Buletin Informativ

ASOCIAÞIA NAÞIONALÃ A EVALUATORILOR DIN ROMÂNIA
i a
Buletin lec þ
C o9 6 - 2 0 0 3
informativ
1 2
19
3-4
1996
1 2 3
1997
IROVAL
Institutul Român de
Cercetãri în Evaluare
Calea Plevnei 46-48
sector 1 - Bucureºti
Tel/Fax.: 311 27 82
©2003Versiune electronic ã realizat ã de Tel: 315 65 05; 315 65 64
E-mail: iroval@anevar.ro
1999 1998 1997
2
3
4
1998
1
3
1999
1
4
2
5 6 1
2000
1999
2 3-4 5-6
2000
1-2 3-4 5-6

2001
2003 2002 2001
2
2-3
7-8
2003
4
9-10
3-4
2003 2002
1
1
ANEVAR
ASOCIATIA NATIONALA A EVALUATORILOR DIN ROMANIA
B-dul Iancu de Hunedoara nr. 48, Bucureşti, Sector 1, Tel: 633.21.71, Fax: 212.03.6
Buletin
INFORMATIV
Nr. 1/I-1996 Editat de Institutul Român de Cercetare în Evaluare
••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
CUPRINS
Cuvânt înainte
Înfiinţarea Institutului Român
de Cercetare................................................... 1 Ing. Gheorghe Bădescu
Preşedinte executiv ANEVAR
Agenda ANEVAR .................................... 3 După aproape 3 ani de la înfiinţare iată ca

ANEVAR reuşeşte să aibă primul număr al unei publicaţii
de tip informativ.
În vederea editării periodice şi susţinute a unor
Activitatea ANEVAR
în anul 1996 ............................................ .. 4 publicaţii de specialitate în domeniul evaluării, a fost
materializată iniţiativa de înfiinţare a Institutului Român
de Cercetare în Evaluare (IROVAL), ca instituţie cu
vocaţie de cercetare, sub egida ANEVAR.
Activitatea internaţională Deşi numărul inaugural are aproape în
a ANEVAR ............................................ .. 5 exclusivitate un caracter informativ privind viaţa
ANEVAR, următoarele numere vor ataca şi subiecte cu
caracter profesional, metodologic etc.
Conferinţa ANEVAR Rubricile buletinului sunt deschise tuturor
de la Sinaia (8+9 dec 1995) .................. .. 6 specialiştilor ce se ocupă cu evaluarea întreprinderilor în
România şi pe această cale invit membrii ANEVAR dar şi
ai altor asociaţii profesionale, să participe la această
acţiune de informare reciprocă în domeniul evaluării.
Colecţia „Biblioteca ANEVAR” Beneficiind de autoritatea şi entuziasmul
Plan editorial – 1996 ............................ .. 6
Institutului Român de Cercetare în Evaluare şi de interesul
şi sprijinul membrilor ANEVAR cred că această publicaţie
va deveni o cronică a dezvoltării şi consolidării activităţii
Lista membrilor asociaţi de evaluare din România.
ANEVAR
(persoane juridice) ............................... .. 7 •••
Buletin informativ nr. 1/I 1996 1

Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România - ANEVAR
Înfiinţarea Institutului Român de subordinea Asociaţiei Germane a Evaluatorilor,

Institutul de cercetare din subordinea Federaţiei
Cercetare în Evaluare Poloneze a Evaluatorilor s.a.).
- IROVAL - Conducerea şi administrarea IROVAL este
îndeplinită de un Consiliu ştiinţific, format din 9
Prof dr. Alexandra Gheorghiu persoane. Membrii Consiliului Ştiinţific se numesc de
Preşedintele Consiliului Ştiinţific IROVAL către Consiliul Director al ANEVAR pentru o perioada
de 4 ani.
Consiliul Ştiinţific se întruneşte trimestrial şi
are următoarele atribuţii:
Comitetul Director al ANEVAR a aprobat în − aprobă bugetul de venituri şi cheltuieli al
şedinţa sa din octombrie 1995, înfiinţarea unui institut societăţii comerciale;
care să aibă ca scop dezvoltarea şi perfecţionarea − aprobă temele de cercetare;
continuă a activităţii de evaluare în România, − aprobă acordarea lucrărilor de cercetare,
valorificând experienţa dobândită până în prezent şi editare şi instruire;
realizările obţinute în ţările cu tradiţie în domeniul − aprobă temele de editare a publicaţiilor de
evaluării. specialitate;
Institutul Român de Cercetare în Evaluare − aprobă calendarul de manifestări ştiinţifice;
(IROVAL) a fost înfiinţat ca societate comercială şi a − aprobă proiecte şi normative profesionale;
fost înregistrat la Registrul Comerţului, având ca − aprobă programele de instruire şi
asociat unic "Asociaţia Naţionala a Evaluatorilor din perfecţionare.
România" (ANEVAR). Activitatea curentă a societăţii comerciale va
Capitalul social iniţial al societăţii este fi asigurată de către un director executiv, numit de
subscris de asociatul unic ANEVAR. Există Consiliul Director al ANEVAR, cu avizul prealabil al
posibilitatea ca Institutul să se asocieze cu alte societăţi Consiliului Ştiinţific al S.C. "IROVAL", pentru o
în scopul dezvoltării activităţii. perioada de 2 ani.
Este important să subliniem obiectul de Pentru început, Institutul nu are personal
activitate al institutului nou înfiinţat: salariat propriu şi lucrările vor fi executate prin firmele
- cercetări fundamentale şi aplicative asociate la ANEVAR, iar acordarea lucrărilor se va face
interdisciplinare în domeniile de diagnostic şi evaluare pe baze competitive, cu aprobarea Consiliului Ştiinţific.
de active şi întreprinderi; Pentru anul 1996 se propune realizarea unui
- elaborarea de normative profesionale în program de finanţare a lucrărilor de cercetare, editare şi
domeniile de diagnostic şi evaluare de active şi instruire de cel puţin 30 milioane de lei, urmând ca
întreprinderi şi anume: standarde (SANEVAR), bugetul de venituri şi cheltuieli sa fie aprobat de
recomandări (RANEVAR), Consiliul Ştiinţific în trimestrul 11996.
- note (NANEVAR) şi proceduri de asigurare Începutul este modest, dar suntem convinşi ca
a calităţii (PANEVAR); demonstrându-şi utilitatea prin competenţă şi
- elaborarea de lucrări ştiinţifice şi anume profesionalism, prin punerea la dispoziţia specialiştilor
cercetări pe anumite domenii ale evaluării, manuale şi a variate instrumente de perfecţionare, el se va dezvolta
suporturi de curs, culegeri de aplicaţii, studii de mult în raport cu cerinţele actuale şi de perspectivă.
specialitate şi monografii, materiale ce urmează a fi Consiliul Ştiinţific, numit de Consiliul
prezentate la diverse seminarii şi simpozioane; Director al ANEVAR în octombrie 1995, este compus
- editarea de publicaţii de specialitate în din:
domeniile de diagnostic şi evaluare de întreprinderi şi în - prof. univ.dr.Alexandru Gheorghiu - preşedinte
cele înrudite acestor activităţi, şi anume: manuale şi - prof. univ.dr. Constantin Fota
culegeri universitare şi postuniversitare; manuale şi - conf. univ.dr. Smaranda Anghene
cărţi din colecţia "Biblioteca ANEVAR", o publicaţie - ing. Gheorghe Bădescu
periodică (trimestrială) a "Asociaţiei Naţionale a - ec. Marin Toma
Evaluatorilor din România" (ANEVAR), broşuri, foi - ing. Mihalache Stoleru
volante etc; - dr. ing. Gheorghe Pleşoianu
- organizarea şi coordonarea unor programe - ing. Cornel Velicu
de instruire şi perfecţionare în domeniile ce formează - ec. Gheorghe Nicolae
obiectul de activitate al ANEVAR şi anume: cursuri de
formare de evaluatori, cursuri universitare şi •••
postuniversitare, seminarii de pregătire a membrilor
asociaţiei, proceduri de examinare, acreditare,
manifestări ştiinţifice ANEVAR etc;
- stabilirea de relaţii cu instituţii similare din
România şi din alte ţări (Institutul de Cercetare în
subordinea Societăţii Americane a Evaluatorilor,
Institut der Wirtschafprufer în Deutschland, din
2 Buletin informativ nr. 1/I 1996

Acest punct s-a constituit şi într-un moment

AGENDA ANEVAR de mai bună cunoaştere între firmele şi persoanele
prezente.
La punctul al doilea, Consiliul Director a
ŞEDINŢA CONSILIULUI DIRECTOR
prezentat o informare privind modul de organizare a
"ANEVAR" elaborării procedurilor de asigurare a calităţii
- 22 Decembrie 1995 - serviciilor de evaluare, corespunzător cerinţelor
standardelor ISO 9002.
La al treilea punct, Comitetul Director a
Ing. Constantin Coţovanu făcut cunoscută înfiinţarea Institutului Roman de
Secretar ANEVAR Evaluare (IROVAL), aflat sub egida "ANEVAR".
La punctul al patrulea, Consiliul Ştiinţific IROVAL a
Şedinţa ordinară a Consiliului Director al prezentat lista revizuită a standardelor şi procedurilor
asociaţiei pentru trim. IV - 1995 a avut loc în ziua de de evaluare ANEVAR, puse de acord cu standardele
22.12.1995. europene şi internaţionale.
Ordinea de zi a şedinţei a cuprins: La ultimul punct, a fost difuzat proiectul
1. Primirea de membri titulari şi asociaţi; planului editorial al colecţiei "BIBLIOTECA
2. Diverse ANEVAR" pentru anul 1996.
Şedinţa a fost condusă de D-l Preşedinte În încheierea celui de-al doilea punct al
Executiv Gheorghe Bădescu, la lucrări participând Ordinii de zi, au fost puse în discuţie două probleme
zece din membrii Consiliului Director. de maxim interes pentru activitatea de evaluare, şi
La primul punct al Ordinei de zi, Consiliul anume:
Director a analizat cererile persoanelor fizice (123 - programul de perfecţionare continuă a
persoane), care au solicitat - să devină membri evaluatorilor, care va funcţiona în anul 1996 prin
ANEVAR. participarea acestora la seminarii de specialitate, de
În final, toate cererile au fost aprobate, cca. 4 ore, pe subiecte de larg interes, sau de
constatându-se respectarea condiţiilor statutare dificultate deosebita în abordările practice ale
pentru dobândirea de câtre solicitanţi a calităţii de evaluării;
membru titular sau asociat ANEVAR. - acreditarea firmelor de consultanţă, pe
În acest fel, la sfârşitul anului 1995, criterii de asigurarea calităţii serviciilor de evaluare a
Asociaţia Naţionala a Evaluatorilor din România întreprinderilor, pe baza unui scenariu care ar trebui
(ANEVAR) număra 1.186 membrii titulari (persoane sa facă posibil acest deziderat, începând cu anul
fizice) şi 76 membri asociaţi (persoane juridice) care 1997.
îsi desfăşurau activitatea într-un număr de 13 Centre Lucrările şedinţei Consiliului Director s-au
Teritoriale “ANEVAR” constituite, alte 5 Centre încheiat cu urarea
Teritoriale fiind în curs de constituire. LA MULTI ANI - 1996!
La al doilea punct al Ordinei de zi, D-l
Preşedinte Executiv Gheorghe Bădescu a prezentat o
informare sintetică privind Consfătuirea cu firmele
•••
de consultanţă membre asociate "ANEVAR" care a
avut loc la Sinaia, în zilele-de 8+9.dec.1995.
La Consfătuire au fost invitaţi toţi membrii
asociaţi ANEVAR, precum şi reprezentanţi ai FPS, Activitatea ANEVAR în anul 1996
FPP, MLPAT, ASE, CET, CECCAR, AMCOR,
AROMAR, etc.
Problematica pusă în discuţie a cuprins: Ing. Gh.Bădescu
1. Activitatea membrilor asociaţi ANEVAR Preşedinte Executiv ANEVAR
în anul 1995;
2. Asigurarea calităţii serviciilor de În şedinţa Consiliului Director din luna
evaluare; decembrie 1995 s-au discutat şi aprobat principalele
3. Activitatea de cercetare în domeniul linii de acţiune ale asociaţiei în 1996.
evaluării; ANEVAR are în prezent 13 centre
4. Standardele şi procedurile de evaluare; teritoriale judeţene şi exista condiţii statutare de
5. Publicaţiile "ANEVAR". înfiinţare a încă 5. În domeniul organizatoric,
La primul punct, firmele reprezentate la obiectivul pentru 1996 este constituirea unui centru
Consfătuire (in număr de 40) au prezentat scurte teritorial în fiecare judeţ. În acest fel se va putea
informări privind lucrările efectuate, experienţa finaliza acţiunea de descentralizare a activităţii, în
dobândită, organizarea activităţii, făcând totodată vederea creşterii eficientei acţiunilor organizaţiei.
observaţii şi sugestii privind îmbunătăţirea activităţii În 1996 şedinţele Consiliului Director vor fi
asociaţiei. ţinute la sediul unor centre teritoriale puternice cum
sunt cele din Arad, Bacău, Braşov, Iaşi, Timişoara. În

acest fel considerăm ca vom cunoaşte mai bine În 1996 ANEVAR va continua sa acorde asistenta în
realităţile din teritoriu şi vom contribui la întărirea Republica Moldova prin organizarea de cursuri de
prestigiului centrelor teritoriale în rândul comunităţii formare evaluatori şi constituirea unei Asociaţii a
profesionale din judeţ. Evaluatorilor.
În domeniul profesional anul 1996 va fi anul
adoptării şi aplicării standardelor profesionale în •••
domeniul evaluării. Aceste documente elaborate în
coordonarea şi sub autoritatea Institutului Roman de
Cercetare în Evaluare (IROVAL) vor fi discutate şi
aprobate în 1996 aliniindu-ne astfel şi la cerinţele Activitatea internaţională a
organizaţiilor europene şi internaţionale din care face ASOCIAŢIEI NAŢIONALE A
parte şi ANEVAR
În domeniul formării, instruirii şi EVALUATORILOR DIN ROMÂNIA
perfecţionării profesionale, ANEVAR va organiza în
1996 o serie de seminarii profesionale destinate Ing. C-tin Coţovanu
exclusiv membrilor ANEVAR Materialele de curs şi SecretarANEVAR
susţinerea seminariilor vor fi asigurate de IROVAL.
ANEVAR va continua sprijinirea cursurilor Asociaţia Naţionala a Evaluatorilor din
postuniversitare de formare evaluatori prin lectori şi România a luat fiinţă la începutul anului 1992 când
suport de curs şi va organiza cursuri de instruire România începuse sa se confrunte cu problemele
specializate. perioadei de tranziţie la economia de piaţă, la fel ca şi
În domeniul etic ANEVAR va finaliza celelalte tari din Europa Centrala şi de Est, care au avut
regulamentele de funcţionare a comisiilor de o economie de comandă.
investigaţii şi disciplina şi va urmări aplicarea lor la Similitudinea problemelor şi mai ales
nivelul centrelor teritoriale. desfăşurarea procesului de privatizare a făcut ca în anii
În domeniul relaţiilor cu alte organizaţii 1992-1993 în toate aceste ţari să se formeze asociaţii
profesionale ANEVAR va urmări în continuare profesionale ale evaluatorilor.
întărirea relaţiilor cu principalele asociaţii profesionale Relaţiile ANEVAR cu aceste noi asociaţii
de profil şi anume: profesionale şi cu asociaţiile din tarile Europei
Occidentale s-au stabilit în principal prin intermediul
– Corpul Experţilor Contabili şi Contabililor asociaţiei europene numită Grupul European al
Autorizaţi (CECCAR); Evaluatorilor de Active - The European Group of
– Corpul Experţilor Tehnici (CET); Valuers of Fixed Assets ('TEGOVOFA) şi în mod
– Asociaţia Română de Marketing deosebit prin intermediul Asociaţiei Regale a
(AROMAR); Evaluatorilor din Anglia - Royal Institute of Chartered
– Asociaţia Consultanţilor în Management din Surveyors (RICS), care are o poziţie marcantă în
România (AMCOR); asociaţia europeană.
– Asociaţia Româna a Agenţiilor Imobiliare În septembrie 1993 TEGOVOFA a organizat
(ARAI); la Praga o conferinţă europeana a evaluatorilor din estul
– Asociaţia Naţională a Societăţilor de Valori şi vestul Europei. Din România a participat o delegaţie
Mobiliare (ANSVM) ce a reprezentat ANEVAR ANP, FPP, FPS, firme de
În 1996 ANEVAR va întreprinde acţiuni de evaluare.
cooperare cu instituţiile de învăţământ superior în ANEVAR a stabilit strânse relaţii de
domeniul instruirii profesionale dar în special în colaborare cu Asociaţia Regală a Evaluatorilor din
domeniul cercetării ştiinţifice de profil. Anglia, cu Institutul de Evaluări Imobiliare din Franţa,
ANEVAR va continua colaborarea cu cu asociaţiile din Germania. Spania, Italia, Olanda,
instituţiile interesate în domeniul evaluării şi anume Norvegia, precum şi asociaţiile nou formate din
Fondul Proprietăţii de Stat, Fondurile Proprietăţii Polonia, Cehia, Ungaria, Bulgaria, Rusia.
Private, Agenţia Naţională de Privatizare, Bursa de În anul 1994, ANE$AR a devenit membru
Valori, Băncile comerciale şi de investiţii. asociat la TEGOVOFA în urma unui audit realizat de
În domeniul relaţiilor internaţionale Institutul Scoţian al Experţilor Contabili, cea mai veche
ANEVAR va continua să aibă un rol activ în cadrul asociaţie profesională de profil din Europa.
asociaţiei europene TEGOVOFA şi în al asociaţiei Prin intermediul TEGOVOFA a fost stabilită
internaţionale IVSC. În 1996 vor avea loc două legătură cu Comitetul internaţional pentru Standarde de
evenimente importante şi anume: Evaluare - International Valuation Standards
– Conferinţa mondială a evaluatorilor - în Committee (IVSC), care este o organizaţie la nivel
Polonia în perioada 9-11 octombrie. global recunoscută în sistemul Organizaţiei Naţiunilor
– Şedinţele asociaţiilor TEGOVOFA şi IVSC Unite şi care se ocupa cu elaborarea şi aplicarea
Sofia în perioada 28-29 martie. standardelor profesionale şi etice în evaluarea
proprietăţilor şi afacerilor.

La recomandarea TEGOVOFA în anul 1995 O participare importantă a asociaţiei noastre la

ANEVAR a devenit membru titular al IVSC. reuniuni internaţionale de anvergură o reprezintă
Tot în anul 1995, ANEVAR a stabilit relaţii prezenta D-lui Preşedinte Executiv Gheorghe Bădescu
cu Institutul Evaluatorilor din Statele Unite - American şi a D-lui Petre Marian la sedinţa Grupului European al
Apraisals Institute (AAI) şi cu Asociaţia Evaluatorilor Evaluatorilor (TEGOVOFA) care a avut loc la
de Întreprinderi din Canada - Canadian Institute Bruxelles în luna octombrie 1995, prezenta care a
Business Valuers (CIBV) de la care a primit o bogată prilejuit fructuoase întâlniri şi schimburi de opinii cu
documentaţie privind organizarea asociaţiei, condiţiile preşedintele Comitetului Internaţional pentru Standarde
de primire ca membru, cerinţele de formare şi instruire de Evaluare (IVSC) d-l L. North, cu d-l Kurt Grondai -
continuă a membrilor acesteia. preşedintele Asociaţiei Evaluatorilor din Danemarca, cu
La finele anului 1995 TEGOVOFA împreună prof. A. Kalus - preşedintele Federaţiei Asociaţiilor de
cu unele asociaţi ale evaluatorilor din unele ţări Evaluatori din Polonia ş.a.
europene (România, Cehia, Polonia, Bulgaria, Rusia, Anul 1996, cu siguranţă va aduce o
Lituania), a obţinut finanţarea din fonduri PHARE a amplificare a relaţiilor internaţionale deja stabilite şi
unui program de dezvoltare şi întărire a asociaţiilor menţionate anterior, precum şi stabilirea unor relaţii
profesionale din ţările din Europa Centrală. Exista noi, cu asociaţii profesionale din spaţiul european, dar
speranţa că acest program să se deruleze în anul 1996 şi şi de pe alte continente, pentru împlinirea aspiraţiei
în anii următori. ANEVAR la un loc de prestigiu, alături de celelalte
Un alt program de perspectivă este cooperarea asociaţii naţionale ale evaluatorilor.
cu Fundaţia Est Europeană pentru Proprietăţi Imobiliare
- East European Real Property Foundation (EERPF). •••
Aceasta organizaţie finanţată de Agenţia Statelor Unite
pentru Dezvoltare (USAID) acţionează pentru
dezvoltarea profesiunii de promoţie imobiliară şi a
contactat asociaţia noastră pentru a-şi oferi sprijinul în
următoarele domenii: Conferinţa de la Sinaia
– creşterea capacităţii actuale de formare şi
instruire a ANEVAR în domeniul evaluării
proprietăţilor imobiliare; Ec. Corina Cernea
– organizarea unei baze de date privind Director executiv IROVAL
valorile imobiliare;
– dezvoltarea activităţii de cercetare în
domeniul evaluării proprietăţilor şi afacerilor În zilele de 8-9 decembrie 1995 la Sinaia a
imobiliare. avut loc o întâlnire a Comitetului Director ANEVAR cu
În toamna anului 1995 asociaţia a fost firmele de consultanta care au calitatea de membri
solicitata de Agenţia de Restructurare a Întreprinderilor asociaţi la ANEVAR
şi Asistenţă (ARIA) din Republica Moldova pentru a Ordinea de zi a consfătuirii a cuprins:
acorda consultanţă privind metodologia de evaluare a – prezentarea activităţii firmelor de
mijloacelor fixe. Răspunzând acestei solicitări, consultanţă membri asociaţi ANEVAR
ANEVAR a organizat la Chişinău în luna septembrie – asigurarea calităţii serviciilor de evaluare a
1995 un seminar la care D-l C-tin Coţovanu, secretarul întreprinderilor;
asociaţiei, a susţinut o expunere pe tema evaluării – activitatea de cercetare în domeniul evaluării
mijloacelor fixe în perioada de tranziţie economică. întreprinderilor;
La acelaşi seminar, D-l A Baicus de la catedra – obiectivele şi activităţile IROVAL în 1996;
de Analiza Economico-Financiară de la Academia de – programul de activitate ANEVAR în 1996.
Studii Economice Bucureşti a prezentat o prelegere La consfătuire au participat conducerile sau
privind diagnosticul financiar în contextul evaluării reprezentanţii conducerilor firmelor de consultanţă,
societăţii comerciale. membri asociaţi ANEVAR, care au prezentat activitatea
În continuarea acestor relaţii, în luna lor precum şi principalele probleme apărute în anul
noiembrie 1995, d-l Constantin Coţovanu, la solicitarea 1995. Au fost de asemenea prezentate propuneri
Ministerului Privatizării şi Administrării Proprietăţii de privind activitatea ANEVAR şi IROVAL.
Stat din Republica Moldova a acordat asistenţă privind Dintre problemele menţionate, cele mai
elaborarea unor acte normative în curs de elaborare, dezbătute au fost:
privind reevaluarea mijloacelor fixe. – necesitatea instruirii continue a membrilor
Pe fondul acestei colaborări, apreciem în curs ANEVAR
de amplificare, în luna decembrie, ARIA Chişinău a – protecţia profesiei de evaluator;
solicitat asistenta ANEVAR pe parcursul trimestrului I – aspecte incorecte în desfăşurarea licitaţiilor
1996, în vederea evaluării a şase întreprinderi pentru acordarea lucrărilor de evaluare.
importante din Republica Moldova, care vor scoate la Propunerile s-au concentrat pe:
licitaţie pachete majoritare de acţiuni. – temele de cercetare din tematica IROVAL;
– realizarea de consfătuiri semestriale;

– editarea şi distribuirea lucrărilor IROVAL, – sprijinirea cursurilor postuniversitare de

ANEVAR; formare a evaluatorilor şi creşterea colaborării
– promovarea imaginii evaluatorului şi a cu unităţile de învăţământ superior,
ANEVAR; colaborarea mai strânsă cu asociaţii
profesionale ce sunt interesate în problemele
de evaluare;
Preşedintele executiv ANEVAR a prezentat – participarea activă la activităţile Grupului
principalele probleme legate de sistemul de asigurare a European al Evaluatorilor de Active
calităţii serviciilor, aplicat la firmele de consultanţă şi a (TEGOVOFA) şi ale Comitetului
comunicat hotărârea Consiliului Director ca până la Internaţional pentru Standarde de Evaluare
finele anului 1997 fiecare membru asociat ANEVAR să (IVSC), organism la care ANEVAR este
aibă elaborat şi aplicat un sistem de asigurare a calităţii. membru.
Cu aceasta ocazie s-a comunicat ca ANEVAR a
solicitat sprijin de la Grupul European al Evaluatorilor În concluzie se poate aprecia ca întrunirea de
de Active (TEGOVOFA) pentru asistenţă în la Sinaia a fost utilă în ceea ce priveşte cunoaşterea
implementarea sistemului de asigurare a calităţii reciprocă a firmelor de consultanţă membri asociaţi la
firmelor de evaluare. ANEVAR, precum şi a rolului IROVAL în activitatea
viitoare a asociaţiei. Participarea activă a
Se estimează ca până în septembrie 1996 reprezentanţilor, precum şi propunerile făcute, releva
ANEVAR sa elaboreze un ghid pentru aplicarea interesul real al firmelor pentru ANEVAR şi pentru
sistemului de asigurare a calităţii. activitatea de evaluare.
IROVAL va include în planul de cercetare

elaborarea unor modele de proceduri de asigurare a •••
calităţii cu realizare în cursul anului 1996.
În numerele următoare, Buletinul Informativ

va avea o rubrică permanentă denumită
ASIGURAREA CALITĂŢII ce va trata aspectele Colecţia "Biblioteca ANEVAR"
practice ale subiectului, opinii ale membrilor ANEVAR Plan-editorial 1996
şi ale specialiştilor în asigurarea calităţii.
La următoarea consfătuire cu firmele de

consultanţă membri asociaţi ANEVAR, va fi invitat şi 1. Evaluarea întreprinderilor - culegere de aplicaţii.
un expert în auditul calităţii pentru a oferi clasificările
necesare în materie. 2. Evaluarea întreprinderilor - culegere de standarde.
Participanţilor la consfătuire le-au fost 3. Dicţionar de termeni în evaluare.

prezentaţi membrii Consiliului Stiinţific al Institutului
Român de Cercetare în Evaluare, prilej cu care a fost 4. Evaluarea întreprinderilor - culegere articole
făcută o expunere a considerentelor ce au dus la IROVAL.
iniţiativa ANEVAR de a înfiinţa acest institut.
5. Curs de evaluare şi finanţare a proprietăţilor
Consiliul Ştiinţific, prin preşedintele sau d-l imobiliare.
profesor universitar dr. Alexandru Gheorghiu, a
prezentat planul de activitate pentru 1996 care cuprinde 6. Curs de evaluare pentru experţi judiciari şi arbitri.
propuneri de teme de cercetare, planul editorial pentru
colecţia ANEVAR: 7. Evaluarea întreprinderilor - subiecte speciale.
– elaborarea standardelor profesionale de

evaluare în concordanţă cu standardele •••
internaţionale aplicate de Comitetul
Internaţional pentru Standarde de Evaluare
(IVSC) şi de Grupul European al
Evaluatorilor de Active (TEGOVOFA);
– organizarea seminariilor de pregătire
continuă a membrilor ANEVAR;
- organizarea de cursuri de pregătire/informare
specializate;

LISTA MEMBRILOR ANEVAR

- Persoane juridice -
- la data de: 31.ianuarie.1996 -
Nr. CENTRUL TERITORIAL
Adresa Telefon
crt. Societatea Comercială
0 1 2 3
CENTRUL TERITORIAL BUCURESTI
Preşedinte executiv: ing. Gheorghe Bădescu
B-dul Iancu de Hunedoara nr.48, tel: 633.2171 Bucureşti
1 AGROSERV MANAGEMENT S.R.L. BD. ARMATA POPORULUI NR.11A 01-410.23.55
2 ALPHA - CONSTRUCTII SI INVESTITII IMOBILIARE SA. CALEA VICTORIEI NR.133-135 01-659.77.87
3 C&M INTEREX CORP. S.R.L. STR. NICOLAE FILIPESCU NR.61 01-211.44.60
4 CEPROCIM SA. BD. PRECIZIEI NR.6 01-769.78.67
5 CMF CONSULTING SA. BD. IANCU DE HUNEDOARA NR.48 01-633.21.71
6 CMF EXPERT SA. BD. ANCU DE HUNEDOARA NR.48 01-633.21.71
7 COCPCIA SA. STR. SPATARU PREDA NR.12 01-336.06.98
8 CONSEL S.R.L. STR. CIMPINA NR.39 01-638.68.66
9 DELOITE & TOUCHE S.R.L. BD. SPAJUL UNIRII NR.6; ET.5; 01-330.57.75
10 ECOTRANZIT AGROIND CONSULTING S.R.L. STR. CALEA GRMTEI NR.21 01-650.74.65
11 ELECTROPROIECT SA. STR. VASILE LASCAR NR.31 01-211.26.45
12 ELECTROUZINPROIECT S.A. STR. MIRCEA ELIADE NR.18 01-212.02.14
13 EVCONSULT S.R.L. STR. ALEEA TRESTIANA NR.2 01-675.79.87
Grupul:
STR. TIMPA NR.1; BL.1 B; AP;30 01-653.19.16
EVALCONS S.R.L.
14 STR. ATHANASIE ENESCU NR.45 01-223.31.16
SPECIAL CONSTRUCT S.R.L.
STR. GH.TATARASCU NR.8, BL.S13; AP.19 01-621.65.67
CONS EVAL-EXPERT-R.C. S.R.L.
Grupul: CDA CONSULTING S.R.L.
15 BD. MAGHERU NR.7 01-312.60.86
ASSOCIATED BUSINESS CONSULTANTS S.R.L.
16 I.C.T.C.M. SA. SOS. OLTENITEI NR.103 01-634.27.90
17 I.P.C.M. SA. STR. CALEA VICTORIEI NR.218 01-650.28.10
18 I.P.C.M.G. SA. STR. CALEA VICTORIEI NR.218 01-650.20.94
19 L.P.C.T. SA. STR. TUDOR ARGHEZI NR.21 01-210.58.40
20 I.P.S.C. SA. SOS. OLTENITEI NR.105 01-634.25.85
21 I.S.P.C.F. SA. BD. DINICU GOLESCU NR.38 01-222.37.59
22 INCOPREX S.R.L. STR. CALEA MOSILOR NR.225 01-619.38.78
23 INSTITUTUL NATIONAL AL LEMNULUI SA. STR. FABRICA DE GLUCOZA NR.7 01-240.46.60
24 IPIU SA. STR. LUCRETIU PATRASCANU NR.10 01-643.10.75
25 IPROCHIM SA. CALEA PLEVNEI NR.137 01-637.53.50
26 IPROMET SA. BD. CONSTRUCTORILOR NR.20 01-220.32.40
27 IPROMIN SA. STR. MENDELEEV NR.36-38 01-650.67.73
28 IRECSON SA. BD. EXPOZITIEI NR.20 01-665.30.45
29 JONES LANG WOOTTON - REPREZENTANTA ROMANIA STR. ACADEMIEI NR.21 01-860.86.19
30 KPMG - ROMANIA FIDECONTA S.R:L. STR. SIPOTUL FINTINILOR NR.8 01-312.25.54
31 OMICRON COMPTA S.R.L. STR. SANIUTEI NR.20 01-621.43.02
32 PARKER & Co. S.R.L. STR. SFINTII VOIEVOZI NR.29; AP.20 01-650.39.72
33 PETRODESIGN SA. STR. CADEREA BASTILIEI NR.56-58 01-659.30.30
34 PICON SA. STR. DIONISIE LUPU NR.72 01-650.55.10
35 PIPERA SA. SOS. PIPERA NR.48 01-212.00.80
36 PROCEMA SA. STR. CALA GRMTEI NR.136 01-222.96.66
37 PRORAM ENGINEERING S.R.L. SOS. PANTELIMON NR.300 01-627.71.20
38 ROMCONTROL D.C. BD. NICOLAE BALCESCU NR.22 01-615.53.40
39 ROMDATA S.R.L. STR. GEORGE CALINESCU NR.20 01-212.18.70
40 SCIENTCONSULT S.R.L. STR. IULIU MANIU NR.52; SCA; AP.7 01-311.57.13
41 SINPREST SA. SPLAIUL INDEPENDENTEI NR.202A 01-637.50.18
42 SITI SA. STR. FAGARAS NR.25 01-638.73.30
43 STICEROM SA. STR. SELARI NR. 9-11 01-614.94.93
44 TEHNIC EXPERT CONSULT S.R.L. STR. AGRICULTORI NR.15 01-635.14.96
45 TITAN CONSULTING S.R.L. BD. MUNCII NR.250 01-627.40.30/155
46 VERTICAL IMPEX S.R.L. STR. CALEA MOSILOR NR.272 01-655.58.97
47 DELPHI-O S.R.L. - Ploieşti STR. SCORUSULUI NR.5; BLOC B12 044-14.59.23
CENTRUL TERITORIAL ARAD
Preşedinte: Manate Daniel
Str. Calea Victoriei nr.33-35 Tel.: 057-232128 - Arad
48 EVAREX S.R.L. - Arad STR. VICTORIEI NR.35-37 057-25.23.29
CENTRUL TERITORIAL BACAU
Preşedinte: Matei Alexandru
Str. Trotus nr. 5; Tel.: 034-171958 - Bacău
49 CONSULTANTA-AFACERI-MANAGEMENT INVEST S.R.L. STR. FLORILOR NR.10; AP.2 034-13.21.02
50 CONT EXPERT S.A. STR. PASAJUL REVOLUTIEI NR.8 034-13.61.67
STR. CORNISA BISTRITEI NR.14; SC.D; 034-11.40.39
51 ISTANT EVAL S.R.L.
AP.4
52 SACEM SA. STR. 9 MAI NR.33 034-17.00.42

0 1 2 3
CENTRUL TERITORIAL BIHOR
Preşedinte: Gug Pavel
Str. Cetăţii Nr 18; Tel: 069-416361 – Oradea
53 EVAL CONSULTING S.R.L. STR. EROFTE GRIGORE NR.1 059-14.52.33
Grupul: INTELECT S.R.L. STR. MOLDOVEI NR.17; BLOC AN50, ET.2; 059-11.20.64
54
ROM SERV PREST S.R.L. AP.6
55 PROIECT BIHOR SA. STR. 1 DECEMBRIE NR.10 059-41.53.50
CENTRUL TERITORIAL BRASOV
Preşedinte: Olaru Ion
Str. Nicolae Iorga nr.2; Tel.:068-119462 – Braşov
56 ELECTROPRECIZIA S.A. STR. PARCULUI NR. 16 066-27.05.83
57 INSTITUTUL NAŢIONAL AL LEMNULUI S.A. – Sucursala BraşovSTR. CLOSCA NR.15 068-11.48.61
58 MAXIMUM S.R.L. STR. LUNGA NR. 135 068-15.25.04
59 RE-EVAL S.R.L. BD. VICTORIEI NR.12 068-11.96.90
CENTRUL TERITORIAL BRAILA
Preşedinte: Anastasiu Pavel
B-dul Alexandru Ioan Cuza nr.1; Tel.: 039-632535 – Brăila
60 CEPROHART SA. BD. ALEXANDRU IOAN CUZA NR.3 039-63.41.41
CENTRUL TERITORIAL CLUJ
Preşedinte: Crivii Adrian
Str. Maiakorski nr. 57; Tel.: 064-438034 – Cluj Napoca
61 VALROM CONSULTING S.R.L. - Năsăud STIR. MIHAI EMINESCU NR.3A 063-36.21.26
62 DARIAN CONSULTING & PUBLICITATE S.R.L. STR. OBSERVATORULUI NR.146118 064-43.00.34
CENTRUL TERITORIAL CONSTANTA
Preşedinte: Grigore Lucia
B-dul Mamaia nr.36-bis; Tel.: 041-615138 - Constanta
AGROSERVICE S.A. STR. REVOLUTIEI DIN 22 DEC.1989 NR.17- 041-61.34.06
63
19
ConsPerfect S.R.L. BD. TOMIS NR.299; BLOC 3B; SC.A; AP.27 041-76.29.05
64
65 MANAGEMENT CONSULTING S.R.L. BD. TOMIS NR.86 041-61.40.48
66 MANAGERIAL CONSULTING S.R.L. STR. FARULUI NR.32 041-63.70.61
67 PROMEDAS MAMAIA SRL – Mamaia VILA 25, COD 8741 041-83.16.52
68 DOROS 7 Co. S.N.C. - Tulcea STR. PACII; BLOC S4; SC.B; AP.7 040-51.47.42
CENTRUL TERITORIAL IASI
Preşedinte: Pralea Petru
Str. Sf. Lazăr nr. 4; Tel.: 032-210240 – Iaşi
69 HABITAT PROIECT S.A. BD. COPOU NR. 4 032-14.45.11
70 INTERCONSUL S.R.L. STR. SF. LAZAR NR. 4 032-21.02.29
71 PECO S.A. STR. YUGRAVI NR. 24 032-14.27.80
CENTRUL TERITORIAL MARAMUREŞ
Preşedinte: Bentu Gheorghe
B-dul Unirii nr.16; Tel.: 062-436934 – Baia Mare
72 ROMCONST CONSULTING S.R.L. BD. UNIRII NR. 16/27 062-43.69.34
CENTRUL TERITORIAL MUREŞ
Preşedinte: Stanciu Silviu
Str. Tineretului nr.17; Tel.: 065-164368 – Tg. Mureş
73 BUSINESS FOUNDATION MUREŞ STR. GHEORGHE DOJA NR. 36 065-16.96.00
CENTRUL TERITORIAL NEAMŢ
Preşedinte: Isachievici Florin
B-dul Republicii nr. 17; Tel.: 033-218587 – Piatra Neamţ
74 CASA AFACERILOR S.A. STR. REPUBLICII NR.17 033-21.85.87
CENTRUL TERITORIAL TIMIŞ
Preşedinte: Toma Nicolae
Str. Paris nr. 2; Tel.: 056-190573
75 CONSULTIM S.A: STR. GHEORGHE LAZAR NR.26 056-12.38.81
76 UNIVERSUL S.R.L. STR. COZIA NR.50 056-16.81.17

ANEVAR ASOCIATIA NATIONALA A EVALUATORILOR DIN ROMANIA
Buletin
INFORMATIV
NR. 2/II - 1996 Editat de Institutul Român de Cercetări în Evaluare
••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
CUPRINS Introducere
Ing. Gheorghe Bădescu

Preşedinte executiv ANEVAR
ASIGURAREA CALITĂŢII
serviciilor în evaluarea
întreprinderilor........................................... 2
În acest al doilea număr prezentăm câteva articole care
sperăm că vor răspunde aşteptărilor dvs. Debutează şi câteva
rubrici cu caracter permanent, deschise sugestiilor şi propunerilor
tuturor celor interesaţi în activitatea de evaluare. Iată care sunt
rubricile propuse:
TEME DE ACTUALITATE
Metode de evaluare a Teme de actualitate, rubrică deschisă în acest număr de prima
strategiilor întreprinderii parte a articolului elaborat de lector dr. ec. Robu intitulat
şi conexiunile cu rata ”Metode de evaluare a strategiilor de conducere în conexiune
rentabilităţii financiare ........................... 3 cu rentabilitatea financiară”.
Dicţionar de evaluare. În această rubrică prezentăm pentru
început termenii "Valoare netă prezentă" şi "Data evaluării ".
Bazele evaluării, rubrică inaugurată de un articol despre
conceptul de "Valoare", elaborat de drd. ec. Corina Cernea
Surse bibliografice, rubrică în care vor fi prezentate titlurile
BAZELE EVALUĂRII disponibile în biblioteca ANEVAR.
Valoarea.................................................. 4 Activitatea internă şi internaţională a ANEVAR.
Etica evaluării. Această rubrică debutează cu prezentarea
primei părţi a Codului de etică, parte componentă a statutului
ANEVAR.
Membru ANEVAR - rubrică în care intenţionăm să prezentăm
condiţiile necesare pentru a deveni membru ANEVAR,
modalităţile de acreditare, calificare şi formare profesională în
AGENDA ANEVAR ............................ 7
domeniul evaluării.
În fiecare număr vom prezenta firmele care au devenit noi

membri ANEVAR.
Lista membrilor asociaţi

ANEVAR (sem. I a.c.) .......................... 8 •••
1
■ ASIGURAREA CALITĂŢII SERVICIILOR arată ce ai făcut audit şi revizuiri

ÎN EVALUAREA ÎNTREPRINDERILOR politica de calitate este declarată şi angajată de către
conducerea firmei într-un document numit "manual
Ing. Gheorghe Bădescu de calitate" care conţine în mod normal structura de
Preşedinte executiv ANEVAR organizare şi conducere, rolul şi scopul activităţii de
consultanţă.
Asigurarea calităţii şi aplicarea unui sistem instrucţiunile sau procedurile profesionale de lucru se
formalizat de conducere a calităţii au căpătat un interes referă la aspecte din domeniile: management,
special şi o acceptare din ce în ce mai largă în cadrul profesional, tehnic, personal şi administrativ care pot
desfăşurării activităţii profesionale. Deja clienţii solicită afecta calitatea serviciului oferit clientului. Aceste
adeseori un control managerial eficient şi o asigurare a instrucţiuni trebuie să pună în evidentă ce se aşteaptă
performanţelor profesionale. din punct de vedete contractual, profesional,
Asigurarea calităţii nu reprezintă de fapt o operaţional şi comercial de la un profesionist
noutate ci este de fapt o practică de conducere şi control competent, astfel încât clientul să fie satisfăcut. Nu
a activităţii. "Asigurarea calităţii" este mai degrabă sunt necesare instrucţiuni care să spună specialiştilor
complementară şi nu înlocuieşte experienţa şi bine instruiţi ce trebuie să facă, ci sunt necesare
competenta profesională. Scopul este să satisfacă numai acele instrucţiuni ce sunt şi folositoare în
beneficiarii şi să întărească, să susţină şi să derularea activităţii. În cele mai multe cazuri instruc-
îmbunătăţească comunicarea şi metodele de lucru. ţiunile sunt descrise intr-un document de cca. 20
Tot mai multe firme profesionale, după pagini. Aplicarea sistemului este vitală. Tot
aplicarea unui sistem de asigurarea calităţii, solicită personalul trebuie să cunoască documentele ca o
autorizarea sistemului de către un organ de certificare, relevantă a rolului lor în funcţionarea firmei:
autorizare ce se face în conformitate cu prevederile Elaborarea instrucţiunilor trebuie să fie însoţită de o
standardelor ISO 9000. supraveghere managerială care să confirme aplicarea
Standardele ISO 9000 fixează un nivel minim şi înţelegerea lor corectă.
de control managerial pe care îl aşteaptă, în mod auditul şi revizuirea realizează de fapt întreţinerea şi
rezonabil, oricare client. evaluarea periodică a sistemului. Conducerea firmei
Semnificaţia conceptului de "asigurare a trebuie să organizeze, să planifice şi să coordoneze
calităţii" este deseori deformată. În mod corect: revizuirea sistemului pentru a aduce la zi, îmbunătăţi
- "calitate" înseamnă satisfacerea cerinţelor agentului şi modifica politica de calitate şi modul de
- "asigurare" nu înseamnă garanţie ci încrederea desfăşurare a activităţii.
transmisă clientului.
Sistemul trebuie să fie extins atât cat este
necesar pentru o funcţionare corectă şi economică a AUTORIZAREA
firmei de consultanţă. Sistemul şi procedurile trebuie să
servească activităţii şi nu invers. Principalele subiecte la Demonstrarea aplicării sistemului poate fi
care se referă procedurile şi instrucţiunile pentru făcută în trei modalităţi: autoapreciere, prin solicitarea
asigurarea calităţii intr-o firmă de consultantă sunt: adresată clienţilor să facă aprecierea sau printr-un
- în conducere: distribuirea sarcinilor şi raportarea înde- "organism de certificare". Aprecierea extremă cuprinde
plinirii lor, desfăşurarea interviurilor, instruirea de obicei două faze: auditarea conform IS09000 şi
salariaţilor, alocarea resurselor; aprecierea funcţionării sistemului în practica firmei.
- În activitatea curentă: cunoaşterea întreprinderii, Concluziile aprecierii vor fi comunicate de auditor
planificarea activităţii, metodologiile profesionale "organismului de certificare" care eliberează un
practice, verificarea şi aprobarea lucrărilor, certificat.
comportamentul;
- în administraţie: distribuirea corespondenţei,
îndosarierea, arhivarea, calculatoarele şi programele, ELEMENTE PRACTICE
lucrări realizate de colaboratori.
Sistemul trebuie să prevadă şi mijloacele de În primul rând ar trebui să cerem sfatul unui auditor
control şi de îmbunătăţire a activităţii. Avantajele unui autorizat care să ne recomande care ar fi sistemul de
sistem de asigurarea calităţii vor fi reale dacă abordarea asigurare a calităţii cel mai potrivit firmei noastre,
lui este completă şi adecvată. În firmele de consultanţă inclusiv să ne asiste la redactarea manualului de calitate
esenţială este atitudinea conducerii şi a oamenilor faţă de şi la stabilirea listei instrucţiunilor şi procedurilor în
calitate şi nu hârtiile elaborate în acest scop. domeniile menţionate mai sus.
După aplicarea sistemului o perioadă de timp (de la 6 la
DOCUMENTELE SISTEMULUI 9 luni) putem să cerem unui auditor autorizat să
DE ASIGURARE A CALITĂŢII elaboreze un raport de apreciere pentru a obţine
spune ce faci politica de calitate certificarea sistemului nostru de asigurarea calităţii.
faci ce spui instrucţiuni de lucru
înregistrări personale •••
înregistrări lucrări
2 Buletin informativ nr. 2/II - 1996

■ TEME DE ACTUALITATE
Metode de evaluare a strategiilor
întreprinderii şi conexiunile cu rata
rentabilităţii financiare
dr. ec. Robu Vasile
În fundamentarea strategică a deciziilor se pot

folosi metode bazate pe conceptele teoriei financiare care au
în vedere valoarea firmei pentru a evalua efectele strategiei
viitoare, comparativ cu cele ale strategiilor anterioare. Potrivit
acestor modele se urmăreşte efectuarea unei comparaţii între
valoarea de piaţă a firmei şi valoarea ei stabilită din punct de Semnificaţia dreptelor din matrice este:
vedere contabil. OC reprezintă rata de creştere a volumului de activitate (g);
Valoarea de piaţă poate fi definită ca fiind valoarea OA reprezintă rata rentabilităţii capitalurilor proprii (Rcp);
actuală a fluxurilor viitoare de lichidităţi. În cazul unei OB separă activităţile generatoare ale unui surplus de
întreprinderi cotate, valoarea va fi determinată prin înmulţirea resurse financiare, reprezentate prin triunghiul AOB (în
numărului de acţiuni cu nivelul cursului. Valoarea stânga) de cele care îl utilizează reprezentate de triunghiul
întreprinderii în momentul efectuării analizei din punct de BOC (în dreapta);
vedere patrimonial este reprezentată de activul net corectat, dreapta DI reprezintă costul capitalului propriu (ra) şi
care este diferenţa între activul total corectat şi datoriile totale. separă activităţile care determină creşterea valorii firmei
Valoarea de piaţă a întreprinderii se stabileşte în (Rcp> ra) aflate în dreptunghiul ABDI de cele care conduc
funcţie de strategia de dezvoltare a activităţii în viitor, iar la scăderea valorii (Rcp<ra) din DIOC;
activul net corectat reflectă efectul strategiilor derulate de dreapta FG reprezintă rata de creştere a pieţei pe care
firmă până în momentul efectuării analizei. activează societatea (G) şi separă activităţile care câştigă
Prin compararea valorii de piaţă cu activul net parte din piaţă (g>G) reprezentate în dreptunghiul FBGC
corectat pot apare următoarele situaţii: de activităţile care pierd din cota de piaţă deţinută (g<G)
a) Valoarea de piaţă > Activul net corectat. reprezentate în AFOG.
în această situaţie acţionarii estimează că prin aplicarea Concluziile care rezultă pentru fiecare zonă:
strategiilor stabilite întreprinderea va înregistra un nivel a) activităţile situate în dreptunghiul ADEF:
superior al rentabilităţii celui care-i permite menţinerea - Rcp>ra, creştere de valoare pentru firmă
nemodificată a activului net corectat, deci se va înregistra - Rcp>g, excedent de resurse financiare
o creştere a valorii firmei. - g < G, pierderea unei părţi din piaţă;
b) Valoarea de piaţă < Activul net corectat. rezultă că aceste activităţi trebuie dezvoltate dacă G se
în acest caz strategiile propuse nu permit păstrarea la menţine sau creşte în viitor.
acelaşi nivel a activului net corectat (valorii actuale), ca b) activităţile situate în triunghiul FEB:
urmare a înregistrării unui nivel de rentabilitate inferior - Rcp > ra, creştere de valoare pentru firmă
ratei inflaţiei, deci în mărime reală mai mic decât nivelul - Rcp > g, excedent de resurse financiare
rentabilităţii înregistrat în momentul efectuării analizei. - g > G, câştigarea unei părţi din piaţă;
c) Valoarea de piaţă = Activul net corectat. rezultă că aceste activităţi sunt cele mai avantajoase pentru
Egalitatea dintre valori arată că strategiile privind firmă.
activitatea viitoare permit menţinerea activului net c) activităţile situate în triunghiul BEI:
corectat la nivelul obţinut ca urmare a aplicării strategiilor - Rcp > ra, creştere de valoare pentru firmă
trecute. - Rcp < g, deficit de resurse financiare
- g > G, câştigarea unei părţi din piaţă;
Modelul de creştere MARAKON ASSOCIATES rezultă că aceste activităţi au potenţial mare de creştere dar
nu-şi pot susţine creşterea prin resursele degajate;
Acest model îşi propune să reprezinte activităţile d) activităţile situate în dreptunghiul EIGC:
întreprinderii în funcţie de două criterii: rata rentabilităţii - Rcp < ra, diminuarea valorii firmei
financiare (Rcp) şi rata de creştere a volumului activităţii - Rcp < g, deficit de resurse financiare
întreprinderii (g) (ritmul de creştere a cifrei de afaceri). - g > G, câştigarea unei părţi din piaţă;
Rata de creştere a volumului activităţii se află într-o rezultă că aceste activităţi au potenţial de creştere, dar
relaţie de directă proporţionalitate cu rata rentabilităţii continuarea realizării lor nu este rentabilă generând
financiare: g= Rcp x p (p=rata de reinvestire a profitului). În pierderi.
cazul în care firma nu distribuie dividende p=1, g=Rcp, deci e) activităţile situate în triunghiurile EOG şi DOE:
pentru a se asigura dezvoltarea activităţii firmei într-o - Rcp < ra,
asemenea situaţie se utilizează tot profitul net obţinut. - Rcp < g, /Rcp >g
Pe baza criteriilor menţionate s-a construit "matricea de - g>G, Rcp<G;
profitabilitate MARAKON ASSOCIATES", care se prezintă activităţi nerentabile, aflate în faza de declin. La aceste
astfel: activităţi este mai bine să se renunţe.
•••
Buletin informativ nr. 2/II - 1996 3

■ BAZELE EVALUĂRII afacerii este dată de suma actualizată a fluxurilor

Valoarea viitoare).
drd. ec. Corina Cernea Adaptarea unor legi ale termodinamicii la
Director Executiv IROVAL activitatea economica de către profesorul Georgescu
Rongen a deschis noi perspective şi asupra abordării
Ce este valoarea, cine/ce o creează, cum este valorii, una dintre acestea fiind definita de către
generata - sunt întrebări care au fascinat mulţi specialişti profesorul Paul Bran prin următoarele paradigme: (i)
(filozofi, economişti) încă din antichitate. Răspunsurile lărgirea conceptului de activitate economica prin
oferite au fost numeroase, unele s-au constituit în includerea informaţiei, mediului natural şi societăţii ca
adevărate fundamente pentru explicarea proceselor factori participanţi (resurse); (ii) valoarea este o forma
economice şi comportamentelor umane pe un plan mai concreta de entropie joasa sau de energie care curge prin
larg, altele au avut o viata mai scurta. societate, fiind indestructibila, dar şi greu de reţinut în
Aspectele urmărite vizează valoarea generata de circuitul economic; (iii) în mecanismul de obţinere a
activitatea umana în cadrul activităţilor economice, valorii contează atât procesele economice tip producţie şi
scopul fiind de a prezenta câteva puncte de referinţă consum, dar şi procesele naturale şi sociale; (iv) nivelul
legate de una dintre faţetele valorii şi anume valoarea real al valorii se confirmă prin capacitatea reală de plată
proprietăţilor şi afacerilor. a consumatorului, după valorificarea entropica a
1.1. Definiţie: valoarea este o caracteristică serviciilor sale, pentru a achita produsul evaluat; (v)
ataşată unei mărfi. Teoria economică prezintă două mari forma fizica a valorii este rezultatul transformării şi
curente de gândire privind determinarea valorii: consumului din natura. Forma sociala a valorii este
(a) şcoala clasică şi marxismul consideră rezultatul luptei de interese dintre factorii angajaţi în
valoarea ca având o determinare obiectivă, care poate fi mecanismul de obţinere a valorii. Forma bănească a
cuantificată pe baza consumurilor de muncă realizate cu valorii realizează cunoaşterea mediată a valorii prin
ocazia producerii unui bun, singura sursa generatoare de intermediul etalonului monetar; (vi) valoarea are un
valoare fiind munca (vie şi materializata). Valoarea unui caracter fluctuant în funcţie de echilibrul dinamic dintre
produs sau serviciu este egala cu cantitatea de munca forţele factorilor angajaţi în mecanismul de producere
necesară realizării sale. A fost introdus şi conceptul de (legile naturii, interesele individuale şi de grup, evoluţia
timp de munca socialmente necesar pentru realizarea etalonului monetar).
unui produs/serviciu pentru a explica valorile pentru În prezent conceptul de valoare se utilizează
produse identice în condiţii diferite de tehnologie şi preponderent în zona macro-economicului. În domeniul
productivitate (deci conform acestei teorii valoarea este evaluării afacerilor (componentă a micro-economiei) se
creată doar în cadrul procesului de producţie); utilizează termenul de valoare însoţit de un adjectiv care
(b) şcoala neoclasică tratează valoarea ca o particularizează: valoare de înlocuire, valoare de piaţă,
funcţie subiectivă a unui bun economic, care depinde de valoare de investiţie, valoare reziduală, valoare de
utilitatea percepută de consumator şi de raritatea bunului lichidare etc.
(deci valoarea depinde şi de procesul de consum). Teoria 1.2. Definiţiile valorii întreprinderii
utilităţii marginale a promovat ideea ca valoarea apare în În acest capitol încercăm să identificăm şi sa
procesul de producţie dar şi în procesul de consum, definim diferite standarde şi ipoteze definitorii ale valorii
respectiv valoarea este determinata de utilitatea ce se pot aplica în diferite situaţii. Se folosesc multe
marginala pe care bunul sau serviciul o realizează pentru definiţii pentru a descrie variante ale valorii, dar din
consumator. Este o teorie a alocării optime a resurselor păcate aceste definiţii au sensuri şi înţelesuri diferite
determinate şi limitate în condiţiile unei utilizări pentru diferiţi oameni.
alternative. Participanţii la activitatea economica Prin valoare înţelegem acea calitate
(resurse) sunt munca, pământul şi capitalul. convenţională a unui obiect care îi este atribuită în urma
În prezent putem considera că ambele abordări unor analize, calcule sau a unei expertize. Valoarea nu e
au devenit insuficiente pentru a explica complexul un fapt, ci numai o opinie.
proces de determinare a valorii, mai ales în contextul Preţul, sau mai exact preţul plătit efectiv în
creşterii preocupărilor pentru protecţia mediului, urma unei tranzacţii sau cursul la bursa, spre deosebire
utilizării pe scară tot mai largă a conceptelor de de valoare, este un element obiectiv.
dezvoltare durabilă (sustainable growth), valoare Diferenţa între valoare şi preţul plătit este
globală. cauzată de contextul tranzacţiei care nu este niciodată
În domeniul valorii afacerilor cele două curente acelaşi. În fapt, la un anumit moment, contează starea de
majore se concretizează sub forma celor două mari sănătate a întreprinderii, motivaţia părţilor, raportul
categorii de metode: (a) patrimoniale (valoarea afacerii forţelor pieţei, talentul negociatorilor şi utilizarea
este dată de consumurile trecute pentru constituirea evaluării:
activelor) şi (b) de randament, care îşi au originea în - motivaţia vânzătorului se referă la:
teoria utilităţii marginale dezvoltate de Keynes (valoarea • necesitatea de a dispune de lichidităţi;

• degradarea conjuncturii; neadecvată informaţiilor istorice sau se adoptă ipoteze

• schimbarea situaţiei întreprinderii; necontrolate privind piaţa viitoare. În aceste
• consideraţii strategice: dimensiune, asociere. circumstanţe, evaluatorul trebuie să analizeze atent şi să
evidenţieze acţiunile şi atitudinile de pe piaţă, având
- obiectivele cumpărătorului: grijă ca raportul de evaluare să descrie complet
• criterii de rentabilitate a investiţiei; rezultatele şi informaţiile primite.
• consideraţii strategice: viteza de dezvoltare, cucerirea
pieţei, poziţie dominantă; Definiţia "Valorii de piaţă"
• a avea propria întreprindere. Definiţia valorii de piaţă face obiectul
standardului internaţional IVSI publicat de Comitetul
- raportul de forţe pe piaţă: Internaţional pentru Standarde de Evaluare (IVSC) la 1
• un vânzător fără cumpărători la un preţ normal (un iunie 1995.
acţionar minoritar care nu găseşte cumpărător); Obiectivul acestui standard este să asigure o
• un cumpărător fără vânzător la un preţ normal ( doreşte definiţie uniformă a valorii de piaţă şi să explice relaţia
un pachet de acţiuni de control); generală între definiţie şi aplicaţiile ei în evaluarea
• un vânzător - un cumpărător, care este o situaţie proprietăţilor.
frecventa în negocierile directe; Definiţia are următoarea formulare:
• un vânzător - mai mulţi cumpărători, când vânzătorul "Valoarea de piaţă este mărimea estimată
va căuta cea mai buna oferta şi raportul de forţă este în pentru care o proprietate ar fi schimbată la data
favoarea vânzătorului; evaluării, între un vânzător hotărât şi un cumpărător
• un cumpărător - mai multe oportunităţi, când apare hotărât, într-o tranzacţie echilibrată, după un
dificultatea de a compara oportunităţi care nu sunt marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în
identice; cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângeri."
• mai mulţi cumpărători - mai mulţi vânzători; preţul este Fiecare element al definiţiei are un cadru
stabilit funcţie de cerere şi ofertă. conceptual propriu, şi anume:
• "Mărimea estimată" se referă la cel mai probabil preţ ce
- factorul timp; se poate obţine în mod rezonabil pe piaţă, la data
• poate avea o influenţă determinantă între valoare şi evaluării şi în condiţiile arătate în definiţie.
preţul plătit. • "la data evaluării" cere ca estimarea să se facă cu
referire la o dată precisă. Mărimea evaluării va reflecta
VALOAREA DE PIAŢĂ situaţia şi circumstanţele reale ale pieţei la o anumită
Conceptul de valoarea de piaţă şi definirea dată şi nu în trecut sau viitor faţă de data respectivă.
noţiunii sunt fundamentale pentru practica evaluării. Definiţia presupune şi simultaneitatea schimbului cu
Valoarea de piaţă nu depinde de tranzacţiile reale ce au încheierea contractului.
loc la data evaluării, ci mai degrabă este o estimare a • "între un cumpărător hotărât" se referă la un
preţului ce poate fi obţinut într-o tranzacţie efectuată la cumpărător motivat, dar nu obligat să cumpere cu orice
data evaluării în condiţiile definiţiei. Conceptul de preţ. El cumpără în conformitate cu realităţile de pe
valoare de piaţă presupune un preţ negociat într-o piaţă piaţa curentă, cu aşteptările lui şi nu pe o piaţă
deschisă şi competitivă ce poate fi locală sau imaginară sau ipotetică ce nu poate fi demonstrată sau
internaţională. anticipată. Presupusul cumpărător nu va plăti un preţ
Evaluarea pe piaţă se bazează, în general, pe mai mare decât cere piaţa.
informaţii referitoare la proprietăţi comparabile. • "şi un vânzător hotărât" exprimă cerinţe ca vânzătorul
Procesul de evaluare cere ca evaluatorul să întreprindă o să nu fie nici ultradoritor, nici forţat să vândă la orice
cercetare adecvată şi relevantă, să execute analize preţ şi nici să ţină la un preţ ce nu este considerat
competente şi să, extragă concluzii argumentate, care pot rezonabil pe piaţa curentă. Vânzătorul hotărât este
fi susţinute. În acest proces evaluatorii ar trebui să motivat să vândă proprietatea în condiţiile pieţei pentru
considere toate informaţiile pertinente despre piaţă, cel mai bun preţ ce se poate obţine după un marketing
tendinţele şi tranzacţiile comparabile şi alte informaţii. În adecvat, oricare ar fi acel preţ.
cazul în care informaţiile despre piaţă sunt limitate sau • "într-o tranzacţie echilibrată" care are loc între părţi
practic neexistente (anumite proprietăţi specializate), între care nu există o relaţie particulară sau specială (de
evaluatorul trebuie să explice situaţia şi să sublinieze exemplu firma mamă şi subsidiară, proprietar şi
faptul că din cauza datelor insuficiente estimarea este, chiriaş) care ar face ca nivelul de preţ să nu fie
într-un anumit mod, limitată. Toate evaluările necesită caracteristic pieţei; se presupune că părţile acţionează
judecata evaluatorului, dar raportul de evaluare trebuie independent.
să arate că evaluatorul a fundamentat valoarea de piaţă • "după un marketing adecvat" înseamnă că proprietatea a
pe evidenţe ale pieţei sau că estimarea s-a bazat mai mult fost anunţată la vânzare într-un mod adecvat, ca să se
pe judecata evaluatorului, din cauza naturii proprietăţii poată obţine cel mai bun preţ. Durata publicităţii depinde
sau linsei de date comparabile de ne piaţă. de condiţiile pieţei, dar trebuie să fie suficientă pentru ca
În perioadele de tranziţie, caracterizate prin proprietatea să fie adusă în atenţia unui număr suficient de
preţuri ce cresc sau scad rapid, există un risc de supra- cumpărători.
evaluare sau sub-evaluare dacă se acordă o pondere

• "în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză şi Valoarea de utilizare continuă este valoarea
prudent” presupune că atât vânzătorul, cât şi cumpărătorul, pentru o exploatare verificată a proprietăţilor. Ea include
sunt informaţi în mod rezonabil despre natura şi valoarea suplimentară asociată cu continuitatea afacerii,
caracteristicile proprietăţii, utilizarea ei în prezent şi adică acea creştere intangibilă a valorii unei afaceri care
potenţială, precum şi despre situaţia pieţei la data este produsă de ansamblul format din teren, clădiri, forţa
evaluării. Se presupune că fiecare parte îşi apără interesele de muncă, echipamente şi operarea pe piaţă.
în cunoştinţă de cauză şi prudent, pentru a obţine cel mai Estimarea valorii de utilizare continuă se
bun preţ în cadrul tranzacţiei. Prudenţa se estimează prin recomandă pentru hoteluri şi moteluri, restaurante, piste de
referirea la situaţia pieţei la data evaluării, fără a beneficia bowling, întreprinderi industriale, magazine, centre
de cunoştinţele obţinute la o dată ulterioară. Nu poate fi comerciale şi alte proprietăţi similare.
considerat ca imprudent un vânzător ce vinde o proprietate
pe o piaţă cu preţuri în cădere, la un preţ mai mic decât VALOAREA DE INVESTIŢIE
nivelele anterioare. În asemenea cazuri, la fel ca în alte Valoarea de investiţie reprezintă valoarea unei
situaţii de vânzare-cumpărare pe pieţe cu preţuri în anumite investiţii fată de un anume investitor, bazată pe
schimbare, un vânzător sau un cumpărător prudent va cerinţele lui de investiţie. În contrast cu valoarea de piaţă,
acţiona în concordanţă cu cele mai bune informaţii despre valoarea de investiţie este valoarea pentru un individ şi nu
piaţă, disponibile în acel moment. valoarea pe piaţă. Valoarea de investiţie reflectă relaţia
• "şi fără constrângeri" stabileşte că fiecare parte este subiectivă între un anume investitor şi o investiţie dată.
motivată să intre în tranzacţie, dar nici una nu este forţată Dacă se exprimă într-o unitate monetară, valoarea de
sau constrânsă să o încheie. investiţie este preţul pe care un investitor l-ar plăti pentru o
Dicţionarul de Evaluare a Proprietăţilor investiţie în virtutea capacităţii sale de a percepe acea
Imobiliare ediţia II-a, editat de Institutul de Evaluare investiţie.
(Asociaţia Americană a Evaluatorilor de Proprietăţi
Imobiliare) formulează următoarea definiţie a valorii de VALOAREA DE ASIGURARE
piaţă: “Preţul cel mai probabil la o anumită dată, în bani Valoarea de asigurare este fundamentată de
lichizi sau în condiţii echivalente, pentru care nişte costul de înlocuire şi/sau de costul de reproducere a
drepturi de proprietate s-ar vinde după o publicitate bunurilor fizice ce sunt supuse pierderii datorate unor
rezonabilă pe o piaţă competitivă sub toate condiţiile întâmplări. Valoarea de asigurare este acea parte din
cerute de o vânzare corectă, în care vânzătorul şi valoarea unei proprietăţi imobiliare care este recunoscută
cumpărătorul au acţionat prudent, în cunoştinţă de cauză şi de prevederile unei poliţe de asigurare aplicabile. Această
în interes propriu şi presupunând că nu au existat presiuni valoare este uneori supusă reglementărilor legale.
de a încheia tranzacţia”:
ALTE VALORI
VALOAREA DE UTILIZARE Valoarea de schimb (intrinsecă) este valoarea
Valoarea de utilizare reprezintă valoarea ne care unei proprietăţi pentru un investitor în general; ea se
o anumită proprietate o are pentru o anumită utilizare. deosebeşte de valoarea de investiţie care se referă la un
Valoarea de utilizare se fixează pe valoarea cu care o investitor individualizat.
proprietate imobiliară contribuie la întreprinderea Valoarea de lichidare este dată de cel mai
(afacerea) din componenţa căreia face parte, fără a lua în probabil preţ care se poate obţine pentru o proprietate, în
considerare cea mai bună utilizare a proprietăţii sau suma următoarele condiţii: (1) vânzarea se va face într-o
ce poate fi obţinută prin vânzare. Valoarea de utilizare perioadă limitată sever, specificată de client; (2) condiţiile
depinde de administrarea proprietăţii şi de condiţiile reale ale pieţei sunt cele curente; (3) cumpărătorul
externe. De exemplu, o fabrică proiectată pentru o anumită acţionează prudent şi în cunoştinţă de cauză; (4)
tehnologie poate avea o anumită valoare de utilizare vânzătorul este obligat să vândă; (5) cumpărătorul este
înainte de schimbarea tehnologiei şi o altă valoare de motivat fără interese speciale; (6) se consideră că
utilizare după schimbarea tehnologiei. Valoarea de cumpărătorul acţionează în cel mai bun interes al său; (7)
utilizare se va estima în evaluarea proprietăţilor în scopul se permite numai un marketing limitat în timp şi efort; (8)
fuziunii, preluării sau emiterii de valori mobiliare. plata se face cash; (9) preţul nu este influenţat de
În evaluarea unor tipuri de proprietăţi care de aranjamente financiare speciale sau facilităţi sau de cineva
obicei nu se vând sau nu se închiriază, devine dificil să se interesat în vânzare.
decidă ce este mai adecvat să se evalueze: valoarea de
piaţă sau valoarea de utilizare. Asemenea proprietăţi •••
imobiliare se numesc proprietăţi cu piaţă limitată şi sunt
proprietăţi care au relativ puţini cumpărători la un anumit Bibliografie:
moment dat. Paul Bran - Economia Valorii
Exemple de asemenea proprietăţi de piaţă N. Georgescu Rongen - Legea entropiei şi procesele economice
Ed. Politica, Bucuresti, 1972
limitată sunt: fabrici mari, proprietăţi în apropierea căii
ferate, proprietăţi cu activităţi de cercetare-dezvoltare.
Multe asemenea proprietăţi au structuri unicat, materiale
de construcţii speciale sau au un design ce restrânge
utilizarea numai pentru destinaţia iniţială.

■ AGENDA ANEVAR Certificatului de absolvire eliberat de CECCAR şi a

unui Raport de evaluare a unui obiectiv real notat
(potrivit procedurii ANEVAR) de către un lector
● ŞEDINŢA CONSILIULUI DIRECTOR
CECCAR şi un lector ANEVAR.
“ANEVAR”
(Trim. 1 – 1996) Decizia Consiliului Director va face obiectul
- Braşov, 23 Februarie 1996 - unei discuţii cu conducerea CECCAR.
Au mai fost discutate probleme
organizatorice şi administrative, după care, şedinţa
ing. Constantin Coţovanu
Secretar ANEVAR Consiliului Director ANEVAR pentru trim. I - 1996 a
luat sfârşit.
A doua zi, 24.02.1996, a avut loc o întâlnire a
Şedinţa ordinară a Consiliului Director al membrilor Consiliului Director cu membrii Centrului
asociaţiei pentru trim. I - 1996 a avut loc în ziua de Teritorial ANEVAR din Braşov, la care au participat
23.02.1996, în organizarea Centrului Teritorial Braşov membrii Biroului Executiv ai Centrului Teritorial - Dl
al ANEVAR. Romică Farcaş, Ion Olaru şi Dna Eugenia Udrea,
Ordinea de zi a şedinţei a fost următoarea: precum şi un număr apreciabil de membri titulari şi
1. Primirea de noi membri titulari şi asociaţi. asociaţi.
2. Diverse.
La primul punct al Ordinii de zi, Consiliul
Director a analizat cererile de primire în rândul •••
membrilor ANEVAR depuse de un număr de 138
persoane fizice şi 6 persoane juridice.
În urma analizei efectuate, Consiliul Director ● ŞEDINŢA GRUPULUI EUROPEAN
ANEVAR a aprobat primirea ca membri titulari, AL EVALUATORILOR "TEGOVOFA"
respectiv asociaţi, a tuturor solicitanţilor, fiind - Sofia, 27-29 Martie 1996 -
îndeplinite cerinţele statutare în vigoare.
Ca urmare a aprobării acestor noi primiri de ing. Gheorghe Bădescu
membri în asociaţie, numărul membrilor ANEVAR la Preşedinte Executiv ANEVAR
sfârşitul trim. I - 1996 era de:
• 1324 membri titulari (persoane fizice) şi
• 82 membri asociaţi persoane juridice), În perioada 27-29 martie 1996 la WORLD
care îşi desfăşoară activitatea în 13 Centre Teritoriale. TRADE CENTER - Sofia a avut loc întâlnirea
La punctul al doilea al Ordinii de zi, D-ra semianuală a membrilor Grupului European al
Corina Cernea, Director Executiv IROVAL, a Evaluatorilor şi a organizaţiei EUROVAL.
prezentat macheta editorială a Buletinului Informativ, În zilele de 26 şi 27 martie, Fundaţia Est
aflat în pregătire pentru tipar. Europeană pentru Proprietăţi Imobiliare (EERPF) a
Această apariţie periodică (trimestrială) a organizat un seminar cu tema "Evaluarea
suscitat discuţii şi a prilejuit efectuarea unor propuneri proprietăţilor imobiliare":
de către membrii Consiliului Director ANEVAR, Din partea ANEVAR au participat la şedinţa
privind conţinutul numerelor următoare. TEGOVOFA/EUROVAL:
Macheta editorială a fost aprobată, urmând ca • Bădescu Gheorghe - preşedinte executiv ANEVAR;
primul număr al Buletinului Informativ ANEVAR să • Coţovanu Constantin - secretar ANEVAR
apară şi să fie distribuit gratuit membrilor asociaţiei iar la seminarul EERPF au participat:
până la sfârşitul lunii martie 1996. • Petrescu Constantin - şeful secţiei proprietăţi
Menţionăm că s-a hotărât de către Consiliul imobiliare al ANEVAR şi membru în Consiliul
Director ca numerele următoare ale buletinului să fie Director ANEVAR;
distribuite exclusiv pe bază de abonament anual. • Crivii Adrian - şeful centrului teritorial Cluj al
Un alt subiect al discuţiilor l-a constituit ANEVAR.
modalitatea primirii în ANEVAR a absolvenţilor Cheltuielile de deplasare şi participare au fost
cursurilor de formare evaluatori, organizate de către acoperite de TEGOVOFA şi EERPF.
Corpul Experţilor Contabili şi Contabililor Autorizaţi Şedinţa TEGOVOFA a debutat la 27 martie
din România (CECCAR). 1996 cu o întrunire a asociaţiilor care participă la un
Având în vedere conţinutul tematic al acestor program finanţat de fonduri PHARE, privind
cursuri (compatibil cu tematica cursului organizat de dezvoltarea asociaţiilor naţionale ale evaluatorilor din
ANP şi ANEVAR) şi modalitatea de finalizare a ţările central europene. Cu această ocazie, ANEVAR a
pregătirii (examen oral, spre deosebire de finalizarea precizat conţinutul existenţei solicitate, şi anume:
cu lucrare practică la cursurile ANP şi ANEVAR, • desfăşurarea unui program de selecţionare, pregătire,
constând în elaborarea unui raport de evaluare a unui examinare şi nominalizare de experţi independenţi şi
obiectiv real), Consiliul Director a decis ca primirea arbitrii în domeniul evaluării întreprinderilor şi
ca membri ANEVAR a absolvenţilor cursurilor proprietăţilor imobiliare;
organizate de CECCAR, să se efectueze în baza
• elaborarea documentaţiilor şi aplicarea sistemului de • primirea ca membru corespondent al TEGOVOFA a

asigurarea calităţii serviciilor, la firmele ce se ocupă cu Asociaţiei Americane a Evaluatorilor (AAI);
evaluarea întreprinderilor şi proprietăţilor imobiliare; • subiecte profesionale, şi anume: problema protecţiei
• elaborarea programelor de pregătire continuă a mediului în evaluarea activelor, a raportului
membrilor ANEVAR. valoare/nivel credit, a lichidităţii proprietăţilor
Apoi, în 28 martie 1996 a avut loc şedinţa grupului imobiliare, evaluarea în cadrul conglomeratelor
special de lucru al asociaţiilor din ţările central - financiare, evaluarea întreprinderilor de agrement;
europene, în care Clubul Ceh al Evaluatorilor (CCV) a • fuziunea TEGOVOFA - EUROVAL;
prezentat o iniţiativă de formare a unei asociaţii • codul de conduită a evaluatorilor independenţi pentru
internaţionale numită Comitetul Evaluatorilor din fondurile imobiliare;
Europa Centrală şi de Est (CPVCEE). Această iniţiativă • raportul asociaţiilor evaluatorilor membrii
nu a fost susţinută de majoritatea asociaţiilor vizate TEGOVOFA;
(România, Ungaria, Polonia, Albania) şi nici de către • bugetul pe 1996 şi 1997.
TEGOVOFA. Argumentul ANEVAR a fost că formarea Şedinţa EUROVAL din 29 martie 1996 a discutat în
acestei organizaţii ne va depărta de TEGOVOFA şi de principal:
asociaţiile din ţările europene. • subiecte profesionale şi anume: definiţia evaluatorului,
Şedinţa TEGOVOFA din 29 martie 1996 a discutat, în codul etic, instruirea continuă, metodologia evaluării,
principal, următoarele: impactul asupra mediului ambiant;
• elaborarea standardelor europene de evaluare, şi anume • fuziunea EUROVAL-TEGOVOFA;
ediţia a III-a a "Cărţii Albastre". S-a hotărât ca până în • primirea asociaţiei evaluatorilor din Finlanda ca
martie 1997 să fie finalizată redactarea şi editarea membru EUROVAL;
standardelor conform componenţei ce a fost aprobată; • bugetul pe 1996 şi 1997.
• primirea ca membru asociat TEGOVOFA a Asociaţiei
Albaneze a Evaluatorilor de Proprietăţi Imobiliare; •••
LISTA MEMBRILOR ASOCIAŢI ANEVAR

Primiţi în asociaţie în semestrul I 1996
Nr.
SOCIETATEA COMERCIALÂ ADRESA TELEFON
crt.
1. A CONSULTING S.A. - Piatra Neamţ Str. Alexandru Lăpuşneanu nr. 32 032-232-173
2. IPROLAM S.A. - Bucureşti Str. Negustori nr. 23-25 615-8739
3. PROSOFT S.R.L. - Constanţa Str. Artileriei nr. 10 041-635-615
4. SEDIVARCONT S.R.L. - Tg. Mureş Str. Tineretului nr. 1, ap. 1 065-164-368
5. ROM CONSULTING CO. S.R.L. - Bucureşti Str. Doamnei nr. 14-16 615-0890
6. NICOLIS S.R.L. – Braşov Str. Eftimie Murgu nr. 8, B1. D2, A.8 068-114-648
7. Societatea Generală a Experţilor Tehnici S.A. Str. Ilfov nr. 1 210-5862
8. Banca Română de Dezvoltare - Bucureşti Str. Doamnei nr.4 615-8909
9. COMPROIECT S.A. - Bucureşti Str. Calea Victoriei nr. 126 650-6015
10. INTEC S.A. - Bucureşti Str. Olteniţei nr. 105 330-5040
11. MONDOPLUS S.R.L. - Piteşti Str. Fr. Goleşti, B1. 57b, Ap. 10 048-219-050
12. PENTA CONSULTING S.R.L. - Bucureşti Str. Slt. Stănescu Gheorghe nr. 5 250-5909
13. PROEXPERT S.A. - Oradea Str. Calea Mareşal Averescu nr. 13/5 059-416-068
14. Romasdar Agribusiness Consultants S.A. - Buc. Str. Regina Maria, Bl. 1 311-2334
15. TGH S.R.L. - Iaşi Str. Păcurari nr. 22 032-213-810
16. Tehnic Expert Company 2000 S.R.L. - Bucureşti Str. Crişana nr. 23 635-1496
17. 3U S.R.L. - Bucureşti Str. Gura Vadului nr. l 630-5866
18. VALOR S.A. - Bucureşti Str. intr. Horbotei nr. 8 240-1420
CENTRUL TERITORIAL BOTOŞANi: B-dul Mihai Eminescu nr. 2A 031-5 I7-172
Preşedinte: \ing. Cosma Dorinel
19. XANDOR S.R.L. - Botoşani B-dul Mihai Eminescu nr.64 031-525-039
•••

ISSN: 1244-8967
ANEVAR
Buletin
INFORMATIV
NR. 3+4/III+IV - 1996 Editat de Institutul Român de Cercetări în Evaluare
••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
AMORTIZAREA ACTUALĂ A MIJLOACELOR FIXE
CUPRINS şi
TENDINŢA DE DECAPITALIZARE A
ÎNTREPRINDERILOR
AMORTIZAREA ACTUALĂ A
MIJLOACELOR FIXE ŞI TENDINŢA
ÎNTREPRINDERILOR .......................... 1
Ing. C-tin Coţovaan
Director S.C. “ CMF EXPERT” S.A. Bucureşti
SecretarANEVAR
TEME DE ACTUALITATE
Metode de evaluare a
strategiilor întreprinderii I. GENERALITĂŢI
şi conexiunile cu rata ◙ Mijloacele fixe (în România precum şi în toate ţările
rentabilităţii financiare ........................... 11 dezvoltate economic) sunt definite ca fiind bunuri, rezultate ale
activităţii umane, care au o perioadă mai îndelungată de utilizare,
participând la mai multe cicluri de producţie (dicţionar: "Bun, s.n. –
INFLUENŢA PĂRŢILOR COMUNE Ceea ce este util societăţii sau indivizilor, pentru a le asigura
ASUPRA PREŢULUI PE M.P. DE bunăstarea, avere, bogăţie; element al patrimoniului unei persoane
SPAŢIU COMERCIAL SITUAT LA
- care poate consta dintr-un lucru sau un drept.").
PARTERUL BLOCURILOR DE
LOCUIT ......................................................... 12 Legea amortizării capitalului imobilizat (Legea
nr.15/24.03.1994, aplicată retroactiv de la data de 01.01.1994,
justificat prin faptul că amortizarea se reglează anual), concretizează
AGENDA ANEVAR ............................ 13 condiţiile de încadrare a unui bun ca mijloc fix, astfel:
- durata normală de utilizare să depăşească un an,
- valoarea de intrare să fie mai mare de 200 mii lei
CODUL DEONTOLOGIC AL Specific mijloacelor fixe este faptul că acestea îşi transferă
PROFESIEI DE EVALUATOR ........ 15 valoarea asupra produselor la realizarea cărora contribuie, iar în
acest context se depreciază (se uzează).
Dacă acordăm credibilitate informaţiei potrivit căreia
DICŢIONAR DE TERMENI proprietăţile imobiliare (terenuri şi imobile) reprezintă peste 70%
UTILIZAŢI ÎN EVALUARE.............. 15 din avuţia mondială, atunci considerăm că poate fi acceptată şi
deducţia că mijloacele fixe (care înglobează clădirile, construcţiile,
maşinile, utilajele, instalaţiile, unele accesorii şi obiecte) nu pot
NOUTĂŢI BIBLIOGRAFICE reprezenta mai puţin de 60+50% din avuţie (mondială sau
în limba engleză, ce pot fi consultate naţională).
în BIBLIOTECA ANEVAR ............... 15 Cu alte cuvinte, mijloacele fixe reprezintă o parte
însemnată a avuţiei naţionale, o componentă patrimonială
importantă, nefiind lipsit de semnificaţie aspectul că acestea sunt
MEMBRI ASOCIAŢI ANEVAR generatoare de avuţie (ele contribuind la realizarea altor bunuri şi nu
primiţi în asociaţie în sem. II 1996 ..... 16 numai).
1
De altfel, reglementarea prin lege a regimului fiind de regulă (integral sau în parte) destinat dezvoltării
de încadrare, gestionare, amortizare şi scoatere din (investiţia de dezvoltare finanţată din surse proprii),
funcţiune a mijloacelor fixe stabileşte dimensiunea reală regenerarea şi menţinerea trebuind să fie realizate, într-o
a importantei problemei, în cadrul economiei noastre afacere sănătoasă, prin, amortizare.
naţionale. Şi aceasta cu atât mai mult cu cât, în ultimele
trei-patru decenii, specificul economiei româneşti a Ajungând în acest punct, poate fi utilă o
constat tocmai intr-un grad foarte ridicat de imobilizare, incursiune în istoricul amortizării legale în România şi
fiind lăsate pe un plan secund oportunitatea şi apoi efectul acesteia asupra valorii actuale de patrimoniu a
rentabilitatea reală a exploatării mijloacelor fixe puse în mijloacelor fixe.
funcţiune în acest îndelungat interval de timp.
Desigur, aspectul calitativ şi competitivitatea
rezultată dintr-o astfel de politică economică pot face II. EFECTELE NEFASTE ALE LEGII
obiectul unor analize foarte cuprinzătoare, dar în final, nr.62/1968 ASUPRA VALORII ACTUALE
cu siguranţă controversate. A MIJLOACELOR FIXE
Înainte de anul 1994, amortizarea mijloacelor
Există însă o certitudine şi anume aceea că, fixe a fost reglementată de Legea nr.62/28.12.1968.
indiferent de calitatea sau starea lor, aceste bunuri În esenţă, unicul regim legal de amortizare era
denumite mijloace fixe există. cel liniar, care impunea recuperarea integrală a valorii
Iar atunci când un asemenea bun există, acesta iniţiale (VI) a mijlocului fix, pe durata de serviciu
are o anumită valoare, chiar şi în cazul extrem în care şi- normată (DSN) stabilită prin lege, cu o rată de
a pierdut complet valoarea de întrebuinţare, el are cel amortizare anuală (ra) constantă.
puţin o valoare reziduală.
Cât de mare sau cât de mică este această Deşi acceptabil din punct de vedere economic
valoare, reprezintă o cu totul altă problemă, care de (ca regim de amortizare) la nivelul anilor '60, evoluţia
regulă cade în sarcina unui evaluator profesionist, acesta progresului tehnic şi tehnologic din deceniile următoare,
trebuind să tină seama de starea actuală a mijlocului fix au adus duratele de serviciu normate stabilite de lege
şi de condiţiile de utilizare (valorificare) viitoare. într-o stare de anacronism din ce în ce mai evident
Dar, privind lucrurile din punct de vedere (progresul tehnic şi tehnologic introducând, suplimentar
economic, nimeni nu poate face abstracţie de aceasta. faţă de uzura materială fizică normală, uzura funcţională
Revenind la mijlocul fix ca la un bun de sine - provenind din sfera performantelor şi eficientei
stătător, o problemă importantă, cu implicaţii economice economice a utilizării mijlocului fix).
majore, o reprezintă amortizarea acestuia.
Prin menţinerea nemodificată a Legii
◙ Amortizarea unui mijloc fix, definită foarte nr.62/1968 un sfert de secol, în anii '90, amortizarea
succint, ca regim operaţional, reprezintă modalitatea / scriptică devenise un simulacru de regenerare a dotării,
modalităţile de recuperare a valorii sale iniţiale ca urmare a unor durate de serviciu normate excesiv de
actualizate (suma costurilor de investiţii până la lungi.
momentul punerii în funcţiune, actualizate) într-un
anumit interval de timp. Vom exemplifica acest aspect cu câteva
Valoric, amortizarea mijloacelor fixe constituie comparaţii edificatoare privind duratele de serviciu
componentă a costurilor de producţie, se recuperează normate în România şi cele practicate în spaţiul
prin preţul produselor (recuperându-se, în fapt, acea european în anii '90 extrase din Expunerea de motive
valoare a mijlocului fix transferată în procesul de prezentată Parlamentului de către Guvern la promovarea
producţie asupra produsului nou realizat) şi este Legii nr. 15/1994 (vezi pag. următoare).
destinată exclusiv (potrivit legislaţiei româneşti)
alimentării fondului de dezvoltare care constituie unica Acest anacronism economic generat de
sursă proprie pentru regenerarea dotării (investiţia de imobilismul legislativ (prelungit excesiv după anul
menţinere). 1990) a avut ca efecte:
În situaţii economice critice, atunci când a) - supraevaluarea contabilă a valorii patrimoniale a
valoarea amortizării incluse în costuri nu compensează mijloacelor fixe;
integral deprecierea efectivă a mijloacelor fixe b) - subestimarea gradului de uzură real al acestora.
operaţionale (cazul actual în economia românească - din Vom explicita aceste afirmaţii pe o cale logică,
raţiuni fiscale şi false soluţii de protecţie socială) se deductivă.
poate realiza regenerarea suplimentară a mijloacelor fixe
din rezultatul financiar net (profitul net). ◙ În legătură cu valoarea patrimonială a
Aceasta reprezintă insă o anomalie, un paleativ mijloacelor fixe:
păgubos, întrucât este cel puţin imoral să declari profit,
fără a-ţi acoperi integral cheltuielile, acest profit • a fost argumentat anterior că duratele de serviciu
evidenţiat reprezentând un fals profit. (DSN) potrivit Legii nr.62/1968 erau excesiv de mari (de
În afara acestei anomalii, operaţia mai poate fi 2 - 3 ori mai mari fată de duratele de utilizare economice
considerată ca "deturnătoare", profitul net (real existent) din ţările occidentale, dar şi fată de unele ţări vecine);
2 Buletin informativ nr. 3+4/III+IV - 1996

DURATE DE UTILIZARE (ani)
Nr. MIJLOC FIX ROMÂNIA ALTE ŢĂRI

crt. Durate de serviciu normate (DSN) Durate de utilizare economice (DUE)
20-25 Franţa
1. Clădiri industriale 90 33-55 Iugoslavia
50 Germania şi Republica Cehă
10 Franţa
2. Cazane energetice 30 15 Germania
20 Iugoslavia
6 Franţa
3. Strunguri 12-25
8 Ungaria şi Iugoslavia
4 Franţa şi Ungaria
4. Excavatoare 10 - 13
6 Iugoslavia
4 Franţa
5. Tractoare agricole 10 5 Italia
7 Iugoslavia
• ca urmare, ratele de amortizare (ra = VI / DSN) erau • cunoaştem (potrivit argumentaţiei anterioare) că:
mult prea mici;
--- duratele de serviciu normate (DSN) erau
• amortizarea acumulată (Aac = ra x DUC; DUC - uneori aberant de mari fată de duratele de
durata de utilizare consumată), rezultă a fi fost utilizare economice (DUE) practicate în
redusă, insuficientă pentru regenerare şi menţinere sistemele economice performante (Germania,
în termeni economici reali; (pe acest fond, efectiv Franţa, etc.);
mijloacele fixe din economia românească au
"îmbătrânit", nemaifiind create resurse pentru --- amortizările acumulate (Aac) recuperate prin
înlocuire); preţ, în România, erau cu mult mai reduse
decât nivelele care ar fi permis regenerarea
• valoarea rămasă neamortizată (VR), componenta corespunzătoare a dotării şi menţinerea
patrimonială a mijloacelor fixe (VR = VI - Aac), nivelului calitativ pe care îl impunea progresul
rezultă a fi fost supradimensionată substanţial. dar tehnic şi tehnologic în economia mondială;
artificial;
• în aceste condiţii gradul de uzură scriptic evidenţiat,
Concluzie (a): oricum l-am exprima,
Economia românească a moştenit la începutul
anilor '90 prin efectele Legii nr.62/1968. o GUs = (AadVI)x100 [%] sau
supraevaluare consistentă a valorii patrimoniale a
mijloacelor fixe. GUs=(DUC/DSN)x100 [%]
NOTĂ: rezultă a fi fost cu mult subdimensionat, cu mult

mai mic decât cel real, ilustrând, în mod fals, o stare
Această concluzie are un mare grad de veridicitate,
cu mult mai bună a mijloacelor fixe, comparativ cu
dar nu are nimic comun cu sloganuri mult
cea real existentă.
vehiculate gen "industria românească - un morman
de fiare vechi" sau "nu ne vindem ţara".
Concluzie (b):
Până în anul 1990, starea mijloacelor fixe din
Ea reprezintă un adevăr economic demonstrat şi
economia românească, descrisă de gradul de uzură
constatabil în perimetrul marii majorităţi a agenţilor
scriptic (contabil), urmare a efectului aceleiaşi Legi
economici, fapt de care trebuie să tină seama orice proprietar,
nr.62/1968, a fost puternic deformată. prezentată ca
negociator sau evaluator.
fiind cu mult mai bună decât în realitate.
Dimensiunea reală a acestui adevăr nu poate fi, de
Şi în legătură cu această concluzie îşi păstrează
altfel, estimată decât (exclusiv) prin evaluare.
valabilitatea nota anterioară.
◙ În legătură cu gradul de uzură scriptic (GUs)
Obs.: pe baza algoritmilor logici anteriori, concluziile a şi b
evidenţiat pe perioada de valabilitate a Legii nr.62/1968, se
se pot verifica în orice caz practic.
pot face următoarele consideraţii:
Buletin informativ nr. 3+4/III+IV - 1996 3

◙ În baza concluziilor anterioare, considerăm că Din păcate, deşi a fost abrogat de-abia în anul
se poate face o afirmaţie sintetizatoare, şi anume că: 1994 (odată cu intrarea în vigoare a Legii 15/1994)
Decretul-Lege nr.50/1990 a devenit parţial inoperant încă
AFIRMAŢIE (1): din anul 1991, iar aplicarea sa a fost în general limitată,
parţială, ajungând până la neaplicare, cu efecte regretabile
Până în anul 1990 în România mijloacele fixe au (în unele locuri) şi astăzi.
fost evidenţiate în situaţiile patrimoniale cu mult
supraevaluate valoric şi cu grade de uzură cu mult • HOTĂRÂREA GUVERNULUI ROMÂNIEI
inferioare celor reale. nr.945/11.03.1990 privind Reevaluarea mijloacelor
fixe şi reconsiderarea capitalului social, care:
Această situaţie, în ultimii ani, (mai ales în cazuri
de necunoştinţă de cauză) a dat naştere la numeroase − introduce noţiunea de "valoare de
controverse, în ceea ce priveşte valoarea de tranzacţionare a înlocuire" a mijlocului fix;
unor active sau întreprinderi (afaceri) în contextul
procesului de privatizare sau de atragere a capitalului străin. − actualizează valorile mijloacelor fixe
(din punct de vedere economic
Din păcate, efectul afirmaţiei (1) poate fi extins. operaţiunea nefiind imperios necesară -
indicii de multiplicare medii rezultaţi
Aceasta întrucât, reglementările ulterioare în sfera fiind cel mai adesea 1,1+1,3)
mijloacelor fixe au avut ca date primare de operare
informaţii purtătoare de falsă valoare şi bună stare − permite corectarea gradului de uzură
(deformate) care au fost preluate de reevaluările succesive (operaţiune extrem de necesară; moment
dispuse de Guvernul României (HGR nr.945/1990; unic ca posibilitate legală de efectuare
26/1992; 500/1994). existent până în prezent).
III. PERIOADA ANILOR 1990+1993 În ansamblul său şi mai cu seamă prin

posibilitatea estimării unui grad de uzură real, această
Dacă în perioada anilor 1968-1989 efectele Legii reevaluare a reprezentat o posibilitate importantă de
nr.62/1968 au fost clare şi s-au manifestat uniform, corectare a reflectării situaţiei mijloacelor fixe la nivelul
începând cu anul 1990 şi până în anul 1994 (anul apariţiei anului 1990, dar care, iarăşi din păcate, în foarte multe
noii legi a amortizării), mijloacele fixe din economia cazuri a fost aplicată trunchiat sau superficial, existând şi
românească au fost supuse efectelor Legii nr.62/1968 (încă astăzi Întreprinderi care nu pot face dovada efectuării
rămasă în vigoare), precum şi unor reglementări specifice reevaluării dispuse prin HGR nr.945/1990, cu reflectare,
perioadei de tranziţie economică, puternic inflaţioniste, care implicit în situaţia actuală a mijloacelor fixe.
începea pentru România.
• HOTĂRÂREA GUVERNULUI ROMÂNIEI
În acest interval de timp, sunt trei momente nr.26/22.01.1992 privind Reevaluarea mijloacelor
notabile care au afectat mijloacele fixe. fixe şi reconsiderarea capitalului social, care:
• DECRETUL - LEGE nr.50/04.02.1990 privind − actualizează valorile mijloacelor fixe (de

conservarea, casarea şi declasarea mijloacelor fixe şi a această dată fiind stringent necesară -
altor bunuri materiale, oferea două mari oportunităţi indicii de multiplicare medii cel mai
fostelor întreprinderi: frecvent rezultaţi fiind 7+11);
− scoaterea din funcţiune prin derogare de − nu permite corectarea gradului de uzură
la prevederile Legii nr.62/1968 a scriptic;
mijloacelor fixe neamortizate, dar care − introduce noţiunea de "valoare de
nu mai aveau valoare de întrebuinţare; inventar recalculată" ca sumă a "valorii
− conservarea mijloacelor fixe rămase actualizate + amortizarea
neamortizate, care mai aveau valoare de scriptică neactualizată" (operaţie
întrebuinţare, dar pentru care nu existau aberantă din punct de vedere monetar,
cerinţe de utilizare. financiar, economic într-o perioadă
Decretul-Lege permitea la momentul respectiv puternic inflaţionistă) cu multiple
anihilarea efectelor Legii nr.62/1968 acumulate în perioada repercursiuni asupra contabilităţii
anterioară, precum şi reflectarea în preţurile produselor mijloacelor fixe, ca urmare a substituirii
exclusiv a deprecierii (amortizării) mijloacelor fixe valorii de inventar cu această valoare.
operaţionale (utilizate) şi nu a tuturor mijloacelor fixe
înregistrate în patrimoniu. • În perioada 1992-1993, pe fondul unei inflaţii
Din acest punct de vedere, acest act normativ galopante (peste 300% în 1993) situaţia valorii
privit retrospectiv, reprezintă unica reglementare cu efect mijloacelor - fixe se înrăutăţeşte şi se deformează
integral pozitiv din ultimii ani. suplimentar, datorită:

• finalizării întârziate (martie 1994), sub − valoarea de inventar (de achiziţie, de

presiune şi defectuoase a aplicării HGR nou);
nr.26/1992 privind reevaluarea − amortizarea acumulată (in valoare
mijloacelor fixe; absolută);
− gradul de uzură evidenţiat;
• perpetuării amortizării valorice a − valoarea rămasă neamortizată
mijloacelor fixe la nivelul valorii (componenta patrimonială a mijloacelor
acestora în luna iunie 1990 (rezultată din fixe).
aplicarea HGR nr.945/1990), în baza
HGR nr.838/31.12.1992.
Obs.:
− în această perioadă amortizarea a fost de cca. 7+11 ori
✣
mai redusă decât cea economic necesară-pentru
regenerarea dotării (ca urmare a aplicării HGR
nr.838/1992);
Efecte:
• diminuarea la cca. 10-15% A fondului
de dezvoltare economic necesar,
• insensibilitatea valorii rămase la

deprecierea rezultată din exploatare (ca
şi cum utilajele lucrează, dar nu se
depreciază); IV. LEGEA nr.15/1994 PREVEDERI şi
APLICARE
• agenţii economici care "şi-au permis" să
includă în costuri amortizarea Practic, intrarea în vigoare, începând cu
actualizată, au fost drastic sancţionaţi în 01.01.1994 a Legii nr.15/1994 s-a efectuat asupra unui
primele două luni ale anului 1994, volum de mijloace fixe puternic malformat, cele mai
pentru "afectare adusă bugetului de stat"; sensibile probleme, starea şi valoarea acestora, rămânând
cvasi-complet nedeterminate.
− o oarecare corectură a fost adusă tardiv, prin Ordinul
M.F. nr.4/04.03.1994, care impunea actualizarea Având în vedere cele prezentate până aici, era
retroactivă a valorii amortizării, dar care, în marea de aşteptat ca, deşi cu foarte mare întârziere, noua lege a
majoritate a cazurilor, nu avea asigurate sursele amortizării să corecteze şi să aducă la timpul prezent
necesare (acestea neputând fi constituite retroactiv); reglementările legale privind amortizarea mijloacelor
fixe (într-un cadru mai larg - al amortizării capitalului
• introducerii în locul "valorii de inventar" imobilizat în active corporale şi necorporale).
a "valorii de inventar recal ate" a
mijloacelor fixe, prin efectul Normelor ◙ Şi intr-adevăr, Legea nr.15/1990 aşa cum a
metodologice nr.71906/29.05.1992 fost ea votată de Parlament, vădeşte un real progres
aferente HGR nr.26/1992; calitativ faţă de Legea nr.62/1968 şi poate fi considerată
o lege actuală din punct de vedere economic permisivă si
• deformării inadmisibile a gradului de modernă
uzură scriptic, ca urmare a introducerii
acestei "licenţe economice" (valoarea de Principalele argumente în acest sens ar fi:
inventar recalculată), toate mijloacele
fixe din economia românească − noile durate de utilizare normală (DUN) sunt cu
redevenind aproape noi, gradele de 20-80% mai mici decât anacronicele durate de
uzură scriptice (pe baza datelor de serviciu normale, fiind aliniate duratelor de utilizare
evidenţă contabilă) coborând, cel mai economice practicate în ţările dezvoltate economic;
adesea, sub 10% (cu cât mijlocul fix este − duratele de serviciu normale nu mai sunt conţinute
mai vechi, cu atât gradul de uzură în corpul legii, stabilirea lor fiind pusă în sarcina
scriptic este mai mic!!!) guvernului, care le-a emis prin HGR
nr.266/10.06.1994;
− legea stipulează obligaţia guvernului de a actualiza
Concluzie (c): aceste durate la max. 5 ani, pentru a se evita
imobilismul anterior,
În perioada 1990 - 1993 au fost deformate − valoarea minimă de încadrare a unui bun ca
(suplimentar fală de efectele Legii nr.6211968): mijloc fix (500 lei) care devenise ridicolă în
anul 1994 a fost actualizată la 200 mii lei, valoare "DUC/DSN" reprezentând în fapt, gradul de uzură
care astăzi, la începutul anului 1997, este deja scriptic potrivit Legii nr.62/1968 (al cărui conţinut şi
nerelevantă pentru un mijloc fix; realism au fost analizate anterior);
− legea face referire, atunci când dispune modul de • Efectele acestei operaţiuni pot fi evidenţiate
determinare a duratelor de utilizare normală, la sugestiv printr-un exemplu:
"efectele uzurii morale" (funcţionale, n.a.). Vom analiza situaţia unei "locomotive
Obs. având în vedere perioada puternic electrice, cu pantograf, ecartament normal"
inflaţionistă greu de previzionat, era poate cod vechi 600.3, iar potrivit HGR nr.266/1994
mai adecvat să se stipuleze ca şi valoarea - cod 5.1.1., care are, la data stabilirii DUR,
minimă a mijloacelor fixe să se stabilească 20 ani de utilizare. Durata de serviciu normată
periodic de guvern, odată cu actualizarea (DSN) conform Legii nr.62/1968 era de 40
duratelor de utilizare normale. ani, faţă de 20 ani durată de utilizare normală
(DUN) potrivit HGR nr.266/1994. în aceste
− în afara regimului de amortizare liniar, legea condiţii, locomotiva ar îndeplini condiţiile
permite utilizarea a două regimuri neliniare de legale actuale pentru scoaterea din uz. Potrivit
amortizare (accelerată şi degresivă), cu efecte prevederilor Normelor metodologice, durata
extrem de pozitive Intr-un sistem economic (cum de utilizare rămasă,
este cel românesc) ce se declară avid după
retehnologizare (care integrată restructurării, este DURa = (1- 20/40)x20 = 10 ani
considerată vitală);
Cu alte cuvinte, dacă la aceeaşi dată se
Obs. din păcate, Ministerul Finanţelor, prin achiziţionează o locomotivă nouă, aceasta va
Normele metodologice de aplicare a Legii trebui menţinută în funcţiune 20 de ani
nr. 15/1994, aprobate prin Ordinul (potrivit HGR nr.266/1994), iar locomotiva
nr.746/1994, minimizează această veche, care are la 20 ani de serviciu, va trebui
oportunitate pentru agenţii economici să mai facă faţă încă 10 ani în exploatare (în
profitabili, din raţiuni bănuite a fi fiscale. total 30 ani de serviciu). Fără comentarii.
− Prin Ordinul nr.106/24.01.1995 al
Unele dintre aceste virtuţi însă, vom vedea că
Ministerului Finanţelor prin care se aprobă
au fost estompate, minimizate, iar unele chiar anulate (a
Normele metodologice privind aplicarea în
se vedea conţinutul observaţiei ultime) prin maniera de
anul 1995 a prevederilor Legii nr.15/1994
aplicare a legii.
cu nr 180200/24.01.1995 se stabileşte o nouă
◙ În cele ce urmează vom aborda exclusiv formulă,
problema amortizării mijloacelor fixe după abrogarea DURa = DUR-12luni +601uni (!!!)
Legii nr.62/1968 şi intrarea în vigoare a legii care se doreşte a se justifica prin prevederile
nr.1511994, Legii nr.15/1994 (art.17, alin.2: "Durata
(Argumentaţia nu priveşte mijloacele fixe din recuperării şi anuităţile de acoperire a valorii
afara exploatării - neoperaţionale, nefolosite.) neamortizate se stabilesc de către adunarea
Din momentul intrării în vigoare a Legii generală a asociaţilor la societăţile comerciale
nr.15/1994 apare un alt cortegiu de implicaţii, din păcate şi, respectiv, de către consiliul de
deloc favorabile reflectării corecte a valorii mijloacelor administraţie la regiile autonome, fără a
fixe în situaţiile patrimoniale ale agenţilor economici. depăşi 5 ani." !!!).
Concluzie (d):
• În primul rând este vorba despre o proliferare a Prin utilizarea unor formule de maximizare a
unor formule de determinare a duratei de utilizare duratelor de utilizate rămase calculate în
rămase (DUR) pentru calculul amortizării mijlocului fix. scopul amortizării (DURa), după intrarea în
vigoare a Legii nr.15/1994, amortizarea
− în articolul nr.24 din Normele metodologice de efectivă a fost continuu minimizată
aplicare a Legii nr.15/1994, o primă formulă nerecuperându-se valoric efectul deprecierii
stabileşte durata de utilizare rămasă în vederea reale, fizice şi funcţionale, a mijloacelor fixe.
amortizării (DURa), astfel:
 DUC  • În al doilea rând, Legea nr.15/1994 ale cărei

DUR a = 1 −  xDU principale virtuţi au fost prezentate anterior, prevede la
 DSN  art. 11 că: "Armonizarea mijloacelor fixe se calculează
de la data punerii acestora în funcţiune şi până la
Comentarii: recuperarea integrală a valorii de intrare, conform
• Deşi Legea nr.15/1994 abrogă Legea duratelor normale de funcţionare şi condiţiilor de
nr.62/1968, sunt perpetuate noţiunile şi utilizare ale acestora".
prevederile conţinute în vechea lege, raportul

De la început se impune o precizare: (datorită imposibilităţii definirii unei proceduri

unice de stabilire a gradului de utilizare general
− în interpretarea conţinutului articolului de mai sus valabile în întreaga economie), în cele mai multe
nu se poate considera că amortizarea este o situaţii, cauzatoare de subevaluare.
operaţiune globală, care se referă la întregul
volum de mijloace fixe, întrucât amortizarea este
un proces individual, analitic, privind fiecare Concluzie (e):
mijloc fix în parte;
Includerea în cheltuielile de exploatare a unor,
− în această interpretare, condiţiile de utilizare (şi amortizări diminuate cu efectul gradului de
nu de intensitatea exploatării) se referă la utilizare a mijloacelor fixe (care nu poate fi decât
"mijlocul fix" şi nu la "ansamblul mijloacelor mai mic de 100%), practicate în ultimii ani,
fixe"; reprezintă o măsură neeconomică, suplimentar
minimizatoare pentru amortizare. cu consecinţe
− în consecinţă, afectarea oricărei valori (de intrare, grave pentru capacitatea întreprinderilor de a-si
de înlocuire, de amortizare sau rămasă de regenera cel puţin, dotarea utilă (utilizată).
amortizat) cu un grad mediu de utilizare a
capacităţii (!!!) care nu poate atinge niciodată
100%, este o operaţiune nelegală şi neeconomică,
care nu poate fi, în procesul amortizării, decât: V. REEVALUAREA MIJLOACELOR FIXE
POTRIVIT HGR nr.500/1994
• dispusă abuziv;
Perioada puternic inflaţionistă de după aplicarea
• minimizatoare pentru amortizare (implicit HGR nr.26/1992 (cursul de schimb valutar de referinţă al
pentru constituirea fondurilor de dezvoltare); BNR crescuse de peste 9 ori), impunea la mijlocul anului
1994 (imediat după apariţia Legii nr.15/1994) o nouă
• fals maximizatoare pentru valoarea rămasă reevaluare a mijloacelor fixe pentru actualizarea valorii
(componenta patrimonială), practic sursă de imobilizărilor corporale - şi asigurarea comparabilităţii
falsă supraevaluare patrimonială. valorice a elementelor de activ în bilanţurile agenţilor
economici.
Cu toate acestea, în art.12 din Normele
metodologice de aplicare a Legii nr.15/1994 şi ulterior în Această reevaluare a fost dispusă prin HGR
Normele metodologice nr.180.200/24.01.1995 se nr.500/05.08.1994, care prevedea exclusiv actualizarea
stipulează că: "Determinarea amortizării ce urmează a se valorii rămase a mijloacelor fixe corespunzător preturilor
include în cheltuielile de exploatare (...) se va face în acestora la data de 30.06.1994 şi recalcularea valorii de
funcţie de gradul de utilizare al mijloacelor fixe de bază", inventar recalculate introduse de Normele metodologice
ce va fi stabilit potrivit Normelor comune emise de MF şi aferente HGR nr.26/1992.
CNS cu nr.16805/dec.1994.
Deşi imperios necesară din punct de vedere
Obs.: economic la acea dată, (indicii de actualizare erau cuprinşi
între 5-15) sub imperiul accelerării privatizării (în primele
− Chiar atunci când diferenţa de amortizare, zile ale lunii septembrie Parlamentul României urma să
neinclusă în costuri, este evidenţiată în afara dezbată proiectul legii "marii privatizări", devenită de-abia
bilanţului (a se vedea contul 8045 în prezent), cu aproape un an mai târziu Legea nr.55/1995)
urmând a fi recuperată în anii următori, există reevaluarea dispusă prin HGR nr.500/1994 a avut
câteva riscuri importante: numeroase deficiente procedurale, transformate în tot
atâtea efecte negative asupra situaţiei scriptice a
mijloacelor fixe.
valoarea de recuperat va fi puternic
marcată de inflaţie peste un număr de
ani;
◙ Deficienţele cele mai importante ni se par a fi:
nu există garanţia posibilităţii includerii
• intervalul scurt de desfăşurare a reevaluării
în costuri în anul respectiv;
(cca. 2 săptămâni), deşi în conţinutul hotărârii
efectul ar putea fi în unele cazuri
se menţionează că HGR nr.26/1992, după doi
catastrofal, dar cel mai probabil -
ani, încă nu era complet finalizată;
formal, întârziat.
• efectuarea reevaluării fără constatarea
existentei fizice şi a stării fizice şi funcţionale
− Când o asemenea operaţiune se efectuează într-
a mijlocului fix (condiţie fundamentală pentru
un proces de reevaluare asupra întregului volum
orice tip de evaluare de mijloace fixe);
de mijloace fixe (a se vedea HGR nr.50011994),
ea devine în afară de neeconomică şi arbitrară

• actualizarea valorilor cu un număr extrem de Şi chiar dacă unele dintre aspectele relevate mai
redus de indici de actualizare (în total 51), sus au putut spori accesibilitatea privatizării, ele
având în vedere diversitatea mijloacelor fixe au funcţionat discordant, iar în foarte multe
din economia naţională; cazuri au avut efecte contrarii.
• utilizarea unor indici de actualizare neadecvaţi Concluzie (2):

(rezultând adeseori valori rămase actualizate Prin efectele sale. HGR nr.500/1994, privind
mai mari decât preţul de vânzare valabil la data reevaluarea mijloacelor fixe în preturi 30.06.1994
reevaluării); a perpetuat aspectele neeconomice evidenţiate
anterior şi a amplificat deformările existente la
• metodologia de reevaluare ignoră apariţia Legii data apariţiei sale în situaţia mijloacelor fixe din
nr.15/1994 şi a HGR nr.266/1994 (noile România.
reglementări privind mijloacele fixe),
perpetuând practic toate anacronismele vechii Afirmaţie (2):
legislaţii; Valoarea de patrimoniu şi starea actuală a
mijloacelor fixe, mai ales a celor care au fost
• valoarea rămasă actualizată este afectată de puse în funcţiune înainte de anul 1994 (eu
gradul de utilizare a mijloacelor fixe de bază, mult peste 90% din volumul actual total) sunt
admis a fi minim 55%, dar stabilit în marea şi în prezent marcate (prin propagare) de
majoritate a cazurilor în mod arbitrar (aspect efectele nefaste ale Legii nr.62/1968, precum
comentat anterior). şi. de efectele deformatoare suplimentare,
◙ Efecte: generate de conţinutul sau modul de aplicare
a unor reglementări ulterioare.
• În urma reevaluării, în aceste condiţii, cea mai
mare densitate a rezultatelor (indici de
multiplicare medii) se înregistra în intervalul de
VI. AMORTIZAREA ACTUALĂ
valori 7-10 (exclusiv efectul gradului de
FACTOR DE DECAPITALIZARE
utilizate).
• Însă afectarea valorii rămase actualizate cu ▼ O ilustrare concludentă a aspectelor puse în

gradul de utilizare a produs o "pulverizare" a discuţie anterior o reprezintă situaţia comparativă
acestora, astfel încât două mijloace fixe prezentată în continuare, atât evolutiv, cât şi la data de
identice, la fel de vechi şi în stare 30.09.1996.
asemănătoare, pot diferi net ca valoare
patrimonială, ca urmare a gradului mediu de Mijloacele fixe analizate, reprezintă cazuri reale
utilizare al mijloacelor fixe de bază aflate în din patrimoniul unei întreprinderi, care a respectat în timp
patrimoniul proprietarilor. dispoziţiile actelor normative care au reglementat evidenta
şi gestionarea mijloacelor fixe.
• Multitudinea şi dificultatea similitudinilor
necesare de stabilit pentru alegerea indicelui de Comparând valorile scriptice şi actuale (a, b, c)
actualizare cel mai potrivit, datorită numărului din situaţia amintită, sunt evidente, la nivelul fiecărui utilaj
insuficient de indici prevăzuţi, au determinat şi indicator, discrepante flagrante care confirmă cele
actualizări care nu mai aveau nici o legătură cu prezentate anterior.
evoluţia reală a preturilor în intervalul de
actualizare. Comentariile sunt, considerăm, de prisos.
• În acest fel, valoarea actualizată rezultată putea
Următoarele menţiuni sunt totuşi necesare:
fi oricum (mai mare, mai mică) fată de preţul
• mijloacele fixe nu au fost selectate pentru a
mijlocului fix nou la data evaluării diminuat cu
ilustra situaţia descrisă, o investigaţie de acest tip
deprecierea, rezultând atât supraevaluări, cât şi
în patrimoniul oricărei societăţi comerciale va
subevaluări, de la caz la caz.
releva situaţii similare;
• Dacă actualizarea indicială putea induce supra
sau subevaluări, implicarea gradului de utilizare • fată de valorile actuale (notate în situaţie cu
în reevaluare a condus, în numeroase sectoare asterisc), datorită modului de combinare a
de activitate (cu specific industrial şi efectelor în timp (şi mai ales în ultimii patru ani),
întreprinderi aflate în dificultate) la subevaluări valorile scriptice se pot situa oricum;
consistente (evident, până la 55% din valoare).
• despre situaţia scriptică actuală a mijloacelor fixe
În acest context, trebuie menţionat şi faptul că nu se poate afirma decât că este incorectă,
folosirea gradului de utilizare a introdus neconformă cu situaţia reală, fără ca această
discriminări de tratare între sectorul industrial şi neconcordantă să poată fi dimensionată (cu
celelalte sectoare de activitate. excepţia evaluării, cazual).

MIJLOACE FIXE
= Situaţie comparativă =
= Lei =
Masina
Hala
injectie Strung
Data industriala Calculator
mase SN
Indicatori evidenta (S = 600 PC 286
plastice 320x750
mp)
tip MI-630
0 1 2 3 4
- Data PIF .01.1962 .03.1985 .05.1992 .08.1993
- Valoarea initiala (la data PIF) 605,955 1,458,885 248,413 671,000
- Durata de utilizare normala (ani) 50 11 10 6
(Potrivit Legii nr.15.1994)
31.03.1992 / HGR nr.26/1992
• REEVALUAT:
- Valoare de inlocuire 13,325,000 8,000,000 750,000 ---
- Valoare de inventar (recalculata) 5,541,597 4,785,665 750,000 ---
30.06.1994 /HGR nr. 500/1994
• SCRIPTIC:
- Valoare de inventar (recalculata) 5,541,597 4,785,665 750,000 671,000
- Amortizare acumulata 742,659 1,926,120 39,300 76,890
- Valoare ramasa de amortizat 4,798,938 2,859,515 710,700 594,110
• REEVALUAT:
- Valoare de intrare 41,053,738 30,265,412 5,817,334 2,728,997
- Amortizare acumulata 742,659 1,926,120 39,300 76,890
- Valoare rămasă actualizata 40,311,079 28,339,292 5,778,034 2,652,107
30.09.1996
• SCRIPTIC:
- Valoare de intrare 41,053,738 30,265,412 5,817,334 2,728,997
- Amortizare acumulata 5,831,367 8,683,842 823,746 551,675
a) Grad de uzura scriptic 14.2% 28.7% 142% 202%
b) Valoare ramasa de amortizat 35,222,371 21,581,570 4,993,588 2,177,322
c) Amortizare anuala 2,261,648 3,003,432 348,643 211,016
• VALORI ACTUALE (*)
- Valoare de înlocuire 375,133,475 372,000,000 12,538,900 800,000
a) Grad de uzura 69.4% 100.0% 43.0% 51.7%
b) Valoare rămasă 114,790,843 0 7,147,173 386,640
c) Amortizare anuala (economica) 7,502 670 33,818,182** 1,253,890 133,333
(*) Potrivii nivelurilor actuale de preturi ale mijloacelor fixe si prevederi/or Legii nr.15/1994
(**) Nivel 1996, doar pentru comparaţie.
■ RAPORT
amortizare anuala scriptica / 30.1 8.9 27.8 158.3
economica:
media exemplelor: 13,6%

Totuşi, dintre toate aspectele negative considerentul că amortizarea economică ar conduce la

prezentate de la începutul materialului, cel mai grav "explozia" preturilor produselor.
aspect este relevat de comparaţia dintre amortizarea
anuală scriptică şi amortizarea anuală economică Opinia este falsă din două puncte de vedere:
(rândurile c) din situaţia comparativă.
− în primul rând, la marea majoritate a produselor
Raportul dintre amortizarea anuală scriptică şi româneşti, ponderea amortizării în preţ, este de
cea actuală (economică) variază (numai în cele patru ordinul procentelor şi nu a zecilor de procente,
cazuri analizate) intre 9+158% (158% - pentru un caz cum este în cazul economiilor supertehnicizate
atipic - calculator uzat moral în ultimii ani). (care lucrează cu echipamente performante şi
scumpe);
Media exemplelor relevă un raport de doar cca. − în al doilea rând, se obţine o falsă protecţie
14%, iar plaja cea mai credibilă se află între limitele socială (de moment), cu efecte întârziate
9+30%. generate de îmbătrânirea în continuare a unor
echipamente deja îmbătrânite şi a căror
Cu alte cuvinte, intre 70+91% (in cazul nostru) regenerare, cu siguranţă va fi lipsită de resursele
din deprecierea reală a mijloacelor fixe utilizate nu este financiare necesare în viitor (cu cât mai târziu,
compensată, recuperată prin amortizare, ceea ce, cu atât mai scump).
incontestabil, reprezintă o puternică decapitalizare a
întreprinderilor la nivelul activelor corporale imobilizate, ▼ Vom ilustra cele afirmate anterior cu un
în speţă, a mijloacelor fixe, importantă componentă exemplu, extras dintr-un program de restructurare al unei
Patrimonială. mari întreprinderi, pentru anul 1997:
Ar mai fi de adăugat că: - SITUAŢIE SCRIPTICĂ

- Valoarea rămasă de amortizat
− sunt amortizate modic, la un nivel complet a mijloacelor fixe cuprinse în patrimoniu: - 245 Mld. lei
neeconomic, pe bază de formule de minimizare - Amortizare anuală: - 8 Mld. lei
a amortizării şi utilizând grade de utilizare a - VALORI ACTUALE (EVALUARE)
capacităţii, marea majoritate a mijloacelor fixe - Valoare rămasă actualizată: - 475 Mld. lei
aflate în patrimoniu, deşi, adeseori, gradul de - Grad de uzură real estimat: - 63%
utilizare este redus, în condiţiile în care Legea - Amortizare economică anuală: - 50 Mld. lei
nr.1511994 permite trecerea în conservare a - PROGRAM RESTRUCTURARE
mijloacelor fixe neutilizate (ceea ce presupune - Amortizare anuală: - 17 Mldlei
scutirea de amortizare a acestora) şi - Profit brut: - 16 Mld.lei
valorificarea corespunzătoare a acestora - Profit net: - 9,9 Mld. lei
(vânzare, casare); - Dividende: - 4 Mld. lei
− se reglementează practic excepţia, eludându-se Comentarii:

regula (legea), cu efecte economice dintre cele • Cu amortizarea fiscală pe anul 1996, mijloacele
mai negative (figurat vorbind, se "consumă" fixe ar trebui să reziste în exploatare încă cca. 30
mijloace fixe!). ani, combinatul având deja un grad de uzură real
estimat de 63%(!), condiţii în care durata medie de
Afirmaţie (3): utilizare normală este de cca. 25 ani (!!);
Modalităţile actuale de amortizare practicate în • Profitul brut şi amortizarea, însumate, nu ating

economia românească sunt instrumente de nivelul amortizării economice, ci doar 66% din
depreciere a componentei patrimoniale - aceasta, ceea ce (chiar afectând profitul brut
mijloace fixe, deci, în general de decapitalizare amortizării) ar face ca gradul de uzură să crească în
a întreprinderilor. continuare (!);
Această afirmaţie poate fi considerată • În aceste condiţii, se plătesc:

exagerată, dar verificarea ei este relativ simplă: - impozit pe profit: - 6,1 Mld. lei
împărţirea preţului actual al unui mijloc fix la rata anuală - false dividende: - 4,0 Mld. lei
a amortizării scriptice, conduce la concluzia că un mijloc Concluzie:
fix ar trebui să reziste în exploatare de 3+7 ori mai mult Decapitalizarea marii întreprinderi prin
timp decât durata de utilizare normală (DUN) prevăzută deprecierea mijloacelor fixe şi amortizare
de reglementările legale în vigoare (HGR nr.266/1994). neeconomică, la nivelul anului 1997, prin
▼ O motivaţie adeseori invocată în susţinerea program de restructurare (!!!) este de 33 Mld.
acestei politici de amortizare o constituie falsa opinie lei/an.
precum că în acest fel se asigură protecţie socială, pe i...i

Opiniile exprimate în a cest material au caracter Nr. Denumirea Întrepr. Îtntrepr.

personal, având raţiuni exclusiv economice şi se crt. indicatorilor A B
0 1 2 3
adresează în primul rând evaluatorilor de mijloace fixe, 1. Capitalul propriu (Kp) (mii lei) 2000000 2000000
iar în al doilea rând: 2. Rata rentabilităţii financiare (Rcp) (%) 30 20
- proprietarilor (de stat sau privaţi), 3. Ponderea profitului net reţinut în
- investitorilor (români sau străini), cadrul firmei (p) (%) 50 50
4. Rata de creştere a dividendelor (g) (%) 15 10
- managerilor societăţilor comerciale, 5. Rata de actualizate (ra) (%) 25 25
şi, în general, oricăror potenţiali negociatori ai unor (costul capitatului propriu)
afaceri care implică volume importante de mijloace fixe 6. Valoarea de piaţă a întreprinderii (M) 3000000 1333333
mai vechi sau mai noi. (mii lei)
7. M/Kp 1,5 0,67
8. Rcp/ra 1,2 0,8
Notă: În completare, a se consulta şi revista “Finanţe.
Contabilitate" nr.11/14.03.1996, pag.43,
Reprezentarea grafică a poziţiei celor două întreprinderi
articolul "Amortizare şi fiscalitate sau încă o
este următoarea:
filă din războiul birocraţiei" de dr. ing. Mario
Duma, Director executiv S.C. "SCIENT-
CONSULT” S.R.L.
✣✣
■ TEME DE ACTUALITATE Se consideră că întreprinderea A, care înregistrează o
Metoda elaborată evaluare a strategiilor eficientă sporită a capitalurilor proprii faţă de costul
întreprinderii şi conexiunile cu rata acestor capitaluri, se situează în partea stângă a "dreptei
rentabilităţii financiare valorii", valoarea de piaţă determinată în varianta
creşterii constante a dividendelor cu o rată de 15% anual,
dr. ec. Robu Vasile fiind mai mare decât valoarea patrimonială a firmei.
Întreprinderea B înregistrează o valoare de piaţă mai
(continuare din numărul trecut) mică decât valoarea patrimonială. Această situaţie este
determinată de înregistrarea unei rate a rentabilităţii
a) Metoda elaborată de Strategic Planning Associates capitalurilor proprii mai mică decât costul capitalului
propriu.
Potrivit acestei metode se realizează o legătură Intre
raportul M/Kp şi raportul Rcp/a. Rezultă că în cazul întreprinderii A strategia aleasă este
Raportul Rcp/ra fiind denumit şi "pârghia valorii mai performantă decât cele aplicate în perioadele
întreprinderii" precedente şi va avea ca efect sporirea valorii firmei. ID
Reprezentarea grafică este următoarea: cazul întreprinderii B strategia care are ca efect obţinerea
unei eficiente a capitalurilor proprii inferioară costurilor
acestor capitaluri este neperformantă, determinând în
timp diminuarea valorii firmei.
b) Modelul de creştere ZAKON-BCG
Acest model care pune în evidentă creşterea maximă

suportabilă de către întreprindere a fost elaborat de către
ZAKON şi dezvoltat de către cabinetul de consultantă
Boston Consulting Group. La elaborarea acestui model
sa plecat de la constatarea că unele întreprinderi au avut
dificultăţi ca urmare a înregistrării unei creşteri prea
Întreprinderile situate în partea stângă a dreptei valorii rapide, respectiv atunci când ritmul de dezvoltare a fost
(El) sunt cele care vor înregistra performanţe mai bune superior capacităţii de a genera resursele financiare care
decât cele înregistrate în trecut, iar cele din partea să finanţeze expansiunea.
dreaptă (E2) vor avea performanţe inferioare celor din Problema de bază a modelului constă în stabilirea limitei
trecut. Firmele ce se vor situa pe dreapta valorii vor de creştere ce poate fi atinsă în cazul folosirii mijloacelor
înregistra performanţe viitoare egale cu cele din trecut. de finanţare proprii întreprinderii (profitul nedistribuit ca
Pentru a exemplifica avem în vedere cazul a două urmare a hotărârii Adunării Generale a Acţionarilor
întreprinderi A şi B. Datele necesare sunt prezentate în societăţii comerciale).
tabelul următor.

Limita maximă de creştere (gmax) poate fi determinată obţinându-se valorile de înlocuire pentru porţiunea de
pe baza relaţiei: clădire evaluată. Corect este să fie efectuată evaluarea
p ⋅ Pm pentru suprafaţa determinată de protecţia orizontală a
g max = = p ⋅ Rcp spaţiului comercial asupra suprafeţei din infrastructura
Kp unde, suprastructurii şi terasei clădirii.
p = rata de reinvestire în firmă a profitului net;
Pm = suma profitului net În cazul infrastructurii clădirii se analizează
Kp = capitaluri proprii; tipul infrastructurii şi se efectuează antemăsurătoarea
Reprezentarea grafică a acestui model de creştere se pentru porţiunea de fundaţii existentă sub magazin. Se
poate prezenta astfel: obţine prin devizul pe categorii de lucrări valoarea
acestei porţiuni din fundaţia întregii clădiri. Pentru a se
obţine valoarea infrastructurii, se multiplică coeficientul
de cote părţi a infrastructurii cu valoarea de înlocuire a
devizului infrastructurii.
H mag
K inf ra =
H mag + H loc
unde
Hmag - înălţimea magazinului
Cu ajutorul reprezentării grafice propuse de către, Hlce - înălţime etaj loc. x nr. etaje locuinţe
B.C.G. se realizează poziţionarea activităţilor În cazul determinării valorii suprastructurii
întreprinderii. magazinului trebuie. să se tină cont de faptul că
Pe abscisă se reprezintă rata de creştere a activităţii dimensiunea elementelor de structură este impusă de
întreprinderii, iar pe ordonată rata de creştere a pieţei. necesitatea de a suporta încărcări normate gravitaţionale
Dreapta care pleacă din origine reprezintă activităţile şi seismice ale nivelelor de locuinţe. Cu alte cuvinte ar
care-şi menţin partea de piaţă. Activităţile situate în trebui să considerăm că valoarea suprastructurii unui
partea stângă a diagonalei înregistrează pierderi ale părţii magazin la parter de clădire să fie apropiată valoric cu
de piaţă, iar cele situate în dreaptă diagonalei aceea a unui magazin independent care are dimensiunile
înregistrează o mărire a cotei de piaţă. Dreapta verticală elementelor de structură mai mici. Această
punctuală reprezintă rata maximă de creştere admisă pe supradimensionare fizică se poate corecta prin înmulţirea
baza resurselor proprii. valorii suprastructurii magazinului cu coeficientul de
Folosirea acestui model prezintă avantajul că semnalează cote părţi a suprastructurii.
situaţia întreprinderii în ce priveşte dezvoltarea sa fată de
H loc
nivelul maxim admis, precum şi evoluţia părţii de piaţă K sup ra = × Ki
deţinută de diversele activităţi ale acesteia. H mag
unde,
••• Hloc - înălţimea apartamentului pe un nivel
Hmag - înălţimea magazinului
INFLUENŢA PĂRŢILOR COMUNE Ki - coeficient de corecţie pentru blocurile cu
ASUPRA PREŢULUI PE M.P. DE SPAŢIU un nr. de nivele între 5-11E
COMERCIAL SITUAT LA PARTERUL
BLOCURILOR DE LOCUIT Terasa şi şarpanta clădirii trebuie să fie
suportată financiar şi de spaţiul comercial de la parterul
ing. Corneliu Şchiopu blocului. În acest caz, suprafaţa de terasă sau şarpantă
care se evaluează este proiecţia suprafeţei magazinului la
În majoritatea cazurilor, spaţiile comerciale ale nivelul terasei (şarpantei). Valoarea de înlocuire ce se
societăţilor comerciale cu capital de stat se găsesc la obţine se multiplică cu un coeficient de cote părţi care
parterul blocurilor de locuit având regim de înălţime de este:
la P+2E până la P+11E. În această situaţie, între locuinţe A terasa
K ter =
şi spaţiile comerciale sunt de analizat părţile comune A terasa × nr.nivele unde,
pentru a obţine în final preţul / mp corect al spaţiului
comercial. Aterasa - supraf. terasă = supraf. magazin
Să vă prezentăm în primul rând care sunt părţile Pentru determinarea părţii de zidărie comune -
comune care intră în discuţie: zona definită se apreciază care sunt pereţii despărţitori ai
rezistenţa - infrastructura clădire magazinului cu casa scării de bloc sau alt spaţiu ce
rezistenţa - supra magazin aparţine locuinţelor şi care se află la parter. Aceste
terasa (şarpantă-învelitoare) clădire volume de zidării se împart egal magazinului şi
zidărie interioară - zona definită locuinţelor.
În cazul în care evaluarea se face prin metoda Pentru finisajul interior şi exterior precum şi
valorii de reconstrucţie - fiecare dintre elementele pentru instalaţiile electrice, sanitare şi de încălzire se
clădirii care sunt părţi comune se analizează separat pe efectuează antemăsurători şi devize aferente
baza planurilor de execuţie aferente întregii clădiri, magazinelor.

După determinarea valorilor de înlocuire se vor Principalele puncte de reper ale activităţii
aprecia pentru fiecare dintre devizele analitice de prezentate au fost:
construcţii şi instalaţii uzura fizică real estimată, în
procente care sunt diferite funcţie de durata de viaţă a stabilirea şi definitivarea, cu consultarea membrilor
materialelor şi gradul de întreţinere a lucrării. asociaţi, a temelor de cercetare şi standardelor
ANEVAR, asigurarea finanţării pentru elaborarea
Însumarea valorii devizelor analitice corectate acestora şi stabilirea executanţilor (firme sau
cu coeficienţi de cote părţi (unde este cazul) şi cu persoane fizice membre ale asociaţiei);
coeficienţii de uzură fizică real estimaţi dau valoarea tipărirea şi difuzarea Buletinului Informativ
rămasă actualizată a mijlocului fix - MAGAZIN ANEVAR NR.1/I - 1996 la toate Centrele
SITUAT LA PARTER DE BLOC. Teritoriale şi prin acestea, la toţi membrii
asociaţiei;
••• abordarea conţinutului tematic al Buletinului
Informativ nr.2/II - 1996;
■ AGENDA ANEVAR iniţierea, împreună cu Centrul de Instruire pentru
Profesii Noi, a unui curs postuniversitar pentru
● ŞEDINŢA CONSILIULUI DIRECTOR agenţii imobiliari profesionişti, curs recunoscut de
„ANEVAR” Ministerul Muncii şi Protecţiei Sociale ca fiind în
(Trim. II – 1996) măsură să promoveze profesia respectivă (cursul
- Bacău, 17 Mai 1996 - este prevăzut să debuteze la sfârşitul trimestrului II
a.c.);
ing. Constantin Coţovan elaborarea suportului de curs pentru cursul
Secretar ANEVAR prefigurat anterior.
În trim. II a.c., şedinţa Consiliului Director La al treilea punct al Ordinii de zi, Consiliul
"ANEVAR" a avut loc la Bacău, fiind organizată de Director a luat în discuţie condiţiile suplimentare
Centrul Teritorial Bacău al asociaţiei. necesare pentru a fi introduse privind primirea unor noi
membri ANEVAR, în scopul alinierii la procedurile de
Ordinea de zi a şedinţei a cuprins următoarele primire în asociaţie practicate de marea majoritate a
puncte: asociaţiilor europene a evaluatorilor.
1.Informare privind şedinţa Grupului
European al Evaluatorilor din Martie 1996 La punctul patru al Ordinii de zi, au fost
de la Sofia, analizate şi avizate favorabil dosarele de primire în
2. Informare despre activitatea Institutului asociaţie a unui număr de 166 persoane fizice şi 11 firme
IROVAL în trim.I-1996; de consultanţă.
3. Condiţiile de admitere în ANEVAR;
4. Primirea de membri titulari şi asociaţi; În acest fel, la sfârşitul trim. II-1996, avea ca
5. Aprobarea înfiinţării Centrelor Teritoriale membri:
ANEVAR: Suceava, Vaslui, Satu Mare, - 1490 persoane fizice
Târgovişte; - 93 persoane juridice (firme)
6. Diverse.
Şedinţa a fost condusă de D-l Preşedinte La penultimul punct al Ordinii de zi au fost
Executiv Gheorghe Bădescu, la lucrări participând un analizate şi aprobate documentaţiile de înfiinţare a
număr de 11 din membrii Consiliului Director. Centrelor Teritoriale Târgovişte, Suceava, Vaslui şi Satu
Mare.
Au mai luat parte la şedinţă, membrii Biroului
Executiv al Centrului Teritorial ANEVAR - Bacău, D- Prezentarea documentaţiilor a fost făcută de
nii Alexa Matei, Alexandru Turturică şi Stelian Pricop. membrii Consiliului Director care au participat la
constituirea Centrelor Teritoriale nou înfiinţate,
La primul punct al ordinei de zi, D-l Preşedinte respectiv:
Executiv Gheorghe Bădescu a făcut o scurtă informare - D-l prof. Nic Popescu pentru Centrul
privind participarea unei delegaţii a asociaţiei la Şedinţa Teritorial Târgovişte;
Grupului European al Evaluatorilor, care a avut loc în - D-1 ing. Constantin Coţovanu pentru
luna Martie a.c. în Bulgaria la Sofia. Centrele Ter. Suceava, Vaslui şi Satu Mare.
(Detalii în paginile acestui număr).
La ultimul punct al Ordinii de zi au fost
Punctul doi al Ordinii de zi a constat într-o discutate unele probleme actuale pentru activitatea
succintă informare efectuată de D-l prof. dr. Alexandru asociaţiei, dar de mai mică importanţă.
Gheorghiu, Preşedintele Consiliului Ştiinţific IROVAL,
privind activitatea institutului în cursul trim l - 1996. •••

● ŞEDINŢA CONSILIULUI DIRECTOR • cotizaţia anuală pentru membru acreditat: 120.000

„ANEVAR” lei;
(Trim. III – 1996) • taxa de auditare internă a sistemului de asigurare a
- Bucureşti, 03 Octombrie 1996 - calităţii pentru persoanele juridice:
200.000 lei (exclusiv contractul de auditare);
sing. Maria Furtună • taxa de participare la seminariile de perfecţionare:
10.000 lei/ora curs (inclusiv materialele de curs).
Pentru trim. al III-lea a.c., şedinţa Consiliului Punctul trei al ordinei de zi a cuprins discuţii
Director "ANEVAR" a avut loc în Bucureşti, la sediul legate de asigurarea calităţii pentru firmele asociate
asociaţiei. ANEVAR. Asigurarea se va face la recomandarea
ANEVAR (se vor asigura firmele şi angajaţii
Ordinea de zi a şedinţei a cuprins următoarele permanenţi). Se vor primi de la o firmă din Anglia toate
puncte: documentele necesare pentru asigurarea calităţii, pentru
documentare.
1. Aprobarea standardelor SEV-4.02 şi SEV-7.02;
La punctul patru al ordinei de zi s-a aprobat
2. Aprobarea
protocolul de cooperare cu EERPF (cu finantare
- taxelor de înscriere;
USAID), care cuprinde trei programe cu derulare până în
- cotizaţiilor,
septembrie 1997:
- taxei de verificare lucrări;
1. Crearea unei biblioteci cu materiale referitoare la
- taxei de examinare.
evaluarea proprietăţilor imobiliare;
3. Aprobarea tratativelor pentru asigurarea, profesională,
2. Asistenta pentru instruirea unei echipe de lectori
4. Aprobarea cooperării cu EERPF;
pentru cursul de evaluare a proprietăţilor
5. Aprobarea înfiinţării Centrelor Teritoriale ANEVAR
imobiliare;
Galaţi, Hunedoara şi Dolj;
3. Subvenţionarea unei conectări la INTERNET.
6. Aprobarea Programului de instruire continuă;
7. Închiderea anului financiar 1996; La punctul cinci al ordinei de zi ş-a aprobat
8. Diverse. înfiinţarea Centrelor Teritoriale ANEVAR Galaţi,
Hunedoara şi Dolj.
Şedinţa a fost condusa de Dl. Preşedinte
executiv Gheorghe Bădescu, la lucrări participând 9 Referitor la programul de pregătire continuă de
membri ai Consiliului Director. la punctul şase al ordinei de zi s-a stabilit ca se vor
desfăşura seminarii la Arad, Bacău, Braşov, Cluj
La şedinţă a luat parte şi Dl. Dan Ispasoiu, Napoca, Constanţa, Iaşi, Suceava şi Timişoara. Pentru
Preşedinte executiv al Centrului Teritorial Galaţi. aprecierea activităţii membrilor ANEVAR, s-a stabilit un
sistem de punctaj a carui bază de calcul este timpul
La primul punct al ordinei de zi au fost potenţial alocat îndeplinirii unei sarcinii.
analizate şi avizate favorabil doua standarde:
SEV 4.02 - Valoarea de piaţă; La punctul şapte al ordinei de zi s-a stabilit:
SEV 7.02 - Evaluarea pentru garantarea • termen limită pentru achitarea cotizaţiei pe anii
creditelor, ipotecilor şi gajurilor, standarde ce vor, fi anteriori şi anul 1996, data de 01.12.1996;
transmise celor interesaţi pentru observaţii. • cei care nu vor achita cotizaţia până la aceasta data,
vor fi anunţaţi în scris să solicite retragerea din
La al doilea punct al ordinei de zi s-au aprobat • asociaţie, până la data de 31.03.1997;
următoarele taxe: • cei care nu depun cerere de retragere, vor fi excluşi
• taxa de examinare pentru admitere în ANEVAR: din asociaţie în prima adunare generală. Numele
10.000 lei/persoana; persoanelor excluse din asociaţie vor fi publicate în
• taxa de verificare a lucrărilor: 30.000 lei/lucrare; presă.
• taxa de înscriere în ANEVAR La punctul opt al ordinei de zi Consiliul
persoane fizice: 30.000 lei Director a analizat şi aprobat cererile de primire în
persoane juridice: 250.000 lei rândul membrilor ANEVAR depuse de un număr de 144
• cotizaţia anuală: persoane fizice şi 10 persoane juridice. Nu au îndeplinit
persoane fizice: 60.000 lei (include şi baremul minim de admitere în ANEVAR 11 persoane.
abonamentul la Buletinul informativ ANEVAR Ca urmare a aprobării acestor noi primiri de
care apare trimestrial); membri în asociaţie, numărul membrilor ANEVAR la
persoane juridice: 600.000 lei (include 2 sfârşitul lunii octombrie 1996 era de:
abonamente la Buletinul informativ ANEVAR - 1623 membri titulari (persoane fizice) şi
şi contribuţia la finanţarea lucrărilor de - 103 membri asociaţii (persoane juridice) care
cercetare); îşi desfăşoară activitatea în 20 de Centre Teritoriale
• taxa de solicitare a calităţii de membru acreditat: ANEVAR.
50.000 lei (include examinarea şi verificarea în teren);
Cu această ocazie s-a stabilit ca punctajul 2.5. În cazul în care raportul de evaluare este pus
minim (obţinut în urma susţinerii testului de admitere în de către client, cu acordul scris al evaluatorului, la
ANEVAR) să fie de 17 puncte, din 30 posibile. Testul dispoziţia unor terţe persoane, acestea au acelaşi drept de
de admitere poate fi susţinut de maxim 2 ori. a se baza pe validitatea şi obiectivitatea raportului
evaluatorului ca şi clientul iniţial.
Punctul opt al ordinei de zi, „Diverse” a (Continuare în numărul viitor)
cuprins radierea firmei "DARIAN CONSULTING &
PUBLICITATE S.R.L. Cluj-Napoca, la cererea acesteia. •••
Cu aceasta, lucrările şedinţei Consiliului Director
ANEVAR pentru trim. III-1996, au luat sfârşit. ■ DICŢIONAR
de
••• TERMENI UTILIZAŢI ÎN EVALUARE
(continuare din numărul precedent)
CODUL DEONTOLOGIC
AL PROFESIEI DE EVALUATOR
ANEVAR Încă din numărul precedent, Preşedintele
CAP.1- CONSIDERAŢII GENERALE Executiv al asociaţiei anunţa apariţia în cadrul
Buletinului Informativ a unui dicţionar de termeni
1.1. Rolul "Codului Deontologic al evaluatorului", profesionali specifici evaluării.
parte integrantă a Statutului ANEVAR, este acela de a
servi ca linie de conduită evaluatorilor astfel încât Începând cu acest număr al buletinului,
aceştia să desfăşoare o activitate competentă şi conformă prezentăm (într-o ordine care ţine seama mai ales de
unei etici profesionale corespunzătoare standardelor frecvenţa folosirii), selectiv, termenii de cea mai largă
internaţionale. utilitate, pentru uniformizarea semnificaţiei utilizării
acestora în contextul evaluării în România.
1.2. Obiectivul principal al evaluării este
determinarea valorii reale a unei proprietăţi, valoare Termenii prezentaţi în limba română, vor avea
exprimată în unităţi monetare. Valoarea determinată întotdeauna şi variantele lingvistice în principalele limbi
trebuie să fie obiectivă şi nu trebuie să fie influenţată de de mare circulaţie: engleză, franceză, germană, spaniolă.
voinţa, dorinţa sau nevoia clientului care angajează
serviciile evaluatorului. Toate celelalte cerinţe ale Data evaluării - date of evaluation (engl.), date de
activităţii de evaluare decurg din acest principiu valeur (fr.), bewertungsstichtag (germ.), fecha de la
fundamental. valoración (span.):
data la care este valabilă o valoare estimată.
CAP.2 - PRINCIPALELE ÎNDATORIRI ŞI Vânzarea unei proprietăţi se poate negocia multe luni
RESPONSABILITĂŢI ALE sau chiar ani înainte de a încheierea contractului. În acest
EVALUATORULUI caz este necesară o ajustare a estimării în funcţie de
schimbarea condiţiilor de piaţă între data evaluării şi
2.1. Evaluatorul are obligaţia de a determina tipul data încheierii contractului.
potrivit de evaluare care face obiectul contractului
pentru care este angajat. În îndeplinirea acestei obligaţii, Valoare netă prezentă (VNP) - net present value
evaluatorul poate ţine seama de informaţiile clientului (engl.), capitalisation de revenu (fr.), barwert (germ.),
sau poate apela la o consultanţă juridică, dar abordarea valor actual (span.):
selectivă este în întregime responsabilitatea sa. - diferenţa dintre valoarea prezentă a tuturor
câştigurilor aşteptate de la o investiţie (fluxurile pozitive
2.2. Evaluatorul are obligaţia să explice şi să de lichidităţi) şi valoarea prezentă a ieşirilor asociate
descrie corespunzător ce înţelege prin evaluare în cazul intrărilor (fluxurile negative de lichidităţi). În cazul
unui contract specific pentru care este angajat, pentru a evaluării unor proprietăţi imobiliare, ieşirile includ şi
evita neînţelegerile şi greşelile voite sau întâmplătoare suma iniţială cu care este achiziţionată proprietatea. În
ulterioare. general deciziile de investiţii bazate pe estimarea valorii
nete prezente înseamnă: (a) dacă VNP este pozitivă,
2.3. Evaluatorul trebuie să execute conştiincios şi investiţia este acceptabilă; (b) dacă VNP este egală cu
cu competenţă contractele ce îi sunt încredinţate. zero, investiţia este marginal acceptabilă; (c) dacă VNP
Lealitatea, imparţialitatea şi dorinţa de a fi util clientului este negativă, investiţia este inacceptabilă.
trebuie să inspire şi să ghideze lucrările lui.
•••
2.4. Evaluatorul are obligaţia de a evita fumizarea
unor rezultate false ale evaluării, care s-ar putea datora
fie abordării greşite, fie estimării făcute cu o aproximaţie
foarte largă.

■ NOUTĂŢI BIBLIOGRAFICE Gerald Eve Practical Manual for the Valuation of

în limba engleză, Fixed Assets Ediţia 1992
ce pot fi consultate la Biblioteca „ANEVAR”
The Royal Statements of Assets Valuation
C.M.A. Staines How to Value and Negociate the Sale of Institute for Practice and Guidance Notes
a Business BEHR Publications Ltd., 1990; Chartered RICS Books, 1990
Surveyors
A. West A Business Plan
Ed. Pittman, 1988 •••
MEMBRII ASOCIAŢI ANEVAR

primiţi în asociaţie în semestrul II 1996
Nr.
SOCIETATEA COMERCIALÂ ADRESA TELEFON
crt.
1. DARIAN ROM SUISSE S.R.L. Cluj-Napoca Str. Observatorului nr.146/15 064-438-034
2. EXPERTIZA S.R.L. Vâlcea Str. Cristalului nr.4 050-721-875
3. EVCONSULT S.R.L. - Târgovişte Str. 1 Mai nr.42 045-632-620
4. IPROCHIM S.A. - Filiala Moldova - Iaşi Str. Costache Negri nr.48 032-146-920
5. MONDOPULS S.R.L. Piteşti Str. Fr. Goleşti, B1.57b, Ap.10 048-219-050
6. PROIECT S.A. - Tg. Mureş Str. Tineretului nr.2 065-163-039
7. SALINA S.R.L. - Galaţi Str. Mazepa II, B1.LC41, Ap.97 036-461-963
8. SOCIETATEA DE SERVICII
B-dul George Enescu, nr. 16 030-227-670
INFORMATICE S.A. - Suceava
9. TEHNIC ROM EXPERT CONSULTING
Calea Dorobanţilor nr.102-110 01-679-5623
S.R.L. Bucureşti
10. CONSORŢIUL format din:
B-dul Mamaia nr.36bis 041-615-138
UNIVERS IMOBILIAR S.R.L. Constanţa
FISCONT S.R.L. Constanţa Aleea Dahei nr.3, bl.L131,Ap.23 041-693-872
E.B.E. CONTAB S.R.L. Constanţa Str. Aleea Daliei nr.3, bl.L131. ap.23 041-693-872
11. COOPERS & LYBRAND ROMANIA
Str. Hristo Botev nr.28 01-312-0979
Management Consultants - Bucureşti
12. EXPERT S.A. Arad Str. I.C. Brătianu nr.19 057-259-740
13. ERNST & YOUNG ROMANIA S.A.
Str. Maria Rosetti nr.63 01-211-0980
Bucureşti
¶·
Îngrijirea apariţiei acestui număr: operator calculator Petrică Nistor
Conţinutul articolelor publicate reprezintă opiniile autorilor şi nu neapărat poziţia oficială a ANEVAR.
Tipărit: FELIX-TIPO S.A. Bucureşti

ICE FELIX - Fabrica de Calculatoare Electronice
Tel: 240.68.30, 240.74.68 / 150,269

ISSN: 1224-8967
ANEVAR
Buletin
INFORMATIV
NR. 1-1997 Editat de Institutul Român de Cercetare în Evaluare
••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
PUNCTE DE VEDERE PRIVIND GOODWILL-UL

şi
CUPRINS ACTIVELE INTANGIBILE
ing. Marian PETRE
membru ANEVAR
drd. ec. Ion ANGHEL
PUNCTE DE VEDERE PRIVIND membru ANEVAR
GOODWILL-UL ŞI ACTIVELE
INTANGIBILE ............................................ 1 Elementele intangibile sunt din totdeauna ataşate (iniţial sau
ulterior începerii acţiunii) oricărei activităţi umane (din sfera politică,
socială, economică), dar ele au intrat relativ recent în atenţia cercetărilor
CODUL DEONTOLOGIC AL economice (deocamdată doar la nivel microeconomic).
PROFESIEI DE EVALUATOR ............ 5 Una din primele situaţii1 care evocă explicit activele intangibile
este plasată la jumătatea primului mileniu; pentru convertirea anglo-
-saxonilor la creştinism, Papa a trimis misionari cărora le-a dat câteva
DICŢIONAR DE TERMENI sfaturi înainte ca aceştia să plece la Canterbury: „Nu te urci pe vârful unui
UTILIZAŢI ÎN EVALUARE ................ 6 munte sărind, ci încet, pas cu pas... În primul rând trebuie să te fereşti să
distrugi templele în care se află idolii; nu trebuie distruşi decât idolii…
Dacă templele sunt bine construite e un lucru bun şi folositor ca ele să
NOUTĂŢI BIBLIOGRAFICE treacă de la cultul demonilor în slujba adevăratului Dumnezeu; căci
în limba engleză, ce pot fi consultate la atâta timp cât poporul va vedea că dăinuie vechile locaşuri de rugăciune
BIBLIOTECA ANEVAR ....................... 6 va fi mai înclinat să se ducă la templu în virtutea obiceiului...”. Este aici
o problemă de transfer al goodwill-ului de la o religie la alta.
O situaţie interesantă, întâlnită tot în istoria Angliei, este legată de
goodwill-ul persoanei (în sensul de ansamblu de active intangibile
AGENDA ANEVAR
neidentificabile ale persoanei)2 şi avantajul preluării unui astfel de activ
Şedinţa semianuală "TECOVA"
intangibil: datorită divergenţelor cu principele lor, meşteşugarii flamanzi
Cannes 1997 ............................................. 6
au fost nevoiţi să se expatrieze. Ei s-au îndreptat către Anglia aducând
cu ei tradiţiile, procedeele şi subtilele secrete ale meseriei de ţesător.
Ulterior, regele englez Eduard al III-lea a iniţiat (1337) o politică de
METODA COSTURILOR
protecţie vamală (la exportul de lână şi import de postav). Acest context
Uzura fizică real estimată ....................... 7
a permis englezilor să dezvolte pentru prima dată în lume
întreprinderi de tip capitalist şi să devină cei mai mari producători şi
MEMBRII ASOCIAŢIEI ANEVAR 1
A. Maurois - Istoria Angliei, Ed. Orizonturi, 1996, p.65.
primiţi în asociaţie în sem. II-1996 ........ 8 2
D. Kelley (Business Valuation Handbook) realizează o clasificare a ansamblului activelor
ce pot fi descrise drept goodwill şi alte active intangibile în trei grupe de bază active
intangibile neidentificabile (separat) ale afacerii, active intangibile neidentificabile ale
persoanei şi active intangibile ale afacerii în general identificabile (separat).
Buletin informativ nr. 1/I -1997 1

exportatori de stofe din lână3. evaluabile individual şi că au o durată de viaţă

determinată cu o precizie rezonabilă, va avea câştig de
Literatura de specialitate din România (în legătură cauză.
cu activele intangibile) nu este foarte dezvoltată şi,
adesea, nu face o demarcaţie clară între goodwill (ca Punctul de vedere al fiscalităţii americane
pool de active) şi celelalte active intangibile (care pot fi (Internal Revenue Service - IRS)4
evaluate distinct). În acest articol ne propune să Multe din controversele stârnite în jurul
prezentăm trei unghiuri din care poate fi analizată goodwill-ului şi a altor active intangibile sunt
problema activelor intangibile, în mare parte cu referire determinate, direct sau indirect, de aprecierile şi
la experienţa anglo-saxonă cea mai dezvoltată din acest implicaţiile fiscale. Iată de ce apare important să
punct de vedere: înţelegem punctul de vedere al fiscalităţii (exemplificat
pentru SUA), exprimat de IRS, asupra goodwill-ului şi
Punctul de vedere al justiţie a altor active intangibile.
Opiniile legale despre ce constituie goodwill-ul Este semnificativ să reţinem faptul că IRS face dis-
comercial s-au extins de-a lungul anilor. Cel mai vechi tincţie între goodwill şi alte active intangibile. Aceasta
caz cunoscut care a implicat o definire a goodwill-ului a este important deoarece goodwill-ul nu poate fi dedus
fost în Anglia în anul 1620 (Broad contra Jollyfe). ca o cheltuială (depreciat prin amortizare)5 în timp ce
Broad era proprietarul unui magazin şi a cumpărat o celelalte active intangibile sunt deductibile fiscal,
afacere de la Jollyfe plătind pentru costul acesteia un reducând baza de impozitare a profitului firmei.
plus pentru asigurarea că vânzătorul nu va redeschide o Poate cel mai bun punct de plecare este să
afacere în acest sector. Contrar acestei înţelegeri prezentăm IRS Regulations cu privire la intangibile,
vânzătorul şi-a deschis o afacere similară. Cazul a fost secţiunea 1.167 (a)-3:
adus în atenţia Curţii şi sentinţa a fost dată în favoarea „dacă un activ intangibil este util în afacere sau în
reclamantului. Diferendul s-a centrat pe goodwill-ul realizarea de venituri doar pentru o perioadă limitată,
afacerii; reclamantul a pierdut în afacerile sale datorită perioadă ce poate fi estimată cu o precizie rezonabilă
transferului clientelei de la un amplasament la altul. acest activ intangibil poate face subiectul amortizării.
Concluzia este că vânzătorul a vândut afacerea dar nu şi Exemple sunt patentele şi copyright-ul. Un intangibil a
clientela, pe care şi-a luat-o înapoi după vânzarea cărui durată de viaţă nu este limitată nu face obiectul
afacerii; amplasarea şi clientela reprezintă elemente deprecierii...”.
fundamentale ale goodwill-ului. Un caz relativ recent din SUA ilustrează
Două secole mai târziu, în anul 1810, amplasarea interpretarea general acceptată pentru regula prezentată
era considerată încă baza goodwill-ului (în cazul Austen anterior şi altele similare. Delk Pest Control Co a
contra Bois, bazat pe disputa dintre goodwill-ul cumpărat contractele de service de la alte 2 companii de
determinat de amplasament aparţinând afacerii – şi combatere a bolilor şi dăunătorilor. Contractele au fost
goodwill-ul personal aparţinând persoanei – curtea a cumpărate pentru 3.129$ respectiv 4.375$. Compania
concluzionat că amplasamentul a fost cheia beneficiului Delk a înscris costul de cumpărate în contabilitate în
şi prin urmare esenţa goodwill-ului). anul 1968, deducând acest cost din baza impozabilă de
Ulterior definiţia a fost considerabil extinsă, în profit.
urma unui alt caz; Lordul Eldon a concluzionat că IRS a refuzat deducerea fiscală şi a impus taxe şi
„bunăvoinţa care a fost subiectul vânzării nu este mai penalităţi de peste 5.000$, considerând că acele
mult decât probabilitatea ca vechii clienţi să recurgă la contracte sunt asimilate goodwill-ului şi de aceea nu
vechile locuri”. sunt apreciate ca deductibile; în plus contractele nu
aveau o durată de viaţă determinată.
În ultimii ani, multe instanţe citează următoarea În procesul intentat de Delk, juriul a cerut ca
definiţie: „goodwill-ul reprezintă avantajul sau acuzarea să răspundă la 2 probleme:
beneficiul care este achiziţionat în plus faţă de simpla - mai întâi să dovedească faptul că acele contracte au o
valoare a capitalului sau a proprietăţilor incluse în valoare care este distinctă şi separată de goodwill şi să
acesta...”. estimeze această valoare;
Multe definiţii legale ale goodwill-ului apar în pu- - în al doilea rând, să arate că acordul încheiat are o
blicaţii de specialitate, dar, în ciuda numeroaselor perioadă de viaţă în care contractele sunt utile pentru
cercetări şi încercări de definire, nici o definiţie nu este afacere, durată care poate fi estimată cu o precizie
perfectă. În ultima instanţă, goodwill-ul este interpretat rezonabilă şi să stabilească această durată.
ca un ansamblu de active necorporale ce reprezintă IRS a câştigat procesul nu pentru că juriul a
surplus de valoare peste activele tangibile ale afacerii. considerat că acele contracte sunt active
În unele cazuri această abordare poate fi corectă, dar non-depreciabile ci pentru că Delks nu a putut dovedi
multe instanţe au recunoscut că unele active intangibile că ele erau separate de goodwill şi nici că au o durată de
sunt diferite de goodwill. Când una din părţile implicate viaţă stabilită cu o precizie rezonabilă. Opinia juriului a
într-un proces de acest tip poate susţine că active fost că dacă Congresul a acordat privilegiul deducerii
intangibile din cadrul unei afaceri sunt distincte,
4
organizaţie federală care evaluează şi colectează toate impozitele şi
3
A. Maurois - op. cit. taxele federale ale persoanelor şi afacerilor din SUA
5
exceptând situaţia achiziţionării sau aportului
2 Buletin informativ nr. 1/I -1997

prin depreciere, tot el a stabilit unele restricţii (..) de care poate fi stabilită rezonabil şi în consecinţă nu poate
exemplu dacă durata de viaţă a unei părţi de fi amortizată pentru scopuri fiscale. Curtea de Apel a
proprietate nu poate fi estimată cu precizie rezonabilă respins recursul argumentând: punctul nostru de vedere
nu se permite amortizarea pentru că este imposibil de privind amortiza-bilitatea pentru scopuri fiscale este
spus ce sumă se va deduce în fiecare an. mai degrabă în acord cu realităţile afacerilor moderne
Cazul The Houston Chronicle este un exemplu de când listele sunt schimbate şi vândute ca un activ (deci
pregătire şi documentare a acuzării (spre deosebire de sunt distincte de goodwill). Extrema exactitate în
cazul prezentat anterior) şi, de asemenea, este o ilustrare determinarea duratei de viaţă a activului este o
a disensiunilor care apar, destul de frecvent, între paradigmă pe care legea nu o cere. Toate legile şi
plătitorii de taxe şi IRS în ceea ce priveşte goodwill-ul regulile cer o precizie rezonabilă în proiectarea duratei
şi alte active intangibile. de viaţă(...) După ce am studiat Codul, Regulile IRS,
The Houston Chronicles a achiziţionat toate cazurile, declaraţiile martorilor, nu am putut găsi
activele unui ziar concurent6, The Houston Press, călcâiul lui Ahile în deductibilitatea prin amortizare a
plătind 4,5 mil$. Firma a angajat un expert evaluator acestei liste de abonaţi.
cu experienţă în evaluarea activelor intangibile. Acesta
a alocat preţul de cumpărare astfel: Din cazurile şi regulile prezentate se desprind
următoarele idei:
Durata 1. pentru ca un activ intangibil să fie depreciabil el
Specificaţie Preţ
de viaţă trebuie identificat şi evaluat separat de goodwill;
Proprietăţi imobiliare şi 1.494.000 variată 2. un astfel de activ trebuie să aibă o durată de viaţă
echipamente determinabilă;
Bibliotecă 900.000 10 ani 3. valoarea şi durata de viaţă a acestor intangibile
Listă abonaţi 71.200 5 ani trebuie să fie susţinută prin documente emise de
Acord non-competiţie 2.034.800 10 ani întreprinderea considerată sau informaţii din alte
Total preţ de cumpărare 4.500.000 - surse, în special din industria din care face parte;
4. ori de câte ori un activ intangibil deductibil prin
IRS a acceptat valoarea activelor tangibile amortizare este respins de fiscalitate, acţiunea
(proprietăţi imobiliare şi echipamente) dar a fiscului poate fi atacată în justiţie; atacul trebuie
reconsiderat activele intangibile (evaluate la peste susţinut de faptul că activul este evaluat separat de
3 mil. $) astfel: goodwill şi că are o durată de viaţă determinabilă;
5. goodwill-ul însuşi nu este amortizabil din punct de
Durata vedere al fiscalităţii (exceptând situaţia
Specificaţie Preţ achiziţionării sau aportului);
de viaţă
Bibliotecă 150.000 10 ani 6. dacă există o dispută cu fiscul (IRS în SUA) este util
Listă abonaţi - - să angajezi un expert martor care să depună mărturie
Acord non-competiţie - - şi să dovedească valoarea şi durata de viată a
Goodwill 2.856.800 - activului intangibil;
Total intangibile 3.006.000 - 7. este de dorit ca în aceste cazuri să fii bine
documentat şi să te bazezi pe un audit şi o evaluare
profesionistă, situaţie în care disputele sunt
Firma a plătit impozitul datorat în plus (o sumă descurajate.
semnificativă), dar a protestat la Curtea Federală.
Cazul a ajuns în cele din urmă în instanţă (ianuarie Punctul de vedere al contabilităţii
1972) când evaluatorul a depus mărturie susţinând Profesia contabilă este interesată de preţurile de
punctul de vedere al acuzării. Juriul a decis cumpărare ale unei afaceri, precum şi de activele
următoarea considerare a activelor intangibile. incluse în aceste afaceri. În viziunea Institutului
contabil al contabililor agreaţi (ICCA) din Canada
Bibliotecă 350.000 activele (în general) sunt resurse economice asupra
Listă abonaţi 71.200
cărora întreprinderea exercită un control, ca urmare a
Acord non-competiţie 1.809.400
Goodwill 775.400 operaţiilor şi faptelor trecute şi care sunt susceptibile
să procure acestei entităţi avantaje economice
Total intangibile 3.006.000 viitoare7.
IRS a decis să nu atace nici valorile pe care şi le-a Referitor la activele intangibile, în anul 1970, The
însuşit Curtea şi nici duratele de viaţă pentru Accounting Principles Board of the American Institute
majoritatea activelor. IRS a făcut recurs doar pentru of Certified Public Accountants a publicat o opinie în
durata de viaţă luată în considerare pentru lista de legătură cu înregistrările determinate de achiziţiile de
abonaţi, argumentând că acesta nu are o durată de viaţă active intangibile. Această opinie a fost inclusă în
6 7
datorită achiziţionării ziarului concurent este implicit achiziţionat un vezi N. Feleaga - Îmblânzirea junglei contabilităţii, Ed. Economică,
acord non-competiţie, punct de vedere ce va fi susţinut de evaluator 1996, p. 151.
(aceasta este de fapt cel mai valoros activ cumpărat).

volumul 3 al Standardelor Profesionale AICPA şi bail).

cuprinde 35 de paragrafe; elementele cheie sunt În legătură cu natura şi funcţiile contului „fond
sintetizate în continuare: comercial”, acesta apare şi se contabilizează numai în
- activele intangibile identificabile vor fi înregistrate procesul de achiziţionare a întreprinderii sau în condiţii
la nivelul costului de achiziţie şi incluse separat ca de aport la capital, fiind interzisă „alimentarea” lui cu
active identificabile alături de activele tangibile; elemente necorporale echivalente create prin activitatea
- diferenţa dintre preţul de cumpărare a afacerii şi întreprinderii.
valoarea înregistrată a activelor tangibile şi Noţiunea de fond comercial este reprezentată de
intangibile identificabile (exclusiv valoarea toate clementele necorporale ataşate unei întreprinderi,
înregistrată a datoriilor) este considerată ca fiind un unei afaceri în sens larg; el este o parte componentă a
activ identificabil numai global, numit goodwill. unui fond de comerţ9. La rândul său, fondul de comerţ
Prin urmare goodwill-ul reprezintă o valoare reprezintă o universalitate juridică, un ansamblu de
reziduală. elemente corporale şi necorporale ce contribuie la
În mod uzual contabilitatea înregistrează doar menţinerea sau dezvoltarea potenţialului de activitate a
activele identificabile şi cuantificabile. Pornind de la întreprinderii.
acest motiv, înregistrarea goodwill-ului apare doar în Referitor la elementele necorporale ce formează
cazul în care afacerea care beneficiază de goodwill a fondul comercial P Vizzavona enumeră10:
fost achiziţionată. De exemplu o companie este - elemente legate de clientela întreprinderii
achiziţionată pentru 500.000$. Cumpărarea constă în (fidelitatea şi atitudinea clienţilor faţă de
active tangibile de 500.000$ şi 100.000$ active întreprindere, calitatea şi numărul clienţilor, relaţiile
intangibile identificabile. Datoriile şi obligaţiile curente cu clienţii, potenţialul de creştere a clientelei etc.);
însumează 200.000$. Pornind de la aceste informaţii, - elemente legate de furnizorii întreprinderii (calitatea
metoda contabililor va stabili următoarea alocare a serviciilor şi produselor livrate de aceştia, puterea de
preţului de cumpărare: negociere cu furnizorii etc.);
- elemente legate de personalul întreprinderii
=$= (cunoştinţe acumulate de personal, fluctuaţia redusă
ACTIVE DATORII & CAPITAL a personalului, tensiuni reduse în rândul angajaţilor,
Active tangibile 500.000 Datorii asumate 200.000 relaţii bune între administraţie şi salariaţi etc.);
- elemente legate de furnizorii de capital (capacitatea
Active intangibile Capital 500.000
şi uşurinţa de a obţine surse de finanţare);
identificabile 100.000
- elemente legate de alţi terţi ai întreprinderii
Goodwill 100.000 (calitatea relaţiilor cu fiscul, cu asigurările sociale
Total activ 700.000 Total pasiv 700.000 cu sindicatele etc.);
- elemente legate de patrimoniul întreprinderii
Goodwill-ul este diferenţa între preţul de (calitatea imobilizărilor productive, calitatea şi
cumpărare şi costul total al activelor nete identificabile amplasamentul construcţiilor, buna reputaţie şi
(active identificabile – datorii asumate). Pe această calitatea mărcilor, modelelor şi altor drepturi
bază, din preţul plătit de 500.000$ se deduce suma similare etc.);
activelor nete identificabile (400.000$), rezultând - elemente legate de producţia întreprinderii (calitatea
valoarea goodwill-ului inclusă în active. produselor/serviciilor fabricate/prestate, renumele
produselor/serviciilor, preţuri competitive etc.);
Punctul de vedere al contabilităţii româneşti - elemente legate de concurenţa (gradul competiţiei
exprimă în cea mai mare parte şi poziţia fiscalităţii din pe piaţă, calitatea concurenţilor etc.).
România. Legea contabilităţii (nr. 82/1991) acceptă, în
mod implicit, distincţia între goodwill şi alte active Normalizatorii contabili români recomandă
intangibile prin faptul că normalizatorii români au determinarea mărimii fondului comercial ca diferenţă
prevăzut în cadrul grupei 20 (imobilizări necorporale) între costul de achiziţie sau valoarea de aport, după caz,
conturi distincte pentru „fond comercial” (contul 207) şi a fondului de comerţ şi valoarea elementelor de activ
respectiv pentru alte active intangibile: cheltuieli de înregistrate în conturile corespunzătoare (imobilizări,
cercetare dezvoltare (contul 203), concesiuni, brevete şi stocuri). În acest sens, Ordinul nr. 40 al Ministrului
alte valori similare (contul 205) şi alte imobilizări finanţelor privind închiderea exerciţiului financiar pe
necorporale (contul 208)8. Acestea sunt amortizabile în anul 1996 stabileşte în articolul 26: „în cazul
general pe durate între 3 şi 5 ani. De remarcat că, cumpărării de active de la terţe persoane juridice la o
deocamdată, în contabilitatea românească nu apare valoare mai marc decât valoarea contabilă a fiecărui
"dreptul la bail" ca un activ intangibil distinct (de bun în parte care formează activul, diferenţa respectivă
exemplu contabilitatea franceză operează în mod se poate evidenţia, fie prin repartizare asupra bunurilor
distinct cu un cont denumit "drept la bail", acesta care fac obiectul contractului de vânzare-cumpărare,
nefiind însă amortizabil; normalizatorul francez permite fie în contul fond comercial”.
doar înregistrarea de provizioane asupra dreptului de
9
vezi N. Feleaga şi I. Ionaşcu - Contabilitate financiară, vol. II,
8
Min. Finanţelor - Sistemul contabil al agenţilor economici, 1994. Ed. Economică, 1993.
10
vezi P. Vizzavona - Evaluation des entreprises, Atol Edition, 1991.

