0 MINISTERUL EDUCA IEI, TINERETULUI I SPORTULUI AL REPUBLICII MOLDOVA Universitatea de Stat din Moldova Facultatea de Drept Cu titlu de manuscris

C.Z.U.: 347.214.2[478][043] 332.2: 347.214.2[478][043] MARIAN Silvia CADASTRUL I PUBLICITATEA IMOBILIAR Specialitatea 12.00.03 Drept privat [drept civi l] Tez de doctor n drept Conductor tiinific: VOLCINSCHI Victor, doctor n drept, confereniar universitar Autor: MARIAN Silvia CHIINU 2006

1 SUMAR INTRODUCERE ____________________________________________________________ 3 CAPITOLUL I. NO IUNI GENERALE PRIVIND BUNURILE IMOBILE, SISTEMELE CADASTRALE I P UBLLICITATEA IMOBILIAR _______________ 12 1.1. Bunurile imobile__________________ ________________________________________ 12 1.1.1. Noiunea de bun imobil ---------------------------------------------------------------------- - 13 1.1.2. Clas ificarea bunurilor imobile---------------------------------------------------------------- 15 1.1.3. Bunurile imobile - principalele entiti ale nregistrrii de stat --------------------------- 19 1.2. Cadastrul bunurilor imobile ________________ _______________________________ 23 1.2.1. Noiunea de cadastru al bunurilor imobil e --------------------------------------------------- 24 1.2.2. Originea i evoluia cadastrului bunurilor imobile ----------------------------------------- 27 1.2. 3. Sistemele progresiste de nregistrare a bunurilor imobile ---------------------------------- 32 1.3. Publicitatea imobiliar ___________________________________ _________________ 35 1.3.1. Esena tehnic, economic i juridic a publicitii imobiliare ------------------------- 35 1.3.2. Principiile publicitii imobiliare -------------------------------------------------------------- 39 1.3.3. Scopul i funciile pu blicitii imobiliare ------------------------------------------------------ 43 CAPI TOLUL II. REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE DOCUMENTUL DE BAZ AL CADASTRULUI BUNURILOR IMOBILE ___________________________________ 47 2.1. Structura i coninutul Registru lui bunurilor imobile ___________________________ 47 2.1.1. Generaliti -------------------------------------------------------------------------------------- 47 2.1.2. Registrul bunurilor imobile -------------------------------------------------------------------- 49 2.1.2.1. Structura i coninutul Registrului bunurilor i mobile ------------------------------ 49 2.1.3. Felurile Registrului Bunurilor i mobile --------------------------------------------------------- 51 2.1.3.1. Reg istrul manual -----------------------------------------------------------------------52 2.1.3.2. Registrul computerizat ---------------------------------------------------------------- 53 2.2. Formarea i nregistrarea bunurilor imobile _____ ______________________________ 54 2.2.1. Generaliti ---------------------------------------------------------------------------------------- 54 2.2.2. Procedura de formare a bunurilor imobile ---------------------------------------------------- 57 2.2.3. Modaliti de nregistrare a bunurilor imobile ------------------------------------------------60 2.2.3.1. nregistrarea primar selectiv i nregistrarea cure nt a bunurilor imobile - 61 2.2.3.2. nregistrarea primar masiv ------------------------------------------------------- - 67 2.2.4. Dosarul cadastral ------------------------------------------------------------------------------- 69 CAPITOLUL III. SPECIFICUL NSCRIERII DREPTURILOR IMOBILIARE _________72 3.1. Felurile nscrier ilor n Registrul bunurilor imobile i specificul efecturii __________ 72 3.1.1. nscri erile n partea general a Registrului bunurilor imobile ----------------------------- 88 3.1.2. nscrierile n subcapitolul I al Registrului bunurilor imobile ----------------------------- 88 3.1.3. nscrierile n subcapitolul II al Registrului bunu rilor imobile ---------------------------- 90 3.1.4. nscrierile n subcapitolul III al Registrului bunurilor imobile ---------------------------- 92 3.1.5. nscrieri le n cazul formrii bunurilor imobile------------------------------------------------96 3.1.6. Efectele nscrierilor n Registrul bunurilor imobile---------------------------------------- 98

2 3.1.7. Rectificri. Modificarea nscrierilor din Registrul bunurilor imobile. Core ctarea erorilor materiale ------------------------------------------------------------------------------ 100 3.2. Particularitile nscrierii unor drepturi ________ ______________________________ 108 3.2.1. nscrierea dreptului de proprietate n tem eiul contractului de schimb------------------- 108 3.2.2. nscrierea dreptului de proprietate n temeiul contractului de schimb n cazul n care bunurile imobile sunt a mplasate n raza de activitate a diferitelor oficii cadastrale --------------------------------------------------------------------------------------- 109 3.2.3. nscrierea dreptului de proprietate al persoanelor fizice -------------------------------- 109 3.2.3.1. nscrierea dreptului de proprietate n devlmie ------------------------------ 110 3.2.3.2.nscrierea dreptului de proprietate n diviziune -------------------------------- 119 3.2.4. nscrierea dreptului de proprietate al perso anelor juridice -------------------------------- 121 3.2.4.1.nscrierea dreptului de proprietate al persoanelor juridice de drept privat----124 3.2.4.2. nscrierea dreptului de proprietate al persoanelor juridice de drept public----125 3.3. Par ticularitile de nscriere a altor drepturilor reale __________________________ 127 3 .3.1. nscrierea dreptului de uzufruct ---------------------------------------------------------------127 3.3.2. nscrierea dreptului de uz i a dreptului de abitaie ------------------------------------------129 3.3.3. nscrierea dreptului de servi tute --------------------------------------------------------------- 130 3.3.4. n scrierea dreptului de superficie--------------------------------------------------------------131 3.3.5. nscrierea dreptului de ipotec-----------------------------------------------------------------132 Sinteza rezultatelor obinute _________ __________________________________________ 136 Concluzii _______________________ ___________________________________________ 136 Propuneri ______________________ ______________________________________________140 Acte normative _______________ ________________________________________________ 144 Bibliografia ______________ ____________________________________________________ 150 Adnotarea _______ _____ ______________________________________________________ 159 Cuvintele cheie ale t ezei ______________________________________________________ 162 Lista abrevieril or utilizate n tez ________________________________________________163 Anexe _____ _____________________________________________________________ 164 - 192

3 Introducere Actualitatea temei investigate i gradul ei de studiere Admiterea n c ircuitul civil a proprietii private a fcut necesar revenirea la reglementrile ce avea u ca obiect imobilele, dreptul de proprietate, negat n perioada sistemului de dre pt sovietic. Pmntul, principalul bun imobil, era exclus din circuit, inventarierea lui efectundu-se numai din raionament economic, nu i n scopul exercitrii i aprrii dr ului de proprietate, securizrii tranzaciilor imobiliare. O asemenea stare de lucru ri a devenit intolerabil din momentul recunoaterii terenurilor ca marf i includerii acestora n circuit, situaie ce a generat repunerea n sistemul legislaiei civile a ma i multor instituii juridice ignorate anterior: vnzarea-cumprarea imobilelor, locaiun ea/arenda, servituile, superficia etc. n rezultat, se cerea i crearea mecanismului de eviden a imobilelor, de nregistrare a acestora i, totodat, de nscriere a drepturilo r asupra lor. Problema se soluioneaz prin constituirea Cadastrului i a publicitii imo biliare. Publicitatea imobiliar, ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului genera l, are ca obiect nscrierea n Registrul bunurilor imobile a faptelor i actelor jurid ice referitoare la imobile, asigur accesul liber la informaii despre regimul lor j uridic. Publicitatea se efectueaz de ctre oficiile cadastrale teritoriale [OCT, an exa nr.3], deintoare de informaii ale fostelor birouri de inventariere tehnic [BIT, anexa nr.1], i are ca scop securizarea raporturilor juridice imobiliare, atragere a investiiilor strine, accelerarea reformelor demarate n ar. Consecutivitatea subiect elor abordate n tez a fost inspirat de logica legiuitorului expus n Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25 februarie1998 [2], n continuare Legea nr. 1543/1998, i n Codul civil al Republicii Moldova nr. 1107-XV din 6 iunie 2002 [3] , n continuare C. civ. Acestea sunt principalele, nu ns i unicele, acte normative fo losite n tez. De asemenea, cercetarea are la baz realizrile juridice, doctrinare i re alizrile practicii. Anume acestea au i permis evidenierea momentelor importante, pa rticularitile, problemele nerezolvate, la care au fost propuse soluii. Scopul i obie ctivele tezei rezid n cercetarea aprofundat a esenei i coninutului, reglementrilor leg slative ale crerii cadastrului i publicitii imobiliare, a regimului juridic al bunur ilor imobile, clasificarea lor ca entitate de baz a cadastrului, cercetarea i anal iza efectelor juridice ale nregistrrii drepturilor imobiliare, determinarea rolulu i i importanei cadastrului i publicitii imobiliare, stabilirea temeiurilor i proceduri i de nscriere n registrul bunurilor imobile, analiza problemelor teoretice i practi ce ntlnite n procesul de nregistrare a imobilelor i a drepturilor asupra lor, de util izare a informaiei concentrate n sistemul cadastral.

4 Scopul lucrrii const n elucidarea reglementrilor referitoare la: 1) bunurile imobi le ca entiti principale ale cadastrului bunurilor imobile i ca obiecte ale nregistrri i de stat n registrul bunurilor imobile; 2) dreptul de proprietate i alte drepturi reale asupra bunurilor imobile; 3) importana cadastrului general i a publicitii imo biliare; 4) structura Registrului bunurilor imobile; 5) nscrierile efectuate n cap itolele i subcapitolele Registrului bunurilor imobile; 6) efectele i valoarea juri dic a nscrierilor; 7) particularitile de nscriere a dreptului de proprietate asupra i mobilelor; 8) nscrierea altor drepturi reale etc. Analiznd legislaia, studiind lite ratura de specialitate naional i strin, diferitele aspecte teoretice i practice ale te mei abordate, avnd ca scop fundamentarea tiinific i elaborarea recomandrilor practice vederea crerii unui mecanism adecvat i eficient de protecie a drepturilor imobilia re n Republica Moldova, am conturat urmtoarele obiective: efectuarea unei analize t iinifice a conceptului bun imobil, n contextul crerii cadastrului general; cercetar ea cadastrului general prin prisma originii, evoluiei istorice [n Republica Moldov a], demonstrarea prioritilor sistemului cadastral actual n raport cu sistemul de te hnic din perioada socialist; definirea i evidenierea particularitilor cadastrului gene ral i ale cadastrelor speciale; analiza comparativ i demonstrarea prioritilor sisteme lor de publicitate; elucidarea entitilor de baz ale sistemului de publicitate imobi liar adoptat n Republica Moldova; analiza esenei, principiilor i funciilor publicitii mobiliare; cercetarea i determinarea importanei Registrului bunurilor imobile; cer cetarea procedurii de formare a bunurilor imobile i reflectarea cuprinsului dosar ului cadastral; evidenierea i analiza felurilor de nscrieri n Registrul bunurilor im obile; determinarea i analiza efectelor juridice ale nscrierilor; analiza i determi narea momentului dobndirii dreptului de proprietate i a altor drepturi reale asupr a bunurilor imobile n sistem de cadastru i publicitate imobiliar; determinarea teme iurilor, admisibilitii i procedurii efecturii rectificrilor, modificrilor, completrilo , radierilor unor nscrieri din registrul bunurilor imobile; cercetarea i clasifica rea greelilor tehnice, precum i a cilor de corectare a acestora; cercetarea i demons trarea specificului nregistrrii drepturilor imobiliare n cazul nregistrrii primare i n cazul nregistrrii selective; stabilirea importanei procedurii nscrierii drepturilor imobiliare; eviden

5 cercetarea i demonstrarea specificului nscrierii drepturilor de proprietate comu n n devlmie i pe cote pri ale persoanelor fizice; cercetarea i demonstrarea specific scrierii drepturilor de proprietate ale persoanelor juridice [de drept privat i d e drept public]; cercetarea i determinarea specificului nscrierii unor alte dreptu ri reale [dezmembrminte]: superficia, uzufructul, uzul i abitaia, dreptul de servit ute, ipoteca; definirea noiunii de rang n contextul nregistrrii cadastrale i elucidar ea efectului juridic al rangului dreptului nscris; evidenierea inexactitilor textual e, discordanelor dintre dispoziiile diverselor legi i altor acte normative viznd cad astrul i publicitatea imobiliar, recomandnd soluii pentru aplicarea coerent a acestor dispoziii; elaborarea i naintarea, n baza investigaiilor efectuate, a propunerilor d e lege-ferenda n domeniul vizat; Noutatea tiinific a rezultatelor obinute Prezenta lu crare este o prim ncercare n literatura de specialitate naional de a cerceta, n mod si stemic, evoluarea bunurilor imobile n circuitul civil, importana evidenei lor n sist emul cadastral naional i efectele publicitii imobiliare. Lucrarea ntruchipeaz rezultat ele obinute din sistematizarea legislaiei, din practica aplicrii ei, din cercetarea specificului regimului juridic al bunurilor imobile, al crerii cadastrului, al nr egistrrii drepturilor imobiliare. Sunt evideniate un ir de probleme, crora li se d so luii interpretative, se propune redacia concret a unor dispoziii legale. Subiectul c ercetat, Cadastrul i publicitatea imobiliar, fiind fr precedent n ar, considerm c va til unui cerc larg de savani, cercettori, studeni, practicieni etc. n lumina regleme ntrilor legale, lucrarea este axat pe analiza unui spectru larg de probleme juridi ce ce in de reglementarea regimului juridic al imobilelor, de formarea i nregistrar ea acestora i a drepturilor imobiliare ale diferiilor participani la circuitul civi l. n procesul investigaiilor s-au determinat principalele teze i concluzii care, n o pinia noastr, ar putea contribui la mbogirea doctrinei i la perfecionarea legislaiei. ropunem spre susinere urmtoarele teze: Definirea publicitii imobiliare ca mijloc leg al de constituire a drepturilor imobiliare, de instituire a prioritii dreptului, d e informare privind drepturile constituite asupra bunurilor imobile opozabile er ga omnes, precum i ca instrument de garantare a legitimitii operaiunilor juridice cu imobilele, ambele ndeplinind funcia de protecie juridic a circuitului imobiliar [de ducere din art. 499 alin. (1) al C. civ.].

6 Includerea n art. 2 din Legea nr. 1543/1998 a definiiei rangului astfel: Rangul d reptului prezum prioritatea satisfacerii creanelor i este determinat de consecutivi tatea nscrierii dreptului. Consecutivitatea nscrierii dreptului se va stabili dup or dinea nregistrrii cererii n condica de cereri [anexa nr. 9], inut de OCT, i de priorit atea dreptului nscris. Ca rezultat al cercetrilor, am definit c rangul, n sens de pu blicitate imobiliar, ntruchipeaz principiul prioritii, care const n faptul c rangul strrii cererii determin i rangul dreptului subiectiv nscris. Este o prioritate a nscr ierii pentru cazurile cnd mai multe persoane cer nscrierea ori satisfacerea unor d repturi similare. n primul caz, se vor nscrie drepturile solicitantului care a dep us primul cererea. n cel de-al doilea caz vor fi satisfcute creanele titularilor dr eptul crora a fost nscris cu rang superior i numai dup acesta celelalte. n cazul supe rficiei, rangul semnific prioritatea dreptului de superficie fa de alte drepturi re ale [cu excepia dreptului de proprietate]. Aadar, conform definiiei propuse, primul care solicit nscrierea este i primul titular al dreptului subiectiv nscris, chiar d ac titlul su ar avea o dat de eliberare posterioar titlului unui alt dobnditor, aplicn du-se principiul qui prior tempore potior iure, excepie fcnd dreptul de superficie [132, p. 219; 142, p. 214]. Luarea n calcul retroactiv a curgerii termenului de 1 5 ani, n legtur cu includerea n C. civ. a instituiei uzucapiunii. Din dispoziiile art. 332 alin (1) al Codul civil vor putea fi dobndite prin uzucapiune doar bunurile imobile nenregistrate n registrul bunurilor imobile, dar pentru aceasta instituiei uzucapiunii trebuie s i se dea for retroactiv, or legea civil nu se aplic retroactiv. Bunurile imobile vor fi dobndite prin uzucapiune dac solicitantul are dovezile sta bilite de lege privind condiiile uzucapiunii: posesiune de bun-credin; sub nume de p roprietar; a posedat bunul timp de 15 ani; asupra bunului posedat s nu fie nscris n registrul bunurilor imobile vreun drept real [art. 335 C. civ.]. Deci, dac perso ana ntrunete condiiile enumerate la art. 335 din C. civ. termenul ncepe s curg nu din 12 iunie 2003 [punerea n vigoare a C. civ.], ci retroactiv. Soluia este prevzut la a rt. 281 alin. (2), lit. h) din CPC care prevede dobndirea dreptului asupra unui b un imobil nenscris n registrul bunurilor imobile n temeiul unei hotrri judectoreti pri care s-a constatat faptul uzucapiunii. Pe aceast cale a mers legiuitorul rus pre vznd expres aplicarea retroactiv a legii civile situaiilor de uzucapiune. Soluia prop us ar reduce cu mult litigiile funciare la a cror baz se afl posesiunea ndelungat, nre istrarea dreptului de proprietate nefiind posibil n lipsa titlului de proprietate.

7 nscrierea drepturilor imobiliare n registrul de stat are efect constitutiv de dr epturi, ele devenind opozabile fa de teri de la aceast dat [3; 2]. Raionamentul i gs nfirmare n dispoziiile articolelor 320 alin. (2), 321 alin. (2), 499 alin. (1) din C. civ., conform crora numai drepturile de proprietate nscrise au efect constitut iv i, totodat, efectul opozabilitii fa de teri [256, p. 126]. Includerea n C. civ., a 431 alin. (1), nc a unei modalitii de constituire a servituii. Reieind din realiile l egale ale Republicii Moldova, art. 431 al C. civ. l propunem n urmtoarea redacie: Se rvitutea poate fi constituit prin lege, prin destinaia stabilit de proprietar, prin acte juridice ori prin uzucapiune. Raionamentul rezid n dispoziiile art. 443 alin. (3) din C. civ., art. 6 alin. (7) din Legea nr. 1525-XIII din 19.02.1998 cu priv ire la energetic [6], n continuare Legea nr. 1525/1998; art. 19-23 din Legea nr. 1 37-XIV din 17.09.1998 cu privire la energia electric [7], n continuare Legea nr.13 7/1998; art. 19-23 din Legea nr.136-XIV din 17.09.1998 cu privite la gaze [8], n continuare Legea nr. 136/1998. n cadrul nregistrrii primare masive, ar fi oportun s se clarifice regimul juridic al bunurilor imobile n a cror privin posesorii nu dispu n de documente. La identificarea, n procesul crerii cadastrului bunurilor imobile a terenurilor, a imobilelor aferente, ar fi rezonabil de stabilit temeiul iniial de obinere a dreptului de proprietate, confirmat prin documente din arhiva oficiu lui cadastral teritorial, i, n caz de coinciden i legitimitate, se va definitiva plan ul cadastral, se va ntocmi dosarul cadastral, ulterior registratorul urmnd s efectu eze prima nscriere n registru a bunului imobil i dreptului asupra lui. n cazul impos ibilitii stabiliri regimului juridic al bunului imobil posesorul va apela la proce dura special de constatare a faptelor care au valoare juridic [art. 279 i 281 alin. h) din CPC]. Temei de nscriere a dreptului va servi hotrrea judectoreasc irevocabil. Este o soluie similar recunoaterii dreptului n temeiul uzucapiunii. Stabilirea expre s, prin art. 38 al Legii 1543/1998, a dou categorii de greeli: greeli tehnice esenial e i greeli tehnice neeseniale. n cele eseniale ar putea fi incluse: numele titularulu i, dreptul nregistrat, numrul cadastral al imobilului, a cror modificare s-ar permi te doar n temeiul actelor justificative. La categoria greeli tehnice neeseniale, ar putea fi raportate: corectarea de litere, de cuvinte etc., care ar putea intra n atribuiile registratorului. Legea [statul prin OCT] doar recunoate [confirm] drept uri nu i nvestete pe cineva cu dreptul de proprietate asupra unui bun. De aceea, pr in art. 321, C. civ. stabilete obligativitatea nscrierii dreptului de proprietate imobiliar n registrul bunurilor imobile cu efectul constitutiv i cel al opozabilitii.

8 Semnificaia teoretic i valoarea aplicativ a lucrrii poate fi estimat sub urmtoarele specte: s-a realizat pentru prima dat un comentariu sistemic al legislaiei cadastr ului i publicitii imobiliare pentru a nlesni soluionarea mai multor probleme condiiona te de ambiguitatea i lacunele ntlnite n reglementrile naionale din domeniu; s-a fundam entat teoretic i practic necesitatea sistematizrii legislaiei naionale vizavi de cre area n Republica Moldova a cadastrului i publicitii imobiliare al cror scop este prot ejarea drepturilor de proprietate imobiliar; s-a fcut o analiz comparativ a sistemel or de cadastru i publicitate imobiliar existente n lume pentru a elucida eficacitat ea sistemului adoptat de Republica Moldova; s-au naintat propuneri de lege ferend a ce vor contribui la perfecionarea legislaiei n domeniul cadastrului i publicitii imo biliare; potrivit obiectivelor care denot caracterul interdisciplinar, cercetarea este axat pe un areal de metode tiinifice cum ar fi metoda istoric, logic, sistemic, comparativ, cantitativ i calitativ. Prin metoda istoric s-a reconstituit dezvoltarea cadastrului i publicitii imobiliare din perioada timpurie pn n prezent. Metoda logic s la baza studiului i a sintezei care a rezultat cu argumentarea concluziilor i prop unerilor de lege ferenda. Evidenierea caracterelor i particularitilor diferitelor si steme de cadastru i publicitate imobiliar a fost posibil prin sistematizarea bazei normative i doctrinare, aplicarea metodei comparative a diferitelor sisteme de dr ept. Una dintre metodele aplicate este i metoda cantitativ care prezum studierea i n aionale i internaionale, privind crearea cadastrului i a publicitii imobiliare, rezult at cu concluzii i iniiative de lege ferenda de perfectare a cadrului normativ exist ent; rezultatele cercetrii pot fi utilizate att la dezvoltarea conceptului de cada stru, publicitate imobiliar, dobndirii drepturilor imobiliare, dezvoltarea concept ului de rang, ct i la determinarea momentului de apariie a drepturilor imobiliare, la stabilirea efectelor juridice a nscrierii dreptului de proprietate i a altor dr epturi reale. Relevm posibila contribuie a rezultatelor obinute n opera reglementrii corecte de ctre stat a circuitului bunurilor imobile; invocarea, n tez, a unor situ aii practice analizate prin prisma reglementrilor curente i creionarea unor inexact iti, cu propuneri concrete de soluionare, considerm, vor fi propice la aplicarea ade cvat a legislaiei, prin care fapt se va asigura protecia drepturilor imobiliare i in tereselor legale ale participanilor la piaa imobiliar. Coninutul lucrrii

9 Structural, lucrarea este compus din: introducere cu iniiere n studiu; trei capit ole, ce se succed logic i organic; concluzii i recomandri, bibliografie, adnotare, cuvinte-cheie, lista abrevierilor i anexe. Temelia lucrrii o constituie analiza te oretic i practic: a noiunilor i prevederilor legale, a practicii de aplicare privind bunurile imobile ca entitate de baz a cadastrului i a coninutului cadastrului gener al, ce prezum inventarierea terenurilor i a imobilelor, nscrierea dreptului de prop rietate i a altor drepturi reale, publicitatea imobiliar, prin care se asigur trans parena informaiei din registrul bunurilor imobile i care produce efecte juridice: c onstitutiv de drepturi, de instituire a prioritii dreptului, opozabilitii etc. Capit olul nti intitulat Noiuni generale privind bunurile imobile, sistemele cadastrale i p ublicitatea imobiliar, este dedicat aspectului teoretic al subiectelor abordate. n primul subcapitol, este analizat bunul imobil n aspect de entitate principal a cad astrului general, criteriile de clasificare i tipurile bunurilor imobile, bunul i mobil ca obiect al nregistrrii de stat. Subcapitolul doi conine abordri doctrinare p rivind noiunea de cadastru, originea cadastrului i istoricul dezvoltrii cadastrului bunurilor imobile n Republica Moldova. De asemenea, se face o analiz a sistemelor progresiste de nregistrare a bunurilor imobile. Subcapitolul trei reflect esena te hnic, economic i juridic, principiile publicitii imobiliare n contextul crerii cadast ui naional. Pentru a distinge actualul cadastru de sistemul sovietic de eviden a im obilelor [care, efectiv, era o inventariere a imobilelor], se face o analiz detal iat scopului nregistrrii imobilelor/drepturilor, principiilor i efectelor publicitii. Se analizeaz, de asemenea, i se determin particularitile cadastrului vizavi de public itatea imobiliar a crei scop este de a asigura constituirea drepturilor, opozabili tatea drepturilor constituite, precum i asigurarea exercitrii adecvate a acestora. Capitolul al doilea este consacrat analizei Registrului bunurilor imobile ca do cument de baz al cadastrului bunurilor imobile. n subcapitolul unu se d definiia leg al i doctrinar registrului bunurilor imobile, este analizat coninutul acestuia. O at enie deosebit s-a acordat analizei sistemelor progresiste de nregistrare a bunurilo r imobile. nregistrarea bunurilor imobile difer de la un sistem la altul. Astfel, ri le care au instituit sistemul francez de nregistrare a imobilelor dau prioritate persoanei i nu bunului. Acest sistem este considerat ineficient. Sistemul prefera t de majoritatea rilor europene este cel de orientare german, evidena cadastral fiind axat pe imobil ca entitate de baz a cadastrului general. Acest sistem se implemen teaz actualmente i n Republica Moldova. Subcapitolul doi este consacrat analizei fo rmrii i nregistrrii bunurilor imobile efectuat prin dou modaliti: a) nregistrarea pr electiv i nregistrarea curent i b) nregistrarea

10 primar masiv. Au fost evideniate deosebirile dintre aceste dou modaliti de nregistr re a bunurilor imobile. S-a analizat coninutului dosarului cadastral. Punnd la baz dispoziiile Legii nr. 354/2004, constatm c formarea bunului imobil este precedat de lucrri cadastrale, care constau n stabilirea hotarelor unitilor administrativ-terito riale i ale terenurilor, delimitrii lor prin borne; n stabilirea i marcarea pe teren a hotarelor intravilanului; n identificarea bunurilor imobile n baza documentelor ce confirm drepturile; n msurrile pe teren pentru ntocmirea sau actualizarea cadastr elor. Recunoscnd importana dosarului cadastral, remarcm c n el sunt ndosariate actele doveditoare, n a cror baz titularii i-au nscris drepturile n Registrul bunurilor imobi le. Capitolul al treilea, Specificul nscrierii drepturilor imobiliare, reflect scopu l principal, prin care se justific cheltuielile de creare a cadastrului general, i anume: constituirea dreptului; securizarea tranzaciilor imobiliare, care este fu ncia juridic a cadastrului de imobile. Capitolul al treilea, de fapt, reprezint o c ontinuitate a subiectului abordat n capitolele nti i doi. Consecutivitatea se explic prin faptul c bunurile imobile, prin identificare i luare la eviden [inventarierea i mobilelor], numite n doctrin funcii [tehnic i, respectiv, economic] ale cadastrului, s unt nregistrate n registrul bunurilor imobile, prin care se asigur viabilitatea cad astrului i se prezum sistematizarea i rennoirea informaiei cadastrale. nregistrarea bu nurilor imobile finalizeaz cu nscrierea drepturilor imobiliare [funcia juridic]. Sub capitolul nti conine analiza legal i doctrinar a felurilor de nscrieri, nscrierile ef uate n subcapitolele registrului bunurilor imobile, a efectului i valorii juridice ale nscrierilor, a temeiurilor de rectificare, modificare, completare i radiere a nscrierilor, a condiiilor de eliberare a extrasului din registrul bunurilor imobi le i valorii juridice a extrasului. n acest subcapitol, de asemenea, concomitent c u analiza doctrinar, se fac i propuneri de aplicare practic a cadrului normativ, se scot n eviden unele discrepane dintre diversele acte normative i se propun ci de nlt re prin lege ferenda. Subcapitolul al doilea conine analiza legal i doctrinar a part icularitilor nscrierii unor drepturi; n temeiul contractului de schimb; n temeiul con tractului de schimb n cazul n care bunurile imobile sunt amplasate n raze de activi tate a diferitelor oficii cadastrale. Este analizat procedura de nscriere a dreptu lui de proprietate al persoanelor fizice [dreptul de proprietate n devlmie, dreptul de proprietate n diviziune]; de nscriere a dreptului de proprietate al persoanelor juridice [de drept privat i de drept public]. Subcapitolul trei este dedicat par ticularitilor de nscriere a unor alte drepturi reale [uzufructul, uzul i abitaia, ser vitutea, superficia, ipoteca]. Pentru realizarea scopului propus, n lucrare sunt cercetate i analizate tiinific i practic mai multe instituii juridice, or, lsarea lor umbr ar face imposibil elucidarea cercetrii. Pentru a lua

11 la eviden toate imobilele rii [crearea cadastrului general], este necesar cunoatere a naturii juridice a acestora, n funcie de care se stabilesc criteriile de include re a bunului ntr-o clas sau alta [imobile sau mobile]. Aprobarea rezultatelor cerc etrii Teza a fost elaborat la catedra Drept al antreprenoriatului, Facultatea de D rept a Universitii de Stat din Moldova. Teza a fost discutat i analizat la edina cated ei Drept al antreprenoriatului, edina comun a catedrelor: Drept civil, Drept al antre noriatului, Drept internaional i dreptul relaiilor economice externe, ulterior susinut cadrul Seminarului de profil i recomandat spre susinere n faa Consiliului tiinific Spe ializat al Universitii de Stat din Moldova. Principalele teze ale lucrrii i-au gsit r eflectarea n 9 publicaii, inclusiv n cadrul simpozionului internaional cu tema Armon izarea legislaiei naionale la Legislaia Uniunii Europene. Conceptual, lucrarea repr ezint un studiu monografic, n care pentru prima dat sunt relevate aspecte teoretico -istorice, se face analiza juridico-practic a legislaiei unor alte ri, racordat la re aliile rii noastre. Studiul finalizeaz cu unele concluzii i propuneri n vederea conso lidrii instituiei dreptului de proprietate, a altor drepturi reale, a instituiei ca dastrului i publicitii imobiliare, care au menirea de a securiza tranzaciile imobili are, adic de a apra dreptul de proprietate i alte drepturi imobiliare. Concluziile fcute n lucrare pot fi aplicate la elaborarea i perfecionarea programelor de studii, cursurilor de lecii i manualelor la disciplinele de drept civil, drept funciar, d rept al afacerilor, precum i la elaborarea de lucrri tiinifice, acte normative etc. Fiind una de pionerat, lucrarea poate fi folosit n activitatea practic de ctre notar i, avocai i judectori. Concluziile i sugestiile elucidate n lucrare sunt aplicate n pr ocesul didactic la Academia de Studii Economice a Moldovei.

12 CAPITOLUL I NO IUNI GENERALE PRIVIND BUNURILE IMOBILE, SISTEMELE CADASTRALE I PU BLICITATEA IMOBILIAR 1.1. Bunurile imobile Un fenomen natural sau un lucru din na tur nu devine bun dect n msura n care se afl n interaciunea raporturilor omeneti [12 28]. Altfel spus, un fenomen al naturii sau un obiect al lumii nconjurtoare devin e bun numai atunci cnd este susceptibil de a satisface o necesitate a omului i cnd n tre oameni apar raporturi de atribuire, stpnire i folosire a acestui bun. Bunurile imobile ntotdeauna au servit drept obiect al diverselor nenelegeri, din care cauz li s-a stabilit un regim juridic deosebit, cunoscut nc n dreptul privat roman. Terenu rile, obiectele acvatice, cldirile, construciile i altele asemenea - totul aparine o mului, iar dovad a acestei apartenene servete titlul de proprietate, n a crui temei, n registrul bunurilor imobile snt nscrise drepturile imobiliare. Din multitudinea d e lucruri unele sunt, prin firea lor, ale tuturor, acestea numindu-se la romanii antici res omnis communis, aa ca aerul atmosferic, lumina solar, flora i fauna ape lor neutre ale mrilor i oceanelor; altele, cele mai numeroase, aparin omului n propr iu [242, p.35]. Pe acestea din urm, omul i le poate nsui, spre a le stpni singur i pe eplin, prin apropiere. Spre deosebire de tiinele economice, pentru care bunul are importan n materialitatea sa, pentru tiinele juridice lucrurile din natur i cele creat de om sunt bunuri i n sens imaterial, adic n sens de drepturi asupra lor. Necesitat ea reglementrii regimului juridic al imobilelor s-a impus o dat cu admiterea, n cir cuitul civil, a imobilelor. Securizarea tranzaciilor imobiliare, reclama i crearea unui cadru normativ adecvat, menit s determine clasa imobilelor pasibile de nregi strare n registrul bunurilor imobile, identificarea, formarea bunurilor imobile, definite, n Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 [5], n continuare Legea nr. 354/2004, ca lucrri cadastrale. Pentru a lua la eviden toate imobilele din ar, este necesar cuno aterea naturii lor juridice, n funcie de care se stabilesc criteriile de includere a bunurilor ntr-o clas sau alta [imobile sau mobile]. Acest deziderat este creiona t i de C. civ., Legea nr. 1543/1998, care stabilesc modul de creare i de inere a ca dastrului bunurilor imobile, prin care se asigur recunoaterea public a dreptului de proprietate i a altor drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile, aprarea de stat a acestor drepturi. Legea nr. 1543/1998 reglementeaz raporturile juridice pr ivind bunurile imobile situate n limitele rii, indiferent de tipul de proprietate i destinaia lor, susceptibile a face obiectul nregistrrii.

13 Cadastrul general se creeaz, aadar, n baza bunurilor imobile i a drepturilor asup ra lor certificate de titular i, dup cum vom vedea din contextul lucrrii, imobilele , n mod special terenurile, reprezint entitatea de baz a cadastrului. Din acest con siderent, analiza naturii juridice a imobilelor, determinarea criteriilor de cla sificare a acestora, analiza staticii proprietii imobiliare sunt plasate justifica t la nceputul lucrrii. Or, n esen, lucrarea este dedicat specificului regimului juridi c al imobilelor, ca entitate de baz a crerii cadastrului bunurilor imobile i a dezv oltrii pieei imobiliare din ar, cu att mai mult c problema exploatrii optime a terenur lor, precum i managementul n domeniul funciar, sunt actuale n ntreaga lume. Dac ar fi s lum n calcul faptul c bogia rii o constituie pmntul, informaia acumulat prin s astral, la final de creare, ar constitui o prghie de dezvoltare a pieei funciare d in ar. Or, sistemul cadastral conine informaii detaliate privind: terenul, hotarele, suprafaa, destinaia folosinei, preul, piaa funciar, cldirile, dreptul de proprietate, alte drepturi reale asupra lui etc., toate fiind ntr-o strns corelaie. Prin urmare, nu se poate efectua investigarea problemelor cadastrului general al bunurilor im obile i ale publicitii imobiliare fr o analiz succint a noiunii i clasificrii bunur obile, a ponderii acestora n circuitul civil. 1.1.1. Noiunea de bun imobil. Noiunea de bun cuprinde att lucrurile corporale n accepiunea tangibil a acestora res quae t angi possundi, lucrurile materiale, asupra crora poart drepturile, ct i drepturile p e care omul le are asupra lucrurilor [242, p.35]. n literatura juridic, se mai pol emizeaz asupra faptului dac obiectul este un element necesar al raportului juridic civil, n sensul dac obiectul include numai aciunea la care este ndrituit subiectul activ i ndatorat subiectul pasiv ori cuprinde i lucruri la care se refer conduita pril or. Opinia dominant n doctrin [236, p.116; 121, p. 41], la care consemnm, este cea c onform creia obiectul constituie un element necesar al raportului juridic civil, iar acest element const n conduita prilor, adic n aciunea sau absteniunea la care est reptit subiectul activ i este obligat subiectul pasiv n raport cu acest lucru. De ex emplu, nregistrarea actului juridic, a drepturilor imobiliare etc. n sensul cercetr ii propuse, ne intereseaz dac lucrurile sunt sau nu obiect al raportului juridic c ivil. Problema abordat rezid n caracterul social al raportului juridic. Or, dac admi tem c bunurile la care se refer conduita prilor fac parte din obiectul raportului ju ridic, tirbim din caracterul social al acestui raport. Soluia optim ar fi compromis ul n sensul c, atunci cnd conduita prilor se refer la bunuri, acestea sunt considerate obiecte derivate [externe] ale raportului juridic, cu alte cuvinte este realiza rea efectiv a conduitei vizavi de bunuri. Potrivit doctrinei ruse [224, p. 297; 2 23, p. 298], bunurile sunt obiecte ale dreptului de proprietate, iar conduita pril or, drepturile i obligaiile pot fi obiecte ale dreptului de crean sau

14 drepturi corporative, nu ns obiecte ale drepturilor reale. Distincia este import ant pentru determinarea regimului juridic al obiectului i, prin urmare, pentru evi tarea confundrii regimurilor juridice ale bunurilor. Mai mult dect att, bunurile im obile i drepturile asupra lor, inclusiv alte drepturi reale [dezmembrmintele], sun t pasibile de nscriere n registrul bunurilor imobile, nenscrierea dreptului fiind s ancionat cu neconstituirea lui i inopozabilitatea fa de teri. n aspectul distinciei, ctica judiciar posed destule exemple de ncheiere a contractelor al cror obiecte l con stituie locaiunea drepturilor imobiliare n loc de sublocaiune i altele de acest gen [253, dosarul nr.2-2394/04]. Confuzia privind includerea n aceeai clas sau sub inci dena aceluiai regim juridic att a drepturilor reale, ct i a unor drepturi de crean [de exemplu, C. civ. include n clasa altor drepturi reale ipoteca, prin care se garan teaz o crean ce face parte din dreptul obligaional] este discutabil. Prevederea n cauz este specific sistemului de drept anglo-american, conform cruia bunurile pot fi n p roprietate [posesiune] choses in posession i bunuri n revendicare choses in action [131, p. 114], adic drepturile asupra bunurilor, ceea ce corespunde conceptului roman conform cruia bunurile n sens material sunt bunuri corporale, iar bunurile n sens imaterial sunt bunuri incorporale [117, p. 96; 194, p. 81-82]. n sistemul de drept continental, regimul bunurilor este distinct de regimul drepturilor. Astf el, Codul civil al Germaniei, &90, prevede expres: Lucruri pot fi numai obiectel e lumii materiale [91, p. 298]. n accepiunea general, sunt bunuri imobile lucrurile susceptibile de apropiere sub forma dreptului de proprietate [189, p. 81]. n lit eratura juridic, se opereaz att cu noiunea de bun ct i cu noiunea de lucru. C. civ. pr n art. 288-296, 303-312, 315-333, 337-343 etc. utilizeaz termenul bun, chiar i atu nci cnd, evident, este vorba de lucruri, deci este o definire a bunurilor n sens l arg. n sens restrns lucruri sunt obiectele corporale n raport cu care pot exista dr epturi i obligaii [117, p. 97]. n concluzie, putem spune: 1) bunurile n sens restrns [stricto sensu] nseamn lucruri utile, cu valoare economic, care pot fi apropiate su b form de drepturi patrimoniale [pot fi obiecte de drepturi patrimoniale]; 2) bun ul n sens larg [lato sensu] consemneaz att lucrurile, ca obiecte ale drepturilor i o bligaiilor patrimoniale, ct i drepturile patrimoniale asupra bunurilor [138, p.26]. C. civ. prin art. 285 alin. (1) definete bunurile ca fiind toate lucrurile susce ptibile apropierii individuale sau colective i drepturile patrimoniale. Prin bun susceptibil apropierii se are n vedere bunurile ce au form materializat, iar dreptu rile sunt forma imaterial a bunurilor, adic aspectul juridic. Aptitudinea apropria bilitii este inexorabil. Fr apropiere, un drept este inconceptibil, pentru c, prin pri sma legii, a fi titularul unui drept nseamn a avea ceva care s aparin n propriu

15 celui care l are. n propriu ar nsemna s-mi aparin i, totodat, s pot exercita plen dinea prerogativelor de proprietar. Or, faptul c un bun mi aparine nu rezolv i proble ma limitrilor stabilite de legislaie. Drepturile reale sunt absolute doar n paramet rii stabilii de lege. n continuare [art. 285 alin. (2)], se concretizeaz: Lucrurile sunt obiecte corporale n raport cu care pot exista drepturi i obligaii civile. Din coninutul normei indicate, deducem patrimoniul care incumb nu numai bunuri, ce fo rmeaz activul lui, ci i obligaii, ce constituie pasivul acestuia [226, p. 475]. Obl igaiile sunt opuse bunurilor, adic sunt datorii, sunt bunuri ale altora, ale credi torilor, care greveaz patrimoniul. De aceea, noiunea de bun cuprinde numai activul net al patrimoniului, obinut dup scderea datoriilor. Corelaia dintre bun i lucru, st ipulat n dispoziiile C. civ., art. 285 const n faptul c bunul este genul, iar lucru es te specia [117, p.97]. Unii autori susin c, prin lucru, se nelege tot ceea ce exist n realitate sau numai n imaginaie [150, p. 253], iar alii c tot ceea ce se afl n natur ste perceptibil prin simuri, adic tot ceea ce are o existen material [194, p. 81-82]. Pornind de la coninutul art. 285, bunul poate fi definit ca lucru fa de care pot e xista drepturi i obligaii patrimoniale i care poate fi folosit n viaa social, precum i ca drept patrimonial [117, p. 99]. 1.1.2. Clasificarea bunurilor imobile. n termi nologia juridic roman, bunurile erau desemnate prin cuvntul res, utilizat i pentru d esemnarea lucrurilor n genere. Drept urmare, romanii nu au fcut o clasificare a bu nurilor distinct de clasificarea lucrurilor [206, p.76]. Ei utilizau un singur cu vnt, ceea ce, n ultim instan, a dat natere sistemului de clasificare a bunurilor ca di ferite categorii de lucruri. Includerea lucrurilor i a bunurilor ntr-un singur sis tem este justificat att prin raiuni ce in de terminologie, ct i prin faptul c, practic orice lucru, n anumite condiii, poate deveni bun. Bunurile, drepturile i creanele s usceptibile de o valoare pecuniar formeaz patrimoniul. Conceptul roman de patrimon iu includea la origine numai lucrurile corporale, pentru familie [desemna sclavi i] sau pecunia [vitele] [207, p. 78]. Clasificarea actual a bunurilor dup mai mult e criterii provine de la romani. De exemplu, C. civ. le divizeaz: 1) dup modul n ca re sunt percepute n: res corporales i res incorporales [corporale i incorporale, ar t. 285 alin. (1)]; 2) dup natura bunului: res mobiles i res soli [mobile i imobile, art. 288]; 3) dup modul n care sunt determinate: genera i species [determinate pri n caractere individuale i bunuri determinate generic, art. 294]; 4) dup cum sunt s au nu productoare de fructe: produse i fructe [frugifere i nefrugifere, art. 299]. Conform doctrinei, exist trei categorii de fructe: naturale; industriale; civile [236, p. 80]; 5) dup cum snt sau nu admise n circuitul civil n: res in commercio [bu nuri aflate n circuitul civil, art.296 alin. (4)] i res extra commercium

16 [bunuri excluse din circuitul civil, art. 296 alin. (4)], c); bunurile comple xe sunt acele bunuri a cror utilitate depinde de complexitatea lor [art. 297] [ 1 17, p.100] . n literatura de specialitate, bunurile imobile sunt clasificate n fun cie de mai multe criterii. Distingem: I. Bunurile imobile prin natura lor [C. civ ., art. 288 alin. (1)]. Imobile sunt bunurile care au o aezare fix i stabil, cum ar fi terenurile, cldirile i, n genere, tot ceea ce este durabil legat de sol [119, p. 102]. Bunurile crora li se atribuie regimul juridic de imobile sunt enumerate exp res n art. 288 alin. (2): Terenurile, poriunile de subsol, obiectivele acvatice se parate, plantaiile prinse de rdcini, cldirile, construciile i orice alte lucrri legate solid de pmnt, precum i tot ceea ce, n mod natural sau artificial, este ncorporat dur abil n acesta, adic bunurile a cror deplasare nu este posibil fr a se cauza prejudiciu considerabil destinaiei lor. Categoriile de bunuri imobile enumerate n C. civ. di fer de cele din alte legi, cum ar fi: Legea nr. 1543/1998 conform creia bunuri imo bile sunt doar terenurile, construciile capitale, apartamentele i alte ncperi izolat e. Codul funciar atribuie categoriei de imobile terenurile i obiectivele aferente acestora [solul, bazinele de ap nchise, pdurile, plantaiile perene, cldirile, constr uciile, edificiile etc.] a cror strmutare este imposibil fr a cauza prejudicii destina ei lor [art. 2/1]. Considerm necesar unificarea, n acest sens, a actelor normative ce reglementeaz regimul juridic al imobilelor. Cu att mai mult c ara este n perioada final de creare a cadastrului imobiliar, iar aceste disensiuni sunt generatoare d e interpretri neadecvate. Conform naturii bunului i cadrului normativ, principalul bun imobil este pmntul [terenul] [Legea nr. 1308-XIII din 25 iulie 1997 privind p reul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului [19], n continuare Legea nr. 1308/ 997] care, potrivit Constituiei [art. 127], poate fi att n proprietate privat, ct i n roprietate public. n categoria imobilelor sunt incluse i poriunile de subsol care, c onform Codului subsolului nr. 1511-XII din 15.06.1993 [13], n continuare C. subso lului, este partea terestr situat mai jos de stratul de sol i de fundul bazinelor d e ap pn la adncimi accesibile pentru studiere i valorificare geologic. Articolul 4 [C. subsolului] prevede c subsolul este proprietate a Republicii Moldova, care l pose d, l folosete, dispune de el i l protejeaz. Suntem de prerea c prevederea n cauz es deoarece proprietarii de terenuri folosesc subsolul n diferite scopuri: construir ea fundamentului caselor, beciurilor, garajelor etc. Deci, subsolul, de fapt, po ate fi n proprietate privat sau proprietate public, similar regimului juridic al te renurilor. n acest sens, se confund, probabil, bogiile subterane, care, potrivit Con stituiei [art. 127 alin. (4)] i C. civ., art. 296

17 alin. (3), sunt n exclusivitate bunuri ale domeniul public i sunt inalienabile, insesizabile, imprescriptibile [117, p. 103]. O alt categorie de imobile o const ituie obiectivele acvatice separate. Potrivit Codului apelor nr. 1532-XII din 22 .06.1993 [14], n continuare C. apelor, n Republica Moldova, apele constituie propr ietatea exclusiv a statului i pot fi date numai n folosin. Norma contravine Constituie i, care, la art. 127 alin. (4), dispune: Apele folosite n interes public fac obie ctul exclusiv al proprietii publice. Prin urmare, apele care nu cad sub incidena re gimului public aparin proprietarilor acestora [117, p.103]. Soluia ar fi modificar ea normei n cauz corespunztor prevederilor constituionale. Categoria plantaiile prins e de rdcini, potrivit C. civ., art. 288 alin. (2), const din ntreaga vegetaie care se ine de pmnt prin rdcini, dat fiind c, desprins de ea devine bun mobil [228, p. 311]. unt pasibile de nregistrare n registrul bunurilor imobile cldirile, construciile i or ice alte lucrri legate solid de pmnt cum ar fi: casele, fabricile, magazinele, prvlii le, podurile, tunelurile, digurile, canalele, conductele de gaze i liniile de tra nsport electric etc. [237, p.167]. n concluzie criteriul principal de includere a unui bun n clasa imobilelor este acela de imobilitate, aderen fix cu pmntul. Tentativ a privind deplasarea bunului va duce la deteriorarea acestuia i imposibilitatea f olosirii lui conform destinaiei economice. n literatura de specialitate se ncerc sta bilirea nc a unui criteriu nregistrarea de stat. Autorul acestei idei [Palii Victor : Referatul tezei de doctor n drept, 2001, Chiinu] susine: Pentru obinerea statutului [regimului] juridic de imobil, bunul trebuie supus nregistrrii de stat, fapt care va avea drept consecin [efect] aplicarea fa de acesta a regulilor aplicabile la cir cuitul civil al bunurilor imobile. Nu suntem de acord cu afirmaia n cauz din urmtoar ele considerente: 1. contravine conceptului clasic de atribuire a bunurilor ntr-o clas sau alta, or, regimul juridic al bunului este determinat de ns-i natura acestu ia; 2. potrivit dispoziiilor Legii nr. 1543/1998 anume imobilitatea este criteriu l de eviden cadastral, deci nu nregistrarea bunului confer acestuia imobilitate, ci i mobilitatea este temeiul de reglementare special a acestor bunuri: evidena tehnic, economic i juridic. Nu se ncadreaz aceast opinie nici n alte criterii de clasificare a bunurilor n mobile i imobile. II. Imobile prin determinarea legii [ficiune]. Potriv it C. civ., art. 288 alin. (3), n clasa imobilelor sunt incluse dou categorii de b unuri, mobile dup natur: materialele separate n mod provizoriu de un teren atta timp ct sunt pstrate n aceeai form [ex: crmizile din ziduri, cu condiia rentrebuinrii nstrucie] i prile integrante ale unui bun imobil detaate provizoriu de acesta dac sunt destinate reamplasrii.

18 Importana clasificrii bunurilor n imobile i mobile este de ultim or i se datoreaz iterii n circuitul civil a imobilelor: terenuri, construcii etc., ceea ce a impus crearea unui mecanism eficient de securizare a tranzaciilor imobiliare care i-a gsi t fundamentarea n cadastrul bunurilor imobile al rii. C. civ., Legea nr. 1543/1998 prevede un regim special de circulaie a imobilelor, i anume nscrierea drepturilor i mobiliare i informarea persoanelor interesate privind regimul bunului cu privire la care s-a iniiat o tranzacie. Nu mai puin important este i efectul nregistrrii drept urilor imobile. n acest sens, Codul civil, la art. 499, dispune: Drepturile reale asupra imobilelor pasibile de nregistrare se vor dobndi att ntre pri, ct i fa de t i prin nscrierea n registrul bunurilor imobile a constituirii sau strmutrii lor n tem eiul voinei prilor. Codul civil al Federaiei Ruse [art.131 alin. (2)] include n categ oria imobilelor bunuri cum ar fi navele cosmice, navele maritime etc [96]. Bunur ile menionate cad sub incidena regimului juridic al imobilelor, dei sunt mobile, fi ciunea fiind fondat pe valoarea i importana acestor bunuri, din care cauz nregistrarea i evidena lor se face n registre speciale, nu n Registrul bunurilor imobile [227, p .303]. Jurisprudena rus, de asemenea atribuie ntreprinderea, ca un complex patrimon ial unic [n continuare ntreprinderea], clasei imobilelor, n care este inclus i condo miniumul n fondul locativ. Codul civil al Republicii Moldova nu atribuie bunurile nominalizate n categoria celor imobile, doctrina tratnd controversat acest subiec t. n opinia unor autori [122, p.29], ntreprinderea este un bun imobil. Ali autori [ 113, p.73] susin contrariul. n ceea ce ne privete, consemnm opinia autorilor care co nsider includerea ntreprinderii n clasa imobilelor lipsit de temei legal. III. Imobi le prin obiectul la care se aplic sunt: uzufructul lucrurilor imobile, drepturile reale care au ca obiect un imobil, drepturile de crean, aciunile care tind a valor ifica drepturi imobiliare, aciunile privind nulitatea unui act juridic al crui obi ect este un bun imobil etc. IV. Imobile prin destinaie, potrivit dispoziiilor C. c ivil al Romniei [art. 467-470], sunt bunurile destinate ca accesorii n exploatarea imobilului respectiv [236, p.168]. Dei asupra ultimelor se rsfrnge legea ce guvern eaz regimul juridic al imobilelor, mobilele nu devin imobile n esen, ci sunt subordo nate regimului juridic al imobilelor, dreptul asupra crora se constituie n momentu l nscrierii, din acel moment fiind opozabile terilor. nregistrarea imobilelor i a dr epturilor imobiliare este dictat de particularitile deosebite ale acestora care au i impus instituirea unui regim juridic special avnd ca scop securizarea tranzaciilo r imobiliare, altfel spus - excluderea posibilitii de comercializare repetat a unui a i aceluiai imobil.

