2

UNIVERSITATEA TEHNIC A MOLDOVEI

FACULTATEA CADASTRU, GEODEZIE I CONSTRUCII
CATEDRA DREPT PATRIMONIAL
DREPT FUNCIAR
SCHI DE CURS
CHIINU
U.T.M.
2007 3
Schia de curs este destinat studenilor anilor II i III ai
specialitii 381.1. Drept.
Elaborare: conf. univ., dr. Ilie Teac
Redactor responsabil: lector universitar Veronica Srbu
Recenzent: conf. univ., dr. Ala Climov
Redactor: Irina Enache

Bun de tipar 20 .02.07

Formatul hrtiei 6084 1/16
Hrtie ofset. Tipar RISO
Tirajul 100
Coli de tipar 14,75
Comanda nr._30_____________
U.T.M., 2004, Chiinu, bd. tefan cel Mare, 168.
Secia Redactare i Editare a U.T.M.
2068, Chiinu, str. Studenilor, 9/9.
U.T.M., 2007 4
CUPRINS
INTRODUCERE 5
1. NOIUNEA, OBIECTUL, METODELE,
SISTEMUL I PRINCIPIILE DREPTULUI
FUNCIAR
6
2. IZVOARELE DREPTULUI FUNCIAR 16
3. RAPORTURILE DE DREPT FUNCIARE 24
4. DREPTUL DE PROPRIETATE I ALTE
DREPTURI PATRIMONIALE ASUPRA
TERENURILOR
31
5. DOBNDIREA DREPTURILOR ASUPRA
TERENURILOR
47
6. ADMINISTRAREA FONDULUI FUNCIAR 57
7. NREGISTRAREA DE STAT A TERENURILOR I
A DREPTURILOR ASUPRA LOR
64
8. ACTELE JURIDICE CIVILE TEMEI PENTRU
APARIIA DREPTURILOR ASUPRA
TERENURILOR

77
9. NCETAREA DREPTURILOR ASUPRA
TERENURILOR
143
10. APRAREA DREPTURILOR ASUPRA
TERENURILOR
148
11. REGLEMENTAREA REGIMULUI PROPRIETII
FUNCIARE
158
12. PROTECIA I AMELIORAREA TERENURILOR 167
13. REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR CU
DESTINAIE AGRICOL
171
14. REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR DIN
INTRAVILANUL LOCALITILOR
185
15. TERENURILE DESTINATE INDUSTRIEI,
TRANSPORTURILOR, TELECOMUNICAIILOR
I TERENURILE CU ALTE DESTINAII
SPECIALE
193 5
16. TERENURILE DESTINATE OCROTIRII
NATURII, SNTII, ACTIVITII
RECREATIVE, TERENURILE DE VALOARE
ISTORICO- CULTURAL, ZONELOR
SUBURBANE I ALE
ZONELOR VERZI
201
17. TERENURILE FONDULUI SILVIC, ALE
FONDULUI APELOR I ALE FONDULUI DE
REZERV
205
18. RSPUNDEREA JURIDIC PENTRU
NCLCAREA LEGISLAIEI FUNCIARE
211
BIBLIOGRAFIE 226
6
INTRODUCERE
Schia de curs este elaborat n baza programului de
nvmnt a disciplinei de studiu Drept funciar, avnd n vedere
cerinele standardelor de stat privind nvmntul superior, n care
sunt expuse bazele legislaiei funciare i dreptului funciar. Este
determinat rolul i locul dreptului funciar n sistemul de drept al
Republicii Moldova, sunt elucidate izvoarele dreptului funciar,
particularitile raporturilor de drept funciare, este dat
caracteristica dreptului de proprietate i altor drepturi patrimoniale
asupra terenurilor, sunt expuse particularitile constituirii
proprietii private asupra terenurilor n Republica Moldova,
modurile dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor pe

piaa secundar, limitele exercitrii i aprrii drepturilor asupra

terenurilor n Republica Moldova. Este descris sistemul
nregistrrii de stat a dreptului de proprietate i altor drepturi
patrimoniale asupra terenurilor, rolul cadastrului i registrului
bunurilor imobile n scopul garantrii i aprrii dreptului de
proprietate asupra terenurilor. Este supus analizei regimul juridic al
diferitor categorii de terenuri, precum i problemele rspunderii
juridice pentru nclcarea legislaiei funciare n Republica
Moldova.
Schia de curs este elaborat n baza Codului funciar al
Republicii Moldova i a altor acte normative (conform situaiei din
25.12.06), ce reglementeaz relaiile sociale funciare, funcia
crora este asigurarea legalitii, ordinii de drept, bunelor
moravuri, stabilitii i durabilitii relaiilor funciare n condiiile
unei economii de pia.
Schia de curs este destinat studenilor anilor II i III ai
specialitii 381.1. Drept.
7
I. Noiunea, obiectul, metodele, sistemul i principiile
fundamentale ale dreptului funciar
1. Noiunea, obiectul i metodele dreptului funciar.
2. Sistemul dreptului funciar i legislaiei funciare.
3. Principiile fundamentale ale dreptului funciar.
4. Dreptul funciar i corelaia acestuia cu alte ramuri de drept.
Acte normative: nr. 1, 2, 3, 4, 5.
Literatura: nr. 5, 8, 10, 16, 23.
1. Noiunea, obiectul i metodele dreptului funciar
Dreptul funciar este o ramur de drept complex, de sine
stttoare a sistemului de drept al Republicii Moldova (n
continuare - RM). n mod tradiional, dreptul funciar este examinat
n trei aspecte:
1) n calitate de ramur de drept;
2) n calitate de tiin;
3) n calitate de disciplin de studiu.
Dreptul funciar este o ramur de drept complex, de sine
stttoare deoarece:
a) are obiectul su deosebit de reglementare normativ;
b) are metodele sale de reglementare normativ;
c) are izvoare de drept codificate de reglementare
normativ;
4) exist interesul obiectiv al societii de separare a
dreptului funciar n calitate de ramur de drept de sine stttoare.
Destinaia i misiunea dreptului funciar este de a
reglementa un domeniu special al relaiilor sociale ce in de
pmnt. Importana acestor relaii este decisiv, deoarece pmntul
este baza oricrei activiti umane . Pmntul este obiectul
principal al activitii economice, dar i unul din cele mai
importante componente ale mediului. Pmntul exist indiferent de
voina omului n calitate de condiie universal i obiect al muncii
n viaa omului. Pmntul este baza teritorial de existen i 8

activitate a omului, mijloc de producie natural. Aceste caliti ale

pmntului i-au gsit exprimare n art. 126 din Constituia RM
potrivit creia statul trebuie s asigure exploatarea raional a
pmntului i a celorlalte resurse naturale, n concordan cu
interesele naionale.
Pmntul n calitate de obiect al relaiilor sociale, inclusiv
n cazurile n care fa de acesta este aplicat munca omului, se fac
investiii bneti etc., continu s rmn obiect al naturii. n
aceasta i const una din particularitile de baz ale pmntului n
calitatea sa de obiect al relaiilor sociale i, respectiv, a relaiilor
funciare. Pmntul devine obiect al relaiilor funciare n rezultatul
folosirii acestuia de ctre oameni, nsuirii produselor pmntului
i valorificrii calitilor lui utile. Astfel, relaiile funciare devin
relaii patrimoniale.
Caracterul deosebit al relaiilor patrimoniale n legtur cu
pmntul este determinat de particularitile relaiilor funciare
artate mai sus, ce le deosebesc de alte relaii patrimoniale.
Relaiile funciare patrimoniale sunt, nainte de toate, raporturi
ntre proprietarii de terenuri, sau, raporturi, legate de proprietatea
funciar. Aceast grup a relaiilor funciare constituie raporturi
privind:
proprietatea asupra terenurilor;
drepturile asupra terenurilor a persoanelor neproprietari de
terenuri;
circulaia civil a terenurilor;
dobndirea i ncetarea drepturilor asupra terenurilor;
coninutul drepturilor i obligaiilor al persoanelor care
folosesc terenurile etc.
ns relaiile funciare nicidecum nu pot fi reduse doar la
calitatea lor de raporturi patrimoniale i de a le caracteriza doar n
aceast calitate. Necesitatea stringent de a pstra pmntul i
calitatea fundamental a acestuia de baz a vieii i activitii
societii omeneti determin att specificul realizrii drepturilor
subiective patrimoniale asupra terenurilor, ct i activitii statului, 9
prin intermediul organelor respective: de atribuire, transmitere n
proprietate, folosire raional i protecie a terenurilor.
Interesele sociale fac necesar imixtiunea statului n sfera
relaiilor funciare. Tocmai din aceast cauz dreptul funciar este o
ramur de drept complex, deoarece relaiile funciare patrimoniale
sunt n strns legtur cu relaiile funciare organizatorice,
administrative, care, de asemenea, sunt reglementate de normele
dreptului funciar. Dreptul funciar reglementeaz coninutul
activitii autoritilor administraiei publice privind folosirea
raional i protecia terenurilor, realizarea funciilor administrative
respective, cum ar fi cele cu privire la cadastrul funciar de stat,
monitoringul terenurilor etc. n aa o realitate juridic, relaiile
funciare nu sunt i nu pot fi doar relaii pur patrimoniale.
Astfel, obiectul de reglementare al dreptului funciar sunt
relaiile sociale funciare din societate n toat complexitatea
acestora. n calitatea sa de ramur de drept, dreptul funciar
reprezint o totalitate de norme de drept ce reglementeaz relaiile
sociale funciare din societate n scopul asigurrii folosirii

raionale i proteciei terenurilor, aprrii drepturilor i

intereselor legitime ale cetenilor i persoanelor juridice asupra
terenurilor.
Dreptul funciar n calitate de tiin este o noiune i mai
larg, deoarece tiina dreptului funciar, nu este limitat doar la
cercetarea acestei ramuri de drept, instituiilor ei juridice i/sau a
legislaiei funciare, dar i a noiunilor i categoriilor fundamentale
ale dreptului funciar, cum ar fi, obiectul tiinei, noiunea normei
de drept funciare, subiectele dreptului funciar, raporturilor
funciare, inclusiv sub aspect istoric. tiina dreptului funciar
studiaz corelaia dreptului funciar cu alte ramuri de drept i
legislative, identific perspectivele dezvoltrii acesteia n calitatea
sa de ramur de drept, ramur legislativ i disciplin de studiu.
Scopul tiinei este analiza multilateral a practicii, a realitilor
juridice n domeniul relaiilor funciare, a modului funcionrii
relaiilor funciare n societate. Obiectul tiinei dreptului funciar
este tiina despre drept, despre elaborarea doctrinelor, concepiei 10
dreptului funciar, cercetarea plenar a sistemului de idei i opinii
privind problemele dreptului funciar. Dezvoltarea tiinei i teoriei
dreptului funciar constituie o premis i condiie absolut necesar
pentru perfecionarea i eficiena legislaiei funciare, avnd n
vedere i dictonul: Teoria fr practic este moart, iar practica
fr teorie este oarb.
Dreptul funciar n calitate de disciplin de studiu este bazat
pe tiina dreptului funciar i legislaia funciar i este studiat
conform planurilor de studii, programelor de nvmnt,
programelor analitice, aprobate n modul stabilit, avnd n vedere
importana dreptului funciar, legislaiei funciare n societate i
necesitatea pregtirii specialitilor cu profunde cunotine n
domeniul relaiilor funciare.
Metodele dreptului funciar reprezint prin sine o totalitate
de procedee i mijloace prin intermediul crora normele dreptului
funciar influeneaz comportamentul participanilor raporturilor de
drept funciare.
Metodele dreptului funciar:
1) metoda imperativ (administrativ), bazat pe putere i
subordonare (ceea ce ine de domeniul public);
2) metoda permisiunii sau a liberei iniiative, a iniiativei
private, bazat pe egalitatea juridic a subiectelor de drept
i libertatea acestora de a aciona n limitele permise de
lege, ordinea de drept i bunele moravuri (ceea ce ine de
domeniul privat).
Aceste dou metode ale dreptului funciar se completeaz i
coreleaz ntre ele. Necesitatea aplicrii acestora este determinat
de obiectul de reglementare al dreptului funciar. Important este de
a determina strict: cnd, n ce cazuri este aplicabil metoda
imperativ/administrativ i, respectiv, cnd, n ce cazuri este
aplicabil metoda permisiunii libere a participanilor relaiilor
funciare. Astfel, metoda imperativ este aplicat n reglementarea
relaiilor privind atribuirea i exproprierea terenurilor pentru cauz
de utilitate public, ce in de protecia mediului, monitoringul
terenurilor i controlul de stat asupra folosirii raionale a 11

terenurilor etc. ntr-o anumit msur, metoda administrativ a fost

aplicat n procesul atribuirii n proprietate privat a cotelor de
teren echivalent n cadrul Programului de privatizare i
reorganizare a ntreprinderilor agricole Pmnt. Oricum, metoda
administrativ nu se extinde asupra tuturor relaiilor funciare, ci
doar asupra acelor care direct sau indirect prezint un interes sporit
pentru ntreaga societate. Aplicarea extensiv a metodei
administrative atrage dup sine denaturarea relaiilor funciare i
ineficiena legislaiei funciare.
Odat cu privatizarea terenurilor de proprietate public i
crearea proprietii private asupra terenurilor, tot mai larg i
gsete aplicare metoda permisiunii libere, liberei iniiative, a
iniiativei private, inclusiv n reglementarea relaiilor funciare.
Aplicarea acestei metode este determinat de principiul
fundamental civil, potrivit cruia se interzice imixtiunea statului n
activitatea economic, n afacerile private ale subiectelor de drept,
cu excepia cazurilor strict stabilite de lege. Exercitarea drepturilor
de proprietar asupra terenurilor; inclusiv dreptul de valorificare
individual sau n comun a terenului aflat n proprietate, dreptul de
dispoziie asupra terenului, sunt drepturi fundamentale ale
proprietarului de teren i aceste drepturi nu pot fi ngrdite de stat,
dac acestea sunt exercitate n conformitate cu legea, ordinea de
drept i bunele moravuri.
n literatura de specialitate, n afar de metodele indicate
mai sus, tot mai insistent se invoc n calitate de metode ale
dreptului funciar metoda ecologic, metoda istorico-juridic,
metoda planificrii i pronosticrii n procesul reglementrii
relaiilor funciare.
2. Sistemul dreptului funciar i legislaiei funciare
Dreptul funciar este un fenomen social-politic i economic
complicat i ca oricare sistem are o anumit structur. Prin
sistemul dreptului funciar se subnelege modul de structurare
intern a ramurii de drept, ordinea i consecutivitatea amplasrii 12
instituiilor ei de drept. Elementul de baz al dreptului funciar -l
constituie norma de drept care, n totalitatea lor, formeaz i
fundamentul, i acoperiul, i coninutul, i forma ntregului sistem
al dreptului funciar. Un grup de norme de drept, un bloc etc.
formeaz instituii de drept. Normele de drept ce formeaz instituii
de drept, reglementeaz o anumit totalitate de relaii funciare
strns legate ntre ele, cum ar fi, de pild, institutul transmiterii
terenurilor n arendare: totalitatea de norme cu privire la forma
contractului de arendare a terenurilor, condiiile de arendare, plata
de arend, termenul de arendare, drepturile i obligaiile prilor,
rspunderea juridic a acestora etc., instituia de drept, care n RM,
datorit specificului privatizrii terenurilor agricole, s-a constituit
la un nivel normativ suficient de avansat.
Dreptul funciar, n calitatea sa de ramur de drept, cu
sistemul su, include:
a) Partea general;
b) Partea special.
Partea general include n sine urmtoarele:

1) Dispoziii generale privind dreptul funciar (obiectul,

scopul i sarcinile, metodele de reglementare, principiile,
izvoarele, subiectele i obiectele raporturilor funciare);
2) Dreptul de proprietate, drepturile reale i alte drepturi
patrimoniale asupra terenurilor;
3) Drepturile i obligaiile deintorilor de terenuri;
4) Contractele i alte acte juridice civile cu terenurile;
5) nregistrarea de stat a terenurilor i a drepturilor asupra
acestora;
6) Administrarea n domeniul folosirii i proteciei
terenurilor;
7) Protecia juridic a terenurilor;
8) Reglementarea juridic a plii pentru folosirea
terenurilor;
9) Rspunderea juridic pentru nclcarea legislaiei
funciare.
Partea special include n sine urmtoarele: 13
1) Regimul juridic al terenurilor cu destinaie agricol;
2) Regimul juridic al terenurilor din intravilanul
localitilor;
3) Regimul juridic al terenurilor destinate industriei,
transporturilor, telecomunicaiilor i terenurile cu alte destinaii
speciale;
4) Regimul juridic al terenurilor destinate ocrotirii naturii,
ocrotirii sntii, activitii recreative, al terenurilor de valoare
istorico-cultural, al terenurilor zonelor suburbane i zonelor verzi;
5) Regimul juridic al terenurilor fondului silvic;
6) Regimul juridic al terenurilor fondului apelor;
7) Regimul juridic al terenurilor fondului de rezerv.
Ramura legislaiei funciare. Dac dreptul funciar
reglementeaz o totalitate asemntoare de relaii sociale, atunci
legislaia funciar poate depi acest cadru i s reglementeze de
asemenea i unele relaii conexe, cum ar fi, de pild, relaiile i
condiiile de atribuire a terenurilor pentru construcii,
reglementarea regimului proprietii funciare, precum i a celor ce
in de rspunderea juridic, normele crora pot s aparin
dreptului administrativ, penal, civil, fiscal, a muncii etc. Astfel,
dreptul funciar, asemeni cum i legislaia funciar, este o ramur
complicat, complex, ce cuprinde un vast material normativjuridic.
3. Principiile fundamentale ale dreptului funciar
Principiu de drept este o direcie de baz fundamental ce
determin coninutul i forma dreptului funciar, normelor i
reglementrilor juridice n totalitatea acestora. Principiile dreptului
funciar sunt stabilite direct n Codul funciar, n alte acte legislative
sau decurg din acestea.
Principiile fundamentale ale dreptului funciar sunt
urmtoarele:
1) principiul administrrii terenurilor n calitate de obiect al
naturii, baz teritorial a vieii i activitii umane; 14
2) principiul corelrii intereselor publice i intereselor

private n procesul valorificrii i gestionrii terenurilor,

avnd n vedere i necesitatea asigurrii dreptului omului
la un mediu ambiant sntos;
3) principiul egalitii juridice a dreptului de proprietate
public i privat asupra terenurilor;
4) dreptul statului de a reglementa relaiile ce in de
folosirea i protecia tuturor categoriilor de terenuri n
stat, indiferent de forma de proprietate asupra acestora;
5) principiul asigurrii folosirii raionale i proteciei
terenurilor;
6) principiul prioritii terenurilor cu destinaie agricol i
proteciei speciale a acestora;
7) principiul folosirii terenurilor conform destinaiei speciale
a acestora;
8) principiul folosirii terenurilor contra plat (cu titlu
oneros), indiferent de categoria i statutul juridic al
deintorului de teren;
9) principiul stabilitii drepturilor asupra terenurilor,
garantarea acestora i asigurarea aprrii drepturilor
persoanelor fizice i juridice asupra terenurilor, asemeni
i a dreptului de proprietate public asupra terenurilor.
4. Dreptul funciar i corelaia acestuia cu alte ramuri de drept
Dreptul funciar are obiectul, metodele i izvoarele sale de
reglementare normativ (Codul funciar etc.), ceea ce permite
delimitarea acestuia de alte ramuri de drept. Cu toate acestea,
dreptul funciar nu funcioneaz n stare pur. ntr-un fel sau altul,
normele dreptului funciar coreleaz cu normele altor ramuri de
drept ale sistemului de drept al RM.
Astfel, dreptul funciar i normele acestuia se afl ntr-o
strns legtur cu dreptul administrativ, normele cruia stabilesc
competena i mputernicirile autoritilor administraiei publice
centrale i locale, inclusiv n ceea ce privete administrarea 15
Fondului funciar al RM, atribuirea terenurilor de proprietate
public n folosin sau n proprietate (n procesul privatizrii
terenurilor), inerea cadastrului funciar i monitoringul terenurilor,
exercitarea controlului de stat asupra folosirii raionale a
terenurilor, ocrotirii terenurilor, indiferent de forma de proprietate
asupra acestora etc. Corelaia i interaciunea normelor dreptului
funciar cu cele ale dreptului administrativ se evideniaz n mod
clar n cazul aplicrii msurilor de rspundere administrativ
(contravenional) pentru nclcarea sau nerespectarea legislaiei
funciare. Astfel, Codul cu privire la contraveniile administrative,
unul din izvoarele de baz de drept administrativ, include n sine
un articol special (art. 52), care stabilete direct i fr echivoc
componentele contraveniilor administrative i sanciunile
administrative pentru nclcarea sau nerespectarea legislaiei
funciare (Codului funciar i altor acte normative izvoare de drept
funciar).
O strns legtur exist ntre dreptul funciar i dreptul
civil, avnd n vedere c normele dreptului funciar stabilesc la
modul general dreptul i mputernicirile proprietarului de teren de

vnzare-cumprare, schimb, donare, motenire i transmitere prin

succesiune a terenurilor, ns reglementarea juridic detaliat a
acestor relaii are loc prin intermediul normelor dreptului civil
(Codului civil etc.), asemeni cum i n cazul relaiilor de arendare,
ipotecare (gajul) a terenurilor. Importante sunt prevederile Codului
civil privind organizarea i desfurarea licitaiilor, obligatorii i n
cazul licitaiilor de vnzare-cumprare a terenurilor. Normele
dreptului civil, stabilesc de asemenea capacitatea de folosin i
capacitatea de exerciiu a statului, a persoanelor fizice i juridice, a
apatrizilor, a cetenilor strini, a statelor strine i organizaiilor
internaionale, aplicabile i n domeniul relaiilor funciare.
O strns corelare se manifest ntre dreptul funciar i
dreptul ecologic (dreptul cetenilor la un mediu ambiant sntos;
cerinele ecologice la amplasarea, proiectarea, construirea, darea n
exploatare i exploatarea ntreprinderilor, altor edificii i obiecte;
controlul ecologic etc.), dreptul fiscal, normele cruia stabilesc 16
cotele, modul de achitare i percepere a impozitului pe bunurile
imobile, inclusiv a impozitului funciar, dreptul penal, normele
cruia stabilesc rspunderea penal pentru nclcarea dreptului de
proprietate, componena de infraciune i rspunderea penal
pentru ocuparea, fr drept, a unui bun imobil strin, inclusiv a
terenurilor art.193 Cod penal, precum i pentru antaj,
escrocherie, cauzarea de daune materiale prin nelciune sau abuz
de ncredere, distrugerea sau deteriorarea intenionat a bunurilor,
neglijena criminal fa de paza bunurilor proprietarului, corupere
pasiv, corupere activ, abuzul de putere sau abuzul de serviciu,
excesul de putere sau depirea atribuiilor de serviciu, refuzul de a
ndeplini legea, falsul n actele publice i alte componene de
infraciune din Codul penal, aplicabile i n cazul nclcrii sau
nerespectrii legislaiei funciare.
Dreptul funciar coreleaz cu dreptul de procedur civil,
normele cruia stabilesc modul atragerii statului, a persoanelor cu
funcii de rspundere, a persoanelor fizice sau juridice la
rspundere civil n cazul nclcrii dreptului de proprietate i
cauzrii de daune, inclusiv n cazul nclcrii obligaiilor
contractuale ce au legtur cu exercitarea dreptului de folosin,
dreptului de proprietate sau altor drepturi reale asupra terenurilor.
n aceeai msur dreptul funciar coreleaz cu dreptul de
procedur penal, normele cruia stabilesc modul atragerii i
aplicrii msurilor de rspundere penal, inclusiv n cazul
nclcrii dreptului de proprietate, ocuprii nelegitime a
bunurilor/terenurilor strine. Dreptul funciar, ntr-o anumit
msur, coreleaz i cu normele dreptului muncii, dreptului
familial etc.
n realitile juridice de astzi, deosebit de actuale devin
problemele teoretice i practice ce in de interaciunea dreptului
funciar cu normele de drept internaional, inclusiv european
(Convenia european pentru aprarea drepturilor i libertilor
fundamentale ale omului, protocoalele adiionale la aceasta etc.),
parte a crora este i RM, avnd n vedere prioritatea acestora fa
de normele dreptului naional. 17
II. Izvoarele dreptului funciar

1. Noiunea i tipurile izvoarelor dreptului funciar.

2. Actul legislativ izvor de drept suprem.
3. Codul funciar izvor de drept principal al dreptului
funciar.
4. Actele normative subordonate legii i particularitile
acestora.
Acte normative: nr.2, 3, 4, 5, 28, 29, 56, 67.
Literatura: nr.4, 5, 16, 28, 29, 32.
1. Noiunea i tipurile izvoarelor dreptului funciar
Izvor de drept este forma n care se materializeaz i se
conin norme de drept. n diferite sisteme de drept pot exista
urmtoarele izvoare de drept:
1) obiceiul juridic/uzana;
2) actul normativ;
3) precedentul juridic (Marea Britanie, SUA, Canada,
Australia etc.);
4) practica judiciar;
5) contractul;
6) principiile generale;
7) ideile i doctrinele juridice (expuse n literatura de
specialitate);
8) textele religioase (n statele musulmane);
9) bunele moravuri.
n RM izvorul de drept principal este actul normativ. Act
normativ este izvorul de drept, adoptat sau aprobat i emis de ctre
autoritile publice competente n modul stabilit de lege i n
limitele competenei lor.
Clasificarea actelor normative n funcie de ierarhia i
puterea juridic a acestora: 18
1) acte normative de drept internaional, parte a crora este
RM;
2) acte normative de drept naional (ale RM).
n cazul actelor normative de drept internaional, parte a
crora este i RM, o deosebit importan, cu calitatea de izvor de
drept, o au Declaraia Universal a Drepturilor Omului din
10.12.1948 (n special, art.17), precum i Convenia european
pentru aprarea drepturilor omului i a libertilor fundamentale
din 04.11.1950 (n special, art.1 din Primul Protocol adiional la
Convenie), prevederile crora sunt aplicabile i n cazul relaiilor
funciare, inclusiv n cazul exercitrii i aprrii dreptului de
proprietate asupra terenurilor. Astfel, art.17 din Declaraia
Universal a Drepturilor Omului (obligatorie pentru RM din
28.07.90.) stabilete c Orice persoan are dreptul la proprietate
att singur ct i n asociere cu alii. Tot la acest articol se
conin i garanii ale dreptului de proprietate n msura n care
Nimeni nu va fi lipsit n mod arbitrar de proprietatea sa.
O deosebit importan teoretic, dar i practic, n scopul
aprrii i garantrii dreptului de proprietate, inclusiv asupra
terenurilor, o au prevederile art.1 din Primul Protocol adiional la
Convenia pentru aprarea drepturilor omului i a libertilor
fundamentale (n vigoare pentru RM din 12.09.1997), care

stabilesc urmtoarele: Orice persoan fizic sau juridic are

dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de
proprietatea sa dect pentru cauz de utilitate public i n
condiiile prevzute de lege i de principiile generale ale dreptului
internaional. Totui, prevederile indicate mai sus, nu aduc
atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consider
necesare pentru a reglementa folosina bunurilor conform
interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a
altor contribuii, sau a amenzilor. Se impune menionat faptul c
prevederile de mai sus fac referin nu doar la respectarea dreptului
de proprietate, dar conine i garanii ale dreptului de proprietate,
caz n care se face referin nu doar la lege, dar i la principiile
generale ale dreptului internaional. Avnd n vedere c actele 19
normative de drept internaional au prioritate n raport cu actele
normative de drept naional ale RM, se poate concluziona c
principiile generale ale dreptului internaional pot fi considerate
drept izvor de drept i n RM, acestea (principiile ...) devenind
obligatorii att pentru ceteni, n procesul exercitrii dreptului de
proprietate, inclusiv asupra terenurilor, ct i pentru organele de
ocrotire a normelor de drept, inclusiv pentru instanele
judectoreti ale RM n procesul exercitrii actului de justiie.
Actele normative de drept naional, n funcie de ierarhia i
puterea juridic a acestora, se divizeaz n:
a) acte legislative;
b) acte normative subordonate legii.
Principiul de baz ce asigur funcionalitatea actelor
normative n totalitatea lor: Actul normativ ierarhic inferior
trebuie s corespund i nu poate s contravin actului normativ
ierarhic superior.
2. Actul legislativ izvor de drept suprem
Actul legislativ (legea) este actul normativ cu putere
juridic suprem, elaborat i adoptat n modul stabilit de ctre
organul reprezentativ legislativ suprem n stat Parlament. Legea
este orientat spre reglementarea celor mai importante relaii
sociale n stat, inclusiv a relaiilor funciare. Legile pot fi adoptate
doar de ctre Parlament. Legea are prioritate fa de toate celelalte
acte normative, conform principiului statului de drept supremaia
legii. Legea adoptat de Parlament este transmis Preedintelui
RM pentru promulgare, care, ulterior, n mod obligatoriu este
publicat n Monitorul oficial al RM.
Categorii de acte legislative:
a) acte legislative constituionale (Constituia RM i
amendamentele la aceasta);
b) acte legislative organice;
c) acte legislative ordinare;
d) hotrrile i moiunile Parlamentului RM. 20
Constituia RM din 29.07.94 (pus n aplicare cu data de
27.08.1994 este legea suprem a societii i a statului. Legi
constituionale sunt i legile privind modificarea i completarea
(revizuirea) Constituiei, care se adopt cu votul a dou treimi din
deputai, precum i cele aprobate prin referendum naional.

Constituia RM n calitatea sa de izvor de drept universal, conine

prevederi cu caracter economic, patrimonial, aplicabile i n cazul
relaiilor funciare. n acest sens pot fi menionate prevederile art.
46 Dreptul la proprietate privat i protecia acesteia, inclusiv
faptul c Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de
utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil
despgubire(alin.(2)). Tot aici se conin garanii constituionale
ale dreptului de motenire a proprietii private (alin.(6)). Art. 54
din Constituia RM stabilete modul, dar i limitele, n care poate
avea loc restrngerea exerciiului unor drepturi sau al unor
liberti, iar art. 126 stabilete fr echivoc c economia RM este
economie de pia, de orientare social, bazat pe proprietatea
privat i pe proprietatea public, antrenate n concuren liber.
Art.127 din Constituie oblig statul RM s ocroteasc
proprietatea, inclusiv prin faptul c statul garanteaz realizarea
dreptului de proprietate n formele solicitate de titular, dac
acestea nu vin n contradicie cu interesele societii.
Legi organice sunt actele legislative care reprezint o
dezvoltare a normelor constituionale i pot interveni numai n
domeniile expres prevzute de Constituie sau n alte domenii
deosebit de importante pentru care Parlamentul consider necesar
adoptarea de legi organice. Legile organice se adopt cu votul
majoritii deputailor alei. Legile organice se adopt dup cel
puin dou lecturi i sunt subordonate legilor constituionale.
Legile ordinare intervin n orice domeniu al relaiilor sociale,
cu excepia domeniilor supuse reglementrii prin Constituie i legi
organice. Legile ordinare se adopt cu votul majoritii deputailor
prezeni i snt subordonate legilor constituionale i organice.
Hotrrile Parlamentului sunt acte legislative subordonate
legilor, se adopt cu votul majoritii deputailor prezeni i nu se 21
supun procedurii de promulgare, iar moiunea de cenzur este
unicul act legislativ prin care Parlamentul RM i exprim
nencrederea n Guvern.
Actele legislative sunt subordonate ierarhic. Actul legislativ
ierarhic superior poate modifica, completa sau abroga un act
legislativ inferior. n cazul modificrii sau completrii exprese a
actului inferior, modificarea sau completarea are aceeai for
juridic ca i actul modificat sau completat. n cazul n care ntre
dou acte legislative cu aceeai for juridic apare un conflict de
norme ce promoveaz soluii diferite asupra aceluiai obiect al
reglementrii, se aplic prevederile actului posterior. n calitate de
acte legislative de referin pot fi numite Codul funciar (nr.828-XII
din 25.12.1991), Codul civil (nr.1107-XV din 06.06.2002), Legea
cu privire la proprietate (nr.459-XII din 22.01.1991), Legea privind
preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului
(nr.1308-XIII din 25.07.1997), Legea cu privire la arenda n
agricultur (nr.198-XV din 15.05.2003), Legea privind
reglementarea de stat a regimului proprietii funciare, cadastrul
funciar de stat i monitoringul funciar (nr.1247-XII din
22.12.1992), Legea cadastrului bunurilor imobile (nr.1543-XIII din
25.02.1998), Legea privind formarea bunurilor imobile (nr.354-XV
din 28.10.2004) etc.

3. Codul funciar - izvor de drept principal al dreptului

funciar
Codul funciar al RM a fost adoptat la 25.12.1991 i pus n
aplicare cu data de 01.01.1992. Codul funciar este izvorul de drept
principal al dreptului funciar, deoarece reglementeaz cele mai
importante relaii sociale funciare din societate. Astfel, Codul
funciar conine prevederi fundamentale privind dreptul de
proprietate asupra terenurilor, arendarea, nstrinarea (vnzareacumprarea, donarea, schimbul),
motenirea i comasarea
(consolidarea) terenurilor cu destinaie agricol i crearea
exploataiilor agricole compacte. Importante sunt prevederile 22
Codului funciar privind competena autoritilor publice n
domeniul relaiilor funciare (art.art.7-10), atribuirea terenurilor din
intravilan pentru case, anexe gospodreti i grdini (art.11). Este
necesar de a meniona n mod special rolul decisiv i nsemntatea
prevederilor articolelor 12 i 13 din Codul funciar cu privire la
atribuirea n proprietate privat, inclusiv n natur (pe loc), a
cotelor de teren echivalent, prevederi, n temeiul crora a avut loc
privatizarea n mas a terenurilor cu destinaie agricol, inclusiv n
cadrul Programului guvernamental de privatizare i reorganizare a
ntreprinderilor agricole Pmnt. Nu mai puin importante sunt
prevederile Codului funciar privind rspunderea pentru nclcarea
legislaiei funciare, inclusiv cele cu privire la repararea pagubelor,
inclusiv a avantajului ratat, suportate de ctre deintorii de
terenuri n cazul retragerii terenurilor pentru cauz de utilitate
public etc. (articolele 97 - 99).
Din punct de vedere structural, Codul funciar include
urmtoarele compartimente:
1) Dispoziii generale (cap. I);
2) Competena Parlamentului, a Guvernului, a organelor de
autoadministrare local n domeniul relaiilor funciare (cap. II);
3) Atribuirea i nstrinarea terenurilor (cap. III);
4)Drepturile i obligaiile deintorilor de terenuri (cap.
IV);
5) Terenurile cu destinaie agricol (cap. V);
6) Terenurile din intravilanul localitilor (cap. VI);
7) Terenurile destinate industriei, transporturilor,
telecomunicaiilor i terenurile cu alte destinaii speciale (cap.
VII);
8) Terenurile destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sntii,
activitii recreative, terenurile de valoare istorico-cultural,
terenurile zonelor suburbane i ale zonelor verzi (cap. VIII);
9) Terenurile fondului silvic, fondului apelor i ale fondului
de rezerv (cap. IX);
10) Cadastrul funciar i reglementarea regimului
proprietii funciare (cap. X); 23
11) Schimbarea destinaiei terenurilor (cap. XI);
12) Protecia i ameliorarea terenurilor (cap. XII);
13)Controlul de stat i monitoringul fondului funciar (cap.
XIII);
14) Soluionarea litigiilor funciare (cap. XIV);

15) Rspunderea pentru nclcarea legislaiei funciare (cap.

XV);
16) Acordurile internaionale (cap. XVI).
4. Actele normative subordonate legii i particularitile
acestora
Particularitile actelor normative subordonate legii:
1) pot fi emise doar de ctre autoritile administraiei
publice competente n modul i limitele stabilite de lege;
2) sunt emise n baza, n conformitate i ntru executarea
legilor, adoptate de Parlament;
3) nu pot s contravin i/sau s denatureze sensul legilor,
adoptate de Parlament, actelor normative de drept
internaional, parte a crora este RM.
Felurile actelor normative subordonate legii:
1) decrete cu caracter normativ ale Preedintelui RM (pot fi
emise doar n situaii excepionale);
2) acte normative guvernamentale (hotrrile,
regulamentele, ordonanele i dispoziiile Guvernului cu
caracter normativ);
3) acte normative departamentale (ale organelor centrale
de specialitate ale administraiei publice: ministerelor,
departamentelor, Ageniei Relaii Funciare i Cadastru
etc.);
4) acte normative ale autoritilor administraiei publice
locale (ale consiliilor locale, primriilor i primarilor
satelor, comunelor, oraelor, municipiilor);
5) acte interne (locale) cu caracter normativ (din cadrul
societilor comerciale etc.). 24
n calitate de acte normative de referin subordonate legii
pot fi numite Hotrrea Guvernului despre aprobarea modelelor
unice ale documentelor ce confirm dreptul de proprietate,
posesiune i beneficiere funciar (nr.449 din 29.06.1992),
Regulamentul cu privire la coninutul documentaiei cadastrului
funciar, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr.24 din 11.01.1995,
Regulamentul cu privire la atribuirea terenurilor, aprobat prin
Hotrrea Guvernului nr.246 din 03.05.1996, Regulamentul cu
privire la vnzarea-cumprarea terenurilor aferente, aprobat prin
Hotrrea Guvernului nr.562 din 23.10.1996, Regulamentului
privind licitaiile cu strigare, aprobat prin Hotrrea Guvernului
nr.1056 din 12.11.97, Regulamentul cu privire la modul de
transmitere n proprietate privat a loturilor de pe lng cas n
localitile urbane, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr.984 din
21.09.1998, Hotrrea Guvernului cu privire la vnzareacumprarea terenurilor (nr. 192 din
20.02.1998), Hotrrea
Guvernului privind implementarea Legii cu privire la arenda n
agricultur (nr.72 din 30.01.2004), Instruciunea cu privire la
nregistrarea bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor, aprobat
prin Ordinul Ageniei Relaii Funciare i Cadastru (nr.112 din
22.06.2005), Instruciunea cu privire la modul de elaborare i
actualizare a planurilor cadastrale i geometrice, aprobat prin

Ordinul Ageniei Relaii Funciare i Cadastru (nr.107 din

27.05.2003), regulamentele cu privire la organizarea i
desfurarea licitaiilor funciare cu strigare (concursurilor
funciare), aprobate de ctre consiliile locale (municipale etc.), alte
acte normative ale autoritilor publice locale, care conin norme
de drept funciar.
Principiul de baz la elaborarea i emiterea actelor
normative subordonate legii este ca acestea s nu contravin legii
i s nu denatureze normele acesteia.
25
III. Raporturile de drept funciare
1. Noiunea i structura (elementele) raportului de drept
funciar.
2. Clasificarea raporturilor de drept funciare.
3. Normele de drept funciar i structura lor.
4. Subiectele i obiectul raporturilor de drept funciare.
5. Temeiurile naterii, modificrii i stingerii raporturilor de
drept funciare.
Acte normative: nr. .2, 3, 4, 5, 56.
Literatura: nr. 2, 4, 5, 15, 16.
1. Noiunea i structura (elementele) raportului de drept
funciar
Concomitent cu anularea dreptului exclusiv de proprietate
al statului asupra terenurilor i atribuirea terenurilor n proprietatea
privat a cetenilor i a persoanelor juridice private, odat cu
privatizarea terenurilor i trecerea acestora din proprietatea public
n proprietatea privat, transmiterea gratuit, vnzarea-cumprarea
terenurilor proprietate public, odat cu constituirea proprietii
private asupra terenurilor, crearea i funcionarea pieei funciare n
RM, iau natere, se modific i nceteaz un ntreg spectru de
relaii sociale, reglementate de normele dreptului funciar. Drept
rezultat, n societate au aprut i apar multiple raporturi de drept
funciare. Raport de drept funciar este o relaie social din
domeniul administrrii, folosirii i proteciei terenurilor,
reglementat de normele dreptului funciar.
Raportul de drept funciar are o anumit structur i include
n sine urmtoarele elemente:
1) norma de drept, care urmeaz a fi aplicat la soluionarea
problemei de drept funciare respective;
2) subiectele de drept, adic participanii raportului de drept
funciar; 26
3) obiectul raportului funciar (parcela, terenul etc. n
legtur cu care sau din cauza cruia a luat natere raportul de
drept funciar;
4) coninutul raportului de drept funciar, adic drepturile i
obligaiile participanilor raportului de drept funciar, forma i
coninutul crora este determinat de lege, alte acte normative i
izvoare de drept.
2. Clasificarea raporturilor de drept funciare
n societate apar n permanen o multitudine de raporturi

funciare, ceea ce permite clasificarea lor. La modul general,

rapoartele de drept funciar pot fi clasificate n raporturi:
1) de drept internaional (n cazul delimitrii teritoriului i
stabilirii frontierei de stat a RM cu statele vecine etc.);
2) de drept naional (interne, n cadrul RM).
n dependen de destinaia funcional i esena
raporturilor funciare, acestea pot fi clasificate n:
1) regulatorii i protectorii;
2) materiale i procesuale;
3) bazate pe egalitatea juridic a prilor (ce in de dreptul
i interesul privat: arendarea, vnzarea-cumprarea terenurilor
etc.);
4) bazate pe putere i subordonare (ce in de dreptul i
interesul public: controlul de stat asupra folosirii terenurilor,
protecia juridic, inclusiv ecologic, sanitar, epidemiologic, a
tuturor terenurilor, indiferent de forma proprietii asupra
acestora).
n afar de clasificarea artat mai sus, pot fi evideniate n
mod separat, n funcie de destinaia terenurilor, raporturi funciare
privind:
1) terenurile cu destinaie agricol (care au normele sale de
drept);
2) terenurile din intravilanul localitilor; 27
3) terenurile destinate industriei, transporturilor
telecomunicaiilor i terenurile cu alte destinaii speciale;
4) terenurile destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sntii,
activitii recreative, terenurile de valoare istoricocultural, terenurile zonelor suburbane i
zonelor verzi;
5) terenurile fondului silvic, fondului apelor i ale fondului
de rezerv.
n funcie de participanii raportului funciar, pot fi raporturi
funciare:
1) ntre i cu participarea statului RM i statele vecine, alte
state strine;
2) ntre i cu participarea persoanelor fizice i juridice private;
3) ntre persoane fizice i juridice private, pe de o parte, i
autoritile administraiei publice, pe de alt parte;
4) ntre i cu participarea autoritilor administraiei publice
centrale i/sau locale.
n afar de cele artate mai sus, pot fi evideniate
raporturile de drept:
1) bazate pe aciunile (inaciunile) legale ale subiectelor de
drept (comportamentul pozitiv);
2) bazate pe aciunile (inaciunile) ilegale (ilicite, contrare
legii) ale subiectelor de drept (comportamentul negativ al
acestora).
3. Normele de drept funciar i structura lor
Normele dreptului funciar n condiiile economiei de pia
au devenit mai complexe, cu un coninut mai variat, n msura n
care, acestea reglementeaz nu doar relaiile ce in de terenuri, dar

i a celor ce in de alte bunuri imobile (construcii etc.), amplasate

pe teren i, nu doar a celor cu caracter organizatoric, administrativ
(de drept i interes public), dar i a celor cu caracter patrimonial
(de drept civil i interes privat). n asemenea circumstane este
important esena normei de drept, care a servit drept temei pentru
apariia raportului de drept funciar. Pentru aceasta este necesar de a 28
clarifica modul n care sunt formulate normele de drept funciar,
care este structura lor. Normele de drept funciar au structura lor
intern, prile lor componente, legate ntre ele cu un anumit
coninut logic. Structura normelor de drept funciar:
1) ipoteza, include n sine descrierea condiiilor de aciune a
normei de drept, adic circumstanele, starea de fapt i/sau
premisele necesare la aplicarea normei de drept respective, cum ar
fi, de pild, faptul c persoana trebuie s fie cetean al RM,
persoan juridic autohton n cazul cumprrii terenurilor cu
destinaie agricol; trebuie s fie lucrtor sau pensionar al
ntreprinderii agricole colective la data de 01.01.1992 pentru a
primi n proprietate cota de teren echivalent etc.). n ipotez nu
este absolut necesar s se conin cuvntul dac, ns acesta se
subnelege sau se presupune n articolul, alineatul i Codul/legea
respectiv;
2) dispoziia, care arat cum trebuie s fie comportamentul
participanilor raportului funciar (statului, persoanelor fizice sau
juridice) n cazul circumstanelor, strii de fapt prevzute de
ipotez. De pild, dac persoana este cetean al RM sau persoan
juridic autohton, atunci ei au dreptul s cumpere terenuri cu
destinaie agricol n RM; dac ceteanul la data de 01.01.1992 a
fost lucrtor sau pensionar al ntreprinderii agricole colective,
atunci acesta are dreptul de a primi n proprietate, inclusiv n
natur (pe loc), cota de teren echivalent n mrimea stabilit pentru
localitatea respectiv; sau dac o ntreprindere privatizat, o alt
societate comercial are n folosin terenuri aferente, proprietate
public, atunci acestea au dreptul de a privatiza prin vnzare
cumprare terenul aferent pe care sunt amplasate construciile
administrative sau de producie ale ntreprinderii respective etc.);
3) sanciunea parte component a normei de drept.
nclcarea drepturilor i obligaiilor ce se conin n ipotezele i
dispoziiile normelor de drept n mod iminent atrage dup sine
aplicarea msurilor de rspundere juridic. Dreptul, legalitatea i
ordinea de drept fr rspundere juridic ar fi o total ficiune.
Sanciunea este o consecin a nclcrii legii, ordinii de drept i 29
bunelor moravuri. Sanciunea reprezint msura i forma
rspunderii juridice care este aplicat fa de persoanele care au
nclcat sau nu au respectat prevederile Codului funciar i altor
acte normative, expuse sub form de ipotez sau dispoziie. Una
din particularitile legislaiei funciare const n faptul c
sanciunea, de regul, lipsete n normele de drept funciar, care, n
mare parte, reglementeaz aciuni (inaciuni) pozitive. Articolele
din Codul funciar, de pild, nu conin sanciuni concrete pentru
nclcarea reglementrilor lui. n schimb, Codul funciar conine
norme de blanchet care fac trimitere la msurile de rspundere
juridic i, respectiv, sanciunile, stabilite de legislaia civil

(Codul civil), legislaia administrativ (Codul cu privire la

contraveniile administrative), legislaia penal (Codul penal) etc.
Acestea, la rndul lor, conin sanciuni i stabilesc msurile de
rspundere juridic care pot fi aplicate fa de persoanele vinovate
de nerespectarea sau nclcarea legii. Sanciunea nu este doar o
pedeaps, cum ar fi, de pild, amenda administrativ, amenda
penal, munca n folosul societii, nchisoarea etc. Sanciune este
i obligaia persoanei vinovate de a compensa daunele cauzate
fondului funciar, terelor persoane, de a nltura obstacolele care
mpiedic vecinii sau alte persoane s beneficieze de terenurile ce
le aparin cu drept de proprietate sau cu drept de folosin.
4. Subiectele i obiectul raporturilor de drept funciare
Subiecte ale raportului de drept funciar sunt:
1) cetenii RM, cetenii strini i apatrizi;
2) persoanele juridice autohtone, persoanele juridice ale
RM i din strintate;
3) statul RM i unitile administrativ-teritoriale ale RM
(satul, comuna, oraul, municipiul, raionul);
4) statele strine i organizaiile internaionale.
Dac subiectul rspunde la ntrebarea cine, cine este
participantul sau care sunt prile raportului funciar, apoi obiectul 30
rspunde la ntrebarea ce, n legtur cu ce sau privitor la ce a
aprut raportul funciar. Obiecte ale raporturilor funciare sunt:
1) pmntul n calitate de obiect al naturii i resurs
natural;
2) terenul, n calitate de entitate juridic individualdeterminat, ce permite deosebirea i
delimitarea unui teren de
altele;
3) cotele de teren echivalent, atribuite n proprietate privat
conform art. art. 12 i 13 din Codul funciar;
4) pri ale terenurilor (parcelele), care, n limitele stabilite
de lege, pot fi delimitate de terenul iniial prin divizare, separare n
calitate de entitate juridic individual;
5) drepturile asupra terenurilor (parcelelor) i cotelor de
teren echivalent.
Terenurile pot fi divizibile sau indivizibile. Se consider
divizibile terenurile care pot fi mprite n parcele mai mici fr a
le schimba destinaia, fr a nclca normele antiincendiare,
sanitare, ecologice, agrotehnice i urbanistice, fiecare parcel
formnd dup divizare un teren de sine stttor. n cazurile
prevzute de lege terenul poate fi considerat indivizibil (de pild,
terenul cu destinaie agricol, n cazul motenirii etc.). Pentru
individualizarea terenului n calitate de entitate juridic
determinat, cadastrul bunurilor imobile trebuie s conin date
privind hotarele, adiacenii, amplasamentul, numrul cadastral,
caracteristicile calitative (bonitatea solului exprimat n grade) i
cantitative (suprafa), destinaia i categoria de folosin a
terenului etc.
n calitate de obiect al relaiilor funciare pot fi nu doar
terenurile, ci i alte bunuri imobile, cum ar fi: poriunile de subsol,
obiectele acvatice separate, plantaiile multianuale (pdurile, viile,

livezile etc.), cldirile, construciile i orice alte bunuri/lucrri

legate solid de pmnt, precum i tot ceea ce, n mod natural sau
artificial, este ncorporat durabil n acestea, adic bunurile a cror
deplasare nu este posibil fr a se cauza daune considerabile
destinaiei lor. 31
5. Temeiurile naterii, modificrii i stingerii raporturilor de
drept funciare
Raporturile funciare urmeaz a fi cercetate nu doar n mod
static, ci i n dinamica lor. Anume dinamismul relaiilor sociale
este specific unei economii de pia, iar economia RM, conform
art.126 din Constituia RM, este economie de pia ... bazat pe
proprietatea privat i pe proprietatea public, antrenate n
concuren liber. Astfel c i raporturile funciare n permanen
iau natere, se modific, nceteaz i aceast dezvoltare,
permanenta lor micare, transformare este prevzut i
reglementat de normele de drept, de Codul funciar i alte acte
normative. Norma de drept servete drept temei general pentru
naterea, modificarea i ncetarea raporturilor de drept. Fr norma
de drept respectiv, fr lege este imposibil naterea, modificarea
sau ncetarea unui raport de drept. n ultim instan, raporturile de
drept funciare iau natere, se modific i nceteaz n temeiul
faptelor juridice.
Faptele juridice se clasific n:
1) evenimente;
2) aciuni.
Evenimentele se produc independent de voina persoanelor
fizice sau juridice. La acestea se refer: calamitile naturale
(inundaiile, seceta, alunecrile de teren, cutremurele etc.), naterea
i moartea oamenilor. n urma unor asemenea evenimente iau
natere, se modific i nceteaz raporturi de drept funciare
concrete (privind atribuirea terenului pentru construcia casei de
locuit, scutirea sau reducerea impozitului funciar/pe bunurile
imobile, motenirea terenului etc.).
Aciunile sunt faptele persoanelor fizice i juridice
contient svrite i care depind de voina omului i persoanelor
juridice. Aciunile se clasific n:
1) aciuni licite (legale) cu titlu de acte juridice. La acestea
se refer ntocmirea testamentului, nregistrarea cstoriei i
nfiinarea unei noi familii, acceptarea motenirii, ncheierea 32
contractelor de vnzare-cumprare, arendare, donaie, schimb a
terenurilor etc.;
2) aciuni ilicite (ilegale) cu titlu de abatere disciplinar,
delict, contravenie administrativ, infraciune penal.
n mod sintetic, raporturile de drept funciare iau natere, se
modific i nceteaz:
1) n temeiul contractelor i altor acte juridice civile;
2) n temeiul actelor administrative, emise de o autoritate
public competent;
3) n temeiul hotrrilor judectoreti n care sunt stabilite
drepturi i obligaii privitor la terenuri;
4) n urma cauzrii de daune proprietarilor terenurilor

adiacente;
5) n urma altor fapte ale persoanelor fizice i juridice;
6) n urma unor evenimente cu consecine/efecte juridice n
materie funciar.
IV. Dreptul de proprietate i alte drepturi patrimoniale
asupra terenurilor
1. Noiunea i caracterele dreptului de proprietate.
2. Coninutul (triada) dreptului de proprietate.
3. Noiunea de teren i semnele acestuia.
4. Formele dreptului de proprietate asupra terenurilor.
5. Dreptul de proprietate public asupra terenurilor.
6. Dreptul de proprietate privat asupra terenurilor.
7. Alte drepturi patrimoniale asupra terenurilor.
8. Drepturile proprietarilor funciari.
9. Drepturile posesorilor i beneficiarilor funciari.
10. Obligaiile deintorilor de terenuri.
Acte normative: nr.3, 4, 5, 6, 12, 27, 33.
Literatura: nr.1, 4, 10, 16, 21, 27 .
33
1. Noiunea i caracterele dreptului de proprietate
Proprietatea, n sens economic, este o relaie social, o
relaie de proprietate. ns aceasta nicidecum nu este o relaie
dintre bunuri (ntre lucruri), ci o relaie dintre ceteni, stat,
autoritile publice centrale i locale i alte subiecte de drept cu
privire la bunuri, n legtur cu un bun concret. Dreptul de
proprietate, la rndul su, este o relaie social de proprietate
reglementat de normele de drept, de normele Constituiei RM,
Codului civil, Codului funciar, Legii cadastrului bunurilor imobile
i altor acte normative. Dreptul de proprietate exprim atitudinea
fa de un bun ca al su, fa de un bun, care aparine unei persoane
fizice sau juridice concrete.
Dreptul de proprietate este un drept real ce confer titularului
posibilitatea real de a ntrebuina bunul conform naturii sau
destinaiei sale, de al folosi i a dispune de el n mod exclusiv i
perpetuu, n cadrul i cu respectarea legii, ordinii de drept i
bunelor moravuri. Numai dreptul de proprietate i ofer titularului
o putere deplin asupra bunului. Celelalte drepturi (uzufructul,
dreptul de uz, servitutea, superficia etc.) permit titularului doar
posesiunea i folosina sau numai una din acestea, dar niciodat
dreptul de dispoziie asupra bunului, adic dreptul de a nstrina
bunul sau de a decide soarta juridic a bunului n alt mod prevzut
de lege.
Caracterele dreptului de proprietate. Caracterele dreptului
de proprietate exprim cele mai importante nsuiri, nsuirile
fundamentale ce determin esena i valoarea juridic a dreptului
de proprietate, fr de care dreptul de proprietate devine o simpl
ficiune. Caracterele dreptului de proprietate sunt stabilite direct n
lege sau decurg dintr-o totalitate de norme de drept, din principiile
fundamentale ale dreptului naional i internaional. Caracterele
dreptului de proprietate sunt urmtoarele:

1) Dreptul de proprietate este absolut, este opozabil

tuturor. Proprietarul este n drept s cear tuturor s-i respecte
dreptul de proprietate (Art.1 din Primul Protocol adiional la 34
Convenia European pentru aprarea drepturilor omului i a
libertilor fundamentale). Dreptul de proprietate este absolut, dar
nu este nelimitat. Proprietarul este obligat s respecte restriciile
stabilite de lege, ordinea de drept, bunele moravuri, regulile bunei
vecinti;
2) Dreptul de proprietate este exclusiv, n sensul c titularul
exercit singur toate drepturile de proprietar, care aparin
proprietarului n exclusivitate, cu excepiile stabilite de lege;
3) Dreptul de proprietate este perpetuu (art.315 Cod civil),
n sensul c el nu se pierde n caz de moarte a titularului sau n caz
de lichidare a persoanei juridice. Dreptul de proprietate nu dispare.
Dreptul de proprietate i drepturile proprietarului trec de la un
titular la altul, fie prin motenire (n cazul persoanelor fizice), fie
prin succesiune (n cazul persoanelor juridice). Proprietatea este
inviolabil, iar dreptul de proprietate este garantat (art.316 Cod
civil). n mare parte, anume aceast calitate a dreptului de
proprietate, confer relaiilor de proprietate stabilitatea i
durabilitatea necesar.
2. Coninutul (triada) dreptului de proprietate
Coninutul (triada) dreptului de proprietate este determinat
de mputernicirile de care dispune proprietarul n procesul
exercitrii dreptului de proprietate. La acestea se refer:
1) dreptul de posesiune este dreptul de a fi posesorul
bunului imobil i de a poseda bunul imobil ca de un bun al su.
Dreptul de posesiune exprim apartenena bunului unei sau altei
persoane fizice sau juridice. n cazul persoanelor juridice
posesiunea se exprim prin posibilitatea, dar i obligaia, de a-l
include n balana ntreprinderii, n documentele de eviden
contabil. Inventarierea bunurilor este o modalitate de control i
verificare a posesiunii;
2) dreptul de folosina este posibilitatea real de a extrage
i de a valorifica calitile utile ale bunului imobil, att n mod 35
individual ct i n comun cu alte persoane (art.17 din Declaraia
Universal a Drepturilor Omului);
3) dreptul de dispoziie este posibilitatea de a decide
soarta juridic a bunului imobil (de a-l nstrina etc.).
Dreptul de posesiune i dreptul de folosin, n limitele
stabilite de lege, poate s aparin i neproprietarului
(uzufructuarului, arendaului etc.), ns dreptul de dispoziie poate
s aparin doar proprietarului. Dreptul de folosin include i
libertatea persoanei de a nu folosi bunul. Poate fi instituit prin
lege obligaia de folosire dac nefolosirea bunurilor ar contraveni
intereselor publice. n acest caz, proprietarul poate fi obligat fie s
foloseasc el nsui bunul ori s-l dea n folosin unor teri n
schimbul unei contraprestaii corespunztoare. De pild,
nefolosirea terenurilor agricole, fr motive ntemeiate, se
consider contravenie administrativ.

