Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Vdocuments - MX - Curs Agent Imobiliar Modul Legislatie1 PDF
Vdocuments - MX - Curs Agent Imobiliar Modul Legislatie1 PDF
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
LECŢIA 1
ACTUL JURIDIC CIVIL
Notiunea
Definitie si terminologie
§ 1 act - juridic
§ 2 act – inscrisul
è Actul juridic civil è reprezinta acea manifestare de vointa facuta cu intentia de
a produce efecte juridice, adica de a naste, modifica ori stinge un raport juridic
civil concret.
2
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
Ø de administrare (inchirierea)
Ø de dispozitie (v.-c., ipoteca, gajul)
10 dupa corelatia dintre ele
Ø acte principale
Ø acte accesorii
11 dupa efectele produse
Ø constitutive
Ø translative
Ø declarative
12 dupa momentul producerii efectelor lor
Ø acte intre vii
Ø acte pentru cauza de moarte
13 dupa modul lor de executare
Ø acte cu executare dintr-o data
Ø acte cu executare succesiva
14 dupa reglementarea si denumirea lor
Ø acte tipice
Ø acte atipice
Clasificare.
In functie de aspectul la care se refera se disting conditii
Ø de fond
Ø de forma
In functie de obligativitatea sau neobligativitatea lor
Ø conditii esentiale
Ø conditii neesentiale
In functie de sanctiunea nerespectarii lor.
Ø conditii de validitate
Ø conditii de eficacitate
In functie de gradul lor de generalitate
Ø conditii generale
Ø conditii speciale
3
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
Capacitatea – conditie pentru orice act civil.
- Capacitatea de a incheia acte juridice civile = titular de drepturi si obligatii civile prin
incheierea de acte juridice civile.
Clasificare
dupa natura lor
Ø incapacitati de folosinta
Ø incapacitati de exercitiu
dupa gradul de generalitate incapacitati
Ø generale – de exercitiu
Ø speciale – de folosinta
dupa modul in care opereaza incapacitati
Ø care opereaza de plin drept
Ø care opereaza prin efectul unei hotarari judecatoresti
dupa sursa sau izvorul lor incapacitati
Ø stabilite de legea civila
Ø stabilite de legea penala
dupa gradul de opozabilitate incapacitati
Ø absolute
Ø relative
CONSIMTAMANTUL
- Elementul fundamental al actului juridic civil il constituie vointa juridica.
- Vointa este compusa din: consimtamant si cauza sau scopul
4
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
Formarea si principiile vointei juridice
- Proces psihologic complex din
§ hotararea exteriorizata (consimtamantul)
§ motivul determinat (cauza sau scopul)
§ Principiul autonomiei de vointa
- Subiectele de drept sunt libere sa incheie orice fel de conventii sau sa faca orice fel de
acte unilaterale in limitele legii si al bunelor moravuri.
Limitele principiului
§ ordinea publica
§ morala
§ normele imperative civile
Sanctiunea:
- actul juridic incheiat cu incalcarea limitelor este lovit de nulitate absoluta sau relativa, dupa
caz.
§ Principiul vointei interne sau reale
- Interpretarea contractelor se face dupa intentia comuna a partilor, iar nu dupa sensul literal
al termenilor.
- Actul secret care modifica un act public nu poate avea putere decat intre partile
contractante si succesorii lor universali.
- Consimtamantul nu este valabil, cand este dat, prin eroare, smuls prin violenta, sau
surprins prin dol.
● Consimtamantul
§ in scris
§ verbal
§ prin gesturi concludente
Simpla tacere nu valoreaza consimtamant
Exceptie
§ cand prevede legea
§ prin consens
§ obiceiul
- Consimtamantul trebuie sa fie nealterat printr-un viciu de consimtamant Vicii: eroarea,
dolul (viclenia), violenta si leziunea.
VICIILE DE CONSIMTAMANT
1. Eroarea
Definitie: “Falsa reprezentare a realitatii la incheierea unui act juridic civil”
- Eroarea nu produce nulitate decat cand cade asupra substantei obiectului conventiei.
- Eroarea nu produce nulitate cand cade asupra persoanei cu care s-a contractat, afara numai
cand consideratia persoanei este cauza principala, pentru care s-a facut conventia.
Clasificare
Dupa natura realitatii fals reprezentate:
§ eroarea de fapt – obiect sau persoana
§ eroarea de drept – falsa reprezentare a existentei sau continutului unei norme juridice
civile.
6
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
Sanctiunea
§ eroarea obstacol – nulitatea absoluta
§ eroarea viciu de consimtamant – nulitatea relativa
§ eroarea indiferenta – poate ramane fara nici o consecinta sau cel mult diminuarea
valorica a
prestatiei.
2. DOLUL (viclenia)
Definitie:è Dolul este acel viciu de consimtamant care consta in inducerea in eroare a
unei persoane, cu ajutorul unor mijloace dolosive sau viclene, pentru a o determina sa
incheie un anumit act juridic.
Clasificare
§ dolul principal – atrage anulabilitatea actului
§ dolul incident – nu atrage anulabilitate
Structura
Dupa doua elemente:
§ un element obiectiv (material) – utilizarea de mijloace viclene pentru a induce in
eroare.
§ un element subiectiv (intentional) – intentia de a induce p ecineva in eroare –
provocarea unei erori din neglijenta nu constituie dol.
Conditii
Pentru a constitui viciu de consimtamant dolul trebuie sa intruneasca cumulativ 2 conditii:
§ sa fie determinant pentru incheierea actului juridic
§ sa provina de la cealalta parte sau cand dolul provine de la un tert si contractantul are
cunostinta despre aceasta situatie (complicitate la dol) si cand dolul provine de la
reprezentantul contractului (mandatarul)
- Nu se cere ca dolul sa fie comun.
Proba dolului – cine invoca dolul trebuie sa-l dovedeasca.
Dolul poate fi probat prin orice mijloace de proba, inclusiv martori sau prezumtii simple.
3. VIOLENTA
Definitie:è Violenta eset acel viciu de consimtamant care consta in amenintarea unei
persoane cu un rau de natura sa-i insufle o temere care o determina sa incheie un act
juridic.
7
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
Clasificare:
Dupa natura raului
§ violenta fizica (integritatea fizica sau bunurile)
§ violenta morala (onoarea, cinstea, sentimentul)
Dupa caracterul amenintarii
§ amenintarea legitima – nu constituie viciu
§ amenintarea nelegitima – constituie viciu de consimtamant atragand nulabilitatea
Conditii cumulative
§ sa fie determinanta pentru incheierea actului juridic
§ sa fie injusta (nelegitima)
- Amenintarea cu un rau nu trebuie sa vina obligatoriu de la cocontractant, ea poate proveni si
de la un tert.
- Starea de necesitate in care se gaseste o persoana, care o determina sa incheie un act juridic
pe care altfel nu l-ar fi incheiat trebuie asimilata violentei viciu de consimtamant.
4. LEZIUNEA
Definitie:è Leziunea eset acel viciu de consimtamant care consta in disproportia vadita
de valoare intre doua prestatii.
Structura
Conceptia subiectiva implica doua elemente:
§ obiectiv
§ subiectiv
Conceptia obiectiva – leziunea are un singur element: prejudiciul material reprezentat de
disproportia de valoare intre contraprestatori.
Conditii
§ Leziunea sa fie o consecinta directa a actului respectiv
§ Leziunea sa existe in raport cu momentul incheierii actului
§ Disproportia de valoare intre contraprestatii sa fie vadita
- Domeniu de aplicare: minorii intre 14-18 ani incheie acte juridice civile care in acelasi timp
sunt: de administrare; fara acordul ocrotitorului legal; sunt lezionare pentru minor; sunt
comutative.
8
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
LECŢIA 2
OBIECTUL ACTULUI JURIDIC CIVIL
Definitie: - se intelege prin obiect al actului juridic civil insasi conduita partilor acelui act
respectiv actiunile ori inactiunile la care partile sunt indreptatite sau de care sunt tinute.
Conditii de valabilitate. Pentru a fi valabil, obiectul actului juridic civil trebuie sa intocmeasca
urmatoarele conditii generale:
§ sa existe
§ bunul a existat dar nu mai exista
§ exista
§ va exista cu exceptia succesiunii viitoare
§ sa fie determinat sau determinabil
§ sa fie circuitul civil
§ bunuri care pot circula liber neingradit
§ bunuri care pot circula in conditii restrictive
- Nesocotirea interdictiilor de instrainare si a conditiilor restrictive de circulatie a
diferitelor bunuri, atrage, in principiu, nulitatea absoluta a actului.
§ sa fie posibil – nimeni nu poate fi obligat la imposibil.
- Imposibilitatea poate fi de ordin material sau juridic.
- Aceasta conditie trebuie apreciata dinamic, prin prisma progresului tehnico-
stiintific.
§ sa fie licit – daca se incalca vrea dispozitive legala, actul este nul pentru obiect ilicit.
§ sa fie moral – obiectul trebuie sa fie in concordanta cu morala (bunele moravuri);
imoral – nulitate absoluta.
- conditii speciale: obiectul derivat al actului juridic civil trebuie sa apartina celui ce se
obliga la transferul sau grevarea lui.
Nerespectarea – nulitate absoluta.
§ obiectul act juridic civil, trebuie sa constea intr-un fapt personal al debitorului.
§ obiectul act juridic civil trebuie sa fie autorizat.
Definitie: èCauza sau scopul este acel element al actului juridic civil care consta in
obiectul urmarit la incheierea unui asemenea act.
Elemente
§ scopul imediat
§ scopul mediat
Scopul imediatè - este acel element al cauzei ce consta in motivul determinant al incheierii
actului juridic civil.
- este concret si variabil de la o specie la lata de acte juridice civile.
9
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
Conditii de forma
- Forma ceruta “ad validitatem” – desemneaza acea conditie de validitate, speciala si
esentiala care consta in cerinta indeplinirii formalitatilor prestabilite de lege sau de
parti, in lipsa carora actul n-ar putea lua nastere in mod valabil.