19 Fora motrice a dezvoltrii societii a fost i este tendina de a dobndi bunuri, tendin de mbogire care, n conceptul economitilor, dinamizeaz progresul economic [208, p.56]. Potrivit lui C. Hamangiu, patrimoniul are o fa dubl, cea economic - lucrurile privit e n materialitatea lor i, cea juridic - drepturile subiective ale omului care pot f i exercitate asupra bunurilor [163, vol. I, p. 521]. nscrise, drepturile se const ituie i confer titularilor supremaie. Din cele analizate, rezult urmtoarele particula riti ale regimului juridic al imobilelor: constituirea, modificarea i stingerea dre pturilor reale este supus publicitii imobiliare; se are n vedere nregistrarea imobile lor i/sau a drepturilor imobiliare n Registrul bunurilor imobile; n regimul comunitii de bunuri, soul nu poate dispune de imobile fr acordul celuilalt so; proprietarul e ste n drept s-i revendice oricnd imobilele aflate n posesiunea nelegitim a altuia [C. civ., art. 374 alin. (1)]; n cadrul raporturilor cu element de extraneitate, regi mul juridic al imobilelor este cel al locului de amplasare a bunului. Legislaia c ivil contemporan definete mai multe clasificri ale bunului imobil. Astfel, Codul Civ il al Franei prevede trei categorii de imobile: dup natur, dup destinaie, drepturile reale. Codul Civil al Germaniei opereaz cu noiunile: teren i imobile - pmntul la gener l; construciile i produsele pmntului, inclusiv plantaiile perene; drepturile reale. C odul civil al Elveiei reglementeaz teri categorii de imobile, specifice rii: terenul , minele montane; drepturile imobiliare. Codul Civil al Quebec-ului, conformat C odului civil Francez atribuie la bunurile imobile att bunurile imobile ct i dreptur ile imobiliare. Din cele analizate se creioneaz dou concepte ale determinrii caract erului bunurilor imobilitii bunului: pluralitii tipurilor de imobile [dreptul de pro prietate asupra terenului i dreptul de proprietate asupra construciei; terenul [cu accesoriile sale] ca entitate a cadastrului i publicitii imobiliare. Codul civil a l Republicii Moldova a dat prioritate celui de-al doilea concept - tot ce este p e teren aparine proprietarului acestuia. Considerm creatoare de litigii prevederea n cauz, or, odat cu admiterea n circuitul civil a proprietii private, proprietarul ar e necesitatea de a transmite / nstrina terenul sau numai construcia amplasat pe el. Legislaia civil permite acest lucru prin instituia servitutei, superficiei etc. 1.1 .3. Bunurile imobile principalele entiti ale nregistrrii de stat. Codul civil nu ofe r o definiie a dreptului de proprietate, pe care o gsim ns n legislaia unor alte ri. xemplu, Codul civil olandez [Cartea V, Comp. I, Proprietatea. Noiuni generale, ar t.1] [92] prevede c dreptul de proprietate este cel mai deplin drept pe care l are persoana asupra bunului. Exercitarea

20 dreptului de proprietate comport punerea n valoare de ctre proprietar [reprezent ant] a trei atribute: posesiune, folosin i dispoziie, care const n coninutul juridic a dreptului de proprietate [236, p. 105]. Codul civil al Republicii Azerbaidjan [ 97] definete dreptul de proprietate ca fiind dreptul recunoscut i aprat de stat al persoanei de a poseda, folosi i dispune, la discreia sa, de proprietate [art. 152. 1.]. Literatura juridic naional definete dreptul de proprietate ca fiind unul subiec tiv [jus in re] ce confer titularului exercitarea n putere proprie i n interes propr iu a atributelor de posesiune, folosin i dispoziie asupra bunurilor sale n limitele d eterminate de lege [117, p.112]. Dreptului de proprietate i snt specifice urmtoarel e caractere: 1) este absolut [opozabil tuturor]; 2) este exclusiv [titularul dis pune cum vrea de bunul su n limitele legii]; 3) este perpetuu [dureaz ct dureaz bunul i nu se stinge prin neuz]. Dreptul de proprietate nu poate exista [n principiu] d ect asupra unor bunuri corporale, dar legiuitorul i doctrina din multe state [137, p.197] au inclus n categoria bunurilor i fenomene sau obiecte care nu au o form ma terial, dar care, datorit unor caliti atribuite de oameni, pot fi utilizate n aceeai m ur ca i lucrurile corporale [115, p.238]. Obiectele dreptului de proprietate fac p arte din categoriile obiectelor dreptului civil [113, p. 58]. Din punct de veder e al nregistrrii cadastrale, sunt pasibile de nregistrare numai obiectele patrimoni ale, adic bunurile care au coninut economic, cum ar fi: terenul, apele, subsolul, cldirile, alte bunuri care, n virtutea particularitilor lor, permit posesorului s aib asupra lor o putere absolut. n sistem de publicitate imobiliar, obiectul raportului juridic este format din aciunea sau inaciunea efectiv de predare i primire, de asem enea de nregistrare a imobilului i nscriere a drepturilor reale n Registrul bunurilo r imobile. Cadrul legal principal ce reglementeaz regimul juridic al terenurilor, indiferent de categoria de folosin, este constituit din: C. civ., Codul funciar n r. 828-XII din 25.12.1991 [9], [n continuare C. funciar], Legile: nr. 1308/1997, nr. 354/2004 alte acte normative. Din dispoziiile legii rezult c terenurile n Republ ica Moldova, pot fi n proprietate public i privat. Ca obiect al nregistrrii, terenul p oate fi atribuit n proprietate privat noilor familii pentru construcia de case, de anexe gospodreti, pentru grdini [art. 11 C. funciar]; n orae [municipii] de la 0,04 p la 0,07 ha., iar n localitile rurale pn la 0,12 hectare. n acest scop, rezerva intravi lanului poate fi mrit din contul extravilanului. C. funciar [art. 12] stabilete: 1) att cota de teren echivalent ce se atribuie n proprietate privat din extravilanul localitii respective, ct i anumite condiii: activitatea nemijlocit n

21 agricultur; 2) sursa principal de venit s constea din practicarea agriculturii; 3) dreptul de proprietate se autentific prin eliberarea unui titlu de proprietate funciar. Condiiile de obinere n proprietate a terenurilor agricole, a terenurilor nt ovririlor pomicole, aflate n proprietate privat, sunt stabilite la art. 6 din Legea n r. 1308/1997: Terenurile agricole pot face obiectul oricrui act juridic, inclusiv al celor translative de proprietate cu condiia ca participanii la raportul juridi c s fie persoane fizice sau persoane juridice naionale. Astfel, cetenii strini care a u obinut prin motenire testamentar ori legal o proprietate imobiliar cu destinaie agri col sau proprietate imobiliar n fondul silvic o pot nstrina prin acte juridice ntre vi i, numai cetenilor Republicii Moldova. C. civ., prevede posibilitatea instituirii dreptului de servitute funciar i dreptului de superficie, anterior nereglementate. Conform art. 428, servitutea este sarcina care greveaz un imobil [terenul domina t] pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar [terenul dominant]. Doctrina naional consider defectuoas definiia dat de legiuitor. n opinia unor autori 113, p.246], sarcina greveaz nu imobilul, ci dreptul de proprietate asupra lui. S arcina revine proprietarului imobilului aservit, acesta suportnd actele de folosi n a proprietarului imobilului dominant. Superficie, potrivit art. 443, este dreptu l real imobiliar de a folosi terenul unei alte persoane n vederea edificrii i explo atrii unei construcii, de deasupra acestui teren i sub el sau a exploatrii unei cons trucii existente. n ipoteza legii, construcia ridicat de un superficiar va fi un acc esoriu al terenului i va aparine cu drept de proprietate titularului de teren [113 , p. 269]. Reglementarea n cauz este creatoare de litigii, or lipsete proprietarul imobilului de toat libertatea caracteristic acestui drept, n sensul c nu poate s disp un de teren sau de imobilul, amplasat pe acesta, n mod separat. Potrivit legiuitor ului imobilul, anex-terenului, va avea regimul juridic al terenului ceea ce nu nto tdeauna corespunde situaiei de facto, dar nici voinei proprietarului [terenului sa u edificiului]. n conformitate cu Legea nr. 1543/1998, drepturile imobiliare se nr egistreaz la oficiile cadastrale teritoriale. Cele mai multe acte juridice nregist rate de OCT au ca obiect dreptul de arend funciar. Raporturile ce in de vnzarea-cumpr area terenurilor sunt reglementate prin Legea nr. 1308/1997 care prevede autenti ficarea notarial i nregistrarea de ctre dobnditor, n termen de trei luni de la data au tentificrii notariale, a contractului, la oficiul cadastral teritorial n a crui raz de aciune este amplasat imobilul. Ignorarea dispoziiilor art. 5 din Legea invocat e ste sancionat cu nulitatea absolut a contractului. Nulitatea poate fi cerut de orice persoan interesat sau din oficiu [OCT] la sesizarea instanei. Prevederea n cauz o co nsiderm creatoare de litigii, de aceea

22 propunem aducerea normei vizate n conformitate cu prevederile Codului civil, a dic excluderea termenului de 3 luni, temei de nregistrare servind dispoziiile C. ci v., art. 499 dreptului de proprietate fiind constituit din momentul nregistrrii bu nului/dreptului n Registrul bunurilor imobile. Regimul juridic al bunurilor imobi le apartamente este reglementat prin Codul cu privire la locuine [11], Legea nr. 913-XIV din 30.03.2000 condominiului n fondul locativ [20], n continuare Legea nr. 913/2000. C. cu privire la locuine stabilete obiectele fondului de locuine, tipuri le fondului de locuine, excluderea din fondul de locuine a caselor i a ncperilor de l ocuit, condiiile trecerii caselor i a ncperilor de locuit n categoria celor nelocuibi le. Legea nr. 913/2000 reglementeaz: modalitile de proprietate n condominiu, nfiinarea condominiului n procesul reconstruciei blocului de locuine, regimul juridic al aso ciaiilor n condominium, constituirea cooperativelor de construcie a locuinelor, n car e, cel puin unul din membri a achitat n ntregime cota de asociat, precum i regimul u nor alte asociaii de bunuri imobile nfiinate pentru exploatarea bunurilor imobile d in condominium. Conform dispoziiilor Legii nr. 913/2000, art. 4, condominiul incl ude urmtoarele obiecte ale nregistrrii / bunuri imobile: o cldire sau o parte din ea cu intrare separat sau cteva cldiri ce aparin cel puin a doi proprietari, precum i an exele la cldiri, trotuarele, drumurile i parcrile auto, plantaiile perene i alte bunu ri imobile ce se afl pe terenul aferent n hotarele stabilite, cteva cldiri i alte con strucii amplasate compact, unite de un teren comun i elemente de infrastructur comu ne: case pentru o familie, case de vacan, garaje etc. Proprietatea n condominium in clude toate prile proprietii comune: terenul pe care este construit blocul, zidurile , acoperiul, terasele, hornurile, scrile, holurile, subsolurile, pivniele i etajele tehnice, tubulaturile de gunoi, ascensoarele, utilajul i sistemele inginereti din interiorul i exteriorul locuinelor etc. Bunurile comune n condominium se afl n propri etate comun n diviziune. Proprietatea comun n condominiu nu poate fi nstrinat separat e dreptul de proprietate asupra locuinelor din condominium. Dreptul de proprietat e asupra imobilelor n condominium snt pasibile de nregistrare n registrul bunurilor imobile dup cum urmeaz: n Capitolul A, subcapitolul I terenul i construcia capital am lasat pe el [dac dreptul de proprietate asupra terenului i construciei l deine aceeai ersoan; n caz contrar, se deschide capitolul B, n care se indic construcia subcapitol ul I i proprietarul acestuia subcapitolul II]; n capitolul C, subcapitol II, sunt n scrise drepturile de proprietate asupra ncperilor izolate din incinta cldirii. Dei m ajoritatea cetenilor au obinut apartamentul n proprietate privat, totui sunt i ceten nu au reuit s o fac, deci proprietarul unor ncperi izolate poate fi statul. Codul cu privire la locuine dispune: fondul de locuine este alctuit din case i ncperi, care apa rin statului [fondul de locuine de stat]; case i ncperi de locuit care aparin cooperat ivelor de

23 construcie a locuinelor [fondul cooperativelor de construcie a locuinelor]; case i apartamente, aflate n proprietatea personal a cetenilor [fondul individual de locui ne]. Din fondul de locuine fac parte, de asemenea, casele ce aparin asociaiilor, ntre prinderilor i organizaiilor de stat, altor asociaii, ntreprinderi i organizaii de stat cooperatiste. Raporturile locative actuale sunt reglementate de codul cu privir e la locuine [din 1983], care nu admitea de a avea n proprietate dect o locuin sau un apartament etc. i, n mare parte, nu cuprindea ntreaga arie a raporturilor locative . Majoritatea raporturilor locative sunt reglementate de C. civ., dar rmne deschis problema delimitrii raporturilor locative de cele civile, adic adoptarea unui nou C. cu privire la locuine ori includerea tuturor raporturilor locative n C. civ. Sp aiul locativ poate fi dat n locaiune, posesiune i folosin viager etc. Dreptul de loca e este nscris la OCT n Registrul bunurilor imobile, n baz de cerere, la care se anex eaz contractul sau, dup caz, hotrrea organului competent [pentru locuinele din fondul locativ de stat, cminele privatizate]. Radierea. Dreptul de locaiune se radiaz: la expirarea termenului sau la desfacerea contractului, din iniiativa locatorului o ri locatarului sau din alte motive. Cererea de radiere se depune n dou exemplare, la care se anexeaz actele justificative. Dreptul de posesiune i folosin asupra bunul ui imobil [locuin, alt construcie] este nscris n temeiul contractului, unde se indic t ansmiterea posesiunii i folosinei asupra bunului imobil, la care se anexeaz actul d e predare-primire. n cazul concesiunii terenului, dreptul se nscrie terenului conc esionat. Radierea. Dreptul de posesiune i folosin se radiaz n temeiul: cererii depuse , la expirarea termenului pentru care a fost constituit dreptul sau n cazul lichi drii ntreprinderii, sau n alte cazuri. Dreptul viager de folosin asupra imobilelor [a partamente, case alte construcii] se nate n temeiul contractului de nstrinare, cu con diia ntreinerii viagere. Se nscrie la cerere, n temeiul actului juridic justificativ. Pentru a asigura executarea obligaiei de ntreinere, legiuitorul a instituit o regu l, potrivit creia dobnditorul nu are dreptul s nstrineze bunul n timpul vieii benefic ului de ntreinere. n cazul bunurilor imobile, interdicia se nscrie n Registrul bunuril or imobile i se anuleaz la nscrierea dreptului imobiliar al dobnditorului de imobil. 1.2. Cadastrul bunurilor imobile n temeiul deciziei organului abilitat, contract ului de concesiune i a actului de predare-primire, la care se va anexa planul cad astral al

24 1.2.1. Noiunea de cadastru al bunurilor imobile. Originea cuvntului cadastru nu este stabilit cu certitudine, exist mai multe ipoteze privind sorgintea acestuia. Potrivit unei opinii, termenul cadastru ar fi de origine greac i ar deriva de la cuvntul compus katastikon, n care prefixul kata nseamn de sus n jos, iar sticon ar a registru de impunere, carte de nsemnri, carte de comer [204, p.3]. ntr-o alt opinie , termenul cadastru ar deriva de la cuvntul vechi medieval [latin] capitastrum, c are ar fi n legtur strns cu capitionis registrum sau capitum registrum i care, la o nsemna impozit pe capul familiei [capitatio]. Cu sensul actual, cuvntul catastico a fost atestat ntr-un document din anul 1185, gsit la Veneia. Ulterior, cuvntul a f ost preluat de alte state italiene sub forma de il cotastro, de Frana - le cadast re i de Germania - der (das) Kataster [160, p.28] . n ara noastr, termenul n forma ac tual de cadastru apare la nceputul secolului XIX, o dat cu ncercrile de creare a cada strului bunurilor imobile, racordat la necesitile social-economice ale rii [184, p. 6]. Potrivit Dicionarului enciclopedic, editat la Bucureti n 1996 [141], cadastrul este: 1) un ansamblu de lucrri tehnice, de msurri i calcule pentru stabilirea precis a suprafeelor funciare; 2) inventar al documentelor privind fondul funciar i repre zentarea lui topografic. n Dicionarul enciclopedic al Republicii Moldova [229, p.35 7], cadastrul este definit ca totalitate a materialelor privitoare la caracteris tica natural, economic i juridic a terenurilor agricole. Potrivit Legii nr. 1543/199 8, art.3, cadastru al bunurilor imobile este: a) cadastrul general al rii, n care s e identific, se descriu, se estimeaz i se reprezint pe planuri cadastrale toate bunu rile imobile din ar i se nregistreaz drepturile titularilor asupra lor; b) instrument n exercitarea mputernicirilor statului privind administrarea resurselor funciare, ocrotirea intereselor publice i private n raporturile juridice ce in de bunurile i mobile; c) un sistem de ocrotire a titularilor de drepturi patrimoniale asupra b unurilor imobile; d) un sistem deschis de informare a participanilor la piaa bunur ilor imobile i a autoritilor publice, inclusiv a organelor fiscale; Oficiile cadast rale teritoriale creeaz i in cadastrul n raza lor de aciune, stabilit de Agenia Relai unciare i Cadastru. Cadastrul se constituie din: 1) planurile cadastrale ale teri toriului; 2) Registrele bunurilor imobile; 3) dosarele cadastrale pentru fiecare imobil.

25 Indiferent de etimologia cuvntului cadastru, este cert c acesta consemna activita tea de eviden a bunurilor imobile, adic msurrile cadastrale, prin care se stabilesc l imitele proprietilor funciare, de identificare a proprietarilor i a drepturilor imo biliare. Existena lucrrilor cadastrale sunt confirmate prin descoperiri inedite al e arheologilor n zonele unde pmntul era cultivat avnd destinaie agricol: n lunca fluvi lui Nil, n Mesopotamia, n Orientul Mijlociu [204, p. 7]. Prin urmare, cadastrul bu nurilor imobile cunoate o dezvoltare de milenii. Potrivit istoricilor, necesitate a publicitii imobiliare a fost contientizat ncepnd cu perioada biblic a omenirii. Dato it fixitii, pmntul nu putea fi transmis din mn n mn, iar consimmntul liber expri a dobnditorul de rea-credina vnztorului [160, p. 31], acesta putnd s vnd terenul i c de-al doilea sau chiar de-al treilea cumprtor. Era cunoscut i dreptul de a transmit e terenul prin motenire. n acest sens, era necesar confirmarea unei autoriti privind lipsa impedimentelor n a-l drui. Un exemplu elocvent ntru confirmarea celor spuse l gsim n Biblie [jer. 32:9], unde este menionat prorocul Ieremia care a cumprat un lot de pmnt de la veriorul su Hanamel din Anatota, cruia i-a pltit, n prezena martorilor tesprezece echeli de argint, ntocmind actul de vnzare-cumprare, pe care a aplicat tam pila, o copie de pe care a transmis-o autoritii locale [160, p. 14]. Descrieri sim ilare gsim i n monumentele istorice asiriene, babiloniene, egiptene. Vechile legi s candinave prevedeau, n scop de publicitate, ca tranzacia imobiliar s fie svrit n fa orilor prin asistarea martorilor [160, p.31]. n perioadele mai avansate, tranzacii le imobiliare erau legalizate i pstrate [un exemplar] la notar sau judectorie. n asp ectul celor expuse, innd cont de importana actual a sistemelor cadastrale, concluzio nm c sensul termenului cadastru nu nseamn numai registre fiscale, privind mai ales p e deintorii de imobile funciare, ci se refer la mai multe domenii ale vieii economic e i juridice, unde anumite informaii se in de sus n jos, cum ar fi: cadastrul funcia r care, ca parte component a cadastrului general, este un sistem unitar, de sines tttor i obligator de eviden tehnic, economic i juridic prin care se realizeaz stabi registrarea, descrierea i marcarea pe hri i planuri topografice ale tuturor terenuri lor de pe teritoriul rii, indiferent de destinaie i tipul de proprietate; unitile de b az ale acestui sistem sunt: terenul i deintorul de teren [Legea 1247-XII din 22.12.1 992 [24], n continuare Legea nr. 1247/1992]; cadastrul silvic de stat, care const ituie un sistem informaional privind regimul juridic al fondului forestier, clasi ficarea pdurilor pe grupe i categorii funcionale, aprecierea lor sub raport

26 economic, alt informaie necesar pentru gospodrirea fondului forestier i pentru eva luarea rezultatelor activitii economice; inerea evidenei de stat a fondului forestie r i a cadastrului silvic de stat se efectueaz de organele silvice de stat pe baza amenajamentelor silvice, inventarierii i cercetrilor fondului forestier, conform u nui sistem unic; materialele evidenei de stat a fondului forestier snt corelate cu datele cadastrului funciar [Codul silvic nr. 887 din 21.06.1996 [12], n continua re C. silvic]; cadastrul de stat al resurselor naturale, care este nfiinat pentru i nerea evidenei cantitii, calitii i altor caracteristici ale resurselor naturale, precu m i evidena volumului, caracterului, regimului de utilizare a acestora [Legea nr. 1102-XIII din 06.02.1997 [25] n continuare Legea nr. 1102/1997]; cadastrul de sta t al spaiilor verzi, care cuprinde datele evidenei spaiilor verzi conform indicilor de calitate i cantitate, funcionalitii, precum i datele folosirii i evalurii sub aspe t economic, social, decorativ i ecologic [Legea nr. 591- XIV din 23.09.1999 [26], n continuare Legea nr. 591/1999]; cadastrul de stat al obiectivelor de folosire a subsolului, care se ntocmete pentru zcminte naturale i tehnogene i manifestrile de s bstane utile, precum i pentru obiectivele din subteran nelegate de extracia substane lor utile [C. subsolului art. 25 alin.(1)]; cadastrul de stat al apelor, care cu prinde datele evidenei apelor conform indicilor de cantitate i calitate, datele pr ivind nregistrarea folosinelor de ap, evidena folosirii apelor i starea lor ecologic [ C. apelor art. 102]; Enumerarea nu este exhaustiv. Exist i alte cadastre instituite ramural ca, de exemplu, cadastrul cablurilor telefonice, electrice i de televizi une, n care se nscriu datele specifice acestor instalaii, nsoite de planurile de ampl asament. Este instituit i cadastrul conductelor de ap, n care se nregistreaz traseul, dimensiunea, debitul, folosina etc. a conductelor ce aprovizioneaz cu ap localitile i obiectivele industriale. Toate cadastrele enumerate primesc planurile de baz de la cadastrul general [imobiliar] unde i includ informaiile proprii, pe care le comu nic i cadastrului general n vederea actualizrii hrilor. Menionm c termenul cadastru ilizeaz i n alte domenii ce nu au nici o legtur cu imobilele funciare, cum ar fi: cad astrul aerului, cadastrul ntreprinderilor, cadastrul vnatului, cadastrul animalelo r etc. Revenind la cadastrul pmntului, constatm c, n dependen de procedeul tehnic folo it la redactarea hrilor i la calcularea suprafeelor, se mai folosesc astfel de terme ni: 1) cadastru grafic; 2) cadastru numeric.

27 Dac, anterior, scopul instituirii cadastrului era perceperea impozitelor, acum , informaiile din cadastru snt folosite de mai multe sectoare ale economiei: tehni ce, sociale, juridice, culturale etc. Din acest considerent, dup anul 1934, n RFG, s-a adoptat denumirea Liegenschaftskataster [cadastru imobiliar], iar n Austria Grundkataster [cadastru funciar] [160, p. 44]. 1.2.2. Originea i evoluia cadastrul ui bunurilor imobile. Din cele relatate n subcapitolul 1.2.1. rezult c, nc din antich itate, msurrile cadastrale i funciile cadastrului [mai mult tehnico-economice] nu su nt un scop n sine, servind primelor forme de impunere fiscal, scopul de baz fiind s tabilirea limitelor proprietilor funciare. Confirmrile privind activitatea de organ izare i msurare a terenurilor se refer n mod special la zonele n care pmntul era culti at pentru agricultur, n lunca fluviului Nil, n Mesopotamia i n Orientul Mijlociu. n Eg iptul antic, evidena funciar era inut asupra loturilor repartizate agricultorilor, d eoarece obligaiile fa de faraoni erau pltite dup ntinderea i calitatea pmntului [160 28]. n Grecia Antic - Sparta i Atena - mprirea pmntului era neuniform. Populaia era se conform cenzului de avere, condiie ce necesita msurarea pmntului i aprecierea capa citii de producie, inclusiv inerea unui registru de eviden [198, p.78]. n sec XIIVII n., grecii foloseau termenul pmnt i termenul sol cu nelesuri diferite. Pmntul era cons derat element al cosmosului, pe cnd solul - o nsuire n legtur cu prelucrarea acestuia. n acest sens, Ksenofont [a. 425-355 .e.n.], n lucrarea sa konomika, indic: Pentru ges ionarea corect a pmntului, beneficiarii trebuie s cunoasc bonitatea acestuia, determi nnd astfel care culturi vor da roade mai nalte. Un alt savant grec, pe nume Teofra st [a. 372-287 .e.n.], face o analiz detaliat pmnturilor din punctul de vedere al com ponenei chimice, proprietii de absorbie a apei, structurii, efectelor cldurii etc. [1 60, p.9]. n Sparta, dreptul de proprietate era recunoscut, dar erau condamnate pr oprietile imense. Astfel, pmntul se mprea dup principul echitii sociale, care nu smenine i care, potrivit lui Aristotel, a dus la depopularea statului-cetate i la p rbuirea lui. Atena a luat ca suport, la mprirea pmntului, principiul sistemului econom co-juridic, de sorginte religioas, ntemeiat pe inegalitatea de avere, instituit i p romovat de Solon. n Imperiul Roman, executanii de msurtori erau numii agrimensori. Ac etia redactau harta [forma] terenurilor, pe care se artau limitele [limites] parce lelor. Pentru identificarea parcelelor, limitele terenului erau trasate n form de ptrate numerotate. Pentru marcarea terenurilor, se foloseau pietre. n coloniile no u-formate, paralel cu hrile, se ntocmeau registre de eviden a parcelelor, iar pe baza acestora, cri de impunere pentru sigurana perceperii impozitelor. Instituirea cada strului n Roma este atribuit lui Servius Tullius. La iniiativa acestuia, datele pri vind mrimea terenurilor, modul de prelucrare, bonitatea i venitul obinut de pe aces tea se

28 nscriau n registre speciale. Planurile moiilor, denumirea, hotarele, dimensiunea loturilor erau ncrustate pe table de bronz. Principiile cadastrului roman a fost extins i asupra coloniilor romane [159, 14]. n Europa evului mediu, dup o perioad d e instabilitate, statele care au tiut a face ordine n avuia naional obineau din impozi te venituri care le asigurau dezvoltarea. Astfel de state erau: Anglia, Elveia, L ituania, oraul autonom Milano etc. [169, p. 5] . Progresul tehnico-tiinific a jucat un rol hotrtor n dezvoltarea lucrrilor cadastrale, nceputul fiind pus n perioada Rena erii [204, p. 11]. n anul 1720, la Milano, aflat sub ocupaie austriac, s-au descope rit urmtoarele dovezi: registru al parcelelor, registru al caselor, map cu hri la sc ara 1:2000 i la scara 1:800 pentru ansamblu, cte o coal de proprietate pentru fieca re contribuabil i o hart topografic a principatului la scara 1:72000. Popoarele ger manice msurau i estimau pmnturile cu ocazia mpririlor. Astfel, pmntul care, iniial, a tribului a fost mprit ulterior membrilor individuali. Frana, sub domnia lui Napole on, a preluat sistemul de publicitate austriac, considerat cel mai performant. A cest sistem a fost adoptat i de principatele italiene i statul papal, de Belgia i I mperiul Habsburgic. Cel mai nsemnat cadastru medieval din Europa Occidental este c onsiderat cadastrul regelui Carol cel Mare [anii domniei: 768-814] i Cartea judecii stranice, instituit n Anglia n perioada dominaiei lui William Cuceritorul [anii domn iei: 1066-1087], ce conineau informaii detaliate privind teritoriile i calitatea pmnt urilor. Aadar, cadastrul a simbolizat n decursul timpului activitatea uman de inven tariere a resurselor funciare n scop de impozitare [200, p.11]. Evoluia cadastrulu i bunurilor imobile. n Republica Moldova, pn n anul 1965, se inea evidena ramural a p lui ce ilustra indici redui, adic se acumula informaia de importan economic din punctu l de vedere al dezvoltrii societii, conform ideologiei socialiste, devenite inefici ent la etapa avansat a dezvoltrii societii. Necesitatea crerii cadastrului funciar s-a discutat n martie 1965 la Plenara Comitetului Central al Partidului Comunist al Uniunii Sovietice, unde s-a decis crearea cadastrului funciar n Republica Sovieti c Socialist Moldoveneasc [RSSM] [195, p. 114]. Problema folosirii raionale a pmntului RSSM s-a discutat aprins la Congresul al XXIII- lea al Partidului Comunist al U niunii Sovietice n aspectul realizrii planului cincinal de dezvoltare a economiei socialiste pentru perioada 1966-1970, elementul prioritar al cadastrului fiind o simpl eviden funciar, activitate cu un coninut deosebit de cel al cadastrului actual i cu o alt finalitate [184, p. 10].

29 Dezvoltarea cadastrului bunurilor imobile pe teritoriul Republicii Moldova a fost n strns corelaie cu soarta neamului aflat sub jurisdicia diferitelor ri, reglem ea raporturilor de cadastru erau corespunztoare perturbaiilor ce aveau loc n societ ate. n astfel de condiii nu se reuea crearea unui cadastru multifuncional cu un sist em sau altul de publicitate. n acest sens, menionm c exist dou sisteme de eviden imob ar n dreptul comparat, recepionate de legislaiile diferitelor state n materie de publ icitate imobiliar. Primul sistem, conformat principiilor Revoluiei franceze [Codul civil francez] a impus, n materie contractual, principiul consensualismului. Cel de al doilea, adaptat dreptului germanic, se ntemeiaz pe principiul relativitii efec telor contractului i prevede, n scopul opozabilitii fa de teri, publicitatea drepturil r reale [132, p. 231]. Un sistem similar celui german este i cel adoptat de Austr alia, numit Actul Torrens, conform cruia un funcionar al administraiei fiscale nscri a drepturile imobiliare dup exercitarea unui control la faa locului i efectuarea pu blicitii imobiliare, menite s declaneze eventualele opoziii ale celor interesai, nscri re dnd natere prezumiei irefragabile de existen a dreptului nscris [132, p. 214]. Dezv oltarea cadastrului n Republica Moldova a cunoscut mai multe perioade. Dei statorn icirii cadastrului i erau caracteristice anumite particulariti rezultate din evoluia istoric a rii, se tindea spre apropierea de nivelul celor practicate n rile din centr ul Europei. n perioada de etnogenez a romnilor, msurrilor funciare din teritoriul Mol dovei le era caracteristic agrimensura roman antic sub forma hotrniciei. Delimitarea hotarelor unei moii [106, p. 44] se fcea de o comisie, format din ase membri boieri [din care cel puin unul era de meserie hotarnic sau avea pregtirea necesar] i rani li beri rzei pe baza unui hrisov [ordin domnesc de ncuviinare]. n acele vremuri, hotarni cii nu ntocmeau hri sau planuri, ci o ocolni sau carte de alegere a hotarelor, n care erau menionate punctele de hotar pe baza actelor i a mrturiilor de la faa locului, l a care se anexau uneori schie ce indicau punctele materializate prin movile sau p ietre de hotar. Publicitatea imobiliar consta n nsemnrile i transcrierile de propriet ate n catastiful trgului dup obiceiul din zilele de demult. Astfel, Alexandru Ilia, domn al rii Romneti [1616-1618 i 1627-1629] i al Moldovei [1620-1621 i 1613-1633], sta ilea, la 4 aprilie 1621, printr-un hrisov: Deci, cum vei gsi i cum vor hi scrise la catastif sau ntr-un act din 17 aprilie 1621, n care se stabilea vnzarea unei vii l ui Gheorghe Duca, se meniona: s fie volnic a o scrie n catastiful oraului precum obi ceiul de veac [110, p.19].

30 Prin urmare, vechile catastife erau forme incipiente ale aa-numitelor cri sau re gistre fonciare. Cel dinti registru ce ndeplinete i funcii juridice este Liber public us din 18 martie 1615 urmat de Registrul nsureilor [Aecker u Wiesen Grundbuch von S tadthettert] din 1733 ce ilustra evidena terenurilor repartizat tinerilor cstorii. Un alt registru, instituit n anul 1742, cu denumirea de Protocolum era forma avansa t a registrului Liber Publicus i elucida informaie privind ipotecarea caselor, grdin ilor, gospodriilor i arturilor din raza oraului sau aferente acestuia. Extrasul func iar al caselor este un registru instituit n anul 1753 urmat, n 1754, de Protocolul public al consiliului ornesc ce includea informaie privind contractele ncheiate, eva luri de imobile, tranzacii i partaje. Din coninutul registrelor relevm principiile de baz ale evidenei bunurilor imobile, valabile i astzi, cum ar fi: cadastrul general, cadastrele speciale, publicitatea imobiliare, adic evidena tehnic, economic i juridi c. Ctre sfritul secolului al XVIII-lea i nceputul secolului al XIX-lea, au aprut, o da cu primele legiferri [110, p. 27-36], i primele planuri de moii, bazate pe ridicri t opografice n teren. Reglementarea regimului juridic al imobilelor era stabilit n Hr isovul domnesc din 1785 [110, p.70]. Prin anii 1816-1817, dreptul atest o moderni zare exprimat prin adoptarea Codului lui Calimach, care, n linii generale, era ase mntor codului modern. Reglementarea juridic a proprietii o gsim i n Manualul lui Andr che Donici editat la 1812 destinat judectorilor. Reglementri concrete ale pmntului se conineau n Legiuirea Caragea, denumit generic pravil a pmntului, din anul 1812, n ca m modalitile dobndirii i ocrotirii proprietii, reglementarea raporturilor de indiviziu ne, hotrnicie, servitute etc. Conform reglementrilor invocate, asigurarea creanei d e ctre debitor se admitea prin ipotecarea pmntului, iar art. 589 prevedea i un siste m de publicitate corespunztor etapei de dezvoltare, care consta n nscrierea dreptul ui de ipotec i predarea documentelor bunului imobil creditorului pentru a exclude, probabil, aciunile ruvoitoare ale debitorului. n crile - registru se nscriau att drep ul de ipotec ct i drepturile reale asupra bunurilor imobile. Crile de nregistrare a ip otecii se transform, n procesul evoluiei, n cri funciare, scopul crora consta n posibi itatea stabilirii n orice moment a regimului juridic a bunurilor imobile ce cores punde principiilor publicitii i veridicitii. Principiul publicitii consemna faptul c ele translative de proprietate cu efecte juridice s fie nregistrate n cartea funcia r, din care moment deveneau opozabile pentru teri. Principiul veridicitii consemna f aptul c orice nscriere, n cartea funciar, are putere juridic deplin pentru terele pers ane considerndu-se veridic pn la proba contrarie. Msura de publicitate a fost stabili t i n Regulamentul Organic de la 1832 pentru ipoteca convenional [231, p.192].

31 Dup 1 iulie 1928, pe teritoriul Basarabiei se introduce integral Codul civil r omn din 1864 [231, p. 141]. ncepnd cu anul 1938 [pn n 1996], n Romnia, raporturile ca trale i de proprietate imobiliar, au fost reglementate prin Decretul Lege nr. 115 din 27 aprilie 1938 [87]. n opinia unor autori [188, p. 53], dezvoltarea cadastru lui n perioada de constituire a statului sovietic era conform decretului Despre pmnt adoptat la Congresul al II-lea al deputailor muncitorilor, soldailor i ranilor din 2 6 octombrie [8 noiembrie] 1917, prin care s-a reglementat confiscarea pmnturilor d e la clasa exploatatoare. Deoarece ideologia marxist - leninist considera pmntul av uie a ntregului popor, dar proprietate a statului, pentru expropriere era necesar instituirea unui mecanism de eviden cadastral. n acest scop, la 14 februarie 1919, e ste publicat Regulamentul privind organizarea socialist a evidenei funciare i trece rea la agricultura socialist. Realizarea obiectivelor trasate au fost stabilite n Instruciunea privind evidena pmntului pentru necesitile funciar-socialiste, aprobat de Comitetul comisarilor poporului al RSFSR la 23 septembrie 1919. Concomitent, a f ost aprobat i instruciunea privind formele i modalitatea nregistrrii folosinelor funci re [194, p. 77]. Astfel, se pusese temelia primului cadastru funciar, ale crui fu ncii s-au dovedit a fi diferite de funciile cadastrelor actuale. Funcia de baz a cad astrului imobiliar precedat actualului consta n evidena terenurilor, determinarea bonitii, determinarea eficienei lor economice. n anul 1958, au fost elaborate Bazele legislaiei unionale i ale republicilor unionale, iar n 1961, Sovietul suprem al UR SS a adoptat Bazele legislaiei civile a URSS i codurile civile ale republicilor un ionale bazele legislaiei civile. Regimul juridic al pmntului era reglementat ntr-un mod corespunztor sistemului politic statuat, adic cadastrul i meninea cele dou funcii ominalizate: tehnic i economic. Funcia juridic ns nu avea importan cci proprietatea nu era recunoscut, iar piaa imobiliar lipsea cu desvrire. n literatura juridic de spe litate [195, p.5], cadastrul funciar al fostelor republici sovietice este defini t sistem de aciuni ntreprinse de stat, exprimate n cercetarea regimului juridic al pmntului prin nregistrarea folosirii pmntului, evidena cantitii i calitii, bonit rin determinarea regimului economic al valorii pmntului n vederea organizrii folosir ii lui raionale. Codul funciar al RSSM, publicat n Vetile Sovietului Suprem i Guvern ului RSSM, 1970, nr.12, art. 242, n vigoare din 1 iulie 1971, a fost croit conform prevederilor Bazelor legislaiei civile a URSS din 1961, reglementarea cadastrului fiind prevzut n capitolul VIII, art. 149-151. Bazele legislaiei civile, adoptate de Sovietul Suprem al URSS la 31 mai 1991 coninea i reglementri ale bunurilor imobile . Dei, reglementrile se limitau numai n descinderea clasei bunurilor imobile de cel e mobile fr a stabili i regimul juridic specific al imobilelor, totui, a fost

32 o victorie cu repercusiuni dintre cele mai benefice n sensul evitrii disensiuni lor cu coninut imobiliar. Prin urmare, pn la adoptarea Legii nr. 1543/1998, cadastr ul avea dou funcii: 1) funcie tehnic; 2) funcie economic. Dup declararea suveranitii 3 iunie 1990 i a independenei la 27 august 1991, legislaia civil a fost modificat ese nial, inclusiv n domeniul drepturilor imobiliare, al cror regim juridic este reglem entat de un ir de acte normative menite s fac ordine n avuia rii. Cu alte cuvinte, a rat procesul invers exproprierii - mproprietrirea ranilor, proces lansat sub genericul Programul Naional Pmnt. mproprietrirea a fost aprobat prin Hotrrea Guvernului Re ldova nr. 1022 din 6 octombrie 1998 cu privire la mersul reformei agrare [92], n continuare H.G. nr. 1022/1998, scopul fiind urgentarea reformei agrare, redresar ea cardinal a situaiei economice din agricultur i industria prelucrtoare, susinerea nt eprinderii agricole, alte aciuni ce vor contribui la crearea cadastrului naional. 1.2.3. Sistemele progresiste de nregistrare a bunurilor imobile. Practica mondial cunoate urmtoarele sisteme autonome de nregistrare: anglo-saxon ce const n nregistra public a conveniilor i continental const n nscrierea, n registrul public, a dreptu imobiliare. ara noastr a preluat ambele forme ale publicitii imobiliare. Exercitare a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile, care constituie o clas de bu nuri cu regim juridic deosebit, a dictat elaborarea, la nivel de ar, a unui mecani sm de eviden att a bunurilor imobile, ct i a titularilor de drepturi. Potrivit Centru lui de Investigaii Strategice i Reforme [CISR], stratagema de nregistrare total a bu nurilor imobile, foarte costisitoare, a fost posibil cu susinerea Bncii Mondiale [1 16]: creditul nr. 3061-MD n sum de 23,0 mln. dolari SUA, inclusiv: creditul Asociai ei Internaionale pentru Dezvoltare (AID) de 15,9 milioane de dolari SUA, contribui a Guvernului Republicii Moldova de 4,0 milioane de dolari SUA, donaii de 3,1 mili oane de dolari SUA din partea Japoniei, Elveiei, Suediei, Norvegiei, Ageniei SUA p entru Dezvoltarea Internaional [USAID]. Realizarea proiectului a fost posibil prin elaborarea unui cadru legal Legea nr. 1543/1998, alte acte normative - prin care s-a pus temelia crerii unui suprasistem organic de eviden cadastral-juridic, exprim at n nregistrarea bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor. Suprasistemul este f ormat din sistemul de eviden cadastral i sistemul de eviden juridic a drepturilor imob liare, bazate pe registrul funciar, aflndu-se ntr-o relaie interactiv: fr o baz cadast al cu msurri precise nu poate exista registrul bunurilor imobile, iar fr prevederi le gale care s stea la temelia registrului funciar nu poate exista o baz juridic pentr u respectarea elementelor de localizare geometric i de estimare calitativ ale cadas trului general. Prin comparaie, n timp ce la sistemul

33 cadastral se pune accentul pe raportul obiect-drept pentru a rspunde la ntrebarea unde i ct de mult, la sistemul de publicitate imobiliar accentul se pune pe interoga ine? i cum?. Astfel, pornind de la obiect, respectiv de la nregistrarea imobilelor, su rasistemul a primit denumirea de publicitate imobiliar real. Aadar, ideea este de a crea un sistem cadastral multifuncional, omindu-se ineficiena sistemelor fragmentar e sau restrnse, dar aplicabile n rile ce duc lips de finane. Or, dup cum spunea I. P. illiamson, nu este justificabil implementarea sistemelor imposibile [din punct de vedere financiar], referindu-se la rile srace, n curs de dezvoltare. Implementarea unui sistem real de publicitate imobiliar pentru aceste ri este o abstracie, o iluzi e, ele fiind n imposibilitatea de a avea cel puin o eviden imobiliar-juridic elementa r [240, p. 31]. Implementarea unui sistem cadastral progresist, dup prerea savantul ui suedez W. Doebele, poate starta cu un sistem simplu, ulterior dezvoltat ntr-un tempou adecvat situaiei economicopolitice din ar. n acest sens, proiectul unui sist em cadastral nou sau progresist, dei simplu din punct de vedere tehnic [adic iefti n], va fi executat inndu-se cont de eventuala modernizare. Raionamentul const n princ ipiul de la simplu la compus. Prin urmare, sistemul real de publicitate este cel mai adecvat din simplul motiv c drepturile imobiliare se constituie numai prin nr egistrarea bunului/dreptului n registrul bunurilor imobile i, totodat, se poate obin e informaie veridic privind imobilele funciare etc. n scopul garantrii drepturilor i mobiliare, monitorizrii, statisticii, impozitrii. n acest sens, dac nu ne permitem o binerea/nregistrarea [cauze financiare] tuturor informaiilor, entitatea de baz pentr u crearea cadastrului va servi terenul sau, altfel spus, modalitatea de parcelar e/formare/nregistrare a terenului, inclusiv a imobilelor anexe ale terenului. Rea lizarea acestui obiectiv [formarea bunului imobil] const n efectuarea lucrrilor cad astrale de delimitare a hotarelor unitilor administrativ-teritoriale, de stabilire i marcare pe teren a hotarelor intravilanului, de identificare a bunurilor imobi le n baza documentelor ce confirm drepturile, de msurri cadastrale, nregistrare a bun urilor i nscriere a drepturilor etc. La constituirea cadastrului imobiliar, rile ava nsate au inut cont ca delimitarea teritorial s fie: n ordine cadastral-ierarhic, adic de la microraion la cartier, sector; flexibil, adic la formarea bunului [prin cons olidare/divizare] identificarea/numerotarea bunurilor imobile s fie conform unei l ogici simple, evitndu-se orice dubii, neclariti etc. uniform, adic cu un singur neles, pentru a nu confunda terenurile; multifuncional, s fie folosit de sinestttor, precum i corelat la alte sisteme. Statica bunului imobil este un indiciu important pentru crearea sistemului de publicitate real. Or, bunurile imobile date n locaiune sau dr epturile imobiliare temporare implic complicarea

34 formrii bunurilor imobile. Pentru a depi inconvenientele menionate, indiferent de scopul crerii cadastrului [tehnico-informaional, juridic, fiscal], planul cadastr al este mprit prin structurarea elementului-teren ca baz pentru o posibil dezvoltare a infrastructurii. Informaia ce ine de bunul imobil modul de folosin, suprafaa [ha, m 2 , tipul hotarelor: fixe, generale], valoarea bunului, proprietarul, grevrile, i nformaia privind amplasamentele [cldirile etc.], preul poate fi inclus din start sau ulterior, sistemul devenind astfel multifuncional. nregistrarea bunurilor imobile este n dependen de multitudinea terenurilor. O modalitate simpl de nregistrare, la pr erea noastr, ar fi nregistrarea pe grupe: nregistrarea bunurilor imobile din sate: gospodriile rneti [de fermier], cooperativele de producie i comer, proprietatea famil adic bunurile imobile, tradiional consolidate, drepturile individuale fiind pasib ile de nregistrare ulterioar. Crearea cadastrului se afl n dependen de componena lucr or cadastrale [Legea nr. 1543/1998 art. 14]. Etapa cea mai complicat n crearea cad astrului este identificarea, stabilirea i marcarea pe teren a hotarelor unitilor ad ministrativ-teritoriale, a intravilanului, extravilanului i elaborarea bazei cart ografice prin metoda fotogrammetric. Delimitarea hotarelor prin borne poate fi si mplificat prin folosirea hrilor deja existente, dup caz, n msura n care se poate obin informaie util i veridic, a metodei fotogrammetrice. Pentru maxim eficien, aceste met de pot fi compilate, combinaie aplicat n unele ri europene [168, p. 56]. n concluzie s usinem c: nscrierea de stat a drepturilor reale va spori gradul de protecie a conveni ilor imobiliare; nscrierea de stat a drepturilor este o dovad incontestabil a const ituirii, transferului, modificrii i stingerii dreptului subiectiv asupra imobilulu i; nscrierea de stat a drepturilor reale se prezum a fi legal pn la proba contrarie; birourile notariale examineaz i sunt responsabile de coninutul legal al conveniei cu bunurile imobile; registratorul este responsabil de existena actelor juridice [c e au servit temei pentru nscrierea dreptului imobiliar] doveditoare i corespunztoar e rigorilor legii [autentificate la notar sau secretarul primriei etc.]; bunul im obil se nregistreaz; dreptul imobiliar se nscrie; contractul sau alt act juridic, c e a servit ca temei de nscriere a drepturilor reale, nu se nregistreaz, pe el se ap lic parafa nregistrat avndu-se n vedere bunul imobil i dreptul real nscris.

35 1.3. Publicitatea imobiliar 1.3.1. Esena tehnic, economic i juridic a publicitii i iliare. Actualmente, cnd, de rnd cu celelalte drepturi ale omului, dreptul de prop rietate imobiliar este pus la baza statului democrat prin prevederi constituionale , crearea cadastrului funciar n repertuar european este una dintre exigenele stabi lite de instituiile mondiale, privind corelarea legislaiei naionale rigorilor acest ora, i una din sarcinile conducerii rii. n Republica Moldova, dreptul de proprietate att al persoanelor fizice, ct i al persoanelor juridice este garantat prin Constit uie [art. 46 (1)]. n condiiile statului de drept i n concordan cu prevederile constitu nale pentru securizarea tranzaciilor imobiliare, constituirea drepturilor imobili are, ncepnd cu anul 1998, se creeaz cadastrul general, altfel spus, se instituie, n baza evidenei cadastrale a bunurilor imobile, un regim de publicitate imobiliar, r eglementat prin Legea nr. 1543/1998 i alte acte normative. Specificul regimului j uridic al bunurilor imobile const n instituirea unui mecanism de eviden a bunurilor imobile i, tot odat de nscriere a drepturilor imobiliare prin ce s-ar asigura propr ietatea. n acest scop, majoritatea rilor post-sovietice au creat s-au creeaz sisteme de eviden i publicitate imobiliar. Interesul statului privind nregistrarea bunurilor /drepturilor vizeaz mai multe aspecte: dezvoltarea pieei imobiliare prin asigurare a unor raporturi juridice legale; atragerea investitorilor strini; determinarea i extinderea bazei de impunere fiscal; intervenirea expromt n situaii accidentale n con ductele de gaze, ap etc. Astfel, statul, nregistrnd bunurile imobile i drepturile as upra lor n Registrul bunurilor imobile are la dispoziie acel instrument n exercitar ea mputernicirilor privind administrarea resurselor funciare, ocrotire a interese lor publice i private n raporturile juridice ce in de bunurile imobile. Legea Romnie i nr. 7 din 13 martie 1996 a cadastrului i publicitii imobiliare [89] definete, n art . 1, cadastrul general ca fiind un sistem unitar i obligatoriu de eviden tehnic, eco nomic i juridic prin care se realizeaz identificarea, nregistrarea, reprezentarea pe hri i planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum i a celorlalte bunuri imobile de pe ntreg teritoriul rii, indiferent de destinaia lor i de proprietar. Decretul lege nr.115/1938 dispunea n acest sens: Cartea funciar descrie imobilele i cuprinde artarea drepturilor reale ce au ca obiect aceste bunuri. Drepturile personale, f aptele sau alte raporturi juridice n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar vo r putea fi nscrise numai n cazurile anume prevzute de lege [art. 1]. Denumirea Legi i Federaiei Ruse nr. 122-FZ [107] din 21 iulie 1997 privind nregistrarea de stat a drepturilor i a tranzaciilor imobiliare determin i esena acesteia. Scopul legii menio nate este

36 nregistrarea drepturilor i tranzaciilor imobiliare. Nu este ns definit cadastrul ns dar, din cuprinsul Legii, deducem c n Registrul imobiliar de stat [art. nr. 12 al in. (3)] se nregistreaz imobilul identificat, atribuindu-i-se un numr cadastral uni c, drepturile asupra lui i tranzaciile imobiliare. Cadastrul general, n curs de cre are n Moldova, este structurat n uniti cadastrale [raioane, zone, masive, sectoare], a cror indicare pe harta de baz a teritoriului presupune etape de lucrri ale cror v olume i a cror complexitate se stabilesc n funcie de: 1) vechimea i calitatea planuri lor topografice existente n zon, starea marcajelor din teren a punctelor din reeaua geodezic; 2) vechimea i calitatea documentelor privitoare la sistemele mai vechi de eviden a imobilelor [parcel cu sau fr construcii-evidena funciar, evidena imobili ilitar etc.]; 3) mrimea suprafeei totale i situarea unitii administrativ-teritoriale [ s, deal etc.], numrul i suprafaa localitilor unitii cadastrale etc. [Instruciunea cu vire la ordinea formrii i evidenei numerelor cadastrale ale bunurilor imobile, apro bat prin Ordinul nr. 190 din 29.12.1998 al Ageniei Relaii Funciare i Cadastru [83], [n continuare Instruciunea nr. 190/1998]. Crearea cadastrului general ar fi imposi bil fr concursul unor domenii i activiti de baz n toate etapele de lucru ale cadastru general cu date i informaii utile, cum ar fi: 1) geodezia, care asigur datele priv itoare la reelele de sprijin pentru ntocmirea sau actualizarea planurilor cadastra le, parcelarea, rectificarea de hotare, comasri etc.; 2) fotogrammetria i topograf ia, care asigur planurile topografice noi, actualizarea planurilor cadastrale mai vechi; 3) cartografia, care asigur cartoeditarea i cartoreproducerea planurilor i a hrilor cadastrale dup terminarea lucrrilor de introducere a cadastrului general [2 04, p.57]. La crearea cadastrului, i dau concursul domenii cu activiti de colaborare i completare [facultative], a cror contribuie const n soluionarea anumitor pri ale c strului general, i anume: 1) dreptul [legislaia de drept funciar etc.] asigur soluio narea problemelor juridice a cadastrului general, printre care organizarea i inere a la zi a sistemului de publicitate imobiliar; 2) pedologia asigur soluionarea prii e conomice a cadastrului funciar general bonitarea terenurilor agricole n scopul st abilirii obiective a obligaiilor fiscale; 3) informatica asigur soluionarea uneia d intre problemele specifice cadastrului privind nlesnirea efecturii volumelor mari de calcule n procesul de prelucrare a datelor primare de msurri, dar i la ntocmirea a utomat a registrelor i a planurilor cadastrale [160, p. 50]. Potrivit Instruciunii nr. 190/1998, sistemul identificrii bunului imobil se bazeaz pe un principiu unic, la a crui baz este pus numrul terenului. Astfel, n calitate de elemente obligatorii

37 ale numrului cadastral, avem: 1) numrul raionului cadastral; 2) numrul zonei cad astrale, numrul masivului cadastral, numrul terenului, numrul construciei amplasate pe teren; 3) numrul ncperii izolate a construciei. Instituia publicitii imobiliare poa e fi definit ca instrument juridic prin care, pe de o parte, se asigur accesul lib er la informaie al participanilor la circuitul civil, iar pe de alta, securitatea circuitului civil, al crui obiect l constituie bunurile imobile, i, totodat, ca inst ituie ce confirm constituirea drepturilor imobiliare nscrise n registrul imobiliar. Existena unui sistem de publicitate imobiliar este determinat de necesitatea cunoate rii precise: a regimului juridic al bunurilor imobile, a elementelor de identifi care, i a titularilor dreptului de proprietate, a transferurilor de proprietate a le cror obiecte sunt bunurile imobile, a dezmembrmintelor de proprietate ori a sar cinilor care le greveaz etc. [132, p. 212]. n acest mod, se asigur securitatea juri dic static, viznd existena i pstrarea drepturilor patrimoniale valabil dobndite, i ce inamic, viznd circulaia acestor drepturi, de la constituirea i pn la stingerea lor. Op iniile expuse reprezint raiunea de a fi a instituiei publicitii imobiliare pentru cei interesai s constituie, s conserve sau s invoce drepturi de natura celor supuse pub licitii. C. civ., la art. 496, prevede: n Registrul bunurilor imobile snt descrise i mobilele i snt nscrise drepturile reale care au ca obiect aceste bunuri i orice pers oan interesat poate lua cunotin de registrul bunurilor imobile. n literatura juridic d specialitate [106, p.3], publicitatea imobiliar este definit ca mijloc de informa re privind drepturile de proprietate opozabile erga omnes, precum i ca instrument de garantare a acestora, mijloc de dubl protecie legal, de ocrotire juridic a drept urilor patrimoniale i de ncredere n operaiunile juridice, ambele susceptibile de a f i folosite ntr-un neles general, acela de securitate juridic. n lumina reglementrilor din C. civ., publicitatea este mijlocul legal de constituire a drepturilor imobi liare, de informare privind drepturile constituite opozabile erga omnes, precum i instrumentul de garantare a acestora, de protecie juridic i ncredere n operaiunile ju ridice, ambele susceptibile de a fi folosite n neles general de securitate juridic. Din coninutul Legii nr. 1543/1998 deducem o alt definiie a publicitii imobiliare: pub licitatea imobiliar este mijlocul legal de recunoatere public a drepturilor imobili are, de informare, precum i instrument de garantare i protecie juridic. Definiiile di fer dup cum difer i reglementarea publicitii imobiliare de actele normative indicate i propunem art. 4 al Legii 1543/1998 s fie expus n concordan cu art. 321 alin (2) din C. civ., ori Legea 1543/1998 prevede: obiecte ale nregistrrii snt bunurile imobile, dreptul de

38 proprietate asupra lor, alte drepturi patrimoniale [art.4, alin (2)] pe cnd C. civ. dispune: n cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobndete la dat a nscrierii n registrul bunurilor imobile, cu excepiile prevzute de lege [art.321, a lin (2)]. Pentru a evita confuziile i a respecta ideea legiuitorului [efectul con stitutiv de drepturi al nscrierilor] vom expune art. 321, alin (2) din C. civ. n u rmtoarea redacie: n cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate, ntre pri, se dobn ete la data semnrii actului juridic, iar n privina terilor se dobndete la data nscrie n registrul bunurilor imobile, cu excepiile prevzute de lege. Dac admitem constitui rea dreptului, att ntre pri ct i pentru terele persoane, la momentul nscrierii n Reg l bunurilor imobile nu este clar cum nregistrm aceste drepturi dac ele nu exist? Dec i drepturile apar ntre pri n temeiul actului juridic i sunt recunoscute public prin ns criere n Registrul bunurilor imobile din care moment devin opozabile terilor. Sunt em de prerea c legiuitorul a confundat constituirea drepturilor imobiliare cu conf irmarea public a drepturilor imobiliare prin nscriere n Registrul bunurilor imobile . Soluia propus are nsemntate i n aspect de suportare a riscurilor pieirii fortuite. C onsiderm incorect posedarea bunului imobil de cumprtor, riscul pn la nscrierea dreptul ui, fiind pus n seama vnztorului, or drepturile imobiliare potrivit C. civ. se cons tituie la momentul nscrierii acestora n Registrul bunurilor imobile. Mai apar i alt e ntrebri? Cnd predm bunul imobil, la momentul semnrii de ctre pri a actului juridic dup nscrierea dreptului? Cnd se pltete pentru imobilul achiziionat? Dac dreptul imobi iar se constituie la data nscrierii dreptului atunci imobilul se pred la aceast dat, concomitent cu efectuarea nscrierii. Dar cine va ceda imobilul neprimind plata s au cine va plti neprimind imobilul? Astfel, publicitatea imobiliar are rolul de co nstituire a drepturilor imobiliare, confirmare a existenei drepturilor reale imob iliare i ofer date certe privind situaia juridic a imobilelor, rspunznd nevoii de cert itudine i corectitudine cu privire la regimul juridic al imobilelor n cazul consti tuirii, modificrii sau stingerii drepturilor imobiliare, evitndu-se nstrinrile succes ive sau cele efectuate cu necunoaterea unor dezmembrminte ale dreptului de proprie tate asupra acestor imobile, precum i a ipotecilor sau privilegiilor cu care pot fi grevate. Avantajele sistemului de publicitate real a servit ca temei la introd ucerea, n ara noastr, a sistemului de publicitate imobiliar inut pe imobile i nu pe pe rsoane. Implementarea sistemului real de publicitate imobiliar este axat pe Legea nr. 1543/1998, pe alte acte normative, prin care s-a stabilit mecanismul de imp lementare a cadastrului imobiliar, sunt descrise operaiunile ce incumb instituirea sistemului de publicitate imobiliar i organele responsabile de executarea obiecti velor preconizate. Obiectivele principale ale publicitii imobiliare sunt:

39 1) aprarea drepturilor imobiliare ale celor nscrii n registrele publice; 2) confe rirea transferurilor imobiliare o ct mai mare certitudine, aducndu-se la cunotina tu turor regimul juridic a bunurilor imobile aflate n circuitul civil; 3) asigurarea credibilitii creditului garantnd nscrierea ipotecii, rangul dreptului nscris n regist rul imobiliar; 4) posibilitatea exercitrii, de ctre organele statului, a controlul ui necesar privind determinarea regimului juridic al imobilului; 5) informarea p ublicului cu privire la imobilele nregistrate i drepturile instituite asupra lor. n contextul temei abordate, sistemul de publicitate real definete proprietatea, est e utilizat n scopul constituirii, garantrii, al securitii i respectrii principiilor ju ridice, att pentru cetenii rii noastre, ct i pentru cetenii Uniunii Europene. Prin s ul de publicitate imobiliar se creeaz mecanismul de eviden a bunurilor imobile prin n scrierea, n Registrul bunurilor imobile, a imobilelor, proprietarilor i drepturilo r imobiliare. Actuala revenire la cadastrul general este un efort de reducere a handicapului prin corelarea sistemului de publicitate existent la logistica mode rn, circumstan vectorat de schimbri de paradigm, n sensul lurii n considerare a cara lui limitat al pmntului i resurselor sale, ceea ce a condus, n timp istoric, la form ularea unor obiective complexe, corespunztoare exigenelor [standardelor] mereu cre scnde, susinute de legi i regulamente, metode i mijloace, potrivit etapei de dezvolt are a rilor. Publicitatea imobiliar va contribui la consolidarea drepturilor de pro prietate imobiliar, va facilita transferul sigur de terenuri n proprietate i va spr ijini funcionarea unui sistem de ipotecare axat pe dreptul de proprietate ca drep t de garanie. 1.3.2. Principiile publicitii imobiliare. Dicionarul universal [141, p . 278; 229, p. 707] al limbii romne explic noiunea de principiu ca fiind o totalita te a legilor i noiunilor de baz ale unei tiine. Doctrinar, principii ar nsemna un fund ament al sistemului de drept, ct i o modalitate de coordonare a normelor juridice n cadrul sistemului n jurul unei idei cluzitoare [124, p.186], sau cum spune savantu l jurist Nicolae Popa, principiile de drept sunt ideile conductoare ale coninutulu i tuturor normelor juridice. Foarte reuit apreciaz rolul principiilor i savantul ju rist Ion Dogaru [143, p. 128], care susine: Principiile fundamentale sunt acele p uteri diriguitoare care se degaj, ca urmare a raportului dintre legea fundamental i celelalte legi, n principal n Constituie i care se gsesc i ar trebui s se gseasc n sistem de drept. Deducem, publicitatea imobiliar trebuie s fie cluzit de reguli mobi lizatoare i mpciuitoare de care avem nevoie ori de cte ori ntlnim lacune n actele norm tive i chiar, n mod obinuit, la aplicarea legii.

