INTRODUCERE

Expertiza tehnica este procesul prin care o constructie este analizata de

ctre un expert tehnic. Expertiza reprezint acel mijloc de proba prin care, n baza
unei cercetri metodice folosind procedee tiinifice, expertul aduce la cunotina
organului care l-a mputernicit concluzii motivate tiinific cu privire la faptele
pentru a cror elucidare sunt necesare cunotine specializate.

Expertiza tehnica reprezint este o activitate complex care cuprinde, dup

caz, cercetri, experimentri sau ncercri, studii, relevee, analize i evaluri
necesare pentru cunoaterea strii tehnice a unei construcii existente, expertul are
menirea de a colecta informaii concrete despre prile componente a bunului
imobil i mai apoi le ofer beneficiarului care poate persoana juridica ct i fizic.
Raportul de expetiz cuprinde: partea introductiv n care se menioneaz
beneficiarul, obiectul, expertul, condiiile, data, ntrebrile expertizei.
Descrierea operaiunilor unde se descriu paii de efectuare a expertizei,
aparate, metodele si explicaii.
Lucrarea dat are ca scop determinarea uzurii construciei la momentul de
fa care cuprinde un bunul imobil cu destinaie commercial, oficiu, amplasat n
municipiul Chiinu,bulevardul tefan cel Mare i Sfnt. Obiectivul principal este
de a determina o procedur ct mai just i mai corect de determinare a strii
tehnice a construciei.
Lucrarea dat este format din trei capitole.
Primul capitol se numete Aspecte generale privind expertiza tehnic .
Aici sunt descrii termeni de baz folosii n inspectarea bunurilor immobile,
clasificarea metodelor de cercetare n expertiz i paii care trebuie de urmat n
realizarea unei construcii.
Al doilea capitol se numete Caracteristica obiectului supus expertizei
care cuprinde date generale despre obiect, scopul expertizei i calculul uzurii

fizice.
Al treilea capitol se numete Raportul de expertiz ce reprezint
coninutul, forma i structura unui raport de expertiz.
Lucrarea dat se ncheie cu expunerea conluziilor, ce se refer la tema dat
i la ndeplinirea scopul propus, prin aplicarea corect a metodelor de calcul a
determinrii uzurii obiectului supus evalurii.
O condiie important care se stabilete n faa unui expert pentru
ntocmirea raportului de expertiz tehnic este obiectivitatea lui i posesia
cunotinelor teoretice n domeniul expertizei i n conformitate cu legislaiei n
vigoare.

1 ASPECTE GENERALE PRIVIND EXPERTIZA TEHNIC

1.1

Noiuni de baz utilizate la expertiza unei construcii

Pe parcursul efecturii lucrrilor de expertiz a bunurilor imobile

persoanele antrenate n acest procest trebuie s posede un bagaj de cuvinte
specifice care le va ajuta s stabileasc cu exactitate planul lucrrilor de expertiz.
n general experii tehnici au un vocabular specific care nu este pe nelesul
tuturor, deaceea n acest subcapitol doresc s dau decifrare a ctorva termeni
cheie utilizai de ctre acetia la ndeplinirea lucrrilor sus menionate:
Expertiza tehnic este procesul prin care o constructie este analizat de
ctre un expert tehnic .
Raportul de expertiza tehnic este documentul elaborat de ctre expert n
care se prezint analiza, concluziile i eventual soluii de intervenie/remediere la
cldirea
nct obiectul expertizei sau a celor nvecinate.
Expert tehnic este persoana care se ocup cu efectuarea expertizei.
Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului imobil care se
datoreaz deteriorrii lui sub influena factorului timpului i altor factori externi
(factorii

fizici,

chimici,

exploatarea

incorect

cldirii,

ntreinerea

nesatisfactoare a construciei.
Vrsta efectiv - vrsta cldirii sau construciei care reflect starea ei real.
Vrsta efectiv poate fi mai mic dect vrsta actual datorit exploatrii corecte a
bunului imobil, sau poate fi mai mare dect vrsta actual n cazul exploatrii
incorecte.
Vrsta actual (cronologic) - numrul de ani trecuti de la terminarea
construciei obiectului evalurii pn la data evalurii.
Expert- persoan care posed cunotine temeinice ntr-un anumit domeniu;

specialist de mare clas. Spec. Persoan competent ntr-un anumit domeniu,

numit de un organ de stat sau de prile interesate pentru a face o expertiz.
Raport - comunicare (oral sau scris) prezentat n faa unei adunri sau a
unei autoriti, cuprinznd informaii despre activitatea personal sau colectiv;
dare de seam.
Durata de via fizic - perioada de timp n care este exploatat construcia
i pe parcursul creia starea elementelor constructive portante corespunde
criteriilor stabilite. Durata de via fizic depinde de gradul de durabilitate a
construciei.
Durata de via fizic rmas - perioada de timp estimat de la data
evalurii pn la expirarea duratei de via fizic;
Fisur - crptur ngust, plesnitur la suprafaa sau n interiorul unui corp
solid (metal, beton, aliaj, piatr, os etc.)
Document normativ - document (standard, specificaie tehnic, cod de
bun practic,reglementare) care specific reguli, linii directoare sau caracteristici
pentru activitti sau rezultatele acestora.
Sistemul calitii - sistem care determin i traduce n fapt politica i
strategia calitii, destinate s previn noncalitatea, s asigure realizarea, atestarea
i garantarea calitii cerule,n condiii raionale de cost i termen;
Conducerea calitii - aspectul funciei generale de conducere care
determin i implementeaz politica n domeniul calitii.
Asigurarea calitii - ansamblul aciunilor planificate i sistematice,
necesare pentru a da ncrederea corespunztoare c un produs sau serviciu va
satisface condiiile de calitate specificate.
Agrement tehnic- document care atest aptitudinea de utilizare a noilor
produse, procedee i echipamente n construcie, pentru care nu snt elaborate
documente normative naionale.
Acreditarea laboratoarelor de analiz i ncercri n construcii recunoaterea oficial c un laborator de analize i ncercri n construcii este
competent s execute analize i ncercri n acest domeniu.

