D 3207 Publicitate Imobiliara 2015

Camelia ILIE
PUBLICITATE IMOBILIARA
SUPORT DE CURS
2015
PUBLICITATE IMOBILIARA
CUPRINS
INTRODUCERE
Cap.1 MIJLOACE JURIDICE DE REALIZARE A SECURITII
STATICE I DINAMICE A DREPTURILOR PATRIMONIALE.
NECESITATEA I ROLUL PUBLICITII IMOBILIARE.
1.1Generalitati
1.2 Notiunea de publicitate legala
1.3. Rolul cunoaterii n materia publicitii
1.4. Rolul evidenei n sistemele de publicitate
Cap.2 PUBLICITATEA IMOBILIAR N DREPTUL ROMNESC
2.1 Obiectul si scopul publicitatii imobiliare
2.2 Efectele publicitii imobiliare
2.3 Definiia publicitii imobiliare
Cap.3 SISTEME DE PUBLICITATE IMOBILIAR N DREPTUL
ROMNESC
3.1Consideraii generale
3.2 Registrele de transcripiuni i inscripiuni.
3.3 Cartile funciare
Cap.4 CRILE FUNCIARE. SISTEMUL REAL DE PUBLICITATE
IMOBILIAR
4.1Scurt istoric. Cadrul legislativ
4.2Caracteristicile Decretului lege nr 115/1938. Corelatia cu Legea nr 7/1996
4.3 Noutai referitoare la Cartea Funciara n Noul Cod Civil
Cap.5 NOILE CRI FUNCIARE
5.1 Consideraii generale. Cadrul legislativ. Sediul materiei.
5.2 Evolutia cadastrului
5.3 Dezvoltarea istoric a cadastrului
5.4. Elemente de cadastru
Cap.6 NOIUNEA, STRUCTURA I OBIECTUL CRILOR FUNCIARE
6.1 Noiunea de carte funciar
6.2 Structura crii funciare
3
6.3 Obiectul crii funciare.Corpul de proprietate

Cap.7 PRINCIPIILE CRILOR FUNCIARE
7.1 Prezentare general. enumerare
7.2 Coninutul principiilor de carte funciar
Cap.8 NSCRIERILE N CARTEA FUNCIAR
8.1 Clasificare. Intbularea. nscrierea provizorie. Notarea
8.2 Efectele nscrierilor n cartea funciar
Cap.9 ACIUNILE DE CARTE FUNCIAR
9.1 Noiunea, reglementarea, clasificarea aciunilor de carte funciar
9.2 Aciunea n rectificare
9.2 Aciunea n prestaie tabular
Cap.10 PROCEDURA DE NSCRIERE N CARTEA FUNCIAR
10.1Procedura de lucru n materie de carte funciar. Cererea de nscriere
10.2Reguli speciale de nscriere
RASPUNSURI SI COMENATRII LA TESTELE DE AUTOEVALUARE
PUBLICITATEA IMOBILIARA
INTRODUCERE
Stimate Student
In studiul dreptului civil, PUBLICITATEA IMOBILIARA deine un rol
important . Studiul cursului este dedicat semestrului 1 al anului IIl n cadrul
Facultii de drept. Publicitatea imobiliara este un modul de studiu complementar
In vederea parcurgerii acestui curs, studenii vor trebui s dein ca i premise
eseniale,cunotine dobndite n cadrul studiului de drept civil studiate n anul I si
ll de facultate. Lipsa acestor cunotine face imposibil parcurgerea prezentului
curs. Nu exist ns condiii privind promovarea prealabil a examenelor de drept
civil . In vederea abordrii prezentului curs se recomand actualizarea informaiei
parcurse la disciplina drept civil .Drepturile Reale n cursul anului Il de studii
semestru 1 respectiv capitolul Publicitatea imobiliara .
OBIECTIVELE CURSULUI
Prezentul curs , cuprinde studiulnotiunii de ansamblu al publicitatii .
Se poate observa c informarea cunoaterea publicitatea fac parte din viaa
noastr, iar cnd sunt cuantificate juridic, ele sunt tratate i de jure. Din varii
motive, exist situaii care au suscitat interesul legiuitorului, cu scopul de a
organiza informarea i cunoaterea unor realiti juridice.
Astfel, am putea spune c publicitatea legal ar fi un ansamblu de reguli care au
drept scop aducerea la cunotina participanilor la circuitul juridic a unei anumite
situaii juridice. nainte de toate, suntem datori s atragem atenia c n ciuda
numelui, publicitatea legal nu se prezint omogen, ca un set de reguli aplicabile
oricrei situaii.
Aceste reguli sunt diferite n funcie de unele criterii, dar ceea ce le unete este
scopul cunoaterii situailor pentru producerea anumitor consecine juridice. Dac
numitorul comun al normelor obiective reunite sub denumirea de publicitate legal
sunt efectele juridice, ceea ce separ aceste norme este obiectul cunoaterii. Prin
urmare, n cursul de fa ne vom concentra exclusiv asupra sistemelor de
publicitate imobiliar, axate pe cunoaterea drepturilor imobiliare, trecnd n
revist att Registrele de transcripiuniinscripiuni,
ct i actualul sistem de Cri funciare.
Dupa studierea cursului PUBLICITATE IMOBILIARA studentul va fi capabil :
5
cunoasterea corecta a termenilor de specialiatate specifici dreptului

civil in special sectiunea publicitate imobiliara
cunoasterea si insusirea de catre studenti a sistemelor de publicitate
ce au existat in sistemul de drept romanesc.
identificarea caracteristicilor noilor institutii
posibilitatea de a stabili conexiuni intre ele si utilizarea corecta a
termenilor
MODUL IN CARE ESTE ORGANIZAT CURSUL
I. Elemente introductive
I.1. Noiunea de publicitate legal
I.2. Rolul cunoaterii n materia publicitii
I.3. Rolul evidenei n sistemele de publicitate
I.4. Obiectul i scopul publicitii imobiliare
I.5. Efectele publicitii imobiliare
I.6. Definiia publicitii imobiliare
I.7. Sisteme de publicitate imobiliar aplicabile astzi
II. Registrele de transcripiuni i inscripiuni
II.1. Sediul materiei
II.2. Caracterele juridice ale sistemului de publicitate prin Registre
II.3. Principiile sistemului de publicitate prin Registre
II.4. Practica registrelor de publicitate imobiliar. Tipuri de nscrieri.
II.5. Efectele formalitilor de publicitate imobiliar
II.6. Critica sistemului de publicitate imobiliar prin Registre
III. Crile funciare
III.1. Sediul materiei
III.2. Elemente de cadastru
III.3. Definiia crilor funciare, obiectul i structura acestora
III.4. Caracterele juridice ale sistemului de publicitate prin Cri funciare
III.5. Principiile sistemului de publicitate prin Cri funciare
III.6. Practica registrelor de publicitate imobiliar. Tipuri de nscrieri.
III.7. Efectele formalitilor de publicitate imobiliar
III.8. Aciunile de carte funciar
Evaluarea continua si finala
Pentru parcurgerea cursului se recomand studenilor ca ulterior lecturii obligatorii
prealabile a informaiilor aferente temelor menionate , s participe la urmtoarele
aciviti implicate de curs:
- ntlnirile periodice organizate cu profesorul conform orarului
6
- formularea de ntrebri adresate profesorului (n cadrul ntlnirilor

organizate );
- verificare prealabil a cunotinelor (aceast verificare se va realiza prin teste
scrise care var cuprinde ntrebri cu caracter general despre temele abordate n
cadrul cursului );
- verificarea abilitilor de sintez ale studentului (aceast verificare presupune
ntocmirea unei lucrri scrise referat , pe o tem aleas n urma discuiei cu
profesorul);
- verificarea abilitilor practice ale studentului (presupune soluionarea de spee
care implic nsuirea prealabil a cunotinelor din cadrul celor 12 teme
anunate);
- examinarea propriu-zis (participarea la examenul scris);
Test de autoevaluare nr.1
Identifica sarcinile de lucru formulate anterior .Ce rol crezi ca au in
aceasta parte introductiva?
Foloseste spatial liber de mai jos pentru raspuns.
Raspunsul corect si comentariile la prima intilnire cu profesorul.

Este util sa raspunzi cu consecventa la intrebarile formulate in testele de
autoevaluare.In acest fel iti este mult mai usor sa sintetizezi material parcursa sis a
te pregatesti pentru a raspunde la alte sarcini de lucru.Raspunsurile la aceste sarcini
de lucru se regasesc la sfirsitul cursului in sectiunea Raspunsuri la teste de
autoevaluare.
Evaluarea continua este o modalitate de apreciere a activitatii studentului , pe parcursul
intregului semenstru.
CAP.1 MIJLOACE JURIDICE DE REALIZARE A SECURITII

STATICE I DINAMICE A DREPTURILOR PATRIMONIALE.
NECESITATEA I ROLUL PUBLICITII IMOBILIARE.
Cuprinsul capitolul 1
Obiectivele cap 1
1.1Generalitati
1.2 Notiunea de publicitate legala
1.3. Rolul cunoaterii n materia publicitii
1.4. Rolul evidenei n sistemele de publicitate
Bibliografia cap 1
OBIECTIVELE CAPITOLULUI 1
Dupa studiul Cap 1 vei fi capabil sa demonstrezi ca ai acumulat suficiente
cunostinte pentru :
Cunoasterea si insusirea notiunii de publicitate imobiliara
Rolul cunoaterii n materia publicitii
Rolul evidenei n sistemele de publicitate
Generaliti.
Scopul oricrei norme de drept este preveniunea. Cu ct un drept este mai bine
delimitat i mai bine cunoscut, cu att este mai respectat i se exercit mai corect.
Nevoia de siguran a unor raporturi juridice deosebit de importante a dus la
publicitatea lor.Drepturile reale al cror tip este dreptul de proprietate, sunt, prin
natura lor, opozabile erga omnes. Ca s poat fi opuse persoanelor strine de
actul juridic, din care deriv asemenea drepturi, s-a simit nevoia s fie aduse la
cunotina lor
Aducerea la cunotina acelor persoane, denumite cu expresia ,,cel de al treilea ,,sa fcut, fie prin ndeplinirea unor formaliti solemne, fie printr-o anumit
publicitate. Nevoia s-a simit n special pentru drepturile reale asupra
imobilelor.Scopul publicitii imobiliare, prin care adevratul proprietar se face
cunoscut tuturor, este de a da siguran deplin operaiunilor juridice, att sub aspect
static ct i dinamic.Securitatea static se refera la ocrotirea drepturilor pe care le
8
are o persoana cu privire la un imobil, iar securitatea dinamic const n ocrotirea

dobndirilor viitoare.Mijloacele prin care se asigur securitatea n operaiile
juridice privitoare la imobilele funciare sunt publicitatea i formalismul impus unor
anumite nstrinri.Motivaia introducerii publicitii const n interesul, nu numai
al persoanelor fizice dar i al societii n circulaia juridic,n siguran, a
bunurilor imobile, care au o valoare mare i o importan deosebit.
Publicitatea imobiliar cuprinde, deci, un ansamblu de tehnici juridice menite s
in evidena bununilor imobile, s dea siguran actelor juridice prin care se
constituie, se transmit, se modific sau se sting drepturile reale imobiliare,pentru a
le face opozabile erga omnes.
1.2. Noiunea de publicitate legal
Cu toii vrem s fim informai, despre toate i despre toi. O dat informaia
dobndit i asimilat, am putea spune c tim, c cunoatem mai n detaliu sau
mai superficial, ceva sau pe cineva. Cunoaterea o transformm n cunotine,
adic n efecte ale informrii iniiale; dup cum aceste informaii le vom utiliza
ntr-un anume scop, care poate iniial nu ne era foarte clar n minte. Totul pornete
din mintea noastr, converge ntr-o anumit msur i cu anumite mijloace
ctre realitatea nconjurtoare, i se ntoarce tot n mintea noastr. ntregul se
sprijin pe aparena c o anumit realitate/informaie e de gsit se afl undeva.
Dac aceasta e mai puin accesibil, am putea spune c e ocult. Din contr, dac e
evident i facil de apropriat, am putea spune c e public.
Cu ct despre ea tiu mai muli, cu att ne apropiem de ideea de publicitate,
degenernd uneori n notorietate. Cu ct e mai anevoios drumul ctre surs, cu att
spunem c realitatea/informaia este mai nconjurat de secret, de tain, de
clandestinitate sau chiar de ocult. Se poate deci observa c sfera persoanelor care
dein sau au vocaia de a deine o informaie determin n fond caracterizarea
acesteia ca fiind public sau ocult.
Pe lng toate acestea, exist i sisteme de reguli organizate legal, prin care
cunoaterea unor stri i situaii juridice are drept scop producea unor anumite
efecte juridice direct legate de amintita cunoatere: e vorba de publicitatea legal.
Iar cnd situaiile juridice sunt legate esenial de imobile, vom vorbi de o specie a
acesteia din urm: publicitatea imobiliar.
Deja am putut observa c informarea cunoaterea publicitatea fac parte din
viaa noastr, iar cnd sunt cuantificate juridic, ele sunt tratate i de jure. Din varii
motive, exist situaii care au suscitat interesul legiuitorului, cu scopul de a
organiza informarea i cunoaterea unor realiti juridice. Astfel, am putea spune
c publicitatea legal ar fi un ansamblu de reguli care au drept scop aducerea
la cunotina participanilor la circuitul juridic a unei anumite situaii
juridice.
nainte de toate, suntem datori s atragem atenia c n ciuda numelui, publicitatea
legal nu se prezint omogen, ca un set de reguli aplicabile oricrei situaii. Aceste
9
reguli sunt diferite n funcie de unele criterii, dar ceea ce le unete este scopul
cunoaterii situailor pentru producerea anumitor consecine juridice. Dac
numitorul comun al normelor obiective reunite sub denumirea de publicitate legal
sunt efectele juridice, ceea ce separ aceste norme este obiectul cunoaterii.
Astfel, dac de cunoscut sunt situaiile juridice definite de drepturile mobiliare,
vom vorbi de publicitate mobiliar; dac n chestiune sunt drepturi imobiliare, se
va considera c sistemul e unul al publicitii imobiliare etc. De observat c
legislaia se preteaz i la mprirea dup caracterul patrimonial sau nu al
dreptului supus cunoaterii cu anumite efecte. Prin urmare, se va putea vorbi de
publicitatea drepturilor patrimoniale care cuprinde exemplele de mai sus, ca
subsisteme. n sfera de cuprindere a publicitii drepturilor nepatrimoniale s-ar
putea aminti sistemele de nscriere a persoanele juridice (asociaii, fundaii,
societi comerciale etc.) i chiar registrele de stare civil, pentru persoanele
fizice.Mai mult, din cele care preced se desprinde i ideea c nu numai
drepturile vzute ut singuli pot constitui obiect de publicitate legal, ci i situaiile
juridice complexe, cum ar fi persoanele juridice.
n consecin, publicitatea imobiliar nu constituie dect un fragment,o partea a
sistemului de publicitate legal, la care ne vom referi precumpnitor n rndurile de
fa.
I.3. Rolul cunoaterii n materia publicitii
Publicitatea imobiliar are ca temei subiectiv cunoaterea.Din punct de vedere
juridic aceast cunoatere nu are nimic de-a face cu complicatele teorii filosofice n
materie sau cu tiinele cognitive. Juridic vorbind, aici prin cunoatere trebuie s
nelegem doar luarea la cunotin i nelegerea sensurilor juridice ale
informaiilor astfel obinute. Cunoaterea este organizat prin punerea la punct a
unui sistem de date eseniale, care constituie suportul tehnic al publicitii. Din
acest punct de vedere, publicitatea imobiliar se constituie ca o sum de informaii
relevante pentru descrierea tehnic, economic i juridic a imobilelor i a
titularilor de drepturi n special imobiliare.
Astfel, baza de date va cuprinde identificarea n spaiu a imobilului (date cadastrale
i topografice ale imobilului, descrierea nemictorului i suprafeele acestuia,
chiar materialele de construcie etc.), destinaia economic a bunului imobil
(categoria de folosin, veniturile obinute sau impozitele datorate pentru imobil
etc.), drepturile care poart asupra imobilului n discuie (proprietate,
dezmembrmnt, situaii personale etc.), identificarea titularilor acestor drepturi
(nume, domiciliu, stare civil etc.) etc. Cognitiv vorbind, acestea sunt informaii
simple, dar eseniale pentru mecanismul publicitii imobiliare.
n funcie dup cum se realizeaz juridic aceast cunoatere putem deosebi
ntre cunoaterea efectiv i cea reputat. Prima, presupune informarea direct,
nemijlocit sau fr a fi mediat de altceva sau altcineva; e o cunoatere propriis
sensibus, persoana ia act direct de existena unei anumite situaii juridice. Astfel,
10
de pild, e exemplul celui care asist la ncheierea unui act juridic sau e martor de
identificare ntr-un act. Prin propriile simuri i prin participarea la ncheierea
actului juridic, o persoan poate s intre n contact direct cu o anumit realitate
juridic.
La fel se ntmpl n materia posesiei. Posesorul unui bun mobil e observat ca atare
de ceilali, care pot constata c acesta se folosete de bunul mobil n
discuie.Cazurile practice sunt fr numr, iar n materie imobiliar e simplu de
constatat c cel care lucreaz pmntul sau locuiete ntr-un imobil face acte
materiale de folosin, care cu uurin pot ajunge direct la cunotina celorlali.
n principiu, sistemele de publicitate imobiliar nu se bazeaz esenial pe acest
tip de cunoatere zis efectiv, dar ea poate s intre n combinaii cu alte condiii i
criterii i s valoreze juridic ceva pentru sistemul de publicitate. Astfel,
cunoaterea efectiv poate fi dirimant de efecte juridice pentru sistemul de
publicitate imobiliar. Legea i logica nu pot permite ca sistemul de cunoatere
reputat s fie deturnat i s ecraneze cunoaterea efectiv. Aadar, Legea crilor
funciare leag producerea efectelor sale caracteristice de buna-credin a celui
care-i invoc soluiile. Cu alte cuvinte, cel care tie efectiv c situaia real difer
de cea de carte funciar, nu poate invoca regulile acesteia n sensul de a i se aplica
efectele specifice . i n sistemul Registrelor de transcripiuni i inscripiuni
cunoaterea efectiv e valorific, tot n sensul relei-credine, dar alturi de
manoperele dolosive .
Cellalt tip de cunoatere, cea reputat, mediat ori prezumat, este o
cunoatere, care -ca surs i mecanisme, se aseamn cu prezumiile legale. Pentru
cunoaterea reputat, este legea care face presupunerea c o dat o informaie
nscris n sistemul de publicitate imobiliar aceast informaie e reputat a fi
cunoscut de ctre toat lumea, fr s fie implicat i cunoaterea efectiv sau
consultarea direct a sistemului de publicitate. Mutatis mutandis, este ceea
ce se ntmpl cu legea: o dat publicat n Monitorul Oficial se presupune c toi o
cunoatem.
Tehnic vorbind, cunoaterea reputat aduce cu prezumiile absolute de sorginte
legal: opereaz ope legis i nu accept contraproba. Dar exist i deosebiri la nivel
de efecte i tehnic procesual. Ceea ce intereseaz aici, ns, e ideea foarte simpl
c acest tip de cunoatere reputat, constituie pilonul central al sistemelor de
publicitate moderne, n timp ce cunoaterea efectiv nu are dect un rol rezidual,
marginal.
Cunoaterea acestor date sau informaii nu are ns un scop n sine, dup cum
nu sunt evaluate doar tale quale. Aceast cunoatere determin n conexiune cu
alte mecanisme proprii publicitii, un efect tehnic al sistemului de publicitate
imobiliar. Astfel, cunoaterea face posibil subiectiv vorbind, efectul juridic
caracterial al publicitii imobiliare:efectul de opozabilitate sau atributiv al unui
anumit sistem de publicitate, care este de neconceput fr cunoatere. Dar
11
raiunea ultim a unui system de publicitate nu e totui cunoaterea n sine, ci

