Sunteți pe pagina 1din 95

UNIVERSITATEA “PETRU MAIOR” TG.

MUREŞ LUCRARE DE LICENŢĂ __________

FACULTATEA DE ŞTIINŢE ECONOMICE, Candidat (a) ______________________

JURIDICE ŞI ADMINISTRATIVE _________________________________

Specializarea : ________DREPT_______________________

____________________________________________ Anul absolvirii : _


_____2010_____________

Conducătorul ştiinţific : Viza facultăţii

Prof. dr. Sabău-Pop Ioan

a) Tema lucrării de licenţă :

EVOLUŢIA SISTEMULUI DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ


Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

b) Problemele principale tratate :

2
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

c) Bibliografia recomandată :

3
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

d) Termene obligatorii de consultaţii :

lunar

e) Locul şi durata practicii :

Primit tema la data de :

Termen de predare :

Semnătura şefului de catedră Semnătura conducătorului

4
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Semnătura candidatului

5
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

UNIVERSITATEA ,,PETRU MAIOR” din TÎRGU- MUREŞ


FACULTATEA DE ŞTIINŢE ECONIMICE, JURIDICE ŞI ADMINISTRATIVE
SPECIALIZAREA DREPT

LUCRARE DE LICENŢĂ

Coordonator ştiinţific: Student :


Prof. dr. Sabău-Pop Ioan Todoran Roxana-Valentina

Tîrgu Mureş
2010

6
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

CUPRINS

Capitolul I: Consideraţii introductive


1.1. Scurt istoric al sistemului de publicitate imobiliară
1.2. Raţiunea publicităţii imobiliare

Capitolul II: Sisteme de publicitate imobiliară


2.1. Sistemul personal de publicitate imobiliară:
2.1.1. Reglementarea legală
2.1.2. Felurile şi efectele înscrierilor
2.1.3. Procedura de efectuare a transcrierii şi înscrierii
2.1.4. Deficienţe ale sistemelor registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni
2.2. Sistemul real de publicitate imobiliară:
2.2.1. Evoluţie
2.2.2. Sistemul Torrens
2.2.3. Sistemul german
2.2.4. Sistemul austriac
2.2.5. Sistemul Alsaciei si Lorenei
2.2.6. Sistemul elveţian
2.3. Evoluţia sistemului de carte funciară în România

Capitolul III: Cărţile funciare – Decretul lege nr.115/1938


3.1. Reglementarea legală
3.2. Structura şi obiectul cărţilor funciare (reglementate prin Decretul lege nr.115/1938)
3.2.1. Cuprinsul cărţii funciare
3.2.2. Documentele care întregesc cartea funciară
3.2.3. Drepturile tabulare
3.2.4. Corpul funciar
3.2.5. Sistemul foilor reale şi personale de carte funciară
3.2.6. Principiile cărţilor funciare
3.3. Înscrierile în cartea funciară

7
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

3.3.1. Felurile înscrierilor


3.3.2. Efectele înscrierilor

Capitolul IV: Noile cărti funciare- Legea nr.7/1996 (republicată)


4.1. Reglementarea legală
4.2. Cadastrul general:
4.2.1. Noţiune, obiective, funcţii
4.2.2.Organizarea şi conducerea Cadastrului general
4.2.3.Conţinutul documentaţiei cadastrale
4.3. Noile cărţi funciare:
4.3.1. Cadrul legislativ
4.3.2. Principiile noilor cărţi funciare
4.3.3. Structura noilor cărţi funciare
4.3.4. Înscrierile în cartea funciară
4.3.5. Acţiunile de carte funciară
4.4. Procedura de înscriere:
4.5. Rectificarea înscrierilor de carte funciară
4.6. Efectele înscrierilor în cartea funciară
CONCLUZII FINALE
BIBLIOGRAFIE

8
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Introducere
Răspunzând multiplelor cerinţe de natură tehnică, juridică, economică, fiscală, socială
etc., cadastrul funciar şi publicitatea imobiliară s-au impus ca o necesitate, fiind expresia unor
preocupări statale ale căror începuturi se pierd în negura vremii.
Prin tradiţie, la dezvoltarea şi consolidarea celor două instituţii au contribuit specialişti
aparţinând unor domenii de activitate diferite: instituţia cadastrului a revenit specialistului în
măsuratori terestre, iar de problematica publicitaţii imobiliare, prin cartea funciara spre exemplu,
care sa dea siguranţă si stabilitate proprietăţii s-au ocupat juriştii.
Pornind de la ideea de bază a reglementării dreptului de proprietate, apare ca necesară
existenţa unui sistem de înregistrare eficient, care să fie stimulentul unei economii de piaţă active
şi eficiente. Specificul regimului juridic al bunurilor imobile constă în instituirea unui mecanism
de evidenţă a bunurilor imobile şi, totodată, de înscriere a drepturilor imobiliare prin care se
asigură proprietatea.
Pe parcursul acestei lucrări am încercat să conturăm trăsăturile ce individualizează
sistemul de carte funciară românesc, evoluţia sa de-a lungul timpului, tendinţele actuale şi
nevoile de ordin economic, social şi juridic pe care le ridică acest sistem.
Valoarea aplicativă a lucrării poate fi estimată sub urmă toarele aspecte:
- s-a realizat un comentariu sistemic al legislaţiei în domeniul cadastrului si publicităţii
imobiliare pentru a soluţiona mai multe probleme ce îşi găsesc sorgintea în ambiguitatea,
discordantele şi lacunele reglementărilor naţionale în domeniu;
- s-a facut o analiză comparativă a sistemelor de cadastru si publicitate imobiliară
existente în Romania pentru a elucida eficacitatea sistemului adoptat de Legea nr.7/1996 dar şi
carenţele sale.

9
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Cercetarea a fost axată pe un areal de metode ştiinţifice cum ar fi metoda istorică,


logică, comparativă. Prin metoda istorică s-a reconstituit dezvoltarea cadastrului şi publicităţii
imobiliare din perioada timpurie pîna în prezent. Metoda logică stă la baza studiului şi a
sintezei care a rezultat cu argumentarea concluziilor. Evidenţierea caracterelor şi
particularităţilor sistemelor de cadastru şi publicitate imobiliară a fost posibilă prin aplicarea
metodei comparative.
Sunt prezentate atât avantajele, cât şi dezavantajele celor două sisteme de publicitate care
încă se aplică concomitent pe teritoriul ţării – sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni
şi sistemul de publicitate prin cărţile funciare – precum şi nenumăratele probleme practice care
se ivesc în efectuarea operaţiunilor de carte funciară.

10
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

CAPITOLUL I
Consideraţii introductive

I.1. Scurt istoric al sistemului de publicitate imobiliară


Din nevoia exploatării cât mai eficiente a pământului, pe fondul creşterii populaţiei şi
transformării terenurilor în obiect al proprietăţii private şi – au făcut apariţia primele forme de
inventariere, evidenţă şi siguranţă a actelor translative de proprietate.
Dovezi ale celor mai vechi măsurători şi înregistrări cadastrale s–au descoperit în
Mesopotamia, Caldeea şi Egipt. Cea mai veche menţiune de publicitate imobiliară o constituie o
scrisoare a regelui babilonian Hammurabi (2100 î.e.n.) ce cuprinde referiri la rezolvarea unui
litigiu de graniţă pe baza unui registru de evidenţă a terenurilor. Asemenea registre au existat în
Egipt, în Grecia Antică ce cuprindeau proprietarii pe imobile şi ipotecile precum şi în Imperiul
Roman. 1
În Grecia Antică transmiterea terenurilor era supusă unor forme de manifestare publică
asemenatoare mancipaţiunii romane. In anumite perioade şi zone se practica anunţarea
transmisiunii imobiliare prin vestitori publici sau prin afişe expuse în locuri publice, aşa încât,
după trecerea unui termen, transmisiunea devenea inatacabilă.
In Egipt evidenţa pământului se ţinea într-un registru denumit „herit”, care avea şi funcţia
de publicitate . Autenticitatea, publicitatea şi buna credinţă a terţilor sunt principiile pe care le
aflăm deplin dezvolatate in herit– ul egiptean... care a adus servicii preţioase atât particularilor,
cât şi statului şi au contribuit foarte mult ca să se simtă o absolută siguranţă de drept faţă de stat
şi faţă de terţi, fiindcă dovada proprietăţii era pusă la vedere publică şi publicitatea este o dovadă
în contra căreia nu se pot invoca nici acte plănuite, nici martori falşi şi nici jurăminte strâmbe.2
In Roma Antică imobilele se transmiteau prin consimtamântul părţilor, urmat de
formalităţile solemne care îl însoţeau. Publicitatea era asigurată graţie caracterului public al
formelor necesare pentru validitatea actului de transmisiune sau constituire de drepturi reale
asupra fondurilor italice: mancipatio şi in iure cession. 3 Unii autori consideră că aceste forme
1
N. Bos – Cartea funciară şi expertiza tehnică topo – cadastrală, ed. All Beck, 2003, pag. 6 .
2
I. Postulache – Noţiuni de carte funciară, Bucureşti, 1938,
3
A. Rusu – Acţiunile de carte funciară, 2008, pag. 11-12.

11
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

simbolistice erau insuficiente pentru a face cunoscută operaţiunea juridică celor ce nu luau parte
la celebrarea ei.
Apariţia registrelor de proprietate in Europa. Oraşele germane sunt cele în care au
apărut primele registre de proprietate. În secolul al XII-lea schimbările referitoare la situaţia
imobilelor din urbe erau consemnate de către autorităţile municipale în cărţi oficiale prin
înscrierea convenţiilor în întregime, în ordine cronologică.
Din iniţiativa regelui Frederic I al Prusiei a apărut in secolul al XVII-lea organizarea
publicităţii prin rezervarea unei pagini separate pentru fiecare imobil (publicitatea reală). Aceste
registre au fost preluate mai apoi de celelalte legislaţii care au promovat publicitatea reală:
Austria, Elveţia, Polonia, Ungaria, Cehia, Slovacia şi parţial pe teritoriile României şi Italiei.
Ţările latine se orientau către publicitatea prin transcripţiuni, caracterizată prin copierea
integrală a actului juridic şi a ipotecilor într-un registru ţinut la grefele tribunalelor din districtul
unde era situat imobilul, in ordinea prezentărilor.
Acest sistem a apărut în Franţa în secolul al XVIII-lea şi a fost preluat de Belgia,
Luxemburg, Italia, Portugalia şi, într-o manieră specială de Spania.
I.2.Raţiunea publicităţii imobiliare
Existenţa unui sistem de publicitate imobiliară este determinată de necesitatea cunoaşterii
situaţiei precise a bunurilor imobile, atât din punctul de vedere al elementelor lor de identificare
cât şi, mai ales, al aspectelor juridice interesând titularii dreptului de proprietate, transferurile de
proprietate având ca obiect aceste bunuri, existenţa dezmembrămintelor de proprietate sau a unor
sarcini care le grevează etc.
În alţi termeni, prin publicitate imobiliară se înţelege totalitatea mijloacelor juridice prin
care se evidenţiază situaţia materială şi juridică a imobilelor în mod public pentru a se ocroti
circuitul lor civil. În acest mod se asigură securitatea juridică statică, respectiv cea referitoare la
existenţa şi păstrarea drepturilor patrimoniale valabil dobândite şi cea dinamică, vizând circulaţia
acestor drepturi, de la naşterea şi până la stingerea lor.
În funcţie de sistemul de publicitate utilizat, înscrierile în registrele de publicitate
imobiliară au ca efect opozabilitatea faţă de terţi a drepturilor dobândite de părţi sau chiar
dobândirea lor ca urmare a îndeplinirii formalităţilor de publicitate imobiliară, interesele
protejate astfel aparţinând titularilor drepturilor supuse publicităţii, terţilor, dar şi autorităţilor
administrative, din raţiuni fiscale sau legate de amenajarea teritoriului.

12
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Organizarea publicităţii imobiliare urmăreşte mai multe scopuri. Astfel, ea oferă o mai
mare siguranţă a drepturilor reale existente şi a transmisiunii acestor drepturi prin aducerea la
cunoştinţa terţilor a situaţiei juridice a acestor bunuri.
De asemenea ea constituie o evidenţă clară a tuturor bunurilor imobile. Realizarea unui
sistem de publicitate imobiliară este nu numai necesară, dar şi relativ uşor de înfăptuit, datorită
aşezării fixe şi existenţei unor elemente precise de identificare a bunurilor imobile.
Sistemele de publicitate imobiliară se interesează atât de drepturi cât si de sursa acestora,
diferenţierea între cauza/efect fiind justificată însa în analiza tehnica a operaţiunilor de
publicitate.
Sistemele de publicitate imobiliară se preocupa de soarta drepturilor imobiliare private,
precum şi de actele juridice tot private. Ceea ce înseamnă că regula e ca se vor supune
publicităţii toate drepturile private, şi doar prin exceptie drepturile incluse în domeniul public.
Sistemele de publicitate imobiliară sunt sisteme private de publicitate, în sensul că ele au
ca vocaţie esentială să producă efecte atributive sau de opozabilitate pentru drepturile reale
propriu-zise, adică particulare sau private.
Prin urmare, drepturile de proprietate publică –ca şi celelalte drepturi ataşate sau derivate
din aceasta, se supun sistemelor de publicitate imobiliară doar prin exceptie. Astfel se poate
explica şi de ce modurile de dobândire ex lege sunt iniţial scutite de publicitate imobiliară, dar si
de ce există sisteme aparte de evidenţă imobiliară pentru domeniul public. 4
În plus, mai trebuie amintit că sistemele de publicitate imobiliară au vocaţie să se refere
cu prioritate la actele juridice de drept privat (negotium), lasând în plan secund faptele juridice
(stricto sensu) ori celelalte mijloace de dobândire ale drepturilor imobiliare.
Concluzia se poate desprinde si din analiza textelor de lege care –de exemplu, instituie
excepţiile de la înscrierea în Cărtile funciare.
Astfel, pentru noile cărţi funciare se poate analiza art. 28 din Legea nr.7/1996, iar dacă se
va face o sistematizare a conţinutului acestui articol, se poate constata că excepţiile de la
înscriere sunt grupate fie în jurul ideii de fapt juridic sticto sensu (accesiune, succesiune şi
uzucapiune), fie altele sunt operaţiuni juridice dar nu obişnuite, de dobândire (expropriere, ex
lege, hotărâri judecătoreşti, vinderi publice silite).

4
Art. 16 din Decretul lege nr.115/1938 şi art. 48 din Legea nr. 7/1996.

13
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Sistemele se publicitate imobiliară au fost concepute pentru particulari, care încheie acte
de drept comun cu privire la drepturile esenţial reale ordinare (proprietatea si dezmembrămintele
sale, precum si garanţiile reale imobiliare). Restul, chiar daca are tangenţă cu sistemul de
publicitate imobiliară o face doar prin exceptie.
Scopul publicităţii imobiliare nu e decât raţiunea acesteia. Initial s-a plecat de la ideea ca
opozabilitatea de plin drept a actelor juridice oculte nu poate asigura nici protecţia creditului,
după cum nu permite nici evidenţa imobilelor, ceea ce face imposibilă fiscalizarea strămutărilor
imobiliare. Publicitatea imobiliară s-a născut şi din dorinţa de a sparge opozabilitatea de plin
drept, caracteristicaă Codului civil, şi de a o lega de îndeplinirea anumitor formalităţi.
Astăzi, toţi autorii susţin la unison ca publicitatea imobiliară asigură o mai bună
securitate (activă si pasivă) a circuitului civil, dupa cum realizează o mai bună protecţie a
creditului, prin publicitatea garanţiilor sale imobiliare.
În ultimă instanţă, mai trebuie adaugată şi ideea importantă că sistemele de publicitate
imobiliară pun la dispoziţia participanţilor la circuitul civil şi un mijloc de soluţionare a
conflictelor dintre drepturile concurente supuse publicităţii.

Capitolul II

14
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

SISTEME DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ

II.1. Sistemul personal de publicitate imobiliară

II.1.1. Reglementarea legală


De-a lungul timpului, în România, publicitatea imobiliară s-a realizat prin mai multe
modalităţi, principalele două sisteme fiind cel al registrelor de transcripţiuni si inscripţiuni şi cel
bazat pe cărţile funciare.
Evoluţia istorică şi politică a teritoriilor româneşti a influenţat sistemele de publicitate
imobiliară utilizate pe acest teritoriu. Cărţile de evidenţă funciară se închid pe măsură ce se
întocmesc noi cărţi funciare sau pe măsură ce se găsesc ori s-au găsit cele originale dispărute.
Noţiunea de publicitate imobiliară nu este definită în termeni consacrati nici prin acte
normative şi nici de către literatura de specialitate. Mai mult decât o noţiune, publicitatea
imobiliară este o condiţie de sigurantă a operaţiunilor juridice. Aceasta nevoie de sigurantă o
are proprietarul atât în legătura cu un drept deja dobândit – ceea ce în literatură se cunoaste sub
denumirea de „securitate statică” –, cât şi în legatură cu ocrotirea drepturilor viitoare – aşa-
numita „securitate dinamică”.
În funcţie de importanţa care s-a acordat securităţii statice sau dinamice, s-au născut două
mari sisteme de publicitate. Este vorba de:
a) sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni;
b) sistemul de publicitate prin cărţile funciare.
Sistemul de publicitate imobilară al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni a fost
reglementat de Codul civil şi de Codul de procedură civilă, dupa modelul Codului civil francez,
fiind aplicat în Muntenia, Oltenia, Moldova şi Dobrogea. Acest sistem a fost menţinut până în
anul 1996, când a fost adoptată Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996.
In Codul civil, se găsesc următoarele dispoziţii prin care este reglementată publicitatea
drepturilor reale imobiliare:
- art. 818-819, privind transcrierea donaţiilor;
- art. 1295 alin.(2) privind vânzarea-cumpărarea;
- art. 1394 pentru cesiunile de chirii şi arnedă pe doi ani viitori;

15
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

- art.1738-1745, art.1745-1768, art.1776, art.1778, art. 1780-1787 privind înscrierea


privilegiilor şi ipotecilor imobiliare;
- art.1801-1803 privind transcrierea transmisiunilor imobiliare grevate de sarcini
ipotecare;
- art. 1816-1823 privind ţinerea registrelor şi obligaţiile grefierilor.

II.1.2. Felurile şi efectele înscrierilor


În cadrul acestui sistem, se acorda o importanţa majora securităţii statice, principiului
consensualismului absolut introdus de Codul civil francez din 1804. Potrivit acestui principiu,
drepturile reale se transmit prin efectul consimţământului părţilor, fără a mai fi necesare
formalităţile de publicitate. Acest principiu a fost preluat şi de Codul civil român din anul 1864.
Sistemul constă în transcrierea şi înscrierea actelor juridice referitoare la proprietate în
registre ţinute de instanţele judecătoreşti. Transcrierea este operaţiunea de copiere în registrul de
publicitate a întregului conţinut al actului juridic privitor la strămutarea dreptului de proprietate.
Inscripţiunea constă în reproducerea acelor părţi din actele juridice privitoare la ipoteci şi
privilegii care interesează terţii. Atât transcripţiunile, cât şi inscripţiunile se fac pe numele
persoanelor, şi nu pe imobile.
Diferenţa dintre transcriere şi înscriere constă în faptul că trancsrierea presupunea
copierea în întregime a actului, sarcină anevoioasa, foarte pretenţioasă şi care reclamă o mare
cheltuială de timp, însa era justificată dintr-un motiv extrem de simplu – terţii erau interesaţi să
cunoască clauzele actelor de vânzare-cumpărare, de partaj sau de locaţiune, şi cum nu se putea
determina a priori la care din aceste clauze se limta interesul lor, trebuia sa se ordone copierea
lor integral. Din contra, în cazul inscripţiunilor, înscrierea unui privilegiu de exemplu era foarte
uşor de precizat ceea ce interesa pe terţi, adică faptul că un anumit imobil este grevat, fiind
aşadar inutil să se copieze în întregime actele care stăteau la baza ordonării luării inscripţiei
ipotecare sau a altor menţiuni.5
Sistemul a fost organizat la fiecare judecătorie, prin ţinerea următoarelor documente: un
registru de transcripţiuni, de transcriere prin copiere în întregime, în registru, a actelor de

5
Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobilară, Ed.Universul juridic, Bucureşti,2006, pag.312

16
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

transmisiune şi de constituire a drepturilor reale imobiliare; un registru de inscripţiuni, de


menţiuni referitoare la ipoteci si privilegii; un registru pentu transcrierea comandamentelor.6
Potrivit dispoziţiilor Codului civil, sunt supuse transcrierii urmatoarele acte:
- actele între vii privind transmiterea dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale care
se pot ipoteca;
- actele prin care se renunţa la aceste drepturi;
- actele între vii prin care se constituie o servitute, un drept de uzufruct, uz sau abitatie;
- actele prin care se renunţa la aceste drepturi;
- tranzacţiile asupra drepturilor reale;
- ordonanţele de adjudecare în materia executarii silite;
- hotărârile date în exproprieri pentru utilitate publică;
- cesiunile de venituri pe o perioada mai mare de doi ani;
- contractele de închiriere încheiate pe o durata mai mare de 3 ani.
Nu sunt supuse transcrierii:
- transmiterea proprietăţii pe calea succesiunii legale sau testamentare;
- partajul, în condiţiile în care imobilul este atribuit unuia dintre copărtaşi;
- hotărârile judecătoreşti declarative;
- actele de confirmare a nulităţilor relative;
- actele de renunţare asupra unui drept neacceptat.
Prin legi speciale s-a ordonat transcrierea sau înregistrarea în registrele de transcripţiuni
imobiliare a anumitor acte, dintre care:
- titlurile de proprietate asupra locuinţelor construite din fondurile statului şi cumpărate de
către populaţie în temeiul art. 12 din Hotărârea de Guvern nr. 890/2005;
- contractele de cesiune a terenurilor din domeniul privat de interes local atribuite în
vederea construirii de locuinţe, case de vacanţã sau spaţii cu altã destinaţie în baza art. 18 din
Legea nr. 50/1991, modificat în 13 ian.1997;
- hotărârile comisiilor şi a municipiului Bucureşti, inclusiv hotărârile judecătoreşti prin
care se dispune restituirea în natură a imobilelor cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea
statului către foştii proprietari sau moştenitorii acestora, în condiţiile Legii nr. 112/1995, art. 22;

6
I. Albu - Noile cărţi funciare, ed. Lumina Lex , 1997, pag. 11

17
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

- procesele verbale de licitaţie a imobilelor vândute în cadrul urmăririi silite privind


executarea creanţelor bugetare în baza art. 67 din O.G. 11/1996.
Ulterior, registrele de transcripţii au fost înlocuite cu mape în care sunt păstrate actele
supuse transcrierii, împreună cu cererile şi petiţiile care le însoţesc, în ordinea intrării lor.
Înscrierea se făcea in registrul de inscripţiuni şi consta în consemnarea sau reproducerea
unor părţi sau clauze din actele juridice. Făceau obiect al înscrierii acele clauze care se referă la
privilegiile speciale imobiliare şi la ipoteci.
De la această regulă făcea excepţie privilegiul vânzatorului de imobile, care era supus
transcrierii în registrul de transcripţiuni.
Astfel Codul civil se ocupă pe larg de modul de conservare a ipotecilor şi privilegiilor
imobiliare (art. 1738-1745, 1754-1768, 1776, 1778, 1780-1781).
Potrivit art. 1738, în afara excepţiilor prevăzute de lege “între creditori, privilegiile nu
produc nici un efect, în privinţa imobilelor decât atunci când ele s-au adus la cunoştinţa publică,
prin inscripţiune şi numai la data acelei inscripţiuni în registrele judecătoriilor, destinate pentru
aceasta, după modelul determinat de lege”.
Art. 1745 prevede cã: “Toate creanţele privilegiate supuse la formalitatea inscripţiunii,
în privinţa cărora nu s-ar fi îndeplinit condiţii prescrise pentru conservarea privilegiului, nu
încetează cu toate acestea de a fi creanţe ipotecare: însă ipoteca, în privinţa tuturor persoanelor
al treilea, nu datează decât de la epoca inscripţiunilor care vor fi făcute, după cum mai jos se va
arăta” (art. 1780 şi urm. C.civ.).
Privilegiul reprezintă dreptul creditorului recunoscut de lege în virtutea calităţii creanţei
sale, de a fi preferat la plata altor creditori, chiar ipotecari (art. 1722 C.civ.).
Privilegiile imobiliare supuse înscrierii reglementate de Codul civil sunt următoarele (art.
1737):
- privilegiul vânzătorului pe imobilul vândut, pentru plata preţului datorat în total sau în
parte;
- privilegiul celor care au dat banii ce au servit la achiziţia unui imobil pentru asigurarea
împrumutului datorat;
- privilegiul coerezilor asupra imobilelor succesiunii pentru garanţia împărţelii făcute
între ei şi a sumelor (sultelor) cu care au rămas datori unul către altul;

18
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

- privilegiul arhitecţilor, antreprenorilor şi lucrătorilor asupra imobilelor zidite,


reconstruite sau reparate, pentru plata contravalorii lucrărilor executate;
- privilegiul celor care au împrumutat bani în scopul de a îndemniza lucrătorii pentru
lucrările efectuate la un anumit imobil.
Cât priveşte ipotecile, art. 1778 Cod civil supune la înscriere toate ipotecile, atât legale,
cât şi convenţionale declarând cã “între creditori, ipoteca fie legală, fie convenţională, nu are
rang decât din ziua inscripţiunii sale în registre”.Modul de înscriere a privilegiilor şi ipotecilor
este prevăzut în Codul civil şi Codul de procedură civilă.
Efectul acestor înregistrari este acela de a face opozabil fată de terţi actul juridic translativ
sau constitutiv de drepturi reale. Între părţi şi faţă de succesorii lor în drepturi, actul juridic
produce efecte de îndata ce a fost încheiat, fără a fi necesară transcrierea sau înscrierea. Lipsa
înscrierii sau transcrierii este sancţionată cu inopozabilitatea faţă de terţi a transmiterii ori
constituirii dreptului real.
Această consecinţă poate fi invocata de catre terţ numai dacă sunt întrunite două conditii:
- acesta să nu fi fost ţinut chiar el de obligaţia de a efectua demersurile pentru
transcriere sau înscriere;
- acesta să nu fi comis o fraudă de conivenţă cu înstrăinatorul, pentru a-l împiedica
pe dobânditor să facă transcrierea sau înscrierea.

II.1.3. Procedura de efectuare a transcrierii şi înscrierii.