40 Problema principiilor publicitii imobiliare a suscitat, n literatura juridic [126 , p. 17-18; 127, p.114; 222, p. 293; 214, p. 137; 172, p. 72 i urm.] diferite opi nii i formulri, privind att coninutul, ct i numrul acestor principii. Totui o serie d rincipii persist n opinia majoritii autorilor. n cazul publicitii imobiliare, aciunil articipanilor la circuitul civil sunt diriguite de principii att generale, ct i spec iale, care eman din actele normative ce reglementeaz raporturile sociale. Principu l efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii n registrul bunurilor imobi le. Potrivit acestui principiu, drepturile reale asupra imobilelor supuse nscrier ii conform legii se vor dobndi att ntre pri, ct i fa de teri numai prin nscrierea l bunurilor imobile a constituirii sau strmutrii lor n temeiul acordului de voin dint re pri. Dreptul real presupune o dominaie asupra bunului i dreptul titularului de a interzice oricui s aduc atingere acestui drept. Esena principiului rezid n faptul c ac tele juridice ncheiate cu respectarea condiiilor de fond i de form devin opozabile t erilor din momentul nregistrrii n Registrul bunurilor imobile. Deci, nscrierea dreptu rilor n registrul bunurilor imobile este o continuitate a executrii obligaiilor con tractuale sau de alt natur, dup caz. Altfel spus, confirmarea i publicitatea voinei e xprimate devine erga omnes. Prin derogare de la norma instituit, practica judicia r a recunoscut c lipsa nscrierii nu poate fi invocat de contractani, prile fiind oblig te a-i respecta obligaiile asumate. ntr-o opinie expus n literatura de specialitate [ 126, p.25-28], se susine c nscrierea n registrul bunurilor imobile nu are efect cons titutiv de drepturi, ci doar efectul opozabilitii fa de teri. Nu suntem de acord i men onm c, pn la nscrierea drepturilor imobiliare, prile unui act juridic translativ de pr prietate sunt guvernate de regulile consensualiste ale Codului civil, dar pentru constituirea dreptului legiuitorul a stabilit obligativitatea nscrierii drepturi lor imobiliare n Registrul bunurilor imobile [art. 499]. Ali autori [242, p.126; 1 33, p. 213] susin c publicitatea prin transcriere sau prin intabulare este o rentoa rcere la formalism, funcia publicitii imobiliare fiind opozabilitatea fa de teri. n ac st sistem de publicitate imobiliar [sistemul real], drepturile se constituie numa i dup nscrierea n Registrul bunurilor imobile a constituirii sau strmutrii lor n temei ul acordului de voin ntre pri [3, art. 499 alin. (1)] n acest sens, sistemul formalist al intabulrilor este un sistem opus publicitii prin transcriere nominal a mutanilor [publicitatea personal]. Efectul translativ n cazul publicitii personale n materie co ntractual este limitat inter partes [ntre pri]. C. civ., la art. 290, prevede c drept ul de proprietate i alte drepturi reale asupra bunurilor imobile, grevrile acestor drepturi, apariia i ncetarea lor snt supuse nregistrrilor de stat [alin.(1)]. nregist area de stat a bunurilor i a drepturilor asupra lor este public. Organul care

41 efectueaz nregistrarea de stat este obligat s elibereze oricrei persoane informaii despre toate drepturile i grevrile nscrise asupra oricrui imobil [alin.(2)]. Organu l care efectueaz nregistrarea de stat este obligat s elibereze, la cererea persoane i al crei drept este nscris, un document ce ar confirma constituirea dreptului imo biliar chiar dac a fost aplicat tampila pe documentul prezentat spre nregistrare [al in. (3)]. Acelai cod stabilete: Dreptul de proprietate este transmis dobnditorului n momentul predrii bunului dac legea sau contractul nu prevede altfel [3, art. 321 alin.(1)] i, imediat, legiuitorul concretizeaz: n cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobndete la data nscrierii n registrul bunurilor imobile, cu excepi ile prevzute de lege. Dar oare legea prin ea nsi confer cuiva proprietate asupra unui lucru? Cu certitudine, nu. Or, potrivit legii, bunurile fr stpn snt ale statului sau bunurile fr succesor [succesiune vacant] trec n proprietatea statului n temeiul drep tului de motenire asupra unui patrimoniu vacant dac nu exist nici succesori testame ntari, nici legali sau dac nici unul din succesori nu a acceptat succesiunea, sau dac toi succesorii snt privai de dreptul la succesiune. n acest caz, statul mai nti t ebuie s declare averea fr stpn i numai apoi s i-o atribuie. n concluzie, Legea [stat in OCT] doar recunoate [confirm] drepturile nu i nvestete pe cineva cu dreptul de pro prietate asupra unui bun. De aceea, prin art. 321, C. civ. stabilete obligativita tea nregistrrii dreptului de proprietate imobiliar n registrul bunurilor imobile cu efectul constitutiv i cel al opozabilitii. Principiul publicitii integrale statueaz ns rierea n Registrul bunurilor imobile [anexa nr. 4] a tuturor operaiunilor juridico -imobiliare potrivit crora se transmit, se constituie, se modific sau se sting dre pturi reale imobiliare. Registrul bunurilor imobile constituie un adevrat registr u de stare civil al imobilelor, cuprinznd situaia lor juridic complet i real [135, p. 528], iar principiul respectiv proclamnd sistemul de publicitate imobiliar real, un itatea acestuia, obligativitatea identificrii i nregistrrii imobilelor n registrul bu nurilor imobile, indiferent de proprietar, pe ntreg teritoriul rii. Prin prisma Leg ii nr. 1543/1998, distingem c publicitatea imobiliar incumb evidena juridic integral i exact a imobilelor, proprietatea persoanelor fizice i juridice din aceeai localitat e, ca unitate administrativ-teritorial sat, ora, municipiu, raion n registrul bunur ilor imobile fiind nscrise toate actele i faptele juridice translative sau constit utive de drepturi reale imobiliare, uzucapiunea ca mod originar de dobndire a dre pturilor de proprietate, precum i drepturile personale, alte operaiuni legate de i mobile. Principiul legalitii presupune c toate nscrierile fcute n registrul bunurilor imobile sunt prezumate ca fiind legale. Acest principiu prevede obligativitatea registratorului de a verifica legalitatea titlului n a crui temei se solicit nscrier ea [2, art. 28 alin (3)]. n cazul cnd

42 documentele justificative, anexate la cerere, nu corespund exigenelor prevzute la art. 29 din aceast lege, cererea se respinge i se ntoarce solicitantului mpreun cu documentele anexate la cerere, indicndu-se temeiul respingerii. Respingerea cere rii poate fi atacat la Agenie, iar decizia Ageniei, n instan de judecat [art. 32]. Res ectarea acestui principiu este asigurat de registrator i oficiile cadastrale. Term enul de examinare a cererii este de 20 de zile de la data nregistrrii. Potrivit do ctrinei [133, p.164], principiul legalitii comport dou aspecte: 1) legalitatea forma l registratorul e n drept s nscrie numai actele i faptele prevzute de lege; 2) legali atea material cercetarea minuioas a corespunderii documentului, n a crui temei se cer e nscrierea, condiiilor legale. Principiul relativitii prezum c nscrierea unui drept egistrul bunurilor imobile se poate face numai mpotriva acelui care, la nregistrar ea cererii, era nscris sau urma s fie nscris ca titular al acelui drept, cel nscris n registru fiind posesor tabular, iar cel ce urma, succesor tabular. Principiul s pecialitii statueaz obligaia de a se arta, prin nscrieri, n Registrul bunurilor imobil , persoana n a crei favoare se face nscrierea, dreptul pe care l dobndete, l modific l stinge, precum i bunul imobil asupra cruia dobndete acest drept. Principiul neutra litii [disponibilitii] atest faptul c nscrierea n registrul bunurilor imobile se face cererea persoanei ndreptite i nu din oficiu. Principiul opozabilitii fa de teri a ii, dobndirii, modificrii sau stingerii drepturilor reale imobiliare determin produ cerea de efecte ale acestei nscrieri din momentul nregistrrii cererii de nscriere a unui act. nscrierea acesteia n registrul bunurilor imobile determin i rangul dreptul ui nscris [194, p.144-146]. Principiul oficialitii consfinete rolul registratorului, care potrivit Legii nr.1543/1998, art. 32, este n drept i obligat s verifice din of iciu cererea de nscriere, veridicitatea documentelor n baza crora se cere nscrierea. Registratorul este n drept s resping cererea i documentele neconforme rigorilor leg ale: incomplete, lipsite de valabilitate sau n controvers cu datele nscrise deja n r egistrul bunurilor imobile. Principiul prioritii se afl ntr-o strns corelaie cu princi iul opozabilitii, or, potrivit C. civ., art. 499 alin. (1), nscrierile n Registrul b unurilor imobile devin opozabile fa de teri de la data nregistrrii cererilor. Ordinii nregistrrii cererii i va corespunde rangul nscrierii dreptului, determinat de data i de ora nregistrrii cererii. Deducem: efectele i rangul tabular al nscrierii se prod uc i, respectiv, se instituie retroactiv de la data i ora nregistrrii cererii de nscr iere a dreptului.

43 Principiul forei probante a nscrierii n registrul bunurilor imobile const n faptul c nscrierea n registrul bunurilor imobile se consider a fi exact i c nici un drept re l nu poate exista i, deci, nu produce efecte, nu este opozabil nimnui dac nu este ns cris n registrul bunurilor imobile [3, art. 499]. Prin urmare, nscrierile se consi der exacte n folosul acelei persoane care a dobndit prin act juridic un drept real, dac n momentul dobndirii dreptului, nu a fost nsemnat vre-o aciune prin care se conte st veridicitatea sau s invoce inexactitatea. Principiul instituie dou prezumii legal e relative: 1) dreptul nscris n registrul bunurilor imobile se prezum a exista n fav oarea persoanei [pn la proba contrarie]; 2) dreptul radiat din registrul bunurilor imobile este considerat inexistent. 1.3.3. Scopul i funciile publicitii imobiliare. Conform Legii nr. 1543/1998, art. 3, cadastrul general al Republicii Moldova se creeaz n mai multe scopuri, inclusiv al furnizrii informaiei privind imobilele din a r, valoarea lor estimativ i drepturile asupra lor. Altfel spus, scopul crerii cadast rului bunurilor imobile este obinerea, n orice moment, a datelor privind: identifi carea, descrierea, estimarea i reprezentarea pe planuri cadastrale a tuturor bunu rilor din ar i nregistrarea drepturilor asupra lor; crearea unui instrument de exerc itare a mputernicirilor statului privind administrarea resurselor funciare, ocrot irea intereselor publice i private n raporturile juridice ce in de bunurile imobile ; crearea unui sistem de ocrotire a titularilor de drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile; crearea unui sistem deschis de informare a participanilor la p iaa bunurilor imobile i a autoritilor publice, inclusiv a organelor fiscale. Funciile publicitii imobiliare. Potrivit legislaiei, cadastrul general al bunurilor imobile are urmtoarele funcii: I. Funcie tehnic, ce const n determinarea, prin msurri, a poz , suprafeei i configuraiei terenurilor i construciilor, n clasificarea acestora dup cr teriul destinaiei, categoriei de folosin i al proprietarilor. Conform literaturii de specialitate [225, p. 31- 45], de funcia tehnic ine: stabilirea i marcarea pe teren prin borne cadastrale a hotarelor teritoriilor administrative: sat, comun ora etc .; identificarea i marcarea prin borne a limitelor intravilanelor; delimitarea bu nurilor imobile din cuprinsul unui teritoriu administrativ, a terenurilor n funcie de categoria de folosin i de posesorii lor; efectuarea msurrilor pe teren i prelucrar ea datelor cadastrale; ntocmirea planurilor cadastrale; numerotarea cadastral a se ctoarelor cadastrale i a bunurilor imobile de pe cuprinsul unui teritoriu adminis trativ; calculul suprafeelor pe parcele, bunuri imobile, sectoare cadastrale i pe n treg teritoriul administrativ comunal, orenesc sau municipal;

44 ntocmirea registrelor cadastrale i a situaiilor de sintez; ntreinerea cadastrului. Funcia tehnic asigur realizarea funciei economice. II. Funcie economic ce const n in evidenei imobilelor potrivit destinaiei, categoriilor de folosin i elementelor necesa re determinrii valorii economice. III. Funcie juridic ce const n operaiuni de identifi care a bunului imobil, a proprietarilor, de nscriere a acestora n Registrul bunuri lor imobile, n vederea asigurrii publicitii imobiliare, n baza drepturilor i actelor j uridice pe care le dein, n identificarea proprietarilor n baza actelor de proprieta te i n realizarea publicitii imobiliare [142, p. 221]. Funcia juridic, exprimat prin rierea i evidena drepturilor, precum i prin publicitatea imobiliar, este constitutiv de drepturi imobiliare. Att viabilitatea cadastrului, ct i publicitatea imobiliar se asigur prin Registrul bunurilor imobile. n aspect de funcie juridic suntem de prerea c registratorul verific respectarea formei cerute de lege pentru actele juridice obiecte ale crora sunt bunurile imobile: cum ar fi: autentificarea notarial a actu lui juridic, aplicarea tampilei, semnturilor, dac organul administrativ ce a eliber at un act juridic creator sau translativ de drepturi imobiliare este abilitat cu atribuiile n cauz etc, cerinele ce in de validitatea actului juridic [discernmnt, exc uderea viciilor de consimmnt etc] sunt prerogativa notarului. Sarcina cadastrului b unurilor imobile, de la apariie i pn la mijlocul secolului trecut, consta n furnizare a de date certe pentru stabilirea impozitelor. Ulterior, necesitatea de a da sig uran proprietii i circulaiei capitalului util unei bune cultivri a pmntului, a impus strului noi sarcini. Dintre toate bunurile, imobilele au cea mai mare valoare ec onomic. Aceast valoare crete n msura n care cresc solicitrile de terenuri pentru hran ocuine i ci de comunicaie n condiiile unei oferte limitate. [204, p. 45]. Pentru ca s ib o existen legal i, prin urmare, s fie aprat de lege, bunul imobil trebuie nregistr tr-un registru public. nregistrarea este precedat de un ir de lucrri cadastrale: 1) stabilirea hotarelor unitii administrativ-teritoriale i a terenurilor, delimitarea lor prin borne [anexa nr.6]; 2) stabilirea i marcarea pe teren a hotarelor intrav ilanului; 3) identificarea bunurilor imobile n baza documentelor ce confirm dreptu rile; 4) msurrile pe teren pentru ntocmirea sau actualizarea planurilor cadastrale; 5) formarea bunurilor imobile [2, art. 14]. Cadastrul are menirea s furnizeze da te reale privind: determinarea ntinderii, configuraiei i poziiei corpurilor de propr ietate, a destinaiei i folosinei lor;

45 identificarea proprietarilor de bunuri imobile i nscrierea lor n registrul bunur ilor imobile, [2, art. 22]. stabilirea categoriei de terenuri dup nsuirile calitati ve; inventarierea suprafeelor mecanizabile i nemecanizabile, a pantelor; bonitarea solurilor dup gradul de fertilitate n funcie de categoriile de folosin agricole; inv entarierea terenurilor degradate care necesit lucrri de mbuntire funciar, a celor care pot fi scoase din circuitul agricol, a terenurilor amenajate i ameliorate [206, p . 14];. Caracteristic pentru cadastrul actual sunt: obiectivitatea, cci exprim o r ealitate obiectiv, independent de voina omului, indiferent de funcia social sau tehni c a acestuia; unicitatea, datorit faptului c se execut dup norme i instruciuni unice; aloarea istoric, deoarece reflect legile societii [formele de proprietate caracteris tice unei ornduiri]; dinamismul, fiindc reflect realitatea natural n continu schimbare [impune necesitatea unei continue rennoiri]. Lipsa unui cadru normativ adecvat m odificrilor din societate i aplicarea necorespunztoare au avut multiple repercusiun i negative: fraudarea tranzaciilor imobiliare; degradarea continu a solului prin e xploatare incorect; iresponsabilitatea proprietarilor; distrugerea majoritar a luc rrilor de mbuntiri funciare, distrugerea n mas a amenajrilor antierozionale, perdelel forestiere, sistemelor de irigare etc, ceea ce, la rndul lor, au provocat o avala n de litigii imobiliare. Prin urmare, cadastrul n varianta sa actual nltur aceste aspe te neplcute el fiind mai complex, corelat creterii nevoilor tehnice, economice i ju ridice de inventariere a terenurilor i a celorlalte bunuri imobile, crora li s-au adugat cerine i necesiti legate de crearea cadastrului general al bunurilor imobile. Actele normative care, anterior, reglementau raporturile cercetate au czut n desue tudine o dat cu adoptarea Legii nr. 1543/1998, prin care s-au stabilit atribuiile statului privind crearea cadastrului, administrarea resurselor funciare, ocrotir ea intereselor publice i private n raporturile juridice ce in de regimul juridic al bunurilor imobile, adic s-a creat mecanismul de instituire a ordinii n avuia naiona l. nregistrarea de stat este un act ce produce efecte juridice care constau n faptu l c din momentul nscrierii dreptul este opozabil terilor. Suntem de prerea c constitu irea dreptului este legat de dou momente [caracteristice ambelor sisteme de public itate: personal i real]: dreptul se constituie din momentul semnrii de ctre prii a ac tului juridic constitutiv sau translativ de drepturi [principiul consensualitii], efectele avnd nsemntate numai pentru prile actului juridic n acest temei prile exec igaiile contractuale, cer, n caz de tergiversare de ctre una dintre pri, nregistrarea conveniei etc.;

46 dreptul se constituie din momentul nscrierii n Registrul bunurilor imobile i pro duce efecte att pentru pri ct i pentru teri [principiul relativitii actului juridic]. gistrarea de stat a bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor este un act de r ecunoatere din partea statului a constituirii, transmiterii, grevrii, stingerii dr epturilor reale imobiliare prin ce se evideniaz caracterul public al nregistrrii de stat. nscrierea dreptului n Registrul bunurilor imobile este unica dovad a existenei drepturilor reale. Dreptul nscris se consider legal i poate fi contestat numai pe cale judectoreasc. n aspectul publicitii imobiliare vom avea dexteritatea deosebirii: nscrierii dreptului de nregistrarea conveniei care au sensuri diferite. Astfel, po trivit Legii 1543/1998, art. 26, registratorul nscrie dreptul imobiliar, n Registr ul bunurilor imobile, n temeiul actelor doveditoare. Dovad a nscrierii este parafa aplicat pe actul doveditor. Convenia nu este transcris n Registrul bunurilor imobile . n Registrul bunurilor imobile se indic la rubrica Temeiul nscrierii dreptului - [ de exemplu] contractul de vnzare cumprare, nr. din data etc.

47 CAPITOLUL II REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE N SISTEM DE PUBLICITATE IMOBILIAR 2.1. Structura i coninutul Registrului bunurilor imobile. Noiunea de Registru al bunuri lor imobile apare n literatura de specialitate ca registru oficial i public n care sunt descrie imobilele i indicate drepturile ce au ca obiect aceste bunuri, precu m i drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice aferente lor, dar n umai n cazurile expres prevzute de lege [204, p. 296]. Registrul bunurilor imobile are mai multe funcii: 1) de inventar face evidena bunurilor; 2) social titularul d reptului este n sigurana legii; 3) economic titularul i poate exploata eficient bunul , inclusiv ipoteca; 2.1.1. Generaliti. Potrivit Legii nr. 1320-XIII din 25.09.1997 cu privire la registre [30], n continuare Legea nr. 1320/1997, Registrul bunuril or imobile este un registru public a crui instituire a fost prevzut de legiuitor i c are conine informaie din domeniile de activitate ale autoritilor publice, este inut d e organele acestora sau de o persoan ter mputernicit. n conformitate cu Legea nr. 1543 /1998, art. 22, Registrul bunurilor imobile este documentul de baz al cadastrului bunurilor imobile. Codul civil nu definete registrul bunurilor imobile, dar din art. 496, coroborat cu art. 22 din Legea nominalizat, deducem c Registrul bunurilo r imobile este documentul de baz al cadastrului general, n care se sistematizeaz da tele cadastrale pentru evidenierea distinct a situaiei corpurilor de proprietate, a proprietarilor i drepturilor imobiliare. Evidena cadastral-juridic se ine la nivelu l fiecrei uniti administrativ-teritoriale [sat, (comun) ora, (municipiu)], alctuind mp eun registrul cadastral de publicitate imobiliar al teritoriului. Semnificaia de re gistru n sistem de publicitate imobiliar este de sorginte pur tehnic, deoarece se a re n vedere faptul material, adic dosarele ntocmite la fiecare bun imobil, puse n or dine numeric, pstrate pentru fiecare localitate, n modul stabilit. Registrul bunuri lor imobile [n continuare Registrul] se completeaz cu urmtoarele documente: condica de nregistrare a cererilor; planul cadastral i/sau geometric [anexa nr. 5]; dosar ul cadastral [anexa nr. 7]; condica de intrare ieire [Instruciunea nr. 487/2005]. R egistrul se ine ntr-un singur exemplar, de ctre oficiile cadastrale teritoriale n a cror circumscripie se afl imobilele. Datele coninute n Registru pot fi redate manual i /sau sub form de nregistrri pe suporturi accesibile echipamentelor de prelucrare au tomat a datelor [sistem digital de acumulare a datelor].

48 Datele i informaiile [tehnice, economice i juridice] din evidena cadastral-juridi c reprezint bunuri proprietate public i sunt accesibile, cu unele restricii, persoane lor fizice i persoanelor juridice interesate, respectiv: 1) titularilor de dreptu ri crora li se elibereaz, contra cost, extrase din documentele din arhiva oficiulu i cadastral; 2) persoanelor interesate sau experilor tehnico-juridici care vor pu tea consulta planurile i hrile cadastrale, registrele deintorilor de teren, registrul construciilor i dosarele n prezena arhivarului sau a unei alte persoane responsabil e; 3) instanelor de judecat, care sunt n drept s cear dosarele cu nscrierile atacate, dar numai pentru a le studia n prezena persoanei responsabile a OCT. n caz de neces itate, se admite fotocopierea documentelor. Sunt stabilite restricii n privina date lor ce fac obiectul securitii naionale. De asemenea, se interzice scoaterea origina lului Registrului i a planurilor cadastrale din incinta OCT. Subiecte ale nregistrr ii sunt proprietarii de bunuri imobile i ali titulari de drepturi patrimoniale: ce teni ai Republicii Moldova, ceteni strini, apatrizi, persoane juridice din ar i din s ate, organizaii internaionale, Republica Moldova, unitile ei administrativ teritoria le, state strine. Obiecte ale nregistrrii cadastrale sunt: I. Bunurile imobile: 1) terenurile; 2) construciile capitale; 3) apartamentele i alte ncperi izolate; 4) alt e bunuri imobile. II. Drepturile de proprietate imobiliar: 1) proprietatea privat a persoanelor fizice i a persoanelor juridice; 2) proprietatea public i privat a sta tului i a unitilor administrativteritoriale [n registre de publicitate special] etc. III. Alte drepturi patrimoniale: 1) dreptul de gestiune economic; 2) dreptul de a dministrare economic; 3) dreptul de folosin [drept de folosin pe termen nelimitat, dr eptul de arend pe un termen mai mare de 3 ani]; 4) dreptul de abitaie; 5) ipoteca; 6) servituile; 7) superficia; 8) dreptul de administrare fiduciar, inclusiv n caz de tutel sau curatel; 9) alte drepturi patrimoniale ce greveaz dreptul de proprieta te, a cror nregistrare este prevzut de legislaia n vigoare etc. Organizarea evidenei c dastral-juridice. n funcie de caracterul nregistrrii, avem: 1) nregistrare cu caracte r definitiv, al crei obiect l constituie actele i faptele juridice privind terenuri le i construciile situate pe un anumit teritoriu administrativ. Literatura de spec ialitate, similar C. civ., desemneaz nscrierea cu caracter definitiv prin termenul intabulare. Drepturile tabulare snt raporturile de drept care izvorsc sau se dobnd esc prin nscriere n registrul bunurilor imobile. Drepturile tabulare snt drepturi a bsolute, adic opozabile tuturor. Ele i ndreptesc pe titularii lor s exercite i s obi fel, realizarea atributelor corespunztoare privitoare la un lucru, fr intervenia act iv a altor persoane, care, ca

49 subiecte pasive, snt obligate numai a nu face nimic de natur a stnjeni exerciiul acestor atribute de ctre titularul dreptului real [204, p. 297]. Conform aceluiai autor, drepturile reale imobiliare se mpart n: 1) drepturi reale principale, care au o existen juridic de sinestttoare, cum sunt: dreptul de proprietate, dreptul de su perficie, dreptul de uzufruct, de uz i abitaie, servituile; 2) drepturi reale imobi liare accesorii care, servind ca o garanie real unor drepturi de crean, au o existen j uridic subordonat drepturilor principale, cum este ipoteca [204, p. 296]. Notrile s unt faptele juridice care pot duce la naterea sau la stingerea drepturilor patrim oniale asupra bunurilor imobile cum ar fi: 1) depunerea cererii de nregistrare a dreptului asupra bunului imobil; 2) arestarea sau sechestrarea bunurilor imobile de ctre instana de judecat sau de o alt autoritate public abilitat prin lege etc. Not area n Registru a drepturilor de crean, faptelor raporturilor juridice ce au legtur c u bunurile are efectul opozabilitii din momentul nregistrrii [C. civ., art. 508]. 2) nregistrare cu caracter nedefinitiv [provizoriu, C. civ., art. 501] se refer la d repturile reale afectate de o condiie suspensiv sau rezolutorie. n acest caz, nscrie rea definitiv urmeaz a fi efectuat la justificarea nscrierii provizorii. n sistem de publicitate imobiliar, Registrul conine date despre situaia material i juridic a imobi lelor prin nscrierea tuturor actelor i faptelor juridice referitoare la aceste bun uri cu includerea n dosar a tuturor actelor justificative de drepturi asupra bunu rilor respective. Registrul se ntocmete pe localiti [107, p. 58], conform Instruciuni i nr. 190/1998, ca baz fiind planurile cadastrale i cele geometrice, pe un raion c adastral, iar n cadrul acestuia pe zone, masive i sectoare cadastrale, constituind un ansamblu de fiiere separate. 2.1.2. Registrul bunurilor imobile. Registrul es te documentul de baz al cadastrului general, se ine de oficiul cadastral teritoria l pentru bunurile imobile din raza sa de activitate stabilit de Agenia Relaii Funci are i Cadastru [n continuare Agenia] i este constituit din trei capitole [Legea nr. 1543/1998, art. 23]. Pentru fiecare sector de teren i alte bunuri imobile se desc hide fiier separat care const din map i file. 2.1.2.1. Structura i coninutul registrul ui bunurilor imobile. Registrul bunurilor imobile are urmtoarea structur i coninut: Capitolul A, subcapitolul I, care conine nscrieri privind terenul i construcia capit al amplasat pe el, n cazul n care dreptul de proprietate asupra terenului i construcie i l deine una i aceeai persoan. Dac acest drept l dein diferite persoane, capitolul A conine numai nscrieri privitoare la teren [art. 23, lit. a)]. Coninutul relev entit atea de baz a cadastrului [terenul]

50 i corespunde conceptului de creare a cadastrului bunurilor imobile, adic se va i ne evidena imobilelor i persoanelor; Capitolul B, care conine nscrieri cu privire la construcia capital amplasat pe terenul indicat n capitolul A i se deschide n cazul n are dreptul de proprietate asupra terenului i asupra construciei l dein diferite per soane [art. 23, lit. b)]; constatm o continuitate logic corelat la bunul imobil ter en: I. Terenul, bunul imobil care este cel mai esenial mijloc de producie valorifi cat de om; II. imobilele aferente terenurilor - construciile [toate bunurile ampl asate pe teren sunt considerate accesorii ale acestuia]; III. drepturile asupra imobilului [2, art. 23]; Capitolul C, care conine nscrieri cu privire la ncperile iz olate i care se deschide n cazul n care dreptul de proprietate asupra construciei ca pitale i asupra ncperilor ei izolate l dein diferite persoane [ex. proprietate n condo minium]. Potrivit dispoziiilor Legii nr. 913/2000, art. 4, condominiul include: 1 ) o cldire sau o parte de cldire cu intrare separat ori cteva cldiri, trotuarele, dru murile i parcrile auto, plantaiile perene i alte obiective, ce se afl pe terenul afer ent n hotarele stabilite, cu excepia obiectivelor din complexul energetic, telecom unicaiilor, reelelor de alimentare cu ap i canalizare, precum i a obiectivelor cu des tinaie strategic [adposturi antiaeriene, contra radiaiilor]; 2) cteva cldiri sau const rucii amplasate compact, unite cu un teren comun i cu elemente de infrastructur com une: case pentru o familie, case de vacan, garaje sau alte obiective. Registrul fi nalizeaz cu identificarea dreptului i a persoanelor care l dein, astfel se va putea obine informaie veridic privind imobilul, proprietarul, grevrile, elucidat n el. Numru capitolelor C va corespunde numrului de ncperi izolate [apartamentelor] nregistrate cu drept de proprietate n cldirea dat. Situaia este elucidat ntr-o anex la registru, nde sunt indicate i numerotate n ordine cronologic toate apartamentele, cu indicare a, n dreptul fiecruia a numrului de file, datei nregistrrii i avnd semntura registrat lui. Lipsa nscrierilor n capitolele B i C este o confirmare a faptului c dreptul de proprietate asupra bunului imobil l deine proprietarul terenului. Fiecare capitol al Registrului se constituie din trei subcapitole: n subcapitolul I, se indic [nscr ieri referitoare la imobil]: numrul cadastral al terenului, al construciei capital e sau al ncperilor izolate, care fac obiectul nregistrrii la capitolul respectiv; mo dul de folosin: locul amplasrii sau adresa, date privind tipul hotarelor; suprafaa t otal a bunului imobil. Numrul de ordine se indic prin cifre arabe i se aplic indifere nt de faptul dac imobilul reprezint singur corp de proprietate sau face parte, mpre un cu alte imobile, dintr-un corp de

51 proprietate. Imobilul poate avea mai multe numere de cadastru [n cazul consoli drilor, dezmembrrilor imobilului], numrul de ordine ns rmne neschimbat. n subcapitolu I, se indic [nscrieri referitoare la dreptul de proprietate]: numele i prenumele pr oprietarului persoan fizic, data, luna i anul naterii, toi coproprietarii bunului imo bil, domiciliul; denumirea proprietarului persoan juridic, numrul i data eliberrii ce rtificatului nregistrrii de stat, sediul, precum i, n ambele cazuri, cota de proprie tate n bunul imobil, n cazul dreptului de proprietate comun n indiviziune; documente le ce confirm drepturile n a cror baz a fost nscris dreptul de proprietate; data cons tituirii dreptului de proprietate; meniuni; n subcapitolul III, se indic [nscrieri r eferitoare la celelalte drepturi reale i alte grevri]: tipul dreptului care grevea z dreptul de proprietate i/sau un alt drept patrimonial asupra bunului imobil; ter menul pentru care a fost stabilit grevarea, n cazul care a fost stabilit un termen ; suma obligaiei asigurate prin gaj; date despre persoana n a crei favoare a fost s tabilit grevarea; denumirea, numrul i data eliberrii documentelor ce confirm drepturi le n a cror temei a fost efectuat nregistrarea. Subcapitolul III, la rndul su, este co nstituit din dou pri: Partea I, care conine nscrieri referitoare la alte drepturi rea le [superficia, uzufructul, uzul, abitaia, servitutea ce greveaz imobilul, ipoteca , folosina, concesiunea, gestiunea economic]; Partea II, care conine nscrieri referi toare la drepturile de crean, faptele sau raporturile juridice aferente bunurilor imobile. Operarea nscrierilor creatoare, modificatoare sau stingtoare de drepturi n Registru se face conform principiilor stabilite n Legea nr. 1320/1997, art. 3: u nicitatea nregistrrii, excluderea nregistrrii repetate a aceluiai obiect al nregistrri ; nscrierea datelor n ordine cronologic; utilizarea, dup caz, a unor tipuri unice de registre; numerotarea nregistrrilor n ordinea efecturii lor; asigurarea completivitii i veridicitii datelor nregistrate; temeinicia datelor nregistrate; expunerea clar i c rect a informaiei care se trece n registru; continuitatea inerii registrelor; accesu l sancionat la registru; exercitarea controlului asupra modului de completare a r egistrului; inerea registrului ntr-o singur limb. Din logica structurii Registrului, deducem c legtura dintre subcapitolele registrului const n faptul c drepturile patri moniale ale proprietarului nscris n subcapitolul II iau natere numai asupra bunuril or imobile nregistrate n subcapitolul I, cu grevrile patrimoniale enumerate n subcap itolul III. Registrul bunurilor imobile poate fi inut n form manual sau computerizat. 2.1.3. Felurile registrului bunurilor imobile.

52 2.1.3.1.Registrul manual este reglementat de Legea nr. 1320/1997 [articolele 9-19]. Pentru evitarea fraudelor, legea prevede nuruirea crilor de registru, numero tarea filelor. Numrul filelor se indic pe ultima pagin i se autentific de reprezentan tul abilitat al autoritii publice care exercit controlul asupra inerii Registrului p rin aplicarea semnelor de control: semntura i tampila. De asemenea, nu se permite nl ocuirea filelor din cartea Registrului [extragerea celor vechi i includerea unor file noi]. Fiecare carte a Registrului cuprinde, n mod obligatoriu, denumirea reg istrului, denumirea deintorului de registru, numele registratorului, denumirea org anului care exercit controlul asupra inerii registrului, numrul i termenele de inere i pstrare a Registrului, alte date necesare. Registrul se ine n limba de stat. nscrie rile n Registrul inut manual se vor efectua ntr-un mod ce ar exclude posibilitatea fraudei [tergere mecanic, chimic, distrugere]. nscrierile vor fi clare i citee, fr pr urtri, pentru a se evita interpretrile eronate. Spaiile libere, ce pot aprea la efec tuarea nscrierilor, vor fi barate pentru a se evita includerea unor date sau text e noi. Indiferent de felul nscrierii, se va urmri ca datele s fie nscrise n ordine cr onologic. Registrul poate fi sistematizat n ordine alfabetic, dup obiectele nregistrri i sau n orice alt ordine care ar permite nscrierea datelor i n ordine cronologic. Ordi nea stabilit este respectat pentru toate crile Registru. Registratorul va trece date le n Registru numai la cererea persoanelor mputernicite i numai n baza actelor doved itoare. nscrierea din Registru va conine, n mod obligatoriu: numrul de ordine, care se atribuie n momentul ntocmirii i care conine n sine numrul de nregistrare al cererii de efectuare a nscrierii, i/sau al actului n al crui temei se face nregistrarea, data i ora nregistrrii, descrierea obiectului nregistrrii, alte date, dup caz [Instruciune nr. 487/2005]. Fiecare nscriere n Registru se certific prin semntura i/sau parafa ex ecutantului responsabil de nregistrare. La finele zilei de munc sau ale unei alte perioade stabilite, conform condiiilor de inere a Registrului, dup ultima nscriere, pe primul rnd alb, se trage o linie orizontal pe ntreaga fil. Potrivit Legii nr. 132 0/1997 art. 14, radierea din registru se face prin bararea ntregii nscrieri cu rec tificrile, modificrile i completrile fcute, aplicndu-se semnturile i tampilele perso r abilitate i indicndu-se data radierii. Radierea [rectificarea] nscrierii se va fa ce astfel nct textul iniial s fie vizibil [158, p. 183]. nscrierile se efectueaz numai n temeiul actelor autentice, copiile vor fi legalizate, nscrierile din ele vor co respunde condiiilor. Persoana nregistrat sau titularul de drepturi asupra obiectulu i nregistrrii poate solicita registratorului date despre obiectul nregistrrii, precu m i informaii referitoare la disponibilitatea, autenticitatea sau completivitatea datelor. Persoana nregistrat sau titularul de drepturi asupra obiectului nregistrrii este responsabil de veridicitatea datelor prezentate spre nregistrare/actualizar e. Dac registratorul are dubii privind

53 originalitatea /legalitatea documentelor prezentate spre nregistrare sau actua lizare de drepturi, solicitantul va remedia, n termen de 10 zile, carenele indicat e. n caz contrar, cererea rmne fr curs. Crile-Registru, dup completare, sunt arhivate trate pe un termen nedefinit, adic permanent [Instruciunea nr. 487/2005]. 2.1.3.2. Registrul computerizat. Conducerea cadastrului bunurilor imobile prin mijloace automate se datoreaz att dezvoltrii sistemelor digitale de nmagazinare a datelor, ct i necesitii de stocare a unui volum impuntor de informaii. Avantajele sistemului auto mat de inere a registrului const, la prerea noastr, n: 1) rapiditatea i uurina ineri ualizate a cadastrului n concordan cu schimbrile produse pe teren; 2) optimizarea ch eltuielilor de remunerare a salariailor [n legtur cu creterea productivitii muncii]; 3 informaiile privind imobilele, o dat introduse n calculator, se obin mai uor i mai ra pid; 4) informaiile privind imobilele i proprietatea se pot combina i seleciona n div erse variante, n funcie de cerinele solicitanilor. Banca de date a imobilului se def inete ca sistem informaional, interdisciplinar, care pune la dispoziia administraiei datele despre imobile, inute permanent la curent, pentru necesiti juridice, admini strative, de planificare, de statistic i economice [172, p. 35]. Prelucrarea i stoc area datelor n regim de eviden automat se face pe fiiere tipizate, inndu-se cont de po ibilitatea ncadrrii informaiei n sistemul informaional naional. Dei, n caz de neclari e sau de divergen ntre Registrul manual i cel computerizat, se d prioritate Registrul ui manual, n esen, Registrul computerizat are acelai coninut ca i cel manual, diferena constnd n felul de completare, adic nu manual, ci cu utilizarea computerului. n pofi da performanelor, n cazul Registrului computerizat, informaia poate fi accesat de pe rsoane strine, crendu-se astfel situaii de imixtiune a terilor n activitatea oficiilo r cadastrale, ceea ce ar periclita integritatea informaiei din Registru, responsa bile, n ultim instan, fiind oficiile cadastrale. Orict de sofisticate ar fi programel e menite s asigure eficiena Registrului computerizat, nu putem fi siguri de pstrare a informaiei. Cu toate carenele, inerea Registrului computerizat este justificat din mai multe puncte de vedere: rapiditatea gsirii informaiei, transmiterii, stocrii e tc. Astfel, anihilarea importanei Registrului computerizat este lipsit de temei. n cazul inerii Registrului computerizat, se cere ca registratorul s fie foarte prude nt: s exclud accesul persoanelor strine la informaie; copiile de pe fiierele electron ice s le pstreze n alte ncperi dect cele n care se face nregistrarea. De asemenea, va ea grij s actualizeze datele cel puin o dat n sptmn. n anumite cazuri, informaia d re este declarat secret de stat. n acest sens, Legea nr. 1543/1998, la art. 6, pre vede expres: Nu se elibereaz extrase, din registrul bunurilor

54 imobile, referitoare la bunurile imobile ale cror date constituie secret de st at. Particularitile inerii registrelor de date ce constituie secret de stat ori sec ret comercial sunt stabilite n Legea nr. 1320/1997 conform creia datele pot fi tre cute n registre n form cifrat [codificat]. Persoanele gsite vinovate de divulgarea sec retului de stat ori a secretului comercial poart rspundere conform legii. Registre le - att cele inute manual, ct i cele computerizate - n anumite situaii - incendiu, sc urt circuit, calamiti naturale etc. sunt n pericol de a fi pierdute sau nimicite. n acest caz, instituia responsabil de pstrare va asigura restabilirea integral sau cel puin parial a acestora n baza: documentelor, extraselor din ele, declaraiilor fcute d e martori, precum i n baza unor alte surse de informaii. Registrul restabilit va co nine, n mod obligatoriu, precizri privind timpul i condiiile restabilirii. Corectitud inea inerii registrelor este supus controlului intern i extern. Controlul intern es te efectuat de deintorul de registru, iar cel extern, de autoritile publice abilitat e: Agenia Relaii Funciare i Cadastru i ntreprinderea Specializat n Cadastru [n contin e SC] asigur securitatea pstrrii i transmiterii datelor prin reea, prezint propuneri ivind perfecionarea sistemului de pstrare a bazei de date. De asemenea, SC administ reaz baza de date central, proiecteaz i efectueaz legtura dintre forma electronic a re istrului cadastral i forma electronic a altor registre de stat, asigurnd pstrarea n i ntegritate a registrelor cadastrale i arhivarea lor [Legea nr.1543/1998, art. 22] . Conform mputernicirilor atribuite de legislaie, organele abilitate s efectueze co ntrolul asupra inerii registrelor au acces la datele din registre i la mijloacele de inere a acestora, inclusiv la actele n al cror temei s-au efectuat nscrierile, pr ecum i n ncperile n care se prelucreaz datele sau n care se afl mijloacele tehnice de ilizare n acest scop. Controlul extern asupra inerii registrelor se efectueaz cel p uin o dat n an, dac nu sunt alte prevederi. Dup fiecare verificare, organul de contro l ntocmete un act n dou exemplare, unul dintre care se anexeaz la registru, iar cellal t l reine. n cazul cnd a depistat neajunsuri n inerea registrelor, organul de control oblig registratorul s le lichideze n termenul indicat n act [204, p. 58; 198, p. 89] . Persoanele vinovate de nclcarea condiiilor de inere a registrelor poart rspundere n uncie de gravitatea abaterii: disciplinar, civil, administrativ sau penal. 2.2. Forma rea i nregistrarea bunurilor imobile 2.2.1. Generaliti. Formarea bunurilor imobile e ste reglementat n Legea nr. 354/2004. Aceast Lege prevede formarea bunului imobil l a decizia proprietarului bunului imobil, inclusiv statul sau unitatea administra tiv-teritorial, prin intermediul autoritilor mputernicite cu

55 administrarea bunului; titularul de drepturi reale i de alte drepturi patrimon iale [locaiune, arend etc] cu acordul proprietarului; instana i organele fiscale n ca zurile prevzute de lege [5, art.3]. Criteriul, enunat, de formare a bunurilor imob ile l propunem s fie numit criteriu individual, iar formarea i nregistrarea bunurilo r imobile cadastrului] organului cadastral s fie numit la decizia [conform planul ui de implementare a generic criteriu sistemic. Criteriul sistemic este prioritar n comparaie cu cel individual, deoarece prevede nregistrarea din oficiu a bunurilor imobile din ar, recunoaterea tuturor titlurilor juridice de proprietate i nregistrarea, n temeiul acestora, a drepturilor reale. Aplicarea unui sau altui c riteriu este prerogativa organelor abilitate. Suntem ns de prerea c pn la crearea cada strului vor fi aplicate ambele criterii, ulterior prioritar fiind criteriul indi vidual de nregistrare a bunurilor imobile i nscriere a drepturilor imobiliare. Sist emul n curs de implementare n Republica Moldova, fiind pasibil de folosirea diferi telor metode i reguli n funcie de specificul teritorial, de bunul imobil, este adap tabil mijloacelor pecuniare reale. Important este crearea adecvat a cadastrului g eneral n termene ct mai rezonabile i cu rezultate ct mai bune. Pentru a realiza obie ctivele propuse, la executarea lucrrilor se va urmri ca: 1) mprirea fondului funciar al rii s fie executat ct mai exact posibil; 2) determinarea/localizarea, identificare a parcelelor de teren s fie executate de persoane fizice/juridice autorizate; 3) baza de date/informaia privind bunurile imobile formate s fie creat prin includerea n Registru a tuturor indicatorilor: teren - valoare/cost, construcie amplasat, pro prietar, drepturi, grevri etc.; 4) veridicitatea informaiei s fie asigurat; 5) deser virea sistemului, adic publicitatea imobiliar, s se afle sub control permanent, avnd u-se grij de completarea/recompletarea datelor, adic s se rennoiasc permanent informai a, din acest considerent se va stabili din start mecanismul respectivei activiti; 6) aspectul teritorial fiind veriga centralizatoare la crearea cadastrului, nregi strarea drepturilor imobiliare s fie supus unui control rigid din partea organelor cadastrale superioare att la etapa iniial, ct i la etapa final. Formarea bunurilor im obile - teren, construcie sau apartament - este reglementat prin legile: nr. 1543/ 1998; nr. 354/2004, prin alte acte normative. Conform legislaiei n vigoare, formar ea bunului imobil const dintr-un complex de lucrri de separare a bunului imobil, c a obiect de drept independent, dintr-un bun imobil existent [separarea unei poriu ni] sau de comasare a mai multor bunuri imobile cu hotare comune sau perete comu n. Terenurile n a cror baz se efectueaz formarea bunului imobil pot fi cu/sau fr const rucii capitale.

56 n funcie de voina proprietarului i de regimul juridic al bunului: formarea bunulu i imobil n baza bunurilor imobile proprietate public poate fi realizat n scopuri ce nu contravin legislaiei, inclusiv: a) pentru dezvoltarea sectorului de teren; b) pentru transmiterea bunului imobil n proprietate sau folosin unor persoane fizice s au juridice, n condiii stabilite; formarea bunului imobil n baza unor bunuri imobil e proprietate privat poate fi realizat n orice scop care nu contravine legislaiei, p roprietarul dispunnd de bun n mod exclusiv i absolut, ns n limitele stabilite de lege [159, p. 114]. Legiuitorul a stabilit urmtoarele scopuri ce nu contravin legislaie i: a) transmiterea terenului n proprietate sau folosin persoanelor fizice sau jurid ice; b) efectuarea de tranzacii cu bunuri imobile; c) dezvoltarea terenului prin constituirea sau reconstituirea cldirilor i altor lucrri amplasate pe el; d) diviza rea [separarea cotei-pri] a bunului imobil aflat n proprietate comun; e) atribuirea n natur fondatorului a cotei lui din patrimoniul persoanei juridice; f) schimbarea de terenuri, inclusiv pentru amplasarea lor compact; g) separarea sau comasarea bunurilor imobile n legtur cu reorganizarea sau cu desfiinarea persoanei juridice; h ) vnzarea la licitaie a unei poriuni din teren i/sau a unei pri din construcie care in r n masa debitoare a ntreprinderii insolvabile sau a unei poriuni din teren i/sau a u nei pri din construcie a persoanei fizice sau juridice al crei patrimoniu a fost sec hestrat i/sau se comercializeaz pentru stingerea datoriilor la plile obligatorii [5, art. 4]. Un alt scop atribuit aciunilor cu bunurile imobile proprietate public, p recum i cu bunuri imobile proprietate privat const n divizarea unui bun imobil sau c omasarea mai multor bunuri imobile n legtur cu reorganizarea sau lichidarea ntreprin derii i vnzarea la licitaie a unei poriuni din teren i/sau a unei pri din construcia prinderii insolvabile, care intr n masa de concurs, sau a ntreprinderii al crui patr imoniu este supus confiscrii pentru stingerea datoriilor la plile obligatorii. Iniia tiva de formare a bunului aparine proprietarului. n cazul bunurilor proprietate pu blic, formarea bunului se face n baza deciziei primriei satului [comunei], oraului [ municipiului] pe al crui teritoriu este situat bunul imobil sau la decizia autori tii centrale de specialitate [mputernicit cu administrarea proprietii de stat]. Bunuri le imobile pot fi, n unele cazuri, formate n temeiul unei hotrri judectoreti sau a org anului fiscal. Organele menionate sunt n drept s dispun formarea de bunuri imobile d in cele nregistrate n Registru, precum i de bunuri imobile nenregistrate. Dac ne-am r eferi la practica judiciar privind litigiile imobiliare, deducem o aplicare, uneo ri, incorect a cadrului normativ ce vizeaz reglementarea raporturilor imobiliare [ 252, dosarul 2131/04].

57 n aspectul evitrii carenelor sesizate n planul aplicrii legislaiei imobiliare, conc luzionm i recomandm: nainte de a vinde imobilul cu regim de folosin comun, autoritatea administraiei publice locale este obligat s ntiineze, n scris, proprietarii adiaceni; tularii dreptului de preemiune sunt obligai s se pronune, n termen de 30 de zile de l a data ntiinrii, asupra exercitrii dreptului; dup scurgerea acestui termen, dreptul de preemiune pentru coproprietari sau proprietarii adiaceni se consider stins; actul de vnzare-cumprare ncheiat cu nclcarea dreptului de preemiune este anulabil n condiii legii. n cazul iniierii vnzrii bunurilor imobile, administraia public local este oblig t s respecte un ir de acte normative ce reglementeaz modalitatea de vnzare a bunurilo r imobile. 2.2.2. Procedura de formare a bunurilor imobile este reglementat prin legile: nr. 354/2004 art. 7-22; nr. 1543/1998 art.14-21, prin alte acte normativ e. Potrivit actelor normative invocate, bunul imobil se formeaz prin: separarea, din bunul imobil, a unei pri n calitate de obiect de drept independent; comasarea a dou sau mai multor bunuri imobile. Drept fundamentare tehnic a deciziei de formar e a bunului imobil servesc proiectul planului cadastral sau geometric, precum i d escrierea tehnic a bunului imobil. Planul cadastral include, n mod obligatoriu, ho tarele, numerele cadastrale i alte caracteristici ale terenului i poate reprezenta construciile capitale amplasate pe teren. Planul geometric se ntocmete n baza lucrri lor geodezice, executate n sistemul unic naional de coordonare, indicndu-se toate c onstruciile capitale amplasate pe teren. Planul cadastral i/sau planul geometric p ot fi modificate numai n cazul: a) acordului scris al tuturor titularilor de drep turi asupra bunurilor imobile ale cror interese sunt atinse; b) hotrrii judectoreti p rivind modificarea lor; sau c) necesitii corectrii erorilor care nu ating hotarele terenului sau alte interese ale titularilor de drepturi asupra bunurilor imobile . n cazul modificrii planului cadastral sau planului geometric, fiecrui titular de drepturi ale crui interese pot fi atinse i se expediaz un preaviz privind modificri le efectuate. Formarea unui bun imobil teren se efectueaz att n procesul crerii cada strului [nregistrare a bunurilor imobile conform criteriului sistemic] prin deter minarea i nregistrarea bunurilor imobile, ct i n procesul nregistrrii primare selectiv conform criteriului individual. Formarea i nregistrarea bunului imobil teren pres upune efectuarea de msurri pe teren prin care se determin configuraia i dimensiunile fiecrei parcele/construcii [2; 5]. innd cont de faptul c la temelia cadastrului bunur ilor imobile st terenul, lucrrile cadastrale sunt focalizate prin el. Bunului imob il format i se stabilete hotar fix, ale crui coordonate sunt stabilite i fixate pe teren prin borne de hotar. Pentru a stabili hotar fix,

58 responsabilul de lucrrile cadastrale merge pe teren i, mpreun cu proprietarul ace stuia i cu proprietarii terenurilor adiacente, ntocmete un act constatator, la care se anexeaz, n mod obligatoriu, planul cadastral al terenului. Hotarul fix se stab ilete la cererea i din contul proprietarului. Cadastrul bunurilor imobile se creea z prin nregistrarea primar masiv a bunurilor, pentru fiecare bun ntocmindu-se un dosa r cadastral, inclusiv la divizarea terenului n dou sau mai multe bunuri imobile or i la comasarea a dou sau mai multe bunuri imobile, sau prin nregistrare individual. O dat format, bunului imobil teren i se atribuie un numr cadastral care este i numr ul dosarului cadastral. Dosarul cadastral al bunului imobil teren conine un exemp lar al documentului ce confirm drepturile asupra acestui bun imobil [titlul de au tentificare a dreptului deintorului de teren [anexa nr. 10], eliberat de autoritat ea administraiei publice locale, certificatul de motenire, contractul de vnzare-cum prare, contractul de donaie, contractul de schimb, contractul de arend] sau copia d e pe el, planul cadastral sau planul geometric al terenului i alte documente. Numr ul cadastral atribuit la formarea bunului servete drept temei pentru nscrierea bun ului imobil n Registru. n acest sens, menionm c oficiile cadastrale nu sunt n drept a refuza nregistrarea bunului imobil teren, invocnd lipsa numrului cadastral. Bunului imobil teren i se va atribui un numr cadastral convenional [temporar]. Bunul imob il teren poate fi format prin separare sau consolidare. Consolidarea terenurilor agricole se efectueaz din iniiativa proprietarilor de terenuri, prin urmtoarele mo daliti: n baza contractului de activitate economic comun [gospodria rneasc de fermi in folosirea n comun a terenurilor agricole; prin separare, comasare i prin redefi nirea hotarelor de teren, prin arend, vnzare-cumprare, prin schimbul de terenuri ntr e deintori, inclusiv ntre deintorii de teren participani la procesul de consolidare; p rin alte modaliti neinterzise. Consolidarea i, respectiv, formarea bunului imobil t eren agricol se efectueaz n baza unui proiect de consolidare elaborat de organul c ompetent. Imobilul construcie poate fi definit ca obiect al dreptului de propriet ate sau ca parte dintr-o proprietate construit cu o utilizare distinct pentru prop rietar, care aparine unei persoane sau mai multor persoane n indiviziune. Aceasta poate fi o cldire ntreag sau pri din ea, cu una sau mai multe intrri. Fiecare intrare are o adres identic cu cea a intrrii principale. n scopul accelerrii crerii cadastrulu i bunurilor imobile, statul a organizat i nfptuiete [conform programului de creare a cadastrului, a crui finalizare este preconizat pentru anul 2010] nregistrarea prim ar masiv, care presupune realizarea unui complex de lucrri organizatorice i cadastra le. Aceste lucrri sunt axate pe documentaia deinut de fostele birourile teritoriale de inventariere tehnic [BIT], actualmente oficii cadastrale teritoriale. Concomit ent cu nregistrarea primar masiv, se efectueaz, la cerere, nregistrarea primar selecti v i nregistrarea curent.