Trebuie să facem amendamentul că în mod normal CAPITOLUL 4 - PRACTICI LIPSITE DE

în "fond comercial" se include diferenţa între preţul de ETICĂ ŞI DE PROFESIONALISM
cumpărare (sau valoarea de aport) şi valoarea ÎN MUNCA DE EVALUARE
substanţială a activului, aceasta cu atât mai mult cu cât
în România nu a existat un sistem contabil adaptat la 4.1. Poate fi suspectat rezultatul unei evaluări şi
condiţii de inflaţie. deci considerat lipsit de valabilitate, dacă evaluatorul a
Amortizarea fondului comercial se face pe durata acceptat un contract a cărui plată este condiţionată de:
sa probabilă de utilizare pe baza unui plan de a) o decizie judecătorească favorabilă clientului
amortizare. Directiva a IV-a europeană prevede o referitoare la proprietatea evaluată;
durată de amortizare de 5 ani, dar ea prevede şi b) o reducere de impozit obţinută de client pentru
opţiunea statelor membre de a deroga de la această acea proprietate;
durată în anumite condiţii. c) preţul vânzării acelei proprietăţi;
d) orice indicaţii sau concluzii furnizate apriori de
client.
CODUL DEONTOLOGIC AL PROFESIEI DE
EVALUATOR 4.2. Este lipsit de etică şi profesionalism acceptarea
ANEVAR unor contracte a căror plată o reprezintă procente din
(continuare din numărul precedent) valoarea la care se ajunge în urma operaţiunii de
evaluare.
CAPITOLUL 3 - OBLIGAŢII ALE 4.3. Se consideră lipsită de etică şi profesionalism

EVALUATORILOR FAŢĂ DE CLIENT acceptarea de către un evaluator a unui contract care
priveşte o proprietate pentru care el are un interes actual
3.1. Principala obligaţie a evaluatorului faţă de sau de perspectivă. Interesele pe care un evaluator le-ar
client este de a prezenta acestuia, asupra evaluării putea avea faţă de o proprietate evaluată includ:
tăcute, concluziile, rezultatele precise şi reale, indiferent a) dobândirea respectivei proprietăţi;
de dorinţa şi indicaţiile clientului. Incertitudinile b) funcţionarea ca agent de vânzare-cumpărare
trebuie, de asemenea, făcute cunoscute. sau finanţare a respectivei proprietăţi;
c) administrarea respectivei proprietăţi.
3.2. Faptul că un evaluator a fost angajat pentru o
acţiune de evaluare este o chestiune confidenţială şi în 4.4. Este lipsită de etică şi profesionalism:
consecinţă evaluatorul are obligaţia de a nu dezvălui a) utilizarea semnăturii unei persoane care nu a
angajarea sa de către client unor terţe persoane, precum lucrat efectiv la evaluare sau nu a supravegheat
şi obligaţia de a nu dezvălui rezultatele evaluării fără efectiv evaluarea;
permisiunea scrisă şi prealabilă a clientului său, sau fără b) în cazul unui raport comun lipsa unei semnături
să fie obligat de o procedură judiciară. sau orice opinie divergentă;
c) în cazul colaborării între doi sau mai mulţi
3.3. Nu este corect ca un evaluator să accepte un evaluatori, prezentarea de rapoarte separate;
contract de evaluare pentru un domeniu în afara d) în cazul unor evaluări independente pentru
calificării sale profesionale, cu excepţia cazurilor în aceeaşi proprietate, colaborarea în orice fel a
care evaluatorilor angajaţi independent.
a) a adus înainte la cunoştinţă clientului său
limitele competenţei sale; 4.5. Nu este etic şi profesional ca un evaluator să
b) se asociază cu un alt evaluator care are emită asupra valorii unei proprietăţi o opinie fără a face
calificarea necesară în domeniul specific. investigaţii complete şi fără a analiza toate datele.
3.4. Pentru toate evaluările pe care le execută, 4.6. Reclama nu este incompatibilă cu etica, dar
evaluatorul se angajează reciproc cu clientul lui prin este lipsită de etică utilizarea în cadrul reclamei a
contracte, convenţii sau oferte ferme, cuprinzând toate informaţiilor false cum ar fi:
stipulaţiile juridice necesare. - prezentarea greşită a experienţei şi calificării
profesionale;
3.5. Când doi sau mai mulţi clienţi potenţiali - prezentarea falsă a serviciilor ce pot fi oferite
solicită serviciile aceluiaşi evaluator relativ la aceeaşi conform calificării sau prezentarea pentru
evaluare, evaluatorul nu poate accepta decât pe unul, cu reclamă a unor contracte anterioare fără
excepţia cazului când există consensul părţilor permisiunea expresă a clientului;
implicate. - afirmarea, garantarea sau insinuarea faptului că
evaluarea ar putea fi efectuată conform
intereselor clientului.
(Continuare în numărul viitor)

DICŢIONAR EDWARD N. KELLEY, CPM

de Practical Apartament Management
TERMENI UTILIZAŢI ÎN EVALUARE Third Edition
(continuare din numărul precedent)
DAVID G. OOTTS &
Certificarea valorii - certification of value (engl.) MICHAEL LEE
= o parte a raportului de evaluare în care The Facility Management Handbook
evaluatorul certifică faptul că: faptele prezentate în
raport sunt corecte în contextul informaţiilor şi KATHLEEN Mc KENNA HARMON, CPM &
cunoştinţelor pe care le deţine; analiza şi concluziile LAURENCE C. HARMON, CPM
sunt limitate doar de ipotezele şi condiţiile prezentate Contemporary Apartment Marketing
explicit în raport; evaluatorul nu are nici un interes legat
de obiectul evaluării; plata încasată de evaluator nu este INSTITUTE OF REAL ESTATE MANAGEMENT
condiţionată de nici un element al raportului; evaluarea The Owner's and Manager's Guide to
a fost realizată în conformitate cu Codul etic al Condominium
evaluatorului şi cu standardele de evaluare; evaluatorul Management
a satisfăcut cerinţele de pregătire necesare; evaluatorul
a făcut (sau nu) o inspecţie personală a proprietăţii.
AGENDA ANEVAR
Analiză economică - economic base analysis ŞEDINŢA SEMIANUALĂ „TEGOVA”
(engl.) – CANNES 1997 –
= analiză a sectoarelor economice şi afacerilor care ing. Gheorghe Bădescu
generează locuri de muncă şi profit, a ratei de creştere a preşedinte ANEVAR
populaţiei, a nivelurilor veniturilor, în general a
indicatorilor macroeconomici. Analiza economică este În perioada 10-11 martie 1997, a avut loc la
utilizată pentru previzionarea nivelului şi structurii Cannes, Franţa, şedinţa de primăvară a Grupului
activităţii economice viitoare. European al Asociaţiilor de Evaluatori TEGOVA
precedate de Adunarea Generală Extraordinară a celor
Fezabilitate economică - economic feasability două organizaţii europene ce se ocupă de evaluare
(engl.) TEGOVOFA şi EUROVAL.
= capacitatea unui proiect sau a unei afaceri de a Adunarea Generală a hotărât fuziunea celor două
realiza obiective investiţionale specificate; capacitatea organizaţii TEGOVOFA şi EUROVAL, organizaţia
unei investiţii de a produce suficiente venituri pentru a rezultată având numele de Grupul European al
acoperi toate cheltuielile şi de a genera un profit Asociaţiilor de Evaluatori (The European Group of
rezonabil, care să asigure recuperarea şi fructificarea Valuers Association – TEGOVA).
capitalului investit. Cu această ocazie s-a adoptat forma definitivă a
statutului TEGOVA şi s-a ales Comitetul de Conducere.
Cea mai bună utilizare - highest and best use Pentru prima dată, reprezentantul ANEVAR
(engl.) dl Bădescu Gheorghe a fost nominalizat pentru alegerea
= utilizarea rezonabilă şi posibilă din punct de în Comitetul de Conducere.
vedere legal a unui teren liber sau a unei proprietăţi care La şedinţă au participat 43 de persoane
este posibilă din punct de vedere fizic, fezabilă sub reprezentând 19 ţări europene.
aspect financiar şi din care să rezulte cea mai mare Preşedintele ales al TEGOVA este dl Peter
valoare a proprietăţii respective. Criteriile definiţiei Champness - Anglia.
sunt: permisibilitatea legală, posibilitatea fizică, TEGOVA a hotărât înfiinţarea a două grupe de
fezabilitatea financiară şi maximum de profitabilitate. lucru, pe temele: evaluarea afacerilor şi cerinţele de
instruire. ANEVAR s-a înscris să activeze în aceste
grupe de lucru.
NOUTĂŢI BIBLIOGRAFICE Alte subiecte discutate au fost:
în limba engleză, - aprobarea bugetului pe 1997 de unde rezultă şi
ce pot fi consultate la BIBLIOTECA „ANEVAR” cotizaţia ANEVAR de 1000$;
- cerinţa ca într-o perioadă de 6 luni să se treacă la
transmiterea prin e-mail a tuturor documentelor
INSTTTUTE OF REAL ESTATE către membrii TEGOVA;
MANAGEMENT - obţinerea aprobării de traducere a standardelor
Principles of Real Estate Management europene de evaluare EYS;
Thirteenth Edition - completarea volumului II al standardelor cu
ROBERT A. CAGANN, CPM metodologii specifice ale ţărilor europene;
Rehabilitgting Apartaments a Recycling Process - discutarea stadiului din grupele de lucru
existente:

- evaluarea în ţările Europei Centrale şi de Est; noi tehnologii. Analiza uzurii sub acest aspect se poate
- evaluarea terenului contaminat; defalca atât ca un cost suplimentar al clădirii cât şi ca
- metodologia de evaluare; un cost suplimentar al exploatării. Se apreciază în
- responsabilitatea legală a evaluatorului. procente ponderea costului de reconstrucţie sau
- prezentarea unei comunicări de către Wolfgang înlocuire suplimentar apărut, comparativ cu situaţia
Kaelberer (Germania) privind valoarea pentru reală a mijlocului fix analizat şi se adaugă procentului
ipotecă; de uzură fizică stabilit pe criterii de timp, mediu şi
- evaluarea conglomeratelor financiare; întreţinere.
- sistemul general privind taxa pe valoarea Pentru deprecierea externă economică, motivată de
adăugată; modificarea modului de utilizare a activului sau de
- comunicare din partea Comitetului Internaţional reducerea cererii pentru produse, se analizează costurile
pentru Standarde de Evaluare; suplimentare de conservare a mijloacelor fixe în cauză.
- raport privind relaţiile cu alte organisme Se face o analiză economică a cheltuielilor de
internaţionale şi europene; conservare în scopul menţinerii mijloacelor fixe în
- prezentarea de rapoarte din partea unor asociaţii condiţii normale de exploatare, ceea ce în fapt este o
din ţările europene. analiză între o uzură accelerată de neîntreţinere şi cea
S-a hotărât ca următoarea şedinţă să aibă loc la de întreţinere.
Stockholm, 18-20 septembrie 1997. Pentru exprimarea cât mai corectă a coeficientului
de uzură fizică real estimat la clădiri şi construcţii
speciale, la evaluările ce se efectuează prin metoda
METODA COSTURILOR costului de înlocuire sau reconstrucţie, este necesară
UZURĂ FIZICĂ REAL ESTIMATĂ "spargerea" clădirii în categorii de lucrări unde sunt
– ANALIZĂ ŞI DECIZIE – înglobate materiale cu viaţă lungă şi categorii de lucrări
ing. Şchiopu Corneliu unde avem materiale cu viaţă scurtă. În acest fel,
membru ANEVAR exprimarea coeficientului de uzură fizică este real şi
implicit, valoarea rămasă actualizată exprimă situaţia
În contextul analizei clădirilor şi construcţiilor reală din teren. Personal, la evaluările efectuate "sparg"
speciale în vederea evaluării prin metoda costurilor de clădirea în următoarele categorii de lucrări:
înlocuire şi a costurilor segregate, o etapă importantă - Structură de rezistenţă: - apreciere viaţă lungă
este aceea a verificării situaţiei reale din teren. Odată cu - Finisaj interior şi exterior: - apreciere combinată
analizarea tipului clădirii, a dimensiunilor ei, a scurtă cu lungă
construcţiei speciale cu caracteristicile proprii, este - Terasă necirculabilă: - apreciere viată scurtă
necesară şi o inspecţie a calităţii, a deficienţelor apărute - Instalaţii: sanitare - viaţă scurtă
datorită uzurii în condiţiile de exploatare. Din aceste electrice - viaţă scurtă
verificări se pot extrage informaţii pe care le încălzire - viaţă scurtă
selecţionăm prin criteriile de mai jos: Pentru evaluările efectuate prin metoda costurilor
- duratele reale de timp scurse de la punerea în segregate, când valoarea de înlocuire este obţinută prin
funcţiune; însumarea elementelor de construcţii, structură, finisaj,
- conformarea structurii de ansamblu a clădirii terase şi instalaţii funcţionale, aprecierea coeficientului
pentru funcţiunile pe care le îndeplineşte; de uzură fizică real estimat se face după duratele de
- mediul normal sau agresiv în care "trăieşte" viată scurte sau lungi, dar el se exprimă atât ca uzuri
clădirea; fizice recuperabile cât şi nerecuperabile. Aici se pot
- gradul de întreţinere a construcţiilor şi aprecia şi cuantifica valorile de înlocuire sau valorile
instalaţiilor funcţionale şi tehnologice. rămase actualizate faţă de valoarea de înlocuire a
întregului mijloc fix.
În literatura de specialitate din ţară, aprecierea Pentru aprecierea unitară a coeficientului de uzură
uzurii fizice este o analiză legată de uzura fizică a fizică real estimat se pot prelua informaţii folosind
materialelor înglobate în lucrare în condiţii de mediu următoarele surse de informaţii:
diferite şi cu întreţinerea acestora de proprietarul - Normativ P135/1995 aprobat prin ordin MLAPT
mijlocului fix. În literatura vest-europeană şi americană, elaborat de INCERC Bucureşti;
la aprecierea uzurii fizice apare suplimentar şi analiza - Decret 467/1979 tabelele 3,4,6 privind
ce trebuie efectuată de evaluator asupra uzurii expropierea construcţiilor;
funcţionale – a neadecvării funcţionale precum şi uzura - Decizia 630/1980 a CPMB - privind duratele
externă economică – deprecierea externă economică. fizice pentru elemente de construcţii.
Este de menţionat că aceste două poziţii noi în afara În aprecierea gradului de uzură fizică real estimat,
analizei uzurii fizice, trebuie aplicate diferenţiat pe pentru structurile de rezistentă, cadre, diafragme sau
cazuri particulare, având argumente temeinice, cu zidărie portantă este corect să se ţină seama şi de
explicaţii bazate pe date şi informaţii precise. Uzura analiza clădirii din punctul de vedere al stabilităţii la
funcţională sau mai bine spus neadecvarea funcţională, sarcini dinamice din seism, mai ales că în România se
este o pierdere din valoare ca urmare a apariţiei unor regăsesc teritorii la care calculul structuri este gradul 6,
capacităţi de suprafeţe şi volume în exces datorate unor 7, 8 şi 9 pe scara Mercalli. Au existat 4 perioade

distincte pentru calculul dinamic al structurilor şi de rezistenţă a fost sistată în anul 1939, lucrările au
anume: continuat în 1954 şi s-au finalizat în 1957. Pentru
- înaintea Normativului P13/1972; structură, durata scursă de viaţă a fost de 55 ani şi nu 37
- între anii 1972 şi apariţia Normativului ani. Deci s-a impus un grad de uzură fizică real estimat
P100/1978 (după seismul din martie 1977); mai mare la structură decât la finisaj.
- între anii 1978 şi anul 1992 reeditarea La corpul administrativ de la o societate comercială
Normativului P100/1992; au fost sustrase uşile, parchetul, placajele de faianţă,
- după anul 1992. obiectele sanitare, corpurile electrice fluorescente, acest
Aprecierile uzurii structurii de rezistenţă sunt strâns lucru din lipsa fondurilor de conservare. Sub acest
legate de aceste date, deoarece sunt structuri de aspect uzura fizică real estimată s-a dublat ca procent.
rezistenţă la clădiri de peste 4 etaje, a căror uzură fizică O societate din Bucureşti a fost împroprietărită în
este de 45% după normativul P135/1995, dar după anul 1984 cu un spaţiu de depozitare pentru piese de tip
verificări la calculul dinamic nu este asigurată valţ cu dimensiuni de maxim 2.000 mm, având media
stabilitatea decât 25% faţă de normativul P100/1992. de înălţime de 8 m, clădire în care societatea vecină
Clădirile vechi cu structură pe zidărie portantă P+1, 2 pregătea caolinul pentru obiecte din porţelan sanitar. A
etaje sunt cele mai puţin dezavantajate de această fost necesară aprecierea uzurii fizice pe baza unei
analiză. Pentru informaţiile necesare unei astfel de analize de cost de înlocuire real.
analize în Bucureşti, la ICRAL-urile de sector se găsesc Consider că este necesar să prezint câteva concluzii
informaţii de acest tip, sau la IGCL-urile din reşedinţele legate de obligaţiile evaluatorului referitoare la modul
de judeţ. de apreciere a uzurii fizice real estimate:
Pentru structurile pe zidărie portantă cu subsoluri - coeficienţii de uzură fizică real estimaţi sunt direct
sau fără este bine să fie analizate şi efectul umezelii, legaţi de durata de viaţă a materialului;
adică igrasie. - coeficienţii de uzură fizică real estimaţi sunt direct
La analiza uzurii construcţiilor speciale, mai precis legaţi de întreţinerea lui ca mijloc fix;
cele inventariate la grupa II-a este important ca - coeficientul de uzură fizică real estimat este legat
evaluatorul să cunoască condiţiile de recepţie a direct de mediul normal sau agresiv;
lucrărilor care definesc calitatea şi implicit respectarea - coeficientul de uzură fizică real estimat este legat de
duratei scriptice de exploatare. Finalizarea şi calitatea lucrării şi a materialului;
recepţionarea lor fără respectarea condiţiilor de calitate, - coeficientul de uzură fizică real estimat să ţină cont de
este pentru evaluator un motiv esenţial să scurteze supradimensionările existente.
durata fizică de viaţă şi aşa destul de mică. Diversitatea Aprecierea coeficientului de uzură fizică real
materialelor de construcţii şi de instalaţii, supuse estimat este o analiză serioasă, unde evaluatorul pornind
agenţilor externi pe timp îndelungat, lipsa fondurilor de de la informaţiile normativelor şi pe baza verificării
întreţinere şi reparaţii, avariile pe timp de iarnă situaţiei reale din teren, decide care este plusul sau
accelerează uzura fizică. minusul mijlocului fix şi deci care este valoarea rămasă
Voi exemplifica cazuri mai interesante din actualizată.
evaluările efectuate, în care au apărut probleme ce au
impus decizii ce ţin de informaţie. La un hotel, structura

primiţi în asociaţie în trimestrul I 1997
Nr.
SOCIETATEA COMERCIALĂ ADRESA TELEFON
crt.
1. CAMERA DE COMERŢ ŞI INDUSTRIE Harghita Bd-ul Timişoarei nr. 15 Miercurea Ciuc 066-112962
2. SC "CONSTRUCŢII PROIECT" SRL Baia Mare Str. Dr. Gh. Marinescu nr. 2, ap. 5 062-420588
3. SC "EVEX" SA Bacău Str. Garofiţei, bl. 17, sc. B, et. 3, ap. 10 034-185872
4. SC "HERMES CONTACT" SA Baia Mare Bd-ul Unirii nr. 16 062-436402
5. SC "PRO CONSULTING" SRL Bucureşti Str. Ciucea nr. 6 01-2100802
Îngrijirea apariţiei acestui număr: Bădescu Elena şi operator calculator Neacşu Eleni
...........................................................................................................................................................................................

ISSN: 1224-8967
ANEVAR
Buletin
INFORMATIV
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
CONFERINŢA NAŢIONALĂ A ASOCIAŢIEI EVALUATORILOR DIN ROMÂNIA
Conferinţa Naţională a
CUPRINS Asociaţiei Evaluatorilor din România

Buşteni 23-24 mai 1997
Conferinţa Naţională a Asociaţiei Evaluatorilor din România

CONFERINŢA NAŢIONALĂ A pentru anul 1997 a avut loc în zilele de 23 şi 24 mai 1997 la Hotel
ASOCIAŢIEI EVALUATORILOR Silva din Buşteni.
DIN ROMÂNIA La şedinţă au participat 79 persoane din care 19 persoane
BUŞTENI 23-24 mai 1997...................... 1
reprezentante ale firmelor de consultanţă membri asociaţi
ANEVAR. Secretarul Conferinţei a fost Dr. Ing Greavu Victor.
Ordinea de zi a Conferinţei a fost următoarea:
RAPORTUL CONSILIULUI
DIRECTOR (rezumat) 23.05.1997 1200-1800
Conferinţa Naţională – mai 1997 ........ 2
1. Raportul Consiliului Director
2. Raportul Comisiei de Cenzori
3. Aprobarea modificărilor la Statut
RAPORT DE ACTIVITATE - IROVAL 4. Discuţii pe secţiuni
Conferinţa Naţională a ANEVAR
– mai 1997 ............................................. 3
24.05.1997 1000-1400
5. Alegerea Consiliului Director şi a Preşedintelui executiv
PROGRAM DE ACŢIUNE 6. Alegerea Comisiei de Cenzori
1997-2000 .............................................. 4 7. Aprobarea bugetului de venituri şi cheltuieli
8. Programul de acţiune 1997-2000
9. Raportul Institutului de Cercetări în Evaluare-IROVAL
STATUTUL ASOCIAŢIEI 10. Diverse
NAŢIONALE A EVALUATORILOR
DIN ROMÂNIA – ANEVAR – ........... 5 Dl Preşedinte ing. Gh. Bădescu a prezentat Raportul
Consiliului Director.
Au fost prezentate rezultatele financiare şi acestea în
REGULAMENT DE ORGANIZARE ŞI dinamică din cauza cotizaţiilor care au fost mici, în special la
FUNCŢIONARE AL CENTRULUI început, pentru a nu crea bariere de intrare în asociaţie.
TERITORIAL „ANEVAR” ............. 10 În continuare s-a citit Raportul Consiliului de Cenzori şi s-a
aprobat gestiunea asociaţiei.
Au avut loc discuţii asupra materialelor distribuite, inclusiv
CONSILIUL DIRECTOR ................ 12 modificările de statut. Dl preşedinte Bădescu arată că s-au obţinut
Buletin informativ nr. 2/II-1997 1

propuneri de la 17 centre teritoriale din totalul de 24 – - evaluarea întreprinderilor 246 serii

privind statutul asociaţiei – apoi au fost prezentate - evaluarea şi finanţarea 7 serii
propunerile şi modificările la statut. proprietăţilor imobiliare
- evaluarea valorilor mobiliare 3 serii
Pentru discuţiile pe secţiuni s-a propus să se facă - Buletin de informare 4 numere
opţiuni şi ulterior să se ţină legătura pe teme specifice - Lucrări editate în colecţia
pe fiecare din următoarele secţiuni: "Biblioteca ANEVAR" 8 numere
1. evaluarea proprietăţilor imobiliare; - Programe de instruire lectori
2. evaluarea întreprinderilor; - Coopers & Lybrand 1994
3. analiza financiară şi evaluarea valorilor - Instructor Training Institute 1997
mobiliare.
Se arată că principala direcţie de evoluţie a 3. Activitate internaţională
ANEVAR este spre descentralizare, transferul - Membru al Grupului European al Asociaţiilor de
centrului de greutate al activităţii către centrele Evaluatori (TEGOVA) din 1993
teritoriale. - participare la 4 şedinţe;
Primul pas în această direcţie a fost făcut prin - participare la 2 grupe de lucru:
manifestarea dorinţei reprezentanţilor de la centrele - evaluarea în Europa Centrală;
teritoriale Bihor, Braşov, Cluj şi Vaslui de a organiza - evaluarea afacerilor.
cursuri. - Membru al Comitetului Internaţional pentru
A doua zi au fost prezentate modificările Standarde de Evaluare NSC din 1995
redactate la statut care au fost votate. - participare la o şedinţă
S-a aprobat Raportul Consiliului Director şi
Comisiei de Cenzori. - Membru al Reţelei Est Europene a Asociaţiilor de
A avut loc alegerea Consiliului Director şi a Evaluatori CEEVAN din 1996
cenzorului Comisie de numărare a voturilor a fost - participare la o şedinţă
formată din: Dna Olteanu Silvia - Argeş, Dl Pricop
Stelian - Bacău şi Dl Popa Sorin - Cluj. - Acorduri de cooperare cu Fundalia Est –
A fost prezentat şi aprobat bugetul de venituri şi Europeană pentru Proprietăli Imobiliare (EERPF)
cheltuieli şi programul de acţiune pe următorii patru - dezvoltarea capacităţii de instruire - 5 programe
ani. - conectarea ANEVAR la Internet
Raportul de activitate al IROVAL prezentat de - organizarea a 2 seminarii cu CEEVAN
Corina Cernea – director IROVAL – relevă
importanţa Institutului şi a făcut apel la propuneri de - Schimb de experienţă:
teme. S-au oferit 9 firme pentru elaborarea unui - Asociaţia Regală a Evaluatorilor din Anglia în
manual cadru de asigurare a calităţii. 1997
S-au făcut propuneri privind buletinele - Asociaţia Evaluatorilor din Ungaria 1994, 1996
informative, comunicarea de coeficienţi.
- Conferinţe Internaţionale
- Evaluarea în Europa Centrala, Praga 1993
RAPORTUL CONSILIULUI DIRECTOR - Evaluarea şi impozitarea proprietăţilor
(rezumat) imobiliare,
Conferinţa Naţională – mai 1997 Budapesta 1994
- Conferinţa Mondială a Evaluatorilor, Varşovia
1. Organizare internă 1996
- Membri titulari 1845
- Membri asociaţi 113 - Vizite ale unor specialişti străini
- Centre teritoriale 25 - Ian Marian ICAS Scoţia 1993
- Institutul de Cercetări în Evaluare - IROVAL - Ian Lee Universitatea Otawa 1995
- Biblioteca 220 volume - Walter Winius Preşedintele "Appraisal Institut" 1996
- Baze de date - Philippe Malaquin Preşedintele NSC 1997
- Membri titulari - Joseph Carp Consultant EERPF SUA 1997
- Membri asociaţi
4. Activitatea internă
2. Activitate profesională
- Culegere de standarde - Cursuri de formare în colaborare cu:
- 3 aprobate - Agenţia Naţională pentru Privatizare
- 1 în discuţie - Drăgan European Business School
- 4 în elaborare - Universitatea din Târgovişte
- Lucrări de cercetare - Programul canadian MBA
- Cursuri de formare - Corpul Experţilor Contabili şi al Contabililor
2 Buletin informativ nr. 2/II-1997

Autorizaţi 4. Costul de înlocuire – evaluarea

- IRECSON - Centrul de Calificare Profesionale devizelor de construcţii. Costurile
segregate (în cadrul, metodei
- Seminarii de perfecţionare în cadrul programului de costurilor) – lucrări realizate de -
instruire continuă EVALCONS SRL;
- 14 teme 5. Evaluarea elementelor intangibile –
- 9 seminarii organizate în provincie în Petre Marian şi Anghel Ion;
1995-1996 6. Lista factorilor de depreciere pentru
cuantificare, în vederea elaborării
- Consfătuire cu firmele de consultanţă membri unor indici valorici în cadrul
asociaţi ANEVAR 1995 metodologiei de evaluare a
construcţiilor industriale (în
- Pregătirea programelor pentru: colaborare cu institute de profil:
- asigurarea calităţii serviciilor; IPROCHIM, IPROLAM, IPIU,
- asigurarea de răspundere profesională. INCERC);
7. Construirea strategiilor de
dezvoltare sectorială, tehnologică şi
RAPORT DE ACTIVITATE – IROVAL de produs, în domeniul construcţiilor
Conferinţa Naţională a ANEVAR – mai 1997 de maşini, Abordare în contextul
dezvoltării durabile;
Obiectivele IROVAL, definite încă de la 8. Nerecepţionate: Estimarea
înfiinţarea institutului, constau în: momentului de înlocuire a
mijloacelor fixe (CMF EXPERT SA
- Finanţarea elaborării de normative profesionale din Bucureşti, Componentele ratelor de
domeniul evaluării; actualizare – Deloitte&Touche)
- Definirea şi finanţarea unor lucrări de cercetare
ştiinţifică în domeniul evaluării; - în domeniul pregătirii profesionale, IROVAL a
- Editarea de lucrări de specialitate; participat la organizarea unor cursuri de
- Participarea la organizarea unor cursuri şi seminarii „Evaluarea şi finanţarea proprietăţilor
de instruire profesională în domeniul evaluării. imobiliare”. Contribuţia IROVAL a constat în
participarea la elaborarea materialelor de curs şi
În decursul anului 1996 şi primului trimestru al la elaborarea programei de cursuri.
anului 1997, IROVAL a realizat câteva activităţi
importante, care s-au concretizat în mai multe direcţii: Anul acesta EERPF a obţinut finanţarea
drepturilor de autor pentru traducerea cursului de
- în domeniul editorial, au fost publicate EVALUARE PROPRIETĂŢI IMOBILIARE, editat
următoarele: de American Appraisal Institute şi urmează să
1. Culegere de aplicaţii pentru cursul de constituim o echipă de membri ANEVAR care doresc
evaluarea întreprinderii; să participe la această lucrare.
2. Culegere de standarde de evaluare -
dintre care au fost elaborate şi Veniturile institutului au fost cca 45 mil. lei în
aprobate de Consiliul Director al 1996 şi cca 15 mil. lei în primul trimestru al acestui
ANEVAR trei standarde; an, venituri care provin din activităţile menţionate.
3. Curs de evaluarea şi finanţarea Veniturile au fost utilizate pentru finanţarea tipăririi
proprietăţilor imobiliare; lucrărilor elaborate şi finanţarea lucrărilor de cercetare
4. Patru numere din buletinul informativ realizate de membrii ANEVAR menţionaţi.
al ANEVAR;
5. Carte scrisă de Dl Sorin Stan: Principalele probleme cu care ne-am confruntat
Evaluarea întreprinderii – metode şi au fost legate în primul rând de lipsa „apetitului”
uzanţe. membrilor ANEVAR pentru cercetare.
- în domeniul temelor de cercetare: Astfel, dintre cele 100 de firme membre asociate,
Lucrări de cercetare realizate până în prezent: doar 5 şi-au exprimat disponibilitatea de realizare a
1. Evaluarea pădurilor – centrul unor teme, unul dintre motive fiind probabil suma
teritorial Suceava – Florin Susinski; relativ mică disponibilă pentru un proiect.
2. Consideraţii privind evaluarea
firmelor de servicii profesionale – Aş vrea să reînnoiesc cu această ocazie apelul
Beatrice Ştefănescu – centrul pentru implicarea membrilor ANEVAR şi în
teritorial Suceava; activitatea de cercetare, pentru că aceasta este condiţia
3. Evaluarea terenurilor – PICON SA menţinerii standardelor de calitate în activitatea de
Bucureşti; evaluare.

Pentru anul 1997 ne propunem să continuăm 3. Valoarea de lichidare

publicarea trimestrială a Buletinului informativ (deja 4. Valoarea intrinsecă
numărul 5 se află în formă finală, pentru a fi aprobat 5. Valoarea de investiţie
de Consiliul Ştiinţific al IROVAL) şi să continuăm cu 6. Valoarea financiară globală
elaborarea unor teme de cercetare, standarde de 7. Valoarea patrimonială globală
evaluare şi elaborarea "Manualului cadru de asigurare
a calităţii în firmele de evaluare", în măsura
interesului manifestat de membrii ANEVAR. - D. METODE DE EVALUARE
1. Metoda remunerării capitalului necesar exploatării

Teme de abordat în continuare: 2. Metoda remunerării capitalului mobilizat de
cumpărător
Planul editorial: 3. Metoda recuperării fondurilor investite (sinking
1. Culegere de aplicaţii pentru cursul de evaluarea funds)
întreprinderii 4. Metode combinate
2. Culegere de standarde de evaluare 5. Metode de comparaţie
3. Dicţionar de termeni legaţi de activitatea de 6. Metode rapide (empirice)
evaluare 7. Metode bursiere
4. Curs de evaluarea şi finanţarea proprietăţilor 8. Criterii de fundamentare a alegerii metodelor
imobiliare 9. Tehnici de analiza a rezultatelor
5. Evaluarea şi finanţarea proprietăţilor imobiliare 10. Formularea opiniei evaluatorului.
6. Curs de evaluare pentru experţi judiciari şi arbitrii
Seminarii de pregătire continuă:

Teme de cercetare:
1. Evaluarea hotelurilor
2. Evaluarea magazinelor
- A. ÎNTREPRINDERI BAZATE PE PROPRIETĂŢI 3. Evaluarea depozitelor
IMOBILIARE 4. Evaluarea prin metode financiare
5. Evaluarea fermelor agricole
1. Principii de evaluare a proprietăţii imobiliare 6. Indicatori utilizaţi în evaluare
2. Valori imobiliare 7. Evaluarea pădurilor
3. Analiza de piaţă şi cea mai bună utilizare 8. Raportul de evaluare
4. Estimarea momentului de înlocuire a mijloacelor 9. Evaluarea dreptului de folosinţă
fixe 10. Evaluarea firmelor de servicii profesionale
5. Metoda costurilor 11. Evaluarea în cazuri de litigii
6. Metoda capitalizării veniturilor 12. Evaluarea întreprinderilor în dificultate
7. Metoda proprietăţii în dezvoltare 13. Planul de afaceri
8. Evaluarea terenurilor 14. Asigurarea serviciilor de evaluare
9. Evaluarea hotelurilor
10. Evaluarea magazinelor
PROGRAM DE ACŢIUNE 1997-2000
- B. ANALIZA FINANCIARĂ ŞI METODE 1. Activitate profesională
FINANCIARE
- Continuarea cursului de formare în evaluarea
1. Componentele ratei de actualizare întreprinderilor şi transferarea treptată a cursului către
2. Componentele cash-flow-ului unităţile de învăţământ superior
3. Relaţia rata de actualizare - rata de capitalizare - Continuarea cursului de evaluare şi finanţare a
4. Metoda de estimare în moneda curentă proprietăţilor imobiliare
5. Corecţii ale rezultatelor - Elaborarea cursurilor specializate
7. Elemente de analiza bilanţului - evaluarea pentru garanţii bancare
8. Elemente de analiza fluxurilor financiare - evaluarea activelor necorporale
9. Indicatori de analiza pentru evaluare - evaluarea pentru lichidare
10. Estimarea activelor necorporale - evaluarea valorilor mobiliare
- evaluarea proprietăţilor agricole
- Elaborarea şi iniţierea cursului de management şi
- C. STANDARDE DE VALOARE dezvoltarea proprietăţilor imobiliare
- Seminarii de perfecţionare în cadrul programului de
1. Valoarea de piaţă instruire continuă
2. Valoarea patrimoniului net - Finalizarea standardelor de evaluare SEV

- Lucrări de cercetare prin IROVAL 5. Relaţiile cu alte organizaţii şi relaţia cu publicul

- Elaborarea programei universitare pentru MASTER
imobiliar - Întărirea cooperării cu asociaţiile profesionale care
au interes (CECCAR, ARB, CET, AMCOR, ARAS,
2. Activitate editorială AROMAR, ARACO, etc.)
- Realizarea unei comunicări mai eficace cu
- Editarea lunară a buletinului informativ organismele guvernamentale şi neguvernamentale
- Traducerea şi editarea manualului de evaluare a pro- - Realizarea unei cooperări profesionale cu societăţile
prietăţilor imobiliare - ediţia XI bancare şi de asigurări
- Editarea culegerilor de teste pentru: - Realizarea unei comunicări stabile cu ziarele şi cu
- evaluarea întreprinderilor revistele de specialitate (Adevărul Economic, Capital,
- evaluarea proprietăţilor imobiliare Piaţa Financiară, Economistul, etc.) precum şi cu
- evaluarea valorilor mobiliare realizatorii de programe pentru emisiunile economice
- managementul şi dezvoltarea proprietăţilor la radio şi televiziune
imobiliare - Organizarea sistematică a conferinţelor de presă
- Editarea cursurilor de formare: - Cooperarea cu instituţiile de învăţământ superior şi
- evaluarea întreprinderilor ediţia IV cu institutele de cercetare pe profil
- evaluarea proprietăţilor imobiliare ediţia II
- evaluarea valorilor mobiliare ediţia I 6. Atestarea profesională
- managementul şi dezvoltarea proprietăţilor
imobiliare ediţia III - Elaborarea unei proceduri stabile privind atestarea
- Editarea standardelor de evaluare SEV profesională şi acordarea titlurilor profesionale
- Editarea caietelor de cercetare ANEVAR ANEVAR
- Editarea materialelor pentru programul de instruire - Elaborarea obiectivelor şi tematicilor de instruire,
continuă perfecţionare şi atestare profesională pentru a obţine
recunoaşterea reciprocă din partea asociaţiilor
3. Activitate organizatorică evaluatorilor din ţările europene.
- Înfiinţarea centrelor teritoriale ANEVAR în

Bucureşti (5-6 centre) STATUTUL
- Înfiinţarea centrelor teritoriale în judeţele în care nu ASOCIAŢIEI NAŢIONALE A
există încă (14 centre) EVALUATORILOR DIN ROMÂNIA
- Descentralizarea activităţii şi transferul centrului de – ANEVAR –
greutate al activităţii către centrele teritoriale
- Elaborarea regulamentelor de funcţionare pentru CAPITOLUL I
comisiile de etică, disciplină şi atestare profesională DENUMIREA, FORMA JURIDICĂ ŞI SEDIUL
- Punerea la punct a sistemului de evidenţe contabile ASOCIAŢIEI
la centrele teritoriale
- Începerea activităţii în secţiunile de specialitate: Art. 1 Denumirea asociaţiei
- editare buletin ASOCIAŢIA NAŢIONALĂ A
- seminarii EVALUATORILOR DIN ROMÂNIA
- lucrări de specialitate (ANEVAR)
- Organizarea asigurării de răspundere profesională
începând cu 1998 Art. 2 Forma juridică
- Organizarea programului de instruire continuă şi Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din
derularea lui în centrele teritoriale România este o organizaţie profesional-
- Perfecţionarea statutului şi a altor acte normative ale ştiinţifică, neguvernamentală,
ANEVAR independentă, non-profit, cu personalitate
juridică, constituită pe termen nelimitat şi
4. Activitatea internaţională având drept scop promovarea prin mijloace
specifice profesiei, a metodelor şi tehnicilor
- Participarea activă la organizaţiile internaţionale la de diagnostic şi evaluare a întreprinderilor, a
care ANEVAR este membru proprietăţilor imobiliare, a valorilor
- Stabilirea unei cooperări cu Institutul de Cercetare în mobiliare şi a deciziilor, în deplin acord cu
Evaluare din Cracovia şi cu Academia de Evaluare din realităţile etapelor dezvoltării României.
Rusia
- Elaborarea, transmiterea şi actualizarea unei pagini Art. 3 Sediul asociaţiei
pe Internet privind ANEVAR BUCUREŞTI ROMÂNIA
- Organizarea de vizite şi seminarii a unor specialişti B-dul Iancu de Hunedoara, nr.48, sector 1
şi personalităţi din străinătate. Telefon: 230.25.76

Sediul Asociaţiei va putea fi schimbat prin a) organizează cursuri de formare în

hotărârea Consiliului Director al Asociaţiei. domeniul evaluării întreprinderilor, a
proprietăţilor imobiliare şi a valorii
CAPITOLUL II mobiliare;
OBIECTIVELE ŞI ACTIVITĂŢILE ASOCIAŢIEI b) organizează manifestări ştiinţifice în
vederea studierii şi a dezbaterii
Art. 4 Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din problemelor teoretice şi practice ale
România îşi propune realizarea următoarelor diagnosticării şi evaluării;
obiective principale: c) organizează conferinţe pentru dezbaterea
a) să contribuie la dezvoltarea şi şi soluţionarea problemelor majore ale
valorificarea potenţialului profesional practicării profesiei de evaluator în
creator al evaluatorilor români, în vederea România;
sporirii substanţiale a aportului membrilor d) organizează şi participă la conferinţe,
săi la promovarea mecanismelor congrese, colocvii, seminarii, etc. cu
economiei de piaţă liberă în România; caracter intern şi internaţional, cu tematici
b) să asigure pe plan naţional a principiilor, din domeniul său de activitate sau din
metodelor şi tehnicilor de diagnostic şi domenii conexe;
evaluare; e) organizează stagii şi seminarii de
c) să faciliteze cooperarea cu alte organisme, perfecţionare profesională a membrilor
asociaţii sau experţi în domenii conexe, săi în ţară şi străinătate;
precum şi a schimbului de experienţă şi f) elaborează studii şi lucrări de cercetare
de informaţii între membrii săi şi cu alte prin intermediul IROVAL;
organisme; g) organizează şi asigură atestarea
d) să stabilească şi să dezvolte legături cu profesională a persoanelor fizice şi
organizaţii şi organisme guvernamentale juridice care doresc să devină membrii ai
şi neguvernamentale, naţionale şi Asociaţiei;
internaţionale, în scopul promovării h) organizează şi sprijină acţiunea de
profesiei şi a conlucrării pentru introducere a sistemului de asigurare a
ameliorarea continuă a metodelor şi calităţii în firmele asociate la ANEVAR;
tehnicilor de diagnostic şi evaluare a i) organizează şi derulează în folosul
întreprinderilor, proprietăţilor imobiliare membrilor săi programe de instruire
şi a valorilor mobiliare; continuă;
e) să încurajeze, prin mijloace proprii, j) desfăşoară activităţi care să asigure
dezvoltarea activităţii de diagnostic şi îndeplinirea condiţiilor de afiliere a
evaluare şi să asigure cunoaşterea de către Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din
beneficiarii potenţiali a posibilităţilor România la asociaţii şi organisme de
oferite de practica acestei activităţi; profil internaţional;
f) să asigure un înalt nivel de calificare k) asigură editarea publicaţiilor de
profesională a membrilor săi, precum şi specialitate, lucrărilor de sinteză, studiilor
dezvoltarea corpului de evaluatori pentru documentare, etc. din domeniul său de
a satisface exigenţele promovării activitate prin intermediul IROVAL;
profesionale; l) emite avize consultative la cererea
g) să definească şi să facă cunoscute regulile instituţiilor de stat, a altor organizaţii şi
şi principiile deontologice, etice, ce organisme guvernamentale şi
guvernează activitatea evaluatorilor în neguvernamentale cu privire la
conformitate cu responsabilităţile şi principiile, metodele şi tehnicile de
demnitatea profesiei şi să vegheze la diagnostic şi evaluare.
menţinerea şi respectarea acestora; În mod accesoriu, ANEVAR poate constitui
h) să întreprindă permanent activităţi utile societăţi comerciale al căror obiect de
profesiei, constituindu-se într-un autentic activitate este în legătură cu realizarea
centru de informare, documentare, schimb obiectivelor asociaţiei.
de experienţă, întâlniri interne şi
internaţionale, formare şi perfecţionare; CAPITOLUL III
i) să studieze, să promoveze şi să protejeze MEMBRII ASOCIAŢIEI, DREPTURILE ŞI
interesele profesionale comune ale OBLIGAŢIILE ACESTORA
membrilor săi.
Art. 6 Poate fi membru titular al ANEVAR orice
Art. 5 În scopul stingerii acestor obiective persoană fizică, indiferent de cetăţenie,
Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din naţionalitate, religie, sex sau convingeri
România va desfăşura următoarele activităţi politice, care prin pregătirea şi experienţa sa
principale: în domeniul diagnosticului şi evaluării a

dobândit o competenţă deosebită de - a promovat un examen scris.

înţelegere şi rezolvare a problemelor din Consiliul Director poate desemna ca membri
domeniu. acreditaţi şi persoanele care fac dovada
Calitatea de membru comportă îndeplinirea îndeplinirii în străinătate a condiţiilor de mai
următoarelor condiţii: sus.
- să aibă formaţie universitară (studii Normele specifice de acreditare se stabilesc
superioare complete); prin Regulamentul de atestare profesională
- să aibă o autentică reputaţie morală; aprobat de Consiliul Director care va include
- să facă dovada unei solide pregătiri şi criterii de specializare.
profesionale, prin absolvirea unor forme de
instruire/calificare recunoscute de Art. 9 Membrii ANEVAR au următoarele drepturi:
ANEVAR şi trecerea unui examen scris de a) să participe la toate activităţile şi
admitere. Forma şi conţinutul examinării va manifestările care constituie obiectul de
fi aprobată şi revizuită de Consiliu Director; activitatea al Asociaţiei;
- să fi executat lucrări de diagnostic şi b) să aleagă organele Asociaţiei şi să facă
evaluare; parte din ele;
- să recunoască şi să respecte statutul c) să colaboreze la publicaţiile Asociaţiei;
ANEVAR şi codul deontologic al profesiei d) să fie informaţi şi să-şi spună părerea
de evaluator. asupra activităţii desfăşurate de Asociaţie
şi să facă propuneri pentru sporirea
Art. 7 Pot fi membru asociaţi ANEVAR persoanele eficacităţii cu care aceasta lucrează;
juridice române (societăţi comerciale, e) să poată consulta baza de date, lucrările,
organizaţii, organisme, instituţii, asociaţii, publicaţiile şi materialele documentare de
etc.) ale căror activităţi ca obiective, conţinut, care dispune Asociaţia şi să beneficieze
domeniu şi mod de desfăşurare sunt similare de toate condiţiile puse la dispoziţie de
activităţii de diagnostic şi evaluare. Asociaţie pentru ridicarea nivelului de
Calitatea de membru asociat comportă pregătire profesională;
următoarele condiţii: f) să utilizeze parafa de identificare;
- să aibă în organigramă un compartiment g) să utilizeze alături de nume, calitatea de
special cu activitate de evaluare sau membru ANEVAR.
consultanţă;
- în compartiment să lucreze cel puţin 3 Art. 10 Membrii ANEVAR au următoarele obligaţii:
salariaţi (sau asociaţi/acţionari) membri a) să respecte statutul Asociaţiei;
titulari ANEVAR; b) să contribuie la realizarea acţiunilor
- conducătorul comportamentului să fie propuse de Asociaţie;
membru titular ANEVAR; c) să acorde o atenţie deosebită
- să recunoască şi să respecte statutul perfecţionării profesionale;
ANEVAR şi codul deontologic al profesiei d) să respecte codul deontologic al profesiei
de evaluator; de evaluator (Anexa 1);
- să introducă în termen de 3 ani de la e) să contribuie la formarea şi dezvoltarea
admiterea ca membru asociat a unui sistem bazei de date şi tezaurului informaţional
de asigurare a calităţii serviciilor de al Asociaţiei;
evaluare; f) să achite cotizaţia stabilită de Asociaţie;
- să încheie în termen de 2 ani de la admitere g) să respecte standardele şi recomandările
ca membru asociat un contract de asigurare ANEVAR.
pentru responsabilitatea profesională.
Art. 11 Asociaţia are în componenţa sa următoarele
Termenele de 3 ani şi respectiv 2 ani, categorii de membri:
prevăzute la ultimele două alineate de mai a) membri fondatori, aceia care au iniţiat şi
sus, încep să curgă de la data aprobării au înscris Asociaţia la instanţele de drept
regulamentelor de atestare profesională. (Anexa 2);
b) membri titulari, persoanele fizice admise
Art. 8 Poate fi membru acreditat ANEVAR orice în conformitate cu art. 6;
membru titular ANEVAR, care îndeplineşte c) membri asociaţi, persoanele juridice sau
următoarele condiţii: asociaţii de persoanele juridice admise în
- are o vechime în ANEVAR de cel puţin 3 conformitate cu art. 7;
ani; d) membri acreditaţi, persoane fizice
- a urmat în ultimii 2 ani un program de desemnate în conformitate cu art. 8
instruire continuă în domeniul evaluării sau e) membri de onoare, propuşi de Consiliul
domenii conexe, echivalent a 40 ore de Director şi aprobaţi de Conferinţa
curs; Naţională a Asociaţiei;

f) membri titulari seniori, propuşi de înainte.

Consiliul Director şi aprobaţi de Conferinţa Naţională Extraordinară
Conferinţa Naţională a Asociaţiei. ANEVAR se convoacă de Consiliul Director
sau la cererea majorităţii simple a membrilor
Art. 12 Calitatea de membru ANEVAR se dovedeşte fondatori.
prin legitimaţie şi parafă. Conferinţa Naţională alege Consiliul
Director, Comisia de Cenzori şi Preşedintele
CAPITOLUL IV Asociaţiei.
ORGANIZAREA ŞI CONDUCEREA ASOCIAŢIEI Conferinţa Naţională Ordinară aprobă
activitatea Asociaţiei pe perioada între
Art. 13 ANEVAR se structurează matricial în trei sesiuni.
secţiuni şi două nivele organizatorice: Conferinţa Naţională poate alege un
Secţiunile sunt: Preşedinte de onoare din rândul
- evaluarea întreprinderilor; personalităţilor ştiinţifice din domeniu.
- evaluarea proprietăţilor imobiliare; Conferinţa Naţională este legal constituită în
- analiza financiară şi evaluarea valorilor prezenţa a cel puţin jumătate plus 1 din
mobiliare numărul celor convocaţi.
Nivelele organizatorice sunt: Hotărârile Conferinţei Naţionale se iau cu
- nivel naţional; votul majorităţii simple a delegaţilor prezenţi
- nivel teritorial. şi sunt executorii.
Conferinţa Naţională va putea constitui şi alte Preşedintele de onoare şi membrii de onoare
secţiuni. au drept de vot consultativ.
Art. 14 La nivel naţional Conducerea Asociaţiei este Art. 17 Consiliul Director al ANEVAR se alege din
asigurată de Conferinţa Naţională a rândul membrilor fondatori şi din rândul
ANEVAR, iar conducerea operativă de preşedinţilor centrelor teritoriale.
Consiliul Director. Consiliul Director este format din: preşedinte
Consiliul Director întocmeşte programul de de onoare, preşedinte, cinci vicepreşedinţi,
activitate care se aprobă de Conferinţa secretar general, trezorier şi nouă membrii.
Naţională. Consiliul Director este ales la fiecare patru
În raporturile cu terţii, persoane fizice şi ani de Conferinţa Naţională ANEVAR prin
juridice, Asociaţia este reprezentată de vot şi secret. Preşedintele poate fi reales o
Preşedinte sau de alt membru al Asociaţiei singură dată. 8 din membrii Consiliului
delegat de acesta. Director se aleg la fiecare Conferinţă
Comisiile de specialitate, sunt organizate şi Naţională.
funcţionează pe baza regulamentelor proprii Consiliul Director se întruneşte cel puţin
aprobate de Consiliul Director şi validate de trimestrial, şedinţa fiind considerată statutară
Conferinţa Naţională. Ele sunt: în prezenţa majorităţii simple a membrilor
- Comisia de cercetare ştiinţifică, de formare săi.
şi perfecţionare; Şedinţa Consiliului Director este condusă de
- Comisia de atestare profesională şi preşedinte sau de unul dintre vicepreşedinţi.
organizare; Hotărârile Consiliului Director se iau cu
- Comisia de relaţii şi imagine; votul majorităţii simple a celor prezenţi.
- Comisia de etică; Consiliul Director numeşte şi revocă
- Comisia de disciplină. vicepreşedinţii care conduc şi comisiile de
specialitate, secretarul general, trezorerie,
Art. 15 Centrele teritoriale au drept organism de precum şi pe şefii secţiunilor.
conducere Adunarea Generală a Evaluatorilor Preşedintele asigură conducerea activităţii
din Centrul teritorial şi Biroul Centrului Asociaţiei între şedinţele Consiliului
teritorial, în funcţie de necesităţi, centrele Director, faţă de care răspunde.
teritoriale pot prevedea în structura lor de Comisia de Cenzori răspunde faţă de
organizare comisii sau persoane care să Conferinţa Naţională a ANEVAR.
îndeplinească atribuţii corespondente cu cele
prevăzute la nivel naţional. Centrele Art. 18 Adunările generale ale evaluatorilor din
teritoriale nu au personalitate juridică. centrele teritoriale se convoacă, de regulă,
anual.
Art. 16 Conferinţa Naţională Ordinară a ANEVAR Adunarea Generală teritorială alege Biroul
se convoacă la doi ani şi se constituie prin centrului compus din 1-3 membri şi
reprezentare. Norma de reprezentare se desemnează delegaţii la Conferinţa Naţională
stabileşte de Consiliul Director al Asociaţiei. a ANEVAR.
Data se anunţă public cu cel puţin 30 zile Birourile centrelor teritoriale ale Asociaţiei

îşi vor desfăşura activitatea în conformitate CAPITOLUL VII

cu hotărârile Conferinţei Naţionale a DISPOZIŢII FINALE
ANEVAR şi ale Consiliului Director, care va
aproba regulamentul de funcţionare – a Art. 23 Punctul de vedere oficial al ANEVAR se
centrelor teritoriale ale ANEVAR. exprimă în documente adoptate şi aprobate de
organele ei de conducere.
CAPITOLUL V Opiniile exprimate public de membrii
PATRIMONIU ŞI MIJLOACE FINANCIARE Asociaţiei reprezintă păreri personale ale
acestora şi nu angajează ANEVAR.
Art. 19 Veniturile ANEVAR provin din:
a) taxele de înscriere a membrilor; Art. 24 Pierderea calităţii de membru are loc prin:
b) cotizaţiile membrilor; - retragerea membrilor ANEVAR la cererea
c) venituri obţinute din activitatea de acestora;
formare profesională; - excluderea din Asociaţie, hotărâtă de
d) donaţii. Consiliu Director cu votul majorităţii
Cuantumul taxei de înscriere şi cel al absolute a membrilor săi.
cotizaţiei se stabilesc anual de Consiliul Contestaţia împotriva hotărârii de excludere
Director. se adresează Conferinţei Naţionale a cărei
Cotizaţiile se achită în cursul semestrului I. decizie este definitivă.
Membrii de onoare nu sunt cotizanţi. Consiliul Director poate decide sancţionarea
Asociaţia este titulară de cont bancar. membrilor Asociaţiei, la propunerea Comisiei
Centrele Teritoriale vor avea subcont. de disciplină. Sancţiunile care pot fi apucate
sunt:
Art. 20 Personalul salariat se stabileşte ca număr şi - avertisment scris;
se nominalizează de Consiliul Director care - suspendare a calităţii de membru pe timp de
va decide anual salarizarea acestuia. un an.
Efectuarea cheltuielilor se aprobă de către Un membru al Consiliului Director poate fi
preşedinte sau de un vicepreşedinte desemnat suspendat cu votul a 1/3 din numărul
de acesta. membrilor Consiliului Director.
Comisia de cenzori sesizează, după caz,
Consiliul Director asupra deficienţelor Art. 25 Afilierea sau aderarea ANEVAR la federaţii,
privind operaţiunile financiare efectuate. uniuni sau asociaţii de specialitate din ţară
Comisia de Cenzori prezintă rapoarte sau străinătate se face în condiţiile păstrării
Conferinţei Naţionale. autonomiei ANEVAR faţă de acestea.
Consiliul Director aprobă şi prima Conferinţă
CAPITOLUL VI Naţională validează.
DIZOLVAREA ŞI LICHIDAREA
Art. 26 Prevederile statutului pot fi modificate sau
Art. 21 Asociaţia îşi pierde personalitatea juridică completate de Conferinţa Naţională a
în următoarele cazuri: ANEVAR.
a) decizia Conferinţei Naţionale luată cu 2/3
din voturile tuturor membrilor Asociaţiei; Prevederile statutului se completează cu
b) în caz de insolvabilitate; prevederile Legii nr. 21/1924, referitoare la
c) când organele de conducere nu mai pot fi persoanele juridice.
constituite în conformitate cu statutul;
d) când numărul membrilor ANEVAR a Din prezentul statut fac parte:
scăzut sub 30. ANEXA 1 - Codul deontologic
ANEXA 2 - Lista membrilor fondatori
Statutul în prezenta formă înlocuieşte statutul
Art. 22 În cazurile de dizolvare conform uneia din ANEVAR înregistrat la data constituirii
situaţiile menţionate la art. 21, lichidarea asociaţiei, cu modificările ulterioare.
patrimoniului Asociaţiei se face de Consiliul
Director sau de persoanele numite de ANEXA 1
Conferinţa Naţională – ANEVAR, în
conformitate cu legislaţia în vigoare. CODUL DEONTOLOGIC AL PROFESIEI
Bunurile şi numerarul rămas după lichidare DE EVALUATOR
se vor transmite cu titlu gratuit unor asociaţii
profesionale sau instituţii de învăţământ
româneşti, în conformitate cu hotărârea
Conferinţei Naţionale. CAPITOLUL 1 CONSIDERAŢII GENERALE
1.1. Rolul "Codului Deontologic al evaluatorului",

parte integrantă a Statutului ANEVAR, este 3.3. Nu este corect ca un evaluator să accepte un
acela de a servi ca linie de conduită contract de evaluare pentru u domeniu în afara
evaluatorilor, astfel încât aceştia să desfăşoare o calificării sale profesionale, cu excepţia cazurilor
activitate competentă şi conformă unei etici în care:
profesionale corespunzătoare standardelor a) a adus înainte la cunoştinţa clientului său
internaţionale. limitele competenţei sale;
1.2. Obiectivul principal al evaluării este determinarea b) se asociază cu un alt evaluator care are
valorii reale a unei proprietăţi, valoare exprimată calificarea necesară în domeniul specific.
în unităţi monetare. Valoarea determinată trebuie 3.4. Pentru evaluările pe care le execută, evaluatorul
să fie obiectivă şi nu trebuie să fie influenţată de se angajează reciproc cu clientul lui prin
voinţa, dorinţa sau nevoia clientului care contracte, convenţii sau oferte ferme, cuprinzând
angajează serviciile evaluatorului. Toate celelalte toate stipulaţiile juridice necesare.
cerinţe ale activităţii de evaluare decurg din acest 3.5. Când doi sau mai mulţi clienţi potenţiali solicită
principiu fundamental. serviciile aceluiaşi evaluator relativ la aceeaşi
evaluare, evaluatorul nu poate accepta decât pe
unul, cu excepţia cazului când există consensul
CAPITOLUL 2 PRINCIPALELE ÎNDATORIRI ŞI părţilor implicate.
RESPONSABILITĂŢI ALE EVALUATORULUI
2.1. Evaluatorul are obligaţia de a determina tipul
potrivit de evaluare care face obiectul CAPITOLUL 4 PRACTICI LIPSITE DE ETICĂ ŞI DE
contractului pentru care este angajat în PROFESIONALISM ÎN MUNCA DE EVALUARE
îndeplinirea acestei obligaţii, evaluatorul poate 4.1. Poate fi suspectat rezultatul unei evaluări şi deci
ţine seama de informaţiile clientului sau poate considerat lipsit de valabilitate, dacă evaluatorul
apela la o consultanţă juridică, dar abordarea a acceptat un contract a cărui plată este
selectivă este în întregime responsabilitatea sa. condiţionată de:
2.2. Evaluatorul are obligaţia să explice şi să descrie a) o decizie judecătorească favorabilă clientului
corespunzător ce înţelege prin evaluare în cazul referitoare la proprietatea evaluată;
unui contract specific pentru care este angajat, b) o reducere de impozit obţinută de client pentru
pentru a evita neînţelegerile şi greşelile voite sau acea proprietate;
întâmplătoare ulterioare. c) preţul vânzării acelei proprietăţi;
2.3. Evaluatorul trebuie să execute conştiincios şi cu d) orice indicaţii sau concluzii fumizate apriori de
competenţă contractele ce îi sunt încredinţate. client.
Lealitatea, imparţialitatea şi dorinţa de a fi util 4.2. Este lipsit de etică şi profesionalism acceptarea
clientului trebuie să inspire şi să ghideze unor contracte a căror plată o reprezintă procente
lucrările lui. din valoarea la care se ajunge în urma operaţiunii
2.4. Evaluatorul are obligaţia de a evita furnizarea de evaluare.
unor rezultate false ale evaluării, care s-ar putea 4.3. Se consideră lipsită de etică şi profesionalism
datora fie abordării greşite, fie estimării făcute cu acceptarea de către un evaluator a unui contract
o aproximaţie foarte largă. care priveşte o proprietate pentru care el are un
2.5. În cazul în care raportul de evaluare este pus de interes actual sau de perspectivă. Interesele pe
către client la dispoziţia unor terţe persoane, cu care un evaluator le-ar putea avea faţă de o
acordul scris al evaluatorului, acestea au acelaşi proprietate evaluată includ:
drept de a se baza pe validitatea şi obiectivitatea a) dobândirea respectivei proprietăţi;
raportului ca şi clientul iniţial. b) funcţionarea ca agent de vânzare-cumpărare
CAPITOLUL 3 OBLIGAŢII ALE EVALUATORULUI sau finanţare a respectivei proprietăţi;
FAŢĂ DE CLIENT c) administrarea respectivei proprietăţi.
3.1. Principala obligaţie a evaluatorului faţă de client

este de a prezenta acestuia concluziile, REGULAMENT
rezultatele precise şi reale asupra evaluării DE ORGANIZARE ŞI FUNCŢIONARE
făcute, indiferent de dorinţa şi indicaţiile AL CENTRULUI TERITORIAL "ANEVAR"
clientului. Incertitudinile trebuie, de asemenea,
făcute cunoscute. Art. 1 Centrul teritorial al ASOCIAŢIEI
3.2. Faptul că un evaluator a fost angajat pentru o NAŢIONALE A EVALUATORILOR DIN
acţiune de evaluare este o chestiune ROMÂNIA (ANEVAR) reprezintă o
confidenţială, şi în consecinţă evaluatorul are componentă fără personalitate juridică a
obligaţia de a nu dezvălui angajarea sa de către structurii organizatorice teritoriale a asociaţiei,
client unor terţe-persoane, precum şi obligaţia de conform art. 13 şi art. 15 din Statutul
a nu dezvălui rezultatele evaluării fără ANEVAR. Patrimoniul Centrului Teritorial
permisiunea scrisă şi prealabilă a clientului său, constituie parte a patrimoniului ANEVAR.
sau fără să fir obligat de o procedură judiciară;

Art. 2 Constituirea Centrului Teritorial ......………. Naţionale ANEVAR. Adunarea Generală de

ANEVAR are drept scop promovarea, prin alegeri a Centrului Teritorial desemnează, prin
mijloace specifice profesiei, a metodelor şi vot, delegaţii la Conferinţa Naţională
tehnicilor de diagnostic şi evaluare a ANEVAR. Biroul Executiv al Centrului
întreprinderilor, a proprietăţilor imobiliare şi a Teritorial poate forma comisii sau desemna
valorilor mobiliare, în deplin acord cu direcţiile persoane care să îndeplinească atribuţii
de dezvoltare ale României. corespondente celor prevăzute în structura
organizatorică existentă la nivel naţional.
Art. 3 Activitatea Centrului Teritorial al ANEVAR se Biroul Executiv organizează evidenţa
desfăşoară în conformitate cu prevederile membrilor ANEVAR înscrişi. Anual, această
Statutului Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor evidenţă se actualizează.
din România, completate cu cele conţinute în Organele alese ale Centrului Teritorial al
prezentul Regulament de funcţionare. ANEVAR îşi desfăşoară activitatea în
Zona în care activează Centrul Teritorial al conformitate cu prevederile statutului
ANEVAR include judeţul ……………….., asociaţiei, ale prezentului regulament, precum
precum şi judeţele vecine în care nu sunt şi cu hotărârile Conferinţei Naţionale
constituite Centre Teritoriale ANEVAR. ANEVAR. Încălcarea de către organele alese
Sediul Centrului Teritorial al ANEVAR se află în ale Centrului Teritorial a conduitei profesionale
str. …………………. nr. ……, telefon: ………. impuse de codul deontologic al evaluatorului, a
prevederilor statutare şi a prezentului
Art. 4 Obiectivele şi activităţile Centrului Teritorial al regulament, precum şi a oricăror prevederi
ANEVAR sunt în deplină concordanţă cu cele legale, atrage după sine asupra persoanelor
stipulate de statutul Asociaţiei Naţionale a vinovate, răspunderea profesională şi, după
Evaluatorilor din România, Centrul Teritorial caz, materială sau/şi penală.
având latitudinea de a îmbogăţi această paletă de Biroul executiv al Centrului Teritorial
obiective şi activităţi, în spiritul prevederilor cap. elaborează programul anual de activitate şi un
II din Statutul ANEVAR, cu punerea în buget de venituri şi cheltuieli care se aprobă de
cunoştinţă a conducerii asociaţiei. către Consiliul Director ANEVAR. Proiectul
bugetului de venituri şi cheltuieli anual se
Art. 5 Membrii Centrului Teritorial al ANEVAR se transmite Consiliului Director pentru aprobare
bucură de toate drepturile şi au toate obligaţiile până cel mai târziu 15 noiembrie pentru anul
care decurg din prevederile cap. II al Statutului următor.
ANEVAR.
Centrul Teritorial al ANEVAR contribuie la Art. 7 Veniturile Centrului Teritorial al ANEVAR au
strângerea legăturilor dintre asociaţie şi membrii aceleaşi surse precizate în capitolul V al
săi, prin facilitarea accesului direct al acestora la Statutului ANEVAR şi care se realizează de la
sursele de informare şi documentare puse la membrii ANEVAR care activează în cadrul
dispoziţia Centrului Teritorial de către asociaţie, Centrului Teritorial, sau care se realizează în
precum şi prin alte mijloace. Centrul Teritorial zona de activitate a Centrului Teritorial.
ANEVAR recomandă Consiliului Director al Centrul Teritorial are subcont la bancă sau la
Asociaţiei primirea unor noi membri titulari sau filiala la care este deschis contul Asociaţiei
asociaţi, pe baza cererilor de înscriere şi cu Naţionale a Evaluatorilor din România.
respectarea prevederilor statutare. Centrul Teritorial poate utiliza în scopuri
Art. 6 Centrul Teritorial al ANEVAR se constituie şi statutare 50% din veniturile pe care le realizează,
poate funcţiona dacă reuneşte opţiunile a cel cu excepţia primului an de activitate, în care
puţin 10 (zece) membrii ai Asociaţiei Naţionale acest cuantum este de 80%. Se precizează că
a Evaluatorilor din România, care au domiciliul limita de 50% din venituri, ce rămân la dispoziţia
în judeţul de reşedinţă. Centrului Teritorial, se aplică la toate categoriile
Organul de Conducere al Centrului Teritorial al de venituri, cu excepţia celor din organizarea de
ANEVAR îl reprezintă Adunarea Generală a seminarii, simpozioane şi alte manifestări
Evaluatorilor din Centrul Teritorial, care se profesionale, unde acest procent se aplică la
convoacă, de regulă, anual. Organul executiv rezultatele nete ale manifestării, respectiv după
de conducere al Centrului Teritorial este Biroul deducerea cheltuielilor ocazionate de organizarea
Executiv al Centrului Teritorial ales de şi desfăşurarea manifestărilor.
Adunarea Generală şi format de 1-3 membrii. Trimestrial, partea din veniturile realizate care se
Adunarea Generală alege, de asemenea, cuvin asociaţiei naţionale, sunt puse la dispoziţia
Preşedintele Centrului Teritorial. Alegerea ANEVAR, prin virarea sumelor respective, în
Biroului Executiv şi a Preşedintelui se face prin termen de 30 zile de la finele fiecărui trimestru.
vot deschis, cu majoritatea simplă a membrilor Efectuarea cheltuielilor se aprobă de către Biroul
prezenţi la Adunarea Generală. Adunarea Executiv al Centrului Teritorial în limita
Generală de alegeri are loc înaintea Conferinţei bugetului de venituri şi cheltuieli aprobat şi nu

trebuie să depăşească nivelul disponibilului Art. 12 Modificarea prevederilor prezentului

existent în subcont la data aprobării. Depăşirea regulament de funcţionare se poate face la
cotei de 50% menţionată mai sus, în cazuri bine propunerea Centrului Teritorial cu aprobarea
justificate şi documentate, se solicită de Biroul Consiliului Director al Asociaţiei Naţionale a
Executiv al Centrului Teritorial şi se aprobă de Evaluatorilor din România.
Consiliul Director.
Art. 8 Centrul Teritorial are obligaţia să organizeze şi CONSILIUL DIRECTOR

să conducă contabilitatea patrimoniului şi a
celorlalte operaţiuni efectuate în cadrul activităţii PREŞEDINTE:
Centrului, utilizând planul de conturi pentru - ing. Gheorghe Bădescu - Bucureşti, membru
organizaţiile obşteşti elaborate de Ministerul fondator
Finanţelor, care împreună cu instrucţiunile de
aplicare au fost transmise fiecărui Centru VICEPREŞEDINŢI:
Teritorial la înfiinţare. La finele fiecărei luni, se - prof. dr. Alexandru Gheorghiu - Bucarragti, membru
va întocmi balanţa de verificare, din care un fondator; şeful Comisiei de cercetare ştiinţifică şi
exemplar va fi trimis la sediul central ANEVAR formare profesională;
până cel mai târziu finale lunii următoare celei - ing. Adrian Crivii - Cluj; şeful Comisiei de atestare
pentru care se întocmeşte. profesională şi organizare;
- ing. Doru Puiu Tiberiu - Bucureşti, membru
Art. 9 Pe baza datelor din contabilitatea Centrului fondator, şeful Comisiei de relaţii şi imagine;
Teritorial trimestrial, se va întocmi Situaţia - dr. ing. Victor Greavu - Bucureşti, membru fondator,
veniturilor şi cheltuielilor pentru trimestrul şeful Comisiei de etică;
expirat şi cumulat de la începutul anului, - ing. Gheorghe Bentu - Baia Mare; şeful Comisiei de
conform modelului. După analiza în Biroul disciplină.
Executiv al Centrului Teritorial a datelor din
această situaţie, un exemplar va fi transmis la SECRETAR GENERAL:
sediul central ANEVAR până cel mai târziu - ing. Constantin Coţovanu - Bucureşti, membru
finele lunii următoare închiderii trimestrului. De fondator
asemenea, pentru acoperirea temporară a unor
cheltuieli (în limita bugetului aprobat) pentru TREZORIER:
care nu s-au realizat încă sursele din venituri, - ec. Vasile Teişanu - Bucuroşti, membru fondator
ANEVAR poate sprijini temporar Centrul
Teritorial cu sumele necesare, la restituire SECŢIUNEA EVALUAREA
nepercepându-se dobândă. ÎNTREPRINDERILOR:
- coordonator: ing. Ion Olaru - Braşov
Art 10 Personalul indemnizat sau salariat se propune
de Biroul Executiv al Centrului Teritorial şi se SECŢIUNEA EVALUAREA PROPRIETĂŢILOR
aprobă de Consiliul Director ANEVAR, care IMOBILIARE
decide şi cuantumul indemnizaţiilor sau - coordonator: ing. Constantin Petrescu, membru
salariilor. fondator
Art. 11 Centrul Teritorial al ANEVAR este SECŢIUNEA ANALIZA FINANCIARĂ ŞI

reprezentat în relaţiile cu asociaţia sau cu terţe EVALUAREA VALORILOR MOBILIARE:
persoane de Preşedintele Centrului Teritorial sau - coordonator: ec. Ion Cucui - Dâmboviţa
de o persoană delegată de acesta. În relaţiile cu
terţe persoane juridice române care angajează MEMBRI:
asociaţia naţională sau în relaţiile internaţionale, - ing. Lucia Grigore – Constanţa
reprezentarea se face pe bază de mandat de - ing. Petru Pralea – Iaşi
competenţă emis de Consiliul Director - ing. Nicolae Toma - Timişoara
ANEVAR cu obligativitatea prezentării unui - ec. Alexandru Turturica - Bacău
raport de activitate de către persoane mandatate. - ing. Traian Grigore - Bucureşti, membru fondator
- ing. Daniel Manate - Arad
...........................................................................................................................................................................................
Îngrijirea apariţiei acestui număr: Bădescu Elena

ISSN: 1224-8967
ANEVAR
Buletin
INFORMATIV
••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
Aspectele teoretice şi metodologice de stabilire a ratei de

actualizare şi ratei de capitalizare
CUPRINS dr. ec. Sorin V. STAN
drd. ec. Ion ANGHEL
A. Noţiunile utilizate şi principii de aplicare

ASPECTE TEORETICE ŞI METODO-
LOGICE DE STABILIRE A RATEI DE În calculele aferente evaluării prin metode de randament se
ACTUALIZARE ŞI RATEI DE CAPI- utilizează mai multe noţiuni circumscrise procesului de actualizare, care
TALIZARE ................................................ 1 au legătură între ele în ceea ce priveşte conţinutul pe care-l reflectă - un
anumit mod (şi nivel) de exprimare a rentabilităţii. Noţiunile curente cu
care operează evaluatorii sunt rata de actualizare, rata de capitalizare,
ŞEDINŢA CONSILIULUI DIRECTOR coeficientul multiplicator şi costul capitalului. Rata de actualizare
"ANEVAR" (Trim. II - 1997) Buşteni (discount rate) este rata rentabilităţii utilizată pentru convertirea unei
20 Iunie 1997.......................................... 10 sume, plătibilă sau încasabilă în viitor, în valoarea ei prezentă (actuală).
În domeniul evaluării, suma încasabilă în viitor se prezintă sub forma
unei serii anuale de profit net sau cash-flow care se speră a fi obţinută
de proprietar sau investitor.
DICŢIONAR DE TERMENI Rata de capitalizare (capitalization rate) este un divizor (care
UTILIZAŢI ÎN EVALUARE ............... 11 exprimă rata rentabilităţii) folosit pentru transformarea unui flux anual
constant (uniform sau anuitate) de profit sau cash-flow în valoarea
actuală a capitalului din care provine fluxul respectiv.
NOUTĂŢI BIBLIOGRAFICE Coeficientul multiplicator (multiplier, multiple) este inversul ratei
în limba engleză, ce pot fi consultate la de capitalizare, respectiv un multiplu prin care mărimea anuală estimată
BIBLIOTECA ANEVAR ..................... 11 a profitului sau a cash-flow-ului se transformă în valoare a capitalului.
Cel mai cunoscut multiplicator este PER sau P/E (Price Earning Ratio)
care exprimă raportul dintre cursul (preţul) unei acţiuni cotate şi profitul
net ce revine la o acţiune.
ŞEDINŢA CEEVAN - SANKT Rata nominală a rentabilităţii (nominal rate of return) este rata de
PETERSBURG – RUSIA ..................... 11 actualizare sau rata de capitalizare care include atât rata reală a
rentabilităţii cât şi componenta inflaţionistă a preţurilor (rata inflaţiei).
Rata reală a rentabilităţii (real rate of return) este rata de actualizare
MEMBRII ASOCIAŢI ANEVAR sau rata de capitalizare care nu conţine componenta inflaţionistă a
primiţi în asociaţie în trimestrul II preţurilor (rata inflaţiei). Se calculează pe baza formulei:
1997 ........................................................ 12
1
Buletin informativ nr. 3/III -1997
Rr = (Rn - f) x (1/1+ f) capitalizat, se exprimă în preţuri constante, iar

mărimea anuală a acestora este uniformă (anuităţi),
în care: rata de capitalizare utilizată este exprimată în termeni
Rr = rata reală a rentabilităţii reali, respectiv o rată reală de capitalizare.
Rn = rata nominală a rentabilităţii
f = rata anuală a inflaţiei B. Determinarea costului capitalului propriu pe baza
modelului CAPM (Capital Asset Pricing Model)
Rata rentabilităţii capitalului investit de proprietari
(rate of return on invested Equity) este raportul procentual Acest model se bazează pe axioma că un investitor
dintre profitul net anual din exploatare, realizat sau sperat într-un portofoliu echilibrat de titluri financiare pe termen
a se obţine, şi capitalul investit de proprietari (capitalul lung (acţiuni) pe piaţa bursieră, va avea o rentabilitate
propriu). totală a capitalului investit (în cumpărarea de acţiuni) pe
parcursul unui an, care, exprimă costul nominal al
Rata rentabilităţii fără risc (risk free rate of return) capitalului propriu, de:
exprimă rata rentabilităţii (dobânzii) predominantă pe
piaţa monetară, ca de exemplu, cea a obligaţiunilor [1] Ccpn = Rf + β (Rm - Rf)
guvernamentale pe termen lung sau a obligaţiunilor pe
termen lung emise de corporaţiile mari, care se în care:
caracterizează prin risc minim sau nici-un risc pentru - Rf = rata nominală a rentabilităţii fără risc (risk free rate
creditor (investitor). of return), denumită şi rata de bază (sau neutră).
- Rm - Rf = prima de risc a pieţei bursiere (risk premium)
Costul capitalului propriu (unlevered rate of return on - Rm = rata medie globală a rentabilităţii pe piaţa bursieră
equity) reflectă rata de actualizare sau de capitalizare calculată ca raport între câştigurile anuale (dividende şi
aferentă unei structuri a capitalului utilizat de o creşterea anuală a cursului acţiunilor) şi preţul de
întreprindere egal cu capitalul propriu (deci fără datorii); achiziţionare a acţiunilor (market capitalisation rate)
- β = coeficientul de risc sistematic (economic) al unei
Costul mediu ponderat al capitalului (weighted firme cotate (comparing risk index beta)
average cost of capital - WACC) este rata de actualizare
aplicată pentru actualizarea seriei anuale de cash-flow Conceptual, rata de bază (sau de referinţă) poate fi
disponibil previzionat de obicei în preţuri curente. Nivelul aleasă în două modalităţi:
costului mediu ponderat al capitalului se determină prin - pe baza ratei dobânzii la împrumuturi (care integrează
estimarea unei structuri normale sau cât mai avantajoase a şi rata inflaţiei), respectiv rata dobânzii la creditele
capitalului utilizat (prin raportul dintre datoriile totale şi directe pe termen lung acordate de bănci, îndeosebi la
capitalul utilizat de o întreprindere) şi apoi, prin împrumuturile ipotecare;
ponderarea costului datoriilor şi al capitalului propriu.
- rata nominală a câştigului la obligaţiunile emise,
Pe baza definiţiilor prezentate, a teoriei şi practicii calculată ca o medie a ratelor câştigului obligaţiunilor
evaluării prin metode de randament, rezultă necesitatea emise de sectorul public (deci garantate de stat) dacă
însuşirii şi respectării unor reguli de utilizare şi corelare a nu există obligaţiuni emise de sectorul privat; şi
ratelor de rentabilitate prezentate cu conţinutul această rată a câştigului conţine componenta
indicatorilor (de natura profitului sau cash-flow-ului) la inflaţionistă previzionată pe durata cuprinsă între data
care se aplică. emisiunii şi maturitatea obligaţiunilor.
Cele mai importante reguli, transformate în uzanţe Deşi stabilirea nivelului ratei de bază, la prima
sunt: vedere, ar părea că nu ridică probleme deosebite, totuşi
- între rata de actualizare, rata de capitalizare şi trebuie precizate câteva dificultăţi care trebuie depăşite
coeficientul multiplicator există o relaţie directă prin raţiunea evaluatorului:
exprimată prin faptul că rata de actualizare se aplică - piaţa creditului este foarte diferită, fiind structurată în
asupra unor fluxuri anuale de venituri viitoare de pieţe parţiale, în funcţie de natura şi de modalităţile de
mărime inegală; rata de capitalizare sau coeficientul împrumuturi; ca urmare şi nivelul ratei dobânzii este
multiplicator se utilizează numai în cazul în care fluxul diferit;
de venituri viitoare este de natura anuităţilor (sume
anuale identice) care se obţin începând cu primul an al - există deci, o pluritate de rate ale câştigului, în funcţie
perioadei de previziune explicită până la infinit; de specificitatea riscurilor, de mărimea cheltuielilor de
administraţie ale băncilor, de diversitatea, durata şi
- dacă venitul este previzionat în preţuri curente se modalităţile de împrumut.
utilizează o rată nominală de actualizare, iar dacă
venitul este previzionat în preţuri constante, se Se pune deci problema alegerii unei rate a dobânzii
utilizează o rată reală de actualizare; din multitudinea celor practicate pe piaţa creditului, care
să fie semnificativă pentru a reflecta conceptul teoretic de
- deoarece fluxul de venituri care urmează a fi rată de piaţă a dobânzii (market rate of interest).
2
Cele mai reprezentative rate care pot reflecta implicit de estimare a coeficienţilor ( şi a primelor
acest concept teoretic este randamentul de piaţă al de risc pe piaţa bursieră (market risk premiums)
titlurilor de stat emise sau eventual rata dobânzii la pentru portofoliul de acţiuni al celor 500 companii şi
împrumuturile ipotecare, deoarece riscurile de câştig pe corporaţii.
care le incumbă pentru un investitor sunt minime sau Includerea riscului în determinarea nivelului ratei
inexistente. de actualizare şi celei de capitalizare, exprimă
necesitatea obţinerii de către investitor a unui
Pentru a exemplifica aserţiunile de mai sus, cu un randament (sau rentabilitate la capitalul investit)
exemplu concret - cel al SUA, rata de bază fără risc suplimentar(ă), ca urmare atât a incertitudinilor aferente
(risk free rate) se poate identifica cu nivelul uneia din oricărei activităţi cu caracter lucrativ (comercial) în
următoarele trei rate de piaţă ale câştigului raport cu un plasament în investiţii de portofoliu fără
obligaţiunilor guvernamentale, tranzacţionate pe piaţa riscuri, cât şi a celor provenite din fragilitatea activităţii
de capital: viitoare a întreprinderii şi a mediului său extern
- rata câştigului la obligaţiunile guvernamentale pe (sectorul de activitate din care face parte şi economia
termen scurt fără dobândă (the rate for treasury naţională). Estimarea riscului este considerată a fi cea
bills); perioada de maturitate (scadenţă) a acestor mai delicată problemă înscrisă în sfera metodelor de
obligaţiuni este de până la 1 an; cel mai frecvent evaluare bazate pe actualizarea sau capitalizarea
fiind cuprinsă între 90 şi 92 de zile. Ele sunt vândute veniturilor nete. Stabilirea "ex ante" a unui randament
periodic pe piaţa bursieră la o valoare sub-pari (sub suplimentar total pentru o investiţie potenţială în
valoarea nominală) în funcţie de nevoile de cash achiziţionarea unei întreprinderi sau a unei părţi a
(numerar) ale trezoreriei. Venitul net provenit din acesteia este sintetizată în următoarea formulare: "Noi
aceste obligaţiuni este reprezentat de diferenţa dintre estimăm că factorii de riscuri ataşaţi întreprinderii şi
preţul de cumpărare şi valoarea al pari la maturitate; mediului acesteia, descrişi anterior, conduc la o
deoarece maturitatea obligaţiunilor emise este solicitare de randament superior cu X % în raport cu
eşalonată practic în fiecare săptămână, acest tip de randamentul de referinţă . Diferenţa X trebuie să fie
obligaţiuni guvernamentale este o soluţie ideală de recroită cu randamentele observate, la bursă de
plasament financiar pentru disponibilităţile băneşti exemplu, pentru întreprinderile din acelaşi sector. Ea
inactive pe o perioadă de până la 90 de zile. De poate fi motivată, de asemenea, prin existenţa unui risc
aceea, corporaţiile americane sunt mari deţinătoare de nerealizare a unui rezultat net într-unul din anii unei
de acest tip de obligaţiuni; perioade date"1.
- rata câştigului la obligaţiunile guvernamentale pe Rata de bază fără risc este, din punct de vedere
termen de 10 ani (the rate for ten - year treasury teoretic, rata rentabilităţii obţinută dintr-un plasament
bonds); într-o obligaţiune sau portofoliu de obligaţiuni care nu
prezintă nici un fel de risc sau riscul este minim. În
- rata câştigului la obligaţiunile guvernamentale pe SUA, se consideră că rata dobânzii la obligaţiunile
termen de 30 do ani (the rate for thirty - year guvernamentale pe 10 ani (the rate for ten years
treasury bonds). treasury bonds) reflectă cel mai corect nivelul ratei de
bază fără risc.
Dintre cele trei alternative, se recomandă utilizarea
randamentului (ratei câştigului) obligaţiunilor Prima de risc a pieţei bursiere (risk premium, the
guvernamentale cu maturitatea de 10 ani pentru price of risk) este diferenţa dintre rata medie globală a
exprimarea nivelului ratei de bază fără risc, din rentabilităţii pe piaţa bursieră (market capitalisation
următoarele motive: rate) şi nivelul ratei de bază fără risc. În perioada 1926-
- corespunde cu durata de previziune explicită a cash- 1992, pentru companiilor americane cotate la bursă, a
flow-ului net sau a profiturilor nete obtenabile (care fost calculat un nivel de 5-6% al primei de risc, prin
se înscrie, în general, între 5 şi 10 ani); diferenţa între rentabilitatea realizată pe piaţa bursieră a
tuturor acţiunilor tranzacţionate şi rata dobânzii la
- este mai puţin senzitivă la modificările neaşteptate obligaţiunile guvernamentale pe termen lung2.
ale ratei anuale a inflaţiei şi la posibilitatea de
transformare (pe piaţa bursieră) în lichidităţi, înainte Coeficientul β măsoară riscul sistematic al unei
de maturitate, comparativ cu rata câştigului la companii cotate, exprimând relaţia dintre rentabilitatea
obligaţiunile guvernamentale pe termen de 30 de acţiunii unei firme cotate, tranzacţionată pe piaţa
ani; bursieră şi rentabilitatea medie ponderată a tuturor
acţiunilor pe piaţa bursieră (market capitalisation rate).
- se înscrie în durata calculării evoluţiei indicelui
bursier al unui portofoliu de acţiuni, respectiv 1
Jean Reffegeau, Fernand Dubois, L'evaluation financiere de l'entreprise,
Standard and Poor's 500 Stock Index (calculat Presses Universitaires de France, 1988, p. 65
pentru 425 acţiuni cotate ale companiilor industriale 2
Tom Copeland, Tim Koller, Jack Murrin - Valuation Measuring and
şi 75 de acţiuni ordinare ale unor corporaţii din căile managing the value of companies, second editon, John Wiley & Sons Inc.
-pag. 260
ferate şi din alte domenii de utilitate publică) şi
3
Altfel spus, coeficientul β exprimă volatilitatea - reglementarea guvernamentală a domeniului

rentabilităţii unei acţiuni faţă de rentabilitatea medie a de activitate, fie în sensul intensificării sau
pieţei bursiere (exprimată în SUA de Standard & Poor's prelungirii restricţiilor de operare (când riscul
500 Composite Stock Price Index). Dacă coeficientul β este mare), fie al acordării unei licenţe
al unei companii este mai mare de 1, acţiunea acesteia guvernamentale de operare, care exclude
este considerată a fi "agresivă" şi deci prezintă un risc concurenţa (deci riscul este mic);
mai mare decât cel al pieţei financiare în ansamblul ei
(egal cu 1), iar în cazul în care β este subunitar, acţiunea - barierele de intrare în domeniul de activitate,
este apreciată ca fiind "defensivă", având un risc mai care influenţează gradul de concurenţă; dacă ,
mic decât cel mediu al pieţei. intrarea pe piaţă a unor concurenţi noi nu este
limitată sau împiedicată de bariere economice
Modelul CAPM este construit pe baza unor ipoteze (investiţii) sau administrative (aprobări de
caracteristice numai pieţei bursiere fiind aplicabil funcţionare), concurenţa este puternică şi deci
pentru determinarea costului capitalului propriu şi deci riscul asumat este mai mare (implicit şi rata de
al ratei de actualizare, numai pentru societăţile cotate. actualizare este mai ridicată);
Aceste ipoteze se referă la:
- tipul de piaţă al materiilor prime care poate să
- posibilitatea unui investitor de a-şi plasa capitalul genereze fie restricţii la asigurarea continuităţii
într-un portofoliu diversificat de acţiuni şi deci aprovizionării, fie posibilitatea fluctuaţiilor
prima de risc pentru investiţia sa să fie egală cu preţurilor;
prima de risc a pieţei (risk premium);
- tipul de piaţă al produselor întreprinderii
- lichiditatea perfectă a pieţei, exprimată prin evaluate (în creştere, menţinere sau scădere);
posibilitatea de a vinde şi/sau cumpăra acţiuni în
orice moment; - menţinerea sau schimbarea previzibilă a
reglementărilor comerţului local, regional sau
- toţi investitorii în titluri financiare pe termen lung au internaţional, a costurilor de transport,
acelaşi orizont de timp în care obţin venituri costurilor de exploatare, etc., care pot avantaja
(dividende şi creşterea cursului acţiunilor) din sau dezavantaja producţia viitoare a
plasamentele efectuate; întreprinderii;
- câştigurile obţinute nu sunt impozabile şi nu se - modificările tehnologice ale producţiei ramurii

plătesc comisioane pentru tranzacţii (deci se obţin care pot afecta fie continuitatea activităţii, fie
numai venituri nete, nesupuse ulterior unui impozit); investiţiile masive pentru retehnologizare (deci
risc mare).
- riscul luat în considerare este numai cel denumit
"sistematic" măsurat prin coeficientul β; nu este - riscul din interiorul întreprinderii referitor la:
evaluat riscul specific al unei întreprinderi care, în - numărul managerilor "cheie" existent în
modelul CAPM sau MEDAF3 poate fi anulat prin întreprindere, care, prin relaţiile create în timp
diversificarea portofoliului de investiţii, obiectiv cu mediul extern (furnizori, clienţi,
avut în vedere la investiţiile pe piaţa financiară. administraţie, bănci, etc.) are un rol decisiv în
viabilitatea economică viitoare a întreprinderii;
Aceste ipoteze nu sunt aplicabile în cazul - calitatea produselor şi serviciilor oferite,
întreprinderilor necotate. Ca urmare, este utilă reflectată prin imaginea de marcă;
prezentarea unor modalităţi simple şi credibile de calcul - calitatea activităţii de cercetare-dezvoltare
a nivelului ratei de actualizare pentru întreprinderile desfăşurată în întreprindere;
necotate. - calitatea activelor fixe deţinute (clădiri şi
echipamente), are influenţă asupra cheltuielilor
Riscul specific care este perceput de un investitor viitoare de reparaţii şi de investiţii pentru
într-o întreprindere este foarte diversificat, având un înlocuire şi/sau modernizare;
pronunţat caracter subiectiv. Riscul specific este - abilitatea marketingului practicat;
structurat în două categorii principale de riscuri: - calitatea factorului uman (pregătire, fidelitate,
organizare, motivaţie, presiune asupra creşterii
- riscul din exteriorul întreprinderii referitor la: costurilor salariale, etc.);
- modificarea ratei nominale a dobânzii (deci şi - contracte de aprovizionare, închiriere,
a free risk rate); concesiune, etc. şi clauzele lor (număr de ani
de valabilitate, clauze de reînnoire sau de
- modificarea nivelului ratei anuale a inflaţiei; renegociere, etc.);
- dependenţa de unul sau de câţiva clienţi;
- capacitatea managementului de a reacţiona la
3
Termen francez = modele d'equilibre des actifs financiers
schimbarea tipului de produse şi de a intui
4
modificările viitoare de structură a producţiei; adiţională la rentabilitatea cerută de investitori

- riscul financiar, influenţat în mod direct de cuprinsă între 1,5-7%
raportul dintre datoriile totale şi capitalul
utilizat (capital propriu plus datoriile - nivelul de 8% al primei de risc adiţionale a fost
purtătoare de dobânzi). recomandat de unele firme de consultanţă
pentru economiile în tranziţie
C. Metode posibile de determinare a nivelului ratei
de actualizare pentru întreprinderi necotate - ceilalţi indicatori incluşi în formulele de calcul a ccp
Stabilirea nivelului ratei de actualizare se poate şi cd sunt preluaţi din nivelurile medii realizate în
face prin mai multe abordări, în funcţie de specificul ţările dezvoltate, respectiv:
activităţii întreprinderii evaluate şi de informaţiile - rata nominală a dobânzii la obligaţiunile
deţinute de evaluator. Reflecţiile şi propunerile noastre guvernamentale este de 7-8%
se referă la trei moduri posibile de determinare a
nivelului ratei de actualizare pentru evaluarea - prima de risc pe piaţa bursieră (Rm-Rf) este de
întreprinderilor necotate: 56%
- modelul CAPM adaptat;
- modelul primei de risc în trepte; - modelul primei de - rata anuală a inflaţiei este cuprinsă între 2-5%
risc global.
- mărimea riscului financiar global al
Deosebirea esenţială între aceste moduri de obligaţiunilor pe termen lung emise de marile
abordare se referă la posibilitatea subiectivă a companii americane (incluse în grupa B de risc
evaluatorului de a percepe riscurile ataşate fluxului de şi calculat pe bază de punctaj de către Moody's
venituri previzionate; aceste riscuri trebuie să fie în SUA). Nivelul acestei prime de risc
evaluate de pe poziţia unui investitor (cumpărător) financiar (notată cu i) este de cca 4%.
potenţial prudent şi nu de pe poziţia vânzătorului care
este tentat să minimizeze aceste riscuri. Un exemplu concret de calcul a nivelului ratei de
actualizare pe baza costului mediu ponderat al
C1. Modelul CAPM adaptat capitalului este redat mai jos, prin folosirea
Acest model reprezintă o adaptare a metodei următoarelor ipoteze cifrice:
CAPM la calcularea costului mediu ponderat al Rf8%
capitalului pentru întreprinderile necotate. f = 3% (rata anuală a inflaţiei)
Determinarea nivelului ratei de actualizare pe baza Rm-Rf = 6%
costului mediu ponderat al capitalului (cmpc) se face β=2
conform formulei: s = 0,38
K1 = 0,5 (raportul dintre capitalul propriu şi
[2]cmpc=ccp(cp/(cp+dpd)]+cd(1-s)[dpd/(cp+dpd)] capitalul utilizat - respectiv capitalul propriu şi
datoriile purtătoare de dobânzi)
în care: K2 = 0,5
- ccp = costul capitalului propriu; Ra = 8% (prima de risc adiţională de ţară)
- cp = capitalul propriu; I = 4% (prima de risc financiar global)
- dpd = datorii purtătoare de dobânzi; n = în expresie nominală
- cd = costul datoriei, reflectat de randamentul înainte r = în expresie reală
de impozit, aşteptat la maturitatea obligaţiunilor;
- s = cota impozitului pe profitul societăţii Rata
Indicatori Formula de calcul
rezultată
Calcularea şi/sau utilizarea nivelurilor indicatorilor costul nominal
necesari pentru determinarea cmpc se poate face pe 1 al capitalului ccpn=Rf+~i(Rm-Rt)+Ra 28,00%
baza următoarelor uzanţe: propriu
- coeficientul β poate fi calculat printr-un procedeu costul nominal cdn=(Rf+I+Ra) x (1-s) 12,40%
2
al datoriei
asemănător cu cel prezentat în ANEXA 1; în general,
costul nominal
mărimea acestui coeficient este supraunitară, ajungând 3 mediu al cmpcn=ccpn x Kl+cdn x K2 20,20%
până la cifra 2; capitalului
- riscurile pentru dimensiunile reduse ale întreprin- costul real
derilor necotate, pentru lipsa de acces imediat la 1 al capitalului ccpt=(Rf-f~+p(Rm-Rf)+Ra 25,00%
lichidităţi şi pentru o ţară cu o economie de tranziţie propriu
sunt cuantificate printr-o primă de risc adiţională (Ra). costul real cdr=[(Rf-f}+I+Ra] x (1-s) 10,54%
2
Mărimea acestei prime, pentru întreprinderile româneşti al datoriei
este de până la 8%. Explicaţia acestui nivel rezultă din costul mediu
două argumente: 3 ponderat al cmpcr=ccpr x Kl+cdr x K2 17,80%
- în ţările dezvoltate, pentru întreprinderile capitalului
necotate mici, se acceptă o primă de risc
5
Coerenţa în stabilirea nivelului ratei de actualizare metodă are un pronunţat caracter subiectiv, iar utilizarea
este următoarea: ei incorectă poate duce la stabilirea unei rate de
- pentru întreprinderi necotate şi neîndatorate: actualizare prea ridicată sau prea scăzută, în discordanţă
tn = ccpn (dacă cash-flow-ul este cu nivelurile uzuale ale acestei rate, stabilite prin alte
previzionat în preţuri curente, metode, inclusiv cea statistică (a ratelor aplicate pe
incluzând o creştere inflaţionistă domenii de activitate, în cazul întreprinderilor vândute).
anuală) Formula de calcul a ratei de actualizare este:
tr. = ccpr (dacă cash-flow-ul este
previzionat în preţuri constante) [3] tn = rată de bază nominală + primele de risc pe
- pentru întreprinderi necotate şi îndatorate: trepte
tn = cmpcn dacă cash-flow-ul este tr = rată de bază reală + primele de risc pe trepte
previzionat în preţuri curente
tr = cmpcr dacă cash-flow-ul este în care:
previzionat în preţuri constante tn = rata de actualizare nominală (cu influenţa
Precizăm că acest model este aplicabil numai în inflaţiei)
cazul exprimării cash-flow-ului într-o valută stabilă (de tr = rata de actualizare reală (fără influenţa inflaţiei)
ex $ sau DM). Treptele de risc pentru care se apreciază primele de
risc adiţionale sunt stabilite de evaluator. O clasificare
C2. Modelul grimei de risc în trepte (built-up posibilă a acestor trepte este cea redată în Capitolul B
method) Conform acestui model, rata de actualizare este din această lucrare cu următoarele menţiuni
construită pe două componente: suplimentare:
- rata de bază fâră risc (free risk rate); - numărul treptelor de risc poate fi diminuat,
- prima de risc pe fiecare gen (treaptă) de risc reţinându-se numai cele care pot afecta în mod
direct activitatea viitoare a întreprinderii evaluate;
Dacă nivelul ratei de bază este uşor de stabilit, - în cazul evaluării pentru un investitor străin nu se
identificarea treptelor de risc şi punctarea acestora pe o mai include riscul de ţară, dacă a fost inclus în
scară de note cuprinse între 0-5%, solicită atât celelalte trepte de risc.
capacitatea de intuire a evaluatorului, cât şi cea de Un exemplu concret ipotetic de determinare a
evaluare corectă a mărimii riscului. De aceea, această nivelului ratei de actualizare prin acest model este:
Rata de bază şi trepte de riscuri Explicaţia punctajului

Rata de bază nominală 6% Rata nominală a dobânzii la obligaţiunile
Riscuri din exteriorul guvernamentale
întreprinderii
Dependenţa de furnizori 3% Există doar doi furnizori în zona respectivă
Tipul de piaţă al produselor 2% Cererea pe piaţă este în reducere lentă.
Modifcări previzibile ale 3% Preţul combustibilului utilizat (gaze
politicii preţurilor naturale) va creşte prin alinierea la preţul
mondial.
Riscuri din interiorul
întreprinderii
Numărul managerilor "cheie" 1% Există înlocuitori posibili ai managerului
general
Calitatea produselor 2% Firma nu are o certificare a sistemului de
şi serviciilor asigurare a calităţii conform ISO-9001
Calitatea activităţii de 3% Finanţarea activităţii de cercetare-dezvoltare
cercetare-dezvoltare este modestă (de exemplu numai 0,5% din
cifra de afaceri)
Resursele umane 0% Motivaţia şi fidelitatea salariaţilor sunt

ridicate
Dependenţa de clienţi 2% Un singur client deţine 30% din vânzările
totale
Structura financiară 2% Creditele primite au o pondere de 35% în
a capitalului suma dintre capitalul propriu şi datoriile
purtătoare de dobânzi
TOTAL 24%
6
Rezultă că tn = 24% coeficient multiplicator.

Dacă presupunem că rata anuală a inflaţiei este de
3%, rezultă că rata de bază reală este de cca. 3%, iar Formula de calcul este:
rata reală de actualizare (tr) este de 21%. tr = Rfr x (1+R)
C3. Modelul primei de risc global în care:

Acest model este recomandat îndeosebi de tr = rata reală de actualizare
specialiştii francezi în domeniul teoriei evaluării R = mărimea riscului global evaluat pentru toate
întreprinderilor necotate, fiind bazat pe studiile treptele de risc (extern şi intern)
efectuate asupra evoluţiilor istorice ale ratelor de bază şi
primelor de risc pe piaţa bursieră şi în cazul Mărimea recomandată de specialiştii francezi în
întreprinderilor necotate. evaluare pentru coeficientul R este de:
Există două abordări referitoare la stabilirea 0,25 pentru risc mic 0,50 pentru risc mediu
nivelului ratei de actualizare, ambele cu un pronunţat 1,00 pentru risc destul de ridicat 1,50 pentru risc
caracter practic. ridicat
2,00 pentru risc foarte ridicat
În prima abordare, justificată de prof. Henri
Mauguiere - expert francez în domeniul evaluării Dacă, de exemplu, evaluatorul consideră că:
întreprinderii, se arată că "numeroşi autori recomandă - rata de bază reală = 6%
să se aplice la o rată de bază rezultată din primele două - riscul activităţii viitoare este foarte ridicat (R=2)
componente (rata de bază pură şi rata inflaţiei n.a.) o - rata anuală a inflaţiei = 3,5%
majorare de obicei cuprinsă între 25% şi 75%. Se
întâlneşte foarte frecvent o primă de 50%. Pentru Rezultă că:
motivele prezentate în paragraful anterior (nereflectarea tr = 6% x (1+2) = 18%, iar
riscului specific în modelul MEDAF, fiabilitatea tn = 18% + 3,5% = 21,5%
previziunilor şi dificultăţile de vânzare a întreprinderii
pe o piaţă neregulată n.a.) putem că deducem că prima C4 Metoda comparaţiei (comparison method)
de risc aplicabilă societăţilor necotate poate depăşi, în Esenţa acestei metode constă în determinarea unei rate
anumite cazuri, această limită. După părerea mea, o de actualizare pe baza analizei vânzărilor unor
majorare de 10-12% în valoare absolută poate fi întreprinderi (proprietăţi) asemănătoare ca profil,
justificată, mai ales când bazele evaluării sunt mediocre dimensiune, poziţionare geografică, condiţii de piaţă
şi posibilităţile de revânzare, prevăzute în statut sunt normale etc. Această rată (numită în cazul proprietăţilor
limitate"4. imobiliare "the property overall yield rate") exprimă
rentabilitatea vânzărilor unor proprietăţi vândute recent
Nivelurile primei de risc global propuse de autorul şi se calculează ca raport procentual între venitul net
francez sunt coerente cu mărimea primei de risc la anual (calculat înainte de amortizare) şi preţul de
Bursa din Paris, care este de 3%-4%, iar coeficienţii β vânzare al proprietăţii. Deoarece nivelul acestei rate se
ai companiilor cotate sunt cuprinşi între 0,1 şi 2. Pe bazează pe analiza vânzărilor recente de multe
baza formulei care reflectă riscul global - β (Rm - Rf), proprietăţi comparabile, ea caracterizează în mod
rezultă că prima de risc globală pentru acţiunile pregnant exigenţa de rentabilitate pe o piaţă tipică; de
companiilor cotate se înscrie între 0,3% şi 8%. aceea, această metodă, bazată pe relevanţa datelor
pieţei, este pe larg acceptată şi utilizată în evaluare,
Ţinând cont şi de prima de risc în valoare absolută evident numai în condiţiile unui număr mare de vânzări
avansată de prof. Mauguiere în ultima parte a citatului recenzate pe parcursul unei perioade scurte de timp şi
de mai sus, rezultă că pentru întreprinderile franceze pentru proprietăţi comparabile.
necotate se poate susţine utilizarea unei rate nominale
de actualizare de: Un exemplu de stabilire a nivelului ratei de
9,7 % + 10-12% prima de risc = 19,7% - 21,7% actualizare prin metoda comparaţiei este redat în tabelul
următor:
Neajunsul acestei abordări constă în calcularea
primei de risc. printr-un procent de majorare (cuprins
Profit net anual
între 25 şi 75%) a ratei de bază nominale (de 9,7% Preţul de Rata
Proprietăţi înainte de
aferent ratei anuale a dobânzii la obligaţiunile de stat). vânzare rentabilităţii
vândute amortizare
- mil. lei - vânzării
- mil. lei -
A doua abordare, se bazează pe calcularea ratei de
actualizare în funcţie de: A 10, 5 175 6, 0%
- rata de bază reală (Rfr) B 8,2 140 5,8%
- prima de risc, determinată prin multiplicarea Rfr cu un C 7,4 142 5,2%
D 9,5 156 6,1%
4
H. Mauguiere - L'Evaluation des Entreprises non cotees, BORDAS,
E 12,3 208 5,9%
Paris, 1990, pag. 68-69
7
Analizând nivelul diferit al celor 5 rate din ultima companiei de a obţine profit este aproape certă, dar este
coloană, evaluatorul trebuie să selecteze un nivel al nevoie de o creştere rapidă a prezentei pe piaţă.
ratei de actualizare (identică în acest caz cu rata de
capitalizare). Nivelul III: este nevoie de surse pentru asigurarea
expansiunii naţionale şi globale ce nu pot fi obţinute de
Criteriile de alegere sunt următoarele: la bănci sau alte instituţii de finanţare. Se aşteaptă
- nu va calcula o medie aritmetică simplă a celor 5 profituri consistente.
rate, deoarece se observă că, nivelul ratei
rentabilităţii proprietăţii C este discordantă faţă de De regulă, capitalul de risc nu este disponibil pe
celelalte 4 rate, ca urmare, el va exclude din analiză termen foarte lung. În mod normal investitorii aşteaptă
proprietatea C; recuperarea capitalului avansat în 5-7 ani.
- va alege nivelul ratei acelei proprietăţi care
îndeplineşte două condiţii: În concluzie se poate aprecia că rolul ratei de
- este identică sau foarte asemănătoare cu actualizare este de a permite să se:
proprietatea evaluată; - compare valori (venituri şi/sau cheltuieli) care
- probabilitatea ca obţinerea profitului net se efectuează în perioade de timp viitoare
anual viitor să fie cea mai mare. diferite;
Rezultă că nivelul ratei de actualizare aleasă se va - exprime rentabilitatea aşteptată de un investitor
înscrie între 5,8% şi 6,1%. pentru a opta în plasarea capitalului său într-o
afacere pe care o preferă din pluralitatea de
C5 Rata de actualizare pentru capitalul de risc posibilităţi pe care le are;
(venture capital) - transforma fluxul însumat de venituri viitoare
În paginile anterioare am discutat despre determi- în valoarea prezentă a capitalului.
narea ratei de actualizare pentru întreprinderile aflate pe
o treaptă superioară a curbei de maturitate. O problemă D. Rata de capitalizare
specială se iveşte atunci când trebuie să fie evaluată o Rata de capitalizare este definită ca fiind un divizor
afacere aflată în faza de lansare sau de demaraj. utilizat pentru transformarea unui flux constant de venit
În general, în ţările dezvoltate, se derulează operaţii anual (profit net, dividend sau cash-flow) în valoare a
de finanţare a afacerilor sau ideilor de afaceri care nu capitalului unei întreprinderi. Inversul ratei de
pot pune garanţii pentru asigurarea finanţatorului. Sursa capitalizare este multiplicatorul venitului anual.
de finanţare în acest caz o reprezintă aşa numitul capital Relaţiile dintre rata de capitalizare, venitul anual şi
de risc, constituit în cele mai multe cazuri pe baza valoarea capitalului se prezintă astfel:
fondurilor puse le dispoziţie de mari companii (de Capitalul = Venitul anual
exemplu în SUA firma IBM participă cu surse la Rata de capitalizare
formarea unui capital de risc). Capitalul = Venitul anual x 1
Rata de capitalizare sau:
În funcţie de stadiul de dezvoltare al afacerii Capitalul = Venitul anual x Multiplicatorul
finanţate, rentabilitatea capitalului cerută de investitori venitului anual
este următoarea: Venitul anual = Capitalul x Rata de capitalizare
Rata de capitalizare = Venitul anual
Stadiul de dezvoltare Rata rentabilităţii Capital investit
Ultima formulă exprimă, de fapt, rata rentabilităţii
Embrion 50% unui capital investit. De aceea, ca esenţă, rata de
Nivelul I 40% capitalizare se aseamănă cu rata de actualizare.
Nivelul II 30% Asemănarea dintre cele două rate se referă deci, la
Nivelul III 20% conţinutul lor şi la modul de determinare, respectiv baza
lor o reprezintă rata de bază fără risc previzionată
SURSA: G. Smith, R. Parr, Valuation of Intelectual Property and
Intangible Assets, pag. 461.
pentru întreprinderea evaluată, la care se adaugă o
primă de risc care este în funcţie de:
Stadiile de dezvoltare exprimă: - garanţia funcţionării normale a activelor
Embrionar: este de fapt finanţată o idee şi nu o întreprinderii;
firmă. Sursele obţinute vor finanţa cercetarea de bază şi - percepţia evaluatorului asupra obţinerii unui venit
eventual dezvoltarea prototipului. suplimentar, rezultat din efectul sinergetic al unei
Nivelul I: firma are deja prototipul, dar are nevoie integrări (de exemplu din economiile de scară);
de capital pentru dezvoltarea acestuia înainte de - percepţia riscurilor (pe trepte de riscuri sau global)
producţia de masă. Cash-flow-ul pozitiv se aşteaptă care pot fi ataşate activităţii viitoare.
peste câţiva ani. Există şi deosebiri între cele două rate, referitoare la:
Nivelul II: firma are deja o experienţă de succes pe - rata de actualizare este, de obicei, exprimată în
piaţă, dar extinderea poziţia pe această necesită un mărime nominală, deoarece şi fluxul de venituri este
capital pe care firma nu îl are. La acest punct, abilitatea exprimat în preţuri curente;
- rata de capitalizare este exprimată în mărime reală,
8
deoarece este aplicată la un venit anual, - rata reală de creştere anuală a venitului (gr) = 4%;
reproductibil în viitor, exprimat în preţuri constante;
- rata de capitalizare integrează în conţinutul ei şi o rezultă că:
creştere anuală previzibilă a venitului anual Rata de capitalizare =[(22%-3%) x (1/1,03)] - 4% =
(cash-flow, profit net, dividend) conform formulei: 14,4% sau
rata de capitalizare = t-g Coeficientul multiplicator = 1 / 0,144 = 6,9
Rezultă că valoarea capitalului (VO) este:
în care: VO= Venitul anual reproductibil / 0,144 sau
t = rata de actualizare VO= Venitul anual reproductibil x 6,9
g = creşterea previzionată anuală (cu baza în lanţ) a
venitului anual E Concluzie:
Fără a impune reguli stricte (lucru de altfel aproape
În mod logic, rezultă că dacă mărimea riscurilor imposibil în domeniul evaluării) materialul prezintă
este cuantificată în mărime identică, nivelul ratei de abordările posibile ale conceptului de rată de
capitalizare este inferior ratei de actualizare, datorită actualizare, insistând pe ideea de coerenţă în aplicarea
neincluderii (în prima rată) a nivelului ratei anuale a metodelor de randament pentru evaluarea întreprinderii.
inflaţiei, pe de o parte, şi a includerii ratei anuale de Mai mult decât atât, autorii consideră că participarea
creştere a venitului anual, pe de altă parte. economiei româneşti la procesul de globalizare a
Dacă, de exemplu: afacerilor necesită inclusiv conectarea teoriei şi practicii
- rata nominală de actualizare (tn) = 22%; evaluării din ţara noastră la fluxul de idei şi practici
- rata anuală a inflaţiei = 3%; existent pe plan mondial.
Analiza riscului investiţiei. Coeficientul beta.

Factori de risc ai întreprinderii risc scăzut risc mediu risc important
1 2 3 4 5 6 7 8 9
intensitatea riscului
Riscuri din afara întreprinderii
1. Modificarea ratei de dobândă
2. Inflaţia 1
3 Reglementările guvernului în domeniu 1
4. Bariere de intrare 1
5. Tipul de piaţă al materiilor prime 1
6. Tipul de piaţă în aval 1
Riscuri din interiorul întreprinderii
1. Numărul managerilor cheie 1
2. Calitatea produselor şi serviciilor 1
3. Calitatea activităţilor de cercetare-dezvoltare
4. Resursele umane 1
5. Dependenţa de clienţi 1
6. Structura financiară a capitalului 1
Total risc 1 1 5 2 2
Ponderea 1 2 3 4 5 6 8 9
Risc ponderat 0 2 0 4 0 3 7 16 18
Total risc ponderat 77
Număr de factori 12
Media ponderată a riscului 6.4167
Coeficient beta estimat 1.283
9
În evaluarea întreprinderilor necotate există patru - La primul punct al Ordinei de zi, D-1 Prof.dr.
probleme cheie pe care un evaluator trebuie să le Alexandru Gheorghiu, Preşedintele Consililui Ştiinţific
estimeze, coreleze şi să le justifice: al IROVAL a prezentat un material în care a punctat
- stabilirea nivelului ratei de actualizare şi de următoarele probleme:
capitalizare; - forma juridică a IROVAL;
- estimarea unei durate de previziune explicită - asigurarea unui sediu adecvat;
(discretă) în corelaţie cu capacitatea reală a - dotarea minimă necesară institutului;
întreprinderii de a produce venituri credibile; - asigurarea cu personal propriu;
- asigurarea unei coerenţe între modul de exprimare a - organizarea de cursuri şi seminarii de specialitate;
fluxului de venituri (cash-flow net disponibil, cash- - editarea publicaţiilor specifice;
flow brut, profit net, dividende), pe de o parte, şi - iniţierea unei baze de date pentru uzul, în special, al
ratele de actualizare şi de capitalizare, pe de altă membrilor Asociaţiei.
parte;
- determinarea mărimii valorii reziduale în coerenţă În aceste probleme, care au suscitat discuţii, au fost
cu tipul fluxului de venit previzionat. adoptate în ordine următoarele hotărâri:
În ceea ce priveşte forma juridică a IROVAL s-a
Ultimele trei probleme vor fi abordate în numerele optat pentru transformarea sa în societate pe acţiuni.
viitoare ale buletinului. Acţionariatul va fi constituit din instituţii care şi-au
manifestat interesul de a deveni acţionari (CECCAR,
AROMAR, AMCOR, CET, unele bănci) cât şi din
Bibliografie: firme de consultanţă membre asociate ANEVAR.
Condiţia unanim acceptată a fost aceea ca pachetul
- Ian R. Campbell, Robert B. Low, Nora V. Murrant majoritar să fie deţinut de ANEVAR. Constituirea
The Valuation & Privately - Held Business acţionariatului va fi efectuată până la data următoarei
Interests, Canadian Cataloguing in Publication şedinţe ordinare a Consililui Director.
Date, Toronto 1990.
- Henri Mauguiere - L'Evaluation des entreprises IROVAL îşi poate asigura, prin închiriere, un sediu
noncotees, BORDAS, Paris-1990. în aceeaşi clădire cu ANEVAR.
- Tom Copeland, Tim Kollcr, Jack Murrin - Consiliul Director a aprobat condiţiile stabilirii
Valuation, Measuring and managing the value of noului sediu.
companies, second edition, John Wiley & Sons
Inc., 1990. La nivelul dotării, s-a considerat necesară
- Gordon Smith, R Parr - Valuation of Intelectual achiziţionarea unui calculator, a unui copiator şi a unui
Property and Intangible Assets, second edition, automobil.
John Wiley & Sons, New York, 1994. Acestea vor fi achiziţionate, în această ordine, în
timp.
Structura de personal minim-necesară a fost

ŞEDINŢA CONSILIULUI DIRECTOR dimensionată astfel : un director, un cercetător şi un
„ANEVAR” (Trim.II - I 997) secretar.
Pentru început, Consiliul Director a aprobat
- Buşteni, 20 Iunie 1997 - angajarea, începând cu 01.07.1997 a unui cercetător. În
privinţa cursurilor şi simpozioanelor ce vor fi
ing. Constaatin COŢOVANU organizate, ca şi publicarea cărţilor din "Biblioteca
secretar ANEVAR ANEVAR" sau a "Buletinului Informativ", s-a stabilit
trecerea lor sub autoritatea ştiinţifică a IROVAL.
Potrivit celor stabilite la Conferinţa Naţională
"ANEVAR" din 23-24.05.1997, şedinţa ordinară a Constituirea unei baze de date, pentru început, i va
Consiliului Director al asociaţiei pentru trim.II 1997 a trebui să conţină informaţii din domeniul mobiliar,
avut loc la Buşteni în data de 20.06.1997. imobiliar şi al întreprinderilor necotate.
Ordinea de zi a şedinţei a cuprins următoarele Concepţia, structurarea şi punerea în funcţiune a
puncte: mecanismului bazei de date IROVAL va constitui
1. Analiza activităţii IROVAL; obiectul unui contract de cercetare.
2. Regulamentele de funcţionare ale ANEVAR;
3. Regulamentul Centrelor Teritoriale ANEVAR; Au mai avut loc discuţii pe baza documentelor
4. Programul de instruire continuă; Conferinţei Naţionale, referitoare la: planul editorial,
5. Primirea de noi membri titulari şi asociaţi; temele de cercetare, elaborarea în continuare a
6. Diverse. standardelor de evaluare, precum şi a tematicii
seminariilor ce vor fi organizate în cadrul programului
de instruire continuă (PIC).
10
- La punctul doi al Ordinei de zi s-au stabilit existenţi pe piaţă pentru un anumit activ, la o anumită
termenele pentru definitivarea Regulamentelor de dată.
funcţionare.
Discount pentru vandabilitate - marketability
Astfel, Regulamentele privind organizarea, discount (engl.)
disciplina, formarea profesională şi cercetarea = o sumă dedusă din ceea ce ar reprezenta valoarea
ştiinţifică, precum cel privind relaţiile şi imaginea unei societăţi (îndeosebi necotate) pentru a reflecta lipsa
ANEVAR, vor fi definitivate până în luna septembrie de acces la lichidităţi sau de vandabilitate a
a.c. întreprinderii sau unor părţi ale acesteia
Regulamentele privind atestarea profesională şi
etica, vor fi finalizate în luna decembrie a.c. Discount pentru poziţie minoritară - minority
discount (engl.)
- La al treilea punct al Ordinei de zi, a fost revăzut = reducerea cu un procent a valorii totale a unor
Regulamentul Centrului Teritorial ANEVAR. active sau unei participaţii pentru a reflecta global
După ce i-au fost aduse modificări, Regulamentul a dezavantajele care decurg din posesia unui pachet
fost aprobat de Comitetul Director. minoriar. Aplicarea unui discount asupra unei
participaţii minoritare se poate face din următoarele
- La punctul patru a fost discutat un sistem de motive:
punctare a activităţilor de instruire, în funcţie de timpul - lipsa puterii de control şi deci imposibilitatea
potenţial alocat. de a decide asupra orientărilor viitoare ale
Acest sistem va fi folosit cu titlu experimental. întreprinderii, alegerii directorilor şi asupra
performanţelor viitoare ale investiţiei, şi/sau
- La punctul cinci al Ordinei de zi, au fost - lipsa de acces rapid la lichidităţi sau de
prezentate 78 de dosare pentru primire în asociaţie a vandabilitate a întreprinderii.
unor persoane fizice şi cinci dosare ale unor persoane
juridice.
Cererile de primire au fost aprobate. NOUTĂŢI BIBLIOGRAFICE
S-a stabilit ca pe viitor să nu mai fie puse în în limba engleză,
discuţie cereri de primire fără avizul Centrului ce pot fi consultate la BIBLIOTECA „ANEVAR"
Teritorial.
- La ultimul punct al Ordinei de zi, d-l Preşedinte 1. APPRAISAL INSTITUTE

Gheorghe Bădescu a adus la cunoştinţă că este în curs STEPHEN RUSHMORE, MAI
de constituire Institutul Român de Managementul Hotels and Motels: A guide to market analysis,
Insolvenţiei la constituirea căruia ANEVAR este investment analysis, and valuations
invitată să ia parte ca membru fondator. Consiliul
Director si-a dat acceptul. 2. LAVENTHOL & HORWATH
A fost, de asemenea, discutată problema Centrelor ULI - THE URBAN LAND INSTITUTE
Teritoriale din Municipiul Bucureşti. S-a ajuns la Hotel/motel development
concluzia că numărul optim este de 7 Centre Teritoriale.
În final, s-a stabilit ca Şedinţa Consiliului Director

pe trim.III a.c. să aibă loc la Constanţa, în ziua de 29 ŞEDINŢA CEEVAN
august 1997. SANKT PETERSBURG -RUSIA
ing. Bădescu Gheorghe Preşedinte ANEVAR
DICŢONAR de Reţeaua Asociaţilor de Evaluatori din Europa

TERMENI UTILIZAŢI ÎN EVALUARE Centrală şi de Est (CEEVAN) împreună cu Societatea
(continuare la numărul 1-1997) Evaluatorilor din Rusia (RSA) au organizat o şedinţă în
perioada 22-25 iunie 1997.
Ordinea de zi a cuprins:
Lichiditate - liguidity(engl.) - prezentarea serviciilor Asociaţiei americane
= uşurinţa relativă de transformare a unor active APPRAISAL FOUNDATION şi cooperarea
noncash în cash. cu CEEVAN;
- discuţii privind adoptarea standardelor de
Lichiditate de piaţă - market liqrlidity (engl.) evaluare şi standardelor internaţionale;
= măsura în care se poate vinde o societate - discuţii privind necesităţile de instruire a
comercială sau o participaţie la aceasta. Cu cât vânzarea evaluatorilor;
este mai facilă cu atât lichiditatea de piaţă este mai - discuţii privind programul INTERNET al
mare. Ca regulă generală, lichiditatea de piaţă este CEEVAN;
determinată de numărul cumpărătorilor potenţiali
11
- discuţii privind agenda întâlnirii de la KIEV cursurilor de pregătire şi calificare a evaluatorilor de

din septembrie 1997. proprietăţi imobiliare. Urmează ca un colectiv să
studieze comparativ aceste informaţii şi să elaboreze o
1. Asociaţia APPRAISAL FOUNDATION a propunere de cerinţe minime ale cursurilor de instruire.
prezcntat serviciile pe care le poate oferi în cadrul
cooperării cu asociaţiile membre CEEVAN în 4. Asociaţiile participante au prezentat preocupările
conformitate cu protocolul semnat între cele două privind conectarea la INTERNET, în prezent toate
organizaţii. asociaţiile fiind legate la INTERNET. O
listă cu adrese va fi întocmită de către EERPF
2. Asociaţiile participante la şedinţă din România I (sponsorul şedinţei) şi distribuită membrilor CEEVAN.
(ANEVAR), Bulgaria (BABA), Slovacia (ZZON), S-a hotărât ca CEEVAN să aibă o pagină WEB
Ucraina (UTO), Ungaria (EMSZ), Polonia (PFV), Rusia separată.
(RSA) au prezentat stadiul elaborării standardelor
naţionale de evaluare şi compatibilitatea lor cu 5. S-a stabilit ca următoarea întâlnire a asociaţiilor
standardele internaţionale (IVS) şi europene (EVS). S-a membre CEEVAN să aibă loc la Kiev în perioada 15-17
remarcat în unanimitate necesităţile elaborării unei noi Septembrie 1997 cu tema: "Estimarea riscului de mediu
ediţii a standardelor naţionale care să fie compatibile cu pentru evaluarea proprietăţii imobiliare".
noile standarde europene (EVS) apărute în mai 1997. S-a hotărât ca până la 1 septembrie asociaţiile
Împreună cu asociaţia din Ungaria (EMSZ), participante să numească un reprezentant ca membru în
ANEVAR va elabora un studiu comparativ referitor la directoratul CEEVAN.
compatibilitatea standardelor naţionale din ţările
membre CEEVAN cu standardele europene EVS, cu La întâlnirea de la Kiev se vor discuta:
termen de finalizare în luna mai 1998. - bugetul CEEVAN pe 1998;
- calendarul întâlnirilor din 1998;
3. În privinţa instruirii evaluatorilor asociaţiile - propuneri privind întâlnirile din 1999;
participante au prezentat care sunt caracteristicile - mărimea cotizaţiilor CEEVAN;
- legislaţia din ţările membre referitoare la evaluare.

primiţi în asociaţie în trimestrul II 1997
Nr.
crt.
1. SC "AM ELECTRONICS" SRL Constanţa, Aleea Heracleea, nr. 7 041-646560
2. "BANCA ROMÂNEASCĂ" SA Bucureşti, B-dul Unirii nr. 35 3211601
3. SC "CEPROMIN" SA Deva, str. 22 Decembrie nr. 37 A 054-214892
"EVALUĂRI CONSULTANŢĂ MANAGEMENT-ECM" Bacău, B-dul Unirii nr. 39, cam.10 034-171963
4.
SRL
5. SOCIETATEA EXPERŢILOR TEHNICI Iaşi, str. Sf Lazăr nr. 49 032-233873
Îngrijirea apariţiei acestui număr: Bădescu Elena şi operator calculator Neacşu Eleni
...................................................................................................................................................................................
12
ISSN: 1224-8967
ANEVAR
Buletin
INFORMATIV
••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
PRINCIPIILE FUNDAMENTALE ALE
CUPRINS EVALUĂRII ÎNTREPRINDERII

Ing. Gheorghe Bădescu
preşedinte ANEVAR
Cu toate că estimarea unor valori rezonabile este o funcţie de

PRINCIPIILE FUNDAMENTALE ALE experienţă şi judecată bazată pe informare, trebuie să existe un
EVALUĂRII ÎNTREPRINDERII.......... 1 fundament teoretic bine definit.
Principiile enumerate şi analizate în continuare au fost sintetizate
din combinarea teoriei economice, realităţilor pieţei, jurisprudenţei,
PARTICIPANŢII PE PIAŢA dar şi a logicii bunului simţ.
ÎNTREPRINDERILOR ........................... 4
Principiul 1 - Valoarea este estimată la un anumit moment de
timp. Ea este o funcţie de informaţiile cunoscute şi previziunile
EVALUAREA CLĂDIRILOR PRIN făcute numai la acel moment de timp.
METODA COSTURILOR Întreprinderile sunt în continuă evoluţie ca rezultat al vânzării sau
SEGREGATE ......................................... 5 cumpărării de active, sau linii de fabricaţii, schimbării manage-
mentului, modificării aranjamentelor financiare, schimbărilor macro-
economice din ramura economică şi a situaţiei concurenţiale. Aceste
PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
schimbări pot fi iniţiate şi controlate de management sau impuse de
ÎN FIRMĂ ............................................ 11
factori externi întreprinderii ce nu pot fi controlaţi de management.
Fiecare şi toate aceste schimbări influenţează evoluţia
întreprinderii şi conduc la modificarea valorii ei. Prin urmare,
AGENDA ANEVAR valoarea corespunde unui anume moment de timp.
Reuniunea bianuală a TEGOVA
Stockolm (septembrie 1997) .................. 15
Principiul 2- Valoarea este orientată spre viitor. Ea este
echivalentă cu valoarea prezentă (actualizată) a tuturor câştigurilor
AGENDA ANEVAR viitoare anticipate care derivă din dreptul de proprietate.
Şedinţa CEEVAN - Kiev Pe piaţa liberă, investitorii analizează întreprinderile oferite la
15-17 septembrie 1997............................ 16 vânzare pe baza performanţelor lor evidente de a genera, după
cumpărare, câştiguri sau fluxuri financiare disponibile.
Într-o anumită măsură, rezultatele istorice (obţinute până la data
evaluării) pot fi considerate ca un ghid pentru performanţele viitoare.
Totuşi este necesar să se analizeze cu atenţie şi să se cunoască factorii
primiţi în asociaţie în trim. IV 1997....... 16
semnificativi care au dus la rezultatele istorice pentru a determina
dacă aceşti factori (interni sau externi) vor acţiona în continuare cu
Buletin informativ nr. 4/IV-1997 1

acelaşi efect. Ca regulă generală, cu cât este mai mare actualizare adecvată în condiţiile alegerii unor fluxuri
incertitudinea referitoare la performanţele viitoare ale financiare viitoare obţinute după plata impozitului pe
întreprinderii, cu atât riscul perceput va fi mai mare şi profit. În orice moment de timp, o întreprindere are o
prin urmare valoarea va fi mai mică. valoare specifică. În toate cazurile există o
interdependenţă absolută între procesul de alegere a ratei
de actualizare şi alegerea fluxului financiar.
Principiul 3 - Atunci când valoarea este definită Considerând că piaţa dictează rata de fructificare a
ca "valoarea actualizată a tuturor câştigurilor capitalului şi că aceasta în cele mai multe cazuri se află
viitoare anticipate care derivă din dreptul de într-un interval relativ restrâns, rezultă că valoarea unei
proprietate", valoarea are 2 componente distincte: întreprinderi necotate variază direct proporţional cu
comercială (sau transferabilă) şi necomercială (sau performanţa ei de a genera în viitor fluxuri financiare
valoare pentru proprietar). disponibile (obţinute după plata impozitelor).
Valoarea pentru proprietar se divide în două
componente:
- când valoarea este transferabilă şi deci Principiul 6 - Cu cât este mai mare valoarea
comercială, ea aparţine proprietarului în patrimonială tangibilă (estimată ca valoare de
virtutea faptului că el controlează activul; utilizare sau de lichidare) cu atât este mai mare
- când nu este transferabilă şi deci necomercială, valoarea întreprinderii.
valoarea aparţine proprietarului ca o consecinţă Ca o afirmaţie generală, atunci când toate celelalte
a atributelor sale personale, netransferabile; elemente sunt egale, existenţa unei valori patrimoniale
Acest concept, relativ simplu de exprimat este greu tangibile mai mari (estimată atât ca valoare de utilizare în
de cuantifcat, cum ar fi în cazul încheierii unor contracte continuitate, cât şi ca valoare de lichidare), reprezintă o
de management sau acorduri de neconcurenţă după bază pentru o valoare globală mai mare.
cumpărare. • valoarea de utilizare în continuitate presupune
continuitatea activităţii întreprinderii evaluate. De
exemplu, activele tangibile cum ar fi clădirile sau
Principiul 4 - Piaţa determină rata de fructificare echipamente cu utilizare unică, au de obicei o
a capitalului aşteptată de investitor. "valoare de utilizare" mai mare decât "valoarea de
La un anumit moment de timp, forţele pieţei deter- lichidare". Teoretic, atunci când se estimează activul
mină ratele de fructifcare a capitalului, aşteptate de net corectat, cu cât este mai mare valoarea activelor
investitori. Aceste forţe sunt: tangibile, cu atât este mai mare suma necesară de
a) condiţiile economice generale, dar în mod deosebit investit pentru a intra în domeniul în care
ratele dobânzilor la creditele pe termen scurt şi lung. funcţionează întreprinderea. Toate celelalte lucruri
Considerând că achiziţionarea unei întreprinderi este fiind egale, rezultă un cost mai mare de intrare în
văzută de cumpărător ca o investiţie pe termen lung, domeniu, o posibilitate mai mică de concurenţă şi o
rata dobânzii la creditele pe termen scurt va influenţa rată de fructificare cerută de cumpărător mai mică.
nivelul activităţii întreprinderii, iar rata dobânzii la Aplicarea acestui raţionament trebuie să reflecte
creditele pe termen lung va influenţa rata de condiţiile unei situaţii date;
fructificare a capitalului. • deşi se presupune continuitatea activităţii
b) categoria de cumpărători de pe piaţă, motivaţia lor şi întreprinderii, nu toate previziunile se vor dovedi
filozofia de investiţie a fiecăruia. Există patru precise. La data cumpărării întreprinderii, activul net
categorii de cumpărători pentru întreprinderile al acesteia va avea o valoare de lichidare. Teoretic,
necotate: cu cât valoarea de lichidare la data evaluării este mai
• firme ce nu sunt cotate; mare, cu atât riscul cumpărătorului este mai mic şi
• firme cotate; prin urmare rata de fructificare aşteptată de
• cumpărători care văd cumpărarea ca o cumpărător este mai mică.
tranzacţie financiară;
• cumpărători ce fac parte din grupul de Atât teoretic cât şi practic, la data evaluării, fluxurile
conducere al întreprinderii. financiare disponibile pot fi considerate ca având trei
Evident că fiecare categorie are aşteptări specifice componente:
referitoare la fructificarea capitalului şi atitudinea lor va • prima componentă este o recuperare, la o rată
influenţa performanţele generale ale pieţei de capital. adecvată, a valorii de lichidare a activelor tangibile
nete la data cumpărării (activul net la lichidare);
• a doua componentă este un flux suplimentar, peste
Principiul 5 - Valoarea depinde direct de cel dat de prima componentă, reprezentând o
performanţa de a genera în viitor fluxuri financiare recuperare, la o rată adecvată, a diferenţei dintre
disponibile, cu excepţia cazurilor când lichidarea activul net corectat şi valoarea de lichidare. Această
conduce la o valoare mai mare. rată de recuperare ar fi mai mare decât cea de la
În cadrul concepţiei de continuitate a activităţii prima componentă, deoarece riscul ataşat
întreprinderii, valoarea este estimată esenţial prin componentei a doua este mai mare decât cel ataşat
aplicarea a ceea ce este perceput ca fiind o rată de primei componente;
2 Buletin informativ nr. 4/IV-1997

- a treia componentă, este un flux suplimentar, peste participa.

primele două, reprezentând o recuperare a activelor Este important pentru vânzători să înţeleagă acest
intangibile, la o rată adecvată, care ar fi mai mare principiu ca fiind fundamental pentru maximizarea
decât cea ataşată componentei a doua din cauza preţului. Acest lucru devine şi mai important cu cât
riscului mai ridicat. marketingul întreprinderilor necotate a devenit tot mai
sofisticat.
Exemplu De menţionat că, în condiţiile existenţei unui
Întreprinderea A şi B au acelaşi obiect de singur cumpărător cu interese speciale, speculatorii
activitate. Fluxul net anual este acelaşi: 100 mil.lei. chiar dacă nu au interes în cumpărare, ei se vor
Firma A are active nete tangibile ce se pot lichida în concura în oferte, anticipând o revânzare imediată
sumă de 200 mil. lei şi firma B de 350 mil. lei. către acel cumpărător.
Activul net corectat al firmei A este 300 mil.lei şi
cel al firmei B este de 500 mil.lei.
Ratele de capitalizare (recuperare) sunt: - 8,5% Principiul 8 - În estimarea valorii intrinseci se
pentru activele tangibile; consideră numai valoarea comercială
• 10% pentru diferenţa între activul net corectat şi (transferabilă)
activele tangibile; Valoarea comercială se referă la ceea ce este
• 20% pentru activele intangibile. transferabil prin vânzare iar valoarea necomercială
Rezultă (în mil.lei) este numită şi "goodwill personal" şi ar putea fi un
A B element semnificativ al "valorii pentru proprietar".
Fluxul financiar liber 100 100 Subiectul este uneori important din punct de
Fluxul pentru activele tangibile 17 29,75
vedere fiscal atunci când se urmăreşte amortizarea
elementelor intangibile achiziţionate odată cu
Fluxul pentru diferenţa activului corectat
întreprinderea.
- active tangibile 10 15
Rezultă fluxul datorat intangibilelor 73 55,25
Capitalizarea pentru activele intangibile 365 276,25 Principiul 9 - În evaluările retrospective nu
Valoarea totală 665 776,25 este admisă utilizarea unor informaţii apărute
după data evaluării.
Rezultă o rată de capitalizare compusă de 15,04% Când se negociază o tranzacţie, nici vânzătorul şi
pentru A şi 12,80% pentru B, ceea ce reflectă un risc nici cumpărătorul nu pot avea acces la cunoaşterea
perceput mai mic pentru întreprinderea B din cauza unor evenimente ce vor avea loc la o dată ulterioară
unei valori mai mari a activelor tangibile. tranzacţiei. Ei vor face numai propuneri şi previziuni
pe baza informaţiilor deţinute la momentul evaluării.
Prin urmare, în cazul evaluărilor retrospective, nu este
Principiul 7 - Teoretic, fără a ţine cont de permisă utilizarea unor informaţii despre evenimente
speculatori, atunci când există numai un singur şi fapte apărute ulterior datei evaluării.
cumpărător cu interese "speciale", acel Totuşi atunci când se analizează o evaluare făcută
cumpărător va plăti numai o anumită sumă mai în trecut se poate aduce ca argument în favoarea
mult decât ceilalţi cumpărători. profesionalismului şi competenţei evaluatorului
Termenul de cumpărător cu interese speciale este confirmarea previziunilor de către evenimentele
folosit pentru a descrie pe acei cumpărători de pe piaţă apărute ulterior datei evaluării. Acest lucru este totuşi
care pot (sau cred că pot) să obţină după cumpărare o apreciat numai ca un. factor (şi nu cel mai important)
valoare suplimentară netă prin combinarea în judecarea evaluării alături de mulţi alţi factori.
întreprinderii cumpărate cu alte afaceri pe care le
deţin.
Teoretic, neluând în considerare pe speculatorii Principiul 10 - În lipsa unui acord al asociaţilor
care cumpără şi revând imediat: sau unor reglementări contrare, participaţia de
• dacă există numai un singur cumpărător cu control are de obicei o valoare unitară mai mare
interese speciale în cumpărarea unei întreprinderi, decât participaţia minoritară, atunci când acestea
acel cumpărător va plăti numai o anumită sumă sunt estimate separat.
mai mult decât cumpărătorii fără interese speciale Este important să se facă deosebirea între
în scopul de a fi sigur de achiziţie; estimarea valorii totale a întreprinderii şi estimarea
• când sunt doi sau mai mulţi cumpărători cu valorii individuale a participaţiilor pe care le au
interese speciale pentru achiziţionarea unei diferiţi asociaţi proprietari ai întreprinderii.
întreprinderi, cumpărătorii fără acest tip de Asociaţii sunt de două categorii: cei care deţin un
interese sunt excluşi de pe piaţă din cauza unor anume control asupra conducerii activităţii între-
condiţii economice indiferent de voinţa lor, prinderii şi cei care nu au controlul (asociaţi cu
deoarece se presupune că acei cumpărători cu participaţie minoritară).
interese speciale vor oferi preţuri mai mari şi prin Controlul poate fi deţinut de un asociat sau de un
urmare vor crea o piaţă în care numai ei vor grup de asociaţi care acţionează coerent în luarea

deciziilor în virtutea unui acord între ei. Aceste • inexistenţa unor repere sau referinţe de preţ;
acorduri asigură în primul rând alegerea membrilor • inexistenţa unor informaţii larg răspândite despre
Consiliului de Administraţie (sau cel puţin a tranzacţii anterioare;
majorităţii lor) şi apoi controlul operaţiilor • când negociază cu un cumpărător, vânzătorul nu
întreprinderii şi strategia sa, hotărârile privind poate fi sigur că dacă va sista cu acesta
recuperarea şi fructificarea investiţiei şi eventual negocierile, va apare alt posibil cumpărător;
vânzarea întreprinderii. • vânzătorul nu poate fi niciodată sigur că toţi
Văzut izolat, un asociat cu participaţie minoritară cumpărătorii posibili au fost contactaţi şi prin
nu va putea influenţa activitatea întreprinderii şi urmare a putut obţine cel mai mare preţ;
hotărârile adunării generale ale acţionarilor şi ca • unii cumpărători potenţiali iau cunoştinţă despre
urmare valoarea unitară a participaţiei sale este tranzacţie numai după ce ea a fost încheiată;
inferioară faţă de valoarea unitară a participaţiei • de regulă, cumpărătorii nu pot f niciodată siguri în
majoritare. timpul negocierii că există şi o altă ofertă de
cumpărare.
O acţiune de marketing bine concepută şi
Principiul 11 - Suma valorilor tuturor executată poate atenua aceste influenţe negative
participaţiilor luate individual poate fi mai mică asupra preţului. În acest caz, cunoştinţele, competenţa
decât valoarea întreprinderii văzută în întregul ei. şi experienţa în vânzarea întreprinderilor, cunoştinţele
Când se vând toate participaţiile la o întreprindere financiar-contabile şi fiscale, precum şi puterea de
necotată se alocă fiecărui asociat partea sa în negociere a consultanţilor şi intermediarilor pot juca
conformitate cu ponderea participaţiei deţinute. un rol semnificativ în reuşita tranzacţiei.
Atunci când se evaluează separat reducerea Se vor analiza în continuare locul şi rolul
valorii unitare a participaţiilor minoritare nu este participanţilor pe piaţă: vânzătorii, cumpărătorii şi
compensată de o majorare corespunzătoare a valorii intermediarii.
unitare a participaţiei majoritare. Din acest motiv,
suma participaţiilor estimate individual poate fi mai Vânzătorii de întreprinderi necotate pot fi:
mică decât valoarea întreprinderii estimată în cazul • companii publice (sau de stat) sau fonduri de
vânzării în totalitate către acelaşi cumpărător. investiţii când se vând participaţii;
• vânzători individuali sau companii holding când se
Exemplu
vând întreprinderi în întregime.
Valoarea unei societăţi comerciale cu răspundere
Prima categorie de vânzători sunt mai
limitată a fost estimată global la 300 mil.lei. Există
experimentaţi, motivaţi în general economic, cu o
numai doi asociaţi, din care unul deţine 60%.
componentă emoţională nesemnificativă în decizia de
Dacă se estimează separat valoarea participaţiilor
a vinde şi în procesul de negociere.
rezultă pentru asociatul care deţine 60% o valoare de
Motivaţia vânzătorilor din această categorie se
180 mil. lei, iar pentru celălalt o valoare de 84 mil. lei
referă la:
(aici s-a aplicat o reducere de 30% a valorii unitare pe
• momentul vânzării este atunci când e considerat
motivul lipsei de control asupra activităţii
propice de vânzător;
întreprinderii şi a vandabilităţii reduse a participaţiilor
• percepţia pieţei este că întreprinderea oferită la
minoritare).
vânzare are o influenţă negativă asupra valorii
Suma valorilor celor două participaţii estimate
vânzătorului şi/sau nu e chiar aşa de valoroasă şi
separat este 264 mil. lei şi este inferioară valorii
îndepărtarea ei face pentru a creşte valoarea părţii
estimate global.
rămase;
În concluzie, principiile 1 la 7 sunt principii cu
aplicabilitate generală; principiile 8 şi 9 se aplică • întreprinderea oferită la vânzare nu generează o
numai la estimarea valorii intrinseci, iar principiile 10 fructificare, fie a activelor folosite, fie a investiţiei
şi 11 se aplică la evaluarea individuală a şi nu se prevede a se redresa în viitor;
participaţiilor. • întreprinderea oferită la vânzare nu face parte din
strategia pe termen lung a vânzătorului;
• vânzătorul este în dificultate financiară şi prin
PARTICIPANŢII PE
vânzare se redresează
PIAŢA ÎNTREPRINDERILOR
• vânzătorul trebuie să vândă pentru a se conforma
ing. Gheorghe Bădescu unei legislaţii (de ex. privind concurenţa) sau altor
preşedinte ANEVAR reglementări;
• vânzătorul prevede ca în viitor va pierde o parte
Piaţa pentru 100% sau pentru participaţiile de din piaţa specifică sau va fi nevoit să investească
control ale întreprinderilor necotate este desigur de obicei pentru retehnologizare;
compusă din vânzători şi cumpărători, dar spre
• vânzătorul a primit o ofertă de cumpărare fără a
deosebire de piaţa întreprinderilor cotate ea nu este
solicita aşa ceva.
reglementată şi nici organizată formal. Prin urmare,
Motivaţia vânzătorilor individuali sau
tranzacţiile sunt caracterizate de preţuri obţinute în
companiilor holding cuprinde elementele de mai sus
condiţiile următoare:

(cu excepţia celui de al doilea). În plus se poate disponibil şi tinde să fie mai mic decât cel oferit de
enumera: primele 3 categorii.
• vârsta şi starea sănătăţii vânzătorului;
• o diminuare sau o pierdere a interesului în Intermediarii înseamnă consultanţii externi (în
întreprindere din cauze emoţionale, personale sau management, finanţe, legislaţie) care pot juca în
altor împrejurări; proces, fie un rol constructiv, fie unul destructiv. În
• dorinţa de a nu mai risca averea personală; această privinţă sunt importante următoarele elemente:
• dorinţa de a reduce riscul rezultat din investirea - momentul şi durata implicării intermediarilor în
averii personale într-o singură afacere; tranzacţie şi ca regulă generală cu cât se implică
• incompetenţa managerială sau de a selecta un mai târziu cu atât rolul lor va fi mai destructiv;
management competent; - înţelegerea şi îndeplinirea de fiecare intermediar a
• presiunea din partea familiei sau a partenerilor de a rolului său în procesul de evaluare şi negociere
vinde. care să ducă la structurarea tranzacţiei şi
convenirea preţului;
Cumpărătorii de întreprinderi necotate se împart - nivelul de înţelegere de către intermediar a
în 4 categorii; fiecare au motivaţiile lor individuale şi motivaţiei şi obiectivele vânzătorului şi
o filozofie de investiţie aparte. Aceste categorii sunt: cumpărătorului; abilitatea intermediarului de "a da
- companii cotate care de regulă au acces la o bază tonul" negocierilor şi de a lua decizii cruciale;
mai mare de capital. Managementul acestor - experienţa, abilitatea şi capacitatea de negociere a
companii nu este dispus să-şi asume riscuri prea fiecărui intermediar;
mari şi urmăresc de multe ori raţionalizarea - baza de remunerare a fiecărui intermediar şi
capacităţilor sau alte avantaje strategice în posibilitatea lipsei de obiectivitate în scopul
combinaţie cu alte activităţi pe care le desfăşoară. forţării încheierii tranzacţiei.
Aceste companii tind să cumpere întreprinderi
mari şi vor să fie investitori pe termen lung. Totodată,
vor urmări să nu apară o scădere a valorii propriilor EVALUAREA CLĂDIRILOR PRIN METODA
acţiuni (după cumpărare) şi, pentru aceasta, ele sunt COSTURILOR SEGREGATE
dispuse să cumpere întreprinderi necotate care au o ing. Cornel Şchiopu
fructificare a capitalului mai mare decât o are un membru ANEVAR
pachet minoritar din propriile acţiuni;
- companii necotate în care, de multe ori, Metoda de evaluare pe care o prezentăm este
acţionariatul include şi managementul. Ele tind să cunoscută în literatura de specialitate vest-europeana
cumpere întreprinderi mai mici şi să fie investitori şi americană sub numele de SEGREGATED COST
pe termen lung. Criteriul principal în cumpărare METHOD sau UNIT-IN-PLACE METHOD.
este percepţia lor privind fluxurile financiare nete În această prezentare vom face şi o analiză
ce se obţin după cumpărare; comparativă între informaţiile despre sistemul de
- cumpărători, de obicei companii necotate, care obţinere a valorilor de înlocuire şi prezentare a
consideră achiziţionarea de întreprinderi necotate acestora într-un raport de evaluare conţinute în
ca nişte tranzacţii financiare. Aceste companii lucrarea THE APPRAISAIL OF REAL ESTATE şi
utilizează o inginerie financiară sofsticată şi nu sistemul românesc de obţinere a costurilor de înlocuire
sunt în mod necesar investitori pe termen lung. Ele bazat pe tehnologiile autohtone. În principiu, metoda
preferă să nu se implice în management şi tind să propune prezentarea tuturor costurilor elementelor de
cumpere întreprinderi mari. Pentru cumpărare vor construcţii şi de instalaţii care participă la finalizarea
face împrumuturi mari (folosind drept garanţii unei clădiri. În literatura americană de specialitate sunt
chiar acţiunile întreprinderii pe care o cumpără). prezentate detaliat elementele metodei de evaluare dar
Preţul pe care sunt dispuşi să-l accepte este pe baza conceptului legat de tehnologia proprie şi pe
influenţat şi în unele cazuri chiar poate fi baza conceptului propriu de analiză a deprecierii.
determinat de mărimea, termenul şi condiţiile de Adaptarea metodei de evaluare la tehnologia lucrărilor
obţinere a creditului; de construcţii şi de instalaţii din România a necesitat
- cumpărători care includ managementul (sau o un volum deosebit de mare de informaţii legate de
parte a lui) şi salariaţii întreprinderii oferite la componenţa articolelor de deviz în cadrul normelor
vânzare. Aşa numitul MEBO este perceput ca o tehnologice comasate, precum şi informaţii de ultimă
investiţie pe termen lung şi tendinţa lor este să oră referitoare la preţul resurselor materiale,
cumpere întreprinderi mai mici. Aceşti manoperei orare şi a chiriei orare pentru utilajele care
cumpărători sunt mult mai informaţi referitor la participă la executarea lucrărilor de construcţii. Am
funcţionarea întreprinderii, dar pot avea o privire apreciat necesitatea separării, în cazul recapitulaţiilor,
mai îngustă asupra influenţelor externe. Ei tind să a costurilor directe de cele indirecte precum şi
ia credite mari şi aceste tranzacţii nu au, de regulă, posibilitatea aplicării sau nu a cotei de T.V.A.
o valoare adăugată semnificativă după cumpărare. În perioada tranziţiei la economia de piaţă rata
Preţul este deseori influenţat în mod semnificativ inflaţiei este necontrolată, rata de schimb pentru
de mărimea, termenul şi condiţiile creditului cursul leu/dolar nu reflectă corect, decât foarte rar,

creşterile ale preţurilor la materiale, iar manopera structură, finisaj, terase, instalaţii electrice şi sanitare
orară pe meserii este diferită de la o localitate la alta, pe care le compară cu valoarea de înlocuire a întregii
în majoritatea oraşelor mici fiind 1/2 din cea din clădiri pentru a stabili ponderea între cele două costuri
reşedinţele de judeţ sau 1/3 faţă de manopera plătită în după care propune coeficientul de uzură fizică real
Bucureşti. De asemenea, este foarte important să se estimat şi determină pentru fiecare element sau grup
ţină seama de distanţele de transport rutier faţă de de elemente valoarea rămasă actualizată. Tabelul
sursele de aprovizionare la obiectivul supus evaluării. centralizator cu starea tehnică de uzură, este folositor
Pornind de la o bază de date cu informaţii la zi, pentru exprimarea evaluatorului asupra stării
după analiza din teren a mijlocului fix supus evaluării, deprecierii clădirii evaluate.
se propune „spargerea" acestuia pe categorii de lucrări În continuarea acestor informaţii prezentăm un
şi apoi, la fiecare categorie de lucrări, pe elemente exemplu reprezentativ de evaluare prin metoda
distincte de structură, finisaj şi instalaţii electrice, COSTURILOR SEGREGATE pentru o hală de
sanitare şi de încălzire şi ventilaţii. Aceste elemente producţie construită în anul 1980 şi care a fost
trebuie analizate în funcţie de : evaluată în preţurile (fără TVA) ale lunii decembrie
- durata de viaţă efectivă a clădirii; 1997.
- natura şi durata de viaţă a materialelor din care
este compus elementul evaluat; FIŞA CLĂDIRII EVALUATĂ LA DATA 12/1997
- gradul de întreţinere a elementului evaluat şi
deficienţele ce le prezintă; HALĂ NOUĂ PRODUCŢIE
- deprecierea externă a clădirii supuse evaluării; Nr. inventar: 1016
uzura morală a clădirii analizate. Cod clasificare: l.l.l.a
Conceptul de uzură fizică real estimat cuprinde Durata normală de viaţă conf.L 15/1994: 50 ani
aceste componente şi evaluatorul are obligaţia să le Data P.LF.: 6/1980
analizeze pornind de la informaţiile primare date de Valoarea la P.LF.: 0 lei
Normativul P135-1995, Decizia 630/1980 a C.P.M.B., Arie desfăşurată construită (Adc): 864 mp
de H.C.M.467/1979 privind uzurile fizice real Valoare actualizată rămasă de amortizat:
estimate. Asupra acestui subiect nu mai insistăm mai 412.026.643 lei
ales că un punct de vedere personal detaliat a fost Durata de viaţă rămasă tehnică: 63 ani
prezentat în Buletinul A.N.E.V.A.R., nr. 1/1997. Durata de viaţă rămasă estimată: 55 ani
Metoda susţine şi prezintă analize cu valori de
înlocuire ale elementelor de construcţii pentru II. EVIDENŢA SCRIPTICĂ
Valoare Valoare rămasă Preţ la Grad de uzură scriptică Durata rămasă
la P.LF. amortizată actualizată valoarea rămasă Gus=DSCIDUN scriptică DURs
(lei) (lei) (lei/mp) [%] (ani)
0 412.026.643 476.883 34,33 % 40
SITUAŢIA. REALĂ DIN TEREN spoiţi în culori de apă, cu zone de pereţi tencuiţi şi
DESCRIEREA CLĂDIRII vopsiţi până la cota h=1,5 m. Pardoselile sunt din
Structura de rezistentă mozaic turnat în câmp continuu şi există zone cu
Clădirea are structura parter cu stâlpi prefabricaţi ciment sclivisit. Pe tavanele din elementele
încastraţi în fundaţii izolate de tip pahar. Deschiderea prefabricate există spoieli în culori de var. Tâmplăria
este de 12 m şi sunt 12 travei de 6 m. Pe conturul este metalică şi este vopsită. Terasa este de tip
clădirii există fundaţii continui cu cuzineţi armaţi care necirculabilă cu termoizolaţie de BCA. Faţada are o
permit umplutură pentru aducerea halei noi la cota singură latură văzută, restul laturilor fiind încadrate de
halelor vechi adiacente. Pe latura adiacentă clădirilor clădirile vechi, are soclul din praf de piatră riflat; în
vechi de producţie de la partea superioară a stâlpilor câmp este praf de piatră driscuit cu ciment alb şi cu
sunt lăsate console de circa 2 m din beton monolit pe brâie din cărămidă glazurată.
care se reazemă planşee monolite, creând un culoar de
trecere. Pe grinzile prefabricate din capul stâlpilor Instalaţii electrice
prefabricaţi se reazemă elemente prefabricate de tip Instalaţia electrică este aparentă cu cabluri electrice
ECP 12 m. În zona de capăt a halei există o pozate de pereţi care alimentează lămpi fluorescente şi
construcţie realizată cu structura din stâlpi şi grinzi cu incandescenţă. Instalaţia de forţă este aparentă şi
turnate monolit, cu planşeu I monolit de 162 mp. este evaluată tot în cadrul clădirii cu toate că se
Această subpantă realizată din beton armat monolit, impunea evaluarea în cadrul grupei a II-a.
susţine instalaţii şi echipamente înglobate în procesul
tehnologic. Pentru închideri la clădire, zidăria este din Instalaţii sanitare
beton BCA. Instalaţia sanitară are alimentarea cu apă pe ţeava
zincată şi există hidranţi de incendiu cu ţeavă zincată
Finisai interior şi exterior de 2". Scurgerile de pe terasă sunt realizate cu tuburi
Finisajul este obişnuit unei hale, cu pereţi tencuiţi şi de fontă de scurgere.

Instalaţii de încălzire Observaţii

Instalaţia de încălzire are convectoradiatoare de tip
ţevi verticale şi registre din ţeavă neagră de 57 mm. În Clădirea se găseşte cu 1/2 din suprafaţă în
sala maşinilor este montată şi tubulatura de ventilaţie activitate, iar în rest este o zonă de conservare.
din tablă neagră cu guri de refulare şi absorbţie.
REZISTENŢĂ HALĂ NOUĂ PRODUCŢIE
Nr. Valoare crt.

Simbol Descrierea normei tehnologico comasate U/M Cant.
normă costuri dir.
1. R ECP2M Montare cheson acoperiş ECP12 12x1.5m buc. 60 190.472.458
2. R FC Fund. continui cu bloc beton simplu+cuzinet-
- cuprinde săpătură, beton, armare+transp. mc 90 44.679.255
3. R FCBS Fundaţii continui din beton simplu+săpătură+
+preparare beton+transport mc 434 211.835.530
4. R FI Fundaţii izolate în 2 trepte ş i cuzinet armat cu
B200+procurare+transport mc 58 20.029.043
5. R FPAH Fundaţii tip pahar din beton armat+săpătură+
+preparare beton+cofraj+armare+transport mc 128 130.551.392
6. R GRM Grinzi monolite cu B200-cuprinde beton,
armătură,cofraj,susţineri+prep.beton+transp. mc , 26 31.657.529
7. R GRP Grinzi prefabricate-cuprinde beton,armătură,
cofraj,montaj,monolitizare+transport mc 20 19.761.414
8. R P17 Pardoseală armată cu S.T.M. peste umplutură+
+preparare beton+transport mp 163 8.977.772
9. R PM Planşeu din beton armat monolit armat cu plase
S.T.M.+cofraj+prep. beton+transport mp 184 28.082.596
10. R PMOB37 Planşee monolit cu armătură din-OB37 mp 162 24.794.697
11. R SMON Stâlpi din beton armat B200 monolit+cofraj+
+armare+preparare beton+transport mc 6 7.889.048
12. R SPREF Stâlpi prefabricaţi din beton armat cuprinde:
cofraj+armare+monolit+montaj+transport mc 33 74.954.404
13. R UMPLPB Umplutură de pământ cu strat repartiţie din
balast de 10 cm grosime+transport mc 1462 103.525.509
14. Z B24 Zidărie din blocuri B.C.A. în grosime de 24 cm
executat cu mortar M50 Z mc 141 64.846.352
TOTAL: 962.058.999
RECAPITULAŢIE COSTURI SEGREGATE - REZISTENŢĂ HALĂ NOUĂ PRODUCŢIE

TOTAL COSTURI DIRECTE 962.056.998
COSTURI INDIRECTE 252.477.754
TOTAL 1.214.534.752
T. V.A. 0% 0
TOTAL GENERAL 1.214.534.752
FINISAJ HALĂ NOUĂ PRODUCŢIE
Nr. Valoare crt.