Cererea de transcriere sau înscriere se putea face de către partea interesată, adică de
dobânditorul dreptului real, personal sau prin mandatar ( art. 714 C. civ. ). Pentru cererea de
înscriere a ipotecilor convenţionale, ambele părţi, în persoană sau prin mandatari cu procure
speciale şi autentice trebuie să se prezinte la judecătorie şi să solicite înscrierea pe baza actului
de constituire a ipotecii ( art. 1718 C. civ.).
Art. 333 Cod civil prevede că cererea de transcriere sau înscriere trebuie să cuprindă
numele sau denumirea sa, domiciliul sau sediul părţii şi, dacă este cazul, arătarea calităţii juridice
a celui care o reprezintă ( mandatar , înscriere ), motivarea cererii şi semnătura. Cererea trebuie
însoţită de înscrisurile pe care se sprijină, adică actele care atestă strămutarea sau constituirea de
drepturi reale imobiliare.

19
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Cererile se depuneau la registratură ori se trimiteau prin postă şi se înregistrau în registrul


de intrare în ordinea primirii lor, menţionându – se ora şi ziua prezentării actului şi eliberându –
se un bon care purta numarul de ordine a actului ce urma să fie transcris sau înscris.
Judecătorul este cel care soluţiona cererile în camera de consiliu. Acesta verifica dacă
judecătoria este competentă şi putea cere părţii lămuririle necesare.
Încheierea prin care admitea cerera era executorie dar nu avea putere de lucru judecat.
Încheierile de admitere sau respingere ale judecătorului puteau fi atacate cu apel de către orice
persoană interesată, chiar dacă nu a fost citată, la dezlegarea cererii.
Termenul de apel este de 15 zile şi curge de la pronunţare pentru cei care au fost de faţă,
şi de la comunicare pentru cei care au lipsit. Acesta se făcea într–un singur exemplar, neînsoţit de
copii. Apelul şi recursul se judecau în camera de consiliu.
Aceasta era procedura de înregistrare prevăzută de lege, însă in practică, începând cu anul
1950, transcripţiile şi inscripţiile se efectuau prin menţiuni despre operaţiunile juridice
constatate.
Prodedura era următoarea :
a) cererirele de transcriere şi înscriere se înregistrau în ordine alfabetică;
b) înscrierea se efectua prin indicarea felului acestora, transcripţie sau inscripţie;
c) se aratau părţile şi actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea;
d) se indica taxa de timbru percepută, precum şi unele menţiuni care pot trece în rubrica
„ Observaţii” (ex. la locul din registru în care s-a trecut înscrierea unei ipoteci la aceasta rubrică
se poate trece şi radierea ipotecii, dacă aceasta s-a operat ulterior;
e) cererile astfel înregistrate şi numerotate, însoşite de actele doveditoare se depuneu apoi
în mapa de transcrieri sau înscrieri ipotecare;
f) Registrele de publicitate imobiliară aveau caracter public. Registrele de transcripţiuni şi
insripţiuni imobiliare erau publice şi puteau fi consultate de orice persoană interesată. Opisul
alfabetic se ţinea pentru a uşura consultarea. În acesta se trecea numele tuturor proprietarilor,
precum şi cel persoanelor ce au dobândit drepturi reale şi ale căror acte au făcut obiectul
transcrierii.

II.1.4. Deficienţe ale sistemelor registrelor de transcripţiuni si inscripţiuni


Sistemul de publicitate prin registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni a fost criticat,

20
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

evidenţiidu-i-se urmatoarele neajunsuri:


a) cea mai mare deficienţă constă în aceea că în registre evidenţa se ţinea pe numele
proprietarilor, si nu pe imobile. Aceasta făcea ca aceia interesaţi să fie obligaţi a cerceta toţi
proprietarii succesivi ai unui imobil. Lipsa unui proprietar din aceasta evidenţa dărâma întreg
esafodajul publicităţii;
b) cu ocazia transcrierii nu se cerceta valabilitatea actului juridic prezentat pentru
înscriere şi nici existenţa sau legalitatea dreptului. Prin urmare, înscrierile şi extrasele de pe
registre aveau o valoare relativă, ele doar aduceau la cunoştinta terţilor conţinutul unui act juridic
a carui valabilitate nu se dovedea prin publicitate;
c) aceasta forma de publicitate este partială, având în vedere actele juridice care nu erau
supuse publicităţii, făcând astfel imposibil de cunoscut adevarata situaţie juridică a imobilelor.
d) terţii nu beneficiază de protecţie deplină deoarece nu sunt apăraţi in nici un mod de
cauzele de nulitate a titlului autorului lor, cauze de nulitate care nu pot fi observate la o simplă
cercetare a titlului.
De aceea sistemul personal de publicitate imobiliară nu înlatură întru totul pericolele
transferului solo consensus.7 Lipsa de sancţiune fată de părţi este unul dintre cele mai grave
incoveniente ale acestui sistem de publicitate.
e) in acest sistem s-a ajuns la un paradox juridic - naşterea unui drept real inopozabil
terţilor, ceea ce contravine principiilor de drept fundamentale.
S-a ajuns la acest lucru prin disjungerea efectului translativ al convenţiilor în două
momente successive- momentul consensului în ceea ce priveşte naşterea drepturilor între părţi
(inter partes) şi momentul transcrierii sa înscrierii în ce priveşte opozabilitatea drepturilor faţă
de terţi (erga omnes)8. Aceasta critică a fost amplu dezbătuta în dreptul Italian unde adepţii
principiului consensualist al transmisiunilor imobiliare s-au străduit din răsputeri să concilieze
principiile Codului civil Italian cu exigenţele realităţii juridice.
Sistemul de publicitate prin registre de transcripţiuni şi inscripţiuni acordă prioritate
aspectului securităţii statice. În acest sistem, dobânditorul nu avea certitudinea valabilităţii actului

7
H.Mazeaud, L.Mazeaud, J.Mazeaud, F.Chabas, Leçonns de droit civil, Biens: droit de proprietė
et ses demembrementes, deuxieme volume, Montchrestien, Paris, 1989, p.327-334
8
Laurent François, Principes de droit civil français, t.XXIX, Bruxelles, ed.A.Maersq, Paris,
1978, pag.181-182.

21
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

juridic în temeiul caruia i se transmitea proprietatea, deoarece, cu ocazia transcrierii, acest aspect
nu se verifica.
Dobândirea sa era opozabilă terţilor, dar el, ca dobânditor, nu era garantat de cauzele de
evicţiune derivând din titluri anterioare. În aceste conditii, dobânditorii erau feriţi de riscuri numai
prin îndeplinirea termenelor de prescripţie achizitivă .
Acest sistem s-a dovedit utilizabil în perioadele capitalismului timpuriu, când circulaţia
juridică a imobilelor era redusă, iar interesul celor puternici era acela de a ocroti proprietaţile pe
care le-au acumulat.
Ţările care au adaptat acest sistem, inclusiv România, au fost obligate ca prin jurisprudenţa
lor să încerce să remedieze inconvenientele acestuia.

II.2.Sistemul real de publicitate imobiliară

II.2.1.Evoluţie
Sistemul cărţilor funciare, sistem real de publicitate imobiliară, este un sistem real bazat
pe identificarea topografică a imobilelor. Este un sistem complet, realizând publicitatea integrală
a transmisiunilor imobiliare. Şi numai prin aceste două aprecieri se poate constata superioritatea
acestui sistem faţă de acela al transcripţiunilor, care era personal şi parţial.
Legislaţiile germanice şi anglo-americare au adoptat acest sistem real de publicitate
imobiliară, spre deosebie de legislaţiile consensualiste care au adoptat sistemul personal de
publicitate prin transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare.

II.2.2. Sistemul Torrens


Sir Robert Richard Torrens, „registrator general al titlurilor" în Australia, descris ca un
irlandez „impulsiv şi autoritar (...), nepopular chiar şi printre oamenii săi"a reuşit să îşi impună
ideile de reformă în urma unor discursuri persuasive, ţinute în Parlamentul britanic în calitatea sa
de reprezentant al Adelaidei.
După 12 ani petrecuţi ca şi „Collector of Taxes", acesta a ajuns Registrar of Deeds
(Registrator al Titlurilor), în 1853, unde a avut ocazia să se familiarizeze cu sistemul înregistrării
titlurilor, să-i observe lacunele şi să reflecteze cu privire la posibilitatea introducerii aceluiaşi
sistem în ce priveşte tranzacţiile cu terenuri.

22
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

La sosirea irlandezului, în Australia existau două forme de proprietate : "una absolută şi


inatacabilă, dobândită direct de la rege, şi alta dobândită prin convenţie sau succesiune, care era
nesigură din cauza clandestinităţii înstrăinărilor succesive şi constituirii de sarcini oculte".9
Ceea ce şi-a propus Torrens a fost transformarea fiecărei tranzacţii într-una "primară",
care nu necesită verificarea titlurilor antecesorilor, ca şi cum proprietarul ar fi dobândit pământul
direct de la rege. Sursele de inspiraţie ale noului sistem au fost diverse, iar modul de transfer al
vaselor este doar unul dintre ele. El însuşi a recunoscut că a adaptat sisteme de înregistrare deja
existente, precum cel folosit în Liga Hanseatică, şi a fost consiliat, printre alţii, de avocatul
german Ulrich Hubbe, care se presupune că i-ar fi sugerat să îşi îndrepte privirea către sistemul
hanseatic.
Torrens a introdus în Parlament proiectul de act normativ -Real Property Act- la 4 iunie
1857. Abia după a treia citire legea a fost votată, cu o majoritate de 5, la 26 ianuarie 1858, iar la
1 iulie acelaşi an a intrat în vigoare.
Prin lege s-a înfiinţat un Oficiu al Înregistrărilor- Lands Titles Board of the Registrar
General-, iar doi Commissioners ofereau „indefeasible title of real property by certificate instead
of by deed" (titluri inatacabile prin intermediul certificatelor). Loturile înstrăinate după intrarea în
vigoare a legii urmau să fie înregistrate la Lands Titles Office.
Scopul legii era acela de a „asigura securitate şi simplitate oricarei tranzacţii, prevăzând
că titlul depinde de înregistrarea sa, că toate drepturile trebuie să poată fi protejate prin
intermediul înregistrării şi că niciun titlu înregistrat şi niciun drept nu trebuie să fie afectat de
nicio pretenţie sau taxă care nu este înregistrată"10
Principiilen Sistemului Torrens
Principiul care stă la baza a ceea ce a fost mai târziu numit „the Torrens System" este
independenţa titlurilor, prin care se evită investigarea retroactivă specifică titlurilor derivate.
"Menirea înregistrării este de a permite ca persoana care doreşte să afle care sunt drepturile
sau obligaţiile referitoare la un anumit teren să nu trebuiască să consulte altceva decât registrul
".11

9
G. Jessup, 'The History of the Torrens Land Title, Proceedings of the Royal Geographical
Society of Australasia, South Australian Branch,1950, pag. 42-43.
10
L.Griggs, In Personam,Garcia v. NAB and the Torrens System, Law and Justice Journal, 2001.

23
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Un alt principiu fundamental, strâns legat de primul, este principiul „invulnerabilităţii"


(indefeasibilit), menţionat mai sus.Sistemul era următorul: titlul de proprietate (certificate of
title), obţinut pe baza înregistrării, consta într-o filă din acel registru, în care erau arătate numele
proprietarului, natura dreptului, situaţia imobilului, planul său şi originea proprietăţii, iar pe
verso erau enumerate sarcinile care-l grevează, capacitatea juridică a proprietarului şi faptele
care o pot influenţa (precum minoritatea). Un duplicat i se înmâna proprietarului, după ce erau
notate numărul corespunzător din registru şi numărul filei, iar acel titlu constituia, în principiu, o
valoare absolută (era „indefeasible", invulnerabil, inatacabil).
Dreptul de ipotecă se constituie tot printr-un act întocmit în dublu exemplar, unul fiind
deţinut de Registrator, iar altul de creditorul ipotecar. Constituirea dreptului de ipotecă se
notează pe titlul de proprietate. În scopul stingerii dreptului, creditorul dă o dovadă pe verso-ul
actului, cum că a primit întreaga sumă garantată prin ipotecă, lucru certificat de un martor.
Registratorul va anula actul de ipotecă şi va face menţiune pe actul de proprietate.
Potrivit principiului garanţiei statale, cel care îşi asuma responsabilitatea pentru
validitatea titlurilor era statul. Dacă se comit erori în registru, fondul de asigurare special
constituit -Assurance Fund- îl va despăgubi pe proprietarul evins: acesta va primi valoarea
imobilului pierdut. Robert Torrens a formulat scopurile sistemului său astfel: speed (rapiditatea
cu care se desfăşurau transferurile), simplicity (simplitatea), cheapness (preţul scăzut), suitability
to the needs of the community (adecvarea la nevoile comunităţii).
În doctrina română12, principiile sistemului de publicitate australian (unele identice cu
cele din sistemul român) au fost considerate următoarele:
- principiul publicităţii reale (înmatricularea imobilelor se face după obiect, nu după
titular);
- principiul unităţii formale (în toată ţara nu există decât un registru şi o singură formalitate
de înscriere - înmatricularea);
- principiul publicităţii integrale (orice transmisiune sau constituire de drepturi reale
trebuie înregistrată);

11
T.B.F.Ruoff, An Englishman looks at the Torrens system:Part II- Simplicity and the curtain
principle, Australian Law Journal, vol. 26, 1952.
12
M.Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol.1, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2006,
p.322

24
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

- principiul legalităţii (titlurile de proprietate anexate la cererea de înregistrare sunt


verificate de doi jurisconsulţi oficiali -Examiners of Title- şi în baza raportului lor Registratorul
admite ori respinge cererea de înmatriculare);
- principiul forţei probante absolute (înmatricularea produce efecte erga omnes şi are
putere chiar şi faţă de terţii de rea-credinţă, în afară de cei vinovaţi de fraudă; în caz de eroare,
acţiunea în revendicare nu este pemisă, ci doar o acţiune în despăgubire din fondul de asigurare,
aceasta fiind una dintre deosebiri);
- principiul absolut al inscripţiunii (înregistrarea are efect constitutiv de drepturi, spre
deosebire de sistemul român de publicitate, în care efectul este opozabilitatea);
- principiul obligativităţii înregistrării (actele netranscrise nu produc efecte nici măcar
între părţi; cu toate acestea, înmatricularea terenurilor este facultativă, lucru criticat de doctrină:
"una dintre trăsături (...) a fost participarea voluntară la sistemul de înregistrare, cu excepţia
Crown grants (...) ;această politică a fost greşită"13);
- principiul mobilităţii funciare (titlul de proprietate e destinat să circule asemeni titlurilor
de credit)14.
Procedura de înregistrare: cel care doreşte să-şi înregistreze terenul trebuie să introducă o
cerere şi să aducă documente justificative, iar acestea vor fi verificate de cei doi jurisconsulţi
oficiali ai Registraturii, care vor alcătui un raport de admitere sau respingere a cererii, supus
aprobării de către Registrator.
Există posibilitatea atacării în instanţă a respingerii cererii. Dacă cererea a fost admisă,
"proprietarii vecini vor fi direct înştiinţaţi, iar terţilor interesaţi li se va face cunoscută
admiterea cererii prin publicaţii în ziarele locale, pentru a face eventuale opoziţii sau
contestaţii", într-un termen ce variază de la 3 luni la 3 ani. Înregistrarea se face numai după
expirarea termenului, dacă nu a existat opoziţie sau dacă aceasta a fost considerată neîntemeiată
de către instanţă.
Sistemul Torrens a influenţat multe legislaţi în materia publicităţii imobiliare, inclusiv
Codul civil german(BGB), de la 1900 şi pe cel elveţian din 1907. Succesul lui a dus la adoptarea
sa mai întai în jurisdicţiile învecinate şi abia mai târziu în celelate state.

13
M.M.Park, Compulsory maintenance of the Land Register: an exception to the fundamental
principle of a conclusive register underpinning the Land Registration, 2002.
14
M. Nicolae, op. cit., p.325

25
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Cât priveşte SUA, au existat mai multe sisteme de publicitate imobiliară, care variau de la
un stat la altul, în momemtul implementării sistemului Torrens, această situaţie nefiind schimbată
nici azi, datorită faptului că politica legislativă în materie de publicitate imobiliară este de
competenţa fiecărui stat în parte, şi nu de competenţa autorităţilor federale.
Sistemul Torrens şi-a demonstrat eficacitatea în toate statele unde a fost implementat,
fiind păstrat şi în prezent iar în unele ţări fiind chiar şi ameliorat, prin introducerea obligativităţii
înscrierii proprietăţilor imobiliare în registrele publice.

II.2.3. Sistemul german


Legea prusiană din 5 mai 1872 este prima expresie a regimului funciar german. Sistemul
prusian a fost generalizat odată cu adoptarea Codului Civil German (BGB) şi a legii referitoare la
registrele funciare.
Spre deosebire de sistemul Torres, în sistemul german publicitatea se realizează cu
concursul a două registre: registrul cadastral (Flurbuch-ul) si registrul funciar (Grundbuch-ul).
Pentru a fi valabilă orice transmisiune sau constituire de drepturi trebuie să fie întabulată în
ambele registre.
Registrul funciar are drept scop asigurarea publicităţii situaţiunii juridice a imobilului
şi poate cuprinde două categorii de foi:
− foile reale care au drept bază imobilul. Foaia reală are încă trei secţiuni:
- prima secţiune cuprinde: numele proprietarului şi titlurile care îi justifică
drepturile;
- cea de-a doua secţiune: sarcinile şi restricţiunile dreptului de proprietate;
- cea de-a treia secţiune : ipotecile şi datoriile funciare;
− foile personale sunt cele care cuprind numele proprietarului, imobilele care îi aparţin,
precum şi înstrăinările, adăugirile şi dezmembrările ce au suferit imobilele în decursul timpului.
Registrul cadastral. Acesta ne arată situaţia materială a imobilului aici fiind notate toate
modificările survenite în structura fizică, materială a imobilului precum: aluviuni, construcţii,
accesiuni etc., înfăţişându-ne totodată şi situaţia topografică a imobilului.
Inregistrarea se face prin organe judecătoreşti specializate: judecatorul de carte funciară.
Cererea se adresează judecătorului de carte funciară împreună cu actele justificative. Acesta va

26
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

verifica cererea de înscriere şi situaţia juridică a imobilului, precum şi capacitatea de a dispune a


vânzătorului, donatorului, sau, după caz, a debitorului într-un contract de ipotecă.
În cazul admiterii întabulării dreptului de proprietate sau de ipotecă aceasta se va trece pe
foaia imobilului respectiv. Astfel actele sunt perfect valabile între părţi şi fac deplină dovadă faţă
de terţi.
Dacă judecătorul a dispus întabularea din eroare sau s-a omis efecuarea unei înscrieri,
acesta este răspunzător de orice împrejurare.
Caracteristicile sistemului german de publicitate imobiliară. Pricipiile acestui sistem sunt
:
- principiul publicităţii prin cartea funciară: sunt înscrise în cărţi funciare toate
imobilele unei circumscripţii administrativ-teritoriale iar drepturile reale care privesc aceste
imobile trebuie să fie înscrise într-o foaie (registrul funciar);
- principiul de legalitate : înainte de efectuarea înscrierii, autoritatea însărcinată cu
ţinerea cărţii funciare exercită un anumit control;
- principiul absolut al înscrierii : doar înscrierea poate să opereze transferul,
constituirea sau stingerea unui drept real imobiliar; voinţa părţilor nu este suficientă pentru
acesta;
- principiul relativ al înscrierii : pentru a dispune de un drept real imobiliar, trebuie sa fi
înscris în cartea funciară ca titular al acestui drept;
- principul forţei probante : menţiunile din cartea funciară sunt prezumate exacte iar
această prezumţie ia un caracter absolut în folosul terţilor de bună-credinţă;
Dintre aceste principii, esenţial este caracterul absolut al înscrierii, sau principiul
efectului constitutiv de drepturi, ceea ce înseamnă că drepturile reale se dobândesc, se modifică,
sau se sting numai la data întabulării în cartea funciară. Deci simplul acord de voinţă nu este
translativ de proprietate. Operaţiunea juridică, de transmitere, constituire sau stingere a unui
drept real imobiliar, în temeiul unui acord de voinţă se descompune în trei acte juridice 15:actul
obligaţional sau causal, actul real şi înscrierea în cartea funciară a strămutării, modificării,
constituirii sau stingerii dreptului real imobil, în baza actului real de transfer, dobândire sau
stingere a dreptului respective. Chiar dacă înscriera a fost anulată forţa probantă absolută a

15
R. Morel – Le régime foncier d’Alsace et de Lorraine, I. Les livres fociers, II. Le régime
Hypotécaire, Librairie Recueil Sirey, Paris, 1922, p. 60

27
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

înscrierii se menţine faţă de terţi cu condiţia ca aceştia să fie de buna-credinţă. Se pot prenota în
cartea funciară şi drepturile condiţionale nesusceptibile de întabulare iar înscrierea produce
efecte retroactive dacă pretenţia celui care a cerut prenotarea se gaseşte întemeiată.

II.2.4. Sistemul austriac


Un sistem derivat din sistemul german de publicitate imobiliară a fost cel austriac, care
sub ocupaţia habsburgica, s-a aplicat şi în unele provincii româneşti.
In acest regim se acorda o atenţie sporită aspectului static al securităţii juridice
imobiliare. Înscrierea în cartea funciară produce un efect absolut în favoarea terţilor de bună-
credinţă dar numai dupa expirarea termenului prevăzut de lege pentru exerciţiul acţiunilor în
anulare sau revocare, când publicitatea materială a cărţilor funciare este suspendată, spre
deosebire de sistemul german.
O alta deosebire faţă de sistemul german este aceea că legiuitorul austriac menţine modul
de dobândire a proprietăţii prin uzucapiune, ca şi a celorlalte drepturi reale, nu numai faţă de cei
înscrişi ci chiar impotriva titularului dreptului înscris în cartea funciară. Doctrina a criticat
aceasta soluţie ca find contrara funcţiei economice a publicitaţii.16
Sistemul austriac, prin Legea din 23 iunie 1871, respectând pricipiul publicităţii reale, nu
admite decat foile reale. Excepţie fac cazurile de parcelare ulterioară a proprietăţii , când, pentru
a se uşura cercetările, se pot reuni diferitele foi, aferente parcelelor aceluiaăi proprietar, într-o
foaie unică.

II.2.5. Sistemul Alsaciei si Lorenei


Inspirând-se din sistemul german de publicitate imobiliară, sistemul Alsaciei şi Lorenei a
reuşit să îmbine armonios atât principiile cararacteristice dreptului francez cât şi al celui german.
Sistemul francez al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, aplicat iniţial în aceste
regiuni, s-a dovedit a fi nesigur şi imperfect, ceea ce a dus la abandonarea lui în 1891, cand s-a
trecut la regimul publicităţii imobiliare pe care se întemeiază instituţia cărţilor funciare.
Particulariatea sistemului aplicat prin Legea din 22 iunie 1891 era aceea că, pe de o parte se
dispune înfiinţarea cărţilor funciare pe masura terminării lucrărilor de măsuratoare a terenurilor,

16
G.Georgian, Proprietatea şi posesiunea în Codul civil austriac şi român, Întabularea faţă de
sistemul român al transcripţiei, ed.aII-a, revăzută, Ed.Vremea, 1936, pag.23.

28
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

ori pe de altă parte, s-a instituit obligativitatea constituirii cărţilor funciare numai în ceea ce
priveşte proprietatea funciară, urmând adăugarea ulterioară a drepturilor reale ce se vor constitui
în viitor, în timp ce drepturile reale anterioare urmau să fie înscrise într-un termen de zece ani.
Sfera publicităţii imobiliare era însa mult mai mare deoarece sunt supuse înregistrării orice
mutaţii imobiliare.
Problema reformei în sistemul de publicitate imobiliară din aceste două provincii a
devenit din nou de actualitate odată cu intrarea in vigoare a Codului civil german in anul 1900 şi
extinderea lui şi în Alsacia şi Lorena. In acel moment în cele doua provincii coexistau trei feluri
de cărţi:
- carţi funciare definitive pentru comunele cu cadastru actualizat;
- cărţi funciare provizorii întocmite în baza legii din 1891;
- cărţi de proprietate întocmite în baza Legii din 1896 de punere în aplicare a Codului civil
german.
Încercarea de unificare a sistemului de publicitate imobiliară a fost oprită odată cu
revenirea sub autoritate franceza a acestor regiuni în anul 1919, cand comisia însarcinată cu
introducerea legislaţiei franceze în aceste regiuni a întocmit legea care a conservat sistemul local
de carte funciară pe o perioada de zece ani iniţial şi apoi, dupa 1955, ca sistem local de
publicitate imobiliară, însa cu unele modificări importante:17
- suprimarea principiului efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale ale înscrierii;
- suprimarea principiului forţei probante absolute a înscrierii;
- menţinerea principiului publicităţii integrale;
- menţinerea principiilor legalităţii şi al relativităţii
Pentru a da o sigurantă cât mai mare comerţului juridic, legislaţia şi jurisprudenţa
franceză au găsit în instituţia cărţilor funciare cel mai util instrument, dovedind convieţuirea
armonioasă a principiilor de drept francez cu principiile de carte funciară.

II.2.6. Sistemul elveţian


Sistemul elveţian de publicitate imobiliară a reuşit să asigure în mod complet securitatea
juridică atât din punct de vedere al proprietăţii, cât şi al creditului funciar.