59 Legea nr. 354/2004 prevede exhaustiv lista documentelor necesare iniierii proc edurii de formare a bunului: a) extrasul din Registru sau informaia care exist n ca dastru, cnd formarea se realizeaz la decizia instanei sau a organelor fiscale; b) p roiectul planului cadastral i/sau geometric al bunului imobil supus formrii, descr ierea [caracteristica] tehnic; c) n caz de necesitate, acordul n scris al titularil or dreptului ce greveaz dreptul de proprietate asupra bunului imobil sau al propr ietarilor bunurilor imobile vecine, ale cror drepturi pot fi lezate la formarea b unului imobil; d) dup caz, documentele ce confirm drepturile patrimoniale ale pers oanei interesate asupra bunului imobil n temeiul cruia se realizeaz formarea. Solic itanii formrii copie]. Organele abilitate verific dac: a) decizia de formare a bunul ui imobil este de competena organului respectiv; b) la cerere sunt anexate toate documentele prevzute; c) sunt indicate pe ambele exemplare ale cererii: data prim irii ei, numele solicitantului i lista documentelor primite. Dup verificarea actel or, cu condiia corespunderii prevederilor legale, persoana responsabil nregistreaz c ererea n condica de cereri [anexa nr. 9], transmind solicitantului exemplarul al do ilea al cererii [Legea nr. 354/204 art. 16]. n cazul cnd, la verificarea documente lor, se constat diferite devieri [solicitantul nu a ndeplinit una din cerinele proc edurii de prezentare a cererii sau formarea bunului imobil ine de competena unui a lt organ], persoana mputernicit este n drept s refuze primirea cererii, indicnd n scri s neajunsurile. Persoana responsabil de formarea bunului mai are urmtoarele obligai i: a) s analizeze dac formarea bunului imobil nu va leza drepturile unor alte pers oane; b) s elaboreze un proiect de decizie privind formarea bunului imobil; c) s e laboreze un proiect de modificare a deciziilor emise anterior privind transmiter ea bunului imobil n folosin sau anularea lor. Menionm totodat c, de la regula nscrier registru a tuturor bunurilor imobile, cele care aparin domeniului public i privat [al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale] se nscriu ntr-un registru d e publicitate special care se gsete, de asemenea, la oficiile cadastrale teritoria le. Formarea bunului imobil apartament. ara noastr a motenit sistemul socio-economi c comun rilor fostei Uniuni Sovietice, inclusiv n domeniul locativ. Pn la privatizare , fondul de locuine era constituit din locuine de stat, locuine departamentale, afl ate la balana ntreprinderilor, organizaiilor de stat i sindicatelor, altor formaiuni obteti, locuine n case cooperatiste i case particulare. Codul cu privire la locuine, d ei depit de viaa social-economic, oricum reglementeaz unele raporturi locative. Actual mente, raporturile locative private sunt reglementate de C. civ., Legile nr. 913 /2000, 1543/1998, alte acte normative. Potrivit cadrului normativ bunului imobil prezint documentele n dou exemplare [original i

60 apartamentele sunt obiectul proprietii n condominium. Prin condominium se nelege c omplexul unic de bunuri imobiliare ce include terenuri n hotarele stabilite i bloc urile [blocul] de locuine, alte imobiliare amplasate pe teren aflate n proprietate privat, de stat sau municipal, restul fiind proprietate indiviz. Formarea bunului imobil locuin poate avea diferite temeiuri: decizia autoritii administraiei publice l ocale [n cazul nregistrrii primare masive conform programului de creare a cadastrul ui bunurilor imobile] care se refer la toate bunurile imobile dintr-o localitate; decizia autoritii administraiei publice locale n cazul cnd bunul imobil supus formrii este proprietate public; decizia persoanei private n cazul cnd bunul imobil aparta ment este proprietate privat [individual]. Procedura de formare este aceeai pentru toate bunurile, indiferent de proprietar. Imobilul apartament poate fi format si milar altor bunuri imobile n temeiul hotrrii judectoreti sau a organului fiscal. n caz urile enunate, iniiativa nu este a proprietarului de bun imobil, ci a creditorilor . Prin urmare, avem o formare forat a bunului imobil care poate fi iniiat pentru div erse bunuri imobile: teren; construcie; apartament etc. Formarea bunului imobil n temeiul hotrrii judectoreti are loc n cazul n care: 1) proprietarii bunului imobil afl at n proprietate comun nu pot ajunge la o nelegere privind modul i condiiile divizrii/ onsolidrii bunului; 2) instana dispune sechestrarea sau comercializarea unei pri din bunul imobil [inclusiv pentru stingerea datoriilor la plile obligatorii]; 3) exis t alte situaii. Formarea bunului imobil n baza hotrrii unui organ fiscal poate fi efe ctuat dup apariia, conform legislaiei, a dreptului de comercializare a imobilului. n ambele situaii, nregistrarea drepturilor asupra imobilului format i operarea modifi crilor, n documentele cadastrale se vor efectua n baza: proiectului de plan al imob ilului format, hotrrea judectoreasc sau decizia organului fiscal privind sechestrare a/formarea imobilului. Formarea imobilului apartament este dificil din cauza unei forme speciale de coproprietate indiviz, unde se juxtapun, ntr-o cldire etajat, pro prietatea individual i exclusiv i coproprietatea indiviz. Potrivit situaiei de fapt, f iecare proprietar este proprietarul exclusiv al apartamentului su, dar mai este i coproprietar al prilor din cldire care servesc tuturor i sunt de uz comun: temelia c asei, intrarea, acoperiul, sistemele de aprovizionare cu ap, energie termic, gaze e tc. Bunul imobil apartament proprietate privat poate fi format la decizia proprie tarului persoan fizic sau persoan juridic n conformitate cu Legea 354/2004 art. 14-20 . 2.2.3. Modaliti de nregistrare a bunurilor imobile

61 2.2.3.1. nregistrarea primar selectiv i nregistrarea curent a bunurilor imobile, re glementate prin C. civ., Legile nr. 1543/1998 i nr. 354/2004, la concret se reali zeaz prin respectarea mai multor reguli, stabilite n Instruciunea nr. 487/2005, cap itolul III, care sunt de competena oficiului cadastral teritorial. Astfel, confor m Instruciunii nr. 487/2005, registratorul: a) primete documentele pentru nregistra re [se depun n dou exemplare, la care se anexeaz documentele ce confirm dreptul, inc lusiv alte documente necesare nscrierii dreptului]; b) acord solicitantului consul taii necesare n vederea completrii cererii; c) fotocopiaz unele documente necesare ns crierii dreptului; d) decide intabularea sau notarea, sau nscrierea provizorie a drepturilor solicitate. Temei pentru nregistrare servesc actele prezentate de sol icitant, autentificate notarial. Cele eliberate de autoritatea public local se pre zint n original, una autentificat notarial i o copie simpl. Dup nscrierea dreptului so icitat registratorul, pe copia simpl consemneaz faptul corespunderii cu originalul , aplic semntura i tampila, dup ce documentul se include n dosarul cadastral. Actele j uridice referitoare la bunurile imobile ntocmite n form scris simpl se depun n origina l, ntr-un numr de exemplare necesar efecturii nscrierilor n Registru dintre care unul se ndosariaz n dosarul cadastral. Cererea i actele pentru nscrierea drepturilor se d epun personal de titular sau prin reprezentant [C. civ., art. 242 alin. (1)]. n f uncie de temeiul de nregistrare a bunurilor imobile /drepturilor, distingem persoa ne care au dobndit dreptul asupra bunului imobil n temeiul: legii, unui act juridi c, prin motenire, prin accesiune, n temeiul hotrrii judectoreti, n temeiul unui act ad inistrativ sau un alt mod prevzut de lege. Conform Instruciunii nr. 487/2005, pct. 20, dac documentele ce confirm drepturile sunt autentificate notarial ori sunt em ise de o autoritate public, cererea de nregistrare poate fi depus de fiecare dintre pri. n cazul n care cererea de nregistrare este depus de persoana care solicit radier a dreptului, aceasta va prezenta i datele necesare nregistrrii titularului dreptulu i care se cere a fi nscris. Dac se cere nscrierea drepturilor n temeiul unui act jur idic neautentificat notarial, cererea trebuie s fie semnat de ambele pri ale actului juridic. Instruciunea nr. 487/2005 stabilete condiii stricte pentru anumite catego rii de persoane n cazul solicitrii de ctre acestea a nregistrrii bunurilor imobile/dr tepturilor. Astfel, minorii: de la 16 ani, crora li s-a acordat capacitate deplin de exerciiu [prin emancipare], vor prezenta i hotrrea autoritii tutelare sau hotrrea ectoreasc prin care li s-a atribuit capacitatea deplin de exerciiu;

62 de la 14 ani, cu excepia celor ce se afl sau s-au aflat n cstorie, precum i persoan elor fizice limitate n capacitatea de exerciiu prin hotrre judectoreasc, asupra crora fost instituit curatela, pot depune de sinestttor cerere de nregistrare numai cu ac ordul scris al prinilor sau al curatorului. n numele minorilor n vrst de pn la 14 ani ererea de nregistrare a bunului imobil/dreptului imobiliar o vor depune prinii. n nu mele persoanelor fizice i persoanelor juridice, cerea de nregistrare a bunului imo bil i a dreptului imobiliar o pot depune reprezentanii. mputernicirile reprezentanil or titularilor de drept, persoane fizice sau persoane juridice sunt confirmate p rin procura eliberat pe un termen de maximum trei ani [C. civ., art. 252 alin. (1 9)]. n cazul altor reprezentani, mputernicire vor fi confirmate: pentru minorul de pn la 14 ani: de prini sau nfietori prin actul de identitate al printelui/nfietorulu prin adeverina de natere a copilului sau un alt act ce confirm statutul lor [117, p . 243]; de tutore prin hotrrea autoritii tutelare despre instituirea tutelei i numire a tutorelui [C. civ., art. 36], prin adeverina de natere a copilului sau un alt ac t juridic ce confirm statutul lor [117, p. 243]; de administratorul fiduciar n caz ul n care a fost ncheiat un contract de administrare fiduciar a bunurilor imobile c e aparin minorului pus sub tutel prin actul de identitate i contractul de administr are fiduciar ncheiat ntre el i autoritatea tutelar [C. civ., art. 44 alin. (1)]; de r eprezentantul instituiei de asisten social public, de educaie, de nvmnt, de tratam l unei alte instituii similare, n cazul n care minorul nu are prini sau nfietori i nu fost numit tutorele prin actul de identitate, procura din partea instituiei sau un alt act juridic care dovedete dreptul de a reprezenta instituia i prin confirmar ea internrii titularului de drept n instituia curativ, nmatriculrii n instituia de n , n conformitate cu dispoziiile C. civ., art. 38 alin. (2); pentru persoanele fizi ce recunoscute n modul stabilit de lege ca persoane fr capacitate de exerciiu sau cu capacitate de exerciiu limitat: de tutore sau curator - prin actul de identitate, hotrrea autoritii tutelare despre instituirea tutelei/curatelei i numirea tutorelui/ curatorului; de administrator, dac a fost ncheiat un contract de administrare fidu ciar a bunurilor imobile ce aparin persoanei puse sub tutel - prin actul de identit ate, contractul de administrare fiduciar, ncheiat ntre el i autoritatea tutelar [C. c iv., art. 44, alin.(1)];

63 de reprezentantul instituiei de asisten social public, de tratament sau al unei al te instituii similare, n cazul n care persoana declarat fr capacitate de exerciiu conf rm dispoziiilor CPC art. 302 alin. (2) nu are tutore prin actul de identitate, pr ocura din partea instituiei sau prin alt act juridic ce dovedete dreptul de a repr ezenta instituia i prin confirmarea internrii titularului de drept n instituia curati v [C. civ., art. 38 alin. (2)]. pentru persoanele cu capacitate deplin de exerciiu asupra crora a fost instituit curatel n form de patronaj curatorul va prezenta contra ctul de mandat sau de administrare fiduciar, ncheiat ntre titular i curator, actul d e identitate [C. civ., art. 48 alin. (3)]; pentru persoanele disprute fr urm n temeiu l hotrrii judectoreti privind numirea administratorului fiduciar, contractul de admi nistrare fiduciar, ncheiat ntre administrator i autoritatea tutelar, buletinul de ide ntitate al administratorului [C. civ., art. 50 alin (1)]; pentru reprezentanii pe rsoanelor juridice mputernicirile se confirm prin originalul sau copia de pe Statu tul [regulament, unui alt act de constituire] i procesul-verbal sau decizia despr e alegeri, sau ordinul despre numirea n funcie a persoanei, sau extrasul din regis trul ntreprinderilor i organizaiilor privind conductorul [directorul, managerul] ntre prinderii ori organizaiei, sau prin procura eliberat conform legii, n care s fie ind icat data eliberrii, date privind limita competenei i termenul mputernicirii [C. civ. , art. 242]; pentru reprezentantul ntreprinderii [firmei] specializate, care efec tueaz diferite operaiuni pe piaa imobiliar - mputernicirile se confirm prin actul de i dentitate, procur i contractul dintre unitatea economic i clientul n al crui interes s e solicit nregistrarea. Conform aceleiai instruciuni, solicitantul prezint oficiului cadastral urmtoarele documente: bonul ce confirm achitarea serviciilor; cererea pr ivind nscrierea drepturilor; buletinul de identitate [paaportul] sau adeverina de n atere a persoanelor minore sau buletinul lor de identitate, paaportul naional al ce teanului strin, buletinul de identitate al apatridului sau permisul de edere, certif icatul organelor de nregistrare a actelor de stare civil privind schimbarea numelu i, prenumelui, patronimicului n cazul necorespunderii datelor din actul de identi tate a persoanei cu datele din documentele ce confirm naterea, transmiterea sau st ingerea dreptului; certificatul privind nregistrarea de stat, dup caz, i actele de constituire n original sau copiile de pe acestea, pentru persoanele juridice; act ele ce confirm mputernicirile reprezentantului. Procura se depune n original, dac a fost eliberat numai pentru efectuarea operaiunilor de nregistrare, sau se depune co pia de pe ea dac e general; dou exemplare ale documentelor care constituie temeiul apariiei, modificrii sau stingerii drepturilor conform cerinelor prevzute n Instruciun ea nr. 487/2005 pct. 17 care sunt:

64 actele administrative emise de autoritile publice abilitate; contractele al cror obiect sunt bunurile imobile; certificatul de motenitor; hotrrile judectoreti; titlu rile de autentificare a drepturilor deintorilor de teren i alte acte [adeverine] pri vind drepturile asupra bunului imobil eliberate de autoritile publice abilitate; a lte documente privind naterea, transmiterea sau stingerea drepturilor asupra bunu rilor imobile, eliberate conform legislaiei n vigoare. O condiie nu mai puin importa nt stabilit n Instruciunea nr. 487/2005 este cea potrivit creia documentele prezentat e pentru nregistrarea drepturilor trebuie s individualizeze bunul imobil [s conin des crierea lui] sau dreptul intabulat asupra cruia se face nscrierea i s indice dreptul ce urmeaz a fi nscris sau radiat, s conin numele prilor, semnturile de rigoare, iar zurile stabilite de lege s fie autentificate notarial i tampilate. n cazul n care doc umentul are dou sau mai multe file, acestea trebuie s fie numerotate i nuruite. Potr ivit Legii nr. 1543/1998 art. 12, registratorul verific corespunderea documentelo r n urmtoarea ordine: 1. cererea; 2. bonul ce confirm plata serviciilor; 3. corespu nderea informaiei indicat n cerere cu cea din actul de identitate; 4. existena i core ctitudinea perfectrii documentului ce confirm mputernicirile reprezentantului [dup c az]; 5. existena documentelor anexate la cerere cu cele enumerate. Dac n urma verif icrii, registratorul conchide c documentele prezentate n legtur cu solicitarea nscrier ii drepturilor imobiliare sunt conforme cerinelor, le selecteaz pe cele necesare: cererea [anexa nr. 8]; bonul ce confirm achitarea serviciilor; dou exemplare ale d ocumentelor necesare pentru nregistrare; procura reprezentantului n original sau c opia de pe aceasta [117, p. 248] . n funcie de concluzia rezultat dup verificarea do cumentelor, registratorul va primi i va nregistra cererea de nregistrare a drepturi lor imobiliare sau o va restitui solicitantului motivnd [pe cerere] refuzul. Cere rea se restituie mpreun cu documentele prezentate pentru nregistrare. Potrivit Legi i nr. 1543/1998, registratorul poate respinge cererea de nregistrare n urmtoarele c azuri: actul de identitate al solicitantului [reprezentantului] nu a fost prezen tat [art. 31]; cererea este depus de o persoan neautorizat [art. 31]; unele documen te necesare pentru nregistrare nu au fost prezentate [art. 31]; documentele preze ntate pentru efectuarea nscrierilor n registrul bunurilor imobile nu corespund cer inelor stabilite de legislaie [art. 31];

65 drepturile solicitate pentru nscriere nu sunt susceptibile de nscriere n registr ul bunurilor imobile [art. 31]; dreptul asupra bunului solicitat spre nscriere es te nregistrat pe numele unei alte persoane [art. 31]; nscrierea dreptului trebuie s fie efectuat de un alt oficiu cadastral [ art. 31]; documentele prezentate conin t ersturi, adugiri, cuvinte radiate sau alte corectri nemenionate n ele [art. 29]; docu mentele sunt executate n creion [art. 20]; documentele sunt grav deteriorate ceea ce nu permite interpretarea univoc a coninutului lor [ art. 29]; documentele prez entate nu sunt numerotate i nuruite [n cazul n care documentul de drept are dou sau m ai multe file] [art. 29]; nu este individualizat bunul imobil sau dreptul a crei n registrare se solicit [art. 29]; n cerere nu este indicat felul nscrierii ce se sol icit a fi efectuat n registrul bunurilor imobile [C. civ., art. 498]. Conform Instr uciunii nr. 487/2005, n cazul primirii documentelor spre nscrierea drepturilor soli citate, registratorul completeaz cererea, indicnd numele i prenumele su, numrul, data i ora primirii cererii, termenul executrii [eliberrii] documentului, i nregistreaz ce rerea n condica de cereri. Exemplarul doi al cererii, pe care se indic numrul de nre gistrare din condica de cereri, data i ora primirii cererii i a documentelor depus e, se restituie solicitantului. Conform dispoziiilor legale [C. civ. art. 499 ali n (1)], drepturile imobiliare se constituie din momentul nscrierii n registrul bun urilor imobile, adic retroactiv, deaceea este important ca registratorul s nscrie p e fiecare document de drept, prezentat spre nscriere, numrul de nregistrare a cerer ii corespunztor condicii de cereri, la care se adaug numrul de ordine al documentul ui anexat la cerere. Numrul astfel format se nscrie n rubrica corespunztoare a regis trului dup indicarea datelor despre documentul de drept ce a servit ca temei al e fecturii sau modificrii nscrierii. Dac este necesar, registratorul completeaz fia de e viden a documentelor i le transmite persoanei responsabile pentru gestionarea fluxu lui de informaii n oficiul cadastral teritorial. De asemenea, noteaz n registrul com puterizat faptul primirii cererii. Urmtoarea etap ce ine de nregistrarea bunurilor i mobile i a drepturilor asupra lor este verificarea i pregtirea documentelor. Legea nr. 1543/1998, prin art.32, stabilete c termenul de examinare a cererii i de verifi care a documentelor privind nregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile nu trebuie s depeasc 20 de zile de la data nregistrrii cererii. Aceeai lege prevede i ex e de la acest termen, adic

66 termenul poate fi prelungit [cel mult cu 40 de zile] n cazul necesitii substitui rii sau primirii unor documente suplimentare de la solicitant, autoriti publice, a lte persoane. Pentru a efectua nregistrarea curent a bunurilor imobile i nscrierea d repturilor, registratorul primete de la arhivar dosarul cadastral al bunului imob il i registrul bunurilor imobile [n continuare Registrul] inut pe fiiere de hrtie. La materialele de arhiv au acces numai persoanele abilitate cu astfel de prerogativ e. Folosirea materialelor de arhiv este specificat n instruciunile Serviciului de St at de Arhiv al Republicii Moldova i n Instruciunea cu privire la arhiva OCT. n confor mitate cu instruciunile nominalizate, registratorul verific: autenticitatea docume ntelor [posibile tersturi, adugiri, cuvinte radiate etc.]; plenititudinea datelor i executarea documentelor prezentate n forma stabilit de legiuitor [inclusiv form sol emn ca o condiie de valabilitate, C. civ., art. 208] [236, p. 34]; corespunderea d atelor din documente cu cele din dosarul cadastral i Registru. Dac este necesar, r egistratorul nainteaz demersuri autoritilor administraiei publice, notarului, judector iei etc. pentru obinerea documentelor suplimentare necesare. De asemenea, n caz de necesitate, transmite documentele inginerului cadastral, care organizeaz verific area documentelor pe teren, confer bunului imobil un numr cadastral. Fiecrei constr ucii [ncperi izolate] indicate pe plan sau n lipsa acestuia pe schia din dosarul de i nventariere tehnic i se confer numerele cadastrale 01, 02, 03 etc. sau, n cazul ncper ilor izolate 01.001 etc. Numrul cadastral se indic pe planul cadastral sau geometr ic, n Registrul nou-deschis i pe coperta dosarului cadastral ce va fi ntocmit dup ve rificarea planului terenului i ntocmirea n form digital a acestuia. nregistrarea. nreg strarea este efectuat de registrator avnd la dispoziie: cererea i documentele pentru nregistrare, Registrul i dosarul cadastral. Registratorul efectueaz nregistrarea, c onform Instruciunii nr. 487/2005, n urmtoarea consecutivitate: efectueaz nscrierile n registrul computerizat; nscrie n cerere rezultatul deciziei privind nregistrarea; r adiaz notarea din Registru despre faptul primirii cererii; extrage versiunea pe f iierele de hrtie ale registrului; confirm versiunea expus pe fiierele de hrtie ale Reg istrului prin tampila i semntura sa [tampila i semntura se aplic pe ultima fil a fii i, celelalte file sunt numai vizate]; bareaz versiunea precedent a fiierului de hrti e a Registrului cu o linie n diagonal, semneaz rubrica STINS i, dup indicarea datei, include documentele n mapa corespunztoare a registrului; aplic parafa de nregistrare a dreptului pe toate exemplarele de documente ce confirm drepturile, n a cror baz s -a efectuat nregistrarea; include n dosarul cadastral copiile confirmate; transmit e versiunea pe fiierele de hrtie ale Registrului i dosarul cadastral n arhiv; dup apli carea parafei de nregistrare, restituie solicitantului documentele care au servit ca temei de nregistrare. Dac, n procesul efecturii nregistrrii, depisteaz unele devie i

67 de la prevederile legii, registratorul indic acest fapt la rubrica Refuz [ex: n urma examinrii cererii, s-a decis refuzul nenregistrarea bunurilor/drepturilor im obiliare] semneaz, indic data refuzului i elaboreaz decizia de refuz al nscrierii dre ptului. Dac pentru nregistrare sunt necesare documente suplimentare, registratorul decide prelungirea termenului de examinare a cererii, ntiineaz, printr-un aviz soli citantul, indicnd documentele pe care trebuie s le prezinte adugtor. Neexecutarea de ciziei registratorului de a prezenta documente adugtoare are drept efect nenscriere a dreptului [ex: n urma examinrii cererii, s-a decis refuzul nscrierii dreptului] d up ce anexeaz la cerere decizia nenregistrrii i copia de pe avizul expediat anterior. De asemenea: radiaz notarea privind primirea cererii din Registru; depune Regist rul mpreun cu dosarul cadastral, n arhiv; restituie solicitantului ambele exemplare ale documentelor i i remite decizia privind nenscrierea. Din cele expuse, deducem c restituirea documentelor se efectueaz n cazul: efecturii nregistrrii bunului imobil i a dreptului asupra lui; se restituie originalul documentului ce confirm dreptul s au copia autentificat notarial, sau copia de pe hotrrea judectoreasc, sau alte docume nte ce au servit drept temei de nregistrare, pe care se aplic parafa de nregistrare ; refuzului de nregistrare; se remite decizia de nenscriere, semnat de registrator, i se restituie documentele prezentate pentru nregistrarea bunului/dreptului imobi liar; lipsei documentului ce confirm plata pentru servicii cu meniunea de achitare . Registratorul restituie documentele solicitantului sau reprezentantului acestu ia la prezentarea actului de identitate. Faptul restituirii documentelor este co nfirmat de solicitant/reprezentant prin semntur n condica de cereri, n care se va in dica i data [Instruciunea nr. 487/2005, pct. 44]. 2.2.3.2. nregistrarea primar masiv este o form de organizare a evidenei bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor, care se efectueaz de oficiul cadastral teritorial [din oficiu], pe care propunem s fie numit criteriu sistemic de eviden. Pentru exceptarea confuziilor, propunem ca modalitatea de nregistrare a bunurilor i a drepturilor imobiliare efectuat la cere a persoanelor fizice sau juridice s fie numit criteriu individual de nregistrare. P otrivit criteriului sistemic [nregistrare primar masiv], lucrrile de identificare i a lte lucrri se execut de ntreprinderile ce activeaz n domeniul lucrrilor cadastrale n t meiul contractului de prestare a serviciilor, ncheiat de autoritatea competent, ca ietului de sarcini i al graficului de executare a lucrrilor i de nregistrare a bunur ilor. Astfel, oficiul cadastral mputernicete o persoan cu nregistrarea primar masiv [e xecutant], care primete materialele i le transmite inginerului cadastral. Predarea -primirea materialelor necesare efecturii nregistrrii primare masive sunt confirmat e printr-un act, la care se anexeaz urmtoarele materiale:

68 copia de pe actul de identitate al reprezentantului ntreprinderii; informaia ca dastral juridic i tehnic pe suport de hrtie i pe suport magnetic, despre fiecare imobi l; planul cadastral pe suport de hrtie i pe suport magnetic; materialele msurrilor g eometrice; alte materiale indicate n caietul de sarcini [Instruciunea nr. 487/2005 ]. Inginerul cadastral verific i avizeaz materialele enumerate i le pregtete pentru nr gistrare, iar n caz de necesitate, organizeaz primirea de documente suplimentare d e la executori, autoriti publice, alte persoane. Dac n localitatea n care se execut lu crrile de nregistrare masiv, terenurile aferente caselor n-au fost transmise n propr ietate proprietarului casei, inginerul cadastral: sistematizeaz informaia, pregtete planul cadastral i proiectul demersului n adresa administraiei publice locale n vede rea emiterii deciziei privind transmiterea n proprietate a terenurilor aferente c aselor; semneaz demersul la registrator i l nmneaz administraiei publice locale; obin opia de pe decizia autoritii publice locale, exemplarul al doilea al titlurilor de autentificare a drepturilor deintorilor de teren i planul cadastral [aprobat] al t eritoriului; Dup aceea: efectueaz nscrierile n Registrul computerizat; extrage versi unea pe fiierele de hrtie ale Registrului; adeverete versiunea de pe fiierele de hrti e ale Registrului prin tampil [pe ultima fil a fiierului] i semntura sa [pe celelalte file]; aplic parafa de nregistrare a drepturilor pe toate exemplarele de documente ce confirm drepturile n a cror baz s-a efectuat nregistrarea; include n dosarul cadas tral copiile de pe documentele confirmate de registrator; depune versiunea pe fii erele de hrtie ale Registrului i dosarul cadastral n arhiv. n cazul nregistrrii primar masive, data nregistrrii bunurilor i nscrierii drepturilor imobiliare corespunde cu data aplicrii parafei i tampilei registratorului pe versiunea de hrtie a Registrulu i. n cazul nregistrrii conform criteriului sistemic, problema care cere soluionare a r fi referitoare la bunurile imobile n a cror privin oficiul cadastral teritorial nu dispune de informaie: data, luna, anul naterii sau codul personal al proprietarul ui bunului imobil. Din coninutul Instruciunii nr. 487/2005 deducem, prin interpret are extensiv, c nregistrarea unor astfel de bunuri imobile se

69 va efectua, datele lips urmrind s fie incluse ulterior, pe msur ce imobilele n cauz vor deveni obiect al unor acte juridice economice. Prin urmare, nregistrarea bunu lui imobil este un fapt juridic necesar aplicrii fa de imobilul nregistrat a regimul ui juridic al bunurilor imobile ca o condiie obiectiv pentru nscrierea drepturilor asupra lui. 2.2.4. Dosarul cadastral este un ansamblu de documente i de acte juri dice privind un bun imobil din al cror cuprins rezult naterea, modificarea i stinger ea drepturilor, precum i de acte care modific componena bunului imobil. n literatura juridic, dosarul cadastral este definit ca nscris sau act care descrie imobilele i arat drepturile, actele sau faptele privitoare la imobile, precum i persoanele nsc rise sau menionate ca titulare ale acestor drepturi [138, p. 133-134]. Nu putem f i de acord cu opinia n cauz i menionm c, dosarul cadastral este o colecie sistematizat e documente ce confirm drepturile asupra imobilelor, de scheme, planuri, schie i de alte documente referitoare la fiecare bun imobil. Dosarul cadastral se ntocmete p entru fiecare bun imobil la nregistrarea lui primar, inclusiv la divizarea lui n do u sau n mai multe bunuri imobile ori la comasarea a dou sau mai multe bunuri imobil e [Instruciunea nr.107/2003, pct. 53]. Astfel, fiecare bun imobil are propriul do sar cadastral, n care sunt incluse planul lotului i planurile construciilor, sunt s tabilii toi indicatorii de identificare: denumirea strzii i numrul imobilului, sector ul, cartierul, lotul [numrul de inventar], anul ntocmirii dosarului cadastral, num ele persoanei care l-a ntocmit, numele persoanei care a controlat corectitudinea datelor din el. O alt component a dosarului cadastral este fia privind inventariere a tehnic a imobilului, cu meniunile privind: suprafaa lotului de pmnt cu sau fr constr cii, drepturile reale asupra lotului, grevrile. Prin urmare, n sens de noiune putem spune c: dosarul cadastral este o totalitate de acte i nscrieri referitoare la: bun ul imobil, la drepturile de crean, la actele, faptele sau raporturile juridice afe rente imobilului respectiv [172, p.38-85]. Dosarul cadastral se completeaz pe msur a efecturii lucrrilor cadastrale [Instruciunea nr. 107/2003 pct.16] care prezum, pri ntre alte msuri, i formarea bunului imobil. Procedura formrii bunilor imobile difer n funcie de regimul bunului: domeniul public [titulari statul sau unitatea adminis trativ-teritorial] sau privat [titulari persoanele fizice, juridice, statul i unit atea administrativ-teritorial. Dosarul cadastral este format din documente cu pri vire la bunurile imobile ce atest dreptul asupra lor i documente ce confirm dezmemb rmintele dreptului de proprietate. Dosarul cadastral este completat dup formarea b unului imobil. El conine documentele ntocmite pe parcursul formrii imobilului. Numru l cadastral al terenului este i numrul dosarului.

70 Dosarul cadastral conine un exemplar al documentului ce confirm drepturi imobil iare sau copia de pe el, autentificat notarial, planul cadastral sau planul geome tric al terenului i alte documente. Planul cadastral i dosarul cadastral se actual izeaz periodic, n msura depunerii cererilor de ctre titularii de drepturi i n conformi tate cu rezultatele monitoringului. Dosarul cadastral al imobilului teren va coni ne urmtoarele documente: 1) titlul de identificare a dreptului deintorului de teren ; sau 2) titlul provizoriu ce confirm dreptul de proprietate, posesiune i benefici ere funciar; sau 3) documentele de constituire a ntreprinderii, unde se indic trans miterea terenului n capitalul statutar i titlul ce confirm dreptul asupra terenului al persoanei ce a transmis terenul n fondul statutar al ntreprinderii; sau 4) con tractul de nstrinare a imobilului, n cazul cnd planul cadastral este o parte compone nt a contractului [Instruciunea nr.107/2003, pct. 67], sau contractul de vnzare-cum prare a terenului proprietate public. La nregistrarea unor tipuri de bunuri imobile i a drepturilor asupra lor, dosarul cadastral va conine: 1) certificatul cu privi re la componena participanilor la privatizare, eliberat de Departamentul Privatizri i i Administrrii Proprietii de Stat n cazul nregistrrii drepturilor de proprietate c n n devlmie; 2) extrasul din registrul de eviden a gospodriilor [fostele gospodrii c nice, gospodriile rneti (de fermier)] sau certificatul, eliberat de administraia publi c local, privind datele tuturor membrilor gospodriei, n cazul nregistrrii dreptului de proprietate comun n devlmie asupra bunurilor acestor gospodrii; 3) documentul ce conf irm cotele determinate n bunul imobil, n cazul nregistrrii dreptului de proprietate c omun n diviziune asupra bunului imobil; 4) contractul ncheiat ntre Departamentul Pri vatizrii i Administrrii Proprietii de Stat ori administraia public local i titularul tului de gestiune economic, n cazul nregistrrii drepturilor ntreprinderii asupra bunu rilor proprietate public transmise lor cu drept de gestiune economic; 5) decizia a dministraiei publice locale, n cazul nregistrrii grevrii dreptului asupra terenului p roprietate public; 6) contractul de gaj i documentele indicate n contract, n cazul nr egistrrii ipotecii; 7) contractul de cesiune a creanei, n cazul nregistrrii cesiunii ipotecii; 8) planul terenului, cu indicarea hotarelor, i/sau planul construciei, n cazul nregistrrii servituilor [Regulamentul nr.1030/1998 pct. 20]. Documentaia inclu s n dosar se enumer pe prima foaie [dup copert] a dosarului. La operarea modificrilor documentaia dosarului cadastral, documentul nou-anexat se nscrie n ordinea de nscri ere a documentelor corespunztor foii de cuprins, acestuia atribuindu-i-se numr de rnd.

71 Potrivit Regulamentului nr.1030/1998, dup ntocmirea dosarului cadastral, regist ratorul nscrie bunurile imobile i drepturile asupra lor cu aplicarea parafei privi nd nregistrarea drepturilor pe toate documentele ce confirm drepturile n a cror baz s -a efectuat nregistrarea. Prin urmare, dosarul cadastral poate fi asemuit unui re gistru de stare civil a bunului imobil n care sunt evideniate toate operaiunile priv ind bunurile imobile. Un argument plauzibil este i aplicarea actual a sistemelor d e publicitate imobiliar, axate pe sistemul real, sistem german de publicitate, ad ic inerea registrelor de publicitate dup criteriul bunului imobil, individualizat c u un numr topografic distinct, atribuit lui la momentul crerii cadastrului bunuril or imobile. Importana dosarului cadastral. Potrivit literaturii de specialitate, importana dosarului cadastral este relevant prin informaia veridic acumulat n privina unurilor imobile. Astfel, persoanele interesate pot solicita, conform legii, inf ormaie privind situaia bunului imobil interesat. Nu greim n faa adevrului dac vom spun c dosarul cadastral conine o totalitate de acte juridice care au servit drept tem ei nregistrrii bunului n scopul asigurrii evidenei i opozabilitii fa de teri.

72 CAPITOLUL III SPECIFICUL NSCRIERII DREPTURILOR IMOBILIARE 3.1. Felurile nscrier ilor n Registrul bunurilor imobile i specificul efecturii nscrierea drepturilor imob iliare este reglementat de C. civ., Legea nr. 1543/1998, de Instruciunea nr. 487/2 005 [85], de Scrisoarea instructiv nr. 01-345 din 25 decembrie 1998 privind lista documentelor ce confirm drepturile asupra bunurilor imobile, n continuare Scrisoa rea nr. 345/1998 [86], de alte acte normative. Responsabil de efectuarea nscrieri lor n Registru este registratorul oficiului cadastral teritorial. n virtutea funcie i, acesta efectueaz nscrierile n registrul bunurilor imobile. Conform Instruciunii n r. 487/2005, datele se nscriu n Registru, n ordine cronologic cu confirmarea prin se mntur i tampil. n cazul depistrii unei nscrieri neconfirmate prin semntura registrat i i tampil, se vor examina documentele din dosarul cadastral pentru a stabili auten ticitatea nscrierii. Situaiile ce provoc dubii asupra veridicitii nscrierii vor fi sol uionate prin confruntarea documentelor prezentate de titular i nscrierea neconfirma t. nscrierile n registrul bunurilor imobile referitoare la suprafa, destinaie i catego ia de folosin a bunului imobil sunt opozabile terilor pn la proba contrarie. Cadrul n ormativ ce reglementeaz raporturile de publicitate imobiliar corespunde cerinelor p rivind armonizarea legislaiei naionale legislaiei Uniunii Europene [7, p. 72-77]. T otui, unele reglementri creeaz confuzii. Bunoar cum vom proceda n cazul drepturilor im obiliare constituite pn la punerea n vigoare a Legii nr. 1543/1998 i nenscrise confor m acesteia? Or, din coninutul legii deducem dou cerine diametral opuse: a) drepturi le nscrise anterior punerii n vigoare a Legii nr. 1543/1998 au putere juridic i b) p ersoanele care ncheie convenii cu bunurile imobiliare dup intrarea n vigoare a Legii nr. 1543/1998 vor nscrie mai nti dreptul aprut anterior. Considerm, vor fi nscrise dr epturile constituite anterior n cazul conveniilor translative de proprietate n a cro r temei dreptul se stinge n patrimoniul alienatorului i se constituie n patrimoniul dobnditorului. Procedura de nscriere a drepturilor imobiliare va fi simplificat, a dic nu include toate etapele stabilite prin Legea 1543/1998, reducndu-se la nscrier ea n capitolele I i II al Registrului bunurilor imobile a bunului imobil i a dreptu lui imobiliar. n acest caz nscrierea drepturilor imobiliare se va efectua gratuit. Potrivit Legii nr. 1543/1998 i Instruciunii nr. 487/2005, nscrierea drepturilor im obiliare este supus unei anumite proceduri care const n depunerea, la oficiul cadas tral teritorial, a cererii, la care se anexeaz documentele generatoare de dreptur i imobiliare. Datele nscrise n registrul bunurilor imobile constituie informaie int egral privind regimul juridic al bunului imobil. Dac l parafrazm pe savantul jurist romn Mircea Miclea, cercettorul gsete, pe de o parte, situaia

73 topografic a imobilului, artat ntr-un plan [se are n vedere planul cadastral], ntoc mit riguros, cu precizarea suprafeei, vecintilor i altor indicaiuni, care ajut la indi idualizarea deplin, iar pe de alt parte, situaia juridic, numele proprietarului, tra nsmiterile, dezmembrrile, sarcinile, ntr-un cuvnt, un fel de stare civil a imobilulu i [204, p. 272]. nscrierea drepturilor imobiliare se efectueaz la cererea titularu lui de drepturi. Lato sensu, prin nscriere se nelege orice meniune efectuat de regist rator n Registrul bunurilor imobile i n alte registre conexe. Se are n vedere toate meniunile privind imobilul/imobilele, inclusiv nregistrarea cererilor de nscriere, admiterea nscrierilor sau respingerea, meniunile privitoare la descrierea imobilul ui, drepturile reale imobiliare i titularii lor, faptele juridice i drepturile per sonale supuse nscrierii. Stricto sensu, nscrierea n registrul bunurilor imobile des emneaz meniunile fcute de registrator n legtur cu descrierea imobilului, indicarea dre pturilor reale imobiliare i a titularilor, precum i a altor drepturi personale, fa pte juridice i raporturi juridice n legtur cu bunurile imobile supuse nscrierii n regi strul bunurilor imobile. Codul civil stabilete exhaustiv, la art. 498 alin. (1), trei feluri de nscrieri: intabularea drepturilor reale; nscrierea provizorie a dre pturilor reale i notarea drepturilor de crean, faptelor juridice i raporturilor juri dice ce au legtur cu bunul imobil. Intabularea i nscrierea provizorie au ca obiect d repturile tabulare, iar notarea se refer la nscrierea drepturilor de crean, a faptel or sau a raporturilor juridice aferente imobilelor consemnate n registru i are ca efect opozabilitatea din momentul nregistrrii. n literatura de specialitate, intabu larea a fost definit ca nscriere n registrul bunurilor imobile [218, p.89] prin car e strmutarea, dobndirea, modificarea sau stingerea unui drept real devine opozabil terilor cu titlu definitiv, de la data nregistrrii cererii de nscriere. Fiind o nscri ere definitiv, intabularea are efectul opozabilitii fa de teri i se face numai n baza ui act juridic dovedit prin nscris original, din care cauz nu necesit justificare u lterioar. Dreptul de proprietate se nscrie n registru indiferent de faptul c titular ul este persoan fizic sau persoan juridic, ori c bunurile aparin domeniului public al statului sau unitilor administrativ-teritoriale. Potrivit C. civ. art. 498, intabu larea are ca obiect nscrierea drepturilor tabulare pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis n mod valabil. Astfel, se vor intabula: dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie, dreptul de s uperficie, dreptul de servitute, dreptul de ipotec, dreptul de folosin prevzut de C. funciar, dreptul de administrare [gestiune economic] asupra bunurilor statutului i unitilor administrativ-teritoriale. Intabularea se va efectuarea cu condiia cores punderii documentelor cerinelor legale: 1) de validitate a actului juridic - de f ond i de form; condiiile de fond privesc coninutul actului

74 juridic [C. civ., art. 199 207] i se refer la capacitate, consimmnt, obiect, cauz; condiiile de form privesc exteriorizarea voinei [forma cerut ad validatem, ad probat ionem sau pentru opozabilitate fa de teri]; 2) de identitate: a titularului dreptul ui tabular i titularului actului juridic invocat spre intabulare, indicndu-se nume le prilor; 3) deplinei puteri doveditoare a documentelor prezentate viznd valoarea ad probationem a nscrisului; 4) de identificare a bunului imobil, adic de descrier e tehnic i economic, precum i de separare juridic, bunul imobil obinnd caracteristic nic economic i statut juridic, ceea ce i permite s fie evideniat indubitabil de alte o biective imobiliare; 5) de prezentare obligatorie a traducerii legalizate a docu mentelor ntocmite ntr-o limb strin. Pentru excluderea fraudelor fiecare birou notaria l colaboreaz cu un birou de traduceri care s-a remarcat prin corectitudine, profe sionalism etc. Este provizorie nscrierea efectuat cu condiia justificrii ei ulterioa re. n conformitate cu dispoziiile C. civ., art. 501, se nscriu provizoriu drepturil e reale n urmtoarele cazuri: a) dreptul real dobndit este afectat de o condiie suspe nsiv sau rezolutorie n actul juridic trebuie s fie expres indicat condiia care suspen d naterea dreptului sau care va consolida dreptul [condiia se nscrie la rubrica Term enul. Condiia]; b) n temeiul unei hotrri judectoreti, care nu este nc irevocabil, o a fost obligat la strmutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori c el care administreaz bunurile unei alte persoane a fost obligat s dea o garanie ipo tecar; c) debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca. Faptul c d reptul a fost nscris sau radiat provizoriu se va indica n Registru. n cazurile nscri erii provizorii, dreptul intabulat nu se va radia, n Registru fiind nscrii doi prop rietari pn la soluionarea [consolidarea dreptului proprietarului nou nscris sau anul area] [Instruciunea nr. 487/2005]. Articolul 498 din C. civ. dispune c, i n cazul in tabulrii, nscrierea provizorie sau intabularea imperfect are ca obiect drepturi tab ulare, notarea referindu-se la nscrierea drepturilor de crean, a faptelor sau a rap orturilor juridice aferente imobilelor consemnate n Registru. n doctrin [129, p.118 -129; 209, p. 76-84] s-a relevat ideea conform creia, prin nscrierea provizorie, d obndirea, strmutarea, modificarea sau stingerea drepturilor reale imobiliare devin opozabile fa de teri, de la data nregistrrii cererii de nscriere, sub condiia i n m ustificrii acesteia. nscrierea dreptului poate fi numai provizorie, adic deficiente conditione, dac dreptul nu se nate n patrimoniul dobnditorului dect n cazul mplinirii condiiei. n cazul realizrii condiiei suspensive, eveniente conditione, dreptul se nat e n patrimoniul dobnditorului, deci nregistrarea provizorie se justific. Pornind de la prevederile C. civ., art. 498 alin (2), nscrierea provizorie vizeaz, ca i n cazul intabulrii, aceleai obiective imobiliare, respectiv: dreptul de proprietate, drep tul de uzufruct, dreptul de uz i abitaie, dreptul de servitute, dreptul de superfi cie, dreptul de

75 ipotec etc. nscrierea provizorie produce efecte fa de teri, retroactiv, adic de la data nregistrrii cererii, i, ca rezultat, consolideaz toate nscrierile fcute condiiona . Justificarea nscrierii provizorii i transformarea acesteia n intabulare se face l a cererea celui nscris provizoriu la prezentarea documentelor doveditoare a faptu lui justificrii [ex. ndeplinirea sau nendeplinirea condiiei indicate n actul juridic n al crui temei s-a efectuat nscrierea provizorie, prezentarea hotrrii judectoreti irev ocabile]. Aceleai aciuni le poate exercita o alt persoan interesat, cu consimmntul ce nscris provizoriu sau n lipsa consimmntului, la prezentarea unei hotrri judectoreti ocabile n acest sens. Potrivit C. civ., justificarea nscrierii provizorii are ca e fect transformarea n intabulri a tuturor nscrierilor anterioare. Dac nscrierea proviz orie nu a fost justificat, radierea acesteia se face cu consimmntul celui nscris sau n temeiul hotrrii judectoreti irevocabile. Concomitent cu radierea nscrierii provizori i nejustificate, registratorul va radia din oficiu nscrierile condiionate de justi ficarea nscrierii provizorii [ce au legtur cu nscrierea provizorie] [C. civ., art. 5 02]. De exemplu, n cazul unui antecontract de vnzare-cumprare, n Registru se nscrie p rovizoriu i dreptul imobiliar al cumprtorul [ca proprietar] dar nu se radiaz dreptul imobiliar al proprietarului-vnztor. Dreptul cumprtorului se va consolida dup achitar ea preului, atunci fiind radiat din registrul bunurilor imobile drepturile propri etarului - vnztor. n situaia neachitrii de ctre cumprtor a preului pn la data stip ract vnztorul poate cere radierea dreptului nscris provizoriu, radierea dreptului i mobiliar al cumprtorului se va efectua cu acordul acestuia . n cazul n care, n perioa da nscrierii provizorii, cumprtorul a constituit uzufruct n folosul unei alte persoa ne, a dat bunul n locaiune, apoi, dreptul cumprtorului a fost radiat, se vor radia d in oficiu de registrator [nefiind necesar consimmntul celor nscrii] i aceste drepturi scrise n favoarea altor persoane, dar condiionate de justificarea nscrierii provizo rii. Drepturile reale constituite dup nscrierea provizorie care au legtur cu aceast ns criere se vor nscrie tot provizoriu [Instruciunea nr. 487/2005]. Radierea nscrierii drepturilor reale se face potrivit C. civ., art. 499 alin. (2), la cererea titu larului de drept sau la cererea persoanei interesate, cu consimmntul titularului de drept. Consimmntul titularului de drept nu este necesar n cazul n care: dreptul este constituit pentru un anumit timp, expirat; dreptul se stinge prin decesul sau nc etarea existenei titularului; exist o hotrre judectoreasc irevocabil despre radierea d eptului nscris n Registru; exist un act administrativ despre radierea nscrierii din Registru; exist alte situaii.

76 Notarea n Registrul bunurilor imobile a drepturilor de crean, faptelor, raportur ilor juridice ce au legtur cu bunul imobil are ca efect opozabilitatea acestora di n momentul nregistrrii [C. civ., art. 508]. Se noteaz n registrul bunurilor imobile: cererea de nregistrare a bunurilor/drepturilor imobiliare [Legea nr. 1543/1998]; punerea sub interdicie judectoreasc i ridicarea acestei msuri; locaiunea, arenda, ces iunea fructelor pe mai mult de 3 ani; interdicia de nstrinare sau grevare a unui dr ept nscris; sechestrul, urmrirea imobilului i a fructelor sale [urmrirea imobilului se realizeaz prin notarea sechestrului aplicat de executorul judectoresc n vederea vnzrii bunului, prin notarea sechestrului aplicat de organul fiscal, prin notarea preavizului creditorului gajist despre nceperea exercitrii dreptului de gaj i n alte cazuri]; antecontractul; dreptul de preemiune nscut din act juridic; schimbarea r angului ipotecii; poprirea creanei ipotecare; gajul asupra creanei ipotecare; decl ararea insolvabilitii persoanei juridice; pornirea procedurii de reorganizare sau dizolvare a persoanei juridice; amnarea mprelii bunului aflat n coproprietate [C. civ ., art. 359]; aciunile n justiie ce au legtur cu bunul imobil sau dreptul nscris; alte cazuri prevzute de lege. Din coninutul legii, deducem c notarea se face n scop de i nformare. Astfel se dau publicitii actele i faptele privitoare la drepturile person ale, la starea i capacitatea persoanelor, la aciunile n justiie n legtur cu imobilele crise n Registru. Literatura de specialitate [188, p. 57] clasific notrile n dou cate gorii: 1) notri declarative, ale cror efecte sunt independente de nscrierea n regist rul bunurilor imobile [punerea sub interdicie]; 2) notri constitutive, ale cror efe cte depind de nscrierea n registrul bunurilor imobile [interdicia de nstrinare i greva rea]. Sub incidena acestor prevederi nu cad bunurile care fac parte din domeniul public al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale. Bunurile imobile par te component a domeniului public sunt nscrise n registre speciale [218, p. 41-45]. Notarea i radierea notrii se face la cererea prilor interesate, n temeiul documentelo r doveditoare, fie din oficiu de registrator [Instruciunea nr.487/2005]. n cazuril e n care documentul care confirm drepturile i n al crui temei se solicit nscrierea unu drept conine i interdicii, condiii n vederea asigurrii sau exercitrii dreptului, regi tratorul va nota aceste interdicii din oficiu [fr plat suplimentar]. Notarea i radiere a interdiciilor, sechestrului, altor fapte i raporturi juridice pot fi efectuate i la cererea instanei, organului de executare a hotrrilor judectoreti, organului fiscal sau a celui de urmrire penal. La nscrierea notrii, se va face referire la bunul sau la numrul de ordine al dreptului nscris la care se refer notarea.

77 n cazul proprietii comune pe cote pri, dac n Registru nu sunt nscrii toi copropr , n extrasul din Registru se vor meniona datele din Registrul construciilor inut de fostele BIT-uri sau se va meniona c oficiul cadastral teritorial nu are date refer itoare la ceilali coproprietari [104, p.321]. Instruciunea nr. 487/2005 reglemente az nscrierea dreptului de ipotec legal pentru achitarea preului la lucrrile persoanelo r care au participat la construcia imobilului [arhiteci, antreprenori, alte persoa ne] n temeiul nscrisului [documentelor de drept] ce confirm raportul juridic. Drept ul de ipotec se va nscrie asupra imobilului la a crei construcie s-a participat, n mri mea creterii valorii bunului imobil, confirmat printr-o expertiz corespunztoare. La prerea noastr, obiectul nscrierii prin notare vizeaz urmtoarele aspecte: I. Starea i c apacitatea: 1) persoanelor fizice, titulare de drepturi reale tabulare: incapaci ti totale sau pariale ale titularului dreptului nscris, instituirea curatelei, aciuni de anulare a hotrrii declarative de moarte a titularului de drept real nscris; 2 ) persoanelor juridice: notri privind hotrrea declarativ de faliment. II. Aciuni i ci d atac n justiie privind: 1) caracterul litigios al dreptului real nscris n Registru; 2) aciunea de predare a nscrisului translativ sau constitutiv de dreptului ce urm eaz a fi nscris; 3) atacarea deciziei privind refuzul de nscriere n Registru; III. Ms uri de indisponibilizare legale cum ar fi: interdicia de nstrinare/grevare i modalitil e de nstrinare sau grevare; dreptul de preemiune legal; declaraia de utilitate public a unui imobil; sechestrul judiciar. De exemplu, potrivit articolelor 174 i 175 di n Codul de procedur civil nr. 225-XV din 30.05.2003 [18], n continuare CPC, la cere rea participanilor la proces, judectorul poate lua msuri de asigurare a aciunii. Asi gurarea se admite n orice faz a procesului dac neaplicarea msurilor de asigurare a a ciunii ar crea dificulti judectoreti sau ar face imposibil executarea hotrrii judect Aadar, pentru asigurarea aciunii, judectorul este n drept: s pun sechestru pe bunuril e prtului; s interzic prtului svrirea unor anumite acte; s interzic unor alte pers unor anumite acte n privina bunului n litigiu; s suspende vnzarea bunurilor sechestr ate n cazul intentrii unei aciuni de ridicare a sechestrului de pe ele [radierea di n actul inventar]; s suspende urmrirea, ntemeiat pe un document executoriu, contesta t de ctre debitor pe cale judiciar. IV. Drepturile de crean, alte raporturi juridice , elucidate n C. civ., Legile nr. 198/2003, nr. 1543/1998, n alte acte normative d ispun nregistrarea la oficiul cadastral teritorial a contractului de

78 arend a terenurilor i a altor bunuri agricole ncheiat pe un termen mai mare de 3 ani. Contractul de arend a terenurilor i a altor bunuri agricole ncheiat pe un ter men de pn la 3 ani inclusiv se nregistreaz la primria localitii n a crei raz terito afl terenurile i alte bunuri agricole [Legea nr.198/2003 art. 10]. Arenda n agricul tur nu poate fi mai mic de un an i nici mai mare de 30 de ani [Legea nr. 198/2003 a rt.8]. De asemenea, nregistrarea este cerut i n cazul contractului de locaiune. Astfe l, C. civ. ,a art. 876, ntocmirea n scris a contractului de locaiune [alin. (1)] i ns crierea, n registrul bunurilor imobile a contractului de locaiune pe un termen ce depete 3 ani. Nerespectarea are ca efect inopozabilitatea fa de teri [2]. Contractul d e locaiune nu poate fi mai mare de 99 de ani [art. 877]. Potrivit legiuitorului, vor fi notate n registrul bunurilor imobile orice raporturi juridice de natur s afe cteze regimul juridic al unui bun imobil. Ipoteca, conform C. civ, art. 454, est e un gaj al bunurilor imobile, care se poate consolida cu un drept de dispoziie a supra bunului ipotecat, dar nu i cu drept de proprietate, cum uneori practic insti tuiile bancare, ce nu dispun comercializarea bunului la licitaie, ci l preiau n prop rietate, preul imobilului depind adesea cu mult valoarea creanei [256, dosarul nr. 2 -2315/04). La obieciile debitorului, bncile invoc lipsa de cumprtori, cauza fiind pro cedura greoaie de comercializare a imobilului, precum i dorina de a obine n propriet ate bunuri la preuri derizorii. Anihilarea dreptului de proprietate a debitorului cere o reglementare normativ, din moment ce pledm pentru dezvoltarea pieei imobili are. De altfel, exist riscul de a diminua dezvoltarea pieei imobiliare. Pentru asi gurarea creditului acordat, instituiile financiare sunt interesate n a-i nregistra d reptul asupra imobilului, prin care se garanteaz creana. Legea nr. 1543/1998 preve de, la art. 44, c nregistrarea ipotecii se efectueaz n baza cererii debitorului gaji st i a creditorului gajist. Nu se admite nregistrarea ipotecii n cazul n care ipotec area bunului imobil indicat n contract este interzis de legislaie. De exemplu, ipot ecarea de ctre instituiile publice a imobilelor primite n gestiune economic nu se ad mite. n unele cazuri, ca excepie, ipotecarea este admis, dar cu acordul Departament ului Privatizrii. nscrierile sau radierea nscrierilor privind raporturile de ipotec se face, n temeiul documentelor ce confirm ncetarea aciunii, la cererea persoanelor interesate sau din oficiu, prin dispoziia instanei, a organelor de urmrire penal. n c ontextul celor expuse, menionm c, n practic, se evideniaz un ir de probleme la nregi ea bunurilor i a drepturilor imobiliare, pricinile constnd n: 1) efectuarea privati zrii imobiliarelor fr actele de dare n exploatare; 2) nelegiferarea multor obiective construite n anii 50 sau construite de fostele gospodrii agricole; 3) eliberarea de ctre primrii a titlurilor provizorii de proprietate fr a anexa planurile terenuri lor date n proprietate; 4) nerespectarea,

79 de ctre organele de resort, a procedurii de formare a bunului imobil supus sec hestrrii; 5) transmiterea imobilelor n proprietate de organe neautorizate; 6) ntocm irea incorect a deciziilor autoritilor publice privind transmiterea imobilelor; 7) atribuirea de numere cadastrale haotice terenurilor de ctre autoritile administraiei publice locale, fr a respecta o consecutivitate; 8) inerea n limba rus, n unele local iti [preponderent din sudul rii], a evidenei cadastrale [registrul manual i cel comput erizat]. Carenele menionate duc la tergiversarea implementrii cadastrului imobiliar , la multe omiteri ce se soldeaz cu litigii imobiliare. Remedierea dificultilor, a cror sorginte se gsete n sistemul socialist i n neglijarea evidenei imobilelor, suntem siguri, va fi posibil prin constituirea cadastrului i prin publicitate imobiliar. C ererea de nregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobile poate fi depus de ctre persoana care i-a dobndit dreptul asupra bunului imobil printr-un act juridic [vnz are-cumprare, privatizare, schimb, donaie, testament etc] sau n urma unui fapt juri dic [motenire legal, hotrre judectoreasc i n alte temeiuri ce nu contravin C. civ. [a 499]. Legea nr. 1543/1998, la art. 28, prevede c temei de nregistrare a drepturil or imobiliare pot servi: 1) Actele administrative emise de autoritile publice abil itate n modul stabilit de lege, ca, de exemplu: titlul de autentificare a deintorul ui de teren, eliberat de autoritile administraiei publice locale n cazul atribuirii de ctre acestea a terenurilor proprietate public a unitii administrativ-teritoriale sau de ctre Agenia Relaii Funciare i Cadastru n cazul atribuirii de ctre stat a terenu rilor proprietate public a statului [C. funciar, art. 20]; contractele de vnzare c umprare ncheiate de comisia de privatizare a fondului de locuine [n numele statului] ; contractele de vnzare-cumprare, de predare-primire a locuinei n proprietate privat; hotrrea Parlamentului [nstrinarea imobilului de interes naional], hotrrii Guvernului strinarea imobilului de interes local] n caz de expropriere pentru utilitate publi c potrivit Legii nr. 488-XIV din 08.07.1999 [31]. 2) Contractele asupra bunului i mobil, ncheiate conform legislaiei n vigoare, n funcie de natura lor juridic, pot fi: a) de vnzare-cumprare; b) de vnzare-cumprare, predare-primire a locuinei n proprietate privat; c) de nstrinare a bunului cu condiia ntreinerii pe via; d) de schimb; e) de aie; f) de separare a cotei-pri din proprietatea comun sau de mprire [partaj] a propri tii comune i, dup caz, hotrrea de formare a sectorului de teren cu toate documentele n ecesare; g) de constituire a ntreprinderii; h) de constituire a persoanei juridic e prin

80 asocierea cu o alt ntreprindere; i) de constituire prin divizare a societii comer ciale [ntreprinderii]; j) de constituire ca rezultat al transformrii. 3) Certifica tul de succesiune. Conform art. 1556 din Codul civil persoanele recunoscute ca m otenitori pot cere notarului de la locul deschiderii succesiunii eliberarea certi ficatului de motenitor. Certificatul de motenitor se elibereaz dup 6 luni din ziua d eschiderii succesiunii, n orice timp. Dac se constat, la cererea reprezentantului s tatului, c nu sunt nici succesori testamentari, nici legali, notarul declar succes iunea vacant i elibereaz certificat de succesiune vacant, dar numai dup expirarea ter menului legal de acceptare a succesiunii. Bunurile declarate succesiune vacant tr ec n proprietatea statului. 4) Hotrrile judectoreti. nregistrarea drepturilor n baza u ei hotrri judectoreti persist n mai multe situaii, cum ar fi: hotrrea instanei priv nsmiterea construciilor [inclusiv a caselor i a prilor acesteia] confiscate, fr stpn, drept de succesiune, n proprietatea municipal a oraului, raionului, satului etc. 5 ) Titlurile de autentificare a dreptului deintorului de teren i alte acte [adeverine ] privind drepturile asupra bunului imobil, eliberate de autoritile publice abilit ate, n modul stabilit de legislaia n vigoare la data eliberrii lor; eliberat, confor m art. 20 din Codul funciar, de ctre autoritile publice locale n cazul atribuirii te renurilor proprietate public n proprietate privat sau de ctre Agenie n cazul atribuiri i terenurilor proprietate de stat n proprietate privat. 6) Alte documente privind naterea sau transmiterea drepturilor asupra bunurilor imobile, eliberate conform legislaiei n vigoare la data naterii sau transmiterii acestor drepturi, poate fi ac tul de stat privind dreptul de folosin a pmntului [anexa nr. 13], aprobat prin hotrrea Consiliului de Minitri al URSS din 06.03.1975 [100]. n contextul celor expuse, ev ideniem diferite cazuri de nscriere n Registru a imobilelor i a drepturilor asupra l or. Pentru nscrierea dreptului de proprietate asupra bunului imobil dobndit n urma privatizrii, solicitanii prezint urmtoarele documente, dup caz: I. Pentru nregistrarea terenului i a drepturilor asupra lui, la cerere se vor anexa: titlul de autentif icare a dreptului deintorului de teren sau titlul provizoriu ce confirm dreptul de proprietate, posesiune i beneficiere funciar, sau [dup caz] contractul de vnzare-cum prare a terenului proprietate public. II. Pentru nregistrarea construciilor, apartam entelor, ncperilor izolate i a drepturilor asupra lor: a) La nregistrarea primar a dr eptului imobiliar asupra construciei, la cerere se vor anexa documentele privind atribuirea terenului pentru construcie, cum ar fi: 1) contractul privind dreptul

81 de construcie, autentificat notarial [dac a fost ncheiat pn la 26 august 1948]; 2) decizia de atribuire a terenului pentru construcia i exploatarea casei; sau 3) co ntractul de dare n folosin a terenului pe termen nelimitat pentru construcia casei, autentificat notarial; sau 4) titlul de autentificare a dreptului deintorului de t eren; sau 5) contractul de vnzare-cumprare, autentificat. b) n cazul construciei edi ficate pe terenul ntreprinderii agricole, se prezint: hotrrea organului abilitat cu atribuirea terenurilor pentru construcie sau extras din decizia gospodriei privind atribuirea de teren. La actele enumerate, se vor anexa: decizia autoritii publice locale despre aprobarea actelor de recepie a construciei, iar dup 28 iunie1996, pr ocesul-verbal de recepie final [Hotrrea Guvernului nr. 285 din 23.05.1996 cu privire la aprobarea Regulamentului de recepie a construciilor i instalaiilor aferente [69] , n continuare H.G. nr. 285/1996 ]. Gospodriile rneti [de fermier] i fostele gospodri e colhoznici la nregistrarea dreptului de proprietate asupra caselor, altor edifi cii, prezint: extras din registrul de eviden a gospodriilor rneti sau certificat elib t de autoritatea administraiei publice locale - dreptul se nscrie n numele tuturor membrilor [drept de proprietate comun n devlmie] [Legea nr. 1543/1998, art. 39, alin. (4)]. Dreptul de proprietate comun n devlmie a soilor este nregistrat la prezentarea ovezii privind aportul ambilor la dobndirea bunului [de exemplu, certificatul de cstorie datat anterior documentului de dobndire a bunului]. III. Pentru nscrierea dr eptului asupra construciei nefinalizate [dac se solicit nscrierea dreptului de ctre p ersoana care a primit autorizaia de construire] se prezint: documentul ce confirm d reptul asupra terenului; autorizaia de construire; actul de constatare pe teren c are atest respectarea documentaiei de proiect, actul privind procentul de realizar e a construciei. IV. Pentru nscrierea dreptului de proprietate imobiliar asupra apa rtamentelor, ncperilor izolate, privatizate n conformitate cu Legea privatizrii fond ului de locuine nr. 1324XII din 10.03.1993, n continuare Legea nr. 1324/1993 [22], [se nregistreaz dreptul de proprietate sau dreptul de proprietate comun n devlmie sau diviziune] se prezint: contractul de vnzarecumprare, predare-primire, autentificat notarial, i certificatul Ageniei teritoriale pentru privatizare a Departamentului Privatizrii i Administrrii Proprietii de Stat, n care este indicat componena participa lor la privatizare. V. Pentru nscrierea dreptului imobiliar n cazul apartamentelor privatizate din blocurile locative nefinalizate [H.G. nr. 366 din 06.04.1998 cu privire la ncheierea lucrrilor de construcie la blocurile nefinalizate [61], n cont inuare H.G. nr. 366/1998], se prezint: contractul de predareprimire a locuinei nef inalizate, autentificat notarial. n acest caz, gestiunea blocului locativ este n s eama asociaiei proprietarilor de locuine privatizate, n temeiul actului de predare de la