Simbol Descrierea normei tehnologice comasate U/M Cant.
normă costuri dir.
1. A ZI S Tencuieli+spoieli var la pereţi cărămidă+
+ transport _ mp 277 8.329.854
2. A Z2M Tencuieli manuale+glet+vopsea cu H=1.5 M mp 919 33.619.324
3. F PLACB Placaj la faţadă cu cărămidă "BRATCA"+
+ schele+transport LU X HH mp 48 11.635.891
4. F PRAF Tencuieli din praf de piatră la faţade
inclusiv schela mp 208 19.183.753
5. P P4 Pardoseli mozaic în supra£>5 mp inclus şapă
suport suprafaţă perim. mp 198 9.919.195
6. P P9 Pardoseli ciment sclivisit pe stra sup. cu scafâ
cim. supraf. perim. mp 1020 35.779.831

7. T DT1 Spoieli simple la tavane mp 1100 2.587.062

8. TPFMFIXA Fereastră metalică cu ochiuri ~xe din cornier
+geam clar+chit+transport mp 66 8.337.437
9. TPFT4 Fereastră metalică cu ochi mobil 0,9x1,2+ _
+vopsitorie+ geam clar mp 23 11.821.134
10. TPUMG2 Uşă metalică cu geam mp 11 4.768.550
11. TPUMP2 Uşă metalică plină vopsită cu dim. 0.9x2.1 mp 15 6.085.204
TOTAL: 152.067.235
RECAPITULAŢIE COSTURI SEGREGATE - FINISAJ HALĂ NOUĂ PRODUCŢIE

TOTAL 192.751.431
T.V.A. 0% 0
TOTAL GENERAL 192.751.431
TERASĂ CL. HALĂ NOUĂ PRODUCŢIE
Nr. Valoare crt.

normă costuri dir.
1. TRBA Aerisiri coloane sanitare buc. 8 194.962
2. TRBGS Guri scurgere la terase necirculabile mp 8 657.867
3. TRIO Hidroizolaţie şi termoizolaţie din BCA
orizontală la terasă necirculabilă mp 1230 136.979.951
4. TRIV1 Izolaţie hidro. verticală la parap. pre£ cu
protecţie din tablă zincată ml 18 9.348.304
TOTAL: 147.181.084
RECAPITULAŢIE COSTURI SEGREGATE - TERASĂ CL. HALĂ NOUĂ PRODUCŢIE

TOTAL 185.181.544
T. V.A. 0% 0
INSTALAŢII ELECTRICE HALĂ NOUĂ PRODUCŢIE
Nr Valoare crt.
normă costuri dir.
1. E CYY 3X2,5 Cablu electric CYY 3x2,5 montat pe console+
+transport ml 420 7.803.858
2. E EARCSIPT Traseu 10 ml PEL+3x10MLFY 1,5 MMP+1 doză m 10 211.249
3. E ECI4 Coloană alimentare iluminat+prize cu 2 firide la
bloc de locuit P+4E buc. 2 6.471.320
4. E EIFIA240 Corp iluminat FIA 2x40W IPE+20 ML cond.
AFY 1,5 ML buc. 64 15.215.308
5. E EPPC Săpătură+platbană 40x4 împământare+umplutură m 72 2.382.857
6. E EPPCP Conductor coborâre paratrăznet din
bandă oţel vopsita m 21 869.587
7. E EPPP Verificarea prizei de împământare pentru
clădiri buc./F17 buc. 8 209.006
8. E EPRF1 Tablou cu circuite pentru 3 prize duble + 5 prize
+ AFY 1,5-6mm+FY2,5-4mm+doze+IPE 16,20 buc. 4 4.865.947
9. E ERIC 10 Cablu aparent ACYY 4x 10 mp m 630 13.126.113
10. E MCG3/1,5 Traseu cablu MC6 3x1,5 pentru alimentare lămpi
şi prize + transport m 420 6.567.425
TOTAL: 57. 722.670

RECAPITULAŢIE COSTURI SEGREGATE INSTALAŢII ELECTRICE HALĂ NOUĂ PRODUCŢIE

TOTAL 73.049.132
T. V.A. 0% 0
INSTALAŢI SANITARE HALĂ NOUĂ PRODUCŢIE
Nr Valoare crt
normă costuri dir.
1. SASCDZN2 Ţeavă zincată 2" la hidranţi intetiori +vopsitorie
+transport m 80 3.701.971
2. SASINCIH Hidranţi interiori penţru ţeavă de 2" fixaţi pe pereţi
cu lml Zn21/2'+3m1 Zn2" buc. 8 5.936.580
3. SASPLF2 Traseu 10ml scurgere pluvială FS100+1 gură scurgere
, + 1 p.curat+transport buc. 12 11.154.951
TOTAL: 20. 793.502
RECAPITULAŢIE COSTURI SEGREGATE INSTALAŢII SANITARE HALĂ NOUĂ PRODUCŢIE

COSTURI INDIRECT'E 5.363.210
TOTAL 26.156.710
T. V.A. 0% 0
INSTALAŢII ÎNCĂLZIRE + VENTILAŢIE
Nr. Valoare crt.

normă costuri dir.
1. I CVNI Tronson canal ventilaţii format din 3,2 ml
tip 1600mm+2m1 tip 2500mm+transport mp 12 34.787.248
2. I CVN2 Tronson canal ventilaţii 2m1 2500mm
+lml tip 4000mm+siber+grilă+transport mp 4 12.167.278
3. I REGIS57 Registru ţeavă 57mm de 18m vopsit racord 4ml
tur-retur 1/2" +probe+transport ml 324 14.742.581
4. I TIT7 Tronson 2 ţevi 70mm cu L=4,Om1 izolate cu
vată şi protecţie m 0 3.946.852
5. I TST4 Ţeavă la coloane de 1" tur-retur vopsite cu
2 brăţări m 126 4.441.389
6. I V V 1 Montarea 1 ventilator centrifugal (200 kg+
+1ventil.centrif.200-400kg+accesorii buc. 2 4.296.353
TOTAL: 74.381. 701
RECAPITULAŢIE COSTURI SEGREGATE - INSTALAŢII ÎNCĂLZIRE +VENTILAŢIE

TOTAL 93.908.428
T. V. A: 0% 0

TOTAL GENERAL MIJLOC FIX.- 1.785.581. 997
TABEL CU STAREA TERMICĂ DE UZURĂ ACTUALĂ
Nr. Raport Pondere Grad uzura Valoarea cu uzură

Definire element de construcţie/instal.
crt. pondere din clădire real estimat a elem. clădirii
A. REZISTENŢĂ HALĂ NOUĂ PRODUCŢIE
1132670
1. Elementele de beton ale halei ----------- 63,43% 14,00% 974096.6
1785582
81864
2. Elementele de zidărie hală ----------- 4,58% 15,00% 69584.7
1785582
B. FINISAJ HALĂ NOUĂ PRODUCŢIE
56452
l . Finisaj interior la pereţi ----------- 3,16% 27,00% 41209.6
1785582
57925
2. Pardoseli la hală ----------- 3,24% 24,00% 44023.3
1785582
39309
3. Tâmplărie metalică ----------- 2 23,00% 30268.2
20%
1785582 ,
39065
4. Faţadă hală ----------- 2~ 19% 22,00% 30470.8
1785582
C. TERASĂ CL. HALA NOUĂ PRODUCŢIE
_ 184109
1. Hidroizolaţii acoperiş hală ----------- 10,31% 34,00% 121511.6
= 1785582
1073
2. Aerisiri şi-scurgeri hală ----------- 0,06% 33,00% 718.9
1785582
D. INSTALA ŢII ELECTRICE HALA NOUĂ
43255
1. Trasee şi cable alimentare ----------- 2,42% 26,00% 32009.0
17855821
2. Corpuri de iluminat 9255
----------- 1,08% 31,00% 13286.1
1785582
3. Împământări + prize pământ hală 4381
----------- 0,25% 12,00% 3854.9
1785582
4. Tablouri electrice 6158
----------- 0,34% 18,00% 5049.5
E. INSTALAŢII SANITARE HALA NOUĂ 1785582
1. Instalaţii apă + hidranţi 26157
----------- 1,46% 24,00% 19879.1
F. INSTALAŢIE ÎNCĂLZIRE + VENTILAŢIE 1785582
1. Tubulatură ventilaţii 64705
----------- 3,62% 26,00% 47881.9
1785582
2. Instalaţii încălzire hală 29203
----------- 1,64% 29,00% 20734.2
1785582
TOTAL 1785582 1454578.5
PROCENT UZURĂ 18,54%

NOTĂ: Coeficienţii de uzură fizică pe elemente se bazează pe informaţiile date de normative, decizii şi decrete cu
caracter. tehnic rămase în vigoare.
Rezultă că valoarea rămasă actualizată a halei de producţie este de 1.455 mil. lei (rotunjit)
PROPRIETATEA INTELECTUALĂ scăderii costurilor, ca de exemplu: creşterea vânzărilor,

ÎN FIRMĂ obţinerea unui preţ mai mare, câştigarea unei pieţe de
ing. Marioara Faighenov desfacere, obţinerea unei poziţii dominante sau
membru ANEVAR monopoliste pe piaţă, menţinerea unui număr mare de
clienţi, asigurarea unei surse de afaceri în viitor,
generarea de afaceri complementare sau suplimentare,
Proprietatea intelectuală este proprietatea imaterială dezvoltarea de noi produse şi noi pieţe, scăderea
izvorâtă din creaţia omului. Aceasta, împreună cu costurilor salariale, diminuarea consumurilor materiale,
bunurile materiale (ca produse acumulate de societate), scăderea consumurilor de utilităţi, micşorarea costurilor
resursele naturale, utilizate sau utilizabile în procesul de recrutare şi calificare a forţei de muncă, eliminarea
producţiei materiale, face parte din avuţia naţională. costurilor iniţiale pentru produse şi tehnologii, evitarea
Sub denumirea comună de drepturi intelectuale sunt costurilor de proiectare şi dezvoltare (în cazul
desemnate drepturile legate de creaţia intelectuală şi de achiziţionării unor licenţe), asigurarea unor surse de
obiectelor rezultatele ei, sub formele cele mai variate. finanţare ieftine şi sigure, etc. Pe scurt se poate spune că
Dreptul asupra proprietăţii intelectuale este un drept proprietatea intelectuală contribuie la:
exclusiv, privativ, care trebuie să fie recunoscut şi - profitul firmei;
apărat prin legile şi instrumentele legislative prevăzute - ratele corespunzătoare de amortizare a investiţiei;
în Constituţia unui stat. În art. 41 din Constituţia - contribuţii economice derivate din activele colaterale
României este prevăzut că "dreptul de proprietate este afacerii.
garantat, proprietatea privată fiind ocrotită indiferent Fiecare manager trebuie să fie avizat de importanţa
de titular". identificării, protejării şi evaluării proprietăţii
intelectuale în firma proprie pentru ca exploatarea
Participarea României la circuitul internaţional de acesteia să aducă profituri maxime.
valori materiale şi ştiinţifice a fost mult timp
condiţionată de existenţa unui cadru legislativ naţional O autoevaluare concretă asupra acestor aspecte se
de protecţie a proprietăţii intelectuale. poate face prin răspunsuri corecte la următoarele
întrebări:
Drepturile intelectuale se împart în două categorii: - este identificată proprietatea intelectuală în firmă în
drepturi de autor şi drepturi de proprietate industrială, acest moment ?
aceasta din urmă având ca obiect: invenţiile, modelele - este proprietatea intelectuală importantă pentru
de utilitate, desenele şi modelele industriale, mărcile de firmă şi cum poate ajuta la atingerea obiectivelor
fabrică, de serviciu şi de comerţ, numele comercial, strategice ale acesteia ?
indica iile geografice etc. Odată cu apariţia în martie - există în firma lipsuri în ceea ce priveşte
1996, a Legii nr.8 privind drepturile de autor şi proprietatea intelectuală sau lipsuri tehnologice şi
drepturile conexe, cadrul legislativ de protecţie a cum se compensează acestea ?
Proprietăţii intelectuale în România a fost întregit. În - este identificată proprietatea intelectuală în firmă în
Prezent, cetăţenii României au posibilitatea să-si şi acest moment ?
Protejeze proprietatea intelectuală printr-o legislaţie - este proprietatea intelectuală importantă pentru
modernă, corespunzătoare condiţiilor actuale ale firmă şi cum poate ajuta la atingerea obiectivelor
economiei de piaţă. Conform acestei legislaţii, titularii strategice ale acesteia ?
proprietăţii intelectuală au drepturi absolute şi - există în firma lipsuri în ceea ce priveşte
exclusive, drepturile de proprietate intelectuale sunt proprietatea intelectuală sau lipsuri tehnologice şi
executorii în instanţă ş i pot fi evaluate economic, cum se compensează acestea ?
funcţie de efectele pe care le generează în afaceri. - cheltuielile de generare şi întreţinere a proprietăţii
Esenţa drepturilor de proprietate intelectuală constă intelectuale sunt însoţite de profituri economice şi
în interzicerea exploatării drepturilor de către oricare strategice ?
terţ fără autorizaţia titularilor. - care este strategia de protejare a proprietăţii
intelectuale în firmă ?
Din punct de vedere al unei firme este evident - firma are o strategie de licenţiere ?
faptul că proprietatea intelectuală trebuie să fie - ce categorii de proprietăţi intelectuale deţin firmele
permanent monitorizată ca valoare economică, deoarece concurente şi cum le folosesc pentru atingerea
crearea şi întreţinerea ei produce cheltuieli, iar obiectivelor proprii ?
exploatarea poate genera venit. Proprietatea
intelectuală, prin valoarea ei, poate aduce un substanţial În cadrul oricărei firme se poate identifica o
aport la capitalul social. proprietate intelectuală activă şi o proprietate
Profitul estimat şi rezultat din aceste drepturi poate intelectuală pasivă.
proveni din influenţele asupra creşterii veniturilor sau Proprietatea intelectuală activă generează cea mai

mare parte a profiturilor, acţionează direct asupra firmă, care însă nu participă direct la realizarea
costurilor de producţie sau introduce caracteristici care programelor de producţie.
justifică un preţ ridicat. Reducerea costurilor de
producţie este un domeniu în care proprietăţile CRITERII ŞI METODE DE EVALUARE
intelectuale pot duce la îmbunătăţirea câştigurilor. În ultimii 10 ani s-a remarcat o creştere în
Există numeroase căi prin care proprietatea recunoaşterea proprietăţii intelectuale în afaceri.
intelectuală poate controla costurile de producţie, Valoarea proprietăţii intelectuale este, în ultimă
printre care: instanţă, ceea ce oamenii sunt dispuşi să plătească
- reducerea consumului de materii prime; pentru ea.
- înlocuirea materialelor cu altele mai ieftine, fără a
afecta calitatea şi performanţele produsului; Metoda patrimonială complexă de evaluare a unei
- creşterea numărului de produse realizate în unitatea firme introduce în valoarea totală, pe lângă valoarea
de timp; imobilizărilor corporale şi valoarea corespunzătoare a
- îmbunătăţirea calităţii produsului, care duce la bunurilor intangibile sau în expresia lor contabilă -
scăderea numărului de rebuturi; imobilizări necorporale, în cadrul cărora este inclusă şi
- îmbunătăţirea calităţii producţiei, care duce la proprietatea intelectuală.
reducerea reziduurilor şi a produselor finite respinse În mediul industrial sau comercial, pot fi
de controlul de calitate; identificate peste 100 bunuri intangibile, din care se pot
- reducerea consumului de energie electrică şi de menţiona:
utilităţi; - competenţa tehnică (documentaţii, studii, licenţe,
- îmbunătăţirea proceselor de producţie, cu impact brevete, know-kow, alte obiecte ale proprietăţii
asupra uzurii echipamentelor, deci reducerea industriale, drepturi de autor, programe de
costurilor de întreţinere şi a timpilor de reparaţii; calculator, biblioteci, baze de date, sistemul de
- eliminarea etapelor de producţie şi a echipamentelor asigurare al calităţii, calificarea personalului, etc);
folosite în precedentul proces de producţie. - competenţa comercială (promovare, publicitate, vad
comercial, reţele de distribuţie, etc);
Proprietatea intelectuală pasivă nu are influenţă - competenţa managerială (calitatea produsului,
asupra costurilor de producţie, acţiunea ei asupra managerii cheie, performanţe manageriale, etc);
câştigurilor este mai subtilă. Sinergiile de producţie şi reputaţia (renumele întreprinderii);
operare pot duce la creşterea profiturilor. În cazul în - amplasamentul;
care se produc cantităţi mari de produse, acestea dau - clientela;
societăţii avantaje sinergice, care în final se - bonitatea şi solvabilitatea faţă de clienţi şi bănci
concretizează în creşterea profitului. Câteva din poziţia faţă de organismele publice şi administrative.
sinergiile tipice, asociate cu un volum de producţie
ridicat, sunt redate astfel: Teoria evaluării întreprinderilor nu oferă soluţii
• materiile prime pot fi cumpărate în cantităţi mari unanim acceptate pentru estimarea valorii imobilizărilor
care, de regulă, înseamnă reduceri de preţ. Furnizorii necorporale.
oferă rabaturi de preţ pentru clienţii care fac Scopul evaluării proprietăţii intelectuale şi activelor
comenzi importante. Rezultă o economie la intangibile sau necorporale în general, determină baza
cumpărarea materiilor prime; evaluării şi metodele alternative de evaluare aplicate,
• se poate realiza creşterea eficienţei la fiecare etapă a funcţie de superioritatea conceptuală a metodologiei şi
procesului de producţie; de informaţiile disponibile.
• cheltuielile de vânzare pot fi mai uşor controlate în Evaluatorul trebuie să deţină abilitatea de a
cazul existenţei unui număr mai mic de agenţi de identifica metodologia adecvată cazului în speţă şi, pe
vânzări, care realizează o vânzare importantă; cât posibil, să poată aplica şi alte metode alternative, în
• se pot face aranjamente speciale cu distribuitorii; scopul verificării rezultatelor obţinute. Există şi situaţii
• cheltuielile legate de satisfacerea reglementărilor pot în care valoarea finală reprezintă o medie a valorii
fi dispersate pe o cantitate mai mare de produse, la rezultate din metodele alternative aplicate.
fel ca şi alte costuri fixe;
• societăţile care realizează un volum de producţie Primul pas într-o astfel de evaluare îl constituie
ridicat au posibilitatea de a garanta societăţilor definirea caracteristicilor pe care un astfel de bun
furnizoare de utilităţi plata furniturilor, care pot fi trebuie să le prezinte, care au în vedere următoarele
obţinute cu reduceri de preţ. aspecte:
Toate avantajele sinergice contribuie la mărirea - să poată fi identificat şi descris pe un suport
profiturilor, lucru posibil numai prin proprietăţile material;
intelectuale, care duc la o poziţie dominantă pe piaţă, în - să aibă existenţă şi protecţie legală;
special mărcile comerciale şi reţeaua de distribuţie. - să fie la originea unor costuri;
- să fie transferabil, adică să poată fi cedat terţilor, fie
În cadrul sferei proprietăţii intelectuale pasive a chiar împreună cu alte bunuri materiale sau
unei firme pot fi luate în consideraţie toate nemateriale;
documentaţiile existente şi fondul de carte existent în - să existe o manifestare tangibilă a existenţei

activului necorporal (ex. contract, licenţa, brevet Aplicarea acestor metode este condiţionată evident
înregistrat); de existenţa unei baze de date privind tranzacţiile cu
- să fi fost creat sau achiziţionat la un moment obiecte similare.
identificabil sau ca rezultat al unui fapt identificabil; Prin metoda ratei redevenţei (royalty), se evaluează
- trebuie să aibă un sfârşit la un moment identificabil imobilizările necorporale în general, şi bunurile de
sau ca rezultat al unui fapt identificabil. proprietate intelectuală, în particular, prin capitalizarea
Imobilizările necorporale ale unei firme, deci şi redevenţei anuale estimate, calculată fără taxele
bunurile de proprietate intelectuală, se regăsesc şi în aplicate. Acest exerciţiu poate fi încorporat într-o
sfera marketingului şi a tehnologiei. abordare de evaluare economică care este analizată în
capitolul b2.
Pentru ca un bun intangibil să aibă o valoare
cuantificabilă din punct de vedere economic, trebuie să b. Metode bazate pe venituri - profit sau cifra de
posede cel puţin următoarele caracteristici: afaceri. Aceste metode de evaluare pe considerente
- să genereze un profit economic măsurabil, sub forma economice sunt conceptual superioare altora, deoarece
unei creşteri a veniturilor sau scăderi a costurilor; ele analizează în profunzime contribuţia proprietăţii
- să majoreze valoarea altor active cu care este asociat. intelectuale la realizarea profiturilor, iar evaluarea
economică are două componente distincte:
Evaluarea practică a imobilizărilor necorporale - identificarea, separarea şi cuantificarea fluxurilor
constituie o problemă complexă şi dificilă. Multitudinea financiare aferente bunului intangibil sau de
factorilor care o influenţează diferă de la o ţară la alta, proprietate intelectuală; şi
de la un continent la altul. - capitalizarea acestor fluxuri.
Responsabilitatea celor care efectuează tranzacţii cu Pentru evaluarea acestor bunuri pe bază economică
aceste imobilizări necorporale, în special cu proprietate pot fi utilizate două metode principale: metoda
intelectuală este maximă, deoarece nu în puţine cazuri cash-flowului net şi metoda redevenţei.
au rezultat şi implicaţii sociale sau politice.
b1. Metoda cash-flow-ului net
Evaluarea elementelor intangibile se poate face din Cash-flow-ul reprezintă o măsură economică reală
2 (două) puncte de vedere: a valorii care, spre deosebire de profiturile contabile, nu
- evaluarea unui ansamblu de elemente intangibile ca reprezintă un subiect al distorsiunilor introduse în
parte a evaluării firmei (goodwill), diferite metode contabile. Cash-flow-urile anuale se
- evaluarea unui singur element intangibil (sau a unui planifică pe un număr de ani până la epuizarea bunului
set) separat şi independent. intangibil sau expirarea dreptului de proprietate
intelectuală (sau de la decăderea din punct de vedere
Metodele clasice de evaluare a proprietăţii tehnic, dacă aceasta intervine mai înainte). Dacă aceste
intelectuale sunt aceleaşi cu cele utilizate pentru bunuri nu constituie principala bază pentru vânzarea
evaluarea imobilizărilor necorporale sau intangibile din produsului, atunci este necesară aprecierea separată a
a doua categorie şi anume: proporţiei cash-flow-ului total aferent acestora.
a. Metode bazate pe comparaţiile de piaţă
b. Metode bazate pe venituri - profit sau cifra de afaceri Fluxul de lichidităţi identificat a fi aferent bunurilor
c. Metode bazate pe costuri intangibile, deci şi celor de proprietate intelectuală,
reprezintă capacitatea acestora de a transforma în câştig
a. Metode bazate pe comparaţiile de piaţă eforturile făcute de firmă pentru realizarea lor, şi este
Pot fi comparate 2 imobilizări necorporale (sau cel mai bine capitalizat folosind metoda fluxului ajustat.
elemente intangibile) în general, sau bunuri de Aceasta implică reproiectarea fluxurilor ce se vor
proprietate intelectuală, în particular, de aceeaşi natură crea în perioadele următoare în termenii prezentului
sau apropiate, comparaţiile putându-se face între prin actualizarea acestora cu o rată proporţională cu
valorile totale ale bunurilor sau între ratele de redevenţă riscul asumat, aceasta constituind în mare măsură un
aplicate în astfel de tranzacţii. factor subiectiv.
Factorii de comparaţie cuprind: Rata de actualizare (discontare) folosită pentru

- capacitatea de a genera profit; ajustarea fluxului de lichidităţi al fiecărei perioade
- caracteristicile pieţei pe care se face tranzacţia; prognozate trebuie să reflecte afacerile şi riscul
- recuperarea investiţiei în trecut sau previzionate; financiar al investiţiei în bunurile intangibile şi în
- durata de viaţă utilizată a bunului necorporal sau special în cele de proprietate intelectuală. Trebuie avute
bunului de proprietate intelectuală tranzacţionat şi în vedere următoarele aspecte:
previziunile duratei de viaţă rămase; - gradul de noutate, complexitate şi dominare pe
- momentul tranzacţiei; piaţă a bunului intangibil sau de proprietate
- gradul şi riscul previzibil de depreciere fizică, intelectuală;
funcţională, tehnologică şi economică; - stabilitatea fluxurilor de lichidităţi rezultate din
- condiţii speciale ale tranzacţiei, finanţare specială, bunurile intangibile şi de proprietate intelectuală în
acord de necompetiţie, etc. anii precedenţi;

- restul vieţii economice a bunurilor intangibile şi de de profit examinate în abordările mai rudimentare. În
proprietate intelectuală; abordările economice, părţile trebuie să considere
- preţul de vânzare şi costurile de realizare; cheltuielile de capital suplimentar, capitalul de lucru şi
- costul dezvoltării unor produse competitive; suportul comercial ca factori ce contribuie fiecare la
- costul de oportunitate al capitalului; exploatarea proprietăţii intelectuale. În acest fel, este
- profitul real obţinut şi inflaţia previzionată; posibilă o mai bună analiză a riscurilor aferente
- durata investiţiei (durata de viaţă rămasă); vânzătorului şi cumpărătorului. Faptul respectiv trebuie
- riscurile investiţiei. să fie reflectat într-o rată de redevenţă. Dacă
Toţi aceşti factori combinaţi vor asigura un profil al cumpărătorul poartă o mare proporţie a riscului, rata de
riscului activului necorporal respectiv, iar din acesta se redevenţă negociată va fi mai mică. Estimările de aport
poate calcula factorul de actualizare aferent. de lichidităţi sunt comparate pentru situaţiile cu sau fără
licenţă, pentru a se putea determina aportul crescător de
Riscul economic al aplicării bunului intangibil sau lichidităţi rezultat din achiziţie. Aceste fluxuri de capital
de proprietate intelectuală este dat de incertitudinea de a pot f ajustate folosind o rată de discount adecvată la o
obţine rezultate scontate, evaluate pe baza ipotezei celei valoare prezentă netă. Ele reprezintă valoarea de capital
mai probabile. O posibilitate de evaluare a riscului anticipată a unei licenţe sau a oricărui bun intangibil,
economic o reprezintă analiza de sensibilitate a care trebuie alocată între părţi. Valoarea respectivă (sau
variantelor de aplicare şi generarea de scenarii alter- aporturile de capital crescătoare) este de regulă
native pentru rentabilitatea acestuia, pe baza variabilelor defalcată în raportul 25:75 sau 33:67 între licenţiator şi
strategice (variabilele a căror variaţie are un impact licenţiat. Aceste raporturi sunt regăsite şi fundamentate
semnificativ asupra indicatorilor rezultaţi). De exemplu, în literatura de specialitate privind licenţele. Defalcarea
proiectele de produse noi, bazate pe licenţe, în care mici profitului se ajustează în funcţie de specificul bunului
variaţii ale variabilelor strategice (de obicei volumul tranzacţionat. Defalcarea fiind determinată, cifra poate
vânzărilor, preţul de vânzare, costul unitar al fi plătită ca o sumă globală. Sau ca o alternativă, ea ar
produsului, cheltuielile de marketing) produc scăderi putea fi exprimată ca un procent din volumul global ce
importante ale RIR (ratei interne de rentabilitate) se trebuie plătit din vânzările viitoare. Procentajul de rată
consideră de risc economic mare şi li se acordă o atenţie de redevenţă adecvat derivă prin găsirea ratei care
sporită în faza de analiză strategică, în aşa fel încât produce un flux de redevenţă în timp care este
decizia cu privire la soarta proiectului să fie cea mai echivalent atunci când este adus la zi faţă de suma
rezonabilă în raport cu obiectivele întreprinderii. globală alocată anterior de licenţiator ca redevenţă.
Dezavantajul metodei economice, bazate pe venituri -
b2. Metoda ratei redevenţei profit sau cifra de afaceri, este că ea necesită previziuni
Cifra de afaceri corespunzătoare imobilizărilor asiguratorii şi detaliate ale fluxului de lichidităţi. În
necorporale şi bunurilor de proprietate intelectuală în consecinţă, o astfel de abordare este utilizată atunci
particular constituie baza pentru stabilirea ratei de când este agreată de către părţi sau în anumite sectoare
redevenţă. Rata de redevenţă poate fi apreciata prin: industriale unde există informaţie disponibilă (mai ales
precedent, o rata standard ajustată pentru condiţiile în domeniul farmaceutic şi mecanic).
specifice (de ex. a unei licenţe) şi alocarea beneficiilor
economice care derivă din folosirea de către proprietar a c. Metode bazate pe costuri
bunului intangibil sau a proprietăţii intelectuale. Metodele bazate pe costuri utilizează fie conceptul
de cost istoric, fie de costuri de înlocuire şi constă în
Folosirea precedentului impune examinarea tran- estimarea valorii unui element intangibil (imobilizare
zacţiilor anterioare, ceea ce implică existenţa unei baze necorporală) pe principiul înlocuirii, în condiţiile
de date corespunzătoare. existente la data evaluării şi la nivelul de utilitate
(valoare rămasă) a acestuia.
A doua abordare constă în a lua o rată standard În cazul metodei bazate pe costul istoric se
pentru un domeniu şi a o ajusta în sus sau în jos, funcţie procedează astfel:
de specificul cazului analizat. Conform literaturii de - se eşalonează în timp costul istoric ocazionat
specialitate, ratele standard pe diferite domenii sunt: de toate cheltuielile efectuate în procesul
- mecanică 2-3% - electronică 10% producerii activului;
- telecomunicaţii 15% - se indexează aceste cheltuieli cu un indice care
- biotehnologii şi farmacie 20-35% să reflecte cât mai real valoarea actuală a
costului istoric;
Ultima abordare pentru determinarea ratelor de - se aplică coeficienţi de uzură morală.
redevenţă este aprecierea valorii economice a bunurilor În cazul metodei costului de înlocuire se calculează
intangibile şi a proprietăţii intelectuale pentru costul reproducerii unui activ similar din punct de
cumpărător, cunoscută ca abordare a profiturilor vedere al utilităţii reale.
disponibile. Din punct de vedere conceptual, aceasta
este cea mai bună abordare. Pentru determinarea
aportului de lichidităţi pot fi folosite diverse analize. Se (va urma în numărul 1/I -1998)
estimează atât cifra de afaceri proiectată, cât şi marjele

AGENDA ANEVAR exprimate au fost variate, problema rămânând în

REUNIUNEA BIANUALĂ LA TEGOVA discuţie.
STOCKHOLM - septembrie 1997
ec. Corina Cernea S-a concluzionat că există două sisteme posibile de
director IROVAL certificare: ISO 9002 pentru firmele de evaluare şi EN
45013 pentru evaluatori.
În septembrie 1997 s-au desfăşurat la Stockolm S-a hotărât ca grupa de lucru "Europa Centrală şi
două importante întâlniri de lucru ale evaluatorilor: de Est" să elaboreze un chestionar destinat tuturor
şedinţa bianuală a Grupului European (TEGOVA) şi membrilor TEGOVA pentru a decide care este cea mai
şedinţa anuală a Comitetului Internaţional de Standarde bună formulă de certificare europeană a evaluatorilor.
pentru Evaluare (NSC). Ca membră a celor două
asociaţii, ANEVAR a fost invitată şi a participat la D-l H. Fossen Norvegia va forma o grupă de lucru
ambele întâlniri, fiind reprezentată de dl. Gheorghe pentru acest subiect.
Bădescu, preşedinte ANEVAR şi Corina Cernea,
director al IROVAL. De asemenea, menţionăm faptul că raportul
ANEVAR, prezentat de dl. Bădescu, a stârnit aprecieri
La întâlnirea NSC, la care au participat delegaţi unanime, fiind inclus ca document eficient al
reprezentând 24 de ţări, s-au discutat probleme legate Conferinţei. Au fost foarte apreciate faptul că statutul
de: primirea de noi membri, teme prioritare. Un aspect ANEVAR a fost modificat pentru a fi compatibil cu cel
important este interesul manifestat de participanţi al TEGOVA, precum şi preocupările asociaţiei noastre
pentru. elaborarea de standarde în domeniul "evaluării în domeniul instruirii şi asigurării calităţii în domeniul
afacerilor". evaluării. De asemenea, a fost semnalat pozitiv faptul
Aceeaşi temă a fost considerată de mare interes şi la că, în România, nu există mai multe asociaţii ale
reunirea TEGOVA, grupul de lucru constituit în acest evaluatorilor cu păreri divergente şi că toate firmele
sens fiind foarte activ. multinaţionale de consultanţă, prezente în România,
sunt membre ANEVAR şi cooperează cu asociaţia.
IVSC şi TEGOVA au organizat un seminar comun Foarte importante au fost reuniunile grupurilor de lucru,
cu tema "Perspectivele internaţionale ale evaluării'. La dintre care România a participat la următoarele:
acest seminar au prezentat comunicări: Metodologie, Evaluare afaceri, grupul ţărilor
1. Laurence Rivat - reprezentând Comitetul est-europene.
Internaţional de Standarde de Contabilitate
(IASC); În cadrul grupului de "Evaluare afaceri" a fost
2. Greg Mc Namara (Australia) - vicepreşedinte prezentată experienţa evaluatorilor din România în acest
NSC; domeniu şi s-a convenit ca ANEVAR să se implice
3. Don Dorchester (SUA) - fost preşedinte IVSC; activ în elaborarea standardului european pentru acest
4. Peter Champness (LJK) - preşedinte domeniu, mai puţin abordat în celelalte ţări europene
TEGOVA. până în prezent.
Pe agenda lucrărilor în plen TEGOVA au figurat S-a convenit ca:
următoarele: - secretara TEGOVA va transmite tuturor membrilor
- raportul preşedintelui privind activitatea desfăşurată grupului un chestionar privind standardele naţionale
între ultimele şedinţe; de evaluare a afacerilor;
- informarea participanţilor asupra aprobării statutului - să se elaboreze standarde de evaluare a afacerilor
TEGOVA (formată prin fuziunea TEGOVA şi clasificate după scopul evaluării;
EUROVAL) de către Ministerul de Justiţie din - grupul de lucru săţină legătura cu Grup Gilbert care
Belgia (sediul fiind stabilit la Bruxelles); coordonează standardele de evaluare a afacerilor la
- probleme financiare; IVSC
- raportul grupurilor de lucru;
- cereri de intrare în TEGOVA; În cadrul grupului de "Metodologie şi educaţie" s-a
- certificarea experţilor evaluatori în Europa; hotărât formarea unei grupe de lucru (Arne Stobak -
- analiza directivelor europene privind statutul Norvegia, Elke Brand - Germania, G. Bădescu) care să
companiilor şi ratele de solvabilitate utilizate de pregătească un material cadru pentru seminariile ce vor
bănci; fi organizate simultan în toate ţările membre TEGOVA
- legături cu alte organisme internaţionale; în scopul promovării standardelor europene de evaluare.
- rapoarte ale ţărilor membre.
În continuare, W. Kaelberer - Germania a prezentat
Dintre problemele abordate menţionăm în primul un raport din partea Băncilor de Ipotecă Europene
rând analiza oportunităţii introducerii unui sistem de referitor la conceptul de "valoare de piaţă prudentă"
certificare europeană a experţilor evaluatori, problemă care ar fi solicitat de bănci la evaluarea pentru garanţii
care a fost generată de demersurile legate de măsurile bancare sau ipotecă.
recente de funcţionare a Comunităţii Europene. Părerile Secretara TEGOVA a prezentat un raport privind

posibilitatea participării asociaţiilor de evaluatori la -

la finele lunii mai - începutul lunii iunie în
Programul "Loenardo de Vinci", finanţat de UE. S-a România Conferinţa cu tema "Evaluarea
format un grup de lucru care va urmări realizarea proprietăţilor industriale";
participării. - în octombrie, în Polonia.
4. Discutarea bugetului şi a cotizaţiei pentru 1998
O altă problemă a fost stadiul traducerii SEV în 5. Stabilirea Consiliului, alegerea preşedintelui şi
ţările membre. Unele ţări (Cehia, Polonia) au anunţat vicepreşedintelui. Pentru anul 1998, a fost ales
finalizarea traducerii, iar altele printre care şi România preşedinte al CEEVAN dl Kalus - Polonia, iar
au anunţat că se află în curs de definitivare a traducerii. vicepreşedinte dl. Pârvanov - Bulgaria.
S-au prezentat rapoarte privind relaţiile TEGOVA cu
IVSC, IASC, cu Federaţia Europeană a Ipotecilor, În perioada 16-17 septembrie, UTO (Ukrainian
Federaţia Europeană a Economiştilor şi cu OECD. Society of Appraisers) a organizat o conferinţă cu tema
"Riscul de poluare în evaluarea proprietăţilor".
Principalele teme discutate au fost:
- Evaluarea terenurilor radioactive în Ucraina;
AGENDA ANEVAR - Probleme ale evaluării proprietăţilor poluate în
Şedinţa CEEVAN - Kiev Ucraina;
15-17 septembrie 1997 - Evaluarea urmărilor catastrofei de la Cernobâl;
ing. Doru Puiu Tiberiu - Impactul poluării în procesul de privatizare în
vicepreşedinte ANEVAR Ucraina.
MEMBRII ASOCIAŢII ANEVAR

Ordinea de zi a şedinţei a fost: primiţi în asociaţie în trim. IV 1997
1. Prezentarea informaţiilor privind legisla(ia şi
cerinţele de calificare pentru evaluatorii din ţările
din reţea. CORPUL EXPERŢILOR TEHNICI SA - Arad
2. Pagină comună INTERNET. Participanţii au căzut GRUPUL EXPERTILOR SA - Deva
de acord ca EERPF (Eastern European Real LPLP SA - Ploieşti
Property Foundation) să prezinte proiectul de pagină LPDTU - Bucureşti
comună şi costurile asociate stabilirii şi întreţinerii IPROTIM - Timişoara
acesteia. SC MAESTRO SRL - Constanţa
3. Stabilirea întâlnirilor CEEVAN (Central Eastern COLLIERS INTERNATIONAL REAL ESTATE
European Valuer Associations Network) pentru CONSULTANTS - Bucureşti
1998, când vor avea loc două întâlniri ale CEEVAN:
Îngrijirea apariţiei acestui număr: operator calculator Neacşu Eleni
...................................................................................................................................................................................
Conţinutul articolelor publicate reprezintă opiniile autorilor şi nu neapărat poziţia oficială a ANEVAR

ISSN: 1224-8967
Buletin
INFORMATIV
••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
CUPRINS ÎN FIRMĂ
- continuare din numărul 4/1997 -
ing. Mărioara FAIGHENOV
PROPRIETATEA INTELECTUALĂ membru ANEVAR
ÎN FIRMĂ.................................................... 1 Metodele de evaluare ale proprietăţii intelectuale (şi ale activelor
intangibile în general), prezentate în numărul anterior al buletinului,
conduc la rezultatele corecte, numai dacă se bazează pe concluziile
EVALUAREA ACTIVELOR .............. 4 obiective ale unei analize aprofundate din punct de vedere legal,
tehnic, comercial şi social, făcute anterior evaluării obiectului
proprietăţii.
EVALUAREA BREVETELOR Analiza legală
DE INVENŢIE ........................................... 6 După definirea obiectului proprietăţii intelectuale în cauză, este
necesar să se determine din punct de vedere legal:
- proprietarul şi forma legală de proprietate înregistrată a obiectului
analizat;
COERENŢA ÎN EVALUAREA UNOR
ACTIVE CORPORALE ŞI - titlurile de protecţie obţinute şi limitele acestora în timp (termene
NECORPORALE ................................ 9 stricte de valabilitate) şi în spaţiu (teritoriile în cadrul cărora au fost
acordate);
- dacă prin aplicarea obiectului de proprietate intelectuală sunt
încălcate drepturile de proprietate intelectuală ale unor terţe
ATESTAREA EVALUATORILOR DE persoane fizice sau juridice, fapt care ar da naştere unor litigii;
PROPRIETĂŢI IMOBILIARE - autorizări, certificări, garanţii, etc.
în Germania .......................................... 14 Analiza tehnică
Analiza are ca scop să evidenţieze toate caracteristicile tehnice
superioare dobândite de produsele sau serviciile unei firmei, prin
ŞEDINŢA CONSILIULUI DIRECTOR aplicarea unui obiect de proprietate intelectuală. Este necesar să fie
din 20 martie 1998 - Târgovişte........... 15 analizat impactul tehnico-economic rezultat în urma aplicării
obiectului de proprietate intelectuală, investiţia necesară şi riscul
asumat.
Analiza comercială
NOUTĂŢI BIBLIOGRAFICE Sunt analizate posibilităţile de comercializare a obiectului
în limba engleză, ce pot fi consultate proprietăţii intelectuale în cauză, în vederea obţinerii de venituri şi
în BIBLIOTECA ANEVAR ............... 16 de profit.
Analiza socială
La acest nivel de analiză se studiază impactul social al aplicării şi
MEMBRI ASOCIAŢI ANEVAR utilizării obiectului de proprietate intelectuală în cauză, şi anume:
primiţi în asociaţie în trim. I- 1998 .... 16 - număr de locuri de muncă create;
- influenţe asupra personalului societăţii comerciale;
- folosirea eficientă a unor capacităţi de producţie existente;
1
- vânzarea pe piaţa internă şi externă a unor produse această poziţie a fost luată din considerente etice, dar
competitive; aceleaşi informaţii sunt utile şi celui care a încălcat
- pătrunderea pe noi pieţe de desfacere, etc. proprietatea altuia, în scopul de a limita daunele care i se
Adunarea datelor, atât pentru efectuarea corectă şi cer.
obiectivă a acestor analize, cât şi pentru evaluarea propriu- Utilizarea unei metodologii analitice pentru determinarea
zisă constituie, de asemenea, o activitate complexă care valorii unui obiect de proprietate intelectuală constituie cel
trebuie făcută cu cea mai mare responsabilitate. Întreg mai important instrument în tranzacţiile comerciale de
staful firmei interesate trebuie să colaboreze cu echipa de acest gen, şi împreună cu o capacitate de negociere
evaluatori, pe baza unei încrederi reciproce şi în temeiul corespunzătoare pieţei libere, poate conduce la o rată
interesului fiecăruia: primii pentru a obţine rezultatele cele normală de rentabilitate. Aceasta în scopul asigurării atât a
mai bune şi ceilalţi interesaţi să lucreze în mod proprietarului (titularului) că va primi preţul corect, cât şi a
profesionist, conform normelor etice ale profesiei. celui care cumpără (licenţiatul), că va beneficia de pe
Pentru adunarea datelor, echipa de evaluatori trebuie să urma tranzacţiei.
consulte următoarele documente şi informaţii ale Izolarea fluxurilor de beneficii economice care rezultă în
beneficiarului, legate de obiectul evaluat: urma aplicării şi/sau utilizării unui obiect de proprietate
- studiile de fezabilitate întocmite pe baza studiilor de intelectuală constituie cheia determinării valorii acestuia
produs, planurile de afaceri întocmite pe baza pe baza ratei interne de rentabilitate "normale".
prognozelor viitoare; analiza ratei de rentabilitate a În toate cazurile de evaluare a obiectelor de proprietate
investiţiilor; prospecte; intelectuală (şi a activelor intangibile în general), această
- bugete de cercetare şi dezvoltare; analiză conduce la alocarea beneficiilor economice globale
- programe de marketing; ale firmei pe categoriile de active pe care le deţine,
- activele asociate utilizării proprietăţii intelectuale; tangibile şi intangibile, care trebuie să ţină cont de doi
situaţia juridică şi patrimonială a acestora; factori importanţi:
- declaraţii şi rapoarte financiare corespunzătoare: - importanţa relativă a fiecărei categorii de active
declaraţii de venit, declaraţii de fluxuri de numerar, implicate;
bilanţuri, conturi de profit şi pierderi; - rata internă de rentabilitate asociată fiecărei categorii
- date referitoare la durata de viaţă rămasă; implicate.
- prezentarea produselor şi acordurilor de licenţă; Pe baza importanţei relative şi a riscului asociat fiecărei
- identificarea concurenţilor şi a sistemelor de piaţă categorii de active, venitul net global al firmei poate fi
corespunzătoare; repartizat pe activele care-l produc.
- condiţiile economice generale; Venitul net din exploatare este reprezentativ pentru be-
- rapoarte de analiză ale brokerilor de investiţii; neficiul economic global creat de firmă. Beneficiul eco-
- rapoarte statistice privind volumul vânzărilor din ţară şi nomic este considerat prin prisma venitului realizat doar
la export în ultimii 3 ani, minim; situaţia portofoliului de din exploatare pentru a elimina cheltuielile financiare
comenzi pe următorii 3 ani, minim; studii de piaţă legate de capital, din moment ce beneficiile economice
privind cererea şi oferta, pe pieţele deţinute şi cele rezultate din exploatarea activelor unei firme nu depind de
potenţiale; studii privind tendinţele pe care le manifestă capitalul utilizat pentru finanţarea activităţii. Valoarea
concurenţii; rapoarte privind încercarea produselor noi proprietăţii intelectuale existenţe nu trebuie să varieze în
asimilate în ultimii 5 ani, minim, şi materialele funcţie de structura capitalului utilizat pentru finanţarea
referitoare la analiza comparativă a performanţelor de dezvoltării sau achiziţionării ei.
calitate şi fiabilitate ale noilor produse şi/sau servicii Utilizarea venitului net din exploatare, ca o măsură a
care au la bază obiecte de proprietate intelectuală, beneficiilor economice, este reprezentativă şi pentru
comparativ cu performanţele similare realizate de estimarea tuturor cheltuielilor variabile, fixe, de vânzare,
principalii concurenţi; prospecte; administrative şi speciale, necesare pentru exploatarea
- analiza tehnologică şi de producţie din care să rezulte proprietăţii intelectuale. Neluarea în seamă a uneia din
impactul asupra investiţiei, introducerea în fabricaţie a aceste cheltuieli exagerează mărimea beneficiilor
unor obiecte de proprietate intelectuală proprii sau economice ce pot fi considerate ca provenind din
licenţiate; proprietatea intelectuală. De exemplu, comparând două
- date referitoare la asociaţiile de producători din domeniu; obiecte de proprietate intelectuală sau generic două
- active intangibile complementare; proprietăţi intelectuale, cea care generează vânzări, atrage
- etc. un segment de piaţă şi îl sporeşte, necesitând în acelaşi
Fiecare tip de informaţie trebuie descrisă împreună cu timp cheltuieli mai mici pentru promovarea şi sprijinirea
prezentarea modurilor în care ea poate contribui la vânzărilor, este mai valoroasă decât proprietatea care
cuantificarea valorii proprietăţii intelectuale sau la necesită o publicitate agresivă, reţea de distribuţie şi suport
stabilirea daunelor în cazul încălcării drepturilor de administrativ. Beneficiile economice generate de
proprietate intelectuală ale unor terţe persoane sau în cazul proprietate sunt cel mai corect determinate numai după
nerespectării contractelor de licenţă. În acest ultim caz, însumarea acestor cheltuieli. În unele cazuri este necesară
prezentarea se face luându-se apărarea părţii afectate de o ajustare a cheltuielilor, prin eliminarea celor care nu sunt
încălcarea proprietăţii, în încercarea ei de a găsi informaţii asociate direct cu proprietatea analizată, şi anume:
care să poată dovedi pierderile determinate de cel care i-a - cheltuieli de cercetare pentru dezvoltarea altor produse
încălcat proprietatea. Este important să se observe că şi/sau servicii noi;
2 Buletin informativ nr. 1/I-1998

- cheltuieli de publicitate referitoare la alte produse şi/sau pe o întindere geografică considerabilă, unanim apreciate.
servicii care nu au nimic comun cu proprietatea analizată; Bunurile de pe piaţa cenuşie poartă în mod ilicit mărci
- cheltuielile administrative generate de activităţi din puternice, înregistrate de alte firme sau mărci notorii
sediile centrale ale firmelor; cunoscute. Aceste bunuri sunt puse pe pieţele de desfacere
- anumite cheltuieli ocazionale de protocol; la preţuri mult mai mici, făcându-se în acest fel o
- cheltuieli extraordinare determinate de evenimente concurenţă neloială firmelor titulare. Deşi legislaţia
speciale care conduc la întreruperea producţiei, de fiecărei ţări amendează aceste fapte, ele sunt practicate pe
exemplu: calamităţi, greve, etc. o scară tot mai largă.
Repartizarea venitului net din exploatare are la bază În mod legal, prin contract de licenţă de marcă,
valoarea activelor din fiecare categorie şi o rată internă de posesorul mărcii, respectiv licenţiatorul, acordă licen-
rentabilitate corespunzătoare fiecăreia. ţiatului (utilizatorului) dreptul de folosire a acesteia (a
Investiţiile firmei, pentru a fi viabile, trebuie să asigure mărcii) pe produsele fabricate sau comercializate.
realizarea pragului minim al ratei interne de rentabilitate. Valoarea unei mărci reprezintă valoarea (echivalentul)
Atât creditele, cât şi capitalul social al firmei, utilizate cumulată a beneficiilor unui drept de proprietate viitor.
pentru finanţarea investiţiilor, trebuie să genereze venituri Pentru calcularea corectă a valorii mărcii trebuie
suficient de mari pentru a acoperi dobânzile şi pentru a identificate corect şi distinct:
asigura o rată internă de rentabilitate "normală" pentru - beneficiile reale ale dreptului de proprietate viitor, adică
capitalul investit. Rata internă de rentabilitate minimă câştigurile în curs şi cele viitoare sau fluxul de
acceptată trebuie să fie cel puţin egală cu costul mediu disponibilităţi al mărcii;
ponderat al capitalului. Fiecare categorie de active trebuie - rata de creştere sau de reducere care trebuie aplicată
să participe la realizarea acestei rentabilităţi. acestor câştiguri pentru a ţine cont de creştere şi risc.
După finalizarea unei evaluări, mai ales în cazul Conform statisticilor internaţionale, valoarea unei mărci
obiectelor proprietăţii intelectuale, se recomandă poate reprezenta până la 5% din cifra de afaceri
efectuarea unei analize a justeţei sau susceptibilităţii previzionată pe toată perioada de valabilitate a acesteia. În
acestei operaţii. Vor fi revăzute ipotezele principale de general, evaluarea unei mărci se bazează pe ipoteza că
lucru, impactul acestora asupra evaluării. Dacă se observă forţa mărcii este cea care determină ca rata de reducere sau
că evaluarea este, în mod deosebit, sensibilă la creştere să se aplice câştigurilor prin marcă. Forţa mărcii
modificarea a 1-2 ipoteze sau chiar a tuturor ipotezelor este cea care determină încrederea clienţilor, determină în
asumate, se recomandă adoptarea unei abordări prudente mod direct siguranţa unor fluxuri viitoare de venituri, iar
în evaluare. analiza forţei mărcii poate fi utilizată în determinarea ratei
În unele împrejurări, acolo unde există riscuri politice de actualizare, care se va aplica profiturilor legate de
sau de piaţă substanţiale, se recomandă aplicarea unei marcă. Cu cât marca este mai puternică, cu atât rata de
reduceri substanţiale valorilor obţinute, care vor ţine cont actualizare este mai mică şi invers. Acest sistem de
de aceşti factori speciali. evaluare a mărcii este riguros şi verificabil financiar, cu
Evaluarea obiectelor proprietăţii intelectuale (brevete, condiţia ca să se bazeze pe informaţii de marketing,
mărci, drepturi de autor, etc.) care fac parte din categoria financiare şi juridice, obiective şi reale.
elementelor necorporale se face în conformitate cu Evaluarea forţei mărcii presupune analiza a 7 factori de
Reglementările Naţionale şi Convenţiile Internaţionale la cântărire:
care România este parte din domeniu. a) Conducere - O marcă care conduce piaţa sa sau sectorul
de piaţă este în general o proprietate mai stabilă şi mai
EVALUAREA MĂRCILOR valoroasă decât o marcă slabă în domeniu. Pentru a ajunge
Printre obiectele proprietăţii industriale mărcile de cât mai sus în domeniul conducerii "o marcă trebuie să fie
fabrică de comerţ sau de servicii au o importanţă o formă dominantă în sectorul respectiv sau cu o
deosebită datorită profiturilor ce se realizează. puternică cotă pe piaţă”. Prin urmare, ea trebuie să fie
Mărcile reprezintă semne distinctive folosite de un capabilă să influenţeze puternic piaţa sa, nivelul preţului,
titular, semne care permit să se deosebească produsele sau să domine distribuirea şi să reziste atacurilor concurenţei.
serviciile sale de produsele şi serviciile similare, realizate b) Stabilitate - Mărcile confirmate de mult timp, care
de alţi concurenţi. Mărcile pot fi constituite din cuvinte, determină loialitatea consumatorului şi au devenit parte a
litere, cifre, reprezentări grafice, plane sau în relief, "structurii" pieţelor lor, sunt deosebit de valoroase şi
combinaţii ale acestor elemente, una sau mai multe culori, furnizează evident o cotă înaltă a veniturilor.
forma produsului sau ambalajului acestuia, prezentare c) Piaţa - Mărcile de pe piaţa de alimente, băuturi şi
sonoră sau alte asemenea elemente. Numele comercial publicaţii sunt la prima vedere mai puternice decât cele din
poate fi numele firmei sau alt nume ce identifică o firmă domeniul înaltei tehnologii, deoarece acestea sunt mai
de bunuri sau servicii. Numele comercial poate, dar nu în vulnerabile la schimbările tehnologice. O marcă pe o piaţă
mod obligatoriu, fi folosit ca marca firmei. stabilă, dar în creştere, cu puternice bariere de acces a
Condiţiile de protejare ale unei mărci sunt noutatea şi produselor similare pe piaţă, va avea un scor deosebit de
distinctivitatea. Spre deosebire de drepturile de brevet, mare.
drepturile pentru marca firmei pot dura nedeterminat dacă d) Internaţionalitate - Mărcile care au o puternică
marca continuă să perfecţioneze o funcţie care indică o acceptare internaţională şi atracţie sunt inevitabil, mai
sursă de venit. puternice decât cele naţionale sau regionale. Astfel de
Mărcile notorii sunt mărcile cunoscute de un public larg, mărci au implicat investiţii semnificative în dezvoltarea
Buletin informativ nr. 1/I-1998 3

geografică şi sunt mai puţin sensibile la atacul concurenţei. [2] Sorin V. Stan - Evaluarea Întreprinderilor, Editura
Prin urmare ele sunt active, mai puternice şi mai stabile. Teora, 1996;
De altfel, nu toate mărcile pot fi capabile să depăşească [3] M. Birkin, Interbrand Group, Londra - The valuation
barierele culturale şi naţionale, iar cele care reuşesc trebuie of trademarks and brand name;
să fie considerate ca active, deosebit de valoroase. [4] WIPO Regional Seminar on Industrial Property Assets
e) Tendinţe - În general, tendinţa pe termen lung a mărcii organizat de Agenţia de Protecţie a Proprietăţii
este o măsură importantă a capacităţii ei de a rămâne Industriale din Republica Moldova la Chişinău, mai
contemporană şi relevantă pentru consumatori şi prin 1997;
urmare valoarea ei este mai mare. [5] Conferinţa cu privire la apelurile în instanţă pentru
f) Sprijinire - Acele mărci care au primit investiţii probleme de Proprietate Intelectuală, Bucureşti, 18-20
consistente şi sprijin constant, de obicei au un privilegiu noiembrie 1997;
mai puternic decât acelea care nu au primit. Atât suma [6] RIPP Seminar 39 "Licensing Technique" - Berlin, 25-
cheltuită în sprijinirea mărcii cât şi calitatea acestui sprijin 27 septembrie 1996.
sunt semnificative.
•••
g) Protecţie - O marcă înregistrată este un monopol legal
asupra unui nume, embleme sau o combinaţie a acestora EVALUAREA
două. Altă protecţie poate exista conform dreptului civil, ACTIVELOR
cel puţin în anumite ţări. ing. Adrian CRIVII
Conform aprecierilor firmei INTERBRAND GROUP membru ANEVAR
Londra, greutatea specifică a acestor criterii este: ing. Adrian VASCU
- conducere.......................0,25 membru ANEVAR
- stabilitate........................0,15 În perioada actuală şi în perspectivă, evaluarea activelor
- piaţă................................0,10 reprezintă şi va reprezenta o misiune frecventă a firmelor
- caracter internaţional......0,25 de evaluare specializate. Aceasta cel puţin din următoarele
- tendinţe...........................0,10 motive.
- sprijin.............................0,10 - gradul ridicat de decapitalizare al societăţilor comerciale
- protecţie..........................0,05 necesită atragerea de resurse financiare "ieftine". Costul
Aceste valori pot fi utilizate pentru evaluarea unei mărci creditelor bancare fiind ridicat, vânzarea activelor
prin metoda ratei redevenţei, astfel: reprezintă o soluţie viabilă. Ea este susţinută şi de faptul
- se apreciază note în intervalul 0-5 pentru fiecare criteriu, că există în patrimoniile societăţilor comerciale
funcţie de caracteristicile mărcii de evaluat; capacităţi neutilizate, care generează pierderi (impozite,
- se face media ponderată a acestor note utilizând valorile amortizări, utilităţi, pază, ş.a)
apreciate pentru greutatea specifică a criteriilor, - numărul licitaţiilor pentru evaluări de întreprinderi este
prezentate anterior. tot mai redus (tendinţă care se va manifesta în
Cu toate că greutăţile specifice ale criteriilor prezentate continuare);
anterior sunt ipotetice, ele dovedesc principalele elemente - vânzarea activelor reprezintă o posibilitate efectivă de
de "citire", din care poate fi obţinută o evaluare globală a privatizare a societăţilor comerciale, chiar parţială, în
mărcii. Această metodă apreciază marca în termeni de condiţiile lipsei capitalului pentru privatizarea integrală a
"tărie" şi în acelaşi timp permite analiza "marcă cu marcă", acestora.
precum şi compararea şi evidenţierea acelor domenii în În acest context are loc o mutaţie în cadrul portofoliului
care managementul îşi poate direcţiona cel mai uşor de activităţi desfăşurate de o firmă de evaluare dinspre
eforturile, în scopul de a spori forţa mărcii şi deci şi evaluările de întreprinderi înspre evaluările de active.
valoarea ei. Analiza se concentrează, de asemenea, asupra Prezentul material îşi propune să prezinte opinia
tranzacţiilor care implică mărci asemănătoare şi asupra autorilor privind evaluarea activelor şi să supună atenţiei
profilului financiar al firmelor care se ocupă de afaceri probleme ivite pe parcursul evaluărilor efectuate. Structura
similare i sau realizează produse şi/sau servicii acestuia va conţine mai multe părţi: în prima parte un
asemănătoare. Aceste investigaţii sunt necesare pentru ca capitol de premize generale, iar în partea a doua va
evaluatorul să-şi creeze imaginea asupra firmei şi a continua cu prezentarea structurii raportului de evaluare,
mediului concurenţial în care va fi utilizată marca în apoi cu descrierea generală a metodelor de evaluare şi
cauză. opinia evaluatorului, încheindu-se cu capitolul Aprecieri
Valoarea unei mărci noi lansate pe pieţele de desfacere finale.
creşte direct exponenţial, funcţie de creşterea forţei ei.
Odată ce marca s-a stabilizat ca o puternică marcă I. PREMIZE GENERALE
mondială, valoarea ei nu mai creşte în acelaşi ritm Pentru evaluarea activelor nu a fost elaborată până în
exponenţial, chiar dacă piaţa internaţională pe care o prezent o metodologie aparte, cea aplicată derivând din I
acoperă este îmbunătăţită. tehnicile de evaluare a întreprinderilor. Spre deosebire
Bibliografie: de evaluările de întreprinderi, în cazul activelor, în

[1] Gordon V. Smith, Russell L. Parr - Valuation of majoritatea situaţiilor, în ele nu se desfăşoară nici o
Intellectual Property and Intangible Assets, second activitate, iar în urma vânzării îşi pot schimba profilul de
edition, John Wiley & Sons, New York, 1994; activitate astfel încât abordarea evaluării din punct de

vedere a afacerii nu este oportună. În marea majoritate a avute în vedere şi elemente caracteristice ale fondului de
cazurilor a fost preluată ca metodă de bază în evaluarea comerţ cum sunt: marca, vadul comercial, clientele,
activelor, metoda patrimonială. Aceasta a fost şi este licenţe, patente etc.)
utilizată în special în cadrul evaluărilor elaborate de În prezent, legea privatizării respectiv Legea 44/1998
către experţii tehnici judiciari. Anticipând cele ce vor fi care a aprobat OUG 88/1997, normele de aplicare ale
amintite în continuare legat de metodele de evaluare, acesteia aprobate prin HG 5511998 şi Ordinul nr.
afirmăm că această abordare exclusiv patrimonială a 62/1998 emis de FPS alcătuiesc singura legislaţie în
evaluărilor de active este unilaterală şi nu cuprinde vigoare legată de privatizare, care face referiri şi la
fenomenul în complexitatea sa (ex. valorile de evaluarea activelor. În cadrul Ordinului nr. 62 este
reconstrucţie nu diferă semnificativ dacă un activ este prezentat conţinutul - cadru al raportului de evaluare a
situat într-o zonă favorabilă sau în una nefavorabilă). activelor:
Coeficienţii de circulaţie utilizaţi pentru ajustările 1. Valoarea activului şi a terenului aferent acestuia,
evidente care se impun, sunt subiectivi şi nu au o bază înregistrate în contabilitate, la care s-au aplicat toate
provenită din tranzacţiile efectuate pe piaţă în care se va reevaluările în conformitate cu actele normative în
vinde şi activul supus evaluării. In acest articol nu vrem vigoare;
să subapreciem meritele celor care au utilizat această 2. Valoarea contabilă a activului şi terenului aferent
tehnică, având în vedere condiţiile în care se desfăşura acestuia, actualizate cu influenţele modificărilor de
activitatea (nu există bibliografie de specialitate, preţuri intervenite între data ultimei reevaluări' şi data
valoarea de piaţă era o noţiune necuprinsă în limbajul de întocmirii raportului de evaluare;
specialitate etc.). Ne propunem însă să utilizăm toate 3. Dotarea tehnică şi nivelul tehnologic al activului;
informaţiile existente referitoare la acest domeniu şi să uzura fizică şi uzura morală a bunurilor incluse în activ;
stabilim un limbaj comun conform căruia să 4. Forţa de muncă utilizată în cadrul activului şi
transformăm evaluarea activelor dintr-o activitate calificare acesteia;
tipizată într-una creatoare. 5. Implicaţii asupra societăţii comerciale deţinătoare;
În legislaţia privatizării elaborată în ultimii ani s-a 6. Sursele de aprovizionare cu materii prime, materiale şi
făcut referire la elementele care trebuie să fie conţinute posibilităţile de desfacere a produselor finite realizate;
în cadrul raportului de evaluare a activelor. Astfel; în 7. Contractele comerciale în curs de derulare încheiate
HG 634/1991 pentru aprobarea Normelor metodologice de societatea comercială, vizând activul în cauză;
privind vânzarea de active ale societăţilor comerciale cu 8. Sarcini de care este grevat activul (contracte de
capital de stat, completată ulterior prin prevederile HG închiriere, locaţie, ipoteci, etc.);
758/1991 şi HG 545/1992, în prezent abrogată, se 9. Valoarea actualizată a investiţiilor efectuate de locatar
prevedea în Anexa 3 că raportul de evaluare va trebui să (dacă este cazul), care va fi evidenţiată distinct în preţul
conţină: propus pentru începerea licitaţiei;
1. Valoarea contabilă a activului determinată pe baza 10. Preţul propus pentru începerea licitaţiei, din care
reevaluării, conform HG 945/1990, luată în calcul la valoarea terenului şi/sau calculul redevenţei, după caz;
stabilirea patrimoniului net al societăţii comerciale 11. Justificarea preţului propus pentru începerea licitaţiei
deţinătoare; şi metoda de evaluare folosită (la stabilirea preţului vor
2. Valoarea contabilă, actualizată cu influenţele fi avute în vedere şi elemente caracteristice ale fondului
modificărilor de preţuri între reevaluarea efectuată de comerţ, cum sunt: marca, vadul comercial, clientela,
potrivit HG 945/1990 şi data scoaterii la vânzare; licenţe, patente, etc.)
3. Principalii indicatori economico - financiari ai 12. Proiectul de contract de vânzare-cumpărare de
activului; active, respectiv proiectul de contract de leasing
4. Forja de muncă utilizată în cadrul activului şi imobiliar.
calificarea acesteia; După cum se remarcă, o mare parte din prevederile
5. Implicaţiile asupra societăţii comerciale deţinătoare în actelor normative din anul 1991 se regăsesc în conţinutul
cazul vânzării activului propus; cadru prevăzut de Ordinul FPS nr. 62/1998. Diferenţele
6. Sursele de aprovizionare cu materii prime, materiale şi existente între prevederile celor două acte şi normative
posibilităţile de desfacere a produselor finite; sunt:
7. Contractele comerciale pe rol ale societăţii comerciale - Investiţiile efectuate de locatar vor fi actualizate şi
deţinătoare privind activul în cauza; evidenţiate distinct în preţul propus pentru începerea
8. Datorii ale societăţii comerciale deţinătoare vizând licitaţiei. O problemă ridicată de acest aspect o
activul în cauză; reprezintă cât din valoarea actualizată a investiţiilor va fi
9. Sarcini de care este grevat activul în cauză; . evidenţiată în valoarea propusă de evaluator dacă aceasta
10. Dotarea tehnică şi nivelul tehnologic al activului; este diferită de valoarea patrimonială actualizată?
uzura fizică şi uzura morală; - Preţul minim de începere a licitaţiei devine preţul
11. Valoarea investiţiilor făcute de locatar (dacă este propus pentru începerea licitaţiei din care să fie
cazul); evidenţiată valoarea terenului. Şi în acest caz se
12. Preţul minim de începere a licitaţiei şi tipul de pune întrebarea: dacă valoarea propusă de evaluator (nu
licitaţie care se doreşte a fi utilizat; "preţul" care este rezultatul tranzacţiei) a fost selectată
13. Justificarea preţului iniţial de începere a licitaţiei şi dintre valorile rezultate prin metodele de evaluare aplicate,
metoda de evaluare folosită (la stabilirea preţului vor fi fiind diferită de acestea, va conţine integral valoarea

estimată a terenului? evaluarea activelor. Această ultimă afirmaţie este susţinută

- Conform conţinutului-cadru în vigoare se cere ca şi de faptul că:
exportul de evaluare să conţină proiectele de contracte - este în conformitate cu standardul ANEVAR - SEV
(de vânzare-cumpărare sau de leasing imobiliar care 4.03;
urmează a fi încheiate. Aceasta prevedere nu are legătură - conţinutul raportului de evaluare răspunde integral
cu activitatea de evaluare şi în opinia noastră, aceste prevederilor legale în vigoare;
proiecte (existente în anexele Ordinului FPS nr.6211998) - prin utilizarea a trei metode evaluare particularizează
nu îşi au locul în raportul de evaluare, ci eventual în obiectivul de evaluat.
documentaţia elaborată de către vânzător privind activele În concluzie, evaluarea activelor societăţilor comerciale
în cauză. trebuie abordată ca şi evaluarea proprietăţilor imobiliare,
Aceste acte normative nu aduc noutăţi semnificative ţinând seama de tipul acestora (comerciale, industriale,
privind metodologia de evaluare (făcând doar o referire la agricole etc.)
elementele intangibile). (va urma) ...
Începând cu toamna anului 1996, perioada demarării •••
cursurilor de „EVALUAREA ŞI FINANŢAREA
PROPRIETĂŢILOR IMOBILIARE” a fost pus la EVALUAREA
dispoziţia cursanţilor suportul teoretic cu abordarea BREVETELOR DE INVENŢIE
complexă a evaluării proprietăţilor imobiliare (apărut sub Ing. Marioara FAIGHENOV
egida IROVAL). membru ANEVAR
Se pun întrebările: Brevetul de invenţie reprezintă un titlu de protecţie
(1) dacă există şi care este legătura dintre active şi acordat şi eliberat în virtutea legii de un organ unic,
proprietăţile imobiliare ? competent, al unui stat, în scopul protecţiei unei invenţii.
(2) tehnicile de evaluare a proprietăţilor imobiliare pot fi Acest titlu conferă titularului (sau titularilor), care poate fi
utilizate la evaluarea activelor? inventatorul (sau inventatorii) sau altă persoană, fizică sau
Prezentăm în continuare definiţiile celor două noţiuni: juridică, conform legislaţiei, drepturi exclusive de
Activele - "unităţi din structura unei societăţi comerciale exploatare pe teritoriul statului respectiv, limitate în timp.
cu capital de stat ca magazine, restaurante, hoteluri, În România brevetele de invenţie se acordă în
cabane, depozite, ateliere, secţii, fabrici şi alte asemenea conformitate cu "Legea privind brevetele de invenţie'°
care pot fi organizate şi pot funcţiona independent şi care nr.64/1991. Conform acestei legi drepturile exclusive de
îşi desfăşoară activitatea în industrie, agricultură, comerţ, exploatare a invenţiilor care aparţin titularului şi interzise
turism, prestări de servicii şi în alte ramuri" (conform HG terţilor, pot fi:
634/1991). a) pentru produse: fabricarea, comercializarea, oferirea
Proprietăţile imobiliare - "includ terenul şi tot ceea ce spre vânzare, folosirea, importul sau stocarea în
face parte din el (vegetaţie, resurse minerale) precum şi vederea comercializării, oferirea spre vânzare sau
amenajările efectuate de om (construcţii, reţele, etc.)" folosire;
Tipurile generale de proprietăţi imobiliare sunt: b) pentru procedee sau metode: folosirea acestora.
rezidenţiale (case de locuit etc.), comerciale (magazine, Invenţia reprezintă o soluţie tehnică nouă, care pentru a
hoteluri, centre de afaceri, clădiri administrative etc.), fi protejată, deci pentru a i se acorda un brevet de invenţie,
industriale (fabrici, depozite, etc.), agricole (ferme, livezi trebuie să fie nouă, să rezulte dintr-o activitate inventivă şi
etc.), speciale (proprietăţi cu design unic sau construcţii să fie susceptibilă de aplicabilitate industrială. Invenţia
care limitează utilizarea numai la scopul iniţial: şcoli, reprezintă un obiect de proprietate industrială şi poate avea
biserici, aeroporturi, stadioane etc.) ca obiect un produs, un procedeu sau o metodă.
Din analiza celor prezentate pot fi desprinse Transmiterea dreptului de folosire a invenţiilor unor terţe
următoarele: persoane, fizice sau juridice, se poate face numai prin
- ambele noţiuni se referă la ansamblul alcătuit din teren şi contracte de licenţă sau de cesiune.
construcţiile (clădiri, reţele) corespunzătoare; Prin evaluarea unui brevet de invenţie se înţelege
- ambele noţiuni acoperă o gamă largă de tipuri cu evaluarea unei soluţii tehnice brevetate, numită invenţie,
menţiunea că în cadrul proprietăţilor imobiliare o protejată printr-un titlu de protecţie, numit brevet de
pondere semnificativă o deţin proprietăţile imobiliare invenţie.
rezidenţiale; Evaluarea unui brevet de invenţie în scopul vânzării,
- activele reprezintă părţi din întreprindere care pot printr-un contract de licenţă, sau în scopul determinării
funcţiona independent deci sunt desprinse dintr-un aportului adus la profitul şi/sau capitalul social al unei
întreg, pe când proprietăţile imobiliare pot să apară ca firme, se face conform metodelor de evaluare a proprietăţii
entităţi independente. Acest aspect are impact şi asupra intelectuale, prezentate în numerele anterioare, şi anume:
tipului de valoare estimată în cadrul raportului de - metode bazate pe comparaţiile de piaţă;
evaluare: valoare de utilizare în continuitate, valoare de - metode bazate pe venituri:
piaţă etc. - metoda cash-flow-ului net;
Drept consecinţă, în opinia noastră, "mulţimea" activelor - metoda ratei redevenţei;
este inclusă în "mulţimea" proprietăţilor imobiliare şi - metode bazate pe costuri.
implicit metodologia de evaluare a proprietăţilor Evaluarea brevetelor de invenţie, deci a invenţiilor,
imobiliare (mai cuprinzătoare) poate fi aplicată la reprezintă o problemă complexă, iar rezultatele obţinute în

urma aplicării metodelor de evaluare depind atât de - stadiul de aplicare al invenţiei în firmă
delimitarea exactă, cantitativă şi calitativă, cât şi de analiza - compatibilitatea invenţiei cu obiectele firmei
aprofundată şi obiectivă a unui foarte mare număr de - compatibilitatea cu strategia firmei în domeniul cer-
factori: legali, tehnici, comerciali şi sociali, legaţi de cetării-dezvoltării
soluţia tehnică brevetată. Prin analiza acestor factori se - compatibilitatea cu planurile pe termen lung ale firmei
poate face şi o evaluare asupra: - potenţialul tehnico-ştiinţific al firmei
- practicabilităţii tehnice şi anume dacă va funcţiona - interacţiunea cu celelalte proiecte din firmă
invenţia; - costurile şi perioada necesară elaborării proiectului
- practicabilităţii comerciale, respectiv dacă se poate - proiectele de cercetare-dezvoltare ale altor unităţi
vinde; inovatoare din domeniu
- practicabilităţii investiţionale şi anume ce tip de firmă - efectul asupra produselor şi tehnologiilor curente din
poate aplica invenţia şi vinde produsele realizate prin firmă
aplicarea ei. - ciclul de cercetare-dezvoltare-proiectare constructivă şi
În orice evaluare, în primul rând trebuie definit cu tehnologică necesar dezvoltării invenţiei în vederea
exactitate obiectul brevetului de invenţie şi anume ce aplicării (statistic), comparativ cu cele similare sau, în
reprezintă soluţia tehnică brevetată: un produs, un cazul când deja au fost realizate costurile înregistrate în
procedeu sau o metodă, în întregime sau numai o anumită evidenţele contabile.
cotă parte din acestea, cotă care trebuie foarte bine Prin prisma investiţiei, pentru analiza tehnică şi
identificată. comercială, sunt determinate:
Din punct de vedere legal trebuie determinate: tipul - cheltuielile efectuate pentru realizarea invenţiei
invenţiei - principală sau complementară, titularul, perioada brevetate, documentaţie şi experimentări, dacă sunt
de valabilitate, ţările în care este protejată, existenţa sau necesare cercetări suplimentare
nonexistenţa unor contracte de licenţă, inclusiv caracterul - cheltuielile de investiţie necesare a fi efectuate pentru
acestora (exclusive sau neexclusive, etc). aplicarea invenţiei
Din punct de vedere social, se analizează impactul sau - capacitatea nominală existentă în firmă pentru aplicarea
beneficiul asupra bunăstării generale a societăţii, respectiv: invenţiei
crearea de locuri de muncă, dezvoltarea unei ramuri - producţia realizată
industriale, creşterea nivelului de trai al populaţiei prin - disponibilitatea şi preţurile materiilor prime
asigurarea de venituri suplimentare sau oferirea spre - costurile de producţie
consum şi/sau folosire de bunuri de calitate superioară etc. - preţurile de desfacere
Din punct de vedere tehnic, analiza se face prin prisma - disponibilităţile de service
obiectului invenţiei şi prin prisma investiţiei necesare - costurile activităţii de marketing
pentru realizarea acestora. - beneficiarii produselor realizate
Prin prisma obiectului invenţiei sunt analizate: - piaţa produselor finale
- domeniul de aplicare al invenţiei: - concurenţa
- cui se adresează - preţul de vânzare
- grupa de produse, produse sau metode din care face parte - volumul vânzărilor, atât în ţară cât şi la export
- stadiul tehnicii actuale şi dezavantajele acestuia: - profitul obţinut
- produse, procedee sau metode similare cunoscute - alţi beneficiari potenţiali ai produselor, procedeelor sau
- rata medie de viaţă a produselor, procedeelor sau metodelor brevetate
metodelor similare - dimensiunea pieţei potenţiale
- utilizarea invenţiei: - producţia previzionată pentru o perioadă de 5-10 ani
- siguranţa din punct de vedere tehnic în exploatare, - profitul previzionat
studierea posibilelor riscuri şi efecte secundare rezultate, - factorii care afectează extinderea pe piaţă
inclusiv impactul asupra mediului înconjurător. - reacţiile probabile ale concurenţilor
- grad de utilitate - efectul asupra imaginii societăţilor comerciale
- extinderea invenţiei la alte domenii - aprecierea - posibilitatea încheierii unor contracte de know-how
succesului tehnic - extinderea capacităţilor existente
- aprecierea succesului comercial - dimensionarea şi eşalonarea în timp a investiţiilor
- folosirea produsului, procedeului sau metodei, conform necesare aplicării invenţiilor
invenţiei atrage după sine schimbarea / adaptarea altor - perioada de recuperare a capitalului investit pentru
produse, procedee sau metode aplicarea invenţiilor
- timp probabil de realizare a produsului - potenţialul de În cadrul procesului de evaluare propriu-zisă, înainte sau
export după aplicarea metodelor de evaluare, se face o analiză
- condiţii deosebite de ambalare economică care are ca obiectiv evaluarea atributelor
- schimbarea tehnologiilor economice ale proiectului pentru lansarea în fabricaţie a
- disponibilitatea de materii prime produsului, procedeului sau metodei brevetate, privit ca
- posibilităţi de aplicare a brevetului un obiect de investiţie pentru firmă, respectiv
- beneficiarii potenţiali ai brevetului rentabilitatea şi riscul economic asociat acestuia.
- puncte forte ale invenţiei, comparativ cu stadiul tehnicii Pentru aceasta, se porneşte de la estimarea vânzărilor şi
- puncte slabe ale invenţiei, comparativ cu stadiul tehnicii a costurilor produsului nou în perspectivă. Se estimează

costurile directe ale produsului (luând în considerare profituri.

numai costurile de fabricaţie) ca şi cheltuielile fixe ale În cazul aplicării brevetelor de invenţie, lichiditatea nu
întreprinderii, bugetul fixat pentru promovare (cheltuieli este o variabilă de optimizat, ci o restricţie de satisfăcut.
de marketing) şi cheltuieli de dezvoltare (totalul celor Rentabilitatea aplicării acestuia reprezintă capacitatea sa
efectuate). Cu aceste date, se poate elabora cash-flow-ul de a genera un excedent, respectiv, un randament al
operativ al proiectului pe durata estimată a ciclului de fondurilor implicate. La se poate măsura prin indicatori
viaţă a produsului, procedeului sau metodei conform determinaţi, pornind de la criterii destul de diverse, cei
invenţiei şi/sau contractului de licenţă. mai mulţi utilizaţi în practică fiind ~ excedentul brut
Se consideră că includerea costurilor de dezvoltare (care exprimă câştigul total aferent proiectului pe durata
care, datorită faptului că deja s-au efectuat, reprezintă de viaţă a produsului nou), valoarea actualizată netă
cheltuieli ascunse şi ireversibile, în preţul invenţiei este (VAN) care exprimă câştigul total al aplicării brevetului
foarte importantă, deoarece nu mai este necesar ca firma de invenţie pe durata lui de valabilitate în unităţi
care aplică invenţia să rezerve fonduri pentru finanţarea monetare unitare, actualizate la momentul iniţial şi rata
acestora, iar cel care le-a făcut trebuie să le recupereze. internă de rentabilitate (RIR), care exprimă dobânda
Pe de altă parte, acţiunile în dezvoltarea invenţiei până compusă pe care o generează aplicarea brevetului de
la data evaluării pot să aibă un cost de oportunitate, care invenţie pe durata lui de valabilitate.
reprezintă preţul pe care l-ar putea plăti o altă firmă Riscul economic al aplicării soluţiei brevetate este dat
pentru achiziţionarea acesteia. În acest caz, cheltuielile de posibilitatea de a nu se obţine rezultatele scontate,
de dezvoltare se transformă în costuri de oportunitate şi evaluate pe baza ipotezei celei mai probabile. O altă
se pot lua în considerare în cadrul fluxurilor de fonduri posibilitate de evaluare a riscului economic al aplicării
absorbite de către proiectul de aplicare al invenţiei. Pe soluţiei brevetate este reprezentată prin analiza de
baza acestor date, se va proiecta contul de exploatare al sensibilitate a variantelor de aplicare şi generarea de
proiectului şi va fi calculat profitul brut corespunzător. scenarii alternative pentru rentabilitatea acestuia, pe baza
Profitul total brut se diminuează cu costul de variabilelor strategice (variabile a căror variaţie are un
oportunitate al prototipului testat pe piaţă (în cazul în impact semnificativ asupra indicatorilor tehnico-
care se apreciază posibilă şi probabilă valorificarea economici ai proiectului).
directă pe piaţă a acestuia), devenit variabilă în cash- Proiectele de investiţii pentru aplicarea unor soluţii
flow-urile viitoare ale proiectului prin faptul că ar putea brevetate, în care mici variaţii ale variabilelor strategice
reprezenta o sursă de venituri pentru firma care aplică (de regulă volumul vânzărilor, preţul de vânzare, costul
invenţia. unitar al produsului, cheltuielile de marketing) produc
Profitul total net astfel calculat, se actualizează la scăderi importante ale RIR, se consideră de risc
momentul evaluării pe baza unui coeficient de economic mare şi li se acordă o atenţie sporită în faza de
actualizare. Acest coeficient de actualizare este costul de analiză strategică, în aşa fel încât să poată rezulta decizia
oportunitate exprimat de costul mediu ponderat al cea mai rezonabilă în raport cu obiectivele firmei (cu
capitalului. Acesta se calculează ca medie ponderată privire la soarta proiectului - se aplică sau nu).
între costul de oportunitate al finanţării din fondurile Dacă lichiditatea este un criteriu de restricţie,
proprii ale firmei şi costul mediu al finanţării pe baza rentabilitatea şi riscul economic sunt criterii de
surselor atrase. Coeficientul de actualizare (de renta- optimizat, căutându-se varianta cu cea mai mare
bilitate minimă) a fondurilor proprii ale firmei se rentabilitate şi cel mai mic risc. Pentru aceste două
calculează adăugând la rentabilitatea minimă, sigură sau variabile, se prestabilesc intervale de variaţie, care
liberă de risc (care este rentabilitatea investiţiei definesc nivelul minim acceptabil al rentabilităţii şi
fondurilor în obligaţiunile de stat) o cotă de rentabilitate nivelul maxim acceptabil al riscului.
suplimentară considerată prima de risc şi a cărei mărime Dar analiza proiectului de investiţie pentru aplicarea
depinde de gradul de noutate al produsului, procedeului invenţiei nu se termină cu evaluarea parametrilor săi
sau metodei, conform invenţiei proprii sau achiziţionate. economici, fiind necesară şi o analiză strategică a
Valorile de evaluare economică a brevetului sunt: acestuia. Deşi cantitativă, analiza strategică este de mare
- cash-flow-ul sau fluxul de fonduri generat de aplicarea importanţă pentru decizia de a continua sau nu proiectul,
soluţiei brevetate; dat fiind faptul că evaluează riscul strategic al
- valoarea maximă a pierderilor potenţiale ale firmei proiectului, respectiv relaţionează proiectul cu
derivate din aplicarea soluţiei brevetate; obiectivele firmei şi cu factorii de succes ai aplicării
- perioada de recuperare a investiţiei făcute cu aplicarea invenţiei.
soluţiei brevetate. Problema criteriilor şi metodelor de evaluare a riscului
Evaluarea economică mai completă a brevetului de strategic al aplicării unei invenţii se regăseşte în lucrările
invenţie, deci a invenţiei, se realizează pe baza aprecierii multor specialişti, fiind tratată în moduri foarte diferite,
riscului economic acestuia în termeni de lichiditate şi de la analize calitative până la încercarea de formalizare
rentabilitate. Lichiditatea reprezintă capacitatea de a a unor modele matematice foarte sofisticate, care pretind
transforma în câştig cheltuielile făcute de firmă în cadrul a măsura foarte riguros aspecte subiective, necuanti-
desfăşurării activităţilor necesare aplicării brevetului de ficabile.
invenţie. Ea se apreciază pe baza termenului de În orice caz, de fiecare dată când se încearcă acest tip
recuperare a costurilor, considerându-se că lichiditatea de analize, problema esenţială este corectitudinea datelor
este cu atât mai mare cu cât se generează mai rapid introduse în analiză şi aprecierea realistă a intensităţii

influenţei fiecărui factor de risc strategic considerat. Toate aceste cheltuieli trebuie să fie justificate prin
Se apreciază că reevaluarea factorilor de risc strategic documente.
ai deciziei de aplicare a unei invenţii, puşi în evidenţă Redevenţele, definite ca plăţi periodice făcute de
anterior şi a tuturor analizelor preliminare realizate licenţiat către titularul de brevet, reprezintă un procent
(îndeosebi a poziţiei pe piaţă a întreprinderii prin din volumul producţiei sau din vânzările de produse care
aplicarea invenţiei / gradul de interes al pieţei faţă de înglobează invenţia achiziţionată prin contractul de
produsele şi/sau serviciile care înglobează invenţii) dau licenţă. În practică, volumul redevenţelor se stabileşte în
suficiente elemente pentru ca, prin considerarea limite de 0,5 - 35% din valoarea producţiei sau
simultană a concluziilor acestora şi a rezultatelor vânzărilor, în funcţie de domeniul de aplicare.
analizelor economice efectuate, să se aleagă cea mai Toate aceste forme de plată se stabilesc prin negocieri,
adecvată decizie cu privire la soarta invenţiei: pe baza unei evaluări efectuate prin metodele prezentate
achiziţionarea şi introducerea sa în fabricaţie şi lansarea anterior, funcţie de analiza aprofundată a factorilor
pe piaţă, sau abandonarea ei şi acceptarea pierderilor legali, tehnici, comerciali şi sociali.
reprezentate de costurile efectuate.
Din păcate nu există nici o formulă magică care să Bibliografie:
garanteze lansarea cu succes pe piaţă a unei soluţii [1] Gordon V Smith, Russell L Parr - Valuation of
brevetate. În această situaţie, evaluarea trebuie făcută cu Intellectual Property and Intangible Assets, second
maximă prudenţă. În orice fază de dezvoltare a unei edition, John Wiley&Sons, New York, 1994;
invenţii, în cazul unui contract de licenţă, evaluarea [2] Sorin V. Stan - Evaluarea Întreprinderilor, Editura
trebuie să aibă în vedere recuperarea sumelor investite în Teora,1996
invenţie de către licenţiator până la aceea dată, acesta [3] Iancu Ştefan - Ghid de licenţiere - Ghid pentru
reprezentând preţul minim care poate fi acceptat pentru încheierea unui contract de cesiune sau licenţă
începutul unei tranzacţii comerciale. În cazul unui pentru transmiterea drepturilor privind invenţiile;
contract de licenţă, care reprezintă un contract de [4] WIPO Regional Seminar on Industrial Property
vânzare - cumpărare a unei invenţii, principalele forme Assets, organizat de Agenţia de Protecţie a
de plată sunt: Proprietăţ.ii Industriale din Republica Moldova -
- o sumă în avans Chişinău, mai 1997;
- o sumă globală iniţială [5] Conferinţa cu privire la apelurile în instanţă pentru
- o redevenţă, adică un procent aplicat asupra valorii probleme de Proprietate Intelectuală, Bucureşti, 18-
producţiei sau a vânzărilor, care se plătesc anual pe 20 noiembrie 1997;
toată perioada contractului de licenţă [6] RIPP Seminar 39 "Licensing Technique"-Berlin, 25-
- sume suplimentare pentru compensarea unor servicii 27 septernbrie 1996.
auxiliare etc. •••
Suma în avans se plăteşte pentru dezvăluirea unor
informaţii tehnice şi se achită la semnarea unui contract COERENŢA ÎN EVALUAREA UNOR
de dezvăluire preliminară, conform căruia licenţiatul ACTIVE CORPORALE ŞI NECORPORALE
obţine dreptul să inspecteze şi să evalueze produsul sau dr. ec. Sorin V. STAN
tehnologia obiectului contractului şi alte secrete tehnice, IROVAL
pentru a putea decide dacă achiziţionează sau nu licenţa.
Este posibil ca să se pretindă plăţi în avans şi în cazul Scopul acestui articol este de a prezenta, într-o formă
acordării unor opţiuni tehnice de posesorul licenţei, în accesibilă, câteva reflexii reieşite din studierea
cazul în care negocierile se întrerup. Acest gen de plată recomandărilor din Standardele Europene de Evaluare şi
este necesar pentru licenţiator dar este nedorită de din punctele de vedere exprimate de autori recunoscuţi
licenţiat, mai ales pentru cazul în care licenţa se cumpără în domeniul evaluării întreprinderilor.
pentru a o scoate de pe piaţă (aceasta pentru blocarea Un punct de vedere sintetic poate fi exprimat prin
invenţiei în scopul păstrării monopolului într-un anumit următoarea concluzie - dacă evaluatorul adoptă metodele
domeniu). de evaluare adecvate pentru fiecare caz în parte şi dacă
Suma globală se plăteşte de către licenţiat în termen de asigură o coerenţă între indicatorii utilizaţi în cadrul
30 de zile, de regulă, de la data încheierii contractului şi fiecărei grupe de metode, atunci valorile rezultate din
se stabileşte, conform evaluării, ţinând seama de: aplicarea acestora trebuie să fie identice sau foarte
- cheltuielile efectuate de autorul ofertei pentru apropiate.
conceperea şi experimentarea invenţiei care face De exemplu, dacă se utilizează cele trei metode bazate
obiectul contractului pe actualizarea capitalizarea unei forme de venit (metoda
- cheltuielile făcute de autorul ofertei pentru obţinerea şi valorii de rentabilitate, capitalizarea rentei de Goodwill,
menţinerea protecţiei invenţiei şi actualizarea fluxurilor de lichidităţi viitoare - DCF),
- cheltuielile efectuate pentru elaborarea documentaţiei rezultatele trebuie să fie identice. Este evident că într-o
constructive şi tehnologice necesare lansării în astfel de situaţie a evaluării nu se mai pune problema
fabricaţie a invenţiei unei valori medii ponderată cu valoarea calculată prin
- cheltuielile efectuate pentru realizarea unui model ANC deoarece:
experimental, prototip, tehnologie pilot, etc. • dacă prin trei metode se ajunge la aceeaşi valoare,
- alte cheltuieli auxiliare. rezultă că aceea este valoarea de piaţă a întreprinderii;

• o medie între valori calculate pe baze conceptuale de SDV-uri);

complet diferite (respectiv patrimoniale - în cazul ANC - proceduri şi practici de firmă (proceduri de
şi veniturile viitoare - în cazul metodelor bazate pe aprovizionare, metode de depozitare şi distribuţie,
actualizare/capitalizare) nu poate fi argumentată din analiza financiară şi raportarea rezultatelor, metode
punct de vedere economic. de programare a producţiei).
Prezentăm două probleme mai delicate ale evaluării, cu • proprietatea intelectuală formată, în esenţă, din brevete
care se confruntă în mod curent majoritatea evaluatorilor de invenţii, mărci comerciale, drepturi de autor şi
de întreprinderi. secrete comerciale nu poate fi evaluată credibil, în mod
individual, pe fiecare din obiectele proprietăţii redate
A. Referitor la evaluarea clădirilor şi construcţiilor
mai sus; cea mai adecvată metodă de evaluare a acestor
speciale, adoptarea procedeului indexării costului istoric
active constă în actualizarea / capitalizarea unui flux de
cu indicii de evaluare adecvaţi înseamnă adoptarea
venit net care poate fi izolat şi atribuit obiectului
procedeului costului de reconstrucţie a unei replici
proprietăţii intelectuale; acest lucru este dificil de
(substitut). Acelaşi lucru se realizează şi prin procedura
realizat deoarece în majoritatea cazurilor venitul net
devizului actualizat de construcţie. Standardele
rezultă dintr-un ansamblu (grup) de obiecte ale
Europene de Evaluare precizează că baza de evaluare
proprietăţii intelectuale. De aceea, evaluarea
pentru aceste categorii de mijloace fixe care se vând rar
proprietăţii intelectuale presupune calcularea "ex ante"
sau niciodată pe piaţă (deci nu au valori comparabile de
a valorii afacerii unei întreprinderi, fie prin
piaţă) este costul de înlocuire net (depreciated
capitalizarea profitului net reproductibil, fie prin
replacement cost), care reflectă valoarea de utilitate a
metoda DCF.
unui activ pentru derularea activităţii actuale; ca urmare,
Ca urmare:
costul de înlocuire net se calculează scăzând din costul
Valoarea proprietăţii intelectuale
de înlocuire brut mărimea deprecierii activului, divizată
=
în patru categorii, respectiv:
Valoarea afacerii întreprinderii
- deprecierea (uzura) fizică;
-
- deprecierea funcţională (neadecvarea la derularea
Activele corporale corectate
procesului de producţie actual);
-
- deprecierea strategică (neadecvarea le necesităţile de
Activele necorporale evaluate distinct prin metoda
evoluţie viitoare a volumului producţiei şi structurii
costului de înlocuire net
acesteia);
-
- deprecierea în raport cu necesităţile de protecţie a
Fondul de rulment net corectat
mediului.
Costul de înlocuire brut nu este cel al unei replici, ci al
Valoarea afacerii se calculează prin două metode
unui substitut modern aferent tehnologiilor de
uzuale care să ducă la obţinerea aceluiaşi rezultat:
construcţie şi materialelor de construcţie moderne uzuale
a) prin multiplicarea cu un coeficient multiplicator
la data evaluării. În plus, acest substitut poate fi o
(reprezentat de un P.E.R. predominant în ramura de
clădire, o construcţie mai mică dar mai funcţională,
activitate a întreprinderii) a unui profit net curent anual
asigurând desfăşurarea normală a procesului de
corectat (PNC) şi reproductibil în viitor.
producţie curent şi a celui previzionat.
b) prin metoda DCF utilizându-se modelul debt free
De aceea, cred că, mai ales în cazul unor hale de
cash-flow, respectiv în care:
producţie supradimensionate şi neadecvate funcţional,
recurgerea la procedura costului de reconstrucţie (pe • la calcularea profitului net nu se ţine seama de
baza actualizării indiciale a costului istoric sau prin dobânzile plătite; altfel spus, se calculează numai un
devizul de construcţie) poate să ducă la obţinerea unor profit net aferent cifrei de afaceri şi cheltuielilor de
valori supraevaluate. În plus, prin diminuarea acestei exploatare aferente;
valori doar cu uzura fizică efectivă (estimată de • cash-flow-ul net se calculează prin diminuarea cash-
specialistul evaluator în construcţii) este diminuată flow-ului brut cu cheltuielile previzionate pentru
mărimea amortizării efective calculate. modificarea anuală a fondului de rulment net (net
working capital) şi a celor pentru investiţii în active
B. Referitor la evaluarea activelor necorporale şi corporale şi necorporale;
îndeosebi a proprietăţii intelectuale trebuie respectate • rata de actualizare reflectă costul mediu ponderat al
câteva principii de evaluare: capitalului utilizat (propriu şi împrumutat pe termen
• este recomandabil ca activele necorporale a căror lung);
metodă de evaluare cea mai relevantă este costul • valoarea reziduală se determină prin capitalizarea cash-
actualizat / curent să fie evaluate în mod individual. flow-ului net din ultimul an al perioadei de previziune
Din sfera activelor necorporale evaluabile în mod (de obicei de 8 ani) cu o rată de capitalizare identică cu
distinct prin acesta metoda, fac parte: rata de actualizare a CF net, diminuată cu rata anuală
- programele pentru calculator; de creştere perpetuă a CF net (deci formula Gordon-
- formarea forţei de muncă; Shapiro), respectiv k = t-g.
- know-how tehnologic (specificaţii de materii prime, Un exemplu simplificat de calcul a indicatorilor
desene şi modele industriale, proiecte şi proceduri de principali necesari determinării valorii afacerii prin cele
asamblare, proceduri de control a calităţii, proiecte două metode este redat mai jos.

(a) Vcapitalizare -mil. lei- Deci: Vcapitaliz. = VDCF = 18.000 mil. lei
Cifra de afaceri 18.000 Valoarea afacerii întreprinderii de 18.000 mil. lei este
Costul bun. vândute 11.000 compusă din:
din care amortizarea 1.400 ÎN PASIV
Chelt. de distrib. şi vânzare 2.500 Capitalul propriu reevaluat
Chelt. gen. şi de administraţie 1.300 Creditele pe termen lung
Profit brut din exploatare 3.200 ÎN ACTIV
Active corporale la valoarea de piaţă
Presupunând că dobânzile plătite sunt de 300 mil. lei Fondul de rulment net corectat
pentru un credit pe termen lung în valoare de 3.600 mil Active necorporale evaluate distinct la
lei, iar cota impozitului pe profit este de 38%, iar P.E.R. valoarea de piaţă
de referinţă este de 8, modul de calcul al Vcapit. este Proprietatea intelectuală
următorul: Activele corporale imobilizate se evaluează conform
-mil. lei- metodelor şi uzanţelor adecvate fiecărei categorii
Profit brut curent din exploatare 3.200 (valoarea de piaţă, costul de înlocuire net, capitalizarea
Cheltuieli cu dobânzi 300 venitului etc.) şi se fac corecţiile necesare faţă de
Profit brut curent 2.900 valoarea lor contabilă.
Impozit (38%) 1.102 Presupunem că valoarea lor corectată este de 8.000
Profit net curent (PNC)(rotunjit) 1.800 mil. lei.
Presupunând că acest PNC are sensul unui profit net Unele active necorporale pot fi evaluate distinct prin
anual corectat şi reproductibil în viitor, rezultă că: metoda costului care constă în estimarea costului curent
Vcapitaliz. = 1.800 mil x 8 + 3.600 mii, lei = pentru obţinerea unui activ necorporal cu aceeaşi
= 18.000 mil. lei utilitate ca aceea a activului evaluat. Aceasta presupune
(b) VDCF determinarea unui cost de înlocuire brut al unei replici
Pentru calcularea VDCF , cash-flow-ul net (debt free moderne a activului necorporal din care se scade
net cash-flow) se calculeaza, pentru primul an al deprecierea fizică, funcţională şi economică.
perioadei de previziune, astfel: Metoda de evaluare prin costuri poate fi utilizată în
-mil. lei- două variante diferite prin modul distinct de abordare.
Profit brut din exploatare 3.200 Numitorul comun al ambelor variante constă în
Impozit pe profit (38%) 1.216 estimarea costului de reproducere a unei replici a
Profit net 1.984 activului necorporal supus evaluării.
Amortizare 1.400 Prima variantă de abordare, numită costul istoric
Cash flow brut 3.384 actualizat, este aplicabilă în cazul activelor necorporale
∆FRN 100 ale căror costuri de finanţare au fost individualizate şi
Investiţii în capital imobilizat 700 înregistrate în contabilitate pe parcursul etapelor
Cash-flow net 2.584 succesive de efectuare a cheltuielilor. Altfel spus,
(debt free cash-flow) costurile istorice înregistrate pe categorii de cheltuieli şi
Rezultă deci că VDCF se va calcula prin actualizarea pe anii în care a fost creat activul necorporal sunt
cash-flow-ului net la dispoziţia furnizorilor de capital indexate (inflatate) pentru a se ajunge la exprimarea lor
(acţionarii şi creditorii pe termen lung). În exemplul de în preţurile curente la data evaluării. În acest fel, costul
mai sus cifrele aferente L1FRN şi investiţiilor de capital de reproducere (numit cost of reproduction new) este o
trebuie determinate prin evaluările specifice acestor expresie în preţuri curente a costurilor istorice însumate.
indicatori previzionaţi. Indicele de actualizare (inflatare) utilizat este indicele
În cazul respectării unor coerenţe între indicatorii preţurilor de consum, publicat de Comisia Naţională de
utilizaţi în cele două fonmule, rezultatele trebuie să fie Statistică.
identice. Un exemplu este redat în tabelul de mai jos:
Costuri istorice Indicele preţurilor Costuri actualizate

Anul
- mil. lei - de consum - mil. lei-
1994 6 5, 666 40
1995 15 4,433 66,5
1996 40 2, 825 113, 0
1997 80 2,514 201,1
1998 (febr.) 30 1,124 33,7
Total 171 - 454,6
În tabelul de mai sus, indicele preţurilor de consum a februarie 1998 şi data înregistrării în contabilitate a
fost calculat pe baza evoluţiei acestui indicator între 28 cheltuielilor efectuate în fiecare din anii în care au fost
februarie 1998 (data evaluării) şi luna decembrie a efectuate cheltuielile pentru crearea activului necorporal.
fiecărui an. Pentru a asigura o acurateţe mai mare a A doua variantă de abordare constă în estimarea, la
calculelor, acest indice se poate calcula între data de 28 data evaluării, a tuturor costurilor necesare pentru

producerea unui activ similar. De exemplu, în cazul unui Profitul net luat în considerare nu este PNC explicat
program pe calculator se vor însuma cheltuielile estimate anterior, respectiv 1.800 mil. lei, ci un profit net corectat
pentru: care nu include deducerea cheltuielilor cu dobânzile
• costurile salariale şi profitul aferent pentru plătite. În terminologia anglo-saxonă această formă de
programatorii de program; profit net se numeşte debt-free net income after taxes şi
• cheltuielile pentru validarea programului; este identic cu un ipotetic profit net din exploatare.
• cheltuielile indirecte aferente; În exemplul anterior mărimea acestui indicator este de
• costurile de instalare a programului în firma care îl 1.984 mil. lei şi se calculează astfel:
produce.
În ambele variante de calcul a costului de repro- -mil. lei-
ducere/înlocuire trebuie ca evaluatorul să aprecieze Profit brut din exploatare 3200
gradul de depreciere fizică (dacă este cazul), funcţională Impozit pe profit (38%) 1216
şi economică pentru a se determina costul de înlocuire Profit net din exploatare PNE) 1984
net.
Presupunem ca valoarea însumată a activelor necor- Cheia repartizării PNE pe grupele de active
porale evaluate individual prin metoda costului de utilizate este reprezentată de:
înlocuire net este de 2000 mil. lei. (1) costul mediu ponderat al capitalului utilizat
Fondul de rulment net se calculează ca diferenţa între (cmpc); şi de
activele curente şi datoriile curente, pe baza asigurării (2) rata "normală" de remunerare a grupelor active
unei viteze de rotaţie normale a activelor circulante şi a utilizate.
unei durate normale (de obicei 60 de zile) de încasare a (1) Costul mediu ponderat al capitalului se calculează ca
creanţelor. o medie ponderată a costului capitalului propriu şi a
Presupunem că valoarea FRN = 3.000 mil. lei. Rezulta celui împrumutat pe termen lung. Costul capitalului
că valoarea proprietăţii intelectuale poate fi apreciată cu propriu exprimă, în esenţă, rata rentabilităţii aşteptată de
mare grad de credibilitate, pe baza estimării "ex ante" a acţionarii care şi-au investit resursele în cumpărarea de
valorii afacerii, valorii de piaţă a activelor corporale şi a acţiuni (exprimată ca procent între câştigul anual şi
unor active necorporale evaluabile distinct prin metoda preţul de cumpărare a acţiunilor). Costul capitalului
costului, precum şi a FRN. împrumutat este reflectat de rata anuală a dobânzii
În exemplul cifric anterior: practicate Ia creditele obţinute, diminuată cu cota
Valoarea proprietăţii intelectuale = 5.000 mil. lei impozitului pe profitul întreprinderii, datorită
(respectiv 18.000 mil. lei - 13.000 mil. lei). deductibilităţii dobânzii.
Abordarea reziduală a valorii proprietăţii intelectuale În exemplul cifric anterior, rezultă că valoarea de piaţă
oferă un punct de vedere mult mai credibil faţă de a capitalului propriu investit este de 14.400 mil. lei
utilizarea unor metode directe de evaluare (prin venit sau (diferenţa dintre valoarea afacerii şi datoriile pe termen
prin cost) a elementelor distincte ale acestei proprietăţi lung la data evaluării).
(brevete, mărci comerciale, drepturi de autor, secrete Presupunând că nivelul costului capitalului propriu
comerciale). De exemplu, dacă se utilizează metode este 14%, rata medie a dobânzii la creditele pe ternien
bazate pe actualizarea / capitalizarea unei forme de venit lung este 8% şi cota impozitului pe profitul societăţii
net rezultat dintr-o formă de proprietate intelectuală, cea este 38%, costul mediu ponderat al capitalului va fi
mai dificilă problemă este izolarea cu credibilitate a 12,2%, conform calculelor efectuate în tabelul de mai
fluxului de venit atribuit în exclusivitate obiectului jos.
proprietăţii intelectuale. Or, activele deţinute sub forma
unor obiecte ale proprietăţii intelectuale nu generează, Participare
Capital Valoare Costul. .
decât foarte rar, un flux de venit atribuibil numai acestor % la
investit -mil.lei- capitalului
categorii de active. Fluxul de venit (net) obţinut cmcp
reprezintă şi reflectă o fructificare a combinării Capital
întregului capital utilizat, respectiv activele corporale, propriu 14 000 80 14% 11,2%
fondul de rulment net şi activele necorporale (inclusiv reevaluat
proprietatea intelectuală). Pe de altă parte, dacă se Împrumutul 3600 20 8%(1-0.38) 1.0%
utilizează metoda costului de înlocuire net pentru TOTAL 18 000 100,0 - 12,2%
evaluarea unui brevet de invenţie sau marcă comercială,
se poate ajunge la valori nerelevante, fie subevaluate (de Nivelul de 12,2% al cmpc exprimă rata medie
exemplu, în cazul unui brevet de invenţie cu potenţial ponderată a rentabilităţii capitalului investit (de acţionari
foarte mare de aplicabilitate eficientă), fie supraevaluate şi de creditorii pe termen lung ai întreprinderii). Cmpc,
(în cazul unui brevet de invenţie neaplicabil datorită ca expresie a rentabilităţii minime care trebuie să fie
costurilor foarte mari de implementare a produsului sau generată de un capital investit (aparţinând acţionarilor şi
procedeului brevetat sau în caz de neaplicabilitate a creditorilor) este utilizat de obicei pentru a calcula
brevetului). mărimea profitului net "normal".
De aceea, profitul net total obţinut de o întreprindere Costul mediu ponderat al capitalului (cmpc) solicitat
poate fi alocat, pe baze mai raţionale, pe tipurile de de investitori poate fi alocat pe categoriile de capital
active care au contribuit la obţinerea lui. investit din combinarea cărora rezultă PNE, aşa cum

nivelul cmpc a fost calculat funcţie de valoarea de piaţă De aceea, ca rată a rentabilităţii acestei categorii de
a capitalului propriu şi a creditelor pe termen lung cu active se poate utiliza fie rata de leasing, fie rata
care se finanţează activele din structura capitalului dobânzii la creditele ipotecare în care ipoteca se pune
investit. Acestea sunt: fondul de rulment net, activele pe activele corporale. În cazul activelor corporale cu
corporale imobilizate, activele necorporale imobilizate grad ridicat de specializare este evident că rata de
ca urmare a evaluării lor distincte şi obiectele proprietăţii remunerare adoptată va include un risc mai ridicat de
intelectuale (evaluate prin metoda reziduală a diferenţei vandabilitate a acestora şi deci va fi mai ridicată faţă
dintre Vcapitaliz. sau VDCF şi primele trei elemente de cea aferentă activelor corporale care au o piaţă de
expuse mai sus). vânzare activă.
(2) Criteriul alocării PNE pe cele patru categorii de - în cazul activelor necorporale şi proprietăţii
active ale capitalului investit este rata rentabilităţii intelectuale riscul este mult mai ridicat în ceea ce
adecvată (normală) fiecărei categorii de active, diferită priveşte capacitatea lor de a fi utilizate în alte genuri
în funcţie de riscul vandabilităţii acestora, deci al de activitate (deci au o versatilitate redusă) şi de
transformării în lichidităţi şi care pot fi fructificate, la transformare în lichidităţi în caz de nevoie. Unele
rândul lor, printr-o formă de plasament financiar. active necorporale şi obiecte ale proprietăţii
Astfel: intelectuale sunt supuse unei eroziuni morale
- în cazul fondului de rulment net, acesta fiind puternice (ex. brevetele de invenţie, programele
constituit în esenţă din creanţe încasabile la termen pentru calculator sau cheltuielile cu formarea forţei
de până la 60 de zile şi din stocuri cu durată de de muncă). De aceea, rata rentabilităţii {remunerării)
stocare de până la 90 de zile, riscul fructificării acestor active este cea mai ridicată.
acestora este redus, deoarece pot fi transformate Pe baza unor astfel de raţionamente se poate stabili
rapid în cash şi plasate într-o altă afacere sau în următoarea ierarhizare a ratei rentabilităţii pentru cele
certificate de depozit pe termene scurte (de obicei de patru categorii de active:
90 de zile). De aceea, rata dobânzii la aceste tipuri de • fondul de rulment net - 9%
certificate poate fi apreciată ca fiind adecvată pentru • active corporale - 10%
stabilirea raţei de remunerare a activelor cuprinse în • active necorporale evaluate distinct - 16%
fondul de rulment net; • proprietatea intelectuală - 16%
- în cazul activelor corporale imobilizate, gradul lor de Repartizarea PNE pe cele patru categorii de active se
lichiditate este mai redus decât în cazul creanţelor şi poate face pe baza realocării cmpc pe fiecare categorie
stocurilor; ele pot fi închiriate, transferate în regim de de active, luându-se în considerare ponderea lor în
leasing sau utilizate în alte scopuri de către valoarea afacerii şi rata rentabilităţii adecvată (solicitată)
proprietar. pentru remunerarea activelor utilizate.
Calculele sunt redate în tabelul de mai jos:
Rata Participarea
Grupe de Valoarea de piaţă % % ratei rentab. PNE alocat
rentabilităţii ponderată la
active - mil. lei - din total din total cmpc - mil. lei -
cerute cmpc
0 1 2 3 4=2x3 S= col.4/12,2% 6
Fond de rulment net 3.000 16,7 9,0% 1,5% 12;3% 244
Active corporale 8.000 44,4 10,0% 4,4% 36,0% 714
Active necorporale 2.000 11,1 16,0% 1,8% 14,8% 294
Proprietate intelect. 5.000 27,8 16,0% 4,5% 36,9% 732
TOTAL 18.000 100,0 - 12,2% 100,0% 1.984
Profitul net din exploatare alocat pe cele patru ATESTAREA EVALUATORILOR DE

categorii de active (coloana 6) a fost calculat prin PROPRIETĂŢI IMOBILIARE ÎN GERMANIA
înmulţirea cifrelor din coloana 5 cu 1.984 mil. lei (PNE ec. Cristina Stănescu
total). IROVAL
Rezultă că proprietatea intelectuală deţine o pondere de Hyp Zert Gmbh este o organizaţie din Germania care
27,8% în valoarea de piaţă a firmei şi contribuie cu 37% se ocupă cu certificarea experţilor pentru evaluarea
la obţinerea profitului net din exploatare. În totalul cifrei pentru creditele ipotecare. Principalele sarcini ale Hyp
de afaceri, profitul net alocat proprietăţii intelectuale are Zert sunt acelea de a menţine competenţa profesională a
o pondere de 4,0%. Această pondere poate constitui evaluatorilor şi a calculaţiilor valorilor ipotecilor la un
punctul de plecare pentru determinarea redevenţei pe nivel foarte ridicat de calitate şi de a se asigura că
baza căreia se poate evalua obiectul proprietăţii acestea întrunesc cerinţele pentru calcularea acestor
intelectuale prin metoda capitalizării redevenţei şi/sau valori. Aceste cerinţe au fost elaborate în detaliu de
metoda economiei de redevenţă. Comitetul privind Problemele Evaluării şi de Asociaţia
••• Germană a Băncilor care Acordă Credite Ipotecare, după

o perioadă de consultări care au durat doi ani implicând face parte din Institutul Regal al Experţilor Autorizaţi
un mare număr de părţi interesate care fac parte din TGA (ARICS)
- Grupul Organizator al Acreditărilor. - membrii persoane fizice ale RICS (FRICS)
Domeniul evaluării în scopul obţinerii creditelor • pentru deţinătorii de certificate de evaluator acordate
ipotecare este un domeniu de certificare independent de Comitetul pentru Evaluarea Proprietăţilor al TGA
care se încadrează în aşa-numitul "Document Normativ". • pentru evaluatorii ce practică de mult timp această
Acesta funcţionează pe baza implementării standardului meserie
european DIN EN45013 ("Criteriile generale pentru Dosarul de înscriere al candidatului trebuie să cuprindă
organizaţiile care se ocupă cu certificarea personalului") următoarele documente:
şi conţine principalele puncte tehnice şi de fond ale • formularul de înscriere, completat şi semnat;
procedurii de certificare. • contractul de certificare şi contractul de arbitrare,
Rezultatul încheierii cu succes a procesului de certi- completate şi semnate;
ficare este un certificat emis pe numele evaluatorului • curriculum vitae în forma tabelară, cu o fotografie tip
respectiv. Acest certificat demonstrează că Hyp Zert, ca paşaport;
o terţă parte independentă, a confirmat calităţile • cinci lucrări de evaluare efectuate în scopul obţinerii
personale şi profesionale ale evaluatorului, astfel încât creditului ipotecar (cu numele firmelor şterse) care să
clienţii şi alţi participanţi în această piaţă pot avea aibă cel puţin trei tipuri de proprietăţi diferite, nu mai
încredere în competenţa profesională şi în munca vechi de doi ani, realizate de candidat (semnate de
prestată de persoana certificată. Promovarea acestei idei acesta);
precum şi atingerea unei largi recunoaşteri a acestui • certificate autentificate legal care să dovedească
certificat s-a aflat printre principalele scopuri ale Hyp faptul că aplicantul întruneşte condiţiile de instruire
Zert. cerute;
Hyp Zert este o organizaţie independentă şi nepăr- • în funcţie de modalitatea de angajare ca evaluator în
tinitoare. Ea şi-a dovedit imparţialitatea şi competenţa domeniul cerut:
profesională prin adoptarea procedurii de acreditare - salariaţii au nevoie de o adeverinţă de la
stabilită de TGA - grupul organizator al acreditării. Hyp firma la care lucrează care să ateste că au lucrat ca
Zert are drept de semnătură ca organizaţie de certificare evaluatori în afacerile cu proprietăţi, pe perioada de timp
a personalului acreditat, care funcţionează în cerută;
concordanţă cu standardul european DIN EN45013. - evaluatorii liber profesionişti trebuie să aducă
Acreditarea sa este în mod constant monitorizată pe baza o depoziţie făcută sub stare de jurământ care să ateste că
evaluărilor anuale făcute de TGA. au lucrat ca evaluatori în afacerile cu proprietăţi;
În acelaşi timp, este valabilă o înţelegere a Hyp Zert cu • cazier judiciar (nu mai vechi de trei luni) cu precizarea
bine-cunoscutul în întreaga lume Institut Regal al "Nu este cunoscut cu antecedente penale" - acesta
Experţilor Autorizaţi (RICS) privind recunoaşterea pro- poate fi obţinut de la oficiul de evidenţă a populaţiei de
cedurii de certificare, care îi va asigura lui Hyp Zert care aparţine aplicantul;
recunoaşterea în întreaga lume. • dacă aplicantul a luat parte în ultimii şase ani la o
Examenele pentru evaluatori sunt organizate de procedură de certificare pentru "expert în evaluare de
Comitetul de Examinare, care este format din experţi cu proprietăţi", el trebuie să dea o declaraţie cu privire la
înaltă calificare în domeniul evaluării ipotecare. Decizia locul unde s-a desfăşurat acesta, organizaţia de
de acordare sau de retragere a certificatelor este luată de certificare care a organizat examenul, precum şi
Comitetul de Certificare. rezultatul obţinut;
Pentru certificare, există o anumită procedură pe care • aplicanţii a căror cetăţenie este a unei ţări în care nu se
un candidat trebuie să o parcurgă. Ea conţine mai multe vorbeşte germana ca limbă oficială, trebuie să confirme
etape, şi anume: că stăpânesc suficient de bine această limbă - scris şi
• Înscrierea vorbit - prin depunerea dovezii susţinerii unui test de
• Analizarea dosarului de înscriere şi admiterea limbă germană recunoscut internaţional, cu rezultatul
candidatului în examen obţinut.
• Examenul scris După ce candidatul a depus dosarul cu toate actele
• Examenul oral necesare şi a plătit taxa respectivă, organizaţia de
• Acordarea certificatului (valabil 5 ani) certificare îi analizează dosarul şi decide dacă va fi
• Monitorizarea deţinătorului certificatului (pe admis sau nu în examen. În cazul în care răspunsul este
perioada validităţii lui) afirmativ, candidatul va susţine, pentru început, un
• Recertificarea (înainte ca termenul de valabilitate examen scris Acesta cuprinde trei părţi: prima parte
să expire) presupune rezolvarea a două cazuri, unul fiind un caz
Pentru a fi admis în examen, un candidat trebuie să standard de proprietate rezidenţială, iar celălalt - un caz
îndeplinească anumite cerinţe, stabilite de organizaţia de de proprietate comercială (durata - 2 ore); parte a doua
certificare Hyp Zert pentru mai multe categorii de presupune analiza de plauzibilitate a unui caz greşit
candidaţi, şi anume: rezolvat în mod intenţionat, de evaluare în scopul
• pentru absolvenţi acordării creditelor ipotecare, cu un înalt grad de
• pentru experţi autorizaţi, care pot fi: dificultate, pe baza informaţiilor furnizate (durata - o
- membrii ai unei asociaţii persoană juridică ce oră); parte a treia constă în 10 - 15 întrebări individuale

cu subiecte aflate în bibliografia de examen şi cu grade ŞEDINŢA CONSILIULUI DIRECTOR

diferite de dificultate (durata - 2 ore). Candidatul este DIN 20 MARTIE 1998 – TÂRGOVIŞTE
declarat admis la examenul scris dacă obţine cel puţin ec. Adina ABABEI
50% din nota maximă la fiecare probă în parte şi cel membru ANEVAR
puţin 70% din media maximă pentru cele trei probe. În data de 20 martie 1998 a avut loc la Târgovişte
Dacă aplicantul este declarat admis, el va continua prin şedinţa Consiliului Director (CD) ANEVAR pe
susţinerea probei orale. Acesta are loc în faţa unei trimestrul I al anului 1998.
comisii formate din trei examinatori şi poate fi susţinut Ordinea de zi transmisă anterior membrilor CD a
individual sau într-un grup de cel mult trei candidaţi. , cuprins:
~Întrebările sunt extrase din bibliografia de examen şi '~ 1. Informări privind:
trebuie să acopere cea mai mare parte a subiectelor. • asigurarea calităţii
Durata examenului este stabilită astfel: pentru un • asigurarea de răspundere profesională
candidat individual - 35 de minute, pentru un grup de doi • programul de instruire continuă
candidaţi - 65 de minute şi pentru un grup de trei • colaborarea internaţională
candidaţi - 90 de minute. Candidatul se consideră admis • închiderea financiară a anului 1997
la această probă dacă obţine cel puţin 70% din punctajul 2. Aprobarea tarifelor de curs şi seminar pe trimestrul II
maxim. 1998
Candidatul este declarat admis în urma procedurii de 3. Aprobarea înfiinţării Centrelor Teritoriale Bucureşti 1
certificare dacă obţine punctajul minim acceptat la şi 2
fiecare din cele două probe (scrisă şi orală). Dacă este 4. Aprobare înfiinţare Centru Teritorial Tulcea
declarat respins, candidatul poate să repete examinarea 5. Primire de membri titulari şi asociaţi
de două ori într-o perioadă de şase ani. 6. Diverse
După ce candidatul a fost declarat admis, se emite un La primul punct al ordinii de zi dl. Preşedinte Bădescu
certificat pe numele său purtând antetul organizaţiei de Gheorghe a prezentat informarea privind asigurarea
certificare (în acest caz, Hyp Zert ) şi semnat de calităţii. Documentaţia necesară desfăşurării acestei
directorul general al acesteia. Titlul acordat este activităţi a fost finalizată la sfârşitul lunii ianuarie şi
următorul: "expert în evaluarea privind creditele ipote- cuprinde: manualul calităţii; instrucţiuni şi formularistica
care, certificat de Hyp Zert". Durata valabilităţii acestui necesare aplicării ISO 9000. Această documentaţie va fi
certificat este de 5 ani, începând cu data emiterii. trimisă firmelor care au plătit cotizaţia. Se doreşte ca
Evaluatorul astfel certificat trebuie să ţină seama de până la sfârşitul anului să fie introdus acest sistem în
mai multe principii profesionale în relaţiile sale cu practică.
clienţii, cu alte părţi interesate şi cu publicul larg, în • Referitor ia poliţa de "asigurarea de răspundere
general. Aceste principii sunt legate de: comportamentul profesională" un număr de 17 firme membre ANEVAR
său în relaţiile de afaceri, situaţii speciale, disciplina din totalul de 124, au înaintat documentele necesare
personală, competenţa şi reputaţia sa profesională, încheierii acestei poliţe.
obiectivitatea, neutralitatea şi simţul său de răspundere, • Activităţile cuprinse în Programul de Instruire
confidenţialitatea informaţiilor, conflicte de interese, Continuă (PIC) nu au fost respectate - au fost planificate
stabilirea preţurilor şi a taxelor, interdicţiile cu privire la 14 seminarii în primele 3 luni ale anului 1998 şi s-au
angajarea de salariaţi pentru clienţi, cu privire la munca desfăşurat doar 3. Organizarea seminariilor era sarcina
evaluatorului pentru mai mult de un singur client la mai IROVAL, dar din diferite cauze nu a fost desfăşurată
mult de un singur proiect, concurenţa loială şi această activitate conform programului. Membrii
publicitatea şi de obligaţia evaluatorului de a întocmi şi ANEVAR trebuie să-şi manifeste opţiunile în legătură
păstra dosare şi de a înregistra reclamaţiile la adresa sa. cu desfăşurarea seminariilor (opţiuni privind tematica,
Evaluatorul certificat face obiectul monitorizării locul de desfăşurare şi data). Pentru membrii ANEVAR
permanente de către organizaţia Hyp Zert pe perioada de pe treapta superioară este obligatorie această instruire.
validităţii certificatului. El are obligaţia să urmeze anual Este necesar ca seminariile să fie pregătite în colaborare
un curs de pregătire intensiv de cel puţin trei zile, la o cu membrii ANEVAR şi la propunerea acestora. În
instituţie specializată şi, de asemenea, să prezinte, la centrele universitare există persoane bine pregătite care
cererea Hyp Zert, trei lucrări de evaluare realizate de el. ar putea sus ţine seminariile.
Înainte cu cel puţin şase luni de expirare a certificatului, Împreună cu "Asociaţia Română a Bancherilor" (ARB)
evaluatorul trebuie să se înscrie pentru recertificare în se speră să se ajungă la standardele internaţionale în ceea
vederea prelungirii perioadei de validitate a ce priveşte "evaluarea pentru garanţii"
certificatului. Examenul de recertificare constă în In schimb, în domeniul instruirii specialiştilor din
discuţii pe care evaluatorul le are cu examinatorii, bănci a fost declanşat şi se derulează un amplu program
discuţii asemănătoare cu cele din proba orală a de instruire a specialiştilor din bănci, care cuprinde 60 de
examenului de certificare. Programa de examen ore de curs, divizat în 3 module: evaluarea proprietăţilor
cuprinde, pe de o parte, ultimele prevederi apărute în imobiliare; diagnostic, plan de afaceri şi evaluarea
domeniul certificării şi, pe de altă parte, programa financiară.
analitică valabilă pentru examenul de certificare. • În ianuarie 1998 s-a semnat un contract de colaborare
cu "Massachusetts Association of Realtors" din S.U.A. şi
••• urmează să se desfăşoare acţiuni şi în plan profesional şi

în plan de afaceri. La punctul 5 al ordinii de zi a fost votată admiterea în

Exista o legătură strânsă cu asociaţia americană a ANEVAR a unui număr de 452 membrii şi 3 firme de
evaluatorilor "The Appraisal Foundation" şi cu consultanţă.
organizaţiile la care ANEVAR este membră. La punctul 6 al ordinii de zi au fost discutate probleme
La TEGoVA, ANEVAR era membră în două noi grupe legate de funcţionarea IROVAL (angajarea unui director
de lucru, în afara grupei de lucru a ţărilor din Europa executiv şi a 2 persoane cu studii superioare), stadiul
Centrală şi de Est. întocmirii regulamentelor de funcţionare ale comisiilor
În anul 1998 se va organiza o săptămână a evaluării ANEVAR şi s-a hotărât ca următoarea şedinţă a
intens mediatizată în toate ţările organizatoare (toate Comitetului Director să fie pe 12-13 iunie 1998 la Baia
organizaţiile vor desfăşura seminarii în această Mare.
săptămână). De pregătirea materialului şi a ghidului se
ocupă Norvegia, Germania şi România. Materialul •••
pregătit a fost foarte apreciat. Din partea reprezen-
tantului Norvegiei a existat propunerea ca Spania,
România şi Norvegia să se ocupe de activitatea de
"certificare la nivel european", activitate care cuprinde NOUTĂŢI BIBLIOGRAFICE
stabilirea modalităţilor, documentelor şi a procedurilor în limba engleză,
pentru recunoaşterea reciprocă la nivel european a ce pot fi consultate la BIBLIOTECA „ANEVAR”
membrilor. "Tratatul de la Maastrich" impune ca la nivel
european profesiunile liberale să fie recunoscute. TERRY LUCEY
• În ce priveşte situaţia din punct de vedere contabil a Quantitative Techniques
ANEVAR, materialele vor fi analizate şi pe baza lor vor Fourth Edition, DP Publications, London, 1992
fi făcute recomandări de alcătuire a documentelor. Se DAVID ISAAC
preconizează să apară un plan nou de conturi pentru Property Finance
asociaţii. MACMILLAN PRESS LTD, 1994
La al doilea punct al ordinii de zi, au fost aprobate
tarifele percepute pentru cursurile şi seminariile TIM STAPLETON
organizate de ANEVAR şi de alte organizaţii. Estate ManagementPractice Estates Gazette, 1994
La punctele 3 şi 4 ale ordinii de zi a fost aprobată DAVID SIRATO
înfiinţarea a trei centre teritoriale noi: Centrul Teritorial Essentials of Real Estate Finance
Tulcea şi Centrul Teritorial Bucureşti 1 destinat firmelor Real Estate Education Company, 1996
mici de consultanţă şi specialiştilor din acestea şi Centrul
Teritorial Bucureşti 3 destinat firmelor din industria NICHOLAS ROUSE
chimică şi materialelor de construcţii. Pentru Applied Lending Techniques
descentralizarea activităţii se vor înfiinţa în Bucureşti şi The Chartered Institute of Bankers, 1994
alte Centre Teritoriale, respectiv Centrul Teritorial 2 care
va reuni băncile şi alte instituţii financiare, Centrul
Teritorial 4 care va reuni instituţiile de cercetare-
dezvoltare şi de proiectare.

primiţi în asociaţie în trimestrul I 1998
Nr.
crt.
1. S.C. "FINEVEX" S.R.L. Constanţa Str. 1 Decembrie 1918, nr. 2A 041-517192
2. S.C. "MM CONTEX" S.R.L. Bucureşti Str. Nicolae Filimon, nr. 34 3122708
3. S.C. "SARCO" S.R.L. Bucureşti B-dul Chişinău, nr. 15, bl. A4, ap.11 6242762
¶·

ISSN: 1224-8967
ANEVAR
Buletin
INFORMATIV
••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
CONFERINŢA CEEVAN
CUPRINS - Central and Eastern European Valuer Associations Network –
22 mai 1998 Buşteni
ec. Adina ABABEI
membru ANEVAR
CONFERINŢA CEEVAN – Central and Vineri 22 Mai 1998 a avut loc la hotelul SILVA din Buşteni întâlnirea
Eastern European Valuer Associations anuală a membrilor CEEVAN.
Network – 22 mai 1998 Buşteni ............... 1 Au participat reprezentanţii Bulgariei, Poloniei, Rusiei şi României şi
doi reprezentanţi si EERPF - Eastern European Real Property Foundation.
Din partea ANEVAR au participat la conferinţă:
∅ Dl. Bădescu Gheorghe, preşedinte ANEVAR
EVALUAREA KNOW-HOW-ULUI ............ 2 ∅ Dl. Doru Puiu Tiberiu vicepreşedinte ANEVAR, reprezentantul
ANEVAR la CEEVAN
∅ Dna Ababei Dana, compartimentul de relaţii externe
Cheltuielile de deplasare au fost suportate de către EERPF şi
ANEVAR.
EVALUAREA PROPRIETĂŢII ÎN
PROCESUL PRIVATIZĂRII DIN Şedinţa a debutat cu prezentarea noutăţilor din Asociaţiile membre
POLONIA ................................................. 3 CEEVAN.
Cu această ocazie Dl. Bădescu a prezentat activitatea desfăşurată de
ANEVAR în 1998.
∅ realizarea standardului ocupaţional pentru profesiunea de
"evaluator imobiliar"
EVALUAREA PROPRIETĂŢILOR ∅ organizarea de cursuri specializate pentru domeniul bancar
INDUSTRIALE ....................................... 5
∅ finalizarea traducerii "Standardelor Profesionale Europene
Aprobate pentru Evaluarea Proprietăţilor Imobiliare" de Peter
Champness
∅ începerea procedurii de realizare a asigurării de răspundere
ŞEDINŢA SEMIANUALĂ TEGOVA profesională a firmelor membre, prin ANEVAR
Madrid - martie 1998 .............................. 16 ∅ realizarea descentralizării activităţii în Bucureşti
∅ începerea procedurilor de înfiinţare unei facultăţi de
"Managementul Proprietăţilor Imobiliare"
∅ numărul membrilor ANEVAR este de 2.419 din care 2.292
persoane fizice şi 127 persoane juridice.
MEMBRII ASOCIAŢIEI ANEVAR Domnul Stephen Ruckman - EEERPF a propus ca pentru o mai bună
primiţi în asociaţie în trim. II-1998 ........ 16 colaborare între ţările din Centrul şi Estul Europei, CEEVAN şi CEREAN
(Central European Real Estate Associations Network) să aibă un secretariat
comun. În principiu, participanţii au fost de acord cu această propunere, dar
fără crearea unei noi organizaţii.
Reprezentanţii EERPF au arătat că există fonduri pentru dezvoltarea
activităţii în Centrul şi Estul Europei, fonduri care vor fi repartizate pentru:
Buletin informativ nr. 2/II -1998 1

∅ Programe educaţionale în domeniul proprietăţilor fabricării, funcţionării sau comercializării unor produse sau
imobiliare, evaluarea afacerilor, dezvoltarea micilor elaborării şi funcţionării unor tehnologii şi procedee.
întreprinderi; Elementele know-how-ului sunt:
∅ Publicaţii în domeniu; - abilitatea tehnică;
∅ Cercetări (în special bazate pe date statistice) crearea de - experienţa;
baze de date; - cunoştinţele tehnice.
∅ Realizarea de standarde; Aceste elemente constituie obiectul proprietăţii.
∅ Programe interregionale; Subiectul proprietăţii rezultă din faptul că elementele
∅ Întărirea relaţiilor cu ţările din vestul Europei; know-how-ului sunt ţinute în secret de către firme.
∅ Realizarea de traduceri. Ansamblul de cunoştinţe şi noţiuni reprezintă o noutate
Finanţările se vor face pe bază de planuri de afaceri. În relativă şi subiectivă fiind transmis printr-un contract cu titlu
continuare, în ziua de 23 mai a avut loc Seminarul oneros.
Internaţional "Evaluarea proprietăţilor industriale" la care au Prin urmare, know-how-ul are atributele proprietăţii
fost susţinute cele trei lucrări prezentate în acest număr. intelectuale iar transferul său se realizează, de regulă, cu
transferul în cadrul aceleiaşi operaţiuni juridice şi ai altor
drepturi de proprietate industrială iar, în unele cazuri, este
asociat unei vânzări de utilaje complexe, de genul livrării "la
cheie".
EVALUAREA KNOW-HOW-ULUI Concluzia principală este că, deşi cu un suport material,
know-how-ul este rezultatul unui document economico-
ec. Florea Gheorghe comercial şi juridic. Această concluzie încadrează know-
dir. ec. SC SGET SA how-ul în rândul activelor necorporale.
Preambul
Societatea Generală a Experţilor Tehnici S.A. a fost 1.3. Ce reglementează legislaţia românească
solicitată de către un agent economic, ca prin experţii săi, să Regulamentul de aplicare a Legii contabilităţii defineşte
se pronunţe asupra următoarelor probleme: imobilizările necorporale după cum urmează:
1. Dacă know-how-ul poate constitui aport la constituirea - art. 47 "În cadrul imobilizărilor necorporale se cuprind:
capitalului social; cheltuielile de constituire, cheltuielile de cercetare-
2. Care este valoarea acestui aport. dezvoltare, concesiunile, brevetele, licenţele şi mărcile de
fabrică, alte drepturi şi valori similare, fondul comercial şi
1. KNOW-HOW - APORT LA CONSTITUIREA alte imobilizări necorporale";
CAPITALULUI SOCIAL - art. 50, alin. (2) "Brevetele, licenţele, know-how-urile,
1.1. Pentru a demonstra că, know-how-ul poate mărcile de fabrică şi de comerţ şi alte drepturi de
constitui aport la capitalul social am studiat legislaţia proprietate industrială şi intelectuală aduse ca aport,
românească, în general şi literatura de specialitate, în special. achiziţionate sau dobândite pe alte căi, se înregistrează în
Demonstraţia, prin argumentele aduse, trebuie să arate conturile de imobilizări necorporale, la valoarea de aport
că know-how-ul are atributele proprietăţii. Odată demonstrat de utilitate, costul achiziţiei sau costul de producţie, după
acest lucru trebuie arătat cărei categorii de proprietate caz".
aparţine, pentru a alege metodele de evaluare potrivite. HG nr. 90911997, art. 10 "Activele necorporale
Proprietatea este definită ca o relaţie între oameni, un aferente capitalului imobilizat sunt ... d) concesiunile,
contract social cu privire la bunurile materiale, spirituale sau imobilizările necorporale de natura superficiei şi a
de altă natură existente în societate sau ca rezultat al uzufructului, brevetele şi alte drepturi şi valori asimilate".
activităţii economice.
Relaţia este rezultatul exercitării unuia, mai multor sau 1.4. Ce se menţionează în literatura de
a tuturor atributelor proprietăţii: specialitate românească
- dreptul de posesiune; Asociaţia Naţională a Evaluatorilor ("Evaluarea
- dreptul de utilizare; întreprinderilor" - curs - Biblioteca ANEVAR nr. 1/1995),
- dreptul de dispoziţie; arată că se cunosc peste 100 de elemente intangibile, care se
- dreptul de uzufruct. pot transforma în imobilizări necorporale. Pentru ca un
Proprietatea este coexistenţa a două elemente: element intangibil să se poată transforma în imobilizare
- obiectul proprietăţii reprezentat de bunuri economice; necorporală, trebuie să îndeplinească cel puţin următoarele
- subiectul proprietăţii reprezentat de agenţii economici. condiţii:
- să poată fi identificat şi descris;
1.2. Ce este know-how-ul - să genereze un profit economic măsurabil, sub forma unei
Comisia Camerei de Comerţ cu sediul la Paris, creşteri a veniturilor sau scădere a costurilor;
consideră know-how-ul ca fiind "ansamblul de noţiuni, de - să poată fi evaluat individual;
cunoştinţe, de experienţe, de operaţii şi procedee necesare - să aibă o durată de viaţă determinată cu o precizie
fabricării unui produs". rezonabilă.
L. Ştefan şi G. Bârlădeanu (în Tribuna Economică, nr. În lista de enumerare a activelor intangibile întâlnite
25/1997) definesc know-how ca ansamblu de cunoştinţe frecvent în activitatea de evaluare (anexa 4.3. op. citat) este
tehnice nebrevetabile sau nebrevetate încă, necesare cuprins şi know-how-ul.
2 Buletin informativ nr. 2/II -1998

Aurel Işfănescu şi colaboratorii ("Evaluarea 2.6. Nu am putut folosi metoda costurilor, fiind extrem
întreprinderii" - Ed. Tribuna Economică 1998) prezintă de dificil de estimat cu o aproximare rezonabilă,
know-how-ul ca fiind un activ intangibil specific a cărui mărimea acestora, iar metoda comparaţiilor (bazată pe piaţă)
valoare poate fi determinată doar în condiţiile îndeplinirii nu are suport în tranzacţii similare cunoscute.
cumulative a următoarelor cerinţe:
- caracterul secret al cunoştinţelor, abilităţilor, etc.; 3. CONCLUZII
- transmisibilitatea elementelor ce îl alcătuiesc. Concluzia noastră a fost:
- know-how-ul poate fi adus ca aport la constituirea
1.5. Concluzia noastră a fost: capitalului social în măsura în care se pot defini credibil
Know-how-ul, ca activ intangibil, poate constitui aport condiţiile de transformare în imobilizare corporală:
la constituirea capitalului social, deoarece: • identificare şi descriere;
- are trăsăturile proprietăţii; • generarea unui profit economic măsurabil;
- se poate transforma în imobilizare necorporală. • individualizare;
• durata de viaţă determinată cu o precizie rezonabilă
2. EVALUAREA KNOW-HOW-ULUI - metodele adecvate pentru evaluare să se bazeze pe profit.
Prin contractul de societate, în speţă specifică,
partenerul străin se angajează să aducă ca aport know-how-
ul necesar exploatării unei instalaţii de producere a
cristalelor de siliciu. EVALUAREA PROPRIETĂŢII ÎN PROCESUL
Instalaţia respectivă existentă, reprezintă participaţia la PRIVATIZĂRII DIN POLONIA
constituirea capitalului social a părţii române. Instalaţia, la
punerea în funcţiune, a fost recepţionată ca având o Krystyna M Czarnecka
capacitate de producţie de 2000 t/an şi a funcţionat o Federaţia Poloneză a Asociaţiilor de Evaluatori
perioadă de timp atingând capacitatea proiectată. Concluzia
noastră a fost că în momentul asocierii există un know-how Introducere
al afacerii. Procesul de privatizare, care a fost declanşat în Polonia
Ceea ce a propus partenerul străin a fost că, prin know- începând cu anul 1998, este, într-o anumită măsură, tipic
how-ul său, să crească capacitatea până la 4000 t/an, ca pentru ţările din Europa Centrală şi de Est care transformă
urmare a unor îmbunătăţiri tehnice a echipamentului şi economiile lor centralizate în economii libere de piaţă.
tehnologiei de fabricaţie. În anii 1990-1991 au fost privatizate peste 1.200 de
Prin experţii noştri tehnici, examinând suportul material întreprinderi dar numărul lor a fost descrescător în fiecare
al know-how-ului constituit din: desene privind modificarea an, astfel că în 1997 numărul întreprinderilor privatizate a
constructivă a echipamentului, planuri tehnologice, fost în jur de 400.
programe de pregătire a personalului, am concluzionat că Numărul mediu al întreprinderilor cuprinse în procesul
oferta este viabilă: capacitatea de producţie poate creşte în de privatizare este de cca. 450 pe an, cu fluctuaţii anuale.
noile condiţii de ta 2000 t/an la 4000 t/an. Aproape 4.400 întreprinderi de stat au început procedurile
De aici, am urmărit, pas cu pas, condiţiile minime ce de privatizare. În jur de 2.990 de întreprinderi sunt încă
trebuie îndeplinite de către imobilizările necorporale pentru înregistrate ca întreprinderi de stat. Astfel, se poate considera
a fi evaluate. că aproximativ 60% din întreprinderile de stat au fost
2.1. Identificare: produsul a fost identificat şi definit ca privatizate. O componentă esenţială a procesului de
fiind: know-how în vederea creşterii capacităţii, de la 2000 privatizare este determinarea valorii întreprinderii.
t/an la 4000 t/an; Procesul de evaluare şi procedurile de evaluare sunt
2.2. Generarea unui profit economic măsurabil cele recunoscute şi dezvoltate pe piaţa de capital. Valoarea
Creşterea capacităţii de producţie de la 2000 t la 4000 t de piaţă este principalul instrument al evaluării. Procesul
determină: evaluării are loc pe piaţă între cumpărători şi vânzători
- creşterea cifrei de afaceri; (Millington, 1988)
- scăderea costurilor unitare de exploatare, prin cheltuielile În economiile centralizate, valoarea întreprinderilor de
fixe repartizate pe produs şi prin scăderea consumurilor stat a fost conectată cu valoarea capitalului real al
tehnologice. întreprinderii considerat în general prin valoarea activelor
Prin calcule specifice am determinat sporul de profit rezultat reale.
din creşterea capacităţii şi reducerea cheltuielilor. Procesul de evaluare a întreprinderii este o sarcină
2.3. Poate fi evaluat individual, sporul de profit fiind complexă în ţări ca Polonia, unde este o lipsă a unei pieţe
rezultatul exclusiv al know-how-ului. dezvoltate de capital şi oportunităţi limitate în tranzacţiile pe
2.4. Durata de viaţă a fost determinată pornind de la piaţă a întreprinderilor de stat. Aceste limitări restricţionează
durata de viaţă estimată în evaluarea echipamentului ce a adaptarea metodelor de evaluare utilizate în ţările dezvoltate.
constituit aport la capital, considerând acţiunea know-how Un set de restricţii suplimentare rezultă din anumite
cel puţin egală cu durata de viaţă a echipamentului, dacă particularităţi legate de căile de privatizare adoptate în
acesta nu va fi înlocuit. Polonia. Câteva din aceste trăsături distinctive ale procesului
2.5. Prin capitalizarea profitului suplimentar, folosind de privatizare în Polonia sunt menţionate în continuare.
una din tehnicile cunoscute, am obţinut valoarea know-how- Procedurile de privatizare în Polonia
ului. În Polonia au fost adoptate patru metode principale de

privatizare pentru întreprinderile de stat: Evaluarea proprietăţii imobiliare în scop de privatizare

• Privatizare directă presupune vânzarea activelor este inclusă, în general, în grupul misiunilor de evaluare
întreprinderii sau transferarea activelor altei companii conectate cu "cerinţele managementului accidental"
private. Închirierea activelor pentru anumite sume este de (conform POLKOSZEK, 1998).
asemenea o practică; Reglementările legale în domeniul evaluării întreprinderilor
• Comercializarea înseamnă transformarea întreprin-derilor în Polonia s-au îmbunătăţit dar nu sunt încă satisfăcătoare.
de stat în companie individuală (one-personcompany) a Există câteva legi referitoare la problemele de evaluare. Cele
Ministerului Finanţelor. O astfel de companie poate fi mai importante sunt:
privatizată prin vânzarea activelor sau a unei părţi din - Legea din 30 august 1996 privind comercializarea şi
acţiuni către Fonduri Naţionale de Investiţii în vederea privatizarea întreprinderilor de stat;
privatizării. - Legea din 29 septembrie 1994 asupra contabilităţii, privind
• Comercializarea conectată cu convertirea datoriilor. principiile şi metodele de evaluare a componentelor
Astfel de privatizare constă în transformarea întreprinderii activelor totale ale unei întreprinderi în vederea
de stat în societate cu răspundere limitată în acţiuni ale înregistrării lor în evidenţele contabile; legea nu cuprinde
creditorilor. evaluarea companiei ca un întreg; se referă la evaluarea
• A patra metodă de privatizare este lichidarea părţilor din companie;
întreprinderii de stat foarte slabe. Aceasta nu înseamnă - Legea din 29 aprilie 1985 privind expropierea terenurilor
lichidarea fizică a companiei ci doar schimbarea statutului şi imobilelor, înlocuită prin Legea din 21 august 1997
ei legal. privind managementul proprietăţii imo-biliare; este un
În cadrul privatizării directe 23% din transferul de complex de principii referitoare la:
active s-a făcut prin vânzarea rapidă, 6% prin transfer de - managementul proprietăţilor imobiliare deţinute de
active, 66% prin leasing şi în 5% prin procedee mixte. autoritatea centrală şi locală;
Referitor la tipul cumpărătorilor (investitorilor) - consolidarea şi divizarea proprietăţilor;
întreprinderilor vândute, 16% sunt acţionari care au - expropierea şi restituirea proprietăţilor;
achiziţionat acţiunile oferite la vânzare (prin ofertă publică), - participarea în costul construcţiei;
43% sunt investitori autohtoni, 34% sunt investitori străini şi - evaluarea proprietăţilor;
7% investitori micşti. - activităţi profesionale legate de managementul
După tipul ramurilor economice, 2000 de întreprinderi proprietăţilor imobiliare.
privatizate sunt din sectorul industrial, aproape 1.000 în - Principii în Evaluarea Proprietăţilor Imobiliare – dis-
domeniul construcţiilor, 500 în agricultură, cca. 450 în poziţia Ministerului Planificării şi Construcţiei, martie
comerţ, cca. 200 in transport, etc. 1995;
Se observă că: - Standarde Profesionale ale evaluatorilor proprietăţii
- industria este dominantă în privatizare; imobiliare, ed. 4, 1998;
- privatizarea agriculturii rezultă din condiţiile economice - Legea din 23 aprilie 1964 "Codul civil";
precare ale marilor ferme de stat; - Legea din 13 iulie 1990 privind privatizarea între-
- există o presiune socială moderată în privatizarea prinderilor de stat;
pădurilor; - Legea din 5 februarie 1993 privind transformarea
- sectorul comunicaţiilor nu este prezent în procesul de întreprinderilor de importanţă specială pentru econo-mia
privatizare din Polonia. naţională;
- Legea din 30 aprilie 1993 asupra Fondului Naţional de
Particularităţile procedurilor de evaluare a Investiţii şi privatizarea lui.
întreprinderilor privatizate în Polonia Legea din 21 august 1997 asupra managementului
Aşa cum s-a menţionat în introducere, pe pieţele de proprietăţilor imobiliare are o mare importanţă metodologică
capital dezvoltate, capitalizarea bursieră este cel mai bun şi profesională.
instrument pentru evaluare. Abordările în evaluarea întreprinderilor de stat în procesul
Procesul de evaluare are loc direct pe piaţă unde au loc de privatizare a acestora în Polonia sunt cele utilizate în mod
tranzacţii curente de vânzare-cumpărare. Lipsa pieţei de uzual, respectiv:
capital în Polonia este principalul factor limitativ în procesul - abordarea patrimonială;
de evaluare. Activele reale ale întreprinderii sunt incluse în - abordarea prin venit, şi
capital. Aceste limitări ca şi restricţiile de mediu social - abordarea mixtă (patrimonială/venit).
limitează considerabil fiabilitatea procesului de evaluare. Legea din 30 august 1996 cu privire la vânzarea şi
Există câteva ipoteze ale evaluării mai mult sau mai privatizarea întreprinderilor de stat solicită utilizarea a cel
puţin conectate cu procesul de privatizare. Cele mai puţin două din cele cinci metode de evaluare, redate mai jos,
semnificative sunt: în fiecare caz de evaluare:
- tranzacţii vânzare-cumpărare; - metoda cash-flow-ului actualizat (DCF);
- operaţiuni de leasing; - metoda costurilor de înlocuire;
- fuziunea întreprinderilor; - valoarea activelor nete;
- divizarea întreprinderilor; - valoarea de lichidare;
- credite bancare sau împrumuturi; - aplicarea factorului de profit.
- preluarea întreprinderii ca aport la o nouă companie; Această lege nouă justifică ultimele reglementări
- acceptarea de noi acţionari la companie. (HOPFER, 1995). Nu este obligatorie compunerea

metodelor, ci alegerea a două metode pentru evaluarea dezvoltată industrial, judecând venitul din vânzările în acest
întreprinderilor. Din aceste metode, trei se referă la sector organizat şi fără restricţii apreciem că terenul supus
abordarea patrimonială, alte două (prima şi a cincia) se evaluării nu poate avea o valoare de piaţă mai scăzută.
referă la rezultatele financiare. Majoritatea experţilor Evaluarea clădirii industriale se face cu scopul de a
polonezi (BOROWIECKI şi colaboratori, 1998) consideră aprecia valoarea ei funcţie de utilitatea în scop industrial şi
că reglementările tratează separat valoarea activelor cota de participare la valoarea proprietăţii.
întreprinderilor şi valoarea obţinută din rezultatele Descrierea clădirii prezentate în exemplul de mai jos va
financiare. Modelele străine (germane, austriece, elveţiene), îndeplini 3 scopuri şi anume:
abordează valoarea întreprinderilor integrat prin combinarea 1./ Demonstrează estimarea utilizării optime
valorii patrimoniale cu cea rezultată din rezultatele 2./ Pentru analiza proprietăţii în scopul vânzării şi susţinerii
financiare. Experţii recomandă, pe lângă obligaţiile legale, performanţelor ei comparativ cu alte clădiri.
aplicarea metodelor mixte care cuprind atât valoarea 3./ Suport principal pentru estimarea deprecierii
patrimonială cât şi valorile de randament în procedurile de În exemplul de evaluare a proprietăţii prezentat în
evaluare. continuare prezentăm ca metodă de evaluare a clădirii
Abordarea mixtă a evaluării întreprinderilor de stat în METODA COSTURILOR SEGREGATE (SEGRE-
Polonia ridică câteva probleme. Ele se referă la includerea GATED COST METHOD sau UNIT-IN PLACE
factorului de good-will. Dificultăţile apar în estimarea METHOD).
parametrului X în condiţiile specifice ale economiei Se impune în acest caz folosirea metodei costurilor prin
poloneze în procesul economic de transformare a sistemului. aceea că a fost necesară o abordare inductivă deoarece vom
VE=VA+X(Vi-VA) prezenta elemente precise de costuri curente pentru lucrările
unde: de construcţii şi de instalaţii care au fost identificate în
VE = valoarea întreprinderii; întregime. Prin aceasta, avem posibilitatea să prezentăm
VA = valoarea patrimonială; beneficiarului sau clientului estimările costului bazate pe
Vi = valoarea prin capitalizarea venitului; elemente specifice, care pot fi deschise analizei şi verificării.
X = parametrul good-will-ului Determinarea valorilor de înlocuire pe elemente ale
În unele cazuri parametrul X are valori negative. Există construcţiei folosind metoda Costurilor Segregate, permite
mai mulţi factori economici şi sociali care influenţează să se cuantifice deprecierea clădirii sau a instalaţiilor
valoarea acestui parametru. acesteia. Analiza deprecierii va răspunde celor 2 curente de
apreciere şi anume:
1./ Deprecierea este privită ca o pierdere de valoare (în
general pentru situaţiile când evaluarea se face pentru
EVALUAREA
asigurare şi valori contabile)
PROPRIETĂŢILOR INDUSTRIALE
2./ Deprecierea este explicată ca o diferenţă între valoarea
ing. Corneliu ŞCHIOPU
clădirii existente şi valoarea unei clădiri noi şi moderne.
membru ANEVAR
Deprecierea urmează a fi o analiză atentă prin
parcurgerea şi analizarea duratelor de viaţă, a condiţiei
Evaluarea proprietăţilor industriale impune analiza în
existente, costului de înlăturare şi a pierderilor din posibile
contextul celei mai bune utilizări a terenului şi a clădirii
suprafeţe de închiriat.
industriale. În exemplul de mai jos analizăm o proprietate
În cazul analizat mai jos vom prezenta fotografii care să
industrială situată în Bucureşti, într-o zonă în care se mai
permită vizualizarea sistemului constructiv al structurii de
găsesc societăţi comerciale ce desfăşoară activităţi de
rezistenţă, a unor elemente de finisaj interior şi exterior
producţie şi de alt gen.
precum şi ale instalaţiilor funcţionale. De asemenea, vom
Prin prisma analizării celor 7 principii de evaluare a
prezenta în secţiune transversală şi longitudinală sistemul
terenurilor proprietăţilor industriale considerăm că situaţia
structurii de rezistenţă promovat de constructor astfel încât
analizată în acest exemplu are o utilitate limitată în sensul
să se asigure stabilitatea clădirii la combinaţia de încărcări
suprafeţelor posibile de dezvoltat pentru industrii noi cu
normate de tip gravitaţional + seism.
întinderi mari, nu se află într-un coridor al spaţii industriale
În continuare vom prezenta fişa de evaluare a clădirii
mai vechi, iar pentru alte suprafeţe de teren din zonă există
industriale prin metoda costurilor segregate, fişă întocmită în
şansa unei dezvoltări comerciale şi de agrement.
preţurile lunii martie 1998 (fără TVA)
Pentru hala industrială supusă analizei, în suprafaţă
Pentru clădirea industrială supusă evaluării, pentru calculul
construită de circa 2.000 mp, avem teren ocupat şi liber în
deprecierii am promovat metoda care solicită evaluatorului
suprafaţă de circa 3.200 mp, teren care permite extindere
să analizeze separat fiecare cauză, să o cuantifice şi să
pentru o hala existentă.
totalizeze o sumă globală. Dacă am fi apelat la Metoda
Evaluarea terenului industrial presupune o analiză
Costurilor de Înlocuire, o serie de forme ale deprecierii
legată de utilitatea lui în scop industrial, de înţelegere a
funcţionale ar fi fost excluse.
locului respectiv şi de o perspectivă a zonei care va influenţa
Cele 5 tipuri de depreciere sunt:
valoarea terenului. Acest teren satisface caracteristicile
1./ Uzura fizică recuperabilă
principale şi anume utilitatea lui în scopuri industriale şi
2./ Uzura fizică nerecuperabilă
spaţiul suficient pentru o posibilă dezvoltare. De asemenea,
3./ Neadecvarea funcţională recuperabilă
terenul este echipat cu reţele şi, în acest caz, judecarea lui nu
4./ Neadecvarea funcţională nerecuperabilă
trebuie făcută în raport cu costul de dezvoltare necesar
5./ Deprecierea externă
atingerii potenţialului industrial. Poziţionat într-o zonă
FIŞA CLĂDIRII EVALUATĂ LA DATA 03/1998
HALA MECANICĂ
Nr. inventar: 100003
Cod clasificare: 1.1.2.a
Durata normală de viaţă conf. L 15/1994: 25 ani
Data P. LF.: 1211972
Valoarea la P. LF.: 0 lei
Arie desfăşurată construită (Adc): 1.994 mp
Valoare actualizată rămasă de amortizat: 223.224.565 lei
Durata de viaţă rămasă tehnică: 55 ani
Durata de viaţă rămasă estimată: 50 ani
II. EVIDENŢA SCRIPTICĂ
Valoare Valoare rămasă Preţ la valoarea Grad de uzură scriptică Durata rămasă
la P.LF. amortizată rămasă Gus=DSC/DUN scriptică
lei actualizată (lei) (lei/mp) % DURs ani
0 223.224.565 111.948 101 00 7
SITUATIA REALĂ DIN TEREN

III.a. DESCRIEREA CLĂDIRII
Structura de rezistenţă
Finisaj interior şi exterior
Instalaţii electrice
Instalaţii sanitare
Instalaţii încălzire
Observaţii
REZISTENŢĂ ŞI ZIDĂRII HALĂ

Nr. Valoare crt.
Simbol Descrierea normei tehnologice comasate U/M Cant
normă costuri dir.
l. C PODTS Podest tablă striată cu balustradă din profile laminate to 4 12783069
2. P DRBB Platforme din beton ptr. drumuri, parcaje, pardoseli -
hale depozitare+transport mp 3024 730235894
3. R ECP12M Montare cheson acoperiş ECP12 12 x 1,5m buc. 168 552663827
4. R FC Fundaţii continui cu bloc beton simplu+cuzinet -
cuprinde săpătură, beton, armare+transport mc 240 121421839
5. R FISGOL Montare prefab. la planşee din fâşii goluri 6x0,55x0,2 buc. 100 68689622
6. R FPAFI Fundaţii tip pahar din beton armat+săpătură+
+prepar.beton+cofraj+arrnare+transport mc 528 553145856
7. R GRP Grinzi prefabricate-cuprinde beton,armătură,
cofraj,montaj,monolitizare+transport mc 110 103079140
8. R PMOB37 Planşee monolit cu armătură din OB37 mp 234 44468411
9. R PORTAL Cadru portal la hale industriale lbuc.+ltolFl7 to 1 9677794
10. R SCAUN Scaun din profile laminate la gr.rulare 1 buc.+lto/F17 to 1 9209556
11. R SINARUL Şina rulare pod rulant LU/F28 ml 324 58523652
12. R SPREF Stâlpi prefabricaţi din beton armat cuprinde:
_ cofraj+armare+monolitiz.+montaj+transport mc 96 222622631
13. R UMPLPB Umplutură de pământ cu strat repartiţie din
balast de 10 cm grosime+transport mc 1210 115573971
14. Z Z12 Zidărie cărămidă 12,5 cm grosime+preparare mortar+
+transport mc 8 4926542
15 Z Z24 Zidărie de cărămidă plină 24 cm grosime+
+preparare mortar+transport nic 145 85894585
16. Z Z30 Zidărie de cărămidă G.V.P. 290x113x88+
+preparare mortar+transport ' mc 11 4877209
TOTAL: 2.697. 793.598
RECAPITULAŢIE COSTURI SEGREGATE - REZISTENŢĂ ŞI ZIDĂRII HALĂ
TOTAL COSTURI DIRECTE 2.697.793.593

TOTAL 3.398.115.816
T.V.A. 0% 0
TOTAL GENERAL 3.398.115.816
FINISAJ INTERIOR ŞI EXTERIOR

Nr. Valoare crt.
normă costuri dir.
1. A DZ1M Zugrăveli simple la pereţi şi gletuiţi+transport mp 261 651062
2. A Z1M Zugrăveli interioare simple pe tencuieli la pereţi
din zidărie de cărămidă+transport mp 1391 46294053
3. A Z2FM Tencuieli manuale+glet+faianţă H=1,Sm+
+zugrăveli în rest+transport mp 251 1581 1772
4. A Z2M 'rencuieli manuale+glet+vopsea cu H=1,Sm mp 10 -46152
5. F SPOFA Tencuieli exterioare cu spoieli în 2 straturi de
lapte de var+transport materiale mp 259 14752818
6. F STROP Tencuieli exterioare tip strop cu ciment alb
inclusiv schelă mp 439 44398029
7. P Pl Pardoseli P.V.C. suport textil inclusiv şapa suport+
+transport+procurare mp 360 22321545
8. P P18 Pardoseală gresie antiacidă cu plită+strat suport
supraf. perim. mp 16 2364485
9. P P4 Pardoseli mozaic în supraf.>5 mp inclus şapă suport
suprafaţă perim. mp 455 28257144
10. SIMCLF Mină curentă din lemn de fag fiert profilat LU ml 44 7770068
11. SISI Trepte mozaic turnate pe loc cu plinte scări înclinate
şi contratreaptă mozaic ml 96 6869405
12. T DTl Spoieli simple la tavane mp 880 2195148
13. T T2 Tencuieli+glet+zugrăveli la tavane prefabricate mp 576 22782531
14. TPFMFIXA Fereastră metalică cu ochiuri fixe din cornier
+geam clar+chit+transport mp 292 38394733
15. TPFTS Fereastră metalică cu ochi mobil 1,2x1,2+
+vopsitorie+ geam clar mp 92 40899003
16. TPFT8 Fereastră metalică 2 canate 1,Sx1,3+vopsitorie+
+geam clar mp 29 9480310
17. TPG1C11 Uşă celulară furnir.0,7x2,06-1/3 geam ornam.pe toc+
+căptuş.vops.-pe zid beton 20 cm mp 17 10970415
18. TPG2CV Uşă lemn răşinoase vopsită 0,8x2,1 plină+feronerie
pe zid>12,5 cm+broască obişnuită mp 7 2706907
19. TPG3C1 Uşă celulară furnir.plină 0,9x2,06 pe toc+căptuş.vops.+
+feronerie la zid beton 20 cm mp 14 8650751
20. TPG3CV Uşă lemn răşinoase vopsită 0,9x2,1 plină+feronerie
pe zid>12,5 cm+broască mp 26 10488535
21. TPUMGI6 Uşă metalică 2 canate 3,3x3 fiXe+rnob.+supralumină+
geam vopsit+broască+transporţ/buc. mp 29 12044266
22. TPUMP2 Uşă metalică plină vopsită cu dim. 0.9x2,1 mp 22 9504399
TOTAL: 357. 561.227
RECAPITULAŢIE COSTURI SEGREGATE - FINISAJ INTERIOR ŞI EXTERIOR
TOTAL 453.638.920
T.V.A. 0% 0
TERASA NECIRCULABILĂ+LUMINAT.
Nr. Valoare crt.
normă costuri dir.
1. TRBA Aerisiri coloane sanitare - buc. 27 694852
2. TRBGS Guri scurgere la terase necirculabile mp 27 2325765

3. TRIOVATA Izolaţie hidrofugă şi termică cu vată minerală

mp 3068 510829270
tip G100 supraf.
4. TRIV 1 Izolaţie hidro. verticală la parap. pref. cu
ml 168 8979443
protecţie din tablă zincată
TOTAL: 522. 829.330
RECAPITULAŢIE COSTURI SEGREGATE - TERASĂ NECIRCULABILĂ+LUMINAT.
TOTAL 656.701.868
T.V.A. 0% 0
INSTALAŢII ELECTRICE
Nr. Valoare crt.
normă costuri dir.
1. E 12TNAFY Pod electric din 12 ţevi 1" cu conduct. de tip AFY
1,5 mmp-16 mmp forţă+ilum.+pr.+tr. m 24 1016806
2. E EABI Montaj aparat antigron buc. 12 12032529
3. E EIAFP240 Corp FIPRA 2x40w+10 ml PEL+21 mlAFY+FY
1,5-10 ml fixat pe dibluri metalice buc. 12 4372220
4. E EIE9PT Traseu 10m1PEL+20m1FY1,5+10mlFY1,5+1lampă bat buc. 4 1126746
5. E EIECL Corp iluminat halogen complet echipat pe cârjă IDEB+
brat IDEB fixat pe stâlpi buc. 6 6882181
6. E EIF1A140 Corp iluminat FIA 1x40w+6ml IPE+12mlAFY1,5 buc. 72 11732695
7. E EIFIA240 Corp iluminat FIA 2x40w+10ml IPE+20ml cond. buc. 252 62637668
AFY1,5ml
8. E EPPC Săpătură+platbană 40x4 împământare+umplutură m 216 7489148
9. E EPPCP Conductor coborâre paratrăsnet din bandă oţel vopsită m 132 4144187
10. E EPPE Ţeavă 2" lungă de 2ml din tablou pe stâlp la consolă m 24 885517
vârf stâlp
11. E EPPP Verificarea prizei de împământare pentru clădiri buc/F17 2 55719
12. E EPRF1 Tablou cu circuite pt. 3 prize duble+5 prize+AFY1,5- buc. 12 15306502
6mm+FY2,5-4mm+doze+IPE 16,20
13. E EPRF2 Tablou cu circuit pt. 5 prize duble+5 prize simple+
+AFYI,S+FY2,5-4mmP buc. 12 19232359
14. E ERCM Stelaj susţinere cabluri vopsit/ml kg 180 2168911
15. E MCG3/1,5 Traseu cablu MCG 3x1,5 pt. alimentare lămpi şi
prize+transport m 550 9074149
TOTAL 158.157.337
RECAPITULAŢIE COSTURI SEGREGATE - INSTALAŢII ELECTRICE HALĂ NOUĂ PRODUCŢIE
TOTAL 200.125.543
T.V.A. 0% 0
INSTALAŢII SANITARE ŞI PLUVIAL

Nr. Simbol Valoare crt.
Descrierea normei tehnologice comasate U/M Cant.
normă costuri dir.
1. 16 0
2. SACAND200 Canalizare cu tuburi beton 200mm pt. ape menajere
sau pluviale+sap+umpl. +tr./1 ml 120 11822390
3. SALAV Grup sanitar * 1 lavoar porţelan complet echipat+
racorduri+transport buc. 1 612621
4. SASBAFT2 Coloană 7m apă rece+caldă Zn 1"+scurgere FS100mm+
ramif. +rac. +probe+izol. +tra. m 14 3567793
5. SASCDI76M Tronson 1 ml ţeavă neagră 76mm grunduită+transport m 180 6221914
6. SASCDZN2 Ţeavă zincată 2" la hidranţi int.+vopsitorie+transport m 140 6735084

7. SASINCIH Hidranţi int. pt. ţeavă de 2"fixaţi pe pereţi cu

1 mIZn2112'+3mlZn2" buc. 16 12363375
8. SASMGFT Grup vestiar 41av+3WC+2pişoar+1chiuv.fontă+2+2SP75;
SP100+etaj+ogl+prpos+Zn1/2,3 buc. 2 23250881
9. SASPISPBT Instalaţie sanitară pt. un pişoar+3m1Zn1/2"+rob.3/8"+
leg.Pb+probe+tra. buc. 2 904330
10. SASPLF2 Traseu l0ml scurgere pluvială FS100+1gură scurgere+
1 p.curat+transport buc. 68 65819109
11. SASRECDI Cămine de preluare ape menajere din cărămidă cu
ramă şi capac carosabil buc. 14 S 1894994
12. SASSP100 Sifon pardoseală cu D=100 şi scurgeri la ext. din
3 ml FS100+2 coturi FS100 buc. 6 1782137
13. SAWC Grup sanitar * 1 WC-porţelan sanitar *complet echipat+
TOTAL: 185.480.208
RECAPITULAŢIE COSTURI SEGREGATE - INSTALAŢII SANITARE ŞI PLUVIAL

TOTAL 233.570.010
T.V.A. 0% 0
INSTALAŢII ÎNCĂLZIRE ŞI VENTILAŢIE

normă costuri dir.
1. I AP500 Aerotermă industrială de perete de tip AP500 cu apă
supraîncălzită+schelă+transport buc. 92 81596418
2. I CVZ1 Tronson canal ventilaţie din tablă Zn format din
10 ml 400-700+Sm1700-1600mm buc. 1 2955143
3. I CVZ2 Tronson canal ventilaţie tablă Zn din 5 ml can.
700-1600mm+2,5 ml canal 1600-2500 buc. 2 9552335
4. I CVZ3 Tronson canal ventilaţie tablă Zn cu 2,5 ml 1600-2500mm
+1,25 ml 2500-4000mm buc. 6 29879591
5. I CVZ4 Tronson ventilaţii format din 1,25m1 de 4000mm+
1,25m18000mm+transport buc. 6 40408667
6. I REGIS57 Registru ţeavă 57mm de 18m vopsit cu racord 4ml
tur-retur 1/2" +probe+ţransporţ/B ml 1296 62049634
7. I TTT 6 Tronson 2 ţevi 57mm cu L=4,Oml cu izolaţie
vată şi protecţie m 160 7814446
8. I TIT7 Tronson 2 ţevi 70mm cu L=4,Oml izolate cu
9. I TIT8 Tronson 2 ţevi 89mm cu L=4,Om1 cu izolaţie
10.I TSP Convectoradiator tip 777/15 cu legături 3/8" la coloane
1/2"+vas aerisire buc. 24 14143133
11.I TST Convectoradiator tip 777/15 cu legături 3/8" la coloane
1/2"+vas aerisire buc. 10 8964801
TOTAL: 273.421. 666
RECAPITULAŢIE COSTURI SEGREGATE - INSTALAŢII ÎNCĂLZIRE ŞI VENTILAŢIE

TOTAL 344.763.085
T.V.A. 0% 0
TOTAL (FĂRĂ AMENAJĂRI) 5.286.915,2 MII LEI

DESFACERI ŞI AMENAJARE BIROURI

normă costuri dir.
1. A REFZUGRA Refacere zugrăveli int.+spălare+transport
F23/LUxHH mp 261 1759105
2. E DEAPAREL Demontarea aparatelor electrice(corp ilum+lămpi+
intrer) +schelă+transp. F17/buc. buc. 24 745677
3. E DEMCABLU Demontare cabluri elect.+schelă+transp. ml/F28 ml 120 823588
4. E DETRIFAZ Demontarea aparatelor trifazate+transport F17 buc. 6 113738
5. E EAIPT 1 întrerupător aparent 2ml tub PEL cu cond. AFY 1,5 buc. 6 588147
6. E EARCSIPT Traseu 10 ml PEL+3x10m1FY 1,Smmp+1 doză m 60 1331975
7. E EILF2 Grup iluminat FIDA 3x20w+lincandesc.+2 comutat.+
1 întrer. +AFYI,S+AFY2,5 buc. 1 988688
8. P INLOCPVC Înlocuire covor PVC vechi cu unul nou+pe strat suport
existent+tra F40/supraf. mp 140 9365670
9. P P15 Pardoseli gresie aceeaşi culoare cu plintă şi strat
suport supraf. perim mp 6 721309
10.R PROFLTI4 Schelet metalic din 2 profile U14 t 2 24426222
i l. SALAV Grup sanitar * 1 lavoar porţelan *complet echipat+
12.SASBAFT2 Coloană 7mapă rece+caldă Znl"+scurgere FS100mm+
ramif. +rac. +probe+izol. +transport m 14 3567792
13.SASPLF2 Traseu lOml scurgere pluvială FS100+1 gurăscurgere+
1 p.curat+transport buc. 2 1927589
14.SAWC Grup sanitar * 1 WC-porţelan sanitar*complet echipat+
15.T TRIGIPS Tavan din plăci rigips-import pe structură profile
eloxate+schelă+transport supraf. mp 140 15615469
16.TPDESFTLEM Desfacere tâmplărie de lemn+transp. LUxHI~/F23 mp 18 167683
17.TPDESFTMET Desfacere tâmplărie metalică+transp. LUxHH/F28 kg ' 883 1531437
18.TPG1A1 Uşă celulară fmniruită 1/3 geam ornament pe toc vopsit+
feronerie-zid 7,5-10 cm mp 3 1051835
19.TPG3A Uşă celulară furnir.plină 0,9x2,06 pe toc vopsit+
feronerie la zid cu gros. 7,5-10 mp 11 3805453
20.TPGLASWM Glaswand pe profile ţeavă neagră vopsită cu tablă şi
geam clar LU x HH mp 122 30432076
21.TPGLGOC Glaswand lemn+geam ornament+geam clar+
parapet PAL vopsit LUXHH/F28 mp 122 40788032
22.TPUMG4 Uşă metalică cu geam lx3 cu supralumină+vopsit+
feronerie+tra. F17/buc. mp 6 2581222
23.TRDESHIDRO Desfacere hidroizolaţie vechi+transp. supraf./F40 mp 1990 16007747
24.TRHARDEZIE Refacere hidroizolaţie terasă cu folie butarom cu
ardezie+desf.H.V. +transport supraf. mp 1990 188713379
TOTAL: 348.677.607
RECAPITULAŢIE COSTURI SEGREGATE - DESFACERI ŞI AMENAJARE BIROURI

TOTAL 440.687.267
T.V.A. 0% 0
VALOAREA DE ÎNLOCUIRE A MIJLOCULUI FIX: 5.727.602.511

TABEL CU STAREA TEHNICĂ DE UZURĂ ACTUALĂ
Nr. Raport Pondere Grad uzura Valoarea cu uzură a

Definire element de construcţie/instal.
crt. pondere din clădire real estimat elementelor clădirii
A. REZISTENŢĂ ŞI ZIDĂRII HALĂ
2098593
1. Elemente structură beton armat ----------- 36,64% 17,00% 1741832,4
5727603
1065374
2. Pardoseală beton hală ----------- 18,60% 19,00% 862953,2
5727603
113608
3. Elemente structură metalică ----------- 1,98% 22,00% 88613,9
5727603
114335
4. Zidărie de închidere ----------- 2,00% 22,00% 89181,5
5727603
6205
5. Zidărie de compartimentare ----------- 0,11% 24,00% 4716,1
5727603
0
6. DD ----------- 0,00% 3,00% 0,0
5727603
B. FINISAJ INTERIOR ŞI EXTERIOR
110425
1. Finisaj pereţi şi tavane ----------- 1,93% 33,00% 73984,4
5727603
826
2. Zugrăveli la zona birouri ----------- 0,01% 90,00% 82,6
5727603
139967
3. Tâmplărie metalică hală ----------- 2,44% 36,00% 89578,7
5727603
41635
4. Tâmplărie interioară lemn ----------- 0,73% 54,00% 19151,9
5727603
57423
5. Pardoseli reci + scări ----------- 1,00% 39,00% 35028,0
5727603
28319
6. Pardoseli PVC zona birouri ----------- 0,49% 78,00% 6230,3
5727603
75045
7. Tencuieli la faţadă ----------- 1,31% 44,00% 42025,1
5727603
0
8. Igienizare la pereţi ----------- 0,00% 90,00% 0,0
5727603
C. TERASĂ NECIRCULABILĂ +
LUMINAT
652908
1. Hidroizolaţii terasă ----------- 11,40% 48,00% 339312,1
5727603
3794
2. Guri scurgere terasă ----------- 0,07°.0 68,00% 1214,1
5727603
D. INSTALAŢII ELECTRICE
108346
1. Corpuri de iluminat ----------- 1,89% 44,00% 60673,7
5727603

16939
2. Trasee cable electrice + stelaj ----------- 0,30% 42,00% 9824,5
5727603
58929
3. Tablouri electrice hală ----------- 1,03% 32,00% 40072,0
5727603
15911
4. Protecţie instalaţie electrică ----------- 0,28% 39,00% 9705;9
5727603
E. INSTALAŢII SANITARE ŞI PLUVIAL
7835
1. Alimentare cu apă ----------- 0,14% 42,00% 4544,3
5727603
82884
2. Scurgeri pluviale ----------- 1,45% 46,00% 4475'1,4
5727603
771
3. Lavoar şi racorduri la menajer ----------- 0,01% 32,00% 524,6
5727603
637
4. WC porţelan şi racord la menaj ----------- 0,01% 34,00% 420,2
5727603
32662
5. Grup sanitar vestiare ----------- 0,57% 39,00% 19923,9
5727603
80238
6. Canalizare ----------- 1,40% 28,00% 57771,0
5727603
24050
7. Instalaţie hidranţi ----------- 0,42% 44,00% 13468,1
5727603
4493
8. Coloană menajeră grupuri sanitare ----------- 0,08% 34,00% 2965,3
5727603
F. INSTALAŢIE ÎNCĂLZIRE +
VENTILAŢIE
104399
1. Tubulatură ventilaţie ----------- 1,82% 42,00% 60551,3
5727603
210264
2. Corpuri de încălzire statice ----------- 3,67% 46,00% 113542,3
5727603
30101
3. Trasee alimentare tur-retur ----------- 0,53% 49,00% 15351,3
5727603
G. DESFACERI ŞI AMENAJARE BIROURI
2147
1. Desfaceri tâmplărie lemn+metal ----------- 0,04% 75,00% 536,9
5727603
20232
2. Desfacere hidroizolaţie veche ----------- 0,35% 99,99% 2,0
5727603
238511
3. Refacere hidroizolaţie argezie ----------- 4,16% 1,00% 236126,3
5727603
120886
4. Schelet+ glaswand amenajări ----------- 2,11% 1,00% 119676,8
5727603
6139
5. Tâmplărie lemn nouă ----------- 0,11% 1,00% 6077,6
5727603

3262
6. Tâmplărie metalică nouă ----------- 0,06% 1,00% 3229,7
5727603
11837
7. Pardoseală PVC nouă ----------- 0,21% 1,00% 11718,7
5727603
912
8. Pardoseală gresie ----------- 0,02% 1,00% 902,5
5727603
19736
9. Tavan rigips ----------- 0,34% 1,00% 19538,7
5727603
2127
10. Desfaceri reţea electrică veche ----------- 0,04% 80,00% 425,4
5727603
2427
11. Amenajare traseu electric+apar ----------- 0,04% 1,00% 2402,5
5727603
1250
12. Corpuri iluminat ----------- 0,02% 1,00% 1237,1 .
5727603
774
13. Amenajare 1 lavoar+racord menaj ----------- 0,01% 1,00% 766,5
5727603
1278
14. Amenajare 2WC-uri+ racord ----------- 0,02% 1,00% 1265,2
5727603
2436
15. Scurgere fluvială ----------- 0,04% 40,00% 1461,7
5727603
4509
16. Coloană menajeră grup sanitar nou ----------- 0,08% 1,00% 4464,2
5727603
2223
17. Refacere zugrăveli în zona vecină ----------- 0,04% 1,00% 2201,1
5727603
18. Coloană menajeră grup sanitar nou 0
----------- 0,00% 1,00% 0,0
5727603
TOTAL 5727603 4260233,4
PROCENT DE UZURĂ 25,62%
NOTĂ: Coeficienţii de uzură fizică pe elemente se bazează pe informaţiile date de normative, decizii şi decrete cu caracter
tehnic rămase în vigoare.
Costul de reconstrucţie. Uzura fizică recuperabilă
- mii lei -
Cost de
Cost de eliminare Valoare rămasă
reconstrucţie
Terasă necirculabilă 656.701 9* 258.750 0* 397.997 9
Refaceri zugrăveli 826,0* 2.223 0* -
Refaceri parţiale covor pvc 11.013 0* 11.837 0* -
TOTAL 272.810
NOTĂ:
*1/ vezi evaluare terasă necirculabilă + luminator;
*2/ suma dintre poz.2+4 de la punctul G "Desfaceri şi amenajare birouri" din tabelul centralizator cu starea tehnică de
uzură actuală: 20.232 mii lei + 238.518 mii lei =258.750 mii lei;
*3/ valoarea de 826,0 mii lei reiese din tabelul cu starea tehnică, puncul B poz.2;
*4/ valoarea de refaceri zugrăveli 2.223,0 mii lei din poz. 15 cap. G;
*5/ cost de reconstrucţie pentru 360 mp covor pvc = 28.319,0 mii lei, adică 78.664 lei/mp pentru 140 mp valoarea
covorului pvc =11.012.960 lei;
*6/ costul de eliminare 11.837 mii lei se regăseşte în cap. G poz. 8 din tabelul cu starea tehnică.

Costul de reconstrucţie. Uzura fizică nerecuperabilă – Elemente cu viaţă scurtă

- mii lei -
Cost de
Vârstă Durata de Uzură fizică
reconstrucţie Raport aplicat Obs.
Elemente cu viaţă scurtă scriptică viaţă fizică nerecuperabilă
rămas la cost cap/poz*
(ani) (ani) (mii lei)
mii lei
Pardoseli calde vc 6.230 3 8 15 8/15 3.322 8 B/6
Finisaj faţadă hală 42.025,1 25 40 25/40 26.265,7 B/7
Trasee cable electrice 9.824 5 12 30 12/30 3.929,8 D/2
Alimentare cu apă 4.544 0 25 40 25/40 2.840 0 E!1
Obiecte sanitare la gr.san. 8.044,9 25 30 25/30 6.704,1 E/2
Trasee încălzire tur-retur 15.351 3 25 40 25/40 9.594,5 F/3
TOTAL 86.020,1 52.656,9
*/ Observaţiile fac trimitere la capitolele şi poziţiile din tabelul centralizator cu starea tehnică de uzură actuală de unde s-au
extras valorile respective (valorile cu uzura).
Cost de reconstrucţie. Uzura fizică nerecuperabilă - Elemente cu viaţă lungă
- mii lei -
Cost de reconstrucţie minus costul de reconstrucţie al: 5.286.915,2
- elementelor fizice recuperabile; - 272.810,0
- elementelor fizice nerecuperabile cu viaţă scurtă - 86.020 1
Cost de reconstrucţie al elementelor cu viaţă lungă 4.928.085,1

Vârstă scriptică 25 ani;
Durata fizică de viaţă 80 ani (N.P135/1995)
Raport aplicat 25/80 = 0 31
TOTAL uzura fizică nerecuperabilă elemente cu viaţă lungă: 0 31 x 4.928.085,1 1.527.706 4
*/ Costul de reconstrucţie corect de aplicat se obţine scăzând din totalul valorii generale a mijlocului fix (5727602,5 lei),
valoarea costurilor din centralizatorul de valori de desfacere şi amenajare (440687,3 mii lei).
Cost de reconstrucţie. Neadecvare funcţională recuperabilă. Deficienţe care necesită adăugiri
- mii lei –
Nr.
Denumire element analizat Valoare costuri Obs. oz.
crt.
1 Cost instalare 2 WC structură existentă 1.274,1 14
Cost instalare 1 lavoar structură existentă 771,9 13
Cost coloană menajeră aferentă instalaţiei sanitare 2.046,0 16
4.092 0
2 Cost instalare 2 WC + 1 lavoar 2.050,9
Cost coloana menajeră 2.428,8
4.4
78 7
Pierdere din valoare 386,7
*/ Datele se regăsesc la poziţiile 13,14,16 din cap. G în tabelul de stare tehnică al uzurii actuale.
Cost de reconstrucţie. Neadecvare funcţională recuperabilă. Deficienţe care necesită înlocuire şi/sau modernizări
- mii lei -
Denumire
1/ Cost al instalaţiilor existente incluse în estimarea de cost +8.090,0
2/ Cost al construcţiilor existente incluse în estimarea de cost +24.269,9
Total cost instal. + constr. existente incluse 32.359,9
3/ Minus uzură fizică a instalaţiilor existente -3.502,2
4/ Minus uzură fizică a construcţiilor existente -15.179, 7
Total uzură fizică deja aplicată 18.682,9
5/ Minus valoarea rămasă (atenţie fiare vechi) -850,8
Se adaugă costul de demontare al:
6/ Instalaţiilor electrice +2.127,0
7/ Tâmplăriei +2.147,0
Total cost de demontare constr. + instal. 4.264,0

Se adaugă costul de instalare a echipamentului nou:
8/ Instalaţii electrice +9.972,3
9/ Tâmplărie lemn + metal +covor pvc +21.341,3
Total cost instalare echipament nou 31.313 6
Pierderea din valoare 48.404 6

NOTA: = 1.471.830 lei, uzură aplicată 54% = 794.790 lei;
1/ Costul instalaţiilor existente incluse în estimarea de pct.19. 11 mp din 14 mp uşă lemn (8.650.750x1,27)/14
cost: x 11 = 8.623.400 lei, uzură aplicată 54% = 4.656.640
- se selectează din costul instalaţiilor electrice, vezi lei;
tabelul de stare tehnica cu uzura aplicată, pag. 3: pct.22: 6 mp din 29 mp uşă metal (12.044.266x1,27)/29
pct. 4:10 din, 40 ml traseu (1126746 x 1,27)/40 x 10 = x 6 = 3.161.500 lei, uzură aplicată 36% = 1.138.140 lei.
357.370 lei, uzură aplicată 42% = 150.100 lei; Cost al construcţiilor existente incluse în estimarea
pct. 6:10 din 72 buc FIA 1x40 (11.732.695 x 1,27)/72 x de cost 24.269,9 mii lei rezultă din suma:
10 = 2.067.400 lei, uzură aplicată 44% = 909.660 lei: 11.013,1+1.471,8+8.623,4+3.161,5 (mii lei)
pct.7:10 din 252 buc FIA 2x40 (62.637.668 x 1,27)/252 Prin adunarea valorilor cu uzură înscrise italic şi
x 10=3.153.510 lei, uzură aplicată 44% = 1.387.540 lei: îngroşate se obţine valoarea 15.179,7 mii lei.
pct.15:120ml din 550 cablu MCG (9.074.149 x Valorile 2.127,0 reprezintă suma desfacerilor
1,27)/550 x 120=2.511.800 lei, uzură aplicată 42% = pentru instalaţii electrice, iar 2.147,0 suma desfacerilor
1.054.960 lei. tâmplăriei din poziţiile 2,3,4 respectiv 16,17 din
Costul instalaţiilor existente incluse în estimarea de capitolul evaluări desfaceri şi refaceri cu un total de
cost 8.090,0 mii lei rezultă din suma: 4.264 ,0 mii lei.
357.370+2.067.400+3.153.510+2.511.800 (lei) Costul amenajărilor instalaţiilor se preiau din
Prin adunarea valorilor cu uzura subliniate se obţine poziţiile 5,6 şi 7(valoarea din 7 se înmulţeşte cu 6
valoarea de 3.502,2 mii lei pentru a exprima corect numărul lămpilor montate) a
- se selectează costul construcţiilor existente incluse costurilor de desfacere şi amenajare
în estimarea de cost, finisaj interior şi exterior, (588.147+1.331.975 + 5.932.128) x 1,27 corecţie pentru
pag. 2 / analize costuri segregate. costuri directe +indirecte = 9.972,3 mii lei
2/ Din tabelul de stare tehnică cu uzură aplicată se Costul amenajărilor de tâmplărie lemn + metal şi
selectează: covor pvc se obţine prin însumarea poziţiilor
pct.7: 140 mp din 360 mp pardoseală covor pvc 8+18+19+22 din acelaşi tablou al valorilor de desfacere
(22.321.545 x 1,27)/360 x 140 = 11.013.100 lei, uzură şi amenajare corectate cu 1,27 pentru costuri directe şi
aplicată 78% = 8.590.220 lei; indirecte = 21.341,3 mii lei
pct.18: 3 mp din 7 mp uşă lemn (2.706.907 x 1,27)/7x3
Neadecvare funcţională nerecuperabilă. Deficienţe
- mii lei -
Pierdere estimată de profit net 142.218,5
Rata de capitalizare a clădirii 10,5%
Pierdere de profit l rata capitalizării 1.354.461,9
Costul care este inclus în estimarea de cost nou 440.687 3
TOTAL neadecvare funcţională nerecuperabilă estimată 913.774 6
Valoarea de 142.218,5 mii lei reprezintă suma poziţiilor 9,10,15,20 şi 21 din tabloul valorilor de desfacere şi
amenajare corectate cu coeficientul de cheltuieli indirecte.
Neadecvare funcţională nerecuperabilă. Supradimensionare
- mii lei -
Cost de reconstrucţie curent al supradimensionării 397.711,8
Minus uzură fizică deja aplicată 108.228,3
SUBTOTAL 289.483, 5
Plus valoarea adăugată a costului suplimentar +202.176,6
Minus valoarea adăugată din chirie 150 m -151.200 0
TOTAL neadecvare funcţională nerecuperabilă estimată 340.460,1
Exemplul promovat a fost gândit pentru o amenajare Valoarea uzurii deja aplicată o transferăm pe aceeaşi
de 150 mp de birouri dintr-o deschidere de 12m şi 2 suprafaţă pentru obţinerea uzurii deja aplicate. Aceasta.
travei de 6,25m provine din 5.286.915,2- 3.848.200,1 = 1.438.715,1 mii
Valoarea de înlocuire a halei fără tabloul de amenajări lei (valoarea de 3.848.200,1 provine din valorile cu
şi desfaceri am folosit-o pentru obţinerea unui preţ/mp uzură prezente în tabelul cu starea tehnică cu uzură la şi
apoi am multiplicat-o cu 150mp: 5.286.915,2/1994 mp capitolele A,B,C,D,E si F ) 1.438.715,1 / 1994 mp =
= 2.651.400 lei/mp x 150 mp= 397.711,8 mii lei. 721,5 mii lei/mp x 150 mp = 108.228,8 mii lei
Total depreciere acumulată - Metoda segregării

- mii lei -
Uzura fizică: 272.810,0
- recuperabilă 86.020,1
- nerecuperabilă, elemente cu viaţă scurtă 1.527.706,4
- nerecuperabilă, elemente cu viaţă lungă 1.886.510 8
TOTAL
Neadecvare funcţională:
- recuperabilă (386,7 + 48.404,7) 48.791,4
- nerecuperabilă 340.460,1
TOTAL 389.251 5

Depreciere externă 0
TOTAL DEPRECIERE ACUMULATĂ 2.275.762,3
Analiza efectuată pe un caz particular de evaluare evaluare a întreprinderilor. S-a remarcat abordarea
permite metodei de evaluare COSTURI SEGREGATE practică a problemelor de către ANEVAR.
să cuantifice elementele supuse deprecierii pentru orice Comisia de lucru "Certificarea europeană a
situaţie în discuţie şi pentru orice dată la care se evaluatorilor" unde este membru dl. Bădescu Gheorghe
efectuează evaluarea. Cunoaşterea normativelor tehnice a devansat, în ultimul moment, şedinţa pe 27 martie
de construcţii si instalaţii şi a condiţiilor de recepţie dimineaţa şi ANEVAR nu a putut participa. Totuşi,
facilitează abordarea cu uşurinţă a situaţiei de analiză. sugestiile formulate de ANEVAR în pregătirea şedinţei
Valoarea rămasă actualizată, calculată prin estimarea au fost adoptate în întregime şi anume:
deprecierii pe cele 5 tipuri ale acesteia, este de: - certificarea evaluatorilor să se facă conform normei
5727603,0 mii lei-2275762,3 mii lei=3451840,7 mii lei europene EN 45013 (similară cu standardul român
SR 45013);
ŞEDINŢA SEMIANUALĂ TEGOVA - rectificarea firmelor de evaluare să o facă conform
Madrid – martie 1998 standardelor internaţionale ISO 9000 (adoptate
- şi în România).
ing. Gheorghe BĂDESCU
A doua zi, 28 martie 1998, şedinţa plenară a cuprins
Preşedinte ANEVAR
printre altele:
În perioada 27-28 martie 1998 a avut loc la Madrid,
- aprobarea statutului TEGOVA de către Ministerul
sesiunea de primăvară a Grupului European al
de Justiţie din Belgia;
Asociaţiilor de Evaluatori (TEGOVA).
- bilanţul pe 1997 şi bugetul de venituri şi cheltuieli
ANEVAR a fost reprezentată de dl. Bădescu
pe 1998 al TEGOVA. ANEVAR deţine un număr de
Gheorghe - preşedintele ANEVAR şi de dl. Petre
voturi egal cu cel deţinut de Cehia sau de Polonia;
Marian preşedintele Centrului Teritorial Bucureşti 1.
- raportul comisiilor de lucru;
Programul a cuprins pentru 27 martie 1998 lucrările
- comunicări ştiinţifice;
pe comisii. ANEVAR este singura asociaţie din ţările
- raport din partea Comitetului Internaţional pentru
Central şi Est Europene care participă la comisiile de
Standarde de Evaluare;
lucru pe domenii.
- rapoarte privind relaţiile cu alte organizaţii europene
La comisia "Europa Centrală şi de Est" unde a
şi internaţionale;
participat dl. Petre Marian, au fost prezentate situaţia
- rapoarte ale ţărilor participante unde s-a remarcat
asociaţiilor de evaluatori din ţările Central şi Est
raportul prezentat de ANEVAR. Preşedintele
Europene, în special în urma încheierii programului
TEGOVA a elogiat activitatea ANEVAR şi a
PHARE de dezvoltare a organizaţiilor din noile
solicitat d-lui Bădescu Gheorghe să prezinte în
democraţii. Au fost remarcate realizările ANEVAR care
şedinţă detalii privind realizările şi acţiunile
au fost date ca exemplu de preşedintele comisiei
preconizate de ANEVAR.
dl Philip Malaquin şi anume introducerea ca obligaţie
- S-a stabilit ca următoarea şedinţă să aibă loc la
statutară a asigurării pentru răspundere profesională şi
Maastricht, pe 14-16 octombrie 1998.
implementarea sistemului de asigurarea calităţii după
Ca urmare a hotărârilor din comisia de lucru
ISO 9000.
"Evaluarea întreprinderilor" departamentul de relaţii
La comisia "Evaluarea întreprinderilor" unde a
internaţionale ANEVAR a transmis celorlalţi membri ai
participat dl. Bădescu Gheorghe, s-a aprobat iniţiativa
comisiei un set complet de standarde şi articole din
ANEVAR de a transmite fiecărui membru al comisiei
domeniu şi a făcut propunerea ca în luna septembrie,
un set de standarde americane şi naţional-europene în
comisia să se întrunească în România în sesiune de
domeniul evaluării întreprinderilor, urmând a fi studiate
lucru.
şi, pe baza lor, să se elaboreze standardele TEGOVA de
Nr.
crt.
1. S.C. "TRIMCAD" S.A. Brasov Str. Vlad Ţepes, nr. 13 068- 470547
2. S.C. "EVALUEX" S.R.L. Suceava Str. Prof. Leca Morariu, nr. 14, b1.D1, ap.8 094-562922;
523382
3. S.C. "COCC" S.A. Bucuresti C-lea Grivitei, nr. 8-10, sect. 1 6596025
6592885
¶·
...........................................................................................................................................................................................

