Proiect de Disertatie - FINAL

MINISTERUL EDUCAȚIEI NAȚIONALE
UNIVERSITATEA TEHNICĂ DE CONSTRUCȚII BUCUREȘTI

FACULTATEA DE GEODEZIE
STUDIU DE CAZ PRIVIND TRANSFORMAREA

UNEI CLĂDIRI EXISTENTE LA STANDARDELE
UNEI CLĂDIRI VERZI
Îndrumător:
Asist. univ. dr. ing. Daniela RĂBOJ
Absolvent:
Ing. Ștefania Steliana BOȘNEAGU
București
2019
56
Ing. Ștefania Steliana Boșneagu Lucrare de Disertație
Masterat Planificare Spațială și GIS Pentru Dezvoltare Durabilă
Universitatea Tehnică de Construcţii Bucuresti Director departament:

Facultatea de Geodezie Conf. univ. dr. ing. Adrian Savu
Departamentul de Topografie şi Cadastru Data 20.06.2019
LUCRARE DE DISERTAȚIE
Tema proiectului: Studiu de caz privind tranformarea unei clădiri existente la standardele unei
clădiri verzi
Termen de predare: 20.06.2019
Elemente iniţiale pentru proiect:

- Material bibliografic
Conţinutul proiectului cu sub-temele ce vor fi tratate:
- Generalități clădiri verzi
- Consiliul Român pentru Clădiri Verzi
- Certificarea LEED
- Certificarea BREEM
- Certificarea DGNB
- Elementele componente în certificarea clădirilor verzi
- Cadrul legislativ cu privire la certificarea clădirilor verzi
- Cea mai bună utilizare
- Tipuri de abordări
- Estimarea costurilor clădirilor
- Deprecierea cumulată pentru clădiri
- Date despre proprietatea imobiliară
- Analiza celei mai bune utilizări
- Evaluarea proprietății
- Conversia în clădire verde
Data eliberării temei: 07.03.2019
Îndrumător proiect: Absolvent:

Asist. univ. dr. ing. Daniela RĂBOJ Ing. Ștefania Steliana BOȘNEAGU
Facultatea de Geodezie - UTCB 2

Declaraţie de onestitate
Prin prezenta declar că lucrarea de licenţă cu titlul ‖Studiu de caz privind

tranformarea unei clădiri existente la standardele unei clădiri verzi‖ este scrisă de mine
şi nu a mai fost prezentată niciodată la o altă facultate sau instituţie de învăţământ
superior din ţară sau străinătate.
Bucureşti,
20.06.2019 Absolvent,
Ing. Boșneagu Steliana Ștefania

CUPRINS
Lista figurilor și a tabelelor ...................................................................................................... 6

Lista abrevierilor ...................................................................................................................... 7
PREFAȚĂ .................................................................................................................................. 8
CAPITOLUL 1. GENERALITĂȚI ................................................................................................ 9
1.1 Clădirile verzi. Definiție. Caracteristici .................................................................................... 9
1.2 Elementele care stau la baza conceptului de clădire verde .............................................. 11
1.3 Principiile pe care se bazează construcția unei case sustenabile ................................... 12
1.4 Materiale utilizate la construcția clădirilor verzi ................................................................... 16
1.5 Beneficiile clădirilor verzi ........................................................................................................ 17
1.6 Avantajele clădirilor verzi ............................................................................................................. 19
1.7 Consiliul Român pentru Cladiri Verzi (RoGBC) ........................................................................ 20
1.7.1 Misiune si obiective ............................................................................................................... 21
1.7.2 Structura organizațională...................................................................................................... 21
CAPITOLUL 2. PROGRAME DE CERTIFICARE A CONSTRUCȚIILOR VERZI ..................... 23
2.1 Certificarea LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) ................................ 24
2.2 Certificarea BREEM (Building Research Establishment Environmental Methodology) ..... 25
2.3 Certificarea DGNB- Consiliul German pentru Dezvoltare Durabilă (DGNB - Deutsche
Gesellschaft für nachhaltiges Bauen ).............................................................................................. 27
2.4 BREEM vs LEED vs DGNB ......................................................................................................... 28
2.5 Concluzii referitoare la cele trei certificări ................................................................................. 28
2.6 Elementele componente în certificarea unei clădiri verzi ....................................................... 28
CAPITOLUL 3. CADRUL LEGISLATIV CU PRIVIRE LA CERTIFICAREA CLĂDIRILOR VERZI
................................................................................................................................................. 30
3.1 LEGEA NR. 372/2005 – DISPOZIȚII GENERALE .................................................................. 30
3.2 Definiții ............................................................................................................................................ 30
3.3 Metodologia de calcul a performanței energetice a clădirilor ................................................. 33
3.4 Cerințele de performanță energetică a clădirilor ...................................................................... 33
3.5 Clădiri noi ....................................................................................................................................... 34
3.6 Clădiri existente ............................................................................................................................. 34
3.7 Sistemele tehnice ale clădirilor ................................................................................................... 35
3.8 Clădiri al căror consum de energie este aproape egal cu zero ............................................. 35
3.9 Stimulente financiare .................................................................................................................... 35

3.10 Certificatul de performanță energetică a clădirilor ................................................................. 36

3.11 Inspecția sistemelor de încălzire și climatizare ...................................................................... 36
3.12 Sistemul de control ..................................................................................................................... 37
3.13 Sancțiuni....................................................................................................................................... 37
3.14 Cadru legislativ național ............................................................................................................. 38
CAPITOLUL 4. NOȚIUNI DE EVALUARE IMOBILIARĂ ......................................................... 40
4.1 Introducere ..................................................................................................................................... 40
4.2 Definiția celei mai bune utilizări .................................................................................................. 40
4.2.1 Scopul analizei celei mai bune utilizări ............................................................................... 41
4.2.2 Criteriile analizei celei mai bune utilizări ............................................................................. 42
4.3 Tipuri de abordări .......................................................................................................................... 43
4.3.1 Introducere .............................................................................................................................. 43
4.3.2 Costul clădirilor....................................................................................................................... 44
4.4 Estimarea costurilor clădirilor ...................................................................................................... 46
4.4.1 Metode de estimare a costului.............................................................................................. 46
4.5 Deprecierea cumulată pentru clădiri .......................................................................................... 48
4.5.1 Estimarea deprecierii cumulate ........................................................................................... 48
4.5.2 Metode de estimare ............................................................................................................... 49
CAPITOLUL 5. STUDIU DE CAZ ............................................................................................ 51
5.1 Introducere ..................................................................................................................................... 51
5.2 Prezentarea datelor ...................................................................................................................... 51
5.2.1 Date despre proprietatea imobiliară .................................................................................... 51
5.2.2 Descrierea situației juridice .................................................................................................. 52
5.2.3 Descrierea construcției și amenajărilor .............................................................................. 52
5.3 Analiza celei mai bune utilizări .................................................................................................... 54
5.3.1 Cea mai bună utilizare a proprietății considerată a fi construită ..................................... 54
5.4 Evaluarea proprietății.................................................................................................................... 54
5.4.1 Abordarea prin cost ............................................................................................................... 54
5.5 Conversia în clădire verde ........................................................................................................... 60
CONCLUZII.............................................................................................................................. 69
ANEXE ..................................................................................................................................... 70
BIBLIOGRAFIE........................................................................................................................ 76

Lista figurilor și a tabelelor
Lista figurilor
Figura 1.1: Green Gate - București ............................................................................. 9
Figura1.2: Bill Clinton Library ........................................................................................ 10
Figura 1.3 - Ce înseamnă o clădire verde ..................................................................... 12
Figura 1.4 - Logo-ul Consiliului Român pentru Clădiri Verzi .......................................... 20
Figura 2.1 - Logo-ul certificării LEED ............................................................................. 24
Figura 2.2 – Amera Tower Cluj Napoca ........................................................................ 24
Figura 2.3 - Logo-ul certificării BREEAM ....................................................................... 25
Figura 2.4 – ISSO Offices-Timișoara ............................................................................. 26
Figura 2.5 - Logo-ul certificării DGNB ............................................................................ 27
Figura 2.6 – Programe internaționale pentru certificări verzi ......................................... 28
Figura 5.1 - Harta de localizare a proprietății ................................................................ 52
Figura 5.2 - Panou fotovoltaic ........................................................................................ 60
Figura 5.3 - Panou solar termic ..................................................................................... 61
Figura 5.4 - Sistem de ventilație ................................................................................... 62
Figura 5.5 – Sistem de colectare a apei ........................................................................ 63
Figura 5.6 – Încălzirea în pardoseală ............................................................................ 64
Figura 5.7 – Pardoseală din bambus ............................................................................. 65
Figura 5.8 – Ferestre și rulouri mansardă ...................................................................... 67
Lista tabelelor
Tabel 5.1 - Suprafețele clădirii ....................................................................................... 55
Tabel 5.2 - Corecții ........................................................................................................ 55
Tabel 5.3 - Calculul costului de înlocuire ....................................................................... 56
Tabel 5.4 - Cost panouri fotovoltaice ............................................................................. 60
Tabel 5.5 - Cost panouri solare termice ......................................................................... 62
Tabel 5.6 - Cost baterii .................................................................................................. 63
Tabel 5.7 - Cost sistem de colectare a apei................................................................... 64
Tabel 5.8 - Cost sistem de încălzire în pardoseală ........................................................ 65
Tabel 5.9 - Cost ferestre și rulouri mansardă................................................................. 67
Tabel 5.10 - Cost total ................................................................................................... 67
Tabel 5.11 - Alocarea Creditelor .................................................................................... 68

Lista abrevierilor
HVAC - Heat, Ventilation, Air Conditioning (căldură, ventilație, aer condiționat)

DS - Design Stage - faza de proiectare
PCS - Post Construction Stage - faza de exploatare
LED – Light Emitting Diode - diodă emițătoare de lumină
FSC – Forest Stewardship Council - Consiliul pentru Gestionarea Pădurilor
VOC - Compuși Organici Volatili
BCA - Beton Celular Autoclavizat
IGBC – Indian GreenBuilding Council -Consiliul Indian Verde pentru Clădiri
RoGBC – Romania GreenBuilding Council - Consiliul Român pentru Clădiri Verzi
LEED - Leadership in Energy and Environmental Design
BREEAM - Building Research Establishments Environmental Assessment Method
CASBEE - Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency
DGNB – Germania, LBC (Living Building Challenge)
NSO - Operatori Naționali de Scheme

DIFNI - Institutul German pentru Imobiliare Durabile
ISC - Inspectoratul de Stat în Construcții
OUG - Ordonanța de Urgență

PREFAȚĂ
Principalul scop al acestei lucrări este transformarea unei clădiri existente într-o
clădire verde și conține două etape. Prima atapă constă în evaluarea unei proprietăți
imobiliare aplicând abordarea prin cost. Cea de-a doua etapă constă în transformarea
clădirii evaluate într-o clădire verde.
Tema lucrării este ‖Studiu de caz privind tranformarea unei clădiri existente la
standardele unei clădiri verzi‖.
Lucrarea este alcătuită din cinci capitole, după cum urmează:
Primul capitol (―Generalități‖) cuprinde informații de bază despre clădirile verzi,
definiții și caracteristici precum și avantajele clădirilor verzi. Tot aici sunt prezentate
câteva date despre Consiliul Român Pentru Clădirile Verzi, scopul și structura
organizațională.
Capitolul doi (―Programe de certificare a construcțiilor verzi‖) conține noțiuni
despre cele mai întâlnite tipuri de certificări ( LEED, BREEM și DGNB) dar și despre
elementele componente în certificarea unei clădiri verzi.
În cel de-al treilea capitol (―Cadrul legislativ cu privire la certificarea clădirilor
verzi‖) sunt prezentate informații referitoare la legislația clădirilor verzi.
Capitolul patru (―Noțiuni de evaluare imobiliară‖) cuprinde definiții specifice
evaluărilor, tipuri de abordări, metode de estimare a costurilor dar și a deprecierii
cumulată pentru clădiri.
Ultimul capitol, capitolul cinci (―Studiu de caz‖) este alcătuit din etapele folosite în
transformarea clădirii subiect în clădire verde. În prima parte a acestui capitol s-a
întocmit un raport de evaluare în vederea estimării valorii de piață a clădirii iar în partea
a doua i-au fost aduse îmbunătățiri prin dotarea cu sisteme si materiale specifice
clădirilor verzi.

CAPITOLUL 1. GENERALITĂȚI
1.1 Clădirile verzi. Definiție. Caracteristici
Conceptul de clădire verde are la bază o construcţie nouă, sustenabilă, durabilă,

non-toxică cu un impact minim asupra mediului înconjurător pe parcursul ciclului său de
viaţă, care, poate avea capacitatea de regenerare urbană pentru zona aleasă, dar şi de
restaurare a mediului înconjurător. Cu siguranţă există multiple definiţii pentru ceea ce
ne oferă o astfel de construcţie. Spre exemplu, „Clădirile verzi sunt concepute,
construite și exploatate cu scopul minimizării impactului asupra mediului înconjurător și
maximizării stării de bine a locatarilor‖ sau „O clădire sustenabilă este o clădire de o
calitate superioară, cu o eficiență energetică ridicată, consum de apă redus, confort
interior sporit și emisii reduse de noxe‖. Conceptul de clădire verde s-a făcut cunoscut
încă din anii 1990 din nevoia de a reglementa conceptul de „clădire verde‖ la nivel
industrial și comercial, pentru a promova îmbunătățirea mediului construit urban în
societăţi de consum precum Marea Britanie sau Statele Unite ale Americii, acestea fiind
recunoscute prin performanţă şi durabilitate în construcţii. Un exemplu de clădire verde
cu componente sau anvelopă vie pentru România este Green Gate din București, iar
din punct de vedere internaţional, un exemplu remarcabil pentru cea mai verde clădire
din lume este „Bill Clinton Library‖ (USA) – biblioteca prezidenţială care are pe acoperiș
o adevărată grădină suspendată.
Figura 1.1 - Green Gate - București

Figura1.2 – Bill Clinton Library
O clădire verde este orice proiect ce presupune o construcţie sau renovare

realizată cu atenţie deosebită în ceea ce priveşte minimizarea impactului pe care
designul şi operaţiunile de construcţie şi renovare le-ar putea avea asupra mediului.
Constructorii pot folosi soluții tehnice moderne, cum ar fi ferestrele specializate sau
soluții traditionale, ca ventilația naturală.
Cel mai important avantaj este reducerea costurilor energetice și a celor de
reciclare. Studiile arată că imobilele iluminate natural îmbunătățesc productivitatea
angajaților. Un alt avantaj este că, spre deosebire de clădirile tradiționale unde costurile
cresc pe măsură ce construcția ia avânt, ridicarea de case verzi costă mai mult la nivel
de proiectare, dar suma scade pe măsură ce clădirea este construiă.
Conceptul de clădire verde s-a făcut cunoscut încă din anii 1990 din nevoia de a
reglementa conceptul de „clădire verde‖ la nivel industrial și comercial, pentru a
promova îmbunătățirea mediului construit urban în societăţi de consum precum Marea
Britanie sau Statele Unite ale Americii, acestea fiind recunoscute prin performanţă şi
durabilitate în construcţii.
Caracteristici
Există o serie de caracteristici care pot face o clădire "verde". Acestea includ:
- utilizarea eficientă a energiei, a apei și a altor resurse;
- utilizarea energiei regenerabile, cum ar fi energia solară;
- poluarea și măsurile de reducere a deșeurilor, precum și posibilitatea reutilizării și
reciclării;
- buna calitate a aerului în interior;
- utilizarea materialelor care nu sunt toxice, etice și durabile;
- examinarea mediului în proiectare, construcție și funcționare;
- examinarea calității vieții ocupanților în proiectare, construcție și funcționare;
- un design care permite adaptarea la un mediu în schimbare.
Orice clădire poate fi o clădire verde, fie că este o casă, un birou, o școală, un
spital, un centru comunitar sau orice alt tip de structură, cu condiția să includă
caracteristicile enumerate mai sus.
Cu toate acestea, este important de remarcat faptul că nu toate clădirile verzi sunt
- și trebuie să fie - la fel. Țările și regiunile diferite au o varietate de caracteristici, cum ar
fi condițiile climatice distincte, culturile și tradițiile unice, diferitele tipuri și vârste ale

clădirilor sau prioritățile de mediu, economice și sociale pe scară largă - toate acestea
contribuie la construirea ecologică.
Acest tip de locuință este dotat cu un sistem de încălzire solară a apei calde iar
încălzirea centrală este bazată pe folosirea lemnului. Totodată, casa ecologică are un
sistem de izolare superior, acest lucru datorându-se calităților finisajelor naturale. O
casă ecologică nu înseamnă doar o casă din lemn sau o casă pasivă. Deși definițiile
acestora sunt asemănătoare, diferențele sunt multiple. În primul rând, o casă ecologică
este o casă care nu prezintă pierderi termice importante, deoarece este foarte bine
izolată. Apoi aproape totul este reciclabil (apa de la toaletă provine din apa de ploaie),
inclusiv materialele din care este realizată, putând fi reciclabile. Deși costurile acestui tip
de locuință sunt mai mari decât ale uneia obișnuite, orice investiție poate fi recuperată
prin reducerea substanțială a costurilor legate de energie. Un alt lucru pe care trebuie
să îl avem în vedere privitor la casele ecologice este faptul că acestea au un transfer
termic cu mediul înconjurător extrem de mic. De exemplu, în acest tip de locuință nu va
fi nevoie să pornim aerul condiționat pe timpul verii, deoarece beneficiază de un sistem
special care nu permite pătrunderea căldurii în interior.
În Europa, consumul de energie al clădirilor reprezintă 40% din consumul total, din
care 36% este energie producătoare de emisii. O mare parte din această energie poate
fi economisită prin sisteme de izolație, de încălzire și de răcire mai optime, prin ferestre
duble, iluminat economic sau contoare inteligente pentru monitorizarea consumului de
energie.
1.2 Elementele care stau la baza conceptului de clădire verde
În proiectarea clădirilor noi sau extinderea și reabilitarea celor existente care au ca

țintă obținerea unui certificat verde, trebuie să se țină cont de anumite criterii de
evaluare (ecologie, economie, aspecte socio-culturale și funcționale, tehnice, tehnologii
și amplasare). Aceste criterii se punctează diferit în funcție de fiecare proiect, iar
respectarea acestora ne direcționează către realizarea „clădirilor durabile/sustenabile‖.
Pentru orice proiect, de orice natură avem nevoie de un concept și o planificare
concretă a ceea ce se dorește. Încă din faza de concept, va trebui să se țină cont de
anumite criterii pe care o clădire verde le îndeplinește. Conceptul se bazează pe
proiectarea integrată și definește de la început ideea de clădire durabilă. Cele mai
importante criterii sunt:
a) proiectarea;
b) folosirea și refolosirea apei într-un mod eficient;
c) folosirea resurselor sustenabile de energie;
d) eficientizarea sistemului termic: arhitectura solară pasivă; instalațiile și sistemul
HVAC („Heat, Ventilation, Air Conditioning‖/căldură, ventilație, aer condiționat); energia
electrică; iluminarea;
e) folosirea prioritară a materialelor locale într-un mod sustenabil; refolosire, reciclare și
rectificare; control asupra dăunătorilor; aer curat;
f) implementarea, transportul și gestionarea șantierului.
Pentru fiecare criteriu îndeplinit se atribuie valori de maximum 10 puncte. În
același timp, fiecare criteriu are o pondere distinctă în cadrul evaluării. În aceste condiții,
arhitecții și constructorii pot proiecta pe baza tehnologiei actuale, iar noile construcții își
pot dovedi calitatea cu certificatul verde, și certificatul mărește șansele clădirii pentru
vânzare sau închiriere. Evaluarea unei clădiri verzi se face în două stadii: faza de

proiectare denumită în engleză Design Stage („DS‖), respectiv recepția și faza de

exploatare denumită în engleză Post – Construction Stage („PCS‖). Pentru un astfel de
proiect se formează echipe multidisciplinare cu specialiști din diferite ramuri ale
arhitecturii, construcțiilor, economiei etc.
Figura 1.3 - Ce înseamnă o clădire verde (http://www.rogbc.org)
1.3 Principiile pe care se bazează construcția unei case

sustenabile
Atunci când construiesc o clădire, oamenii, în general, nu se concentrează foarte
mult pe arhitectură și inginerie, ci mai mult pe lucrurile materiale care prespun
construcția unei clădiri (materiale de construcție, forță de muncă, etc.). De fapt, un bun
design al clădirii și în general o concentrare mai mare pe arhitectură, poate reduce
costurile și crește valoarea clădirii nu numai prin reducerea cantității de materiale care
se folosesc la construcție, dar și prin faptul că o clădire poate fi mult mai sigură, mai
eficientă din punct de vedere energetic, dar poate fi și mai plăcută pentru locuit. A
investi într-o planificare bună și un design eficient, nu numai că are sens din punct de
vedere financiar, dar este și unul din principiile pe care se bazează construcția unei
clădiri verzi. O planificare bună a proiectului va preveni întârzierile în procesul de
construcție a clădirii prin faptul că asigură la timp toate materialele si planurile necesare.

