Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Uzucapiunea Tabulara in NCC Profesor Marian Nicolae
Uzucapiunea Tabulara in NCC Profesor Marian Nicolae
Aceast lucrare a fost finanat din contractul POSDRU/89/1.5/S/61968, proiect strategic ID 61968
(2009), cofinanat din Fondul Social European, prin Programul Operaional Sectorial Dezvoltarea Resurselor Umane
2007 2013.
2
Legea nr. 287/2009, republicat n Monitorul oficial al Romniei, partea I, nr. 505 din 15 iulie 2011
(indicat n continuare brevitatis causa NCC). Cu privire la istoria elaborrii NCC, v. M. Nicolae,
Introducere, n Codex iuris civilis, t. I, Noul Cod civil, Ediie critic, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2012, p. XLII
sqq.
extinctiv (cel puin pn la apariia Decretului nr. 167/1958), dei aceste dou
instituii juridice sunt autonome i, deci, ele nu trebuie confundate3).
n esen, dac, n materie mobiliar, uzucapiunea este posibil ori de cte
este exclus incidena prevederile art. 937-938 privitoare la dobndirea dreptului de
proprietate prin efectul posesiei de bun-credin (en fait de meubles, la possession
vaut titre), n schimb, n materie imobiliar, uzucapiunea are o inciden mai mare,
ns aceasta depinde dup cum este vorba de imobile nscrise sau nu n cartea
funciar, legea distingnd ntre uzucapiunea extratabular (art. 930), pe de o parte,
i uzucapiunea tabular (art. 931), pe de alt parte. ntr-adevr:
4. Uzucapiunea imobiliar. n materie imobiliar singurul domeniu care ne
intereseaz n studiul de fa cazurile de uzucapiune sunt expres i limitativ
prevzute de NCC. Astfel:
art. 930: (1) Dreptul de proprietate asupra unui imobil i dezmembrmintele sale
pot fi nscrise n cartea funciar, n temeiul uzucapiunii, n folosul celui care l-a posedat timp
de 10 ani, dac:
a) proprietarul nscris n cartea funciar a decedat ori, dup caz, i-a ncetat existena;
b) a fost nscris n cartea funciar declaraia de renunare la proprietate;
c) imobilul nu era nscris n nicio carte funciar.
(2) n toate cazurile, uzucapantul poate dobndi dreptul numai dac i-a nregistrat
cererea de nscriere n cartea funciar nainte ca o ter persoan s i fi nregistrat propria
cerere de nscriere a dreptului n folosul su, pe baza unei cauze legitime, n cursul sau chiar
dup mplinirea termenului de uzucapiune;
art. 931: (1) Drepturile celui care a fost nscris, fr cauz legitim, n cartea
funciar, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate
cnd cel nscris cu bun-credin a posedat imobilul timp de 5 ani dup momentul
nregistrrii cererii de nscriere, dac posesia sa a fost neviciat.
(2) Este suficient ca buna-credin s existe n momentul nregistrrii cererii de
nscriere i n momentul intrrii n posesie.
28). Astfel:
art. 27: n cazul n care sau nscris fr cauz legitim, drepturi reale, care pot fi
dobndite n temeiul uzucapiunii, ele vor rmne valabil dobndite, dac titularul
dreptului le-a posedat cu buncredin, potrivit legii, timp de 10 ani. (s.n.); o asemenea
uzucapiune avea ca efect, n accepiunea doctrinei i a jurisprudenei, tergerea viciilor
titlului de dobndire, consolidnd starea de aparen creat prin nscrierea fcut n cartea
funciar pe baza unui titlu nevalabil9);
art. 28: Cel ce a posedat un bun nemictor n condiiunile legii, timp de 20 de ani,
dup moartea proprietarului10) nscris n cartea funciar, va putea cere nscrierea dreptului
uzucapat.
dobndirii dreptului de proprietate prin uzucapiune trebuie ns s ndeplineasc condiiile prevzute n Codul civil
(art. 8 din Legea nr. 241/1947)]; idem, dec. nr. 2615/1993, n Dreptul nr. 12/1994, p. 56; C. Ap. Cluj, s. civ., dec.
nr. 1838/2001, n Pandectele romne nr. 1/2002, III, 52, pp. 162-164; C. Ap. Braov, s. civ., dec. nr. 546/R/2001,
apud A. Rusu, Publicitate imobiliar. Crile funciare. Practic judiciar, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2006, nr. 92,
pp. 270-271).
8
Cu privire la caracterul de excepie al uzucapiunii, ca mod de dobndire a drepturilor reale imobiliare, n
sistemul de carte funciar, v. Plen Trib. Suprem, dec. ndrumare nr. 15/1966, cit. supra (nota precedent). Conform
Plenului fostului Tribunal Suprem, ntruct n sistemul de carte funciar dreptul de proprietate asupra imobilelor se
dobndete, n afar de cazurile prevzute n mod expres de lege, numai prin nscrierea n cartea funciar, iar n
cazul uzucapiunii aceast nscriere poate avea loc numai n condi iile expres prevzute de legea din 27 aprilie 1938
(i.e. D.L. nr. 115/1938 n.n., M.N.), urmeaz c dispoziiile din codul civil referitoare la uzucapiunea dreptului de
proprietate imobiliar nu sunt aplicabile n teritoriile cu regim de carte funciar. (ibidem).
9
n acest sens, v. Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 493/1968, n Culegere decizii1968, p. 71 i n Revista romn de
drept nr. 2/1968, p. 172; idem, s. civ., dec. nr. 1305/1972, n Repertoriu II, p. 113; Trib. Judeean Hunedoara, dec.
civ. nr. 136/1988, n Revista romn de drept nr. 11/1988, p. 70. n ipoteza prevzut de art. 27 din Decretul-lege
nr. 115/1938, legiuitorul reglementeaz un caz special de uzucapiune avnd drept scop asanarea titlului nevalabil
n temeiul cruia s-a fcut nscrierea. Aparena creat de un titlu nevalabil nscris n cartea funciar, zice instana
noastr suprem (dec. nr. 493/1968, cit. supra), produce efecte nu numai de natur a apra pe toi dobnditorii de
bun-credin, dar mai mult dect att, prin expirarea termenului de 10 ani (prevzut de art. 27 din legea pentru
unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare din 27 aprilie 1938), acordat titularilor lezai de a cere
rectificarea nscrierii fcute n temeiul titlului nevalabil, situaia juridic creat prin starea de aparen se
consolideaz definitiv. Aceast uzucapiune se produce cu efect retroactiv, nct titularul dreptului real imobiliar
nscris n cartea funciar n temeiul titlului nevalabil i va vedea consolidat situaia juridic creat prin starea de
aparen, chiar de la data nscrierii fcute n favoarea sa, ca i cnd acea nscriere s-ar fi fcut n temeiul unui titlu
valabil. Cf. Curtea Suprem de Justiie, s. civ., dec. nr. 2615/1993, cit. supra [nota 7, in fine]: Reclamanta a
formulat cererea de rectificare a intabulrii ntemeindu-se pe prevederile art. 34 pct. 1 din Decretul-lege nr.
115/1938, susinnd c titlul n temeiul cruia s-a svrit nscrierea n cartea funciar nu a fost valabil, mai exact c
este inexistent. Aceast cerere este imprescriptibil extinctiv (art. 36) fa de dobnditorul nemijlocit, sub rezerva
prescripiei aciunii de fond. Sub acest ultim aspect este de reinut c potrivit art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938,
n cazul n care s-au nscris fr cauz legitim drepturi reale, care pot fi dobndite n temeiul uzucapiunii, ele rmn
valabil dobndite dac titularul dreptului le-a posedat cu bun-credin potrivit legii, timp de 10 ani. Condiiile
cerute pentru prescripia achizitiv nu sunt ns, ndeplinite deoarece textul de lege enunat prevede c posesia
trebuie s aib calitile de lege, adic trebuie s fie vorba de o posesiune util, iar posesorul s fie de buncredin. Or, ambele aceste condiii nu sunt ntrunite, din moment ce intabularea s-a fcut fr o just cauz i n
pofida opoziiei manifeste i repetate din partea titularului de carte funciar, care a nvederat c se svrete un grav
abuz (s.n.). n cazul prevzut de art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938, consolidarea dreptului se face fr a fi
necesar o hotrre judectoreasc pentru nscrierea dreptului real imobiliar n cartea funciar, ntruct nscrierea
este deja efectuat i dreptul consolidat n temeiul legii (Curtea Constitu ional, dec. nr. 1.054/2009 referitoare la
excepia de neconstituionalitate a prevederilor art. 27, art. 28 i art. 29 din Decretul-lege nr. 115/1938 pentru
unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare, publicat n Monitorul oficial al Romniei, partea I, nr. 563
din 13 august 2009; idem, dec. nr. 401/2009 referitoare la excepia de neconstituionalitate a prevederilor art. 27 i
art. 28 din Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la cr ile funciare, publ. n
Monitorul oficial al Romniei, partea I, nr. 249 din 14 aprilie 2009).