17
S.Bradeanu, Catre o noua legislatie funciara, Bucuresti, 1938, pag.77-78

29
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Situaţia juridică completă, din punct de vedere static şi dinamic a imobilelor


înmatriculate în cartea funciară este redată de registrul funciar, consacrat pentru prima dată prin
Codul civil elveţian.
Principiile sistemului elveţian de publicitate imobiliară:
- principiul absolut al inscriţiunii, aceasta având o funcţiune atributivă de drepturi şi
atributivă de proprietate. Pe cale de consecinţă, dreptul real neînscris nu produce efecte şi nu este
apărat de nici o acţiune reală (art.971) ci numai printr-o acţiune personală.
- Principiul relativ al inscripţiunii care stauează că numai cel înscris în registrul funciar
poate dispune de imobil şi poate constitui drepturi reale asupra sa.
Acest principiu nu se aplică decât asupra drepturilor reale ce iau fiintă în baza unor acte
juridice bilaterale sau unilaterale, iar nu şi a unor fapte juridice. Această limitare a valorii
juridice a regsitrului funciar nu poartă însa decât asupra funcţiei sale constitutive de drepturi şi
nu micşorează rolul important pe care trebuie să îl indeplinească, ca instituţie de politică
funciară, în organizarea publicităţii complete a înscrierilor de carte funciară.
- principiul legitimităţii. Codul civil elveţian subordonează dobândirea sau stingerea
dreptului real de însăşi validitatea titlului juridic care a stat la baza înscrierii. Când una din părţi
este incapabila sau când nu s-a respecat forma autentica ceruta de lege, înscrierea este
considerată ca fiind facută pe nedrept.
Actul este lovit de nulitate şi când consimţământul a fost viciat prin eroare,violenţă sau
dol. Prin aceste prevederi. Legiutorul elveţian a înzestrat inscripţiunea cu valoare juridică
absolută şi cu autoritatea pe care caracterul ei just, legitim i-o conferă.
- Principiul legalităţii sau controlului actelor. Înainte de efectuarea înscrierilor trebuie
verificată legitmitatea dreptului celui care dispune (aprecierea calitătii persoanei) cât şi
legalitatea titlului pe care se bazează cel care solicită înscrierea. Se verifică condiţiile de fond şi
formă cerute de lege pentru achiziţiunea dreptului respectiv, folosindu-se în acest scop
mentţunile registrului funciar sau registrele de comert şi de stare civilă.
- Principiul publiciăţtii materiale numit şi principiul credinţei publice datorate registrului
funciar. Conform lui, terţii de bună-credinţă care au dobandit cu titlu oneros sau gratuit, un drept
real, întemeindu-se pe cuprinsul înscrierilor funciare, rămân proprietari sau titulari ai unui drept
real, chiar dacă autorul lor, înscris ca atare în registrul funciar, nu ar fi avut în realitate calitatea
indicată. Sistemul elveţian distinge astfel clar între terţii de bună-credinţă şi cei de rea-credinţă,

30
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

achizitorul de rea-credinţă neputându-se adăposti sub imperiul principiului forţei probante


absolute a înscrierii, de efectele acţiunii în rectificare a înscrierii nevalabile.
- Principiul consimţământului: În afara excepţiilor prevăzute de lege, nici o altă înscriere
în registrul funciar nu se face în lipsa consimţământului celui împotriva căruia urmeaza să
opereze, consimţământ care nu este altceva decât declaraţia de voinţă pură şi simplă, făcută fară
rezerve, de către proprietarul imobilului.
Această declaraţie nu este utilă în cazul achiziţiunilor realizate în virtutea legii sau a unei
hotărâri judecătoreşti executorii.
- principiul publicităţii formale, conform căruia orice persoană care justifică interes poate
consulta registrul funciar;
- principiul responsabiliăţii funciare: este o răspundere directă a statului, independent de
posibilitatea de reparatie a agentului, prin simplul fapt al ţinerii regsitrului funciar şi a cauzării
unui prejudiciu unei persoane interesate.
Registrul funciar elveţian cuprinde din punct de vedere tehnic:
- ,,le grand livre’’ (registrul principal) care este alcătuit din foile funciare, întocmite după
criteriul real. Fiecare foaie este împărţită în trei părţi care cuprind inscripţiunile referitoare la
proprietate (prima parte), servituţile şi sarcinile funciare în favoarea sa (a doua parte), garanţiile
care afectează imobilul (a treia parte)
- actele justificative pe baza carora s-a efectuat inscripţiunea (ex:contractele de
transmisiune de drepturi, actele de cesiune, etc.);
- jurnalul cu ajutorul căruia se fixeaza rangul drepturilor reale;
- planurile care dau indicaţii topografice şi geometrice referitoare la imobil;
Consiliul federal, prin ordonanţe speciale, reglementează dispoziţiile relative la procedura
de înscriere a drepturilor reale, la modul de ţinere a registrelor şi tot ce ţine de ele.
Sistemul elveţian se aproprie de legislaţiile latine, acordând valoare desăvârşită raportului
obligaţional, spre deosebire de sistemul germanic care acordă proeminenţa absolută contractului
real, depinzând exclusiv de el naşterea dreptului real. Sistemul eleveţian, nesacrificând nici unul
din principiile fundamentale ale libertăţii contractuale şi ale constituirii drepturilor reale, a reuşit
să exploateze avantajele comune ale unor regimuri juridice distincte, doar expresie atât nevoilor
securităţii dinamice ale circuitului civil cât şi nevoilor securităţii statice ale drepturilor câştigate.

31
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Principiile acestui sistem au fost avute în vedere şi de legiutorii români la elaborarea


Legii cărţilor funciare din 1938.
II.3. Evoluţia sistemului de carte funciară în România
În România, mai exact în vechiul Ardeal, începuturile sistemului de carte funciară se
identifica în evidenţa averilor mobiliare. Astfel, transmiterea între vii a acestora se făcea în faţa
unor autoritaţi denumite „loca credibilia”, prin vânzare numita „passiones peremales”. Tranzacţia
se desfăşura în cadru solemn şşi i se asigura publicitate. Urma apoi punerea în posesie, numită
„statutio”.
Ipotecile se făceau prin predarea folosinţei averii ipotecate în favoarea creditorului pe
perioade îndelungate de timp, care puteau ajunge şi pâna la 100 de ani. În majoritatea oraşelor din
Ardeal se ţineau evidenţe privind schimbările de proprietate asupra imobilelor, precum ăi evidenţe
ale ipotecilor.
Primele dispoziţii referitoare la introducerea sistemului ipotecar sunt cuprinse în Legea XII
din 1840. În anul 1849, Ministerul Justiţiei a dispus, prin Ordonanta din 28 decembrie, înfiinţarea
caăţilor funciare acolo unde ele nu existau şi conducerea evidenţei cărţii funciare acolo unde aceasta
deja funcţiona.
Prin ordonanţele Ministerului Justiţiei din perioada cuprinsă între anii 1850-1955 s-a dispus
identificarea, la faţa locului, a averii fiecarui posesor. Operaţiunea este cunoscută sub denumirea de
„localizare”. Pentru realizarea acesteia au fost înfiinţate comisii, denumite „comisiuni”, compuse din
câte trei persoane: un comisar, un cancelarist şi un copist.
Lucrările efectuate de aceste comisiuni purtau denumirea de „lucrări de localizare”.
Aspectele constatate în teren de catre comisiunile de localizare erau înscrise în procese-verbale
denumite „protocoale”. Din acestea s-au născut ulterior colile funciare. După finalizarea lucrărilor
de localizare în 15 decembrie 1855, Ministerul Justitiei a emis ordonanţa care conţine
Regulamentul de procedură al Cărţilor Funciare. Acesta a avut rolul de a stabili regulile referitoare
la publicitatea protocoalelor şi la ţinerea lor sub forma cărţii funciare. Regulamentul. nu s-a aplicat
în acelasi timp pe întreg teritoriul Ardealului.
Astfel, pe teritorii cum sunt: Banatul, Crişana, Maramureş, Satu Mare, încorporate pe
atunci statului ungar, se aplicau prevederile Codului civil austriac. Prin Constituţia provizorie din
anul 1860, Codul civil austriac a fost scos din vigoare şi înlocuit cu vechiul drept cutumiar ungar.
Scoaterea totală din vigoare a Codului civil austriac a pus în pericol instituţia cărţilor

32
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

funciare, motiv pentru care, în teritoriile arătate mai sus, aceasta a fost menţinută pe baza
ordonanţelor emise de Ministerul Justiţiei.
Prin Ordonanţa nr.2784/din1867, Ministerul Justiţiei a ordonat lucrările pregătitoare pentru
introducerea cărţii funciare în vechiul Ardeal (întreg teritoriu al Curţilor de Apel Cluj şi Târgu-
Mureş din perioada de dupa 1921), iar prin Ordonanţa nr.264/1870, Regulamentul Cărţii funciare
din 15 decembrie 1855 a fost pus în aplicare şi în aceste ţinuturi.
Regulamentul de procedură al Cărţilor funciare, obiect al Ordonanţei Ministerului Justiţiei
din 15 decembrie 1855, este valoros nu numai datorită clarităţii şi calităţii superioare a
dispoziţiilor, ci şi pentru faptul că reprezintă temelia de inspiraţie pentru toate regulamentele de
carte funciară ulterioare.
Un moment de referinţa al istoricului căţtii funciare este reprezentat de Ordonanţa
Ministerului Justiţiei nr.2784 din 8 noiembrie1867 referitoare la antelucrările necesare pentru
extinderea instituţiei cărţii funciare asupra Ardealului. Ordonanţa din 8 noiembrie 1867 dispune
înfiinţarea comisiunilor de localizare în Ardeal şi a unei direcţii provizorii de carte funciară
subordonată Ministerului Justitiei. Funcţionarii care făceau parte din comisiunile de localizare erau
obligaţi a depune jurământ de serviciu în faţa directţei provizorii de carte funciară.
Obiectul antelucrărilor de carte funciară era urmatorul:
a) înscrierea imobilelor;
b) formarea şi denumirea corpurilor de carte funciară;
c) constatarea şi înscrierea proprietarilor şi a drepturilor lor posesorale.
Urmare a regularizărilor de avere, în anul 1869 a avut loc transformarea cărţilor funciare.
Procedura care trebuia urmată a fost stabilită prin Regulamentul nr. 2579 din 8 aprilie 1869. În
cadrul acestei proceduri, rolul esenţial l-au avut instanţele de carte funciară şi conducătorii de carte
funciară.
Dupa Unirea din 1918, Statul Român a dat câteva decrete cu impact asupra activităţii de
carte funciară. Trebuie amintit aici Decretul nr.1 din 24 ianuarie 1919 al Consiliului Dirigent
despre funcţionarea în mod provizoriu a serviciilor publice, aplicarea legilor, despre funcţionari şi
întrebuinţarea limbilor.
În baza acestui decret a fost dată Ordonanţa nr. 121 din 6/19 februarie 1918, prin care s-a
stabilit că limba oficială, care se va folosi în justiţie, procuratură, notariate, este limba română.
Un alt act normativ important este Decretul nr. VII, publicat în Gazeta Oficială nr. 13 din

33
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

15/28 februarie 1918. În art. 1 din decret se prevedea sancţiunea nulităţii absolute a oricărui act
prin care Guvernul maghiar de la Budapesta, începând cu data de 1 decembrie 1918, a dispus, cu
orice titlu, asupra bunurilor mobile sau imobile ale statului situate în ţinuturile unite cu Regatul
României prin hotărârea Adunării naţionale din Alba-Iulia de la 1 decembrie 1918.
De la data publicării acestui decret, niciun document dat de Guvernul maghiar din Budapesta
sau de către organele sale nu putea servi drept titlu pentru înscrierea în cărţile funciare, dacă nu purta
„clauzula” de confirmare din partea Consiliului Dirigent.
Cei care, în perioada cuprinsa între 18 octombrie - 30 noiembrie 1918, au contractat un bun
mobil sau imobil pe baza unui act emanat de la Guvernul maghiar din Budapesta şi doreau să-l
revendice erau obligaţi să prezinte titlul şi documentele Consiliului Dirigent într-un răstimp de 60
de zile de la data publicării decretului în Gazeta Oficială.
Pentru punerea în executare a Decretului nr. VII a fost emisă Ordonanţa din 7/20 martie
1919 a Consiliului Dirigent. Prin aceasta, Tribunalul din oraţul Cluj a fost desemnat ca având
competenţa de a soluţiona toate cauzele privitoare la înstrainarea bunurilor statului prin Guvernul
maghiar de la Budapesta.
Prin Decretul-lege nr. 3922/1918 a fost decretată reforma agrară din 1921. Cu această
ocazie, au fost măsurate peste 10.000.000 hectare de teren. Lipsa unui plan cadastral de
ansamblu, necorelarea, între ele, a planurilor de parcelare a moşiilor expropriate au făcut ca
demersurile de realizare a unui cadastru stiinţific să eşueze.
La toate acestea s-a mai adăugat şi interesul major al autorităţilor pentru înfaptuirea
reformei agrare, fapt care a determinat o încetinire, chiar o abandonare a lucrărilor de cadastru.
Consecinţa lipsei unui cadastru bine pus la punct s-a resimţit şi în evidenţa cărţii funciare, care nu
mai oglindea situaţia reală a imobilelor.
În contextul acestor împrejurari, Regele Carol al II-lea a adoptat Legea nr. 93 din 12 aprilie
1933 pentru organizarea cadastrului funciar şi pentru introducerea cărţilor funciare în vechiul regat
şi Basarabia.
Pentru teritoriile din Ardeal, Banat şi Bucovina se dispuneau acţiuni de actualizare a
planurilor topografice şi de rectificare a cărţilor funduare în conformitate cu legile care erau în
vigoare pe teritoriile respective. În urma adoptării acestei legi, în Dobrogea au fost întocmite în
parte planurile cadastrale şi s-au efectuat lucrări cadastrale complete doar în câteva comune din
jurul capitalei.

34
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Un pas important în demersul legislativ al epocii l-a constituit Decretul-lege nr. 478 din 1
octombrie 1938 pentru extinderea în Bucovina a legislaţiei din Vechiul Regat. În privinţa cărţilor
funciare, s-a decretat menţinerea acestora şi conducerea lor în conformitate cu dispoziţiile legislaţiei
române introduse.
Pe data intrării în vigoare a decretului, se abrogau legile, regulamentele şi dispoziţiile
neunificate, precum şi dispoziţiile de orice natură contrare actelor normative enumerate în art.1 şi
extinse în Bucovina.
Acestui decret i-a urmat Decretul nr. 511/1938 pentru punerea în aplicare în Bucovina a
Legii privind unificarea dispoziţiilor privitoare la cartea funciară.
Pentru provinciile din Ardeal unde se aplica Codul civil austriac, dispoziţiile referitoare la
cartea funciară au fost unificate prin Decretul-lege nr. 115/1938.
În ceea ce priveşte teritoriile de peste Carpaţi, a fost adoptată Legea nr.389 din 12 iunie
1943 pentru extinderea legislaţiei civile şi comerciale a Vechiului Regat. În art. 2 din lege se
dispunea menţinerea în aceste teritorii a legilor, regulamentelor sau ordonanţelor privind carţile
funciare.
Constituirea, transmiterea, modificarea sau stingerea drepturilor reale imobiliare se face prin
înscrierea în cartea funciara, mai putin în cazurile în care legea locală permitea dobândirea
drepturilor reale fără înscrierea în cartea funciară. Şi în aceste cazuri, se putea dispune numai dupa ce
dreptul a fost înscris în cartea funciară.
În nordul Transilvaniei, legislaţia din vechea Românie s-a extins numai după eliberarea
acestor ţinuturi de sub ocupaţia maghiară impusă prin Dictatul de la Viena din 30 august 1940. Un
rol important în acest demers l-a avut Legea nr. 260 din 4 aprilie 1945 privitoare la legislaţia
aplicabilă în Transilvania de Nord, precum şi la drepturile dobândite în acest teritoriu, în timpul
ocupaţiunii ungare.
Urmare a Legii nr. 260/1945 s-a creat şi pentru Transilvania posibilitatea înlaturării
neajunsurilor create de legislaţia locală privitoare la cărţile funciare. În acest context a fost edictată
Legea nr. 241/1947 prin care, începând cu data de 12 iulie 1947, a intrat în vigoare Decretul-lege
nr.115/1938 privind unificarea dispoziţiunilor privitoare la cărţile funciare.

Capitolul III

35
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Cărţile funciare – Decretul lege nr.115/1938

III.1. Reglementarea legală


Prin două legi distincte, Legea nr.23/1933 şi Legea 115/1938, România interbelică a cautat
să realizeze un cadastru şi o carte funciară modernă, lucru care nu şi-a atins scopul deoarece
lucrările cadastrale din această perioadă au fost lente şi cu rezultate minime, iar in preajma celui de-
al doilea război mondial ele au fost sistate.
Un rol hotărâtor în dezvoltarea cărţilor funciare l-au avut vechiul drept german, iar ulterior
dreptul roman. Din concurenţa acestor sistemele de drept s-a format un sistem mixt, care s-a
consolidat în cadrul Codului civil francez. De-a lungul timpului, sistemul mixt, cunoscut şi sub
denumirea de „sistemul francez”, a fost reformat în mai multe rânduri. Principiile de baza ale cărţilor
funciare apar pentru prima dată, bine conturate, în Codul civil austriac.
Pentru provinciile din Ardeal unde se aplica Codul civil austriac, dispoziţiile referitoare la
cartea funciară au fost unificate prin Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiunilor
referitoare la cărţile funciare. Adoptat la data de 27 aprilie 1938, acest act normativ s-a aplicat
imediat după intrarea lui în vigoare numai în Bucovina, favorizată de faptul că acolo, înaintea
Primului Razboi Mondial, a existat un cadastru tehnic complet.
In anul 1938 in Transilvania erau cunoscute nu mai putin de şapte tipuri de cărţi funciare:
- cărţi funciare întocmite potrivit Landtafelpatentului din 1794;
- cărţi funciare de la localizare(protocoalele funduare);
- cărţi funciare transformate în urma segregării sau proportionalizării proprietăţii iobagilor de
cea a nobilimii, prin procese urbariale;
- cărţi funciare transformate pentru o întreaga comună sau numai pentru anumite tarlale în
urma comasării;
- cărţi funciare pentru care lucrările de comasare s-au început cu mulţi ani în urmă fără să se fi
făcut şi lucrările de transformare;
- cărţi funciare transformate în urma înscrierii posesorilor în cartea funciară pe baza posesiei
faptice;
- cărţi funciare definitive, întocmite pe baza de lucrări cadastrale.

36
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Toate aceste tipuri de cărţi erau supuse la trei regimuri de carte funciară diferite18:
- regimul de carte funduară din fostele teritorii supuse dreptului civil maghiar (ordonanta din
1855);
- regimul cărţilor funduare din fostele teritorii de drept austriac (Ordonanţa din 1870);
- regimul de carte funduară al Landtafelpatentului din 1794 din regiunile foste granicereşti.
Autorii decretului au urmărit implementarea progreselor înregistrate în celelalte legislaţii
europene, păstrând şi sistemul de publicitate imobiliară existent în Transilvania.
Prin Legea nr. 155 din 27 aprilie 1938, s-a definitivat o lege completă a cadastrului şi s-a
înfiinţat „Direcţia Generală a Cărţilor funciare şi Cadastrului”, care să coordoneze unitar întreaga
activitate.
Faţă de momentul iniţial, când s-a pus problema urgentă de executare a lucrărilor de
măsurătoare necesare împroprietăririi ţăranilor, decretată încă din anul 1917, discuţiile pentru
elaborarea unei legi a cadastrului, au durat peste 20 de ani, adversarii acestei legi argumentând,
la vremea respectivă că, prin clarificarea situaţiei proprietăţii, nu vor mai fi procese de grăniţuire
şi că, în această situaţie, vor muri avocaţii de foame.
Decretul-Lege nr. 115/1938, aplicabil în Transilvania, Banat şi nordul Moldovei a
consacrat sistemul de publicitate imobiliară bazat pe cărţile funciare. Acesta este un sistem real
de evidenţa, avându-se în vedere imobilul precum şi modul cât mai precis de identificare al
acestuia.
Prin acest sistem se realizează o publicitate integrală în sensul că impune înscrierea
obligatorie în cartea funciară a tuturor actelor şi faptelor juridice privitoare la bunurile imobile.
Decretul lege nr.115/1938 a avut o aplicabilitate restrânsă, în zonele României aparţinând
Vechiului Regat aplicându-se în continuare sistemul de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare.
Conţinutul său, care însumează 194 de articole, a uşurat mult munca instanţelor de carte funciară
din Transilvania şi de aceea multe din definiţii, principii, reglementări şi formulări au fost
preluate în Legea nr.7/1996.

III.2. Structura şi obiectul cărţilor funciare (reglementate prin Decretul lege


nr.115/1938)

18
S.Bradeanu, Extinderea legislaţiei civile şi comerciale a Vechiului Regat în România de peste
Carpaţi, Ed.Dacia Traiana, Sibiu, 1944, p.143-144.

37
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Cartea funciară a fost definită iniţial ca un registru public şi autentic, care indică calitatea
juridică şi existenţa imobilelor notate în ea, precum şi raporturile de fapt şi de drept referitoare la
imobile şi persoane sau numai între persoanele însele. Această definiţie a fost criticată de
doctrină deoarece, spre deosebire de dreptul german în care cărţile funciare sunt legate în volum,
la noi ele sunt ţinute separat, sub forma de foi(coli) detaşabile.19
Sintagma carte funciară are înţeles de înscris sau document de publicitate imobiliară,
registru funciar şi instituţie juridică. În limbajul uzual prin această expresie se mai înţelege
Legea cărţilor funciare şi biroul de carte funciară unde se păstrează cărţile.

III.2.1. Legea nr.115/1938 reglementează detaliat curpinsul cărţii funciare:


- Titlul cărţii funciare va cuprinde numărul cărţii şi numele comunei în care se gaseşte
imobilul. Daca subsolul alcătuieşte o proprietate minieră deosebită, se va arata acest lucru în
titlu, menţionându-se parcelele referitoare şi făcându-se trimitere la cartea minieră, la cadastrul
minier, ori, în lipsă, la orice altă dată menită a identifica proprietatea minieră. Titlul cărţii
funciare a dreptului de superficie va cuprinde şi menţiunea acestui drept. (art.139)
- Partea I a căţtii funciare va arăta numărul de ordine şi cel topografic al fiecărei parcele,
felul de cultura ori folosinţa, locul de aşezare, întinderea şi venitul impozabil; ea va avea şi o
rubrică pentru observaţiuni. (art.140)
- Partea a II-a: numele şi prenumele proprietarului, arătându-se după putinţa datele
necesare pentru identificarea lui; faptele, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum
şi acţiunile privitoare la drepturile tabulare înscrise în aceasta parte; sechestrul, urmărirea
imobilului sau a veniturilor sale. In art.141 se prevede faptul că în această parte se înscriu orice
modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute.
- Partea a III-a în care se înscriu drepturile reale care grevează imobilul, faptele juridice
(de ex.falimentul, interdicţia creditorului ipotecar), drepturile personale sau alte raporturi juridice
şi acţiuni privitoare la drepturile tabulare cuprinse în această parte, sechestrul asigurător sau
judiciar, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale.
Partea a III-a are 4 rubrici: număr de ordine, înscrieri, suma creanţei şi observaţiuni.
III.2.2.Documentele care întregesc cartea funciară sunt:

19
St.Laday, Cărţile funduare, Cluj, 1923, p.18;

38
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

III.2.3. Drepturile tabulare


Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară se numesc drepturi tabulare, iar
înscrierile referitoare la drepturile tabulare alcătuiesc ceea ce se numeşte stare tabulară.
Drepturile tabulare sunt drepturi absolute, adică opozabile tuturor (erga omnes) şi care
îndreptăţesc pe titularii lor să exercite şi să obţină,astfel,realizarea atributelor corespunzătoare
privitor la un lucru,fără intervenţia activă a altor persoane care,ca subiecte pasive,sunt obligate
numai a nu face nimic de natură a stănjeni exerciţiul acestor atribute de către titularul dreptului
real.
Conform art.11 din Decretul Lege nr.115/1938 drepturile tabulare înscrise în cartea
funciară sunt: dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct,uz, abitaţiune şi
servitute şi dreptul de ipotecă.
Prin legi speciale, pe lângă aceste drepturi s-au recunoscut şi alte drepturi reale imobliare
( de ex.dreptul de administrare asupra unor bunuri proprietate de stat, publică sau privată) şi s-a
dispus înscrierea în cartea funciară şi a altor drepturi (de ex.dreptul de folosinţa asupra
terenurilor aferente locuinţelor construite din fondurile satului vândute populaţiei).
Drepturile reale imobiliare care nu sunt trecute în cartea funciară se numesc drepturi
extratabulare, acestora neaplicându-li-se regimul de carte funciară. Ele se dobândesc, se modifică
si se sting în cazurile limitativ prevăzute de lege, dispoziţiile art.26 fiind de strictă interpretare.
In practica instanţei noastre supreme s-a extins însa sfera acestor drepturi extratabulare şi
asupra unor drepturi personale, prin recunoaşterea în cazul convenţiei a efectelor translative de
drepturi chiar între părţi, precum şi faţă de terţii care au avut cunoştinţa de existenţa acesteia,
independent de efectuarea înscrierii în cartea funciară20 fapt care a dus la o serie de decizii
criticate de mare parte din doctrină.
Într- altă opinie dreptul dobânditorului anterior de a exercita acţiunea în prestaţie tabulară
contra terţului achizitor de rea-credinţă sau cu titlu gratuit rezultă din lege (art.25) şi se justifică
pe idea sancţionării fraudei şi relei-credinţe (fraus omnia corrumpit) a acestuia din urmă sau pe
ideea reparării în natură a prejudiciului încercat de către dobânditor care se straduieşte să evite o
pagubă (certat de damno vitando) spre deosebire de terţul achizitor care doreşte să păstreze un
câstig (certat de lucro captando).