 Folosirea apei într-un mod eficient

Reducerea Consumului de apă – Primul lucru care trebuie luat în considerare este un
sistem care este ușor de întreținut astfel încât să nu existe pierderi. Pentru a atinge
acest obiectiv trebuie să ne asigurăm că toate bateriile și instalațiile de apă care nu mai
functionează corespunzător, sunt înlocuite la timp. Achiziționarea electrocasnicelor
trebuie făcută astfel încât să fim siguri că indeplinesc toate cerințele noastre, dar în
același timp folosesc o cantitate de apă redusă.
 Refolosirea apei
După reducerea cantității de apă folosită, de ce să nu luăm în considerare și felul în
care gestionăm apa deja folosită? Majoritatea apei folosite în gospodării nu este
dăunatoare sănătății decât dacă este combinată cu alte deșeuri solide. Motivul pentru
care multe lacuri și râuri din România au o culoare verzuie și sunt pline de alge, este
faptul că apa deversată în ele conține diferite substanțe. Pe măsură ce săpunul se
descompune, acesta eliberează compuși de fosfor care sunt foarte buni fertilizatori
pentru plante. Apa folosită la baie, la spalat vase și rufe, este suficient de curată pentru
gradină și este o sursă excelentă de fertilizare a plantelor. Folosirea acestei ape în
grădini ar reduce considerabil impactul negativ asupra lacurilor, râurilor; astfel am
menține apele curate și în același timp am putea fertiliza florile, iarba și copacii.
 Eficientizarea sistemului termic

Unul dintre aspectele importante ale unei clădiri este felul în care temperatura este
reglată, lucru care are un impact direct asupra comfortului ocupanților. În ceea ce
privește eficiența termică există două abordări diferite: pe de o parte este o clădire mică
care necesită mari cantități de energie pentru a menține o anumită temperatură
interioară, potrivită pentru ocupanții clădirii. Prin folosirea aerului condiționat și a
încălzirii centralizate, putem transforma orice spațiu într-unul locuibil, dar cu un cost
destul de ridicat alocat energiei. La capătul opus, se află o clădire care nu necesită
niciun fel de energie adițională pentru a menține un nivel comfortabil al temperaturii, o
clîdire pasivă. Pentru a avea o astfel de clădire, se poate apela la: ventilare naturală,
arhitectură solară pasivă, folosirea resurselor de apă și de asmenea a vegetației pentru
răcire, pompe de căldură, izolare foarte bună, și ferestre, uși performante și un design
specific pentru anvelopa clădirii.
Arhitectura solară pasivă implică folosirea suprafețelor vitrate care se află
orientate spre sud, astfel încat să aducem un aport de căldură pentru clădire în timpul
perioadelor reci. Este deasemenea important ca această caldură să poată să fie ―oprită‖
vara (de exemplu această fereastră ar putea avea obloane). O altă variantă pentru a
menține casele mai răcoroase vara este folosirea pentru acoperiș a unor culori deschise
care să absoarbă cât mai puțină radiație solară. Posibilitățile de a realiza aceste
obiective sunt nenumărate și diverse.
Instalațiile și sistemul HVAC(Heating Ventilation Air Conditioning) -Înlocuirea
vechilor dispozitive de căldură sau aer condiționat, cu modele mai noi și mai eficiente
din punct de vedere energetic este deasemenea o modalitatea foarte bună de a reduce
costurile la facturile de energie. Reducerea consumului de energie se mai poate realiza
prin izolarea țevilor și recondiționarea sistemelor de aer condiționat astfel încât să nu se

piardă căldura spre exterior. Astfel sistemul de încălzire/răcire poate să funcționeze la

parametri normali.
Energia electrică – În prezent, costul energiei electrice este subvenționat dar se
preconizează o creștere considerabilă în următorii ani. Sistemele eficiente aduc un
aport de economie pentru energie, oferind clădirii valoare pe termen lung, iar pe termen
scurt acestea reduc consumul de energie.
Iluminarea - este un aspect care poate fi îmbunătățit din multe puncte de vedere;
în primul rând folosirea luminii naturale pe cât de mult posibil, și reducerea iluminatului
artificial. Selectarea atentă a sistemului de iluminat astfel încât să conțină surse cât mai
puține și mai eficiente. Atât iluminarea fluorescentă cât și cea cu LED sunt mult mai
eficiente decât becurile incandescente și sunt potrivite pentru diferite activități, în funcție
de lumina pe care o produc. Iluminarea cu surse fluorescente este mai puțin eficientă
decât cea cu LED, dar produce o lumină caldă, potrivită pentru spațiul interior.
Iluminarea LED este mai potrivită pentru spațiul exterior. Alternarea celor două tipuri de
iluminare oferă cea mai înaltă eficiență și cele mai bune rezultate. Si nu în ultimul rând,
putem avea un sistem de iluminat inteligent, bazat pe senzori sau pe reducerea
intensității luminii artificiale atunci când lumina naturală este disponibilă și bineînțeles ne
putem asigura că lumina este stinsă atunci când nu mai este nimeni în încapere.
Electrocasnicele - folosirea unor electrocasnice eficiente este un alt mod de a
reduce consumul de energie. Electrocasnice ca frigidere, masini de spălat si sobe
electrice, au fost îmbunătățite din punct de vedere al eficienței consumului. În perioada
1995 – 2000 s-a îmbunătățit eficiența consumului la frigidere cu 15%, mașinile de spălat
cu 33% pentru turații ridicate iar la sobele electrice cu 7%. Înlocuirea electrocasnicelor
vechi și ineficiente cu unele noi poate reduce drastic consumul, în timp investiția
amortizându-se.
 Folosirea materialelor într-un mod sustenabil
Atunci când alegem materialele pe care vrem să le folosim trebuie să ținem cont de
anumite aspecte:
- materialele nu sunt dăunătoare sănătății
- materialele trebuie să fie sustenabile, iar producerea lor nu trebuie să polueze mediul
înconjurător și mai ales spațiul din apropierea clădirii noastre.
 Materiale sustenabile
Dacă ar fi să măsurăm sustenabilitatea unui material ar trebui să luăm în considerare
în ce măsură dăunează planetei tot procesul de producere și punere pe piață a acestui
material. Un exemplu foarte bun este cheresteaua: dacă este colectată în mod
sustenabil este un material natural, dar dacă nu este colectată într-un mod sustenabil,
defrișările care se produc pot pot avea consecințe devastatoare: inundații, alunecări de
teren, dispariția faunei. Consiliul pentru Gestionarea Pădurilor (FSC – Forest
Stewardship Council) este o organizație care certifică felul în care lemnul este colectat,
astfel încât să protejeze pădurea. Folosirea de materiale sustenabile și investigarea
avantajelor și dezavantajelor și a impactului pe care îl au acestea, nu necesită foarte
mult timp, dar ne permite să luăm decizii responsabile asupra impactului pe care il va
avea proiectul nostru.

 Refolosire și reciclare
În loc să folosim materiale noi, putem să reducem costurile si impactul asupra mediului
folosind materiale reutilizabile din site-uri existente. Fundațiile din anvelope de mașini
uzate pot să întreacă ca performanță fundațiile clasice din beton.
 Materiale locale
Atunci când alegem un material pe care vrem să-l folosim în proiectul nostru trebuie să
luăm în considerare ce distanță parcurge acel material pentru a fi folosit. Materialele de
construcții sunt voluminoase, iar pentru a le transporta se consumă mari cantități de
combustibil. Reducerea distanței pe care materialele o parcurg poate fi atât un mod de
a reduce costurile, cât și de a economisi combustibil (o resursă limitată de care
dispunem în prezent).
 Materiale nedăunătoare
Atunci când decidem dacă un material este dăunător sau nu, trebuie să luăm în
considerare problemele de sănătate cauzate de produsele pe care le folosim atunci
când construim o clădire. Majoritatea sistemelor de evaluare a unei clădiri au identificat
o problemă majoră: Compușii Organici Volatili (VOC). Multe produse ca: polistiren,
vopseluri, adezivi, covoare și podele din vinil trebuie să conțină o listă de VOC pe care
le emit; chiar dacă informația nu este trecută pe ambalaj, companiile sunt obligate să vă
dea această informație sau o puteți găsi în alte documente ale produsului sau pe
website-ul companiei. Toate aceste produse emit VOC pe perioade îndelungate de
timp. VOC-ul poate cauza astm, probleme respiratorii și chiar cancer. Cel mai ușor mod
de a rezolva această problemă este să folosim materiale naturale, vopseluri care
folosesc uleiuri naturale ca solvenți. Dacă totuși trebuie să folosim aceste materiale
căutăm furnizori care caută să reducă emisiile de VOC la produsele lor. O simplă
căutare pe internet a acestor produse ne poate da o idee despre cât de dăunatoare sau
mai putin dăunatoare sunt produsele respective.
 Controlul asupra dăunătorilor

Constituie o sursă de subsanțe toxice ce provin de la folosirea insecticidelor sau a altor
substanțe chimice folosite pentru eliminarea insectelor sau dăunătorilor. Pentru a
reduce numărul de insecte și dăunători din preajma casei, este bine ca fundația și
anvelopa clădirii să fie bine izolate, să avem obloane la ferestre și să ne asigurăm că
arborii din jurul casei se află la o distanță considerabilă față de clădire.
 Aer curat
Deși este important ca o clădire să fie bine izolată, pentru eficiența termică dar și pentru
controlul umidității, este deasemenea important ca aerul din interioriorul unei clădiri de
dimensiuni mici, să fie curat și oxigenat. Asigurarea unui aer proaspăt într-o clădire de
mici dimensiuni fară a pierde climatizarea poate fi o provocare, dar există multe soluții
pentru a rezolva acest lucru. De asemenea, serele sau plantele în general pot
îmbunătăți calitatea aerului prin împrospătarea sa și reînnoirea conținutului de oxigen.
 Mucegaiul – apare atunci când există un exces de umiditate într-o anumită
structură. Sporii sunt eliberați în aer și pot afecta plămânii. Expunerea la mucegai poate
duce la boli cronice respiratorii și la astm. Pentru a evita această situație trebuie să
creăm o anvelopă a clădirii care să nu permită pătrunderea apei și să evite condensul.

Sursele interne de umiditate, cum ar fi băile si bucătăriile ar trebui să fie construite din
materiale rezistente la umiditate și trebuie deasemenea bine ventilate. Este de preferat
să depunem un efort suplimentar atunci când ne ocupăm de această fază a
construcției, deoarece este un aspect foarte important și poate îmbunătăți drastic
calitatea și longevitatea casei/clădirii.
 Arderea – casa trebuie încălzită folosind diferiți combustibili ca gaz, lemn sau
cărbune. De câte ori este posibil, trebuie să încercăm să evităm acest tip de încalzire;
dacă nu se poate evita, trebuie să ne asigurăm că avem un sistem special construit
care să compenseze pentru produsele ce produc ardere. Trebuie să ne asigurăm că
bucătăria este bine ventilată și să izolăm cât mai bine șemineul ca să nu existe pierderi
de căldură. Deasemenea, rețeaua de gaze trebuie bine pusă la punct astfel încât să nu
existe pierderi sau scurgeri în clădire. O soluție optimă pentru a măsura aspectele
menționate mai sus ar fi achiziționarea unui dispozitiv de detectare a monoxidului de
carbon.
 Gestionarea șantierului
Protejarea arborilor și plantelor din jur în timpul construcției sau renovării poate
necesita un efort adițional dar la final efortul nostru va fi răsplătit deoarece vom avea o
casă perfect integrată și ne vom putea bucura de peisajul din jur. Plantele și speciile
autohtone nu necesită un efort auxiliar din partea noastră și de asemenea pot reduce
considerabil costurile de amenajare a spațiului exterior. Nu au nevoie de foarte multă
apă și nici de fertilizatori sau insecticide. Fauna din jur (păsări, lilieci, etc) crează o
anumită atmosferă și conferă un anumit control asupra țânțarilor sau a dăunătorilor.
Grădinile arată, de asemenea mult mai bine datorită insectelor polenizatoare care
favorizează creșterea unor specii frumoase de flori. Iazurile constituie un mod excelent
de a colecta apa de ploaie și de a îmbunătăți considerabil biodiversitatea; cu toate
acestea trebuie să ne asigurăm că apa este împrospătată pentru a evita înmulțirea
țânțarilor sau a algelor. O altă problemă des întâlnită în proiectele de construcție este
distrugerea solului. Dacă acest aspect nu este verificat, solul afectat de construcție
poate fi îndepărtat treptat de către apa de ploaie și se poate depune în altă parte ca
sediment care în unele cazuri trebuie îndepărtat de autorități în calitate de deșeu
contaminat. Dacă nu este îndepărtat, poate cauza probleme la canalizare sau poate
favoriza inundațiile. Pentru a evita pierderea materialului din cauza eroziunii se pot lua
câteva măsuri simple. Stocarea pământului pentru a putea fi mai târziu folosit în
amenajarea spațiului exterior este un aspect important din gestionarea șantierului, de
asemenea poate reduce costurile considerabil. Amenajarea eficientă a spațiului exterior
este deasemenea foarte importantă, iar dacă este corect făcută se poate evita
acumularea apei de ploaie în jurul fundației prin crearea de burlane și șanțuri de
scurgere pentru a asigura drenarea optimă a suprafeței.
1.4 Materiale utilizate la construcția clădirilor verzi
De la avantajele globale (grija pentru mediu, folosirea responabilă a resurselor) la
cele personale (cheltuieli de întreținere reduse, o locuință sigură și sănătoasă), casele
verzi reprezintă cel mai important pas actual la nivel mondial.
Pentru a putea fi folosite la ridicarea de case ecologice, materialele de construcții
trebuie să respecte câteva criterii de bază.

 Materiale locale - Folosirea materialelor de construcții din materii prime locale

oferă un dublu avantaj. În primul rând, reduce impactul transportului lor asupra mediului.
Chiar dacă este un criteriu secundar, această strategie încurajează un consum total de
energie mai mic. Exploatarea și procesul de fabricație la nivel local presupun, în acelasi
timp, un nivel redus de emisii 𝐶𝑂2 . În al doilea rând, utilizarea acestor materiale ajută
economia regiunii în care este construită locuința, adică exact zona în care urmează să
locuim.
 Materiale care izoleaza eficient - În România, locuințele necesită încălzire
interioară aproximativ cinci luni pe an. Pe de altă parte, în perioadele de vară în care
căldura este excesivă, avem nevoie de temperaturi interioare mai scăzute pentru un
mediu confortabil si sănătos. Una din cele mai importante calități ale unei case
ecologice este izolarea termică, ce asigură un consum cât mai mic de energie. O
metodă foarte eficientă pentru o rezistență termică ridicată a pereților este folosirea
blocurilor de BCA (beton celular autoclavizat). Blocurile de zidărie BCA de calitate oferă
un grad de izolare care nu necesită un sistem termoizolator suplimentar. Mai mult,
acestea sunt eficiente și în cazul zgomotului exterior și scad semnificativ riscurile în caz
de incendiu sau cutremur.
 Materiale naturale, regenerabile - Sustenabilitatea este un alt criteriu foarte
important. În cazul resurselor naturale, sustenabilitate înseamnă folosirea și prelucrarea
acestor surse într-un ritm care să le permită regenerarea. Fie că este vorba de lemn
sau apă, exploatarea excesivă produce, aproape de fiecare dată, dezechilibre care pot
afecta grav ecosistemul, economia și bunăstarea regiunii vizate. Cu cât exploatarea
unei resurse este mai previzibilă și controlabilă ecologic și economic, cu atât aceasta
devine mai de încredere și, indirect, mai ieftină. De asemenea, cu cât o casă conține un
grad mai ridicat de materiale naturale, cu atât riscul infiltrării în mediu a substanțelor
dăunătoare scade.
 Materiale durabile - Cu toții ne dorim, desigur, o casă care să reziste câteva
vieți. Odată ce materialele folosite respectă criteriile de mai sus, singura grijă rămasă
este aceea a durabilității. Din fericire, materialele cu un ciclu de viață îndelungat nu
oferă doar avantaje personale, fiind în același timp și cel mai bun prieten al mediului.
Odată locuința construită, un număr cât mai mic de intervenții ulterioare înseamnă un
impact cât mai scăzut asupra ecosistemului. Astfel, o clădire din BCA procesat local
poate fi o opțiune mai prietenoasă cu mediul și mai avantajoasă decât o locuință
construită mai repede, însă din materiale perisabile și supuse infiltrațiilor.
Așadar, casele verzi sunt acele locuințe durabile care, folosind materiale sustenabile și
de calitate superioară, asigură un confort termic ridicat, un consum redus de energie și
resurse, precum și un spațiu sănătos, sigur și prietenos cu mediul înconjurător.
1.5 Beneficiile clădirilor verzi
În întreaga lume, dovezile referitoare la beneficiile clădirilor verzi sunt în creștere.
Acestea oferă unele dintre cele mai eficiente mijloace pentru a atinge o serie de
obiective globale, cum ar fi abordarea schimbărilor climatice, crearea de comunități
durabile și înfloritoare și stimularea creșterii economice. Evidențierea acestor beneficii și

facilitarea existenței unei baze de evidență sporite pentru a le dovedi sunt în centrul a
ceea ce facem ca o organizație.
Beneficiile clădirilor verzi pot fi grupate în trei categorii: mediu, economic și social. Aici,
se oferă o serie de fapte și statistici din diferite surse terțe care prezintă aceste
beneficii.
a) De mediu- unul dintre cele mai importante tipuri de beneficii ale clădirilor
verzi este climatul nostru și mediul natural. Clădirile verzi nu pot numai să reducă sau
să elimine impactul negativ asupra mediului prin utilizarea mai puțină a apei, a energiei
sau a resurselor naturale, dar pot - în multe cazuri - să aibă un impact pozitiv asupra
mediului (la nivelul clădirilor sau al orașelor) generând energie proprie sau creșterea
biodiversității.
La nivel global:
 Sectorul construcțiilor are cel mai mare potențial de reducere semnificativă a
emisiilor de gaze cu efect de seră în comparație cu alte sectoare majore care emit
emisii;
 Acest potențial de economisire a emisiilor se ridică la aproximativ 84 gigatone de
𝐶𝑂2 până în 2050, prin măsuri directe în clădiri precum eficiența energetică,
comutarea combustibililor și utilizarea energiilor regenerabile;
 Sectorul clădirilor are potențialul de a economisi energie de 50% sau mai mult în
2050, în sprijinul limitării creșterii temperaturii globale la 2°C (peste nivelurile
preindustriale).
La nivel de clădire:
 Clădirile verzi care realizează certificarea Green Star în Australia au fost produse
cu 62% mai puține emisii de gaze cu efect de seră decât clădirile medii australiene
și cu 51% mai puțină apă potabilă doar dacă au fost construite pentru a îndeplini
cerințele minime ale industriei;
 Clădirile verzi certificate de Consiliul Indian Verde pentru Clădiri (IGBC) au ca
rezultat economii de energie de 40-50% și economii de apă de 20-30% comparativ
cu clădirile convenționale din India;
 Clădirile verzi care obțin certificarea Green Star în Africa de Sud s-au dovedit a
economisi în medie între 30-40% energie și emisii de carbon în fiecare an și între
20-30% apă potabilă în fiecare an, comparativ cu norma din industrie;
 Clădirile verzi care realizează certificarea LEED din SUA și din alte țări au fost
expuse consumând cu 25% mai puțină energie și cu 11% mai puțină apă decât
clădirile neecologice.
b) Economic- clădirile verzi oferă o serie de beneficii economice sau

financiare, care sunt relevante pentru o serie de persoane sau grupuri diferite de
persoane. Acestea includ economii de costuri pentru facturile de utilități pentru chiriași
sau gospodării (prin eficiență energetică și de apă); costuri de construcție mai mici și
valori mai mari ale proprietății pentru dezvoltatorii de clădiri; creșterea gradului de
ocupare sau a costurilor de exploatare pentru proprietarii de clădiri; și crearea de locuri
de muncă.