Ipoteza reglementat de art. 28 alin. 1 din Decretul-lege nr. 115/1938 vizeaz exclusiv pe titularul nscris care
este persoan fizic (de la a crei moarte au trecut 20 ani) i nu o persoan juridic [P. Perju, Sintez teoretic a
jurisprudenei Curii de Apel Suceava n domeniul dreptului civil (semestrul II/1996), n Dreptul nr. 7/1997, nr. 4,
p. 82].
11
Posesia este exercitarea n fapt a prerogativelor unui bun de ctre persoana care l stpne te i care se
comport ca un proprietar sau, dup caz, ca titular al altui drept real, cu excep ia drepturilor reale de garan ie (art.
916 alin. 2). Prin urmare, n afara drepturilor de ipotec sau de gaj, orice drept real de folosin ( lato sensu) este
susceptibil de a fi dobndit, n temeiul uzucapiunii, i.e. al posesiei bunului exercitate n tot timpul cerut de lege.
uzucapantul trebuie s-i fi intabulat dreptul de proprietate sau un alt drept real
(dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, drept de abitaie, drept de folosin,
drept de servitute) n folosul su.
7. Analiza condiiilor (continuare). 2o. nscrierea dreptului tabular fr
cauz legitim. a) Precizri prealabile. Pentru a opera uzucapiunea tabular,
nscrierea trebuie s fie fcut fr cauz legitim, deoarece dac nscrierea s-a
fcut n baza unui act sau fapt juridic valabil sau deplin eficace din punct de vedere
juridic, atunci dispoziiile art. 931 sunt lipsite de obiect, nimeni neputnd s
uzucapeze propriul su bun, dobndit n mod legal.
Ce se nelege prin expresia fr cauz legitim? Formula fr cauz
legitim a fost preluat din fostul art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938, astfel
nct urmeaz s primeasc, n principiu, acelai neles, i n NCC, ct vreme
noul cod consacr, n termeni similari, acelai caz de uzucapiune tabular.
b) nelesul sintagmei nscriere fr cauz legitim. Opinii doctrinare. n
general, n doctrina elaborat n baza fostului art. 27 din Decretul-lege nr.
115/1938, s-a apreciat c nscrierea dreptului real se face fr cauz legitim
atunci cnd a operat n baza unui act juridic nevalabil, lovit de nulitate absolut12,
iar nu i anulabil, i.e. afectat de o cauz de nulitate relativ 13, existnd i opinia
izolat, potrivit creia textul ar fi aplicabil, pentru identitate de raiune, i n cazul
n care nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris ori au
ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea (art. 34 din
fostul D.L. nr. 115/1938), ntruct situaia celui al crui drept nscris i-a pierdut
valabilitatea fiind , din momentul respectiv, analog cu a aceluia care s-a nscris de
la nceput pentru o cauz legitim 14. Actul juridic n baza cruia s-a efectuat
12
V., de ex., autorii citai de Tr. Drjan, art. cit. (2010), pp. 72-73.
Dac titlul n temeiul cruia a fost dobndit dreptul real nscris este afectat de o cauz de nulitate relativ,
Dreptul la aciunea n rectificare se prescrie n termen de 3 ani, dup care titlul se consolideaz, astfel c persoana
nscris nu va mai avea interes s invoce uzucapiunea tabular. Teoretic, acest interes poate exista n acele cazuri n
care, ca urmare a mprejurrilor ce afecteaz modul de calcul al termenului de prescrip ie extinctiv, acesta se va
mplini dup expirarea termenului de zece ani prevzut n art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938 (V. Stoica, op. cit.,
2006, vol. II, p. 466).
14
A. Boar, op. cit. (1999), p. 231. Mai mult zice acest autor , s-ar putea considera chiar c solu ia se impune
a fortiori, ntruct raiunile pentru care se permite dobndirea prin uzucapiune a dreptului real nscris pentru o cauz
nelegitim se regsesc cu i mai mare putere n cazul celui care a dobndit n mod valabil dreptul, al crui act de
dobndire i-a ncetat ns ulterior valabilitatea. De altfel, tratamentul juridic al celor trei ipoteze n materie de
rectificare a nscrierii este identic pentru cazul dobnditorului nemijlocit (art. 31 alin. 1 [D.L. nr. 115/1938]),
singurul care ar avea interes n invocarea uzucapiunii. n realitate, nu exist identitate de tratament, ntruct
Secundus, fiind prin ipotez de rea-credin (cunoscnd cauza de stingere a dreptului sau de ncetare a efectelor
actului juridic, prin rezoluiune, reduciune, caducitate etc.), el nu se va putea prevala de uzucapiunea tabular. n
plus, stingndu-se dreptul real nscris n folosul su, Secundus este obligat la restituirea n natur, el nu mai este
posesor, ci detentor precar fa de Primus, i, deci, n absena unei cauze de intervertire ulterioar a deteniei precare,
precaritatea titlului face imposibil uzucapiunea (desigur, n msura n care ea ar fi permis de fostul art. 27 din D.L.
nr. 115/1938, ceea ce rmne de demonstrat).
13
primul rnd, o nscriere fcut n baza unui titlu nevalabil, i.e. lovit de nulitate
absolut (sau chiar anulabil, n ipoteza rar cnd prescripia aciunii n anulare
n-ar fi mplinit nainte de expirarea termenului de 5 ani) 19 sau, dup caz,
provenind de la un neproprietar (non dominus), n special n situaia nscrierilor
primare n noile cri funciare deschise n fostele regiuni de transcripiuni i
inscripiuni imobiliare (aparinnd Vechiului Regat al Romniei)20.
n al doilea rnd, ntruct expresia fr cauz legitim este generic, afar
de nscrierile nevalabile, fcute n temeiul unui act nul sau afectat de alte cauze de
ineficacitate pentru motive anterioare sau concomitente ncheierii ori, dup caz,
emiterii lui, cum dispune art. 908 alin. 1 pct. 1 NCC (n materia cazurilor
rectificare a drepturilor tabulare), trebuie incluse n noiunea fr cauz legitim
orice act sau fapt juridic prevzut de lege care justific, potrivit art. 885 alin. 1
NCC, efectuarea unei intabulri n cartea funciar21, dar care, in concreto, este
nevalabil sau, dup caz, ineficace (ex. un titlu de proprietate, emis cu nclcare
legilor de restituire a proprietilor funciare ori revocat de ctre autoritatea
administrativ emitent, un titlu falsificat, o hotrrea judectoreasc inexistent,
un certificat de motenitor nul sau anulabil etc.).
In concluzie, n sistemul art. 931 NCC, constituie cazuri de nscriere fr
cauz legitim orice nscriere fcut fr temei juridic, respectiv fie n lipsa
oricrui act sau fapt juridic justificativ, scil. n baza simplei cereri de nscriere, fie
n temeiul unui act juridic nevalabil nul absolut sau chiar anulabil , cum ar fi
cazul unui act avnd un obiect ilicit, privind un bun scos din circuitul civil, fcut cu
o persoan care nu avea capacitatea de a cumpra terenuri n Romnia (ex. este
cetean strin sau apatrid), ncheiat n frauda legii 22 ori avnd o cauz ilicit sau
imoral23, neperfectat n forma cerut ad validitatem sau cu nesocotirea unor
formaliti abilitante etc., fie, n fine, n condiiile existenei unui act juridic
provenind de la un non dominus (scil. de la antecesorul tabular, proprietar aparent,
19
De ex., n cazurile n care nulitatea relativ poate fi invocat de o ter persoan, prescrip ia ncepe s
curg, dac prin lege nu se dispune altfel, de la data cnd ter ul a cunoscut existen a cauzei de nulitate (art. 2.529
alin. 2 NCC).
20
Sau n ipoteza nevalabilitii att a titlului nstrintorului ( Secundus), ct i a terului (sub)achizitor
(Tertius), cnd ar exista, dup cum s-a observat, dou cauze nelegitime de nscriere n cartea funciar, respectiv
titlul lui non dominus care, prin ipotez, nu este valabil ntruct, de regul, este afectat de un motiv de nulitate
absolut i titlul terului, care nu este valabil fie pentru nu eman de la un adevrat proprietar, fie pentru c este
afectat de un motiv de nulitate absolut (V. Stoica, op. cit., 2009, p. 375).
21
Cu privire la cauz legitim, n sens de act sau fapt juridic, temei al unei nscrieri n cartea funciar, v. i
art. 930 alin. 2: n toate cazurile, uzucapantul poate dobndi dreptul numai dac i-a nregistrat cererea de nscriere n
cartea funciar nainte ca o ter persoan s i fi nregistrat propria cerere de nscriere a dreptului n folosul su, pe
baza unei cauze legitime, n cursul sau chiar dup mplinirea termenului de uzucapiune (s.n.).
22
Art. 1.237 NCC.