Activitate metrologic activitate care are ca obiectiv fundamental

asigurarea uniformitii i corectitudinii msurrilor, acestea realizndu-se printrun sistem de
structuri tehnice,tiinifice i administrative care funcioneaz conform unor
documente normative.
Cartea tehnic a construciei - ansamblul documentelor tehnice referitoare
la proiectarea, execuia, recepia, exploatarea i urmrirea comportrii n
exploatare a construciei,cuprinznd toate datele necesare pentru identificarea i
determinarea strii tehnice (fizice) a construciei respective i a evoluiei acesteia
n timp.
Categorie de importan a unei construcii - grupare de factori i criterii
care permit considerarea acelei construciile ctre participani la procesul de
realizare i la ntregul ciclu de existen a acestei construcii,n funcie de
caracteristicile i relaiile sale cu mediul uman, socioeconomic i natural.
Via economic - perioada de timp n care bunul imobil genereaz venituri.

1.2

Tipurile de cercetri i metodele de estimare a uzurii

Pentru organizarea ct mai corect a activitii de expertiz este necesar de a

aranja n ordine fiecare pas de execuie. Pentru aceasta este nevoie de a clasificare
i o grupare a metodelor de cercetare:
I. Dup caracterul de aciune asupra obiectului:
1. Metode nedistructive - asupra obiectului nu se efectueaz aciuni care i-ar

schimba forma.
2. Metode distructive - n rezultatul crora studii sunt fcute pe baza distrugerii

obiectului.
II.Dup locul unde se efectueaz studiile:
1. Laborator - staionar, special, snt studiate proprietile materialului,
structura,

vrsta, componena.
III.Dup ecnipamentul folosit pentru studii:
1. Metoda examinrii vizuale - fizarea pe fotografii.
2. Metoda instrumental - este expertiza efectuata cu diferite aparate, utilaje.
Metodele de estimare a uzurii fizice
Metoda normativ presupune determinarea mrimii uzurii fizice n
baza analizei strii tehnice a elementelor constructive de baz ale cldirii.
Metoda respectiv se aplic n dou etape:
a) se va determina uzura fizic a fiecrui element constructiv;
b) se va determina uzura fizic a construciei ntregi dup formula:

Uconstr. = Uelement. * 100 / GS element.

(1.1)

n care:
Uconstr - uzura fizic a construciei (%);
Uelement. - uzura elementelor construciei (%);
GS element. - greutatea specific a elementelor constructive (%).
Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive evaluatorul
poate folosi Normele de evaluare a construciilor ce aparin cetenilor R.S.S.
Moldoveneti n scopul asigurrii de stat, ediia 1982, aprobate prin Hotrrea
Sovietului Minitrilor al R.S.S. Moldoveneti nr.l 19 din 29 martie 1982.
Metoda valoric presupune determinarea costului reparaiei capitale a
construciei. n acest caz este determinat coeficientul care reprezint raportul
ntre costul reparaiei capitale i valoarea de reconstituire a cldirii, estimat la
data evalurii, innd cont de mrimea uzurii fizice.Metoda valoric se
utilizeaz pentru determinarea mrimii uzurii fizice n urmtoarele cazuri:
a) beneficiarul evalurii intenioneaz s exploateze cldirea locativ;
b) cheltuielile pentru reparaia capital se compenseaz la vnzarea obiectului

(diferena ntre preul obiectului dup reparaia capital i preul obiectului

nainte de reparaia capital este mai mare dect cheltuielile pentru reparaia
capital);

c) bunul imobil este dat n arend sau ipotecat.

Pentru determinarea mrimii uzurii fizice prin metoda vrstei efective

se folosete urmtoarea formul:
U = (VE/DVF) * 100 sau U = (VE (VE + DVFR)) * l00

(1.2)

n care:
U - uzura fizic exprimat n procente;
VE - vrsta efectiv;
DVF - durata de via fizic;
DVFR - durata de via fizic rmas.
Metoda valoric este aplicat pentru a estima uzura fizic att a elementelor
constructive ale construciei separat, ct i a ntregii construcii.

1.3

Necesitile realizrii expertizei tehnice

Expertiza tehnic se realizeaz cnd este solicitat prin Certificatul de

Urbanism, n diverse situaii n care se intervine prin modificri, renovri,
consolidri, lucrri de construcie/demolare n vecintate, alipiri, .a.m.d., la o
construcie existent.
1. Expertiza tehnic pentru alipirea la calcan - Se realizeaz atunci cnd
se construiete o cas alipit de o alt construcie deja existent. Prin expertizare se
caut obinerea unei soluii prin care cldirea existent sa nu aib de suferit n
timpul lucrrilor de construcii sau dupa aceea, n exploatare, cel mai important
aspect al acestui gen de expertiz fiind soluia de fundare n zona de adiacent
dintre cldiri. Uneori, sunt necesare lucrri de interventie la construcia existent
(subtumri, consolidri ale arpantei), iar aceasta presupune acordul notarial al
proprietarului (sau a tuturor proprietarilor, dac sunt mai muli) acestei construcii.
2. Expertiza tehnic pentru modificri interioare - Este necesar atunci

cnd se dorete o modificare a compartimentrii unei case sau unui apartament,

prin desfiinarea sau construirea unor perei, crearea, modificarea sau astuparea
unor goluri de ui, etc.
n cazul n care interveniile afecteaz elemente ale structurii de rezistent
este necesar o evaluare integral a cldirii i concluzii clare asupra capacitii de
rezisten nainte i dup intervenii. O analiz serioas a cldirii poate necesita
studierea proiectului iniial, a proceselor verbale de lucrri, determinri de
rezistente la elementele de construcie prin ncercri nedistructive sau recoltare de
probe, .a.m.d., fiind foarte util (uneori cerut explicit de ctre certificatul de
urbanism) acordul proiectantului iniial af cldirii.
Pentru interveniile care se realizeaz la pereii de compartimentare, munca
expertului este n general simpla, fiind vorba doar de analiza conformrii casei i
identificarea pereilor de rezisten i a pereilor nestructurali. Concluzia
raportului de expertiz va fi ca modificrile nu afecteaz structura casei i prin
urmare se pot executa.
Atenie, uneori, la cldirile vechi, perei de zidrie de grosime mic, care
dei conform normelor sunt de compartimentare, pot n realitate sa aib un rol
substanial n cadrul structurii de rezisten; n acest caz expertul va ajunge la o
procedur asemenatoare cu cea din paragraful anterior.
3. Expertiza tehnic

pentru extindere, renovare,

consolidare i

supraetajare - acest tip de expertiz merit amintit pentru ca apare foarte des n
situaia: inspecia tehnic a cldirilor i structurilor este necesar pentru a ajunge la
o decizie cu privire la necesitatea de reparaii, reconstrucie, demolare, sau a
estimrilor de deteriorare fizic. Expertiza se face pentru:
-

evaluarea deteriorrii fizice a structurilor i sistemelor inginereti (de

exemplu, n cazul reconstruciei);