ANEVAR ISSN: 1224-8967
Buletin
NR. 3-1998
INFORMATIV Editat de Institutul Roman de Cercetari in Evaluare
••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
CUPRINS STANDARDELE EUROPENE DE EVALUARE
dr. ec. Sorin V. STAN

STANDARDELE EUROPENE DE IROVAL
EVALUARE.......................................... .. 1
Institutul Român de Cercetări în Evaluare (IROVAL), fondat de
ANEVAR, a tradus recent Standardele Europene de Evaluare,
PRINCIPII DE CLASIFICARE SI elaborate de Peter Champness, preşedintele în exerciţiu al Grupului
EVALUARE A TERENULUI European al Asociaţiilor de Evaluatori (TEGOVA), tipărindu-l într-
INDUSTRIAL ...................................... 2 un volum cu titlul "Standarde Profesionale Europene Aprobate
pentru Evaluarea Proprietăţilor Imobiliare". Această lucrare conţine
un număr de 52 de Standarde de Evaluare Europene pe care
ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI TEGOVA recomandă să fie adoptate şi aplicate în Uniunea
(CBU)...................................................... 5 Europeană şi în celelalte ţări membre ale TEGOVA, atunci când
evaluările sunt necesare pentru raportările financiar - contabile şi /
PRINCIPII ALE EVALUARII UNEI sau sunt utilizate pentru orice alt scop legat de interesul public, dacă
COMBINE AGRICOLE ..................... 7 prevederile din Standarde sunt compatibile cu legislaţia naţională în
vigoare.
Obiectivele esenţiale ale Standardelor Europene de Evaluare (EVS)
IMPORTANTA SI LOCUL EVALUARII sunt următoarele:
MIJLOACELOR FIXE IN CONTEXTUL • sprijinirea evaluatorilor în elaborarea unor rapoarte consistente
EVALUARII DE AFACERI............... 8 de evaluare pentru clienţii lor;
• promovarea unei coerenţe în aceste rapoarte prin utilizarea unor
definiţii standard ale bazelor de evaluare (în primul rând a valorii
METODA I.R.S. DE CALCUL A de piaţă) şi prin abordarea uniformă a evaluării;
GOODWILL-ULUI ............................. 12 • promovarea în rândul evaluatorilor a unei abordări a misiunii de
evaluare orientată spre client şi spre cerere;
• prezentarea unui "punct de referinţă" sau "etalon calitativ" pentru
DICTIONAR DE TERMENI UTILIZATI utilizatorii evaluărilor, pe baza căruia aceştia pot să aprecieze
IN EVALUARE ................................... 14 calitatea activităţii evaluatorului, reflectată în etapele parcurse,
conceptele utilizate, clasificarea obiectelor proprie-tăţii,
adecvarea bazei de evaluare, a metodelor şi procedurilor de
SEDINTA CONSILIULUI DIRECTOR evaluare cu natura proprietăţii supuse evaluării, aprecierea
DIN 13 IUNIE 1998 ............................. 15 validităţii ipotezelor utilizate de evaluator pentru determinarea
mărimii valorii proprietăţii, acceptarea sau neacceptarea
abaterilor de la unele prevederi ale standardelor; în sinteză, este
vorba de gradul de încredere al clientului asupra calităţii muncii
evaluatorului.
Caracteristica fundamentală a Standardelor Europene de Evaluare
constă în compatibilitatea dintre prevederile acestora cu cele înscrise
în legislaţia Uniunii Europene şi cu practica acesteia, cu
Buletin Informativ nr.2/II - 1998 1

Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania - ANEVAR
Standardele Internaţionale de Evaluare (elaborate de - valoarea subiectivă (valoarea de investiţie)
International Valuation Standards Commitee - IVSC) şi cu - costul de înlocuire
Standardele Intrnaţionale de Contabilitate (IAS). - valoarea de utilitate
Deşi EVS-urile nu sunt obligatorii în mod explicit pentru - evaluarea de "cărămizi şi mortar"
asociaţiile membre şi pentru membrii acestora, acestea au - previziuni
totuşi autoritatea TEGOVA, acordată acestuia de către - evaluări retrospective
asociaţiile de evaluatori din ţările membre ale TEGOVA. - revizuiri de evaluări
Respectarea prevederilor EVS-urilor are o importanţă - alte baze ale evaluării.
majoră pentru cele trei categorii de utilizatori ai acestora: Alte secţiuni importante ale Standardelor Europene de
• evaluatori Evaluare se referă la:
• clienţi - condiţiile profesionale ale activităţii evaluatorului
• specialişti în teoria şi metodologia evalării - evaluarea proprietăţilor speciale (cu destinaţie de profit,
Pentru evaluatori, Standardele reprezintă un ghid de active epuizabile, active din sectorul public)
conduită a misiunii de evaluare începând cu stabilirea - factorii speciali care afectează valoarea (factorii de
clauzelor contractului de evaluare şi derulându-se prin mediu, deteriorarea proprietăţii, active în curs de
terminologia utilizată, prin metodele şi procedurile de execuţie)
evaluare folosite până la prezentarea raportului de - evaluarea pentru scopuri speciale (pentru elaborarea
evaluare şi a anexelor acestuia. Respectarea Standardelor situaţiilor financiare, pentru garanţii ipotecare, evaluarea
poate constitui pentru evaluator o probă importantă de afacerilor, pentru formarea de joint ventures, pentru
apărare împotriva unor reclamaţii ale clienţilor, inclusiv în activele companiilor de asigurări, fonduri imobiliare şi
cazul unor pretenţii de despăgubiri solicitate instanţelor fonduri de pensii, pentru proprietatea internaţională).
judecătoreşti. - structura raportului de evaluare
Pentru clienţi, cunoaşterea prevederilor Standardelor de - legislaţia şi practica specific naţională (din Germania,
Evaluare este importantă deoarece aceştia pot solicita, încă Spania şi Marea Britanie)
de la începutul unei lucrări de evaluare, ca evaluatorul să - Addenda conţinând:
îndeplinească condiţiile de pregătire profesională şi • definiţia termenilor de bază
experienţă adecvată subiectului evaluat, evitând astfel • codul european al practicii de măsurare
contractarea lucrării cu persoane nepregătite şi deci inapte • codul etic european
de a răspunde nevoilor sale. De asemenea, clientul se • model de contract pentru servicii de evaluare
familiarizează cu noţiunile (conceptele) de bază şi cu • lista de control a evaluării
conţinutul raportului de evaluare. • metodologia standard de evaluare şi de redactare a
Pentru specialişti în teoria şi metodologia evaluării, raportului de evaluare
îndeosebi pentru cei care elaborează lucrări (cărţi, articole,
metodologii, standarde româneşti, etc.), cunoaşterea Prin caracterul concis al articolelor fiecărui EVS, prin
temeinică a EVS-urilor are o importanţă ştiinţifică succesiunea explicaţiilor şi comentariilor, lucrarea
decisivă, având în vedere panoplia de noţiuni utilizate menţionată poate fi parcursă în mod agreabil de cititor
(care diferă substanţial în teoria şi practica franceză de cea asigurându-i totodată un important spor de cunoştinţe
din zona anglo-saxonă), formulele de calcul aferente teoretice şi metodologice necesare pentru perfecţionarea
diferitelor metode de evaluare, însăşi denumirea metodelor activităţilor sale profesionale.
de evaluare, coerenţa dintre indicatorii economici incluşi Volumul "Standarde Profesionale Europene Aprobate
într-o formulă matematică de calcul a valorii etc. Insistăm pentru Evaluarea Proprietăţilor Imobiliare" se poate
asupra necesităţii ca şi specialiştii în domeniul achiziţiona, atât de membrii ANEVAR, cât şi de alte
contabilităţii, analizei finan-ciare, managementului etc. să persoane fizice şi juridice interesate de la IROVAL, B-dul
studieze prevederile acestor standarde ca şi construcţia Iancu de Hunedoara, nr. 48, telefon: 230.25.76, Dra
fiecărei recomandări, comentariu sau precizări pentru a Cristina Stănescu.
evita repetarea unor exprimări confuze, erori de corelare a •••
indicatorilor, prezentarea unor metode de evaluare care nu
mai sunt actuale (depăşite de practica actuală), deci pentru PRINCIPII DE CLASIFICARE ŞI EVALUARE
îmbunătăţirea nivelului calitativ al lucrărilor elaborate. A TERENULUI INDUSTRIAL
O importanţă cu totul deosebită pentru toţi utilizatorii o
reprezintă secţiunea a 4-a (din cele 12 secţiuni ale ing. Corneliu ŞCHIOPU
lucrării), intitulată Bazele evaluării. Standarde distincte membru ANEVAR
abordează bazele de evaluare derivate din valoarea de ing. Mihaela DRĂNICEANU
piaţă cu comentarii detaliate asupra fiecăreia. Acestea membru ANEVAR
sunt: O evaluare a terenului industrial necesită un studiu al
• valoarea de piaţă terenurilor alternative şi al utilizării acestora în scopuri
• valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă industriale. Pentru aceasta este necesară o înţelegere a
• valoarea de utilizare alternativă cerinţelor pentru terenurile industriale, a dorinţelor de
• valori negative modernizare industrială şi, în special, se cere o perspectivă
• costul de înlocuire net. profundă asupra forţelor de piaţă care afectează valoarea
Secţiunea a 8-a a Standardelor abordează bazele de
amplasamentelor industriale. Pentru a dezvolta aceste
evaluare non-piaţă, respectiv:
2 Buletin Informativ nr.2/II - 1998

aspecte trebuie arătate caracteristicile terenului industrial zonele urbane de cele mai multe ori nu este posibilă la
prin examinarea principiilor de evaluare. preţuri rezonabile. În plus, activităţile de producţie pot fi
serios afectate de către proprietăţile înconjurătoare din
◊CLASIFICAREA TERENURILOR INDUSTRIALE centrele urbane.
În scopurile evaluării este preferabil să se facă o
clasificare a terenurilor industriale în interiorul limitelor Cele mai avantajoase industrii care pot ocupa zone din
categoriilor de utilizare. Identificând tipurile principale de interiorul oraşelor sunt cele care necesită contact
terenuri industriale, trăsăturile locului pot fi mai corect permanent cu clienţii şi pieţele de desfacere, şi care astfel
descrise şi evaluate. Deşi o clasificare în patru categorii sunt scutite de o parte însemnată din costurile implicate cu
poate să nu includă toate tipurile posibile de terenuri transportul de marfă.
industriale, cele mai multe terenuri industriale vor fi (2) Suprafaţa industrială în zone periferice
incluse într-una din următoarele categorii: Anumite caracteristici sunt de obicei asociate cu terenul
(1) Terenul industrial localizat central; liber destinat utilizării industriale din localizările
(2) Suprafaţa industrială în zone periferice; periferice, aflate în zonele agricole. Printre trăsăturile cele
(3) Locurile din sectoarele şi parcurile organizate mai comune ale folosirii terenului se numără şi
industrial; următoarele:
(4) Terenul industrial reconstruit. • în zonele rurale sunt aplicate cele mai puţine controale
În continuare se face o analiză a avantajelor şi de utilizare a terenului în scopuri industriale;
dezavantajelor fiecărei categorii de teren industrial care • restricţiile de zonare pot fi slab indicate sau să lipsească
facilitează determinarea tehnicilor folosite în evaluarea în întregime;
acestuia. • restricţiile de construire sunt de obicei mai puţin
(1) Terenul industrial localizat central limitative în comparaţie cu cele aplicate în zonele
În evaluarea terenurilor industriale din centrele urbane urbane, puternic populate;
este necesară cunoaşterea cerinţelor spaţiului industrial, • în schimb, serviciile municipialităţii (ca de exemplu:
adaptarea locului existent evaluat la aceste cerinţe sau care poliţia, pompierii) sunt minime;
este efectul proprietăţii construite asupra valorii terenului. • dotarea cu utilităţi (apă, canalizare, electricitate, gaze)
În acest sens se fac următoarele observaţii cu privire la este posibil să lipsească sau să poată fi pusă la dispoziţie
locurile industriale: foarte greu.
• industria preferă construcţiile alcătuite pe un singur Prin urmare, aprecierea adevăratului potenţial industrial al
nivel; suprafeţei industriale, a valorii terenului, trebuie să fie
• terenul pentru parcarea angajaţilor se găseşte într-o mică interpretată în raport cu costul aferent de dezvoltare.
ofertă în zonele centrale; Principalele cheltuieli întâlnite la dezvol-tarea suprafeţei
• aglomerarea de trafic caracterizează multe locuri industriale includ şi costurile de amenajare a locului,
industriale centrale; costul nivelării terenului, drumurile de acces, liniile de
• taxele şi impozitele pe proprietate din centrele urbane legătură la căile ferate, dotarea cu utilităţi şi alte servicii,
deseori desurajează instalarea unei noi societăţi etc. Analizând în acest fel costul locului industrial,
industriale; cuprinzând costul terenului liber şi costurile de dezvoltare,
• industria necesită teren pentru o extindere ulterioară acesta poate să fie mai mare decât valoarea locurilor
care, de cele mai multe ori, poate fi imposibilă în zonele construite în multe din localizările urbane.
urbane centrale; În concluzie, suprafaţa industrială periferică are cea mai
• zonarea în regiunile centrale este deseori nefavorabilă bună utilitate pentru un grup specializat de industrii, mai
industriilor moderne; ales pentru activităţile de prelucrare care necesită arii
• restricţiile locale de zonare şi de construire pot creşte întinse de teren pentru a izola uzina de proprietăţile
costul legat de aşezarea în suprafaţă. înconjurătoare, cum ar fi uzinele chimice, cele
Preferinţa pentru construcţia alcătuită pe un singur nivel producătoare de zgomot puternic, noxe, operaţii riscante.
are două aspecte: Astfel, industriile care sunt cele mai avantajate de
- instalarea pe un singur nivel necesită o suprafaţă mai localizările periferice sunt cele cu investiţie mare de
mare, care în cele mai multe cazuri nu este posibilă decăt capital pentru instalare şi echipament, cu cerinţe pentru
în zonele periferice unde terenul se află la dispoziţie şi la suprafeţe întinse, capacitate mare de depozitare sau care
preţuri mai scăzute; au nevoie de o expansiune ulterioară. Prin urmare, pentru
- ocuparea mai multor etaje în centrul oraşelor nu se poate estimarea potenţialului utilizării terenului în scopuri
adapta extinderii şi proceselor de modernizare industriale, suprafaţa periferică trebuie să fie favorizată cel
industrială; puţin de următoarele avantaje:
- operarea pe mai multe nivele duce la costuri de - accesul rezonabil la rutele principale de transport, pentru
construcţie mai mari, pentru rezistenţa de structură a materiale şi angajaţi;
clădirii la încărcarea cu echipamente industriale, şi - un cost de construcţie care produce o valoare a terenului
pentru asigurarea transportului de materiale pe verticală, competitivă cu terenul industrial îmbunătăţit;
care în unele activităţi industriale devine imposibil. - un loc de dimensiuni suficient de mari;
Astfel, o clădire industrială formată dintr-un singur nivel - solul terenului să aibă o capacitate adecvată de rezistenţă
şi care în plus necesită spaţiu de depozitare, parcare sau la încărcare;
extindere, creşte raportul dintre suprafaţa terenului liber şi - taxe şi impozite pe proprietate avantajoase.
suprafaţa construită, iar ocuparea terenului necesar în
Buletin Informativ nr.3/III - 1998 3

(3) Locurile din sectoarele organizate industrial pentru industrii. Terenul rămas utilizării industriale poate
Dezvoltarea sectoarelor organizate şi amenajate pentru fi necorespunzător pentru acele activităţi industriale care
scopuri industriale tinde să se găsească sub controlul necesită protecţie faţă de alte utilizări din vecinătate.
privat; în acest scop pot exista mai mulţi sponsori 2 Suprafaţa industrială poate avea o utilitate limitată
interesaţi în managementul acestor proprietăţi: pentru scopurile industriale
- proprietari particulari, interesaţi în obţinerea de profit; Ar fi necesar ca suprafeţele industriale să permită
- transportul feroviar, pentru a genera transport de marfă; îmbunătăţiri pentru serviciile publice în aceeaşi măsură ca
- grupuri sociale, pentru a ajuta la angajarea de salariaţi; şi alte tipuri de proprietate. O suprafaţă industrială
- conducerea oraşelor, pentru a creşte rata obţinerii de neîmbunătăţită poate fi corectată doar pentru com-paniile
beneficii prin taxe şi impozite. mari, cu resurse de dezvoltare a terenului. Suprafaţa
Ocupantul terenului cumpără odată cu locul industrial şi rezervată scopurilor industriale trebuie evaluată din
restricţiile de folosire ale terenului pentru anumite perspectiva avantajelor locului şi a costurilor de
activităţi. În consecinţă, evaluarea unui astfel de loc dezvoltare. În România, aspectul mobilării zonelor
trebuie să cuprindă şi o analiză asupra controlului de industriale, situate la periferia localităţilor, cu proprietăţi
utilizare şi efectul acestuia asupra valorii terenului comerciale, agrement, locuinţe, a fost în general limitat
respectiv; cu alte cuvinte, judecând venitul sau vânzările prin crearea în vecinătate a cartierelor muncitoreşti.
din sectorul industrial organizat, trebuie avute în vedere nu 3 Suprafeţele de teren libere situate în zonele industriale
numai caracteristicile terenului, ci şi drepturile proprietăţii dezvoltate nu crează valori ridicate
care aparţin terenului. În plus, locurile din aceste sectoare Coridoarele industriale mai vechi deseori includ locuri de
sunt în special adaptate industriilor mici şi nu celor mari, formă neregulată, neobişnuită, împrăştiate printre clădiri
care necesită suprafeţe întinse de teren sau care prin natura industriale mai vechi. Aproape întotdeauna izolate,
operaţiilor pe care le desfăşoară impun izolarea de alte suprafeţele relativ mici sunt nepotrivite pentru o nouă
industrii. industrie. Astfel de locuri sunt în primul rând folositoare
(4) Terenul reconstruit pentru acei proprietari care pot suplimenta câmpul existent
Redezvoltarea industrială, privată şi de stat, se cere cu spaţii complementare. Totuşi, noua perspectivă
pentru a învinge multe din deficienţele majore ale locului industrială este preocupată nu doar de teren pentru nevoile
din spaţiul industrial urban sau acolo unde terenul existente, dar şi de teren pentru extinderea în viitor, pentru
industrial este alcătuit din proprietăţi mărunt împărţite cu parcare, pentru un drum utilizat pentru trafic greu şi pentru
utilizări care au devenit incompatibile. Zonele industriale alte destinaţii. În utilizarea vânzărilor de locuri izolate din
supuse reconstrucţiei sunt de obicei zone construite în coridoarele industriale localizate central trebuie acordată o
trecut, având clădiri deteriorate sau dezactivate de mai reducere pentru locurile vândute deţinătorilor
mulţi ani. În interiorul oraşelor, dezvoltarea industrială proprietăţilor adiacente.
este mult limitată de către restricţiile de utilizare impuse, 4 Pentru un număr mare de industrii nu mai este cerută
taxele foarte mari, aglomerarea de trafic, care fac mult mai o localizare în zona centrală urbană
potrivită o utilizare destinată locuinţelor. Deoarece cererile unei populaţii care se extinde necesită
Există, în schimb, şi o serie de avantaje ale spaţiului o eliminare tot mai mare a industriei, industriile existente
reconstruit pentru reuşita industrială, dacă ţinem mai ales deseori preferă un loc aflat în afara oraşului în schimbul
cont de pieţele de desfacere, apropierea de centrele de unei localizări centrale. Există câteva motive pentru care
afaceri sau de serviciile publice puse la dispoziţie. Pe se poate produce migrarea industriilor din zonele centrale,
scurt, terenul reconstruit fiind un caz particular, este dificil şi anume:
de comparat cu vânzările şi veniturile altor terenuri - utilizarea tot mai largă a drumurilor în afara oraşelor
industriale asemănătoare, evaluarea sa făcându-se din pentru transportul mărfurilor şi al angajaţilor, facilitat şi
punct de vedere al utilităţii locului şi al reglementărilor de transportul feroviar;
impuse. - preferinţa pentru clădirile industriale construite pe un
◊ PRINCIPIILE EVALUĂRII INDUSTRIALE singur nivel şi întinderea pe spaţii mari care nu pot fi
Principiile de evaluare industrială, care vor fi arătate mai dezvoltate în interiorul oraşelor;
jos, vor susţine prin analiză perspectiva dezvoltării - utilizarea spaţiilor localizate central trebuie să fie gândită
industriale şi utilizarea terenului industrial. Vom prezenta în acord cu utilizările vecinătăţilor.
în continuare cele şapte principii care sunt necesar a fi 5 Zonarea industrială nu protejează întotdeauna
luate în consideraţie pentru evaluarea industrială. industria modernă de alte utilizări concurente ale
1 Zonarea industrială nu crează neapărat cel mai înalt terenului
grad de utilitate pentru scopuri industriale
Prin restricţiile de zonare impuse de autorizaţia de
Dintotdeauna, terenul cel mai puţin dorit pentru utilizarea
construcţii, proprietăţile rezidenţiale au primit protecţie
rezidenţială sau comercială a fost destinat utilizării
exclusivă faţă de alte utilizări. Astfel, suprafeţele destinate
industriale. Astfel, multe locuri industriale sunt atât de
utilizării rezidenţiale nu pot fi folosite într-un cadru legal
prost aşezate, atât de necorespunzător dotate cu utilităţi
pentru scopuri comerciale sau industriale.
sau atât de slab dezvoltate, încât utilizarea industrială
În schimb, sectoarele industriale în general permit o largă
poate deveni total neadecvată. Prin urmare, evaluatorul
varietate de utilizări comerciale, de agrement, pentru
terenurilor industriale trebuie să analizeze adaptarea
depozitare sau alte utilizări non-industriale. Instalarea unei
locurilor destinate industriei. În plus, utilizările
industrii modernizate construită într-o zonă destinată
concurente terenului (construcţii comerciale, depozite,
activităţii industriale poate deprecia valoarea în mod
utilizări de agrement, etc.) sunt permise în zonele stabilite
4 Buletin Informativ nr.3/III - 1998
considerabil prin funcţionarea industriilor învecinate corespunzător şi din care rezultă cea mai mare valoare a
incompatibile. Reglementările de zonare se aplică activului supus evaluării".
industriilor în funcţie de clasificarea acestora în grele, Analiza CBU este un studiu economic al impactului
medii şi uşoare, şi prin numirea activităţilor industriale forţelor de piaţă asupra proprietăţii analizate. CBU se
care sunt necorespunzătoare sau incompatibile. bazează pe datele colectate şi analizate pentru estimarea
6 Terenul sectoarelor industriale nu poate fi perfect valorii proprietăţii prin analizarea fezabilităţii.
adaptat tuturor categoriilor de industrii Fezabilitatea este legată de profitul produs de proprietate,
În cea mai mare parte, sectoarele industriale servesc de investiţii, stabilitatea ocupării managementului
industriilor relativ mici care cer clădiri pe un singur nivel, bugetului şi de creşterea potenţială a valorii. Domeniul
atractive şi industriilor care preferă un loc bine amplasat, analizei de fezabilitate este, în unele cazuri, mai restrâns
într-o zonă destinată exclusiv activităţii industriale. În decât CBU.
schimb, sectoarele organizate industrial nu sunt adaptate Alt concept asociat cu CBU este cel de valoare reziduală
acelor industrii care necesită suprafeţe întinse (peste 10 a terenului. Valoarea reziduală a terenului se echivalează
hectare), industriilor care fabrică produse grele şi materii cu acea parte din valoarea proprietăţii rămasă după ce se
prime sau industriilor care necesită o capacitate mare de extrage din aceasta valoarea amenajărilor. Amenajările pot
stocare. Alte industrii cu investiţii relativ mari la instalare fi schimbate, dar caracteristicile terenului nu. Decizia de
şi în achiziţionarea echipamentului (ca de exemplu: utilizare este elementul esenţial în valoarea proprietăţii, iar
rafinării de petrol, uzine chimice, fabrici de utilaj greu), de valoarea terenului trebuie considerată din acest punct de
obicei necesită o suprafaţă suficient de mare pentru a izola vedere. Conceptul CBU este analizat sub două aspecte:
operaţiile proceselor de fabricaţie de utilizările terenului terenul este considerat liber de amenajări şi terenul este cu
înconjurător. În mod obişnuit, aceste industrii preferă amenajări îmbunătăţite.
locurile deschise din zonele industrializate stabilite. Astfel, Primul concept presupune că terenul este liber sau poate
putem spune că sectoarele organizate industrial nu sunt deveni liber de amenajări prin demolarea celor existente.
perfect adaptate tuturor categoriilor de industrii; ele sunt Evaluatorul consideră ce utilizare ar trebui dată terenului,
mai mult destinate industriilor mici, specializate care ce tip de amenajări ar trebui construite şi când acestea ar
corespund caracteristicilor sectoarelor industriale. trebui executate. El evaluează costurile în consecinţă.
7 Terenul care nu este potrivit utilizării comerciale sau CBU a terenului liber poate fi utilizarea existentă,
rezidenţiale este de cele mai multe ori, de asemenea, dezvoltările programate, divizarea, asam-blarea sau
necorespunzător şi utilizării industriale utilizări speculative. CBU a terenului liber trebuie să fie
Aplicarea reglementărilor de zonare rezultă în primul specifică pentru piaţa respectivă. Dacă CBU a proprietăţii
rând din dorinţa de protejare a proprietăţilor rezidenţiale este de aşteptat să se modifice în viitorul apropiat, atunci
faţă de extinderea comercială şi industrială. Ca o utilizarea prezentă este considerată provizorie (interimară).
consecinţă, proprietatea industrială cea mai căutată a fost Valoarea terenului cu amenajări îmbunătăţite, constituie
absorbită de utilizările comerciale sau rezidenţiale. Cel cel de al doilea aspect al CBU. Se consideră atât
mai puţin solicitat teren, deseori slab dotat cu utilităţi, amenjările existente, cât şi amenajările similare sau
denivelat, izolat sau în alt fel restricţionat, era clasificat de demolările construcţiilor existente pentru înlocuirea lor cu
cele mai multe ori drept teren industrial. Totuşi la noi amenajări. Se poate considera CBU cu amenajări:
examinare se poate observa dacă industria necesită o continuarea întreţinerii, renovare, extindere, demolare
localizare superioară, aproape de căile de acces şi o totală sau parţială, combinaţie a acestor utilizări.
protecţie specială pentru utilizările concurente din zona Obiectivul evaluatorului este de a găsi utilizarea care
respectivă. Utilitatea locurilor industriale poate fi mai maximizează valoarea proprietăţii. Dacă utilizările
corect gândită prin recunoaşterea caracteristicilor terenului potenţiale reclamă cheltuieli pentru transformări sau
industrial. reconstrucţii, din valorile fiecărei utilizări se scad costurile
acestor cheltuieli, iar valorile obţinute se compară pentru a
determina care utilizări maximizează valoarea reziduală.
••• Scopul determinării CBU ca teren liber este de a
identifica utilizarea potenţială a terenului proprietăţii, care
îi implică valoarea. Faptul că amenajările existente pot fi
ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI (CBU) demolate validează conceptul CBU ca teren liber. CBU a
terenului liber trebuie să fie determinată când se cere
dr. ing. Andrei BĂNESCU estimarea separată a valorii terenului şi este utilă pentru
IROVAL identificarea parcelelor de teren comparabile care au fost
Ca şi valoarea de piaţă, cea mai bună utilizare este un vândute recent.
concept de piaţă. Prin analiza celei mai bune utilizări, Scopul determinării CBU cu amenajări îmbunătăţite este
evaluatorul identifică cea mai competitivă şi profitabilă identificarea utilizării de la care se aşteaptă cea mai mare
utilizare a proprietăţii imobiliare. valoare şi sprijinirea evaluatorului în selectarea
Standardele TEGOVA definesc cea mai bună utilizare proprietăţilor comparabile.
(CBU) ca: CBU trebuie să îndeplinească criteriile de a fi permisă
"utilizarea cea mai probabilă a unui activ, posibilă din din punct de vedere legal, posibilă fizic de realizat,
punct de vedere fizic, permisibilă din punct de vedere fezabilă financiar şi ca profit maxim. Aceste criterii
legal, fezabilă din punct de vedere financiar, justificată trebuie să fie secvenţiale şi intercondiţionate.

Legalitatea CBU depinde de restricţii legate de zonă vederea eliminării construcţiilor depreciate şi construirii
(apropierea de monumente ale naturii sau istorice, de amenajări noi.
controlul poluării mediului, contracte private, etc.) Dacă Prezentarea CBU ca teren amenajat poate recomanda
există probabilitatea modificărilor (în sensul creşterii menţinerea amenajărilor existente pentru aceeaşi utilizare
severităţii) legislaţiei în zonă, evaluatorul poate considera sau convertirea la o utilizare diferită.
că CBU nu este legal permisă în prezent. Toţi factorii care Consideraţii speciale sunt de menţionat în determinarea
presupun modificări ale legislaţiei în zonă vor trebui CBU în evaluarea utilizărilor unice, provizorii
menţionaţi. (interimare), neconforme legal, utilizări care nu sunt CBU,
Utilizarea fizică şi adaptabilitatea unui teren este utilizări multiple pentru scopuri speciale, speculative sau
influenţată de dimensiunea, forma, calitatea solului, teren în exces.
accesul la parcelă, riscul dezastrelor naturale (inundaţii, În cazul utilizărilor unice, CBU pot fi neuzuale. Valoarea
cutremure). terenului ar trebui să fie bazată pe această utilizare şi nu pe
Anumite parcele de teren realizează CBU numai ca parte utilizările cele mai probabile. Utilizările provizorii a
a unui ansamblu. În acest caz, evaluatorul trebuie să terenurilor sau a proprietăţilor amenajate sunt CBU care
determine fezabilitatea şi probabilitatea ansamblului sau să anticipează modificări într-o perioadă scurtă. Aceste
ia decizii condiţionate de acest ansamblu. utilizări pot sau nu să contribuie la valoare, iar costurile de
Disponibilitatea utilităţilor publice, topografia şi condiţia demolare şi costurile de întreţinere în vederea
solului modifică important valoarea terenului. îmbunătăţirilor mediului sau problemelor fizice trebuie să
Fezabilitatea financiară a utilizării presupune venituri fie considerate îmbunătăţiri cu utilizări provizorii.
care să depăşească cheltuielile de exploatare, obligaţiile Utilizările neconforme legal sunt utilizări legale dar
financiare şi amortizarea de capital. Printre utilizările neconforme cu utilizările zonale în care se află terenul
fezabile financiar, utilizarea care produce cea mai mare respectiv. Schimbările zonale conduc adesea la proprietăţi
valoare a ratei rentabilităţii pe piaţă este utilizarea care sub sau supra amenajate cu utilizări neconforme.
produce profit maxim. Utilizările neconforme pot produce venituri mai mari decât
În situaţii particulare, indicatorii particulari pot identifica proprietăţile cu utilizări conforme şi venit mai mare decât
CBU pentru terenul liber. Dacă, de exemplu, decizia de este produs de proprietăţi comparabile conforme în zonă.
utilizare este limitată de un anumit tip de amenajare Se va ţine seama în evaluare de durata de viaţă a
(îmbunătăţire), dar dimensiunea amenajării nu este amenajărilor şi de reglementările utilizărilor neconforme.
precizată, profitul produs de amenajări de diferite Utilizarea existentă nu este CBU când utilizarea dată de
dimensiuni poate indica CBU. CBU a unei proprietăţi care amenajări este inconsistentă cu schimbări în modelul de
produce venit poate depinde numai de rata rentabilităţii utilizare a vecinătăţilor. În aceste cazuri, evaluatorul aplică
investiţiilor sau poate depinde de relaţia optimă între criteriul utilizărilor consistente în evaluarea terenului şi
investiţie, venit şi rata rentabilităţii pentru a maximiza proprietăţilor.
rentabilitatea terenului şi a capitalului investit. CBU poate indica utilizări multiple. În aceste situaţii,
Rata de capitalizare poate fi utilizată pentru a capitaliza în evaluatorul estimează valoarea cu care contribuie fiecare
valori fluxul de venituri a diferitelor utilizări cu riscuri utilizare, asigurându-se că suma valorilor individuale nu
asociate similare. depăşeşte valoarea totală a proprietăţii.
Procedura valorii terenului rezidual poate fi utilizată Proprietăţi cu utilizări în scopuri speciale pot fi
pentru a estima venitul atribuit terenului. Valoarea considerate uneori atât cu valoarea lor de utilizare, dar şi
amenajărilor (costul construcţiilor) este capitalizată la cu valoarea de utilizare alternativă.
valoarea clădirilor pe piaţă care se scade apoi din valoarea Terenul cu îmbunătăţiri speculative este considerat atunci
totală a venitului proprietăţii. când cumpărătorul deţine terenul anticipat evaluării. CBU
În determinarea CBU a proprietăţii cu amenajări, specifică viitoare a unui astfel de teren nu poate fi
evaluatorul poate considera utilizările pentru care prevăzută şi vor trebui identificate alternative logice.
cheltuieli suplimentare sunt sau nu sunt cerute. În toate Terenul în exces este cel ce nu necesită suport pentru
cazurile, valoarea reziduală derivă din relaţia între valoare amenajările existente sau pentru CBU ca liber sau cu
şi capitalul suplimentar de investiţii. amenajări. Aceste terenuri vor trebui identificate separat şi
Piaţa limitează de obicei numărul CBU logice şi fezabile. se mai numesc terenuri în surplus.
Competiţia existentă sau potenţială a altor proprietăţi Terenul care sprijină o utilizare primară a proprietăţii, de
similare sau cu aceeaşi utilizare trebuie să fie considerată. tipul unei parcări pentru o clădire de birouri sau un teren
Evaluatorul va menţiona în raportul de evaluare CBU a de joacă pentru o şcoală nu este teren în exces. Numai
terenului liber sau a terenului cu amenajări sau ambele în terenul care depăşeşte ca suprafaţă necesităţile normale ale
cazul când valoarea terenului este estimată separat. În unei utilizări specifice, determinate de piaţă, poate fi
unele situaţii, CBU a terenului liber este diferită de considerat teren în exces.
valoarea CBU a proprietăţii cu amenajări. În aceste cazuri,
fiecare determinare trebuie să fie menţionată separat; când •••
terenul este deja amenajat la CBU, cele două menţiuni pot
fi combinate. Prezentarea CBU pentru teren liber, ca
proprietate producătoare de venit şi neproducătoare de
venit, indică adesea că valoarea terenului ar putea fi
maximizată prin demolarea amenajărilor existente, în

PRINCIPII ALE EVALUĂRII UNEI Elementele materiale, atât în sine, cât şi ca ansamble,
COMBINE AGRICOLE subansamble sau instalaţii de sine stătătoare sunt supuse în
raport cu timpul şi condiţiile de folosire unei uzuri fizice.
ing. Silviu STANCIU Această uzură fizică este redată de starea tehnică în care se
membru ANEVAR găseşte utilajul respectiv, la data expertizării. Între
Prin anexa 2 la OMF nr. 1025, privitor la art. 1 aliniatul 2 momentul achiziţionării şi momentul evaluării, elementele
din Ordin s-au stabilit Norme privind stabilirea valorii materiale se depreciază valoric prin gradul de uzură fizică
unice în vamă pe produse şi grupe de produse. În aceste globală, ce reprezintă media ponderată a uzurilor fizice
Norme, la pct. 6 se menţionează bunurile care nu se parţiale ale elementelor constitutive ale utilajului evaluat.
comercializează în mod curent şi produsele la care valorile Prin uzură fizică înţelegem modificarea progresivă a
în vamă se vor stabili fie în baza facturilor externe fie în dimensiunilor sau pierderea progresivă a caracteris-ticilor
baza avizului unei instituţii specializate. funcţionale ale elementelor constitutive ale utilajului în
Prin adresa nr. 32404 din 16.12.1997, Direcţia Generală a cursul funcţionării de lungă durată, datorită unor acţiuni
Vămilor precizează că în cazul cererilor aparţinând mecanice, termice, chimice, etc., uzură care este direct
persoanelor fizice adresate birourilor vamale pentru proporţională cu pierderea treptată a valorii de utilizare.
stabilirea valorii în vamă a unor utilaje agricole (tractoare Valoarea actuală în vamă a unui utilaj agricol în raport cu
sau maşini agricole cu sau fără motor) second hand se vor uzura efectivă a acestuia, exprimată în procente, este
lua în considerare expertizele tehnice întocmite de determinată de valoarea de înlocuire (Vi) diminuată cu
societăţi comerciale specializate în acest sens şi abilitate procentul uzurii globale estimate (Ug).
pe plan local (ANEVAR, ANP) Va = Vi (1 - Ug/100) , unde:
În Normele privind stabilirea valorilor în vamă se
precizează: la descrierea produselor vor fi folosite numai P1U1 + P2U2 + ... + PnUn
caracteristicile tehnice înscrise pe produs sau care se pot Ug = ---------------------------------- uzura globală
determina prin observare. 100
La pct. 4 din aceste Norme, pentru produsele care în care:
constituie sortimente ce se deosebesc între ele în raport de P1 = proporţia în procente din valoarea totală a
variaţia unei singure caracteristici de bază, valoarea în elementului evaluat, căruia îi corespunde gradul de
vamă se determină pe grupe stabilite între anumite limite uzură U1
ale acelei caracteristici. Pn = proporţia în procente din valoarea totală a
Pentru rezolvarea unei evaluări de acest gen se impune ca elementului evaluat căruia îi corespunde gradul de
un element sau un grup de elemente materiale să fie aduse, uzură Un
din punct de vedere valoric, la nivelul pieţei, asigurându- Observaţie: P1 + P2 + .... Pn = 100
se comparabilitatea cu aceasta. Modalităţile în care sunt stabilite uzurile parţiale sunt
Evaluarea elementelor materiale este impusă, ca orice determinate de domeniul şi categoriile elementelor
evaluare patrimonială, de scopul urmărit, în cazul de faţă materiale în cauză, fiecare domeniu sau grup de domenii
"când se face o tranzacţie comercială". necesitând cunoştinţe de specialitate şi experienţă în
Este necesar de menţionat că activitatea de evaluare domeniul respectiv. În fiecare domeniu şi caz, uzura poate
impune evaluatorului unele premize privind indepen-denţa fi evaluată numai de specialişti în domeniu.
acestuia faţă de părţile interesate, subordonarea lui doar în Pentru determinarea uzurii globale a uneia din cele mai
faţa legii, probităţii profesionale, conştiinţei, precum şi o complexe maşini agricole, am luat spre exemplificare
informare completă şi la zi. "Combina de recoltat cereale".
Evaluatorul se implică într-o activitate complexă, La aceasta este necesar a se stabili uzura principalelor
marcată de diverse motive, interese şi scopuri - elemente ansamble în raport cu proporţia valorică a acestora din
ce determină alegerea metodei şi în final marja de eroare a valoarea combinei.
evaluării. Principalele ansamble ale combinei sunt: batoza,
Principalele metode de evaluare a elementelor materiale motorul, masa de tăiere, transmisia, direcţia şi suspensia,
se bazează pe stabilirea gradului de folosinţă a elementelor instalaţia de frânare, instalaţia electrică şi anexele.
în cauză în raport cu cererea de folosinţă şi cu valoarea de După o verificare tehnică se stabileşte pentru aceste
piaţă a acestora. Pentru rezolvarea scopului în care este ansamble:
cerută evaluarea, respectiv tranzacţii comerciale, este
recomandată - metoda uzurii globale.
1) batoza - proporţia valorică P1 = 35%, uzura fizică U1 = 75%
2) motorul - proporţia valorică P2 = 25%, uzura fizică U2 = 70%
3) masa de tăiere - proporţia valorică P3 = 10%, uzura fizică U3 = 70%
4) transmisia - proporţia valorică P4 = 10%, uzura fizică U4 = 75%
5) direcţia şi suspensia - proporţia valorică P5 = 3%, uzura fizică U5 = 60%
6) instalaţia de frânare - proporţia valorică P6 = 5%, uzura fizică U6 = 60%
7) instalaţia electrică - proporţia valorică P7 = 2%, uzura fizică U7 = 50%
8) anexele - proporţia valorică P8 = 10%, uzura fizică U8 = 80%
Uzura globală, în raport cu uzurile ansamblelor reiese din relaţia:
35x75 + 25x70 + 10x70 + 10x75 + 3x60 + 5x60 + 2x50 + 10x80
Ug = ------------------------------------------------------------------------------- = 72,05%
100
Deci gradul de uzură global este: ❒ Din punct de vedere al importanţei, faptul că
Ug = 72% mijloacele fixe reprezintă o parte însemnată a avuţiei
- Un al doilea element ce necesită să fie determinat este naţionale (probabil peste 50 % din aceasta), că sunt
valoarea de înlocuire (Vi): generatoare de avuţie, sunt afirmaţii ce nu mai trebuie
- Pentru utilajul a cărei valoare de înlocuire (de nou) se argumentate.
poate obţine din ţara de origine (catalog) sau dintr-o bancă Dacă aşa stau lucrurile cantitativ, calitativ - adică prin
de date, se ia în calcul această valoare. prisma evaluării, situaţia nu va putea diferi cu mult, numai
- Dacă nu se poate obţine această valoare, atunci se ia în că se impune raportarea acesteia la condiţiile concrete ale
calcul valoarea de utilizare care reprezintă valoarea pieţei pe care se face evaluarea.
necesară pentru dobândirea unui bun susceptibil de a fi Iar din acest punct de vedere, atâta timp cât tratăm
folosit în acelaşi scop, în aceleaşi condiţii de utilizare evaluarea mijloacelor fixe în perioada de tranziţie
având prevăzută aceeaşi durată de viaţă şi posedând economică, pe o piaţă concurenţială în curs de formare, se
aceleaşi performanţe cu elementul material evaluat. impune cu acuitate o menţiune.
- Deoarece utilajele ce se aduc din afara ţării noastre sunt Această menţiune trebuie să atragă atenţia asupra faptului
utilaje ce nu se mai fabrică, cu o durată de exploatare ce că, în condiţiile amintite anterior, cele mai multe dintre
depăşeşte durata de utilizare (casare), valoarea de înlocuire întreprinderile evaluate au o profitabilitate redusă, dacă nu
trebuie să reprezinte valoarea asimilată cu una a celor care cumva, uneori, inexistentă.
se fabrică în ţara noastră, comparativ cu caracteristicile de Datorită acestei situaţii, valoarea întreprinderii - acea
bază ale unui sau a mai multor ansamble de bază. binecunoscută "business value", va rezulta a fi de un nivel
În exemplul luat, o combină de cereale adusă din scăzut sau chiar foarte scăzut.
Germania, cu masa de lucru (de tăiere) de 4 m este În această situaţie poate apare dilema evaluatorului sau
asimilată cu o combină fabricată la noi în ţară cu aceeaşi disputa vânzător-cumpărător: care este adevărata valoare a
masă de lucru. În acest caz, valoarea de înlocuire este obiectivului în interiorul intervalului de valori, adeseori
valoarea obţinută de la fabrica constructoare de maşini, foarte larg, cuprins (cel mai frecvent) între valoarea de
valoare ce se va lua în calcul fără TVA. randament şi valoarea patrimonială?
- În cazul când caracteristica de bază (masa de tăiere) a Şi mai ales dacă valoarea de randament este lacunar
combinei provenită din Germania, la second hand, are alte stabilită (vom vedea în continuare în ce mod se poate
dimensiuni faţă de combina pentru care deţinem o valoare, întâmpla aceasta), dilema evaluatorului poate fi totală, iar
valoarea de înlocuire a acesteia (Vi) va fi proporţională cu disputa partenerilor ireconciliabilă.
elementul prin care se caracterizează În această situaţie, soluţia o poate reprezenta tratarea
- O altă posibilitate pentru determinarea valorii de corectă a activelor şi în special a celor din afara
înlocuire (Vi) a utilajului evaluat este o valoare a unui exploatării, expusă spre sfârşitul acestui punct.
utilaj de acelaşi fel sau asimilat ce se comercializează pe Aceste active cuprind inclusiv mijloacele fixe aflate în
piaţa liberă din ţara noastră. Această valoare trebuie stări defavorizate, a căror existenţă obligă la aprecieri
"descărcată" de influenţele provenite de la cumpărarea valorice raţionale.
acestuia din ţara de origine şi până când a ajuns aici, adică, Sintetizând, putem spune că importanţa evaluării
taxa vamală, TVA, comision, etc. mijloacelor fixe pentru evaluarea de afaceri cuprinde două
Valoarea de înlocuire (Vi) determinată prin unul din aspecte distincte:
procedeele de mai sus se introduce în relaţia de calcul • în primul rând, aspectul legat de volumul mare al
împreună cu uzura globală (Ug),rezultând valoarea în acestora în patrimoniul multor obiective care se
vamă (Va) a utilajului. evaluează şi în avuţia naţională;
••• • în al doilea rând, aspectul provenind din modul de
tratare al unora dintre ele, mai cu seamă privite ca
IMPORTANŢA ŞI LOCUL EVALUĂRII active din afara exploatării şi mai ales la întreprinderile
MIJLOACELOR FIXE ÎN CONTEXTUL care afişează o profitabilitate neînsemnată şi de durată.
EVALUĂRII DE AFACERI
❒ Din punct de vedere al locului evaluării mijloacelor
ing. Constantin COŢOVANU fixe în contextul evaluării de afaceri, lucrurile sunt cu
membru fondator ANEVAR mult mai delicate.
Evaluarea mijloacelor fixe, în contextul evaluării de Aceasta, pentru că nu se poate argumenta o poziţie unică,
afaceri a întreprinderii, etalează valoarea unui segment tranşantă şi generalizatoare.
patrimonial din sfera activelor imobilizate. Locul evaluării mijloacelor fixe trebuie nuanţat în funcţie
În consecinţă, rezultatul evaluării mijloacelor fixe, în de metoda de evaluare utilizată.
acest context, nu reprezintă decât un rezultat parţial. Iar cum bibliografiile de specialitate indică sute de astfel
Această afirmaţie trebuie accentuată cu atât mai mult, cu de metode (2÷300), problema apare ca fiind suficient de
cât se dovedeşte că încă se exprimă frecvent opinia că complicată.
dacă într-un anumit perimetru se află o mare densitate de Pentru conturarea unui punct de vedere concludent şi
clădiri, construcţii şi echipamente, obligatoriu, acestea argumentarea lui, în continuare, ne vom raporta la
sunt purtătoarele unei valori însemnate. familiile de metode de evaluare.
Ori, în accepţiunea evaluării de afaceri, lucrurile, de *
multe ori, nu stau deloc aşa (a se vedea bibliografia de - Dar ce sunt aceste familii de metode de evaluare ?
specialitate). Dacă metodele de evaluare sunt nişte instrumente de
lucru, bine argumentate principial, cel mai adesea
8 Buletin Informativ nr.2/II - 1998
sprijinindu-se pe aparate de lucru matematice specifice, cu în această poziţie pentru că - de regulă - are valoarea cea
ajutorul cărora evaluatorul poate evidenţia un rezultat mai însemnată.
credibil ca valoare a obiectivului evaluat, familiile de El include toate activele corporale imobilizate (mijloace
metode de evaluare reunesc acele metode care au principii fixe, respectiv clădiri, construcţii speciale şi echipamente,
de bază comune (sau foarte asemănătoare) şi aparate de dar şi terenuri şi imobilizări în curs) precum şi stocurile
calcul matematic similare. (produse, obiecte de inventar, materii prime şi materiale,
În felul acesta, abordarea noastră simplificatoare nu va mărfuri, ambalaje etc.). Iar valoarea mijloacelor fixe dintr-
mai trata sutele de metode de evaluare utilizate pe un patrimoniu, care într-o importantă parte a cazurilor
mapamond, ci va opera cu un număr mult mai restrâns de reprezintă cel mai frecvent 60 ÷ 80 % din valoarea
familii de metode de evaluare (de regulă până în zece), activului net, poate uneori să depăşească chiar ponderea de
dintre care, cele mai importante, pe criteriul utilizării lor, 90 % din activul net (în cazuri speciale, ex. fabricile de
ar fi următoarele: produse lactate, unde stocurile sunt minime atât la materii
• familia metodelor patrimoniale de evaluare; prime, cât şi la produse finite).
• familia metodelor de evaluare bazate pe profi-tabilitate
(financiare, de rentabilitate); ❖ Şi atunci, este lesne de concluzionat faptul că, pentru
• familia metodelor bazate pe cifra de afaceri; metodele patrimoniale de evaluare, evaluarea mijloacelor
• familia metodelor bazate pe comparaţii de piaţă; fixe este importantă, deoarece mijloacele fixe reprezintă -
• familia metodelor bursiere de evaluare; de regulă, cea mai importantă componentă a patrimoniului
• familia metodelor bazate pe goodwill; întreprinderii.
• alte metode mai puţin utilizate. Metodele de evaluare cel mai frecvent utilizate din
În continuare vom comenta locul evaluării mijloacelor familia metodelor patrimoniale, sunt:
fixe în contextul principalelor metode de evaluare utilizate • metoda activului net contabil (ANc);
în practică. • metoda activului net actualizat (ANa);
• metoda activului net corectat (ANC);
a) Metodele patrimoniale de evaluare sunt metode prin • metoda valorii substanţiale nete (VSN);
care valoarea unui obiectiv de evaluat se poate stabili cu • metoda capitalului permanent necesar exploatării
cea mai bună argumentare, cu cea mai bună aproximaţie, (CPNE).
iar valoarea activului net contabil (ANc) cel puţin, ca una
dintre valorile patrimoniale, este cea mai la îndemână Aceste metode au fost amintite în ordinea crescătoare a
(poate fi considerată, cu o bună aproximaţie, la nivelul credibilităţii rezultatelor obţinute, dar în fiecare din aceste
capitalului propriu evidenţiat de ultimul bilanţ contabil). metode evaluarea mijloacelor fixe ocupă un rol important,
Numai că valorile de tip patrimonial, în contextul evaluării cel puţin din următoarele două puncte de vedere:
de afaceri, sunt în mică măsură luate în consideraţie, din • mijloacele fixe înseamnă volume şi valori mari;
cauza faptului că aceste valori sunt nişte valori statice, ca • în metodele patrimoniale mai puţin elaborate se
nişte fotografii la minut făcute la momentul evaluării, fără actualizează cel puţin valoarea mijloacelor fixe
a ţine seama de perspectivele afacerii în dinamica (activele corporale imobilizate), cum este cazul
previzionată a activităţii. Totuşi, orice evaluare activului net actualizat (ANa), utilizat şi în reevaluările
profesionistă trebuie să evidenţieze cel puţin una dintre dispuse de Guvernul României începând cu anul 1990
valorile patrimoniale posibil de determinat (cel mai (HGR nr.945/90; 26/92 şi 500/94).
adesea, valoarea activului net corectat - ANC sau valoarea Am putea menţiona, în final, şi faptul că pentru
substanţială netă - VSN), valoarea patrimonială determinarea celei mai "pure" valori patrimoniale -
constituind întotdeauna un reper pentru evaluator atunci valoarea substanţială netă - (VSN), cele mai însemnate
când va argumenta valoarea recomandată. ajustări aduse valorii patrimoniale se fac la valoarea
* mijloacelor fixe, pe criterii de existenţă, evidenţiere şi
- Dar ce este valoarea patrimonială ? utilitate.
- Valoarea patrimonială a unei societăţi comerciale este Considerăm că am expus suficiente argumente pentru a
dată întotdeauna de valoarea activului net (AN) calculat pe susţine concluzia că, cel puţin pentru familia metodelor
baza ultimului bilanţ contabil întocmit. Iar activul net patrimoniale de evaluare, evaluarea mijloacelor fixe este
(AN), definit foarte succint, reprezintă excedentul valorii importantă.
bunurilor [B] şi drepturilor [D] ale unei societăţi
comerciale, asupra obligaţiilor sale [O - care pot fi datorii, NOTĂ : această concluzie nu trebuie absolutizată. Să ne
provizioane etc.] imaginăm că evaluăm o firmă de import-export care îşi are
Simbolic, această definiţie s-ar putea exprima astfel : sediul într-un apartament proprietatea firmei, are 4-5
VP = AN = [B] + [D] - [O] angajaţi, mai are la capitolul bunuri ceva birotică, mobilier
Această relaţie simplă, în care termenii B, D, O sunt etc., în total, mijloace fixe în valoare de câteva sute de
extraşi dintr-un bilanţ contabil, stă la baza determinării milioane lei. În schimb, profitul net anual poate fi de
oricărei valori de tip patrimonial. Aceste valori de tip ordinul miliardului(elor). Firesc, în această situaţie,
patrimonial pot avea nuanţe diferite, inclusiv credibilităţi ponderea mijloacelor fixe în valoarea afacerii societăţii va
diferite, ceea ce conturează deja o familie de metode - fi neînsemnată. Iar economia de piaţă oferă destul de
familia metodelor patrimoniale de evaluare - toate aceste multe asemenea exemple !
metode fiind descrise de relaţia anterioară. În această
structură a activului net, primul termen (B - bunuri) se află

b) Metodele de evaluare bazate pe profitabilitate (de ∆FRN - variaţia fondului de rulment net, în lipsa unei
randament sau financiare), aşa după cum le defineşte şi relansări semnificative a activităţii, este nesemnificativă de
titlul, se sprijină, pentru construcţia rezultatului evaluării, la un an la altul (ca să nu mai vorbim de cazul în care
pe profit, cel mai adesea pe un profit net corectat sau pe o activitatea întreprinderii este în regres şi când, acest
capacitate beneficiară derivând din acesta. Neluând în termen este negativ).
consideraţie, pe parcursul evaluării, imobilizări sau alte Făcând, până aici, abstracţie de amortizare, valoarea
bunuri (cum se întâmpla la metodele patrimoniale), am cash-flow-ului anual rezultă a fi de valoare minimă.
putea afirma că, pentru aceste metode, evaluarea În mod logic, un cash-flow anual minim, după actualizare
mijloacelor fixe este total lipsită de importanţă. şi însumare, nu poate să conducă decât la o valoare a
La prima vedere, aşa s-ar părea că stau lucrurile. Numai fluxurilor (VFF) minimă.
că, în continuare, vom vedea că această opinie trebuie Dar nu am luat în consideraţie termenul amortizării. Iar
acceptată cu o anumită reţinere. amortizarea provine tocmai din sfera mijloacelor fixe, care
Pentru a susţine această afirmaţie, vom exemplifica prin reprezintă obiectul interesului nostru. Modul de tratare a
metoda fluxurilor financiare actualizate (discounted cash amortizării, ca element al structurii cash-flow-ului brut
flow - DCF), cea mai utilizată metodă financiară de anual, poate influenţa sensibil valoarea fluxurilor
evaluare, trei aspecte, considerăm noi, demne de a fi financiare (VFF). Iată cum :
reţinute şi aplicate în practica evaluării. - se ştie că, după anul 1992, în România, amortizarea
introdusă în costuri, reprezintă un procent (uneori mai
◆ În metoda fluxurilor financiare actualizate mic de 10 %) din amortizarea economică;
(discounted cash flow, DCF), care este o metodă de - dacă amortizarea previzionată pentru cei "n" ani ai
evaluare ce se bazează pe profitabilitatea limitată, în intervalului de previzionare a activităţii societăţii
sensul că ia în consideraţie previzionarea activităţii pe un comerciale de către evaluator se va dimensiona
interval limitat de timp (3÷12 ani, cel mai adesea 5÷ 8 pornind de la amortizarea reţinută în anii anteriori
ani), valoarea de profitabilitate (VPr), are în structura sa (contabilă), atunci, în structura cash-flow-ului anual
două componente valorice : (CFa), şi amortizarea va fi minimă, ceea ce va
- valoarea fluxurilor financiare (VFF) actualizate compromite total valoarea fluxurilor financiare (VFF);
calculată pentru cei "n" ani ai scenariului de - în aceste condiţii, în structura bugetului previzionat,
previzionare a activităţii; evaluatorul va trebui să includă valoarea amortizării
- valoarea reziduală (VRez), a societăţii, la sfârşitul economice (amortizare rezultată în urma evaluării -
ultimului an de previzionare a activităţii (n). chiar şi globale - a mijloacelor fixe).
Astfel, încât, întotdeauna :
(1) VPr = VFF + VRez NOTĂ: formulele de calcul a amortizării fiscale nu au
Vom analiza acum cei doi termeni din structura valorii de relevanţă în evaluare, acestea fiind întotdeauna impuse de
randament de mai sus, din punctul de vedere al alte raţiuni decât cele economice şi schimbându-se, uneori,
importanţei evaluării mijloacelor fixe. de la un an la altul.
▲ Valoarea fluxurilor (VFF) este calculată având la bază În concluzie, valoarea amortizării este o componentă
un nucleu valoric denumit cash-flow (flux de numerar) net importantă în structura cash-flow-ului brut anual (CFa),
anual -CFa. iar în anumite situaţii (mai cu seamă în cazul
Acest cash-flow anual, în structura sa cea mai generală, întreprinderilor aflate în dificultate) valoarea amor-tizării
cuprinde : poate compromite total valoarea fluxurilor financiare
Pn - valoarea profitului net anual al societăţii comer-ciale (VFF), după cum, o amortizare economică luată în
(pentru fiecare din cei "n" ani ai perioadei de consideraţie în bugetul previzional, poate reabilita, chiar
previzionare); şi numai parţial, valoarea fluxurilor.
Am - valoarea amortizării anuale;
I - valoarea anuală a investiţiilor; ▲ Valoarea reziduală (VRez), al doilea termen din
∆FRN- variaţia anuală a fondului de rulment net. structura valorii de profitabilitate (VPr), este o
componentă valorică ce completează valoarea
Astfel încât pentru fiecare din cei "n" ani previzionaţi, întreprinderii cu o valoare atribuită după expirarea
(2) CFa = Pn +Am - I ± ∆FRN intervalului de timp pentru care a fost elaborat bugetul
Comentând acum fiecare termen din structura cash-flow- previzional. Această valoare reziduală poate fi estimată pe
ului anual din punctul de vedere al unei întreprinderi două căi distincte:
româneşti reprezentative în această perioadă de tranziţie - pe baza cash-flow-ului din ultimul an previzionat
economică spre economia de piaţă, vom constata că: (CFn) şi a unei rate de capitalizare (ic - rata de
Pn - profitul net anual este, cu foarte mici excepţii, actualizare suplimentată cu un factor de risc
departe de profitabilitatea normală a ramurii, fiind suplimentar), prin capitalizare pe perioadă
neînsemnat ca valoare (întreprinderi cu capital social de nedeterminată, după formula:
zeci de miliarde lei sau mai mult, înregistrează profituri (3) VRez = CFn/ic
nete de ordinul a câteva milioane, încât nici nu se poate şti - pe baza capitalului propriu (Cp) rezultat din bugetul
sigur dacă acesta este realmente profit sau pierdere, fiind previzionat pentru ultimul an al scenariului desfăşurat
necesar pentru aceasta un audit financiar-contabil); de planul de afaceri.
I - investiţiile, din lipsa resurselor financiare, sunt (cel Cele două posibilităţi de determinare a unei valori
mai adesea) derizorii sau inexistente; reziduale, de regulă, se folosesc:
- prima, atunci când obiectul evaluării îl constituie o În acest fel,
întreprindere foarte profitabilă şi cu o valoare (4) VRt = VPr + AIE
patrimonială modestă;
- a doua, atunci când profitabilitatea întreprinderii este - Care sunt principalele active ce s-ar putea afla în afara
nesemnificativă, dar masa patrimonială este exploatării?
apreciabilă. - În afara exploatării dar cu valoare ≠ 0, pot fi, teoretic,
În această a doua posibilitate, destul de frecvent întâlnită oricare din activele societăţii, care nu sunt folosite din
astăzi în România, se va dimensiona valoarea reziduală motive de inutilitate, exces, lipsă de cerere etc.
(VRez) la nivelul capitalului propriu (Cpn) din ultimul an Bineînţeles, toate aceste stări trebuie bine radiografiate şi
previzionat. Ori, capitalul propriu, de regulă, reflectă stabilit dacă, în urma analizei efectuate, activul respectiv
structura activelor patrimoniale dintre care, după cum am se dovedeşte a fi purtător de valoare şi dacă această
mai văzut, o parte însemnată, adesea predominantă, o valoare poate fi estimată şi inclusă în rezultatul final al
reprezintă mijloacele fixe. evaluării.
Vom încerca în continuare, o trecere în revistă a celor
❖ Revenind la relaţia (1), putem conchide că, chiar şi în mai importante dintre activele ce sunt sau care se pot afla
metodele de evaluare fundamental financiare, cum este în afara exploatării, cel mai frecvent.
metoda DCF, există componente valorice care, în mod
explicit, conţin influenţe dintre cele mai însemnate venind ▲ Terenul (T), întotdeauna constituie un activ în afara
din sfera mijloacelor fixe. exploatării, el fiind "suport", şi nicidecum implicat în
Rezumându-ne acum doar la cele trei relaţii anterioare, activitatea ce se desfăşoară în indiferent ce perimetru
putem arăta că în unele situaţii (ex.: mari întreprinderi economic.
aflate în dificultate), este posibil, în caz limită, ca: Parabolic, afirmaţia poate fi susţinută astfel: să ne
- în relaţia (2), valoarea amortizării economice să imaginăm că întreprinderea reală amplasată pe o suprafaţă
surclaseze clar ceilalăi termeni din componenţa cash- de teren o asimilăm cu o lămâie aşezată pe o farfurie.
flow-ului anual (CFa), reabilitând valoarea fluxurilor - Ce se doreşte de la întreprindere?
financiare (VFF) din structura valorii de profitabilitate - Bineînţeles - profitul !
- VPr - dată de relaţia (1); - Ce ne poate oferi - similar - lămâia ?
- în relaţia (1), valoarea reziduală (VRez), stabilită pe - Sucul !
baza capitalului propriu (Cpn), să depăşească, uneori Vom stoarce deci lămâia, obţinând ceea ce doream.
cu mult, valoarea fluxurilor financiare (VFF). Coaja rămasă, poate fi asimilată unei valori reziduale,
Altfel spus, în concluzie, mai ales în evaluarea unor care poate fi valorificată fie punând-o la macerat şi
obiective puţin profitabile şi care deţin mase patrimoniale utilizând-o la o prăjitură de casă, fie lăsând-o să se usuce
însemnate, evaluatorul va trebui să fie circumspect cu şi arzând-o (obţinând o infimă cantitate de căldură), sau,
valoarea mijloacelor fixe, chiar şi atunci când operează cu pur şi simplu, se poate arunca.
metode de randament. Tot ceea ce ne-am imaginat până aici, poate fi asimilat
destinului unei întreprinderi.
◆ În calculul valorii de randament (VR), cum generic - Dar farfuria ?
sunt denumite valorile determinate prin aplicarea unor - Farfuria (corespondenta terenului real) a rămas intactă !
metode bazate pe profitabilitate, se strecoară uneori unele Iar, în continuare, vom putea pune pe ea altceva (o
erori generate de considerentul că această valoare ar fi portocală, un strugure etc.). De asemenea, privind din alt
identică cu valoarea de profitabilitate (VPr). Ori, în marea punct de vedere lucrurile, este evident că valoarea de
majoritate a cazurilor, VR ≡ VPr profitabilitate a unei întreprinderi (generată de fluxurile
Aceasta deoarece, în realitate, intervin acele active aflate financiare şi de valoarea reziduală determinată prin
în afara exploatării (AIE), dar care aparţin patrimoniului, capitalizarea cash-flow-ului din ultimul an previzionat)
respectiv societăţii care se evaluează. este aceeaşi, indiferent de suprafaţa de teren pe care este
amplasată şi indiferent de valoarea amplasamentului. Cu
- Ce sunt aceste active din afara exploatării (AIE)? alte cuvinte, terenul a cărui valoare este întotdeauna
- Activele din afara exploatării sunt active cuprinse în considerabilă (mai ales în cazul unor excedente
patrimoniul societăţii, dar care nu participă în nici un fel la însemnate), nefiind reflectat de valoarea de profitabilitate,
activitatea generatoare de venituri, din indiferent ce fel de trebuie să întregească această valoare în valoarea de
motive, o perioadă mai îndelungată de timp. randament totală, fiind considerat ca activ din afara
Nefiind utile afacerii, aceste active nu vor fi reflectate de exploatării.
valoarea de profitabilitate, întrucât metodele de evaluare
bazate pe profitabilitate (financiare, de randament) nu pot ▲ Mijloacele fixe neoperaţionale (MFno), (în special
cuantifica valoric active al căror aport nu se regăseşte în cele aflate în conservare sau cele neutilizate pe perioade
rezultatul financiar al activităţii (profit, dividende). nedeterminate) neparticipând la procesul de fabricaţie a
Cu alte cuvinte, aceste active aflate în afara exploatării, produselor prin comercializarea cărora se obţine profitul,
au o atitudine pasivă faţă de afacere, dar există, iar uneori nu se pot regăsi valoric în valoarea de profitabilitate a
pot avea valori însemnate. Aşa stând lucrurile, vom afacerii.
introduce noţiunea de valoare de randament totală (VRt), Aceste mijloace fixe trebuie analizate separat şi evaluate
care să reflecte şi aportul valoric al acestor active din afara cel puţin la nivelul posibilităţilor de valorificare prin
exploatării la rezultatul final al evaluării prin metode vânzare la mâna a doua (10(30% din valoarea de nou) sau,
bazate pe profitabilitate. în ultimă instanţă, la valoarea reziduală de fier vechi.
Uneori, (mai cu seamă în evaluarea întreprinderilor Revenind la stabilirea unei valori recomandate prin
româneşti care au în prezent volume mari de utilaje acelaşi procedeu, rezultă:
nefolosite) acestea pot evidenţia valori însemnate, chiar şi VRec2 =18,4x0,3+11,2x0,7=13,36 VRec2 ≈ 13,5 mld.lei
la preţ de fier vechi! Noua valoare recomandată este aproape dublă faţă de
prima valoare determinată, iar surplusul este constituit din
▲ Imobilizările în curs (IC), prin faptul că sunt obiective active dintre cele mai solide (teren, clădiri, etc.). Şi totuşi,
în construcţie, de asemenea, nu se pot regăsi în valoarea valoarea recomandată este inferioară valorii patrimoniale.
de profitabilitate, întrucât nu participă la activitatea Comentariile sunt de prisos.
societăţii comerciale. Ele se vor regăsi în această valoare
numai după punerea în funcţiune, prin rezultatul financiar ❖ În concluzie, putem afirma că, pentru metodele de
al aportului de activitate pe care îl vor aduce afacerii. De randament, evaluarea mijloacelor fixe nu este lipsită de
aceea, până la finalizarea investiţiei şi darea ei în folosinţă, importanţă.
acestea vor fi adiţionate valorii de profitabilitate, ca activ Aceasta poate fi cu atât mai importantă cu cât rezultatele
aflat în afara exploatării. financiare ale obiectivului de evaluat sunt mai modeste şi
Valoarea lor se calculează întotdeauna prin actualizarea mai pesimiste în perspectivă.
cheltuielilor efectuate până la data evaluării.
c) Celelalte metode de evaluare, dintre cele amintite la
▲ Imobilizările financiare (IF), deşi nu sunt imobilizări începutul acestui punct, nu utilizează niciodată explicit, în
corporale, (care fac obiectul predilect al pledoariei calcul, valoarea mijloacelor fixe.
noastre), le amintim pentru că sunt, de asemenea,
imobilizări şi pentru că acestea, uneori, pot cuprinde valori ❖ Ca atare, pentru aceste metode, evaluarea mijloacelor
importante. Ele fiind acţiuni ale societăţii evaluate la alte fixe este inutilă şi lipsită de importanţă. (A se vedea
societăţi, nu pot participa în nici un fel la activitatea bibliografia de specialitate). Chiar dacă, uneori, se pot face
desfăşurată (decât foarte rar, ca garanţii - dacă sunt evaluări sumare de mijloace fixe, pentru comparaţie sau ca
acceptate - pentru obţinerea de credite). metodă alternativă de evaluare, mai ales dacă rezultatul
În rest, de la ele se aşteaptă dividende, care pot fi mai obţinut susţine rezultatul metodei de evaluare de bază
mari sau mai mici, pot să fie sau să nu fie deloc, pentru că folosite.
valoarea acestor imobilizări este, cel mai adesea,
imprevizibilă, iar uneori, foarte repede schimbătoare. În ❖În concluzie, putem afirma că, evaluarea mijloacelor fixe
aceste condiţii, valoarea imobilizărilor financiare, evaluată :
la zi, trebuie considerată ca un activ de natura activelor din - este importantă pentru metodele patrimoniale de
afara exploatării şi însumată valorii de profitabilitate. evaluare;
Chiar şi numai pe baza celor spuse până aici se poate scrie - nu este lipsită de importanţă pentru metodele de
că : evaluare de randament;
(5) [AIE] = [T] + [MFno] + [IC] + [IF] + […] - este lipsită de importanţă pentru alte metode de
Această relaţie, contribuind la explicitarea relaţiei (4), evaluare (bazate pe cotaţii bursiere, cifra de afaceri,
poate schimba radical optica evaluatorului asupra valorii comparaţii de piaţă, good-will etc.).
de randament şi poate conduce la diferenţe notabile în NOTĂ: Prezentul material este o completaree la cartea
privinţa valorii recomandate etalate. Cât de mari pot fi "Evaluarea mijloacelor fixe în perioada de tranziţie
aceste diferenţe, vom încerca să demonstrăm printr-un economică" - Ed. 1995 de acelaşi autor
exemplu practic, cules dintr-un raport de evaluare.
Ex.: O întreprindere textilă (numai suprafaţa construită •••
desfăşurată era mai mare de 70.000 m.p.) cu o
încărcare de doar 20 % în anul 1994, este evaluată în
acelaşi an, rezultând: METODA I.R.S. DE CALCUL
• VP = 18,4 mld.lei A GOODWILL-ULUI
• VPr = 2,0 mld.lei
Operându-se cu un procedeu de ponderare pentru dr. ec. Sorin V. STAN
stabilirea valorii recomandate, se ataşează valorii IROVAL
patrimoniale (VP) o credibilitate de 30 %, iar valorii de
randament 70 %. În aceste condiţii, valoarea recomandată Goodwill-ul este definit în mai multe feluri de diferiţi
(VRec) rezultă : autori. Elementele comune ale tuturor definiţiilor sunt
VRec1 = 18,4x0,3 + 2,0x0,7 = 6,92 VRec1 ≈ 7 mld.lei următoarele:
Investigându-se mai atent activele întreprinderii, s-a • reprezintă valoarea globală a activelor necorporale
constatat că existau active în afara exploatării (AIE) care, neidentificabile în mod distinct şi deci neevaluabile
însumate, aveau o valoare de: AIE = 9,2 mld.lei credibil în mod individual; de aceea, goodwill-ul mai
Aceste active includeau terenul, mijloace fixe este denumit şi "cel mai intangibil dintre intangibile"
neoperaţionale (inclusiv clădiri) şi mai vechi imobilizări în sau "the big pot of intangible assetes";
curs. • există numai în condiţiile în care firma obţine un
Determinând acum valoarea de randament totală (VRt), supraprofit net (excess earning) faţă de un profit
se obţine: normal "care să remunereze o anumită formă de active
VRt = VPr + AIE = 2,0 + 9,2 VRt = 11,2 mld. lei investite (ANC, CPNE, VSB); altfel spus GW se
obţine numai dacă rata rentabilităţii activelor investite
(demonstrată în anii precedenţi şi/sau estimată pentru o (a) estimarea unui profit net mediu anual viitor obte-nabil
anumită durată de previziune viitoare) este superioară din activele nete identificabile (corporale şi
costului de oportunitate al capitalului investit (reflectat necorporale) existente la data evaluării;
de costul capitalului propriu sau de costul mediu (b) estimarea valorii curente de piaţă a activelor nete
ponderat al capitalului); identificabile;
• din punct de vedere contabil, mărimea lui se calculează (c) stabilirea ratei rentabilităţii adecvate pentru fructi-
"post factum", respectiv ca diferenţă între preţul plătit ficarea activelor nete identificabile la valoarea lor de
pentru achiziţionarea unei întreprinderi şi valoarea netă piaţă;
a activelor sale înregistrată în bilanţ; (d) calcularea supraprofitului net anual;
• din punct de vedere al legislaţiei din SUA, goodwill-ul (e) estimarea duratei de viaţă economică a suprapro-
achiziţionat de o firmă poate fi amortizat într-o fitului;
perioadă de 10 de ani, printr-un regim de amortizare (f) calcularea valorii prezente a supraprofitului anual
lineară. estimat pentru viitor;
(g) calcularea valorii totale a întreprinderii.
Metodele de evaluare a GW sunt foarte diverse, în
funcţie de: (a) Prima etapă crează dificultăţi, de multe ori insur-
• forma de exprimare a activelor investite (ANC, CPNE montabile pentru managerii unei firme şi/sau pentru
sau VSB); evaluatorii lor, deoarece estimarea profitului net viitor (net
• forma de remunerare corespunzătoare a activelor income) pe termen lung este influenţată de o multitudine
investite (profit net înainte de rezultatul financiar sau de factori economici (măsuri manageriale, concurenţa,
după rezultatul financiar) reglementări administrative). De aceea, o alternativă
În plus, aceste metode se bazează pe forme corectate ale acceptabilă o reprezintă estimarea profitului net viitor pe
activelor investite şi implicit ale profiturilor nete care le baza extrapolării profiturilor nete realizate în anii anteriori
remunerează. Corecţiile efectuate asupra activelor nete şi datei evaluării (de obicei ultimii 5 ani).
asupra contului de profit şi pierderi se pot face în diferite Aceste profituri nete anuale ale ultimilor 5 ani sunt
perioade de timp, respectiv pentru ultimele exerciţii supuse unor corecţii referitoare, de obicei, la următoarele
financiare, pentru exerciţiul financiar în curs şi/sau pentru ajustări:
exerciţiile financiare viitoare.
Corecţiile care se efectuează asupra diferitelor posturi din - eliminarea anului în care mărimea profitului net a fost
bilanţul contabil şi a elementelor contului de profit şi nerelevant datorită influenţei temporare a unor factori
pierderi sunt cele uzuale în cazul metodei de evaluare conjuncturali, deci nerepetabili (de exemplu o comandă
patrimonială, cunoscută sub numele de Activ Net Corectat excepţională sau pierderea unor comenzi importante, o
şi a metodei de capitalizare a profitului net anual penalizare substanţială legală, etc.);
reproductibil. Corecţii uzuale se fac asupra terenului,
mijloacelor fixe, creanţelor şi stocurilor ca şi asupra - alte ajustări referitoare la:
cheltuielilor salariale, costurilor materiale şi amortizării. • eliminarea veniturilor şi cheltuielilor excepţionale şi
Un exemplu sintetic de astfel de corecţii asupra valorii deci neobişnuite; sau la
contabile a activelor şi contul de profit şi pierdere sunt • ajustări generate de modificarea principiilor de
redate în formula I.R.S. de calculare a GW. contabilizare a unor cheltuieli (de exemplu de
Modalitatea de calcul a GW expusă în continuare este evaluare a stocurilor de materii prime, materiale şi
cunoscută sub denumirea de "The I.R.S. GOODWILL componente, de trecerea de la un regim de amortizare
FORMULA". Internal Revenu Service (I.R.S.) este la altul); şi
Agenţia Federală din SUA care are sarcina de a colecta
impozitele federale pe venit, să pună în aplicare legile - ajustări legate de reflectarea unor modificări viitoare
referitoare la impozitele pe venit, să acorde asistenţă previzibile, motivate din punct de vedere economic,
pentru plătitorii de impozite şi consultanţă în elaborarea reprezentând de altfel nişte tendinţe fireşti şi/sau reguli
regulamentelor referitoare la impozite. de conduită economică permise de legislaţia financiar-
Metoda de evaluare a GW, recomandată de I.R.S., se contabilă existentă (de exemplu creşterea salariilor,
sprijină pe următoarea bază conceptuală: recalcularea amortizării aferente valorii de piaţă a
activelor amortizabile, inclusiv a celor necorporale).
• aplicarea unei rate a rentabilităţii asupra valorii medii Un exemplu de astfel de ajustări efectuate asupra unor
anuale a activelor nete corporale (deci valoarea netă elemente ale contului de profit şi pierderi din ultimii 5 ani,
înregistrată în activul bilanţului din care au fost scăzute dar numai după ce indicatorii au fost recalculaţi (prin
toate datoriile înscrise în bilanţ) şi calcularea unui inflatare) în preţurile curente din ultimul an (faţă de data
profit net mediu anual aferent; evaluării) este redat mai jos:
• calcularea unui supraprofit prin diferenţa dintre media
anuală a profitului net realizat al afacerii şi profitul net mil. lei
mediu anual aferent ratei rentabilităţii "normale" Venituri medii anuale din cei 5 ani 7.450
aplicabile activelor nete corporale; Costul mediu anual al bunurilor vândute
• capitalizarea supraprofitului. din cei 5 ani 4.820
Cheltuielile medii anuale de vânzare,
Etapele detaliate ale acestei metode sunt deci gen. şi administr. din cei 5 ani 1.230
următoarele:
Sporul anual estimat de costuri salariale Rezultă că supraprofitul mediu anual sperat de 161 mil.
neacoperit prin creşterea veniturilor 300 lei rezultă din existenţa unor obiecte ale proprietăţii
Sporul anual estimat al amortizării, ca urmare intelectuale (brevete, mărci, secrete de fabricaţie, know-
a reevaluării mijloacelor fixe 120 how, etc.) care nu pot fi separabile şi evaluabile în mod
Amortizarea anuală a unui brevet deţinut şi neînregistrat în individual.
bilanţ 80
(e) Durata viitoare de obţinere a supraprofitului este
Profit brut mediu anual 900
subiect de discuţie frecvent între vânzător şi cumpărător.
Impozit pe profit (38%) 342
Este clar că această durată nu poate fi infinită din cauza
Profit net mediu anual aşteptat 558
acţiunii forţelor pieţei şi a schimbărilor tehnologice care
pot anula avantajul pe piaţă al firmei la data evaluării ei. În
(b) A doua etapă constă corecţiile necesare pentru a
acelaşi timp, managementul firmei poate contribui în mod
determina valoarea curentă de piaţă a activelor nete
direct la menţinerea calităţii activelor necorporale prin
identificabile. În mod normal, aceste corecţii ar trebui să
investiţii nemateriale în C-D, publicitate, pregătirea
fie făcute în toţi cei 5 ani anteriori luaţi în calcul; deoarece
profesională continuă a salariaţilor. Evaluatorul poate
această operaţiune retrospectivă este foarte dificilă se
stabili o durată de viaţă limitată a menţinerii
recomandă efectuarea corecţiilor numai asupra valorii
supraprofitului la maxim 10 ani, de exemplu. Prin
contabile nete a activelor identificabile din ultimul an.
capitalizarea supraprofitului anual cu o rată de
Corecţiile sunt cele uzuale aplicate pentru calcularea
capitalizare, de obicei mai mare faţă de rata normală a
Activului Net Corectat.
rentabilităţii capitalului investit, pentru a reflecta riscul
Presupunem că, pentru întreprinderea evaluată, activul sporit al neobţinerii supraprofitului la nivelul previzionat
net reevaluat se prezintă astfel: şi în cei 5 ani de previziune. Dacă nivelul ratei de
mil. lei capitalizare este 20%, rezultă că mărimea GW-ului este:
Active nete identificabile la GW = supraprofit x a = 161 mil.lei x 4,192 =
valoarea rămasă contabilă 2.300 = 675 mil. lei
Reevaluarea stocurilor de materii prime + 40 în care a = factorul valorii prezente a unei anuităţi pe 10
Reevaluarea stocurilor de produse finite - 160 ani şi la t = 20%
Reevaluarea acţiunilor + 70
Creştere provizioane pentru (g) Rezultă în final că valoarea totală a întreprinderii este
creanţe neîncasate + 20 de:
Reevaluarea terenului şi mijloacelor fixe + 1.700
Valoarea curentă de piaţă a VT = valoarea curentă netă de piaţă a activelor
activelor nete identificabile + 3.970 identificabile + GW = 3.970 + 675 = 4.625 mil. lei
(deci scăzându-se datoriile) Evaluatorul poate să stabilească mai multe valori pentru
VT prin analiza de sensivitate, în care modifică
(c) Rata "normală" de remunerare a activelor nete ipoteza/ipotezele utilizate pentru determinarea unuia sau
identificabile, ca expresie a capitalului investit, exprimă de mai multor indicatori (mărimea supraprofitului, rata
fapt costul de oportunitate al capitalului propriu şi nu cel rentabilităţii, durata previzionată de obţinere a
mediu ponderat al capitalului (deoarece, cei 3.970 mil. lei supraprofitului, nivelul ratei de capitalizare), în scopul
din exemplul de mai sus, fiind exprimate la valoarea netă, pregătirii pentru negocierea preţului de vânzare/ achiziţie
sunt finanţate numai din fonduri proprii). Costul de sau cotei de participare la o fuziune.
oportunitate al capitalului propriu este expresia acelui Conform normelor I.R.S., goodwill-ul achiziţionat prin
nivel al ratei rentabilităţii (profit net anual raportat la cumpărarea unei întreprinderi, poate fi amortizat într-o
valoarea de piaţă a activelor nete înregistrate în bilanţ) perioadă de 40 de ani, fiind considerată ca o cheltuială
care este atractiv pentru un investitor pentru a-şi plasa nedeductibilă de la impozitul pe profit.
capitalul său într-o întreprindere, în condiţii similare de •••
riscuri cu cele existente la nivelul domeniului respectiv de
activitate. Date despre nivelul mediu al ratelor de DICŢIONAR
rentabilitate "normale" (deci costul capitalului propriu) de
sunt prezentate în publicaţii cu caracter financiar ale TERMENI UTILIZAŢI ÎN EVALUARE
diferitelor instituţii specializate (guvernamentale şi
private). În exemplul nostru, rata "normală" de Cost de înlocuire a unei clădiri - replacement cost
rentabilitate exprimată în termeni reali, care exprimă = costul estimat pentru construcţia unei clădiri similare, la
costul real al capitalului propriu (ccpr) este de 10%. preţuri curente la data evaluării, cu utilităţile echivalente
clădirii de evaluat, utilizând materiale moderne şi metode
(d) Supraprofitul net anual se calculează pe baza evaluate la nivelul standardelor curente.
elementelor prezentate la celelalte trei etape anterioare, Cost de reproducere a unei clădiri - reproduction cost
astfel: = costul estimat pentru a construi, la preţuri curente la data
Profit net anual mediu aşteptat 558 mil. lei evaluării, a unui duplicat exact a clădirii de evaluat,
Profit net anual normal al activelor nete utilizând aceleaşi materiale, standarde de construcţie şi
la valoarea de piaţă (10%) 397 mil. lei calitate pe care le-a utilizat construcţia respectivă astfel ca
Supraprofit mediu anual sperat 161 mil.lei să se realizeze deficienţele şi vechimea construcţiei de
reprodus.
Termenii menţionaţi intervin în abordarea valorii cu La şedinţă a participat ca invitat dl. dr. ing. Andrei
ajutorul costurilor. În evaluarea amenajărilor, baza Bănescu - director executiv al IROVAL.
teoretică pentru abordarea costurilor este costul de La primul punct al ordinei de zi: "Aprobarea condiţiilor
reproducere, dar costul de înlocuire poate fi de asemenea pentru participarea la cursurile de formare de evaluatori şi
utilizat. Aceste două costuri intervin în calculul deprecierii a cerinţelor pentru admiterea ca membru ANEVAR" au
unde pierderea de valoare a proprietăţii este difinită ca avut loc discuţii pe marginea materialului întocmit de dl.
diferenţă între costul de reproducere sau înlocuire a Crivi - preşedintele Comisiei de Atestare Profesională şi
amenajărilor şi valoarea lor de piaţă. Deprecierea poate fi Organizare.
datorată deteriorărilor sau învechirii. Învechirea poate fi Forma aprobată pentru condiţiile minime ale cursurilor
funcţională sau externă. Cea funcţională se poate datora de formare de evaluatori, recunoscute de ANEVAR, este
funcţiunii neadecvate sau supraadecvate a mărimii, redată mai jos.
stilului, echipamentului mecanic sau a altor caracteristici. La al doilea punct al ordinii de zi, dl. Teişanu a prezentat
Factorul extern este generat de condiţii exterioare situaţia favorabilă financiară a ANEVAR pe anul 1997,
proprietăţii (lipsa cererii, schimbării utilizării proprietăţii solicitându-se creşterea responsabilităţii centrelor
în zonă, condiţii economice naţionale). Deoarece tipurile teritoriale care întocmesc evidenţele contabile prin
de depreciere interacţionează, evaluatorul va analiza angajarea cu contracte de prestări de servicii a unei
deprecierea considerând cauzele cumulative. Utilizarea persoane competente.
costului de înlocuire la calculul costului amenajărilor Alte hotărâri luate de CD sunt:
elimină necesitatea de a estima anumite forme ale • aprobarea S.E.V. 3.02 - Evaluatorul - competenţe,
deprecierii funcţionale, dar alte forme ca deprecierea fizică calificare;
şi externă trebuie să fie măsurate. • aprobarea punctajului minim de 17 puncte la
Costul de reproducere este uneori dificil de estimat chestionarul de admitere în ANEVAR;
datorită indisponibilităţii materialelor sau standardelor • excluderea din ANEVAR a următoarelor persoane:
utilizate anterior. • COSTIN GHEORGHE nr. legit. 1615
Decizia utilizării costului de înlocuire sau reproducere • COSTIN MAGDALENA nr. legit. 1616
este legată de scopul evaluării. Un evaluator care • TEODORESCU AURELIA nr. legit. 1391
utilizează costul de înlocuire trebuie să indice că estimarea • alegerea în Comisia de Etică a d-lui Grigore TRAIAN
se bazează pe materiale de înlocuire deoarece sunt şi împuternicirea sa de a alege alte trei persoane
funcţionale şi structura valorii nu ar fi diminuată prin membre ale acestei comisii.
utilizarea lor. Dacă costul de reproducere este utilizat,
excesul de cost de înlocuire de supraadecvare ca pereţi În încheiere, după discuţiile şi hotărârile referitoare la
prea groşi este considerat o depreciere funcţională. În ordinea de zi, s-a propus ca şedinţa CD pe trim. III a.c. să
estimarea costului de reproducere, evaluatorul trebuie să se desfăşoare la Braşov, la sfârşitul lunii septembrie.
se asigure că sursa datelor este de încredere. De aceea,
consultările cu inginerul constructor sunt de mare ajutor. CONDIŢII MINIME ALE CURSULUI DE
••• FORMARE DE EVALUATORI, RECUNOSCUTE
DE ANEVAR
ŞEDINŢA CONSILIULUI DIRECTOR Conform Statului ANEVAR şi a hotărârilor luate de către
DIN 13 IUNIE 1998 Consiliul Director al ANEVAR la şedinţa din martie 1998,
condiţiile minimale care se impun pentru obţinerea
ec. Adina ABABEI titulaturii de membru ANEVAR sunt următoarele:
membru ANEVAR
1. Solicitanţii trebuie să fie absolvenţi de studii
În ziua de 13.06.1998 a avut loc la Baia Mare, şedinţa universitare - se exclud studiile superioare cu durată de
Consiliului Director (CD) ANEVAR pe trim. II a.c. cu până la trei ani, inclusiv (ex. subingineri, colegii).
următoarea ordine de zi: 2. Persoanele solicitante trebuie să facă dovada unei
1. Aprobarea cerinţelor pentru participarea la cursurile de pregătiri de minimum 60 ore de curs (care se
evaluator şi a cerinţelor pentru admiterea ca membru recomandă să fie efectuate în 10 zile) în domeniul
ANEVAR; evaluării de întreprinderi sau evaluării proprietăţilor
2. Închiderea anului financiar 1997 imobiliare.
3. Aprobarea standardului: S.E.V. 3.02 "Evaluatorul - 3. Cursul trebuie să se realizeze într-un program unitar,
Competenţe, Calificare" nu din ore disparate.
4. Aprobare înfiinţare centre teritoriale CT - 3, CT - 4 şi 4. Orele de curs se consideră ore universitare cu durată de
CT Prahova 45 – 50 minute de predare.
5. Informarea despre cooperarea internaţională 5. Cursul trebuie, obligatoriu, să trateze subiecte din
• TEGOVA următoarele domenii:
• CEEVAN • Expertizarea şi evaluarea construcţiilor şi
6. Primire de membri terenurilor (descrierea proprietăţii imobiliare) –
7. Excludere de membri inclusiv aplicaţii
8. Schimbare denumire firmă membră ANEVAR • Analiza diagnostic a societăţii (analiza pieţei,
9. Completarea comisiei de investigaţii aspecte juridice)
10. Diverse • Pentru analiza proprietăţilor imobiliare - aspectele
juridice ale proprietăţii
• Analiza financiară (sau finanţarea proprietăţii Lucrarea va fi prezentată pentru avizare la unul dintre
imobiliare) – elemente de contabilitate centrele teritoriale ANEVAR arondat potrivit
• Evaluare de mijloace fixe (grupele 3 – 7) – inclusiv procedurilor interne ANEVAR
aplicaţii 8. Lucrarea va fi verificată de către lectorii ANEVAR,
• Metode de evaluare (metode patrimoniale, metode conform grilei aprobate şi prezentate mai jos. Nota
financiare – inclusiv cash-flow, comparaţii de minimă de promovare este 600.
piaţă) Numărul de cursanţi recomandaţi este de 30 şi acesta nu
• Elemente legate de evaluarea în cazul lichidării trebuie să depăşească 40 de persoane.
• Evaluarea activelor necorporale
• Influenţa factorilor de mediu La organizarea unui curs în domeniul evaluării, trebuie
• Aplicaţii practice notificat ANEVAR Bucureşti inclusiv Centrul Teritorial
• Opinia evaluatorului şi Raportul de evaluare ANEVAR în raza căruia urmează să se ţină cursul,
• Standarde de evaluare şi codul deontologic al specificându-se:
profesiei de evaluator • Locul (sala) unde se va desfăşura cursul, data
6. În programul de curs trebuie incluse minimum două începerii şi durata cursului
ore de consultaţii pentru realizarea lucrării de absolvire • Programul cursului (domeniile, numărul de ore
(raport de evaluare). alocat fiecăruia, lectorii)
7. Pentru certificarea absolvirii, cursantul trebuie să
Prezentul material este destinat organizatorilor de cursuri
elaboreze individual o lucrare de evaluare în domeniul
în domeniul evaluării (CECCAR, Fundaţia Drăgan, Unităţi
evaluării de proprietăţi imobiliare sau în domeniul
de Învăţământ Superior, Camera de Comerţ, alţii) care îşi
evaluării de întreprinderi (în acest caz pot colabora mai
propun ca participanţii la curs să devină membri
mulţi cursanţi la lucrare – maxim 4).
ANEVAR.
GRILA DE PUNCTARE A RAPORTULUI DE EVALUARE
Calificative
1 2
I. APRECIERI GENERALE - Conţinut
- Prezentare
II. ANALIZA DIAGNOSTIC - Descrierea societăţii
- Diagnostic juridic
- Diagnostic industrial şi de producţie
- Resurse umane. Management
- Diagnostic comercial
- Analiza financiar-patrimonială
III. ELEMENTE - Terenul
- Clădiri şi construcţii
- Echipamente
- Corectare activ
IV. FUNDAMENTE - Scenarii, previziuni
- Motivarea ipotezelor
- Baremul, valori standard
V. METODE - Activul net
- Fluxuri financiare
- Capitalizare beneficii
- Alte metode
VI. REZULTATE - Opinia evaluatorului
PUNCTAJ CALIFICATIVE
Bine = 2 p Satisfăcător = 1 p Insuficient = 0 p
Nota acordată se determină prin împărţirea la 3,5 a punctajului total obţinut pe baza punctării calificativelor acordate
de verificator.
¶·

ISSN: 1224-8967
ANEVAR
Buletin
INFORMATIV
NR. 4-1998 Editat de Institutul Roman de Cercetari in Evaluare
••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
STANDARDIZAREA EVALUĂRILOR DE PROPRIETĂŢI

CUPRINS ÎN EUROPA
STANDARDIZAREA EVALUARILOR Peter Champness

DE PROPRIETATI IN EUROPA ........ 1 preşedinte TEGOVA
Scopul acestui articol este de a contura contextul, impactul şi
raţiunea noilor "Standarde profesionale europene aprobate
ISTORICUL STANDARDELOR DE pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare", cunoscute şi sub
EVALUARE IN EUROPA SI
ROMANIA denumirea de Ghidul Albastru.
................................................................. 7
Internaţional
ULTIMELE APARITII SUB EGIDA
A devenit din ce în ce mai evident că proprietatea imobiliară
ANEVAR-IROVAL .............................. 7 are un rol vital ca o componentă semnificativă a pieţelor globale
de capital şi ca un element esenţial care afectează investiţiile
REUNIUNEA ANUALA A IVSC - Paris directe în străinătate.
octombrie 1998....................................... 7
Dezvoltarea unei pieţe globale şi standardele de evaluare a
proprietăţii
ADUNAREA BIANUALA A TEGOVA -
Maastricht, octombrie 1998 ................. 8
Cererea pentru Standarde Internaţionale şi Europene este
foarte clar stabilită în acest context şi va fi de o importanţă
crescândă în viitor.
ELEMENTELE ESENTIALE ALE
PROIECTULUI STANDARDULUI
INTERNATIONAL SI EUROPEAN DE Impactul proprietăţii imobiliare asupra deciziilor de investiţii în
EVALUARE A AFACERII ................ 9 afaceri este reliefat de rezultatele publicate în raportul de
cercetare al Economist Intelligence Unit al RICS "Investiţiile
directe globale şi importanţa proprietăţii imobiliare", apărut în
SEDINTA CEEVAN - Varsovia, 15 mai anul curent. Comentarii recente extrase din Financial
18 octombrie 1998 ................................. 14 Times, European şi altele au relevat importanţa standardelor
pentru transparenţa de care este nevoie în tranzacţiile cu
VIZITA UNEI DELEGATII A
proprietăţi imobiliare, au furnizat o bază solidă pentru
EVALUATORILOR DIN SUA .......... 14 cuantificarea performanţelor acestei clase de active şi, prin
aceasta, au stabilit condiţiile preliminare pentru existenţa unei
pieţe de investiţii mai flexibilă bazată, între altele, pe o piaţă
SEDINTA CONSILIULUI DIRECTOR derivată activă în care investitorii pot ignora riscurile sau le pot
din 25 septembrie 1998, Poiana Brasov compensa prin investirea în mai multe sectoare de activitate.
15 Revoluţia din tehnologia informaţiilor şi comunicaţiilor şi
integrarea financiară aproape că a provocat o prăbuşire a ordinii
existente a Statelor Naţionale care îşi organizau
Buletin Informativ nr.4/IV - 1998 1

afacerile fără să ţină seama de structurile financiare până în prezent şi de capacitatea Grupului
stabilite, modelele de comerţ, fluxurile de capital Internaţional de a formula şi a aproba, într-un
sau de schimbările legislative care se produc în alte orizont de timp rezonabil, un set cuprinzător de
ţări. Ca o formă de apărare împotriva dinamicii standarde coerente. Evident că iniţiativa TEGOVA a
schimbării globale, chiar şi cele mai puternice state primat în faţa acestora.
au format cluburi politice sau de afaceri regionale,
Standardele Europene de Evaluare
printre care se numără şi Uniunea Europeană. Marea
Concentrarea crescândă asupra importanţei
Britanie este doar o mică entitate în această matrice
evaluării în afacerile din afara graniţelor naţionale,
complexă.
în finanţe şi investiţii în cadrul pieţei unice a
Uniunea Monetară Europeană va amplifica această
Uniunii Europene şi a ţărilor din Europa Centrală şi
tendinţă. Citându-l pe Peter Martin din articolul său
de Est, a generat presiuni asupra Grupului European
apărut în Financial Times din 16 octombrie 1997:
al Asociaţiilor de Evaluatori pentru a elabora
"O parte a erei Euro a fost deja umbrită. Guvernele
standarde cu o largă aplicabilitate generală.
vor pierde din influenţă, iar punctul de referinţă
Domeniile de afaceri unde au fost exercitate presiuni
naţional va deveni din ce în ce mai puţin util.
în mod particular şi la care mă voi referi mai departe
Firmele se vor gândi din ce în ce mai mult la pieţe-
în acest articol cuprind domeniul bancar, finanţele
ţintă ne-naţionale: regiuni, grupuri lingvistice,
publice şi sectoarele asigurărilor. TEGOVA, de
grupări demografice şi grupuri de oameni din afara
asemenea, a umplut un gol în ceea ce priveşte
graniţelor naţionale, cu gusturi şi aspiraţii similare."
emiterea de recomandări cu caracter de ghid pentru
Necesitatea Standardelor Internaţionale şi
problemele de evaluare din afara graniţelor Marii
Europene este clară în acest context şi va avea o
Britanii.
importanţă crescândă.
Noile Standarde de Evaluare
Principiul transparenţei
Publicare unei ediţii revăzute total a "Standardelor
Paralel cu dezvoltarea pieţelor globale şi cu
Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea
liberalizarea fluxurilor comerciale de bunuri,
Proprietăţilor Imobiliare", cunoscute în vorbirea
servicii şi capital, a apărut necesitatea stabilirii
curentă sub denumirea de Ghidul Albastru şi
principiului transparenţei ca o bază pentru crearea
comandată de TEGOVA (Grupul European al
unui climat de încredere şi pentru eliminarea
Asociaţiilor de Evaluatori) marchează punctul
potenţialelor practici de corupţie, şi de aici, nevoia
culminant al unei perioade de 20 de ani de
de standarde coerente pentru stabilirea metodo-
colaborare între 42 de asociaţii profesionale
logiei şi a modului de realizare a rapoartelor de
europene, reprezentând pe evaluatorii de proprietăţi
evaluare, atât în scopuri publice cât şi private.
din 33 de ţări, pentru a elabora şi a aviza aceste
Standarde Internaţionale de Evaluare standarde.
Comitetul Internaţional pentru Standarde de
Scopul standardelor
Evaluare (IVSC), fondat în anul 1981, are
Care este deci scopul acestei iniţiative? Într-un
responsabilitatea de a răspunde nevoilor comerciale
mod sentenţios, în introducere se anunţă că acesta
ale corporaţiilor transnaţionale şi fondurilor de
este:
investiţii prin elaborarea de metodologii şi metode
de întocmire a rapoartelor de evaluare consistente; • "de a sprijini evaluatorii, prin recomandări clare,
aceste nevoi sunt cauzate şi de presiunile să elaboreze rapoarte coerente pentru clienţi;
instituţionale derivate din acordurile GATT, a • de a promova coerenţa (înţelegerea uniformă)
Organizaţiei Mondiale a Comerţului (OMC) de la 1 prin utilizarea unor definiţii standard ale valorii
ianuarie 1995. Rolul proprietăţii imobiliare, ca de piaţă şi prin abordarea uniformă a evaluării;
element cheie care susţine investiţiile interne, atât • de a furniza un standard de calitate referitor la
pentru economiile dezvoltate şi în curs de validarea calificării recunoscute şi la cea mai
dezvoltare, cât şi pentru cele aflate în situaţii limită, bună practică, ca etalon pentru utilizatorii
a fost recunoscut şi de organizaţii internaţionale cum evaluărilor;
ar fi Naţiunile Unite, OECD şi BERD. • de a asigura o bază coerentă pentru analiza
Până în prezent, au fost publicate patru Standarde economică a utilizării eficiente a resurselor
Internaţionale de Evaluare şi se aşteaptă ca, sub limitate ale terenului şi clădirilor;
conducerea lui Philippe Malaquin - expert atestat, • de a promova în rândul evaluatorilor o abordare
Comitetul să pună la punct o specificaţie mai orientată spre client şi spre cerere;
cuprinzătoare, cu baze largi, prin care să poată fi • de a accentua conştientizarea rolului
stabilite standarde mai detaliate pe plan global. Dacă evaluatorului;
aceasta este aspiraţia tuturor celor care vor să vadă • de a institui proceduri care să conducă la
ivindu-se o adevărată piaţă globală, eu şi mulţi alţii exprimarea exactă a certificării valorii, corecte şi
suntem preocupaţi de ritmul progresului obţinut neambigue, corespunzătoare cu legislaţia
2 Buletin Informativ nr.4/IV - 1998
naţională şi supranaţională, cu standardele de • Cu toate că nu se leagă în mod explicit de
evaluare şi cu cele de contabile, iar în sectorul asociaţiile participante sau de membrii acestora,
investiţiilor, compatibilitatea între evaluări, utilă standardele au autoritatea Grupului, acordată
pentru a construi indici care să reflecte acestuia de asociaţiile membre.
performanţa financiară şi coerenţa în
Sancţiuni
reglementările naţionale sau recomandările celei
Grupul evidenţiează că orice abatere de la
mai bune practici".
recomandări, implicit de la EVS-uri, poate duce la
Situaţia actuală sancţiuni comerciale sau legale, şi depăşeşte puterea
În Europa, calea preferată este adoptarea Grupului de a face disciplină sau de a prevede nişte
Standardelor Europene şi, numai în mod măsuri obligatorii. Din contră, aplicare standardelor
suplimentar, dezvoltarea de cerinţe specifice la poate fi parte a unei apărări valide, care va constitui
nivel naţional. o probă de primă importanţă împotriva acţiunii
legale bazate pe aşa-zisa neglijenţă. Abaterea de la
În primul rând, standardele nu au caracter standardele de evaluare poartă riscuri legale şi
obligatoriu. TEGOVA nu are nici o putere de a financiare pentru evaluatori ca şi pentru utilizatorii
impune această obligativitate, iar acest lucru nici nu serviciilor de evaluare.
este un obiectiv practic. Pe principiul subsidiarităţii,
Cartea Roşie şi impactul în practică a Ghidului
guvernele naţionale vor continua să stabilească
Albastru
reglementări detailate. În mod similar, asociaţiile
Întrebarea evidentă pentru un Expert autorizat este
membre vor elabora în multe cazuri standarde
" Care este semnificaţia şi ce efecte va avea în
naţionale bazate pe standardele europene sau
practica de evaluare din Europa sau pe plan
identice cu acestea, modificând anomaliile rămase
internaţional?"
din reglementări. Calea preferată este de a adopta
Standardele Europene şi a dezvolta cerinţe specifice Marea Britanie este unica ţară din Europa care are
la nivel naţional în mod suplimentar. standarde foarte dezvoltate şi obligatorii. Cartea
Roşie se referă în Standardul nr. 1 (Practice
• Este de aşteptat ca utilizatorii naţionali şi
Statement - PS 1.2.2) la statutul curent al
transnaţionali ai evaluărilor să fie capabili să
Standardelor Europene şi Internaţionale şi stipulează
adopte EVS-urile fără apariţia vreunui conflict cu
că "Dacă o proprietate din afara graniţelor Regatului
standardele naţionale ale ţărilor membre ale
Unit formează subiectul unui raport de evaluare
Uniunii Europene.
pentru un client care nu este britanic sau nord-
• Pentru evitarea oricărui neclarităţi în cazul unui
irlandez (inclusiv o filială înregistrată în străinătate a
conflict între una dintre prevederile EVS-urilor şi
unei firme britanice sau nord-irlandeze), evaluatorul
legislaţia naţională, politica publică sau legea
poate alege să aplice regulile publicate de Comitetul
supranaţională a Uniunii Europene, ultima va
Internaţional pentru Standarde de Evaluare (IVSC),
prevala, iar partea relevantă a recomandării va fi
de Grupul European al Asociaţiilor de Evaluatori
nulă pentru jurisdicţia respectivă.
(TEGOVA) sau de cerinţele/liniile directoare ale
Importanţa raportării consistente a evaluărilor oricărui corp profesional naţional din ţara în care
Raportările consistente şi adoptarea procedurilor este situată proprietatea...". Prin extensie, unui client
adecvate pentru evaluări, aşa cum se stipulează în ne-britanic ce solicită o evaluare de la un expert
standarde, sunt esenţiale: atestat al Regatului Unit, în viziune mea, îi este
• Pentru luarea de decizii corecte şi adecvate; interzis de standardele obligatorii din Cartea Roşie
• Pentru optimizarea veniturilor şi bunăstării, de a adopta Ghidul Albastru sau standardele
realizată de guvern, oameni de afaceri şi naţionale aplicabile în jurisdicţia unde se face
societate; evaluarea.
• Evaluatorii au un interes esenţial în a se asigura Recent, au apărut critici în plus în ce priveşte Cartea
că este urmată cea mai bună practică. A nu ţine Roşie, din mai multe motive:
seama de standarde aruncă o lumină proastă • Experţii atestaţi care acţionează într-un mediu
asupra profesiei şi îl pune pe evaluator sub riscul internaţional sau pentru un client internaţional s-
acuzaţiilor de neglijenţă profesională, în cel mai au confruntat cu necesitatea descurajatoare, în
bun caz. Standardele furnizează un etalon sau un absenţa unui set de reglementări mai
control de calitate minim pentru comparaţie cu convingătoare, de a aplica Cartea Roşie a RICS.
care evaluatorii pot să-şi cuantifice rezultatele. În Cartea Roşie, care are intenţia să furnizeze liniile
mod similar, utilizatorii evaluărilor au o bază de directoare obligatorii pentru o profesie
cuantificare a aştepărilor lor rezonabile de internaţională s-a concentrat din ce în ce mai
performanţă, de standarde etice şi de competenţă. mult pe piaţa naţională şi ca urmare, a pierdut

influenţa globală pe care şi-a menţinut-o timp de Urmarea logică este acceptarea Standardelor
mulţi ani. Europene ca bază admisibilă pentru o firmă
• Cartea Roşie a ajuns de la a răspunde la toate europeană, oriunde ar fi localizată, inclusiv în Marea
nevoile evaluatorilor britanici, la punctul de a Britanie, ţinând seama de activele sale globale cu
"hrăni cu lingura" pe profesioniştii calificaţi. atenţia specială acordată de directorii financiari,
Practicanţii, alţi consultanţi şi clienţii sunt acum auditorii şi evaluatorii oricărui standard, legi sau
confruntaţi cu: norme cu specific naţional.
1. O Carte Roşie din ce în ce mai prescriptivă; Pentru a fi corecţi, autorii Cărţii Roşii a Marii
2. O Carte Roşie care a devenit prea cuprinzătoare Britanii au fost deja foarte activi în promovarea
în ce priveşte legile şi practica din Marea definiţiei internaţionale a "Valorii de piaţă", ca o
Britanie; şi o Carte Roşie care este obligatorie opţiune în locul tradiţionalei "Valori de pe piaţa
pentru Instituţiile membre indiferent unde liberă".
acestea sunt localizate. Ghidul Albastru - un beneficiu major pentru
Cântărind aproximativ 3 kg faţă de cele 0,6 kg practicienii şi investitorii britanici
modeste ale Ghidului Albastru, Cartea Roşie a Marii O altă modalitate de a privi această lucrare este din
Britanii ar putea fi considerată prea complexă pentru punctul de vedere al faptului că ea reprezintă un
a avea vreun rol real în afara Marii Britanii. Chiar şi beneficiu major pentru Marea Britanie, urmărind
în Regatul Unit au apărut un număr însemnat de filozofia Cărţii Roşii şi asigurând aplicarea
critici. Chris Horden de la Banca Regală a Scoţiei, standardelor Marii Britanii în întreaga Europă. Este
într-un articol din Estates Gazette din data de 31 mai de asemenea importantă deoarece furnizează un
anul curent, venea cu următorul titlu:"Cartea Roşie model pentru cei care elaborează standadele
ţinta atacurilor"; în acest articol, el este deosebit de internaţionale.
critic la adresa abordării din Cartea Roşie faţă de
Inovaţiile aduse de Ghidul Albastru
nevoile reale ale domeniului bancar şi ale
proprietarilor. Ghidul Albastru apare, prin Ghidul Albastru, care a fost planificat să fie un
comparaţie, ca un document din fericire scurt, cu manual uşor de urmărit şi accesibil practicienilor din
privire spre viitor, inovativ şi mult mai prietenos cu ţările nevorbitoare de limba engleză, introduce de
utilizatorul dar neobligatoriu, inteligibil atât pentru asemenea noi domenii de standardizare. Astfel,
evaluatori cât şi pentru clienţii lor europeni şi pentru prima oară, sunt conturate bazele metodelor
internaţionali. şi practicilor de evaluare acceptabile, în acord cu
prevederile Directivelor Consiliului Europei.
Ghidul Albastru - un standard comun pentru Metodologia de evaluare serveşte de asemenea
33 de ţări europene pentru a anima conceptele implicite în Standardele
Dată fiind susţinerea de către organizaţiile Europene. Noile domenii cuprind: evaluarea
profesionale, de firmele mari de evaluare şi de afacerii, evaluarea în scopul stabilirii indicilor
instituţiile de reglementare, este de aşteptat ca proprietăţii respective necesari pe pieţele financiare
Ghidul Albastru să formeze baza esenţială a derivate şi pentru o piaţă a proprietăţilor mai fluidă
Standardelor de Evaluare din Europa şi să fie şi baza pentru stabilirea valorii subiective,
completat de către standarde locale unde mai recunoscând astfel extinderea ariei activităţilor de
persistă legislaţii specifice nearmonizate. Ghidul consultanţă a evaluatorului.
Albastru este pe cale să fie publicat în Albania, În ultimul timp, fără a se abate de la abordarea
Bulgaria, Cehia, Franţa, Germania, Italia, Lituania exhaustivă a Cărţii Roşii şi de la mai recentul Ghid
Polonia, Rusia şi Spania cu sprijinul din partea celor Albastru, există diferenţe de importanţă, întindere şi
33 de state europene. abordare. Este astfel o încercare de a prezenta nu
În pofida implicaţiilor politice şi economice a doar un set de reguli de urmat, dar şi de a stabili
dezvoltării unei pieţe comune în Europa, apare logica ce stă la baza principiilor directoare în
necesitatea unor completări în viitorul previzibil; ca contextul legislaţiei europene şi al nevoilor
urmare, TEGOVA anticipează publicarea unui al utilizatorilior de evaluări. Aşa cum s-a menţionat
doilea volum de standarde în următorii cinci ani care mai sus, există încercarea de a face apel la elemente
să includă toate standardele specifice unei ţări şi importante pentru client, inclusiv responsabilitatea
care se intenţionează să fie o completare la Ghidul profesională şi practica după principiile etice. Există
Albastru. în desfăşurare un studiu privind aceste probleme
Creşterea unei presiuni comerciale care include precum şi alte domenii de armonizare a practicilor
transformarea Institutului Monetar European într-o europene în cadrul TEGOVA.
nouă Bancă Centrală Europeană împreună cu
impactul UME din 1999 va conduce la dorinţa
clienţilor care au activităţi peste hotare de a avea
rapoarte de evaluare întocmite pe o bază similară.
este prezentată o nouă definiţie a valorii de piaţă şi
Ghidul Albastru şi evaluarea pentru scopuri
se insistă asupra independenţei. Nu am nici o
bancare
îndoială că, în ciuda unui început lent, armonizarea
Aş vrea să mă refer la un anumit sector - cel bancar
UE va afecta din ce în ce mai mult toate problemele
- pentru a aduce împreună unele dintre ideile care au
ce ţin de evaluarea şi managementul activelor
dus la elaborarea noilor standarde. Cartea Roşie
proprietăţilor imobiliare.
referitoare la evaluări în scopul garantării
împrumuturilor bancare, realizată cu participarea Viitorul evaluării
Federaţiei Britanice a Băncilor şi răspunzând la Trebuie reflectat în ce măsură o evaluare care, în
limitările din perioada raportului lui Michael Marea Britanie, este considerat un serviciu cu ofertă
Malinson, au indicat că evaluările retrospective au excedentară este elementul principal pentru viitorul
generat irelevanţe cum ar fi Preţul de Realizare profesiei de evaluator. Există o mare apropiere între
Estimat (ERP) şi Preţul de Realizare Restricţionat evaluare şi munca de consultanţă. Făcând o paralelă
Estimat (RERP). Standardele Europene resping prin exactă cu profesia de contabil care a trecut de la
omisiune o astfel de abordare. Important este să oferirea unui produs de audit tradiţional la
descopere nevoile clientului care se află în spatele furnizarea de consultanţă managerială care produce
evaluării propriu-zise. Astfel, Standardele Europene o valoare adăugată considerabilă, evaluatorii au o
de Evaluare stipulează ca principiu general: nouă oportunitate deschisă către ei printr-un produs
Examinarea elementelor evaluării pentru de valoare mare.
garantarea împrumuturilor bancare, care poartă un În trecutul recent, evaluatorii din Marea Britanie au
mare grad de încredere şi responsabilitate, trebuie fost preocupaţi de evaluarea achiziţiilor de acţiuni şi
să ţină cont de scopul evaluării, stabilirea obiectivă au încercat să facă evaluări la costuri mai mici,
a riscului legat de facilităţile legate de împrumut şi omiţând, cu unele excepţii notabile, oportunitatea de
transparenţa raportării datelor evaluării, a se concentra mai mult pe îmbunătăţirea nivelului
contextului de piaţă şi cash-flow-ului. rapoartelor lor pentru a întruni cerinţele clienţilor.
Pregătirea acestor standarde nu a decurs fără Cei mai atenţi se concentrează acum pe piaţa
controverse, făcându-se lobby din partea Asociaţiei internaţională şi sporesc tranziţia potenţială din
Europene a Băncilor Ipotecare şi a Asociaţiei cadrul modelelor de valori aşa cum au fost introduse
Germane a Băncilor Ipotecare pentru promovarea odată cu apariţia Uniunii Monetare Europene.
conceptului german al valorii mentenabile pe termen Existenţa unei pieţe comune a proprietăţilor din
lung. cadrul Uniunii Europene va face mai intensă
Oricum, atenţia rămâne să se concentreze pe necesitatea existenţei unei baze consistente de
detaşarea evaluatorului de evaluare ca un final evaluare pe plan european şi internaţional.
pentru stabilirea riscului. Astfel, o parte din text Oricare va fi evoluţia în viitor, Ghidul Albastru va
sună în modul următor: Evaluatorul trebuie reprezenta, în opinia mea, o carte de referinţă pentru
întotdeauna să ia în considerare implicaţiile evaluatori şi pentru alte categorii profesionale de
duratei, structurii şi condiţiile facilităţii respective consultanţi, acţionând în numele guvernului sau
în termeni de risc bancar, şi capacitatea sau fiind angajaţi direct de către acesta, pentru clienţii
potenţialul de a genera cash-flow şi acumulări de britanici sau străini, acţionând în ţară sau în
capital care să vină în întâmpinarea răspunderilor străinătate.
celui care ia împrumutul, inclusiv dobânda
Impactul legislaţiei europene - o definiţie
împrumutului în desfăşurare, costul vânzării şi toate
europeană a valorii de piaţă
celelalte cheltuieli încluse în documentaţia
Influenţa armonizării europene şi a legislaţie
împrumutului. Astfel, raportul ar trebui să conţină
europene începe să fie dominantă în cadrul Uniunii.
mai mult decât stabilirea calitativă a gradului de
Tot atunci, TEGOVA a decis să adopte Standardele
adecvare a proprietăţii ca şi gaj. Un contract cu cel
internaţionale ţinând seama de definiţia comună a
care împrumută şi cu ceilalţi consilieri profesionali
valorii de piaţă, după care a apărut o definiţie
ai lui este bine să se facă pentru a se asigura că
europeană diferită dar mai cuprinzătoare.
sunt întrunite toate cerinţele clientului. Astfel, un
Definiţia europeană a valorii de piaţă, care trece
evaluator poate cere, conform regulilor prudenţei
deasupra legislaţiei europene şi publicată prima dată
bancare, eliminarea elementelor speculative pentru
în Directiva Consiliului Europei despre Conturile
a reflecta condiţiile de piaţă "normale" şi pentru a
Anuale şi Consolidate ale Societăţilor de Asigurare,
lua în consideraţie vandabilitatea viitoare.
ca parte a unei mişcări concertate înspre integrarea
Ghidul Albastru şi autorităţile locale europeană, este definită de TEGOVA şi comentată
În ceea ce priveşte elementele autorităţii locale într-o luare de poziţie faţă de cea cuprinsă în Cartea
care aparent sunt apărate de impactul tendinţelor Roşie.
internaţionale, există deja o recomandare a UE care Este posibil să se argumenteze că ambele definiţii
ar putea să aibă repercusiuni în viitor atâta timp cât sunt sinonime datorită sofisticării lor. În timp ce
aceasta funizează o soluţie pragmatică la posibila asupra căruia se poate cădea de acord fără ajutorul
dificultate că o singură definiţie trebuie să statului.
prevaleze, totuşi există un conflict.
În continuare, recomandarea stabileşte o definiţie a
Voi cita două exemple despre cum legislaţia
valorii de piaţă şi a "evaluatorului de active".
europeană pătrunde peste tot:
Definiţia valorii de piaţă este cea stabilită de
• Propunerile făcute în faţa Consiliului Europei în Directiva CE referitoare la Conturile Anuale şi
legătură cu Ratele minime de solvabilitate ale Consolidate ale Societăţilor de Asigurare:
băncilor pentru împrumuturi garantate cu Valoarea de piaţă va însemna preţul la care
proprietăţi cuprind o cerinţă adresată autoriţilor terenul şi clădirile ar putea fi vândute în cadrul
legislative de a stabili proceduri de evaluare unui contract privat, între un vânzător hotărât să
riguroase; şi vândă şi un cumpărător independent, la data
• Comunicatul dat de către Comisie pe data de 20 evaluării, considerându-se că proprietatea este
noiembrie 1996 pentru statele membre cu privire expusă public pe piaţă, condiţiile de piaţă permit o
la "Elemente de ajutor la vânzările de terenuri de vânzare ordonată şi că, ţinând seama de natura
către autorităţile publice". Acest comunicat a fost proprietăţii, este disponibilă o perioadă normală
un răspuns la infracţiunile contra legii pentru negocierea vănzării (91/647/EEC)
concurenţei privind vânzarea de terenuri de către
autoritatea publică la preţuri sub valoarea pieţei, Definiţia evaluatorului de active, aşa cum a fost
reprezentând un viciu ascuns în ceea ce-i priveşte adoptată de către Comisia Europeană, urmăreşte
pe cumpărătorii comerciali. Acesta a stabilit un recomandarea anterioară a TEGOVOFA şi textul
sistem care să evite aceste practici prin stabilirea ediţiei din 1988 al Principiilor Directoare cu Privire
de condiţii preliminare care ar satisface Comisia, la Evaluarea Activelor Fixe. Aceasta este după cum
în cazul în care acestea nu ar fi încălcate. urmează:
Recomandarea către statele membre: Un evaluator de active este o persoană cu bună
1. descrieţi o procedură simplă care permite statelor reputaţie care a obţinut o calificare adecvată, are
membre să trateze vânzările de terenuri într-un o experienţă adecvată şi este competent în
fel care ar putea să excludă prin definiţie ajutorul evaluarea activelor corporale din locul şi
statului; categoria respectivă.
2. precizaţi o listă clară de cazuri de vânzări de Dacă într-unul din statele membre nu există
terenuri care ar trebui notificate Comisiei pentru calificări academice adecvate, evaluatorul de active
a permite aprecierea dacă o anumită tranzacţie trebuie:
conţine sau nu o subvenţie, sau în caz afirmativ, • să fie membru al unui organism profesional
dacă subvenţia este compatibilă cu o piaţă recunoscut care se ocupă de probleme ale
comună; evaluării de active; şi
3. permiteţi Comisiei să trateze posibilele plângeri • să fie desemnat de către instanţele sau autoritatea
înaintate de terţi atrăgându-i atenţia asupra cu statut echivalent;
cazurilor de subvenţie reclamată, legate de • sau să aibă minim un certificat recunoscut de
vânzări de terenuri; absolvire al unui liceu şi o perioadă suficientă de
4. recomandarea ia în considerare faptul că, în cea cel puţin trei ani de experienţă practică în
mai mare parte a statelor membre, există evaluarea de terenuri şi clădiri din acea localitate.
prevederi care garantează că o proprietate Comunicatul adaugă că "evaluatorul trebuie să fie
publică, în principiu, nu se vinde sub valoarea ei. independent în desfăşurarea lucrării sale, adică
Prin urmare, precauţiile procedurale autorităţile publice nu vor avea dreptul de a emite
recomandate, pentru a evita interferenţa cu ordine cu privire la rezultatul evaluării" şi că
regulile subvenţiei de stat, sunt astfel formulate "Birourile de evaluare ale statului, funcţionarii
încât să permită statelor membre să respecte publici sau angajaţii sunt priviţi ca independenţi
recomandările fără a schimba procedurile atâta timp cât este exclusă o influenţă a lor".
interne. TEGOVA recomandă să fie aplicată o abordare
Principiile care se află la baza recomandării sunt robustă pentru adoptarea principiilor şi ca
acelea că activele în cauză trebuie fie să fie vândute recomandările privind baza de evaluare şi
printr-o procedură necondiţionată, fie să formeze prevederile privind independenţa evaluatorului să
obiectul unei evaluări independente realizată de fie implementate. În anumite state, funcţionarii
către experţi. Evaluarea trebuie să aibă loc înainte de publici nu vor fi consideraţi în mod normal ca fiind
negocierile privind vânzarea astfel încât să capabili de a combina cerinţele funcţiei publice pe
stabilească valoarea de piaţă pe baza indicatorilor de care o deţin ca angajaţi ai statului cu un rol de
piaţă general acceptaţi şi a standardelor de evaluare. verificare, o atribuţie care se regăseşte ca cerinţă
Preţul de piaţă fixează preţul minim de cumpărare pentru obiectivitate şi independenţă. Astfel, ei nu

trebuie să aibă acreditarea necesară ca să accepte din ce în ce mai rapide din Europa şi la
instrucţiuni pentru o meserie care necesită internaţionalizarea afacerilor. Cartea are 10
independenţă. standarde principale şi îi va urma metodologia
de evaluare
Tendinţa armonizării europene este facilitată de
1997- publicarea primelor standarde de evaluare
faptul că Standardele Europene stabilite în Ghidul
româneşti
Albastru sunt compatibile cu Cartea Roşie, cu toate
1998 - publicarea în limba română a traducerii
că că sunt mai puţin detailate şi nu fac referiri
Ghidului Albastru - Standarde Profesionale
substanţiale la legislaţia sau la regulamentele
Europene Aprobate pentru Evaluarea
Regatului Unit.
Proprietăţilor Imobiliare.
Ce trebuie să facă profesiunea în Marea •••
Britanie? ULTIMELE APARIŢII SUB EGIDA
O opţiune a Regatului Unit este să facă o ediţie ANEVAR - IROVAL
radical îmbunătăţită a Cărţii Roşii. Revizuind Cartea 1. "GHID METODOLOGIC PENTRU
Roşie şi incluzând în ea doar standardele specifice EVALUAREA DE MAŞINI, UTILAJE ŞI
ţării care privesc legislaţia şi practica Marii Britanii, INSTALAŢII PENTRU AGRICULTURĂ - G1";
ca supliment la Ghidul Albastru, acest lucru va 2. "INFORMAŢII SUPORT PENTRU RAPOR-
reduce sarcina actuală a evaluatorilor, a clienţilor lor TUL DE EVALUARE A MICILOR
şi a auditorilor, şi va fi în concordanţă cu ceea ce se PROPRIETĂŢI COMERCIALE ŞI INDUS-
întâmplă în orice altă parte a Europei. În acest timp, TRIALE - G2";
dacă clienţii britanici sau străini vor ca evaluatorii 3. SEV 3.02 "EVALUATORUL- COMPETENŢE,
lor experţi autorizaţi să adopte Ghidul Albastru CALIFICARE".
pentru activele lor din Marea Britanie, din Europa ÎN CURS DE APARIŢIE:
continentală sau pentru toate acestea la un loc, acest 1. SEV 3.03 "RELAŢIA EVALUATOR -
lucru trebuie, în opinia mea, să le fie permis şi să nu AUDITOR";
reprezinte un obstacol administrativ insurmontabil. 2. SEV 3.04 "CONDIŢIILE DE ANGAJARE A
Unele amendamente minore asupra textului Cărţii EVALUĂRII";
Roşii, ţinând seama de activele deţinute de clienţii 3. SEV 4.01 "PRINCIPIILE EVALUĂRII ŞI
străini şi de cerinţele suplimentare conform cărora PRACTICA RAPORTĂRII - TRANSPA-
evaluatorii să includă o clauză care să stipuleze RENŢĂ, CONSISTENŢĂ ŞI COERENŢĂ";
prevederile obligatorii ale Cărţii Roşii, sunt de fapt 4. SEV 4.02 "SFERA DE CUPRINDERE A
acoperite, deoarece există o concordanţă cu Ghidul EVALUĂRII ŞI FUNDAMENTE UNIFOR-
Albastru. În acest caz, Ghidul Albastru va fi, de ME";
asemenea, obligatoriu pentru experţii autorizaţi, 5. SEV 4.08 "COSTUL DE ÎNLOCUIRE NET
când acesta va fi adoptat. (CIN)";
••• 6. G3 - INSTRUCŢIUNI DE COMPLETARE LA
ISTORICUL STANDARDELOR DE RAPORTUL DE EVALUARE A MICILOR
EVALUARE ÎN EUROPA ŞI ROMÂNIA PROPRIETĂŢI COMERCIALE ŞI INDUS-
TRIALE (G2).
INFORMAŢII SUPLIMENTARE SE POT
1973 - primul set complet de standarde în Regatul OBŢINE DE LA IROVAL LA URMĂTOARELE
Unit NUMERE:
1977 - a luat fiinţă Grupul European al Evaluatorilor TEL. 01-2302576 / 01-2313486
de Active Fixe (TEGOVOFA) cu un obiectiv FAX. 01-2300369.
principal de a reprezenta Comisia Europeană, •••
Parlamentul European şi alte organizaţii
europene în cadrul EEC. REUNIUNEA ANUALĂ A IVSC
1978- prima ediţie a Principiilor Directoare ca - Paris, octombrie 1998 -
Standarde Europene ec. Ababei Dana Adina
1981 - publicarea "Principiilor directoare ale membru ANEVAR
evaluării activelor fixe" sau "Ghidul În luna octombrie a acestui an s-a desfăşurat la
Paris şedinţa anuală a Comitetului Internaţional de
Albastru" - prima colecţie de standarde Standarde pentru Evaluare (IVSC). Ca membră a
europene de evaluare acestei asociaţii, ANEVAR a fost invitată şi a
1988 - a treia ediţie a Ghidului Albastru participat, fiind reprezentată de Dl. Bădescu
(actualizată) Gheorghe – Preşedinte ANEVAR şi D-ra Ababei
1997 - publicarea ediţiei complet revăzute a Dana - Şef Compartiment Relaţii Externe –
ANEVAR.
"Ghidului Albastru" ca reacţie la schimbările

La această întâlnire au participat 33 de delegaţi de evaluare de afaceri şi decizii cu privire la
reprezentând 23 de ţări. acţiunea de certificare a evaluatorilor.
Fiind înfiinţat în anul 1981, Comitetul Internaţional
de Standarde pentru Evaluare are ca obiective Din partea ANEVAR au fost prezenţi dl. Bădescu
principale: Gheorghe, preşedinte ANEVAR şi dl. Crivii Adrian,
- realizarea şi îmbunătăţirea standardelor interna- vicepreşedinte ANEVAR.
ţionale de evaluare, standarde care să satisfacă
necesităţile pieţei internaţionale şi ale comu- În prima zi au avut loc dezbateri pe grupuri de
nităţii de afaceri; lucru referitoare la:
- oferirea de asistenţă (consultanţă) în introdu- • standardul de evaluare afaceri;
cerea şi aplicarea acestor standarde ţărilor care
solicită aceasta; • activitatea de evaluare în Europa Centrală şi de
- identificarea situaţiilor în care standardele locale Est
sau regionale sunt diferite şi realizarea de acţiuni • acţiunea de certificare a evaluatorilor
pentru crearea şi asigurarea compatibilităţii între
cerinţele locale sau regionale şi standardele În grupul de lucru care a avut ca obiectiv
internaţionale de evaluare. standardul de evaluare a afacerilor, o contribuţie
ANEVAR, prin activitatea desfăşurată de dl. importantă în conţinutul acestuia a avut-o dl.
Bădescu – Preşedinte ANEVAR s-a implicat activ în Bădescu Gheorghe. Acest standard este în faza
elaborarea acestor standarde, contribuţia deosebită
la realizarea standardului de "business valuation" finală de aprobare, contribuţia României la
fiind evidenţiată de membrii grupei de lucru şi de elaborarea acestuia fiind recunoscută în plenul
preşedintele IVSC – dl. Philippe Malaquin. adunării de preşedintele TEGOVA dl. Peter
Ordinea de zi a acestei întruniri a cuprins informări Champness.
ale preşedintelui cu privire la întreaga activitate
desfăşurată de acest organism în perioada scursă de În grupul de lucru cu privire la certificare s-a pus
la întâlnirea de la Stockholm şi ale Contabilului Şef în discuţie necesitatea implicării TEGOVA din
cu privire la situaţia financiară. punct de vedere tehnic în certificarea evaluatorilor
Au fost discutate şi supuse la vot propuneri de în fiecare din ţările membre conform standardului
modificări ale statutului şi propuneri de primiri de european EN 45013. În cadrul acestui grup condus
noi membri. De asemenea, pentru inactivitate, au
fost propuse pentru excludere şi excluse de pe lista de dl. Raymond Trotz, reprezentant al Germaniei s-
membrilor IVSC ţări care nu s-au implicat deloc în a prezentat experienţa acestei ţări în domeniul
această activitate. certificării. Decizia luată în cadrul acestui grup de
S-au prezentat rapoarte privind relaţiile IVSC cu lucru şi aprobată de plenul TEGOVA a fost ca
TEGOVA (Grupul European al Asociaţiilor de recomadările cu privire la certificarea evaluatorilor
Evaluatori), cu IASC (Comitetul Internaţional de
Standarde pentru Contabilitate), cu IFC (Federaţia agreate de organismele competente din ţările
Internaţională a Contabililor) şi cu alte organisme membre va permite ca pe certificatul de autorizare
internaţionale. naţional să fie trecută sigla "aprobat de TEGOVA".
Şedinţa a fost urmată de o prezentare făcută de dl. Această certificare vine în întâmpinarea necesităţii
Gilbert Gelard – membru al Consiliului Director al uniformizării pregătirii evaluatorilor din Europa ca o
Comitetului Internaţional de Standarde pentru
Contabilitate (IASC) cu care IVSC desfăşoară o condiţie a creşterii încrederii investitorilor în
intensă colaborare pentru realizarea compatibilităţii competenţa profesională a evaluatorilor.
standardelor realizate, atât în domeniul evaluării, cât În grupul de lucru al ţărilor est europene condus de
şi în domeniul contabilităţii. domnul Philippe Malaquie la care au participat
O interesantă prelegere cu privire la înregistrarea în
contabilitate a elementelor de patrimoniu (cum ar fi: reprezentanţi din Rusia, Cehia, Polonia, Albania,
tabloul Mona Lisa, Turnul Eiffel sau castelele din Estonia, Lituania, Moldova, România, fiecare ţară a
Franţa) a ţinut domnul Philippe Adhemar – membru prezentat stadiul şi evoluţia organizaţiilor
al Comitetului Sectorului Public al Federaţiei profesionale respective. A fost unanim apreciată
Internaţionale a Contabililor. evoluţia ANEVAR prin prisma recunoaşterii şi
••• aplicării standardelor europene, precum şi a procesului
ADUNAREA BIANUALĂ A TEGOVA de pregătire profesională continuă prin intermediul
MAASTRICHT, OCTOMBRIE 1998 SPIC - urilor.
ing. Crivii Adrian Adunarea Generală a TEGOVA din data de
vicepreşedinte ANEVAR 22.10.1998 a avut un sumar al ordinei de zi bogat, din
În perioada 19 – 23 octombrie, ANEVAR a fost care merită reţinute prelegerile prezentate de invitaţi:
invitată să participe la aniversarea a 100 de ani de la • Karel van Hulle - Olanda: prezentare a directivelor
înfiinţarea Asociaţiei Evaluatorilor şi Brokerilor din europene de contabilitate;
Olanda, care a avut loc la Maastrich. Tot în această • Michael Earp - Anglia: prezentarea sistemului
perioadă, între 21-22 octombrie, a avut loc englez de asigurare pentru firmele de evaluare;
Adunarea Bianuală a TEGOVA, pe a cărei ordine de
• Raymond Trotz - Germania: practica europeană a
zi a figurat, printre altele, dezbaterea a două
evaluării pentru ipoteci şi gajuri.
probleme importante legate de activitatea de
evaluare, respectiv aprobarea standardului european
De asemenea, Adunarea generală TEGOVA a aprobat acordată de cele două organizaţii pentru elaborarea unui
acordarea statutului de membru plin organizaţiilor standard detaliat, care să cuprindă implicit referinţe
naţionale ale evaluatorilor din Moldova, Portugalia şi multiple la procedurile de evaluare. Standardul cuprinde
Austria. şi un număr de 43 de definiţii ale termenilor de bază cu
Un alt punct al ordinii de zi a fost cooptarea în cadrul care se operează în evaluarea afacerilor.
consiliului director al TEGOVA a dl. Bădescu Deşi cele două proiecte de standarde se deosebesc între
Gheorghe, în calitate de vicepreşedinte, ca apreciere a ele în ce priveşte derularea expunerii principiilor,
contribuţiei personale în dezvoltarea profesiunii de metodelor, procedurilor, etc. aferente evaluării
evaluator şi a ANEVAR în România, precum şi la afacerilor, esenţa construcţiei lor este asemănătoare.
elaborarea standardelor de evaluări de afaceri. De Cele mai importante recomandări se referă la
asemenea, dl. Bădescu Gheorghe a fost ales membru al următoarele aspecte:
grupului de lucru european ce va elabora recomandările
TEGOVA cu privire la acţiunea de certificare a A. Scopurile evaluării unei afaceri:
evaluatorilor. • aplicaţii financiare;
Următoarea adunare generală a TEGOVA va avea loc • vânzarea/cumpărarea unei firme sau participaţii la
în luna aprilie 1999 în Grecia. aceasta;
••• • lichidarea unei întreprinderi;
• fuzionări;
ELEMENTELE ESENŢIALE ALE • divizări de întreprinderi;
PROIECTULUI STANDARDULUI • dispute legale (expropieri, litigii, moşteniri, etc.);
INTERNAŢIONAL ŞI EUROPEAN DE • stabilirea bazei de impozitare;
EVALUARE A AFACERII • evaluarea aportului non-cash de capital;
dr. ec. Sorin V. Stan
• estimarea cotaţiilor acţiunilor;
IROVAL
• majorări de capital
Standardul European EVS 7.06 - Evaluările afacerilor,
precizează că IVSC a introdus evaluarea afacerilor între B. Există trei ipostaze în care se poate situa un evaluator
standardele sale, iar TEGOVA studiază cele mai bune de afaceri:
mijloace de participare a Grupului la promulgarea unor • ca expert neutru, respectiv în care evaluarea sa se
standarde omogene în acest domeniu. De aceea, face de pe poziţia unui investitor cu capaci-tate de
standardul menţionat urmăreşte să asigure numai nişte acţiune medie, deci fără a se ţine seama de aşteptările
recomandări generale. Precizarea cea mai importantă se subiective ale clientului cu interese speciale;
referă la metodologia de evaluare şi este înscrisă în • ca expert consultant, care efectuează o evaluare
paragraful 7.06.8, astfel: "Metodologia de evaluare în funcţie de oportunităţile specifice ale
trebuie să reflecte, în conformitate cu cerinţele clientului, respectiv în care valoarea estimată este
obligatorii ale Directivelor C.E., abordarea general prezentată în cea mai favorabilă ipostază, astfel
adoptată de piaţă. Evaluatorul trebuie să fie conştient, încât să se estimeze cel mai avantajos preţ pentru
să înţeleagă şi să utilizeze corect acele metode şi tehnici clientul său (preţul de vânzare maxim şi preţul de
recunoscute, necesare pentru a conduce la un rezultat achiziţie minim). În această ipostază, evaluarea
credibil. Schimbările şi evoluţiile economiei, ale teoriei efectuată de expertul evaluator consultant are un
investiţiilor, ale pieţelor financiare, ale reglementărilor caracter subiectiv deoarece ţine cont numai de
pieţelor mobiliare, ale sistemului de impozitare ca şi aşteptările subiective ale clientului. Valoarea
deciziile judecătoreşti importante pot avea un impact subiectivă a afacerii este, de obicei, diferită de
substanţial asupra tehnicilor de evaluare a afacerilor. valoarea calculată de un expert neutru, deoarece
Pot fi adoptate diferite metode de analizare a se calculează pe baza unui efect sinergetic de
profiturilor şi de aplicare a factorilor de capitalizare care va beneficia cumpărătorul prin integrarea
asupra profiturilor reproductibile, tehnicile cash-flow- afacerii cumpărate cu celelalte proprietăţi ale sale
ului actualizat (DCF), comparaţia valorilor capitalului sau ca urmare a intenţiilor sale specifice de
sau o combinaţie de proceduri". orientare a afacerii vizate pentru achiziţionare;
Deoarece recomandările din acest standard sunt cu • ca mediator/arbitru al unor evaluări subiective, pe
totul generale, ne propunem să prezentăm mai pe larg baza intereselor speciale ale vânzătorului şi
principiile generale şi detalii referitoare la evaluarea cumpărătorului potenţial. În această ipostază,
unei afaceri, aşa cum sunt redate în proiectele de evaluatorul are rolul de a determina o valoare
standarde de evaluare a afacerilor, elaborate de IVSC şi corectă prin luarea în considerare a influenţelor
de TEGOVA şi aflate în prezent în faza de analiză, subiective relevante, încorporate în evaluările
completare, definitivare şi aprobare. subiective ale vânzătorului şi cumpărătorului.
Ca o caracteristică de formă generală, ambele proiecte
de standarde au o dimensiune considerabilă (între 15 -
20 pagini fiecare), ceea ce reflectă atenţia deosebită
utilizarea metodelor de evaluare bazate pe
C. Condiţiile generale ale evaluării afacerii:
valoarea de piaţă a activelor individuale ale
• precizarea bazei de evaluare care, în general este
afacerii din care se scad datoriile totale;
valoarea de piaţă, caz în care se vor utiliza
definiţiile, procedurile şi metodologiile aferente (b) pe bază de venit (income approach to business
acestei baze de evaluare; dacă se adoptă o altă bază valuation). Constă în estimarea valorii unei
de evaluare, diferită de valoarea de piaţă, trebuie afaceri, unei participaţii sau unei acţiuni prin
definit în mod clar tipul valorii respective şi se vor utilizarea unei metode sau mai multor metode de
parcurge etapele necesare pentru a distinge evaluare prin care valoarea se calculează pe baza
estimarea valorii respective de estimarea valorii de convertirii beneficiilor (veniturilor) anticipate;
piaţă. De asemenea, orice abatere faţă de (c) pe baza comparaţiilor de piaţă (market approach
standardul de evaluare a afacerii, dacă este to business valuation). Constă în estimarea valorii
necesară şi adecvată, trebuie menţionată în unei afaceri, unei participaţii sau unei acţiuni prin
Raportul de evaluare împreună cu motivul acesteia; utilizarea unei metode sau mai multor metode
care compară subiectul evaluat cu afaceri,
• indicarea expresă a surselor de informaţii utilizate
participaţii sau acţiuni ale unor subiecte similare
de evaluator şi verificarea acurateţei şi
de afaceri care au fost tranzacţionate.
rezonabilităţii datelor furnizate de clienţii şi
consultanţii săi profesionali ca şi a celor utilizate şi
(a) Abordarea pe bază de active trebuie să reflecte
prelucrate de colaboratorii săi la elaborarea
următoarele principii:
Raportului de evaluare (de exemplu evaluatorii de
proprietăţi imobiliare deţinute de afacerea supusă • substituţiei, respectiv un activ nu valorează mai
evaluării) mult decăt costul de înlocuire al tuturor părţilor
sale componente;
D. Factorii de luat în considerare de către
• reflectării valorii de piaţă sau altei valori curente
evaluator:
adecvată a tuturor activelor corporale şi
• sfera şi conţinutul drepturilor, privilegiilor sau altor
necorporale, ca şi a datoriilor; altfel spus, se trece
condiţionări, ataşate proprietăţii, care afectează
de la bilanţul bazat pe costuri la un bilanţ economic
transferul drepturilor de proprietate;
prin corecţiile asupra elementelor patrimoniale;
• istoricul afacerii;
• utilizării acestei abordări concomitent cu celelalte
• mediul economic şi politic general şi mediul două abordări în evaluare, dacă afacerea în cauză
economic al afacerii; se va derula în continuare; o excepţie de la acest
• activele, datoriile, capitalul, situaţia financiară şi principiu este cazul în care abordarea bazată pe
capacitatea de a obţine profit şi a plăti dividende; active este folosită în mod uzual de către
• identificarea activelor necorporale deţinute vânzători sau cumpărători;
(individuale şi/sau grupate în goodwill); • utilizării valorii de piaţă pentru evaluarea
• evidenţierea tranzacţiilor anterioare cu partici-paţii activelor sau a valorii de vânzare forţată, după
la afacerea evaluată; caz, cu luarea în consideraţie a tuturor
• mărimea participaţiei ce trebuie evaluată cheltuielilor de vânzare, în situaţia în care
(majoritară au minoritară); afacerea evaluată nu-şi va continua activitatea;
• cotaţiile pe piaţa bursieră a acţiunilor afacerii într-o astfel de situaţie, goodwill-ul poate să nu
evaluate şi/sau preţurile de tranzacţionare a unor aibă nici o valoare, dar unele active necorporale
întreprinderi sau participaţii la acestea, care fac ca brevete de invenţie sau mărci comerciale pot
parte din acelaşi domeniu de activitate; să-şi menţină valoarea.
• alte date/informaţii de piaţă ca prime de control sau
discount pentru necotare, ratele rentabilităţii (b) Abordarea pe bază de venit are în vedere
investiţiilor alternative etc; următoarele principii şi metode de evaluare:
• clasificarea activelor în: • specificarea tipului de venit care este actualizat
• active necesare pentru funcţionarea afacerii şi sau capitalizat pentru a fi transformat în valoarea
care vor fi încorporate în aceasta; sa prezentă (actuală) prin intermediul ratei de
• active care nu sunt necesare funcţionării afa-cerii actualizare sau de capitalizare;
şi care vor fi evaluate la valoarea lor netă de • tipul de venit poate fi exprimat prin cash-flow
piaţă. brut, cash-flow net la dispoziţia furnizorilor de
capital (debt free cash-flow) sau la dispoziţia
E. Abordările/metodele de evaluare a unei afaceri
proprietarilor de capital (net cash-flow to equity
sunt cele trei abordări clasice:
owners), profitul net anual; perioada de
(a) pe bază de active (asset-based business valuation
previziune explicită (discretă) a venitului poate fi
approach). Această abordare constă în estimarea
divizată în câteva scenarii posibile prin utilizarea
valorii unei afaceri şi/sau unei participaţii prin

unui program pentru calculator a cărui sursă exemplu un avion aflat în proprietatea firmei
trebuie precizată în Raportul de evaluare; evaluate);
• asigurarea unor coerenţe (corelaţii) între tipul de - reflectarea deprecierii economice a activelor
venit previzionat şi ratele de actualizare / corporale şi necorporale şi nu a deprecierii
capitalizare utilizate, în sensul: fiscale sau contabile;
- dacă venitul este exprimat în preţuri curente se - reflectarea în cheltuieli a costului de piaţă
vor utiliza rate de actualizare/capitalizare curent a compensării muncii proprietarilor ca şi
nominale (în termeni nominali); a valorii contractelor pentru serviciile furnizate
- dacă venitul este exprimat în preţuri constante, de terţi;
existente la data evaluării, se vor utiliza rate de - corecţii ale cheltuielilor de leasing şi contrac-
actualizare/capitalizare reale (în termeni reali); telor de închiriere pentru a reflecta valoarea de
- calcularea valorii reziduale, în cazul continu- piaţă a plăţilor;
ării afacerii după finele perioadei de previziune Corecţiile enumerate mai sus, trebuie să fie
explicită se va face prin tehnica capitalizării explicate în mod detaliat pentru a fi înţelese de
cash-flow-ului net din anul final cu o rată de client şi pentru a fi conştientizat de posibilităţile
capitalizare reală care poate să încorporeze şi o reale de îmbunătăţire a situaţiei financiare şi de
rată reală de creştere perpetuă a cash-flow-ului exploatare a companiei pe care acesta inten-
net; deci rata reală de capitalizare este egală cu ţionează să o cumpere.
rata reală de actualizare diminuată cu rata reală • venitul net corectat reprezentativ şi mentenabil
de creştere perpetuă a cash flow-ului net ( kr = pe temen lung este convertit în valoare a
tr - gr); proprietăţii din care provine prin rata de
În cazul în care afacerea va avea o durată de capitalizare care trebuie să ia în considerare
viaţă rămasă limitată, egală cu durata de următorii factori:
previziune, valoarea reziduală va fi determinată - ratele dobânzii şi ratele de rentabilitate aştep-
pe baza valorii activelor nete din anul lichidării. tate de investitori din investiţii similare;
• identificarea activelor redundante, respectiv a - riscul aferent obţinerii fluxului viitor de venit
celor care nu sunt necesare funcţionării afacerii şi net, diferit în funcţie de programarea acestuia
evaluarea acestora prin metodele de evaluare în timp;
adecvate, la capitolul de cash-flow net din afara - creşterea anuală sperată/aşteptată a venitului net
exploatării. Exemple de active redundante sunt (sau rata anuală de creştere sperată); în acest
terenul excedentar, utilaje şi maşini în caz, rata de capitalizare este egală cu rata de
conservare, surplus de lichidităţi, portofoliul de actualizare minus rata anuală sperată de
acţiuni deţinute la alte firme; creştere a venitului net.
• aplicarea metodei de evaluare DCF este reco- • rata de capitalizare va fi coerentă cu tipul şi
mandată când ponderea profitului net în cash- modul de exprimare monetară a venitului net
flow-ul brut este semnificativă, comparativ cu anticipat.
ponderea celorlalte două componente ale (c) Abordarea prin metoda comparaţiei de
acestuia: amortizarea şi provizioanele cu caracter piaţă:
de rezervă; • Esenţa metodei constă în compararea afacerii
• în cazul metodei de capitalizare a unei forme de evaluate cu alte afaceri similare care au fost
venit, de obicei net, evaluatorul va proceda la vândute recent pe piaţa liberă. Există trei surse
corectarea veniturilor şi cheltuielilor la niveluri de informaţii pentru abordarea prin metoda
care sunt rezonabile pentru activităţile de comparaţiei de piaţă:
exploatare aşteptate. - cotaţiile de pe piaţa de capital ale tranzacţiilor
Corecţiile uzuale se fac pentru: cu participaţii la afaceri similare;
- eliminarea impactului asupra venitului net a - piaţa întreprinderilor necotate unde se vând şi
unor evenimente întâmplătoare ca greve se cumpără afaceri în ansamblul lor;
spontane, fenomene meteorologice (inundaţii, - tranzacţiile anterioare ale proprietăţilor subiect
cicloane, etc.); ale afacerii evaluate.
- efectuarea unor corecţii adecvate asupra cos- • Comparaţiile se fac printr-o analiză comparati-
turilor salariale ale personalului auxiliar / vă, din punct de vedere cantitativ şi calitativ a
excedentar, dar cu prudenţă aferentă puterii asemănărilor şi diferenţelor dintre afacerea
efective de disponibilizare a unei părţi din evaluată şi afacerile similare. Relevanţa
personalul auxiliar; comparaţiilor este asigurată de luarea în
- eliminarea impactului asupra profitului mente- considerare a următorilor factori:
nabil (corectat) a deţinerii unor active auxiliare,
care generează atât cheltuieli căt şi venituri (de

- afacerile comparate trebuie să fie amplasate în F. Conţinutul raportului de evaluare:
acelaşi domeniu de activitate, fiind deci Acesta trebuie să cuprindă:
influenţate de aceleaşi variabile economice; (a) ipotezele şi condiţiile limitative referitoare la:
- condiţiile stabilirii preţurilor de vânzare (pot fi - precizarea surselor de date utilizate, veri-
vânzări nepărtinitoare, între vânzători şi ficarea acestora şi gradul lor de credibilitate:
cumpărători independenţi sau dimpotrivă între - asigurarea că situaţile prezentate în Raport
parteneri, care se cunosc şi între care au existat sunt corecte şi credibile şi că analizele
relaţii privilegiate anterioare or există astfel de efectuate, opiniile exprimate şi concluziile
relaţii); sunt obiective şi circumscrise numai
- selectarea afacerilor luate ca bază de compa- ipotezelor adoptate şi condiţiilor limitative;
raţie prin utilizarea unor criterii simple şi - precizarea poziţiei de neutralitate a evalua-
obiective. torului faţă de afacerea evaluată, în sensul că
• Pe baza tranzacţiilor publice cu acţiuni şi între- nu are un interes prezent sau viitor asupra
prinderi similare se calculează coeficienţi obiectului evaluării;
multiplicatori care sunt, de obicei, un raport între - stipularea valabilităţii evaluării numai pentru
preţul de vânzare şi o formă de venit anual data evaluării şi numai pentru scopul precizat.
(profit net anual, cash flow net sau brut) sau
activele nete. Aceste rate de evaluare (sau (b) probleme punctuale, referitoare la:
coeficienţi multiplicatori ai venitului anual sau - data evaluării;
activelor nete), pentru a putea fi pertinente în - scopul evaluării;
metoda comparaţiilor de piaţă, trebuie să rezulte - data întocmirii Raportului;
din aplicarea următoarelor principii: - descrierea clară a obiectului dreptului de pro-
- calcularea ratelor / coeficienţilor trebuie să fie prietate, inclusiv clasificarea acestuia în
exactă şi să reflecte acelaşi conţinut al active necesare exploatării şi active auxiliare
indicatorilor pe baza cărora se calculează; exploatării;
- când se calculează ca medii anuale trebuie - baza de evaluare (tipul de valoare) şi definiţia
asigurată comparabilitatea în timp a acesteia;
indicatorilor şi adecvarea metodei de calculare - sfera evaluării;
a mediilor; - premizele şi ipotezele importante în stabilirea
- informaţiile pe baza cărora s-a făcut calculul valorii.
coeficienţilor / ratelor de evaluare trebuie să fie
valabile la data evaluării; (c) descrierea afacerii:
- în anumite situaţii este necesară efectuarea unor - sursele de informaţii utilizate;
corecţii asupra coeficienţilor multipli-catori - tipul de organizare legală a afacerii;
pentru ca aceştia să reflecte diferenţele - scurt istoric;
existente între participaţiile care se vând (cotare - produsele, serviciile, pieţele şi clienţii;
sau necotare, existenţa sau lipsa controlului). - concurenţa;
Corecţii pot fi necesare şi pentru a reflecta - activităţile;
modificarea condiţiilor economice generale şi - furnizorii;
celor din domeniul în care funcţionează - dotările principale şi activele necorporale
afacerea. deţinute;
- salariaţii;
E. Reconcilierea valorilor obţinute prin cele 3 - managementul;
abordări: - dreptul de proprietate;
Stabilirea valorii finale a afacerii trebuie să se - descrierea generală a afacerii şi sensibilitatea
bazeze pe: acestuia la influenţa unor factori sezonieri sau
- definiţia valorii; ciclici;
- scopul şi intenţia de utilizare a evaluării; - tranzacţii anterioare cu participaţii la afacere
- toate informaţiile relevante; şi condiţiile în care s-au făcut.
- judecata evaluatorului asupra importanţei pe
care o acordă fiecăreia dintre valorile calculate (d) analiza financiară:
prin metodele de evaluare aplicate; - tabele sintetice cu evoluţia istorică a indica-
- reconcilierea valorilor presupune stabilirea unei torilor economico-financiari, îndeosebi a
valori finale a afacerii care poate fi acea valoare celor conţinuţi în bilanţ şi în contul de profit
corespunzătoare cele mai adecvate metode de şi pierdere;
evaluare sau metodelor de evaluare aferente - explicarea detaliată a corecţiilor efectuate
abordării adecvate (deci care se bazează pe asupra datelor istorice;
aceleaşi principii de evaluare).
- prezentarea ipotezelor esenţiale pe baza cărora Întreprindere de afaceri - O organizaţie
au fost previzionate fluxurile finan-ciare comercială, industrială sau de servicii care
(contul de profit şi pierdere, bilanţul, cash- prestează o activitate economică.
flow-ul net etc.) Evaluarea afacerii - Actul sau procesul de a
ajunge la o opinie sau la o estimare a valorii unei
(e)metodologia de evaluare referitoare la afaceri sau întreprinderi sau a unei participaţii la
prezentarea: aceasta.
- metodelor de evaluare utilizate şi adecvării Capitalizare
acestora funcţie de obiectul şi scopul - Transformarea venitului în valoare.
evaluării; - Structura capitalului unei afaceri.
- calculelor aferente metodelor şi formulelor de - Recunoaşterea unei cheltuieli ca o imobilizare de
evaluare; capital mai degrabă decât ca o cheltuială curentă.
- modului de stabilire a ratelor de actualizare, Factor de capitalizare - Orice multiplicator sau
de capitalizare şi / sau coeficienţilor divizor utilizat pentru a transforma venitul în
multiplicatori; valoare.
- logicii care a stat la baza unor prime sau Rată de capitalizare - Orice divizor (de obicei,
discounturi; exprimat procentual) care este folosit pentru a
- logicii reconcilierii diferitelor valori într-o transforma venitul în valoare.
singură valoare finală. Prima de control - Valoarea adiţională inerentă la
(f) clauza de confidenţialitate a Raportului de eva- pachetul de control, în contrast cu un pachet
luare. minoritar, care reflectă puterea sa de control.
(g) precizarea ajutorului primit în evaluare din Discount pentru lipsa controlului - O sumă sau
partea altor specialişti şi/sau colaboratori. procent din valoarea integrală a unei participaţii în
(h) anexele, cataloagele, alte documente utilizate afacere, care reflectă lipsa unora sau a tuturor
în evaluare. drepturilor de control.
(i) semnătura şi certificarea Raportului de eva- Rată de actualizare - O rată a rentabilităţii
luare. utilizată pentru a converti o sumă exprimată în
bani, de plătit sau de primit în viitor, în valoare
În finalul prezent\rii succinte a prevederilor din prezentă.
proiectele Standardului Interna]ional [i a celui Viaţă economică - Perioada în care proprietatea
European de evaluare a afacerii, subliniem decizia poate fi utilizată profitabil.
TEGOVA ca evaluarea activelor necorporale s\ nu Goodwill - Acel activ necorporal care apare ca
fie inclus\ `n acest standard, ci s\ fie elaborat un rezultat al numelui, reputaţiei, atractivităţii
Standard distinct cu aceast\ tem\, sarcina aceasta clientului, localizării, produselor şi altor factori
revenind ANEVAR. similari care nu au fost identificaţi şi/sau evaluaţi
De asemenea, red\m `n final principalele defini]ii în mod distinct, dar care contribuie la obţinerea de
ale termenilor de baz\ cu care se opereaz\ `n profit.
Standardul Interna]ional [i European de evaluare a Capital investit - Suma dintre capitalul propriu şi
afacerii. datoriile pe termen lung cu care funcţionează o
Valoare contabilă corectată - Valoarea contabilă afacere.
care rezultă când una sau mai multe valori de Discount de vandabilitate - Sumă sau procent care
active sau de datorii sunt adăugate, eliminate sau se deduce dintr-o participare la capital care
modificate faţă de înregistrările contabile exprimă lipsa de vandabilitate.
raportate. Participare minoritară - Poziţia proprietarului
Valoare netă contabilă - Referitor la active, costul care-i asigură sub 50% din voturile totale ale unei
brut al unui activ diminuat cu amortizarea afaceri.
cumulată, aşa cum apare înregistrată în conturile
afacerii. Referitor la o afacere, diferenţa între Discount minoritar - Diminuare aplicabilă la o
activele totale şi datoriile totale ale unei afaceri, participare minoritară care reflectă lipsa puterii de
aşa cum apare în bilanţ. Este sinonimă cu valoarea control.
netă contabilă, patrimoniul net şi capitalul Venit net - Venituri totale minus cheltuieli totale,
acţionarilor. inclusiv impozitele aferente.
Evaluator de afaceri - O persoană care prin Companie operaţională - O afacere care
educaţie, instruire şi experienţă este calificată să desfăşoară o activitate economică prin producerea,
efectueze o evaluare a unei afaceri şi / sau a vânzarea sau tranzacţionarea unui produs sau
activelor sale necorporale. serviciu.
Rata rentabilităţii - Mărimea venitului (pierderii)
şi / sau a modificării realizate sau anticipate a unei
investiţii, exprimată procentual din valoarea acelei Criteriul de departajare a costurilor a fost stabilit,
investiţii. pentru o perioadă de 2 ani, ca şi timpul alocat
Cost de înlocuire (nou) - Costul curent al unui rezolvării problemelor fiecărei reţele.
element similar nou având o utilitate echivalentă S-a discutat, de asemenea, planul de activitate
apropiată cu cea a elementului care trebuie evaluat. pentru anul 1999 care prevede:
Data raportului - Data la care se face raportul de • Întocmirea programului de întâlniri, conferinţe şi
evaluare. Poate fi aceeaşi sau poate să difere de seminare, pe baza programului fiecărei asociaţii
data evaluării. • Pregătirea de prezentări ale CEREAN şi
Cost de reproducţie (nou) - Costul curent al unui CEEVAN şi distribuirea lor către organizaţii
element nou identic. internaţionale pentru includere în publicaţiile
Metodă de evaluare - Este o cale specifică de acestora
estimare a valorii, în cadrul abordărilor. • Întocmirea unei publicaţii şi pregătirea unui
Procedură de evaluare - Actul, maniera şi tehnica anuar care să cuprindă informaţii asupra
de parcurgere a etapelor unei metode de evaluare. membrilor
Capital de lucru - Suma cu care activele curente • Pregătirea de seminare, conferinţe la nivelul
depăşesc datoriile curente. reţelei / reţelelor sau naţional în colaborare cu
••• EERPF şi membrii
• Lărgirea celor două reţele, prin cooptarea de noi
SEDINŢA CEEVAN - membri
18 OCTOMBRIE 1998, VARŞOVIA • Pregătirea unei baze de date pe INTERNET
ing. ec. Doru Puiu Tiberiu •Finalizarea conectării membrilor prin
În data de 18 octombrie a.c. s-a desfăşurat la INTERNET
Varşovia şedinţa CEEVAN (Reţeaua Asociaţiilor de •••
Evaluatori din Europa Centrală şi de Est). Din
partea ANEVAR a participat dl. Doru-Puiu VIZITA UNEI DELEGAŢII A
TIBERIU, vicepreşedinte al Asociaţiei, membru în EVALUATORILOR DIN SUA
Consiliul de Conducere al CEEVAN. ing. ec. Doru Puiu Tiberiu
Au participat, de asemenea, delegaţii din Bulgaria,
În perioada 12 – 14 octombrie a.c. ANEVAR a
Ucraina şi Polonia precum şi reprezentanţi ai
primit vizita delegaţiei Asociaţiei Realtorilor 1 din
EERPF.
statul Massachusets – SUA. Delegaţia a fost
Şedinţa, comună cu cea a CEREAN (reţeaua
compusă din preşedintele asociaţiei, d-na MARY
asociaţiilor de brokeri de proprietăţi imobiliare), a
CROWLEY şi din vicepreşedintele d-na FAITH B.
avut drept scop principal stabilirea unei modalităţi
PALMER a diviziei Cape Cod a asociaţiei.
legale de colaborare între cele două reţele precum şi
ANEVAR a fost reprezentată de dl. Andrei
cu EERPF. Propunerea iniţială a fost de creare a
BĂNESCU – Director IROVAL, d-ra Dana
unei persoane juridice, asociaţie non – profit, cu
ABABEI - Şef Compartiment Relaţii Externe
sediul la Praga, care să permită canalizarea
ANEVAR şi de dl. Doru-Puiu TIBERIU,
fondurilor EERPF către membri, şi care să fie
vicepreşedinte ANEVAR.
condusă de un Consiliu unit. Avantajele acestei
Discuţiile s-au referit la protocolul de colaborare
soluţii ar fi fost o mai bună coordonare a colaborării
între cele două asociaţii, care prevede în principal:
între cele două reţele precum şi între membrii
• Schimbul gratuit de publicaţii ale asociaţiilor
acestora. Totuşi, având în vedere mărimea diferită a
pieţelor în care sunt interesate cele două profesii ca • Furnizarea către ANEVAR de materiale de
şi necesitatea minimizării efortului financiar al instruire
fiecărui membru CEEVAN, conducerea ANEVAR a • Stabilirea de legături INTERNET între asociaţii
propus şi membrii au acceptat participarea • Schimbul de informaţii tehnice
CEEVAN doar la nivelul secreta-riatului, care să S-au prezentat principalele realizări ale ANEVAR
gestioneze fondurile atrase şi să coordoneze precum şi direcţiile de dezvoltare a Asociaţiei pe
activitatea reţelei. perioada următoare, care au fost apreciate favorabil
Cu această ocazie s-a semnat un protocol de de către delegaţia americană.
colaborare între CEREAN şi CEEVAN, care •••
permite ca CEEVAN să îşi menţină identitatea
profesională şi să fie condusă de un Consiliu ŞEDINŢA CONSILIULUI DIRECTOR DIN 25
separat, informal, care să reprezinte reţeaua în SEPTEMBRIE 1998, POIANA BRAŞOV
cadrul colaborării. ec. Adina Dana ABABEI
1
Aceastã denumire reuneºte toate profesiunile legate de piaþa
imobiliarã: administrare, finanþare, dezvoltare, evaluare sau
intermediere.
membru ANEVAR S-a propus ca dosarul de înfiinţare a noilor
În ziua de 25 septembrie 1998 a avut loc la Poiana centre teritoriale să cuprindă în mod obligatoriu
Braşov şedinţa Consiliului Director (CD) ANEVAR numele şi pregătirea persoanei care va răspunde
pe trimestriul al III-lea al anului 1998. de contabilitatea centrului.
Ordinea de zi a fost: S-a hotărât ca lunar, până la 25 ale lunii, să se
1. Informări privind: transmită la ANEVAR balanţele de verificare, iar
• programul de instruire continuă trimestrial săse transmită situaţiile privind
• situaţia financiară a semestrului I 1998 veniturile şi cheltuielile.
2. Aprobarea standardelor: S-a hotărât ca în Centrele Teritoriale care nu-şi
- SEV 3.03 - "Relaţia evaluator - auditor" rezolvă problemele contabile (nu transmit toate
- SEV 3.04 - "Condiţii de angajare a evaluării" situaţiile cerute) până la 21 noiembrie 1998 să se
3. Aprobarea tarifelor de curs şi seminar pe organizeze noi alegeri.
trimestrul III 1998 Numărului doi al ordinei de zi "Aprobarea
4. Aprobare înfiinţare Centre Teritoriale: Bucureşti standardului SEV 3.03 - "Relaţia evaluator -
5, Alba, Caraş Severin, Olt, Vâlcea auditor"; SEV 3.04 - "Condiţii de angajare a
5. Primire de membri titulari şi asociaţi evaluării" se amână pentru şedinţa din noiembrie
6. Excluderea unor membrii 1998, dat fiind lipsa materialelor necesare a fi
7. Scoaterea din evidenţă a persoanelor care nu şi-au studiate. În schimb a fost aprobat SEV 3.02 -
ridicat legitimaţiile Evaluatorul, competenţă, calificare.
8. Desprinderea S.C. "EVALUATOR" S.R.L. din
consorţiul format din: Au fost supuse la vot şi aprobate tarifele de curs şi
- S.C. "EVALCONS" S.R.L. seminar pentru trimestrul următor (anexe).
- SPECIAL CONSTRUCT S.R.L. După studierea dosarelor a fost aprobată înfiinţarea
- CONS-EVAL-EXPERT R.C. S.R.L. următoarelor centre teritoriale: Bucureşti, Alba,
9. Diverse Caraş Severin, Olt şi Vâlcea.
Pentru punctul 5 al ordinei de zi s-a hotărât ca
La şedinţă au participat dl. Bănescu Andrei - punctajul minim admis obţinut la chestionar să fie
director executiv al IROVAL. de 17 puncte.
Invitaţi la şedinţă au fost şi preşedinţii Centrelor S-a hotărât ca pentru emiterea unei legitimaţii în
Teritoriale ANEVAR: Bistriţa, Botoşani, Brăila, duplicat în caz de furt, pierdere, deteriorare, etc., să
Dâmboviţa, Dolj, Galaţi, Harghita, Iaşi, Satu Mare, fie înaintată o cerere către ANEVAR şi noua
Sălaj, Teleorman, Vaslui, dar au fost prezenţi numai legitimaţie să aibă înscris pe ea "duplicat".
preşedinţii centrelor teritoriale: Brăila, Harghita, Numărul 23 din lista cu propuneri de noi membri
Sălaj, Satu Mare, Teleorman. d-na BĂLOIU MARINELA din Craiova datorită
La primul punct al ordinei de zi, dl. Bănescu faptului că nu are viza Centrului Teritorial Dolj, nu
Andrei a prezentat programul de instruire continuă, este primită în ANEVAR. În aceeaşi situaţie se află
respectiv cele 17 seminarii care alcătuiesc acest şi numărul 32 - BESLIU LOGHIN PAULA din
program. Participanţii au arătat un interes deosebit Constanţa şi nr. 166 PELEHRA GHEORGHE din
pentru seminarul de 56 de ore privind evaluarea Constanţa.
proprietăţilor imobiliare. În urma studierii dosarului firmei ENDO
Dl. Teişanu a fost în imposibilitatea prezentării unei SERVCOM IMEXPROD (nr. 8 pe lista cu
situaţii financiare complete a semestrului I 1998, dat propuneri) s-a hotărât că aceasta nu îndeplineşte
fiind că 12 Centre Teritoriale nu au raportat nimic. condiţiile şi deci, nu este primită în ANEVAR.
În schimb, a fost evidenţiată promptitudinea şi Dosarul nr. 6 de pe lista cu propuneri de persoane
corectitudinea cu care trei centre teritoriale ţin juridice - ISPCAIA S.A. se amână.
evidenţa financiar-contabilă şi transmit situaţiile la S-a hotărât ca persoanele (fizice şi juridice) care nu
centru - CT Cluj Napoca, Constanţa şi Bacău. au plătită cotizaţia până la 30 iunie ale anului în curs
Căutarea soluţiilor de rezolvare a acestor probleme să fie suspendate o perioadă de timp în care să-şi
a fost un prilej pentru a arăta că este necesară o mai achite cotizaţia; în caz contrar, vor fi excluse din
bună activitate a membrilor Consiliului Director şi o ANEVAR cu înştiinţare prealabilă şi cu publicarea
cooperare mai intensă a acestora cu Centrele excluderii în Buletinul Informativ ANEVAR.
Teritoriale. Până la şedinţa din noiembrie 1998 se va definitiva
S-a hotărât să se acorde un interval de 2 luni situaţia persoanelor care nu şi-au achitat cotizaţia
pentru revenire la normal, urmând ca ulterior să pentru anii anteriori prin efectuarea unei liste clare
se organizeze şedinţa de alegeri a noului (de către d-na Dobrin Elena în colaborare cu
preşedinte şi să se facă verificare financiară. preşedinţii centrelor teritoriale) care să conţină
Domnii Teişanu şi Turturică au preluat verificarea propuneri de excludere din ANEVAR.
centrelor teritoriale.
În urma punerii în discuţie a dosarului domnului La punctul 8 al ordinei de zi s-a hotărât ca firma
STĂNICĂ MARIN legitimaţia nr. 126 s-a hotărât ca EVALCONS S.R.L. care doreşte să desprindă din
acesta să fie scos din evidenţa ANEVAR cu consorţiu trebuie să înştiinţeze celelalte două firme
posibilitatea prezentării unui nou dosar complet din consorţiu de faptul că nu mai întrunesc condiţiile
pentru înscriere. Dl. Romas Ioan Dumitru membru ANEVAR.
ANEVAR posesor al legitimaţiei nr. 513 datorită În încheierea şedinţei s-a hotărât ca următoarea
faptului că a fost inclus în colectivul firmei CEDRU întâlnire să aibă loc la hotel Sinaia din Sinaia în data
S.A. care a falsificat un certificat de membru al de 21 noiembrie 1998.
ANEVAR este exclus din cadrul asociaţiei fără
drept de înscriere ulterioară.
ANEVAR - CENTRUL TERITORIAL CLUJ
LISTA MEMBRILOR ANEVAR

excluşi din asociaţie
Nr. Nume Anul intrării Nr.

crt. legitimaţie
1 ANCA NICOLAE SABIN 1996 1266
2 BOILA PAULA DEMETRA 1996 1147
3 CEBUC EMIL IOAN 1996 1153
4 IGNAT MIOARA 1996 1322
5 ILIE AURELIA 1996 1323
6 LORINKZ PIROSKA 1996 1329
7 PALTINEAN SANDA CRINA 1995 928
8 PINTEA VASILE 1992 777
9 SAVULESCU SERBAN 1992 671
10 TUSA LIVIU 1996 1395
11 ZAHARIA VASILE 1996 1402

primiţi în asociaţie în semestrul III 1998
Nr. SOCIETATEA COMERCIALĂ ADRESA TELEFON

crt
.
1. Societatea Generală a Experţilor Tehnici B-dul M. Viteazul, bl. A1-central, ap. 060/630813
Sălaj S.A. - Zalău 2, judeţul Sălaj
2. S.C. EVALCONS S.R.L. - Bucureşti Str. Aleea Cislău, nr. 4, bl. 10, et. 5, 6539250
ap. 69
3. Societatea Generală a Experţilor Tehnici Piaţa Victoriei, nr. 7, bl. A - Est, sc. 044/195526
Prahova S.A. - Ploieşti D, et. 1, ap. 48
4. S.C. GEDO IMPEX S.R.L. - Oradea Str. G. Călinescu, nr. 5 059/145138
5. S.C. "CONSTRUCTORUL" SOCOM - Str. Vasile Lupu, nr. 3 044/124654
Ploieşti
6. S.C. "CONSPROIECT" S.A. - Ploieşti Str. Maramureş, nr. 12 044/141861
7. S.C. "PROIECT BUCUREŞTI" S.A. Str. V. Alecsandri, nr. 4 3129504
¶·
.

ISSN: 1224-8967
Buletin
INFORMATIV
••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
CUPRINS APLICAREA TEHNICILOR REZIDUALE ÎN

EVALUAREA PROPRIETĂŢILOR IMOBILIARE
ec. CORINA CERNEA
membru ANEVAR
După cum se ştie, ca şi în alte domenii ale consultanţei, cazurile
simple sunt foarte rar întâlnite în evaluarea proprietăţilor. Cel
APLICAREA TEHNICILOR mai adesea, evaluatorii se confruntă cu situaţii complexe, în care
REZIDUALE IN EVALUAREA proprietăţile sunt formate din mai multe componente.
PROPRIETATII IMOBILIARE .......... 1
Din punct de vedere fizic, proprietăţile de evaluat pot include
teren, clădiri şi alte active extraimobiliare asociate care
contribuie la valoarea globală (în plus sau în minus). Din punct
de vedere financiar, evaluarea poate porni de la o structură
mixtă de finanţare, o cotă de surse ale proprietarului şi o cotă de
ACTIVELE REDUNDANTE SI credit. Din perspectiva dreptului de proprietate, evaluarea se
EVALUAREA AFACERII .................. 5 poate realiza în condiţiile manifestării dreptului integral de către
proprietar (când acesta este şi ocupant, utilizator al proprietăţii)
sau în contextul transmiterii dreptului de folosinăţ unui terţ.
Tehnicile reziduale se pot utiliza pentru estimarea valorii unei
componente a proprietăţii (fizică, financiară), în situaţiile în care
METODA COSTURILOR ................... 6 se pot estima separat valorile celorlalte componente. Tehnicile
reziduale fac parte din categoria metodelor de randament
utilizate în evaluare, deci folosesc fluxurile previzionale şi ratele
de capitalizare. Ele pornesc de la premiza că valoarea unei
componente a proprietăţii poate fi estimată separat.
PRINCIPALELE MODALITATI DE Variabilele care trebuiesc cunoscute pentru aplicarea tehnicilor
DETERMINARE A RATEI reziduale sunt:
DE CAPITALIZARE IN EVALUAREA - venitul total care va fi generat de proprietate;
PROPRIETATILOR IMOBILIARE ..10 - ratele de capitalizare pentru fiecare componentă a proprietăţii;
- valoarea celorlalte componente, altele decât cea care trebuie
evaluată.
Aplicarea tehnicilor reziduale presupune următoarele etape:
a) aplicarea ratelor de capitalizare adecvate la valorile
PROCES VERBAL SEDINTA componentelor cunoscute pentru a obţine venitul necesar
CONSILIULUI DIRECTOR ANEVAR pentru a susţine investiţia în componentele respective.
din 21 noiembrie 1998 .......................... 13 Exemplu: Se presupune că valoarea unui teren (ca parte
componentă a unei proprietăţi) este cunoscută, respectiv 100
mil.lei şi rata de capitalizare aferentă este de 5%. Rezultă că
venitul aferent terenului (deci care ar justifica deţinerea sa) este:
100 mil. lei × 5% = 5 mil. lei/anual.
Buletin Informativ nr.1/I - 1999 1

b) calcularea venitului aferent componentei care venitul anual total generat de proprietate, rata de
trebuie evaluată, ca diferenţă între venitul total capitalizare a terenului şi rata de capitalizare a
estimat al proprietăţii şi venitul aferent clădirilor.
componentelor a căror valoare este cunoscută.
Acest venit este denumit venit rezidual. Aplicarea tehnicilor reziduale conform exemplului
Exemplu: Dacă o proprietate formată din teren şi de mai sus se poate face pentru:
clădiri generează un venit anual de 60 mil. lei, iar - estimarea valorii maxime care poate fi plătită
venitul aferent terenului este de 5 mil. lei (vezi ex. constructorului pentru o anumită clădire sau
anterior) rezultă că venitul rezidual aferent estimarea valorii maxime a investiţiei în
construcţiilor este de 60 - 5 = 55 mil. lei. dezvoltarea unui teren;
c) capitalizarea venitului rezidual cu rata de capitali- - evaluarea deprecierii totale a unei clădiri, atunci
zare aferentă componentei a cărei valoare trebuie când este dificilă această estimare prin alte metode
estimată. (deprecierea fiind egală cu diferenţa între costul de
Exemplu: Dacă venitul rezidual este de 55 mil. lei şi reconstrucţie actual şi valoarea prezentă a clădirii
rata de capitalizare pentru clădiri a fost estimată la estimată prin tehnicile reziduale).
10%, rezultă valoarea construcţiilor de: 55 mil./0,1 = De exemplu, dacă costul de înlocuire actual al unei
550 mil. lei. clădiri este de 2.000 mil. lei, iar valoarea actuală a
clădirii estimată prin tehnica reziduală este de 1.140
În continuare vom exemplifica aplicarea tehnicilor mil. lei, rezultă că deprecierea totală este: 2.000-1.140
reziduale la câteva tipuri de componente ale = 860 mil. lei. Această depreciere include toate
proprietăţilor imobiliare şi vom prezenta câteva situaţii formele de depreciere, inclusiv cele care sunt în
des întâlnite în care poate apărea necesitatea acestor general mai greu de evaluat (deprecierea funcţională,
tehnici. dezechilibrul între amplasament şi utilizare, etc.).
De asemenea, tehnicile reziduale pot măsura în mod
1. Aplicarea tehnicilor reziduale la estimarea valorii direct contribuţia unor îmbunătăţiri, modernizări ale
clădirilor clădirii la valoarea totală a proprietăţii, astfel încât
Pentru această situaţie, evaluatorul trebuie să evaluatorul poate afla dacă aceste adăugiri au mărit
pornească de la ipoteza că valoarea terenului poate fi într-adevăr valoarea proprietăţii. Un caz foarte des
estimată separat (vom simplifica situaţia considerând întâlnit în prezent este evaluarea investiţiilor făcute de
că proprietatea este formată doar din teren şi clădiri). chiriaş/locatar. Prin intermediul tehnicilor reziduale se
Acest caz este foarte frecvent atunci când evaluatorul determină dacă costul efectuării acestor investiţii este
are date suficiente despre tranzacţii cu terenuri recunoscut de piaţă, cu alte cuvinte, dacă investiţiile au
similare, deci poate estima valoarea de piaţă a terenului fost fezabile financiar.
prin comparaţii de piaţă, dar nu dispune de informaţii Exemplu: Valoarea unei proprietăţi înainte de
de piaţă privind proprietăţi similare formate din teren efectuarea investiţiilor este de 1.000 mil. lei, în
şi clădiri. condiţiile generării unui venit anual de 140 mil. lei.
Etapele de analiză sunt următoarele (datele sunt După efectuarea investiţiilor venitul anual ce poate fi
preluate din tabelul anexat). generat este de 170 mil. lei. Rezultă că venitul
a. Valoarea terenului a fost estimată la 700 mil. lei, iar rezidual, aferent investiţiilor noi, este de 170 - 140 =
rata de capitalizare aferentă terenului (conform 30 mil. lei.
informaţiilor de piaţă culese de evaluator) este de Valoarea de piaţă a acestor investiţii este calculată
7%. Rezultă că investiţia pentru achiziţionarea prin capitalizarea venitului rezidual la o rată de
terenului este justificată dacă se obţine un venit capitalizare estimată pentru clădiri (conform
anual de: informaţiilor de piaţă) de 15%, deci 30 mil. lei / 0,15 =
700 mil. × 7% = 49 mil. lei 200 mil. lei.
(Valoarea terenului = venit anual / rata de Cu alte cuvinte, chiar dacă costul efectuării acestor
capitalizare). investiţii este diferit, valoarea recunoscută de piaţă este
de 200 mil. lei. Dacă costul total este mai mare (ex.
b. Venitul total estimat a fi generat de proprietatea 250 mil. lei), investiţia nu este fezabilă economic, iar
întreagă este de 220 mil. lei. Rezultă că venitul dacă costul este mai mic (ex. 170 mil. lei), investiţia a
rezidual, aferent clădirilor, este de: generat o plusvaloare a proprietăţii.
220 mil. - 49 mil. = 171 mil. lei.
2. Aplicarea tehnicii reziduale la evaluarea
c. Rata de capitalizare pentru clădiri (estimată tot pe terenurilor
baza datelor de piaţă) este de 15%. Rezultă că Pentru aceste cazuri se presupune că valoarea
valoarea clădirilor este de: clădirilor poate fi estimată separat. Evaluatorul va
171 mil. lei /15% = 1.140 mil. lei. considera cea mai bună utilizare a terenului, care poate
Deci valoarea proprietăţii este de: fi sau nu utilizarea existentă. Astfel, valoarea clădirii
700+1.140 = 1.840 mil. lei (componenta care poate fi estimată pe baza datelor de
Exemplul prezentat presupune că variabilele care pot piaţă) este estimată de obicei la nivelul costului actual
fi estimate independent sunt: valoarea terenului,
2 Buletin Informativ nr.1/I - 1999

de construcţie a unei noi clădiri care să reprezinte cea Rata de capitalizare a creditului, numită şi constanta
mai bună utilizare a terenului respectiv. creditului, este raportul dintre serviciul anual şi
Aplicarea acestei metode presupune că se pot obţine volumul creditului. Pentru a îndeplini condiţiile unei
de pe piaţă date referitoare la valoarea clădirii, rata de rate de capitalizare trebuie să se pornească de la
capitalizare pentru clădiri, rata de capitalizare pentru premiza că rambursarea creditului se face în plăţi egale
teren, dar nu există suficiente date pentru estimarea pentru fiecare an (sistemul anuităţilor). De exemplu,
valorii terenului prin comparaţii. pentru un credit de 1.563 mil.lei, cu o dobândă anuală
Această abordare se poate folosi în următoarele de 10%, rambursabil în 10 ani, serviciul datoriei (rate
situaţii: + dobânzi) fiind uniform în această perioadă, rezultă
- analiza investiţiei în cazul unor construcţii un serviciu anual de 254 mil.lei, deci rata de
proiectate, pentru a testa cea mai bună utilizare a capitalizare aferentă este 254 : 1.563 = 16% (poate fi
terenului; calculată cu ajutorul funcţiilor financiare PMT din
- analiza valorii cu care poate fi achiziţionat un teren, programul EXCELL).
în condiţiile cunoaşterii valorii clădirii care va fi
amplasată (modernizată, mărită, etc.). Etape de parcurs:
Tehnica nu este aplicabilă atunci când costul implicat a) Valoarea capitalului propriu este de 3.000 mil.lei, iar
în realizarea unei noi construcţii nu este consistent cu rata de capitalizare aferentă a fost estimată la 15%.
contribuţia clădirii în valoarea totală a proprietăţii sau Rezultă un venit anual care ar justifică investiţia de:
în cazul în care clădirile înglobează o depreciere 3.000 : 0,15 = 450 mil.lei.
accentuată.
Etape de parcurs (date în tabelele anexate) b) Venitul anual pe care îl generează proprietatea
este 700 mil.lei. Rezultă un venit anual rezidual,
a) valoarea construcţiei a fost estimată la 6.000 mil. lei, disponibil pentru serviciul creditului, de:
iar rata de capitalizare pentru clădiri a fost estimată 700 – 450 = 250 mil.lei
la 15%. Rezultă un venit anual minim care justifică
această investiţie de: c) Valoarea creditului este de :
6.000 × 0,15 = 900 mil. lei 250 mil.lei : 0,16 = 1.563 mil.lei.
b) venitul anual estimat pentru întreaga proprietate este d) Deci valoarea totală a proprietăţii este de :
de 1050 mil. lei. Rezultă că venitul rezidual, aferent 3.000 + 1.563 = 4.563 mil.lei.
terenului, este de:
1.050 - 900 = 150 mil. lei Nota 1:
Menţionăm că s-au făcut simplificări pentru ca
c) valoarea de piaţă a terenului este obţinută prin exemplul să fie mai uşor de înţeles. În practică
capitalizarea venitului rezidual la o rata de 8%, trebuie să se ţină seama de provenienţa capitalului
estimată pe baza datelor de piaţă pentru terenuri propriu (persoană fizică sau juridică), respectiv
comparabile: deductibilitatea dobânzilor şi celelalte implicaţii
150 mil. lei : 0,08 = 1.875 mil. lei fiscale ale finanţării.
Deci valoarea proprietăţii este: Nota 2:

6.000 + 1.875 = 7.875 mil. lei Rata de capitalizare a capitalului propriu din
exemplu (15%) este mai mică decât constanta
În exemplul dat am presupus că nu se cunoaşte rata creditului (16%) din următoarele motive:
de capitalizare pentru întreaga proprietate, ci doar pe - serviciul creditului este constant, pentru venitul
componente, caz tipic pentru aplicarea tehnicilor aferent capitalului propriu este posibil să se fi
reziduale. Dacă aceasta s-ar cunoaşte, valoarea estimat o creştere anuală (care se reflectă în
proprietăţii întregi ar putea fi estimată direct, mărimea ratei de capitalizare a acestuia);
capitalizând venitul anual. - orice creştere aşteptată a valorii proprietăţii se
Rezultă că aplicarea tehnicilor reziduale se pretează la reflectă în creşterea valorii pentru proprietar (deci
situaţii în care comparaţiile de piaţă ca surse de în rata de capitalizare aferentă capitalului propriu);
obţinere a datelor - fluxuri, rate - nu se pot efectua - recuperarea investiţiei directe este presupusă a se
decât pe componente ale proprietăţii. realiza pe o perioadă nelimitată (ipoteză a
construirii ratei de capitalizare), pe când
3. Aplicarea tehnicilor reziduale la creditele de rambursarea creditului se face într-o perioadă
finanţare a proprietăţilor limitată (10 ani în exemplu). Cu alte cuvinte,
În acest caz se presupune că se poate estima separat valoarea reziduală a creditului peste 10 ani este 0
valoarea investiţiei proprii şi că se pot obţine date de (zero), pe când valoarea reziduală a proprietăţii
piaţă legate de condiţiile de finanţare. Elementele peste 10 ani este diferită de 0.
cunoscute sunt: valoarea investiţiei proprii, rata de
capitalizare a capitalului propriu, rata de capitalizare a
creditului.