La nivel global:
 Măsurile globale de eficiență energetică ar putea economisi o economie estimată
de 280 până la 410 de miliarde de euro pentru economisirea energiei (echivalentul
a aproape dublu față de consumul anual de electricitate al Statelor Unite) -
Comisia Europeană, 2015 .
La nivel de țară:
 Industria ecologică a industriei construcțiilor din Canada a generat 23,45 miliarde

USD în PIB și a reprezentat aproape 300 000 de locuri de muncă cu normă
întreagă în 2014;
 Clădirea verde este proiectată să reprezinte mai mult de 3,3 milioane de locuri de
muncă în SUA până în 2018.
La nivel de clădire:
 Proprietarii clădirilor declară că clădirile verzi, fie noi, fie renovate, comandă o
creștere cu 7% a valorii activului față de clădirile tradiționale.
c) Social - beneficiile clădirilor verzi depășesc economia și mediul și s-au

dovedit a aduce și efecte sociale pozitive. Multe dintre aceste beneficii sunt legate de
sănătatea și bunăstarea persoanelor care lucrează în birouri verzi sau care locuiesc în
case verzi.
 Angajații din birouri verzi și bine ventilate înregistrează o creștere cu 101% a
scorurilor cognitive (funcția creierului);
 Angajații din birouri cu ferestre dormeau în medie cu 46 de minute pe noapte;
 Cercetările sugerează că o mai bună calitate a aerului din interior (concentrații
scăzute de CO 2 și poluanți și rate de ventilație ridicate) poate duce la
îmbunătățirea performanțelor de până la 8%.
1.6 Avantajele clădirilor verzi

Principalele componentele în evaluarea unei clădiri verzi sunt:
- situl sustenabil;
- eficiența energetică;
- eficiența în folosirea materialelor;
- eficiența în folosirea apei;
- sănătatea şi siguranța ocupanților;
- operarea şi mentenanța construcției;
- gradul de inovare.
Avantaje pentru autorităţi publice:
- diminuarea emisiilor de gaze cu efect de seră prin folosirea unor materiale cu
amprentă de carbon redusă şi prin performanță energetică foarte bună;
- producție locală de energie din surse regenerabile (solară, eoliană, geotermală,
etc) şi reducerea dependențelor de combustibilii fosili;

- stimularea economiei locale prin folosirea de materiale de construcție locale şi

prin activități ce implică folosirea forței de muncă locale (colectarea selectivă,
refolosirea şi reciclarea materialelor de construcție, etc);
- diminuarea producției de deşeuri şi impact redus asupra mediului prin refolosirea
structurilor şi prin refolosirea şi reciclarea materialelor de construcție;
- încărcări mai mici asupra rețelelor de utilități prin eficiență energetică şi prin
managementul apei (procesarea şi reutilizarea apelor gri, colectarea şi reutilizarea apei
pluviale, purificarea locală a apelor brune, irigații sustenabile, etc.);
- echitate intergenerațională prin folosirea unor materiale de construcție abundente
sau regenerabile;
- în mod sintetic, clădirile verzi reprezintă o componentă esențială a oricărui plan
de dezvoltare durabilă, indiferent de scara la care el se aplică.
Avantaje pentru dezvoltator/proprietar:
- clădirile verzi sunt o temă actuală: sustenabilitatea reprezintă deja un domeniu
critic în afacerile imobiliare;
- clădirile verzi au un raport calitate/cost foarte bun;
- clădirile verzi se vând/se închiriază mai repede;
- clădirile verzi au rate de ocupare mai bune decât construcțiile convenționale;
- prețul de vânzare/chiriile sunt mai mari – valoarea percepută este mai mare
pentru clădirile verzi;
- clădirile verzi au riscuri investiționale mai mici sau eventual comparabile cu
clădirile convenționale;
- clădirile verzi au costuri operaționale reduse, comparativ cu clădirile
convenționale.
Avantaje pentru ocupant/utilizator final:
 Calitate foarte bună a mediului interior
- iluminare naturală;
- ventilație conformă cu normele igienico-sanitare;
- construcții fără emisii de compuşi organici volatili la nivelul încăperilor;
- confort termic.
 Sănătate şi productivitate – beneficiile în productivitate ale angajaților depăşesc de
10 ori economiile energetice rezultate în cazul ocupării unei clădiri verzi
 Costuri mici în exploatare
1.7 Consiliul Român pentru Cladiri Verzi (RoGBC)

Consiliul Român pentru Clădiri Verzi este o
asociație non-profit ce are ca scop încurajarea
condițiilor de piață, educaționale și legislative necesare
pentru promovarea construcțiilor performante care
sunt atât sustenabile, cât și profitabile. RoGBC este
Figura 1.4 - Logo-ul Consiliului acreditat oficial ca ―Emerging council‖ (consiliu
Român pentru Clădiri Verzi

emergent) de către World Green Building Council.
1.7.1 Misiune si obiective
Consiliul Român pentru Clădiri Verzi dorește să creeze un model de dezvoltare

exemplar în regiune, asigurându-se totodată că mediul construit nu va pune în pericol
generațiile viitoare, ci din contră, va fi o sursă de siguranță, confort, inovație și
oportunitate.
Pentru a promova transformarea pieței și pentru a facilita implementarea
următoarei generații de construcții de înaltă performanță, Consiliul Român pentru Clădiri
Verzi are ca scop:
 Facilitarea accesului la cea mai actuală informație și la instruire de cea mai înaltă
calitate, cu scopul de a crea un grup național de experți în domeniul clădirilor verzi;
 Sprijinirea dezvoltării condițiilor de reglementare potrivite pentru a promova
construcțiile sustenabile concomitent cu asigurarea unui profit atractiv;
 Dezvoltarea și implementarea, la nivel național, a unor standarde și a unor sisteme
de certificare privind construcțiile verzi;
 Sprijinirea dezvoltării celor mai bune construcții verzi posibile la nivel național în
România și poziționarea României ca lider în domeniul construcțiilor sustenabile în
regiune;
 Construirea unei organizații cuprinzătoare, prin facilitarea colaborării între toți
jucătorii relevanți ai sectorului, cu scopul eliminării barierelor sistemice și promovării
unui mediu construit cu adevărat sustenabil;
 Promovarea colaborării locale, regionale și internaționale cu scopul partajării de
cunoștințe și al încurajării inovației;
 Cercetarea, compilarea și diseminarea celor mai bune practici în regiune și
încurajarea adoptării și implementării acestora.
1.7.2 Structura organizațională
Încă de la fondarea sa în anul 2008, RoGBC reunește companii și organizații dintr-

o varietate de industrii legate de sectorul real de state și sectorul construcțiilor.
Organizația este deținută de membrii săi și condusă de Consiliul Director, care numește
un Comitet Executiv și un Președinte pentru a gestiona activitățile obișnuite ale
orgnizației și pentru a lucra pentru realizarea obiectivelor. Calitatea de membru se
distinge, proporțional cu diferite drepturi și responsabilități, astfel: membru fondator,
parteneri, membrii și membrii asociați.
Romanian Green Building Council (RoGBC) ,și-a propus ca 5% din clădirile din
România să poată fi certificate ca și verzi, a declarat, în cadrul unei conferințe, Steven
Borncamp, președintele RoGBC.
„La nivel mondial clădirile verzi reprezintă 4% din total, în timp ce în România, dar și în
alte țări din regiune, ponderea clădirilor verzi este de 0,1%, poate și mai puțin. Prin
propunerea noastră de stimulare a investițiilor în clădiri verzi prin reducerea impozitului,
vrem să atingem în România ținta de 5%”, a spus Steven Borncamp.

RoGBC își dorește ca în fiecare oraș din România să existe 2-3 clădiri certificate
pentru a fi promovate ca exemple de bună practică și să se demonstreze că eficiența
energetică în clădiri este posibilă.
„Când spun clădiri nu mă refer strict la clădiri de birouri și ansambluri rezidențiale.
Vorbim de spitale, școli, clădiri ale administrațiilor locale sau centrale, chiar și închisori”,
a exemplificat președintele RoGBC.
Textul legislativ propus pentru acordarea stimulentelor financiare, cum este
reducerea impozitului pe clădire pentru construcțiile care dețin o certificare recunoscută
la nivel mondial – de exemplu, BREEAM, DGNB sau LEED – a fost creat având o
vedere globală asupra îmbunătățirii stării comunităților și chiar a planetei.
Propunerea RoGBC vizează cladirile noi, înregistrate în clasa energetica A și pe
cele existente care au beneficiat de lucrări de renovare majoră și care au condus la
îmbunătățirea acestora cu cel putin trei clase energetice.
Potrivit oficialului RoGBC, propunerea legislativă vizează reducerea de bază a
impozitului pe clădire, acordat în temeiul certificatului internațional de calitate și a clasei
de performanță energetică, care poate ajunge pană la 65% din impozitul de bază, atât
pentru proprietarii – persoane fizice cât și pentru cele juridice, iar reducerile totale ale
impozitului pe clădiri nu pot depăși 80% din impozitul aplicabil în mod obisnuit.
Perioada maximă de acordare a acestor reduceri ar urma să fie limitată la patru ani.
La nivel european, industria mediului oferă locuri de muncă pentru 3-4 milioane de
persoane, depășind industria chimică și cea a automobilelor, ceea ce demonstrează
potentialul ―pieței verzi‖.
În plus, îmbunătățirea calității construcțiilor, confortul spitalelor, a școlilor și a
universităților, a clădirilor de birouri și a reședințelor este stimulent suplimentar pentru
profesioniști, pentru ca aceștia să rămână în țară și să poată ajuta la succesul economic
al României.

CAPITOLUL 2. PROGRAME DE CERTIFICARE A

CONSTRUCȚIILOR VERZI
Consiliul Român pentru Clădiri Verzi (RoGBC) a inițiat programul de certificare și

training pentru a crește gradul de competență în domeniul construcțiilor verzi a celor
care activează în domeniul construcțiilor și domenii conexe și care doresc să se implice
activ in transformarea sustenabilă a mediului construit.
Pentru obtinerea certificării este necesară participarea la cel putin zece cursuri;
dintre acestea opt sunt obligatorii, iar două pot fi alese dintr-o serie de module
opționale. Programul a fost creat special pentru a asigura instruirea în domenii de
specialitate diferite având în vedere că pentru implementarea cu succes a proiectelor de
construcții verzi, colaborarea între experți din domenii diferite este esențială.
Luând ca exemplu modelele de dezvoltare a pieței de construcții verzi din alte țări,
dar și ținând cont de creșterea activității în acest domeniu, în România, este de așteptat
ca această certificare să crească nivelul de recunoaștere și să garanteze competența în
acest domeniu al participanților la training. Programul este susținut financiar de către
RoGBC iar taxele de participare au fost stabilite în așa fel încât să poată oferi un
conținut de înaltă calitate la un preț accesibil. RoGBC va oferi opțiuni de finanțare
pentru cei afectați negativ de criza economică pentru a asigura celor interesați
posibilitatea de a participa la program.
Tot ceea ce înseamnă green sau bio a cunoscut o perioadă de dezvoltare
exponentială în ullimul timp, indiferent de industria despre care vorbim, atingând chiar
un ușor nivel obsesiv.
Similar, și în domeniul construcțiilor, sistemele internaționale pentru certificare
voluntară s-au bucurat de un interes crescut de la an la an, iar astfel, au apărut
programele de certificare sustenabilă în construcții.
Conform definiţiei legale, Certificatul Verde este un document ce atestă
producerea din surse regenerabile de energie a unei cantităţi de energie electrică.
Certificatul Verde reprezintă unul din mijloacele de susţinere şi promovare a
producerii energiei electrice din următoarele surse regenerabile de energie:
 energie hidraulică utilizată în centrale cu o putere instalată de cel mult 10 MW;
 energie eoliană;
 energie solară;
 energie geotermală;
 biomasă;
 biolichide;
 biogaz;
 gaz de fermentare a deșeurilor;
– gaz de fermentare a nămolurilor din instalaţiile de epurare a apelor uzate.
La nivel internațional au fost dezvoltate peste 20 de sisteme de certificare
voluntară, printre care: LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) – SUA;
BREEAM (Building Research Establishments Environmental Assessment Method) –
UK; CASBEE (Comprehensive Assessment System for Building Environmental
Efficiency) – Japonia; Green Star – Australia; DGNB – Germania, LBC (Living Building
Challenge) – Canada; OPL – UK, alături de câteva personalizări BREEAM Canada,
LEED Canada, Green Star NZ, LEED India.
O clădire, indiferent de scopul acesteia, care a fost certificată din punct de vedere
al sustenabilității, are automat o valoare mai mare de piață.
2.1 Certificarea LEED (Leadership in Energy and
Environmental Design)
LEED (Leadership in Energy and Environmental
Design) este un program internațional de certificare
implementat de Consiliul Statelor Unite pentru Clădiri
Verzi (US Green Building Council) și este cel mai mare
astfel de program după numărul de clădiri certificate –
13.8 miliarde de metri pătrați.
Programul LEED, început în 1998, presupune un
sistem de evaluare pentru orice stadiu de proiect, de la
proiectare la construcția și întreținerea respectivei locații.
Acest proces de evaluare este realizat de către
terți și implică aplicarea unor criterii de eficiență
Figura 2.1 - Logo-ul certificării energetică, reducerea consumului de apă, utilizarea
LEED (https://www.google.com/ resurselor în mod responsabil precum și reducerea
logo-ul+certificarii+leed) emisiilor de dioxid de carbon în aer.
Conform raportului cu clădirile verzi din România realizat de către RoGBC singura
clădire din Romania certificată LEED este Amera Tower din Cluj-Napoca.
Cerficarea LEED are 6 componente principale de evaluare:
- Selectarea locației și tipului de teren
- Consum eficient de apă
- Eficiența energetică
- Materiale şi resurse
- Calitatea mediului interior
- Elemente inovatoare în proiectare
Figura 2.2 – Amera Tower Cluj Napoca (https://ameratower.ro/ro/)

Indiferent de proiectul implementat, experții externi vor alege care sunt

componentele pe care se va realiza analiza, iar în funcție de punctajul obținut,
solicitantul se poate încadra într-una din cele patru categorii: Certificat (40-49), Silver
(50-59), Gold (60-69) sau Platinium (>80).
2.2 Certificarea BREEM (Building Research Establishment

Environmental Methodology)
Pe scurt, BREEAM este echivalentul în
Marea Britanie a programului de certificare
LEED.
BREEAM (Building Research
Establishment Environmental Methodology)
este cel mai vechi program de certificare a
sustenabilității clădirilor.
La nivel internațional, există mai mult de
2.262.200 de clădiri înregistrate pentru
evaluare, de când a fost fondat acest program
în 1990.
Figura 2.3 - Logo-ul certificării BREEAM BREEAM este foarte bine corelat cu
(https://www.google.com/ logo- legislația din Marea Britanie, dar spre dosebire
ul+certificarii+breeam) de LEED, BREEAM nu mai este coordonat și
implementat de către o organizație non-profit.
Această schimbare coroborată cu o creștere continuă a taxelor aferente au
determinat controverse puternice în domeniu, în jurul acestui program.
Certificarea BREEAM evaluează achizițiile publice, proiectarea, construcția și
utilizarea unei construcții în comparație cu valori de performanță, stabilite ca reper.
Certificarea este realizată de către evaluatori independenți, care acordă un
calificativ în funcție de punctajul obținut: Neclasificat (<30 puncte), Pass (≥30 puncte),
Bun (≥45 puncte), Foarte bun (≥55 puncte), Excelent (≥70 puncte) si Remarcabil (≥85
puncte).
Primul pas este alegerea standardului portrivit: (BREEAM) Bespoke, Courts,
EcoHome, EcoHomes XB, Industrial, International, Multi Residential, Offices, Prisons,
Retail si Schools.
Proiectul va fi evaluat din mai multe perspective: management, sănătate și
bunăstare, energie, transport, apă, materiale prime și reziduuri, utilizarea solului și
poluarea.
Pe parcursul procesului de evaluare, fiecare categorie este sub-divizată intr-o
serie de probleme, care promovează utilizarea de noi repere și obiective. Atunci când
se atinge un obiectiv, numărul aferent de credite este acordat.
Odată ce proiectul a fost evaluat pe deplin, în funcție de numărul total de credite
acordate, se realizează și o evaluare finală.
BREEAM s-a extins de la concentrarea sa inițială asupra clădirilor individuale noi
în etapa de construcție pentru a cuprinde întregul ciclu de viață al clădirilor, de la

planificare până la utilizare și renovare. Revizuirile și actualizările sale regulate sunt

determinate de necesitatea continuă de a îmbunătăți durabilitatea, de a răspunde la
feedback-ul din partea industriei și de a sprijini strategiile și angajamentele privind
durabilitatea din Regatul Unit.
Figura 2.4 – ISSO Offices-Timișoara (www.tion.ro/)
Foarte flexibil, standardul BREEAM poate fi aplicat în aproape orice clădire și

locație, cu versiuni pentru clădiri noi, clădiri existente, proiecte de renovare și dezvoltări
mari.
BREEAM include mai multe categorii de sustenabilitate pentru evaluare, în
general:
 Administrare
 Energie
 Sănătate și bunăstare
 Transport
 Apă
 Materiale
 Deşeuri
 Utilizarea terenurilor și ecologia
 Poluare
BREEAM este utilizat în mai mult de 70 de țări, dintre care mai multe din Europa
au parcurs o etapă în favoarea dezvoltării schemelor BREEAM specifice țării operate de
operatorii naționali de scheme (NSO). În prezent, NSO sunt afiliate la BREEAM în:
- Olanda - Consiliul Olandez pentru Construcții Verzi operează BREEAM NL
- Spania - Instituto Tecnológico de Galicia operează BREEAM ES
- Norvegia - Consiliul Norvegian pentru Clădiri Verzi operează BREEAM NOR
- Suedia - Consiliul pentru clădiri verzi din Regatul Suediei operează BREEAM SE
- Germania - Institutul German pentru Imobiliare Durabile (DIFNI) operează
BREEAM DE.
2.3 Certificarea DGNB- Consiliul German pentru Dezvoltare

Durabilă (DGNB - Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen )
DGNB este un program similar de
certificare a proiectelor sustenabile
dezvoltat în Germania de către
Consiliul German pentru
sustenabilitatea clădirilor începând
cu iunie 2007. Obiectivul este acela
de a face mai mult în viitor pentru a
promova construcția durabilă. Între
Figura 2.5 - Logo-ul certificării DGNB timp, DGNB are aproximativ 1200 de
(https://www.dgnb.de/de/verein/) membri din toate colțurile lumii,
reprezentând interesele industriei
construcțiilor și imobiliar în fiecare etapă a lanțului valoric - de la arhitecți la proprietari
de clădiri, investitori, planificatori, autorități locale și oameni de știință.
Sistemul de certificare oferă un instrument de planificare și optimizare pentru
evaluarea clădirilor durabile și a districtelor urbane. Acesta a fost dezvoltat pentru a
ajuta organizațiile să consolideze durabilitatea tangibilă a proiectelor de construcție.
DGNB evaluează proiectul pe baza a 6 principii de sustenabilitate cu pondere
diferită în rezultatul final. Aceste principii sunt sub-divizate într-un total de 40 de criterii
de evaluare.
DGNB este disponibil la nivel național dar și la nivel internațional prin intermediul
partenerilor locali. Conceptul programului DGNB este cel mai flexibil, fiind ușor de
adaptat la cadrul legal local. Este folosit în întreaga lume și este considerat cel mai
avansat de acest gen. Prin metode precum evaluarea ciclului de viață, DGNB rămâne
un pionier printre sistemele globale de certificare.
În mod similar cu celelalte programe, în funcție de punctajul total obținut, denumit
index, solicitantul primește un certificat bronze (0-35%), silver (35%-50%), gold (50%-
65%) sau platinium (≥65%).
Certificatul se eliberează pe baza evaluării durabilității clădirii, termenul
de sustenabilitate fiind utilizat în sensul său mult mai larg, care diferă de sensul său
obișnuit în clădirea verde, dar este în concordanță cu orientările Uniunii Europene.
Aceasta reprezintă o abordare holistică care:
 evaluează toate aspectele principale ale durabilității;
 evaluează și performanța totală a clădirilor, și nu doar măsurile individuale;
 evaluarea se bazează pe întregul ciclu de viață al unei clădiri (de la extracția și
producția materiilor prime, prin construcție și utilizare, până la descompunere,
reciclare sau eliminare).
Pe lângă calitatea ecologică și socio-culturală pe care o construcție verde o
implică în sensul său mai restrâns, acest sistem de certificare prevede și evaluarea
calității economice și tehnice a unei clădiri, precum și calitatea proceselor de proiectare,
construcție și monitorizare. Calitatea sitului este evaluată separat (inundații, alunecări
de teren, transport, poluare etc.).

2.4 BREEM vs LEED vs DGNB
Figura 2.6 – Programe internaționale pentru certificări verzi
Certificarea BREEAM durează între 2 și 6 luni față de o certifcare LEED care

poate dura între 14 si 28 de luni.
În privința costurilor aferente, BREEAM a crescut în ultima perioadă continuu
valoare acestora.
Companiile multinaționale americane vor opta întotdeauna pentru o certificare
LEED pentru a se alinia la nivel local obiectivelor companiilor mamă.
Programul LEED se bucură de o credibilitate ridicată în comparație cu BREEAM,
deoarece cel din urmă nu mai este coordonat de o organizație non-profit.
DGNB nu acordă certificatul exclusiv în baza punctajului total obținut, ci are în
vedere și un scor minim pentru fiecare criteriu aplicat.
DGNB si BREEAM implică colaborarea cu un expert desemnat, care anterior a
fost format în domeniu. Programul LEED permite obținerea certificării și fară implicarea
unui expert. Totuși, ajutorul unui consultant de specialitate, nu este un aspect de
ignorat.
2.5 Concluzii referitoare la cele trei certificări
 Indiferent de tipul sau programul de certificare, o astfel de recunoaștere aduce
plus valoare în cota de piață a proiectului respectiv;
 Decizia cu privire la care dintre programele de certificare să aderăm depinde în
totalitate de proiectul propus și de beneficiarul final al acestuia;
 Înainte de a începe orice demers, trebuie să ne documentăm temeinic, să
apelăm la consultanții de specialitate, precum și să ne facem o planificare minuțioasă a
întregului proces de obținere a unei astfel de certificări;
 Toate cele 3 programe de certificare discutate în acest articol aparțin de Consiliul
Național pentru Clădiri Verzi din țara respectivă. Prin urmare, primul pas ar fi
contactarea Consiliului Român pentru Clădiri Verzi (RoGBC).
2.6 Elementele componente în certificarea unei clădiri verzi

Amplasare
-selecția unei locații în zona dens populată având acces ușor la transportul în comun;
-protejarea și extinderea spațiilor verzi existente;
-selectarea unor plante native cu consum redus de irigații, îngrașăminte și pesticide.