-

expertiza tehnic a imobilelor pentru a determina starea tehnic a

structurilor, ca urmare a influenei factorilor externi (umiditate, foc, etc);

-

inspecia tehnic a cldirilor i structurilor pentru dezvoltarea ulterioar a

cldirii, se adaug etaje, o parte subsol ;

10

inspectarea pentru revizuirea planificat a cldirii;

inspecatarea construciei pentru mbuntirea sau reconstrucia cldirilor;

- studiu de design tehnic pentru a identifica cauzele de deformri n perei,

tavane, coloane;
- examinarea structurilor n determinarea cauzelor de umezeal de pe perei

i congelare;
-

n cazul n care proiectul este planificat pentru a rencepe construcia,

se necesit o estimare a uzurii fizice a structurilor de construcii;

- expertiza construciei, n cazul de asigurare,
- examinarea materialelor de construcii, proiectarea fundaiei
- alte cazuri n care cldirea necesit o analiz independent i o inspecie a

cldirii i structurilor asociate cu activitatea de experi n domeniul construciilor.

n urma inspectrii construciei se va ntocmi un raport de expertiz n care
va fi indicat rezultatul i concluziile asupra procesului de expertiz.
La elaborarea expertizei tehnice sunt necesare urmatoarele:
1. Studii topografice n zona construciei;
2. Studii geotehnice concretizate n perforri prin infrastructura construciei
care s stabileasc starea betonului precum i cota de fundare a pilelor i culeelor;
3.ncercri nedistructive asupra betoanelor pentru a stabili caracteristicile
fizico -mecanice ale acestora n special la lucrrile la care nu exist cartea tehnic.
Stabilirea strii tehnice a construciei se face prin evaluarea parametrilor
care caracterizeaz starea tehnic la momentul constatrii i a parametrilor care
caracterizeaz gradul de funcionalitate, determinandu-se indicii de calitate a strii
tehnice Ci i respectiv de funcionalitate Fi.
Parametrii care caracterizeaz starea tehnic Ci sunt urmtorii :
-elementele principale de rezisten ale suprastructurii;
-elementele de rezisten care susin accesul;
-elementele infrastructurii, aparatele de reazem, dispozitivele de protecie la
aciuni seismic.
Parametrii care caracterizeaz gradul de funcionalitate Fi sunt urmtorii:

11

-condiiile de desfurare a accesului i micrii n construcie;

-clasa de ncrcare a construciei;
-calitatea execuiei i respectarea prevederilor proiectului;
-calitatea lucrrilor de ntreinere;
Prin determinarea celor doi indici de calitate pe baza stabilirii degradrilor
suferite. Pe baza indicelui total de calitate, construcia va fi ncadrat n una din
cele 5 clase ale strii tehnice:
I - stare foarte bun;
II - stare bun;
III - stare satisfctoare;
IV - stare nesatisfactoare;
V - stare tehnic ce nu asigur condiii minime de siguran a adpostului.

Determinnd clasa strii tehnice se vor stabili msuri i soluii tehnice

(viabile), pentru aducerea construciei n situaia de a corespunde cerinelor de
rezisten, stabilitate i siguran n exploatare. Toate aceste msuri i soluii se
vor elabora n cadrul raportului de expertiz tehnic de calitate.
Tabelul 1.1 - Coninutul cadru al expertizei tehnice
Etape

1
Planificarea

Analiza Global

Examinare
detaliat

Obiective
2

- s asigure ca verificarea
i expertizarea tehnic de
calitate respect
dispoziiile Codului
Construciilor cu privire
la asigurarea cerinelor
eseniale
- comportamentul
structurii; domeniile de
examinare detaliat;
- stabilirea msurilor
tehnice optime
prezentarea de date
suficiente i autentice
pentru a permite
evaluarea rezistenei i
stabilittii structurale

Operaiuni

3
- s colecteze toate datele
anterioare i rezultatele
testelor

- inspecie vizual (la faa

locului);
- nregistrare foto-grafic;
- eantioane selectate.
- teste de ncrcare;
- teste non-distructive;
- teste fizico-chimice.

12

Continuarea tabelului 1.1

Prezentarea
rezultatelor

Interpretarea
rezultatelor

Concluzii i recomandri

1.4

- rezultatele verificrii
trebuie s fie evaluate i
comparate cu valorile
proiectate i
reglementate;
evaluare aciunilor
conform reglementrilor
tehnice la data execuiei,
la momentul verificrii i
cele viitoare ale structurii
n conformitate cu
cerinele eseniale
stabilirea aciunilor
viitoare care sunt
necesare att pentru
msuri preventive,
reparaii sau mbuntiri
i pentru verificri
suplimentare.

- plotare computerizat;
- msurtori i modelri
computerizate;
-analiz statistic;
- analiza structural;
- analiza deteriorrii;
- experiena anterioar;

Principalele cerine de investigare

n activitatea de investigare a cldirilor din fondul construit existent care au

structuri din perei portani din zidrie, expertul trebuie s foloseasc criterii de
evaluare a caracteristicilor reale ale construciei vechi prin care sa pun la
dispoziia beneficiarului soluii viabile i eficiente pentru reabilitarea obiectivului
expertizat. Cerinele principale la investigarea structurilor din zidrie sunt:
1. Evaluarea calitativ a strii generale a obiectivului supus investigrii

inspecie
vizual, relevee arhitecturale i de degradri i avarii, analiza istoric, identificarea
tipurilor principale de zidrii (forme i dimensiuni caracteristice) i a tehnologiilor
de execuie utilizate;
2. Analiza strii de degradare a structurilor de zidrie investigate i evaluarea

13

principalelor cauze ale degradri lor:

c) inventarierea

principalelor

tipuri

de

degradri

deteriorri

identificate;
d) inventarierea naturii degradrilor (mecanice, chimice, biologice).