Nota 3: CC (constr.) 15%
În încheierea acestui material, atragem atenţia asupra venit total anual 220 mil. lei
faptului că toate variabilele considerate în aplicarea venit aferent teren 49 mil. lei
tehnicilor reziduale (venituri, rate) trebuie să fie venit aferent constr. 171 mil. lei
estimate pe baza analizei datelor de piaţă. valoare constructii 1.140 mil. lei
valoare proprietate 1.840 mil. lei
De asemenea, un aspect deosebit de important este rata cap. proprietate 12%
legat de coerenţa dintre fluxurile (veniturile) anuale nota: c = rata de capitalizare
utilizate şi ratele de capitalizare selectate – coerenţă val.teren 700 mil. lei
valabilă pentru aplicarea tuturor metodelor de c (proprietate) 14%
randament în evaluare. Astfel, ceea ce în prezentul venit total anual 220 mil. lei
material a fost denumit “venit anual” poate fi orice flux valoare proprietate 1.571 mil. lei
pe care îl generează proprietatea, dar aflat în corelaţie valoare constructii 871 mil. lei
cu ratele de capitalizare selectate. De exemplu, dacă
piaţa furnizează date privind o rată de capitalizare care La evaluarea terenului, ca parte componentă a unei
leagă valoarea de venitul sub formă de chirie, şi se proprietăţi
selectează rata respectivă, atunci venitul care va fi
capitalizat cu acea rată va fi chiria care se poate obţine Elemente Variabile Variabile U/M
din proprietatea evaluată. Dacă se optează pentru un cunoscute necunoscute
flux egal cu profitul net, atunci şi ratele de capitalizare val. constructie 6.000 mil. lei
trebuie să rezulte din raportul între profitul net şi preţul CC (constr.) 15%
de tranzacţie al proprietăţilor folosite ca şi CT (teren) 8%
comparabile. venit total anual 1.050 mil. lei
Un caz particular, deosebit de important în acest sens, venit aferent construcţiei 900 mil. lei
este cel legat de proprietăţile care includ clădiri cu venit aferent teren 150 mil. lei
grade diferite de uzură fizică, celelalte caracteristici valoare teren 1.875 mil. lei
fiind similare. Datele din tranzacţiile de piaţă reflectă valoare proprietate 7.875 mil. lei
diferenţe între preţul unei proprietăţi care include o rata cap. proprietate 13%
clădire veche de 30 ani de ex. şi preţul unei proprietăţi nota: c = rata de capitalizare
care include o clădire nouă (de 3 ani de ex.) – celelalte val.constructie 6.000 mil. lei
elemente ale proprietăţii şi clădirilor fiind c (proprietate) 14%
asemănătoare. venit total anual 1.050 mil. lei
Chiriile obtenabile pe piaţă pentru cele două valoare proprietate 7.500 mil. lei
proprietăţi ar putea fi însă egale, deci deprecierea fizică valoare teren 1.500 mil. lei
se regăseşte în ratele de capitalizare care sunt diferite
pentru cele două proprietăţi (chirii egale raportate la La evaluarea volumului creditului, ca parte
preţuri diferite de tranzacţie). componentă a structurii de finanţare a unei proprietăţi
Dacă însă se analizează ratele de capitalizare la
nivelul cash-flow-ului sau profitului anual generat de
cele două proprietăţi, acestea (ratele) ar putea fi egale Elemente Variabile Variabile U/M
pentru că deprecierea fizică se regăseşte, în acest caz, cunoscute necunoscute
în cheltuieli mai mari de întreţinere şi reparaţii pentru capital propriu (CP) 3.000 mil. lei
proprietatea care conţine clădirea mai veche (cash- CCP (cap.propriu) 15%
flow-ul şi profitul net nu mai este egal la cele două CC (credit) 16%
proprietăţi). venit anual 700 mil. lei
Iată deci de ce este extrem de important ca aplicarea venit necesar remunerare CP 450 mil. lei
unor rate de capitalizare extrase din date de piaţă să se venit disponibil serviciu credit 250 mil. lei
facă cu mare atenţie, doar la fluxuri corespunzătoare, valoare credit 1.563 mil. lei
calculate în aceleaşi condiţii cu cele care au stat la baza valoare proprietate 4.563 mil. lei
estimării ratelor de capitalizare. rata capitalizare proprietate 15%
nota: c = rata de capitalizare
Aplicarea tehnicilor reziduale (marginale) în CC = constanta creditului
evaluarea proprietăţilor imobiliare (rată capitalizare credit)
= raportul dintre serviciul anual (rate + dobânzi) şi
La evaluarea construcţiilor, ca parte componentă a credit (presupune servicii egale pe perioade de
unei proprietăţi rambursare)
Exemplu:
Elemente Variabile Variabile U/M valoare credit - mil. lei 1.563 1.563
cunoscute necunoscute rata dobândă anuală 10% 10%
val. teren 700 mil. lei perioadă rambursare
CT (teren) 7% (ramb. anuale) ani 10 7

serviciul anual (rate + dob.) 254 321 În primul rând, aşa cum s-a arătat anterior, atât
constanta creditului CC 16% 21% vânzătorul cât şi cunpărătorul au motivele lor în ce
••• priveşte vânzarea şi/sau nepreluarea acestei categorii
de active.
ACTIVELE REDUNDANTE ŞI În al doilea rând, în cazul metodelor bazate pe venit
EVALUAREA AFACERII (profit net şi cash-flow net), unele din activele
dr. ec. SORIN V. STAN redundante pot să nu producă nici un venit; rezultă
IROVAL logic că acestea n-ar avea nici o valoare de utilitate
Evaluatorii cunosc aserţiunea referitoare la separarea pentru afacere, calculată prin actualizarea /
activelor din afara exploatării şi evaluarea lor distinctă capitalizarea veniturilor viitoare, deşi aceste active pot
de cele aflate în exploatare. Această separare este să aibă o valoare de piaţă semnificativă.
necesară în toate metodele de evaluare înscrise în cele În al treilea rând, profiturile nete sau cash-flow-ul net,
trei abordări clasice ale evaluării întreprinderii derivat din activele redundante producătoare de venit
(afacerii) în ansamblul ei, respectiv: (de exemplu dobânda din certificatele de depozit sau
- abordarea pe bază de active; din obligaţiunile cumpărate, chiria, redevenţa sau
- abordarea pe bază de venit; dividendele încasate) pot să aibă un nivel al riscului de
- abordarea pe baza comparaţiilor de piaţă. încasare diferit de cel aferent obţinerii profitului net
În continuare, considerăm necesară explicarea mai şi/sau cash-flow-ului net din exploatare. Ca urmare,
detaliată a noţiunii de active redundante sau active care evaluatorul se va afla în postura delicată de a construi
nu sunt necesare activităţii de exploatare a afacerii. o rată de actualizare şi de capitalizare generală pentru
Sferă: Termenul de "redundant” se referă atât la active întreaga afacere, în care prima de risc trebuie să fie
care nu sunt necesare şi deci neutilizabile în calculată prin includerea unor riscuri de mărimi
exploatare, la cele existente în surplus faţă de nevoile diferite, aferente atât veniturilor din exploatare, cât şi
reale ale derulării afacerii cât şi la cele care nu sunt celor provenite din afara exploatării (deci din activele
legate de activitatea de exploatare. redundante). Această compunere a primei de risc
Active redundante pot fi: globale prin analiza riscurilor specifice fiecărei surse
- disponibilităţi băneşti excedentare, inclusiv de venit ar introduce un element subiectiv suplimentar
certificate de depozit la termen; în şi aşa mult controversata problemă a stabilirii
- portofoliul de titluri de plasament la alte firme; nivelului primei de risc, inclusă în rata de actualizare şi
- titluri de participare; de capitalizare.
- terenul excedentar, clădirile închiriate altor
întreprinzători, club, cantină, stadion, grădiniţă,
Cum se evaluează
gospodărie anexă, etc; Proiectul standardului internaţional de evaluare a
- mijloacele fixe inutilizabile sau aflate în afacerii, la articolul aferent ajustărilor uzuale ale
conservare; înregistrărilor financiare ale afacerii, atât în ce priveşte
fluxul de venit cât şi datele din bilanţul contabil,
- obiecte ale proprietăţii intelectuale neutilizate
(licenţe, brevete, drepturi de autor) prevede următoarea tratare a activelor redundante:
"Eliminarea din bilanţ şi din contul de profit şi pierdere
Necesitatea separării şi evaluării distincte a activelor
redundante derivă din conduita esenţială a unui a impactului elementelor din afara exploatării (...).
Dacă există în bilanţ elemente din afara exploatării,
vânzător care caută, înainte de a-şi vinde afacerea şi
anterior negocierii preţului să "cureţe" afacerea de acestea trebuie deduse şi evaluate separat faţă de restul
elemente care nu sunt necesare acesteia, urmând ca, activităţilor de exploatare. Elementele din afara
exploatării trebuie evaluate la valoarea de piaţă.
atunci când negociază preţul de vânzare, să încerce să
Impozitele pot necesita de asemenea, corecţii.
adauge eventual şi valoarea net realizabilă a activelor
redundante. Această adăugare este posibilă numai dacăCosturile de vânzare trebuie luate în consideraţie.
cumpărătorul acceptă să cumpere şi aceste active careCorecţiile efectuate în contul de profit şi pierdere
trebuie să aibă în vedere eliminarea atât a veniturilor
nu sunt necesare derulării afacerii sale ulterioare şi a
cât şi a cheltuielilor aferente activelor din afara
căror utilitate eventuală o poate intui numai el. În plus,
vânzătorul poate cere un preţ iniţial mai mic pentru exploatării, inclusiv a impactului impozitării".
Din precizarea de mai sus, rezultă că există două
afacerea supusă vânzării ca urmare a separării activelor
redundante. reguli (norme) de conduită în evaluare:
Pe de altă parte, cumpărătorul prudent şi avizat nu(a) valoarea activelor redundante, luată în calcul în
are, în multe cazuri, intenţia de a prelua activele cazul evaluării, este valoarea net realizabilă a
redundante pe care urmează ulterior, fie să le vândă, fieacestora care constă în preţul estimat de vânzare
minus costurile de vânzare minus impozitul legal
să le găsească o utilizare profitabilă în afara exploatării
(de exemplu să le închirieze). pe venitul provenit din vânzare, conform legislaţiei
în vigoare. Acest mod de evaluare este logic având
De ce trebuie evaluate în mod distinct în vedere că atât vânzătorul, înainte de a-şi vinde
Există mai multe explicaţii pentru această evaluare afacerea, cât şi cumpărătorul, după ce o
distinctă. achiziţionează, pot să aleagă calea vânzării

activelor redundante şi să reţină sumele efectiv profit net anual (mil. lei) 175 la 285
încasabile; de aceea, în general, evaluarea se face rata de capitalizare 11,1% la 14,3%
pe baza valorii de lichidare, care presupune sau
deducerea din încasarea totală din vânzare a coeficient multiplicator 9 la 7
costurilor aferente vânzării (de exemplu: val. netă a activelor
comisioane de vânzare, onorarii legale şi impozitul redundante (mil. lei) 100
pe venitul din vânzare), suma rămasă reprezentând Valoarea de piata 1.675 1.675
de fapt cash-flow-ul net disponibil. (mil. lei)
Acest cash-flow net disponibil poate fi utilizat în
mai multe direcţii:
- pentru plata unor datorii existente; •••
- rămâne în contul de disponibilităţi băneşti al
firmei fiind utilizat pentru majorarea fondului de
rulment;
- pentru distribuirea ca dividende acţionarilor. METODA COSTURILOR
În ultima situaţie, având în vedere legislaţia
specifică referitoare la impozitarea dividendelor ing. SCHIOPU CORNELIU
care revin acţionarilor, este firesc ca valoarea net membru ANEVAR
realizabilă a activelor redundante să fie diminuată
şi cu acest impozit pe dividende. Coeficienţi de corecţie din localizare aplicaţi
(b) când se calculează profitul net corectat care se costurilor de înlocuire pentru construcţii
capitalizează şi deci şi cash-flow-ul previzionat, Apariţia în anul 1995 a broşurilor din colecţia
evaluatorul trebuie să elimine (corecteze) impactul "Evaluarea rapidă a construcţiilor" a permis abordarea
deţinerii activelor redundante asupra elementelor cu uşurinţă a procedeului de obţinere a valorilor de
din contul de profit şi pierdere, incluzând înlocuire raportate la 1 mp de arie desfăşurată (Ad).
cheltuielile şi veniturile existente. De exemplu, Aceste broşuri au avut la bază cataloage de preţuri
deţinerea unui avion, considerat ca activ redundant barem ale Comisiei Centrale pentru Inventarierea şi
(sau din afara exploatării) are un impact care Reevaluarea Fondurilor Fixe - 1964, şi în preţurile
trebuie eliminat atât asupra cheltuielilor promovate s-au conturat valori funcţie de tipul
(combustibil, salariile piloţilor şi mecanicilor, clădirilor şi de dotările acestora. S-au promovat, de
întreţinere, chiria pentru hangar, taxe de aeroport şi asemenea, corecţii privitoare la părţile de structură,
survol, etc.) cât şi a veniturilor (din efectuarea unor finisaj, învelitoare şi instalaţii funcţionale, corecţii care
curse charter sau din eventuale închirieri). să sprijine evaluatorul în stabilirea celui mai corect
Valoarea net realizabilă a activelor redundante se va preţ de plecare (valoarea de înlocuire).
adăuga la valoarea afacerii calculată pe principiul Personal, consider apariţia volumelor din colecţia
continuităţii afacerii pentru a reflecta întreaga valoare a "Evaluarea rapidă a construcţiilor" un ajutor
acesteia. Altfel spus, valoarea întregii afaceri obţinută substanţial dat evaluatorilor, un sprjin real
prin cele două metode clasice de abordare pe bază de verificatorilor din cadrul F.P.S.-ului care, până la
venit se calculează astfel: apariţia lor, primeau fel de fel de aprecieri privitoare la
V capit.prof.net = PN anual corectat / k + Valoarea valorile de înlocuire. Din experinţa proprie, încă de la
netă a activelor redundante apariţia acestor cataloage, fie din preţurile barem, fie
sau din coeficienţii de reactualizare stabiliţi de către
V capit.prof.net = PN anual corectat x P.E.R. + M.L.P.A.T., valorile de înlocuire stabilite prin
Valoarea netă a activelor folosirea cataloagelor erau diferite de cele stabilite prin
redundante devize pe categorii de lucrări.
VDCF = Cash flow net din exploatare actualizat + Perioada "marii privatizări" nu a găsit timpul necesar
Cash flow din afara exploatării actualizat detectării cauzelor care determină aceste diferenţe.
+ Valoarea reziduală actualizată Coeficienţii de uzură real estimaţi de acelaş evaluator,
pe baza normativului P135/1995, suplineau lipsa
De exemplu: preciziei în promovarea valorilor de înlocuire.
Dacă evaluatorul estimează un profit net anual Am prezentat acest scurt istoric cu scopul de a se
corectat (indicated after tax earning from operation) înţelege că, în acea perioadă de timp, orice corecţie ar
în două variante: fi adus doar derută.
• pesimistă de 175 mil. lei Trecând la analiza cauzelor care determină diferenţele
• optimistă de 225 mil. lei între valorile de înlocuire menţionate în broşuri şi cele
iar rata de capitalizare este de 11,1% şi respectiv de obţinute pe baza devizelor analitice sau prin metoda
14,3%, rezultând astfel coeficienţii multiplicatori de costurilor segregate, voi detalia în continuare pe cele
9 (1/0,111) şi respectiv 7 (1/0,143) şi valoarea net mai importante dintre acestea:
realizabilă a activelor redundante este de 100 mil. 1. diferenţe în concepţia de proiectare;
lei, rezultă: 2. diferenţe din asigurarea stabilităţii structurii la
seism;

3. diferenţe din manopera orară în diferite zone; Din normativul P135/1995 am selectat informaţia
4. diferenţe între distanţele de transport. legată de aportul structurii în totalul clădirii (40%) şi
Pentru prima dintre cauze ar trebui să fie studiate am corectat sporul valoric cu această pondere,
caietele tehnice şi cataloagele de preţuri din 1964 însă, obţinând coeficienţii de corecţie datoraţi seismicităţii
deoarece subiectul necesită implicaţii tehnice mai (cu privire la estimarea aceastei ponderi consider mai
profunde, este indicat să-l abandonăm. precisă cifra de 46 % - 47 % pentru structurile pe
Pentru abordarea analizei costurilor suplimentare zidărie portantă şi 42-43 % pentru structura pe
datorate gradelor seismice în care se situează clădirile diafragme). În tabelul 2, coeficienţii de corecţie au fost
(în zonele de intensitate 6, 7, 8 şi 9) şi care afectează raportaţi la întreaga clădire.
structurile de rezistenţă ale acestora, am ales trei tipuri În ideea aprecierii sporului de manoperă orară, cauzat
de structuri folosite frecvent astăzi, şi anume: de diferenţele de salariu orar, am selectat patru zone pe
A. structuri pe zidărie portantă cu regim de baza informaţiilor culese din teren. La extrasele de
înălţime P+1; manoperă ale întregii lucrări am introdus de fiecare
B. structuri pe cadre din beton armat cu regim de dată manopera orară, şi după efectuarea recapitulaţiei
înălţime P+3 (P+4); de deviz am constatat un salt cuprins între 1,8-5,4 %
C. structuri pe diafragme din beton armat şi parter (tabelul 3).
elastic cu regim de înălţime P+8E. Surprinzător de mic a fost saltul adus de modificările
La atingerea scopului propus voi fi susţinut de distanţelor de transport. Recapitulaţia devizului se
informaţiile tehnice prezentate în normativul NP- referă la greutatea totală transportată pe lucrare şi cu
15/1987 care comunică diferenţele de consum pentru tarifele de transport şi din ponderea cheltuielilor faţă
materialele, manopera şi utilajele implicate în execuţia de valoarea lucrării, s-au obţinut salturi cuprinse între
structurii de rezistenţă; aceste diferenţe datorate 0,3-0,6 % (vezi tabelul 4).
seismicităţii se produc asupra următoarelor consumuri: Prin urmare, pentru a determina coeficientul de
− ciment corecţie final al unei structuri dintr-o anumită
− oţel beton localitate, trebuie să ne informăm mai întâi asupra
− material lemnos următoarelor date:
− manoperă orară • zona seismică în care este situată clădirea;
− transportul materialelor • costul manoperei în localitate;
− utilaje folosite la structura de rezistenţă • distanţa necesară transportării materialelor de la
Fiecare tip de structură analizat a fost proiectat iniţial furnizori.
pentru gradul 6 seismic; am efectuat măsurători de Cunoscând aceste date putem alege coeficienţii de
cantităţi pentru lucrările de structură, am încadrat în corecţie din tabelele 2, 3 şi 4, care prin înmulţire, vor
articole de deviz din indicatoarele republicane şi am determina coeficientul de localizare final necesar
obţinut extrase de resurse materiale, manoperă şi ajustării costului de înlocuire total al clădirii. În tabelul
utilaje pentru executarea lucrărilor. 5 am propus un exemplu de calcul privitor la aceşti
Pentru aceste extrase am selectat sporurile de resurse coeficienţi de corecţie pentru câteva localităţi din ţară.
cauzate de fiecare grad seismic în parte şi s-au refăcut În concluzie, este necesară o lucrare amplă care,
recapitulaţiile de deviz. Raportul dintre valoarea ataşată cataloagelor de preţuri existente, va evidenţia
obţinută şi valoarea iniţială a creat sporul valoric al diferenţierea între localităţi.
structurii în cadrul întregii clădiri (vezi tabelele 1.a.- Cei interesaţi de informaţii suplimentare, referitoare
1.f.). la indicii de localizare promovaţi în prezenta lucrare,
se pot adresa telefonic la telefon 01/250.75.06 sau la
01/653.92.50.
TABELE DE PREZENTARE A SPORURILOR DIN SEISM
1. Spor din otel beton

(Tabel 1.a.)
Zidarie portanta P+1 Cadre P+3 Diafragme P+8
Grad Sporuri Cladire Coef. Sporuri Coef. Sporuri Coef.
seismic conf.NP15 tip P+1 corectie conf.NP15 corectie conf.NP15 corectie
(kg/mp) (kg/mp) (kg/mp) (kg/mp)
grad 6 11.00 11.55 1.000 32.74 1.000 30.71 1.000
grad 7 11.50 12.08 1.045 35.91 1.097 36.44 1.187
grad 8 13.95 14.65 1.268 39.57 1.209 41.99 1.367
grad 9 14.85 15.59 1.350 44.71 1.366 47.73 1.554

2. Spor din ciment

(Tabel
1.b.)
(kg/mp) (kg/mp) (kg/mp) (kg/mp)
grad 6 94.50 100.17 1.000 202.20 1.000 184.00 1.000
grad 7 103.50 109.71 1.095 209.30 1.035 190.70 1.036
grad 8 112.50 119.25 1.190 216.80 1.072 204.30 1.110
grad 9 121.50 128.79 1.286 223.30 1.104 219.30 1.192
3. Spor din lemn

(Tabel 1.c.)
seismic conf.NP15 tip P+1 corectie onf.NP15 corectie conf.NP15 corectie
(mc/100mp) (mc/100mp) (mc/100mp) (mc/100mp)
grad 6 0.40 0.40 1.000 0.35 1.000 0.20 1.000
grad 7 0.45 0.45 1.125 0.35 1.000 0.20 1.000
grad 8 0.50 0.50 1.250 0.40 1.143 0.25 1.250
grad 9 0.60 0.60 1.500 0.45 1.286 0.30 1.500
4. Spor din utilaje

(Tabel
1.d.)
(ore) (ore) (ore) (ore)
grad 6 0.28 0.28 1.000 0.13 1.000 0.10 1.000
grad 7 0.28 0.28 1.000 0.18 1.385 0.18 1.800
grad 8 0.29 0.29 1.036 0.22 1.692 0.26 2.600
grad 9 0.31 0.31 1.107 0.31 2.385 0.28 2.800
5. Spor din manopera

(Tabel
1.e.)
seismic conf.NP15 tip P+1 corectie onf.NP15 corectie conf.NP15 corectie
(ore/mp) (ore/mp) (ore/mp) (ore/mp)
grad 6 22.00 23.32 1.000 15.00 1.000 12.80 1.000
grad 7 22.00 23.32 1.000 18.50 1.233 13.00 1.016
grad 8 23.00 24.38 1.045 22.50 1.500 14.50 1.133
grad 9 24.00 25.44 1.091 26.50 1.767 15.30 1.195

6. Spor de transport
(Tabel 1.f.)
Zidarie portanta P+1
Grad Sporuri Cladire Coef.
seismic conf.NP15 tip P+1 corectie
(tone/mp) (tone/mp)
grad 6 1.20 1.20 1.000
grad 7 1.20 1.20 1.000
grad 8 1.25 1.25 1.042
grad 9 1.30 1.30 1.083
TABEL COEFICIENTI DE CORECTIE

DIN SEISMICITATE
(Tabel 2)
Zidarie Structura Diafragme
Grad portanta pe cadre P+8
seismic P+1 P+3
grad 6 1.0000 1.0000 1.0000

grad 7 1.0132 1.0412 1.0315
grad 8 1.0352 1.0876 1.0784
grad 9 1.0611 1.1815 1.1177
Coeficienti de corectie a valorilor finale

din manopera orara neta
(Tabel 3)
Zone Nivel salarizare* Coef.
de (lei net / luna) corectie
salarii minim maxim
zona I 807,840 1,324,750 1.000
zona II 942,480 1,545,630 1.018
zona III 1,077,120 1,766,470 1.036
zona IV 1,211,760 1,987,210 1.054
NOTA: * Nivelul de salarizare este dat de forta de munca utilizata,

respectiv minim pentru muncitorii necalificati si maxim pentru muncitorii calificati
Coeficienti de corectie
in functie de distanta de transport
(Tabel 4)
Distanta de Coef.
transport corectie
5 km 1.000
10 km 1.003
20 km 1.006

TABEL CU COEFICIENTI DE CORECTIE DIN LOCALIZARE
(Tabel 5)
Orase Bucuresti Cluj Napoca Deva Timisoara Focsani
Grad seismic actual VIII VI VI VII IX
Coeficient Zidarie P+1 1.0352 1.0000 1.0000 1.0132 1.0611
i
seismici Cadre P+3 1.0876 1.0000 1.0000 1.0412 1.1815
Diafragme P+8 1.0784 1.0000 1.0000 1.0315 1.1177
Coeficienti salariu 1.054 1.036 1.018 1.036 1.018
Coeficienti transport 1.006 1.006 1.003 1.006 1.003
Coeficienti Zidarie P+1 1.10 1.04 1.02 1.06 1.08
finali Cadre P+3 1.15 1.04 1.02 1.09 1.21
Diafragme P+8 1.14 1.04 1.02 1.08 1.14
•••
PRINCIPALELE MODALITĂŢI DE comparaţie) sunt similare cu cele ale proprietăţii

DETERMINARE A RATEI DE CAPITALIZARE evaluate, în primul rând prin:
ÎN EVALUAREA PROPRIETĂŢILOR • localizarea proprietăţii
IMOBILIARE • gradul de ocupare a terenului
Asist.univ. Ion Anghel • rata cheltuielilor
Membru ANEVAR • rata de ocupare a proprietăţii
• nivelul de motivare şi risc al cumpărătorului.
În cele mai multe cazuri, evaluatorii se simt De asemenea, ţinând seama de mobilitatea oricărei
confortabil utilizând o singură modalitate de pieţe (deci şi a pieţei imobiliare), tranzacţiile reţinute
determinare a ratei de capitalizare, fără a cunoaşte, de evaluator pentru proprietăţi comparabile trebuie să
verifica şi susţine acea rata şi prin alte metode. fie recente, pentru a putea reflecta condiţiile recente
În continuare vom prezenta sintetic principalele existente pe piaţă. Atunci când rata de capitalizare a
modalităţi de determinare a ratei de capitalizare având fost stabilită şi utilizată pentru proprietăţi comparabile,
în vedere şi ideea necesităţii de testare a acesteia de atâta vreme cât este rezultanta pieţei, ea se dovedeşte
către evaluator în cadrul procesului de evaluare. foarte convingătoare.
1. Metoda comparaţiei directe Pornind de la relaţia (1) putem deduce o altă
1 modalitate de determinare a ratei de capitalizare, având
(1) în vedere următoarele formule:
în care:
(a)
R: rata de capitalizare
Po: profitul operaţional al proprietăţii 2
Pv: preţul de vânzare al proprietăţii (b)
Aceasta este formula universală şi generală pentru
determinarea ratei de capitalizare în condiţiile în care în care:
evaluatorul cunoaşte profitul operaţional (Po) şi preţul RRVo: rata rentabilităţii venitului operaţional
de vânzare al proprietăţii (Pv). Vo: venitul operaţional
Rata de capitalizare ce rezultă din această formulă MVo: multiplicatorul venitului operaţional
conţine în mod implicit presupunerile despre În aceste condiţii va rezulta:
aşteptările investitorului în acea operaţiune de vânzare- (a’)
cumpărare. (b’)
Formula are relevanţă când caracteristicile
Pornind de la relaţia (1) şi formulele (a’) şi (b’) va
proprietăţilor vândute (considerate ca bază de
rezulta:
(c)
1
Vezi şi Evaluarea activelor şi întreprinderilor, coord.
G.Bădescu, Biblioteca ANEVAR, Nr.1/ 1998, p.109. În aceste condiţii putem reţine şi o altă formă de
2
În comparaţie cu lucrarea citată propunem termenul exprimare a ratei de capitalizare prin metoda
“profit operaţional” în locul termenului “venit net comparaţiei directe şi anume:
operaţional”.

către finanţatorii proprietăţilor imobiliare, aceştia
(1’) pornind de la propriile lor cerinţe în legătură cu:
• rata de acoperire a serviciului datoriei (RAD),
Evaluatorii cunosc faptul că există doar două respectiv raportul dintre profitul înainte de impozit
modalităţi de capitalizare directă şi anume: şi dobânzi plus restituirea creditului
a) împărţirea venitului (profitului) la o rată de
• raportul dintre volumul creditului şi valoarea
capitalizare stabilită
proprietăţii (RCV, adică rata credit-valoare)
b) multiplicarea venitului (profitului) cu un factor de
• rata dobânzii (Rd)
capitalizare (multiplu).
Şi în acest caz metoda are relevanţă atunci când
În cadrul celei de-a doua abordări, baza asupra căreia
porneşte de la piaţă. Toţi evaluatorii ar trebui să
se aplică multiplicatorul poate fi Venitul operaţional -
verifice condiţiile în care este disponibil pe piaţă
Vo (potenţial sau efectiv). Această abordare este
capitalul ipotecar pentru tipul respectiv de proprietate
utilizată în general pentru metoda comparaţiei de piaţă
şi să cunoască cerinţele creditorilor ipotecari. Aceasta
şi nu este considerată o metodă care să necesite
se bazează pe ipoteza că orice creditor stabileşte
capitalizare.
controlul pentru portofoliul de proprietăţi finanţate prin
Totuşi, cele două părţi din formulă pot fi deduse,
intermediul dimensiunii riscului ce şi l-a asumat (este
relativ simplu, din informaţiile de pe piaţă:
vorba de un risc controlat prin intermediul ratei credit -
• Multiplicatorul venitului operaţional (MVo)
valoarea proprietăţii, RCV), ratei dobânzii percepute şi
• Rata rentabilităţii veniturilor operaţionale (RRVo), a termenului de rambursare.
care este direct influenţată de nivelul ratei Dacă ipotezele privind cele trei variabile, implicate în
cheltuielilor formulă, provin de la un anume creditor şi nu de la
De exemplu, o cercetare de piaţă simplă poate indica piaţă, rata de capitalizare va reflecta valoarea pentru
nivelul chiriei brute la momentul evaluării pentru creditor mai degrabă decât valoarea de piaţă.
proprietăţi similare. Multiplicatorul venitului Atunci când utilizează formula Elwood, evaluatorii ar
operaţional (MVO) poate fi stabilit prin împărţirea trebui să verifice rata de capitalizare obţinută pornind
preţului de vânzare (Pv) la venitul operaţional (Vo) - de la verificarea ratei de acoperire a datoriei (RAD).
rezultând astfel indicatorul solicitat la numitorul
relaţiei (1’). (3’)
Tot prin analiza pieţei putem obţine informaţii despre
rata tipică a cheltuielilor, funcţie de aceasta rezultând Dacă rata de acoperire a dobânzii astfel calculată este
rata rentabilităţii veniturilor (RRVo): inconsistentă, departe de criteriile creditorilor pentru
RRVo = 100% - rata cheltuielilor proprietăţi similare, rata de capitalizare obţinută prin
Având disponibile cele două cifre (RRVo şi MVo) se metoda Elwood (sau o alta metodă similară) are o
poate uşor calcula rata de capitalizare conform relaţiei neconcordanţă, fiind nevoie ca ipotezele iniţiale să fie
(1’). revizuite.
2. Metoda construirii în trepte 4. Metode bazate pe costul capitalului
(2) (de tipul “band of investment”)
Aceasta este una din cele mai vechi metode de Abordare generală
determinare a ratei de capitalizare ce se bazează pe (4)
construirea în trepte pornind de la rata rentabilităţii
(remunerării capitalului) fără risc - Rf., la care se Cunoscută ca “band of investment method”, această
adaugă: abordare se bazează pe ipoteza că rata de capitalizare
• riscul de lichiditate (Rl) depinde de costul mediu ponderat al capitalului total
• riscul managementului Rm) (datorii şi capital propriu), calitatea riscului investiţiei
• riscul economic (Re), respectiv riscul schimbării în aceea proprietate. Numită şi analiza capitalului
mediului economic. ipotecat, formula spune că rata de capitalizare este o
Evident că aprecierea factorilor implicaţi în acest medie ponderată a ratei de dobândă a ipotecii - Rd şi
model se bazează pe judecata subiectivă a ratei de remunerare a capitalului propriu - Rcp.
evaluatorului şi că oricând pot apare neînţelegeri sau Rata astfel construită satisface atât cerinţele
puncte de vedere diferite. Totuşi, această modalitate de creditorului ipotecar cât şi cerinţele participanţilor la
calcul a ratei de capitalizare este foarte utilă în judecata capitalul propriu (acţionarii). Aceasta reprezintă o
comparativă, atunci când sunt folosite mai multe metodă foarte populară în rândul evaluatorilor, dar
modalităţi de determinare a lui R. adesea se bazează pe informaţii de la “controlorii”
creditorilor şi ai acţionarilor şi nu direct de pe piaţă.
3. Metoda giranţilor
Abordarea funcţie de componentele fizice ale
(3)
proprietăţii
Cunoscută ca “metoda giranţilor” (underwriter’s (5)
method) această formulă este utilizată îndeosebi de
Această abordare reprezintă o altă tehnică de tip
“band of investment”, care porneşte de la relaţia dintre

componentele fizice ale proprietăţii: teren şi În cazul în care ipotezele conduc la ideea că atât
construcţii. Raportul dintre valoarea terenului şi venitul cât şi valoarea proprietăţii se modifică în mod
valoarea proprietăţii (T), respectiv dintre valoarea linear într-o perioadă dată, corecţia se multiplică cu
construcţiilor şi valoarea proprietăţii, este cunoscut de raportul 1/n (unde n reprezintă numărul de ani
evaluator, după cum rata de capitalizare pentru fiecare prognozaţi), conform relaţiei (6.3).
dintre tipuri de proprietăţi imobiliare (Rt - rata de
capitalizare pentru teren, respectiv Rc - rata de (6.3.)
capitalizare pentru construcţii) se pot deduce de pe
piaţă. În condiţiile în care venitul/valoarea se modifică cu o
Aceasta constituie o abordare utilă îndeosebi în cazul rată constantă, rata de capitalizare R se va calcula ca
“celei mai bune utilizări”, când valoarea construcţiei se diferenţa între rata rentabilităţii sau a câştigului (Y) şi
cunoaşte (sau poate fi estimată rezonabil), iar problema rata de modificare (RM). Este evident faptul că, dacă
care se pune este care poate fi cea mai profitabilă aşteptarea investitorului este la un nivel de rentabilitate
utilizare pentru teren. de 12% iar rata de creştere a venitului şi valorii este
+2% anual, rata de capitalizare va fi egală cu 10%
Abordarea funcţie de rata câştigului (12% - 2%).
(6) (6.4.)
Când evaluatorul aşteaptă ca venitul şi valoarea
proprietăţii să rămână neschimbată pe o perioadă 5. Metoda Elwood
îndelungată, proprietatea este evaluată prin capitalizare
pe o durată nelimitată, caz în care rata va fi similară cu
rata câştigului (Y). (7.1.)
Atunci când evaluatorul aşteapta o schimbare a
venitului/valorii proprietăţii într-o perioadă viitoare,
formula anterioară se ajustează ţinând seama de doi Ye - rata rentabilităţii (câştigului) asociată capitalului
factori: investit într-o proprietate;
- modificare procentuală în valoarea proprietăţii; P - partea achitată din credit;
- factor de actualizare corespunzător. J - factor de ajustare a evoluţiei unui flux de
Relaţia de determinare a ratei de capitalizare se va venituri;
determina pe baza relaţiei: ∆i - modificarea procentuală a veniturilor aduse de
(6.1.) proprietate .
Evaluatorul trebuie să ia în considerare trei variabile Mulţi dintre cititorii acestui articol vor recunoaşte în
pentru determinarea factorului de actualizare: relaţia (7.1.) formula Elwood, care derivă din rata de
• percepţia evaluatorului faţă de o schimbare capitalizare încorporată în structura capitalului
anticipată; (propriu şi împrumutat). Dezvoltată de L.W. Elwood şi
• dimensiunea fluxului de venit/ valoare a redefinită de C.B. Akerson, aceasta este echivalentul
proprietăţii; algebric al analizei fluxului actualizat al lichidităţilor
• perioada viitoare în care va avea loc schimbarea. (Discounted Cash-Flow - DCF).
Atunci când se proiectează că venitul va rămâne la
acelaşi nivel dar valoarea proprietăţii se va modifica în Formula propusă de Akerson este următoarea :
perioada viitoare, R va fi corectată conform relaţiei de
mai jos.
(6.2.)
(7.2.)
unde: 1/ Sn = factorul fondului de amortizare (sinking
fund factor); Prezentarea lui Akerson are avantajul că permite
înţelegerea facilă şi dezvoltarea pas cu pas a tehnicii de
determinare a ratei de capitalizare.
Determinarea ratei de capitalizare pe baza modelului Akerson

Pasul 1 Determinarea costului mediu ponderat al capitalului …………………
Raportul credit/valoare x Rata dobânzii (RCV x Rd) …………………
+ Ponderea cap.propriu x Rentab.cap.propriu (1-RCV) x Ye Medie ponderată
Pasul 2 Ajustare pentru creşterea de capital propriu …………………
(-) Raportul credit/valoare x Partea achitată din credit (RCV x P) …………………
x Factorul fondului de amortizare (1/ Sn) Rata de bază
Pasul 3 Ajustare pentru apreciere şi depreciere …………………
(-) +/- Factorul fondului de amortizare (1/ Sn) Rata de capitalizare

Primul pas este similar cu orice calcul al costului • MASSACHUSETTS ASSOCIATION OF
mediu ponderat al capitalului. REALTORS
Al doilea pas ajustează costul mediu al capitalului • PROGRAMUL DE INSTRUIRE
total pentru creşterea capitalului acţionarilor pe măsură CONTINUA
ce investitorul achită creditul, rezultând prin această 2. Prezentarea:
ajustare o rată de bază. • Situaţiei financiare pe semestrul al 2-lea al
Al treilea pas corectează rata de bază pentru orice anului 1998
apreciere / depreciere anticipată de evaluator în • Bugetului de venituri şi cheltuieli al
perioada următoare, rezultând astfel rata de ANEVAR pentru anul 1999
capitalizare. 3. Discutarea şi aprobarea propunerilor privind
Formula iniţială a lui Elwood a fost dezvoltată doar “Regulamentul de primire şi excludere din
pentru un nivel al fluxului de venit, dar ulterior au fost ANEVAR”
luate în considerare variaţii ale diferitelor surse de 4. Discutarea şi aprobarea standardelor:
venit anticipate de evaluator prin utilizarea factorului • SEV 3.02 - “Evaluatorul - competenţe,
“J”. calificare”
Articolul prezentat realizează o trecere în revistă a • SEV 3.03 - “Relaţia evaluator -auditor”
principalelor căi de determinare a ratei de capitalizare • SEV 3.04 - “Condiţiile de angajarea
pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare, insistând pe evaluării”
ideea verificării şi susţinerii de către evaluator a acelei
• SEV 4.01 - “Principiile evaluării şi practica
rate în cadrul raportului de evaluare. Într-un material
raportării-transparenţă, consistenţă şi
viitor vom dezvolta ideea testării ratei de capitalizare
coerenţă”
prin câteva aplicaţii utile în susţinerea demersului
• SEV 4.02 - “Sfera de cuprindere a evaluării şi
nostru.
fundamente uniforme”
• SEV 4.08 - “Costul de înlocuire net (CIN)”
Bibliografie:
5. Cooptarea unor noi membri în Consiliul
1. Akerson C., Builtup and Blended Rates,
Director
Capitalization Theory and Techiques Study Guide,
6. Discutarea şi aprobarea planului de activitate al
American Institute of Real Estate Appraisers,
IROVAL pe anul 1999
Chicago, 1984
7. Majorarea capitalului social al IROVAL
2. Bădescu G. (coord.), Evaluarea activelor şi
8. Discutarea şi aprobarea tarifelor de curs şi
întreprinderilor - suport de curs, Biblioteca
seminar
ANEVAR, Nr.1/1998
9. Discutarea oportunităţii afilierii ANEVAR la
3. Fisher C., Rates and Ratios used in Income
FIABCI
Capitalization Approach, Appraisal Institute,
10. Primirea de membri titulari şi asociaţi
Chicago, 1995
11. Excluderea membrilor şi scoaterea din evidenţă
4. Işfănescu A (coord.), Evaluarea întreprinderii,
a persoanelor care nu şi-au ridicat legitimaţiile
Editura Tribuna Economică, Bucureşti, 1998
12. Diverse
5. Kelly W., Epley D., Mitchell Ph., A Requiem for
Elwood, The Appraisal Journal, Iulie 1995 La sedinţă au participat din partea IROVAL domnii
6. Martin J., Sussman M., The Twelve Rs: An ing. Bănescu Andrei - Director executiv, ec. Stan Sorin
Overview of Capitalization Rate Derivation, The şi din dl. Zgorcea Ion din partea CT Teleorman.
Appraisal Journal, Aprilie 1997 La primul punct al ordinei de zi, dl. ing Crivii Adrian
7. Stan S., Anghel I. Rata de actualizare şi rata de - Vicepreşedinte ANEVAR, dl. Doru Puiu Tiberiu -
capitalizare, Buletin IROVAL, nr.2/1998 Vicepreşedinte ANEVAR şi d-şoara ec. Ababei Dana
au prezentat informări privind activitatea internaţională
••• a asociaţiei, iar dl. ing. Bănescu Andrei a prezentat
stadiul programului de instruire continuă a membrilor
PROCES VERBAL ŞEDINŢA ANEVAR. A fost evidenţiat faptul că absolvenţii
CONSILIULUI DIRECTOR ANEVAR SPIC 11 - Metode de evaluare imobiliară (56 ore) au
din 21 noiembrie 1998 - SINAIA - aceeaşi calitate ca şi absolvenţii cursului “Evaluarea şi
ec. Ababei Dana Adina finanţarea proprietăţilor imobiliare”, respectiv
membru ANEVAR “evaluator imobiliar”. De asemenea s-a arătat că
În ziua de 21 Noiembrie 1998 a avut loc la Sinaia seminariile nu trebuie organizate de tip “intensiv” ci
şedinţa Consiliului Director (CD) al ANEVAR pe principalul element de care trebuie să se ţină seama în
trimestrul al 4-lea al anului 1998. desfăşurarea acestora este “interesul cursanţilor”.
Ordinea de zi a fost: Prezentarea situaţiei financiare făcută de către dl.
Teişanu Vasile a fost finalizată cu luarea hotărârii de a
1. Informări privind activitatea desfăşurată de: se convoca preşedinţii centrelor teritoriale la sediul
• TEGOVA ANEVAR din Bucureşti.
• IVSC În cadrul discuţiilor privind “Regulamentul de
• CEEVAN primire şi excludere din ANEVAR a persoanelor
fizice” s-a accentuat necesitatea corelării acestui Regulamen-tului (intern) al Consiliului Director până
regulament cu standardele SEV şi cu statutul asociaţiei la următoareaîntrunire.
şi diferenţierii activităţilor de finalizare a cursului şi de Membrilor Consiliului Director care vor lipsi de la
intrare în ANEVAR. şedinţele Consiliului de trei ori consecutiv li se va
Au fost discutate şi aprobate cele 6 standarde SEV, solicita retragerea din cadrul Consiliului.
Standardul SEV 3.04 a fost aprobat sub rezerva unor S-a hotărât, de asemenea, majorarea capitalului social
reformulări. al IROVAL şi au fost aprobate noile tarife de curs şi
S-a hotărât cooptarea unor noi membri (fără drept de seminar.
vot) în Consiliul Director la următoarea sedinţă Persoanele excluse din ANEVAR pentru neplata
urmând a se face propuneri. cotizaţiei şi deci neîndeplinirea obligaţiilor statutare
Comisia de Disciplină a cărui preşedinte este dl. sunt:
Bentu Gheorghe a fost însărcinată cu întocmirea
Nr. crt. Nume şi prenume Nr. Centrul

legitimaţie Teritorial
1 ALBOTEANU PAUL VIRGILIU 1734 BRAŞOV
2 BALOIANU LAURENŢIU 1269 BRAŞOV
3 BERCU GABRIELA ELENA 443 BRAŞOV
4 BINCHECI IOAN 694 BRAŞOV
5 BOGDAN DORINA 378 BRAŞOV
6 BUZDUGAN NICOLAE 326 BRAŞOV
7 BUTUM AUREL 381 BRAŞOV
8 CĂLBUREAN NISTOR 382 BRAŞOV
9 CHIŢU NICOLAE 330 BRAŞOV
10 COMES MARIA 564 BRAŞOV
11 COJOCARU VASILE 388 BRAŞOV
12 CREŢU GHEORGHE 720 BRAŞOV
13 CRISTESCU VICTOR 201 BRAŞOV
14 DAN ANDREIU 724 BRAŞOV
15 DRACEA IOAN 202 BRAŞOV
16 FILIP ALEXANDRU 206 BRAŞOV
17 GRIGORESCU HONORIU 207 BRAŞOV
18 GROSU ZAMFIR 208 BRAŞOV
19 HOFFMAN VICTOR 211 BRAŞOV
20 IAMANDI RADU 213 BRAŞOV
21 LINCARIU TRAIAN 747 BRAŞOV
22 LUNGU LAURIAN 1986 BRAŞOV
23 MĂIEREAN MIRCEA IOAN 586 BRAŞOV
24 MELINTE RICA 1196 BRAŞOV
25 MICU MARIA 587 BRAŞOV
26 MILU MARIA 281 BRAŞOV
27 MITU PAUL 1663 BRAŞOV
28 PANAIT FLOAREA 225 BRAŞOV
29 PERSENEA DUMITRU 604 BRAŞOV
30 PETER SARA 1363 BRAŞOV
31 PETRESCU ION 2122 BRAŞOV
32 PETRICAŞ MARIANA 605 BRAŞOV
33 TONCA LUCIAN TUDOR 424 BRAŞOV
34 UDREA EUGENIA 301 BRAŞOV
35 UDROIU ION 1397 BRAŞOV
36 VRABIE ION 1721 BRAŞOV
37 CONSTANTINESCU AUREL 387 CLUJ
38 ARON EMANOIL 2036 CONSTANŢA
39 DOBRE ELENA 1167 CONSTANŢA

40 MILIAN DAN DORU 1895 CONSTANŢA
41 MOROIANU EUGEN 51 CONSTANŢA
42 RUSU DANIELA 1926 CONSTANŢA
43 FERENCZ GABOR 1021 MUREŞ
44 NISTOR VASILE 765 MUREŞ
45 POP.V.IOAN 1682 MUREŞ
46 SOLEA ALEXANDRU 1104 MUREŞ
47 HUMINIUC MARIA 737 NEAMŢ
48 MÎNDRILĂ MIRCEA 1199 NEAMŢ
49 SCHMIDT PETRU 1928 NEAMŢ
50 TICU DUMITRU 958 NEAMŢ
51 VLADIMIR GEORGE 636 NEAMŢ
52 ANTONESCU ADRIAN 314 PRAHOVA
53 CIMPOESU ELENA 386 PRAHOVA
54 CLUCERESCU CARMEN 1798 PRAHOVA
55 DRAGOMIRESCU VICTOR 2206 PRAHOVA
56 MARIS SERBAN ALEX 1337 PRAHOVA
57 NARTEA MARIAN 345 PRAHOVA
58 PASCU ANA 926 PRAHOVA
59 POPA NECULAI 410 PRAHOVA
60 POPA SILVIA 2636 PRAHOVA
61 RONCEA CONSTANTIN 417 PRAHOVA
62 RUZICI IONEL 1693 PRAHOVA
63 SIMION VASILE 2136 PRAHOVA
64 SULIMAN LACHE 815 PRAHOVA
65 VASILESCU EDUARD 968 PRAHOVA
66 ZGAIA IOAN 2151 PRAHOVA
67 CUSTELCEAN MARIA 722 SIBIU
68 CUSTELCEAN MIRCEA 723 SIBIU
69 SIMOVICI BOGDAN 1378 VASLUI
70 SIMOVICI IULIA 1379 VASLUI
Datorită faptului că au plecat din ţară şi nu au plătit cotizaţia, următoarele persoane au fost excluse:
1 CÂMPEAN GELU 852 CLUJ

2 BOLLA EDUARD 1953 CONSTANŢA
Următoarele persoane au depus cereri de retragere care, au fost aprobate:

1 LUPESCU IOAN EUGEN 662 BRAŞOV
2 SERBANESCU LAVINIA 1377 BRAŞOV
3 POPP BOGDAN 1796 BRAŞOV
4 PELECACI MARIA 2610 BRAŞOV
5 BRUCKNER N. TIBERIU 380 CONSTANŢA
6 GIUGLEA MIHAI 1639 CONSTANŢA
Dl. Boca Gheorghe - Vaslui a fost scos din evidenţele ANEVAR.
Următoarea întrunire a fost stabilită pentru data de 27 martie 1999 la Timişoara.

ANEXA vechimea în specialitate a candidatului.
Este obligatoriu, de asemenea, pe cererea de intrare
REGULAMENTUL DE PRIMIRE viza Centrului Teritorial pe raza căruia domiciliază
ŞI EXCLUDERE DIN ANEVAR candidatul.
a persoanelor fizice Responsabilitatea privind dosarele înaintate spre
analiză este a preşedinţilor Centrelor Teritoriale.
Având în vedere stadiul actual de dezvoltare al Dosarul de primire în ANEVAR cuprinde:
activităţii de evaluare şi interesul pentru cursurile • Cererea de înscriere tip semnată original şi vizată
organizate de ANEVAR şi discuţiile purtate în de Centrul Teritorial;
Consiliul Director se aprobă următoarele modificări în • Testul grilă;
procedura de primire/excludere. • Copie după diploma de studii;
Pentru a nu aglomera toate şedinţele Consiliului • Curriculum vitae cu declaraţie că nu are cazier şi
Director cu primiri şi a optimiza activitatea Centrelor semnat original;
Teritoriale acestea se vor face numai în şedinţele din • Fişa de verificare a lucrării şi/sau copie după
trimestrul 1 si 4. certificatul de absolvire a cursurilor;
În cadrul unei sesiuni special organizate în Centrele • Lista lucrărilor efectuate;
Teritoriale unde există membrii ai Consiliului Director, • Dovada a doi ani de experienţă profesională.
absolvenţii cursurilor (ANEVAR şi ai altor instituţii
care respectă condiţiile cerute) vor da testul de intrare Absolvenţii cursurilor pot solicita obţinerea calităţii
şi vor susţine o lucrare de evaluare corectată (de doi de membru al ANEVAR într-o perioadă de cel mult 1
lectori ANEVAR conform grilei) în prezenţa unei an de la terminarea cursului.
comisii formate dintr-un lector şi un membru al Centrele Teritoriale vor trimite la Bucureşti dosarele
Consiliului Director. cu cererile de înscriere cu cel puţin 21 de zile înainte
Centrele Teritoriale în raza cărora se desfăşoară de şedinţa Consiliului Director pentru a se putea face o
cursuri de evaluare ale altor instituţii trebuie să verifice evidenţă corespunzătoare.
respectarea condiţiilor cerute de ANEVAR. În legătură cu excluderile din ANEVAR pe motiv de
Lucrarea de evaluare va avea ca autori cel mult 4 neplată a cotizaţiei şi încălcarea prevederilor statutare,
cursanţi; se pot accepta consultanţi (ex: Centrele Teritoriale vor anunţa toţi membrii persoane
constructori,economişti) pentru realizarea lucrării de fizice şi juridice că plata cotizaţiei pe anul în curs se
evaluare şi persoane care nu au absolvit un curs de face cel mai târziu până la 30 iunie. După această dată,
evaluare. cei care nu au achitat cotizaţia vor fi atentionaţi şi
Testul grilă de verificare a cunoştinţelor va conţine 30 rugaţi să se retragă dacă nu doresc să fie în continuare
de întrebări, limita minimă de acces fiind 18 răspunsuri membrii ANEVAR. În caz excepţional ultima dată de
exacte şi va putea fi susţinut de cel mult 3 (trei) ori. plată fiind 31 decembrie, după care cei ce nu şi-au
Datele şi locurile sesiunii de susţinere a lucrării de achitat datoriile, indiferent de motiv sunt automat
evaluare şi a testului grilă vor fi stabilite de Consiliul excluşi pentru neîndeplinirea obligaţiilor statutare în
Director şi anunţate celor interesaţi din Centrele prima şedinţă a Consiliului Director (trim. 1), anunţaţi
Teritoriale. în scris, publicaţi în buletinul informativ ANEVAR şi
De asemenea, pentru intrarea în ANEVAR, Centrele într-un ziar local.
Teritoriale vor verifica cu atenţie durata studiilor şi
¶·

ISSN: 1224-8967
Buletin
INFORMATIV
••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
DESPRE CALITATEA ŞI PRECIZIA EVALUĂRILOR
ing. Gheorghe Bădescu
CUPRINS Preşedinte ANEVAR
Calitatea şi precizia evaluării sunt şi vor fi subiecte de discuţie în

legătură cu profesia de evaluator. Din cauza neînţelegerii sau
neacceptării caracterului subiectiv al evaluării, se caută "etaloane de
DESPRE CALITATEA ŞI PRECIZIA evaluări" sau mai mult chiar, "valori reale".
EVALUĂRILOR..................................... 1
Ca şi în cazul alchimiştilor care, căutând şi negăsind "elixirul
tinereţii" sau "piatra filozofală" au găsit multe alte substanţe utile,
ASPECTE METODOLOGICE ALE căutarea "valorii reale" a dus la abordări, metode şi tehnici de
EVALUARII AFACERILOR PRIN evaluare care rezolvă problema. Şi anume, problema este încheierea
ABORDAREA PE BAZA DE VENIT ..3 tranzacţiei şi nu oglindirea visurilor vânzătorilor sau a
cumpărătorilor.
Atunci când se acuză o neglijenţă profesională în alte cazuri decât
evaluarea, atenţia tuturor este îndreptată spre modalitatea în care
RATA DE CAPITALIZARE - profesionistul şi-a îndeplinit sarcinile şi nu neapărat asupra
CONSIDERATII PRACTICE.
TESTAREA RATEI DE rezultatelor obţinute. De altfel, medicul nu garantează că pacientul se
CAPITALIZARE .................................... 9 va vindeca complet şi nici avocatul nu garantează câştigarea
procesului. În general, profesioniştii nu garantează nici măcar
succesul parţial şi din acest motiv se consideră ca o conduită neetică,
ANALIZA DE PIATA IN acceptarea plăţii serviciilor profesionale în funcţie de rezultatul
EVALUAREA PROPRIETATILOR obţinut de client.
IMOBILIARE ....................................... 12 De exemplu, într-un proces în 1995 în Anglia (Banque Bruxelles
Lambert SA vs Eagle Star Insurance Co Ltd 1995), judecătorul a
stabilit că evaluatorul trebuie:
SEDINTA CONSILIULUI DIRECTOR "să acorde o atenţie rezonabilă pentru a furniza o opinie
ANEVAR din 26 martie 1999 ............. 14 informată şi fundamentată privind valoarea de piaţă a terenului în
cauză, la data evaluării. În mod normal, evaluatorul nu
garantează că terenul se va vinde la valoarea pe care el a estimat-
COLABORAREA INTERNATIONALA o, aşa cum un medic nu garantează că va vindeca pacientul".
A ASOCIATIEI NATIONALE A Acest lucru evidenţiează că evaluarea este în parte un proces
EVALUATORILOR DIN ROMANIA 15 subiectiv şi că:
"Evaluarea nu este o ştiinţă exactă; ea implică probleme de
judecată asupra cărora experţii pot avea păreri diferite fără să fie
pusă la îndoială competenţa lor profesională" (Zubaida vs
MEMBRII ASOCIATI ANEVAR Hargreaves 1995).
primiti in asociatie in sem. I 1999 ....... 16
Buletin Informativ nr. 2 - 1999 1

1. Eroarea în evaluare 2.2. Mărimea "gamei de valori". În majoritatea

Este un lucru să se accepte că întotdeauna există la o cazurilor, instanţa a hotărât ca o diferenţă acceptabilă
anumită dată, în opiniile privind valoarea unei ±10% până la ±15%. Diferenţe mai mari au fost
proprietăţi, o gamă de valori legitimă şi este cu totul acceptate pentru proprietăţi comerciale şi mai rar pentru
altceva să se tragă concluzia că orice evaluare ce este în proprietăţi rezidenţiale. Cele mai mari diferenţe sunt
afara acelei game de valori este cauzată de o neglijenţă, acceptate pentru valori reziduale.
întrucât toţi evaluatorii competenţi vor exprima opinii ce În orice caz, practica judiciară arată că o diferenţă mai
vor fi în interiorul acestei game de valori. mare de 15% se poate accepta numai dacă există
În majoritatea cazurilor în care evaluările sunt explicaţii rezonabile şi bine fundamentate.
contestate în instanţă, judecătorii consideră că
diferenţele mari de opinii pot să pună sub semnul
întrebării responsabilitatea profesională a evaluatorului 2.3. Rolul expertului independent
şi solicită o analiză a modului cum s-a ajuns la asemenea După inventarea "gamei de valori", rolul expertului
diferenţe. independent devine crucial în rezolvarea cazurilor în
Însă în multe cazuri, instanţele pur şi simplu fixează o instanţă. Experţii independenţi par să reprezinte
limită admisibilă a acestor diferenţe, peste care se percepţia generalizată a evaluatorilor. Într-o anchetă
consideră categoric o neglijenţă profesională. De făcută printre evaluatori 7% au fost de acord cu diferenţa
exemplu, într-un caz, "este clar că o eroare de 25%, plus de ±5%, 57% cu ±10%, 29% cu ±15% şi 7% cu ±20%.
sau minus, constituie neglijenţă şi neîndeplinirea
datoriei cerute de cauză". În plus, 2/3 din evaluatori sunt de acord ca evaluările
În acelaşi timp, rezultatul care a fost obţinut prin ar putea să fie judecate după rezultatele obţinute.
ipoteze şi analize neglijente şi nefundamentate constituie
un motiv de exonerare de răspundere, dacă acel rezultat
se încadrează în gama de valori considerată rezonabilă. 3. Procesul de evaluare şi diferenţele de opinii
Pentru valoarea de piaţă, testul corect pentru precizia
evaluării trebuie să fie comparaţia cu tranzacţii recente
2. Elementele aprecierii de pe piaţă.
În aprecierea evaluărilor în baza diferenţelor de opinii Totuşi, în conformitate cu standardele IVS-1
se analizează aşa zisele: internaţional (EVS 4.03 european, SEV 4.03 al
- "valoarea reală" a proprietăţii subiect la data ANEVAR), apar două probleme importante:
evaluării - valoarea de piaţă este valoarea la data evaluării şi nu
- "gama de valori" în jurul "valorii reale" în care se are durată de valabilitate
consideră că va intra oricare evaluare competentă. - valoarea de piaţă este o cifră nerealizabilă din cauza
condiţiilor de natură "ideală" incluse în definiţia ei.
2.1. "Valoarea reală" este luată în considerare de unele Prin urmare, este explicabil de ce instanţele nu iau în
instanţe pe baza valorii estimate de experţi independenţi considerare preţul de vânzare al proprietăţii ca etalon în
ce au depus mărturie şi au fost examinaţi încrucişat. judecarea corectitudinii evaluării. Soluţia acceptată este
Aceasta constă într-o opinie privind validitatea evaluării identificarea "valorii reale" din evaluări şi nu din preţuri.
(analiza detaliată a metodelor de evaluare şi a În 1996, Hutchison s.a. [1] au publicat sub egida RICS
comparabilelor folosite), o evaluare retrospectivă făcută un studiu cu privire la variaţia rezultatelor evaluării
de un expert independent şi o sugestie privind domeniul pentru 6 proprietăţi imobiliare de tip: birouri, comerţ cu
de valori ce poate fi atribuit acelei proprietăţi. amănuntul şi industriale. Baza de date a cuprins 446
În unele cazuri, "valoarea reală" se consideră mijlocul evaluări în 14 localităţi cu o medie de 5,6 evaluări pe
domeniului de valori. În alte cazuri, instanţa ia drept acelaşi subiect.
"valoare reală" chiar opinia exprimată de unul dintre
experţii independenţi.
Diferenţe Proprietăţi închiriate Proprietăţi libere

faţă de
medie Birou Comerţ Industrie Birou Comerţ Industrie
< 10% 47 (57%) 55 (70%) 40 (57%) 53 (74%) 54 (73%) 41 (60%)
< 20% 21 (25%) 18 (23%) 17 (24%) 17 (24%) 13 (18%) 22 (32%)
< 30% 10 5 11 2 5 3
< 40% 5 0 1 0 1 2
< 50% 0 0 1 0 0 0
< 60% 0 1 0 0 1 0
TOTAL 83 79 70 72 74 88
2 Buletin Informativ nr. 2 - 1999

Diferenţa medie a fost de 9,53% cu o deviaţie
standard de 8,55%. ASPECTE METODOLOGICE ALE EVALUĂRII
La 85% din proprietăţile închiriate diferenţa a fost AFACERILOR PRIN ABORDAREA
mai mică de 20%, iar la proprietăţile libere proporţia a PE BAZĂ DE VENIT
fost de 93,5% pentru o diferenţă mai mică de 20%. dr. ec. Sorin V. Stan
Şi alte studii realizate în 1985, 1988 şi 1997 au IROVAL
confirmat rezultatele şi se poate concluziona că 65% Abordare - metode
din evaluări au diferenţe sub 10%, unele faţă de altele, Abordarea evaluării prin venit (Income Approach),
şi 10% din evaluări au diferenţe mai mari de 20%. conform definiţiei din proiectul standardului european
Un studiu recent [2] analizează cele 32 cazuri de şi celui internaţional de evaluare a afacerilor este
dezacord în privinţa evaluării, cazuri examinate la "calea generală de estimare a valorii unei afaceri,
Curtea Supremă în Anglia. Evident că au fost unei participaţii la aceasta sau unei acţiuni,
implicaţi 64 de experţi independenţi şi intervalul utilizându-se una sau mai multe metode, prin care
mediu realizat a fost de ±23%. De remarcat că peste valoarea este determinată prin convertirea veniturilor
50% din aceste evaluări au avut diferenţe mai mari de anticipate".
20%.
Formele de venit utilizate în metodele înscrise în
Concluzia este că evaluatorii, acţionând ca experţi
abordarea pe bază de venit (numite şi metode de
independenţi, au diferenţe de opinii mai mari decât cei
randament) sunt diferite, funcţie de tipul proprietăţii
care acţionează în situaţii extrajudiciare.
supuse evaluării. Cele mai uzuale forme de venit sunt:
Logic, se pare că ar fi trei explicaţii ale fenomenului,
• profitul net;
din care primele două nu sunt favorabile profesiei de
evaluator. • cash-flow-ul net sau brut;
Prima ar fi că diferenţele ar putea rezulta din • dividendul;
incompetenţă. A doua ar fi că diferenţele ar putea • redevenţa (brută sau netă);
• chiria (brută sau netă);
rezulta din insistenţele părţilor de a obţine câştigarea
• renta (brută sau netă).
cauzei. A treia explicaţie ar fi că este nefundamentat şi
În cazul evaluării afacerilor, deci a entităţilor
iraţional să fie judecate evaluările pe baza faptului că
producătoare de profit, pe baza capacităţii lor de a
diferenţele nu se încadrează într-un anumit interval de
eroare. genera profit în viitor, evaluatorul trebuie să-şi
folosească judecata lui pentru:
Din concluziile studiilor efectuate în Anglia - unde
există o piaţă imobiliară dezvoltată - se evidenţiează • alegerea celei mai adecvate metode de evaluare;
că un interval rezonabil de eroare ar fi ±20%. Este • utilizarea unor ipoteze credibile referitoare la
evident că acest interval este inoperant şi nu ajută la nivelul mentenabil al venitului şi la durata
nimic. probabilă de obţinere a acestuia;
Aceste lucruri ar trebui să fie cunoscute de • asigurarea unor coerenţe între indicatorii
beneficiarii evaluărilor în scopul de a evita cerinţe şi economici utilizaţi în previziunea evoluţiei
criterii care sunt nefundamentate şi uneori ridicole. veniturilor viitoare astfel încât valorile rezultate
Astfel, în câteva caiete de sarcini pentru evaluarea din aplicarea mai multor metode bazate pe venit
spaţiilor comerciale, au apărut cerinţe ca diferenţa să fie egale sau foarte apropiate, deoarece acestea
între două evaluări să fie mai mică de 5%, în caz au aceeaşi bază conceptuală.
contrar unul dintre evaluatori nu va fi plătit pentru Metodele de evaluare înscrise în abordarea pe bază
lucrarea sa. de venit sunt următoarele:
• metoda DCF (Discounted Cash Flow);
Bibliografie • metoda actualizării dividendelor.
1. Hutchison N. s.a. - Variations in the Capital • metoda capitalizării profitului net;
Valuation of UK Commercial Property, RICS Cele trei metode pot fi modelate, funcţie de evoluţia
Research report 1996 previzibilă a formei de venit cu care operează în una,
2. Brown G. s.a.-Property Investment and două sau trei etape:
Performance Measurement, Journal of Valuation
(i) o singură etapă când forma de venit anual
1985
reproductibil se va menţine la acelaşi nivel sau se
3. Drivers I. - The Variance in Valuations
previzionează că va creşte cu o rată anuală
Investment Property, Databank 1988 perpetuă constantă (notată, de obicei, cu g); în
4. Blundel GF s.a. - The Accuracy of Valuations acest caz, se va aplica formula capitalizării cu o
Expectations and Reality, University of Reading rată de capitalizare identică cu rata de actualizare
1997 şi respectiv formula Gordon-Shapiro, în care rata
5. Crosby N. s.a. - Property Valuation Accuracy and de capitalizare (k) este mai mică cu g faţă de rata
the "Margin of Error", RICS Report 1998 de actualizare; deci:
k=t-g
••• Aplicarea unei formule de calcul a valorii afacerii
prin utilizarea unui singur stadiu este adecvată

numai pentru afacerile care au ajuns la maturitate, sau alte metode de comparaţie de piaţă, trebuie
iar evoluţia viitoare a veniturilor acesteia se va să se dezvolte din observaţiile de piaţă. Costurile
înscrie în tendinţa generală de creştere a de construcţie şi deprecierea trebuie determinate
domeniului (ramurii) din care face parte afacerea prin raportarea la o analiză a estimării costurilor
supusă evaluării sau a PIB al ţării în care se şi a deprecierilor acumulate reflectate de piaţă.
derulează afacerea. Metoda capitalizării veniturilor sau metoda
fluxurilor financiare actualizate trebuie să se
(ii) în două etape, respectiv: bazeze pe fluxurile financiare determinate de
• o etapă de creştere anuală constantă şi rapidă a piaţă şi pe rate de rentabilitate derivate din piaţă.
formei de venit pe parcursul perioadei de Cu toate că posibilitatea de obţinere a
previziune explicită (de exemplu 5 ani); informaţiilor şi circumstanţelor legate de piaţă
• o etapă aferentă perioadei de previziune non- sau de activul însuşi vor determina care metodă
explicită, de evoluţie mai lentă a venitului (de de evaluare este cea mai adecvată şi mai
obicei mai mică decât cea previzionată în prima relevantă, rezultatul folosirii oricăreia dintre
etapă), sau de creştere anuală perpetuă procedurile menţionate trebuie să fie valoarea de
constantă a acestuia, respectiv aferentă piaţă, dacă fiecare metodă se bazează pe
perioadei de maturitate a afacerii subiect al informaţii derivate din piaţă" (Standard IVSC 1,
evaluării. paragraf 1.5);
Aplicarea formulelor de calcul a valorii afacerii • evaluatorul se va situa pe poziţia unui expert
care va evolua în două etape este adecvată în cazul neutru, respectiv a celui care face o evaluare de
afacerilor care se previzionează a se dezvolta într- pe poziţia unui investitor mediu (cu abilităţi
un ritm ridicat într-o primă etapă - până la manageriale medii), reflectând astfel aşteptările
ajungerea lor la maturitate; ulterior acestei etape, curente ale afacerii evaluate şi excluzând
va urma al doilea stadiu caracterizat fie prin influenţele subiective (sau interesele speciale) ale
menţinerea la acelaşi nivel a venitului anual, fie unor investitori anumiţi. Altfel spus, valoarea de
printr-o creştere anuală perpetuă a acestuia cu o piaţă rezultată în urma aplicării unor metode de
rată anuală constantă, identică sau apropiată cu rata randament bazate pe criterii de piaţă şi reflectând
anuală previzionată de creştere a ramurii din care astfel comportamentul mediu al investitorilor se
face parte afacerea evaluată sau cu PIB. deosebeşte esenţial de valoarea de investiţie (sau
valoarea subiectivă) care este valoarea unei
(iii) în trei etape, respectiv: proprietăţi pentru un anumit investitor sau pentru
• o etapă de creştere rapidă a formei de venit (de o categorie de investitori sau pentru
exemplu în următorii 3-4 ani cu un ritm anual obiective/scopuri de investiţii identificate.
de 20%); Valoarea de investiţie, de obicei, este superioară
• o etapă în care ritmul de creştere a formei de valorii de piaţă cu un excedent numit valoarea
venit se va dimuna, (de exemplu între anii 4-5 specială. Această valoarea specială este rezultată
şi anul 8 viitor), şi în urma sinergiilor apărute ca rezultat al asocierii
• o etapă de menţinere a nivelului sau de creştere fizice, funcţionale sau economice a proprietăţii
moderată a formei de venit în perioada de evaluate cu altă proprietate.
previziune non-explicită (de exemplu de la anul Rezultă deci că dacă fluxurile
9 viitor la infinit). financiare/veniturile viitoare sunt previzionate pe
O astfel de previziune în trei etape a evoluţiei baza aşteptărilor unui anume investitor sau unui
viitoare a formei de venit este adecvată în cazul grup de investitori care au obiective de investiţii
evaluării afacerilor aflate în faza incipientă şi/sau sau criterii pentru efectuarea investiţiei definite în
cu capacităţi importante de producţie neutilizate, mod clar, evaluatorul se va situa pe poziţia unui
dar cu piaţă potenţială în creştere. expert consultant, iar rezultatul evaluării lui este
valoarea de investiţie, diferită în mod esenţial de
Standardele Internaţionale de Evaluare conţin câteva valoarea de piaţă.
precizări referitoare la metodele de evaluare bazate pe
actualizarea/capitalizarea unor forme de venit. Cele Modelul DCF
mai importante sunt următoarele: Cash-flow-ul previziont are sensul de cash-flow net
• metodele bazate pe venit sunt baze de evaluare, (free cash-flow).
altele decât valoarea de piaţă. Totuşi, rezultatul În cazul evaluării unor afaceri care nu vor recurge la
utilizării acestor metode poate să fie valoarea de finanţare prin credite, deci neîndatorate, se va utiliza
piaţă dacă estimările se bazează pe criterii metoda actualizării cash-flow-ului net la dispoziţia
derivate din piaţă. "Toate metodele, tehnicile şi acţionarilor (free cash-flow to equity owners method),
procedurile de măsurare a valorii de piaţă, dacă în care formula de calcul a acestui indicator este
pot fi folosite şi dacă sunt folosite corect şi următoarea:
adecvat, vor conduce la o formulare comună a Cifra de afaceri netă (1)
valorii de piaţă, dacă se bazează pe criterii - Cheltuieli de exploatare directe (2)
derivate de piaţă. Metoda comparaţiei vânzărilor

= Profit înainte de amortizare, dobânzi şi impozit - Modificarea anuală a fondului de rulment net
(PIADI) - Rata de rambursare credite
- Amortizare + Intrări de credite
= Profit înainte de dobânzi şi impozit (PIDI) = Cash flow net pentru acţionari (CFNA)
- Impozit pe profit 1) cuprinde vânzările de mărfuri şi servicii din care se scad
= Profit net rabaturile acordate clienţilor şi valoarea returnărilor de
+ Amortizare mărfuri de către clienţii nemulţumiţi;
= Cash-flow pentru exploatare 2) cuprind costul materiilor prime, materialelor, com-
bustibilului, etc. consumate, costurile salariale directe şi
- Investiţii de capital alte cheltuieli de exploatare directe;
- Modificarea anuală a fondului de rulment net (3) 3) diferenţa dintre activele curente şi datoriile curente.
= Cash flow net pentru acţionari (CFNA) Cash-flow-ul net pentru investitorii în firmă, care
revine tuturor proprietarilor de capitaluri utilizate de o
În cazul evaluării unor afaceri care sunt finanţate şi firmă îndatorată (acţionarii obişnuiţi, acţionarii
cu credite, deci îndatorate, formula de calcul a CFNA deţinători ai acţiunilor privilegiate şi creditorii) se
este modificată prin includerea influenţei capitalului calculează astfel:
împrumutat atât asupra profitului, cât şi a cash-flow- CFNA
ului. + Dobânzi plătite x (1 - cota impozitului pe profit)
+ Rate de rambursare credite
Deci, formula de calcul a CFNA este: - Intrări de credite
Cifra de afaceri netă (1) + Dividende preferenţiale
- Cheltuieli de exploatare directe (2) = Cash flow net pentru investitori în firmă (CFNF)
= Profit înainte de amortizare, dobânzi şi impozit Altă modalitate de calcul a CFNF este:
(PIADI) PIDI x (1 - cota impozitului pe profit)
- Amortizare + Amortizare
= Profit înainte de dobânzi şi impozit (PIDI) - Investiţii de capital
- Dobânzi - Modificarea anuală a fondului de rulment net
= Profit înainte de impozit = Cash flow net pentru investitorii în firmă - CFNF
- Impozit (debt free cash-flow)
= Profit net O sinteză a tipului de cash-flow utilizat pentru
+ Amortizare calcularea capitalului acţionarilor este redată în
= Cash-flow pentru exploatare tabelul de mai jos:
- Dividende preferenţiale
- Investiţii de capital
Ipostaze Valoarea calculată Tipul de Tipul de cash-flow Rata de Formula de

afacere actualizare calcul
1 capitalul acţionarilor fără credite CF pentru acţionari ccp ∑ CFNA
2 capitalul acţionarilor şi cu credite CF pentru acţionari ccp ∑ CFNA
3 capitalul acţionarilor şi cu credite CF pentru firmă cmpc ∑ CFNF - DPD
Trebuie făcute câteva menţiuni suplimentare pentru a • ca diferenţă între totalul activelor curente şi
înţelege structura informaţiilor sintetice din tabelul de datoriile nebancare pe termen scurt în cazul al 3
mai sus: -lea.
- în ipostazele 1 şi 2, valoarea capitalului acţionarilor - valoarea capitalului acţionarilor calculată în toate
se calculează în mod direct prin actualizarea celor cele trei cazuri, trebuie să fie egală pentru că se
două tipuri de cash-flow cu ratele de actualizare bazează pe aceleaşi ipoteze referitoare la evoluţia
care reflectă costul capitalului propriu deoarece fluxurilor financiare viitoare;
cash-flow-ul revine numai acţionarilor; în cazul 3, - programul informatic cu previziunile trebuie să fie
valoarea capitalului acţionarilor se determină adecvat tipului de cash-flow şi tipului de afacere
indirect, respectiv prin calcularea mai întâi a valorii evaluată; de asemenea, în raportul de evaluare
firmei (business value), din care se va scădea trebuie să fie precizată sursa programului informatic
valoarea de piaţă a datoriilor purtătoare de dobânzi utilizat;
existente la data evaluării; - valoarea reziduală se va calcula funcţie de evoluţia
- în cele trei ipostaze, mărimea capitalului de lucru afacerii viitoare, respectiv:
(working capital), necesară pentru calcularea • ca activ net de lichidare, în cazul în care afacerea
modificării anuale a acestui indicator se calculează se va închide la sfârşitul perioadei de previziune
în mod diferit, respectiv: explicită;
• ca diferenţă între activele curente şi datoriile • ca valoare de continuitate, prin capitalizarea
curente în ipostazele 1 şi 2; profitului net sau a cash-flow-ului net din primul
an al perioadei de previziune non-explicită (deci

din anul p+1, anul p fiind ultimul an al perioadei Aplicarea acestei metode de evaluare a capitalului
de previziune explicită). acţionarilor este condiţionată de fiabilitatea ipotezelor
- dacă cash-flow-ul este calculat în preţuri constante referitoare la:
(în termeni reali), actualizarea se va face cu un cost • evoluţia dividendelor viitoare;
real al capitalului; dacă cash-flow-ul este calculat în • rata de actualizare aplicată.
preţuri curente (în termeni nominali), actualizarea se
va face cu un cost nominal al capitalului; În ce priveşte evoluţia dividendelor, ca şi în cazul
- calcularea valorii unei acţiuni se va face divizând metodei DCF, pot fi previzionate 1, 2 sau trei etape de
valoarea capitalului acţionarilor, calculat conform creştere a dividendelor şi a celor din indicatori cheie, din
formulelor din ultima coloană a tabelului cu care derivă mărimea acestora, respectiv:
numărul total de acţiuni; valoarea unei acţiuni se va • profitul net şi
corecta apoi cu: • cota din profitul net alocată dividendelor.
• o primă de control sau cu un discount pentru În ce priveşte rata de actualizare aplicată, aceasta
pachet minoritar; reflectă costul capitalului acţionarilor (ccp)
• un discount pentru nelichiditate în cazul evaluării În forma cea mai complexă, respectiv în trei etape de
întreprinderilor necotate. evoluţie a celor patru indicatori care influenţează asupra
- cash-flow-ul calculat în cele trei ipostaze din tabel, mărimii dividendelor, un exemplu simplificat este redat
exprimă cash-flow-ul legat de activităţile de în tabelul de mai jos, pe baza următoarelor ipoteze:
exploatare; altfel spus, nu sunt incluse veniturile şi
cheltuielile generate de activele redundante (care nu Cu o etapă:
sunt necesare derulării normale a afacerii, ca de • durata: 5 ani;
exemplu portofoliul de acţiuni deţinute la alte firme, • profitul net pe acţiune în 1999 = 2$;
depozitele pe termen, excesul de disponi-bilităţi, • rata anuală de creştere a profitului net pe acţiune
terenul liber în surplus, mijloacele fixe în este de 25%;
conservare, club, stadion, cantină, cabane, avion, • coeficientul β = 1,50;
etc.). De aceea, aceste active redundante se vor • prima de risc a pieţei bursiere = 6%;
evalua în mod distinct, la valoarea de vănzare netă şi
• rata de bază fără risc = 8%;
va constitui cash-flow-ul net din afara exploatării,
• cota dividendului în profitul net = 20%.
care se va adăuga cash-flow-ului net generat de
activitatea de exploatare.
Cu două etape:
Relaţia dintre valorile rezultate prin aplicarea celor trei • durata: 5 ani;
tipuri de CF este: • rata anuală de creştere a profitului net pe acţiune se
va diminua în mod linear de la 25% în anul 5 la 6%
CF net la = CF net pentru acţionari în cazul în anul 10;
dispoziţia firmei întreprinderilor neîndatorate • cota dividendului în profitul net va creşte linear de
la 20% la 50%;
CF net la dispo- = CF net la dispoziţia firmei minus • coeficientul β se va diminua în mod linear de la
ziţia acţionarilor datoriile totale purtătoare de dobânzi 1,50 la 1,0 în anul 10.
unei firme îndatorate existente la data evaluării (DPD)
Cu trei etape:
Modelul actualizării dividendelor • durata: de la anul 11 la ∞;
(Dividend Discount Model) • rata anuală perpetuă de creştere a profitului net pe
Aşa cum am mai precizat, această metodă se referă la acţiune va fi de 4%;
evaluarea unei acţiuni şi deci şi a capitalului acţionarilor • coeficientul β = 1,0;
pe baza fluxului de dividende sperate şi/sau a plusvalorii • cota dividendului în profitul net va rămâne la 60%.
(capital gain) obţinută din vânzarea acţiunilor la un curs Prima problemă de rezolvat se referă la calcularea
superior celui de cumpărare. costului capitalului propriu al acţionarilor (ccp) pe baza
Utilizarea acestei metode de evaluare a capitalului modelului CAPM (Capital Asset Pricing Model)
acţionarilor este un caz particular al metodei DCF, ccp = Rf + β (Rm - Rf)
rezultatele fiind egale numai dacă:
• amortizarea este egală cu investiţia de capital; Pentru primul stadiu:
• modificarea anuală a FRN este zero; ccp = 8% + 1,5 x 6% = 17%
• cash-flow-ul net este distribuit în întregime sub
formă de dividende. Pentru al doilea stadiu:
Aceste ipoteze sunt greu de realizat în practică şi deci, 2005 8% + 1,4 x 6% = 16,4%
metoda este adecvată pentru firmele cu o politică 2006 8% + 1,3 x 6% = 15,8%
strategică de plată a dividendelor relativ constantă 2007 8% + 1,2 x 6% = 15,2%
(procent din profitul net). 2008 8% + 1,1 x 6% = 14,6%
2009 8% + 1 x 6% = 14%

Detalierea calculelor pe baza datelor enunţate în capitalului este redată în tabelul de mai jos:
ipotezele de mai sus şi a evoluţiei previzionate a costului
Indicatori 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Perp
PN/acţiune $ 2,5 3,12 3,9 4,9 6,1 7,4 8,6 9,7 10,6 11,3 11,7
D/acţiune $ 0,5 0,62 0,78 0,98 1,22 2,07 3,1 4,27 5,51 6,78 7,02
Div/PNet % 20% 20% 20% 20% 20% 28% 36% 44% 52% 60% 60%
ccp % 17% 17% 17% 17% 17% 16,4% 15,8% 15,2% 14,6% 14% 14%
fact. actualiz. @ ccp 0,85 0,73 0,62 0,53 0,45 0,4 0,35 0,32 0,3 0,27
Divid. acualiz. $ 0,43 0,45 0,48 0,52 0,55 0,83 1,08 1,36 1,65 1,83
Suma dividendelor actualizate este de 9,18$. Modelul capitalizării/actualizării profitului net

Preţul de revânzare al acţiunii estimat pentru anul 2009 Această metodă se poate aplica în mai multe
se calculează prin capitalizarea profitului net/acţiune din circumstanţe, respectiv în funcţie de evoluţia trecută
anul 11 cu o rată de capitalizare identică cu rata de sau viitoare a profitului net.
actualizare din anul terminal diminuată cu rata anuală
perpetuă de creştere a profitului net/acţiune (4%). Câteva probleme metodologice sunt:
- este vorba de un profit net corectat şi nu de unul
Deci: contabil;
11,7 - corecţiile asupra profitului brut curent (deci după
Preţul de revânzare = --------------- = 117 $/acţiune deducerea cheltuielilor cu dobânzi), pot fi
al acţiunii 0,14 - 0,04 adecvate pentru a reflecta reprezentativitatea
cifrei de afaceri, elementelor de cheltuieli, unei
Preţul de revânzare actualizat structuri normale a capitalului utilizat şi cotei de
= 117 x 0,27 = 31,59$/acţiune impozit pe profit;
- rezonabilitatea corecţiilor se reflectă în alegerea
Rezultă că valoarea unei acţiuni este egală cu sau calcularea unui profit net anual mentenabil pe
9,18 $ dividende actualizate termen lung;
+ 31,59 $ preţ de vânzare actualizat - profitul net anual corectat se referă numai la
= 40,77 $/acţiune activitatea de exploatare şi la cea financiară,
excluzându-se rezultatul excepţional; de
Valoarea calculată prin aplicarea metodei actualizării asemenea, nu se iau în calcul veniturile şi
dividendelor este diferită de cea rezultată prin aplicarea cheltuielile aferente activelor redundante (cele din
tehnicilor cash-flow-ului actualizat din cel puţin afara exploatării).
următoarele două motive: În proiectul standardului european de evaluare a
- cash-flow-ul net nu se distribuie în întregime sub afacerii, referitor la nivelul profitului net se precizează
formă de dividende ci o parte de obicei mai mică; în că esenţială este "stabilirea unui nivel reprezentativ şi
plus, această inegalitate este fluctuantă; mentenabil în viitor a unui tip de venit, de obicei
- în metoda dividendelor actualizate nu se adaugă în profitul net curent. Aceasta nu este o valoare
mod distinct valoarea de realizare netă a activelor contabilă preluată din contul de profit şi pierdere, ci
redundante, respectiv a celor care nu sunt necesare este o valoare ajustată pentru a reflecta o evoluţie
exploatării (de care se ţine seama în evaluare prin economică normală şi reproductibilă în viitor.
metoda capitalizării profitului net şi prin metoda Corecţiile au rolul de a elimina impactul asupra
DCF). veniturilor şi cheltuielilor a unor influenţe temporare,
nerepetabile sau accidentale. Câteva exemple de
Metoda actualizării dividendelor este deci o cauze care impun necesitatea corecţiilor sunt:
particularizare a metodei DCF, deoarece punctul de - creşterea sau diminuarea veniturilor cauzate de
plecare în calcule este profitul net - indicatorul principal situaţii excepţionale sau de modificarea
care se previzionează în mod explicit, pe durata preţurilor;
previziunii discrete. - modificarea metodei de contabilizare a
stocurilor;
Aplicarea acestei metode este însă extrem de sensibilă - modificarea preţurilor materiilor prime, materia-
la tipul de afacere şi de management, respectiv la nivelul lelor, combustibilor, energiei;
de profitabilitate viitoare a firmei şi la politica de - modificarea costurilor salariale ca urmare a
distribuţie a profitului net al firmei. presiunilor sindicale sau a diminuării numărului
salariaţilor;
- modificarea mărimii amortizării ca urmare a
includerii în imobilizările necorporale a unor

active ca de exemplu brevete de invenţie, mărci Va = PNa / k , în care:
comerciale, etc. ; Va = valoarea capitalurilor acţionarilor
- influenţa unor greve nerepetabile, penalităţi PNa = profitul net anual corectat şi mentenabil pe
substanţiale, reorganizări ale companiei; termen lung
- influenţa activelor redundante asupra veniturilor De asemenea, coeficientul multiplicator uzual este un
totale şi cheltuielilor totale; P.E.R. de referinţă (fie al unei companii asemănătoare
- influenţa asupra nivelului dobânzilor a unei cotate, fie unul mediu al mai multor companii
struc-turi a capitalului investit inadecvate cu asemănătoare cotate), care se diminuează cu 30-50%
afacerea evaluată; pentru reflectarea riscurilor totale ale unei companii
- impactul modificării cotei de impozit pe profitul necotate.
afacerii evaluate. Deci: Va = PNa x P.E.R. corectat (diminuat)
Corecţiile se fac, de obicei, asupra contului de profit
şi pierderi din ultimele exerciţii contabile (3-5 ani)". În cazul în care se vor prelua de către cumpărător şi
De asemenea, în EVS 5.01.7, referitor la Evaluarea activele redundante, acestea trebuie evaluate la
pe baza performanţelor de exploatare ale afacerii - valoarea lor realizabilă netă (preţ estimat de vânzare
proprietăţi cu destinaţie de afaceri, sunt făcute alte minus cheltuieli de vânzare minus impozitul pe
precizări importante referitoare la tehnica aplicării venitul din vânzare minus impozitul pe dividende,
corecţiilor asupra profitului brut curent. dacă se practică) care se va adăuga la valoarea
"Corectitudinea evaluării ... depinde, în parte, de calculată prin capitalizare.
calitatea datelor specifice contabile şi informaţiilor
referitoare la sectorul de activitate ca şi de Deci: Va = PNa / k + Vrn sau
cunoştinţele şi de capacitatea evaluatorului de a
interpreta datele respective şi de a evalua Va = PNa x P.E.R. corectat + Vrn , în care
eficacitatea managementului actual. În mod normal,
ar trebui analizate bilanţurile pentru cel puţin Vrn = valoarea de realizare netă a activelor
ultimii trei ani de exploatare, dacă sunt disponibile, redundante
iar pentru proprietăţile a căror activitate are o
natură ciclică ar putea fi nevoie de o perioadă mai O particularizare a acestei proceduri este cazul în
mare de analiză. Trebuie verificată sursa de care evaluatorul stabileşte două niveluri ale profitului
informaţii şi, în caz de dubii asupra credibilităţii
net anual corectat reprezentativ (indicated after tax
acestora, trebuie să se facă referinţe la surse maiearning from operation, adjusted net income) şi anume
credibile. Sursele de informaţii şi baza de unul pesimist mai mic (de exemplu 200 mil. lei) şi
fundamentare a tuturor previziunilor trebuie să fieunul optimist mai mare (de exemplu 250 mil. lei).
explicite. Modelul dezvoltat al unei activităţi În această situaţie, rata de capitalizare şi/sau
profitabile şi reproductibile a unui operator de coeficientul multiplicator trebuie aleşi în mod coerent
eficienţă medie nu trebuie să fie extins peste prin încorporarea riscului mai mic (în varianta
aşteptările participanţilor pe piaţă, luate în pesimistă a profitului net) şi unui risc mai mare în
considerare la întocmirea ofertelor sale". varianta optimistă. De exemplu, dacă rata de
capitalizare în primul caz este de 11% (deci un
Există trei proceduri diferite de aplicare a acestei coeficient multiplicator de 7 (1/0,143), în al doilea caz
metode: k = 13,9%.
Prima procedură constă în capitalizarea unui profit În ambele variante, valoarea capitalului acţionarilor,
net anual reproductibil. Această procedură este calculată prin capitalizare va fi identică, respectiv fie:
adecvată, dacă evoluţia profitului net în ultimele 3-5 Va = 200/0,11 = 1.800 mil. lei
exerciţii contabile anuale a fost normală şi afacerea Va = 250/0,139 = 1.800 mil. lei
nu-şi va propune o extindere a activităţii (de exemplu
o firmă de shiping va opera tot cu 4 vapoare şi nu cu În cazul în care întreprinderea evaluată dispune de
un număr mai mare de vapoare); în acest caz se active redundante şi cumpărătorul are intenţia de a le
calculează, de obicei, un profit net anual corectat achiziţiona se va adăuga şi valoarea realizabilă netă a
mediu ponderat. acestora.
Rata de capitalizare sau coeficientul multiplicator
sunt selectate, de obicei, din informaţiile oferite de A doua procedură constă în actualizarea profitului
statistica tranzacţiilor recente cu afaceri similare. net previzionat cu o rată de actualizare, care reflectă
Profesorul universitar francez Henry Manguière fie costul capitalului propriu, fie costul mediu
arată că, în Franţa, în cazul evaluării întreprinderilor ponderat al capitalului, funcţie de structura
necotate, rata de capitalizare (k) practicată în mod previzionată a capitalului utilizat. Această procedură
uzual este rata nominală a dobânzii obligaţiunilor este adecvată petru evaluarea afacerilor în dezvoltare,
guvernamentale pe termen lung majorată cu o primă de exemplu pentru o firmă de shiping care va opera cu
de risc cuprinsă între 25-50% din această rată. Deci: un număr mai mare de nave.
k = 9% + 25% - 50% din 9% şi,

Un alt caz în care procedura este adecvată se referă dividendelor în sensul apropierii nivelului acestora
la afacerile amplasate în clădiri închiriate, în care sau chiar egalizării dividendelor cu CF la dispoziţia
practic amortizarea şi investiţiile necesare pentru acţionarilor.
derularea normală a activităţii viitoare sunt neglijabile Relaţiile dintre cele trei modele prezentate pot fi
ca de altfel şi modificarea anuală a necesarului de sintetizate astfel:
fond de rulment. Rezultă aşadar că profitul net se CFF = CFA în cazul firmelor neîndatorate
identifică în mod practic cu cash-flow-ul net. CFF > CFA în cazul întreprinderilor îndatorate
Procedura este uzuală pentru evaluarea restaurantelor, CFA = CFF - valoarea de piaţă a datoriilor
firmelor de consultanţă, magazinelor, staţiilor de purtătoare de dobânzi, în cazul
vânzare a produselor petroliere, etc. în cazul în care întreprinderilor îndatorate
acestea funcţionează în active de exploatare închiriate. CFA ≠ PN
PN > D
A treia procedură se referă la afacerile demarate CFA ≠ D şi de obicei
recent. Standardul European de evaluare EVS 5.01.8 CFA > D
face o referire specială la această situaţie astfel: "în
cazul unor afaceri recent demarate ar fi necesar ca Ca urmare şi valorile obţinute prin modelele şi
evaluatorul să simuleze un cont de profit şi pierdere procedurile de evaluare care constau în capitalizarea/
probabil a se realiza în viitor, efectuând ajustările actualizarea acestor forme de venit pot fi diferite.
corespunzătoare pentru riscurile aferente. Evaluatorul are obligaţia de a-şi folosi judecata sa
Evaluatorul ar putea utiliza planul de afaceri al pentru alegerea celei mai adecvate metode de
operatorului, dar trebuie să-şi exercite capacitatea de evaluare, funcţie de scopul evaluării. Această obligaţie
examinare critică în evaluarea importanţei pe care o a evaluatorului este cerută în mod expres în proiectul
poate acorda acestuia". Standardului european de evaluare a afacerii care
Cu alte cuvinte, paragraful menţionat mai sus face o prevede că "în evaluarea unei afaceri sau unui activ
precizare foarte importantă pentru un evaluator, necorporal, evaluatorul trebuie să:
referitoare la necesitatea de a verifica credibilitatea - înţeleagă şi să utilizeze corect acele metode şi
oricărei surse de informaţii obţinute de la clientul sau proceduri recunoscute şi care sunt necesare pentru
de la consultanţii săi profesionali, să preia numai a efectua o evaluare credibilă, şi
informaţiile credibile şi să explice în mod clar gradul - să nu comită o eroare sau omisiune importantă care
de credibilitate al informaţiilor pe care-şi construieşte să afecteze valoarea în mod semnificativ, şi
ipotezele şi scenariile de evaluare. De asemenea, - să nu facă evaluarea într-o manieră neglijentă, care
evaluatorul trebuie să refuze efectuarea unor evaluări prin succesiunea de erori ar conduce la rezultate
în care accesul lui la informaţiile relevante îi limitează greşite".
posibilităţile de analiză. •••
Concluzii RATA DE CAPITALIZARE –

Modelul CF la dispoziţia firmei este adecvat în CONSIDERAŢII PRACTICE.
următoarele cazuri: TESTAREA RATEI DE CAPITALIZARE
Asist. univ. Ion Anghel
• afacerea evaluată îşi va modifica substanţial ANEVAR
gradul de îndatorare pe parcursul perioadei de O problemă majoră pentru evaluatori o reprezintă
previziune explicită; de exemplu, în cazul testarea ipotezelor şi variabilelor considerate în
aplicării metodei MEBO, gradul de îndatorare procesul de evaluare. Determinarea şi testarea ratei de
este ridicat la momentul vânzării afacerii către capitalizare reprezintă, în acelaşi timp, o provocare şi
salariaţi urmând a se diminua semnificativ în o necesitate: o provocare pentru că impune
următorii ani; cunoaşterea şi înţelegerea mai multor metode de
• afacerile pentru care, în unii ani din perioada de determinare a ratei de capitalizare şi o necesitate
previziune explicită, CF-ul la dispoziţia pentru că, în absenţa testării, există riscul ca rata de
acţionarilor este negativ; capitalizare determinată şi, implicit, valoarea estimată
• afacerile aflate în dificultate, care funţionează cu să nu fie în acord cu realităţile pieţei.
pierderi dar care au şanse de redresare prin
recurgerea la credite şi vor degaja un cash-flow la 1. Rezultatele unui studiu
dispoziţia firmei pozitiv, după parcurgerea unei În multe cazuri, evaluatorii simt nevoia de a susţine o
perioade de tranziţie; anumită rată de capitalizare în evaluarea unei
• afacerile aflate în stadiul de demarare care vor proprietăţi, dar acest lucru se dovedeşte a fi dificil.
produce un cash-flow la dispoziţia firmei pozitiv
în viitor. În continuare vom prezenta, pe scurt, rezultatele unui
studiu realizat pe piaţa rezidenţială a municipiului
Modelul actualizării dividendelor este adecvat în Bucureşti. Scopul studiului l-a reprezentat
cazul evaluării pachetelor minoritare de acţiuni, când determinarea intervalului în care se înscrie rata de
nu se poate schimba politica de distribuţie a capitalizare pe această piaţă, pornind de la informaţiile

referitoare la vânzări şi închirieri de proprietăţi În graficul următor am pus în evidenţă rezultatele
(garsoniere şi apartamente cu 2, 3 si 4 camere)1. studiului, fiind precizată dispersia acestui indicator
cheie în evaluare.
D ispersia ratei de capitaliz are

25%
20%
% in total
15%
10%
5%
0%
7p
9p
p
11
13
15
17
19
21
23
rata de capitalizare (puncte procentuale)
Concluziile studiului: 4%, iar rata cheltuielilor este de 39% din venitul brut
- Intervalul în care se încadrează rata de capitalizare efectiv (VBE).
este semnificativ, între 7 si 25%
- Cel mai frecvent interval este între 11 si 15% Rezolvare: mii $
- Rata medie a pieţei se apropie de 13,5% 1.Venitul brut potenţial (VBP) 70.000
Informaţiile din graficul anterior trebuie privite şi 2.Pierdere din neocupare (4%) 2. 800
analizate sub rezerva faptului că este vorba, în cea mai 3.Venitul brut efectiv (VBE): (1-2) 67.200
mare parte, de oferte de vânzare/ cumpărare şi închiriere 4.Cheltuieli (39%) 26.208
şi nu de tranzacţii de piaţă. În orice caz, dincolo de 5.Profit operaţional (Po) (3-4) 40.992
limita precizată, informaţiile sunt utile evaluatorilor
pentru că ele reflectă o anumită situaţie pe piaţă (ofertă
competitivă, raport cerere-ofertă etc.) şi, de asemenea, Po 40.992
evidenţiază faptul că cele mai frecvente rate de
R= = = 0,11712 sau 11,712%
Pv 350.000
capitalizare se înscriu în limitele 11-15%.
Comentariu:
2. Aplicaţii Dacă preţul de vânzare de 350 mii $ nu a fost achitat
În numărul anterior am realizat o trecere în revistă a cash atunci rata de capitalizare este incorectă; de
principalelor modalităţi de stabilire a ratei de asemenea, dacă profitul operaţional de 40.992 mii $ nu
capitalizare2, anunţând intenţia de a prezenta şi câteva este corect, rata de capitalizare determinată este
aplicaţii bazate pe formulele de calcul din acel articol. În inconsistentă.
continuare vom dezvolta o parte din modalităţile de
determinare a ratei de capitalizare. 2.2. Determinarea ratei de capitalizare prin metoda
giranţilor
2.1. Determinarea ratei de capitalizare (R) pornind Considerăm că o analiză a pieţei reliefează faptul că
de la metoda comparaţiei directe rata de acoperire a serviciului datoriei (RAD) este de
Presupunem că o proprietate vândută cu 350 mii $ are 1,35 când perioada nu depăşeşte 10 ani, rata credit-
un potenţial de venit brut operaţional de 70.000 $ în valoare (RCV) este de 0,7 sau 70%, iar rata dobânzii
primul an după vânzare. Pierderile din neocupare sunt de (Rd) este de 12%.
Rezolvare:
1
Informaţiile de piaţă au avut în vedere 20 de zone R = RAD x RCV x Rd
utilizate în mod tradiţional în ofertele agenţiilor R = 1,35 x0,7 x0,12 =0,1134 sau 11,34%
imobiliare
2
I.Anghel, Principalele modalităţi de determinare a ratei
de capitalizare în evaluarea proprietăţilor imobiliare,
Buletin IROVAL, nr.1/1999, p.10

Comentariu: Pasul 3: Determinarea valorii estimate a clădirii (Vc)
Atunci când utilizează formula Elwood sau metoda
Akerson, evaluatorii ar trebui să verifice rata de V = Vt + Vc , deci Vc = V - Vt = 150.000 – 30.000
capitalizare obţinută pornind de la verificarea ratei de = 120.000 $
acoperire a datoriei (RAD).
Pasul 4:
2.3. Determinarea ratei de capitalizare pe baza Determinarea ratei de capitalizarea a clădirii (cc)
costului capitalului
Poc Poc 13.050
Analiza pieţei locale arată că se poate finanţa Vc = , deci cc = = = 10,88%
proprietatea în următoarele condiţii de creditare: cc Vc 120.000
• raportul credit/ valoare RCV : 70% sau 0,7;
• rata fixă a dobânzii Rd: 14%. Notatii:
O altă analiză indică aşteptarea investitorului (în Rt = rata de capitalizare teren
proprietăţi similare) la circa 12% rata de rentabilitate Po = profit operaţional proprietate imobiliara
(RKpr). Pot = profit operaţional teren
Poc = profit operaţional cladire
Rezolvare: Pvt = preţ vânzare teren
Rata de capitalizare se va dezvolta pe baza relaţiei: V = valoarea proprietăţii imobiliare
R = RCV x Rd + (1− RCV ) RKpr Vt = valoare teren
Vc = valoare clădire
R = 0,7 x 0,14 x +0,3x0,12=0,1340 sau 13,4%
Comentariu: Aceasta constituie o abordare utilă
2.4. Determinarea ratei de capitalizare în funcţie de îndeosebi în cazul “celei mai bune utilizări”, când
componentele fizice ale proprietăţii valoarea construcţiei se cunoaşte (sau poate fi estimată
O proprietate imobiliară s-a vândut cu 150.000 $; rezonabil), iar problema care se pune este care poate fi
profitul operaţional (Po) în primul an este de 15.750 $. cea mai profitabilă utilizare pentru teren.
Valoarea estimată a terenului este de 30.000 $. Dacă rata
de capitalizare pentru teren este de 9%, cât este rata de 2.5. Determinarea ratei de capitalizare pe baza
capitalizare pentru clădire ? modelului Akerson
Presupunem că dorim să determinăm rata de
Rezolvare: capitalizare în condiţiile ăn care se cunosc următoarele
Pasul 1: Determinarea profitului operaţional asigurat de informaţii:
teren (Pot) • raportul credit/ valoare RCV : 70% sau 0,7;
Pot • rata fixă a dobânzii Rd: 11,5%;
ct = , deci Pot = ct x Pvt • rata de acoperire a datoriei RAD: 1,25;
Pvt
• rata rentabilităţii capitalului propriu RKpr: 14%;
Pot = 0,09 x 30.000 = 2.700 $
• pentru clasa de proprietate respectivă este aşteptată
o apreciere de 50% în următorii 10 ani (apreciere
Pasul 2: Determinarea profitului operaţional asigurat de
anuală de 4,14%);
clădire (Poc)
Po = Pot + Poc , deci Poc = Po - Pot = 15.750 – 2.700
= 13.050 $ Rezolvare:
Pasul 1 Determinarea costului mediu ponderat al capitalului

70% ipoteca x 0,115 ipoteca constantă = 0,08106 0,1225
30% capital propriu x 0,14 rentabilitatea aşteptată = 0,04200 Medie ponderată
Pasul 2 Ajustare pentru creşterea de capital propriu
(-)70% ipoteca x 0,26976 (partea de credit plătită) x 0,05171 0,11274
(Factorul fondului de amortizare) = 0,00976 Rata de bază
Pasul 3 Ajustare pentru apreciere şi depreciere 0,086885 sau 8,69%
(-) 50% apreciere x 0,05171 (Factorul fondului de amortizare) rata de capitalizare
= 0,025855
3. Testarea ratei de capitalizare metoda giranţilor sau o metodă bazată pe tehnica “band
Formula Akerson, prezentată anterior ca aplicaţie of investment”.
pentru determinarea ratei de capitalizare, poate fi utilă Pe baza relaţiei de determinare, am stabilit că rata de
pentru verificarea validităţii ratei de capitalizare prin capitalizare (R) este dată de formula:

R = RAD x RCV x Rd
În mod evident, RAD se situează mult sub valoarea
solicitată de creditori (1,25). Nu de puţine ori un
de unde rezultă, asemenea test de coerenţă arată evaluatorului că trebuie
R să revină asupra ipotezelor avute în vedere.
RAD = Atunci când un evaluator utilizează o asemenea tehnică
RCV x Rd
pentru verificarea consistenţei ratei de capitalizare el îşi
În cazul nostru, pe baza datelor prezentate la va revizui ipotezele iniţiale.
determinarea ratei de capitalizare pe baza modelului În cazul nostru, variabila “sensibilă” este rata de
Akerson, rata de acoperire a serviciului datoriei RAD va apreciere, considerată iniţial la 50% în următorii 10 ani.
fi: În urma unei analize mai atente se va reconsidera rata de
0,0869 apreciere la doar 25% pentru aceeaşi perioadă de 10 ani.
RAD = = 1,08
0,70 x0,115 În acest context, refăcând calculele, vom obţine rezultate
consistente.
Determinarea ratei de capitalizare pe baza modelului Akerson
Pasul 1 Determinarea costului mediu ponderat al capitalului

70% ipoteca x 0,115 ipoteca constantă = 0,0805 0,1225
30% capital propriu x 0,14 rentabilitatea aşteptată = 0,0420 Medie ponderată
Pasul 2 Ajustare pentru creşterea de capital propriu
(-)70% ipoteca x 0,26976 (partea de credit plătită) x 0,05171 0,11274
(sinking fund factor) = 0,00976 Rata de bază
Pasul 3 Ajustare pentru apreciere şi depreciere 0,09981 sau 9,98%
(-) 25% apreciere x 0,05171 (Sinking Fund Factor) = - 0,01293 rata de capitalizare
Verificare: am stabilit că rata de acoperire a dobânzii 2. Anghel I., Principalele modalităţi de determinare a
(RAD) este dată de formula: ratei de capitalizare în evaluarea proprietăţilor
R imobiliare, Buletin IROVAL, nr.1/1999, p.10
RAD = 3. Badescu G. (coord.), Evaluarea activelor şi
RCV x Rd întreprinderilor - suport de curs, Biblioteca
În noile condiţii, rata de acoperire a serviciului datoriei ANEVAR, Nr.1/1998
RAD va fi: 4. Clifford E., Fisher M., Rates and Ratios used in
0,0998 Income Capitalization Approach, Apprisal Institute,
RAD = = 1,24 Chicago, 1995
0,70 x0,115
5. Isfanescu A (coord.), Evaluarea întreprinderii,
În noile condiţii, rata de acoperire a dobânzii este Editura Tribuna economică, Bucureşti, 1998
apropiată de nivelul existent pe piaţă, fapt ce confirmă 6. Kelly W., Epley D., Mitchell Ph., A Requiem for
consistenţa şi coerenţa ipotezelor. Elwood, The Apprisal Journal, Iulie 1995
Procesul de testare şi verificare a ratei de capitalizare a 7. Martin J., Sussman M., The Twelve Rs: An
determinat o modificare a acesteia de la 8,69% la 9,98%. Overview of Capitalization Rate Derivation, The
Dacă presupunem că profitul operaţional al proprietăţii Apprisal Journal, Aprilie 1997
evaluate ar fi de 50.000 $, rezultă că valoarea evaluată ar 8. Stan S., Anghel I. Rata de actualizare şi rata de
fi fost de: capitalizare, Buletin IROVAL, nr.2/1998
a) iniţial •••
V = Po/ R = 50.000/ 8,69% = 575.374 mii $,
rotund 575 mii $. ANALIZA DE PIAŢĂ ÎN EVALUAREA
b) după testare şi reconsiderarea ratei de capitalizare: PROPRIETĂŢILOR IMOBILIARE
V = Po/ R = 50.000/ 9,98% = 501.002 mii $, ing. Gheorghe Bădescu
rotund 500 mii $. Preşedinte ANEVAR
Rezultă că, în ceea ce priveşte valoarea estimată a Evaluatorii trebuie să estimeze nivelul de complexitate
proprietăţii, aceasta se reduce cu 15%, de la 575 mii $ la a analizei de piaţă şi a documentaţiei cerute de o lucrare
500 mii $, un ecart semnificativ pentru orice evaluator. de evaluare. Nivelul analizei, ce ar putea fi adecvat,
Bibliografie: variază de la o descriere generală simplificată la o
1. Akerson C., Builtup and Blended Rates, investigaţie aprofundată şi complexă. În general, se
Capitalization Theory and Techiques Study Guide, consideră două categorii: analiza tendinţelor şi analiza
American Institute of Real Estate Apprisers, fundamentală.
Chicago, 1984

Analiza tendinţelor, similară analizei tehnice practicată proiecţie a tendinţelor istorice privind datele
pe piaţa valorilor mobiliare, încearcă să estimeze macroeconomice şi mai puţin a datelor specifice
modificările viitoare ale valorilor cercetând subiectului. Pe de altă parte, analiza fundamentală este
comportamentul pieţei în trecut şi evidenţiază tendinţele, bazată pe datele microeconomice de pe o piaţă specifică
modelele şi caracteristicile pieţei. şi este orientată pe evoluţiile viitoare.
Analiza fundamentală merge dincolo de studierea Cele două mari categorii de analize se împart pe
tendinţelor, previzionând cererea pe baza segmentării niveluri numite A, B, C şi D, nivelul A fiind cel mai
datelor demografice şi economice, în scopul de a reflecta simplificat şi general. Nivelurile A şi B se referă la
piaţa specifică a proprietăţii evaluate. analiza tendinţelor, iar C şi D la analiza fundamentală.
În rezumat, analiza tendinţelor poate fi descrisă ca o Tabelul 1 sistematizează relaţia între aria şi subiectul
analizei şi nivelurile adecvate.
TABEL 1
Subiectul analizei Nivelul

A B C D
1. LOCALIZAREA
- Descriere oraş şi cartier X X X X
- Analiza relaţiilor cu amplasamentul X X X
- Analiza dezvoltării urbanistice X X X
- Evaluarea localizărilor competitive X X
- Analiza utilizărilor probabile ale terenului X
2. ANALIZA CERERII
- Situaţia generală a activităţii de tranzacţionare X X X X
- Tendinţele generale ale dezvoltării localităţii X X X X
- Analiza absorbţiei globale pe piaţă X X X
- Previzionarea cererii pe baza populaţiei, şomajului şi veniturilor X X
- Previzionarea cererii pe segmentul de piaţă al subiectului X X
- Sondajul comportamentului pe piaţă X
3. ANALIZA OFERTEI COMPETITIVE
- Gradul de ocupare a comparabilelor X X X
- Gradul de ocupare pe piaţă - în general X X
- Inspecţia în teren a ofertei competitive X X
- Cercetarea proprietăţii subiect şi comparabilelor X X
- Evaluarea avantajelor competitive X X
- Interviuri cu întreprinzători imobiliari X
4. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE ŞI VANDABILITATEA
A. Terenul liber
- Utilizarea probabilă X
- Planul urbanistic general
• utilizarea probabilă pe baza datelor curente X
• desfăşurarea în viitor X X
- Planul urbanistic specific
• utilizarea probabilă pe baza datelor curente X X X
• situaţia zonei X X
• desfăşurarea în viitor pe baza analizei cererii marginale şi ofertei competitive X X
• estimarea costurilor de dezvoltare X
• impactul asupra valorii şi utilizării alternative X
B. Terenul construit
- Analiză sumară X
- Previzionarea venitului net din exploatare (VNE) la comparabile X X X X
- Previzionare VNE pe piaţă X X X
- Rata de capitalizare a pieţei X X
- Analiza riscului la previzionarea VNE X
- Impactul asupra valorii la strategii alternative X

La stabilirea nivelului de analiză, evaluatorii pot avea Metoda de randament
în vedere următoarele criterii: Alegerea ratei de capitalizare se bazează pe date
- cerinţele standardelor de evaluare: istorice, dar trebuie să exprime influenţa schimbărilor
Standardele IVS - 1 şi SEV 4.03 (Valoarea de ce apar pe piaţă. Dacă previziunile cererii nu ar putea
piaţă) art. 6.7 - "evaluatorul trebuie să analizeze susţine veniturile aşteptate, reflectate în rata de
foarte atent şi să reflecteze asupra activităţii şi capitalizare bazată pe datele istorice, atunci se va lua
comportamentului pieţei" în considerare o scădere a valorilor. Astfel, se va alege
Necesitatea analizei de piaţă pentru a estima o rată de capitalizare mai mare.
valoarea de piaţă apare şi în alte standarde. În cazul actualizării fluxurilor financiare se vor avea
- cerinţele clientului sau destinatarului evaluării. în vedere toţi factorii care influenţează venitul net din
Nivelul de analiză trebuie să fie adecvat nivelului exploatare şi anume venitul brut potenţial, pierderile
necesar clientului să ia o decizie corectă. din neocupare, cheltuielile fixe şi variabile.
Evaluarea ar trebui să reducă riscul clientului şi al La rândul ei, rata de actualizare se extrage dintr-o
publicului. analiză a cererii şi ofertei pe piaţa de capital.
- condiţiile pieţei la data evaluării. Pe o piaţă •••
caracterizată de stabilitate şi echilibru nivelul de
analiză nu este întotdeauna intensiv şi nivelurile ŞEDINŢA CONSILIULUI DIRECTOR ANEVAR
A şi B pot fi suficiente. Pe o piaţă dezechilibrată, din 26 martie 1999 - BUŞTENI -
cu puţine tranzacţii, dar cu activitate intensă în ec. Ababei Dana Adina
construcţii, este nevoie de cel puţin nivelul C. ANEVAR
- gradul de complexitate a proprietăţii evaluate.
Pentru proprietăţi rezidenţiale mici, nivelul A Ordinea de zi a şedinţei a fost:
poate fi suficient iar pentru cele comerciale mici
nivelul B. Pentru proprietăţile de complexitate 1 Informări privind:
medie, nivelul C se recomandă, iar pentru cele de • închiderea financiară a anului 1998
complexitate mare, nivelul D. Într-o anumită • evidenţa membrilor, stadiul pregătirii şi desfă-
măsură, dimensiunile proprietăţii determină riscul. şurării adunărilor generale din Centrele
Proprietăţile mici au, de obicei, durate de vânzare Teritoriale
scurte şi mai mulţi cumpărători potenţiali şi deci • colaborarea internaţională
comportă riscuri reduse. • situaţia Centrului Teritorial Timiş
Una din funcţiile majore ale analizei de piaţă în 2. Pregătirea Conferinţei Naţionale ANEVAR:
procesul de evaluare este de a identifica factorii • dezbateri în plenul Consiliului Director referi-
principali ai valorii. Analiza de piaţă urmăreşte să toare la:
evidenţieze cea mai bună utilizare a proprietăţii,
funcţie de susţinerea pieţei (cererea), mersul pieţei - Proiectul de statut ANEVAR
(rata de absorbţie) şi participanţii pe piaţă (utilizatorii - Proiectul Codului Etic al evaluatorului
şi cumpărătorii probabili). - Componenţa Comisiei de Etică ANEVAR
Analiza de piaţă stă la baza estimării valorii - Componenţa Comisiei de Disciplină
proprietăţilor imobiliare prin oricare dintre abordări. ANEVAR
Concluziile analizei de piaţă se regăsesc incluse în - Proiectul Regulamentului de Organizare şi
toate cele trei abordări şi în opinia privind valoarea Funcţionare a Centrelor Teritoriale
finală. - Repartizarea membrilor Consiliului Director
Analiza de piaţă facilitează selectarea pentru participare la adunările generale din
comparabilelor, calcularea corecţiilor şi previzionarea Centrele Teritoriale
veniturilor şi cheltuielilor.
3. Discutarea şi aprobarea ”Regulamentului de pri-
Metoda comparaţiei directe mire şi excludere din ANEVAR pentru persane fizice
Când există disponibile suficiente date privind şi juridice”
tranzacţiile recente pe care se sprijină metoda
comparaţiei directe, analiza de piaţă poate asigura 4. Discutarea şi aprobarea pentru trim.II şi III 1999
informaţii despre caracteristicile proprietăţilora: • tarifelor pentru cursuri şi seminarii
comparabile. În plus, analiza de piaţă poate evidenţia • indemnizaţiilor acordate de ANEVAR colabora-
şi alte caracteristici, cum ar fi: calitatea administraţiei, torilor ce susţin cursuri, seminarii şi examene
profilul chiriaşilor, natura contractelor de închiriere. • taxelor de verificare test grilă, lucrări de
înscriere în ANEVAR persoane fizice, înscriere
Metoda costurilor în ANEVAR persoane juridice
Evaluatorul va folosi cunoştinţele despre condiţiile • indexarea indemnizaţiilor şi salariilor persona-
pieţei pentru a determina dacă proprietatea subiect lului angajat ANEVAR
este supusă unei deprecieri din cauze externe sau are
un avantaj economic.

5. Aprobarea înfiinţării şi funcţionării Centrelor • implicarea TEGoVA şi a asociaţiilor naţionale în
Teritoriale din judeţele: procesul de certificare
• Gorj şi Mehedinţi • taxele de certificare
• Covasna • cerinţele de certificare
• Vrancea
• Buzău Ca membru al Consiliului Director al Grupului
• Călăraşi şi Giurgiu European al Asociaţiilor de Evaluatori - TEGoVA, dl.
preşedinte Gheorghe Bădescu a participat la întrunirea
6. Aprobarea admiterii în ANEVAR de noi care a avut loc în 08.01.1999 la Londra.
membri persoane juridice şi persoane fizice
Discuţiile purtate la această întrunire s-au concentrat
7. Diverse asupra:
• strategiei de dezvoltare viitoare a grupului
Principalele hotărâri adoptate sunt: • bugetului de venituri şi cheltuieli pentru anul
- Cu ocazia Adunărilor Generale din Centrele 1999
Teritoriale se va dezbate în mod special necesitatea • mutarea sediului TEGoVA la Bruxelles
respectării disciplinei financiare, responsabilităţii pe • necesitatea actualizării/revizuirii şi publicării
care o au Preşedinţii Centrelor Teritoriale ceilalţi Cărţii Albastre în anul 2000 nu în 2002 cum a fost
membrii ai Biroului Executiv în gestionarea banilor stabilit
publici, persoana desemnată pentru ţinerea evidenţei
şi întocmirea raportărilor financiare. La Nisa / Franţa, în 13 martie 1999, a avut loc o altă
- Referitor la cele 51 de Societăţi Comerciale membre întrunire a Consiliului Director al Grupului European
ANEVAR care nu au plătit cotizaţia pe anul 1998, al Asociaţiilor de Evaluatori - TEGoVA, unde dl.
Consiliul Director a hotărât ca ultim avertisment preşedinte Bădescu Gheorghe a fost prezent.
înainte de excludere, transmiterea până la 10 aprilie
a.c. a unei scrisori cu confirmare de primire şi a Ordinea de zi a cuprins discuţii despre:
unui fax către fiecare dintre aceste societăţi. Situaţia • programul de activitate a grupului pentru
definitivă în urma acestui demers va fi prezentată în perioada 1999-2002
Şedinţa Consiliului Director ANEVAR din trim. II • bugetul de venituri şi cheltuieli pentru perioada
1999 urmând ca lista cu Societăţile Comerciale 1999-2002
excluse să fie publicată în Buletinul Informativ • Codul European al Practicii de Măsurare
ANEVAR şi în Monitorul Oficial Partea a IV-a.
- Întrucât sunt solicitări din partea unor specialişti de ANEVAR a primit anul acesta aprobarea din partea
a deveni membrii ANEVAR acreditaţi, IROVAL va Comitetului Internaţional de Standarde de Evaluare -
întocmi un Proiect de Regulament în care cerinţele IVSC pentru a traduce în limba română ”Standardele
să fie similare celor de la certificarea europeană. Internaţionale de Evaluare”.
După primirea observaţiilor şi propunerilor la De asemenea, ANEVAR a primit aprobarea din
Proiectul de Regulament din partea membrilor partea editorului - Appraisal Institute din USA pentru
Consiliului Director, acesta va fi supus dezbaterii şi a traduce”The Appraisal of Real Estate” ediţia a 11-a.
aprobării în şedinţa Consiliului Director din trim. II Pentru acest proiect ANEVAR a primit prin
1999. intermediul Eastern European Real Property
Foundation - EERPF o sponsorizare din partea firmei
••• FORD. Această sponsorizare va fi utilizată pentru
plătirea drepturilor de autor către editor.
COLABORAREA INTERNAŢIONALĂ A
ASOCIAŢIEI NAŢIONALE A Dl. John Swenson - Vicepreşedinte Executiv al
EVALUATORILOR DIN ROMÂNIA Eastern European Real Property Foundation - EERPF
ec. Ababei Dana Adina a vizitat asociaţia noastră în data de 4 martie 1999.
ANEVAR Subiectele abordate au fost legate de:
• organizarea în colaborare cu EERPF a unui curs
Dl. ing. Gheorghe Bădescu, preşedinte ANEVAR a de pregătire a lectorilor
participat la şedinţa grupului de lucru privind • traducerea "The Appraisal of Real Estate" ediţia a
”Certificarea evaluatorilor” care a avut loc în 15 11-a ce urmează a fi făcută de către Institutul
ianuarie 1999 la Munchen în Germania. Român de Cercetări în Evaluare - IROVAL
Ordinea de zi a acestei întruniri a cuprins printre •••

altele:
• stabilirea procedurii de certificare
• stabilirea cerinţelor minimale de calificare şi expe-
rienţă a evaluatorilor care solicită certificarea


primiţi în asociaţie în semestrul 1 1999
Nr. SOCIETATEA COMERCIALĂ ADRESA TELEFON

crt.
1. S.C. IPSCAIA S.A. Bd. Expoziţiei, nr. 1, Bucureşti 222.89.20
2. VALOR CONSULTING S.R.L. Str. Ion Băiulescu, nr. 3, Bucureşti 231.85.65
3. S.C. UNIVERS IMOBILIAR Bd. Mamaia, nr. 93, bl. LS10, ap.34, 041/517276
Constanţa, jud. Constanţa
4. C.D.A. CONSULTING S.R.L. Bd. Magheru, nr. 7, Bucureşti 312.60.86
5. S.C. AUDIT CONT Str. Victoriei Bradului, bl. A, sc. 2, 053/214504
ap. 10, Tg. Jiu, jud. Gorj
6. S.C. ALFA CHIM CONSULTING S.R.L. Str. Bogdăneşti, nr. 24, Timişoara, 056/190773
jud. Timiş
7. EVEX CONSULTING S.R.L. Str. Iacob Zadik, nr. 35, Suceava, 030/217150
jud. Suceava
8. S.C. CONVAL S.R.L. Str. Fântânilor, nr. 5, ap. 2, Reşiţa, 055/220421
jud. Caraş Severin
9. SDC EXPERT S.R.L. Str. Culturii, nr. 10, ap. 15, Baia 062/719461
Mare, jud. Maramureş
10. SOC. EXPERTILOR TEHNICI ARGES S.A. Str. Armand Călinescu, nr. 44, Piteşti, 048/637755
jud. Argeş 094-342772
11. S.C. DAMIRO EXPERT S.R.L. Str. Plutaşilor, nr. 54, Bucureşti 667.22.36
12. S.C. CONSULTING COMPANY S. R.L. Str. Tudor Vladimirescu, nr. 17, 053/221898
Tg. Jiu, jud. Gorj
13. ROM SERV PREST S.R.L. Str. George Enescu, nr. 11, Oradea, 059/412064
jud. Bihor
14. EX-EVAL S.R.L. Str. Alion, nr. 1, Drobeta Turnu 052/222734
Severin, jud. Mehedin'i
15. S.C. SIERRA QUADRANT CONSULTING Str. Războieni, nr. 38, Bacău, 034/110676
GRUP jud. Bacău
16. EV. CONT. EXPERT N.G. S.R.L. Str. Banat, bl. B1, sc. A, et. 2, ap.9, 048/251606
Piteşti, jud. Argeş
17. S.C. EXCONEV Str. Mărăşeşti, nr. 9, Câmpina, jud. 044/335678
Prahova
18. S.C. CONRAMIS S.A. Calea Bucureşti, bl. 23 AB, parter, 051/416187
Craiova, jud. Dolj
19. S.C. FIN CONTROL CONSULTING S.R.L. Str. Dristor, nr. 112, Bucureşti 324.68.71
¶·

ISSN: 1224-8967
Buletin
INFORMATIV
••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
CUPRINS STANDARDELE INTERNAŢIONALE DE EVALUARE

dr. ec. Stan V. Sorin
IROVAL
Urmare a aprobării date de Comitetul Internaţional pentru
Standarde de Evaluare (IVSC), IROVAL a asigurat traducerea şi
editarea Standardelor Internaţionale de Evaluare (IVS-uri), publicate
STANDARDELE INTERNAŢIONALE de IVSC în iulie 1997. Pe măsura elaborării, aprobării şi editării altor
DE EVALUARE...................................... 1 standarde internaţionale de evaluare, IROVAL le va traduce şi edita
completând astfel actualul set de IVS-uri.
Cuprinsul IVS-urilor traduse şi editate în vederea perfecţionării
pregătirii profesionale a evaluatorilor constă în:
VALOAREA MĂRCII .......................... 2 Introducere

Evaluarea şi IVSC
Organizarea Standardelor Internaţionale
Formatul Standardelor
CONSIDERATII PRIVIND ANALIZA Concepte şi principii generale de evaluare

FINANCIARA A INTREPRINDERII Introducere
PE BAZA RATELOR................................10 Conceptele de teren şi de proprietate
Conceptele de proprietate imobiliară, proprietate şi active
Preţ, Cost, Piaţă şi Valoare
Valoarea de piaţă
Cea mai bună utilizare
Utilitatea
HOTARARILE CONSILIULUI Alte concepte importante
DIRECTOR ANEVAR din data de Sumar
11.06.1999 ............................................... 15
Standardul Internaţional de Evaluare 1:
Baza de Evaluare - Valoarea de Piaţă

COLABORAREA INTERNATIONALA Baze de evaluare altele decât valoarea de piaţă
A ANEVAR ........................................... 16
Evaluarea pentru situaţii financiare şi documente înrudite

Standardul Internaţional de Evaluare 4: european al evaluatorilor de active (TEGOVA) a
Evaluări pentru garantarea creditelor, ipoteci desemnat Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din
şi pentru obligaţiuni garantate România (ANEVAR) să elaboreze proiectul
Standardului European de Evaluare a activelor
Ghidul de Aplicare şi Execuţie Nr. 1: necorporale, care va fi dezbătut de asociaţiile
Continuitatea activităţii - concept al evaluării naţionale membre şi adoptat în acest an.
Marca este considerată a fi, în multe cazuri, cel mai
Ghidul de Aplicare şi Execuţie Nr. 2: valoros activ necorporal al unor firme cu tradiţie. În
Consideraţii privind substanţele toxice şi multe cazuri, valoarea mărcii încorporează şi valoarea
periculoase în cadrul evaluării altor active necorporale care nu pot fi identificate în
mod distinct, dar care generează încrederea
Ghidul de Aplicare şi Execuţie Nr. 3: cumpărătorilor într-un produs cu o anumită marcă
Evaluarea instalaţiilor complexe, maşinilor, comercială.
utilajelor şi echipamentelor Evaluatorul unei mărci trebuie să fie o persoană
specializată, cu cunoştinţe multiple (economice,
Comitetul Internaţional pentru Standarde de Evaluare juridice, contabile şi financiare), care trebuie să
a fost fondat în anul 1981, având ca obiectiv principal cunoască principiile metodologice, metodele şi
elaborarea şi publicarea, pentru interesul public, de uzanţele acceptate sau în curs de acceptare pentru
Standarde şi Ghiduri procedurale pentru evaluarea efectuarea unor evaluări credibile.
activelor, efectuată în scopul elaborării rapoartelor Evaluatorul unei mărci sau altui activ necorporal se
financiare. De asemenea, IVSC militează pentru va ghida după următoarele principii generale de
acceptarea şi respectarea standardelor internaţionale la efectuare a unei lucrări de evaluare:
nivel mondial, pentru recunoaşterea acestora în alte
documente internaţionale contabile şi în alte standarde Din punct de vedere juridic, marca este un drept de
de raportare. proprietate intelectuală. Marca are trei funcţii:
IVSC este o organizaţie non-guvernamentală, • să distingă produsele şi/sau serviciile unui pro-
membră a Naţiunilor Unite care are ca membrii 81 de ducător/comerciant de cele ale altora;
principale asociaţii profesionale de evaluare din 50 de • să indice sursa sau originea produselor sau ser-
ţări. viciilor; şi
Legăturile strânse ale IVSC cu Federaţia • să reprezinte o reflectare a calităţii produselor şi /
Internaţională a Experţilor Contabili cu Comitetul sau serviciilor.
Internaţional pentru Auditarea Rapoartelor şi cu alte Legislaţia naţională şi internaţională reglementează
organisme internaţionale profesionale reprezintă cauza regimul juridic al mărcii, referitor la înregistrarea,
care a determinat înscrierea şi a altor obiective ale protecţia, transmiterea drepturilor asupra mărcii.
activităţii IVSC, respectiv oferirea de consultanţă Durata de viaţă nedefinită este recunoscută în toate
referitoare la evaluarea activelor, corelarea legislaţiile prin prevederi referitoare la reînnoire care-i
standardelor şi a programelor de lucru ale asigură practic o durată de viaţă nelimitată.
disciplinelor profesionale cu care se vine în contact ca Pentru evaluator, o mare importanţă o au prevederile
şi colaborarea cu alte profesiuni şi cu alte organisme legate de posibilitatea legală a transmiterii drepturilor
internaţionale pentru elaborarea şi promulgarea de noi cu privire la marcă, independent de transmiterea
standarde. fondului de comerţ în care aceasta este încorporată,
Aceste standarde sunt extrem de utile pentru prin cesiune. În acest caz, marca este privită ca un
evaluatorii membri ANEVAR, fiind prevăzută în mod activ necorporal distinct care este transmisibil printr-
expres aplicarea lor la evaluările pentru vânzările de un contract de cesiune, cu sau fără alte active
acţiuni şi active care se realizează prin FPS, în corporale şi necorporale şi deci trebuie evaluată. De
Ordinul Ministerului Privatizării nr. 288/24.11.1998 asemenea, titularul mărcii poate, printr-un contract de
(Monitorul Oficial nr. 465/4.12.1998). licenţă exclusivă sau neexclusivă, să autorizeze terţii
Colecţia de Standarde Internaţionale de Evaluare să folosească marca pentru producerea produselor sau
poate fi achiziţionată de la IROVAL, tel: 230.25.76 serviciilor pentru care marfa a fost înregistrată. Şi în
sau 231.55.21. acest caz trebuie evaluată marca pentru a se stabili cât
••• mai corect mărimea redevenţei sau altei forme de plată
din partea licenţiatorului.
VALOAREA MĂRCII
dr. ec. Stan V. Sorin În concluzie, marca este un drept de proprietate
IROVAL intelectuală cu o durată de viaţă nedefinită,
recunoscută în toate legislaţiile referitoare la marcă şi
Aspecte juridice, financiare, contabile şi probleme care poate fi transmis prin cesiune, contract de licenţă
metodologice sau contract de franşiză unor terţe persoane, în
Evaluarea activelor necorporale din care face parte şi schimbul unei contraprestaţii băneşti sau de altă
marca este o problemă delicată cu care se confruntă natură.
evaluatorii în activitatea lor profesională. Grupul

Din punct de vedere contabil, marca face parte din contabili, financiari şi evaluatorilor (interni şi externi)
categoria activelor necorporale care pot fi înregistrate ai firmelor care au cumpărat activităţi care înglobează
în bilanţul contabil, într-o clasă distinctă dacă: şi activele necorporale.
- este deţinută pentru a fi utilizată în producerea şi Aceste dezbateri au vizat introducerea unor principii
vânzarea de bunuri materiale sau servicii ori mai largi ale admisibilităţii înregistrării în bilanţ a
pentru transmiterea spre folosire unor terţe mărcilor ca şi recunoaşterea unor metode de
persoane; evaluare/reevaluare a mărcilor bazate pe abordarea
- este controlată de întreprindere în virtutea unor printr-o formă de venit generat de marcă pentru
evenimente trecute; întreprinderea proprietară a acesteia. Cu alte cuvinte,
- din utilizarea căreia se aşteaptă obţinerea de către esenţa dezbaterilor şi controverselor se poartă între
întreprinderea proprietară a unui flux de beneficii adepţii respectării cu stricteţe a principiului
economice viitoare; înregistrării la costul istoric a oricărui activ şi cei care
- costul ei poate fi măsurat cu credibilitate; susţin că o astfel de abordare "ortodoxă" a
- înregistrarea iniţială în bilanţ a mărcii se face la contabilităţii nu poate să ofere o imagine corectă a
costul de achiziţie dacă aceasta este achiziţionată patrimoniului real deţinut, mai ales în cazul firmelor
în mod distinct; care deţin active necorporale importante (îndeosebi
- mărcile generate prin cheltuielile interne ale mărci de produse).
întreprinderii nu sunt recunoscute ca activ Pe plan conceptual noile probleme ridicate constau
necorporal, deoarece cheltuielile efectuate pe în:
parcursul anilor pentru crearea, înregistrarea şi (a) marca este un activ foarte valoros care trebuie să
menţinerea unei mărci nu pot fi disjunse în mod fie evaluat şi de valoarea căreia se ţine seama în
credibil de cheltuielile totale aferente funcţionării tranzacţiile cu întreprinderi, în acordarea
întreprinderii în ansamblul său; creditelor, acordarea de licenţe, în stabilirea valorii
- reevaluarea unei mărci înregistrate în bilanţ este ipotecii, etc. De altfel, John Murphy, fondatorul
permisă teoretic, respectiv dacă există o "piaţă firmei Interbrand Group (în anul 1974 la Londra)
activă" pentru acest activ, caracterizată prin cu scopul de a furniza clienţilor servicii
tranzacţionarea de produse omogene, existenţa specializate în sfera mărcilor şi numelui comercial,
cumpărătorilor şi vânzătorilor independenţi şi referindu-se la creşterea rolului mărcilor şi valorii
dornici de tranzacţii în orice moment şi prin acestora în viitor, a spus că: "Tendinţa majoră este
existenţa unor preţuri publice pentru tranzacţiile de a trata mărcile ca bunuri care sunt de
efectuate. Aceste condiţii nu sunt îndeplinite în cumpărat, de vândut, de memorat, de ipotecat, de
mod evident în cazul tranzacţiilor de mărci şi transmis printr-o licenţă, etc. şi nu ca nişte
deci, în mod practic, reevaluarea unei mărci particule minuscule de ceaţă scoţiană, care există
înregistrată în bilanţ, nu se poate face; peste tot dar nu pot fi depistate niciodată".
- amortizarea unei mărci înregistrate în bilanţ este (b) valoarea unei mărci poate fi determinată, extrasă şi
posibilă fie pe durata estimată de viaţă economică contabilizată separat, în cazul achiziţionării unei
(Marea Britanie, Japonia), fie pe o durată maximă întreprinderi, prin separarea din mărimea goodwill-
de 20 de ani (IASC), fie pe o durată maximă de ului sau fondului comercial (calculat ca diferenţă
40 de ani (SUA). între preţul plătit şi activul net contabil al firmei
achiziţionate);
Din punct de vedere al evaluării, marca reprezintă (c) înregistrarea în bilanţ a unor mărci create şi dez-
un activ durabil al întreprinderii, care poate să aibă o voltate prin resursele proprii ale unei firme. În anul
mare valoare deoarece este rezultatul unor investiţii 1988, prima încercare în acest sens din Europa a
permanente în scopul menţinerii calităţii produselor fost făcută de grupul britanic Rank Hovis Mc
şi/sau serviciilor, a reţelei de distribuţie, adaptării la Dougall (asistat de Interbrand) de a-şi înscrie în
cerinţele clienţilor, promovării şi publicităţii. Aceste bilanţ mărcile create intern, pe baza unei evaluări
investiţii substanţiale se reflectă în obţinerea unui efectuate de specialiştii de la Interbrand.
profit suplimentar generat de ataşamentul Justificarea acestei acţiuni a fost argumentată
consumatorilor, reflectat prin dorinţa lor de cumpărare astfel: "RHM este proprietara mai multor mărci
bazată pe relevanţă, unicitate şi siguranţă, deci într-un notorii, multe din ele fiind lidere pe piaţă, care
cuvânt încrederea în produsele sau serviciile sunt evaluabile în ce priveşte dreptul lor de
comercializate sub o marcă. proprietate, dar pe care piaţa bursieră are
Începând cu anii '80 a fost conştientizată importanţa înclinaţia de a le subevalua în mod considerabil.
deosebită a mărcii în valoarea de piaţă a unei Aceste active evaluabile nu sunt înregistrate în
întreprinderi proprietară a unor mărci de produse care bilanţ, dar ele au ajutat RHM să obţină profituri în
au avut succes comercial, chiar dacă firma respectivă trecut şi vor continua să reprezinte o bază robustă
a înregistrat şi piederi sau a obţinut profituri pentru creşterea viitoare".
nesemnificative. Valul de fuziuni şi achiziţii de În colaborare cu specialiştii de la London Business
întreprinderi care deţin mărci cunoscute de produse, School, experţii firmei Interbrand au elaborat metode
declanşat începând cu anii 1980, a determinat adecvate de evaluare a mărcilor, bazate pe analiza
intensificarea dezbaterilor teoretice ale experţilor cash-flow-ului (cash flows analysis), pe evaluarea prin

metoda scorului punctelor forţei mărcii (brand precizează că metodele de evaluare axate pe venit sunt
strenght scoring valuation) şi prin metoda cash flow- baze de evaluare, altele decât valoarea de piaţă.
ului actualizat (discounted cash-flow valuation). Totuşi, rezultatul utilizării acestor metode poate să fie
Această premieră a fost urmată ulterior de practica valoarea de piaţă dacă estimările se bazează pe
altor companii din Marea Britanie, SUA, Australia şi criterii derivate din piaţă. "... Cu toate că posibilitatea
ţările scandinave. de obţinere a informaţiilor şi circumstanţelor legate
Paradoxul contabil al problemei evaluării mărcilor de piaţă sau de activul însuşi vor determina care este
create şi dezvoltate intern de o companie şi metoda de evaluare cea mai adecvată şi mai
înregistrarea lor în bilanţ constă în: relevantă, rezultatul folosirii oricăreia din
- pe de o parte, mărcile există, se recunoaşte procedurile menţionate (metoda comparaţiei
unanim că au o valoare deosebită, dar conform vânzărilor, metoda costurilor, metoda capitalizării
reglementărilor contabile naţionale şi veniturilor şi metoda fluxurilor financiare actualizate,
internaţionale nu pot fi înregistrate în contabilitate n. a.), trebuie să fie valoarea de piaţă, dacă fiecare
şi deci mărimea activului net contabil este metodă se bazează pe informaţii derivate din piaţă".
subevaluată prin această neincludere a mărcilor. Rezultă deci că baza de evaluare a unei mărci poate
În acest fel, firma este vulnerabilă la acţiunile de fi:
preluare ostilă a controlului asupra lor, de către - valoarea de piaţă, calculată ca diferenţă între
raideri care mizează tocmai pe importanţa valoarea unei afaceri şi valoarea netă a activelor
deosebită a mărcilor neînregistrate în bilanţ, dar corporale, fondului de rulment net, goodwill-ului
care pot să producă, prin absorbţie şi prin şi activelor necorporale identificabile şi
extinderea sferei de utilizare, mari efecte evaluabile în mod distinct;
sinergetice asupra firmei; totodată nu se poate - cea mai bună utilizare pentru o marcă care se
argumenta credibil menţinerea discriminării vinde/cumpără ca activ individual în cadrul unor
tratării aceluiaşi activ - o marcă, funcţie de tranzacţii independente (nepărtinitoare);
provenienţa acesteia (prin achiziţii din afara - valoarea de lichidare sau de vânzare forţată pentru
întreprinderii când poate fi înregistrată în bilanţ) mărcile care nu mai sunt utilizate şi sunt deţinute
şi cea generată şi dezvoltată intern (când nu poate pentru a fi vândute.
fi înregistrată în bilanţ);
- pe de altă parte, acceptarea introducerii în Metode de evaluare
practica contabilă a unui principiu "neortodox" de Metodele de evaluare a mărcii sunt multiple, fiind
evaluare a unui activ (chiar dacă este de natură înscrise în cele trei abordări clasice:
necorporală) ar reprezenta precedentul 1. Abordarea pe bază de costuri
introducerii unor metode de evaluare nebazate pe 2. Abordarea prin comparaţia de piaţă
valoarea corectă (fair value), aşa cum aceasta este 3. Abordarea prin venit
definită de Standardul Internaţional de
Contabilitate IAS 16. Evaluarea mărcilor pe baza Abordarea pe bază de costuri constă în estimarea
actualizării/capitalizării fluxului de venit viitor unui tip de cost, respectiv cost de înlocuire, cost de
atribuibil numai utilizării mărcii, respectiv prin reproducţie, cost de recreare sau cost istoric inflatat cu
introducerea unor metode de evaluare financiară a un indice adecvat pentru a stabili mărimea valorii
mărcii şi acceptarea validităţii acestora contrazice mărcii la data evaluării; dacă se utilizează una din
regula prudenţei înregistrării contabile. aceste proceduri, eventual se poate deduce o
Punctul nostru de vedere este cel al evaluatorului, depreciere aferentă trecerii timpului, neadecvării la
care este conştient că multe din mărcile deţinute de cerinţele impuse de concurenţă, etc. Deşi din punct de
firme profitabile (în trecut, prezent sau viitor), trebuie vedere conceptual şi chiar metodologic, sfera
să fie evaluate şi înregistrate în bilanţ. Deoarece cheltuielilor care pot fi incluse în costul aferent creării
metodele de evaluare bazate pe costuri (costul istoric şi impunerii unei mărci pe piaţă este precizată în multe
inflatat, costul curent de recreare, costul de înlocuire cărţi de evaluare şi chiar în IAS 38 paragraful 54-55
net) sunt nerelevante în cazul mărcilor, iar evaluările (referitor la categoriile de cheltuieli care pot fi incluse
pe baza comparaţiilor de piaţă nu sunt posibile din sau nu în costul unui activ necorporal creat de o
cauza lipsei unor informaţii de piaţă asupra unor întreprindere), din punct de vedere practic, aplicarea
tranzacţii cu mărci asemănătoare, singura relevanţă a acestei metode este dificilă, ducând la rezultate
valorii unei mărci este dată de abordarea pe bază de nerelevante. De altfel, această abordare a evaluării nu
venit deci prin abordarea financiară, respectiv prin corespunde cu tendinţa actuală de cumpărare a unor
metode de convertire a unei forme de venit degajat de mărci notorii şi de afaceri, care au în proprietate astfel
marcă şi atribuibil numai ei, în valoarea mărcii. de mărci şi nu de creare şi impunere pe piaţă a unor
Din punct de vedere al contabilităţii, datorită mărci proprii. Unul din cei mai buni experţi europeni
subiectivismului estimării veniturilor viitoare, în problemele managementului mărcilor, prof. dr.
metodele financiare de evaluare nu duc la calcularea Jean-Noël Kapferer, arată în cunoscuta sa carte "Les
unei valori înscrise în definiţia valorii rezonabile. marques capital de l`Éntreprise" (Editions
Însăşi Standardul Internaţional de Evaluare IVSC 1 - d`Organisation 1998, p. 504) că:
Baza de evaluare - valoarea de piaţă (paragraful 1.5)

"A recrea o marcă din însumarea tuturor (c) stabilirea unei valori finale prin reconcilierea
elementelor acesteia ar costa sume imense, s-ar valorilor obţinute în urma comparaţiilor, fie prin
derula în mai mulţi ani şi probabil s-ar solda cu selectarea unei valori, fie a unei game de valori,
un eşec. Chiar din cumpărarea la preţuri mari a funcţie de pertinenţa informaţiilor de piaţă şi de
mărcilor mondiale ale grupului englez Rowntree mentenabilitatea viitoare a condiţiilor de piaţă
(de către Nestlé în aprilie 1988 n.a.) aceasta este existente la data evaluării.
mai puţin costisitor decât insuccesul probabil al Referitor la sfera comparaţiei între caracteristicile
mărcilor proprii. În plus, prin accesul imediat la mărcilor selectate ca referinţă şi cele ale mărcii supuse
segmentele de piaţă existente, această achiziţie va evaluării, evaluatorul va trebui să se refere la
asigura economii considerabile rezultate din următoarele aspecte:
sinergiile activităţilor". • sfera drepturilor legale transmise în legătură cu
Tehnologia informatică modernă de gestiune face marca (respectiv contract de cesiune, de licenţă
posibilă, totuşi, calcularea valorii unei mărci noi de exclusivă sau neexclusivă);
produs prin însumarea cheltuielilor individualizate • existenţa unor clauze speciale de finanţare a
numai pentru crearea acestui activ. De exemplu, cumpărării, aunor relaţii privilegiate între
consultanţii de marketing au estimat că introducerea vânzător şi cumpărător sau dacă tranzacţia a fost
unei mărci noi pentru un bun de consum pe piaţa SUA între părţi independente (deci tranzacţie
costă cel puţin 20 milioane de dolari (din care 75.000 nepărtinitoare);
- 750.000$ reprezintă numai onorariile plătite pentru • domeniul sau domeniile în care marca tranzac-
selectarea numelui produsului). ţionată s-a utilizat ca şi cele în care s-a extins
Dacă totuşi se recurge la utilizarea costului de utilizarea acesteia;
recreare ca procedură de evaluare a unei mărci, • caracteristicile fizice, funcţionale şi tehnologice şi
evaluatorul va trebui să studieze costurile incumbate economice ale mărcii de referinţă;
pentru crearea unor mărci de produse cu caracteristici • ce alte active necorporale au fost vândute
asemănătoare. împreună cu marca de referinţă tranzacţionată.
Această abordare a evaluării unei mărci duce la o În mod evident, toate aceste aspecte sunt analizate
valoare nerelevantă din cel puţin două motive: comparativ cu caracteristicile mărcii supuse evaluării,
- o marcă este prin natura sa unică şi nu poate fi în vederea "aducerii" preţului de tranzacţie sau
recreată uşor, neavând nişte standarde de preţului de ofertă de vânzare, prin efectuarea
cheltuieli verificabile pentru o marcă similară sau corecţiilor adecvate diferenţelor de elemente de
identică; comparaţie (redate mai sus) la nivelul unei valori
- valoarea reală a oricăror active, îndeosebi a celor estimate pentru marca supusă procesului de evaluare.
necorporale este dată de utilitatea sa pentru cel Din nefericire, informaţiile de piaţă asupra preţului
care doreşte să le achiziţioneze şi trebuie să de vânzare sau a valorii evaluate a unor mărci sunt
plătească un anumit preţ, nu pentru simpla sărace, îndeosebi datorită confidenţialităţii asupra
existenţă a activelor, ci pentru capacitatea termenilor tranzacţiilor; de aceea, această abordare
acestora de a-i genera un avantaj economic, trebuie utilizată cu prudenţă şi însoţită de evaluări
măsurat printr-o formă de venit, respectiv profit efectuate prin celelalte două abordări.
net, cash-flow net sau supraprofit. Abordarea pe bază de venit este considerată a fi de
De aceea, calcularea valorii mărcii prin abordarea relevanţă primară în evaluarea mărcii, urmată de
bazată pe costuri este doar un instrument de testare a evaluarea pe baza comparaţiilor de piaţă (relevanţă
rezonabilităţii valorii determinată prin celelalte două secundară) şi de abordarea pe bază de costuri
abordări, şi în primul rând, a abordării celei mai (nerelevanţă).
relevante - cea bazată pe actualizarea/capitalizarea Într-o perioadă de timp scurtă, metodele de evaluare
venitului atribuibil mărcii. a mărcii înscrise în abordarea pe bază de venit au
Abordarea prin comparaţia de piaţă în evaluare evoluat, depăşindu-se stadiul de uzanţe şi situându-se
presupune desfăşurarea unei analize riguroase şi în prezent în faza de fundamentare raţională a
complexe care presupune: premizelor evaluării şi utilizării unor metode bazate pe
(a) obţinerea unor informaţii despre vânzarea sau fluxul de cash-flow viitor degajat de o marcă.
oferta de vânzare a unor mărci, care trebuie să Din punct de vedere strict convenţional, evaluarea
conţină următoarele date: financiară a mărcii constă în două etape principale:
• tipul de marcă • determinarea profitului net sau cash-flow-ului net
• domeniul de utilizare al mărcii atribuibil numai mărcii evaluate; şi
• data vânzării sau ofertelor de vânzare • transformarea acestor forme de venit net în
• condiţiile de vânzare ale mărcilor similare valoare financiară a mărcii prin tehnicile
(b) efectuarea unei comparaţii între caracteristicile capitalizării şi/sau actualizării
tranzacţiilor cu mărcile selectate ca bază de Funcţie de modul de exprimare şi de calcul a formei
comparaţie şi corectarea preţurilor de tranzacţie de venit net atribuibil mărcii, există trei metode
sau de ofertă pentru a reflecta adecvarea cu generale de calcul a valorii mărcii:
caracteristicile mărcii evaluate a Metoda capitalizării supraprofitului;
b Metoda economiei de redevenţă convenţională

c Metoda venitului net din utilizarea curentă a an = --------------- = 3,326
mărcii, cu mai multe variante: t
c1 Metoda multiplului profitului net istoric; Ipotezele esenţiale care au stat la baza calculării
c2 Metoda actualizării profitului net viitor. valorii mărcii au fost:
• obţinerea supraprofitului din cele două surse
a. Metoda capitalizării supraprofitului (premium prezentate, respectiv dintr-un preţ mai mare şi din
earning approach) economii de scală; în fiecare caz de evaluare
Din punct de vedere teoretic, valoarea unei mărci supraprofitul atribuibil mărcii poate să provină
este funcţie de mărimea supraprofitului (excess numai din una din cele două surse;
earning) obţinut de proprietarul mărcii care o • pe parcursul celor 6 ani de previziune este
utilizează în afacerea sa şi care poate să provină din posibilă diminuarea până la dispariţie a
două surse: avantajului de preţ şi/sau de cost; o altă situaţie
• un preţ unitar de vânzare a produsului cu marcă posibilă este chiar practicarea unor preţuri de
superior preţului de vânzare a unui produs generic vânzare mai mici pentru produsul cu marcă şi deci
fără marcă, ceea ce reprezintă acel "price realizarea unui deficit de preţ, dar care este
premium" atribuibil mărcii; compensat de avantajul de cost astfel încât, pe
• economii de scală, urmare a unui volum mai mare total unitate de produs să se obţină un profit
de produse vândute sub marca evaluată prin suplimentar faţă de cel realizabil la produsul
fidelizarea clienţilor; generic (de referinţă). În astfel de situaţii,
Prin determinarea acestui supraprofit net anual şi evaluatorul va face o previziune explicită a
prin capitalizarea acestuia cu un coeficient supraprofitului net obtenabil în fiecare din cei 6
multiplicator, numit factorul valorii actuale a unei ani de previziune, ca şi a cheltuielilor anuale cu
suite de anuităţi (m), calculat funcţie de mărimea unei reclama şi promovarea, valoarea mărcii fiind
rate de capitalizare (care reflectă şi riscurile calculată prin actualizarea supraprofitului net
nerealizării fluxului de supraprofit net viitor) şi de anual, diminuat cu cheltuielile anuale cu reclama
numărul de ani în care se estimează menţinerea şi promovarea din această perioadă. Deci:
supraprofitului net anual, se calculează valoarea 6 SPn - CRPn
financiară a mărcii. De exemplu, dacă evaluatorul pe VM = Σ ----------------
baza analizelor sale complexe, stabileşte următoarele n=1 (1 + t)n
ipoteze de evaluare: O lacună importantă a aplicării acestei metode de
• preţul de vânzare al produsului cu marcă evaluare a unei mărci de produs este identificarea unui
(Pm) = 3,0 $ buc.; produs cu marcă generică faţă de care să se facă
• preţul de vânzare al produsului generic comparaţia din punctul de vedere al preţului de
(Pg) = 2,2 $ buc.; vânzare şi al costului total unitar. Totuşi, această
• costul total unitar al produsului cu marcă metodă, bazată numai pe avantajul de preţ de vânzare
(Cm) = 1,9 $ buc.; (price premium) a fost utilizată pentru evaluarea
• costul total unitar al produsului generic mărcii Rémy - Martin pe baza următoarelor ipoteze:
(Cg) = 2,0 $ buc.; • menţinerea vânzărilor normale de la data evaluării
• volumul fizic anual al vânzărilor produsului cu pentru toată durata de previziune;
marcă (Q) = 700.000 buc.; • durata estimată de previziune a menţinerii supra-
• cota impozitului pe profitul societăţii care vinde profitului a fost de 15 ani;
produsul cu marcă (s) = 38%; • supraprofitul a fost calculat ca fiind generat
• cheltuielile anuale cu reclame şi promovarea numai din diferenţa dintre preţul de vânzare al
produsului necesare pentru menţinerea volumului coniacului Rémy - Martin şi preţul mediu de
vânzărilor (CRP) = 120.000 $; vânzare al unui coniac cu marcă de notorietate
• durata estimată de menţinere a supraprofitului (n) mică.
este de 6 ani;
• rata de actualizare a supraprofitului net (t) este de b. Metoda economiei de redevenţă convenţională
20%. (royalty relief method)
valoarea mărcii (VM) se calculează conform Această metodă de evaluare are ca bază de referinţă
formulelor de mai jos: nivelul redevenţei anuale care ar trebui să o plătească
SPb = [(Pm - Pg) + (Cg - Cm)] x Q = 630.000 $ proprietarul unei mărci de produs, în cazul în care
SPn = SPb x (1 - s) = 630.000 $ x 0,62 = 390.600 $ acesta n-ar deţine marca şi ar fi nevoit să o
VM = (SPn – CRP) x an = achiziţioneze printr-un contract de licenţă sau de
= (390.600 $ - 120.000$) x 3,326 = 900.000 $ franşiză. Deţinând şi utilizând marca, proprietarul
în care: acesteia face practic o "economie de redevenţă"
SPb = supraprofitul brut calculată anual, de obicei sub forma unei cote
SPn = supraprofitul net procentuale din vânzările totale (cifra de afaceri).
an = factorul valorii actuale a unei suite de anuităţi Problema esenţială a aplicării acestei metode este
Pentru n = 6 ani şi t = 20% stabilirea unui nivel adecvat ratei redevenţei (în totalul
1 - (1+t)-n vânzărilor), pentru o evaluare a unei anumite mărci,

deoarece informaţiile de piaţă referitoare la nivelul Din punct de vedere conceptual, metoda este simplă,
acestui indicator pot să fie foarte diferite. În acest ea presupunând în esenţă previziunea explicită a
sens: vânzărilor anuale şi a ratelor de redevenţă ipotetice.
• licenţele se acordă pentru un "pachet" mai mare Un exemplu simplificat al aplicării acestei metode este
sau mai mic de active necorporale (marcă, brevete redat în Tabelul 1, construit pe baza următoarelor
de invenţie, know-how, proceduri de operare, ipoteze stabilite de evaluator:
formule, etc.); • durata de previziune explicită este de 5 ani;
• ratele de redevenţă diferă funcţie de mărimea ariei • previziunea cifrei de afaceri (vânzărilor) se face
geografice de operare şi de circumstanţele pieţei în termeni reali (sau preţuri constante);
produsului/serviciului pentru care se acordă • rata anuală de creştere a cifrei de afaceri descreşte
licenţa, respectiv dacă producţia şi linear de la 8% în anul 1 la 4% în anul 5;
comercializarea se fac pe o piaţă existentă, într-un • rata redevenţei în cifra de afaceri se va menţine la
sector nou sau într-o arie geografică nouă; 8% pe toată perioada;
• cu cât companiile mari îşi lărgesc aria geografică • cota impozitului pe profitul societăţii va fi de
de activitate (aceasta devenind practic mondială) 38%;
nu mai sunt dispuse să acorde licenţe pentru • rata (reală) de actualizare a redevenţei nete anuale
mărcile lor şi deci informaţiile de piaţă va fi de 15%.
comparabile devin mai rare.
Tabelul 1
Indicatori Anul 0 Anul 1 Anul 2 Anul 3 Anul 4 Anul 5

1. Cifra de afaceri (mil. $) 1200 1296 1387 1470 1543 1605
2. Rata redevenţei % 8% 8% 8% 8% 8% 8%
3. Cota impozitului pe profit % 38% 38% 38% 38% 38% 38%
Redevenţa netă (mil. $) 59,5 64,3 68,8 72,9 76,5 79,6
(rd. 1 x rd. 2 x 0,62)
Factori actualizare @ 15% 1,0 0,869 0,757 0,657 0,571 0,497
Redevenţă netă actualizată (mil. $) 55,9 52,1 47,9 43,7 39,6
Redevenţă netă actualizată totală (mil. $) 239,2
Valoare reziduală actualizată* (mil. $) 263,7
Valoarea mărcii (mil. $) 502,9
* valoarea reziduală actualizată a fost calculată prin capitalizarea redevenţei nete din anul 5 cu o rată de
capitalizare identică cu rata de actualizare (deci în ipoteza că de la anul 5 la ∞ mărimea redevenţei nete anuale
va fi constantă, la nivelul de 79,6 mil. $, deci o anuitate), rezultatul fiind actualizat cu factorul de actualizare din
anul 5 (deci 0,402).
c1. Metoda multiplului profitului net istoric (multiple Această metodologie a evaluării forţei mărcii a fost
of historical earnings) este considerată a fi o metodă a elaborată de specialiştii de la Interbrand Group PLC şi se
prudenţei, deoarece are ca bază de evaluare valoarea de bazează pe o analiză detaliată a forţei unei mărci,
utilizare existentă pentru proprietarul care deţine marca efectuată printr-un audit al mărcii de către directorii de
şi o utilizează. Metoda utilizează doi indicatori, fiecare marketing şi managerii mărcilor. Analiza se face pe baza
fiind determinat prin analize detaliate. unui chestionar detaliat prin care se culeg informaţii
• profitul net anual atribuibil mărcii; el se poate relevante asupra unei mărci, urmată de analiza evoluţiei
calcula în două moduri: publicităţii şi măsurilor promoţionale, de vizitarea
• ca o medie aritmetică ponderată a profiturilor nete producătorilor şi distribuitorilor, a magazinelor de
anuale, exprimate în termeni reali/preţurile anului vânzare cu amănuntul, agenţiilor publicitare implicate,
0), realizate în ultimii trei ani; etc.
• ca profit net anual atribuibil mărcii în anul 1 al În plus, au fost elaborate ghiduri de punctare a fiecăruia
perioadei de previziune. din cei 7 factori ai forţei mărcii funcţie de circumstanţele
• coeficientul multiplicator al profitului net anual particulare ale unei mărci evaluate.
atribuibil mărcii, determinat pe baza scorului forţei Avantajul aplicării acestei metode este faptul că două
totale a mărcii calculat ca o însumare a scorurilor a mărci care, teoretic, sunt apte să genereze profituri nete
şapte factori a căror sumă maximă este 100 puncte, viitoare identice, pot avea valori diferite funcţie de
fiecare având o importanţă diferită şi un ghid scorul obţinut prin metodologia Interbrand.
propriu de apreciere şi punctare. De exemplu, pentru
o marcă anumită M, un scor total pentru cei şapte
factori ai forţei mărcii poate fi calculat conform
punctajului din Tabelul 2.

Tabelul 2
Factorii forţei mărcii Scorul maxim Marca M

Lider pe piaţă 25 18
Stabilitate (loialitatea consumatorilor) 15 10
Piaţa produsului 10 6
Aria geografică 25 16
Tendinţă (abilitatea de rămâne contemporană) 10 6
Suport (cheltuieli pentru menţinerea mărcii) 10 8
Protecţie 5 5
TOTAL 100 69
Transformarea acestui scor aferent forţei totale a mărcii inflataţi cu un indice al preţurilor adecvat produselor
M în coeficient multiplicator se face prin raportarea la fabricate;
un coeficient multiplicator maxim al domeniului în care • rata profitului brut din exploatare în cifra de afaceri
se aplică marca şi care poate să fie de maxim 20 (care este de 15%;
corespunde unui nivel de 5% al ratei reale de • capitalul investit reprezintă valoarea curentă a
capitalizare, respectiv 1/0,05 = 20, ştiind că mărimea imobilizărilor corporale, celor necorporale
coeficientului multiplicator este inversul ratei de înregistrate în bilanţ şi a fondului de rulment net;
capitalizare). Deci dacă domeniului de utilizare al mărcii • costul de oportunitate al capitalului investit, estimat
M îi este caracteristic un multiplu de 14,5 iar scorul în termeni reali este de 8%;
forţei mărcii este 69 puncte, coeficientul multiplicator va • ponderea profitului atribuibil mărcii este de 70% în
fi 0,69 x 14,5 = 10 totalul profitului brut din exploatare generat de
Un exemplu cifric utilizat pentru calcularea profitului ansamblul activelor necorporale;
net prin metoda multiplului profitului net istoric este • coeficienţii de ponderare a profitului net atribuibil
redat în Tabelul 3, construit pe baza următoarelor mărcii în anii - 2, - 1 şi 0 sunt de 1,2 şi respectiv 3;
ipoteze: • coeficientul multiplicator al profitului net anual
• cifra de afaceri netă este exprimată în preţurile anului istoric este 10,0 (calculat prin metoda scorului forţei
0, deci indicatorii din anii precedenţi au fost totale a mărcii M, redat în Tabelul 2).
Tabelul 3
Anul - 2 Anul - 1 Anul 0

Cifra de afaceri (mil. $) 1030 1100 1200
% profit brut din exploatare în CA. 15% 15% 15%
Profit brut din exploatare (mil. $) 154,5 165 180
Capital investit (mil. lei) 550 600 650
Profit brut atribuibil capitalului investit (8%) 44 48 52
Profit brut atribuibil activelor necorporale (mil. $) 110,5 117,0 128
Profit brut atribuibil mărcii (70%) 77,3 81,9 89,6
Cota impozitului pe profit (38%) 29,4 31,1 34,0
Profit net atribuibil mărcii (mil. $) 47,9 50,8 55,6
Coeficientul de ponderare 1 2 3
Profit net mediu anual ponderat (mil. $) 52,7
Coeficient multiplicator 10
c2. Metoda actualizării profitului net viitor • asigurarea unei coerenţe între evoluţia trecută a
(Discounted future earnings method) profitului net atribuibil mărcii şi evoluţia viitoare
Metoda a fost fundamentată şi aplicată pe larg de a acestui indicator; în acest fel se poate elimina
specialiştii de la Interbrand Group pentru evaluarea critica cea mai frecventă a subiectivităţii
unui mare număr de mărci. Previziunea profitului net previziunii unui profit net supraevaluat. Deci,
atribuibil unei mărci se face pe principiul menţinerii previziunea este rezonabilă şi coerentă cu
valorii de utilizare existentă la data evaluării, cu realizările din ultimii trei ani anteriori, dovedibile
luarea în considerare a principiului prudenţei în cu cifre verificabile;
elaborarea previziunilor. Prudenţa se referă la:

• previziunea se face pe o durată de timp limitată la • cifra de afaceri anuală va descreşte în termeni
5 ani, deşi marca are practic o durată de viaţă reali, în mod linear, de la 8% în anul 1 la 4% în
nelimitată; anul 5;
• previziunea nu ia în considerare profiturile care ar • cota impozitului pe profitul societăţii se va
putea fi obţinute din extinderea gamei de produse menţine la 38%;
sub marca evaluată, de cele provenite din noi • ponderea profitului brut din exploatare în cifra de
contracte de licenţă sau franşiză, de pătrunderea afaceri se va menţine la 15%;
produselor pe pieţe noi ca şi de sinergiile posibile; • capitalul investit va evolua în aceeaşi proporţie cu
• rata reziduală de creştere perpetuă a profitului net cifra de afaceri, deci productivitatea capitalului se
din ultimul an va fi zero, deci nivelul profitului va menţine constantă;
net atribuibil mărcii în anul 5 se va menţine • costul de oportunitate al capitalului investit va fi
constant la infinit. de 8%;
Un exemplu simplificat al aplicării acestei metode • ponderea profitului atribuibil mărcii în totalul
este redat în Tabelul 4, construit în coerenţă cu datele profitului brut din exploatare generat de
înscrise în Tabelul 3. Ipotezele pe baza cărora au fost ansamblul activelor necorporale este de 70%:
făcute previziunile sunt: • rata reziduală de creştere anuală perpetuă a
profitului net atribuibil mărcii în anul 5 este zero.
Tabelul 4
Anul 0 Anul 1 Anul 2 Anul 3 Anul 4 Anul 5

Cifra de afaceri (mil. $) 1200 1296 1387 1470 1543 1605
% profit brut din exploatare în CA. 15% 15% 15% 15% 15% 15%
Profit brut din exploatare (mil. $) 180 194,4 208 220,5 231,4 240,7
Capital investit (mil. lei) 650 702 751 796 836 870
Profit brut atribuibil capitalului investit (8%) 52 56,2 60,1 63,7 66,9 69,6
Profit brut atribuibil activelor necorporale (mil. $) 128 138,2 147,9 156,8 164,5 171,1
Profit brut atribuibil mărcii (70%) 89,6 96,8 103,5 109,8 115,2 119,8
Cota impozitului pe profit (38%) 34,0 36,8 39,3 41,7 43,8 45,5
Profit net atribuibil mărcii (mil. $) 55,6 60,0 64,2 68,1 71,4 74,3
Factor de actualizare @ 15% 1,0 0,869 0,757 0,657 0,571 0,497
Profit net actualizat (mil. $) 55,6 52,1 48,6 44,7 40,8 36,9
Profit net actualizat însumat (mil. $) 223,1
Valoarea reziduală actualizată (mil. $) 246,0
Se observă că valorile obţinute prin aplicarea celor trei actualizat, rata de redevenţă, profitul curent sau alţi
metode de evaluare sunt apropiate, evaluatorul având indicatori.
posibilitatea să selecteze o singură valoare sau să
prezinte un interval de valori. (3) Separarea mărcii de alte surse de valoare
Valoarea mărcii poate fi inclusă împreună cu
Oricare din metodele financiare de evaluare a unei produsul tangibil şi cu resursele materiale aferente şi
mărci (deci bazate pe venituri) ar fi utilizate, evaluatorul cu valoarea altor active necorporale ca resurse
va trebui să respecte câteva principii ale evaluării unei umane, know-how, imaginea companiei şi altele.
mărci, sintetizate inteligent de Peter Farquhar, Julia Han
şi Yuji Ijiri astfel: (4) Previziunea utilizărilor viitoare şi valorii mărcii
Valoarea mărcii este funcţie nu numai de utilizările
(1) Definirea subiectului evaluării ei actuale, dar şi de extinderile posibile de utilizare
Întrebările cheie pentru analiza de evaluare sunt: (a) previzionate, de efectele de portofoliu, de noile
ce reprezintă marca în mod exact? (b) care este pieţe, de contractele viitoare de licenţă şi de alte
segmentul de piaţă ţintă? (c) care sunt intenţiile de utilizări viitoare. Această previziune trebuie să se
utilizare a mărcii? (d) care este contextul proprietăţii facă pe baza unor ipoteze explicite asupra nivelului
asupra mărcii? suportului viitor de marketing şi proprietăţii.
(5) Asigurarea încrederii în evaluarea mărcii

(2) Stabilirea premizelor valorii Judecăţile subiective utilizate în evaluarea mărcii
Baza pentru determinarea valorii ar putea fi un trebuie să fie coerente pentru evaluatori, active,
profit suplimentar, valoarea totală, cash-flow-ul companii şi în timp.