23
Art. 1.236 alin. 2 i 3 NCC. Cauza (scopul actului) ilicit sau imoral atrage nulitatea absolut a contractului
numai dac este comun ori, dup caz, dac cealalt parte a cunoscut-o sau, dup mprejurri, trebuia s-o cunoasc
(art. 1.238 alin. 2 NCC). Deci, cauza ilicit sau imoral unilateral nu atrage per se nulitatea contractului.
sau, dup caz, de la nstrintorul unui imobil nenscris pn la acea dat n cartea
funciar, atunci cnd ar fi vorba de o nscriere fcut, la cerere, n noile cri
funciare, n temeiul art. 581 din L. nr. 7/1996).
8. Analiza condiiilor (continuare). 3 o. Posesia util a imobilului timp de
5 ani. Posesia cerut de lege pentru a uzucapa trebuie s ntruneasc aceleai
condiii cu cele ale uzucapiunii de drept comun, extratabulare, adic s fie util
(art. 922 i urm.). Posesia24 este util, dac este neviciat (art. 922 alin. 2). Viciile
posesiei (discontinuitatea, violena i clandestinitatea) suspend cursul uzucapiunii
(art. 932 alin. 2).
Ct privete durata posesiei, uzucapantul, i.e. cel nscris n cartea funciar ca
proprietar sau titular al dreptului tabular, trebuie s posede imobilul timp de 5 ani.
Termenul curge dup momentul nregistrrii (s.n. M.N.) cererii de nscriere25
(art. 931 alin. 1), respectiv:
de la data nregistrrii cererii de nscriere, dac posesia a nceput cel mai
trziu de la aceast dat (n cazul n care imobilul a fost predat cel mai trziu la
data nregistrrii cererii de nscriere);
de la data intrrii, ulterior, n posesia imobilului (n cazul n care predarea
imobilului s-a fcut ulterior nregistrrii cererii de nscriere).
n ceea ce privete regulile de calcul, inclusiv eventualele cauze de suspendare
i ntrerupere a cursului uzucapiunii, sunt aplicabile, prin analogie, dispoziiile n
materie de prescripie extinctiv (art. 934 NCC) 26. Viciile posesiei, cum am artat
24
Este vorba de posesia real, i.e. adic stpnirea n fapt a bunului proprio domino, iar nu de aa-zis posesie
tabular, adic de simplul fapt de a fi nscris ca titular al dreptului n cartea funciar, fr corpus. Contra E.
Roioru, Comentariu sub art. 931, cit. supra [nota 4] p. 1330, pct. 5: prin posesia imobilului se nelege de fapt
posesiunea tabular, adic faptul de a fi nscris ca proprietar (sau titular al altui drept real) n cartea funciar.
Aceast susinere este eronat, deoarece din simpla lectur a art. 931 rezult c prin posedarea imobilului i
intrarea n posesie asupra imobilului este imposibil s se n eleag altceva dect stpnirea acestuia, institu ia
posesiei fiind n NCC esenial legat de faptul stpnirii unui bun mobil sau imobil corporal (iar nu incorporal). V.,
n acest sens, art. 916 alin. 1 NCC (Posesia este exercitarea n fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra
unui bun [cf. art. 535 - MN] de ctre persoana care l stpnete i care se comport ca un proprietar). n plus, dac
posesia imobilului ar nsemna simpla nscriere n cartea funciar, cum se rezolv oare condi ia ca posesia s fie
util i ce ar nsemna oare viciile posesiei imobilului nscris n cartea funciar? n fine, cum se poate oare intra
n posesia imobilului, dup nregistrarea cererii de nscriere n cartea funciar? Cf. art. 916 alin. 1, cit supra (nota
11).
25
n sensul, eronat, c termenul de prescripie achizitiv ( sic!) ncepe s curg () din ziua imediat urmtoare
intabulrii, v. E. Roioru, Comentariu sub art. 931, cit. supra [nota 4] p. 1330, pct. 5. n realitate, textul legal
vorbete de faptul posedrii imobilului timp de 5 ani dup momentul nregistrrii cererii de nscriere, moment care
poate fi i ulterior nregistrrii cererii, dac imobilul nu a fost predat anterior, ci abia dup ce uzucapantul a fost
intabulat n cartea funciar.
26
V., n acelai sens, i fostul art. 29 din Decretul-lege nr. 115/1938: Regulile privitoare la prescripiune
(prevzute n Codul civil n.n., M.N.) se vor aplica prin asemnare la socotirea termenului de uzucapiune, precum
i la ntreruperea i suspendarea ei.
10
deja, suspend cursul uzucapiunii (art. 932 alin. 2 NCC), n timp ce deposedarea
uzucapantului de bun atrage ncetarea posesiei [art. 921 lit. g)], dac posesorul
rmne lipsit de posesia bunului mai mult de un an (ceea ce echivaleaz, n
terminologia veche, cu ntreruperea natural a termenului de uzucapiune).
De asemenea, potrivit art. 934, deja amintit, dispoziiile prezentei seciuni
(art. 930-933 n.n., M.N.) se completeaz, n mod corespunztor, cu cele
privitoare la prescripia extinctiv, respectiv cu prevederile art. 2.501 i urm. NCC
(n special cele privitoare la efectele uzucapiunii mplinite i regulile de suspendare
sau ntrerupere a cursului uzucapiunii, cum am precizat deja).
9. Analiza condiiilor (continuare). 4 o. Posesorul s fie de bun-credin.
Ultima condiie a uzucapiunii tabulare vizeaz buna-credin a posesorului
(uzucapantului).
Ce nsemneaz aici buna-credin? Legea nu prevede, n mod expres, ce
nsemneaz buna-credin, dar, avnd n vedere pe de o parte, celelalte condiii
cerute pentru uzucapiunea tabular (n special, nscrierea dreptului tabular fr
cauz legitim), iar pe de alt parte, noiunea de bun-credin din materiile
publicitii materiale (art. 901 alin. 2) 27, a intervertirii deteniei precare (art. 920
alin. 2)28 i a dobndirii fructelor de ctre posesorul de bun-credin (art. 948 alin.
3)29, rezult c este de bun-credin posesorul care are convingerea c este
proprietarul bunului n temeiul unui act sau fapt translativ sau constitutiv de
drepturi ale crui cauze de ineficacitate nu sunt i nu trebuia s fie cunoscute 30. n
ali termeni, este considerat de bun-credin posesorul care nu a cunoscut i nici
nu trebuia s cunoasc lipsa calitii de proprietar a nstrintorului i nici viciile
care afecteaz titlul su de proprietate, respectiv cauza de nulitate a actului
ncheiat cu nstrintorul (antecesorul tabular).
27
V. art. 901 alin. 2 NCC: Terul dobnditor este considerat de bun-credin numai dac, la data nregistrrii
cererii de nscriere a dreptului n folosul su, sunt ndeplinite urmtoarele condiii:
a) nu a fost nregistrat nicio aciune prin care se contest cuprinsul crii funciare;
b) din cuprinsul crii funciare nu rezult nicio cauz care s justifice rectificarea acesteia n favoarea altei
persoane; i
c) nu a cunoscut, pe alt cale, inexactitatea cuprinsului crii funciare.
28
V. art. 920 alin. 2 NCC: n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dobnditorul este de bun-credin
dac nscrie dreptul n folosul su ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare. n celelalte cazuri, este de bun-credin
dobnditorul care nu cunotea i nici nu trebuia, dup mprejurri, s cunoasc lipsa calitii de proprietar a celui de la
care a dobndit bunul.
29
V. art. 948 alin. 3 i 4 NCC: (3) n cazul fructelor produse de imobile nscrise n cartea funciar, bunacredin se apreciaz n raport cu condiiile cerute terilor dobnditori pentru a respinge aciunea n rectificare.
(4) n celelalte cazuri, posesorul este de bun-credin atunci cnd are convingerea c este proprietarul bunului
n temeiul unui act translativ de proprietate ale crui cauze de ineficacitate nu le cunoate i nici nu ar trebui, dup
mprejurri, s le cunoasc. Buna-credin nceteaz din momentul n care cauzele de ineficacitate i sunt cunoscute.
30
Cf. art. 938 NCC (n materia dobndirii proprietii asupra unui bun mobil prin efectul posesiei de buncredin): Este de bun-credin posesorul care nu cunotea i nici nu trebuia, dup mprejurri, s cunoasc lipsa
calitii de proprietar a nstrintorului.
11
n doctrin a fost criticat redactarea art. 931 alin. 2 NCC, ca fiind defectuos:
Mult mai logic n opinia noastr zice un autor ni se pare c textul trebuia redactat astfel: este
suficient ca buna-credin s existe n momentul intrrii n posesie i al nregistrrii cererii de nscriere,
cronologic vorbind, dar aceast aparent lips de logic provine tot din faptul c legiuitorului nu i-a fost
clar ce reglementeaz n realitate n art. 931 alin. (1): o specie de uzucapiune sau o validare a dreptului real
nscris n cartea funciar fr cauz legitim (Tr. Drjan, Uzucapiunea , cit. supra [nota 4], p. 216).