3. Evaluarea capacitii de rezisten a structurilor din zidrie pe baza

metodelor de calcul i a datelor obinute pe baza ncercrilor fizico-mecanice

efectuate n laboratoare. Din aceste motive se recomand ca analizele de laborator
s fie grupate pe specialiti (mecanice, fizice, chimice, biologice sau de alt
natur). Expertul poate solicita i caracteristici ale materialelor componente ale
zidriei: marca, densitate aparent, porozitate aparent, raport agregat liant etc.

14

CARACTERISTICA OBIECTULUI SUPUS EXPERTIZEI

2.1

Identificarea i descrierea obiectului

Inspectarea proprietii a fost efectuat de Mndru Irina la data de 21. 11.12

n prezena beneficiarului. Obiectul evalurii este amplasat n municipiul Chiinu,
sectorul Centru, bulevardul tefan cel Mare i Sfnt 134, ntr-o zon comercial,
fiind nconjurat de mai multe bunuri imobile similare. Drumul de acces ctre
imobil se afl ntr-o stare bun. Suprafaa total a obiectului supus evalurii
constituie 80,3 m.p.(figura 1.1).

Figura 1.1 Amplasarea obiectului evaluat pe harta municipiului Chiinu

Inspectarea tehnic reprezint rezultatul unor evaluri prin calcul a rezistenei
la cutremur a unei cldiri existente n raport cu cerinele normelor inginereti
actuale, pornind de la situaia real a cldirii i avariile precedente. Raportul de
expertiz tehnic conine piese scrise i desenate, soluia de intervenie i

15

consolidare propus i evaluri preliminare de cost al lucrrilor.

Nu se expertizeaz i consolideaz apartamentul separat, ci toat cldirea. n
etapa urmtoare, pe baza expertizei, se ntocmete un proiect detaliat. n cazul n
care s-a ajuns la etapa de proiectare a interveniei/consolidrii (avizat de
verificatori de proiecte atestai, exist i antecalculaii de pre de deviz mai
detaliate.
Caracteristicile care au stat la baza expertizei tehnice a bunului imobil sunt
reprezentate n tabelul 2.1.
Tabelul 2.1 Descrierea obiectului supus expertizei tehnice
Elementele descrierii

Semnificaia

Referine
Destinaia proprietii imobiliare
Comercial
Modul de utilizare curent
Oficiu
Amplasarea
Mun. Chiinu, sect. Centru, bd. tefan
cel Mare i Sfnt 134
Descriere juridic
Natura drepturilor evaluate
Dreptul de proprietate
Existena contractelor de arend sau
sub-arend
Obligaiuni financiare legate de
proprietatea imobiliar
Cerine legale
Prezena unor materiale sau a tehnicii Nu au fost depistate
periculase sau duntoare
Prezena construciilor ridicate ilegal Nu au fost depistate
i contrara normelor i standardelor
existente n construcii
Pretena liniilor electrice de tensiune Nu au fost depistate
nalt n apropierea bunului imobiliar,
ceea ce poate fi privit de participanii
la piaa imobiliar ca duntor pentru
sntate
Cldiri i construcii
Anul construciei
1959
Numrul etajelor cldirii
4
Suprafaa total, m.p.
1281,5
Volumul cldirii, m.c.
241

16

Continuarea tabelului 2.1

Starea tehnic a cldirii
Descrierea elementelor construcie

Bun (uzura < 20 %)

Fundaie beton armat
Pereii interior i exterior piatr
de calcar
Pereii despritori crmid
Planeul beton armat
Acoperi - tabl de oel zincat
Pardoseal laminat
Goluri geamuri termopan
Finisaj exterior tencuit

Obiectul supus expertizei este un oficiu situat n municipiul Chiinu,

bulevardul tefan cel Mare. Construcia e situat n centrul capitalei cu o
infrastructura foarte bogat. Transportul este realizat cu troleibuze i autobuze, i
n apropiere circul microbuzele.

Tabelul 2.2 - Caracteristica obiectului

Nr

Indicii

Caracteristica

Destinaia

Comercial

Grupa

Bunuri imobile cu destinie comercial

Tipul

Oficiu

Subtipul

Oficiu

Adresa

Mun. Chiinu, bd. tefan cel Mare,

134

Suprafaa construciei

1281,5 m.p.

Anul construciei

1959

Comunicaii de transport

Bulevard

17

2.2

Estimarea mrimii uzurii obiectului supus expertizei

Deprecierea reprezint reducerea calitilor de consum ale bunului imobil din

punct de vedere al investitorului potenial i se manifest prin diminuarea valorii
bunului n rezultatul aciunii diferitor factori.
Se evideniaz trei forme ale deprecierii: uzura fizic, deprecierea funcional i
depriceerea economic.
Uzar fizic ine de nvechirea fizic a obiectelor sub influena factorilor de
exploatare i naturali, i este determinat n baza analizei strii tehnice a
elementelor constructive de baza ale cldirii.
Uzura fizic s aplic n dou etape:
a) determinarea uzurii fizice a fiecrui element constructiv,
b) determinarea uzurii fizice a construciei ntregi dup formula:
Uconstr = Uelement * 100/GSelement,

(2.1)

n care:
Uconstr - uzura fizic a construciei (%),
Uelemen - uzura elementelor construciei (%),
GSelement - greutatea specific a elementelor constructive (%).
Deprecierea funcional sau nvechirea funcional, este legat de dezvoltarea
tehnologiilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai
eficient

cerinele

necorespunderea

pieei.