20
Tribunalul Suprem, decizia nr.284/1987, în Revista română de drept, nr.11/1987, pag.62;

39
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Alături de modurile de dobândire a proprietăţii în afara cărţii funciare prevăzute în textul


special de strictă interpretare şi aplicare al art.26 ( exception est stristissimae interpretationis)
practica judiciară şi doctrina au recunoscut şi uzucapiunea şi împroprietărirea ca urmare a
reformei agrare. În regiunile supuse regimului de publicitate imobiliară prin vechile cărţi
funciare, uzucapiunea a operat în condiţiile prevăzute de Decretul-Lege nr. 115/1938 pentru
unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, respectiv, în condiţiile prevăzute de art. 27 şi
art. 28 din această reglementare. În aceste zone, rolul uzucapiunii este mult mai redus, fiind un
mod excepţional de dobândire a proprietăţii, întrucât aici dreptul de proprietate se dobândeşte ca
regulă generală, numai prin întabulare.
Astfel, în conformitate cu dispoziţiile art. 27 din Decretul-Lege nr. 115/1938 „În cazul
când s-au înscris fără cauză legitimă, drepturi reale, care pot fi dobândite în temeiul
uzucapiunii, ele vor rămâne valabil dobândite, dacă titularul dreptului le-a posedat cu bună-
credinţă, potrivit legii, timp de 10 ani”.
Totodată, potrivit art. 28 din acelaşi act normativ „Cel ce a posedat un bun nemişcător în
condiţiunile legii, timp de 20 ani, după moartea proprietarului înscris în cartea funciară, va
putea cere înscrierea dreptului uzucapat. De asemenea, va putea cere înscrierea dreptului său,
cel ce a posedat un bun nemişcător în condiţiunile legii, timp de 20 ani socotiţi de la înscrierea
în cartea funciară a declaraţiunii de renunţare la proprietate”.
Înscrierea „fără cauză legitimă” prevăzută de art. 27 din Decretul-Lege nr. 115/1938
precum şi înscrierea imobilului al cărui proprietar tabular a decedat, conform art. 28 din acest act
normativ, îşi vor produce efectele, potrivit regimului juridic de la data înscrierii lor, conform
principiului „tempus regit actum ”.Raţiunea acestei interpretări decurge şi din soluţiile care au
fost consacrate în mod expres prin dispoziţiile tranzitorii cuprinse în diferite acte normative care
au reglementat prescripţia achizitivă de-a lungul timpului şi în diverse zone ale ţării.
Astfel, cu referire la Transilvania, potrivit art. 31 din Decretul-Lege nr. 389/1943 pentru
extinderea legislaţiei civile şi comerciale a Vechiului Regat în România de peste Carpaţi,
„Prescripţiunile începute înaintea punerii în aplicare a acestei legi sunt cârmuite în ce priveşte
natura, durata şi efectele lor de dispoziţiile legii sub care au început (…)”
.De asemenea, deşi în Legea nr. 260/1945 privitoare la legislaţia aplicabilă în
Transilvania de Nord, precum şi la drepturile dobândite în acest teritoriu în timpul ocupaţiunii
ungare, nu există un text asemănător art. 31 teza I din Decretul-Lege nr. 389/1943, soluţia este

40
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

aceeaşi, pe temeiul dispoziţiei tranzitorii prevăzute în art. 6 alin.2 din Legea nr. 241/1947 pentru
punerea în aplicare în Transilvania a Legii pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile
funciare din 27 aprilie 1938.
Conform acestei dispoziţii, „Prescripţiile împlinite, precum şi cele începute înaintea
punerii în aplicare a prezentei legi sunt cârmuite, în ce priveşte natura, durata şi efectele lor, de
dispoziţiile legii sub care au început”.
Totodată, cu referire la Bucovina, în conformitate cu art. 3 din Legea nr. 478/1938 pentru
extinderea în Bucovina a legislaţiei din Vechiul Regat, „Prescripţiunile începute înainte de
punerea în aplicare a acestei legi vor fi reglementate după legile locale anterioare celei de faţă”.
În consecinţă, într-o formă sau alta, aceste dispoziţii tranzitorii exprese au consacrat
principiul potrivit căruia prescripţia achizitivă este guvernată de legea în vigoare la data la care a
început posesia.

III.2.4. Corpul funciar


Prin alcătuire corpul funciar este o unitate economică , iar prin înscriere în cartea funciară
devine şi o unitate juridică, în înţelesul că operaţiunile juridice se fac de regulă cu privire la
întregul corp funciar.
Orice parcelă care formează o unitate economică în mod natural sau prin scopul urmărit
de proprietar, poate constitui un corp funciar, adică un corp de carte funciară, deci şi o unitate
juridică.
În practică, s-a decis că, întrucat ,, fiecare bun inscris în cartea funciară constituie un
corp juridic tabular, identificat prin numărul de carte funciară, în caz de înstrainare, se
transmite întreg, indiferent dacă întinderea pe teren nu corespunde cu dimensiunile înscrise în
cartea funciară”.21
Corpul funciar este alcătuit din una sau mai multe parcele, fie prin natura imobilului, fie
prin voinţa proprietarului în scopul economic urmărit de către acesta.
Parcelele ce pot fi unite în acelaşi corp funciar sunt: parcelele aceluiaşi proprietar, situate
una lângă alta, chiar dacă nu au aceeaşi ramură de cultură; parcelele situate în locuri diferite dacă
au acceaşi destinaţie economică; precum şi toate parcelele unui proprietar, indiferent de aşezarea
lor şi indiferent de felul de cultură.

21
C.Negrea , notă la decizia nr.789/1973 CAS I din PR 1947, I, pag.23-26;

41
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Parcelele ce nu pot fi unite în acelaşi corp funciar sunt parcelele grevate cu ipotecă sau
superficie , care sunt corpuri funciare de sine stătătoare sau parcelele grevate cu ipotecă ori
superficie, cu parcelele grevate cu alte drepturi reale decât ipoteca sau superficia.
Aceasta înseamnă că structural, corpul funciar poate fi de două feluri: corp funciar
constituit din o singură parcelă şi corp funciar constituit din două sau mai multe parcele.
Înregistrarea în cartea funciară a parcelelor se va face în mod diferit în funcţie de unul din cele
două corpuri funciare.
Conform legii, corpul funciar poate fi modificat , la cererea proprietarului la alipiri sau
dezlipiri (art.13 si 131). Au loc alipiri când două sau mai multe parcele se unesc într-un corp
funciar , când se adaugă o nouă parcelă la un corp funciar ori când se măreşte întinderea unei
parcele, noul corp funciar fiind aratat cu un numar roman. Au loc dezlipiri când se desparte o
parcelă de un corp funciar ori se micşorează întinderea unui corp funciar. Prin fracţionarea
vechiuluin numar cadastral noile parcele vor primi noi numere topografice. Ca urmare a
efectuării de alipiri şi dezlipiri se vor săvârşi, când sunt necesare, transcrieri şi reînscrieri (art.14)
Se săvârşesc transcrieri când o parcelă se trece dintr-o carte funciară în altă carte
funciară. Se săvârşesc reînscrieri când, dezlipindu-se o parcelă, aceasta se trece în aceeaşi carte
funciară ca un corp funciar de sine stătător sau ca o parcelă a unui alt corp funciar, ori când ,
transcriindu-se o parte din parcelă într-o carte funciară , restul parcelei se trece în vechea carte
funciară cu arătarea noului număr şi a întinderii.
În ceea ce priveşte înscrierea drepturilor reale imobiliare , se face distincţie între
drepturile ce pot fi înscrise numai asupra întregului corp funciar, şi anume dreptul de proprietate
şi dreptul de superficie, şi drepturile ce pot fi înscrise numai asupra unei părţi a corpului funciar
sau asupra unei părţi din parcelă şi anume, drepturile de uzufruct, uz, abitaţie şi servitute.

III.2.5. Sistemul foilor reale şi sistemul foilor personale de carte funciară


În dreptul european se cunosc două sisteme de carte funciară :
a) sistemul foilor reale. Pentru fiecare imobil se întocmeşte o foaie aparte astfel încât un
proprietar are atâtea foi câte imobile are. Imobilul este elementul fix în jurul căruia se perindă
persoanele. In aceeaşi carte funciara sunt concentrate toate operaţiunile juridice cu privire la
acelaşi corp, astfel că cercetarea cărţii este facilă. De aceea, sub aspect sinoptic, sistemul foilor
reale este vădit preferabil.

42
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

b) sistemul foilor personale. In acest sistem, toate imobilele unei persoane dintr-o
localitate sunt reunite în aceeaşi carte funciară însă fiecare imobil apare ca o unitate distinctă în
privinţa operaţiunilor juridice. Înscrierile sunt specializate în sensul că fiecare înscriere priveşte
un singur imobil, determinat şi nu mai multe imobile. Când operaţiunile juridice sunt multe sau
au un caracter complex, cercetarea cărţii funciare este foarte anevoioasă.
Prin comparaţie, deosebirile dintre cele două sisteme nu sunt de esenţă, ci numai de
formă,22 întrucât: atât în sistemul foilor reale cât şi în sistemul foilor personale, fiecare imobil şi
înscrierile aferente acestuia se prezintă ca o unitate distinctă, elementul distinct reprezentându-l
numărul cărţii funciare întocmite sau care urmează a fi deschisă.
Tot prin comparaţie, este de observat că ambele sisteme prezintă avantaje. Astfel,
sistemul foilor reale prezintă avantajul că uşurează cercetarea stării imobile a unui imobil dat, iar
sistemul foilor personale prezintă avantajul că imobilele aceluiaşi proprietar, din aceeaşi
localitate, sunt reunite în aceeaşi carte funciară.
Datorită conjuncturii economice din România de la acea vreme Decretul lege nr.115/1938
a adoptat sistemul mixt de carte funciară, prevăzând acest lucru în art.12: ,,aceaşi carte funciară
poate cuprinde mai multe corpuri funciare” dând însa preferinţă sistemului foilor reale.

III.2.6. Principiile cărţilor funciare conform Decretului lege nr.115/1938


Decretul lege nr.115/1938 contine un text de principiu care să enumere regulile de bază ale
organizării şi funcţionării sistemului de carte funciară, ori un text care să enunţe un principiu sau
altul şi totuşi principiile de carte funciară rezultă în mod expres sau implicit din conţinutul
dispoziţiilor sale, acestea fiind statuate în doctrina şi jurisprudenţă .
Însă, nu există un punct de vedere unitar cu privire la conţinutul, denumirea şi numărul
acestor principii. Unele sunt înfăţişate ca principii diferite, tocmai pentru că se întrepătrund sau
chiar se suprapun, încât este dificil de susţinut existenţa acestora ca reguli fundamentale de sine
stătătoare (este cazul principiului legalităţii ăi oficialităţii).
Opinia majoritară recunoaşte, totuşi, urmatoarele principii de carte funciară:
a) Principiul publicităţii integrale. Potrivit acestui principiu, sunt supuse înscrierii în
cartea funciară toate actele şi faptele juridice translative sau constitutive de drepturi reale
imobiliare, operaţiunile materiale, precum şi drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice

22
I.Albu, op.cit., pag.26

43
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

în legătura cu imobilele.23
Este vorba de drepturile care provin din succesiune, accesiune, vânzare silita şi uzucapiune,
precum şi drepturile reale dobândite de stat şi de orice persoană prin efectul legii, prin expropriere
sau prin hotărâri judecătoreşti. Excepţiile folosesc numai dobânditorilor primari, nu şi celor
subsecvenţi; legea stipuleaza că aceste drepturi se vor înscrie pentru ca titularul să dispună de ele.
b) Principiul relativităţii. Între relativitatea şi integralitatea înscrierilor există legatura în
sensul că relativitatea contribuie la realizarea integralitătii prin aceea că drepturile dobândite fară
înscriere nu pot fi transmise altuia decât cu prealabila înscriere de catre dobânditorul acestora.
Deci, cerinţele relativităţii sunt satisfacute şi în cazurile în care, prin exceptie, drepturile se
dobândesc fără înscrierea în cartea funciară.
In cazul în care una sau mai multe persoane şi-au cedat succesiv dreptul de a dobândi prin
înscriere un bun nemişcător şi înscrierile nu s-au efectuat, cel îndreptăţit va putea cere încrierea
dobândirilor successive deodată cu cea a dreptului său. Este cazul vânzarilor successive, când
ultimul cumpărator are dreptul să ceară înscrierea dobândirilor suscesive deodată cu aceea a
dreptului sau, în conditiile art.20.
Cel înscris în cartea funciară se numeşte antecesor tabular, fiind posesorul tabular iar cel
care urmează să fie înscris se numeşte successor tabular. Între cei doi nu este necesară existenţa
unui raport juridic stablit direct, deoarece decretul prevede că se pot săvârşi înscrieri şi în temeiul
legii, al unei hotărâri judecătoreşti ori a unei decizii administrative (art.17, 21, 26, 27-28).
c) Principiul neutralităţii (disponibilităţii) Înscrierea în cartea funciară se face la
cererea persoanei îndreptatite, conform principiului disponibilităţii ce guvernează raporturile
juridice private, excepţiile de la acest principiu fiind limitativ stabilite de lege. Prin art.45, 49, 83,
11-114 ii este interzis judecătorului să dispună înscrieri în cartea funciară în lipsa solicitării
persoanei îndreptăţite.
d) Principiul specialităţii constă în regula instituită de a se indica persoana în favoarea
careia se face înscrierea în cartea funciara, imobilul la care se referă şi dreptul care s-a dobândit,
modificat sau stins. La dreptul de ipoteca se precizează suma datorată, arătându-se şi câtimea
dobânzii, în caz contrar nu se pot urmări şi dobânzile aferente, deoarece pentru ca dreptul de
ipotecă să cuprindă şi aceste sume, acestea trebuiau înscrise în cartea funciară.
e) Principiul legalităţii rezultă din cerinţa legii potrivit căreia nu se poate face decât

23
S.Bradeanu, op.cit., pag.82

44
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

înscrierea actelor şi faptelor juridice anume prevăzute de lege şi înscrierea nu se poate sprijini
decât pe cererea şi actele ce o însoţesc – ceea ce asigură legalitatea formală. Totodata, legea
stabileşte îndeplinirea unor cerinţe menite a asigura şi legalitatea materială - sens în care se va
verifica dacă înscrisul în baza căruia se solicită înscrierea întruneşte condiţiile cerute de lege
pentru înscrierea dreptului sau faptului juridic, iar pe de alta parte, dacă din cuprinsul cărţii
funciare nu există vreo piedică la săvârşirea înscrierii.
In practica judiciară, într-o speţă instanţa a dispus în mod eronat că întabularea dreptului
de proprietate în cartea funciară nu poate fi respinsă pentru motivul că actul de dobândire nu este
valabil, cât timp nu a fost formulată o cerere de constatare a nulităţii acestuia, chiar daca este
vorba de un caz de nulitate absolută.
Ţinând însa cont că principiul legalităţii rezultă expres din cuprinsul art.44 si 121 din
Decretul lege nr.115-1938, în care se precizează că întabularea se va încuviinţa numai dacă
înscrisul original îndeplineste condiţiile de validitate a actului juridic pe care îl cuprinde şi că
această verificare nu este lăsată la dispoziţia părţilor ci trebuie realizată din oficiu de judecătorul
care se pronunţă asupra întabularii, instanţa a greşit când a dat această soluţie.24
f) Principiul publicităţii materiale a cărţilor funciare (principiul forţei probante
absolute a înscrierii) este acea regulă potrivit căreia cuprinsul cărţii funciare, în afara îngrădirilor
şi excepţiilor legale, se consideră exact în folosul acelora care şi-au înscris cu bună-credinţă un
drept real în cartea funciară. Dacă un drept s-a radiat din cartea funciară, se prezumă ca acel drept
nu există. Cuprinsul cărţii funciare se consideră exact în folosul aceluia care a dobândit prin act
juridic cu titlu oneros vreun drept real, dacă în momentul dobândirii dreptului n-a fost notată în
cartea funciară vreo acţiune prin care se contestă cuprinsul ei, sau dacă n-a cunoscut pe altă cale
această inexactitate. Deşi este principiul fundamental al sistemului de carte funciară acesta nu şi-a
găsit consacrarea în legiuirile de dinainte de Decretul lege nr.115/1938.
Doctrina şi jurisprudenţa de la acea dată admiteau însă că acest principiu face parte în mod
natural din asnamblul dreptului material de carte funciară, putându-se desprinde, pe cale de
interpretare, din unele dispoziţii fragmentare cuprinse în Codul civil austriac şi din Regulamentele
de carte funduară.
Prin efectul acestui principiu terţii care contractează pe temeiul cărţii, sunt la adăpost de

24
Ana Boar, Notă critică la decizia nr.2334/1999 a Curţii de Apel Timişoara, sect. civilă, în
revista Dreptul, nr.2, 2000, pag.136-140

45
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

orice surpriză şi tranzacţiile încheiate de ei sunt complect asigurate, pentru că, pe de o parte ,
înscrierile cuprinse în ele sunt presupuse conforme cu realitatea de fapt şi de drept şi pentru că, pe
de altă parte, actele juridice, faptele juridice sau acţiunile, neînscrise ori nenotate în ele nu le pot
întruni nici atinge.Aşadar în materie de carte funciara, înscrierea valorează titlu de proprietate (en
fait d’immeubles, l’inscription vaut titre).
Principiul publicităţii materiale nu se aplică:
- înscrierilor materiale care nu se referă nici la drepturi şi nici la restricţiuni ale altor
drepturi;
- faptelor juridice care deşi nu sunt înscrise, există independent de înscriere,
(ex.interdicţia judecătorească);
- drepturilor personale care prin înscriere capătă efect de opozabilitate erga omnes
fără ca înscrierea să garanteze valabilitatea dreptului;
- îngrădirilor legale care decurg din raporturile de vecinătate, din regimul juridic al
folosirii amenajării şi protecţiei apelor şi cele cuprinse în regulamentele de urbanism;
- ipotecilor execuţionale deoarece creditorul care dobândeste dreptul de ipoteca pe
calea executării silite nu poate invoca publicitatea cărţilor deoarece el nu se poate îndestula pe
averea altuia; creditorul care cumpără imobilul scos la licitaţie, daca este de bună-credinţă, va fi
apărat de principiul publicităţii;
- excepţiunile legale cum sunt de exemplu dobândirile în interiorul termenelor în
care publicitatea materială a cărţii este suspendată, exproprierea pentru cauza de utilitate publică,
etc.
Acest principiu, operând numai în folosul terţilor de bună-credinţă care au dobândit cu titlu
oneros un drept real, nu poate fi invocat :
- între păţti deoarece în cazul unui litigiu nici una dintre părţi nu se poate preleva de efectul
sau conţinutul înscrierii operate în cartea funciară;
- de dobanditorul prin act juridic cu titlu oneros de rea-credinţă, lipsa de protecţie
sancţionează reaua credinţă, caz în care acţiunea de rectificare este imprescriptibila extinctiv;
- de moştenitor pentru că acesta nu poate avea mai multe drepturi decât autorul său;
- de donatar sau legatar care nu pot invoca art.33 dar se pot apăra în condiţiile art.36, alin.2;
- între aceiaşi dobânditori ca de exemplu când soţii dobândesc în temeiul unui antecontract
de vânzare-cumpărare încheiat cu proprietarul tabular, dreptul de a li se înstraina imobilul.

46
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

- de terţul donator sau legatar ci numai de către terţul subdobânditor de bună-credinţă prin
act juridic cu titlu oneros, deoarece trebuie să preleveze interesul celui vătămat prin înscriere.
Din efectele sistemului de publicitate a cărţilor funciare izvorăsc două consecinţe juridice
foarte importante:
- nu există sarcini oculte, dreptul de ipoteca şi privilegiile nedobândindu-se şi nici nu se
pierd decât prin înscrierea în cartea funciară;
- suprimarea prescripţiunii achizitive ca mod de dobândire şi pierdere a drepturilor reale
imobiliare.
In regimul de carte funciară uzucapiunea este exclusa în principiu deoarece contravine
principiului efectului constitutiv al înscrierii şi forţei probante absolute a cuprinsului cărţii
funciare. Se recunoaţte însa în mod exceptional dobândirea unui drept tabular prin uzucapiune în
cazurile în care se poate presupune, legitim, că nu se aduce nici o atingere drepturilor celor
înscrişi.
g) Principiul priorităţii. Înscrierile în cartea funciară produc efecte de la data înregistrarii
cererilor de înscriere, cererea fiind de îndata înregistrată în registrul de intrare cu menţiunea datei
şi numărului ce rezultă din ordinea cronologica a depunerii, iar data înregistrarii determină rangul
înscrierii.
Rangul înscrierii obţinut prin înregistrarea cererii este însă susceptibil de confirmare sau de
infirmare, dupa cum cererea de înscriere a fost admisă sau respinsă.
Potrivit dispoziţiilor legii, drepturile de ipoteca şi privilegiile vor avea acelaşi rang dacă
mai multe cereri au fost depuse deodata la acelaşi birou de cadastru şi publicitate imobiliară, iar
celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmând ca prin judecată sa se determine
asupra rangului şi asupra radierii încheierii nevalabile.
Creditorii ipotecari pot schimba între ei prin consens rangul ipotecilor care grevează acelaşi
imobil din aceeaşi carte funciarş, astfel având loc schimbarea ordinii satisfacerii creditorilor
ipotecari.
h) Principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare al
înscrierii în cartea funciară. Efectele juridice esenţiale ale înscrierilor constau în caracterul
constitutiv de drepturi reale al întabularii şi înscrierii provizorii.
Daca în sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, potrivit
principiului consensualismului, naţterea drepturilor între părţi se realizează prin acordul de voinţă

47
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

al acestora, în sistemul cărţilor funciare operaţiunile juridice de realizare a drepturilor reale


operează numai în momentul întabularii sau înscrierii provizorii în cartea funciară, deopotrivă
între părţi şi faţă de terţi.
Există însa şi excepţii de la regula efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale al
înscrierii în cartea funciară:
- dobândirea unui drept real prin succesiune;
- dobândirea unui drept real prin accesiune;
- vânzarea silita;
- exproprierea
Aceste patru exceptii erau admise şi în sistemul dreptului civil austric şi a celui maghiar
cutumiar aplicabil în aceste provincii până la intrarea în vigoare a decretului lege nr.115-1938.
Chiar şi în aceste excepţii achizitorul trebuie să ceară mai întai înscrierea dreptului sau
pentru a putea dispune de el. În practica judiciară s-a admis exercitarea unor acte de administrare
sau de conservare, care nu implică dreptul de dispoziţie asupra imobilului sau a altui drept real
dobândit fără înscriere în cartea funciară, cum este cazul acţiunii în grăniţuire, care este la
îndemâna nu numai a proprietarilor tabulari, ci şi a proprietarilor extratabulari, inclusiv a titularilor
altor drepturi reale.25

III.3. Înscrierile în cartea funciară

Înscrierile în cartea funciară sunt întabularea, încsrierea provizorie şi notarea, primele


două având ca obiect drepturile reale cuprinse în cartea funciară iar ultima având ca obiect
drepturile personale, faptele şi raporturile juridice supuse înscrierii.
a) Întabularea. Termenul îşi are originile în vechile registre provinciale întocmite în
sec.XII-XIII în Boemia, Moravia şi Silenzia de Nord, în care se înscriau mutaţiile cu privire la
drepturile de proprietate şi alte drepturi reale, verificându-se însa înainte valabilitatea acestor
titluri. Obiectul întabulării îl reprezintă înscrierea normal obişnuită a drepturilor reale imobiliare.
Întabularea stingerii unui drept real se numeşte radiere. În sistemul Decretului lege nr.115/1938

25
ICCJ, secţia civilă, decizia nr.123/2005, în Jurisprudenţa secţiei civile pe anul 2005, nr.4,
pag.6

48
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

radierea poate avea fie caracterul unei întabulari sau al unei înscrieri provizorii, fie caracterul
unei notări.
Spre deosebire de înscrierea provizorie, întabularea nu necesită vreo justificare ulterioară,
fiind considerată o înscriere definitivă.
Actul în baza căruia se cere întabularea trebuie sa fie un înscris original care poate fi
autentic sau sub semnătură privată care trebuie să îndeplinească următoarele cerinţe de ordin
general: îndeplinesc condiţiile de validitate ale actului juridic, au deplină putere doveditoare,
identifică prin nume părţile, individualizeaza imobilul şi arată dreptul ce trebuie înscris şi este
însoţit de o traducere autorizatăa daca nu este în limba română.
Pe lângă cerinţele de ordin general mai sunt prevăzute şi anumite condiţii speciale,
diferenţiate dupa cum întabularea se face în baza unui înscris original sau în temeiul unei hotărâri
judecătoreşti.
Daca întabularea se face în baza unui înscris original acesta trebuie să arate data când a
fost întocmit, domiciliul părţilor, numărul parcelei sau a cărţii funciare, declaraţia expresă a celui
al cărui drept urmează să fie strămutat, grevat sau restrâns prin care consimte la întabulare. În
lipsa acestei permisiunii de întabulare (clausula intabulandi), daca antecesorul tabular refuză să
consimt ăla întabulare, partea interesată poate cere instantei să dispună înscrierea. În cazul
acţiunii în prestaţie tabulară îndreptată împotriva terţului dobînditor de rea-credinţă hotărârile
judecătoreşti vor înlocui consimţământul la întabulare.
Daca întabularea se face în baza unei hotărâri judecătoreşti aceasta trebuia să
fie ,,desăvârşită” (art.45 din decret), aceaşi soluţie trebuind să se aplice şi în cazul în care
înatabularea se face în baza deciziei administrative (art.17, alin.4).
In practica instanţelor au fost însa şi cazuri când s-a stabilit în mod eronat că actul
administrativ de autoritate prin care se încuviinţează parcelarea unor terenuri de Primărie, nu
poate servi de temei pentru întabulare daca nu cuprinde consimţământul proprietarului tabular,
fiind constant în drept că întabularea în cărţile funciare este un mod de executare judecătoresc şi
nu administrativ. Însă, Potrivit art.17, alin.4 din Decretul lege nr.115/1938 ,, hotărârea
judecătorească sau în cazurile anume prevăzute de lege, decizia autoritaţii administrative, vor

49
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

înlocui acordul de voinţa sau consimţământul”, necesar constituirii unui drept înscris în cartea
funciară.26
b) Înscrierea provizorie este înscrierea prin care se dobândeşte, modifică sau stinge un
drept real imobiliar sub condiţia şi în măsura justificării ei. Ea are acelasi obiect ca şi întabularea,
numai că spre deosebire de aceasta, ea este o întabulare condiţională, având efectele
condiţionate.
Înscrierea provizorie, pornind de la funcţiile pe care le îndeplineste poate îmbrăca forma
unei întabulări imperfecte, fie forma unei înscrieri automate, de sine stătătoare. Ca înscriere de
sine stătătoare, înscrierea provizorie are loc când părţile au convenit ca ea să producă numai
efectele mai restrânse ale acestei înscrieri.
Daca înscrierea provizorie se cere în baza unui înscris original acesta trebuie să
îndeplinească aceleaşi condiţii de validitate ca şi înscrisul original în cazul întabulării iar dacă
înscrierea se face în baza unei hotărâri judecătoreşti nedefinitive sau susceptibile de a fi atacată
cu recurs, aceasta se va dovedi cu copii legalizate.
Rolul înscrierii provizorii este de a conferi înscrerii în momentul în care va deveni
definitivă, data şi rangul pe care l-a avut înscrierea provizorie, în felul acesta, cel interesat
punându-se la adapost de riscul unei eventuale întabulari pe numele unei terţe personae care ar
dobândi ulterior acelaşi drept.
c) Notarea este înscrierea prin care se asigură opozabilitatea faţă de terţi sau, după
caz, informarea acestora în cazurile anume prevăzute de lege cu privire la drepturile personale,
faptele sau alte raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.27
În cartea funciară drepturile de creanţa pot fi numai notate, fapt care permite titularului
să-şi valorifice dreptul în contradictoriu cu orice altă persoană interesată ( cum ar fi cazul
succesorului tabular sau al creditorilor acestuia din urmă). Aceste drepturi de creanţă nu devin
valabile prin înscrierea lor în cartea funciară.
Drepturile de creanţă care fac obiectul notării conform Decretului lege nr.115/1938 sunt:
- situaţia juridică personala a titularului dreptului înscris notarea având drept scop

26
T.I.Diaconescu, Notă critică la decizia nr.198/1944 a secţiei I a Curţii de casaţie şi Justiţie, în
PR 1948, vol.I, pag.63-65;
27
Marian Nicolae, op.cit., pag.421

50
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

- împiedicarea incapabilului să dispună de dreptul tabular înscris în favoarea lui şi să


avertizeze terţii în legătură cu această stare;
- drepturile personale sau alte raporturi juridice fară ca înscrierea să garanteze însă
existenţa sau valabilitatea dreptului înscris ;
- anumite acţiuni în justiţie în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară, asigurând
astfel executarea hotărârii judecătoreşti care ar putea fi zădărnicită prin strămutari de exemplu.
- anumite îngrădiri legale ce implică o serie de restricţiuni aduse proprietăţii, fără însă ca
opozabilitatea faţă de terţi să depindă de ea;
Pentru a efectua notările, sub regimul decretului lege nr.115/1938 nu se cer a fi
îndeplinite condiţii speciale cum se solicită în cazul drepturilor tabulare, prevăzându-se doar
faptul că ,,notarea este permisă numai în cazurile anume prevăzute de lege” (art.1).