Eficiența energetică
Majoritatea clădirilor verzi consumă cu 40% mai putină energie decât clădirile
convenționale. Pentru a ajunge la această performanță sunt folosite următoarele
metode:
- strategii pasive cum ar fi: forma și orientarea cardinală a clădirilor, folosirea
luminii naturale, sisteme solare pasive;
- folosirea luminii naturale care duce la o productivitate mai mare a muncii și la
confortul angajaților;
- instalarea unor sisteme de iluminat automate și eficiente;
- utilizarea unor sisteme de încălzire/climatizare eficiente împreună cu o anvelopă
bine izolată termic;
- folosirea unor finisaje în culori deschise;
- folosirea energiilor alternative, nepoluante pentru alimentarea cu energie;
- optimizarea proiectării din punct de vedere energetic, prin folosirea unui program
de calcul pentru modelarea energetică a clădirii.
Eficiența în folosirea materialelor
- folosirea într-o proporție cât mai mare a materialelor reciclate;
- refolosirea materialelor atât din clădirea veche cât și din demolări;
- folosirea materialelor cu emisii reduse de substanțe volatile și care nu sunt
dăunătoare sănătății;
- folosirea materialelor tăiate la dimensiuni prestabilite;
- folosirea materialelor produse pe plan local;
- creareare unor spații pentru depozitarea materialelor care se reciclează în timpul
construcției și al exploatării.
Eficiența în folosirea apei
- proiectarea instalațiilor cu posibilitatea de a folosi apă potabilă sau apă de ploaie
colectată, pentru irigații sau toalete;
- reducerea cantitații de apă folosită prin dotarea toaletelor, dușurilor cu elemente
eficiente care reduc cantitatea de apă folosită;
- utilizarea sistemelor de recirculare a apei calde.
Sănatatea și siguranța ocupanților
- folosirea materialelor și finisajelor interioare care au emisii reduse de substanțe
volatile care duc la îmbunătățirea atmosferei interioare;
- nu se folosesc materiale care conțin formaldehida;
- folosirea unui sistem eficient de ventilație cu recuperatoare de căldură;
- folosirea filtrelor la sistemele de ventilație.
Exploatarea si întreținerea clădirilor verzi
Cladirile Verzi trebuie să funcționeze în parametrii inițiali de proiectare. Pe toată
durata de viață este necesar ca toate sistemele să fie verificate și reglate în așa fel
încât să funcționeze la parametrii proiectați.

CAPITOLUL 3. CADRUL LEGISLATIV CU PRIVIRE LA

CERTIFICAREA CLĂDIRILOR VERZI
3.1 LEGEA NR. 372/2005 – DISPOZIȚII GENERALE

Prezenta lege promovează măsurile pentru creșterea performantei energetice a
clădirilor, ținându-se cont de condițiile climatice exterioare și de amplasament, de
cerințele de confort interior, de nivelul optim, din punct de vedere al costurilor, al
cerințelor de performanță energetică, precum și pentru ameliorarea aspectului
urbanistic al localităților.
Creșterea performanței energetice a clădirilor prin proiectarea noilor clădiri cu
consumuri reduse de energie și prin reabilitarea termică a clădirilor existente, precum și
informarea corectă a proprietarilor/administratorilor clădirilor prin certificatul de
performanță energetică, reprezintă acțiuni de interes public major și general în contextul
economisirii energiei în clădiri, al îmbunătățirii cadrului urban construit și al protecției
mediului.
Prezenta lege stabilește condiții cu privire la:
a) cadrul general al metodologiei de calcul privind performanța energetică a clădirilor și
a unităților acestora;
b) aplicarea cerințelor minime de performanță energetică la clădirile noi și la noile unități
ale acestora;
c) aplicarea cerințelor minime de performanță energetică la clădirile existente, unitățile
de clădire și elementele care alcătuiesc anvelopa clădirii supuse unor lucrări de
renovare majoră, precum și în cazul instalării/înlocuirii/modernizării sistemelor tehnice
ale clădirilor;
d) certificarea energetică a clădirilor și a unităților acestora;
e) inspecția sistemelor de încălzire și a sistemelor de climatizare din clădiri;
f) sistemul de control al certificatelor de performanță energetică, al rapoartelor de audit
energetic, precum și al rapoartelor de inspecție a sistemelor tehnice ale clădirilor.
3.2 Definiții
Termenii și expresiile utilizate în cuprinsul prezentei legi au următorul înțeles:
 clădire — ansamblu de spații cu funcțiuni precizate, delimitat de elementele de
construcție care alcătuiesc anvelopa clădirii, inclusiv instalațiile aferente acesteia, în
care energia este utilizată pentru asigurarea confortului interior;
 performanța energetică a clădirii — energia efectiv consumată sau estimată
pentru a raspunde necesităților legate de utilizarea normală a clădirii, necesități care
includ în principal: încălzirea, prepararea apei calde de consum, răcirea, ventilarea și
iluminatul. Performanța energetică a clădirii se determină conform unei metodologii de
calcul și se exprimă prin unul sau mai mulți indicatori numerici care se calculează
luându-se în considerare izolația termică, caracteristicile tehnice ale clădirii și
instalațiilor, proiectarea și amplasarea clădirii în raport cu factorii climatici exteriori,
expunerea la soare și influența clădirilor învecinate, sursele proprii de producere a
energiei și alți factori, inclusiv climatul interior al clădirii, care influențează necesarul de
energie;
 certificat de performanță energetică a clădirii — document elaborat conform
metodologiei de calcul al performanței energetice a clădirilor, prin care este indicată
performanța energetică a unei clădiri sau a unei unități de clădire și care cuprinde date
cu privire la consumurile de energie în clădiri și care, după caz, poate fi însoțit de
recomandări de reducere a acestora;
 cogenerare — producerea simultană, în același proces, a energiei termice și a
energiei electrice sau a energiei mecanice;
 sistem de climatizare — combinație a tuturor componentelor necesare
asigurării unei forme de tratare a aerului interior, prin care temperatura este controlată
sau poate fi coborâtă, după caz, în combinație cu controlul ventilării, umidității și purității
aerului;
 cazan — ansamblu format din corpul cazanului și arzător, destinat să transmită
apei căldură degajată orin arderea unui combustibil;
 putere termică nominală — puterea termică maximă a unui echipament,
exprimată în kW, specificată și garantată de producător, care poate fi furnizată în timpul
exploatării continue, respectându-se randamentele nominale specificate de producător;
 pompă de căldură — mecanism, dispozitiv sau instalație care transferă căldură
din mediul natural aer, apă sau sol către clădire sau către instalații industriale,
inversând fluxul natural al căldurii, astfel încât să circule de la o temperatura mai
scăzută spre una mai ridicată. În cazul pompelor de căldură reversibile, acestea pot
transfera căldură din clădire către mediul natural;
 renovare majoră — lucrări efectuate la anvelopa clădirii și/sau la sistemele
tehnice ale acesteia, ale căror costuri depășesc 25% din valoarea de impozitare a
clădirii, exclusiv valoarea terenului pe care este situată clădirea;
 trigenerare — producere simultană, în același proces, a energiei termice,
energiei electrice și frigului;
 unitate a clădirii — o zonă/o parte a unei clădiri, un etaj sau un apartament
dintr-o clădire, care este concepută/conceput sau modificată/modificat pentru a fi
utilizată/utilizat separat;
 sistem tehnic al clădirii — totalitate a echipamentelor tehnice ale unei clădiri
sau ale unei unități de clădire destinate pentru încălzire, răcire, ventilare, apă caldă de
consum, iluminat sau pentru o combinație a acestora;
 anvelopa clădirii — totalitate a elementelor de construcție perimetrale care
delimitează spațiul interior al unei clădiri de mediul exterior;
 element al clădirii — element al anvelopei clădirii sau un sistem tehnic al
acesteia;
 clădire cu consum de energie aproape egal cu zero — clădire cu o
performanță energetică foarte ridicată, la care necesarul de energie din surse
convenționale este aproape egal cu zero sau este foarte scăzut și este acoperit, în cea
mai mare măsură, cu energie din surse regenerabile, inclusiv cu energie din surse
regenerabile produsă la față locului sau în apropiere;
 încălzire centralizată sau răcire centralizată — distribuție a energiei termice,
sub formă de abur, apă fierbinte sau lichide răcite, de la o sursă de producere
centralizate — centrală electrică de termoficare, centrală termică de zonă/cvartal sau
punct termic — prin intermediul unei rețele, către mai multe clădiri sau locații, în
vederea utilizării sale pentru încălzire sau răcire în clădiri;

 energie primară — energie rezultată din sursele de energie regenerabile și

neregenerabile, care nu a fost supusă niciunui proces de conversie sau transformare;
 energie din surse regenerabile — energie obținută din surse regenerabile
nefosile, precum: energia eoliană, solară, aerotermală, geotermală, hidrotermală și
energia oceanelor, energia hidraulică, biomasă, gazul de fermentare a deșeurilor,
denumit și gaz de depozit, și gazul de fermentare a nămolurilor din instalațiile de
epurare a apelor uzate și biogaz;
 clădire existentă — clădire la care s-a efectuat recepția la terminarea lucrărilor,
inclusiv clădirea aflată în exploatare înainte de data intrării în vigoare a Hotărârii
Guvernului nr. 273/1994 privind aprobarea Regulamentului de recepție a lucrărilor de
construcții și instalații aferente acestora, cu modificările și completările ulterioare;
 nivel optim din punct de vedere al costurilor — nivel de performanță
energetică ce determină cel mai redus cost pe durata normată de funcționare rămasă,
unde costul cel mai redus este determinat țînându-se seama de costurile de investiție
legate de creșterea performanței energetice a clădirii, de costurile de întreținere și
exploatare, de categoria clădirii, după caz, iar durata normată de funcționare rămasă a
clădirii se referă la durata de viață estimată rămasă a unei clădiri sau a unui element al
acesteia și pentru care cerințele de performanță energetică sunt stabilite fie pentru
clădirea în ansamblu, fie pentru elementele clădirii.
 audit energetic al clădirii — totalitatea activităților specifice prin care se obțin
date corespunzătoare despre profilul consumului energetic existent al unei clădiri/unități
de clădire și, după caz, de identificare și de cuantificare a oportunităților rentabile de
economisire a energiei prin identificarea soluțiilor de creștere a performanței energetice,
de cuantificare a economiilor de energie și de evaluare a eficienței economice a
soluțiilor propuse cu estimarea costurilor și a duratei de recuperare a investiției, precum
și de elaborare a raportului de audit energetic;
 raport de audit energetic — document elaborat în urma desfășurării activității
de audit energetic al clădirii, care conține descrierea modului în care a fost efectuat
auditul energetic, a principalelor caracteristici termice și energetice ale clădirii/unității de
clădire și, acolo unde este cazul, a măsurilor propuse pentru creșterea performanței
energetice a clădirii/unității de clădire și instalațiilor interioare aferente acesteia, precum
și a principalelor concluzii referitoare la eficiență economică a aplicării măsurilor
propuse și durata de recuperare a investiției;
 auditor energetic pentru clădiri — persoană fizică atestată de Ministerul
Dezvoltării Regionale și Administrației Publice, în conformitate cu prevederile ilegale în
vigoare, care are dreptul să realizeze auditul energetic pentru clădiri/unități de clădire și
să întocmească certificatul de performanță energetică și raportul de audit energetic.
Auditorul energetic pentru clădiri este specialistul care își desfășoară activitatea ca
persoană fizică autorizată sau ca angajat al unor persoane juridice, conform
prevederilor legale în vigoare;
 expert tehnic atestat — persoană fizică atestată de Ministerul Dezvoltării
Regionale și Administrației Publice potrivit prevederilor Legii nr. 10/1995 privind
calitatea în construcții, cu modificările ulterioare, pentru specialitatea instalații de
încălzire- climatizare, în conformitate cu reglementarea tehnică ,,Îndrumător pentru
atestarea tehnico-profesională a specialiștilor cu activitate în construcții‖, aprobată prin
Ordinul ministrului lucrărilor publice, transporturilor și locuinței;
 clădiri de interes și utilitate publică — clădiri existente, ce cuprind spații în
care se desfășoară activități în domenii de interes public general și/sau comunitar și

social și care implică prezența publicului, temporar sau permanent, în aria totală
expusă.
3.3 Metodologia de calcul a performanței energetice a clădirilor

Metodologia cuprinde, în principal, următoarele elemente:
a) caracteristicile termotehnice ale elementelor ce alcătuiesc anvelopa clădirii,
compartimentarea interioară, inclusiv etanșeitatea la aer;
b) instalațiile de încălzire și de alimentare cu apă caldă de consum, inclusiv
caracteristicile în ceea ce privește izolarea acestora;
c) instalația de climatizare/condiționare a aerului;
d) instalația de ventilare mecanică;
e) instalația de iluminat integrată a clădirii, în principal sectorul nerezidential;
f) poziția și orientarea clădirilor, inclusiv parametrii climatici exteriori;
g) sistemele solare pasive și de protecție solară;
h) ventilarea naturală;
i) condițiile de climat interior, inclusiv cele prevăzute prin project;
j) aporturile interne de căldură.
Metodologia cuprinde, după caz, și alte elemente, în situația în care influența
acestora asupra performanței energetice a clădirilor este relevanță, precum:
a) sisteme solare active și alte sisteme de încălzire, irclusiv electrice, bazate pe surse
de energie regenerabilă;
b) electricitate produsă prin cogenerare;
c) centrale de încălzire și de răcire de cartier sau de bloc;
d) utilizarea luminii naturale.
Performanța energetică a clădirii/unității de clădire este exprimată, în principal,
prin următorii indicatori de performanță:
a) clasa energetică;
b) consumul total specific de energie;
c) indicele de emisii echivalent CO2 .
3.4 Cerințele de performanță energetică a clădirilor

Prin metodologie se stabilesc cerințele minime de performanță energetică a
clădirilor, denumite în continuare cerințe, și se aplică diferențiat pentru diferite categorii
de clădiri, atât pentru clădirile noi, cât și pentru clădirile existente, după cum urmează:
a) locuințe unifamiliale;
b) blocuri de locuințe;
c) birouri;
d) clădiri de învățământ;
e) spitale;
f) hoteluri și restaurante;
g) construcții destinate activităților sportive;
h) clădiri pentru servicii de comerț;
i) alte tipuri de clădiri consumatoare de energie.

Cerințele se revizuiesc la intervale regulate, nu mai mari de 5 ani, și se

actualizează ori de câte ori este necesar pentru a reflecta progresul tehnic în sectorul
construcțiilor.
Cerințele stabilite în metodologie nu se aplică următoarelor categorii de clădiri:
a) clădiri și monumente protejate care fie fac parte din zone construite protejate,
conform legii, fie au valoare arhitecturală sau istorică deosebită, cărora, dacă li s-ar
aplica cerințele, li s-ar modifica în mod inacceptabil caracterul ori aspectul exterior;
b) clădiri utilizate ca lăcașuri de cult sau pentru alte activități cu caracter religios;
c) clădiri provizorii prevăzute a fi utilizate pe perioade de până la 2 ani, din zone
industriale, ateliere și clădiri nerezidențiale din domeniul agricol care necesită un
consum redus de energie;
d) clădiri rezidențiale care sunt destinate a fi utilizate mai puțin de 4 luni pe an;
e) clădiri independente, cu o suprafață utilă mai mică de 50m2 .
3.5 Clădiri noi

Pentru clădirile noi/ansamblurile de clădiri se va solicita întocmirea unui studiu
privind posibilitatea utilizării unor sisteme alternative de eficientă ridicată, în funcție de
fezabilitatea acestora din punct de vedere tehnic, economic și al mediului înconjurător.
Aceste sisteme alternative pot fi:
a) descentralizate de alimentare cu energie, bazate pe surse regenerabile de energie;
b) de cogenerare/trigenerare;
c) centralizate de încălzire sau de răcire ori de bloc;
d) pompe de căldură;
e) schimbătoare de căldură sol-aer;
f) recuperatoare de căldură.
Studiul prevăzut mai sus se elaborează de proiectant și este parte componentă a
studiului de fezabilitate.
3.6 Clădiri existente
La clădirile existente la care se execută lucrări de renovare majoră, performanța

energetică a acestora sau a unităților de clădire ce fac obiectul renovării trebuie
îmbunătățită, pentru a satisface cerințele stabilite în metodologie, în măsura în care
acest lucru este posibil din punct de vedere tehnic, funcțional și economic.
Documentația tehnică elaborată pentru autorizarea lucrărilor de intervenție pentru

renovarea majoră dezvoltă măsurile prevăzute în raportul de audit energetic.
În cazul renovării majore a clădirilor, proprietarii/administratorii acestora pot monta
sisteme alternative de producere a energiei, în măsura în care prin auditul energetic al
clădirii se stabilește că acest lucru este posibil din punct de vedere tehnic, funcțional și
economic.
Cerințele se aplică clădirii sau unității de clădire renovate, în scopul creșterii
performanței energetice globale a clădirii.

3.7 Sistemele tehnice ale clădirilor
În cazul clădirilor noi, precum și în cazul renovării majore a clădirilor existente, se

respectă cerințele referitoare la sistemele tehnice ale clădirilor prevăzute în
reglementările tehnice specifice, în vigoare la data întocmirii proiectelor, cu privire la
instalarea corectă, dimensionarea, reglarea și controlul sistemelor tehnice și vizează cel
puțin următoarele:
a) sistemele de încălzire;
b) sistemele de preparare a apei calde de consum;
c)sistemele de climatizare/condiționare a aerului;
d)sistemele de ventilare de mari dimensiuni;
e) o combinație a acestor sisteme.
Cerințele se aplică în măsura în care, prin proiect, se stabilește că acest lucru este
posibil din punct de vedere tehnic, funcțional și economic.
3.8 Clădiri al căror consum de energie este aproape egal cu zero
Clădirile noi, pentru care recepția la terminarea lucrărilor se efectuează începând

cu 31 decembrie 2020, vor fi clădiri al căror consum de energie din surse convenționale
este aproape egal cu zero.
Clădirile noi din proprietatea/administrarea autorităților administrației publice care
urmează să fie recepționate după 31 decembrie 2018 vor fi clădiri al căror consum de
energie din surse convenționale este aproape egal cu zero.
Nivelul necesarului de energie pentru clădirile al căror consum de energie din
surse convenționale este aproape egal cu zero, inclusiv cel asigurat din surse
regenerabile, se stabilește prin reglementări tehnice, diferențiat pe zone cu potențial de
energie din surse regenerabile, și se actualizează periodic, în funcție de progresul
tehnic.
Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice, în calitate de autoritate
în domeniul creșterii performanței energetice a clădirilor, inițiază planuri naționale de
creștere a numărului de clădiri al căror consum de energie din surse convenționale este
aproape egal cu zero.
3.9 Stimulente financiare
În scopul creșterii performanței energetice a clădirilor și al tranziției către clădiri al

căror consum de energie din surse convenționale este aproape egal cu zero, Ministerul
Dezvoltării Regionale și Administrației Publice, în calitatea acestuia de autoritate
competență a administrației publice centrale, inițiază acte normative prin care
promovează măsuri care au în vedere, în principal:
a) utilizarea adecvată a fondurilor structurale în vederea creșterii eficienței energetice a
clădirilor, în special a locuințelor;
b) utilizarea eficientă a fondurilor atrase de la instituții financiare publice;
c) coordonarea utilizării fondurilor de la Uniunea Europeană cu cele naționale, precum
și alte forme de sprijin, în vederea stimulării investițiilor în eficiență energetică, în scopul
realizării obiectivelor naționale;

d) gestionarea resurselor financiare alocate din fonduri publice pentru finanțarea, în

condițiile legii, a elaborării documentațiilor tehnico-economice, certificatelor de
performanță energetică, rapoartelor de expertiză tehnică și audit energetic, precum și
pentru executarea lucrărilor de renovare majoră a clădirilor incluse în programe pentru
creșterea performanței energetice a clădirilor.
3.10 Certificatul de performanță energetică a clădirilor

