Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Specializarea : ________DREPT_______________________
2
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
c) Bibliografia recomandată :
3
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
lunar
Termen de predare :
4
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Semnătura candidatului
5
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
LUCRARE DE LICENŢĂ
Tîrgu Mureş
2010
6
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
CUPRINS
7
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
8
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Introducere
Răspunzând multiplelor cerinţe de natură tehnică, juridică, economică, fiscală, socială
etc., cadastrul funciar şi publicitatea imobiliară s-au impus ca o necesitate, fiind expresia unor
preocupări statale ale căror începuturi se pierd în negura vremii.
Prin tradiţie, la dezvoltarea şi consolidarea celor două instituţii au contribuit specialişti
aparţinând unor domenii de activitate diferite: instituţia cadastrului a revenit specialistului în
măsuratori terestre, iar de problematica publicitaţii imobiliare, prin cartea funciara spre exemplu,
care sa dea siguranţă si stabilitate proprietăţii s-au ocupat juriştii.
Pornind de la ideea de bază a reglementării dreptului de proprietate, apare ca necesară
existenţa unui sistem de înregistrare eficient, care să fie stimulentul unei economii de piaţă active
şi eficiente. Specificul regimului juridic al bunurilor imobile constă în instituirea unui mecanism
de evidenţă a bunurilor imobile şi, totodată, de înscriere a drepturilor imobiliare prin care se
asigură proprietatea.
Pe parcursul acestei lucrări am încercat să conturăm trăsăturile ce individualizează
sistemul de carte funciară românesc, evoluţia sa de-a lungul timpului, tendinţele actuale şi
nevoile de ordin economic, social şi juridic pe care le ridică acest sistem.
Valoarea aplicativă a lucrării poate fi estimată sub urmă toarele aspecte:
- s-a realizat un comentariu sistemic al legislaţiei în domeniul cadastrului si publicităţii
imobiliare pentru a soluţiona mai multe probleme ce îşi găsesc sorgintea în ambiguitatea,
discordantele şi lacunele reglementărilor naţionale în domeniu;
- s-a facut o analiză comparativă a sistemelor de cadastru si publicitate imobiliară
existente în Romania pentru a elucida eficacitatea sistemului adoptat de Legea nr.7/1996 dar şi
carenţele sale.
9
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
10
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
CAPITOLUL I
Consideraţii introductive
11
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
simbolistice erau insuficiente pentru a face cunoscută operaţiunea juridică celor ce nu luau parte
la celebrarea ei.
Apariţia registrelor de proprietate in Europa. Oraşele germane sunt cele în care au
apărut primele registre de proprietate. În secolul al XII-lea schimbările referitoare la situaţia
imobilelor din urbe erau consemnate de către autorităţile municipale în cărţi oficiale prin
înscrierea convenţiilor în întregime, în ordine cronologică.
Din iniţiativa regelui Frederic I al Prusiei a apărut in secolul al XVII-lea organizarea
publicităţii prin rezervarea unei pagini separate pentru fiecare imobil (publicitatea reală). Aceste
registre au fost preluate mai apoi de celelalte legislaţii care au promovat publicitatea reală:
Austria, Elveţia, Polonia, Ungaria, Cehia, Slovacia şi parţial pe teritoriile României şi Italiei.
Ţările latine se orientau către publicitatea prin transcripţiuni, caracterizată prin copierea
integrală a actului juridic şi a ipotecilor într-un registru ţinut la grefele tribunalelor din districtul
unde era situat imobilul, in ordinea prezentărilor.
Acest sistem a apărut în Franţa în secolul al XVIII-lea şi a fost preluat de Belgia,
Luxemburg, Italia, Portugalia şi, într-o manieră specială de Spania.
I.2.Raţiunea publicităţii imobiliare
Existenţa unui sistem de publicitate imobiliară este determinată de necesitatea cunoaşterii
situaţiei precise a bunurilor imobile, atât din punctul de vedere al elementelor lor de identificare
cât şi, mai ales, al aspectelor juridice interesând titularii dreptului de proprietate, transferurile de
proprietate având ca obiect aceste bunuri, existenţa dezmembrămintelor de proprietate sau a unor
sarcini care le grevează etc.
În alţi termeni, prin publicitate imobiliară se înţelege totalitatea mijloacelor juridice prin
care se evidenţiază situaţia materială şi juridică a imobilelor în mod public pentru a se ocroti
circuitul lor civil. În acest mod se asigură securitatea juridică statică, respectiv cea referitoare la
existenţa şi păstrarea drepturilor patrimoniale valabil dobândite şi cea dinamică, vizând circulaţia
acestor drepturi, de la naşterea şi până la stingerea lor.
În funcţie de sistemul de publicitate utilizat, înscrierile în registrele de publicitate
imobiliară au ca efect opozabilitatea faţă de terţi a drepturilor dobândite de părţi sau chiar
dobândirea lor ca urmare a îndeplinirii formalităţilor de publicitate imobiliară, interesele
protejate astfel aparţinând titularilor drepturilor supuse publicităţii, terţilor, dar şi autorităţilor
administrative, din raţiuni fiscale sau legate de amenajarea teritoriului.
12
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Organizarea publicităţii imobiliare urmăreşte mai multe scopuri. Astfel, ea oferă o mai
mare siguranţă a drepturilor reale existente şi a transmisiunii acestor drepturi prin aducerea la
cunoştinţa terţilor a situaţiei juridice a acestor bunuri.
De asemenea ea constituie o evidenţă clară a tuturor bunurilor imobile. Realizarea unui
sistem de publicitate imobiliară este nu numai necesară, dar şi relativ uşor de înfăptuit, datorită
aşezării fixe şi existenţei unor elemente precise de identificare a bunurilor imobile.
Sistemele de publicitate imobiliară se interesează atât de drepturi cât si de sursa acestora,
diferenţierea între cauza/efect fiind justificată însa în analiza tehnica a operaţiunilor de
publicitate.
Sistemele de publicitate imobiliară se preocupa de soarta drepturilor imobiliare private,
precum şi de actele juridice tot private. Ceea ce înseamnă că regula e ca se vor supune
publicităţii toate drepturile private, şi doar prin exceptie drepturile incluse în domeniul public.
Sistemele de publicitate imobiliară sunt sisteme private de publicitate, în sensul că ele au
ca vocaţie esentială să producă efecte atributive sau de opozabilitate pentru drepturile reale
propriu-zise, adică particulare sau private.
Prin urmare, drepturile de proprietate publică –ca şi celelalte drepturi ataşate sau derivate
din aceasta, se supun sistemelor de publicitate imobiliară doar prin exceptie. Astfel se poate
explica şi de ce modurile de dobândire ex lege sunt iniţial scutite de publicitate imobiliară, dar si
de ce există sisteme aparte de evidenţă imobiliară pentru domeniul public. 4
În plus, mai trebuie amintit că sistemele de publicitate imobiliară au vocaţie să se refere
cu prioritate la actele juridice de drept privat (negotium), lasând în plan secund faptele juridice
(stricto sensu) ori celelalte mijloace de dobândire ale drepturilor imobiliare.
Concluzia se poate desprinde si din analiza textelor de lege care –de exemplu, instituie
excepţiile de la înscrierea în Cărtile funciare.
Astfel, pentru noile cărţi funciare se poate analiza art. 28 din Legea nr.7/1996, iar dacă se
va face o sistematizare a conţinutului acestui articol, se poate constata că excepţiile de la
înscriere sunt grupate fie în jurul ideii de fapt juridic sticto sensu (accesiune, succesiune şi
uzucapiune), fie altele sunt operaţiuni juridice dar nu obişnuite, de dobândire (expropriere, ex
lege, hotărâri judecătoreşti, vinderi publice silite).
4
Art. 16 din Decretul lege nr.115/1938 şi art. 48 din Legea nr. 7/1996.
13
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Sistemele se publicitate imobiliară au fost concepute pentru particulari, care încheie acte
de drept comun cu privire la drepturile esenţial reale ordinare (proprietatea si dezmembrămintele
sale, precum si garanţiile reale imobiliare). Restul, chiar daca are tangenţă cu sistemul de
publicitate imobiliară o face doar prin exceptie.
Scopul publicităţii imobiliare nu e decât raţiunea acesteia. Initial s-a plecat de la ideea ca
opozabilitatea de plin drept a actelor juridice oculte nu poate asigura nici protecţia creditului,
după cum nu permite nici evidenţa imobilelor, ceea ce face imposibilă fiscalizarea strămutărilor
imobiliare. Publicitatea imobiliară s-a născut şi din dorinţa de a sparge opozabilitatea de plin
drept, caracteristicaă Codului civil, şi de a o lega de îndeplinirea anumitor formalităţi.
Astăzi, toţi autorii susţin la unison ca publicitatea imobiliară asigură o mai bună
securitate (activă si pasivă) a circuitului civil, dupa cum realizează o mai bună protecţie a
creditului, prin publicitatea garanţiilor sale imobiliare.
În ultimă instanţă, mai trebuie adaugată şi ideea importantă că sistemele de publicitate
imobiliară pun la dispoziţia participanţilor la circuitul civil şi un mijloc de soluţionare a
conflictelor dintre drepturile concurente supuse publicităţii.
Capitolul II
14
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
15
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
5
Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobilară, Ed.Universul juridic, Bucureşti,2006, pag.312
16
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
6
I. Albu - Noile cărţi funciare, ed. Lumina Lex , 1997, pag. 11
17
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
18
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
19
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
20
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
7
H.Mazeaud, L.Mazeaud, J.Mazeaud, F.Chabas, Leçonns de droit civil, Biens: droit de proprietė
et ses demembrementes, deuxieme volume, Montchrestien, Paris, 1989, p.327-334
8
Laurent François, Principes de droit civil français, t.XXIX, Bruxelles, ed.A.Maersq, Paris,
1978, pag.181-182.
21
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
juridic în temeiul caruia i se transmitea proprietatea, deoarece, cu ocazia transcrierii, acest aspect
nu se verifica.
Dobândirea sa era opozabilă terţilor, dar el, ca dobânditor, nu era garantat de cauzele de
evicţiune derivând din titluri anterioare. În aceste conditii, dobânditorii erau feriţi de riscuri numai
prin îndeplinirea termenelor de prescripţie achizitivă .
Acest sistem s-a dovedit utilizabil în perioadele capitalismului timpuriu, când circulaţia
juridică a imobilelor era redusă, iar interesul celor puternici era acela de a ocroti proprietaţile pe
care le-au acumulat.
Ţările care au adaptat acest sistem, inclusiv România, au fost obligate ca prin jurisprudenţa
lor să încerce să remedieze inconvenientele acestuia.
II.2.1.Evoluţie
Sistemul cărţilor funciare, sistem real de publicitate imobiliară, este un sistem real bazat
pe identificarea topografică a imobilelor. Este un sistem complet, realizând publicitatea integrală
a transmisiunilor imobiliare. Şi numai prin aceste două aprecieri se poate constata superioritatea
acestui sistem faţă de acela al transcripţiunilor, care era personal şi parţial.
Legislaţiile germanice şi anglo-americare au adoptat acest sistem real de publicitate
imobiliară, spre deosebie de legislaţiile consensualiste care au adoptat sistemul personal de
publicitate prin transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare.
22
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
9
G. Jessup, 'The History of the Torrens Land Title, Proceedings of the Royal Geographical
Society of Australasia, South Australian Branch,1950, pag. 42-43.
10
L.Griggs, In Personam,Garcia v. NAB and the Torrens System, Law and Justice Journal, 2001.
23
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
11
T.B.F.Ruoff, An Englishman looks at the Torrens system:Part II- Simplicity and the curtain
principle, Australian Law Journal, vol. 26, 1952.
12
M.Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol.1, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2006,
p.322
24
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
13
M.M.Park, Compulsory maintenance of the Land Register: an exception to the fundamental
principle of a conclusive register underpinning the Land Registration, 2002.
14
M. Nicolae, op. cit., p.325
25
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Cât priveşte SUA, au existat mai multe sisteme de publicitate imobiliară, care variau de la
un stat la altul, în momemtul implementării sistemului Torrens, această situaţie nefiind schimbată
nici azi, datorită faptului că politica legislativă în materie de publicitate imobiliară este de
competenţa fiecărui stat în parte, şi nu de competenţa autorităţilor federale.
Sistemul Torrens şi-a demonstrat eficacitatea în toate statele unde a fost implementat,
fiind păstrat şi în prezent iar în unele ţări fiind chiar şi ameliorat, prin introducerea obligativităţii
înscrierii proprietăţilor imobiliare în registrele publice.