Deprecierea

caracteristicilor

funcional

cldirilor

este

determinat

construciilor

de

standartelor

contemporane ale pieei i cerinelor consumatorilor (proiecte nvechite, utilaj

tehnologic nvechit i alte.)
Deprecierea economic este determinat de influena unor factori externi asupra
bunului imobil. Factorii externi include: schimbrile n economia rii, schimbrile
pe piaa imobiliar, schimbrile n legislaia naional, modificarea condiiilor de
finanare i altele.

18

Puterea uzurii a obiectului evalurii se detrmin prin metoda desfacerii, n

dependena de care se calculeaz urmtoarele tipuri de uzuri: fizic, funcional,
economic. Uzurile fizic i funcional se descompun la rndul su n recuperabil
i nerecuperabil. Fiecare component al uzurii se detrmin separat cu utilizarea
metodelor inginereti i vizuale. n caliate de baz normativ pentru calcule:

Calculul uzurii fizice n cldirile cu utilizare locativ i public.

Regulamentul despre despre reparaiile de plan - solicitate

Uzura fizic recuperabil (reparaie cu efect de comer) - reprezint

deprecierea inlaturarea careia este posibila din punct de vedere fizic si eficienta
din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabila include cheltuielile
legate de inlaturarea elementelor deprecierii in urma careia valoarea bunului
imobil evaluat va creste.
Calculele mrimii reparaieii cu efect de comer sunt efectuate n dependen
de metoda. n caliate de date iniiale sunt luate n consideraie puterile i
volumele deteriorrii elementelor constructive, scoase la iveal n rezultatul
vizualizrii.
Tabelul 2.3 - Calcul uzurii fizice a bunului imobil supus expertizei

Nr.
Elemente
constructive

1
2
3
4
5
6
7

Fundaia
Perei exteriori
i despritori
Planee
Acoperi
Pardoseala
Goluri
Lucrri de
finisare

Starea
elementelor

Satisfctoare
Bun
Bun
Bun
Bun
Bun
Bun

Uzura
Greutatea Procentul mediu
elementelor specific a ponderat a uzurii
constructive elementelor
elementelor
n %
constructive
constructive
n %
40
35

10
20

4,0
7

30
35
15
12
15

16
2
9
8
18

4,8
0,7
1,35
0,96
2,7

19

Continuarea tabelului 2.3

8

Instalaiile
sanitar-tehnice
i
electro-tehnice
interne
Alte
lucrri
Total

Bun

10

13

1,3

Bun
-

10
-

14
100

1,4
24,21

Sursa: Elaborat de autor n urma inspectrii bunului imobil determinnd uzura

elementelor constructive i din ICVR - greutatea specific a acestor elemente
constructive (anexa 1).
Cldirea reprezint o construcie capital din piatr tiat cu suprafaa
total de 80,3 m.p., nlimea ncperii este de 3 m. Cldirea a fost construit n
anul 1959 i a fost efectuat reparaia euro a obiectului. Casa este amplasat pe
bulevardul tefan cel Mare din capital, lng Pota Moldovei. Din punct de
vedere al infrastructurii bunul imobil se afl ntr-o infrastructur foarte dezvoltat.
Gradul de finisare al construciei este de 100 %.Localitatea se afl ntr-o
zon seismic de 6-7 garde. Regimul hidrologic este uniform.
Mai jos sunt caracterizate elementele constructive a obiectului.
Tabelul 2.4- Caracteristica elementelor constructive de baz a construciei
Denumirea elementelor
constructive
Fundaie
Pereii interori i exterior
Pereii despritori
Plaeu de pod
Acoperi
Pardosela
Goluri
Finisaj exterior
Finisaj interior
Instalaii tehnico-sanitare i
electrice

Descrierea elementelor

Starea tehnic

But
Piatr tiat
Piatr tiat
Beton armat
Ardezie
Laminat
Geamuri termopan
Tencuit
Tencuit
Apa, canalizare, energie
electric

Satisfctoare
Bun
Bun
Bun
Bun
Bun
Bun
Bun
Bun
Bun

20

Procentul de uzur i starea elementelor constructive a elementelor

este dat n tabelul Deducerile orientative pentru uzura construciilor.
Tabelul 2.5 - Deducerile orientative pentru uzura construciilor

Nr

Starea construciei

Indiciu uzurii construciei

Excelent

Bun

Destul de
satisfctoare

Satisfctoare

Nesatisfctoare

Destul de
satisfctoare

Rea

Nu sunt remarvate deteriorri vizibile

ale elementelor constructive de baz,
att n interiorul construciei ct i n
exteriorul ei. Construcia nu necesit
reparaii.
Fundamentul, pereii, pardoseala,
planeul ncperilor sunt ntr-o stare
bun i nu necesit reparaii. Este
necesar de efectuat lucrri minore de
reparaie a ferestrelor, uilor sau
sobelor.
Fundamentul i pereii construciei sunt
ntr-o stare bun i nu necesit reparaii.
Acoperiul este deteriorate
nesemnificativ i necesit reparaii,
ncperile necesit reparaii curente.
Construcia necesit reparaii att in
interior ct i exterior. n fundament i
n perei s-au format crpturi, este
necesar nlocuirea unor poriuni ale
acoperiului. Este necesar reparaia
pardoselei i planeului.
Construcia necesit reparaie capital.
Construcia se caracterizeaz prin
tasarea fundamentului i crpturi ale
pereilor
Construcia s-a nclinat. Este necesar
reparaia fundamentului, pereilor,
pardoselei, planeului i acoperiului.
Construcia are semne de ruinare , toate
elementele constructive sunt
deteriorate. Acoperiul, fundamentul,
pereii sunt puternic deteriorate. Nu pot
fi efectuate lucrri de reparaie.

Uzura, %

5-10

10-20

20-30

30-40

40-60

60-80

21

2.3

Descrierea defectelor, determinarea calitii tehnice a

elementelor constructive

Defectul este o abatere a unei caracteristici de calitate constnd n

nesatisfacerea unei cerine sau a unei ateptri rezonabile privind utilizarea
prevzut, inclusiv a celor referitoare la securitate.
n rezultatul examinrii la faa locului a oficiului din municipiul Chiinu,
bulevardul tefan cel Mare, 134 n pereii structurali, planeele i soclul au fost
depistate unele degradri i deformaii, dar acestea nu prezint un pericol pentru
persoanele ce locuiesc n aceast cas. Deformaii n structura de rezisten,
precum i tasri a fundaiei nu au loc. Lucrrile de finisare interioar sunt finalizate
dar necesit a fi renoite, iar lucrrile de finisare exterioar nu sunt finalizate.
Tabelul 2.6 - Borderoul defeciunilor
Nr.