III.3.2.Efectele înscrierilor

În conceptia Decretului lege nr.115/1938 contractele dau naştere la obligaţii iar


operaţiunile juridice de executare a acestor obligaţii se realizează în momentul înscrierii în cartea
funciară atât între părţile contractante cât şi faţă de terţi.
În acest sistem drepturile reale imobiliare se strămuta, se constituie sau modifică numai
prin înscrierea în cartea funciară, aşadar un prim efect este cel translativ sau constitutiv de
drepturi reale.
Prin dorinţa legiutorului de a fi supuse notării în cartea funciara numeroase drepturi de
creanţă, fapte sau raporturi juridice, se vede clar intenîia acestuia de a realiza o publicitate
imobiliară completă, astfel încât terţii să fie informaţi de situaţia juridică reala a unui imobil.
Referitor la faptul că notarea în cartea funciară nu are caracter constitutiv de drepturi ci
mai degrabă unul informativ, pentru eventualele terţe personae interesate de situaţia juridică a
imobilului şi a drepturilor proprietarului tabular s-a pronunţat şi practica judiciară prin deciziile
pe care le-a pronunţat.28
În afară de aceste drepturi personale, fapte sau raporturi juridice se vor nota în cartea
funciară, fără însă ca opozabilitatea faţă de terţi să depindă de ea, şi sentinţa declarativă de
faliment şi declaraţia de utilitate publică a exprorierii unui imobil.

28
Curtea de Apel Cluj, secţia civilă, decizia nr.2746/2000, în Buletinul Juridic, vol. I, pag.59

51
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Capitolul IV
Noile cărţi funciare - Legea nr.7/1996 (republicată)

IV.1. Reglementarea legală


A concepe cartea funciară ideală, cea care să-l protejeze, în acelaşi timp şi cu aceeaşi
eficienţă, pe subdobânditorul de bună credinţă cu titlu oneros, dar şi pe proprietarul evins şi
fraudat, căruia nu i se poate imputa neglijenţa, este un demers dificil, poate chiar imposibil. Cu
toate acestea, soluţiile originale şi inspirate descoperite în alte sisteme de publicitate a imobilelor
(de ex.:the Torrens system), ar putea constitui un model pentru legislaţia din România, în
contextul eforturilor actuale de a sistematiza întregul teritoriu şi de a-l supune unei cărţi funciare
unice. În Legea nr.7/1996 efectul înscrierilor este cel de opozabilitate faţă de terţi, în vreme ce în
literatura de specialitate se vorbeşte de a se reveni la efectul constitutiv.
Practica judiciară a ajuns la concluzia că este mult mai benefică pentru circulaţia juridică
a imobilelor adoptarea unei legi care să unifice formele de realizare a publicităţii imobiliare,
ajungându-se la utilizarea unui singur sistem de publicitate unic iar această nouă reglementare
legală să fie bazată pe sistemul de publicitate reală al cărţii funciare care a fost adoptat prima
dată prin Decretul-lege nr. 115/1938, acesta practicându-se deja în Transilvania, Banat,
Bucovina, nordul Moldovei.
Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr.7/1996 a reglementat două instituţii
distincte însă interferente şi anume institţia tehnică a cadastrului (art.1-19) şi instituţia juridică
a cărţilor funciare.
Prin această lege s-au creat premizele ca ţara noastră să ajungă a avea un cadastru
naţional general unitar şi modern real unitar de publicitate imobiliară. Prin intermediul acestor
instituţii se urmăreşte consolidarea proprietăţii imobiliare şi sporirea încrederii publice în
operaţiunile de evidenţă tehnică, economică şi juridică privind bunurile imobile29.
29
Dumitru Lupulescu, op. cit., pag. 243-244

52
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Sistemul este inspirat din Decretul-Lege nr.115/1938 care a fost valorificat deja în
practică şi ale cărui efecte pozitive au fost remarcate. Aşa se explică şi de ce în localităţile unde
era aceasta aplicată se va aplica şi în continuare, până când Legea nr.7/1996 va putea efectiv să
fie aplicată, adică după terminarea lucrărilor de cadastru general.
De la adoptarea Legii nr.7/1996 au mai apărut în domeniu şi alte reglementări care fie au
adus modificări Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare, fie au completat-o, pentru a asigura
o mai bună interpretare şi aplicare.
Există astfel mai multe acte normative cu caracter general care guvernează materia noului
sistem de publicitate imobiliară, respectiv:
• Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr.7/1996;
• Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară ale judecătoriilor,
aprobat prin Ordinul Ministrului Justiţiei nr.2371/C/1997;
• Instrucţiunile privind înfiinţarea noilor cărţi funciare cu caracter nedefinitiv aprobate prin
Ordinul Ministrului Justiţiei nr.1330/C/1999, nepublicate;
• Ordinul nr.946 din 12 octombrie 2000 care aprobă Instrucţiunile privind întocmirea
documentelor tehnice necesare la înscrierea cu caracter nedefinitiv în noile cărţi funciare;
• Ordinul nr.451 din 15 ianuarie 1999 pentru aprobarea Regulamentului privind autorizarea
persoanelor fizice şi juridice care pot să realizeze şi să verifice lucrări de specialitate în
domeniile cadastrului, geodeziei şi cartografiei pe teritoriul României; Ordinul nr.452 din 2
februarie 1999 privind aprobarea Normelor tehnice pentru introducerea cadastrului general;
• O.U.G. nr.291/2000;
• O.U.G. nr.70/2000;
• Legea nr.78/2002;
• O.U.G. nr.41/2004;
Aceste din urmă patru acte normative modifică Legea nr.7/1996.La aceste dispoziţii se
mai pot adăuga şi alte câteva acte normative care nu reglementează doar acest domeniu dar
conţin câteva norme speciale care au ca obiect unele operaţiuni juridice susceptibile de înscrisuri
în noile cărţi funciare. Mai importante dintre aceste prevederi sunt:
• Art. 35/1 şi 69 din Legea locuinţei nr.114/1996;
• Art.15 din Legea nr.54/1998 privind circulaţia juridică aterenurilor;
• Art.16 din O.G. nr.51/1997 privind operaţiunile de leasing;

53
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

• Art.34 din Legea 219/1998 privind regimul concesiilor.


Aceste modificări şi completări ulterioare au în vedere mai multe aspecte tehnice,
organizatorice şi pentru aducerea la îndeplinire a dispoziţiilor de ordin juridic ale legii în cauză.

IV.2. Cadastrul general

IV.2.1.Noţiune, obiective, funcţii


Dintotdeauna cele două instituţii s-au aflat într-o relatie de interdependenţă şi influenţare
reciprocă. Astfel, evoluţia paralela dar interferentă a acestora avea să sfârşească într-o perpetuă
complementaritate, oferind ţărilor un cadru de organizare a evidenţei tehnice, economice şi
juridice de o importanţă covârşitoare.
De fapt, fără cadastru, cartea funciară, care întipăreşte viaţa juridică a imobilelor şi care
dă sigurantă şi stabilitate proprietăţii, nu-şi poate îndeplini misiunea, iar pe de alta parte, fără
carte funciară, instituţia cadastrului nu este viabila, deoarece nu poate percepe schimbarile ce se
produc în timp în configuraţia imobilelor.
Lucrările cadastrale realizate în decursul timpului poartă, pe de-o parte, amprenta evoluţiei
dezvoltării celorlalte discipline din domeniul măsurătorilor terestre, iar pe de alta parte, oglindesc
evoluţia ramurii de drept funciar cadastral.
Posibilităţile tehnologice tradiţional disponibile, metodele de măsurare şi cele de
înregistrare în cartea funciară sunt specifice fiecareia dintre cele doua instituţii şi, prin urmare,
presupun competenţe proprii respectivului domeniu. Pe cale de consecinţa, s-a instituit de-a lungul
vremii un tip de organizare duală pentru realizarea celor două sisteme de evidenţă, concretizată în
existenţa a două unitaţi instituţionale, având menirea de a raspunde, în fond, cerinţelor aceleiaşi
probleme.
Începând cu sec. al XVIII-lea procedeele de măsurare a pământului s-au perfecţionat
continuu, dar abia la mijlocul sec. al XIX-lea, odată cu perfecţionarea sistemelor de clasificare şi
evaluare a terenurilor, precum şi a sistemelor de publicitate imobiliară, cadastrul s-a transformat
într-o instituţie cu multiple întrebuinţări.30
Complexitatea lui a impus elaborarea, în multe ţări europene, a unor legi pentru
organizarea lui uniformă şi executare organizată. Pentru pregătirea tehnicienilor cadastrali s-au

30
Miclea Mircea, Cadastrul şi cartea funciară, Editura All, Bucureşti, 1995, pag.25

54
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

înfiinţat şcoli de diferite nivele şi a început să se tipărească cursuri, reviste şi cărţi, care au tratat
materia cadastrului funciar din diferite puncte de vedere.
Dezvoltarea cadastrului şi importanţa care i s-a acordat în tot mai mare măsură au
contribuit la constituirea unei materii cu acest titlu, iar diversitatea etapelor prin care a trecut de-a
lungul timpului, precum şi numeroasele lucrări care au tratat subiectul au dus la închegarea unei
definiţii a cadastrului.
Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996 ne dă o definiţie a noţiunii de
cadastru încă de la început, din art.1 alin1: “Cadastrul general este sistemul unitar şi obligatoriu
de evidenţă tehnică, economică şi juridică prin care se realizează identificarea, înregistrarea,
reprezentarea pe hărţi şi planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum şi a celorlalte bunuri
imobile de pe întreg teritoriul ţării, indiferent de destinaţia lor şi de proprietar”.
Din această definiţie ar putea exista tendinţa de confunda noţiunea de cadastru cu
noţiunea de carte funciară, însă cele două instituţii nu se acoperă, ci se completează. Atât doar că
registrul cadastral este alcătuit din totalitatea cărţilor funciare întocmite pe localităţi. Cele două
instituţii au fost cuprinse într-un singur act normativ de către legiuitor tocmai datorită strânsei
legături dintre ele.
Cele două instituţii se completează reciproc în sensul că are loc un schimb de informaţii
tehnice şi juridice între ele. Şi anume cadastrul, pe baza mijloacelor de întocmire, furnizează
cărţii funciare informaţiile cu privire la mai multe aspecte legate de situaţia imobilelor şi
identificarea posesorului, cum ar fi: aşezare, mărime, categorie de folosinţă, calitate, venitul
cadastral, individualizarea prin numerotare şi posesorul imobilului respectiv.
După ce verifică informaţiile primite, cartea funciară le completează cu altele referitoare
la drepturi reale, cum ar fi: proprietatea şi dezmembrămintele de proprietate (superficie,
servitute, uz şi abitaţie, uzufruct).
Unele din documente servesc la întregirea cărţilor funciare (registrul special de intrare,
planul şi mapa înscrisurilor justificative), întrucât numai în cărţile funciare propriu-zise se vor
face înscrieri, iar nu şi în registrele cadastrale de publicitate imobiliară, care sunt doar o unitate
pur materială.

55
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Alte documente – repertoriul imobilelor, indexul alfabetic al proprietarilor la care se


adaugă şi registrul special de intrare (care îndeplineşte în fapt funcţii multiple) – sunt întocmite
pentru a uşura consultarea cărţilor funciare şi a înlesni, totodată, activitatea de carte funciară”.31
Tot cartea funciară se opreşte cu menţiuni şi asupra titularului acestor drepturi luând în
considerare şi faptele juridice care influenţează situaţia imobilului, după care înscrie aceste
informaţii în documentele oficiale publice.
Rezultă aşadar că ambele instituţii sunt foarte necesare într-un stat modern şi democrat,
deoarece oferă o biografie completă asupra situaţiei juridice a imobilelor, informaţii necesare şi
utile terţilor interesaţi de aceasta.
Pentru o mai bună înţelegere a rolului cadastrului general în sistemul de publicitate
imobiliară este binevenită prezentarea obiectivelor care stau la baza acestui sistem şi care sunt
următoarele:
a) Identificarea, înregistrarea şi descrierea, în documentele cadastrale, a terenurilor şi a
celorlalte bunuri imobile prin natura lor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărţi şi
planuri cadastrale, precum şi stocarea datelor pe suporturi informatice;
b) Asamblarea şi integrarea datelor furnizate de cadastrele de specialitate;
c) Identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor şi a altor deţinători legali de
terenuri şi de alte bunuri imobile, în vederea asigurării publicităţii şi opozabilităţii drepturilor
acestora faţă de terţi;
d) Furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru stabilirea corectă a
obligaţiilor fiscale ale contribuabililor” (art.2 alin.2).
În primul rând, pentru ca un imobil să poată fi înregistrat într-un registru public
este necesar să se efectueze o serie de operaţiuni de ordin material, prin care se oferă imobilului
o identitate distinctă.Aceste operaţiuni sunt de delimitare, bornare, măsurare şi reprezentare pe
hărţi şi registre de suprafeţe. În acest sens preia informaţiile de la ştiinţa măsurătorilor terestre,
care studiază globul pământesc. Apoi cadastrul trebuie să ofere informaţii legate de calitatea
imobilului, astfel că apelează la informaţiile de pedologie, referitoare la capacitatea de producţie
a solului şi calitatea acestuia comparativ cu alte terenuri.
Ca orice proprietar de imobil, persoana în cauză trebuie să cunoască valoarea imobilului
său în vederea valorificării pe de o parte, iar pe de altă parte cadastrul să poată determina

31
Marian Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Ed. Press Mihaela, 2000, p.261

56
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

impozitul, situaţie în care se face apel la informaţiile puse la dispoziţie prin evidenţele contabile
şi metodologice de calcul elaborate de economia agrară. Şi nu în ultimul rând se stabilesc diferite
legături între cetăţeni, între aceştia şi stat, între diferite organizaţii obşteşti şi stat, între aceştia şi
cetăţeni. Aceste legături (raporturi) sunt reglementate de acte normative şi respectarea lor este
obligatorie, iar la nevoie este impusă prin forţa de constrângere a statului.32
Cadastrul are strânse legături cu dreptul civil, dreptul administrativ şi dreptul funciar, de
ale căror prevederi trebuie să ţină seama pe parcursul executării lucrărilor de inventariere. Însuşi
scopul, metodica şi succesiunea executării lucrărilor de întocmire, păstrare şi modificare a
cadastrului sunt precis determinate de legi, regulamente şi instrucţiuni.
Cadastrul şi documentaţia cadastrală nu servesc doar publicităţii imobiliare ci şi altor
sectoare de activitate, pe lângă documentaţia tehnică, cea mai amplă de altfel, ce foloseşte la
întocmirea cărţii funciare.
Astfel documentaţia tehnică a cadastrului serveşte la stabilirea impozitului funciar, la
proiectarea amenajării teritoriului, în economie şi administraţie, la completarea hărţilor
topografice, în statistică, în cercetare, ştiinţă şi cultură, în administrarea justiţiei.
Functia tehniăa a cadastrului general se realizează prin determinarea, pe bază de
măsurători, a poziţiei configuraţiei şi mărimii suprafeţelor terenurilor pe destinaţii, categorii de
folosinţa şi pe proprietari, precum şi ale construcţiilor.
In cadrul funcţiei economice a cadastrului general se evidenţiază destinaţia, categoriile de
folosinţa a parcelelor, precum şi elementele necesare stabilirii valorii economice a bunurilor
imobile.
Funcţia juridică a cadastrului general se realizează prin identificarea proprietarului pe
baza actului de proprietate şi prin publicitatea imobiliară. La nivelul unitaţilor administrativ-
teritoriale – comună, oraş şi municipiu – lucrările tehnice de cadastru constau in:
- stabilirea, potrivit legii, şi marcarea pe teren, prin borne, a hotarelor unitaţii
administrativ-teritoriale respective;
- marcarea pe teren, prin borne, a limitei intravilanului localitatilor, potrivit legii;
- identificarea bunurilor imobile pe baza actelor de proprietate sau, în lipsa acestora, pe
baza posesiei exercitate sub nume de proprietar;

32
Mircea Miclea, op. cit., p.33-34

57
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

- măsurarea tuturor parcelelor de teren din cuprinsul fiecărei unitati administrativ-


teritoriale, specificându-se destinaţia, categoria de folosinţă şi proprietarul sau, după caz,
posesorul acestora;
- Pentru terenurile ocupate de construcţii, curţi, precum şi pentru terenurile cu alte
destinaţii, situate în intravilan sau în extravilan, se vor specifica, pe baza datelor furnizate de
cadastrele de specialitate, categoriile de folosinţa a terenurilor, încadrarea acestora pe zone în
cadrul localitaţii, respectiv pe clase de calitate;
- înregistrarea litigiilor de hotare, în cazul neînţelegerilor între proprietarii şi/sau posesorii
învecinaţi;
- măsurători pentru realizarea şi actualizarea planurilor cadastrale.

IV.2.2. Organizarea şi conducerea Cadastrului general


Instituţia cadastrului este reprezentată pe de o parte prin cadastrul general iar pe de altă
parte prin cadastrul de specialitate. Cum am văzut cadastrul general oferă o imagine de ansamblu
asupra imobilelor şi asupra proprietarilor acestora.
În schimb, cadastrul de specialitate, după cum reiese chiar din denumire, se axează pe
câteva aspecte de detaliu precum: suprafaţa, categoria de folosinţă şi proprietar.
Potrivit art.4 din Legea nr.7/1996 cadastrele de specialitate sunt subsisteme de evidenţă şi
inventariere sistematicăa a bunurilor imobile sub aspect tehnic şi economic, cu respectarea
normelor elaborate de Oficiul Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie şi a datelor de bază
din cadastrul general.
Titularii cadastrelor de specialitate execută, în funcţie de domeniul specific de activitate,
lucrările geodezice, topografice, fotogrametrice, cartografice ăi altele pentru satisfacerea nevoilor
proprii.
Pentru coordonarea lucrărilor şi supravegherea activităţii de cadastru general s-a înfiinţat
prin lege, Oficiul Naţional de Cadastru, Geodezie si Cartografie, instituţie publică cu
personalitate juridică aflată în subordinea Guvernului.
Oficiul Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie este condus de un preşedinte, ajutat
de un vicepreşedinte, asimilat, ca salarizare, cu functia de secretar de stat şi, respectiv,
subsecretar de stat, ambii numiţi prin decizie a primului-ministru.

58
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Preşedintele Oficiului National de Cadastru, Geodezie şi Cartografie este ordonator


principal de credite bugetare. În cadrul acesteia, prin ordin al preşedintelui, se pot organiza
servicii şi birouri.
Pe lânga preşedinte funcţioneaza un colegiu consultativ, format din reprezentanţi ai
ministerelor şi instituţiilor publice interesate, care organizează şi execută cadastre de specialitate,
precum şi specialişti în domeniu din învăţământul superior de specialitate.
Preşedintele colegiului consultativ este preşedintele Oficiului Naţional de Cadastru,
Geodezie şi Cartografie. Componenţa Colegiului consultativ se stabileşte prin ordin al
preţedintelui, cu acordul organismelor (instituţiilor publice) reprezentate.
Regulamentul de funcţionare a Colegiului consultativ se aprobă prin ordin al
preşedintelui. Preşedintele conduce întreaga activitate a Oficiului Naţional de Cadastru,
Geodezie şi Cartografie, pe care îl reprezintă în raporturile cu ministerele, cu celelalte organe de
specialitate ale administraţiei publice centrale, precum şi cu persoanele juridice şi fizice din ţaă şi
din străinătate.
Preşedintele poate da împuterniciri de reprezentare si altor persoane din cadrul oficiului.
Pentru îndeplinirea atributiilor Oficiului National de Cadastru, Geodezie si Cartografie,
preşedintele emite ordine, norme şi instrucţiuni.
Atribuţiile şi sarcinile compartimentelor din aparatul propriu al Oficiului Naţional de
Cadastru, Geodezie şi Cartografie se stabilesc prin regulamentul de organizare şi funcţionare,
care se aprobă prin ordin al preşedintelui.
Oficiul Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie colaboreazş cu ministerele şi cu
celelalte organe de specialitate ale administraţiei publice centrale şi locale, având dreptul de a
solicita şi de a primi, precum şi obligaţia de a transmite la cerere, din partea acestora, datele şi
informaţiile necesare realizşrii atribuţiilor.
Odată cu apariţia Ordonanţei de Urgenţa a Guvernului nr. 70/17.05.2001, cu aplicabilitate
de la 1 iulie 2001, situţia instituţionala şi organizatoricş a structurii existente s-a modificat în
sensul că:
- Oficiul Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie a preluat de la Ministerul
Agriculturii, Alimentaţiei şi Padurilor responsabilitatea cadastrului şi organizării teritoriului
agricol;

59
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

- La nivelul judeţelor şi al Municipiului Bucureşti s-a creat, ca serviciu public


descentralizat în subordinea ONCGC, un singur oficiu de cadastru, geodezie şi cartografie,
desfiintându-se vechile oficii de cadastru şi organizarea teritoriului agricol şi fostele oficii de
cadastru din subordinea ONCGC;
- Cele doua institute, Institutul de Geodezie, Fotogrammetrie, Cartografie şi Cadastru, şi
respectiv, Institutul de Cadastru şi Organizarea Teritoriului Agricol s-au unificat într-un singur
institut, Institutul de Cadastru, Geodezie, Fotogrammetrie şi Cartografie în subordinea ONCGC.
Prin aceste modificări s-au adus în responsabilitatea aceeasi instituţii, cele douş mari
structuri " cadastrul general şi cadastrul agricol " şi s-au concentrat astfel bazele de date
cadastrale, tehnica specifica şi forţa umana, ceea ce a creat premise pentru o activitate coerentă şi
utilizarea raţională a resurselor.
Prin Ordinul nr. 133 din 26 martie 2009 pentru modificarea şi completarea
Regulamentului de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliarş se
modifică articolul referitor la birourile de cadastru şi publicitate imobiliară din subordinea
oficiilor de cadastru şi publicitate imobiliară în sensul că aceste birouri, denumite birouri
teritoriale, nu au personalitate juridică.
Caracteristicile cadastrului:
- are un caracter obiectiv - pentru că exprimă întotdeauna realitatea din teren, care este
independenta de voinţa omului sau de natura societăţii ;
- are un caracter unitar - pentru că se execută după instrucţiuni şi norme unice şi foloseşte
un limbaj unic ;
- are un caracter istoric - pentru că ţine seama de legitaţiile sociale, mai ales prin caracterul
proprietăţii, care diferenţiază o societate de alta ;
- are un caracter dinamic - pentru că reflectă realitatea naturală în continuă transformare,
ceea ce impune necesitatea unei întreţineri permanente;
- are un caracter general - pentru că satisface cerinţele de bază pentru toate sectoarele
economiei naţionale;
- are un caracter obligatoriu pe tot cuprinsul ţării şi pentru toate instituţiile care folosesc
bunurile imobile.
Legea prevede în art.12, alin.1, ca documentele tehnice principale ale cadastrelor locale,
adică piese care intră in alcătuirea cadastrelor sunt:

60
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

- registrul cadastral al parcelelor;


- indexul alfabetic al proprietarilor şi domiciliul acestora;
- registrul cadastral al proprietarilor;
- registrul corpurilor de proprietate;
- fişe centralizatoare, partida cadastrală pe proprietari şi pe categorii de folosinţa;
- planul cadastral.

IV.2.3. Conţinutul documentaţiei cadastrale


Prin documentaţii se realizează identificarea, măsurarea şi descrierea imobilelor la data
întocmirii lor, şi asigură înregistrarea actelor şi faptelor juridice referitoare la acestea.
Procedurile şi modalităţile de întocmire a documentaţiilor cadastrale sunt stabilite de
Ordinul nr. 634 din 13 octombrie 2006, publicat în M.Of. nr. 1048 din 29 decembrie 2006
Documentaţiile cadastrale, stau la baza înscrierii în cartea funciară a actelor şi faptelor
juridice referitoare la:
a) imobile care necesită documentaţie pentru prima înscriere;
b) imobile care necesită documentaţie pentru dezlipire;
c) imobile care necesită documentaţie pentru alipire;
d) imobile care necesită documentaţie pentru înscrierea unei constructii definitive, pe un
teren înscris în cartea funciară;
e) imobile care necesită documentaţie pentru modificarea limitei de proprietate;
f) imobile care necesita documentatie pentru modificarea suprafeţei;
g) imobile care necesită documentaţie pentru descrierea dezmembrămintelor dreptului de
proprietate;
h) imobile care necesită documentaţie pentru reconstituirea cărţii funciare pierdute,
distruse sau sustrase.
Documentaţiile se întocmesc îintr-un dosar unic, ce include atât partea tehnică necesară
recepţiei cadastrale cât şi actele juridice necesare înscrierii în cartea funciară. După recepţia
cadastrală şi înscrierea documentaţiilor în cartea funciară beneficiarului i se eliberează încheierea
de carte funciară, extrasul de carte funciară pentru informare şi planul de amplasament şi
delimitare a imobilului.