3. Noiunea de teren i semnele acestuia

Conform art. 288 Cod civil toate bunurile se divizeaz n
bunuri imobile i bunuri mobile. La categoria de bunuri imobile,
conform legislaiei civile i legislaiei cadastrale se refer i
terenurile. Spre deosebire de Codul civil, Legea cadastrului
bunurilor imobile utilizeaz noiunea de teren cu semnificaia
clar de obiect al nregistrrii de stat n Registrul bunurilor imobile
la Oficiul Cadastral Teritorial (OCT). Astfel, teren este o parte
din teritoriu avnd hotare nchise a crei suprafa, al crei
amplasament i ale crei caracteristici snt reflectate n cadastrul
bunurilor imobile. Avnd n vedere cele expuse mai sus pot fi
evideniate semnele terenului n calitate de obiect al dreptului de
proprietate, la care se refer:
1) existena hotarelor nchise (hotare generale sau fixe ale
terenului);
2) suprafaa concret a terenului, stabilit n hectare;
3) amplasamentul concret n spaiu (prezena adresei
juridice); 36
4) destinaia concret i categoria de folosin a terenului
(cu destinaie agricol: arabil, vie, livad etc., destinat
construciilor, aferent casei de locuit, blocului locativ (din
condominiu), construciei industriale, construciei socialculturale etc.);
5) recunoaterea terenului n calitate de obiect de drept
independent al nregistrrii de stat n Registrul bunurilor
imobile la OCT;
6) prezena numrului cadastral, adic a unui numr
individual, irepetabil pe ntreg teritoriul rii, care va fi
meninut pe toat perioada de existen a terenului n
calitate de obiect de drept unic.
4. Formele dreptului de proprietate
Conform art. 126 din Constituia RM, proprietatea poate fi:
1) public;
2) privat.
Proprietatea public, n funcie de subiectul dreptului de
proprietate public, este de 2 feluri:
1) proprietate de stat;
2) proprietate a unitilor administrativ-teritoriale
(municipal).
Att terenurile proprietate de stat ct i terenurile
proprietate a unitilor administrativ-teritoriale (municipal), n
funcie de gradul de socializare a proprietii publice, conform art.
296 Cod civil, se divizeaz n dou categorii:
1) terenuri proprietate public din domeniul privat;
2) terenuri proprietate public din domeniul public.
Terenurile proprietate public din domeniul privat, asemeni
cum i terenurile aflate n proprietatea privat a cetenilor i
persoanelor juridice private, nu sunt excluse din circuitul civil al
terenurilor: pot fi vndute, cumprate, schimbate, pot fi depuse n
calitate de aport la capitalul social al societilor comerciale etc.

Terenurile proprietate public din domeniul privat pot fi supuse 37

privatizrii i pot fi privatizate de ctre persoanele fizice sau
persoanele juridice private n modul stabilit de lege (de pild,
terenurile aferente obiectelor/construciilor S.A.Moldtelecom i
altor ntreprinderi care se afl n proprietatea statului sau a
unitilor administrativ-teritoriale supuse privatizrii conform
legii).
Terenurile proprietate public din domeniul public sunt
proprietate exclusiv a statului sau a unitilor administrativteritoriale. Asemenea terenuri sunt
excluse din circuitul civil al
bunurilor i nu pot fi supuse privatizrii: nu pot fi vndute,
cumprate, schimbate, nu pot fi depuse n calitate de aport la
capitalul social al societilor comerciale etc. Din domeniul public
al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale fac parte
terenurile care, prin natura lor, snt de uz sau de interes public.
Interesul public implic afectarea terenului la un serviciu public
sau la orice activitate care satisface nevoile colectivitii fr a
presupune accesul nemijlocit al acesteia la utilizarea terenului
conform destinaiei menionate. Astfel, terenurile fondului apelor,
fondului silvic, folosite n interes public, terenurile cilor de
comunicaie, precum i alte terenuri fac obiectul exclusiv al
proprietii publice. Terenurile domeniului public sunt inalienabile,
insesizabile i imprescriptibile. Dreptul de proprietate public (de
stat sau municipal) asupra acestor terenuri nu se stinge prin neuz
i nu poate fi dobndit de teri prin uzucapiune.
Proprietatea privat aparine persoanelor fizice i persoanelor
juridice private (societilor comerciale etc.) Att proprietatea
public ct i proprietatea privat pot fi proprietate comun.
Proprietatea este comun n cazul n care doi sau mai muli titulari
dispun de dreptul de proprietate asupra unuia i aceluiai teren.
Legea stabilete 2 forme de proprietate comun:
1) proprietatea comun n devlmie (fr cote definite
proprietatea soilor);i
2) proprietatea comun pe cote-pri, cu delimitarea
cotei-pri fiecrui coproprietar (dreptul de proprietate comun al 38
membrilor asociaiei de coproprietari n condominiu asupra
terenului aferent blocului locativ - teritoriul condominiului).
5. Dreptul de proprietate public asupra terenurilor
Terenurile proprietate public a statului reprezint o parte a
terenurilor proprietate public ce aparin cu drept de proprietate
RM, dreptul de posesiune, de folosin i de a dispune
asupra crora este de competena Guvernului. La categoria de
terenuri proprietate public a statului se refer:
a) terenurile incluse n Lista unitilor ale cror terenuri
destinate agriculturii rmn n proprietatea statului, aprobat de
Parlament;
b) terenurile fondului silvic proprietate public a statului,
terenurile fondului apelor proprietate public a statului, terenurile
zonelor de protecie a apelor i zonelor sanitare, conform datelor
cadastrelor respective;
c) terenurile aferente construciilor unitilor de stat i
organelor de stat;

d) terenurile aferente obiectelor complexului energetic al

RM;
e) terenurile ocupate de drumurile naionale, terenurile
ocupate de conductele naionale i internaionale de transport al
gazelor, precum i de alte comunicaii de transport proprietate
public a statului;
f) terenurile destinate ocrotirii naturii (terenurile rezervaiilor,
parcurilor naionale, parcurilor dendrologice i zoologice,
grdinilor botanice, branitilor, monumentelor naturii), ocrotirii
sntii, activitii recreative i terenurile de valoare istoricocultural (rezervaiile istoricoculturale, parcurile memoriale,
monumentele arheologice i arhitecturale etc.), a cror list este
aprobat de Guvern;
g) terenurile destinate necesitilor de aprare, trupelor de
grniceri i trupelor de interne; 39
h) alte terenuri utilizate n scopul asigurrii securitii
statului.
Terenurile proprietate public a unitilor administrativteritoriale reprezint o parte a terenurilor
proprietate public ce
aparin cu drept de proprietate unitilor administrativ-teritoriale
ale RM, dreptul de posesiune, de folosin i de a dispune asupra
crora este de competena autoritilor administraiei publice
locale. La categoria de terenuri proprietate public a unitilor
administrativ-teritoriale se refer:
a) terenurile aflate n folosina autoritilor administraiei
publice locale;
b) terenurile aferente obiectelor privatizate sau pasibile de
privatizare, inclusiv terenurile aferente construciilor nefinalizate,
precum i terenurile aferente obiectelor din fondul de imobile
nelocuibile date n arend;
c) terenurile aferente cldirilor i altor construcii transmise
n proprietate privat n contul cotelor-pri valorice, conform
legislaiei cu privire la privatizare;
d) terenurile atribuite n folosin sau date n arend
ntreprinderilor private, constituite n afara procesului de
privatizare a patrimoniului public;
e) terenurile mpdurite, fiile forestiere, terenurile destinate
reinerii apei, msurilor antierozionale, coridoarelor ecologice i
altor scopuri de protecie a mediului nconjurtor;
f) terenurile aferente obiectelor de menire social-cultural
proprietate public a unitilor administrativ-teritoriale, terenurile
de uz public (piee, strzi, pasaje i alte terenuri folosite pentru
cile de comunicaie, parcuri, grdini publice, scuaruri, terenuri
folosite pentru cimitire i alte necesiti ale gospodriei comunale
locale);
g) terenurile destinate transportului rutier, feroviar, naval,
aerian, prin conducte, pentru liniile de telecomunicaii i de
transport de energie electric, pentru exploatrile miniere i pentru
alte necesiti industriale ale autoritilor administraiei publice
locale; 40
h) loturile neprivatizate ale ntovririlor pomicole;
i) terenurile fondului de rezerv al primriilor satelor,

comunelor, oraelor, municipiilor;

j) terenurile zonelor suburbane i zonelor verzi;
k) terenurile ocupate de iazuri (lacuri de acumulare).
Transmiterea terenurilor din proprietatea public a statului n
proprietatea public a unitii administrativ-teritoriale se face prin
hotrre a Guvernului, cu acordul consiliului local respectiv.
Transmiterea terenurilor din proprietatea public a unei uniti
administrativ-teritoriale n proprietatea public a statului se face la
propunerea Guvernului, prin hotrre a consiliului local respectiv.
Conform legislaiei n vigoare, nu pot fi privatizate i, deci,
continu s rmn n proprietatea de stat sau a unitilor
administrativ teritoriale urmtoarele categorii de terenuri:
1. terenurile fondului silvic (terenurile ocupate de pduri,
precum i cele neacoperite cu pduri, ns destinate
mpduririi);
2. terenurile fondului apelor (terenurile aflate sub ape
albiile cursurilor de ap, cuvetele lacurilor, iazurilor,
rezervoarelor de ap, mlatinile, terenurile pe care sunt
amplasate construcii hidrotehnice i alte amenajri ale
serviciului apelor, precum i terenurile repartizate pentru
fiile de deviere (de pe maluri) a rurilor, a bazinelor de
ap, a canalelor magistrale i a colectoarelor, precum i
terenurile zonelor de protecie a apelor);
3. terenurile destinate ocrotirii naturii (terenurile
rezervaiilor, parcurilor naionale, parcurilor dendrologice
i zoologice, grdinilor botanice, branitilor,
monumentelor naturii, terenurile zonelor de protecie i
zonelor sanitare);
4. terenurile destinate ocrotirii sntii (terenurile pe care
exist obiecte de tratament natural - izvoare de ape
minerale, nmoluri curative, precum i condiii
climaterice deosebit de favorabile profilaxiei i
tratamentului); 41
5. terenurile destinate activitii recreative (terenurile
prevzute i folosite pentru odihn i turism: terenurile pe
care se afl case de odihn, pensionate, sanatorii,
campinguri, baze turistice, tabere turistice i tabere de
fortificare a sntii, staii turistice, parcuri i tabere
pentru copii, poteci didactico-turistice, trasee marcate);
6. terenurile de valoare istorico-cultural (rezervaiile
istorico-culturale, parcurile memoriale, mormintele,
monumentele arheologice i arhitecturale i complexele
arhitecturale de landaft);
7. terenurile zonelor suburbane i ale zonelor verzi
(inclusiv terenurile ocupate de pduri, grdini publice i
de alte spaii verzi, care au funcii de protecie, sanitaroigienice, de fortificare a sntii i care
snt locuri de
odihn a populaiei);
8. terenurile de uz public din orae i sate, comune
(terenurile folosite pentru cile de comunicaii: piee,
strzi, pasaje, drumuri i altele asemenea; pentru
necesitile social-culturale ale populaiei grdini

publice, parcuri, lacuri, plaje, bulevarde, scuare; pentru

cimitire i alte necesiti ale gospodriei comunale.
Astfel, terenurile proprietate public, indicate mai sus,
conform legislaiei actuale nu pot fi privatizate, legea actual nu
prevede i nu permite transmiterea acestora n proprietatea privat
a cetenilor sau a persoanelor juridice private. ns n cazul n care
un cetean sau o ntreprindere privat proprietar de teren i
planteaz terenul su propriu cu copaci i l transform n pdure i
dac acest teren este trecut n cadastrul funciar ca teren al fondului
silvic, asta nu nseamn c terenul va fi sau c trebuie expropriat
pentru a fi trecut napoi n proprietate public (de stat sau a unitii
administrativ-teritoriale respective). Aa un teren, fiind privatizat
i fiind proprietate privat, chiar dac este plantat cu copaci i
transformat n pdure va continua s fie proprietate privat.
Asemeni i n cazul n care cetenii sau ntreprinderile private
construiesc iazuri, rezervoare sau lacuri de acumulare a apei pe 42
terenurile ce le aparin cu drept de proprietate privat, aceste
terenuri de sub ape continu i vor fi proprietate privat. La fel i
n cazul n care terenul proprietate privat este utilizat n activiti
de ntreprinztor, de pild, pentru activiti recreative, pentru
odihn i turism, pentru case de odihn, sanatorii, campinguri,
baze, tabere, staii turistice, parcuri i tabere pentru copii etc., aa
un teren va continua s fie proprietate privat. Important este ca
terenul cu destinaie agricol, privatizat n modul stabilit de lege,
s fie trecut la categoria terenurilor fondului apelor sau ale
fondului silvic n modul stabilit de Codul funciar i alte acte
normative.
6. Dreptul de proprietate privat asupra terenurilor
n RM proprietatea privat asupra terenurilor, iniial, a luat
natere n rezultatul privatizrii terenurilor proprietate de stat, care,
n perioada de pn la 01.01.1992, au fost n proprietate exclusiv
de stat. Legislaia actual nu prevede privatizarea terenurilor
fondului silvic i fondului apelor proprietate de stat. n funcie de
destinaia terenurilor, legislaia prevede privatizarea i trecerea n
proprietate privat :
a) a terenurilor cu destinaie agricol;
b) a terenurilor destinate construciilor.
Privatizarea terenurilor proprietate public are loc:
a) pe gratis (cu titlu gratuit);
b) contra plat.
Terenurile cu destinaie agricol supuse privatizrii gratuite
sunt:
1. terenurile incluse n fondul funciar de privatizare,
atribuite n proprietatea privat a cetenilor n contul
cotelor de teren echivalent (conform articolelor 12 i 13
din Codul funciar);
2. loturile pentru grdini atribuite cetenilor n extravilanul
satului (comunei), oraului (conform art. 82 din Codul
funciar al R.S.S.M.) ca loturi de pe lng cas; 43
3. terenurile cu destinaie agricol rezervate pentru
necesitile dezvoltrii sociale a localitilor rurale

(satelor, comunelor), atribuite n proprietate privat

persoanelor din familiile n care nici unuia din membri nu
i s-a atribuit cota de teren echivalent (conform art. II (1)
din Legea nr.173-XIV din 22 octombrie 1998 pentru
modificarea i completarea Codului funciar).
Terenurile destinate construciilor supuse privatizrii gratuite:
1) loturile de pe lng casele individuale de locuit;
2) loturile atribuite pentru construcia caselor individuale
de locuit;
3) terenurile aferente blocurilor locative (din condominiu).
Terenurile cu destinaie agricol supuse privatizrii contra
plat prin vnzare-cumprare:
1. terenurile aflate n folosina membrilor ntovririlor
pomicole;
2. terenurile cu destinaie agricol aferente construciilor
proprietate privat folosite n scopul produciei agricole i
agroindustriale (terenurile aferente staiilor i garajelor
de maini i tractoare, ariilor de pstrare i prelucrare a
cerealelor, ncperilor frigorifice pentru pstrarea
fructelor i legumelor, punctelor de altoire a viei de vie i
pomilor fructiferi, serelor, staiilor de purificare a
reziduurilor animaliere, depozitelor, atelierelor de
reparaii, de prelucrare a materiei prime, fermelor
zootehnice etc.).
3. terenurile cu destinaie agricol din fondul de rezerv al
satului (comunei), oraului (cu expunerea acestora la
licitaiile funciare cu strigare sau la concurs comercial n
modul stabilit de legislaie).
Terenurile destinate construciilor supuse privatizrii
contra plat prin vnzare-cumprare:
1. terenurile aferente obiectelor privatizate, inclusiv
construciilor nefinalizate; 44
2. terenurile aferente obiectelor private din fondul de
imobile nelocuibile ;
3. terenurile aferente aflate n folosina ntreprinderilor
private, nfiinate n afara procesului de privatizare;
4. terenurile destinate construciilor din fondul de rezerv al
satului (comunei), oraului (cu expunerea acestora la
licitaiile funciare cu strigare sau la concurs comercial n
modul stabilit de legislaie).
Proprietarii de terenuri cu destinaie agricol sau destinate
construciilor, au dreptul, n modul stabilit de lege, s solicite
autoritilor publice competente, modificarea destinaiei
terenurilor, cu trecerea acestora la categoria terenurilor fondului
apelor (prin construirea iazurilor, altor bazine de ap) sau ale
fondului silvic (prin mpdurirea terenurilor).
7. Alte drepturi patrimoniale asupra terenurilor
Dreptul de proprietate este un drept real fundamental, ns
n afar de dreptul de proprietate legea prevede i alte drepturi,
existena i exercitarea crora asupra terenurilor este esenial.
Astfel, legislaia RM prevede divizarea drepturilor patrimoniale n:

a) drepturi reale (dreptul de proprietate i alte drepturi reale)

asupra terenurilor;
b) drepturile de crean, ce au legtur cu terenul.
La categoria altor drepturi reale asupra terenurilor se refer:
1) uzufructul (art. 395 Cod civil). Uzufructul este dreptul
unei persoane (uzufructuar) de a folosi pentru o perioad
determinat sau determinabil bunul unei alte persoane
(nudul proprietar) i de a culege fructele bunului,
ntocmai ca proprietarul, ns cu ndatorirea de a-i
conserva substana. Uzufructuarul are dreptul de a
poseda bunul, nu i de a-l nstrina;
2) dreptul de uz i dreptul de abitaie (art.424 Cod civil). Uz
este dreptul real asupra bunului altuia, n virtutea cruia
uzuarul poate folosi bunul i culege fructele lui necesare 45
pentru nevoile proprii i ale familiei sale. Titularul
dreptului de abitaie are dreptul s locuiasc n locuina
unei alte persoane mpreun cu soul i copiii si chiar
dac nu a fost cstorit sau nu avea copii la data la care
s-a constituit abitaia;
3) servitutea (art. 428 Cod civil). Servitute este sarcina care
greveaz un imobil (terenul aservit) pentru uzul sau
utilitatea imobilului unui alt proprietar (terenul
dominant);
4) superficia (art. 443 Cod civil). Superficie este dreptul real
imobiliar de a folosi terenul altuia n vederea edificrii i
exploatrii unei construcii, deasupra i sub acest teren,
sau a exploatrii unei construcii existente. Acest drept
este alienabil, se transmite prin succesiune i poate fi
obiect al unui contract de locaiune;
5) gajul/ipoteca (art. 454 Cod civil). Gajul este un drept real
n al crui temei creditorul (creditorul gajist) poate
pretinde satisfacerea creanelor sale cu preferin fa de
ceilali creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor
depuse n gaj n cazul n care debitorul (debitorul gajist)
nu execut obligaia garantat prin gaj);
6) concesiunea. Conform Legii cu privire la concesiuni
(nr.534 din 13.07.1995), conform contractului de
concesiune, statul transmite persoanei fizice sau juridice,
inclusiv din strintate, cu titlu oneros (contra plat),
dreptul de a exercita activiti de investigare, folosire i
restabilire a resurselor naturale pe teritoriul RM, de a
presta servicii publice, de a folosi obiectele proprietii
publice, care integral sau parial sunt excluse din circuitul
economic. Obiect al contractului de concesiune poate fi:
a) terenurile i alte resurse naturale proprietate public;
b)alte bunuri imobile proprietate de stat sau municipal.
7) dreptul de folosin a terenului, prevzut de Codul
funciar; 46
8) dreptul de administrare (gestiune economic) asupra
terenurilor proprietate de stat;
9) dreptul de administrare (gestiune economic) asupra
terenurilor proprietate a unitilor administrativ-teritoriale

(proprietate municipal);
10) dreptul de administrare fiduciar, inclusiv n caz de tutel
sau curatel;
11) dreptul de proprietate i alte drepturi reale cu condiia
confirmrii acestora.
12) dreptul de a folosi, cu ocazia ridicrii fr culp a unei
construcii, terenul adiacent, dac vecinul nu a obiectat
pn sau imediat dup depirea limitei hotarului (art.
390 Cod civil).
La categoria drepturilor de crean se refer:
1) dreptul de arendare/subarendare a terenului;
2) dreptul de locaiune/sublocaiune;
3) antecontractul;
4) dreptul de preemiune nscut din act juridic;
5) intenia de nstrinare a terenului;
6) intenia de ipotecare a terenului;
7) alte drepturi de crean ce au legtur cu terenul.
8. Drepturile proprietarilor funciari
Proprietarii funciari au dreptul:
1) s gospodreasc i s foloseasc de sine stttor terenul n
activiti economice, inclusiv n activiti de ntreprinztor;
3) s fie proprietarii produciei obinute i a veniturilor din
realizarea ei;
4) s foloseasc n modul stabilit de lege zcmintele,
pdurile, apele i alte bogii ale pmntului;
5) s construiasc n modul stabilit de lege case, cldiri de
producie, edificii cu destinaie social-cultural i cu alt destinaie;
6) s dea terenul sau o parte din el n folosin prin arend
sau sub alt form; 47
7) s primeasc, n caz de retragere a terenului pentru
nevoile statului i a societii, compensarea deplin a cheltuielilor
i pierderilor, inclusiv a avantajului ratat;
8) s renune la teren (art.338 Cod civil);
9) s lase ca motenire terenul i s-l nstrineze n
conformitate cu legea.
9. Drepturile posesorilor i beneficiarilor funciari.
Posesorii i beneficiarii (titularii dreptului de folosin) au
dreptul :
1) s foloseasc terenurile potrivit condiiilor de atribuire;
2) s fie proprietarii produciei obinute;
3) s foloseasc n modul stabilit de lege zcmintele,
pdurile, apele i alte bogii ale pmntului;
4) s primeasc, n caz de stingere a dreptului de posesiune
sau beneficiere, compensarea cheltuielilor legate de ameliorarea
terenului.
10. Obligaiile deintorilor de terenuri.
Deintorii de terenuri, inclusiv proprietarii, sunt obligai:
1) s foloseasc terenurile n conformitate cu destinaia lor;
2) s respecte, conform recomandrilor agrotehnice,

condiiile de exploatare a terenurilor, structura asolamentelor, s nu

admit folosirea abuziv a ngrmintelor chimice i a
preparatelor de fitosanitrie;
3) s achite la timp impozitul funciar i alte pli pentru
folosirea terenurilor;
4) s ia msuri de prevenire i combatere a eroziunilor, a
compactrii solului, a alunecrilor de teren, a salinizrii sau
nmltinirii secundare, s asigure att obinerea unei producii
calitative, ct i protecia solului i sporirea fertilitii lui;
5) s respecte drepturile altor deintori de terenuri conform
dreptului de vecintate; 48
6) s pstreze bornele de hotar i punctele reelei geodezice
de stat din teren;
7) s respecte proiectul de organizare/planul cadastral al
teritoriului, documentaia urbanistic etc.;
8) s prezinte la timp autoritilor administraiei publice
locale informaiile stabilite de lege, privitoare la starea i folosirea
terenului.
9) obligaia de a tolera nclcarea hotarului terenului su, cu
ocazia ridicrii fr culp a unei construcii de ctre vecinul su,
dac deintorul terenului nu a obiectat pn sau imediat dup
depirea limitei hotarului de ctre vecinul su (art. 390 Cod
civil).
Deintorii de terenuri, inclusiv proprietarii, au i alte
obligaii prevzute de legislaie.
V. Dobndirea drepturilor asupra terenurilor
1. Modurile de dobndire a dreptului de proprietate asupra
terenurilor.
2. Modul de atribuire a terenurilor proprietate public n
folosin, n alte scopuri dect cel agricol.
3. Documentele ce confirm drepturile deintorilor de
terenuri.
4. Legalizarea dreptului de proprietate i altor drepturi
asupra terenurilor.
Acte normative: nr. 4, 5, 8, 10, 32.
Literatura: nr.1, 2, 4, 10, 12, 27.
1. Modurile de dobndire a dreptului de proprietate asupra
terenurilor
Modurile de dobndire a dreptului de proprietate asupra
terenurilor sunt:
1) n rezultatul privatizrii terenurilor proprietate public (de
stat). 49
2) prin accesiune imobiliar natural (art.328 Cod civil);
3) prin accesiune imobiliar artificial (art.329 Cod civil);
4) prin uzucapiune imobiliar (art.332 Cod civil);
5) prin vnzare-cumprare, donare, schimb i alte acte
juridice de nstrinare a terenurilor;
6) prin motenire/succesiune;
7) prin hotrre judectoreasc;

8) prin act administrativ;

9) n alte moduri neintezise de lege.
Legislaia actual nu prevede privatizarea terenurilor
fondului silvic i ale fondului apelor proprietate public. n funcie
de destinaia terenurilor, legislaia RM prevede privatizarea i
trecerea n proprietate privat :
a) a terenurilor cu destinaie agricol;
b) a terenurilor destinate construciilor (din intravilanul
localitilor).
Privatizarea terenurilor proprietate public are loc:
a) pe gratis (cu titlu gratuit);
b) contra plat.
Cadrul juridic ce asigur privatizarea terenurilor proprietate
public. Dobndirea dreptului de proprietate privat n rezultatul
privatizrii terenurilor proprietate public are loc conform
art.art.11, 12, 13 din Codul funciar, Legea privind preul normativ
i modul de vnzare-cumprare a pmntului (nr.1308-XIII din
25.07.1997), Legii cu privire la Programul de privatizare pentru
anii 1997-1998 (nr.1217-XIII din 25.06.1997), Regulamentul cu
privire la vnzarea-cumprarea terenurilor aferente, aprobat prin
Hotrrea Guvernului nr. 562 din 23.10.1996, Regulamentului cu
privire la modul de transmitere n proprietate privat a loturilor de
pe lng cas n localitile urbane, aprobat prin Hotrrea
Guvernului cu privire la unele msuri pentru urgentarea procesului
de mproprietrire (nr.984 din 21.09.1998), altor acte normative.
Accesiunea imobiliar natural. Conform art.328 Cod civil,
adugirile de teren la malurile apelor curgtoare revin
proprietarului terenului riveran numai dac ele se formeaz treptat 50
(aluviuni). Terenurile ocupate treptat de albiile apelor curgtoare
revin proprietarului acestor ape. Proprietarul terenului nconjurat
de ruri, heletee, iazuri, canale sau de alte ape nu devine
proprietar al terenurilor aprute prin scderea temporar a apelor.
Proprietarul acestor ape nu dobndete nici un drept asupra
terenului acoperit ca urmare a unor revrsri sporadice.
Proprietarul terenului din care o ap curgtoare a smuls brusc o
parte important, alipind-o la terenul altuia, nu pierde dreptul de
proprietate asupra prii desprinse dac o revendic n termen de
un an de la data cnd proprietarul terenului la care s-a alipit partea
a intrat n posesiune. n cazul n care o ap curgtoare, formnd un
bra nou, nconjoar terenul unui proprietar riveran, acesta rmne
proprietarul insulei astfel create.
Accesiunea imobiliar artificial. Conform art.329 Cod civil,
construciile i lucrrile subterane sau de la suprafaa terenului sunt
prezumate a fi fcute de proprietarul terenului pe cheltuiala sa i i
aparin acestuia pn la proba contrar. n cazul n care
construciile sau lucrrile snt fcute de un ter de bun-credin,
proprietarul de teren nu poate cere ridicarea lor i este obligat s
plteasc, la alegere, valoarea materialelor i costul muncii sau o
sum de bani echivalent creterii valorii terenului. n cazul n care
construcia este ridicat n parte pe terenul constructorului i n
parte pe un teren nvecinat, proprietarul vecin poate dobndi
proprietatea asupra ntregii construcii, pltind constructorului o

despgubire, numai dac cel puin 1/2 din suprafaa construit se

afl pe terenul su. n acest caz, el va dobndi i un drept de
superficie asupra terenului aferent pe toat durata de existen a
construciei. Despgubirea trebuie s acopere valoarea materialelor
i costul muncii, precum i contravaloarea folosinei terenului
aferent. Constructorul de rea-credin nu poate pretinde la o
despgubire mai mare de o treime din suma calculat dac nu va
dovedi c persoana ndreptit poart ea nsi o parte din
vinovie.
Uzucapiunea imobiliar. Conform art. 332 Cod civil, dac o
persoan, fr s fi dobndit dreptul de proprietate, a posedat cu 51
bun-credin sub nume de proprietar un bun imobil pe parcursul a
15 ani, acesta devine proprietarul bunului respectiv. Dac un bun
imobil i drepturile asupra lui snt supuse nregistrrii de stat,
dreptul de proprietate se dobndete din momentul nregistrrii.
Posesiunea necesar uzucapiunii. Cu excepia cazurilor
expres prevzute de lege, nu poate produce efecte juridice dect
posesiunea util. Pn la proba contrar, posesiunea este prezumat
a fi util. Nu este util posesiunea discontinu, tulburat,
clandestin sau precar. Posesiunea este discontinu att timp ct
posesorul o exercit cu intermitene anormale n raport cu natura
bunului. Posesiunea este tulburat atta timp ct este dobndit sau
conservat prin acte de violen, fizic sau moral, care nu snt
provocate de o alt persoan. Posesiunea este clandestin dac se
exercit astfel nct nu poate fi cunoscut. Posesiunea este
precar cnd nu se exercit sub nume de proprietar.
Discontinuitatea poate fi opus posesorului de ctre orice
persoan interesat. Numai persoana fa de care posesiunea este
tulburat sau clandestin poate invoca aceste vicii. Posesiunea
viciat devine util ndat ce viciul nceteaz.
ntreruperea termenului necesar pentru invocarea
uzucapiunii. Cursul termenului necesar pentru invocarea
uzucapiunii (prescripia achizitiv) nu poate ncepe, iar dac a
nceput nu poate continua, n perioada n care este suspendat
curgerea termenului de prescripie extinctiv a aciunii de
revendicare. Cursul termenului necesar pentru invocarea
uzucapiunii se ntrerupe dac a fost naintat o aciune de
revendicare fa de persoana care posed sub nume de proprietar
sau fa de posesorul mijlocit. n acest caz, cursul prescripiei se
ntrerupe numai fa de persoana care a naintat aciunea. n cazul
n care cursul prescripiei extinctive a fost ntrerupt, timpul scurs
pn la ntrerupere nu se calculeaz. Dup ntrerupere poate s
nceap un nou termen.
52
2. Modul de atribuire a terenurilor proprietate public n
folosin, n alte scopuri dect cel agricol
Terenurile proprietate public destinate construciilor, cu
excepia terenurilor aferente obiectelor privatizate sau care se afl
n folosina ntreprinderilor private, conform Legii privind preul
normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului (alin.(9) al
art.4), urmeaz a fi expuse spre privatizare prin vnzare-cumprare
la licitaie public sau concurs. Totui, legislaia actual a RM

prevede i atribuirea n folosin a terenurilor proprietate public

cu ncheierea contractului de arendare a terenului. Atribuirea
terenurilor proprietate public n folosin are loc conform Codului
funciar, Regulamentului cu privire la atribuirea terenurilor, aprobat
prin Hotrrea Guvernului nr. 246 din 03.05.1996, Regulamentul
cu privire la coninutul documentaiei cadastrului funciar, aprobat
prin Hotrrea Guvernului nr.24 din 11.01.1995, altor acte
normative.
Atribuirea terenurilor are loc n baza proiectelor i schemelor
de organizare a teritoriului i documentelor de urbanistic
(certificatului de urbanism etc.). Atribuirea terenurilor n alte
scopuri dect cel agricol, are loc n dou etape:
1) coordonarea n prealabil a locului amplasrii obiectului;
2) atribuirea terenului.
Atribuirea terenurilor include n sine urmtoarele aciuni:
1. Solicitantul, persoan fizic sau juridic, depune la
primria municipiului, oraului, satului, comunei cererea
privind coordonarea preliminar a locului amplasrii
obiectului;
2. Primria municipiului, oraului, satului (comunei)
examineaz cererea n termen de 10 zile din data depunerii;
3. n cazul soluionrii pozitive a chestiunii, comunic
persoanei fizice sau juridice interesate, n scris, despre
necesitatea pregtirii materialelor de coordonare
preliminar a amplasrii obiectului; 53
4. Consiliul raional (municipal) numete Comisia pentru
selectarea terenului; Preedintele al comisiei va fi Primarul
(viceprimarul) comunei, satului, oraului, municipiului
respectiv;
5. Comisia pentru selectarea terenului va asigura executarea
lucrrilor de selectare a terenului n termen de 10 zile din
data instituirii;
6. Comisia ntocmete Actul privind selectarea terenului i
planul cadastral al terenului;
7. Materialele privind coordonarea preliminar a locului
amplasrii obiectului se ntocmesc n 4 exemplare;
8. Materialele privind coordonarea preliminar a locului
amplasrii obiectului se prezint pentru examinare
autoritilor administraiei publice locale respective;
9. Autoritile administraiei publice locale examineaz, n
termen de 10 zile, materialele i elibereaz permisiunea
pentru executarea lucrrilor de proiectare a obiectelor, ce
in de competena lor (n cazul terenurilor proprietate
municipal), iar pentru celelalte, - avizul privind locul
amplasrii obiectului;
10. Dac atribuirea terenului intr n competena Guvernului
(n cazul terenurilor proprietate de stat), persoana fizic sau
juridic interesat n atribuirea terenului, prezint
materialele mpreun cu avizul autoritii administraiei
publice locale Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru
spre examinare;
11. Agenia Cadastru examineaz materialele de coordonare n

termen de 10 zile i le transmite Guvernului spre

examinare;
12. Guvernul examineaz materialele coordonrii preliminare a
locului amplasrii obiectului, prezentate de Agenia
Cadastru, i elibereaz persoanelor fizice sau juridice
interesate n atribuirea terenului permisiunea pentru
executarea lucrrilor de proiectare, care servete drept 54
temei pentru executarea lucrrilor de construcie a
obiectului;
13. Guvernul sau autoritatea administraiei publice locale, n
funcie de competen, dup aprobarea proiectului de
construcie a obiectului, adopt Hotrrea privind
atribuirea terenului;
14. Persoana fizic sau juridic interesat ncheie contractul de
arendare a terenului i nregistreaz dreptul su de folosin
asupra terenului atribuit n registrul bunurilor imobile la
oficiul cadastral teritorial n a crui raz de aciune este
situat terenul.
Materialele de coordonare i permisiunea de ridicare a
construciei este valabil n decurs de 2 ani din data eliberrii i
doar n cazuri excepionale termenul acestora pot fi prelungite cu
nc cel mult 2 ani. Important este faptul c dup ridicarea
construciei i darea ei n exploatare, persoana fizic sau juridic
respectiv, obine dreptul de a cumpra terenul aferent construciei
n modul stabilit de Legea privind preul normativ i modul de
vnzare-cumprare a pmntului (fr concurs sau licitaie
public).
3. Documentele ce confirm drepturile deintorilor de teren
Documentele ce confirm drepturile deintorilor de teren
sunt:
1) titlul de autentificare a dreptului deintorului de teren,
eliberat de autoritile administraiei publice locale n cazul
atribuirii de ctre acestea a terenurilor proprietate public a
unitilor administrativ-teritoriale sau de ctre Agenia de Stat
Relaii Funciare i Cadastru n cazul atribuirii de ctre stat a
terenurilor proprietate public a statului;
2) certificatul de motenire;
3) contractul de vnzare-cumprare, contractul de donaie,
contractul de schimb, contractul de arendare a terenului i altele. 55
Forma titlului de autentificare a dreptului deintorului de
teren se stabilete de Guvern. Documentele ce confirm drepturile
deintorilor de teren servesc drept temei pentru nregistrarea
dreptului de proprietate i altor drepturi patrimoniale asupra
terenului n registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral
teritorial. Ulterior, dup nregistrarea drepturilor n registrul
bunurilor imobile, n scopul efecturii actelor juridice civile
(vnzrii-cumprrii etc.), oficiul cadastral teritorial, elibereaz, la
cerere, un extras din registrul bunurilor imobile, valabil timp de 2
luni, care confirm faptul c persoana respectiv este proprietarul
terenului att n faa notarului ct i n faa altor tere persoane.

4. Legalizarea dreptului de proprietate i altor drepturi reale

asupra terenurilor
Legalizarea dreptului de proprietate asupra terenului nsemn
totalitatea de aciuni, prevzute de legislaie, necesare att n
procesul privatizrii terenurilor ct i pe piaa secundar, pentru
recunoaterea public, din partea statului i terelor persoane, a
faptului existenei, naterii i garantrii dreptului de proprietate al
persoanei fizice sau juridice sau altui drept patrimonial asupra
terenului respectiv.
Procedurile de legalizare a drepturilor asupra terenurilor sunt
stabilite de Codul funciar, Codul civil, Legea privind preul
normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului, Legea
cadastrului bunurilor imobile, Legea privind formarea bunurilor
imobile, Regulamentul cu privire la coninutul documentaiei
cadastrului funciar, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr.24 din
11.01.1995, Hotrrea Guvernului cu privire la vnzareacumprarea terenurilor (nr. 192 din
20.02.1998), Regulamentul cu
privire la vnzarea-cumprarea terenurilor aferente obiectelor
privatizate sau care se privatizeaz i terenurilor aflate n folosina
ntreprinderilor private, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 562
din 23.10.1996, Legea cu privire la notariat i alte acte normative.
56
Este necesar de a evidenia:
a) procedurile de legalizare a drepturilor asupra terenurilor n
procesul privatizrii i formrii (divizrii, separrii) iniiale a
terenurilor;
b) procedurile de legalizare a drepturilor asupra terenurilor pe
piaa secundar.
Procedurile de legalizare a drepturilor asupra terenurilor n
procesul privatizrii i formrii (divizrii, separrii) iniiale a
terenurilor includ n sine:
1) adoptarea de ctre autoritatea administraiei publice locale
(n cazul terenurilor proprietate a unitilor administrativteritoriale) sau de ctre Guvern (n cazul
terenurilor proprietate de
stat) a Hotrrii/Deciziei privind atribuirea n folosin (n
arendare), transmiterea gratuit n proprietate privat sau
privatizarea prin vnzare-cumprare a terenului respectiv;
2) executarea de ctre o ntreprindere geodezic specializat
(de stat sau privat), la comanda Primriei localitii respective sau
a Guvernului din contul bugetului de stat i celui local, a planului
cadastral al teritoriului (proiectului de organizare a teritoriului) i a
planului geometric al terenului respectiv;
3) nregistrarea proprietarului sau altui deintor de teren n
registrul cadastral al deintorilor de terenuri (la Primria localitii
respective);
4) stabilirea hotarelor terenului atribuit n folosin sau
vndut (privatizat) n natur (pe loc);
5) trecerea informaiei cantitative i calitative despre terenul
atribuit n folosin sau vndut n registrul cadastral al terenurilor
(fia cadastral centralizatoare a cadastrului funciar);

5) ntocmirea de ctre autoritatea administraiei publice

locale (n cazul terenurilor proprietate a unitilor administrativteritoriale) sau de ctre Guvern
(n cazul terenurilor proprietate de
stat) i nmnarea titlului de autentificare a dreptului deintorului
de teren (n cazul privatizrii gratuite a terenului proprietate
public); 57
6) ncheierea contractului de arendare a terenului (n cazul
dreptului de folosin asupra terenului) sau a contractului de
vnzare-cumprare a terenului (n cazul privatizrii terenului
contra plat prin vnzare-cumprare);
7) autentificarea notarial a contractului de vnzarecumprare a terenului;
8) nregistrarea de stat a dreptului de proprietate sau a altui
drept patrimonial n registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral
teritorial n a crui raz teritorial este situat terenul (n cazul
arendrii terenului pe o perioad de pn la 3 ani inclusiv, dreptul
de arendare va fi nregistrat n registrul contractelor de arendare la
Primria localitii respective).
Procedurile de legalizare a drepturilor asupra terenurilor pe
piaa secundar (asupra terenurilor deja formate i existente n
calitate de obiect juridic individual) includ n sine:
1) ncheierea contractului de vnzare-cumprare, a altui
contract de nstrinare a terenului sau a altui act juridic civil n
baza cruia ia natere un drept patrimonial asupra terenului (de
arendare, servitute, ipotec, administrare fiduciar etc.);
2) autentificarea notarial a contractului de vnzarecumprare a terenului sau altui act juridic
civil n temeiul cruia a
luat natere un drept real asupra terenului, solicitarea i obinerea
de la notar a certificatului de motenitor a terenului;
3) nregistrarea de stat a dreptului de proprietate sau a altui
drept patrimonial n registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral
teritorial n a crui raz teritorial este situat terenul.
Din momentul nregistrrii de stat a dreptului de proprietate
sau altui drept real n registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral
teritorial, n a crui raz teritorial este situat terenul, dreptul de
proprietate sau alt drept real asupra terenului va fi ocrotit i
garantat de stat (devine opozabil tuturor terilor). Doar dup
nregistrarea dreptului de proprietate asupra terenului n registrul
bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial, terenul respectiv
poate fi obiect al relaiilor civile, al contractului de vnzare- 58
cumprare, de schimb, de donaie etc. i poate fi inclus n circuitul
civil al RM.
VI. Administrarea fondului funciar
1. Caracteristica general a administrrii fondului funciar.
2. Autoritile publice ce efectueaz administrarea fondului
funciar.
3. Coninutul administrrii fondului funciar.
Acte normative: nr. 3, 5, 9, 47, 51.
Literatura: nr. 5, 15, 16, 24.
1. Caracteristica general a administrrii fondului funciar
Administrarea fondului funciar este parte a administrrii de

stat n general, dar fenomenul poate fi separat n calitate de institut

de drept al dreptului funciar, avnd n vedere obiectul
administrrii: resursele funciare i fondul funciar al RM n
totalitatea sa. Administrarea de stat a fondului funciar reprezint
prin sine totalitatea activitilor organizatorice ale autoritilor
publice, n competena crora intr crearea condiiilor favorabile
pentru folosirea raional i protecia terenurilor de ctre toi
deintorii de terenuri, indiferent de forma de proprietate.
Administrarea fondului funciar este n strns legtur cu dreptul
statului, autoritilor publice competente, de a reglementa relaiile
ce in de folosirea i protecia resurselor funciare n stat - principiu
al dreptului funciar.
Obiect al administrrii este Fondul funciar al RM. Fondul
funciar al RM l constituie toate terenurile din perimetrul frontierei
de stat a RM. Avnd n vedere necesitatea reglementrii i
administrrii sistematice a diferitor categorii de relaii funciare,
Fondul funciar unic al RM este divizat, conform art. 2 din Codul
funciar, n funcie de destinaia principal a terenurilor, n 7
categorii de terenuri:
1) cu destinaie agricol; 59
2) din intravilanul localitilor;
3) destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i
cu alte destinaii speciale;
4) destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sntii, activitii
recreative, terenurile de valoare istorico-cultural, terenurile
zonelor suburbane i ale zonelor verzi;
5) ale fondului silvic;
6) ale fondului apelor;
7) ale fondului de rezerv.
Formele i metodele de administrare a fondului funciar sunt
multiple i se conin n norme de drept concrete (Codul funciar
etc.), care, n totalitatea lor, constituie institutul administrrii de
stat a fondului funciar. Specific pentru realitile juridice actuale
este faptul c statul, n calitate de organizaie politic, autoritile
publice abilitate cu funcii de administrare a fondului funciar,
precum i persoanele cu funcii de rspundere, dar i ceilali
funcionari publici, urmeaz a pune accentul nu att pe metode pur
imperative (administrative, de comand), ct pe metode de
stimulare economic i organizatorico-juridice n procesul
administrrii resurselor funciare, avnd n vedere c n RM deja
exist mai mult de 1 milion de ceteni i persoane juridice private
proprietari de terenuri, iar imixtiunea statului n activitile
economice ale acestora, poate avea loc doar n cazurile direct
prevzute de lege.
Administrarea adecvat a fondului funciar presupune n mod
iminent constituirea unui cadru instituional adecvat, crearea unui
sistem funcional al autoritilor administraiei publice att la nivel
central ct i la nivel local, reglementarea normativ, prin lege i
alte acte normative, a sarcinilor, funciilor, drepturilor i
obligaiilor acestora, delimitarea strict a competenelor, n vederea
excluderii dublrii i concurenei de competen, determinarea
formelor i metodelor de administrare, precum i a funciilor, care

aceste autoriti publice urmeaz s le exercite.

Cu toate c n literatura de specialitate, n cazul n care sunt
examinate problemele administrrii fondului funciar, este folosit 60
termenul administrare de stat, este necesar de a avea n vedere c
administrarea fondului funciar are loc nu doar prin intermediul
organelor de stat i nu doar din numele statului RM, dar i prin
intermediul autoritilor administraiei publice locale (consiliilor
municipale, raionale, oreneti, comunale, steti, primriilor i
primarilor respectivi), drepturile, dar i obligaiile crora, n
domeniul relaiilor funciare, sunt, n foarte multe cazuri, decisive,
inclusiv n procesul privatizrii i expunerii terenurilor proprietate
public la licitaiile funciare cu strigare sau la concursurile
comerciale, dup caz.
Administrarea fondului funciar se divizeaz, n funcie de
competena i funciile autoritilor publice respective, n:
a) general;
b) de ramur.
2. Autoritile publice ce efectueaz administrarea fondului
funciar i competena acestora
Autoritile publice ce efectueaz administrarea fondului
funciar pot fi divizate, n funcie de competen i funciile
exercitate, n autoriti publice cu competen general i autoriti
publice cu competen special.
La categoria autoritilor publice cu competen general se
refer:
1) Parlamentul;
2) Guvernul
3) autoritile publice locale.
n domeniul relaiilor funciare, de competena Parlamentului
in:
a) reglementarea legislativ a relaiilor funciare pe ntregul
teritoriu al RM;
b) organizarea controlului asupra respectrii legislaiei
funciare;
c) stabilirea suprafeelor cu regim juridic special; 61
d) stabilirea tarifelor pentru calcularea preului normativ al
pmntului i cotelor impozitului funciar/pe bunurile imobile;
e) rezolvarea altor chestiuni ce intr n competena
Parlamentului.
n domeniul relaiilor funciare, de competena Guvernului
in:
a) aprobarea perimetrului localitilor urbane;
b) elaborarea msurilor de protecie a terenurilor i
organizarea realizrii lor;
c) inerea cadastrului funciar i organizarea reglementrii
regimului proprietii funciare pe teritoriul republicii;
d) aprobarea cadastrului funciar anual;
e) stabilirea modului de ncasare a impozitelor funciare i a
altor pli;
f) stabilirea i schimbarea destinaiei terenurilor, la

propunerea consiliilor unitilor administrativ-teritoriale de nivelul

nti sau, respectiv, de nivelul al doilea, n temeiul cererii
proprietarului;
g) schimbarea categoriei terenurilor cu destinaie special;
h) elaborarea programelor, schemelor, proiectelor i
planurilor de reglementare a regimului proprietii funciare n
republic i asigurarea realizrii lor;
i) elaborarea unei metodici unice de evaluare a terenurilor;
) organizarea controlului asupra folosirii i proteciei
terenurilor;
k) aprobarea hotarelor unitilor administrativ-teritoriale n
baza propunerilor consiliilor raionale sau municipale;
l) determinarea listei ntreprinderilor, instituiilor i
organizaiilor ale cror terenuri rmn n proprietatea statului i
prezentarea acesteia spre aprobarea Parlamentului;
m) aprobarea suprafeelor de vii i livezi supuse casrii n
baza propunerilor comitetelor executive raionale sau primriilor
municipale.
n domeniul relaiilor funciare, de competena consiliilor
raionale i municipale in: 62
a) exercitarea controlului asupra folosirii i proteciei
terenurilor;
b) stabilirea impozitelor funciare i altor pli, ncasarea lor;
c) stabilirea i schimbarea perimetrului intravilanului
localitilor i soluionarea litigiilor privind perimetrele;
d) inerea cadastrului funciar al raionului i municipiului,
organizarea reglementrii regimului proprietii funciare;
e) elaborarea programelor, schemelor, proiectelor i
planurilor de reglementare a regimului proprietii funciare pe
teritoriul raionului i municipiului i asigurarea realizrii lor;
f) repartizarea i retragerea terenurilor, n modul stabilit de
lege;
g) stabilirea suprafeelor care rmn n proprietatea statului
n limita raionului i municipiului;
h) schimbarea destinaiei terenurilor agricole cu gradul de
evaluare a fertilitii naturale mai mic de 40, n cazul trecerii
acestora n fondul silvic, la propunerea consiliilor unitilor
administrativ-teritoriale de nivelul nti, n temeiul cererii
proprietarului;
i) autentificarea drepturilor deintorilor de terenuri;
) privarea deintorilor de dreptul de proprietate asupra
terenurilor n conformitate cu legislaia n vigoare;
k) determinarea i repartizarea terenurilor pentru construcii;
l) elaborarea propunerilor privind hotarele unitilor
administrativ-teritoriale pentru a fi aprobate de Guvern.
De competena consiliilor steti (comunale) i oreneti in:
a) atribuirea terenurilor i nstrinarea lor fr schimbarea
destinaiei acestora, n modul stabilit de lege;
b) autentificarea drepturilor deintorilor de terenuri, n
modul stabilit de lege;
c) asigurarea perceperii impozitului funciar;
d) exercitarea controlului de stat asupra folosirii i proteciei

terenurilor;
e) inerea cadastrului funciar n teritoriul din subordine; 63
f) privarea de drepturi a deintorilor de terenuri n condiiile
prevzute de lege;
g) determinarea i atribuirea terenurilor pentru construcii i
amplasarea lor, n conformitate cu legea;
h) soluionarea litigiilor funciare n limitele competenei lor;
i) organizarea evalurii terenurilor conform metodicii unice,
elaborate de Guvern;
) stabilirea suprafeelor care rmn n proprietatea statului n
limita teritoriilor satelor (comunelor);
k) elaborarea propunerilor viznd aprobarea de ctre
consiliul raional i municipal a perimetrelor localitilor steti;
l) prezentarea propunerilor de schimbare a destinaiei
terenurilor agricole n temeiul cererii proprietarului.
La categoria autoritilor administraiei publice cu
competen special n domeniul relaiilor funciare se refer:
1) Agenia Relaii Funciare i Cadastru;
2) Ministerul Agriculturii i Industriei Alimentare;
3) Ministerul Ecologiei i Resurselor Naturale;
4) Direciile/seciile funciare i/sau inginerul cadastral din
cadrul autoritilor administraiei publice locale.
Statutul juridic, funciile, sarcinile, drepturile i obligaiile
autoritilor administraiei publice cu competen special n
domeniul relaiilor funciare sunt stabilite prin regulamente,
aprobate de ctre Guvern sau Consiliile municipiului, raionului,
oraului, satului, comunei respectiv, dup caz.
3. Funciile administrrii fondului funciar
Funciile administrrii fondului funciar reprezint prin sine
direciile fundamentale de activitate a organelor de stat, a
autoritilor administraiei publice locale, inclusiv municipale i
raionale, altor organe i structuri administrative, a persoanelor cu
funcii de rspundere i altor funcionari publici, orientate spre
asigurarea folosirii raionale i proteciei resurselor funciare.
64
Funciile de baz ale autoritilor administraiei publice n
domeniul administrrii fondului funciar sunt:
1) de eviden a resurselor funciare (evidena ecologic,
evidena economic a terenurilor, inclusiv prin inerea i
actualizarea anual a datelor cadastrului funciar etc.);
2) programarea, pronosticarea i perfecionarea modalitilor
de valorificare i protecie a resurselor funciare (zonarea
teritoriului naional al RM i a terenurilor n funcie de
destinaia special i regimul juridic al terenurilor,
comasarea (consolidarea) terenurilor cu destinaie
agricol i crearea exploataiilor agricole compacte etc.);
3) de atribuire i reatribuire a terenurilor, inclusiv prin
executarea lucrrilor de reglementare a regimului
proprietii funciare etc.;
4) de reproducere a resurselor funciare (organizarea i
implementarea proiectelor de ameliorare, conservare,

irigare i recultivare a terenurilor, de meninere i ridicare

a fertilitii terenurilor agricole, de repunere n circuitul
agricol a terenurilor slabproductive sau degradate etc.);
5) de asigurare a folosirii raionale a terenurilor (stabilirea i
perceperea impozitului funciar/pe bunurile imobile;
aplicarea msurilor de stimulare economic; atragerea la
rspundere juridic a persoanelor vinovate de nclcarea
sau nerespectarea legislaiei funciare; respectarea
normelor agrotehnice la valorificarea terenurilor cu
destinaie agricol, implementarea i stimularea
economic, organizatorico-juridic, fiscal i de alt
natur a tehnologiilor de obinere a produciei agricole
ecologic pure etc.);
6) de reglementare a regimului proprietii funciare i
control asupra folosirii i proteciei terenurilor (efectuarea
monitoringului fondului funciar, controalelor,
expertizelor i altor aciuni n scopul verificrii datelor
cadastrului funciar cu datele de la faa locului, precum i
n scopul identificrii cazurilor de nclcare a legislaiei 65
funciare, luarea de msuri n vederea prevenirii i
nlturrii cazurilor de nclcare a legislaiei funciare
etc.);
7) de protecie a legalitii, ordinii de drept i bunelor
moravuri n domeniul relaiilor funciare (recunoaterea i
restabilirea drepturilor nclcate ale deintorilor de
terenuri, soluionarea litigiilor aprute ntre diferii
participani ai relaiilor funciare, inclusiv prin intermediul
instanelor judectoreti naionale i internaionale etc.);
8) nregistrrii de stat a terenurilor i a drepturilor asupra
acestora, garantrii drepturilor asupra terenurilor,
asigurrii stabilitii i durabilitii relaiilor funciare n
stat (identificarea i implementarea n practic a unui
sistem eficient de nregistrare a dreptului de proprietate i
altor drepturi patrimoniale asupra terenurilor, care s
asigure garantarea drepturilor asupra terenurilor,
funcionarea eficient a pieei funciare, stabilitatea i
durabilitatea relaiilor funciare etc.).
VII. nregistrarea de stat a terenurilor i a drepturilor asupra
lor
1. Noiunea, coninutul i izvoarele reglementrii juridice a
nregistrrii de stat a drepturilor asupra terenurilor.
2. Sistemul organelor cadastrale i competena acestora.
3. Cadastrul bunurilor imobile scopul i structura acestuia.
4. Drepturile, faptele i raporturile juridice aferente
terenurilor supuse nregistrrii de stat n cadastrul
bunurilor imobile.
5. Felurile nscrisurilor efectuate n registrul bunurilor
imobile.
Acte normative: nr.4, 5, 10, 14, 52.
Literatura: nr. 3, 9, 13, 14, 28, 30.