82 Departamentul Privatizrii. Dup darea n exploatare a blocului de locuit, fiecare locuin se d n proprietate i se nregistreaz dreptul imobiliar [ori se fac rectificrile rigoare privind suprafaa, valoarea etc.], conform actului de predare-primire a l ocuinei, semnat de preedintele asociaiei i de proprietar. VI. Pentru nscrierea dreptu rilor imobiliare asupra caselor dobndite de ctre persoanele supuse represiunilor p olitice i ulterior reabilitate [H.G. nr. 338 din 26.05.1995, n continuare H.G. nr. 338/1995] se prezint decizia autoritilor publice locale privind reparaia prejudiciu lui material, actul de predare-primire a casei. VII. Pentru nscrierea drepturilor imobiliare asupra ncperilor izolate nelocuibile arendate, amplasate n blocuri loca tive, privatizate n baza Hotrrii Guvernului nr. 349 din 21.06.1996 cu privire la mo dul de evaluare i vnzare-cumprare a obiectelor din fondul de imobile nelocuibile ar endate [72], n continuare H.G. nr. 349/1996, se prezint: contractul de vnzarecumprar e, ncheiat cu Departamentul Privatizrii, autentificat notarial; actul de predare-p rimire. VIII. Pentru nscrierea drepturilor imobiliare asupra casei [apartamentulu i] construite cu atragerea investiiilor private de ctre ntreprinderile i organizaiile cu proprietate de stat n fondul statutar ca beneficiari [Hotrrea Guvernului nr. 67 6 din 06.10.95 cu privire la investirile de stat i private n construciile caselor n efinalizate, n continuare HG nr. 676/1995], se nscrie n ansamblu i dreptul de propri etate asupra terenului ntreprinderii, organizaiei creia i s-a atribuit terenul n tem eiul: deciziei autoritii administraiei publice locale de atribuire a lotului de pmnt pentru construcia casei, deciziei autoritii administraiei publice locale cu privire la aprobarea actului de dare n exploatare a imobilului [cu indicarea numerelor ap artamentelor de stat] sau procesul-verbal al recepiei finale [dup 28.06.1998], dec iziei autoritii administraiei publice locale cu privire la aprobarea actului de pre dare, ctre fiecare investitor, a apartamentelor, ncperilor. IX. Drepturile imobilia re asupra apartamentelor, ncperilor ce aparin investitorului se nscriu n temeiul: con tractului cu privire la investirea capitalului privat n construcia casei nefinaliz ate, nregistrate la Departamentul Privatizrii i Administrrii Proprietii de Stat; actul ui de predare a apartamentelor ctre investitor. X. Drepturile imobiliare n cazul a partamentelor din cldirile construite n temeiul contractului de activitate n comun [de investire] ntre persoane private, precum i al apartamentelor, ncperilor izolate ce revin persoanei fizice sau juridice creia i s-a atribuit terenul pentru constr ucie sau creia terenul i aparine cu drept de proprietate i n numele creia a fost elibe at autorizaia de construire se nscriu n temeiul: 1) documentului ce confirm dreptul d e folosin sau de proprietate asupra terenului; 2) procesului-verbal de recepie fina l; 3)

83 contractelor de activitate n comun [de investiie], ncheiate cu investitorii, i ac telor de predareprimire a apartamentelor ctre investitorilor. nscrierea dreptului imobiliar asupra imobilelor ce aparin investitorilor se efectueaz n temeiul: a) con tractului de activitate n comun [investiii], autentificarea notarial nu este necesa r; b) actele de predare-primire a apartamentelor ctre fiecare investitor. XI. nscri erea dreptului de proprietate asupra apartamentelor din casele cooperativei de c onstrucie a locuinelor: a) Dreptul de proprietate asupra casei se nscrie cooperativ ei de construcie n temeiul: deciziei autoritii administraiei publice locale privind a tribuirea terenului pentru construcie i deciziei aceleiai autoriti privind aprobarea actelor de dare n exploatare sau al procesului-verbal de recepie final. b) Dreptul de proprietate asupra apartamentului sau ncperii izolate se nscrie n temeiul: certif icatului cooperativei de construcie prin care se confirm calitatea ei de membru i e fectuarea tuturor plilor, extrasului din hotrrea adunrii generale a membrilor coopera tivei privind repartizarea apartamentului, ncperii concrete sau ordinului de repar tiie, eliberat de autoritatea public local. XII. nscrierea dreptului de proprietate asupra garajelor: a) Dreptul de proprietate asupra construciilor aflate n folosin co mun i dreptul de folosin asupra terenului se nscriu cooperativei de construcie a garaj elor n temeiul: deciziei autoritii administraiei publice locale privind atribuirea t erenului pentru construcie; deciziei final. b) Dreptul de proprietate asupra garaj ului se nregistreaz n baza: listei membrilor cooperativei, aprobate de autoritatea administraiei publice locale pentru garajele date n exploatare pn la 25.061998. Dup a ceast dat, aprobarea listei de ctre autoritatea administraiei publice locale nu este obligatorie [Hotrrea Guvernului nr. 365 din 06.04.98 cu privire la aprobarea Stat utului-model al cooperativei de construcie a garajelor i a Statutului-model al aso ciaiei de garaje, n continuare H.G. nr.365/1998]; adeverinei eliberate de cooperati va de construcie privind efectuarea tuturor plilor stabilite de adunarea general a c ooperativei [n cazul n care construcia s-a efectuat prin metoda de antrepriz]. XIII. nscrierea dreptului imobiliar n cazul predrii patrimoniului [construciei] la privat izarea ntreprinderilor [(Legea nr. 1217/1997 [21] i Hotrrea Guvernului nr.1056/1997 [82]: aceleiai autoritii privind aprobarea drii n exploatare a obiectivului sau al pr ocesului-verbal de recepie

84 a) n cazul transformrii ntreprinderii de stat n societate pe aciuni ale crei aciuni urmeaz a fi vndute la licitaie sau la concurs, drepturile imobiliare se vor nscrie n temeiul urmtoarelor acte: copia de pe certificatul nregistrrii de stat i copiile de pe documentele de constituire a ntreprinderii care le-a primit, unde se indic succ esiunea de drept n urma reorganizrii; certificatul despre privatizare i, dup caz, ac tul de inventariere a patrimoniului, aprobat de Departamentul Privatizrii i Admini strrii Proprietii de Stat, n continuare Departamentul Privatizrii [Agenia teritorial]; b) n cazul vnzrii bunurilor imobile ale ntreprinderii care se privatizeaz la licitaia u strigare, la concurs sau la negocieri directe, dac ntreg patrimoniu care se priva tizeaz se afl la balana ntreprinderii, drepturile imobiliare se nscriu n temeiul urmto relor acte: contractul de vnzare-cumprare, autentificat notarial, sau certificatul de proprietate, eliberat de Departamentul Privatizrii, dup caz, planul cadastral; c) n cazul n care nu ntregul patrimoniu privatizat se afl la balana ntreprinderii [n ocaiune], drepturile imobiliare se nregistreaz n temeiul actului de predare-primire, aprobat de Departamentul Privatizrii. XIV. Drepturile imobiliare asupra construci ei care intr n componena cotei valorice din patrimoniul ntreprinderii agricole, atri buite n natur se nscriu n temeiul: certificatului de proprietate privat, semnat de di rectorul ageniei teritoriale a Departamentului Privatizrii; actului de predare-pri mire cu consemnarea datelor despre patrimoniul atribuit n natur. XV. Drepturile as upra bunurilor imobile formate n temeiul Legii nr. 354 din 29.10.2004 [5], n conti nuare Legea nr. 354/2004, se nscriu n temeiul documentelor ce confirm drepturile as upra bunului imobil pn la formare i deciziei de formare, la care se anexeaz descrier ea tehnic i planul noului bun imobil format. XVI. Dreptul de folosin pe termen nelim itat asupra terenului se nscrie n temeiul contractului de dare a terenului n folosi n pe termen nelimitat, autentificat notarial; decizia autoritii administraiei publice locale privind darea terenului din domeniul public ctre proprietarul construciei; decizia aceleiai autoriti privind atribuirea terenului pentru construcia i exploatar ea casei. XVII. Dreptul de gestiune economic i administrare economic se nscrie n teme iul: contractului privind transmiterea bunului n gestiune sau administrare econom ic, ori al deciziei de transmitere, eliberate de autoritatea central de specialita te, n cazul transmiterii intrastructurale, i a actului de predare-primire; decizie i Guvernului, n cazul transmiterii ntreprinderii, sau deciziei Departamentului Pri vatizrii, n cazul transmiterii unor construcii aparte din gestiunea unei autoriti cen trale de specialitate n gestiunea unei alte autoriti, i actului de predare-primire a l

85 prilor n contract, aprobat de conductorii sau de autoritatea care a decis transmi terea. La cerere, se anexeaz, dup caz, planul cadastral i/sau geometric. XVIII. Dre pturile imobiliare rezultate din actul de transmitere a drepturilor asupra bunul ui imobil se nscriu [conform Scrisorii instructive nr. 01-345 din 25.12.1998] n te meiul [dup caz]: contractului de vnzare-cumprare, autentificat notarial [inclusiv nt reinerea pe via]; contractului de schimb al bunurilor imobile pe aciuni, autentifica t notarial; contractului de donaie, autentificat notarial; contractului de schimb , autentificat notarial; certificatului de motenire; certificatului de separare a cotei pri din proprietatea comun n devlmie [gospodria rneasc de fermier] sau de ] a proprietii comune n devlmie [a soilor], autentificate notarial, dup caz, a docume lor de formare a bunurilor imobile; certificatului eliberat soilor privind dreptu l de proprietate asupra cotei din averea comun, autentificat notarial; nscrierii p rivind mprirea averii gospodriei de colhoznic sau nscrierii privind separarea cotei-pr din averea gospodriei de colhoznic, eliberate de autoritile administraiei publice l ocale [pentru construcii]; hotrrii instanei de judecat sau fostului arbitraj; extrasu lui din registrul de stat al ntreprinderilor i organizaiilor privind lichidarea ntre prinderii i actului de mprire a patrimoniului n natur ntre fondatori, autentificat not rial; hotrrii de formare a bunului imobil cu documentele necesare; actului [contra ctul] privind atribuirea [separarea] n natur a cotei-pri a fondatorului din patrimon iul ntreprinderii, autentificat notarial, i contractului de constituire n care se i ndic posibilitatea atribuirii n natur a cotei-pri i, dup caz, hotrrii de formare [pr parare] a bunului imobil, cu toate documentele necesare; contractului privind mri rea cotei n proprietatea comun n diviziune [autentificat notarial pentru persoanele fizice]; procesului-verbal de cumprare a bunului la licitaie public [ n cazul organ izrii licitaiei de ctre instan]. XIX. Drepturile de proprietate asupra bunurilor imob ile dobndite de ctre ntreprinderi n cazuri specifice se nscriu [conform C. civ. i Legi i nr. 1265/2000], dup caz: a) la fuziunea prin contopire, n temeiul: cererii privi nd nscrierea dreptului imobiliar; copiei autentificate de pe contractul de fuziun e prin contopire; certificatului de nregistrare a societii prin contopire [n origina l]; actului de predare-primire a bunurilor imobile; extrasului din Registrul de stat al ntreprinderilor i organizaiilor cu privire la ncetarea activitii ntreprinderii absorbite; b) la fuziunea prin absorbie, n temeiul: cererii privind nscrierea drept ului imobiliar; copiei autentificate de pe contractul de fuziune prin absorbie; c ertificatului de nregistrare a societii prin absorbie [n original]; actului de predar e-primire a bunurilor imobile; extrasului din Registrul

86 de stat al ntreprinderilor i organizaiilor cu privire la ncetarea activitii ntrepri derii absorbite; c) la dezmembrarea prin divizare [societatea se dizolv], n temeiu l: cererii privind nscrierea dreptului imobiliar; copiei autentificate de pe cont ractul de dezmembrare prin divizare; certificatului de nregistrare a societii creat e prin dezmembrare [divizare], n original; actului de predare-primire a bunurilor imobile; extrasului din Registrul de stat al ntreprinderilor i organizaiilor cu pr ivire la constituirea societii prin dezmembrare [divizare]; d) la dezmembrarea pri n separare [o parte se separ], n temeiul: cererii privind nscrierea dreptului imobi liar; copiei autentificate de pe contractul de dezmembrare prin separare; certif icatului de nregistrare a societii constituite prin dezmembrare [separare],n origina l; actului de predare-primire a bunurilor imobile; extrasului din Registrul de s tat al ntreprinderilor i organizaiilor cu privire la constituirea societii prin dezme mbrare [separare]. Pentru situaiile descrise este valabil i cerina de prezentare a d eciziei de formare a bunului imobil cu anexarea documentelor necesare, indicate n Hotrrea Guvernului nr. 61/99; contractului de constituire i succesiune de drept, n cazul fondrii ntreprinderii n urma constituirii unei anumite societi. Concomitent, se nscriu i alte drepturi patrimoniale, rezultate din acte de transfer, n temeiul suc cesiunii de drept, cum ar fi: dreptul de folosin asupra terenului aferent; dreptul de arend asupra bunurilor imobile. Documentele prezentate pentru nregistrarea dre pturilor trebuie s conin descrierea bunului imobil i, dup caz, denumirea dreptului re spectiv, semnturile de rigoare, iar n cazurile stabilite de legislaie, s fie autenti ficate notarial i tampilate. Dac documentul are dou sau mai multe file, acestea treb uie s fie numerotate i nuruite. Nu se primesc pentru nregistrarea drepturilor docume ntele: a) ce nu corespund cerinelor stabilite n Legea 1543/1998 la art. 29 alin. ( 2) i (4), adic au fost depuse ntr-un singur exemplar [sau dac lipsete originalul], sa omis descrierea imobilului, nu este indicat dreptul, lipsesc semnturile de rigo are, nu sunt autentificate notarial, tampilate, n cazul documentelor cu mai multe file acestea nu sunt numerotate i nuruite etc; b) ce conin tersturi, adugiri, cuvinte radiate i alte corectri; c) executate n creion; d) cu deteriorri grave, ce nu permit interpretarea univoc a coninutului lor. nscrierea drepturilor imobiliare se efectu eaz n baza cererii titularului sau a persoanei care i reprezint interesele. Solicita nii vor depune cererea n dou exemplare. La primirea cererii i a documentelor, pentru nregistrarea drepturilor, persoana responsabil a oficiului cadastral teritorial nr egistreaz cererea n condica de cereri de un model aprobat de Agenie [anexa nr. 9]. Pentru

87 nlesnirea lucrului angajailor OCT, titularii de drepturi vor indica n cerere numr ul cadastral al terenului, domiciliul sau sediul lor pentru a fi consemnate n Reg istru. Oficiul cadastral teritorial nu poart rspundere pentru erorile i inexactitile din adresa ori sediul indicate de titularul de drepturi. Al doilea exemplar de c erere, pe care se indic data primirii documentelor depuse, se restituie solicitan tului [ Legea nr. 1543/98, art. 30]. Respingerea cererii, potrivit art. 31 din l egea nominalizat, poate avea loc dac: a) lipsete actul de identitate al solicitantu lui sau dac actul conine inexactiti; b) a fost prezentat de o persoan neautorizat; c) ipsesc documentele pentru nregistrare; d) documentele prezentate nu corespund cer inelor stabilite de legislaie; e) drepturile a cror nscriere este solicitat nu sunt s usceptibile de nscriere n registrul bunurilor imobile; f) dreptul a crui nscriere es te solicitat este nscris pe numele unei alte persoane; g) nscrierea dreptului trebu ie s fie efectuat la un alt oficiu cadastral teritorial. n cazul respingerii, cerer ea de nregistrare a drepturilor imobiliare nu se va nregistra n condica de cereri, iar documentele se restituie solicitantului sau reprezentantului acestuia. La so licitarea lor, pe cerere se vor consemna temeiurile respingerii. Decizia privind prelungirea termenului de examinare a cererii poate fi atacat la Agenie, iar deci zia Ageniei n judecat. n practic, contestarea prelungirii termenului de examinare nu s-a atestat. Refuzul nscrierii drepturilor imobiliare. Legea nr.1543/1998 prevede expres: nscrierea drepturilor n baza titlurilor de autentificare a dreptului deinto rului de teren nu poate fi refuzat, iar n baza altor documente poate fi refuzat dac: a) solicitantul nu a ndeplinit n termen cerinele privind nlocuirea sau prezentarea unor documente suplimentare pentru confirmarea i nregistrarea drepturilor imobilia re invocate; b) forma i/sau coninutul documentelor prezentate nu corespund cerinelo r legislaiei; c) s-a constatat c documentele prezentate nu sunt autentice; d) docu mentul prezentat a fost emis de o autoritate public ne-competent; e) datele din do cumentele prezentate nu corespund datelor din cadastru, cu excepia cazurilor n car e necorespunderea este cauzat de o eroare tehnic a oficiului cadastral teritorial; f) nregistrare. n cazul refuzului de nregistrare a dreptului, cererea ulterioar a a celuiai solicitant n privina aceluiai bun imobil se examineaz ca o nou cerere [Legea n r. 1543/98]. Decizia privind refuzul nregistrrii drepturilor imobile se aduce n scr is la cunotin solicitantului cu argumentarea temeiului de refuz. n acest sens, OCT v a lua una dintre urmtoarele exist meniunea privitoare la sechestrarea bunului imobi l, dreptul asupra cruia este solicitat spre

88 hotrri: a) va nregistra tranzacia i, respectiv, dreptul imobiliar; b) va prelungi termenul de nregistrare a drepturilor imobiliare; c) va refuza nregistrarea dreptu rilor imobiliare. 3.1.1. nscrierile n partea general a Registrului bunurilor imobil e. nscrierile sunt efectuate ncepnd cu coperta fiierului registrului. n partea de sus , se indic numrul cadastral al bunului imobil, care se va indica i n fiecare subcapi tol al registrului. Pe copert se mai indic denumirea autoritii care a execut controlu l asupra inerii registrului Agenia Relaii Funciare i Cadastru, se indic denumirea ofi ciului cadastral teritorial. n partea dreapt de jos a copertei, se indic data, luna i anul deschiderii i nchiderii fiierului registrului. Partea general a registrului b unurilor imobile mai conine rubricile: Deschis se nscrie data deschiderii fiierului registrului; Versiunea se indic numrul versiunii registrului; Formarea bunului im obil se indic modul de formare a bunului imobil; Bunul imobil iniial se indic numrul cadastral al terenului din care s-a format terenul nregistrat n fiier [n cazul formr ii terenului prin comasare, divizare, separare]; nchis se indic data nchiderii fiier ului registrului; Bunul imobil nou format se indic numrul cadastral al terenului f ormat din terenul iniial. Capitolul -- se indic capitolul registrului [Instruciunea nr. 487/2005]. 3.1.2. nscrierile n subcapitolul I al Registrului bunurilor imobil e. n acest subcapitol [conform Instruciuni nr. 487/2005], se nscriu i se descriu bun urile imobile n urmtoarea consecutivitate: a) terenul; b) bunurile imobile aferent e terenului. nscrierile referitoare la un bun imobil se identific prin codul nscrie rii care este invariabil 1.0. Pentru bunurile din capitolul B, codul nscrierii va f i alctuit din numrul cadastral [ex: numrul cadastral 0142102004.11, numrul bunului e ste 11, iar numrul nscrierii va fi 1.11]. Spre deosebire de nscrierile despre bunuril e imobile din capitolul B, cele din capitolul C nu conin codul nscrierii. n capitol ul I, sunt nscrise date despre: ncetarea existenei bunului imobil, modificarea nscri erilor, servitutea constituit n folosul proprietarului bunului dominant, condomini umul. Subcapitolul I. Conine informaie privind: Bunul imobil se nscrie codul nscrier ii conferit tuturor bunurilor nregistrate, cu excepia bunurilor imobile din capito lul C. n acest capitol, se mai indic tipul bunului imobil nscris: teren, construcie, ncpere izolat ncpere izolat, plantaie etc.; Numrul cadastral se indic numrul cad u convenional al bunului imobil; Locul amplasrii bunului [adresa] pentru teren se indic: denumirea raionului [municipiului]. Dac bunul este amplasat n extravilan se n scrie extravilan. Pentru construcii, se indic i adresa construciei: denumirea strzii, ulevardului, stradelei; numrul construciei din documentul de drept. n cazul constru ciei principale cu accesorii, se nscrie doar adresa la construcia principal dac acces oriile nu au alt adres. Modul de folosin - se indic din documentul de drept ori clasi ficatorul. Suprafaa se nscrie suprafaa bunului imobil: a terenului n ha, a construcie i n m. p. [suprafa n plan, la solicitare i suprafa

89 total]. Tipul hotarelor se completeaz numai pentru terenuri. Hotarele pot fi ge nerale sau fixe. Data nregistrrii se indic data depunerii cererii. nscrierea despre lichidare este valabil pentru bunurile imobile nscrise n capitolele B i C n caz de nc tare a existenei bunului prin comasare, divizare, prin desfiinare [demolare, distr ugere]. Concomitent cu nregistrarea faptului ncetrii existenei bunului imobil, n cont inuare imobilul, se radiaz i toate drepturile reale nscrise n privina acestui imobil. Modificri, nsemnri, corectri rubrica conine informaii referitoare la imobil privind odificrile: de suprafa, de numr etc. Tipul se indic ce anume sa modificat [ex. modifi carea suprafeei bunului imobil]. Temeiul juridic se indic actul juridic n al crui te mei s-a efectuat modificarea. Data efecturii nscrierii se indic data depunerii cere rii privind efectuarea modificrii, corectrii sau data emiterii deciziei registrato rului. Dac este stabilit servitutea n folosul bunului imobil, aceasta se nscrie n rub rica Servitute cu nscrierea: tipului servituii [ex: de trecere, de vedere etc.], numr ul cadastral al bunului aservit, temeiul juridic, data nregistrrii servituii, radie rea [data]. n cazul n care exist un plan n care este indicat raza de aciune a servitut ei, n rubrica Modificri, nsemnri, corectri se va face trimitere la acel plan [ex. raza de aciune a servitutei este indicat pe planul cadastral ntocmit la 09.01.2004]. Dre ptul de servitute se radiaz din subcapitolul I [teren aservit] concomitent cu nscr ierea referitoare la servitute din subcapitolul III [teren dominant] al registru lui bunurilor imobile. n cazul terenurilor cu case individuale, construciile de pe teren [principale i accesorii] se nregistreaz la cererea solicitantului n funcie de coninutul documentului prezentat ca temei al nregistrrii. n cazul n care o construcie a unei proprietar aste amplasat i pe terenul vecinului, atunci, la rubrica Modificr i, nsemnri, corectri, se va nscrie construcia continu [se prelungete] pe terenul, tc. La terenul pe care construcia continu, la aceeai rubric se nscrie: pe sector cont inu construcia nr., indicndu-se numrul cadastral al terenului. La nregistrarea constru ciilor subterane i a drepturilor imobiliare la rubrica, Bunul imobil se nscrie const rucie subteran. Construciilor subterane li se atribuie numrul cadastral urmtor constru ciilor amplasate pe terenul sub care se afl construcia subteran. Problema ce se impu ne soluionat apare la atribuirea numrului cadastral n cazul n care construcia subteran este amplasat sub dou sau mai multe terenuri aflat n proprietatea a doi proprietari . Pentru formarea numrului cadastral al construciei se va lua numrul cadastral al t erenului aflat n proprietatea sau n folosul proprietarului construciei sau terenulu i pentru care s-a stabilit servitutea de trecere spre aceast construcie. Temei pen tru nregistrarea construciei dobndite prin accesiune imobiliar artificial [faptul con struciei] i a dreptului de proprietate imobiliar [C. civ., art. 329] servete documen tul ce confirm dreptul de proprietate i folosin [superficie, arend] asupra terenului beneficiarului

90 [investitorului] construciei i documentele ce confirm recepia lucrrilor de constru cie [procesverbal de recepie final]. Documente referitoare la teren nu sunt necesar e n cazul n care dreptul asupra terenului a fost deja nregistrat. Cerere de formare /nregistrare a bunului imobil n urma accesiunii imobiliare naturale [C. civ. art. 328] OCT nu a nregistrat. nscrierea dreptului asupra unei construcii nefinalizate s e admite la cererea titularului de drept, n temeiul documentelor ce confirm dreptu l beneficiarului [investitorului] construciei asupra terenului, al autorizaiei pen tru construire, i al actului de constatare a gradului de executare a construciei. Plantaiile perene [de vi de vie, de pomi fructiferi etc.] se nscriu n capitolele: A, B ale registrului. Suprafeele plantaiei se indic din: proiectul de plantare sau act ul de stabilire pe teren ntocmit de reprezentantul oficiului cadastral teritorial , alt document constatator. Temei de nregistrare a plantaiei vor servi documentele prevzute n Hotrrea Guvernului nr. 705 din 20.10.1995, n continuare H.G. nr. 705/1995 . Dac plantaia a fost transmis deintorului n contul cotelor-valorice din bunurile ntre rinderii agricole, temei de nregistrare va servi certificatul de proprietate. Tra nsmiterea dreptului de proprietate asupra plantaiei se va nscrie n temeiul actelor juridice prin care drepturile se transmit [contract de vnzare-cumprare]. nregistrar ea poriunilor de subsol: a) n calitate de roci deschise, se vor nregistra n registru l bunurilor imobile conform regulilor de nregistrare a terenurilor; b) n calitate de spaii subterane se vor nregistra dup regulile construciilor subterane. Poriunile d e subsol se vor nregistra n temeiul perimetrului minier i licenei. n concluzie putem spune c subcapitolul I conine informaia privind bunul, caracteristica succint a bunu lui, alt informaie nscris n temeiul actelor prezentate de ctre titularul drepturilor. 3.1.3. nscrierile n subcapitolul II al Registrului bunurilor imobile Subcapitolul II al registrului conine urmtoarele rubrici: Bunul imobil, n care se indic numrul nscr ierii compuse din numrul capitolului 2 i numrul de ordine al dreptului nscris. Numr ordine se atribuie fiecrui drept nscris. n cazul dreptului de proprietate comun n div iziune, se atribuie numere de ordine pentru fiecare cot-parte nscris. Astfel, se va indica imobilul descris n subcapitolul I la care se nscrie dreptul de proprietate i numrul cadastral al imobilului, iar la rubrica cota-parte se indic cotaparte [n % sau fracie] din imobile. n cazul n care imobilul aparine unui proprietar, se indic c ifra 1.0. La rubrica proprietarul, se indic datele complete despre proprietar. Pe ntru persoanele fizice se va indica: numele i prenumele proprietarului, data, lun a i anul naterii, codul personal, n lipsa acestuia date din actul de identitate [nu mrul, seria].

91 Pentru persoanele juridice se va indica: denumirea complet, numrul i data eliberr ii certificatului nregistrrii de stat, numrul de identificare. n cazul bunurilor dom eniului public, se nscrie: Republica Moldova; n cazul bunurilor unitii administrativ -teritoriale, n calitate de proprietar se nscrie unitatea administrativ-teritorial concret [comuna Zubreti, r-nul Streni]. Concomitent, se completeaz rubricile: Domicil iul/sediul; Temeiul nscrierii; Termenul/condiia; Data nregistrrii; Felul nscrierii [i ntabulare sau nscriere provizorie]; Radierea dreptului; Modificri, nsemnri, corectri: tipul, temeiul juridic, data efecturii nscrierii. Proprietatea n condominium se nsc rie la rubrica Proprietarul Condominium. Sectorul de teren ce intr n condominium i co nstruciile amplasate pe el se descriu n subcapitolul I al Capitolelor A, B ale reg istrului. Ca temei, se nscrie Legea nr. 913/2000. n subcapitolul III se va nscrie d reptul de administrare a asociaiei de coproprietari n condominium [la prezentarea actului ce confirm transmiterea imobilului n administrarea asociaiei]. Pentru fieca re ncpere izolat din condominium, n subcapitolul I al Capitolului C, se va nscrie cot a-parte asupra imobilului din condominium [ex. Condominium, 5%. Temei: proces-verb al al adunrii generale a asociailor coproprietarilor nr. 13 din 05.07.2005, decizi a Consiliului mun. Chiinu nr. 77 din 14.11.2007]. n cazul n care ntr-o cldire exist n i cu destinaie de locuit sau cu alt destinaie ce aparin diferiilor proprietari i spaii de folosin comun ce se afl n proprietate comun [C. civ., art. 355], nscrieri referitoa e la dreptul de proprietate asupra cldirii nu se vor efectua, fcndu-se nsemnarea nscr erea dreptului nu a fost solicitat. n capitolul C, o dat cu nregistrarea dreptului as upra ncperilor izolate sau ulterior, se va nscrie, conform actului juridic [care po ate fi: contract ncheiat ntre proprietarilor ncperilor, hotrrea instanei de judecat e ], cota-parte de proprietate asupra prilor de cldire destinate folosinei comune. nscr ierea cu drept de proprietate asupra construciei se face dup nscrierea dreptului de proprietate asupra terenului. nscrierea dreptului de proprietate asupra ncperilor izolate se efectueaz dup nscrierea drepturilor asupra terenului i construciei. Dreptu l de proprietate asupra construciei poate fi nscris pn la nregistrarea dreptului supr a terenului dac: terenul se afl n proprietatea statului sau a unitii administrativ-te ritoriale i elaborarea planului terenului nu este necesar [ex: nregistrarea cldirii unei autoriti publice locale, n cazul unui bloc locativ] sau terenul i construcia, sa u ncperea izolat aparin diferiilor proprietari. n final constatm c subcapitolul II co informaie privind drepturile reale asupra bunurilor nregistrate n subcapitolul I.

92 3.1.4. nscrierile n subcapitolul III al Registrului bunurilor imobile n Partea nti a subcapitolului III intitulat Alte drepturi reale, se nscriu alte drepturi real e: uzufructul, uzul, abitaia, superficia, servitutea terenului aservit, gajul, fo losina asupra terenurilor statului sau unitilor administrativ-teritoriale, gestiune a economic, concesiunea. Coninutul nscrierilor din partea ntia a subcapitolului va fi diferit n funcie de dreptul supus nscrierii. Astfel, n funcie de criteriile enunate, se vor efectua urmtoarele nscrieri: referitoare la servitute; ca grevare a dreptul ui, servitutea se va nregistra astfel: Numrul de ordine al nscrierii. Denumirea dre ptului i tipul acestuia conform actului juridic. Obiectul grevrii. Obiectul domina nt. Temeiul nscrierii. Termenul, data nscrierii, felul nscrierii. referitoare la ip otec; se indic: Numrul de ordine. Denumirea dreptului Ipoteca. Obiectul grevrii se i ndic imobilul care este obiectul ipotecii conform actului juridic [numrul de ordin e, denumirea i numrul cadastral]. n cazul n care se ipotecheaz o cot-parte, se indic umele proprietarului cotei-pri ce se ipotecheaz. Obiectul ipotecii va fi stabilit c lar n caz contrar, registratorul este n drept s refuze nregistrarea ipotecii. Temeiu l nscrierii actul juridic, numrul, data. Termenul data constituirii ipotecii i term enul [dac a fost stabilit], precum i valoarea obligaiei garantate. Rangul dreptului ordinea de preferin a stingerii creanelor n funcie de consecutivitatea nscrierii dre tului. [rangul ipotecii]. Titularul dreptului date despre creditorul gajist: pen tru persoana fizic: numele, prenumele, codul personal etc., domiciliul; pentru pe rsoana juridic: denumirea, numrul de identificare de stat, sediul. Data nregistrrii. Felul nscrierii [intabulare sau nscriere provizorie]. n cazul n care, conform condii ilor ipotecii, debitorului gajist i este interzis s ipotecheze ulterior bunul sau s-l greveze n alt mod, n subcapitolul III partea a doua se noteaz aceste interdicii d in oficiu de ctre registrator, indiferent de faptul dac notarea a fost solicitat ex pres de titular sau nu. Radierea ipotecii se face n temeiul documentelor indicate n C. civ., la art. 473. n cazul n care radierea ipotecii se efectueaz provizoriu [e x. n temeiul hotrrii judectoreti nedefinitive], la rubrica Radierea dreptului se nscri e radiat provizoriu n temeiul hotrrii judectoriei de circumscripie Rcani din 14.08. Referitor la uzufruct, uz, abitaie. Se va indica: numrul de ordine al nscrierii. De numirea dreptului: uzufruct sau uz, sau abitaie. Obiectul grevrii bunul imobil ind icat n subcapitolul I [numrul cadastral]. Temeiul nscrierii: tipul, numrul i data act ului juridic. Termenul sau condiia [dac sunt stabilite]. Rangul dreptului - [dac n a ctul juridic este indicat] i nseamn ordinea de exercitare a dreptului n timp, n cazul n care sunt mai muli titulari. Titularul dreptului atributele de identificare a p ersoanei fizice sau a persoanei juridice. Data nregistrrii. Felul nscrierii [intabu lare sau nscriere provizorie]. Dreptul de uz i dreptul de

93 abitaie sunt raporturi caracteristice dreptului de proprietate comun n devlmiei. As tfel, membrii familiei proprietarului au un drept de uz asupra bunurilor menionat e i un drept abitaie asupra spaiului locativ comun. Drepturile membrilor familiei p roprietarului asupra locuinei / apartamentului, n opinia noastr, sunt drepturi real e ce greveaz dreptul de proprietate al proprietarului i deaceea propunem s fie nscri se n Registrul bunurilor imobile la rubrica GREVRI. Comparativ cu dreptul de proprie tate dreptul de uz i abitaie au caracter limitat prin ce se deosebesc de dreptul d e proprietate. Analiza practicii judiciare ne dovedete necesitatea reglementrii ex prese i exhaustive a drepturilor analizate [Hotrrea Plenului Curii Supreme de justiie a Republicii Moldova din 7 aprilie 1997]. Acest adevr l constatm i n Legea nr. 620/1 995, art. 12 conform creia nstrinarea apartamentului, casei se va efectua cu acordu l tuturor membrilor familiei proprietarului, inclusiv a membrilor ce au particip at la privatizarea acestuia. Practica judectoreasc susine ideea legiuitorului prin Hotrrea [Plenului Curii Supreme de Justiie], nr. 3 din 30 ianuarie 1996 conform creia : Refuzul membrilor aduli ai familiei ce locuiesc mpreun cu chiriaul i au privatizat la privatizare de a da acordul n scris privind nstrinarea apartamentului / casei nu poate fi contestat pe cale judectoreasc. n concluzie membrii aduli ai familiei care au participat la privatizare sunt considerai coproprietari n devlmie acordul fiind n ecesar pentru nstrinarea apartamentului, deci drepturilor acestora trebuiesc nscris e n Registrul bunurilor imobile. Provoac confuz Hotrrea Plenului Curii Supreme de Jus tiie conform creia coproprietarilor care nu mai locuiesc n apartament sau cas nu li se cere acordul la nstrinarea acesteia. Or, n accepiune general dreptul de proprietat e este un drept absolut i nu poate fi condiionat de anumite circumstane i prin nefol osirea bunului imobil dreptul de proprietate/coproprietate nu se stinge [prin ne uz]. n cazul minorilor bonurile crora au fost folosite la privatizarea apartamente lor / caselor acordul se va cere la mplinirea vrstei de 18 ani, ori 16 capacitate de exerciiu deplin prin emancipare sau n legtur cu nregistrarea cstoriei pn la majo umele minorilor acordul l vor da [sau nu] organul de tutel i curatel. Referitoare la superficie. Se nscriu urmtoarele date: Numrul de ordine. Denumirea dreptului Super ficie. Obiectul grevrii imobilul indicat n subcapitolul I [numrul cadastral]. Temei ul nscrierii: tipul, numrul i data actului juridic. Termenul. Titularul dreptului. Data nregistrrii actului juridic. Felul nscrierii [intabulare sau nscriere provizori e. Referitor la dreptul de folosin, dreptul de gestiune economic, concesiune. Se nsc riu aceleai date: numrul de ordine al nscrierii, denumirea dreptului, obiectul grevr ii, temeiul nscrierii, termenul, condiia, titularul dreptului, data nregistrrii, fel ul nscrierii.

94 n partea a II a subcapitolului III cu titlul Notri, se efectueaz nscrieri referitor la drepturile de crean, faptele sau rapoartele juridice aferente bunurilor imobil e. n funcie de dreptul, faptul sau raportul juridic se fac nscrieri referitor la: S echestru. Se noteaz: Numrul de ordine al nscrierii. Denumirea nscrierii sechestru. O biectul grevrii se indic imobiliarul din subcapitolul I [numrul cadastral]. n cazul n care se aplic sechestrul pe o cot-parte din imobil aflat n coproprietate pe cote-pri , se nscriu cotaparte i numele coproprietarului a crui cot-parte a fost sechestrat. T emeiul nscrierii: tipul, numrul i data actului. Termenul [dac este stabilit]. Data e fecturii nscrierii. Locaiune [arend]. Numrul de ordine al nscrierii. Denumirea: locaiu ea [arenda], sublocaiunea [subarenda]. Obiectul grevrii - imobilul indicat n subcap itolul I [numrul cadastral] sau o parte din bun conform planului cadastral anexat . n cazul locaiunii [arenzii] unei pri, se va descrie partea din bun care este menion at n contract, inclusiv se va indica suprafaa nchiriat, arendat. Temeiul nscrierii: ti ul, numrul data actului juridic. Termenul. Titularul dreptului. Data efecturii nscr ierii. Notarea sublocaiunii [subarendei] se noteaz ca i locaiunea. Diferena const n icarea numelui sublocatarului [subarenda] i obiectele sublocaiunii [subarendei], co nform contractului. Interdicie i nstrinri, la grevri. Se indic: Numrul de ordine al erii, Denumirea: interdicia de nstrinare, de grevare. Obiectul grevrii: dreptul indi cat n subcapitolul II, asupra imobilului indicat n subcapitolul I [numrul cadastral ], numele persoanei la care aceast grevare se refer, dup caz, cota-parte i numele pr oprietarului. Temeiul nscrierii: tipul, numrul, data actului. Termenul pentru care este instituit interdicia, dac este indicat n act. Data efecturii nscrierii. Antecont ract. Se nscriu urmtoarele date: Denumirea. Obiectul grevrii - dreptul indicat n sub capitolul II asupra bunului imobil indicat n subcapitolul I [numrul cadastral], nu mele persoanei care se oblig, cota-parte [dup caz]. Temeiul nscrierii: tipul numrul i data actului juridic. Termenul sau condiia. Titularul dreptului. Pentru persoana fizic sau persoana juridic. Data efecturii nscrierii. Dreptul de preemiune. Se notea z: Numrul de ordine al nscrierii. Denumirea drept de preemiune. Obiectul grevrii imo ilul indicat n subcapitolul I [numrul cadastral], cota-parte din bunul imobil [dup caz] i numele proprietarului. Temeiul nscrierii: tipul, numrul, data actului juridi c. Termenul/Condiia, conform actului juridic. Titularul dreptului. Data efecturii n scrierii.

95 Schimbarea rangului ipotecii. Se indic: numrul de ordine al nscrierii. Denumirea : Schimbarea rangului ipotecii. Obiectul grevrii - bunul imobil indicat n subcapit olul I [numrul cadastral]. Temeiul nscrierii: tipul, numrul i data actului juridic. Data efecturii nscrierii. Preavizul de exercitare a dreptului de gaj, scoaterea bu nului la licitaie [urmrirea imobilului]. Se indic: numrul de ordine al nscrierii. Den umirea: preavizul de exercitare a dreptului de gaj, scoaterea bunului la licitaie [urmrirea imobilului]. Obiectul grevrii imobilul indicat n subcapitolul I [numrul c adastral] cota-parte i numele proprietarului [dup caz]. Temeiul nscrierii: tipul, n umrul i data actului juridic. Solicitantul nscrierii [dup caz]. Data nregistrrii. Aciu ea n justiie [cererea de chemare n judecat]. Se indic: numrul de ordine al nscrierii. enumirea. Obiectul grevrii: dreptul indicat n subcapitolul II asupra imobilului in dicat n subcapitolul I [numrul cadastral], numele persoanei, [dup caz] cota-parte. Temeiul nscrierii: tipul, numrul i data actului juridic. Numele solicitantului. Dat a efecturii nscrierii. Administrarea fiduciar. Se indic: numrul de ordine la nscrierii . Denumirea. Obiectul grevrii dreptul indicat n subcapitolul II, asupra bunului im obil indicat n subcapitolul I [numrul cadastral], numele proprietarului sau titula rului de drept, cota-parte [dup caz]. Temeiul nscrierii: tipul, numrul i data actulu i juridic. Termenul sau condiia. Titularul dreptului. Data efecturii nscrierii. Dec lararea insolvabilitii. Se indic: numrul de ordine al nscrierii. Denumirea: Declarare a insolvabilitii. Obiectul grevrii - dreptul indicat n subcapitolul II, asupra imobi lului indicat n subcapitolul I [numrul cadastral], cota-parte [dup caz] i numele pro prietarului. Temeiul nscrierii. Data nscrierii. Procedura de reorganizare, procedu ra de dizolvare. Se indic: numrul de ordine al nscrierii. Denumirea: n procedur de re organizare, n procedur de dizolvare. Obiectul grevrii dreptul indicat n subcapitolul II asupra imobilului indicat n subcapitolul I [numrul cadastral], cota-parte [dup caz] i numele proprietarului sau altui titular de drept. Temeiul nscrierii. Data ns crierii. Amnarea mprelii imobilului aflat n coproprietate. Se indic: numrul de ordine l nscrierii. Denumirea: Amnarea imobilului aflat n coproprietate. Obiectul grevrii d reptul indicat n subcapitolul II asupra imobilului indicat n subcapitolul I [numrul cadastral]. Temeiul nscrierii: tipul, numrul i data actului juridic. Termenul. Dat a nscrierii. Depunerea cererii de nregistrare. Se indic: numrul de ordine al nscrieri i. Denumirea depunerea cererii de nregistrare. Obiectul grevrii imobilul indicat n subcapitolul I [numrul cadastral]. Tipul nscrierii: tipul, numrul i data actului jur idic.

96 n partea final, Registrul conine rubrica Semnturi, data i tampila a crei completa nfirm faptul c versiunea de hrtie a registrului este autentic. Prin notrile efectuate de registrator la rubrica Stins, confirmate prin semntur, se dovedete faptul c versiu nea fiierului registrului nu este actual. 3.1.5. nscrierile n cazul formrii bunurilor imobile. n cazul formrii terenului prin comasare, divizare sau separare [pentru i mobilul separat], se deschide fiier nou al registrului, unde, n partea general a re gistrului, la rubrica Formarea bunului imobil, se indic numerele cadastrale ale ter enurilor din care s-a format noul imobil i modalitatea de formare: comasare; divi zare; separare. Dup efectuarea nscrierilor corespunztoare n fiierele noi ale registru lui, fiierele registrului terenului din care s-au format noi imobile prin comasar e i divizare se nchid. Acest fapt se nscrie n partea general a Registrului, la rubric a, Formarea bunurilor imobile, indicndu-se numerele cadastrale ale imobilelor forma te, iar la rubrica: nchis, se nscrie data. n subcapitolele fiierului registrului car e se nchide, se completeaz rubrica privind existena imobilului i radierea dreptului. nscrierile efectuate difer n funcie de modalitatea formrii noului imobil i sunt urmto rele: n cazul formrii terenului prin comasare, din fiierele registrului care se nchi d se transcriu datele corespunztoare n fiierul imobilului format cum ar fi: modul d e folosin a imobilului, dac nu a fost modificat, nscrierile privitoare la construciil e [dup caz], nscrierile din subcapitolele II i III. n subcapitolul II, la documentel e de drept transcrise din fiierul registrului care se nchide, se adaug decizia de f ormare a imobilului i planul cadastral al imobilului format. n cazul n care imobile le proprietate comun pe cote-pri au fost supuse comasrii, n subcapitolul II se nscriu cotele-pri indicate n decizia de formare, recalculate n conformitate cu Legea nr. 35 4/2004. Dac unul sau mai multe imobile ce se comaseaz sunt ipotecate, pentru nscrie rea ipotecii nu este necesar s se prezinte un act juridic de modificare a contrac tului de ipotec. Ipoteca se va transcrie asupra imobilului format n temeiul actulu i juridic nscris n fiierul registrului care se nchide. n cazul n care sunt grevate cu ipotec dou sau mai multe bunuri, la momentul transcrierii, registratorului i se va prezenta confirmarea de ctre titularii de drepturi de ipotec a rangului fiecrei ip oteci. Dac imobilele supuse comasrii sunt grevate cu alte drepturi dect ipoteca, la momentul nregistrrii bunului imobil nou-format, urmeaz s se prezinte i actele de mod ificare a acestor drepturi, dac este cazul [Legea nr. 354/2004, art. 12 alin. (4) ]. n cazul prevzut n Legea nr. 354/2004, nscrierea dreptului de proprietate asupra b unurilor imobile dobndite are loc concomitent cu comasarea bunurilor. n fiierele re gistrului care urmeaz a fi nchise, dreptul de proprietate nu se nregistreaz noului p roprietar. Dreptul de proprietate al noului proprietar se

97 nscrie n fiierul registrului nou-deschis concomitent cu nscrierea deciziei de for mare. n fiierul noului Registru, n subcapitolul II, se indic documentele n a cror teme i au fost dobndite terenurile, precum i decizia de formare i planul bunului comasat . n fiierele Registrului care se nchid, la rubrica: Formarea bunurilor imobile, se in dic numrul cadastral al noului bun, iar la rubrica nchis se nscrie ca temei decizia de formare, nr., data. n cazul formrii terenului prin separare, din fiierul registrul ui terenului din care a fost separat noul bun imobil se transcriu date n fiierul R egistrului noului bun imobil care sunt: modul de folosin a noului bun imobil dac nu a fost modificat, nscrierile despre alte imobile amplasate pe teren, nscrierile d in subcapitolul II i III. n subcapitolul II, la documentele transcrise din fiierul registrului bunului imobil iniial, se nscrie decizia de formare i planul cadastral al noului bun imobil. Dac asupra bunului imobil supus separrii, la momentul formrii , erau nscrise drepturi n subcapitolul III, acestea se transcriu n fiierul Registrul ui noului bun imobil. n cazul n care, n decizia de formare, este indicat c proprieta rul constituie servitute [n conformitate cu C. civ., art. 432], aceasta se va nscr ie provizoriu n subcapitolul III la bunul aservit, n temeiul deciziei de formare, precum i se va meniona la rubrica corespunztoare a subcapitolului I la bunul domina nt. La momentul consolidrii bunurilor imobile [dominant cu cel dominat], nscrierea provizorie se va transforma n intabulare. Intabularea bunului imobil se efectuea z din oficiu de ctre registrator. Temei pentru intabulare va servi: actul juridic prin care bunul imobil dominat trece n proprietatea proprietarul bunului imobil d ominant. n fiierul bunului imobil de la care s-a separat o parte [bunul imobil inii al], se efectueaz modificrile de suprafa i alte modificri rezultate din formarea bunur ilor imobile. Modificarea nscrierilor referitoare bunul imobil se nscrie la rubric a Modificri, nsemnri, corectri. n cazul formrii terenului prin divizare, n noul fii egistrului se transcriu nscrierile corespunztoare din subcapitolul I i III din fiier ul registrului care se nchide. n subcapitolul II, se nscriu documentele de drept ca re confirm mprirea bunului imobil i planul cadastral sau geometric. Dac asupra bunului supus divizrii, la momentul formrii, erau nscrise drepturi n subcapitolul III, aces tea se transcriu [dac nu au fost stinse la acel moment] n fiierul Registrului noilo r bunuri imobile. Fiierul registrului bunului imobil iniial nu se nchide dac, prin mpr rea efectuat, nu a ncetat coproprietatea asupra noului bun imobil [ex. n cazul cnd u nul dintre coproprietarii pe cote-pri a ieit din indiviziune, ceilali rmn n continuare proprietari pe cotepri]. n acest caz, n fiierul registrului bunului imobil iniial, se efectueaz modificrile corespunztoare n temeiul actului juridic prin care s-a efectua t mprirea i planului bunului imobil. Aceleai documente vor justifica modificrile i ns erile din subcapitolul I i nscrierile din subcapitolul II.

98 n cazul formrii terenului prin combinare, nu se deschid fiiere noi, dar se efect ueaz modificri la nscrierile din fiierele existente ale registrului la rubrica Modifi cri, nsemnri, corectri n subcapitolul I. n cazul formrii construciilor, dac constru ea izolat ] i nceteaz existena n urma formrii [prin comasare, divizare], toate nscri referitoare la aceast construcie [ncpere izolat] se radiaz, iar la rubrica ncetarea stenei bunului, se indic faptul ncetrii existenei bunului imobil i numerele cadastrale ale noilor bunuri imobile. De exemplu: ncetarea existenei bunului. Bunul imobil nr . 213535657 i-a ncetat existena prin comasare, vezi nr. cadastral 098573287. Decizi a privind formarea bunului imobil din 14.08.2005. Noua construcie se va nregistra la rubrica Modificri, nsemnri, corectri, indicndu-se numerele cadastrale ale bunurilor imobile iniiale i modalitatea de formare. 3.1.6. Efectele nscrierilor n Registrul bu nurilor imobile. Efectele juridice ale nscrierii, conform Legii nr. 1543/98, apar dup efectuarea nscrierii dreptului asupra bunului imobil n registrul bunurilor imo bile. Data nscrierii dreptului este data primirii cererii de nregistrare, care tre buie s fie indicat n condica de cereri. Sistemul de publicitate imobiliar adoptat de Republica Moldova presupune efectul constitutiv de drepturi [C. civ., art. 499] i efectul opozabilitii fa de teri [art. 508]. Efectul constitutiv [art. 499]. Potrivi t teoriei dreptului, actul constitutiv de drepturi este actul care d natere unui d rept subiectiv civil pe care dobnditorul nu l-a avut anterior, ca de exemplu, dre ptul de proprietate, uzufructul, dreptul de servitute, dreptul de gaj etc. ce pr oduc efecte juridice pentru viitor [117, p. 170]. Deci, dreptul nu exista, el se nate n momentul nscrierii n registrul bunurilor imobile, n limbaj juridic se constit uie. n plan comparativ, actul translativ este actul ce are ca efect trecerea unui drept subiectiv civil de la o persoan la alta. De exemplu, vnzareacumprarea, donaia , testamentul, care produc efecte juridice numai pentru viitor. Aici, dreptul ex ista. Prin actul juridic, el se stinge n patrimoniul celui ce nstrineaz i apare [trec e] n patrimoniul dobnditorului. Actul declarativ este actul prin care prile i recunosc un drept existent. Din cele expuse, se deduce rspunsul la ntrebarea vehement pole mizat: care este efectul nscrierii drepturilor reale? Este unul constitutiv de dre pturi, este al opozabilitii, al informrii sau are toate aceste efecte mpreun? Conside rm n funcie de caz. n prima situaie [dreptul de uzufruct, servitute etc.], persist efe ctul constitutiv de drepturi i, concomitent, efectul opozabilitii i informrii. n cazul actului translativ [vnzare-cumprare, donaie etc.], este prezent efectul naterii dre ptului de proprietate al cumprtorului, deci efectul constitutiv de drepturi, al op ozabilitii i al informrii. Iar n cazul actului declarativ, credem este vorba de actul n al crui

99 temei se fac meniunile n registrul bunurilor imobile, adic actul juridic afectat de modaliti [termen, condiie, sarcin]. Efectul opozabilitii este guvernat de art. 499 din Codul civil, care prevede: Drepturile reale asupra imobilelor supuse nscrier ii potrivit legii se vor dobndi att ntre pri, ct i fa de teri numai prin nscrierea ul bunurilor imobile a constituirii sau strmutrii lor n temeiul acordului de voin din tre pri, strmutarea drepturilor reale fiind realizat numai dup efectuarea nscrierii. L iteratura juridic precizeaz c, n acest sistem, din contractul de vnzarecumprare se nat numai un drept personal: cumprtorul are dreptul de a cere transmiterea imobilului numai de la vnztor; din nscrierea n registrul bunurilor imobile se nate un drept rea l dreptul de proprietate care se poate valida n contra tuturor [187, p. 91]. Sava ntul jurist romn Ioan Adam relev: nscrierile n registrul bunurilor imobile devin opo zabile fa de teri de la data nregistrrii cererii. Ordinea nregistrrii cererilor va det rmina prioritatea nscrieri [123, p.782]; Din dispoziiile actelor normative ce regl ementeaz nscrierea drepturilor imobiliare, deducem efectul constitutiv de drepturi din momentul nregistrrii n registrul bunurilor imobile a bunurilor i nscrierii drept urilor asupra lor. Astfel, C. civ. prevede, la art. 499 alin. (1), c drepturile r eale asupra imobilelor supuse nscrierii se vor dobndi att ntre pri, ct i fa de ter rin nscrierea n registrul bunurilor imobile a constituirii sau strmutrii lor n temeiu l acordului de voin dintre pri. Ordinea nscrierii cererii va determina rangul dreptul ui nscris n registrul bunurilor imobile. Codul civil al Republicii Moldova consacr acestei instituii articolul 446, conform cruia dreptul de superficie se nscrie n reg istrul bunurilor imobile numai cu rangul nti. Rangul nu poate fi modificat. Rang, n viziunea noastr, ar fi titulatura ce o primete dreptul subiectiv nscris n registrul bunurilor imobile n funcie de ziua, ora i poate chiar minutul nscrierii. Rezumm, pri ma nscriere va avea rangul nti, a doua, rangul doi . a. m. d. Privind criteriul de a tribuire a rangului prin prisma C. civ. art. 446, deducem: nscrierii i s-ar atrib ui rang nu dup data i ora nscrierii, ci dup importana dreptului nscris; nscrierile vor produce efecte de la data nregistrrii cererilor de nscriere; ordinea nregistrrii lor le va stabili rangul. Dac mai multe cereri au fost naintate n aceeai zi, drepturile de ipotec vor avea acelai rang [adic vor fi satisfcui toi creditorii n egal msur], elalte drepturi vor primi provizoriu rang egal. Referitor la sintagma instana va s tabili, menionm c, pentru a stabili, trebuie s fie prevzut n lege mecanismul. Legisla altor ri instituie aceleai reguli. De exemplu, Codul civil al Olandei, prevede, n ar t. 21, c prioritatea nscrierilor se va stabili conform nregistrrii. Dac snt efectuate dou nregistrri

100 consecutiv, prioritatea se determin astfel: a) se ia n considerare documentul n tocmit mai nainte [se are n vedere documentul n a crui baz s-a efectuat nregistrarea]; b) se ine cont de consecutivitatea ntocmirii, adic de timp, dac documentele au fost ntocmite n aceeai zi. Problema rangului este soluionat mai bine de legiuitorul germa n. Articolul 879 din Codul civil al Germaniei stabilete: Prioritatea drepturilor imobiliare, n cazul multitudinii de drepturi, se va determina n funcie de data nregi strrii cererii. Drepturile nscrise n aceeai zi [la aceeai dat] vor avea acelai rang. R ngul poate fi modificat doar cu acordul persoanelor cedante i cu condiia nregistrrii modificrilor n registrul imobiliar [art. 13 GBO- regulamentul Cf., conf. Lffer 1988 :37] [204, 312]. Efectul informrii. Conform prevederilor Legii nr. 1543/1998, art . 4, alineatele (5) i (6), n registrul bunurilor imobile, n afar de drepturile patri moniale asupra bunului imobil, se nscriu sub form de meniuni faptele juridice care pot duce la stingerea sau naterea drepturilor patrimoniale asupra bunului imobil i se fac rectificrile necesare la nscrieri. Astfel, se consemneaz o situaie temporar / fapt juridic temporar, cu efect informativ i sunt anulate la momentul producerii /expirrii situaiei invocate ori sunt consolidate cu efectul constituirii dreptulu i i opozabilitii. 3.1.7. Rectificri. Modificarea nscrierilor din Registrul bunurilor imobile. Corectarea erorilor materiale. Prin rectificare se nelege radierea sau co rectarea unei nscrieri din registrul bunurilor imobile care nu corespunde situaiei juridice reale. Este o prevedere aplicabil, indiferent de obiect i de felul nscrie rii. Aciunea n rectificarea nscrierilor n registrul bunurilor imobile are ca obiect n lturarea neconcordanelor dintre nscrierile din registrul bunurilor imobile i situaia juridic real. Deci, prin aciunea n rectificare se pune n acord starea tabular cu situa a juridic real, prin corectarea sau suprimarea nscrierilor necorespunztoare realitii, inserate greit n registrul bunurilor imobile [104, p. 735]. Modul de rectificare a unei intabulri sau nscrieri provizorii greite este stabilit de C. civ. la art. 504 -507, de Legea nr. 1543/1998 la art. 38, de alte acte normative. Potrivit actelo r normative menionate, aciunea n rectificare poate fi naintat de orice persoan interes at, cu condiia prezentrii documentelor justificative [156, p. 418]. Din prevederile actelor normative menionate, distingem dou proceduri de soluionare a disensiunilor n legtur cu necesitatea corectrii greelilor din cadastru: I. Procedura administrativ de corectare, rectificare este prevzut de art. 38 din Legea 1543/1998, conform crei a greelile din cadastru se corecteaz numai n temeiul deciziei registratorului, deci din oficiu, dac greeala a fost comis din culpa Oficiului Cadastral Teritorial, i cu condiia ca fiecare titular de drepturi ale crui interese snt atinse s dea n scris ac ordul de efectuare a modificrii [rectificrii].