Conditii:
§ intregul act trebuie sa imbrace forma solemna
§ actul aflat in interdependenta cu actul solemn trebuie sa imbrace si el forma solemna
(mandatul
§ pentru incheierea unui act solemn actul care determina ineficienta unui act solemn
(exceptie legatul care poate fi revocat si in mod tacit)
10
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
Forma ceruta “ad probationem”
Definitie: Acea cerinta impusa de lege sau parti care consta in intocmirea unui inscris cu
scopul de a proba actul juridic civil valabil incheiat.
Caractere juridice
- Manifestarea de vointa trebuie imbracata in forma scrisa – este obligatorie – nerespectarea =
inadmisibilitate.
Aplicatii
- Art. 1191 alin 1 c.c. – acte cu inscris autentic sau sub semnatura privata pentru suma ce
depaseste 250 lei; depozit valutar, tranzactia, contractul de inchiriere a locuintelor, contractul
de cesiune si de cesiune a dreptului de autor.
Caractere juridice
§ este obligatorie
§ actul trebuie facut cunoscut tertilor prin masuri specifice “de publicitate”
Sanctiune – inopozabilitatea actului juridic. Actul produce efecte doar intre parti, dar ineficace
fata de terti.
2. Conditia
Clasificare
- Dupa natura efectelor produse. Conditia:
§ suspensiva – se incheie contractul daca proprietarul se muta din localitate.
§ Rezolutorie – contractul de vanzare-cumparare se anuleaza daca vanzatorului i se naste
un copil in doi ani.
- Dupa criteriul legaturii cu vointa partilor a realizarii ori nerealizarii ei. Conditia:
§ cauzala – inchei contract daca castig la loto
§ mixta – iti donez apartament daca te vei casatori
§ potestativa – pura sau simpla
3. Sarcina
Definitie:è Acea obligatie de a da, a face sau a nu face ceva, impusa de impunator
gratificatului in actele cu titlu gratuit – liberalitati
Clasificare
- In functie de persoana beneficiarului
Sarcina in favoarea:
§ dispunatorului
§ gratificatului
§ terte persoane
- In functie de valabilitatea ei. Sarcini:
§ posibile, licite, morale
§ imposibile, ilicite, imorale.
12
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
Definitie:è Principiile efectelor sunt acele reguli de drept civil care ne arata modul in
care se produc aceste efecte, respectiv, cum se produc ele, in ce conditii si fata de cine
anume.
Principii
o principiul fortei obligatorii
o pricipiul irevocabilitatii
o pricncipiul relativitatii
13
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
Notiunile de:
§ parte
§ avinzi-cauza
§ tert
Partile – o persoana care incheie un act juridic civil, personal sau prin reprezentare, si in
patrimoniul sau in persoana careia se produc efectele acelui act.
Avinzii – cauza = persoana care desi nu a participat la incheierea unui act juridic este insa
indriduita sau tinuta, dupa caz, fie sa profite, fie sa suporte efectele acelui act, datorita legaturii
sau relatiei sale juridice cu una din partile lui.
Avinzii-cauza
§ succesorii universali si succesorii cu titlu universal – dobanditorii de patrimoniu
§ succesorii cu titlu particular – donatorul
§ creditorii chirografari (acei creditori care nu au o garantie reala-ipoteca, ci numai un
drept de gaj general.
Tertii
Persoana straina de un anumit act juridic civil
Tertii:
§ propriu-zisi
§ asimulati
Exceptii de la principiul relativitatii
Exceptii:
§ aparente – avinzii cauza, promisiunea pentru altul, simulatia, reprezentarea, actiunile
directe.
§ reale – stipulatia pentru altul
Functiile nulitatii:
§ preventiva
§ represiva
§ mijloc de garantie a principiului legalitatii
Clasificarea nulitatilor
1.Dupa natura interesului:è nulitate absoluta sau nulitate relativa
14
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
Nulitate absoluta – sanctioneaza nerespectarea unei dispozitii legale ce ocroteste un interes
particular
2.Dupa intinderea intereselor saleè Nulitate:
§ partiala – desfiinteaza o parte din actul juridic civil
§ totala – desfiinteaza in intregimeactul
3.Dupa modul de consacrare legislativeè Nulitate:
§ expresa (textuala) – este prevazuta intr-o dispozitie legala
§ virtuala – nu este prevazuta de lege dar care este reglementata de o anumita conditie
4. Dupa felul conditiei d evaliditate nerespectateè Nulitate:
§ de fond – nerespectarea unei conditii de fond a actului juridic civil
§ de forma – intervine in cazul nerespectarii formei cerute ad validitatem
5.Dupa modul de valorificareè Nulitate:
§ judiciara
§ amiabila
CAUZELE DE NULITATE
15
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
2.Regimul juridic al nulitatii relative
§ nulitatea relativa poate fi invocata numai de persoana ocrotita si al carei interes a fost
nesocotit la
incheierea actului
§ nulitatea relativa este prescriptibila
§ nulitatea relativa poate fi confirmata expres sau tacit de catre partea interesata.
Principiile nulitatii
§ Principiul retroactivitatii nulitatii
§ Principiul restabilirii situatiei anterioare
§ Principiul desfiintarii actului subsecvent ca urmare a desfiintarii actului initial
16
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
§ cazul actului de instrainare a unui bun succesoral, de catre mostenitor, nul ca atare,
insa valabil ca act de acceptare a succesiunii.
Principiul validitatii aparentei in drept
- Inlatura nulitatea unui act juridic civil incheiat intr-o situatie de eroare comuna, obsteasca.
Ex.: inregistrarea in registrul starii civile de catre o persoana necompetenta sunt valabile.
Principiul raspunderii civile delictuale
Minorul savarseste un delict civil (falsifica data nasterii) pentru a incheia actul civil iar
cocontractantul nu stie.
Actul anulabil va fi mentinut intrucat reprezinta cea mai buna reparare a prejudiciului ce s-ar
produce cocontractantului.
LECŢIA 3
DEZMEMBRAMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
§ Dreptul de uzufruct
§ Dreptul de uz
§ Dreptul de abitatie
§ Dreptul de servitute
§ Dreptul de superficie
1.DREPTUL DE UZUFRUCT
è 517 Codul Civil "Uzufructul este dreptul de a se bucura cineva de lucrurile ce sunt
proprietatea altuia, intocmai ca insusi proprietarul lor, insa cu indatorirea de a le
conserva substanta".
Atributul posesiei: -nudul propritar
-uzufructuar.
Uzufructuarul este un defendor precar in raport cu nudul proprietar si posesor fata de terti.
Aplicare:
- Uzufructuarul se poate stabili pe bunuri mobile si imobile.
- 626 Codul Civil defineste uzufructul ca lucruri de care nu te poti servi fara a le consuma (ex.
bani, bauturi, grane).
Modalitati de constituire:
§ -contractul de vanzare -cumparare cu retinerea de catre vanzator al uzufructului viager;
§ -prin testament, instituind uzufructul pentru o persoana asupra unui imobil.
Uzufructuarul se poate folosi de uzucapiunea in conditiile legii.
Drepturile uzufructuarului:
§ poate pretinde nudului proprietar predarea in folosinta a bunului;
§ culege fructele produse de bun;
§ foleste bunul;
§ poate ceda beneficiul dreptului sau;
§ se poate folosi de actiunea confesorie de uzufruct pentru a i se recunoaste dreptul sau si
inlaturarea oricaror tulburari.
17
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
Obligatiile uzufructuarului:
§ inventariaza in prezenta proprietarului, mobilele si constata starea imobilelor;
§ sa-l informeze pe proprietar asupra oricaror tulburari din partea tertilor;
§ sa respecte destinatia bunurilor;
§ sa suporte cheltuielile si sarcinile obisnuite;
§ sa restituie bunul catre nudul proprietar.
Drepturile nudului proprietar:
§ poate dispune de bun cu respectarea dreptului de uzufruct;
§ poductele-i revin;
§ in apararea dreptului de proprietate se poate intenta actinea de revendicare, posesorie,
actiune
izvorita din conventia de constatare a dreptului de uzufruct.
Obligatiile uzufructuarului:
§ sa efectueze sarcinile extraordinare;
§ sa garanteze pentru evictiune.
Stingerea uzufructului
Acest drept poate inceta prin:
§ a)decesul uzufructuarului-nu se transmite;
§ b)prin expirare termenului(termen extintiv);
§ c)prin consolidare-uzufructul si nuda proprietar se intrunesc;
§ d)prin neexercitarea sa timp de 30 de ani;
§ e)prin pieirea bunului totala (in parte ramane dreptul pe partea ramasa);
§ f)prin abuzul de folosinta al uzufructuarului;
§ g)prin renuntare din partea uzufructuarului;
§ h)prin desfiintarea titlui de poprietate.
3.DREPTUL DE SERVITUTE
Este un drept real in virtutea caruia se impune unui fond, numit fond servant sau
aservit, o anumita sarcina in favoarea altui fond, numit fond dominant, care apartine
altei persoane decat aceea ce detine fondul aservit.
Servitutile.- Notiune 576 Codul Civil " o sarcina impusa asupra unui imobil pentru uzul si
utilitatea unui imobil avand un alt stapan".
18
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
Clasficare:
▪ servituti legale-sabilite prin lege (ex. zidul sau santul comun, de trecere, de vedere
distanta plantatiilor, arbori inalti (2 m));
§ servituti naturale-scurgerea apelor naturale, servitutea izvorului, servitutea de
ingradire;
§ servitutile prin fapta omului sunt singurele servituti veritabile;
§ servituti continue si servituti necontinue
-sevitutile continue sunt :servitutea de vedere si servitutea de aspect;
-sevitutile necontinue:servituti de trecere, de a lua apa din fantana aflata proprietatea
altuia;
§ servituti aparente si servituti neaparente
-sevituti aparente-o usa, o fereastra, o poteca
Prin uzucapiune se poate dobandi o servitute: ferestre sau balcoane, servitutea legala de
trecere-despagubire in proportie cu pagubele.