66

1. Noiunea, coninutul i izvoarele reglementrii juridice a

nregistrrii de stat a drepturilor asupra terenurilor.
Statutul juridic al terenurilor este bazat pe:
a) necesitatea garantrii i asigurrii stabilitii drepturilor
asupra terenurilor;
b) stabilirea unui mod special de exercitare a dreptului de
dispoziie asupra terenurilor.
Conform art.2 din Legea cadastrului bunurilor imobile:
nregistrare de stat a drepturilor patrimoniale asupra terenurilor
i altor bunuri imobile reprezint prin sine nscrierea n registrul
bunurilor imobile a terenului sau altui bun imobil, a dreptului
de proprietate i a altor drepturi patrimoniale asupra acestora,
precum i a titularului de drepturi. n esen, nregistrarea de stat a
drepturilor asupra terenurilor este un act juridic de recunoatere i
confirmare de ctre stat a faptului naterii, transmiterii sau ncetrii
drepturilor asupra terenurilor, precum i a restriciilor asupra
terenurilor (arenda, servitutea, ipoteca, sechestru etc.).
nregistrarea de stat a drepturilor este unica dovad a faptului
existenei dreptului de proprietate i altor drepturi reale asupra
terenurilor. Un drept nregistrat asupra terenului poate fi contestat
doar pe cale judectoreasc. nregistrarea de stat este un act juridic
administrativ. Odat cu nregistrarea de stat a drepturilor apar
consecine juridice majore ce in direct de naterea, modificarea i
ncetarea drepturilor asupra terenurilor. Adoptarea deciziei privind
nregistrarea de stat a drepturilor nseamn c din data efecturii
nscrisului respectiv n Registrul bunurilor imobile la OCT:
1) contractul, obiect al cruia este terenul, se consider
ncheiat, valabil;
2) dreptul de proprietate al dobnditorului potrivit
contractului, alte drepturi reale asupra terenului, se consider
aprute, garantate i ocrotite de stat i lege.
Actul nregistrrii de stat a drepturilor asupra terenurilor este
un element final al faptei juridice n rezultatul creia iau natere, se
modific i nceteaz drepturile asupra terenurilor i altor bunuri 67
imobile. Sarcinile i funciile nregistrrii de stat a drepturilor
asupra terenurilor i altor bunuri imobile includ n sine:
1) asigurarea controlului de stat asupra contractelor i altor
acte juridice cu terenurile, transmiterii drepturilor de la o persoan
la alta n procesul circuitului civil/juridic al terenurilor;
2) constituirea unui cadru juridic adecvat de aprare a
drepturilor persoanelor fizice i juridice asupra terenurilor;
3) asigurarea transparenei informaiei despre terenuri i
drepturile asupra lor, precum i liberul acces al persoanelor fizice
i juridice la datele cadastrului bunurilor imobile despre toate
drepturile nregistrate asupra terenurilor i altor bunuri imobile.
Izvoarele reglementrii juridice a nregistrrii de stat a
drepturilor asupra terenurilor i altor bunuri imobile: Codul civil,
Legea cadastrului bunurilor imobile i alte acte normative.
2. Sistemul organelor cadastrale i competena acestora

Conform art. 10 din Legea cadastrului bunurilor imobile,

sistemul organelor cadastrale este constituit din:
1) Agenia Relaii Funciare i Cadastru;
2) ntreprinderea Specializat n Cadastru cu filialele sale
(oficiile cadastrale teritoriale amplasate n centrele raionale, n
municipii i n oraele Ceadr-Lunga i Vulcneti).
Agenia Relaii Funciare i Cadastru, conform art. 11(1) din
Legea cadastrului bunurilor imobile, dispune de urmtoarele
competene:
a) asigur promovarea unei politici unice n domeniul crerii
i inerii cadastrului, dezvoltrii reelei geodezice pe ntreg
teritoriul rii;
b) organizeaz i controleaz activitatea ntreprinderii
Specializate n Cadastru, inclusiv a filialelor acesteia, a altor
organizaii subordonate, aprob actele de constituire a lor;
c) coordoneaz la nivel interdepartamental activitile legate
de crearea i inerea cadastrului; 68
d) prezint Guvernului propuneri privind perfecionarea
legislaiei ce reglementeaz lucrrile de organizare a teritoriului,
administrarea resurselor funciare i schimbul de informaii
cadastrale;
e) exercit alte atribuii privind inerea cadastrului, inclusiv
angajamentele internaionale ale RM n domeniu.
ntreprinderea Specializat n Cadastru, conform art. 11(2)
din Legea cadastrului bunurilor imobile, dispune de urmtoarele
competene:
a) proiecteaz i dezvolt sistemul informaional al
cadastrului;
b) acumuleaz, sistematizeaz i pstreaz informaia
cadastral;
c) organizeaz furnizarea informaiei cadastrale, stabilete
structura acesteia i modul ei de furnizare;
d) organizeaz procesul de ridicare continu a calificrii
personalului ntreprinderii;
e) stabilete schema micrii fluxului de informaii cadastrale
i modul de prelucrare a acestora;
f) asigur securitatea pstrrii i transmiterii datelor prin
reea, prezint propuneri privind perfecionarea sistemului de
pstrare a bazei de date;
g) deine i administreaz banca central de date a
cadastrului;
h) proiecteaz i efectueaz legtura dintre forma electronic
a documentaiei cadastrale i cea a altor registre de stat;
i) furnizeaz informaia cadastral sistematizat autoritilor
administraiei publice, altor persoane juridice, precum i
persoanelor fizice;
j) ine, n modul stabilit de Guvern, sistemul informaional
automatizat "Registrul de stat al unitilor administrativ-teritoriale
i al strzilor din localitile de pe teritoriul Republicii Moldova";
k) elaboreaz instruciuni referitoare la modul de inere a
documentaiei cadastrale, la modul de furnizare a informaiei
cadastrale, la evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii; 69

l) ine, n modul stabilit de Guvern, sistemul informaional

automatizat "Registrul obiectelor de infrastructur inginereasc";
m) exercit alte atribuii conform legislaiei.
Oficiile cadastrale teritoriale (filialele ntreprinderii
Specializate n Cadastru, amplasate n centrele raionale, n
municipii i n oraele Ceadr-Lunga i Vulcneti), conform art.
11(3) din Legea cadastrului bunurilor imobile, dispun de
urmtoarele competene:
a) efectueaz lucrrile cadastrale i monitoringul bunurilor
imobile;
b) ntocmesc i actualizeaz planul cadastral i planul
geometric;
c) ntocmesc dosarul cadastral al fiecrui bun imobil i alte
documente necesare inerii cadastrului;
d) efectueaz nregistrarea de stat a bunurilor imobile i a
drepturilor asupra acestora n registrul bunurilor imobile;
e) transmit datele registrului bunurilor imobile n banca
central de date a cadastrului;
f) furnizeaz, n modul stabilit, persoanelor fizice i juridice,
autoritilor publice informaia cadastral privind bunurile imobile
i drepturile asupra lor;
g) asigur pstrarea n integritate a documentaiei cadastrale
i arhivarea ei;
h) efectueaz expertiza bunului imobil, la cererea instanei
de judecat, a altor organe de drept;
i) exercit alte atribuii conform legislaiei.
Agenia i ntreprinderea Specializat n Cadastru, inclusiv
filialele sale, snt independente de orice proprietar de teren sau alt
bun imobil i se supun numai legii. Crearea i inerea cadastrului
bunurilor imobile intr n competena exclusiv a oficiului
cadastral teritorial, care, la rndul su, nu este n drept s exercite
activiti ce nu in de competena sa.
70
3. Cadastrul bunurilor imobile scopul i structura lui
Cadastru este un sistem informaional de stat ce conine
nscrisuri despre terenuri, despre obiectele aferente lor i despre
drepturile asupra lor, constituit din cadastrul bunurilor imobile i
cadastre specializate. Cadastru al bunurilor imobile reprezint un
sistem unic multifuncional de nregistrare de stat a terenurilor i
altor bunuri imobile, a drepturilor asupra lor, precum i de estimare
a valorii acestora. Cadastrul bunurilor imobile este:
a) cadastrul general al rii, n care se identific, se descriu,
se estimeaz i se reprezint pe planuri cadastrale terenurile i
toate celelalte bunuri imobile din ar i se nregistreaz drepturile
titularilor asupra lor;
b) instrument n exercitarea mputernicirilor statului privind
administrarea resurselor funciare, ocrotirea intereselor publice i
private n raporturile juridice ce in de bunurile imobile;
c) un sistem de ocrotire a titularilor de drepturi
patrimoniale asupra bunurilor imobile;
d) un sistem deschis de informare a participanilor la
piaa funciar i altor bunuri imobile i a autoritilor publice,

inclusiv a organelor fiscale.

Oficiul cadastral teritorial creeaz i ine cadastrul n raza
sa de aciune stabilit de Agenia Resurse Funciare i Cadastru.
Cadastrul se constituie din:
a) registrele bunurilor imobile (se ntocmesc pentru fiecare
teren n parte);
b) planurile cadastrale ale teritoriului;
c) din dosarele cadastrale pentru fiecare bun imobil.
Registrul bunurilor imobile (n continuare - Registru) este
documentul de baz al cadastrului bunurilor imobile i conine un
sistem de nscrisuri privind terenurile, alte bunuri imobile i
drepturile asupra lor. n Registru sunt descrise terenurile i alte
bunuri imobile, sunt indicate drepturile reale care au ca obiect
aceste bunuri, precum i drepturile de crean, faptele sau
raporturile juridice aferente terenurilor i altor bunuri imobile. 71
Registrul conine nscrisuri privind fiecare teren sau alt bun imobil
din ar, dreptul de proprietate i alte drepturi reale, titularii de
drepturi, documentele ce confirm drepturile, actele juridice civile
cu bunurile imobile i alte temeiuri ce duc la naterea, modificarea,
grevarea i stingerea drepturilor asupra terenurilor i altor bunuri
imobile.
Registrul se ine n limba de stat de ctre oficiul cadastral
teritorial (n continuare - OCT) pentru terenurile i alte bunuri
imobile situate/amplasate n raza sa de activitate (raion, sector).
Raza de activitate (raionul, sectorul) pentru fiecare OCT n parte
este stabilit de Agenia Relaii Funciare i Cadastru (n continuare
- Agenia). Registrul este inut pe fiiere de hrtie (n mod manual)
i n form computerizat (baza de date pe fiiere electronice).
Pentru fiecare teren i alte bunuri imobile se deschide fiier separat.
Fiierul de hrtie const din map i file de hrtie pentru efectuarea
nscrisurilor despre terenuri i drepturile asupra lor.
nscrierile fcute n Registru se consider autentice i
complete pn la proba contrar. Datele Registrului sunt
considerate autentice i vor fi interpretate n favoarea celui care a
dobndit prin act juridic un drept de la o persoan dac dreptul a
fost nscris n Registru pe numele persoanei respective, cu excepia
cazului n care n Registru anterior a fost notificat/nscris o
contestare asupra autenticitii nscrisului sau dac neautenticitatea
nscrisului a fost cunoscut dobnditorului terenului anterior.
Dac datele din Registru nu coincid cu datele din alte
documente cadastrale sau cu datele constatate pe teren, veridice se
consider datele din Registru, cu excepia cazurilor de eroare
tehnic evident. n cazul n care datele din Registrul inut pe
fiiere de hrtie nu corespund cu datele din Registrul inut n form
computerizat (pe fiiere electronice), atunci autentice se consider
datele Registrului inut pe fiiere de hrtie/n mod manual. Astfel,
datele Registrului inut pe fiiere de hrtie prevaleaz asupra
datelor Registrului inut pe fiiere electronice (computerizat).
nscrierile n versiunea pe fiiere de hrtie a Registrului trebuie
efectuate astfel nct s se exclud posibilitatea tergerii (radierii, 72
distrugerii) lor prin metode mecanice, chimice sau n alt mod fr
ca s rmn semne vizibile de terstur (radiere, distrugere).

Datele se nscriu n Registru n ordine cronologic. n

Registru orice nscriere se confirm prin semntura Registratorului
i tampil. n cazul descoperirii unei nscrieri neconfirmate prin
semntura Registratorului i tampil urmeaz a fi examinate
documentele din dosarul cadastral pentru a decide asupra
autenticitii nscrierii. n cazul n care apar ndoieli asupra
veridicitii nscrierii va fi invitat titularul de drept cu documentele
ce confirm dreptul nscris. nscrierile n Registru referitoare la
suprafa, destinaie i categoria de folosin a terenului nu confer
titularului dreptul la vreun avantaj doar prin faptul nscrierii lor,
dac exist alte acte juridice care ar demonstra altceva.
Registrul se pstreaz permanent. n el se indic toate datele
referitoare la drepturile asupra terenurilor i altor bunuri imobile n
vigoare/existene, dar i asupra drepturilor stinse/inexistente deja.
Astfel, Registrul permite identificarea fotilor proprietari i
cunoaterea istoriei terenului sau altui bun imobil. Distrugerea
documentelor expirate ce confirm drepturile asupra bunurilor
imobile, precum i scoaterea vreunui document din dosarul
cadastral se interzice i atrage dup sine, dup caz, rspunderea
disciplinar, inclusiv material, civil, administrativ i penal a
persoanelor vinovate.
Plan cadastral este o reprezentare grafic a teritoriului i
conine date despre amplasamentul, hotarele i numerele cadastrale
ale terenurilor, precum i alte date, iar dosar cadastral este o
colecie sistematizat de documente ce confirm drepturile, de
scheme, planuri, schie, hri cadastrale i de alte documente
referitoare la fiecare teren sau alt bun imobil.
73
4. Drepturile, faptele i raporturile juridice aferente terenurilor
supuse nregistrrii de stat n cadastrul bunurilor imobile
Sunt supuse nregistrrii de stat n cadastrul bunurilor
imobile:
1) drepturile reale (dreptul de proprietate i alte drepturi
reale) asupra bunurilor imobile;
2) drepturile de crean, faptele juridice i raporturile
juridice ce au legtur cu bunul imobil.
La categoria de drepturi reale supuse nregistrrii de stat n
cadastrul bunurilor imobile se refer:
1) dreptul proprietii de stat asupra terenurilor (dreptul
statului Republica Moldova asupra terenurilor proprietate
de stat);
2) dreptul autoritilor administraiei publice locale asupra
terenurilor proprietate a autoritilor administraiei publice
locale;
3) dreptul de proprietate privat asupra terenului (dreptul
persoanelor fizice i persoanelor juridice private asupra
terenurilor);
4) dreptul de uzufruct;
5) dreptul de uz;
6) dreptul de folosin a terenului, prevzut de Codul
funciar;

7) dreptul de abitaie,
8) dreptul de servitute, ce greveaz terenul;
9) dreptul de superficie;
10) dreptul de ipotec, inclusiv n temeiul legii;
11) dreptul de concesiune;
12) dreptul de administrare (gestiune economic) asupra
terenurilor proprietate de stat;
13) dreptul de administrare (gestiune economic) asupra
terenurilor proprietate a unitilor administrativteritoriale; 74
14) dreptul de administrare fiduciar, inclusiv n caz de tutel
sau curatel;
15) dreptul de proprietate i alte drepturi reale cu condiia
confirmrii acestora.
La categoria drepturilor de crean, faptelor i raporturilor
juridice ce au legtur cu terenul respectiv, supuse nregistrrii de
stat n cadastrul bunurilor imobile se refer:
1) dreptul de arendare a terenului pe mai mult de 3 ani;
2) dreptul de locaiune/sublocaiune a bunului imobil;
3) antecontractul;
4) dreptul de preemiune nscut din act juridic etc.
5) cererea de nregistrare a terenului;
6) punerea terenului sub interdicie judectoreasc sau
ridicarea acestei msuri;
7) interdicia de nstrinare a terenului;
8) grevarea unui drept nscris;
9) sechestrul, urmrirea terenului (urmrirea terenului se va
realiza prin notarea sechestrului aplicat de executorul
judectoresc, prin notarea sechestrului aplicat de organul
fiscal, prin notarea preavizului creditorului gajist despre
nceperea exercitrii dreptului de gaj i n alte cazuri);
10) intenia de nstrinare a terenului;
11) intenia de ipotecare a terenului;
12) schimbarea rangului ipotecii;
13) gajul asupra creanei ipotecare;
14) poprirea creanei ipotecare;
15) ntiinarea privind executarea dreptului de ipotec;
16) ntiinarea privind expunerea terenului la licitaie (n
legtur cu urmrirea terenului din cauza obligaiilor
debitoare i altor asemenea);
17) amnarea mpririi terenului aflat n proprietate comun
pe cote-pri;
18) amnarea mpririi terenului aflat n proprietate comun
n devlmie; 75
19) aciunile n justiie (depunerea cererii de chemare n
judecat) ce au legtur cu terenul sau drepturile nscrise
asupra acestuia;
20) alte drepturi de crean, fapte i raporturi juridice ce au
legtur cu terenul.
5. Felurile nscrisurilor efectuate n registrul bunurilor imobile
n Registru pot fi efectuate trei feluri de nscrisuri/nscrieri:

1) intabularea;
2) nscrierea provizorie;
3) notarea.
Intabularea i nscrierea provizorie au ca obiect drepturile
tabulare (drepturile reale) asupra terenurilor, iar notarea se aplic
la nscrierea drepturilor de crean, a faptelor sau a raporturilor
juridice aferente terenurilor consemnate n Registru.
n Registru vor fi intabulate urmtoarele drepturi reale:
dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul
de abitaie, dreptul de superficie, dreptul de servitute, dreptul de
ipotec, dreptul de folosin a terenului prevzut de Codul funciar,
dreptul de administrare (gestiune economic) al persoanelor fizice
i juridice asupra terenurilor proprietate public (de stat sau a
unitilor administrativ-teritoriale).
nscrierea provizorie a drepturilor reale n Registru are loc cu
condiia confirmrii ulterioare a lor de ctre persoana n drept n
termenul perioadei stabilit. Se nscriu provizoriu drepturile reale
n urmtoarele cazuri:
a) n cazul n care dreptul real este afectat de o condiie
suspensiv sau rezolutorie.
b) n cazul unei hotrri judectoreti care este executorie,
dar nc nu este irevocabil;
c) n cazul n care debitorul a consemnat/transmis sumele
pentru care a fost nscris ipoteca.
Pentru a efectua nscrierea provizorie este necesar ca n actul
juridic s fie expres indicat condiia care suspend naterea 76
dreptului sau care va rezolva dreptul. Faptul c dreptul a fost
nscris sau radiat provizoriu se va indica n Registru. n cazul
nscrierii provizorii dreptul intabulat nu se va radia, n Registru
fiind nscrii, astfel, doi proprietari. nscrieri n Registru se pot
efectua att n legtur cu cel intabulat ct i n legtur cu cel
nscris provizoriu. Justificarea nscrierii provizorii i transformarea
acesteia n intabulare se face la cererea celui nscris provizoriu cu
prezentarea documentelor doveditoare a faptului justificrii
(exemplu: ndeplinirea sau nendeplinirea condiiei indicate n actul
juridic n temeiul creia s-a efectuat nscrierea provizorie,
prezentarea hotrrii judectoreti irevocabile). Justificarea
nscrierii provizorii se poate cere i de orice persoan interesat
dac exist consimmntul celui nscris provizoriu sau n lipsa
consimmntului - o hotrre judectoreasc irevocabil.
Justificarea nscrierii provizorii i ntinde efectul asupra tuturor
nscrierilor condiionate de justificarea ei, astfel, toate nscrierile
provizorii ulterioare se vor transforma n intabulare. n cazul n
care nscrierea provizorie nu se justific, radierea acesteia se va
face cu consimmntul celui nscris, sau n temeiul unei hotrri
judectoreti irevocabile. Concomitent cu radierea nscrierii
provizorii care nu s-a justificat, Registratorul va radia din oficiu
nscrierile condiionate de justificarea nscrierii provizorii (ce au
legtur cu nscrierea provizorie). Spre exemplu: Avem un contract
de vnzare-cumprare a terenului cu condiia c dreptul de
proprietate al cumprtorului se va anula dac acesta nu achit
preul pn la o dat anumit (01.12.2007). n Registru rmne

intabulat vnztorul, dar se nscrie provizoriu i cumprtorul. n

cazul n care Cumprtorul nu va achita preul pn la data de
01.12.2007, Vnztorul poate cere radierea dreptului nscris
provizoriu al Cumprtorului, ns radierea se va efectua doar cu
consimmntul Cumprtorului. Dac Cumprtorul nu-i d
consimmntul pentru radierea nscrierii provizorii, radierea se va
face n temeiul hotrrii judectoreti irevocabile. n cazul n care
Cumprtorul achit preul n termenul stabilit, la cererea
Cumprtorului cu anexarea documentului doveditor al achitrii 77
preului se va intabula dreptul lui de proprietate (astfel nscrierea
provizorie se va transforma n intabulare), iar dreptul Vnztorului
va fi radiat.
Notarea se aplic la nscrierea n Registru a drepturilor de
crean, faptelor, raporturilor juridice ce au legtur cu bunul
imobil. Astfel, n Registru se noteaz:
- cererea titularului de nregistrare a drepturilor (n adresa
OCT);
- punerea sub interdicie judectoreasc i ridicarea acestei
msuri;
- locaiunea, dreptul de arendare a terenului;
- interdicia de nstrinare sau grevare a unui drept nscris;
- sechestrul, urmrirea terenului (urmrirea terenului se
realizeaz prin notarea sechestrului aplicat de executorul
judectoresc, prin notarea sechestrului aplicat de organul fiscal,
prin notarea preavizului creditorului gajist despre nceperea
exercitrii dreptului de gaj i n alte cazuri);
- antecontractul;
- dreptul de preemiune nscut din act juridic;
- schimbarea rangului ipotecii;
- poprirea/interdicia creanei ipotecare;
- gajul asupra creanei ipotecare;
- declararea insolvabilitii persoanei juridice;
- pornirea procedurii de reorganizare sau dizolvare a
persoanei juridice;
- amnarea mpririi bunului aflat n coproprietate;
- aciunile n justiie ce au legtur cu bunul imobil sau
dreptul nscris;
- alte cazuri conform legii .
Notarea i radierea interdiciilor, sechestrului i altor fapte i
raporturi juridice poate fi efectuat i la cererea instanelor de
judecat, organului de executare a hotrrilor judectoreti,
organelor fiscale, sau celor de urmrire penal.
78
VIII. Actele juridice civile temei pentru apariia drepturilor
asupra terenurilor
1. Circulaia juridic a terenurilor.
2. Noiunea, clasificarea, condiiile de valabilitate i
nulitatea actelor juridice civile.
3. Contractele de vnzare-cumprare a terenurilor.
4. Vnzarea-cumprarea i arendarea terenurilor la licitaiile
publice cu strigare.
5. Contractul de schimb a terenurilor.

6. Contractul de donaie a terenurilor.

7. Contractele de arendare a terenurilor.
8. Contractul de concesiune a terenurilor.
9. Contractul de ipotec a terenurilor.
10. Motenirea terenurilor.
Acte normative: nr.4, 7, 8, 10, 19, 36, 39, 42.
Literatura: nr. 4, 12, 19, 20, 30.
1. Circulaia juridic a terenurilor
Prin circuit civil i, respectiv, juridic, nelegem capacitatea
terenurilor de a fi vndute, schimbate, donate, transmise prin
motenire etc. n condiiile unei economii de pia, bunurile pot
circula liber, cu excepia cazurilor n care circulaia lor este limitat
sau interzis prin lege (art. 286 Cod civil). Concomitent cu
privatizarea terenurilor proprietate public i constituirea
proprietii private asupra acestora, acestea au fost incluse n
circuitul civil al bunurilor, ceea ce a creat premisele pieei funciare
n RM. Astfel, terenurile pot fi liber nstrinate (prin vnzarecumprare, donaie, schimb etc.) sau
pot trece de la o persoan la
alta n modurile universale de succesiune a drepturilor: prin
motenire, n rezultatul reorganizrii persoanelor juridice sau n
oricare alt mod, dac terenul nu este exclus din circulaie (de pild,
terenurile proprietate public trecute n domeniul public) sau dac
circuitul acestora este limitat (de pild, terenurile cu destinaie 79
agricol pot fi nstrinate i, respectiv, pot fi cumprate, doar de
ctre cetenii RM i persoanele juridice de drept privat autohtone
nfiinate de ctre i proprietari ai crora sunt cetenii RM ).
Circuitul civil al terenurilor reprezint prin sine posibilitatea
real de a determina soarta juridic a terenului de ctre proprietarul
lui n limitele i modul stabilit de lege, ordinea de drept i bunele
moravuri. n aa mod, proprietarul -i exercit dreptul de dispoziie
asupra terenului. Aceast afirmaie este valabil n egal msur
att n cazul terenurilor proprietate privat ct i n cazul terenurilor
proprietate public (de stat sau municipal).
Particularitile circuitului civil al terenurilor. Legislaia
funciar stabilete anumite limite i restricii la exercitarea
dreptului de dispoziie asupra terenurilor de ctre proprietari.
Forma juridic a circuitului civil a terenurilor i altor bunuri sunt
actele juridice civile (contractele etc.) i se manifest prin circulaia
juridic a terenurilor. Regulile generale cu privire la actele juridice
civile (contracte etc.) se aplic i n procesul circuitului civil al
terenurilor. Astfel, regulile generale privind circuitul civil al
terenurilor sunt stabilite de legislaia civil (Codul civil), iar
particularitile de legislaia funciar (Codul funciar etc.).
2. Noiunea, clasificarea, condiiile de valabilitate i nulitatea
actelor juridice civile
Actul juridic civil este manifestarea de ctre persoane fizice i
juridice a voinei ndreptate spre naterea, modificarea sau

stingerea drepturilor i obligaiilor civile. Toate contractele civile

(de vnzare-cumprare, donaie, schimb etc.) sunt acte juridice
civile, dar orice act juridic civil este contract (de pild, testamentul,
oferta de a contracta). n circuitul civil au loc multiple i diverse
acte juridice civile, ceea ce permite clasificarea acestora.
Clasificarea actelor juridice civile:
a) unilaterale, bilaterale, multilaterale (n funcie de numrul
prilor); 80
b) consensuale, solemne i reale (n funcie de modul de
ncheiere);
c) cu titlu oneros i cu titlu gratuit (n funcie de scopul
urmrit);
d) de conservare, de administrare i de dispoziie (n funcie
de importana lor fa de un bun sau un patrimoniu);
e) sinalagmatice i unilaterale (n funcie de coninutul lor i
obligaiile prilor);
f) constitutive, translative i declarative de drepturi (n funcie
de efectele produse);
g) principale i accesorii (n funcie de legtura dintre ele);
h) ntre vii (inter vivos) i acte pentru cauz de moarte (mortis
causa), n funcie de momentul cnd i produc efectele;
i) numite (tipice) i nenumite (atipice), n funcie de
reglementarea lor normativ;
) cu executare instantanee/imediat i cu executare succesiv
(n funcie de modul lor de executare);
j) negociate, de adeziune i obligatorii (n funcie de modul n
care are loc realizarea acordului de voin).
Condiiile de valabilitate ale actului juridic civil (art.art. 199215 Cod civil):
a) consimmntul;
b) capacitatea de exerciiu;
c) obiectul;
d) cauza actului juridic;
e) forma actului juridic;
f) nregistrarea actului juridic i/sau a drepturilor aprute n
baza acestuia (n cazurile prevzute de lege).
Condiiile de valabilitate ale actului juridic civil sunt valabile
i n cazul contractelor i altor acte juridice civile, obiectul crora
este un teren.
Nulitatea actului juridic (art.art.216-233 Cod civil):
1) ce contravine legii, ordinii publice sau bunelor moravuri;
2) fictiv sau simulate;
3) ncheiat de o persoan fr capacitate de exerciiu; 81
4) ncheiat de un minor n vrst de la 7 la 14 ani;
5) ncheiat de un minor n vrst de la 14 la 18 ani sau de o
persoan limitat n capacitatea de exerciiu;
6) ncheiat de o persoan fr discernmnt sau care nu i
putea dirija aciunile;
7) ncheiat cu nclcarea limitei mputernicirilor;
8) afectat de eroare;
9) ncheiat prin dol;
10) ncheiat prin violen;

11) ncheiat prin leziune;

12) ncheiat n urma nelegerii dolosive dintre reprezentantul
unei pri i cealalt parte;
13) ncheiat cu nclcarea interdiciei de a dispune de un bun.
Actul juridic civil, inclusiv contractele, obiect al crora -l
constituie terenurile, la cererea persoanelor interesate, pot fi
declarate nule doar n temeiurile artate mai sus de ctre instana de
judecat sau prin acordul prilor. Actul juridic nul nceteaz cu
efect retroactiv din momentul ncheierii. Dac din coninutul su
rezult c poate nceta numai pentru viitor, actul juridic nu va
produce efecte pentru viitor. Fiecare parte trebuie s restituie ceea
ce a primit n baza actului juridic nul (restitutio in integrum), iar
n cazul imposibilitii de restituire, este obligat s plteasc
contravaloarea prestaiei. Partea i terii de bun-credin au dreptul
la repararea prejudiciului cauzat prin actul juridic nul.
3. Contractul de vnzare-cumprare a terenurilor
Contractul de vnzare-cumprare, inclusiv a terenurilor, este
cel mai rspndit i aplicat n viaa i activitatea de astzi a
persoanelor fizice i juridice, dar i a statului i a autoritilor
administraiei publice locale (ndeosebi n procesul privatizrii
terenurilor proprietate public, inclusiv prin intermediul licitaiilor
publice cu strigare sau concursurilor comerciale).
Relaiile privind contractul de vnzare-cumprare sunt
reglementate de Codul civil (care stabilete, la art.753-797, regulile 82
generale ale vnzrii-cumprrii de bunuri, aplicabile i n cazul
terenurilor i altor bunuri imobile), Legea cu privire la proprietate,
Codul funciar, Legea privind preul normativ i modul de vnzarecumprare a pmntului,
Hotrrea Guvernului cu privire la
vnzarea-cumprarea terenurilor, Regulamentul cu privire la
vnzarea-cumprarea terenurilor aferente, Legea cu privire la
notariat, Legea cu privire la metodologia calculrii plii pentru
serviciile notariale, Legea taxei de stat, Hotrrea Guvernului
privind aprobarea tarifelor pentru serviciile prestate de oficiile
cadastrale teritoriale, Hotrrea Guvernului privind aprobarea
tarifelor maximale, percepute de secretarii consiliilor locale
(steti, comunale) pentru efectuarea aciunilor notariale i alte acte
normative.
Cumprarea terenurilor este una dintre modalitile de
dobndire a dreptului de proprietate asupra terenurilor. Esena
contractului de vnzare-cumprare a terenurilor const n aceea c
o parte a contractului vnztorul, se oblig s transmit un teren,
care i aparine cu drept de proprietate, n proprietatea altei pri
cumprtorului, iar acesta din urm se oblig s preia terenul i s
plteasc preul stabilit/convenit.
Contractul de vnzare-cumprare a terenului este un contract:
- bilateral, deoarece se ncheie ntre dou persoane/pri
proprietarul terenului (vnztor) i cumprtorul terenului;
- sinalagmatic (bilateral), deoarece se caracterizeaz prin
reciprocitatea i interdependena obligaiilor ce revin celor
dou pri. Vnztorul are n principal obligaia de a preda

terenul i de a-l garanta pe cumprtor (pentru eviciune i

vicii ascunse ale terenului), iar acesta din urm are obligaia
de a plti preul stabilit/convenit i de a suporta cheltuielile
vnzrii, n lips de stipulaie contrar. Fiecare din
obligaiile uneia din pri i are cauza n obligaia celeilalte
pri;
- solemn, deoarece legislaia RM oblig prile contractului
de vnzare-cumprare a terenului (fie cu destinaie agricol
sau destinat construciilor, fie din intravilan sau extravilan 83
etc.) s ncheie contractul n form autentic (sub
sanciunea nulitii absolute a contractului, ceea ce nu este
valabil i n cazul altor bunuri imobile (construciilor etc.);
- negociabil vnztorul i cumprtorul au dreptul i
libertatea de a negocia ntre ei cauzele (condiiile)
contractului de vnzare-cumprare. Excepia de la aceast
regul o constituie preul de vnzare-cumprare a
terenurilor aferente obiectelor privatizate sau private n
procesul privatizrii acestora, caz n care preul este calculat
i stabilit n modul i conform tarifelor din Legea privind
preul normativ i modul de vnzare-cumprare a
pmntului;
- cu titlu oneros, deoarece fiecare parte contractant
urmrete realizarea unui interes patrimonial: vnztorul
urmrete s primeasc preul terenului, iar cumprtorul,
terenul respectiv. n schimbul obligaiilor asumate, fiecare
parte urmrete obinerea unui folos, a unui avantaj
patrimonial;
- translativ de proprietate terenul trece din proprietatea
unei persoane n proprietatea alteia.
n calitate de vnztor i cumprtor de terenuri n RM pot
figura att persoane fizice (ceteni ai RM, apatrizii i cetenii
strini), ct i persoane juridice ale RM, dar i cele strine, precum
i statul RM, prin intermediul Guvernului sau altor autoriti ale
administraiei publice centrale (Agenia de privatizare etc.) i
autoritile administraiei publice locale. Excepie o constituie
cazul n care obiect al contractului este un teren cu destinaie
agricol, deoarece, conform legislaiei actuale a RM, n calitate de
cumprtori de terenuri cu destinaie agricol n RM pot fi doar
ceteni ai RM i persoane juridice private, fondatori i proprietari
ai crora sunt doar ceteni ai RM (persoane juridice autohtone).
Astfel, persoanele juridice cu capital mixt sau integral strin,
precum i persoanele fizice strine, dar i apatrizii, nu au dreptul de
a procura terenuri cu destinaie agricol n Republica Moldova. n
cazul n care aceste persoane au primit astfel de terenuri prin 84
motenire, acestea dispun de dreptul de a le nstrina numai
cetenilor RM.
Vnztorul trebuie s fie proprietar al terenului sau
reprezentantul legal al acestuia care acioneaz n calitate de tutore
al proprietarului sau n baza unei procuri autentificate notarial. n
cazul n care terenul se afl n proprietate comun, pentru
perfectarea contractului de vnzare-cumprare este necesar acordul
scris i autentificat notarial al tuturor co-proprietarilor. n cazul n

care vnztor al terenului este o persoan fizic, aceasta trebuie s

aib capacitate de exerciiu deplin (18 ani) i s fie n deplintatea
facultilor mintale. n cazul n care proprietar al terenului este un
minor, contractul de vnzare-cumprare poate fi ncheiat, n numele
lui i pentru el, de ctre prinii si.
Obiectul contractului de vnzare-cumprare a terenului.
Obiect al contractului de vnzare-cumprare l formeaz terenurile
aflate n circuitul civil. Toate terenurile care se afl n proprietate
privat sunt n circuitul civil. Nu pot fi obiect al contractului de
vnzare-cumprare, dar i a altor contracte translative de
proprietate, terenurile proprietate public din domeniul public
(terenuri proprietate exclusiv de stat sau a unitilor administrativteritoriale i care nu por fi
supuse privatizrii: terenurile fondului
apelor, fondului silvic etc.).
Contractul de vnzare-cumprare trebuie s conin
descrierea exact i detaliat a terenului amplasarea, suprafaa,
numrul cadastral, enumerarea loturilor adiacente. n cazul n care
aceste elemente nu vor fi indicate, se consider c prile nu au
convenit asupra coninutului contractului de vnzare-cumprare i,
respectiv, contractul nu a fost ncheiat valabil. De asemenea, n
cazul n care terenul se vinde mpreun cu construciile, instalaii
inginereti, plantaii multianuale etc., se vor indica i acestea.
Legea privind preul normativ i modul de vnzarecumprare a pmntului prevede, la art.3,
alin.3 c, n cazul n care
pe teren sunt amplasate construcii, instalaii inginereti i alte
bunuri imobile, acestea se vor vinde concomitent cu terenul. Noul
Cod civil, ns, nu conine prevederi similare, dnd vnztorului 85
dreptul de a vinde terenul fr a nstrina i bunurile aflate pe acest
teren i invers. n acest caz, se vor aplica regulile referitoare la
dreptul de superficie.
La contractul de vnzare-cumprare se va anexa i planul
geometric al terenului. Contractul fr planul terenului nu va putea
fi autentificat notarial.
Vnztorul terenului este obligat s aduc la cunotina
cumprtorului toate drepturile patrimoniale care greveaz terenul
(servitute, uzufruct, uz, abitaie, superficie, arendare). De regul,
terenul se vinde liber de orice datorii de natur fiscal. Aceasta ns
nu este o regul absolut, notarul putnd autentifica contractul dac
prile convin asupra stingerii datoriilor de natur fiscal.
Preul contractului. Contractul de vnzare-cumprare a
terenului trebuie s conin preul concret al terenului vndut. Dac
n loc de pre, sub forma unei sume de bani, cumprtorul s-ar
obliga s efectueze o prestaie sau s dea n schimb un bun,
contractul respectiv nu va putea fi calificat drept contract de
vnzare-cumprare a terenului, ci unul de schimb. n cazul
terenurilor proprietate privat, preul terenului va fi negociat de
prile contractante, avnd n vedere preurile de pia a terenurilor
respective (analogice etc.). Preul normativ al terenului este
obligatoriu pentru pri doar n cazul vnzrii-cumprrii
terenurilor proprietate public (n procesul privatizrii). Preul
trebuie s fie stabilit n moneda naional a RM (lei moldoveneti),
dar prile contractante pot utiliza o valut de circulaie

internaional drept referin.

Autentificarea notarial a contractului. Vnzareacumprarea terenurilor include urmtoarele
aciuni:
- vnztorul perfecteaz documentele care i confirm dreptul
de proprietate asupra terenului;
- vnztorul i cumprtorul ncheie contractul de vnzarecumprare;
- contractul de vnzare-cumprare a terenului se autentific
notarial; 86
- noul deintor de teren prezint acest contract oficiului
cadastral teritorial n a crui raz de aciune este situat
terenul, pentru nregistrarea dreptului de proprietate asupra
terenului cumprat n Registrul bunurilor imobile.
n cazul neautentificrii notariale a contractului, acesta se
consider nul, iar n cazul nenregistrrii dreptului de proprietate la
oficiul cadastral teritorial n Registrul bunurilor imobile, dreptul de
proprietate asupra terenului respectiv nu va fi opozabil terilor.
La autentificarea notarial a contractului de vnzarecumprare a terenului, vnztorul este
obligat s prezinte extrasul
din registrul bunurilor imobile, eliberat de oficiul cadastral
teritorial n a crui raz teritorial este situat terenul. Extrasul din
registrul bunurilor imobile este documentul care confirm c la
data eliberrii vnztorul este proprietar al terenului supus vnzrii.
Extrasul din registrul bunurilor imobile este valabil doar dou luni
de zile din data eliberrii.
Autentificarea contractului de vnzare-cumprare poate avea
loc la:
- primria satului, comunei, n al crei teritoriu sunt situate
terenurile, fie la,
- un birou notarial privat n al crui raz de activitate este
situat terenul, fie la,
- un birou notarial de stat n al crui raz de activitate este
situat terenul.
Conform Legii cu privire la notariat, exercitarea atribuiilor
de notar n sate (comune) cade n sarcina secretarului consiliului
satului (comunei) respective.
nregistrarea dreptului de proprietate n Registrul bunurilor
imobile la Oficiul Cadastral Teritorial (OCT). Cumprtorul
terenului, dup autentificarea notarial a contractului, va depune o
cerere la OCT i va prezenta registratorului contractul de vnzarecumprare a terenului.
Registratorul va nota primirea cererii n
registrul bunurilor imobile, va examina cererea i va emite o
decizie asupra nregistrrii drepturilor. Documentele prezentate
pentru nregistrarea drepturilor se depun n dou exemplare, unul 87
fiind originalul sau o copie de pe el, autentificat notarial.
Documentele prezentate pentru nregistrarea drepturilor trebuie s
conin descrierea terenului i denumirea dreptului respectiv (drept
de proprietate), semnturile de rigoare, iar n cazurile stabilite de
legislaie, s fie autentificate notarial i tampilate. n cazul n care
documentul are dou sau mai multe file, acestea vor fi numerotate
i nuruite.
Particularitile:
1) contractelor de vnzare-cumprare a terenurilor proprietate

public n procesul privatizrii:

a) a terenurilor aferente obiectelor privatizate;
b) a loturilor din ntovririle pomicole;
c) prin intermediul licitaiilor publice cu strigare sau concurs
comercial.
2) contractelor de vnzare-cumprare a terenurilor proprietate
privat (pe piaa secundar):
a) a terenurilor cu destinaie agricol;
b) a terenurilor destinate construciilor;
c) prin intermediul licitaiilor publice cu strigare sau concurs
comercial.
4. Vnzarea-cumprarea i arendarea terenurilor la licitaiile
publice cu strigare
Relaiile privind licitaiile cu strigare sunt reglementate de
Codul civil, Legile privind preul normativ i modul de vnzarecumprare a pmntului, cu
privire la proprietatea public a
unitilor administrativ-teritoriale, privind administraia public
local, privind formarea bunurilor imobile, Regulamentul privind
licitaiile cu strigare, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr.1056
din 12.11.1997, legislaia cu privire la privatizare, de
regulamentele locale, privind organizarea i desfurarea licitaiilor
funciare cu strigare, aprobate de ctre consiliile municipale,
oreneti, steti, comunale i alte acte normative.
88
La licitaie pot fi expuse:
a) terenuri proprietate de stat,
b) terenuri proprietate a unitilor administrativ-teritoriale
(municipale);
c) terenuri proprietate privat;
d) terenuri ipotecate (n baza contractului de ipotec), n
cazul n care debitorul gajist nu i-a ndeplinit obligaia
de restituire a creditului/mprumutului luat;
e) terenuri sechestrate, n baza obligaiilor financiare/fiscale
i de alt natur ale debitorului fa de tere persoane.
La licitaie, n cazul terenurilor proprietate public, pot fi
expuse doar terenuri proprietate public (de stat sau a unitilor
administrativ-teritoriale) de domeniul privat, care, conform legii,
pot fi supuse privatizrii. Se interzice expunerea la licitaie a
terenurilor proprietate public asupra crora nu a fost stins dreptul
de folosin i alte drepturi patrimoniale ale terelor persoane fizice
sau juridice. Persoanele fizice i persoanele juridice strine,
apatrizii, precum i ntreprinderile cu capital strin, au dreptul de a
participa la licitaie i pot obine dreptul de proprietate asupra
terenurilor destinate construciilor, cu excepia dreptului de
proprietate asupra terenurilor cu destinaie agricol, fondului
apelor i ale fondului silvic. Decizia privind expunerea terenului la
licitaie este luat de ctre proprietarul terenului. Din numele
statului RM, decizia este luat de ctre Guvern i autoritile
administraiei publice centrale, abilitate de Guvern (Ministerul
Economiei, Agenia de privatizare etc.). Din numele autoritilor

administraiei publice locale, decizia va fi luat de ctre consiliul

local respectiv.
Obiectul licitaiei funciare este:
a) preul terenului, n cazul licitaiilor de obinere a dreptului
de ncheiere a contractului de vnzare-cumprare a terenului;
b) dreptul de arendare a terenului, n cazul licitaiilor de
obinere a dreptului de ncheiere a contractului de arendare a
terenului. 89
Organizarea i desfurarea licitaiei va avea loc cu
respectarea urmtoarelor condiii:
a) publicarea prealabil a comunicatului informativ cu privire
la licitaie;
b) familiarizarea participanilor la licitaie cu terenurile
expuse la licitaie;
c) asigurarea liberului acces la licitaie a tuturor doritorilor,
cu excepia celor lipsii de acest drept conform legislaiei;
d) asigurarea drepturilor egale pentru toi ofertanii
participani la licitaie, cu excepia cazului n care acetia au fost
limitai sau lipsii de acestea n modul stabilit de legislaie;
e) prioritatea preului maxim propus;
f) informarea publicului asupra rezultatelor licitaiei.
Decizia privind vnzarea-cumprarea sau arendarea
terenurilor la licitaia funciar cu strigare va conine date privind:
a) suprafaa terenului;
b) destinaia principal i destinaia funcional a terenului
(conform documentaiei cadastrale i de urbanism);
c) scopul, durata contractului de arendare i alte condiii de
folosire a terenului expus la licitaie pentru obinerea dreptului de
arendare a terenului;
d) preul iniial de vnzare-cumprare sau de obinere a
dreptului de arendare a terenului i cuantumul plii anuale de
arend;
e) servitutile (de trecere, de acces, de vedere etc.) sau alte
sarcini ce greveaz terenul expus la licitaie sau terenurile
adiacente, n cazul n care stabilirea servitutilor este dictat de
amplasamentul, configuraia i alte particulariti ale terenurilor;
f) locul siturii terenului (numrul cadastral sau adresa
convenional/aproximativ a terenului) i alte particulariti ale
terenului expus la licitaie care permit identificarea i
individualizarea acestuia;
g) alte condiii de vnzare-cumprare sau de arendare a
terenului, dup caz. 90
Preul iniial de vnzare-cumprare a terenurilor la licitaie n
cazul terenurilor proprietate public va fi mai mare dect preul
normativ al pmntului, calculat conform tarifelor din anexa la
Legea privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a
pmntului. Selectarea terenurilor, n scopul expunerii acestora la
licitaie, va avea loc cu luarea n considerare a planului general de
dezvoltare a localitii respective, de amenajare a teritoriului
urbanistic general (zonal) al localitii, urbanistic de detaliu, de
ncadrare n teritoriu a terenului respectiv i altei documentaii de
urbanism.

Formarea (separarea, divizarea, comasarea sau combinarea)

terenurilor, elaborarea planului geometric al terenului expus la
licitaie, precum i nregistrarea de stat a dreptului de proprietate n
registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial, va avea loc
n modul stabilit de Legile privind formarea bunurilor imobile,
cadastrului bunurilor imobile i alte acte normative.
n cazul existenei sau necesitii stabilirii unor servitute (de
trecere, de acces, de vedere etc.), ce nu exclud expunerea terenului
la licitaie, acestea vor fi stabilite prin decizia cu privire la
expunerea terenului la licitaie cu indicarea acestora n comunicatul
informativ i includerea acestora n contractul de vnzarecumprare sau de arendare a terenului,
ncheiat ulterior cu
ofertantul-ctigtor. Variantele de amplasare i folosin a
obiectivelor n perimetrul terenurilor expuse la licitaie vor fi
elaborate i perfectate de ctre serviciile de urbanism, arhitectur i
relaii funciare.
n calitate de organizator al licitaiilor funciare poate fi nsei
Guvernul sau autoritile administraiei publice locale, ns acestea
pot delega, prin concurs public, funciile de organizare i
desfurare a licitaiilor funciare societilor comerciale cu drept de
persoan juridic ce dispun de personal specializat i practic n
domeniul organizrii i desfurrii licitaiilor funciare cu strigare.
Relaiile cu organizatorul licitaiilor, desemnat ctigtor al
concursului public, vor fi reglementate n contractul de prestri 91
servicii, semnat de persoanele mputernicite ale Guvernului sau ale
autoritilor publice locale i ale organizatorului licitaiei.
Organizarea i desfurarea licitaiilor va avea loc n temeiul
i conform condiiilor stabilite n decizia privind vnzareacumprarea sau arendarea terenurilor
la licitaia funciar cu
strigare. Organizarea i desfurarea licitaiilor va avea loc la
decizia, sub supravegherea i cu participarea direct a Comisiei de
licitaie. Comisia de licitaie i componena nominal a acesteia,
inclusiv Preedintele, Vicepreedintele i Secretarul Comisiei, este
desemnat prin decizia Guvernului (organului abilitat de Guvern)
sau ale consiliului local respectiv. edinele Comisiei de licitaie
sunt deliberative dac la ele particip cel puin 2/3 din membrii
acesteia, iar deciziile ei se adopt prin vot deschis, cu simpla
majoritate de voturi. n caz de paritate a voturilor, votul
Preedintelui Comisiei este decisiv. Comisia de licitaie are
urmtoarele atribuii:
a) recepionarea i verificarea documentelor referitoare la
loturile expuse la licitaie;
b) aprobarea textului comunicatului informativ cu privire la
desfurarea licitaiei;
c) nregistrarea participanilor la licitaie;
d) stabilirea pasului licitrii pentru fiecare lot n parte;
e) desfurarea licitaiei;
f) controlul respectrii condiiilor de participare la licitare i
garantarea drepturilor participanilor la licitaie, cu excepia cazului
n care acetia se fac vinovai de nclcarea sau nerespectarea
procedurilor de licitare;
g) identificarea cazurilor de manipulare a principiului

competitivitii participanilor la licitaie, altor cazuri de denaturare

a procedurilor de licitare;
h) stabilirea ctigtorilor.
Perfectarea proceselor-verbale privind desfurarea i
rezultatele licitaiei, pstrarea i transmiterea lor pentru elaborarea
proiectelor de decizie privind vnzarea-cumprarea sau arendarea 92
terenurilor n rezultatul licitaiilor funciare cu strigare intr n
competena Secretarului Comisiei de licitaie.
Cu cel puin 15 zile nainte de nceperea licitaiei,
organizatorul licitaiei va publica n presa republican i cea local
comunicatul informativ cu privire la desfurarea licitaiei.
Comunicatul informativ va fi ntocmit n baza deciziei privind
vnzarea-cumprarea sau arendarea terenurilor la licitaia funciar
cu strigare i va include date privind:
a) data, ora i locul desfurrii licitaiei;
b) caracteristica terenurilor (suprafaa, numrul cadastral sau
locul siturii/adresa aproximativ, destinaia funcional,
servitutile, dup caz) expuse la licitaie;
c) scopul, termenul i condiiile de folosire a terenului, n
cazul expunerii terenului pentru obinerea dreptului de arendare;
d) preul iniial de vnzare a terenului, n cazul expunerii
terenului pentru vnzare-cumprare;
e) preul iniial de obinere a dreptului de arendare a
terenurilor, n cazul expunerii terenului pentru obinerea dreptului
de arendare;
f) persoanele care au dreptul s participe la licitaie;
g) adresa, termenul depunerii cererii de participare i lista
documentelor necesare pentru participare la licitaie;
i) mrimea taxei de participare la licitaie i preul biletului
de intrare la licitaie, termenele i locul vnzrii lor;
) suma acontului;
j) contul de decontare la care se va vrsa taxa de participare
la licitaie i acontul;
k) modul de familiarizare cu terenurile expuse la licitaie;
l) numrul de telefon pentru informaii.
Pregtirea setului de documente pentru loturile expuse la
licitaie, organizarea procesului de familiarizare a potenialilor
cumprtori i arendai cu aceste terenuri se efectueaz de ctre
organizatorul licitaiei. Setul de documente va include: 93
a) planul de ncadrare n teritoriu i planul geometric al
terenului expus la licitaie (scara 1:2000; 1:500), aprobate de ctre
Direcia General urbanism, arhitectur i relaii funciare;
b) memoriul explicativ al fiecrui teren (lot) n parte;
c) procesul verbal de selectare a terenului, coordonat cu
serviciile specializate ale mun.Chiinu;
d) extrasul din registrul bunurilor imobile de la Oficiul
cadastral teritorial Chiinu ce confirm nregistrarea dreptului de
proprietate municipal asupra terenului respectiv n registrul
bunurilor imobile;
e) alte documente ce permit identificarea i localizarea
terenului expus la licitaie, dup caz.
Pentru a participa la licitaie solicitantul, dup publicarea

comunicatului informativ, dar cel trziu cu o zi nainte de

nceperea licitaiei, indicat n Comunicatul informativ, prezint
organizatorului licitaiei/secretarului Comisiei de licitaie cererea
de participare la licitaie la care va anexa actele (documentele
bancare etc.) care s confirme achitarea acontului i a taxei de
participare la licitaie.
Taxa de participare la licitaie se stabilete de ctre
organizatorul licitaiei pentru fiecare licitaie n parte, dar nu poate
depi patru salarii minime pentru persoanele fizice i 10 salarii
minime pentru persoanele juridice din RM, persoanele juridice
strine, cetenii strini i apatrizi. n cazul n care
cumprtorul/ofertantul particip la licitarea mai multor loturi,
acesta va achita taxa de participare pentru fiecare dintre aceste
loturi.
Acontul va fi depus pe contul organizatorului licitaiei,
indicat n comunicatul informativ, mrimea lui constituind 2% din
preul iniial al terenului sau preul iniial de obinere a dreptului de
arendare. n cazul n care participantul intenioneaz s participe la
licitarea mai multor terenuri (loturi), el vars acontul pentru fiecare
din ele.
94
Participanii la licitaie au dreptul:
a) s participe la negocieri personal sau prin intermediul
reprezentanilor;
b) s ia cunotin de documentele incluse n set;
c) s studieze la faa locului terenul expus la licitaie;
d) s refuze participarea la negocieri.
La licitaie pot asista cu drept de vizitatori toi doritorii.
Costul biletului de intrare se stabilete de ctre organizatorul
licitaiei, dar nu poate depi 25 la sut din salariul minim. La
licitaie au dreptul s asiste gratuit n calitate de observatori
reprezentanii autoritilor publice centrale i locale, organelor
fiscale i ai mas-media.
Modul de desfurare a licitaiei. n ziua desfurrii
licitaiei, pn la nceputul acesteia, participanii sunt obligai s se
nregistreze la Comisia de licitaie i s primeasc numrul de
participant. n cazul n care pentru unele loturi se va nregistra doar
cte un ofertant, pn la deschiderea licitaiei Comisia de licitaie
va perfecta procesele-verbale ale licitrii nule cu excluderea
acestor loturi de la licitaie i va decide expunerea repetat a
loturilor n cauz la urmtoarele licitaii. n cazul n care pentru
toate loturile expuse la licitaie se va nregistra doar cte un
ofertant sau dac nu se va nregistra nici un ofertant, licitaia nu se
va desfura. Comisia de licitaie va perfecta procesele-verbale ale
licitrii nule cu excluderea acestor loturi de la licitaie i va decide
expunerea repetat a loturilor respective la urmtoarele licitaii.
Licitarea este condus de un licitant, desemnat de
organizatorul licitaiei n baz de contract. Procedura desfurrii
licitaiei include n sine urmtoarele:
a) Preedintele Comisiei de licitaie, unul din membrii
acesteia sau licitantul va explica participanilor la licitaie
drepturile i obligaiile participanilor la licitaie, regulile de