101 Rectificarea poate fi cerut [personal sau prin reprezentare] i de ctre titularu l de drepturi, prin depunerea unei cereri de rectificare. n acest caz, corectarea greelilor tehnice [de litere, omisiuni de cuvinte, cifre, greeli n calcule aritmet ice etc.] se soluioneaz n termen de 15 zile din data depunerii cererii [C. civ., ar t. 38 alin. (2)] n urmtoarea ordine: 1) se ia decizia privind efectuarea modificrii n cadastru sau refuzul modificrii; 2) se efectueaz modificarea n cadastru; 3) se so licit restituirea extrasului eliberat din registrul bunurilor imobile i se elibere az un extras corectat; cadastru. II. Procedura judiciar de corectare, rectificare. Conform Legii nr. 1543/1998, art. 38 alin. (3), greelile care nu au caracter teh nic [indicarea greit a tipului de drept, a denumirii titularului de drepturi, a co mponenei bunului imobil, denaturarea mrimii cotelor din proprietatea comun, a coord onatelor hotarelor, alte greeli care lezeaz drepturile i interesele legitime ale ti tularilor de drepturi sau ale altor persoane] se corecteaz n temeiul hotrrii instanei de judecat prin naintarea unei aciuni n rectificare. Termenul de naintare a aciunii n rectificare este diferit [C. civ., art. 506]: 1) imprescriptibil fa de dobnditorul nemijlocit de rea-credin i de subdobnditorii de reacredin care i-au nscris dreptul n sul lor; 2) de zece ani de la data nregistrrii cererii de nscriere, cu excepia cazul ui n care dreptul la aciune n fond s-a prescris mai nainte fa de terii care au dobn u bun-credin un drept real prin donaie sau legat; 3) de trei ani fa de subdobnditoru e bun-credin i cu titlul oneros care i-a nscris vreun drept real n condiiile cnd: 1) erea sau actul n al crui temei s-a dispus nscrierea nu a fost valabil; 2) dreptul ns cris a fost calificat greit [art. 505 alin. (1) lit. a) i b)]. n literatura juridic [221, p. 41-45] se susine c aciunea n rectificare este o aciune accesorie, grefat pe a ciunea principal, care constituie suportul su juridic. Considerm c aciunea n rectifica e este una real atunci cnd se refer la nscrieri ce vizeaz naterea, modificarea sau sti ngerea drepturilor reale imobiliare. Caracter personal are atunci cnd se urmrete co rectarea nscrierilor privitoare la drepturi de crean supuse notrii n registrul bunuri lor imobile i poate fi efectuat numai la cererea titularului de drepturi. Reclaman t n aciunea de rectificare este persoana creia bunul i aparine cu drept de proprietat e, vtmat prin nscrierea nentemeiat a unei alte persoane n calitate de titular al acest i bun. De exemplu, persoana este proprietar al bunului, dispune de documente con firmatoare, dar la OCT i se spune c dreptul asupra bunului respectiv a fost nregis trat n folosul unei alte persoane. O alt situaie ar fi cea n cazul motenirii: persoan a dispune de certificat de motenire, dar cererea sau 4) se trimite solicitantului refuzul motivat privind neefectuarea modificrii n

102 privind nregistrarea dreptului nu a fost satisfcut din motivul c dreptul asupra imobilului indicat n cerere este deja nregistrat. Potrivit art. 38 din Legea nr. 1 543/1998, cererea n rectificare se nainteaz OCT, iar decizia de corectare este de c ompetena registratorului, care, n termen de 15 zile, va soluiona problema abordat cu respectarea ordinii stabilite prin articolul citat, respectiv: 1) se ia decizia privind efectuarea/refuzul modificrilor n cadastru; 2) se efectueaz modificarea n c adastru; 3) se solicit restituirea extrasului eliberat (ce conine inexactiti) i se el ibereaz un extras rectificat [care corespunde realitii]; ori se transmite solicitan tului refuzul motivat al efecturii modificrii n cadastru. Doctrina i jurisprudena ide ntific, ntre prile n litigiu, mai multe situaii generatoare de conflict. De exemplu: 1 ) ambele pri [reclamantul i prtul] dein titluri scrise n privina imobilului litigios; numai una dintre pri deine nscrisuri; 3) nici una dintre pri nu deine nscrisuri. Sol e, la prerea noastr, sunt: a) la prima ipotez, cnd ambele pri dein nscrisuri, se va v fica dac nscrisurile provin de la acelai autor; b) dac ambele nscrisuri sunt emise de OCT, prioritate privind nscrisul i, respectiv, dreptul real asupra imobilului, i se va da persoanei care l-a nregistrat legal; c) dac ambele nscrisuri [att a reclama ntului, ct i cel al prtului] provin de la acelai autor, se va stabili care dintre pri respectat cerina Legii nr. 1543/1998 privind obligativitatea nregistrrii drepturil or imobiliare, prioritate dndu-i-se persoanei care a respectat legea; d) n cazul n enregistrrii de ctre ambele pri a dreptului imobiliar, valoare juridic generatoare de drepturi o are actul juridic de rang mai nalt, adic cel cu o dat anterioar; e) dac sa nregistrat/transcris contractul/dreptul imobiliar, ctig partea care a transcris ma i nti, chiar i n cazul cnd contractul nregistrat mai nti a fost ncheiat mai trziu [ 194]. Acelai autor propune, dac titlurile provin de la autori diferii, urmtoarele so luii: a) s se dea prioritate posesorului conform regulii in pari causa, melior est causa posidentis; b) preferin s aib cel care invoc titlul cu o dat mai anterioar; c) va expertiza drepturile autorilor de la care provin titlurile ulterioare, ctigtor f iind dobnditorul titlului de la autorul care avea un drept preferabil [215, p.198 ]. n ipoteza deinerii unui nscris privind imobilul n litigiu, judectorul va hotr n fa rea prii care deine nscrisul. n situaia n care nici una dintre pri nu deine nscris imobilul i nici nu poate justifica dobndirea [de exemplu prin uzucapiune], atunci judectorul favorizeaz posesorul de fapt [C. civ., art. 303]. Potrivit C. civ., art . 505, dac n registrul bunurilor imobile a fost intabulat un drept n baza unui act juridic nevalabil [contract, testament etc.] declarat nul, persoana interesat poa te cere rectificarea. Rectificarea intabulrii poate fi cerut de persoana interesat dac actul care a servit

103 temei pentru nscriere nu a fost valabil [C. civ., art. 505 alin (a)]. Astfel, pornind de la forma cerut pentru valabilitatea actului juridic civil [ad validat em] i de la forma cerut pentru probarea actului juridic civil [ad probationem], de ducem c nendeplinirea formalitilor stabilite de lege are ca efect, n primul caz, nuli tatea absolut a operaiunii juridice [negotium juris], i, n cazul al doilea, care se refer la forma cerut pentru probarea actului juridic civil, nerespectarea face imp osibil dovedirea lui cu un alt mijloc de prob [171, p. 77]. n funcie de caracterul n ormei ignorate, nulitatea actului juridic poate avea caracter absolut, cnd sunt ncl cate norme imperative ce ocrotesc un interes general, i caracter relativ, cnd sunt nclcate norme ce ocrotesc un interes personal. Rezumm, potrivit C. civ., art. 199, c nulitatea absolut survine n cazul neglijrii cerinelor privind: capacitatea de a co ntracta, lipsa consimmntului, inexistena obiectului conveniei, imoralitatea cauzei, i ar cu nulitatea relativ sunt sancionate situaiile de nerespectare a cerinelor privin d: capacitatea de exerciiu restrns, viciile de consimmnt etc. [257, dosarul nr. 2-2313 /04]. Pentru cazul cnd dreptul nscris a fost calificat greit [C. civ., art. 505 lit . b)] spre o interpretare corect a acestei prevederi, vom apela la doctrin. n rezul tat, stabilim c reglementarea este tratat n mai multe feluri: ca fiind greit denumire a dat dreptului nscris, adic, prin actul juridic, s-a consimit un anumit drept a crui nscriere s-a dispus, n realitate ns fiind nscris un alt drept [107, p.89]. Alt preved ere a articolului citat este: Nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului n scris sau au ncetat efectele actului juridic n al crui temei s-a fcut nscrierea [ C. civ., art. 505 lit. c)]. Din textul legii, relevm situaia cnd, la momentul nscrierii dreptului, condiiile de existen i temeiul efecturii nscrierii erau valabile, ineficie nte devenind n legtur cu intervenirea unor evenimente, fapte sau acte ulterioare ca re justific rectificarea. De exemplu: 1) a fost stins obligaia principal i dreptul cr editorului gajist poate fi radiat; 2) au ncetat efectele actului juridic n al crui temei s-a fcut nscrierea: a expirat termenul actului de superficie, servitute etc. Exist situaii ce presupun afectarea drepturilor reale de un termen extinctiv, de o condiie rezolutorie [114, p. 128], n cazul peirii bunului, prescripiei extinctive etc. [117, p. 59]. Situaia real poate fi stabilit potrivit prevederilor Legii nr. 1543/1998 art. 32, alin. (3); CPC art. 281, lit. h). ncetarea efectelor actului j uridic. Se are n vedere c nscrierea a fost valabil n momentul realizrii, ns n urma p erii unui eveniment, fapt sau act juridic ulterior, nceteaz s mai produc efecte, dev enind astfel lipsit de temei: rezoluiunea contractelor, revocarea donaiilor, legate lor etc.

104 Rezoluiunea contractelor. Contractele pot fi desfiinate retroactiv din cauza u nei nuliti absolute sau relative [164, p.539], caracteristic primei perioade a drep tului roman, fiind o modalitate de aprare a vnztorului nepltit. Or, romanii cu pract icismul lor, gseau soluii din cele mai problematice situaii. Soluia, denumit ulterior rezoluiunea contractelor, a fost dictat de necesitatea aprrii vnztorului. Vnztorul u lucru nepltit nu putea cere dect executarea contractului. Totodat, proprietatea lu crului vndut i predat nu trecea asupra cumprtorului dect prin plata preului. Vnztorul pltit l putea revendica. Astfel, n contracte se stipula o clauz special, lex commisso ria, prin care prile conveneau ca vnzarea s fie desfiinat dac preul nu va fi achitat o anumit zi [Dig. XVIII, 3,2] [164, p.540]. Rezoluiunea contractelor, n aspect con temporan, prezum efectul retroactiv al desfiinrii contractului i, ca rezultat, radie rea dreptului nscris. Temei de a cere efectuarea rectificrii va servi hotrrea judecto reasc irevocabil privind rezoluiunea contractului din motivele nulitii actului juridi c creator de drepturi. Rezoluiunea este cerut de persoana interesat. Revocarea donai ilor. Indiferent de clauzele stipulate de prile unui contract de donaie n scopul asi gurrii drepturilor sale, legea prevede cauze legale de revocare ce opereaz fr a fi s tipulate n contract. Cauzele legale nu contravin principiului irevocabilitii donaiil or i sunt operabile: 1) pentru ingratitudine [C. civ., art. 835]; 2) pentru neexe cutarea sarcinii [125, p. 48-50]; 3) n cazul strii de nevoie [C. civ., art.836]. R evocarea donaiei pentru ingratitudine se admite n urmtoarele cazuri: 1) donatarul a atentat la viaa donatorului sau a unei rude apropiate a acestuia; 2) donatarul s -a fcut vinovat de o fapt ilicit fa de donator sau fa de o rud apropiat a acestuia; ist situaii care atest o ingratitudine grav, sau dac refuz fr motive ntemeiate s ac natorului ntreinerea datorat [ C. civ., art. 835]. Consecina revocrii donaiei este nto rcerea bunului. Considerm, c n urma revocrii, bunul este ntors i donatorul este n drep s nregistreze la OCT faptul revocrii. Temei va servi hotrrea judectoreasc definitiv vind revocarea donaiei. Mai menionm c aciunea de revocare pentru ingratitudine este d e natur civil, personal, poate fi naintat numai de donator [poate fi naintat de moten rii donatorului, dac acesta a decedat nainte de expirarea termenului n care aciunea ar fi putut s fie naintat] [125, p. 49]. Revocarea donaiei pentru nendeplinirea sarci nii poate fi cerut de donator atunci cnd donatarul nu-i execut obligaia impus prin con tract i este prevzut n literatura juridic [121, p. 50]. n acest caz, rectificarea este cerut de donator sau de succesor [caz specificat la revocarea donaiei pentru ingr atitudine] n temeiul unei hotrri judectoreti irevocabile. Revocarea donaiei n cazul st i de nevoie [C. civ., art. 836] poate fi cerut dac, dup executarea donaiei, donatoru l nu-i mai poate asigura o ntreinere corespunztoare cu condiia c

105 starea de nevoie nu a fost provocat intenionat i c donatarul mai posed bunul. Cal ea de revocare este cea judiciar. La cererea de rectificare se anexeaz hotrrea judect oreasc irevocabil. Alte temeiuri prevzute de lege [C. civ., art. 505 lit. d)] le gsi m stipulate n art. 440, care vizeaz temeiurile de stingere a servituii prin radiere a ei din registru dac: 1) terenurile prin consolidare au acelai proprietar; 2) pro prietarul terenului dominant a renunat la dreptul de servitute; 3) a expirat term enul pentru care a fost constituit servitutea; 4) terenul a fost rscumprat; 5) nu e xist posibilitatea de exercitare; 6) n caz de neuz pentru o perioad de 10 ani; 7) t erenul aservit a fost expropriat i servitutea este contrar utilitii publice creia i va fi afectat bunul expropriat. Un temei este prevzut i n art. 449, care reglementeaz stingerea dreptului de superficie. Astfel, dreptul de superficie se stinge: la e xpirarea termenului; prin consolidare, dac terenul i construcia devin proprietatea aceleiai persoane. Dei s-ar prea c rectificrile n registrul bunurilor imobile pot fi e fectuate n temeiul legii, menionm c efectuarea rectificrii este iniiat la cererea pers anei interesate prin depunerea la OCT a unei cereri n dou exemplare, la care se an exeaz documentele doveditoare. Admiterea rectificrilor din oficiu ar crea mari dif iculti i litigii. Aciunea n rectificare [C. civ., art. 506 alin. (1)] este imprescrip tibil fa de dobnditorul nemijlocit de rea-credin i subdobnditorul de rea-credin car cris dreptul n folosul lor, i anume: fa de terii care au dobndit cu bun-credin un dr eal prin donaie sau legat, aciunea n rectificare nu se va putea introduce dect n term en de 10 ani de la data nregistrrii cererii lor de nscriere, cu excepia cazului n car e dreptul la aciune n fond s-a prescris mai nainte i mpotriva dobnditorului de bun-cre in i cu titlu oneros care i-a nscris vre-un drept real, ns numai dac este ntemeiat p poziiile art. 505 alin. (1) lit. a) i b). Termenul de naintare a aciunii n rectificar e va fi de 3 ani de la data nregistrrii cererii de nscriere formulate de ctre dobndit orul nemijlocit al dreptului a crui rectificare se cere, cu excepia cazului n care dreptul la aciune n fond s-a prescris mai nainte. Rectificarea unei intabulri sau nsc rieri provizorii din registrul bunurilor imobile poate fi cerut de orice persoan i nteresat, n conformitate cu prevederile C. civ., art. 505, al Legii nr. 1543/1998, de alte acte normative. Prin coroborarea actelor normative nominalizate, rezumm c prin persoan interesat legiuitorul subnelege persoana care a avut sau are un drept n scris n registrul bunurilor imobile i care este lezat prin noua nscriere. Rectificar ea nscrierii se face n conformitate cu efectuarea radierii [avnd ca temei aceleai cr iterii], exceptndu-se nscrierea provizorie, care nu este supus rectificrii. Aciunea n rectificare, sub rezerva prescripiei dreptului material la aciunea de fond, este i mprescriptibil.

106 Pentru a exclude eventuale confuzii, menionm: Radierea nscrierii drepturilor re ale se face la cererea titularului de drept. Prile interesate pot cere radierea dr epturilor care se sting la mplinirea termenului indicat n nscris sau la moartea tit ularului dreptului viager. n cazul notrii unei cereri de radiere, ntemeiat pe o hotrre judectoreasc irevocabil, nscrierea provizorie i pierde eficiena. Notrile pot fi radi : a) la cererea prii interesate prezentatoare de acte justificative; b) din oficiu , n baza deciziei registratorului avnd ca temei: dispoziia instanei judectoreti [se au n vedere astfel de greeli ca: indicarea greit a tipului de drept, a denumirii titul arului de drepturi, a componenei bunului imobil, denaturarea mrimii cotelor din pr oprietatea comun, a coordonatelor hotarelor, alte aciuni care lezeaz drepturile i in teresele legitime ale titularului de drepturi sau ale unor alte persoane]; deciz ia oficiului cadastral teritorial, n cazul greelilor care nu au caracter tehnic i c are au fost comise din culpa OCT, dar cu acordul titularului de drepturi ale crui interese sunt afectate. Extrasul din registrul bunurilor imobile. Documentul co nfirmator al nregistrrii drepturilor este extrasul din registrul bunurilor imobile [anexa nr. 11]. Conform Legii nr. 1543/1998, art. 36, extrasul din registrul bu nurilor imobile este eliberat de oficiul cadastral teritorial n a crui raz de aciune se afl bunul imobil, cu condiia c solicitantul, persoan fizic sau persoan juridic, se va legitima n modul prevzut de lege. Termenul de eliberare a informaiei este de 3 z ile din ziua depunerii cererii. n caz de necesitate, OCT va anexa la extrasul din registrul bunurilor imobile planul terenului i/sau al construciei capitale, ncperii izolate. Extrasul din registrul bunurilor imobile se elibereaz pentru efectuarea de tranzacii i este valabil timp de dou luni din data eliberrii. La eliberarea repe tat a extrasului pn la expirarea termenului indicat, se face meniunea Repetat. Extrasu l din registrul bunurilor imobile, alte documente, copii etc. se elibereaz: 1) or ganelor fiscale i autoritilor administraiei publice locale pe al crui teritoriu este amplasat bunul imobil; 2) titularului de drept sau persoanelor interesate. n extr as, se vor indica: denumirea OCT care a eliberat extrasul; data eliberrii; date d espre proprietar; numrul cadastral; documentul generator de drepturi; se face des crierea imobilului, se vor indica: dreptul nregistrat: real, personal, dezmembrril e, sechestrrile, meniunile, grevrile, documentele doveditoare, numele i prenumele ex ecutantului, registratorului, numrul de file. n cazul proprietii afectate de modaliti [proprietate comun n devlmie sau pe cote-pri], se elibereaz un extras cu indicarea tu or coproprietarilor [se are n vedere proprietatea n

107 devlmie]. Pentru proprietatea comun pe cote-pri, extrasul se va elibera pentru fie care proprietar. n caz contrar, se face meniunea privind apartenena celorlalte cote -pri. Menionm c, n scopul excluderii aciunilor frauduloase, extrasul nu va conine te , corectri i adugiri. Procedura eliberrii informaiei de ctre OCT. Pentru a obine infor aie cadastral [n continuare - extras], solicitantul depune la OCT urmtoarele documen te: 1) cerere, cu meniunea informaiei solicitate, depuse personal sau de reprezent ant; n numele persoanei juridice, cererea este depus de persoana abilitat cu acest drept; 2) chitana sau un alt document ce confirm achitarea taxei pentru serviciile prestate; furnizarea informaiei la cerere este pltibil, potrivit Hotrrii Guvernului nr. 718 din 20.07.2000 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile prestate de oficiile cadastrale teritoriale [75], n continuare H.G. nr. 718/2000, n proporie d e 50% din suma pltit pentru nregistrarea bunului imobil n cadrul nregistrrii curente, ceea ce constituie 47 de lei pentru fiecare bun imobil (23,50) lei. Serviciile p restate de OCT se pltesc de ctre solicitant sau de reprezentantul acestuia concomi tent cu depunerea cererii la oficiul cadastral teritorial. nregistrarea primar mas iv sau eliberarea de ctre OCT a informaiei din cadastru, n temeiul contractului nchei at cu ntreprinderi, organizaii i instituii cu dreptul de comercializare a informaiei, se pltete n modul stabilit n contract. Plata se efectueaz n numerar la organul cadast ral teritorial ori pe contul OCT n instituiile bancare. Actul normativ citat preve de c documentul confirmativ privind efectuarea plii este: a) copia de pe dispoziia d e plat a instituiei bancare, confirmat prin tampila bncii pentru persoanele juridice. b) bonul de plat, de o form stabilit, cu meniunea bncii despre achitare pentru perso anele fizice. Bonul de plat sau alte documente ce confirm efectuarea plii se anexeaz la cererea de solicitare a serviciului. n condica de cereri, se indic denumirea do cumentului ce confirm efectuarea plii, suma pltit i numrul documentului bancar. Dup strarea cererii n condica de cereri, inspectorul restituie solicitantului exempla rul al doilea al cererii i actul de identitate, iar primul exemplar l remite admin istratorului. Faptul primirii cererii este consemnat n condica de cereri, dup care se completeaz fia de eviden i se pregtesc materialele [din arhiv] pentru a fi predate secia tehnologii informaionale [la eliberarea extrasului din registru) sau expert ului [la eliberarea altor documente]. Dup ndeplinirea documentului privind informai a cadastral, toate materialele se remit registratorului. Faptul primirii material elor va fi consemnat, prin semntur, n fia de eviden. Registratorul verific corespunder a datelor de arhiv cu nscrierile din document, dup ce adeverete documentul prin

108 semntur i tampil, apoi restituie materialele ctre administrator. Acesta remite doc umentele arhivarului, iar informaia cadastral solicitat, inspectorului. Dup prezenta rea actului de identitate, inspectorul transmite solicitantului informaia din cad astru, confirmnd acest fapt prin semntur n condica de cereri. La extrasele din cadas tru i din registrul bunurilor imobile se anexeaz, dup caz, planul terenului i/sau al construciei capitale, ncperii izolate. Pentru evitarea inconvenientelor, Legea nr. 1543/1998 stabilete expres condiiile de eliberare a extraselor din registrul bunu rilor imobile. Astfel, art. 36 alin. (4) prevede: Extrasul din registrul bunuril or imobile se elibereaz persoanei fizice care s-a legitimat i a depus o cerere scr is sau persoanei juridice care a sesizat oficial OCT. Dei n lege este stabilit c ext rasul din registrul bunurilor imobile se elibereaz pentru efectuarea de tranzacii, considerm c exist mai multe temeiuri de solicitare a acestuia. Important este de r einut c extrasul din registrul bunurilor imobile este valabil numai pe parcursul a 2 luni de la data eliberrii. 3.2. Particularitile nscrierii unor drepturi 3.2.1. nsc rierea dreptului de proprietate n temeiul contractului de schimb. Schimbul este p redecesorul contractului de vnzare-cumprare fiind cunoscut sub denumirea de troc. [122, p. 43]. Prin contractul de schimb, o persoan obine drept de proprietate imob iliar n schimbul unui alt bun imobil similar. Potrivit C. civ., art. 823, fiecare parte a contractului de schimb este considerat vnztor al bunului pe care l nstrineaz umprtor al bunului pe care l primete n schimb. Dreptul de proprietate n temeiul contra ctului de schimb se nregistreaz conform Instruciunii nr. 487/2005 dac bunurile imobi le care fac obiectul schimbului sunt pasibile de nstrinare [nu sun interdicii privi nd nstrinarea] i dac prile au decis schimbul [voina prilor]. Drepturile imobiliare, l contractului de schimb, este nscris n temeiul cererii solicitanilor cu prezentare a documentelor de rigoare. La nscrierea dreptului de proprietate imobiliar asupra bunului imobil, registratorul, la capitolul respectiv al celui de-al doilea bun imobil la rubrica Modificri, nsemnri, corectri, va nsemna c bunul face obiectul contr ului de schimb. Va indica data ncheierii contractului, numrul cadastral al primulu i bun imobil i data nscrierii dreptului asupra primului bun imobil n temeiul contra ctului de schimb. nscrierea dreptului de proprietate n temeiul contractului de sch imb asupra celui de-al doilea bun imobil se va efectua la prezentarea documentel or justificative. Problema ce reclam soluionare ar fi cea creat de nsi registratori. A cetia refuz de a nscrie drepturile imobiliare n temeiul contractului de schimb invocn d nenregistrarea, conform Legii noi [nr. 1543/1998] a drepturilor anterioare. Pra ctica judiciar consider greit o astfel de interpretare

109 calificnd-o drept interpretare extensiv, legiuitorul avnd n vedere exact ceea ce a stabilit n lege. Astfel unde legiuitorul nu a prevzut nici noi nu vom prevedea respectnd, astfel dispoziiile legii nr. 1543/1998 sub incidena crora cad raporturile aprute dup punerea ei n vigoare principiul neretroactivitii legii. 3.2.2. nscrierea reptului de proprietate n temeiul contractului de schimb n cazul n care bunurile im obile sunt amplasate n raza de activitate a diferitelor oficii cadastrale. n acest caz, oficiul cadastral teritorial cruia i se solicit nscrierea dreptului [l vom num i primul oficiu] va transmite, dup verificarea documentelor, o comunicare n scris [la care va anexa o copie de pe contractul de schimb] oficiului cadastral terito rial n a crui circumscripie este amplasat cellalt bun imobil [al doilea oficiu] pent ru efectuarea nsemnrilor referitor la contractul de schimb. Prin aceeai sesizare, v a solicita celui de-al doilea oficiu informaie privind regimul juridic al bunului imobil, obiect al contractului de schimb, amplasat n raza de activitate a ultimu lui: eventuale grevri, interdicii de nstrinare etc. Cel de-al doilea oficiu va conse mna n registrul bunurilor imobile existena contractului de schimb, data ncheierii, numrul cadastral al primului bun imobil i denumirea oficiului cadastral teritorial n a crui raz de activitate este amplasat primul imobil i, n termen de 2 luni de la s olicitare, va expedia primului oficiu informaia solicitat. n cazul n care la cel deal doilea oficiu, pn la efectuarea nscrierii drepturilor imobiliare de primul ofici u, au parvenit documente, informaii privind aplicarea sechestrului asupra bunului imobil care este obiectul contractului de schimb sau alte interdicii i grevri ce e xclud posibilitatea nstrinrii bunului, cel de-al doilea oficiu va informa imediat n mod obligatoriu primul oficiu [Instruciunea nr.487/2005]. Primul oficiu decide n p rivina nscrierii sau refuzului nscrierii dreptului. Dac primul oficiu nscrie dreptul imobiliar n temeiul contractului de schimb, cel de-al doilea oficiu va nregistra d reptul celeilalte pri contractante asupra bunului imobil la solicitare, cu prezent area documentelor de rigoare. Cel de-al doilea oficiu va ine cont de legalitatea n scrierii dreptului imobiliar de ctre primul oficiu. n cazul n care primul oficiu re fuz nscrierea dreptului imobiliar, transmite o comunicare celui de-al doilea ofici u, iar ultimul radiaz din registrul bunurilor imobile nsemnarea privind existena co ntractului de schimb [Instruciunea nr. 487/05, pct. 136]. 3.2.3. nscrierea dreptul ui de proprietate al persoanelor fizice. n aspectul publicitii imobiliare, persoana fizic [cetenii Republicii Moldova, cetenii strini, apatrizii] constituie a doua entit ate a cadastrului i publicitii imobiliare. Pentru a participa la raporturile juridi ce, persoana fizic trebuie s aib capacitate de exerciiu, care const n aptitudinea de a dobndi i

110 exercita drepturi civile i de a-i asuma i executa obligaii civile prin ncheierea de acte juridice civile [117, p. 304]. Potrivit C. civ., persoana fizic obine capa citatea de exerciiu deplin o dat cu atingerea majoratului, la vrsta de 18 ani [cu un ele excepii]. Capacitatea de exerciiu presupune discernmnt, n a crui virtute omul i p e reprezenta consecinele juridice civile ale manifestrii sale de voin [117, p. 306]. C. civ. reglementeaz capacitatea de exerciiu deplin a persoanelor majore [care au m plinit vrsta de 18 ani]; capacitatea de exerciiu a persoanelor care s-au cstorit pn la mplinirea vrstei de 18 ani i capacitatea de exerciiu a persoanelor emancipate [acti veaz n cmpul muncii n temeiul unui contract individual de munc], practic activitate de ntreprinztor cu acordul prinilor, nfietorilor etc., n lipsa acordului prin hotrre oreasc. Pentru a fi subiect de drept n raporturile de publicitate imobiliar, persoa na fizic trebuie s ntruneasc anumite cerine, principala dintre care este: s fie major, s aib discernmnt, s fie proprietar al bunului imobil n privina cruia solicit nscrie drepturi ori s ntruneasc alte cerine stabilite de lege. n rezultatul cercetrii efectua te am relevat unele particulariti vizavi de nscrierea dreptului de proprietate al p ersoanelor fizice: persoanele sub 18 ani nu pot ncheia contracte de donaie nici pe rsonal nici, nici prin reprezentant [116, p. 26], dar pot primi o donaie; repreze ntanii [mandatarii] nu sunt n drept s procurare un bun imobil care i-a fost ncredinat s-l vnd sau s exercite alte acte juridice. Astfel, acesta nu poate fi parte la cont ractul de vnzarecumprare, donaiei, schimb, n cazul n care este tutore, curator, manda tar sau, n temeiul procurii reprezentant al vnztorului, administrator al bunurilor ce constituie proprietate de stat etc; persoanele cu funcii de rspundere ce active az n organele administraiei publice, justiiei, procuraturii, organelor afacerilor in terne, avocaii i membrii familiilor lor nu pot cumpra bunurile care se vnd la licitai e ca urmare a executrii hottrilor instanelor judectoreti [121, p. 26]; persoanele fizi ce / juridice strine nu pot avea n proprietate terenuri agricole sau ale fondului silvic. n cazul dobndirii unor asemenea bunuri le vor nstrina cetenilor Republicii Mol dova sau persoanelor juridice autohtone. Persoanele fizice pot avea n proprietate diferite bunuri, inclusiv bunuri imobile. Apariia dreptului de proprietate a per soanelor fizice asupra imobilelor este subordonat unor particulariti ce in de regim ul juridic al proprietii, care poate fi: 1) n devlmie; 2) pe cote-pri [117, p. 132]. .3.1. nscrierea dreptului de proprietate n devlmie. Conform dispoziiilor C. civ., art. 366 alin. (1), n cazul n care dreptul de proprietate aparine concomitent mai multo r persoane fr ca vreuna dintre ele s fie titularul unei cote-pri ideale din bunul com un, proprietatea este comun

111 n devlmie. Norma i gsete dezvoltare n art. 20 din C. familiei [32], care statuea urile dobndite de ctre soi n timpul cstoriei aparin ambilor cu drept de proprietate n vlmie procurate din contul veniturilor obinute de fiecare dintre soi din: a) activita tea de munc; b) activitatea de ntreprinztor; c) activitatea intelectual etc. Din ace st considerent, contractele, al cror obiect l constituie imobilele i nscrierea drept urilor imobiliare izvorte din acestea, vor fi ncuviinate de ctre ambii soi. Potrivit C. civ., art. 21 alin. (5) unul dintre soi nu poate, fr consimmntul expres al celuilal t so, s rezilieze contractul de nchiriere a spaiului de locuit, s nstrineze casa sau a artamentul ori s limiteze prin acte juridice dreptul la locuin al celuilalt so. Part icularitile nscrierii dreptului de proprietate comun devlmie snt elucidate n Legea n 43/98, art. 39-41, Instruciunea nr. 487/2005, alte acte normative. Aceste particu laritile sunt guvernate de manifestarea membrilor familiei [gospodriei rneti] copropri tari n devlmie. nstrinarea bunurilor imobile proprietate comun n devlmie poate fi umai cu acordul coproprietarilor i cu respectarea dreptului de preemiune. Dreptul de proprietate n devlmie este specific comunitii de familie i gospodriei rneti [d Se ntemeiaz pe relaiile [ncrederea] de rudenie ce prezum coordonarea aciunilor soilor vederea administrrii patrimoniului comun obinut n urma ncheierii de acte juridice a l cror obiect este un bun imobil: vnzare-cumprare, schimb, donaie etc. Totui, imobilu l proprietate comun n devlmie poate fi nstrinat cu acordul n scris al celuilalt so. m de contract matrimonial soii dispun i administreaz de proprietatea imobiliar potri vit clauzelor stabilite n acest contract. n opinia unor autori [ Maksimovici L. Br acini contract;] acordul n scris al celuilalt so este necesar i n cazul procurrii bunu rilor. Alt prere o gsim n lucrrile savantului rus Sorin V. [ Scoliko stoit soglasie v semie] la care raliem, i anume Acordul soilor nu se cere la procurarea bunurilor i mobile ci numai la nstrinare lor. Or, bunul imobil procurat devine parte component a patrimoniului proprietate comun n devlmie a soilor i nu prezint pericol, soarta im i fiind determinat de ambii. nscrierea drepturilor de proprietate ale persoanelor fizice se efectueaz la cererea titularilor acestor drepturi sau n temeiul cererii reprezentantului dac acesta prezint act juridic ce atest mputernicirea. Temei de nreg istrare a dreptului asupra bunului imobil poate servi: a) actul juridic: unilate ral; bilateral [sinalagmatic]; b) faptul juridic [motenirea legal]; c) hotrrea judect oreasc; d) actul administrativ emis de autoritatea public abilitat n modul stabilit de legislaie; e) contractul n privina bunului imobil, ncheiat conform legislaiei; f) certificatul de succesiune; g) hotrrea judectoreasc translativ; h) titlul de autentif icare a dreptului deintorului de teren; i) alte documente privind naterea sau trans miterea drepturilor asupra

112 bunurilor imobile, eliberate conform legislaiei n vigoare la data naterii sau t ransmiterii acestor drepturilor [Legea nr. 1543/98, art. 28]. n cazul cnd dreptul de proprietate apare n temeiul unui act emis de o autoritate public, cererea de nsc riere a dreptului de proprietate o va depune persoana fizic titular al actului. D ac dreptul de proprietate este rezultatul unui act juridic [contract], dreptul va fi nscris la cererea cumprtorului. n caz de imposibilitate a uneia dintre pri de a se prezenta la oficiul cadastral teritorial, acesta mputernicete o persoan pentru a-l reprezenta. Dac una dintre prile contractante tergiverseaz/refuz nscrierea dreptului de proprietate imobiliar, partea interesat poate cere nregistrarea prin judecat [C. civ., art. 215]. n acest caz, temei pentru nscrierea dreptului imobiliar va servi hotrrea judectoreasc. Potrivit actului normativ invocat [Legea nr. 1543/1998], la ce rerea de nregistrare se vor anexa i documentele justificative: n cazul privatizrii a partamentului - contractul de vnzare-cumprare, de predare-primire a locuinei n propr ietate privat [Legea nr. 1324/1993, art. 12]. La nscrierea dreptului de proprietat e comun n devlmie asupra locuinei privatizate, n registrul bunurilor imobile se indic tele tuturor participanilor la privatizarea ei n temeiul contractului de vnzare-cum prare, predare-primire a locuinei n proprietate privat i documentului ce confirm compo nena participanilor la privatizare. Legiuitorul a omis n reglementri membrii minori ai familiei. Dup cum i era de ateptat, lacuna a fost sesizat i folosit cu eficien. plu, mama alcoolic privatizeaz apartamentul pe numele ei [conform prevederilor leg ii], copilul nu a fost indicat n contractul de privatizare ca membru de familie c u dreptul de a locui cu prinii [C. familiei, art. 51 alin. (2)], ulterior, apartam entul a fost comercializat, copilul iari nefiind nscris ca membru de familie. Dup un timp, rudele, depistnd vnzarea apartamentului i privarea copilului de drept la spai u locativ, au naintat o aciune n instan, prin care au cerut anularea contractului de vnzare-cumprare [256, dosarul nr. 2-2313/04]. Examinnd probele anexate la cererea na intat, instana a recunoscut ntemeiat cerina reclamantei i a iniiat o procedur judicia a cerea de nscriere a dreptului de proprietate se anexeaz obligatoriu: 1) proiectu l planului cadastral i, dup caz, celui geometric al bunului imobil; 2) descrierea tehnic a bunului imobil; 3) actul de constatare pe teren, la efectuarea identificr ii; 4) autorizaia de construire, alte documente necesare. De asemenea:

113 acordul scris al titularilor drepturilor ce greveaz dreptul de proprietate as upra bunului imobil [locator, creditor gajist, posesor etc.] sau al proprietaril or bunurilor imobile aferente [vecini], ale cror drepturi pot fi lezate prin form area bunului imobil; actul de constatare pe teren, la stabilirea hotarelor fixe. Aadar: la nregistrarea dreptului de proprietate comun n devlmie asupra bunurilor imob le, n registrul bunurilor imobile se indic datele despre ambii soi dac aceste bunuri au fost procurate sau construite n timpul csniciei lor i dac contractul dintre soi, autentificat notarial, nu prevede altfel [se are n vedere contractul prenupial pri n care se stabilete regimul contractual al bunurilor]; locuina, indiferent de tipu l de proprietate [public sau privat] poate fi utilizat doar conform destinaiei, locu ina este folosit nu numai de proprietar dar i de membrii familiei acestuia care au un drept de uz i abitaiei asupra acesteia. n acest sens este oportun ca n Registrul bunurilor imobile s fie nregistrat dreptul de uz i abitaie a membrilor familiei aces tuia soluie valabil i pentru cazurile cnd regimul juridic al bunurilor imobile este determinat prin contractul prenupial. n cazul nstrinrii locuinei dreptul de uz i abita , nscris n modul stabilit de lege, va proteja membrii familiei proprietarului i ndeo sebi minorii care adesea, n urma unor abuzuri, se pomenesc n situaii tragice; drept ul de proprietate asupra spaiului locativ nu ine de faptul aflrii [locuirii n perman en] a acestuia sau a membrilor familiei n aceasta [proprietate comun n devlmie]; la area spaiului locativ i vor da acordul i minorii care, participani la privatizare, ca re la momentul nstrinrii locuinei au atins vrsta de 18 ani. nregistrarea dreptului de proprietate asupra locuinei privatizate. n scopul crerii pieei de locuine i exercitrii dreptului cetenilor Republicii Moldova de a-i alege liber modalitatea de satisfacer e a necesitilor n locuin, legislativul a adoptat Legea nr. 1324/1993. Privatizarea fo ndului de locuine este un proces de nstrinare, efectuat de organul puterii de stat [Departamentul Privatizrii], a fondului de locuine aparinnd statului, organizaiilor o bteti, asupra crora statul i-a declarat dreptul de proprietate, altor asociaii i ntrep inderi cooperatiste de stat, construite din mijloacele Republicii Moldova i ale a cestor organizaii, asociaii, ntreprinderi, pentru satisfacerea necesitii n locuine i marea unor stpni reali, n drept de a dispune liber de proprietatea lor imobiliar. Pr ivatizarea fondului de locuine s-a efectuat, respectndu-se principiile echitii socia le, att contra bonuri patrimoniale i mijloace bneti, ct i gratuit [Legea nr.1324/1993, art. 2]. Articolul 5

114 din aceast lege prevede c cetenilor Republicii Moldova pot fi vndute sau transmis e cu titlu gratuit n proprietate privat locuinele, n special n care acetia triesc i c aparin fondului de stat i celui public, precum i din imobilele ce aparin agenilor ec onomici, indiferent de faptul dac acestea snt incluse n listele de privatizare. Cum prarea sau primirea cu titlu gratuit n proprietate privat a locuinelor se face cu ac ordul tuturor membrilor aduli ai familiei care locuiesc mpreun. La dorina lor, locui na poate fi cumprat n proprietate comun sau n diviziune [Legea nr. 1324/1993, art. 6 a lin. (1)]. Proprietarii de locuin privatizat snt coposesorii instalaiilor i comunicaii or inginereti, ai locurilor de uz comun ale imobilului i ai terenului adiacent. Po trivit Legii nr. 1324/1993, o familie poate cumpra sau primi cu titlu gratuit n pr oprietate privat o singur locuin: 1) la preurile de stat sau cu titlu gratuit n limit le asigurrii normative cu spaiu locativ; 2) la preurile comerciale stabilite de Guv ern la data privatizrii locuinelor, dar care s nu depeasc preurile curente pentru cons rucia locuinelor de stat. Asigurarea normativ cu spaiu locativ n procesul privatizrii se accept n mrime de 20 m2 de suprafa total echivalent la o persoan [inclusiv membril familiei care nu snt ceteni ai Republicii Moldova] i cu un supliment de 10m2 pentru o familie, inclusiv pentru persoanele rmase singure n urma decesului soului [soiei], precum i pentru celibatari. La privatizarea locuinelor, spaiul locativ suplimentar n mrime de 10m2 se adaug la suprafaa normativ, care se transmite n proprietate privat cu titlu gratuit urmtoarelor categorii de ceteni: 1) membrilor activi i membrilor co respondeni ai Academiei de tiine a R. Moldova; 2) persoanelor decorate cu cele mai n alte distincii de stat [Ordinul Republicii, tefan cel Mare etc.]; 3) persoanelor care au titluri onorifice ale fostei R.S.S. Moldoveneti i ale fostei U.R.S.S. [artist a l poporului, maestru emerit al artei, raionalizator emerit]; 4) raionalizatorilor; 5) membrilor tuturor uniunilor [asociaiilor de creaie]; 6) persoanelor care au ti tluri didactice de confereniar, profesor universitar sau titluri tiinifice de docto r habilitat; 7) militarilor, lucrtorilor din Serviciul de Informaie i Securitate al Republicii Moldova, Departamentul Trupelor de Grniceri, Serviciul de Protecie i Pa z de Stat, Ministerul Afacerilor Interne i Procuratura General, care au grad specia l militar de general sau un alt grad similar; 8) fotilor proprietari ai caselor p articulare demolate crora nu li s-a pltit compensare; 9) persoanele care sufer de: tuberculoz pulmonar i tuberculoza altor organe n form activ; tulburri respiratorii gra e ca urmare a emfizemului pulmonar sau astmului; tulburri organice grave cronice ale activitii cardiace: endocardie, miocardie; stenocardie. n cazul privatizrii locu inelor contra bonuri patrimoniale, costul unui m2 de suprafa total echivalent n limite le asigurrii normative cu spaiu locativ va fi echivalent cu una cot-parte a

115 bonului [un an vechime n munc]. Costul unui m2 supranormativ: 1) n limitele pri milor 10 m2 1,5 din cota parte a bonului; 2) metrajul ce depete aceast suprafa 2 co pri ale bonului. Achitarea costului locuinei se permite i cu bonurile [autentificare notarial] rudelor de gradul doi [bunei, nepoi; nepoate, surori i frai drepi]. Potriv it art. 11 din Legea nr. 1324/1993, cetenii care doresc s cumpere ori s primeasc cu t itlu gratuit locuin n proprietate privat depun cerere scris la organul abilitat, care , n termen de dou luni din data depunerii cererii, stabilete prin intermediul comis iilor de privatizare a fondului de locuine, costul locuinei i emite hotrrea de rigoar e. ncperile construite fr autorizaie trebuie s fie legalizate pn la prezentarea docum elor n comisie. Decizia pozitiv a comisiei servete temei pentru pregtirea proiectulu i de contract vnzare-cumprare, predare-primire a locuinei n proprietate privat i pentr u ntiinarea proprietarului locuinei, administraiei publice locale etc. Dac, n timpul e aminrii documentelor depuse pentru privatizare, locatarul principal a decedat, co ntractul de vnzare-cumprare, predare-primire a locuinei se ncheie cu un alt membru a dult al familiei, care triete n locuina dat [cu acordul celorlali membri aduli]. Titlu de proprietate pentru nscrierea drepturilor asupra locuinei servete contractul de vnzarecumprare, predare-primire a locuinei n proprietate privat, nregistrat la fostul birou teritorial de inventariere tehnic [BIT]. Contractul de vnzare-cumprare, preda re-primire a locuinei n proprietate privat se ncheie cu unul dintre soi, cu acordul s cris al tuturor membrilor aduli care locuiesc mpreun [inclusiv a celor plecai tempor ar]. Privatizarea apartamentelor [caselor] n care locuiesc copii minori orfani se efectueaz n numele lor de ctre tutore [curator] n temeiul autoritii tutelare, cu indi carea, n contractul de vnzare-cumprare, predare-primire a apartamentului [casei], a numelui, prenumelui i patronimicului tuturor copiilor minori care locuiesc sau c are au dreptul de a locui n acest apartament [cas]. nstrinarea ulterioar, n numele cop iilor minori, a apartamentului [casei] privatizate poate fi efectuat numai la ati ngerea de ctre acetia a majoratului. O problem care se impune const n nenelegerile din re familiile care locuiesc n aceeai locuin privitor la partea ce le revine din spaiul locuibil. n astfel de cazuri, partea efectiv a fiecrei familii se stabilete de ctre o comisie, cu acordul scris al tuturor membrilor aduli participani la privatizare sau de ctre instana de judecat atunci cnd acetia sunt nesatisfcui de prile efective le-au revenit [Legea nr.1324/1993, art. 13]. Vnzarea locuinelor privatizate cu par ticiparea indirect a minorilor poate fi efectuat numai cu acordul autoritii tutelare .

116 Apartamentele din blocurile cooperativelor de construcie a locuinelor i din blo curile de locuine construite prin investiii particulare, achitate integral, sunt r ecunoscute proprietate privat, iar proprietarilor li se elibereaz titlu de autenti ficare a dreptului de proprietate. Locuinele cumprate sau primite cu titlu gratuit n proprietate privat se exclud din fondul de locuine de stat, obtesc, departamental i cooperatist i se includ n fondul de locuine privat, fapt anunat unitilor economice a a cror balan se afl aceste locuine. n registrul bunurilor imobile, se indic datele l catarului principal n temeiul contractului de vnzare-cumprare, predare-primire a lo cuinei n proprietate privat [ntocmit n 4 exemplare, unul dintre care rmne la biroul no arial, unul se remite BIT-ului spre nregistrare, unul se nmneaz vnztorului i unul cump rului] i a certificatului, eliberat de agenia teritorial pentru privatizate cu priv ire la componena participanilor la privatizare. nregistrarea dreptului de proprieta te asupra terenului. Conform art. 82 din Codul funciar din 1971, terenurile atri buite n intravilan pentru case, anexe gospodreti i grdini nu depeau urmtoarele dimens i: 1) lucrtorilor permaneni, specialitilor, funcionarilor din sovhozuri, sovhozuri-t ehnicum, ntreprinderi experimentale de nvmnt i silvice nu mai mult de 0,30 ha; 2) lu rilor permaneni i funcionarilor, nvtorilor, medicilor i altor specialiti, stabilii ul i munca n localitatea dat 0,25 ha; 3) altor lucrtori permaneni, funcionarilor, luc orilor stabilii cu traiul permanent n localiti rurale: pensionari, invalizi - 0,15 h a. n folosin lucrtorilor, funcionarilor i altor ceteni stabilii cu traiul n localit e li se atribuie mici terenuri, din contul terenurilor rmase n urma reglementrii fo losirii pmntului care nu pot fi folosite n alte scopuri: agricole, de producie etc. Cetenilor a cror proprietate [teren] a fost distrus de calamiti naturale li se pot atr ibui gratuit terenuri n proprietate [C. funciar, art. 11]. Pentru atribuire n prop rietate privat, comisiile funciare, constituite conform C. funciar art. 12, stabi lesc cota de teren echivalent: 1) fotilor membri de colhozuri, salariailor din sov hozuri i din seciile de producere ale colegiilor agricole [zootehnice] sau din alt e ntreprinderi agricole, inclusiv pensionarilor din aceste uniti economice; 2) sala riailor din organizaii i ntreprinderi care locuiesc n localiti rurale i execut nemij lucrri de construcie i exploatare a sistemelor de ameliorare, de restabilire i de mb untire a terenurilor i de sporire a fertilitii solurilor n localitatea respectiv, inc iv pensionarilor din aceste uniti economice; 3) persoanelor care locuiesc n localiti rurale i care au fost transferate din ntreprinderi agricole n organizaii de construci e i transport colhoznice i intergospodreti, inclusiv pensionarilor din aceste uniti ec onomice; 4) salariailor din ntreprinderile zootehnice intergospodreti, inclusiv pens ionarilor din aceste uniti economice. Salariailor i pensionarilor din ntreprinderile

117 zootehnice intergospodreti, care nu dispun de terenuri agricole supuse privati zrii, cota de teren echivalent li se atribuie la locul de trai; 5) persoanelor ca re dein funcii elective sau i satisfac serviciul militar n termen i care, pn la aceas au lucrat la ntreprinderi agricole; 6) persoanelor care au lucrat anterior la ntr eprinderile din localitatea respectiv: brbai 25 de ani, femei 20 de ani; 7) veteran ilor celui de-al doilea rzboi mondial, fotilor ostai internaionaliti, familiilor pers oanelor care i-au pierdut viaa n aciunile de lupt pentru aprarea integritii teritoria a independenei Republicii Moldova, care locuiesc n localiti rurale la locul de trai ; 8) persoanelor supuse represiunilor politice i reabilitate ulterior, care locui esc n localiti rurale la locul de trai; 9) persoanelor care au adus pmnt n gospodrii colective, dar nu lucreaz n ele. De asemenea, pn la 50 la sut din cota de teren echiv alent, calculat pe unitatea administrativteritorial respectiv, se atribuie: 1) pers oanelor domiciliate n localiti rurale care au fost angajate n sfera social avnd o vech ime de munc de 25 de ani brbaii i 20 de ani femeile i care au pierdut capacitatea de munc n specialitate din motive de vrst sau de sntate, dac nici un membru al familiei n a primit cot de teren echivalent; 2) salariailor din seciile de nvmnt ale colegiilor ricole [zootehnice], inclusiv pensionarilor din aceste uniti economice. Autentific area dreptului de proprietate asupra cotei de teren echivalent se face n baza hotrr ii autoritilor publice locale prin eliberarea unui titlu ce confirm acest drept. Pr imria satului [comunei] sau oraului [municipiului] elibereaz titlu de autentificare a dreptului deintorului de teren pentru fiecare teren, nregistreaz proprietarii tre nurilor n registrul cadastral al deintorilor de terenuri i, la cererea deintorului de teren, stabilete n natur hotarele terenului [C. funciar, art.13]. Articolul 20 din acelai cod stabilete documentele ce confirm drepturile deintorilor de teren: 1) titlu l de autentificare a deintorului de teren eliberat de autoritatea administraiei pub lice locale, n cazul n care aceasta atribuie n proprietate privat terenuri ale domen iului public al unitilor administrativ-teritoriale, sau de Agenia Relaii Funciare i C adastru, n cazul n care statul atribuie n proprietate privat terenuri ale domeniului public de stat; 2) certificatul de motenire; 3) contractul de vnzare cumprare; 4) contractul de donaie; 5) contractul de schimb; 6) contractul de arend etc. Dreptur ile de proprietate imobiliar snt nregistrate n baza documentelor doveditoare la depu nerea unei cereri la OCT. Dovad a dreptului de folosin funciar serveau: 1) actul de stat de folosin funciar n cazul ntreprinderilor [indiferent de forma lor juridic de or ganizare]; 2) actul privind dreptul de folosin a pmntului n cazul persoanelor fizice.

118 Pentru toate cazurile, la nscrierea dreptului de folosin n cartea cadastrului, t rebuiau prezentate urmtoarele acte: Actul de stat [n continuare - actul] privind d reptul de folosin a pmntului eliberat conform Hotrrii Consiliului Minitrilor al URSS n . 199 din 6 martie 1975 privind eliberarea actelor ce confirm dreptul de folosin a pmntului. n afar de actul de stat, pentru fiecare bun imobil se deschidea un dosar, n care erau ndosariate: hotrrea comitetului executiv raional privind eliberarea actu lui; certificatul eliberat de comitetul executiv privind terii cu drept de folosi n; hotrrea adunrii generale a colhoznicilor; constatarea direciei sovhozului privind p roiectul lotului n folosin; planul hotarelor; nota informativ privind justificarea e conomic a hotarelor stabilite; procesul-verbal privind concretizarea hotarelor cu posesorii vecini [terenurile adiacente], registrele msurrilor; tabelul stabilirii coordonatelor posesorului de baz i ale altor posesori; actele de control ale lucr ului efectuat; decizia inginerului cadastral asupra lucrului efectuat. O dat cu a ctul, comitetului executiv raional i se prezint i dosarele cadastrale, planurile f otometrice i alte documente. Actul se ntocmea n trei exemplare, unul dintre care se transmitea Ministerului Agriculturii [195 p.168]. Pentru nregistrarea drepturilo r, titularul depunea cerere n dou exemplare, la care anexa: actul; proiectul lotul ui de pmnt; actul ce confirma proiectul i planurile de proiect. Gospodria rneasc [de mier]. Potrivit Legii nr. 1353-XIV din 03.11.2000 privind gospodriile rneti de fermie r [27], n continuare Legea nr. 1353/2000 art. 2, gospodria rneasc de fermier este o nt eprindere individual, ntemeiat pe proprietatea privat asupra terenurilor agricole i a supra unor alte bunuri, pe munca personal a membrilor unei familii [membri ai gos podriei rneti], avnd ca scop obinerea de produse agricole, prelucrarea lor primar, co cializarea cu preponderen a propriei producii agricole. Bunurile, potrivit Legii ci tate, art.18 alin. (3) sunt: terenuri, plantaii, construcii gospodreti i alte constru cii, instalaiile de ameliorare i alte instalaii precum i alte bunuri care pot aparine: 1) unuia sau mai multor membri ai gospodriei cu drept de proprietate individual; 2) membrilor gospodriei cu drept de proprietate comun n devlmie sau cu drept de propri etate comun n diviziune [dac este prevzut n contract]. Bunurile proprietate comun a me mbrilor gospodriei rneti se nregistreaz conform prevederilor generale: conductorul go driei depune la OCT cerere n dou exemplare, la care anexeaz declaraia de constituire, copiile de pe documentele ce confirm dreptul de proprietate privat al fondatorulu i i al potenialilor membri ai gospodriei asupra terenurilor, copiile de pe contract ele de arend a terenurilor, autentificate de secretarul primriei, bonul de plat a t axei de

119 nregistrare, inventarul bunurilor, planul cadastral, certificatul de nregistra re a gospodriei rneti. Pentru claritate, menionm unele particulariti ale gospodriei nice i ale gospodriei rneti de fermier, cum ar fi: - membri ai gospodriei colhoznice e au considerai toi membrii de familie, indiferent de vrst; - dreptul de proprietate a supra terenurilor nu se nregistra, deoarece acestea se ddeau numai n folosin. n cazul gospodriei rneti de fermier, sunt considerai membri ai ei numai persoanele de la vrsta de 16 ani. n registrul bunurilor imobile, se indic datele tuturor membrilor gospodr iei rneti, inclusiv ale minorilor i ale celor inapi pentru munc, conform extrasului di registrul de eviden a gospodriilor sau certificatului eliberat de autoritatea publ ic local. Bunurile imobile procurate sau create n urma activitii n comun a membrilor g ospodriei rneti [de fermier] se nregistreaz cu drept de proprietate comun n devlm lor acestei gospodrii, dac contractul ncheiat ntre membrii gospodriei rneti [de ferm sau proprietatea comun n diviziune. Dreptul de proprietate asupra bunurilor gospodr iei rneti folosite n comun se stinge n temeiul: 1) reorganizrii; 2) separrii cotelor oprietate pe cote pri]; 3) lichidrii gospodriei: la decizia membrilor sau prin insta n la iniiativa creditorilor sau motenitorului ori activitatea de fermier. Particular itile proprietii comune n devlmie: a) titularii dreptului de proprietate comun n de u determinat cota-parte, de aceea, ct exist comunitate de bunuri, ei nu pot cunoate n tinderea drepturilor; b) proprietatea comun n devlmie are ca subiecte persoane fizice ; c) temei de apariie a proprietii comune n devlmie este legea; d) proprietarii devlm neavnd determinat ntinderea drepturilor lor, nu pot dispune n nume propriu de bunuri le proprietate comun n devlmie [C. familiei, art. 21]. Radierea dreptului de propriet ate asupra bunurilor comune ale gospodriei rneti de fermier este similar nregistrrii efectueaz de OCT la cererea persoanei interesate, cu anexarea dovezilor. 3.2.3.2 . nscrierea dreptului de proprietate n diviziune. n comparaie cu nregistrarea dreptul ui de proprietate n devlmie, nregistrarea dreptului de proprietate n diviziune presupu ne, instantaneu, nregistrarea cotelor-pri dintr-un emolument imobiliar i este reglem entat de Legea 1543/1998 art. 40, conform creia, n registrul bunurilor imobile, se arat cota ideal a fiecrui proprietar n patrimoniu, care: a primriei, cnd nu a rmas nic un membru sau cnd nici un motenitor nu dorete s continue hotrrea judectoreasc nu pre e

120 a) rezult: din partajul amiabil al fotilor soi dreptul de proprietate se nregist reaz n baza actului de mprire autentificat notarial; sau, n caz de litigiu, pe cale ju dectoreasc temei de nscriere a drepturilor reale servete hotrrea de judecat; sau, pr motenire n cazul comotenitorilor temei de nregistrare servete certificatul de motenit r; sau prin construire n comun, n cazul societii civile [construcia unei cldiri de ctr dou sau mai multe persoane fizice]. b) se determin n funcie de: mrimea suprafeei tota le sau a suprafeei locative, fie de valoarea unor ncperi i/sau a suprafeelor unor ter enuri, fie n alt mod convenit ntre cotitularii dreptului de proprietate comun n divi ziune; c) se exprim sub form de fraciune ordinar sau n procente fa de mrimea sau valo a bunului imobil; d) se indic n contract sau n alt document ce confirm drepturile, fcn du-se referire la modul de determinare a ei. Prin urmare, n cazul proprietii comune pe cote-pri: a) fiecare coproprietar are determinat o cot parte ideal i abstract n d tul de proprietate asupra bunurilor comune; b) titularii proprietii comune pe cote -pri sunt persoane fizice; c) temei de apariie a proprietii comune pe cote-pri servesc contractele, succesiunile etc.; d) fiecare coproprietar al cotei pri din propriet atea comun este n drept s cear separarea acesteia [dac e posibil] n natur i respecti marea unui bun imobil nou pasibil de a fi nregistrat n Registrul bunurilor imobile . Conform Hotrrii Curii Supreme de Justiie nr. 3 din 30 ianuarie Separarea n natur a c otei-pri, a unuia dintre coproprietari, e posibil numai cu condiia c mrimii cote sale corespunde o parte izolat a casei cu intrare separat sau dac exist posibilitatea re construirii apartamentului sau casei n aa fel nct s fie posibil crearea uni spaiu sepa rat. Separarea cotei pri n natur duce la ncetarea proprietii comune pe cotepri i pi de ctre fotii coproprietari a dreptului de preemiune n caz de nstrinare a acesteia. e ) nstrinarea cotei-pri presupune respectarea dreptului de preemiune care nu poate fi cedat [este un drept personal]; f) la nstrinarea cotei pri din proprietatea comun se admite fr acordul n scris a celorlali coproprietari pe cote pri dintr-un imobil . Mr a cotei se consemneaz n registrul bunurilor imobile n temeiul documentului ce confi rm cotele determinate n bunul imobil. n cazurile n care cotele dintr-un teren i/sau d intr-o

121 construcie capital, stabilite separat, sunt indicate n diferite documente ce co nfirm drepturile, nscrierea se efectueaz conform acestor documente. Dreptul de prop rietate n diviziune se nregistreaz n temeiul [dup caz]: 1) contractului de separare a cotei pri din proprietatea comun sau contractului de mprire [partaj] a proprietii co e, autentificat notarial sau, dup caz, hotrrii de formare a terenului cu toate docu mentele de formare; 2) certificatului eliberat ctre soi, autentificat notarial, pr ivind dreptul de proprietate asupra cotei-pri din averea comun; 3)dovezii despre mprir ea averii gospodriei de colhoznic sau nscrierii privind separarea cotei-pri din aver ea gospodriei de colhoznic, nregistrat la autoritile administraiei publice locale [pen tru construcii]; 4) hotrrii instanei judectoreti sau a fostului arbitraj. Dreptul de p roprietate comun n diviziune nceteaz n cazul: mpririi proprietii comune prin separa r; ieirea din proprietatea comun pe cote-pri [nceteaz pentru persoana care a cerut sep ararea]. Temeiurile pot fi diferite: acordul comun sau hotrrea judectoreasc [la cere a creditorilor]. Dac separarea n natur nu este posibil [bunuri indivizibile], propri etarul care deine o cot-parte n bunurile comune primete echivalentul bnesc al acestei cote [240, p. 450]. ncetarea dreptului de proprietate n diviziune are ca efect ra dierea acestuia din registrul bunurilor imobile la cerere, adresat OCT de persoan a interesat. 3.2.4. nscrierea dreptului de proprietate al persoanelor juridice n li teratura juridic [159, p. 95], se susine c un colectiv de oameni poate aciona ca un subiect unitar de drept numai dac are o structur bine definit, prin care i se preci zeaz structura intern, modul de alctuire, organele de conducere i competena acestora, modul de reorganizare etc. Savanii juriti Roca Nicolae i Baie Sergiu susin c persoana juridic este o organizaie nzestrat cu patrimoniu propriu, destinat scopului propus p rin actul de constituire, creia, n condiiile legii, i se recunoate capacitatea jurid ic [115, p.214-215]. Aceste condiii sunt ndeplinite de societatea comercial, care, p rin actul de constituire, ca efect al voinei asociailor, dobndete o organizare de si ne-stttoare, ce o individualizeaz de alte subiecte de drept. Astfel, opinia autoril or citai se ntemeiaz pe criteriile definitorii ale persoanei juridice ca subiect de drept i nu ca obiect al nregistrrii de stat [obiect al actului juridic]. Ori, pn la admiterea n circuitul civil a bunurilor imobile unitatea economic avea nsemntate mai mult ca participant la raporturile juridice, categorie juridic reglementat prin L egea nr. 845/1993. Activitatea n comun a persoanelor fizice este de neconceput fr u n suport material, care presupune existena anumitor bunuri aparinnd asociailor fonda tori cu drept de proprietate, al cror regim juridic cade sub incidena anumitor act e normative, drepturile reale ale persoanei juridice fiind nscrise n registrul bun urilor imobile. n aspectul cercetat ne intereseaz cum vom

122 nregistra conveniile imobiliare obiect al crora este unitatea economic. Soluia o gsim n C. civ., art. 817-822, dac avem dexteritatea profesional n a delimita persoana juridic subiect de drept de persoana juridic obiect al circuitului civil. Astfel, prin interpretarea art. 817 n coroborare cu art. 818, 821 i 822 deducem: ntreprind erea n calitate de complex patrimonial unic este privit ca obiect al actului jurid ic de vnzare-cumprare [art. 817, alin (1)]; concomitent cu ntreprinderea [teren, ed ificii, echipament etc] ca complex patrimonial unic la cumprtor trec i dreptul la d enumire de firm, la mrcile de producie i la alte mijloace de individualizare a ntrepr inderii i a produciei acesteia [art. 817, alin (1)]; contractul de vnzare cumprare a ntreprinderii n calitate de complex patrimonial unic se ncheie n form autentic i se gistreaz la Camera nregistrrii de Stat [art. 818]. Propunem completarea art. 818 cu un nou aliniat n urmtoarea redacie: n temeiul contractului de vnzare-cumprare a ntrep inderii ca un complex patrimonial unic se va nscrie drepturile imobiliare asupra acesteia la oficiul cadastral teritorial n raza de activitate a cruia este amplasa t ntreprinderea; dovad a executrii obligaiilor contractuale va servi actul de predare primire n care sunt reflectate datele privind bunurile imobile, faptul ntiinrii cred itorilor, viciile ntreprinderii [art. 821]; dreptul de proprietate asupra ntreprin derii ca un complex patrimonial unic trece la cumprtor la data [predrii] semnrii act ului de predare primire a ntreprinderii, dreptul urmnd s fie nscris imediat n Registr ul bunurilor imobile [art. 822 meninut parial, cursivul este completarea noastr]. n concluzie C. civ. reglementeaz ntreprinderea ca persoan juridic [subiect al raportur ilor juridice] i ca obiect al actului juridic, deaceea propunem a completa i art. 288, alin (2) din C. civ. cu nc o categorie de bunuri imobile ntreprinderea ca un c omplex patrimonial unic. Opinia expus poate fi argumentat apelnd la tratarea aceste i probleme de savanii juriti din mai multe state. De exemplu savantul jurist A. G. Gribanov [161] susine c noiunea de ntreprindere poate i trebuie folosit n sens dubli: ca subiect de drept i ca obiect al raportului [actului juridic]. Un alt savant ju rist [181] apreciaz ntreprinderea ca un obiect specific al dreptului de proprietat e datorit elementelor componente ale acesteia. D.D. Grim [157] afirm noiunea de com plex patrimonial aparine celor mai vaste categorii juridice, cuprinznd o mulime de instituii diverse.