efectul de opozabilitate sau de atributivitate al drepturilor imobiliare inserate n el.
Dar nici mcar acest efect chiar esenial sau caracterial, nu constituie ultima
raiune a unui sistem de publicitate imobiliar. Ceea ce se urmrete n ultim
analiz, prin instituirea unui sistem de publicitate imobiliar este ca acesta s
constituie un mijloc de soluionare a conflictelor care pot aprea ntre drepturile
supuse publicitii.
Acest element esenial tranarea conflictelor existente ntre drepturi
concurente, poate fi folosit ca i criteriu de departajare a sistemelor simple de
informare de cele de publicitate efectiv. Astfel, sistemul de cadastru sau rolul
fiscal constituie baze de date deosebit de complexe, care cuprind uneori toate
informaiile unui system de publicitate imobiliar,dar ele nu sunt totui sisteme de
publicitate, deoarece nu au fost investite cu puterea juridic de a soluiona
conflictele ntre drepturile imobiliare concurente.Din acest punct de vedere,
cadastrul sau rolul fiscal nu sunt dect simple baze de date informative, fr
relevan imediat pentru opozabilitatea sau atributivitatea drepturilor imobiliare
pe care le conin.
I.4. Rolul evidenei n sistemele de publicitate
Unele sisteme de publicitate imobiliar au la baz un sistem de eviden al
imobilelor. Acesta este cadastrul general, care se prezint ca fiind sistemul unitar
i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic a tuturor imobilelor de pe
ntreg teritoriul al rii. Funcia esenial a cadastrului e de a furniza o eviden
tehnic ct mai fidel a imobilelor i de a permite sistemului de publicitate
imobiliar -care se ntemeiaz pe el, s devin un sistem real.
Caracteristica esenial a sistemelor reale de publicitate imobiliar const n
aceea c evidena juridic se face pe bunurile nemictoare, iar nu pe numele
proprietarilor sau al altor titulari de drepturi reale supuse publicitii. Sistemele de
publicitate imobiliar reale sunt considerate superioare celor personale deoarece
datorit suportului lor cadastral, ele reflectndmai bine situaia tehnic i juridic a
bunurilor i drepturilor imobiliare. Dup cum consultarea acestor sisteme este cu
mult uurat prin recurgerea la referinele topografice ale parcelelor. n general,
sistemul de publicitate al crilor funciare se bazeaz pe cadastru i este considerat
unul real.
Dar exist i sisteme de publicitate care nu se sprijin pe nici un suport tehnic,
iar ideea de cadastru le este strin. Aceste sisteme se prezint ca registre n care se
fac transcripiuni i inscripiuni ale actelor juridice care poart asupra imobilelor.
Ele sunt considerate sisteme personale de publicitate imobiliar, deoarece
evidena i consultarea lor se face dup numele titularilor de drepturi supuse
nscrierii, iar nu dup elementele de identificare tehnic a nemictoarelor. Acest
aspect le face criticabile i ceva mai greoi de consultat, mai ales n raport cu
sistemele reale de publicitate.
12
.
Test de autoevaluare nr. 1 - scrieti raspunsul correct
Ce cuprinde publicitatea imobiliara?
BIBLIOGRAFIE CAP 1
1.I. Albu Noile cri funciare, ed. Lumina lex, Bucureti-1997
2.M. Nicolae Publicitatea imobiliar i noile cri funciare, ed. Press Mihaela,
Bucureti- 2000
3.M. Nicolae Tratat de publicitate imobiliar, vol. I i II, ed. Universul juridic,
Bucureti- 2006
4.L. Pop, L.-M. Harosa Drepturile reale principale, ed. Universul Juridic,
Bucureti-2006
5.O. Ungureanu, C.Munteanu Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale
principale, ed. Hamangiu, Bucureti-2008
13
CAP2
PUBLICITATEA IMOBILIAR N DREPTUL ROMNESC
Cuprins
Obiectivele cap.2
2.1Obiectul si scopul publicitatii imobiliare
2.2Efectele publicitii imobiliare
2.3Definiia publicitii imobiliare
Bibliografia CAP 2
OBIECTIVELE CAP 2
Dupa studiul CAP 2 vei fi capabil sa demonstrezi ca ai acumulat suficiente
cunostinte pentru :
Cunoasterea si insusirea obiectul si scopul publicitatii
imobiliare
Insusirea efectelor si definirea notiunii de publicitate
imobiliara
2.1 Obiectul i scopul publicitii imobiliare
Din cele deja artate i chiar din denumirea sa, se poate desprinde ideea c
publicitatea imobiliar are ca obiect esenial drepturile imobiliare principale i
accesorii. n funcie de modul concret de organizare, publicitatea imobiliar se mai
poate referi n subsidiar i la unele drepturi personale sau alte stri juridice, cu
condiia ca acestea s aib o minim legtur cu imobilele ori cu drepturile
nemictoare. La o privire mai atent, se poate observa c drepturile imobiliare au
o surs , dup cum au un suport sau obiect derivat: bunurile nemictoare.
Prin urmare, se ridic ntrebarea: la care dintre aspectele amintite se refer
publicitatea imobiliar i dac exist o ierarhizare funcional a acestora?
n mod curent se vorbete despre publicitatea drepturilor, neglijndu-se sursa
acestora. Deci, publicitatea imobiliar s-ar referi mai degrab la drepturi dect la
izvorul acestora.
Dac se compar sistemul de publicitate al Registrelor cu cel al Crilor funciare,
se poate observa c primul pune accent formal pe transcripiunea actelor juridice
(instrumentum), dar pe inscripiunea drepturilor, dup cum Crile funciare s-ar
preocupa precumpnitor de publicitatea drepturilor, ocultnd sursa lor concret.
Pentru a nu cdea n anost , la acest nivel trebuie reinut c sistemele de publicitate
14
imobiliar se intereseaz att de drepturi ct i de sursa acestora, diferenierea ntre

cauz/efect fiind justificat ns n analiza tehnic a operaiunilor de publicitate.
Cel mai important de subliniat aici e faptul c sistemele de publicitate
imobiliar se preocup de soarta drepturilor imobiliare private, precum i de actele
juridice tot private. Ceea ce nseamn c regula e c se vor supune publicitii toate
drepturile private, i doar prin excepie drepturile incluse n domeniul public.
Sistemele de publicitate imobiliar sunt sisteme private de publicitate, n sensul c
ele au ca vocaie esenial s produc efecte atributive sau de opozabilitate pentru
drepturile reale propriu-zise, adic particulare sau private. Prin urmare, drepturile
de proprietate public ca i celelalte drepturi ataate sau derivate din aceasta, se
supun sistemelor de publicitate imobiliar doar prin excepie. Astfel se poate
explica i de ce modurile de dobndire ex lege sunt iniial scutite de publicitate
imobiliar, dar i de ce exist sisteme aparte de eviden imobiliar pentru
domeniul public.
n plus,mai trebuie amintit c sistemele de publicitate imobiliar au vocaie s
se refere cu prioritate la actele juridice de drept privat (negotium), lsnd n plan
secund faptele juridice (stricto sensu) ori celelalte mijloace de dobndire ale
drepturilor imobiliare. Concluzia se poate desprinde i din analiza textelor de lege
care de exemplu, instituie excepiile de la nscrierea n Crile funciare
Mai simplu, sistemele se publicitate imobiliar au fost concepute pentru
particulari, care ncheie acte de drept comun cu privire la drepturile esenial reale
ordinare (proprietatea i dezmembrmintele sale, precum i garaniile reale
imobiliare). Restul, chiar dac are tangen cu sistemul de publicitate imobiliar o
face doar prin excepie.
Scopul publicitii imobiliare nu e dect raiunea acesteia. Iniial s-a plecat de
la ideea c opozabilitatea de plin drept a actelor juridice oculte nu poate asigura
nici protecia creditului, dup cum nu permite nici evidena imobilelor, ceea ce
face imposibil fiscalizarea strmutrilor imobiliare. Publicitatea imobiliar s-a
nscut i din dorina de a sparge opozabilitatea de plin drept, caracteristic Codului
civil, i de a o lega de ndeplinirea anumitor formaliti. Astzi, toi autorii susin la
unison c publicitatea imobiliar asigur o mai bun securitate a circuitului civil,
dup cum realizeaz o mai bun protecie a creditului, prin publicitatea garaniilor
sale imobiliare. n ultim instan, mai trebuie adugat i ideea important c
sistemele de publicitate imobiliar pun la dispoziia participanilor la circuitul civil
i un mijloc de soluionare a conflictelor dintre drepturile concurente supuse
publicitii.
2.2 Efectele publicitii imobiliare
Vorbeammai sus despre rolul cunoaterii nmateriede publicitate i constatam
c aceasta nu are o valoare n sine, ci aremenirea de a fundamenta efectul
caracterial al sistemuluide publicitate. Prin efect caracterial, esenial sau
caracteristic al unui sistem de publicitate nelegem acel efect juridic definitoriu pe
15
care sistemul l produce i deci, care ne va putea permite s delimitm sistemele de

publicitate imobiliar unele de altele. E de subliniat c sistemele de publicitate
produc efecte multiple, dar dintre acestea, numai unul e definitoriu. n plus, dup
cum vom observa, aceste efecte pot n anumite limite, s coexiste n cadrul
aceluiai sistemde publicitate imobiliar. Dac amimagina o scal a puterii acestor
efecte n sens descresctor, amputea vorbi de sisteme de publicitate imobiliar cu
efect atributiv de drepturi i sisteme cu efect confortativ, la care ne grbim s
adugam i existena efectelor informative.
Sistemele de publicitate atributive de drepturi sunt uneori denumite cu efect
constitutiv, dar ultima noiune e oarecum restrictiv, deoarece sugereaz doar
situaiile n care se constituie i se strmut drepturile imobiliare, n timp ce
termenul atributiv are vocaia de a cuprinde i cazurile de stingere i
transformare a drepturilor supuse publicitii. Exemplul clasic de sistem atributiv
de drepturi e Cartea funciar, care i merit pe deplin aceast denumire n dreptul
german. n mod tradiional, doctrina i practica romne au considerat c sistemul
crilor funciare are de asemenea un caracter atributiv pentru drepturile supuse
ntabulrii. Esena atributivitii e simpl: dac un drept e nscris n sistemul de
publicitate imobiliar atunci el exist. A fi ori a nu fi semnific n Crile
funciare a fi nscris sau a nu fi nscris! Prin urmare, e simplu de observat c
sistemele de publicitate atributive nu mai sunt simple accesorii dreptului obiectiv
substanial, ci fac parte din el, iar drepturile subiective supuse nscrierii trebuie s
realizeze aceast formalitate substanial! Sistemul se i numete atributiv
deoarece el atribuie drepturi, adic le constituie, strmut sau le stinge ca efect al
nscrierii lor n Cartea funciar.Evident c exist i excepii de la principiul
nscrierii atributive, care se justific din anumite raiuni, dar asupra acestor aspecte
vom reveni mai jos.
Sistemele de publicitate confortative au ca efect opozabilitatea drepturilor
nscrise; ele nu au nici o nrurire asupra existenei acestor drepturi imobiliare.
Sistemele se numesc confortative deoarece sporesc confortul juridic al titularilor
nscrii, al cror drept imobiliar e opozabil tuturor, spre deosebire de acei titulari
care nu-i nscriu dreptul n sistem i care datorit inopozabilitii dreptului lor, pot
resimi un anumit disconfort juridic. Aceste sisteme mai sunt denumite de
opozabilitate sau cu efect de opozabilitate, tocmai pentru a sublinia efectul
caracterial, definitoriu al sistemului de publicitate imobiliar descris de ele.
Sistemele confortative sunt neutre fa de izvoarele drepturilor nscrise, sunt
accesorii dreptului substanial i nu afecteaz existena drepturilor imobiliare de
nscris, ci doar opozabilitatea lor. A fi sau a nu fi nscris se traduce prin a fi sau
a nu fi opozabil. n dreptul romn, sunt considerate sisteme confortative
Registrele de transcripiuni i inscripiuni i noile cri funciare.
Efectele informative ale unui sistem de publicitate imobiliar se refer la
16
faptul c acesta poate furniza celor interesai unele date i informaii cu privire la
situaiile imobiliare supuse publicitii. Aceste efecte sunt accesorii efectului
caracterial i nu pot defini un sistem propriu-zis de publicitate; ele fie se adaug
unui sistem de publicitate imobiliar, fie definesc un simplu system de eviden
imobiliar. Astfel, n sistemul vechilor crilor funciare, unele notri,nu pot avea
dect efectul unei informri. Pentru cea de a doua situaie, e evident c sistemul
cadastral sau rolul fiscal imobiliar pot furniza omultitudine de informaii despre un
anumit imobil,dar acestea nu sunt sisteme de publicitate propriu-zise. n esena,
deosebirea ntre acestea din urm i sistemele cu efect informativ const n aceea
c ultimele nu au puterea juridic de a trana n vreun fel un eventual conflict ntre
drepturi imobiliare concurente.
2.3 Definiia publicitii imobiliare
Din cele notate mai sus am putea extrage anumite elemente care s ne ofere o
definiie sintetic a publicitii imobiliare. Astfel, s-ar putea spune c aceasta se
prezint ca un sistem coerent de reguli de drept, care -prin organizarea cunoaterii
exacte a unei situaii imobiliare, are ca el final s traneze -prin efectele sale ,
eventualele conflicte aprute ntre drepturile supuse publicitii.
Test de autoevaluare nr. 2- scieti raspunsurile in spatiul liber din chenar

.
Care este obiectul publicitatii imobiliare?
BIBLIOGRAFIE CAP 2
2.C. Hamangiu, I. Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu Tratat de drept civil romn,
vol. II, ed. All, Bucureti-1998
Bucureti- 2000
Bucureti- 2006
17
Cap.3 SISTEME DE PUBLICITATE IMOBILIAR N DREPTUL