12
n realitate, textul este corect i logic redactat, deoarece, n materie de carte funciar, posesia exercitat
asupra unui imobil nscris n carte funciar este, n principiu, lipsit de relevan juridic, uzucapiunea extratabular
avnd o inciden excepional (art. 930 alin. 1 lit. a i b NCC). Prin urmare, posesia unui imobil nscris n cartea
funciar, n lipsa unei cauze legitime, nu are nicio valoare juridic. Numai din momentul nscrierii n cartea funciar,
ca titular al unui drept tabular aparent, posesorul poate uzucapa, iar termenul de uzucapiune se calculeaz numai
dup momentul nregistrrii cererii de nscriere, chiar dac uzucapantul intrase n posesie nainte de aceast dat (art.
931 alin. 1 NCC).
13
pe interpretarea critic a acestor dispoziii, dar mai ales pe nsei prevederile art.
931 din noul cod.
Astfel, ntr-o opinie tributar vechii teorii privitoare la uzucapiunea
tabular, consacrat de fostul art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1958 , ignorndu-se
faptul c, spre deosebire de vechiul text care vorbea de drepturi care vor rmne
valabil dobndite (iar nu de drepturi care nu mai pot fi contestate), dar i rolul
condiiei posesiei n mecanismul de dobndire prevzut de acest text legal, se
consider c, prin mplinirea termenului de 5 ani, se valideaz nscrierea i titlul
iniial nelegitime, cu efect retroactiv:
Ca i n cazul uzucapiunii tabulare reglementate n Decretul-lege nr. 115/1938,
efectul achizitiv i efectul extinctiv nu se mai produc. i n cazul reglementat n Noul Cod
civil, uzucapiunea tabular nu face altceva dect s valideze cauza, iniial nelegitim, a
nscrierii dreptului real principal n cartea funciar. Ca urmare, temeiul dobndirii
dreptului de proprietate va fi chiar titlul care a fost nscris n cartea funciar, iar
momentul dobndirii acestui drept va fi momentul nregistrrii cererii de nscriere a
acestui titlu32.
V. Stoica, op. cit. (2009), nr. 300, p. 375. n acelai sens, Rodica Peptan, op. cit. [nota 4], p. 38 [cu
meniunea c n ipoteza excepional a nscrierii n baza unui titlu provenind de la un non dominus, terul
subdobnditor (sic!) care invoc uzucapiunea tabular va beneficia de un efect propriu-zis achizitiv al uzucapiunii
tabulare, iar adevratul proprietar va suferi efectul extinctiv]; Irina-Olivia Clinescu, Comentariu sub art. 931, cit.
supra [nota 4], p. 967 (cu meniunea c acest din urm autor arat c i n privina uzucapiunii tabulare vom avea n
vedere i prevederile Titlului XII intitulat Procedura privitoare la nscrierea drepturilor dobndite n temeiul
uzucapiunii, art. 1035-1038 NCPC, ceea ce nsemneaz c validarea cauzei nelegitime ex tunc, din momentul
nregistrrii cererii de nscriere a dreptului n cartea funciar ar presupune existen a unei hotrri judectore ti).
Adde E. Roioru, Comentariu sub art. 931, cit. supra [nota 4]. p. 1331, pct. 5 (efectele uzucapiunii tabulare se
produc n mod retroactiv, de la data intabulrii dreptului real n cartea funciar, de unde i ideea c aceast form de
prescripie achizitiv se produce prin convalescena titlului, adic prin asanarea ca efect al posesiei tabulare
ndelungate a viciilor acestuia).
33
Tr. Drjan, Uzucapiunea , cit. supra (nota 4), p. 200.
34
Tr. Drjan, art. cit. (2010), p. 74; idem, Uzucapiunea , cit. supra (nota 4), p. 200: nscrierea iniial a
dreptului de proprietate n baza titlului nevalabil (fr cauz legitim) nu reprezint dect o condi ie a uzucapiunii
tabulare, premisa, iar nu fundamentul dobndirii dreptului real cu titlu de uzucapiune.
14
Tr. Drjan, art. cit. (2010), pp. 76-78; adde Tr. Drjan, Uzucapiunea , cit. supra (nota 4), pp. 198-200, 217-
218.
36
V. art. 930 alin. 2 NCC: n toate cazurile, uzucapantul poate dobndi dreptul numai dac i-a nregistrat cererea
de nscriere n cartea funciar nainte ca o ter persoan s i fi nregistrat propria cerere de nscriere a dreptului n
folosul su, pe baza unei cauze legitime, n cursul sau chiar dup mplinirea termenului de uzucapiune (s.n.).
Procedura privitoare la nscrierea drepturilor reale imobiliare n temeiul uzucapiunii este prevzut de Noul Cod ce
procedur civil (art. 1.035-1.038), fiind aplicabil cererilor ntemeiate pe dispoziiile art. 930 (uzucapiunea
15
realitate, n sistemul art. 931 NCC, uzucapiunea este un mod originar de dobndire
a unui drept real, bazat pe posesia imobilului, dar care nu opereaz de plin drept i
nici nu implic o aciune n justiie n constatarea uzucapiunii tabulare.
11. Modul de operare a uzucapiunii tabulare. Uzucapiunea tabular nu
opereaz de plin drept. Ct privete efectele uzucapiunii tabulare, mai exact,
modul n care aceasta opereaz, ntr-adevr, dup cum rezult din textul citat, la
expirarea termenului de 5 ani drepturile uzucapantului nu mai pot fi contestate,
ceea ce nsemneaz, n opinia noastr (supra, nr. 10, in fine), c, din acest moment,
o aciune de fond prin care se poate contesta nscrierea sau actul ori faptul care a
stat la baza nscrierii devine lipsit de suport juridic, iar o aciune n rectificare a
intabulrii devine inadmisibil, astfel nct de la aceast dat se poate spune c
uzucapantul poate opune cu succes beneficiul uzucapiunii37, fiind prezumat
adevratul titular al dreptului nscris n folosul su.
Tot de la aceeai dat, terii subdobnditori care dobndesc un drept real
ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare, n temeiul unui act juridic ncheiat cu
uzucapantul, vor avea un drept incontestabil, definitiv i opozabil erga omnes.
Dar uzucapiunea nu opereaz de plin drept, ci numai la cererea persoanei
interesate, a uzucapantului, astfel nct prin expirarea termenului de 5 ani,
uzucapantul dobndete doar dreptul de a invoca uzucapiunea, iar nu i dreptul
efectiv uzucapat38. Dac uzucapantul nu invoc uzucapiunea n prim instan (art.
2.512 alin. 1 NCC)39, atunci este deczut din acest beneficiu, iar aciunea
reclamantului va fi soluionat pe fond, putnd fi evins i radiat totodat din cartea
funciar, dac aceast aciune va fi admis prin hotrre judectoreasc rmas
definitiv.
n concluzie, se poate spune c, n termenii art. 931 NCC, prin simpla
mplinire a termenului de 5 ani, uzucapantul dobndete dreptul de a invoca
beneficiul uzucapiunii, putnd respinge cu succes orice contestaie a titlului su de
proprietate, ntemeiate pe nulitatea acestuia ori pe provenirea lui de la un non
dominus.
extratabular), iar nu i pe dispoziiile art. 931 (uzucapiunea tabular), deoarece, n acest caz, renscrierea este inutil.
37
Uzucapiunea, ca i prescripia extinctiv, nu opereaz de plin drept, ci numai la cererea persoanei interesate, n
spe, a uzucapantului (art. 934 combinat cu art. 2.506 alin. 1 NCC). Dup mplinirea termenului de uzucapiune,
uzucapantul dobndete doar dreptul, zis potestativ (cf. V. Stoica, op. cit., 2006, vol. II, nr. 330, p. 370 sqq.), de a
opune sau nu uzucapiunea, iar nu nsui dreptul de proprietate.
38
V. nota precedent.
39
Uzucapiunea nu poate fi opus oricnd, ci numai in limine litis (art. 934 combinat cu art. 2.512 alin. 1
NCC).
16
Cu privire la distincia procesual dintre aciunea n constatarea nulit ii i ac iunea n anularea (sau
declararea nulitii) unui act juridic, fundat, n principiu, pe distinc ia nulitate absolut vs. nulitate relativ, v. M.
Nicolae, Corpus iuris civil, t. I, cit. supra (nota 2), p. 331; idem, Nulitatea parial i clauzele considerate nescrise
n lumina Noului Cod civil. Aspecte de drept material i drept tranzitoriu , n Dreptul nr. 11/2012, nota 19, pp. 1922.