conduit, modul de obinere a dreptului de proprietate sau de

arendare a terenurilor proprietate municipal la licitaia funciar cu
strigare;
95
b) nainte de nceputul licitrii, licitantul anun numrul
lotului licitat, descrie terenul scos la licitaie (suprafaa, locul
siturii, destinaia funcional a terenului etc.) i condiiile licitrii
(negocierea preului terenului n scopul cumprrii sau a dreptului
de arendare a terenului etc.);
c) n continuare licitantul anun numerele de nregistrare ale
ofertanilor nregistrai pentru licitarea lotului respectiv. Ofertantul,
al crui numr este rostit de ctre licitant, trebuie s ridice fia de
participant, astfel confirmnd faptul participrii sale la licitarea
lotului anunat;
d) nceputul licitrii este considerat momentul n care
licitantul anun preul iniial al lotului i pasul licitrii. Decizia
asupra pasului licitrii este luat pentru fiecare lot n parte de ctre
Comisia de licitaie. Dup anunarea preului iniial licitantul
ateapt propuneri de majorare a acestuia n conformitate cu pasul
stabilit;
e) n cazul n care dup anunarea preului iniial al lotului nu
sunt doritori de al majora conform pasului stabilit, lotul este scos
de la licitaie;
f) ofertantul care dorete s propun un pre majorat ridic
fia de participant i numete preul nou. Licitantul, indicnd
ofertantul care, n opinia lui, primul a propus un pre majorat,
anun preul propus i numrul ofertantului. Dac dup ce
licitantul anun de trei ori preul nici unul dintre ofertani nu
propune un pre mai mare, licitantul, concomitent cu a treia
lovitur de ciocan, anun faptul vnzrii, dup caz, a dreptului de
cumprare sau a dreptului de arendare a terenului ofertantului, care
a propus preul maxim. Dup aceasta licitarea lotului respectiv
nceteaz.
n cazul n care Comisia de licitaie constat c licitarea
lotului a avut loc fr nclcri, se ia decizia cu privire la vnzareacumprarea, dup caz, a
dreptului de cumprare sau a dreptului de
arendare a terenului ofertantului, care a propus preul maxim i
licitarea lotului n cauz se consider ncheiat. n cazul n care
Comisia de licitaie constat o nclcare a procedurii de desfurare 96
a licitaiei, aceasta este n drept s suspende licitarea n orice
moment, pn la luarea de ctre Comisia de licitaie a deciziei
privind continuarea licitrii sau privind scoaterea de la licitaie a
lotului respectiv. Comisia de licitaie are dreptul s nu explice
ofertanilor motivele scoaterii lotului de la licitaie. Preteniile
aprute n procesul desfurrii licitaiei sunt examinate de
Comisia de licitaie nainte de ncheierea licitaiei. Deciziile
Comisiei de licitaie pot fi contestate n instanele judectoreti
competente.
Ofertantul, care a ctigat lotul n rezultatul licitrii, nu are
dreptul s-i retrag oferta i este obligat:
a) s semneze procesul-verbal cu privire la rezultatele
licitrii;
b) s achite plata pentru lotul ctigat i s semneze

contractul de vnzare-cumprare sau contractul de arendare a

terenului n modul stabilit.
Ofertantul, care a ctigat lotul, dar care a refuzat s semneze
procesul-verbal cu privire la rezultatele licitrii este lipsit de
dreptul de a participa n continuare la aceast licitaie. n acest caz,
taxa de participare i acontul nu se restituie. La decizia Comisiei de
licitaie, licitarea lotului n cauz poate fi reluat n cadrul aceleiai
licitaii i n aceleai condiii sau poate fi amnat cu expunerea
terenului la urmtoarea licitaie. n cazul n care licitarea unui lot
a fost declarat nul din cauz c nici unul dintre ofertani nu i-a
manifestat dorina de a majora preul iniial sau din cauz c lotul a
fost scos de la licitaie, fie din alte cauze, se ntocmete procesulverbal al licitrii nule. n cazul
n care licitarea lotului este
declarat nul din cauz c lotul a fost scos de la licitaie, fie din
alte cauze, taxa de participare la licitaie va fi restituit numai
ofertanilor care nu au contribuit prin aciunile lor la scoaterea de
la licitaie a lotului respectiv.
n cazul n care lotul a fost expus la licitaie n mod repetat
(dou, trei ori), dar la licitaie s-a nregistrat un singur ofertant,
Comisia de licitaie este n drept, dar nu poate fi obligat, s
accepte vnzarea-cumprarea sau arendarea terenului solicitat 97
unicului ofertant, ns la un pre, adecvat celui de pia, avnd n
vedere suprafaa terenului, locul siturii, prezena sau lipsa
infrastructurii inginereti, preurile existente ale terenurilor
adiacente sau ale terenurilor analogice, alte particulariti ale
terenului respectiv ce influeneaz preul de pia al terenului
expus repetat la licitaie. Preul terenului vndut sau preul pentru
obinerea dreptului de arendare unicului ofertant, n toate cazurile,
va fi mai mare dect preul iniial, indicat n comunicatul
informativ.
Achitarea preului de vnzare-cumprare sau de acordare a
dreptului de arendare a terenului i ncheierea contractului. Pe
parcursul a 20 de zile calendaristice dup semnarea procesuluiverbal cu privire la rezultatele
licitrii, cumprtorul vars suma
stabilit pentru achitarea terenului procurat integral sau n rate. n
cazul achitrii preului de vnzare-cumprare a terenului n rate,
concomitent cu ncheierea contractului, cumprtorul va achita cel
puin 25 la sut din preul de vnzare-cumprare a terenului. n
cazul n care cumprtorul nu achit preul de vnzare-cumprare
sau preul de acordare a dreptului de arendare a terenului n modul
i termenul stabilit, va emite decizia privind la anularea rezultatelor
licitrii, copia creia va fi transmis cumprtorului n cauz. n
acest caz acontul nu se restituie. Celorlali ofertani li se restituie
acontul n termen de 10 zile de la ncheierea licitaiei sau, cu
consimmntul acestora, acontul poate fi folosit la o alt licitaie.
Decizia cu privire la vnzarea-cumprarea sau transmiterea n
arend a terenurilor n baza rezultatelor licitaiilor funciare cu
strigare servete drept temei pentru ncheierea contractului de
vnzare-cumprare sau arendare a terenului cu persoana fizic sau
juridic care a obinut dreptul respectiv conform rezultatelor
licitaiei. Autentificarea notarial a contractului de vnzarecumprare i nregistrarea de stat a
dreptului de proprietate asupra

terenului n registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial

va avea loc n condiiile legislaiei cadastrale.
La momentul ncheierii contractului de vnzare-cumprare
sau de arendare cumprtorului sau arendaului i se transmite, n 98
modul stabilit, terenul cumprat sau arendat n prezena acestuia,
cu ntocmirea i semnarea procesului-verbal cu privire la stabilirea
hotarelor terenului n natur (pe loc).
Mijloacele bneti obinute de la vnzarea terenurilor
proprietate municipal se distribuie astfel: 80 % se transfer pe
contul bugetului municipiului i 20 % - pe contul trezoreriei cu
destinaie special (contul special al Guvernului).
5. Contractul de schimb a terenurilor
Relaiile cu privire la schimbul de terenuri sunt reglementate
de Codul civil (art.753-826 i altele), Codul funciar (art.14, 20,
70/3 i altele), Legea privind preul normativ i modul de vnzarecumprare a pmntului i alte
acte normative, aplicabile n cazul
vnzrii-cumprrii terenurilor. Astfel, conform reglementrilor
legale, prin contractul de schimb a terenurilor prile acestuia
(copermutanii) au obligaia de a transmite reciproc dreptul de
proprietate asupra terenurilor ce le aparin cu drept de proprietate
unul altuia.
Contractul de schimb este unul din cele mai vechi contracte
din lume, renscut i utilizat relativ intens n realitile juridice
actuale ale RM, n special, n cazul i cu ocazia comasrii
(consolidrii) terenurilor cu destinaie agricol n scopul crerii
exploataiilor agricole compacte. Din punct de vedere istoric,
contractul de schimb a stat la originea contractului de vnzare, dar
nu invers, astfel c aceste dou contracte n cea mai mare parte
urmeaz aceleai reguli. Aceasta se confirm i prin faptul c
contractul de schimb a terenurilor, asemeni cum i contractul de
vnzare-cumprare a terenurilor, este un contract negociabil, cu
titlu oneros, bilateral, solemn, sinalagmatic, translativ de
proprietate. Sunt aplicabile contractului de schimb i regulile
privind condiiile de valabilitate, obiectul contractului, obligaia de
garanie mpotriva eviciunii i mpotriva viciilor. n cazul
contractului de schimb vor fi aplicate doar acele reguli ale
contractului de vnzare-cumprare care sun compatibile cu natura 99
contractului de schimb. Astfel, nu pot fi aplicate contractului de
schimb reglementrile privitor la preul contractului, cu excepia
cazului cnd se pltete sulta (diferena de pre). De asemenea,
regulile cu privire la suportarea cheltuielilor de perfectare,
autentificare notarial i nregistrare a dreptului de proprietate n
registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial aplicate n
cazul contractului de vnzare-cumprare nu pot fi aplicate n cazul
contractului de schimb, deoarece acestea vor fi suportate, dac
contractul nu prevede altfel, n egal msur de ctre coschimbai.
Important este i faptul c, n cazul n care n schimbul terenului se
presteaz un serviciu ori se asum o obligaie de a face sau a nu
face ceva, contractul nu este unul de schimb, ci un contract nenumit
(aa o situaie nu se exclude i poate s apar, de pild, n cazul

exproprierii terenurilor pentru cauz de utilitate public etc.).

Esenial este c asupra contractului de schimb a terenurilor se
aplic n modul corespunztor reglementrile legale privitor la
contractul de vnzare-cumprare a terenurilor. Astfel, fiecare parte
a contractului de schimb este considerat vnztor al bunului pe
care l nstrineaz i cumprtor al bunului pe care l primete n
schimb. n consecin, prile contractului de schimb simultan i
asum drepturile i obligaiile de vnztor n privina terenului pe
care -l transmite n proprietate drepturile i obligaiile de
cumprtor n privina terenului pe care -l primete n proprietate
de la cealalt parte a contractului de schimb.
Forma contractului de schimb a terenurilor. Contractul de
schimb a terenurilor, inclusiv agricole, va fi ncheiat n form
autentic cu nregistrarea dreptului de proprietate asupra terenului
primit n rezultatul schimbului n registrul bunurilor imobile la
oficiul cadastral teritorial n a crui raz teritorial este situat
terenul. Contractul de schimb a terenurilor ncheiat n form scris
simpl, neautentificat notarial, este nul.
Prile contractului de schimb a terenurilor. Prile
contractului de schimb a terenurilor nu au o titulatur distinct.
Regula general este c fiecare parte a contractului de schimb este
considerat vnztor al bunului pe care l nstrineaz i 100
cumprtor al bunului pe care l primete n schimb. Pri ale
contractului de schimb a terenurilor agricole pot fi doar:
a) cetenii RM;
b) persoanele juridice autohtone, adic persoanele juridice,
capitalul social al crora se afl n proprietatea cetenilor RM;
c) autoritile administraiei publice centrale sau locale
(reprezentantul Guvernului; primria satului, comunei, oraului,
municipiului) n limitele competenei lor.
ncheierea contractului de schimb a terenurilor agricole
necesit n mod inevitabil efectuarea unor aciuni prealabile din
partea proprietarilor de teren care intenioneaz s fac schimb de
terenuri. n cazul n care terenurile care fac obiectul contractului de
schimb sunt similare dup suprafa, fertilitate, amplasament,
configuraie etc. (au aceiai valoare economic), atunci nu apare
problema compensrii de ctre unul din ei a diferenei de valoare.
n cazul n care valoarea economic a terenurilor supuse
schimbului nu este egal, diferena de valoare va fi compensat
printr-o sum de bani, numit sult. Sulta va fi achitat doar n
cazul n care aceast condiie va fi inclus direct n textul
contractului de schimb. Sulta nu poate depi valoarea terenului
supus schimbului.
Contractul de schimb a terenurilor n mod obligatoriu
trebuie s indice obiectul contractului: terenurile ce urmeaz a fi
supuse schimbului de ctre prile contractante, inclusiv numrul
cadastral al terenurilor, documentele ce confirm dreptul de
proprietate asupra terenurilor, suprafaa acestora, dup caz,
adiacenii, precum i alte date, la solicitarea i cu acordul prilor.
n calitate de obiect al contractului de schimb pot fi doar
terenuri incluse n circuitul civil. La acestea se refer terenurile,
dreptul de proprietate asupra crora este nregistrat n registrul

bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial n a crui raz

teritorial este situat terenul. Asemeni cum i n cazul contractului
de vnzare-cumprare, prile contractante, vor prezenta, la
autentificarea notarial a contractului de schimb, extrasele din
registrul bunurilor imobile, care s confirme c la data respectiv 101
proprietar al terenului supus schimbului este ceteanul sau
persoana juridic respectiv. Autentificarea notarial a contractului
de schimb a terenurilor fr prezentarea extrasului din registrul
bunurilor imobile se interzice. Extrasul din registrul bunurilor
imobile este valabil dou luni din data eliberrii. Extrasul din
registrul bunurilor imobile va fi eliberat de oficiul cadastral
teritorial doar n cazul n care anterior a avut loc nregistrarea
primar a terenului i dreptului asupra acestuia.
ntocmirea, perfectarea i autentificarea notarial a
contractului de schimb poate avea loc, la decizia i prin acordul
prilor contractante:
1) la primria satului (secretarul consiliului), comunei, n al
crei teritoriu sunt situate terenurile;
2) la un birou notarial privat n al crui raz de activitate
este situat terenul;
3) la un birou notarial de stat n al crui raz de activitate
este situat terenul.
Actele notariale n cadrul autoritilor administraiei publice
locale sunt ndeplinite, de regul, de ctre secretarul consiliului
local respectiv. Prile contractante vor prezenta contractul
autentificat notarial oficiului cadastral teritorial, n a crui raz
teritorial este situat terenul, pentru nregistrarea dreptului de
proprietate asupra terenurilor obinute n rezultatul contractului de
schimb a terenurilor. nregistrarea dreptului de proprietate asupra
terenurilor are loc n conformitate cu prevederile Legii cadastrului
bunurilor imobile i alte acte normative.
6. Contractul de donaie a terenurilor
Relaiile privitor la donaie i donaia terenurilor sunt
reglementate de Codul civil (art.827-838 i altele), Codul funciar
(art.14, 20), Legea cu privire la notariat, Legea taxei de stat, Legea
cadastrului bunurilor imobile, Legea privind modul de calculare a
plii pentru serviciile notariale, Hotrrea Guvernului privind
aprobarea tarifelor maximale, percepute de secretarii consiliilor 102
locale (steti, comunale) pentru efectuarea aciunilor notariale
(nr.651 din 27.05.2002) i alte acte normative.
Prin contractul de donaie, o parte (donatorul) se oblig s
mreasc din contul patrimoniului su, cu titlu gratuit, patrimoniul
celeilalte pri (donatar). Astfel, n rezultatul ncheierii i executrii
contractului de donaie, este n ctig material sau financiar doar o
parte a contractului (donatarul), dar nu i donatorul. Astfel,
caracterul gratuit al contractului de donaie se explic prin faptul c
o parte (donatorul) transmite altei pri (donatarului) un bun
(terenul) fr a primi altceva, un alt bun (teren etc.) n schimb.
Contractul de donaie a terenului este un contract solemn,
translativ de proprietate, dar spre deosebire de contractul de

vnzare-cumprare, nu este un contract oneros, ci unul unilateral

(nu este sinalagmatic), real i cu titlu gratuit. Astfel, contractul de
donaie se consider ncheiat din momentul transmiterii bunului
donat n posesiunea i proprietatea persoanei care primete donaia.
Promisiunea de a dona terenul are valoare juridic i este
obligatorie pentru pri doar n cazul n care promisiunea de a dona
terenul este fcut n form scris i este autentificat notarial. ns
i n acest caz, persoana care a promis donaia terenului este n
drept s anuleze promisiunea de a dona terenul, dac donarea
terenului promis a devenit imposibil din cauza altor obligaii ale
donatorului (de pild, din cauza necesitii i obligaiei de a acorda
ajutor material/financiar altor persoane sau rude apropiate aflate la
ntreinerea sa) sau dac starea material (financiar) a persoanei
care face donaia s-a nrutit, devenind anevoioas i
problematic ntreinerea sa proprie (de pild, din cauza creterii
preurilor la servicii, la electricitate, la gazele naturale, lemne,
crbune, nrutirii sntii etc.). Prin aceasta se explic i faptul
c contractul de donaie este unul real, dar nu consensual.
n cazul contractului de donaie este foarte important acordul
de voin a celor dou pri: voina clar exprimat a donatorului,
precum i dorina donatarului de a accepta terenul donat. Existena
sau lipsa de discernmnt a donatorului la data ncheierii
contractului este esenial n cazul donaiei, tocmai ceea ce creeaz 103
unele dificulti n activitatea practic a instanelor judectoreti
(este necesar, n asemenea litigii, prezentarea unui material
probatoriu amplu, inclusiv efectuarea unei expertize medico-legale
care s stabileasc retroactiv discernmntul n momentul
exprimrii voinei donatorului). Fr acordul donatarului ncheierea
contractului de donaie este imposibil. Consimmntul prilor
trebuie s fie liber exprimat, s nu fie viciat prin dol (sub forma
captaiei i sugestiei), smuls prin violen sau dat din eroare, att
asupra persoanei (eroare privind fiul sau nepotul etc.) sau asupra
terenului (erori privitor la suprafaa, locul siturii localitatea,
intravilan sau extravilan, destinaia etc.).
n cazurile n care donatar este un minor, o persoan
incapabil sau o persoan cu capacitate de exerciiu limitat, atunci
n numele acestora vor aciona reprezentanii lor legali, tutorii sau
curatorii respectivi.
Forma contractului de donaie a terenurilor. Contractul de
donaie a terenurilor, inclusiv agricole, absolut n toate cazurile
trebuie ncheiat n form autentic cu nregistrarea dreptului de
proprietate asupra terenului primit drept donaie n registrul
bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial n a crui raz
teritorial este situat terenul. Neautentificarea notarial a
contractului de donaie a terenului are ca efect nulitatea
contractului. Nenregistrarea dreptului de proprietate asupra
terenului primit drept donaie n registrul bunurilor imobile la
oficiul cadastral teritorial n a crui raz teritorial este situat
terenul are ca efect neopozabilitatea dreptului de proprietate fa de
teri (fa de organele fiscale teritoriale etc.).
Prile contractului de donaie a terenurilor. Prile
contractului de donaie a terenului se numesc donator i donatar.

Donator este persoana care face donaia, iar Donatar este persoana
care accept i primete donaia. n calitate de donator a terenului
poate fi orice persoan fizic, proprietar de teren, inclusiv un
cetean strin care este proprietar legal de terenuri n RM. n
calitate de donatar a contractului de donaie a terenurilor agricole 104
pot fi cetenii RM, precum i persoanele juridice autohtone
necomerciale.
Se interzice donaia terenurilor pentru realizarea unor
obligaii morale:
a) n numele persoanelor incapabile;
b) proprietarilor, administratorilor sau lucrtorilor din
instituii medicale, educative, de asisten social i din alte
instituii similare din partea persoanei care se afl n ele sau din
partea soului sau rudelor acesteia de pn la gradul patru inclusiv.
Aceast regul nu se aplic n relaiile dintre rudele de pn la
gradul patru inclusiv;
c) n relaiile dintre persoanele juridice cu scop lucrativ.
Obiectul contractului de donaie a terenului. Contractul de
donaie a terenului n mod obligatoriu trebuie s indice obiectul
contractului (terenul ce este donat): numrul cadastral al terenului,
documentul ce confirm dreptul de proprietate asupra terenului,
suprafaa acestuia, dup caz, adiacenii etc. n calitate de obiect al
contractului de donaie pot fi doar terenuri incluse n circuitul civil,
terenuri, dreptul de proprietate asupra crora este nregistrat n
registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial n a crui
raz teritorial este situat terenul. Pentru aceasta, donatorul va
prezenta donatarului actul ce-i confirm dreptul de proprietate
asupra terenului ce urmeaz a fi donat.
Perfectarea actului ce confirm dreptul de proprietate asupra
terenului ce urmeaz a fi donat este obligaia proprietarului de teren
(donatorului). Numai proprietarul terenului poate decide i este n
drept s doneze terenul. Donatorul va prezenta donatarului extrasul
din registrul bunurilor imobile, eliberat de oficiul cadastral
teritorial n a crui raz teritorial este situat terenul. Oficiul
cadastral teritorial va elibera extrasul din registrul bunurilor
imobile n 3 zile i este valabil timp de dou luni din data eliberrii.
Extrasul urmeaz a fi prezentat n mod obligatoriu notarului la
autentificarea notarial a contractului de donaie. Fr extrasul din
registrul bunurilor imobile, notarul va refuza autentificarea
notarial a contractului. 105
Asemeni cum i n cazul contractelor de vnzare-cumprare
sau de schimb a terenurilor, ntocmirea, perfectarea i autentificarea
notarial a contractului de donaie poate avea loc, la decizia i prin
acordul prilor:
1) la secretarul consiliului satului, comunei, n al crei
teritoriu este situat terenul;
2) la un birou notarial privat n al crui raz de activitate este
situat terenul;
3) la un birou notarial de stat n al crui raz de activitate este
situat terenul.

Prile semneaz contractul personal n prezena notarului.

Donatarul va prezenta contractul de donaie i copia autentificat a
acestuia oficiului cadastral teritorial, n a crui raz teritorial este
situat terenul, pentru nregistrarea dreptului su de proprietate
asupra terenului primit drept donaie. Neprezentarea contractului de
donaie a terenului autentificat notarial oficiului cadastral teritorial
i, respectiv, nenregistrarea dreptului de proprietate asupra
terenului primit drept donaie are ca efect neopozabilitatea
dreptului de proprietate asupra terenului primit drept donaie fa
de teri.
Revocarea donaiei pentru ingratitudine. Donaia poate fi
revocat dac donatarul a atentat la viaa donatorului sau a unei
rude apropiate a acestuia, dac se face vinovat de o alt fapt
ilicit fa de donator sau fa de o rud apropiat a acestuia,
situaii care atest o ingratitudine grav, sau dac refuz fr
motive ntemeiate s acorde donatorului ntreinerea datorat. Dac
donaia este revocat, se poate cere restituirea terenului donat.
Revocarea donaiei poate fi fcut doar n decursul unui an din
momentul n care cel ndreptit s revoce a luat cunotin de
motivul de revocare. Revocarea donaiei poate avea loc doar n
circumstane care dovedesc o ingratitudine grav din partea
donatarului sau dac acesta refuz fr motive ntemeiate s acorde
donatorului ntreinerea datorat. Aciunea de revocare a donaiei 106
nu poate fi naintat contra motenitorilor donatarului, nici de
motenitorii donatorului mpotriva donatarului, cu excepia cazului
n care donatorul a decedat pn la expirarea termenului de un an
din momentul n care cel ndreptit s revoce a luat cunotin de
motivul de revocare.
Rezoluiunea contractului de donaie n cazul strii de nevoie.
Dac donatorul, dup executarea donaiei, nu mai este n stare s-i
asigure o ntreinere corespunztoare i s-i ndeplineasc
obligaiile legale de ntreinere fa de teri, poate cere de la
donatar restituirea bunurilor donate pe care acesta le mai posed.
Cererea de restituire a terenului donat este inadmisibil n cazul n
care donatorul i-a provocat intenionat sau prin culp grav
starea de nevoie.
Rspunderea prilor contractului de donaie. Dac donatorul
trece sub tcere cu viclenie un viciu de natur fizic sau juridic
a terenului donat, acesta este obligat s despgubeasc pe donatar
de prejudiciul cauzat n asemenea circumstane. Contractul de
donaie ncheiat n timpul unei maladii prezumate a fi letale pentru
donator, urmat de nsntoirea acestuia, poate fi declarat nul la
cererea donatorului. Prile contractului de donaie pot conveni ca
donaia s fie condiionat de ndeplinirea unei sarcini sau de
realizarea unui scop. Sarcina sau scopul convenite de pri nu pot
s contravin legii, bunelor moravuri i ordinii de drept (de pild,
donaia terenului nu poate fi condiionat cu obligaia donatarului
de a se dezice de perceperea alimentelor pentru ntreinerea
copiilor, de a se cstori cu o anumit persoan i altele asemenea).
Scopul poate fi i de utilitate public, nu numaidect n interesul
donatorului sau rudelor acestuia (de pild, de a transmite o parte
din recolt sau din plata de arend n natur (struguri, ulei etc.) n

folosul spitalului sau grdiniei de copii din localitate etc.). n cazul

n care sarcina sau scopul convenit de pri presupune cheltuieli
materiale/financiare (de pild, plantarea viei de vie sau a unei
livezi de pomi fructiferi pe terenul donat), atunci donaie se va
considera numai partea ce depete cheltuielile de plantare i/sau
de atingere a scopului respectiv. Este necesar i important ca 107
sarcina sau scopul cerut de donator (condiia donaiei) s nu
depeasc valoarea terenului donat. Este imoral i ilegal ca n
cazul contractului de donaie s se cear de la donatar executarea
unor sarcini sau atingerea unui scop care va necesita cheltuieli
materiale i/sau financiare mai mari dect costul terenului donat (de
pild, costul terenului donat este de 5 mii de lei, iar donatorul cere
de la donatar ca acesta s planteze pe terenul donat vi de vie care
necesit cheltuieli de 100 mii de lei etc.). ndeplinirea sarcinii poate
fi cerut, n afar de donator, de oricare persoan n al crei interes
este stipulat sarcina (de pild, n cazul n care terenul este donat cu
sarcina de a-l da n arend unui anumit arenda sau dac donatorul
a condiionat donaia cu obligaia donatarului de a mpri plata de
arend cu alte persoane sau rude apropriate etc.). Dac donatarul nu
ndeplinete sarcina sau realizarea unui scop convenit i indicat n
contractul de donaie a terenului (condiia donaiei), donatorul
poate cere revocarea (restituirea, anularea) donaiei.
7. Contractul de arendare a terenurilor
Transmiterea terenului n arendare, asemeni cum i vnzarea,
schimbul, donarea, transmiterea n administrare fiduciar,
ipotecarea etc. este una din posibilitile juridice de exercitare a
dreptului de proprietate. Funcionarea eficient a relaiilor de
arendare a terenurilor este un element indispensabil al economiei
de pia. nsemntatea contractului de arendare se manifest i n
faptul c n jurul a 70 la sut din terenurile cu destinaie agricol,
deja atribuite n proprietatea privat a cetenilor cu drept la cota de
teren echivalent sunt transmise n folosin n baza contractului de
arendare, fiind valorificate n comun n cadrul gospodriilor
rneti (de fermier), cooperativelor agricole de producie, n
cadrul altor ntreprinderi agricole. Astfel, n baza contractului de
arendare a terenurilor, are loc i soluionarea problemei parcelelor
mici, comasarea (consolidarea) terenurilor i crearea
exploataiilor agricole mai mult sau mai puin compacte. 108
n prezent, relaiile de arend sunt reglementate de Codul
civil, Codul funciar (art. 20, 25, 28 -30, 41 i altele), Legea cu
privire la arenda n agricultur, pus n aplicare cu data de 1 august
2003, Legea cadastrului bunurilor imobile, Hotrrea Guvernului
privind implementarea Legii cu privire la arenda n agricultur,
inclusiv Regulamentul privind modul de inere n cadrul
primriilor a registrelor contractelor de arend a terenurilor.
Legislaia RM stabilete c contractul de arendare este un
acord ncheiat ntre o parte, proprietar sau un alt posesor legal al
terenurilor i altor bunuri agricole, denumit arendator, i alt
parte, denumit arenda, n vederea exploatrii acestora pe o durat
determinat i la un pre stabilit de pri. Contractul de arendare
este o varietate a contractului de locaiune.

Caracterele juridice ale contractului de arend. Contractul

de arend este un contract:
a) negociabil de pri, astfel c proprietarul terenului
(arendatorul) i arendaul au dreptul i libertatea de a negocia ntre
ei clauzele (condiiile) contractului de arend, inclusiv modul de
formulare i includere n contract a clauzelor obligatorii stabilite de
lege, precum i a unor clauze suplimentare, liber convenite de pri,
avnd n vedere drepturile i interesele economice ale prilor n
fiecare caz concret n parte;
b) cu titlu oneros, ceea ce nseamn c att arendatorul ct i
arendaul terenului vor obine beneficii materiale concrete, inclusiv
financiare, n rezultatul executrii contractului de arendare. Dac
un bun agricol se transmite, n vederea folosinei sau exploatrii
temporare, cu titlu gratuit, acesta nu poate fi calificat drept contract
de arendare;
c) bilateral (sinalagmatic), deoarece la contract particip
dou pri: proprietarul terenului (arendatorul) i arendaul ce d
natere la obligaii reciproce ntre pri, arendatorul obligndu-se s
asigure folosina provizorie a terenului arendat, iar arendaul se
oblig s plteasc arendatorului plata de arend;
d) solemn, n sensul c trebuie ncheiat n form scris. 109
e) cu executare succesiv, deoarece executarea contractului
de arendare dureaz n timp i n toat perioada de valabilitate, de
la ncheiere i pn la ncetarea relaiilor de arendare i rezilierea
contractului ncontinuu, fr ntrerupere, este obligatoriu att
pentru arendator ct i pentru arendaul terenului, acetia fiind
obligai s respecte ntocmai i s execute n totalitate prevederile
contractului semnat;
f) netranslativ de proprietate, deoarece transfer numai
dreptul de folosin asupra terenului pentru o durat determinat.
Capacitatea juridic a prilor contractante. Prile
contractului de arendare se numesc arendator i arenda.
Arendator este persoana fizic sau persoana juridic care d terenul
n arend. n calitate de arendator poate fi doar proprietarul sau alt
posesor legal al terenului. Posesor legal poate fi considerat i
arendaul terenului n cazul n care arendatorul i acord acestuia n
scris dreptul de a transmite terenul unei tere persoane n
subarend. n calitate de arenda de terenuri agricole poate fi
persoana fizic sau persoana juridic, cu domiciliul (sediul) n RM.
Legislaia RM este liberal n privina statutului juridic al
arendaului, deoarece stabilete o singur condiie pentru
persoanele fizice i juridice arendai, i anume: s aib domiciliu
(sediu) n RM (art. 2 din Legea cu privire la arenda n agricultur).
n aceast privin exist o discrepan major dintre prevederile
Legi cu privire la arenda n agricultur (art.2) i prevederile art. 41
din Codul funciar, care prevede necondiionat dreptul de a da
terenurile n arend att persoanelor fizice i juridice din RM, ct
i celor din alte state, precum i organizaiilor i asociaiilor
internaionale. Astfel, Legea cu privire la arenda n agricultur
fr just temei a restrns dreptul persoanelor fizice i juridice
strine de a arenda terenuri agricole n RM.
Obiectul contractului de arend. Bunurile care pot forma

obiectul contractului de arendare sunt urmtoarele: terenuri

agricole productive arabile, vii, livezi, pepiniere viticole,
pomicole, de arbuti fructiferi, plantaii de hamei i duzi
terenurile ocupate cu construcii i instalaii agrozootehnice, 110
amenajrile piscicole i de mbuntiri funciare, drumurile
tehnologice, platformele i spaiile de depozitare care deservesc
nevoile produciei agricole, terenurile neproductive care pot fi
amenajate i folosite pentru producia agricol, precum i
animalele, construciile de orice fel, mainile, utilajele i alte bunuri
destinate exploatrii agricole.
Bunurile care formeaz obiectul contractului trebuie s fie
complete i precis determinate. Potrivit art. 913 Cod civil,
arendatorul i arendaul trebuie s ntocmeasc, la nceputul
arendrii, un act n care se descrie bunul arendat i starea n care se
afl n momentul predrii. n toate cazurile, pentru a fi n prezena
unui contract de arendare, bunurile menionate trebuie s fie
destinate produciei agricole. Dac folosina unor bunuri agricole se
transmite n alte scopuri (de exemplu, terenul n scopuri turistice
sau sportive), contractul nu va mai fi supus reglementrilor privind
arenda, ci regulilor locaiunei.
Contractul de arendare a terenurilor trebuie s includ, n
mod obligatoriu, date privind:
a) prile contractante, domiciliul ori sediul acestora;
b) obiectul contractului;
c) actul care autentific dreptul de proprietate sau alt drept
al arendatorului de a da terenul agricol n arend;
d) nregistrarea contractului n modul stabilit;
e) termenul de arend;
f) componena, forma i cuantumul plii de arend;
g) modalitatea, termenul i locul achitrii plii pentru arend;
h) drepturile i obligaiile prilor;
i) rspunderea prilor;
j) condiiile de modificare i de reziliere a contractului;
k) condiiile de folosire a obiectelor situate pe terenul
arendat, inclusiv a utilajului i a tehnicii agricole;
l) condiiile de recultivare, dup caz;
m) normele maximal admisibile de influen asupra
mediului, cu efectuarea analizei chimice a solului la transmiterea i
la restituirea terenului cu acordul comun al prilor contractante. 111
Neincluderea n contractul de arend a unei clauze eseniale
sau nerespectarea formei scrise a contractului atrage nulitatea
acestuia.
Arenda (plata de arend), al doilea obiect al contractului de
arendare, reprezint preul arendrii i obiectul prestaiei
arendaului. Plata se face potrivit nelegerii prilor i se execut la
termenele i la locul stabilite n contract. Arenda se stabilete de
pri n bani, n natur sau n natur i bani. Arenda n natur se
stabilete ntr-o cantitate determinat de produse sau ntr-un
procent din producie. Produsele cu care se pltete arenda se
stabilesc de pri n funcie de specificul activitii agricole i de
zon (alin 3 al art. 916 Cod civil). Plata pentru arend va constitui
nu mai puin de 2% pe an din preul normativ al terenului arendat.

Contractul de arendare n mod obligatoriu trebuie s indice

obiectul contractului: terenul dat i luat n arend, inclusiv numrul
cadastral al terenului, documentul ce confirm dreptul de
proprietate asupra terenului, suprafaa acestuia, dup caz,
adiacenii, precum i alte date, la solicitarea i acordul prilor.
Arendatorul i arendaul sunt obligai s ntocmeasc actul de
predare-preluare a terenului cu o descriere mai amnunit a
terenului dat i luat n arend. Aa un act trebuie ntocmit n termen
de 14 zile calendaristice din data ncheierii i semnrii contractului
de arendare.
Termenul de arend. Contractul de arendare trebuie s
conin date precise privind data, la care ncepe arenda i data, cnd
nceteaz arenda. Lipsa datelor privind termenul de arend (durata
contractului), asemeni cum i n cazul altor clauze obligatorii,
atrage dup sine nulitatea contractului. Conform Legii cu privire la
arend n agricultur termenul de arend a terenului agricol nu
poate fi stabilit mai mic de un an, dar nici mai mare de 30 de ani. n
cazul n care prile contractului de arendare vor indica n contract
un termen de 6 luni, 9, 11 luni sau 40, 50, 99 de ani, contractul se
va considera ncheiat pe un an sau, respectiv, pe 30 de ani. De
asemenea, n limitele de cel puin un an i cel mult 30 de ani, poate
fi stabilit i termenul de arendare a terenului n scopul sdirii unor 112
plantaii multianuale (viei de vie, livezilor), ns n acest caz,
termenul contractului de arendare va fi stabilit de cel puin 25 ani,
dac contractul nu prevede alt termen. Decizia final cu un termen
de arend concret, i n acest caz, va fi luat n rezultatul
negocierilor de ctre proprietarul i arendaul terenului.
Dac proprietarul terenului (arendatorul) nu dorete s
prelungeasc termenul de arend a terenului, acesta va comunica n
scris despre aceasta arendaului cu 3 luni nainte de expirarea
termenului de arend convenit iniial. Dac arendatorul nu va face
acest lucru, contractul de arend se consider prelungit cu un an.
Contractul de arendare poate fi prelungit cu acordul comun
al prilor. Partea care intenioneaz s prelungeasc contractul de
arend este obligat s solicite avizul celeilalte pri cu cel puin 30
de zile nainte de expirarea termenului contractului. n cazul
prelungirii termenului de arend a terenului, prile vor semna un
acord adiional, care devine parte integrant a contractului de baz.
Forma contractului de arendare a terenurilor agricole.
Contractul de arendare a terenurilor agricole va fi ncheiat n form
scris. Lipsa unui contract n scris dintre proprietarul terenului
(arendator) i arenda este att n defavoarea proprietarului de teren
ct i n defavoarea arendaului care vor fi lipsii de orice protecie
din partea instanelor judectoreti n cazul posibilelor litigii care
pot s apar pe parcurs ntre acestea.
nregistrarea contractului/dreptului de arendare a terenurilor
agricole. nregistrarea contractului/dreptului de arendare a
terenului agricol are loc, n funcie de durata contractului:
a) n registrul contractelor de arend la primria localitii n a
crei raz teritorial este situat terenul;
b) n registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial
n a crui raz teritorial este situat terenul.

Nenregistrarea contractului /dreptului de arendare are ca

efect inopozabilitatea contractului fa de teri. Contractul de
arendare a terenurilor ncheiat pe un termen mai mare de 3 ani se
prezint oficiului cadastral teritorial, n a crui raz teritorial este
situat terenul, pentru nregistrarea dreptului de arendare n registrul 113
bunurilor imobile. nregistrarea benevol la oficiul cadastral
teritorial a dreptului de arendare pe un termen de pn la 3 ani l
scutete pe arenda de obligaia de a-l nregistra la primrie.
Contractul de arendare a terenurilor ncheiat pe un termen de
pn la 3 ani inclusiv se nscrie n registrul contractelor de arend
inut de primria localitii n a crei raz teritorial este situat
terenul arendat. n cazul n care terenul dat n arend este situat pe
teritoriul mai multor localiti, contractul se nregistreaz la
primria fiecreia dintre aceste localiti. n registrul contractelor
de arend se nscriu date privind:
a) prile contractante, domiciliul ori sediul acestora;
b) numrul cadastral, suprafaa, bonitatea i modul de
folosin a terenului dat n arend;
c) termenul de arend i data expirrii acestuia;
d) pltitorul impozitelor aplicate asupra terenului arendat;
e) alte date, dup caz.
Efectele contractului de arendare. Drepturile i obligaiile
prilor. Dreptul de folosin a terenului i altor bunuri agricole
arendate apare din momentul semnrii actului de predare-preluare a
terenului arendat. Arendatorul este n drept s verifice oricnd
modul n care arendaul valorific terenul su dat n arend, ns
fr a interveni n activitatea curent a acestuia. Arendatorul are, n
vederea garantrii plii de arend, drept de amanet asupra
bunurilor obinute de arenda i asupra fructelor terenului arendat,
iar arendaul (sau deintorul terenului vecin cu cel arendat) are
dreptul prioritar la ncheierea contractului de arendare pe un nou
termen n cazul n care:
a) i-a onorat obligaiile contractuale luate anterior;
b) bunurile arendate se dau n arend pe un nou termen;
c) accept noile clauze contractuale stabilite de arendator.
Arendaul mai beneficiaz i de dreptul de preemiune n
cazul nstrinrii de ctre proprietar a terenului dat n arend.
Arendaul poate solicita schimbarea destinaiei terenului arendat,
ns aa ceva poate avea loc doar cu acordul prealabil n scris al
proprietarului i cu respectarea dispoziiilor legale. 114
Obligaiile arendatorului:
a) s predea terenul agricol dat n arend n termenul i n
condiiile stipulate n contract;
b) garantarea pe arenda mpotriva eviciunii;
c) rspunde pentru viciile terenului i altor bunuri agricole
date n arend;
d) achit impozitele i taxele datorate pentru bunurile agricole
arendate;
e) s acioneze ntr-o manier care s nu mpiedice
exploatarea normal a bunurilor date n arend;
f) s efectueze din cont propriu reparaia capital a bunurilor
date n arend n cazul n care contractul nu prevede altfel;

g) s plteasc arendaului, n cazul rezilierii contractului

de arend nainte de ncheierea anului agricol, valoarea fructelor
care, dei nc neseparate, vor putea fi separate nainte de sfritul
anului agricol n condiiile unei gospodriri normale. La
compensarea valorii fructelor se iau n calcul i datoriile prilor la
momentul rezilierii contractului;
Obligaiile arendaului:
a) s foloseasc cu bun-credin terenul arendat, conform
legii, destinaiei i categoriei de folosin a terenului i clauzelor
contractului;
b) s menin potenialul productiv al terenului arendat, s
restituie terenul, la expirarea termenului stipulat n contract, n
starea corespunztoare clauzelor contractului, inndu-se cont de
gradul de uzur;
c) s achite plata de arend n termenul i n modul stabilit;
d) s achite impozitele i alte pli, prevzute de lege, dac
contractul nu prevede altfel;
e) achit cheltuielile de ncheiere a contractului, respectiv
taxele de redactare i nregistrare a contractului de arend care sunt
n sarcina acestuia;
f) de a pune la dispoziia arendatorului bunurile agricole
arendate precum i documentaia aferent pentru ca arendatorul s- 115
i exercite dreptul de control asupra modului n care se
administreaz bunurile arendate;
g) s execute alte condiii prevzute de lege sau de contract.
Problema riscurilor n contractul de arendare. Potrivit art.
920 Cod Civil, n contractul de arendare prile contractante pot
stabili, de comun acord, cazurile i limitele suportrii prejudiciilor
cauzate de calamitile naturale. De asemenea, de comun acord,
prile pot s prevad repartizarea pierderilor totale sau pariale a
bunurilor arendate ca urmare a unor cazuri fortuite sau de for
major. Riscul bunului, adic dauna rezultat din pieirea fortuit a
bunurilor arendate, se suport, potrivit regulilor generale (art. 318
Cod Civil), de ctre proprietarul arendator. n domeniul
contractului de arendare problema privind riscul contractului
(soarta obligaiei arendaului de a plti arenda) se pune sub dou
aspecte, i anume:
a) n caz de pieire fortuit a bunurilor arendate, riscul
contractului este suportat de arendator, n calitate de debitor al
obligaiei (de a asigura folosina) imposibil de executat, care nu
mai poate cere arendaului plata de arend.
b) n caz de pieire fortuit a recoltei, produciei, fructelor
riscul se suport de ambele pri.
Potrivit art. 917 Cod Civil, dac mai mult de jumtate din
fructele obinute prin arendare pier fortuit, arendaul poate cere
reducerea proporional a plii de arend. Arendaul ns, va fi
inut s fac dovada c pieirea s-a produs dintr-o cauz strin
(for major sau caz fortuit), dar nu din culpa sa.
Dreptul de preemiune al arendatorului. Art. 15 (4) din Legea
cu privire la arenda n agricultur prevede c arendaul beneficiaz
de dreptul de preemiune n cazul nstrinrii de ctre proprietar a
bunurilor date n arend. Dreptul de preemiune al arendaului este

necondiionat.
Subarenda terenurilor agricole. Terenurile agricole se
transmit n subarendare numai cu consimmntul proprietarului,
dat n form scris, i prin ncheierea unui contract separat.
Arendatorul terenurilor agricole va indica n consimmntul su 116
care dintre acestea pot fi date n subarend, pe ce termen i cu ce
scop. Contractul de subarendare a terenurilor agricole va conine
informaii despre contractul de arendare i despre consimmntul
arendatorului, n al crui temei a fost ncheiat contractul de
subarend. Darea n subarendare a terenurilor agricole arendate nu
absolv arendaul de rspunderea fa de arendator. Termenul
contractului de subarendare a terenurilor agricole nu poate depi
termenul contractului de arendare. Subarenda ulterioar se
interzice.
Rspunderea prilor. Pentru neexecutarea sau executarea
necorespunztoare de ctre pri a clauzelor contractului de
arendare, partea vinovat poart rspundere conform legii i
clauzelor contractuale. ncetarea aciunii contractului de arendare
nu absolv prile de rspunderea pentru neexecutarea sau
executarea necorespunztoare a clauzelor contractuale n perioada
de aciune a acestuia. Litigiile aprute la ncheierea i executarea
contractului de arendare a terenului, la modificarea clauzelor
contractuale, la ncetarea aciunii contractului se examineaz de
ctre instana judectoreasc. n contractul de arendare prile
contractante pot stabili, de comun acord, cazurile i limitele
suportrii prejudiciilor cauzate de calamiti naturale. De comun
acord, prile pot s prevad repartizarea pierderilor totale sau
pariale ale terenului arendat ca urmare a unor cazuri fortuite sau a
unor cazuri de for major.
Modificarea, rezilierea i ncetarea contractului de arendare.
Clauzele contractului de arendare a terenului se modific cu
acordul comun al prilor contractante ori prin hotrre a instanei
judectoreti. n cazul n care una dintre prile contractante
intenioneaz s modifice clauzele contractului de arendare, ea va
solicita avizul celeilalte pri cu cel puin 30 de zile pn la
prezentarea propunerilor de modificare. La modificarea clauzelor
contractului de arendare, prile contractante vor semna un acord
adiional care va fi parte integrant a contractului de baz i l vor
nregistra n modul stabilit de lege.
117
Contractul de arendare se reziliaz:
a) prin acordul comun al prilor contractante;
b) prin hotrre a instanei judectoreti, la cererea uneia
dintre prile contractante, n legtur cu neexecutarea de ctre
cealalt parte a obligaiilor contractuale.
Acordul prilor contractante privind rezilierea contractului
de arend se ncheie n form scris. Arendatorul este n drept s
cear rezilierea contractului de arendare n cazul n care arendaul:
a) nu a nregistrat contractul n termenele prevzute de lege;
b) refuz s ia n arend bunurile agricole stipulate n
contract;
c) a schimbat modul de folosin a bunurilor arendate fr

consimmntul arendatorului;
d) a nrutit starea bunurilor astfel nct ea nu poate fi
restabilit pn la expirarea termenului contractului;
e) nu a achitat plata pentru arend n decursul a 3 luni de la
data expirrii termenului prevzut n contract;
f) a ncheiat un contract de subarend fr consimmntul
arendatorului.
Arendatorul este n drept s cear rezilierea contractului de
arend n cazul n care arendaul nu a achitat plata pentru arend n
decursul a 3 luni de la data expirrii termenului prevzut n
contract.
Arendaul este n drept s cear rezilierea contractului de
arend n cazul n care:
a) arendatorul refuz s dea n arend terenul indicat n
contract, nu l-a transmis la timp ori face imposibil exploatarea
terenurilor arendate;
b) terenul arendat, din motive ce nu depind de voina sa, a
ajuns ntr-o stare inutilizabil;
c) se afl n incapacitate de munc, este privat de libertate ori
au survenit alte circumstane care fac imposibil executarea de mai
departe a contractului.
Contractul de arendare a terenului poate prevedea i alte
motive de reziliere a acestuia din iniiativa prilor. Partea 118
contractant care intenioneaz s rezilieze contractul de arend
ntiineaz n scris partea cealalt cu cel puin 3 luni nainte de
recoltare. Restituirea terenului agricol arendat are loc n baza
actului de predare-preluare. La expirarea termenului contractului de
arendare, arendaul este obligat s restituie arendatorului terenul
agricol arendat n starea n care l-a preluat, inndu-se cont de
uzura terenului (bonitatea solului), specificat n contract.
Arendaul este n drept s separe mbuntirile aduse terenului
arendat, efectuate cu permisiunea arendatorului, care pot fi separate
fr a deteriora terenul, ori s cear compensarea valorii lor de
ctre arendator n cazul n care contractul nu prevede altfel.
ncetarea contractului de arendare. innd cont de faptul c
contractului de arendare i se aplic regulile locaiunii, acesta
nceteaz n baza acelorai temeiuri ca i locaiunea, cu unele
derogri stabilite expres. Astfel denunarea unilateral nu este
aplicabil contractului de arendare, deoarece el se ncheie pe o
durat determinat. Potrivit art. 921 Cod Civil, arenda nceteaz
odat cu expirarea termenului pentru care a fost convenit. Pentru
aceasta ns arendatorul trebuie s informeze printr-un preaviz
arendaul despre nedorina de a prelungi contractul cu 3 luni nainte
de expirarea termenului de arendare. Dac termenul arendrii
expir, iar arendatorul nu cere s i se predea terenul i arendaul
continu exploatarea lui, contractul de arendare se consider
prelungit cu un an (art. 915 Cod civil).
Astfel, contractul de arend nceteaz n cazul:
a) expirrii termenului de arend;
b) declarrii nulitii acestuia;
c) pieirii bunurilor arendate;
d) rezilierii contractului;

e) n alte cazuri prevzute de lege sau de contract.