ROMNESC
Obiectivele cap 3
3.2 Registrele de transcripiuni i inscripiuni.
3.3 Cartile funciare
Bibliografia cap 3
cunostinte pentru :
Cunoasterea si insusirea sistemelor de publititate imobiliara mai
importante ce au existat si coexistat istoric in spatial juridic
Romanesc.
In dreptul romn au fost aplicabile dou sistememai importante: Registrele de
transcripiuni i inscripiuni i Crile funciare. Raiunile pentru care au existat
dou sisteme, iar nu unul singur, sunt de natur istoric i indolen legislativ.
Istoric, sistemul Registrelor s-a aplicat n partea de ar care a constituit pn n
1918 Vechiul Regat, iar Crile funciare au fost iniial specifice doar zonelor care
s-au unit cu Romnia dup primul rzboi mondial. Prin urmare, se poate observa c
aceste sisteme care cunosc i unele variaiuni, se aplic concurent, dar pe teritorii
administrative diferit. Teoretic ar fi trebuit ca ele s fie complet separate de
teritorialitatea lor diferit, dar ele au interferat cel puin din dou motive. Astfel,
elementele de drept substanial (dreptul civil) aplicabile Crilor funciare se
regsesc uneori n Codul civil, pe care se bizuie ntr-o anumit msur Registrele.
Apoi, dup Unire, legiuitorul romn8 a ncercat s unifice i sistemul de publicitate
imobiliar, cu efectul ns nu al lichidrii diferenelor, ci al generrii de subsisteme
locale, care constituiau un hibrid ntre regulile Registrelor i cele care ornduiesc
Crile funciare (e.g. crile de publicitate imobiliar9). Efortul a fost continuat i
n zilele noastre, cu efectul apariiei L: 7/1996, care are tot vocaia de extindere a
crilor funciare la nivelul ntregii ri.Consecina este ca pina la un moment dat si
18
prin intrarea in vigiare a noului cod civil au interferat pe unele locuri si uneori au
coexistat dou sisteme de carte funciar: cea veche (ornduit de D-L:115/1938) i
cea nou (L: 7/1996), un sistem de Registre meninut parial n vigoare i unele
sisteme reziduale mixte.
n continuare ne vom referi doar la sistemele mai importante, cel al Registrelor
i cel al Crilor funciare, deoarece celelalte au avut o aplicare redus teritorial,
dup cum n esen nu fac dect s combine norme i aspecte proprii celor doua
sisteme importante: Registrele i Crile funciare.
3.2 REGISTRELE DE TRANSCRIPIUNI I INSCRIPIUNI
1. Sediul materiei
Sistemul modern de publicitate imobiliar i face apariia n dreptul romn
odat cu adoptarea Codului civil13. Acesta cuprinde referiri la sistemul de registre,
dar nu-l reglementeaz unitar. Astfel -de pild, n materie de donaii (art. 818-819
C.civ.), de vindere (art. 1295 i 1394 C.civ.), ipoteci (art. 1801-1803 C.civ.) sau
privilegiile imobiliare (art. 1738-1745 C.civ.) se face vorbire despre transcrierea
sau nscrierea actelor care constat operaiunile juridice amintite. Dei se arat care
sunt efectele acestor nscrieri, precum i denumirea sistemului de publicitate,
acesta nu este reglementat i sub aspect tehnic. n fapt, este Codul de procedur
civil (art. 710-720 C.pr.civ.) cel care cuprinde reglementrile necesare pentru a
defini coninutul, procedurile i efectele Registrelor. Contemporan deci cu Codul
civil, sistemul de publicitate imobiliar prin Registre, i are sediul esenial al
materiei n legea de procedur civil, care ne arta c se in de ctre judectorii,
dou registre (unul de transcripiuni, cellalt de inscripiuni).
Articolele amintite din Codul de procedur civil se voiau sediul materiei pentru
ntregul sistem de publicitate legal accesoriu instituiilor reglementate de ctre
Codul civil.Astfel, alturi de registrele amintite, Codul de procedur mai
reglementeaz inerea unui registru pentru transcrierea comandamentelor i o map
cu acte de constituire a gajurilor (art. 710 C.pr.civ.). La acestea se mai
altura i un registru special pentru nscrierea conveniilor matrimoniale.
Prin urmare, se poate constata ca: 1) sediul materiei nu era sistematizat,
mprit ntre Codul civil i cel de procedur civil, publicitatea imobiliar fiind
alturat legislative celei mobiliare; 2) legislaia n materie era considerat a fi
esenialmente de procedur, iar nu de drept substanial; 3) textele n discuie sunt
puine i eliptice, ceea ce ne duce cu gndul la faptul c problema publicitii
imobiliare a fost considerat una accesorie i de puin importan.
Sursa iniial a reglementrii Registrelor a fost eclectic, poate i din motivul
c izvorul esenial de inspiraie al Codului civil romn, Codul Napoleon (1804) nu
reglementa nici un sistem de publicitate, acesta fiind introdus ulterior (1855).
Astfel, s-au luat n considerare legiuirile franceze n materie (din 1855), precum i
legea belgian a ipotecilor (din 1851). De remarcat este i faptul c n timp ce
aceste reglementri au fost perfecionate cu timpul, sistemul romnesc al
19
Registrelor a rmas n forma originar pn la adoptarea L: 7/1996, care intete

mai degrab, ctre nlocuirea sistemului de Registre cu sistemul Crilor funciare,
dect spre o modernizare a publicitii imobiliare reprezentate de ctre Registre.
Astzi, n regiunile de transcripiuni i inscripiuni imobiliare, pn la
deschiderea crii funciare, privilegiile i ipotecile legale, sechestrul,urmrirea
imobilului, a fructelor i veniturilor sale, punerea n micare a aciunii penale,
precum i aciunile pentru aprarea drepturilor reale privitoare la imobilele
nenscrise n cartea funciar vor continua s fie nscrise n vechile registre de
publicitate imobiliar. (art. 60 alin. 2d din L:7/1996), iar pentru dreptul imobiliar
se vor deschide noi cri funciare, n temeiul lucrrilor cadastrale.
2. Caracterele juridice ale sistemului de publicitate prin Registre
n mod tradiional se consider c sistemul de publicitate imobiliar al
Registrelor este unul confortativ i personal. Confortativ, deoarece el urmrete i
realizeaz doar opozabilitatea situailor transcrise sau nscrise, fiind neutru cu
privire la efecte actului. Altfel spus, validitatea actului supus publicitii nu are nici
o legtur cu realizarea sau nerealizarea formelor de publicitate. Pe de alt parte,
opozabilitatea pus n oper de ctre Registre i privete doar pe teri,
deoarece prile (i cei asimilai lor) sunt legate de efecte actului (art. 969 C.civ.),
iar nu de efectele sistemului de publicitate prin Registre.
Deoarece sistemul de publicitate al Registrelor nu se ntemeiaz pe un suport
tehnic de eviden al imobilelor, cum este cadastrul, se spune c Registrele
constituie un system personal de publicitate. Sisteme personale de publicitate in
evidena lund ca repere nu imobilele, ci persoanele care sunt pri ale actelor
supuse transcripiunii sau inscripiunii.Aceast caracteristic a
Registrelor e ndeobte criticat n doctrin, deoarece se consider c face din
Registre un system greoi de consultat i oarecum paradoxal, din moment ce
sistemul de publicitate se sprijin pe elementele de identificare ale titularilor de
drepturi imobiliare, iar nu pe cele ale imobilelor. Se va putea ns observa c i
sisteme reale de publicitate nu pot ignora integral realitatea c drepturile
supuse publicitii aparin unor persoane, iar voina i importana lor nu poate fi
integral sfidat. Din caracterul personal al Registrelor rezult c nscrierile n acest
sistemde publicitate sunt incomplete. Caracterul incomplet al Registrelor e o
consecin, pe de o parte, al faptului c acest sistemde publicitate nu are un suport
tehnic cadastral, iar pe de alt parte, un effect al realitii c operaiunile supuse
transcripiunii/inscripiunii sunt restrnse ca numr. Aceste nscrieri nu privesc
orice situaie juridic, ci doar numai unele, dup cum se va putea constata din
cele artate mai jos. n acest sens, legea a preferat s enumere unele operaiuni
supuse nscrierii, nefolosind sintagme care s evoce toate schimbrile imobiliare de
drept survenite. n plus, din lipsa cadastrului rezult i faptul c n Registre nu se
trec nici elemente despre starea de fapt a imobilelor, altele dect cele care practic
20
rezult din actele juridice (instrumentum) supuse transcripiunii sau inscripiunii.

De exemplu, n Registre nu se trec informaii relativ la destinaia economic a
imobilului, suprafaa i caracteristicile tehnice ale acestuia etc., cum se ntmpl n
sistemul crilor funciare.
Caracteristicile sistemului de publicitate prin Registre sunt importante deoarece
ele determin principiile i efectele caracteriale ale sistemului de publicitate
imobiliar.
3. Principiile sistemului de publicitate prin Registrele de transcripiuni i
inscripiuni
Registrele cunosc o seam de reguli generale, care le definesc importana i
efectele, iar n cele ce urmeaz le vom trece succint n revist. Astfel, Registrele nu
au o for probant proprie i distinct de aceea a actelor (instrumentum) supuse
publicitii. Deoarece sistemul e incomplet i personal, fr suport cadastral i
depinznd exclusiv de actele supuse transcripiunii/inscripiunii,Registrele nu pot
avea un efect probator. Acest efect se refer la existena dreptului imobiliar supus
nscrierii, dar i la situaia de fapt a bunului nemictor.
Acest principiu e legat de neutralitatea nscrierilor n Registre. Principiul
neutralitii Registrelor ne spune c o transcripiune sau o inscripiune nu are nici
un efect asupra validitii actului juridic (instrumentum i nogotium) nscris.
Principiul neutralitii e ntrit de lipsa principiilor relativitii i legalitii
nscrierilor n Registre, aceste dou principii regsindu-se doar n sistemul crilor
funciare. Cu ocazia unei transcripiuni sau inscripiuni nu se verific legalitatea
actului juridic (instrumentum i nogotium) care urmeaz a fi nscris, dup
cumnscrierea nu se face mpotriva unui titular deja nscris.
Aceste aspecte sunt justificate de caracterul personal i incomplet de publicitate
imobiliar reprezentat de ctre Registre.
Tot comparativ cu sistemul crilor funciare, se poate sublinia c publicitatea
prin Registre e caracterizat ntr-o msur mai mic dect Crile funciare, i de
principiul specializrii. Dac prin specializare n acest caz, se nelege ca prin
transcripiune sau inscripiune s se fac meniune exact despre persoanele i
drepturile de nscris, putem totui conchide c Registrele sunt ornduite de
principiul specializrii. Atunci cnd vorbimde inscripiunea ipotecilor,
principiul specializrii nu e dect un efect al specializrii acestor drepturi
imobiliare.
Despre principiul opozabilitii operaiunilor juridice supuse transcripiunii sau
inscripiunii vom face referire mai jos, aici vom mai aminti doar regula general a
rangului.
Principiul prioritii nscrierilor e legat de efectele sistemului de publicitate i se
concretizeaz n faptul c ordinea de nscriere n Registru constituie i ordinea n
care actele nscrise devin opozabile fa de teri. E vorba de o ordine succesiv,
21
determinat de data la care s-a depus cererea de nscriere, iar aceast niruire
definete rangul sau prioritatea prin publicitate. Astfel, de exemplu pentru
materia ipotecilor, va avea rang preferenial prima ipotec nscris fa de cea de a
doua, acesta fa de cea de a treia .a.m.d. La rang egal, ipotecile devin concurente
proporional, fr nici o prioritate una fa de cealalt.
4. Efectele formalitilor de publicitate imobiliar
Sistemul de publicitate prin Registrele de transcripiuni i inscripiunieste unul
confortativ. El produce efecte mai puternice dect simpla informare i mai puin
energice dect un sistem atributiv de drepturi. Dup cum am observat deja,
caracteristica sistemelor de publicitate confortative este aceea c nscrierile se fac
cu elul ca actul juridic (negotium)menionat n Registru s fie opozabil i altor
persoane dect prilor. Logic, lipsa transcripiunii sau a inscripiunii nu ar
trebui s aib dect o singur sanciune: inopozabilitatea fa de teri a actului care
nu a fost nscris.
De notat c sistemul Registrelor nu coninea nici o sanciune de alt ordin dect
inopozabilitatea, dup cum nu cuprinde nici o aciune special n justiie pentru
constatarea acesteia.
Deci, se poate sublinia c sistemul de publicitate al Registrelor nu reglementeaz
nici o aciune n justiie specific privind publicitatea imobiliar. Astfel,
eventualele erori sau litigii legate de operaiunile de transcripiune ori inscripiune
nu pot fi ndreptate sau soluionate dect prin recursul la dreptul comun. La fel, se
poate observa c legea nu a ornduit un termen general n care s se fac nscrierea
n Registre. Exist unele termene speciale, dar acestea coninute n Codul civil, se
refer la conservarea rangului privilegiilor. Aceste termene se justificnu prin
recursul la mecanismele specifice sistemului de publicitate imobiliar, ci prin
raiunile care ntemeiaz privilegiilor imobiliare. Cu alte cuvinte, datorit faptului
c acestea pot premerge ipotecilor contemporane lor, inscripia privilegiilor trebuie
luat ntr-un anumit interval de timp pentru a nu se bulversa sigurana static a
circuitului civil. Tot relativ la termene, se poate constata c nscrierile ipotecilor
ordinare se perim, cu efectul pierderii rangului, n timp ce transcripiunile nu
sunt supuse efectului trecerii timpului. n plus, pentru prescripia extinctiv trebuie
s recurgemtot la dreptul comun n materie.
Opozabilitatea spuneam, constituie efectul esenial al publicitii prin Registre. Cu
alte cuvinte, dac un act translativ de proprietate nu a fost transcris n Registru,
acesta nu poate fi opus celui de al treilea.Actul n discuie produce efecte
translative ntre pri, dar poate fi ignorat de ctre teri pn la momentul n care el
devine public, prin nscrierea lui n Registru.
Principiul e logic, dar incongruent cu regula instantaneitii transmiterii proprietii
prin acte juridice.
Acest principiu, derivat ntr-o anumit msur din autonomia de voin, comand
ca momentul la care se realizeaz strmutarea de drepturi (reale sau nu) s coincid
22
cu cel al ncheierii actului (negotium), indiferent de forma lui. Sistemul de

opozabilitate ataat Registrelor face ca n cazul unei vinderi, de exemplu, ntre
pri cumprtorul s fie considerat proprietarul bunului vndut, dar fa de ceilali
el s nu apar astfel dect ulterior: la momentul realizrii transcrierii actului de
vnzare-cumprare n Registru.
Chiar dac opozabilitatea constituie efectul caracterial, definitoriu al
Registrelor, aceasta nu nseamn c sistemului de publicitate imobiliar analizat
produce numai acest efect. Registrelemai produc i un efect de informare.Acesta e
legat de caracterul public al sistemului de publicitate i se refer la faptul c oricine
vdete un interes poate s le consulte. Aceast consultare nu produce automat
efecte juridice i se refer n regul, general, la persoanele care nu
sunt ndreptite s invoce efectul de opozabilitate/inopozabilitate al Registrelor.
Evident c atunci cnd efectul de opozabilitate e n joc, accesoriu se poate vorbi i
de informare, dar juridic aceasta e absorbit de efectul caracterial al sistemului de
publicitate: opozabilitate/inopozabilitate.
Tot n mod rezidual, se poate vorbi de un efect constitutiv al nscrierilor n
sistemul de publicitate imobiliar al Registrelor. Acesta este legat doar de
inscripiunea ipotecilor.
Ipotecile nenscrise nu au rang i deci, nu valoreaz nimic ca garanii reale
imobiliare. Prin urmare, n cazul n care privimdobndirea de rang ca element
esenial al ipotecii ordinare sau nu, va trebui s acceptm c nscrierea acestora nu
are doar efect de opozabilitate, ci un efect constitutiv de garanie real imobiliar.
Tot ca n cazul efectului de informare, se poate observa c i efectul
atributiv al Registrelor e unul care nu are puterea de a defini n ansamblu sistemul
de publicitate imobiliar, dar fiind prezent i legat doar de inscripiuni, trebuie
amintit printre efectele juridice ale Registrelor.
Ca orice sistem de publicitate (imobiliar) i Registrele se ntemeiaz pe
cunoaterea juridic. Astfel, o dat transcris sau nscris un act (instrumentum) n
Registre se consider c acesta este cunoscut de ctre toi cei interesai, cu efectul
tehnic, c drepturile cuprinse n act sunt opozabile tuturor. Cunoaterea reputat
constituie i pentru Registre cea mai important consecin, care explic
opozabilitatea situaiilor juridice supuse transcripiunii/inscripiunii.
ntrebarea care se ridic e dac cunoaterea efectivmai joac un rol n sistemul de
publicitate pus n oper prin Registrele de transcripiuni i inscripiuni?
Rspunsul se regsete n art. 712 a vechiului C.pr.civ., care dispunea c drepturile
supuse
transcripiunii/inscripiunii nu sunt opozabile terilor care au drepturi asupra
bunului nemictorpn la transcriere, chiar dac acetia au cunotin de
existena actelor supuse publicitii. Altfel spus, cunoaterea efectiv nu poate
suplini cunoaterea reputat, n sensul c n lipsa realizrii formelor de publicitate
23
nu se poate invoca cunoaterea de fapt a situaiei juridice cu efect de opozabilitate.