17
legitim, iar cel care i-a nscris este de bun-credin i posed, n mod efectiv,
imobilul animus sibi habendi n tot timpul cerut de lege (supra, nr. 5-11), n
schimb, posibilitatea invocrii principiului error communis facit ius, n raport de
reglementarea anterioar41, a devenit, n prezent, problematic, n lumina art. 17
NCC42, care exclude, in terminis, incidena acestui principiu n materie de carte
funciar.
n ceea ce privete chestiunea incidenei principiului publicitii materiale a
crilor funciare, aceasta presupune ntrunirea mai multor condiii speciale, expres
sau implicit prevzute de lege, cerine care trebuie verificate n fiecare caz n parte,
dup cum vom vedea imediat. Aceste condiii (infra, nr. 15) nu sunt identice cu
cele reclamate de principiul error communis facit ius bazat, inter alia, pe
existena unei erori comune (obteti) i invincibile i ele difer de asemenea fa
de cele cerute pentru uzucapiunea tabular (supra, nr. 6 sqq.), de unde rezult c
domeniul de aplicare al art. 931 i acela al art. 901 nu trebuie confundate, chiar
dac ele, finalmente, servesc acelai scop: ocrotirea i garantarea drepturilor
tabulare dobndite de ctre terii de bun-credin.
13. Principiul publicitii materiale a crilor funciare. Sedes materi.
Conform 901 NCC, care preia, prevederile art. 31 din Legea nr. 7/1996 a
cadastrului i publicitii imobiliare, republicat43, dar ntr-o redactare, parial
diferit:
41
V., mai recent, D. Chiric, Regimul juridic al revendicrii imobilelor preluate de stat fr titlu de la
subdobnditorii care se prevaleaz de buna lor credin la data cumprrii, n Dreptul nr. 1/2002, p. 75. Asupra
chestiunii incidenei principiului error communis facit ius n cadrul sistemului de publicitate imobiliar, v. i G.-Al.
Ilie, Consideraii asupra interaciunii principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis cu principiul
ocrotirii bunei-credine, n vol. omagial In honorem C. Brsan L. Pop. Culegere de studii, Ed. Rosetti, Bucureti,
2006, pp. 273-275; M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliar, vol. II, Noile cri funciare, Ed. Universul Juridic,
Bucureti, 2006, nr. 260, pp. 437-438, nota 2; idem, Tratat de publicitate imobiliar, vol. II, Noile cri funciare, cit.
supra [nota 5], nr. 260, pp. 437-438, nota 1.
42
V art. 17 alin. 4: Dispoziiile prezentului articol [eroarea comun i invincibil n.n., M.N.] nu sunt
aplicabile n materie de carte funciar i nici n alte materii n care legea reglementeaz un sistem de publicitate
(s.n.).
43
V. supra, nota 5. V. i recenta Ordonan de urgen a Guvernului nr. 64/2010 privind modificarea i
completarea Legii cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996, publ. n Monitorul oficial al Romniei, partea
I, nr. 451 din 2 iulie 2010, cu mod. ulterioare.
Potrivit art. 31 din Legea nr. 7/1996 (text, n prezent, abrogat, prin art. 87 pct. 4 din L. nr. 71/2011):
(1) Cuprinsul crii funciare, n afara ngrdirilor i excepiilor legale, se consider exact numai
n folosul acelei persoane (terul subachizitor, p.n., M.N.) care, n virtutea unui act juridic cu titlu legal
(recte, cu titlu oneros, p.n., M.N.), a dobndit cu bun-credin un drept real nscris n cartea funciar.
(2) Dobnditorul este considerat de bun-credin dac, la data nregistrrii cererii de nscriere a
dreptului n folosul su nu a fost notat n cartea funciar vreo aciune prin care se contest cuprinsul ei ,
sau dac din titlul transmitorului i din cuprinsul crii funciare nu reiese vreo neconcordan ntre
aceasta i situaia juridic real. (s.n.)
18
(1) Sub rezerva unor dispoziii legale contrare, oricine a dobndit cu bun-credin
vreun drept real nscris n cartea funciar, n temeiul unui act juridic cu titlu oneros va fi
socotit titularul dreptului nscris n folosul su, chiar dac, la cererea adevratului titular,
dreptul autorului su este radiat din cartea funciar.
(2) Terul dobnditor este considerat de bun-credin numai dac, la data nregistrrii
cererii de nscriere a dreptului n folosul su, sunt ndeplinite urmtoarele condiii:
a) nu a fost nregistrat nicio aciune prin care se contest cuprinsul crii funciare;
b) din cuprinsul crii funciare nu rezult nicio cauz care s justifice rectificarea
acesteia n favoarea altei persoane; i
c) nu a cunoscut, pe alt cale, inexactitatea cuprinsului crii funciare.
(3) Dispoziiile prezentului articol sunt aplicabile i terului care a dobndit cu buncredin un drept de ipotec n temeiul unui act juridic ncheiat cu titularul de carte funciar
ori cu succesorul su n drepturi, dup caz.
(4) Dispoziiile prezentului articol nu pot fi ns opuse de o parte contractant
celeilalte i nici de succesorii lor universali sau cu titlu universal, dup caz. (s.n.)44.
Prevederile art. 901 corespund, n esen, dispoziiilor fostului art. 33 din Decretul-lege nr. 115/1938:
Cuprinsul crii funciare, cu excepia ngrdirilor i excepiunilor legale, se consider exact n
folosul aceluia care a dobndit prin act juridic cu titlu oneros vreun drept real, dac n momentul dobndirii
n-a fost notat vreo aciune prin care se contest cuprinsul ei, sau dac n-a cunoscut pe alt cale aceast
inexactitate.
45
Potrivit art. 908 alin. 1 NCC: Orice persoan interesat poate cere rectificarea unei intabular sau nscrieri
provizorii, dac:
1. nscrierea sau ncheierea nu este valabil ori actul n temeiul cruia a fost efectuat nscrierea a fost
desfiinat, n condiiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente ncheierii ori, dup caz, emiterii
lui;
2. dreptul nscris a fost greit calificat;
3. nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic n
temeiul cruia s-a fcut nscrierea;
4. nscrierea din cartea funciar nu mai este, din orice alte motive, n concordan cu situaia juridic real a
imobilului.
19
obiectul aciunii n rectificare, a fost comunicat celui ndreptit, caz n care termenul va
fi de un an de la comunicarea acesteia (s.n.).
V., de ex., M. Nicolae, op. cit. (vol. II), 2011, nr. 440 lit. b), pp. 805-806.
Dreptul tabular este dreptul real imobiliar nscris n cartea funciar (art. 877).
V., n acest sens, M. Nicolae, op. cit. (vol. II), 2011, nr. 250, p. 393.
Art. 901 alin. 3.
20
V., pentru amnunte, M. Nicolae, op. cit. (vol. II), 2011, nr. 250, p. 393 sqq.
Ibidem, nr. 251, p. 404, i nr. 440 lit. b), pp. 806-807.
52
Art. 901 alin. 4.
53
Art. 901 alin. 1 a contrario.
54
Ibidem.
55
V., pentru amnunte, M. Nicolae, op. cit. (vol. II), 2011, nr. 440 lit. c), pp. 807-808, iar pentru analiza
acestora, ibidem, nr. 255 i urm., p. 417 sqq.
56
Termenul este de 3 ani, dac ncheierea nu a fost comunicat, i curge de la data nregistrrii cererii de
nscriere a dreptului n favoarea lui Secundus.
51
21
V., n acest sens, C. Wieland, Les droits rels dans le Code civil suisse, trad. en franais par H. Bovay, t. II,
Paris, 1914, pp. 587-588. Cf. S. Brdeanu, Ctre o nou legislaiune funciar, Bucureti, 1938, p. 86: ,,Trebuie s
distingem ntre efectul negativ i efectul pozitiv al publicitii materiale a crilor funciare. Efectul negativ
nseamn: drepturile reale nu pot exista fr nscrierea lor n cartea funciar; efectul pozitiv nseamn: cuprinsul
crii funciare se consider exact, afar de ngrdirile i excepiunile legale (art. 33). Din aceste efecte ale
publicitii materiale, ca o consecin fireasc, izvorte puterea doveditoare absolut a nscrierii de carte funciar.
58
n acest sens, M. Nicolae, op. cit. (2011), vol. II, nr. 252, p. 412 sqq.
22
23
Aadar, n cazul imobilelor nscrise pentru prima dat ntr-o carte funciar,
fr concursul adevratului proprietar, principiul publicitii materiale nu poate fi
invocat contra terului strin de cartea funciar i care invoc drepturi proprii,
nederivate, deoarece aceste drepturi, n lipsa unui text expres de lege, nu pot fi
considerate definitiv suprimate, ct vreme lucrrile de cadastru general nu au fost
terminate, iar sistemul de carte funciar nu a fost introdus, n mod complet, pe
ntreg teritoriul administrativ al unui jude sau la nivelul unui sector cadastral (cf.
art. 2 i urm. din Legea nr. 7/1996, astfel cum a fost mod. prin O.U.G. nr. 64/2010).