123 ntreprinderea ca obiect al dreptului este indivizibil i din acest motiv o putem atribui la lucrurile complexe, deoarece obiect al drepturilor este totalitatea b unurilor, de aceea regimul bunurilor aparte nu are nici o influen asupra raporturi lor juridice sau ntreprinderea reprezint un bun indivizibil, dar indivizibilitatea n treprinderii este una legal i nu natural, sau regimului diviziunii pot fi supuse att u n butoi cu vin ct i o statuie din marmur, dar indivizibilitatea bunului poate fi ap reciat nu numai ca fiind una natural ci i ca o indivizibilitate stabilit de legiuito r din punct de vedere economic conform destinaiei acestuia n circuitul economic [23 0, p. 95]. n ultima categorie autorul citat atribuie ntreprinderile, uzinele, magaz inele etc. Opinia n cauz i gsete reflectare i n cercetrile savantului Ugo Mattei [20 re afirm dac voi vinde o fabric de prelucrare a laptelui, se nelege c nu voi vinde doa r terenul i cldirile, ci i tot ce face obiect comun cu aceasta. n caz contrar ar tre bui, nainte de ai nmna cheile noului proprietar al fabrici, s iau tot echipamentul. Regimul juridic al imobilelor, ca pri componente ale fabricii, se va extinde i asup ra bunurilor mobile care servesc la funcionarea fabricii. Excepie dac se convine al tfel. Aprecierea dat ntreprinderii de juritii altor ri i gsete explicare n raportur lementate de legislaia lor armonizat nivelului de dezvoltare a rii. Aderm la opiniile analizate i considerm c peste o perioad de timp necesitatea reglementrii a astfel de raporturi o s fie actuale i la noi. Or, actualmente ntreprinderile se vnd n procesul declanrii insolvabilitii, bunurile fiind vndute separat: teren, edificii, echipament etc. Conceptul clasic de ntreprindere exprim ntreprinderea pe roate, vnzarea acesteia prezumnd bunul imobil [drepturile patrimoniale], drepturi personale nepatrimonia le i tot ceea ce este antrenat funcionrii acesteia. nscrierea drepturilor de proprie tate ale persoanei juridice registratorului i se prezint: extrasul din registrul comercial de stat privind nregistrarea acesteia; documentele de constituie. De as emenea registratorul verific dac decizia de nstrinare, dobndire a imobilului a fost l uat de organul mputernicit. n funcie de forma juridic de organizare este necesar proc esul verbal al organului de conducere [mputernicit prin lege sau statut s dispun de imobil] dac numrul fondatorilor este mai mare de unul i poate fi adunarea general a asociailor sau consiliul de conducere [direcia], inndu-se cont i de preul contractulu i. De exemplu n cazul societii pe aciuni, abilitile ncheierii conveniilor preul cro 50 la sut din valoarea activelor, potrivit ultimului bilan, ine de competena dunrii generale. Dac preul conveniei depete 25 la sut din aceiai valoare decizia se ia de co liul societii. Organul executiv [comitetul de conduce, dup caz, direcia, comitetul d e conducere] decide n privina conveniilor preul crora nu depete 25 la sut din valoar dicat. n numele Societii cu Rspundere Limitat, decizia

124 privind ncheierea contractelor, conveniilor etc. sunt luate de comitetul de co nducere cu aprobarea ulterioar a de adunarea general. n cazul cooperativelor decizi a de ncheiere a conveniilor este prerogativa preedintelui acesteia, dac statutul nu prevede altfel. ntreprinderea de stat [municipal] poate s dea n arend, ipoteca [parti cipa cu bunurile sale la activitatea structurilor private] numai cu acordul fond atorului n persoana Departamentului Privatizrii sau alt organ al administraiei publ ice centrale [139, p. 27]. n numele ntreprinderii cu statut de persoan fizic, societii n comandit conveniile sunt ncheiate de asociatul cu cota deplin de participare, dac c ontractul de constituire a societii nu prevede ncheierea anumitor convenii de ctre co manditar n temeiul i n limitele mputernicirilor acordate prin procura eliberat de aso ciatul cu cota deplin de participare. Pentru societatea n nume colectiv conveniile sunt ncheiate de membrul asociat cu drept de administrare cu excepia nstrinrii i ipote crii bunurilor imobile pentru care este necesar acordul tuturor proprietarilor. n cazul ntreprinderii individuale, contractele sunt ncheiate de ctre fondator, temei de nscriere a dreptului servete decizia acestuia privind achiziionarea de bunuri im obile [139, p. 27]. 3.2.4.1. nscrierea dreptului de proprietate al persoanelor ju ridice de drept privat. La etapa actual a economiei de pia, proprietatea privat este forma dominant de proprietate, dat fiind faptul c bunurile ei componente sunt obi ecte ale circuitului civil, care impulsioneaz vitalitatea raporturilor juridico-e conomice, i care, desctuate de restriciile anterioare, sunt n continu ascensiune. Modu l de nscriere a dreptul de proprietate al persoanelor juridice este reglementat p rin Legea nr.1543/1998, alte acte normative potrivit crora modificrile ce vizeaz re gimul juridic al bunurilor imobile ale persoanelor juridice sunt nscrise n registr ul bunurilor imobile indiferent de forma juridic de organizare. Persoanele juridi ce cu scop lucrativ. Potrivit art.106-178 din Codul civil, persoanele juridice c u scop lucrativ sunt societile comerciale, cooperativa, ntreprinderea de stat i ntrep rinderea municipal. Dreptul de proprietate al persoanei juridice cu scop lucrativ [societatea comercial] asupra bunurilor imobile se va nscrie n condiiile Legii nr. 1543/1998, Instruciunii nr. 487/2005, ale altor acte normative, conform crora nscri erea dreptului de proprietate se efectueaz la cerere: 1) n temeiul contractului de constituire a ntreprinderii, nscris n Registrul de stat al ntreprinderilor, care pr evede transmiterea n proprietate a bunului imobil, i actul de predare-primire a co nstruciei; sau 2) n cazul constituirii unei ntreprinderi prin fuziune n temeiul cont ractului de

125 constituire, la care se anexeaz actul de transfer, aprobat de persoana [organ ul] care a emis decizia de reorganizare i al extrasului din Registrul de stat al n treprinderilor privind ncetarea activitii ntreprinderilor contopite [fuziune prin co ntopire dou sau mai multe societi comerciale se unesc pentru a constitui o nou socie tate comercial, societile care particip la reorganizare se dizolv i se radiaz din Regi trul de stat, patrimoniul trece prin succesiune la noua societate comercial] [115 , p. 315] sau privind ncetarea societii absorbite [fuziune prin absorbie societatea absorbant, dup modificarea actelor de constituire, i continu activitatea, iar cea abs orbit este radiat din Registrul de stat al ntreprinderilor] [116, p.322], n temeiul actului de transfer a bunurilor; sau 3) n temeiul actului de constituire a societii prin dezmembrare: a) prin divizare persoana juridic [societatea comercial] se mpar te n dou sau mai multe societi comerciale independente [societatea i pierde calitatea de subiect de drept] patrimoniul trece la noile subiecte de drept [116, p. 326]; b) prin separare [din componena unei societi comerciale care nu se dizolv i nu-i pier de personalitatea juridic se desprind i se constituie una sau mai multe persoane j uridice [pri din patrimoniu trec la noile persoane juridice]; n temeiul contractulu i de vnzare-cumprare de ctre persoana juridic a bunurilor imobile. Valabil pentru si tuaiile descrise este faptul c, la contractul de constituire, se anexeaz actul [bil anul] divizrii, aprobat de organul suprem al ntreprinderilor, extrasul din Registru l de stat al ntreprinderilor privind ncetarea activitii societii reformate i, dup caz ecizia de formare a terenului cu documentele necesare: plan cadastral sau geomet ric. Persoanele juridice fr scop lucrativ, numite i necomerciale, prezum c asociaii i embrii lor nu au scopul de a obine profit, ci au un scop ideal: satisfacerea anum itor interese spirituale, culturale, tiinifice, sociale etc. [117, p.366]. Conform art. 180-191 din C. civ., persoanele juridice fr scop lucrativ, fondatorii, asoci aii i membrii organizaiei necomerciale nu dein drepturi patrimoniale fa de aceast pers an juridic. Potrivit aceluiai cod, exist trei categorii de organizaii necomerciale: a sociaia, fundaia i instituia. Dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile ale pe rsoanelor juridice fr scop lucrativ se nregistreaz n temeiul actelor de constituire: Hotrrea Guvernului; sau hotrrea administraiei publice locale; sau contractul de const ituire, statutul etc. n cazul nscrierii dreptului imobiliar asupra terenului, se a nexeaz i planul cadastral; n cazul cldirilor sau al altor ncperi, se anexeaz planul ca astral i/sau geometric. 3.2.4.2. nscrierea dreptului de proprietate al persoanelor juridice de drept public. Persoane juridice de drept public sunt: statul, unitile administrativ-teritoriale, alte autoriti publice. Spre deosebire de persoanele ju ridice cu scop lucrativ, acestea nu au calitatea de ntreprinztor i nu desfoar afaceri nume propriu [116, p. 123]. Patrimoniul persoanei juridice de drept public este

126 alctuit, n principiu, din bunuri analoge celor care aparin particularilor i care pot fi mobile sau imobile, transmise acesteia n gestiune economic. Bunurile imobi le ale persoanei juridice pot fi [109, p. 67]: terenuri, edificii, spaii de execu tare a activitii economice, spaii locuibile pentru angajai etc. Bunurile imobile ale statului sau ale unitilor administrativ-teritoriale ce constituie domeniul public nu pot fi nstrinate [iazurile, pdurile, pieele, parcurile etc.] Drepturile reale su pra bunurilor imobile ale persoanelor juridice de drept public pot fi dobndite i ns crise de ctre: Unitile administrativ-teritoriale, n temeiul: deciziei Guvernului pri vind transmiterea bunului imobil din proprietatea statului n proprietatea unitii ad ministrativ-teritoriale; actului de predare-primire la transmiterea ntreprinderii , cldirii etc. Terenurile unitilor administrativteritoriale sau ale statului, liber e de construcii, pot fi nstrinate doar n condiiile licitaiei, la preuri de pia, dar i mici dect preul normativ al pmntului [139a, p.27]. Stat, n temeiul: deciziei consil iului local privind transmiterea bunului imobil din proprietatea unitii administra tiv-teritoriale n proprietatea statului, la care se anexeaz actul de predare-primi re; sau deciziei consiliului local al unitii administrativ-teritoriale care transm ite i deciziei consiliului local al unitii administrativ-teritoriale, care primete, unde se expune acordul de a primi imobilul, n cazul transmiterii bunului de ctre o unitate administrativ-teritorial unei alte uniti din cadrul aceluiai raion; decizie i consiliului local, prin care s-a declarat utilitatea public de interes local, i acordului dintre pri, autentificat notarial, sau hotrrii judectoreti, n cazuri de expr priere pentru utilitate public de interes local; hotrrii Guvernului, prin care sa a probat lista terenurilor proprietate a statului, i [dup caz] deciziei consiliului local, prin care sa aprobat lista terenurilor proprietate a unitii administrativ-t eritoriale respective [n temeiul hotrrii Guvernului nr. 837 din 14.08.201]; hotrrii P arlamentului, prin care s-a declarat utilitatea public de interes naional, i acordu lui dintre pri, autentificat notarial, sau hotrrii judectoreti, n cazuri de exproprier pentru cauz de utilitate public de interes naional. Drepturile ntreprinderilor asup ra bunurilor imobile proprietate public, date n folosin, se nregistreaz n temeiul acte or de predare-primire, ncheiate ntre organele centrale de specialitate sau autoritil e administraiei publice locale i ntreprindere [Legea nr. 1543/1998, art. 42]. Conse mnm, n privina actelor de predare-primire, c, n practic, sunt cazuri cnd actele de pre are-primire au fost lichidate, dreptul de gestiune economic fiind greu de dovedit . Credem, crearea cadastrului general este un bun prilej de constatare a regimul ui de fapt al imobilului i de reconfirmare a drepturilor reale n numele titularilo r de drept, prin nregistrarea drepturilor i eliberarea actelor doveditoare.

127 nregistrarea grevrii dreptului asupra terenului proprietate public se efectueaz n temeiul deciziei autoritii publice locale [Legea nr. 1543/1998, art. 42, alin. (2 )]. Drepturile reale ale persoanelor juridice de drept public se nscriu n registru l bunurilor imobile: n subcapitolul I imobilul; grevarea drepturilor. Dreptul imo biliar al persoanelor juridice de drept public nceteaz n cazul: urmririi bunurilor n legtur cu obligaiile pecuniare; privatizrii proprietii de stat; expropriere pentru cau z de utilitate public; rechiziie; confiscare, alte cazuri. Dreptul imobiliar al per soanelor juridice de drept public care i-au ncetat existena sunt radiate din regist rul bunurilor imobile n temeiul hotrrii organului decizional cu anexarea documentel or de rigoare. 3.3. Particularitile de nscriere a altor drepturilor reale n literatu ra juridic de specialitate, interpretarea naturii juridice a drepturilor reale as upra bunurilor altuia [dezmembrmintelor] este destul de controversat [118, p.176; 171, p.115]. Se evideniaz sintagmele: dezmembrminte ale dreptului de proprietate, d repturi reale asupra bunurilor altuia i drepturi reale asupra bunurilor strine [19 8, p.29-39]. n ceea ce ne privete, acceptm sintagma alte drepturi reale, din consid erentul c dreptul de proprietate este prototipul drepturilor reale ntr-o asemenea msur, nct celelalte drepturi reale sunt considerate o prelungire a dreptului de prop rietate [163, 30-36]. Susceptibil de dezmembrare este att dreptul de proprietate privat, ct i dreptul de proprietate public, indiferent de titular: persoan fizic sau j uridic, inclusiv statul i unitile administrativ teritoriale. De exemplu, dreptul de proprietate public poate fi obiectul unor dezmembrri: concesiunea bunurilor; folos ina; locaiune etc. Dezmembrmintele dreptului de proprietate se nscriu: n subcapitolul III, partea I, la rubrica Alte drepturi reale: uzufruct, uz, abitaie, superficie, servitutea terenului aservit, gajul, folosina asupra terenurilor statului sau uni tilor administrativ-teritoriale, gestiunea economic, concesiunea, iar n subcapitolul III, partea a II, la rubrica Notri: subcapitolul III - Grevarea drepturilor patrim oniale, respectiv: nr. crt.; Obiectul grevrii care poate fi: teren T; construcie C; ncpere (izolat) .; Tipul i termenul grevrii, suma gajului (dup caz) gestiune econ folosin etc. ; Date despre persoana n a crei favoare a fost stabilit grevarea ex: Aca demia de Studii Economice a Moldovei; Date despre documentul n a crui temei a fost efectuat nscrierea Hotrrea Guvernului nr. 1408 din 14.11.1991; Data nscrierii 15.12 1991. 3.3.1. nscrierea dreptului de uzufruct. C. civ. [art. 395-423] definete uzu fructul ca fiind dreptul unei persoane [uzufructuar] de a folosi pentru o perioa d determinat sau determinabil subcapitolul II drepturile imobiliare; subcapitolul I II

128 bunul unei alte persoane [nudul proprietar] i de a culege fructele bunului, nt ocmai ca proprietarul, ns cu ndatorirea de a-i conserva substana. Definiia legii, dei pune n relief dou dintre caracterele principale ale uzufructului, anume c este un j us in re aliena, i nu comport facultatea de a dispune de lucru, este totui incomple t i poate da loc confuziilor [163, p. 193]. Or, definiia pe care legiuitorul o d uzu fructului se potrivete tot att de bine i dreptului de folosin. Deosebirile sunt urmtoa rele: n cazul locaiunii, dreptul de folosin al locatarului este un drept de crean, iar n cazul dreptului de uzufruct, acesta [uzufructuarul] are un drept de folosin real asupra bunului. Caractere ale uzufructului: acesta este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate n proprietatea altuia [C. civ., art.395]; acesta este un dr ept esenialmente temporar [art., 397]; orice act juridic prin care se constituie uzufructul perpetuu i transmisibil pentru cauz de moarte este lovit de nulitate ab solut [C. civ. art. 397 alin.(4)]; pe durata sa, uzufructul acord proprietarului b unului puteri reduse, deoarece folosina i fructele aparin uzufructuarului, iar prop rietarul are doar un titlu nud, lipsit de eficacitate, fapt pentru care propriet arul se numete nud; uzufructul se poate constitui nu numai asupra unui lucru, ci i asupra unui drept. Obiectul dreptului de uzufruct. Potrivit C. civ., obiect al uzufructului poate fi orice bun care se afl n circuitul civil, cu excepia celor din domeniul public al statului i al unitilor teritorialadministrative [art. 396 alin. (3)], cum ar fi uzufructul: terenului cu arbori i terenului cu pduri [art. 406 i 4 07]; terenului n care exist carier [art. 408 i dispoziiile C. subsolului]. Uzufructul stabilit asupra unui bun imobil este reglementat ca fiind uzufruct cu titlu par ticular i se nscrie n registrul bunurilor imobile n subcapitolul III, partea I, la r ubrica Alte drepturi reale. Dreptul de uzufruct se constituie: 1) prin efectul leg ii legislaia nu prevede expres cazuri de constituire a uzufructului nemijlocit pr in lege; 2) prin act juridic: bilateral [ contract] de uzufruct al imobilului: c as, apartament, teren, pdure, obiective acvatice separate etc. [condiiile, coninutul i termenul snt determinate de pri]; unilateral [testament] printr-o clauz testamenta r [113, p.225]. n cele mai dese cazuri, uzufructul este constituit prin testament; 3) prin hotrre judectoreasc - numai n cazul n care legea prevede o astfel de modalita te, de exemplu, n cazul uzufructului prin uzucapiune. Uzufructul imobilelor trebu ie nscris n registrul bunurilor imobile [C. civ., art. 389, 290 i Legea nr. 1543/19 98, art. 4 i 5].

129 Modificarea dreptului de uzufruct are loc ca rezultat al majorrii sau micorrii suprafeei terenului. Documente n al crui temei se nregistreaz modificrile sunt: contra ctul de vnzarecumprare a unui imobil [cldire] din cadrul universalitii de bunuri imob ile. De exemplu, persoana juridic are n proprietate pe terenul su mai multe constru cii, una dintre care o vinde. La cererea acestei persoane, inginerul cadastral fo rmeaz un nou bun imobil, ntocmete pentru ambele bunuri planurile cadastrale i dosare le n al cror temei se vor efectua modificrile de rigoare n registrul bunurilor imobi le. Uzufructul se stinge n cazul: decesului uzufructuarului persoan fizic; lichidar ea uzufructuarului persoan juridic; expirarea termenului pentru care a fost consti tuit dac nu a intervenit o alt cauz de stingere [deces, lichidare etc]. Uzufructul constituit n favoarea unei persoane juridice nu poate depi 30 de ani [C. civ., art. 420]; anularea prin hotrre judectoreasc a actului prin care nudul proprietar a dobnd it dreptul de proprietate [art. 420]; renunarea uzufructuarului la dreptul su [art .420]; distrugerea bunului [art. 422]; ntrunirea n aceeai persoan a calitii de proprie tar i uzufructuar [prin consolidare] [art.420]; prin voina prilor [art. 415]; la cer erea nudului proprietar [art. 421]; Stingerea uzufructului imobiliar este reflec tat, ca i constituirea uzufructului imobiliar, n Registru, la cerea persoanei inter esate, cu anexarea actelor justificative: certificat de deces, extras din Regist rul de stat al persoanelor juridice, act prin care uzufructuarul a renunat la dre ptul su [contract de stingere a uzufructului, hotrre judectoreasc etc.]. 3.3.2. nscrie rea dreptului de uz i a dreptului de abitaie este reglementat de C. civ., prin art. 424-427, i este definit ca o varietate a uzufructului cu prerogative restrnse i li mitate. Dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt clasate unanim printre drepturile reale principale ca dezmembrminte ale dreptului de proprietate. Caracteristic pen tru dreptul de uz i dreptul de abitaie este faptul c titularul lor se bucur de atrib utele posesiunii i folosinei bunului numai pentru nevoile lui i ale familiei sale. Ceea ce face s se disting aceste drepturi de uzufructul propriu-zis este caracteru l strict personal. Titularul lor nu poate ceda [vinde, dona sau nchiria] emolumen tul acestor drepturi, iar creditorii si nu pot s le sechestreze. De aceea, unii au tori s-au ntrebat dac aceste drepturi merit s figureze printre drepturile patrimonia le. Dreptul de uz poate avea ca obiect orice bun, mobil sau imobil, pe cnd dreptu l de abitaie are ca obiect o cas ori un apartament. Dreptul de uz i dreptul de abit aie se supun regimului juridic aplicabil uzufructului [ C. civ., art. 427], se co nstituie n temeiul legii sau al actului juridic. Dreptul de uz asupra unui bun im obil i dreptul de abitaie iau natere la data nscrierii lor n Registru, similar dreptu lui de uzufruct: partea I a subcapitolului III, la rubrica Alte drepturi reale .

130 Dreptul de uz este dreptul real principal ce confer titularului atributele de posesiune i folosin asupra unui bun proprietate a unei alte persoane, dar numai pe ntru nevoile proprii i ale familiei sale [C. civ., art. 424]. Titulari al dreptul ui de uz i ai dreptului de abitaie pot fi numai persoane fizice. Prin urmare, aces te drepturi au caracter personal i se dobndesc prin act juridic: convenie, testamen t, uzucapiune etc. Dreptul de uz se stinge i se radiaz n aceleai condiii ca i dreptul de uzufruct [C. civ., art. 420-423], dar de acest drept vor putea beneficia i mote nitorii uzuarului dac aa s-a convenit prin convenie. Dreptul de abitaie este un drep t real imobiliar care are ca obiect o locuin i care confer titularului posesiunea i f olosina acelei locuine pentru el i pentru familia sa [139, p. 10]; el este, aadar, u n drept de uz care are ca obiect o locuin. Dreptul de abitaie poate fi constituit p rin act juridic [contractul de nstrinare a bunului cu condiia ntreinerii pe via]: unil teral sau bilateral cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Prin testament [dac tes tatorul a stipulat o clauz sub form de legat] i prin efectul legii [C. civ., art. 4 24 alin. (3)]. Dreptul de abitaie, ca i dreptul de uz, se caracterizeaz prin faptul c titularul su nu poate fi dect o persoan fizic i c are un caracter personal, putnd folosit numai pentru nevoile de locuit ale titularului i ale membrilor lui de fam ilie. Procedura de nscriere a dreptului de uz i a dreptului de abitaie este similar procedurii de nscriere a dreptului de uzufruct. Stingerea dreptului de abitaie i, c a rezultat, radierea din registrul bunurilor imobile se efectueaz la cerere, la c are se anexeaz actele justificative. 3.3.3. nscrierea dreptului de servitute. S-a menionat deja c legiuitorul moldovean reglementeaz, n actele normative adoptate dup a nul 1990, i instituia servituii. Dreptul de servitute este reglementat n C. civ. la art. 428-442, n alte acte normative, potrivit crora servitutea este sarcina care g reveaz un imobil [terenul aservit] pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar [terenul dominant]. n literatura de specialitate [113, p.245], s-a re levat opinia, la care consemnm, potrivit creia sarcina greveaz nu imobilul, ci drep tul de proprietate asupra lui. Sarcina revine proprietarului imobilului aservit. Dreptul de servitute se constituie: n temeiul actului juridic [C. civ., art. 431 ]; prin destinaia stabilit de proprietar [art. 432]; prin uzucapiune [art. 433]. n doctrin, se elucideaz nc un mod de constituire a servituii n temeiul Legii [123, p.50 67]. Raionamentul expus i gsete confirmare n C. civ., art. 443 alin. (3), care prevede c superficiarul are dreptul de servitute asupra terenului pentru exercitarea dre ptului de superficie dac acest drept nu este stabilit prin actul de

131 constituire a superficiei. De aceea, ar fi binevenit completarea art. 431 din Codul civil cu poziia n temeiul legii. nscrierea dreptului de servitute. Dreptul de servitute se constituie de la data nscrierii n registrul bunurilor imobile n subcap itolul III, partea I, rubrica Alte drepturi reale. Dreptul de servitute se nregistr eaz la cererea proprietarului dominant, cu anexarea actelor doveditoare: contract ului ncheiat n modul stabilit; deciziei autoritii administraiei publice locale privin d terenul aflat n proprietate public; hotrrii judectoreti. La documentele prezentate o ficiului cadastral teritorial, se vor anexa i planul terenului, n care se indic hot arele i/sau planul construciei. Dreptul de servitute se nscrie n registrul bunurilor imobile ca sarcin a proprietarului fondului aservit, n subcapitolul III, i ca folo s al proprietarului fondului dominant, n subcapitolul doi meniuni. Suntem de prerea c servitutea poate fi instituit i n interesul i la cererea persoanei - posesor al te renului cu dreptul de posesiune i folosin nelimitat. Temeiurile de stingere a dreptu lui de servitute snt: 1) consolidarea terenurilor - ambele terenuri ajung n propri etatea aceleiai persoane; 2) renunarea proprietarului terenului dominant; 3) expir are a termenului pentru care a fost constituit dreptul de servitute dac n actul de constituire a fost stipulat termenul [regula general fiind cea conform creia serv itutea exist att timp ct exist bunul imobil]; 4) rscumprare n condiiile prevzute la 442 din C. civ. dreptul de servitute se stinge la data radierii din registrul bu nurilor imobile; 5) imposibilitatea de exercitare [a secat rul]; 6) neuz pentru o perioad de 10 ani n condiiile art. 441 din C. civ.; 7) dispariie a oricrei utiliti a ervituii; 8) expropriere a terenului aservit, dac servitutea este contrar utilitii pu blice creia i va fi afectat bunul expropriat; 9) stingere a dreptului de superfici e dac a fost constituit n temeiul art. 443 alin (3) . Dreptul de servitute se radi az din registrul bunurilor imobile la cererea persoanei interesate, la care se an exeaz actele confirmatoare. 3.3.4. nscrierea dreptului de superficie. Dreptul de s uperficie este definit la art. 443 alin (1) din C. civ. conform cruia superficie este dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia n vederea edificrii i exploa trii unei construcii, deasupra i sub acest teren, sau a exploatrii unei construcii ex istente. Potrivit doctrinei, dreptul de superficie este un drept real, imobiliar , din care cauz nu poate fi exercitat dect asupra suprafeei construite sau a supraf eei pe care urmeaz s se ridice construcia [ 244, p. 50-85]. Constituirea i nregistrare a dreptului de superficie. Dreptul de superficie se nate n temeiul unui act juridi c sau al unei dispoziii legale fiind opozabil terilor din momentul nscrierii n

132 registrul bunurilor imobile [C. civ., art. 444]. n cazul n care nu a nu a fost stabilit un termen pentru care se constituie dreptul de superficie, acesta nu v a depi 99 de ani. Dreptul de superficie se constituie de la data nscrierii n registr ul bunurilor imobile n temeiul acordului de voin dintre pri. Temei al constituirii su nt: actul juridic bilateral [contractul] sau actul juridic unilateral [testament ul]. Dreptul de superficie se nscrie n registrul bunurilor imobile numai cu rangul nti n subcapitolul III, partea I, rubrica Alte drepturi reale [C. civ., art. 446], l a cerere, adresat OCT, la care se anexeaz documentele de rigoare [inclusiv planul cadastral i planul geometric]. Dreptul de superficie se stinge i, ca urmare, se ra diaz din registrul bunurilor imobile n condiiile stipulate n C. civ., la art. 449: e xpirare a termenului stabilit n actul de constituire; prin consolidare, cnd i const rucia, i terenul devin proprietate a aceleiai persoane. Dreptul de superficie se st inge la data radierii din registrul bunurilor imobile [C. civ., art. 290, 499]. Stingerea dreptul de superficie n legtur cu expirarea termenului se efectueaz din of iciu, fr ca o parte s cear radierea. 3.3.5. nscrierea dreptului de ipotec. Ipoteca est e o garanie real imobiliar prin care un bun nemictor este afectat la executarea unei obligaii, fr a deposeda pe titularul dreptului ipotecat, care confer creditorului dr eptul s-l urmreasc, n orice mini s-ar afla, i s-i satisfac creana din preul obinu a silit, rangul de preferin fiind asigurat prin nscriere n registrul bunurilor imobil e [204, p. 300]. Acelai imobil poate servi la garantarea plii datoriilor contractat e fa de mai muli creditori care, la rndul lor, pot lua inscripii ipotecare. Ordinea n care se nscriu ipotecile confer rangul lor n funcie de apariia dreptului de gaj. C. c iv. la art. 454, definete gajul ca un drept real, n al crui temei creditorul poate pretinde satisfacerea creanelor sale cu preferin fa de ceilali creditori, inclusiv sta tul, din valoarea bunurilor ipotecate n cazul n care debitorul nu execut obligaia ga rantat prin ipotec. Bncile comerciale acord credite asigurate, prin bunuri imobile, regimul juridic fiind nregistrat n Registrul public ca sarcin a proprietii i ca drept de garanie al creditorului ipotecar. Imobilul rmne n posesiunea debitorului ipotecar sau a unui ter care acioneaz n numele debitorului ipotecar [C. civ., art. 455 alin. (2)]. Obiecte al dreptului de ipotec pot fi bunurile imobile enumerate la art. 2 88 din C. civ.: terenul, construciile, alte imobile legate nemijlocit de pmnt, mpreu n cu terenul aferent necesar asigurrii funcionale a imobilului ipotecat sau cu drep tul de folosin a acestuia. Este ipotec i grevarea locaiunii, prezente i viitoare; ipot eca de ntreprinztor, care se extinde asupra bunurilor imobile,

133 asupra altor bunuri i drepturi patrimoniale, reflectate n bilanul ntreprinderii, dac legea sau contractul nu prevede altfel, etc. Ipotecarea loturilor de pmnt. Sun t pasibile de ipotecare terenurile ce aparin cu drept de proprietate persoanelor fizice i juridice, proprietate n devlmie i cea pe cote-pri. Ipoteca este nregistrat , la cerere, la care se anexeaz contractul de ipotec [C. civ., art. 44 alin (1)] i documentele indicate n contract, n care va fi stipulat perioada ipotecii, preul bun ului, valoarea obligaiei asigurate prin ipotec sau modul i condiiile determinrii aces tei valori, admisibilitatea cesiunii. La contractul de ipotec, se va anexa, dup ca z, i decizia organului abilitat de a dispune de bunurile persoanei juridice cu ma i muli fondatori. Considerm util a se prevedea n contract regimul juridic al bunuri lor amplasate pe terenul ipotecat. Or, n cazul nerambursrii creditului, s-ar putea ntmpla ca creditorul s pretind i la bunurile debitorului amplasate pe teren ori s mpi dice exploatarea acestora invocnd prevederile C. civ., art. 457 alin. (7): Dreptu l de gaj se extinde asupra accesoriilor bunului principal obiect al gajului dac n contract nu este prevzut altfel. n spiritul elementului intenional, propunem o alt r edacie a prevederii n cauz: Dreptul de gaj se extinde asupra accesoriilor bunului p rincipal obiect al gajului n msura n care nu au fost satisfcute creanele. Astfel, dac pe lotul ipotecat exist construcii, acestea rmn proprietate a debitorului cu drept d e superficie, totodat, debitorul obine un drept de servitute asupra terenului nece sar exploatrii construciei [204, p.39-44]. Ipotecarea spaiului locativ. Ipotecarea spaiului locativ poate crea n practic multe probleme n cazul cnd debitorul nu ramburs eaz creditul. De exemplu, n apartamentul ipotecat locuiesc copiii minori ai debito rului. Creditorul, n temeiul contractului i potrivit dreptului de ipotec nscris n Reg istru, i valorific dreptul. Ce se va ntmpla cu membrii de familie [minori] ai debitor ului? Federaia Rus, prin Legea nr. 102 din 16.07.1998 cu privire la ipotec [101], n continuare Legea nr. 102/1998/R, la art. 78 alin. (1), prevede expres: Lipsirea debitorului de imobilul ipotecat i de dreptul asupra lui n cazul nerambursrii credi tului nu duce i la evacuarea acestuia din spaiul locativ, cu excepia cazului cnd dis pune de un alt spaiu. n accepiunea prevederilor acestei legi, dobnditorul imobilului ipotecat [apartament, cas etc.] i fostul proprietar ncheie un contract de locaiune. Dac dobnditorul se mpotrivete, litigiul se soluioneaz pe cale judectoreasc. Aceasta decide n favoarea debitorului [dei ar putea s fie i invers]. Dobnditorul imobilului g revat va accepta ncheierea contractului de locaiune, dar pentru o anumit perioad. Re glementri similare gsim i n legislaia unor alte ri, de exemplu, n Frana, n Legea di lie 1909 privind instituirea proprietii de familie, asupra creia nu se rsfrng prevede rile privitoare la lipsire de proprietate n caz de nerambursare a creditului.

134 Dreptul de ipotec se constituie n temeiul: legii; contractului de ipotec [C. ci v., art. 466]. Dreptul de ipotec se nscrie la oficiul cadastral teritorial n a crui raz teritorial este amplasat bunul imobil ipotecat. Dreptul de ipotec se nscrie la c ererea creditorului ipotecar sau la cererea comun, sau n temeiul hotrrii judectoreti. Dreptul de ipotec se nscrie n registrul bunurilor imobile la Capitolul A (terenul) sau B (construcia), subcapitolul III Grevri. Contractul i dreptul de ipotec se nscrie n registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial n a crui raz teritori al este amplasat bunul imobil, n termen de 3 luni de la data ncheierii. Nerespectar ea termenului atrage nulitatea contractului [C. civ., art. 470 lit. a)]. Dac cont ractul de vnzare-cumprare i contractul de ipotec sunt ncheiate concomitent, dreptul d e proprietate i ipoteca snt nregistrate consecutiv. Ipoteca de ntreprinztor. Propriet arul unei ntreprinderi complex patrimonial poate s-i exercite dreptul de dispoziie a supra ei prin nstrinare, dare n posesiune, ipotecare [C. civ., art. 817]. Acelai cod prevede transmiterea ntreprinderii i prin succesiune. Bunurile aduse de membri ca aport, cotizaie, contribuie, cuprinse n activul social, formeaz gajul general al cr editorilor persoanei juridice. ntreprinderea, ca un complex patrimonial utilizat pentru practicarea activitii de ntreprinztor, poate constitui obiectul material al c ontractului de ipotec [122, p. p.30]. La cererea de nregistrare a dreptului de ipo tec, prile vor anexa la contractul de ipotec i actul de inventariere a bunurilor, pri n care se stabilete existena efectiv a mijloacelor fixe, terenurilor etc. De asemen ea, se va anexa concluzia unui auditor independent privind preul total al imobile lor ipotecate. Din cadrul normativ existent, deducem inadmisibilitatea ipotecrii n treprinderilor de drept public, cu unele excepii admise de ctre Departamentului Pr ivatizrii. OCT nu va nregistra contractul de ipotec al crui obiect este ntreprinderea mpotriva creia s-a iniiat proces de insolvabilitate. Dreptul de ipotec se nscrie n te meiul: contractului de ipotec, autentificat notarial; deciziei organului de condu cere abilitat cu prerogativele dispoziiei asupra bunurilor imobile a persoanei ju ridice de drept privat [Adunarea general a asociailor, Consiliul de administraie, f ondatorii etc]; n privina persoanei juridice de drept public decizia Departamentul ui Privatizrii, actului de inventariere. Codul civil prin art. 467 a stabilit c ga jul legal se poate nate din creanele: statului, pentru sumele datorate n temeiul le gislaii fiscale; persoanelor care au participat la construcia imobilelor; n temeiul unei hotrri judectoreti.

135 Legiuitorul a stabilit pentru naterea dreptului de ipotec nregistrarea contract ul de ipotec n Registru n termen de 3 luni de la data ncheierii [art. 470 alin. (2) lit. a)]. n cazul proprietii comune n devlmie, dreptul de ipotec se va nscrie numai ordul tuturor coproprietarilor. n cazul n care, conform condiiilor ipotecii, debito rului i este interzis s dispun de bunul imobil ipotecat i/sau s ipotecheze ulterior a cest imobil, n registrul bunurilor imobile se menioneaz interdiciile. Cesiunea ipote cii se nregistreaz n baza contractului de cesiune a creanei. Dreptul de ipotec nceteaz cazul: stingerii obligaiei garantate prin ipotec; expirrii termenului pentru care a fost constituit dreptul de ipotec; pieirii bunurilor gajate; comercializrii sili te a bunurilor gajate; unor alte situaii prevzute de lege. Documentele care confir m executarea total sau parial a obligaiilor garantate prin ipotec constituie temei pen tru nregistrarea modificrilor corespunztoare n Registrul gajului [C. civ., art. 472] . Conform dispoziiilor C. civ., art. 473, n urma stingerii dreptului de ipotec, inf ormaia cu privire la aceasta urmeaz a fi radiat din registrul gajului i din registru l bunurilor imobile. Radierea dreptului de ipotec se efectueaz la cererea: 1) cred itorului gajist; 2) debitorului gajist, n temeiul unui demers, semnat de ambele pri , a declaraiei scrise a creditorului cu privire la renunarea la gaj sau a hotrrii ju dectoreti; 3) terului care a dobndit obiectul gajului, n baza declaraiei scrise a cred itorului gajist cu privire la radierea gajului, a certificatului eliberat de exe cutorul judectoresc, prin care se confirm c bunul a fost dobndit n cadrul procedurii de executare silit, a certificatului eliberat de instana de judecat pentru confirma rea faptului c bunul a fost dobndit n cadrul procesului de insolvabilitate, a hotrrii judectoreti cu privire la expirarea ipotecii, chiar dac nu a fost parte la proces.

136

Sinteza rezultatelor obinute A. Concluzii 1. Dei Legea cadastrului bunurilor imobile a fost adoptat cu 8 ani n u rm, n doctrina juridic naional nu exist cercetri i analize detaliate ale problemelor domeniu. Prin urmare, investigaiile efectuate n prezenta lucrare au o importan deos ebit att pentru doctrin, ct i pentru circuitul civil al bunurilor imobile din Republi ca Moldova. Acestea au i constituit unul dintre obiectivele de baz ale investigaiil or efectuate: a contribui la elaborarea unei practici moderne i uniforme de aplic are a normelor juridice att de autoritile publice, ct i de titularii de drepturi imob iliare. 2. Analiznd cadastrele existente n Europa i evoluia lor n timp, am concluzion at c ele difer n funcie de ornduirea social-economic. Dac rile de orientare capitali dat i continu s dea prioritate nregistrrii att a imobilelor, ct i a drepturilor asupr or, rile de orientare socialist [postsovietice] au dat prioritate coninutului econom ic al regimului juridic al bunurilor imobile, importan avnd aa indicatori cum ar fi: suprafaa terenurilor, clasificarea acestora dup folosin [terenuri agricole, livezi, vii, intravilan, extravilan, bonitate etc]. n condiiile regimului socialist, evid ena imobilelor era inut de diferite organe statale: a terenurilor de Ministerul Agr iculturii, de comitetele executive raionale, steti etc; a spaiului locativ de comit etele executive, de comitetele sindicale de la ntreprinderi etc. O parte a inform aiei privind imobilele o deineau birourile de inventariere tehnic [BIT]. Pentru a p utea fi folosit judicios, n contextul crerii unui cadastru general, informaia stocat la organele indicate trebuia verificat, unificat i pus n responsabilitatea unui singu r organ de stat, care s fie garantul veridicitii ei. n acest scop, s-a format Agenia Relaii Funciare i Cadastru. 3. Crearea cadastrului general n Republica Moldova a de marat cu elaborarea unui cadru normativ adecvat, motiv pentru care au fost adopt ate Legile: nr. 459/1991; nr. 1308/1997; nr. 1543/1998; nr. 354/2004; nr. 1320/1 997 etc., supuse unei analize minuioase n procesul cercetrii. Analiza acestor regle mentri a fost efectuat n plan comparat cu cele mai progresiste reglementri europene din domeniul cadastrului i publicitii imobiliare, cum ar fi: cele din Germania, con siderat promotoarea celui mai progresist sistem de publicitate, a crui entitate de baz este imobilul, din Elveia, Olanda, Romnia, Rusia etc. 4. Dat fiind c unul dintr e obiectivele investigaiilor const n efectuarea unei analize teoretice i practice a dificultilor ce apar la crearea cadastrului general al imobilelor, n primul rnd s-a analizat natura juridic a bunurilor imobile, criteriile lor de clasificare. Aceas ta se explic prin faptul c entitatea de baz a cadastrului este terenul. i aa cum tere nul este imobilul peren, toate

137 operaiunile [vnzare-cumprare, schimb, donaie, arend, locaiune etc.] deruleaz n ju acestuia, fiind nscrise n registrul bunurilor imobile cu efect de publicitate. Ac easta fiind situaia, oricine se poate informa n privina regimului juridic al imobil ului: cine este proprietarul, posesorul imobilului, este sau nu acesta grevat cu drepturi ale altor persoane, prin ce se asigur aprarea drepturilor i intereselor d obnditorului diligent mpotriva vnztorului de rea-credin etc. Aadar, stabilirea prin ac e normative a obligativitii nregistrrii contractelor i/sau a drepturilor imobiliare e ste o garantare a exercitrii drepturilor imobiliare la propria latitudine i, ca ef ect general, dezvoltarea pieei imobiliare, atragerea investiiilor n ar. 5. La temelia nregistrrii de stat a imobilelor se afl dou principii. Primul, principiul integritii, prevede formarea n integru a bunului imobil: terenul cu imobilele - anexe amplas ate pe el. Al doilea prevede nregistrarea tuturor drepturilor privitoare la imobi l n aceeai instituie [oficiu cadastral teritorial]. Exercitarea acestor principii rmn e i astzi dificil din cauza faptului c, anterior, evidena imobilelor era inut de difer te instituii statale, conlucrarea nefiind o prerogativ a acestora. Din contra, fie care dintre ele, urmrind propriile interese departamentale, nu transmit nici n pre zent informaia pe care o dein, reducnd substanial dinamica procesului de creare a ca dastrului naional, impunnd populaia de a solicita certificate n diferite organe de s tat, pltind multiple taxe i cheltuind mult timp, pe cnd oficiile cadastrale teritor iale ar trebui s fie amplasate ct mai aproape de imobile, drepturile asupra crora s e nscriu. 6. Potrivit Legii nr. 1543/1998 i altor acte normative, cheltuielile de creare a cadastrului vor fi recuperate, inclusiv prin taxe de nregistrare a imobi lelor i a drepturilor asupra lor, precum i de eliberare a informaiilor la cerere. P rin urmare mijloacele pecuniare obinute din astfel de ncasri trebuie s fie cheltuite numai la dezvoltarea i modernizarea sistemului de nregistrare a imobilelor i drept urilor asupra lor. Numai n aa condiii, crearea cadastrului i sistemului de publicita te imobiliar va finaliza n termen, i anume n anul 2010. 7. Este foarte important c Le gea nr.1543/1998 nu a anulat nregistrrile efectuate anterior i nu a stipulat nregist rarea lor conform noilor prevederi. Mai mult dect att, legiuitorul a stabilit nscri erea drepturilor imobiliare la voina titularilor. Deci nregistrrile efectuate anter ior i pstreaz efectul juridic cu unele excepii. Astfel dreptul nscris anterior se va r enscrie n cazul grevrii dreptului de proprietate [potrivit principiului de nregistra re mai nti a dreptului de proprietate apoi a celorlalte drepturi reale] n temeiul u ni act juridic sau n temeiul hotrrii judectoreti irevocabile n acest sens. 8. Registru l bunurilor imobile se va completa pe msura schimbrii proprietarilor de bunuri imo bile. Problema ce se impune soluionat rezid n considerarea drepturilor imobiliare nre gistrate pn la adoptarea i punerea n vigoare a Legii nr. 1543/1998 i a C. civ. Legiui torul nu a stabilit

138 mecanismul de reverificare a valabilitii acestor nregistrri. Suntem de prerea c es te incorect prevederea conform creia determinarea necesitii ieirii pe teren pentru co nfruntarea cu realitatea a nregistrrilor precedente este lsat la discreia registrator ilor. n lumina acestui deziderat, art. 28 din Legea nr. 1543/1998 trebuie complet at cu un alineat, (4), avnd urmtorul cuprins: n toate cazurile cnd se solicit nscriere a drepturilor dobndite n baza legislaiei anterioare, registratorul este obligat s co nfrunte datele cu realitatea. 9. Actualul sistem cadastral i publicitatea imobili ar d rspunsuri operative privind: amplasamentul imobilului, identificarea proprieta rului, titlul proprietii. Conceptul instituirii cadastrului general naional rezid n i dentificarea tuturor bunurilor imobile, a proprietarilor funciari i a imobilelor anexe, n nregistrarea drepturilor asupra obiectelor nregistrrii. ntreaga informaie est e acumulat la Oficiul Informaional Cadastru, responsabil de sistematizarea i de pstrar ea ei. Documentele ce servesc temei de nscriere a drepturilor imobiliare sunt ndos ariate n dosarul bunului imobil, care se deschide dup formarea bunului i atribuirea numrului cadastral. Legea nr. 1543/1998 stipuleaz, la art. 22, inerea manual a Cada strului bunurilor imobile i, n paralel, a evidenei electronice, dei prioritate se d c adastrului inut manual. Dublarea evidenei asigur o mai bun pstrare a informaiei i expr m grija statului fa de titularii de drepturi imobiliare, favorizeaz dezvoltarea econ omic a rii. 10. Un loc aparte n lucrare este destinat analizei problemei efectelor j uridice ale nregistrrii drepturilor imobiliare. Analiznd cadrul normativ existent, considerm c nscrierea n registrul bunurilor imobile a drepturilor are efectul consti tutiv de drepturi, acestea crendu-se i fiind opozabile terilor din momentul nregistrr ii. 11. n procesul crerii sistemului cadastral naional, nu mai puin important este i p roblema nregistrrii imobilelor/drepturilor titularilor care nu dispun de documente confirmatoare [s-au pierdut ori lichidat actele de predare-primire a imobilelor ]. Considerm c o soluia judicioas ar fi ca, la nregistrarea primar masiv a imobilelor are se efectueaz din oficiu, fr cererea titularilor, la identificarea proprietarulu i care nu are acte justificative, s se ntocmeasc un proces-verbal, n care s se consta te situaia de facto, semnat de proprietarii adiaceni i de autoritatea administraiei pu blice locale, iar n temeiul acesta [cu condiia c situaia de pe teren corespunde docu mentelor din arhiva OCT], s se nscrie dreptul de proprietate asupra imobilului. Si tuaia expus este valabil att n privina persoanelor fizice, ct i a celor juridice [de pt public, de drept privat]. 12. Recunoaterea dreptului de proprietate privat asup ra bunurilor imobile a generat i unele dificulti n exercitarea i aprarea acestora. Aut orul prezentei lucrri a efectuat o ampl analiz noiunii de bun imobil, a analizat pri ncipiile, scopurile, natura juridic a cadastrului imobilelor, a

139 analizat i a determinat modalitatea de securizare a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale, a demonstrat c viabilitatea cadastrului este asigurat pri n Registrul bunurilor imobile a ncercat s delimiteze instituia cadastrului de cea a publicitii imobiliare, elucidndu-i esena, principiile i funciile acesteia. 13. n urma cercetrilor efectuate s-a ajuns la concluzia c obiectele nregistrrii n sistemul cadas tral adoptat, sunt: a) bunurile imobile [teren, construcie, construcie subteran, an ex, ncpere izolat etc.]; b) proprietarul persoan fizic, persoana juridic, statul i un administrativ-teritoriale; c) drepturile reale [dreptul de proprietate, de uzuf ruct, de uz, de superficie, de servitute, de ipotec etc]. 14. Analiznd, prin metod a comparativ, sistemele cadastrale din rile europene am concluzionat c sistemul cada stral acceptat spre implementare n Republica Moldova este cel de orientare german, a crui entitate de baz o constituie terenul, persoana i drepturile imobiliare. Con siderm c acest sistem de publicitate este cel mai performant, dar racordarea reali tii noastre la un sistem european de reglementare continu s rmn problematic din cauza or inconveniente motenite de la vechiul sistem de eviden, care nega proprietatea priv at, a cror nlturare este dificil, dar care vor fi totui depite n termenul scontat, a anul 2010. Legislaia n vigoare permite acest lucru. 15. n viziunea noastr, rangul ar fi titulatura pe care o constituie nscrierea n Registrul bunurilor imobile n funcie de ziua i ora nscrierii, excepie dreptul de superficie care se nscrie n registrul bu nurilor imobile numai cu rangul nti [C. civ., art.446]. Rezumm: prima nscriere va av ea rangul nti, a doua - rangul doi .a. m. d. Efectul juridic al nregistrrii dreptului imobiliar este marcat de rangul dreptului atribuit nscrierii. St/abilirea unei o rdini de exercitare a dreptului [stabilirea rangului exercitrii dreptului] poate fi cerut i n cazul cnd servitutea unui teren concureaz cu o alt servitute sau cu un al t drept real de folosire a imobilului, astfel nct aceste drepturi nu pot fi execut ate concomitent, total sau parial, avnd acelai grad de prioritate [C. civ., art. 43 9, concurena mai multor drepturi]. 16. Conform prevederilor Legii nr. 1543/1998, art. 4 alin. (5) i (6), n registrul bunurilor imobile, n afar de drepturile patrimon iale asupra bunului imobil, se nscriu, sub form de meniuni, faptele juridice care p ot duce la stingerea sau naterea drepturilor patrimoniale asupra bunului imobil i se fac rectificrile necesare la nscrieri, respectiv: administrarea fiduciar, inclus iv n caz de tutel, curatel; depunerea cererii de nscriere a drepturilor asupra bunul ui imobil; arestarea sau sechestrul bunului imobil de ctre instana de judecat sau d e o alt autoritate public abilitat prin lege. n concluzie, relevm c nscrierile enunat up natura lor sunt facultative, adic se consemneaz o situaie / fapt juridic temporar , care are efect informativ i care este

140 anulat la momentul producerii /expirrii situaiei invocate sau consolidrii drept ului cu efectul opozabilitii. B. Recomandri Cercetrile efectuate au rezultat cu urmto arele recomandri de lege ferenda prin care se cristalizeaz valoarea teoretico-prac tic a tezei. Astfel, se recomand 1. Concretizarea n art. 5 al Legii nr. 1543/1998 a cazurile de nscriere a drepturilor imobiliare dobndite pn la punerea n aplicare a Le gii menionate. nscrierea drepturilor constituite sub regimul legislaiei anterioare ar fi oportun pentru cazurile de grevare a drepturilor reale. Raiune dedus din prev ederile art. 321 al Codului Civil care dispune: n cazul bunurilor imobile, dreptu l de proprietate se dobndete la data nscrierii n registrul bunurilor imobile, cu exc epiile prevzute de lege. Articolul 499, alin. (1) din Codul civil prevede: Dreptur ile reale asupra imobilelor supuse nscrierii potrivit legii se vor dobndi att ntre pri , ct i fa de teri numai prin nscrierea n Registrul bunurilor imobile a constituirii sa strmutrii lor n temeiul acordului de voin dintre pri. Este cazul interpretrii extens a prevederilor normei i deducem c vor fi recunoscute drepturile nscrise anterior n cazul constituirii drepturilor reale; nu vor fi recunoscute i vor trebui nscrise n cazul transferului unor drepturi [grevri]. Concluzia se ntemeiaz pe principiul cons ecutivitii nscrierii drepturilor: mai nti se nscrie dreptul de proprietate apoi grevri e. Un drept inexistent nu poate fi grevat. Din considerentele expuse mai sus est e necesar de a nscrie i transferul de drepturi aprute n temeiul unei hotrri judectore [irevocabile]. 2. Atribuirea efectului retroactiv articolului 332 din C. civ. n c azul uzucapiunii imobiliare, adic calcularea termenului de 15 ani nu din data pun erii n vigoare a C. civ. [12.06.2003], ci din momentul cnd posesiunea a ntrunit pre vederile art. 332 din C. civ. [retroactiv]. 3. Stabilirea expres, prin art. 38, a dou categorii de greeli: greeli tehnice eseniale i greeli tehnice neeseniale. n cel seniale s fie incluse: numele titularului, tipul dreptului nscris, numrul cadastral al imobilului, denaturarea mrimii cotelor n proprietatea comun, coordonatele hotare lor modificrile asupra crora s-ar permite doar n temeiul actelor justificative. La categoria greeli tehnice neeseniale s fie incluse: corectarea de litere, omisiuni d e cuvinte, cifre etc., ale cror modificri ar putea intra n atribuiile registratorulu i. 4. Modificarea art. 32 din Legea 1543/1998 n urmtoarea redacie: (1). Oficiul cad astral teritorial este obligat s verifice dac documentele prezentate pentru nregist rare corespund exigenelor prezentei legi i ale altor acte normative. (2) Termenul de examinare a cererii este de 20 de zile din data nregistrrii ei.