Certificatul de performanță energetică, denumit în continuare certificat, se
elaborează pentru:
a) categoriile de clădiri prevăzute mai sus și unitățile acestora, care se construiesc, se
vând, se închiriază sau sunt supuse renovărilor majore;
b) clădirile aflate în proprietatea/administrarea autorităților publice sau a instituțiilor care
prestează servicii publice.
Certificatul se elaborează și se eliberează de către auditorul energetic pentru
clădiri, la solicitarea investitorului/proprietarului/administratorului clădirii/unității de
clădire și este valabil 10 ani de la data eliberării înscrisă în certificat, cu excepția
situației în care, pentru clădirea/unitatea de clădire la care există certificat în valabilitate,
se efectuează lucrări de renovare majoră care modifică consumurile energetice ale
acesteia.
Certificatul cuprinde valori calculate, în conformitate cu reglementările tehnice în
vigoare, cu privire la consumurile de energie și emisiile de CO , care permit
investitorului/ proprietarului/administratorului clădirii/unității de clădire să compare și să
evalueze performanța energetică a clădirii/unității de clădire.
Certificatul cuprinde, anexat, recomandări de reducere a consumurilor de energie
ale clădirii, cu excepția cazurilor în care nu există potențial de reducere semnificativă al
acestora comparativ cu cerințele minime de performanță energetică în vigoare la data
elaborării certificatului, precum și estimarea economiei de energie prin realizarea
lucrărilor de creștere a performanței energetice a clădirii.
Pentru clădirile care se construiesc, certificatul se elaborează prin grija
investitorului/proprietarului/administratorului, este prezentat de către acesta, în original,
comisiei întrunite în vederea recepției la terminarea lucrărilor, se anexează, în copie, la
procesul-verbal de recepție și constituie parte componentă a cărții tehnice a
construcției.
Procesul-verbal încheiat cu ocazia recepției la terminarea lucrărilor și neînsoțit de
copia de pe certificat este nul de drept.
3.11 Inspecția sistemelor de încălzire și climatizare
În scopul reducerii consumului de energie și al limitării emisiilor de dioxid de

carbon, se efectuează:
a) inspecție periodică la intervale de 5 ani, la sistemele de încălzire echipate cu cazane
care utilizează combustibil lichid sau solid neregenerabil cu puterea nominală de 20—
100 kW; inspecția se efectuează și pentru sistemele de încălzire echipate cu cazane
care utilizează alte tipuri de combustibil;
b) inspecție periodică la intervale de 2 ani, la sistemele de încălzire echipate cu cazane
având puterea nominală mai mare de 100 kW; pentru sistemele de încălzire echipate cu
cazane care utilizează combustibil gazos, inspecția periodică se efectuează la intervale
de 4 ani;

c) inspecție a sistemelor de încălzire echipate cu cazane cu puterea nominală mai mare

de 20 kW și o vechime mai mare de 15 ani.
Nu se efectuează inspecții, în cazul în care:
a) nu se aduc modificări sistemului de încălzire al clădirii/unității de clădire;
b) nu se modifică cerințele pentru încălzire;
c) există un sistem de monitorizare și control al funcționarii sistemelor de încălzire.
Inspecția din punct de vedere energetic a sistemelor de încălzire ale clădirilor/unităților
de clădire se efectuează, conform reglementărilor tehnice în vigoare la data efectuării
acestora, de către experți tehnici atestați.
Raportul de inspecție se înmânează proprietarului/ administratorului clădirii, după
caz, și se păstrează de către acesta la cartea tehnică a construcției.
În scopul reducerii consumului de energie și al limitării emisiilor de dioxid de carbon, se
prevede inspecția sistemelor de climatizare cu puterea nominală de peste 12 kW, la
intervale de 5 ani. Inspecția sistemelor de climatizare include evaluarea randamentului
și dimensionarea în raport cu necesitățile de climatizare a clădirii. Consumatorii vor fi
informați cu privire la îmbunătățirea sau înlocuirea sistemului de climatizare și alte
soluții posibile.
Inspecția din punct de vedere energetic a sistemelor de climatizare ale
clădirilor/unităților de clădire se efectuează, conform reglementărilor tehnice în vigoare
la data efectuării acestora, de către experți tehnici atestați.
Raportul de inspecție se înmânează proprietarului/administratorului clădirii, după caz, și
se păstrează de către acesta la cartea tehnică a construcției.
3.12 Sistemul de control
Inspectoratul de Stat în Construcții — I.S.C. exercită controlul statului cu privire la

aplicarea unitară a prevederilor legale privind performanța energetică a clădirilor și
inspecția sistemelor de încălzire/climatizare, în baza unei proceduri elaborate de către
Inspectoratul de Stat în Construcții.
Controlul vizează:
a) verificarea afișării certificatului la clădirile aflate jn proprietatea/administrarea
autorităților administrației publice, precum și la clădirile instituțiilor care prestează
servicii publice;
b) verificarea, prin sondaj, a certificatelor și a rapoartelor de audit energetic, precum și a
rapoartelor de inspecție a sistemelor de încălzire și climatizare.
Inspectoratul de Stat în Construcții — I.S.C. prezintă anual Ministerului Dezvoltării
Regionale și Administrației Publice, precum și la solicitarea acestuia, rapoarte cu privire
la activitatea de control desfășurată și măsurile dispuse.
3.13 Sancțiuni
Constituie contravenții următoarele fapte:

a) nerespectarea obligației auditorului energetic pentru clădiri și a expertului tehnic
atestat de a înscrie în registrul propriu de evidență a activității anumite documente;
b) nerespectarea obligației auditorului energetic pentru clădiri și a expertului tehnic
atestat de a transmite, în format electronic, la termenul stabilit prin lege, conținutul
documentelor sau transmiterea incompletă a acestora;
c) nerespectarea obligației de afișare a certificatului de către proprietarii/administratorii

clădirilor;
d) neîndeplinirea, la termenul stabilit, a măsurilor dispuse de Inspectoratul de Stat în
Construcții — I.S.C. la controlul anterior;
e) întocmirea și eliberarea de certificate și/sau rapoarte de audit energetic, precum și
rapoarte de inspecție, pentru care auditorul energetic pentru clădiri și, respectiv,
expertul tehnic atestat, nu au competențe de elaborare, semnare și ștampilare, conform
prevederilor legale în vigoare.
Contravențiile prevăzute mai sus se sancționează după cum urmează:
a) cu amendă de la 500 lei la 1.000 lei, cele prevăzute la lit. a), c) și d);
b) cu amendă de la 250 lei la 500 lei, cele prevăzute la lit. b);
c) cu amendă de la 5.000 lei la 10.000 lei, cele prevăzute la lit. e).
3.14 Cadru legislativ național
Comisia Europeană a prezentat la sfârșitul anului 2011 documentul „Perspectiva

energetică 2050‖, unde se impune atingerea unui nivel mult mai ridicat de eficiență
energetică pentru a putea realiza obiectivul de reducere cu peste 80% a emisiilor de
gaze cu efect de seră până în 2050. Domeniul eficienței energetice în Uniunea
Europeană („UE‖) este reglementat în principal de următoarele directive: Directiva nr.
2012/27/UE privind eficiența energetică, Directiva nr. 2009/28/UE privind promovarea
utilizării energiei din surse regenerabile și Directiva nr. 2010/31/UE privind performanța
energetică a clădirilor.
În ceea ce privește legislaţia românească, performanţa energetică a clădirilor este
armonizată cu directivele UE. Fiecare membru al UE trebuie să iși stabilească una sau
mai multe ținte la nivel național în materie de eficiență energetică. Pentru îndeplinirea
acestor ținte, fiecare țară, membră UE, poate stabili o strategie pe termen mediu și lung
privind mobilizarea investițiilor pentru renovarea fondului național de clădiri cu funcțiune
rezidențială și comercială, private sau publice. Administrația publică din fiecare stat
membru trebuie să fie un exemplu în materie de eficiență energetică, prin renovarea
anuală a 3% din suprafața totală a clădirilor, pentru a îndeplini cel puțin cerințele minime
în materie de performanță energetică stabilite de statul membru în temeiul Articolului 4
din Directiva 2010/31/UE. România sprijină sursele regenerabile de energie, aderând la
inițiativa UE de promovare a energiei verzi prin sistemul de cote obligatorii pe bază de
certificate verzi. Liderii statelor membre UE, în martie 2007, au stabilit trei ținte esențiale
de atins până în anul 2020: reducerea emisiilor de gaze cu efect de seră de pe teritoriul
UE cu 20% față de nivelurile înregistrate în 1990, ducând astfel la o creștere a ponderii
surselor regenerabile de energie la 20% din totalul consumului de energie al UE, și o
îmbunătățire cu 20% a eficienței energetice a Comunității.
Legile, directivele și ordinele actuale pentru România sunt:
• Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor republicată în
Monitorul Oficial nr. 451/23.07.2013, în urma ultimei modificări adusă de Legea nr.
159/2013, care a intrat în vigoare la 19 iulie 2013;

• Directiva 2010/31/UE privind performanța energetică a clădirilor – reformare,

care are următoarele componente:
- Regulamentul delegat (UE) nr. 244/2012 al Comisiei din 16 ianuarie 2012
de completare a Directivei 2010/31/UE a Parlamentului European și a
Consiliului privind performanța energetică a clădirilor prin stabilirea unui
cadru metodologic comparativ de calcul al nivelurilor optime, din punctul de
vedere al costurilor, ale cerințelor minime de performanță energetică a
clădirilor și a elementelor acestora;
- Ghidul de aplicare al regulamentului nr. 244/21.4;
• Ordinul nr. 157 din 2007 actualizat la 30.08.2011 pentru aprobarea reglementării
tehnice „Metodologie de calcul al performanţei energetice a clădirilor‖;
• Ordinul nr. 691/1459/288/2007 - norme metodologice privind performanța
energetică a clădirilor;
• OUG („Ordonanța de Urgență‖) 18/2009- creșterea performanței energetice a
blocurilor de locuințe; modificată prin OUG 63/2012 (în vigoare din 27 nov. 2012);
• Ordinul nr. 163/2009 pentru aprobarea normelor metodologice de aplicare a
OUG 18/2009; termen pentru actualizarea acestor norme de aplicare: 27 noiembrie
2012, conform art. VII din OUG 63/2012;
• Ordinul 69/2010 reabilitare termică a clădirilor de locuit cu finanțare din credite
bancare cu dobandă subvenționată;
• Ordinul HG 736/2010 de aprobare a normelor metodologice de aplicare a OUG
69/2010;
• Ordinul 1937/2010 de aprobare a modeluluicadru al Convenției privind plata
dobânzii subvenționate;
• Ordinul 2179/2010 de aprobare a diverselor Convenții necesare punerii în
aplicare a OUG 69/2010;
• Ordinul nr. 1590/2012 care modifică Partea a 3- a a Normativului C 107/2005
(Normativ C 107/3) privind calculul termotehnic al elementelor de construcţie ale
clădirilor, şi anume: calculul performanţelor termoenergetice ale elementelor de
construcţie ale clădirilor.
Proiectarea construcţiilor verzi cu propunerea certificatului de performanţă, se
realizează pe baza acestor norme și standarde, principiu care, în România se
concentrează pe un aspect cheie al procesului de ecologizare prin folosirea inteligentă
a resurselor naturale, locale, prin reducerea impactului asupra mediului şi, nu în ultimul
rând, prin utilizarea plantelor pe şi în jurul acestora, prin amenajarea spaţiilor dislocuite
de clădiri cu acoperișuri sau pereți vii (anvelope vii).

CAPITOLUL 4. NOȚIUNI DE EVALUARE IMOBILIARĂ

4.1 Introducere
Evaluarea proprietăților imobiliare este procesul de elaborare a unei opinii asupra

valorii pentru proprietatea imobiliară. Tranzacțiile imobiliare necesită adesea evaluări,
deoarece acestea apar rar și fiecare proprietate este unică. Locația joacă, de
asemenea, un rol-cheie în evaluare. Cu toate acestea, deoarece proprietatea nu poate
schimba locația de obicei remodelările sau îmbunătățirile aduse casei îi pot schimba
valoarea. Rapoartele de evaluare sunt baza pentru împrumuturile ipotecare, problemele
cu privire la moșteniri și divorțuri, impozitare și așa mai departe. Uneori se utilizează un
raport de evaluare pentru stabilirea unui preț de vânzare pentru o proprietate.
Valoarea de piață - este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea
fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o
tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat
fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.
4.2 Definiția celei mai bune utilizări
Cea mai bună utilizare este definită astfel:

"Utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care
este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea
mai mare valoare." (https://se-ag.spiruharet.ro/images/secretariat/secretariat-facultate-
seag/Tema_4_Abordarea_prin_cost_a_terenurilor_și___clădirilor.doc)
Pentru a clasifica diferenţa între cea mai bună utilizare a unui teren liber şi a unui
teren construit, considerăm o proprietate imobiliară rezidențială uunifamilială. Dacă
proprietatea este amplasată într-o zonă comercială, productivitatea maximă a terenului
considerat liber ar putea fi obţinută prin utilizare comercială. Totuşi dacă nivelul
competitiv al cererii este suficient pentru utilizare rezidenţială atunci aceasta va fi
considerată ca fiind cea mai bună utilizare. Dacă valoarea terenului liber e mai
mare decât valoarea terenului construit, cea mai bună utilizare este terenul liber.
Cea mai bună utilizare a unui anumit lot de teren nu este determinată printr-o
analiză subiectivă de către proprietar, promotor sau evaluator; cea mai bună utilizare
este conturată de forţele competitive pe piaţă care fundamentează şi valoarea de piaţă.
Când potenţialii cumpărători doresc să achiziţioneze o proprietate pentru
folosinţă personală, motivaţia lor principală o reprezintă beneficiile obţinute prin
obţinerea satisfacţiei dorite, prestigiu şi intimitate. Cumpărătorii investitori sunt motivaţi
de profitul net sau acumularea de capital şi chiar de unele facilităţi fiscale. Investitorii
sunt interesaţi direct de fezabilitate ca o indicaţie că un proiect ar putea satisface
obiectivele explicite, cum ar fi: grad de ocupare, cost redus al exploatării şi o creştere
potenţială a valorii.
Tradiţional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociată cu analiza
reziduală a terenului ce este cuprinsă în economia clasică. În această analiză,
valoarea este dată de venitul ce rămâne după ce a fost amortizată construcţia.
În timp ce clădirile se pot schimba, nu acelaşi lucru se poate spune despre
caracteristicile esenţiale ale amplasamentului. Prin urmare, valoarea terenului este

elementul conducător şi valoarea proprietăţii imobiliare este în funcţie de venitul adus de

teren.
Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber presupune că terenul este
liber sau poate fi eliberat prin demolarea construcţiilor. În această ipoteză, pot fi
identificate utilizări care creează valoare şi evaluatorul poate începe selecţia de
proprietăţi comparabile şi apoi să estimeze valoarea terenului.
Dacă o prognoză a celei mai bune utilizări indică o schimbare în viitor, cea mai
bună utilizare actuală este considerată ca o utilizare interimară. De exemplu, o fermă
la marginea oraşului poate fi o utilizare interimară dacă oraşul se va dezvolta şi terenul
poate fi parcelat în perspectiva construirii de locuinţe. În unele cazuri, cea mai bună
utilizare este ca terenul să rămână liber până când piaţa va fi pregătită pentru
dezvoltare imobiliară.
Dacă cea mai bună utilizare implică realizarea unor construcţii, atunci
evaluatorul trebuie să determine tipul şi caracteristicile construcţiei (de exemplu:
magazin, hotel, birouri); câte etaje, ce dimensiuni şi utilităţi; care va fi chiria şi nivelul
cheltuielilor de exploatare; cât va costa construcţia.
Cea mai bună utilizare a terenului construit este legată de utilizarea ce ar trebui
dată unei proprietăţi imobiliare prin construcţiile ce-i aparţin. De exemplu: un hotel
vechi de 30 ani, trebuie menţinut aşa cum este el sau ar trebui renovat, extins sau
demolat parţial sau înlocuit cu un alt tip de construcţie cu un alt grad de utilizare al
terenului.
Utilizarea care maximizează valoarea unei proprietăţi în funcţie de rata de
fructificare pe termen lung şi riscul asociat este cea mai bună utilizare a terenului
construit.
În analiza celei mai bune utilizări a proprietăţilor ocupate de proprietar,
evaluatorul trebuie să considere orice modernizare ce este în concordanţă cu
preferinţele pieţei. De exemplu, cea mai bună utilizare la o casă de lux trebuie să
reflecte toate modernizările ce sunt necesare pentru a obţine o maximă satisfacţie.
4.2.1 Scopul analizei celei mai bune utilizări
Evaluatorul trebuie să facă deosebirea între analiza considerând
terenul liber şi analiza considerând terenul construit şi raportul de evaluare trebuie
să identifice, să explice şi să justifice cu claritate scopul şi concluziile aferente
fiecărei utilizări.
Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber trebuie să ţină cont de
utilizarea actuală şi toate utilizările potenţiale.
Valoarea terenului este determinată de utilizarea potenţială şi nu de utilizarea
actuală. Aproape orice clădire poate fi demolată (excepţie pot fi cele din patrimoniu) şi
aceasta se face când ea nu mai adaugă valoare terenului.
Reglementările referitoare la construcţiile din patrimoniu fac uneori imposibilă
demolarea şi prin urmare un regim fiscal special poate duce la creşterea valorii lor,
păstrând utilizarea actuală ca fiind cea mai bună utilizare.
Există duă moduri pentru a identifica cea mai bună utilizare a terenului considerat
liber, şi anume:

 estimarea valorii separate a terenului;

 identificarea tranzacţiilor comparabile cu terenuri libere.
Cea mai bună utilizare a terenului construit trebuie să ia în calcul unele
particularităţi. Aici există două motive:
 identificarea utilizării proprietăţii care va asigura cea mai înaltă
fructificare a capitalului investit (de exemplu: transformarea unui bloc de apartamente
în hotel);
 identificarea proprietăţilor comparabile (de exemplu: ar fi incorect să
foloseşti o proprietate comparabilă ce are cea mai bună utilizare ca birouri, în
evaluarea unei proprietăţi ce are cea mai bună utilizare ca hotel).
4.2.2 Criteriile analizei celei mai bune utilizări
Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie să îndeplinească
patru criterii. Ea trebuie să fie permisibilă legal, posibilă fizic, fezabilă financiar şi
maximum productivă. Posibilitatea fizică şi legalitatea trebuie considerate mai întâi.
Permisibilă legal - în toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care
utilizări sunt permise de lege. El trebuie să analizeze reglementările privind
zonarea, restricţiile de construire, normativele de construcţii, restricţiile privind
construcţiile din patrimoniu şi şirurile istorice, impactul asupra mediului.
Închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietăţii
din cauza unor clauze în contractul de închiriere.
Dacă nu există restricţii cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul
de urbanism determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare.
Evaluatorul poate avea în vedere - cu riscurile aferente - şi eventualele modificări
ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare.
Normativele de construcţii şi condiţiile de impact asupra mediului, pot avea
influenţe asupra fezabilităţii utilizării, dacă nu o scot în afara legii.
Posibilă fizic - dimensiunile, forma, suprafaţa, structura geologică a terenului şi
accesibilitatea unui lot de teren şi riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundaţii)
afectează utilizările unei anumite proprietăţi imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge
cea mai bună utilizare numai ca făcând parte dintr-un ansamblu. În acest caz,
evaluatorul va analiza şi fezabilitatea ansamblului.
Evaluatorul va considera capacitatea şi disponibilitatea utilităţilor publice
(canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic, etc.).
Structura geologică a terenului poate împiedica anumite utilizări ale proprietăţii,
cum ar fi: clădiri cu regim mare de înălţime, subsoluri multiple, etc.
Condiţiile fizice influenţează şi costurile de conversie ale utilizării actuale în
altă utilizare considerată mai bună.
Fezabilă financiar - utilizările care au îndeplinit criteriile de permisibile legal şi
posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar produce
un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligaţiile financiare şi
amortizarea capitalului. Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt
considerate ca fiind fezabile financiar.

Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul va prognoza veniturile

generate de proprietate, din care se va scădea cheltuielile de exploatare (inclusiv
impozitul pe profit), rezultând profitul net. Se va calcula rata de fructificare a
capitalului propriu şi dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea aşteptată de
investitori pe piaţă, atunci utilizarea este fezabilă.
Maximum productivă
Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare
care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanţă cu rata
de fructificare a capitalului cerută de piaţă pentru acea utilizare.
Valoarea reziduală a terenului poate fi găsită estimând valoarea utilizării
propuse (teren şi construcţii) şi scăzând costul materialelor, manoperei, regiei şi
al capitalului, necesare realizării construcţiei. Valoarea terenului poate fi estimată
şi prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului.
Venitul datorat terenului este venitul rămas după scăderea cheltuielilor de
exploatare şi a recuperărilor capitalului investit în construcţiile alocate în proporţiile
determinate pe piaţa imobiliară.
Cea mai bună utilizare potenţială a terenului este de obicei utilizarea pe termen
lung şi se presupune că va rămâne aceeaşi pe durata de viaţă economică sau utilă a
construcţiilor.
4.3 Tipuri de abordări
4.3.1 Introducere
Pentru a obţine valoarea definită de tipul valorii solicitat se pot utiliza cele trei
abordări ale valorii unanim recunoscute şi aplicate, care sunt fundamentate pe
principiile economice ale preţului de echilibru, anticipării beneficiilor sau substituţiei.
Cele trei abordări ale valorii sunt: abordarea prin piaţă, abordarea prin venit şi
abordarea prin cost.
4.3.1.1 Abordarea prin piaţă
Abordarea prin piaţă oferă o indicaţie asupra valorii de piaţă prin compararea
activului subiect cu active identice sau similare, ale căror preţuri se cunosc. Prima etapă
a aplicării acestei abordări este obţinerea preţurilor de vânzare ale activelor identice sau
similare, tranzacţionate recent pe piaţă. Dacă există un număr redus de tranzacţii
recente, pot fi luate în considerare preţurile activelor identice sau similare, care sunt
oferite spre vânzare, cu condiţia ca relevanţa acestor informaţii să fie clar stabilită şi
analizată critic. Pentru a reflecta orice diferenţe faţă de condiţiile tranzacţiilor efective şi
de caracteristicile activelor tranzacţionate, faţă de cele ale activului subiect, de obicei
este necesară efectuarea unor corecţii ale preţurilor efective sau preţurilor de ofertă ale
activelor comparabile.
4.3.1.2 Abordarea prin venit
Abordarea prin venit oferă o indicaţie asupra valorii prin convertirea fluxurilor de
venit viitoare (profit brut sau net, chirie brută sau netă, redevenţă, rentă netă, flux de
numerar net, venit net din exploatare etc.) în valoarea activului (valoarea de piaţă sau
valoarea de investiţie). În abordarea prin venit sunt înscrise diverse metode de
evaluare, toate având drept caracteristică comună faptul că valoarea se bazează pe un
venit realizat fie în trecut şi/sau în anul curent, fie pe un venit previzionat (numit venit
stabilizat), care ar putea fi generat de titularul proprietăţii subiect (proprietate imobiliară,
entitate economică, activ individual sau grup de active). De exemplu, în cazul unei
clădiri cu destinaţie de închiriere pentru birouri, venitul generat se numeşte chirie.
4.3.1.3 Abordarea prin cost
Abordarea prin cost este acea abordare a valorii fundamentată pe principiul
economic conform căruia un cumpărător va plăti pentru un activ cel mult costul necesar
obţinerii unui activ cu aceeaşi utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire. Metoda
costului de înlocuire net (CIN) este o metodă înscrisă în abordarea prin cost care indică
valoarea prin calcularea costului de înlocuire curent al unui activ din care se scad
deprecierea fizică şi orice forme relevante de depreciere.
Prima etapă în abordarea prin cost este determinarea fie a costului de înlocuire,
fie a costului de reproducere.
Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi sau achiziţiona, la data
evaluării, un activ modern echivalent.
Costul de reproducere este costul estimat pentru a construi, la data evaluării, o
replică exactă a activului subiect, deci cu aceleaşi specificaţii, folosind aceleaşi
materiale, tehnici de construire, calitate şi proiect, inclusiv cu toate deficienţele activului
subiect.
4.3.2 Costul clădirilor
Estimarea costurilor clădirilor se face de un evaluator care înţelege planurile
de construcţie, specificaţiile, materialele şi tehnicile de construcţii. Clădirile se vor
inspecta cu atenţie şi vor fi descrise complet de evaluator.
4.3.2.1 Costul de înlocuire/reconstrucție
Costul de reconstrucţie este costul estimat pentru a construi, la preţurile de la
data evaluării, o copie, o replică exactă a clădirii evaluate, aceleaşi materiale,
normative de construcţie, arhitectură, planuri, de manoperă şi înglobând toate
deficienţele, supradimensionările şi aprecierea clădirii evaluate.
Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la preţurile curente
de la data evaluării a unei clădiri cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii
evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectură şi planuri actualizate.
4.3.2.2 Costuri
Cheltuielile ce sunt aferente direct construirii clădirilor sunt numite costuri
directe, iar cele aferente indirect sunt numite costuri indirecte. Diferenţa între costul
de construire şi valoarea proprietăţii imobiliare după terminare, reprezintă profitul
promotorului, care trebuie corelat cu informaţiile de pe piaţă.
4.3.2.3 Costuri directe
Costurile directe cuprind cheltuielile cu forţa de muncă şi materialele utilizate.
Regia şi profitul contractantului general şi a diferiţilor subcontractanți sunt părţi
ale unui contract de construcţie uzual şi reprezintă costuri directe.
Costurile directe cuprind şi costul pentru:
- autorizaţia de construcţie;
- materiale, produse şi instalaţii;
- manopera;
- echipamentele folosite în construire;
- asigurarea pe durata construirii;
- organizarea de şantier şi împrejmuire temporară;
- spaţii de depozitare a materialelor;
- instalaţii electrice şi cheltuieli cu utilităţi;
- profitul constructorului şi regia, inclusiv supravegherea lucrărilor, asigurările pentru
incendiu, răspundere sau şomaj;
- garanţii de performanţă.
Corelarea cu ofertele constructorilor trebuie făcută cu atenţie, întrucât aceştia
oferă preţuri ce depind nu numai de situaţia de pe piaţă, dar şi de starea lor tehnică şi
financiară.
4.3.2.4 Costuri indirecte
Costurile indirecte sunt cheltuieli ce sunt necesare pentru construire, dar nu fac
parte dintr-un contract uzual. Acestea pot cuprinde:
- costul pentru arhitectură şi proiectare, verificare a documentaţiilor, ridicare
topo, studii de impact de mediu;
- onorarii pentru activităţi de evaluare, consultanţă şi asistenţă financiară şi
juridică;
- costul investiţiei în teren şi plăţile făcute pe durata construirii (cheltuieli
financiare, dobânzi, comisioane, taxe); asigurarea acoperitoare pentru toate
riscurile pe durata construirii;
- costul de investiţie în proprietate după ce a fost construită, dar înainte de a se
obţine gradul de ocupare stabilizat (fructificarea capitalului plus cheltuieli de
exploatare minus venituri din exploatare);
- investiţii suplimentare în contractarea închirierilor sau comisioane de închiriere;
- marketing, comisioane de vânzare;
- cheltuieli administrative ale proprietarului;
- costul transferării proprietăţii.
Aceste costuri se vor estima în condiţiile unei pieţi echilibrate. Pe o piaţă din
afara echilibrului pot apare costuri mai mari din cauza unei perioade mai mari de
absorbţie, dar aceste costuri trebuie considerate ca făcând parte din estimarea
deprecierii externe.
Unele costuri indirecte, cum ar fi costul proiectării sau taxele pe proprietate se
iau ca procentaje faţă de costurile directe. Alte costuri (comision de vânzări, închirieri)
sunt legate de piaţă, iar cele legate de evaluare sau studii de impact de mediu sunt
legate de timpul de lucru necesar pentru efectuarea activităţilor respective.
4.3.2.5 Profitul promotorului imobiliar
Profitul promotorului este o cifră luată de pe piaţă şi reflectă suma pe care
un promotor se aşteaptă să o primească pentru contribuţia sa în dezvoltarea
proprietăţii. El reprezintă gradul de risc şi de expertiză necesar realizării proiectului.
Totuşi aceasta nu înseamnă că promotorul trebuie să fie recompensat automat
pentru eforturile sale; cheltuiala nu garantează valoarea.
În cazul pieţelor în cădere, evaluatorul va analiza dacă reducerea profitului
(sau chiar pierderile) promotorului reprezintă o formă de depreciere externă
(datorată condiţiilor externe).

În practică, profitul promotorului poate fi estimat ca un procent din

costurile directe, din costurile directe plus cele indirecte, din costurile directe
plus cele indirecte plus terenul sau din costul total al proiectului.
Nu trebuie să se ia prea mult ca bază profiturile realizate în trecut de promotori,
ci să se estimeze profiturile aşteptate (anticipate) de promotori la data evaluării.
4.3.2.6 Surse de informații
Sursele primare sunt contractele de construire încheiate pentru clădiri similare.
Se pot folosi şi specialişti care alcătuiesc devize pentru oferte noi.
Unii evaluatori şi-au creat baze de date care conţin costuri curente pentru
clădiri complete, cum ar fi locuinţe, apartamente, hoteluri, magazine, clădiri comerciale
şi industriale.
Există şi informaţii privind indicii de modificare a costurilor care sunt utilizaţi
pentru actualizarea unor haremuri estimate la o anumită dată istorică, în utilizarea
acestor indici, pot apărea unele probleme şi anume că precizia lor nu poate fi
demonstrată întotdeauna, iar structura costurilor se modifică în timp.
4.4 Estimarea costurilor clădirilor
4.4.1 Metode de estimare a costului
Se cunosc trei metode tradiţionale de estimare a costului: metoda comparaţiilor

unitare, metoda costurilor segregate şi metoda devizelor.
4.4.1.1 Măsurători
Deşi clădirile pot fi măsurate în mai multe moduri, evaluatorul trebuie să
măsoare astfel încât să fie compatibil cu baza de date comparativă.
Măsurarea suprafeţelor este larg folosită şi adecvată pentru clădiri care
corespund unui standard de înălţime de bază.
Ghidul European de măsurare a clădirilor defineşte aria desfăşurată construită ca
fiind suprafaţa unei clădiri măsurată pe exterior la fiecare nivel şi include:
- grosimea peretelui exterior şi proiecţiile exterioare;
- suprafeţele ocupate de pereţii interiori;
- coloane, stâlpi, cămine, casa scării, lifturi şi altele asemănătoare;
- atrium;
- camere de depozitare, de combustibili;
- grupuri sanitare;
- terase acoperite şi închise pe contur cu zidărie dar nu include:
 balcoane deschise;
 scări exterioare;
 alei, parcaje;
 rampe de încărcare-descărcare.
Pentru alte clădiri adecvat este să se măsoare volumul clădirii pentru că
regimul de înălţime al etajelor este diferit de regimul standard (depozite, hale
industriale, case de rugăciuni).

4.4.1.2 Metoda comparaţiilor unitare

Metoda estimează costul sub formă de cost unitar - pe unitatea de suprafaţă
sau de volum. Metoda utilizează costuri cunoscute ale unor structuri similare, costuri
ajustate pentru condiţii ale pieţei sau eventuale diferenţe fizice. Costurile indirecte
pot fi incluse în costul unitar sau calculate separat. Dacă proprietăţile comparabile
sunt localizate pe alte pieţe, evaluatorul va face o corecţie pentru localizare.
Costul unitar depinde de dimensiune şi anume scade cu creşterea suprafeţei
sau a volumului clădirii. Aceasta pentru că instalaţiile, centrala termică, lifturile, uşile,
ferestrele şi altele asemănătoare, de regulă nu costă proporţional mai mult pentru o
clădire mai mare.
Metoda comparaţiilor unitare este relativ simplă, practică şi larg folosită.
Cifrele de cost unitar se exprimă de regulă, la suprafaţa desfăşurată construită sau
volumul total construit. Costul total este estimat comparând clădirea evaluată cu
clădiri similare, construite recent pentru care sunt disponibile preţurile de contract.
Se va lua în consideraţie evoluţia preţurilor între data contractului (sau execuţiei) şi data
evaluării.
În lipsa preţurilor de contract, costul total de nou a unei clădiri, poate fi scos
din tranzacţiile de clădiri nou construite dacă îndeplinesc următoarele condiţii:
- construcţiile să reprezinte cea mai bună utilizare a amplasamentului;
- proprietatea a atins un grad de ocupare stabilizat;
- cererea şi oferta sunt în echilibru;
- valoarea amplasamentului poate fi determinată.
În acest caz, valoarea clădirii se obţine scăzând valoarea terenului din
preţul de vânzare total pentru proprietăţi comparabile.
În aplicarea corectă a metodei, evaluatorul va calcula costul unitar pentru
clădiri similare sau va corecta un cost unitar de barem, ţinând seama de diferenţele
de dimensiune, formă, finisaje, dotarea cu instalaţii, precum şi de diferenţa de timp
între data elaborării costului de barem şi data evaluării.
Raportul între costul instalaţiilor şi echipamentelor ce dotează clădirile şi costul
de bază al construcţiei a crescut serios de-a lungul timpului. Instalaţiile şi
echipamentele au tendinţa să mărească costul unitar şi se uzează mai rapid decât
elementele construcţiei propriu- zise.
Costurile ar trebui împărţite pe categoriile generale de construcţie şi separat
pentru finisaje deosebite sau echipamente speciale. Defalcarea costurilor va ajuta
pe evaluator la efectuarea corecţiilor ce apar din cauza existenţei sau absenţei acestor
elemente deosebite.
Simplitatea aparentă a metodei comparaţiilor poate fi înşelătoare. Pentru a
deţine cifre de cost unitar sigure, evaluatorul trebuie să acţioneze logic şi să
compare cu atenţie clădirea evaluată cu clădiri similare sau structuri standard
catalogate.
Totuşi, când este corect aplicată, metoda duce la estimări rezonabil de
precise pentru costul de reconstrucţie sau de înlocuire.

4.4.1.3 Metoda costurilor segregate

În această metodă se utilizează costuri unitare pentru diferite componente
ale clădirii şi exprimate în unităţi de măsură adecvate. Utilizând această metodă,
evaluatorul calculează un cost unitar bazat pe cantitatea reală de materiale
utilizate în construcţie plus manopera, utilaje şi transporturi legat de tehnologia
lucrărilor de construcţii, pentru fiecare metru pătrat de suprafaţă. De exemplu, costul
se poate aplica pe baza unui "mp" de pardoseală, metru liniar de perete de o
anumită înălţime, etc.
Costurile estimate se bazează pe costuri normate pentru diferite
componente ale construcţiei. De exemplu, costul de lucrări de excavare se exprimă
de regulă, în lei/m cub; costul fundaţiei în lei/m liniar.
Regia şi profitul constructorului poate fi inclus în costul unitar sau pot fi
calculate separat. Costurile indirecte, de regulă se calculează separat.
Totuşi, sunt necesare cunoştinţe de specialitate pentru a asambla costurile
de bază ale echipamentelor, materialelor şi manoperei şi de a le combina într-o
estimare de cost finală. Dacă este bine pusă la punct, metoda costurilor segregate
poate înlocui o expertizare cantitativă completă şi duce la o estimare precisă a
costului de reconstrucţie sau de înlocuire, cu un efort considerabil mai mic.
4.4.1.4 Metoda devizelor

Metoda cea mai completă şi precisă este metoda devizelor, în care se face un
calcul ce reflectă cantitatea şi calitatea tuturor materialelor utilizate şi toate
categoriile de manoperănecesară. Apoi se adaugă cheltuielile conexe, regia şi
profitul.
4.5 Deprecierea cumulată pentru clădiri
4.5.1 Estimarea deprecierii cumulate

Deprecierea este o pierdere de valoare faţă de costul de reconstrucţie sau de
înlocuire a construcţiilor ce poate apărea din cauze fizice, funcţionale sau externe.
Teoretic, deprecierea poate începe să se acumuleze de la finalizarea
construcţiei chiar dacă reprezintă cea mai bună utilizare a amplasamentului.
Definitii:
Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietății imobiliare din orice cauză.
Este diferența într costul de reconstrucție sau de înlocuire a construcției și valoarea ei
de piață
Uzura fizică este evidenţiată de rosături, căzături, fisuri, infestări sau defecte de
structură.
Neadecvarea funcţională este dată de demodarea, neadecvarea sau
supradimensionarea clădirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau
instalaţiilor şi echipamentelor ataşate.
Deprecierea economică (din cauze externe) se datorează unor factori
externi proprietăţii imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietăţilor
imobiliare în zonă, urbanismul, finanţarea şi reglementările legale.

Uzura scriptică este o noţiune contabilă ce se referă la valoarea

imobilizărilor reţinută de proprietar. Uzura scriptică (amortisment) nu este o mărime
dată de piaţă, ci este reglementată de autoritatea fiscală şi se raportează la
valoarea de intrare (de inventar).
Durata de viaţă economică este perioada de timp în care construcţiile
contribuie la valoarea proprietăţii imobiliare. Durata de viaţă fizică poate depăşi
durata de viaţă economică, dar reparaţiile şi modernizările aduse proprietăţilor mai
vechi pot extinde durata de viaţă economică care însă nu poate depăşi durata de viaţă
fizică.
Durata de viaţă economică rămasă este perioada de timp estimată,
în care construcţiile vor continua să contribuie la valoarea proprietăţii imobiliare.
Evaluatorul va estima durata de viaţă economică rămasă, interpretând atitudinile
şi reacţiile cumpărătorilor de proprietăţi competitive.
Vârsta scriptică, sau vârsta istorică sau calendaristică, este numărul de
ani trecuţi de la terminarea construcţiei.
Vârsta efectivă este vârsta dată de starea tehnică şi utilitatea construcţiei.
Vârsta efectivă poate diferi de vârsta scriptică, funcţie de lucrările de întreţinere
realizate în trecut.
4.5.2 Metode de estimare
Există mai multe metode de estimare a deprecierii acumulate. Oricare este
acceptabilă dacă evaluatorul o aplică coerent şi logic şi dacă ea reflectă o reacţie a
unui cumpărător informat şi prudent faţă de situaţia construcţiei evaluate.
Pentru a avea o estimare corectă şi fundamentată a deprecierii
acumulate, prin oricare din metode, evaluatorul trebuie să ia în considerare
toate elementele ce ar putea diminua valoarea, dar să socotească fiecare element
numai o singură dată.
Metodele de estimare a deprecierii sunt: metoda preluării de pe piață, metoda
vârstă-durată de viață și metoda segregării. Ca o metodă suplimentară, metoda duratei de
viaţă fizică poate fi utilizată numai pentru a estima uzura fizică.
Deprecierea se aplică numai construcţiilor pentru că terenul se include la
valoarea de piaţă.
4.5.2.1 Metoda preluării de pe piață
Metoda preluării de pe piaţă se bazează pe existenţa vânzărilor comparabile de la
care se poate extrage deprecierea. Ea face comparaţii directe cu vânzările de pe piaţă
şi este uşor de înţeles şi explicat, dar, luând în considerare toate elementele într-un
singur calcul, preluarea de pe piaţă poate fi o suprasimplificare a interacţiunii dintre
cauzele fizice, funcţionale şi externe ale deprecierii. Această tehnică este utilizată în
mod special pentru a extrage deprecierea totală, pentru a stabili durata de viaţă
economică totală şi pentru a estima deprecierea externă.
4.5.2.2 Metoda vârstă – durată de viață

Metoda vârstă-durată de viaţă este cea mai simplă modalitate de estimare a
deprecierii. Această metodă se aplică respectând următorii paşi:
1) Se realizează cercetări pentru a identifica durata de viaţă economică totală
anticipată a construcţiilor similare din aria de piaţă şi pentru a estima vârsta efectivă a

clădirii în cauză. Datele utilizate în cazul metodei extragerii de pe piaţă sunt aplicabile şi
în cazul metodei vârstă-durată de viaţă.
2) Se împarte vârsta efectivă estimată a clădirii în cauză la durata de viaţă
economică totală a construcţiilor similare. Raportul rezultat este apoi aplicat costului
clădirii în cauză pentru a estima deprecierea totală sub formă monetară (sumă de bani).
3) Se scade deprecierea estimată din costul clădirii în cauză pentru a ajunge la
contribuţia construcţiei la valoarea proprietăţii imobiliare.
4.5.2.3 Metoda segregării
Metoda segregării este cea mai detaliată şi mai complexă metodă de cuantificare
a deprecierii. Atunci când este utilizată împreună cu metoda preluării de pe piaţă şi cu
metoda vârstă-durată de viaţă, metoda segregării descompune estimarea deprecierii
totale în părţile sale componente - deteriorarea (uzura) fizică, deprecierea funcţională şi
deprecierea externă - care, la rândullor, pot fi despărţite în componente mai precise.
Tehnicile principale utilizate pentru calcularea diferitelor tipuri de depreciere sunt
următoarele:
• Estimarea costului de remediere, care reprezintă o cuantificare utilizată pentru
estimarea deprecierii fizice recuperabile şi deprecierii funcţionale recuperabile;
• Aplicarea raportului vârstă-durată de viaţă pentru a cuantificare deprecierea
fizică recuperabilă şi deprecierea fizică nerecuperabilă atât, a componentelor cu durată
de viaţă scurtă, cât şi a componentelor cu durată de viaţă lungă;
• Aplicarea procedurilor deprecierii funcţionale pentru a estima toate tipurile de
depreciere funcţională;
• Analizarea datelor de piaţă (vânzările în perechi sau alte tehnici), care poate fi
utilizată pentru a estima deprecierea fizică nerecuperabilă cauzată de o deficienţă ca şi
deprecierea externă;
• Capitalizarea pierderilor de venit, care de asemenea poate fi utilizată pentru a
estima deprecierea funcțională nerecuperabilă cauzată de o deficiență sau de
deprecierea externă.