Aceast soluie este confirmat, expressis verbis, de art. 79 din Legea nr.
71/2011 pentru punerea n aplicare a Noului Cod civil, care dispune urmtoarele:
(1) n cazul n care, pentru prima dat, s-au nscris n cartea funciar, fr cauz
legitim, drepturi reale potrivit art. 581 din Legea nr. 7/1996, republicat, cu modificrile i
completrile ulterioare, terii dobnditori cu titlu oneros ai vreunui drept real imobiliar,
ntemeindu-se, cu bun-credin, pe cuprinsul crii funciare, nu se pot prevala contra
adevrailor proprietari, strini de cartea funciar, de dispoziiile art. 901 din Codul civil
n prezent, Legea nr. 7/1996, astfel cum a fost modificat prin O.U.G. nr. 64/2010, aprobat, cu modificri,
prin Legea nr. 133/2012, prevede o procedur similar, ns destul de confuz, privind efectuarea lucrrilor de
cadastru, deschiderea noilor cri funciare i nchiderea vechilor evidene funciare, dat cnd identificarea i
numerotarea imobilelor cuprinse n titlurile de proprietate emise n baza legilor fondului funciar sau alte acte de
proprietate, planuri i alte evidene cadastrale i de publicitate imobiliar anterioare realizrii cadastrului i
deschiderii noilor cri funciare i pierd valabilitatea (art. 11 3 alin. 1, teza a treia). De la aceast dat, cuprinsul
crilor funciare i al planului cadastral se dovedete cu extrasul de carte funciar sau din planul cadastral, dup caz
(art. 113 alin. 3, din aceeai lege).
62
Aceast opinie este mprtit i de prof. Valeriu Stoica, care apreciaz c, ntr-o asemenea ipotez,
devin aplicabile cerinele statuate n practica judiciar privitoare la efectul achizitiv al teoriei aparen ei, i.e. ale
principiului error communis facit ius. V., n acest sens, V. Stoica, op. cit. (2009), p. 440, nota 42: S-a observat, n
mod judicios, c, n regiunile n care s-a aplicat sistemul de publicitate imobiliar ntemeiat pe registrele de
transcripiuni i inscripiuni, n cazul n care s-a deschis o carte funciar nou, conform art. 59 din Legea nr. 7/1996
(respectiv n condiiile art. 61 din forma iniial a acestui act normativ), dar cel nscris n cartea funciar nu este
adevratul proprietar, se iese din domeniul de aplicare al principiului publicit ii materiale (a se vedea M. Nicolae,
op. cit. [Tratat de publicitate imobiliar, vol. II, Noile cri funciar, 2006, cit. supra, nota 41 p.n., M.N.], pp.
416-420). n schimb, ntr-o asemenea ipotez, dac sunt ndeplinite toate cerin ele statuate n practica judiciar,
poate opera efectul achizitiv al teoriei aparenei (), ceea ce constituie un avantaj pentru ter ul subdobnditor,
ntruct nu se mai pune problema trecerii unui termen de la data nscrierii n cartea funciar a dreptului
proprietarului aparent. Observm ns, n aceast ultim ipotez, c, dac principiul error communis facit ius este
de aplicaie imediat, condiiile de aplicare a acestuia sunt, totu i, mult mai riguroase (cerin a dobndirii printr-un
act juridic cu titlu particular i oneros, condiia bunei-credine, dar i eroarea comun i invincibil a ter ului
achizitor etc.).
24
sau ale art. 31 din Legea nr. 7/1996, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare,
dup caz, ct timp nu s-a mplinit termenul de uzucapiune tabular prevzut de Codul civil
sau dac n acest termen s-a nscris o aciune prin care se contest cuprinsul crii funciare.
(2) Dispoziiile prezentului articol nu sunt aplicabile i nscrierilor efectuate nainte
de intrarea n vigoare a Codului civil. n acest caz, sunt aplicabile dispoziiile de drept
comun privitoare la uzucapiune, n vigoare la data intrrii n posesia imobilului. (s.n.).
Rezult din textul citat c, dac terul dobnditor nu poate invoca art. 901,
poate, n schimb, invoca dispoziiile art. 931 privitoare la uzucapiunea tabular,
ns numai la expirarea termenului de 5 ani, socotii de la data nregistrrii cererii
de nscriere sau, dup caz, de la data intrrii n posesia imobilului, n cazul n care
aceasta ar fi ulterioar datei nregistrrii cererii de intabulare a dreptului n cartea
funciar.
18. Comparaie ntre uzucapiunea tabular i principiul publicit ii
materiale. a) Asemnri. ntre cele dou instituii juridice exist urmtoarele
asemnri:
ca natur juridic: ambele sunt moduri originare de dobndire a
proprietii;
n ce privete domeniul de aciune, ambele au ca obiect dobndirea
dreptului de proprietate sau un alt drept real imobiliar asupra unor imobile nscrise
n cartea funciar;
n ce privete condiiile de aciune, ambele presupun nscrierea unui drept
tabular fr cauz legitim i buna-credin a terului care i-a nscris dreptul n
folosul su;
sub aspectul efectelor, ambele produc efecte extinctive i achizitive de
drepturi:
b) Deosebiri. n ce privete deosebirile acestea sunt mult mai semnificative:
ca domeniu: pe cnd uzucapiunea tabular poate privi numai dobndirea
drepturilor reale de folosin, publicitatea material poate privi i dobndirea unor
drepturi reale de garanie; uzucapiunea tabular poate fi opus att de dobnditorul
nemijlocit (Secundus), ct i de terul (sub)dobnditor (Tertius), pe cnd
publicitatea material poate fi opus numai de ctre terul dobnditor cu titlu
particular, iar nu i de ctre dobnditorul nemijlocit (art. 901 alin. 4);
n ce privete condiiile de aciune: n timp ce uzucapiunea tabular
presupune existena unei posesii utile timp de 5 ani socotii de la nregistrarea
cererii de nscriere sau, de la data intrrii n posesie dac aceasta a avut loc ulterior,
publicitatea material poate viza numai dobndirea unui drept tabular nscris n
baza unui act juridic cu titlu oneros sau a unui contract de ipotec;
25
Termenul de decdere stinge dreptul subiectiv, iar nu doar dreptul material la ac iune (art. 2.545 alin. 2
NCC.). Regimul termenelor de decdere este mai sever, ele nefiind supuse, n principiu, cauzelor de suspendare sau
ntrerupere a prescripiei dreptului material la aciune (art. 2.548 NCC). Cu privire la delimitarea prescrip iei
extinctive fa de decdere, v. M. Nicolae, Tratat de prescripie extinctiv, cit. supra [nota 3], nr. 37-38, pp. 137150.
64
Pentru dezvoltri n privina aplicrii n timp a legii civile, v., de exemplu: Tr. Broteanu, Arbitrariul i
relativitatea formulelor doctrinare cu privire la aplicarea legilor n timp, Institutul de Arte Grafice Vremea,
Bucureti, 1932; idem, Insuficiena articolului 1 din Codul civil pentru soluia problemelor de aplicaiune a legilor
n timp, n Pandectele romne, 1932, IV, pp. 279294; G. Plastara, Sinteza dreptului intertemporal Noua doctrin
n materia neretroactivitii legilor, n Pandectele romne, 1932, IV, pp. 208218; P. Vasilescu, Stabilitatea
dreptului n succesiunea legilor, Institutul de Arte Grafice N. V. tefniu, Iai, 1933; M. Eliescu, Aplicarea legii
civile n timp i spaiu. Conflictele de legi, n Tratat de drept civil, vol. I, Partea general, de Tr. Ionacu .a., Ed.
Academiei, Bucureti, 1967, pp. 77131; A. Pop, Gh. Beleiu, Drept civil. Teoria general a dreptului civil,
Universitatea din Bucureti, 1980, pp. 6976; O. Cpn, Aplicarea legii n timp i spaiu, n Tratat de drept civil,
vol. I, Partea general (coordonator P. Cosmovici), Ed. Academiei, Bucureti, 1989, pp. 107143; G. Boroi, Drept
civil. Partea general, ed. a IIa, Ed. All Beck, Bucureti, 1999, pp. 1723; O. Ungureanu, Drept civil. Introducere, ed.
8, Ed. C.H. Beck, Bucureti, 2007, pp. 5458; I. Reghini, Dreptul civil. Norma de drept civil. Raportul juridic civil, n
Introducere n dreptul civil de I. Reghini, . Diaconescu, vol. 1, Ed. Sfera Juridic, Cluj-Napoca, 2004, pp. 59-85.
Adde P. Roubier, Le droit transitoire (Conflits des lois dans le temps) 2e d., Dalloz et Sirey, Paris, 1960; G. Marty, P.
26
27
nainte de intrarea n vigoare a legii noi, cci aceasta ar nsemna c, potrivit acestei din
urm legi, stingerea unor situaii juridice ar rezulta dintr-un fapt pe de-a-ntregul
petrecut sub imperiul legii vechi curgerea celor 3 ani , fapt care nu comporta, sub
imperiul legii vechi, efectele extinctive pe care i le atribuie legea cea nou. Decretul nr.