8. Contractul de concesiune a terenurilor
Relaiile cu privire la concesiune sunt reglementate prin
Legea cu privire la concesiuni (nr.534-XIII din 13.07.95) i alte 119
acte normative. Conform art. 1 din Legea cu privire la concesiuni,
concesiunea este un contract prin care statul sau autoritile
administraiei publice locale cesioneaz (transmite) unui investitor
(persoan fizic sau juridic, inclusiv strin), n schimbul unei
redevene, dreptul de a desfura activitate de prospectare,
explorare, valorificare sau restabilire a resurselor naturale pe
teritoriul RM, de a presta servicii publice, de a exploata obiecte
proprietate public (de stat sau municipal) care conform legislaiei
sunt scoase integral sau parial din circuitul civil, precum i
dreptul de a desfura anumite genuri de activitate, inclusiv cele
care constituie monopolul statului, prelund gestiunea obiectului
concesiunii, riscul prezumtiv i rspunderea civil.
Caracterele juridice ale contractului de concesiune.
Contractul de concesiune, asemeni cum i contractul de arendare a
terenurilor, este un contract: a) negociabil de pri; b) cu titlu
oneros; c) bilateral (sinalagmatic); d) solemn; e) cu executare
succesiv; f) comutativ; g) netranslativ de proprietate.
Pot face obiectul concesiunii:
a) terenurile i alte resurse naturale, prospectarea, explorarea
i valorificarea acestora;
b) bunurile mobiliare i imobiliare ale organizaiilor i
ntreprinderilor de stat sau municipale.
Calitatea de concedent o are:
a) Guvernul, n cazul concesionrii terenurilor i altor resurse
naturale. n acest caz contractul de concesiune se va ncheia ntre
concesionar i organul central de specialitate al administraiei
publice autorizat de Guvern;
b) organele centrale de specialitate i autoritile
administraiei publice locale, n limitele competenei lor, n cazul
concesionrii bunurilor ntreprinderilor de stat (municipale), a altor
obiecte economice.
Concesionari pot fi persoane fizice i juridice din RM i din
alte state. n baza contractului de concesiune, concedentul
cesioneaz concesionarului, n baza contractului de concesiune,
drepturile sale de posesiune i de folosin asupra obiectului 120
concesiunii, rezervndu-i dreptul exclusiv de dispoziie asupra
acestuia, iar produsele i beneficiul (venitul) obinut de
concesionar ca rezultat al exploatrii obiectului concesiunii
constituie proprietatea acestuia, dac contractul de concesiune nu
prevede altfel. Constituie proprietate a concesionarului valorile
materiale proprii i de alt natur procurate cu mijloace proprii
precum i mbuntirile aduse de acesta obiectului concesiunii,
dac acestea pot fi separate de obiectul n cauz fr a-l prejudicia.
mbuntirile inseparabile aduse obiectului concesiunii de ctre
concesionar constituie proprietatea RM. La expirarea contractului
de concesiune ori n cazul rezilierii lui, concesionarul are
dreptul la recuperarea costului mbuntirilor aduse obiectului

concesiunii cu permisiunea concedentului, dac contractul nu

prevede altfel.
Concesionarea terenurilor i a altor resurse naturale. Pot fi
concesionate terenuri proprietate public din domeniul public
(care nu pot fi supuse privatizrii) de toate categoriile (exceptnd
terenurile destinate ocrotirii naturii, terenurile de valoare istoricocultural i terenurile fondului
silvic) i alte resurse naturale. Lista
terenurilor i a altor resurse naturale va fi pus de acord cu
autoritile administraiei publice locale n a cror raz teritorial se
preconizeaz desfurarea activitii concesionale i cu organele de
protecie a mediului nconjurtor.
Terenurile se concesioneaz prin decizie a concedentului, cu
acordul proprietarilor funciari, beneficiarilor funciari respectivi.
Retragerea parial sau integral, pentru cauz de utilitate public,
a terenurilor i a altor resurse naturale concesionate se admite
numai n cazuri excepionale prin hotrre a Parlamentului, iar
rechiziionarea - prin hotrre a Guvernului, efectuarea acesteia
fiind posibil fr rezilierea contractului de concesiune. n aceste
cazuri concesionarul este n drept s solicite concesionarea unui
alt obiect similar, cu operarea modificrilor n contractul de
concesiune sau rezilierea n mod unilateral a contractului i
compensarea cheltuielilor suportate. Controlul asupra activitii de
exploatare a terenurilor i a altor resurse naturale desfurate de 121
concesionar este exercitat de organele de stat de supraveghere i
control.
Concesiunea se acord n baza rezultatelor concursului
internaional, cu ncheierea ulterioar a contractului de concesiune.
Dac obiectul concesiunii este solicitat de un singur ofertant, a
crui ofert corespunde condiiilor stabilite de ctre concedent,
ncheierea contractului de concesiune se negociaz direct.
Contractul de concesiune va cuprinde:
a) prile contractante;
b) obiectul i scopul concesiunii;
c) formele, condiiile, cuantumul i modul de efectuare a
plilor concesionale;
d) obligaiile concedentului privind concesionarea obiectelor
i drepturile lui de control asupra exploatrii acestora;
e) obligaiile concesionarului de a menine obiectele
concesiunii n stare de funcionare i de a le restitui n starea
respectiv dup ncetarea efectului contractului, precum i
obligaiile de a asigura securitatea ecologic a unitii de producie
nfiinate i protecia mediului nconjurtor;
f) condiiile de asigurare a obiectului concesiunii;
g) volumul i termenele de atragere n RM a investiiilor
strine n vederea desfurrii activitii de producie a
concesionarului;
h) clauza privind prezentarea n modul stabilit de legislaie a
avizului organului de protecie a mediului nconjurtor i a
avizului serviciului sanitaro-epidemiologic asupra securitii
tehnologiilor aplicate;
i) dreptul statului de a procura n mod prioritar o parte din
produsul finit al concesionarului;

j) clauza privind meninerea sau modificarea numrului de

locuri de munc;
k) clauza privind ntreinerea obiectelor de utilitate socialcultural, meninerea condiiilor de
funcionare a acestora sau
transmiterea lor la balana unitilor administrativ-teritoriale
respective; 122
l) modul de finanare a construciei obiectelor de utilitate
locativ i social pe teritoriul concesionat;
m) formele de participare a concedentului la conducerea
ntreprinderii concesionale;
n) condiiile, cotele, modul i termenele de pregtire a
personalului autohton pentru ntreprinderea concesional;
o) facilitile i garaniile, dac acestea difer de cele
prevzute de legislaie;
p) lista faptelor juridice a cror apariie poate conduce la
modificarea clauzelor contractului de concesiune sau la rezilierea
lui la cererea uneia dintre pri;
q) modul de distribuire a bunurilor ntre concesionar i
concedent la ncetarea efectului contractului de concesiune;
r) rspunderea prilor i modul de soluionare a litigiilor;
s) procedura lichidrii ntreprinderii concesionale;
t) durata contractului;
u) garaniile financiare ale prilor;
v) sediul i elementele de identificare ale bncilor prilor;
w) alte clauze negociate i convenite de pri.
La contractul de concesiune se anexeaz documentele ce
confirm drepturile de proprietate ale statului asupra obiectului
concesiunii, planurile de situaie ale terenurilor, de amplasare a
cldirilor i construciilor, precum i lista bunurilor proprietate
public (de stat sau municipal) cu valoarea lor estimat n
preurile pieei mondiale, conform datelor de inventariere la
momentul ncheierii contractului.
Contractul de concesiune a terenurilor i a altor resurse
naturale, n afar de cele indicate mai sus, trebuie s mai cuprind:
a) caracteristica mediului natural, a solului i a altor resurse
naturale, precum i volumul exploatrii lor;
b) normele tehnologice de exploatare a acestora;
c) condiiile de recultivare a terenurilor;
d) plile de compensare pentru scoaterea din circuit a
terenurilor i a altor resurse naturale;
e) condiiile de protecie a resurselor naturale nsoitoare; 123
f) volumul i modul de depozitare a deeurilor de producie;
g) normele maxime admisibile ale impactului asupra
mediului nconjurtor;
h) modul de distribuire a cheltuielilor pentru prospectarea,
explorarea i valorificarea resurselor naturale, precum i a riscurilor
i veniturilor aferente acestor activiti.
Contractul de concesiune se ncheie pe o durat ce nu va
depi 50 de ani. La expirarea contractului de concesiune, dac au
fost respectate clauzele lui, concesionarul beneficiaz de dreptul
preferenial de a prelungi contractul. n cazul prelungirii
contractului de concesiune clauzele lui pot fi modificate cu acordul

prilor. Concedentul are dreptul s modifice n mod unilateral

clauzele contractului de concesiune, n cazul n care apar
circumstane deosebite de cele care au fost prevzute la acordarea
concesiunii. Dac modificarea unilateral a clauzelor contractului
aduce prejudiciu concesionarului, el este n drept s cear
concedentului acoperirea acestui prejudiciu, inclusiv a venitului
ratat.
Concedentul are dreptul s cear rezilierea nainte de termen a
contractului de concesiune n cazul:
a) survenirii unor evenimente sau depistrii unor fapte care i
dau dreptul de a rezilia contractul;
b) nclcrii clauzelor contractului de ctre concesionar;
c) lichidrii concesionarului - persoan juridic sau decesului
concesionarului - persoan fizic ce a ncheiat contractul;
d) falimentului ntreprinderii concesionale;
e) pronunrii de ctre instana de judecat competent a
hotrrii privind nulitatea documentelor de constituire a
ntreprinderii concesionale.
Reorganizarea concedentului nu atrage dup sine modificarea
clauzelor contractului de concesiune sau rezilierea lui. n acest caz
Guvernul (organul central de specialitate al administraiei publice
sau autoritatea administraiei publice locale) i asum rspunderea
pentru respectarea contractului. Efectul contractului de concesiune
nceteaz la expirarea termenului stabilit, n cazul rezilierii lui 124
nainte de termen, lichidrii ntreprinderii concesionale,
prejudicierii obiectului concesiunii sau n situaia cnd acesta
devine inutilizabil pn la expirarea contractului.
Redevena. Redevena concesiunii se stabilete n natur, n
bani sau n ambele modaliti, sub form de pli de o singur dat
(bonus), arend (rent), pli pentru extracia resurselor naturale
sau pentru fabricarea produciei (royalty). Cuantumul plii de
arend este stipulat n contractul de concesiune. Concedentul poate
stabili arenda n cote progresive. Pentru a stimula demararea ct
mai urgent a funcionrii ntreprinderii concesionale, arenda
poate fi stabilit pe o perioad limitat, de exemplu pn la
nceputul extraciei resurselor naturale sau exportului produselor.
Plile pentru extracia resurselor naturale sau fabricarea produciei
reprezint pli periodice pentru dreptul de explorare a resurselor
naturale. Ele se achit din momentul nceperii extraciei resurselor
naturale sau fabricrii produciei pn la expirarea contractului
de concesiune, sub form de defalcri din costul produciei (n
procente din volumul de desfacere (venit, beneficiu), sau sub form
de taxe pe unitate de produs. Plile royalty nu cad sub incidena
sistemului de faciliti fiscale. Cuantumul i formele plilor
menionate, precum i modul i termenele achitrii lor se stabilesc
n contractul de concesiune. Redevena poate fi stabilit pentru
exploatarea tuturor obiectelor concesiunii n ansamblu sau pentru
fiecare obiect aparte.
Concesionarul are dreptul:
a) s stabileasc direciile principale i perspectivele
dezvoltrii ntreprinderii concesionale, precum i s planifice
activitatea ei;

b) s stabileasc structura organelor de conducere, statul de

funcii, s angajeze lucrtorii, inclusiv ceteni strini i apatrizi;
c) s numeasc eful ntreprinderii concesionale, adjuncii
lui, conductorii subdiviziunilor structurale, dac contractul de
concesiune nu prevede altfel; 125
d) s desfoare activiti extraconcesionale n corespundere
cu legislaia i contractul de concesiune sau cu acordul
concedentului;
e) s atace n instan de contencios administrativ competent
aciunile organelor centrale de specialitate ale administraiei
publice (autoritilor administraiei publice locale) n cadrul
reglementrii raporturilor concesionale.
Concesionarul este obligat:
a) s respecte clauzele contractului de concesiune;
b) s desfoare activitate de ntreprinztor, s in
evidena contabil i statistic n conformitate cu legislaia;
c) s prezinte, la ncetarea contractului de concesiune,
documentele care dovedesc c obiectele concesiunii snt libere de
orice sarcini;
d) s restituie concedentului, la expirarea contractului de
concesiune sau n cazul rezilierii lui, bunurile n starea n care le-a
preluat, inndu-se cont de uzura natural a acestora;
e) s lichideze ntreprinderea concesional n corespundere
cu legislaia i contractul de concesiune, n termen de 6 luni de
la expirarea contractului sau n cazul rezilierii lui nainte de termen.
Transmiterea integral sau parial de ctre concesionar a
obiectului concesiunii unor teri este interzis.
Concedentul are dreptul:
a) s intre n componena organelor de conducere i de
control ale ntreprinderii concesionale;
b) s primeasc sau s procure n mod prioritar o parte din
producia fabricat de concesionar, dac contractul de concesiune
nu prevede altfel;
c) s exercite controlul asupra respectrii de ctre concesionar
a legislaiei RM i a contractului de concesiune;
d) s procure n mod prioritar bunurile concesionarului dup
ncetarea efectului contractului de concesiune;
e) s cear, n caz de expirare a contractului de concesiune
sau de reziliere a lui, s i se transmit gratuit mbuntirile care nu
pot fi separate de obiectul concesiunii fr a-i cauza prejudiciu, 126
aduse de ctre concesionar acestui obiect, precum i construciile
executate pe sectorul concesionat fr consimmntul
concedentului;
f) s efectueze controlul asupra activitii economicofinanciare a concesionarului prin
antrenarea unui serviciu de audit
independent.
Concedentul este obligat:
a) s acorde concesionarului, la timp i n volum deplin,
drepturile asupra obiectelor concesiunii, prevzute de contractul de
concesiune;
b) s predea concesionarului obiectele concesiunii n starea
i termenele prevzute de contractul de concesiune;

c) s pstreze secretul comercial al concesionarului, n

conformitate cu Legea cu privire la secretul comercial;
d) s nu intervin n activitatea economic i operativ a
concesionarului.
Guvernul garanteaz concesionarului:
a) protecia investiiilor;
b) neamestecul organelor centrale de specialitate ale
administraiei publice (autoritilor administraiei publice locale)
n activitatea de ntreprinztor a concesionarului, cu excepia
cazurilor n care printr-o astfel de activitate se ncalc legislaia,
se creeaz pericol real pentru viaa i sntatea populaiei sau se
pot declana alte urmri grave;
c) compensarea n folosul concesionarului, dup lichidarea
ntreprinderii concesionale, a prii neamortizate de cheltuieli
efectuate n perioada concesiunii, dac contractul nu prevede altfel.
Concesionarul - persoan fizic sau juridic strin
beneficiaz i de garaniile i drepturile prevzute de legislaia cu
privire la investiiile strine. Aprarea drepturilor concesionarului
se efectueaz de ctre instana de judecat competent (inclusiv
internaional), precum i, conform nelegerii dintre pri, de ctre
judecata arbitral. Actele autoritilor publice supreme (autoritilor
administraiei publice locale) care contravin legislaiei cu privire la
concesionare sau prin efectul crora se ncalc drepturile 127
concesionarului prevzute de contractul de concesiune snt
invalidate de ctre instana de judecat, iar aciunile ce decurg din
ele snt considerate nelegitime.
Prile poart rspundere pentru neexecutarea contractului de
concesiune n conformitate cu legislaia i cu prevederile
contractului de concesiune.
9. Contractul de ipotec a terenurilor
Relaiile privind gajul/ipoteca sunt reglementate de Codul
civil, Legea cu privire la gaj, Legea cadastrului bunurilor imobile
i alte acte normative. Gajul este un drept real, n al crui temei
creditorul (creditorul gajist) poate pretinde satisfacerea creanelor
sale cu preferin fa de ceilali creditori, inclusiv statul, din
valoarea bunurilor depuse n gaj n cazul n care debitorul
(debitorul gajist) nu execut obligaia garantat prin gaj. Gajul se
constituie prin lege i contract. Contractul de ipotec este un
contract accesoriu.
Gajul este de dou tipuri:
- gajul nregistrat (gajul fr deposedare);
- amanetul (gajul cu deposedare).
n cazul gajului nregistrat, obiectul gajului rmne n
posesiunea debitorului gajist sau a unui ter care acioneaz n
numele debitorului gajist. Dup natura raporturilor de drept, n
categoria de gaj nregistrat intr:
- ipoteca gajarea terenurilor, construciilor, altor bunuri
imobile legate nemijlocit de pmnt, mpreun cu terenul
aferent necesar asigurrii funcionale a obiectului gajat sau
cu dreptul de folosin a acestui teren. Constituie ipotec i

grevarea chiriilor, prezente i viitoare, pe care le produce

un imobil. Ipoteca trebuie nscris n registrul bunurilor
imobile;
- ipoteca de ntreprinztor - gajul ntreprinderii, care se
extinde asupra ntregului ei patrimoniu, inclusiv asupra
fondurilor fixe i circulante, asupra altor bunuri i drepturi 128
patrimoniale reflectate n bilanul ntreprinderii, dac legea
sau contractul nu prevede altfel;
- gajul mrfurilor care se afl n circulaie sau n proces de
prelucrare;
- gajul bunurilor pe care debitorul gajist le va dobndi n
viitor.
Astfel, gajul terenurilor este numit ipotec. Ipoteca
terenurilor este un drept real imobiliar care nu-l deposedeaz pe
debitorul gajist de terenul su i care-i d dreptul creditorului gajist
de a fi pltit, cu preferin fa de ali creditori, din preul obinut
din vnzarea terenului prin negocieri directe, licitaie sau concurs
public. Dreptul real de ipotec nu confer creditorului nici posesia,
nici folosina i nici dispoziia asupra bunului ipotecat.
Ipoteca este un:
- drept real confer creditorului dreptul de urmrire i
dreptul de preferin. Cu toate acestea, caracterul real al
ipotecii nu confer automat creditorului dreptul de a deine
terenul grevat;
- drept imobiliar ipoteca poate fi constituit doar asupra
bunurilor imobile. Asupra bunurilor mobile se poate
constitui doar gajul;
- drept accesoriu depinde de existena unei creane i
urmeaz soarta creanei pe care o garanteaz;
- drept indivizibil n sensul c fiecare fraciune din crean
greveaz ntregul imobil ipotecat, de aceea, n caz de plat
a unei pri de datorie, ipoteca nu se fracioneaz, ci
subzist n totalitatea ei, iar n caz de transmisiune
succesoral, motenitorul care a primit terenul ipotecat
rspunde fa de creditorul ipotecar pentru ntreaga datorie.
Dup cum a fost menionat mai sus, gajul se poate constitui
prin lege sau contract. Deci i ipoteca se poate constitui prin lege
(ipotec legal) sau contract (ipotec convenional). Ipotecile
legale sunt cele pentru a cror existen nu este necesar ncheierea
unui contract (creanele persoanelor care au participat la
construcia imobilelor, creanele care rezult dintr-o hotrre 129
judectoreasc). Ipotecile convenionale sunt acele ipoteci, care-i
au izvorul n voina prilor contractante i se materializeaz prin
ncheierea unui contract de ipotec.
Obiectul contractului de ipotec a terenului. Obiect al
contractului de ipotec poate fi orice bun imobil care este strns
legat de pmnt i a crei deplasare nu este posibil dect aducnd
atingere esenei bunului imobil (distrugere total sau parial).
Terenul poate fi obiect al ipotecii doar dac nu este retras din
circuitul civil. Prin contract, prile contractante pot prevedea c
ipoteca se va extinde i asupra unui teren ce va fi dobndit n
viitor. n cazul n care terenul se afl n proprietatea a dou sau mai

multe persoane (este proprietate comun), acesta va putea fi

ipotecat doar dac toi coproprietarii i-au dat acordul, n scris, n
acest sens. Dac ns terenul aparine mai multor proprietari pe
cote-pri, atunci unul dintre proprietari poate ipoteca cota sa din
teren fr acordul celorlali coproprietari, cu excepia cazurilor
cnd legea sau contractul dintre ei prevede contrariul. n cazul n
care legea sau contractul prevede necesitatea obinerii acordului
celorlali coproprietari pentru a ipoteca cota de teren agricol,
aceast obligaie trebuie s fie menionat n registrul bunurilor
imobile.
n cazul n care pe terenul ipotecat se afl o construcie
destinat utilizrii acestui teren, ipoteca se va extinde i asupra
construciei, cu excepia cazurilor cnd legea sau contractul nu
prevede altfel. Aceast norm, coninut n art.457 (7) Cod civil
este o norm dispozitiv, ceea ce nseamn c, dac prile
contractante intenioneaz s ipotecheze doar terenul, atunci
contractul de ipotec trebuie s prevad expres c ipoteca nu se
extinde i asupra construciei.
Contractul de ipotec, n mod obligatoriu, trebuie s indice
obiectul contractului, adic terenul ipotecat:
- numrul cadastral al terenului;
- documentul ce confirm dreptul de proprietate asupra
terenului;
- suprafaa acestuia; 130
- adiacenii (dup caz), precum i alte date, la solicitarea i
acordul prilor.
La contractul de ipotec a terenurilor poate fi anexat copia
planului cadastral i/sau planul geometric al terenului ipotecat.
Prezentarea i anexarea planului cadastral i/sau a planului
geometric al terenului ipotecat este un drept al prilor, dar nu o
obligaie. De asemenea, la contractul de ipotec poate fi anexat o
descriere a terenului ipotecat.
Prile contractului de ipotec a terenului agricol. Prile
contractului de ipotec a terenului agricol sunt:
- creditorul gajist;
- debitorul gajist.
Creditorul gajist este persoana a crei crean este garantat
printr-un drept real accesoriu de ipotec, constituit asupra unui bun
imobil ce aparine debitorului. Debitorul gajist este persoana fizic
sau juridic, proprietar al terenului agricol asupra cruia se instituie
o ipotec i care este inut s execute obligaia garantat prin
ipotec sub sanciunea realizrii acestei obligaii din contul
terenului ipotecat. Prile contractante trebuie s dispun de
capacitate de exerciiu deplin. Orice persoan juridic, cu scop
lucrativ (inclusiv cele de stat i municipale) i nelucrativ, vor putea
figura drept pri ale contractului de ipotec doar dup ce vor
dobndi capacitatea de exerciiu. Capacitatea de exerciiu a
persoanei juridice se dobndete de la data nregistrrii de stat.
Persoanele juridice cu scop nelucrativ (organizaiile obteti etc.)
posed o aa-numit capacitate de folosin special, ceea ce
nseamn c, pentru a putea ncheia un contract de ipotec, n
statutul organizaiei obteti trebuie s se conin prevederi n acest

sens. Terenul ipotecat trebuie s aparin cu drept de proprietate

debitorului gajist.
ncheierea contractului de ipotec a terenului. Contractul de
ipotec se consider ncheiat dac sunt ndeplinite urmtoarele
condiii:
- respectarea formei; 131
- acordul prilor asupra tuturor elementelor eseniale ale
contractului;
- nregistrarea dreptului de ipotec n registrul bunurilor
imobile la oficiul cadastral teritorial n a crui raz
teritorial este situat terenul.
Contractul de ipotec a terenului trebuie s fie ncheiat n
form scris i autentificat notarial. Nerespectarea acestei forme
autentice atrage nulitatea contractului. Un contractul de ipotec
valabil trebuie s fie respectate urmtoarele condiii:
- coninutul contractului s nu contravin legii, ordinii de
drept i bunelor moravuri;
- prile contractante trebuie s aib capacitate de folosin
i de exerciiu deplin;
- terenul ipotecat trebuie s aparin cu drept de proprietate
debitorului gajist;
- exprimarea voinei prilor contractante s nu fie viciat,
adic s existe acordul benevol al prilor la ncheierea
contractului de ipotec
Rspunderea pentru comunicarea informaiei false sau
incomplete o poart persoana care ipotecheaz terenul. Contractul
de ipotec a terenului autentificat notarial se prezint oficiului
cadastral teritorial pentru nregistrarea dreptului de ipotec aprut
n rezultatul ncheierii acestui contract n registrul bunurilor
imobile. La autentificarea contractului de ipotec, valoarea
tranzaciei se consider valoarea bunului ipotecat, stabilit de pri.
Coninutul contractului de ipotec a terenului. Contractul de
ipotec trebuie s conin date referitoare la obiectul ipotecii,
valoarea acestuia, natura lui, suprafaa i termenul de executare a
obligaiei garantate prin ipotec. Condiiile eseniale ale
contractului de ipotec sunt:
- obiectul contractului de ipotec n contract trebuie s fie
indicat bunul care se ipotecheaz i caracteristica lui: se va
indica destinaia i categoria de folosin a terenului,
parametrii calitativi i cantitativi ai terenului i criteriile 132
care permit individualizarea obiectului (adresa, datele din
registrul cadastral etc.);
- valoarea terenului este cea stabilit de pri;
- dreptul, n temeiul cruia terenul care face obiectul
ipotecii, aparine debitorului gajist (titlul de autentificare
a dreptului deintorului de teren sau contractul, n baza
cruia a obinut dreptul de proprietate asupra terenului) i
denumirea oficiului cadastral teritorial care a nregistrat
acest drept;
- descrierea obligaiei a crei executare se garanteaz prin
ipotecarea terenului agricol;
- mrimea obligaiei care se garanteaz prin contractul de

ipotec;
- termenul de executare a obligaiei garantate prin ipotec.
Nerespectarea condiiilor de mai sus, atrage dup sine
nulitatea contractului. Dac obligaia, a crei executare este
garantat prin ipotec, trebuie s fie executat n rate, n contractul
de ipotec vor fi descrise termenele la care se vor face plile
respective i sumele care vor fi pltite la fiecare termen.
nregistrarea ipotecii. Ipoteca se nregistreaz, conform Legii
cadastrului bunurilor imobile, la oficiul cadastral teritorial n a
crui raz teritorial este situate terenul ipotecat. Dac contractul
de vnzare-cumprare a terenului i contractul de ipotec a acestui
teren sunt ncheiate concomitent, dreptul de proprietate i ipoteca
trebuie s fie nregistrate consecutiv. nregistrarea ipotecii se
efectueaz n baza cererii debitorului gajist i a creditorului gajist
dup nregistrarea drepturilor patrimoniale ale debitorului gajist
asupra terenului. La cererea debitorului gajist sau a creditorului
gajist, se anexeaz contractul de ipotec mpreun cu documentele
indicate n contract. Nu se admite nregistrarea ipotecii n cazurile
n care ipotecarea terenului indicat n contract este interzis de
legislaie. La nregistrarea ipotecii, se indic:
- datele despre creditorul gajist i despre obiectul ipotecii;
- termenul de aciune al acesteia; 133
- valoarea obligaiei asigurat prin ipotec sau date privind
modul i condiiile determinrii acestei valori.
n cazul n care, conform condiiilor ipotecii, debitorului
gajist i este interzis s dispun de bunul terenul ipotecat i/sau s
ipotecheze ulterior acelai teren, n registrul bunurilor imobile se
menioneaz interdiciile respective. Creditorul gajist poate ceda
unei alte persoane dreptul su de crean. n acest caz, se va
proceda i la cesiunea ipotecii. Cesiunea ipotecii se nregistreaz n
baza contractului de cesiune a creanei.
Stingerea dreptului de ipotec se nregistreaz n baza:
- cererii creditorului gajist;
- cererii comune a debitorului gajist i a creditorului gajist;
- hotrrii definitive a instanei de judecat.
Cheltuielile pentru nregistrarea dreptului de ipotec cad n
sarcina debitorului gajist, ns prin contractul de ipotec, prile
contractante pot prevedea c aceste cheltuieli vor fi suportate de
ambii n pri egale.
Efectele ipotecii. Ipoteca produce efecte fa de debitorul
gajist i fa de creditorul gajist, iar dac terenul a fost nstrinat
i fa de noul proprietar al acestuia. Pn la somaia de plat a
obligaiei garantat prin contractul de ipotec, debitorul gajist
pstreaz n deplintatea sa dreptul de proprietate asupra terenului
ipotecat, iar dup somaia de plat, debitorul gajist pierde dreptul
de a dispune de teren, el pstreaz doar dreptul de a administra
acest teren. n acest sens, debitorul gajist are o obligaie de
diligen fa de terenul ipotecat, ceea ce nseamn c nu poate i
nu are dreptul de a distruge sau deteriora terenul ipotecat ori
diminua valoarea lui dac aceasta nu se face prin uzur normal
sau n caz de necesitate. n cazul pericolului pieirii sau deteriorrii
terenului ipotecat, debitorul gajist este obligat s informeze imediat

creditorul gajist, acesta fiind n drept s examineze terenul.

Ipotecarea terenului nu-l lipsete pe debitorul gajist de
dreptul su asupra acestui teren. El trebuie s-i exercite drepturile
fr a aduce atingere drepturilor creditorului gajist, dac contractul
nu prevede altfel. Debitorul gajist are dreptul s foloseasc terenul 134
conform destinaiei, s dobndeasc produsele acestuia dac
contractul nu prevede altfel. Debitorul gajist nu are dreptul s
dispun cu titlu oneros sau gratuit de terenul ipotecat dac
contractul nu prevede altfel. Debitorul gajist nu are dreptul s
transmit terenul n arend sau n folosin gratuit dac contractul
nu prevede altfel. Debitorul gajist are dreptul de a lsa prin
testament terenul ipotecat motenitorilor si, iar n cazul n care
acest drept al su este limitat prin contractul de ipotec, aceast
clauz va fi lovit de nulitate. Motenitorii debitorului gajist snt
debitori gajiti solidari numai n limitele valorii reale a bunurilor
succesorale care au trecut la ei.
Dup ajungerea la scaden a creanei sale, creditorul gajist:
- are un drept de urmrire a terenului ipotecat, chiar dac
acesta a fost nstrinat dup constituirea ipotecii sau a
fost transmis pe cale succesoral;
- are un drept de preferin, adic de a fi satisfcut naintea
celorlali creditori ai debitorului din preul terenului
vndut, iar dac vine n concurs cu ali creditori gajiti
dreptul de a fi satisfcut n raport cu rangul ipotecii sale.
n cazul nstrinrii neautorizate a terenului ipotecat,
creditorul gajist poate, pe lng alte drepturi prevzute de lege, s
cear daune-interese compensatorii pn la concurena creanei
sale n baza aceluiai titlu de gaj, chiar dac creana sa nu este
scadent.
n cazul cesiunii creanei garantate prin contractul de ipotec,
noul creditor gajist dobndete dreptul garantat prin ipotec n
volumul deinut de cedent. Debitorul gajist rmne obligat fa de
creditorul cesionar. Dac se face cesiunea unei pri a creanei
garantate prin contractul de ipotec, noul creditor gajist dobndete
dreptul garantat prin ipotec proporional prii din crean dac
contractul de ipotec nu prevede altfel.
Substituirea creditorului gajist se nregistreaz n registrul
bunurilor imobile. Valabilitatea nregistrrii precedente nu este
afectat pn la nregistrarea noului drept de ipotec. n cazul n 135
care are loc cesiunea datoriei, ipoteca se stinge dac debitorul
gajist nu a consimit s garanteze pentru noul debitor.
Exercitarea dreptului de ipotec. n cazul n care debitorul
gajist nu execut, la scaden, obligaia garantat prin ipotec,
creditorul gajist are dreptul de a exercita una din urmtoarele
aciuni:
- s vnd el nsui terenul ipotecat;
- s-l vnd sub controlul instanei judectoreti;
- s-l i-a n posesiune spre a-l administra.
Creditorul gajist poate exercita drepturile enumerate mai sus
doar n cazul n care va respecta msurile prealabile exercitrii
dreptului de gaj. Astfel, creditorul gajist care intenioneaz s-i
exercite dreptul de ipotec, trebuie s notifice acest lucru

debitorului creanei garantate i, dup caz, debitorului gajist i

terului deintor al bunului gajat. Dup notificare, creditorul gajist
depune la oficiul cadastral teritorial unde a fost nregistrat ipoteca
un preaviz, la care anexeaz dovada notificrii debitorului gajist.
Registratorul oficiului cadastral teritorial nscrie/noteaz imediat
preavizul n registrul bunurilor imobile. Preavizul trebuie s indice:
- mrimea creanei garantate;
- temeiul nceperii urmririi;
- dreptul pe care creditorul gajist intenioneaz s-l
exercite;
- s conin descrierea terenului ipotecat i somaia ca
debitorul gajist s transmit, n termenul acordat de
creditorul gajist, terenul ipotecat.
Preavizul se semneaz de creditorul gajist. Termenul acordat
de creditorul gajist pentru transmiterea terenului ipotecat nu va fi
mai mic de 20 de zile ncepnd cu data nregistrrii preavizului. n
cazul unei proceduri de faliment, instana judectoreasc este
obligat s trimit, n termen de 3 zile de la data pronunrii, la
oficiul cadastral teritorial unde s-a efectuat nregistrarea ipotecii,
ncheierea cu privire la deschiderea procesului de faliment.
ncheierea se nscrie n registrul bunurilor imobile la descrierea
terenului ipotecat. 136
Dup ce creditorul gajist nregistreaz preavizul de exercitare
a unui drept de ipotec, nstrinarea benevol a terenului ipotecat
este inopozabil creditorului gajist, cu excepia cazului n care
cumprtorul, cu consimmntul creditorului gajist, a preluat
personal datoria sau, la contul acestuia, a fost depus o sum
suficient pentru acoperirea creanei garantate.
Vnzarea de ctre creditorul gajist a terenului ipotecat.
Dup ce a obinut n posesiune terenul ipotecat, creditorul gajist
are dreptul de a proceda la vnzarea acestuia doar dup ce a depus
la oficiul cadastral teritorial un preaviz n acest sens. Creditorul
poate vinde terenul ipotecat prin negocieri directe, prin licitaie sau
concurs public. Creditorul trebuie s vnd terenul fr nici o
ntrziere nejustificat, contra unui pre comercial rezonabil i n
interesul major al debitorului gajist. n cazul vnzrii terenului
ipotecat prin licitaie sau concurs, creditorul face public anunul cu
privire la licitaie prin intermediul mas-media sau prin invitaii.
Anunul cu privire la licitaie trebuie s conin informaii
suficiente pentru a permite persoanei interesate s prezinte o ofert
n termenul i la locul anunat. Creditorul gajist este obligat s
accepte oferta cea mai mare, cu excepia cazului n care condiiile
ataate ofertei o fac mai puin avantajoas dect o ofert mai joas
sau preul oferit nu este comercial rezonabil. Vnzarea de ctre
creditorul gajist prin licitaie public a terenului ipotecat se face la
data, ora i locul fixat n avizul de vnzare, adus la cunotina
debitorului gajist, notificat tuturor creditorilor gajiti care au depus
la oficiul cadastral teritorial respectiv un preaviz privind urmrirea
terenului ipotecat.
Pentru a intra n posesiunea terenului ipotecat, creditorul
gajist este n drept s apeleze la executorul judectoresc. Din banii
obinui de la vnzarea terenului ipotecat, creditorul trebuie s

plteasc cheltuielile aferente vnzrii, apoi creanele prioritare

drepturilor sale i dup aceea creanele proprii. Dac exist i alte
creane care urmeaz s fie pltite, creditorul care a vndut terenul
va depune instanei judectoreti care ar fi fost competent pentru
vnzarea terenului, o dare de seam cu privire la preul cu care a 137
vndut terenul ipotecat i i va transmite suma rmas dup plat.
n caz contrar, creditorul gajist este obligat s prezinte, n termen
de 10 zile de la data vnzrii terenului, o dare de seam
proprietarului bunului vndut i s-i remit surplusul, dac acesta
exist. Darea de seam poate fi contestat n modul stabilit de
Codul de procedur civil. n cazul n care preul cu care s-a
vndut terenul nu a fost suficient pentru a plti creanele sale i
cheltuielile, creditorul gajist conserv o crean neprivilegiat
pentru diferena datorat de debitorul su.
Vnzarea sub controlul instanei judectoreti a terenului
ipotecat. Creditorul gajist are dreptul s apeleze la instana
judectoreasc pentru a vinde terenul ipotecat. n acest caz,
instana judectoreasc:
- va desemna persoana care va efectua vnzarea terenului
ipotecat;
- va determina condiiile i sarcinile vnzrii;
- va indica modalitatea de efectuare a vnzrii prin
negocieri directe, tender sau prin licitaie public i
stabilete, dup caz, preul.
Exist situaii n care terenul ipotecat poate fi vndut doar
sub controlul instanei judectoreti, dac:
- lipsete autorizaia sau acordul unei alte persoane necesar
la ncheierea contractului de ipotec pentru validitatea
acestuia;
- obiectul gajului l constituie bunurile de valoare istoric,
artistic sau cultural;
- debitorul gajist lipsete i nu poate fi identificat locul
aflrii lui.
Stingerea ipotecii. Ipoteca se poate stinge:
- pe cale accesorie, ca urmare a stingerii creanei pe care o
garanteaz, prin plat ori prin alt mijloc de stingere a
obligaiilor;
- pe cale principal prin renunarea creditorului gajist la
ipotec, prescrierea creanei creditorului, uzucapiune care
survine n favoarea unui ter, excluderea terenului din 138
circuitul civil, confiscarea lui sau distrugerea terenului n
cazuri de for major.
10. Motenirea terenurilor
Reglementarea relaiilor privind motenirea, inclusiv a
terenurilor, are loc n Codul civil, Legea cu privire la notariat i
alte acte normative. Dispoziii care au tangen cu aceast materie
pot fi regsite n Legea cu privire la metodologia de calculare a
plii pentru serviciile notariale, Legea taxei de stat, Hotrrea
Guvernului privind aprobarea tarifelor maximale, percepute de
secretarii consiliilor locale (steti, comunale) pentru efectuarea
aciunilor notariale i altele.

Prin motenire nelegem transmiterea patrimoniului unei

persoane fizice decedate ctre succesorii si Motenirea poate fi de
dou feluri:
- motenire testamentar;
- motenire n temeiul legii.
Motenitor, conform legii, poate fi orice persoan fizic sau
juridic. n cazul motenirii terenurilor agricole, exist unele reguli
speciale. Astfel, conform art.6 (3) din Legea privind preul
normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului, n cazul n
care cetenii strini sau apatrizii devin proprietari de terenuri cu
destinaie agricol prin motenire legal sau testamentar, eu au
dreptul (respectiv, obligaia) de a le nstrina prin acte juridice
ntre vii (contract de vnzare-cumprare, schimb, donaie etc.)
numai cetenilor RM. Aceast dispoziie este instituit n virtutea
regulii conform creia cetenii strini i apatrizii nu pot deveni
proprietari ai terenurilor agricole.
Motenirea testamentar a terenurilor. n cazul motenirii
testamentare, persoana care a decedat (testatorul), ntocmete, n
timpul vieii, un testament. Testamentul este un act juridic prin
care testatorul las motenitorului su toate bunurile sau o parte din
ele. Prin testament testatorul numete bunurile i persoanele
(succesori testamentari) crora le las n motenire aceste bunuri. 139
Testamentul se perfecteaz n scris i se semneaz de ctre testator.
Nu se permite ntocmirea testamentului prin reprezentant.
Testamentul poate fi:
- olograf scris n ntregime personal, datat i semnat de
testator;
- autentic autentificat notarial;
- mistic - scris n ntregime, datat i semnat de testator, strns
i sigilat i apoi prezentat notarului, care aplic inscripia de
autentificare pe plic i l semneaz mpreun cu testatorul.
Legea permite, n anumite cazuri, ca testamentul s fie
semnat de alte persoane. Astfel, dac testatorul, dintr-o anumit
cauz, nu poate semna personal testamentul, la rugmintea i n
prezena lui, precum i n prezena a cel puin 2 martori i a
notarului, poate semna o alt persoan. n acest caz, trebuie
indicat cauza care l-a mpiedicat pe testator s semneze personal.
Martorii, de asemenea, semneaz n testament. Testamentul
persoanei analfabete sau cu deficiene fizice se ntocmete n mod
obligatoriu n prezena a 2 martori i a unei persoane care poate
comunica cu testatorul, confirmnd prin semntur manifestarea
lui de voin. Cu toate c, n acest caz, Codul civil nu prevede
obligativitatea prezenei notarului, considerm c acesta trebuie s
fie prezent pentru a autentifica testamentul. Coninutul
testamentului este secret. Notarul, martorii sau alte persoane care
au semnat testamentul n locul testatorului nu au dreptul s divulge
datele coninute n el.
n cazul succesiunii testamentare, pot fi motenitori
persoanele care se aflau n via la momentul decesului celui ce a
lsat motenirea, precum i cele care au fost concepute n timpul
vieii lui i s-au nscut vii dup decesul acestuia. De asemenea, pot
fi succesori i persoanele juridice. Testatorul care vrea s lase n

motenire un teren trebuie s perfecteze un testament de forma

celui indicat mai sus. n testament trebuie s fie indicate locul i
data perfectrii, numele complet al motenitorului sau ale
motenitorilor, amplasarea terenului. 140
n cazul n care terenul este lsat la mai muli motenitori,
testatorul poate indica cota fiecruia dintre acetia sau poate lsa
terenul n motenire fr a indica ce cot aparine fiecruia dintre
motenitori. n acest caz, terenul va fi mprit ntre moteniri pe
cote-pri egale. Dac terenul a fost lsat n motenire mai multor
motenitori ns a fost stabilit doar cota unuia dintre ei, ceilali
motenesc n pri egale suprafaa de teren rmas.
Testatorul poate indica n testament i alte date, cum ar fi
cele referitoare la mprirea datoriilor, instituirea unui legat,
dezmotenirea unei persoane, dispoziii referitoare la
nmormntare etc. de asemenea, testatorul poate desemna prin
testament una sau mai multe persoane (executor testamentar) care
s execute dispoziiile testamentare. Executorul testamentar poate
fi att o persoan din rndul motenitorilor testamentari, ct i o
persoan ter. Executorul testamentar este obligat s ntreprind
aciuni de paz i administrare a patrimoniului succesoral. El este
n drept s ndeplineasc toate aciunile necesare executrii
testamentului. Testatorul are dreptul s modifice oricnd
testamentul, n parte sau integral sau s perfecteze dou sau mai
multe testamente
Dac testatorul a ntocmit cteva testamente care se
completeaz i nu se substituie integral unul pe altul, toate
testamentele rmn n vigoare. Testamentul anterior i pstreaz
puterea legal n limita n care prevederile lui nu snt modificate
prin testamentele ulterioare.
Testatorul poate modifica sau revoca testamentul n orice
moment:
- prin ntocmirea unui nou testament, care revoc n mod
direct, total sau parial, testamentul anterior ce contravine
noului testament;
- prin depunerea unei cereri la notar;
- prin distrugerea tuturor exemplarelor testamentului olograf.
Testamentele pot fi autentificate de ctre notari sau secretarii
consiliilor locale. 141
Motenirea terenurilor n temeiul legii. Motenirea n temeiul
legii are loc n cazul n care persoana care a decedat:
- nu a lsat testament;
- testamentul a fost declarat nul;
- succesorul testamentar a decedat n acelai timp cu testatorul;
- succesorul testamentar este nedemn.
Motenitorii legali se mpart n trei clase:
- clasa I descendenii (fiii i fiicele celui ce a lsat
motenirea, inclusiv cei nfiai), soul supravieuitor i
prinii;
- clasa II fraii, surorile i bunicii;
- clasa III unchii i mtuile
Astfel, terenul care aparinea persoanei decedate va putea fi
motenit de ctre toi motenitorii acestuia n cote-pri egale,

conform clasei de motenitori. Terenul, care aparinea persoanei

decedate, va reveni, n primul rnd copiilor acestuia, soului
supravieuitor i prinilor decedatului. Aceti motenitori vor
mpri terenul n cote-pri egale. n cazul n care persoana
decedat nu are copii, so supravieuitor sau prini, terenul va
reveni motenitorilor din clasa a II frailor, surorilor i buneilor.
Dac lipsesc i aceti motenitori, terenul agricol va reveni
motenitorilor din clasa a III. Motenitorii din aceiai clas vor
moteni cote egale din patrimoniul defunctului.
n anumite situaii (art.1500 (3) Cod civil) pot aprea i ali
motenitori legali. Astfel, dac motenitorul moare naintea celui
ce las motenirea, descendenii acestuia (nepoii) i colateralii
(pn la gradul al IV-lea de rudenie nepoi de la frate i sor,
strnepoi de la frate i sor, veri primari) culeg, prin intermediul
instituiei reprezentrii, partea din motenire care i s-ar fi cuvenit
motenitorului decedat. Reprezentarea are drept efect punerea
reprezentanilor n locul i n dreptul reprezentatului. n cazul n
care persoana decedat nu are nici un motenitor, terenul agricol,
precum i ntreg patrimoniul acestuia, trece n proprietatea statului.
Codul civil conine prevederi conform crora, n cazul n care
prin testament au fost mprite toate bunurile persoanei decedate, 142
anumite persoane pot moteni cel puin o doime cot-parte din cota
ce i s-ar fi cuvenit n caz de succesiune legal. Aceste persoane
sunt motenitorii din clasa I inapi pentru munc. Astfel, dac
persoana decedat a lsat prin testament toate bunurile sale,
inclusiv terenul, copiilor si, iar soia sa este inapt de munc (este
invalid sau pensionar), ea va putea moteni cel puin o doime
cot-parte din cota ce i s-ar fi cuvenit ei i copiilor persoanei
decedate dac nu ar fi existat testament.
Procedura de primire (acceptare) a motenirii. Pentru a
primi n motenire terenul, motenitorul trebuie s depun la
notarul de la locul deschiderii succesiunii o declaraie de
acceptare a succesiunii sau trebuie s intre n posesiunea
patrimoniului succesoral. Declaraia de acceptare a succesiunii
trebuie depus n termen de 6 luni de la data deschiderii
succesiunii. n cazul n care motenitorul nu a depus la notar o
declaraie de acceptare a motenirii n termen de 6 luni de la data
deschiderii motenirii, atunci el va pierde dreptul de a moteni
terenul. Data deschiderii succesiunii este data morii persoanei care
las motenirea. Intrarea n posesiunea terenului succesoral este o
dovad de acceptare a motenirii i nseamn efectuarea de ctre
motenitor a aciunilor de folosin i gestionare a terenului. n
perioada de 6 luni de la data deschiderii succesiunii i pn la
primirea certificatului de motenitor, motenitorul care a intrat n
posesiunea terenului succesoral nu are dreptul s-l vnd, schimbe,
doneze, dea n arend etc.
n termenul de 6 luni de la data deschiderii succesiunii,
motenitorul legal sau testamentar are dreptul de a renuna la
motenire. Renunarea la motenire poate avea loc n folosul
celorlali motenitori sau u unuia dintre ei. Dup expirarea
termenului de 6 luni, notarul elibereaz motenitorilor care au
acceptat motenirea un certificat de motenitor. Pentru eliberarea

unui certificat de motenitor a terenului, notarul percepe, pentru

motenitorii de clasa I, o plat n proporie de 0,7% din valoarea
terenului. Pentru ceilali motenitori, plata se stabilete n proporie 143
de 1,5% din valoarea terenului. Se scutesc de plata pentru
eliberarea certificatului de motenitor:
- motenitorii persoanelor care au decedat n urma ndeplinirii
unor ndatoriri fa de stat, aprrii ordinii publice i
salvrii de viei omeneti;
- motenitorii persoanelor reabilitate;
Plata pentru eliberarea certificatelor de motenitor se reduce
cu 50% dac motenitorul este pensionar, invalid de gradul I sau II.
Particularitile motenirii terenurilor cu destinaie agricol.
Partajarea terenului agricol. n cazul n care un teren agricol a fost
motenit de mai muli motenitori, acest teren poate fi partajat
(mprit) dup primirea certificatului de motenitor. Art.1565 Cod
civil prevede c, dac un teren agricol pe care se afl gospodria
rneasc a fost lsat prin testament ctorva motenitori sau, n
lipsa testamentului acesta a revenit la mai muli motenitori legali,
terenul (i tehnica agricol, dac exist) va fi mprit ntre acetia
n cazul n care partea de teren repartizat fiecrui motenitor
asigur existena unei gospodrii viabile. mprirea se admite doar
n cazul n care vre-un motenitor dorete s-i ntemeieze i s
administreze o gospodrie rneasc. n cazul n care nici un
motenitor nu dorete s ntemeieze o gospodrie rneasc,
terenul mpreun cu gospodria rneasc situat pe el poate fi
vndut cu acordul lor, fiecare primind echivalentul n bani.
n cazul n care terenul cu destinaie agricol nu poate fi
mprit, acesta va fi oferit (contra unui echivalent bnesc)
motenitorului care locuiete n gospodria rneasc i care,
mpreun cu cel ce a lsat motenirea, a administrat gospodria
rneasc. Motenitorul care nu poate primi teren primete cot
echivalent dintr-o alt avere, iar dac aceast alt avere nu este
suficient, primete o compensare corespunztoare.
Motenitorul sau motenitorii terenului agricol sunt obligai
s prezinte certificatul de motenitor la oficiul cadastral teritorial
pentru nregistrarea dreptului de proprietate asupra terenului primit
drept motenire n registrul bunurilor imobile pe numele lor.
144
IX. ncetarea drepturilor asupra terenurilor
1. Temeiurile ncetrii dreptului de proprietate asupra
terenurilor.
2. Exproprierea terenurilor pentru cauz de utilitate public.
3. ncetarea altor drepturi patrimoniale asupra terenurilor.
Acte normative: nr.3, 4, 5, 15 .
Literatura: nr.10, 14, 21, 33.
1. Temeiurile ncetrii dreptului de proprietate asupra
terenurilor
ncetarea dreptului de proprietate asupra terenurilor poate
avea loc doar n temeiul legii. Conform prevederilor art. 17 alin. 2

din Declaraia universal a drepturilor omului Nimeni nu poate fi

lipsit de proprietate n mod arbitrar. Nimeni nu poate fi forat s
cedeze proprietatea sa, cu excepia cazurilor n care are loc:
a) urmrirea bunurilor n legtur cu obligaiile
proprietarului;
b) nstrinarea bunurilor pe care, conform legii, persoana nu
le poate avea n proprietate;
c) privatizarea proprietii publice (de stat sau a unitilor
administrativ-teritoriale);
d) exproprierea pentru cauz de utilitate public;
e) rechiziia;
f) confiscarea;
g) alt aciune prevzut de lege.
Prevederile legale indicate mai sus servesc drept garanii
juridice majore, orientate spre aprarea dreptului de proprietate al
persoanelor fizice i juridice asupra terenurilor.
Temeiurile ncetrii dreptului de proprietate asupra
terenurilor pot fi clasificate, n funcie de voina deintorului de
teren, n: 145
a) benevol, potrivit voinei deintorului de teren (n baza
contractului de vnzare-cumprare, donaie, schimb,
renunrii la dreptul de proprietate etc.);
b) indiferent de voina deintorului de teren (n cazul
calamitilor naturale, pieirii fortuite i distrugerii
bunului); i
c) contrar voinei deintorului de teren (n cazul
exproprierii terenului pentru cauz de utilitate public
etc.).
Astfel, ncetarea dreptului de proprietate asupra terenurilor
poate avea loc n rezultatul:
a) pieirii fortuite sau distrugerii bunului;
b) nstrinrii (vnzrii-cumprrii, donrii, schimbului etc.)
bunului;
c) renunrii la dreptul de proprietate;
d) hotrrii judectoreti;
e) n alte cazuri prevzute de lege.
2. Exproprierea terenurilor pentru cauz de utilitate public
Relaiile privitor la exproprierea terenurilor pentru cauz de
utilitate public sunt reglementate de Constituia RM, Codul civil
i Legea exproprierii pentru cauz de utilitate public i alte acte
normative. Astfel, prin expropriere se nelege transferul de bunuri
i de drepturi patrimoniale din proprietate privat n proprietate
public, transferul ctre stat de bunuri proprietate public ce
aparin unei uniti administrativ-teritoriale sau, dup caz, cedarea
ctre stat sau ctre o unitate administrativ-teritorial a drepturilor
patrimoniale n scopul efecturii de lucrri pentru cauz de
utilitate public de interes naional sau de interes local, dup o
dreapt i prealabil despgubire.
Obiect al exproprierii de interes naional pot fi:
a) bunurile imobile, la care se raport: terenurile, subsolul,

bazinele de ap, pdurile, cldirile, construciile i alte obiecte

legate de pmnt, a cror permutare este imposibil sau le aduce 146
prejudicii iremediabile, astfel nct nu mai pot fi folosite la
destinaie;
b) dreptul de folosin asupra bunurilor imobile pe un termen
de pn la 5 ani, dac prile nu convin asupra unui alt termen;
c) alte drepturi patrimoniale i personale nepatrimoniale.
Obiect al exproprierii de interes local pot fi bunurile imobile
i drepturile patrimoniale asupra lor. Dac pentru cauz de
utilitate public este necesar exproprierea numai a unei pri din
teren, iar proprietarul, n cererea adresat instanei de judecat,
solicit exproprierea total a terenului, instana va aprecia dac
exproprierea n parte este posibil. n caz contrar, se va efectua
exproprierea total a terenului.
Expropriat este proprietarul sau titularul de alte drepturi reale
asupra terenului. Expropriator este statul pentru lucrrile de interes
naional i pentru lucrrile de interes local, prin organele lui
abilitate sau prin persoane special desemnate conform legii.
Utilitatea public se declar pentru lucrri de interes naional sau
de interes local. Sunt de utilitate public de interes naional
lucrrile care rspund obiectivelor i interesului ntregii societi
sau ale majoritii ei. Sunt de utilitate public de interes local
lucrrile care rspund obiectivelor i interesului unei localiti,
ale unui grup de localiti din cadrul unei uniti administrativteritoriale. Utilitatea public se
declar:
a) pentru lucrrile de interes naional - de ctre Parlament;
b) pentru lucrrile de interes local al unitii administrativteritoriale - de ctre consiliul local
respectiv;
c) pentru lucrrile de interes comun al mai multor raioane
i/sau municipii - de ctre consiliile lor, iar n caz de divergene de ctre Guvern;
d) pentru lucrrile de interes comun al mai multor orae
i/sau sate din teritoriul unui raion - de ctre consiliile acestor
orae i/sau sate, iar n caz de divergene - de ctre consiliul
raional.
Proprietarul obiectului exproprierii este informat n scris
despre propunerea de expropriere de ctre organul care face 147
aceast propunere i este n drept s-i dea consimmntul pentru
o compensare imediat i echitabil. Propunerea de expropriere
va conine notificarea adresat persoanelor fizice i juridice
titulare de drepturi reale asupra obiectului exproprierii, oferta de
despgubire, modalitatea transferului de bunuri i de drepturi
patrimoniale sau, dup caz, modalitatea de cedare a drepturilor
patrimoniale. n cazul exproprierii unui teren, proprietarului i se
va propune n proprietate un alt teren. Dac costul terenului
propus este mai mic dect cel al terenului expropriat,
expropriatorul va plti diferena dintre costul terenului expropriat
i cel al terenului propus. Dup primirea notificrii, proprietarul i
titularii de alte drepturi reale asupra obiectului exproprierii snt
obligai s ia msurile de conservare a acestui obiect, dar
expropriatul poate face ntmpinare mpotriva propunerii de
expropriere.

n cazul n care prile nu ajung la un acord asupra

exproprierii, exproprierea pentru cauz de utilitate public nu poate
fi fcut dect prin hotrre judectoreasc cu dreapt i prealabil
despgubire. Pentru cazurile de expropriere n scopul asigurrii
aprrii rii, ordinii publice i securitii naionale, procedurile de
expropriere se fac n regim secret ca s nu se divulge informaiile
i, n felul acesta, s nu se aduc prejudicii potenialului de aprare
al rii, ordinii publice i securitii naionale.
n caz de litigiu asupra cuantumului despgubirii, instana de
judecat va institui o comisie de experi la care pot participa ct un
reprezentant al expropriatorului i al expropriatului. Despgubirea
se compune din valoarea real a imobilelor sau a drepturilor
patrimoniale supuse exproprierii i din daunele cauzate
proprietarului sau titularilor de alte drepturi reale. La calcularea
cuantumului despgubirii, comisia de experi i instana de
judecat vor ine cont de preul la care se vnd terenurile i alte
bunuri imobile i drepturile de acelai fel n teritoriul respectiv, la
data ntocmirii actului de expertiz, precum i de prejudiciile
aduse proprietarului sau, dup caz, titularilor de alte drepturi
reale, lund n considerare i dovezile prezentate de acetia. 148
Experii vor determina despgubirile ce se cuvin proprietarului,
separat de cele ce se cuvin titularilor de alte drepturi reale. n cazul
exproprierii de teren, cuantumul despgubirii nu
poate fi mai mic dect preul normativ stabilit n baza tarifelor
prevzute de Legea privind preul normativ i modul de vnzarecumprare a pmntului.
Dac lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au
realizat, iar expropriatorul dorete nstrinarea imobilului sau,
dup caz, cedarea drepturilor asupra imobilului, expropriatul,
fost titular de drepturi, are dreptul prioritar de a-l cumpra la un
pre negociabil ce nu poate fi mai mare dect despgubirea
actualizat.
Dac terenul expropriat sau drepturile asupra acestuia nu au
fost utilizate n termen de un an la destinaia pentru care au
fost expropriate, fotii proprietari pot s cear retrocedarea lor,
dac nu s-a fcut o nou declaraie de utilitate public. Cererea de
retrocedare se va adresa instanei de judecat, care, verificnd
temeiurile acesteia, va putea dispune retrocedarea. Preul
imobilului retrocedat se va stabili ca i n cazul exproprierii i
nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat.
Expropriatul poate reine obiectul exproprierii pn la
data primirii despgubirii ce i se cuvine i va efectua cheltuielile
necesare pn se va asigura folosirea obiectului la destinaie.
Astfel, exproprierea pentru cauz de utilitate public poate
avea doar n cazul n care simultan sunt prezente urmtoarele
condiii:
a) exist o real cauz de utilitate public stabilit oficial
prin Hotrre a Parlamentului, Guvernului, consiliului raional,
municipal, ornesc, stesc sau comunal; i
b) doar cu dreapt i prealabil despgubire.
3. ncetarea altor drepturi patrimoniale asupra terenurilor

ncetarea altor drepturi patrimoniale asupra terenurilor are

loc, deasemenea, n mod i temeiurile prevzute de lege i/sau 149
contractul respectiv. ncetarea arbitrar se consider nclcare de
drept i atrage dup sine rspunderea juridic conform legii.
Astfel, uzufructul, dreptul de uz i dreptul de abitaie,
servitutea, dreptul de superficie, gajul/ipoteca, dreptul de
concesiune, dreptul de folosin a terenului, prevzut de Codul
funciar, dreptul de administrare (gestiune economic) asupra
terenurilor proprietate de stat, dreptul de administrare (gestiune
economic) asupra terenurilor proprietate a unitilor
administrativ-teritoriale (proprietate municipal), dreptul de
administrare fiduciar, inclusiv n caz de tutel sau curatel,
dreptul de a folosi, cu ocazia ridicrii fr culp a unei construcii,
terenul adiacent, dac vecinul nu a obiectat pn sau imediat dup
depirea limitei hotarului, dreptul de arendare/subarendare a
terenului, dreptul de locaiune/sublocaiune, alte drepturi de
crean ce au legtur cu terenul, nceteaz:
n cazul renunrii benevole la dreptul respectiv, dac legea
sau contractul nu prevd altfel;
a) n caz de expropriere a dreptului respectiv pentru cauz
de utilitate public;
b) n caz de transmitere a dreptului respectiv terelor
persoane prin acte juridice civile conform legii;
c) n caz de deces a persoanei fizice sau lichidare a
persoanei juridice;
d) n modul i temeiurile prevzute de contractul respectiv;
e) n baza unei hotrri definitive a instanei judectoreti;
f) in temeiul deciziilor autoritilor publice centrale sau
locale (n cazul dreptului de folosin asupra terenului,
prevzut de Codul funciar etc.);
g) n alte cazuri prevzute de lege.
X. Aprarea drepturilor deintorilor de terenuri
1. Garanii juridice i de alt natur ale dreptului de
proprietate.
2. Metodele i formele de aprare a drepturilor deintorilor
de teren. 150
3. Aprarea drepturilor n instanele de judecat.
4. Aciunea n contencios administrativ.
5. Recuperarea prejudiciului material cauzat deintorilor de
terenuri n urma retragerii terenurilor.
Acte normative: nr. 1, 2, 3, 4, 5, 6.
Literatura: nr. 2, 3, 8, 9, 13, 43.
1. Garanii juridice i de alt natur ale dreptului de
proprietate
Drepturile deintorilor de teren sunt valabile doar atunci
cnd acestea sunt garantate de lege, ocrotite de stat i exist
posibiliti reale i eficiente de aprare a drepturilor nclcate de
ctre terele persoane. Actele normative de drept internaional,
parte a crora este i RM, Constituia RM, alte acte legislative de

drept naional conin norme solide ce asigur persoanelor fizice i

juridice anumite garanii juridice politice, economice, sociale i de
alt natur ale dreptului de proprietate, dar i de ocrotire a acestui
drept. La acestea se refer, inclusiv:
- Declaraia universal a drepturilor omului conform creia
Fiecare om are dreptul de a poseda bunurile n mod individual,
precum i n comun cu alii. Nimeni nu poate fi lipsit de
proprietate n mod arbitrar (art.17);
- Constituia RM conform creia Dreptul la proprietate
privat este garantat. Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o
cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i
prealabil despgubire (art. 46), Statul ocrotete proprietatea.
Statul garanteaz realizarea dreptului de proprietate n formele
solicitate de titular, dac acestea nu vin n contradicie cu
interesele societii (art. 127) etc.;
- Codul funciar conform cruia Statul ocrotete n egal
msur ambele tipuri de proprietate (art. 3), iar Pagubele
pricinuite prin retragerea sau ocuparea temporar a terenurilor,
precum i prin limitarea drepturilor deintorilor sau prin 151
nrutirea calitii terenurilor ca urmare a activitii
ntreprinderilor, instituiilor, organizaiilor i cetenilor, trebuie
s fie reparate integral (inclusiv avantajul ratat) deintorilor de
terenuri care au suportat aceste pagube (art. 97);.
- Legea cu privire la proprietate conform creia Dreptul de
proprietate n RM este recunoscut i ocrotit de lege (art. 1),
Persoana fizic i stpnete bunurile, le folosete i le
administreaz de sine stttor pentru a-i satisface necesitile
personale, pentru activitatea economic, inclusiv cea de
ntreprinztor (art. 16), iar RM garanteaz durabilitatea
raporturilor de proprietate(art. 40);
- Codul civil care stabilete: Dreptul de proprietate este
perpetuu (art.315), Proprietatea este, n condiiile legii,
inviolabil. Dreptul de proprietate este garantat. Nimeni nu poate
fi silit a ceda proprietatea sa, afar numai pentru cauz de
utilitate public pentru o dreapt i prealabil despgubire... Nu
pot fi confiscate bunurile dobndite licit, cu excepia celor
destinate sau folosite pentru svrirea de contravenii sau
infraciuni. Caracterul licit al dobndirii bunurilor se prezum
(art. 316).
2. Metodele i formele de aprare a drepturilor
deintorilor de teren
Metodele de aprare a dreptului de proprietate:
a) recunoaterea dreptului;
b) restabilirea situaiei anterioare nclcrii dreptului i
suprimarea aciunilor prin care se ncalc dreptul sau se creeaz
pericolul nclcrii lui;
c) recunoaterea nulitii actului juridic;
d) declararea nulitii actului emis de o autoritate public;
e) impunerea la executarea obligaiei n natur;
f) autoaprarea (art.13 Cod civil);

g) repararea prejudiciului material;

h) ncasarea clauzei penale; 152
i) repararea prejudiciului moral;
j) desfiinarea sau modificarea raportului juridic;
k) neaplicarea de ctre instana de judecat a actului ce
contravine legii emis de o autoritate public;
l) alte ci prevzute de lege (art.11 Cod civil).
Formele de aprare a drepturilor deintorilor de teren:
a) pe cale amiabil (negocieri directe ntre prile implicate
n litigiul funciar);
b) expunerea public a litigiului n mijloacele de informare
n mas locale, naionale i internaionale, inclusiv electronice;
c) depunerea petiiilor n adresa autoritilor publice locale
i centrale conform Legii cu privire la petiii;
d) solicitarea de asisten la soluionarea litigiului prin
intermediul organizaiilor obteti locale, naionale i
internaionale de ocrotire a drepturilor;
e) pe cale extrajudiciar (depunerea cererilor de soluionare
a litigiului prin intermediul curilor de mediere i arbitrilor alei,
inclusiv prin intermediul Curii de Arbitraj i Mediere (CAM) de
pe lng Uniunea Productorilor Agricoli etc.);
f) pe cale administrativ (depunerea petiiilor n adresa
autoritilor administraiei publice centrale sau locale, n
competena crora intr soluionarea litigiilor respective, dup caz,
Ageniei Relaii Funciare i Cadastru, Ministerului Agriculturii i
Industriei Alimentare, Ministerului Finanelor, Inspectoratului
Fiscal etc.);
g) depunerea petiiilor i cererilor de tranare prealabil a
litigiului funciar n adresa autoritilor administraiei publice locale
i centrale, direct implicate n litigiul funciar, conform procedurilor
de contencios administrativ;
h) pe cale judiciar (depunerea cererilor de chemare n
judecat n instanele judectoreti naionale i internaionale CEDO etc.);
Modul de aplanare a litigiului dintre pri pn la adresare
n instan de judecat poate fi prevzut prin contract, dup caz.
Aprarea drepturilor civile pe cale administrativ poate avea loc 153
doar n cazurile prevzute de lege. Hotrrea emis pe cale
administrativ poate fi atacat n instan de judecat.
3. Aprarea drepturilor n instanele de judecat
Aprarea drepturilor:
a) n instanele judectoreti de drept comun;
b) n instanele judectoreti economice;
c) n instanele judectoreti de contencios administrativ;
d) n instanele judectoreti internaionale (CEDO etc.).
Revendicarea de ctre proprietar a bunurilor sale (cererea
de revendicare). Proprietarul este n drept s-i revendice terenul
aflat n posesiunea nelegitim a altuia. Posesorul poate refuza s
predea terenul dac el sau posesorul mijlocit pentru care posed
are dreptul preferenial de posesiune n raport cu proprietarul.