61
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Realizarea documentaţiilor necesare înscrierii în cartea funciară a actelor şi/sau faptelor


juridice referitoare la imobilele prevăzute la art. 2 alin. (1) literele a), d), e), f), g) şi h) din
regulament, presupune parcurgerea următoarelor etape:
a) stabilirea amplasamentului imobilului;
b) realizarea lucrării de către persoana autorizată, care presupune documentarea tehnică,
execuţia lucrărilor de teren şi birou, elaborarea documentatţilor;
c) depunerea documentaţiilor, la oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară (denumit în
continuare oficiu teritorial) sau la biroul de cadastru şi publicitate imobiliară (denumit în
continuare birou teritorial) şi înregistrarea în Registrul General de Intrare;
d) recepţia documentaţiilor, cu înregistrarea în registrul cadastral al imobilelor, denumit
în continuare index cadastral, recepţia cadastrală, transmiterea documentaţiei asistentului-
registrator;
e) înscrierea în cartea funciară.
Întocmirea şi înscrierea documentaţiilor în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice
prevăzute la art. 2 alin. (1) lit. b) şi c) presupune parcurgerea etapelor prevăzute la art. 4 alin. (1),
cu precizarea că recepţia documentaţiilor prevăzute la art. 4 alin. (1) lit. d) se finalizează cu
transmiterea acestora persoanei autorizate sau beneficiarului urmând ca înscrierea în cartea
funciară a dezlipirii sau alipirii să se efectueze dupa întocmirea actului autentic.
Identificarea amplasamentului imobilului se realizează înaintea execuţiei lucrărilor şi
constă în:
a) pentru imobilele care fac obiectul unor acte şi fapte juridice aflate la prima înscriere,
proprietarul împreuna cu persoana autorizată procedează la identificarea amplasamentului
imobilului pe limite naturale sau conventţonale, în vederea efectuării măsurătorilor. Înainte de
efectuarea măsurătorilor este obligatorie materializarea punctelor ce definesc limitele imobilului
de către persoana autorizată în prezenţa proprietarului, cu picheţi de metal, ţăruşi de lemn sau
prin marcare cu vopsea. Materializarea cu borne de beton se efectuează doar la solicitarea
proprietarului.
b) pentru imobilele care fac obiectul unor acte şi fapte juridice ulterioare primei înscrieri
ce necesită întocmirea unei documentaţii, proprietarul împreună cu persoana autorizată, pe baza
documentelor existente precum documentaţii cadastrale, extrase de carte funciară pentru
informare, planuri de amplasament şi delimitare, verifică şi validează amplasamentul conform

62
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

datelor tehnice. Rematerializarea punctelor ce definesc limitele imobilului se efectuează doar la


solicitarea proprietarului.
În cazul imobilelor aflate la prima înregistrare pentru care nu se poate realiza
identificarea amplasamentului şi limitele acestuia, în conformitate cu elementele tehnice
conţinute în actele de proprietate, puse la dispoziţie de proprietar, persoana autorizată, nu
realizează documentaţia.
Proprietarul suportă costurile aferente materialului şi manoperei operaţiunilor de
materializare a limitelor imobilului. Materializarea limitelor bunului imobil, conform actelor de
proprietate prezentate de proprietar, este în responsabilitatea persoanei autorizate care execută
lucrarea.
Măsurătorile pentru întocmirea documentaţiilor se efectuează în sistemul naţional de
proiecţie Stereografic 1970. În situaţii extreme, prezentate şi argumentate în scris de persoana
autorizată, lucrările se pot încadra în sistemul naţional de proiecţie Stereografic 1970 pe baza de
coordonate aproximative, determinate grafic prin identificarea şi extragerea coordonatelor
planimetrice ale punctelor de detaliu (minim 3 puncte comune între plan şi teren) pe baza de
planuri/hărţi/ortofotoplanuri existente.
În acest caz, cele trei puncte sunt reprezentate prin borne sau detalii topografice de mici
dimensiuni (stâlpi, capace canal, colţuri de bazin, stânci, etc.) şi vor avea descrierile topografice
corespunzătoare.
Documentarea tehnică constă în:
a) analizarea situaţiei existente, conform datelor şi documentelor deţinute de proprietar;
b) solicitarea de informaţii aflate în baza de date a oficiului teritorial/biroului teritorial
conform anexei nr. 1 (inventare de coordonate, planuri de încadrare în zonă, plan parcelar,
ortofotoplan, coordonatele punctelor de vecinătate, extras de carte funciara pentru informare,
copii ale proceselor verbale de punere în posesie şi schiţele anexe ale acestora în cazul imobilelor
dobândite în baza legilor proprietaţii);
Solicitarea de date şi informaţii aflate în baza de date a oficiului sau biroului teritorial se
face la cererea persoanei autorizate, conform tarifelor in vigoare, pentru activităţile desfăşurate
de către Agenţia Naţionala de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi instituţiile sale subordonate.
În cazul în care imobilul care face obiectul întocmirii documentaţiei este limitrof cu unul
sau mai multe imobile deja înscrise în cartea funciara, persoana autorizată solicită, iar biroul

63
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

teritorial pune la dispozitie, conform tarifelor in vigoare, toate punctele din reţeaua de ridicare, şi
gratuit, punctele determinate pe limita comuna a acestora, consultativ. În acest caz, persoana
autorizată are obligaţia să utilizeze punctele din reţea, să verifice punctele de pe limita comună şi
să confirme corectitudinea acestora.
Daca se constată neconcordanţe, erori sau greseli ori se impun unele concluzii cu privire
la utilizarea acestor date, ele vor fi explicitate şi argumentate în descrierea lucrărilor topografice
şi geodezice. Dacă punctele din reţeaua de ridicare şi de pe limita comună sunt determinate în
sistem local, coordonatele vor fi calculate în sistemul naţional de proiecţie Stereografic 1970.
c) stabilirea termenului de realizare a lucrărilor.
Execuţia lucrărilor constă în:
a) măsurători pentru realizarea reţelelor geodezice de îndesire şi ridicare în sistem
naţional de proiecţie Stereografic 1970, ridicarea detaliilor planimetrice cadastrale aflate pe
limita şi în interiorul imobilului, culegerea atributelor, verificări şi validări ale datelor existente.
Punctele reţelei de ridicare vor fi materializate, conform normelor tehnice pentru introducerea
cadastrului general, prin ţăruşi metalici în intravilan şi ţăruşi de lemn în extravilan, a caror
descriere topografică trebuie să se regăsească în documentaţie. Acestea vor fi vopsite cu vopsea
roşie.
b) La ridicarea detaliilor planimetrice se va avea în vedere:
- limitele imobilelor să se determine la jumătatea grosimii gardului, cu exceptia cazurilor
în care cei doi proprietari vecini indica altceva; în anexa nr. 11 la rubrica menţiuni, punctul “A.
- pentru construcţiile situate în interiorul imobilelor să se determine limitele construcţiilor
permanente la nivelul solului.
c) prelucrarea datelor.
d) elaborarea documentaţiilor, prin redactarea şi întocmirea dosarului lucrării în format
analogic şi digital.
Erorile admise sunt:
- eroarea de identificare a punctului de contur:
- eroarea poziţiei reciproce a punctelor de contur ale imobilelor ±10 cm.
- eroarea de pozitie absolută a punctelor, incluzand erorile de idnetificare a punctelor de
contur şi erorile punctelor reţelei geodezice de sprijin, nu va depăşi:

64
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Dacă la recepţia documentaţiei cadastrale se identifică erori care depăşesc toleranţa


admisă pentru limitele imobilelor învecinate, de 40 cm pentru imobilele împrejmuite şi 80 cm
pentru imobilele neîmprejmuite, rezultate din erorile de poziţie absolută ale punctelor, stabilite la
art. 7 alin. (3), se procedează astfel:
a) se informează şi se convoacă proprietarii imobilelor în cauză şi persoanele autorizate
care au executat documentaţiile, prin adresa întocmită conform anexei nr. 8;
b) proprietarii imobilelor rezolva neînţelegerile pe cale amiabilă, prin declaraţie autentică,
în baza modalităţilor de soluţionare tehnică, prin modificarea documentaţiilor cadastrale
identificate de persoanele autorizate, în termen de 10 zile lucrătoare de la data indicată în adresa
de convocare. În cazul nerespectării termenului din vina persoanei autorizate, aceasta va fi
sancţionata cu amendă de la 1.000 lei la 2.000 lei sau suspendarea autorizaţiei, conform art. 64
alin. (2) litera g) şi alin. (3) din Legea cadastrului şi a publicitatii imobiliare nr. 7/1996,
republicată;
c) Orice neînţelegeri, care nu se pot rezolva pe cale amiabilă între proprietari, se vor
soluţiona de către instanţele judectoreşti. În acest caz, documentaţia cadastrală se respinge.
Recepţia cadastrală constă în:
a) verificarea conţinutului documentaţiei;
b) verificarea existentei în baza de date ANCPI a persoanei autorizate care a întocmit
documentaţia şi valabilitatea autorizaţiei;
c) verificarea concordantei între persoana autorizată care a întocmit documentaţia, cea
care solicită recepţia şi cea menţionată în declaraţia pe proprie răspundere întocmită conform
anexei nr. 5;
d) localizarea amplasamentului imobilului în baza de date grafică, cu verificarea
corectitudinii încadrarii limitelor acestuia;
e) verificarea modului de calcul al suprafeţelor;
f) corespondenţa între atributele descriptive şi elementele grafice;
g) alocarea numarului cadastral în indexul cadastral, dacă documentaia ţeste corectă.
În cazul în care se consideră necesar, OCPI/ANCPI poate efectua verificări pe teren, cu
privire la corectitudinea întocmirii documentaţiei de către persoana autorizată.
După alocarea numărului cadastral, consemnarea recepţiei documentatţiei cadastrale va
consta în aplicarea parafei OCPI, conform anexei nr. 6 din regulament.

65
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Documentaţia recepţionaăa se transmite de către angajatul căruia i s-a repartizat lucrarea,


asistentului-registrator, iar în cazul dezlipirilor sau alipirilor persoanei autorizate sau
beneficiarului.
În cazul în care documentaţia este incompletă, se întocmeşte referatul de completare cu
toate datele, documentele sau informaţiile care lipsesc sau care necesită refacere/modificare,
împreuna cu motivaţiile corespunzatoare, conform anexei nr. 7 din regulament.
Daca documentaţia nu a fost recepţionată datorită nerespectării prevederilor cu privire la
convocarea pentru lămuriri sau depăşirii termenului stabilit prin referatul de completare, sau a
fost întocmită incorect persoana care a verificat documentaţia completează nota de respingere din
referatul de completare şi o transmite împreună cu documentaţia, asistentului-registrator în
vederea întocmirii încheierii de respingere. Numerele cadastrale atribuite imobilelor în faza de
recepţie a documentaţiei care au primit încheieri de respingere la cartea funciară, vor fi anulate.
Prin documentaţie întocmită incorect se înţelege:
a) integrarea imobilului în sistemul reţelei geodezice de referinţă şi ridicarea punctelor de
detaliu pe baza de măsurători greşite;
b) calcule efectuate greşit;
c) neconcordanţe între detaliile topografice conţinute în planul de amplasament şi
delimitare şi cele existente pe teren.
Răspunderea privind cunoaşterea limitelor imobilului, indicarea, şi conservarea acestora
revine proprietarului.
Răspunderea pentru corectitudinea întocmirii documentaţiei şi corespondenţa acesteia cu
realitatea din teren, precum şi pentru identificarea şi materializarea limitelor imobilului în
concordanţă cu actele doveditoare a dreptului de proprietate puse la dispoziţie de proprietar,
revine persoanei autorizate.
Răspunderea pentru atribuirea numărului cadastral, confirmarea suprafeţei rezultată din
măsurători şi integrarea imobilului în baza de date revine specialistului care a efectuat recepţia
cadastrală.
Numerotarea cadastrala se realizează pentru fiecare unitate administrativ-teritorială, care
se identifică prin codul SIRSUP extras din “Registrul permanent al unitaţilor administrativ-
teritoriale” publicat de Comisia Naţională pentru Statistică.

66
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Una sau mai multe parcele alăturate de pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale,
indiferent de categoria de folosinţă, aparţinând aceluiaşi proprietar, formează imobilul, se
identifică printr-un numar cadastral şi se înscrie într-o carte funciară.
Numarul cadastral al imobilului este identificatorul unic de legătură între baza de date
grafică şi baza de date textuala în sistemul informatic integrat de cadastru şi publicitate
imobiliară. Imobilele se numerotează pe unitaţi administrativ-teritoriale în ordinea înregistrării
solicitărilor cu numere de la 1 la n folosind cifre arabe.
Atunci cand imobilul nu a mai fost înscris în cartea funciară i se acordă numar cadastral
întreg, în continuarea ultimului număr atribuit pe unitatea administrativ-teritorială respectivă.
În situaţia în care imobilele care fac obiectul unei documentaţii noi au fost înscrise în
cartea funciară cu numere cadastrale întregi, fracţionare, fracţionare multiple sau atipice (numere
topografice provenite din cartea funciară, din comasări de numere întregi etc.) acestea se
numerotează cu numere cadastrale noi, în continuarea ultimului număr cadastral întreg atribuit pe
teritoriul administrativ respectiv.
Importanţa cadastrului constă în faptul că acesta furnizează date reale privitoare la
bunurile imobile (poziţie, mărime, folosinţă, proprietar), necesare în toate ramurile economiei
naţionale. În acelaşi timp, cadastrul este, pentru economia de piaţă, un instrument deosebit de
important, pentru că furnizează documentele care dau siguranţă tranzacţiilor care au loc pe piaţă
bunurilor imobile.
Cadastrul şi documentaţia cadastrală nu servesc doar publicităţii imobiliare ci şi altor
sectoare de activitate, pe lângă documentaţia tehnică, cea mai amplă de altfel, ce foloseşte la
întocmirea cărţii funciare.
Astfel documentaţia tehnică a cadastrului serveşte la stabilirea impozitului funciar, la
proiectarea amenajării teritoriului, în economie şi administraţie, la completarea hărţilor
topografice, în statistică, în cercetare, ştiinţă şi cultură, în administrarea justiţiei.

IV.3. Noile cărţi funciare

67
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

IV.3.1. Cadrul legislativ


Fiecare persoană fizică sau juridică îşi doreşte, în egală măsură, să -şi protejeze drepturile
reale pe care le are asupra imobilelor, precum şi aceleaşi drepturi pe care urmează a le dobândi în
viitor. Instituţia cărţii funciare are ca prim scop apărarea acestor drepturi şi împiedicarea ivirii unor
conflicte în legatură cu naşterea, modificarea sau stingerea lor.
Prin carte funciara putem să înţelegem acel sistem de publicitate imobiliară, fundat pe
cadastru şi cu efect caracterial de opozabilitate a înscrierilor.
Terminologic, trebuie amintit că sintagma „carte funciară” este folosită cu mai multe
semnificaţii:
• ea poate desemna abreviat întregul sistem de publicitate prin cărţi funciare.
• poate trimite la documentul prin care se concretizeaza publicitatea imobiliara a unui imobil
precis determinat. În acest al doilea sens, uneori se foloseste denumirea de „foaie” sau „coală” de
carte funciară.
• în jargonul practicii, prin „carte funciară” se desemnează extrasul de carte funciară.
Un criteriu de evaluare a eficienţei unui anumit sistem de publicitate imobiliară ar putea fi
simplitatea şi claritatea regulilor juridice care îl compun. Din păcate, nu este şi cazul Cărţilor
funciare. Acestea sunt caracterizate de o complexitate normativă, în parte determinată de
succesiunea evenimentelor istorice, în parte datorată ignoranţei legiuitorului modern. Astfel, la
întrebarea simpla ce lege (lato sensu) se aplica în materia cărţilor funciare, răspunsul nu e simplu.
Cronologic, ultima reglementare în materie dateaza din 2005 şi modifică substanţial Legea
nr. 7/1996, acest din urmă act normativ având vocatia de a înlocui Decretul lege nr.115/1938.
În condiţiile funcţionării în România a mai multor sisteme de publicitate imobiliară,
punerea în aplicare a Legii nr. 7/1996 este o problemă extrem de delicată. Din acest motiv prin
Legea nr. 7/1996 s-au adoptat măsuri tranzitorii care să permită înlocuirea, nu bruscă, ci treptată şi
progresivă a sistemelor de publicitate imobiliară existente cu un nou şi unic sistem de publicitate,
bazat pe cartea funciară.
Astfel, Legea nr. 7/1996 cuprinde un întreg capitol de măsuri tranzitorii – Capitolul 1
(Dispoziţii tranzitorii) din Titlul III –, la care trebuie adăugate dispoziţiile art. 69 alin. (1) şi (2) din
Capitolul III (Dispoziţii finale) ale aceluiaşi titlu şi care, indiscutabil, îmbracă şi un caracter
tranzitoriu. Ele trebuie corelate, totodată, cu prevederile art. 69 alin. (2) referitoare la măsurile care
vor fi luate după definitivarea lucrărilor cadastrale la nivelul fiecărei comune, oraş sau municipiu,

68
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

precum şi cu cele ale art. 69 alin. (3) care stabilesc efectele juridice ale punerii în aplicare a
cadastrului la nivelul întregii ţări.
Prevederile art. 69 alin. (2) şi (3) au generat în doctrină o controversă în legătură cu
câmpul de aplicare a Legii nr. 7/1996. Pe scurt, este vorba de problema dacă Legea nr. 7/1996
este aplicabilă la nivelul întregii ţări în tot sau numai în parte. Sau, altfel spus, dacă până la
finalizarea lucrărilor cadastrale şi a registrelor de publicitate imobiliară pentru teritoriul fiecărui
judeţ în parte se vor aplica dispoziţiile noii Legi privitoare la înscrierea în noile cărţi funciare ori,
dimpotrivă, vor continua să se aplice sistemele de publicitate imobiliară anterioare, respectiv cel
al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni şi cel al vechilor cărţi funciare
Legea nr. 7/1996 cuprinde atât dispoziţii de aplicare imediată, de la intrarea în vigoare,
cum sunt cele referitoare la înfiinţarea birourilor de carte funciară, cât şi dispoziţii de aplicare
eşalonată în timp, cum sunt cele privitoare la întocmirea cărţilor funciare (art. 69), dispoziţii care
se vor aplica numai pe măsura întocmirii acestora în fiecare judeţ în parte, pe măsura finalizării
documentelor cadastrale, şi tot în aceeaşi măsură îşi vor înceta aplicabilitatea, în fiecare judeţ în
parte, şi dispoziţiile legale care reglementează sistemele de publicitate imobiliară existente în
dreptul român actual (art. 69 alin. 1 şi 2).
Ca atare, în dreptul român „sunt şi rămân aplicabile, până la introducerea efectivă a
noilor cărţi funciare, sistemele de publicitate imobiliară existente, adică: registrele de
transcripţiuni şi inscripţiuni, cărţile funciare şi cărţile de publicitate funciară”33.
Este ceea ce rezultă din dispoziţiile Legii nr. 7/1996, conform cărora actele normative
care reglementează aceste sisteme de publicitate „îşi încetează aplicabilitatea”, pentru fiecare
judeţ în parte, „la data finalizării lucrărilor cadastrale şi a registrelor de publicitate imobiliară
pentru întreg teritoriul al unei unităţi administrativ-teritoriale”; acte normative care „se abrogă
numai după definitivarea cadastrului la nivelul întregii ţări”. (art. 69 alin. 2 şi 3)34.
Raţiunea acestei interpretări este dată şi de efectele diferite pe care le comportă cele două
acte, în spetă Legea nr. 7/1996 şi Decretul-lege nr. 115/1938. Astfel, în sistemul reglementat de
Decretul-lege nr.115/1938, întabularea şi înscrierea în Cartea Funciară aveau efect constitutiv,
fapt ce semnifică naşterea dreptului real. Pe cale de consecinţa, exerciţiul dreptului de prestaţie

33
I. Albu, op. cit., p.7.
34
Ibidem.

69
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

tabulară va fi guvernat de legea veche. Pe de altă parte, potrivit Legii nr.7, efectul înscrierii este
cel al opozabilităţii faţă de terţi.
Curtea a argumentat că efectele actului juridic privind constituirea sau transmiterea unui
drept real imobiliar, valabil încheiat anterior intrării în vigoare a Legii nr. 7, sunt guvernate de
principiul "tempus regit actum", fiindcă, potrivit legii noi (art. 59), aceste efecte se produc la data
înscrierii în cartea funciară.
Curtea a statuat în sensul că Decretul-lege nr. 115/1938 ultra-activează, efectul lui
încetand doar în momentul fixat de legiuitor, adica la data finalizării lucrărilor de cadastru
general şi a registrelor de publicitate imobiliară pe întregul teritoriu al unui judeţ. Prin urmare, în
viziunea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, acţiunile de carte funciară care au ca obiect înscrierea
unor drepturi reale imobiliare prevăzute în acte încheiate anterior intrării în vigoare a Legii nr. 7
vor fi guvernate de vechea lege, respectiv, de prevederile Decretului-lege nr. 115/1938.35

IV.3.2. Principiile noilor cărţi funciare


Adoptată la 26 martie 1996, legea pune bazele unui sistem real de publicitate imobiliară
unic pentru întreaga ţară şi înlocuieşte cele patru sisteme aplicabile până în acel moment, având
la baza următoarele principii:
- principiului publicităţii integrale, conform lui „toate operaţiunile juridice prin
care se transmite, constituie, modifică sau stinge un drept real imobiliar sunt supuse înscrierii"36,
cu anumite excepţii, precum şi toate faptele de natură să modifice dimensiunile ori poziţionarea
imobilului.
Integralitatea exprimă cerinţa legii de înscriere a drepturilor reale imobiliare pentru ca ele
să devină opozabile terţilor. În cazul excepţiilor de opozabilitate a unor drepturi reale imobiliare
fără înscriere se prevede că de aceste drepturi se poate dispune numai dupa înscrierea în cartea
funciară.
Privind integralitatea înscrierii actelor si faptelor juridice referitoare la drepturile personale,
la starea şi capacitatea persoanelor aflate în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară,

35
Înalta Curte de Casatie şi Justiţie-Secţiile unite-Decizia nr.XXIdin 12 decembrie 2005
publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr.225 din 13/03/2006;
36
L.Pop,L.-M.Harosa, Drept civil. Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic,Bucureşti,
2006, p.346.

70
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

merită arătat că înscrierea acestora este facultativă şi numai pentru informarea terţilor.
- Principiul relativităţii înscrierilor. Regula relativităţii constă în cerinţa legii ca
înscrierea în cartea funciară să se facă numai cu consimţământul titularului înscris. Aşadar, vor
trebui confruntate cererile de înscriere cu înscrierile existente în cartea funciara spre a vedea dacă
cel ce s-a obligat la strămutarea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept este înscris sau
urmează să fie înscris concomitent cu titularul dreptului asupra căruia urmează să se facă
înscrierea.
În situatia în care mai multe persoane şi-au cedat succesiv dreptul real asupra unui imobil,
iar înscrierile nu s-au facut, cel din urmă îndreptăţit va putea cere înscrierea dobândirilor
succesive, daca poate dovedi cu înscrisuri originale întreg şirul actelor pe care se întemeiază
înscrierile.
Excepţie de la regula relativităţii înscrierilor o constituie înscrierile întemeiate pe obligaţiile
defunctului, care se vor putea face şi după ce dreptul mosşenitorului a fost înscris, însa numai în
măsura în care se dovedeţte că moştenitorul este ţinut de aceste obligaţii.
- Principiul disponibilităţii sugerează ideea că înscrierea se face la cerere; ea se
operează din oficiu doar în câteva cazuri restrânse, cum ar fi înscrierea ipotecilor legale.
- Principiul legalităţii conţine două aspecte, conform opiniei profesorului Marian
Nicolae: „legalitatea formală" (doar actele şi faptele juridice permise de lege pot fi încuviinţate de
registrator) şi „legalitatea materială" (registratorul va verifica înscrisul, pe baza căruia se solicită
înmatricularea, din perspectiva îndeplinirii condiţiilor de fond şi de formă şi va observa
eventualele obstacole, existente în cartea funciară, ce ar împiedica înscrierea).
- Principiul specialităţii este descris astfel: cuprinsul cărţii funciare trebuie să fie
exact, clar şi complet; va arăta persoanele, imobilul, dreptul care se modifică, se transmite ori se
stinge sau faptele care au legătură cu acest drept.
- Un principiu esenţial (şi caracteristic mai degrabă sistemelor personale de
publicitate) este cel al opozabilităţii faţă de terţi (dobândirea ori modificarea valabilă a unui drept
nu produce efecte faţă de terţi dacă nu a fost înscrisă în cartea funciară).
Este de subliniat că reglementările instituite de Legea nr.7/1996, cu modificările şi
completările ulterioare, au renunţat la principiul efectului constitutiv.