Mai simplu, chiar dac terul a cunoscut direct un act de vindere imobiliar, care
trebuia s fie transcris, dac actul nu e efectiv nscris n Registru, transferul de
proprietate rmne inopozabil terului. Se excepteaz cauzele de viclenie, adic
reaua-credin plus manoperele dolosive. n acest ultimcaz, numai avemde-a face
cu simpl cunoatere efectiv a situaiei juridice, ci cu intenia de a folosi aceast
cunoate n scopul de a frauda interesele titularului unui ndrept nenscris. Astfel se
va ntmpla n cazul n care se va opune lipsa nscrierii de ctre un ter
subdobnditor al dreptului de transcris, care cunotea de pild, un act translativ de
proprietate ncheiat anterior, dar s-a folosit nu inocent, ci cu rea-credin, de
aceast cunoatere pentru adobndi
5. Critica sistemului de publicitate imobiliar prin Registre
Majoritatea autorilor vechi sau noi, cad de acord cu uurin asupra unui
aspect: sistemul Registrelor este unul imperfect, dar perfect criticabil.Astfel, prima
chestiune care a fost pus n discuie e realitatea c sistemul de publicitate face ca
principiul instantaneitii transmiterii proprietii s fie viciat. Acesta nu mai poate
s-i produc efectele depline, deoarece apare o defazare ntre momentul
transmiterii proprietii ntre prile actului translativ imomentul la care aceast
transmitere poate fi opus terilor. Dac observamatent, se poate constata c acesta
este preul pltit pentru a ntri securitatea circuitului civil, indiferent de sistemul
concret de publicitate imobiliar. Pe de alt parte, s-ar putea ca reevaluarea s nu
priveasc att sistemul de publicitate, ct principiile de drept material care
guverneaz transmisiunile de drepturi imobiliare. Dac legea substanial ar
renuna la instantaneitatea transmiterii proprietii, aa cum de pild, a renunat la
consensualism n materie de transmisiuni inter vivos de terenuri, s-ar putea
constata c nu publicitii imobiliare i s-ar datora bruierea sistemului de
transmisiuni imobiliare. n fond, ntreaga problem provine din aceea c sistemul
de publicitate imobiliar a fost conceput ca unul accesoriu la dreptul substanial; un
intrus care s-a fofilat printre reglementrile substaniale ale Codului civil.Din
aceast cauz i n plus, datorit specificului Crilor funciare, tensiunea dintre
legea substanial i sistemul de publicitate prin Registre (mai ales cnd i se
confer efecte atributive) este i mai mare.
Dac dup o vindere imobiliar, de pild, terul se nelege cu vnztorul ca acesta
s-i vnd acelai imobil, i-l determin pe primul cumprtor (prin fraud) s nui transcrie dreptul propriu, terul chiar cu dreptul nscris, nu se va putea prevala
de efecte de opozabilitate ale transcripiei luate mpotriva primului cumprtor.
Caracterul personal i incomplet al sistemului de publicitate imobiliar prin
Registre a alimentat i alte critici.Astfel, se consider o scdere a Registrelor faptul
c ele nu privesc toate operaiunile juridice imobiliare, fiind exceptate de la
transcriere unele acte. Faptul c Registrele se in pe numele proprietarilor, iar nu
24
prin identificarea imobilelor, precum i slaba specializare a transcripiunilor i

inscripiunilor, au fost de asemenea aspecte criticate. Lipsa cercetrii validitii
titlurilor supuse nscrierii ori a dreptului supus publicitii a constituit deopotriv o
critic adus Registrelor. La fel, s-a notat c Registrele nu asigur o protecie
suficient, prin publicitatea pe careo organizeaz, deoarece nu sancioneaz n
cazul nstrinrilor succesive, reaua-credin, ci doar viclenia, adic reaua-credin
plus manoperele frauduloase.
Evident c toate cele demai sus sunt ntemeiate -abordate din diferite unghiuri
de vedere, dar s-ar putea ca alte aspecte s fie mai importante. Astfel, nu credem c
a priori un anumit tip de sistem de publicitate ar fi superior altuia. Practica
diferitelor ri europene sau nu, o demonstreaz. Astfel, exist ri al cror sistem
de publicitate imobiliar se ntemeiaz pe unul asemntor Registrelor i nu se
semnaleaz deficiene majore sau pericole groaznice la adresa circuitului civil, aa
cum se ntmpl la noi. Dou lucruri explic aceasta: deficitul de cinste al
participanilor la circuitul civil nu poate fi compensat printr-un sistem de
publicitate imobiliar infailibil (care de altfel nu exist niciunde n lume!), apoi
funcionarea sistemului e esenial legatde profesionalismul i probitatea celor
care-l in n funcie. Prin urmare, ar trebui s ne debarasm de iluzia c totul ar fi
cu mult mai bine doar dac sistemul normativ s-ar schimba.
3.1 CRILE FUNCIARE
Un criteriu de evaluare a eficienei unui anumit sistemde publicitate imobiliar
ar putea fi simplitatea i claritatea regulilor juridice care l compun. Din pcate, nu
este i cazul Crilor funciare. Acestea sunt caracterizate de o complexitate
normativ, n parte determinat de succesiunea evenimentelor istorice, n parte
datorat ignoranei legiuitorului modern. Astfel, la ntrebarea simpl ce lege (lato
sensu) se aplic n materia crilor funciare, rspunsul nu e simplu.
Cronologic, ultima reglementare n materie dateaz din 2005 i modific
substanial L: 7/199625, acest din urm act normativ avnd vocaia de a nlocui DL: 115/193826.
Dac lsm la o parte cifrele, ar trebui s notm c sistemul de publicitate
imobiliar prin cri funciare a fost iniial specific doar Transilvaniei, ulterior el
fiind extins cel puin normativ, la ntregul teritoriu al rii. Extinderea s-a
ntemeiat pe superioritatea Crilor funciare, n raport cu sistemul Registrelor, dar a
constituit mai mult un deziderat dect o realizare efectiv. n plus, efortul de
extindere al Crilor funciare demarat practic n 1933, nu s-a soldat att cu
instituirea unui system unic de publicitate imobiliar n Romnia, ct cu apariia
unor sisteme intermediare de publicitate, care mbin caracteristicile Registrelor i
a Crilor funciare. Astzi, s-ar putea spune c sistemul de publicitate imobiliar e
unic, doar n msura n care admitem c L: 7/1996 se aplic pe ntregul teritoriu al
Romniei, ceea ce este corect. Dar, privind la existena i funcionarea sistemului,
putem constata c acesta e eclectic, compus din diferite sisteme regionale de
25
publicitate, reglementate de felurite acte normative. S-ar putea nota c ne aflm

ntr-o tranziie legislativ: pn la unificarea efectiv a sistemului de publicitate
imobiliar, pe baza L: 7/1996, mai sunt aplicabile i alte actenormative.
Aceast tranziie legislativ face s socotim c n Romnia, astzi, exist un
sistemal crilor funciare noi (cf. L: 7/1996) cu vocaia de a substitui normativ
vechile cri funciare (D-L: 115/1938) i de a nlocui -n msura realizrii
lucrrilor cadastrale, Registrele (C.civ.).
Substituirea normativ a vechilor cri funciare (D-L: 115/1938) prin L:7/1996
face ca cele vechi s existe n form, dar n coninut s fie identice cu cele noi (cf.
art. 60 din L: 7/199628). Iar nlocuirea Registrelor cu noile cri funciare va avea
ca rezultat ncetarea efectelor acestora i extinderea crilor funciare noi (cf. L:
7/1996).
Pn la apariia L: 7/1996, legile care au guvernat materia Crilor funciare au
constituit un drept material (substanial) provincial i extraordinar. Astfel,de pild
D-L:115/1938 era un act normativ provincial, deoarece nu se aplica dect pe
anumite teritorii ale Romniei: Transilvania. D-L: 115/1938 descria i un drept
extraordinar, ntruct cuprindea norme - substaniale i procedurale, aparte de
dreptul comun (C.civ. i C.pr.civ.), care doar prin excepie se puteau completa cu
dispoziiile comune n materie, fiindc el coninea n sine un set de reguli i
principii la care se recurgea cnd D-L: 115/1938 tcea sau era eliptic.
Din punct de vedere al coninutului, se poate observa c D-L: 115/1938 e un
act normativ hibrid. El conine att dispoziii de drept substanial (legate mai ales
de instituiile i categoriile Crilor funciare), ct i o multitudine de norme
procedurale (reglementnd funcionarea sistemului, aciunile de carte funciar,
termenele de prescripie etc.). i din acest punct de vedere, e greu de calificat
juridic D-L: 115/1938. n plus, D-L: 115/1938 a fost conceput iniial ca un act
normativ provizoriu, de unificare a dispoziiilor de carte funciar, iar ulterior
teoretic pn la apariia L: 7/1996, s-a permanentizat.
Ceea ce pare clar astzi e faptul c D-L: 115/1938 trebuie studiat, deoarece
nscrierile n vechile Cri funciare rmn valide i continu, dar dup procedura i
cu efectele artate de L: 7/1996. La fel dup cum trebuie cunoscut L: 7/1996,
pentru c ea constituie astzi dreptul comun nmaterie de cri funciare, temei fiind
pentru introducerea noilor Cri funciare pe teritoriul ntregii ri. Datorit acestei
coexistene a celor dou acte normative eseniale n materie, D-L:
115/1938 i L: 7/1996, vom trata n continuare juxtapus sistemul de carte funciar,
brevitatis causa numindu-le vechile Cri funciare (pentru cele din D-L:
115/1938), respectiv noile Cri funciare (pentru cele reglementate de L:
7/1996). La toate acestea, mai trebuie adugat i ideea c D-L:
115/1938 a constituit un model normativ pentru L: 7/1996, fr ns ca aceasta din
urm s instituieun sistem de publicitate identic cu cel vechi.
26

Cite sisteme de publicitate au fost aplicabile in Dreptul roman?
BIBLIOGRAFIE CAP 3
Bucureti- 2000
Bucureti- 2006
Bucureti-2006
6.E. Safta-Romano Dreptul de proprietate privat i public n Romnia, ed. Grafix,
Iai- 1993
27
Cap.4 CRILE FUNCIARE. SISTEMUL REAL DE PUBLICITATE

IMOBILIAR
Obiectivele cap 4
4.2Caracteristicile Decretului lege nr 115/1938. Corelaia cu Legea nr 7/1996
Bibliografia cap 4
cunostinte pentru :
Cunoasterea si insusirea Cartii funciare sub aspect istoric
Evolutia cadrului legislative in materie de carte funciara
Corelatia dintre diferite norme juridice ce au reglementat acesta
institutie.
Un criteriu de evaluare a eficienei unui anumit sistem de publicitate imobiliar
ar putea fi simplitatea i claritatea regulilor juridice care l compun. Din pcate, nu
este i cazul Crilor funciare. Acestea sunt caracterizate de o complexitate
normativ, n parte determinat de succesiunea evenimentelor istorice, n parte
datorat ignoranei legiuitorului modern. Astfel, la ntrebarea simpl ce lege (lato
sensu) se aplic n materia crilor funciare, rspunsul nu e simplu.
Cronologic, ultima reglementare n materie dateaz din 2005 i modific
substanial L: 7/1996, acest din urm act normativ avnd vocaia de a nlocui D-L:
115/1938.
28
Dac lsm la o parte cifrele, ar trebui s notm c sistemul de publicitate

imobiliar prin crifunciare a fost iniial specific doar Transilvaniei, ulterior el
ntemeiat pe superioritatea Crilor funciare, n raport cu sistemul Registrelor, dar a
constituitmaimult un deziderat dect o realizare efectiv. n plus, efortul de
extindere al Crilor funciare demarat practic n 1933, nu s-a soldat att cu
instituirea unui sistemunic de publicitate imobiliar n Romnia, ct cu apariia
unor sisteme intermediare de publicitate, care mbin caracteristicile Registrelor i
a Crilor funciare.
4.2Caracteristicile Decretului lege nr 115/1938. Corelatia cu Legea nr 7/1996
Astzi, s-ar putea spune c sistemul de publicitate imobiliar e unic, doar n msura
n care admitem c L: 7/1996 se aplic pe ntregul teritoriu al Romniei, ceea ce
este corect. Dar, privind la existena i funcionarea sistemului, putem constata c
acesta e eclectic, compus din diferite sisteme regionale de publicitate, reglementate
de felurite acte normative. S-ar putea nota c ne aflm ntr-o tranziie legislativ:
pn la unificarea efectiv a sistemului de publicitate imobiliar, pe baza L:
7/1996, mai sunt aplicabile i alte actenormative.
Aceast tranziie legislativ face s socotim c n Romnia, astzi, exist un
sistemal crilor funciare noi (cf. L: 7/1996) cu vocaia de a substitui normativ
vechile cri funciare (D-L: 115/1938) i de a nlocui -n msura realizrii
lucrrilor cadastrale, Registrele (C.civ.).
Substituirea normativ a vechilor cri funciare (D-L: 115/1938) prin L:7/1996
face ca cele vechi s existe n form, dar n coninut s fie identice cu cele noi (cf.
art. 60 din L: 7/199628). Iar nlocuirea Registrelor cu noile cri funciare va avea
ca rezultat ncetarea efectelor acestora i extinderea crilor funciare noi (cf. L:
7/1996).
Pn la apariia L: 7/1996, legile care au guvernatmateria Crilor funciare au
constituit un drept material (substanial) provincial i extraordinar. Astfel,de pild
D-L:115/1938 era un act normativ provincial, deoarece nu se aplica dect pe
anumite teritorii ale Romniei: Transilvania29. D-L: 115/1938 descria i un drept
extraordinar, ntruct cuprindea norme - substaniale i procedurale, aparte de
dreptul comun (C.civ. i C.pr.civ.), care doar prin excepie se puteau completa cu
dispoziiile comune n materie, fiindc el coninea n sine un set de reguli i
principii la care se recurgea cnd D-L: 115/1938 tcea sau era eliptic.
Din punct de vedere al coninutului, se poate observa c D-L: 115/1938 e un
act normativ hibrid. El conine att dispoziii de drept substanial (legate mai ales
de instituiile i categoriile Crilor funciare), ct i o multitudine de norme
procedurale (reglementnd funcionarea sistemului, aciunile de carte funciar,
termenele de prescripie etc.). i din acest punct de vedere, e greu de calificat
juridic D-L: 115/1938. n plus, D-L: 115/1938 a fost conceput iniial ca un act
normativ provizoriu, de unificare a dispoziiilor de carte funciar, iar ulterior
teoretic pn la apariia L: 7/1996, s-a permanentizat.
29
Ceea ce pare clar astzi e faptul c D-L: 115/1938 trebuie studiat, deoarece
nscrierile n vechile Cri funciare rmn valide i continu, dar dup procedura i
cu efectele artate de L: 7/1996. La fel dup cum trebuie cunoscut L: 7/1996,
pentru c ea constituie astzi dreptul comun nmaterie de cri funciare, temei fiind
pentru introducerea noilor Cri funciare pe teritoriul ntregii ri. Datorit acestei
coexistene a celor dou acte normative eseniale n materie, D-L: 115/1938 i L:
7/1996, vom trata n continuare juxtapus sistemul de carte funciar, brevitatis
causa numindu-le vechile Cri funciare (pentru cele din D-L: 115/1938),
respectiv noile Cri funciare (pentru cele reglementate de L: 7/1996). La toate
acestea, mai trebuie adugat i ideea c D-L: 115/1938 a constituit un model
normativ pentru L: 7/1996, fr ns ca aceasta din urm s instituieun sistem de
publicitate identic cu cel vechi.
Din dispozitiile de principiu consacrate regimului general al cadastrului,
infatisate in Titlul I al Legii nr.7/1996, se desprinde scopul sistemului de
cadastru general, constand in identificarea si inregistrarea tuturor
proprietarilor si altor detinatori legali de imobile, in vederea inscrierii in
cartea funciara cu caracter definitiv.
In ce priveste functia juridica a cadastrului, redefinita la randul ei prin Legea
nr.247/2005, aceasta consta nu doar in identificarea proprietarului pe baza
actului de proprietate, ci si in inscrierea in cartea funciara.
Important de subliniat este faptul ca prevederi legate de Cartea Funciara,
reglementate de Legea nr.7/1996, sunt incluse si in Noul Cod Civil,
respectiv in Titlul VII denumit Cartea Funciara.
In conformitate cu prevederile Noul Cod Civil, se confera un efect
constitutiv de drepturi inscrierii in Cartea Funciara.
In ce priveste inscrierea in Cartea Funciara, aceasta se efectueaza in baza
inscrisului autentic notarial, a hotararii judecatoresti ramasa definitiva, a
certificatului de mostenitor sau in baza unui alt act emis de autoritatile
administrative, in cazurile in care legea prevede astfel (art. 888 din Noul
Cod Civil).
In conformitate cu prevederile art. 557, alin 4, "cu exceptia cazurilor
anume prevazute de lege, in cazul bunurilor imobile, dreptul de
proprietate se dobandeste prin inscrierea in Cartea Funciara, cu
respectarea dispozitiilor prevazute la art. 888".
Totodata, art. 56 din Legea nr.71/2011 pentru punerea in aplicare a Legii
nr. 287/2009 privind Codul Civil, spune ca efectul constitutiv al inscrierii de
Cartea Funciara va fi aplicat numai dupa finalizarea lucrarilor de
cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritoriala si deschiderea, la
cerere sau din oficiu, a cartilor funciare pentru imobilele respective, in
conformitate cu dispozitiile Legii nr. 7/1996.
30
Astfel, se observa ca aceasta norma nu este de aplicare imediata, iar in cod nu este
prevazut in mod expres un termen de finalizare a lucrarilor de cadastru la nivelul
unitatii administrativ-teritoriale, fapt care genereaza in mod direct o amanare a
dispozitiilor privind indeplinirea efectului constitutiv de drepturi prin inscrierea in
Cartea Funciara.
Un alt efect conferit inscrierii de Carte Funciara si mentionat in Noul Cod Civil
este cel achizitiv.
Asa cum prevede art. 20, alin. 3 Cod Civil, publicitatea nu valideaza dreptul, actul
sau faptul supus ori admis la publicitate, dar in cazuri si conditii expres prevazute
de lege poate produce efecte achizitive in favoarea tertilor dobanditori de buna
credinta.
Astfel, persoana care a dobandit cu buna credinta vreun drept real inscris in Cartea
Funciara in baza unui act juridic oneros va fi socotita titulara a dreptului inscris in
folosul sau, chiar daca, la cererea adevaratului titular, dreptul sau este radiat din
Cartea Funciara (art. 901, alin.1 din Noul Cod Civil).
In ce priveste drepturile unei persoanei de buna -credinta, care a inscris chiar si
fara cauza legitima in Cartea Funciara un drept de proprietate sau un alt drept real
asupra unui imobil si care exercita o posesie neviciata a unui imobilul timp de 5
ani, dupa momentul inregistrarii cererii de inscriere, acestea nu mai pot fi
contestate. Acest aspect l-am dezbatut si intr-un articol anterior, cand ne-am ocupat
de uzucapiune, ca mod de dobandire a drepturilor reale, in speta de uzucapiunea
tabulara.
Totodata, precizam faptul ca aceste dispozitii privitoare la conditiile, efectele si
regimul inscrierilor in Cartea Funciara se aplica numai actelor si faptelor juridice
incheiate sau, dupa caz, savarsite ori produse dupa intrarea in vigoare a Noului Cod
Civil.
Inscrierile in Cartea Funciara efectuate in temeiul unor acte ori fapte juridice
incheiate, savarsite ori produse anterior intrarii in vigoare a Noului Cod Civil vor
produce efecte prevazute de legea in vigoare la data incheierii acestor acte, ori,
dupa caz, la data savarsirii sau producerii acestor fapte, chiar daca aceste inscrieri
sunt efectuate dupa data intrarii in vigoare a Noului Cod Civil.
In contextul prezentului subiect care nu se doreste a fi o analiza exhaustiva a
reglementarilor si aplicarii reglementarilor cuprinse in noul cod civil cu privire la
regimul de carte funciara, este important sa semnalam ca in iulie 2012 prin Legea
7/1996 au fost aduse modificari importante si care din nou apar ca avand un impact
practic important. Astfel, amintim inca o data reglementarea extinsa a modalitatii
in care vor fi realizate de catre autoritatile publice la nivelul tarii masuratorile
cadastrale si inscrierea terenurilor in cartea funciara (terenuri care pana la acest
moment nu au fost inscrise). Prin modificarile amintite , conditionat de ordine ale
Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara , se reglementeaza si
posibilitatea atat pentru notarii publici, cat si pentru orice persoana interesata, de a
31
avea acces on-line la registrul de carte funciara. In cazul in care va fi implementata,