Descrierea defeciunii generale pentru

obiectele constructive

Partea

Puterea

elementului

uzurii, %

defectat, %
1

Crpturi n fundament

40

45

Crpturi sub ferestre

30

35

Suma parial a deprecierilor

28,5

Pereii

Despicri i crpturi

25

40

Crpturi n tencuial i tirbituri

20

25

Suma parial a deprecierilor 15

7
8

Perei despritori

Despicri i crpturi n locul de legtur cu

25

30

20

30

planeul
10

Crpturi la unirea dintre plitele de

acoperire

Suma pariala a deprecierilor 13,5

22

Continuarea tabelului 2.6

Planeu
Crpturile n locurile de legtur a pereilor 30

40

Urmele descurgere a apei n locurile de

45

35

legtur cu peretele exterior

Suma parial a deprecierilor 27,75
Acoperi
Defectele ale jgheaburilor de scurgere i

20

35

ptrunderea umeditii
Suma parial a deprecierilor 7
Pardosea
Defeciuni nensemnate

25

25

Uzarea pardoselei n locurile de trecere

30

40

intensiv
Suma parial a deprecierilor 18,25
Ui
Despicarea lemnului

15

20

Crpturi n locul de legtur a uii cu

20

20

20

25

peretele
Lsarea cercevelelor i nenchiderea
ermetic
Suma parial a deprecierilor 12
Tencuiala
Deteriorri nensemnate

30

35

Stratificarea, umflarea i cderea

20

25

Suma parial a deprecierilor 15,5

23

Argumentarea obinerii procentului de uzur. La efectuarea vizitei pe

teren expertul a colectat i a analizat toate defectele i mrimea despre fiecare
fisur a construcie. Dup colectarea acestor date conform Indicilior comasai ai
evalurii de reconstituire tabelul 91 sa determinat fiecare procent de uzur pentru
fiecare element n parte. n urma analizelor i calculelor efectuate n sucapitolul 2.2
expertul a obinu o uzur a construciei de pn la 24%.
n dependen de anul i modul de exploatare a construiilor ele capt o
uzur diferit datorit influenrii factorului timpului i exploatrii incorecte. De
aceea n urma procesului de expertiz li se dau o apreciere dup anumite stri i
anume:
Stare satisfctoare - Construcia necesit reparaii att in interior ct i
exterior. n fundament i n perei s-au format crpturi, este necesar nlocuirea
unor poriuni ale acoperiului. Este necesar reparaia pardoselei i planeului.
Construcia ajunge la o uzur de 20-30% i necesit reparaii.
Conform acestei analizei n aceast apreciere o putem ncadra i construcia
care a fost supus expertizei.
Rezultatele investigaiilor de expertiz, deciziile i recomandrile expertului
tehnic se expun n raportul de expertiz, care, prin grija proprietarului, se anexeaz
la Cartea tehnic a construciei i, dup caz, se utilizeaz direct sau n conformitate
cu un proiect, elaborat i aprobat n modul stabilit. n acest caz, expertiza tehnic a
construciilor prevede un complex de lucrri privind examinarea detaliat a
construciei la faa locului, studierea documentaiei de proiect i de execuie,
verificarea schemei i a soluiilor de construcie din punct de vedere al cerinelor
normative, examinarea condiiilor geotehnice, constatarea neconformitilor,
evaluarea influenei acestora asupra strii tehnice a construciei, efectuarea
calculelor i ncercrilor de laborator privind rezistena i stabilitatea ei, elaborarea
recomandrilor privind lichidarea neajunsurilor i consecinelor acestora, lucrri
grafice etc.

24

RAPORTUL DE EXPERTIZ

3.1 Coninutul i forma raportului de expertiz

Forma unui raport de expertiz poate fi oral (dac expertiza se desfoar

n faa organului care a dispus / ordonat efectuarea sa) sau scris (dac expertiza
presupune cercetare pe teren / laborator etc.); forma depinde de asemenea, de
natura i de specificul problemei care a generat expertiz.
n toate cazurile n care efectuarea expertizei necesit timp, documentri,
deplasri, cercetri, analize, teste sau ncercri de laborator etc., raportul de
expertiz are form scris.
La redactarea raportului de expertiz judiciar trebuie respectate mai multe
reguli de procedur:
- raportul se redacteaz pe file albe A4, de regul numai pe o pagin; regula

consacrat a fost redactarea dactilografiat, formul nlocuit masiv de redactarea

printat. cu caractere standard;
- textul raportului se realizeaz cu fraze i propoziii clare, utiliznd un

vocabular accesibil, dar i termeni de specialitate explicai. Dac se folosesc

formule, desene ori ilustraii, acestea se insereaz n text respectnd regulile de
redactare specifice;
- o regul esenial n redactarea raportului de expertiz o reprezint

acurateea documentului; dac este totui nevoie de mici corecii, acestea se vor
putea face pe textul finalizat, cu semntur alturat; dac aceste corecturi nu se
fac, se ajunge la aplicarea unei forme de ndreptare. n completarea raportului de
expertiz nu sunt admise greeli sau tersturi;
- raportul se redacteaz n mai multe exemplare (originalul pentru instan,

o copie-martor pentru expert i cte o copie pentru fiecare parte din aciune);
- fiecare pagin trebuie s fie numerotat i s poarte semntura i parafa