26
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
15
R. Morel – Le régime foncier d’Alsace et de Lorraine, I. Les livres fociers, II. Le régime
Hypotécaire, Librairie Recueil Sirey, Paris, 1922, p. 60
27
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
înscrierii se menţine faţă de terţi cu condiţia ca aceştia să fie de buna-credinţă. Se pot prenota în
cartea funciară şi drepturile condiţionale nesusceptibile de întabulare iar înscrierea produce
efecte retroactive dacă pretenţia celui care a cerut prenotarea se gaseşte întemeiată.
16
G.Georgian, Proprietatea şi posesiunea în Codul civil austriac şi român, Întabularea faţă de
sistemul român al transcripţiei, ed.aII-a, revăzută, Ed.Vremea, 1936, pag.23.
28
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
ori pe de altă parte, s-a instituit obligativitatea constituirii cărţilor funciare numai în ceea ce
priveşte proprietatea funciară, urmând adăugarea ulterioară a drepturilor reale ce se vor constitui
în viitor, în timp ce drepturile reale anterioare urmau să fie înscrise într-un termen de zece ani.
Sfera publicităţii imobiliare era însa mult mai mare deoarece sunt supuse înregistrării orice
mutaţii imobiliare.
Problema reformei în sistemul de publicitate imobiliară din aceste două provincii a
devenit din nou de actualitate odată cu intrarea in vigoare a Codului civil german in anul 1900 şi
extinderea lui şi în Alsacia şi Lorena. In acel moment în cele doua provincii coexistau trei feluri
de cărţi:
- carţi funciare definitive pentru comunele cu cadastru actualizat;
- cărţi funciare provizorii întocmite în baza legii din 1891;
- cărţi de proprietate întocmite în baza Legii din 1896 de punere în aplicare a Codului civil
german.
Încercarea de unificare a sistemului de publicitate imobiliară a fost oprită odată cu
revenirea sub autoritate franceza a acestor regiuni în anul 1919, cand comisia însarcinată cu
introducerea legislaţiei franceze în aceste regiuni a întocmit legea care a conservat sistemul local
de carte funciară pe o perioada de zece ani iniţial şi apoi, dupa 1955, ca sistem local de
publicitate imobiliară, însa cu unele modificări importante:17
- suprimarea principiului efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale ale înscrierii;
- suprimarea principiului forţei probante absolute a înscrierii;
- menţinerea principiului publicităţii integrale;
- menţinerea principiilor legalităţii şi al relativităţii
Pentru a da o sigurantă cât mai mare comerţului juridic, legislaţia şi jurisprudenţa
franceză au găsit în instituţia cărţilor funciare cel mai util instrument, dovedind convieţuirea
armonioasă a principiilor de drept francez cu principiile de carte funciară.
17
S.Bradeanu, Catre o noua legislatie funciara, Bucuresti, 1938, pag.77-78
29
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
30
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
31
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
32
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
funciare, motiv pentru care, în teritoriile arătate mai sus, aceasta a fost menţinută pe baza
ordonanţelor emise de Ministerul Justiţiei.
Prin Ordonanţa nr.2784/din1867, Ministerul Justiţiei a ordonat lucrările pregătitoare pentru
introducerea cărţii funciare în vechiul Ardeal (întreg teritoriu al Curţilor de Apel Cluj şi Târgu-
Mureş din perioada de dupa 1921), iar prin Ordonanţa nr.264/1870, Regulamentul Cărţii funciare
din 15 decembrie 1855 a fost pus în aplicare şi în aceste ţinuturi.
Regulamentul de procedură al Cărţilor funciare, obiect al Ordonanţei Ministerului Justiţiei
din 15 decembrie 1855, este valoros nu numai datorită clarităţii şi calităţii superioare a
dispoziţiilor, ci şi pentru faptul că reprezintă temelia de inspiraţie pentru toate regulamentele de
carte funciară ulterioare.
Un moment de referinţa al istoricului căţtii funciare este reprezentat de Ordonanţa
Ministerului Justiţiei nr.2784 din 8 noiembrie1867 referitoare la antelucrările necesare pentru
extinderea instituţiei cărţii funciare asupra Ardealului. Ordonanţa din 8 noiembrie 1867 dispune
înfiinţarea comisiunilor de localizare în Ardeal şi a unei direcţii provizorii de carte funciară
subordonată Ministerului Justitiei. Funcţionarii care făceau parte din comisiunile de localizare erau
obligaţi a depune jurământ de serviciu în faţa directţei provizorii de carte funciară.
Obiectul antelucrărilor de carte funciară era urmatorul:
a) înscrierea imobilelor;
b) formarea şi denumirea corpurilor de carte funciară;
c) constatarea şi înscrierea proprietarilor şi a drepturilor lor posesorale.
Urmare a regularizărilor de avere, în anul 1869 a avut loc transformarea cărţilor funciare.
Procedura care trebuia urmată a fost stabilită prin Regulamentul nr. 2579 din 8 aprilie 1869. În
cadrul acestei proceduri, rolul esenţial l-au avut instanţele de carte funciară şi conducătorii de carte
funciară.
Dupa Unirea din 1918, Statul Român a dat câteva decrete cu impact asupra activităţii de
carte funciară. Trebuie amintit aici Decretul nr.1 din 24 ianuarie 1919 al Consiliului Dirigent
despre funcţionarea în mod provizoriu a serviciilor publice, aplicarea legilor, despre funcţionari şi
întrebuinţarea limbilor.
În baza acestui decret a fost dată Ordonanţa nr. 121 din 6/19 februarie 1918, prin care s-a
stabilit că limba oficială, care se va folosi în justiţie, procuratură, notariate, este limba română.
Un alt act normativ important este Decretul nr. VII, publicat în Gazeta Oficială nr. 13 din
33
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
15/28 februarie 1918. În art. 1 din decret se prevedea sancţiunea nulităţii absolute a oricărui act
prin care Guvernul maghiar de la Budapesta, începând cu data de 1 decembrie 1918, a dispus, cu
orice titlu, asupra bunurilor mobile sau imobile ale statului situate în ţinuturile unite cu Regatul
României prin hotărârea Adunării naţionale din Alba-Iulia de la 1 decembrie 1918.
De la data publicării acestui decret, niciun document dat de Guvernul maghiar din Budapesta
sau de către organele sale nu putea servi drept titlu pentru înscrierea în cărţile funciare, dacă nu purta
„clauzula” de confirmare din partea Consiliului Dirigent.
Cei care, în perioada cuprinsa între 18 octombrie - 30 noiembrie 1918, au contractat un bun
mobil sau imobil pe baza unui act emanat de la Guvernul maghiar din Budapesta şi doreau să-l
revendice erau obligaţi să prezinte titlul şi documentele Consiliului Dirigent într-un răstimp de 60
de zile de la data publicării decretului în Gazeta Oficială.
Pentru punerea în executare a Decretului nr. VII a fost emisă Ordonanţa din 7/20 martie
1919 a Consiliului Dirigent. Prin aceasta, Tribunalul din oraţul Cluj a fost desemnat ca având
competenţa de a soluţiona toate cauzele privitoare la înstrainarea bunurilor statului prin Guvernul
maghiar de la Budapesta.
Prin Decretul-lege nr. 3922/1918 a fost decretată reforma agrară din 1921. Cu această
ocazie, au fost măsurate peste 10.000.000 hectare de teren. Lipsa unui plan cadastral de
ansamblu, necorelarea, între ele, a planurilor de parcelare a moşiilor expropriate au făcut ca
demersurile de realizare a unui cadastru stiinţific să eşueze.
La toate acestea s-a mai adăugat şi interesul major al autorităţilor pentru înfaptuirea
reformei agrare, fapt care a determinat o încetinire, chiar o abandonare a lucrărilor de cadastru.
Consecinţa lipsei unui cadastru bine pus la punct s-a resimţit şi în evidenţa cărţii funciare, care nu
mai oglindea situaţia reală a imobilelor.
În contextul acestor împrejurari, Regele Carol al II-lea a adoptat Legea nr. 93 din 12 aprilie
1933 pentru organizarea cadastrului funciar şi pentru introducerea cărţilor funciare în vechiul regat
şi Basarabia.
Pentru teritoriile din Ardeal, Banat şi Bucovina se dispuneau acţiuni de actualizare a
planurilor topografice şi de rectificare a cărţilor funduare în conformitate cu legile care erau în
vigoare pe teritoriile respective. În urma adoptării acestei legi, în Dobrogea au fost întocmite în
parte planurile cadastrale şi s-au efectuat lucrări cadastrale complete doar în câteva comune din
jurul capitalei.
34
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Un pas important în demersul legislativ al epocii l-a constituit Decretul-lege nr. 478 din 1
octombrie 1938 pentru extinderea în Bucovina a legislaţiei din Vechiul Regat. În privinţa cărţilor
funciare, s-a decretat menţinerea acestora şi conducerea lor în conformitate cu dispoziţiile legislaţiei
române introduse.
Pe data intrării în vigoare a decretului, se abrogau legile, regulamentele şi dispoziţiile
neunificate, precum şi dispoziţiile de orice natură contrare actelor normative enumerate în art.1 şi
extinse în Bucovina.
Acestui decret i-a urmat Decretul nr. 511/1938 pentru punerea în aplicare în Bucovina a
Legii privind unificarea dispoziţiilor privitoare la cartea funciară.
Pentru provinciile din Ardeal unde se aplica Codul civil austriac, dispoziţiile referitoare la
cartea funciară au fost unificate prin Decretul-lege nr. 115/1938.
În ceea ce priveşte teritoriile de peste Carpaţi, a fost adoptată Legea nr.389 din 12 iunie
1943 pentru extinderea legislaţiei civile şi comerciale a Vechiului Regat. În art. 2 din lege se
dispunea menţinerea în aceste teritorii a legilor, regulamentelor sau ordonanţelor privind carţile
funciare.
Constituirea, transmiterea, modificarea sau stingerea drepturilor reale imobiliare se face prin
înscrierea în cartea funciara, mai putin în cazurile în care legea locală permitea dobândirea
drepturilor reale fără înscrierea în cartea funciară. Şi în aceste cazuri, se putea dispune numai dupa ce
dreptul a fost înscris în cartea funciară.
În nordul Transilvaniei, legislaţia din vechea Românie s-a extins numai după eliberarea
acestor ţinuturi de sub ocupaţia maghiară impusă prin Dictatul de la Viena din 30 august 1940. Un
rol important în acest demers l-a avut Legea nr. 260 din 4 aprilie 1945 privitoare la legislaţia
aplicabilă în Transilvania de Nord, precum şi la drepturile dobândite în acest teritoriu, în timpul
ocupaţiunii ungare.
Urmare a Legii nr. 260/1945 s-a creat şi pentru Transilvania posibilitatea înlaturării
neajunsurilor create de legislaţia locală privitoare la cărţile funciare. În acest context a fost edictată
Legea nr. 241/1947 prin care, începând cu data de 12 iulie 1947, a intrat în vigoare Decretul-lege
nr.115/1938 privind unificarea dispoziţiunilor privitoare la cărţile funciare.
Capitolul III
35
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
36
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Toate aceste tipuri de cărţi erau supuse la trei regimuri de carte funciară diferite18:
- regimul de carte funduară din fostele teritorii supuse dreptului civil maghiar (ordonanta din
1855);
- regimul cărţilor funduare din fostele teritorii de drept austriac (Ordonanţa din 1870);
- regimul de carte funduară al Landtafelpatentului din 1794 din regiunile foste granicereşti.
Autorii decretului au urmărit implementarea progreselor înregistrate în celelalte legislaţii
europene, păstrând şi sistemul de publicitate imobiliară existent în Transilvania.
Prin Legea nr. 155 din 27 aprilie 1938, s-a definitivat o lege completă a cadastrului şi s-a
înfiinţat „Direcţia Generală a Cărţilor funciare şi Cadastrului”, care să coordoneze unitar întreaga
activitate.
Faţă de momentul iniţial, când s-a pus problema urgentă de executare a lucrărilor de
măsurătoare necesare împroprietăririi ţăranilor, decretată încă din anul 1917, discuţiile pentru
elaborarea unei legi a cadastrului, au durat peste 20 de ani, adversarii acestei legi argumentând,
la vremea respectivă că, prin clarificarea situaţiei proprietăţii, nu vor mai fi procese de grăniţuire
şi că, în această situaţie, vor muri avocaţii de foame.
Decretul-Lege nr. 115/1938, aplicabil în Transilvania, Banat şi nordul Moldovei a
consacrat sistemul de publicitate imobiliară bazat pe cărţile funciare. Acesta este un sistem real
de evidenţa, avându-se în vedere imobilul precum şi modul cât mai precis de identificare al
acestuia.
Prin acest sistem se realizează o publicitate integrală în sensul că impune înscrierea
obligatorie în cartea funciară a tuturor actelor şi faptelor juridice privitoare la bunurile imobile.