(6) Verificarea validităţii şi procesului de evaluare financiare şi tehnicile statistice3 (foarte populare
Metoda utilizată în evaluarea mărcii trebuie să printre creditori) şi astăzi metoda ratelor ocupă un loc
permită verificarea validităţii ipotezelor pe care major în “trusa de instrumente” a oricărui utilizator de
s-a bazat şi a procesului de determinare a valorii informaţie economico-financiară.
în scopul asigurării unei încrederi în valoarea Atât practicienii cât şi cercetătorii sunt de acord că
rezultată. ratele financiare sunt utilizate pentru a compara riscul
şi rentabilitatea la firme diferite ca dimensiune şi
Aceste principii, ca şi alte elemente suplimentare ramura de activitate, în scopul de a ajuta investitorii şi
trebuie să fie prezentate în mod explicit în raportul de creditorii în luarea unor decizii inteligente. Deciziile
evaluare. au în vedere îndeosebi:
• Evaluarea variaţiei performanţelor companiei în
Bibliografie: decursul timpului
Jean - Noël Kapferer - Les Marques capital de • Comparaţia între firme din cadrul aceleiaşi ramuri
l'entreprise, Editions d'Organisation, 1998
Gordon V. Smith - Trademark Valuation, Ed. John Scopul şi utilitatea analizei pe baza ratelor
Wiley & Sons, 1997 Analiza pe baza ratelor este procesul de calcul şi
Peter H. Farquhar, Julia Y Han, Yuji Ijiri - interpretare a raportului dintre două mărimi
Recognising and Measuring Brand Assets, comparabile logico – economic.
Working Paper, Carnegie Mellon University, mai Principalul avantaj al ratelor financiare este că
1991 permit compararea rentabilităţii şi riscului
Sorin V. Stan, I. Anghel - Evaluarea activelor întreprinderilor de dimensiuni diferite. “Ratele pot
necorporale, IROVAL, 1999 furniza un profil al întreprinderii, a particularităţilor
Brand Power, edited by Paul Stobart, Interbrand economice şi avantajelor competitive precum şi a
Group PLC, 1994 caracteristicilor de exploatare, financiare şi
Brand Valuation, edited by Raymond Perrier - investiţionale specifice” 4.
Interbrand, Premier books, 1997 Lista potenţialilor utilizatori este extrem de diversă:
Brands the new wealth creators, edited by Susannah proprietarii, creditorii, ofertanţii, potenţialii
Hart & John Murphy - Interbrand, Maccmilan investitori, bursa, autorităţile fiscale, autorităţile
Business, 1998 guvernamentale, cercetătorii, profesorii şi studenţii,
publicul etc.
•••
CONSIDERAŢII PRIVIND ANALIZA În mod fundamental ratele financiare ajută la:
FINANCIARĂ A ÎNTREPRINDERII • evaluarea performanţelor managementului
PE BAZA RATELOR • aprecierea stării de sănătate financiară a firmei
Lector dr. Nicolae Georgescu • realizarea unor predicţii privind situaţia şi perfor-
Asist. drd. Ion Anghel manţele financiare ale companiei
Analiza pe baza ratelor, iniţiată acum mai bine de un • efectuarea unor angrenări şi prezentarea nivelurilor
secol de către bancheri, chiar înainte ca forma ratelor financiare ca medii pe activităţi economice
standard de prezentare a informaţiei financiare să fi specifice
fost dezvoltată, reprezintă unul din instrumentele
esenţiale în munca analistului financiar. Clasificarea şi selectarea ratelor
În anul 1906 vicepreşedintele Fourth National Bank Majoritatea clasificărilor reţin patru categorii de rate
din New-York, James Cannon, sugera că situaţiile financiare:
financiare trebuie studiate şi analizate de bancher a) Ratele activităţii (operaţionale) care evaluează
comparând punctele tari şi slabe, fără însă a preciza veniturile şi principalele fluxuri generate de
instrumentele specifice de analiză1. Ideea a fost activele companiei;
preluată şi dezvoltată, doi ani mai târziu un autor b) Analiza lichidităţii măsoară adecvarea între sursele
scriind că: “creditul este în mod normal utilizat pentru disponibile pe termen scurt şi obligaţiile exigibile
creşterea activelor circulante şi multe judecăţi bune pe o perioadă similară;
consideră că raportul între activele curente şi datorii c) Îndatorarea şi echilibrul pe termen lung
curente ar trebui să fie de aproximativ 2,5 la 1.2” examinează structura capitalului firmei în scopul
Chiar dacă la un moment dat cercetătorii considerau
că utilizarea ratelor în evaluarea performanţelor 3 sunt aici de avut în vedere contribuţiile lui Beaver şi Altman
financiare ar trebui eliminată datorită gradului redus în construcţia modelelor de previziune a falimentului
de semnificaţie, graţie şi dezvoltărilor care au găsit întreprinderii, contribuţii care ulterior au permis o extensie
punţi de legătură între analiza pe baza ratelor a ratelor într-o serie de alte zone (determinarea profilului
companiilor achizitoare versus achiziţionate, estimarea
1
Reihl C., Credit Department of a Bank, Banker’s Magazine, “ţintelor” pentru fuziune, predicţia cursului acţiunilor şi
Vol.50, p 548 obligaţiunilor, estimarea coeficientului bursier beta etc.)
4
2
Rosendale W., Credit Department Methods, Banker’s White G., Sandhi A., Fred D., The Analysis and Use of
Magazine, Vol.78, p 185 Financial Statements, John Wiley & Sons, second edition,
1998, p.141

Asociatia
AsociatiaNationala
NationalaaaEvaluatorilor
Evaluatorilordin
dinRomania
Romania- -ANEVAR
ANEVAR
de a evidenţia abilitatea companiei de a satisface ca instrument de analiză şi evaluare internă a companiei.
obligaţiile pe termen lung şi nevoile de investiţii; Managementul are nevoie de informaţii detaliate pentru
d) Analiza rentabilităţii vizează rezultatele firmei în a evidenţia şi remedia problemele specifice. Analistul
comparaţie cu vânzările, capitalul investit, costurile financiar are nevoie de informaţii mai generale şi de
etc. aceea el se poate mulţumi cu indicatori financiari care
Aceste categorii nu pot fi judecate independent, în preiau efectele altor rate sau care evidenţiază situaţia
măsura în care, de exemplu este evident faptul că unei anumite zone de analiză.
profitabilitatea afectează lichiditatea dar şi echilibrul pe Analiza financiară pe baza ratelor este un perimetru în
termen lung. De aceea, analiza financiară se bazează pe care mai mult nu înseamnă neapărat mai bine; utilizarea
o utilizare integrată a ratelor şi nu una segmentată, chiar unui număr mai mare de rate nu determină neapărat o
dacă interesul utilizatorilor este diferit (băncile care creştere a relevanţei analizei.
acordă credite curente sunt în mod prioritar interesate de
lichiditate şi cash flow – ul pe termen scurt, în vreme ce Problema relevanţei şi redundanţei ratelor financiare a
acţionarii privesc în special rentabilitatea capitalului fost abordată destul de serios în ultimii 25 de ani.
investit în afacere). Pinches5 a examinat un număr de 48 de rate pentru care
În cărţile de analiză financiară şi în activitatea practică a evidenţiat câte şapte puncte cheie (fiecare având două
sunt calculate şi prezentate peste 100 de rate financiare. rate financiare reprezentative). În aceste condiţii studiul
Unul din motivele proliferării îl reprezintă faptul că ele propune un număr de 14 rate financiare reprezentative în
sunt utilizate nu doar în analiza financiară externă ci şi procesul de diagnostic financiar.
Rentab. Îndatorare Eficienţă Lichiditate Cash-flow Rotaţia Rotaţia

Investiţiei capital stocurilor creanţelor
Profit net/ Datorii/ Cifra de Active Disponibil/ Stocuri/ Creanţe/
activ net capital afaceri/ circulante/ active Cifra de Stocuri
propriu Active Datorii afaceri
curente
Profit net/ Datorii/ Cifra de Active Disponibil/ Cost Creanţe/
Capital active afaceri/ rapide/ Cheltuieli vânzări/ cifra de
propriu imobilizări Datorii stocuri afaceri
curente
Pohlman şi Hollinger6 au analizat redundanţa ratelor Whittington7 consideră că ipoteza esenţială pentru ca
financiare, respectiv zona în care informaţia furnizată de analiza pe baza ratelor să fie utilă este proporţionalitatea
o anumită rată financiară se suprapune peste informaţia care există (trebuie să existe) între două variabile
prezentată de o altă; autorii au pornit în demersul lor de utilizate pentru calculul unei rate financiare. De aici
la un grup de 52 de indicatori. Utilizând un index de derivă utilitatea pentru analist, respectiv posibilitatea de
redundantă au arătat că ecartul se înscrie între 0,011 (cel a compara un anumit indicator cu un standard de
mai mic nivel) şi 0,915 (cel mai ridicat nivel). performanţă presupus.
Există însă câteva nuanţări de care trebuie să se ţină
Observaţii privind aprecierea ratelor financiare seama în procesul de analiză; proporţionalitatea include
Ratele sunt extrem de utile pentru o analiză financiară şi ideea că relaţia între numitor şi numărător nu depinde
completă. Totuşi ratele financiare se bazează pe ipoteze de dimensiunea afacerii. Această ipoteză face abstracţie
care nu sunt aplicabile întotdeauna. Calculul de existenţa costurilor fixe, datorită cărora variaţia
indicatorilor şi compararea generează uneori confuzii costurilor totale nu este similară cu variaţia vânzărilor.
determinate de: utilizarea unei baze de comparaţie De asemenea, ipoteza proporţionalităţii între numitor şi
nepotrivite, absenţa judecăţii perioadei tranzacţiilor, numărător este incorectă şi în absenţa componenţei
situaţia apariţiei unor cifre negative, diferenţe în metode costurilor fixe. Teoria şi cercetările empirice au arătat că
de raportare etc. Analiza pe baza ratelor poate fi un între stocuri şi vânzări nu există o relaţie liniară: de
instrument valoros dacă este aplicat corect. exemplu dublarea vânzărilor va implica o creştere a
stocurilor cu doar 40%, ceea ce va face ca viteza de
rotaţie să crească într-o proporţie similară.
5
Pinches G., Eubank A., Mingo K., Caruthers K., The
Hierarchical Classification of Financial Ratios, Journal of 7 Whittington G., The Profitability and Size of UK Companies,
Business Research, Oct.1975, p. 295 – 310 1960 - 1984, Journal of Industrial Economics, no.4/ 1988,
6
Pohlman R., Hollinger R., Information Redundancy in Sets of p.335
Financial Ratios, Journal of Business Finance & Accounting, Baza de comparaţie: evaluarea indicatorilor financiari
4/1981, p 511 nu poate furniza întotdeauna un nivel optim pentru toţi
Ipotezele de proporţionalitate: analiza pe baza ratelor utilizatorii informaţiei furnizate de analiză, în unele
este destinată să faciliteze comparaţii între firme, cazuri aprecierea fiind dependenţa de poziţia
eliminând diferenţele legate de dimensiune şi perioadă. utilizatorului. De exemplu, o rată foarte ridicată a

lichidităţii reprezintă o situaţie pozitivă pentru aproape integrală a disponibilităţilor (200 mil.lei), iar
furnizorii de capital pe termen scurt, dar pentru rata lichidităţii devine 2,0.
acţionari indică un management slab al capitalului de Orice rată financiară poate fi manipulată printr-o
lucru şi al lichidităţilor. tranzacţie ce afectează deopotrivă numitorul şi
De asemenea, utilizarea ca bază de comparaţie a numărătorul; dacă rata este inferioară unei unităţi se
mediei ramurii este foarte utilă în comparaţiile din va utiliza o tranzacţie care să majoreze cele două
cadrul ramurii, dar aproape fără relevanţă pentru alte componente ale ratei iar în cazul în care rata este peste
companii. 1 se va utiliza o tranzacţie care să scadă atât numitorul
Perioada analizată şi aranjarea vitrinei: informaţiile cât şi numărătorul.
pe baza cărora se calculează indicatorii financiari sunt
furnizaţi la un moment dat în timp (de exemplu 31 Numerele negative: exemplul următor ilustrează
decembrie), anul fiscal fiind într-o serie de activităţi atenţia pe care trebuie să o aibă analistul atunci când
diferit de ciclul operaţional. În cazul activităţilor calculează ratele pe baza unor cifre negative. Cele
influenţate de sezonalitate (agricultură, turism, două întreprinderi au o situaţie diametral opusă dar
anumite tipuri de comerţ etc.); în aceste situaţii ratele rentabilitatea financiară este aceeaşi.
financiare fiind determinate pe baza conturilor anuale Întreprin- Profit Capital Rentabilitate
nu reflectă în mod corect activitatea de exploatare a derea propriu financiară
firmei, de unde necesitatea de a utiliza mai multe A 100.000 1.000.000 10%
informaţii. B -100.000 -1.000.000 10%
Alături de problemele legate de periodicitatea Metodele contabile: schimbarea metodelor contabile
informaţiei utilizate apare o alta determinată de poate afecta semnificativ nivelul ratelor financiare.
posibilitatea ca ratele să fie manipulate de De exemplu, în privinţa înregistrării activelor
management prin operaţii de “aranjare a vitrinei”8. imobilizate HG 983/ 1998 privind evaluarea
Tehnicile din această categorie pun într-o lumină terenurilor şi construcţiilor a lăsat posibilitatea
favorabilă situaţia firmei; de exemplu, în cazul unei companiilor să opteze dacă reevaluează sau nu
întreprinderi cu o lichiditate generală de 1,5 (active mijloacele fixe. În exemplul următor se arată impactul
circulante de 600 mil.lei şi datorii curente de 400 deciziei privind reevaluarea activelor imobilizate
mil.lei) se achită o parte din datorii prin folosirea asupra rentabilităţii activului.
Întreprinderea Profit Active Active reevaluate Rentabilitatea activului

A 20.000 200.000 200.000 10%
B 40.000 200.000 1.000.000 4%
Cele două întreprinderi sunt similare, doar că firma B a O serie de studii au examinat prezentarea ratelor
optat pentru reevaluare, situaţie în care, deşi este evident avându-se în vedere două dimensiuni:
că e mai profitabilă decât compania A, calculul ratei • uniformitatea în calculul indicatorilor financiari;
rentabilităţii activului pe baza informaţiilor furnizate de • motivaţia pentru o prezentare voluntară.
contabilitate duce la o concluzie contrară. Gibson (1982) a realizat un studiu bazat pe un eşantion
Prezentarea ratelor de 100 de rapoarte anuale. Acesta evidenţiază faptul că
Ratele financiare derivă din conturile companiei. În cele mai utilizate rate financiare în prezentările anuale
cele mai multe cazuri nu există o cerinţă explicită de ale companiilor sunt referitoare la rentabilitate (cea mai
prezentare dar, în cadrul rapoartelor anuale, activitatea frecventă este desigur rentabilitatea capitalului
derulată de companie într-o perioadă de timp apare acţionarilor) şi îndatorare (prin cele două rate evidenţiate
prezentată şi prin intermediul indicatorilor financiari. şi în studiul lui Pinches).
Utilizarea ratelor financiare în rapoartele anuale

(eşantion 100 companii)
Rata financiară Frecvenţa de Număr de variante de Frecvenţa celei mai

apariţie calcul comune definiţii
Rentabilitatea financiară 62 5 53
Marja de profit 58 8 40
Îndatorarea activului 23 11 7
Rentabilitatea activului 21 12 6
Îndatorarea capitalului propriu 19 6 7
Sursa: Gibson J.(1982)
8
termenul consacrat în literatura de specialitate este acela de “dressed window”

Studiile care au vizat această problemă au relevat în mod indicatori medii ţinte către care trebuie să se
indirect importanţa mediei ramurii ca bază de comparaţie îndrepte; aceasta se poate realiza prin alocarea
relevantă. Firmele au tendinţa să prezinte în mod resurselor, schimbarea metodelor contabile sau
voluntar acele rate financiare care depăşesc media ambele modalităţi ;
ramurii. b) acţiunea competiţiei (externă): caracteristicile econo-
mice ale industriei determină firma să-şi corecteze
Media ramurii - baza de comparaţie esenţială în abaterile de la media sectorului.
analiză pe baza ratelor
Diverse studii au evidenţiat faptul că ratele financiare Referitor la modalitatea de prezentare a informaţiei
medii ale ramurii reprezintă o bază de comparaţie financiare medii pe ramură, în tabelul următor am
relevantă. Mai mult decât atât s-a observat faptul că sintetizat conţinutul informaţional pe care-l oferă două
rezultatele individuale ale firmelor au tendinţa de a dintre cele mai mari bănci de indicatori din lume. Robert
converge către media sectorului. Există două explicaţii Morris Associates (RMA) prezintă 16 rate iar Dun &
posibile: Bradstreet un număr de 14 indicatori financiari.
a) acţiunea internă: managerii văd în aceşti
Rate financiare medii
Indicator financiar Robert Morris Associates Dun & Bradstreet

I. ACTIVITATE
1. Recuperarea creanţelor Cifra de afaceri/ Creanţe Idem
2. Rotaţia stocurilor Costul vânzărilor/ Stoc mediu Cifra de afaceri/
Stocuri
3. Rotaţia obligaţiilor curente Cifra de afaceri/ Obligaţii curente -
4. Rotaţia capitalului de lucru Cifra de afaceri/ capital de lucru Idem
5. Rotaţia imobilizărilor corporale Cifra de afaceri/ imobilizări -
corporale
6. Rotaţia activelor Cifra de afaceri/ active Idem
II. LICHIDITATE
7. Lichiditate generală Active circulante/ Idem
Datorii curente
8. Lichiditate rapidă (Active circulante - Stocuri)/ Idem
Datorii curente
III. ÎNDATORARE ŞI SOLVABILITATE
9. Acoperirea dobanzii Profit înainte de impozit şi dobânzi/ Idem
Dobânzi
10.Rata datoriilor curente - Datorii curente/
Activ net
11.Rata de îndatorare a capitalului propriu Datorii/ Capital propriu Idem
12.Rata de imobilizare a capitalului propriu Imobilizări corporale/ Activ net Imobilizări
corporal corporale/
Activ net
13.Acoperirea datoriilor cu cash-flow (Profit net + amortizare)/ Datorii -
14.Rata de finanţare a stocurilor prin datorii - Datorii curente/
Stocuri
IV. PROFITABILITATE
15. Rentabilitatea vânzărilor - Profit net/ Cifra de
afaceri
16. Rentabilitatea activelor Profit brut/ Active Profit net / Active
17.Rentabilitatea financiară Profit brut/ Activ net corporal Profit brut/ Activ
net
18.Rata de eficienţă a cheltuielilor cu amortizarea Cheltuieli cu amortizarea/ -
Cifra de afaceri
19. Rata de eficienţă a remuneraţiilor Remuneraţii management/ Vânzări -
managementului

Fără a face o analiză a informaţiilor furnizate de cele ramuri (aceasta permite inclusiv evaluarea politicii
două companii, se cuvin câteva precizări: promovate de stat în sectorul respectiv).
• ambele firme au optat pentru structura tradiţională a
setului de rate financiare; În tabelul prezentat în continuare este reliefată evoluţia
• există diferenţe în modalităţile de calcul la o serie de indicatorilor medii ai ramurii turism – restaurante în
rate ca şi în conţinutul celor patru grupe de România în perioada ultimilor 3 ani. Reţinând faptul că
indicatori; informaţiile au un caracter orientativ trebuie să reţinem
• RMA a optat, în cadrul indicatorilor de profitabili- două concluzii majore:
tate, pe prezentarea a două rate de eficienţă foarte • Creşterea semnificativă a ponderii creanţelor ca
importante (cea a amortizării, respectiv cea a urmare a reducerii activităţii operaţionale a proprie-
remunerării managementului). tarului bazei de ofertă şi închirierea unei părţi
importante din patrimoniul imobiliar;
Analiza dinamică • Reducerea marjei de profit sub 5%, nivel insuficient
Analiza dinamică poate evidenţia o multitudine de pentru asigurarea unei rentabilităţi corespunzătoare a
aspecte relevante legate atât de evoluţia rentabilităţii şi capitalului investit (ţinând seama de nivelul scăzut al
riscului unei companii cât şi de aceea a unei întregi rotaţiei capitalului).
Evoluţia indicatorilor medii în perioada 1996 - 1998

Ramura turism - restaurante
Specificaţie 1996 1997 1998

BILANŢUL TIP
I. Active imobilizate 87% 73% 69%
II. Active circulante 13% 27% 31%
a) stocuri 3% 4% 6%
b) creanţe 5% 18% 18%
c) disponibil 4% 3% 6%
d) alte 1% 2% 1%
Total active 100% 100% 100%
Capitaluri proprii 92% 86% 84%
Datorii, din care: 8% 14% 16%
- furnizori 2% 4% 4%
- credite 1% 1% 1%
Total pasive 100% 100% 100%
CONTUL DE REZULTATE
Venituri 100% 100% 100%
Rezultat brut 10% 9% 6%
Rezultat net 7% 6% 4%
Sursa: CMF Consulting S.A. , Industry profile, 1999
Nota: rezultatele au caracter orientativ
(va urma) 7. Pohlman R., Hollinger R., Information Redundancy
Bibliografie: in Sets of Financial Ratios, Journal of Business
1. Frishkoff P., Research Report: Reporting of Finance & Accounting, 4/1981
Summary Indicators, Financial Accounting 8. Reihl C., Credit Department of a Bank, Banker’s
Standard Board, 1981 Magazine, Vol.50
2. Gheorghiu A., (coord.), Analiza activităţii 9. Robert Morris Associates (RMA), Annual
economice a întreprinderii, E.D.P., Bucureşti, 1982 Statement Studies, 1995
3. Gombola M., Ketz E., Financial Ratio Patterns in 10. Rosendale W., Credit Department Methods,
Retail and Manufacturing Organizations, Financial Banker’s Magazine
Management, Summer 1983edition, 1998 11. Selling Th., Stickney C., The Effect of Business
4. Işfănescu A., Robu V., Tutu A., Anghel I., Environment and Strategy on Firm’s Rate of
Evaluarea întreprinderii (ediţia a doua), Editura Return on Assets, Financial Analysts Journal, Jan-
Tribuna Economică, 1999 Feb. 1989
5. Mărgulescu D., Niculescu M., Robu V., Diagnostic 12. Viscione J., Financial Analysis: Tools and
economico-financiar, Editura Romcart, 1994 Concepts, The National Association of Credit
6. Pinches G., Eubank A., Mingo K., Caruthers K., Management, 1984
The Hierarchical Classification of Financial Ratios, 13. Walsh C., Key Management Ratios, Pitman
Journal of Business Research, Oct.1975 Publishing, 1996

14. White G., Sandhi A., Fred D., The Analysis and 4. CONSEL S.R.L. BUCUREŞTI 1
Use of Financial Statements, John Wiley & Sons, 5. OMICRON COMPTA S.R.L. BUCUREŞTI 1
second edit.1998 6. TITAN CONSULTING S.R.L. BUCUREŞTI 1
15.Whittington G., The Profitability and Size of UK 7. ROMASDAR AGRIBUSINESS BUCUREŞTI 4
Companies, 1960 - 1984, Journal of Industrial 8. PECO IASI S.R.L. IAŞI
Economics, no.4/ 1988 9. BUSINESS FOUNDATION MUREŞ
10. UNIVERSUL S.R.L. TIMIŞOARA
••• 11. EXPERTIZA S.R.L. VÂLCEA
HOTARÂRILE CONSILIULUI DIRECTOR 3. Se aprobă excluderea din ANEVAR a celor 31 de

ANEVAR din data de 11.06.1999 persoane fizice înscrise in Anexa 1.
ec. Dana Ababei
ANEVAR 4. Se aprobă înfiinţarea Centrelor Teritoriale Gorj şi
Principalele Hotărâri adoptate în şedinţa Consiliului Mehedinţi, Covasna, Vrancea, Buzău, Călăraşi şi
Director care a avut loc la Cluj Napoca în data de Giurgiu
11.06.1999 sunt:
1. Verificarea în continuare a îndeplinirii condiţiilor 5. Prezenţa membrilor ANEVAR arondaţi este
statutare de către toate persoanele juridice membre obligatorie la şedinţele de alegeri din Centrul
ANEVAR care şi-au plătit cotizaţia pe anul 1998, Teritorial. Acolo unde nu se reuşeşte întrunirea
urmând ca la viitoarea şedinţă a Consiliului Director minimului necesar organizării şedinţei de alegeri se
să fie excluse societăţile care nu îndeplinesc va proceda la dizolvarea Centrului Teritorial
condiţiile stabilite. În această verificare vor fi respectiv. Mobilizarea membrilor ANEVAR se va
implicate Centrele Teritoriale şi persoana de la face prin scrisori recomandate cu confirmare de
Centru care răspunde de legătura cu aceste Centre primire.
Teritoriale.
6. Se atenţionează încă odată firmele membre ANEVAR
2. Se aprobă excluderea din ANEVAR a următoarelor despre necesitatea şi obligativitatea de a fi asigurate
11 persoane juridice: din punct de vedere profesional.
1.INSTANT EVAL S.R.L. BACĂU
2.SACEM S.A. BACĂU 7. Următoarea şedinţă a Consiliului Director se va
3. PIPERA S.A. BUCUREŞTI desfăşura la Brăila în data de 17 septembrie 1999.
ANEXA 1
LISTĂ PERSOANE FIZICE EXCLUSE DIN ANEVAR
Nr. Nr. NUMELE ŞI PRENUMELE FILIALA

crt. legitimaţie
1. 829 USVAT ANETA ARAD
2. 689 ARMAŞU EUSEBIU BACĂU
3. 1441 CADAR CARMEN BACĂU
4. 331 CREŢU IULIAN BACĂU
5. 1507 MOLDOVEANU GHEORGHE BACĂU
6. 918 NUŢU DUMITRU BACĂU
7. 1235 ROMAN DIONISIE BACĂU
8. 354 SEGHETE TITUS BACĂU
9. 993 BĂNICĂ P. TOADER BUCUREŞTI
10. 1286 CONSTANTIN ION BUCUREŞTI
11. 1064 NEGOIŢĂ MARIN BUCUREŞTI
12. 1067 NENCIU VICTOR BUCUREŞTI
13. 936 POPESCU ALEXANDRU BUCUREŞTI
14. 513 ROMAŞ IOAN DUMITRU BUCUREŞTI
15. 126 STĂNICĂ MARIN BUCUREŞTI
16. 995 BEGA DANIEL BUCUREŞTI 1
17. 1345 MORARU RODICA BUCUREŞTI 1
18. 1118 VLAD NICOLAE BUCUREŞTI 1
19. 97 HOSU DENIAMIN BUCUREŞTI 3
20. 1490 LAZĂR SPERANŢA BUCUREŞTI 3
21. 127 STOICA ANI DANIELA BUCUREŞTI 3

22. 114 PODAR ONOFIR BUCUREŞTI 4

23. 125 SPURCACIU IULIANA BUCUREŞTI 4
24. 1316 GRAMA GRIGORE BUCUREŞTI 4
25. 1838 BONIU ADRIAN BUCUREŞTI 5
26. 1958 CĂTUNEANU I. DANIELA BUCUREŞTI 5
27. 1959 CĂTUNEANU V. MIHAI BUCUREŞTI 5
28. 355 STAMATE MIHAI BUCUREŞTI 5
29. 1015 DERECSKEI ŞTEFAN SATU MARE
30. 910 NAGHI CARMEN SATU MARE
31. 911 NAGHI MARCEL CONSTANTIN SATU MARE
•••
COLABORAREA INTERNAŢIONALĂ A următoarea întrunire care va avea loc la Viena în luna
ANEVAR septembrie a acestui an, să se finalizeze procedurile de
Ec. Dana Ababei certificare şi să se treacă la aplicarea în practică în
Şef Compartiment Relaţii Externe ANEVAR Germania, Franţa şi Anglia.
La începutul lunii mai a avut loc la Atena Adunarea Pentru stabilirea nivelului minim de cunoştinţe pe care
Generală a “Grupului European al Asociaţiilor de un evaluator trebuie să le aibă, pentru definirea corpului
Evaluatori” – TEGoVA. Discuţiile s-au purtat în cadrul de cunoştinţe al evaluatorului s-a înfiinţat în cadrul
mai multor grupuri de lucru: Grupul de lucru pe TEGoVA o Comisie de Educaţie.
Metodologia de Evaluare, Grupul de lucru pentru În perioada 17-19 iunie a acestui an, a avut loc la
Evaluarea Afacerii şi Grupului de lucru al Europei Cracovia – Polonia a doua ediţie a Seminarului
Centrale şi de Est. Internaţional cu tema “Evaluarea proprietăţilor din
Din partea ANEVAR la şedinţe au participat dl. patrimoniu” – EURO WAZA’99 – “2 nd International
Bădescu Gheorghe – preşedintele asociaţiei şi dl. Anghel Workshop Valuation of Historic and Listed Properties”.
Ion – lector universitar ASE. La acest seminar au participat din partea ANEVAR dl.
Dl. Anghel Ion care a participat la întrunirile “Grupului Bădescu Gheorghe, dl. Senculeţ Aurelian – Diriginte de
de lucru al Europei Centrale şi de Est” a prezentat şantier pentru zona Suceava şi Botoşani la Oficiul
adunării un raport despre activitatea asociaţiei şi în mod Naţional pentru Protejarea Patrimoniului din cadrul
particular activitatea de instruire desfăşurată de Ministerului Culturii şi d-ra Ababei Dana – Şef
ANEVAR. De asemenea, dl. Anghel a donat cărţi şi Compartiment Relaţii Externe ANEVAR.
buletine ANEVAR Asociaţiei Evaluatorilor din Tot în această perioadă, la Cracovia trebuia să aibă loc
Republica Moldova. şi şedinţa CEEVAN (Reţeaua Asociaţiilor de Evaluatori
Dl. Bădescu Gheorghe a fost ales să facă parte din din Ţările din Centrul şi Estul Europei), dar datorită
Grupul editorial al EVS 2000 a lucrării “Standarde lipsei delegaţilor celorlalte asociaţii membre a avut loc
Profesionale Europene de Evaluare a Proprietăţilor numai o discuţie cu directorul executiv al CEREAN
Imobiliare (cunoscută ca şi “cartea albastră” în rândul (Organizaţia Agenţiilor Imobiliare din Centrul şi Estul
evaluatorilor) alături de reprezentanţii Germaniei, Europei) care asigură şi secretariatul CEEVAN. Din
Franţei, Spaniei şi Poloniei, Dl. John Charman din partea ANEVAR delegată la această şedinţă a fost d-ra
Anglia fiind numit editor coordonator. Reeditarea acestei Ababei Dana.
cărţi va avea loc în anul 2000. În data de 19 iunie 1999 a avut loc la Cracovia şi
Cu prilejul aprobării standardului de evaluare a afacerii întrunirea Consiliului Director al TEGoVA la care dl.
a fost recunoscută contribuţia majoră a ANEVAR la Bădescu Gheorghe a participat în calitate de membru al
realizarea lui. În sarcina asociaţiei noastre este şi acestui Consiliu.
realizarea standardului de evaluare a activelor La sfârşitul lunii iunie, cu prilejul vizitei în România a
necorporale. Acest standard a fost realizat şi prezentat la domnului Stephen Ruckman – vicepreşedinte al
Atena grupului de lucru TEGoVA, în momentul de faţă “Fundaţiei Est Europene pentru proprietăţi Imobiliare” –
fiind transmis pentru observaţii membrilor acestui grup. EERPF s-a semnat contractul cu Appraisal Institute
În România a fost transmis marilor firme internaţionale privind traducerea în limba română a cărţii “Evaluarea
(Pricewaterhouse Coopers, Creditanstalt, Deloitte & Proprietăţilor Imobiliare”. De această traducere şi editare
Touche) pentru observaţii. se va ocupa Institutul Român de Cercetare în Evaluare.
În privinţa certificării evaluatorilor s-a hotărât ca la
¶·

ISSN: 1224-8967
Buletin
INFORMATIV
••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
CUPRINS DESPRE PRIMA DE CONTROL

Preşedinte ANEVAR
Standardul internaţional defineşte prima de control ca: “valoarea

DESPRE PRIMA DE CONTROL........ 1 suplimentară a unui pachet de control faţă de un pachet minoritar,
valoare care reflectă puterea de decizie”.
Când este cumpărată o întreprindere cotată, prima de control se
poate defini ca diferenţa dintre preţul acţiunii înainte de oferta de
VALOAREA DE INCHIRIERE cumpărare şi preţul oferit de cumpărător.
(rental value) .....…………...................... 2
Evaluatorii presupun că “prima de control” plătită de cumpărător
este datorată obţinerii puterii de a:
- controla politicile întreprinderii;
- controla alocarea resurselor întreprinderii;
CONSIDERATII PRIVIND ANALIZA - numi management;
FINANCIARA A INTREPRINDERII
PE BAZA - stabili retribuţia şi primele managerilor;
RATELOR..............................… 5 - efectua cumpărarea sau vânzarea de active;
- stabili mărimea dividendelor;
- modifica actul constitutiv;
- decide intrarea pe piaţă de capital;
EVALUAREA TERENURILOR / - modifica obiectul de activitate;
METODA PARCELARII ................... 8 - bloca oricare acţiune arătată mai sus.
Există discuţii referitoare la intervalul de timp la care se consideră
preţul înaintea ofertei de cumpărare (mai mare pentru a evita
momentul când apar zvonurile şi mai mic pentru a se evita
schimbările din piaţă). Deşi nu există un răspuns definitiv, intervalul
METODE DE EVALUARE A de 1 – 2 luni înainte de oferta de cumpărare pare a întruni
TERENULUI AGRICOL ................... 9 consensul.
În estimarea “primei de control” uneori evaluatorii majorează pur şi
simplu cu 20 – 30 % preţul acţiunii chiar când acesta a fost estimat
prin metoda patrimonială sau de randament (analiza fundamentală)
PRINCIPIILE GENERALE ALE şi nu prin comparaţie cu acţiunile cotate ale unor întreprinderi
EVALUARII AFACERII .................... 13 comparabile. Acest mod de lucru poate duce la rezultate care nu
reflectă percepţia pieţii privind valoarea întreprinderii.
Diferenţa între preţul înaintea ofertei de cumpărare şi preţul ofertei
poate reprezenta:
PRINCIPII CONTABILE SI - puterea de control;
ECONOMICE IN EVALUAREA - lichiditatea;
ACTIVELOR NECORPORALE ...... 15

- existenţa unor active subevaluate sau

subutilizate; VALOAREA DE ÎNCHIRIERE (rental value)
- valoarea sinergiilor; ing. Şchiopu Corneliu
- efect de “loterie”; ing. Drăniceanu Mihaela
- ambiţia personală; Pentru a afla valoarea unei proprietăţi, pe baza
- lipsa de transparenţă şi/sau de comunicare a actualizării fluxurilor de venituri viitoare, trebuie
managementului întreprinderii; cunoscute două lucruri; primul, este venitul net pe
- performanţele pieţei de capital. care proprietatea îl poate produce, iar al doilea este
utilizarea unei rate de capitalizare/actualizare
Literatura de specialitate ilustrează cele arătate cu un corespunzătoare tipului de proprietate ales. În
exemplu clasic (care uneori poate induce în eroare continuare vom aborda principalii factori care
dacă este considerat absolut). influenţează venitul net precum şi metodele abordate
Firma Eastbay Inc., cotată în SUA, vindea materiale pentru determinarea acestuia.
sportive pe catalog. Pe 29.11.1996 preţul de bursă era
19 $. Pe 02.12.1996, marea firmă de comerţ A. Valoarea de închiriere şi venitul net
Woolworth Corp. anunţa că a cumpărat firma Eastbay Chiria poate fi definită ca "o plată anuală sau
cu 24 $ / acţiune. (26,3 % în plus). periodică pentru utilizarea terenului sau a terenului şi
Trebuie să fim de acord că fiecare tranzacţie este construcţiilor". Pentru aflarea valorii de închiriere a
unică prin particularităţile sale. unei proprietăţi, un evaluator trebuie să înregistreze
În cazul Eastbay, 57,9 % din acţiuni erau deţinute de date referitoare la nivelul chiriilor practicate, nu
3 persoane din conducere. Aceste persoane primeau o numai pentru proprietatea evaluată dar şi pentru alte
remunerare anuală de peste 1 milion de dolari care proprietăţi comparabile.
înseamnă cca. 9 % din cifra de afaceri anuală. La Dacă chiriaşul suportă toate cheltuielile (cu excepţia
preţul de 19 $/acţiune PER = 12,3 dar Woolworth a impozitului pe venit, deoarece acesta se aplică tuturor
plătit 24 $ / acţiune adică PER = 15,6 pentru a avea veniturilor indiferent de sursa din care provin), atunci
controlul Eastbay. chiria este cunoscută sub denumirea de "chirie netă".
După cumpărare, Woolworth înglobează activitatea "Valoarea netă de închiriere" a unei proprietăţi se
lui Eastbay în propriile structuri şi nu mai trebuie să referă la valoarea rezultată prin capitalizarea chiriei
plătească pe cei 3 manageri – foşti proprietari. Prin nete care se poate obţine pe o piaţă liberă.
urmare ajunge la PER = 14 şi o “prima de control” Unele tipuri de proprietăţi sunt închiriate în
devine 13,8 % (şi nu 26,3 %). condiţiile care impun proprietarului să suporte costul
O altă explicaţie posibilă pentru “prima de control” unor cheltuieli fixe (cum ar fi reparaţiile). In astfel de
plătită este performanţa deosebită a firmei Eastbay de cazuri, chiria netă se obţine după ce au fost deduse
a avea o creştere medie anuală a vânzărilor de 30,6 % toate cheltuielile care trebuie plătite de către
şi o creştere medie anuală a profitului de 44,5 %. proprietar.
Susţinerea unei asemenea creşteri necesită capital de Situaţia economică prezentă şi preţurile practicate pe
lucru suplimentar ce poate fi acoperit de Woolworth, piaţa imobiliară trebuie bine cunoscute, aceştia fiind
care va culege fructele creşterii afacerii. principalii factori care vor influenţa evoluţia chiriilor
În plus, Eastbay avea o listă de clienţi fideli ce era în viitor.
subutilizată (numai pentru materiale sportive). Ea
poate fi utilizată de Woolworth pentru toată gama de B. Factorii economici care influenţează chiria
mărfuri pe care le comercializează. 1) Cererea şi oferta
Din exemplul arătat este evident că tranzacţiile Variaţiile în valoarea proprietăţii deţinută ca
individuale trebuie studiate în detaliu atunci când ele investiţie, respectiv pentru a obţine un profit dintr-o
sunt considerate drept comparabile pentru întreprinde- închiriere normală, se datoreză fie schimbărilor valorii
rea – “subiect” (care se evaluează). Faptul că un de închiriere, fie câştigului recuperat dintr-o investiţie,
pachet majoritar a fost cumpărat cu o “prima de fie ambilor factori care pot acţiona în acelaşi timp.
control” nu înseamnă neapărat ca pachetul majoritar Tendinţa generală a valorii de închiriere este de
de la o altă întreprindere “merită” aceeaşi primă de creştere, în timp ce veniturile urmează evoluţia pieţei
control. Un studiu recent (oct. 1998) arată că 35 % din prin ratele de capitalizare înregistrate, conducând
pachetele majoritare au fost cumpărate cu un discount astfel la câştiguri ascendente sau descendente la
şi nu cu prima de control, iar pe total prima medie de intervale diferite de timp.
control a fost de numai 10,3 %. Ambele evoluţii ale valorii de închiriere şi
Este evident că numai informaţia de pe piaţă, modificările ratelor de recuperare a investiţiilor în
judecata şi experienţa evaluatorului conduc la o proprietate sunt rezultatul aplicării legii cererii şi
estimare rezonabilă a valorii de piaţă a unei ofertei. Acţiunea cererii şi ofertei influenţează direct
întreprinderi. suma veniturilor pe care o proprietate le poate
produce, iar ratele de capitalizare arată interesul
••• potenţialilor investitori în astfel de proprietăţi.
Când spunem că valoarea depinde de cerere şi
ofertă, trebuie să luăm în considerare numărul efectiv

de proprietăţi disponibile la un moment dat şi la un Standardele ridicate, impuse de normative şi
anumit interval de preţuri şi nu totalul numărului legislaţie, sau îmbunătăţirile tehnologice aduse
existent dintr-un anumit tip de proprietate. proiectelor şi dotărilor clădirilor tind să conducă la
De exemplu, un centru comercial poate cuprinde în deprecierea morală prematură a acestora şi să le
total 30 de spaţii de vânzare, de tipuri foarte diminueze valoarea de închiriere.
asemănătoare; dintre acestea, 20 nu sunt date spre Chiria ca procent din venitul personal. Cu privire la
închiriere. Oferta efectivă constă din celelalte 10 proprietăţile rezidenţiale, plata chiriei se poate
spaţii, ai căror proprietari sunt dispuşi să le închirieze. exprima ca procent din venitul unei familii. În general,
În mod similar, cererea se referă la cererea efectivă şi se poate constata că nivelul chiriilor pentru un anumit
la nivelul preţurilor posibil de atins. Poate exista un tip de locuinţe va depinde în mare măsură de nivelul
număr mare de oameni interesaţi pentru o anumită general al veniturilor chiriaşilor. De multe ori pot
proprietate, însă fiecare va face o altă ofertă de preţ în apare şi excepţii, datorate subiectivităţii persoanelor
funcţie de satisfacerea nevoilor personale. De interesate care vor acorda o importanţă diferită
exemplu, într-un centru comercial cererea provine de caracteristicilor unui spaţiu (adaptarea locuinţei la
la potenţialii chiriaşi care au cântărit avantajele şi nevoile chiriaşului, dotarea cu echipamente şi utilităţi,
dezavantajele unor spaţii faţă de altele. facilităţi sau servicii, etc.). În realitate, nu există o
Nivelul predominant al chiriilor va fi determinat de corelaţie evidentă pe piaţa imobiliară a chiriei cu
interacţiunea cererii şi ofertei, numit "echilibru de veniturile; această legătură poate fi extrasă din datele
piaţă". Dacă există o cerere mare sau în creştere statistice, însă nu va servi evaluatorului decât ca o
pentru un anumit tip de proprietate, chiriile vor creşte; informaţie suplimentară.
dacă cererea se află în scădere, atunci şi chiriile vor fi Chiria ca procent din profitul investitorilor. Atât
în scădere. proprietăţile comerciale sau industriale, cât şi terenul
utilizat pentru agricultură, de regulă, sunt ocupate de
2) Factorii cererii către investitori interesaţi în obţinerea unui profit ca
Primul element luat în considerare la stabilirea urmare a utilizării. Profitul aşteptat de către un
chiriei este cererea; aceasta depinde de mai mulţi investitor reprezintă un reper pentru stabilirea chiriei
factori. pe care este dispus să o plătească.
Nivelul general de prosperitate. Acesta este probabil Concurenţa pe piaţă. Există anumite tipuri de
unul dintre elementele cu cel mai mare impact asupra proprietăţi care pot fi adaptate unor utilizări sau
cererii. Atunci când vremurile sunt bune şi afacerile scopuri diferite, de un număr cât mai mare de chiriaşi,
prosperă, valorile tind să crească. Se va înregistra o în funcţie de necesităţile şi interesele acestora. De
cerere suplimentară privind adaptarea la noile afaceri exemplu, un bloc de apartamente, având o amplasare
sau la cele în extindere. Va exista şi o creştere atractivă, într-un mare oraş, poate fi destinat fie pentru
corespunzătoare a investiţiilor disponibile pentru spaţii de birouri, fie pentru unele activităţi din
spaţiile şi amenajările noi, şi pentru facilităţi mai industria uşoară. Pentru fiecare posibilă utilizare se
moderne. vor analiza cererile efective şi se va stabili care dintre
Evoluţia populaţiei. Perioadele de prosperitate au acestea va produce cea mai mare chirie.
fost asociate în trecut cu factorul de creştere a
numărului populaţiei. 3) Factorii ofertei
Oferta de teren fiind considerată limitată, este Limitele ofertei. Întotdeauna va exista o suprafaţă de
evident că o creştere a cererii datorată prosperităţii sau teren destinată agriculturii şi o suprafaţă de teren
creşterii populaţiei va duce la creşterea valorii adaptabilă scopurilor industriale, comerciale sau
terenului. Pe de altă parte, când aceste cauze încetează rezidenţiale. Dacă aceste suprafeţe rămân fixe din
sau îşi atenuează din intensitate, şi valorile tind să punct de vedere cantitativ, chiriile pentru terenuri vor
scadă. fi afectate doar de fluctuaţiile cererii. În fapt, se
Creşterea populaţiei va influenţa în primul rând produce o adaptare într-un interval mare de timp a
cererea pentru locuinţe, dar indirect va afecta şi utilizării terenurilor care va răspunde unei cereri aflate
celelalte tipuri de proprietăţi în funcţie de nevoile în schimbare. În plus, există o anumită suprafaţă de
populaţiei din zonă. teren disponibilă oricărei utilizări, soluţia aleasă
Modificări în caracterul cererii. Cererea, pe lângă urmărind, de obicei, cererea în sensul în care tinde să
faptul că este variabilă cantitativ, poate varia şi crească.
calitativ. Asociată cu creşterea standardului de viaţă se În situaţii mai puţin favorabile, un teren agricol va fi
înregistrează o schimbare şi în caracterul cererii scos din utilizarea existentă devenind vacant. Ulterior,
pentru multe tipuri de proprietăţi. se poate observa oportunitatea adaptării suplimentare
De exemplu, pentru locuinţe şi birouri, multe pentru construcţii comerciale sau rezidenţiale, oferta
îmbunătăţiri privite astăzi ca cerinţe de bază puteau fi urmând să crească până la atingerea punctului de
privite, acum două decenii, doar ca facilităţi echilibru dintre cerere şi ofertă. Aceste constatări
suplimentare cu care erau dotate cele mai avansate presupun existenţa unei pieţe imobiliare care
clase de proprietăţi. Acelaşi lucru se întâmplă şi în funcţionează liber.
cazul proprietăţilor industriale sau comerciale. Creşterea chiriilor poate fi corectată printr-o ofertă
suplimentară; însă, corecţia ofertei de teren şi de

construcţii trebuie făcută încet şi prin comparaţie cu compensaţie datorată de către proprietar; existenţa
evoluţia pieţei şi a situaţiei economice în general. unei legături speciale între chiriaş şi proprietar (relaţie
Acolo unde există o tendinţă descendentă a cererii, de rudenie) etc.
oferta nu se corectează imediat; activitatea de Dacă în urma investigaţiilor sale evaluatorul
construcţie poate continua foarte bine şi după trecerea consideră că actuala chirie este corectă, el o va adopta
perioadei de cerere maximă, însă uneori poate fi ca bază de evaluare, va deduce cheltuielile care revin
stopată înainte ca cererea să-şi înceapă declinul. proprietarului (dacă există) obţinând valoarea netă de
Relaţia dintre cost şi ofertă. Un alt factor care închiriere.
influenţează oferta este costul. Dacă, valoarea de piaţă Dacă, în opinia acestuia, valoarea de închiriere reală
a proprietăţilor coboară sub totalul costurilor implicate depăşeşte plata chiriei stabilită prin contract,
de acestea, atunci dezvoltarea noilor construcţii va fi evaluarea va fi făcută în două etape. Prima etapă va fi
reanalizată şi, dacă este cazul, chiar sistată până în capitalizarea venitului net prezent pentru perioada
momentul soluţionării acestei neconcordanţe. Statul rămasă până la expirarea contractului, iar cea de-a
poate avea o contribuţie mare în acest sens, prin doua etapă va fi capitalizarea întregii valori de
acordarea de garanţii sau de alte facilităţi care să închiriere după acest termen.
diminueze costurile efective sau să stimuleze cererea. Dacă pe de altă parte, el consideră chiria stabilită
prin prezentul contract ca fiind în exces faţă de
C. Determinarea valorii de închiriere valoarea reală de închiriere, el ar trebui să considere
1) Generalităţi posibilitatea în care chiriaşul poate refuza să continue
S-a precizat că la estimarea valorii unei proprietăţi, plata chiriei prezente şi, de asemenea, posibilul risc, în
din punct de vedere investiţional, evaluatorul trebuie cazul spaţiilor pentru afaceri, în care chiriaşul dă
mai întâi să determine valoarea de închiriere a faliment iar locul rămâne vacant până la ocuparea de
acesteia. către un alt chiriaş.
Pentru a îndeplini acest lucru, evaluatorul se va Ca regulă generală, orice surplus al chiriei actuale
concentra asupra tendinţei valorilor în zonă şi asupra peste valoarea de închiriere corectă poate fi privită ca
factorilor generali care influenţează chiria, menţionaţi un indicator al lipsei de siguranţă pentru venitul
mai sus. realizat în viitor. Trebuie apreciat că siguranţa
Cele două elemente care stau la baza gândirii obţinerii unui anumit nivel al chiriei este dată nu doar
evaluatorului sunt: de valoarea proprietăţii, ci şi de disponibilitatea
• chiriile plătite pentru proprietăţi comparabile, şi chiriaşului.
• valoarea chiriei la care proprietatea este închiriată
(dacă este). 3) Comparaţia chiriilor
În cele mai multe cazuri, când se efectuează La efectuarea comparaţiei cu alte proprietăţi
evaluarea unei proprietăţi deţinute ca investiţie, se va asemănătoare, trebuie îndepărtate de pe listă ambele
presupune că valoarea de închiriere va rămâne extremităţi, chiria maximă (de vârf) şi spaţiile
constantă în viitor. Experienţa arată că acest lucru nu închiriate sub valoarea reală de închiriere sau cele
este posibil în realitate, iar schimbările de valoare pot neocupate.
rezulta din chiria în creştere sau în scădere într-un Evaluatorul trebuie să analizeze apoi, nu doar chiriile
anumit interval de timp. Însă în absenţa unor elemente altor proprietăţi închiriate, ci şi informaţii precum
de calcul exacte prin care să se demonstreze o vechimea şi starea clădirilor comparativ cu
schimbare în viitor a valorii de închiriere, rata de proprietatea evaluată, sau numărul spaţiilor similare
capitalizare se va aplica unei chirii constante. vândute sau închiriate în vecinătate.
În fapt, evoluţia viitoare a valorii de închiriere va fi Pentru introducerea corectă în calcule, chiria anuală
corelată prin alegerea unei rate de capitalizare plătită ar trebui întotdeauna să fie analizată în funcţie
corespunzătoare. de data evaluării şi de condiţiile de închiriere
(reparaţii şi asigurări, durata de închiriere, ratele de
2) Chiria plătită capitalizare, etc).
Unde spaţiile sunt închiriate recent, chiria plătită
este de obicei cea mai bună informaţie disponibilă 4) Valoarea de închiriere şi condiţiile de închiriere
pentru valoarea de închiriere. Dar evaluatorul trebuie Mărimea chiriei pe care un chiriaş este pregătit să o
întotdeauna să verifice această chirie cu nivelul ofere va fi influenţată de condiţiile înscrise în
chiriilor de piaţă ale unor proprietăţi similare, aflate în contractul de închiriere. Chiria este numai un element
vecinătate sau, acolo unde comparaţia este dificilă, cu din contractul general şi dacă sarcini suplimentare
nivelul chiriilor plătite pentru proprietăţi similare şi sunt atribuite chiriaşului, acesta va beneficia de alte
amplasări comparabile. avantaje. De exemplu, dacă cheltuielile legate de o
Există multe motive pentru care chiria plătită pentru proprietate trec în responsabilitatea chiriaşului, atunci
o proprietate poate fi mai mică decât valoarea reală de proprietarul va aştepta o chirie mai mică.
închiriere. De exemplu, în cazul unui comision la De asemenea, chiriile vor diferi şi în funcţie de
închiriere, sau a unei închirieri în condiţiile unui frecvenţa şi lungimea perioadelor de recalculare
contract în derulare; chiriaşul poate conveni să (actualizare) a lor, sau de posibilităţile de utilizare şi
execute amenajările în spaţiu sau să anticipeze o de restricţiile impuse.

5) Stabilirea chiriei valoarea de închiriere dacă nu răspund oricărui
Chiria totală se stabileşte în funcţie de două potenţial chiriaş. De exemplu, când într-un spaţiu de
elemente: birouri se instalează aer condiţionat, condiţiile de
1) o sumă anuală plătită pentru utilizarea terenului muncă vor fi îmbunătăţite semnificativ pentru toţi
2) o sumă anuală implicată în investiţia de capital viitorii locatari.
necesară pentru construirea şi amenajarea Pe de altă parte, creşterea valorii de închiriere
terenului. datorată investiţiei de capital poate depăşi considerabil
Acest aspect este rareori luat în considerare atât de rata normală a câştigului aşteptat pentru suma
către proprietar cât şi de chiriaş. De exemplu, un cheltuită. Acest lucru se întâmplă în cazul clădirilor
potenţial chiriaş asociază condiţiile oferite de vechi, depreciate, cu mai multe deficienţe, dar aflate
construcţii cu avantajele legate de terenul aferent. În într-o poziţie avantajoasă, care printr-o investiţie
timp ce terenul conferă o amplasare favorabilă, corespunzătoare vor asigura o creştere a valorii de
construcţiile se adaptează la numărul camerelor, închiriere reflectată nu numai în recuperarea costurilor
mărimea suprafeţei etc. implicate în clădire, ci şi într-o valoare de rentabilitate
Plecând de la această analiză, evaluatorul va trebui suplimentară pentru terenul aferent, ca urmare a
întotdeauna să delimiteze valoarea de închiriere pentru îmbunătăţirilor aduse.
clădiri de valoarea de închiriere a terenului.
•••
D. Efectul investiţiei de capital asupra valorii de
închiriere CONSIDERAŢII PRIVIND ANALIZA
Investiţia de capital, dacă este făcută judicios şi FINANCIARĂ A ÎNTREPRINDERII
adecvat cu tipul de proprietate, va contribui la PE BAZA RATELOR
creşterea valorii de închiriere. De exemplu, un om Lector dr. Nicolae Georgescu
poate face completări sau modificări casei sale care Asist. drd. ec. Ion Anghel
sunt aproape în afara caracterului general din (continuare din numărul trecut)
vecinătate şi sunt proiectate doar ca să-i satisfacă
orgoliul sau plăcerea personale. Atât timp cât el Comparaţii între industrii
continuă să ocupe spaţiul poate considera că a obţinut Ratele financiare permit analiza particularităţilor
o recuperare adecvată a banilor sub forma satisfacţiei diferitelor sectoare economice. Acest demers
personale, dar nu se va înregistra o creştere în valorea reprezintă un instrument util în definirea profilului
de închiriere atâta timp cât lucrarea nu răspunde industriilor din cadrul unei economii, în înţelegerea
nevoilor sau gusturilor altor chiriaşi. diferenţelor care apar între ramuri. Fundamentarea
La fel, investiţia poate fi făcută doar în folosul politicii economice a statului se poate susţine în acest
activităţii existente, cum ar fi de exemplu un fabricant demers, după cum şi orientarea investiţiilor private (de
care investeşte o sumă considerabilă pentru adaptarea exemplu diversificarea portofoliului) are la bază o
spaţiului la necesităţile specifice afacerii sale în prezentare de acest tip.
desfăşurare. În acest caz, el poate preconiza o creştere
a profiturilor sale datorată infuziei de capital, însă este
puţin probabil că aceaste costuri vor influenţa pozitiv
INDICATORII MEDII PE RAMURI

(economia SUA - 1994)
Industria Comerţ Producţie

Alimentare nealimentare medicamente Ind. chimică Ţiţei
A. Bilanţul tip
I. Active imobilizate 50% 32% 37% 42% 42%
a) corporale 47% 30% 32% 38% 41%
b) necorporale 3% 2% 5% 4% 1%
II. Active circulante 50% 68% 63% 58% 58%
a) stocuri 32% 49% 24% 22% 22%
b) creanţe 5% 12% 23% 27% 27%
c) disponibil 11% 6% 14% 7% 7%
d) alte 2% 1% 2% 2% 2%
Total Active 100% 100% 100% 100% 100%
Capitaluri proprii 31% 43% 51% 44% 41%
Datorii total, din care: 69% 57% 49% 56% 59%
a) credite 24% 19% 14% 18% 17%
b) furnizori 20% 16% 14% 17% 20%
Total Pasive 100% 100% 100% 100% 100%

B. Contul de rezultate
Vânzări 100% 100% 100% 100% 100%
Costul vânzărilor - 77% - 67% - 57% - 68% - 78%
Marja brută 23% 33% 43% 32% 22%
Cheltuieli - 22% - 31% - 35% - 26% - 19%
operaţionale
Profit operaţional 1% 2% 8% 6% 3%
Profit impozabil 1% 2% 7% 5% 2%
Sursa: Robert Morris Associates (RMA), Annual Statement Studies, 1995
Bazându-ne pe tabelul anterior putem evidenţia câteva (sunt necesare costuri de cercetare-dezvoltare, de
diferenţe esenţiale între industriile considerate: marketing - promovare, de protecţie şi dezvoltare a
• comerţul se bazează pe cele mai ridicate stocuri brevetelor etc.)
dintre cele 5 ramuri considerate (32% din active în
cazul produselor alimentare respectiv 49% în cazul Factorii economici care diferenţiază industriile
comerţului cu produse nealimentare), dar Factorii competitivi. Teoria microeconomică
înregistrează şi cele mai reduse creanţe (5%, încadrează mediul în care operează firmele între două
respectiv 12% din active). Explicaţia derivă din limite: monopolul şi piaţa cu concurenţă perfectă.
faptul că clienţii achiziţionează bunurile plătind Industriile de tip monopol sunt caracterizate prin bariere
numerar, dar totodată aşteaptă o ofertă diversificată, de intrare ridicate, fiind vorba cel mai adesea de afaceri
care presupune stocuri relativ ridicate;. capital intensive care asigură margini ridicate de profit.
• producţia de medicamente şi industria chimică sunt Fiind activităţi capital intensive ele asigură o rotaţie
susţinute puternic de activele necorporale: scăzută a activului dar se sprijină pe profiturile “de
rezultatele investiţiilor în cercetare-dezvoltare monopol”, acestea fiind prezervate de barierele de
(îndeosebi brevete) dar şi reţeaua de distribuţie şi intrare (tehnologia, activele necorporale, legislaţia,
marca sunt fundamentale pentru activităţile cu acest politica statului etc.). Concurenţa perfectă este
profil; caracterizată de bariere scăzute la intrare, fiind vorba de
• comerţul permite cele mai reduse marje de profit (1- activităţi non-capital intensive, care permit marje scăzute
2%) reflectând caracteristicile structurii de cost din de profit. Produsele şi serviciile de pe această piaţă sunt
această ramură; uzuale, diferenţierea fiind şi ea limitată. Acţionând într-
• industria chimică şi cea de medicamente realizează un mediu puternic competitiv companiile au tendinţa de
un important nivel relativ al costurilor operaţionale, a-şi maximiza cifra de afaceri prin creşterea eficienţei
acestea fiind o consecinţă a importanţei pe care o au utilizării activului.
activele necorporale în patrimoniul acestor afaceri
Capital intensivitate Natura concurenţei Strategie

Ridicată Monopol Marje ridicate de profit
Medie Oligopol Combinaţie
Slabă Concurenţă perfectă Intensitate ridicată a capitalului
În acest context trebuie reţinut faptul că ratele medii pe • marja de profit la vânzări este mai mică în comerţ;
ramuri preiau caracteristicile fiecărei industrii. Există o • rotaţia activului este mai ridicată în comerţ;
serie de cercetări care au analizat aceste aspecte şi au • firmele cu activitate de comerţ au un volum de
încercat să pună în lumină corelaţia dintre nivelurile creanţe şi disponibil mai redus dar un volum de
ratelor financiare şi elementele specifice diferitelor datorii mai ridicat (de unde şi un nivel al lichidităţii
industrii. mai redus faţă de firmele producătoare)
Gombola şi Ketz1 au comparat un număr de 58 de rate
medii pe industrii clasificate în două mari grupe: Selling si Stickney au analizat rentabilitatea activului şi
producţie şi comerţ. Principalele diferenţieri au avut în componentele acesteia2 pentru 22 de industrii de-a
vedere rentabilitatea activelor, marja de profit şi ratele de lungul unui deceniu (1977 - 1986).
activitate. Principalele concluzii reţinute au confirmat că:
1
Gombola M., Ketz E., Financial Ratio Patterns in 2
rentabilitatea activului (profit/active) = marja de
Retail and Manufacturing Organizations, Financial profit (profit/ venituri) x rotaţia activului (venituri/
Management, Summer 1983, p.45-58 active)

RENTABILITATEA ACTIVULUI PE RAMURI DE ACTIVITATE
Ramura Rentabilitatea Marja de profit Rotaţia activului

activului
1. Editura 11,5% 8,7% 1,41
2. Produse chimice 9,0% 7,0% 1,40
3. Hârtie 8,3% 6,9% 1,29
4. Produse din metal 7,8% 5,3% 1,53
5. Comerţ produse nealimentare 7,7% 3,6% 2,27
6. Telecomunicaţii 7,0% 16,1% 0,49
7. Petrol 6,9% 5,3% 1,47
8. Sticlă 6,8% 6,3% 1,07
9. Cauciuc 6,6% 4,0% 1,66
10.Comerţ produse alimentare 6,6% 1,5% 5,00
11.Proprietăţi imobiliare 6,3% 12,1% 0,75
12.Confecţii 6,3% 3,4% 1,80
13.Echipamente industriale 5,6% 3,5% 1,38
14.Autocamioane 5,6% 3,5% 1,80
15.Textile 5,3% 3,1% 2,10
16.Cherestea 5,1% 3,1% 2,10
17.Oţel 4,0% 3,3% 1,25
Sursa: Selling Th., Stickney C., The Effect of Business Environment and Strategy on
Firm’s Rate of Return on Assets, Financial Analysts Journal, Jan-Feb. 1989, p.45
Este clar faptul că un anumit nivel al rentabilităţii 1. Frishkoff P., Research Report: Reporting of
activului poate fi obţinut printr-un număr infinit de Summary Indicators, Financial Accounting
combinaţii între marja şi rotaţia activului. De exemplu Standard Board, 1981
telecomunicaţiile şi industria petrolului au rate 2. Gheorghiu A., (coord.), Analiza activităţii eco-
similare (circa 7%) dar modalitatea de atingere este nomice a întreprinderii, E.D.P., Bucureşti, 1982
complet diferită: 3. Gombola M., Ketz E., Financial Ratio Patterns in
• telecomunicaţiile se bazează pe o rată foarte Retail and Manufacturing Organizations,
ridicată a profitului dar pe o rotaţie extrem de Financial Management, Summer 1983edition,
redusă a activului (dimensiunea capitalului investit 1998
în această activitate este semnificativă); 4. Işfănescu A., Robu V., Tutu A., Anghel I.,
• industria petrolului se bazează pe o contribuţie Evaluarea întreprinderii (ediţia a doua), Editura
relativ echilibrată a celor doi factori: 5% marja de Tribuna Economică, 1999
profit şi 1,47 rotaţii pe an ale activului. 5. Mărgulescu D., Niculescu M., Robu V.,
Diagnostic economico-financiar, Editura
Din acest punct de vedere Gombola si Ketz au reţinut Romcart, 1994
două tipuri mari de industrii3: 6. Pinches G., Eubank A., Mingo K., Caruthers K.,
The Hierarchical Classification of Financial
a) Industrii capital intensive, care se bazează pe o Ratios, Journal of Business Research, Oct.1975
rotaţie scăzută a activului, având un nivel 7. Pohlman R., Hollinger R., Information
destul de ridicat al costurilor fixe. Ca urmare, Redundancy in Sets of Financial Ratios, Journal
marja de profit poate fluctua semnificativ of Business Finance & Accounting, 4/1981
datorită efectului pârghiei operaţionale; 8. Reihl C., Credit Department of a Bank, Banker’s
b) Industrii non-capital intensive, care fac faţă Magazine, Vol.50
unei concurenţe acerbe, care obligă la marje de 9. Robert Morris Associates (RMA), Annual State-
profit reduse şi, în majoritatea cazurilor, rotaţii ment Studies, 1995
ridicate ale capitalului investit. 10.Rosendale W., Credit Department Methods,
Banker’s Magazine
Bibliografie: 11.Selling Th., Stickney C., The Effect of Business
Environment and Strategy on Firm’s Rate of
3
Selling Th., Stickney C., The Effect of Business Return on Assets, Financial Analysts Journal,
Environment and Strategy on Firm’s Rate of Return on Jan-Feb. 1989
Assets, Financial Analysts Journal, Jan-Feb. 1989, 12.Viscione J., Financial Analysis: Tools and
p.48 Concepts, The National Association of Credit
Management, 1984

13.Walsh C., Key Management Ratios, Pitman venitului iar promotorul imobiliar se referă mai mult
Publishing, 1996 la perioada de recuperare a costului terenului.
14.White G., Sandhi A., Fred D., The Analysis and
Use of Financial Statements, John Wiley & Sons, Componentele metodei parcelării
second edit.1998 Metoda parcelării apelează la 3 componente de bază:
15.Whittington G., The Profitability and Size of UK • terenul;
Companies, 1960 - 1984, Journal of Industrial • costurile de dezvoltare (amenajare);
Economics, no.4/ 1988 • venitul promotorului (întreprinzătorului)
imobiliar.
••• Regula empirică tradiţională este proporţia 1/3 – 1/3
– 1/3 pentru cele trei componente menţionate.
EVALUAREA TERENURILOR – Costurile de dezvoltare include cheltuielile necesare
METODA PARCELĂRII pentru amenajarea terenului, extinderea utilităţilor
ing. Gheorghe Bădescu urbanistice, căile de acces, obţinerea certificatelor de
Preşedinte ANEVAR urbanism şi a autorizaţiilor de construcţie.
Venitul promotorului imobiliar compensează
Parcelarea se defineşte, în general, ca fiind divizarea cheltuielile de marketing, finanţare, salarii, studii,
terenului în 2 sau mai multe parcele ce urmează a fi proiecte şi o primă (profit) pentru riscul asumat în
vândute şi/sau construite individual. realizarea proiectului de dezvoltare.
Tendinţa este ca preţul terenului şi costul de
Motivele aplicării metodei parcelării sunt dezvoltare să crească ca pondere în totalul valorii
următoarele: proprietăţilor finalizate.
a) Promotorii imobiliari dispun de energie şi Din aceste componente, cel mai dificil de estimat
spirit de întreprinzător dar banii provin din alte este venitul promotorului imobiliar, întrucât există
surse. Finanţarea pe care o primeşte promotorul puţine informaţii de piaţă autentice.
imobiliar depinde de: O altă problemă în aplicarea metodei parcelării este
- puterea sa financiară; selectarea ratei de actualizare care ar trebui să reflecte
- valoarea parcelelor. riscul unic dat de natura unicat a unui anumit proiect
Dezvoltarea imobiliară prin parcelare crează o şi, mai mult, care se poate modifica în timp.
valoare suplimentară peste valoarea terenului Există un consens asupra faptului că riscul de
agricol şi finanţatorul doreşte să-şi garanteze dezvoltare prin parcelare este mai mare decât alte
creditul cât se poate de precis. riscuri de dezvoltare imobiliară. Cifrele din literatura
b) Proprietarii de teren liber în suprafaţă mare doresc de specialitate nu sunt foarte utile întrucât scara
să cunoască valoarea acestuia pentru vânzare. De ratelor de actualizare se înscrie între 10% şi 30%.
exemplu, o fermă la marginea oraşului înconjurată Exemplul cifric din Anexă arată cum se poate evalua
de locuinţe în construcţie. Proprietarul a fost un teren de 10.500 mp destinat construirii unor case
contactat de promotori cu oferte de cumpărare şi de vacanţă prin parcelare (18 parcele a 500 mp
are nevoie de ajutorul unui evaluator care să fiecare) previzionând o durată de vânzare a parcelelor
estimeze o valoare în condiţia de cea mai bună de 4 ani.
utilizare. Preţul unei parcele este în medie de 150 milioane lei,
venitul promotorului imobiliar se estimează la 15%
Particularităţile metodei parcelării din veniturile totale obţinute prin vînzarea parcelelor,
Proprietăţile imobiliare se vând, de regulă, când iar rata de actualizare a cash-flow-ului este de 22%.
construcţiile sunt terminate, pe când parcelele se vând Rezultă că valoarea totală a terenului (10.500 mp) prin
eşalonat, în măsura în care se construiesc. metoda parcelării este de 720 mil. lei.
Pentru dezvoltare, parcelele au nevoie de capital
investit în infrastructură înainte de a obţine venituri
din vânzări. Prin urmare, la un moment dat, într-o
proprietate parcelele pot fi: teren nepregătit, teren
parţial pregătit şi teren complet pregătit. Evaluarea va
reflecta valoarea la un moment dat pentru cele trei
situaţii.
O particularitate deosebită a evaluării prin parcelare
este faptul că sunt foarte puţine tranzacţii
comparabile. Dificultatea provine din cauză că
vânzarea parcelelor se poate întinde pe o perioadă mai
lungă de timp.
În consecinţă, este necesară actualizarea veniturilor
şi cheltuielilor aferente. Aici apare o altă dificultate
pentru că investitorul foloseşte tehnica actualizării

Anexă
VENITURI
Parcele vândute (nr.) 4 6 5 3
Preţ mediu/parcelă (mil. lei) 110 150 180 160
Total venituri (mil. lei) 440 900 900 480
CHELTUIELI (mil. lei)
Taxe pe teren 5,25 4,1 2 1,5
Costuri de dezvoltare
- scoatere din teren agricol 90 90
- drumuri 120 180 130
- utilităţi, din care:
- apă 16 45 31
- gaze 22 42 47
- energie electrică 15 57 52 15
- telefon 13 26 13 12
Total cost dezvoltare 281,25 444,1 275 28,5
Marketing/management 35,2 62 36 24
Alte cheltuieli 12 18 10 26
Venitul promotor imobiliar 66 135 135 72
Total 113,2 215 181 122
Total cheltuieli (mil. lei) 394,45 659,1 456 150,5

CASH FLOW (mil. lei) 45,55 240,9 444 329,5
Factor actualizare la 22% 0,877193 0,769468 0,674972 0,59208
Cash flow actualizat (mil. lei) 40,0 185,4 299,7 195,1
VALOARE TEREN (mil. lei) 720
•••
METODE DE EVALUARE A pogon) şi selectarea celor mai adecvate terenuri

TERENULUI AGRICOL comparabile;
dr. ec. Sorin V. Stan (d) efectuarea evaluării propriuzise prin ajustarea
IROVAL secvenţială a preţului fiecărui teren selectat pentru
comparaţie, pentru următoarele caracteristici:
În evaluarea terenului agricol se practică, în mod • condiţii de finanţare;
uzual, două metode de evaluare: • condiţii de vânzare;
• metoda comparaţiei (vânzărilor); • condiţiile pieţei;
• metoda capitalizării rentei brute • localizare;
Metoda comparaţiei (vânzărilor) se bazează, la fel ca • caracteristici fizice (înclinaţie, sol, apă,
în cazul terenurilor neagricole, pe compararea topografie, îmbunătăţiri funciare);
terenului agricol evaluat cu vânzările recente (faţă de • capacitatea de generare de venit
data evaluării) a unor terenuri agricole similare. (e) stabilirea unei singure valori prin analiza rezulta-
Etapele care trebuie să fie parcurse de un evaluator telor evaluării în cazul în care comparaţiile au fost
pentru aplicarea corectă a metodei comparaţiei efectuate cu mai multe terenuri comparabile.
vânzărilor sunt următoarele: Corecţiile se fac într-o manieră asemănătoare cu cea
(a) investigarea pieţei asupra ofertelor de vânzare utilizată în cazul terenului neagricol, respectiv prin
şi a preţurilor la care au fost tranzacţionate terenuri adăugarea sau diminuarea procentuală a preţului de
similare cu terenul de evaluat, în vederea obţinerii vânzare sau prin adăugarea sau diminuarea cu o
de informaţii pentru efectuarea comparaţiilor; anumită sumă absolută a acestui preţ.
(b) verificarea informaţiilor obţinute pentru a se Metoda capitalizării rentei este ceea ce David
reţine numai tranzacţiile nepărtinitoare şi Ricardo a sesizat în urmă cu două secole, respectiv că
nedeterminate de interese speciale; verificarea “preţul pământului agricol este renta capitalizată la
presupune şi consultarea participanţilor pe piaţă dobânda zilei”.
(vânzători şi/sau cumpărători); Metoda capitalizării venitului produs de un teren
(c) stabilirea unităţii relevante de unitate de agricol este considerată a avea relevanţa cea mai
suprafaţă pentru comparaţie (de exemplu hectar, pronunţată în evaluare, valoarea rezultată prin metoda
comparaţiei vânzărilor nefiind decât un reflex al
acestei metode. Cauza acestei corelaţii între cele două familie, deci un venit modest pentru familia
metode o reprezintă faptul că achiziţionarea terenului fermierului.
agricol se face exclusiv în scopul realizării unui În România, fărâmiţarea agriculturii în exploataţii
câştig, deci este o investiţie producătoare de venit. de câteva hectare pe familie şi cu 5 – 15 parcele
În aplicarea acestei metode, trebuie avute în vedere sub 1 ha pe fiecare familie, reflectând deci numai o
câteva particularităţi ale proprietăţii rurale vegetale: gospodărie familială de subzistenţă, nu poate
• majoritatea terenurilor agricole sunt lucrate de pro- constitui o bază pentru calcularea unui venit
prietarii lor; agricol obtenabil pe o unitate de suprafaţă (ha).
• viabilitatea producţiei depinde de productivitatea Deoarece tendinţa de concentrare a proprietăţii
na-turală a terenului, de calitatea, priceperea şi funciare se va manifesta în mod logic şi în
intensitatea muncii proprietarului şi de mărimea România, calcularea unui venit normal care poate
capitalului pe care poate să-l investească acesta; să fie generat pe un hectar de teren trebuie să ia în
• venitul reprezentativ care se capitalizează nu poate considerare o gospodărie familială predominantă în
să fie cel al unui singur an, ci o medie a veniturilor zona respectivă; aceasta poate fi, fie o gospodărie
obţinute în 3 – 5 ani anteriori. familială mică (cu 10 – 40 ha de teren în cultură),
Datorită acestor particularităţi ca şi a altora, specifice fie o gospodărie familială mijlocie (cu 41 – 100 ha
exploatărilor terenurilor agricole, evaluarea este de teren în cultură);
indicat a fi făcută de evaluatori cu experienţă şi cu ⇒ mărimea venitului agricol are, de obicei, o alură
cunoştinţe solide în domeniul economiei producţiei ciclică din cauza rotaţiei culturilor şi implicit a
agricole. veniturilor anuale diferite;
Etapele care trebuie să fie parcurse de un evaluator ⇒ mărimea arendei pentru terenurile date în
pentru aplicarea corectă a metodei capitalizării arendă este, de obicei, reînnoibilă anual pe baza
venitului sunt: unei clauze înscrisă în contractul de arendare.
(a) investigarea şi obţinerea de informaţii despre Cauza o constituie fluctuaţia posibilă a producţiei
rotaţia culturilor, randamente, preţul produselor la hectar şi a preţurilor de vânzare;
agricole în zonă; ⇒ mărimea arendei are un puternic caracter
(b) estimarea venitului brut potenţial al terenului, individual, neexistând un nivel de piaţă stabil al
atât în cazul exploatării acestuia de către acestui indicator ca în cazul chiriei practicate pe
proprietarul lui cât şi în cazul în care este arendat piaţa clădirilor deţinute cu scop de investiţie,
(deci mărimea rentei); respectiv a fi închiriate. Altfel spus, mărimea
(c) estimarea cheltuielilor de exploatare pentru arendei nu poate fi estimată pe baza unor niveluri
calcularea venitului net; uzuale practicate pe piaţă, ci este dependentă
(d) selectarea metodei de capitalizare; numai de înţelegerea dintre proprietarul terenului
(e) stabilirea ratei sau ratelor adecvate de şi cel care arendează.
capitalizare; Câteva probleme particulare cu care se confruntă
(f) efectuarea calculelor necesare pentru evaluatorul sunt următoarele:
calcularea valorii terenului prin capitalizarea (a) estimarea producţiilor viitoare la hectar pe
venitului. baza rotaţiei probabile a culturilor, funcţie de
Cea mai delicată dintre etapele prezentate mai sus condiţiile climatice, fertilitatea solului şi de
este stabilirea venitului brut potenţial al terenului. modificările posibile în tehnologia agricolă.
Acest indicator îmbracă două forme: Această estimare trebuie să fie coerentă şi
• venitul net al proprietarului ocupant (care şi corelată neapărat, atât cu recoltele obţinute în
exploa-tează terenul); trecut, cât şi cu existenţa unei cereri efective
• renta netă încasată de proprietarul care arendează pentru produsele respective; de asemenea, în
terenul. unele ţări dezvoltate, în care intervenţia statului
Estimarea venitului net obtenabil din terenul agricol, în agricultură este pronunţată, inclusiv prin
în ambele forme de utilizare a acestuia (exploatare stimularea neproducerii, în unii ani, a unor
proprie şi arendare) se particularizează faţă de anumite genuri de produse agricole, se va avea
estimările veniturilor provenite din alte forme de în vedere în proiecţia producţiilor agricole
proprietate (întreprinderi, active necorporale, clădiri potenţiale şi a efectelor unei astfel de politici
deţinute ca investiţii, respectiv pentru a fi închiriate, (b) estimarea preţurilor de vânzare a produselor
etc.) prin câteva trăsături specifice numai agriculturii, agricole; aceste preţuri pot să fluctueze pe
referitoare la: sezoane, evaluatorul având soluţia de a calcula
⇒ mărimea venitului brut şi net pe unitatea de un preţ mediu de valorificare a recoltei.
suprafaţă este funcţie de mărimea fermei agricole. Proiecţia preţurilor de vânzare a diferitelor
În SUA, fermele mici deţin în medie 62,7 ha, iar tipuri de produse agricole vegetale face, de
cele mari 1.823 ha. Tot în SUA, fermele familiale altfel, obiectul unor analize detaliate a unor
mici cu resurse limitate şi fermele familiale mici cu organisme specializate, deoarece acestea vor
ocupaţie agricolă totală, deţin între 40-83 ha şi au avea o influenţă esenţială asupra viabilităţii şi
un venit mediu de 5.500 – 11.000 dolari pe an şi pe rentabilităţii unui mare număr de persoane care
produc (fermierul), comercializează şi

procesează produsele agricole de origine • fertilizarea;

vegetală. O particularitate a evoluţiei viitoare a • irigarea;
preţurilor produselor agricole este dependenţa • asigurarea şi paza;
acestora nu numai de modificare a raportului • impozitul pe proprietate (pe teren);
dintre cerere şi ofertă, ci şi de factori • manopera proprietarului;
importanţi care pot acţiona cu pregnanţă în • amortizarea şi combustibilul;
domeniul agricol: • de depozitare;
• modificarea tehnologiei agricole • alte cheltuieli neprevăzute.
• politica guvernamentală de intervenţie în Cheltuielile cu amortizarea şi cele cu
agricultură (prime, subvenţii, etc.); manopera efectuată de fermierul proprietar, se
• modificarea cheltuielilor de transport şi de calculează pe baza numărului de ore-om-
stocare, ca urmare a îmbunătăţirii sau maşină, după o metodologie cunoscută.
înrăutăţirii infrastructurii de transport şi/sau (d) venitul net al proprietarului se calculează prin
de depozitare deducerea tuturor cheltuielilor din venitul total
(c) estimarea cheltuielilor totale aferente brut.
exploatării terenului de către proprietarul lui. Un exemplu cu caracter pur ilustrativ este redat
Câteva reguli de calculare a acestor cheltuieli mai jos, cu menţiunea expresă că nu este
sunt următoarele: indicat ca venitul net să fie calculat pentru o
• separarea din totalul cheltuielilor de singură unitate de suprafaţă, din cauza rotaţiei
exploatare a unui fermier numai a celor care obligatorii a culturilor. Mult mai raţional este
se efectuează în mod direct pentru producţia abordarea evaluării întregii suprafeţe de teren
vegetală (amortizarea utilajelor agricole, deţinute şi calcularea valorii acestei suprafeţe,
manopera, etc.); iar ulterior, prin divizarea valorii totale la
• asigurarea coerenţei cheltuielilor cu tipul de numărul de unităţi de suprafaţă, putându-se
venit utilizat în evaluare, respectiv: calcula valoarea unitară (de exemplu a unui
• dacă se utilizează venitul net al fermei fa- hectar).
miliale se calculează cheltuielile aferente Ipotezele pentru calcule sunt următoarele:
venitului brut; • suprafaţa totală deţinută de un fermier este de 19
• dacă se utilizează renta netă se calculează ha, din care 18 ha teren este cultivat curent;
numai cheltuielile care se scad din renta • pe baza condiţiilor pedoclimatice şi a cererii pieţei,
brută încasată de proprietarul care dă în structura culturilor în ultimii 5 ani a fost
arendă terenul următoarea:
• estimarea nivelului şi structurii cheltuielilor • 5 ha cu grâu
trebuie să se facă în coerenţă cu cheltuielile • 9 ha cu porumb
tipice, la data evaluării, în zona în care este • 2 ha cu lucernă
localizat terenul de evaluat, şi • 2 ha cu soia
• includerea în sfera cheltuielilor a • mărimea rentei brute care se practică în zona
următoarelor categorii de cheltuieli: agricolă respectivă, pentru terenurile agricole
• pregătirea terenului şi însămânţarea; arendate reprezintă:
• 20% la grâu, porumb şi soia
• 30% la lucernă
• calculele au fost făcute într-o valută stabilă - $
Venitul brut şi renta brută

Tabel 1 $
Recoltă Teren Producţia Producţia Preţ Vânzări % Renta
cultivat la hectar totală – to - vânzare $ rentă brută $
$/to
Grâu 5 ha 3 to 15 160 2.400 20% 600
Porumb 9 ha 6 to 54 150 8.100 20% 1.620
Lucernă 2 ha 8 to 16 40 640 30% 192
Soia 2 ha 2 to 4 100 400 20% 80
18 ha 11.540 2.492
Rezultă că venitul brut annual realizat din vânzarea Următorul pas este calcularea venitului net şi respectiv
recoltei obţinute pe cele 18 ha teren cultivat este de a rentei nete, pentru că aceste două forme de venit sunt
11.540 $, iar dacă proprietarul celor 18 ha de teren ar da capitalizate pentru convertirea lor în valoare a terenului
în arendă terenul lui, renta brută încasabilă din arendă, ar agricol.
fi de 2.492 $. Cheltuielile aferente celor două forme de venit brut au
fost estimate în felul următor:

Calcularea venitului net şi rentei nete
Tabel 2 $
Indicatori Venitul şi cheltuielile Renta şi cheltuielile

proprietarului fermier proprietarului arendător
Venituri brute 11.540 2.492
Cheltuieli
• pregătire teren şi însămânţat 2.900 -
• fertilizare 1.500 -
• irigare 700 -
• asigurare 300 120*
• pază 200 -
• impozit - -
• manoperă 2.000 -
1.000 500**
• amortizare maşini şi dotări
700 -
• alte cheltuieli
Total cheltuieli 9.300 620
Venit net 2.240 1.872
* numai pentru construcţiile şi îmbunătăţirile funciare

** aferentă numai construcţiilor şi îmbunătăţirilor funciare
În Tabelul 2 au fost calculaţi cei doi indicatori necesari V = 2.240 / 0,085 = 26.353 $, iar
pentru determinarea valorii terenului agricol, respectiv: valoarea unui hectar = 26.353 / 19 = 1.387 $
• venitul net al proprietarului – fermier = 2.240 $/an Ca o scurtă concluzie, menţionăm că exemplul are
• renta netă (ipotetică) care ar putea fi încasată de numai un caracter ipotetic, evaluatorul fiind cel care
proprietar = 1.872 $/an stabileşte indicatorii relevanţi şi specifici zonei de
Prima formă de venit nu se datorează în exclusivitate cultură cum sunt: randamentul la hectar, rotaţia
numai terenului ci şi capitalului investit în teren culturilor, preţurile de vânzare, structura şi nivelul
(sistemul de irigare, drenare, drumuri de acces, cheltuielilor, etc. Informaţii pertinente pot fi obţinute de
construcţii uşoare, etc.). În schimb, a doua formă de la specialiştii din agricultură, din institute de cercetări şi
venit poate fi alocată în exclusivitate terenului. De din universităţi.
aceea, este indicată utilizarea rentei nete ca fiind cel mai
adecvat indicator în evaluarea terenului agricol. Valorile de piaţă ale terenului în România
Rata de capitalizare utilizată pentru transformarea În România, cadrul legal necesar pentru funcţionarea
rentei nete în valoare a terenului agricol este extrasă de pieţei funciare a fost creat prin Legea 54/1998 privind
pe piaţa funciară din tranzacţiile realizate. În lipsa curculaţia juridică a terenurilor.
acestei rate (deocamdată în România nu poate fi încă Prezentăm câteva date cifrice rezultate din datele
calculată o astfel de rată) este normal ca nivelul ratei de centralizate la Ministerul Agriculturii pentru perioada 1
capitalizare să fie egal cu rata reală a dobânzii fără risc, ianuarie 1999 – 1 august 19994. Preţul mediu pe ţară de
eventual majorată cu 1-2 procente pentru a reflecta vânzare de teren liber intravilan a fost de 58,3 mil.
riscurile de reziliere a contractelor de arendă, de calitatea lei/ha, cu extremele cuprinse între 245 mil. lei/ha în
mediocră a unor produse vegetale obţinute. Rezultă deci judeţul Braşov şi 6-10 mil. lei/ha în judeţele Satu Mare,
că nivelul ratei de capitalizare posibile este de cca. 5 – Dolj, Teleorman şi Călăraşi.
7%. În ce priveşte preţul terenurilor din extravilan (deci
Revenind la exemplul cifric, rezultă că valoarea celor agricole), preţul mediu pe ţară de vânzare a fost de 6,2
19 ha de teren agricol, dacă acesta s-ar vinde integral, mil. lei (pentru un număr de 37.283 de cazuri de
este de: înstrăinare a terenului). Extremele sunt cuprinse între
V = 1.872 / 0,07 = 26.743 $, iar 33,8 mil. lei/ha în judeţul Ilfov şi între 1,8 şi 3 mil. lei/ha
Valoarea unui hectar = 26.743 / 19 = 1.400 $ în judeţele Giurgiu (1,8 mil. lei/ha) Teleorman (2,1 mil.
În cazul utilizării venitului net al proprietarului – lei/ha), Brăila (2,4 mil. lei/ha), Hunedoara şi Mehedinţi
fermier pentru calcularea valorii terenului, în lipsa unor (2,5 mil. lei/ha), Timiş (2,6 mil. lei/ha), Galaţi (2,7 mil.
informaţii de pe piaţa funciară referitoare la ratele de lei/ha), Călăraşi (2,8 mil. lei/ha), Dolj şi Tulcea (3 mil.
capitalizare de piaţă, se poate utiliza ca rată de lei/ha).
capitalizare rata nominală a dobânzii la obligaţiunile
4
guvernamentale pe termen lung, cuprinsă între 8 – 9 % Extrase din articolul publicat de Lidia Truică în
în ţările dezvoltate. Curentul din 11.08.1999 cu titlul Pământul nu are,
Deci: incă, un preţ.

Asociatia
AsociatiaNationala
Evaluatorilordin
dinRomania
Romania--ANEVAR
ANEVAR
Specialiştii de la Institutul de Economie Agrară sunt de Principiul 1: Evaluările se vor face pe baza respectării
părere că aceste preţuri se situează sub valoarea Standardelor de evaluare - internaţionale, europene şi
determinată prin capitalizarea rentei agricole, preţurile naţionale. În prezent se află în fază de definitivare
normale ale terenului agricol trebuind să fie de 14-15 Standardele Europene şi Internaţionale de evaluare a
mil. lei/ha în zona I (Câmpia Română), între 12-13 mil. afacerii şi de evaluare a activelor necorporale.
lei/ha în zona II (Câmpia de Vest), între 10-11 mil. lei/ha Aplicarea obligatorie a acestor standarde nu reprezintă
în zona III (podişuri), între 8-9 mil. lei/ha în zona IV o "modă" sau o reglementare juridică obligatorie.
(dealuri şi coline) şi între 5-6 mil. lei/ha în zona V Standardele Europene de Evaluare nu sunt obligatorii
(premontană şi montană). pentru asociaţiile membre ale TEGOVA dar se
Aceste niveluri de preţ ar putea să nu reprezinte recomandă adoptarea lor pentru că reprezintă cea mai
valoarea de piaţă actuală a terenului agricol ci, probabil, bună practică, menită să reflecte legislaţia relevantă a
o valoare de piaţă viitoare. Uniunii Europene ca şi cele mai importante direcţii de
Este evident că un teren agricol nelucrat corespunzător gândire pe plan european şi internaţional.
sau pentru care nu se încheie o asigurare a recoltei,
produce un venit nesemnificativ sau chiar o pierdere. Pe Principiul 2: Evaluarea unei afaceri este efectuată
măsura efectuării lucrărilor agricole conform tehnologiei numai de evaluatori profesionişti, cu pregătire şi
moderne specifice fiecărui tip de cultură, nivelul rentei experienţă adecvată în evaluarea tipului respectiv de
poate să crească şi deci şi valoarea de piaţă a terenului afacere şi localizării acesteia. Evaluatorul trebuie:
- să aibă cunoştinţe, să înţeleagă şi să utilizeze corect
•••
acele metode şi proceduri recunoscute care sunt
necesare pentru realizarea unei evaluări credibile;
PRINCIPII GENERALE ALE
- să nu comită o eroare fundamentală prin omisiune sau
EVALUĂRII AFACERII
intenţie care să afecteze valoarea în mod
semnificativ;
IROVAL - ANEVAR
- să nu presteze serviciile de evaluare într-o manieră
Evaluarea unei afaceri este necesară în foarte multe
neglijentă sau neatentă astfel încât să favorizeze
situaţii, dintre care cele mai uzuale sunt:
producerea unora erori care, luate în mod individual
• vânzarea sau cumpărarea unei firme sau unor nu ar afecta semnificativ rezultatele unei evaluări, dar
participaţii; privite în mod agregat ar putea să producă confuzii.
• vânzarea şi cumpărarea de active;
• lichidarea unei întreprinderi; Principiul 3: Evaluarea unei afaceri se face pe
principiul unei participaţii de 100%, deci a unei afaceri
• fuziuni de firme;
în ansamblul ei, ulterior făcându-se corecţii pentru a
• divizarea unei întreprinderi; reflecta puterea de control sau lipsa de lichiditate
• stabilirea bazei impozabile; (necotarea întreprinderii).
• cerinţe ale legii (expropieri, litigii, moşteniri,
dispute între acţionari); Principiul 4: Metodele de evaluare trebuie să fie
adecvate cu scopul evaluării şi cu cele trei ipostaze în
• estimarea valorii aportului în natură la un contract
care se poate afla un evaluator, menţionate anterior.
de joint-venture;
• aprecierea nivelului cotaţiilor; Principiul 5: Valoarea unei afaceri derivă din veniturile
• majorări de capital; anticipate viitoare, deci valoarea se bazează pe
• acordarea unui credit. percepţiile participaţiilor pe piaţă asupra căştigurilor
Evaluatorul unei afaceri se poate situa în una din viitoare degajate de achiziţiile de afaceri. Altfel spus, se
următoarele trei ipostaze: vor cumpăra profituri viitoare şi nu active corporale.
- ca expert neutru, respectiv care face o evaluare a unei Detaliind puţin expresia anterioară se constată că,
afaceri din perspectiva unui investitor mediu, care începând cu anii '80, a fost conştientizată de toţi
reflectă aşteptările normale ale afacerii în cauză; investitorii importanţa deosebită a activelor necorporale
- ca expert consultant al unui client care are criterii neînregistrate în activul bilanţului dar care sunt apte să
clare de investiţie şi interes special de cumpărare genereze profituri substanţiale pentru un cumpărător,
(concretizat în efectul sinergic rezultat din integrarea atât prin exploatarea acestora în afacerea care le deţine,
afacerii cumpărate cu întreprinderile sale). Rezultatul cât şi prin efectul lor sinergetic asupra profitului total al
unei astfel de evaluări este valoarea subiectivă care, cumpărătorului.
de obicei, conţine şi un element de valoare specială Există şi excepţii de la acest principiu, în sensul că
(peste valoarea de piaţă); valoarea este o reflectare a valorii patrimoniale numai
- ca arbitru sau mediator între evaluările subiective ale când această abordare reprezintă o uzanţă acceptată de
vânzătorului şi cumpărătorului. cumpărători şi de vânzători (de exemplu tranzacţiile cu
Principiile generale ale evaluării pot fi prezentate la cabinete stomatologice se fac pe baza valorii lor
următoarele niveluri de agregare: patrimoniale).

Principiul 6: Valoarea estimată printr-o activitate de Principiul 8: În evaluarea unei afaceri care-şi va
evaluare este valabilă numai la o anumită dată, numită continuă activitatea ei normală de exploatare, se va ţine
data evaluării. Modificările rapide şi inevitabile ale seama şi de valoarea de lichidare, care poate fi
forţelor sociale, economice, guvernamentale, ale superioară celei de exploatare, fie atunci când afacerea
comportamentului consumatorilor, etc., determină este numai marginal profitabilă sau produce pierderi, fie
modificarea valorilor estimate la date diferite ale când obiectele proprietăţii intelectuale cum ar fi
evaluării. Recunoaşterea acestui principiu este brevetele de invenţie, mărcile de fabrică sau de comerţ
fundamentală în cazul evaluărilor afacerilor în scopul au o valoare semnificativă la încetarea afacerii. Altfel
garantării creditelor. În prezent, Standardul European spus, dacă valoarea afacerii calculată prin metodele
7.02 de evaluare în scopul garantării creditelor se află în înscrise în abordarea pe bază de venit (capitalizarea
faza de revizuire prin introducerea unui nou termen - profitului net şi metoda cash-flow-ului net actualizat)
Mortgage Lending Value, adică valoarea creditului este inferioară valorii de lichidare, valoarea finală care
ipotecar sau valoarea mentenabilă pe termen lung. trebuie reţinută este valoarea de lichidare. Logica unei
asemenea judecăţi constă în faptul că dacă afacerea este
Definiţia acestui tip de valoare este următoarea: vândută la un preţ mai mic decât valoarea de lichidare,
cumpărătorul va fi tentat să lichideze afacerea prin
Valoarea unei proprietăţi determinată de un vânzarea activelor individuale ale acesteia, realizând
evaluator care efectuează o evaluare prudentă a astfel un câştig din tranzacţie.
vandabilităţii viitoare a proprietăţii, pe baza luării în
considerare a aspectelor mentenabile pe termen lung Principiul 9: În cazul unor afaceri care au un potenţial
ale proprietăţii, a condiţiilor normale şi celor locale adecvat de profitabilitate, respectiv o rată a rentabilităţii
ale pieţei, utilizării curente şi utilizărilor alternative capitalului investit egală cu costul mediu ponderat al
adecvate ale proprietăţii. Elementele speculative nu capitalului, valoarea afacerii calculată prin metoda
vor fi luate în vedere în stabilirea valorii ipotecii. patrimonială (activul net corectat) şi prin metodele de
Valoarea ipotecii va fi susţinută cu documente într-o capitalizare/actualizare a veniturilor viitoare trebuie să se
manieră transparentă şi clară. concretizeze în rezultate identice sau foarte apropiate.
Conceptul de valoare a ipotecii necesită comentarii Dacă nivelul ratei rentabilităţii afacerii este superior
suplimentare, reflectate prin următoarele principii costului capitalului sau ratei medii a rentabilităţii
elaborate de Federaţia Europeană de Ipoteci: firmelor concurente, valoarea afacerii calculată pe bază
de venit este superioară valorii patrimoniale. Diferenţa
• estimarea prudentă a vandabilităţii viitoare; dintre cele două valori reprezintă valoarea globală a
• identificarea şi eliminarea elementelor speculative; activelor necorporale ale afacerii (goodwill) care poate fi
• reflectarea condiţiilor normale şi locale ale pieţei; ulterior alocată pe goodwill ataşat afacerii (şi transferabil
• considerarea aspectelor mentenabile pe termen odată cu aceasta) şi goodwill personal netransferabil.
lung ale proprietăţii; Această problemă a calculului goodwill-ului şi a
încorporării lui în valoarea afacerii are o importanţă
• luarea în considerare a utilizării curente şi a deosebită în evaluarea firmelor mici şi mijlocii, în care
utilizărilor alternative adecvate ale proprietăţii;
iniţiativa şi reputaţia unei singure persoane imprimă o
• prezentarea transparentă şi clară a metodelor de valoare deosebită afacerii.
evaluare utilizate; şi
• efectuarea evaluării de către evaluatori care au un Principiul 10: Stabilirea valorii finale a unei firme, care
nivel adecvat de competenţă. a fost evaluată prin mai multe metode de evaluare din
Stabilirea unei astfel de valori nu se face în mod care au rezultat valori diferite, se face prin judecata
exclusiv prin metoda patrimonială ci îndeosebi pe baza evaluatorului; aceasta se referă la selectarea, din seria de
metodei fluxurilor financiare actualizate (Discounted valori obţinute, a unei singure valori care este rezultatul
Cash Flow), cu menţiunea că aplicarea acestei metode aplicării celei mai adecvate metode de evaluare.
trebuie să asigure o estimare obiectivă a elementelor Aprecierea valorii finale este aşadar un proces de
mentenabile ale cash-flow-ului şi ratei de actualizare selecţie a unei valori şi nu rezultatul unei medii
aplicabilă acestuia. aritmetice ponderate a valorilor obţinute. Această optică
nouă este prevăzută în mod expres în proiectele de
Principiul 7: Evaluarea unei afaceri sau unei standarde europene şi internaţionale de evaluare a
participaţii la afacere trebuie să ţină seama de orice afacerii. Logica acestei prevederi constă în faptul că, din
contract de vânzare-cumpărare, de orice restricţie a punct de vedere al modului de gândire economic, o
titlurilor financiare deţinute şi necotate la bursă, de orice valoare rezultată dintr-o medie a unor valori calculate pe
articol restrictiv al actului constitutiv al societăţii principii total diferite (respectiv prin metoda
(contract de societate şi/sau statut), dacă participaţia la patrimonială, prin capitalizarea/actualizarea fluxurilor de
capitalul social evaluat este o participaţie majoritară sau venituri viitoare şi prin metoda comparaţiilor de piaţă)
minoritară ca şi de orice caracteristică sau factor care nu are relevanţă economică.
poate influenţa mărimea valorii. Selecţia unei singure valori are o importanţă esenţială
în cazul evaluării activelor necorporale ale unei firme,

deoarece gradul de relevanţă al valorilor rezultate din separabilitatea), durată de utilizare normală, sfera de
aplicarea celor trei grupe de metode este foarte diferit. cuprindere, generarea unui flux de venit viitor din
utilizarea lor de către proprietar sau de cel care le
Principiul 11: Separarea activelor redundante (sau în controlează, clasificarea lor în goodwill şi în active
surplus faţă de nevoile de exploatare normală a afacerii), necorporale identificabile şi înregistrabile în posturi
evaluarea lor distinctă prin metoda de evaluare adecvată distincte de active necorporale, stabilirea duratei de
şi adăugarea acestei valori la rezultate obţinute prin utilizare normală, etc.
aplicarea metodelor de evaluare a afacerii. Există şi deosebiri importante care nu rezultă din
În final, concluzia generală desprinsă din prezentarea divergenţa de optică între regulile contabile general
celor 11 principii poate fi sintetizată în necesitatea ca acceptate şi impuse şi optica evaluatorului ci din
evaluarea unei afaceri să fie efectuată numai de experţi destinaţia diferită a celor două tipuri de standarde – cele
calificaţi, care să cunoască principiile conţinute în contabile pentru înregistrarea unitară şi prudentă în
standardele de evaluare şi care să prezinte clienţilor bilanţ a activelor necorporale, iar cele de evaluare pentru
rapoarte de evaluare elaborate într-o manieră clară şi reflectarea mai apropiată de realitate a valorii de piaţă a
transparentă. acestora.
Evaluarea activelor necorporale este de o mare
••• importanţă pentru “întărirea” bilanţului unei
întreprinderi necesară în acţiuni de fuziune, solicitare de
PRINCIPII CONTABILE ŞI ECONOMICE ÎN credite, vânzare de pachete de control, moşteniri, etc.
EVALUAREA ACTIVELOR NECORPORALE Problema evaluării este, în multe cazuri, esenţială
dr. ec. Sorin V. Stan deoarece active necorporale valoroase nu sunt
IROVAL înregistrate în activul bilanţului.
În IAS 38 se precizează, în mod expres, că orice activ
Necesitatea prezentării mai detaliate a principiilor necorporal achiziţionat din exteriorul întreprinderii se
contabile ale evaluării activelor versus principiile înregistrează la costul lui de achiziţie, iar activele
economice, specifice evaluatorilor, derivă din mai multe necorporale create prin activitatea întreprinderii nu pot fi
cauze: înregistrate în bilanţ (deci nu sunt recunoscute ca active
• utilizarea unor concepte comune şi definiţii necorporale), deoarece cheltuielile efectuate pe parcursul
asemănătoare; anilor pentru crearea, înregistrarea şi menţinerea lor nu
pot fi disjunse în mod credibil de celelelate cheltuieli
• editarea recentă (septembrie 1998) de către IASC a curente. Excepţie de la această regulă o reprezintă
Standardului Internaţional de Contabilitate – Active rezultatele fazei de dezvoltare concretizate în proiecte,
necorporale (IAS 38 Intangible Assets) şi apariţia desene, prototipuri, modele, procese, etc., numai dacă
iminentă a Standardului European de Evaluare a îndeplinesc un număr de 6 condiţii care reflectă de facto
activelor necorporale, elaborat de TEGOVA (Grupul posibilitatea măsurării costurilor de creare a lor,
European al Asociaţiilor de Evaluatori); utilitatea lor practică în întreprindere sau existenţa unei
pieţe de vânzare pentru acestea, ca şi măsurarea cu
• persistenţa unor neînţelegeri, înţelegeri eronate sau credibilitate a fluxului probabil de beneficiu economic
simpliste ca şi lipsa de experienţă în România în viitor pe care-l vor genera. Totuşi, IASC 38 precizează
evaluarea acestui tip de active; în mod expres că mărcile create de întreprindere, listele
cu clienţii şi alte elemente similare ca substanţă, ar trebui
• subiectivismul care poate fi introdus în evaluarea să nu fie recunoscute ca active necorporale. De
activelor necorporale este mult mai pronunţat şi asemenea, nici goodwill-ul. Evaluarea unui activ
dificil de apreciat, astfel încât valorile estimate se pot necorporal, înregistrat în bilanţ este permisă numai dacă
înscrie în limite foarte largi şi deci cu grad redus de există o “piaţă activă” pentru acel activ, caracterizată
credibilitate; prin tranzacţionarea curentă de produse omogene, prin
existenţa cumpărătorilor şi vânzătorilor independenţi şi
• apropierea treptată între punctul de vedere conser- dornici de tranzacţii în orice moment şi prin existenţa
vator al contabilităţii – de recunoaştere în unor preţuri publice (afişate, deci cunoscute) pentru
contabilitate numai a unor valori certe, dovedibile tranzacţiile efectuate cu active.
prin documente semnate, aprobate, îndosariate şi Translatate în domeniul evaluării, aceste stipulaţii
arhivate şi cel al evaluării – respectiv cel care înclină normative contabile ar însemna că:
tot mai mult spre reprezentativitatea fundamentării • evaluarea pe bază de costuri (de achiziţie) este cea
valorii pe principiul anticipării, adică valoarea unei mai relevantă metodă de evaluare a unui activ
afaceri şi activ necorporal este funcţie directă de necorporal. Din punctul de vedere al evaluării, pentru
mărimea veniturilor viitoare prudent estimate. o mare parte din activele necorporale, îndeosebi
Asemănările şi deci coerenţele între punctul de vedere pentru cele incluse în proprietatea intelectuală, cea
al IASC şi cel al evaluatorilor de active necorporale se mai relevantă evaluare se face prin abordarea pe bază
referă la câteva elemente de bază, respectiv la definiţia de venit, iar cea pe bază de costuri este cel mult un
activelor necorporale, la condiţiile recunoaşterii lor instrument de verificare suplimentar (nu şi necesar)
pentru înregistrarea în contabilitate (identificarea, pentru susţinerea valorii calculată prin metodele de

capitalizare sau de actualizare a venitului generat de • numărul activelor necorporale identificabile este
activul necorporal subiect al evaluării; extrem de mare (peste 100 de poziţii); multe din
• datorită caracterului unicat şi ataşat strict de aceste active nu sunt înregistrate în bilanţ dar pot să
întreprinderea evaluată a multor categorii de active aibă o contribuţie majoră în valoarea unei afaceri
necorporale, nu există o piaţă activă şi nici măcar calculată pe baze patrimoniale (de exemplu o
informaţii de piaţă disponibile pentru implementarea convenţie de necompetiţie sau contracte de muncă
abordării evaluării prin comparaţia de piaţă. individuale pe termen lung, în afacerile mici);
Dar divergenţa profundă se referă la ancronismul regulii • sunt incluse în sfera activelor necorporale identi-
contabile de neînregistrare în bilanţ, la capitalul active ficabile şi evaluabile în mod distinct şi elemente ca
necorporale, a unor active create intern ca brevete de cheltuielile cu formarea personalului, cheltuieli cu
invenţie, mărci comerciale, proiecte, programe publicitatea şi promovarea care sunt excluse în mod
proprietatea întreprinderii, dar care nu au o valoare explicit de IAS 38 din sfera cheltuielilor care nu pot
contabilă; în schimb contribuţia lor la generarea duce la crearea şi recunoaşterea unui activ
veniturilor întreprinderii este fundamentală, fapt necorporal;
recunoscut de piaţă prin preţul la care se tranzacţionează • goodwill-ul este divizat în două componente: un
acţiunile (mai ridicat decât valoarea netă contabilă a unei goodwill al afacerii, transferabil odată cu aceasta şi
acţiuni). care deci se evaluează şi un goodwill personal care
În IAS 38 au fost introduse precizări interesante şi este legat numai de o persoană şi care nu poate fi
dătătoare de speranţe pentru o apropiere mai mare între transferat unui alt proprietar decât odată cu preluarea
punctul de vedere contabil şi cel al evaluatorilor (deci persoanei respective prin contracte de muncă
punctul de vedere economic). individuale;
Una din aceste precizări se referă la posibilitatea • existenţa activelor necorporale într-o afacere poate fi
reevaluării activelor necorporale, dar numai în atestată indirect numai dacă valoarea afacerii
următoarele patru condiţii: calculată prin una din metodele înscrise în abordarea
• în sistemul de contabilitate a inflaţiei; pe bază de venit este mai mare decât activul net
• dacă activul necorporal a fost recunoscut iniţial în contabil corectat. Această diferenţă poate fi alocată
bilanţ la costul lui de achiziţie; atât pe activele necorporale individuale (mărci,
• dacă există o piaţă activă pentru acel activ necor- brevete de invenţie, avantaje de contract) dacă se
poral, pe baza căreia să se poată stabili valoarea poate stabili în mod credibil care este contribuţia lor
reevaluată (în sens de valoare rezonabilă de piaţă); directă la cash-flow-ul net previzionat cât şi
• a provenit prin achiziţionarea din afara goodwill-ului, care exprimă “potul” valorii activelor
întreprinderii necorporale neidentificabile;
Evaluatorii de active necorporale au o optică mult mai • cele mai relevante metode de evaluare pentru activele
largă faţă de punctul de vedere al contabilităţii, care se necorporale incluse în proprietatea intelectuală sunt
bazează pe principiile economice şi pe modul de gândire cele înscrise în abordarea pe bază de profit şi
economic. Această optică poate fi redată pe scurt prin îndeosebi metoda DCF.
următoarele aspecte:
¶·

ISSN: 1224-8967
Buletin
INFORMATIV
••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
CUPRINS DESPRE EVALUAREA

PROPRIETĂŢILOR COMERCIALE MARI
DESPRE EVALUAREA PROPRIE- Preşedinte ANEVAR
TATILOR COMERCIALE MARI ...... 1 1. Descrierea proprietăţii
Capitolul de descriere a proprietăţii ar trebui să-i dea cititorului o
imagine bună asupra construcţiilor destinate închirierii (deţinute ca
STIGMATUL LA IMPACTUL investiţii), vecinătăţii şi zonei înconjurătoare. Este posibil ca
FACTORI-LOR DE MEDIU IN proprietatea subiect să nu fie văzută niciodată, dar acesta are nevoie
EVALUARE ……………………...….. 2
de o înţelegere clară a proprietăţii şi a influenţelor externe. Două
zone pot avea situaţii demografice identice, dar una se află în
EVALUAREA CLADIRILOR expansiune şi alta în restrângere. Descrierea zonei trebuie să
ISTORICE…….............................….… 3 cuprindă: populaţia, numărul de locuinţe, distribuţia pe vârste,
utilizarea forţei de muncă şi statistica veniturilor.
UTILITATEA PROFILULUI 2. Cea mai bună utilizare

FINANCIAR AL RAMURII IN De regulă în cazul proprietăţilor comerciale mari nu există alte
DIAGNOSTICUL ECONOMICO- utilizări mai bune. Deşi cea mai bună utilizare nu se pune în discuţie,
FINANCIAR. PRINCIPALII valoarea proprietăţii poate fi schimbătoare. Factorii cererii şi ofertei
UTILIZATORI ..................................... 4 în cazul proprietăţilor comerciale tind să se modifice ciclic. Apariţia
unor noi instituţii pe piaţa imobiliară (Agenţia Naţională a
Locuinţelor, fondurile de investiţii imobiliare, fondurile ipotecare,
METODE DE EVALUARE A fondurile de garantare, etc.) va rupe ritmul ciclurilor şi face şi mai
ACTIVELOR NECORPORALE …… 6 dificilă estimarea tendinţelor.
3. Abordarea evaluării
STATUTUL ASOCIATIEI 3.1. Metoda costurilor este cea mai puţin adecvată metodă cu
NATIONALE A EVALUATORILOR excepţia cazurilor când proprietatea este nou construită. Motivul
DIN ROMANIA – ANEVAR – aprobat principal este dificultatea estimării deprecierii ce poate fi fizică,
de Conferinta Nationala din funcţională sau economică. În plus este dificilă şi estimarea
1-2 octombrie 1999 .............................. 9 profitului cuvenit promotorului imobiliar. Acest din urmă element
depinde esenţial de succesul economic al proprietăţii. Totuşi, unii
beneficiari solicită şi estimarea valorii prin metoda costurilor pentru
OBIECTIVELE PRINCIPALE ALE a cunoaşte valoarea terenului şi diferenţa între valoarea de piaţă şi
ACTIVITATII ANEVAR PENTRU costul de înlocuire.
PERIOADA ANILOR 2000-2001 ...... 15 3.2. Metoda comparaţiei directe. Metoda nu este preferată de
evaluatori din cauza numărului insuficient de tranzacţii comparabile,
CONSILIUL DIRECTOR AL recente, cunoscute şi cu informaţiile necesare disponibile. În această
ANEVAR ............................................... 16 situaţie ajustările sunt de multe ori subiective

• remediere C1
şi dificil de aplicat pentru că nu se cunosc detaliile
financiare ale tranzacţiilor. • control/management C2
Oricum, consider că în cazul proprietăţilor comerciale • reproiectare C3
mari, elementele de comparaţie trebuie să fie legate în • evitarea extinderii C4
primul rând de elementele economice: venituri, • instruire/gestiune C5
cheltuieli, rate de capitalizare. • taxe în caz de revenire C6
Preţurile de vânzare a proprietăţilor comerciale mari • asigurări C7
reflectă în general cerinţele de câştig ale investiţiilor şi • monitorizare C8
veniturile generate de proprietate Subtotal: ΣC
∗ estimare STIGMAT S
3.3. Metodele de randament. Metoda actualizării
Costuri totale T
fluxurilor financiare este preferată în evaluarea
Valoare cu obligaţii de mediu A – T
proprietăţilor comerciale mari care sunt ocupate de mai
mulţi chiriaşi. În aceste cazuri, fluxurile estimate au
variaţii importante legate de:
Deci:
- data expirării/reînoirii contractelor de închiriere;
- cheltuielile de management/marketing; Valoarea proprietăţii = A – (B + ΣC + S)
- politica de preţuri la închiriere/renegociere; unde B + ΣC + S = T
- lucrări de reparaţii majore/modernizări.
Matematic, problema este complicată şi uneori
pachetele de programe Lotus sau Excel nu fac faţă. Cu Stigmatul – este un factor intangibil care nu poate fi
mult succes se utilizează pachete de programe cuantificat în termeni de cost, dar poate avea un impact
specializate în gestiunea chiriilor cum ar fi: Pro Ject sau real asupra valorii de piaţă. Stigmatul apare ca urmare a
Argus. contaminării prezente sau trecute şi a percepţiei pieţei
Probabil cele mai importante decizii în evaluarea asupra proprietăţii.
proprietăţilor comerciale mari sunt previziunile pieţei
exprimate în termeni de analiză a veniturilor şi Percepţia pieţei există deoarece:
cheltuielilor. Aceste previziuni trebuie să se bazeze pe - incertitudinea afectează utilizarea prezentă şi
analiza comparativă a chiriilor, închirierea proprietă-ţilor viitoare a amplasamentului;
comparabile, sondarea pieţei, interviuri cu agenţiile - există riscuri asociate cu eficienţa remedierii;
imobiliare şi proprietari. - decontaminarea completă este teoretică;
De multe ori este importantă analiza structurii şi - există costuri ascunse de decontaminare;
bonităţii chiriaşilor, ca şi gradul de ocupare realizat în - pot apărea prejudicii datorită utilizărilor anterioare;
trecut şi la proprietăţile comparabile. - datorită stigmei este posibilă restrângerea gamei de
Estimarea ratei de capitalizare trebuie să se bazeze pe utilizări viitoare;
date concrete ale pieţei imobiliare, iar rata de actua- - pot apare reglementări legislative care ar afecta
lizare va încorpora atât riscurile cât şi fructificarea amplasamentul contaminat;
capitalului aferente unor posibilităţi alternative de - sunt posibile dificultăţi de finanţare şi vandabilitate;
investire. Este cazul să se ţină seama de faptul că sumele - există riscuri asociate cu posibile datorii către
investite sunt mult mai mari decât în alte imobile şi comunitate
structura de finanţare poate fi deosebit de complexă. Stigmatul face mai puţin dorită o proprietate chiar dacă
contaminarea a fost remediată total. Deoarece acolo
••• unde există percepţia că o proprietate a fost sau este
contaminată, în ciuda informaţiilor care precizează că
decontaminarea a avut loc, piaţa va oferi un preţ mai mic
STIGMATUL LA IMPACTUL FACTORILOR decât preţul de piaţă în condiţii normale.
Această situaţie este similară deprecierii fizice,
DE MEDIU ÎN EVALUARE
datorate învechirii sau îmbătrânirii şi reprezintă un
dr. ing. Andrei Bănescu
Director IROVAL atribut negativ pentru proprietate.
Standardele internaţionale (IVS – APG2), europene În anumite cazuri, stigmatul este un efect variabil în
(EVS 6.01) şi ANEVAR (SEV 6.01) consideră factorii timp, fiind un element tranzitoriu.
de mediu ca un element important cu impact asupra Acest factor intangibil nu este proporţional cu costul
valorii. de decontaminare şi poate persista la diferite niveluri de
Evaluatorul obţine valoarea proprietăţii contaminate valoare timp de mai mulţi ani.
prin deducerea costurilor legate de decontaminare şi a Estimarea stigmatului de către evaluator se face
stigmatului (faima rea) proprietăţii de evaluat. comparativ cu alte proprietăţi evaluate. Ea se evaluează
Astfel: în general procentual din valoarea proprietăţii fără
Valoarea fără obligaţii de mediu A obligaţii de mediu.
Minus costurile recontaminării datorate: Astfel, dacă considerăm datele obţinute din tranzacţii
anterioare cu proprietăţi comparabile cu proprietatea
∗ plăţii consultaţiilor de mediu B
contaminată de evaluat:
∗ costurilor stragiei de decontaminare ΣC pentru:

Proprietăţi stigmatul %, din valoarea Starea proprietăţilor de comparaţie

tranzacţionate proprietăţii fără obligaţii
de mediu
1 25,9 Tratament complet, stigmatul datorată temerii de contaminare
adiţională, mai puţin severă ca a proprietăţii de evaluat
*2 29,2 Fără tratament propus în prezent, continuarea utilizării
industriale, riscuri similare cu nivelul proprietăţii de evaluat
3 20,9 Amplasare necontaminată dar situată în vecinătatea proprietăţii
subiect
*4 32,7 Tip similar de contaminare cu proprietatea subiect dar uşor mai
severă
5 45,4 Puternică contaminare, mai severă ca proprietatea de evaluat
Domeniul în care se află stigmatul este între 25,9 şi 45,4% din valoarea proprietăţii fără obligaţii de mediu.
Evalutorul consideră că proprietăţile cele mai apropiate de proprietatea subiect sunt poziţiile 2 şi 4 cu o pondere de
29,2% şi respectiv de 32,7%.
Rezultă că procentajul stigmatului pentru proprietatea de evaluat poate fi considerat 31% din valoarea proprietăţii
fără obligaţii de mediu.
•••
EVALUAREA CLĂDIRILOR ISTORICE specifice de conservare a patrimoniului cultural,

ing. Aurelian Senculeţ standardele de evaluare, precum şi organismele ce se
În perioada 17-19 iulie 1999, s-a desfăşurat la ocupă cu aceste probleme.
Cracovia al doilea simpozion internaţional privind În ciuda diversităţii şi multitudinii opiniilor
evaluarea clădirilor istorice şi a proprietăţilor înscrise exprimate, o serie de idei-cheie au revenit cu
EURO – WAZA ’99. Au participat evaluatori din consecvenţă, întrunind acordul tuturor participanţilor.
Franţa, Olanda, Ungaria, Polonia, Marea Britanie, S-a subliniat în primul rând necesitatea refolosirii şi
România. adaptării clădirilor istorice în vederea reintegrării lor
Potrivit programului, în cele trei zile cât a durat în peisajul urban modern, a evaluării şi protejării lor
această întâlnire între specialişti în evaluare şi ca parte a moştenirii culturale a unei ţări şi ca reper al
arhitecţi, au avut loc o serie de conferinţe şi aplicaţii identităţii naţionale a unui popor. Un alt obiectiv pe
practice, toate având ca subiect conservarea şi care şi-l propun cei care se ocupă cu evaluarea şi
evaluarea clădirilor şi monumentelor cu valoare conservarea monumentelor istorice este educarea
istorică. S-au ţinut prelegeri pe teme ca: Evaluarea publicului larg în spiritul înţelegerii, respectului şi
clădirilor istorice din Anglia (David Tomback), De ce admiraţiei faţă de moştenirea culturală reprezentată de
avem nevoie de standarde de evaluare? (Peter aceste clădiri cu valoare istorică. S-a pus, de
Champness), Adminis-trarea proprietăţilor istorice asemenea, accentul pe necesitatea existenţei unor
aflate în proprietatea statului (Adam Tański), Aspecte organisme specializate care să garanteze protejarea
legale privind cumpărarea clădirilor istorice şi a clădirilor cu importanţă arhitecturală şi istorică (cum
celor înscrise (Henryk Jędrzejewski), Piaţa clădirilor ar fi English Heritage din Anglia), influenţând şi dând
istorice - prezent şi viitor (Leszek Michniak), sfaturi strategice autorităţilor locale şi proprietarilor,
Administrarea patrimoniului cultural (Pawel facilitând acordarea de credite pentru reparaţii,
Jaskanis), Cum să alegem o metodologie adecvată şi promovând cercetarea şi elaborarea de stan-darde prin
cum să abordăm evaluarea clădirilor istorice (Adam intermediul proiectelor de cercetare.
Eliasiewicz), Evaluarea clădi-rilor istorice în Franţa S-a discutat apoi despre modalitatea punerii în
– studiu de caz (Philippe Malauquin). La finele practică a acestor deziderate. Pentru că, dacă toată
fiecărei prezentări cei prezenţi în sală au putut pune lumea a căzut de acord că restaurarea şi conservarea
întrebări referitoare la subiectele abordate. Aplicaţiile monumentelor istorice trebuie realizată, nu există
practice au presupus două etape, şi anume vizionarea aceeaşi unitate de opinii în ceea ce priveşte modul
in situ a obiectivului, după care au urmat discuţiile a concret de realizare a acestui obiectiv. Unele persoane
căror finalitate a fost stabilirea preţu-lui respectivei adoptă o vedere extremistă şi anume că totul trebuie
clădiri. S-a discutat, de asemenea, despre oferta şi păstrat în forma originală, aşa cum a fost construit şi
cererea de clădiri înscrise, urmărindu-se modul în care că nici un fel de modificare, de orice natură, nu
aceste două constante influenţează atât preţul cât şi trebuie îngăduită. La polul opus se află cei care ar
condiţiile impuse de vânzător, cumpărătorului. înlocui tot ce nu este 100% practic, eficient şi modern.
Întreaga întâlnire s-a constituit într-un vast şi rodnic Concluzia la care s-a ajuns este că trebuie aleasă o
schimb de experienţă între experţii din toate ţările soluţie de mijloc: conservarea şi creşterea economică
participante, avându-se în special în vedere legislaţia trebuie să constituie obiective complementare. Şi, într-
privind evaluarea şi conservarea monumentelor adevăr, după cum au constatat unii specialişti din
istorice din diferite ţări, organizarea şi modalităţile domeniu, conservarea poate juca un rol cheie în

promovarea prosperităţii economice prin asigurarea de Scopul acestor articole este să pună în evidenţă
spaţii atractive care să atragă un număr mare de turişti, utilitatea profilului financiar al ramurii, modalitatea
fapt ce duce la obţinerea unor venituri considerabile şi practică de construire a unei baze de date financiare
la înfiinţarea a noi locuri de muncă. şi, de asemenea, folosirea informaţiilor agregate în
O altă problemă ce s-a aflat în atenţia participanţilor interpretarea rezultatelor economico-financiare ale
la acest simpozion a fost evaluarea monumentelor întreprinderii.
istorice. S-a insistat asupra aspectelor particulare ale Utilizarea metodei ratelor în analiza economico-
acestui tip special de evaluare. Majoritatea clădirilor financiară a firmei a fost iniţiată acum mai bine de un
istorice pot fi evaluate folosind tehnicile tradiţionale secol de către bancheri şi astăzi este general acceptată
de evaluare, de exemplu metoda comparaţiei, metoda atât de analişti cât şi de utilizatorii de informaţie
investiţiei de capital cu ajutorul căreia un evaluator economico-financiară.
capitalizează un venit, etc. Un factor în plus (unii l-ar Analiştii utilizează ratele financiare pentru a
putea denumi complicaţie) este acela că, atunci când compara riscul şi rentabilitatea la firme diferite ca
se evaluează o clădire istorică, trebuie luată în dimensiune şi ramură de activitate, în scopul de a
considerare natura istorică a proprietăţii şi aspectele ajuta investitorii şi creditorii în luarea unor decizii
arhitecturale impor-tante pe care le prezintă. Una inteligente. Deciziile se bazează îndeosebi pe:
dintre problemele de care se confruntă toţi evaluatorii • situaţia performanţelor companiei la un moment
atunci când trebuie să evalueze proprietăţile istorice dat şi în dinamică
este aceea că, neexistând două proprietăţi • comparaţia între firme din cadrul aceleiaşi ramuri
asemănătoare, este greu, dacă nu chiar imposibil, să • situaţia specifică a ramurilor de activitate ce
se obţină probe bune de piaţă. Când se întâlnesc compun economia naţională
situaţii dificile în evaluare de un real folos poate fi
căutarea unor proprietăţi similare vândute în trecut. Analiza indicatorilor financiari s-a dovedit extrem de
În opinia lui D. H. Tomback, evaluarea utilă pentru:
monumentelor care fac parte din patrimoniul cultural • aprecierea stării de sănătate financiară a firmei
al unei ţări nu este o ştiinţă, ci o artă. Este o pricepere
• realizarea unor predicţii privind situaţia şi perfor-
dobândită folosind propriul raţionament, propriile
manţele financiare ale companiei
cunoştinţe şi propria experienţă. Evaluarea corectă a
• evaluarea performanţelor managementului
proprietăţilor istorice nu este, de asemenea, o sarcină
• efectuarea unor angrenări şi prezentarea nivelurilor
uşoară. Adesea, evaluându-se acest tip de proprietăţi,
ratelor financiare ca medii pe activităţi economice
se descoperă ,,factorul dragoste” care poate intra în
specifice
joc: cumpărătorii, fiind cuprinşi de vraja unei clădiri
cu renume şi care aminteşte de o poveste romanţioasă,
O serie de studii au evidenţiat faptul că ratele finan-
ignoră realitatea economică a costurilor reparaţiilor şi
ciare medii ale ramurii reprezintă una din bazele de
valoarea clădirii.
comparaţie cele mai relevante. Mai mult decât atât, s-a
Ca o concluzie, putem spune că acest simpozion
observat faptul că rezultatele individuale ale firmelor
internaţional privind evaluarea clădirilor istorice a fost
au tendinţa de a converge către media sectorului
o experienţă foarte utilă şi interesantă pentru toţi cei
datorită:
care au avut şansa să participe, prilejuind un schimb
a) acţiunii interne: managerii văd în aceşti indicatori
de experienţă constructiv care nu poate avea decât
medii ţinte către care trebuie să se îndrepte;
efecte benefice asupra activităţii viitoare a
b) acţiunii externe (a competiţiei): caracteristicile
specialiştilor români din acest domeniu.
economice ale industriei determină firma să-şi
corecteze abaterile de la media sectorului; cu cât
•••
economia funcţionează mai aproape de cerinţele
unei competiţii libere cu atât mai rapid se
UTILITATEA PROFILULUI FINANCIAR AL
realizează încadrarea parametrilor financiari ai
RAMURII ÎN DIAGNOSTICUL ECONOMICO-
firmelor şi întregii industrii în zona de
FINANCIAR. PRICIPALII UTILIZATORI.
“normalitate”.
Lect. drd. I. Anghel
Prezentarea indicatorilor financiari medii ai ramurii
Lect. dr. N. Georgescu
este un subiect de interes special, atât pentru
cercetători şi practicieni cât şi pentru utilizatorii de
Pe parcursul a trei articole succesive propunem:
informaţie financiară. Principalii utilizatori ai acestui
1. Prezentarea succintă a necesităţii utilizării unor
tip de informaţii sunt:
informaţii financiare medii pe sectoare de
activitate
I. Furnizorii de capital
2. Exemplu practic de construire a profilului financiar
1. Acţionarii şi consultanţii acestora sunt interesaţi
al unei ramuri
în primul rând de performanţele curente ale
3. Interpretarea rezultatelor, utilitatea practică a
investiţiei realizate şi aşteptările privind
profilului financiar al ramurii în diagnosticul
rentabilitatea viitoare. Investitorii sunt interesaţi,
economico-financiar

de asemenea, să monito-rizeze felul în care ciclu lung de fabricaţie) costul dezechilibrelor

managementul controlează şi orientează resursele financiare ale clienţilor poate fi semnificativ.
întreprinderii în interesul acţionarilor, astfel încât 3. Angajaţii şi organizaţiile sindicale sunt orientate
să poată evidenţia managementul ineficient şi să ia îndeosebi pe securitatea locurilor de muncă şi
decizii în consecinţă. Pentru această interpretare negocierea salariilor. În ambele cazuri au nevoie
informaţiile privind rentabilitatea ramurii sunt de informaţii financiare la nivelul firmei şi cel al
absolut necesare, în condiţiile în care ele reprezintă ramurii în cadrul negocierilor sau pentru a
o bază de comparaţie inatacabilă. previziona niveluri viitoare ale şomajului şi ale
2. Investitorii în obligaţiuni, au obiective diferite de salarizării. În majoritatea ţărilor dezvoltate relaţiile
cei care participă la capitalul social al firmei. Dacă salariaţi-organizaţii sindicale - patronat sunt cons-
întreprinderea are o rentabilitate mai mică sau mai tructive şi datorită faptului că se susţin pe
mare decât media ramurii este destul de puţin informaţii economico-financiare la nivelul
relevant pentru capacitatea firmei de a-şi achita întreprinderii, al ramurii şi economiei naţionale.
principalul şi dobânda. Rezultă deci că cel mai
important lucru pentru această categorie de III. Statul
utilizatori este capacitatea de plată, adecvarea 1. Fiscul asigură o parte semnificativă din venituri
fluxului de lichidităţi la nivelul îndatorării; şi în prin impozitarea firmelor (profit, valoare adăugată
acest caz profilul financiar al ramurii reprezintă un etc.). Din acest motiv profilul financiar al
indiciu important pentru estimarea riscului industriilor din cadrul economiei naţionale este util
investiţiei în obligaţiuni emise de companii. în stabilirea obiectivelor fiscale precum şi în
3. Băncile şi alţi investitori sunt o categorie de comensurarea factorilor care influenţează
utilizatori interesată în mod primordial de veniturile bugetare.
monitorizarea capacităţii de plată şi de gradul de 2. Guvernul şi organizaţiile cvasi-guvernamentale
îndatorare al firmei. Deşi sunt ţări în care băncile trebuie să formuleze politicile economice, să
au tendinţa de a nu juca un rol activ în conducă economia şi să monitorizeze anumite zone
managementul întreprinderii (de exemplu Marea economice. Ratele financiare medii ale industriilor
Britanie), băncile din Europa continentală, inclusiv şi analiza acestora reprezintă un input esenţial în
cele din România, “au în mod tradiţional un rol realizarea obiectivelor specifice. Prin agregarea
proactiv”1. Una din explicaţii pentru această informaţiilor economico-financiare de la nivel
diferenţă provine din gradul de finanţare a microeconomic guvernul poate evalua corect
economiei cu capital bancar. În situaţia în care sănătatea şi performanţele sectoarelor economice
banca a furnizat o mare parte din capitalul unei şi, de asemenea, poate aprecia feedback-ul
companii este normal să urmărească şi să se politicilor promovate. Nu trebuie neglijată
implice în performanţele managementului, având problema acelor zone din cadrul economiei care
ca bază pentru apreciere şi decizie profilul sunt supervizate direct sau indirect de stat; este
financiar al ramurii din care face parte vorba de sectorul bancar, al asigurărilor etc.
întreprinderea. precum şi de operaţiile specifice care au impact
major asupra stării de sănătate financiară a
II. Partenerii de afaceri economiei (privatizări, naţionalizări, divizări,
1. Furnizorii sunt interesaţi atât de dezvoltarea fuziuni etc.). Toate aceste zone trebuiesc analizate
viitoare a afacerilor cu partenerii comerciali cât şi cu deosebită atenţie din prisma impactului major
de securitatea financiară a clienţilor lor (din pe care îl au asupra economiei naţionale.
aceleaşi motive pentru care sunt interesaţi şi 3. Autorităţile locale au ca principal interes
furnizorii de capital, cu excepţia acţionarilor, industriile care sunt primordiale în zona pe care o
aceasta deoarece, în multe cazuri, ei oferă capital administrează, având ca scop să asigure niveluri
în proporţii importante). În cazuri particulare, ridicate de performanţă economico-financiară în
relaţia dintre ofertant şi client poate fi de natură zona de autoritate, inclusiv prin utilizarea
specială, de exemplu atunci când cea mai mare pârghiilor de care dispun (emisiunea de
parte din oferta companiei este direcţionată către obligaţiuni, acordarea de facilităţi, atragerea
un singur client, analiza financiară a acelui client investitorilor etc.)
devine extrem de importantă.
2. Clienţii au în mod tipic cea mai relaxată atitudine IV. Alţi utilizatori
în legătură cu standingul financiar al partenerilor 1. Managementul firmei utilizează (ar trebui să
pe linia din amonte. Totuşi, ei nu pot scăpa din utilizeze) frecvent analiza propriilor rezultate şi
vedere eventualele efecte nefavorabile ale performanţe financiare prin raportare la situaţia
problemelor financiare ale furnizorilor (scăderea industriei pentru a-şi localiza propria poziţie.
calităţii, discontinuităţi în aprovizionare ca urmare Monitorizarea performanţelor ramurii influenţează
a problemelor financiare etc.). Mai mult, în cazul nivelul şi momentul investiţiilor, politica de
contractelor pe termen lung (uzuale în producţia cu cercetare dezvoltare, politica de marketing-
promovare etc. În altă ordine de idei, politica de
1
Rees B., Financial Analysis, Prentice Hall, 1990 p.5 achiziţii şi fuziuni este fundamental bazată pe

analiza financiară în contextul specific al industriei firmelor cotate este reprezentată de valoarea activelor
şi economiei naţionale. Firmele ţintă şi/sau necorporale neînregistrate în bilanţ.
potenţialii agresori se stabilesc într-o bună măsură Deoarece în multe întreprinderi activele necorporale
pe analiza financiară, chiar dacă factorii intuitivi au o valoare foarte mare comparativ cu cea a activelor
sau emoţionali pot avea şi ei o influenţă corporale iar pe de altă parte evaluarea lor este
importantă. subiectul unor multiple dezbateri curente ale
2. Organizaţiile profesionale. Unul din scopurile specialiştilor şi asociaţiilor internaţionale cu profil de
acestora este să reducă interferenţele statului în evaluare, vom insista asupra acestui subiect, încercând
activităţile profitabile. În mod tipic ele sunt să prezentăm câteva informaţii suplimentare.
organisme care se autoreglează şi care pot câştiga Evaluarea unui activ necorporal este condiţionată de
o încredere importantă publicului, dar în cele mai existenţa unor caracteristici (atribute) ale acestora,
multe cazuri beneficiază de o putere de influenţă respectiv:
redusă. • să fie identificabil clar de celelalte active
3. Analiştii şi consultanţii se regăsesc adesea în necorporale şi să poată fi descris;
categoriile prezentate anterior fie ca firme de • să fie separabil, respectiv să poată fi vândut,
consultanţă pentru furnizorii de capital fie ca închiriat, schimbat sau adus ca aport de capital în
agenţii de rating care produc şi furnizează fuziuni;
informaţii economico-financiare. Această categorie • să se găsească în proprietatea întreprinderii
este cea care înţelege cel mai bine importanţa (protejate prin drepturi legale) sau ca întreprinderea
existenţei şi utilităţii profilului financiar al ramurii.să le controleze (prin contracte de necompetiţie şi
4. Auditorii. Orice judecată a auditorilor se sprijină confiden-ţialitate, contracte de muncă cu termen
pe continuitatea versus non-continuitatea îndelungat). Prin controlul asupra activului
exploatării ca fundament al evaluării activelor şi necorporal se înţelege posibilitatea de obţinere de
datoriilor firmei. IAS Nr.1 consideră continuitatea beneficii economice viitoare decurgând din activele
exploatării ca fiind “ipoteza contabilă necorporale ce stau la bază şi de a restrânge accesul
fundamentală”2. În mod indiscutabil analiza altora la acele beneficii;
financiară în contextul considerării profilului • să aibă un suport tangibil (sub formă de documente,
financiar al ramurii oferă informaţii valoroase suport magnetic);
pentru aprecierea continuităţii exploatării. • să provină prin achiziţionare sau prin creare dintr-un
5. Publicul are în general un interes modest pentru eveniment identificabil la un moment identificabil;
informaţiile economico-financiare. Situaţia se • să aibă o durată de existenţă limitată şi
datorează limitării accesului datorită limbajului identificabilă;
specific şi absenţei unei literaturi financiare pentru • să genereze către proprietarul său valori măsurabile
publicul general. ale beneficiului economic;
• trebuie să sporească valoarea activelor corporale
În concluzie, există o gamă foarte largă de utilizatori cărora le este asociat.
ai informaţiei oferite de analiza financiară în general
şi de profilul financiar al ramurii în special. Existenţa Activele necorporale ale unei înterprinderi care sunt
acestor radiografii financiare a industriilor poate fi sau nu înregistrate în bilanţul întreprinderii evaluate
considerată cel puţin la fel de importantă în domeniul pot fi grupate în două mari categorii:
economic ca şi analizele şi radiografiile în domeniul
• fondul comercial sau goodwill, care reprezintă
medical.
valoa-rea globală a activelor necorporale
neidentificabile distinct şi care sunt evaluate global;
•••
• active necorporale identificabile, respectiv cale care
îndeplinesc atributele menţionate anterior şi pot fi
METODE DE EVALUARE A
evaluate în mod distinct.
ACTIVELOR NECORPORALE
Dr. ec. Stan V. Sorin Standardul Internaţional de Contabilitate IAS 38 –
IROVAL Activele necorporale, adoptat de Comitetul
În procesul de creare a valorii economice au avut loc Internaţional pentru Standarde de Contabilitate
modificări însemnate în ultimul deceniu. Într-un (IASC) în septembrie 1998 face referiri asupra
studiu publicat de Lev Baruch în anul 1996, referitor activelor necorporale. Acestea pot fi înregistrate în
la evaluarea a cca. 300 de societăţi cotate, între anii bilanţul contabil, într-o clasă distinctă, dacă:
1973-1992 se precizează că “între valoarea bursieră şi ⇒ sunt deţinute pentru a fi utilizate în producerea şi
valoarea contabilă există o diferenţă semnificativă, vânzarea de bunuri materiale sau servicii ori pentru
care reprezintă, pentru o societate medie, o transmiterea spre folosire unor terţe persoane;
neînregistrare contabilă a cca. 40% din valoarea sa de ⇒ sunt controlate de întreprindere în virtutea unor
piaţă, iar pentru întreprinderile de high tech de peste evenimente trecute;
50%” ; altfel spus, 40-50% din valoarea de piaţă a ⇒ din utilizarea activelor se aşteaptă obţinerea de
2
către înterprinderea proprietară a unui flux de
IASC, 1975, Paragraf 7 beneficii viitoare;

⇒ costul poate fi măsurat cu credibilitate; • contracte de franchiză şi de licenţă;

⇒ înregistrarea iniţială în bilanţ se face la costul de • metode, programe, sisteme, proceduri, campanii,
achiziţie dacă sunt achiziţionate în mod distinct; studii de prospecţiuni, studii, previziuni, estimări,
⇒ activele necorporale generate prin cheltuielile liste de clienţi, informaţii tehnice;
interne ale întreprinderii nu sunt recunoscute în • programe informatice;
bilanţ deoarece cheltuielile efectuate pe parcursul • alte elemente de natură intelectuală.
anilor pentru crearea, înregistrarea şi menţinerea
lor nu pot fi disjunse în mod credibil de În cea de-a doua categorie de active necorporale pot
cheltuielile totale aferente funcţionării fi incluse: abilitatea forţei de muncă, contractele
întreprinderii în ansamblul ei; avanta-joase (sau avantajul de contract) cu furnizorii,
⇒ reevaluarea unui activ necorporal înregistrat în clienţii, creditorii, societaţile de asigurare, contractele
bilanţ este permisă teoretic, respectiv dacă există o de muncă pe termen îndelungat, acordurile de
“piaţă activă” pentru acel activ, caracterizată prin necompetiţie, baza de date, biblioteca, etc.
tranzacţionarea de produse omogene, existenţa
cumpărătorilor şi vânzătorilor independenţi şi Ca şi în cazul evaluării activelor corporale şi
dornici de tranzacţii în orice moment şi prin evaluarea activelor necorporale distincte se poate face
existenţa unor preţuri publice pentru tranzacţiile prin metode diferite înscrise în cele teri abordări:
efectuate. Aceste condiţii nu sunt îndeplinite în • Abordarea prin comparaţia directă
mod evident în cazul tranzacţiilor cu active • Abordarea prin costuri
necorporale şi deci, în mod practic, reevaluarea nu • Abordarea prin venit
este posibilă.
Abordarea prin comparaţia de piaţă în evaluare
Amortizarea activelor necorporale înregistrate în presupune desfăşurarea unei analize riguroase şi
bilanţ este posibilă şi permisă fie pe durata de viaţă complexe care necesită:
economică de utilizare (Marea Britanie, Japonia), fie (a) obţinerea unor informaţii despre vânzarea sau
pe o durată maximă de 20 de ani (IASC), fie pe o oferta de vânzare a unor active necorporale
durată maximă de 40 de ani (SUA). similare care trebuie să conţină următoarele
Deoarece evaluarea mărimii goodwill-ului a făcut informaţii:
obiectul unor articole publicate anterior, nu mai • tipul de activ necorporal;
insistăm asupra acestei probleme, concentrându-ne • domeniul de utilizare al activului necorporal;
numai pe problematica evaluării activelor • data vânzării sau ofertelor de vânzare;
necorporale identificabile în mod distinct. • condiţiile de vânzare ale activelor similare.
În practica evaluării acestei categorii de active sunt (b) efectuarea unei comparaţii între caracteristicile
incluse un mare număr de active şi de o mare tran-zacţiilor cu activele necorporale selectate ca
diversitate. Aceste active au fost identificate treptat iar bază de comparaţie şi corectarea preţurilor de
translaţiile esenţiale în economia contemporană vor da tranzacţie sau de ofertă pentru a reflecta adecvarea
naştere unor noi active necorporale. În prezent sunt cu caracteris-ticile activului necorporal evaluat;
identificate un număr de peste 100 de active (c) stabilirea unei valori finale prin reconcilierea valo-
necorporale care pot reprezenta subiecte de evaluare. rilor obţinute în urma comparaţiilor, fie prin
Este evident că acest număr impresionant de active selectarea unei valori, fie a unei game de valori,
necorporale identificabile şi evaluabile în mod distinct funcţie de pertinenţa informaţiilor de piaţă şi de
(de alte active corporale şi/sau necorporale) poate fi mentenabilitatea viitoare a condiţiilor de piaţă la
clasificat după mai multe criterii. data evaluării.
Cea mai generală clasificare şi care permite şi o Referitor la sfera comparaţiei între caracteristicile
enumerare mai amplă a activelor necorporale este activelor necorporale selectate ca referinţă şi cele ale
următoarea: activului supus evaluării, evaluatorul va trebui să se
⇒ proprietatea intelectuală refere la următoarele aspecte:
⇒ alte active necorporale. • sfera drepturilor legale transmise (respectiv contract
de cesiune, de licenţă exclusivă sau neexclusivă);
Proprietatea intelectuală cuprinde clasa de active • existenţa unor clauze speciale de finanţare a
necorporale ale căror drepturi de proprietate sunt cumpără-rii, a unor relaţii privilegiate între vânzător
protejate prin lege, ele putând fi vândute, cedate şi cumpă-rător sau dacă tranzacţia a fost efectuată
printr-un contract de licenţă sau transferate. între părţi independente (deci tranzacţie
nepărtinitoare);
Elementele de active necorporale incluse în • domeniul sau domeniile în care activul necorporal
proprietatea intelectuală sunt: tranzacţionat a fost utilizat ca şi cele în care s-a
• brevete de invenţie, inovaţii, reţete, procese, extins utilizarea acestuia;
proiecte, modele, know-how; • caracteristicile fizice, funcţionale, tehnologice şi
• drepturi de autor; eco-nomice ale activului necorporal de referinţă;
• mărci de fabrică şi de produs;

• ce alte active necorporale au fost vândute împreună Fluxul de venit atribuibil unui activ necorporal poate
cu activul necorporal de referinţă tranzacţionat. să provină din mai multe surse, situate în toate zonele
În mod evident, toate aceste aspecte sunt analizate de activitate a întreprinderii proprietare sau care
comparativ cu caracteristicile activului necorporal controlează activul necorporal supus evaluării.
supus evaluării, în vederea “aducerii” preţului de
tranzacţie sau preţului de ofertă de vânzare, prin Prima cale se referă la creşterea volumului
efectuarea corecţiilor adecvate diferenţelor de vânzărilor şi la fapte colaterale acestora, prin care se
elemente de comparaţie (redate mai sus), la nivelul realizează:
unei valori estimate pentru activul necorporal supus • diminuarea costurilor fixe unitare (economii de
procesului de evaluare. scară);
Din nefericire, informaţiile de piaţă asupra preţului • un preţ de vânzare superior faţă de concurenţi (price
de vânzare sau a valorii evaluate a unor active premium);
necorporale sunt sărace, îndeosebi datorită • dobândirea unei poziţii de lider sau chiar de
confidenţialităţii asupra termenilor tranzacţiilor ; de monopol pe piaţa unui produs;
aceea, această abordare trebuie utilizată cu prudenţă şi • introducerea de noi produse pe piaţă;
însoţită de evaluări efectuate prin celelalte două • intrarea pe noi pieţe;
abordări. • fidelizarea clienţilor.
Totuşi, atunci când există informaţii de piaţă
relevante, această abordare este cea mai bună cale de A doua cale, se referă la diminuarea directă a unor
estimare a valorii activelor necorporale. costuri variabile unitare, ca de exemplu: materii
prime, materiale, manoperă, de recrutare şi formare a
Abordarea prin costuri utilizează câteva metode personalului, de publicitate şi reclamă, de stocare,
pentru estimarea costului de recreare a unui activ eliminarea sau reducerea rebuturilor şi deşeurilor, de
necorporal cu aceeaşi utilitate ca a celui evaluat. proiectare, de procesare a datelor, etc.
Metodele de evaluare se referă la costul de înlocuire Anumite active necorporale pot fi evaluate numai
net, costul de recreare, costul istoric inflatat diminuat prin metode înscrise în abordarea pe bază de venit, ca
cu deprecierea. de exemplu: contractele avantajoase de aprovizionare,
Aceste metode sunt, în general, aplicabile şi închiriere, vânzare, publicitate, listele de clienţi,
relevante numai pentru un număr limitat de active convenţiile de necompetiţie.
necorporale şi se folosesc, de obicei, ca metode
adiacente pentru verificarea valorilor rezultate prin Câteva reguli în evaluarea activelor necorporale prin
aplicarea celorlalte metode. abordarea pe bază de venit sunt:
Această abordare este relevantă pentru evaluarea a) prudenţa în evaluarea veniturilor viitoare;
programelor informatice de gestiune, reţelei de b) grija pentru a nu face duble înregistrări ale fluxului
distribuţie, procedurilor şi practicilor firmei şi de venit atribuibil unui activ necorporal. Altfel
calificarea forţei de muncă. spus, evaluatorul trebuie să “separe” fluxul de
venit atribuibil unui activ necorporal şi să nu îl mai
Abordarea pe bază de venit constă în evaluarea atribuie altui activ necorporal;
unui activ necorporal prin convertirea unei forme de c) stabilirea cu atenţie a duratei de previziune a
venit atribuibil numai acestuia în valoare. Formele de venitului, funcţie de durata de viaţă economică
venit generate de activele necorporale pot să îmbrace rămasă a activului necorporal care poate îmbrăca
următoarele forme, pe care evaluatorul terbuie să le diferite forme ca viaţă funcţională, tehnologică,
estimeze cu atenţie şi prudenţă: contractuală (prevăzută într-un contract), legală
• profit brut curent; (de protecţie legală);
• profit net curent; d) adecvarea ratei de capitalizare şi a celei de
• profit net din exploatare; actualizare la forma de calculare a venitului şi la
• redevenţă brută sau netă; modul lui de previzionare (în termeni reali sau în
• supraprofitul obţinut intr-un contract avantajos; termeni nominali); de obicei, nivelul ratei de
• cash-flow-ul brut; actualizare şi/sau de capitalizare utilizate în
• cash-flow-ul net. evaluarea unui activ necorporal este mai ridicat
Procedurile înscrise în abordarea pe bază de venit faţă de ratele folosite în evaluarea unei afaceri în
pot să includă una din următoarele tehnici: ansamblul lor, datorită riscurilor mai ridicate de
• capitalizarea unei forme de venit net realizat sau nerealizare a formei de venit atribuibile activului
realizabil în anul curent; necorporal evaluat.
• capitalizarea unei forme de venit calculat ca o medie
anuală ponderată a nivelurilor realizate în ultimele •••
exerciţii anuale (ultimii 3 – 5 ani);
• actualizarea unei forme de venit net obtenabil într-o
perioadă de previziune explicită (discretă).

f) să asigure un înalt nivel de calificare profesională a

STATUTUL membrilor săi precum şi dezvoltarea corpului de
ASOCIAŢIEI NAŢIONALE A EVALUATORILOR evaluatori pentru a satisface exigenţele promovării
DIN ROMÂNIA - ANEVAR - aprobat de profesionale;
Conferinţa Naţională din 1-2 octombrie 1999 g) să definească şi să facă cunoscute regulile şi
principiile deontologice, etice, ce guvernează
CAPITOLUL I activitatea evaluatorilor în conformitate cu
DENUMIREA, FORMA JURIDICĂ ŞI responsabilităţile şi demnitatea profesiei şi să
SEDIUL ASOCIAŢIEI vegheze la menţinerea şi respectarea acestora;
h) să întreprindă permanent activităţi utile profesiei,
Art. 1. Denumirea asociaţiei constituindu-se într-un autentic centru de informare,
ASOCIAŢIA NAŢIONALĂ A EVALUATORILOR documentare, schimb de experienţă, întâlniri interne
DIN ROMÂNIA (ANEVAR) şi internaţionale, formare şi perfecţionare;
i) să studieze, să promoveze şi să protejeze interesele
Art. 2. Forma juridică profesionale comune ale membrilor săi.
Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România este o Art. 5. În scopul atingerii acestor obiective, Asociaţia
organizaţie profesional-ştiinţifică, neguvernamen-tală, Naţională a Evaluatorilor din România va desfăşura
independentă, non-profit, cu personalitate juridică, următoarele activităţi principale:
constituită pe termen nelimitat, care acţionează în a) organizează cursuri de formare în domeniul evaluării
interes public şi având drept scop promovarea prin întreprinderilor, a proprietăţilor imobiliare si a
mijloacele specifice profesiei, a metodelor şi tehnicilor valorilor mobiliare;
de evaluare şi diagnostic a întreprinderilor, evaluare a b) organizează manifestări ştiinţifice în vederea studierii
proprietăţilor imobiliare, evaluare a valorilor mobiliare şi dezbaterii problemelor teoretice şi practice ale
şi a deciziilor, în deplin acord cu realităţile etapelor evaluării şi analizei diagnostic ;
dezvoltării României. c) organizează conferinţe pentru dezbaterea şi
soluţionarea problemelor majore ale practicării
Art. 3. Sediul asociaţiei profesiei de evaluator în România;
BUCUREŞTI - ROMÂNIA d) organizează şi participă la conferinţe, congrese,
B-dul Iancu de Hunedoara Nr.48, Sector 1 colocvii, seminarii, etc. cu caracter intern şi
Telefon : 230.25.76 internaţional, cu tematici din domeniul său de
Sediul Asociaţiei va putea fi schimbat prin hotărârea activitate sau din domenii conexe;
Consiliului Director cu majoritate simplă a membrilor e) organizează stagii şi seminarii de perfecţionare
săi. profesională a membrilor săi în ţară şi străinătate;
CAPITOLUL II f) organizează şi asigură atestarea profesională a
OBIECTIVELE ŞI ACTIVITĂŢILE ASOCIAŢIEI persoanelor fizice şi juridice care doresc să devină
membri ai Asociaţiei;
Art. 4. Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din g) organizează şi sprijină acţiunea de introducere a
România îşi propune realizarea următoarelor obiective sistemului de asigurare a calităţii în firmele asociate
principale: la ANEVAR;
a) să contribuie la dezvoltarea şi valorificarea h) organizează şi derulează în folosul membrilor săi
potenţialului profesional creator al evaluatorilor din programe de instruire continuă;
România, în vederea sporirii substanţiale a aportului i) desfăşoară activităţi care să asigure îndeplinirea
membrilor săi la promovarea mecanismelor condiţiilor de afiliere a Asociaţiei Naţionale a
economiei de piaţă liberă în România; Evaluatorilor din România la asociaţii şi organisme
b) să asigure difuzarea pe plan naţional a principiilor, de profil internaţional;
metodelor şi tehnicilor de evaluare şi diagnostic; j) emite avize consultative la cererea instituţiilor de stat,
c) să faciliteze cooperarea cu alte organisme, asociaţii a altor organizaţii şi organisme guvernamentale şi
sau experţi în domenii conexe, precum şi a neguvernamentale cu privire la principiile, metodele
schimbului de experienţă şi de informaţii între şi tehnicile de diagnostic şi evaluare.
membrii săi şi cu aceste organisme; k) constituie un Institut de Cercetări în Evaluare denumit
d) să stabilească şi să dezvolte legături cu organizaţii şi “Institutul Român de Cercetări în Evaluare” –
organisme guvernamentale şi neguvernamentale, IROVAL SRL al cărui unic asociat este ANEVAR
naţionale şi internaţionale, în scopul promovării l) elaborează standarde profesionale, studii şi lucrări de
profesiei şi a conlucrării pentru ameliorarea continuă cercetare prin intermediul IROVAL;
a metodelor şi tehnicilor de evaluare şi diagnostic a m) asigură editarea publicaţiilor de specialitate,
întreprinderilor, evaluare a proprietăţilor imobiliare lucrărilor de sinteză, studiilor documentare, etc. din
şi evaluare a valorilor mobiliare; domeniul său de activitate prin intermediul IROVAL.
e) să încurajeze, prin mijloace proprii, dezvoltarea În mod accesoriu ANEVAR poate constitui societăţi
activită-ţii de evaluare şi diagnostic şi să asigure comerciale al căror obiect de activitate este în legătură
cunoaşterea de către beneficiarii potenţiali a cu realizarea obiectivelor asociaţiei.
posibilităţilor oferite de practica acestei activităţi;

CAPITOLUL III - a urmat în ultimii 2 ani un program de instruire

MEMBRII ASOCIAŢIEI, DREPTURILE ŞI continuă în domeniul evaluării sau domenii conexe,
OBLIGAŢIILE ACESTORA echivalent a 50 ore de curs;
- a promovat un examen scris;
Art. 6. Poate fi membru titular al ANEVAR orice - să fie aprobat de Consiliul Director.
persoană fizică, indiferent de cetăţenie, naţionalitate, Consiliul Director poate desemna ca membri acreditaţi
religie, sex, sau convingeri politice, care prin pregătirea şi persoanele care fac dovada îndeplinirii în străinătate a
şi experienţa sa în domeniul evaluării a dobândit o condiţiilor de mai sus.
competenţă deosebită de înţelegere şi rezolvare a Normele specifice de acreditare se stabilesc prin
problemelor din domeniu. Regulamentul de atestare profesională aprobat de
Calitatea de membru comportă îndeplinirea Consiliul Director care va include şi criterii de
următoarelor condiţii: specializare.
- să aibă formaţie universitară (“bac+4” – nu se
primesc subingineri sau absolvenţi ai colegiilor); Art. 9 Membrii ANEVAR au următoarele drepturi :
- să aibă o autentică reputaţie morală; a) să participe la toate activităţile şi manifestările care
- să facă dovada unei solide pregătiri constituie obiectul de activitate al Asociaţiei;
profesionale, prin absolvirea unor forme de b) să aleagă organele Asociaţiei şi să facă parte din ele;
instruire/calificare recunoscute de ANEVAR şi c) să colaboreze la publicaţiile Asociaţiei;
trecerea unui examen scris de admitere. Forma şi d) să fie informaţi şi să-şi spună părerea asupra
conţinutul examinării va fi aprobată şi revizuită de activităţii desfăşurate de Asociaţie şi să facă
Consiliul Director; propuneri pentru sporirea eficacităţii cu care aceasta
- să fi executat lucrări de diagnostic şi evaluare; lucrează;
- să recunoască şi să respecte statutul ANEVAR e) să poată consulta baza de date, lucrările, publicaţiile
şi codul deontologic al profesiei de evaluator; şi materialele documentare de care dispune Asociaţia
- să facă dovada a 2 (doi) ani de experienţă şi să beneficieze de toate condiţiile puse la dispoziţie
profesională de la absolvirea facultăţii; de Asociaţie pentru ridicarea nivelului de pregătire
- să fie aprobată de Consiliul Director. profesională;
f) să fie incluşi pe tabloul membrilor ANEVAR publicat
Art. 7. Pot fi membri asociaţi ai ANEVAR persoanele oficial;
juridice române (societăţi comerciale, organizaţii, g) să utilizeze parafa de identificare specifică
organis-me, instituţii, asociaţii, etc.) ale căror activităţi domeniului de specializare;
ca obiective, conţinut, domeniu şi mod de desfăşurare, h) să utilizeze alături de nume, calitatea de membru
sunt similare activităţii de analiză diagnostic şi evaluare. ANEVAR.
Calitatea de membru asociat comportă următoarele Art. 10. Membrii ANEVAR au următoarele obligaţii
condiţii: statutare :
- să aibă în organigramă un compartiment special a) să respecte statutul şi regulamentele Asociaţiei;
cu activitate de evaluare sau consultanţă; b) să contribuie la realizarea acţiunilor propuse de
- în compartiment să lucreze cel puţin 3 salariaţi Asociaţie;
cu contract de muncă permanent (sau c) să acorde o atenţie deosebită perfecţionării
asociaţi/acţionari) membri titulari ANEVAR; profesionale continue;
- conducătorul compartimentului să fie membru d) să respecte Codul Deontologic al profesiei de
titular ANEVAR; evaluator (Anexa 1);
- să recunoască şi să respecte statutul ANEVAR e) să contribuie la formarea şi dezvoltarea bazei de date
şi codul deontologic al profesiei de evaluator; şi tezaurului informaţional al Asociaţiei;
- să introducă în termen de 3 ani de la admiterea f) să achite la timp cotizaţia stabilită de Asociaţie;
ca membru asociat un sistem de asigurare a calităţii g) să respecte standardele şi recomandările ANEVAR.
serviciilor de evaluare; h) să nu desfăşoare activităţi politice în cadrul sau cu
- să introducă în termen de 2 ani de la admitere ocazia manifestărilor organizate de ANEVAR;
ca membru asociat un sistem de asigurare pentru
răspundere profesională; Art. 11. Asociaţia are în componenţa sa următoarele
- să fie aprobată de Consiliul Director. categorii de membri:
a) membri fondatori, aceia care au iniţiat şi au înscris
Termenele de 3 si respectiv 2 ani de mai sus, încep să Asociaţia la instanţele de drept (Anexa 2);
curgă de la data aprobării regulamentelor de atestare b) membri titulari, persoane fizice în conformitate cu art
profesională. 6;
c) membri asociaţi, persoane juridice sau asociaţii de
Art. 8. Poate fi membru acreditat ANEVAR orice persoane juridice în conformitate cu art. 7;
membru titular ANEVAR, care îndeplineşte următoarele d) membri acreditaţi, persoane fizice în conformitate cu
condiţii: art. 8
- are o vechime în ANEVAR de cel puţin 3 ani;

e) membri de onoare, propuşi de Consiliul Director şi la nivel naţional. Centrele teritoriale nu au personalitate
aprobaţi de Conferinţa Naţională a Asociaţiei; juridică.
f) membri titulari seniori, propuşi de Consiliul Direc-tor Art. 16. Conferinţa Naţională Ordinară a ANEVAR
şi aprobaţi de Conferinţa Naţională a Asociaţiei. se convoacă la doi ani şi se constituie prin reprezentare.
Norma de reprezentare se stabileşte de Consiliul Director
Art. 12. Calitatea de membru ANEVAR se dovedeşte al Asociaţiei. Data se anunţă public cu cel puţin 30 de
prin legitimaţie şi parafă. zile înainte.
Conferinţa Naţională Extraordinară ANEVAR se
CAPITOLUL IV convoacă de Consiliul Director sau la cererea majorităţii
ORGANIZAREA ŞI CONDUCEREA ASOCIAŢIEI simple a membrilor fondatori.
Conferinţa Naţională este legal constituită în prezenţa a
Art. 13. ANEVAR se structurează matriceal în trei cel puţin jumătate plus unul din numărul celor delegaţi.
secţiuni şi două niveluri organizatorice: În situaţia când nu este realizat cvorumul, Conferinţa
Secţiunile sunt: Naţională este reprogramată după 28 de zile şi se
- evaluarea întreprinderilor; consideră legal constituită, indiferent de numărul celor
- evaluarea proprietăţilor imobiliare; prezenţi.
- analiza financiară şi evaluarea valorilor mobiliare Conferinţa Naţională este condusă de Preşedinte, sau în
Apartenenţa la fiecare secţiune va fi marcată special pe lipsa acestuia de unul dintre vicepreşedinţi desemnat de
legitimaţie şi parafă. Preşedinte.
Nivelurile organizatorice sunt: Hotărârile Conferinţei Naţionale se aprobă prin vot cu
- nivel naţional; majoritate simplă a delegaţilor prezenţi şi sunt
- nivel teritorial. executorii.
Conferinţa Naţională va putea constitui şi alte secţiuni. Conferinţa Naţională Ordinară aprobă activitatea
Asociaţiei pe perioada dintre sesiuni.
Art. 14. La nivel naţional, conducerea Asociaţiei este Conferinţa Naţională poate alege un Preşedinte de
asigurată de Conferinţa Naţională a ANEVAR, iar onoare din rândul personalităţilor ştiinţifice din
conducerea operativă de Consiliul Director. domeniu.
Consiliul Director întocmeşte programul de activitate, Preşedintele de onoare şi membrii de onoare au drept
care se aprobă de Conferinţa Naţională. de vot consultativ.
În raporturile cu terţii, persoane fizice sau juridice, Conferinţa Naţională are următoarele atribuţii:
Asociaţia este reprezentată de Preşedinte sau de alt a) aprobă şi modifică Statutul Asociaţiei;
membru al Asociaţiei delegat de acesta. b) aprobă şi modifică standardele profesionale şi etice;
Comisiile de specialitate sunt organizate şi uncţionează c) alege prin vot deschis preşedintele, 9 membri din
pe baza regulamentelor proprii aprobate de Consiliul Consiliul Director şi 3 membri supleanţi ai
Director şi validate de Conferinţa Naţională. Ele sunt: Consiliului Director;
d) alege Comisia de Cenzori a Asociaţiei formată din
• Comisia de cercetare ştiinţifică, de formare şi
max. 3 cenzori, persoane fizice;
perfecţionare;
e) aprobă activitatea Consiliului Director şi programul
• Comisia de atestare profesională şi organizare; de activitate.
• Comisia de relaţii şi imagine;
• Comisia de etică; Art. 17. Consiliul director al ANEVAR are 21 de
• Comisia de disciplină. membri aleşi de Conferinţa Naţională prin vot secret
Secţiunile funcţionează pe baza unor regulamente astfel:
aprobate de Consiliul Director şi validate de Conferinţa - 17 din rândul membrilor fondatori şi din rândul
Naţională preşedinţilor centrelor teritoriale;
- 4 din rândul membrilor titulari care s-au distins
Art. 15. Centrele teritoriale au drept organism de printr-o activitate deosebită în cadrul Asociaţiei.
condu-cere Adunarea Generală a Evaluatorilor din Consiliul Director este format din:
Centrul terito-rial şi Biroul Centrului - actualul preşedinte
Teritorial.Organizarea şi funcţionarea Centrului - viitorul preşedintele
Teritorial este reglementată de Regulamentul aprobat de - fostul preşedinte (imediat anterior preşedintelui
Consiliul Director. Birourile centrelor teritoriale ale actual)
Asociaţiei îşi vor desfăşura activitatea în conformitate cu - 5 vicepreşedinţi
hotărârile Conferinţei Naţionale a ANEVAR şi ale - secretarul general
Consiliului Director, care va elabora regulamentul de - trezorierul
funcţionare a centrelor teritoriale ale ANEVAR. În - membri
funcţie de necesităţi, centrele teritoriale pot prevedea în
structura lor de organizare comisii sau persoane care să Mandatul unui preşedinte este de doi (2) ani şi a unui
îndeplinească atribuţii corespondente cu cele prevăzute membru în Consiliul Director este, de regulă, de 4 ani şi
la fiecare 2 ani se aleg 9 membri.

Conferinţa Naţională alege la fiecare 2 ani preşedintele Asociaţiei sau de un vicepreşedinte desemnat de acesta.
care va deveni executiv peste 2 ani. Comisia de Cenzori sesizează, după caz, Consiliul
În caz de indisponibilitate a preşedintelui, Consiliul Director asupra deficienţelor privind operaţiunile
Director alege un preşedinte interimar din rândul financiare efectuate. Comisia de Cenzori prezintă
membri-lor săi şi convoacă Conferinţa Naţională rapoarte Conferinţei Naţionale.
extraodinară.
CAPITOLUL VI
Consiliul Director se întruneşte cel puţin trimestrial, DIZOLVAREA ŞI LICHIDAREA
şedinţa fiind considerată statutară când este prezentă
Art. 21. Asociaţia îşi pierde personalitatea juridică în
majoritatea simplă a membrilor săi.
următoarele cazuri:
a) decizia Conferinţei Naţionale luată cu 2/3 din voturile
Şedinţa Consiliului Director este condusă de preşedinte
tuturor membrilor Asociaţiei
sau de unul din vicepreşedinţi. Hotărârile Consiliului se
b) în caz de insolvabilitate
aprobă prin majoritatea simplă a celor prezenţi.
c) când organele de conducere nu mai pot fi constituite
în conformitate cu statutul
Membrilor Consiliului Director care vor lipsi nemotivat
d) când numărul membrilor ANEVAR a scăzut sub 30.
de la 3 (trei) întruniri consecutive li se va solicita
retragerea din Consiliul Director.
Art. 22. În cazurile de dizolvare conform uneia din
Consiliul Director numeşte şi revocă şefii secţiunilor şi situaţiile menţionate la art. 21, lichidarea patrimoniului
vicepreşedinţii care conduc şi comisiile de specialitate, Asociaţiei se face de Consiliul Director sau de
secretarul general şi trezorierul. persoanele numite de Conferinţa Naţională - ANEVAR,
Consiliul Director aprobă infiinţarea şi dizolvarea în confor-mitate cu legislaţia în vigoare.
Centrelor Teritoriale. Bunurile şi numerarul rămas după lichidare se vor
Preşedintele asigură conducerea activităţii Asociaţiei transmite cu titlu gratuit unor asociaţii profesionale sau
între şedinţele Consiliului Director, faţă de care instituţii de învătământ româneşti, în conformitate cu
răspunde. hotărârea Conferinţei Naţionale.
Preşedintele de onoare are drept de vot consultativ.
La şedinţele Consiliului Director participă ca invitat
directorul executiv al ANEVAR CAPITOLUL VII
Consiliul Director poate delega unele atribuţii unui DISPOZIŢII FINALE
birou executiv format din actualul preşedinte, viitorul
preşedinte , fostul preşedinte, secretarul general şi Art. 23. Punctul de vedere oficial al ANEVAR se
trezorierul. exprimă în documente adoptate şi aprobate de
Comisia de Cenzori răspunde faţă de Conferinţa organele ei de conducere.
Naţională a ANEVAR. Opiniile exprimate public de membrii Asociaţiei
reprezintă păreri personale ale acestora şi nu angajează
ANEVAR.
Art. 18. Adunările generale ale evaluatorilor din
centrele teritoriale se convoacă, de regulă, anual.
Adunarea Generală teritorială alege Biroul centrului Art. 24. Pierderea calităţii de membru are loc prin:
compus din 1-3 membri sau 1-5 membri la centrele cu - retragerea membrilor din ANEVAR la cererea
peste 50 de membri şi desemnează delegaţii la acestora.
Conferinţa Naţională a ANEVAR. - excluderea unui membru din Asociaţie hotărâtă de
Consiliul Director cu votul majorităţii absolute (11
voturi) a membrilor săi. Contestaţia împotriva hotă-
CAPITOLUL V
rârii de excludere se adresează Conferinţei Naţionale
PATRIMONIU ŞI MIJLOACE FINANCIARE
a cărei decizie este definitivă. Membrii fondatori nu
pot fi excluşi.
Art. 19. Veniturile ANEVAR provin din :
Consiliul Director poate decide sancţionarea membrilor
a) taxele de înscriere a membrilor;
Asociaţiei la propunerea Comisiei de disciplină.
b) cotizaţiile membrilor;
Sancţiunile care pot fi aplicate sunt:
c) venituri obţinute din activitatea de formare
- avertisment scris;
profesională;
- suspendarea calităţii de membru pe timp de 1 an
d) donaţii şi sponsorizări
Un membru al Consiliului Director poate fi suspendat
Membrii de onoare nu sunt cotizanţi.
cu votul a 2/3din numărul membrilor Consiliul Director.
Asociaţia este titulară de cont bancar.
Excluderea unui membru al Consiliului Director se face
Centrele Teritoriale vor avea subcont.
de către Conferinţa Naţională
Art. 20. Consiliul Director stabileşte anual organigrama,
cuantumul taxelor, indemnizaţiilor, cotizaţiilor şi Art. 25. Afilierea sau aderarea ANEVAR la federaţii,
salariilor uniuni sau asociaţii de specialitate din ţară sau
Efectuarea cheltuielilor se aprobă de către Preşedintele străinătate se face în condiţiile păstrării autonomiei

ANEVAR faţă de acestea. Consiliul Director aprobă şi îndeplinire cerinţele speciale de auto−guvernare ale
prima Conferinţă Naţională validează. profesiunii. Eforturile colective ale evaluatorilor sunt
necesare pentru a menţine şi întări tradiţiile profesiunii.
Art. 26. Prevederile statutului pot fi modificate sau
completate de Conferinţa Naţională ANEVAR. 3. Interesul public
Prevederile statutului se completează cu prevederile Evaluatorii trebuie să accepte obligaţia de a acţiona
legii nr. 21/1924, pentru persoanele juridice. într-un mod care va servi interesului public, va onora
Din prezentul statut fac parte: încrederea publicului şi va demonstra ataşamentul faţă
- Anexa 1 – Codul Deontologic al profesiei de de profesionalism.
evaluator Ca semn distinct al unei profesii este acceptarea
- Anexa 2 – Lista membrilor fondatori acesteia de către public. Publicul evaluatorilor este
Statutul în prezenta formă înlocuieşte statutul format din clienţi, guvern, întreprinzători, manageri,
ANEVAR înregistrat la data constituirii cu modificările comunitatea financiară şi de afaceri şi toţi cei care se
ulterioare. bazează pe obiectivitatea şi integritatea evaluatorilor
pentru a menţine funcţionarea normală a societăţii.
ANEXA 1 Această încredere impune o responsabilitate a intere-
sului public asupra evaluatorului. Interesul public este
CODUL DEONTOLOGIC AL PROFESIEI DE definit drept bunăstarea colectivă a comunităţii oameni-
EVALUATOR lor şi a instituţiilor pe care profesia o serveşte.
1. Consideraţii generale În aplicarea responsabilităţilor profesionale, evaluatorii

Codul deontologic al profesiei de evaluator anexă la se pot întâlni cu presiuni conflictuale din partea fiecă-
Statutul ANEVAR cuprinde principiile etice care stau la ruia din aceste grupuri. În rezolvarea acestor conflicte,
baza serviciilor profesionale ale evaluatorilor şi exemple evaluatorii trebuie să acţioneze cu integritate, ghidaţi
de practici lipsite de etică. ANEVAR este autorizat să după perceptul conform căruia, atunci când membrii
numească organisme care să vegheze respectarea ANEVAR îşi îndeplinesc responsabilităţile lor către
principiilor etice prin aplicarea Regulamentului Comisiei public, interesul clienţilor este servit în cel mai bun mod
de etică. cu putinţă.
Respectarea codului deontologic al profesiei (constituit Cei care se bazează pe rapoartele de evaluare ale
în standard etic), ca şi a standardelor profesionale, evaluatorilor se aşteaptă ca aceştia să se achite de
depinde în primul rând de înţelegerea membrilor, de responsabilităţile profesionale cu integritate, obiectivi-
acţiunile lor voluntare şi în ultimul rând, atunci când tate, cu grija profesională cuvenită şi cu un interes
sunt necesare, de procedurile disciplinare, îndreptate autentic în a servi publicul. Se aşteaptă ca aceştia să
împotriva celor care se abat de la aceste principii. furnizeze servicii de calitate, să stabilească relaţii con-
Înscrierea în ANEVAR este voluntară. Acceptând sta- tractuale, şi să ofere o gamă de servicii într-o manieră
tutul de membru, un evaluator îşi asumă prin respec- care să demonstreze un nivel de profesionalism conform
tarea acestor principii etice, o obligaţie de autodisci- standardelor profesionale şi codului deontologic.
plină, dincolo de cerinţele legilor şi regulamentelor. Toţi cei care acceptă calitatea de membru ANEVAR se
Principiile etice ale Codului Deontologic al ANEVAR angajează să onoreze încrederea publică. În schimbul
exprimă recunoaşterea de către evaluator a propriilor încrederii pe care publicul şi-o pune în ei, membrii
responsabilităţi faţă de opinia publică, clienţi şi colegi. trebuie să caute continuu să demonstreze dedicarea lor în
Aceste principii îi ghidează pe membrii ANEVAR în atingerea excelenţei profesionale.
îndeplinirea responsabilităţilor lor profesionale pe baza
condiţiei etice şi necesită un angajament ferm pentru un 4. Integritatea
comportament exemplar, chiar dacă acest lucru este Pentru a menţine şi a răspândi încrederea publică,
contrar avantajului personal. membrii trebuie să-şi îndeplinească toate îndatoririle
profesionale în spiritul celei mai înalte integrităţi.
2. Responsabilităţi Integritatea este un element fundamental pentru
Pe parcursul îndeplinirii responsabilităţilor profesio- recunoaşterea profesională. Integritatea pretinde ca un
nale ale determinării valorii reale a proprietăţilor, membru să fie onest, sincer în limitele confidenţialităţii
evaluatorul trebuie să pună în aplicare judecăţi clientului. Evaluatorul nu trebuie să fie subordonat
profesionale şi morale rezonabile, în toate activităţile pe câştigului şi avantajelor personale.
care le întreprinde. Evaluatorul are obligaţia de a evita furnizarea unor
Valoarea determinată trebuie să fie obiectivă şi nu rezultate false ale evaluării, care s-ar putea datora fie
trebuie influenţată de factori subiectivi ca voinţa, dorinţa abordării greşite, fie estimării făcute cu o aproximaţie
sau nevoia clientului sau altor persoane. foarte largă.
Evaluatorii ANEVAR au responsabilităţi faţă de toţi cei Evaluatorul are obligaţia să explice şi să descrie
care beneficiază de serviciile lor profesionale. corespunzător ce înţelege prin evaluare în cazul unui
Membrii mai au şi responsabilitatea continuă de a contract specific pentru care este angajat, pentru a evita
coopera unii cu alţii pentru a îmbunătăţi arta evaluării, neînţelegerile şi greşelile voite sau întâmplătoare
pentru a păstra încrederea publicului şi pentru a duce la ulterioare.

Nu este corect ca un evaluator să accepte un contract de Fiecare membru este responsabil de stabilirea
evaluare pentru un domeniu în afara calificării sale competenţei sale, evaluând dacă pregătirea, experienţa şi
profesionale cu excepţia cazurilor în care: judecata sa sunt adecvate pentru responsabilităţile care
• a adus înainte la cunoştinţa clientului limitele com- trebuie asumate.
petenţei sale; Evaluatorul trebuie să execute conştiincios şi cu
• se asociază cu un alt evaluator care are calificarea competenţă contractele ce îi sunt încredinţate.
necesară în domeniul-specific. Loialitatea, imparţialitatea şi dorinţa de a fi util clientului
Când doi sau mai mulţi clienţi potenţiali solicită trebuie să inspire şi să ghideze lucrările lui.
serviciile aceluiaşi evaluator relativ la aceeaşi evaluare,
evaluatorul nu poate accepta decât pe unul, cu excepţia 7. Confidenţialitate
cazului când există consensul părţilor implicate. Evaluatorul angajat într-o acţiune de evaluare are
Integritatea este măsurată în termeni de ce este drept şi obligaţia de a nu dezvălui angajarea sa de către client
just. Evaluatorul trebuie să-şi testeze deciziile şi unor terţe persoane, precum şi obligaţia de a nu
acţiunile, să urmărească atât forma cât şi spiritul dezvălui rezultatele evaluării fără permisiunea scrisă şi
prealabilă a clientului său, sau fără să fie obligat de o
standardelor tehnice şi etice, principiile obiectivităţii, ale
independeţei şi ale rigurozităţii. procedură judiciară.
În cazul în care raportul de evaluare este pus de către
5. Obiectivitatea şi independenţa client la dispoziţia unor terţe persoane, cu acordul scris
Un membru trebuie să-şi menţină independenţa şi să al evaluatorului, acestea au acelaşi drept de a se baza pe
nu se afle în conflict de interese atunci când îşi exercită validitatea şi obiectivitatea raportului evaluatorului ca şi
responsabilităţile profesionale. Evaluatorul trebuie să clientul iniţial.
fie independent în fapte şi aparenţe atunci când oferă
servicii de evaluare sau consultanţă. 8. Practici lipsite de etică şi de profesionalism în
Principiul obiectivităţii impune obligaţia de a fi munca de evaluare
imparţial, onest din punct de vedere intelectual şi în Se consideră că exemplele prezentate nu acoperă toate
afara conflictelor de interese. Independenţa exclude aspectele.
relaţiile care ar putea părea că micşorează obiectivitatea • Poate fi suspectat rezultatul unei evaluări şi deci
membrilor în oferirea serviciilor. Membrii servesc de considerat lipsit de valabilitate, dacă evaluatorul a
multe ori interese multiple, dar trebuie să protejeze acceptat un contract a cărui plată este condiţionată de:
integritatea muncii lor, să menţină obiectivitatea şi să a) o decizie judecătorească favorabilă clientului referi-
evite orice subordonare a judecăţii lor. toare la proprietatea evaluată;
Obligaţia evaluatorului faţă de client este de a prezenta b) o reducere de impozit obţinută de client pentru
acestuia concluziile obiectiv, rezultatele precise şi reale acea proprietate;
asupra evaluării cerute, indiferent de dorinţa şi indi- c) preţul vânzării acelei proprietăţi;
caţiile clientului. Incertitudinile trebuie, de asemenea, d) orice indicaţii sau concluzii furnizate apriori de
făcute cunoscute. client.
• Este lipsit de etică şi profesionalism acceptarea unor
6. Rigurozitatea
contracte a căror plată reprezintă procente din valoa-
Membrii trebuie să se ghideze după standardele etice şi
rea la care se ajunge în urma operaţiunii de evaluare.
profesionale, să se străduiască continuu să
îmbunătăţească competenţa şi calitatea serviciilor lor şi • Se consideră lipsită de etică şi profesionalism accepta-
să-şi exercite responsabilităţile profesionale la rea de către un evaluator a unui contract care priveşte o
capacitatea maximă. proprietate pentru care el are un interes actual sau de
Rigurozitatea solicită membrilor să-şi exercite perspectivă. Interesele pe care un evaluator le-ar putea
responsabilităţile profesionale cu competenţă şi sâr- avea faţă de o proprietate evaluată includ:
guinţă. Ea impune obligaţia de a îndeplini sarcinile a) dobândirea respectivei proprietăţi;
profesionale la capacitatea maximă, avându-se mereu în b) funcţionarea ca agent de vânzare-cumpărare sau
vedere interesul clientului pentru care sunt îndeplinite finanţare a respectivei proprietăţi;
aceste servicii şi în concordanţă cu responsabilitatea c) administrarea respectivei proprietăţi.
profesională faţă de interesul public. • Este lipsită de etică şi profesionalism:
Competenţa derivă din sintetizarea pregătirii şi a a) utilizarea semnăturii unei persoane care nu a lucrat
experienţei. Ea începe cu stăpânirea cunoştinţelor cerute efectiv la evaluare sau nu a supravegheat efectiv
pentru a deveni evaluator. Menţinenerea competenţei evaluarea;
solicită un angajament de instruire şi de perfecţionare b) în cazul unui raport comun lipsa unei semnături sau
profesională, care trebuie să continue pe tot timpul vieţii orice opinie divergentă;
profesionale a membrilor. Competenţa este o respon- c) în cazul colaborării între doi sau mai mulţi
sabilitate individuală a fiecărui membru, care trebuie să evaluatori, prezentarea de rapoarte separate;
ia toate măsurile pentru a atinge un nivel de competenţă d) în cazul unor evaluări independente pentru aceeaşi
care va asigura faptul că valoarea din rapoartele de proprietate, colaborarea în orice fel a evaluatorilor
evaluare va respecta un înalt grad de profesionalism angajaţi independent.
cerut de codul deontologic şi statutul ANEVAR.