IV.3.3. Structura noilor cărţi funciare

71
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Cartea funciară se pretează la o dublă abordare: tehnică şi juridică. Acest lucru e posibil
deoarece suportul material al Cărţii funciare e cadastrul, element precumpănitor tehnic, iar dacă
luăm în considerare efectele de publicitate ale Cărţii funciare, ne vom referi la aspectul ei juridic.37
Din punct de vedere tehnic Cartea funciară se prezintă ca o coala de hârtie cu un conţinut
determinat de lege, care se întregeste cu unele anexe determinate de sistemul de cadastru.
În primul rând cartea funciară are un titlu cu rolul de a deosebi cărţile funciare între ele şi
de a le crea o individualitate. Atunci când conţinutul cărţii funciare este atât de vast încât nu mai
poate fi trecută nici o altă menţiune legată de modificările suferite de situaţia imobilului ori dacă
imobilul a fost alipit la un altul, se închide cartea funciară.
Titlul este partea în care se fac menţiuni despre acest aspect. Într-o astfel de situaţie se
deschide o nouă foaie, iar imobilul este transtabulat în cuprinsul acesteia. Vechea carte funciară,
care a fost închisă pentru că nu se mai putea trece nici o operaţiune în ea, nu se va arunca, ci se va
păstra la locul ei de ordine pentru a servi la identificarea imobilului şi a modificărilor care au
survenit succesiv în legătură cu acesta.
Titlul cărţii funciare este prevăzut în partea stângă sus a colii, unde se trece şi numărul
cărţii funciare în cadrul teritoriului cadastral, iar în partea opusă, dreapta sus, se trece denumirea
teritoriului cadastral, respectiv sat, comună, municipiu. Tot din titlu putem afla dacă este vorba de
o proprietate cu o valoare economică deosebită cum ar fi de exemplu o proprietate minieră sau
dacă este înscris un drept de superficie sau orice alt drept care afectează în mod serios dreptul de
proprietate înscris.
Cartea funciară este alcătuită din trei părţi:
a) Partea I este structurată pe mai multe coloane care fac referire la: numărul de
ordine şi numărul cadastral al fiecărui imobil, suprafaţa terenului, calitatea acestuia (fâneţe, arabil
sau păşune), numărul casei , dacă este vorba despre o construcţie, amplasamentul şi vecinătăţile,
valoarea impozabilă. Fiind indicat numărul cadastral am putea spune că indicarea vecinătăţilor este
inutilă, doar că oferă mai multă precizie în localizarea şi identificarea unui imobil.
Pentru a stabili conţinutul acestei părţi, art. 21 alin.1 pct.a trebuie coroborat cu art 20. alin 2
şi 3. Din interpretarea acestor texte rezultă că obiectul acestei părţi este corpul de proprietate
care ,,se înscrie în cartea funciară”.
Partea I nu are coloană pentru corpul de proprietate, ceea ce înseamnă că pentru acele

37
E. Safta-Romano - Dreptul de proprietate privat şi public în România, ed. Grafix, Iasi-1993;

72
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

parcele care fac parte din acelaşi corp de proprietate se va face un semn distinctiv care să indice
acest lucru.
Necesitatea distincţiei pe care o face legea cu privire la corpul de proprietate rezultă din
art.44 alin.2 potrivit căruia ,,dezlipirea unei parcele sau unei părţi de parcela care face parte
dintr-un corp de proprietate se face împreună cu sarcinile ce o grevează. Parcela care este
grevată cu sarcini nu poate fi alipită la un alt corp de proprietate ci va forma în caz de dezlipire
un corp de proprietate separat”38
Sunt şi situaţii când un proprietar deţine mai multe corpuri de proprietate ce formează o
partidă cadastrală; toate sunt trecute însă în cuprinsul aceleiaşi cărţi funciare şi nu este necesară
întocmirea de carte funciară pentru fiecare corp de proprietate în parte. Mai sunt şi alte cazuri în
care se întocmeşte tot o carte funciară, deşi ar putea exista tendinţa de a crede altceva.
Astfel este cazul proprietăţii imobiliare comune sau în indiviziune, când în cuprinsul
aceleiaşi cărţi funciare sunt trecuţi toţi proprietarii, fiecare dintre ei cu cota parte pe care o deţine.
La fel se procedează şi în cazul proprietăţii comune; singurele excepţii le fac devălmăşia şi
construcţiile cu mai mulţi proprietari de apartamente unde nu este suficientă întocmirea unei cărţi
funciare colective şi se întocmeşte şi câte una individuală, pentru fiecare proprietar în parte.
b) în cea de-a doua parte care aduce informaţii legate de tilturile de proprietate,
conţinutul cărţii funciare este prezentat din nou pe mai multe coloane care se referă la numele
titularului dreptului de proprietate, actul sau faptul juridic care stă la baza constituirii dreptului de
proprietate, servituţile constituite în favoarea imobilelor, alte fapte juridice, modificări, îndreptări
sau acţiuni care privesc proprietarul în cauză.
Proprietar poate fi orice persoană, fie ea fizică sau juridică, chiar şi copilul conceput are un
drept funciar şi poate fi trecut în tiltul de proprietate. Acest proprietar nu este fix. Adică, printr-un
act juridic o altă persoană poate deveni noul proprietar.
În acest caz apar modificări în cartea funciară doar la coloana privitoare la numele
proprietarului, dar numai atunci când are loc înstrăinarea întregului corp de proprietate. Deoarece,
dacă are loc strămutarea doar a unei părţi din imobil, atunci se radiază în primul rând imobilul din
partea I şi se va transcrie sau înscrie, după caz, în cartea funciară a dobânditorului, dacă are una,
altfel i se va întocmi una.

38
Dumitru Văduva, Implicaţii ale Legii nr.7/1996 asupra regimului drepturilor reale imobiliare,
Rev. Studii juridice şi administrative, nr.1/2003, p.46.

73
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Iar în coloana pentru servituţi este înscris dreptul titularului imobilului dominant asupra
imobilului vecin acestuia, având obligaţia de a suporta eventualele restricţii (poate fi vorba despre
un drept de trecere sau orice alt drept stabilit prin faptele proprietarilor, de comun acord).
c) partea a III-a se opreşte asupra drepturilor terţului asupra imobilului, respectiv
cuprinde toate drepturile reale imobiliare principale, dar şi accesorii, care afectează proprietatea.
Legătura între cele trei părţi constă în faptul că drepturile reale imobiliare pot fi dobăndite
numai asupra bunului individualizat în partea I,de către titularul înscris în partea a II-a şi cu
sarcinile din partea a III-a.
Cartea funciară propriu-zisă se întregeşte, conform legii,cu documentele ce urmează:
- planul care cuprinde toate parcelele din localitate, cu arătarea numărului topografic al
fiecăreia. Orice schimbare cu privire la forma, întinderea sau numărul topografic al parcelei, se
va trece pe plan în temeiul unei schiţe prezentată de părţi .
- înscrisurile privitoare la înscrieri,care dovedesc drepturile înscrise în cartea funciară.
După fiecare înscris se opreşte o copie, a cărei conformitate cu originalul se adevereşte din
oficiu. Copiile înscrisurilor cu cererile de înscriere şi alte acte însoţitoare, alcătuiesc dosarul
cărţii funciare, iar dosarele cărţilor funciare, în totalitatea lor formează arhiva cărţilor funciare
(art.8 L.c.f.)
- Repertoriul alfabetic se ţine pe localităţi şi cuprinde, în ordine alfabetică, pe toţi
proprietarii din localitate, cu indicarea în dreptul fiecăruia, a numărului de carte funciară în care
sunt înscrişi (art.9 L.c.f.)
- Repertoriul parcelar, care se ţine tot pe localităţi, cuprinde numărul topografic al
parcelelor, numărul planşei din plan pe care se află parcelele şi numărul cărţilor funciare în care
sunt înscrise parcelele (art.9 L.c.f.)
Alături de aceste drepturi mai sunt trecute şi alte drepturi personale prevăzute de lege şi
care devin opozabile terţilor prin înscrierea în cartea funciară, la fel şi locaţiunea sau cesiunea de
venituri pe o durată de peste trei ani. Faţă de toate aceste drepturi reale menţionate pot surveni o
serie de modificări ce vor fi trecute bineînţeles în cartea funciară.
In Ordinul nr. 134 din 26 martie 2009 pentru modificarea şi completarea Regulamentului
privind conţinutul şi modul de întocmire a documentaţiilor cadastrale în vederea înscrierii în
cartea funciară, aprobat prin Ordinul directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi
Publicitate Imobiliară nr. 634/2006 se menţionează expres că, în partea a III-a a cărţii funciare, se

74
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

vor putea nota şi următoarele:


- plângerea sau acţiunea penală în legatură cu o infracţiune care a stat la baza înscrierilor
din cartea funciară;
- interdicţiile de închiriere, dezmembrare, comasare, construire, demolare, restructurare şi
amenajare;
- intenţia de înstrainare sau ipotecare a bunului imobil;
- revocarea procurii date în vederea încheierii unui act translativ de proprietate având ca
obiect un imobil;
Cuprinsul cărţii funciare în afara îngrădirilor şi a excepţiilor legale , se consideră exact
numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu titlu legal, a dobândit cu bună-
credinţă un drept real înscris în cartea funciară.

IV.3.4. Înscrierile în cartea funciară


Noţiunea de “înscriere” în cartea funciară în lumina prevederilor Legii nr. 7/1996, trebuie
privită ca expresie generală a introducerii în cartea funciară a stărilor, actelor, faptelor şi
raporturilor juridice. Această expresie generală înglobeaza categorii predefinite ale înscrierii, cum
ar fi: întabularea, înscrierea provizorie, notarea, radierea, rectificarea s.a , care pot fi clasificate
după mai multe criterii:
1. după obiectul înscrierii acestea au fost clasificate în trei feluri: întabulare, înscriere
provizorie şi notare;
2. după natura sau conţinutul lor, înscrierile sunt propriu-zise şi rectificări;
3. după caracterul lor înscrierile sunt definitive şi provizorii;
4. după modificările aduse imobilului înscrierile se împart în transcrieri şi reînscrieri;
5. după rolul lor înscrierile se pot clasifica în principale şi subsecvente. Această ultimă
categorie permite examinarea înscrierilor din punctul de vedere al semnificaţiei lor în operaţiunea
de înregistrare a datelor de carte funciară. Acest criteriu cuprinde toate felurile de înscrieri
permiţând abordarea unei metode lesnicioase de analiză a fiecări înscrieri în parte.
Înscrierea în cartea funciară fixează limitele de existenţă ale acestui document, în lipsa
acestora conţinutul său neexistând. Efectuarea oricarei înscrieri în cartea funciară presupune ca
imobilul asupra căruia se face înscrierea să fie evidenţiat în prealabil în cartea funciară.
Legea nr.7/1996 nu a mai diferenţiat terminologic înscrierile, ci foloseşte numai termenul

75
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

generic de înscriere, spre deosebire de Decretul lege nr.115/1938 care pentru înscrierea drepturilor
reale imobiliare a prevazut întabularea şi înscrierea provizorie iar pentru celelalte drepturi
personale şi stări juridice a prevăzut notarea (art.1.11 si58-109). Ea distinge totuşi între cele două
înscrieri prin aceea ca înscrierea drepturilor reale este opozabilă terţilor (art.27) pe când înscrierea
actelor, faptelor, drepturilor personale şi stărilor juridice se face numai în scop de informare a
terţilor (art.40).
Pe lânga termenul de înscrieri Legea nr.7/1996 foloseşte şi denumiri particulare care însă
nu se referă la obiectul înscrierilor precum: înscrierea nedefinitivă, înscrierea definitivă şi
înscrierea provizorie (este o înscriere condiţionala care va devine o înscriere pură şi simplă sau va
ramâne fără nici un efect în funcţie de condiţie dăcă se va îndeplini ori nu).
Întabularea are ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale. Este înscrierea prin care se
realizează opozabilitatea faţă de terţi a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale.
Potrivit art. 20 alin.(1) dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor
înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod
Drepturile reale se sting numai prin înscrierea radierii lor din cartea funciară, cu consimţă-
mântul titularului dreptului; acest consimţământ nu este necesar daca dreptul se stinge prin moartea
titularului dreptului sau prin împlinirea termenului arătat în înscriere; dacă dreptul ce urmează să
fie radiat este grevat în folosul unei persoane, radierea se va face cu păstrarea dreptului acestei
persoane.
Hotărârea judecătorească definitivă ăi irevocabilă sau, în cazurile prevazute de lege, actul
autorităţii administrative, vor înlocui acordul de voinţă cerut în vederea înscrierii drepturilor reale,
dacă sunt opozabile titularilor.
Modificarea conţinutului unui drept ce grevează un drept real imobiliar se înscrie, dacă
legea nu dispune altfel, potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea şi stingerea drepturilor reale.
Înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiţia justificării ulterioare, poate fi cerută
în următoarele situţii:
a) când dreptul real ce se cere a fi înscris este afectat de o condiţie suspensivă;
b) când se solicită întabularea unui drept real în temeiul unei hotărâri judecătoreşti ce nu a
rămas irevocabilă;
c) dacă se dobândeşte un drept tabular care, anterior, a fost înscris provizoriu;
d) dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisa ipoteca ori privilegiul

76
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

imobiliar;
e) dacă pentru soluţionarea cererii sunt necesare înscrisuri suplimentare, care nu aduc însă
atingere fondului dreptului ce se cere a fi înscris şi nu fundamentează noi capete de cerere. În acest
din urma caz, solicitantul va fi înştiinţat pentru a depune într-un termen stabilit, dupa caz, de
registrator, înscrisurile necesare, sub sancţiunea radierii înscrierii provizorii. Dacă înscrisurile vor
fi depuse în termenul fixat, se va proceda la justificarea înscrierii provizorii, printr-o încheiere dată
de registratorul de carte funciară .
Înscrierea provizorie devine opozabila tertilor cu rangul determinat de cererea de înscriere,
sub conditie si în masura justificarii ei. Justificarea înscrierii provizorii se va face în temeiul
consimta mântului celui în contra caruia s-a efectuat înscrierea provizorie, a unei hotarâri
judecatores ti irevocabile ori a încheierii registratorului de carte funciara, în situat ia ultimului caz
de înscriere provizorie ment ionat.
Justificarea radierii dreptului de ipotecă se va face în baza consimţământului dat în formă
autentică al titularului dreptului de ipoteca ori în temeiul unei hotărâri judecătoresti definitivă şi
irevocabilă.
Justificarea unei înscrieri provizorii îşi întinde efectul asupra tuturor înscrierilor care s-au
făcut condiţionat de justificarea ei; nejustificarea unei înscrieri provizorii atrage, la cererea celui
interesat, radierea ei şi a tuturor înscrierilor care s-au făcut condiţionat de justificarea acesteia.
Notarea are ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor si faptelor juridice
referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a
măsurilor de indisponibilizare, în legatura cu imobilele din cartea funciară.
Prevederile art.38 din lege arată: „Actele şi faptele juridice, privitoare la drepturile
personale, la starea şi capacitatea persoanelor în legatură cu imobilele cuprinse în cartea
funciară, vor putea fi înscrise la cerere, cu efect de opozabilitate pentru teţ e persoane."
Înscrierea intenţiei de a înstrăina sau ipoteca are rolul de a pune pe dobânditor la adapost
de eventuala fraudă pe care înstrainatorul ar putea sa o comită prin efectuarea de înstrainari
multiple într-o perioada scurtă de timp. Potrivit art. 39 din lege, proprietarul unui imobil poate
cere ca intenţia sa de a înstraina sau de a ipoteca să fie înscrisa, aratând, în acest din urma caz,
suma ce urmeaza să se garanteze prin ipotecă. Daca se savârşesşe înstrainarea sau ipotecarea,
dreptul înscris va avea rangul înscrierii intenţiei.
Înscrierea intenţiei de a înstraina sau de a ipoteca îşi pierde efectul prin trecerea unui

77
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

termen de două luni de la data înregistrarii cererii. Data la care această înscriere îşi pierde efectul
se menţionează atât în înscriere, cât şi în încheierea care a ordonat-o.
Nu trebuie pierdut din vedere faptul ca acest fel de înscriere nu este solicitat de către
participanţii la circuitul civil. Explicaţia fenomenului este dată de modificarea Legii cadastrului şi
publiciăţii imobiliare, prin care s-a creat instrumentul sui generis al extrasului de carte funciară
pentru autentificare. Pentru că acesta are drept urmare blocarea cărţii funciare, cu consecinţa
înscrierii numai a operaţiunii în vederea căreia a fost eliberat, produce un efect asemănător notării
intenţiei de a înstraina sau ipoteca.
Se poate ajunge să se recurga la notarea intenţţiei de a înstraina sau ipoteca numai atunci
când părţile ar prevedea sau ar fi nevoite să realizeze operaţiunea de înstrainare ori de ipotecare
după un interval de timp mai mare decât acela pentru care se obţine blocarea cărţii funciare prin
eliberarea extrasului de carte funciară pentru autentificare.

IV.3.5. Acţiunile de carte funciară


Legea nr. 7/1996 reglementeaza două acţiuni în justiţie cu privire la cartea funciară:
a) acţiunea în prestaţie tabulară (art. 29); este acea acţiune prin care cel în favoarea căruia
s-a transmis ori s-a constituit prin act juridic un drept real imobiliar, solicită instanţei obligarea
pârâtului care a consimţit la constituirea sau strămutarea acelui drept, să-i predea înscrisul necesar
pentru a putea cere şi obţine înscrierea, daca este singurul exemplar doveditor, iar în caz contrar să
dispună, din oficiu, înscrierea în cartea funciară.
Acţiunea poate fi îndreptată şi împotriva unui terţ dobânditor înscris în cartea funciară, caz
în care, potrivit art.30 din lege, dobânditorul anterior (titularul acţiunii în prestaţie tabulară) poate
cere instanţei judecătoreşti să acorde înscrierii sale rang preferenţial faţă de înscrierea efectuata la
cererea unui tert, care a dobândit ulterior imobilul, cu titlu gratuit sau care a fost de rea- credinţă la
data încheierii actului.
Dreptul la acţiunea în prestat’ţie tabulară este imprescriptibil.
b) acţiunea în rectificarea înscrisurilor de carte funciară (art. 35-39) vizează
înlăturarea neconcordanţelor care pot exista între înscrierile din cartea funciara şi situaţia juridică
reală a imobilului şi poate fi promovata dacă, printr-o hotărâre judecătoreasca irevocabila s-a
constatat că:

78
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

- înscrierea sau actul în temeiul caruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil;
- dreptul înscris a fost greşit calificat;
- nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului
juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;
- înscrierea din cartea funciara nu mai este în concordanţă cu situaţia reală, actuală a
imobilului.
În principiu, acţiunea în rectificare este imprescriptibilă, sub rezerva prescripţiei dreptului
material la acţiunea în fond (art. 37 alin. 1).
Acţiunea este prescriptibilă însă, în acele cazuri în care dobânditorii împotriva cărora este
îndreptată au fost de buna-credinţă la dobândirea unui drept real prin donaţie sau legat. Într-o astfel
de situaţie, termenul de prescripţie a acţiunii este de 10 ani, cu exceptia cazului în care dreptul
material la acţiunea în fond nu s-a prescris mai înainte.
Faţă de terţele persoane de bună-credinţă care au dobândit dreptul real printr-un act juridic
cu titlu oneros, acţiunea este prescriptibilă în termen de 3 ani. Ambele termene, atât cel de 10 ani
cât şi cel de 3 ani, încep să curgă de la data înregistrarii cererii pentru înscrierea dreptului a cărui
rectificare se cere.
Hotărârea prin care s-a admis rectificarea unei înscrieri nu va fi opozabilă persoanelor
împotriva carora acţiunea nu a fost admisă. Daca acţiunea în rectificare a fost înscrisă în cartea
funciară, hotărârea judecătoreasca va fi opozabila şi terţelor persoane care au dobândit dreptul după
înscriere (art. 39 alin. 1-2).

IV.4. Procedura de înscriere

Înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părţilor interesate, cu excepţia


cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu; cererea de înscriere se îndreaptă la biroul unde
se afla cartea funciară în care urmează să se faca înscrierea.
Înscrierea în cartea funciara se face în urmă toarele cazuri:
- dacă este cerută de cel îndreptăţit în legătură cu un drept real sau personal, un fapt sau un
raport juridic referitor la un drept;
- dacă notarul public a cerut din oficiu efectuarea înscrierii;

79
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

- dacă instanţa a transmis din oficiu o hotărâre rămasă definitivă şi irevocabilă,


constitutivă sau declarativă asupra unui drept real.
Cererea de înscriere în cartea funciară se va depune la birourile teritoriale ale oficiului
teritorial şi va fi însoţită de înscrisul original sau de copia legalizată de pe acesta, prin care se
constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere; copia legalizată se va păstra în mapa
biroului de cadastru şi publicitate imobiliară .
În cazul hotărârii judecătoreşti, se va prezenta o copie legalizată, cu menţiunea că este
definitivă şi irevocabilă. Cererile de înscriere se vor înregistra de îndată în registrul de intrare, cu
menţionarea datei şi a numărului care rezultă din ordinea cronologică a depunerii lor.
Dacă mai multe cereri au fost depuse deodată la acelaşi birou teritorial, drepturile de
ipotecă şi privilegiile vor avea acelaşi rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang
egal, urmând ca prin judecată să se hotărască asupra rangului şi asupra radierii înscrierii
nevalabile.
Întabularea sau înscrierea provizorie poate fi cerută de orice persoană care, potrivit
înscrisului original, hotărârii judecătoreşti sau hotărârii autorităţii administrative, urmează să
strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular.
Înscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute:
a) de mandatarul general al celui îndrituit;
b) de oricare dintre titularii aceluiaşi drept.
Creditorul a cărui creanţă certă şi exigibilă este dovedită printr-un înscris sau printr-o hotărâre
judecătorească, ori în cazurile anume prevăzute de lege printr-o decizie a autorităţii administrative, va
putea cere instanţei, în numele şi în folosul debitorului său, înscrierea unui drept tabular sau radierea
unei sarcini.
Debitorul care a platit valabil creanţa ipotecară a unui cesionar neînscris în cartea funciară
poate cere radierea ipotecii, dacă înfăţişează înscrisul original al cesiunii şi chitanţa doveditoare a
plaţii.
Cererea se rezolva prin pronunţarea unei încheieri fără citarea părţilor. În cazul în care
registratorul admite cererea, dispune întabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere.
Cererea de înscriere în cartea funciară poate fi admisă dacă înscrisul pe care se întemeiază
îndeplineşte următoarele condiţii:
a) este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;

80
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

b) indică numele părţilor;


c) individualizează imobilul printr-un identificator unic;
d) este însoţit de o traducere legalizată , daca actul nu este întocmit în limba română;
e) este însoţit, dupa caz, de o copie a extrasului de carte funciara pentru autentificare sau a
certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului.
În conformitate cu prevederile art. 54 alineatul (1) fraza finala din Legea nr. 7/1996,
republicată, pe perioada de valabilitate a extrasului de carte funciara pentru autentificare,
registratorul nu va efectua nici un fel de înscriere în cartea funciara, cu excepţia aceleia pentru care
a fost eliberat extrasul. Potrivit articolului 58 alineatul (3) din Regulamentul de organizare şi
funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară,39perioada de valabilitate a extrasului
de carte funciara pentru autentificare, perioada în care cartea funciară este blocată, este de 5 zile
lucrătoare (în care se include şi ziua depunerii cererii de eliberare a menţionatului extras).
Încheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numărului cadastral
al imobilului şi al cărţii funciare, precum şi a părţii cărţii funciare în care urmează a se face
înscrierea. De asemenea, se vor indica poziţiile ce au fost radiate şi numele celui în favoarea sau
împotriva căruia s-au făcut înscrierile, indiferent de felul lor.
În cazul în care identificarea cadastrală a imobilului nu este posibila, pe baza datelor
existente, vor fi folosite documentaţii cadastrale întocmite şi recepţionate conform prevederilor
Legii cadastrului şi publicităţii imobiliare.
Dacă se constată că cererea de înscriere în cartea funciară nu întruneşte condiţiile legale, se
va respinge printr-o încheiere motivată. Despre respingerea cererii se face menţiune în registrul de
intrare, în dreptul înregistrarii acesteia, precum şi în cartea funciară.
În art. 68 alin. (2) din regulament se dispune că „Notarea respingerii nu va fi evidenţiata în
extrasul de carte funciara pentru autentificare sau informare, cu excepţia situaţiei în care a fost
notată plângere împotriva încheierii de respingere”.
40
Doctrina consideră deosebit de periculoasă o asemenea reglementare, pentru ca este

39
aprobat prin Ordinul nr. 633 din 13 octombrie 2006 al Directorului general al Agenţiei
Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.
40
Dan C. Tudorache, Efectuarea înscrierilor în cartea funciară în temeiul unei hotărâri
judecătoreşti, Analele ştiinţifice ale Universităţii „AL.I.CUZA” Iaşi, Tomul LIII, Ştiinţe
Juridice, 2007.

81
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

posibilă eliberarea unui extras de carte funciara de autentificare în intervalul dintre data pronunţării
încheierii de respingere a cererii de înscriere şi data notării plângerii, extras de carte funciara ce nu
ar reflecta situaţia reală, dat fiind că există o cerere cu privire la a cărei soluţie poate interveni o
modificare, ca urmare a admiterii unei plângeri care ar fi promovată ulterior emiterii unui astfel de
extras de carte funciară.
Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi se înscriu în cartea funciară pe baza actului prin
care s-au constituit sau s-au transmis în mod valabil din punct de vedere al formei cerute pentru
validitatea actului.
Registratorul va respinge cererea de înscriere a actului (i) a carui nulitate absolută este
prevăzută expres de lege sau (ii) pentru neîndeplinirea unor condiţii speciale prevăzute de
reglementările in vigoare. Din analiza acestor dispoziţii se poate desprinde concluzia că
registratorul verifică mai mult condiţiile formale ale actului în baza căruia se cere înscrierea
dreptului respectiv în cartea funciară.
Încheierea se comunică celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic,
precum şi celorlalte persoane interesate potrivit menţiunilor din cartea funciară, cu privire la
imobilul în cauza, în termen de 15 zile de la pronunţarea încheierii, dar nu mai târziu de 30 de zile
de la data înregistrării cererii.
Încheierea de înscriere sau de respingere poate fi atacată cu plângere, în termen de 15 zile
de la comunicare, la biroul teritorial. Plângerea împotriva încheierii se depune la biroul teritorial şi
se va înscrie din oficiu în cartea funciară. Oficiul teritorial este obligat să înainteze plângerea
judecătoriei în a cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, însoţită de dosarul încheierii
şi copia cărţii funciare.
Hotărârea pronunţată de judecătorie poate fi atacată cu apel. În conformitate cu prevederile
art. 299 C. pr. civ., decizia pronunţată în apel este supusa recursului.
Legiuitorul şi-a mai atras o serie de critici şi în ceea ce priveşte soluţionarea căilor de
atac, în sensul că există unele nelămuriri privind actul normativ care ar trebui să fie luat în
considerare.
Din interpretarea oficială a legii s-a ajuns la concluzia că în ceea ce priveşte procedura
căilor de atac nu se aplică prevederile noii legi, până la finalizarea lucrărilor cadastrale.

82
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Dar practica judiciară a demonstrat că sunt de imediată aplicare noile prevederi în


materie, inclusiv prevederile procedurale cu privire la exercitarea căilor de atac împotriva
încheierilor date de judecătorul delegat.
Hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă se comunică, din oficiu, biroului teritorial
de către instanţa care s-a pronunţat ultima asupra fondului. Înscrierea făcută în temeiul acestei
hotărâri judecătoreşti îţi produce efectele de la înregistrarea cererii de înscriere la biroul teritorial.
În cazul respingerii plângerii prin hotărâre judecătoreasca definitivă şi irevocabilă, notările
făcute se radiază din oficiu.

IV.5. Rectificarea înscrierilor de carte funciară

Principalul scop al cărtii funciare este acela de a reflecta situaţia juridică reală a
imobilelor. Din acest motiv, ori de câte ori cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa
înscrierilor, cu situaţia juridică reală, se poate solicita efectuarea operaţiunii de rectificare.
În actuala reglementare, deosebit de cadrul normativ anterior modificărilor aduse de
Legea nr. 247/2005, există o deplină corelare între dispoziţiile Legii şi ale Regulamentului în
privinţa rectificării înscrierilor de carte funciară.
Rectificare este reglementată în art. 33, alin. 2 din Legea cadastrului şi publicităţii
imobiliare nr.7/1996, republicată cu modificările ulterioare, şi se completeză cu prevederile art.
89 din Regulament. În conformitate cu aceste dispoziţii, prin rectificare se înţelege "operaţiunea
de carte funciară prin care se realizează radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii
oricărei operţtiuni care afectează esenţa dreptului asupra unui imobil şi face obiectul unei
înscrieri în cartea funciară".
Pot fi supuse rectificării, în conformitate cu prevederile art. 51, alin. 1 din aceeaşi lege,
înscrierile şi radierile efectuate în cărţile funciare, altfel spus, toate categoriile de înscrieri
recunoscute - întabulare, înscriere provizorie, notare - şi radierile acestora.
Subliniem că rectificarea unei înscrieri se poate exercita fie pe cale amiabilă, fie pe calea
instanţei de judecată, concretizată printr-o hotarâre definitivă şi irevocabilă.
Rectificarea unei înscrieri pe cale amiabilă poate fi cerută de orice persoana interesată,
prin aceasta înţelegându-se persoana care a avut sau are un drept la imobilul înscris în cartea
funciară, drept ce i-a fost lezat prin înscrierile anterioare.