Decretul lege nr.115/1938 a avut o aplicabilitate restrânsă, în zonele României aparţinând
Vechiului Regat aplicându-se în continuare sistemul de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare.
Conţinutul său, care însumează 194 de articole, a uşurat mult munca instanţelor de carte funciară
din Transilvania şi de aceea multe din definiţii, principii, reglementări şi formulări au fost
preluate în Legea nr.7/1996.
18
S.Bradeanu, Extinderea legislaţiei civile şi comerciale a Vechiului Regat în România de peste
Carpaţi, Ed.Dacia Traiana, Sibiu, 1944, p.143-144.
37
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Cartea funciară a fost definită iniţial ca un registru public şi autentic, care indică calitatea
juridică şi existenţa imobilelor notate în ea, precum şi raporturile de fapt şi de drept referitoare la
imobile şi persoane sau numai între persoanele însele. Această definiţie a fost criticată de
doctrină deoarece, spre deosebire de dreptul german în care cărţile funciare sunt legate în volum,
la noi ele sunt ţinute separat, sub forma de foi(coli) detaşabile.19
Sintagma carte funciară are înţeles de înscris sau document de publicitate imobiliară,
registru funciar şi instituţie juridică. În limbajul uzual prin această expresie se mai înţelege
Legea cărţilor funciare şi biroul de carte funciară unde se păstrează cărţile.
19
St.Laday, Cărţile funduare, Cluj, 1923, p.18;
38
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
20
Tribunalul Suprem, decizia nr.284/1987, în Revista română de drept, nr.11/1987, pag.62;
39
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
40
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
aceeaşi, pe temeiul dispoziţiei tranzitorii prevăzute în art. 6 alin.2 din Legea nr. 241/1947 pentru
punerea în aplicare în Transilvania a Legii pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile
funciare din 27 aprilie 1938.
Conform acestei dispoziţii, „Prescripţiile împlinite, precum şi cele începute înaintea
punerii în aplicare a prezentei legi sunt cârmuite, în ce priveşte natura, durata şi efectele lor, de
dispoziţiile legii sub care au început”.
Totodată, cu referire la Bucovina, în conformitate cu art. 3 din Legea nr. 478/1938 pentru
extinderea în Bucovina a legislaţiei din Vechiul Regat, „Prescripţiunile începute înainte de
punerea în aplicare a acestei legi vor fi reglementate după legile locale anterioare celei de faţă”.
În consecinţă, într-o formă sau alta, aceste dispoziţii tranzitorii exprese au consacrat
principiul potrivit căruia prescripţia achizitivă este guvernată de legea în vigoare la data la care a
început posesia.
21
C.Negrea , notă la decizia nr.789/1973 CAS I din PR 1947, I, pag.23-26;
41
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Parcelele ce nu pot fi unite în acelaşi corp funciar sunt parcelele grevate cu ipotecă sau
superficie , care sunt corpuri funciare de sine stătătoare sau parcelele grevate cu ipotecă ori
superficie, cu parcelele grevate cu alte drepturi reale decât ipoteca sau superficia.
Aceasta înseamnă că structural, corpul funciar poate fi de două feluri: corp funciar
constituit din o singură parcelă şi corp funciar constituit din două sau mai multe parcele.
Înregistrarea în cartea funciară a parcelelor se va face în mod diferit în funcţie de unul din cele
două corpuri funciare.
Conform legii, corpul funciar poate fi modificat , la cererea proprietarului la alipiri sau
dezlipiri (art.13 si 131). Au loc alipiri când două sau mai multe parcele se unesc într-un corp
funciar , când se adaugă o nouă parcelă la un corp funciar ori când se măreşte întinderea unei
parcele, noul corp funciar fiind aratat cu un numar roman. Au loc dezlipiri când se desparte o
parcelă de un corp funciar ori se micşorează întinderea unui corp funciar. Prin fracţionarea
vechiuluin numar cadastral noile parcele vor primi noi numere topografice. Ca urmare a
efectuării de alipiri şi dezlipiri se vor săvârşi, când sunt necesare, transcrieri şi reînscrieri (art.14)
Se săvârşesc transcrieri când o parcelă se trece dintr-o carte funciară în altă carte
funciară. Se săvârşesc reînscrieri când, dezlipindu-se o parcelă, aceasta se trece în aceeaşi carte
funciară ca un corp funciar de sine stătător sau ca o parcelă a unui alt corp funciar, ori când ,
transcriindu-se o parte din parcelă într-o carte funciară , restul parcelei se trece în vechea carte
funciară cu arătarea noului număr şi a întinderii.
În ceea ce priveşte înscrierea drepturilor reale imobiliare , se face distincţie între
drepturile ce pot fi înscrise numai asupra întregului corp funciar, şi anume dreptul de proprietate
şi dreptul de superficie, şi drepturile ce pot fi înscrise numai asupra unei părţi a corpului funciar
sau asupra unei părţi din parcelă şi anume, drepturile de uzufruct, uz, abitaţie şi servitute.
42
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
b) sistemul foilor personale. In acest sistem, toate imobilele unei persoane dintr-o
localitate sunt reunite în aceeaşi carte funciară însă fiecare imobil apare ca o unitate distinctă în
privinţa operaţiunilor juridice. Înscrierile sunt specializate în sensul că fiecare înscriere priveşte
un singur imobil, determinat şi nu mai multe imobile. Când operaţiunile juridice sunt multe sau
au un caracter complex, cercetarea cărţii funciare este foarte anevoioasă.
Prin comparaţie, deosebirile dintre cele două sisteme nu sunt de esenţă, ci numai de
formă,22 întrucât: atât în sistemul foilor reale cât şi în sistemul foilor personale, fiecare imobil şi
înscrierile aferente acestuia se prezintă ca o unitate distinctă, elementul distinct reprezentându-l
numărul cărţii funciare întocmite sau care urmează a fi deschisă.
Tot prin comparaţie, este de observat că ambele sisteme prezintă avantaje. Astfel,
sistemul foilor reale prezintă avantajul că uşurează cercetarea stării imobile a unui imobil dat, iar
sistemul foilor personale prezintă avantajul că imobilele aceluiaşi proprietar, din aceeaşi
localitate, sunt reunite în aceeaşi carte funciară.
Datorită conjuncturii economice din România de la acea vreme Decretul lege nr.115/1938
a adoptat sistemul mixt de carte funciară, prevăzând acest lucru în art.12: ,,aceaşi carte funciară
poate cuprinde mai multe corpuri funciare” dând însa preferinţă sistemului foilor reale.
22
I.Albu, op.cit., pag.26
43
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
în legătura cu imobilele.23
Este vorba de drepturile care provin din succesiune, accesiune, vânzare silita şi uzucapiune,
precum şi drepturile reale dobândite de stat şi de orice persoană prin efectul legii, prin expropriere
sau prin hotărâri judecătoreşti. Excepţiile folosesc numai dobânditorilor primari, nu şi celor
subsecvenţi; legea stipuleaza că aceste drepturi se vor înscrie pentru ca titularul să dispună de ele.
b) Principiul relativităţii. Între relativitatea şi integralitatea înscrierilor există legatura în
sensul că relativitatea contribuie la realizarea integralitătii prin aceea că drepturile dobândite fară
înscriere nu pot fi transmise altuia decât cu prealabila înscriere de catre dobânditorul acestora.
Deci, cerinţele relativităţii sunt satisfacute şi în cazurile în care, prin exceptie, drepturile se
dobândesc fără înscrierea în cartea funciară.
In cazul în care una sau mai multe persoane şi-au cedat succesiv dreptul de a dobândi prin
înscriere un bun nemişcător şi înscrierile nu s-au efectuat, cel îndreptăţit va putea cere încrierea
dobândirilor successive deodată cu cea a dreptului său. Este cazul vânzarilor successive, când
ultimul cumpărator are dreptul să ceară înscrierea dobândirilor suscesive deodată cu aceea a
dreptului sau, în conditiile art.20.
Cel înscris în cartea funciară se numeşte antecesor tabular, fiind posesorul tabular iar cel
care urmează să fie înscris se numeşte successor tabular. Între cei doi nu este necesară existenţa
unui raport juridic stablit direct, deoarece decretul prevede că se pot săvârşi înscrieri şi în temeiul
legii, al unei hotărâri judecătoreşti ori a unei decizii administrative (art.17, 21, 26, 27-28).
c) Principiul neutralităţii (disponibilităţii) Înscrierea în cartea funciară se face la
cererea persoanei îndreptatite, conform principiului disponibilităţii ce guvernează raporturile
juridice private, excepţiile de la acest principiu fiind limitativ stabilite de lege. Prin art.45, 49, 83,
11-114 ii este interzis judecătorului să dispună înscrieri în cartea funciară în lipsa solicitării
persoanei îndreptăţite.
d) Principiul specialităţii constă în regula instituită de a se indica persoana în favoarea
careia se face înscrierea în cartea funciara, imobilul la care se referă şi dreptul care s-a dobândit,
modificat sau stins. La dreptul de ipoteca se precizează suma datorată, arătându-se şi câtimea
dobânzii, în caz contrar nu se pot urmări şi dobânzile aferente, deoarece pentru ca dreptul de
ipotecă să cuprindă şi aceste sume, acestea trebuiau înscrise în cartea funciară.
e) Principiul legalităţii rezultă din cerinţa legii potrivit căreia nu se poate face decât
23
S.Bradeanu, op.cit., pag.82
44
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
înscrierea actelor şi faptelor juridice anume prevăzute de lege şi înscrierea nu se poate sprijini
decât pe cererea şi actele ce o însoţesc – ceea ce asigură legalitatea formală. Totodata, legea
stabileşte îndeplinirea unor cerinţe menite a asigura şi legalitatea materială - sens în care se va
verifica dacă înscrisul în baza căruia se solicită înscrierea întruneşte condiţiile cerute de lege
pentru înscrierea dreptului sau faptului juridic, iar pe de alta parte, dacă din cuprinsul cărţii
funciare nu există vreo piedică la săvârşirea înscrierii.
In practica judiciară, într-o speţă instanţa a dispus în mod eronat că întabularea dreptului
de proprietate în cartea funciară nu poate fi respinsă pentru motivul că actul de dobândire nu este
valabil, cât timp nu a fost formulată o cerere de constatare a nulităţii acestuia, chiar daca este
vorba de un caz de nulitate absolută.
Ţinând însa cont că principiul legalităţii rezultă expres din cuprinsul art.44 si 121 din
Decretul lege nr.115-1938, în care se precizează că întabularea se va încuviinţa numai dacă
înscrisul original îndeplineste condiţiile de validitate a actului juridic pe care îl cuprinde şi că
această verificare nu este lăsată la dispoziţia părţilor ci trebuie realizată din oficiu de judecătorul
care se pronunţă asupra întabularii, instanţa a greşit când a dat această soluţie.24
f) Principiul publicităţii materiale a cărţilor funciare (principiul forţei probante
absolute a înscrierii) este acea regulă potrivit căreia cuprinsul cărţii funciare, în afara îngrădirilor
şi excepţiilor legale, se consideră exact în folosul acelora care şi-au înscris cu bună-credinţă un
drept real în cartea funciară. Dacă un drept s-a radiat din cartea funciară, se prezumă ca acel drept
nu există. Cuprinsul cărţii funciare se consideră exact în folosul aceluia care a dobândit prin act
juridic cu titlu oneros vreun drept real, dacă în momentul dobândirii dreptului n-a fost notată în
cartea funciară vreo acţiune prin care se contestă cuprinsul ei, sau dacă n-a cunoscut pe altă cale
această inexactitate. Deşi este principiul fundamental al sistemului de carte funciară acesta nu şi-a
găsit consacrarea în legiuirile de dinainte de Decretul lege nr.115/1938.
Doctrina şi jurisprudenţa de la acea dată admiteau însă că acest principiu face parte în mod
natural din asnamblul dreptului material de carte funciară, putându-se desprinde, pe cale de
interpretare, din unele dispoziţii fragmentare cuprinse în Codul civil austriac şi din Regulamentele
de carte funduară.
Prin efectul acestui principiu terţii care contractează pe temeiul cărţii, sunt la adăpost de
24
Ana Boar, Notă critică la decizia nr.2334/1999 a Curţii de Apel Timişoara, sect. civilă, în
revista Dreptul, nr.2, 2000, pag.136-140
45
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
orice surpriză şi tranzacţiile încheiate de ei sunt complect asigurate, pentru că, pe de o parte ,
înscrierile cuprinse în ele sunt presupuse conforme cu realitatea de fapt şi de drept şi pentru că, pe
de altă parte, actele juridice, faptele juridice sau acţiunile, neînscrise ori nenotate în ele nu le pot
întruni nici atinge.Aşadar în materie de carte funciara, înscrierea valorează titlu de proprietate (en
fait d’immeubles, l’inscription vaut titre).