Modurile de constituire:
§ conventia, testamentul;
§ posesia indelungata,exercitata in mod util,timp de 30 de ani, duce la dobandirea
servitutii;
§ destinatiunea proprietarului tine loc de titlu in privinta servitutii continue si aparente.
4. DREPTUL DE SUPERFICIE
è Notiune: Dreptul de superficie consta in dreptul de proprietate pe care il
are o persoana, denumita “superficiar”, asupra constructiei, plantatiei sau
lucrarii ce se afla pe suprafata unui teren, care apartine unui alt
proprietar, precum si in dreptul de folosinta asupra terenului pe care se
gaseste constructia, plantatia sau lucrarile.
è Dreptul de superficie este un drept real prin specificul sau, avand
particularitatile sale proprii.
è Superficiarul exercita asupra constructiei sau plantatiei atributele dreptului de
proprietate.
è Dreptul de superficie se aseamana cu dreptul de proprietate insa se deosebeste
prin aceea ca el nu confera superficiarului decat un drept real de folosinta.
è Legiuitorul creeaza doua prezumtii “juris tantum”:
- prima prezumtie consta in aceea ca orice constructie, plantatie sau alta lucrare aflata
pe un teren este considerata ca a fost facuta pe cheltuiala sa de catre proprietar;
- a doua prezumtie este aceea ca proprietarul terenului este considerat a fi si
proprietarul constructiei, plantatiei sau oricarei alte lucrari aflate pe el, dar aceasta numai pana
la proba contrarie
- cel ce va dovedi ca are un titlu legal in baza caruia a construit ori a plantat sau
savarsit orice alta lucrare pe terenul altuia va fi titularul unui drept real, al dreptului de
superficie si nu al unui drept de creanta.
20
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
Caracterele dreptului de superficie sunt:
è este un drept real imobiliar
è el poate purta asupra tuturor constructiilor sau lucrarilor aflate pe teren, fiind in
acest caz complet, dar poate purta si asupra unei parti din acestea, cand este
incomplet
è acest drept este suprapus dreptului de proprietate asupra terenului, de care este
distinct
è este un drept real perpetuu
è nu se stinge prin neuz timp de 30 ani
è poate fi grevat cu sarcini in masura compatibilitatii acestora cu continutul
propriu al dreptului de superficie, precum: uzufruct, abitatie, servituti, privilegii
imobiliare si ipoteci.
1.Accesiunea.
- Incorporarea materiala a unui bun considerat mai putin important intr-un bun mai
important, cu efectul dobandirii dreptului de proprietate asupra primului bun de catre
proprietarul celui de-al doilea.
Accesiunea-imobiliara;
§ artificiala.
§ naturala
Accesiunea imobiliara naturala:
§ cresterea de teren(pamant) ce se face succesiv si p nesimtite pe malurile fluviului;
§ anulsiunea-dupa un an;
§ insulele si prundurile ce se formeaza pe fluvii sunt ale proprietarului tarmului;
§ orice animale sau zburatoare salbatice trec in cuprinsul nostru sunt ale noastre.
Accesiunea imobiliara artificiala
Def: - Ridicarea unei constructii pe un teren aflat in proprietatea altei personae decat
proprietarul materialelor folosite.
- Bunul principal il reprezinta terenul, iar bunul secundar-constructia.
Ipoteza ridicarii constructiei de catre proprietarul terenului cu materialele altcuiva.
Proprietarul terenului este obligat sa plateasca valoarea materialelor; el mai poate fi obligat si
la plata de daune-interese.
Ipoteza ridicarii constructiei de catre o alta persoana decat proprietarul terenului.
Constructor :-de buna-credinta;
-de rea-credinta.
a)Constructorul de buna-credinta - ridica constructia pe un teren ce crede ca-i apartine
- Proprietarul terenului va retine constructia in proprietate operand accesiunea imobiliara
artificiala.
21
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
- Prorietarul terenului trebuie sa inapoieze valoarea constructiei si a muncii.
b)Constructorul de rea-credinta ridica constructia pe un teren ce stie ca nu-i apartine.
è Proprietarul terenului are 2 posibilitati:
§ 1) plata materialelor si a manoperei;
§ 2) obligarea constructorului de rea-credinta de a-si ridica constructia pe cheltuiala lui
sau eventual plata la daune-interese.
Constructorii pot refuza predarea constructiei pana cand i se va plati despagubirea.
2. Uzucapiunea
- Uzucapiunea(sau prescriptia achizitiva) este un mod de dobandire a dreptului de
proprietate asupra unui bun prin posedare neintrerupta a acestuia in termenul si in
conditiile cerute de lege.
- Domeniul de aplicare-imobiliar.
Nu se pot prescrie bunuri scoase din comert.
Dententia precara nu se bucura de uzucapiune.
Clasificare uzucapiunii - 30 ani
-de 10 pana la 20 ani.
Uzucapiunea de 30 ani è 1890 Codul civil:"toate actiunile…reale…se vor prescrie prin 30
ani".
Acest tip de uzucapiune nu este impiedicat de reaua-credinta a posesorului, nefiind relevanta
cunoasterea,
dintr-un inceput, de catre acesta, a calitatii sale de neproprietar al bunului posedat.
Uzucapiunea de 10 pana la 20 ani.(1895)
§ 10 ani daca proprietarul locuieste in raza teritoriala a tribunalului judetean unde se afla
nemiscatorul;
§ 20 ani daca proprietarul locuieste in afara razei tribunalului.
Posesia trebuie sa se intemeieze pe un just titlu si sa fie de buna-credinta.
Just titlu=titlul tranzitiv de proprietate, care indeplineste toate conditiile mai putin aceea
a calitatii de proprietar a transmitatorului
§ Daca actul este nul absolut nu se poate invoca uzucapiunea de scurta durata.
§ Daca actul este nul relativ se poate invoca uzucapiunea.
Justa cauza è trebuie dovedita de cel ce invoca prescriptia de 10-20 ani.Justul titlu trebuie sa
aibe data certa.Nu se cere publicitatea imobiliara.
Conditii cumulative:
-jonctiunea se poate invoca doar pentru unirea a doua sau mai multe posesii propriu-zise;
-cel ce invoca jonctiunea posesiilor sa fie succesor in drept al autorului.
Ipoteze:
1) posesia dobanditorului este de aceeasi natura cu cea a autorului-jonctiune;
2) dobanditoul; est de rea-credinta, iar posesorul este un just titlu-uzucapiune de 30 ani;
3) dobanditorul este de buna-credinta si are un just titlu, iar autoul de rea-credinta.
Dobanditorul preia termenul autorul pentru uz de 30 ani sau incepe un nou termen pentru uz
de 10-20 ani.
Efectele uzucapiunii.
- Dobandirea de catre posesor a dreptului de proprietate asupra bunului posedat
- Uzucapiunea se poate invoca prin actiune.
- Renuntarea la prescriptia achizitiva:
§ poate avea efect daca termenul este implinit;
§ denuntarea tacita/expresa;
§ renuntatorul trebuie sa aibe capacitatea de a instraina;
- Renuntarea nu are eficienta absoluta.
23
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
LECŢIA 4
CONTRACTE DE BAZA
CONTRACTUL DE VANZARE-CUMPARARE
Notiunea: è Vanzarea-cumpararea este un contract prin care una dintre parti – vanzatorul –
stramuta proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti – cumparatorul – care se obliga
in schimb a plati vanzatorului pretul bunului vandut.
Ø Nu pot forma obiectul contractului de vanzare-cumparare drepturile personale
nepatrimoniale si cele patrimoniale care au un caracter strict personal (dreptul real de
uz, dreptul de abitatie al sotului supravietuitor)
Ø Vanzarea este un contract consensual (vinderea este perfecta… indata ce partile s-au
invoit).
Ø Vanzarea nu este un contract solemn si nici real. Prin exceptie de la principiul
consensualismului, in cazurile special prevazute de lege vanzarea devine un contract
solemn. Ex.: terenurile pot fi instrainate (dobandite) prin acte juridice intre vii, sub
sanctiunea nulitatii absolute, numai daca actul a fost incheiat in forma autentica.
Ø Vanzarea-cumpararea este un contract translativ de proprietate din momentul incheierii
lui. In acest sens, art. C. civ. prevede ca “proprietatea este de drept stramutata” de la
vanzator la comparator “indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului,
desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul inca nu se va fi numarat.
Ø Din momentul dobandirii dreptului de proprietate, cumparatorul suporta si riscul
pieirii lucrului, potrivit principiului “res perit domino”.
Ø Principiul transmiterii immediate a dreptului de proprietate (si a riscurilor) din
momentul incheierii contractului opereaza numi daca sunt indeplinite anumite condtitii
è vanzatorul trebuie sa fie proprietarul lucrului vandut, iar contractul perfect
valabil incheiat
è trebuie sa fie vorba de lucruri determinate individual. In cazul bunurilor
determinate numai generic,
è transferul proprietatii nu se poate produce din momentul incheierii contractului,
caci nu se cunosc bunurile care urmeaza sa fie efectiv dobandite de catre
cumparator.
è lucrul vandut trebuie sa existe
è trebuie ca partile sa nu fi amanat transferul proprietatii printr-o clauza speciala
pentru un moment ulterior incheierii contractului.
B. Capacitatea partilor
Reguli generale: è pot cumpara toti carora nu le este oprit prin lege.
- Deci regula este capacitatea, iar incapacitatea, exceptie. (incapacitati speciale: vanzarea intre
soti este interzisa)
25
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
C. Obiectul contractului
CONTRACT DE VÂNZARE-CUMPARARE
Vânzător Cumpărător
26
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
CONTRACTUL DE MANDAT
In practica, mandatul este constatat de obicei printr-un inscris numit procura sau
imputernicire. Cand actul juridic pe care mandatarul il incheie in numele mandantului este un
act autentic, atunci si procura trebuie data si ea in forma autentica, deoarece mandatul
(procura) formeaza un tot indivizibil cu actul in vederea caruia a fost dat.