• Nu este etic şi profesional ca un evaluator să emită 3. Revizuirea şi reeditarea sau editarea în prima ediţie a
asupra valorii unei proprietăţi o opinie fără a face culegerilor de teste pentru evaluare, pe diverse
investigaţii complete şi fără a analiza toate datele. domenii specifice.
• Reclama nu este incompatibilă cu etica, dar este lipsită 4. Finalizarea editării de standarde de evaluare
de etică utilizarea în cadrul reclamei a informaţiilor ANEVAR (SEV).
false cum ar fi: 5. Editarea caietelor de cercetare ANEVAR.
- prezentarea greşită a experienţei şi calificării 6. Editarea Culegerilor de aplicaţii în evaluare.
profesionale; 7. Editarea unei culegeri integrale de standarde, statut şi
- prezentarea falsă a serviciilor ce pot fi oferite regulamente ANEVAR.
conform calificării sau prezentarea pentru reclamă a
unor contracte anterioare fără permisiunea expresă a III. În domeniul organizatoric
clientului; 1. Perfecţionarea continuă a Statutului şi Regulamen-
- afirmarea, garantarea sau insinuarea faptului că telor ANEVAR în perspectiva descentralizării
evaluarea ar putea fi efectuată conform intereselor activităţii şi transferul centrului de greutate a
clientului. activităţii către Centrele Teritoriale. Organizarea şi
• În cazul în care unui evaluator i se cere o apreciere dotarea corespunzătoare a Centrelor Teritoriale
asupra unui raport de evaluare elaborat de alţi (sediu, telefon/fax, bibliotecă, calculator/INTER-
evaluatori, este lipsit de etică ca acesta să denigreze NET, etc.)
munca desfăşurată. 2. Înfiinţarea Centrelor Teritoriale în judeţele în care nu
Părerile exprimate nu se vor referi la valoarea obţinută, există încă, respectiv Giurgiu care în prezent este
ci la respectarea standardelor şi procedurilor arondat la Călăraşi şi Mehedinţi arondat la Gorj.
recunoscute de evaluare, adecvarea metodelor alese şi 3. Clarificarea situaţiei Centrelor Teritoriale cu slabă acti-
a judecăţii evaluatorului. vitate, precum şi a celor care de la înfiinţare nu au organizat
• Este o practică lipsită de etică exprimarea publică a nici un curs sau seminar.
unor opinii despre profesionalismul, experienţa, 4. Dezvoltarea activităţii IROVAL în cadrul secţiunilor
calitatea rapoartelor de evaluare a unor membri ai de specialitate respectiv:
ANEVAR, precum si defăimarea organizaţiei. • editarea de cărţi
• seminarii
••• • lucrări de cercetare, etc.
5. Organizarea periodică de consfătuiri şi instruiri pe
probleme de evidenţă şi raportare economică-
OBIECTIVELE PRINCIPALE ALE financiară cu responsabilii din Centrele Teritoriale.
ACTIVITĂŢII ANEVAR PENTRU PERIOADA 6. Preschimbarea legitimaţiilor şi ştampilelor membrilor
ANILOR 2000 – 2001 ANEVAR care vor indica şi secţiunea din care fac
parte membri respectivi.
Pentru perioada următorilor 2 ani ANEVAR îşi
propune realizarea următoarelor obiective principale la IV. În domeniul atestării profesionale
care se vor adăuga şi propunerile suplimentare adoptate 1. Finalizarea procedurii privind atestarea profesională şi
de Conferinţa Naţională din 1 – 2 octombrie 1999. acordarea titlurilor profesionale ANEVAR conform
regulamentului.
I. În domeniul profesional 2. Finalizarea obiectivelor, tematicilor de instruire, perfec-
1. Finalizarea şi actualizarea Standardelor ANEVAR ţionare şi atestare profesională pentru obţinerea
2. Continuarea cursului de formare în evaluarea recunoaşterii internaţionale, conform normativului ENSR
întreprinderilor şi transferarea treptată a cursului 45013.
către unităţile de învăţământ superior.
3. Continuarea cursului de evaluare şi finanţare a V. În domeniul relaţiilor cu alte organizaţii şi cu
proprietăţilor imobiliare. publicul
4. Continuarea şi dezvoltarea actualelor Seminarii din 1. Întărirea cooperării cu asociaţiile profesionale tra-
Programul de Instruire Continuă (SPIC) şi diţionale (CECCAR, ARB, UNSAR, AMCOR,
transformarea lor în Cursuri pe INTERNET. ARAI, AROMAR, ARACO, UNOPC, etc).
5. Elaborarea şi iniţierea cursului de evaluare a pro- 2. Dezvoltarea unei comunicări profesionale cu Socie-
prietăţilor de bunuri personale. tăţile bancare, Direcţia Generală a Vămilor, CEC,
6. Organizarea prin IROVAL a unei Consfătuiri cu Societăţile de asigurări, Camerele de Comerţ şi
teme specifice de evaluare. Industrie, etc.
3. Participarea ca membru fondator la Asociaţia Lici-
II. În domeniul editorial tatorilor şi Preţuitorilor de Proprietăţi Personale
1. Editarea lunară a Buletinului Informativ ANEVAR. (ALPRO).
2. Revizuirea şi reeditarea manualului de evaluarea şi 4. Dezvoltarea comunicării cu ziarele şi revistele de
finanţarea proprietăţilor imobiliare. specialitate (Adevărul Economic, Capital, Piaţa
Financiară, Bursa, Economistul, etc) precum şi cu

realizatori de programe pentru emisiunile economice Trezorier

la radio şi televiziune. 9. ec. Vasile Teişanu - Bucureşti, membru fondator
5. Organizarea periodică de conferinţe de presă.
6. Cooperarea cu instituţiile de învăţământ superior şi cu Secţiunea evaluarea întreprinderilor
intituţiile de cercetare de profil. 10. ing. Ion Olaru - Centrul Teritorial Braşov
7. Publicarea anuală în Monitorul Oficial Partea a IV-a
a listei integrale cu membrii ANEVAR persoane Secţiunea evaluarea proprietăţilor imobiliare
fizice şi juridice. 11. ing. Constantin Petrescu - Bucureşti,
membru fondator
VI. În domeniul activităţii internaţionale
1. Continuarea participării active în cadrul Organi- Secţiunea analiza financiară şi evaluarea valorilor
zaţiilor Internaţionale de profil la care ANEVAR este mobiliare
membru. 12. prof.dr.ec. Ion Cucui - Centrul Teritorial
2. Continuarea cooperării cu Institutul de Cercetare în Dâmboviţa
Evaluare din Cracovia şi cu Academia de Evaluare
din Rusia. Membri
3. Continuarea transmiterii şi actualizarea permanentă a 13. prof.dr.ec. Gheorghe Băileşteanu - Centrul Terito-
unei pagini pe INTERNET privind ANEVAR şi rial Timiş membru “Comisia de cercetare
IROVAL. ştiinţifică, de formare şi perfecţionare”.
4. Organizarea de vizite, consfătuiri pe teme specifice, 14. dr.ec. Sorin V. Stan - Bucureşti membru “Comisia
schimb de experienţă, cu specialişti şi personalităţi, de cercetare ştiinţifică, de formare şi
reprezentanţi ai Organizaţiilor similare din perfecţionare”.
străinătate. 15. ing. Nicolae Michichiuc - Centrul Teritorial Iaşi
••• membru “Comisia de atestare profesională şi
organizare”
CONSILIUL DIRECTOR AL ANEVAR 16. prof.dr.ec. Ion Mihăilescu - Centrul Teritorial
Actualul Preşedinte Argeş membru “Comisia de relaţii şi imagine”.
1. ing. Gheorghe Bădescu - Bucureşti, membru fondator 17. ing. Gheorghe Bentu - Centrul Teritorial
Maramureş - Responsabil zonal.
Viitorul Preşedinte 18. ing. Constantin Coţovanu - Bucureşti, membru
2. ing. Adrian Crivii - Centrul Teritorial Cluj fondator - Responsabil zonal.
19. ec. Alexandru Turturică - Centrul Teritorial Bacău
Vicepreşedinţi - Responsabil zonal.
3. prof.dr.ec. Alexandru Gheorghiu - Bucureşti, membru 20. ec. Elena Mustăţea - Centrul Teritorial Prahova -
fondator - Comisia de cercetare ştiinţifică, de formare Responsabil zonal.
şi perfecţionare. 21. ing. Victor Ionescu - Centrul Teritorial Brăila -
4. ing. Marian Petre - Centrul Teritorial 1–Bucureşti - Responsabil zonal.
Comisia de atestare profesională şi organizare.
5. ing. Doru Puiu Tiberiu - Bucureşti, membru fondator Membri supleanţi
- Comisia de relaţii şi imagine. 22. ing. Ion Muşat - Centrul Teritorial 3-Bucureşti
6. ing. Traian Grigore - Bucureşti, membru fondator - 23. ing. Iulian Ştefănescu - Centrul Teritorial 2-
Comisia de etică. Bucureşti
7. jurist Veronica Gruzsniczki - Bucureşti, membru 24. ing. Mihaela Kocsis - Centrul Teritorial
fondator - Comisia de disciplină. Hunedoara
Secretar general COMISIA DE CENZORI

8. drd.ec. Ion Anghel – Bucureşti 25. dr.ing. Victor Greavu - Bucureşti, membru
fondator
26. ec. Alexandru Stavarache - Bucureşti, membru
fondator
27. ec. Liviu Sebe - Bucureşti, membru fondator
¶·

ISSN: 1224-8967
Buletin
INFORMATIV
NR. 6-1999 Editat de Institutul Român de Cercetări în Evaluare
••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
CUPRINS EVALUAREA PENTRU IMPOZITARE

Preşedinte ANEVAR
EVALUAREA PENTRU
IMPOZITARE ...................................... 1 1.1. Rolul impozitului pe proprietate
Impozitul pe proprietate asigură un echilibru şi echitate în sistemul
general de taxe şi impozite. El leagă costul administraţiei locale de
capacitatea de a plăti, măsurată prin averea imobilă.
METODE DE EVALUARE A 1.2. Avantajele impozitului pe proprietate

PROIECTELOR DE INOVARE Impozitul pe proprietate este o sursă bugetară stabilă şi sigură. În
TEHNOLOGICA ................................. 4
general valoarea proprietăţilor imobiliare este supusă mai puţin
fluctuaţiilor cauzate de tendinţele economice pe termen scurt decât
orice alte surse bugetare cum ar fi impozitul pe vânzări sau pe profit.
Impozitul pe proprietate asigură o bază de impozitare largă,
EXEMPLU PRACTIC DE majoritatea familiilor având în proprietate imobile. El se poate
CONSTRUIRE A PROFILULUI bucura de transparenţă, fiecare contribuabil având posibilitatea de a
FINANCIAR AL UNEI RAMURI ... 11 verifica calculul impozitului.
În acelaşi timp evaziunea este dificilă având în vedere stabilitatea
fizică a impozitului pe proprietate imobiliară.
1.3. Dezavantajele impozitului pe proprietate

STANDARDE DE EVALUARE LA Este şi va deveni cel mai nepopular impozit. Aceasta pentru că el
DISPOZITIA EVALUATORILOR .. 13 trebuie plătit şi de cei care nu realizează câştiguri şi reprezintă o
dificultate pentru cei care sunt bogaţi prin deţinerea de proprietăţi,
dar săraci prin veniturile pe care le obţin.
Proprietarii deseori înţeleg greşit relaţia între valoarea proprietăţii
şi impozit; ei se tem că la creşterea valorii proprietăţii va creşte şi
INTRUNIREA CONSILIULUI impozitul. În acelaşi timp, ei solicită scăderea impozitului când
DIRECTOR ANEVAR valoarea proprietăţii scade.
Sinaia 27 noiembrie 1999 ..................... 14 Pe de altă parte nu este evidentă utilizarea banilor din impozitul pe
profit în îmbunătăţirea confortului urban.
De multe ori sistemul impozitului pe proprietate este perceput ca
inechitabil şi sunt necesare acţiuni suplimentare de explicare.
COLABORAREA INTERNATIONALA În fine, impozitul pe proprietate necesită cheltuieli suplimentare
A ASOCIATIEI NATIONALE A legate de evaluare. Orice impozit implică şi cheltuieli care sunt
EVALUATORILOR DIN ROMANIA administrative şi de acceptare/control a plăţii. Impozitul pe
Octombrie 1999 – Noiembrie 1999 ..... 16 proprietate are costuri administrative mari şi de acceptare/control

mai mici. Impozitul pe profit are costuri administrative - egalizare directă care corectează valorile
mai mici dar de acceptare/control mai mari (controale, determinate ale proprietăţilor;
contestaţii, etc.) - egalizare indirectă care acţionează asupra ratei
(cotei) impozitului sau redistribuirea fondurilor.
1.4. Capacitatea de plată şi averea Prima metodă are avantajul că rezultatul e vizibil
Istoric, bogăţia era asociată cu proprietatea (averea). pentru contribuabil şi, prin urmare, reduce percepţia de
În societatea modernă, câştigul este considerat ca o inechitate.
măsură a capacităţii de plată şi în final a bogăţiei.
Totuşi, ipotecarea unei proprietăţi poate genera bani 2.3. Valoarea de piaţă ca bază pentru impozitare
şi capacitate de plată, dar aceasta este văzută ca o Pentru a maximiza echitatea şi înţelegerea sistemului
capacitate de rezervă sau de garantare. de impozitare, evaluarea ar trebui să se bazeze pe
valoarea de piaţă curentă.
2. EVALUAREA Principiul “ad valorem tax” înseamnă că impozitul
Sistemul de impozit pe proprietate trebuie astfel este bazat pe valoarea proprietăţii.
conceput încât să asigure o echitate maxim posibilă, Într-o economie dinamică, valoarea proprietăţilor
transparenţă şi în acelaşi timp să minimizeze imobiliare se schimbă continuu; valoarea într-o zonă
complexitatea administrativă şi confuzia. Este evidentă poate creşte, în timp ce în altă zonă poate să scadă sau
că “valoarea de piaţă” exprimată de un standard să fie stabilă. Prin urmare, impozitul se deplasează
uniform este esenţială pentru a realiza echitatea. către zonele mai bogate, bogăţie măsurată prin
Evaluatorul este mai aproape de caracteristicile valoarea proprietăţilor imobiliare din acea zonă.
proprietăţii, caracteristici recunoscute de piaţă, în timp Prin utilizarea standardului de “valoare de piaţă
de sistemul de impozitare este stabilit de legiuitor. curentă” este uşor pentru public să înţeleagă că a fost
Totuşi sunt anumite elemente care pot avea ca rezultat tratat echitabil.
un sistem calitativ superior relativ la fezabilitatea Conceptul “valorii de piaţă curentă” este contestat în
administrativă, uniformitatea şi tratamentul echitabil. primul rând pe baza argumentului abilităţii de a plăti.
Se explică deseori că, dacă valoarea creşte
2.1. Responsabilitatea evaluării disproporţionat de rapid într-o zonă locuită de
Instituţiile statului ar trebui să nu monopolizeze pensionari, unde cei mai mulţi dintre proprietari au
procesul de evaluare şi taxare. Modelul tipic este ca venituri fixe sau limitate, impozitele ar forţa pe oameni
instituţiile statului să asigure îndrumarea evaluatorilor să-şi părăsească locuinţele. Acest argument exprimă o
locali sub formă de reguli şi reglementări, proceduri, preocupare socială şi nu economică.
manuale şi asistenţă tehnică. În plus, aceste instituţii au Din punct de vedere economic, proprietarul unui
o mai mare responsabilitate în evaluarea utilităţilor imobil cu valoare mai mare, are o avere mai mare sub
publice, resurselor minerale, a elementelor de formă de câştig de capital nerealizat încă, care poate fi
infrastructură. convertit în venituri în diferite moduri, unele din ele
Statul ar trebui să dispună de mecanismele necesare neînsemnând cedarea proprietăţii.
pentru a furniza asistenţa destinată asigurării cu O preocupare deosebită trebuie să existe pentru a
personal profesional adecvat calificat, registre şi hărţi evita un sistem încărcat de scutiri şi limitări, care face
cadastrale precise şi sisteme informatice adecvate. El imposibil de înţeles care sectoare beneficiază în
ar trebui să coordoneze programe de instruire a realitate şi, prin urmare, principiul impozitării “ad
evaluatorilor locali în domeniul administraţiei şi valorem” este pierdut.
evaluării. Valoarea de piaţă curentă înseamnă evaluarea anuală
Evaluatorul local este responsabil de evaluarea a tuturor proprietăţilor. Asta nu înseamnă însă
proprietăţilor imobiliare şi personale. Sistemul ar evaluarea fiecărei proprietăţi. Evaluatorul va reevalua
trebui administrat într-o manieră profesională, factorii care afectează valoarea, va exprima matematic
echitabilă şi deschisă. interacţiunea acestor factori şi va folosi tehnicile de
evaluare în masă.
2.2. Egalizarea valorilor
Egalizarea valorilor este o etapă importantă în 2.4. Alte modele pentru baza de impozitare
asigurarea tratamentului uniform al grupelor sau Un model existent în România dar şi în alte ţări este
claselor de proprietăţi. Ea asigură un efect egal al bazat pe valoarea de achiziţie. Acest sistem are
scutirilor, corectând discrepanţele care ar crea dezavantajul unui tratament inechitabil aplicat
inechitate. contribuabililor. În fapt, cei care au achiziţionat recent
Egalizarea se bazează pe informaţiile rezultate din un imobil plătesc taxe mai mari.
studiul ratelor, studiu efectuat de autorităţile locale sau Valoarea ca bază pentru impozitare este folosită în
de consultanţi independenţi. În Bucureşti, egalizarea multe ţări dar modul de estimare diferă în multe cazuri.
trebuie făcută la nivel de municipiu şi nu la nivel de Astfel, în Japonia, se ia în calcul terenul şi suprafaţa
sector. utilă a construcţiei şi mai puţin valoarea construcţiilor.
Modele de egalizare sunt: În Suedia se impozitează numai proprietăţile
rezidenţiale. În Danemarca se impozitează valoarea de

randament (rezultate din capitalizarea chiriei). În Israel proprietăţilor imobiliare. O asemenea reglementare
impozitarea se bazează pe unele caracteristici ale poate stabili nivele de calificare diferite, funcţie de
imobilului cum ar fi zona, suprafaţa, vechimea şi tipul proprietăţii şi scopul evaluării. Unele ţări cer
utilizarea. evaluatorilor să obţină o autorizaţie, certificare sau titlu
profesional. Este necesar să se elaboreze standarde
2.5. Metode de evaluare obiective care să evalueze experienţa, competenţa şi
Evaluarea pentru impozitare este o activitate specifică calificarea.
de evaluare care uneşte impozitarea cu evaluarea. În România s-a adoptat standardul SR 45013, care
A. Principalele caracteristici sunt: este identic cu norma europeană EN 45013. Acest
1. Evaluarea este bazată pe obiectivele de colectare şi standard se referă la procedura de certificare a
plată a impozitelor. Acest fapt face ca evaluarea persoanelor care urmează să exercite o profesie.
pentru impozitare să fie diferită faţă de evaluarea ANEVAR, cu sprijinul Grupului European al
proprietăţilor în general. Asocaţiilor de Evaluatori, urmează să aplice
- rezultatul evaluării nu stă la baza unei prevederile acestui standard pentru certificarea
tranzacţii ci stă la baza calculului impozitului ce evaluatorilor imobiliari care lucrează pentru instituţiile
trebuie plătit şi colectat. Nu apare un transfer de financiare. Este posibil ca, în viitor, să se realizeze şi
proprietate; certificarea altor categorii de evaluatori care lucrează
- legislaţia este distinctă; evaluarea pentru pentru alte instituţii sau clienţi (de exemplu
impozi-tare se bazează pe principiile generale ale administraţia locală).
evaluării, dar şi pe legislaţia fiscală;
- evaluarea este orientată şi spre rata fiscală şi 3. IMPOZITAREA
nu totdeauna impozitarea se face “ad valorem”. Ca şi în cazul sistemelor de evaluare, evaluatorul
2. Evaluarea are legătură directă cu acţionează în determinarea impozitului pentru o
contribuabilii şi perceptorii (colectorii de taxe). anumită proprietate mai degrabă ca un administrator al
Când perceptorul evaluează, există o preocupare a evaluării şi mai puţin ca elaborator al politicii de
contribuabilului de a nu-i fi afectate beneficiile impozitare. Totuşi, evaluarea este legată intrinsec de
sale. De aceea, el va avea încredere în evaluatorul impozitare. Ca profesionist, aflat în cea mai bună
ce nu reprezintă autoritatea fiscală. Fiscul şi poziţie să înţeleagă impozitele pe proprietate,
contribuabilul pot avea opinii diferite privind evaluatorul trebuie să cunoască perfect sistemul stabilit
valoarea aceleaşi proprietăţi. În acelaşi timp, prima de legislaţie. El trebuie să cunoască elementele care
opinie este oficială şi cealaltă este neoficială. stau la baza unui sistem de impozitare de înaltă
3. Diversitatea obiectelor de evaluat este mare: calitate, din punct de vedere al fezabilităţii
imobile, mijloace de transport, investiţii, moşteniri, administrative, uniformităţii şi tratamentului echitabil.
etc. În plus, el trebuie să cunoască avantajele şi
dezavantajele altor tipuri de taxe şi impozite.
B. Particularitatea aplicării metodelor de evaluare Criteriile pentru judecarea sistemului de impozit pe
1. Comparaţia directă. Trebuie să existe piaţa şi proprietate sunt:
date despre tranzacţii de proprietăţi comparabile. - uniformitatea
Totuşi impozitul se aplică şi la proprietăţi care nu - neutralitatea
au fost tranzacţionate pe piaţă. - armonizarea cu politicile sociale şi economice
- acceptarea publicului
2. Metoda costului. În general se utilizează
- climatul de afaceri şi investiţional
costul de reproducţie şi costul de înlocuire. În
- deschiderea şi transparenţa
evaluarea pentru impozitare se foloseşte numai
- eficienţa financiară
costul de înlocuire având în vedere valoarea
- flexibilitatea
funcţională recunoscută.
- echilibrul sistemului general de taxe şi impozite
3. Metode de randament se aplică cu următoarele - autonomia locală
limitări: - fezabilitatea şi eficacitatea administrativă
- perioada de previziune este de regulă un an; - baza informaţională privind situaţia terenurilor
- nu se aplică actualizarea;
- apare un cerc vicios prin includerea în cheltuielile 3.1. Evaluarea faţă de impozitarea proprietăţii
de exploatare a impozitului pe proprietate. imobiliare
Una din cele mai obişnuite neînţelegeri referitoare la
2.6. Calificarea evaluatorilor impozitul pe proprietate este presupunerea că impozitul
Procesul de evaluare pentru impozitare solicită este strict determinat de valoare şi prin urmare o
personal instruit şi competent. Aproape în toate ţările creştere cu 10% a valorii proprietăţii imobiliare trebuie
care aplică impozitarea “ad valorem”, se solicită celor să se reflecte într-o creştere cu 10% a impozitului pe
care practică evaluarea să demonstreze o calificare proprietate. Lipsa înţelegerii şi a explicării funcţionării
adecvată, să menţină şi să îmbunătăţească competenţa sistemului poate duce la ideea incorectă că evaluatorul
şi să acţioneze în concordanţă cu standardele este vinovat de creşterea eventuală a impozitului pe
profesionale şi etice recunoscute în evaluarea proprietate.

Reglementările legale stabilesc cadrul de distribuire a METODE DE EVALUARE A PROIECTELOR DE

impozitului pe proprietate prin clasificare, evaluare şi INOVARE TEHNOLOGICĂ
scutiri sau facilităţi. dr. ec. Sorin V. Stan
IROVAL
Se cunosc două sisteme de taxare:
a) pe bază de buget care presupune că se Scopul elaborării acestui articol constă în încercarea
porneşte de la bugetul local total din care se scad de clarificare a modalităţilor de evaluare credibilă a
toate celelalte surse nelegate de impozitul pe unei categorii importante de active necorporale –
proprietate. În acest caz, rata impozitului pe proiectele de inovare tehnologică. Alături de brevetele
proprietate este un rezultat matematic şi se modifică de invenţie şi de marcă, proiectele de inovare
în sus sau jos funcţie de valoarea totală a tehnologică reprezintă o categorie distinctă de active
proprietăţilor din jurisdicţia autorităţii locale. Prin necorporale sensibile la capitolul de evaluare, respectiv
urmare, atunci când valoarea proprietăţilor creşte, de apreciere a utilităţii acestora pentru o anumită
rata scade proporţional, impozitul fiind determinat afacere. Problema evaluării proiectelor de inovare
numai de nevoile bugetului. Prin evaluare se face tehnologică se pune cu acuitate în câteva momente
numai o redistribuire a impozitului între diferite decisive ale evoluţiei unei afaceri, ca de exemplu:
proprietăţi. Acesta este modelul preferat. • fuziunea dintre două întreprinderi;
• asociere temporară;
b) pe bază de rată (cotă) care presupune • aport de capital în natură;
aprobarea unei rate (cote) fixe de impozitare şi, în • vânzarea unui proiect distinct către un client
acest caz, impozitul creşte sau scade odată cu potenţial;
valoarea proprietăţii. Acest sistem nu asigură • determinarea valorii intriseci a unei acţiuni.
deschiderea şi transparenţa şi trebuie descurajat sau Îndeosebi firmele de high-tech (în care numărul
modificat. proiectelor de C-D este mare sau amploarea proiectelor
este deosebită) pot reprezenta ţinte precise de
3.2. Scutiri şi reduceri achiziţionare din partea unor mari companii care ştiu să
Scutirile şi reducerile de impozit pe proprietate sunt aprecieze valoarea deosebită a unor proiecte; în cele
legate de anumite categorii de proprietari sau de mai multe cazuri, acestea nu sunt înregistrate în bilanţ
anumite utilizări ale imobilelor pentru a încuraja public la capitolul imobilizări necorporale sau, dacă sunt
realizarea unor obiective. Principiul de bază este că înregistrate, valoarea lor a fost determinată pe baza
toate proprietăţile trebuie impozitate, iar exceptările metodei costului de producere şi/sau de achiziţionare;
trebuie precis şi deschis declarate. Unele exceptări sunt ori, aşa cum se va arăta pe parcursul acestui articol,
conceptual suportabile cum ar fi scutirea de impozit pe valoarea reprezentativă pentru un proiect de inovare
proprietate a şcolilor de stat (în caz contrar ar duce la tehnologică este cea rezultată din actualizarea /
creşterea altor taxe). capitalizarea fluxului de venit viitor generat de
Ca regulă generală nu trebuie aprobată nici-o scutire utilizarea proiectului.
sau reducere dacă nu se demonstrează că de ea va Evaluarea proiectelor de inovare tehnologică
beneficia un segment important al populaţiei din zonă constituie obiect de analiză pentru cel puţin trei
şi că toate proprietăţile sau toţi proprietarii aflaţi în organisme internaţionale, fiecare având înclinaţie spre
aceeaşi situaţie vor beneficia identic. un anumit aspect al evaluării. În mod concret este
Orice propunere de exceptare trebuie să fie analizată vorba de:
pentru a determina care grup ar fi ajutat sau lovit - Standardele Internaţionale de Contabilitate IAS 9
(intenţionat sau din eroare) şi dacă beneficiile din (revizuit în anul 1993) – Cheltuieli de cercetare şi
exceptare sunt semnificativ mai mari decât eventualele dezvoltare şi IAS 38 – Active necorporale (aprobat
pierderi din venituri sau din modificări ale altor taxe şi de IASC în luna septembrie 1998), care conţin detalii
impozite. referitoare la noţiunile care trebuie utilizate, la
Sistemul cu exceptări numeroase se bazează, de definiţia lor şi la criteriile, condiţiile, normele de
regulă, pe rate (cote) de impozitare înalte din cauza evaluare şi de înregistrare în contabilitate a unor
bazei restrânse de impozitare. În acelaşi timp are proiecte, la categoria imobilizări necorporale;
costuri administrative mult mai mari în stabilirea, - Manualul Oslo, elaborat de OECD în anul 1992,
colectarea şi înregistrarea impozitelor. conţinând “Principiile directoare propuse de OECD
Din cauza conflictelor şi a confuziilor ce apar în urma pentru culegerea şi interpretarea informaţiilor asupra
numeroaselor exceptări şi pentru ca legiuitorii şi inovaţiei tehnologice” care analizează, cu explicaţii
contribuabilii să înţeleagă efectele exceptărilor, toate aprofundate, probleme ca: definiţiile fundamentale ale
exceptările trebuie reanalizate frecvent la intervale de inovării şi activităţilor inovatoare, măsurarea
timp regulate. Fiecare autoritate locală trebuie să diferitelor aspecte ale procesului de inovare, estimarea
publice anual lista de proprietăţi exceptate arătând costului inovării, impactul inovărilor asupra
numele proprietarului, localizarea proprietăţii şi alte performanţelor întreprinderii, etc. De asemenea,
informaţii relevante. Manualul Frascati - elaborat de OECD, conţine
••• definiţiile şi convenţiile de bază pentru măsurarea
cercetării şi dezvoltării experimentale (C-D);

- Proiectul Standardului European de evaluare a (b) noţiunea de dezvoltare este mai limitată faţă de
activelor necorporale, elaborat de ANEVAR şi aflat definiţia inovării tehnologice, citată anterior, şi
în prezent în faza de definitivare constă în “aplicarea rezultatelor cercetării sau a
Prin ralierea elementelor comune sau asemănătoare altor cunoştinţe pentru a concepe sau a elabora
din aprecierile şi prevederile conţinute în documentele proiecte destinate producerii de materiale noi sau
prezentate mai sus, pot fi sintetizate principalele etape substanţial îmbunătăţite, de procedee, produse,
şi criterii pentru o evaluare rezonabilă a acestor active procese, sisteme sau servicii, înainte de începerea
necorporale. unei producţii sau unei utilizări comerciale”[3]
(c) în sfera activităţilor de dezvoltare se includ:
Clarificare conceptuală
• proiectarea, construcţia şi testarea prototipurilor
În prezent se folosesc expresii ca proiect de C-D,
şi modelelor experimentale;
proiect de dezvoltare tehnologică, cheltuieli de C-D,
cheltuieli de C-D aplicativă, etc. • proiectarea SDV-urilor pentru noile tehnologii;
Deoarece identificarea clară şi separabilitatea unui • proiectarea, construcţia şi funcţionarea instalaţiei
activ necorporal faţă de goodwill (fondul comercial) pilot pentru finalizarea activităţilor implicate;
este o condiţie esenţială a evaluării şi implicit de • proiectarea, construcţia şi testarea pentru materia-
înregistrare în activul contabil a unui proiect, trebuie lele noi sau modernizate, pentru procedeele,
reţinute următoarele precizări referitoare la evaluare. produsele, procesele, sistemele sau pentru
Activul necorporal se numeşte proiect de inovare servicii.
tehnologică. (d) există şi activităţi care nu se înscriu în sfera
“Inovaţiile tehnologice se referă la produsele şi activităţilor de cercetare şi nici în sfera
procedeele noi ca şi la modificările tehnologice activităţilor de dezvoltare, ca de exemplu:
importante ale produselor şi procedeelor. O inovaţie • servicii de informare ştiinţifică şi tehnică;
a fost realizată atunci când a fost introdusă pe piaţă • controlul de calitate, testele şi încercările de
(inovaţia de produs) sau a fost utilizată într-un rutină asupra produselor;
procedeu de producţie (inovaţia de procedeu). • reparaţiile necesare ca urmare a unor întreruperi
Inovaţiile trebuie deci să intervină în toate intervenite în cursul producţiei;
activităţile ştiinţifice, tehnologice, organizaţionale,
• studii de fezabilitate;
financiare şi comerciale” [1]
• lucrările administrative şi juridice aferente breve-
Rezultă aşadar că termenul de “inovaţie tehnologică”
telor şi licenţelor;
este diferit de semnificaţia termenului de “cercetare
fundamentală”, înscriindu-se în semnificaţia • lucrările de rutină pentru amelioarea calităţii unui
conceptului de “dezvoltare aplicată” şi de “dezvoltare produs;
experimentală”. • adaptarea capacităţii existente la nevoile particu-
“Dezvoltarea experimentală constă în lucrări lare ale unui anumit client;
sistematice bazate pe cunoştinţe existente obţinute • concepţia de rutină a sculelor, dispozitivelor, mo-
din faza de cercetare şi/sau din experienţa practică, delelor, etc.;
în vederea lansării fabricaţiei de materiale noi, • ingineria de concepţie şi de execuţie a construc-
produse sau dispozitive; de elaborare de noi ţiilor, de reamplasare a lor, de redispunere a
procedee, sisteme şi servicii; sau de a îmbunătăţi amplasării utilajelor;
considerabil cele existente” [2] • elaborarea normelor, standardelor, manualelor de
Standardul IAS 38 precizează în mod expres (la calitate, procedurilor, caietelor tehnice, etc.
paragraful 42) că “nu trebuie recunoscut nici un activ (e) în cazul în care, pentru un proiect individualizat
necorporal rezultat din cercetare (sau din faza de de C-D, nu se poate face o demarcaţie între
cercetare a unui proiect, generat de întreprindere). activităţile de cercetare şi cele de dezvoltare, IAS
Cheltuiala de cercetare (sau cea a fazei de cercetare a 38 stipulează asimilarea tuturor cheltuielilor
unui proiect generat intern) trebuie inclusă în efectuate cu cele de cercetare şi deci nu se
cheltuielile curente, atunci când cheltuielile sunt permite înregistrarea contabilă a rezultatelor
efectuate”. proiectelor ca active necorporale, ci ca cheltuieli
Standardul IAS 9 – Cheltuieli de cercetare şi curente de exploatare.
dezvoltare (revizuit în 1993) şi Standardul IAS 38 –
Active necorporale, abordează pe larg conceptele şi Criteriile de evaluare a unui proiect de dezvoltare
sfera celor două noţiuni, respectiv “cercetare/fază de Pentru ca un proiect de dezvoltare să poată fi evaluat
cercetare a unui proiect generat intern” şi şi valoarea acestuia să fie încorporată în valoarea
“dezvoltare/fază de dezvoltare a unui proiect generat patrimonială, alături de valoarea de piaţă a celorlalte
intern” cu următoarele comentarii ale noastre: categorii de active, trebuie îndeplinite în mod
(a) definiţia noţiunii de cercetare se înscrie în cumulativ următoarele cinci criterii:
definiţia conceptului de “cercetare fundamentală”, (i) proiectul să fie identificat foarte clar, adică să fie
iar cheltuielile aferente sunt înregistrate în strict individualizat, pentru a exista posibilitatea
cheltuielile de exploatare; calculării şi însumării cheltuielilor pe toate fazele
proiectului;

(ii) fezabilitatea economică şi tehnică a proiectului să Pe de altă parte, dacă o întreprindere a realizat un
fie asigurată; altfel spus, să existe posibilităţi proiect de inovare tehnologică pe baza unui contract cu
tehnice de aplicare a rezultatului proiectului, iar o terţă parte, care a finanţat proiectul şi care va prelua
eficienţa economică estimată să fie atractivă; riscurile şi avantajele asociate aplicării acestuia,
(iii) să existe un interes (si deci intenţie) clară de proiectul respectiv nu va fi supus evaluării deoarece
utilizare a rezultatului proiectului, fie prin întreprinderea care l-a elaborat nu este proprietara
aplicare în producţie, fie prin transferul dreptului proiectului şi nici nu poate să controleze acest activ.
de proprietate asupra rezultatelor (concretizate Exemple de proiecte de inovare tehnologică care,
într-un brevet de invenţie); în plus, trebuie să îndeplinind condiţiile şi criteriile enumerate anterior, şi
existe şi abilitatea pentru utilizarea sau pentru care pot să fie supuse procesului de evaluare sunt
vânzarea proiectului; redate la punctul (c) anterior.
(iv) existenţa unei pieţe potenţiale pentru produsele
sau procedeele rezultate din proiectele de Metodele de evaluare a unui proiect de inginerie
dezvoltare sau unei utilităţi certe pentru tehnologică sunt cele clasice, înscrise în cele trei
întreprindere (dacă rezultatul proiectului se va abordări ale evaluării oricărui activ necorporal,
aplica intern); de asemenea, proiectul ca atare să respectiv:
aibă o piaţă potenţială în sensul existenţei unor - abordarea pe bază de active (sau costuri);
cereri potenţiale de aplicare în alte întreprinderi; - abordarea pe bază de venit;
(v) disponibilitatea de resurse financiare, materiale şi - abordarea pe baza comparaţiilor de piaţă.
umane pentru finalizarea proiectului şi pentru
aplicarea rezultatelor acestuia (adică a produselor Abordarea pe bază de costuri este de provenienţă
sau procedeelor). contabilă şi reflectă practic aplicarea principiului
Rezultă deci că toate cele cinci criterii se pot exprima prudenţei în evaluarea oricărui activ, corporal sau
prin cerinţa unor condiţii maxime de aplicabilitate a necorporal, care este înregistrat iniţial la costul lui de
proiectului de dezvoltare şi de generare a unui flux achiziţie sau de execuţie.
pozitiv de venit pentru cel/cei care vor aplica
rezultatele acestuia. Esenţa abordării constă în parcurgerea următoarelor
Ca urmare, analiza factorilor care contribuie la trei etape:
succesul unui proiect de dezvoltare trebuie să fie • determinarea costului total aferent finalizării unui
laborioasă şi să cuprindă următoarele aspecte: proiect de inovare tehnologică denumit costul de
• atitudinea managementului întreprinderii faţă de creare;
procesul inovării; • stabilirea gradului de depreciere (numai pentru
• gradul de cooperare/viteza de reacţie dintre proiectele care au fost finalizate în ani anteriori faţă
compar-timentul de concepţie din întreprindere, cel de data evaluării şi care produc încă un flux de
de comercializare şi cel de producţie; avantaje pentru proprietar);
• calificarea, motivaţia şi realizările persoanelor ocu- • determinarea valorii proiectului prin diferenţa
pate în compartimentul de concepţie; dintre costul de creare şi deprecierea totală.
• cooperarea cu clienţii;
• cooperarea cu institutele de cercetare şi cu univer- Costul de creare, care reflectă costul de înlocuire brut
sităţile de profil; al unui proiect de inovare tehnologică, se poate calcula
• strategia întreprinderii (care are nevoie stringentă prin două metode:
de inovaţii sau le ignoră); ⇒ metoda indexării cheltuielilor efectuate cu un indice
• durata de realizare a inovaţiilor, costurile totale ale adecvat, pentru a le aduce la exprimarea acestora în
inovării şi timpul de recuperare a cheltuielilor. preţurile existente la data evaluării; problema
dificilă cu care se confruntă evaluatorul, în situaţia
Evaluarea proiectelor de inginerie tehnologică unei economii instabile şi cu creşteri bruşte şi
Ca regulă generală, sunt supuse evaluării numai: brutale ale preţurilor factorilor de producţie, este
• proiectele cu şanse reale de aplicare şi cele deja selectarea unor indici ai preţurilor adecvaţi pentru
aplicate şi care au încă o durată determinată de indexarea fiecărei categorii de cheltuieli
aplicare (respectiv în care produsele sau procedeele încorporate în proiectul de inovare tehnologică
rezultate din proiect vor fi aplicate); supus evaluării. Aplicarea indicelui preţurilor de
• proiectele care au fost finanţate din resursele consum sau a indicelui cursului valutar pentru
proprii ale unităţii şi/sau din alte surse iar prin indexarea unor cheltuieli extrem de diversificate nu
aranjamentul de finanţare se precizează că riscurile poate să reprezinte, după părerea noastră, decât o
şi avantajele asociate cu aplicarea proiectului nu indicaţie cu totul orientativă sau chiar eronată
sunt şi nu vor fi transferate terţilor (finanţatori sau asupra mărimii costului de recreare al proiectului de
desemnaţi de finanţatori); altfel spus, unitatea care inovare tehnologică. De aceea, această metodă nu
a elaborat proiectul de inovare tehnologică să fie este recomandată, ea constituind un “substitut” la
proprietara lui sau să deţină controlul asupra care se recurge numai când nu se poate aplica
proiectului. metoda devizelor expusă în continuare;

Asociatia
Asociatia Nationala
Nationala aa Evaluatorilor
Evaluatorilor din
din Romania
Romania -- ANEVAR
ANEVAR
⇒ metoda costului de creare (The Cost to Create În cazul unui proiect de inovare tehnologică, durata
Method) prin care se poate estima care ar fi lui de viaţă este în mod evident mult mai scurtă.
cheltuiala totală de realizare a proiectului, la data Evaluatorul are sarcina să stabilească durata de viaţă
evaluării, cu experienţa, modul de proiectare şi cu utilă rămasă a proiectului de inovare tehnologică luând
materialele moderne de care se poate dispune la în considerare o inflorescenţă de factori de influenţă
acea dată. printre care enunţăm:
În structura cheltuielilor unui proiect de C-D se • durata de utilizare a produselor fabricate pe baza
cuprind, conform prevederilor art. 54 din IAS 38 proiectului;
“toate cheltuielile care pot fi atribuite în mod direct • ciclul de viaţă al produselor fabricate pe baza
sau indirect, pe o bază rezonabilă şi fundamentată şi proiectului;
care sunt aferente pentru crearea, producerea şi • informaţiile publice asupra estimării duratelor de
pregătirea activului pentru utilizarea intenţionată”. viaţă utilă a tipului de proiecte cu aceeaşi utilizare;
Măsurarea cheltuielilor aferente unui proiect de • situaţia actuală şi viitoare a cererii pe piaţa produ-
inovare tehnologică este redată în IAS 38 (art. 54 şi selor sau serviciilor realizate pe baza proiectului;
55) cât şi în Manualul Frascati 1993 (elaborat de • reacţiile estimate ale concurenţilor;
OECD). • durata legală rămasă de utilizare a rezultatelor pro-
Cheltuielile care trebuie să fie măsurate sunt: iectelor (de exemplu din cumpărarea drepturilor
• costurile salariale, ale celor care participă în mod exclusive de utilizare pe o anumită perioadă);
direct la elaborarea proiectului: • deprecierea tehnică, tehnologică şi alte forme de
• salarii; depreciere.
• prime;
• indemnizaţii de concedii plătite; Exprimarea gradului de depreciere a unui proiect de
• cotizaţii pentru asigurări sociale; inovare tehnologică finalizat anterior, pe baza analizei
• alte obligaţii de asigurări sociale; factorilor de influenţă prezentaţi mai sus, se poate face
• impozitul asupra salariilor. prin stabilirea unei durate de viaţă utile rămase,
• alte cheltuieli curente, care cuprind achiziţiile de exprimată în ani.
materiale, componente şi echipamente care nu fac Formula de calcul a gradului total de depreciere este:
parte din cheltuielile de capital şi necesare pentru a
susţinerea elaborării proiectului. Exemple sunt: x = ------- ∗ 100 , în care:
• combustibilul şi apa; a+b
• cărţi, reviste, documente de referinţă, abonamente x = procentul de depreciere al proiectului
la biblioteci; a = vechimea proiectului în ani (durata de viaţă
• costul prototipurilor executate în afara consumată)
întreprinderii elaboratoare a proiectului; b = durata de viaţă utilă rămasă a proiectului,
• cota parte din cheltuielile administrative şi alte estimată de evaluator
cheltuieli generale (de exemplu, dobânzi, cheltuieli
de birou, telefon, poştă, asigurări, etc.); Formula de calcul a valorii proiectului de inovaţie
• serviciile furnizate de terţi şi afectate pentru ela- tehnologică va fi deci:
borarea proiectului.
• orice alte cheltuieli care pot fi alocate în mod direct CCN = CCB ∗ (1 – x) , în care:
proiectului de inovare tehnologică (de exemplu cu
taxele de înregistrare legală a rezultatelor ca şi CCN = costul de creare net
amortizarea brevetelor şi licenţelor utilizate în scopul CCB = costul de creare brut
generării proiectului, amortizarea clădirilor şi x = procentul de depreciere totală al proiectului
echipamentelor aferentă timpului în care acestea au
fost utilizate pentru activităţile înscrise în proiect). Aplicaţie:
Stabilirea gradului de depreciere a unui proiect de Presupunem că pentru crearea unui proiect de inovare
inovare tehnologică se face funcţie de estimarea tehnologică, în urma unor analize detaliate, au fost
duratei de viaţă utilă, exprimată de obicei în ani şi care stabiliţi următorii indicatori necesari evaluării:
se referă: • durata de timp necesar pentru realizarea proiectului
• fie la durata totală de viaţă utilă, în cazul = 2 ani;
proiectelor în curs de finalizare; • rata medie a rentabilităţii unei investiţii = 10%;
• fie la durata de viaţă utilă rămasă a unui proiect • durata de viaţă consumată a proiectului evaluat
care a fost finalizat în anii anteriori datei evaluării. = 3 ani;
• durata de viaţă utilă rămasă, estimată de evaluator
IAS 38, invocând istoria modificărilor tehnologice = 4 ani;
rapide şi deci deprecierea tehnologică pronunţată în • costurile totale estimate pe parcursul celor 2 ani
cazul activelor necorporale, precizează că durata necesari pentru crearea unui proiect de inovaţie
maximă a vieţii utile a unui activ necorporal nu poate tehnologică sunt:
să depăşească 30 de ani. • costurile salariale (3000 ore-om x 30$/oră)

90.000$
Valoarea afacerii calculată pe baza cash-flow-
• cheltuielile materiale 30.000$
ului net actualizat în care se aplică proiectul minus
• costul prototipurilor executate de terţi valoarea afacerii calculată pe baza cash-flow-ului
20.000$ net actualizat în care nu se aplică proiectul.
• cota parte din cheltuielile administrative 10.000$
• taxe de înregistrare legală 5.000$
Total cheltuieli pe 2 ani = 155.000$ Această formulă de calcul este adecvată numai pentru
Profit net aferent pentru investiţie evaluarea afacerilor care se caracterizează prin
(155.000 : 2) x 0,10 = 7.750$ x 2 = 15.500$ următoarele trăsături:
Costul de creare brut (CCB) = 170.500$ • produc produse dintr-o ramură stagnantă, deci
produc-ţia va creşte nesemnificativ, iar ponderea
3 ani profitului net şi cash-flow-ului net în volumul
x = ------------------ ∗ 100 = 43% vânzărilor de produse (cifra de afaceri) este redusă;
3 ani + 4 ani • este absolut necesară aplicarea unui proiect de produs
/ produse noi sau mai multor proiecte (eventual a
CCN = 170.500 ∗ (1 – 0,43) = 97.185$ unui “pachet” de active necorporale) aduse de obicei
rotunjit: 97.000$ ca aport în natură de către un investitor;
• sunt necesare investiţii brute suplimentare ulterioare
În exemplul cifric de mai sus a fost adiţionat, la atât în capital imobilizat (mijloace fixe şi eventual
cheltuielile totale derulabile pe parcursul a doi ani, un anumite active necorporale) cât şi în majorarea
profit net calculat cu o rată de 10% din cheltuiala capitalului de lucru net.
medie anuală deoarece banii imobilizaţi în finanţarea
proiectului ar fi generat acest profit dacă ar fi fost Din punct de vedere metodologic, aplicarea acestei
investiţi într-o afacere profitabilă. metode trebuie să parcurgă două etape de previziune,
Metoda costului (indexat sau de creare) trebuie respectiv:
utilizată cu mare precauţiune, deoarece costul nu este o
reprezentare a valorii în cazul multor categorii de (a) previziunea cash-flow-ului în cazul în care
active necorporale. Ea se utilizează totuşi, atunci când întreprinderea ar continua să fabrice produsele ei
nu pot fi aplicate alte metode de evaluare şi când este tradiţionale;
deci normal ca un cumpărător să plătească pentru un
proiect costul lui, calculat prin abordare pe bază de (b) previziunea cash-flow-ului în cazul în care gama de
costuri. produse se va îmbunătăţii cu cele noi fabricate pe
baza aplicării proiectului.
Abordarea pe bază de venit în evaluarea unui
proiect de inovaţie tehnologică constă în capitalizarea / Cash-flow-ul net este calculat conform punctului de
actualizarea unei forme de venit care exprimă un flux vedere al evaluării afacerilor, respectiv tipul de cash-
de avantaje economice sperate din aplicarea flow la dispoziţia firmei (free cash-flow to the firm).
rezultatelor proiectului.
Avantajele economice realizabile în urma aplicării Formula de calcul este:
unui proiect de inovare tehnologică provin din două
surse: VÂNZĂRI
• vânzarea de produse realizate pe baza proiectului; minus: Costul direct al bunurilor vândute
• realizarea de economii în întreprinderea care aplică egal: Marja brută
proiectul care, de obicei, este întreprinderea care îl minus: Cheltuieli de vânzare
şi finanţează. Cheltuieli generale
Cheltuieli administrative
Problema esenţială cu care se confruntă un evaluator egal: Profit brut din exploatare
este credibilitatea estimării veniturilor generate de un minus: Impozit pe profit
proiect. Demonstrarea capacităţii proiectului de a egal: Profit net
genera venituri viitoare ca şi estimarea costului plus: Amortizarea
resurselor necesare pentru finalizarea şi aplicarea egal: Cash-flow brut
rezultatului proiectului în activitatea de producţie minus: Creşterea anuală a capitalului de lucru net
propriuzisă se poate face prin elaborarea unui plan de Investiţii în capital corporal (mijloace fixe +
afaceri. Prin preluarea indicatorilor principali ai unui teren)
plan de afaceri se poate utiliza cea mai relevantă Investiţii în capital necorporal
metodă de evaluare a unui proiect de inovaţie egal: Cash-flow net la dispoziţia firmei
tehnologică numită metoda Discounted Cash-Flow (investitorilor de capital)
(DCF), tradusă în România prin “metoda fluxurilor
financiare actualizate”.
Formula generală de calcul a valorii unui proiect este:

Cash flow-ul aferent produselor tradiţionale ale firmei
Tabel 1
- mil. lei -
% 2000 2001 2002 2003 2004 %
Cifra de afaceri 100% 5000 5250 5512 5788 6077 100%
Costul mărfurilor vândute 70% 3500 3675 3858 4052 4254 70%
Amortizare 3% 150 157 165 174 182 3%
Marja brută 27% 1350 1418 1489 1562 1641 27%
Chelt. de vânzare şi admin. gen. 22% 1100 1155 1213 1273 1337 22%
Profit brut din exploatare 5% 250 263 276 289 304 5%
Impozitul pe profit (38%) 95 100 105 110 115
Profit net din exploatare 3,1% 155 163 171 179 189 3,1%
Amortizare 150 157 165 174 182
Cash-flow brut 6,1% 305 320 336 353 371 6,1%
minus:
• creştere capital de lucru net 50 52 55 58 60
• investiţii 150 157 165 174 182
Cash-flow net 2,1% 105 111 116 121 129 2,1%
@ 18% 0,847 0,718 0,609 0,516 0,437
Valoare actualizată 89 80 70 62 56
Total valoare actualizată 325 mil. lei
Valoarea continuă (Vc) a afacerii, numită şi valoare În perspectiva continuării exploatării pe baza ipotezelor
reziduală, care reflectă valoarea afacerii în anul final de din Tabelul 1, rezultă două concluzii la care evaluatorul
previziune (anul 2000) se calculează prin formula: trebuie să fie atent:
Pnet 2004 189 • rentabilitatea vânzărilor este foarte redusă, respectiv de

Vc = -------------- = ----- = 1.050 mil. lei , numai 2,1%; calcularea rentabilităţii pe baza cash-
t 0,18 flow-ului net este mult mai relevantă pentru un
investitor decât cea calculată pe baza profitului net;
în care t este rata de actualizare
• trebuie neapărat calculată şi valoarea patrimonială,
Vcactualizată = 1.050 x 0,437 = 459 mil. lei inclusiv valoarea de lichidare, deoarece este posibil ca
întreprinderea să valoreze “mai mult moartă” decât în
Rezultă deci că valoarea afacerii, dacă aceasta ar funcţionare; altfel spus, valoarea de lichidare este mai
continua să funcţioneze pe baza aceleaşi producţii, în mare faţă de valoarea afacerii în continuarea
condiţia creşterii anuale a cifrei de afaceri cu 5% şi exploatării ei.
menţinerii ponderii indicatorilor de exprimare a
cheltuielilor şi veniturilor este de: În Tabelul 2 este încorporată influenţa aplicării unui
proiect de inovare de produs care se va reflecta în toţi
Vaf = 325 mil. lei + 459 mil. lei = 784 mil. lei indicatorii pe baza cărora se calculează cash-flow-ul net.
Această valoare reflectă valoarea agregată a capitalului Se observă, de asemenea, că rata de actualizare utilizată
total investit, format din: este mai mare faţă de cazul anterior, explicaţia constând
în riscurile mari de nerealizare a vânzărilor previzionate
• valoarea netă a terenului şi mijloacelor fixe necesare de produse noi, obtenabile în urma vânzărilor de produse
pentru exploatare, plus noi, realizate în urma aplicării proiectului de inovare.
De altfel, în evaluarea activelor necorporale distincte
• capitalul de lucru net (active circulante minus datorii
nivelul ratei de actualizare utilizate în mod uzual este
nebancare pe termen scurt) şi
cuprinsă între 20-40%
• goodwill (dacă există)

Asociatia
Asociatia Nationala
Evaluatorilor din
din Romania
Romania -- ANEVAR
ANEVAR
Cash flow-ul rezultat în urma aplicării proiectului
Tabel 2
- mil. lei -
% 2000 2001 2002 2003 2004 %
Vânzări produse tradiţionale 100,0 5000 5250 5512 5788 6077
Vânzări produse noi 100,0 100 400 1000 2500 3000
Total vânzări 5100 5650 6512 8288 9077
Costul mărfurilor tradiţionale 70% 3500 3675 3858 4052 4254
Costul mărfurilor noi 50% 50 200 500 1250 1500
Total costuri mărfuri 3550 3875 4358 5302 5754
Amortizare 150 160 180 200 250
Marja brută 27,4% 1400 1590 1974 2786 3073 33,8%
Chelt. de vânzări şi adm. gen. 22% 1122 1237 1433 1823 1997 22%
Profit brut din exploatare 5,4% 278 353 541 963 1076 11,8%
Impozit (38%) 106 134 206 366 409
Profit net din exploatare 3,4% 172 219 335 597 667 7,3%
Amortizare 150 160 180 200 250
Cash-flow brut 6,3% 322 379 515 797 917 10,1%
minus:
• creşterea capital de lucru net 52 66 130 300 120
• investiţii 150 210 270 400 300
Cash-flow net 2,3% 120 163 115 97 497 5,5%
@ 24% 0,806 0,650 0,524 0,423 0,341
Valoare actualizată 97 106 60 41 169
Total valoare actualizată 473 mil. lei
Valoarea continuă (Vc) a afecerii, numită şi valoare

reziduală, se calculează în mod identic cu cazul anterior, Formula de calcul a factorului de capitalizare (F) este:
respectiv: 1 – (1+t) - n
F = -------------- , în care:
Pnet 2004 667 t
Vc = -------------- = ------ = 2.779 mil. lei t = rata de actualizare (sau de capitalizare)
t 0,24 n = numărul de ani ai duratei de viaţă utilă rămasă a
proiectului
Vcactualizată = 2.779 x 0,341 = 948 mil. lei
Rezultă deci că valoarea afacerii în perspectiva aplicării Dacă, de exemplu, un proiect de inovare tehnologică s-
proiectului de inovare de produs este de: a concretizat într-un produs nou şi/sau o tehnologie nouă
Vaf = 526 mil. lei + 948 mil. lei = 1.474 mil. lei şi, în urma unor analize detaliate se reţin următoarele
ipoteze de evaluare:
Valoarea proiectului de inovare de produs va fi • profitul net anual mentenabil pe termen lung înainte de
egală cu: aplicarea proiectului = 670 mil. lei
Vproiect = 1.474 – 784 = 690 mil. lei • profitul net anual după aplicarea proiectului = 900 mil.
lei
Altă metodă de evaluare a proiectului, înscrisă în • durata de viaţă utilă rămasă a proiectului = 6 ani
abordarea pe bază de venit, este capitalizarea profitului • rata de actualizare este de 24%.
suplimentar obţinut în urma aplicării proiectului.
Formulele de calcul sunt redate în continuare. Valoarea proiectului se va calcula astfel:
Profit net anual după aplicarea proiectului Profit net anual atribuibil proiectului = 230 mil. lei
minus Profit net anual înainte de aplicarea proiectului
egal Profit net anual atribuibil proiectului (PNp)
1 – (1+0,24)-6
Urmează capitalizarea acestui profit net pe durata de F = ----------------- = 3,020
viaţă utilă rămasă a proiectului. Instrumentul utilizat 0,24
pentru capitalizare este factorul de capitalizare care are Vp = 230 mil. lei x 3,020 = 695 mil. lei
sensul unui coeficient multiplicator al profitului net
anual atribuibil proiectului.

O variantă a metodei capitalizării profitului net - să nu facă evaluarea într-o manieră neglijentă care,
atribuibil proiectului o constituie capitalizarea prin succesiunea de erori ar conduce la rezultate
economiei de costuri, realizată în urma aplicării unui greşite”
proiect de inovare, de obicei de inovare de procedee de
fabricaţie. Referinţe:
De exemplu, un proiect pentru un procedeu de montaj [1] OCDE, Manuel d`Oslo, Paris, 1992, p. 31
a unui produs care diminuează atât consumul unor [2] OCDE, Définitions et conventions de base pour la
componente cât, mai ales, durata de asamblare, poate fi mesure de la recherche et du développement
evaluat prin următoarea procedură: expérimental, Résumé du manuel de Frascati, 1993,
1. Economii anuale materiale: Paris 1994, p. 8
150.000 buc./an x 1.200 lei/buc. = 180 mil. lei [3] International Accouting Standard IAS 38,
2. Economii anuale de costuri salariale: Intangible assets, IASC 1998, p. 14
Costul total 150.000 buc. x 10.000 lei/buc. •••
= 1.500 mil. lei
50% ponderea costurilor salariale 750 mil. lei EXEMPLU PRACTIC DE CONSTRUIRE A
Economie de costuri salariale: PROFILULUI FINANCIAR AL UNEI RAMURI
30% x 750 mil. lei = 225 mil. lei Lect. drd. I. Anghel
3. Economii anuale totale: 405 mil. lei - Secretar general ANEVAR -
4. Durata menţinerii economiei: 4 ani Lect. dr. N. Georgescu
5. Factor de capitalizare @ 25%: 2,362 Într-un articol anterior am abordat problematica
6. Valoare proiect: necesităţii construirii şi utilizării profilului financiar al
405 mil. lei x 2,362 = 957 mil. lei ramurii în cadrul diagnosticului economico-financiar.
Conform ideilor enunţate, al doilea pas al prezentării
Abordarea pe baza comparaţiilor de piaţă, în cazul profilului financiar al ramurii îl reprezintă însăşi
evaluării unui proiect de inovare tehnologică constă în dezvoltarea practică a unui astfel de profil financiar.
estimarea valorii unui proiect pe baza analizei În prezentarea informaţiei financiare medii pe ramură,
vânzărilor sau tranzacţiilor de transfer cu proiecte este extrem de importantă structura şi conţinutul
asemănătoare cu cel supus evaluării. Această abordare informaţional. Propunem construirea unui profil
presupune compararea proiectului de evaluat cu financiar al unei industrii pornind de la:
proiecte asemănătoare luate ca bază de comparaţie şi • practica uzuală a marilor furnizori de informaţie
care sunt oferite spre vânzare sau au fost tranzacţionate economico-financiară (băncile de indicatori)1;
la date apropiate de data evaluării. • rezultatele studiilor care au analizat puterea
Din păcate, deoarece proiectele de inovare informaţională a ratelor financiare2;
tehnologică au un caracter de unicat, fiind ataşate • considerarea redundantei3 presupuse în condiţiile
indisolubil de un anumit tip de operaţiune, această utilizării unui număr ridicat de indicatori financiari;
abordare nu poate fi utilizată cu credibilitate; altfel • caracteristicile specifice ale economiei romăneşti.
spus, nu există o piaţă activă pentru proiecte de inovare Profilul financiar construit cuprinde o serie de
tehnologică şi deci nici posibilitatea efectuării unor indicatori financiari calculaţi pe baza Conturilor
comparaţii pe baza unor criterii comune tuturor Anuale (situaţia patrimoniului, contul de rezultate şi
proiectelor. anexa). Fiecare indicator reţine trei valori ca bază de
comparaţie: cuartila superioară, mediană şi cuartila
Concluzie Evaluarea proiectelor de inovare inferioară.
tehnologică este o misiune delicată pentru evaluatorul Câmpul de valori a fost structurat în patru grupuri de
de afaceri, care se ocupă şi cu evaluarea activelor dimensiuni egale. Cele trei puncte care separă ecartul
necorporale. Colaborarea strânsă dintre evaluator şi valorilor între minim şi maxim sunt: cuartila inferioară
ingineri specializaţi în aplicarea proiectului şi/sau cu mediană şi cuartila superioară.
inginerii proiectanţi asigură acurateţe şi rezonabilitate
în estimarea realistă a costurilor de creare, deprecierii, 1
vezi şi Georgescu N. Anghel I., Consideraţii privind
veniturilor estimate după aplicare, ratelor de analiza financiară a întreprinderii pe baza ratelor,
capitalizare şi/sau de actualizare, etc. Buletin IROVAL, 3/1999, p.10-15
Proiectul Standardului European de Evaluare a 2
vezi şi Pinches G., Eubank A., Mingo K., Caruthers K.,
Afacerii (Business Valuation) prevede în mod expres “The Hierarchical Classification of Financial Ratios”,
că: “În evaluarea unei afaceri sau activ necorporal, Journal of Business Research, Oct.1975, p. 295 - 310
evaluatorul trebuie să: 3
Pohlman R., Hollinger R., “Information Redundancy in
- înţeleagă şi să utilizeze corect acele metode şi Sets of Financial Ratios”, Journal of Business Finance
proceduri recunoscute şi care sunt necesare pentru a & Accounting, 4/1981, p 511
efectua o evaluare credibilă;
- să nu comită o eroare sau omisiune importantă care
să afecteze valoarea în mod semnificativ, şi

Cea mai scăzută rată Cuartilă superioară Mediana Cuartilă inferioară Cea mai ridicată rată
De exemplu, rentabilitatea exploatării (raportul dintre În schema de mai jos prezentăm ecartul global în cadrul
rezultatul exploatării şi veniturile din exploatare) în căruia s-a situat rentabilitatea exploatării (limita
această industrie, în anul 1998, este prezentată astfel: inferioară şi superioară) precum şi zona de informaţii
acoperită de exemplul practic.
Cuartila Mediana Cuartila
inferioară superioară
1,0% 7,1% 14,8%
Rentabilitatea
exploatării
Limita inferioară Cuartila inf. Mediana Cuartila sup. Limita superioară

-148% 1,0% 7,1% 14,8% 32%
Sunt trei motive esenţiale pentru care utilizăm mediana Ratele financiare reţinute în cadrul profilului financiar
şi cuartila în locul tradiţionalei medii: al industriei au fost clasificate în cinci grupe:
• Eliminarea influenţelor datorate unor valori neuzuale, I. Rate de activitate
care sunt integral preluate prin medie (de exemplu II. Rate de lichiditate
rentabilitatea exploatării are o valoare minimă de III. Rate de îndatorare
minus 148%, evident o valoare neuzuală, care IV. Rate de rentabilitate
influenţează media aritmetică situată); V. Alte informaţii
• Metoda permite mai multă acurateţe în câmpul de
valori comparativ cu media aritmetică (în cazul dat Ratele de activitate reţin indicatori interesanţi îndeosebi
media aritmetică a fost de minus 6%); pentru partenerii de afaceri şi pentru management.
• Posibilitatea de încadrare a situaţiei, rezultatelor şi Perioada de recuperare a creanţelor sau cea de achitare a
performanţelor economico-financiare a unei datoriilor reprezintă informaţii extrem de interesante
întreprinderi pe o axă în care sunt delimitate patru zone pentru cei care oferă/achiziţionează produse pentru/din
distincte din cadrul industriei (sub nivelul cuartilei această ramură. De asemenea, rotaţia stocurilor sau a
inferioare, între cuartila inferioară şi mediană, între activului total reprezintă un parametru cheie pentru
mediană şi cuartilă superioară, peste cuartila aprecierea calităţii şi abilităţii managementului.
superioară). Ratele de lichiditate evidenţiază capacitatea firmelor de
a face faţă plăţilor scadente. Ele sunt utilizate îndeosebi
Este important de reţinut că ecartul dintre cuartila de către finanţatorii pe termen scurt.
inferioară şi superioară acoperă 50% din numărul Ratele de îndatorare sunt privite mai ales de către
companiilor din eşantion. O valoare a unei rate furnizorii de capital (alţii decât acţionarii) pentru că pun
financiare peste cuartila superioară, respectiv sub în evidenţă gradul de dependenţă faţă de capitalul atras
cuartila inferioară este apreciată ca “neuzuală”. sau împrumutat, adecvarea fluxului de lichidităţi la
nivelul îndatorării etc.

Ratele de rentabilitate au ca principal utilizator financiare utile altor utilizatori (de exemplu indicatorul
acţionarii dar, în egală măsură şi managementul. În ţările nr. 17 “dividende/capital social” este interesant pentru
dezvoltate, de rata rentabilităţii financiare depinde, în investitorii minoritari).
multe cazuri, menţinerea sau schimbarea Pe baza unui eşantion de firme din industria chimică şi
managementului. a firelor sintetice li artificiale am construit profilul
Grupa “alte informaţii” reţine indicatori financiari financiar al acestei industrii. Eşantionul reprezintă circa
determinaţi de specificul economiei naţionale (problema 25% din capitalul investit în această ramură, deci poate
blocajului financiar, situaţia înregistrării unei părţi din fi considerat ca relevant pentru analiza acestei ramuri.
amortizare în afara bilanţului, etc.) precum şi rate Perioada reţinută este de 3 ani şi anume 1996-1998.
PROFIL FINANCIAR
Industria chimică, a fibrelor sintetice şi artificiale
Indicatori financiari 1996 1997 1998

qi m qs qi m qs qi m qs
I. Activitate
1 Rotaţia stocuri (zile) 54 71 88 62 70 94 64 79 110
2 Recuperare creanţe (zile) 58 74 80 39 58 78 55 66 97
3 Achitare obligaţii (zile) 74 92 139 64 82 132 78 128 179
4 Achitare furnizori (zile) 28 42 71 27 40 87 29 39 143
5 Rotaţia activului 0.49 0.84 1.08 0.62 0.97 1.51 0.52 0.67 1.23
II. Lichiditate
6 Lichiditate generală 0.88 1.22 1.66 0.72 1.32 1.82 0.66 1.54 1.99
7 Lichiditate rapidă 0.46 0.69 0.85 0.37 0.58 0.92 0.25 0.49 1.06
III. Îndatorare
8 Îndatorare capital propriu 40% 55% 77% 45% 72% 181% 27% 47% 293%
9 Acoperire dobânzi 2,0 3,5 16,8 -0,6 2,3 9,3 -3,3 2,6 6,0
10 Acoperire datorii cu cash-flow 10% 26% 43% 2% 20% 57% -6% 7% 28%
IV. Rentabilitate
11 Rentabilitatea exploatării 3.3% 10.4% 14.1% 2.7% 11.3% 16.5% 1.0% 7.1% 14.8%
12 Rentabilitatea financiară 0.4% 8.2% 18.4% -0.8% 8.6% 21.8% 0.9% 10.8% 24.9%
13 Rentabilitatea activului 0.3% 8.5% 13.9% -2.6% 7.2% 21.8% -3.4% 3.5% 15.6%
V. Alte informaţii
14 Plăţi restante/ Active 2.0% 6.4% 15.0% 2.6% 7.7% 40.7% 6.8% 13.5% 45.3%
15 Plăţi restante/ CA 1.6% 8.0% 27.0% 2.8% 4.9% 41.8% 7.3% 16.3% 60.8%
16 Export/ CA 1.0% 39.2% 43.8% 3.1% 27.1% 46.0% 1.1% 20.3% 36.4%
17 Dividende/ Cap.social 0.0% 1.8% 12.6% 0.0% 2.0% 16.8% 0.0% 0.0% 8.7%
18 Amortizare neinclusă pe 0.0% 0.2% 9.5% 0.0% 0.2% 9.6% 0.0% 0.1% 6.6%
costuri /Active imob.
Nota: qi = cuartila inferioară; m = mediana; qs = cuartila superioară
Profilul financiar construit reprezintă o propunere de

valorizare a informaţiei financiare existente în bilanţul STANDARDE DE EVALUARE
firmelor şi rafinarea acesteia mai aproape de necesităţile LA DISPOZIŢIA EVALUATORILOR
diverselor categorii de utilizatori. Radiografia financiară dr. ec. Sorin V. Stan
a industriilor reprezenta o bază extrem de utilă IROVAL
evaluatorilor, atât în cadrul diagnosticului economico- IROVAL are ca atribuţii elaborarea de standarde de
financiar cât şi în previziunile financiare care stau la evaluare ale ANEVAR (SEV–uri), traducerea şi editarea
baza valorii de randament a firmei. Standardelor Europene de Evaluare (EVS-uri) şi
Standardelor Internaţionale de Evaluare (IVS-uri).
••• În luna noiembrie au fost aprobate de Consiliul
Director al ANEVAR următoarele 4 noi SEV-uri, care
devin operaţionale de la data de 01.01.2000:
• SEV 4.08 - Echipamente tehnologice, maşini, utilaje şi
instalaţii de lucru, aparate şi instalaţii de măsurare,
control şi reglare; mijloace de transport; mobilier şi
birotică;

Asociatia
Asociatia Nationala
Evaluatorilor din
din Romania
Romania -- ANEVAR
ANEVAR
• SEV 8.08 - Verificarea de rapoarte de evaluare; ◊ SEV 8.08 - “Verificarea rapoartelor de evaluare”
• SEV 9.01 - Raportul de evaluare. Principiile de ◊ SEV 9.01 - “Raportul de evaluare. Principii de
elaborare a raportului de evaluare; elaborare a raportului de evaluare”
• SEV 9.02 - Raportul de evaluare. Clauze generale. ◊ SEV 9.02 - “Raportul de evaluare. Clauze generale:
Răspundere, confidenţialitate, nepublicare. răspundere, confidenţialitate, nepublicare”
Tot în luna noiembrie 1999 a fost tradus şi editat
c) primirea în ANEVAR de noi membri - persoane
“Ghidul de Aplicaţii şi Performaţă Nr. 4 – Valoarea
fizice şi membri asociaţi - persoane juridice
afacerii”, elaborat şi aprobat de Comitetul Internaţional
pentru Standarde de Evaluare (IVSC) în luna august d) excluderea din ANEVAR de persoane fizice şi
1999. persoane juridice.
Ca urmare a apariţiei acestor noi standarde, IROVAL
dispune în prezent de următoarele colecţii de Standarde Cu prilejul prezentării informării privind situaţia
de Evaluare: cursurilor şi seminariilor s-a evidenţiat necesitatea
includerii în ofertă şi a unui seminar bazat pe
1) Catalogul Standardelor ANEVAR cu un standardul de “Evaluarea afacerii” - “Business
număr de 12 SEV-uri; valuation” aprobat în 1999. S-a hotărât ca acest
2) Standarde Profesionale Europene Aprobate seminar să fie obligatoriu pentru membri acreditaţi.
pentru Evaluarea Proprietăţilor Imobiliare, autor Cu privire la susţinerea lucrărilor de absolvire a
Peter Champness (52 de EVS-uri); cursurilor şi la completarea chestionarelor pentru
3) Standarde Internaţionale de Evaluare (4 IVS- admiterea ca membru ANEVAR s-a hotărât ca să se
uri şi 4 Ghiduri de Aplicaţii şi performanţă). organizeze sesiuni anunţate din timp, atât în Bucureşti,
De asemenea, IROVAL a editat şi următoarele lucrări cât şi în centrele teritoriale unde s-au organizat cursuri
puse la dispoziţia evaluatorilor: în timpul anului.
S-au discutat şi aprobat:
- Evaluarea activelor necorporale (autori: Sorin • Regulamentul de organizare şi funcţionare al
V. Stan şi Ion Anghel; Centrului Teritorial “ANEVAR”;
• Regulamentul Comisiei de Etică;
- Ghid metodologic pentru evaluarea de maşini,
• Regulamentul Comisiei de Disciplină
utilaje şi instalaţii pentru agricultură (solicitat de
Direcţia Generală a Vămilor). S-au discutat şi aprobat standardele de evaluare:
Toţi cei care doresc achiziţionarea acestor lucrări se • SEV 4.08 - “Echipamente tehnologice, maşini, utilaje
pot adresa la IROVAL, tel.: 230.25.76 şi instalaţii de lucru, aparate şi instalaţii de măsurare,
••• control şi reglare, mijloace de transport, mobilier şi
birotică”
ÎNTRUNIREA CONSILIULUI DIRECTOR • SEV 8.08 - “Verificarea de rapoarte de evaluare
ANEVAR SINAIA - 27 NOIEMBRIE 1999 • SEV 9.01 - “Raportul de evaluare. Principii de
ec. Dana Ababei elaborare a raportului de evaluare”
ANEVAR • SEV 9.02 - “Raportul de evaluare. Clauze generale:
Ordinea de zi a şedinţei a fost: răspundere, confidenţialitate, nepublicare”
Aceste standarde vor intra în vigoare la data de 1
1. Informări privind: ianuarie 2000.
a) Regulamentul de funcţionare a Consiliului Director La punctul 2 c al ordinei de zi se aprobă primirea a
ANEVAR; 606 persoane fizice ca membre ANEVAR. Din cele 11
b) Stadiul înscrierii Statutului ANEVAR; cereri de primire de membri asociaţi ANEVAR -
c) Programul de cursuri şi seminarii de pregătire şi persoane juridice au fost aprobate 9 (anexa 1).
instruire continuă pentru anul 2000 S-a aprobat cererea depusă de “AM ELECTRONICS”
d) Colaborarea internaţională S.R.L. din Constanţa de retragere din ANEVAR.
Au fost discutate şi aprobate organigramele
2. Discutarea şi aprobarea în Consiliul Director ANEVAR - la nivel central şi la nivelul centrului
a) a variantelor finale pentru: teritorial (anexa 2), Bugetul de venituri şi cheltuieli
◊ Regulamentul de organizare şi funcţionare al pentru anul 2000 şi calendarul evenimentelor
Centrului Teritorial “ANEVAR”; ANEVAR care vor avea loc în anul 2000 (anexa 3).
◊ Regulamentul Comisiei de Etică; A fost prezentat adunării domnul ing. Ioan Mihai,
◊ Regulamentul Comisiei de Disciplină. noul Director executiv ANEVAR.
Următoarea şedinţă a Consiliului Director va avea loc
b) a variantelor finale pentru Standardele ANEVAR - în data de 24 martie 2000.
IROVAL:
◊ SEV 4.08 - “Echipamente tehnologice, maşini,
utilaje şi instalaţii de lucru, aparate şi instalaţii de
măsurare, control şi reglare, mijloace de transport,
mobilier şi birotică”

ANEXA 1
MEMBRI ASOCIAŢI ANEVAR
primiţi în asociaţie în sem. II 1999
Nr. Societatea Comercială Adresa Telefon

crt.
1 S.C. “PROMEDAS MAMAIA” S.R.L. Staţiunea Mamaia, Vila 25, 041/831.652;
cod 8741 092281.251
2 S.C. “TEHNOCONCEPT EXPERT” S.R.L. Str. Mieilor nr. 22, sect. 2 322.66.25
Bucureşti
3 S.C. “CORPUL EXPERŢILOR TEHNICI – Str. Jean Calvin nr. 5 059/164.281;
BIHOR” S.A. Oradea 411.974; 415.615
4 S.C. “NAVEXIM” S.A. Galaţi Str. Domnească nr. 105 036/412.751,2,3,4
5 FUNDAŢIA “BUSINESS FOUNDATION Str. Gh. Doja, nr. 36 065/169.600
MUREŞ”
6 S.C. “GRIPET” S.R.L. Str. Iancu de Hunedoara nr. 653.54.45
48, sect. 1, Bucureşti
7 S.C. “AMC EXPERT CONSULT” S.R.L. Aleea Heracleea, nr. 7, 041/646.560
Constanţa bl. Z3, sc. A, ap. 6
8 S.C. “CONVERTIN” S.R.L. Constanţa Str. Pajurei, nr. 9, bl. FE6, 041/681.068
ap. 10, et. 2
9 S.C. “CONTI” S.A. Ploieşti Str. Rudului, nr. 44A 044/141.086
ANEXA 2
ORGANIGRAMA ANEVAR
- centru teritorial -
PREŞEDINTE CT
• Răspunde de activitatea CT
•Organizează activitatea personalului
din subordine
•Menţine legătura cu Directorul
executiv ANEVAR
•Organizează şedinţe şi manifestări
•Relaţii publice (inclusiv legătura cu
instituţiile de pe plan local)
SECRETARIAT CONTABILITATE
• Asigură permanenţă la • Conduce contab. sintetică şi
sediul CT minim 4 ore/zi analitică a CT
• Evidenţă membrii • Întocmirea şi transmiterea
• Încasare cotizaţii, lunară (la sediul central) a
distribuţie materiale (ex. balanţelor de verificare
Buletin IROVAL)
• Corespondenţă
• Tehnoredactare
• Curierat
• Telefon
Nota: ½ norma Nota: ½ norma

ANEXA 3 Adunarea generală a aprobat în unanimitate alegerea
CALENDARUL EVENIMENTELOR ANEVAR României ca membru în Consiliul de Conducere al IVSC
CARE VOR AVEA LOC IN ANUL 2000 pe un mandat de 3 ani (2000-2002).
Domnul Bădescu Gheorghe a fost nominalizat ca
1. vineri 24 martie 2000 expert în grupul ce se va ocupa de aspectele evaluării în
- şedinţa Consiliului Director ANEVAR ţările cu pieţe în dezvoltare (alături de Malezia şi
- întrunirea contabililor Mexic). Grupul va comunica prin e-mail şi se va întâlni
2. vineri 26 mai 2000 cu ocazia şedinţelor Consiliului de Conducere.
- şedinţa Consiliului Director ANEVAR
- întrunirea preşedinţilor Centrelor Teritoriale În perioada 12-17 octombrie 1999 a avut loc la
3. vineri 29 septembrie 2000 Bratislava întrunirea reprezentanţilor ţărilor care fac
- şedinţa Consiliului Director ANEVAR parte din Reţeaua Asociaţiilor de Evaluatori din Centrul
4. vineri 24 noiembrie 2000 şi Estul Europei - CEEVAN. Din partea asociaţiei
- şedinţa Consiliului Director ANEVAR noastre a participat domnul Vicepreşedinte Doru Puiu
- consfătuirea firmelor asociate ANEVAR Tiberiu. S-a dovedit încă o dată justeţea punctului de
••• vedere al Conferinţei Naţionale ANEVAR cu privire la
condiţiile de participare la CEEVAN, prin lipsa unor
COLABORAREA INTERNAŢIONALĂ A delegaţi şi prin restrângerea ordinei de zi.
ASOCIAŢIEI NAŢIONALE A EVALUATORILOR Secretariatul comun CEREAN (Reţeaua Asociaţiilor de
DIN ROMÂNIA Profesionişti în Domeniul Imobiliar din Estul şi Centrul
OCTOMBRIE 1999 – NOIEMBRIE 1999 Europei) - CEEVAN a propus ca rolul Reţelei
ec. Dana Ababei Asociaţiilor de Evaluatori din Centrul şi Estul Europei să
şef Compartiment Relaţii Externe ANEVAR se limiteze la acela de lobby în sprijinul activităţilor de
evaluare pe lângă guvernele naţionale.
La invitaţia Asociaţiei Evaluatorilor din China (CAS), Cu ocazia acestei deplasări domnul Vicepreşedinte
la începutul lunii octombrie, domnul Bădescu Gheorghe Doru Puiu Tiberiu a participat şi la conferinţa cu tema
- preşedinte ANEVAR a participat la Forumul “Dezvoltarea Proprietăţilor Imobiliare în cadrul pieţelor
Internaţional al Evaluatorilor, ultima manifestare în dezvoltare”.
internaţională pe probleme de evaluare din secolul 20.
Au participat peste 200 de delegaţi de pe toate În perioada 21-24 octombrie 1999 delegaţia ANEVAR
continentele. compusă din:
ANEVAR a stabilit relaţii cu CAS încă din 1997 şi cu - dl. Bădescu Gheorghe, preşedinte ANEVAR
această ocazie au fost realizate o serie de contacte cu - dl. Petrescu Constantin, şef secţiune ANEVAR
profesionişti din China, dar şi din alte ţări: Australia, - dl. Olaru Ion, şef secţiune ANEVAR
Filipine şi Japonia. Urmează ca departamentul relaţii a participat la Adunarea Generală a Grupului European
internaţionale ANEVAR să deruleze acţiunile stabilite. al Asociaţiilor de Evaluatori - TEGoVA. Ordinea de zi a
În perioada 13.10.1999-16.10.1999 la Beijing a avut cuprins, în principal:
loc Adunarea Generală a Comitetului Internaţional - aprobarea raportului financiar pe 1998 şi pentru
pentru Standarde de Evaluare (IVSC). Au fost prezenţi primele 9 luni 1999;
reprezentanţi ai 21 de ţări. Principalele puncte ale ordinii - discutarea Regulamentului intern al TEGoVA;
de zi au fost: - aprobarea finalizării acţiunii de certificare europeană a
- discutarea şi aprobarea programului de activitate pe evaluatorilor;
perioada 2000-2002; - informări privind relaţiile TEGoVA cu alte organizaţii
- discutarea şi aprobarea bilanţului pe anul 1998; internaţionale.
- discutarea şi aprobarea bugetului pe 2000; Dl Bădescu Gheorghe a participat şi la:
- alegerea a 3 ţări în Consiliul de Conducere al IVSC; - lucrările Comitetului Editorial pentru ediţia 2000 a
- raportul Comisiei de Standarde şi constituirea standardelor EVS;
grupurilor de experţi. - lucrările Consiliului de Conducere al TEGoVA.
Domnii Petrescu Constantin şi Olaru Ion au participat
şi la lucrările grupului de lucru pentru Europa Centrală.
¶·

ISSN: 1224-8967
Buletin
INFORMATIV
••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
CUPRINS SUPRAPROFITUL ŞI
VALOAREA ECONOMICĂ ADĂUGATĂ
Preşedinte ANEVAR
Tehnica evaluării întreprinderii bazată pe supraprofit (SP) a fost
SUPRAPROFITUL SI VALOAREA folosită prima dată în 1920 pentru a estima valoarea elementelor
ECONOMICA ADAUGATA ................ 1 intangibile pierdute când s-au închis fabricile de băuturi alcoolice, în
urma aplicării legii “Prohibiţiei”. Mai târziu instituţia fiscală din
SUA avertizează că tehnica “poate fi folosită în estimarea valorii de
piaţă a elementelor intangibile numai dacă nu este posibilă o altă
cale”.
REGULAMENTUL DE O posibilă explicaţie a precauţiei exprimate mai sus ar putea fi
ORGANIZARE SI FUNCTIONARE AL neglijenţele în aplicarea tehnicii bazate pe supraprofit. De exemplu,
CENTRULUI TERITORIAL AL
ASOCIATIEI NATIONALE A se obişnuia folosirea unei rate de actualizare de 8% la activele
EVALUATORILOR DIN ROMANIA tangibile şi 15% la evaluarea elementelor intangibile. Aceste cifre
………………...…….. 2 erau aplicate fără multă analiză şi au dus de multe ori la rezultate
neconvingătoare.
Cu toate acestea, variante ale tehnicii bazate pe supraprofit au fost
sau sunt folosite curent de firme cum ar fi Coca-Cola, AT&T, CSX,
etc. Aceste firme calculează supraprofitul din exploatare pentru a
REGULAMENTUL DE măsura performanţele financiare şi a fundamenta deciziile
ORGANIZARE SI FUNCTIONARE A investiţionale.
COMISIEI DE DISCIPLINA A O formă răspândită a supraprofitului este “Valoarea Economică
ASOCIATIEI NATIONALE A Adăugată” – VEA, un termen lansat de Stern Stewart (Economic
EVALUATORILOR DIN ROMANIA Value Added – EVA), de fapt o altă prezentare a conceptului “profit
………………………. 6 economic” descris de economistul englez Alfred Marshall.
VEA este profitul net din care se scade costul capitalului investit
(calculat ca medie ponderată). Dacă rezultatul este pozitiv, înseamnă
că întreprinderea a creat capital iar dacă rezultatul este negativ,
întreprinderea a consumat capital (decapitalizare).
REGULAMENTUL DE
ORGANIZARE SI FUNCTIONARE A Exemplu: O întreprindere a realizat în 1999 un profit net de 1.200
COMISIEI DE ETICA A ASOCIATIEI milioane lei, are o structură a capitalului cu 2/3 capital propriu şi 1/3
NATIONALE A EVALUATORILOR credite, costul creditului (rata reală a dobânzii) 14% şi costul
DIN ROMANIA ………………………. 9 capitalului propriu este de 22%. Capitalul total investit este de 5.600
milioane lei la valoarea de piaţă, repartizat 20% în active circulante
şi 80% imobilizări. Rata de fructificare pe piaţă este de 15% pentru
activele circulante şi 20% pentru imobilizări.
RATA DE CAPITALIZARE PENTRU Cota impozitului pe profit este 38%.
INTREPRINDERILE NECOTATE . 10

Asociatia Nationala
Asociatia Nationala aa Evaluatorilor
Evaluatorilor din
din Romania
Romania -- ANEVAR
ANEVAR
Rezultă VEA = 136 milioane lei, adică exploatarea a REGULAMENT DE ORGANIZARE ŞI

generat un capital suplimentar de 136 milioane lei. FUNCŢIONARE AL CENTRULUI TERITORIAL
VEA este util pentru: AL ASOCIAŢIEI NAŢIONALE A
- a evidenţia dacă întreprinderea generează EVALUATORILOR DIN ROMÂNIA
bogăţie;
- a măsura performanţa managerilor şi de a lega CAPITOLUL I
remunerarea lor de creşterea capitalului; DISPOZIŢII GENERALE
- a estima propunerile de investiţie de capital. Art. 1 Centrul teritorial al ASOCIAŢIEI
Multe firme importante calculează VEA. Astfel, NAŢIONALE A EVALUATORILOR DIN
AT&T arată că evoluţia VEA pe o perioadă de 10 ani ROMÂNIA (denumită în continuare Asociaţia) este o
(1984-1993) a urmărit aproape perfect preţul de piaţă entitate fără personalitate juridică, făcând parte din
al acţiunilor. COCA - COLA a luat decizia de a structura organizatorică teritorială a Asociaţiei,
renunţa la unele investiţii (ceai instant, veselă de conform art. 13 şi art. 15 din Statutul ANEVAR.
plastic, vin), calculând VEA. Bunurile aflate în patrimoniul Centrului teritorial al
Pentru exemplul arătat VEA se poate calcula prin Asociaţiei (denumit în continuare Centrul teritorial)
scăderea costului capitalului investit (ca medie sunt proprietatea Asociaţiei, cu excepţia bunurilor
ponderată) din profitul net. deţinute cu alt titlu.
VEA = 1.200.000 – 5.600.000 x (2/3 x 22 + 1/3 x
x 14) x (1 – 0,38) = 216.640 Art. 2 Scopul şi funcţia principală a Centrului
Se observă diferenţele care apar în calcularea teritorial sunt de a promova, prin mijloace specifice
supraprofitului şi VEA. Cauza este estimarea pe căi profesiei, metodele şi tehnicile de diagnostic şi
diferite a costului capitalului. evaluare a întreprinderilor, a proprietăţilor imobiliare şi
Evaluatorii calculează costul capitalului pornind de a valorilor mobiliare, în concordanţă cu perspectivele
la ratele de fructificare a activelor pe când EVA se de dezvoltare a României.
bazează pe costul mediu ponderat al capitalului.
Funcţie de scopul analizei se va selecta valoarea Art. 3 Activitatea Centrului teritorial se desfăşoară în
care este adecvată şi rezonabilă. conformitate cu prevederile Statutului Asociaţiei şi ale
prezentului regulament de organizare şi funcţionare.
CALCULUL SUPRAPROFITULUI ŞI VEA
Art. 4 Zona în care activează Centrul teritorial
1. Profit net 1.200.000 include judeţul sau municipiul Bucureşti în care
2. Fructificarea activelor aceasta îşi are sediul, precum şi judeţele învecinate în
Valoarea Rata care nu sunt constituite Centre teritoriale. Sediul
de piaţă de fructificare Centrului teritorial este în spaţiu distinct şi exclusiv.
Active circulante 1.120.000 x 16% = 179.200
Imobilizări 4.480.000 x 19% = 851.200 Art. 5 Obiectivele şi activităţile Centrului teritorial
Total fructificare active corporale = 1.030.400 sunt în deplină concordanţă cu cele ale Asociaţiei,
Centrul teritorial având latitudinea de a diversifica, în
Supraprofit: 169.600 acord cu prevederilor Cap. II din Statutul Asociaţiei şi
Supraprofit Rata Valoarea cu încunoştiinţarea organelor de conducere ale
de capitalizare goodwill Asociaţiei.
169.600 : 25% = 678.400
Art. 6 Membrii Centrului teritorial exercită toate
Valoarea întreprinderii drepturile şi au toate obligaţiile prevăzute la Cap. III al
Active circulante 1.120.000 Statutului Asociaţiei.
Imobilizări 4.480.000
Goodwill 678.400 CAPITOLUL II
Valoarea de piaţă a activelor 6.278.400 ORGANIZAREA CENTRULUI TERITORIAL
Datorii totale 1.866.700 Art. 7 Centrul teritorial se constituie prin opţiunea
Valoare netă a întreprinderii: 4.411.700 exprimată în scris a cel puţin zece membri ai
Asociaţiei, domiciliaţi în judeţul în care îşi va avea
Rata de fructificare ponderată sediul Centrul teritorial respectiv.
% profit % fructificare În municipiul Bucureşti sau în unele judeţe pot fi
Active circulante 14,94 x 16% = 2,39 constituite mai multe Centre teritoriale, având la bază
Imobilizări 70,93 x 19% = 13,47 criterii profesionale.
Goodwill 14,13 x 25% = 3,83
Media ponderată c = 19,39% Art. 8 Atribuţiile principale ale Centrului teritorial
sunt următoarele:
••• a) asigură difuzarea pe plan local a standardelor,
principiilor, metodelor şi tehnicilor de evaluare şi
diagnostic;

b) contribuie la strângerea legăturilor dintre supune aprobării Consiliului Director, până cel mai
Asociaţie şi membrii săi, prin facilitarea accesului târziu la data de 1 octombrie a anului în curs;
direct al acestora la sursele de informare şi d) aprobă efectuarea cheltuielilor Centrului
documentare puse la dispoziţie de către Asociaţie, teritorial în limita bugetului de venituri şi cheltuieli
precum şi prin alte mijloace; aprobat;
c) organizează manifestări profesionale: e) analizează “Situaţia veniturilor şi cheltuielilor
seminarii, consfătuiri, conferinţe, colocvii şi altele pentru trimestrul expirat şi cumulat de la începutul
asemenea; anului”;
d) recomandă Consiliului Director al Asociaţiei f) aprobă bilanţul contabil anual al Centrului
primirea de noi membri titulari şi membri asociaţi, teritorial şi ia măsuri de depunere a acestuia în
pe baza cererilor de înscriere, cu respectarea termen la Asociaţia Naţională;
prevederilor Statutului Asociaţiei; g) duce la îndeplinire hotărârile Adunării
e) propune Consiliului Director al Asociaţiei Generale.
aplicarea sacţiunii cu “excluderea din Asociaţie” a
unor membri, în condiţiile Statutului. Art. 13
(1) Centrul teritorial este reprezentat în relaţiile cu
Art. 9 Organul de Conducere al Centrului teritorial Asociaţia de către Preşedinte sau de către un alt
este Adunarea Generală a Evaluatorilor din Centrul membru al Centrului teritorial, delegat de acesta;
teritorial (denumită în continuare Adunarea Generală). (2) În relaţiile cu terţe persoane fizice şi juridice,
române sau străine, Centrul teritorial este
Art. 10 reprezentat de Preşedinte sau de către alt membru al
(1) Organul executiv de conducere al Centrului terito- Centrului teritorial, prin delegare de competenţă, pe
rial este Biroul Centrului teritorial (denumit în bază de mandat scris emis de Consiliul Director, cu
continuare Biroul) sau, după caz, preşedintele obligaţia prezentării unui raport de activitate scris
Centrului teritorial (denumit în continuare de către mandatat.
Preşedintele), aleşi şi revocaţi exclusiv de
Adunarea Generală, prin vot deschis. CAPITOLUL III
(2) Biroul este format din 1-3 membri la Centrele FUNCŢIONAREA CENTRULUI TERITORIAL
teritoriale care au mai puţin de 50 membri şi din Art. 14
1-5 membri la Centrele teritoriale care au mai mult (1) Adunarea Generală lucrează valabil în
de 50 de membri. prezenţa a jumătate plus unu din numărul
(3) Unicul membru al Biroului sau unul dintre membrilor săi şi ia decizii valabile cu votul
membrii Biroului, desemnat de Adunarea majorităţii membrilor prezenţi;
Generală, exercită funcţia de Preşedinte. (2) Hotărârile Adunării Generale se iau prin vot
(4) Mandatul membrilor Biroului, inclusiv al Preşedin- deschis;
telui, este de 2 ani. (3) Adunarea Generală se convoacă de Preşedinte
(5) Membrii Biroului, inclusiv Preşedintele, sunt anual, în şedinţe ordinare şi ori de câte ori este
reeligibili. necesar, în şedinţe extraordinare;
(4) Adunarea Generală se convoacă în scris, cu
Art. 11 Atribuţiile Adunării generale sunt cel puţin 30 de zile înainte de data fixată pentru
următoarele: ţinerea acesteia. Convocarea va cuprinde: data şi
a) alege şi revocă Biroul şi Preşedintele; locul unde se ţine şedinţa şi ordinea de zi a
b) desemnează delegaţii care vor reprezenta acestuia.
Centrul teritorial la Conferinţa Naţională a În cazul şedinţei extraordinare, convocarea se face
Asociaţiei; în scris cu cel puţin 3 zile înainte de data ţinerii
c) aprobă propunerea de sancţionare a acesteia.
Preşedintelui, dacă sancţiunea propusă este (5) Adunarea generală este condusă de Preşedinte
“avertisment scris” sau “suspendarea calităţii de sau, în absenţa acestuia, de un membru al Centrului
membru al Asociaţiei pe timp de 1 an”. teritorial desemnat de Preşedinte.
Art. 12 Atribuţiile Biroului sau ale Preşedintelui, după Art. 15

caz, sunt următoarele: (1) Biroul lucrează valabil în prezenţa tuturor
a) desemnează comisii sau persoane care să membrilor săi şi ia decizii valabile cu votul
îndeplinească, la nivel teritorial, atribuţii majorităţii celor prezenţi;
corespondente celor enunţate de organele de (2) Biroul se întruneşte ori de câte ori este
conducere ale Asociaţiei la nivel naţional; necesar, la convocarea Preşedintelui.
b) organizează evidenţa membrilor Asociaţiei în
conformitate cu normele Asociaţiei; Art. 16 Veniturile Centrului teritorial au sursele
c) asigură întocmirea programului anual de prevăzute în Capitolul V din Statutul Asociaţiei şi se
activitate şi a bugetului de venituri şi cheltuieli ale încasează de la membrii Asociaţiei care activează în
Centrului teritorial pentru anul următor, pe care le

cadrul Centrului teritorial, sau în zona de activitate a intermediar al manifestării profesionale. Situaţia –
Centrului teritorial. decont a manifestării, semnată de Preşedinte, se
Centrul teritorial are subcont la banca sau la filiala la transmite în 2 exemplare la Asociaţie pentru a fi
care este deschis contul Asociaţiei. aprobată de preşedintele Asociaţiei. Un exemplar
Centrul teritorial poate utiliza în scopuri statutare aprobat se restituie Centrului teritorial, care în termen
50% din veniturile obtinute din cotizaţii şi taxe de de 5 zile de la primire va vira suma cuvenită Asociaţiei
înscriere pe care le realizează, cu excepţia primului an Naţionale, prevăzută în situaţia – decont aprobată.
de activitate, când acest cuantum este de 80%. Cheltuielile efectuate, dar neaprobate de preşedintele
Veniturile din dobânzi bancare şi din sponsorizări Asociaţiei, se vor deduce din veniturile cuvenite
rămân integral la dispoziţia Centrului teritorial pentru a Centrului teritorial care va urmări recuperarea lor de la
fi utilizate în scopuri statutare. persoanele vinovate, dacă este cazul.
Trimestrial, partea din veniturile realizate din cotizaţii
şi taxe de înscriere care se cuvin Asociaţiei, pentru Art. 18 Centrul teritorial are obligaţia, conform Legii
acoperirea cheltuielilor de funcţionare ale acesteia, este contabilităţii nr. 82/1991, să organizeze şi să conducă
pusă la dispoziţia Asociaţiei, prin virarea sumelor contabilitatea patrimoniului şi a celorlalte operaţiuni
respective, în termen de 30 zile de la finele fiecărui efectuate în cadrul activităţii Centrului teritorial,
trimestru. utilizând Planul de conturi pentru persoane juridice
Efectuarea cheltuielilor Centrului teritorial se aprobă fără scop lucrativ, elaborat de Ministerul Finanţelor şi
de către Birou în limita bugetului de venituri şi aprobat prin Ordinul Ministerului Finanţelor nr.
cheltuieli aprobat şi nu trebuie să depăşească nivelul 1591/1998. Lunar, se va întocmi balanţa de verificare,
disponibilului existent în subcont la data aprobării. din care un exemplar va fi trimis la sediul central al
Depăşirea cotei de 50% menţionată mai sus, în cazuri Asociaţiei până cel târziu finele lunii următoare celei
bine justificate şi documentate, se solicită de Birou şi pentru care se întocmeşte.
se aprobă de Consiliul Director.
Pentru acoperirea temporară a unor cheltuieli (în Art. 19 Pe baza datelor din contabilitatea Centrului
limita bugetului aprobat) pentru care nu s-au realizat teritorial, trimestrial, se va întocmi Situaţia veniturilor
încă sursele din venituri, Asociaţia poate sprijini şi cheltuielilor pentru trimestrul expirat şi cumulat de
temporar Centrul teritorial cu sumele necesare, la la începutul anului, conform modelului anexat. După
restituire nepercepându-se dobândă. analiza în Birou a datelor din această situaţie, un
exemplar va fi transmis la sediul central al Asociaţiei
Art. 17 În cazul organizării de manifestări până cel mai târziu finele lunii următoare închiderii
profesionale (seminarii, consfătuiri, conferinţe, trimestrului.
colocvii şi alte manifestări ştiinţifice în domeniu),
Centrul teritorial organizator ca întocmi anticipat un Art. 20 Contractele individuale de muncă şi
buget intermediar al manifestării, care va cuprinde: convenţiile civile de prestări de servicii pentru
veniturile ce se vor obţine din taxe de participare, persoanele încadrate în muncă ori care prestează
sponsorizări, etc., cheltuielile necesare organizării şi muncă la Centrul teritorial, se semnează de
desfăşurării manifestării (administrative şi didactice), preşedintele Asociaţiei sau de o persoană delegată de
suma destinată să acopere cheltuielile generale de acesta.
funcţionare a centrului teritorial, precum şi suma
destinată acoperirii cheltuielilor de funcţionare al CAPITOLUL IV
asociaţiei naţionale. DISPOZIŢII FINALE
Bugetul intermediar al manifestării profesionale sau Art. 21 Centrul teritorial, prin grija Preşedintelui,
ştiinţifice, semnat de Preşedinte, se transmite în 2 trebuie să ţină:
exemplare Asociaţiei pentru a fi aprobat de directorul (1) un registru al şedinţelor şi deliberărilor Adunării
executiv al Asociaţiei. După aprobare, un exemplar se generale;
restituie Centrului teritorial. Manifestările profesionale (2) un registru al şedinţelor şi deliberărilor Biroului.
sau ştiinţifice se vor putea desfăşura numai după
aprobarea bugetului intermediar. Art. 22 Prezentul regulament de organizare şi funcţio-
După finalizarea manifestării profesionale, Centrul nare intră în vigoare la data aprobării de către Consiliul
teritorial organizator va întocmi o situaţie – decont care Director al Asociaţieie şi va fi publicat în Buletinul
va cuprinde realizarea concretă a prevederilor Informativ ANEVAR.
bugetului

PREŞEDINTE CT
• Răspunde de activitatea CT
• Organizează activitatea personalului
din subordine
• Menţine legătura cu Directorul
executiv ANEVAR
• Organizează şedinţe şi manifestări
• Relaţii publice (inclusiv legătura cu
instituţiile de pe plan local)
SECRETARIAT CONTABILITATE
• Asigură permanenţă la sediul CT • Conduce contab. sintetică şi
minim 4 ore/zi analitică a CT
• Evidenţă membrii • Întocmirea şi transmiterea
• Încasare cotizaţii, distribuie ma- lunară (la sediul central) a
teriale (ex. Buletin IROVAL) balanţelor de verificare
• Corespondenţă
• Tehnoredactare
• Curierat
• Telefon
Nota: ½ norma Nota: ½ norma
CENTRUL TERITORIAL APROBAT

…………………………………. PREŞEDINTE ANEVAR
BUGETUL DE VENITURI ŞI CHELTUIELI
pe anul …………………………………..
Explicaţii Anul din care:

Tr. I Tr. II Tr. III Tr. IV
I VENITURI TOTALE din care:
a) cotizaţii şi taxe de înscriere
b) sponsorizări
c) donaţii
d) dobânzi la disponibilităţi
e) manifestări profesionale
f) alte venituri
II CHELTUIELI TOTALE din care:
a) chirie şi întreţinere
b) materiale (inclusiv rechizite, imprimante,
consumabile, xerox şi materiale didactice)
c) servicii terţi
d) colaboratori
e) cheltuieli deplasare
f) procurare imobilizări:
- corporale
- necorporale
g) procurare obiecte de inventar
h) alte cheltuieli
i) cheltuieli cote parţi datorate conform
statutului
III EXCEDENT (I – II)
DEFICIT (II – I)
PREŞEDINTE C.T.

CENTRUL TERITORIAL
………………………………….
SITUAŢIA VENITURILOR ŞI CHELTUIELILOR

pe perioada …………………………………..
lei
Explicaţii Prevăzut în bugetul de venituri Realizat
şi cheltuieli
TR ______ Cumulat TR ______ Cumulat
I VENITURI TOTALE, din care:
a) Cotizaţii şi taxe de înscriere (ct. 731)
b) Sponsorizări (ct. 733)
c) Donaţii (ct. 732)
d) Dobânzi la disponibilităţi (ct. 734)
e) Manifestări profesionale (ct. 739)
f) Alte venituri (ct. 739)
II CHELTUIELI TOTALE, din care:

a) Chirie şi întreţinere (ct. 611, 612)
b) Materiale (inclusiv rechizite, imprimante,
consumabile, xerox şi materiale didactice),
(din ct. 601, 604, 605)
c) Servicii terţi (din ct. 626, 627, 628)
d) Colaboratori (ct. 621)
e) Cheltuieli deplasare (ct. 625)
f) Procurare imobilizări:
- Corporale (ct. 651)
- Necorporale (ct. 652)
g) Alte cheltuieli (din ct. 623, 624)
h) Cheltuieli cote părţi datorate conform
statutului (ct. 656)
III EXCEDENT (I – II)

DEFICIT (II – I) (Din ct. 1201.01)
PREŞEDINTE C.T.
•••
REGULAMENTUL DE ORGANIZARE ŞI b) confidenţialităţii, în sensul că îşi desfăşoară

FUNCŢIONARE A COMISIEI DE DISCIPLINĂ A activitatea cu excluderea oricărei forme de
ASOCIAŢIEI NAŢIONALE A informare a publicului;
EVALUATORILOR c) rolului activ în sensul de a analiza toate
DIN ROMÂNIA aspectele cauzei cu a cărei instrumentare a fost
însărcinată;
CAPITOLUL I d) protecţiei membrilor Asociaţiei, în sensul că
DISPOZIŢII GENERALE elucidarea circumstanţelor săvârşirii faptei
Art. 1 Comisia de disciplină (denumită în continuare serveşte implicit ocrotirii intereselor profesionale
Comisia), a Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din ale membrilor Asociaţiei.
România (denumită în continuare Asociaţia) are ca
scop urmărirea respectării şi soluţionării încălcărilor CAPITOLUL II
Codului Deontologic al profesiei de evaluator şi ale CONSTITUIREA ŞI COMPONENŢA COMISIEI
Statutului Asociaţiei, precum şi soluţionarea altor Art. 3
sesizări cu privire la activitatea desfăşurată de membrii (1) Preşedintele Comisiei este de drept vicepreşedinte
Asociaţiei. al Asociaţiei, numit şi revocat în această funcţie
de către Consiliul Director;
Art. 2 Comisia funcţionează pe baza principiilor: (2) Comisia este compusă din 9 membri,
a) obiectivităţii, în sensul că îşi fundamentează reprezentanţi ai Centrelor Teritoriale ale
concluziile şi propunerile pe existenţa unor date Asociaţiei;
obiective; (3) Membrii Comisiei vor fi membri ai Asociaţiei
cu o vechime de cel puţin 5 ani şi care dovedesc o
înaltă probitate profesională şi morală.

Art. 4 Numirea şi revocarea membrilor Comisiei este lipsa obiectivităţii, acesta va fi înlocuit, în termen
de competenţa Consiliului Director, la propunerea de 24 de ore, cu un alt membru al Comisiei, de
preşedintelui Comisiei. către preşedintele Comisiei.
CAPITOLUL IV
Art. 5 Durata mandatului de membru al Comisiei FUNCTIONAREA COMISIEI
este de 2 ani, putând fi prelungit pentru o nouă Art. 11 Comisia are următoarele atribuţii:
perioadă de 2 ani. a) analizează şi validează concluziile cuprinse în
Mandatul de membru al Comisiei este personal şi nu rapoartele Comisiei de etică a Asociaţiei;
poate fi transmis, în cursul exercitării sale, altor b) ia măsuri necesare pentru investigarea
persoane. împrejură-rilor în care au fost săvârşite faptele;
c) emite decizii de sancţionare sau, după caz,
Art. 6 Pentru soluţionarea fiecărui caz, preşedintele formulează propuneri de sancţionare a
Asociaţiei, la propunerea preşedintelui Comisiei, va persoanelor vinovate;
numi un birou (denumit în continuare Biroul), format d) emite avize consultative la cererea instituţiilor,
din 3 membri ai Comisiei. a unor organisme guvernamentale sau altor
autorităţi publice cu privire la eventualele
CAPITOLUL III contestări ale unor evaluări realizate de către
ORGANIZAREA ŞEDINŢELOR COMISIEI membrii Asociaţiei. Dacă există suspiciuni că
faptele ar prezenta caracter penal se va solicita
Art. 7 opinia unui consilier juridic, consultant al
(1) Când se întruneşte în plen sau pentru soluţionarea Asociaţiei.
unui caz,
Comisia va beneficia de sediul central al Asociaţiei Art. 12 Sesizarea Comisiei se poate face de către
şi de facilităţile funcţionale ale acesteia; Consiliul Director şi de către Comisia de etică.
(2) Directorul general al Asociaţiei este obligat să
asigure condiţiile corespunzătoare de desfăşurare a Art. 13
activităţii Comisiei. (1) Sesizarea se consemnează în Registrul special de
către secretarul Comisiei sau de către un membru al
Art. 8 Comisiei;
(1) Secretariatul Comisiei va fi asigurat de către un (2) Menţiunea din Registrul special trebuie să
funcţionar al Asociaţiei, desemnat de directorul cuprindă referiri la:
general şi care va avea înscrisă în fişa postului a) autorul sesizării;
această atribuţie; b) persoanele implicate;
(2) Secretariatul Comisiei va ţine: c) circumstanţele săvârşirii faptei;
a) un Registru special în care se evidenţiează d) orice alte date care pot contribui la o bună
toate sesizările la Comisie; instrumentare a cauzei.
b) un Registru de încheieri de şedinţă; (3) Comisia va soluţiona orice sesizare în termen
c) un Registru de decizii ale Comisiei de 30 zile de la data înregistrării acesteia în
(3) Secretariatul Comisiei gestionează toate Registrul special.
actele, dischetele, documentele şi orice alte
înscrisuri examinate de Comisie în exercitarea Art. 14
mandatului său. (1) În termen de cel mult 5 zile de la data înregistrării
sesizării în Registrul special, Biroul, numit conform
Art. 9 La sfârşitul fiecărei şedinţe a Biroului, art. 6, trebuie să se întrunească într-o primă şedinţă,
secretarul evidenţiază în Registrul de încheieri de sub conducerea preşedintelui Comisiei;
şedinţă obiectul dezbaterilor, opiniile membrilor, (2) Membrii Biroului vor lua la cunoştinţă dosarul
precum şi hotărârile care s-au adoptat. Încheierea va fi cauzei;
semnată de preşedintele Comisiei şi de secretar. (3) În funcţie de complexitatea cauzei, Biroul va
stabili fazele procedurii de investigare, obiectivele
Art. 10 acestuia, persoanele care urmează a fi audiate.
(1) Votul în şedinţele Biroului este deschis;
(2) Pentru a se putea adopta o hotărâre valabilă Art. 15
este necesară prezenţa tuturor membrilor Biroului, (1) În cadrul fazei de investigare se pot efectua
precum şi a preşedintelui Comisiei şi votul următoarele acte de procedură:
majorităţii celor prezenţi. a) luarea de declaraţii de la persoanele implicate;
În caz de egalitate de voturi, votul decisiv este al b) prelevarea de înscrieri relevante în cauză;
preşedintelui Comisiei; c) administrarea oricăror alte probe care au
(3) Când un membru al Biroului este recuzat de legătură cu cauza;
persoanele implicate, pentru motive temeinice, sau
declară că se abţine din motive care ar determina

d) constatarea unor situaţii de fapt. sancţionare va fi supusă aprobării Adunării

(2) Refuzul explicit sau implicit al Generale a Centrului Teritorial;
persoanelor implicate de a se supune b) dacă persoana vinovată este membru al
investigării, inclusiv neprezentarea pentru Consiliului Director, propunerea de sancţionare
audiere la şedinţa Biroului, poate fi reţinut va fi supusă aprobării Consiliului Director;
de Birou ca o circumstanţă defavorabilă c) dacă sancţionarea propusă este “excluderea
persoanelor respec-tive, acesta având dreptul din Asociaţie”, propunerea de sancţionare va fi:
să procedeze la soluţionarea cauzei şi în - aprobată de Consiliul Director cu votul a 11
lipsa persoanelor implicate. din membrii săi sau
- aprobată de Conferinţa Naţională, dacă
Art. 16 persoana vinovată este membru al
(1) În cel mult 24 de ore de la încheierea Consiliului Director
investigaţiilor, Biroul va trece la deliberări; (2) Un exemplar al deciziei de sancţionare emisă
(2) Conţinutul deliberărilor va fi trecut de secretar de Consiliul Director conform alin. (1) se comunică
în Registrul de încheieri şi va constitui ultimul act în scris Comisiei.
de procedură cu privire la cauza instrumentată;
(3) Cu respectarea prevederilor art. 10 (1) – (3), Art. 20 Deciziile emise de Comisie conform art. 16,
Biroul stabileşte existenţa vinovăţiei şi sancţiunea alin. (4), art. 17 şi art. 18, lit. a), precum şi de Consiliul
ce urmează să o aplice sau să o propună, după caz; Director, conform art. 19, vor fi comunicate în scris
(4) După deliberări, Biroul emite o decizie cu persoanelor sancţionate ori implicate, după caz, prin
următorul cuprins: grija secretarului Comisiei, în termen de 5 zile de la
a) descrierea faptei, data şi circumstanţele emitere.
săvârşirii ei şi consecinţele acesteia;
b) stabilirea persoanei (persoanelor) vinovate; Art. 21
c) contraargumentele la apărările persoanei (1) Contestaţiile împotriva deciziilor de sancţionare
(persoanelor) vinovate; emise de Comisie conform art. 18, lit. a, pot fi
d) menţionarea sancţiunilor aplicate anterior depuse în termen de 5 zile de la comunicare, de
persoanei vinovate; către persoanele sancţionate, la Consiliul Director;
e) propuneri de sancţionare motivate în fapt şi în (2) Consiliul Director va putea menţine sau
drept; revoca sancţiunea aplicată ori, după caz, aplică o
f) semnătura preşedintelui Comisiei şi a altă sancţiune, pe baza datelor din dosarul cauzei;
secretarului. (3) Termenul de soluţionare a contestaţiilor de
către Consiliul Director este de 15 zile de la
Art. 17 Dacă în urma procedurii nu rezultă săvârşirea primirea acestora.
faptei sesizate, decizia sa cuprinde propunerea
motivată de nesancţionare. Art. 22 Toate deciziile emise de Comisie vor fi
consemnate în Raportul de decizii al Comisiei, sub
Art. 18 Decizia luată de Birou, în condiţiile art. 16 semnătura preşedintelui Comisiei şi a secretarului.
constituie, după caz:
a) decizie de sancţionare, în cazul în care Art. 23
persoanele vinovate sunt membri fără funcţii de (1) Comisia se întruneşte în plen cel puţin o dată pe an
conducere ai Asociaţiei, iar sancţionarea pentru întocmirea Raportului de activitate şi ori de
aplicată este “avertisment scris” sau câte ori este necesar, la solicitarea Consiliului
“suspendarea calităţii de membru al Asociaţiei Director
pe timp de 1 an”, sau (2) Pentru valabilitatea hotărârilor Comisiei este nece-
b) propunere de sancţionare, în cazul în care: sară prezenţa a cel puţin jumătate din membrii săi şi
• fie persoanele vinovate au calitatea de votul majorităţii membrilor prezenţi.
preşedinţi ai Centrelor Teritoriale sau de (3) Votul în şedinţa Comisiei este deschis.
membri ai Consiliului Director;
• fie sancţionarea propusă este “excluderea din
Asociaţie”. CAPITOLUL V
ALTE PREVEDERI
Art. 19 Art. 24 Registrele Comisiei, precum şi toate dosarele
(1) Deciziile cuprinzând propunerea de sancţionare se cauzelor înregistrate la Comisie se vor păstra în arhiva
înaintează de îndată Consiliului Director, care, în Asociaţiei.
termen de cel mult 3 zile de la data primirii
propunerii de sancţionare va emite decizia de Art. 25 Deciziile de sancţionare emise de Comisie ori
sancţionare cu respectarea următoarei proceduri: de Consiliul Director se vor menţiona în evidenţele
a) dacă persoana vinovată are funcţia de persoanelor sancţionate.
preşedinte de Centru Teritorial, propunerea de

Art. 26 (2) Preşedintele Comisiei de Etică este de drept

(1) Deciziile de sancţionare cu suspendarea calităţii de vicepre-şedinte al ANEVAR.
“membru al Asociaţiei pe timp de 1 an”, precum şi
cu “excluderea din Asociaţie” se vor publica în Art. 4.
Buletinul Informativ IROVAL – ANEVAR cât şi în (1) Numirea şi revocarea membrilor Comisiei de Etică
presa de circulaţie locală; este de competenţa Consiliului Director.
(2) Comisia va hotărî asupra publicării în (2) Durata mandatului de membru este, de regulă, de 2
Buletinul Informativ – ANEVAR a deciziilor de ani. Mandatul este personal şi nu poate fi transmis
sancţionare cu “avertisment scris”. în cursul exercitării sale altor persoane.
(3) La numirea ca membru al Comisiei de Etică fiecare
Art. 27 Prezentul regulament de organizare şi persoană nominalizată va depune o declaraţie scrisă
funcţionare intră în vigoare de pe data aprobării lui de prin care se angajează să respecte Statutul, Codul
către Consiliul Director, conform Statutului. Deontologic al profesiei de evaluator şi prezentul
Regulament de Organizare şi Funcţionare, precum
Art. 28 Prezentul regulament de organizare şi şi obligaţia să-şi declare posibilul conflict de
funcţionare va fi publicat în Buletinul informativ interese cu investigarea şi analiza cazurilor la care
ANEVAR. este convocat să participe.
•••
Art. 5
REGULAMENTUL DE ORGANIZARE (1) Pentru soluţionarea cazurilor, Comisia de Etică va
ŞI FUNCŢIONARE A COMISIEI DE ETICĂ lucra în cvorum de 3-5 membri (din care,
A ASOCIAŢIEI NAŢIONALE A obligatoriu, 2-3 membri din Consiliul Director).
EVALUATORILOR DIN ROMÂNIA (2) Stabilirea numărului şi a nominalizării este de com-
petenţa Preşedintelui Comisiei (cu consultarea
CAPITOLUL I Preşedintelui Asociaţiei).
DISPOZIŢII GENERALE
Art. 1. Comisia de Etică (denumită în continuare CAPITOLUL III
Comisia) a Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din ORGANIZAREA COMISIEI DE ETICĂ
România - ANEVAR are ca scop urmărirea respectării Art.6
Codului deontologic al profesiei de evaluator (parte (1) Secretariatul Comisiei va fi asigurat de către un
integrantă a STATUTULUI ANEVAR) care cuprinde funcţionar al Asociaţiei desemnat pentru această
principiile etice ce stau la baza serviciilor profesionale activitate cu specificare expresă în fişa postului a
ale evaluatorilor. confidenţialităţii activităţii;
Principiile etice ale Codului deontologic al profesiei de (2) Secretariatul primeşte şi înregistrează toate sesizări-
evaluator impun recunoaşterea de către evaluator a le vizând domeniul Comisiei, precum şi toate
propriilor responsabilităţi faţă de clienţi, colegi şi actele, dovezile şi corespondenţa purtată pentru
opinia publică. diferitele investigaţii;
(3) Secretariatul informează operativ şi exclusiv Preşe-
Art.2. Comisia funcţionează pe baza următoarelor dintele Comisiei asupra sesizărilor primite. În
principii : cazuri speciale, secretariatul informează
a) obiectivitate, în sensul că îşi fundamentează Preşedintele Asociaţiei;
concluziile şi propunerile pe existenţa unor date (4) Secretariatul Comisiei va întocmi :
obiective reale; - Registrul sesizărilor;
b) confidenţialitate, in sensul că îşi desfăşoară - Registrul de şedinţe al Comisiei de Etică şi
activitatea cu excluderea oricăror forme de propunerile adoptate şi transmise.
informare a publicului;
c) rol activ, în sensul de a analiza toate aspectelor Art. 7 Faţă de cvorumul convocat pentru fiecare
cauzei cu a cărei instrumentare a fost cauză (3-5 membri) hotărârile valabile se adoptă numai
însărcinată; în prezenţa tuturor membrilor săi şi cu votul
d) protecţia membrilor Asociaţiei, în sensul că majorităţii. Preşedintele Comisiei are vot decisiv, în
elucidarea circumstanţelor săvârşirii faptei caz de egalitate. În cazul în care votul Preşedintelui
serveşte implicit ocrotirii intereselor este diferit de cel al majorităţii, cauza se aduce la
profesionale ale membrilor Asociaţiei. cunoştinţă Consiliului.
CAPITOLUL II Art. 8 Comisia se întruneşte în cvorumul maxim

COMPONENŢA ŞI CONSTITUIREA COMISIEI (15 persoane) pentru întocmirea rapoartelor anuale
Art.3. pentru Consiliul Director, precum şi la solicitarea
(1) Comisia este compusă din 15 membri din care 5 din expresă a Consiliului Director.
cadrul Consiliului Director şi 10 sunt reprezentanţi
ai Centrelor Teritoriale.

CAPITOLUL IV Art. 15 Decizia Comisiei poate fi revocată de

FUNCŢIONAREA COMISIEI Consiliul Director, care poate dispune reinvestigarea
Art. 9 de către alt cvorum al Comisiei.
(1) Sesizarea (sau autosesizarea) se consemnează în
Re-gistrul sesizărilor de către Secretariat; Art. 16 Preşedintele Comisiei sau alt membru desem-
(2) Secretariatul face identificarea persoanei nat de acesta va participa, la solicitarea Comisiei de
(persoane-lor) în culpă şi prezintă Preşedintelui Disciplină, la şedinţele acesteia pentru a prezenta
Comisiei în termen de 3 zile de la înregistrarea deciziile şi dosarele de investigare.
sesizării datele primare.
Art. 17 În cazuri speciale, Comisia se autosesizează,
Art. 10 cu acordul Preşedintelui Asociaţiei, procedura fiind cea
(1) Preşedintele nominalizează Comisia pentru cauza stabilită anterior.
respectivă şi o convoacă în termen de maxim 10
zile de la înregistrarea sesizării; Art. 18 Activităţile de investigare se vor desfăşura în
(2) Comisia adoptă măsurile de investigaţie pentru condiţii de confidenţialitate. Nerespectarea acestei
cazul respectiv şi fixează un termen pentru obligaţii duce automat la excluderea persoanei
finalizare, de regulă, de maximum 30 zile de la respective din Comisie sau după caz la sancţionarea
înregistrarea sesizării. disciplinară a personalului de execuţie al Asociaţiei, cu
desfacerea contractului individual de muncă.
Art. 11 La investigaţie participă nemijlocit membrii
convocaţi ai Comisiei de Etică. Pentru cazuri deosebite CAPITOLUL V
Comisia poate angaja, după aprobare de către ALTE PREVEDERI
Preşedintelui Asociaţiei, investigatori specializaţi Art.19 Prezentul Regulament de Organizare şi
(jurişti, experţi, detectivi, etc.) Funcţionare a Comisiei de Etică intră în vigore la data
aprobării lui de către Consiliul Director, conform
Art. 12 Statutului.
(1) În faza de investigare se vor efectua următoarele
acte de procedură: Art.20 Prezentul Regulament de Organizare şi
- consemnarea declaraţiilor de la persoanele Funcţionare a Comisiei de Etică va fi publicat în
implicate; Buletinul Informativ al Asociaţiei.
- prelevarea de înscrisuri relevante în cauză; •••
- constatarea unor situaţii de fapt; RATA DE CAPITALIZARE PENTRU
- administrarea altor probe în conexiune cu cauza; ÎNTREPRINDERILE NECOTATE
- prezentarea de rapoarte ale unor investigatori dr. ec. Sorin V. Stan
specializaţi (jurişti, experţi, detectivi) IROVAL
(2) Refuzul explicit sau implicit al persoanelor Stabilirea nivelului ratei de capitalizare, necesară în
implicate de a se supune investigării este o aplicarea metodei capitalizării profitului net anual
circumstanţă defavorabilă pentru acestea, iar corectat şi mentenabil pe termen lung, este un
Comisia poate delibera şi în lipsa persoanelor exemplu de confirmare a unei aserţiuni, incluse în
implicate. multe standarde de evaluare. Aceasta se referă la rolul
decisiv al judecăţii evaluatorului care trebuie să
Art. 13 Materialele întocmite şi activităţile desfăşurate selecteze un anumit indicator, să-l introducă în
conform măsurilor adoptate la art. 10.2. se analizează calcululele aferente determinării valorii şi, mai ales, să-
în comun de membrii Comsiei de Etică convocaţi în l fundamenteze şi/sau să explice corectitudinea
cvorumul stabilit conform art. 11 în termen de maxim indicatorului selectat.
30 zile de la înregistrarea sesizării În ce priveşte noţiunea de rată de capitalizare, câteva
abordări de natură metodologică se referă la
Art.14 înţelegerea altor concepte înrudite sau derivate cu/din
(1) În urma analizării şi discuţiilor din Comisia de conceptul de rată de capitalizare. Mă refer la
Etica se adoptă o decizie care se referă în mod următoarele aspecte:
direct şi clar la: încălcarea sau neîncălcarea unui 1. relaţia capitalizare-actualizare;
principiu etic cuprins în Statut. 2. costul capitalului propriu;
(2) În cazul existenţei unei încălcări, decizia Comisiei 3. metode de estimare a nivelului ratei de capitalizare;
şi materialul probator se transmit Comisiei de 4. exprimarea în termeni monetari (nominali) sau reali
disciplină în vederea stabilirii sancţiunilor. a ratei de capitalizare.
(3) În şedinţele ordinare (trimestriale) ale Consiliului
Director se fac succinte informări asupra cauzelor 1. Prin prisma relaţiei ei cu procesul de actualizare,
investigate. capitalizarea poate fi definită, ca fiind actualizarea
unui flux de venituri viitoare de natura unei anuităţi
(mărimi anuale egale) sau a unui flux de anuităţi

crescătoare cu o rată anuală constantă (notată, de • va realiza o rentabilitate constantă a investiţiilor

obicei, cu g). noi de capital.
În cazul al doilea, se va aplica formula Gordon- În aceste condiţii se poate deci previziona, cu
Shapiro, cunoscută de toţi evaluatorii. acurateţea corespunzătoare, care va fi rata anuală
O problemă esenţială în această abordare este perpetuă de creştere a profitului net.
înţelegerea corectă a mărimii ratei anuale perpetue O altă concluzie logică, legată direct de cele două
estimate de creştere a venitului (g). condiţii de aplicare a metodei capitalizării profitului
Din punct de vedere strict matematic se arată că net, expuse mai sus, este egalitatea dintre profitul net şi
“dacă g este mai mare decât t (rata de actualizare), dividendele disponibile pentru acţionari. Altfel spus,
formula Gordon-Shapiro a capitalizării este deoarece amortizarea este egală cu investiţiile şi
inaplicabilă”. modificarea anuală a NFR este zero, pentru o
O astfel de afirmaţie, deşi corectă din punct de vedere întreprindere neîndatorată, profitul net este egal cu
strict matematic, este o aberaţie economică. Explicaţia dividendele distribuibile (adică cu cash-flow-ul net la
este următoarea: dispoziţia acţionarilor).
• g, exprimând rata anuală perpetuă de creştere a De aceea, calcularea valorii întreprinderii necotate
venitului, nu poate să fie superioară ratei sperate de prin capitalizarea profitului net şi/sau prin capitalizarea
creştere a valorii adăugate a domeniului din care face dividendelor disponibile trebuie să ducă la acelaşi
parte întreprinderea evaluată sau, în ultimă instanţă, rezultat deoarece, tot logic, nivelul ratei de capitalizare
P.I.B.-ului. Or, în orizontul infinit, cei doi indicatori va fi acelaşi.
menţionaţi nu pot creşte cu mai mult de 2-4% pe an (în Respectarea acestei coerenţe are o mare importanţă în
termeni reali). Dacă g (exprimat în termeni reali) ar fi cealaltă situaţie curentă de utilizare a formulei
inclus în formula G – S la nivelul de 6%, din punct de capitalizării, respectiv calcularea valorii continue
vedere matematic, peste mai multe zeci de ani viitori, (terminale sau reziduale), ca expresie a cash-flow-ului
ar trebui ca producţia întreprinderii să depăşească net obtenabil în perioada de previziune non-explicită.
P.I.B.-ul ţării respective (deoarece o creştere de 1,06∞ Deoarece profitul net şi cash-flow-ul net în primul an
duce în final la o valoare absolută mai mare decât cea al perioadei de previziune non-explicită (care se
rezultată dintr-o creştere de 1,03∞). caracterizează prin intrarea întreprinderii evaluate în
• deoarece rata minimă de actualizare acceptată este, stadiul de stabilitate), trebuie să fie în mod logic de
tot strict teoretic, rata de bază fără risc plus o primă de mărimi egale, valoarea reziduală (Vr), calculată prin
risc minimă, ceea ce duce la un nivel de 6-7% în capitalizarea celor doi indicatori, trebuie să fie egală.
termeni reali şi cum g (exprimat tot în termeni reali) nu Deci, ca formule de calcul:
poate fi mai mare de 2-4%, rezultă logic că g nu poate Vr1 = CFNFp + 1 / cmpc, sau
fi estimat a fi superior ratei de actualizare. Vr2 = Pn expl p+1 / cmpc, şi
Cu alte cuvinte, ecuaţia: Vr1 = Vr2
k=t-g
este întotdeauna valabilă. Trebuie făcute trei menţiuni referitoare la utilizarea
k = rata de capitalizare calculelor din formulele de mai sus:
t = rata de actualizare • sunt aplicabile numai în cazul variantei de evaluare
g = rata anuală sperată de creştere a venitului a metodei DCF cunoscută sub denumirea de cash-
Un alt argument de natură metodologică este faptul că flow la dispoziţia firmei;
metoda capitalizării profitului net este adecvată şi • se observă că rata de capitalizare este identică cu
relevantă în evaluarea unei afaceri numai dacă sunt rata de actualizare, exprimând costul mediu
îndeplinite următoarele două condiţii de aplicare: ponderat al capitalului investit în firmă (al
(a) afacerea evaluată nu face parte dintr-o ramură acţionarilor şi al creditorilor);
capital intensivă; deci, metoda capitalizării se aplică • nu este prevăzută o rată anuală perpetuă sperată de
în situaţia în care, în linii generale: creşterea a PN expl. sau CFNF (cash-flow-ul net la
- investiţiile anuale de capital sunt aproximativ dispoziţia firmei), deoarece trebuie asigurată o
egale cu amortizarea anuală; coerenţă în raţionamentul economic. Raţiunea
- mărimea anuală a necesarului de fond de rulment neîncorporării în rata de capitalizare a unui g constă
este constantă. în faptul că investiţiile anuale necesare fiind egale
(b) stadiul evoluţiei afacerii evaluate este cel de cu amortizarea anuală, rezultă că investiţiile nete
stabilitate atins atunci când întreprinderea se vor fi zero (adică cele finanţate din profitul net)
caracterizează prin una din următoarele neavând deci loc o creştere a stocului de capital
caracteristici: imobilizat. Ca urmare, sporul de producţie şi de
• va realiza marje de profit constante, o rotaţie profit net nu are de unde să provină, el fiind deci
constantă a capitalului şi o rentabilitate constantă egal cu zero.
a capitalului investit;
• va creşte cu o rată anuală constantă şi va investi o Includerea unui g în estimarea ratei de capitalizare se
mărime procentuală constantă din cash-flow-ul va face aşadar numai dacă se estimează că
brut în fiecare an; sau întreprinderea evaluată va trebui să aloce investiţii

anuale (în active corporale şi mai ales necorporale) Cea mai dificilă problemă a stabilirii nivelului ratei de
superioare amortizării anuale. capitalizare (kr) este estimarea primei de risc care se va
2. Rata de capitalizare reflectă costul capitalului adăuga la nivelul ratei reale de bază (ir) selectată de
propriu (respectiv ce care aparţine acţionarilor evaluator. Problema categoriilor de riscuri luate în
proprietari ai acţiunilor ordinare). calcul, a modului de măsurare (global sau pe trepte de
Rata de capitalizare este expresia ratei rentabilităţii riscuri) ca şi a mărimii riscurilor constituie subiecte
capitalului propriu cerute, necesare, impuse, cuvenite uzuale de discuţii între specialiştii teoriei evaluării şi
pentru posesorii acestuia şi care îi motivează să facă o evaluatorii profesionişti, concretizate în susţinerea mai
investiţie nouă sau să-şi menţină capitalul lor într-o multor modele de construcţie a ratei de capitalizare.
anumită afacere. Din punct de vedere teoretic, profitul proprietarului
Deoarece, aşa cum s-a arătat anterior, capitalizarea (sau întreprinzătorului) este răsplata atât a renunţării
este calcularea valorii actualizate a unui flux de venit sale la un consum prezent în vederea asigurării unui
anual constant (anuitate) sau crescător cu o rată anuală consum viitor mai mare (deci o creştere a puterii lui de
constantă, rezultă două principii de bază ale stabilirii cumpărare) cât şi a riscului asumat de acesta într-o
nivelului ratei de capitalizare. Acestea sunt: afacere în care şi-a investit banii, risc concretizat în
Rata de capitalizare este o rată reală; altfel spus, nerealizarea parţială sau integrală a fluxului de profit
ea nu conţine componenta inflaţionistă a creşterii sperat de investitor. Deci, cu cât mărimea riscului
anuale a venitului anual supus capitalizării, adică asumat este mai mare, cu atât şi mărimea profitului
cel care este transformat în valoarea proprietăţii obtenabil trebuie să fie mai mare. Această formulare
care îl generează. poate fi transformată în termeni relativi prin nivelul
Din principiul expus mai sus rezultă, în mod logic, cel ratei rentabilităţii sperate din capitalul investit, de un
de-al doilea principiu: întreprinzator, în achiziţionarea unei proprietăţi.
În construirea nivelului ratei de capitalizare Costul de oportunitate al capitalului acţionarilor
trebuie să se pornească de la nivelul ratei reale de (concretizat în acţiuni obişnuite) este rentabilitatea
bază fără risc (the real risk free rate) la care se va firmei pe care proprietarii acesteia aşteaptă să o
adăuga o primă de risc, estimată pe baza judecăţii realizeze dintr-o investiţie alternativă care ar prezenta
evaluatorului şi a uzanţelor practicienilor, aceleaşi riscuri.
respectiv prin aplicarea unui anumit model. Acţionarii deţinători ai acţiunilor ordinare (obişnuite)
Din punctul de vedere al analizei economico- sunt proprietarii legali ai unei întreprinderi. Rentabi-
financiare, nivelul ratei de capitalizare se identifică cu litatea capitalului investit de către aceştia trebuie să fie
rentabilitatea capitalului propriu (ROE – return on în concordanţă cu obiectivul deciziilor
equity), cu menţiunea că la numărătorul formulei managementului întreprinderii, reflectat prin
matematice de calcul a ratei rentabilităţii nu este maximizarea valorii de piaţă a întreprinderii.
profitul net contabil curent ci profitul net curent Maximizarea valorii de piaţă a întreprinderii şi deci a
corectat reproductibil pe termen lung iar la numitor, unei acţiuni ordinare presupune maximizarea fluxului
în mod normal, se va afla nu capitalul propriu de dividende care se estimează a fi încasat, într-un
înregistrat în contabilitate, ci valoarea de piaţă a orizont de timp nelimitat, de către proprietarul legal al
capitalului propriu. întreprinderii (acţionar).
Costul capitalului acţionarilor (care este de facto
Convertind în formule ideile de mai sus, rezultă: costul lui de oportunitate) este rata de actualizare care
converteşte fluxul viitor de dividende anuale sperate de
PNacmtl acţionar într-o valoare actualizată egală cu preţul de
kr = ------------------------------------------- x 100 piaţă al acţiunii. Aşadar, sensul ratei de capitalizare
Val. de piaţă a capitalului propriu este identic cu cel al ratei interne de rentabilitate, cu
amendamentul că mărimea capitalului investit este
kr = RCIS = ccpr exprimată de valoarea de piaţă a unei acţiuni, la data
kr = ir + prima de risc, şi evaluării.
De aceea, costul capitalului acţionarilor este rata
1 minimă a rentabilităţii cerută de acţionari managerilor
m = ----, în care: ca recompensă pentru investirea economiilor lor în
kr acţiuni emise de întreprinderea evaluată.
- kr = rata de capitalizare reală (sau exprimată în
termeni reali, sau în putere de 3. Există 3 metode diferite de stabilire a nivelului ratei
cumpărare/consum); de capitalizare:
- PNacmtl = profit net anual corectat şi mentenabil pe (a) Modelul bazat pe dividend (the dividend valuation
termen lung; model) conform căruia:
- RCIS = rentabilitatea sperată a capitalului investit; Valoarea de piaţă a acţiunilor unei întreprinderi
- ccpr = costul real al capitalului propriu; este egală cu suma fluxului de dividende sperate
- ir = rata reală de bază fără risc; într-un orizont de timp infinit, convertite în valoa-
-m = coeficient multiplicator al venitului (numit rea lor prezentă (sau actualizate la data
şi factor de capitalizare) evaluării).

Ca urmare, model de estimare a riscurilor, se impune îndeplinirea

Costul capitalului propriu reprezintă unor condiţii.
rentabilitatea pe care un investitor/acţionar speră ⇒ măsurarea riscului să fie aplicabilă la toate catego-
să o obţină din deţinerea unei acţiuni. riile de investiţii, respectiv la:
Modalitatea de determinare a costului capitalului • obligaţiuni guvernamentale;
propriu prin utilizarea modelului de evaluare bazat pe • obligaţiuni ale companiilor;
dividend este redat mai jos printr-un exemplu concret: • acţiuni ale companiilor cotate;
Presupunem că: • acţiuni ale companiilor necotate;
• dividendul anual estimat a fi încasat pentru o ac- • proprietăţi imobiliare.
ţiune este de 15.000 lei şi se va încasa la sfârşitul ⇒ riscul exprimat cantitativ, de obicei printr-un pro-
fiecărui an; cent suplimentar de rentabilitate cerută de
• durata de timp viitoare pentru încasarea dividen- investitor, trebuie să exprime o recompensă pentru
delor este infinită; acesta şi nu o altă dorinţă subiectivă, neînscrisă în
• valoarea de piaţă la data evaluării, a unei acţiuni recompen-sarea normală pentru asumarea riscului;
este de 105.000 lei. ⇒ standardizarea diferitelor riscuri în categorii princi-
pale de riscuri; altfel spus, agregarea multitudinii de
Rezultă că: riscuri în categorii de riscuri care pot fi estimate, de
1 1
1
obicei, pe baza unei scări procentuale cuprinse fie
105.000 = 15.000 x --------- + 15.000 x ----------- + … 15.000 ------- între 0 – 5%, fie între 0 – 1% sau în anumite limite
--- procentuale pe baza mediilor istorice realizate.
(1+ccp)1 (1+ccp)2
∞
(1+ccp)
(b) Determinarea “ex ante” a unei rentabilităţi
suplimentare, calculată ca o primă de risc globală,
Find vorba de un dividend anual constant şi aplicabilă asupra ratei de bază fără risc. Cu alte
perpetuu, ecuaţia de mai sus se simplifică prin formula: cuvinte, evaluatorul va aprecia că factorii de risc cu
care se va confrunta întreprinderea evaluată şi mediul
15.000 său exterior vor solicita un surplus de rentabilitate de X
105.000 = --------- şi deci procente în raport cu rata de bază fără risc. Acest
ccp surplus de rentabilitate reprezintă aşadar o
recompensare a asumării riscului de către un investitor
15.000 care intenţionează să achiziţioneze o anumită
ccp = ----------- = 0,1428 sau 14,28% întreprindere. Mărimea primei globale de risc se poate
105.000 estima în mod intuitiv pe baza a două puncte de
referinţă:
Rezultă deci că nivelul ccp este 14,28%, respectiv
• nivelul ratelor de capitalizare practicate în mod uzual
aceea rată prin care fluxul viitor de dividende sperate
pe piaţa tranzacţiilor cu întreprinderi necotate din
este convertit în valoarea actuală de 105.000
acelaşi domeniu de activitate cu cel al întreprinderii
lei/acţiune. În acest sens, rata de capitalizare are
evaluate;
aceeaşi semnificaţie cu rata internă de rentabilitate.
• nivelul rentabilităţii realizate de întreprinderile cotate
Dar pentru întreprinderile necotate şi îndeosebi pentru
din acelaşi sector de activitate, pe piaţa bursieră.
cele care nu au avut o politică a dividendelor orientată
spre satisfacerea nevoilor acţionarilor şi nici nu se
Exemplul cel mai simplu, de natura uzanţelor în
previzionează o politică clară pentru viitor, modelul
evaluarea întreprinderilor necotate, este următoarea
evaluării pe bază de dividende nu poate fi utilizat cu
formulă de calcul a ratei de capitalizare:
credibilitate pentru calcularea costului capitalului
propriu şi deci al ratei de capitalizare. De aceea, sunt k = d′n + prima de risc de 25-75% din rata de bază
recomandate şi aplicate în practică alte două abordări, fără risc
ambele luând în considerare calcularea într-o manieră în care:
distinctă a primei de risc care se adaugă la cealaltă d′n = rata de bază fără risc este rata nominală a
componentă a ratei de capitalizare – rata de bază fără dobânzii aferentă obligaţiunilor guvernamentale pe
risc. termen lung.
Din punct de vedere practic, atât metodologii cât şi În toate ţările dezvoltate, d′n este cuprinsă între 8-9%.
practicienii evaluării întreprinderilor, trebuie să Rezultă deci că, potrivit aceste uzanţe, nivelul ratei de
utilizeze un model adecvat, funcţie de categoriile de capitalizare din ţările dezvoltate este cuprins între 10-
riscuri care pot să influenţeze în mod seminificativ 16%, cu menţiunea că pentru întreprinderile mici
derularea viitoare a activităţii întreprinderii supuse necotate, mărimea primei de risc este mai mare.
evaluării. Ori de câte ori este posibil, nivelul ratei de
Includerea într-un anumit model, oricare ar fi acesta, capitalizare se preia de pe piaţa tranzacţiilor cu
a fluorescenţei de riscuri potenţiale viitoare este o întreprinderi asemănătoare. În acest caz, valoarea
operaţiune delicată şi cu un pronunţat caracter întreprinderii calculată prin capitalizarea
subiectiv. Totuşi, pentru aplicarea pe scară largă a unui

venitului net, este valoarea ei de piaţă, deoarece se presupune reproducerea profitului net anual
bazează pe realităţile pieţei. mentenabil pe termen lung.
Rata nominală a dobânzii la obligaţiunile
(c) Descopunerea analizei riscurilor între diferiţi guvernamentale pe termen lung este diferită de la o
factori de risc, apoi calcularea mărimii fiecărei ţară la alta şi uşor fluctuantă în timp. Aceeaşi
“trepte” de riscuri şi adăugarea acestora la o rată de caracteristică o are şi rata anuală a inflaţiei, care
bază fără risc. În acest sens, în literatura economică constituie, alături de rata reală a dobânzii, ce-a de
aferentă evaluării întreprinderii, modalităţile de a doua componentă a ratei nominale.
estimare a riscurilor pe trepte de riscuri sunt diferite,
cea mai adecvată modalitate fiind, după părerea Nivelul ratei nominale a dobânzii la obligaţiunile
noastră, modelul CAPM adaptat la specificul guvernamentale (government bonds) este cuprins între
întreprinderilor necotate. 6-9% cu o concentrare spre 7-9% în ţările din U.E. şi
Modelul CAPM – Capital Pricing Asset Model este S.U.A.
utilizat de analiştii pieţei bursiere pentru a calcula Prin deducerea ratei anuale a inflaţiei din acest nivel
rentabilitatea medie a tuturor tranzacţiilor cu acţiuni al ratei nominale se calculează nivelul ratei reale a
realizate pe parcursul unui an. dobânzii (d′n).
Această rentabilitate realizată pe piaţa bursieră, care
se apropie cel mai mult de conceptul teoretic de piaţă Deci:
cu concurenţă perfectă, este un punct de referinţă d ′r = d ′n – f
fundamental pentru orice investitor potenţial atunci în care:
când îşi formulează o opinie asupra ratei rentabilităţii f = rata anuală a inflaţiei
aşteptate de el, în cazul în care intenţionează să-şi
plaseze/menţină capitalul său într-o întreprindere pe Dacă f este peste 10%, atunci formula de calcul se va
care o preferă din seria de alternative de investiţii cu modifica astfel:
aceeaşi factori de risc. d′r = (d′n – f) / (1 + f)
Multe firme de consultanţă, calculează nivelul ratei de
capitalizare pentru evaluarea întreprinderilor necotate Nivelul acestui indicator este cuprins între 3-5% în
pe baza modelului CAPM adaptat, prin includerea unei toate ţările dezvoltate şi exprimă deci înclinaţia unui
prime de risc suplimentare aferentă numai întreprin- consumator de a-şi amâna cheltuiala economiei lui de
derilor necotate. azi în schimbul satisfacţiei unui consum suplimentar de
3-5% (deci a unei puteri de cumpărare mai mari) pe
Formula de calcul este următoarea: care-l va realiza în mod cert peste un an, dacă cumpără
obligaţiuni guvernamentale pe termen lung (listate la
ccpr = d′n + β (PRPB + PRIN), în care: bursă).
ccpr = costul capitalului propriu exprimat în termeni ⇒ Prima de risc pe piaţa bursieră (PRPB) exprimă
reali; diferenţa medie dintre rata rentabilităţii pieţei
β = coeficientul β al domeniului de activitate din bursiere în ansamblul ei şi rata nominală a dobânzii
care face parte întreprinderea evaluată; la obligaţiunile guvernamentale pe termen lung.
PRPB = prima de risc medie pe piaţa bursieră aferentă Mărimea istorică a acestei prime (numită market
tuturor întreprinderilor cotate; risk premium), calculată ca medie geometrică, este
PRIN = prima de risc pentru întreprinderi necotate. de 5-6% în S.U.A. şi adesea ca medie între cele
două cifre, respectiv 5,5%.
Deoarece modelul bursier de calcul a rentabilităţii
capitalului investit, numit CAPM este cunoscut şi larg În Olanda, de-a lungul timpului, nivelul primei de risc
explicat în lucrările cu caracter financiar – bursier ne pe piaţa bursieră a oscilat între 4-8% iar într-un studiu
vom referi numai la câteva probleme metodologice recent al Băncii Naţionale a Olandei a rezultat că în
necesare pentru înţelegerea modului de construire a prezent este de cca. 6%.
ratei de capitalizare. Elementele esenţiale se referă la: Aswath Damodaran1 utilizează niveluri diferite ale
primei de risc pe piaţa bursieră, la calculele pe care le
⇒ stabilirea nivelului ratei de bază reale (the real risk face în numeroasele exemple de estimare a costului
free rate) notată cu d′n. În practică, această rată capitalului utilizat de marile companii nord-americane
poate fi preluată în mai multe modalităţi dar, în şi europene şi implicit de evaluare a acestora. Acestea
mod uzual, ea reprezintă rata de bază reală a sunt redate în tabelul de mai jos:
dobânzii la obligaţiunile guvernamentale pe termen
lung. Explicaţia constă atât în lipsa oricărui risc de
neîncasare a dobânzii de către investitorul în 1 Aswath Damodaran – Investment Valuation, John
obligaţiuni guvernamentale cât, mai ales, în Wiley & Sons, Inc. 1996, p. 49
asigurarea unei coerenţe între longevitatea acestei
rate (10-30 ani) cu durata nelimitată în care se

Caracteristici ale pieţelor financiare Prima de risc peste rata dobânzii

la obligaţiunile guvernamentale
- Pieţe în dezvoltare cu risc politic (America de Sud, Europa de Est) 8,5%
- Pieţe în dezvoltare (ţări din Asia exclusiv Japonia, Mexic) 7,5%
- Pieţe dezvoltate cu cotaţii cuprinzătoare (S.U.A., Japonia, Marea
Britanie) 5,5%
- Pieţe dezvoltate cu cotaţii limitate (pieţele vest-europene, exclusiv
Germania şi Elveţia) 4,5 – 5,5%
- Pieţe dezvoltate cu cotaţii limitate şi cu economii stabile (Germania,
Elveţia) 3,5 – 4%
Concluzia esenţială care rezultă din eşalonarea primei de (iii) diversificarea/flexibilitatea activităţii;
risc pe piaţa bursieră constă în diferenţierea nivelurilor (iv) poziţia/segmentul de piaţă:
acestui indicator, funcţie de riscul asociat cu volatilitatea (v) bariere de intrare pe o anumită piaţă.
economiei, de riscul instabilităţii politice şi de structura
pieţei de capital (în Germania şi Elveţia fiind cotate Aceste cinci categorii de riscuri sunt punctate fiecare pe
numai companii mari şi stabile). o scară de punctare cu trei trepte, astfel:
⇒ Prima de risc pentru întreprinderile necotate (PRIN)
exprimă numai categoriile de riscuri suplimentare 0 0,5 1,0
pe care şi le asumă un investitor într-o firmă nici un risc risc mediu risc mare
particulară necotată. Deci, ca esenţă, exprimă o primă
specifică unei firme mici. Apoi fiecăreia din cele 5 categorii de riscuri i se
Pentru o întreprindere mică au fost identificate cinci atribuie un coeficient de importanţă, astfel încât suma
categorii de riscuri suplimentare: acestora să fie 8. De exemplu, dacă se alocă coeficienţii
(i) calitatea managementului; de importanţă diferiţi, în sensul exemplului de mai jos,
(ii) riscul de nevandabilitate imediată a acţiunilor; se pot obţine următoarele valori pentru PRIN:
Categorii Coef. de Riscul egal Coeficient Risc pe trepte

de importanţă al fiecărei multiplica-
riscuri categorii tor
0 1,2% 2,4%
(i) 30% 1,6% 2,4
0 0,8% 1,6%
(ii) 20% 1,6% 1,6
0 1,0% 2,0%
(iii) 25% 1,6% 2,0
0 0,6% 1,2%
(iv) 15% 1,6% 1,2
0 0,4% 0,8%
(v) 10% 1,6% 0,8
TOTAL 100,0 8% 8 0 4% 8%
Rezultă deci că PRIN poate fi cuprinsă între 0% ponderea creditelor în totalul capitalului utilizat
(numai teoretic) şi 8% în cazul în care percepţia celor 5 (debt/equity ratio)
categorii de riscuri este foarte intensă. Procedeul care utilizează coeficientul β al firmelor
⇒ Coeficientul β pentru întreprinderile necotate comparabile este redat în, mod concret, în exemplul de
poate fi preluat în mai multe modalităţi, respectiv: mai jos:
(a) cea mai simplă modalitate este de a prelua
coeficientul β al domeniului de activitate din
care face parte firma evaluată;
(b) preluarea coeficientului β al firmelor cotate şi
care au caracteristici asemănătoare cu firma
evaluată, cu o corecţie care are în vedere

Companii comparabile cotate Coeficientul β al companiei Raportul credite capital propriu
A 1,30 0,35
B 1,20 0,25
C 1,35 0,05
D 1,15 0,20
E 1,18 0,24
Media 1,24 0,22
Firma evaluată S.C. “OMEGA” S.A. are un raport între şi rata sperată perpetuă de creştere a venitului este de 5%
creditele totale şi capitalul propriu (exprimate în valori (solicitată tot de investitori), cele două cifre sunt înţelese
contabile) de 0,3, iar cota impozitului pe profit este de în sens de rate nominale (sau exprimate în termeni
25%. monetari), care încorporează în ele şi rata anuală a
Ca urmare, coeficientul β al firmei S.C. “OMEGA” inflaţiei.
S.A. se calculează în două etape: Presupunem că profitul net anual corectat şi mentenabil
Etapa 1: Coeficientul mediu β pentru cele cinci companii pe termen lung (PN) este de 1.000 $ şi se va reproduce la
dacă acestea nu ar fi îndatorate este: infinit cu o rată de creştere anuală perpetuă de 5%, iar
β neînd. = 1,24 / [1 + (1 – 0,25) (0,22)] = 1,06 rata anuală previzionată a inflaţiei (f) este 3%.
Etapa 2: Coeficientul β al firmei S.C. “OMEGA” S.A.
va fi: Deci:
β = 1,06 / [1 + (1 – 0,75) (0,3)] = 1,30 tn = RIR = 14%
gn = 5%
4. În legătură cu exprimarea fie în termeni monetari
(nominali), fie în termeni reali a ratei de capitalizare, o Rezultă: VCA = = 111.111 $
problemă de coerenţă între modul de exprimare al
venitului care se capitalizează şi rata de capitalizare Acelaşi rezultat trebuie să se obţină şi dacă se
apare îndeosebi în situaţia când rata de capitalizare se raţionalizează în termeni reali. Explicaţia este redată în
stabileşte prin procedeul studierii cerinţelor de calculele de mai jos:
rentabilitate ale investitorilor potenţiali în diferite tipuri tr = 14% - 3% = 11%
de proprietăţi cu destinaţie de afacere. gr = gn – f = 5% - 3% = 2%
Această abordare a nivelului ratei de capitalizare, des
utilizată în SUA, se justifică prin următoarele
argumente: Rezultă: VCA = = 111.111 $
• se evită utilizarea unor metode teoretice (abstracte)
ale rentabilităţii şi riscului şi se pune accentul pe
rentabilitatea cerută de investitori; Deci, rezultă că valoarea capitalului acţionarilor
• rata de capitalizare se construieşte pe categorii calculată prin aplicarea formulei Gordon-Shapiro
principale de proprietăţi, pe regiuni şi pe tipuri de trebuie să fie identică când se raţionează în termeni
investitori (respectiv, cei care sunt supuşi investigării monetari (nominali) şi reali. În plus, rata reală
şi care participă curent pe piaţa imobiliară). perpetuă de creştere a venitului (gr) nu poate să
reflecte decât creşterea sperată a valorii adăugate a
De exemplu, dacă pentru un anumit tip de afacere, a domeniului de activitate al întreprinderii evaluate
rezultat că nivelul ratei interne de rentabilitate (RIR) sau a P.I.B. – ului (ambii indicatori fiind exprimaţi
cerute de investitorii importanţi potenţiali este de 14% în termeni reali).
¶·

ISSN: 1224-8967
Buletin
INFORMATIV
••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
CUPRINS REGULAMENT DE ATESTARE MEMBRI ANEVAR
REGULAMENT DE ATESTARE PARTEA I - MEMBRU TITULAR

MEMBRI ANEVAR …………………. 1 PARTEA II - MEMBRU ASOCIAT
PARTEA III - MEMBRU ACREDITAT
Partea I MEMBRU TITULAR …… 1
PARTEA I-a – MEMBRU TITULAR
Partea II MEMBRU ASOCIAT ......... 3
Partea III MEMBRU ACREDITAT ... 4 1. Obiect şi aplicabilitate

Prezentul Regulament de primire a membrilor titulari a fost întocmit în
conformitate cu art. 6, art. 9, art. 10, art. 24 din Statutul Asociaţiei
Naţionale a Evaluatorilor din România (denumită în continuare
DOUA COERENTE IN APLICAREA Asociaţia sau ANEVAR).
METODEI DCF ………………...…….. 7 Membru titular ANEVAR poate fi orice persoană fizică, indiferent de
cetăţenie, naţionalitate, religie, sex sau convingeri politice, care prin
pregătirea şi experienţa sa în domeniul evaluării a dobândit o
competenţă deosebită de înţelegere şi rezolvare a problemelor din
domeniu.
NIVELELE VALORII UNUI PACHET DE
Procesul de admitere ca membru titular are ca obiectiv înregistrarea în
ACTIUNI ………………………. 10
baza de date a Asociaţiei, a persoanelor fizice ce îndeplinesc condiţiile
necesare şi îşi exprimă dorinţa de a fi admişi, precum şi eliberarea unei
legitimaţii de membru şi a ştampilei ce va conţine numele evaluatorului
respectiv şi numărul de înregistrare.
METODA REGRESIEI LINEARE IN
EVALUAREA PROPRIETATII 2. Procedura
IMOBILIARE ………………………. 11 Procedura de admitere ca membru titular ANEVAR are următoarele
etape:
- înscrierea;
- examinarea;
- acordarea legitimaţiei şi a ştampilei de membru titular;
ASIGURAREA DE RASPUNDERE - monitorizare la nivelul Centrului Teritorial unde domiciliază
PROFESIONALA ………………….. 15 solicitantul.
2.1. Admiterea
2.1.1. Condiţii de admitere
DESPRE INSTRUIREA Calitatea de membru titular comportă îndeplinirea următoarelor
CONTINUA ………………………… 16 condiţii:
- să aibă formaţie universitară completă - minim 4 ani (nu se
primesc subingineri sau absolvenţi ai colegiilor);
Buletin informativ nr. 2 - 2000 1

- să aibă o autentică reputaţie morală; În cazul depăşirii termenului de 1 an, dar nu mai mult de 2
- să facă dovada unei solide pregătiri profesionale, prin ani, solicitantul trebuie să promoveze seminarul de actualizare
absolvirea unor forme de instruire/calificare recunoscute a cunoştinţelor, iar după depăşirea a doi ani va urma cursul de
de Asociaţie, în unul din domeniile specifice de evaluare, formare.
şi anume: Raportul se înregistrează şi se repartizează pentru verificare
- evaluarea proprietăţilor imobiliare; la 2 lectori. Verificarea se face conform grilei aprobată de
- evaluarea afacerii; Comisia de Atestare.
- analiză si evaluare valori mobiliare. Nota minimă de acceptare a raportului este 6.
- trecerea unui examen de admitere conform cu cap. Rapoartele respinse se înapoiază însoţite de grila de verificare
2.2.; şi observaţiile examinatorilor. Cursantul poate prezenta
- să fi executat lucrări de analiza diagnostic şi ulterior raportul refăcut sau alt raport plătind din nou taxa de
evaluare; verificare.
- să recunoască şi să respecte Statutul Asociaţiei si Participanţii la cursurile organizate de IROVAL/ ANEVAR
Codul Deontologic al profesiei de evaluator; au la dispoziţie 4 ore de consultanţă la min. 6 săptămâni după
- să facă dovada a 2 (doi) ani de experienţă ultima zi de curs, vor preda rapoartele de evaluare elaborate la
profesională de la absolvirea facultăţii; min. 8 săptămâni după ultima zi de curs şi vor susţine aceste
- să fie aprobată de Consiliul Director. rapoarte la min. 10 săptămâni după ultima zi de curs la
centrele teritoriale unde s-au organizat cursurile.
2.1.2. Confirmarea calificării şi experienţei Consultaţiile şi susţinerea rapoartelor de evaluare vor avea
În conformitate cu definiţia evaluatorului, Comisia de loc sâmbăta şi în caz de imposibilitate se reprogramează în
Atestare va confirma calificarea şi experienţa solicitantului. ziua următoare.
Calificarea se demonstrează prin absolvirea unui curs Datele exacte de consultaţii, predarea şi susţinerea rapoartelor
organizat de ANEVAR, organizat de altă instituţie în se comunică odată cu programul cursului.
colaborare cu ANEVAR şi oficializat prin acord scris, Prezentarea rapoartelor se face:
organizat de altă instituţie şi care îndeplineşte criteriile - în faţa unei comisii formate din 2 persoane:
cursurilor ANEVAR, astfel: • un lector desemnat de Comisia de Atestare şi aprobat de
A Curs organizat de IROVAL/ANEVAR conform Secretarul General;
Standardelor Internaţionale şi ale ANEVAR: • şeful Centrului Teritorial sau un lector local desemnat de
- 60 ore de clasă şeful Centrului Teritorial
- tematica conform anexei - participă toţi candidaţii, autori ai lucrării;
B Curs organizat de ANEVAR sau altă instituţie, în - durata examenului min. 5 min/candidat;
colaborare cu ANEVAR; - nota medie de admitere este minim 6
- în perioada 1997 – octombrie 1998 + absolvirea Cursanţii care lipsesc se pot prezenta la o altă sesiune plătind
seminarului de actualizare a cunoştinţelor SPIC 20 sau taxa de examinare.
SPIC 22;
- în anii 1995 – 1996 + participarea la curs organizat 2.2. Examinarea candidaţilor
de ANEVAR după octombrie 1998 plătit ½; Demonstrarea cunoştinţelor şi abilităţilor candidaţilor se face
- în anii 1992 – 1994 + participarea la un curs printr-un examen scris tip grilă susţinut nu mai târziu de 12
organizat de ANEVAR după octombrie 1998 plătit luni de la absolvirea cursului de formare.
integral După acest termen, candidatul trebuie să facă dovada
C Curs organizat de alte instituţii cu următoarele caracteristici: promovării seminarului de actualizare a cunoştinţelor şi a
- 60 ore de clasă cu tematica anexată şi conţinut seminarului privind standardele profesionale şi etice în ultimul
conform standardelor internaţionale; an.
- cu minim 44 ore de clasă + completare cu seminar Examenele se susţin odată cu prezentarea rapoartelor de
organizat de IROVAL conform acordului încheiat cu evaluare la finalizarea cursurilor sau în cele 4 sesiuni anuale şi
aceste instituţii; anume:
- cu minim 30 ore + participarea la curs ANEVAR cu - ultima sâmbătă din februarie;
plată 1/2 - prima sâmbătă din martie;
În scopul demonstrării unei minime experienţe, oricare dintre - ultima sâmbătă din octombrie;
cursuri se finalizează: - prima sâmbătă din noiembrie.
- pentru evaluarea întreprinderilor elaborarea unui în centrele unde sunt peste 30 solicitanţi sau în alte localităţi.
raport de evaluare conform Standardului Internaţional Localităţile unde se susţin examenele sunt stabilite de
APG – 4 în colectiv de max. 4 persoane sau Comisia de Atestare, aprobate de Secretarul General şi
- pentru evaluarea proprietăţi imobiliare conform comunicate până la 31 ianuarie pentru sesiunea de primăvară
Standardelor Europene EVS individual. şi până la 30 septembrie pentru sesiunea de toamnă.
Cursanţii, indiferent de cursurile urmate, pot prezenta Adresa sălii de examen şi ora examinării se vor comunica
rapoartele elaborate în interval de un an de la finalizarea candidaţilor şi se vor afişa la Centrele Teritoriale
cursului sau seminarului de completare cu condiţia depunerii organizatoare cu 10 zile înainte de data examenului.
lucrării cu 2 săptămâni înainte de data susţinerii la ANEVAR Testul grilă are 30 întrebări (pentru anul 2000) şi 50 întrebări
Bucuresti sau la Centrul Teritorial la care se organizează (începând din 2001).
susţinerea lucrărilor.
2 Buletin informativ nr. 2 - 2000

Promovarea testului se face cu minim 60% răspunsuri El trebuie să manifeste confidenţialitate, obiectivitate,
corecte. rigurozitate şi competenţă tehnică.
Examenul este supravegheat de 2 examinatori din care unul Membrul titular va fi monitorizat de către Centrul Teritorial
este membru al Consiliului Director, de regulă responsabilul unde domiciliază.
de zonă.
Comisia de Atestare poate echivala examenul scris cu 3. Drepturi şi obligaţii
examen scris similar susţinut de candidat cu maxim 12 luni Membrii ANEVAR au următoarele drepturi:
înaintea înscrierii. Propunerea de echivalare se întocmeşte de - să participe la toate activităţile şi manifestările care
Comisia de Atestare şi se aprobă de Secretarul General. constituie obiectul de activitate al Asociaţiei;
În cazul nepromovării examenului scris acesta poate fi - să aleagă organele Asociaţiei şi să facă parte din ele;
repetat de cel mult 2 ori, în două sesiuni succesive. În caz de - să colaboreze la publicaţiile Asociaţiei;
insucces, acesta va putea fi repetat de max. 2 ori după ce - să fie informaţi şi să-şi spună părerea asupra
candidatul face dovada promovării unui seminar de activităţii desfăşurate de Asociaţie şi să facă propuneri
actualizarea cunoştinţelor şi prezentarea unui raport de pentru sporirea eficacităţii cu care aceasta lucrează;
evaluare executat de candidat. - să poată consulta baza de date, lucrările, publicaţiile
Dacă nici în acest caz candidatul nu promovează examenul şi materialele documentare de care dispune Asociaţia şi să
scris, acesta va repeta cursul de formare şi va parcurge beneficieze de toate condiţiile puse la dispoziţie de
întreaga procedură de admitere. Asociaţie pentru ridicarea nivelului de pregătire
profesională;
2.3. Înscrierea - să fie incluşi pe tabloul membrilor ANEVAR,
Dosarul de primire în ANEVAR cuprinde: publicat oficial;
- Cererea de înscriere tip semnată original şi vizată de - să utilizeze parafa de identificare specifică
Centrul Teritorial pe raza căruia se află domiciliul stabil al domeniului de specializare;
solicitantului; - să utilizeze alături de nume, calitatea de membru
- Copie după diploma de studii universitare; ANEVAR.
- Dovada absolvirii unui curs de instruire/calificare
recunoscut de ANEVAR – copie după certificatul de Membrii ANEVAR au următoarele obligaţii statutare:
absolvire, sau prezentarea originalului la secretariatul - să respecte statutul şi regulamentul Asociaţiei;
asociaţiei pentru confirmare; - să contribuie la realizarea acţiunilor propuse de
- Dovada promovării examenului de admitere – Test Asociaţie;
grilă corectat; - să acorde o atenţie deosebită perfecţionării
- Curriculum vitae cu declaraţie că nu are cazier şi profesionale continue;
semnate original; - să respecte Codul Deontologic al profesiei de
- Dovada a doi ani de experienţă profesională; evaluator;
- Lista lucrărilor efectuate în domeniul evaluării. - să contribuie la formarea şi dezvoltarea bazei de date
şi tezaurului informaţional al Asociatiei;
Responsabilitatea privind dosarele înaintate spre analiză este - să respecte standardele şi recomandările ANEVAR;
a preşedinţilor Centrelor Teritoriale. - să nu desfăşoare activităţi politice în cadrul său cu
Centrele Teritoriale vor trimite la Bucureşti dosarele cu ocazia manifestărilor organizate de ANEVAR.
cererile de înscriere vizate de preşedintele CT cu cel puţin
două săptămâni înainte de data şedinţei Consiliului Director. 4. Intrarea in vigoare
În cazul neavizării cererii de înscriere, dosarul va trebui să Prezentul regulament de primire a membrilor titulari
conţină şi extrasul din procesul verbal al şedinţei Biroului ANEVAR a fost aprobat în şedinţa Consiliului Director din
Centrului Teritorial cu motivele ce au determinat această data de 24.03.2000 şi a intrat în vigoare de la aceeaşi dată.
poziţie şi rezultatul votului. Solicitantul poate face apel la
Comisia de Etică. PARTEA II-a MEMBRU ASOCIAT
2.4. Acordarea calităţii de membru titular 1. Obiect şi aplicabilitate

Candidaţii declaraţi admişi în urma promovării examenului Pot fi membrii asociaţi ai ANEVAR persoanele juridice
vor fi prezentaţi spre confirmare în cadrul primei şedinţe a române (societăţi comerciale, organizaţii, organisme, instituţii,
Consiliului Director (luna martie şi noiembrie). asociaţii, etc.) ale căror activităţi ca obiective, conţinut,
Solicitanţii confirmaţi de Consiliul Director vor primi o domeniu şi mod de desfăşurare, sunt similare activităţii de
legitimaţie ce atestă calitatea de membru titular ANEVAR analiză diagnostic şi evaluare.
care va fi semnată de preşedintele Asociaţiei şi parafă ce va Procesul de admitere ca membru asociat are ca obiectiv
menţiona numele şi numărul de cod al membrului titular înregistrarea în baza de date a Asociaţiei a persoanelor juridice
ANEVAR, precum şi specialitatea în care s-a pregătit. ce îndeplinesc condiţiile necesare şi îşi exprimă dorinţa de a fi
admişi, precum şi eliberarea unui certificat de membru
2.5. Monitorizarea activităţii membrului titular asociat.
Membrul titular ANEVAR trebuie să aibă o înaltă 2. Procedura
comportare etică şi profesională în relaţiile cu clienţii si Procedura de admitere ca membru asociat ANEVAR are
publicul larg. următoarele etape:
- înscrierea;
- analiza documentelor prezentate în dosar; 2. Procedura
- acordarea certificatului de membru asociat; Procesul de acreditare se desfăşoară conform procedurilor şi
- monitorizare activităţii membrului asociat. documentelor aprobate şi este condus de Comisia de
Organizare şi Atestare ANEVAR şi are următoarele etape:
2.1. Condiţii de admitere 1. înscrierea;
Calitatea de membru asociat comportă următoarele condiţii: 2. admiterea pentru acreditare;
- să aibă în organigramă un compartiment special cu 3. examinarea pentru acreditare;
activitate de evaluare sau consultanţă; 4. acordarea certificatului de acreditare;
- în compartiment să lucreze cel puţin 3 salariaţi cu contract 5. monitorizarea acreditării;
de muncă permanent (sau asociaţi/ acţionari) membrii 6. reacreditarea.
titulari ANEVAR; Comisia de Organizare şi Atestare va actualiza procedurile,
- conducătorul compartimentului să fie membru titular documentele şi broşura “ACREDITAREA ANEVAR” până
ANEVAR; la 30 aprilie a anului curent, Biroul Executiv o aprobă şi
- să recunoască şi să respecte statutul ANEVAR şi codul Directorul Executiv o transmite Centrelor Teritoriale pentru a
deontologic al profesiei de evaluator; fi pusă la dispoziţia solicitanţilor.
- să fie aprobată de Consiliul Director.
2.1. Condiţii de admitere
2.2. Inscrierea Pentru admiterea la acreditare, solicitantul trebuie să
Dosarul de admitere ca membru asociat cuprinde: îndeplinească următoarele condiţii:
- Cererea de înscriere tip semnată şi ştampilată în original şi - să fie absolvent al unui institut de învăţământ superior cu
vizată de Centrul Teritorial pe raza căruia se află sediul durată de minimum 4 ani în domeniile: inginerie,
social al societaţii; arhitectură, ştiinţe economice, ştiinţe juridice;
- Copie după certificatul de înmatriculare la ORC şi după - să aibă o vechime în Asociaţie de minimum 3 ani, cu
statutul societăţii cu evidenţierea domeniului de activitate; experienţă în evaluarea specifică domeniului de acreditare
- Notă de prezentare a societăţii cu menţionarea solicitat:
principalelor preocupări şi realizări în domeniul evaluării; - evaluarea proprietăţilor imobiliare;
- Dovada existenţei celor trei membrii titulari ca angajaţi - evaluarea afacerii;
permanenţi sau acţionari/asociaţi. - evaluarea echipamentelor tehnologice, maşinilor şi
utilajelor;
2.3. Acordarea calităţii de membru asociat - analiză şi evaluare valori mobiliare.
Candidaţii declaraţi admişi vor primi un certificat de membru - să fi urmat în ultimii 3 ani un program de instruire
asociat ANEVAR semnat de preşedintele Asociaţiei. continuă în domeniul evaluării, echivalentul a 50 de ore de
Centrele Teritoriale vor trimite la Bucureşti dosarele cu curs, din care în mod obligatoriu tematica referitoare la
documentele de înscriere cu cel puţin 21 zile înainte de şedinţa standardele de evaluare şi statutul şi codul etic al
Consiliului Director pentru a se putea face o evidenţă evaluatorului şi minim 20 în domeniul de acreditare
corespunzătoare. solicitat.
Persoanele care fac dovada îndeplinirii în străinătate a
2.4. Monitorizarea activităţii membrului asociat acestor condiţii, pot fi admise pentru înscrierea la acreditare cu
Membrul asociat va fi monitorizat permanent de către aprobarea Consiliului Director al Asociaţiei.
Asociaţie atât la nivelul centrelor teritoriale cât şi la nivel Solicitanţii care sunt de cetăţenie străină vor trebui să facă
central. El are obligaţia să introducă în termen de 3 ani de la dovada că “stăpânesc în suficientă măsură limba română”
admitere un sistem de asigurare a calităţii serviciilor de pentru a putea să efectueze lucrări de evaluare în limba
evaluare şi în termen de 2 ani un sistem de asigurare pentru română.
răspunderea profesională pentru societate şi salariaţii săi.
Termenele de 3, respectiv 2 ani de mai sus, încep să curgă de 2.2. Înscrierea
la data aprobării regulamentelor de atestare profesională. Dosarul de înscriere pentru acreditare trebuie să cuprindă
următoarele documente:
3. Intrarea în vigoare 1. Cerere (formular tip) completată şi semnată;
Prezentul regulament de primire a membrilor asociaţi a fost 2. Acordul de Acreditare şi Arbitraj semnat de către
aprobat în şedinţa Consiliului Director din data de 24.03.2000 candidat;
şi a intrat în vigoare de la aceeaşi dată. 3. Curriculum vitae cu foto;
4. 2 rapoarte de evaluare (anonime) executate în ultimii
PARTEA III-a MEMBRU ACREDITAT 2 ani;
1. Obiect şi aplicabilitate 5. Raport de activitate;
Procesul de acreditare are ca obiectiv obţinerea unui 6. Certificate ANEVAR – IROVAL în copie care
certificat de acreditare emis pe numele evaluatorului respectiv. atestă programul de instruire continuă şi alte certificate în
Certificatul de acreditare confirmă calităţile personale şi copie cu tematica instruirii;
profesionale ale evaluatorului, astfel încât clienţii şi alţi 7. Copie diplomă de absolvire a institutului de
participanţi pe piaţă să poată avea încredere în competenţa învăţământ superior;
profesională şi în activitatea prestată de evaluatorul acreditat. 8. Dovada de activitate în domeniu;

9. Cazierul judiciar (nu mai vechi de 6 luni); probe scrise (cumulat) şi minim 70% din nota maximă la
10. Declaraţie privind eventualele participări la procesul proba orală.
de acreditare ANEVAR sau al altor asociaţii profesionale Dacă candidatul este declarat respins, el se va putea reînscrie
sau instituţii şi cu ce rezultat; la acreditare peste minim un an.
11. Recomandarea dată de Biroul Centrului Teritorial Hotărârile Comisiei de Acreditare se avizează de Comisia de
ANEVAR; Organizare şi Atestare şi se aprobă de Consiliul Director.
12. Dovada de cunoaştere a limbii române pentru Programa care va constitui tematica de examinare va
solicitanţii care nu au cetăţenie română; cuprinde secţiunile definite în Ansamblul de Cunoştinţe şi
13. Copie după poliţa de asigurare de răspundere Abilităţi ale Evaluatorului pentru fiecare specializare şi va fi
profesională valabilă pentru anul în curs; adusă la cunoştinţa membrilor ANEVAR cu 6 luni înainte de
14. Copie după chitanţa de plată a taxei de verificare a data examenului.
dosarului. Probele de examen vor fi elaborate de un comitet compus din
Dacă Biroul Centrului Teritorial nu dă recomandarea, trebuie maximum 5 membrii acreditaţi în coordonarea IROVAL.
să existe o copie după procesul verbal al Biroului Centrului Membrii comitetului vor fi răspunzători legal de
Teritorial prin care să se motiveze refuzul şi rezultatul votului. confidenţialitatea subiectelor.
Solicitantul care nu a primit recomandarea poate face apel la Toate persoanele implicate în desfăşurarea acreditării sunt
Comisia de Etică care va analiza cazul în max. 2 săptămâni. remuneraţi de ANEVAR pe baza tarifelor aprobate de
Dosarul de înscriere pentru acreditare se depune la sediul Consiliul Director. Fac excepţie salariaţii ANEVAR şi
Asociaţiei, cu minim 14 săptămâni înainte de data ţinerii IROVAL care vor avea aceste activităţi în sarcinile de
examenului. serviciu.
Validarea înscrierii se face conform procedurilor aprobate
de Biroul Executiv ANEVAR. 2.4. Acordarea certificatului de acreditare
Lista candidaţilor admişi la examen se va transmite spre Candidaţii declaraţi admişi şi aprobaţi de Consiliul Director
ştiinţă şi Centrelor Teritoriale ANEVAR. Solicitanţii înşişi vor vor primi un certificat de acreditare semnat de preşedintele
fi anunţaţi de rezultat la maximum 4 săptămâni după înscriere. Asociaţiei. Titlul acordat va fi: evaluator acreditat în domeniul
evaluării de “ ............……”. Se va specifica:
2.3. Examinarea - proprietăţi imobiliare;
Examinarea se face o singură dată pe an, de regulă în luna - întreprinderi (afaceri);
octombrie. - echipamente tehnologice, maşini şi utilaje;
Examinarea candidatului se face de către o comisie formată - valori mobiliare.
din 3 persoane nominalizate de preşedintele Comisiei de Evaluatorul acreditat va primi legitimaţie, parafă şi insignă şi
Acreditare (2 membri vor fi din Consiliul Director şi toţi 3 va putea adăuga, după numele său, iniţialele MAA (Membru
membri acreditaţi). Acreditat ANEVAR).
Examinarea se face conform procedurilor aprobate de Biroul Legitimaţia, parafa şi insigna de MAA sunt proprietatea
Executiv ANEVAR. Asociaţiei.
Examenul constă din 3 probe scrise şi o probă orală din Durata valabilităţii certificatului de acreditare, legitimaţiei,
domeniul de evaluare specific în care se cere acreditarea. parafei şi insignei este de 3 ani de la data emiterii
Prima probă scrisă constă în rezolvarea unor studii de caz (1 certificatului.
½ ore). Lista membrilor acreditaţi se publică în Buletinul ANEVAR,
Proba a doua constă în comentarea şi analiza unui caz de în Monitorul Oficial partea IV, într-un cotidian central şi unul
evaluare cu un înalt grad de dificultate şi care conţine erori şi local.
omisiuni (1 oră).
La proba I-a şi a II-a se vor stabili baremuri de corectare. 2.5. Monitorizarea acreditării
Proba a treia constă într-un test grila cu 90 de întrebări şi o Evaluatorul acreditat trebuie să aibă o înaltă comportare etică
aplicaţie cu subiecte aflate în bibliografia de examen (1 ½ şi profesională în relaţiile cu clienţii şi publicul larg.
ore). Un răspuns bun se va nota cu 1 punct şi aplicaţia cu note
de la 1 la 10.
Candidatul va fi declarat admis la probele scrise dacă va El trebuie să manifeste confidenţialitate, obiectivitate,
obţine cel puţin 50% din nota maximă la fiecare probă în parte rigurozitate şi competenţă tehnică.
şi cel puţin 70% din media maximă obţinută pentru cele trei - Evaluatorul acreditat va fi monitorizat permanent de
probe. către Asociaţie atât la nivelul centrelor teritoriale, cât şi la
Candidaţii care au promovat probele scrise vor continua nivel central. El are obligaţia să urmeze un program de
examenul cu susţinerea probei orale în faţa comisiei de instruire continuă 24 ore pe an şi să prezinte anual 3
examinare. lucrări de evaluare realizate sau conduse personal. Cel
Întrebările vor fi extrase din bibliografia de examen şi trebuie puţin 2/3 din evaluări vor trebui apreciate pozitiv, conform
să acopere subiectele esenţiale. standardului de verificare a evaluărilor. Verificatorul va fi
Durata minimă a probei orale pentru un candidat este de 30 numit de Comisia de Acreditare cu acordul evaluatorului
minute, iar notele vor fi de la 1 la 10 calculate ca medie a şi va asigura confidenţialitatea informaţiilor şi rezultatelor
notelor membrilor comisiei. lucrărilor
Candidatul este declarat admis în urma procedurii de
examinare dacă obţine punctajul minim acceptat la cele 3

2.6. Reacreditarea - preşedintele ANEVAR ales;
Reacreditarea se va face după 3 ani. - preşedintele Comisiei de Atestare Profesională şi
Cu cel puţin 6 luni înainte de expirarea termenului de Organizare;
acreditare, evaluatorul acreditat se va înscrie pentru - 2 membri ai Consiliului Director ANEVAR care se
reacreditare în vederea prelungirii perioadei de validitate a declară competenţi în domeniul specific.
certificatului de acreditare.
Dosarul de înscriere la reacreditare cuprinde: Decizile acestei comisii se iau cu minim 4 voturi şi sunt
- formularul de înscriere; definitive.
- curriculum vitae; Comisia de examinare în această compunere va elabora
- recomandare dată de Centrul Teritorial; subiectele la examinare şi va acredita maximum 10 candidaţi
- copie după poliţa de asigurare de răspundere în domeniile “evaluarea proprietăţilor imobiliare” sau
profesională valabilă pentru anul în curs; “evaluarea afacerilor”.
- listă cu 10 lucrări realizate în ultimii 3 ani (5 dintre Taxele de înscriere, acreditare şi reacreditare se propun de
lucrări conduse personal); comisie şi se aprobă anual de Consiliul Director.
- cazier judiciar;
- copie certificat acreditare. 6. Intrarea în vigoare
Prezentul regulament de atestare profesională a fost aprobat
Examenul de reacreditare constă dintr-o probă scrisă şi o în şedinţa Consiliului Director din data de 24.03.2000 şi a
probă orală şi se desfăşoară odată cu acreditarea. intrat în vigoare de la aceeaşi dată
Proba scrisă constă într-un test grilă de 90 întrebări şi o ANEXA
aplicaţie. Durata probei scrise este de 90 de minute.
Proba orală constă în discuţii cu examinatorii, discuţii CERINŢELE DE INSTRUIRE CONTINUĂ
asemănătoare cu cele de la proba orală a examenului de PENTRU ACREDITARE / REACREDITARE
acreditare.
Evaluatorii care nu se înscriu în termen la reacreditare şi cei Solicitanţii pentru acreditare trebuie să facă dovada
respinşi la acreditare rămân membrii titulari şi se pot înscrie la parcurgerii unui program de instruire continuă (PIC) în ultimii
acreditare după minimum 12 luni. 3 ani, de minim 50 echivalent ore de curs. În cadrul acestor
ore este obligatorie absolvirea:
3. Utilizarea certificatului de acreditare • pentru specializarea “Evaluarea întreprinderii”:
Evaluatorul acreditat poate acţiona doar dacă lucrează - seminarului SPIC – 08 – “Standardele profesionale
conform scopului acreditării. El este obligat să se abţină de a şi etice” – 8 ore;
face referinţă la acreditare sau de a folosi ştampila care - seminarului SPIC 20 – “Actualizarea cunoştinţelor
demonstrează acreditarea atunci când actionează ca expert de evaluare” – 16 ore
pentru alte scopuri sau când lucrează în cadrul altor profesiuni • pentru specializarea “Evaluarea proprietăţilor
sau activităţi ale sale. imobiliare”:
Lista evaluatorilor acreditaţi cu numele, adresa, domeniul de - seminarului SPIC – 08 – “Standardele profesionale
acreditare vor fi publicate şi prezentate oricui la cerere. şi etice”;
- seminarului SPIC 21 – “Inspecţia clădirilor” .
4. Evidenţa evaluărilor efectuate Restul de 26 ore vor fi parcurse prin programe asigurate de
Documentele acreditării vor fi păstrate la sediul Asociaţiei, în ANEVAR (SPIC) sau alte instituţii de învăţământ. Pentru a fi
dosarul personal al evaluatorului acreditat. recunoscute, aceste programe trebuie să se finalizeze cu
Evaluatorul acreditat trebuie să facă înregistrări după toate examen şi cu certificat de absolvire în care să se menţioneze
serviciile profesionale care i-au fost cerute. Înregistrările vor examinarea şi numărul de ore parcurs.
cuprinde: Cursurile de formare nu fac parte din PIC.
- numele clientului;
- data încredinţării unei anumite evaluări; Alte activităţi depuse de solicitanţi se vor echivala astfel:
- obiectul evaluării; - oră la oră (o singură dată) pentru lectorii care au
- data la care a fost realizată evaluarea; pregătit şi predat lecţii organizate de ANEVAR –
- eventualele reclamaţii referitoare la serviciul prestat. IROVAL în ultimii 3 ani;
Membrii Comisiei nu au dreptul de imixtiune în mediul de - absolvirea seminariilor SPIC – 08, SPIC - 20 şi
lucru al evaluatorului, fără acceptul acestuia, pentru a verifica SPIC – 21 pentru lectorii care au pregătit şi predau aceste
documentele sale sau pentru a stabili dacă evaluatorul şi-a seminarii;
îndeplinit îndatoririle. - 2 la 6 ore pentru fiecare articol ştiinţific publicat în
Verificarea se va face prin sondaj şi va acoperi anual minim buletinul ANEVAR sau în alte reviste de specialitate în
20% din evaluatorii acreditaţi. ultimii 3 ani;
- 12 la 20 ore pentru o carte de specialitate în
5. Dispoziţii tranzitorii domeniul evaluării scrisă şi apărută în ultimii 3 ani;
La prima sesiune de acreditare Comisia de Acreditare va fi - 2 - 4 ore pentru elaborarea unui standard ANEVAR
formată în mod excepţional din 5 membri, şi anume: şi aprobat în Consiliul Director.
- preşedintele ANEVAR în exerciţiu;