83
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Această persoană poate fi titular tabular, adică persoana care are un drept referitor la
imobil, sau titularul - persoana care a avut un drept asupra imobilului.
Rectificarea înscrierilor de carte funciară are de regula un caracter subsecvent, fiind
grefată pe o acţiune de fond.
In practică, instanţele au soluţionat în mod greşit litigiul, cu încălcarea prevederilor Legii
nr.7/1996 care condiţonează încuviinţarea şi discutarea oricărei modificări a situaţiei de carte
funciară, în contradictoriu cu autorul dreptului a cărui modificare se solicită.
Potrivit art.19 din Decretul-lege nr.115/1938, nici o rectificare de carte funciară nu este
posibilă a fi soluţionată ori dispusă decât în contradictoriu cu titularul dreptului contestat.
Această statuare se regăseşte şi în prevederile Legii nr.7/1996, fie că se referă la radiere, fie la
rectificare, prevederi ce nu permit a fi efectuate niciuna din aceste operaţiuni decât în
contradictoriu cu titularul dreptului vizat.41
Pentru a opera rectificarea pe cale amiabilă este necesar ca cererea adresată biroului
teritorial de carte funciară să fie însoţită de declaraţiile autentice ale persoanelor interesate şi de
acte doveditore din care să rezulte situaţia reală a imobilului.
Dacă titularul tabular poate cere rectificarea în condiţiile în care consideră că dreptul său
nu corespunde în totalitate situaţiei juridice reale, titularul dreptului solicită prin însăşi cererea de
rectificare recunoaşterea dreptului său tabular la care este îndreptatit şi care a fost omis prin
înscrierile anterioare.
Ordinul nr. 133 din 26 martie 2009 prevede că rectificarea de carte funciara se dispune
prin încheiere, în baza hotărârii judecătoreşti definitive şi irevocabile prin care s-a admis acţiunea
de fond, aceasta din urmă fiind, după caz, o acţiune în nulitate, rezoluţiune, reducţiune sau orice
altă acţiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului
Indiferent de forma prin care se realizează rectificarea (radiere, îndreptare sau
menţionare), se impune ca aceasta să afecteze fondul dreptului asupra acelui imobil.
Această condiţie face diferenţa între operaţiunea de rectificare şi cea de îndreptare a erorii
materiale, care presupune existenţa unor greşeli, erori evidente, datorate, de cele mai multe ori,
imprudenţei funcţionarului public în redactarea sau menţionarea unei înscrieri, astfel încât se află
în discordanţă elementele de fapt şi de drept care au fost reţinute.

41
Decizia civilă nr.1436/R/06, 2006 pronunţată de Curtea de Apel Piteşti, în Legea cărţilor
funciare, practică comentată şi adnotată, Ed.Cordial Lex, Cluj Napoca, 1995.

84
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Trebuie menţionat faptul că cererea de îndreptare a erorilor materiale este


imprescriptibilă, în situaţia în care nu aduce atingere drepturilor personale şi nu modifică
conţinutul dreptului înscris.
În ceea ce priveşte terţele persoane care au dobândit cu bună credinţă un drept real prin
donaţie sau legat, legiuitorul prevede că "acţiunea în rectificare nu se va putea realiza decât în
termenul de 10 ani, socotiţi din ziua când s-a înregistrat cererea lor de înscriere, cu excepţia
cazului în care dreptul material la acţiunea în fond nu s-a prescris mai înainte".

IV.6. Efectele înscrierilor în cartea funciară

Prin art. 17 alin. 1 din Decretul-lege nr. 115/1938 se prevede că "drepturile reale asupra
imobilelor se vor dobândi numai dacă între cel care dă şi cel care primeşte dreptul este acord de
voinţă asupra constituirii sau strămutării, iar constituirea sau strămutarea a fost înscrisă în
cartea funciară", pentru ca prin art. 26 din aceeaşi lege să se reglementeze că "drepturile reale
se vor dobândi fără înscriere în cartea funciară, din cauză de moarte, accesiune, vânzare silită
şi expropriere", însă, în aceste din urmă cazuri, "titularul nu va putea ... dispune de ele prin
carte funciară, decât după ce s-a făcut înscrierea".
Spre deosebire de acest sistem de înscriere în cartea funciară, în care întabularea şi
înscrierea provizorie aveau efect constitutiv de drepturi reale imobiliare, iar efectul notării era
opozabilitatea faţă de terţi a situaţiilor menţionate, în noua reglementare, instituită prin Legea nr.
7/1996, efectul înscrierii în cărţile funciare este doar cel al opozabilităţii faţă de terţi. De altfel,
prin art. 72 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 247/2005, s-a
prevăzut că dispoziţiile Decretului-lege nr. 115/1938 îşi încetează aplicabilitatea la data
finalizării lucrărilor de cadastru general şi a registrelor de publicitate imobiliară pe întregul
teritoriu al unei unităţi administrativ-teritoriale.
Înscrierile în cartea funciara produc efectele de opozabilitate faţă de terţi de la data
înregistrării cererilor; altfel spus, ordinea înregistrării cererilor determină rangul înscrierilor.

85
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Dacă mai multe cereri de înscriere a drepturilor reale au fost depuse deodata la biroul teritorial,
ele vor primi provizoriu acelaşi rang, urmând ca instanţa să hotărască asupra rangului fiecăreia.42
Dacă au fost depuse deodată mai multe cereri având ca obiect înscrierea mai multor
drepturi de ipotecă asupra aceluiaşi imobil, ele vor primi acelaşi rang. Dobânditorul anterior poate
cere instanţei judecătoreşti să acorde înscrierii sale rang preferenţial faţă de înscrierea efectuată
la cererea unui tert, care a dobândit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credinţă
la data încheierii actului.
Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faţă de terţi, fără înscrierea
în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silita şi uzucapiune.
Aceste drepturi se vor înscrie, în prealabil, daca titularul înţelege să dispună de ele.
Potrivit articolului 26 alineatul (3) din Legea nr. 7/1996, republicată, titularul drepturilor dobândite
prin modurile enumerate, nu poate însa dispune de ele, decât după ce acestea au fost înscrise în
prealabil în cartea funciara. În aceleaşi condiţii sunt opozabile faţă de terţi şi drepturile reale
dobândite de stat şi de orice persoană, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri
judecătoreşti.
În conformitate cu prevederile art. 32 din lege, efectul de opozabilitate al înscrierilor este
inoperant cu referire la:
a) suprafaţa terenurilor, destinaţia, categoria de folosinţă, valoarea sau alte asemenea
aspecte;
b) restricţii aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecinătate, expropriere sau
prin prevederi legale privind protecţia ecologica, sistematizarea localităţilor şi alte asemenea
aspecte.
In practică s-au întalnit cazuri în care instanţele nu au ţinut cont de prevederile legale.
Astfel, într-o speţa43 deşi cererea de notare a somaţiei de plată aparea ca fiind înregistrată anterior
celeilalte cereri, în mod nelegal, s-a procedat la efectuarea operaţiunii de întabulare a acesteia din
urmă, iar cererea ce a precedat-o a fost respinsă cu motivarea că între timp a fost întabulat
contractul de vânzare cumparare prin care dreptul de proprietate a fost transmis unei terţe
persoane.

42
Radu I.Motica, Anton Trăilescu, Manual de Drept funciar şi publicitate imobiliară, Ed.ALL
Beck, Bucureşti, 2001, p.61;
43
Decizia civilă nr.1734/R/ 27 noiembrie 2008;dosar nr.602/43/2007 a Curţii de Apel Oradea.

86
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Instanţa competenta, în baza dispoziţiilor art. 312 alin. 1 şi 3 din Codul de procedură civilă,
a admis recursul, a modificat decizia recurată în sensul că a admis apelul, a schimbat în parte
sentinţa judecătoriei în sensul ca a admis plângerea îndreptată împotriva încheierii de respingere,
pe care o modifica în sensul ca a admis cererea înaintata de executor şi a dispus notarea în cartea
funciară a somaţiei de plată.
În ceea ce priveşte efectele înscrierii drepturilor personale, a stării şi capacităţii
persoanelor în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară, ele constau doar în informarea
terţilor. Se optează astfel pentru concepţia proprie sistemului personal al transcripţiilor, fapt care
semnifică, în opinia literaturii de specialitate44, un regres faţă de publicitatea cărţilor funciare
actuale şi necesită modificarea Legii nr.7/1996.

CONCLUZII FINALE

De-a lungul timpului, în România, publicitatea imobiliară s-a realizat prin mai multe
modalităţi, principalele două sisteme fiind cel al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni şi cel
bazat pe cărţile funciare.
În afara celor două mari sisteme, au fost reglementate şi alte sisteme intermediare:
sistemul cărţilor de publicitate funciara, cu o aplicabilitate restrânsă, pentru Bucuresti şi câteva
localităţi limitrofe şi sistemul cărţilor de evidenţă funciară, aplicabil în anumite localităţi din
Transilvania.

44
Ioan Albu, Publicitatea imobiliară în dreptul român. Noile cărţi funciare, în revista Dreptul,
nr.11/1996, anul VII, seria III, pag.3-19

87
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Sistemul de publicitate imobiliară intemeiat pe registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni


are un caracter personal, criteriul principal de evidenţă fiind persoana şi nu imobilul. Sistemul
presupunea ţinerea a două registre, unul de transcripţiuni, în care se transcriau prin copiere în
întregime actele de transmisiuni şi constituiri de drepturi, şi unul de inscripţiuni, care cuprindea
menţiuni referitoare la privilegii şi ipoteci.
Sistemul a fost însă criticat de doctrină deoarece după aceste registre era greu să se
determine cine este adevăratul proprietar al imobilului şi existenţa sarcinilor, întrucat cercetarea
registrelor se face pe o perioada de până la 30 de ani în urmă în cazul transmisiunilor şi pe o
perioadă de până la 15 ani în cazul ipotecilor, în condiţiile în care acestea sunt într-un stadiu
avansat de uzură.
Decretul-Lege nr.115/1938, aplicabil în Transilvania, Banat şi nordul Moldovei a
consacrat sistemul de publicitate imobiliară bazat pe cărţile funciare. Acesta este un sistem real
de evidenţa, avându-se în vedere imobilul precum şi modul căt mai precis de identificare al
acestuia.
Prin acest sistem se realizează o publicitate integrală în sensul că impune înscrierea
obligatorie în cartea funciară a tuturor actelor şi faptelor juridice privitoare la bunurile imobile.
Superioritatea sistemului de carte funciară, a fost unanim recunoscută, dovadă în acest
sens fiind apariţia Legii cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996, lege prin care se extinde
sistemul de publicitate imobiliară reală bazat pe cărţi funciare, la nivelul întregii ţări.
Superioritatea sistemului cărţilor funciare rezidă în faptul că are în vedere interesele
terţilor pe care Codul civil i-a ignorat şi că acesta permite o identificare facilă a imobilului.
De asemenea, este de menţionat caracterul real al evidenţei, prin care atât părţile, cât şi
terţii interesaţi sunt în măsură să cunoască situaţia juridică a unui imobil în orice moment
(proprietarul, sarcinile imobiliare, ipotecile, urmăririle, indisponibilizările, modalităţile de care
sunt afectate dobândirea dreptului, capacitatea părţilor, etc.).
Privind retrospectiv, se poate constata preocuparea permanentă a legiuitorului pentru
perfecţionarea sistemului de publicitate imobiliară. Dinamica circuitului civil al imobilelor,
dispariţia îngrădirilor legale privitoare la înstrainarea terenurilor, contextul socio-politic şi
economic, sunt factori care influenţează direct sistemul de publicitate imobiliară.
Pe de altă parte, aşa cum s-a mai subliniat, rigurozitatea sistemului de publicitate
imobiliară este determinantă pentru un mediu de afaceri stabil, având în vedere că ponderea

88
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

majoritară a garanţiilor uzitate în relaţiile de afaceri, o constituie cele ce au ca obiect bunuri


imobile. Acest lucru se datorează tocmai faptului că sistemul de carte funciară conferă mai multă
siguranţă creditului şi pieţei imobiliare faţă de alte sisteme de evidenţă.
În noul sistem, instituit prin Legea nr. 7/1996, între registrele şi planurile cadastrale, pe
de o parte, şi registrele de publicitate imobiliară, pe de alta parte, exista o strânsă legătură,
primele constituind baza de evidenţă pentru publicitatea imobiliară.
Legiuitorul a preluat în noul sistem de publicitate, unele prevederi din sistemul de
transcripţiuni şi inscripţiuni, reglementat de Codul civil (art. 1816-1823) şi Codul de procedură
civilă (art. 710-720), precum şi din sistemul de carte funciară, reglementat prin Decretul-Lege nr.
115/1938.
În art. 20 din Legea nr. 7/1996 se prevede că publicitatea imobiliară are ca obiect
înscrierea în cartea funciara a tuturor actelor şi faptelor juridice referitoare la imobile,
înlăturându-se deficienţa sistemului de transcripţiuni şi inscripţiuni din Codul civil, în care nu se
evidenţiau toate operaţiunile în legătură cu imobilele.
Coţinutul cărţii funciare, aşa cum este reglementat prin noua lege, este preluat din Decretul-
Lege nr. 115/1938, în cuprinsul căruia (art. 5) legiuitorul a enunţat, în mod expres, înscrierile în
cartea funciară, respectiv întabularea, înscrierea provizorie şşi notarea. În schimb, prin Legea nr.
7/1996, nu s-a facut o asemenea enunţare, folosindu-se (art. 20) noţiunea generică de „înscriere"
a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobile, cu înţeles de întabulare, în cazul art. 22, art. 27
şi art. 50, şi de notare, într-o formulare incompletă, în art. 40, iar noţiunea de înscriere provizorie
este preluată de art. 31 din Lege.
Prin dispoziţiile tranzitorii legiuitorul a reglementat înscrierea în cartea funciară cu
caracter nedefinit, atât timp cât nu s-a pus în aplicare cadastrul general pe un teritoriu
administrativ (comună, oraş, municipiu, judeţ), cât şi înscrierea definitivă, ce urmează să se facă
la punerea în aplicare a cadastrului general pe acel teritoriu (art. 61 din lege).
Actuala reglementare preia principiile generale care guvernează sistemele de publicitate
imobiliară bazate pe cărţi funciare însă renunţă, din păcate, la una dintre cele mai importante
reguli specifice sistemelor bazate pe cărţi funciare, principiul efectului constitutiv sau translativ
de drepturi reale al înscrierii în cartea funciară, adoptând principiul opozabilităţii faţă de terţi a
drepturilor reale înscrise. Ceea ce s-a legiferat prin Decretul lege nr.115/1938, prin menţinerea
caracterului constitutiv de drepturi reale a înscrierilor în cărţile funciare, ca miljoc eficient de

89
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

stabilitate şi securitate a proprietăţii imobiliare, nu au inţeles cei care au adoptat Legea nr.7/1996.
Această soluţie legislativă crează condiţiile pentru naşterea unor situaţii juridice echivoce, prin
recunosterea a două momente diferite în care operează transferul imobiliar în cadrul uneia şi
aceleiaşi operaţiuni juridice: solo consensus, în raporturile dintre părţi, şi de la data înscrierii, în
raporturile cu terţii.
Legiuitorul şi-a mai atras o serie de critici şi în ceea ce priveşte soluţionarea căilor de
atac, în sensul că există unele nelămuriri privind actul normativ care ar trebui să fie luat în
considerare.
Din interpretarea oficială a legii s-a ajuns la concluzia că în ceea ce priveşte procedura
căilor de atac nu se aplică prevederile noii legi, până la finalizarea lucrărilor cadastrale.
Dar practica judiciară a demonstrat că sunt de imediată aplicare noile prevederi în
materie, inclusiv prevederile procedurale cu privire la exercitarea căilor de atac împotriva
încheierilor date de judecătorul delegat.
Alt inconvenient al cadrului juridic care s-a creat pentru aplicarea Legii cadastrului şi a
publicităţii imobiliare a fost lipsa actelor normative necesare pentru buna desfăşurare a
procesului de introducere a noului sistem de publicitate. Un exemplu ar fi înfiinţarea colilor de
carte funciară cu caracter nedefinitiv pentru care lipsesc instrucţiunile privind înfiinţarea cărţilor
funciare cu caracter nedefinitiv.
A existat o tendinţă de reglementare în acest sens şi anume Ordinul nr.1330/C/25 iunie
1999, al Ministrului Justiţiei dar care nu a mai fost publicat. Astfel birourile de carte funciară au
fost nevoite să-şi desfăşoare activitatea fără instrucţiuni adecvate şi necesare pentru acest sector.
Aceste birouri de pe lângă judecătorii se ghidează în prezent după dispoziţiile regulamentului de
aplicare a Legii nr.7/1996 aprobat prin Ordinul Ministrului Justiţiei nr.2371/C/22 decembrie
1997.
Trebuie să semnalăm deosebirea esenţială care există între sistemul vechilor cărţi funciare şi
cel actual, cu privire la obiectul înscrierilor din partea I a cărţii funciare. Dacă în sistemul actual,
bazat pe dispozitiile Legii nr. 7/1996, obiectul înscrierilor îl reprezinta imobilul - individualizat
printr-un numar cadastral unic -, în vechiul sistem întâlnim similar parcela (una sau mai multe),
care formează o altă entitate juridică numită corp funciar (stabilirea parcelelor care formează un
corp funciar este la latitudinea proprietarului, nefiind necesar ca ele să fie învecinate – în aceasta
constă deosebirea faţă de imobil, aşa cum e definit în Legea nr. 7/1996 -, sau să îndeplineasca alte

90
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

condiţii, cum ar fi referitoare la categoria de folosinţa , etc).


Între urmările nefaste ale acestui paralelism care se menţine, prin continuarea înscrierilor în
sistemul vechi de publicitate prin cartea funciară şi, respectiv, întocmirea noilor cărţi funciare,
guvernate de actuala lege a cadastrului şi publicităţii imobiliare, fără îndoială se situează şi
numeroasele litigii înregistrate la instanţele de judecată.
În materia uzucapiunii este de remarcat un hiatus legislativ pentru zonele cu carte
funciară din Transilvania, dat fiind că noua Lege a cadastrului, după ce în art. 72 abrogă integral
Decretul-lege nr. 115/1938 (desigur ulterior finalizării lucrărilor de cadastru la nivel naţional) nu
mai reglementează nici o ipoteză de uzucapiune, deşi la art.28 aminteşte de această instituţie ca
temei al înscrierii în cartea funciară45, însă doctrina îşi pune întrebarea de ce în viitor se va
putea uzucapa în temeiul Codului civil, iar în prezent Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie îngrădeşte
posibilitatea uzucapiunii la situaţiile limitativ prevăzute în art. 27 şi 28 din Decretul-lege nr.
115/1938.46
După cum însă s-a remarcat47, noua lege creează doar premisele juridice normative pentru
ca România să ajungă la stadiul european de a avea un cadastru naţional şi cărţi funciare în
întreaga ţară, întrucât întocmirea cadastrului şi a noilor cărţi funciare este o chestiune de durată
care depinde de alocarea resurselor necesare de ordin financiar, tehnic şi uman pentru efectuarea
şi finalizarea lucrărilor cadastrale.
Ulterior, pe baza documentelor cadastrale, birourile de carte funciară întocmesc cărţile
funciare şi celelalte documente de carte funciară, deoarece fără măsurători şi evidenţele
cadastrale necesare nu se poate trece la un sistem real de publicitate imobiliară.

45
Eugen Roşioru, Uzucapiunea în dreptul civil român, ed. Hamangiu şi Sfera juridică, 2008, p.52
46
Pavel Perju, Discuţii asupra unor probleme controversate de drept procesual civil şi de drept
civil, în „Dreptul" nr. 10-11/1995, pag.55, pct. 4;
47
I. Albu, Noile cărţi funciare, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1997, pag.7.

91
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

BIBLIOGREAFIE

Tratate, cursuri, teze de doctorat

1. Alexandru Todea, Ioan Oroian, Drept funciar. Evidenţa funciară şi publicitate


imobiliară, Ed. Academic Pres;
2. Ana Boar, Uzucapiunea, prescripţia, posesia şi publicitatea drepturilor, Ed. Lumina Lex,
Bucureşti, 1999;
3. Aurelia Rusu, Acţiunile de carte funciară.Publicitatea imobiliară, 2008;
4. Aurelia Rusu, Publicitate imobiliară. Cărţile funciare, Ed. Hamangiu, 2006;

92
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

5. Cristina Cucu, Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare, comentarii şi explicaţii, ediţia


II-a, Ed.C.H.Beck, Bucureşti, 2007;
6. Dan C. Tudorache, Efectuarea înscrierilor în cartea funciară în temeiul unei hotărâri
judecătoreşti, Analele ştiinţifice ale Universităţii „AL.I.CUZA” Iaşi, Tomul LIII, Ştiinţe Juridice,
2007;
7. Daniel Marius Cosma, Cartea funciară, Ed. Hamangiu, 2007;
8. Demeny Paul, Legea cărţilor funciare nr.115/1938, comentată şi adnotată, Editura Cordial
Lex, Cluj Napoca, 1995;
9. E. Safta-Romano, Dreptul de proprietate privat şi public în România, ed. Grafix, Iasi-1993;
10. Eugen Roşioru,Uzucapiunea în dreptul civil român, edit. Hamangiu şi Sfera juridică,
2008;
11. G. Jessup, 'The History of the Torrens Land Title, Proceedings of the Royal Geographical
Society of Australasia, South Australian Branch,1950;
12. G.Georgian, Proprietatea şi posesiunea în Codul civil austriac şi român, Întabularea faţă
de sistemul român al transcripţiei, ed.aII-a, revăzută, Ed.Vremea, 1936;
13. H.Mazeaud, L.Mazeaud, J.Mazeaud, F.Chabas, Leçonns de droit civil, Biens: droit de
proprietė et ses demembrementes, deuxieme volume, Montchrestien, Paris, 1989;
14. Ioan Adam, Proprietatea publică şi privată asupra imobilelor în România, Ed. All Beck,
Bucureşti, 2000;
15. Ioan Albu, Noile cărţi funciare, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1997;
16. Ion Anghel, Drept funciar şi publicitate imibliarş, revizuit şi adăugit, Ed. Europolis,
Constanţa, 2006;
17. Ion Grigore Sion, Instituţii de drept şi legislaţie funciar-cadastrală, Ed. Matrix Rom,
Bucureşti, 2003;
18. I. Sabau Pop, Raul Felix Hodos, Elemente de drept civil, ed. Sfera Juridica, 2008;
19. L.Pop,L.-M.Harosa, Drept civil. Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic,
Bucureşti, 2006.
20. Laurent François, Principes de droit civil français, t.XXIX, Bruxelles, ed. A. Maersq,
Paris, 1978;
21. Manuela Tabaras, Madalina Constantin, Cadastru şi publicitate imobiliaăa, Editura
C.H.Beck, Bucureşti, 2009;

93
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

22. Marian G. Rotaru, Gheorghe C. Anculete, Sistemul cadastral şi regimul cadastral din
România, Ed. Tehnica, Bucureşti, 1996;
23. Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, Vol. I si II, Ed. Universul Juridic
S.R.L., Bucureşti, 2006;
24. Mircea Miclea, Cadastrul şi cartea funciară, Ed. All, Bucureşti, 1995;
25. Mircea Mihaila, Gheorghe Corcodel, Ioan Chirilov, Cadastrul general şi publicitatea
imobiliară Ed.Ceres, Bucureşti, 1995;
26. N. Bos – Cartea funciară şi expertiza tehnică topo – cadastrală, ed. All Beck, 2003;
27. R. Morel – Le régime foncier d’Alsace et de Lorraine, I. Les livres fociers, II. Le régime
Hypotécaire, Librairie Recueil Sirey, Paris, 1922;
28. Radu I. Motica, Anton Trailescu, Drept funciar şi publicitate imobiliarş, Ed. All Beck,
Bucureşti, 2001;
29. Radu I.Motica, Anton Trailescu, Manual de Drept funciar şi publicitate imobiliară,
Ed.ALL Beck, Bucureşti, 2001;
30. S.Bradeanu, Către o nouă legislaţie funciară, Bucureşti, 1938;
31. S.Bradeanu, Extinderea legislaţiei civile şi comerciale a Vechiului Regat în România de
peste Carpaţi, Ed.Dacia Traiana, Sibiu, 1944;
32. T.B.F.Ruoff, An Englishman looks at the Torrens system:Part II- Simplicity and the
curtain principle, Australian Law Journal, vol. 26, 1952;

Studii, article, note, comentarii, practică judiciară

1. Ana Boar, Notă critică la decizia nr.2334/1999 a Curţii de Apel Timişoara, sect.civilă, în
revista Dreptul, nr.2, 2000;
2. Curtea de Apel Cluj, secţia civilă, decizia nr.2746/2000, în Buletinul Juridic, vol. I,;
3. Dumitru Văduva, Implicaţii ale Legii nr.7/1996 asupra regimului drepturilor reale
imobiliare, Rev. Studii juridice şi administrative, nr.1/2003;
4. ICCJ, sectia civila, decizia nr.123/2005, în Jurisprudenţa secţiei civile pe anul 2005, nr.4;
5. Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie-Secţiile unite-Decizia nr.XXIdin 12 decembrie 2005
publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr.225 din 13/03/2006;
6. Ioan Albu, Publicitatea imobiliară în dreptul român. Noile cărţi funciare, în revista

94
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

Dreptul, nr.11/1996, anul VII, seria III;


7. Pavel Perju, Discuţii asupra unor probleme controversate de drept procesual civil şi de
drept civil, în „Dreptul" nr. 10-11/1995;
8. T.I.Diaconescu, Notă critică la decizia nr.198/1944 a secţiei I a Curţii de Casaţie şi
Justiţie, in PR 1948, vol.I;
9. Tribunalul Suprem, decizia nr.284/1987, în Revista româna de drept, nr.11/1987;

95