Exemplu
CONTRACT DE MANDAT
Incheiat astăzi ………………….la ………………………………
I. PĂRTILE CONTRACTANTE
1.1. D ……………………………………….., domiciliat în ………………………………………… str.
……………………….……. nr. ……, bloc ….…...., scara ….…., etaj ……, apartament ...…… judet/sector
………………, născut la data de ………………………………………………………... (ziua, luna, anul) în
………………………….. (localitatea) sector/judet ………………………, fiul lui …………………………… si
al ……………………, posesorul buletinului (cărtii) de identitate seria …………. nr. …………… eliberat
de………………...…………., cod numeric personal ……………………………………….. în calitate de
mandant, pe de o parte, si
1.2. D ……………………………………….., domiciliat în ………………………………………… str.
……………………….……. nr. ……, bloc ….…...., scara ….…., etaj ……, apartament ...…… judet/sector
………………, născut la data de ………………………………………………………... (ziua, luna, anul) în
………………………….. sector/judet ………………………, fiul lui …………………………… (localitatea) si
al ……………………, posesorul buletinului (cărtii) de identitate seria …………. nr. …………… eliberat
de………………...…………., cod numeric personal ……………………………………….. în calitate de
mandatar, pe de altă parte, au convenit să încheie prezentul contract de mandat, cu respectarea următoarelor
clauze:
27
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
ce le va crede de cuviintă, dar nu în defavoarea mandantului, în conformitate cu dispozitiile legale, va putea primi
chiniile si plăti impozitele si taxele de orice natură si va putea face reparatii, va putea actiona în judecată pe
chiriasi si va putea face orice act necesar pentru o bună administrare. El va putea reprezenta pe mandant si îi va
putea sustine interesele fată de organele de administratie publică, de instantele judecătoresti si în fata oricăror
persoane fizice si juridice.
2.3. Pentru prestatia realizată, mandantul se obligă să plătească mandatarului ………………….. % din valoarea
profitului realizat.
2.4. Dacă operatiunea în vederea căreia a fost conferit mandatul, de vânzare a imobilului mentionat la pct. 2.1.,
nu a putut fi realizată, mandantul va plăti mandatarului suma de ………………………..
V. INCETAREA CONTRACTULUI
5.1. Prezentul contract de mandat încetează în următoarele cazuri:
a) revocare totală sau partială;
b) renuntare;
c) moartea mandantului sau a mandatarului;
d) interdictia mandantului sau mandatarului;
e) falimentul sau insolvabilitatea mandantului sau mandatarului
f) imposibilitatea executării mandatului
g) indeplinirea mandatului.
5.2. Toate actele juridice încheiate de mandatar după încetarea contractului sunt nule.
MANDANT MANDATAR
28
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
Alt exemplu :
MANDANT
29
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
Forma mandatului.
è Mandatul este de regula, un contract consensual, care ia nastere prin simplul acord de
vointa al partilor, fara a fi supus vreunei forme speciale.
è Mandatul poate fi dat in forma scrisa sau chiar verbala in mod tacit.
è Mandatul este constatat de obicei printr-un inscris numit procura sau imputernicire.
è Procura, ca “negotium” este un act juridic unilateral, iar ca “instrumentum”, este inscrisul
in care se enumera actele juridice ce urmeaza sa fie indeplinite de mandatar in numele
mandantului.
è Cand mandatul este un contract consensual, consimtamantul partilor poate fi dat si in mod
expres, dar in mod tacit. Mandatul tacit nu trebuie sa fie confundat cu mandatul apparent
Dovada mandatului.
- Intrucat acceptarea mandatului poate fi dovedita, prin executarea lui de catre mandatar,
problema se pune mai ales in legatura cu oferta de mandat si a acceptarii mandatului
neexecutat.
- Daca mandatul este expres si legea speciala nu prevede altfel, dovada se face dupa regulile
dreptului comun, atat intre parti, cat si de catre tertul care contracteaza cu mandatarul.
Capacitatea partilor
- Mandantul trebuie sa fie capabil de a contracta el insusi actul de a carui indeplinire il
insarcineaza pe mandatar.
- In privinta mandatarului se cere, in toate cazurile, capacitate deplina de exercitiu.
- Numai trimisul, care este un simplu mesager, iar nu reprezentant, poate fi o persoana chiar
lipsita de capacitatea de exercitiu.
- Mandatarul, care este un reprezentant, trebuie sa aiba capacitate deplina de exercitiu, caci in
actele pe care le incheie in numele reprezentantului (mandantului) trebuie sa exprime un
consimtamant valabil.
Obligatiile mandatarului
è Indeplinirea mandatului - sa execute mandatul (neexecutarea sau executarea
necorespunzatoare a acestei obligatii face ca mandatarul sa fie raspunzator nu numai de
dol (intentie), dar si de culpa simpla.
30
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
è Obligatia de a da socoteala – mandatarul trebuie sa dea mandantului socoteala despre
indeplinirea mandatului.
Obligatiile mandantului
è Dezdaunarea mandatarului - Mandantul este obligat sa restituie mandatarului toate
cheltuielile facute cu ocazia executarii mandatului.
è Mandantul suporta si pierderile suferite de mandatar cu ocazia indeplinirii mandatului,
daca nu i se poate imputa vreo culpa (art. 1549 C. civ.).
Plata remuneratiei
è Cand mandatul este cu titlu oneros, mandantul este obligat sa plateasca suma stipulata
(art.1547C. civ.), chiar daca operatia in vederea careia a fost conferit mandatul nu a putut fi
efectuata.
Revocarea mandatului
- Mandatul este, in principiu, revocabil; mandantul poate revoca (denunta unilateral) mandatul
oricand, chiar daca este un termen si poate sa-l constranga pe mandatar a-i restitui procura (art.
1553 C. civ.) Revocarea poate fi expresa sau tacita:
è revocarea expresa – nu este supusa vreunei forme speciale, dar manifestarea de
vointa trebuie sa fie neindoielnica.
è revocarea tacita – poate fi dedusa din orice imprejurari (acte sau fapte) care
vadesc neindoielnic intentia mandantului.
è Conform art. 1555 C. civ., numirea unui nou mandatar pentru aceeasi operatie
juridica echivaleaza in mod implicit cu revocarea mandatarului precedent.
è Revocarea, atat expresa cat si tacita, produce efecte numai pentru viitor si poate
fi nu numai totala dar si partiala.
31
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
Renuntarea mandatarului
è mandatarul poate renunta la mandat, notificand mandantului renuntarea sa.
è mandatul inceteaza prin moartea mandatarului sau mandantului.
è in caz de moarte a mandatarului, mostenitorii lui trebuie sa-l instiinteze pe
mandant si pana atunci sa continue indeplinirea mandatului, efectuand actele
necesare apararii intereselor acestuia.
è In caz de deces al mandantului, mandatarul este tinut sa termine operatiunea
daca intarzierea ar provoca pagube mostenitorilor mandantului (art. 1439 alin. 2
C.civ)
32
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
LECŢIA 5
TIPURI DE CONTRACTE UTILIZATE IN PRACTICA
IMOBILIARA
CONTRACTUL DE DONATIE
Contractul de donatie este contractul prin care una din parti (donator) isi micsoreaza
in mod irevocabil patrimoniul sau cu un drept, marind patrimoniul celeilalte parti
(donatar), cu acelasi drept fara a urmari sa primeasca ceva in schimb.
Conditiile de forma
Conform art. 813 Cod Civil toate donatiile se fac prin act autentic. Consimtamantul ambelor
parti trebuie manifestat in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.
Capacilatea partilor
Incapacitati speciale:
Minorii si persoanele puse sub interdictie judecatoreasca nu pot incheia contracte de donatie.
Deasemenea nu poate dispune prin donatie, in favoarea tutorelui, minorul nici dupa ce a ajuns
la majorat cat timp nu s-a dat descarcare de gestiune tutorelui de autoritatea tutelara.
Principiul irevocabilitatii
Clauzele permise in cazul donatiilor sunt: termenul (in cazul donatiei cu termen), conditia
cauzala sau mixta, plata datoriilor prezente, clauzele de inalienabilitate, donatia sub conditia
uzufructului, etc.
Contractul de donatie intre soti poate avea ca obiect numai bunurile proprii ale sotului donator
si art.937 Cod Civil prevede ca donatiile intre soti sunt revocabile.
33
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
Efectele contractului de donatie
Ca efect al donatiei, dreptul care formeaza obiectul contractului se transmite din patrimoniul
donatorului in cel al donatarului. Donatorul are obligatia sa predea bunul daruit potrivit
clauzelor contractuale si sa-l pastreze pana la predare. In pricipiu, el nu are obligatia de
garantie pentru evictiune. Prin exceptie donatorul datoreaza garantie daca si-a asumat expres
aceasta obligatie, daca evictiunea provine din faptul sau personal, in cazul dolului si daca
donatia este cu sarcini.
In principiu, donatarul nu are nici o obligatie, ci numai indatorirea "de recunostinta". Daca
insa donatia este cu sarcini, atunci el va trebui sa execute sarcinile stabilite in contract. In caz
de neexecutare a sarcinii se poate cere executarea ei, cu daune interese, sau revocarea donatiei
pentru neexecutarea de obligatii.
Exemplu
CONTRACT DE DONAŢIE
Încheiat astăzi .............la .................................
I. PĂRŢILE CONTRACTANTE
1.1. D ............................................................................, domiciliat în ................................................., str.
....................................... nr. .............., bloc .........., scara .........., etaj ......., apartament ......., sector/judeţ
.............................., născut la data de (ziua, luna, anul) ............................................ în (localitatea)
.............................. sector/judeţ ..................................., fiul lui ............................... şi al
............................................, posesorul buletinului (cărţii) de identitate seria ........................ nr.
........................., eliberat de ................., cod numeric personal ..........................................., şi
1.1. D ............................................................................, domiciliat în .................................................., str.
......................................... nr. .............., bloc .........., scara .........., etaj ....., apartament ......., sector/judeţ
.............................., născut la data de (ziua, luna, anul) ............................................ în (localitatea)
.............................. sector/judeţ .................................., fiul lui ................................ şi al
............................................., posesorul buletinului (cărţii) de identitate seria ....................... nr.