Principiul publicităţii materiale nu se aplică:
- înscrierilor materiale care nu se referă nici la drepturi şi nici la restricţiuni ale altor
drepturi;
- faptelor juridice care deşi nu sunt înscrise, există independent de înscriere,
(ex.interdicţia judecătorească);
- drepturilor personale care prin înscriere capătă efect de opozabilitate erga omnes
fără ca înscrierea să garanteze valabilitatea dreptului;
- îngrădirilor legale care decurg din raporturile de vecinătate, din regimul juridic al
folosirii amenajării şi protecţiei apelor şi cele cuprinse în regulamentele de urbanism;
- ipotecilor execuţionale deoarece creditorul care dobândeste dreptul de ipoteca pe
calea executării silite nu poate invoca publicitatea cărţilor deoarece el nu se poate îndestula pe
averea altuia; creditorul care cumpără imobilul scos la licitaţie, daca este de bună-credinţă, va fi
apărat de principiul publicităţii;
- excepţiunile legale cum sunt de exemplu dobândirile în interiorul termenelor în
care publicitatea materială a cărţii este suspendată, exproprierea pentru cauza de utilitate publică,
etc.
Acest principiu, operând numai în folosul terţilor de bună-credinţă care au dobândit cu titlu
oneros un drept real, nu poate fi invocat :
- între păţti deoarece în cazul unui litigiu nici una dintre părţi nu se poate preleva de efectul
sau conţinutul înscrierii operate în cartea funciară;
- de dobanditorul prin act juridic cu titlu oneros de rea-credinţă, lipsa de protecţie
sancţionează reaua credinţă, caz în care acţiunea de rectificare este imprescriptibila extinctiv;
- de moştenitor pentru că acesta nu poate avea mai multe drepturi decât autorul său;
- de donatar sau legatar care nu pot invoca art.33 dar se pot apăra în condiţiile art.36, alin.2;
- între aceiaşi dobânditori ca de exemplu când soţii dobândesc în temeiul unui antecontract
de vânzare-cumpărare încheiat cu proprietarul tabular, dreptul de a li se înstraina imobilul.
46
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
- de terţul donator sau legatar ci numai de către terţul subdobânditor de bună-credinţă prin
act juridic cu titlu oneros, deoarece trebuie să preleveze interesul celui vătămat prin înscriere.
Din efectele sistemului de publicitate a cărţilor funciare izvorăsc două consecinţe juridice
foarte importante:
- nu există sarcini oculte, dreptul de ipoteca şi privilegiile nedobândindu-se şi nici nu se
pierd decât prin înscrierea în cartea funciară;
- suprimarea prescripţiunii achizitive ca mod de dobândire şi pierdere a drepturilor reale
imobiliare.
In regimul de carte funciară uzucapiunea este exclusa în principiu deoarece contravine
principiului efectului constitutiv al înscrierii şi forţei probante absolute a cuprinsului cărţii
funciare. Se recunoaţte însa în mod exceptional dobândirea unui drept tabular prin uzucapiune în
cazurile în care se poate presupune, legitim, că nu se aduce nici o atingere drepturilor celor
înscrişi.
g) Principiul priorităţii. Înscrierile în cartea funciară produc efecte de la data înregistrarii
cererilor de înscriere, cererea fiind de îndata înregistrată în registrul de intrare cu menţiunea datei
şi numărului ce rezultă din ordinea cronologica a depunerii, iar data înregistrarii determină rangul
înscrierii.
Rangul înscrierii obţinut prin înregistrarea cererii este însă susceptibil de confirmare sau de
infirmare, dupa cum cererea de înscriere a fost admisă sau respinsă.
Potrivit dispoziţiilor legii, drepturile de ipoteca şi privilegiile vor avea acelaşi rang dacă
mai multe cereri au fost depuse deodata la acelaşi birou de cadastru şi publicitate imobiliară, iar
celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmând ca prin judecată sa se determine
asupra rangului şi asupra radierii încheierii nevalabile.
Creditorii ipotecari pot schimba între ei prin consens rangul ipotecilor care grevează acelaşi
imobil din aceeaşi carte funciarş, astfel având loc schimbarea ordinii satisfacerii creditorilor
ipotecari.
h) Principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare al
înscrierii în cartea funciară. Efectele juridice esenţiale ale înscrierilor constau în caracterul
constitutiv de drepturi reale al întabularii şi înscrierii provizorii.
Daca în sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, potrivit
principiului consensualismului, naţterea drepturilor între părţi se realizează prin acordul de voinţă
47
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
25
ICCJ, secţia civilă, decizia nr.123/2005, în Jurisprudenţa secţiei civile pe anul 2005, nr.4,
pag.6
48
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
radierea poate avea fie caracterul unei întabulari sau al unei înscrieri provizorii, fie caracterul
unei notări.
Spre deosebire de înscrierea provizorie, întabularea nu necesită vreo justificare ulterioară,
fiind considerată o înscriere definitivă.
Actul în baza căruia se cere întabularea trebuie sa fie un înscris original care poate fi
autentic sau sub semnătură privată care trebuie să îndeplinească următoarele cerinţe de ordin
general: îndeplinesc condiţiile de validitate ale actului juridic, au deplină putere doveditoare,
identifică prin nume părţile, individualizeaza imobilul şi arată dreptul ce trebuie înscris şi este
însoţit de o traducere autorizatăa daca nu este în limba română.
Pe lângă cerinţele de ordin general mai sunt prevăzute şi anumite condiţii speciale,
diferenţiate dupa cum întabularea se face în baza unui înscris original sau în temeiul unei hotărâri
judecătoreşti.
Daca întabularea se face în baza unui înscris original acesta trebuie să arate data când a
fost întocmit, domiciliul părţilor, numărul parcelei sau a cărţii funciare, declaraţia expresă a celui
al cărui drept urmează să fie strămutat, grevat sau restrâns prin care consimte la întabulare. În
lipsa acestei permisiunii de întabulare (clausula intabulandi), daca antecesorul tabular refuză să
consimt ăla întabulare, partea interesată poate cere instantei să dispună înscrierea. În cazul
acţiunii în prestaţie tabulară îndreptată împotriva terţului dobînditor de rea-credinţă hotărârile
judecătoreşti vor înlocui consimţământul la întabulare.
Daca întabularea se face în baza unei hotărâri judecătoreşti aceasta trebuia să
fie ,,desăvârşită” (art.45 din decret), aceaşi soluţie trebuind să se aplice şi în cazul în care
înatabularea se face în baza deciziei administrative (art.17, alin.4).
In practica instanţelor au fost însa şi cazuri când s-a stabilit în mod eronat că actul
administrativ de autoritate prin care se încuviinţează parcelarea unor terenuri de Primărie, nu
poate servi de temei pentru întabulare daca nu cuprinde consimţământul proprietarului tabular,
fiind constant în drept că întabularea în cărţile funciare este un mod de executare judecătoresc şi
nu administrativ. Însă, Potrivit art.17, alin.4 din Decretul lege nr.115/1938 ,, hotărârea
judecătorească sau în cazurile anume prevăzute de lege, decizia autoritaţii administrative, vor
49
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
înlocui acordul de voinţa sau consimţământul”, necesar constituirii unui drept înscris în cartea
funciară.26
b) Înscrierea provizorie este înscrierea prin care se dobândeşte, modifică sau stinge un
drept real imobiliar sub condiţia şi în măsura justificării ei. Ea are acelasi obiect ca şi întabularea,
numai că spre deosebire de aceasta, ea este o întabulare condiţională, având efectele
condiţionate.
Înscrierea provizorie, pornind de la funcţiile pe care le îndeplineste poate îmbrăca forma
unei întabulări imperfecte, fie forma unei înscrieri automate, de sine stătătoare. Ca înscriere de
sine stătătoare, înscrierea provizorie are loc când părţile au convenit ca ea să producă numai
efectele mai restrânse ale acestei înscrieri.
Daca înscrierea provizorie se cere în baza unui înscris original acesta trebuie să
îndeplinească aceleaşi condiţii de validitate ca şi înscrisul original în cazul întabulării iar dacă
înscrierea se face în baza unei hotărâri judecătoreşti nedefinitive sau susceptibile de a fi atacată
cu recurs, aceasta se va dovedi cu copii legalizate.
Rolul înscrierii provizorii este de a conferi înscrerii în momentul în care va deveni
definitivă, data şi rangul pe care l-a avut înscrierea provizorie, în felul acesta, cel interesat
punându-se la adapost de riscul unei eventuale întabulari pe numele unei terţe personae care ar
dobândi ulterior acelaşi drept.
c) Notarea este înscrierea prin care se asigură opozabilitatea faţă de terţi sau, după
caz, informarea acestora în cazurile anume prevăzute de lege cu privire la drepturile personale,
faptele sau alte raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.27
În cartea funciară drepturile de creanţa pot fi numai notate, fapt care permite titularului
să-şi valorifice dreptul în contradictoriu cu orice altă persoană interesată ( cum ar fi cazul
succesorului tabular sau al creditorilor acestuia din urmă). Aceste drepturi de creanţă nu devin
valabile prin înscrierea lor în cartea funciară.
Drepturile de creanţă care fac obiectul notării conform Decretului lege nr.115/1938 sunt:
- situaţia juridică personala a titularului dreptului înscris notarea având drept scop
26
T.I.Diaconescu, Notă critică la decizia nr.198/1944 a secţiei I a Curţii de casaţie şi Justiţie, în
PR 1948, vol.I, pag.63-65;
27
Marian Nicolae, op.cit., pag.421
50
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
III.3.2.Efectele înscrierilor
28
Curtea de Apel Cluj, secţia civilă, decizia nr.2746/2000, în Buletinul Juridic, vol. I, pag.59
51
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Capitolul IV
Noile cărţi funciare - Legea nr.7/1996 (republicată)
52
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Sistemul este inspirat din Decretul-Lege nr.115/1938 care a fost valorificat deja în
practică şi ale cărui efecte pozitive au fost remarcate. Aşa se explică şi de ce în localităţile unde
era aceasta aplicată se va aplica şi în continuare, până când Legea nr.7/1996 va putea efectiv să
fie aplicată, adică după terminarea lucrărilor de cadastru general.
De la adoptarea Legii nr.7/1996 au mai apărut în domeniu şi alte reglementări care fie au
adus modificări Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare, fie au completat-o, pentru a asigura
o mai bună interpretare şi aplicare.
Există astfel mai multe acte normative cu caracter general care guvernează materia noului
sistem de publicitate imobiliară, respectiv:
• Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr.7/1996;
• Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară ale judecătoriilor,
aprobat prin Ordinul Ministrului Justiţiei nr.2371/C/1997;
• Instrucţiunile privind înfiinţarea noilor cărţi funciare cu caracter nedefinitiv aprobate prin
Ordinul Ministrului Justiţiei nr.1330/C/1999, nepublicate;
• Ordinul nr.946 din 12 octombrie 2000 care aprobă Instrucţiunile privind întocmirea
documentelor tehnice necesare la înscrierea cu caracter nedefinitiv în noile cărţi funciare;
• Ordinul nr.451 din 15 ianuarie 1999 pentru aprobarea Regulamentului privind autorizarea
persoanelor fizice şi juridice care pot să realizeze şi să verifice lucrări de specialitate în
domeniile cadastrului, geodeziei şi cartografiei pe teritoriul României; Ordinul nr.452 din 2
februarie 1999 privind aprobarea Normelor tehnice pentru introducerea cadastrului general;
• O.U.G. nr.291/2000;
• O.U.G. nr.70/2000;
• Legea nr.78/2002;
• O.U.G. nr.41/2004;
Aceste din urmă patru acte normative modifică Legea nr.7/1996.La aceste dispoziţii se
mai pot adăuga şi alte câteva acte normative care nu reglementează doar acest domeniu dar
conţin câteva norme speciale care au ca obiect unele operaţiuni juridice susceptibile de înscrisuri
în noile cărţi funciare. Mai importante dintre aceste prevederi sunt:
• Art. 35/1 şi 69 din Legea locuinţei nr.114/1996;
• Art.15 din Legea nr.54/1998 privind circulaţia juridică aterenurilor;
• Art.16 din O.G. nr.51/1997 privind operaţiunile de leasing;
53
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
30
Miclea Mircea, Cadastrul şi cartea funciară, Editura All, Bucureşti, 1995, pag.25
54
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
înfiinţat şcoli de diferite nivele şi a început să se tipărească cursuri, reviste şi cărţi, care au tratat
materia cadastrului funciar din diferite puncte de vedere.
Dezvoltarea cadastrului şi importanţa care i s-a acordat în tot mai mare măsură au
contribuit la constituirea unei materii cu acest titlu, iar diversitatea etapelor prin care a trecut de-a
lungul timpului, precum şi numeroasele lucrări care au tratat subiectul au dus la închegarea unei
definiţii a cadastrului.
Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996 ne dă o definiţie a noţiunii de
cadastru încă de la început, din art.1 alin1: “Cadastrul general este sistemul unitar şi obligatoriu
de evidenţă tehnică, economică şi juridică prin care se realizează identificarea, înregistrarea,
reprezentarea pe hărţi şi planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum şi a celorlalte bunuri
imobile de pe întreg teritoriul ţării, indiferent de destinaţia lor şi de proprietar”.
Din această definiţie ar putea exista tendinţa de confunda noţiunea de cadastru cu
noţiunea de carte funciară, însă cele două instituţii nu se acoperă, ci se completează. Atât doar că
registrul cadastral este alcătuit din totalitatea cărţilor funciare întocmite pe localităţi. Cele două
instituţii au fost cuprinse într-un singur act normativ de către legiuitor tocmai datorită strânsei
legături dintre ele.
Cele două instituţii se completează reciproc în sensul că are loc un schimb de informaţii
tehnice şi juridice între ele. Şi anume cadastrul, pe baza mijloacelor de întocmire, furnizează
cărţii funciare informaţiile cu privire la mai multe aspecte legate de situaţia imobilelor şi
identificarea posesorului, cum ar fi: aşezare, mărime, categorie de folosinţă, calitate, venitul
cadastral, individualizarea prin numerotare şi posesorul imobilului respectiv.
După ce verifică informaţiile primite, cartea funciară le completează cu altele referitoare
la drepturi reale, cum ar fi: proprietatea şi dezmembrămintele de proprietate (superficie,
servitute, uz şi abitaţie, uzufruct).
Unele din documente servesc la întregirea cărţilor funciare (registrul special de intrare,
planul şi mapa înscrisurilor justificative), întrucât numai în cărţile funciare propriu-zise se vor
face înscrieri, iar nu şi în registrele cadastrale de publicitate imobiliară, care sunt doar o unitate
pur materială.
55
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
31
Marian Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Ed. Press Mihaela, 2000, p.261
56
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
impozitul, situaţie în care se face apel la informaţiile puse la dispoziţie prin evidenţele contabile
şi metodologice de calcul elaborate de economia agrară. Şi nu în ultimul rând se stabilesc diferite
legături între cetăţeni, între aceştia şi stat, între diferite organizaţii obşteşti şi stat, între aceştia şi
cetăţeni. Aceste legături (raporturi) sunt reglementate de acte normative şi respectarea lor este
obligatorie, iar la nevoie este impusă prin forţa de constrângere a statului.32
Cadastrul are strânse legături cu dreptul civil, dreptul administrativ şi dreptul funciar, de
ale căror prevederi trebuie să ţină seama pe parcursul executării lucrărilor de inventariere. Însuşi
scopul, metodica şi succesiunea executării lucrărilor de întocmire, păstrare şi modificare a
cadastrului sunt precis determinate de legi, regulamente şi instrucţiuni.
Cadastrul şi documentaţia cadastrală nu servesc doar publicităţii imobiliare ci şi altor
sectoare de activitate, pe lângă documentaţia tehnică, cea mai amplă de altfel, ce foloseşte la
întocmirea cărţii funciare.
Astfel documentaţia tehnică a cadastrului serveşte la stabilirea impozitului funciar, la
proiectarea amenajării teritoriului, în economie şi administraţie, la completarea hărţilor
topografice, în statistică, în cercetare, ştiinţă şi cultură, în administrarea justiţiei.
Functia tehniăa a cadastrului general se realizează prin determinarea, pe bază de
măsurători, a poziţiei configuraţiei şi mărimii suprafeţelor terenurilor pe destinaţii, categorii de
folosinţa şi pe proprietari, precum şi ale construcţiilor.
In cadrul funcţiei economice a cadastrului general se evidenţiază destinaţia, categoriile de
folosinţa a parcelelor, precum şi elementele necesare stabilirii valorii economice a bunurilor
imobile.
Funcţia juridică a cadastrului general se realizează prin identificarea proprietarului pe
baza actului de proprietate şi prin publicitatea imobiliară. La nivelul unitaţilor administrativ-
teritoriale – comună, oraş şi municipiu – lucrările tehnice de cadastru constau in:
- stabilirea, potrivit legii, şi marcarea pe teren, prin borne, a hotarelor unitaţii
administrativ-teritoriale respective;
- marcarea pe teren, prin borne, a limitei intravilanului localitatilor, potrivit legii;
- identificarea bunurilor imobile pe baza actelor de proprietate sau, în lipsa acestora, pe
baza posesiei exercitate sub nume de proprietar;
32
Mircea Miclea, op. cit., p.33-34
57
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
58
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
59
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
60
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
61
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
62
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
63
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
teritorial pune la dispozitie, conform tarifelor in vigoare, toate punctele din reţeaua de ridicare, şi
gratuit, punctele determinate pe limita comuna a acestora, consultativ. În acest caz, persoana
autorizată are obligaţia să utilizeze punctele din reţea, să verifice punctele de pe limita comună şi
să confirme corectitudinea acestora.
Daca se constată neconcordanţe, erori sau greseli ori se impun unele concluzii cu privire
la utilizarea acestor date, ele vor fi explicitate şi argumentate în descrierea lucrărilor topografice
şi geodezice. Dacă punctele din reţeaua de ridicare şi de pe limita comună sunt determinate în
sistem local, coordonatele vor fi calculate în sistemul naţional de proiecţie Stereografic 1970.
c) stabilirea termenului de realizare a lucrărilor.
Execuţia lucrărilor constă în:
a) măsurători pentru realizarea reţelelor geodezice de îndesire şi ridicare în sistem
naţional de proiecţie Stereografic 1970, ridicarea detaliilor planimetrice cadastrale aflate pe
limita şi în interiorul imobilului, culegerea atributelor, verificări şi validări ale datelor existente.
Punctele reţelei de ridicare vor fi materializate, conform normelor tehnice pentru introducerea
cadastrului general, prin ţăruşi metalici în intravilan şi ţăruşi de lemn în extravilan, a caror
descriere topografică trebuie să se regăsească în documentaţie. Acestea vor fi vopsite cu vopsea
roşie.
b) La ridicarea detaliilor planimetrice se va avea în vedere:
- limitele imobilelor să se determine la jumătatea grosimii gardului, cu exceptia cazurilor
în care cei doi proprietari vecini indica altceva; în anexa nr. 11 la rubrica menţiuni, punctul “A.
- pentru construcţiile situate în interiorul imobilelor să se determine limitele construcţiilor
permanente la nivelul solului.
c) prelucrarea datelor.
d) elaborarea documentaţiilor, prin redactarea şi întocmirea dosarului lucrării în format
analogic şi digital.
Erorile admise sunt:
- eroarea de identificare a punctului de contur:
- eroarea poziţiei reciproce a punctelor de contur ale imobilelor ±10 cm.
- eroarea de pozitie absolută a punctelor, incluzand erorile de idnetificare a punctelor de
contur şi erorile punctelor reţelei geodezice de sprijin, nu va depăşi:
64
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
65
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
66
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Una sau mai multe parcele alăturate de pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale,
indiferent de categoria de folosinţă, aparţinând aceluiaşi proprietar, formează imobilul, se
identifică printr-un numar cadastral şi se înscrie într-o carte funciară.
Numarul cadastral al imobilului este identificatorul unic de legătură între baza de date
grafică şi baza de date textuala în sistemul informatic integrat de cadastru şi publicitate
imobiliară. Imobilele se numerotează pe unitaţi administrativ-teritoriale în ordinea înregistrării
solicitărilor cu numere de la 1 la n folosind cifre arabe.
Atunci cand imobilul nu a mai fost înscris în cartea funciară i se acordă numar cadastral
întreg, în continuarea ultimului număr atribuit pe unitatea administrativ-teritorială respectivă.
În situaţia în care imobilele care fac obiectul unei documentaţii noi au fost înscrise în
cartea funciară cu numere cadastrale întregi, fracţionare, fracţionare multiple sau atipice (numere
topografice provenite din cartea funciară, din comasări de numere întregi etc.) acestea se
numerotează cu numere cadastrale noi, în continuarea ultimului număr cadastral întreg atribuit pe
teritoriul administrativ respectiv.
Importanţa cadastrului constă în faptul că acesta furnizează date reale privitoare la
bunurile imobile (poziţie, mărime, folosinţă, proprietar), necesare în toate ramurile economiei
naţionale. În acelaşi timp, cadastrul este, pentru economia de piaţă, un instrument deosebit de
important, pentru că furnizează documentele care dau siguranţă tranzacţiilor care au loc pe piaţă
bunurilor imobile.
Cadastrul şi documentaţia cadastrală nu servesc doar publicităţii imobiliare ci şi altor
sectoare de activitate, pe lângă documentaţia tehnică, cea mai amplă de altfel, ce foloseşte la
întocmirea cărţii funciare.
Astfel documentaţia tehnică a cadastrului serveşte la stabilirea impozitului funciar, la
proiectarea amenajării teritoriului, în economie şi administraţie, la completarea hărţilor
topografice, în statistică, în cercetare, ştiinţă şi cultură, în administrarea justiţiei.
67
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
68
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
precum şi cu cele ale art. 69 alin. (3) care stabilesc efectele juridice ale punerii în aplicare a
cadastrului la nivelul întregii ţări.
Prevederile art. 69 alin. (2) şi (3) au generat în doctrină o controversă în legătură cu
câmpul de aplicare a Legii nr. 7/1996. Pe scurt, este vorba de problema dacă Legea nr. 7/1996
este aplicabilă la nivelul întregii ţări în tot sau numai în parte. Sau, altfel spus, dacă până la
finalizarea lucrărilor cadastrale şi a registrelor de publicitate imobiliară pentru teritoriul fiecărui
judeţ în parte se vor aplica dispoziţiile noii Legi privitoare la înscrierea în noile cărţi funciare ori,
dimpotrivă, vor continua să se aplice sistemele de publicitate imobiliară anterioare, respectiv cel
al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni şi cel al vechilor cărţi funciare
Legea nr. 7/1996 cuprinde atât dispoziţii de aplicare imediată, de la intrarea în vigoare,
cum sunt cele referitoare la înfiinţarea birourilor de carte funciară, cât şi dispoziţii de aplicare
eşalonată în timp, cum sunt cele privitoare la întocmirea cărţilor funciare (art. 69), dispoziţii care
se vor aplica numai pe măsura întocmirii acestora în fiecare judeţ în parte, pe măsura finalizării
documentelor cadastrale, şi tot în aceeaşi măsură îşi vor înceta aplicabilitatea, în fiecare judeţ în
parte, şi dispoziţiile legale care reglementează sistemele de publicitate imobiliară existente în
dreptul român actual (art. 69 alin. 1 şi 2).
Ca atare, în dreptul român „sunt şi rămân aplicabile, până la introducerea efectivă a
noilor cărţi funciare, sistemele de publicitate imobiliară existente, adică: registrele de
transcripţiuni şi inscripţiuni, cărţile funciare şi cărţile de publicitate funciară”33.
Este ceea ce rezultă din dispoziţiile Legii nr. 7/1996, conform cărora actele normative
care reglementează aceste sisteme de publicitate „îşi încetează aplicabilitatea”, pentru fiecare
judeţ în parte, „la data finalizării lucrărilor cadastrale şi a registrelor de publicitate imobiliară
pentru întreg teritoriul al unei unităţi administrativ-teritoriale”; acte normative care „se abrogă
numai după definitivarea cadastrului la nivelul întregii ţări”. (art. 69 alin. 2 şi 3)34.
Raţiunea acestei interpretări este dată şi de efectele diferite pe care le comportă cele două
acte, în spetă Legea nr. 7/1996 şi Decretul-lege nr. 115/1938. Astfel, în sistemul reglementat de
Decretul-lege nr.115/1938, întabularea şi înscrierea în Cartea Funciară aveau efect constitutiv,
fapt ce semnifică naşterea dreptului real. Pe cale de consecinţa, exerciţiul dreptului de prestaţie
33
I. Albu, op. cit., p.7.
34
Ibidem.
69
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
tabulară va fi guvernat de legea veche. Pe de altă parte, potrivit Legii nr.7, efectul înscrierii este
cel al opozabilităţii faţă de terţi.
Curtea a argumentat că efectele actului juridic privind constituirea sau transmiterea unui
drept real imobiliar, valabil încheiat anterior intrării în vigoare a Legii nr. 7, sunt guvernate de
principiul "tempus regit actum", fiindcă, potrivit legii noi (art. 59), aceste efecte se produc la data
înscrierii în cartea funciară.