Revendicarea bunului poate fi aplicat n raport cu cel care are un

drept superior dac acesta a obinut bunul prin violen sau prin
dol. De la momentul ncetrii bunei-credine, iar n cazul
posesorului de rea-credin de la momentul dobndirii posesiunii,
posesorul rspunde fa de proprietar pentru prejudiciul cauzat
prin faptul c din vina lui bunul s-a deteriorat, a pierit sau nu poate
fi restituit din alt motiv. Dac a dobndit posesiunea prin
samavolnicie sau prin svrirea unei infraciuni, posesorul
rspunde fa de proprietar n conformitate cu normele privind
rspunderea delictual (art. 374 Cod civil).
Revendicarea de ctre proprietar a bunurilor aflate n
posesiunea unui dobnditor de bun-credin. Dac bunul a fost
dobndit cu titlu oneros de la o persoan care nu a avut dreptul sl nstrineze, proprietarul poate s-l revendice de la dobnditorul
de bun-credin numai n cazul n care bunul a fost pierdut de
proprietar ori de persoana creia bunul a fost transmis de proprietar
n posesiune sau dac i-a fost furat unuia ori altuia, sau a ieit n alt
mod din posesiunea acestora, fr voia lor. Dac bunurile au fost
dobndite cu titlu gratuit de la o persoan care nu avea dreptul s 154
le nstrineze, proprietarul este n drept s-i revendice bunurile n
toate cazurile (art. 375 Cod civil).
Cererea privind nlturarea nclcrilor care nu snt legate
de privarea de posesiune (cererea negatore). Dac dreptul
proprietarului este nclcat n alt mod dect prin uzurpare sau
privare ilicit de posesiune, proprietarul poate cere autorului
ncetarea nclcrii. El poate cere, de asemenea, despgubiri
pentru prejudiciul cauzat. Pot fi solicitate despgubiri i n cazul n
care nu se cere ncetarea nclcrii sau executarea acestei cerine
este imposibil. Dac exist temei de a presupune c se vor face
nclcri ulterioare, proprietarul poate intenta o aciune negatore.
Acestea nu se aplic dac proprietarul trebuie, n temeiul legii i
al drepturilor unor alte persoane, s admit influena asupra
bunului (art. 376 Cod civil).
Cererea privind recunoaterea/confirmarea drepturilor
asupra terenurilor (de pild, a dreptului asupra cotei de teren
echivalent, asupra terenului aferent obiectului privatizat/privat,
pasibil privatizrii, a dreptului de motenire a terenului, a
dreptului de proprietate asupra terenului n rezultatul uzucapiunii
etc.).
4. Aciunea n contencios administrativ
Relaiile privind instanele de contencios administrativ i
procedura soluionrii litigiilor n contencios administrativ sunt
reglementate de Codul de procedur civil i Legea contenciosului
administrativ (nr.793-XIV din 10.02.2000).
Contenciosul administrativ ca instituie juridic are drept
scop contracararea abuzurilor i exceselor de putere ale autoritilor
publice, aprarea drepturilor persoanei n spiritul legii, ordonarea
activitii autoritilor publice, asigurarea ordinii de drept. Orice
persoan care se consider vtmat ntr-un drept al su, recunoscut
de lege, de ctre o autoritate public, printr-un act administrativ sau

prin nesoluionarea n termenul legal a unei cereri, se poate adresa

instanei de contencios administrativ competente pentru a obine 155
anularea actului, recunoaterea dreptului pretins i repararea
pagubei ce i-a fost cauzat.
Prin instan de contencios administrativ se neleg
judectorii desemnai din judectorii, colegiile sau completele de
contencios administrativ ale curilor de apel, colegiul de
contencios administrativ al Curii Supreme de Justiie, abilitate
prin lege cu nfptuirea controlului judectoresc al legalitii actelor
administrative emise de autoritile publice n activitatea de
organizare a executrii i de executare n concret a legii, precum i
de gestionare a domeniului public.
Obiect al aciunii n contenciosul administrativ l constituie
actele administrative, cu caracter normativ i individual, prin care
este vtmat un drept recunoscut de lege al unei persoane, inclusiv
al unui ter, emise de:
a) autoritile publice i autoritile asimilate acestora;
b) subdiviziunile autoritilor publice;
c) funcionarii autoritilor publice.
Obiect al aciunii n contenciosul administrativ poate fi i
nesoluionarea n termenul legal a unei cereri referitoare la un drept
recunoscut de lege.
Competena judectoriilor. Judectoriile examineaz litigiile
ce in de nesoluionarea n termenul legal a cererilor i de
verificarea legalitii actelor administrative emise sau adoptate de
autoritile publice care snt constituite i activeaz pe teritoriul
satului, comunei sau oraului.
Competena curilor de apel. Curile de apel examineaz n
prim instan litigiile ce in de nesoluionarea n termenul legal a
cererilor i de verificarea legalitii actelor administrative emise sau
adoptate de autoritile publice care sunt constituite i activeaz pe
teritoriul raionului, municipiului, unitii teritoriale autonome cu
statut juridic special.
Curtea Suprem de Justiie, n prim instan:
a) exercit controlul asupra legalitii actelor administrative
cu caracter individual adoptate i/sau emise de Parlament, 156
Preedintele RM i Guvern, prin care sunt lezate drepturile i
interesele legitime ale persoanelor fizice i juridice;
b) verific legalitatea hotrrilor Consiliului Superior al
Magistraturii n cazurile prevzute de lege.
Ca instan de recurs, Curtea Suprem de Justiie judec
recursurile declarate mpotriva hotrrilor pronunate n prim
instan de curile de apel, precum i alte recursuri date prin lege n
competena sa.
Aciunile de contencios administrativ se nainteaz n
judectoriile sau curile de apel n a cror raz teritorial i are
domiciliul reclamantul sau i are sediul prtul, cu excepia
cazurilor cnd prin lege este stabilit o alt competen.
Cererea prealabil. Persoana care se consider vtmat ntrun drept al su, recunoscut de lege,
printr-un act administrativ va
solicita, printr-o cerere prealabil, autoritii publice emitente, n
termen de 30 de zile de la data comunicrii actului, revocarea, n tot

sau n parte, a acestuia. n cazul n care organul emitent are un

organ ierarhic superior, cererea prealabil poate fi adresat, la
alegerea petiionarului, fie organului emitent, fie organului ierarhic
superior. Cererea prealabil se examineaz de ctre organul emitent
sau ierarhic superior n termen de 30 de zile de la data nregistrrii
ei, decizia urmnd a fi comunicat de ndat petiionarului.
Depunerea cererii de chemare n instana de contencios
administrativ. Persoana care se consider vtmat ntr-un drept al
su, recunoscut de lege, printr-un act administrativ i nu este
mulumit de rspunsul primit la cererea prealabil sau nu a primit
nici un rspuns n termen, este n drept s sesizeze instana de
contencios administrativ competent pentru anularea, n tot sau n
parte a actului respectiv i repararea pagubei cauzate.
Reclamanii, n aciunile nscute din raporturi de contencios
administrativ, sunt scutii de plata taxei de stat. Cererea prin care se
solicit anularea unui act administrativ sau recunoaterea dreptului
pretins poate fi naintat n termen de 30 de zile. Acest termen
curge de la: 157
a) data primirii rspunsului la cererea prealabil sau data
expirrii termenului prevzut de lege pentru soluionarea acesteia;
b) data comunicrii refuzului de soluionare a unei cereri prin
care se solicit recunoaterea dreptului pretins sau data expirrii
termenului prevzut de lege pentru soluionarea unei astfel de
cereri;
c) data comunicrii actului administrativ, n cazul n care
legea nu prevede procedura prealabil.
Termenul de 30 de zile este termen de prescripie. Persoana
care, din motive temeinic justificate, a omis termenul de prescripie
poate fi repus n termen n condiiile Codului de procedur civil.
Judecnd aciunea, instana de contencios administrativ adopt una
din urmtoarele hotrri:
a) respinge aciunea ca fiind nefondat sau depus cu
nclcarea termenului de prescripie;
b) admite aciunea i anuleaz, n tot sau n parte, actul
administrativ sau oblig prtul s emit actul administrativ cerut
de reclamant ori s elibereze un certificat, o adeverin sau oricare
alt nscris, ori s nlture nclcrile pe care le-a comis, precum i
dispune adjudecarea n contul reclamantului a despgubirilor
pentru ntrzierea executrii hotrrii;
c) admite aciunea i constat circumstanele care justific
suspendarea activitii consiliului local sau a consiliului raional,
dup caz.
n cazul admiterii aciunii, instana de contencios
administrativ se pronun, la cerere, i asupra reparrii prejudiciului
material i moral cauzat prin actul administrativ ilegal sau prin
neexaminarea n termenul legal a cererii prealabile. Mrimea
prejudiciului moral se stabilete de instana de contencios
administrativ, independent de prejudiciul material, n funcie de
caracterul i gravitatea suferinelor psihice sau fizice cauzate, de
gradul de vinovie a prtului, dac vinovia este o condiie a
rspunderii, lundu-se n considerare circumstanele n care a fost
cauzat prejudiciul, precum i statutul social al persoanei vtmate. 158

Actul administrativ contestat poate fi anulat, n tot sau n

parte, n cazul n care:
a) este ilegal n fond ca fiind emis contrar prevederilor legii;
b) este ilegal ca fiind emis cu nclcarea competenei;
c) este ilegal ca fiind emis cu nclcarea procedurii stabilite.
Hotrrea instanei de contencios administrativ asupra
aciunii judecate n fond poate fi atacat cu recurs, n termen de 15
zile de la data pronunrii sau de la data comunicrii hotrrii
integrale, n cazul n care aciunea este judecat n lipsa prii, dac
legea nu dispune altfel. Recursul suspend executarea hotrrii.
Recursul se judec n condiiile Codului de procedur civil.
Hotrrile irevocabile ale Curii Supreme de Justiie pot fi atacate
la Curtea European a Drepturilor Omului.
5. Recuperarea prejudiciului material cauzat deintorilor de
terenuri n urma retragerii terenurilor
n cazul n care deintorului de teren i-au fost cauzate
daune/prejudicii, acestea urmeaz a fi reparate integral, inclusiv
avantajul ratat, n modul stabilit de Codul civil i Codul funciar.
Astfel, conform prevederilor art.97 Cod funciar Pagubele
pricinuite prin retragerea sau ocuparea temporar a terenurilor,
precum i prin limitarea drepturilor deintorilor sau prin
nrutirea calitii terenurilor ca urmare a activitii
ntreprinderilor, instituiilor, organizaiilor i cetenilor, trebuie s
fie reparate integral (inclusiv avantajul ratat) deintorilor de
terenuri care au suportat aceste pagube.
Se consider prejudiciu cheltuielile pe care persoana lezat
ntr-un drept al ei le-a suportat sau urmeaz s le suporte la
restabilirea dreptului nclcat, pierderea sau deteriorarea bunurilor
sale (prejudiciu efectiv), precum i beneficiul neobinut prin
nclcarea dreptului (venitul ratat). Dac cel care a lezat o persoan
ntr-un drept al ei obine ca urmare venituri, persoana lezat este
n drept s cear, pe lng reparaia prejudiciului, partea din venit
rmas dup reparaie. 159
Deintorii de teren pot suporta prejudicii patrimoniale att
din cauza nclcrii obligaiilor contractuale de ctre prile
contractante (de pild, n relaiile dintre arendator i arenda), dar
i n rezultatul cauzrii de prejudicii de tere persoane. n asemenea
cazuri, recuperarea prejudiciilor patrimoniale, cauzate deintorilor
de terenuri, va avea loc n condiiile generale ale rspunderii
delictuale (art.1398 i altele din Codul civil)
Conform art.1398 (2) Cod civil), urmeaz a fi reparat nu doar
prejudiciul cauzat prin fapte ilicite sau cu vinovie, dar i
prejudiciul, cauzat prin fapte licite i fr vinovie. Aa o reparare
poate avea loc doar n cazurile expres prevzute de lege. Aa o
situaie poate s apar n cazul exproprierii terenului pentru cauz
de utilitate public. n asemenea caz, repararea prejudiciilor
patrimoniale, cauzate proprietarului de teren, va avea loc n modul
stabilit de Legea exproprierii pentru cauz de utilitate public.
XI. Cadastrul funciar i reglementarea regimului proprietii

funciare
1. Cadastrul funciar noiunea, coninutul, menirea acestuia
i monitoringul fondului funciar.
2. Noiunea i coninutul reglementrii regimului
proprietii funciare.
3. Controlul de stat i sistemul organelor controlului de stat
asupra folosirii i proteciei terenurilor.
4. Amenajarea teritoriului oraelor, satelor i comunelor.
5. Documentaia de urbanism i amenajare a teritoriului.
Acte normative: nr. 5, 9, 11, 18, 32, 33, 37.
Literatura: nr. 5, 8, 13, 18, 36.
1. Cadastrul funciar - noiunea, coninutul, menirea acestuia
i monitoringul fondului funciar
Cadastrul funciar este un cadastru specializat i conine un
sistem de informaii i documente despre regimul juridic al 160
terenurilor, despre atribuirea lor deintorilor de terenuri, despre
parametrii cantitativi i calitativi i despre valoarea economic a
terenurilor. Cadastrul funciar are menirea de a asigura autoritile
administraiei publice locale, ntreprinderile, instituiile,
organizaiile interesate i cetenii cu informaii despre starea
terenului n scopul organizrii folosirii raionale i proteciei lui,
reglementrii relaiilor funciare, regimului proprietii funciare,
fundamentrii proporiilor plilor funciare, aprecierii activitii
economice, efecturii altor msuri legate de folosirea terenului.
Cadastrul funciar este inut de autoritile publice locale
conform unui sistem unic pentru ntreaga ar din contul
mijloacelor bugetului de stat i celui local. Modul de inere a
cadastrului funciar se asigur prin efectuarea cercetrii i
prospeciunii topografice, aerofotogeodezice, cartografice,
pedologice, geobotanice, geomorfologice i de alt natur, prin
nregistrarea deintorilor de teren, prin evidena i aprecierea
valorii terenului.
Documentele principale ce se elaboreaz pentru cadastrul
funciar sunt: dosarul lucrrilor de hotrnicie, planurile, registrele i
fiele cadastrale. ndrumarea, coordonarea tehnic, controlul inerii
la zi a cadastrului funciar intr n competena Guvernului.
Monitoringul fondului funciar reprezint un sistem de
supraveghere i prognoz a strii fondului funciar pentru evidena
schimbrilor, pentru aprecierea acestor schimbri, pentru
prentmpinarea urmrilor proceselor i tendinelor negative.
2. Noiunea i coninutul reglementrii regimului proprietii
funciare
Reglementarea regimului proprietii funciare constituie un
sistem de msuri juridice, economice i tehnice, menite s rezolve
problemele din domeniul relaiilor funciare i folosirii resurselor
funciare. Reglementarea regimului proprietii funciare se face n
scopul folosirii raionale i eficiente a terenurilor n toate ramurile

economiei naionale, crerii de condiii pentru mbuntirea 161

landafturilor naturale i antropogene pentru asigurarea stabilitii
lor i pentru protecia solului.
Reglementarea regimului proprietii funciare include n sine:
a) elaborarea schemelor republicane i zonale, prognozelor i
programelor de ameliorare i protecie a solului, precum i a
schemelor reglementrii regimului proprietii funciare;
b) fundamentarea i stabilirea hotarelor terenurilor cu
regimuri speciale de ocrotire a naturii, de recreaie i de rezervaie;
c) determinarea i stabilirea pe teren a hotarelor unitii
teritorial-administrative i a intravilanului localitilor;
d) elaborarea proiectelor privind delimitarea unor noi
terenuri pentru atribuire n folosin sau n proprietate,
reglementarea celor existente, precum i a terenurilor
proprietarilor, lichidndu-se incomoditile din amplasarea lor;
e) repartizarea terenurilor n natur, pregtirea titlurilor ce
confirm dreptul de proprietate i de folosin;
f) efectuarea lucrrilor de evaluare i eviden a terenurilor;
g) elaborarea proiectelor de reglementare a regimului
proprietii funciare privind terenurile intragospodreti, terenurile
deintorilor, argumentndu-se msurile de folosire eficient a
terenurilor conform destinaiilor speciale, de sporire a fertilitii
solurilor i de aplicare a tehnologiilor crutoare de natur;
h) elaborarea proiectelor de lucru legate cu valorificarea,
mbuntirea i protecia terenurilor;
i) elaborarea proiectelor de reglementare economico-funciar
a teritoriilor localitilor;
) supravegherea de autor a realizrii proiectelor de
reglementare a regimului proprietii funciare;
k) efectuarea cercetrilor i prospeciunilor topografice,
aerofotogeodezice, cartografice, pedologice, geobotanice,
geomorfologice i de alt natur.
Reglementarea regimului proprietii funciare se efectueaz,
n baza hotrrii autoritii administraiei publice locale la iniiativa
Ageniei Relaii Funciare i Cadastru, Direciei/seciei funciare,
inginerului cadastral din cadrul autoritilor administraiei publice 162
locale respective sau la cererea deintorilor de terenuri interesai,
de ctre organizaiile de stat de proiectare a regimului proprietii
funciare din contul mijloacelor bugetului republican i celui local.
Elaborarea proiectelor de reglementare a regimului
proprietii funciare, de valorificare, mbuntire i protecie a
terenurilor, de realizare a msurilor antierozive i ameliorative
poate fi efectuat i la iniiativa deintorilor de terenuri din contul
acestora.
3. Controlul de stat i sistemul organelor controlului de stat
asupra folosirii i proteciei terenurilor
Statul are obligaia s asigure folosirea raional a
terenurilor, precum i protecia acestora indiferent de destinaia lor.
Sarcinile controlului de stat n domeniul folosirii i proteciei
terenurilor constau n asigurarea respectrii de ctre toate

autoritile publice, obteti, de ctre ntreprinderile, instituiile i

organizaiile de drept public sau privat, inclusiv cooperatiste, cu
capital strin, de ctre persoanele fizice i juridice ale Republicii
Moldova i cele strine, a cerinelor legislaiei funciare n scopul
folosirii eficiente i proteciei cuvenite a terenurilor.
Controlul de stat asupra folosirii i proteciei terenurilor l
exercit:
a) Guvernul;
b) Ministerul Ecologiei i Resurselor Naturale;
c) Ministerul Agriculturii i Industriei Alimentare;
d) Agenia Relaii Funciare i Cadastru;
e) autoritile administraiei publice locale;
f) serviciile desconcentrate n teritoriu (raionale, zonale)
ale Ageniei Relaii Funciare i Cadastru, precum i ale
Ministerul Ecologiei i Resurselor Naturale.
Dispoziiile autoritilor publice centrale i locale, ale
organelor de stat mputernicite s exercite controlul asupra folosirii
i proteciei terenurilor, inclusiv ale organelor de ocrotire a naturii
n problemele folosirii i proteciei terenurilor, emise n limitele 163
competenei lor, sunt obligatorii pentru toi deintorii de terenuri,
indiferent de forma de proprietate.
4. Amenajarea teritoriului oraelor, satelor i comunelor
Prin amenajare a teritoriului se subnelege un complex de
activiti pentru coordonarea politicii economice, sociale, culturale
i ecologice n conformitate cu valorile fundamentale ale societii
luate n ansamblu, n vederea realizrii unui cadru natural i
construit armonios, care s favorizeze viaa social i cultural a
populaiei. Amenajarea teritoriului constituie ansamblul
activitilor complexe, care includ:
a) elaborarea, avizarea, aprobarea i modificarea
documentaiei de urbanism i amenajare a teritoriului, studiile de
fundamentare, cercetrile tiinifice prealabile, necesare ntocmirii
acestora;
b) gestionarea teritoriilor, construciilor i amenajrilor;
c) elaborarea actelor normative specifice;
d) controlul asupra realizrii i exploatrii construciilor i
amenajrilor n strict conformitate cu cerinele legislaiei privind
urbanismul i amenajarea teritoriului.
Obiectul activitii de amenajare a teritoriului l constituie
ntreg teritoriul naional. Autoritile administraiei publice
centrale i locale, n funcie de sarcinile puse, poart rspundere
pentru efectuarea lucrrilor de amenajare a teritoriului.
Activitatea de amenajare a teritoriului are drept scop
realizarea urmtoarelor obiective:
a) dezvoltarea economic i social echilibrat n condiiile
respectrii specificului fiecrei zone;
b) ameliorarea calitii vieii oamenilor i colectivitilor
umane;
c) gestionarea responsabil a resurselor naturale i protecia
mediului nconjurtor;

d) utilizarea raional a teritoriului. 164

n conformitate cu aceste obiective, Guvernul i autoritile
publice locale elaboreaz programele i prognozele dezvoltrii
socio-economice a teritoriilor, inclusiv programele de lucrri
publice, i stabilesc direciile generale de organizare i dezvoltare
urbanistic a localitilor. Activitatea de urbanism este cea mai
important component a amenajrii teritoriului, al crei obiect l
constituie teritoriul localitilor i toate teritoriile necesare
asigurrii funcionrii i dezvoltrii acestora.
Activitatea de urbanism are drept scop realizarea
urmtoarelor obiective:
a) utilizarea raional i echilibrat a terenurilor necesare
funcionrii localitilor;
b) determinarea structurii funcionale a localitilor;
c) asigurarea unei locuiri corespunztoare cerinelor i
nivelului de dezvoltare a societii;
d) asigurarea esteticii compoziionale n realizarea cadrului
construit i amenajarea cadrului natural din localiti;
e) protejarea populaiei, cadrului natural i construit contra
polurii, riscurilor naturale i tehnologice previzibile;
f) protejarea, conservarea i acordarea statutului
corespunztor de valoare monumentelor culturii i naturii.
n corespundere cu aceste obiective, autoritile
administraiei publice locale ntocmesc, n limitele competenei
stabilite, programele de organizare i de dezvoltare urbanistic a
localitilor. Conducerea tehnic nemijlocit a activitii de
urbanism n localiti se efectueaz de ctre direciile/serviciile de
arhitectur i urbanism ale autoritilor administraiei publice
locale.
5. Documentaia de urbanism i amenajare a teritoriului
Documentaia de urbanism i amenajare a teritoriului
include:
a) planuri de amenajare a teritoriului;
b) planuri urbanistice i regulamentele aferente acestora. 165
Prin documentaia de urbanism i amenajare a teritoriului se
stabilesc destinaia terenurilor i regulile de utilizare a acestora. n
temeiul ei, se elibereaz certificatul de urbanism i autorizaia de
construire. Modul de utilizare a terenurilor pentru orice fel de
construcii trebuie s fie reglementat prin planuri urbanistice i
planuri de amenajare a teritoriului.
Planurile de amenajare a teritoriului snt urmtoarele:
a) planul de amenajare a teritoriului naional;
b) planurile regionale de amenajare a teritoriului;
c) planurile locale de amenajare a teritoriului, inclusiv;
- planul de amenajare a teritoriului interorenesc sau
interstesc (intercomunal);
- planul de amenajare a teritoriului municipal, orenesc sau
stesc (comunal).
Planurile urbanistice snt urmtoarele:
a) planurile urbanistice generale;

b) planurile urbanistice zonale;

c) planurile urbanistice de detaliu.
Responsabili pentru elaborarea i aprobarea documentaiei de
urbanism i amenajare a teritoriului sunt:
a) Guvernul, pentru elaborarea i aprobarea planului de
amenajare a teritoriului naional;
b) autoritile administraiei publice locale:
- pentru elaborarea i aprobarea planurilor locale de
amenajare a teritoriului,
- pentru elaborarea i aprobarea planurilor urbanistice i
regulamentelor de urbanism.
Valabilitatea planurilor de urbanism i de amenajare a
teritoriului existente, precum i necesitatea elaborrii unor planuri
noi se stabilesc de ctre autoritatea administraiei publice centrale
pentru urbanism i amenajare a teritoriului (departamentul de
stat/agenia respectiv). Documentaia de urbanism i amenajare a
teritoriului se elaboreaz de organizaiile de proiectri care dispun
de autorizaia respectiv i se finaneaz de Guvern sau de
autoritile publice locale respective, dar poate fi finanat i de 166
persoane juridice i fizice interesate, inclusiv strine, n colaborare
cu autoritile publice responsabile de aceast elaborare.
Guvernul i autoritile publice locale snt n drept s
organizeze concursuri pentru elaborarea documentaiei de
urbanism i amenajare a teritoriului. Consultarea populaiei se face
anterior aprobrii planurilor urbanistice i de amenajare a
teritoriului. Aprobarea planului de amenajare a teritoriului raional
sau municipal, interorenesc i interstesc (intercomunal),
orenesc, stesc (comunal), planului urbanistic general, zonal i
de detaliu intr n competena consiliului local respectiv.
Rspunderea pentru consultarea populaiei revine autoritilor
publice locale respective. Documentaiile de urbanism i amenajare
a teritoriului aprobate se aduc la cunotin public, cu excepia
documentaiei care, potrivit legii, constituie secret de stat.
Documentaia de urbanism i amenajare a teritoriului care prezint
interes public poate fi oferit, n copii, contra plat, persoanelor
fizice i juridice, la solicitarea acestora, cu acordul autoritilor
administraiei publice locale.
Autoritile administraiei publice locale asigur gestionarea
tuturor terenurilor i construciilor cuprinse n limitele
administrativ-teritoriale stabilite potrivit prevederilor
documentaiei de urbanism i amenajare a teritoriului aprobate i
rspund de realizarea i exploatarea construciilor i amenajrilor
de utilitate public. Proprietarii de terenuri i construcii snt
responsabili de ntreinerea i utilizarea lor n concordan cu
interesele publice, stabilite prin documentaia de urbanism i
amenajare a teritoriului aprobat, precum i prin alte reglementri,
potrivit legislaiei. Amplasarea i proiectarea construciilor i
amenajrilor se autorizeaz prin certificatul de urbanism, iar
executarea lor, prin autorizaia de construire. Certificatul de
urbanism este un act cu caracter informativ i de reglementare,
emis de autoritatea public local, la cererea oricrei persoane
fizice sau juridice interesate, prin care se aduc la cunotina

solicitantului date privind regimul juridic, economic, tehnic i

arhitectural-urbanistic de exploatare a terenurilor i construciilor 167
pentru care a fost solicitat. Certificatul de urbanism i autorizaia
de construire se elibereaz de autoritile administraiei publice
locale.
n vederea realizrii unor anumite operaiuni de urbanism,
autoritile administraiei publice locale pot recurge la schimbul,
concesionarea, cumprarea de terenuri sau la exproprierea de
terenuri pentru necesiti publice, potrivit legislaiei. nainte de
mprirea sau remprirea unor terenuri pentru construcii se
procedeaz la parcelarea sau la reparcelarea acestora, din iniiativa
proprietarilor sau a autoritilor administraiei publice locale, cu
acordul proprietarilor, potrivit legislaiei. Documentaia necesar
desfurrii acestor aciuni trebuie s fie nsoit de certificatul de
urbanism.
Prin documentaia de urbanism i amenajare a teritoriului se
pot stabili interdicii definitive sau temporare de construire.
Interdicia definitiv de construire se stabilete pentru unul din
urmtoarele motive:
a) riscuri naturale previzibile: inundaii, alunecri de teren,
deformaii de teren cauzate de surpri etc.;
b) riscuri tehnologice previzibile: contaminare radioactiv
sau chimic, pericol de explozie, pericol de incendiu, depire a
nivelului admisibil de zgomot etc.;
c) regulamentul zonei protejate dispune acest lucru.
Interdicia temporar de construire se stabilete pentru unul
din urmtoarele motive:
a) necesitatea elaborrii unei documentaii de urbanism n
vederea stabilirii regulilor de construire pentru zona respectiv;
b) necesitatea executrii n zona respectiv a unor lucrri de
utilitate public, de interes naional sau local;
c) executarea n zona respectiv a unor lucrri de utilitate
public (lucrri de mbuntiri funciare i altele asemenea);
d) apartenena la domeniul public a terenurilor cu anumite
folosine: puni, islazuri, maluri de ape curgtoare i stttoare. 168
Pentru realizarea (modificarea) sau desfiinarea
construciilor, autoritile administraiei publice locale emit,
potrivit legislaiei:
a) autorizaii de construire;
b) autorizaii de desfiinare a construciei.
XII. Protecia i ameliorarea terenurilor
1. Noiunea, scopul i sarcinile proteciei terenurilor.
2. Protecia ecologic a terenurilor.
3. Terenurile agricole de calitate superioar i protecia lor.
Acte normative: nr. 5, 9, 23, 24, 25.
Literatura: nr. 5, 15, 17, 27.
1. Noiunea, scopul i sarcinile proteciei terenurilor
Protecia terenurilor constituie un sistem de msuri juridice,
organizatorice, economice i de alt natur, prin care se urmrete
folosirea lor raional, prentmpinarea retragerii nentemeiate a

terenurilor din circuitul agricol, protecia lor contra efectelor

antropogene nocive, precum i regenerarea i sporirea fertilitii
solurilor, productivitii terenurilor destinate agriculturii i
silviculturii. Protecia terenurilor se face pe baza calificrii n
complex a terenurilor agricole drept formaiuni (ecosisteme)
naturale complexe, inndu-se cont de particularitile lor zonale
(regionale), de caracterul folosirii lor n scopul:
- prentmpinrii degradrii i distrugerii terenurilor, altor
urmri defavorabile ale activitii economice;
- mbuntirii i restabilirii terenurilor supuse degradrii sau
distrugerii;
- crerii unui mecanism de eviden i control asupra strii
ecologice a terenurilor, asigurrii deintorilor cu normative
ecologice ale regimurilor de folosire optim a terenurilor.
Coninutul proteciei terenurilor include:
- organizarea raional a teritoriului; 169
- pstrarea i mbuntirea fertilitii solurilor, altor
proprieti utile ale terenului, introducnd asolamente
fundamentate tiinific, administrnd raional ngrminte,
aplicnd metode crutoare de lucrare a terenului i alte msuri de
protecie;
- protejarea terenurilor contra eroziunii, cauzate de ape i de
vnt, prin msuri economico-organizatorice, agrotehnice i
hidrotehnice, prin crearea unui sistem de perdele forestiere de
protecie i nierbare;
- protejarea terenurilor contra subinundrii, nmltinirii,
salinizrii, uscrii excesive, tasrii, polurii cu deeuri industriale,
cu substane chimice, biologice i radioactive, produse petroliere,
cu gunoi menajer i de producie, cu ape de scurgere, precum i
contra altor procese de ruinare;
- protejarea terenurilor agricole contra acoperirii lor cu tufari,
contra altor procese ce duc la nrutirea strii lor agrotehnice;
- conservarea terenurilor agricole degradate, dac este
imposibil restabilirea fertilitii solurilor;
- recultivarea terenurilor degradate, restabilirea i
mbuntirea fertilitii lor, includerea n circuitul economic i
civil al terenurilor;
- decopertarea stratul fertil al solului n procesul efecturii
lucrrilor de construcie, ameliorative i altor lucrri legate de
distrugerea solului, pstrarea i folosirea n scopuri de recultivare
i ameliorare a terenurilor agricole;
- realizarea programelor de stat de dezvoltare economic i
social privind protecia terenurilor.
Aciunile de protecie a terenurilor se efectueaz pe baza
proiectelor de reglementare a regimului proprietii funciare, de
ameliorare i de alt natur, elaborate i aprobate n modul stabilit
pe baza recomandrilor tiinei i practicii naintate. Modul special
de protecie a terenurilor este stabilit de legislaia privind ocrotirea
naturii i mediului nconjurtor.
n afar de msurile de rspundere juridic, legislaia prevede
stimularea economic a folosirii raionale i a proteciei terenurilor. 170
Prin stimularea economic a folosirii raionale i a proteciei

terenurilor se urmrete ridicarea interesrii deintorilor n

pstrarea i mbuntirea fertilitii solurilor, n protejarea
terenurilor de urmrile negative ale activitii de producie.
Stimularea economic prevede:
- alocarea mijloacelor de la bugetul republican i de la cel
local pentru restabilirea terenurilor distruse nu din vina
deintorilor;
- scutirea de plat pentru terenurile aflate n stadiul de
valorificare agricol sau de mbuntire a strii lor n perioada
efecturii lucrrilor prevzute de proiect;
- acordarea de credite avantajoase;
- compensarea parial din mijloacele bugetului respectiv a
reducerii venitului ca urmare a conservrii provizorii a terenurilor
distruse nu din vina deintorilor;
- stimularea pentru mbuntirea terenurilor, pentru sporirea
fertilitii solurilor i a productivitii lor, pentru obinerea unei
producii pure din punct de vedere ecologic.
n scopul proteciei terenurilor, Guvernul, conform Legii
privind preul normativ i modul de vnare-cumprare a
pmntului (nr.1308), constituie fondul special pentru ameliorarea
terenurilor degradate i poluate. Fondurile pentru proiectarea i
executarea lucrrilor de restabilire i ameliorare a terenurilor
degradate i poluate, provenind de la bugetul de stat i din
mijloacele deintorilor de terenuri, pot fi completate cu sumele ce
reprezint despgubirea pltit de persoanele fizice sau juridice
vinovate de degradarea sau poluarea solului.
2. Protecia ecologic a terenurilor.
Protecia ecologic a terenurilor se manifest prin faptul c
legislaia stabilete cerinele ecologice fa de proiectarea,
amplasarea, construcia i darea n exploatare a obiectelor,
edificiilor i amenajrilor care influeneaz starea terenurilor. La
proiectarea, amplasarea, construcia i darea n exploatare a 171
obiectelor, edificiilor i amenajrilor noi i celor reconstruite,
precum i la implementarea unor tehnologii noi ce influeneaz
negativ starea terenurilor, trebuie s se prevad i s se ia msuri n
vederea proteciei lor, de comun acord cu organele de ocrotire a
naturii. Darea n exploatare a obiectelor i aplicarea tehnologiilor
care nu asigur protecia terenurilor contra degradrii sau
distrugerii snt interzise. Amplasarea obiectelor care influeneaz
negativ starea terenurilor se face pe baza unei argumentri
ecologice speciale, se coordoneaz cu deintorii de terenuri, cu
organele de ocrotire a naturii i cu alte organe, n modul stabilit de
legislaie. n afar de aceasta, legislaia stabilete normele maxime
permise de concentraie n sol a substanelor nocive. n interesul
aprrii sntii omului, al proteciei mediului nconjurtor se
stabilesc norme maxime de concentraie a substanelor chimice,
bacteriologice, parazitare i a diferitelor substane active n sol,
care se iau n consideraie la aprecierea terenului.
3. Terenurile agricole de calitate superioar i protecia lor.

Din categoria terenurilor agricole de calitate superioar fac

parte terenurile situate pe cumpna apelor i pe versantele cu panta
de pn la 3 grade, precum i terenurile cu gradul de evaluare a
fertilitii naturale de peste 60, terenurile irigate, loturile
experimentale, terenurile instituiilor de cercetri tiinifice i de
nvmnt. n vederea proteciei terenurilor agricole de calitate
superioar se interzice retragerea acestora din circuitul agricol,
utilizarea lor n alte scopuri dect cele agricole, desfurarea pe
aceste terenuri a operaiunilor tehnologice i de alt natur ce
conduc la degradarea solului, cu excepia cazurilor cnd snt
repartizate pentru construcia obiectivelor liniare (drumuri, linii de
telecomunicaii i de transport electric, conducte), obiectivelor de
exploatare mineral a petrolului i gazelor i a construciilor de
producie necesare pentru exploatarea acestora. Retragerea
terenurilor agricole de calitate superioar din circuitul agricol 172
pentru necesitile de stat i publice se face numai n cazuri
excepionale, prin hotrre a Guvernului.
Din categoria terenurilor irigate fac parte terenurile potrivite
pentru agricultur i irigare pe care se afl reele permanente sau
provizorii de irigare, legate de sursa de irigare, ale crei resurse
asigur irigarea acestor terenuri. Organele gospodriei apelor snt
obligate s asigure deintorii de terenuri irigate cu ap de irigare
conform limitelor i evidenei debitului surselor de ap.
XIII. Regimul juridic al terenurilor cu destinaie agricol
1. Noiunea i componena terenurilor cu destinaie agricol.
2. Folosina i valorificarea terenurilor agricole de ctre
persoanele fizice i juridice.
3. Consoidarea terenurior i crearea exploataiilor agricole
compacte.
4. Schimbarea destinaiei terenurilor agricole.
Acte normative: nr.5, 7, 8, 16 .
Literatura: nr. 4, 5, 12, 20, 24.
1. Noiunea i componena terenurilor cu destinaie agricol
O categorie distinct de terenuri, conform art. 2 Cod funciar,
o constituie terenurile cu destinaie agricol. Regimul juridic al
terenurilor cu destinaie agricol este stabilit la art. 2, 12 13, 24,
36 40, 50, 70/1 - 70/5, 83 - 84 Cod funciar, Legea privind preul
normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului, Legea cu
privire la proprietate i alte acte normative.
Terenurile cu destinaie agricol sunt declarate adecvate
pentru agricultur pe baza materialelor cadastrului funciar.
Terenuri cu destinaie agricol sunt terenurile, atribuite
productorilor agricoli, folosite permanent n calitate de terenuri
aparte, precum i terenurile atribuite n folosin provizorie n
scopuri agricole i agroindustriale din componena altor categorii
de terenuri (de pild, din cadrul terenurilor din intravilanul 173
localitilor, fondului de rezerv etc.), indiferent de situarea
teritorial a acestora (att din perimetrul localitilor, din

intravilan, ct i din extravilan).

Terenurile cu destinaie agricol includ n componena sa:
1) terenuri arabile;
2) terenurile, ocupate de plantaii multianuale (vii, livezi);
3) puni, fnee etc.;
4) terenurile agricole de calitate superioar (terenurile
situate pe cumpna apelor i pe versantele cu panta de
pn la 3 grade, precum i terenurile cu gradul de
evaluare a fertilitii naturale de peste 60, terenurile
irigate, loturile experimentale, terenurile instituiilor de
cercetri tiinifice i de nvmnt; Codul funciar le
confer un regim juridic deosebit);
5) terenurile irigate (terenurile potrivite pentru agricultur i
irigare pe care se afl reele permanente sau provizorii de
irigare, legate de sursa de irigare, ale crei resurse asigur
irigarea acestor terenuri; Codul funciar le confer un
regim juridic deosebit);
6) terenurile aferente construciilor private, atribuite n
calitate de cot valoric din patrimoniul ntreprinderilor
agricole (staii i garaje de maini i tractoare arii de
pstrare i prelucrare a cerealelor, ncperi frigorifice
pentru pstrarea fructelor i legumelor, puncte de altoire a
viei de vie i pomilor fructiferi, sere, staii de
purificare a reziduurilor animaliere, depozite, ateliere de
reparaii, de prelucrare a materiei prime, ferme
zootehnice etc.), folosite n scopul produciei agricole i
agroindustriale;
7) rpile, ravenele, bolovniurile i alte terenuri degradate,
care urmeaz a fi ameliorate i reintegrate n circuitul
agricol;
8) alte terenuri destinate produciei agricole i
agroindustriale (loturile din ntovririle pomicole,
loturile pentru grdini etc.). 174
Terenurile cu destinaie agricol pot fi:
a) proprietate privat a cetenilor RM i persoanelor
juridice private (a societilor comerciale etc.), fondatori
i proprietari ai crora sunt ceteni ai RM (persoane
juridice autohtone);
b) proprietate de stat;
c) proprietate a unitilor administrativ-teritoriale.
Terenurile cu destinaie agricol ocup circa 75 la sut din
teritoriul RM, sunt mijloc de producie i pot fi folosite n activiti
de ntreprinztor. Cea mai important particularitate a terenurilor,
ce condiioneaz valorificarea acestora n scopuri agricole i
agroindustriale este fertilitatea, pe care o posed stratul de la
suprafa solul (100 grade cel mai mare grad de fertilitate;
fertilitatea medie n RM este de 65 grade).
Terenurile cu destinaie agricol pot fi caracterizate prin
urmtoarele:
h) ca i alte categorii de terenuri, sunt un produs al naturii,
dar nu rezultatul muncii omului;
i) sunt limitate ca suprafa (fondul funciar agricol are

anumite limite naturale, ce nu permit multiplicarea

acestuia);
j) sunt bunuri imobile (nemictoare) i cad n totalitate sub
regimul juridic al bunurilor imobile (delimitarea i
individualizarea prin hotare, suprafa, amplasament,
devin obiect al nregistrrii de stat n cadastrul/registrul
bunurilor imobile cu atribuirea numrului cadastral etc.);
k) nu pot fi substituite cu alte mijloace de producie;
l) cu ct exploatarea acestora este mai adecvat, mai
raional i mai tiinific, cu att crete i fertilitatea lor;
m) nu apar de la sine ca mijloc de producie, ci doar
acionnd asupra lor cu alte mijloace de producie
(mecanice, chimice, biologice etc.);
n) prin natura lor permit investiii suplimentare pe aceiai
suprafa, ce asigur folosirea lor raional;
o) sunt deosebit de variate, att n timp, ct i n spaiu. 175
2. Folosina i valorificarea terenurilor agricole de ctre
persoanele fizice i juridice
Terenurile cu destinaie agricol se repartizeaz pentru
organizarea produciei agricole i agroindustriale:
a) cetenilor RM n proprietate, cu titlu gratuit, conform
articolelor 12 i 13 Cod funciar, inclusiv n scopul
nfiinrii de gospodrii rneti (de fermier) unica
form individual de gospodrire n sectorul agrar;
b) ntreprinderilor, organizaiilor i asociaiilor agricole i
agroindustriale de stat i cooperatiste;
c) instituiilor de cercetri tiinifice, didactice i altor
instituii agricole, colilor tehnice profesionale i colilor
de cultur general steti;
d) ntreprinderilor agricole mixte (doar n folosin, cu drept
de arendare).
Terenurile atribuite n proprietate ca loturi de pe lng cas,
amplasate n extravilanul satului (comunei) sau oraului, se
consider grdini. Loturile pentru legumicultur se distribuie
cetenilor n folosin provizorie de ctre autoritile publice locale
din terenurile de rezerv. Pe aceste loturi se interzice s se
construiasc cldiri capitale i s se cultive plante multianuale. n
caz de necesitate, se pot face construcii provizorii de folosin
personal pentru pstrarea inventarului legumicol i pentru alte
scopuri gospodreti. La stingerea dreptului de beneficiere asupra
terenului, beneficiarii demoleaz construciile provizorii pe contul
propriu.
Loturile pomicole. ntovririle pomicole formate anterior
continu s posede terenurile atribuite lor cu drept de folosin.
Aceste terenuri se afl n administrarea autoritilor publice locale
respective. Membrii ntovririlor pomicole beneficiaz de loturile
repartizate lor din terenul atribuit ntovririi. Repartizarea de mai
departe a terenurilor pentru ntovriri pomicole este interzis.
Conform Legii privind preul normativ i modul de vnzare- 176
cumprare a pmntului, membrul ntovririi pomicole are
dreptul s-i privatizeze lotul, contra plat, la pre normativ, cu

ncheierea contractului de vnzare-cumprare cu primria satului,

comunei, oraului, n teritoriul creia este situat lotul (autentificarea
notarial a contractului este obligatorie, cu nregistrarea ulterioar a
dreptului de proprietate asupra lotului cumprat n registrul
bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial, n a crui raz de
activitate este situat lotul pomicol).
n condiii de arend terenurile agricole pot fi atribuite
persoanelor fizice i juridice din RM, din alte state, precum i
organizaiilor i asociaiilor internaionale. Persoanele care dau n
arend terenuri proprietate de stat sunt Guvernul, n cazul
terenurilor proprietate de stat, i autoritile administraiei publice
locale, n cazul terenurilor proprietate a unitilor administrativteritoriale. Arendatori ai
terenurilor proprietate privat sunt
proprietarii terenului respectiv, iar relaiile de arendare sunt
stabilite n rezultatul negocierilor dintre pri, conform prevederilor
Codului funciar, Codului civil, Legii cu privire la arend n
agricultur i alte acte normative.
Terenurile agricole, atribuite cetenilor RM n proprietate
privat, n contul cotelor de teren echivalent, conform art. 12 i 13
Cod funciar, pot fi valorificate de ctre proprietarii acestora, la
libera lor alegere, avnd n vedere urmtoarele posibiliti juridice:
a. sau c vor valorifica terenul cu forele propriii i ale
familiei prin nfiinarea unei gospodrii rneti (de
fermier);
b. sau c vor valorifica terenul n comun cu ali proprietari n
cadrul cooperativelor agricole de producie, societilor pe
aciuni, societilor cu rspundere limitat, inclusiv cu
nfiinarea de ntreprinderi mixte cu participarea
investitorilor strini;
c. sau c vor transmite terenul n arend gospodriilor
rneti (de fermier), cooperativelor agricole de
producie, altor ntreprinderi agricole din sat/comun etc.; 177
d. sau c vor vinde terenul altor ceteni ai RM sau persoane
juridice autohtone cu pregtire profesional i spirit de
iniiativ mai avansate, cu posibiliti tehnice, materiale i
financiare suficiente pentru a organiza valorificarea
terenurilor n scopul obinerii produselor agricole n
scopuri comerciale;
e. sau c vor folosi i vor dispune de teren n orice alt mod
ce nu contravine legii, ordinii de drept i bunelor
moravuri.
3. Consolidarea terenurilor i crearea exploataiilor agricole
compacte
Relaiile privind consolidarea terenurilor i crearea
exploataiilor agricole compacte sunt reglementate de Codul
funciar (art.art.70/1-70/5) care prevd direct modalitile juridice
de consolidare a terenurilor agricole n RM. n afar de aceasta, a
fost adoptat i pus n aplicare Legea privind formarea bunurilor
imobile (nr.354-XV din 28.10.2004), care conine prevederi
privind separarea, divizarea, comasarea i combinarea terenurilor
proprietate privat ct i a terenurilor proprietate public, altor

bunuri imobile, indiferent de destinaie i categoria de folosin a

acestora.
Problema consolidrii terenurilor agricole a existat, exist i
apare inevitabil n toate statele care au realizat, n diferite perioade
de timp, reforma funciar. Astfel, problema consolidrii terenurilor
agricole a fost actual, n diferite perioade de timp, n Germania,
Frana, Anglia, Japonia, Olanda, Belgia, Suedia, Elveia, Spania,
Austria, Finlanda, Danemarca, Greci, India, Cipru i multe alte
state. Problema parcelrii terenurilor agricole a aprut i exist nu
doar n RM, caz, n care terenurile agricole nu au fost retrocedate
fotilor proprietari de terenuri, ci i n Romnia, Estonia, Letonia,
Albania, Polonia, Ungaria etc. (state n care terenurile agricole prin
lege au fost retrocedate total sau parial fotilor proprietari de
terenuri). Astfel, problema parcelrii terenurilor nu a putut fi evitat
n totalitate nici n cazul restituirii terenurilor (reconstituirii pariale 178
sau totale a dreptului de proprietate) fotilor proprietari. Problema
consolidrii terenurilor agricole nu este una specific numai RM, ci
tuturor statelor care au pus n aplicare i au realizat ntr-un fel sau
altul reforma funciar.
Conform legislaiei RM, consolidarea terenurilor agricole
reprezint un complex de aciuni juridice i tehnice, ntreprinse n
scopul optimizrii dimensiunii, amplasamentului terenurilor i
organizrii sistemului de msuri n vederea combaterii eroziunii
solului i sporirii fertilitii lui, crend condiii propice pentru
activitatea economic a gospodriilor rneti (de fermier), a
ntreprinderilor i cooperativelor agricole de producie, care cultiv
pmntul aflat n proprietate privat. Definiia dat n lege este una
mult prea larg, deoarece include n sine nu doar procedura juridic
i tehnic de comasare a 2 sau mai multor terenuri ce constituie
bunuri imobile independente n unul singur, ci i oricare alt
modalitate juridic de valorificare n comun a terenurilor agricole,
aflate n proprietatea mai multor persoane fizice sau juridice i care
continu s fie proprietatea diferitor persoane, fiind nregistrate ca
obiecte de drept independente n registrul bunurilor imobile la
oficiul cadastral teritorial.
Totui, n mod tradiional (clasic), prin consolidare a
terenurilor se nelege procedura juridic i tehnic n rezultatul
creia 2 sau mai multe terenuri adiacente (terenuri cu hotare
comune), aflate n proprietatea diferitor persoane, devin prin
comasare sau combinare, un singur teren cu o suprafa mai mare,
constituind un obiect de drept independent, aflat n proprietatea
unei singure persoane fizice sau juridice private.
Consolidarea terenurilor prin comasare sau combinare poate
avea loc doar prin cumprarea mai multor parcele de ctre o
singur persoan sau prin schimbul de terenuri, n rezultatul crora
hotarele a 2 sau mai multor parcele dispar, acestea din urm
formnd unul singur. Astfel, n mod clasic, consolidarea terenurilor
este una (unirea stabil, permanent i durabil a dou sau mai
multor terenuri obiecte de drept independente, n unul singur).
Valorificarea terenurilor n comun n cadrul gospodriilor rneti 179
(de fermier), societilor cu rspundere limitat, societilor pe
aciuni, cooperativelor agricole de producie n baza contractului de

arendare a terenurilor nu poate fi recunoscut drept consolidare, n

sens de comasare stabil i permanent a terenurilor agricole.
Valorificarea n comun a terenurilor duce la nfiinarea pe o
anumit perioad de timp a unor exploataii agricole cu suprafee
mai mult sau mai puin mari, dar terenurile ce formeaz exploataia
agricol respectiv, continu s fie obiecte de drept individuale
(separate), fiind nregistrate ca atare n registrul bunurilor imobile.
n cazul n care hotarele terenurilor valorificate n comun nu sunt
trasate n natur, acestea, din punct de vedere juridic exist, pot fi i
urmeaz a fi stabilite n natur (pe loc), n termen de cel mult una
lun de zile conform planului geometric al terenului i proiectului
de organizare a teritoriului, la cererea proprietarului terenului n
scopul nfiinrii unei gospodrii rneti (de fermier).
Practici internaionale de consolidare a terenurilor agricole
i creare a exploataiilor agricole compacte. Conform cercetrilor
i unor date statistice, inclusiv ale Bncii Mondiale, suprafaa
optimal a exploataiilor agricole, care permite un management
eficient, cheltuieli minime de administrare i funcionarea rentabil
a ntreprinderilor agricole este de circa 50 hectare. ntreprinderile
agricole care dein n proprietate sau n folosin suprafee de
terenuri mari (1000-2000 etc.) nu sunt n mod obligatoriu i cele
mai eficiente sau cele mai rentabile (apar n mod inevitabil
cheltuieli exorbitante i nejustificate de administrare, elemente de
birocratism etc.). n multe state din lume, inclusiv n statele
membre ale Uniunii Europene, exist gospodrii agricole mici i
mijlocii (care dein n proprietate circa 30-100 ha, dar i mai puine
hectare de terenuri agricole), care n anumite condiii sunt mai
indicate, mai eficiente i mai rentabile dect gospodriile agricole
mari (gigantice). Astfel, suprafaa medie a exploataiilor agricole,
n diferite state din lume, constituie:
ara Suprafaa medie a exploataiilor
agricole 180
SUA 190 ha
Germania 31 ha
Frana 35 ha
Anglia 68 ha
Austria 25 ha
Japonia 1,9 ha
Totui, se menine clar tendina de consolidare a terenurilor
i reducere a numrului de exploataii agricole, inclusiv n statele
membre ale Uniunii Europene. Astfel, n unele state europene,
numrul de exploataii agricole a derulat n perioada anilor 1960
1995 n felul urmtor:
ara Numrul de exploataii agricole n anul
1960 1995
Germania 2 milioane 216
mii
1 milion 134 mii
Frana 3 milioane 421
mii