CAPITOLUL 5. STUDIU DE CAZ
5.1 Introducere
Studiul de caz constă în conversia unei clădiri la standardele unei clădiri verzi și
se împarte în două etape. Prima atapă constă în evaluarea unei proprietăți imobiliare
aplicând abordarea prin cost. Cea de-a doua etapă constă în transformarea clădirii
evaluate într-o clădire verde.
Acest capitol cupride evaluarea unei proprietăți în vederea estimării valorii de
piață, în condițiile în care aceasta se prezintă la momentul evaluării urmând ca apoi să-i
fie adăugate îmbunătățiri specifice clădirilor verzi și să se stabilească cu cât a crescut
investiția acesteia.
Pentru a estima valoarea construcției am folosit metoda abordării prin cost.
Abordarea prin cost este acea abordare a valorii fundamentată pe principiul
economic conform căruia un cumpărător va plăti pentru un activ cel mult costul necesar
obţinerii unui activ cu aceeaşi utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire.
Pentru transformarea clădirii într-o clădire verde am folosit materiale și
echipamente specifice. Procesul de definire al clădirii ca fiind o clădire verde începe
odată cu produsele, tehnologiile și serviciile ce sunt integrate în respectiva clădire.
Exista sute sau chiar mii de componente care pot fi considerate achiziții verzi. O
listă foarte scurtă ar include: servicii de proiectare, fațade de clădiri, materiale izolante,
ferestre, vopseluri, lemn provenit din surse certificate etc. Eficiența energetică poate fi
considerată și ea ca fiind o componentă verde din motive ce sunt prin definitie evidente.
Soluțiile verzi pot fi implementate atât pentru clădirile noi, cât și pentru cele vechi.
Într-adevăr, dezvoltarea unei clădiri încă de la început ca imobil cu certificare verde se
va realiza cu mai putine costuri, însă nici transformarea unei clădiri existente într-una
verde nu este imposibilă. Adeseori este mai sustenabil să renovăm o clădire decât să
reconstruim una nouă întrucât putem folosi structura deja existentă.
5.2 Prezentarea datelor
5.2.1 Date despre proprietatea imobiliară

Proprietatea evaluată este situată în zona sudică a comunei Domnești, judetul
Ilfov, zona rezidențială, în imediata apropiere a zonei centrale. Aici, cea mai mare
dezvoltare a cunoscut-o segmentul rezidențial, deoarece pe străzile adiacente se
constată noi dezvoltări rezidențiale uni-familiale.
Vecinii sunt proprietăți de tip rezidențial, case de locuit aflate în proprietatea
diferitelor persoane fizice si juridice, precum și terenuri libere.

Figura 5.1 - Harta de localizare a proprietății
5.2.2 Descrierea situației juridice

Proprietatea ce face obiectul prezentului raport este identificată cu numărul
cadastral 2643 – C1.
Proprietarul deține integral dreptul de proprietate asupra construției, conform
contractului de vânzare-cumpărare și conform autorizației de construcție și procesului
verbal de recepție la terminarea lucrărilor. Nu există impedimente de ordin juridic sau de
altă natură care să afecteze dreptul de proprietate, sau posibilitatea transferării acestui
drept.
5.2.3 Descrierea construcției și amenajărilor
Proprietatea imobiliară rezidențială supusă descrierii, construită în anul 2011, se
află pe str. Romancierilor, nr. 10, în localitatea Domnești, unde gradul de intensitate
seismică este scăzut și este compusă din casă cu regim de înălțime parter, etaj și
mansardă (P+E+M), cu aria construită (AC) de 99,36 mp, aria construită desfășurată
(ACD) de 248,72 mp, aria utilă desfășurată (AUD) de 198,98 mp.
1. Structura de rezistență:
Infrastructura – fundații continue sub ziduri, trotuar 0.8 m în jurul casei, scări și
terasa din beton placate cu gresie, placă de beton la nivelul cotei 0 în interior, fără
subsol.
Suprastructura – zidărie portantă de cărămidă, cu stâlpișori din beton armat la
intersecția zidurilor portante, planșeu din beton armat peste parter și etaj și centuri de

beton armat peste ziduri. Pe centurile exterioare de la mansardă sunt montate

elementele structurale din lemn ale șarpantei.
2. Închiderile perimetrale și compartimentările:
Închiderile perimetrale au grosimea de 0.30 m, iar zidurile de compartimentare

0.15 m. Tâmplăria exterioară este din PVC de culoare mahon, cu geam termopan, uși
metalice la exterior, iar ușile interioare din lem masiv lăcuite.
Din punct de vedere funcțional, la parter se află camera de zi comună cu casa
scării, baia de serviciu, camera tehnică și hol; la etaj trei dormitoare, două băi,
dressing, casa scării și hol; iar la mansardă un dormitor, o terasă, un pod, un spațiu de
depozitare, o baie și hol. În camera de zi există o ușă care facilitează accesul la terasă.
3. Învelitoarea
Învelitoarea (de tip ușor) este realizată din tablă de tip Lindab, cu jgheaburi și
burlane din același material, montată pe astereală de scândură de brad. Nu s-au
semnalat degradări, iar starea tehnică a șarpantei și a învelitorii este foarte bună.
4. Finisajele interioare și exterioare
 Finisajele interioare:
- Pardoseli de gresie ceramică în băi și în bucătărie, parchet laminat cu
plintă perimetrală în camere și pe holuri;
- Pereții sunt tencuiți, gletuiți și zugrăviți în camere, bucătărie și pe holuri, în
culori diferite, iar în băi sunt placați cu gresie ceramică de bună calitate pe toată
înălțimea;
- Tavan tencuit, gletuit și zugrăvit la parter și etaj, iar la mansardă tavanul
este din lemn, cu izolație din polistiren și vată minerală, placat cu rigips la partea
inferioară și zugrăvit;
- Scara interioară este din beton armat, cu podest, placată cu lemn masiv,
iar balustrada din fier forjat.
 Finisaje exterioare:
- Fațadă tip termosistem realizată prin placare cu polistiren expandat de 15
cm grosime, finisată cu tencuială decorativă;
- Scările exterioare au treptele și terasa placate cu gresie antiderapantă;
- Terasa acoperită are șarpantă din lemn, fixată pe stâlpi de lemn și
învelitoarea din tablă Lindab, iar balustrada din lemn lăcuit.
5. Instalația electrică:
Branșamentul se face direct la rețeaua stradală prin fir aerian.
Instalația electrică interioară este de tip îngropat (sub tencuială) și asigură
iluminatul cu incandescență și funcționarea prizelor monofazate. Corpurile de iluminat și
aparatele electrice sunt de tip superior.
6. Instalația sanitară:
Branșamentul la rețeaua de apă se compune din țeavă PVC cu o lungime de 35 m
și un cămin din beton pentru apometru.

Canalizarea menajeră este realizată din țeavă tip PVC, cu diametrul de 110 mm,
cu o lungime de 40 m și un cămin din beton.
La interior, instalația de alimentare cu apă este realizată cu țeavă multistrat, iar
scurgerea este realizată din tubulatură din polipropilenă. Obiectele sanitare sunt
realizate din porțelan sanitar, materiale acrilice și inox de foarte bună calitate și constau
în cadă, lavoar și grup sanitar la parter, cabină de duș, cadă jacuzzi, lavoar și grup
sanitar la etaj și cadă, lavoar și grup sanitar la mansardă.
7. Instalația de încălzire și de gaz metan:

Branșamentul la gaz metan este realizat din țeavă metalică. Casa dispune de
instalație proprie de încălzire centrală, cu trasee tur-retur din țeavă de cupru și centrală
termică pe gaz metan, montată în camera tehnică.
Nu am constatat forme de depreciere externă specifice cartierului, vecinătăților
sau proprietății imobiliare subiect. Iar pe piață nu se constată forme de depreciere
economică.
5.3 Analiza celei mai bune utilizări
„Utilizarea probabilă în mod rezonabil și justificată adecvat, a unui teren liber sau a
unei proprietăți construite, utilizare care trebuie să fie posibilă din punct de vedere fizic,
permisă legal, fezabilă financiar și din care rezultă cea mai mare valoare a proprietății
imobiliare.‖
5.3.1 Cea mai bună utilizare a proprietății considerată a fi construită
„Utilizarea curentă se presupune a fi cea mai bună utilizare dacă nu există indicații
din piață sau alți factori care să conducă la concluzia că există o altă utilizare care ar
maximiza valoarea subiectului evaluării.‖
Ţinând cont de tipul clădirii şi de amplasarea acesteia, cea mai bună alternativă
posibilă pentru proprietatea evaluată este cea de proprietate imobiliară rezidenţială.
Având în vedere faptul că proprietatea dispune de o construcție finalizată la
jumătatea anului 2011, nu este necesară renovarea sau modificarea acesteia. Deci,
construcțiile existente pe proprietate trebuie păstrate în starea lor curentă.
Această utilizare se conformează celor 4 criterii ce definesc cea mai bună utilizare:
 Este permisibilă legal;

 Îndeplinește condiția de fizic posibilă;
 Este fezabilă financiar;
 Este maxim productivă.
Cea mai bună utilizare a imobilului evaluat este cea actuală, proprietate de tip
rezidențial, subtipul locuință unifamilială.
5.4 Evaluarea proprietății
5.4.1 Abordarea prin cost

Scopul abordării prin cost este stabilirea valorii de piaţă a proprietăţii prin
estimarea costurilor de achiziționare a terenului (valoarea de piaţă a terenului) şi de

construire a unei noi proprietăţi, cu aceeaşi utilitate, sau de adaptare a unei proprietăţi
vechi la aceeaşi utilizare, fără costuri legate de timpul de construcţie / adaptare. Costul
terenului se adaugă la costul total al construcţiei. Dacă este cazul, în mod uzual la
costurile de construcţie se adaugă şi stimulentul / profitul dezvoltatorului imobiliar.
În cazul unei proprietăţi vechi pentru estimarea unei valori care să reflecte
aproximativ valoarea de piaţă, se scad apoi sume reprezentând cuantificarea diferitelor
forme de depreciere: deteriorare fizică, depreciere funcţională (tehnologică) şi
depreciere economică (externă).
Valoarea de înlocuire reprezintă costul estimat pentru a construi, la preţurile
curente de la data evaluării a unei clădiri cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii
evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectura şi planuri actualizate.
Această valoare s-a stabilit pe baza documentației pusă la dispoziție de către proprietar
și a inspecției efectuate în teren.
Deprecierea reprezintă o pierdere de valoare față de costul de înlocuire ce poate
apărea din cauze fizice, funcționale sau externe.
Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o clădire sunt:
 uzura fizică - este evidențiată de fisuri, infestări, defecte de structură etc.

Aceasta poate avea două componente - uzura fizică recuperabilă (se cuantifică prin
costul de readucere a elementului la condiția de nou sau ca și nou, se ia în considerare
numai dacă costul de corectare a stării tehnice e mai mare decât creșterea de valoare
rezultată) și uzura fizică nerecuperabilă (se referă la elementele deteriorate fizic care nu
pot fi corectate în prezent din motive practice sau economice).
 neadecvarea funcțională - este dată de demodarea, neadecvarea sau
supradimensionarea clădirii din punct de vedere a dimensiunilor, stilului sau instalațiilor
și echipamentelor atașate. Se poate manifesta sub două aspecte - neadecvare
funcțională recuperabilă (se cuantifică prin costul de înlocuire pentru deficiențe care
necesită adăugiri, deficiențe care necesită înlocuire sau modernizare sau
supradimensionări) și neadecvare funcțională nerecuperabilă (poate fi cauzată de
deficiențe date de un element neinclus în costul de nou dar ar trebui inclus sau un
element inclus în costul de nou dar nu ar trebui inclus).
 deprecierea economică (din cauze externe) - se datoreazaă unor factori externi
proprietății imobiliare cum ar fi modificarea cererii, amplasarea în zonă, urbanismul,
finanțarea etc.
Valoarea proprietății imobiliare supusă evaluării obținută prin abordarea pe bază
de costuri este dată de valoarea construcției.
Estimarea costului de înlocuire s-a realizat folosind Catalogul de evaluare C.
Șchiopu, indici 2015/2016.
În tabelul următor se va prezenta calculul costului de înlocuire a construcției de pe
proprietatea evaluată:
Tabel 5.1 - Suprafețele clădirii

Tabel 5.2 - Corecții
Sc (mp)= 99.36
Scd (mp)= 248.72 Cd - Corecție distanță =1,006
Sud (mp) = 198.98 Cm - Corecție manoperă =1,054
S terase circulabile, balcoane = 35.37 Curs lei/euro =4,7612

Tabel 5.3 - Calculul costului de înlocuire
Tip Cost
Indice Cost
Cantitate Cost 2015- Total Cost de
corecție catalog Cost de
Nr. (mp sau catalog 2016 cost nou
simbol descriere 2015- 2015- nou (lei)
Crt buc.) (lei/mp) fără catalog (euro)
2016 2016
. TVA
G=F/1. I=HxCmx
A B C D E F=DxE H=GxC J
19 Cd
1 Fundație FCBS Fundație V2 99,36 475 1,1332 538,3 452,3 44943,3 47654,44 10008,91
8ZIDCAR30P
2 Suprastructură P Zidărie cărămidă 99,36 734,3 1,1348 833,3 700,2 69575,7 73772,77 15494,57
S
8ZIDCAR30E
3 Suprastructură E Zidărie cărămidă 99,36 734,3 1,1604 852,1 716,0 71145,2 75437,01 15844,12
S
4 Suprastructură M 8ZIDCAR30M Zidărie cărămidă 99,36 354,5 1,0832 384,0 322,7 32061,9 33996,02 7140,22
5 Învelitoare INVTL Învelitoare tablă Lindab 99,36 340,4 1,1320 385,3 323,8 32173,7 34114,51 7165,11
6 Terasă TERCIRC Terasă circulabilă 35,37 952,5 1,0299 981,0 824,4 29157,4 30916,24 6493,37
127047,3
7 Finisaj FOBFS Finisaj obișnuit 149,36 918,1 1,0398 954,6 802,2 119819,4 26683,90
9
8 Finisaj mansardă FOMANS Finisaj obișnuit 99,36 608,3 1,0750 653,9 549,5 54599,8 57893,46 12159,43
10873,
9 Scară SCASTEJA Scară superioară 2 10887,6 1,1884 12938,8 21745,9 23057,72 4842,84
0
termosistem(polistiren expandat
10 Fațadă FTERMO5 248,72 165,2 0,9854 162,8 136,8 34024,1 36076,55 7577,20
5cm)
11 Instalație electrică ELINGR instalație electrică de iluminat, prize 198,98 82,4 1,0219 84,2 70,8 14079,9 14929,20 3135,60
12 Instalație termică INCELFS sistem de încălzire 198,98 172,5 0,9159 158,0 132,8 26418,0 28011,62 5883,31
13 Instalație sanitară CAlALAWC cadă fontă + lavoar +wc 2 3642 1,1411 4155,9 3492,3 6984,7 7406,03 1555,50
14 Instalație sanitară DUSLAWCS duș+cabină+lavoar+wc 2 6544 0,9738 6372,5 5355,1 10710,2 11356,24 2385,16
601669,2 126369,2
Cost de nou
1 4
Depreciere fizică 0% 0 0
Depreciere funcțională 0% 0 0
Depreciere economică și externă 0% 0 0
601669,2 126369,2
Total
1 4
Cost / mp 2419,06 508,08
Valoare casă (rotunjită)= 126,369 euro = 601.669 RON
56
Fotografii ale imobilului



5.5 Conversia în clădire verde
Orice clădire existentă poate fi certificată în oricare dintre schemele recomandate

(BREEAM, LEED, DGNB) dacă se aduc îmbunătățiri minime fie la nivel de anvelopă, fie
prin eficientizarea instalațiilor.
Sprijinirea măsurilor pentru eficiența energetică aduce beneficii cetățenilor din toate
păturile sociale. În plus, clădiri mai verzi înseamnă o proiectare mai bună și o utilizare mai
bună a spațiului în clădiri, mai multă lumină, mai mult aer sănătos și de calitate și
contribuie la crearea unor locuri de muncă mai productive, la o calitate sporită a vieții
acasă și la birou şi multe alte beneficii tangibile.
Materialele si echipamentele specifice clădirilor verzi pe care le-am folosit în
conversie sunt descrise mai jos.
1. Panouri fotovoltaice
Pentru a asigura aportul necesar de energie și pentru a încălzi apa menajeră pentru
activitățile cotidiene am folosit panouri solare. Utilizarea radiației solare este o modalitate
excelentă pentru a procura necesarul de energie în vederea satisfacerii unora dintre
necesitățile pe care le presupune traiul modern. Aceste sisteme de panouri solare
generează energie electrică suficientă, fară să producă poluare.
Cel mai mare avantaj al acestor panouri îl reprezintă economia financiară. Instalarea unor
panouri solare fotovoltaice pe acoperișul
locuinței aduce, cu siguranță, o reducere
considerabilă a costurilor pentru factura de
energie dar și independența energetică mult
dorită. Nu mai suntem legați de un anume
furnizor care să poată mări periodic tarifele
pentru energie.
Sistemul pe care l-am adoptat este perfect
pentru gospodării private fiind adecvat mai
ales instalațiilor destinate autoconsumului.
Figura 5.2 - Panou fotovoltaic Folosește un invertor Fronius GALVO 3.0 -1
și 12 panouri de 280W Policristaline.
Pachetul include și structura din aluminiu și elementele de asamblare din inox necesare la
instalarea pe un acoperiș de tip înclinat. Prețul acestui sistem este de 2815 euro, fiind
detaliat în tabelul de mai jos.
Tabel 5.4 - Cost panouri fotovoltaice

Nr. Produs Cantitate Preț unitar Preț total Preț unitar Preț lei
Crt. euro euro lei
1 Panouri 12 82 984 17,22 4685,02
2 Invertor 1 823 823 172,86 3918,46
3 Structură acoperiș 1 264 264 55,45 1256,95
4 Regulator de consum 1 650 650 136,52 3094,78
5 Sistem regulator de 1 94 94 19,74 447,55
consum
6 TOTAL 2815 13402,76

2. Panourile solare termice

Sistemele de panouri solare termice folosesc căldura de la soare pentru a încălzi apa
menajeră. Apa caldă se obține prin încălzirea agentului termic (apă, antigel) din interiorul
instalației cu ajutorul radiației solare.
Întrucât întreg spectrul radiației solare este utilizat pentru producerea de energie
termică, randamentul panourilor solare termice este ridicat, fiind de peste 70% raportat la
energia razelor solare incidente.
Sistemele de încălzire a apei folosesc panourile solare, numite colectoare, care se
instalează de cele mai multe ori pe acoperișul casei. Acestea colectează căldura de la
soare pe care o folosesc pentru a încălzi înmagazinată în cilindrul de apă.
În interior, panourile solare au tuburi din cupru, umplute cu agent termic, care circulă,
transferând energia termică de la soare către apa menajeră a casei. Ele sunt confecționate
dintr-un material extrem de puternic, denumit
borosilicat. În interiorul lor, tuburile conțin
reflectoare care captează și concentrează lumina
solară.
Pachetul solar include:
1. Colector solar cu 15 tuburi vidate;
2. Set suporți acoperiș pentru panou solar 15
tuburi vidate;
3. Boiler 150 litri bivalent cu două serpentine;
4. Supapă de siguranță 6 BAR pentru protecția
boilerului;
5. Automatizare solară cu 3 senzori de
temperatură (1 senzor pentru panou solar, 2
Figura 5.3 - Panou solar termic senzori pentru boiler) ;
6. Grup de pompare izolat termic;
7. Vas de expansiune 12 litri;
8. Aerisitor solar automat 180°C;
9. Antigel solar 10 litri;
Pentru o gospodărie mare, un panou solar nu este mult mai scump decât un sistem
pe gaz. În funcție de locație și de cantitatea de apă caldă menajeră utilizată, economisirea
curentului electric sau a gazelor naturale diferă, dar se poate considera o perioadă de
amortizare între 2-6 ani.
Nivelul economiilor realizabile prin utilizarea panourilor solare cu tuburi vidate
supraconductoare, poate atinge procentul de 100% din factura combustibilului clasic
utilizat pentru obținerea energiei termice. Atingerea acestui nivel presupune in schimb, o
investiție majoră, amortizabilă la rândul ei într-o perioadă mai îndelungată. Există un
echilibru între o valoare rezonabilă a investiției, economiile realizate și perioada de
amortizare.