Curtea a statuat în sensul că Decretul-lege nr. 115/1938 ultra-activează, efectul lui
încetand doar în momentul fixat de legiuitor, adica la data finalizării lucrărilor de cadastru
general şi a registrelor de publicitate imobiliară pe întregul teritoriu al unui judeţ. Prin urmare, în
viziunea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, acţiunile de carte funciară care au ca obiect înscrierea
unor drepturi reale imobiliare prevăzute în acte încheiate anterior intrării în vigoare a Legii nr. 7
vor fi guvernate de vechea lege, respectiv, de prevederile Decretului-lege nr. 115/1938.35
35
Înalta Curte de Casatie şi Justiţie-Secţiile unite-Decizia nr.XXIdin 12 decembrie 2005
publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr.225 din 13/03/2006;
36
L.Pop,L.-M.Harosa, Drept civil. Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic,Bucureşti,
2006, p.346.
70
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
merită arătat că înscrierea acestora este facultativă şi numai pentru informarea terţilor.
- Principiul relativităţii înscrierilor. Regula relativităţii constă în cerinţa legii ca
înscrierea în cartea funciară să se facă numai cu consimţământul titularului înscris. Aşadar, vor
trebui confruntate cererile de înscriere cu înscrierile existente în cartea funciara spre a vedea dacă
cel ce s-a obligat la strămutarea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept este înscris sau
urmează să fie înscris concomitent cu titularul dreptului asupra căruia urmează să se facă
înscrierea.
În situatia în care mai multe persoane şi-au cedat succesiv dreptul real asupra unui imobil,
iar înscrierile nu s-au facut, cel din urmă îndreptăţit va putea cere înscrierea dobândirilor
succesive, daca poate dovedi cu înscrisuri originale întreg şirul actelor pe care se întemeiază
înscrierile.
Excepţie de la regula relativităţii înscrierilor o constituie înscrierile întemeiate pe obligaţiile
defunctului, care se vor putea face şi după ce dreptul mosşenitorului a fost înscris, însa numai în
măsura în care se dovedeţte că moştenitorul este ţinut de aceste obligaţii.
- Principiul disponibilităţii sugerează ideea că înscrierea se face la cerere; ea se
operează din oficiu doar în câteva cazuri restrânse, cum ar fi înscrierea ipotecilor legale.
- Principiul legalităţii conţine două aspecte, conform opiniei profesorului Marian
Nicolae: „legalitatea formală" (doar actele şi faptele juridice permise de lege pot fi încuviinţate de
registrator) şi „legalitatea materială" (registratorul va verifica înscrisul, pe baza căruia se solicită
înmatricularea, din perspectiva îndeplinirii condiţiilor de fond şi de formă şi va observa
eventualele obstacole, existente în cartea funciară, ce ar împiedica înscrierea).
- Principiul specialităţii este descris astfel: cuprinsul cărţii funciare trebuie să fie
exact, clar şi complet; va arăta persoanele, imobilul, dreptul care se modifică, se transmite ori se
stinge sau faptele care au legătură cu acest drept.
- Un principiu esenţial (şi caracteristic mai degrabă sistemelor personale de
publicitate) este cel al opozabilităţii faţă de terţi (dobândirea ori modificarea valabilă a unui drept
nu produce efecte faţă de terţi dacă nu a fost înscrisă în cartea funciară).
Este de subliniat că reglementările instituite de Legea nr.7/1996, cu modificările şi
completările ulterioare, au renunţat la principiul efectului constitutiv.
71
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Cartea funciară se pretează la o dublă abordare: tehnică şi juridică. Acest lucru e posibil
deoarece suportul material al Cărţii funciare e cadastrul, element precumpănitor tehnic, iar dacă
luăm în considerare efectele de publicitate ale Cărţii funciare, ne vom referi la aspectul ei juridic.37
Din punct de vedere tehnic Cartea funciară se prezintă ca o coala de hârtie cu un conţinut
determinat de lege, care se întregeste cu unele anexe determinate de sistemul de cadastru.
În primul rând cartea funciară are un titlu cu rolul de a deosebi cărţile funciare între ele şi
de a le crea o individualitate. Atunci când conţinutul cărţii funciare este atât de vast încât nu mai
poate fi trecută nici o altă menţiune legată de modificările suferite de situaţia imobilului ori dacă
imobilul a fost alipit la un altul, se închide cartea funciară.
Titlul este partea în care se fac menţiuni despre acest aspect. Într-o astfel de situaţie se
deschide o nouă foaie, iar imobilul este transtabulat în cuprinsul acesteia. Vechea carte funciară,
care a fost închisă pentru că nu se mai putea trece nici o operaţiune în ea, nu se va arunca, ci se va
păstra la locul ei de ordine pentru a servi la identificarea imobilului şi a modificărilor care au
survenit succesiv în legătură cu acesta.
Titlul cărţii funciare este prevăzut în partea stângă sus a colii, unde se trece şi numărul
cărţii funciare în cadrul teritoriului cadastral, iar în partea opusă, dreapta sus, se trece denumirea
teritoriului cadastral, respectiv sat, comună, municipiu. Tot din titlu putem afla dacă este vorba de
o proprietate cu o valoare economică deosebită cum ar fi de exemplu o proprietate minieră sau
dacă este înscris un drept de superficie sau orice alt drept care afectează în mod serios dreptul de
proprietate înscris.
Cartea funciară este alcătuită din trei părţi:
a) Partea I este structurată pe mai multe coloane care fac referire la: numărul de
ordine şi numărul cadastral al fiecărui imobil, suprafaţa terenului, calitatea acestuia (fâneţe, arabil
sau păşune), numărul casei , dacă este vorba despre o construcţie, amplasamentul şi vecinătăţile,
valoarea impozabilă. Fiind indicat numărul cadastral am putea spune că indicarea vecinătăţilor este
inutilă, doar că oferă mai multă precizie în localizarea şi identificarea unui imobil.
Pentru a stabili conţinutul acestei părţi, art. 21 alin.1 pct.a trebuie coroborat cu art 20. alin 2
şi 3. Din interpretarea acestor texte rezultă că obiectul acestei părţi este corpul de proprietate
care ,,se înscrie în cartea funciară”.
Partea I nu are coloană pentru corpul de proprietate, ceea ce înseamnă că pentru acele
37
E. Safta-Romano - Dreptul de proprietate privat şi public în România, ed. Grafix, Iasi-1993;
72
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
parcele care fac parte din acelaşi corp de proprietate se va face un semn distinctiv care să indice
acest lucru.
Necesitatea distincţiei pe care o face legea cu privire la corpul de proprietate rezultă din
art.44 alin.2 potrivit căruia ,,dezlipirea unei parcele sau unei părţi de parcela care face parte
dintr-un corp de proprietate se face împreună cu sarcinile ce o grevează. Parcela care este
grevată cu sarcini nu poate fi alipită la un alt corp de proprietate ci va forma în caz de dezlipire
un corp de proprietate separat”38
Sunt şi situaţii când un proprietar deţine mai multe corpuri de proprietate ce formează o
partidă cadastrală; toate sunt trecute însă în cuprinsul aceleiaşi cărţi funciare şi nu este necesară
întocmirea de carte funciară pentru fiecare corp de proprietate în parte. Mai sunt şi alte cazuri în
care se întocmeşte tot o carte funciară, deşi ar putea exista tendinţa de a crede altceva.
Astfel este cazul proprietăţii imobiliare comune sau în indiviziune, când în cuprinsul
aceleiaşi cărţi funciare sunt trecuţi toţi proprietarii, fiecare dintre ei cu cota parte pe care o deţine.
La fel se procedează şi în cazul proprietăţii comune; singurele excepţii le fac devălmăşia şi
construcţiile cu mai mulţi proprietari de apartamente unde nu este suficientă întocmirea unei cărţi
funciare colective şi se întocmeşte şi câte una individuală, pentru fiecare proprietar în parte.
b) în cea de-a doua parte care aduce informaţii legate de tilturile de proprietate,
conţinutul cărţii funciare este prezentat din nou pe mai multe coloane care se referă la numele
titularului dreptului de proprietate, actul sau faptul juridic care stă la baza constituirii dreptului de
proprietate, servituţile constituite în favoarea imobilelor, alte fapte juridice, modificări, îndreptări
sau acţiuni care privesc proprietarul în cauză.
Proprietar poate fi orice persoană, fie ea fizică sau juridică, chiar şi copilul conceput are un
drept funciar şi poate fi trecut în tiltul de proprietate. Acest proprietar nu este fix. Adică, printr-un
act juridic o altă persoană poate deveni noul proprietar.
În acest caz apar modificări în cartea funciară doar la coloana privitoare la numele
proprietarului, dar numai atunci când are loc înstrăinarea întregului corp de proprietate. Deoarece,
dacă are loc strămutarea doar a unei părţi din imobil, atunci se radiază în primul rând imobilul din
partea I şi se va transcrie sau înscrie, după caz, în cartea funciară a dobânditorului, dacă are una,
altfel i se va întocmi una.
38
Dumitru Văduva, Implicaţii ale Legii nr.7/1996 asupra regimului drepturilor reale imobiliare,
Rev. Studii juridice şi administrative, nr.1/2003, p.46.
73
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Iar în coloana pentru servituţi este înscris dreptul titularului imobilului dominant asupra
imobilului vecin acestuia, având obligaţia de a suporta eventualele restricţii (poate fi vorba despre
un drept de trecere sau orice alt drept stabilit prin faptele proprietarilor, de comun acord).
c) partea a III-a se opreşte asupra drepturilor terţului asupra imobilului, respectiv
cuprinde toate drepturile reale imobiliare principale, dar şi accesorii, care afectează proprietatea.
Legătura între cele trei părţi constă în faptul că drepturile reale imobiliare pot fi dobăndite
numai asupra bunului individualizat în partea I,de către titularul înscris în partea a II-a şi cu
sarcinile din partea a III-a.
Cartea funciară propriu-zisă se întregeşte, conform legii,cu documentele ce urmează:
- planul care cuprinde toate parcelele din localitate, cu arătarea numărului topografic al
fiecăreia. Orice schimbare cu privire la forma, întinderea sau numărul topografic al parcelei, se
va trece pe plan în temeiul unei schiţe prezentată de părţi .
- înscrisurile privitoare la înscrieri,care dovedesc drepturile înscrise în cartea funciară.
După fiecare înscris se opreşte o copie, a cărei conformitate cu originalul se adevereşte din
oficiu. Copiile înscrisurilor cu cererile de înscriere şi alte acte însoţitoare, alcătuiesc dosarul
cărţii funciare, iar dosarele cărţilor funciare, în totalitatea lor formează arhiva cărţilor funciare
(art.8 L.c.f.)
- Repertoriul alfabetic se ţine pe localităţi şi cuprinde, în ordine alfabetică, pe toţi
proprietarii din localitate, cu indicarea în dreptul fiecăruia, a numărului de carte funciară în care
sunt înscrişi (art.9 L.c.f.)
- Repertoriul parcelar, care se ţine tot pe localităţi, cuprinde numărul topografic al
parcelelor, numărul planşei din plan pe care se află parcelele şi numărul cărţilor funciare în care
sunt înscrise parcelele (art.9 L.c.f.)
Alături de aceste drepturi mai sunt trecute şi alte drepturi personale prevăzute de lege şi
care devin opozabile terţilor prin înscrierea în cartea funciară, la fel şi locaţiunea sau cesiunea de
venituri pe o durată de peste trei ani. Faţă de toate aceste drepturi reale menţionate pot surveni o
serie de modificări ce vor fi trecute bineînţeles în cartea funciară.
In Ordinul nr. 134 din 26 martie 2009 pentru modificarea şi completarea Regulamentului
privind conţinutul şi modul de întocmire a documentaţiilor cadastrale în vederea înscrierii în
cartea funciară, aprobat prin Ordinul directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi
Publicitate Imobiliară nr. 634/2006 se menţionează expres că, în partea a III-a a cărţii funciare, se
74
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
75
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
generic de înscriere, spre deosebire de Decretul lege nr.115/1938 care pentru înscrierea drepturilor
reale imobiliare a prevazut întabularea şi înscrierea provizorie iar pentru celelalte drepturi
personale şi stări juridice a prevăzut notarea (art.1.11 si58-109). Ea distinge totuşi între cele două
înscrieri prin aceea ca înscrierea drepturilor reale este opozabilă terţilor (art.27) pe când înscrierea
actelor, faptelor, drepturilor personale şi stărilor juridice se face numai în scop de informare a
terţilor (art.40).
Pe lânga termenul de înscrieri Legea nr.7/1996 foloseşte şi denumiri particulare care însă
nu se referă la obiectul înscrierilor precum: înscrierea nedefinitivă, înscrierea definitivă şi
înscrierea provizorie (este o înscriere condiţionala care va devine o înscriere pură şi simplă sau va
ramâne fără nici un efect în funcţie de condiţie dăcă se va îndeplini ori nu).