1 milion 80 mii
Olanda 363 mii 252 mii
Belgia 367 mii 102 mii
n total, n Uniunea European (n cadrul primelor 6 state
membre fondatoare ale UE), s-a ajuns de la 10 milioane 402 mii
exploataii agricole n anul 1960 doar la 4 milioane 63 mii
exploataii agricole n anul 1995. Astfel, numrul exploataiilor
agricole n statele membre ale Uniunii Europene (6) pe parcursul a
35 de ani s-a redus cu circa 2,5 ori.
Conform datelor Departamentului Statistic i Sociologie, n
RM au fost nregistrai peste un milion de proprietari de terenuri
agricole, aproximativ ca i n Frana, doar cu deosebirea c Frana
are un teritoriu de 15 ori mai mare dect al RM. Totui, suprafaa
de terenuri arabile pe cap de locuitor n RM de 0,42 ha este mai
mare dect n Frana - 0,31 ha, mai mare dect n China - 0,10 ha,
dar mai mic dect n SUA - 0,64 ha, Ucraina - 0,65 ha, Lituania 0,79 ha, Rusia - 0,86 ha, Kazahstan -1,99 ha.
181
n diferite state, n diferite etape de dezvoltare economic,
problema consolidrii terenurilor a aprut i a fost sau continu s
fie soluionat prin diferite metode (organizatorice, de stimulare
economico-financiar, fiscal, benevole, mai puin benevole, fie n
diferite combinaii ale acestora). n mare parte, strategia de
consolidare a terenurilor a fost determinat de condiiile politice i
economice din ara respectiv. Rezultate bune ale consolidrii
terenurilor agricole (sporirea recoltei la hectar i produciei agricole
n general) au fost obinute n Anglia, Frana, Germania, Olanda,
Elveia, Spania i Austria pn n anii 1990. n Olanda, Germania
de Vest, Frana i Spania consolidarea terenurilor agricole a avut
loc nu doar conform unor programe naionale de consolidare a
terenurilor. n cazuri concrete au fost elaborate i puse n aplicare
programe particulare de consolidare obligatorii pentru deintorii de
terenuri agricole. n Frana, n scopul susinerii procesului de
consolidare a terenurilor, au fost anulate pentru o anumit perioad
impozitul funciar i alte pli achitate de fermieri n condiii
obinuite. n afar de aceasta, n Frana, n scopul excluderii
monopolizrii terenurilor agricole de ctre un singur proprietar
(fermier etc.), a fost stabilit i limita (dimensiunile maxime) ale
exploataiilor agricole ce pot fi n proprietatea unei singure
persoane fizice sau juridice.
n Finlanda i Danemarca, respectiv, n anii 1957 i 1981, au
fost adoptate legi speciale cu privire la consolidarea terenurilor.
Guvernul Greciei n anul 1948 a iniiat un Program de stat de
consolidare a terenurilor. Pn n anii 1999-2000 consolidarea
terenurilor a fost efectuat prin aplicarea mai multor metode
(benevole, obligatorii sau combinaii ale acestora), iar terenurile
abandonate de ctre deintorii lor au fost trecute n posesiunea
statului, pentru ca ulterior s fie atribuite fermierilor care aveau
suprafee mici de terenuri agricole. n Cipru, n rezultatul
consolidrii terenurilor, numrul parcelelor aflate ntr-o posesiune a
fost redus n mai mult de jumtate (n perioada anilor 1946-1985).
n India, consolidarea benevol a terenurilor a fost ncurajat

de ctre stat prin construcia sistemelor de irigare a terenurilor, 182

precum i a drumurilor. n Spania, prin lege, persoanele care
posedau terenuri cu o suprafa mai mic de 2 hectare, au fost
obligate s le vnd vecinului din imediata apropiere sau s
plteasc o amend mare. Ulterior, Guvernul Spaniei, a stabilit
suprafaa minim a parcelelor agricole, cheltuielile de consolidare
fiind achitate din contul bugetului de stat, iar fermierii care i-au
asigurat consolidarea terenurilor achitau doar 5 la sut din
impozitul funciar care urma a fi achitat de fermieri n regim
obinuit. n anul 1976, Guvernul Spaniei a instituit o Agenie de
stat central i agenii locale de consolidare a terenurilor. Toate
programele de consolidare a terenurilor agricole i cheltuielile
aferente acestui proces au fost achitate din contul bugetului de stat
i fondurilor special create n acest scop. n toate cazurile de
schimb a terenurilor agricole n scopul consolidrii acestora, att
terenurile ct i dreptul de proprietate asupra acestora au fost supuse
nregistrrii de stat la oficiile cadastrale respective i a fost reflectat
n titlul de proprietate asupra terenului format n rezultatul
comasrii parcelelor.
Romnia, n procesul de aderare la Uniunea European, s-a
confruntat cu problema gospodriilor agricole mici. n Romnia
sunt aplicate msuri pur economice de stimulare a procesului de
consolidare a terenurilor. Astfel, n scopul consolidrii terenurilor,
a fost adoptat decizia de a aloca anual de la bugetul public 50 de
euro n lei romneti per hectar n calitate de supliment la plata de
arend fiecrui proprietar care va transmite terenurile sale n arend
ntreprinderilor agricole care au n proprietate i/sau n folosin
exploataii agricole cu suprafee mari i 100 de euro n lei
romneti pe hectar n calitate de supliment la preul de vnzarecumprare a terenului fiecrui
proprietar care va nstrina (va
vinde) terenurile sale ntreprinderilor agricole care au n proprietate
i/sau n folosin exploataii agricole cu suprafee mari.
Modalitile de consolidare a terenurilor agricole n RM.
Codul funciar prevede consolidarea benevol a terenurilor agricole
din iniiativa proprietarilor de terenuri prin urmtoarele modaliti: 183
a) n baza contractului de activitate economic comun (n
cadrul cooperativelor agricole de producie etc.);
b) prin folosirea n comun a terenurilor agricole (n
conformitate cu statutul ntreprinderilor agricole);
c) prin separare, comasare i redefinirea hotarelor sectoarelor
de teren, prin arendare, vnzare-cumprare, prin schimbul
sectoarelor de teren de ctre deintorii de teren, inclusiv ntre
deintorii de teren participani la procesul de consolidare;
d) alte modaliti neinterzise de legislaie.
Legislaia RM nu prevede n mod deosebit privilegii n scopul
susinerii procedurilor tradiionale (clasice) de consolidare a
terenurilor agricole, caz n care dou sau mai multe terenuri mici
sunt comasate n unul singur (n calitate de obiect juridic
independent) cu o suprafa mai mare.
Consolidarea terenurilor agricole n cadrul cooperativelor
agricole de producie etc., prin folosirea n comun a terenurilor
agricole (n conformitate cu statutul ntreprinderilor agricole

respective), precum i prin arendare pot fi calificate drept

modaliti specifice (organizatorico-juridice) nu de consolidare, ci
de valorificare n comun a terenurilor agricole, deoarece nu duc la
dispariia juridic a terenurilor agricole cu suprafee mici i nu au
drept rezultat apariia juridic a unor terenuri agricole cu suprafee
mai mari (n calitate de obiect de drept independent). Cu toate c
terenurile sunt valorificate n comun, formnd exploataii agricole
compacte, acestea, n totalitatea lor, vor exista calitate de obiect
juridic independent i vor fi nregistrate ca atare n registrul
bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial separat, conform
dreptului de proprietate al fiecrui proprietar de teren n parte, care
au convenit s valorifice n comun terenurile ce le aparin.
Este foarte problematic consolidarea terenurilor prin
separare, deoarece separarea, de regul, atrage dup sine
deconsolidarea, dar nu consolidarea terenurilor, cu toate c n
cazuri specifice, nu se exclude cazul n care separarea poate avea
drept consecin posibilitatea de valorificare n comun a terenurilor
de ctre toi ceilali proprietari de teren de pe cmpul respectiv. 184
Nici redefinirea hotarelor terenurilor nu va duce neaprat la
consolidarea terenurilor, dar, nu se exclude cazul n care aa o
redefinire a hotarelor, cu modificarea hotarelor terenului i
dreptului de proprietate asupra acestora poate avea drept rezultat
consolidarea terenurilor sau posibilitatea valorificrii n comun a
terenurilor agricole.
Absolut n toate cazurile, modalitatea concret de consolidare
a terenurilor agricole o aleg proprietarii de teren. Important este
respectarea dreptului de proprietate i drepturilor proprietarilor de
teren, inclusiv a dreptului de valorificare individual a terenului n
cadrul gospodriei rneti (de fermier). Consolidarea terenurilor
agricole este susinut de stat doar parial. n prezent, consolidarea
terenurilor agricole n RM este un proces benevol i proprietarul de
teren poate renuna la procesul de consolidare a terenului n orice
moment, dar pn la elaborarea i perfectarea proiectului de
consolidare a terenurilor. Consolidarea terenurilor agricole prin
intermediul i cu sprijinul autoritilor administraiei publice ale
satului (comunei) nu are intenia de a interzice sau de a restrnge
activitile independente de consolidare a terenurilor ntreprinse de
proprietarii de teren cu resurse proprii. ns, toate cheltuielile de
consolidare a terenurilor agricole ntreprinse cu concursul
autoritilor publice locale, n vederea investigrii i evalurii
terenurilor, elaborrii i perfectrii proiectului de consolidare,
implementrii acestuia i nregistrrii terenurilor i dreptului de
proprietate asupra acestora n registrul bunurilor imobile vor fi
achitate din contul bugetului de stat, de la bugetul unitii
administrativ-teritoriale respective sau din alte surse de finanare.
Cheltuielile de consolidare a terenurilor agricole ntreprinse
cu concursul autoritilor administraiei publice locale:
a) n vederea investigrii i evalurii terenurilor;
b) perfectrii proiectului de consolidare;
c) implementrii proiectului;
d) nregistrrii terenurilor i dreptului de proprietate asupra
acestora n registrul bunurilor imobile, 185

- vor fi achitate din contul bugetului de stat, de la bugetul

unitii administrativ-teritoriale respective sau din alte surse de
finanare.
Legislaia actual a RM nu prevede acoperirea cheltuielilor de
autentificare notarial a contractelor de vnzare-cumprare sau de
schimb a terenurilor n procesul consolidrii acestora din contul
bugetului de stat sau a celui local. Astfel, taxa de stat i plata pentru
autentificarea notarial a contractelor de vnzare-cumprare, a
contractelor de schimb a terenurilor urmeaz a fi achitat de prile
contractante din cont propriu.
Principiile de baz ale consolidrii terenurilor agricole n
RM. Conform legislaiei actuale a RM, consolidarea terenurilor
agricole are loc:
a) doar benevol, cu consimmntul prealabil i din propria
iniiativ a proprietarilor de terenuri (prin depunerea personal a
cererii n scris la primria localitii respective);
b) cu respectarea i garantarea dreptului de proprietate;
c) cu garantarea drepturilor proprietarilor de teren de a
valorifica terenul fie n mod individual, n cadrul gospodriei
rneti (de fermier) etc., fie n comun cu ali proprietari, n cadrul
ntreprinderilor agricole colective.
4. Schimbarea destinaiei i modului de folosin a terenurilor
agricole
Schimbarea destinaiei terenurilor agricole se efectueaz prin
hotrre de Guvern la propunerea consiliilor satelor, comunelor i
oraelor, sau, respectiv, la propunerea consiliilor municipale i
raionale, n temeiul cererii proprietarului i cu acordul organelor
pentru protecia mediului nconjurtor, ns schimbarea destinaiei
terenurilor agricole cu gradul de evaluare a fertilitii naturale mai
mic de 40, n cazul trecerii acestora n fondul silvic, poate avea loc
prin decizia consiliilor municipale i raionale, la propunerea
consiliilor satelor, comunelor, oraelor, n temeiul cererii
proprietarului. 186
Schimbarea modului de folosin a terenurilor agricole.
Schimbarea modului de folosin a terenurilor agricole - terenuri
arabile, livezi, vii, puni, fnee, sere, a suprafeelor pe care se afl
construcii i instalaii agrozootehnice, drumuri de exploatare
agricol - se poate face cu acordul proprietarului funciar. Trecerea
terenurilor arabile ntr-o alt folosin agricol, precum i
construirea de noi drumuri care servesc activitile agricole se vor
putea face numai cu autorizarea autoritilor administraiei publice
locale. Casarea viilor i livezilor poate avea loc cu autorizarea
autoritilor administraiei publice locale.
XIV. Regimul juridic al terenurilor din intravilanul localitilor
1. Caracteristica general a terenurilor din intravilanul
localitilor.
2. Componena terenurilor din intravilanul localitilor.
3. Amenajarea teritoriului i documentaia urbanistic.
4. Atribuirea terenurilor pentru construcia individual de

locuine.
5. Regimul juridic al terenurilor din condominiu.
Acte normative: nr. 5, 9, 11, 13, 18, 37, 38.
Literatura: nr. 4, 5, 8, 15, 22.
1. Caracteristica general a terenurilor din intravilanul
localitilor
Conform art. 2 Cod funciar, terenurile din intravilanul
localitilor constituie o categorie distinct de terenuri, parte
component a Fondului funciar al RM. Reglementri normative
privind terenurile din intravilanul localitilor se regsesc n
articolele 11, 42 -51 Cod funciar, n Legea privind preul normativ
i modul de vnzare-cumprare a pmntului i alte acte
normative.
La categoria terenurilor din intravilanul localitilor se refer
toate terenurile din perimetrul localitilor n limitele hotarelor, 187
stabilite conform legislaiei. Perimetru al localitii este hotarul
intravilanului (teritoriului ei) care l desparte de extravilan (de
regul, terenuri cu destinaie agricol). Terenurile din extravilanul
localitii sunt terenurile agricole i ntreg teritoriul din afara
localitii, ns sunt parte component a unitii administrativteritoriale respective (constituie
patrimoniul/moia satului, oraului
respectiv). Terenurile din extravilan sunt dependente sau
independente de funciile i infrastructura localiti respective,
situaie determinat de planurile urbanistice i planurile de
amenajare a teritoriului oraului, satului, comunei respective.
Terenurile din intravilanul localitilor, n funcie de
organizarea administrativ-teritorial a RM, se divizeaz n
terenuri:
a) ale municipiilor;
b) oraelor;
c) comunelor;
d) satelor.
Perimetrul respectiv al localitii se stabilete prin
reglementarea regimului proprietii funciare n conformitate cu
planul general i pe baza argumentrii tehnico-economice a
dezvoltrii oraului i satului (comunei). Perimetrul oraelor se
stabilete i se modific de ctre Guvern. Perimetrul celorlalte
localiti se stabilete i se modific de autoritile administraiei
publice locale. Includerea terenurilor n perimetrul oraului nu
implic suspendarea dreptului asupra terenurilor aflate n
posesiune sau n folosin.
Spre deosebire de terenurile agricole, terenurile din
intravilanul localitilor nu sunt mijloace de producie, n pofida
faptului c n componena lor exist i terenuri agricole, deoarece
servesc, n principal, n calitate de baz teritorial pentru
amplasarea obiectelor social-culturale, locative, de producie etc.
Valoarea economic a terenurilor din intravilanul localitilor este
determinat de ali factori, dect cei valabili n cazul terenurilor

agricole. Terenurile din intravilan satisfac alte necesiti socialvitale ale populaiei, dect
terenurile agricole i producia agricol. 188
Fertilitatea (bonitatea) solului, n cazul terenurilor din intravilan,
nu are mare nsemntate, deoarece un rol decisiv, ce determin
valoarea economic a terenurilor din intravilan, l joac relieful,
locul siturii (n centrul sau la periferia localitii), prezena sau
lipsa comunicaiilor i infrastructurii inginereti etc.
Terenurile din intravilanul localitilor pot fi:
d) proprietate privat a persoanelor fizice i juridice de drept
privat din ar i din strintate, cu excepia dreptului de
proprietate al strinilor asupra terenurilor agricole,
inclusiv asupra celor din intravilanul localitilor;
e) proprietate de stat;
f) proprietate a unitilor administrativ-teritoriale.
Autoritile administraiei publice locale au obligaia de a
asigura executarea complexului necesar de lucrri pentru
amenajarea i nverzirea teritoriilor oraelor i satelor (comunelor).
ntreprinderile, instituiile, organizaiile i cetenii sunt datori, n
conformitate cu regulile aprobate de autoritile publice locale, s
pstreze plantaiile verzi, s in teritoriile, atribuite lor, ntr-o
ordine conform cerinelor sanitare i de protecie contra incendiilor.
2. Componena terenurilor din intravilanul localitilor
Din componena terenurilor oraelor i satelor (comunelor)
fac parte:
a) terenurile pe care snt amplasate construcii i alte
amenajri;
b) terenurile de uz public;
c) terenurile pentru transportul rutier, feroviar, naval, aerian,
prin conducte, pentru liniile de telecomunicaii, de
transport electric, pentru exploatri miniere i pentru alte
industrii;
d) terenurile mpdurite;
e) terenurile cu destinaie agricol; 189
f) rpele, ravenele, bolovniurile i alte terenuri
necultivabile.
Terenurile destinate construciilor urbane i rurale.
Terenurile destinate construciilor urbane i rurale cuprind
terenurile pe care snt amplasate construciile i amenajrile i cele
pe care urmeaz s fie construite case, cldiri de menire socialcultural, industrial i cu alte
destinaii. Aceste terenuri se atribuie
ntreprinderilor, instituiilor i organizaiilor pentru zidirea i
exploatarea construciilor industriale a caselor, a cldirilor de
menire social-cultural, a altor construcii i amenajri, precum i
cetenilor pentru construcia individual de locuine. Suprafaa
terenurilor i condiiile folosirii lor n scopurile menionate se
stabilesc conform normelor i documentaiei tehnice de proiectare.
Pe terenurile atribuite se interzice nceperea lucrrilor de
construcie pn la permisiunea dat de ctre organele de
arhitectur i urbanistic.

Terenurile de uz public din orae i sate (comune). Terenuri

de uz public din orae i sate (comune) snt terenurile folosite
pentru cile de comunicaie (piee, strzi, pasaje, drumuri i altele
asemenea), pentru necesitile social-culturale ale populaiei
(grdini publice, parcuri, lacuri, plaje, bulevarde, scuaruri), pentru
cimitire i alte necesiti ale gospodriei comunale. Pe terenurile de
uz public se permite amplasarea construciilor i amenajrilor
capitale n conformitate cu destinaia special a acestor terenuri,
precum i a construciilor i amenajrilor provizorii uoare
(gherete, chiocuri), fr ca aceasta s fie n detrimentul terenurilor
de uz public.
Terenurile pentru transportul rutier, feroviar, naval, aerian,
prin conducte, pentru liniile de telecomunicaii i transport
electric, pentru exploatrile miniere i pentru alte industrii sunt
terenurile atribuite ntreprinderilor, instituiilor i organizaiilor
respective pentru realizarea funciilor lor. Amplasarea
construciilor i amenajrilor pe aceste terenuri, precum i lucrrile
de amenajare, le efectueaz beneficiarii funciari prin hotrrea
autoritilor administraiei publice locale respective. Punerea la 190
dispoziia ntreprinderilor, instituiilor i organizaiilor a
suprafeelor pentru exploatarea industrial a zcmintelor se face
dup demarcarea arterei miniere.
Terenurile mpdurite ale oraelor i satelor (comunelor).
Terenurile mpdurite ale oraelor i satelor (comunelor) servesc
ameliorrii mediului nconjurtor, organizrii odihnei, nevoilor de
cultur, aprrii teritoriului localitilor mpotriva eroziunii cauzate
de ap i de vnt.
Terenurile cu destinaie agricol i alte terenuri ale oraelor
i satelor (comunelor) sunt terenurile arabile, plantaiile
multianuale, fneele, imaurile, pepinierele i altele asemenea.
Terenurile agricole pot fi atribuite n folosina ntreprinderilor,
instituiilor, organizaiilor agricole, precum i cetenilor pentru
agricultur, legumicultur, puni i fnee.
3. Amenajarea teritoriului i documentaia urbanistic
Amenajarea teritoriului are loc n baza i conform
documentelor de amenajare a teritoriului i documentaiei de
urbanism. Toate terenurile oraelor i satelor (comunelor) se
folosesc n conformitate cu planurile lor de sistematizare i cu
planurile de organizare economico-funciar a intravilanului
localitilor. Planurile de sistematizare ale oraelor i satelor
(comunelor) determin direciile principale ale folosirii terenurilor
din intravilan pentru construirea caselor, a obiectelor industriale i
de alt natur, pentru amplasarea i amenajarea locurilor de
agrement, iar planurile de organizare economico-funciar a
intravilanului determin direciile principale ale folosirii terenurilor
care nu snt destinate construciilor i a celor care rmn temporar
neocupate de construcii.
Amenajarea teritoriilor oraelor i comunelor (satelor).
Autoritile administraiei publice locale execut complexul
necesar de lucrri pentru amenajarea i nverzirea teritoriilor

oraelor i satelor (comunelor). ntreprinderile, instituiile,

organizaiile i cetenii snt datori, n conformitate cu regulile 191
aprobate de autoritile administraiei publice locale, s pstreze
plantaiile verzi, s in teritoriile, atribuite lor, ntr-o ordine
conform cerinelor sanitare i de protecie contra incendiilor.
Documentaia de urbanism i amenajare a teritoriului
include:
a) planuri de amenajare a teritoriului;
b) planuri urbanistice i regulamentele aferente acestora.
Prin documentaia de urbanism i amenajare a teritoriului se
stabilete destinaia terenurilor i regulile de utilizare a acestora. n
temeiul ei, se elibereaz certificatul de urbanism i autorizaia de
construire. Modul de utilizare a terenurilor pentru orice fel de
construcii trebuie s fie reglementat prin planuri urbanistice i
planuri de amenajare a teritoriului.
Planurile de amenajare a teritoriului snt urmtoarele:
a) planul de amenajare a teritoriului naional;
b) planurile regionale de amenajare a teritoriului;
c) planurile locale de amenajare a teritoriului (municipal,
orenesc, stesc i comunal).
Planurile urbanistice snt urmtoarele:
a) planurile urbanistice generale;
b) planurile urbanistice zonale;
c) planurile urbanistice de detaliu.
Amplasarea i proiectarea construciilor i amenajrilor se
autorizeaz prin certificatul de urbanism, iar executarea lor, prin
autorizaia de construire. Certificatul de urbanism este un act cu
caracter informativ i de reglementare, emis de autoritatea public
local, la cererea oricrei persoane fizice sau juridice interesate,
prin care se aduc la cunotina solicitantului date privind regimul
juridic, economic, tehnic i arhitectural-urbanistic de exploatare a
terenurilor i construciilor pentru care a fost solicitat. Certificatul
de urbanism i autorizaia de construire se elibereaz de autoritile
administraiei publice locale. Pentru realizarea (modificarea) sau
desfiinarea construciilor, autoritile administraiei publice locale
emit, potrivit legislaiei:
a) autorizaii de construire; 192
b) autorizaii de desfiinare a construciei.
4. Atribuirea terenurilor pentru construcia individual de
locuine
Atribuirea sectoarelor de teren din intravilan pentru case,
anexe gospodreti i grdini. Atribuirea terenurilor pentru
construcia individual de locuine are loc conform art. 9, 11, 42 i
46 din Codul funciar, exigenelor legislaiei cu privire la locuine,
Legii cu privire la proprietatea public a unitilor administrativteritoriale, Legii privind
administraia public local,
Regulamentului cu privire la atribuirea terenurilor (nr. 246 din
03.05.96) i altor acte normative.
Atribuirea primar a terenurilor pentru construcia
individual de locuine are loc cu titlu gratuit i cu eliberarea

titlului de autentificare a dreptului deintorului de teren. Astfel,

conform art. 11 Cod funciar, autoritile administraiei publice
locale:
a) trec n proprietatea cetenilor sectoarele de teren ocupate
de case, anexe gospodreti i grdini care li s-au atribuit
anterior n conformitate cu legislaia;
b) atribuie familiilor nou-formate sectoare de teren din
rezerva intravilanului pn la epuizarea acesteia pentru
construcia caselor de locuit, anexelor gospodreti i
grdini: n orae - de la 0,04 pn la 0,07 hectare, n
localiti rurale - pn la 0,12 hectare. Dimensiunile
concrete ale sectoarelor de teren se stabilesc de ctre
autoritile administraiei publice locale;
c) trec (n limita normelor de urbanism, iar dac aceasta nu
este posibil, reieind din suprafaa real a terenului ce
deservete construciile) terenurile aferente caselor de
locuit cu mai multe apartamente privatizate, care nu
constituie blocuri, n proprietatea comun n diviziune a 193
proprietarilor apartamentelor, proporional suprafeei
privatizate de fiecare.
Atribuirea repetat n proprietate privat a terenurilor pentru
construcia individual de locuine poate avea loc contra plat prin
vnzare la licitaie, organizat de autoritatea administraiei publice
locale. Preul iniial de vnzare a terenului nu va fi mai mic dect
preul normativ al pmntului calculat n baza tarifelor din Legea
privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a
pmntului. Se admite atribuirea repetat, fr plat, a terenurilor,
pentru construcia individual de locuine, doar cetenilor a cror
proprietate funciar a fost distrus n rezultatul calamitilor
naturale.
5. Regimul juridic al terenurilor din condominiu
Regimul juridic al terenurilor din condominiu este
determinat de normele Codului funciar, Codului civil, Legii
condominiului n fondul locativ, actelor juridice cu caracter
normativ ale autoritilor administraiei publice locale i altor acte
normative.
Asemeni cum i terenurile aferente caselor de locuit
individuale, terenurile din condominiu se transmit din proprietatea
public n proprietate privat cu titlu gratuit, ns elaborarea
planului cadastral al teritoriului condominiului, elaborarea,
ntocmirea i eliberarea titlului de autentificare a dreptului
deintorului de teren , care confirm dreptul de proprietate
comun al membrilor asociaiilor de proprietari n condominiu are
loc contra plat.
La categoria terenurilor din condominiu se refer terenurile
pe care sunt amplasate blocurile locative cu mai multe nivele/etaje
i construciile auxiliare, precum i teritoriul aferent la aceste
construcii, suprafaa crora este stabilit n conformitate cu
normele ecologice, sanitare, de urbanism i documentaia de
proiect a construciei respective. Suprafaa terenurilor din
condominiu, de regul, este determinat n baza documentaiei 194

iniiale de proiectare i construire a blocului locativ respectiv. n

caz de litigiu, suprafaa va fi stabilit, la cererea persoanelor
interesate, de ctre instana judectoreasc, n baza documentelor i
probelor prezentate n edina de judecat.
Terenurile din condominiu se transmit n proprietatea
comun pe cote-pri indivizibil a membrilor asociaiei de
proprietari n condominiu, cu stabilirea cotei ideale, proporional
suprafeei spaiului locativ (apartamentului), proprietar al cruia
este membrul asociaiei respective. Dreptul de administrare a
terenului din condominiu aparine asociaiei de proprietari n
condominiu i este exercitat prin intermediul organelor de
conducere ale acesteia (Adunarea general, Comitetul de
conducere, Preedintele asociaiei), conform competenei, stabilit
de Legea condominiului n fondul locativ, .statutul asociaiei
respective i normele Codului civil, care determin regimul juridic
al proprietii comune pe cote-pri.
Autoritile administraiei publice locale au obligaia de a stabili
hotarele i suprafaa teritoriului condominiului n termen de 30 de
zile din data n care asociaia a depus la primria respectiv
cererea de privatizare a terenului.
Condominiul, n calitate de complex imobiliar unic,
inclusiv terenul, dreptul asociaiei de administrare economic a
terenului i dreptul de proprietate comun al membrilor asociaiei
asupra acestuia, se nregistreaz n registrul bunurilor imobile la
oficiul cadastral teritorial, n a crui raz de activitate este situat
condominiul i terenul aferent acestuia, n modul stabilit de Legea
cadastrului bunurilor imobile.
XV. Terenurile destinate industriei, transporturilor,
telecomunicaiilor i terenurile cu alte destinaii speciale
1. Regimul juridic i componena terenurilor cu destinaie
special.
2. Regimul juridic al terenurilor destinate industriei i
sectorului energetic. 195
3. Regimul juridic al terenurilor destinate transporturilor i
telecomunicaiilor.
4. Regimul juridic al terenurilor destinate necesitilor de
aprare, trupelor de grniceri i de interne.
Acte normative: nr.5, 36 .
Literatura: nr. 5, 17, 26.
1. Regimul juridic i componena terenurilor cu destinaie
special
Divizarea Fondului funciar al RM n diferite categorii are
loc n funcie de destinaia principal a acestora. Conform art. 52
Cod funciar i altor acte normative, terenuri destinate industriei,
transporturilor, telecomunicaiilor i terenuri cu alte destinaii
speciale sunt terenurile atribuite n folosin sau n proprietatea
ntreprinderilor de stat sau municipale, societilor comerciale i
altor ageni economici, pentru ndeplinirea sarcinilor specifice ce

stau n faa lor, cum ar fi:

a) amplasarea i exploatarea cldirilor administrative i de
deservire, a construciilor auxiliare i industriale, a celor
miniere, de transport;
b) construirea cilor de acces, a reelelor inginereti;
c) organizarea produciei industriale;
d) construcia magistralelor de transport, instalarea liniilor
de telecomunicaii, de transport electric etc.
Astfel, terenurile cu destinaii speciale sunt o categorie
distinct a terenurilor din componena Fondului funciar al RM.
Regimul juridic al acestora difer esenial de regimul juridic al
terenurilor cu destinaie agricol, al terenurilor fondului silvic,
fondului apelor i altor categorii de terenuri. Folosirea terenurilor
cu destinaii speciale, modificarea destinaiei iniiale a acestora,
asemenea cum i transferarea lor la alt grup de terenuri cu
destinaie special poate avea loc n cadrul unor relaii funciare
deosebite dintre autoritile administraiei publice centrale i 196
autoritile locale i cei mai diferii deintori de terenuri. Comun
pentru terenurile cu destinaii speciale este faptul c acestea nu sunt
terenuri cu destinaie agricol, n pofida faptului, c, n anumite
circumstane, pot fi atribuite n folosin provizorie i
ntreprinderilor agricole.
Terenurile cu destinaie special se atribuie n alte scopuri
dect cele agricole, i anume, pentru construirea ntreprinderilor
industriale, obiectivelor gospodriei comunale, cilor ferate i
drumurilor auto, liniilor de telecomunicaii, de transportare a
energiei electrice, conductelor magistrale etc. Suprafeele
terenurilor atribuite n aceste scopuri se stabilesc n conformitate cu
normele i documentaia proiectelor tehnice aprobate, iar atribuirea
lor se face inndu-se cont de succesiunea valorificrii lor.
Terenurile cu destinaie special se atribuie n baza
materialelor cadastrului funciar i doar terenuri nepotrivite pentru
agricultur, mpdurire sau cu fertilitate sczut. Atribuirea de
terenuri ntreprinderilor, instituiilor i organizaiilor pentru
exploatarea zcmintelor se face numai cu condiia legalizrii
nstrinrii terenurilor respective n scopuri miniere i reintegrrii
n circulaia agricol a terenurilor exploatate anterior n aceste
scopuri.
n jurul ntreprinderilor, instituiilor i organizaiilor
industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i al altor obiecte care
provoac efecte de poluare a terenurilor din vecintate i asupra
produciei lor, n dependen de caracterul industriei se stabilesc
zone de influen n conformitate cu normele, aprobate de organele
pentru protecia mediului nconjurtor. ntreprinderile, instituiile i
organizaiile n jurul crora se stabilesc astfel de zone snt obligate
s marcheze hotarele zonelor cu semne informative speciale.
Stabilirea acestor zone nu-i priveaz pe deintorii de terenuri de
dreptul de proprietate, de posesiune i beneficiere funciar. n
limitele zonelor indicate, deintorii de terenuri snt obligai s
respecte regulile pentru astfel de zone. Deintorii ale cror terenuri
au fost incluse n aceste zone de influen au dreptul la
compensarea pierderilor legate de influena negativ asupra 197

produciei agricole i celei silvice, precum i de degradarea

terenurilor, sau la privilegii fiscale.
Magistralele de transport, liniile de telecomunicaii i de
transport electric, conductele de petrol i de gaz, de canalizare,
apeductele, precum i alte instalaii similare se vor grupa i
amplasa de-a lungul i n imediata apropiere a cilor de
comunicaii, digurilor, canalelor de irigare i de desecare n aa fel
nct s nu stnjeneasc efectuarea lucrrilor agricole.
Astfel, caracteristicile de baz a terenurilor cu destinaie
special este urmtoarea:
a) nu constituie masive funciare, cum ar fi terenurile
agricole), fiind dispersate printre terenurile cu alt
destinaie;
b) se constituie n terenuri sub forma unor fii nguste i
continue de terenuri, cum, de pild, terenurile cilor
ferate, magistralelor de transport etc.;
c) apar n calitate de terenuri izolate printre terenurile din
intravilanul localitilor, cu destinaie agricol, ale
fondului silvic i altor categorii de terenuri;
d) deintori ai acestor terenuri cu drept de proprietate,
administrare economic sau cu drept de folosin/
arendare, pot fi nu doar persoane juridice, dar i persoane
fizice. ns persoanele fizice pot deine doar drepturi de
folosin secundar a unor poriuni din aceste suprafee,
cum, de pild, n cazul terenurilor adiacente drumurilor
auto i cilor ferate, pentru pscutul vitelor i/sau
valorificarea acestora n scopul obinerii de produse
agricole etc.;
e) regimul juridic al terenurilor cu destinaie special este
determinat de destinaia specific a acestora.
2. Regimul juridic al terenurilor destinate industriei i
sectorului energetic
La categoria terenurilor destinate industriei se refer
terenurile pa care sunt amplasate: 198
a) spaiile i halele de producie, blocurile administrative,
locative, obiectivele social-culturale ale uzinelor,
minelor, centralelor electrice i altor ntreprinderi
industriale:
b) cile de acces, depozitele, amplasate pe terenuri
agricole, bazele de transport, carierele, instalaiile de
captare i epurare a apei, staii de pompare, poligoanele
de nmormntare a deeurilor industriale i menajere,
instalaiile energetice, precum i alte terenuri destinate
sau folosite pentru necesitile industriei.
Deintori ai unor asemenea terenuri pot fi ntreprinderile de
stat i cele municipale, societile comerciale de orice tip,
cooperativele de producie, ntreprinderile industriale private,
inclusiv ntreprinderile individuale, ce practic activiti de
ntreprinztor cu drept de persoan fizic.
Terenurile destinate industriei pot fi proprietate public (de
stat sau a unitilor administrativ-teritoriale), dar i proprietate

privat. Aceste terenuri pot fi transmise n folosin permanent

(administrare economic) ntreprinderilor de stat sau municipale.
ntreprinderile private pot obine asemenea terenuri n folosin, cu
ncheierea contractului de arendare a terenului respectiv, sau, n
modul stabilit de legislaia cu privire la privatizare, dispun de
dreptul de privatizare a unor asemenea terenuri, care cad sub
regimul juridic de terenuri aferente obiectelor privatizate.
Privatizarea acestor terenuri are loc prin vnzare-cumprare, cu
titlu oneros (contra plat), la pre normativ, n condiiile Legii
privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a
pmntului i altor acte normative.
La categoria terenurilor destinate sectorului energetic se
refer terenurile pe care sunt amplasate reelele de transport sau de
distribuire a energiei electrice, care funcioneaz n calitate de
sistem integru de ntreprinderi i obiectelor electroenergetice, de
gaze, de combustibil solid i lichid, inclusiv centrele de instruire i
reciclare a specialitilor din sectorul energetic, organizaiile
specializate de proiectare n domeniu etc. La acestea se refer 199
terenurile ocupate de spaiile i halele de producie, blocurile
administrative, locative, obiectivele social-culturale, centrele de
producie i reparaie, centralele electrice, substaiile de
transformatoare, cile de acces, suporturile pentru reelele electrice
i alte instalaii din sectorul energetic.
Autoritile administraiei publice atribuie ntreprinderilor
din sectorul energetic terenuri n folosin permanent pentru
deservirea obiectelor i instalaiilor energetice, conform procesului
tehnologic din domeniu. Subiecte ale acestor raporturi de drept pot
fi persoane juridice ageni economici, ce dispun de dreptul de a
practica activiti economice n domeniul producerii, transportrii,
distribuirii i livrrii energiei electrice i alto resurse energetice.
Conform Legii cu privire la energia electric, ntreprinderile din
sectorul electroenegetic, dispun de dreptul de servitute, inclusiv de
trecere i acces la obiectele sale pe toate terenurile, indiferent de
forma de proprietate, n scopul executrii lucrrilor de reparare, de
deservire i meninere n stare funcional a echipamentului
tehnologic. n caz de cauzare de prejudicii proprietarilor sau altor
deintori de teren (agricole etc.), apare rspunderea civil i
obligaia ntreprinderii electroenergetice de compensare a daunelor
cauzate acestora, inclusiv a posibilului venit ratat.
Terenurile sectorului energetic pot fi att n proprietate
public (de stat sau a unitilor administrativ-teritoriale), ct i n
proprietate privat. Excepie o constituie terenurile, pe care sunt
amplasate reelele magistrale de transport electric i obiectele
energetice de importan strategic, privatizarea crora se interzice.
3. Regimul juridic al terenurilor destinate transporturilor i
telecomunicaiilor
La categoria terenurilor destinate transporturilor se refer
terenurile, care deservesc exploatarea tehnic i satisfac
necesitile transporturilor, inclusiv terenurile/poriunea, ocupate
de partea carosabil a drumurilor (locale, naionale), de ci ferate,

de conducte i alte instalaii din domeniu, ct i terenurile ocupate 200

de construciile i instalaiile de deservire a transporturilor. Pentru
ca terenul s fie recunoscut n calitate de teren destinat
transporturilor, acesta trebuie s fie declarat n modul stabilit de
lege ca atare i dat n administrarea unitilor de transport.
Subiecte ale dreptului de folosin a terenurilor destinate
transporturilor sunt ntreprinderile, instituiile i organizaiile,
indiferent de forma de proprietate i forma organizatorico-juridic,
care gestioneaz nemijlocit unitile de transport i exploateaz
cile de acces ale acestora. Terenurilor destinate transporturilor se
clasific n terenuri destinate:
a) transportului feroviar (ocupate de ci ferate, construciile
i edificiile aferente, inclusiv terasamente, poduri,
tuneluri, viaducte, instalaii de semnalizare, cldiri de
serviciu tehnic, staiile de cale ferat cu toate cldirile,
construciile gospodriei de locomotive de vagoane,
serviciile de ntreinere a cii ferate i de ncrcare etc., ce
aparin Cii ferate a RM, ntreprinderilor i organizaiilor
acesteia, altor ministere i departamente);
b) transportului pe ap (terenurile ocupate de porturi,
cheiuri, debarcadere etc. cu toate instalaiile i utilajul
tehnic de dotare);
c) transportului auto (terenurile ocupate de osele, drumuri
etc. cu construciile i edificiile aferente);
d) transportului aerian (ocupate de aeroporturi, teritoriile de
asisten tehnic, cu toate construciile i edificiile de
asigur satisfacerea necesitilor transportului aerian);
e) transportului prin conducte (terenurile ocupate de
conductele magistrale terestre i subterane, instalaiile
terestre de aprovizionare cu energie, gaze naturale etc.).
Terenurile drumurilor naionale, terenurile ocupate de
conductele magistrale, inclusiv internaionale, de transport a
gazelor naturale au fost, sunt i continu s fie proprietate public
(de stat). Aceste terenuri se transmit doar n folosin
ntreprinderilor de transport (Cilor ferate a RM, S.A.
Moldovagaz etc.) prin Hotrre de Guvern. Atribuirea n 201
folosin a terenurilor destinate transportului feroviar, transportului
pe ap, transportului auto, transportului aerian, transportului prin
conducte de nsemntate local intr n competena autoritilor
administraiei publice locale.
La categoria terenurilor destinate telecomunicaiilor
se refer terenurile aferente ncperilor de producie,
administrative, locative i social-culturale, bazelor de producie,
atelierelor de reparaie, turnurilor de retransmitere, staiilor de
radioreleu, depozitelor, instalaiilor de distribuie i altor
construcii destinate special ntreprinderilor de telecomunicaii
pentru realizarea proiectelor economice, sarcinilor i scopurilor
propuse pe ntreg teritoriul RM.
Terenurile destinate telecomunicaiilor pot fi proprietate
public, dar i privat. Terenurile proprietate public sunt atribuite
n folosin permanent sau provizorie ntreprinderilor din sectorul
telecomunicaiilor (S.A.Moldtelecom, Voxtel, Moldcel etc.),

ns, conform legislaiei cu privire la privatizare (de pild, prin

intermediul licitaiilor funciare cu strigare), asemenea terenuri pot
fi i proprietate privat a ntreprinderilor din sectorul
telecomunicaiilor. ntreprinderile din sectorul telecomunicaiilor
sunt n drept s instaleze turnuri de retransmitere, staii de
radioreleu etc., n scopul prestrii de servicii n domeniul
telecomunicaiilor, n, sub i deasupra terenurilor, indiferent de
forma de proprietate, dar cu respectarea strict a exigenelor legale
i cu condiia, c echipamentul i utilajul instalat, nu va cauza
prejudicii sntii populaiei din zona respectiv, prin intermediul
undelor radio, electromagnetice i de alt natur, emise de
instalaiile, echipamentul i utilajul tehnologic al ntreprinderilor
din sectorul telecomunicaiilor.
4. Regimul juridic al terenurilor destinate necesitilor de
aprare, trupelor de grniceri i de interne.
Terenuri destinate necesitilor de aprare i trupelor de
grniceri i de interne sunt considerate terenurile repartizate pentru
amplasarea i desfurarea activitii permanente a unitilor 202
militare, instituiilor de nvmnt militar i organizaiilor Forelor
Armate, trupelor de grniceri i de interne.
Dimensiunile terenurilor repartizate pentru necesitile de
aprare i trupelor de grniceri i de interne se stabilesc n
conformitate cu normativele n vigoare i se coordoneaz cu
autoritile administraiei publice locale. Modul de repartizare i
utilizare a terenurilor pentru necesitile de aprare i trupelor de
grniceri i de interne este stabilit de Guvern. Folosirea n alte
scopuri a terenurilor destinate necesitilor de aprare i trupelor de
grniceri i de interne este interzis.
La categoria terenurilor destinate necesitilor de aprare,
trupelor de grniceri i de interne se refer terenurile aferente
blocurilor administrative, locative, obiectivelor social-culturale ale
unitilor militare, ale organizaiilor i instituiilor de nvmnt
ale Ministerului Aprrii, Ministerului de Interne i Serviciului de
Informaii i Securitate ale RM. Aceste terenuri sunt atribuite n
folosin de ctre autoritile administraiei publice locale.
Una din particularitile regimului juridic al acestei categorii
de terenuri este i faptul c conductorii instituiilor i
organizaiilor, n administrarea crora sunt transmise terenurile
destinate necesitilor de aprare, trupelor de grniceri i de interne,
dispun de dreptul de a le atribui n calitate de parcele de serviciu
lucrtorilor organizaiilor respective, inclusiv pentru valorificarea
acestora n scopul obinerii produciei agricole, pscutul vitelor etc.
Cu acordul reprezentanilor Ministerului Aprrii, terenurile,
provizoriu nefolosite pentru necesitile de aprare, por fi transmise
de ctre autoritile administraiei publice locale n folosin
provizorie, n scopuri agricole, i altor ceteni, care nu n mod
obligatoriu sunt n serviciul militar.
XVI. Terenurile destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sntii,
activitii recreative, terenurile de valoare istoricocultural, zonelor suburbane i ale zonelor
verzi

1. Terenurile destinate ocrotirii naturii i ocrotirii sntii.

2. Terenurile destinate activitii recreative i de valoare
istorico-cultural.
3. Terenurile zonelor suburbane i ale zonelor verzi.

203

Acte normative: nr. 3, 5, 24, 25.

Literatura: nr.5, 17, 26.
1. Terenurile destinate ocrotirii naturii i ocrotirii sntii
Evidenierea legal a terenurilor destinate ocrotirii naturii i
ocrotirii sntii ntr-o categorie deosebit a Fondului funciar al
RM este necesar i actual, fiind determinat de starea deplorabil
a mediului (nu doar n RM), dar i de necesitatea stringent de a
crea i de a menine unele condiii favorabile, sntoase de via i
activitate a populaiei RM, ceea ce corespunde n totalitate i
exigenelor Constituiei RM n acest domeniu.
Din categoria terenurilor destinate ocrotirii naturii, conform
art. 56 Cod funciar, fac parte terenurile rezervaiilor, parcurilor
naionale, parcurilor dendrologice i zoologice, grdinilor botanice,
branitilor, monumentelor naturii, terenurile zonelor de protecie i
zonelor sanitare. Din categoria terenurilor rezervaiilor fac parte
terenurile n al cror perimetru se afl obiecte naturale, ce
reprezint valoare tiinific i cultural (landafturile tipice i
unicale, comuniti de organisme vegetale i animale, formaiuni
geologice, specii de plante, animale rare). Ele snt repartizate
pentru pstrarea n stare natural a complexelor naturale tipice sau
unicale pentru zona de landaft cu tot ansamblul ei de componente,
pentru studierea proceselor i fenomenelor n mersul lor firesc n
vederea elaborrii bazelor tiinifice ale ocrotirii naturii. Din
categoria terenurilor parcurilor naionale fac parte terenurile care
au o deosebit valoare ecologic, istoric i estetic n virtutea
mbinrii reuite a landafturilor naturale i culturale. Din categoria
terenurilor parcurilor dendrologice i zoologice, ale grdinilor
botanice fac parte terenurile repartizate pentru studierea, pstrarea
i mbogirea n condiii artificiale a resurselor florei i faunei,
pentru folosirea lor eficient n plan tiinific, cultural, economic i 204
pstrarea genofondului. Din categoria terenurilor de branite fac
parte terenurile destinate pstrrii, restabilirii i reproducerii
resurselor naturale i meninerii echilibrului ecologic general,
obiectele complexe biologice, paleontologice, hidrologice i
geologice de landaft. Din categoria terenurilor monumentelor
naturii fac parte terenurile care au obiecte naturale unicale sau
tipice, cu valoare tiinific, cultural-instructiv i de reconfortare,
dar care nu snt recunoscute drept monumente de istorie i cultur.
Terenurile destinate ocrotirii naturii sunt prin exclusivitate
proprietate a statului. Pe terenurile destinate ocrotirii naturii este
interzis activitatea ce vine n contradicie cu destinaia lor
special. Ele snt retrase din folosin, dac aceast destinaie nu
corespunde regimului de protecie, stabilit pentru aceste terenuri.
Modul i condiiile folosirii terenurilor destinate ocrotirii naturii se
stabilesc de legislaia ecologic i alte acte normative.
Din categoria terenurilor destinate ocrotirii sntii fac
parte terenurile pe care exist obiecte de tratament natural (izvoare

de ape minerale, nmoluri curative) i condiii climaterice deosebit

de favorabile profilaxiei i tratamentului (art.57 Cod funciar).
Aceste terenuri se atribuie n folosin staiunilor balneare,
instituiilor terapeutice i urmeaz a fi protejate n mod deosebit. n
scopul proteciei obiectelor de tratament natural, la toate staiunile
balneare se creeaz zone de protecie sanitar. n limitele lor se
interzice darea terenurilor n posesiune, folosin, inclusiv n
arend, ntreprinderilor, instituiilor i organizaiilor a cror
activitate este incompatibil cu protecia obiectelor naturale
curative i cu meninerea condiiilor favorabile pentru odihna
populaiei. ntreprinderile, instituiile i organizaiile n jurul crora
se stabilesc zone cu condiii deosebite de folosin a terenurilor
sunt datoare s marcheze graniele lor cu semne informative
speciale. Modul i condiiile folosirii terenurilor destinate ocrotirii
sntii sunt reglementate la art. 57 Cod funciar, legislaia
ecologic i alte acte normative.
205
2. Terenurile destinate activitii recreative i de valoare
istorico-cultural
Terenuri destinate activitii recreative sunt terenurile
prevzute i folosite pentru odihn i turism. Din aceast categorie
fac parte terenurile pe care se afl case de odihn, pensionate,
sanatorii, campinguri, baze turistice, tabere turistice i tabere de
fortificare a sntii, staii turistice, parcuri i tabere pentru copii,
poteci didactico-turistice, trasee marcate. Pe asemenea terenuri,
conform art. 58 Cod funciar, este interzis activitatea ce mpiedic
folosirea lor conform destinaiei speciale. Modul de folosire a
acestor terenuri este stabilit de autoritile administraiei publice
locale i de organele de ocrotire a naturii.
Din categoria terenurilor de valoare istorico-cultural,
conform art. 59 Cod funciar, fac parte rezervaiile istoricoculturale, parcurile memoriale,
mormintele, monumentele
arheologice i arhitecturale i complexele arhitecturale de landaft.
Pe aceste terenuri este limitat orice activitate care contravine
destinaiei lor speciale. Terenurile de valoare istorico-cultural sunt
proprietate public (de stat). Lista terenurilor de valoare istoricocultural se aprob de Guvern.
Deintorii unei asemenea categorii
de terenuri sunt obligai s ia toate msurile legale i s asigure
protecia acestor terenuri.
3. Terenurile zonelor suburbane i ale zonelor verzi
La categoria terenurilor zonelor suburbane i ale zonelor
verzi, conform art.60 Cod funciar, se refer terenurile din
extravilan destinate amplasamentelor, legate de amenajarea i
funcionarea normal a gospodriei oreneti, precum i cele
ocupate de pduri, grdini publice i de alte spaii verzi, care au
funcii de protecie, sanitaro-igienice, de fortificare a sntii i
care snt locuri de odihn a populaiei, se includ de ctre autoritile
administraiei publice locale n zona suburban i n zona verde.
Terenurile zonelor suburbane i zonelor verzi se folosesc conform
proiectelor de organizare a acestor zone. Ele snt protejate de stat. 206