o asemenea facilitate ar justifica in sfarsit calitatea de registru public al cartii
funciare. Urmeaza insa sa vedem daca acest deziderat va fi si atins in termenul
propus de lege.
Noul cod civil intrat in vigoare la 1 octombrie 2011 cuprinde inclusiv un capitol
distinct dedicat regimului de carte funciara. In acelasi timp, legea de aplicare a
noului cod civil aduce anumite modificari Legii cadastrului si publicitatii
imobiliare (Legea 7/1996) care, anterior noului cod civil, reprezenta legea de
reglementare a regimului de carte funciara in Romania.
S-ar fi putut considera ca legiuitorul a dorit ca regimul de carte funciara sa fie
reglementat de noul cod civil, urmand ca Legea 7/1996 sa reprezinte legea
referitoare la aplicarea procedurala a principiilor introduse in noul cod civil.
Pana in acest moment intentiile initiale ale legiuitorului nu par a fi confirmate de
reglementarile aparute ulterior intrarii in vigoare a codului civil. Multe
reglementari de principiu referitoare la cartea funciara au aparut nu in cuprinsul
noului cod civil, ci din nou, in Legea 7/1996. Se poate spune ca daca anterior
regimul de carte funciara era reglementat de Legea 7/1996 si regulamentele de
aplicare ale acestei legi, acum acest regim este reglementat de codul civil, de Legea
7/1996 si de regulamentele de aplicare ale acestei legi. O asemenea optiune a
legiuitorului poate fi criticata avand in vedere ca existenta mai multor legi ce
reglementeaza aceeasi materie poate crea confuzie in aplicare. Vom incerca in cele
de mai jos sa distingem intre noutatile efective, practice, aduse de noul cod civil in
materia cartii funciare si acele prevederi care in fapt reprezinta preluari in codul
civil (eventual cosmetizate ori numai clarificate) din vechea Lege nr. 7/1996.
Cea mai discutata si mediatizata modificare ce urma a fi adusa de noul cod
civil in privinta cartii funciare a fost efectul constitutiv al inscrierilor
referitoare la drepturile reale asupra imobilelor. Efectul constitutiv asigura
de principiu in privinta imobilelor o mai mare siguranta a circuitului civil.
Istoric, pentru Romania nu ar fi fost prima data cand legea ar fi prevazut
un asemenea efect. In temeiul unor legi de acum foarte vechi si in mare
parte abrogate, in anumite zone geografice ale Romaniei, intabularea in
cartea funciara a avut efect constitutiv. Insa, din nevoia de a unifica
regimul legal al inscrierilor in cartea funciara, inca de la intrarea in vigoare
a Legii nr. 7/1996, legiuitorul a optat pentru consacrarea efectului de
opozabilitate a inscrierilor in cartea funciara. Optiunea sa cel mai probabil a
fost influentata si de piedicile practice in determinarea unui efect
constitutiv la nivelul tarii. Acestea priveau in principal lipsa unor masuratori
cadastrale complete, corecte si exacte ale terenurilor de pe teritoriul
Romaniei, precum si lipsa inregistrarilor in registrele de publicitate
imobiliare a tuturor terenurilor si a proprietarilor acestora.
32
Efectul constitutiv al inregistrarii in cartea funciara a ramas totusi un

deziderat ce nu a fost abandonat de legiuitorul roman care, in paralel, a
emis dispozitii legale menite de a clarifica si elimina piedicile practice
mentionate mai sus.Cel mai probabil s-a sperat ca la momentul la care noul
cod civil va fi adoptat, masuratorile cadastrale si inscrierile anterioare in
cartile funciare sa permita introducerea efectului constitutiv al
inregistrarilor in cartea funciara. Cele de mai sus nu s-au intamplat si, in
consecinta, pe de o parte, noul cod civil prevede ca inscrierile in cartea
funciara au caracter constitutiv dar, pe de alta parte, legea de aplicare a
acestuia mentioneaza ca dispozitiile referitoare la acest efect se aplica
"numai dupa finalizarea lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate
administrativ teritoriala si deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cartilor
funciare pentru imobilele respective. Pana la indeplinirea acestor conditii,
inscrierile in cartea funciara au efect de opozabilitate. Cand anume cele
doua conditii, finalizarea lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate
administrativ teritoriala si deschiderea cartilor funciare pentru imobilele
respective se vor indeplini, nimeni nu se hazardeaza sa estimeze. Ceea ce
in general se accepta este ca aceasta procedura va mai dura o perioada
indelungata si ca, prin urmare, adaptarea la asemenea efect constitutiv nu
reprezinta deocamdata o preocupare reala.In consecinta, efectul constitutiv
introdus (sau reintrodus) de noul cod civil reprezinta acum doar o
modificare teoretica fara impact practic cu exceptia unor intentii si
potentiale actiuni pentru finalizarea procedurilor mentionate mai sus.
Dupa un an de la intrarea in vigoare a noului cod civil, desi inca la nivel
destul de redus, practica a identificat anumite aspecte relative la
modificarile aduse de noul cod civil ce trebuie clarificate, amendate. Printre
aceste aspecte a fost si cel referitor la notarile ce pot fi efectuate in cartea
funciara. Daca prin Legea 7/1996 se prevedeau in mod exemplificativ
notarile ce pot fi efectuate in cartea funciara, modul de redactare a
prevederilor cuprinse in noul cod civil a permis interpretarea conform careia
pot fi notate in cartea funciara numai acele acte sau fapte cu privire la care
legea prevede aceasta posibilitate. O asemenea interpretare a ridicat
anumite probleme de exemplu, relativ la interdictiile ce erau anterior
inscrise in cartea funciara impreuna cu dreptul de ipoteca al creditorilor. Au
existat situatii cand birourile de carte funciara au refuzat inscrierea
notarilor referitoare la alte interdictii cu exceptia interdictiei de instrainare.
33
Problema interdictiilor ce pot fi notate in cartea funciara a fost clarificata

prin modificarile aduse Legii 7/1996 in luna iulie a acestui an si prin care a
fost extinsa descrierea tipurilor de interdictii ce pot fi notate in cartea
funciara (inclusiv interdictiile de grevare, inchiriere, dezmembrare,
comasare, construire, demolare, restructurare si amenajare).
Discutii ce au existat mai mult imediat dupa intrarea in vigoare a codului
civil s-au referit la forma in care trebuie incheiat un act pentru a putea fi
notat in cartea funciara. Aceste discutii au avut ca izvor prevederea din
noul cod civil cuprinsa in capitolul Inscrierea drepturilor tabulare conform
careia inscrierea in cartea funciara se efectueaza in baza inscrisului autentic
notarial, a hotararii judecatoresti ramasa definitiva, a certificatului de
mostenitor sau in baza unui alt act emis de autoritatile administrative.
Plecand de la dispozitia legala de mai sus s-a pus de exemplu problema
formei contractului de inchiriere pentru ca acesta sa poata fi notat in cartea
funciara. Pentru validitate, acest contract nu trebuie incheiat in forma
autentica insa in special locatarii au interesul ca dreptul lor din contract sa
fie cunoscut si recunoscut de terti si, in consecinta, contractul de inchiriere
sa fie inscris in cartea funciara. Avand in vedere ca obligatia actului
autentic notarial este cuprinsa la capitolul drepturi tabulare (drepturile
reale asupra imobilelor cum ar fi dreptul de proprietate, dreptul de
superficie etc.), in practica birourile de carte funciara au acceptat notarea
contractelor de inchiriere incheiate sub semnatura privata, scutind astfel
partile contractului de la plata excesiva a onorariilor de autentificare a
contractelor de inchiriere.
Din punct de vedere practic, noul cod civil prevede cateva noi operatiuni ce
vor putea fi notate in cartea funciara, operatiuni aflate uneori in stransa
legatura cu institutii sau drepturi recunoscute pentru prima data prin acest
nou cod civil. Asemenea noi notari se refera si la conventia matrimoniala,
calitatea de locuinta de familie, dreptul de a renunta sau denunta unilateral
contractul, declaratia de rezolutiune sau reziliere, bunurile mobile prin
anticipatie, contractul de administrare a coproprietatii etc.
La nivelul clarificarilor aduse de noul cod civil unor operatiuni ce erau
realizate si anterior, interesante sunt prevederile referitoare la notarea in
cartea funciara a antecontractelor de vanzare cumparare cu privire la
imobile. Noul cod civil reglementeaza termenul in care un asemenea
antecontract poate fi notat in cartea funciara, in maximum sase luni de la
34
data expirarii termenului la care contractul de vanzare-cumparare trebuie

incheiat dar si conditiile in care antecontractul poate fi radiat din cartea
funciara din oficiu, in termen de sase luni de la data expirarii termenului la
care contractul de vanzare-cumparare trebuia incheiat daca nu a fost
notata actiunea prin care cel indreptatit solicita pronuntarea unei hotarari
care sa tina loc de contract de vanzare- cumparare.
In acelasi registru, codul civil clarifica criteriile ce urmeaza a fi avute in
vedere de catre instantele investite cu determinarea prioritatii rangului a
doua inscrieri inregistrate in aceeasi zi la cartea funciara, respectiv
persoana care a fost pusa prima in posesia imobilului, cel care si-a executat
cel dintai obligatiile contractuale sau, in caz contrar, cel care a sesizat cel
dintai instanta de judecata.
O reglementare de noutate adusa de noul cod civil este cea referitoare la
posibilitatea notarii intentiei de instrainare sau ipotecare in cartea funciara,
situatie in care, daca actul de instrainare sau ipotecare este incheiat in
termen de trei luni de la notare, acesta va dobandi rangul de la data notarii
si nu cel de la data inscrierii actului constitutiv al dreptului.
Dupa cum anticipam la inceput, Legea 7/1996 cuprinde in continuare
prevederi importante referitoare la regimul cartii funciare, uneori din
nefericire chiar contradictorii cu cele cuprinse in codul civil. De exemplu,
conform modificarilor aduse Legii 7/1996 anul acesta, anumite inscrieri in
cartea funciara pot fi facute numai in temeiul unor hotarari definitive si
irevocabile in conditiile in care codul civil prevede posibilitatea inscrierii in
temeiul hotararilor ramase numai definitive. O asemenea contradictie, pe
langa confuzia ce o poate crea in practica, reprezinta un pas inapoi in
incercarea de a consacra in litigii calitatea de cale extraordinara de atac a
recursului ce nu ar trebui sa influenteze de principiu aplicarea si
obligativitatea unei hotarari definitive.
In contextul prezentului subiect care nu se doreste a fi o analiza exhaustiva
a reglementarilor si aplicarii reglementarilor cuprinse in noul cod civil cu
privire la regimul de carte funciara, este important sa semnalam ca in iulie
2012 prin Legea 7/1996 au fost aduse modificari importante si care din nou
apar ca avand un impact practic important. Astfel, amintim inca o data
reglementarea extinsa a modalitatii in care vor fi realizate de catre
autoritatile publice la nivelul tarii masuratorile cadastrale si inscrierea
35
terenurilor in cartea funciara (terenuri care pana la acest moment nu au

fost inscrise). Prin modificarile din acest an, conditionat de ordine ale
Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara ce se doresc a fi in
vigoare pana la 31 decembrie 2012, se reglementeaza si posibilitatea atat
pentru notarii publici, cat si pentru orice persoana interesata, de a avea
acces on-line la registrul de carte funciara. In cazul in care va fi
implementata, o asemenea facilitate ar justifica in sfarsit calitatea de
registru public al cartii funciare. Urmeaza insa sa vedem daca acest
deziderat va fi si atins in termenul propus de lege.
Dupa cum mentionam deja mai sus, capitolul din codul civil consacrat cartii
funciare nu reprezinta in totalitate o noutate in materia cartii funciare, de
fapt fiind in mare parte o preluare a prevederilor anterior prevazute de
Legea 7/1996. Aspectele de noutate, de completare si clarificare urmeaza
sa se cristalizeze si in viitor prin aplicare in practica raportat desigur si la
celelalte institutii juridice nou introduse ori modificate de noul cod civil. Prin
urmare, astfel cum s-a intamplat in primul an de aplicare a codului civil se
poate anticipa ca si in viitor vor aparea modificari legislative menite sa
ajusteze vechile si noile prevederi referitoare la cartea funciara.

Enumerati succint citeva din actele normative ce au reglementat
publicitatea imobiliara?
36
BIBLIOGRAFIE CAP 4
Bucureti- 2000
Bucureti- 2006
Bucureti-2006
37
CAP 5
Cuprins
Obiectivele Cap.5 NOILE CRI FUNCIARE
5.1Consideraii generale. Cadrul legislativ.
Bibliografia CAP 5
Dupa studiul CAP 5 vei fi capabil sa demonstrezi ca ai acumulat suficiente
cunostinte pentru :
Cunoasterea si insusirea notiunii de cadastru, avind in vedere pe de

o pate evolutia acestei institutii iar pe de alta parte prezentarea unui
istoric al cadastrul din vechime pina in zilele noastre.
Elementele de cadastru in acceptiunea cadrului legal actual.
5.1Consideraii generale. Cadrul legislativ. Sediul materiei.
Cartea funciar, ca sistem de publicitate imobiliar generalizat la noi prin Legea
nr. 7/1996, reprezint eviden a bunurilor imobile dar i a drepturilor reale
imobiliare i titularilor lor, precum i a actelor i faptelor juridice legate de aceste
drepturi. Baza material (numrul topografic sau cadastral, categoria defolosin,
suprafaa etc.) se preia din documentaia cadastral, iar drepturile tabulare se
nscriu de ctre birourile de Carte funciar care verific i definitiveaz propunerile
din registrele cadastrale.Rolul hotrtor al acestor activiti n dezvoltarea
economic i stabilireaunor relaii specifice unui stat de drept modern, este
recunoscut acum i la noi nmod oficial. Cele dou instituii publice, au domenii de
activitate i funcii clar conturate care se ntreptrund i se condiioneaz reciproc.
Evidenele funciare sub regimul comunist, dei au la baz planuri i hride inut,
executate prin metoda aerofotogrammetric la nivel naional nu sunt unitare,s-au
ntocmit pe sectoare de activitate i cu precdere pe cel agricol. n plus ele nu au
urmrit bonitarea terenurilor
38
necesar evalurilor iar proprietariiau fost nscrii pe baz declarativ, fr temei