expertului. Semntura i parafa se aplic pe toate exemplarele, pentru a evita

25

substituirea unor pagini. Regula se aplic i anexelor la raportul de expertiz, n

formule adecvate. Pe ultima pagin se va trece data redactrii raportului.
Raportul de expertiz extrajudiciar se redacteaz aproape dup aceleai
rigori; unele aspecte pot fi mai pretenioase (cazul rapoartelor pentru expertize
care conin investigaii de laborator, de exemplu), altele pot fi mai puin riguroase
(privind numrul de exemplare ale raportului, de exemplu).
Pentru a se asigura raportului de expertiz o inut corespunztoare trebuie
respectate unele condiii privitoare la stil i coninut. Astfel, raportul de expertiz
trebuie s fie clar i concis, fr formulri sau termeni echivoci (ci dimpotriv se
impune o terminologie de specialitate, adecvat); nu se vor face trimiteri la lucrri
n afara dosarului. Se vor utiliza pe ct posibil fraze scurte, dense i clare.
Termenii tehnici, greu accesibili, se vor explica la piciorul paginii sau n
paranteze, pentru a se nlesni nelegerea concluziilor. Raportul de expertiz nu
trebuie s conin preri personale n legtur cu diferitele acte normative sau cu
dispoziiile legale ale unor organe administrative. Aceasta nu nseamn c
expertul nu este liber n formarea opiniei sale, fr ns ca aceasta s reflecte
bunul plac sau arbitrariul expertului.
Raportul de expertiz se depune la termenul stabilit; raportul expertizei
judiciare se depune cu minimum cinci zile nainte de data edinei de judecat,
menionat de instan n scrisoarea trimis expertului; n cazul expertizelor
extrajudiciare, termenul este stabilit n clauza referitoare la termenul de finalizare
a expertizei. Nerespectarea, fr motive ntemeiate, a termenului stabilit pentru
depunerea raportului de expertiz judiciar, poate conduce la amendarea
expertului de ctre instan. In cazul expertizei extrajudiciare, sanciunile pentru
nedepunerea raportului la termen trebuie s fie menionate n contract.
La depunerea originalului raportului de expertiz judiciar, expertul
depune la Biroul local de expertize sau, dup caz, la registratura instanei i cte o
copie dup raportul de expertiz pentru fiecare parte aflat n cauz; de asemenea,
expertul prezint i copia-martor a raportului, pe care se va meniona numrul de
nregistrare a setului de documente depuse;copia-martor rmne la expert.

26

3.2 Structura unui raport de expertiz

Raportul de expertiz se prezint ca un document organizat n seciuni.
Organizarea n acest fel a raportului de expertiz este impus de nevoia asigurrii
fluenei i claritii informaiilor n raport.
Un raport de expertiz judiciar cuprinde antetul i urmtoarele seciuni:
Preambul; Prile; Scurt istoric; Obiectivul expertizei; Desfurarea expertizei;
Constatrile expertului; Concluzii; (Borderou de anexe); Anexe.
Antetul raportului de expertiz conine denumirea instituiei care a dispus
expertiza, numrul dosarului i termenul de judecat pentru care trebuie depus
raportul de expertiz.
Preambulul raportului de expertiz cuprinde: numele i prenumele
expertului, profesia i caiificarea sa, numrul legitimaiei de expert, data la care a
fost efectuat numirea expertului, data i numrul recomandrii Biroului local de
expertize.
Prile sunt menionate cu numele, prenumele, adresa de domiciliu (sau,
dup caz, domiciliul ales) i calitatea lor n proces (reclamat i prt - n cauzele
civile, respectiv parte vtmat i inculpat - n cauzele penale). In unele cazuri pot
aprea dou sau mai multe coreclamante sau coprte, dar i intervenieni (pri
interesate).
Scurt istoric al litigiului- n aceast seciune se prezint ntr-o succesiune
cronologic principalele elemente i informaii care constituie puncte de referin
n evoluia litigiului. Aceste elemente sunt preluate din documentele dosarului
cauzei i ndeosebi de la pri, cu prilejul cercetrii de teren. Se consemneaz
poziia sau interpretarea prilor n legtur cu litigiul, n special a acelora care
vizeaz obiectivele expertizei, precum i piecizarea daunelor i a perioadei cnd
acestea s-au produs. Rostul acestei seciuni este de a oferi informaii coerente i
concentrate n legtur cu obiectivul expertizei.
Obiectivul expertizei - seciunea conine redarea ad-literam a obiectivelor

27

stabilite de ctre instan pentru efectuarea expertizei, precum i ntrebrile care au

fost transmise n scris expertului. Procednd astfel, se evit posibilitatea ridicrii
unor obieciuni de ctre pri, pe considerentul c expertul a interpretat limitat
sarcina sa ori c nu a dat rspuns ntrebrilor formulate n aceast seciune se face
referire la expertize de aceeai specialitate dispuse i executate anterior n cauz
ori, dup caz, se menioneaz c nu s-au mai efectuat expertize anterioare pe
problema respectiv.
Desfurarea expertizei cuprinde desfurtorul aciunilor desfurate n
vederea realizrii raportului de expertiz.Se face referire la convocarea prilor
(datele de convocare, documente), la prezentarea pe teren (legalitatea invitrii
prilor; numele i calitatea mputerniciilor; documente de mputernicire;
investigaii efectuate de ctre expert n prezena prilor; documente de
consemnare a rezultatelor investigaiilor - proces-verbal, minut etc., semnat de
ctre expert).
Constatrile expertului constituie cea mai important seciune din raport i
cuprinde faptele, date, observaii, investigaii, extrase din dosarul cauzei i,
respectiv, rezultate din investigaiile efectuate de ctre expert; aceste elemente
trebuie descrise exact i, dac este cazul, trebuie comparate sau interpretate.
Nepotrivirile ntre datele provenind din diferite surse se consemneaz, se compar
i se comenteaz de ctre expert pentru stabilirea veridicitii lor.
n expertizele care au ca obiectiv identificarea i evaluarea de daune
rezultatele investigaiilor efectuate de expert se prezint n ordinea efecturii lor.
Trebuie s se acorde o atenie stabilirii cauzelor i mprejurrile care au generat
vicierea respectiv. Pe lng prezentarea elementelor de reconstituire a cauzelor i
mprejurrilor precum i a mrimii i efectului vicierii, expertul va prezenta
interpretrile corespunztoare, dar i soluiile care ar fi prevenit daunele.
n expertizele care presupun evaluarea unor bunuri trebuie menionate
principiile evalurii, considerentele avute n vedere, formula ! formulele de calcul,
descrierea fiecrui bun (dac a fost prezentat sau neprezentat la expertiz, ce
caracteristici prezint, cnd i n ce condiii a fost achiziionat, eventuale

28

documente privind achiziia, stadiul uzurii) i valoarea de circulaie a fiecrui bun.