........................, eliberat de ..................., cod numeric personal ............................................., în calitate de
donatori, pe de o parte, şi
1.2. D ..........................................................................., domiciliat în .................................................., str.
.................................... nr. .............., bloc .........., scara .........., etaj ........., apartament ......., sector/judeţ
.............................., născut la data de (ziua, luna, anul) ........................................... în (localitatea)
............................ sector/judeţ ................................, fiul lui ................................... şi al
............................................., posesorul buletinului (cărţii) de identitate seria ....................... nr.
........................., eliberat de ....................., cod numeric personal .........................................., în calitate de
donatar, pe de altă parte,
au convenit să încheie prezentul contract de donaţie, cu respectarea următoarelor clauze:
DONATORI DONATAR
35
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
ANTECONTRACTUL DE VANZARE-CUMPARARE
36
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
instanta, in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor, va pronunta, in baza art.
1073 si 1077 Cod Civil, o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.
EXECUTARE SILITA.
Fata de refuzul debitorului obligatiei de a contracta, instanta are la dispozitie urmatoarele
solutii: - inlocuirea actului autentic prin hotarare judecatoreasca
hotararea judecatoreasca pronuntata de instanta va tine loc de contract de vanzare-cumparare,
avand efect constitutiv de drepturi, operand transferul dreptului de proprietate de la data cand
ramane definitiva si daunele cominatorii, mijloc indirect de asigurare a executarii in natura a
obligatiilor de a face, constand intr-o suma de bani pe care debitorul trebuie sa o plateasca
pentru fiecare zi de intarziere pana la executarea obligatiei.
Cuantumul sumei si unitatea de timp pentru care se acorda se stabilesc prin hotarare
judecatoreasca.
Daca debitorul persista in a nu-si executa obligatia, instanta poate mari cuantumul lor.
è Prescriptia reprezinta actiunea prin care promitentul-cumparator il cheama in judecata pe
promitentul-vanzator pentru perfectarea actului juridic de vanzare-cumparare, este prescriptiva
in cadrul termenului general de prescriptie daca promitentul-cumparator nu a intrat in posesia
bunului.
è Fiind o actiune personala, prescriptia se implineste in cadrul termenului general de trei ani.
SITUATII CONCRETE
Ce se intampla daca promitentul-vanzator nu-si respecta obligatia si vinde lucrul unei terte
persoane?
è Vanzarea incheiata cu o alta persoana este, sub rezerva fraudei (cauza de nulitate absoluta a
contractului de vanzare-cumparare incheiat cu tertul care este de rea-credinta cunoscand
existenta antecontractului), valabila, iar beneficiarul-cumparator nu poate cere predarea
lucrului, intrucat nu a devenit proprietar.
è In aceasta situatie, promitentul-cumparator poate cere daune-interese.
In scopul asigurarii opozabilitatii fata de terti a promisiunii de vanzare-cumparare in legatura
cu un imobil, precum si pentru informarea tertilor despre existenta acestor raporturi,
promisiunea de a incheia un contract de instrainare cu privire la un imobil poate face obiectul
unei notari in cartea funciara.
Prin notare, drepturile promitentului-cumparator devin opozabile tertelor persoane interesate,
atragand atentia acestora asupra existentei unor acte juridice.
Daca insa lucrul se mai gaseste in patrimoniul vanzatorului, promitentul-cumparator mai are
posibilitatea ca instanta, in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor, sa pronunte o
hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.
Ce se intampla daca bunul ce face obiectul antecontractului este bun proprietate comuna,
promitentul-vanzator fiind unul dintre coproprietari?
è Antecontractul de vanzare-cumparare incheiat cu unul dintre proprietarii bunului aflat in
proprietate comuna pe cote-parti depinde de modalitatea in care se realizeaza partajul acestuia.
è Daca bunul este atribuit la partaj copartasului promitent-vanzator, antecontractul
ramane valabil si dreptul beneficiarului-cumparator se consolideaza, deoarece imparteala
are caracter declarativ, deci produce efecte retroactive, promitentul-vanzator devenind
proprietar exclusiv.
37
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
Exemplu :
ANTECONTRACT DE VANZARE-CUMPARARE
Incheiat astazi _______ intre subsemnatii:
I VANZATOR: ______________, domiciliata in __________ str___________ nr__ ap. __, jud. ___,
identificat prin buletin de identitate seria ___ nr____, eliberat de politia _____ la data de _____
II CUMPARATOR: ______________, domiciliata in __________ str___________ nr__ ap. __, jud. ___,
identificat prin buletin de identitate seria ___ nr____, eliberat de politia _____ la data de _____
OBIECTUL CONTRACTULUI:
CUMPARATORUL promite sa cumpere, iar VANZATORUL promite sa vanda imobilul evidentiat in
CF: ___., situat in _______ str. _______ nr__. ap__ compus din_______________________
____________________________, suprafata utila de ____________. Odata cu imobilul se promite si
instrainarea postului telefonic cu numarul ______
Pretul de vanzare-cumparare stabilit de comun acord intre noi partile contractante este de __ USD
(___________.) si se va achita astfel:
a) - suma de ____ USD (___________) s-a achitat in data de _______ la mana vanzatorului, cu titlu de arvuna;
b)- restul, respectiv suma ___USD (______) se va achita la data incheierii contractului de vanzare-cumparare in
forma autentica , respectiv la data de 31.01.200_, cu lasare in spatiu pana in data de ______.
OBLIGATII SI PENALITATI:
VANZATORUL se obliga sa procure toate actele necesare incheierii contractului in forma autentica.
Partile se obliga sa se prezinte pana la data de ______ la Biroul Notarului Public pentru incheierea actului in
forma autentica.
In cazul in care una din parti se va afla in culpa pentru neincheierea contractului in forma autentica , se va aplica
regula de la clauza de arvuna, daca cumparatorul se va afla in culpa va pierde arvuna, respectiv vanzatorul va
restitui indoit suma achitata cu titlu de arvuna.
VANZATORUL se obliga sa achite toate cheltuielile comune: de intretinere (apa calda si rece, canalizare, gaz,
agent termic), cheltuielile aferente imobilului, pentru energia electrica, telefon, abonament TV cablu, loc de
parcare (daca exista) etc., pana la predarea imobilului, respectiv pana in ________. In caz contrar, acesta se
angajeaza sa plateasca o penalitate de 5%/zi din suma cheltuielilor restante cumparatorului, acesta putand achita
aceste sume. Cheltuielile aferente intocmirii actului in forma autentica, transcrierii si intabularii pe noul
proprietar vor fi suportate de cumparatori.
Subsemnatul VANZATOR autorizez pe CUMPARATOR sa ceara inscrierea in cartea funciara a dreptului lor de
proprietate asa cum se transmite el. CUMPARATORUL se obliga sa plateasca pretul in conditiile si la termenele
stabilite in CONTRACT . Subsemnatul CUMPARATOR cumpar imobilul identificat mai sus la pretul si in
conditiile prezentului CONTRACT, cunoscand situatia de drept si de fapt a acestuia.
1. GARANTII: VANZATORUL declara ca vinde imobilul liber de orice sarcini; ca acesta nu este scos din
circuitul civil si il garanteaza de evictiune sau vicii ascunse nedeclarate la incheierea CONTRACTULUI. Declara
de asemenea ca toate datele privind imobilul corespund realitatii.
2. PREVEDERI FINALE: Subsemnatele parti declaram ca inainte de semnarea actului am citit personal cuprinsul
acestuia constatand ca el corespunde vointei si conditiilor stabilite de noi partile, de comun acord, drept pentru
care semnam mai jos.
Modificarea prezentului CONTRACT poate fi facuta numai in scris prin acordul partilor si inlatura orice
intelegere orala dintre acestea, anterioara sau ulterioara incheierii lui.
VANZATOR: CUMPARATOR
38
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
CONTRACTUL DE RENTA VIAGERA
Contractul de renta viagera este contractul prin care o persoana (credirentier) instraineaza
un bun sau plateste o suma de bani unei alte persoane (debirentier), in schimbul unei
prestatii periodice in bani, care urmeaza a i se plati la decesul sau.
Cuantumul ratei de renta se stabileste in mod liber, prin vointa partilor contractului, si se
platesc in cuantumul prevazut in contract.
Renta se poate constitui in favoarea uneia sau mai multor persoane; ea este in principiu
divizibila.
Daca persoana in favoarea careia renta s-a constituit incetase din viata in momentul constituirii
ori s-a constituit renta in favoarea unei persoane afectate de o boala de care in 20 zile de la
data incheierii contractului a decedat, contractul este lovit de nulitate absoluta pentru lipsa
cauzei contractului.
Efectele contractului
- Contractul de intretinere cuprinde o obligatie de a face (de a efectua o prestatie), iar cel de
renta viagera o obligatie de a da (de a transmite un drept real);
- Contractul de renta viagera este un contract numit reglementat de codul civil, contractul de
intretinere este nenumit, neavand o reglementare proprie.
39
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
CONTRACT DE RENTA VIAGERA
Incheiat astăzi ………………….la ………………………………
I. PĂRTILE CONTRACTANTE:
1.1. Dl ……………………………………….., domiciliat în ………………………………………… str.
……………………….……. nr. ……, bloc ….…...., scara ….…., etaj ……, apartament ...…… judet/sector
………………, născut la data de ………………………………………………………... (ziua, luna, anul) în
………………………….. (localitatea) sector/judet ………………………, fiul lui …………………………… si
al ……………………, posesorul actului de identitate seria …………. nr. …………… eliberat
de………………...…………., cod numeric personal …………………………….. în calitate de credirentier, pe
de o parte, si
1.2. Dl ……………………………………….., domiciliat în ……………………………………… str.
……………………….……. nr. ……, bloc ….…...., scara ….…., etaj ……, apartament ...…… judet/sector
………………, născut la data de ………………………... (ziua, luna, anul) în ………………………….. (ziua,
luna, anul)sector/judet ………………………, fiul lui …………………………… si al ……………………,
posesorul buletinului (cărtii) de identitate seria …………. nr. …………… eliberat de………………...………….,
cod numeric personal ………………………………………..în calitate de debirentier, pe de altă parte, au
convenit să încheie prezentul contract de rentă viageră, cu respectarea următoarelor clauze:
II. OBIECTUL CONTRACTULUI
2.1. Credirentierul transmite debirentierului cu titlu oneros/gratuit următoarele bunuri
………………………………………
2.2. Credirentierul declară că bunurile nu au fost scoase din circuitul civil, rãmânând continuu în stăpânirea sa, în
mod legal, nu sunt grevate de sarcini sau servituti si garantează pe debirentier împotriva evictiunii, totale sau
partiale, în conformitate cu prevederile art. 1337 din Codul civil.
sau
2.2. Credirentierul plăteste suma de …………………… lei debirentierului, cu scopul ca acesta din urmă să
plătească credirentierului o rentă lunară de ………………….. lei, până la decesul credirentierului.