167/1958, de altfel, nltur expres soluia retroactivitii prin art. 25, care prevede anume
c noul termen scurtat de 3 ani nu va curge dect de la intrarea n vigoare a decretului67.
Teza prof. Eliescu este clasic, fiind susinut de autori de prestigiu 68. Ea
ignor ns un element esenial i anume: aplicarea legii noi uzucapiunilor (sau
prescripiilor) nemplinite nu se poate face, fr retroactivitate69, din moment ce
efectele legi noi sunt condiionate de luarea n calcul sau, dup caz, de ignorarea
duratei uzucapiunilor sau prescripiilor deja scurse pn la data intrrii ei n
vigoare, n timp ce efectele legii vechi sunt n aceeai msur i.e. parial i n
msura necesar pentru ca efectul prevzut de legea nou s se poat produce n
mod efectiv conservate ori nlturate sau, dup caz, ignorate de legea nou70.
Cum s-a spus71, o lege nou care s-ar aplica contractelor n curs ar fi
deopotriv activ i retroactiv, iar nu doar de aplicare imediat, cum se executare,
modificate ex nunc prin legea nou, este valabil, pentru identitate de raiuni, i altor
situaii juridice n curs, inclusiv n cazul uzucapiunilor i prescripiilor ncepute i
nemplinite la data intrrii n vigoare a legii noi72.
28
durabil, ci i atunci cnd se modific sau suprim pentru viitor astfel de efecte
juridice, n considerarea unui act sau fapt trecut, instantaneu sau durabil, dup caz,
din moment ce legea nou are ca obiect de a se opune aplicrii consecin ei
juridice prevzute totui de ctre norma n vigoare la data realizrii unui fapt 73, iar
acest fapt trecut constituie, cum spune Pace, condicio iuris de aplicare a legii noi74.
Referindu-se la legea aplicabil prescripiilor n curs, n spe, la modificarea
duratei acestora prin legea nou, Gaetano Pace, fondatorul n Italia al teoriei
normativiste, subliniaz c aplicarea pur i simplu a legii noi care ar mri sau micora
durata termenelor de prescripie este manifest retroactiv, deoarece are ca efect
reevaluarea juridic a perioadei de timp scurs pn la apariia legii noi 75. Nu
conteaz dac aceast perioad are valoare definitiv sau final ori este numai
preparatoare sau instrumental: trebuie c ea s nu ajung s fie nici mrit, nici
micorat, deoarece aceasta ar constitui o revalorificarea (la rivalutazione) a timpului
scurs i, deci, e manifest retroactiv76.
P. Fleury-Le Gros, op. cit. [nota 64], no 274, p. 122, no 648, p. 282.
[C] retroattivit ex fattispecie allorch la fattispecie di una nuova norma realizzabile, in tutto o in
parte, da fatti o avvenimenti passati. Pi concretamente, se la ipotesi della nuova norma si risolve nelle condiciones
iuris A, B, C, D, si avr retroattivit ex fattispecie se qualcuna di quelle condizioni o tutte possono essersi verificate
in passato, nel senso, sintende, che quel loro verificarsi interessi la norma, costituisca realizzazione delle sue
condizioni (G. Pace, op. cit. [nota 72], nr. 47, pp. 153-154).
75
G. Pace, op. cit. [nota 72], nr. 144, nota 1, pp. 495-496.
76
Ibidem, nota 1, p. 495. Precizm c, pentru a iei din impas, autorul propune sistemul calculului
proporional, admis de Codul civil elveian (ibidem). Cu privire la acest sistem, v. M. Nicolae, Tratat de prescripie
extinctiv, cit. supra [nota 3], nr. 91, nota 1, p. 252.
77
Reamintim c legea de punere n aplicare a NCC este o lege complex care con ine nu numai dispozi ii
tranzitorii i de punere n aplicare a NCC, ci i dispoziii de modificare i completare a NCC, n forma adoptat prin
Legea nr. 287/2009, de modificare i completare a unor acte normative n vederea punerii de acord cu prevederile
NCC, inclusive dispoziii abrogatoare. V., n acest sens, M. Nicolae, Introducere, in Codex iuris civilis, t. I (Noul
Cod civil, Ediie critic), cit. supra [nota 2], nr. 17 i urm., p. LXXXVII sqq.
Cu privire la interpretarea i aplicarea n timp a dispozi iilor NCC (n general), v.: D. Chiric, O privire
asupra noului Cod civil. Titlul preliminar, n Pandectele romne nr. 3/2011, pp. 118-123, 125; P. Perju, Conflictul
de legi n timp n reglementarea Noului Cod civil i a Proiectului Legii pentru punerea n aplicare a acestuia , n
Dreptul nr. 3/2011, pp. 11-19; idem, Conflictul de legi n timp n reglementarea Noului Cod civil i a Legii pentru
punerea n aplicare a acestuia, n Dreptul nr. 9/2011, pp. 11-20; idem., Consideraii referitoare la Legea nr.
71/2011 pentru punerea n aplicare a Noului Cod civil, n Dreptul nr. 11/2011, pp. 11-18; Mirela Stelua Croitoru,
Aplicarea legii civile n timp din perspectiva Noului Cod civil, n Revista romn de drept privat nr. 6/2011, pp.
11-84; G. Boroi, Carla Alexandra Anghelescu, Curs de drept civil. Partea general, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2011,
pp. 15-38; C. Popa, Ruxandra Frangeti, Aplicarea n timp a Noului Cod civil n materie contractual, n Curierul
judiciar nr. 10/2011, pp. 490-493; M. Nicolae, Principiul neretroactivitii i Noul Cod civil , cit. supra [nota 65],
74
29
nu se aplic prescripiilor (art. 201) i nici uzucapiunilor (art. 82) ncepute nainte
de intrarea lor n vigoare.
Aceast soluie este, cel puin n materie de uzucapiune, tradiional 78, fiind
totodat o soluie echitabil, deoarece este n msur s respecte nu numai
previziunile sau ateptrile legitime ale prilor, dar i egalitatea lor juridic. n
cele ce urmeaz ne vom referi, pe scurt, la aplicarea n timp a dispozi iilor NCC n
materie de uzucapiune tabular, cu meniunea c soluiile rmn valabile, n
principiu, i n materia uzucapiunii extratabulare (art. 930 NCC).
20. Sedes materi. a) Prevederile art. 6 alin. 4 NCC. Conform acestui text
(introdus prin legea de punere n aplicare):
b) Prevederile art. 82 din Legea nr. 71/2011. Potrivit acestui text legal, astfel
cum a fost mod. prin OUG nr. 79/2011:
(1) Dispoziiile art. 930-934 din Codul civil referitoare la uzucapiunea imobiliar se aplic
numai n cazurile n care posesia a nceput dup data intrrii n vigoare a acestuia. Pentru cazurile n care
posesia a nceput nainte de aceast dat, sunt aplicabile dispoziiile referitoare la uzucapiune, n vigoare la
data nceperii posesiei. Cu privire la imobilele pentru care, la data nceperii posesiei, nu erau deschise cri
funciare, rmn aplicabile dispoziiile n materie de uzucapiune din Codul civil din 1864.
(2) n cazurile posesiilor ncepute dup intrarea n vigoare a Codului civil, dac erau deschise
cri funciare, pn la ndeplinirea condiiilor prevzute n art. 56 alin. (1), uzucapiunea extratabular
prevzut n art. 930 din Codul civil i produce efectele de la data introducerii cererii de chemare n judecat
prin care s-a solicitat constatarea ndeplinirii cerinelor legale ale acestui mod de dobndire, dac aciunea a
fost admis, respectiv de la data invocrii excepiei uzucapiunii, dac aceast excepie a fost admis (s.n.
M.N.)
pp. 82-105. Adde G. Boroi, Aplicarea n timp a Noului Cod civil (disponibil la adresa web www.inm-lex.ro 27
noiembrie 2011, data consultrii).
78
V., de ex., art. 1911 C. civ. 1864, art. art. 3 din Dreptul-lege nr. 478/1938 privind extinderea legisla iei
civile n Bucovina, art. 31 alin. 2 din Decretul-lege nr. 389/1943 pentru extinderea legisla iei civile i comerciale a
Vechiului Regat n Romnia de peste Carpai, art. 6 alin. 2 din Legea nr. 241/1947 pentru punerea n aplicare de la 12
iulie 1947 n Transilvania a legii pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare din 27 aprilie 1938.
30
civil i dispoziiile NCC n materie de uzucapiune, astfel nct cele dou texte de
lege au un cmp de aciune diferit care nu trebuie confundat79.