Dac expertiza presupune actualizri/reactualizri de valori trebuie
reproduse informaii ale Institutului Naional de Statistic privitoare la evoluia
preurilor, a inflaiei etc., formulele de calcul, valorile calculate, conversia
unittilor monetare.
Constatrile i afirmaiile expertului coninute n textul raportului de
expertiz trebuie s fie susinute prin exemplificri i argumentri temeinice. n
acest sens, expertul trebuie s fie preocupat de a conferi raportului o anumit
inatacabilitate, precum i de a evita o eventual neconcordan ntre datele trecute
n raport n cazul unei eventuale noi expertize..
Datele coninute n raportul de expertiz trebuie s fie reale, demonstrabile,
bxpertul rspunde pentru toate datele trecute n raport orict de nensemnate ar fi
ele. Justeea datelor i responsabilitatea expertului fa de acestea este
caracteristica esenial a unui raport de expertiz. Pentru aceste considerente,
expertul trebuie s aib n vedere, printre altele, urmtoarele:
- analizele i ncercrile de laborator s fie efectuate personal sau de laboratoare de

analiz autorizate n acest scop;

- aparatele i metodele folosite s aib o precizie ct mai ridicat, n acest scop

fiind indicat s se efectueze un numr ct mai mare de determinri (n special n

cazul analizelor organoleptice);
Concluziile raportului de expertiz trebuie s conin ntr-o form
concentrat rspunsurile expertului la obiectivele stabilite pentru expertiz i alte
elemente eseniale ale expertizei (modalitatea convocrii prilor, date i termene,
eventuale expertize de aceeai specialitate efectuate anterior n cauz).
Concluziile expertului nu trebuie s cuprind comentarii asupra unor
probleme care sunt dincolo de statutul su i de calificarea sa (latura juridic a
problemei, alte aspecte).
Obiectivitatea i corectitudinea concluziilor sunt determinate de:
- nivelul calificrii expertului;
- cunoaterea profund a problemelor care fac obiectul expertizei;

29

- experiena expertului n controlul situaiilor litigioase;

- probitatea profesional i moral a expertului;
- capacitatea expertului de a reine aspecte eseniale ale investigaiilor i

evitarea concluziilor eronate sau false;

- independena fa de prile implicate de litigiu.

Concluzia i claritatea concluziilor formulate de ctre expert trebuie s fie

evidente. Concluziile trebuie s reprezinte sinteza logic a constatrilor pariale
la care a ajuns expertul pe parcursul efecturii investigaiilor.
Anexele raportului de expertiz se refer la documentele care susin
concluziile formulate de expert. Fac parte din aceast categorie: documentele
care dovedesc respectarea procedurii referitoare la convocarea prilor (n mod
obinuit se ataeaz ca anex cel puin confirmrile de primire a scrisorilor
recomandate trimise de expert, care conin tampila cu data de expediere),
buletine de analiz, copii ale unor documente, fotografii, planuri i schie ale
unor depozite, scheme de amplasare a mrfurilor n spaiile de transport,
eventual procedee de calcul etc.
Este indicat ca n anexele la raportul de expertiz s se gseasc
asemenea dovezi care s evidenieze procedeele de investigare folosite de
expert, constatrile fcute de ctre acesta n anumite momente, situaii,
fotografii sau fotocopii ale unor obiecte, probe sau documente al cror coninut
nu poate fi integrat n raportul de expertiz
n cazul n care se depun mai multe anexe, se impune s de editeze un
borderoul de anexe, care reprezint opisul detaliat al tuturor documentelor i
actelor depuse ca anexe. Borderoul de anexe se ataeaz n mod obligatoriu att
la raportul original, ct i la copiile raportului de expertiz remise prilor
implicate n litigiu.

30

CONCLUZIE

n rezultatul studierii expetizei tehnice date am obinut cunotine teoretice

cu privire la aplicarea corect i eficient a metodelor de expertiza, metodele de
estimare defectelor a acestor parti component a bunurilor, tipurile deprecierii i
metodele de calculare a deprecierii.
n aceast lucrare am determinat uzura constrciei, care un oficiu amplasat
n municipiul Chiinu, bulevardul tefan cel Mare, 134. Lucrarea este destinat
pentru a aduce la cunotin beneficiarului starea actual a construciei. Unde n
urma efecturii calculelor am obinut o uzur de aproximativ 24%.
n baza materialelor prezentate mai sus expertiza tehnic a ajuns la
urmtoarele concluzii i recomandri: rezistena i stabilitatea elementelor de
construcii este asigurat, inclusiv la aciuni seismice. Defecte i deformaii care ar
diminua rezistena i stabilitatea casei de locuit sau ar face imposibil exploatarea
ei conform destinaiei nu s-au depistat.
Se recomand respectarea normelor privind exploatarea i ntreinerea
fondului locativ conform prevederilor prescripiilor tehnice.
Acumularea cunotinelor n domeniul dat este nsoit de un ir de
posibiliti, care se mresc pe msura dezvoltrii a activitii de expertiza a
proprietilor imobiliare.

31

SURSE BIBLIOGRAFICE

Acte legislative

1. Hotrrea Nr. 936 din 16. 08. 2006 pentru aprobarea Regulamentului
privind expertiza tehnic n construcii

Cri i monografii
2. Organizarea ctivitii de evaluare. Olga Buzu. Chiinu 2003
3. Evaluarea bunurilor imobiliare: Teorie i practic. Olga Buzu, Angela
Matcov. Chiinu 2003
4. Rezistenta materialelor, Buzdugan Gheorghe, Editura Didactica si
Pedagogica 1983, Editura Tehnica, 1956
5. Teza de doctorat, Plesca Theodor, Institutul Politehnic lai, 1984
6. Teza de doctorat, Sofronie Eugenia, Institutul Politehnic Iai
7. Cum concepem construciile civile, Alexandru Ciornei, Editura Junimea

Resurse internet
8. www. Google.md

32

ANEXE

33