juridic, astfel nct nu poate fivorba de un cadastru funciar n adevratul sens al
cuvntului;
Aceste lipsuri au ieit pregnant n eviden i au creat mari dificulti cu ocazia
reconstituirii dreptului deproprietate conducnd la procese de care tribunalele din
toat ara sunt pline. ntre cele dou instituii exist o legtur organic constnd
n :cadastrul general furnizeaz partea material, cu datele tehnice necesare
ntocmirii documentelor de publicitatc imobiliar (numrul de ordine alparcelei,
categoria de folosin, suprafaa etc.) n care se nscriu i actele ifaptele juridice
referitoare la imobile ; publicitatea imobiliar transmite cadastrului schimbrile
intervenite nraporturile juridice ca urmare a unor dezmembrri, alipiri, spre a fi
operate peplan i hri. Aadar cele dou instituii se sprijin, se completeaz i se
conditioneaz reciproc Legtura lor organic a fost , de altfel, institutionalizat prin
Legea 7/1996 si Noul cod civil i reunite sub o singur autoritate A.N.C.P.I.
Registrul, n sens larg, n care se ine evidena bunurilor imobile
poartd e n u m i r e a d e cadastru.
Originea cuvntului, dup unii autori, ar proveni dinunirea prefixului de origine
greac kata care nseamn de sus n jos cu cuvntul neo grec (bizantin)
stikon care nseamn registrul de impunere, cartede nsemnri, carte de
comer.Dup ali autori el deriv din cuvntul vechi medieval capidastrum care
ar fi n legtur strns cu capitionis registrum sau capitum registrum i carela
origine nseamn impozitul pe capul familiei (capitatio).Pentru prima oar apare
ntr-un document din anul 1185 gsit la Veneia sub forma catastico apoi a trecut
la alte state italiene. Dar el s-a impus abia nsecolul XVII-lea trecnd din Italia n
Frana sub forma la cadastre, n Germania sub forma der (das) kadaster iar n
Austria sub forma der kadaster. n ara noastr apare la nceputul secolului al
XIX lea sub forma cadastru.Termenul cadastru nu se limiteaz numai la
registrele fiscale, privind deintorii de imobile funciare, ci se folosete n multe
alte domenii ale vieii economice unde anumite informaii se in n registre de sus
n jos ca dee x e m p l u : - cadastrul agricol n care se ine evidena terenurilor
agricole pe categoriide folosin; cadastrul strzilor care cuprinde lista strzilor,
starea lor, proprietarul i hrile anex; cadastrul cilor ferate care ine evidena
terenurilor, constructiilor,instalaiilor i strii reelei feroviare; cadastrul minelor;
cadastrul apelor; cadastrul pdurilor etc.
nca din antichitate a existat preocuparea , mai ales acolo unde populaiaavea o
viata sedentar i o densitate mai mare,pentru o mai bun cunoatere, mprire i
folosire a pmntului, care era sursa de aprovizionare cu cele necesare
existenei.Cercetrile arheologice au descoperit o tbli cu planul oraului
Nippur (Mesopotamia) ntocmit cu o rigoare i o precizie care ar fi i astzi
39
apreciat,dei ea a fost datat cu cca. 1.500 ani .d. Chr.Un alt autor care a studiat
apariia proprietii n Orientul Mijlociu arat c proprietatea pe etaje i
apartamente era cunoscut n Caldeea cu cca. 4.000 deani n urm iar evidena se
inea n registre speciale.Si in Egipt masurtorile i nregistrrile pmntului au
nceput detimpuriu. n Grecia antic mprirea pmntului s-a fcut de timpuriu,
sistemulfiind diferit de la stat la stat. n Sparta se recunotea dreptul de proprietate
dar proprietile mari erau considerate tot att de pgubitoare ca i lipsa
proprietii.De aceea ele s-au mprit dup principiul ega1itii : prima dat la
fondarea Cetii pe la anul 1.000 .d. Chr. i urmtoarea sub Lycurg cel mai trziu
la cca.723 .d.Chr. mprirea s-a fcut n 9.000 de loturi pentru cetenii Cetii
Spariaii i n 30.000 loturi pentru Perioi, care locuiau n afara cetii i carenu
aveau drepturi politice. mprirea se fcea n funcie de productivitateaterenului
care trebuia s asigure anumite cantiti de produse.Ca uniti de msur se
foloseau piciorul = 27 35 cm.; degetul = 2 cm.;palma = cca.8 cm.; braul =
cca.50 cm.; cotul = cca.36 38 cm. i pasul =c c a . 8 0 c m . Atena s-a condus
dup sistemul economico juridic ntemeiat pe inegalitatea averii. Prin legislaia
lui Solon (594 .d. Chr.) populaia a fost mprit n 4 clase n funcie de avere,
care aveau drepturi i obligaii diferite nadunrile poporului. n Roma antic
pmntul se mprea numai cnd n familie erau maimuli fii care puteau, la rndul
lor, s-i ntemeieze o familie nou. Partajul se fcea de ctre un preot care se
numeaagrimensor.
Pentru mprirea pmntului agrimensorii transpuneau pe suprafaa demsurat o
gril alctuit din ptrate orientate spre nord. Fiecare ptrat denumitcenturia
cuprindea o suprafa de cca.200 jugera (cca. 55 ha; ojugera = 2.520m.p.).Pentru
trasarea ptratelor se folosea un instrument numit Stella ceconsta din doi lai din
lemn de lungimi egale prevzute cu o incizie (linie devizare) legai n unghi drept,
care se fixau pe un baston vertical i care permiteatrasarea de unghiuri drepte din
patru pri.Rezultatul msurtorilor a constituit baza sistemului de
impunerefiscal. n timpul lui Caius Iulius Caesar (49 44 .d.Chr.) trei geometri
greciau executat msurtori n tot imperiul i au ntocmit hri n vederea
reorganizriilui. Puin mai trziu, n timpul guvernrii lui Octavianus Augustus (30
.d. Chr. 14 d. Chr.) s-a ntocmit o hart cu coninut geografic de ctre Agrripa.
Scopulera schimbarea sistemului de impunere. n principiu, romanii aveau obiceiul
ca n teritoriile ocupate s laseneschimbat tot ceea ce a funcionat bine. Astfel,
sistemul cadastral din Egipt afost meninut i acesta a influenat, chiar, sistemul de
percepere a impozitului n Imperiul Roman.Cadastrul pentru ntregul imperiu s-a
introdus n vremea lui Diocleian(284 - 305). Tot atunci s-a creat un impozit nou
numit capitatio ce se percepeadup numrul membrilor majori ai familiei, dup
numrul sclavilor, al animalelor de munc i al animalelor de producie. Capitatio a
fost desfiinat n 377. La baza cadastrrii lui Diocleian nu s-au folosit hri
obinute prin msurtori ci ocarta adic registre cadastrale n care s-au trecut toi
40
cei ce posedau bunuri :terenuri, plantaii , sclavi sau animale. Registrul agricol din
ara noastr este aproape identic cu carta lui Diocleian.
n Europa Evului Mediu, cel mai vechi cadastru s-a realizat n Republica Milano
care dup pacea de la Konstanz (1183) a dobndit dreptul de autoconducere. Pentru
refacere dup un lung rzboi s-a dispus inventarierea i evaluarea bunurilor imobile
i nfiinarea unui catastico care nu s-a putut aplica din cauza nemulumirilor, el
fiind denumit i registrul durerilor.Progresul tehnico tiinific din perioada
Renaterii avea sinfluenteze i domeniul msurtorilor terestre. Johann Jacobus
Marinoni (nscut n 1676 n Udine) matematician i inginer, a perfecionat planeta
i a propus nfiinarea unei academii pentru pregtirea inginerilor n scopuri civile
i militare(1710 - 1717), academie aprobat de mpratul Karl VI , cu patenta din
24decembrie1717. Acestea au fost premisele ntocmirii cadastrului n principatul
Milano,cunoscut sub denumirea de Consimento Milanese, care a constituit
modelultuturor cadastrelor din Europa.Lucrrile de msurare au nceput la 17
aprilie 1720 n teritoriul Melegnano, dat considerat ca data de natere a
cadastrului n Europa.Terminate i intrate n vigoare la 01.01.1760 documentaia
coninea :- registrul parcelelor;- registrul caselor;- mapa cu hrile la scara 1:2000
i 1:8000 pentru ansamblu;- pentru fiecare contribuabil s-a redactat o coal de
proprietate;- harta topografic a principatului la scara.Marele economist englez
Adam Smith (1723-1790) , ntemeietoruleconomiei politice moderne declara :
Cadastrul principatului Milano, nceputsub Karl VI, este considerat ca lucrarea
cea mai exact i cu cea mai mareatenie n domeniu, care a fost vreodat
fcuta.Cadastrul milanez a fost preluat de Frana, sub Napoleon,principatele
Veneia, Piacenta, Parma, Toscana, Statul papal, Carrara, apoi Belgia, Olanda,
Luxemburg, Westfalia, Rheinland, Egipt, Liban, Bavaria i totImperiul
habsburgic. n timpul domniei mpratului Iosif al II - lea s-a realizat n
imperiulaustriac un cadastru general dup modelul milanez , dar sprijinit pe un
sistem detriangulaie general.Ca uniti de msur pentru suprafee s-a adoptat
stnjenul ptrat =3,59665 m.p.;jugrul 1.600 stg.p. = 5.755 m.p. Acest cadastru s-a
perfecionat n etape, astfel :- la 23.07.1871 s-a introdus metrul pentru msurarea
lungimilor;- 20.04.1874 se propune nfiinarea Crilor funciare care s se
ntemeiezepe cadastru ct privete individualizarea i descrierea imobilului. Prin
aceastmsur prestigiul cadastrului a crescut deosebit de mult;- 1883 s-a dispus
ca msurtorile s se fac cu tachimetrul;- 1897 se introduce examenul pentru
geometrii;- 30.03.1910 se niineaz Direcia general a cadastrului n cadrul
Ministerului de Finane;- 1917se nfiineaz titlul de inginer cadastral;- din anul
1950 registrele cadastrale i fiele de posesie se fac prinmijloace automate, la
nceput cartele perforate, iar n prezent calculatoare electronice, Austria fiind i n
acest domeniu deschiztoare de drum.Cadastrul funciar i cartea funciar din
Austria sunt cele mai buneinstituiiexistente i ca execuie, drept pentru care a fost
preluat i n : Cehia,Slovacia, fosta Iugoslavie, Ungaria, Anglia i n rile
41
nordice. n Frana, cadastrul s-a realizat mai greu. Unele progrese s-au
fcutpevremea lui Napoleon, care cunotea importana acestuia pentru un stat
ceeace l-a fcut s afirme : Cel ce va face o lege bun pentru un cadastru merit o
statuie
Sistemul francez nefiind completat de sistemul real al publicitii imobiliare nu are
autoritatea celui din rile germanice. Sistemul francez a fost preluat de Italia,
Spania, Portugalia i Belgia.Un sistem original de eviden a imobilelor funciare a
fost pus la punct de Sir Robert Richard Torrens (1858) registrator general al
Australiei de Nord. n acest sistem nu se msoar ntreg teritoriul rii, deci nu se
realizeaza cadastrul general ci se execut numai pentru acele imobile ale cror
proprietari i manifest interesul.Scopul lui nu este, deci, stabilirea impozitului ci
urmrete a dasiguran circulaiei nestnjenite a bunurilor imobile i garantarea
creditelor. Acesta este mai mult un sistem de publicitate, cu funciuni similare
cucele ale crii funciare, dect eu cele ale cadastrului. Sistemul Torrens a
fostpreluat i de alte ri : Thailanda, Malaysia, Singapore. Unele elemente au
fostpreluate i de Spania.In Maroc s-a adoptat sistemul de publicitate real bazat pe
msurtori cadastrale . Dar nu s-au finalizat, din cauza costurilor ridicate i
diminurii teritoriului.De aceea s-a adoptat sistemul Torrens cu avantajele i
dezavantajele lui. Acest sistem a fost introdus i n alte colonii :
Madagascar,Congo francez, Senegal, Coasta de Filde, Guineea , Ciad, Vietnam
Dup cum artam i mai sus, sistemul de publicitate imobiliar prin Cri
funciare are la baz un suport tehnic -cadastrul, care permite identificarea tehnic
topografic, a imobilelor asupra crora poart diferitele drepturi supuse publicitii.
Cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic,
economic i juridic a tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul rii. Alturi de
cadastrul general, mai trebuie s tim c legea reglementeaz i cadastrele de
specialitate.Acestea sunt subsisteme de evidenta i inventariere sistematic a
bunurilor imobile sub aspect tehnic i economic, cu respectarea normelor tehnice
elaborate de Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar i a datelor de
bazdin cadastrul general, privind suprafaa, categoria de folosin i proprietarul
.Cadastrul de specialitate se organizeaz n domeniile: forestier, apelor, industrial,
extractiv, imobiliar-edilitar, transporturilor, turismului, zonelor naturale protejate si
construite, celor cu risc ridicat de calamiti naturale ori supuse polurii i
degradrii i altele , de ctreministerele, instituiile centrale de stat, regiile
autonome i alte persoane juridice. Fundamental pentru publicitatea imobiliar de
drept comun e cadastrul general, dup cum n mod esenial i cadastrele speciale se
subordoneaz acelorai norme precum cadastrul general. Din aceste motive, n
continuare ne vom referi doar la cadastrul general, denumit pe scurt cadastrul.
Cadastrul general are trei funcii eseniale: 1) o funcie tehnic care se realizeaz
prin determinarea, pe baza de msurtori, a poziiei configuraiei i mrimii
42
suprafeelor terenurilor pe destinaii, categorii de folosin i pe proprietari, precum

i ale construciilor; 2) o funcie economic prin care se evideniaz elementele
tehnice necesare stabilirii valorii de impozitare a imobilelor i calculrii
impozitelor asupra veniturilor realizate din tranzacii imobiliare, precum i o 3)
funcie juridic care se realizeaz prin identificarea proprietarului pe baza actului
de proprietate i prin nscrierea n cartea funciar .De notat c sistemul de
eviden al cadastrului general are ca finalitate juridic nscrierea n registrul de
publicitate imobiliar .
Cadastrul se organizeaz la nivelul fiecrei uniti administrativ-teritoriale:
comuna, ora, municipiu, jude i la nivelul ntregii ri. Iar prin sistemul de
cadastru general se realizeaz:
a) identificarea, descrierea i nregistrarea n documentele cadastrale a imobilelor
prin natura lor, msurarea i reprezentarea acestora pe hri i planuri cadastrale,
precum i stocarea datelor pe suporturi informatice;
b) asamblarea si integrarea datelor furnizate de cadastrele de specialitate;
c) identificarea i nregistrarea tuturor proprietarilor i a altor deintori legali de
imobile, n vederea nscrierii n cartea funciar cu caracter definitiv;
d) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stabilirea
corect a obligaiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele
abilitate. . Autoritatea n materie e -la nivel naional, Agenia Naional de
Cadastru i Publicitate Imobiliar (ANCPI), la nivel judeean exist oficiile de
cadastru i publicitate imobiliar, n timp ce pentru unitile administrativteritoriale s-au organizat birouri de cadastru i publicitate.ANCPI se afl ca
ntreaga activitate de publicitate imobiliar, n subordinea
Ministerului Administraiei i Internelor.
43
Test de autoevaluare nr. 5. :

-Definiti cadastrul general?
-
BIBLIOGRAFIE CAP 5
Bucureti- 2000
Bucureti- 2006
Bucureti-2006
44
Cap.6 NOIUNEA, STRUCTURA I OBIECTUL CRILOR FUNCIARE
Cuprins
Obiectivele cap 6
6.1Noiunea de carte funciar
6.2Structura crii funciare
6.3Obiectul crii funciare.Corpul de proprietate
Bibliografia cap6
OBIECTIVELE CAP 6
cunostinte pentru :
-Cunoasterea si insusirea notiunii de carte funcira.

-Insusirea si cunoasterea structurii cartii funciare precum si a obiectului
cartii funciare.
-Nu in ultimul rind definirea corpului de proprietate.
6.1 Noiunea de carte funciar

Prin carte funciar putem s nelegem acel sistem de publicitate imobiliar,
fundat pe cadastru i cu efect caracterial de opozabilitate al nscrierilor.
Terminologic, trebuie amintit c sintagma carte funciar este folosit cu mai
multe semnificaii. Astfel, ea poate desemna abreviat ntregul sistem de publicitate
prin cri funciare. Apoi, carte funciar poate trimite la documentul prin care se
concretizeaz publicitatea imobiliar a unui imobil precis determinat. n acest al
doilea sens, uneori se folosete denumirea de foaie sau coal de carte funciar.
n al treilea rnd ,n jargonul practicii, prin carte funciar se desemneaz extrasul
de carte funciar.
Evident c din context va reiei la care dintre acestea ne vomreferi n continuare, al
doilea sens fiind uneori privilegiat, pentru c el reprezint materializarea efectiv a
publicitii funciare.
Cartea funciar se preteaz la o dubl abordare: tehnic i juridic. Acest lucru e
posibil deoarece suportul material al Crii funciare e cadastrul, element
precumpnitor tehnic, iar dac lum n considerare efectele de publicitate ale Crii
45
funciare, ne vom referi la aspectul ei juridic. Tot datorit suportului su cadastral,

trebuie s repetmaici unele elemente care deja au fost trecute n revist mai sus.
6.2 Structura crii funciare
Relativ la structur, practic vorbind, din punct de vedere tehnic Cartea
funciar se prezint ca o coal de hrtie cu un coninut determinat de lege, care se
ntregete cu unele anexe determinate de sistemul de cadastru. Astfel, Cartea
funciara este alctuit din titlu, indicnd numrul ei i numele localitii n care
este situat imobilul, precum i din trei pri:
A. Partea I, (numit foaie de avere), referitoare la descrierea imobilelor, care va
cuprinde:
a) numrul de ordine i cel cadastral al imobilului;
b) suprafaa imobilului, destinaia, categoriile de folosin i, dup caz,
construciile;
c) planul imobilului cu vecintile, descrierea imobilului i inventarul de
coordonate al amplasamentului, pentru fiecare imobil n parte, constituie anexa la
partea I, ntocmit conform regulamentului aprobat prin ordin al directorului
general al ANCPI.
B. Partea a II-a, (numit foaie de proprietate), referitoare la nscrierile privind
dreptul de proprietate, care cuprinde:
a) numele proprietarului;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum i
menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept;
c) strmutrile proprietii;
d) servitutile constituite n folosul imobilului;
e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i
aciunile privitoare la proprietate;
f) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu, in partea I sau a IIa a crii funciare, cu privire la nscrierile fcute.
C. Partea a III-a,( foaie de sarcini), referitoare la nscrierile privind
dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarcini, care va cuprinde:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin, abitaie, servitutile n sarcina
fondului aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea
de venituri pe timp mai mare ;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i
aciunile privitoare la drepturile reale nscrise in aceasta parte;
c) sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificri, ndreptate sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile
fcute n aceasta parte. Datele din cartea funciara pot fi redate i arhivate i sub
forma de nregistrri pe microfilme si pe suporturi accesibile echipamentelor de
prelucrare automata a datelor. Acestea au aceleai efecte juridice i fora
probatoare echivalenta cu nscrisurile n baza crora au fost redate.
46
Cartea funciar se ntregete cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu

registrul cadastral al imobilelor, indicnd numrul cadastral al imobilelor i
numrul de ordine al crilor funciare n care sunt nscrise, cu un index alfabetic al
proprietarilor i cu o map n care se pstreaz cererile de nscriere, mpreun cu
un exemplar al nscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse
nscrierii. .
Juridic vorbind, efectele Crii funciare sunt ataate obiectului nscrierii n
sistemul de publicitate. Pentru a simplifica, aici vom considera c obiectul Crii
funciare l constituie drepturile supuse nscrierii. Din cele ce preced, se poate
conchide c obiectul nscrierii cuprinde dreptul imobiliar de proprietate i
dezmembrmintele sale, precum i unele creane, care au conexiune cu imobilul
nscris. La acestea se mai pot aduga i unele situaii juridice, precum i
aciunile n justiie, cu condiia de a avea legtur cu imobilul descris n partea I a
crii funciare.
Drepturile nscrise n Cartea funciar erau numite tabulare, pentru a le deosebi de
cele care nc nu au fost supuse publicitii imobiliare
6.3 Obiectul crii funciare
Tot juridic vorbind, dar punnd accent pe obiectul derivat al drepturilor
tabulare, acesta e constituit din imobilele privite n sens cadastral .
Astfel, (1) Imobilul nscris n cartea funciar se poate modifica prin alipiri,
dezlipiri sau prin mrirea sau micorarea ntinderii acestuia. (2) Imobilul se
modific prin dezlipiri, dac se desparte o parcel de un imobil. Dezlipirea unui
imobil sau a unei pri dintr-un imobil se face mpreun cu sarcinile care greveaz
imobilul. Imobilul grevat cu sarcini nu poate fi alipit la un alt imobil, ci va forma,
n caz de dezlipire, un imobil separat. Aceste operaiuni pot impune i modificri
de carte funciar i deci, n caz de alipire sau dezlipire, se vor efectua transcrieri,
dac o parcel trece dintr-o carte funciar n alta, sau renscrieri, dac, dezlipinduse o parcel, aceasta se va trece n aceeai carte funciar ca un imobil de sine
stttor. (2) Dac se transcrie o parte din parcel ntr-o alt carte funciar, se va
forma un imobil distinct cu numr cadastral nou, iar restul se nscrie n vechea
carte funciar, cu menionarea noului numr cadastral i a suprafeei imobilului, iar
dac toate imobilele nscrise ntr-o carte funciar au fost transcrise, aceasta se va
nchide i nu va mai putea fi redeschis pentru noi nscrieri. .
Revenind la terminologie, L: 247/2005 a introdus noiunile cadastrale de imobil
i parcel pentru a desemna obiectul derivat al drepturilor tabulare. Astfel, prin
imobil se nelege una sau mai multe parcele alturate, cu sau fr construcii,
aparinnd aceluiai proprietar, iar prin parcel va trebui s nelegem suprafaa
de teren cu aceeai categorie de folosin (art. 1 pct. 2 i 3). Se poate lesne
observa c parcela e redus la terenuri, iar imobilul e o sum de parcele aparinnd
aceluiai proprietar, cu efectul confuziei ntre sensurile diferite ale cuvntului
imobil i a eludrii situaiei construciilor aezate pe terenul altuia.Termenul de
47
imobil e prea general i cu preamulte sensuri juridice pentru a fi indicat spre a fi

folosit ca element care s desemneze juridic obiectul derivat al nscrierilor de Carte
funciar.
Test de autoevaluare nr. 6 scrieti raspunsul correct
Ce intelegem prin notiunea de Carte funciara?
BIBLIOGRAFIE CAP 6
Bucureti-2000
Bucureti-2006
Bucureti-2006
Iai-1993
7.O. Ungureanu, C. Munteanu Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale
48
Cap.7 PRINCIPIILE CRILOR FUNCIARE

Cuprinsul
Obiectivele cap 7
7.1 Prezentare general.
Bibliografie cap 7
cunostinte pentru :
-Cunoasterea si insusirea principiilor cartii funciare

-Identificarea continutului acestor principii.
7.1 Prezentare general.

Crile funciare sunt guvernate de anumite reguli, care datorit gradului lorde
generalitate sunt acceptate a fi adevrate principii ale publicitii imobiliare. n cele
ce urmeaz, le vom trece succint n revist.N i c i n d o c t r i n i n i c i
n juristpruden nu exist un punct de vedere unitar cu privire la numrul i
d e n u mi r e a p r i n c i p i i l o r . n ceea ce ne privete, ne-am oprit asupra
urmtoarelor principii : principiul publicitii; principiul 1egalitii; principiul
oficialitii; principiul specialitii; principiul efectului constitutiv de drept;
principiul relativitii; principiul prioritii;principiul neutralitii.
P r i n c i p i u l e f e c t u l u i c o n s t i t u t i v de drept.Principiul efectului constitutiv
de drept este consacrat prin noul cod civil , n temeiul cruia drepturile reale
imobiliare se constituie, se modific, se strmut sau se sting numai prin nscrierea
lor n cartea funciar. Aceast dispoziie derog de la principiul consensualismului
.Cu privire la efectul constitutiv de drept, doctrina i practica judiciar este
imprit n privina meninerii acestui efect constitutiv al nscrierii n cartea
funciar dup intrarea n vigoare a Legii 7/1996.Considerm c acest principiu i-a
49
dovedit utilitatea i eficiena n conservarea i garantarea drepturilor de proprietate,

apreciem c efectul constitutiv al nscnierii a fost reconsiderat in mod obiectiv in
Noul Cod Civil Roman. Mult mai viguros este principiul relativitii nscrierilor
de Carte funciar,care deriv din regula disponibilitii acesteia. Acest principiu
comand ca nscrierile de publicitate s fie efectuate numai n contra anumitor
persoane i cu consimmntul acestora, adic a celor care deineau un drept
tabular sau susceptibil de a fi ntabulat. Astfel nscrierea unui drept se poate
efectua numai: a) mpotriva aceluia care, la nregistrarea cererii sale,era nscris ca
titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcut; b) mpotriva
aceluia care, nainte de a fi nscris, i-a grevat dreptul, daca amndou nscrierile se
cer deodat. n cazul n care a avut loc o nstrinare succesiv a aceluiai drept
real imobiliar, iar nscrierile nu s-au fcut, cel din urm ndreptit va putea cere
nscrierea dobndirilor succesive o data cu aceea a dreptului su, dovedind prin
nscrisuri originale ntreg irul actelor juridice pe care se ntemeiaz nscrierile Cu
alte cuvinte, pentru a funciona principiul, toate nstrinrile vor trebui trecute n
Cartea funciar, indiferent dac acest lucru se realizeaz pas cu pas ori se
ntabuleaz deodat toate actele translative.
Principiul prioritii nscrierilor ne spune c data cererii de nscriere e data la
care actul supus publicitii devine opozabil erga omnes.Astfel (1) nscrierile n
cartea funciar i vor produce efectele de opozabilitate fa de teri de la data
nregistrrii cererilor; ordinea nregistrrii cererilor va determina rangul
nscrierilor. (2)Dac mai multe cereri de nscriere a drepturilor reale au fost depuse
deodat la biroul teritorial, ele vor primi provizoriu acelai rang, urmnd ca
instana s hotrasc asupra rangului fiecreia. (3)Dac au fost depuse deodat
maimulte cereri avnd ca obiect nscrierea mai multor drepturi de ipotec asupra
aceluiai imobil, ele vor primi acelai rang. n acest caz, drepturile de ipotec i
privilegiile vor avea acelai rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu
rang egal, urmnd ca prin judecat s se hotrasc asupra rangului i asupra radierii
ncheierii nevalabile Acest principiu cunoate i excepii, atunci cnd dobndirea
e opozabil fr nscrierea n Cartea funciar (art. 28) sau cnd se promoveaz o
aciune n rang, adic o aciune prin care se obine un rang de prioritate preferenial
pentru o anumit nscriere .
Principiul forei probante a nscrierii n Cartea funciar se refer la fora
doveditoare a ntabulrii. Astfel, Dac n cartea funciar s-a nscris un drept real,
n condiiile prezentei legi, n folosul unei persoane, se prezum ca dreptul exist n
folosul ei, dac a fost dobndit sau constituit cu bun-credin, ct timp nu se
dovedete contrariul. Dac un drept s-a radiat din cartea funciar, se prezum ca
acel drept nu exist.
Comparativ cu sistemul Registrelor de transcripiuni i inscripiuni, se poate
sublinia c publicitatea prin Crile funciare i e propriu i principiul specializrii.
Prin specializare in acest caz, se nelege ca prin nscriere s se fac meniune
50
exact despre persoanele i drepturile de nscris. Aceasta datorit faptului c

sistemul analizat are un fundament tehnic cadastrul general, care trebuie s
cuprind identificarea exact a imobilelor. Atunci cnd vorbim de nscrierea
ipotecilor, principiul specializrii nu e dect un efect al specializrii acestor
drepturi imobiliare . n plus, trebuie s subliniem ideea c specializarea privete i
tipul de nscriere n Cartea funciar.
Pentru vechile Cri funciare, majoritatea autorilor evideniau i principiul
legalitii nscrierilor. Acesta desemna ideea c judectorul de carte funciar
verifica formal i material, dac actele i operaiunile de carte funciar solicitate
puteau fi ncuviinate (art. 121-125 din D-L: 115/1938). Cu alte cuvinte,
judectorul de carte funciar exercita un control aspra nscrierilor,
iar acesta era coninutul principiului examinat. Dei textele din L: 7/1996 sunt
asemntoare cu cele deja evocate, se pune ntrebarea dac acest principiu se mai
poate menine, din moment ce astzi nregistrrile n Cartea funciar sunt fcute de
un funcionar: registratorul de carte funciar (art. 20, 49-52).Din pacate institutia
judecatorului de carte funciara nu a mai fost pastrata in legislatia actuala.
Test de autoevaluare nr. 7 scrieti raspunsul corect :
Ce se intelege prin principiul efectului constitutive de drepturi?
51
BIBLIOGRAFIE CAP 7
Bucureti-2000
Bucureti-2006
Bucureti-2006
Iai-1993
7.O. Ungureanu, C. Munteanu Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale
52
Cap.8 NSCRIERILE N CARTEA FUNCIAR
Cuprins
Obiectivele cap 8
8.1Clasificare. Intbularea. nscrierea provizorie. Notarea
8.2 Efectele nscrierilor n cartea funciar
Bibliografia cap 8
cunostinte pentru :
Cunoasterea si insusirea inscrierilor in cartea funcriara.
Intelegerea clara a efectelor inscrierii in cartea funciara
8.1Clasificare. Intbularea. nscrierea provizorie. Notarea

Categorii de nscrieri n cartea funciar.Potrivit legislaiei n materie exist trei
feluri de nscrieri:
a) intabularea este acea nscriere cu caracter definitiv a unui drept realimobiliar n
cartea funciar pe baza actului prin care s-a constituit ori s-a transmis, n mod
valabil , acel drept;
b) nscrierea provizorie se utilizeaz atunci cnd se dobndete un drept afectat
de o condiie i va avea efect numai n msura justificrii nscrierii. n cazul
justificrii,dobndirea, modificarea sau stingerea unui drept tabular va avea rangul
dobnditprin nscrierea iniial
c) notarea este o nscriere provizorie n cartea funciar a altor raporturi juridice, a
incapacitilor , a drepturilor personale, a aciunilor i cilor de atac n justiie,
precum i a msurilor de indisponibilizare a imobilelor din cartea funciar
8.2 Efectele inscrierilor in cartea funciara
Dup cum am mai artat, efectul caracterial, definitoriu al ntabulrii n Cartea
funciar e opozabilitatea drepturilor imobiliare nscrise si cu deosebire efectul
constitutiv de drepturi prin inscriere in cartea funciara, efect readus in dicutie si in
doctrina prin reluarea lui in prevederile Noului cod Civil..Opozabilitatea depinde
de tipul de nscriere ntabularea definitiv sau provizorie, i vizeaz drepturile
53
reale imobiliare.Cartea funciar mai produce i un efect de informare, specific

notrii anumitor situaii juridice. Acest efect de informare e unul rezidual, care se
adiioneaz la cel esenial, de opozabilitate, al ntabulrii. n plus, mai trebuie
amintit c efectul de opozabilitate e i deosebirea esenial, care exist ntre
sistemul noilor Cri funciare i cel al vechilor Cri funciare .
Spre deosebire de formularea iniial a art. 34, inspirat din art. 33 din D-L:
115/1958, cea n vigoare nu mai face trimitere la actul juridic cu titlu oneros, ci
la act juridic cu titlu legal.Onerozitatea a alimentat discuiile dac efectele de
opozabilitate se produc identic fa de toi sau diferit dup natura titlului de
dobndire (oneros sau gratuit).
Astfel, opozabilitatea Crii funciare se realizeaz numai n folosul acelei
persoane care: 1) a dobndit cu bun-credin 2) prin act juridic cu titlu legal 3)
un drept real nscris n cartea funciar. Se poate deci observa c n fond, efectul
esenial al Crii funciare nu se produce fa de toi, ci doar ctre anumite persoane,
care au dobndit un drept supus ntabulrii. Adic, efectul de opozabilitate i
vizeaz pe avnzii-cauza particulari ai dreptului supus publicitii..
De observat i componenta subiectiv a categoriei de teri de carte funciar.
Astfel, doar dobnditorul de bun-credin poate s invoce efectele Crii funciare.
Este de bun-credin dac, la data nregistrrii cererii de nscriere a dreptului n
folosul su, nu a fost notat nici o aciune prin care se contest cuprinsul crii
funciare, sau dac din titlul transmitorului i din cuprinsul crii funciare nu
reiese vreo neconcordan ntre aceasta i situaia juridic real. Buna-credin ar
trebui s fie un efect direct al cunoaterii efective.
Test de autoevalure nr. 8- scrieti raspunsul correct

Care este principalul efect al intabularii in Cartea Funciara?
BIBLIOGRAFIE CAP 8
54

Bucureti-2000
Bucureti-2006
Bucureti-2006
55
Cap.9 ACIUNILE DE CARTE FUNCIAR
Cuprins cap 9
Obiectivele cap 9
9.1 Reglementarea, clasificarea aciunilor de carte funciar
9.2 Aciunea n rectificare
9.3. Aciunea n prestaie tabular
Bibliografie cap 9
cunostinte pentru :
Cunoasterea si insusirea clasificarii actiunilor specifice cartii
funciare.
Cucoasterea in detaliu a specifului celor doua actiuni de carte
funciara
9.1 Reglementarea, clasificarea aciunilor de carte funciar
Spre deosebire de sistemul de publicitate al Registrelor de transcripiuni i
inscripiuni, Crilor funciare le sunt proprii cteva aciuni n justiie speciale. n
fapt, ideea a fost prelat din reglementarea vechilor Cri funciare, D-L:115/1938,
de unde s-au mprumutat i textile de lege n materie, operndu-se ns i
modificri. n cele ce urmeaz le vom trece pe scurt n revist.
9.2 Aciunea n rectificare e o aciune n justiie prin care cel interesat cere
corijarea coninutului unei nscrieri de carte funciar. De observat c termenul
rectificare e unul special, neadmind sinonime juridice, deoarece ndreptarea
e folosit pentru corectarea erorilor materiale, iar modificarea se deosebete de
rectificare prin obiect. Mai exact, (1) n cazul n care cuprinsul crii funciare
nu corespunde, n privina nscrierii, cu situaia juridic real, se poate
cere rectificarea sau, dup caz, modificarea acesteia. (2) Prin rectificare se nelege
radierea, ndreptarea sau menionarea nscrierii oricrei operaiuni, susceptibil a
face obiectul unei nscrieri n cartea funciar. . Sunt supuse rectificrile att
ntabulrile ct i notrile.
n toate cazurile, spuneam, ar trebui s facemdeosebire ntre rectificarea i
56
modificarea Crii funciare. Prima se refer la aspecte de drept i e deschis

oricui justific un interes, pe cnd cea de a doua nu privete dect aspecte materiale
ale sistemului de publicitate, fiind rezervat proprietarului.
Modificarea nu se poate face dect la cererea titularului dreptului de proprietate.
Rectificarea nscrierilor n cartea funciar se poate face dac cei interesai se
neleg, i pe cale amiabil -prin declaraie autentic. Dac acetia nu cad de acord,
se va ajunge la litigiu i se poate promova o aciune n rectificarea nscrierii de
publicitate imobiliar, corijarea realizndu-se printr-o hotrre judectoreasc
definitiv i irevocabil
Prin urmare, orice persoana interesat poate cere rectificareamnscrierilor din
cartea funciar, dac s-a constatat c exist unul dintre motivele: 1) nscrierea sau
actul n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea nu a fost valabil; 2) dreptul nscris a
fost greit calificat 3) nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului
nscris sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea 4)
nscrierea din cartea funciar numai este n concordan cu situaia real actual a
imobilului (aici ar putea s intre orice cauz concret, alta dect una din cele
enumerate mai sus
Aciunea n rectificare aparine oricrei persoane interesate de unde s-a dedus
caracterul ei personal, i se va ndrepta n contra celui pentru care s-a fcut
nscrierea. Hotrrea prin care s-a admis rectificarea unei nscrieri nu va fi
opozabil persoanelor mpotriva crora aciunea nu a fost admis. Dac aciunea n
rectificare a fost nscris n cartea funciar, hotrrea judectoreasc va fi
opozabil i terelor persoane care au dobndit dreptul dup nscriere.
n ceea ce privete prescriptibilitatea extinctiv, aciunea n rectificare are un
caracter dual, determinat de accesorialitatea sa. Astfel, sub rezerva prescripiei
dreptuluimaterial la aciunea n fond, aciunea n rectificare va fi imprescriptibil.
n plus, Fa de terele persoane care au dobndit cu bun-credin un drept real
prin donaie sau legat, aciunea n rectificare nu se va putea porni dect n termen
de 10 ani, socotii din ziua cnd s-a nregistrat cererea lor de nscriere, cu
excepia cazului n care dreptulmaterial la aciunea n fond nu s-a prescrismai
nainte. (art. 37).Mai mult, dac aciunea e ntemeiat pe nevalabilitatea
nscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greita calificare a dreptului
nscris, se va putea ndrepta i mpotriva terelor persoane care i-au nscris un
drept real, dobndit cu bun-credin i prin act juridic cu titlu oneros, bazndu-se
pe cuprinsul crii funciare, n termen de trei ani de la data nregistrrii cererii de
nscriere formulat de dobnditorul nemijlocit al dreptului a crui rectificare se
cere, afar de cazul cnd dreptulmaterial la aciunea de fond nu s-a prescris. (art.
38). n sistemul vechilor Cri funciare, art. 39. din D-L:115/1938 dispunea c
aciunea n rectificarea notrii e imprescriptibil extinctiv, aceeai soluie se
impune i pentru noile Cri funciare, dei L: 7/1996 omite s reglementeze acest
aspect.
57
9.4. Actiunea in prestatie tabulara