Aici sunt interzise construciile i amenajrile incompatibile cu

destinaia acestora. La includerea terenurilor n zona suburban i
n zona verde se pstreaz drepturile deintorilor de terenuri.
XVII. Terenurile fondului silvic, ale fondului apelor i ale
fondului de rezerv
1. Terenurile fondului silvic.
2. Terenurile fondului apelor.
3. Terenurile fondului de rezerv.
Acte normative: nr. 3, 5, 20, 21.
Literatura: nr. 3, 17, 24.
1. Terenurile fondului silvic
Actele legislative fundamentale, ce reglementeaz relaiile
cu privire la terenurile fondului silvic sunt Codul funciar (art.62) i
Codul silvic (nr.887-XIII din 21.06.96). Conform art. 62 Cod
funciar, terenuri ale fondului silvic sunt terenurile acoperite cu
pduri, precum i cele neacoperite cu pduri, ns destinate
mpduririi, conform datelor cadastrului funciar. ntr-adevr, cea
mai mare parte a terenurilor fondului silvic este ocupat de pduri,
dar nu numai. Noiunea fond silvic nu este identic cu noiunea
de pdure, iar noiunea de pdure nu este identic cu noiunea
de terenuri acoperite cu pduri, deoarece acestea pot avea i alt
destinaie: parc, grdin botanic etc. Astfel, nu fac parte din
fondul silvic i, respectiv, din categoria terenurilor fondului silvic,
terenurile:
a) ocupate de perdelele forestiere de protecie (amplasate pe
terenurile cu destinaie agricol);
b) ocupate de perdelele forestiere de producie i plantaiile
de arbori i arbuti, situate de-a lungul cilor de comunicaie;
c) ocupate de grupurile de arbori i arborii aparte din
perimetrul oraelor i altor localiti (terenurile spaiilor verzi, care,
conform art. 2 Cod funciar, se refer la alt categorie de terenuri). 207
Ca obiect al naturii, pdurea ndeplinete trei funcii de baz;
a) funcia ecologic (protecia mediului);
b) funcia economic (obinerea masei lemnoase i a altor
materiale pentru necesitile economiei naionale);
c) funcia cultural-recreativ (fortificarea sntii oamenilor
i perceperea mai profund a naturii de ctre om).
Terenurile fondului silvic sunt proprietate public i se
transmit doar cu drept de gestiune economic i folosin
ntreprinderilor, instituiilor i organizaiilor gospodriei silvice, dar
i altor ntreprinderi, pentru valorificare conform destinaiei silvice.
Privatizarea pdurilor, i respectiv, a terenurilor fondului
silvic se interzice, dar legislaia RM, totui, nu exclude posibilitatea
apariiei proprietii private asupra terenurilor fondului silvic. Aa
o situaie devine posibil doar n cazul n care proprietarii de
terenuri cu destinaie agricol, n modul stabilit de lege (cu
excluderea terenurilor din circuitul agricol i trecerea lor la
categoria terenurilor fondului silvic), planteaz pe terenurile

agricole avute n proprietate privat, copaci forestieri n scopul

mpdurii terenurilor respective.
Terenurile fondului silvic de stat pot fi folosite n alte
scopuri, dac aceast folosire este compatibil cu interesele
gospodriei silvice. n scopul asigurrii mpduririi necesare i
prevenirii eroziunii solurilor, pentru mpdurire pot fi folosite i
terenuri nefavorabile agriculturii. Autoritile administraiei publice
locale, de comun acord cu organele de stat pentru ocrotirea naturii,
pot s atribuie terenuri din fondul silvic cetenilor, ntreprinderilor,
instituiilor i organizaiilor, pentru a fi folosite temporar n scopuri
agricole.
Modul de atribuire i retragere a terenurilor fondului silvic
este reglementat de Codul funciar, iar modul de folosire a lor,
inclusiv volumul i limitele exercitrii dreptului de folosin a
pdurilor, de Codul silvic i alt legislaie special. Administrarea
terenurilor fondului silvic are loc prin intermediul Guvernului,
autoritilor administraiei publice locale. Organul administrativ 208
central, n competena cruia intr administrarea Fondului silvic
unic al RM este Agenia pentru silvicultur Moldsilva.
2. Terenurile fondului apelor
Regimul juridic al terenurilor fondului apelor este
determinat de prevederile Constituie RM, Codului funciar (art,63),
Codul apelor (nr.1532-XII din 22.06.1993) i alte acte normative.
Astfel, conform art. 127 (4) din Constituia RM Bogiile de
orice natur ale subsolului, ... apele i pdurile folosite n interes
public, ... , precum i alte bunuri stabilite de lege, fac obiectul
exclusiv al proprietii publice.
Fondul apelor al RM include toate obiectivele acvatice
naturale i artificiale de pe teritoriul RM. Obiectivul acvatic
natural sau artificial (apa, terenul aflat sub ap, fiile riverane de
protecie, construciile hidrotehnice) este obiectiv acvatic unic i
indivizibil (art. 1/3 din Codul apelor). Astfel, la categoria
terenurilor fondului apelor se refer:
a) terenurile aflate sub ape (albiile cursurilor de ap);
b) cuvetele lacurilor, iazurilor, lacurilor de acumulare;
c) mlatinile;
d) terenurile pe care sunt amplasate construcii hidrotehnice
i alte amenajri ale serviciului apelor;
e) terenurile repartizate pentru fiile riverane de protecie a
apelor rurilor, bazinelor de ap, canalelor magistrale
intergospodreti i colectoarelor (art. 2/1 Codul apelor).
Atribuirea anumitor terenuri la terenurile fondului apelor i
determinarea hotarelor lor se efectueaz n conformitate cu
legislaia funciar.
Obiectivele acvatice i, respectiv, terenurile fondului apelor
n RM pot aparine, cu drept de proprietate public, statului sau
unitilor administrativ-teritoriale ori, cu drept de proprietate
privat, persoanelor juridice sau fizice. Legislaia cu privire la
privatizare nu prevede posibilitatea privatizrii obiectivelor
acvatice i, respectiv, a terenurilor fondului apelor. Obiectivele 209

acvatice proprietate public, respectiv, terenurile de sub acestea i

terenurile aferente obiectivelor acvatice pot fi transmise doar n
folosin persoanelor fizice i persoanelor juridice, de regul,
specializate n domeniul piscicol.
Dobndirea dreptului de proprietate privat asupra
obiectivelor acvatice i, respectiv, asupra terenurilor fondului
apelor. Legislaia actual a RM prevede o singur posibilitate de
dobndire a dreptului de proprietate privat asupra obiectivelor
acvatice i, respective asupra terenurilor fondului apelor. Aceast
posibilitate poate s apar doar n cazul construciei de obiective
acvatice, n condiiile legii, pe terenurile proprietate privat a
persoanelor juridice sau fizice (de regul, pe terenurile cu
destinaie agricol, anterior privatizate, avnd n vedere excluderea
acestora, n condiiile legii, din circuitul agricol), acestea devin
obiecte ale proprietii private. Astfel, terenurile, care anterior au
fost terenuri proprietate privat cu destinaie agricol, devin, cu
modificarea datelor cadastrului funciar, terenuri proprietate privat
a fondului apelor.
Terenurile fondului apelor se folosesc pentru construcia i
exploatarea instalaiilor ce asigur satisfacerea necesitilor de ap
potabil, tehnic, curativ, a altor necesiti ale populaiei, ale
serviciului apelor, ale agriculturii, industriei, gospodriei piscicole,
energeticii, transportului, precum i altor nevoi ale statului i
societii. Modul de atribuire i retragere a terenurilor fondului
apelor este stabilit de Codul funciar, iar modul de folosire a lor,
inclusiv volumul i limitele exercitrii dreptului de folosin a
obiectivelor acvatice, de Codul apelor i alt legislaie special din
domeniu. Administrarea terenurilor fondului apelor are loc prin
intermediul Guvernului, autoritilor administraiei publice locale.
Organul administrativ central, n competena cruia intr
administrarea Fondului apelor al RM este Concernul de stat al
gospodriei apelor Apele Moldovei.
210
3. Terenurile fondului de rezerv
Conform art. 2 Cod funciar, terenurile fondului de rezerv,
asemeni cum i terenurile cu destinaie agricol, terenurile din
intravilanul localitilor i alte categorii de terenuri, indiferent de
destinaia principal a acestora, fac parte component a Fondului
funciar al RM.
Terenuri ale fondului de rezerv sunt toate terenurile
neatribuite n proprietate, posesiune i n folosin. Din ele fac
parte i terenurile asupra crora dreptul de proprietate, posesiune i
de folosin s-a stins, inclusiv n caz de renunare la dreptul de
proprietate, n conformitate cu prevederile Codului funciar i
Codului civil (art. 64 Cod funciar). Terenurile fondului de rezerv
al satului, comunei, oraului, municipiului cuprind terenuri att din
intravilanul ct i din extravilanul localitilor. Spre deosebire de
terenurile cu destinaie agricol, din intravilanul localitilor etc.,
destinaia principal i categoria de folosin a terenurilor fondului
de rezerv, de regul, nu este determinat, din care cauz,

valorificarea acestora are loc dup trecerea lor la o alt categorie

de terenuri, menionate la art. 2 Cod funciar.
Terenurile fondului de rezerv sunt proprietatea i n
subordonarea unitilor administrativ-teritoriale locale (satului,
comunei, oraului) i sunt destinate pentru a fi date n proprietate,
posesiune i folosin cetenilor, cooperativelor agricole de
producie, ntreprinderilor de stat sau municipale, societilor
comerciale, altor ageni economici i organizaiilor n scopuri
agricole, precum i pentru alte necesiti ale statului i societii.
n condiiile privatizrii n mas a terenurilor cu destinaie
agricol conform articolelor 12 i 12 Cod funciar ( pe parcursul
anilor 1992 2001) s-a dovedit a fi c o important categorie de
ceteni din localitile rurale (familiile de pedagogi, medici etc.)
au fost lipsii, contrar principiului echitii sociale, de dreptul la
cota de teren echivalent. n aceste condiii, deja n anul 1998,
conform amendamentelor la Codul funciar, o mare parte a
terenurilor fondului de rezerv al satelor, comunelor i oraelor, iar 211
n unele localiti, toate terenurile fondului de rezerv (potrivite
pentru valorificare n scopuri agricole), au fost atribuite n
proprietate privat persoanelor din familiile (din sfera social) n
care nici unul din membrii acesteia nu au dispus de dreptul la cota
de teren echivalent conform art.12 i 13 Cod funciar.
Terenurile fondului de rezerv (n localitile n care
asemenea terenuri mai exist) pot fi transmise, cu titlu gratuit,
conform art. 11 Cod funciar, potrivit documentelor de amenajare a
teritoriului i planurilor de dezvoltare social-economic a localitii
respective, familiilor nou formate pentru construcia individual de
locuine, anexe gospodreti i grdini, suprafaa concret a crora
se stabilete de ctre autoritile administraiei publice locale n
limitele stabilite de Codul funciar. Terenurile fondului de rezerv,
potrivite agriculturii, pot fi atribuite familiilor social-vulnerabile n
folosin provizorie n scopul obinerii produciei agricole. n
asemenea cazuri, plata pentru folosirea terenului se reduce la
mrimea impozitului pe bunurile imobile/funciar (fr achitarea
plii de arend). Terenurile fondului de rezerv pot fi transmise
persoanelor fizice i juridice interesate n folosin, n baza
contractului de arendare a terenului, sau pot fi supuse privatizrii,
contra plat, prin vnzare-cumprare, ns doar prin intermediul
licitaiilor publice cu strigare (art. 18 din Legea privind
administraia public local etc.), cu ncheierea contractului
respectiv (de vnzare-cumprare sau de arendare) cu ofertantul
ctigtor al rezultatul licitrii terenului. Expunerea terenului la
licitaie public cu strigare are loc conform prevederilor Codului
civil, Legii privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare
a pmntului, Legii privind administraia public local (art. ),
Regulamentului privind licitaiile cu strigare, aprobat prin
Hotrrea Guvernului nr.1056 din 12.11.1997 i alte acte
normative. Astfel, conform art. 84 (3) din Legea privind
administraia public local, nstrinarea, concesionarea, arenda
i locaiunea, cu excepia locaiunii imobilelor de locuit, se fac
prin licitaie public, organizat n condiiile legii. Atribuirea n
folosin i/sau expunerea terenurilor fondului de rezerv la licitaii 212

publice cu strigare poate avea loc pn la epuizarea acestuia, n

funcie de modul n care este organizat i modul n care are loc
managementul fondului funciar al unitilor administrativteritoriale.
XVIII. Rspunderea juridic pentru nclcarea legislaiei
funciare
1. Noiunea i temeiurile rspunderii juridice.
2. Formele (tipurile) rspunderii juridice pentru nclcarea
legislaiei funciare.
3. Noiunea de nclcare disciplinar, delict, contravenie i
infraciune.
4. Rspunderea disciplinar.
5. Rspunderea civil.
6. Rspunderea administrativ (contravenional).
7. Rspunderea penal.
Acte normative: nr.4, 5, 30, 31.
Literatura: nr. 2, 19, 21.
1. Noiunea i temeiul rspunderii juridice
Rspunderea juridic este una din formele rspunderii
sociale, asemeni cum i rspunderea politic, moral, civic i alte
forme de rspundere social. Totui, rspunderea juridic, din
punctul de vedere al legalitii, este una deosebit. Una din
particularitile rspunderii juridice const n faptul c ea include
n coninutul su obligaia de a rspunde pentru nerespectarea
i/sau nclcarea normelor de drept. Rspunderea juridic, spre
deosebire de alte forme ale rspunderii sociale, este strns legat
de fora de constrngere a statului.
n calitate de temei al rspunderii juridice este nclcarea de
drept. nclcarea normelor de drept n mod inevitabil atrage dup
sine apariia rspunderii juridice i aplicarea msurilor de
rspundere juridic (sanciunilor juridice), prevzute, de asemenea, 213
de norme de drept. Rspunderea juridic poate fi determinat ca
form a rspunderii sociale ce exprim atitudinea omului fa de
sistemul de drept existent n societatea n care triete, orientat la
nsuirea, pstrarea i promovarea acestui sistem de drept i
valorilor exprimate de acesta n scopul pstrrii i consolidrii
legalitii, ordinii de drept i binelui comun. Rspunderea juridic
este instrumentul juridic de baz ce permite legal, conform legii,
influenarea cazurilor de nerespectare i/sau nclcare a normelor
de drept de ctre ceteni i ali subieci de drept.
Rspunderea juridic este consecina juridic a comiterii unei
fapte antisociale i prevede aplicarea, n modul i conform
procedurilor legale prestabilite, a msurilor de constrngere,
prevzute de sanciunea normei de drept nclcate/nerespectate fa
de persoanele vinovate de comiterea unei nclcri de drept.
Rspunderea juridic este un raport de drept deosebit i const n
obligaia persoanei vinovate de a fi supus sanciunii, prevzut de
lege, n rezultatul comiterii unei nclcri de drept, adic a unei
fapte ce contravine legii.
Noiunea de rspundere juridic este prezent n toate

ramurile de drept, inclusiv n dreptul funciar, i, n toate cazurile,

exprim n esen sanciunea, corectarea i recuperarea
(compensarea). Rspunderea juridic este reflectarea unui raport
social, pedepsit legal, n temeiul cruia, o persoan este obligat n
raport cu alt persoan, cerinele creia trebuie satisfcute i/sau
daunele cauzate - compensate. Ca form a rspunderii sociale,
rspunderea juridic decurge din nclcarea de drept/din fapta
(aciunea sau inaciunea) ce contravine legii i reprezint prin sine
un raport de drept dintre stat, n persoana organelor de ocrotire a
normelor de drept i altor autoriti publice cu competene speciale,
pe de o parte, i persoana care a nclcat norma de drept/legea, pe
de alt parte, obligat s sufere anumite consecine negative i
lipsuri pentru sine (cu caracter patrimonial, dar nu numai) n
rezultatul comiterii nclcrii de drept/faptei ce contravine legii.
Rspunderea juridic poate fi examinat i ca instituie
juridic a dreptului funciar ce reprezint totalitatea normelor de 214
drept cu privire la procedeele i msurile de constrngere a
persoanelor fizice i juridice care refuz executarea i/sau
respectarea obligaiilor prevzute de lege sau contract, i care, n
consecin, ncalc ordinea de drept funciar stabilit n stat i
societate.
Unicul temei juridic pentru atragerea la rspundere juridic i
aplicarea msurilor de constrngere i influen este nclcarea de
drept funciar. nclcarea de drept funciar reprezint prin sine
fapta (aciunea sau inaciunea) ce contravine legii, comis cu
vinovie, ce atenteaz la ordinea de drept funciar, la drepturile i
interesele legitime ale deintorilor de terenuri, n rezultatul creia
au fost cauzate anumite daune-interese participanilor raporturilor
de drept funciare. nclcarea de drept funciar poate fi determinat
i ca fapt social periculoas (aciune sau inaciune), ce
contravine reglementrilor funciare legale
nclcarea de drept funciar const din 4 elemente de baz:
1) Obiectul atentrii i nclcrii de drept funciare, care
include:
- terenul/parcela de teren (n cazul ocuprii nelegitime a
terenurilor, ocuprii bunurilor imobile strine, polurii terenurilor
cu destinaie agricol i a altor categorii de terenuri, nimicirii
stratului fertil al solului, decopertrii neselective a stratului fertil
al solului i folosirea lui contrar destinaiei etc.);
- bunul, amplasat pe teren (construcia nelegitim,
deteriorarea intenionat a sistemelor de irigare a terenurilor, a
plantaiilor multianuale, a bornelor de hotar etc.);
- regulile de folosire a terenurilor (de lupt cu bolile i
duntorii culturilor agricole, neluarea msurilor de
prentmpinare a eroziunii solului, a altor procese ce nrutesc
starea solului, precum i nendiplinirea msurilor obligatorii pentru
mbuntirea calitii lui, nclcarea termenului de rentoarcere a
terenurilor temporar ocupate, nentoarcerea lor n starea de
destinaie special etc.) ;
- drepturile i interesele legitime ale deintorilor de terenuri
(nclcarea dreptului de proprietate sau dreptului de folosin 215
asupra terenului, ncheierea actelor juridice civile, obiect al crora

sunt terenurile, cu nclcarea modului stabilit de lege, atentnd n

aa mod la drepturile i interesele legitime ale altor deintori de
terenuri, nclcarea termenelor de examinare a cererilor cetenilor
privind atribuirea terenurilor, altor petiii ale persoanelor fizice i
juridice);
- starea ecologic din preajma terenurilor (poluarea bazinelor
de ap, aerului atmosferic etc.).
2) Subiectul nclcrii de drept, ceea ce determin i permite
identificarea persoanei care a comis nclcarea de drept funciar i
care urmeaz a fi pedepsit cu aplicarea sanciunii prevzut de
lege. Subiectul nclcrii de drept trebuie s corespund anumitor
cerine legale cu privire la: a) vrst; b) responsabilitate; i c)
funcia ocupat.
3) Latura obiectiv a nclcrii de drept, care include:
aciunea ilicit a persoanei, care a comis nclcarea de drept
funciar (construcia nelegitim partea a 2-a a art.52 din Codul
cu privire la contraveniile administrative; ocuparea, fr drept, a
unui imobil aflat n proprietatea altuia art. 193 Cod penal) sau
inaciunea (neluarea msurilor de prentmpinare a eroziunii
solului, a altor procese ce nrutesc starea solului, precum i
nendiplinirea msurilor obligatorii pentru mbuntirea calitii
lui, nclcarea termenului de rentoarcere a terenurilor temporar
ocupate, nentoarcerea lor n starea de destinaie special,
nclcarea termenelor de examinare a cererilor cetenilor privind
atribuirea terenurilor prile 6, 7 i 11 a art. 52 din Codul cu
privire la contraveniile administrative);
- locul i modul, mijloacele, circumstanele i consecinele
nclcrii de drept funciare comise, legtura cauzal dintre
aciune/inaciune i daunele cauzate, alte consecine negative;
4) Latura subiectiv, care include:
- vinovia persoanei care a comis fapta ilicit, ceea ce se
determin prin atitudinea psihic a persoanei fa de fapta comis.
Vinovia se manifest prin: a) intenie; b) impruden; 216
- scopul (mbogirea), motivul (din intenii huliganice, de
pild, n cazul distrugerii bornelor de hotar).
Dac lipsete mcar unul din elementele nclcrii de drept
funciare indicate mai sus, atunci lipsete i nclcarea de drept
funciar i, n consecin, atragerea persoanei la rspundere
juridic i aplicarea msurilor de constrngere i sanciunilor
juridice devine imposibil. Mai mult ca att, aciunea de atragere la
rspundere juridic i aplicarea sanciunilor juridice n lipsa, fie i
a unuia din elementele nclcrii de drept artate mai sus,
constituie ea nsei nclcare de drept i poate servi drept temei
pentru atragerea la rspundere juridic a persoanelor cu funcii de
rspundere (din cadrul organelor de protecie a normelor de drept
etc.), care au admis atragerea persoanelor la rspundere juridic
fr suficient temei juridic.
2. Noiunea de nclcare disciplinar, delict, contravenie i
infraciune
Unicul temei juridic pentru apariia rspunderii juridice este

nclcarea de drept. Fr nclcare de drept nu exist rspundere

juridic. n funcie de specificul normelor de drept nclcate,
particularitile ramurilor de drept i reglementrii normative, pot
fi evideniate urmtoarele feluri de nclcri de drept:
1) nclcare de drept disciplinar (de munc, abatere
disciplinar, ce decurge din raporturile de munc);
2) nclcare de drept civil (delict);
3) nclcare de drept administrativ (contravenie);
4) nclcare de drept penal (infraciune/crim).
nclcare de drept disciplinar este fapta (aciunea sau
inaciunea) ilicit a salariatului ce contravine legislaiei muncii i
obligaiilor de serviciu i care atenteaz la disciplina de munc,
regulamentul intern al ntreprinderii, instituiei sau organizaiei n
cadrul creia este angajat n temeiul unui contract de munc.
nclcarea de drept disciplinar este o abatere disciplinar ce
contravine legislaiei muncii (Codului muncii etc.). Esena abaterii 217
este nclcarea disciplinei de munc. nclcarea de drept
disciplinar ntr-un fel sau altul se poate manifesta prin faptele
(aciunile/inaciunile) ce contravin legii ale lucrtorilor/angajailor
societilor comerciale (de pild, din cadrul ntreprinderilor ce
execut lucrri cadastrale, geodezice etc.), ntreprinderilor de stat
(ntreprinderii specializate Cadastru i filialelor acesteia), dar i
ale funcionarilor publici din cadrul autoritilor administraiei de
stat centrale (ministerelor de ramur, birourilor, serviciilor de stat,
inclusiv din cadrul Ageniei de Stata relaii Funciare i Cadastru )
sau locale (direciilor/serviciilor funciare raionale, primriilor
satelor, comunelor, oraelor i municipiilor), obligaiile de munc
i funciile crora includ competene i activiti privind atribuirea
terenurilor n folosin, privatizarea, inclusiv vnzarea-cumprarea
terenurilor proprietate public i transmiterea acestora n
proprietate privat, controlul asupra folosirii i proteciei
terenurilor etc. nclcarea de drept disciplinar (abaterea
disciplinar), avnd n vedere specificul dreptului muncii i
legislaiei muncii, trebuie s includ n sine obiectul, subiectul,
latura obiectiv i latura subiectiv a nclcrii de drept
disciplinare, a abaterii disciplinare respective. nclcarea de drept
disciplinar/abaterea disciplinar servete drept temei pentru
apariia rspunderii disciplinare, i, respectiv, pentru aplicarea fa
de lucrtorul care a comis aa ceva a msurilor de rspundere
disciplinar, prevzute de legislaia muncii (Codul muncii etc.).
nclcarea de drept civil este fapta (aciunea sau
inaciunea) ilicit, ce atenteaz la relaiile de proprietate, la alte
relaii patrimoniale, dar i nepatrimoniale, la drepturile
obligaionale i interesele legitime ale persoanelor fizice i
juridice, ale statului i unitilor administrativ-teritoriale, prevzute
i ocrotite de legislaia civil (Codul civil etc.).
nclcarea de drept civil se manifest n 2 forme: a) sub form de
nclcare de drept civil contractual; b) sub form de nclcare de
drept civil extracontractual. nclcarea de drept civil
extracontractual se numete delict i are loc n cazul obligaiilor
care se nasc din cauzarea de daune (art. 1398 etc. din Codul civil). 218
nclcarea de drept civil (inclusiv delictul), asemeni cum i n

cazul altor feluri de nclcri de drept, dar avnd n vedere

specificul dreptului civil i legislaiei civile, trebuie s includ n
sine obiectul, subiectul, latura obiectiv i latura subiectiv a
nclcrii de drept civile respective. nclcarea de drept civil
servete drept temei pentru apariia rspunderii civile, i, respectiv,
pentru aplicarea fa de persoana fizic sau juridic care a comis
nclcarea de drept civil a msurilor de rspundere civil,
prevzute de legislaia civil (Codul civil etc.), precum i de
contractele de drept civil.
nclcarea de drept administrativ - este fapta (aciunea sau
inaciunea) ilicit, ce atenteaz la persoan, la drepturile i
interesele legitime ale persoanelor fizice i juridice, la proprietate,
la ornduirea de stat i ordinea public, precum i alte fapte ilicite,
pentru care legislaia (Codul cu privire la contraveniile
administrative) stabilete rspundere administrativ. nclcarea de
drept administrativ se numete contravenie. nclcarea de drept
administrativ (contravenia), asemeni cum i alte feluri de
nclcri de drept, avnd n vedere specificul normelor dreptului
administrativ, trebuie s includ n sine obiectul, subiectul, latura
obiectiv i latura subiectiv a contraveniei (nclcrii de drept
administrative) respective. nclcarea de drept administrativ
(contravenia) servete drept temei pentru apariia rspunderii
administrative, i, respectiv, pentru aplicarea fa de persoana
fizic vinovat, care a comis nclcarea de drept
administrativ/contravenia administrativ a
msurilor/sanciunilor de rspundere administrativ, prevzute de
Codul cu privire la contraveniile administrative.
nclcarea de drept penal este fapta (aciunea sau
inaciunea) ilicit social periculoas, prevzut de legea penal
(Codul penal), comis prin vinovie i care urmeaz a fi supus
pedepsei penale. nclcarea de drept penal se numete infraciune
penal sau crim. Gradul pericolului social al infraciunilor penale
este determinat prin semnele ce caracterizeaz infraciunea penal:
obiectul, subiectul, latura obiectiv i latura subiectiv a 219
infraciunii penale respective. nclcarea de drept penal, respectiv
infraciunea penal, servete drept temei juridic pentru apariia i
aplicarea msurilor de rspundere penal, sanciunilor prevzute n
partea special a Codului penal.
3. Formele (tipurile) rspunderii juridice pentru nclcarea
legislaiei funciare
Forma concret a rspunderii juridice este determinat i
stabilit n funcie de:
- specificul normei de drept nclcate;
- particularitile nclcrii de drept funciare;
- felul nclcrii de drept n cadrul creia a avut loc
nclcarea legii.
Fiecrui n parte fel de nclcare de drept (fapt ilicit) i
corespunde i forma rspunderii juridice respective. n consecin,
n funcie de specificul nclcrii de drept i particularitile
ramurilor de drept, se evideniaz:

1) rspunderea disciplinar (inclusiv material);

2) rspunderea civil;
3) rspunderea administrativ/contravenional;
4) rspunderea penal.
4. Rspunderea disciplinar
Rspunderea disciplinar este una din formele rspunderii
juridice, prevzut de legislaia muncii (Codul muncii etc.) i apare
n temeiul nclcrii de drept disciplinare (abaterii disciplinare).
Pentru rspunderea disciplinar este caracteristic c
sanciunile disciplinare, prevzute de legislaia muncii, sunt
aplicate n modul stabilit de legislaie de ctre unul din subiectele
contractului de munc (angajator) fa de alt subiect al contractului
de munc (angajat). Sanciunile disciplinare sunt sanciunile
(consecinele negative), prevzute de legislaia muncii (Codul
muncii etc.), pe care angajatorul este n drept s le aplice fa de 220
angajat pentru nclcarea disciplinei de munc, adic pentru
neexecutarea cu vinovie de ctre salariat a obligaiilor sale de
munc.
nclcare/abatere disciplinar este, de pild, ntrzierea la
munc, prsirea neautorizat a locului de munc nainte de
expirarea timpului de munc, lipsa de la locul de munc,
participarea la o grev ilegal, dar i nclcarea tehnologiilor de
producie etc. Nu poate fi calificat abatere disciplinar i,
respectiv, nclcare a disciplinei de munc, nclcarea ordinii
publice i alte asemenea nclcri de drept, comise de salariat n
afara timpului de munc (aa fapte ilicite, dup caz, n funcie de
gravitate i gradul pericolului social, pot fi calificate drept
contravenie administrativ (conform Codului cu privire la
contraveniile administrative) sau infraciune penal (conform
Codului penal).
Pentru nclcarea disciplinei de munc, angajatorul
(conductorul unitii de munc - ntreprinderii, instituiei sau
organizaiei)) are dreptul s aplice fa de salariat urmtoarele
sanciuni disciplinare: a) avertismentul;
b) mustrarea; c)
mustrarea aspr; d) concedierea. Legi speciale i statute de
disciplin pot prevedea, pentru unele categorii de salariai, i alte
sanciuni disciplinare. Se interzice aplicarea amenzilor i altor
sanciuni pecuniare pentru nclcarea disciplinei de munc. Pentru
aceeai abatere disciplinar nu se poate aplica dect o singur
sanciune. Sanciunea disciplinar se aplic, de regul, imediat
dup constatarea abaterii disciplinare, dar nu mai trziu de o lun
din ziua constatrii ei. Sanciunea disciplinar nu poate fi aplicat
dup expirarea a 6 luni din ziua comiterii abaterii disciplinare, iar
n urma reviziei sau a controlului activitii economico-financiare
- dup expirarea a 2 ani de la data comiterii. n termenele
indicate nu se include durata desfurrii procedurii penale.
Sanciunea disciplinar se aplic prin ordin (dispoziie,
decizie, hotrre), emis de conductorul unitii de munc. Ordinul
(dispoziia, decizia, hotrrea) de sancionare se comunic
salariatului, sub semntur, n termen de cel mult 5 zile 221

lucrtoare de la data cnd a fost emis i i produce efectele de la

data comunicrii. Refuzul salariatului de a confirma prin
semntur comunicarea ordinului se fixeaz ntr-un proces-verbal
semnat de un reprezentant al angajatorului i un reprezentant al
salariailor. Ordinul (dispoziia, decizia, hotrrea) de sancionare
poate fi contestat de salariat n instana de judecat. Termenul de
validitate a sanciunii disciplinare nu poate depi un an din ziua
aplicrii. Dac pe parcursul acestui termen salariatul nu va fi
supus unei noi sanciuni disciplinare, se consider c sanciunea
disciplinar nu i-a fost aplicat. Angajatorul care a aplicat
sanciunea disciplinar este n drept s o revoce n decursul unui
an din proprie iniiativ, la rugmintea salariatului, la demersul
reprezentanilor salariailor sau al efului nemijlocit al salariatului.
5. Rspunderea civil
Rspunderea civil este una din formele rspunderii juridice
i apare n temeiul nclcrii de drept civile. Rspunderea civil se
manifest n 2 forme: 1) contractual; i 2) delictual, n cazul
cauzrii de daune i obligaiilor civile ce iau natere n asemenea
cazuri. Rspunderea civil apare doar la prezena obiectului,
subiectului, laturii obiective i laturii subiective a nclcrii de
drept civile (delictului).
Rspunderea contractual apare n temeiul prevederilor
contractelor civile concrete n cazul n care una din prile
contractante a nclcat clauzele contractuale respective, inclusiv n
cazul contractelor de vnzare-cumprare, donare, schimb,
arendare, ipotec a terenurilor etc. Art. 95 Cod funciar stabilete c
contractele de vnzare-cumprare, schimb, donare, ipotec i alte
acte juridice civile, obiect al crora este terenul, ncheiate cu
nclcarea modului stabilit de legislaie, sunt nule. n afar de
aceasta, nsei textul contractului, poate include n sine, la iniiativa
i cu consimmntul prilor contractante, clauze privind msuri
concrete de rspundere civil sub form de penaliti de ntrziere, 222
alte sanciuni pecuniare, pentru nerespectarea sau nclcarea unor
clauze contractuale concrete.
Rspunderea delictual apare n rezultatul cauzrii de daune,
indiferente de faptul dac persoanele fizice sau juridice respective
au fost, se afl sau nu n raporturi contractuale. Conform art. 1398
Cod civil Cel care acioneaz fa de altul n mod ilicit, cu
vinovie este obligat s repare prejudiciul patrimonial, iar n
cazurile prevzute de lege, i prejudiciul moral cauzat prin aciune
sau omisiune. Prejudiciul cauzat prin fapte licite sau fr
vinovie se repar numai n cazurile expres prevzute de lege. Aa
un caz, direct prevzut de lege, este cazul exproprierii terenurilor
pentru cauz de utilitate public, care poate avea loc doar cu
dreapt i prealabil despgubire. Plus la aceasta, art.97 Cod
funciar, stabilete c pagubele pricinuite prin retragerea sau
ocuparea temporar a terenurilor, precum i prin limitarea
drepturilor deintorilor sau prin nrutirea calitii terenurilor ca
urmare a activitii ntreprinderilor, instituiilor, organizaiilor i
cetenilor, trebuie s fie reparate integral (inclusiv avantajul ratat)

deintorilor de terenuri care au suportat aceste pagube. Repararea

pagubelor o fac ntreprinderile, instituiile i organizaiile crora li
s-au repartizat terenuri retrase, precum i ntreprinderile, instituiile
i organizaiile a cror activitate duce la limitarea drepturilor
deintorilor de terenuri n legtur cu stabilirea zonelor de
protecie, zonelor sanitare i de aprare a diferitelor obiecte, la
nrutirea calitii terenurilor nvecinate, ori la folosirea lor n
alte scopuri, la scderea volumului produciei agricole i la
nrutirea calitii ei. O alt persoan dect autorul prejudiciului
este obligat s repare prejudiciul numai n cazurile prevzute de
lege (de pild, prinii poart rspundere pentru daunele cauzate de
ctre copiii lor minori). Prejudiciul nu se repar dac a fost cauzat
la rugmintea sau cu consimmntul persoanei vtmate i dac
fapta autorului nu vine n contradicie cu normele de etic i
moral.
Nu este pasibil de reparaie prejudiciul cauzat de o persoan
n stare de legitim aprare dac nu a depit limitele ei. Dac n 223
timpul aprrii mpotriva unui atac injust s-a cauzat prejudiciu
unui ter, prejudiciul urmeaz s fie reparat de atacator. Prejudiciul
cauzat de o persoan n caz de extrem necesitate urmeaz a fi
reparat de ea. Lund n considerare mprejurrile n care a fost
cauzat prejudiciul, instana de judecat poate obliga la repararea
lui terul n al crui interes a acionat autorul prejudiciului sau
poate exonera de obligaia de reparare, integral sau parial,
att autorul prejudiciului, ct i tera persoan. Litigiile legate de
repararea pagubelor i de evaluarea proporiilor lor snt soluionate
de instanele judectoreti, n funcie de jurisdicia material i
teritorial a acestora.
6. Rspunderea administrativ (contravenional)
Rspunderea administrativ (contravenional) este una din
formele rspunderii juridice i apare n temeiul nclcrii de drept
administrative (contraveniei administrative), fiind prevzute direct
de normele Codului cu privire la contraveniile administrative. Prin
aceste i alte caracteristici, rspunderea administrativ
(contravenional) se deosebete esenial de rspunderea
disciplinar, prevzut de normele Codului muncii. Rspunderea
administrativ (contravenional) ia natere doar la prezena
obiectului, subiectului, laturii obiective i laturii subiective a
nclcrii de drept administrative (contraveniei administrative).
n calitate de subiect al nclcrii de drept administrative
(contraveniei administrative) apare persoana fizic, care conform
Codului cu privire la contraveniile administrative este recunoscut
vinovat de comiterea nclcrii de drept administrative
(contraveniei administrative). Codul cu privire la contraveniile
administrative (art. 14 etc.) n mod deosebit evideniaz statutul
juridic al persoanelor cu funcii de rspundere (a funcionarilor
publici etc.) n calitate de subiecte ale nclcrii de drept
administrative (contraveniei administrative), stabilind pentru
aceast categorie n mod special o rspundere administrativ mai
sever, dect cetenilor de rnd. Toate nclcrile de drept 224

administrative (contraveniile administrative) i sanciunile

concrete de rspundere administrativ pentru nclcarea legislaiei
funciare sunt stabilite la art. 52 din Codul cu privire la
contraveniile administrative, care aa i este denumit nclcarea
legislaiei funciare.
Astfel, Codul n cauz prevede urmtoarele nclcri de drept
administrative (contraveniei administrative) concrete, i anume:
1) ocuparea nelegitim a terenurilor;
2) construcia nelegitim;
3) poluarea terenurilor destinate agriculturii i altor terenuri;
4) poluarea terenurilor cu substane chimice i radioactive, cu
deeuri industriale, cu ape de scurgere impurificate cu organizme
bacteriologice i parazitare i cu alte organizme duntoare;
5) nimicirea stratului fertil al solului, decopertarea
neselectiv precum i folosirea lui contrar destinaiei;
6) neluarea msurilor de prentmpinare a eroziunii solului, a
altor procese ce nrutesc starea solului, precum i nendiplinirea
msurilor obligatorii pentru mbuntirea calitii lui;
7) nclcarea termenului de rentoarcere a terenurilor
temporar ocupate, nentoarcerea lor n starea de destinaie special;
8) amplasarea, construcia i darea n exploatare a
obiectivelor ce provoac efecte de poluare a solului;
9) abaterea samovolnic de la proiectele de organizare a
teritoriului, de ameliorare i de alt natur, precum i folosirea
terenurilor, neinndu-se seama de scopurile pentru care au fost
repartizate;
10) falsificarea informaiei despre starea i folosirea
terenurilor;
11) nclcarea termenelor de examinare a cererilor cetenilor
privind atribuirea terenurilor i tinuirea informaiei despre
fondul funciar disponibil;
12) distrugerea bornelor de hotar.
Pentru comiterea nclcrilor de drept administrative
(contraveniilor administrative) artate mai sus, art. 52 din Codul
cu privire la contraveniile administrative, n calitate de sanciuni i 225
msuri de rspundere administrativ stabilete aplicarea amenzilor
administrative, cetenilor - n mrime de pn la 15 uniti
convenionale i persoanelor cu funcii de rspundere - n mrime
de pn la 20 uniti convenionale (o unitate convenional
constituie 20 lei).
7. Rspunderea penal
Rspunderea penal este una din formele rspunderii juridice
i ia natere n temeiul nclcrilor de drept penale (infraciunilor
penale), prevzute de normele Codului penal n partea special a
acestuia. Rspunderea penal pentru nclcarea legislaiei funciare
este prevzut direct la art. 96 Cod funciar. Rspunderea penal
poate fi aplicat doar n cazul n care exist simultan obiectul,
subiectul, latura obiectiv i latura subiectiv a nclcrii de drept
penale (infraciunii penale).
Unul din cazurile n care rspunderea penal pentru

nclcarea legislaiei funciare i aplicarea sanciunilor penale

devine inevitabil este componena de infraciune prevzut la art.
193 Cod penal. Astfel, art. 193 Cod penal prevede componena de
infraciune i rspunderea penal pentru ocuparea, n ntregime
sau n parte, fr drept, a unui imobil aflat n proprietatea altuia,
care, n acest caz, se pedepsete cu amend penal n mrime de la
200 la 500 uniti convenionale (o unitate convenional constituie
20 lei) sau cu arest de pn la 6 luni, dar aceeai aciune svrit
de dou sau mai multe persoane, prin distrugerea sau strmutarea
semnelor de hotar ale unui imobil aflat n proprietatea altuia, cu
aplicarea violenei sau cu ameninarea aplicrii ei, se pedepsete
cu amend n mrime de la 500 la 1.000 uniti convenionale
sau cu nchisoare de la 2 la 5 ani.
Nu mai puin semnificative n cazul relaiilor funciare sunt i
prevederile art. 136 din noul Cod penal al RM, care pentru prima
dat n legea penal a RM a inclus aa o componen de infraciune
precum este Ecocidul, adic distrugerea intenionat n mas a
florei sau a faunei, intoxicarea atmosferei ori a resurselor acvatice, 226
precum i svrirea altor aciuni ce pot provoca sau au provocat o
catastrof ecologic. Asemenea fapte ilicite, care pot avea loc
doar prin aciuni intenionate, sunt pedepsite corespunztor - cu
nchisoare de la 12 la 20 de ani.
Aplicabile i n cazul nclcrii dreptului de proprietate, altor
drepturi reale sau obligaionale asupra terenurilor sunt i
componenele de infraciune prevzute la art. 189 antajul, 190
Escrocheria, 196 Cauzarea de daune materiale prin nelciune
sau abuz de ncredere, 197 Distrugerea sau deteriorarea
intenionat a bunurilor, 198 Distrugerea sau deteriorarea din
impruden a bunurilor, 200 Neglijena criminal fa de paza
bunurilor proprietarului, precum i alte componene de
infraciune, prevzute de noul Cod penal al RM. Astfel, art. 189
antajul, adic cererea de a se transmite bunurile proprietarului,
posesorului sau deintorului ori dreptul asupra acestora sau de a
svri alte aciuni cu caracter patrimonial, ameninnd cu violen
persoana, rudele sau apropiaii acesteia, cu rspndirea unor tiri
defimtoare despre ele, cu deteriorarea sau cu distrugerea
bunurilor proprietarului, posesorului, deintorului ori cu rpirea
proprietarului, posesorului, deintorului, a rudelor sau a
apropiailor acestora, se pedepsete cu amend n mrime de la 200
la 500 uniti convenionale sau cu nchisoare de pn la 4 ani,
ns antajul svrit repetat, de dou sau mai multe persoane, cu
aplicarea violenei nepericuloase pentru via sau sntate, prin
ameninare cu moartea, cu deteriorarea ori distrugerea bunurilor, se
pedepsete cu nchisoare de la 3 la 7 ani cu amend n mrime de
la 500 la 1000 uniti convenionale. Totodat, aceleai fapte
svrite de un grup criminal organizat sau de o organizaie
criminal, svrite cu aplicarea armei sau a altor obiecte folosite
n calitate de arm, nsoite de violen periculoas pentru via sau
sntate, nsoite de schingiuire, tortur, tratament inuman sau
degradant, urmate de dobndirea bunurilor cerute, soldate cu alte
urmri grave, se pedepsesc cu nchisoare de la 7 la 15 ani cu
amend n mrime de la 1000 la 2000 uniti convenionale.

Aciunile mai sus menionate, nsoite de rpirea proprietarului, 227

posesorului sau deintorului, a rudelor sau a apropiailor acestora,
se pedepsesc cu nchisoare de la 10 la 25 de ani cu amend n
mrime de la 3.000 la 5.000 uniti convenionale.
Escrocheria (art.190 Cod penal), adic dobndirea ilicit a
bunurilor altei persoane prin nelciune sau abuz de ncredere, se
pedepsete cu amend n mrime de la 200 la 500 uniti
convenionale sau cu munc neremunerat n folosul comunitii
de la 120 la 240 de ore, sau cu nchisoare de pn la 3 ani.
Escrocheria svrit repetat, de dou sau mai multe
persoane, cu cauzarea de daune n proporii considerabile, cu
folosirea situaiei de serviciu, se pedepsete cu amend n
mrime de la 500 la 1.000 uniti convenionale sau cu nchisoare
de la 3 la 7 ani. Escrocheria svrit de un grup criminal organizat
sau de o organizaie criminal, se pedepsete cu nchisoare de la 5
la 10 ani cu (sau fr) amend n mrime de la 1.000 la 3.000
uniti convenionale.
Aplicabile pot fi n cazul nclcrii sau nerespectrii
legislaiei funciare i componenele de infraciuni svrite de
persoane cu funcie de rspundere, cum ar fi Corupere pasiv
(art. 324), Corupere activ (art.325), Abuzul de putere sau
abuzul de serviciu (art. 327), Excesul de putere sau depirea
atribuiilor de serviciu (art.328), Refuzul de a ndeplini legea
(art.331), Falsul n acte publice (art. 332) i alte componene de
infraciuni prevzute n partea special a Codului penal.
===============================================
===============================================
228
BIBLIOGRAFIE
ACTE NORMATIVE DE DREPT INTERNAIONAL
1. Declaraia Universal a Drepturilor Omului din 10.12.1948
(art.17) // Aderat la Declaraie prin Hotrrea Parlamentului
RM nr.217-XII din 28.07.90.-Tratate internaionale. Vol. I. 1998, pag.11.
2. Convenia European pentru Aprarea Drepturilor Omului i a
Libertilor Fundamentale din 04.11.1950 (Art.1 din Primul
Protocol adiional la Convenie) // Ratificat prin Hotrrea
Parlamentului RM nr.1298-XIII din 24.07.97.-Tratate
internaionale. VoI. I. -1998, pag.341.
ACTE LEGISLATIVE DE DREPT NAIONAL
3. Constituia RM din 29.07.94 (art. art.46, 54, 126, 127) // M.O.
-Nr.1 din 12.08.1994.
4. Codul civil al RM (nr.1107-XV din 06.06.2002; art.art.284290, 303-320, 328-329, 332-337, 344-347, 366-367, 374-377,
385-395, 424, 428-430, 443-447, 454-455, 470, 496-511, 10531055,1432-1433, 1449, 1458-1459, 1499-1501, 1517, 1556,
1557, 1560-1575) // M.O.-Nr.82-86/661 din 22.06.2002.
5. Codul funciar al RM (nr.828-XII din 25.12.1991) // Republicat
n M.O.-Nr.107 din 04.09.2001.

6. Legea cu privire la proprietate (nr.459-XII din 22.01.1991) //

Monitor.-Nr.3-4-5-6/22 din 30.06.1991.
7. Legea privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare
a pmntului (nr.1308-XIII din 25.07.1997) // Republicat n
M.O. nr.147-149 din 06.12.2001.
8. Legea cu privire la arenda n agricultur (nr.198-XV din
15.05.2003) // M.O.-Nr.163-166/650 din 01.08.2003.
9. Legea privind reglementarea de stat a regimului proprietii
funciare, cadastrul funciar de stat i monitoringul funciar
(nr.1247-XII din 22.12.1992) // Monitor.-nr.12/366 din
30.12.1992. 229
10. Legea cadastrului bunurilor imobile (nr.1543-XIII din
25.02.1998) // M.O.-Nr.44-46/318 din 21.05.1998.
11. Legea privind formarea bunurilor imobile (nr.354-XV din
28.10.2004) // M.O.-Nr.233-236/999 din 17.12.2004.
12. Legea cu privire la Programul de privatizare pentru anii 19971998 (nr.1217-XIII din 25.06.1997) // M.O.-Nr.59-60/518 din
11.09.1997.
13. Legea cu privire la proprietatea public a unitilor
administrativ-teritoriale (nr.523-XIV din 16.07.99) // M.O.Nr.124-125/611 din 11.11.1999.
14. Legea condominiului n fondul locativ (nr.913-XIV din
30.03.2000) // M.O.-Nr.130-132/915 din 19.10.2000.
15. Legea cu privire la registre (nr.1320-XIII din 25.09.1997) //
M.O.-Nr.77-78/639 din 27.11.1997.
16. Legea exproprierii pentru cauz de utilitate public (nr.488XIV din 08.07.1999) // M.O.-Nr.42-44/311 din 20.04.2000.
17. Legea cu privire la gospodriile rneti (de fermier) (nr.1353XIV din 03.11.2000) // M.O.- nr. 14-15/52 din 08.02.2001.
18. Lege privind cooperativele de producie (nr.1007-XV din
25.04.2002) // M.O.-2002.-nr.71-73.
19. Legea privind principiile urbanismului i amenajarea
teritoriului (nr.835-XIII din 17.05.1996) // M.O.-Nr.1-2/2 din
02.01.1997.
20. Legea cu privire la concesiuni (nr.534-XIII din 13.07.1995) //
M.O.-Nr.67/752 din 30.11.1995.
21. Codul apelor, adoptat prin Legea nr.1532-XII din 22.06.93 //
Monitor.-Nr.10/287 din 30.10.1993.
22. Codul silvic, adoptat prin Legea nr.887-XIII din 21.06.96 //
M.O.-Nr.4-5/36 din 16.01.1997.
23. Codul subsolului, adoptat prin Legea nr.1511-XII din 15.06.93
// Monitor.-Nr.11/325 din 30.11.1993.
24. Legea privind Fondul ariilor naturale protejate de stat (nr.1538XIII din 25.02.98) // M.O.-Nr.66-68/442 din 16.07.1998.
25. Legea cu privire la resursele naturale (nr.1102-XIII din
06.02.97) // M.O.-Nr.40/337 din 19.06.1997. 230
26. Legea privind protecia mediului nconjurtor (nr.1515-XII din
16.06.93) // Monitor.-Nr.10/283 din 30.10.1993.
27. Legea cu privire la activitatea de evaluare (nr.989-XV din
18.04.2002) // M.O.-Nr.102/773 din 16.07.2002.
28. Legea privind administraia public local (nr.123-XV din
18.03.2003) // M.O.-Nr.49/211 din 19.03.2003.

29. Legea privind actele legislative (nr.780-XIV din 27.12.2001) //

M.O.-Nr. 36-38/210 din 14.03.2002.
30. Legea privind actele normative ale Guvernului i ale altor
autoriti ale administraiei publice centrale i locale (nr.317XV din 18.07.2003) // M.O.-Nr.208-210/783 din 03.10.2003.
31. Codul cu privire la contraveniile administrative (art.52 etc.),
adoptat prin Legea din 29.03.85 //Vetile R.S.S.M.-1985-Nr.3.Art.47.
32. Codul penal al RM (art.art.136, 193, 189, 190, 196, 197, 198,
200, 324, 325, 327, 328, 331, 332 etc.), adoptat prin Legea
nr.985-XV din 18.04.2002 // M.O.-Nr.128-129/1012 din
13.09.2002.
ACTE NORMATIVE SUBORDONATE LEGII
33. Hotrrea Guvernului despre aprobarea modelelor unice ale
documentelor ce confirm dreptul de proprietate, posesiune i
beneficiere funciar (nr.449 din 29.06.1992) // Monitor
nr.6/142-1 din 30.06.1992.
34. Regulamentul cu privire la coninutul documentaiei
cadastrului funciar, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr.24
din 11.01.1995 // M.O.-Nr.14/62 din 07.03.1995.
35. Regulamentul cu privire la atribuirea terenurilor, aprobat prin
Hotrrea Guvernului nr.246 din 03.05.1996 // M.O.-Nr.3537/268 din 11.06.1996.
36. Regulamentul de recepie a construciilor i instalaiilor
aferente, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 285 din
23.05.1996 // M.O.-Nr.42-44/339 din 28.06.1996. 231
37. Regulamentul cu privire la vnzarea-cumprarea terenurilor
aferente, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr.562 din
23.10.1996 // M.O.-Nr.75-76/610 din 21.11.1996.
38. Regulamentul privind certificatul de urbanism i autorizarea
construciei sau desfiinrii construciilor i amenajrilor,
aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 360 din 18.04.1997 //
M.O.-Nr.31-32/366 din 15.05.1997.
39. Regulamentul privind consultarea populaiei n procesul
elaborrii i aprobrii documentaiei de amenajare a teritoriului
i de urbanism, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr.951 din
14.10.97 // M.O.-Nr.76/787 din 20.11.1997.
40. Regulamentul privind licitaiile cu strigare, aprobat prin
Hotrrea Guvernului nr.1056 din 12.11.1997 // M.O.-Nr.24/213 din 15.01.1998.
41. Regulamentul general de urbanism, aprobat prin Hotrrea
Guvernului nr.5 din 05.01.98 // M.O.-Nr.14-15/95 din
26.02.1998.
42. Regulamentul cu privire la modul de transmitere n proprietate
privat a loturilor de pe lng cas n localitile urbane,
aprobat prin Hotrrea Guvernului nr.984 din 21.09.1998 cu
privire la unele msuri pentru urgentarea procesului de
mproprietrire // M.O.-Nr.90-91/936 din 01.10.1998.
43. Hotrrea Guvernului cu privire la vnzarea-cumprarea
terenurilor (nr. 192 din 20.02.1998) // M.O.-Nr.30-33/225 din
09.04.1998.

44. Programul de stat de creare a cadastrului bunurilor imobile,

aprobat prin Hotrrea Guvernului nr.1030 din 12.10.1998 //
M.O.-Nr.96/996 din 22.10.1998.
45. Hotrrea Guvernului privind aprobarea tarifelor pentru
serviciile prestate de oficiile cadastrale teritoriale (nr.718 din
20 iulie 2000) // M.O.-Nr.88-90/810 din 28.07.2000.
46. Hotrrea Guvernului cu privire la furnizarea i coninutul
informaiei cadastrale nr.58 din 24.01.2001 // M.O.-Nr.1113/94 din 01.02.2001. 232
47. Hotrrea Guvernului cu privire la dotarea localitilor i
teritoriilor cu documentaia de urbanism i amenajare a
teritoriului nr.1362 din 07.12.2001 //M.O.-Nr.152-154/1408
din 13.12.2001.
48. Concepia dezvoltrii durabile a localitilor Republicii
Moldova, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr.1491 din
28.12.2001//M.O.-Nr.5-8/54 din 10.01.2002.
49. Programul de valorificare a terenurilor noi i de sporire a
fertilitii solurilor, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr.636
din 26.05.2003 // M.O.-Nr.99 103/675 din 06.06.2003.
50. Hotrrea Guvernului privind implementarea Legii cu privire
la arenda n agricultur (nr.72 din 30.01.2004) // M.O.-Nr.2629/213 din 13.02.2004.
51. Hotrrea Guvernului cu privire la aprobarea Cadastrului
funciar conform situaiei de la 1 ianuarie 2005 (nr.559 din
10.06.2005) // M.O.-Nr.86-88/636 din 24.06.2005.
52. Regulamentul Ageniei Relaii Funciare i Cadastru, aprobat
prin Hotrrea Guvernului nr. 901 din 25.08.2005 // M.O.Nr.117-118/973 din 02.09.2005.
53. Instruciunea cu privire la nregistrarea bunurilor imobile i a
drepturilor asupra lor, aprobat prin Ordinul Ageniei Relaii
Funciare i Cadastru (nr.112 din 22.06.2005), nregistrat la
Ministerul Justiiei cu nr.423 la17.10.2005 // M.O.-Nr.142144/487 din 28.10.2005.
54. Instruciunea cu privire la modul de elaborare i actualizare a
planurilor cadastrale i geometrice, aprobat prin Ordinul
Ageniei Relaii Funciare i Cadastru (nr.107 din 27.05.2003),
nregistrat la Ministerul Justiiei cu nr.335 la 26.06.2003 //
M.O.-2003.-Nr.177-181/229.
55. Instruciunea provizorie cu privire la modul de inere a
Clasificatorului planului de adrese din 28.02.2004, aprobat
prin Ordinul Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru
(nr.30 din 28.02.2004) // M.O.-Nr.71-73/254 din 20.05.2005. 233
56. Instruciunea provizorie cu privire la modul de conferire a
adreselor bunurilor imobile din 28.02.2004 // M.O.-Nr.7173/255 din 20.05.2005.
57. Culegere de acte normative n domeniul relaiilor funciare
(Alctuitori: Uic O., Teac I.).-Chiinu: Infohandi, 2004.
58. Cadastrul bunurilor imobile.
// Acte normative. . Vol. I
(Alctuitori: Gnju V., Guu V.).-Chiinu: 1998.
59. Cadastrul bunurilor imobile.
// Acte normative. . Vol. II

(Alctuitori: Stratulat I., Gnju V.).-Chiinu: 1999.

60. Cadastrul bunurilor imobile.
// Acte normative. . Vol. III
(Alctuitori: Gnju V., Guu V.).-Chiinu: 1998..
61. Cadastrul bunurilor imobile.
// Acte normative. . Vol. IV
(Alctuitori: Gnju V., Guu V.).-Chiinu: 1998.
62. Cadastrul bunurilor imobile.
// Acte normative. . Vol. V
(Alctuitori: Gnju V., Guu V.).-Chiinu, 2004.
HOTRRI ALE CURII CONSTITUIONALE I ALE
PLENULUI CURII SUPREME DE JUSTIIE
63. Hotrrea Curii Constituionale pentru controlul
constituionalitii unor dispoziii legale i normative privind
terenurile proprietate public i delimitarea lor (nr.12 din
21.04.2005) // M.O.-Nr.67-68/10 din 06.05.2005.
64. Hotrrea Curii Constituionale privind controlul
constituionalitii art. 4 alin. 4 i art. 12 alin. 4 ale Codului
funciar al Republicii Moldova (nr.29 din 27.10.1997) // M.O.Nr.76/31 din 20.11.1997.
65. Hotrrea Curii Constituionale privind controlul
constituionalitii unor prevederi ale Codului funciar (nr. 110
din 25.01.1996) // M.O.-Nr.10/110 din 15.02.1996. 234
66. Hotrrea Curii Constituionale cu privire la
constituionalitatea unor prevederi ale Legii nr.369-XIII din
10.02.1995 (pentru modificarea i completarea Codului
funciar), Legii nr. 745-XIII din 23.02.1996 i Hotrrii nr.460XIII din 23.01.1991 privind realizarea dreptului de dispoziie
asupra pmntului (nr.12 din 02.10.1996) // M.O.-Nr.67-68/22
din 17.10.1996.
67. Hotrrea Plenului Curii Supreme de Justiie a RM privind
aplicarea n practica judiciar de ctre instanele judectoreti a
unor prevederi ale Conveniei pentru aprarea drepturilor
omului i libertilor fundamentale (nr.17 din 19.06.2000) //
Buletinul Curii Supreme de Justiie a R.M.-2003.-Nr.1.-Pag.8.
68. Hotrrea Plenului Curii Supreme de Justiie cu privire la
practica aplicrii legislaiei funciare de ctre instanele
judectoreti (nr.10 din 26.03.1997) // Culegere de hotrri
explicative.-Chiinu.-2000.-Pag.72.
LITERATURA
1. Baie S., Roca N. Drept civil. Drepturi reale principale.Chiinu, 2005.
2. Chiriac S., Ghenciu N, Mocanu V. Comentariu al practicii
judiciare de repertoriu funciar (Aspecte teoretico-practice).Chiinu: Ulysse, 2002.
3. Climov A., Grecu-Stvil I. n ajutorul registratorului oficiului
cadastral teritorial.-Chiinu, 2001.
4. Climov A., Teac I., Grecu-Stvil I., Constituirea proprietii
private asupra terenurilor, crearea i funcionarea pieei
funciare n RM.-Chiinu: Dinamo, 2004.

5. Cotorobai M., Zamfir P., Ursu V. Dreptul funciar.-Chiinu:

Cartier, 2001.
6. Comentariul Codului civil al Republicii MoldovaVol. I. Chiinu: ARC, 2005.
7. Comentariul Codului civil al Republicii MoldovaVol. II. Chiinu: ARC, 2006. 235
8. Cristian A. Terenuri: juridic, legal, urbanistic, zonri, evaluri
intra i extravilan n Bucureti i n ar.-Bucureti: Matrix
Rom, 1997.
9. Gnju V., Guu V., Guu D. Implementarea cadastrului n
Republica Moldova: realizri, probleme i perspective (Etapa I.
1998-2003).-Chiinu: INEI, 2004.
10. Hamangiu C., Rossetti-Blensecu I., Bicoianu Al. Tratat de drept
civil romn.Vol.I.-Bucureti: All, 1996.
11. Hamangiu C., Rossetti-Blensecu I., Bicoianu Al. Tratat de drept
civil romn.Vol.II.-Bucureti: All, 1997.
12. ndrumar practic privind vnzarea-cumprarea, schimbul,
donarea, arendarea i motenirea terenurilor agricole private.Chiinu: Agroinform, 2000.
13. Miclea M. Mic lexicon de cadastru i carte funciar.-Bucureti:
All Beck, 2000.
14. Motica R.I., Trilescu A. Drept funciar i publicitate
imobiliar.-Bucureti: All Beck, 2001.
15. Motica R. I., Trilescu A. Drept funciar, amenajarea teritoriului
i protecia mediului.-Bucureti: Lumina Lex, 1999.
16. Scrieciu Florin. Tratat teoretic i practic de drept funciar. Vol.I.
-Bucureti: Lumina Lex, 2001.
17. Scrieciu F. Tratat teoretic i practic de drept funciar.Vol. II.
Supliment legislativ.-Bucureti: Lumina Lex, 2001.
18. Srieciu F. Drept agrar i funciar.-Bucureti: Lumina Lex,
2000.
19. Toader Camelia. Manual de contracte civile speciale. Vol. I.Bucureti: All Beck, 2000.
20. Uic O., Teac I. Ghid practic cu privire la tranzaciile cu
terenurile agricole proprietate privat. - Chiinu: Infohandi,
2004.
21. Voicu M. Dreptul de proprietate. Doctrin i jurispruden a
Curii Europene pentru Drepturile Omului.-Bucureti: Lumina
Lex, 2003.
22. . .
.: 1980. 236
23. . ., .. ..
: .-.: , 2003.
24. .. : .-.:
, 2005.
25. .., . . :
.-: 1997.
26. .. : . - .:
, 2005.
27. .. :.-.:, 2005.
28. //
:

,
(. 16-17 1996 .).Tallin: Alexandra, 1997.
29. ., . (
).-: , 2002.
30. . ., . . :
, .
// . . . .2-.- .:
Filin, 1999.
31. . . .-.: - Press, 2000.
32. . ., . . .
( ). . - :
Cartdidact, 1999.
33. .. .-, 2005.
34. ( .
. ., . .).-., 2002.
35. .. ,

.-: , 2000.
36. . . : (2- ., .
.).- .: , 2005.
237
37. .
:

// , 2002.
38. . ., . .
( . . . .
).- .: , 1999.
39. -,
, ,

.-: TACIS, 2000.
40. :
( . . . .
).- .: , 1998.
41. .. .
. . . . - ., 1998.
42. . . .-.: . .,
1991.
43. . . :
.-.: . , 2000.
44. ., ..
.-.: , 1997.