Întabularea are ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale. Este înscrierea prin care se
realizează opozabilitatea faţă de terţi a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale.
Potrivit art. 20 alin.(1) dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor
înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod
Drepturile reale se sting numai prin înscrierea radierii lor din cartea funciară, cu consimţă-
mântul titularului dreptului; acest consimţământ nu este necesar daca dreptul se stinge prin moartea
titularului dreptului sau prin împlinirea termenului arătat în înscriere; dacă dreptul ce urmează să
fie radiat este grevat în folosul unei persoane, radierea se va face cu păstrarea dreptului acestei
persoane.
Hotărârea judecătorească definitivă ăi irevocabilă sau, în cazurile prevazute de lege, actul
autorităţii administrative, vor înlocui acordul de voinţă cerut în vederea înscrierii drepturilor reale,
dacă sunt opozabile titularilor.
Modificarea conţinutului unui drept ce grevează un drept real imobiliar se înscrie, dacă
legea nu dispune altfel, potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea şi stingerea drepturilor reale.
Înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiţia justificării ulterioare, poate fi cerută
în următoarele situţii:
a) când dreptul real ce se cere a fi înscris este afectat de o condiţie suspensivă;
b) când se solicită întabularea unui drept real în temeiul unei hotărâri judecătoreşti ce nu a
rămas irevocabilă;
c) dacă se dobândeşte un drept tabular care, anterior, a fost înscris provizoriu;
d) dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisa ipoteca ori privilegiul
76
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
imobiliar;
e) dacă pentru soluţionarea cererii sunt necesare înscrisuri suplimentare, care nu aduc însă
atingere fondului dreptului ce se cere a fi înscris şi nu fundamentează noi capete de cerere. În acest
din urma caz, solicitantul va fi înştiinţat pentru a depune într-un termen stabilit, dupa caz, de
registrator, înscrisurile necesare, sub sancţiunea radierii înscrierii provizorii. Dacă înscrisurile vor
fi depuse în termenul fixat, se va proceda la justificarea înscrierii provizorii, printr-o încheiere dată
de registratorul de carte funciară .
Înscrierea provizorie devine opozabila tertilor cu rangul determinat de cererea de înscriere,
sub conditie si în masura justificarii ei. Justificarea înscrierii provizorii se va face în temeiul
consimta mântului celui în contra caruia s-a efectuat înscrierea provizorie, a unei hotarâri
judecatores ti irevocabile ori a încheierii registratorului de carte funciara, în situat ia ultimului caz
de înscriere provizorie ment ionat.
Justificarea radierii dreptului de ipotecă se va face în baza consimţământului dat în formă
autentică al titularului dreptului de ipoteca ori în temeiul unei hotărâri judecătoresti definitivă şi
irevocabilă.
Justificarea unei înscrieri provizorii îşi întinde efectul asupra tuturor înscrierilor care s-au
făcut condiţionat de justificarea ei; nejustificarea unei înscrieri provizorii atrage, la cererea celui
interesat, radierea ei şi a tuturor înscrierilor care s-au făcut condiţionat de justificarea acesteia.
Notarea are ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor si faptelor juridice
referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a
măsurilor de indisponibilizare, în legatura cu imobilele din cartea funciară.
Prevederile art.38 din lege arată: „Actele şi faptele juridice, privitoare la drepturile
personale, la starea şi capacitatea persoanelor în legatură cu imobilele cuprinse în cartea
funciară, vor putea fi înscrise la cerere, cu efect de opozabilitate pentru teţ e persoane."
Înscrierea intenţiei de a înstrăina sau ipoteca are rolul de a pune pe dobânditor la adapost
de eventuala fraudă pe care înstrainatorul ar putea sa o comită prin efectuarea de înstrainari
multiple într-o perioada scurtă de timp. Potrivit art. 39 din lege, proprietarul unui imobil poate
cere ca intenţia sa de a înstraina sau de a ipoteca să fie înscrisa, aratând, în acest din urma caz,
suma ce urmeaza să se garanteze prin ipotecă. Daca se savârşesşe înstrainarea sau ipotecarea,
dreptul înscris va avea rangul înscrierii intenţiei.
Înscrierea intenţiei de a înstraina sau de a ipoteca îşi pierde efectul prin trecerea unui
77
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
termen de două luni de la data înregistrarii cererii. Data la care această înscriere îşi pierde efectul
se menţionează atât în înscriere, cât şi în încheierea care a ordonat-o.
Nu trebuie pierdut din vedere faptul ca acest fel de înscriere nu este solicitat de către
participanţii la circuitul civil. Explicaţia fenomenului este dată de modificarea Legii cadastrului şi
publiciăţii imobiliare, prin care s-a creat instrumentul sui generis al extrasului de carte funciară
pentru autentificare. Pentru că acesta are drept urmare blocarea cărţii funciare, cu consecinţa
înscrierii numai a operaţiunii în vederea căreia a fost eliberat, produce un efect asemănător notării
intenţiei de a înstraina sau ipoteca.
Se poate ajunge să se recurga la notarea intenţţiei de a înstraina sau ipoteca numai atunci
când părţile ar prevedea sau ar fi nevoite să realizeze operaţiunea de înstrainare ori de ipotecare
după un interval de timp mai mare decât acela pentru care se obţine blocarea cărţii funciare prin
eliberarea extrasului de carte funciară pentru autentificare.
78
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
- înscrierea sau actul în temeiul caruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil;
- dreptul înscris a fost greşit calificat;
- nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului
juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;
- înscrierea din cartea funciara nu mai este în concordanţă cu situaţia reală, actuală a
imobilului.
În principiu, acţiunea în rectificare este imprescriptibilă, sub rezerva prescripţiei dreptului
material la acţiunea în fond (art. 37 alin. 1).
Acţiunea este prescriptibilă însă, în acele cazuri în care dobânditorii împotriva cărora este
îndreptată au fost de buna-credinţă la dobândirea unui drept real prin donaţie sau legat. Într-o astfel
de situaţie, termenul de prescripţie a acţiunii este de 10 ani, cu exceptia cazului în care dreptul
material la acţiunea în fond nu s-a prescris mai înainte.
Faţă de terţele persoane de bună-credinţă care au dobândit dreptul real printr-un act juridic
cu titlu oneros, acţiunea este prescriptibilă în termen de 3 ani. Ambele termene, atât cel de 10 ani
cât şi cel de 3 ani, încep să curgă de la data înregistrarii cererii pentru înscrierea dreptului a cărui
rectificare se cere.
Hotărârea prin care s-a admis rectificarea unei înscrieri nu va fi opozabilă persoanelor
împotriva carora acţiunea nu a fost admisă. Daca acţiunea în rectificare a fost înscrisă în cartea
funciară, hotărârea judecătoreasca va fi opozabila şi terţelor persoane care au dobândit dreptul după
înscriere (art. 39 alin. 1-2).
79
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
80
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
39
aprobat prin Ordinul nr. 633 din 13 octombrie 2006 al Directorului general al Agenţiei
Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.
40
Dan C. Tudorache, Efectuarea înscrierilor în cartea funciară în temeiul unei hotărâri
judecătoreşti, Analele ştiinţifice ale Universităţii „AL.I.CUZA” Iaşi, Tomul LIII, Ştiinţe
Juridice, 2007.
81
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
posibilă eliberarea unui extras de carte funciara de autentificare în intervalul dintre data pronunţării
încheierii de respingere a cererii de înscriere şi data notării plângerii, extras de carte funciara ce nu
ar reflecta situaţia reală, dat fiind că există o cerere cu privire la a cărei soluţie poate interveni o
modificare, ca urmare a admiterii unei plângeri care ar fi promovată ulterior emiterii unui astfel de
extras de carte funciară.
Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi se înscriu în cartea funciară pe baza actului prin
care s-au constituit sau s-au transmis în mod valabil din punct de vedere al formei cerute pentru
validitatea actului.
Registratorul va respinge cererea de înscriere a actului (i) a carui nulitate absolută este
prevăzută expres de lege sau (ii) pentru neîndeplinirea unor condiţii speciale prevăzute de
reglementările in vigoare. Din analiza acestor dispoziţii se poate desprinde concluzia că
registratorul verifică mai mult condiţiile formale ale actului în baza căruia se cere înscrierea
dreptului respectiv în cartea funciară.
Încheierea se comunică celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic,
precum şi celorlalte persoane interesate potrivit menţiunilor din cartea funciară, cu privire la
imobilul în cauza, în termen de 15 zile de la pronunţarea încheierii, dar nu mai târziu de 30 de zile
de la data înregistrării cererii.
Încheierea de înscriere sau de respingere poate fi atacată cu plângere, în termen de 15 zile
de la comunicare, la biroul teritorial. Plângerea împotriva încheierii se depune la biroul teritorial şi
se va înscrie din oficiu în cartea funciară. Oficiul teritorial este obligat să înainteze plângerea
judecătoriei în a cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, însoţită de dosarul încheierii
şi copia cărţii funciare.
Hotărârea pronunţată de judecătorie poate fi atacată cu apel. În conformitate cu prevederile
art. 299 C. pr. civ., decizia pronunţată în apel este supusa recursului.
Legiuitorul şi-a mai atras o serie de critici şi în ceea ce priveşte soluţionarea căilor de
atac, în sensul că există unele nelămuriri privind actul normativ care ar trebui să fie luat în
considerare.
Din interpretarea oficială a legii s-a ajuns la concluzia că în ceea ce priveşte procedura
căilor de atac nu se aplică prevederile noii legi, până la finalizarea lucrărilor cadastrale.
82
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Principalul scop al cărtii funciare este acela de a reflecta situaţia juridică reală a
imobilelor. Din acest motiv, ori de câte ori cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa
înscrierilor, cu situaţia juridică reală, se poate solicita efectuarea operaţiunii de rectificare.
În actuala reglementare, deosebit de cadrul normativ anterior modificărilor aduse de
Legea nr. 247/2005, există o deplină corelare între dispoziţiile Legii şi ale Regulamentului în
privinţa rectificării înscrierilor de carte funciară.
Rectificare este reglementată în art. 33, alin. 2 din Legea cadastrului şi publicităţii
imobiliare nr.7/1996, republicată cu modificările ulterioare, şi se completeză cu prevederile art.
89 din Regulament. În conformitate cu aceste dispoziţii, prin rectificare se înţelege "operaţiunea
de carte funciară prin care se realizează radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii
oricărei operţtiuni care afectează esenţa dreptului asupra unui imobil şi face obiectul unei
înscrieri în cartea funciară".
Pot fi supuse rectificării, în conformitate cu prevederile art. 51, alin. 1 din aceeaşi lege,
înscrierile şi radierile efectuate în cărţile funciare, altfel spus, toate categoriile de înscrieri
recunoscute - întabulare, înscriere provizorie, notare - şi radierile acestora.
Subliniem că rectificarea unei înscrieri se poate exercita fie pe cale amiabilă, fie pe calea
instanţei de judecată, concretizată printr-o hotarâre definitivă şi irevocabilă.
Rectificarea unei înscrieri pe cale amiabilă poate fi cerută de orice persoana interesată,
prin aceasta înţelegându-se persoana care a avut sau are un drept la imobilul înscris în cartea
funciară, drept ce i-a fost lezat prin înscrierile anterioare.
83
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Această persoană poate fi titular tabular, adică persoana care are un drept referitor la
imobil, sau titularul - persoana care a avut un drept asupra imobilului.
Rectificarea înscrierilor de carte funciară are de regula un caracter subsecvent, fiind
grefată pe o acţiune de fond.
In practică, instanţele au soluţionat în mod greşit litigiul, cu încălcarea prevederilor Legii
nr.7/1996 care condiţonează încuviinţarea şi discutarea oricărei modificări a situaţiei de carte
funciară, în contradictoriu cu autorul dreptului a cărui modificare se solicită.
Potrivit art.19 din Decretul-lege nr.115/1938, nici o rectificare de carte funciară nu este
posibilă a fi soluţionată ori dispusă decât în contradictoriu cu titularul dreptului contestat.
Această statuare se regăseşte şi în prevederile Legii nr.7/1996, fie că se referă la radiere, fie la
rectificare, prevederi ce nu permit a fi efectuate niciuna din aceste operaţiuni decât în
contradictoriu cu titularul dreptului vizat.41
Pentru a opera rectificarea pe cale amiabilă este necesar ca cererea adresată biroului
teritorial de carte funciară să fie însoţită de declaraţiile autentice ale persoanelor interesate şi de
acte doveditore din care să rezulte situaţia reală a imobilului.
Dacă titularul tabular poate cere rectificarea în condiţiile în care consideră că dreptul său
nu corespunde în totalitate situaţiei juridice reale, titularul dreptului solicită prin însăşi cererea de
rectificare recunoaşterea dreptului său tabular la care este îndreptatit şi care a fost omis prin
înscrierile anterioare.