III. DURATA CONTRACTULUI
3.1. Contractul începe să-si producă efectele o data cu plata primei rate la data de ………………..., asigurându-se
o rentă viageră anuală de ………………….. lei, plătibilă la locuinta credirentierului, în rate lunare egale, în ziua
a ………………… a fiecărei luni.
3.2. La data decesului credirentierului …………………….. încetează si plata rentei viagere, din chiar ziua
decesului acestuia. Mostenitorii vor primi renta viageră restantă, dupã ce vor face dovada calităţii de mostenitori.
IV. OBLIGATIILE PARTILOR
4.1. Obligatiile debirentierului sunt următoarele: garantează cu ………………………………………… (ipotecă,
fidejusiune) plata rentei viagere si se obligă că nu va diminua această garantie;
a) să plătească renta la termenele stabilite;
b) în caz de rezolutiune a contractului are obligatia de a institui credirentierului bunurile/suma primită;
c) dacă intervine anularea contractului din culpa sa, se obligă să repare credirentierului prejudiciul
cauzat.
V. INCETAREA CONTRACTULUI
5.1. Contractul de rentä viageră încetează:
a) prin moartea persoanei în favoarea căreia s-a constituit renta;
b) la împlinirea termenului de prescriptie extinctivă;
VI. CLAUZA PENALA
6.1. In cazul în care una dintre părti nu îsi îndeplineste obligatiile contractuale sau si le îndeplineste în mod
necorespunzător, se obligă să plătească celeilalte pãrti daune-interese în valoare de ………………….., astfel:
VII. CLAUZE FINALE
7.1. Prezentul contract, reprezintă vointa părtilor si înlătură orice altă întelegere verbală dintre acestea, anterioară
sau ulterioară încheierii lui.
7.2. In cazul în care părtile îsi încalcă obligatiile lor, neexercitarea de partea care suferă vreun prejudiciu a
dreptului de a cere executarea întocmai sau prin echivalent bănesc a obligatiei respective nu însearnna că ea a
renuntat la acest drept al său.
40
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
7.3. Prezentul contract a fost încheiat într-un număr de ……………….. exemplare, din care astăzi, data semnării
lui.
CREDIRENTIER DEBIRENTIER
NOTA:
In cazul în care obiectul contractului de rentă viageră îl reprezinta un teren, actul se întocmeste în formă
autenticã.
CONTRACTUL DE SCHIMB
Schimbul este un contractul prin care partile numite copermutanti isi dau un lucru pentru
altul. Fiecare parte isi poate cunoaste obligatiile contractuale inca din momentul incheierii
contractului, iar pentru incheierea valabila a contractului este suficient simplul acord de vointa
al partilor.
Legea nr.18/l991, modificata, prevede ca schimbul de terenuri intre persoanele fizice se face
prin acordul exprimat in forma autentica.
Daca un teren se schimba cu un altul, legea precizeaza ca fiecare teren dobandeste situatia
juridica a terenului pe care il inlocuieste, cu respectarea drepturilor reale.
Schimbul de locuinte are caracterul unei conventii civile fiind necesar sa fie indeplinite
conditiile generale prevazute de lege pentru validitatea oricarui contract.
41
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
Exemplu
CONTRACT DE SCHIMB
I. PĂRTILE CONTRACTANTE
1.1. D ……………………………………….., domiciliat în ………………………………………… str.
……………………….……. nr. ……, bloc ….…...., scara ….…., etaj ……, apartament ...…… judet/sector
………………, născut la data de …………………………... (ziua, luna, anul) în …………………………..
(localitatea)sector/judet ………………………, fiul lui …………………………… si al ..……………, posesorul
buletinului (cărtii) de identitate seria …………. nr. …………… eliberat de………………...…………., cod
numeric personal ……………………………………….. în calitate de copermutant prim, pe de o parte, si
1.2. D ……………………………………….., domiciliat în ………………………………………… str.
……………………….……. nr. ……, bloc ….…...., scara ….…., etaj ……, apartament ...…… judet/sector
………………, născut la data de ……………………………... (ziua, luna, anul) în …………………………..
(localitatea)sector/judet ………………………, fiul lui ………………………… si al ……………………,
posesorul buletinului (cărtii) de identitate seria …………. nr. …………… eliberat de………………...………….,
cod numeric personal ………………………………………. în calitate de copermutant secund, pe de altă parte,
au convenit să încheie prezentul contract de schimb, cu respectarea următoarelor clauze:
V. CLAUZA PENALA
5.1. Partea care întârzie predarea/primirea bunurilor, în conditiile si la termenele prevăzute în prezentnl contract
este obligată la plata unei penalităti de …………………. % pe zi din valoarea bunurilor nepredate/neprimite, dar
nu mai mult de …………………. % din această valoare.
5.2. Pentru orice întârziere de plată a su1tei, copermutantul debitor trebuie să plătească o penalitate de
…………………. % din suma datorată, dar nu mai mult decât valoarea creantei.
VI. LITIGII
6.1. In cazul în care nu este posibilă rezolvarea litigiilor pe cale amiabilă, părtile se vor adresa instantelor
jndecătoresti competente.
43
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
CONTRACTUL DE IPOTECA IMOBILIARA
è Pentru garantarea executarii obligatiilor, prin legi speciale s-au instituit garantii asupra
bunurilor imobile. In acest context se discuta despre dreptul de ipoteca. Ipoteca este o garantie
care nu necesita deposedarea de bunul ipotecat al celui care o constituie.
Prin ipoteca se poate garanta si executarea unei obligatii principale care decurge dintr-o
fapta de comert, ceea ce nu ii da totusi un caracter comercial. Prin puterea legii este un
contract civil, pe de o parte, iar pe de alta parte operatiunile cu imobile sunt scoase din
circuitul comercial, acestea neregasindu-se printre faptele de comert, enumerate de art.3
C.com.
DEBITORUL are urmatoarele drepturi: posesia bunului ipotecat, sa culeaga fructele acestuia,
instrainarea imobilului in cauza, desigur cu mentiunea ipotecii respective.
Stingerea ipotecii pe cale accesorie are loc daca obligatia principala s-a stins prin plata, prin
remiterea de datorie, prin compensatie, prin dare in plata, ducand astfel la desfiintarea ipotecii.
Stingerea ipotecii independent de raportul juridic principal are loc in urmatoarele situatii:
1. Renuntarea creditorului la ipoteca;
2. Purga obtinuta de dobanditorul imobilului ipotecat;
3. Prescriptia in cazul in care imobilul este dobandit de un tert prin uzucapiune;
4. Anularea actului constitutiv al ipotecii;
5. Rezolutiunea dreptului de proprietate al constitutorului;
6. Disparitia imobilului;
7. Exproprierea imobilului;
45
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
CONTRACT DE IPOTECA
Incheiat astăzi ………………la ………………………………
I. PĂRTILE CONTRACTANTE
1.1. D ……………………………………….., domiciliat in ………………………… (localitatea) str.
……………………….……. nr. ……, bloc ….…...., scara ….…., etaj ……, apartament ...…… judet/sector
………………, născut la data de ………………………………………………………... (ziua, luna, anul) in
………………………….. sector/judet ………………………, fiul lui ………………………… si al
……………………, posesorul buletinului (cărtii) de identitate seria …………. nr. …………… eliberat
de………………...…………., cod numeric personal ……………………………………….. in calitate de creditor
ipotecar, pe de o parte, si
1.2. D ……………………………………….., domiciliat in …………………………… str.
……………………….……. nr. ……, bloc ….…...., scara ….…., etaj ……, apartament ...…… judet/sector
………………, născut la data de …………………...(ziua, luna, anul) in ………………………….. (localitatea)
sector/judet ………………………, fiul lui …………………………… si al ……………………, posesorul
buletinului (cărtii) de identitate seria …………. nr. …………… eliberat de………………...…………., cod
numeric personal ……………in calitate de debitor ipotecar, pe de altă parte, au convenit să încheie prezentul
contract de ipotecă, cu respectarea următoarelor clauze:
46
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
LECŢIA 6
TIPURI DE CONTRACTE UTILIZATE IN CADRUL AGENTIEI
IMOBILIARE
Este unul dintre cele mai uzuale tipuri de contracte utilizate in cadrul agentiilor imobiliare si
functioneaza in baza codului civil si comercial.
Acesta se completeaza la prima intalnire cu clientii cumparatori sau proprietarii, dupa caz.
Se anexeaza o lista cu imobilele vizionate stipulandu-se pretul, data vizionarii ,tip imobil ,
semnaturi de confirmare etc.
Are la baza mandatul fara reprezentare.
In general agentia nu aloca costuri substantiale pentru satisfacerea cererii /ofertei, in mare se
cauta pe perioada relativ mai scurta un potential cumparator/imobil.
Ex. de contract conceput pentru un cumparator persoana juridica :
CONTRACT DE COMISION
PENTRU INTERMEDIERE DE IMOBILE
I. PARTILE CONTRACTANTE
1. SC ____________________________ cu sediul in _____________________, str. ____________, nr.
______, inscrisa la Registrul Comertului sub nr. ________________, CUI _____________________,
reprezentata prin __________________________,, in calitate de COMISIONAR
2. SC ____________________________ cu sediul in _____________________, str. ____________, nr.
______, inscrisa la Registrul Comertului sub nr. ________________, CUI _____________________,
reprezentata prin __________________________, in calitate de COMITENT
V. CLAUZE FINALE
1. Prezentul contract este incheiat pe o durata determinate de finalizarea lui prin inchirierea imobilului de
catre COMITENT ori pana la momentul retragerii mandatului de catre COMITENT..