21. Domeniu de aplicare. a) Aspecte generale. Uzucapiunea este supus, n
principiu, legii n vigoare de la data nceperii posesiei. i aceasta indiferent dac
este vorba de uzucapiunea extratabular sau de uzucapiunea tabular.
n ceea ce privete uzucapiunea tabular, dispoziiile art. 931 NCC sunt
aplicabile doar n cazurile n care posesia a nceput dup data intrrii n vigoare a
acestuia (art. 82 alin. 1, teza I LPA).
Dac uzucapantul a intrat n posesia imobilului nainte de intrarea n vigoare
a NCC, sunt aplicabile dispoziiile referitoare la uzucapiune, n vigoare la data nceperii
posesiei (art. 82 alin. 1, teza a doua, LPA), adic, n acest caz, dispoziiile fostului art.
27 din Decretul-lege nr. 115/1938, similare, dar nu identice cu cele ale art. 931 NCC. n
doctrin i practica judiciar este controversat chestiunea dac Decretul-lege nr.
115/1938 a fost sau nu abrogat odat cu intrarea n vigoare a Legii nr. 7/1996, la 24 iunie
1996, aceast controvers fiind tranat de ctre Seciile Unite ale naltei Curi n sensul
ultraactivitii vechilor dispoziii de carte funciar, inclusiv a celor privitoare la
uzucapiune, pn la definitivarea lucrrilor de cadastru general la nivelul ntregii ri80.
Or, n aceast optic, nsemneaz c, n materie de uzucapiune tabular, pentru
uzucapiunile ncepute nainte de intrarea n vigoare a NCC, rmn aplicabile dispoziiile
art. 27 ale Decretului-lege nr. 115/1938, expres i definitiv abrogat prin art. 230 lit. g)
LPA.
Cf. Mirela Stelua Croitoru, Aplicarea legii civile n timp din perspectiva Noului Cod civil, cit. supra
[nota 77], p. 63.
80
n situaia prescripiilor achizitive ncepute sub imperiul Decretului-lege nr. 115/1938 i mplinite dup
intrarea n vigoare a Legii nr. 7/1996, aciunile n constatarea dobndirii dreptului de proprietate prin uzucapiune
n regim de carte funciar sunt guvernate de dispoziiile legii vechi, respectiv ale Decretului-lege nr. 115/1938
[nalta Curte de Casaie i Justiie, Seciile Unite, Dec. nr. LXXXVI (86) din 10 decembrie 2007, publ. n M. Of. nr.
697 din 14 octombrie 2008]. Pentru critica, parial, a acestei decizii, inclusiv problema dac dispozi iile art. 1837 i
urm. C. civ.1864 sunt sau nu de imediat aplicare, n vechile regiuni de carte funciar, dup intrarea n vigoare a
Legii nr. 7/1996, v. M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliar, vol. I, Introducere n publicitatea imobiliar, cit.
supra [nota 5], nr. 20, nota 3, pp. 77-80, iar pentru chestiunea aplicrii n timp a dispozi iilor n materie de
uzucapiune n fostele regiuni de carte funciar, supuse Decretului-lege nr. 115/1938, v., pe larg, Tr. Drjan,
Aplicarea legii n spaiu i timp cu privire la uzucapiune , n C. Jud. nr. 10/2007, pp. 72-86; idem, Uzucapiunea ,
cit. supra [nota 4], pp. 174-188. Adde L. Pop, L.-M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Universul
Juridic, Bucureti, 2006, pp. 290-293; V. Stoica, op. cit., 2006, vol. II, nr. 346, pp. 459-464; E. Roioru, op. cit. [nota
7], nr. 146, 504-516.
31
Spre ex., un contract de vnzare ncheiat la 30 septembrie 2011, fiind lovit de nulitate absolut, nu putea
servi ca just titlu, pentru uzucapiunea prescurtat, dar putea servi ca baz a uzucapiunii tabulare, att n sistemul
vechiului Decret-lege nr. 115/1938, ct i n sistemul NCC.
32
dup cum am vzut (supra, nr. 7), i un titlu nul82 poate servi drept condicio iuris
pentru uzucapiunea tabular.
n consecin, ntruct potrivit legii vechi, titlul nul nu putea constitui just
cauz nici mcar pentru uzucapiunea prescurtat, a fortiori, el nu poate constitui
just cauz pentru uzucapiunea tabular dect dac legea nou ar avea efect
retroactiv, cci, dup cum am vzut, o norm nou este retroactiv dac ata eaz
unui fapt consumat un contrat nul absolut ncheiat nainte de 1 octombrie 2011
alte efecte dect prevzute de norma n vigoare la data ncheierii lui, respectiv
ridic la rang de condicio iuris a uzucapiunii un titlu care, sub legea veche, nu
putea s ndeplineasc aceast funcie83. i chiar dac ar fi ndeplinit o asemenea
funcie, deoarece efectele legii noi sunt condiionate i de existena unor condiii
deja realizate nainte de intrarea ei n vigoare, legea nou ar fi, par ial, retroactiv,
ntruct efectele legii noi, n spe, ale uzucapiunii tabulare, nu se pot realiza dect
dac sunt nsumate toate faptele juridice constitutive, att cele svrite nainte de
1 octombrie 2011, ct i cele svrite dup aceast dat84.
82
Cu privire la legea aplicabil nulitii actelor ncheiate nainte de intrarea n vigoare a NCC, v. art. 4 din
Legea nr. 71/2011, iar pentru amnunte, v. M. Nicolae, Nulitatea parial i clauzele considerate nescrise n lumina
Noului Cod civil. Aspecte de drept material i drept tranzitoriu, cit. supra [nota 40], pp. 33-39.
83
V. art. 3 din Legea nr. 71/2011: Actele i faptele juridice ncheiate ori, dup caz, svr ite sau produse
nainte de intrarea n vigoare a Codului civil nu pot genera alte efecte juridice dect cele prevzute de legea n
vigoare la data ncheierii sau, dup caz, a svririi ori producerii lor (s.n.).
84
Cu privire la legea aplicabil faptelor complexe (ipoteza infraciunii de obicei, dar soluia este valabil,
mutatis mutandis, i pentru infraciunea continu sau continuat i, a fortiori, pentru ipoteza concursului de
infraciuni), svrite, pro parte, att nainte ct i dup data intrrii n vigoare a legii noi, v. P. Fleury-Le Gros, op.
cit., nos 307-309, pp. 143-144:
Dans linfraction dhabitude, il est vrai que la sanction rpressive nest encourue que lorsque les deux faits
sont raliss: tant que le second fait nest pas, nous sommes en prsence dune situation en cours de constitution telle
que le Doyen ROUBIER la dfinit. Pour autant, peut-on vraiment considrer que lapplication du rgime nouveau nest
pas rtroactive, au motif quelle ne lest pas lgard de linfraction; cest--dire lgard des faits dans leur ensemble?
Autrement dit, pour quune loi soit rtroactive, doit-elle obligatoirement produire son effet lgard de conditions qui
ont toutes t ralises dans le pass?
Dun point de vue normatif, ce raisonnement est contestable: il consiste faire abstraction des actes de
conduite humaine qui constituent linfraction, et vis--vis desquels la norme produira un effet sanctionnateur.
Lorsque le second acte sera commis, et quun magistrat devra faire application dune norme pour prononcer la sanction
lencontre de lauteur de lensemble des actes, cest en effet chacun deux qui se sera sanctionn, et non seulement le
second qui aura permis de constituer linfraction.
Il est vrai quil ny a pas de sanction possible, tant que second acte nest pas ralis; pour autant, on ne peut
pas en dduire que lui seul est sanctionn. Considr isolment, le second acte na pas plus dimportance que le
premier: ce nest pas sa commission elle seule qui permet dappliquer une sanction lauteur du comportement, mais
bel et bien la ralisation cumulative des deux actes, cest--dire, aussi bien la ralisation postrieure du second acte que
la ralisation antrieure du premier. Autrement dit, la ralisation du premier fait est pnalement indiffrente, si elle
nest pas suivie par la ralisation du second fait.
Ds lors, si dun point de vue normatif lapplication de la rgle nouvelle serait non rtroactive par rapport
linfraction, elle le serait, en revanche, lgard de lacte de lacte commis avant. Bien que la norme rgisse une
infraction constitue postrieurement, cet aspect des choses ne doit pas vincer le fait que, pour ce faire, elle sanctionne
ncessairement des actes de conduite humaine survenus avant sa date dentrs en vigueur; en considration de la date
de ralisation des faits quelle a pour objet d rgir, elle est donc partiellement rtroactive.
Aadar, n cazul faptelor complexe, alctuite dintr-o suit de acte sau fapte materiale, de care legea leag
anumite efecte juridice, dac unele dintre aceste fapte s-au svrit nainte de intrarea n vigoare a legii noi, iar altele
33
34
86
Principiul publicitii materiale este operabil i n materie ipotecar, n cazul ipotecilor conven ionale
constituite n favoarea unui creditor ipotecar de bun-credin (art. 901 alin. 3 NCC). V. supra, nr. 8.
35
87
36