141 (3) Termenul poate fi prelungit la decizia oficiului cadastral teritorial pn l a 40 de zile, n cazul n care este necesar nlocuirea documentelor sau primirea unor d ocumente suplimentare. 5. Completarea articolului 431 din C. civ. cu nc un temei d e constituire a servituii, i anume prin lege. Raionamentul este fundamentat pe disp oziiile C. civ. la art. 443 alin. (3) alte acte normative. 6. Completarea Instruci unii nr. 487/2005 [Capitolul IV] cu textul: La nregistrarea primar masiv a bunurilo r/drepturilor imobiliare n a cror privin posesorul nu dispune de acte justificative se va ntocmi un proces-verbal de constatare a regimului juridic al imobilelor car e, fiind confruntat cu documentele din arhiva OCT, ar servi temei pentru nscriere a drepturilor imobiliare. Temei de nscriere a drepturilor imobiliare poate servi i Hotrrea Guvernului R. Moldova privind constituirea, de exemplu, a persoanelor jur idice de drept public i transmiterea n posesiune i folosin a bunurilor imobile. Refuz ul OCT de a nscrie [n astfel de cazuri] drepturile imobiliare i solicitarea actului de predare primire a imobilelor poate fi calificat ca fiind n contradicie cu preve derile legii. 7. Completarea art. 4 din Legea nr. 1543/1998 cu urmtorul text: ser vitutea se va nregistra ca grevare a drepturilor patrimoniale ale proprietarului fondului dominat i ca favor al proprietarului fondului dominant; dreptul de servi tute se noteaz n partea I a subcapitolului III la rubrica Grevri, se indic grevarea i numrul cadastral n favoarea cruia este stabilit dreptul de servitute. 8. Completar ea art. 498 alin. (4) cu un alineat n urmtoarea redacie: Sunt nscrise provizoriu i no tate: incapacitile totale sau pariale de exerciiu ale titularului dreptului real nscr is; instituirea curatelei, modalitile juridice care afecteaz dreptul nscris n cartea funciar, aciunile n justiie; interdicia de nstrinare, contractul de locaiune sau cesi a de venituri; dreptul de preemiune, promisiunea stabilit prin convenie. 9. Complet area Legii nr. 1543/1998, art. 6 cu alin (4) n urmtoarea redacie: Informaia eliberat de OCT conine obligatoriu date privind: identitatea obiectului, amplasamentul, pr oprietarul, grevrile. 10. Completarea C. familiei cu a) art. n care s-ar prevedea n scrierea drepturilor de uz i abitaie a soilor i membrilor familiei acestora. b) art. n care s-ar prevedea constituirea drepturilor reale n temeiul Contractului matrim onial 11. Completarea art. 28 din Legea nr. 1543/1998 cu un nou aliniat (4) n urmt oarea versiune: n toate cazurile cnd se solicit nregistrarea drepturilor dobndite n ba za legislaiei anterioare, registratorul este obligat s confrunte datele [ndeosebi p lanurile cadastrale] cu realitatea. Suntem

142 de prerea c prevederea conform creia determinarea necesitii ieirii pe teren pentru confruntarea nregistrrilor precedente cu realitatea, fiind lsat la discreia registra torilor, este incorect. 12. Completarea art. 288, alin (2) din C. civ. cu nc o cate gorie de bunuri imobile ntreprinderea ca un complex patrimonial unic. Recomandare a n cauz i gsete temeiul n dispoziiile art. 288, alin (4) din C. civ., potrivit crui categoria de bunuri imobile pot fi raportate, prin lege, i alte bunuri. 13. Siste matizarea n Legea 1543/1998 a reglementrilor privind regimul juridic al imobilelor [de exemplu, din C. funciar, C. apelor, C. silvic, din Legea cu privire la cond ominium etc.] prin includerea sumar i uniform a acestor reglementri n Legea nr. 1543/ 1998, Lege special a sistemului cadastral naional. 14. Sistematizarea n Codul civil , art. 288 a clasei bunurilor imobile care difer n funcie de actul normativ [C. fun ciar, Cod silvic etc.]. 15. Definirea: criteriu individual - modalitatea de form are a bunului imobil n temeiul cererii proprietarului: persoan fizic, persoan juridi c de drept privat/public [nregistrarea primar selectiv]., criteriu sistemic - modali tatea de formare i nregistrare primar masiv a bunurilor imobile dndu-i acestuia efect prioritar, n comparaie cu criteriul individual de nregistrare, deoarece acesta pre vede recunoaterea tuturor titlurilor juridice de proprietate i nregistrarea, n temei ul acestora, a drepturilor reale. Aplicarea unui sau altui criteriu este preroga tiva organelor abilitate, dar considerm c cel individual de formare/nregistrare a b unurilor imobile i a drepturilor asupra lor poate deveni unicul numai dup crearea total a cadastrului, cnd dreptul trebuie nregistrat sub sanciunea nulitii valabilitii tului juridic. 16. Definirea Rangul dreptului nscris astfel: Rangul dreptului nscr is este titulatura pe care o primete nscrierea n Registrul bunurilor imobile n funcie de ziua i ora nscrieri. 17. Folosirea termenului ipotec [nu gaj] n raporturile juri dice al cror obiect sunt grevrile imobiliare. 18. Substituirea din actele normativ e a noiunii de gestiune economic care contravine dispoziiilor C. civ. cu noiunea pos esiune i folosin 19. Excluderea din C. subsolului [art.4] a prevederilor potrivit cr ora subsolul este proprietate a Republicii Moldova, care l posed, l folosete, dispun e de el i l protejeaz ce contravine C. Civ. actual.

143 20. Excluderea din C. apelor a prevederii conform creia apele constituie prop rietatea exclusiv a statului i pot fi date numai n folosin. Norma contravine Constitui ei, care, la art. 127 alin. (4), dispune: Apele folosite n interes public fac obi ectul exclusiv al proprietii publice. Prin urmare, apele care nu cad sub incidena r egimului public aparin proprietarilor acestora. 21. Excluderea alin (3), art. 10 din Legea 198/2003 conform cruia nenregistrarea contractului de arend n termen de 3 luni de la data ncheierii acestuia are ca efect inopozabilitatea fa de ter. Efectele nenregistrrii actelor juridice obiect al crora sunt imobilele -i gsesc reglementare n C. civ., Legea nr. 1543/1998.

144 I. Acte normative 1. Constituia Republicii Moldova din 29.07.1994. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1994, nr.1. 2. Legea cadastrului bunurilor imobil e nr. 1543-XIII din 25.02.1998. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, n r. 44-46. 3. Codul civil al Republicii Moldova, aprobat prin Legea nr. 1107 din 06.06. 2002. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova , 2002, nr. 82-86. 4. Codul civil din 26.12.1964 [abrogat]. n: Vetile Sovietului Suprem al RSS Moldoveneti, 1964 , nr. 36. 5. Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 cu privire la formarea bunurilor im obile. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2004, nr. 233-236. 6. Legea nr. 1525-XIII din 19.02.1998 cu privire la energetic. n: Monitorul Oficial al Republici i Moldova, 1998, nr. 50-51. 7. Legea nr. 137-XIV din 17.09.1998 cu privire la ene rgia electric. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr. 111-113. 8. Leg ea nr. 136-XIV din 17.09.1998 cu privire la gaze. n: Monitorul Oficial al Republic ii Moldova, 1998, nr. 111-113. 9. Codul funciar, aprobat prin Legea nr. 828-XII d in 25.12.1991 [republicat]. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2001, nr. 1 07. 10. Codul funciar al RSSM. n Vetile Sovietului Suprem i Guvernului RSSM [abrogat] , 1970, nr. 12, n vigoare din 01.07.1971. 11. Codul cu privire la locuine, adoptat la 03.06.1983 [cu completrile i modificrile ulterioare]. n: Vetile Sovietului Suprem Guvernului RSSM, 1983, nr. 6. 12. Codul silvic, aprobat prin Legea nr. 887 din 2 1.06.1996. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr. 4-5. 13. Codul sub solului, aprobat prin Legea nr.1511-XII din 15.06.1993. n: Monitor, 1993, nr.11. 14 . Codul apelor, aprobat prin Legea nr.1532-XII din 22.06.1993. n: Monitor, 1993, nr .10. 15. Codul navigaiei maritime comerciale al Republicii Moldova, aprobat prin Legea nr. 599XIV din 30.09.1999. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2001, nr. 1-4. 16. Codul fiscal, aprobat prin Legea nr. 1163 XIII din 24.04.1997. n: Mon itorul Oficial al Republicii Moldova,1997, nr. 62. 17. Codul penal, aprobat prin Legea nr. 985-XV din 18.04.2002. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr.128-129.

145 18. Codul de Procedur civil a Republicii Moldova, aprobat prin Legea nr. 225-X V din 30.05.2003. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2003, nr. 111-115. 19 . Legea nr. 1308-XIII din 25.07.1997 privind preul normativ i modul de vnzare-cumpra re a pmntului. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr. 57-58. 20. Legea condominiului n fondul locativ nr. 913 XIV din 30.03.2000. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr. 130-132. 21. Legea nr. 1217-XIII din 25.06.1997 cu privire la Programul de privatizare pentru anii 19971999. n Monitorul Oficial al R epublicii Moldova, 1997, nr. 59-60. 22. Legea privatizrii fondului de locuine nr. 1 324-XII din 10.03.1993. n: Monitor, 1993, nr. 5. 23. Legea nr. 198-XV din 15.05.200 3 cu privire la arenda n agricultur. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2003 , nr. 163-166. 24. Legea nr. 1247-XII din 22.12.1992 privind reglementarea de st at a regimului proprietii funciare, cadastru funciar de stat i monitoringul funciar . n: Monitor, 1992, nr. 12. 25. Legea nr. 1102-XIII din 06.02.1997 cu privire la re sursele naturale. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr. 40. 26. Leg ea nr. 591-XIV din 23.09.1999 cu privire la spaiile verzi ale localitilor urbane. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,1999, nr. 133-134. 27. Legea nr. 1353-XIV din 03.11.2000 privind gospodriile rneti [de fermier]. n: Monitorul Oficial al Republ cii Moldova, 2001, nr. 14-15. 28. Codul transportului feroviar, aprobat prin Lege a nr. 309-XV din 17.07.2003. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2003, nr. 226-228. 29. Legea drumurilor nr. 509 XIII din 22.06.1995. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1995, nr. 62-63. 30. Legea nr. 1320 -XIII din 25.09.1997 cu privire la registre. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr. 77-78. 3 1. Legea exproprierii pentru cauz de utilitate public nr. 488-XIV din 08.07.1999. n : Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1999, nr. 42-44. 32. Codul familiei apr obat prin Legea nr. 1316-XIV din 26.10.2000. n: Monitorul Oficial al Republicii Mo ldova, 2001, nr. 47-48. 33. Legea nr. 764-XV din 27.12. 2001 privind organizarea administrativ-teritorial. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr.16. 3 4. Legea nr. 123-XV din 18.03.2003 privind administraia public local. n: Monitorul Of icial al Republicii Moldova, 2003, nr. 49.

146 35. Legea nr. 1134-XIII din 02.04.1997 cu privire la societile pe aciuni. n: Moni torul Oficial al Republicii Moldova1997, nr. 38-39. 36. Legea nr. 627-XII din 04. 07.1991 cu privire la privatizare. n: Monitor, 1991, nr. 3-4-5-6; 37. Legea nr. 982 -XIII din 19.09.1996 cu privire la fondul locativ cu statut special. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr. 31-32. 38. Legea nr. 523-XIV din 16.07.1 999 cu privire la proprietatea public a unitilor administrativteritoriale. n: Monitor ul Oficial al Republicii Moldova, 1999, nr. 124-125. 39. Legea nr. 449-XV din 30. 07.2001 cu privire la gaj. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2001, nr.120 . 40. Legea nr. 778-XV din 27.12.2001 cu privire la geodezie i cartografie. n: Moni torul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr. 29-31. 41. Legea nr. 835-XIII din 17.05.1996 privind principiile urbanismului i amenajrii teritoriului [modificat]. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr.1-2. 42. Legea achiziiei de mrfur i, lucrri i servicii pentru necesitile statului nr. 1166-XIII din 30.04.1997. n: Monit orul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr .67-68. 43. Legea nr. 1384-XV din 11 .10.2002 cu privire la rechiziiile de bunuri i prestrile de servicii n interes publi c. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr. 178-181. 44. Legea nr. 989 -XV din 18.04.2002 cu privire la activitatea de evaluare. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr. 102. 45. Legea nr. 1453-V din 08.11.2002 cu privire la notariat. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr.154-157. 46. Leg ea nr. 392-XIV din 13.05.1999 restructurrii ntreprinderilor agricole n procesul de privatizare. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1999, nr. 73-77. 47. Legea nr. 534-XIII din 13.07.1995 cu privire la concesiuni. n: Monitorul Oficial al Rep ublicii Moldova, 1995, nr. 67/752. 48. Legea nr. 440-XIII din 27.04.1995 cu privi re la zonele i fiile de protecie a apelor, rurilor i bazinelor de ap. n: Monitorul O l al Republicii Moldova, 1995, nr. 43/482. 49. Legea nr. 1041-XIV din 15.06.2000 pentru ameliorarea prin mpdurire a terenurilor degradate. n: Monitorul Oficial al Re publicii Moldova, 2000, nr.141-143. 50. Legea nr. 845-XII din 03.01.1992 cu privi re la antreprenoriat i ntreprinderi. n: Monitor, 1992, nr.2. 51. Legea nr. 146-XII di n 16.06.1994 cu privire la ntreprinderea de stat. n: Monitor, 1994, nr. 2/9.

147 52. Legea cu privire la nregistrarea de stat a ntreprinderilor i organizaiilor n r. 1265-XIV din 05. 10.2000. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr. 31-34. 53. Hotrrea Parlamentului nr. 1331-XII din 12.03.1993 cu privire la msurile de prevenire a privatizrii ilegale. n: Monitor,1993, nr. 4. 54. Hotrrea Parlamentului nr. 1373-XII din 06.04.1993 privind desfurarea reformei agrare. n: Monitor,1993, nr.4 . 55. Hotrrea Guvernului nr. 1016 din 01.10.1998 pentru aprobarea Regulamentului c u privire la Registrul patrimoniului public. n: Monitorul Oficial al Republicii Mo ldova, 1998, nr.94-95. 56. Hotrrea Guvernului nr. 414 din 02.05.2000 privind aproba rea Regulamentului Cadastrului obiectelor i complexelor din fondul ariilor natura le protejate de stat. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr.54-56. 5 7. Hotrrea Guvernului nr. 984 din 21.09.1998 cu privire la unele msuri pentru urgen tarea procesului de mproprietrire. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr.90-91. 58. Hotrrea Guvernului nr. 998 din 29.09.2000 pentru aprobarea Regulamen tului concursurilor investiionale i comerciale i negocierilor directe privind priva tizarea patrimoniului public. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr. 124-126. 59. Hotrrea Guvernului nr. 794 din 19.08.1997 cu privire la aprobarea Con cepiei sistemului Cadastrului naional. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 19 97, nr. 71. 60. Hotrrea Guvernului nr. 466 din 21.04.1998 cu privire la aprobarea Cadastrului funciar general al Republicii Moldova la data de 1 ianuarie 1998. n: M onitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr. 62-65. 61. Hotrrea Guvernului nr. 366 din 06.04.1998 cu privire la ncheierea lucrrilor de construcie la blocurile lo cative nefinalizate. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr.56-59. 62 . Hotrrea Guvernului nr. 1030 din 12.10.1998 despre unele msuri privind crearea cad astrului bunurilor imobile. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr. 9 6. 63. Hotrrea Guvernului nr. 1300 din 27.11.2001 despre aprobarea Regulamentului privind ntocmirea i inerea cadastrului funcional urban. n: Monitorul Oficial al Republ icii Moldova, 2001, nr.147-149. 64. Hotrrea Guvernului nr. 718 din 20.07.2000 privi nd aprobarea tarifelor pentru serviciile prestate de oficiile cadastrale teritor iale. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr.88-90. 65. Hotrrea Guvernu lui nr. 58 din 24.01.2001 cu privire la furnizarea i coninutul informaiei cadastral e. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2001, nr.11-13.

148 66. Hotrrea Guvernului nr. 24 din 11.01. 1995 pentru aprobarea Regulamentului cu privire la coninutul documentaiei cadastrului funciar. n: Monitorul Oficial al Re publicii Moldova, 1995, nr.14. 67. Hotrrea Guvernului nr. 449 din 29.06.1992 despre aprobarea modelelor unice ale documentelor, ce confirm dreptul de proprietate, p osesiune i beneficiere funciar. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1992, nr. 6. 68. Hotrrea Guvernului nr. 360 din 18.04.1997 despre aprobarea Regulamentului p rivind certificatul de urbanism i autorizarea construirii sau desfiinrii construciil or i amenajrilor. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr.31-32. 69. Hotr ea Guvernului nr. 285 din 23.05.1996 cu privire la aprobarea Regulamentului de r ecepie a construciilor i instalaiilor aferente. n: Monitorul Oficial al Republicii Mol dova,1996, nr.42-44. 70. Hotrrea Guvernului nr. 416 din 10.05.1999 cu privire la ap robarea Strategiei pieei spaiului locativ i altor bunuri imobiliare. n: Monitorul Ofi cial al Republicii Moldova,1999, nr.50-52. 71. Hotrrea Guvernului nr.1224 din 21.12 .1998 privind aprobarea Regulilor provizorii de exploatare a locuinelor, ntreinere a blocurilor locative i teritoriale aferente n Republica Moldova. n: Monitorul Ofici al al Republicii Moldova,1998, nr.3-4. 72. Hotrrea Guvernului nr. 349 din 21.06.199 6 cu privire la modul de evaluare i vnzarecumprare a obiectelor din fondul de imobi le nelocuibile arendate. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1996, nr.49-50 . 73. Hotrrea Guvernului nr. 1090 din 31.10.2000 cu privire la realizarea Programu lui Naional Pmnt. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr.139-140. 74. H a Guvernului nr. 562 din 23.10.1996 pentru aprobarea Regulamentului cu privire l a vnzarea cumprarea terenurilor aferente. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1996, nr.75-76. 75. Hotrrea Guvernului nr. 192 din 20.02.1998 cu privire la vnzare a-cumprarea terenurilor. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr.30-33. 76. Hotrrea Guvernului nr. 246 din 03.05.1996 despre aprobarea Regulamentului cu privire la atribuirea terenurilor. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1996 , nr.35-37. 77. Hotrrea Guvernului nr. 707 din 12.11.1993 despre aprobarea Regulam entului privind terenurile destinate industriei, transportului, telecomunicaiilor , aprrii i cu alte destinaii speciale i privind modul de trecere a terenurilor irigat e i desecate n categoria ne-irigate. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1993 , nr.11.

149 78. Hotrrea Guvernului nr. 972 din 11.09.2001 pentru aprobarea Regulamentului cu privire la modul de eviden, evaluare i vnzare a bunurilor confiscate, fr stpn, sec tru uor alterabile sau cu termen de pstrare limitat, a corpurilor delicte, a bunur ilor trecute n posesia statului cu drept de succesiune i a comorilor. n: Monitorul O ficial al Republicii Moldova,1999, nr.73-77. 79. Hotrrea Guvernului nr. 1009 din 05 .10.2000 despre aprobarea Regulamentului privind zonele protejate naturale i cons truite. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr.127-129. 80. Hotrrea Guv ernului nr. 1022 din 06.10.1998 cu privire la mersul reformei agrare. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr. 94-95. 81. Hotrrea Guvernului nr. 162 din 19.02.2004 despre unele msuri privind inventarierea bunurilor imobile proprietat e a unitilor administrativ-teritoriale i a statului. n: Monitorul Oficial al Republic ii Moldova, 2004, nr. 35-38. 82. Hotrrea Guvernului nr. 1056 din 12.11.1997 cu priv ire la Programul de privatizare pentru anii 1997-1998. n: Monitorul Oficial al Rep ublicii Moldova, 1997, nr. 2-4. II. Acte ale Ageniei Resurse Funciar i Cadastru 83. Instruciunea cu privire la ordinea formrii i evidenei numerelor cadastrale ale bunu rilor imobile, aprobat prin Ordinul Ageniei Relaii Funciare i Cadastru nr. 190 din 2 9.12.1998. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2004, nr. 35-38 [republicat]. 84. Instruciunea cu privire la modul de elaborare i actualizare a planurilor cada strale i geometrice aprobat prin ordinul Ageniei Relaii Funciare i Cadastru, nr. 107 la 27.05.2003. n: orodoc@cni.md. 85. Instruciunea cu privire la nregistrarea bunuril or imobile i a drepturilor asupra lor, aprobat de Agenia Relaii Funciare i Cadastru l a 22 iunie 2005 prin ordinul nr. 112, nregistrat la Ministerul Justiiei orodoc@cni. md . 86. Scrisoarea instructiv din 25 decembrie 1998 nr. 01-345 privind lista doc umentelor ce confirm drepturile asupra bunurilor imobile aprobat de Agenia Relaii Fu nciare i Cadastru. n: orodoc@cni.md. III. Legislaia altor ri 87. Decretul - Lege nr.11 5 din 27.04.1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare. n: Moni torul Oficial al Romniei 1938, nr. 95. a Republicii Moldova cu nr. 423 din 17 octo mbrie 2005. n:

150 88. Legea nr. 23 din 14.03.1933 pentru organizarea cadastrului funciar n Vech iul Regat i Basarabia: http://www. ancpi. ro. 89. Legea cadastrului i publicitii imo biliare nr. 7 din 13.03.1996. n: Monitorul Oficial al Romniei, 1996, nr. 61. 90. Fed eralini zakon O gosudarstvennoi registraii prav na nedvijimoe imucestvo i sdeloc s n im. n: http://www. e- pravo. 91. Codul Civil al Germaniei. n: http://www.juridat. g e. 92. Codul Civil al Olandei. n: http://www.juridat. ol. 93. Codul Civil al Elvei ei. n: http://www.juridat. el. 94. Codul Civil al Quebec-ului n: http://www.jurida t. que. 95. Codul Civil al Belgiei. n: http://www.juridat. be. 96. Codul Civil al Federaiei ruse. n: http://www. e- pravo. 97. Codul Civil al Republicii Azerbaidja n. n: http://www. e- pravo. 98. Codul Civil al Republicii Armene. n: http://www. e - pravo. 99. Centrul de Investigaii Strategice i Reforme (CISR). n: http://www. goo gle. ro. 100. Sbornik postanovlenii pravitelistva SSSR, 1975, nr. 8, st. 42. 101 . Legea Federaiei Ruse nr. 102 din 16.07.1998 cu privire la ipotec. n: http://www.o vk.ru/law.

Bibliografie IV. Literatura doctrinar 102. Adam, Ioan. Regimul juridic al dobndirii i nstrinrilor i mobilelor terenuri i construcii. Bucureti: Europa Nova. - 1996. - 298 p. 103. Adam, Ioan. Teoria general a drepturilor reale. Bucureti: Europa Nova. -1998 - 478 p. 1 04. Adam, Ioan. Drept civil. Drepturile reale. Bucureti: ALL BECK, 2002, 805 p. 1 05. Agarcov, M. M. Obzatel'stvo po sovetscomu gradanscomu pravu. Moskva, 1940, 455 s. 106. Albu, Ioan. Publicitatea imobiliar n dreptul romn. Noile cri funciare. n: Dre tul, 1996, nr. 11, p. 5. 107. Albu, Ioan. Noile cri funciare. Bucureti: Lumina Lex, 1997. - 214 p. 108. Alunaru, Cristian. Servitutea de trecere n dreptul civil romn. n: Dreptul, 1993, nr. 8, p.15-27. 109. Aubry, C i Rau, C. Cours de droit civil fran cais, Vol. III. Paris, Imprimerie et librairie generale de jurisprudence Marchal , Billard et Co, 1869, 533 p.

151 110. Aram, Elena. Istoria dreptului romnesc. Chiinu, Reclama, 1995, 200 p. 111. Av teeva, N. E. i Voloin, I. P. Gradansco-pravova zaita so ialistiescoj sobstvennosti. Mos va, 1974. - 415 s. 112. jrin, G. Perehod prava na zemel'n j ustok pri perehode prava s obstvennosti na zdanie stroenie, sooruenie // Hoziaistvo i pravo. Moskva, 2003. n r. 14, s. 106-114. 113. Baie, Sergiu i Roca, Nicolae. Drept civil. Drepturile reale principale. Chiinu, 2005, 301 p 114. Baie, Sergiu. Modurile de apariie i de stingere a dreptului de proprietate. n: Analele tiinifice ale USM. tiine juridice, Facultatea e drept. Chiinu, 1998, p. 14-19. 115. Baie, Sergiu i Roca, Nicolae. Principiile funda mentale ale dreptului de proprietate. Chiinu, ARC, 2000, 346 p. 116. Baie, Sergiu i Roca, Nicolae. Dreptul afacerilor. Volumul I. Chiinu, 2004, 453 p.; 117. Baie Sergiu i Roca Nicolae. Drept civil. Partea general. Persoana fizic. Persoana juridic. Chiinu 2004, 461 p. 118. Bergel, Jean-Louis. Le droit de biens. Paris, 1983, 127 p. 11 9. Brsan, Corneliu. Drept civil. Drepturile reale principale. Bucureti, ALL BECK, 998, 374 p. 120. Brsan, Corneliu. Regimul juridic al bunurilor imobile. Bucureti, Editura tiinific i Enciclopedic, 1983, 140 p. 121. Brsan, Corneliu, Gai Maria i Pivn , Mona-Maria. Drept civil. Drepturile reale principale. Iai, Institutul European, 1997, 180 p. 122. Bloenco, Andrei. Drept civil. Partea special. Note de curs. Chii nu, 280 p. 123. Bocan, M. D. Natura juridic a aciunii n prestaie tabular. n: Dreptul , nr. 10. 28-32. 124. Bogo, Gheorghe. Teoria general a statului i dreptului. Bucuret i, 1983, 312 p. 125. Braginschij, M. I. K voprosu o sootnoenii venyh i obzatel'stve nnyh pravootnoenij. Grajdanschij Kodecs Rossij. Problemy. Teoria. Practika. Moskv a, 1998, 432 s 126 Brdianu, Salvator. n legtur cu dobndirea drepturilor reale imobili are prin uzucapiune, n regimul de carte funciar. n: Revista romn de Drept nr. 5, 1977, p. 32. 127. Brdianu, Salvator i Ionacu, Traian. Drepturile reale principale. Bucuret i, 1978, 213 p. 128. Brdianu, Salvator. Extinderea legislaiei civile i comerciale a vechiului Regat n Romnia de peste Carpai. Sibiu, 1944, 287 p. 129. Brdianu, Salvato r. Ctre o legislaie funciar. Sibiu, 1938, 295 p. 130. Cantacuzino, Matei B. Element ele dreptului civil. Timioara, ALL Educaional,1998, 744 p. Cartdidact, 2003,

152 131. Carbonier, Jean. Droit civil. Vol. 3. Paris, 1992, 426 p. 132. Crpenaru, Stanciu. Drept comercial romn. Bucureti, ALL BECK, 2001, 629 p. 133. Chelaru, E. Circulaia juridic a terenurilor. Bucureti, ALL.BECK, 1996, 374 p. 134. ibac, Gh. i iri A. Gradans oe pravo. Pravo sobstevennosti. rat ij urs. Za onodatelstvo. iinu, 1999, s. 35. Chiric, Dan. Publicitatea transferurilor imobiliare n sistemul de publicitate al crilor funciare. n: Dreptul, 1992, nr. 4, p. 25-28. 136. Cojocari, Eugenia i Cojoca ri, V. Drept civil. Drepturi reale. Patrimoniul i rspunderea juridic civil. Partea I I. Note de curs. Chiinu, 2003, 54 p. 137. Colin, A i Capitant, H. Curs elementar de drept civil francez. Imprimeria central. Bucureti, 1940, 560 p. 138. Cosmovici, P aul Mircea. Drept civil. Drepturi reale. Obligaii. Legislaie. Bucureti, ALLBECK,199 8, 646 p. 139. Climov, Ala. Formarea bunurilor un nou aspect al exercitrii dreptu lui de proprietate. n: Revista Naional de Drept, Chiinu, 2000, nr. 1, p. 44-45; 139a. Domeniul public i domeniul privat al proprietii: probleme i reglementri juridice. n: Revista Naional de Drept, Chiinu, 2000, nr. 2, p. 18-19; 140. Cvajgert, C i Ketc, H. Vvedenie v sravnitel'noe pravovedenie v sfere stnogo prava. Tom I-j. Moskva,1998, 307 s. 141. Dicionar explicativ al limbii romne. Bucureti. Ediia a doua,1996, 636 p. 142. Deleanu, Ion. Prile i terii: Relativitatea i opozabilitatea efectelor juridice, repere. Bucureti, Rosseti, 2002, 288 p. 143. Djuvara, Mircea. Teoria general a dr eptului. Drept naional, izvoare i drept pozitiv. Bucureti, ALL.BECK,1999, p. 239. 1 44. Dogaru, Ion. Elementele dreptului civil. Bucureti, Casa de editur ansa, 1993, 426 p. 145. Dozorcev, V. A. Principial'nye erty prava sobstvennosti v Gradanskom Kode cse // Grajdanskii kodecs Rossii. Problem. Practika. Moscva, 1998, 345 s. 146. Du mitrache, Bogdan, Marian Nicolae i Popescu, Romeo. Instituii de drept civil: Curs selectiv. Ediie revzut i adugat. Bucureti, S.C. Universul Juridic SRL, 2001, 240 p. 14 . Dumitrescu, B. Curs de drept civil. Bunuri. Proprietatea i drepturile reale pri ncipale. Bucureti,1944, 221p. 148. Egorov, A. Otdel'nye aspecty Koncepcii razviti gradanscogo zakonodatel'stva o nedviimom imuestve // Hoz. i pravo // Moskova, 2003, s. 95-101. 149. Ior, A. V. Zdani i soorueni kak predmet arendy // VVAK. R.F., 2000, nr. 8. 16 s.

153 150. Filipescu, Ion P. Drept civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi re ale. Bucureti, Actami, 1996, 354 p. 151. Filipescu, Ion P. Tratat de drept famili al. Bucureti, Editura Academiei, 1989, 369 p. 152. Filipescu, Ion P. i Filipescu, Andrei I. Dreptul civil: drepturi reale. Ediie revzut i completat. Bucureti, Actami, 2 000, 416 p. 153. Flejc, E. A. Absoltna priroda prava sobstevennosti // problemy gradan skogo i administrativnogo prava. Leningrad, 1968, 234 s. 154. Genkin, D. M. Prav o sobstvennosti v S.S.S.R. Moskva, 1961, 178 s. 155. Gherasim, Dimitrie. Teoria general a posesiei n dreptul civil romn. Bucureti, Editura Academiei R.S.R.,1986, 19 9 p. 156. Gradanskij Kodeks Rosijskoj Federaii. Kommentarii. , 1995, 670 s. 157. nciar i comasarea. Bucureti, Universul, 1936, 239 p. 159. Griaev, S. P. Vse o nedviim osti. Uebno-praktieskoe posobie. Moskva, BEK, 2000, 259 s. 160. Gerhard, Larson. R egistracia zemel' i kadastrovye sistemy. Novopolock, UP Tehnoprint, 2001, 188 s. [ perevod so vedskogo]. 161. Gribanov, A. G. Predpritie: problemy, doctrin i zakonoda telistvo. // Hoziaistvo i pravo, 2000, nr. 7, s. 15. 162. Giorgio, Del Veccio. L ecii de filozofie juridic. Roma, Editura Europa Nova, ediia a IVa., 1940. Traducere d in limba italian de Drgan Constantin, 267 p. 163. Hamangiu, Constantin; Rosetti-Blne scu, I. i Bicoianu, Alexandru. Tratat de drept civil romn. Volumul I. Bucureti, ALL BECK,1995,1998, 2002, 635 p. 164. Hamangiu, Constantin; Rosetti-Blnescu I. i Bicoian u, Alexandru. Tratat de drept civil romn. Volumul II. Bucureti, ALL BECK, 1998, 20 02, 796 p. 165. Hamangiu Constantin; Rosetti-Blnescu I. i Bicoianu Alexandru. Tratat de drept civil romn. Volumul III. Bucureti, ALL BECK, 1998, 700 p. 166. Hamangiu, Constantin i Georgian, Nicolae. Cod civil adnotat cu doctrina francez romn i jurispr udena complet de la 1868-1927. Volumul II. Bucureti, ALL BECK, 2002, 635 p. 167. He rseni, T. Sociologia tiinific i enciclopedic. Bucureti, 1982, 124 p. 168. Henssen, J. L. G. Gavel, 1987, 231 p. Cadastral and land registration registration systems i n Europe // Advanced Course in the Development of cadastral Systems. National La nd survey of Sweden.

154 169. Henssen, J. L. G. and Mclaughilin, J. D. Land registration, cadastre an d its interaction. A world perspective. FIG Congress, Helsinki, 1990. 170. Hohlo v, S. A. Pravo sobstvennosti i drugie venye prava // Vestnik Vysego Arbitranogo Sud a R. F., 1995, nr. 8, 25-29 s. 171. Ionacu, Traian i Brdianu, S. Drepturile reale p rincipale. Bucureti, Editura Academiei, 1978, 185 p. 172. Ionescu, Mircea. Princi piile de baz ale publicitii imobiliare i ale noului sistem de publicitate adoptat pr in legea 7/1996. n: Dreptul 1997, nr. 6, p.38-45. 173. Iorgovan, Antonie. Drept adm inistrativ. Tratat elementar. Volumul III. Bucureti, Editura Proarcadia,1993, 1 5 3 p. 174. Ioffe, O. S. Izbrannye trudy po gradanskomu pravu. Pravootnoenie po sove tskomu gradanskomu pravu. Moskva, 2000, 298 s. 175. Ioffe, O. S. Spornye voprosy uenia o pravootnoenih. Oerki po gradanskomu pravu. Moskva, MGU, 1957, 236 s. 176. Isr afailov, I. Pravova priroda ve'nyh prav na ilye pomeeni // Hoz. i pravo, 1999, nr. 2. 14 s. 177. Jacot, Mihail Vasile. Drept roman. Volumul II. Iai, Editura Fundaiei Chem area, 1993, 220 p. 178. Kasso, L. A. Pontie o zaloge v sovremennom prave. Moskva, 1999, 324 s. 179. Kiihin, A. N. i Martkovici, I. B. erbakova N. A. ilinye prava. Pol' zovanie i sobstevennost'. Kommentarii i razi'sneni. Moskva, 1997, 453 s. 180. Kiko t', V. A. Sovremennye tendencii i protivorei uceni o prave sobstvennosti v razvityh kapitalistieskih stranah [nauno analitieskij obzor] // Aktual'nye problemy sovreme nnogo buruznogo gradanscogo prava. Sbornic nauno-analitieskih obzorov. Moskva, 1983, p. 324. 181. , . . . i privind codificarea dreptului civil n rile cu economie n rile cu economie n tranzii [Lucrare nepublicat, preluat din: Principiile fundamentale ale dreptului de proprie tate de Ugo, Mattei; Baie, Sergiu i Roca, Nicolae].

155 184. Kolotinskaia, E. N. Pravove osnov sovetskogo zemelinogo kadastra. Ciasti pervaia. Izd. Moskovskogo Universiteta, 1974, 330 s. 185. Kopylov, A. V. Venye pr ava na zeml. Statut. Moskva, 2000, 252 s. 186. Krasov, O. I. Pravo sobstvennosti na zemli. Moskva. rist, 2000, 379 s. 187. Kuznecov, D. Pravovye problemy primeneni zakonodatel'stva o gosudarstvennom zemel'nom kadastre // Moskva, 2003, 407 s. 18 8. Laday, tefan. Crile funciare. Ediia a II-a. Cluj-Napoca, 1927, 135 p. 189. Leik, A. Drept civil. Drepturile reale. Iai, Editura Apolonia, 1998, 189 p. 190. Leonov a, G. B. Kategori venyh prav v sovetskom gradanskom prave // Vestnik Moscovskogo Un iversiteta. Seria 11. Pravo, 1991, nr. 5, 24 s. 191. Lupulescu, Dumitru. Drept c ivil, drepturile reale, ntroducere n dreptul civil. Bucureti, Lumina Lex, 1998, 243 p. 192. Lupulescu, Dumitru. Drepturile reale principale. Bucureti, Lumina Lex, 1 997, 272 p. 193. Lupulescu, Dumitru. Dreptul de proprietate comun al soilor. Bucur eti, ANS, 1993, 380 p. 194. Luescu, Gheorghe. Teoria general a drepturilor reale. Bucu reti, 1947, 810 p. 195. Magazinikov T. P. Zemelini kadastr. Izd. Livov, Visca kola, 19 80, 387 p. 196. Makovska, A. Analiz nekotoryh popravok k Federal'nomu zakonu O gos udarstvennoj registracii prav na nedviimoe imuestvo i sdelok s nim // Hoz. i pravo. Moskva, 2003, s. 9-6. 197. Manoliu, Julieta i Durac, Gheorghe. Drept civil: Drep turile reale principale. Iai, Editura Fundaiei Chemarea, 1994, 200 p. 198. Marian, Nicolae. Publicitatea imobiliar i noile cri funciare. Bucureti, Editura Press Mihael a, 2000, 178 p. 199. Marian, Nicolae. Cadastru i cartea funciar. Bucureti, ALL, 199 5, 281 p. 200. Marian Silvia. Dreptul de proprietate asupra imobilului, document area i garania acestuia. n: Drept, Economie i Informatic, 2000, nr.4, p. 139-148. 201. Maslov, O. F. Vopros obcei sobstvennosti v sudebnoi practike. Mos va, Statut, 1997, 347 s. 202. , ; , . . . . Cadastru i cartea funciar. Bucureti, ALL, 1995, 355 p. . 205. Mihil, Mircea; Corcodel , Gheorghe i Chirilov, Ioan. Cadastrul general i publicitatea imobiliar: Bazele i lu crrile componente. Bucureti, Ceres, 1995, 196 p.

156 206. Misnik, N.N. Pravova priroda obei sobstvennosti // Pravovedenie, 1993, nr . 1, p. 7. 207. Molcu, Emil i Oancea, Dan. Drept privat roman. Bucureti, ansa, 1993, 228 p. 208. Moldovanu, Dumitru. Doctrinele economice. Chiinu, ARC, 2003, 260 p. 2 09. Motica, Radu I. i Trailescu, Anton. Manual de drept i publicitate imobiliar: No ile cri funciare. Bucureti, All Beck, 2001, 286 p. 210. Narykina, R. L. Doveritel'na sobstvennost' v gradanskom prave Anglii i SA. Moskova, 1995, 128 s. 211. Negrea, C onstantin. Legiuirile civile locale. Cluj-Napoca, 1946, 191 p. 212. Ptulea, Vasil e. Patrimoniul societilor comerciale. Rspunderea juridic. Bucureti, Scripta, 1995, 110 p. 213. Pop, Liviu. Drepturile de proprietate i dezmembrmintele sale. Bucureti, Lumi na Lex, 2001, 320 p. 214. Pop, Teofil. Drept civil roman: Teoria general. Bucureti, Lumina Lex, 1993, 272 p. 215. Popescu, A. i Cornoiu, Dorin. Drept funciar i procedu ri funciare. Bucureti, Fundaia Romnia de Mine, 1998, 338. 216. Proca, Gabriela. Manage mentul lucrrilor de cadastru. Bucureti, MATRIX ROM, 2000, 161 p. 217. Raizberg, V. i drugie. Kurs konomiki. Moskva, Infra, 1998, 477 s. 218. Rdescu, Dumitru. Diciona r de drept privat. Mondan-94, 1997, 438 p. 219. Resin V. I. konomika nedviimosti. Moskva, Delo, 2000, 325 s. 220. Roca, Nicolae; Baie, Sergiu. Dreptul afacerilor. V ol. I. Chiinu, 2004, 368 p. 221. Rotaru, Marian Gheorghe. Sistemul cadastral i regi mul funciar din romnia. Bucureti, Tehnica, 2000, 198 p. 222. Safta-Romano, Eugeniu . Dreptul de proprietate privat i public n Romnia. Iai, Graphix, 1993, 370 p. 223. Se ev, A. P. Gradanskoe pravo. Tom 3. Moskva, Prospekt, 1998, 347 s. 224. Sergeev, A . P. i Tolstoi, . K. Gradanskoe pravo. Cst' 1-. Moskva, Prospekt, 1998, 627 s. 225. Sovetscoe grazdanscoe pravo: ycebnic v 2 t. Moskva, 1985, T.1, 382 s. [avtor gla v] O. A. Krasavcikov. 226. Sttescu, Constantin. Drept civil. Persoana fizic, Persoa na juridic. Drepturi reale Bucureti, Editura Didactic i Pedagogic, 1970, 818 p. 227. Sttescu, Constantin i Brsan, Corneliu. Drept civil. Drepturile reale. Bucureti, Univ ersitatea, 1988, 397 p. 228. Suhanov, E. A. Gradanskoe pravo. Tom I-j. Moskva, Be k,1998, 477 s.

157 229. ineanu, Lazr. Dicionar universal al limbii romne. Chiinu: Litera, 1998, 136 230. erenevi', G. F. Uebnik russkogo gradanskoko prava. Moskva, 1995, 683 s. 231. Tac, Mihail. Andronachi Donici codul su de legi i influena acestuia asupra dreptului din Basarabia. n: Revista de drept privat, 2001, nr. 2, p. 135-138. 232. Tolstoj, . K. Pontie prava sobstvennosti // Problemy gradanskogo i administrativnogo prava. Leni ngrad, 1962, 484 s. 233. Tureanu, Cristiana i Tureanu, Corneliu. Dreptul de propr ietate i alte drepturi reale. Practica judiciar adnotat. Bucureti, ALL BECK,1998, 31 4 p. 234. iclea, Alexandru; Botea, Gheorghe i Toma, Mircea. Drept civil. Curs sele ctiv pentru pregtirea examenului de licen. Bucureti, Argument, 2002, 569 p. 235. ulu, Andrea Anamaria. Aciunile de carte funciar n lumina noilor reglementri/. n: Dreptul, 1 99, nr. 11, p.31-45. 236. Ungureanu, Ovidiu. Drepturile reale: Curs practic. Buc ureti, Rosseti, 2001, 184 p. 237. Urs, Iosif D. Drepturile reale, Doctrin, practic, aplicaii. Bucureti, Oscar Print, 2003, 324 p. 238. Venediktov, A. V. Gosudarstven na socialistieska sobstvennost'. Moskva,1948, 234 s. 239. Williamson, L. P. Cadastr al surve techniques in developing countries with particular reference to Thailand . The Australian Surve or, 1983, 128 p. 240. Williamson, L. P. Cadastral and land information systems where are we heading? Sixth Australian Cartographic Conferen ce. Melbourne, 1986, 121 p. 241. Vitreanskii, V. V. Puti soverenstvovania zakonod atekistva o nedvijimom imucestve // Hoziaistvo i pravo. Moskva, 2003, s. 3-19. 24 2. Vlahide, P. C. Repetiia principiilor de drept civil. Volumul I. Bucureti, Europa Nova, 1999, 144p. 243. Volcinschi, Victor. Unele consideraii viznd problema codifi caiei legislaiei civile. n: Ghidul avocatului 1997, nr. 5. 244. Volcinschi, Victor. S ervitutea. Superficia. n: Ghidul judectorului n materie civil i comercial a Republicii Moldova 2004, nr.5, p. 50-85. 245. Volcinschi, Victor. Problemele definirii servi tuii prediale n lumina secolelor i a noului Cod civil al Republicii Moldova. n: Legea i Viaa, 2004, nr. 8, p. 4-14. 246. Volcinschi, Victor. Razvitie gradanskogo zakonod atel'stva v Respublike Moldova // Sbornik. Put' k novomu pravu: materialy medunar odnyh konferencij v Sankt Peterburge i Bremene, Berlin. Verlag, 1998, s. 72-74. 247. Volokov, N. Gh. Sparavonik po nedviimosti. Moskva, INFRA M, 1996, 669 s.

158 248. Voltaire, Rousseau Jan Jac. Texte filozofice. Bucureti. Editura academie i, 1995, 257 p. 249. Zltescu, Victor Dan. Drept privat comparat. Bucureti, 1997, 2 45 p. 250. Zeimann, H. Land Unit Identification. An Analysis. National Research Council of Canada. Ottawa, 2003, 83 p. 251. Zincenko, S.; Korh, S. Vopros sobstve nnosti zakonodatelistvo i praktika // Hoziaistvo i pravo, 2000, nr. 6, s. 14. V. Practica judiciar 252. Dosarul nr. 2-131/04, hotrrea Judectoriei de circumscripie An enii - Noi. 253. Dosarul nr. 2-2394/04, hotrrea Judectoriei de circumscripie Rcani. 25 4. Dosarul nr. 2e-1895/04, hotrrea Judectoriei Economice municipale Chiinu. 255. Dosa rul nr. 2-2344/04, hotrrea Judectoriei de circumscripie Streni. 256. Dosarul nr. 2-231 5/04, hotrrea Judectoriei de circumscripie Botanica. 257. Dosarul nr. 2-2313/04, hotrr ea Judectoriei de circumscripie Botanica. Hotrri ale Plenului Curii Supreme de Justiie 258. Hotrrea Plenului Curii Supreme de Justiie nr. 4c-45/96 din 3 aprilie 1997. 259 . Hotrrea Plenului Curii Supreme de Justiie nr. 4-1/97 din 4 aprilie 1997. 260. Hotrre a Plenului Curii Supreme de Justiie din 10 mai 1997. 261. Decizia Colegiului civil al Curii Supreme de Justiie nr. 2 r/a-106/99 din 12.05.1999 262. Decizia Colegiul ui civil al Curii Supreme de Justiie nr. 3c-630/96. VI. Publicaii ale autorului la tema tezei 1. Marian, Silvia. Dreptul de proprietate asupra imobilului, document area i garaniile acestuia. n: Drept, economie i informatic, 2000, nr. 4, p. 139-148. 2 Marian, Silvia. Unele aspecte ale reformei funciare. n: Economica 2002, nr. 3-4, p . 92-97. 3. Marian, Silvia. Sarcini stabilite n interesul particularilor. n:Economi ca, 2002, nr. 6, p. 67-71. 4.Marian, Silvia. Consideraii generale privind bunurile imobile [potrivit Codului civil n vigoare] n: Economica, 2003, nr. 2, p. 43-46. 5.M arian, Silvia. Mijloace juridico-civile de aprare a dreptului de proprietate imob iliar. n: Economica, 2003, nr. 4, 86-89. 6.Marian, Silvia. Particularitile nregistrri repturilor reale imobiliare n: Economica, 2004, nr. 3, p. 87-93.

159 7. Marian, Silvia. Armonizarea legislaiei R. M., n domeniul cadastrului bunuri lor imobile la legislaia Uniunii Europene. n: Simpozionul Internaional cu tema: Armon izarea legislaiei la Legislaia U.E, 2004, volumul III. 8. Marian, Silvia. Particular iti privind nregistrarea drepturilor reale imobiliare. n:Legea i Viaa, 2005, nr. 3, p 9-45. 9. Marian, Silvia. Aspecte privind cadastrul i publicitatea imobiliar. n: Lege a i Viaa, 2005, nr. 10, p. 43-48.

ADNOTARE la teza pentru conferirea titlului tiinific de doctor n drept cu tema Cada strul i publicitatea imobiliar Lucrarea este dedicat unei probleme de actualitate i ncontestabil, generat de crearea cadastrului imobiliar n Republica Moldova. Autorul i-a propus scopul de a analiza evoluia i dinamismul caracteristic att crerii cadastr ului imobilelor, ct i implementrii sistemului de publicitate imobiliar existent n alt e ri cum ar fi: Romnia, Frana, Rusia, Germania etc. Analiza instituiei cadastrului i a publicitii imobiliare tratate n doctrin, sinteza regimului juridic al imobilelor n a lte ri, cercetate i evoluate prin prisma legislaiei naionale i internaionale, a servit temei n finalizarea lucrrii cu propuneri de lege ferenda, a cror aplicare ar duce l a o mai bun reglementare a circuitului civil cu bunuri imobile i la micorarea numrul ui de litigii imobiliare. Investigaia a fost direcionat spre dezvluirea rolului i imp ortanei entitilor cadastrului general: 1) imobilul; 2) titularul dreptului persoan f izic sau persoan juridic; 3) drepturile asupra imobilului. Conformat, n fond, sistem ului de eviden i publicitate german, cadastrul de imobile al Republicii Moldova are menirea de a securiza circuitul civil prin nscrierea n Registrul bunurilor imobil e a imobilelor i a drepturilor asupra lor. Aceast procedur este reglementat prin mai multe acte normative, cum ar fi: Codul civil, Legea nr. 1543/1998, Lega nr. 354 /2004 etc. nregistrarea drepturilor imobiliare n Republica Moldova se bazeaz pe un sistemul real, conform cruia dreptul de proprietate se dobndete la data nscrierii n R egistrul bunurilor imobile. n opinia noastr, sistemul de nregistrare a bunurilor im obile i a drepturilor asupra lor, adoptat de Republica Moldova, a preluat cele ma i bune realizri ale sistemelor de drept continental i anglo-

160 saxon. n sistemele de drept cunoscute, snt nregistrate ori numai tranzaciile imo biliare [sistemul anglo-saxon], ori numai drepturile imobiliare [sistemul contin ental]. Fiind prima lucrare de acest gen n doctrina autohton, considerm c analiza, c oncluziile i propunerile ar fi de un real folos att pentru oamenii de tiin, ct i pentr practicieni, studeni, tuturor celor interesai de problema n cauz. Folosind concepte le doctrinare la interpretarea legislaiei naionale autorul s-a strduit s contribuie la elaborarea unei practici moderne de aplicare a normelor juridice n toate sfere le tangeniale procesului de creare a cadastrului general i sper c tema abordat va tre zi interes pentru noi cercetri. ANNOTATION of the Dissertation for the Degree of Doctor of Law on the topic: Real Estate Survey and Publicity This work is dedicated to an actual unchallenged problem generated by the creati on of real estate survey in the Republic of Moldova. The author's aim was to ana lyze the evolution and dynamism characteristic both for creation of real estate survey and for implementation of the system of real estate publicity that exists in other countries like: Romania, France, Russia, Germany etc. Analysis of esta blishment of real estate survey treated in the doctrine, the synthesis of juridi cal system of real estate in other countries under investigation, which studied and evolved by means of national and international legislation served to be the basis. The investigation was directed to reveal the importance and the role of g eneral survey of entities: 1) real estate; 2) the holder of the right a natural person or legal entity; 3) the rights on real estate. Complied mainly with the G erman system of evidence and publicity, the real estate cadastre of the Republic of Moldova has the mission to secure the civil usage being registered in the Re al Estate Register of real estates and of rights on them. This procedure is sett led in many normative documents, as Civil Code, Law 1543/1998, Law 354/204 etc. Registration of the rights on real estate in the Republic of Moldova is based on a real system, according to witch the right on real estate is obtained on the d ate of registering in the Real Estate Register with some exceptions (when the ac t of registering is asked under sanction of nullity of legal document). In our o pinion the system of registration of real estate and the rights on real estate a dopted in the Republic of Moldova, assumed the best achievements of Anglo-Saxon and

161 Continental system of law. What is registered in these systems of law is eit her real estate transactions (Anglo-Saxon system), or only the rights on real es tate (continental system). Being the first work of this kind in our native doctr ine, we consider that the analysis, the conclusions and the proposals will be of a real usage to scientists, parishioners, students and to all those who are int erested in this matter. Using the doctrinaire concepts while interpreting the na tional legislation, we tried to contribute to the elaboration of a modern practi ce of applying the legal documents in al the spheres tangent to the process of c reation of general cadastral survey. We hope that the tackled problem may raise interest and at the same time a desire for further research.

162

Cuvintele cheie ale tezei Cadastru al bunurilor imobile, teren, funciar, constru cie, hotar, plan cadastral, registru al bunurilor imobile, dosar cadastral, monit oring al imobilelor, nregistrare a drepturilor imobiliare, publicitate imobiliar, grevare a drepturilor, drept de proprietate, alte drepturi reale, extras, uzufru ct, uz i abitaie, servitute, superficie, registrator, radiere, Agenia Relaii Funciar e i Cadastru, oficiul cadastral teritorial, ipotecare a imobilelor, intabulare, ns criere provizorie. The key words of dissertation Real estate survey and value, ground, landed, cons truction, boundary, cadastral plan, the register of the real estate, the survey brief, the real estate monitoring, the recording of the real estate rights, publ icity of real estate, entailing of the rights, the right of ownership, other rea l rights, extract, life interest, usage and occupancy of a house, servitude, sup erficies, registrar, erasure, state Agency of Landed Resources and Cadastre, Ter ritorial Cadastral office, mortgage of real estates, tabulation, provisional reg istration.

163

, , ,

, .

Lista abrevierilor folosite n tez. 1. art. articol 2. alin. alineat 3. lit. litera 4. p. pagin 5. pct. punctul 6. nr. - numrul 7. izd. izdatelistvo 8. s. strania

164

165 Anexa 1 Organele responsabile de evidena i nregistrarea bunurilor imobile n Republic a Moldova pn n anul 1998 Guvernul Republicii Moldova Departamentul Privatizrii Ministerul Agriculturii Ministerul Justiiei Biroul de inventariere tehnic Serviciile funciare Notariatul Evidena construciilor Evidena deintorilor de teren nregistrarea gajului

166 Anexa 2 Evidena funciar pn la adoptarea Legii nr.1543/1998

167

168

169

170

171

172 Anexa 3 Organele de eviden a bunurilor imobile conform Legii nr.1543/1998 Guvernul Republicii Moldova Agenia Resurse Funciare i Cadastru ntreprinderea Specializat n Cadastru Oficiile cadastrale teritoriale [OCT] Filialele OCT

173 Anexa 4 Evidena imobilelor conform Legii nr. 1543/1998 (Registrul bunurilor imobile) AGEN IA NA IONAL CADASTRU, RESURSE FUNCIARE I GEODEZIE ORGANUL CADASTRAL TERITORIAL REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE Deschis nchis ifrul BIT

174 Capitolul (A, B, C) Subcapitolul I. Bunul imobil. Adresa sau locul amplasrii Numrul cadastral Numrul cadastral convenional Caracteristica obiectului Nr. d/o Bunul imobil (T,C,) Modul de folosin a bunului imobil Suprafaa ha, m (tipul h otarelor ffixe, g-generale) Data Semntura registratorului Meniuni 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Prezena subcapitolului Subcapitolul II. Dreptul de proprietate asupra bunului imobil Nr. d/o Bunul imobil (T,C,) Date despre proprietar Documentul n baza crui a fost nsc ris dreptul de proprietate asupra bunului imobil Cota parte Da Data i semntura registratorului Nu Meniuni 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

175 Capitolul (A, B, C) Subcapitolul III. Grevarea drepturilor patrimoniale Nr d/ o Obiectul grevrii Tipul dreptului ce greveaz dreptul de proprietate sau alt drept patrimonial, termenul grevrii, suma gajului Date despre persoana n a crei fa voare a fost stabilit grevarea Date despre documentul n a crui baz a fost efectuat nre gistrarea Data i semntura registrator ului Meniuni 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

176 Numrul de file (nr. file) (data) (semntura)

177 Planul cadastral i geometric Anexa 5

178

179 Anexa 6 Semne de hotar

180

181 Dosarul cadastral Anexa 7

182 Anexa 8 Cerere de nregistrare a dreptului de proprietate sau a altor drepturi rea le

183 Anexa 9 Condica de cereri

184 Nr. cereri i Data i ora primirii cererii Numele, prenumele/denumirea complet a per soanei juridice (de la cine a parvenit cererea) Adresa solicitantului Actul de i dentitate sau procura 1 2. 3. 4. 5.

185 Denumirea documentului solicitat Meniuni Semntura persoanei responsabile pentru primirea documentelor Inspector Adm inistrator Solicitant 6. 7. 8. 9. 10.

186 Anexa 10 Titlul de autentificare a drepturilor deintorului de teren

187 Anexa 11 Extras din Registrul bunurilor imobile

188 Anexa 12 Fia de eviden a circulaiei documentelor n cadrul OCT Fia de eviden a circulaiei documentelor n cadrul Organului Cadastral Numrul cadastral Numrul i data primirii cererii Termenul executrii (eliberrii) docume ntului Denumirea documentului Denumirea seciei Expert Registrator Expert Operator Administrator Arhivar Termen Data intrrii Semntura Data ieirii Semntura de document ului documentului examinare Not

189 Anexa 13 Actul de stat privind dreptul de folosin (Gosudarstvenni act na pravo poli zovania)

190 Anexa 14 Structura numrului cadastral Numrul cadastral are urmtoarea structur: unde: A A B B C D D EEE F F GGG AA numrul raionului cadastral BB numrul zonei cadastrale C numrul masivului cadastr al DD numrul sectorului cadastral EEE numrul sectorului de teren (pacelei) FF numru l construciei de pe teren EEE GGG numrul de ncperi izolate (apartamentului), conform modalitii de eviden curent Variantele structurii numrului cadastral (numrului cadastral convenional) n fiecare capitol al Registrului 1. n capitolul A numrul cadastral al bunului imobil va coin cide cu numrul cadastral al sectorului, indiferent de faptul dac acest bun se afl n proprietatea unei sau diferitor persoane. Exemplu: a) varianta structurii numrulu i cadastral Numrul cadastral 2 1 3 5 5 3 4 315 Numrul cadastral convenional b) varianta structurii numrului cadastral convenional Numrul cadastral Numrul cadast ral convenional 2 1 3 5 0 0 0 001

191 2. n capitolul B numrul cadastral va coincide cu numrul cadastral al sectorului , adugndu-se 01, i va avea urmtoarea structur: Exemplu: a) varianta structurii numrulu i cadastral 2 1 3 5 5 3 4 315 0 1

b) varianta structurii numrului cadastral convenional 3. n capitolul A numrul cadast ral al bunului imobil (construciei) se adaug numrul ncperii izolate [n cazul dat numru ncperii izolate [apartamentului] este 121], avnd urmtoarea structur: Exemplu: a) var ianta structurii numrului cadastral: 2 1 3 5 5 3 4 315 0 1 121 b) varianta structurii numrului cadastral convenional: 2 1 3 5 5 3 4 315 0 1 121

Not: 1. Hotarele raionului i ale zonei cadastrale, de regul, coincid cu hotarele un itii administrativ teritoriale. 2. n exemplu este redat numrul cadastral convenional n ca zul cnd nu a fost utilizat planul de baz a teritoriului. 3. Substituirea numrului c adastral convenional cu cel de baz se efectueaz printr-o tiere uoar a numrului cadastr l convenional [din partea de jos], nscriindu-se numrul cadastral permanent [n partea de sus].