2. Partile semnatare ale prezentului contract sunt raspunzatoare de indeplinirea intocmai a obligatiilor
asumate, sub sanctiunea de daune interese.
3. Modificari asupra prezentului se pot face cu acordul scris al ambelor parti.
4. Litigiile ivite intre parti izvorate din incheierea, derularea sau finalizarea prezentului contract, care nu au
putut fi solutionate pe cale amiabila vor fi inaintate spre solutionare instantelor judecatoresti competente de la
sediul Comitentului.
5. Prezentul contract de comision se supune prevederilor Codului comercial art. 405- 412. Orice operatiune
efectuata de catre comisionar pentru a fi opozabila comitentului trebuie adusa la cunostinta acestuia in scris si
acceptata de catre el.
Incheiat de parti in 2 exemplare, cate unul pentru fiecare parte, astazi data de ____________________, la
sediul COMISIONARULUI..
COMITENT COMISIONAR
48
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
2.CONTRACT DE COMISION CU CLAUZA DE EXCLUSIVITATE
Modalitatile prin care va fi promovata vanzarea proprietatii vor fi cele mai eficiente
(banner, anunturi in ziare si reviste cu specific imobiliar, internet, etc.), agentia avand rolul si
obligatia de a investi in promovare pana la vanzarea proprietatii.
Exista situatii in care agentiile imobiliare profesioniste colaboreaza cu alte agentii in
vederea urgentarii tranzactiei. Prin acest lucru, clientul va economisi timp.
O alta situatie prin care proprietarul poate castiga timp este cea in care imobilul supus
vanzarii fiind nelocuit proprietarul poate alege sa lase cheile in agentie, acest lucru urmand sa
fie stipulat in contractul de exclusivitate. Vizionarile vor putea fi facute oricand, interesul
companiei imobiliare fiind comun cu cel al vanzatorului.
49
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
Exemplu :
incheiat azi __________, ora ______, cu SLM nr. _____________, intre urmatoarele parti :
PRETUL VANZARII
Pretul vanzarii este cel stabilit de CLIENT si anume ________USD/EURO, echivalent in lei la cursul zilei, sau
alt pret asupra caruia partile vor cadea de acord cu cumparatorul.
DURATA CONTRACTULUI
Prezentul contract se incheie pe o perioada de ______________luni, cu incepere de la data de ____________
pana la data de ______________________.Perioada de valabilitate a acestui contract poate fi prelungita cu
acordul ambelor parti printr-un act aditional.
CLIENTUL se obliga sa anunte AGENTIA de viciile ascunse ale imobilului, pe care aceasta sa le poata
comunica potentialilor cumparatori.
CLAUZE SPECIALE
prezentul contract va actiona si asupra reprezentantilor personali, imputerniciti sau succesori a partilor
mentionate.
ANEXA 1, ANEXA 2 sau orice alta anexa stabilita de comun acord intre parti fac parte integranta din
prezentul contract.
orice litigiu ce poate interveni intre CLIENT si AGENTIE va fi solutionat pe cale amiabila, sau in caz
contrar de instantele de judecata de la sediul AGENTIEI.
subsemnatii CLIENTI, intelegem ca prezentul act reprezinta titlu executoriu pentru incasarea comisionului
datorat catre AGENTIE, urmand a se proceda la executarea silita fara somatie si fara acordarea unui
termen de gratie, fiind deja pusi in intarziere.
orice modificare a prezentului contract se poate face cu acordul scris al ambelor parti printr-un act aditional
care face parte integranta din prezentul contract.
alte clauze speciale :
Subsemnatii am citit si inteles continutul prezentului act, el prezinta vointa noastra si ne obligam sa-l respectam
cu buna-credinta si l-am semnat in doua exemplare originale, cate unul pentru fiecare parte.
LECŢIA 7
CARTEA FUNCIARA SI OPERATIUNI DE CARTE
FUNCIARA
52
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
Oficiului Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie şi preluarea activităţii privind
publicitatea imobiliară de la Ministerul Justiţiei.
(2) La nivelul fiecărui judeţ şi în municipiul Bucureşti se înfiinţează oficiile de cadastru şi
publicitate imobiliară, denumite în continuare oficii teritoriale, ca unităţi cu personalitate
juridică în subordinea Agenţiei Naţionale, prin reorganizarea actualelor oficii judeţene de
cadastru, geodezie şi cartografie şi al municipiului Bucureşti şi a birourilor de carte funciară.
(3) La nivelul unităţilor administrativ-teritoriale se înfiinţează birouri de cadastru şi publicitate
imobiliară, denumite în continuare birouri teritoriale, în subordonarea oficiilor teritoriale.
Modul de organizare şi funcţionare, numărul, precum şi arondarea birourilor teritoriale pe
unităţi administrativ-teritoriale se stabilesc prin ordin cu caracter normativ al directorului
general al Agenţiei Naţionale.
(4) Se înfiinţează Centrul Naţional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie şi Teledetecţie
ca unitate cu personalitate juridică în subordinea Agenţiei Naţionale, prin reorganizarea
Institutului de Cadastru, Geodezie, Fotogrammetrie şi Cartografie.
(5) Agenţia Naţională este condusă de un consiliu de administraţie format din 9 membri,
incluzând reprezentanţi din sectorul public şi privat, numiţi exclusiv pe criterii de competenţă
profesională, dintre care unul este directorul general al Agenţiei Naţionale şi preşedinte al
consiliului de administraţie.
(6) Membrii consiliului de administraţie şi directorul general sunt numiţi şi revocaţi din
funcţie de ministrul administraţiei şi internelor.
(7) Organizarea, funcţionarea, atribuţiile şi competenţele consiliului de administraţie şi ale
directorului general se vor stabili prin regulamentul de organizare şi funcţionare a Agenţiei
Naţionale, care se aprobă prin ordin al ministrului administraţiei şi internelor.
(8) Directorul general îndeplineşte atribuţiile şi responsabilităţile ordonatorului principal de
credite, prin emiterea de ordine cu caracter individual şi normativ. Ordinele cu caracter
normativ se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I, şi reprezintă Agenţia Naţională
pe plan intern şi internaţional.
Atributiile ANCPI :
Art. 4. - Agenţia Naţională are următoarele atribuţii principale:
a) coordonează şi controlează executarea lucrărilor de cadastru şi asigură înscrierea imobilelor
în registrul de publicitate imobiliară la nivelul întregii ţări;
b) controlează executarea lucrărilor de cartografie, topografie, geodezie, fotogrammetrie şi
teledetecţie la nivelul întregii ţări;
c) elaborează regulamente şi norme, promovează tehnici, procedee şi metodologii de
specialitate compatibile cu cele ale Uniunii Europene, conform progreselor ştiinţifice şi
tehnice în domeniul cadastrului, geodeziei, cartografiei şi publicităţii imobiliare;
d) autorizează persoanele fizice şi juridice care pot executa lucrări de specialitate din
domeniile cadastrului, geodeziei şi cartografiei, pe teritoriul României, în condiţiile legii
speciale care reglementează înfiinţarea uniunii profesionale a acestora;
e) organizează şi administrează fondul naţional de geodezie şi cartografie, precum şi baza de
date a sistemului de cadastru general;
f) asigură, în condiţiile legii, executarea, completarea, modernizarea şi menţinerea în stare de
utilizare a reţelei geodezice naţionale;
g) asigură executarea şi actualizarea hărţilor oficiale;
53
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
h) avizează conţinutul topografic al hărţilor, planurilor, atlaselor, ghidurilor şi al altor
documente cartografice destinate uzului public;
i) pune la dispoziţia autorităţilor publice şi a altor instituţii interesate, în condiţiile legii, situaţii
statistice de sinteză privind terenurile şi construcţiile;
j) îndeplineşte sarcinile ce rezultă din angajamentele internaţionale în domeniul său de
activitate;
k) participă la organizarea şi coordonarea măsurătorilor în vederea aplicării legilor funciare;
l) avizează tehnic expertizele efectuate de către experţii judiciari în specialitatea topografie,
geodezie şi cadastru cu privire la corectitudinea datelor topografice utilizate, la solicitarea
instanţelor de judecată. Avizele menţionate mai sus vor fi date de oficiul teritorial în baza unui
regulament comun, elaborat de Agenţia Naţională şi Ministerul Justiţiei;
m) asigură înscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modifică sau se sting, la
cererea notarului public sau a titularului dreptului ori a celorlalte persoane interesate;
n) asigură înscrierea căilor de atac împotriva înregistrărilor de carte funciară;
o) asigură înscrierea altor raporturi juridice, drepturi personale, interdicţii, incapacităţi şi litigii
judiciare în legătură cu bunul imobil;
p) asigură formarea şi specializarea personalului de specialitate în publicitate imobiliară prin
intermediul Institutului Naţional al Registratorilor; structura, organizarea şi modul de
administrare ale institutului se stabilesc şi se aprobă prin hotărâre a Guvernului, în termen de
90 de zile de la intrarea în vigoare a prezentei legi;
r) îndeplineşte şi alte atribuţii ce au legătură cu activitatea specifică.
Evidenta cadastral – judiciara :
Art. 17. - (1) Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă al cadastrului general
are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele
din acelaşi teritoriu administrativ şi se realizează de către oficiile teritoriale pentru imobilele
situate în raza de activitate a acestora.
(2) Una sau mai multe parcele alăturate de pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale,
indiferent de categoria de folosinţă, aparţinând aceluiaşi proprietar, formează imobilul definit
la art. 1 alin. (3), se identifică printr-un număr cadastral unic şi se înscrie într-o carte funciară.