Cea de a doua aciune de carte funciar e denumit prestaie tabular. Ea i
gsea raiuni n vechile Cri funciare, art. 22-25 din D-L: 115/1938, deoarece art.
17 impunea exprimarea consimmntului la nscriere al persoanei n contra creia
se realiza noua ntabulare.
Dei acest consimmnt nu a mai fost meninut printre condiiile nscrierii, L:
7/1996 a pstrat aciunea n prestaie tabular, care avea drept scop tocmai de a
suplini aceast manifestare de voin.
Astfel, cel care a transmis sau a constituit, n folosul altuia, un drept real
asupra unui imobil, este obligat s predea nscrisul translativ sau constitutiv al
dreptului, pentru nscrierea n cartea funciar, dac acest nscris este n posesia sa
i este singurul exemplar doveditor, afar de cazul n care s-a procedat, din oficiu,
la nscriere. n cazul n care cel obligat refuz predarea nscrisului, se va cere
instanei judectoreti s dispun nscrierea. .
,,Art. 896 Nou Cod Civil: Aciunea n prestaie tabular(1) n cazurile n care
cel obligat s transmit, s constituie ori s modifice n folosul altuia un drept real
asupra unui imobil nu i execut obligaiile necesare pentru nscrierea n cartea
funciar, se va putea cere instanei judectoreti s dispun nscrierea; dreptul la
aciune este prescriptibil n condiiile legii.(2) Dac aciunea n prestaie tabular a
fost notat n cartea funciar, hotrrea judectoreasc se va nscrie, din oficiu, i
mpotriva acelora care au dobndit vreun drept tabular dup notare.,,
Natura juridic i prescriptibilitatea aciunii n prestaie tabular sunt
controversate.Majoritatea autorilor consider c avem de-a face cu o aciune real
i n principiu, imprescriptibil.
Prezentat uneori ca o specie a prestaiei tabulare, aciunea n rang poate fi
considerat i ea ca o aciune specific Crilor funciare. Prin aceasta se urmrete
s se obin n justiie un rang preferenial pentru o anumit nscriere. Astfel,
Dobnditorul anterior poate cere instanei judectoreti s acorde nscrierii sale
rang preferenial fa de nscrierea efectuat la cererea unui ter, care a dobndit
ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credin la data
ncheierii actului. . n principiu, ar trebui s considerm c aciunea n rang e
personal i prescriptibil extinctiv.
Test de autoevaluare nr.9 :

Ce se intelege prin actiunea in rectificare?
58
BIBLIOGRAFIE CAP 9
Bucureti- 2000
Bucureti- 2006
Bucureti-2006
Iai- 1993
59
Cap.10 PROCEDURA DE NSCRIERE N CARTEA FUNCIAR

Cuprinsul Capitolului 10
Obiectivele cap 10
10.1Procedura de lucru n materie de carte funciar. Cererea de nscriere
10.2Reguli speciale de nscriere
Bibliografia cap 10
OBIECTIVELE CAPITOLUL 10
cunostinte pentru :
Cunoasterea si insusirea procedurii de lucru in materie de carte
funciara
Cunoasterea cerintelor necesare inaintarii cererii de inscriere
Distinctia dintre alte reguli speciale de inscriere in cartea
funciara
10.1 Procedura de lucru n materie de carte funciar. Cererea de nscriere
Cererea de nscriere n cartea funciar se va depune la birourile teritoriale ale
oficiului teritorial i va fi nsoit de nscrisul original sau de copia legalizat de pe
acesta, prin care se constat actul sau faptul juridic a crui nscriere se cere; copia
legalizat se va pstra n mapa biroului de cadastru i publicitate imobiliar.
n cazul hotrrii judectoreti, se va prezenta o copie legalizat, cu meniunea c
este definitiv i irevocabil.
Dac mai multe cereri au fost depuse deodat la acelai birou teritorial, drepturile
de ipotec i privilegiile vor avea acelai rang, iar celelalte drepturi vor primi
numai provizoriu rang egal, urmnd ca prin judecat s se hotrasc asupra
rangului i asupra radierii ncheierii nevalabile.
60
10.2 Reguli speciale de nscriere

1.nscrierile n cartea funciar se efectueaz la cererea prilor interesate, cu
excepia cazurilor n care legea prevede nscrierea din oficiu; cererea de nscriere
se ndreapt la biroul unde se afl cartea funciar n care urmeaz s se fac
nscrierea.
2.Intabularea sau nscrierea provizorie poate fi cerut de orice persoan care,
potrivit nscrisului original, hotrrii judectoreti sau hotrrii autoritii
administrative, urmeaz s strmute, s constituie, s modifice, s dobndeasc sau
s sting un drept tabular.
3.nscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute:
a) de mandatarul general al celui ndrituit;
b) de oricare dintre titularii aceluiai drept.
Creditorul a crui crean cert i exigibil este dovedit printr-un nscris sau
printr-o hotrre judectoreasc, ori n cazurile anume prevzute de lege printr-o
decizie a autoritii administrative, va putea cere instanei, n numele i n folosul
debitorului su, nscrierea unui drept tabular sau radierea unei sarcini.
Debitorul care a pltit valabil creana ipotecar a unui cesionar nenscris n cartea
funciar poate cere radierea ipotecii, dac nfieaz nscrisul original al cesiunii i
chitana doveditoare a plii.
n cazul n care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau nscrierea
provizorie prin ncheiere, dac nscrisul ndeplinete urmtoarele condiii:
a) este ncheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;
b) indic numele prilor;
c) individualizeaz imobilul printr-un identificator unic;
d) este nsoit de o traducere legalizat, dac actul nu este ntocmit n limba
romn;
e) este nsoit, dup caz, de o copie a extrasului de carte funciar pentru
autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza ntocmirii actului.
4.ncheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea
numrului cadastral al imobilului i al crii funciare, precum i a prii crii
funciare n care urmeaz a se face nscrierea. De asemenea, se vor indica poziiile
ce au fost radiate i numele celui n favoarea sau mpotriva cruia s-au fcut
nscrierile, indiferent de felul lor.
Dac se constat c cererea de nscriere n cartea funciar nu ntrunete condiiile
legale, se va respinge printr-o ncheiere motivat. Despre respingerea cererii se va
face meniune n registrul de intrare, n dreptul nregistrrii acesteia, precum i n
cartea funciar.
ncheierea se comunic celui care a cerut nscrierea sau radierea unui act sau fapt
juridic, precum i celorlalte persoane interesate potrivit meniunilor din cartea
funciar, cu privire la imobilul n cauz, n termen de 15 zile de la pronunarea
ncheierii, dar nu mai trziu de 30 de zile de la data nregistrrii cererii.
61
ncheierea de nscriere sau de respingere poate fi atacat cu plngere, n termen de

15 zile de la comunicare, la biroul teritorial. Plngerea mpotriva ncheierii se
depune la biroul teritorial i se va nscrie din oficiu n cartea funciar. Oficiul
teritorial este obligat s nainteze plngerea judectoriei n a crei raz de
competen teritorial se afl imobilul, nsoit de dosarul ncheierii i copia crii
funciare
Hotrrea pronunat de judectorie poate fi atacat cu apel.
Hotrrea judectoreasc definitiv i irevocabil se comunic, din oficiu, biroului
teritorial de ctre instana care s-a pronunat ultima asupra fondului.
nscrierea fcut n temeiul acestei hotrri judectoreti i produce efectele de la
nregistrarea cererii de nscriere la biroul teritorial.
n cazul respingerii plngerii prin hotrre judectoreasc definitiv i
irevocabil, notrile fcute se radiaz din oficiu.
nscrierile i radierile efectuate n crile funciare nu pot fi rectificate dect pe baza
hotrrii instanei judectoreti definitive i irevocabile sau pe cale amiabil, n
baza unei declaraii date n form autentic, de titularul tabular, respectiv de titular,
n baza unei documentaii cadastrale.
Erorile materiale svrite cu prilejul nscrierilor sau radierilor se pot ndrepta,
prin ncheiere motivat, de ctre registratorul de la biroul teritorial, la cerere sau
din oficiu, cu comunicarea acesteia persoanei interesate.
Notarul public care a ntocmit actul privitor la un drept tabular este obligat s
cear din oficiu nscrierea n cartea funciar la biroul teritorial n a crei raz de
activitate se afl imobilul. Despre exercitarea acestei obligaii se va face meniune
expres n cuprinsul actului sau, dup caz, al certificatului de motenitor.
Meniunea se va face n cazul n care pentru bunurile din masa succesoral s-a
deschis carte funciar sau exist documentaie cadastral. La autentificarea actelor
prin care se constituie, se modific sau se stinge un drept real imobiliar, notarul
public va solicita un extras de carte funciar pentru autentificare sau, dup caz,
certificat de sarcini. Pe perioada valabilitii extrasului de carte funciar pentru
autentificare, registratorul nu va efectua nici un fel de nscriere n cartea funciar,
cu excepia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul.
Instana judectoreasc nu va trece la dezbaterea n fond a aciunii privind
desfiinarea actului juridic supus nscrierii, dac acesta nu a fost nscris, n
prealabil, pentru informare, n cartea funciar.
Dreptul de proprietate dobndit prin construire se va putea nscrie n cartea
funciar pe baza unui certificat eliberat de primria localitii unde este situat
imobilul, prin care se atest, cnd este cazul, faptul c proprietarul a edificat
construciile n conformitate cu autorizaia de construire eliberat potrivit legii,
precum i a unei documentaii cadastrale.
Ipoteca se poate nscrie numai asupra unui imobil n ntregul su sau asupra
cotei-pri aparinnd unui coproprietar. Dac ipoteca s-a constituit asupra unei
62
pri din construcie, ea va fi nscris att asupra acesteia ct i asupra cotei

corespunztoare din prile comune indivize.
Ipoteca constituit asupra unui bun viitor se poate intabula n condiiile legii
privind creditul ipotecar pentru investiiile imobiliare, dac n prealabil a fost
notat existena autorizaiei de construire i notarea procesului-verbal de recepie
parial.
Cererile de nscriere se vor nregistra de ndat n registrul de intrare, cu
menionarea datei i a numrului care rezult din ordinea cronologic a depunerii
lor.
Test de autoevaluare nr. 10- .

Cine poate solicita inscrierea in Cartea funciara>?
Raspunsurile si comentarii la testul de autoevaluare le gasiti la

pag
BIBLIOGRAFIE CAP 10
Bucureti- 2000
Bucureti- 2006
63
64
65
BIBLIOGRAFIE
Bucureti- 2000
Bucureti- 2006
Bucureti-2006
Iai- 1993
8.Noul Cod Civil
66
RASPUNSURI SI COMENATRII LA TESTELE DE AUTOEVALUARE

Testul de autoevaluare nr. 1.
Raspuns:
Publicitatea imobiliar cuprinde, deci, un ansamblu de tehnici juridice menite s
in evidena bununilor imobile, s dea siguran actelor juridice princare se
constituie, se transmit, se modific sau se sting drepturile reale imobiliare,pentru a
le face opozabile erga omnes.
Raspuns:
Publicitatea imobiliar are ca obiect esenial drepturile imobiliare principale i
accesorii.
Raspuns:
In dreptul romn au fost aplicabile dou sisteme mai importante: Registrele de
transcripiuni i inscripiuni i Crile funciare.
Raspuns:
D-L: 115/1938. .7/1996,Noul Cod Civil..etc.
Raspuns:
Cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic
i juridic a tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul rii.
Testul de autoevaluare nr. 6
Raspuns:
Prin carte funciar putem s nelegem acel sistem de publicitate imobiliar,
fundat pe cadastru i cu efect caracterial de opozabilitate al nscrierilor.
Testul de autoevaluare nr. 7
67
Raspuns
Principiul efectului constitutiv de drept este consacrat prin noul cod civil , n
temeiul cruia drepturile reale imobiliare se constituie, se modific, se strmut sau
se sting numai prin nscrierea lor n cartea funciar.
Test de autoevaluare nr. 8.
Raspuns:
definitoriu al ntabulrii n Cartea
funciar e opozabilitatea drepturilor imobiliare nscrise
Test de autoevaluare nr. 9
Raspuns
Aciunea n rectificare e o aciune n justiie prin care cel interesat cere
corijarea coninutului unei nscrieri de carte funciar
Test de autoevaluare nr. 10
Raspuns
nscrierile n cartea funciar se efectueaz la cererea prilor interesate, cu
excepia cazurilor n care legea prevede nscrierea din oficiu; cererea de nscriere
se ndreapt la biroul unde se afl cartea funciar n care urmeaz s se fac
nscrierea.
TEME PROPUSE
68
1. Cuprinsul Cartii Funciare (T1)

2. Principiile Cartii Funciare (T2)
3. Actiunile de Carte Funciara(T3)
69

D 3207 Publicitate Imobiliara 2015

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

D 3207 Publicitate Imobiliara 2015

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Camelia ILIE

6.3 Obiectul crii funciare.Corpul de proprietate

cunoasterea corecta a termenilor de specialiatate specifici dreptului

- formularea de ntrebri adresate profesorului (n cadrul ntlnirilor

Raspunsul corect si comentariile la prima intilnire cu profesorul.

CAP.1 MIJLOACE JURIDICE DE REALIZARE A SECURITII

are o persoana cu privire la un imobil, iar securitatea dinamic const n ocrotirea

raiunea ultim a unui system de publicitate nu e totui cunoaterea n sine, ci

Ce cuprinde publicitatea imobiliara?

PUBLICITATEA IMOBILIAR N DREPTUL ROMNESC

imobiliar se intereseaz att de drepturi ct i de sursa acestora, diferenierea ntre

care sistemul l produce i deci, care ne va putea permite s delimitm sistemele de

Test de autoevaluare nr. 2- scieti raspunsurile in spatiul liber din chenar

Cap.3 SISTEME DE PUBLICITATE IMOBILIAR N DREPTUL

Registrelor a rmas n forma originar pn la adoptarea L: 7/1996, care intete

rezult din actele juridice (instrumentum) supuse transcripiunii sau inscripiunii.

cu cel al ncheierii actului (negotium), indiferent de forma lui. Sistemul de

nu se poate invoca cunoaterea de fapt a situaiei juridice cu efect de opozabilitate.

prin identificarea imobilelor, precum i slaba specializare a transcripiunilor i

publicitate, reglementate de felurite acte normative. S-ar putea nota c ne aflm

Test de autoevaluare nr. 3 - scrieti raspunsul correct

Cap.4 CRILE FUNCIARE. SISTEMUL REAL DE PUBLICITATE

Dac lsm la o parte cifrele, ar trebui s notm c sistemul de publicitate

avea acces on-line la registrul de carte funciara. In cazul in care va fi implementata,

Efectul constitutiv al inregistrarii in cartea funciara a ramas totusi un

Problema interdictiilor ce pot fi notate in cartea funciara a fost clarificata

data expirarii termenului la care contractul de vanzare-cumparare trebuie

terenurilor in cartea funciara (terenuri care pana la acest moment nu au

Test de autoevaluare nr. 4 - scrieti raspunsul correct

Cunoasterea si insusirea notiunii de cadastru, avind in vedere pe de

necesar evalurilor iar proprietariiau fost nscrii pe baz declarativ, fr temei

suprafeelor terenurilor pe destinaii, categorii de folosin i pe proprietari, precum

Test de autoevaluare nr. 5. :

Cap.6 NOIUNEA, STRUCTURA I OBIECTUL CRILOR FUNCIARE

-Cunoasterea si insusirea notiunii de carte funcira.

6.1 Noiunea de carte funciar

funciare, ne vom referi la aspectul ei juridic. Tot datorit suportului su cadastral,

Cartea funciar se ntregete cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu

imobil e prea general i cu preamulte sensuri juridice pentru a fi indicat spre a fi

Cap.7 PRINCIPIILE CRILOR FUNCIARE

-Cunoasterea si insusirea principiilor cartii funciare

7.1 Prezentare general.

dovedit utilitatea i eficiena n conservarea i garantarea drepturilor de proprietate,

exact despre persoanele i drepturile de nscris. Aceasta datorit faptului c

Test de autoevaluare nr. 7 scrieti raspunsul corect :

Ce se intelege prin principiul efectului constitutive de drepturi?

Cap.8 NSCRIERILE N CARTEA FUNCIAR

8.1Clasificare. Intbularea. nscrierea provizorie. Notarea

reale imobiliare.Cartea funciar mai produce i un efect de informare, specific

Test de autoevalure nr. 8- scrieti raspunsul correct

2.C. Hamangiu, I. Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu Tratat de drept civil romn,

Cap.9 ACIUNILE DE CARTE FUNCIAR

modificarea Crii funciare. Prima se refer la aspecte de drept i e deschis

9.4. Actiunea in prestatie tabulara

Test de autoevaluare nr.9 :

Cap.10 PROCEDURA DE NSCRIERE N CARTEA FUNCIAR

10.2 Reguli speciale de nscriere

ncheierea de nscriere sau de respingere poate fi atacat cu plngere, n termen de

pri din construcie, ea va fi nscris att asupra acesteia ct i asupra cotei

Test de autoevaluare nr. 10- .

Raspunsurile si comentarii la testul de autoevaluare le gasiti la

RASPUNSURI SI COMENATRII LA TESTELE DE AUTOEVALUARE

1. Cuprinsul Cartii Funciare (T1)

S-ar putea să vă placă și