Tabel 5.5 - Cost panouri solare termice

Preț
Nr. Preț total Preț Preț total
Produs Cantitate unitar
Crt. euro unitar lei lei
euro
Colector solar 15 tuburi
1 1 355,58 355,58 1693,00 1693,00
vidate
2 Suport fixare panou solar 1 35,71 35,71 170,00 170,00
3 Boiler 150 l 1 287,53 287,53 1369,00 1369,00
Supapa de siguranță pt
4 1 17,22 17,22 82,00 82,00
protecția boilerului
Senzor pentru panoul
5 1 33,60 33,60 160,00 160,00
solar
Senzor pentru panoul
6 2 34,66 69,31 165,00 330,00
boiler
7 Grup pompare 1 201,63 201,63 960,00 960,00
8 Vas de expansiune 1 25,20 25,20 120,00 120,00
Aerisitor solar
9 1 19,95 19,95 95,00 95,00
automat 180°C
10 Antigel solar 10 litri 1 35,29 35,29 168 168,00
11 TOTAL 1081,03 5147,00
3. Sistem de ventilație cu recuperare de căldură
Sistemele de ventilație cu recuperare de căldură sunt unităţi ușor și rapid de

instalat, care asigură alimentarea cu aer proaspat a încăperii, filtrarea și extragerea aerului
poluat în exterior. Instalarea unui sistem de ventilație cu filtrare și recuperare de căldură
asigură tot ceea ce avem nevoie în materie de ventilație, reglarea umidităţii și introducerea
de aer proaspăt filtrat pentru spațiul nostru.
Marele avantaj al acestor sisteme de ventilație cu recuperare de căldură este
capacitatea lor de a recupera energia și regla umiditatea în incintă datorită unui
acumulator termic ceramic special (recuperator de energie).
Rata de recuperare a căldurii și energiei în cazul sistemelor este foarte ridicată,
depășind 90%. Un sistem asigură schimbul permanent de aer, echilibrarea umiditătii și
filtrarea aerului pentru o zonă de până la 50 de metri pătrați. Pentru a obţine cel mai bun
rezultat, am instalat un număr par de sisteme, pentru a lucra în tandem, obținând cel mai
confortabil microclimat.
Avantajele sistemului de ventilație cu recuperare de
căldură sunt următoarele:
-oferă aer curat clădirii;
-îndepartează aerul închis din încăpere;
-elimină praful și insectele;
-previne umiditatea și mucegaiul;
-protejează de zgomotul din exterior;
-recuperează căldura (iarna)/ răcoarea (vara) și
Figura 5.4 - Sistem de ventilație echilibrează nivelul de umiditate;

-reducerea costurilor de încălzire, iarna și de răcire a aerului, vara;

-consum redus de energie (în jur de 5 euro/an la funcționare continuă).
Pentru a beneficia de facilitățile acestui sistem am considerat necesar montarea a
două astfel de aparate pentru clădirea studiată. Prețul unui astfel de sistem este de 1389
de lei, ceea ce înseamnă că montarea celor două aparate va conduce la un total de 2778
de lei (583,46 euro).
4. Conservarea apei
Cumpărând dușuri, robinete și rezervoare de apa cu ―debit scăzut‖ reducem
cantitatea de apă folosită în gospodărie. Astfel am propus înlocuirea dușurilor și
robinetelor clasice cu unele moderne cu debit redus. În acest mod contribuim atât la
diminuarea cheltuielilor pentru facturi, cât și la reducerea emisiilor poluante.
Tabel 5.6 - Cost baterii
Nr. Produs Cantitate Preț unitar Preț total Preț unitar Preț total
Crt. euro euro lei lei
1 Set duș 1 60,91 60,91 290,00 290,00
2 Baterie baie 4 90,31 361,25 430,00 1720,00
chiuvetă
3 Baterie baie cadă 3 150,17 450,52 715,00 2145,00
4 Baterie bucătărie 1 110,69 110,69 527,00 527,00
5 TOTAL 983,37 4682,00
Sistemele de colectare a apei de ploaie ne furnizează apa pentru udatul grădinii

spălatul mașinii, spălarea hainelor la mașina automată și folosirea acesteia pentru wc-uri și
reduc în același timp solicitarea
scurgerilor stradale în timpul ploilor
torențiale care cotribuie la scăpări de
substanțe chimice.
Utilizarea apei de ploaie ajută

la economisirea banilor și a surselor
de apă potabilă. În bazinul îngropat,
apa este ținută la o temperatură
constantă și nu se degradează ca
apa din rezervoarele supraterane.
Rezervorul poate fi utilizat și pentru
acumularea unei rezerve de apă de
la puț/fântână pentru perioadele mai
secetoase când nivelul pânzei
freatice scade.
Figura 5.5 – Sistem de colectare a apei
Filtrul de apă de ploaie elimină murdăria mecanică din acesta. Prin urmare,
în rezervorul de stocare a apei de ploaie nu se depozitează aceasta și nu mai este

necesar să fie curățat, iar pompa nu poate fi deteriorată prin sedimentare din partea
inferioară.
Tabel 5.7 - Cost sistem de colectare a apei
Nr. Produs Cantitate Preț unitar Preț total Preț unitar Preț total
1 Rezervor 12 mc 1 1680,25 1680,25 8000,00 8000,00
2 Filtru 1 52,51 52,51 250,00 250,00
3 Sistem jgheaburi și 1 378,06 378,06 1800,00 1800,00

burlane
4 TOTAL 2110,81 10050,00
5. Încălzirea în pardoseală
Pentru încălzirea în pardoseală sistemele integrate în pardoseală distribuie uniform

căldura și asigură o temperatură confortabilă în orice moment, fără nori de praf. Apa caldă
în țevile din pardoseală încălzește în mod direct podeaua, iar prin aceasta corpul uman și
aerul din încăpere. Datorită acestui contact direct, încălzirea în pardoseală consumă mai
puțină energie pentru a atinge același nivel de confort în comparație cu unitățile de
încălzire tradiționale precum radiatoarele: temperatura camerei poate rămâne cu cateva
grade mai rece fără o diferență notabilă ca senzație de căldură. Aceste diferențe de
temperatură de câteva grade pot reduce consumul de energie termică cu 15-20%, ceea ce
este clar vizibil când privim factura de încălzire în timpul iernii.
Figura 5.6 – Încălzirea în pardoseală

Kit-ul este alcatuit din:

-1 x Distribuitor din oțel inoxidabil cu 10 intrări/ieșiri;
-1 x Vana de amestec cu Pompă Grundfos UPS2 eficiență energetică
 debitmetru
 piulițe conectare distribuitor
 supapă de umplere sau scurgere
 sistem de fixare
 robineți de conectare
 conexiune primară de 3/4"
 grup conexiune de 3/4" eurocon
-10 x 2 Conectori Eurocon 16mm/2.0;
-10 x Țeavă de încălzire PE-RT, 16mm / 100 metri;
-3 x Benzi perimetrale, 5mm / Rola 25 metri;
-20 x Suport curbare țevi.
Tabel 5.8 - Cost sistem de încălzire în pardoseală
Nr. Produs Cantitate Preț unitar Preț total Preț Preț total
Crt. euro euro unitar lei lei
1 Distribuitor 1 219,5244896 219,5244896 1045,2 1045,20
2 Vana de amestec 1 497,9837016 497,9837016 2371 2371,00
cu Pompă
3 Țeavă de încălzire 10 46,62690078 466,2690078 222 2220,00
4 Suport curbare țevi 20 0,831723095 16,6344619 3,96 79,20
5 Benzi perimetrale 3 2,15911955 6,477358649 10,28 30,84

6 Conectori Eurocon 10 4,206922625 42,06922625 20,03 200,30
7 TOTAL 1248,96 5946,54
6. Materiale naturale pentru pardoseli și vopsele lavabile bio

Ca opțiune pentru pardoseli am ales bambusul deoarece câștigă o popularitate din
ce în ce mai mare datorită durabilității și farmecului aparte, exotic, pe care îl conferă
încăperii. Acest tip de pardoseală este ușor de montat și întreținut și oferă o bună
rezistență în timp.
Bambusul are cea mai rapidă creștere dintre toate plantele, ajungând la maturitate în
maximum cinci ani, spre deosebire de alți arbori, ceea ce îl face o sursă bună și
sustenabilă pentru pardoseli.
Deși prețul este unul mai mare, durabilitatea și
rezistența în timp sunt principalele puncte forte
ale acestui tip de parchet. Fibra de bambus este
mai rezistentă decât oțelul la tensiuni. Parchetul
din bambus este unul dintre cele mai dure
materiale naturale disponibile pentru podele.
Prețul pentru întreaga suprafață a fost de 4656
de lei (977,90 euro).
Figura 5.7 – Pardoseală din bambus

Vopseaua ecologică este o vopsea mai puțin toxică cu un conținut mai mic de
compuși organici volatili. Este produsă din ingrediente naturale, regenerabile: apă, uleiuri
vegetale, pigmenți minerali, și minerale naturale. Aceste vopsele naturale pentru zugrăveli
au la bază: varul, argila și cazeina.
Principalele beneficii ale zugrăvelilor naturale:
 Non-toxice, fără miros și fără emisii;
 Ecologcice/ susteneabile și biodegradebile: din materii prime naturale, regenerabile;
 Deschise la difuzia vaporilor de apă: evitarea condensului și impiedică formarea de
mucegai.
Scopul acestor vopsele este de a reduce poluarea, consumul de energie și a
deșeurilor, pe tot ciclul de viață a produselor.
Prețul pentru întreaga suprafață a fost de 5420 de lei (1138 euro).
7. Ferestre mansardă
Pentru mansardă am ales să folosesc ferestrele Velux de dimensiuni mari (134x140

cm) pentru o iluminare și o ventilare corectă a camerelor.
Principalele avantaje ale acestor ferestre sunt următoarele:
- Deschidere confortabilă: mâner elegant din zinc poziționat în partea de jos este
conceput pentru a face ușoară și confortabilă deschiderea și închiderea ferestrelor
poziționate sus;
- Posibilitatea acționării cu telecomandă: oferă posibilitatea deschiderii și închiderii
ferestrei la distanță cu ajutorul sistemului de operare electric pentru un confort
deosebit.
- Sistem de ventilare în două trepte: lasă locuința să respire chiar și atunci când
fereastra este închisă.
- Filtru pentru praf și insecte încorporat: ne oferă un mediu de locuit mai sănătos prin
reținerea prafului și insectelor în exteriorul încăperii. Filtrul se curăță foarte ușor cu
aspiratorul.
- Sistem izolator ThermoTechnology: transformă fereastra în scut extrem de puternic
împotriva vîntului și temperaturilor reci și oferă o eficiență energetică mai bună,
menținând confortul termic interior;
- Senzor de ploaie încorporat: fereastra se va închide automat în caz de ploaie;
- Fără curenți de aer: garnitura suplimentară îmbunătățește etanșeitatea ferestrei. Prin
urmare, ne putem bucura de un climat interior plăcut fără curenți de aer nedoriți.
Pentru a întregi aceste ferestre, am achizitionat și un set de rulouri opace care să

asigure cel mai eficient efect de întunecare atât ziua, cât și noaptea. Stratul din aluminiu
ce dublează țesătura previne trecerea luminii și menține căldura în interior, în sezonul
rece. Rulourile opace glisează cu ușurință pe șinele laterale cu profil din aluminiu și pot fi
oprite în orice poziție pe suprafața ferestrei.
Aceste rulouri includ telecomandă și un acumulator alimentat cu energie solară, care va
acţiona până la 600 de închideri și deschideri chiar dacă soarele nu e suficient de
puternic. Nu necesită niciun fel de cablu sau conexiune la o sursă de curent electric.
Ruloul poate fi operat și manual.

Figura 5.8 – Ferestre și rulouri mansardă
Tabel 5.9 - Cost ferestre și rulouri mansardă

Nr. Preț unitar Preț total Preț unitar Preț total
Produs Cantitate
Ferestre
1 4 385,20 1540,79 1834,00 7336,00
Velux
Rulouri
2 4 159,41 637,65 759,00 3036,00
Velux
3 Total 2178,44 10372,00
Având în vedere cele descrise mai sus, pentru transformarea clădirii existente în
clădire verde am făcut un calcul final din care rezultă suma totală a materialelor și
sistemelor specifice folosite. Această sumă este detaliată în tabelul următor:
Tabel 5.10 - Cost total

Nr. Crt. Produs Preț lei Preț euro
1 Panouri fotovoltaice 13402,76 2815,00
2 Panouri solare termice 5147,00 1081,03

3 Sistem de ventilație cu recuperare de căldură 2778,00 583,46
4 10050,00 2110,81
Conservarea apei
4682,00 983,37
5 Încălzire în pardoseală 5946,54 1248,96
6 Materiale naturale 5420,00 1138,00
7 Ferestre Mansardă 10372,00 2178,44
8 Total 57798,30 12139,07

În ceea ce privește modernizarea clădirii existente la standardele unei clădiri verzi

am acordat credite pentru a evalua clădirea aleasă în funcție de elementele sale verzi, în
conformitate cu sistemul de certificre LEED.
Pe baza standardelor LEED am evaluat clădirea astfel:
Tabel 5.11 - Alocarea Creditelor
PARTICULARITĂȚI PUNCTE MAXIME PUNCTE OBTINUTE
Sisteme sustenabile 14 7
Eficiența apei 5 1
Energie și atmosferă 17 9
Materiale și resurse 13 6
Calitatea aerului din 15 6
interior
Procesul de inovare și 5 3
proiectare
Total 69 32
Criterii de certificare
 Certificat: 26-32 puncte
 Argint: 33-38 puncte
 Aur: 39-51 puncte
 Platină: 52-69 puncte
Clădirea avută în vedere a obținut toate cele 32 de credite. Prin urmare, este eligibil
să se încadreze în categoria "CERTIFICAT" în conformitate cu standardul LEED (26-32).
Cel mai evident beneficiu financiar al clădirilor verzi este reprezentat de reducerea
costurilor cu energie în exploatarea clădirii. Clădirile verzi necesită o planificare mai bună
încă de la început, dar au ca rezultat un cost redus de material.
În funcție de soluția utilizată, perioadele de amortizare variază. Acestea pot fi mai
mici de 18 luni în cazul proiectelor în care se intervine numai asupra iluminatului. Cele mai
multe inițiative au ca perioadă de amortizare până la 5 ani. Unele tehnologii precum
panourile fotovoltaice pot ajunge până la 12 – 20 ani perioadă de amortizare, în condițiile
în care nu există nicio formă de suvenționare.
Încurajarea eficienței energetice în sectorul clădirilor reprezintă o soluție de rezolvare
a problemei cu costuri minime şi nu o cheltuială permanentă pentru bugetul public, ce
transferă problema de la un an la altul – cum e cazul subvenționărilor. Beneficiile imediate
pentru cetățeni ar fi reducerea facturilor la energie, crearea de noi oportunități economice
şi locuri de muncă, creşterea confortului în locuințe şi la birou, precum şi a standardului de
viață.

CONCLUZII
Deşi costurile acestui tip de locuinţă sunt mai mari decât ale uneia obişnuite, orice
investiţie în plus este ulterior recuperată prin reducerea substanţială a costurilor de
energie. De asemenea, casele ecologice au un transfer termic cu mediul înconjurător
extrem de mic. În plus, acest tip de locuinţă se poate autoventila.
Calitățile ecologice ale unei case se măsoară prin aptitudinile sale de a proteja
resursele naturale şi de a satisface exigenţele de confort și de sănătate ale locatarilor săi.
În consecinţă, calitatea ecologică a unei case constă în:
• economisirea resurselor naturale: energie, apă, sol, materii prime;
• reducerea pluării aerului exterior: a apei și a solului;
• reducerea producţiei de deşeuri: a deşeurilor ultime (ce nu pot fi reciclate).
În timp ce o casă obișnuită consumă resursele naturale și aruncă reziduurile nefolositoare
în mediul înconjurător, o casă verde protejează mediul. Acesta o ajută să se integreze în
ecosistemul în care se află având un impact minim asupra acestuia. Casa ecologică
presupune folosirea eficientă a resurselor în două scopuri: pentru a economisi financiar și
pentru a proteja mediul. Astfel, se pune accentul pe energiile alternative, lumina naturală
eficientă, folosirea apei de ploaie etc. Deoarece consumăm mai multă apă decât este
nevoie, este important să investim în produse de calitate, prevăzute cu sistem de reducere
a cantităților utilizate.
În România, nu există o tradiție a construirii caselor ecologice. De aceea, informațiile
disponibile sunt mai puține, precum și profesioniștii în domeniu. Prin urmare, se poate ca
un astfel de proiect să fie mai solicitant din punct de vedere al efortului, banilor și timpului
comparativ cu construirea unei case obișnuite care nu are în vedere protejarea mediului.
În plus, cererea pentru astfel de case fiind în evoluție, există deocamdată mai puțini
producători pe piață, ceea ce le permite celor existenți să practice prețuri mai ridicate.
Costurile întreținerii se diminuează doar în situația în care construcția ecologica e și
pasivă, adică nu generează noxe, situație în care s-a constatat că întreținerea, comparativ
cu o casă tradițională încălzită cu gaze, se înjumătățește în cazul caselor ―verzi‖ și poate
ajunge până la un sfert, în cazul unei case pasive. Pentru încălzirea ei se utilizează, pe cât
posibil, surse regenerabile, adică instalații fotovoltaice, centrale eoliene, pompe de
căldură. Acoperişurile verzi, panourile solare, energia eoliană, încălzirea prin pardoseală,
folosirea biogazului, grădinile organice, vopselele netoxice care lasă pereţii să respire,
izolaţiile din cânepă, lână de oaie, celuloză, acoperişurile din lemn sau stuf, încălzirea cu
lemne etc. sunt câteva dintre argumentele care pot determina statutul de casă ecologică.
Având în vedere materialele și sistemele utilizate pentru conversia clădirii în clădire
verde, a rezultat o investiție de aproximativ 57.800 de lei, echivalentul a 12.140 euro. Această
sumă este una destul de mare dar raportându-ne la costurile întreținerii ne dăm seama că
investiția a meritat.
În concluzie, în viitor casele ar trebui să devină inteligente şi sustenabile, să îşi
producă energia necesară, să fie conectate şi să înveţe să se lase folosite în folosul
familiilor care le locuiesc.

ANEXE






BIBLIOGRAFIE
1. http://www.rogbc.org/ro/educatie/info-cladiri-verzi
2. https://www.knaufinsulation.ro/schemele-de-certificare-verde
3. https://mihaitoader.ro/cladiri-verzi/
4. https://www.scribd.com/document/369457611/revista-valoarea-oriunde-este-ea-nr-09-
pdf
5. http://www.agir.ro/buletine/2854.pdf
6. https://www.epa-floor.ro/2017/03/31/breeam-leed-si-dgnb/
7. http://www.valconsulting.info/page9.html
8. http://www.roenef.ro/wp-content/uploads/2018/09/EPG_ROENEF_Studiu-eficienta-
energetica-in-cladiri.pdf

Proiect de Disertatie - FINAL

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Proiect de Disertatie - FINAL

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

MINISTERUL EDUCAȚIEI NAȚIONALE

UNIVERSITATEA TEHNICĂ DE CONSTRUCȚII BUCUREȘTI

STUDIU DE CAZ PRIVIND TRANSFORMAREA

Asist. univ. dr. ing. Daniela RĂBOJ

Ing. Ștefania Steliana BOȘNEAGU

Universitatea Tehnică de Construcţii Bucuresti Director departament:

Departamentul de Topografie şi Cadastru Data 20.06.2019

Termen de predare: 20.06.2019

Elemente iniţiale pentru proiect:

Data eliberării temei: 07.03.2019

Îndrumător proiect: Absolvent:

Facultatea de Geodezie - UTCB 2

Prin prezenta declar că lucrarea de licenţă cu titlul ‖Studiu de caz privind

Ing. Boșneagu Steliana Ștefania

Facultatea de Geodezie - UTCB 3

Lista figurilor și a tabelelor ...................................................................................................... 6

Facultatea de Geodezie - UTCB 4

3.10 Certificatul de performanță energetică a clădirilor ................................................................. 36

Facultatea de Geodezie - UTCB 5

Lista figurilor și a tabelelor

Facultatea de Geodezie - UTCB 6

HVAC - Heat, Ventilation, Air Conditioning (căldură, ventilație, aer condiționat)

LEED - Leadership in Energy and Environmental Design

BREEAM - Building Research Establishments Environmental Assessment Method

CASBEE - Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency

DGNB – Germania, LBC (Living Building Challenge)

NSO - Operatori Naționali de Scheme

Facultatea de Geodezie - UTCB 7

Facultatea de Geodezie - UTCB 8

1.1 Clădirile verzi. Definiție. Caracteristici

Conceptul de clădire verde are la bază o construcţie nouă, sustenabilă, durabilă,

Figura 1.1 - Green Gate - București

Facultatea de Geodezie - UTCB 9

Figura1.2 – Bill Clinton Library

O clădire verde este orice proiect ce presupune o construcţie sau renovare

Facultatea de Geodezie - UTCB 10

1.2 Elementele care stau la baza conceptului de clădire verde

În proiectarea clădirilor noi sau extinderea și reabilitarea celor existente care au ca

Facultatea de Geodezie - UTCB 11

proiectare denumită în engleză Design Stage („DS‖), respectiv recepția și faza de

Figura 1.3 - Ce înseamnă o clădire verde (http://www.rogbc.org)

1.3 Principiile pe care se bazează construcția unei case

Facultatea de Geodezie - UTCB 12

 Folosirea apei într-un mod eficient

 Eficientizarea sistemului termic

Facultatea de Geodezie - UTCB 13

piardă căldura spre exterior. Astfel sistemul de încălzire/răcire poate să funcționeze la

Facultatea de Geodezie - UTCB 14

 Controlul asupra dăunătorilor

Facultatea de Geodezie - UTCB 15

Facultatea de Geodezie - UTCB 16

 Materiale locale - Folosirea materialelor de construcții din materii prime locale

Facultatea de Geodezie - UTCB 17

b) Economic- clădirile verzi oferă o serie de beneficii economice sau

Facultatea de Geodezie - UTCB 18

 Industria ecologică a industriei construcțiilor din Canada a generat 23,45 miliarde

c) Social - beneficiile clădirilor verzi depășesc economia și mediul și s-au

1.6 Avantajele clădirilor verzi

Facultatea de Geodezie - UTCB 19

- stimularea economiei locale prin folosirea de materiale de construcție locale şi

1.7 Consiliul Român pentru Cladiri Verzi (RoGBC)

Facultatea de Geodezie - UTCB 20

emergent) de către World Green Building Council.