Ordinul nr. 133 din 26 martie 2009 prevede că rectificarea de carte funciara se dispune
prin încheiere, în baza hotărârii judecătoreşti definitive şi irevocabile prin care s-a admis acţiunea
de fond, aceasta din urmă fiind, după caz, o acţiune în nulitate, rezoluţiune, reducţiune sau orice
altă acţiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului
Indiferent de forma prin care se realizează rectificarea (radiere, îndreptare sau
menţionare), se impune ca aceasta să afecteze fondul dreptului asupra acelui imobil.
Această condiţie face diferenţa între operaţiunea de rectificare şi cea de îndreptare a erorii
materiale, care presupune existenţa unor greşeli, erori evidente, datorate, de cele mai multe ori,
imprudenţei funcţionarului public în redactarea sau menţionarea unei înscrieri, astfel încât se află
în discordanţă elementele de fapt şi de drept care au fost reţinute.
41
Decizia civilă nr.1436/R/06, 2006 pronunţată de Curtea de Apel Piteşti, în Legea cărţilor
funciare, practică comentată şi adnotată, Ed.Cordial Lex, Cluj Napoca, 1995.
84
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Prin art. 17 alin. 1 din Decretul-lege nr. 115/1938 se prevede că "drepturile reale asupra
imobilelor se vor dobândi numai dacă între cel care dă şi cel care primeşte dreptul este acord de
voinţă asupra constituirii sau strămutării, iar constituirea sau strămutarea a fost înscrisă în
cartea funciară", pentru ca prin art. 26 din aceeaşi lege să se reglementeze că "drepturile reale
se vor dobândi fără înscriere în cartea funciară, din cauză de moarte, accesiune, vânzare silită
şi expropriere", însă, în aceste din urmă cazuri, "titularul nu va putea ... dispune de ele prin
carte funciară, decât după ce s-a făcut înscrierea".
Spre deosebire de acest sistem de înscriere în cartea funciară, în care întabularea şi
înscrierea provizorie aveau efect constitutiv de drepturi reale imobiliare, iar efectul notării era
opozabilitatea faţă de terţi a situaţiilor menţionate, în noua reglementare, instituită prin Legea nr.
7/1996, efectul înscrierii în cărţile funciare este doar cel al opozabilităţii faţă de terţi. De altfel,
prin art. 72 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 247/2005, s-a
prevăzut că dispoziţiile Decretului-lege nr. 115/1938 îşi încetează aplicabilitatea la data
finalizării lucrărilor de cadastru general şi a registrelor de publicitate imobiliară pe întregul
teritoriu al unei unităţi administrativ-teritoriale.
Înscrierile în cartea funciara produc efectele de opozabilitate faţă de terţi de la data
înregistrării cererilor; altfel spus, ordinea înregistrării cererilor determină rangul înscrierilor.
85
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Dacă mai multe cereri de înscriere a drepturilor reale au fost depuse deodata la biroul teritorial,
ele vor primi provizoriu acelaşi rang, urmând ca instanţa să hotărască asupra rangului fiecăreia.42
Dacă au fost depuse deodată mai multe cereri având ca obiect înscrierea mai multor
drepturi de ipotecă asupra aceluiaşi imobil, ele vor primi acelaşi rang. Dobânditorul anterior poate
cere instanţei judecătoreşti să acorde înscrierii sale rang preferenţial faţă de înscrierea efectuată
la cererea unui tert, care a dobândit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credinţă
la data încheierii actului.
Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faţă de terţi, fără înscrierea
în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silita şi uzucapiune.
Aceste drepturi se vor înscrie, în prealabil, daca titularul înţelege să dispună de ele.
Potrivit articolului 26 alineatul (3) din Legea nr. 7/1996, republicată, titularul drepturilor dobândite
prin modurile enumerate, nu poate însa dispune de ele, decât după ce acestea au fost înscrise în
prealabil în cartea funciara. În aceleaşi condiţii sunt opozabile faţă de terţi şi drepturile reale
dobândite de stat şi de orice persoană, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri
judecătoreşti.
În conformitate cu prevederile art. 32 din lege, efectul de opozabilitate al înscrierilor este
inoperant cu referire la:
a) suprafaţa terenurilor, destinaţia, categoria de folosinţă, valoarea sau alte asemenea
aspecte;
b) restricţii aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecinătate, expropriere sau
prin prevederi legale privind protecţia ecologica, sistematizarea localităţilor şi alte asemenea
aspecte.
In practică s-au întalnit cazuri în care instanţele nu au ţinut cont de prevederile legale.
Astfel, într-o speţa43 deşi cererea de notare a somaţiei de plată aparea ca fiind înregistrată anterior
celeilalte cereri, în mod nelegal, s-a procedat la efectuarea operaţiunii de întabulare a acesteia din
urmă, iar cererea ce a precedat-o a fost respinsă cu motivarea că între timp a fost întabulat
contractul de vânzare cumparare prin care dreptul de proprietate a fost transmis unei terţe
persoane.
42
Radu I.Motica, Anton Trăilescu, Manual de Drept funciar şi publicitate imobiliară, Ed.ALL
Beck, Bucureşti, 2001, p.61;
43
Decizia civilă nr.1734/R/ 27 noiembrie 2008;dosar nr.602/43/2007 a Curţii de Apel Oradea.
86
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Instanţa competenta, în baza dispoziţiilor art. 312 alin. 1 şi 3 din Codul de procedură civilă,
a admis recursul, a modificat decizia recurată în sensul că a admis apelul, a schimbat în parte
sentinţa judecătoriei în sensul ca a admis plângerea îndreptată împotriva încheierii de respingere,
pe care o modifica în sensul ca a admis cererea înaintata de executor şi a dispus notarea în cartea
funciară a somaţiei de plată.
În ceea ce priveşte efectele înscrierii drepturilor personale, a stării şi capacităţii
persoanelor în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară, ele constau doar în informarea
terţilor. Se optează astfel pentru concepţia proprie sistemului personal al transcripţiilor, fapt care
semnifică, în opinia literaturii de specialitate44, un regres faţă de publicitatea cărţilor funciare
actuale şi necesită modificarea Legii nr.7/1996.
CONCLUZII FINALE
De-a lungul timpului, în România, publicitatea imobiliară s-a realizat prin mai multe
modalităţi, principalele două sisteme fiind cel al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni şi cel
bazat pe cărţile funciare.
În afara celor două mari sisteme, au fost reglementate şi alte sisteme intermediare:
sistemul cărţilor de publicitate funciara, cu o aplicabilitate restrânsă, pentru Bucuresti şi câteva
localităţi limitrofe şi sistemul cărţilor de evidenţă funciară, aplicabil în anumite localităţi din
Transilvania.
44
Ioan Albu, Publicitatea imobiliară în dreptul român. Noile cărţi funciare, în revista Dreptul,
nr.11/1996, anul VII, seria III, pag.3-19
87
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
88
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
89
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
stabilitate şi securitate a proprietăţii imobiliare, nu au inţeles cei care au adoptat Legea nr.7/1996.
Această soluţie legislativă crează condiţiile pentru naşterea unor situaţii juridice echivoce, prin
recunosterea a două momente diferite în care operează transferul imobiliar în cadrul uneia şi
aceleiaşi operaţiuni juridice: solo consensus, în raporturile dintre părţi, şi de la data înscrierii, în
raporturile cu terţii.
Legiuitorul şi-a mai atras o serie de critici şi în ceea ce priveşte soluţionarea căilor de
atac, în sensul că există unele nelămuriri privind actul normativ care ar trebui să fie luat în
considerare.
Din interpretarea oficială a legii s-a ajuns la concluzia că în ceea ce priveşte procedura
căilor de atac nu se aplică prevederile noii legi, până la finalizarea lucrărilor cadastrale.
Dar practica judiciară a demonstrat că sunt de imediată aplicare noile prevederi în
materie, inclusiv prevederile procedurale cu privire la exercitarea căilor de atac împotriva
încheierilor date de judecătorul delegat.
Alt inconvenient al cadrului juridic care s-a creat pentru aplicarea Legii cadastrului şi a
publicităţii imobiliare a fost lipsa actelor normative necesare pentru buna desfăşurare a
procesului de introducere a noului sistem de publicitate. Un exemplu ar fi înfiinţarea colilor de
carte funciară cu caracter nedefinitiv pentru care lipsesc instrucţiunile privind înfiinţarea cărţilor
funciare cu caracter nedefinitiv.
A existat o tendinţă de reglementare în acest sens şi anume Ordinul nr.1330/C/25 iunie
1999, al Ministrului Justiţiei dar care nu a mai fost publicat. Astfel birourile de carte funciară au
fost nevoite să-şi desfăşoare activitatea fără instrucţiuni adecvate şi necesare pentru acest sector.
Aceste birouri de pe lângă judecătorii se ghidează în prezent după dispoziţiile regulamentului de
aplicare a Legii nr.7/1996 aprobat prin Ordinul Ministrului Justiţiei nr.2371/C/22 decembrie
1997.
Trebuie să semnalăm deosebirea esenţială care există între sistemul vechilor cărţi funciare şi
cel actual, cu privire la obiectul înscrierilor din partea I a cărţii funciare. Dacă în sistemul actual,
bazat pe dispozitiile Legii nr. 7/1996, obiectul înscrierilor îl reprezinta imobilul - individualizat
printr-un numar cadastral unic -, în vechiul sistem întâlnim similar parcela (una sau mai multe),
care formează o altă entitate juridică numită corp funciar (stabilirea parcelelor care formează un
corp funciar este la latitudinea proprietarului, nefiind necesar ca ele să fie învecinate – în aceasta
constă deosebirea faţă de imobil, aşa cum e definit în Legea nr. 7/1996 -, sau să îndeplineasca alte
90
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
45
Eugen Roşioru, Uzucapiunea în dreptul civil român, ed. Hamangiu şi Sfera juridică, 2008, p.52
46
Pavel Perju, Discuţii asupra unor probleme controversate de drept procesual civil şi de drept
civil, în „Dreptul" nr. 10-11/1995, pag.55, pct. 4;
47
I. Albu, Noile cărţi funciare, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1997, pag.7.
91
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
BIBLIOGREAFIE
92
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
93
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
22. Marian G. Rotaru, Gheorghe C. Anculete, Sistemul cadastral şi regimul cadastral din
România, Ed. Tehnica, Bucureşti, 1996;
23. Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, Vol. I si II, Ed. Universul Juridic
S.R.L., Bucureşti, 2006;
24. Mircea Miclea, Cadastrul şi cartea funciară, Ed. All, Bucureşti, 1995;
25. Mircea Mihaila, Gheorghe Corcodel, Ioan Chirilov, Cadastrul general şi publicitatea
imobiliară Ed.Ceres, Bucureşti, 1995;
26. N. Bos – Cartea funciară şi expertiza tehnică topo – cadastrală, ed. All Beck, 2003;
27. R. Morel – Le régime foncier d’Alsace et de Lorraine, I. Les livres fociers, II. Le régime
Hypotécaire, Librairie Recueil Sirey, Paris, 1922;
28. Radu I. Motica, Anton Trailescu, Drept funciar şi publicitate imobiliarş, Ed. All Beck,
Bucureşti, 2001;
29. Radu I.Motica, Anton Trailescu, Manual de Drept funciar şi publicitate imobiliară,
Ed.ALL Beck, Bucureşti, 2001;
30. S.Bradeanu, Către o nouă legislaţie funciară, Bucureşti, 1938;
31. S.Bradeanu, Extinderea legislaţiei civile şi comerciale a Vechiului Regat în România de
peste Carpaţi, Ed.Dacia Traiana, Sibiu, 1944;
32. T.B.F.Ruoff, An Englishman looks at the Torrens system:Part II- Simplicity and the
curtain principle, Australian Law Journal, vol. 26, 1952;
1. Ana Boar, Notă critică la decizia nr.2334/1999 a Curţii de Apel Timişoara, sect.civilă, în
revista Dreptul, nr.2, 2000;
2. Curtea de Apel Cluj, secţia civilă, decizia nr.2746/2000, în Buletinul Juridic, vol. I,;
3. Dumitru Văduva, Implicaţii ale Legii nr.7/1996 asupra regimului drepturilor reale
imobiliare, Rev. Studii juridice şi administrative, nr.1/2003;
4. ICCJ, sectia civila, decizia nr.123/2005, în Jurisprudenţa secţiei civile pe anul 2005, nr.4;
5. Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie-Secţiile unite-Decizia nr.XXIdin 12 decembrie 2005
publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr.225 din 13/03/2006;
6. Ioan Albu, Publicitatea imobiliară în dreptul român. Noile cărţi funciare, în revista
94
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
95