(3) Cărţile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localităţi
alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publicitate imobiliară al acestui teritoriu, ce se ţine
de către biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial în a cărui rază teritorială de activitate
este situat imobilul respectiv.
(4) Acest registru se întregeşte cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul cadastral
al imobilelor, indicând numărul cadastral al imobilelor şi numărul de ordine al cărţilor funciare
în care sunt înscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor şi cu o mapă în care se păstrează
cererile de înscriere, împreună cu un exemplar al înscrisurilor constatatoare ale actelor sau
faptelor juridice supuse înscrierii.
Art. 18. - (1) Activitatea de publicitate imobiliară în cadrul oficiilor teritoriale este îndeplinită
de registratori de carte funciară, denumiţi în continuare registratori, numiţi prin ordin al
directorului general al Agenţiei Naţionale, în urma unui concurs organizat de aceasta.
Alcatuirea cartii funciare si inscrieri :
Art. 19. - (1) Cartea funciară este alcătuită din titlu, indicând numărul ei şi numele
localităţii în care este situat imobilul, precum şi din trei părţi:
54
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde:
a) numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului;
b) suprafaţa imobilului, destinaţia, categoriile de folosinţă şi, după caz, construcţiile;
c) planul imobilului cu vecinătăţile, descrierea imobilului şi inventarul de coordonate al
amplasamentului, pentru fiecare imobil în parte, constituie anexa la partea I, întocmită
conform regulamentului aprobat prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale.
B. Partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate, care cuprinde:
a) numele proprietarului;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi menţionarea
înscrisului pe care se întemeiază acest drept;
c) strămutările proprietăţii;
d) servituţile constituite în folosul imobilului;
e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile
privitoare la proprietate;
f) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a II-a a cărţii
funciare, cu privire la înscrierile făcute.
C. Partea a III-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de
proprietate şi sarcini, care va cuprinde:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă, abitaţie, servituţile în sarcina fondului aservit,
ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de venituri pe timp mai
mare de 3 ani;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile
privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;
c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în
această parte.
(2) Datele din cartea funciară pot fi redate şi arhivate şi sub formă de înregistrări pe
microfilme şi pe suporturi accesibile echipamentelor de prelucrare automată a datelor. Acestea
au aceleaşi efecte juridice şi forţă probatoare echivalentă cu înscrisurile în baza cărora au fost
redate.
1. Cerere tip;
2. Contract de închiriere încheiat pe o perioada mai mare de 3 ani, care să cuprindă şi
identificarea imobilului;
3. Dovada achitării integrale a tarifului.
1. Cerere tip;
2. Contract de concesiune;
55
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
3. Dovada achitării integrale a tarifului.
1. Cerere tip;
2. Declaraţia creditorului/adresa bancii creditoare din care să rezulte în mod explicit
consimţământul acestuia la radierea ipotecii şi a interdicţiei de înstrăinare şi grevare, cu
identificarea imobilului;
3. Dovada achitării integrale a tarifului.
1. Cerere tip;
2. Dovada achitării integrale a tarifului.
1. Cerere tip;
2. Actul adiţional încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege, cu dovada înregistrării la
oficiul registrului comerţului sau încheierea judecătorului delegat la oficiul registrului
comerţului;
3. Certificatul de înmatriculare - copie legalizată;
4. Dovada achitării integrale a tarifului.
1. Cerere tip;
2. Copie după acţiunea înregistrată la instanţa judecătorească cu indicarea numărului de dosar
sau certificat de grefă care să identifice imobilul cu numărul cadastral, numărul de carte
funciară şi localitate;
3. Dovada achitării integrale a tarifului.
1. Cerere tip;
2. Declaraţie notarială din partea proprietarilor din care să rezulte că situaţia juridică a
imobilului prezentată în vederea reconstituirii este cea reală;
3. Un extras de carte funciară eliberat anterior cu ultima situaţie cunoscută a proprietăţii sau
actul de dobândire;
4. Certificat fiscal de la primăria locală.
56
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
H. Actele necesare pentru notarea somaţiei de plată în cartea funciară
1. Cerere tip;
2. Somaţia emisă de executorul judecătoresc în dosarul execuţional;
3. Procesul verbal de identificare a bunurilor imobile;
4. Dovada achitării integrale a tarifului.
1. Cerere tip;
2. Documentaţia cadastrală;
3. Act de dezmembrare/ apartamentare/ alipire;
4. Dovada achitării integrale a tarifului.
1. Cerere;
2. Dovada achitării integrale a tarifului.
K. Acte necesare eliberării copiilor după actele aflate în arhiva de carte funciară
1. Cerere;
2. Dovada achitării integrale a tarifului.
1. Cerere tip;
2. Actul prin care se justifică radierea - copie legalizată;
3. Dovada achitării integrale a tarifului.
* Certificatul de deces se prezintă în copie legalizată!
1. Cerere tip;
2. Adeverinţa de la primărie din care să rezulte corelarea între nr. cad. şi adresa
administrativă;
3. Dovada achitării integrale a tarifului.
57
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
O. Acte necesare pentru înscrierea actelor de adjudecare
1. Cerere tip;
2. Actul de adjudecare care să identifice imobilul prin numărul topografic/cadastral şi
numărul de carte funciară/localitate;
3. Certificat fiscal cu valoarea de impozitare;
4. Dovada achitării integrale a tarifului.
P. Acte necesare pentru întabularea dreptului de proprietate în baza Legii nr. 112/1995
şi a Legii nr. 10/2001
1. Cerere tip;
2. Dispoziţia de restituire emisă de primărie;
3. Dovada achitării integrale a tarifului.
1. Cerere tip;
2. Hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă şi expertiza care face parte integrantă din
hotărârea judecătorească, după caz. în situaţia în care au fost exercitate căile de atac, se vor
anexa toate hotărârile judecătoreşti pronunţate în cauza respectivă, după caz (fond, apel,
recurs);
3. Dovada achitării integrale a tarifului.
1. Cerere tip;
2. Contract de ipotecă;
3. Dovada achitării integrale a tarifului.
1. Cerere tip;
2. Certificatul de moştenitor *;
3. Dovada achitării integrale a tarifului.
1. Cerere tip;
2. Documentaţie cadastrală recepţionată, în situaţia în care nu a fost deschisă o carte funciară
pentru imobilul respectiv ori s-a modificat descrierea imobilului;
58
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
3. Certificat eliberat de primăria în circumscripţia căreia se află situat imobilul, prin care să se
ateste finalizarea construcţiei;
4. Certificat fiscal cu valoarea de impozitare;
5. Act de constituire a dreptului de superficie, în cazul în care proprietarul construcţiei nu este
şi proprietarul terenului;
6. Dovada achitării integrale a tarifului.
1. Cerere tip;
2. Documentaţie cadastrală recepţionată- în situaţia în care nu a fost deschisă o carte funciară
pentru imobilul respectiv ori s-a modificat descrierea acestuia;
3. Acte de proprietate* (în copie legalizată, cu excepţia hotărârilor judecătoreşti definitive şi
irevocabile şi a actelor autentificate de notarii publici);
4. Copia extrasului de carte funciara pentru autentificare, după caz;
5. Dovada achitării integrale a tarifului.
LECŢIA 8
LEGISLATIE IMOBILIARA UZUALA
1. Legea nr. 85/1992 privind vanzarea de locuinte si spatii cu alta destinatie construite
din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat
2. Decretul lege 61/1990 cu privire la vanzarea catre populatie a locuintelor construite din
fondurile de stat.
3. Legea nr. 18 publicata in Monitorul Oficial nr. 037 din data: 20.02.1991 (Legea
fondului funciar)
4. OUG nr 83 din 8.06.1999 republicata la 1 septembrie 2005 privind restituirea unor
bunuri imobile apartinand minoritatilor
5. Legea 1 din 11.01.2000 privind reconstituirea dreptului de proprietate , terenuri
agricole si forestiere
6. OUG 94 din 29.06.2000, republicata la 1.09.2005 privind retrocedarea bunurilor
imobile apartinand cultelor religioase
7. Legea nr. 10 din 2001 (privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv
in perioada 6.03.1945 - 22 decembrie 1989)
8. OUG 184/ 2002 Masuri de aplicare a legii Nr. 10 din 2001 si a OUG 94/2000
9. Legea nr. 190 publicata in Monitorul Oficial nr. 611 din data: 14/12/1999 (Legea
creditului ipotecar)
10. Legea nr. 114 publicata in Monitorul Oficial nr. 393 din data: 31/12/97
11. Lege nr. 145 din 27 iulie 1999 pentru modificarea si completarea Legii locuintei nr.
114/1996
12. Legea nr. 112 din 29/11/95 (privind reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu
destinatia de locuinte, trecute in proprietatea statului)
59
www.cursuri.raminfo.ro
SUPORT CURS “ AGENT IMOBILIAR ”- LEGISLATIE
13. Legea nr.79 din 09/05/97 (lege pentru modificarea Legii nr. 85/1992 privind vanzarea
de locuinte si spatii cu alta destinatie construite din fondurile statului si din fondurile
unitatilor economice sau bugetare de stat)
14. Legea nr. 54 din 03/04/98 (privind circulatia juridica a terenurilor)
15. Legea nr.7/1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare
16. Ordonanta de urgenta nr. 41 din 27.05.2004 pentru modificarea si completarea Legii
cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996
17. Hotararea nr. 1210 din 29.07.2004 privind organizarea si functionarea Agentiei
Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliar
18. Legea nr. 550 din 14.10.2002 (privind vanzarea spatiilor comerciale proprietate
privata a statului si a celor de prestari de servicii, aflate in administrarea consiliilor
judetene sau a consiliilor locale, precum si a celor aflate in patrimoni
19. Legea numarul 247/2005 privind modificarea si completarea legii 18/1991 si a legii
10/2001
20. Regulamentul din 4.07.2005 de stabilire a dreptului de proprietate
21. Legea nr. 343 din 3 august 2006 pentru modificarea si completarea Legii nr. 571/2003
privind Codul fiscal
22. Legea 230/2007 – Legea locuintei
23. Constitutia Romaniei
60
www.cursuri.raminfo.ro