Comisia de Acreditare va aproba individual fiecare solicitare la valoarea capitalului investit de la începutul perioadei de
de echivalare. previziune,
Pentru reacreditare se vor aplica aceleaşi criterii, cu să fie matematic egale.
îndeplinirea cerinţei de parcurgere a unui program de instruire Durata de previziune explicită a fost proiectată pe 10 ani iar
continuă de minim echivalent 25 ore anual. costul mediu ponderat al capitalului (cmpc) a fost de 10%
pentru întreaga perioadă.
••• Din punct de vedere grafic, rentabilitatea capitalului investit
(ROIC)1 comparativ cu cmpc este prezentată în fig. a.
DOUĂ COERENŢE ÎN APLICAREA
METODEI DCF %
IROVAL ROIC
Începând din anii ’70, aplicarea metodei DCF s-a generalizat 18,1%
la toate evaluările de întreprinderi mijlocii şi mari.
Chiar şi în prezent, fluxurile financiare sunt calculate pentru
ansamblul activităţilor unei întreprinderi, pe o durată de cmpc
previziune explicită cuprinsă între 5 – 10 ani. 10%
În acest articol voi încerca să abordez două probleme mai
delicate ale aplicării acestei metode, care fie sunt neînţelese,
fie sunt aplicate în mod mecanic şi, uneori, eronat. Cele două
aspecte metodologice se referă la: perp
A durata perioadei de previziune explicită (sau discretă)
B tratarea în evaluare în mod diferenţiat a veniturilor viitoare
provenite din strategiile diferite de dezvoltare a 0 5 10 ani
întreprinderii evaluate. fig. a
A. Durata de previziune explicită este cuprinsă între 5 şi Câteva comentarii asupra unei evoluţii caracterizate, în mod
10 ani sintetic, prin evoluţia celor doi indicatori din fig. a. sunt
În principiu, valoarea afacerii nu este influenţată de durata de următoarele:
previziune explicită, deoarece valoarea reziduală balansează (i) conform teoriei şi practicii economice, forţele concurenţei
mărimea cash-flow-ului net; altfel spus, dacă durata de determină în mod implacabil ca, într-o anumită perioadă de
previziune va fi redusă la un număr de 5 ani, cash-flow-ul net timp, ROIC să tindă spre cmpc, în cazul în care ROIC >
anual actualizat însumat va fi mai mic dar valoarea reziduală cmpc. Această aserţiune este cunoscută în teoria economică ca
actualizată va fi mai mare. Pe măsura creşterii numărului de fiind legea tendinţei egalizării ratei profitului, iar cauza
ani din perioada de previziune explicită, va creşte mărimea acţiunii acestei legi este forţa concurenţei. Ca urmare,
cash-flow-ului net actualizat şi se va diminua mărimea valorii construcţia unui model informatic adecvat cu realitatea
reziduale actualizate, dar în cadrul aceleiaşi valori a afacerii. economică, în cazul întreprinderilor care realizează, la data
Durata de previziune explicită trebuie să fie proiectată pe evaluării, o rată a rentabilităţii capitalului investit mai mare
baza mai multor criterii, funcţie de stadiile necesare pe care decât cmpc ar trebui să reflecte o tendinţă ca cea redată în fig.
trebuie să le parcurgă afacerea evaluată până la atingerea b.
stabilităţii economice (maturităţii acesteia). %
În majoritatea programelor informatice elaborate pentru
aplicarea celor două variante ale metodei DCF ca şi în
numeroasele exemple concrete redate în lucrări de prestigiu, 18,1%
pe parcursul duratei de previziune explicită, rata rentabilităţii ROIC
capitalului investit se menţine constantă şi la un nivel mai
ridicat faţă de costul mediu ponderat al capitalului. cmpc
Un exemplu cunoscut de mulţi evaluatori este programul 10%
informatic, foarte perfecţionat (cu cca. 450 de rânduri)
elaborat de autorii cunoscutei cărţi VALUATION –
Measuring and Managing the Value of Companies, second
edition (Tom Copeland, Tim Coller, Jack Murrin), Ed. John perp
Wiley & Sons, Inc. 1994.
Programul informatic elaborat este conceput astfel încât
valoarea unei acţiuni, calculată prin două metode, respectiv 0 5 10 ani
prin: fig. b
• actualizarea cash-flow-ului net la dispoziţia firmei (debt free
1
cash-flow) şi prin ROIC se exprimã prin raportul procentual dintre profitul
• actualizarea profitului economic (supraprofitului faţă de net din exploatare ºi valoarea de piaþã a capitalului
profitul “normal”) şi adăugarea valorii actualizate a acestuia investit (active corporale identificabile plus capitalul de
lucru net)

Rezultă deci că durata de previziune explicită, pentru exemplu, o creştere anuală de 10 – 15% sau chiar mai mult
întreprinderile al cărui ROIC > cmpc, la data evaluării, trebuie dacă cererea este aptă să absoarbă produsele/serviciile oferite.
să fie identificată cu numărul de ani viitori în care În acest stadiu se poate ajunge, în unele cazuri, ca ROIC să
managementul este capabil să menţină ecuaţia ROIC > cmpc; depăşească cmpc.
altfel spus, atâta timp cât managementul este apt să creeze Cel de-al doilea stadiu al perioadei de previziune explicită
valoare adăugată pentru acţionari deoarece numai în cazul în are rolul de a face tranziţia spre stadiul al treilea – de
care ROIC > cmpc se crează valoare adăugată pentru stabilitate economică, corespunzător perioadei de previziune
acţionari. nonexplicită şi căruia îi corespunde, din punct de vedere
Excepţie de la o astfel de regulă se întâlneşte numai pentru valoric, valoarea continuă (sau reziduală sau terminală).
companiile care dispun de mărci notorii de produse/servicii, Caracteristica esenţială a celui de-al doilea stadiu este
apte să genereze pe termen lung un profit suplimentar, faţă de diminuarea ratei anuale de creştere a cifrei de afaceri ca
cel normal (aferent cmpc). urmare a reducerii volumului anual al investiţiilor şi
apropierea, până la egalizare, de amortizarea anuală. De
(ii) într-o evoluţie normală, asemănătoare celei prevăzute în exemplu, rata anuală de creştere a cifrei de afaceri se
fig. b, mărimea goodwill-ului, se diminuează în timp şi va diminuează (în mod linear), de la 15% în anul 5 la 4% în anul
dispare la sfârşitul perioadei de previziune explicită (anul 10 10.
în fig. b); mărimea goodwill-ului se va calcula, pentru fiecare Fig. c reflectă grafic o evoluţie în stadii, conform ghidajului
an din perioada de previziune explicită prin calcularea unui expus mai sus.
profit economic (sau supraprofit) de: %
SP = (ROIC – cmpc) x Capitalul investit la începutul fiecărui
an
Acest supraprofit va fi actualizat cu t = cmpc iar prin 18,1%
însumarea valorii prezente a supraprofitului se determină ROIC
mărimea GW-ului.
În plus, din graficul a, rezultă şi că supraprofitul s-ar obţine cmpc
la infinit, ceea ce este în dezacord cu punctul de vedere al 10% cmpc
teoriei economice.
(iii) pentru a evalua o întreprindere, în care proiecţia

indicatorilor se concretizează într-o diagramă identică cu cea 2% perp
indicată în fig. a, nu este necesară utilizarea metodei DCF, 0 5 10 ani
care presupune avansarea multor ipoteze pentru previziuni fig. c
(adică datele de intrare), ci aplicarea formulei capitalizării În fig. c, în spaţiul cu rentabilitate de sub 10% se
cash-flow-ului net cu o rată de capitalizare identică cu rata de înregistrează un badwill iar în cel cu rentabilitate peste 10% se
actualizare. Aceasta, deoarece prin tipul de proiecţie în care va obţine goodwill.
ROIC > cmpc cu o mărime constantă (8,1% = 18,1% - 10% în
exemplul din fig. a) rezultă că întreprinderea se află în stadiul B. Strategia unei întreprinderi poate să fie diferită pentru
de stabilitate economică şi decă tehnica de evaluare este cea a managerii acesteia; ca urmare, metoda DCF nu poate fi
capitalizării cash-flow-ului net. aplicată printr-o singură metodologie care cuprinde atât baza
Pentru întreprinderile româneşti, îndeosebi cele din domeniul teoretică cât şi modelul matematic.
industriei, stabilirea duratei de previziune explicită trebuie să Există cel puţin trei strategii urmate de managerii unei
se bazeze pe un alt criteriu, respectiv până când întreprinderi, care reclamă deci abordări diferite în evaluare,
întreprinderea va ajunge la un nivel al ROIC egal cu cel respectiv metode diferite de evaluare. Cele trei strategii cărora
realizat de întreprinderi similare din ţările dezvoltate trebuie să le corespundă trei metode diferite de evaluare sunt
economic. În scopul atingerii acestei ţinte, întreprinderea va următoarele:
trebui, în mod necesar, să parcurgă două stadii2 de evoluţie (a) continuarea activităţii de exploatare existentă la data
înscrise în perioada de previziune explicită, respectiv: evaluării şi derulată şi în trecut;
• stadiul de creştere rapidă (b) adoptarea de noi oportunităţi de afaceri, urmare a alocării
• stadiul de tranziţie spre stabilitate de importante resurse de finanţare pentru activitatea de C-
Caracteristica esenţială a primului stadiu este creşterea D, de produse noi şi pentru activitatea de marketing
anuală rapidă a cifrei de afaceri ca urmare a unui volum aferentă lansării pe piaţă a noilor produse;
important de capital investit în active imobilizate, corporale şi (c) dezvoltarea externă prin achiziţii de noi afaceri, prin
necorporale şi în majorarea capitalului de lucru net; de fuziuni sau prin joint-venture (asocieri temporare).
2
Detalii referitoare la caracteristicile stadiilor posibile de Metodele de evaluare adecvate cu cele trei direcţii strategice
evoluþie a unei întreprinderi sunt redate în cartea în curs expuse mai sus sunt:
de apariþie (aprilie 2000) – Evaluarea afacerii, Sorin V. (a) metoda DCF a valorii prezente ajustate (Adjusted Present
Stan, Ed. Tribuna Economicã Value – APV);

(b) metoda evaluării capitalului investit pe baza opţiunii (The calcularea cu mai mare acurateţe şi corectitudine a valorii unei
options approach to capital investment); proprietăţi prin divizarea cash-flow-ului net în două
(c) metoda DCF cu varianta cash-flow-ului net la dispoziţia componente, respectiv:
acţionarilor (equity cash flow sau free cash flows to equity • cash-flow-uri nete la dispoziţia investitorilor în capitalul cu
discount model) care se finanţează construirea/ modernizarea proprietăţii,
Dacă metodele de la (a) şi (c) fac parte din aceeaşi abordare a actualizat cu o rată de actualizare care reflectă costul de
evaluării, cunoscută sub denumirea de analiza DCF, metoda oportunitate al capitalului acestor investitori (deci costul
de la (b) este o adaptare a metodei de determinare a valorii capitalului propriu);
unei opţiuni, adică a unei derivate financiare. • cash-flow-ul total care a fost încasat de creditori pe parcursul
perioadei de finanţare (deci până la achitarea integrală a
(a) Metoda DCF a valorii prezente ajustate (APV) se serviciului datoriei).
bazează pe ideea că aplicarea metodei DCF prin varianta cash- Această tehnică de evaluare încorporează deci, în mod
flow-ului net la dispoziţia firmei (CFF) presupune parcurgerea explicit, cash-flow-ul asociat cu finanţarea prin credit,
a trei etape: respectiv cu suma iniţială avansată de creditor la debutul unei
• determinarea CFF şi valorii reziduale; investiţii, cu eşalonarea ratelor de credit şi dobânzii şi cu plata
• calcularea cmpc cu care se identifică rata de actualizare; ultimei tranşe de credit la sfârşitul perioadei de deţinere a
• calcularea valorii capitalului acţionarilor prin extragerea proprietăţii (deci înainte de a fi vândută cu un câştig de
creditelor totale, existente la data evaluării, din valoarea capital).
firmei (calculată în urma primelor două etape de mai sus)
Dar punctul slab al acestei metode este modul de calcul al (b) Metoda abordării valorii capitalului investit pe baza
cmpc care este aplicabil numai pentru o structură simplă şi teoriei opţiunii
statică a capitalului investit. În multe cazuri de evaluare, În mod tradiţional, teoria economică priveşte investiţiile
structura finanţării este foarte diversificată şi dinamică (prin efectuate de o întreprindere ca o cheltuială ireversibilă, care
credite bancare, emisiunea de acţiuni şi obligaţiuni, etc.) şi pot fi sistate dacă condiţiile economice se modifică pe
deci calcularea cmpc este dificilă sau incorectă. Altfel spus, cu parcursul derulării lor şi, mai ales, o investiţie nu este
cât este mai complexă structura capitalului companiei evaluate aprobată niciodată de un manager financiar dacă nu rezultă
ca şi strategia de procurare a fondurilor de finanţare cu atât o valoare netă prezentă (NPV) pozitivă (realizabilă numai
riscul de calcul a unui nivel eronat al cmpc este mai mare. De dacă RIR > cmpc).
aceea, soluţia pentru depăşirea acestui impediment este Aplicarea regulei generale a unei NPV pozitivă pentru o
aplicarea abordării cunoscută sub denumirea de Adjusted decizie de investiţie are două carenţe majore: prima se referă
Present Value (APV), introdusă în 1974 în doctrina evaluării la proiecţia veniturilor şi cheltuielilor pe baza unor ipoteze
de Stewart C. Myers de la MIT. Metoda APV mai este numită imuabile, stabilite la data analizei ex-ante a fezabilităţii unei
şi evaluarea pe componente sau pe segmente. investiţii, deci fără a fi incluse în modelul informatic anumite
Esenţa metodei APV constă în “spargerea” cash-flow-ului condiţionări care, ar putea să ducă la sistarea investiţiei (dacă
total generat de operaţiunile de exploatare în mai multe bunăoară condiţiile de piaţă se modifică substanţial); a doua
componente, funcţie de logica naturală a managementului axat se referă la selectarea unei rate de actualizare substanţial mai
pe sursele de producere a valorii adăugate pentru acţionari. Un ridicată faţă de costul capitalului utilizat de companie ceea ce
exemplu se referă la trei “piese” posibile ale cash-flow-ului face ca multe proiecte de investiţii să nu fie admise la
viitor: finanţare, deoarece ar genera o NPV negativă. Cele două
• cumpărarea unui utilaj care va genera mai degrabă reduceri carenţe au transformat metodologia calculării eficienţei
de costuri decât creşterea cifrei de afaceri sau economie de economice a unei investiţii pe baza analizei cost – beneficiu
impozit; (deci a condiţiei ca NPV să fie pozitivă şi deci RIR > cmpc)
• construirea unei hale noi de producţie care va genera într-o viziune îngustă; aceasta denotă, în optica analiştilor
realizarea unui volum mai mare de vânzări, dar şi generarea financiari de azi, o miopie a managerilor financiari. Această
posibilă a unor active necorporale, ca de exemplu, avantajul miopie poate fi percepută în cazul în care oportunităţile de
de contract (cu furnizorii, cu finanţatorii, cu societatea de afaceri, care necesită investiţii importante, sunt condiţionate
asigurare, etc.); de informaţii corecte asupra cheltuielilor C-D şi etapizării
• finanţarea celor două investiţii ca şi a activităţii curente a acestora, cheltuielilor de prospecţiuni (dacă oportunitatea de
întreprinderii care generează un cash-flow din activităţi de afaceri este din domeniul industriei extractive), posibilităţilor
finanţare (care cuprinde şi valoarea economiei de impozit pe tehnologice, costurilor de producţie, potenţialului pieţei. Toate
profit ca urmare a deductibilităţii cheltuielii cu dobânzi dar aceste informaţii pot fi obţinute pe parcursul derulării unei
şi cu costurile diferitelor surse de finanţare). investiţii şi, ca urmare, oportunitatea de investiţii poate fi
Ca urmare, prin calcularea distinctă a valorilor rezultate din asimilată cu o opţiune financiară. În acest fel se încorporează
cele trei fluxuri redate mai sus şi prin adiţionarea celor trei rolul decisiv al incertitudinii pe care aceasta îl are în stabilirea
valori, rezultă valoarea însumată a activelor necesare timpului oportun de decizie asupra unei investiţii de capital.
exploatării (assets – in place) prin metoda aditivă a APV. Deoarece abordarea evaluării pe baza valorii unei opţiuni
În mod evident, pentru aplicarea acestei metode trebuie ca este o orientare recentă a teoriei evaluării şi este adecvată în
evaluatorul să dispună de un set de programe informatice. cazul unor oportunităţi de afaceri cu grad ridicat de
De altfel, în metodologia evaluării tipului de proprietate incertitudine, ne propunem să detaliem această abordare într-
imobiliară generatoare de venit (income producing property), un articol viitor.
metoda APV se aplică sau se recomandă a fi aplicată pentru

(c) Una din direcţiile importante de evoluţie a unei financiar numit “nivelele valorii”, elaborat de Christopher
întreprinderi este aşa numita dezvoltare externă care constă în Mercer este larg utilizat de mulţi utilizatori pentru a descrie
participarea la fuziuni (orizontale, verticale sau de tip complexitatea comportamentului persoanelor şi a
conglomerat), la asocieri temporare (joint venture), la alianţe întreprinderilor în procesul tranzacţionării. Modelul încearcă
strategice cu alte firme şi la o mulţime de alte forme de să facă ordine în labirintul faptic prin evidenţierea unor
asocieri. Ca urmare, se impune nu numai evaluarea unor astfel trăsături esenţiale şi repetabile la majoritatea tranzacţiilor.
de tipuri de afaceri ci, mai ales, estimarea avantajului pentru În mod esenţial există două nivele ale valorii – pentru pachet
acţionari care decurge din aceste asocieri. Mărimea acestui majoritar şi pentru pachet minoritar. Diferenţa importantă între
avantaj/profit este indicatorul esenţial de semnare a unor evaluarea lor este că, dacă toate celelalte elemente sunt
contracte de asociere avantajoase. aceleaşi, un procent dintr-un pachet majoritar are o valoare
Metoda de evaluare cea mai avantajoasă pentru participarea mai mare decât un procent dintr-un pachet minoritar. Un
la astfel de asocieri este metoda DCF care utilizează cash- pachet majoritar este cel care asigură controlul deciziilor în
flow-ul net la dispoziţia acţionarilor (the equity cash-flow Adunarea Generală a Acţionarilor (A.G.A.) şi de cele mai
approach), deci care reflectă numai fluxul de disponibilităţi la multe ori reprezintă 50% + un vot din totalul acţiunilor cu
dispoziţia proprietarilor. drept de vot. Pachetul minoritar este cel care conform
••• statutului societăţilor comerciale nu asigură impunerea de
către deţinător a unor hotărâri ale A.G.A.
NIVELELE VALORII UNUI Există două tipuri de pachete minoritare:
PACHET DE ACŢIUNI • care sunt uşor vandabile pe o piaţă organizată;
ing. Gheorghe Bădescu • care sunt greu vandabile sau deloc vandabile
preşedinte ANEVAR Cele “3 nivele ale valorii” enunţate de C. Mercer se referă la:
În evaluarea întreprinderilor, se lucrează cu mai multe tipuri - nivelul valorii pachetului minoritar uşor vandabil pe
de valori. Confuziile privind tipurile de valori, fie ale o piaţă organizată;
evaluatorilor fie ale utilizatorilor rapoartelor de evaluare, pot - nivelul valorii pachetului majoritar care asigură
conduce la estimarea unor valori nejustificat de mari sau mici. controlul deplin şi este vandabil;
Prin urmare este esenţial ca atât evaluatorii cât şi utilizatorii să - nivelul valorii pachetului minoritar din
cunoască în mod corect tipurile de valori estimate, precum şi întreprinderile închise care este greu vandabil.
metodologiile adecvate care duc la concluzii pertinente Nivelele arătate pot coexista pentru aceeaşi întreprindere.
privind valoarea estimată.
În literatura de specialitate, modelul economic şi Relaţia între aceste 3 nivele este arătată în diagrama
următoare:
obţinută indirect obţinută direct prin metodele

prin comparaţie cu pachete Valoare a pachetului de evaluare în totalitate a
ale întreprinderilor tranzacţionate de control întreprinderilor
liber + prima de control
Prima de Reducere pentru

control pachet minoritar
obţinută indirect pornind Valoarea pachetului obţinută direct prin comparaţie

de la valoarea în întregime şi minoritar vandabil cu pachete ale întreprinderilor
reducere pentru pachet minoritar pe piaţă tranzacţionate liber
Reducere pentru nevandabilitate
obţinută indirect prin reduceri obţinută direct prin comparaţie

succesive pentru pachet minoritar Valoarea pachetului cu pachete ale întreprinderilor
şi nevandabilitate minoritar nevandabil tranzacţionate liber şi reducerea
pentru nevandabilitate
Sursa: C. Mercer, Quantifyng Marketability Discount

Până de curând era acceptată o diferenţă apreciabilă între

valoarea la nivelul pachetului de control şi valoarea la 2. Metoda regresiei liniare multiple - o metodă de
nivelul pachetului minoritar dar vandabil pe piaţă. Această analiză statistică completă
diferenţă, datorată lipsei de control asupra afacerii, era 2.1. Ce este o regresie liniară multiplă. Tipul
estimată la 29% din valoarea la nivelul pachetului de funcţiei. Ipoteze de lucru. Estimarea
control (sau o primă de control de 40%). Estimările se ponderilor
bazau pe studiile anuale publicate în Mergerstat Review şi 2.1.1. Definiţia regresiei. Tipul funcţiei
sunt specifice economiei SUA în 1990 – 1995. "Metoda regresiei este o metodă de cercetare a
Totuşi studiile din 1995 până acum au demonstrat că legăturii dintre variabile cu ajutorul unei funcţii
majoritatea tranzacţiilor de firme sunt fie sinergice, fie denumite funcţii de regresie. Funcţia de regresie
strategice. Cumpărătorii strategici sau care urmăresc să exprimă modificarea cantitativă a caracteristicei
realizeze sinergii nu sunt ipotetici ci mai degrabă rezultative (y) ca urmare a influenţei exercitate de
cumpărători cu interese speciale care privesc diferit caracteristica factorială (x), ceilalţi factori fiind
câştigurile faţă de cumpărătorii financiari. Ca rezultat consideraţi neesenţiali şi cu acţiune constantă asupra
aceşti cumpărători sunt dispuşi să plătească mai mult tuturor unităţilor."
pentru o întreprindere decât investitorii financiari.
În cazul regresiilor liniare multiple, caz ce îl vom lua în
••• considerare în evaluările imobiliare ecuaţia de regresie
este prin urmare de forma:
METODA REGRESIEI LINEARE MULTIPLE ÎN Y = f(x1,x2,....,xk) = β0+β1 × x1+β2 × x2+β3 × x3+β4 ×
EVALUAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE x4+β5 × x5+.....βk × xk+ ε
ec. Bogdan Herzog
Timişoara unde :
Y = preţul apartamentului, casei sau imobilului de evaluat
1. Imperfecţiuni ale metodei comparaţiei directe. x1,x2,....,xk = factorii ce influenţează preţul de piaţă ai
Stabilirea corecţiilor apartamentului sau după caz al imobilului (de exemplu:
O componentă esenţială a metodei comparaţiilor directe localizarea, nr. de camere, aria utilă, materialele de
este stabilirea corecţiilor. În majoritatea cazurilor de construcţie, nr. de băi, existenţa garajelor, a balcoanelor şi
evaluări imobiliare, corecţiile sunt calculate prin logiilor, modul de efectuare al plăţii – cash sau în rate
compararea unui număr de imobile care prezintă etc.).
caracteristici identice cu excepţia caracteristicilor pentru β1, β2, ...βk = ponderea pe care fiecare din factorii
care se calculează corecţia. x1,x2,....,xk o au în stabilirea preţului. Coeficienţii de
regresie arată cu cât se modifică variabila y atunci când
Această metodă are cel puţin două inconveniente majore: variabila independentă, respectiv x1,x2,....,xk, se modifică
- ea presupune găsirea unor imobile care diferă cu o unitate.
între ele doar printr-o singură caracteristică (pentru care β0 = termenul liber ce exprimă influenţa factorilor
se calculează corecţia); neînregistraţi în modelul de regresie consideraţi ca având o
- din punct de vedere logic, raţionamentul inductiv acţiune constantă.
aplicat în acest caz prezintă un potenţial ridicat de eroare ε = termen ce exprimă erorile aleatoare
(putem găsi mai mult de două imobile care diferă între
2.1.2. Ipoteze de lucru
ele printr-o singură caracteristică iar preţul acestor
Principalele ipoteze de lucru în evaluările bazate pe
imobile este un altul în fiecare caz analizat), în acest caz
metoda regresiei liniare multiple (RLM) sunt :
calculul corecţiei făcându-se prin reconciliere.
- independenţa variabilelor factoriale (x1.....xk);
- nu există o corelaţie între erori;
Faţă de metoda comparaţiei directe, metoda regresiei
- coeficienţii de regresie β1, β2, ...βk au o valoare
liniare multiple prezintă următoarele caracteristici:
constantă;
- este la rândul său o metodă bazată pe informaţiile
- variabilele factoriale luate în considerare au o
de pe piaţă;
influenţă constantă asupra caracteristicii rezultative (y);
- reduce semnificativ caracterul aleator al
- erorile aleatoare ε au o distribuţie normală.
comparaţiei, fiind o metodă ştiinţifică acceptată din
punct de vedere statistic; 2.1.3.Estimarea ponderilor (coeficienţilor de regresie β)
- nu necesită găsirea unor imobile cu caracteristici Estimarea ponderilor variabilelor independente se face
identice cu excepţia unei singure caracteristici care să prin rezolvarea unui sistem de ecuaţii cu k necunoscute.
diferenţieze;
- dezvoltă o funcţie de preţ şi calculează riguros β0k+ β1Σx1+ β2Σx2+....+ βkΣxk=Σy
ponderea fiecărei caracteristici în această funcţie. β0Σx1+ β1Σx12+ β2Σx1x2+....+ βkΣx1xk=Σx1y
β0Σx2+ β1Σx1x2+ β2Σx22+...+ βkΣx2xk=Σx2y
Metoda regresiei, care va fi prezentată mai jos, este o ....
metodă folosită adesea în evaluările imobiliare şi ale altor ....
mijloace fixe îndeosebi de către marile firme de evaluare ....
din Statele Unite şi Marea Britanie. β0Σxk+ β1Σx1xk+ β2Σx2xk+...= βkΣxk2=Σxky

Întrucât un asemenea sistem de ecuaţii este cu atât mai considerare pentru a putea efectua o previziune trebuie să
complicat de rezolvat cu cât numărul variabilelor fie de cel puţin patru ori mai mare decât numărul
independente luate în considerare este mai mare apare variabilelor independente, adică al factorilor ce
nevoia folosirii unui program de calculator capabil să influenţează variabila rezultantă (n≥4k).
rezolve sistemul. Programele de calculator furnizează
soluţia sistemului şi implicit valorile coeficienţilor de 2.3. Producători de software pentru evaluări
regresie β1, β2, ...βk. imobiliare bazate pe RLM. Utilizatori pe plan
mondial ai evaluărilor bazate pe RLM
2.2. Limitări ale metodei. Teste statistice. Erori. În principiu, majoritatea programelor de matematică şi
Numărul de variabile/cazuri studiate statistică oferă posibilitatea calculelor aferente unei
2.2.1. Limitări ale metodei RLM. Teste statistice regresii liniare multiple. Aceste programe matematice
Odată calculaţi coeficienţii de regresie β şi estimată o calculează în marea lor majoritate coeficienţii de regresie
funcţie de tipul: β urmând ca utilizatorul să efectueze independent testele
de verificare a modelului şi să compună funcţia rezultată.
Y= f(x1,x2,....,xk)= β0+β1 × x1+β2 × x2+β3 × x3+β4 × x4+β5 × Dintre astfel de programe amintim pe cel mai utilizat
x5+.....βk × xk+ ε program spreadsheet, Microsoft Excel în care calculul
regresiilor se face cu funcţia LINEST cu sintaxa:
trebuie efectuate câteva teste statistice capabile să
furnizeze informaţii despre fiabilitatea modelului dezvoltat LINEST (known_y's,known_x's,const,stats)
şi capacitatea acestuia de a asigura previziuni. Printre cele
mai importante calcule şi teste statistice ce se efectuează Alte programe de acest gen sunt Statistics for Windows,
menţionăm: DADiSP (creat de DSP Development Corporation)
Calculul abaterii standard (abaterea medie pătratică) Pe plan mondial există însă şi software bazat pe regresii
σ. σ este în general calculată automat de către programele liniare multiple dedicat exclusiv evaluărilor imobiliare.
capabile să dezvolte o regresie liniară multiplă. Astfel de programe, cu o interfaţă uşor de utilizat uşurează
munca evaluatorilor imobiliari, comparând proprietatea de
Calculul raportului dintre dispersii F. Când raportul evaluat cu datele deja existente în baza de date proprie (ce
dispersiilor se abate semnificativ de la 1 se consideră că adesea include istoricul mii de tranzacţii şi este desfăşurată
variabila independentă xi are o influenţă semnificativă pe o perioadă de timp ce poate depăşi 20 de ani fiind
asupra variabilei rezultante y. Pentru a vedea dacă această totodată structurată pe criterii geografice). Asemenea
influenţă este sau nu semnificativă se compară Fcalculat cu programe bazate pe modelul RLM au fost dezvoltate de
Fteoretic prezentat de obicei în anexele manualelor de marile companii imobiliare americane (ex. Marshall &
statistică care depinde de gradele de libertate luate în Swift) sau de institute de matematică şi companii
consideraţie la calculul dispersiilor. Dacă Fcalculat > Fteoretic producătoare de software cum sunt DSP, ACI şi
xi este un factor determinant pentru y (deci între cele două WinPSAR.
variabile există o legătură statistică semnificativă care
poate fi cuantificată. Dacă Fcalculat < Fteoretic se consideră că STUDIU DE CAZ
variabilele sunt necorelate sau independente. 3. Aplicarea RLM în cazul evaluărilor imobiliare
pentru Municipiul Timişoara
Calculul coeficientului de determinatie R2. R2 de
asemenea furnizat de programele de calcul gen Excel, 3.1. Variabilele luate în considerare. Ipoteze
arată dacă evenimentele calculate se produc întâmplător În calculul RLM am pornit de la ipoteza că preţul unui
sau nu. apartament de bloc, în Timişoara este influenţat de
următoarele variabile: zona în care se află apartamentul,
Testul t. Se calculează prin împărţirea coeficientului de posibilitatea ca apartamentul să fie situat la parter sau
regresie βi al unei variabile independente xi l la abaterea ultimul etaj, numărul de camere al apartamentului,
standard σ, rezultatul numit tcalculat se compară cu tteoretic ce posibilitatea ca apartamentul să aibă sau nu camere
se găseşte în tabele statistice. Dacă tcalculat este mai mare în decomandate, finisajul superior al apartamentului (parchet,
valoare absolută decât tteoretic înseamnă că factorul xi testat gresie, faianţă), numărul de băi şi existenţa garajului.
este important în calcularea valorii variabilei rezultante y.
2.2.2.Numărul de variabile şi numărul cazurilor studiate

Ca regulă generală, cu cât numărul cazurilor cunoscute
este mai mare cu atât estimarea pentru noua valoare tinde
să fie mai precisă (să poată fi cuprinsă în algoritmul
calculat prin metoda regresiei. În mod obişnuit se
consideră că numărul cazurilor luate în

Preţul Am luat în calcul preţul în DM. Toate datele au fost culese pentru condiţia de plată cash.
Localizarea Am luat în considerare 5 zone posibile de la A la E.
apartamentului (Zona)
Zona A – Ultra –Central. Cartierul Cetate.
(Variabila: Zona A) ia valoarea 1 daca apartamentul se afla in aceasta zona si 0 daca el
este situat in alta parte.
Zona B – Central. Zona adiacentă cartierului Cetate, Cartierul Elisabetin, Complexul
Studenţesc.
(Variabila: Zona B) ia valoarea 1 dacă apartamentul se află în această zonă şi 0 dacă el
este situat în altă parte.
Zona C – Zona intermediară I, cuprinde cartierele: Circumvalaţiunii, Zona Spitalul
Judeţean –Negoiu, Zona Badea Cârţan,
(Variabila: Zona C) ia valoarea 1 dacă apartamentul se află în această zonă şi 0 dacă el
Zona D – Zona intermediară II, cuprinde cartierele: Calea Girocului, Soarelui, Calea
Aradului, Calea Lipovei, Calea Sagului- Steaua, Zona Bucovina. Calea Lugojului
(Variabila: Zona D) ia valoarea 1 dacă apartamentul se află în această zonă şi 0 dacă el
Parter/Ultimul etaj Variabila ia valoarea 1 dacă apartamentul se află în această situaţie. Altfel 0.
Nr. camere Se introduce nr. de camere al apartamentului
Camere decomandate Variabila ia valoarea 1 dacă răspunsul e da, şi 0 dacă răspunsul este nu.
Finisaj superior Variabila ia valoarea 1 dacă răspunsul e da, şi 0 dacă răspunsul este nu.
Nr. băi Se introduce nr. de băi al apartamentului
Garaj Variabila ia valoarea 1 daca apartamentul are garaj, si 0 daca nu are.
După cum se observă avem 10 variabile independente Având în vedere condiţia de relevanţă (n≥4k) care ar
(Zona A,...Garaj) şi o variabilă rezultantă (preţul). La cele duce la cerinţa unui număr foarte mare de cazuri analizate
10 variabile independente luate în considerare ar mai fi în cazul considerării tuturor posibilităţilor sus-menţionate,
putut fi adăugate variabile ca: importanţa fiecărei variabile în sine în stabilirea preţului,
precum şi caracterul didactic al lucrării considerăm că
- Facilităţi de transport adecvate (D/N) luarea în considerare a 11 variabile independente este
- Poluare cu zgomot sau praf (D/N) suficientă.
- Structura construcţiei (cu variabile separate
pentru structura de beton, cărămidă etc.) Liniaritatea. Considerăm Preţul unui apartament ca o
- Starea tehnică/uzura (în procente) funcţie liniară a 11 variabile independente.
- Vechimea clădirii (în ani)
- Aria utilă a apartamentului (în mp) 3.2. Baza de date analizată
- Balcon/logie (D/N) Pentru calculul regresiei liniare multiple au fost luate în
- Boxa (D/N) considerare următoarele cazuri cu caracteristicile unitare:
- Încălzire centrală (D/N) - datele au fost culese direct de pe piaţă (de la vânzători şi
- Racord la gaz (D/N) cumpărători);
- Telefon (D/N) - vânzările nu au fost realizate prin intermediari;
- Timp de expunere pentru vânzare (în luni) - preţul a fost plătit cash de către cumpărător;
- Condiţii de vânzare (cu variabile separate D/N - vânzarea/cumpărarea a avut loc în condiţii normale de
pentru fiecare din cazurile cash, rate, vânzare prin piaţă (fără presiuni, bunuri negajate, vânzarea nu a avut
intermediari, etc.) loc în condiţii speciale – către prieteni, rude etc.)
- Anul vânzării ( cu variabile separate pentru fiecare an în Datele culese de pe piaţă sunt următoarele:
parte)

Zona Zona Zona Zona Part / Nr. Finisaj Nr.

Pret Cartier-Zona Decom. Garaj
A B C D Ult.et cam. Sup Bai
24000 Stadion 0 0 1 0 0 3 1 1 1 0
16000 Stadion 0 0 1 0 0 2 0 1 1 0
20000 Stadion 0 0 1 0 0 3 1 0 2 0
19000 Com plex Studentesc 0 1 0 0 1 2 1 0 1 0
15000 Girocului 0 0 0 1 1 2 1 1 1 0
18000 Girocului 0 0 0 1 0 3 1 0 2 0
25000 Bucovina 0 0 0 1 0 3 0 0 2 1
54000 Cetate, Intrarea Doinei 1 0 0 0 0 4 1 1 2 0
18000 Soarelui 0 0 0 1 0 3 0 0 2 0
10000 Soarelui 0 0 0 1 0 1 1 0 1 0
14500 Girocului 0 0 0 1 1 3 0 0 1 0
15000 Lipovei 0 0 0 1 1 3 1 0 2 0
24000 Soarelui 0 0 0 1 0 3 1 1 2 1
18500 Soarelui 0 0 0 1 0 3 0 0 2 0
16000 Soarelui 0 0 0 1 0 3 1 0 2 0
16000 Aradului 0 0 0 1 0 2 1 0 1 0
20000 Steaua 0 0 0 1 0 4 1 0 2 0
8300 Badea Cartan 0 0 1 0 1 1 0 0 1 0
8700 Badea Cartan 0 0 1 0 0 1 0 0 0 0
39000 Com plex Studentesc 0 1 0 0 0 4 1 1 2 1
25000 Bucovina 0 0 0 1 0 3 1 0 2 0
15000 Circum valatiunii 0 0 1 0 1 2 1 0 1 0
8000 Stadion 0 0 1 0 0 1 1 0 1 0
19000 Soarelui 0 0 0 1 0 3 1 0 2 0
11500 Lugojului 0 0 0 1 1 2 0 0 1 0
7500 Padurea Verde 0 0 0 1 0 1 1 0 1 0
26000 Circum valatiunii 0 0 1 0 1 4 1 1 2 0
22000 Balcescu 0 1 0 0 0 2 1 1 1 0
17000 Sagului 0 0 0 1 0 3 0 0 1 0
19000 Sagului 0 0 0 1 0 3 0 1 1 0
3.3. Regresia liniară multiplă. Funcţia de preţ

Pentru datele prezentate mai sus regresia liniară multiplă calculată cu ajutorul programului Excel prezintă următorul
rezultat:
GARAJ BĂI FINISAT DECOM CAMERE PARTER D C B A CONST.
β 1, β2, 6537.954241 556.65 1722.21 880.33 4613.8 -1203.589 2205.5385 4067 7768.6935 31321 507.67
...βk
σ 1901.457046 1606.5 1366.1 1141.3 934.18 1073.833 4.629E+10 4.6E+10 4.629E+10 5E+10 5E+10
R2 0.953365439 2486.8 #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A
Fcalculat 38.84231565 19 #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A
2402048714 1E+08 #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A
Coeficientii de regresie calculaţi sunt:

Β0 = βzonaA= βzonaB= βzonaC= βzonaD= Βparter= βnr.camere= βdecomandate= βfinisare= βbăi = βgaraj=
507.67 31321 7769 4067 2206 -1204 4614 880 1722 557 6538
Cu alte cuvinte bazându-ne pe RLM efectuată pe bază de date listată anterior preţul unui apartament de bloc în
Timişoara este o funcţie:
Preţ = 508 + 31321 × ZonaA + 7769 × ZonaB + 4067 × ZonaC + 2206 × ZonaC – 1204 × Parter/ult.etaj + 4614 ×
Nr.camere + 880 × Decom. + 1722 × Finisare + 557 × Nr.băi + 6538 × Garaj (Deutsche Mark).

3.4. Testări ale modelului Poliţa de asigurare a ANEVAR a fost emisă în data de 1
Calculul abaterii standard (abaterea medie patratică) februarie 2000 şi expiră la 31 ianuarie 2001. În baza
σ acestei poliţe, se emit certificate de asigurare individuale.
Pot să apeleze la acest program următorii membrii
σ = 1901 Preţul apartamentului este evaluat cu o ANEVAR:
aproximare de +/- 1901 DM • persoane fizice autorizate să exercite, cu drept de
semnătură, profesia de evaluator, nerestrictiv într-una
Calculul coeficientului de determinaţie R2 din formele: autorizat independent, angajat la o societate
R2 de asemenea furnizat de programele de calcul gen comercială, asociat într-o societate comercială cu obiect
Excel, arată dacă evenimentele calculate se produc de activitate în domeniul evaluării;
întâmplător sau nu. • persoane juridice care desfăşoară activităţi şi în
domeniul “evaluare”, în numele şi beneficiul angajaţilor
R2 = 0.953 Modelul se potriveşte la 95% din săi.
cazurile analizate Se acordă despăgubiri pentru:
• sumele pe care Asiguratul este obligat să le plătească cu
3.5. Verificare numerică titlu de desdăunare şi cheltuieli de judecată pentru
Cunoaştem de la cumpărător că un apartament în prejudiciile datorate încălcării obligaţiilor cuprinse în
Timişoara, în zona Calea Girocului, situat la etajul 3 într- contractele valabile de prestări servicii, care se referă la
un bloc de 4 etaje, având 3 camere decomandate, atribuţiile specifice domeniului său de activitate;
nefinisate, cu 2 grupuri sanitare şi fără garaj a fost • cheltuielile de judecată făcute de reclamant (clientul
cumpărat cu 18.000 DM. asiguratului) pentru îndeplinirea formalităţilor legale în
vederea obligării asiguratului la plata despăgubirilor,
Testăm în continuare valoarea de piaţă pe care o dacă a fost obligat prin hotărâre judecătorească la plata
aproximează funcţia calculată prin metoda RLM. acestora;
• cheltuielile de judecată făcute de asigurat în procesul
Preţ = 508 + 31321 × Zona A + 7769 × Zona B + 4067 × civil dacă a fost obligat la desdăunare;
Zona C + 2206 × Zona D – 1204 × Parter/ult.etaj + • prejudiciile produse de asigurat clienţilor săi ca urmare a
4614 × Nr.camere + 880 × Decom. + 1722 × pierderii, distrugerii sau deteriorării documentelor
Finisare + 557 × Nr.băi + 6538 × Garaj (Deutsche originale sau suporturilor magnetice predate de clienţi
Mark). asiguratului, în vederea înregistrării şiprelucrării datelor
financiar contabile, bilanţuri, bugete, contracte,
Sau în cazul studiat: programe de producţie, etc. pentru sumele necesare
reconstituirii, refacerii sau înlocuirii acestor documente.
Preţ = 508 + 31321 × 0 + 7769 × 0 + 4067 × 0 + 2206 × 1
– 1204 × 0 + 4614 × 3 + 880 × 1 + 1722 × 0 + 557 Riscul asigurat cuprinde răspunderea civilă a asiguratului
ca urmare a unor acte sau fapte săvârşite din culpa sa
× 2 + 6538 × 0
pentru care devine răspunzător în baza:
(Deutsche Mark).
Preţ = 18550 DM (+/-1901 DM) • legii;
• statutului profesiei;
După cum se poate vedea, aproximarea cu 500 DM a • convenţiilor internaţionale;
preţului real înregistrat reprezintă doar 3% din preţul • regulilor de conduită şi de deontologie profesională;
înregistrat, deci o evaluare foarte exactă. • contractului legal încheiat,
şi pentru care au fost formulate pretenţii de despăgubire în
Nota: funcţia dezvoltată poate fi îmbunătăţită prin: perioada de valabilitate a poliţei. Data daunei este data
mărirea bazei de date pentru care se calculează regresia, când a fost făcută o cerere scrisă de despăgubire împotriva
constituirea unor baze de date separate între zone asiguratului.
(cartiere) pentru micşorarea numărului de erori etc. Nivelul I al limitei de răspundere este 10.000 USD (per
••• eveniment şi în agregat anual), prima anuală
corespunzătoare acestui nivel fiind 314.000 lei.
ASIGURAREA DE RĂSPUNDERE
PROFESIONALĂ Limitele de răspundere superioare sunt:
ec. Ababei Dana Adina • 25.000 USD – nivel II;
ANEVAR
• 50.000 USD – nivel III;
“Programul de asigurare de răspundere civilă
• 150.000 USD – nivel IV;
profesională pentru persoane fizice şi persoane juridice
• 250.000 USD – nivel V
membre ale Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din
România” a fost lansat la sfârşitul anului 1999 şi a Primele anuale pentru nivelurile II, III, IV şi V sunt
devenit funcţional începând cu 1 februarie 2000. diferite pentru persoane fizice şi juridice.

Există posibilitatea extinderii poliţei cu o “clauză de şi mai mult aşa cum declară evaluatorul. Asemenea
retroactivitate” pentru care se plăteşte o primă rapoarte în mod cert că nu ar primi notă de trecere la
suplimentară de 5 USD per asigirat şi per nivel de absolvirea cursurilor de formare de evaluatori care se
asigurare. desfăşoară în prezent.
Asigurarea se face pe baza unui chestionar standard de Rezolvarea situaţiei descrise este posibilă printr-o acţiune
asigurare, completat şi semnat în original de solicitant sau pregătită şi organizată serios, care să cuprindă toţi membri
de persoanele împuternicite să-l reprezinte pe solicitant. ANEVAR din secţiunea “evaluarea întreprinderii” care au
Contractarea unei poliţe de asigurare de răspundere fost admişi în ANEVAR înainte de 1 ianuarie 1999.
profesională este obligatorie pentru persoanele juridice Pentru aceasta, Consiliul Director, în şedinţa din 24
asociate ANEVAR şi pentru persoanele fizice care doresc martie 2000 a hotărât în unanimitate ca IROVAL să
să devină membri acreditaţi ANEVAR. pregătească seminarul SPIC – 20 (16 ore) de actualizare a
••• cunoştinţelor în domeniul evaluării întreprinderilor bazat
pe standardul APG – 4, iar ANEVAR să organizeze şi să
DESPRE INSTRUIREA CONTINUĂ desfăşoare acest seminar în Bucureşti şi în Centrele
Bădescu Gheorghe Teritoriale, astfel:
Preşedinte ANEVAR - în anul 2000 pentru toţi membri ANEVAR admişi în
Între obiectivele principale ale ANEVAR, evidenţiate în perioada 1992-1996 (cca. 1.300);
Statutul ANEVAR (Art. 4) este şi asigurarea unui înalt - în anul 2001 pentru toţi membri ANEVAR admişi în
nivel de calificare profesională a membrilor săi. Pentru perioada 1997-1998 (cca. 1.400).
aceasta, ANEVAR organizează şi derulează în folosul Participanţii la seminar vor primi:
membrilor săi programe de instruire continuă (Art. 5). - manualul de evaluare a întreprinderii – ediţia 2000;
Pe de altă parte, există şi obligaţia statutară a membrilor - standardul internaţional APG – 4 tradus în limba
ANEVAR de a acorda o atenţie deosebită perfecţionării română;
profesionale continue (Art. 10). - suport de curs special elaborat pentru seminar;
De curând s-au împlinit 8 ani de la înfiinţarea ANEVAR, - materiale de lucru pentru aplicaţii.
o durată semnificativă în raport cu dinamica acestei Absolvirea seminarului se realizează prin promovarea
profesii în România. unui examen scris individual – test grilă cu 20 întrebări
Formarea profesională a membrilor ANEVAR a început susţinut în ultima oră de seminar. Baremul de promovare
în 1992 şi a cunoscut mai multe faze de dezvoltare. Am este 60%.
început cu cursuri de 30 ore în domeniul evaluării Absolvenţii vor primi un certificat de absolvire.
întreprinderilor, apoi cursuri de 60 ore, test – grilă şi Participarea la aceste seminarii este obligatorie în
prezentare proiect - raport de evaluare. În noiembrie 1999 conformitate cu prevederile statutare; persoanele care nu
a avut loc un moment de cotitură prin apariţia promovează acest seminar, vor fi sancţionate cu
Standardului Internaţional de Evaluare a întreprinderii suspendarea calităţii de membru ANEVAR până la
APG – 4 şi de atunci cursurile au fost bazate pe acest promovare.
standard. În acelaşi timp, IROVAL a primit sarcina să pregătească
Este evident că pregătirea evaluatorilor a devenit un seminar de actualizare a cunoştinţelor pentru membri
neuniformă în dezavantajul celor care au absolvit cursurile ANEVAR din secţiunea “evaluarea proprietăţilor
de formare înainte de noiembrie 1998 şi acest lucru nu a imobiliare” seminar ce se va derula în anul 2001 pentru
rămas fără urmări în calitatea lucrărilor de evaluare. evaluatorii imobiliari admişi în ANEVAR în perioada
Confirmarea existenţei diferenţelor de calitate a apărut cu 1996-1998.
ocazia efectuării de verificări ale rapoartelor de evaluare, Consiliul Director a stabilit o taxă de participare la aceste
verificări solicitate de beneficiarii lucrărilor şi realizate seminarii mai mică decât pentru altele similare şi a
conform standardului ANEVAR SEV 8.08. solicitat Centrelor Teritoriale o implicare substanţială în
Din păcate au fost şi rapoarte de evaluare neglijent desfăşurarea acestei acţiuni.
realizate, cu multe omisiuni şi care nu respectă standardele
de evaluare aşa cum a solicitat beneficiarul
¶·

ISSN: 1224-8967
Buletin
INFORMATIV
NR. 3-4 2000 Editat de Institutul Român de Cercetări în Evaluare
••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
CRITERII ŞI METODE DE STABILIRE A REDEVENŢEI ÎN
CUPRINS CAZUL TRANZACŢIILOR DE LICENŢĂ CU
BREVETE DE INVENŢIE
dr. Sorin V. Stan
CRITERII SI METODE DE STABILI-RE
A REDEVENTEI IN CAZUL IROVAL
TRANZACTIILOR DE LICENTA CU Participând la evaluarea unor institute de proiectare şi de C-D am
BREVETE DE INVENTIE ………… 1 solicitat, conform cerinţelor standardelor de evaluare, o listă cu
obiectele proprietăţii intelectuale create şi/sau utilizate.
Această listă a cuprins un număr de brevete de invenţie şi de
CAPITALUL INTELECTUAL AL programe informatice achiziţionate.
FIRMEI ……………………………….. 6 Deşi numărul de brevete deţinute în portofoliu era relativ ridicat nu
a fost necesară o evaluare a acestora dintr-un motiv foarte simplu,
respectiv nu erau utilizate în activitatea proprie şi nu au fost
CRITERII DE EVALUARE A tranzacţionate printr-un contract de licenţă. De asemenea, şansele de
PROPRIETATII IN TIME SHARING. a fi utilizate sau tranzacţionate fiind extrem de reduse (conform
OPTICA CUMPARATORULUI SI aprecierii titularilor şi/sau managerilor) a rezultat o concluzie clară
OPTICA PROMOTORULUI pentru evaluare, respectiv valoarea acestor brevete este negativă prin
IMOBILIAR………………………... 13 plata taxelor legale anuale de menţinere în vigoare a brevetelor.
Deci, o primă soluţie o reprezintă renunţarea la protejarea acelei
categorii de brevete inactive şi fără nici-o şansă de
CONSIDERENTE PRIVIND aplicare/comercializare şi în acest fel se economisesc taxele anuale
EVALUAREA ECHIPAMENTELOR de menţinere în vigoare a brevetului.
TEHNOLOGICE DE TIPUL Pentru brevetele de invenţie valoroase, care pot fi comercializate
COLOANELOR PENTRU DISTILARE SI prin contracte de licenţă, este necesară promovarea unei politici
RECTIFICARE…………………... 17 active de tranzacţionare în scopul obţinerii unor venituri substanţiale
din redevenţe.
Aceste două direcţii ale managementului proprietăţii intelectuale
TEMATICA PENTRU ACREDITARE IN au fost puse în evidenţă, cu rezultate financiare remarcabile, de
EVALUAREA DE marile companii americane. Astfel, compania IBM a reuşit să
INTREPRINDERI …………………... 19 crească suma anuală încasată din redevenţele pentru licenţele de
brevet de la 30 mil. $ în 1990, la aproape 1 miliard $ în anul 1999,
deci o creştere de cca. 33 de ori.
TEMATICA PENTRU ACREDITARE IN În anul 1994, compania DOW Chemical a realizat un audit al cca.
EVALUARE DE PROPRIETATI 29.000 de brevete de invenţie din portofoliul celor 15 unităţi de
IMOBILIARE ………………….……. 21 afaceri mai importante ale companiei, rezultatul concretizându-se în
renunţarea la protecţia unui mare număr de brevete (din care o parte
au fost donate gratuit unor universităţi), realizându-se astfel o
EVALUAREA
economie imediată de 50 mil. $ aferentă taxelor de protecţie şi o
HOTELURILOR……………….……. 23
creştere a încasărilor anuale din redevenţe de la 25 mil. $ (înainte de
audit) la peste 125 mil. lei în anul 1995. În anul 1999, urmând
exemplul companiei Dow Chemical, compania DuPont a realizat o
Buletin informativ nr. 3-4 - 2000 1

economie de 64 mil. $ din radierea brevetelor neutilizabile. 3. Metoda hibridă a comparării cu tranzacţiile
realizate (MHCTR);
La nivelul economiei S.U.A., veniturile realizate din 4. Metoda repartizării profitului (MRP);
cedarea drepturilor de utilizare a brevetelor de invenţie au 5. Metoda reziduală (MR);
crescut de la 15 miliarde $ în anul 1990 la peste 110 6. Analiza DCF
miliarde $ în prezent [1]. În continuare vom prezenta pe scurt principiile generale
Această scurtă prezentare a realităţii avantajelor deţinerii caracteristice fiecăreia din cele şase metode de stabilire a
proprietăţii intelectuale, îndeosebi sub forma brevetelor de nivelului ratelor de redevenţă.
invenţie, a declanşat intensificarea preocupărilor în
domeniul evaluării proprietăţii intelectuale şi 1. Metoda comparării cu tranzacţiile realizate este o
managementului proprietăţii intelectuale în scopul abordare intuitivă, fiind preferată atât de cele două părţi
exploatării unor surse de venituri neaşteptate dar de mărime angrenate într-o tranzacţie de licenţă cât şi de organele de
substanţială ca şi în domeniul metodelor adecvate de reglementare fiscală, deoarece se bazează pe informaţiile de
stabilire a ratelor de redevenţă aferente tranzacţiilor de piaţă asupra redevenţelor practicate în tranzacţii
licenţă. comparabile cu brevete de invenţie.
Obiectul acestui articol îl reprezintă numai prezentarea Comparaţia se face fie cu ratele de redevenţă practicate
sumară a practicii stabilirii ratelor de redevenţă pentru anterior de compania proprietară cu terţe firme, fie cu ratele
brevetele de invenţie aşa cum sunt recomandările şi uzanţele de redevenţă practicate între alte părţi în cadrul aceluiaşi
elaborate/aplicate de autoritatea fiscală din S.U.A. şi de domeniu de activitate.
marile companii industriale. Problema esenţială a aplicării acestei metode intuitive este
În acest sens, extrem de relevatoare este opinia – sfat a depistarea celei mai apropiate rate de redevenţă practicată.
vicepreşedintelui companiei Xerox, Jan Jaferian: “Dacă o să Criteriile de selectare a ratei de redevenţă adecvată se
utilizaţi brevetele dvs. numai pentru a proteja produsele referă la următorii factori de comparabilitate:
dvs., care este o veche paradigmă, o să pierdeţi orice • să se practice la aceleaşi tipuri de produse, procedee sau
oportunităţi de obţinere a altor genuri de venituri”. metode, din acelaşi domeniu de activitate;
În doctrina fiscală din S.U.A., deoarece mărimea ratei de • să reflecte acelaşi potenţial de generare de profit, exprimat
redevenţă plătită de o firmă pentru obţinerea dreptului de prin calcularea valorii nete prezente a profitului care va
folosinţă asupra unui obiect al proprietăţii intelectuale rezulta din utilizarea licenţei (după deducerea cheltuielii
(îndeosebi brevete de invenţie dar şi mărci de iniţiale plătite pentru o licenţă, dacă a fost cazul, plus
produse/servicii) influenţează baza impozabilă, tranzacţiile cheltuielile de investiţii şi costurile de producţie aferente),
de licenţă sunt clasificate în două categorii: luând în considerare riscurile specifice aplicării licenţei
• licenţe acordate unor terţi întreprinzători care îşi asumă (incluse în rata de actualizare);
un risc ridicat în cazul în care nu dispun de resurse • durata licenţei, data la care a avut loc tranzacţia şi
suficiente de marketing şi distribuite pentru asigurarea condiţiile renegocierii contractului de licenţă după
succesului comercial al produselor care vor fi executate expirarea acestuia;
sub licenţă; • clauzele contractelor de licenţă referitoare la:
• licenţe acordate unor filiale sau sucursale ale unei • caracterul exclusiv sau neexclusiv al drepturilor cedate;
companii, care operează în alte ţări decât cea a • limitări ale ariei geografice de utilizare sau canti-tăţilor
companiei mamă. Legislaţia S.U.A. şi cea a OECD, de produse executate sub licenţă;
referitoare la impozitare, interzic transferarea unui activ • ce se prevede cu rata de redevenţă la finele duratei de
necorporal spre o filială din străinătate fără o plată valabilitate legală a brevetului.
compensatorie. Pentru ca această plată să nu fie stabilită • barierele economice, legale, de reglementare, politice şi de
la un nivel simbolic sau să fie condiţionată de altă natură care afectează transferul de tehnologie
evenimente minore, IRS (Internal Revenu Service) a încorporată în brevet;
emis, în luna iulie 1994, o reglementare care impune ca • ce alte drepturi (de exemplu: know-how) au fost trans-
preţurile de transfer în interiorul unei companii (între ferate prin contractul de licenţă.
filialele acesteia) aferente tranzacţiilor de licenţă să fie Dacă se aplică această metodă intuitivă, îndeosebi
stabilite pe acelaşi principiu al unor relaţii nepărtinitoare utilizatorul unei licenţe trebuie să-şi calculeze
între două părţi independente, între care nu există deci profitabilitatea astfel încât rata profitabilităţii (exprimată
anumite relaţii privilegiate (engl. the arm’s – length prin raportul dintre profitul net curent şi capitalul investit) să
principle). fie cel puţin egală cu costul mediu ponderat al capitalului
Deoarece cedarea dreptului de utilizare a unui brevet de (care exprimă costul de oportunitate al capitalului investit şi
invenţie printr-un contract de licenţă este sursa unor venituri deci nivelul minim de rentabilitate solicitat de un investitor
extrem de mari şi cu risc redus de încasare, metodologia pentru a-şi utiliza capitalul său într-o anumită afacere, pe
stabilirii redevenţelor a fost fundamentată, oferind atât care o preferă din alte alternative de investiţii cu aceleaşi
proprietarului brevetului, cât şi unui potenţial utilizator al riscuri).
acestuia mai multe abordări bazate pe principii diferite. Chiar dacă se aplică rate de redevenţă de piaţă sau “norme
Aceste metode de stabilire a ratelor de redevenţă sunt: ale domeniului” cu eventuale corecţii şi care reflectă, de
1. Metoda comparării cu tranzacţiile realizate facto, rata rentabilităţii utilizării unui activ necorporal
(MCTR); (brevet de invenţie) la un anumit moment nu există şi
2. Metoda comparării profitabilităţii (MCP); garanţia că rata selectată este şi cea adecvată. Explicaţia
2 Buletin informativ nr. 3-4 - 2000

rezidă în modificările curente ale tuturor factorilor care de informaţii asupra valorii brevetului ca şi a capitalului
influenţează asupra ratei redevenţei, cum ar fi: valoarea investit de cei doi participanţi la tranzacţia de licenţă.
brevetului de invenţie, condiţiile economice, ratele
rentabilităţii, reglementările limita-tive care afectează 3. Metoda hibridă a comparării cu tranzacţiile realizate
utilizarea brevetului, etc. În plus, o altă dificultate o constă în combinarea analizei realizate prin celelalte două
reprezintă gama destul de largă a ratelor de piaţă practicate metode prezentate (MCTR şi MCP). Aplicarea acestei
în acelaşi domeniu, limitele fiind cuprinse, în general (în metode presupune parcurgerea a trei etape:
S.U.A.), între 2 - 5% din cifra de afaceri netă (în industria (a) identificarea ratei de redevenţă prin MCTR;
chimică, energetică, alimentară), între 5 - 10% (în industria (b) aplicarea MCP pentru identificarea excesului de ren-
farmaceutică, aerospaţială, echipamentelor şi aparatelor tabilitate a vânzărilor (17% în exemplul anterior);
destinate sănătăţii şi 10 - 15% (în întreaga ramură a (c) propunerea ratei de redevenţă acceptabilă pentru acel
telecomunicaţiilor) [2] nivel al ratei de redevenţă, calculat prin MCTR, care se
suprapune cu cea determinată prin MCP.
2. Metoda comparării profitabilităţii (MCP) constă în
compararea mărimii rentabilităţii obţinute de o firmă care 4. Metoda repartizării profitului (MRP) constă în
utilizează un brevet de invenţie, cu rentabilitatea unei firme parcurgerea următoarelor trei etape:
similare (ca structură a producţiei) şi care nu utilizează (a) calcularea profitului suplimentar, generat pentru un
brevetul respectiv. Indicatorul esenţial utilizat este utilizator al unei licenţe, faţă de profitul “normal” al
rentabilitatea vânzărilor. De aceea MCP se mai numeşte şi utilizatorului corespunzător costului capitalului utilizat
metoda rentabilităţii vânzărilor (return on sales). de acesta;
Din punct de vedere metodologic, o firmă care utilizează (b) alocarea profitului suplimentar între licenţiator şi
un brevet de invenţie are avantajul economic fie al unui cost licenţiat, funcţie de contribuţia celor două părţi la crearea
de producţie mai redus, fie al unui volum mai mare de şi aplicarea brevetului de invenţie;
produse, fie al unei calităţi mai bune a produselor şi deci ea (c) stabilirea redevenţei anuale exprimată în cifre absolute.
realizează o rentabilitate a vânzărilor mai mare faţă de o
firmă similară care nu utilizează brevetul de invenţie iar Un exemplu concret este redat pentru tranzacţia de licenţă
celelalte condiţii de producţie sunt asemănătoare. care a avut loc între firma americană Ustech şi compania
Eurotech, referitoare la brevetul de invenţie obţinut de
Aplicarea MCP presupune parcurgerea a două etape: Ustech pentru formula chimică a cunoscutului material
(a) stabilirea nivelului de referinţă al rentabilităţii vân-zărilor antiglonţ Nulon. Ustech a transmis firmei Eurotech dreptul
unei/unor firme de acelaşi profil cu care se face comparaţia. de adaptare pentru utilizarea Nulon-ului în industria de
O uzanţă recomandată este calcularea unei rate medii a apărare. Ca urmare, la un capital total investit de firma
rentabilităţii vânzărilor întreprinderilor cu acelaşi profil dar Eurotech pentru producerea materialului asimilat prin
care nu utilizează brevetul de invenţie. licenţă de 200mil.$ a fost obţinut un profit de 50 mil.$.
Presupunem că acest nivel reprezentativ este de 15% iar al Corespunzător unui cost de oportunitate de 10% al
firmei care aplică brevetul de invenţie este de 32%, Ca capitalului utilizat, rezultă că profitul “normal” care ar fi
urmare, rezultă că brevetul de invenţie a generat un profit acceptat de acţionarii Eurotech, ar fi trebuit să fie de 20 mil.
suplimentar de 17% în raport cu volumul vânzărilor nete; $ (200 mil. $ x 10%). Rezultă un surplus (exces) de
supraprofit de 30 mil. $. Acest supraprofit trebuie împărţit
(b) alocarea acestei rentabilităţi suplimentare între cele două între cele două firme, proporţional cu investiţiile făcute de
părţi participante la tranziţie: licenţiator şi licenţiat. Această ambele pentru “crearea” brevetului (Ustech) şi pentru
alocare este necesară deoarece şi licenţiatul (utilizatorul unui aplicarea acestuia sub mărcile Eurotech. Eforturile
brevet) îşi asumă riscurile aferente modificării sistemului de investiţionale ale celor două companii fiind de mărime
comercializare şi de promovare a produselor. În alocarea egală, rezultă că redevenţa plătibilă de Eurotech firmei
profitului generat de un brevet de invenţie între cele două Ustech trebuie să fie de 15 mil. $/an [3].
părţi nu există decât nişte uzanţe sau practici, de obicei 45-
50% pentru licenţiator şi 50-55% pentru licenţiat. 5. Metoda reziduală (MR) mai este cunoscută şi prin alte
În exemplul nostru concret, rezultă că dacă se aplică regula exprimări ca metoda ratei rentabilităţii (Rate of Return
50/50, mărimea ratei de redevenţă ar fi de 8,5% (adică 17% Method) sau metoda alocării profitului net din exploatare pe
: 2) din volumul vânzărilor. categorii de active.
Esenţa acestei metode constă în stabilirea profitului net
Aplicarea MCP trebuie să fie precedată de stabilirea cu atribuibil numai utilizării brevetului de invenţie după ce, din
credibilitate a ipotezei că surplusul de rentabilitate a profitul net total, a fost alocată partea de profit care trebuie
vânzărilor se datoreşte în întregime aplicării brevetului de să recompenseze capitalul investit (compus din valoarea
invenţie, situaţie care nu se întâlneşte în mod curent, excesul netă a activelor corporale imobilizate plus capitalul de lucru
de profitabilitate datorându-se, de obicei, influenţei unui net + alte active necorporale identificate şi înregistrate în
“pot” de active necorporale. Altă dificultate în aplicarea bilanţ).
acestei metode este alocarea profitului net între licenţiator şi
licenţiat. În teoria evaluării nu există o metodă exactă de Etapele care trebuie parcurse în aplicarea acestei metode
împărţire a profitului net între cele două părţi. De asemenea, sunt următoarele:
o insuficienţă a metodei comparării profitabilităţii este lipsa

(a) stabilirea profitului net anual din exploatare (debt

free income after taxes) generat de întreaga afacere care (d) În teoria economică, funcţie de gradul de lichiditate al
ar utiliza un brevet de invenţie; diferitelor categorii de active, rata rentabilităţii cu care
(b) calcularea valorii de piaţă a componentelor capita-lului acestea ar trebui să fie remunerate este diferită. Prin
investit; lichiditate se înţelege rapiditatea şi certitudinea cu care un
(c) stabilirea nivelului ratei de remunerare (rentabili-tate) activ poate fi transformat în bani, în cazul în care
adecvată pentru fiecare componentă a capitalului proprietarul activului doreşte vânzarea acestuia.
investit; Din acest punct de vedere, se poate doar creiona ideea că
(d) alocarea profitului net din exploatare pe componen-tele gradul de lichiditate cel mai mare îl are capitalul de lucru
capitalului investit pe baza ratei lor normale de net; activele corporale imobilizate au un grad de lichiditate
remunerare (stabilită în etapa anterioară) mai redus, datorită naturii lor specializate iar activele
(e) extragerea din profitul net din exploatare (etapa a) a necorporale individuale au un grad de lichiditate foarte
profitului net alocat componentelor capitalului investit redus, acestea fiind strâns ataşate de afacerea în ansamblul
(etapa d) şi determinarea profitului net rezidual alocabil ei. Ca urmare şi nivelul normal al ratei lor de rentabilitate
numai utilizării brevetului de invenţie; (deci de recompensare pentru proprietarul lor) va fi diferit.
(f) determinarea ratei anuale de redevenţă. Unul din susţinătorii acestei metode este profesorul de
finanţe de la New York University’s Stern School of
În continuare vom prezenta câteva explicaţii pentru Business, Lev Baruch care a recomandat o rată de
primele trei etape iar pentru celelalte trei etape calculele remunerare de 4,5% pentru capitalul de lucru net, de 7%
efectuate în exemplul concret nu mai au nevoie de explicaţii. pentru activele imobilizate corporale şi de 10,5% pentru
imobilizările necorporale individualizate. Alţi autori
(a) stabilirea unui nivel reprezentativ şi reproductibil al recomandă niveluri mai ridicate ale ratelor de rentabilitate
profitului net din exploatare se face pe baza estimării cifrei aferente capitalului investit, întrucât riscurile aferente
de afaceri netă anuală, pe de o parte, şi a cheltuielilor totale netransformării în lichidităţi a activelor corporale şi
de producţie pe de altă parte. Este evident că indicatorii necorporale sunt destul de ridicate şi dependente de
menţionaţi se referă numai la cei aferenţi fabricării şi vânzrii structura activelor, de gradul de specializare şi de condiţiile
produselor sub licenţă. pieţei pe care acestea se tranzacţionează [4].
Raportul procentual dintre profitul net din exploatare şi Celelalte două etape (e şi f) reprezintă simple calcule
capitalul investit reflectă rentabilitatea capitalului investit efectuate pe baza indicatorilor stabiliţi în etapele anterioare.
(return on invested capital – ROIC). Un exemplu simplificat este construit pe baza următoarelor
Pentru a testa existenţa unui efect benefic al brevetului de ipoteze:
invenţie asupra eficienţei economice a licenţiatului este (a) profitul net anual de exploatare:
necesar ca ROIC să fie superioară costului mediu ponderat mld. lei %
al capitalului (cmpc). Altfel spus, valoarea capitalului • cifra anuală de afaceri = 30 100,0
acţionarilor este mare faţă de valoarea de piaţă a capitalului • costul bunurilor vândute = 12 40,0
corporal şi necorporal, inclusiv capitalului de lucru net (inclusiv amortizare)
prezente în bilanţul întreprinderii. • cheltuieli de vânzare şi marketing = 6 20,0
• cheltuieli de administraţie generală = 4 13,3
(b) Capitalul investit este format din următoarele categorii: • cheltuieli de exploatare totale = 22 73,3
• active corporale imobilizate (teren, clădiri, echipa-mente Profit brut din exploatare 8 26,7
tehnologice, maşini, utilaje şi instalaţii de lucru, aparate şi Impozit pe profit (25%) 2 6,7
instalaţii de măsurare, control şi reglare, mijloace de Profit net din exploatare 6 20,0
transport, mobilier şi birotică);
• active necorporale identificabile (programe infor-matice, (b) structura valorii de piaţă a capitalului investit este:
cheltuieli de recrutare, angajare, instruire, cheltuieli de C- mld. lei %
D, etc.); • active corporale imobilizate 14 63,6
• capital de lucru net (active circulante minus datorii • capital de lucru net 6 27,3
curente). • active necorporale distincte 2 9,1
O cerinţă esenţială pentru asigurarea corectitudinii aplicării Total 22 100,0
acestei metode complexe o constituie exprimarea valorii de
piaţă a celor trei componente ale capitalului investit şi nu a (c) rata normală de remunerare a categoriilor de active (rată
valorii lor contabile, preluate din bilanţ. Pe de altă parte, este reală):
vorba numai de valoarea de piaţă a imobilizărilor şi • active corporale imobilizate 10% •
capitalului de lucru necesare pentru derularea producţiei pe capital de lucru net 6% • active
bază de licenţă nu şi de partea din capital utilizat pentru necorporale distincte 18%
fabricarea altor categorii de produse uzuale din structura de Costul mediu ponderat al capitalului* 9,64%
fabricaţie a afacerii. O astfel de acurateţe poate să fie * cmpc = 10% x 63,6% + 6% x 27,3% + 18% x 9,1%
asigurată numai de evaluatori care dispun de cunoştinţele şi = 9,64%
experienţa necesare pentru efectuarea unei evaluări credibile Calcularea indicatorilor de la etapele d, e şi f se va face
a afacerii în ansamblul său şi a activelor necorporale din astfel:
proprietate/controlul afacerii. mld. lei

(d) Profit net din exploatare total 6,0 Esenţa metodei constă în calcularea a două valori distincte
din care: ale întreprinderii în ansamblulei, respectiv:
• aferent activelor corporale imobilizate 1,4 (14 x 0,10) • valoarea întreprinderii care utilizează brevetul de in-venţie,
• aferent capitalului de lucru net 0,36 (6 x 0,06) şi
• aferent activelor necorporale distincte 0,36 (2 x 0,18) • valoarea aceleaşi întreprinderi dacă nu ar utiliza bre-vetul
Total profit net alocat 2,12 de invenţie.
Acelaşi nivel al profitului net din exploatare alocabil celor Diferenţa dintre cele două valori reprezintă valoarea
patru categorii de active poate fi calculat şi pe baza cmpc brevetului de invenţie aflat în utilizarea unui licenţiat.
astfel: “Pentru determinarea valorii afacerii trebuie avute în
cmpc x Cap. investit = 9,64 x 22 mld. lei = vedere două componente:
= 2,12 mld. lei 1. valoarea actualizată a cash-flow-ului din exploa-
tare pe parcursul duratei de previziune;
(e) Profitul net din exploatare alocabil numai brevetului de 2. valoarea reziduală care reprezintă valoarea actua-
invenţie = 6,0 – 2,12 = 3,88 mld. lei lizată a cash-flow-ului din exploatare care se obţine
după această perioadă” [5]
(f) Rata anuală a redevenţei = 3,88/30 = 12,9% din cifra Cash-flow-ul net din exploatare este indicatorul cel mai
anuală de afaceri. important pentru determinarea nivelului ratelor anuale de
redevenţă pe parcursul perioadei de previziune, deoarece
În cazul în care producţia anuală estimată ar fi de 100.000 acesta reprezintă venitul generat de investiţia totală
buc./an, mărimea redevenţei supuse negocierii va fi de încorporată în active imobilizate corporale şi necorporale
38.800 lei/bucată (3,88 mld. lei : 100 mii produse). (individualizate), în capitalul de lucru net şi în brevetul de
În cazul în care licenţiatorul doreşte să primească invenţie. Altfel spus, cash-flow-ul net este un indicator mai
redevenţa ca o sumă totală la semnarea unui contract de bun de exprimare a “fructului” exploatării faţă de profitul
licenţă cu o durată de 8 ani, mărimea sumei negociate se net din exploatare.
stabileşte prin capitalizarea redevenţei anuale cu factorul de Procedura determinării mărimii redevenţei prin analiza
capitalizare, aferent unei rate de actualizare mai ridicate faţă DCF poate fi redată sintetic prin parcurgerea următoarelor
de cmpc (deoarece riscurile deprecierii morale a produsului etape:
brevetat sunt ridicate) şi pentru o perioadă de 8 ani. Deci (a) calcularea valorii întreprinderii prin actualizarea
cash-flow-ului net la dispoziţia firmei pentru situaţia în
, în care:
care întreprinderea îşi va continua activitatea sa normală
an = factorul de capitalizare în viitor, adică va produce aceleaşi produse tradiţionale;
t = rata de actualizare ca urmare, ponderea profitului net şi cash-flow-ului net
n = numărul de ani ai contractului de licenţă la dispoziţia firmei în cifra de afaceri va rămâne
Pentru t = 20% şi n = 8 ani, an = 3,837 iar valoarea licenţei constantă pe întreaga perioadă de previziune explicită
= 3,88 miliarde x 3,837 = 14,88 miliarde lei, Deci suma care (cuprinsă între 5-8 ani).
se negociază între cele două părţi pentru a fi încasată/plătită Presupunem că valoarea întreprinderii, calculată prin
la data semnării contractului de licenţă este de 15 miliarde tehnica DCF expusă mai sus, este de 20 miliarde lei.
lei. (b) calcularea valorii întreprinderii prin actualizarea
cash-flow-ului net la dispoziţia firmei pentru situaţia în
6. Analiza DCF (Discounted Cash Flow Analysis) care întreprinderea va produce atât produsele sale
Această metodă, preluată din metodologia evaluării tradiţionale cât şi produsele noi sub licenţă; de obicei,
proprietăţilor generatoare de venituri, este de o complexitate produsele noi sub licenţă vor avea o dinamică accentuată
deosebită dar avantajul aplicării ei constă în sprijinirea celor (ca volum şI valoare) deoarece asimilarea lor în
doi parteneri în cuantificarea parametrilor necesari pentru fabricaţie şi penetrarea lor pe piaţă se face într-o
asigurarea succesului negocierii; altfel spus, metoda DCF perioadă de timp rezonabilă; ca urmare, ponderea
permite o aprofundare a analizei eficienţei economice a unei profitului net şi cash-flow-ului net la dispoziţia firmei în
tranzacţii de licenţă pentru ambele părţi, funcţie de opţiunea cifra de afaceri va creşte pe întreaga perioadă de
licenţiatorului asupra schemei de încasare a redevenţei, care previziune explicită.
poate fi: Presupunem că valoarea întreprinderii, calculată prin
• o sumă globală a redevenţei; tehnica DCF expusă mai sus (cu încorporarea influenţei
• o sumă iniţială urmată de redevenţe anuale; produselor noi sub licenţă) este de 35 miliarde lei.
• redevenţe anuale, sub formă de: Diferenţa de 15 miliarde lei reprezintă valoarea totală a
• sumă fixă pe unitatea de produs; licenţei achiziţionate, a cărei plată sub formă de
• procent din vânzările nete; redevenţă, poate să fie făcută în mai multe modalităţi,
• procent din preţul de vânzare. specificate anterior.
• o sumă anuală minimă sau maximă; (c) calcularea valorii întreprinderii prin actualizarea cash-
• redevenţe crescătoare sau descrescătoare funcţie de flow-ului net la dispoziţia firmei pentru situaţia expusă
evoluţia bazei lor de calcul (unităţi de produse vândute sau la punctul (b) anterior, dar cu o modificare, în sensul
venituri nete). includerii la capitolul de cheltuieli şi a redevenţei

plătibile în diferite variante care pot fi negociate cu un • rentabilitatea capitalului investit;

potenţial licenţiat. • costul capitalului utilizat/costul mediu ponderat al
Un astfel de mod de gândire poate reprezenta o bază de capitalului ca expresie a ratei rentabilităţii solicitate de
negociere numai în cazul în care valoarea întreprinderii un investitor
calculată şi prin deducerea redevenţei este mai mare faţă de Fiecare din cele patru noţiuni de mai sus pot constitui
valoarea calculată în etapa (a), astfel încât licenţiatul obiectul unor teme distincte de formere şi/sau de instruire
potenţial să fie recompensat atât pentru investiţia profesională pentru orice persoană cu studii superioare.
suplimentară de capital, necesară implementării noilor Dificultatea majoră în asimilarea cunoştinţelor actuale
produse sub licenţă cât şi pentru asumarea riscurilor de referitoare la tematicile de pregătire constă în dispersarea
posibil insucces comercial. unor cunoştinţe parţiale în mai multe discipline, astfel încât
Negocierea mărimii redevenţei se face nu numai pe o bază rezultă, în mod logic, tot frânturi de deprinderi practice, care
de negociere stabilită prin una din cele şase metode nu-l ajută pe un întreprinzător să-şi formeze un set de
prezentate ci cu luarea în considerare şi a altor factori de indicatori, criterii şi instrumente de lucru.
influenţă ca de exemplu, suportarea cheltuielilor împotriva De aceea, rolul deosebit al unor studii şi dezbateri
contrafacerilor, limitări geografice ale utilizării licenţei, teoretico-metodologice constă în asigurarea unei
exclusivitatea dreptului transferat, etc. convergenţe în abordarea unor probleme teoretice şi practice
noi, lansate în teoria economică în ultimul deceniu, cum este
Bibliografie: capitalul intelectual al firmei şi măsurarea lui sau valoarea
[1] Kevin G. Rivette, David Kline – Discovering New de piaţă a capitalului investit.
Value in Intellectual Property, Harvard Business Cunoaşterea abordărilor unor astfel de noţiuni este
Review, January – February 2000, p. 54 – 64; esenţială pentru orice investitor care trebuie să-şi calculeze
[2] James E. Malackowski, Jennifer L. Forsyth, Lewis M, rentabilitatea reală a capitalului investit, diferită de cea
Koppel (IPC Group Inc, Chicago) – Royalty provision financiară şi să o copmare cu niveluri reprezentantive de
in technology licence agreements, American Conference rentabilitate, stratificate funcţie de mărimea riscurilor
Institut Domestic and International Technology Transfer viitoare de nerealizare a veniturilor.
Capitalizing on New Opportunities, June 20 – 21, 1994, Dacă managerii unor firme cu succes comercial ar fi
Chicago; chestionaţi despre valoarea, structura, managementul,
[3] De Souza, Glenn, Royalty metods for intellectual efectele, etc. capitalului intelectual (C.I.) al firmei, probabil
property, Vol. 32, Business Economics, 1 Apr. 1997, pp. că majoritatea răspunsurilor s-ar limita la aprecieri asupra
46 (7); brevetelor de invenţie şi programelor informatice deţinute.
[4] Sorin V. Stan, Ion Anghel – Evaluarea activelor De asemenea, în mod intuitiv, răspunsurile s-ar referi şi la
necorporale, IROVAL, 1999, p. 169-170; nivelul de pregătire, la formele de instruire şi la talentul şi
[5] Gordon Smith, Russel Parr, Valuation of Intellectual experienţa dobândită de salariaţi.
Property and Intangible Assets, second edition, John Dar problemele esenţiale care se pun în legătură cu acest
Wiley & Sons, 1994, p. 382 concept modern numit capital intelectual se referă la multe
••• aspecte concrete ca:
• definirea C.I. şi depistarea existenţei C.I. în cadrul
CAPITALUL INTELECTUAL AL FIRMEI
firmei;
dr. Sorin V. Stan
• managementul C.I.;
IROVAL
• evaluarea C.I.
În formarea profesională a oricărui manager, student în
ştiinţe economice, cursuri post universitare cu caracter Prin simpla enunţare a celor trei paşi necesari pentru
economic al diferitelor asociaţii profesionale (CECCAR, managerii oricărei firme, cititorii acestui material sunt
ANEVAR) este necesară o raliere la însuşirea tendinţelor introduşi în mai multe zone ale noilor ştiinţe economice
majore şi impactul acestora asupra valorii unei afaceri sau referitoare la managementul firmei moderne, contabilitatea
valorii adăugate pentru acţionari. Aceasta deoarece scopul activelor necorporale, evaluarea activelor necorporale şi
suprem al unui proprietar/acţionar este creşterea valorii proprietăţii intelectuale şi, nu în ultimul rând, în teoria
entităţii sale. economică modernă a societăţii informaţionale.
Pentru a înţelege şi acţiona în acest sens, formarea Datorită multitudinii de cunoştinţe economice implicate,
profesională şi instruirea continuă trebuie să se axeze atât pe abordarea problemei măsurării capitalului intelectual la
probleme teoretice de bază, cât şi pe instrumentele de nivel de firmă este o provocare pentru cercetătorii şi
cuantificare a noilor concepte şi pe criteriile de bază (de managerii implicaţi în această direcţie sau în probleme
natura corenţelor şi corelaţiilor între indicatori) pe care colaterale. De aceea, scopul acestui studiu este de a clarifica
trebuie să le urmărească permanent. diferitele optici existente până în prezent, referitoare la
Problemele teoretice noi, de complexitate deosebită, pe capitalul intelectual.
care trebuie să le stăpânescă un bun manager (antreprenor, Discuţiile despre definiţia, sfera de cuprindere,
proprietar, investitor) pot fi concretizate în câteva cuvinte instrumentele de măsurare, importanţa managementului şi
cheie: alte probleme colaterale referitoare la capitalul intelectual pe
• valoarea de piaţă a capitalului acţionarilor şi a firmei; care îl deţine o firmă preocupă toate categoriile importante
• capitalul intelectual al firmei şi valoarea acestuia; de specialişti din domeniul economico-social, respectiv:
• investiţiile nemateriale; cadre universitare şi cercetători din domeniul teoriei

Asociatia
Asociatia Nationala
Evaluatorilor din
din Romania
Romania -- ANEVAR
ANEVAR
economice, analişti financiari, manageri financiari şi ai În prezenta lucrare, încercăm să prezentăm punctele de
proprietăţii intelectuale la nivel de firmă, sociologi şi vedere, încă diferite, ale abordării capitalului intelectual la
evaluatori de întreprinderi şi de active necorporale. nivel de firmă din optica managementului, pe de o parte,
Fiecare din categoriile de specialişti, enunţate mai sus, şi din cea a evaluării monetare a acestuia, pe de altă parte.
utilizează cu predilecţie anumiţi termeni, ca: active Deşi, ca în orice problemă nouă de mare complexitate,
necorporale (experţii financiari-contabili), active există încă deosebiri referitoare la abordarea acelei
necorporale şi proprietatea intelectuală (evaluatorii de probleme, suntem de părere că se manifestă o tendinţă
întreprinderi), capital uman, cunoştinţe şi instruire, capital vizibilă de apropiere a punctelor de vedere şi implicit de
intelectual (managerii şi specialiştii în teoria economică). creare a unei paradigme a capitalului intelectual al firmei
Intensificarea dezbaterilor actuale în domeniul înţelegerii identificat cu o altă exprimare, respectiv de active
mai detaliate a locului, importanţei şi contribuţiei necorporale şi proprietate intelectuală a firmei. Cele două
capitalului intelectual în creşterea valorii firmei căreia îi formulări, respectiv “capitalul intelectual” şi “active
aparţine a fost efectul direct şi stringent al schimbărilor necorporale şi proprietate intelectuală” sunt utilizate în
esenţiale intervenite în ultimile decenii, în societate şi în prezent în management şi respectiv în doctrina evaluării.
lumea afacerilor.
Fără a insista prea mult asupra acestor modificări, Definirea C.I. Sferă de cuprindere
prezentate în extenso într-o mare varietate de abordări În teoria economică generală, Peter Drucker a elaborat,
(multe din cărţile apărute devenind adevărate best-salle- în anul 1946, primul studiu al teoriei şi practicii
uri), enunţăm doar câteva expresii uzuale ale limbajului managementului unei mari corporaţii – General Motors. În
economic curent: cunoscuta sa carte Societatea postcapitalistă, P. Drucker
- motorul noii economii – sunt cunoştinţele sau demonstrează faptul că în noul tip de economie,
informaţiile; cunoştinţele nu reprezintă numai o resursă nouă care se
- cunoştinţele sunt cea mai importantă sursă de adaugă la ceilalţi trei factori tradiţionali de producţie
materie primă a producţiei moderne, ducând la (munca, terenul şi capitalul), ci reprezintă “singura
dematerilizarea capitalului şi producţiei; resursă esenţială de azi”. Ca urmare, Drucker subliniază
- ponderea cea mai mare în valoarea de piaţă a necesitatea regândirii practicilor managementului, în
companiilor cotate importante este reprezentată de sensul că principala preocupare a unui manager trebuie să
“valoarea ascunsă” (neînregistrată în bilanţ), fie instruirea, educarea, perfecţionarea, motivarea,
reprezentând valoarea activelor necorporale; recompensarea, recunoaşte-rea meritelor şi, în ultimă
- investiţiile nemateriale au depăşit ca valoare instanţă, asigurarea satisfacţiei lucrătorilor unei firme.
investiţiile în formarea netă a capitalului fix; Realizarea acestui obiectiv prioritar al managementului se
- raportul de importanţă dintre activele necorporale poate face numai prin efectuarea unor investiţii
şi cele corporale s-a inversat în favoarea primei nemateriale al căror volum depăşeşte pe cel al investiţiilor
categorii; în bunuri de capital.
- principalele active ale companiilor de high-tech
În concepţia lui P. Drucker, cunoştinţele acumulate de
nu sunt cash-ul, construcţiile, echipamentele
lucrătorii unei firme, transmise prin comunicare celorlalţi
tehnologice sau alte active corporale, ci mărcile
lucrători, formează cel mai important mijloc de producţie
comerciale, brevetele de invenţie, know-how-ul, forţa
din economia modernă – lucrătorul instruit.
de muncă calificată şi alte active necorporale, etc.;
Gary Becker, laureat al premiului NOBEL pentru
- creşterea investiţiilor în active necorporale duce
economie în anul 1992 a creat o teorie a capitalului uman.
la creşterea valorii de piaţă a întreprinderilor cotate
Ideea de bază este faptul că din punctul de vedere al unui
(calculată prin capitalizare bursieră).
individ, educaţia sa reprezintă o investiţie. Valoarea
Richard Thoman – directorul executiv al cunoscutei
acestei investiţii în educaţie depinde, pe de o parte, de
companii nord-americane XEROX CORPORATION
cheltuielile efectuate cu educaţia, iar pe de altă parte, de
declara recent că “Obiectivul meu este proprietatea
beneficiile viitoare anticipate generabile de cunoştinţele
intelectuală. Sunt convins că managementul proprietăţii
dobândite prin educaţie.
intelectuale reprezintă modalitatea prin care se va crea
Investiţia în educaţie este avantajoasă dacă valoarea netă
valoarea adăugată la XEROX. Şi nu numai în această
actualizată a celor două componente (costuri şi beneficii)
companie, ci în oricare alta. Extinzând această idee,
este pozitivă, respectiv dacă beneficiile viitoare actualizate
companiile care au un management bun al proprietăţii
sunt superioare costurilor efectuate (însumate şi indexate
intelectuale vor câştiga. Celelalte vor pierde”.
pentru a fi aduse la o anumită dată).
Această credinţă a lui R. Thoman face parte din noua
G. Becker consideră că educaţia produce importante
optică a managerilor companiilor de mare succes din
efecte sociale, ceea ce reclamă finanţarea importantă de
S.U.A. – Motorola, Apple, Microsoft, IBM, Dow
către stat a sistemului educaţional. Şi la nivelul unui
Chemical, Gillette, Dell, Lucent, etc. care au glisat
întreprinzător/firmă, formarea specifică (prin instruirea
strategia companiilor spre acordarea unei importanţe mai
adecvată cu sarcinile de serviciu ale lucrătorului) este o
mari în a fi lideri în idei noi şi în inovaţii (care este o
investiţie care trebuie să fie măsurată şi recuperată.
optică adecvată cu economia informaţională), diminuând
Ca o reflexie a punctelor de vedere susţinute de G.
astfel importanţa acordată strategiei anterioare de control a
Becker şi corecte din punct de vedere teoretic, capitalul
pieţelor de desfacere sau a celor de materii prime.
uman (identificat de multe ori şi sub formă de resurse
umane) la nivelul unei firme este definit ca totalitatea
cunoştinţelor pe care le posedă salariaţii şi care sunt Grafic, transformarea resurselor umane în active
indispensabile pentru desfăşurarea normală a activităţii intelectuale şi a acestora în proprietate intelectuală este
acesteia. În mod logic, investiţia în capital uman reprezintă redată de către ICM Group, prin schema de mai jos.
totalitatea cheltuielilor efectuate de o firmă pentru
recrutarea, angajarea şi instruirea salariaţilor, astfel
Active intelectuale
încât aceştia să poată contribui la creşterea productivităţii
şi profitului firmei. De altfel, investiţiile în instruirea forţei Resurse umane Documente
de muncă fac parte din categoria investiţiilor nemateriale1, Desene (schiþe)
pe care regulile generale contabile, naţionale şi Programe
internaţionale nu permit încă să fie înregistrate ca un activ 1. Know-how Informaþii
necorporal, supus amortizării. Invenþii
Cheltuielile cu instruirea continuă a salariaţilor au atins Procese
un astfel de nivel, încât multe întreprinderi nici nu-şi mai 2. Experienþã
permit finanţarea acestora. Pentru a face faţă acestei instituþionalã
necesităţi de instruire continuă, statul se implică prin
diferite modalităţi de sprijinire sau întreprinderile recurg la Proprietate intelectualã
o altă soluţie. Conform unui Raport al Biroului 3. Abilitãþi
Internaţional al Muncii: “Se constată că natura generală a profesionale Brevete de invenþii
muncii se transformă şi tendinţa este de ridicare a Drepturi de autor
nivelului de calificare şi policalificare … Evoluţia actuală Mãrci comerciale
a muncii reclamă calificări generale dezvoltate şi 4. Creativitate Secrete comerciale
completate cu o formare sau cu o recalificare continuă în Circuite integrate
întreprinderi. Anumite întreprinderi, îndeosebi mici, nu
pot face faţă costurilor de instruire din ce în ce mai mari Fig. 1
şi, în loc să investească în acest domeniu, preferă să
apeleze la subcontractarea lucrărilor sau la personal Definiţiile şi sfera de cuprindere a CI, redate în fig. 1,
auxiliar, temporar sau colaboratori pe termen limitat”2. sunt coerente între ele deoarece se referă numai la
Asupra necesităţii formării şi instruirii profesionale elementele care contribuie la obţinerea de profit sau la
continue nu mai insistăm deoarece toate asociaţiile creşterea valorii firmei.
profesionale şi majoritatea firmelor mijlocii şi mari au Annie Brooking3 include în sfera capitalului intelectual
programe speciale în acest sens. următoarele elemente/active:
• active care reflectă relaţii cu piaţa: reputaţia, vad
comercial, loialitatea clienţilor, canale de distribu-ţie,
Capitalul intelectual este definit în mai multe feluri backlog, etc.;
Cea mai sintetică definiţie a capitalului intelectual • active axate pe individ: pregătirea/calificarea şi ex-
aparţine ICM Group LLC: “Capitalul intelectual este perienţa, abilităţile de rezolvare a problemelor, stilul şi
reprezentat de cunoştinţele care pot fi transformate în arata conducerii, etc.;
profit”. • active de proprietate intelectuală: know-how, mărci
Meritul acestei definiţii este referinţa expresă numai la comerciale şi brevete, alte active necorporale care pot
acea categorie de cunoştinţe care pot fi transformate în fi protejate prin drepturi de autor;
profit sau într-un activ cu valoare ridicată. • active de infrastructură: toate tehnologiile, procesele şi
Conform acestei definiţii, capitalul intelectual (CI) este metodologiile care dau posibilitatea funcţionării
format din trei componente: întreprinderii.
• resurse umane (cunoştinţele intelectuale ale salaria- Dar sfera CI de care dispune o firmă este mai
ţilor firmei); cuprinzătoare faţă de cele două accepţiuni redate anterior.
• active intelectuale (cunoştinţele intelectuale forma- Cunoaşterea acestei sfere are o importanţă deosebită în
lizate, codificate şi înregistrate într-o formă sau alta în perspectiva creării unei paradigme a celei mai dinamice şi
documentaţiile firmei). Acestea sunt sursa principală importante categorii de capital modern-capitalul
de inovaţii pentru firmă şi deci de obţinere de profit; intelectual. Numai având o largă perspectivă asupra
• proprietatea intelectuală. tuturor elementelor componente ale CI, contribuţiile
analiştilor financiari, specialiştilor din domeniul
1
În categoria investiþiilor nemateriale se mai includ managementului întreprinderii, C-D, proprietăţii
cheltuielile de C-D, cheltuielile de marketing ºi de intelectuale, evaluatorilor de întreprinderi şi de active
publicitate ºi cheltuielile pentru achiziþionarea necorporale, cadrelor didactice şi cercetătorilor din
brevetelor ºi licenþelor domeniul teoriei economice, etc., pot fi îmbinate treptat şi
2
B.I.T. – Rapport sur l’emploi dans le monde 1998 - încorporate într-un domeniu distinct multidisciplinar, dar
1999, cap. II - La mondialisation, l’évolution technique care operează cu noţiuni şi concepte standardizate. Acest
et la demande de personnel qualifié” nou domeniu ar putea fi redat prin exprimarea
3
A. Brooking, Intellectual Capital, Thomson Busines
Press, London, 1996

managementului valorii capitalului intelectual (sau pentru întreprinderile cotate. Este posibil ca, pentru
activelor intelectuale) ale firmei. întreprinderile cotate ale căror acţiuni se tranzacţionează
sporadic, valoarea de piaţă prin capitalizare bursieră să
Considerăm că sfera CI la nivel de firmă poate fi
nu fie relevantă.
prezentată in extenso, plecând de la conceptul de capital
(total) al unei întreprinderi, care poate fi divizat în trei (b) utilizarea metodei de evaluare înscrisă în abordarea
categorii principale, fiecare din ele având apoi mai multe pe bază de venit, care constă în actualizarea cash-flow-
ramificaţii pe care o să le redăm numai pentru CI. ului net la dispoziţia firmei, sperat a se obţine în viitorul
previzibil. Rata de actualizare utilizată reflectă costul
Capitalul total al întreprinderii cuprinde: mediu ponderat al capitalului utilizat de firmă (capital
capitalul corporal: propriu şi credite). Acest mod de calcul a valorii firmei
• terenuri; este adecvat şi necesar pentru întreprinderile necotate,
• mijloace fixe; şi dar este utilizat şi pentru evaluarea celor cotate (scopul
• stocuri de active curente (materii prime, materiale, fiind sesizarea diferenţei dintre valoarea intrinsecă a unei
combustibil, produse finite, producţia în curs de acţiuni şi cursul acesteia).
fabricaţie) (c) abordarea prin metoda comparaţiei de piaţă,
respectiv cu preţurile de tranzacţionare recentă a unor
capital financiar:
întreprinderi similare (ca profil şi mărime)
• disponibilităţi băneşti;
• titluri financiare; şi Necesitatea cunoaşterii ex-ante a valorii de piaţă a unei
• creanţe întreprinderi, care reflectă valoarea capitalului total de care
dispune întreprinderea este fundamentată pe optica
capital intelectual: evaluatorului de stabilire a valorii totale a capitalului
• capital uman; intelectual de care dispune o întreprindere. Cu alte cuvinte,
• capital relaţional; fără a detalia acum această problemă, subliniem caracterul
• capital structural sau organizaţional pragmatic al opticii evaluatorului care nu poate să ducă la
Din punctul de vedere al standardelor contabile, primele aprecieri eronate asupra valorii capitalului intelectual (în
două componente ale capitalului sunt înregistrate în sensul unei supraevaluări anormale).
contabilitate conform reglementărilor contabile, pe când cea Această optică constă în estimarea valorii totale a
de a treia categorie (capitalul intelectual) nu este înregistrat capitalului intelectual ca o mărime reziduală, calculată ca
decât parţial (sub formă de active necorporale distincte diferenţă între valoarea de piaţă a firmei şi valoarea de piaţă
şi/sau goodwill/fond comercial) şi la valori rezultate a celorlalte două componente ale capitalului întreprinderii.
exclusiv din costul de producţie sau de achiziţie al acestora. Deci,
O precizare iniţială importantă pentru înţelegerea celorlalte VCI = VpF – VpCC – VpCF , în care:
aspecte teoretice, metodologice şi de practică a evaluării este VCI = valoarea capitalului intelectual
sensul în care trebuie înţeles conceptul de capital total al VpF = valoarea de piaţă a firmei
întreprinderii. VpCC = valoarea de piaţă a capitalului corporal
Sensul corect este valoarea capitalului propriu plus VpCF = valoarea de piaţă a capitalului financiar
datoriile totale purtătoare de dobânzi cu care funcţionează o
întreprindere (firmă). Dar nu valoarea contabilă a celor două Menţionăm că această formulă este cu totul generală şi nu
componente ci valoarea de piaţă. poate fi aplicată decât de evaluatori specializaţi în evaluarea
Deci întreaga abordare care urmează este inclusă în afacerilor, familiarizaţi cu problemele metodologice ale
valoarea de piaţă a firmei sau, mai pe scurt, valoarea analizei discounted cash-flow (DCF), care stă la baza
firmei, respectiv aceea valoare determinată pe baza calculării nu numai a valorii firmei dar şi a valorii majorităţii
informaţiilor de piaţă referitoare la tendinţele de evoluţie a activelor incluse în capitalul intelectual. În plus, calcularea
cifrei de afaceri, profiturilor, dividendelor şi pe ratele uzuale valorii de piaţă a capitalului corporal şi a celui financiar
de actualizare şi/sau de capitalizare. cade în zona de competenţă a evaluatorilor de proprietăţi
imobiliare şi respectiv de valori mobiliare.
Valoarea de piaţă a unei firme se calculează prin:
După clarificarea conceptului de capital al întreprinderii
(a) capitalizare bursieră în cazul întreprinderilor cotate
(în sensul de valoare de piaţă a acesteia) sfera de cuprindere
(valoarea firmei = număr de acţiuni obişnuite × cursul de
a CI poate fi redată prin schema de mai jos:
închidere al acţiunii, la o anumită dată”). Această
valoare este cunoscută în orice moment

CAPITAL INTELECTUAL
• cunoştinţe dobândite prin educaţie

- competenţă • pregătire / instruire
• talent
• experienţă practică
- comportamentul • motivaţie /altruism

salariaţilor • comunicarea / conlucrarea între salariaţi
(a) capital uman • comportamentul etic faţă de valorile societăţii
• observarea şi înşiruirea inovaţiilor din alte domenii

- abilitatea • inovarea proprie
intelectuală • adaptarea la noile condiţii ale concurenţei
• abilitatea transformării ideilor în inovaţii de produs/servicii/metode
• cu clienţii;
• cu furnizorii;
• cu autoritatea publică locală;
(b) capital relaţional • cu băncile şi societăţile de asigurare;
• cu partenerii de afaceri în cazul unor forme de asociere /alianţe
• cu acţionarii.
(c) capital structural (organizaţional):

- proprietatea intelectuală:
• brevete de invenţie
• mărci comerciale de produs şi servicii
• drepturi de autor
• proiecte speciale şi procese protejate prin lege
• fişiere cu clienţi
• documente
• manuale
- cultura întreprinderii:
• recunoaşterea istoriei şi utilităţii activităţii de mediul exterior al întrepridnerii
- capitalul de încredere în viitorul întreprinderii:
• programe de instruire viitoare
• cheltuieli de C-D viitoare
• programe de lansare de noi produse şi servicii
• proiecte de modernizare şi reorganizare
• previziuni asupra evoluţiei situaţiei financiare viitoare a întreprinderii
Măsurarea capitalului intelectual al firmei - evaluatori de întreprinderi şi de active necorporale; şi

Încercările şi propunerile de măsurare, fie a capitalului - specialişti în managementul firmei şi capitalului
intelectual total, fie numai a celor mai importante intelectual.
componente ale acestuia, au fost efectuate/lansate de Deşi graniţele dintre cele patru categorii de specialişti şi
specialişti a căror preocupare esenţială se înscrie în unul din implicit de abordări sunt fluide, clasificarea este necesară
următoarele domenii: pentru ca cititorul să sesizeze atât diferenţele de optică
- analişti financiari ai pieţei bursiere; existente, cât şi căile de armonizare a unor puncte de vedere
- experţi contabili; diferite sau chiar divergente.

Abordarea analiştilor financiari reflecte şi alte influenţe conjuncturale de natură

Caracteristica esenţială a acestei abordări este încercarea de extraeconomică.
sesizare şi cuantificare prin diferiţi indicatori a existenţei
unor “elemente nemateriale sau nefinanciare” care A doua abordare - a analiştilor financiari (b) pleacă de
influenţează asupra valorii de piaţă a companiilor cotate la premiza că sistemul tradiţional de măsurare a
(valoare calculată prin capitalizare bursieră). performanţelor financiare ale unei întreprinderi (necotate şi
Termenii utilizaţi de aceşti analişti sunt de “active în cotate) trebuie să fie completat cu indicatori nefinanciari în
cunoştinţe”, “valoare ascunsă” a companiei, “informaţii scopul constituirii unei baze adecvate pentru luarea unor
nefinanciare”,” elemente nemateriale”. decizii de vânzare sau cumpărare a titlurilor financiare de pe
Abordările analiştilor financiari pot fi clasificate în trei piaţa financiară secundară (bursa de valori mobiliare).
direcţii principale care corespund şi cu scurta evoluţie Cu alte cuvinte, multe din informaţiile financiare actuale
istorică a analizei acestei probleme, respectiv: sunt considerate a fi perimate şi inexacte. De altfel, acelaşi
(a) relevarea intuitivă a existenţei unor “active ascunse” punct de vedere îl au şi evaluatorii de întreprinderi referitor
(hidden assets) a căror valoarea de piaţă este la relevanţa deficitară a unor indicatori financiari – contabili
superioară faţă de valoarea lor contabilă; ca rata rentabilităţii capitalului investit (ROIC), costul mediu
(b) analiza importanţei unor elemente de natură ponderat al capitalului. Dubiile asupra relevanţei
nefinanciară asupra valorii de piaţă a firmei; indicatorilor financiari se referă la faptul că, în practică,
(c) reliefarea influenţei investiţiilor nemateriale asupra valoarea de piaţă a capitalului investit este mult diferită de
valorii bursiere a întreprinderilor cotate. valoarea lui contabilă; de asemenea, mai ales în cazul
Prima abordare (a) este mai mult de natură intuitivă, fiind întreprinderilor mici şi mijlocii (necotate), profitul net
des prezentată ca referinţă în literatura economică, datorită contabil poate să aibă o mărime mult mai mică faţă de
motorietatăţii ştiinţifice a lui James Tobin, laureat al profitul net normal (corectat cu cheltuielile anormale şi în
premiului Nobel pentru economie (1981). Acesta a prezentat primul rând cu cele exagerate aferente compensării
un indicator cu totul general de măsurare a capitalului proprietarilor majoritari).
intelectual al unei firme cotate, numit coeficientul (sau rata) Esenţa cercetărilor întreprinse în ultimii ani poate fi redată
Q. într-o formulare concisă de următoarea manieră:
Coeficientul (rata) Q este raportul dintre valoarea de piaţă performanţele financiare viitoare ale întreprinderilor cotate
a unei companii cotate şi valoarea de înlocuire a activelor ei sunt, de multe ori, exprimate mai bine prin indicatorii
corporale (replacement value of physical assets), diminuată nefinanciari faţă de exprimarea clasică prin indicatori
cu datoriile totale. Termenul de valoare de înlocuire a financiari.
activelor corporale ale unei companii are sensul contabil de Mai multe asociaţii profesionale recunoscute din SUA
preţul care ar trebui plătit pentru achiziţionarea de pe piaţă a susţin necesitatea ca toate întreprinderile cotate să prezinte
unor active corporale cu aceeasi utilitate din care se scad pe larg, sub formă narativă, informaţii nefinanciare
datoriile totale; cu alte cuvinte, valoarea de înlocuire a unei referitoare la explicarea strategiei lor, la planurile lor şi la
companii este sinonimă cu activul net corporal corectat. rezultatele estimate de ei, la segmentul de piaţă şi la poziţia
Dacă coeficientul Q este supraunitar, rezultă că o companie concurenţială a întreprinderii. Cauza acestei lărgiri a sferei
deţine şi active necorporale ascunse, dar recunoscute prin de informaţii publice a unei companii cotate rezultă din
cursul acţiunii. ponderea tot mai mare pe care informaţiile nefinanciare o au
În teoria economică se susţine că, datorită forţelor în luarea unei decizii de investiţie.
concurenţei, coeficientul Q supraunitar al unei companii va În urma unei anchete, realizată în anul 1995 de Eccles şi
tinde, pe termen lung, spre valoarea 1. Explicaţia constă în Mavrinac şi comandată de Ernst & Young Center for
logica economică simplă că dacă Q > 1, investitorii vor Business Inovation4 a rezultat că investitorii şi analiştii
construi firme cu caracteristici similare, iar presiunea financiari, în luarea unei decizii de investiţii, atribuie o
concurenţiala a acestora va determina în mod inexorabil o importanţă mai mare informaţiilor nefinanciare referitoare la
diminuare a valorii de piaţă a tuturor companiilor cotate resursele umane, respectiv:
până la nivelul valorii lor de înlocuire. • realizarea strategiei întreprinderii;
Coeficientul Q este numai un surogat de măsurare a • credibilitatea managerilor;
“valorii ascunse” a unei companii, adică a celei • calitatea strategiei întreprinderii;
neînregistrate în bilanţul acestuia. Argumentele pentru • inovarea;
susţinerea acestei afirmaţii sunt următoarele: • aptitudinea de atragere/fidelizare a salariaţilor;
• valoarea de înlocuire în cazul companiilor mari cotate nu • segmentul de piaţă;
poate fi calculată în mod practic, datorită numărului • experienţa managerilor;
impresionant de poziţii de active corporale (de ordinul • calitatea politicii de remunerare;
sutelor de mii sau milioanelor), pe de o parte, şi a
• poziţia dominantă în cercetare;
răspândirii lor geografice în multe ţări, pe de altă parte; de
• calitatea proceselor;
aceea, se utilizează alţi indicatori de natură patrimonială
• satisfacţia clienţilor
ca: activul net contabil (net asset value or net worth) sau
valoarea netă contabilă a activelor fizice (net book value). 4
Sarah Mavrinac, G. Anthony Siesfeld, Mesurer
• valoarea de piaţă a unei companii cotate calculată prin
l’immatériel: une entreprise délicate, Problèmes
capitalizare bursieră (market capitalisation), poate să
économiques, n° 2629/1999, p. 4 - 9

Încercarea de realizare a unei corelaţii între diferiţi • există capacitatea tehnică de finalizare a activului
indicatori nefinanciari şi unii indicatori financiari (de ex. necorporal rezultat astfel încât acesta să poată fi utilizat
Price Earning Ratio – P.E.R.) este de abia în faza de început, sau vândut;
neputându-se prezenta încă nişte concluzii pertinente. Se • există intenţie de definitivare a activului necorporal şi
poate susţine însă că valoarea de piaţă a unei întreprinderi de utilizare sau de vânzare a acestuia;
cotate este funcţie directă de credibilitatea previziunilor • există abilitatea de a utiliza sau vinde activul
făcute de manageri, exprimată prin discrepanţa dintre necorporal rezultat din faza de dezvoltare a unui
realizări şi estimări (la indicatorii financiari cifra de afaceri, proiect;
profit din exploatare, profit net total, dividende pe o • activul necorporal va genera un beneficiu eco-nomic
acţiune). probabil; deci întreprinderea trebuie să demonstreze că
există o piaţă pentru rezultatele aplicării lui sau pentru
Abordarea experţilor contabili însuşi activul respectiv sau, dacă este destinat utilizării
Cel mai reprezentativ punct de vedere al experţilor în întreprinderea respectivă, să fie demonstrată
contabili, după părerea noastră, este expus în Standardul utilitatea acestuia;
Internaţional de Contabilitate IAS 38 – Activele • există disponibilitatea resurselor tehnice, financi-are şi
necorporale. În acest standard nu se utilizează noţiunea de de altă natură pentru finalizarea proiectului de
capital intelectual, ci de active necorporale dar, în câteva dezvoltare şi pentru utilizarea sau vânzarea activului
paragrafe sunt utilizate şi cuvinte ca proprietate intelectuală, necorporal rezultat; şi
proprietate industrială, cunoştinţe fără a fi definite sau • există abilitatea măsurării cu credibilitate a chel-
explicate. tuielilor atribuibile activului necorporal rezultat, pe
Referitor la măsurarea valorii activelor necorporale acestea toată durata derulării fazei de dezvoltare a unui proiect.
sunt divizate în două mari categorii: (g) reevaluarea activelor necorporale înregistrate în bi-lanţ
(a) active necorporale ce pot fi identificate, care cuprind: este permisă numai dacă se aplică Sistemul
• numele comercial/emblema/firma; Tratamentului alternativ permis şi dacă există o piaţă
• titlurile editoriale; activă pe care se tranzacţionează active necorporale
• programele informatice; omogene. Or, o piaţă activă pentru majoritatea activelor
• drepturi de autor, brevete de invenţie şi alte drep-turi necorporale incluse în proprietatea intelectuală nu există,
de proprietate industrială, drepturi de servicii şi de din cauza caracterului de unicat al activelor; ca urmare şi
operare; reevaluarea este greu de realizat.
• reţete, formule, modele, proiecte şi prototipuri; şi Limitările impuse de IAS 38 sunt justificate din punct de
• activele necorporale în curs de execuţie. vedere contabil, fiind expresia unei viziuni statice asupra
valorii capitalului unei întreprinderi, respectiv valoarea
(b) active necorporale care nu pot fi identificate distinct şi calculată prin abordarea patrimonială (sau pe bază de
care formează un “mănunchi de active” (goodwill). active). Conform acestei abordări, valorile contabile ale
activelor şi datoriilor întreprinderii sunt transformate în
IAS 38 conţine o mare diversitate de opinii referitoare la valori de piaţă sau în alte valori curente de piaţă.
măsurarea valorii activelor necorporale dar toate opiniile
sunt subordonate respectării principiului prudenţiei Abordarea evaluatorilor este sintetizată în două proiecte
înregistrărilor contabile. de standarde – unul internaţional şi unul european, având ca
Câteva particularităţi care, din punctele de vedere ale titlu evaluarea activelor necorporale.
evaluatorilor, analiştilor financiari şi specialiştilor în Activele necorporale ale unei întreprinderi (al căror număr
managementul proprietăţii intelectuale trebuie să fie identificat este de peste 120 de poziţii distincte) sunt grupate
reconsiderate, sunt: în patru categorii:
(a) activităţile de cercetare propriu-zisă (deci de obţi-nere de • drepturi rezultate din clauzele unor contracte, scrise sau
noi cunoştinţe) nu pot da naştere unor active necorporale nescrise, din care rezultă un beneficiu economic pentru
ci sunt înregistrate în cheltuielile de exploatare atunci părţi, ca de exemplu, contracte de vânzare, de
când ele sunt suportate; aprovizionare şi distribuţie, de licenţă, de operare, etc.;
(b) aceeaşi situaţie este prevăzută şi pentru cheltuielile de • relaţii între părţi de natură necontractuală, care deşi pot
constituire, cheltuielile cu pregătirea salariaţilor, avea o durată scurtă, valoarea lor poate să fie
cheltuielile de publicitate şi de promovare; semnificativă. Exemple sunt forţa de muncă instruită,
(c) iniţial, orice activ necorporal este înregistrat în relaţiile cu clienţii, cu furnizorii, cu distribuitorii, cu
contabilitate la costul lui de achiziţie; bancherii, cu autoritatea locală, etc.
(d) mărcile de produse şi servicii, titlurile editoriale, listele • active necorporale neidentificabile sau un “pot” de
de clienţi şi alte elemente similare, generate intern, nu active, numite goodwill şi care sunt apte de a genera un
pot fi recunoscute ca active necorporale; profit suplimentar faţă de cel normal, rezultat din
(e) activităţile de dezvoltare (proiectare şi testare de funcţionarea tuturor activelor identificabile ale afacerii;
prototipuri, modele experimentale, SDV-uri, proiectarea • proprietatea intelectuală formată din activele necor-
şi execuţia de instalaţii pilot, proiectarea, construcţia şi porale care pot fi protejate prin lege de a fi utilizate de
testarea de noi materiale, procedee, produse, procese sau alţii (brevete de invenţie, mărci, drepturi de autor, know-
sisteme) finanţate din resurse proprii, pot genera active how).
necorporale numai dacă se demonstrează că:

Evaluarea activelor necorporale este condiţionată de Cauza majorării P.E.R. mediu (de la 12,56 în perioada
îndeplinirea unui criteriu economic esenţial, respectiv 1953 – 1959 la 14,55 în perioada 1980 – 1989 şi la 20,21 în
capacitatea lor de a genera un profit pentru proprietarii perioada 1990 – 1997 pentru companiile americane cotate),
legali. Acest profit poate fi sesizat în două circumstanţe: este reprezentată de creşterea continuă a ponderii
• când există şanse reale la un activ necorporal sau mai cheltuielilor de C-D (deci o investiţie necorporală) în
multe active necorporale să fie cesionate sau transferate procesul intern brut creat de societăţile nefinanciare (de la
printr-un contract de licenţă sau ca aport de capital la o 1,3% în perioada 1953 – 1959, la 2,3% în perioada 1980 –
asociere/fuziune; 1989 şi la 2,9% în perioada 1990 – 1997).
• când prin utilizarea internă (în firma proprietară), Ca urmare a creşterii substanţiale a cheltuielilor de C-D
activele necorporale sunt apte să genereze în viitor un care sunt incluse în cheltuielile curente (conform principiilor
profit net superior faţă de costul capitalului corporal de contabilitate general acceptate – GAAP din SUA),
investit (la valoarea lui de piaţă); altfel spus, dacă se nivelul profitului net realizat de corporaţii se reduce
estimează că valoarea firmei calculată prin metoda corespunzător şi deci mărimea P.E.R. va creşte.
actualizării cash-flow-ului net este mai mare faţă de Pe de altă parte, prin gradul de înnoire continuă a
valoarea de piaţă a capitalului investit în firmă produselor şi prin îmbunătăţirea calităţii produselor şi
(determinată prin abordarea patrimonială). serviciilor – efecte directe ale aplicării rezultatelor C-D,
Se poate deduce cu uşurinţă că abordarea evaluatorilor este speranţele investitorilor în creştetrea profiturilor viitoare
adecvată pentru sfera capitalului intelectual al firmei dar sunt întărite şi consolidate, ceea ce va antrena creşterea
utilizând noţiunea de active necorporale şi proprietate cursului acţiunilor.
intelectuală. În plus, această abordare are avantajul estimării
într-o singură unitate de măsură – cea monetară, a unui Concluzie:
concept extrem de complex. Oricare ar fi unghiul de abordare a capitalului
În mai multe numere anterioare din aceast Buletin, am intelectual/activelor necorporale ale unei firme, criteriul
abordat în mod detaliat metodologia evaluării unor active esenţial de apreciere a acestei forme moderne de capital îl
necorporale valoroase: brevet de invenţie, marcă, proiect de constituie contribuţia lui la menţinerea/majorarea profitului
inginerie tehnologică. De asemenea, există şi o carte şi valorii de piaţă a firmei.
publicată cu această temă5. De aceea, nu insistăm mai mult •••
asupra opticii evaluatorilor de evaluare a activelor
necorporale. Oricum, Standardul Internaţional de Evaluare a CRITERII DE EVALUARE A PROPRIETATII IN
activelor necorporale (cu indicativul Guidance Note No 4 – TIME-SHARING. OPTICA CUMPĂRĂTORULUI ŞI
Intangible Assets) va intra în vigoare în luna iulie 2000 iar OPTICA PROMOTORULUI IMOBILIAR
Standardul European de Evaluare a activelor necorporale dr. ec. Sorin V. Stan
(cu indicativul EVS 13 – Valuations of Intangible Assets) ec. Cristian Selavărdeanu
va fi editat în luna noiembrie 2000. Prin apariţia acestor Proprietatea în time-sharing a fost lansată pe piaţa SUA în
standarde, evaluatorii de întreprinderi şi de active anii ’70 ca o alternativă mai flexibilă şi mai economicoasă
necorporale vor beneficia de ghidaje, criterii şi metode de petrecere a vacanţei faţă de varianta clasică a
adecvate şi recunoscute pe plan mondial pentru a realiza achiziţionării unei proprietăţi rezidenţiale de vacanţă. De
rapoarte de evaluare consistente, inclusiv cele solicitate aceea, prima formulă clasică a persoanelor însărcinate cu
pentru majorarea capitalului social prin aport în natură (cu “convingerea” unui client potenţial asupra avantajelor
active necorporale). deosebite a acestei noi formule este următoarea: ce credeţi
că este mai avantajos pentru familia dvs. – să cumpăraţi o
Abordarea analiştilor pieţei de capital casă/apartament de vacanţă sau să cumpăraţi numai dreptul
Punctul de pornire în abordarea valorii capitalului de ocupare a unei proprietăţi (exprimată, de obicei prin
intelectual al unei firme îl reprezintă legătura de natură număr de camere) pe o perioadă de timp determinată (una,
cauzală între creşterea volumului investiţiilor în active două, trei sau mai multe săptămâni) fixată ex ante din punct
necorporale (numite şi investiţii intelectuale) şi creşterea de vedere calendaristic (respectiv pe parcursul lunilor
valorii bursiere a întreprinderilor. anului)? O astfel de întrebare este urmată întotdeauna de alte
Un aspect surprinzător al economiei SUA din ultimele întrebări şi răspunsuri de genul “investiţie foarte
două decenii (1981-1999) a fost creşterea rapidă a valorii profitabilă”, “drept de proprietate”, “revinderea uşoară a
bursiere a companiilor cotate, mult mai pronunţată faţă de dreptului de proprietate”, “caracterul perpetuu al dreptului
creşterea profiturilor nete ale acestor companii. de proprietate”, “posibilitatea de fructificare a dreptului de
Urmarea directă a acelor două decalaje de tendinţe este proprietate prin închiriere”, etc.
creşterea raportului dintre cursul acţiunii şi profitul net ce Astfel de întrebări, de obicei retorice, ca şi răspunsurile
revine la o acţiune (exprimat de Price Earning Ratio – date de reprezentanţii instruiţi de un vânzător de
P.E.R.) Sensul acestei rate este de coeficient multiplicator al “proprietate în time-sharing” au generat, atât în SUA, cât şi
profitului net al unei companii cotate, pe baza căruia se în Europa, inclusiv în România, adevărate drame de familie,
determină valoarea de piaţă a companiei cotate. generate de lipsa de scrupule a multor vânzători, inclusiv
prin omisiunea prezentării unor elemente importante
5
Sorin V. Stan, Ion Anghel – Evaluarea activelor necesare pentru o judecată economică sănătoasă pentru
necorporale, Ed. IROVAL, 1999 clienţii potenţiali. De aceea, Comisia Europeană a elaborat o
Directivă cu scopul de a proteja clienţii împotriva unor

practici incorecte de promovare a vânzărilor, caracterizate (c) dimensiunea “proiectată” a familiei în viitor, care
prin omisiuni şi/sau dezinformări. impune o opţiune asupra numărului de camere care vor
Analiza time-sharingului din punctul de vedere al evaluării fi achiziţionate;
profitabilităţii investiţiei este solicitată de cumpărătorii (d) perioada de timp în care se achiziţionează time-
potenţiali cât şi de promotorii acestei forme de investiţii în sharing-ul (sezon de vacanţe sau extrasezon);
proprietate imobiliară. Interesate în dezvoltarea time- (e) plasarea time-sharingului într-o structură hotelieră
sharingului sunt şi autorităţile locale, care pot beneficia de (de preferat faţă de o locuinţă într-o vilă sau bloc);
venituri suplimentare în urma extinderii suprafeţelor (f) cheltuielile incumbate de deţinerea dreptului de
locative şi a infrastructurii adecvate staţiunilor de vacanţă. proprietate în regim de time sharing (întreţinere,
reparaţii, înlocuirea mobilierului, management);
Ce este time-sharingul (g) posibilitatea de schimbare a sejurului cu o altă
Definiţia time-sharingului este diferită funcţie de poziţia pe destinaţie şi costul aferent efectuării unei astfel de
care se situează cele două părţi principale, respectiv: schimbări (taxa pentru un schimb este de 84$ pentru
A. cumpărătorul care face o achiziţie teritoriul SUA şi de 155$ pentru un schimb internaţional
B. promotorul imobiliar (pe lângă o cotizaţie anuală de 84$ achitată unei burse de
schimb);
A. Din punctul de vedere al cumpărătorului, time sharingul (h) posibilitatea (extrem de limitată) de revânzare a
poate fi definit ca fiind achiziţionarea unui drept de ocupare dreptului de proprietate în time-sharing;
într-o anumită unitate de spaţiu rezidenţială, dintr-o (i) durata deţinerii dreptului de proprietate (de obicei
anumită clădire şi o anumită staţiune, pentru o perioadă de limitată la un număr de ani);
timp determinată, prin plata unei sume totale. Altfel spus, (j) tarifele uzuale practicate de hotelurile din staţiuni
time sharingul este definit ca reprezentând cumpărarea turistice mai apropiate, dar cu condiţii asemănătoare de
dreptului de petrecere a vacanţelor viitoare la preţurile confort, ambianţă, siguranţă şi protecţie a clientului, etc.
actuale. Aşadar, time-sharingul reprezintă şi un mijloc de
protejare a cumpărătorului faţă de creşterea inflaţionistă a Pentru a stimula efectuarea unei judecăţi aprofundate,
tarifelor de cazare hotelieră. bazată pe surse de informaţii puse la dispoziţie de către
Din definiţie rezultă că time-sharingul nu este o investiţie vânzători, în majoritatea ţărilor Uniunii Europene au fost
propriu-zisă în proprietatea imobiliară, care se adoptate reglementări oficiale ale time-sharingului. Acestea
caracterizează prin dreptul de proprietate şi prin drepturi se referă, în esenţă, la următoarele obligaţii impuse
reale principale, derivate din dreptul de proprietate,. vânzătorilor de time-sharing:
respectiv de a utiliza, de a ocupa, de a vinde, de a închiria, - remiterea unui prospect scris de informare fiecărui
de a o lăsa moştenire. În multe situaţii, un drept specific solicitator, potenţial cumpărător care trebuie să cuprindă
poate fi separat de “mănunchiul” de drepturi şi transferat sau informaţii detaliate referitoare la firmele implicate în
închiriat în scopul obţinerii unui beneficiu. vânzare, sfera exactă a drepturilor care vor fi vândute,
Din acest unghi de vedere, time-sharingul se limitează descrierea detaliată a bunului imobiliar (suprafaţă, număr
numai la dreptul de ocupare a unei proprietăţi de vacanţă şi de camere, etaj, orientare, etc.), preţul, cheltuielile care vor
numai pe durata perioadei pentru care a fost achiziţionat fi suportate de cumpărător pentru serviciile comune şi
acest drept. Ca urmare, time-sharingul nu poate fi privit şi pentru gestiunea proprietăţii, posibilităţile şi costul unei
evaluat ca o investiţie, ci ca un cec-vacanţă, plătit în avans cereri de schimb în caz de solicitare, clauze de reziliere a
pentru o perioadă de timp cuprinsă între 7 şi 10 ani şi contractului, etc. Acest prospect trebuie prezentat în limba
reprezentând numai cheltuielile de cazare/închiriere a unei cumpărătorului ca şi contractul de vânzare ulterior;
reşedinţe asemănătoare de vacanţă. - existenţa obligatorie a unei perioade de gândire de
15 zile pentru cumpărător, de la data semnării
Analiza oportunităţii achiziţionării unui drept de ocupare contractului, în care acesta poate să se răsgândească şi să
temporar, în regim de time-sharing, trebuie făcută de fiecare renunţe; această prevedere este de mare importanţă pentru
client-cumpărător potenţial, pe baza unor criterii de evaluare asigurarea unei protecţii a cumpărătorului care are astfel
multiple; numai în urma unei astfel de analize aprofundate, suficient timp de reflecţie, de consultare cu membrii
bazată pe informaţii clare asupra cheltuielilor ulterioare şi a familiei, cu alţi cumpărători mai vechi care au făcut o
restricţiilor de exercitare a celorlalte drepturi aferente evaluare a satisfacţiei şi eficienţei sau insuficienţei
proprietăţii reale imobiliare se poate lua o decizie corectă. cheltuielii lor. Pe parcursul acestei perioade de gândire
Criteriile principale de gândire asupra oportunităţii (care poate să fie prelungită), este interzisă încasarea unui
efectuării unei cheltuieli substanţiale pentru un contract de avans, comision sau sumă penalizatoare.
time-sharing sunt:
Evaluarea time-sharingului se poate face aşadar, de pe
(a) preţul de cumpărare, excesiv de ridicat, în structura poziţia unei persoane (familii) care doreşte să achiziţioneze
căruia ponderea cheltuielilor de marketing şi profitului un drept de ocupare temporar.
vânzătorului este de 50-75%; Pe lângă analiza detaliată a criteriilor principale enumerate
(b) cheltuielile de transport de la domiciliu până la anterior (lit. a – j) există două judecăţi asupra mărimii
localitatea în care este amplasată proprietatea; uneori, preţului pe care trebuie să-l plătească. Prima, se referă la
transportul se poate face cu avionul, ceea ce presupune mărimea sumei cerute de promotor pentru un time-sharing
efectuarea unor cheltuieli importante; aferent unui apartament cu 2 camere pentru o săptămână.

Dacă de exemplu, apartamentul este nou şi situat într-un Optica antreprenorului asupra valorii unei afaceri de
hotel, iar valoarea de piaţă a apartamentului ar fi de 20.000 time-sharing
$ (deci de 440 mil. lei, la un curs de schimb de 22.000 lei/$), Dar time-sharingul poate fi privit şi ca o investiţie făcută de
ar rezulta că “preţul” de piaţă pentru o săptămână de unul sau mai mulţi participanţi/proprietari, inclusiv un
ocupare ar fi de 20.000 $/50 săptămâni = 400 $ (8.800 mil. promotor imobiliar a cărei fezabilitate şi profitabilitate
lei). Ştiind însă că pe plan mondial cca. 75-80% din preţul trebuie calculată.
de vânzare al unei unităţi de time sharing este dat de În practică există mai multe căi de investire într-o
costurile de vânzare şi de marketing, cheltuielile proprietate de tip investiţie în care se încadrează time-
administrative şi profitul brut, rezultă că preţul de vânzare ar sharingul, respectiv o proprietate care va genera un venit din
fi de cca. 44 mil. lei (respectiv 2.000$) la un curs de schimb închirierea sau din revânzarea sa la un preţ mai ridicat faţă
de 22.000 lei/USD. de costul proprietăţii.
Dacă este acceptabil un astfel de preţ (2.000$) pentru Una din căile curente prin care se naşte o afacere de tip
achiziţionarea dreptului de ocupare a unui apartament pe o time-sharing este transformarea unui hotel a cărui
săptămână anumită şi pentru un număr nelimitat de ani sau profitabilitate este redusă (sub costul capitalului investit) în
pentru o perioadă îndelungată de timp (de exemplu 30 de unităţi de time-sharing.
ani), în literatura economică cu tematica evaluării unei O astfel de operaţiune financiară presupune parcurgerea a
investiţii în time-sharing se arată că aceasta este fezabilă două etape distincte:
dacă investiţia totală în time-sharing pentru 10 ani (formată
din preţul de cumpărare şi din cheltuielile de gestiune şi cele etapa 1 este evaluarea hotelului şi a unităţilor sale
de alimentaţie) nu depăşesc costul total suportat de familia operaţionale distincte (bar, săli de recreere, etc.)
respectivă pentru cazare şi alimentaţie la o unitate hotelieră pentru determinarea valorii capitalului acţionarilor
similară, în condiţii de turism, multiplicat cu 10.
Un exemplu cifric este redat mai jos pentru o familie etapa 2 stabilirea ipotezelor referitoare la evaluarea
formată din 3 persoane şi o unitate de time-sharing formată capitalului acţionarilor în situaţia evaluării unei
din două camere (un apartament). afaceri de time-sharing şi evaluarea afacerii.
Ipoteze: din două camere: Metodele de evaluare adecvate sunt:

mil. lei
• preţul pentru o unitate de time-sharing 44 • metoda capitalizării profitului net pentru evaluarea
• cheltuieli anuale de gestiune 1 hotelului (etapa 1)
• cheltuieli pentru alimente 3 persoane/7 zile 3 • metoda profitului brut pentru evaluarea afacerii de time-
sharing.
• tarif hotel 2 camere/zi 0,8
• mic dejun/pers./zi 0,05 Etapa 1 - Evaluarea hotelului
• prânz/pers./zi 0,075 Cea mai adecvată metodă de evaluare o reprezintă,
• cină/pers./zi 0,075 conform precizării Standardului Internaţional de Evaluare –
GN 6, capitalizarea unei forme de venit generat de hotel.
10 zile costul unei unităţi de time-sharing Forma de venit = profitul net curent înainte de impozitare
• preţul iniţial 44 Rata de capitalizare (t) = costul capitalului propriu înainte
• cheltuieli de gestiune (1 mil. x 10 ani) 10 de impozitare
• cheltuieli cu alimente
t = 6% rata de bază reală
(3 mil. lei/an/fam. x 10 ani) 30
+ 8% prima de risc generală
TOTAL: 84 mil. lei + 4% prima de risc pentru întreprinderi mici
+ 3% prima de risc pentru întreprinderi mici necotate
10 zile costul unei vacanţe la hotel t = 21%
• tarif hotel (0,8 mil. lei x 7 zile x 10 ani) 56 g = 3% → k = t – g = 18%
• costul alimentelor
(0,2 mil. lei/zi x 7 zile x 3 pers. x 10 ani) 42 Pentru exemplificare, vom considera că hotelul ce urmează
a fi transformat în proprietate time-share, este amplasat în
TOTAL: 98 mil. lei Poiana Braşov şi este constituit din 25 de apartamente,
închiriate cu un tarif mediu de 45 USD pe noapte. Hotelul
Rezultă o economie de cheltuieli de 14 mil. lei (98 mil. lei beneficiază de un restaurant de 50 de locuri în cadrul căruia
– 84 mil. lei) pentru o familie formată din trei persoane care există un bar de 20 locuri.
se decide să achiziţioneze în regim de time-sharing un
apartament cu două camere pentru (să zicem) săptămâna a Activitatea turistică în Poiana Braşov se caracterizează prin
doua din luna iunie a fiecărui an. existenţa a două perioade de vârf de sezon: una în timpul
iernii, când se înregistrează cele mai ridicate grade de
ocupare, şi una în timpul verii, în special în lunile iunie-
august. Gradul mediu de ocupare, de-a lungul unui an,
ţinând cont de cele două sezoane distincte este de 62%.

După analiza contului de profit şi pierdere pentru ultimii 3 Deci, valoarea de piaţă a hotelului, în ipoteza continuării
ani şi a potenţialului viitor al hotelului, evaluatorul a activităţii, este de 275.000 USD.
determinat un cont de profit şi pierdere stabilizat, prezentat
în cele ce urmează. Etapa 2 - Stabilirea ipotezelor referitoare la evaluarea
capitalului acţionarilor în situaţia evaluării unei
Grad de ocupare 62% proprietăţi de time-share
Tarif mediu 45,00 USD Hotelul avut în vedere în cadrul etapei 1 va fi convertit într-
Număr apartamente 25 o proprietate time-share, păstrându-se numărul de
apartamente (25). Camerele vor fi modernizate şi dotate
Venituri conform cerinţelor unei unităţi time-share.
Cazare 254.588 60,0% Restaurantul şi barul vor fi, în continuare, proprietatea
Restaurant 127.294 30,0% promotorului afacerii time-share, dar vor funcţiona ca
Bar 31.823 7,5% afaceri separate ce vor urmări obţinerea de profit.
Telefon 8.486 2,0% Ipoteze pentru determinarea veniturilor proprietăţii
Alte servicii 2.122 0,5% time-share
Total 424.313 100,0% Numărul de unităţi time-share disponibile într-un an, vor fi
de 1.250 (25 apartamente x 50 săptămâni, restul de 2
Cheltuieli directe* săptămâni fiind destinate efectuării lucrărilor de reparaţii ale
Cazare 101.835 40% dotărilor, instalaţiilor şi camerelor). Dintre acestea, 275 vor
Alimentaţie 135.250 85% fi poziţionate în cadrul sezonului de iarnă, iar 975 vor fi
Telefon 11.881 140% poziţionate în sezonul de vară.
Total 248.965 58,7% Preţul achiziţionării unităţii de time-share va fi diferit, în
funcţie de sezonul în care se află poziţionată. Astfel, în urma
Cheltuieli generale ** analizei pieţei specifice, preţul unei unităţi time-share în
- cheltuieli administrative şi 42.431 10,0% sezonul de iarnă va fi de 2.200 USD, iar în sezonul de vară
generale – 1.700 USD.
- management 0 0,0% Pornind de la aceste prime două ipoteze, se poate
- marketing 9.759 2,3% determina venitul obtenabil din vânzarea unităţilor time-
- întreţinere şi reparaţii 31.823 7,5% share:
- utilităţi 21.428 5,1%
Total 105.442 24,9% Nr. unităţi Preţ/unitate Venituri
time-share time-share USD
Cheltuieli fixe Sezonul de iarnă 275 2.200 605.000
Impozite pe proprietate 6.250 1,5% Sezonul de vară 975 1.700 1.657.500
Asigurare 1.625 0,4% TOTAL 1.250 - 2.262.500
Amortizare 12.500 2,9%
Total 20.375 4,8% Notă: S-a considerat că vânzarea unităţilor time-share
disponibile se va face în decursul unui singur an.
Cheltuieli financiare 0 Ipoteza pentru determinarea cheltuielilor proprietăţii
Dobânzi 0 time-share
Hotelul va fi transformat în unităţi time-share în decursul
Rezultat înainte de impozitare 49.530 11,7% unui an, cel mult, transformarea făcându-se simultan pentru
toate apartamentele.
Valoarea de piaţă a hotelului 275.169 Cheltuielile prilejuite de conversia hotelului într-o afacere
rotund 275.000 - time-share, de vânzare a unităţilor time-share şi de
USD funcţionare a afacerii time-share sunt prezentate în tabelul
de mai jos:
* Cheltuieli directe
USD
Sunt cheltuielile ce pot fi strict identificate şi alocate unei
Cheltuieli de transformare 112.500
anumite activităţi (cazare, alimentaţie, telefon, alte servicii).
Cheltuieli profesionale 12.275
** Cheltuieli generale Reclamă 72.717
Sunt cheltuielile ce se referă la afacere în ansamblul ei, Comision vânzare 436.490
nefiind posibilă alocarea acestora pe departamente Marketing 509.207
operaţionale. Cheltuieli administrative şi generale 181.980
Asigurare suplimentară 2.362
Valoarea prezentă de piaţă a hotelului poate fi estimată prin Total cheltuieli 1.327.530
capitalizarea directă a rezultatului net înainte de impozitare,
extras din contul de profit şi pierdere stabilizat. Formula Cheltuieli de transformare
aplicată este: Aceste cheltuieli includ costul transformării camerelor de
Profit net înainte de impozitare/rata de capitalizare = hotel în unităţi de time-share, respectiv cheltuieli pentru
49.530/0,18 = 275.166 USD efectuarea lucrărilor de zugrăveli, placare cu faianţă şi gresie

şi cheltuieli pentru înlocuirea mobilierului şi dotarea cu influenţa lor în determinarea cash-flow-ului net va fi egală
aparatură specifică unităţilor time-share. cu zero.
Deoarece vânzarea unităţilor time-share se face în decursul
Taxe profesionale unui singur an, iar veniturile şi cheltuielile de întreţinere se
Acestea se referă la taxele juridice, taxa iniţială de membru anulează reciproc, rezultă că în următorii ani de previziune
al reţelei de schimburi time-share, precum şi cheltuieli de cash-flow-ul net va fi zero, valoarea afacerii fiind dată de
consultanţă şi evaluare. cash-flow-ul net din primul an de previziune.
Cheltuielile juridice se referă la taxele necesare deschiderii Astfel:
acestei noi afaceri: întocmirea documentelor noii societăţi, Venituri din vânzarea unităţilor time-share 2.262.500 USD
înregistrarea la Registrul Comerţului, obţinerea Cheltuieli privind funcţionarea
autorizaţiilor, etc. unităţii time-share 1.327.530 USD
Profit înainte de impozitare 934.970 USD
Faza iniţială de apartenenţă la reţeaua de schimb de unităţi
Factor de actualizare @ 21% şi n = 1 0,8246446
time-share se percepe în primul an al perioadei de time- Valoarea proprietăţii time-share 771.018 USD
share de la fiecare proprietar de unităţi time-share. Reţeaua La această valoare se va adăuga valoarea reziduală a
de schimb solicită ca proprietarii de unităţi time-share să afacerii după expirarea tuturor contractelor iniţiale de time-
devină membri unei organizaţii de schimb, apartenenţa la share (valoarea de revânzare a unităţilor time-share).
această organizaţie dându-le dreptul să schimbe unităţile Valoarea reziduală se determină prin actualizarea valorii
time-share deţinute pentru alte unităţi time-share din alte estimate a afacerii time-share cu factorul de actualizare
localităţi şi ţări. aferent momentului încheierii tuturor contractelor iniţiale de
Cheltuielile de evaluare şi consultanţă sunt plătite pentru cumpărare a unităţilor time-share. Presupunând că vânzarea
întocmirea rapoartelor de evaluare, studiilor de fezabilitate şi unităţilor time-share s-a făcut pentru o perioadă de 15 ani,
oricăror alte studii ce se impun a fi efectuate. valoarea reziduală va fi de:
Valoarea estimată a proprietăţii
Costurile reclamei time-share: 771.018 USD
Aceste costuri se referă la costul broşurilor, anunţurilor din Factorul de actualizare @ 21% şi n = 15 0,0573085
presă, spoturilor publicitare de la radio şi al panourilor Valoarea reziduală actualizată: 44.186 USD
publicitare. Valoare time-share (rotunjit): 815.000 USD
Comision vânzare Notă:
Comisionul de vânzare este plătit agenţilor de vânzare ce Dacă după expirarea contractelor iniţiale de time-share, cea
vor fi angajaţi în vederea vânzării unităţilor time-share. mai bună utilizare a proprietăţii va fi alta decât cea de
afacere time-share, valoarea reziduală va fi calculată
Costuri de marketing considerând cea mai bună utilizare a proprietăţii în acel
Includ costurile transformării şi dotării unităţii time-share moment.
model, costurile privind solicitările de a achiziţiona unităţi Valoarea totală a afacerii time-share este, în aceste condiţii,
time-share transmise prin poştă sau prin telefon şi toate de 815.000 USD, sensibil superioară valorii de piaţă a
cheltuielile de cazare, alimentaţie şi transport sau cadourile hotelului (275.000 USD) fapt ce demonstrează fezabilitatea
oferite cumpărătorilor prospectivi (potenţiali) de unităţi economică a conversiei hotelului într-o afacere time-share.
time-share.
Bibliografie:
Cheltuieli administrative şi generale 1) Adolf Schroyens – Le time sharing, une solution pour
Se referă la salariile angajaţilor din cadrul proiectului time- votre vacances? Problèmes économiques n° 2.651/9
share care acordă sprijin echipei agenţilor de vânzare şi février 2000
cheltuielile privind utilităţile (apă, energie electrică, gaze), 2) Kathleen Conroy – Valuing the Timeshare Property,
telefonul şi expediţiile poştale post-vânzare efectuate către American Institute of Real Estate Appraisers, 1981
cumpărătorii unităţilor time-share. •••
Asigurarea suplimentară CONSIDERENTE PRIVIND EVALUAREA

Asigurarea suplimentară este plătită pentru a acoperi ECHIPAMENTELOR TEHNOLOGICE DE TIPUL
eventualele distrugeri ale echipamentelor şi mobilierului, COLOANELOR PENTRU DISTILARE ŞI
adăugate clădirii hotelului pe parcursul conversiei sale într- RECTIFICARE
un proiect time-share. ing. Marin Badea
ing. Manuela Cândea
În cazul unităţilor time-share, cumpărătorul de unităţi time- ing. Daniela Olaru
share va plăti, pe lângă preţul acesteia, şi o taxă comună de În cazul echipamentelor tehnologice cu caracter de unicat
întreţinere, pentru menţinerea în bune condiţiuni a unităţilor sau serie mică, estimarea valorii presupune o abordare
time-share. Sumele astfel adunate (venituri pentru afacerea diferită faţă de produsele de serie sau standardizate.
time-share) vor fi cheltuite în întregime (cheltuieli pentru Costul de înlocuire brut reprezintă valoarea în stare
afacerea time-share), astfel că, în situaţia vânzării 100% a nedepreciată a unui mijloc fix, la locul de utilizare, pregătit
unităţilor time-share, veniturile din taxa anuală de întreţinere pentru a fi pus în funcţiune şi cuprinde valoarea de achiziţie
vor fi egale cu cheltuielile de întreţinere; ca urmare,

a mijlocului fix la care se adaugă o serie de costuri legate de chimică, din industria petrochimică, din industria alimentară
achiziţia, transportul, montajul, efectuarea probelor şi altele. şi altele, este hotărâtor pentru estimarea unui cost de
Costul de înlocuire brut se poate determina prin una din înlocuire cât mai corect o cunoaştere amănunţită şi
următoarele metode: întocmirea unei fişe tehnice care, în principiu, ar trebui să
- metoda identificării, care constă în stabilirea cuprindă atât date de identificare cât şi date tehnice
identităţii mijlocului fix cu unul care are preţ de referitoare la tipul echipamentului, materialele principale de
producţie sau de livrare; construcţie, presiuni şi temperaturi de lucru, dimensiuni de
- metoda asimilării care constă în compararea gabarit, greutate, furnizor, anul construcţiei şi altele.
mijlocului fix care se evaluează cu un altul care are preţ S-a constatat de către unii autori că în unele cazuri când a
de producţie sau de livrare şi care are parametrii fost depistată valoarea iniţială nu s-au putut obţine
funcţionali apropiaţi; informaţii privitoare la elementele de umplutură (dacă sunt
- metoda corelării care se foloseşte ca mai sus în sau nu sunt cuprinse în valoare).
cazul când parametrii funcţionali sunt diferiţi;
- metoda indicilor de actualizare. În unele cazuri s-a constatat că valoarea înregistrată în
contabilitate a mijlocului fix este formată din valori
În cazul coloanelor de distilare şi rectificare, metoda cea nerelevante. Spre exemplu coloana de rectificare cu poziţia
mai potrivită pentru estimarea valorii de înlocuire de montaj CO2 din cadrul instalaţiei TKW are valoarea
considerăm că este metoda identificării. contabilă formată din:
Distilarea este operaţia de separare a unui amestec lichid, - valoarea de achiziţie franco-furnizor conform
prin vaporizarea parţială a lichidului şi recuperarea separată contractului încheiat la data de 20 septembrie 1989 (curs
atât a vaporilor cât şi a reziduului. Ca urmare a volatilităţii de schimb 14,92 lei/USD);
diferite a componentelor amestecului iniţial, vaporii sunt - valoarea transportului agabaritic achitată firmei
mai bogaţi în componente cu volatilitate mai mare, iar specializată de transport la data de 30 octombrie 1990
reziduul este mai bogat în componente cu volatilitate mai (curs de schimb 22,43 lei/USD;
mică. Cu cât volatilităţile componentelor sunt mai diferite, - valoarea montajului coloanei cotă parte din valoarea
cu atât separarea este mai uşoară şi mai completă. montajului întregii instalaţiei TKW; montajul instalaţiei a
Rectificarea este o distilare condusă astfel încât vaporii fost făcut în perioada martie 1991, septembrie 1991, iar
formaţi în coloană sunt aduşi în contact cu o parte din facturarea s-a făcut la date diferite în funcţie de stadiul
vaporii formaţi în acelaşi aparat, dar condensaţi în prealabil fizic real (curs mediu de schimb 59,94 lei/USD);
şi reintroduşi în aparat sub formă de lichid. În coloană se - cotă parte din celelalte cheltuieli (proiectare, asistenţă
realizează o succesiune de distilări şi condensări ca urmare a tehnică, organizare şantier, probe tehnologice) efectuate
transferului de căldură şi de substanţă între cele două faze de beneficiar în perioada aprilie 1989 – decembrie 1991
(care circulă în contracurent) obţinându-se o îmbogăţire a (dată la care a fost pusă în funcţiune instalaţia).
vaporilor în componente uşoare, mult mai mare decât în
cazul distilării simple. La data punerii în funcţiune, cursul de schimb al monedei
nationale a fost de 189,00 lei/USD.
Din punct de vedere al construcţiei interioare, coloanele de
rectificare pot fi întâlnite: Prin aplicarea indicilor de actualizare la valoarea
- coloane cu talere; înregistrată în contabilitate la data punerii în funcţiune s-a
- coloane cu umplutură. obţinut:
Coloanele cu talere pot fi cu clopote, cu site, cu jgheaburi,
cu grătare, cu valve şi altele. V1 = 2.630.586 mii lei
Coloanele cu umplutură pot fi cu inele Pall, cu inele Pe baza ofertelor furnizorilor de echipamente specializaţi
Raschig, cu şei Berl şi altele. (franco furnizor),la care s-au adăugat costurile aferente
operaţiilor de transport, manipulare, asigurare, montaj,
În funcţie de materialele de construcţie preţurile de probe şi altele s-a obţinut:
producţie ale coloanelor sunt:
V2 = 7.035.116 mii lei
- coloane cu talere, din oţel carbon: 4,8-5,6 USD/Kg Tendinţa evaluatorilor mai puţin experimentaţi este aceea
- coloane cu talere, de a folosi metoda indicilor de actualizare de la data punerii
din oţel inoxidabil: 21,8-28,0 USD/Kg in funcţiune (31.12.1991) la data evaluării care, în acest caz,
- coloane cu umplutură, nu poate conduce la date reale.
din oţel carbon: 4,2-4,5 USD/Kg
- coloane cu umplutură, Estimarea deprecierii totale presupune o atentă analiză a
din oţel inoxidabil: 12,6-14,5 USD/Kg mediului de lucru, a modului de exploatare, a regimului de
lucru, a fondului de timp şi altele.
Preţurile mai sus prezentate sunt franco-furnizor şi provin La estimarea deprecierii ar trebui să se ţină cont şi de
din oferte recente ale întreprinderilor din ţară specializate în perioada în care echipamentele analizate au fost în
fabricaţia echipamentelor tehnologice. conservare şi modul cum a fost efectuată aceasta.
Ţinând seama că acest tip de echipament poate fi Deprecierea funcţională în cazul coloanelor pentru distilare
considerat utilaj conducător în unele instalaţii din industria şi rectificare este legată de procesul de fabricaţie în

ansamblul său. Aparatele propriu-zise (coloanele) au în Materialele de fabricaţie ale coloanelor şi tipul procesului
general o construcţie clasică, evoluţiile tehnologice fiind tehnologic sunt determinante în estimarea duratei de
legate mai ales de umplutura acestora. utilizare economice a coloanelor pentru distilare şi
Deprecierea economică determinată de vechimea rectificare.
echipamentului poate fi estimată în funcţie de durata de Normele tehnice pentru repararea mijloacelor fixe din
utilizare economică. instalaţiile chimice şi petrochimice prevăd următoarele
elemente:
Durata Intervalul între intervenţii Număr de intervenţii Nr. de RK în

(ani) (ore de funcţionare) într-un ciclu durata
de viaţă a
echipamentului
RT RC1 RC2 RK
7200 14400 28800
15…25 1800 ----- ----- ----- 12-18 2-4 1 1 3-7
(45) 9000 21600 43200
Considerând un fond anual de timp de 330 de zile şi un Estimarea deprecierii prin luarea în considerare a duratei
regim de lucru continuu, specific instalaţiilor în care pot fi normale de funcţionare stabilită prin legea amortizării nu
montate echipamentele de tip coloană (3 schimburi a câte 8 este relevantă în cazul acestui tip de echipamente.
ore /schimb sau 4 schimburi a câte 6 ore/schimb), durata de
viaţă economică poate varia între 15 şi 45 de ani.
Durata de utilizare Durata normată de funcţionare

DENUMIRE economică conf. HG 964/1998
conf. Normelor Tehnice
Coloane pentru distilare (instalaţia DAV) 30 ani 15 ani
Coloane pentru distilare (instalaţia cracare) 18 ani 15 ani
Coloane pentru distilare (instalaţia coxare) 18 ani 15 ani
Coloane pentru distilare (instalaţia aromate) 20 ani 15 ani
Coloane pentru rectificare (mediu neutru) 22 ani 10 ani
Coloane pentru rectificare 18 ani 10 ani
(mediu uşor coroziv)
Coloane pentru rectificare (mediu coroziv) 15 ani 7 ani
Costul de înlocuire net, stabilit prin scăderea deprecierii totale din costul de înlocuire brut, în cazul coloanei de rectificare
cu poziţia de montaj CO2 din cadrul instalaţiei TKW poate fi:
mii lei
Cost de Depreciere bazată Cost de Depreciere Cost de
Metode înlocuire brut pe durata de înlocuire net bazată pe durata înlocuire
utilizare economică normată de net
funcţionare
Metoda indicilor de 2.630.586 960.164 1.670.422 2.104.469 526.117
actualizare
Metoda identificării 7.035.116 2.567.817 4.467.299 5.628.093 1.407.023
Astfel costul de înlocuire net poate varia, în funcţie de TEMATICA PENTRU ACREDITARE ÎN
modul de abordare a evaluării, între 526.117 mii lei si EVALUAREA DE ÎNTREPRINDERI
4.467.299 mii lei.
Tematica pentru acreditarea în evaluarea de întreprinderi a
În cazul coloanei de rectificare prezentată mai sus, autorii
fost preluată şi structurată pe baza sferei de cunoştinţe redate
consideră ca valoarea corectă este cea estimată prin metoda
în recomandările bibliografice ale ANEVAR şi IROVAL,
identificării, pe baza ofertelor firmelor furnizoare la care s-a
respectiv în lucrările editate şi puse la dispoziţia
calculat o depreciere bazată pe durata de utilizare
evaluatorilor de întreprinderi în ultimii 3 ani.
economică.
Tematica este divizată în 5 secţiuni astfel încât să cuprindă
•••
cunoştinţele tehnice, de analiză detaliată şi de aplicaţii
generale ca şi cele de aplicaţii speciale.

Procentajele reprezintă importanţa relativă a cunoştin-ţelor

din fiecare secţiune în totalul cunoştinţelor necesare pentru 2. Analiza calitativă
acreditare. 2.1. Mediul macroeconomic
2.2. Domeniul de activitate
Secţiunea I-a. Angajamentul de evaluare 2.3. Întreprindere
Această secţiune cuprinde cunoştinţele care definesc 3. Analiza cantitativă
misiunea evaluatorului, elaborarea contractului de 3.1. Analiza situaţiilor financiare
angajament şi problemele de bază ale procesului de a. nivelul indicatorilor
evaluare. b. analiza dinamică
1. Scopul evaluării întreprinderilor c. rate de analiză
1.1. Relaţia între scopul evaluării şi tipul de valoare d. formula du Pont
1.2. Definiţiile tipurilor de valoare/bazelor de evaluare 3.2. Ajustări asupra situaţiilor financiare
a. extragerea influenţei inflaţiei
2. Caracteristicile proprietăţii supuse evaluării b. alte ajustări
2.1. Mărimea pachetului de acţiuni
2.2. Vandabilitate Secţiunea a IV-a. Evaluarea propriu-zisă
2.3. Limitări ale posesiei asupra proprietăţii Această secţiune cuprinde cunoştinţele aferente aplicării
întreprinderii celor trei abordări în evaluare şi metodelor aferente, aplicării
primelor de control sau diminuărilor pentru pachete
3. Premizele valorii minoritare şi pentru necotare şi reconcilierea valorilor
3.1. Continuarea activităţii normale rezultate.
3.2. Lichidarea 1. Abordări ale evaluării
1.1. Abordarea pe bază de venit
4. Condiţii de angajare a evaluării (ipoteze şi condiţii a. teoria generală a opticii investitorului
limitative) b. surse de informaţii
4.1. Scop c. metode uzuale:
4.2. Conţinut (1) capitalizarea venitului
(2) actualizarea cash-flow-ului
Secţiunea a II-a. Standarde profesionale de evaluare
Această secţiune cuprinde cunoştinţele conţinute în d. costul capitalului
Standardele Europene, Internaţionale şi ANEVAR e. valoarea reziduală
referitoare la evaluarea întreprinderii în Statutul ANEVAR f. durata de previziune
şi în Regulamentele ANEVAR. 1.2. Abordarea prin comparaţia de piaţă
a. teoria generală
1. Statutul ANEVAR b. metode uzuale:
1.1. Definiţia evaluatorului şi relaţiile cu terţii (1) comparaţia cu tranzacţii anterioare de
1.2. Codul deontologic al profesiei de evaluator acţiuni ale întreprinderii;
1.3. Regulamentele de organizare şi funcţionare a C.T., (2) comparaţia cu tranzacţii de acţiuni pe
de organizare şi funcţionare a comisiei de piaţa bursieră ale companiilor similare;
disciplină, a comisiei de etică şi Regulamentul de (3) comparaţia cu tranzacţii de acţiuni ale
atestare a membrilor ANEVAR întreprinderilor similare necotate.
c. selectarea întreprinderilor de referinţă
2. Standardul Internaţional APG 4 şi SEV 5 – Evaluarea pentru comparaţii
afacerii (întreprinderii) 1.3. Abordarea bazată pe active
a. teoria generală
3. Standardul Internaţional şi European de evaluare a b. surse de informaţii
activelor necorporale c. metode uzuale
d. active necorporale
4. Standardele Profesionale aplicabile în cazul evaluării
întreprinderii 2. Primă de control şi discounturi
2.1. Primă de control/discount minoritar
5. Principiile evaluării întreprinderii a. surse de informaţii
b. caracteristice ale proprietăţii
Secţiunea a III-a. Analize cantitative şi calitative c. stabilirea mărimii primei/discountului
Această secţiune cuprinde cunoştinţele referitoare la 2.2. Necotare (nelichiditate)
tehnicile şi metodele utilizate pentru analiza surselor de a. surse de informaţii
informaţii, indicatorilor de referinţă şi pentru estimarea b. caracteristici ale proprietăţii
riscului. c. stabilirea mărimii discountului pentru
necotare
1. Surse de informaţii 2.3. Alte discounturi
1.1. Mediul macroeconomic
1.2. Domeniul de activitate 3. Reconcilierea valorii
1.3. Întreprindere

1.3. Valoarea de piaţă

Secţiunea a V-a. Probleme speciale ale evaluării 1.4. Alte tipuri de valori
Această secţiune cuprinde cunoştinţele necesare evaluării
în cazuri speciale ca şi la raportul de evaluare. 2. Proprietatea imobiliară
1. Active şi pasive necorporale 2.1. Tipuri de proprietăţi
1.2. Tipuri 2.2. Limitări ale posesiei proprietăţii imobiliare
1.3. Metode de evaluare 2.3. Aspecte juridice ale proprietăţii imobiliare
2.4. Reglementări naţionale şi locale asupra regimului
2. Active şi pasive financiare proprietăţii imobiliare
2.5. Analiza pieţei imobiliare
3. Întreprinderi în dificultate 2.6. Finanţarea proprietăţii imobiliare
3.1. Redresabile
3.2. Neredresabile 3. Standarde internaţionale, Europene şi ANEVAR de
evaluare
4. Întreprinderi mici
4. Statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiei
5. Raportul de evaluare de evaluator
5. Regulamentele de organizare şi funcţionare a C.T.,

Bibliografie principală de organizare şi funcţionare a comisiei de disciplină, a
1. Catalog cu Standarde ANEVAR (SEV) comisiei de etică şi Regulamentul de atestare a
2. IVSC – Standarde Internaţionale de evaluare membrilor ANEVAR
3. Sorin V. Stan, Ion Anghel – Evaluarea activelor
necorporale, IROVAL, 1999 Secţiunea a II-a. Angajamentul de evaluare
4. Sorin V. Stan – Evaluarea Întreprinderilor Necotate, Această secţiune cuprinde cunoştinţele care definesc
Editura Tribuna Economică, 2000 misiunea evaluatorului, elaborarea contractului de
5. Colecţia de articole din Buletinul Informativ ANEVAR angajament şi problemele de bază ale procesului de
1996 – 2000 evaluare.
6. Evaluarea întreprinderii – ed. VI 2000, ANEVAR
7. A. Işfănescu (coordonator) – Ghid practic de analiză 1. Scopul şi utilizarea evaluării
economico-financiară, Editura Tribuna Economică, 1.1. Relaţia între scopul evaluării şi tipul de valoare
2000 1.2. Definiţiile tipurilor de valoare
8. Suport curs SPIC - 20
2. Drepturi care trebuie evaluate
•••
3. Condiţii de angajare a evaluării
TEMATICA PENTRU ACREDITARE ÎN 3.1. Scop
EVALUAREA DE PROPRIETĂTI IMOBILIARE 3.2. Conţinut (ipoteze şi condiţii limitative)
Tematica pentru acreditarea în evaluarea de proprietăţi Secţiunea a III-a. Colectarea şi analiza informaţiilor
imobiliare a fost preluată şi structurată pe baza sferei de Această secţiune se referă la cunoştinţele necesare şi
cunoştinţe conţinute în recomandările bibliografice ale relevante pentru analiza pieţei imobiliare şi a factorilor
ANEVAR şi IROVAL, respectiv în lucrările editate şi puse relevanţi de influenţă asupra valorii. Informaţiile necesare
la dispoziţia evaluatorilor de proprietăţi imobiliare în ultimii pentru evaluare se referă la procesul de evaluare complet,
3 ani. respectiv care presupune recurgerea la cele trei abordări în
Tematica este divizată în secţiuni astfel încât să cuprindă evaluare.
cunoştinţele tehnice, de analiză detaliată şi aplicaţii generale 1. Informaţii macroeconomice, regionale şi locale
ca şi cele de aplicaţii particulare. 1.1. Demografice
Procentajele reprezintă importanţa relativă a cunoştinţelor 1.2. Economice
din fiecare secţiune în totalul cunoştinţelor necesare pentru 1.3. Mediu
acreditare. 1.4. Legislative
Secţiunea a I-a. Bazele teoretice ale evaluării 2. Descrierea proprietăţii

Această secţiune cuprinde cunoştinţele care se referă la 2.1. Drepturi de proprietate evaluate
problemele de bază ale proprietăţii imobiliare, referitoare la a. proprietate deplină
definiţie şi tipurile de proprietate imobiliară, valoarea şi b. proprietate cu drepturi parţiale
factorii ei, aspecte juridice, piaţa imobiliară, probleme de 2.2. Descrierea amplasamentului
finanţare a proprietăţii imobiliare şi la conţinutul a. topografie
standardelor de evaluare a proprietăţii imobiliare. b. formă şi suprafaţă
c. caracteristicile solului
1. Conceptul de valoare d. privelişte
1.1. Factorii valorii e. utilităţi/servicii publice
1.2. Cea mai bună utilizare
Asociatia
AsociatiaNationala
Evaluatorilordin
dinRomania
Romania- -ANEVAR
ANEVAR
2.3. Descrierea construcţiilor 2. Metoda reziduală

a. istoric 3. Metoda alocării(proporţiei)
b. stil arhitectural 4. Metoda extracţiei
c. suprafeţe 5. Metoda parcelării
d. utilitatea funcţională 6. Metoda capitalizării chiriei
e. construcţia clădirilor şi starea tehnică 7. Consideraţii suplimentare asupra valorii terenului
2.4. Informaţii despre proprietăţi comparabile:
a. tranzacţii efectuate Secţiunea VI-a. Abordări ale evaluării
b. oferte Această secţiune se referă la cunoştinţele necesare pentru
c. venituri şi cheltuieli selectarea abordării şi metodei/metodelor de evaluare
d. rata de capitalizare şi de actualizare adecvate şi recunoscute pentru evaluarea unei clase de
e. costuri de construcţie proprietăţi imobiliare.
f. chiria şi concesiunea
g. grad de ocupare 1. Abordarea prin comparaţia tranzacţiilor
h. similaritatea elementelor de comparaţie 1.1. Selecţionarea tranzacţiilor de referinţă
2.5. Tehnici de analiză a informaţiilor a. elemente de similaritate
b. criterii de comparaţie
Secţiunea a IV-a. Analiza celei mai bune utilizări c. procesul de corectare/ajustare
Această secţiune se referă la cunoştinţele necesare pentru 1.2. Reconcilierea rezultatelor
aprecierea celei mai valoroase direcţii de utilizare posibilă a
unei proprietăţi imobiliare din care rezultă valoarea cea mai 2. Abordarea pe bază de costuri
mare a acesteia. 2.1. Conceptele de costuri
a. costul de reproducţie
1. Condiţionări b. costul de înlocuire
1.1. Posibilă din punct de vedere fizic c. costul istoric indexat
1.2. Permisibilă din punct de vedere legal d. structura costului
a. reglementări e. sursele de informaţii despre costuri
b. restricţii f. metode de estimare a costurilor
1.3. Fezabilitatea economică 2.2. Estimarea deprecierii cumulate
1.4. Timpul necesar realizării conversiei (dacă este a. definiţii
cazul) b. tipuri de depreciere
1.5. Costurile efectuării conversiei c. metode de estimare a deprecierii cumulate
2.3. Valoarea amplasamentului (terenului)
2. Aplicarea celei mai bune utilizări
2.1. Terenul 3. Abordarea pe bază de venit
a. dimensiuni optime 3.1. Conceptul de capitalizare a venitului
b. teren în exces a. forme de venit
c. necesitatea unui teren suplimentar b. valoarea prezentă a venitului anticipat
d. costuri pentru îmbunătăţirea terenului c. baze matematice ale capitalizării venitului
2.2. Construcţii d. simboluri şi abrevieri
a. potenţialul pentru renovare/conversie 3.2. Rate de capitalizare şi de actualizare
b. costurile de conversie a. caracteristicile ratelor de rentabilitate
c. venitul în urma realizării conversiei b. diferenţe între ratele de capitalizare şi
d. pierderea de timp şi de venit pe durata ratele de actualizare
conversiei c. tipuri de rate de capitalizare
2.3. Consideraţii speciale d. modalităţi de stabilire a ratelor de
a. utilitate capitalizare
b. momentul potrivit 3.3. Venituri şi cheltuieli
c. participanţi a. estimări
d. neconformitate din punct de vedere legal b. tipuri de venituri şi cheltuieli
e. utilizare provizorie c. analiza vanitului brut potenţial
f. conversie d. venituri auxiliare
g. valoarea de recuperare e. analiza chiriei şi tendinţelor ei
h. costul de demolare f. analiza cheltuielilor de exploatare
i. documente şi autorizaţii de conversie 3.4. Metode de convertire a venitului în valoare
a. multiplicatori ai venitului
Secţiunea a V-a. Metode de evaluare a terenului b. metode de capitalizare directă
Această secţiune cuprinde cunoştinţele necesare pentru c. tehnici reziduale de evaluare a terenului şi
selectarea metodei/metodelor adecvate şi necunoscute de construcţiilor
evaluare a terenului. d. tehnicile fluxurilor financiare actualizate
1. Metoda comparaţiei directe e. tipuri de fluxuri financiare

f. rate de actualizare investiţie” ce foloseşte capitalizarea directă a câştigurilor
g. conceptele revânzării medii anuale. Tehnica este adecvată când nu se prevăd
schimbări importante în piaţa hotelieră locală privind
cererea şi oferta şi prin urmare câştigurile sunt stabilizate.
Secţiunea a VII-a. Analiza rezultatelor, stabilirea valorii
Abordarea prin comparaţie directă nu este folosită de
finale şi raportul de evaluare
investitorii în proprietăţile hoteliere deşi ei sunt interesaţi în
Această secţiune conţine cunoştinţele necesare pentru
informaţiile referitoare la tranzacţia de proprietăţi
aprecierea relevanţei şi credibilităţii abordărilor şi metodelor
comparabile. Factorii care conduc la această atitudine sunt:
de evaluare utilizate pentru propunerea valorii finale şi
lipsa de informaţii privind tranzacţii recente, corecţii
raportul de evaluare.
numeroase şi semnificative necesare, greutăţi în
determinarea condiţiilor financiare şi a motivaţiilor în
1. Aprecierea fiecărei abordări
realizarea tranzacţiilor.
2. Criterii de selecţie a abordărilor adecvate
În concluzie, abordarea prin comparaţie directă are ca
3. Prezentarea concluziilor referitoare la valoarea finală
rezultat o gamă de valori şi are numai importanţă indicativă.
4. Raportul de evaluare
Abordarea prin costuri poate da rezultate convingătoare în
cazul hotelurilor construite recent şi în zone unde există
posibilitatea legală, fizică şi financiară de a construi noi
Bibliografie principală
hoteluri. Pentru hotelurile vechi apar dificultăţi importante
1. Catalog cu Standarde ANEVAR (SEV)
în a estima deprecierea. Totuşi pe o piaţă limitată cu
2. IVSC – Standarde Internaţionale de Evaluare
tranzacţii puţine, abordarea prin costuri poate avea rezultate
3. TEGOVA – Standarde Europene de Evaluare
indicative mai mult sau mai puţin apropiate de valoarea de
4. Colecţia de articole din Buletinul Informativ ANEVAR
piaţă.
1996 – 2000
În prezentul număr al Buletinului ANEVAR şi în numerele
5. Appraisal Institute, Appraisal Institute of Canada – următoare vom prezenta aplicarea a 10 metode de evaluare a
THE APPRAISAL OF REAL ESTATE, Canadian hotelurilor ilustrate pe un studiu de caz.
Edition, 1995
••• 2. Studiu de caz
Subiectul studiului este hotelul CĂLĂTORUL cu 100 de
camere ce activează pe o piaţă urbană având ca ţintă turiştii
EVALUAREA HOTELURILOR
de afaceri şi grupurile de dimensiuni moderate. Hotelul a
ing. Gheorghe Bădescu fost construit în 1990 şi are un restaurant cu 70 de locuri, un
preşedinte ANEVAR bar/club cu 40 de locuri, spaţii de conferinţe în total 700 mp.
ec. Dana Ababei Pentru agrement există o mică piscină interioară cu cameră
de forţă, saună şi vestiare. Hotelul este cel mai nou în oraş şi
Estimarea valorii de piaţă a unui hotel, văzut ca proprietate a fost construit folosind materiale şi manoperă de calitate
imobiliară are la bază cele trei abordări clasice: comparaţie superioară. El a fost renovat recent şi nu se observă
directă, costuri şi randament (capitalizarea veniturilor). Noul deteriorări sau lucrări de întreţinere neexecutate la timp sau
standard internaţional GN – prevede principalele concepte şi prost executate. Hotelul CĂLĂTORUL a fost un concurent
criterii în aplicarea celor trei abordări. mediu, realizând un grad de ocupare mediu la un tarif
În acest articol metoda de randament va fi tratată mai realizat mediu faţă de celelalte hoteluri de aceeaşi categorie.
extins pentru că investitorii în hoteluri îi acordă cea mai Datorită faptului că în ultimii ani cererea de camere de
mare importanţă. hotel a fost în creştere continuă, iar noii competitori nu au
intrat pe piaţă, gradul de ocupare a fost foarte ridicat. Totuşi
1. Sumar teoretic anul viitor se va inaugura un nou hotel şi altul va fi
Metoda de randament este bazată pe principiul că valoarea modernizat ceea ce va duce la o altă creştere a ofertei cu
unei proprietăţi este echivalentă cu “valoarea prezentă a 10%. În plus există informaţii că a fost autorizată
câştigurilor viitoare”. Câştigurile viitoare ale proprietăţilor construirea unui alt hotel ce va fi terminat în cca. 3 ani.
producătoare de venituri, cum sunt hotelurile, se estimează
În tabelul 1 se prezintă realizările financiare pentru anul
prin diferenţa între veniturile şi cheltuielile pe anii din
1999 şi previziunile pentru perioada 2000-2002.
perioada de previziune şi valoarea de revânzare la finele
Presupunem că data evaluării este 1 ianuarie 2000.
acestei perioade. Aceste câştiguri se transformă în valoarea
Previziunile ţin cont de creşterea ofertei de camere şi de
de piaţă printr-un proces de capitalizare directă sau de
eventualele schimbări în poziţia competitivă a hotelului
actualizare a fluxurilor câştigurilor.
CĂLĂTORUL. Cheltuielile de exploatare conţin toate
În lucrarea “Hotels and Motels; A Guide to Market costurile aferente funcţionării normale a hotelului, inclusiv
Analysis, Investment Analysis and Valuation” se susţine că crearea fondului de reparaţii capitale. Astfel, venitul net din
tehnica de capitalizare directă ar duce în general la cele mai exploatare – VNE – nu cuprinde serviciul datoriilor,
fundamentate şi convingătoare rezultate. În schimb, tehnica impozitul pe profit şi plata dividendelor.
de actualizare a fluxurilor poate fi uneori mai puţin credibilă
pentru estimarea valorii de piaţă pentru că nu întotdeauna se
poate fundamenta rata de actualizare pe informaţiile de pe
piaţă. Există şi a 3-a tehnică numită a “combinaţiei de

TABLOU VENITURI ŞI CHELTUIELI

HOTEL "CĂLĂTORUL"
Tabelul 1 =mii lei=
ANUL 1999 2000 2001 2002
Realizări Previziuni Previziuni Previziuni
Nr. nopţi cazare 36500 36500 36500 36500
Tarif mediu 780 830 870 900
Grad de ocupare 82% 77% 74% 72%
Venituri cazare 23345400 52,1% 23327150 51,5% 23498700 50,8% 23652000 50,0%
Venituri alim. publică 16341780 36,5% 16795548 37,1% 17624025 38,1% 18448560 39,0%
Alte venituri 5135988 11,5% 5131973 11,3% 5169714 11,2% 5203440 11,0%
Total venituri 44823168 100,0% 45254671 100,0% 46292439 100,0% 47304000 100,0%
Cheltuieli cazare 9338160 40,0% 9618305 41,2% 9906854 42,2% 10204060 43,1%
Cheltuieli alim. publică 12419753 76,0% 12792345 76,2% 13176116 74,8% 13571399 73,6%
Alte cheltuieli 2054395 40,0% 2116027 41,2% 2179508 42,2% 2244893 43,1%
Total cheltuieli directe 23812308 53,1% 24526677 54,2% 25262478 54,6% 26020352 55,0%
Cheltuieli nerepartizate 12550487 28,0% 12927002 28,6% 13314812 28,8% 13714256 29,0%
Venit net din exploatare 8460373 18,9% 7800992 17,2% 7715150 16,7% 7569392 16,0%
Toate elementele sunt exprimate în monedă constantă Alte informaţii
echivalentă cu puterea de cumpărare a leului la data Rata de capitalizare la sfărşitul
evaluării. perioadei de previziune 13%
Previziunile arată o scădere importantă pe măsură ce noile Rata de capitalizare globală
hoteluri intră pe piaţă, dar şi o creştere uşoară a tarifelor. pentru proprietăţi comerciale 15%
Această combinaţie are ca rezultate o scădere a venitului net Cheltuieli de revânzare 3% din preţ
din exploatare – VNE – pe durata previziunii. În 1999
hotelul CĂLĂTORUL a obţinut un VNE de 8,46 miliarde 2.1. Metoda de evaluare nr. 1 - Capitalizare directă
lei (o scădere de 10%). Se estimează un grad de ocupare folosind un an stabilizat
stabilizat la 72% şi prin urmare cu VNE stabilizat de 7,57 Metoda foloseşte media ponderată a costului de capital
miliarde lei corespunzător previziunilor anului 2002. pornind de la premiza că cei mai mulţi investitori în hoteluri
cumpără aceste proprietăţi folosind o finanţare mixtă: surse
Premizele previziunilor proprii şi credit.
Tariful mediu la hotelul CĂLĂTORUL este previzionat să Fiecare din aceste surse de finanţare se aşteaptă la rate
crească cu 6% în anul 2000 faţă de 1999, 5% în 2001 faţă de specifice de recuperare şi de fructificare a capitalului. Pentru
2000 şi 3,5% în 2002 faţă de 2001. Toate cheltuielile sunt credit, această rată este dată de constanta creditului, iar
previzionate cu o creştere de 3% anual. Pentru perioada pentru fondurile proprii este rata dividendelor.
2003-2010 se prevede o creştere a veniturilor din cazare cu Rata de capitalizare globală este prin urmare media
3,5% anual şi a veniturilor din alte activităţi cu 3% anual. ponderată a ratelor celor două surse de finanţare.
Alte ipoteze sunt: Pentru studiul de caz avem:
Condiţiile de creditare - dobânda la creditul ipotecar: 9%
Raport credit/valoare 70% - durata de rambursare: 15 ani
Durata de rambursare 15 ani - constanta creditului: 0,113815
Dobânda la credit ipotecar 9% - raportul credit/valoare: 70%
Constanta creditului 0,113815 - costul capitalului propriu: 11%
Randamentul capitalului propriu - VNE stabilizat (anul 2002): 7569 milioane lei
Rata de capitalizare înainte de impozitare 22% Finanţarea se va face 70% din credit şi 30% din capitalul
Rata de capitalizare după impozitare 18% propriu. prin urmare media ponderată este 70% x 0,113815
Impozitul pe profit 25% + 30% x 0,11 = 11,3% care reprezintă rata de capitalizare
Durata de amortizare liniară globală Ro.
Clădiri 50 ani Valoarea proprietăţii se obţine prin capitalizarea VNE cu
Alte mijloace fixe 10 ani rata de capitalizare globală.
Teren: nu se amortizează V=VNE / Ro = 7569 / 0,113 = 66.982 milioane lei
Informaţii de pe piaţa de capital – ramura turism În concluzie metoda arată că valoarea proprietăţii nu este
Costul creditului 8% mai mare decât acea valoare care poate fi acoperită prin
Raport credit/total valoare 40% credit şi fonduri proprii, în cazul în care VNE acoperă
Rata fără risc 6% serviciul creditului şi câştigul aşteptat de investitori.
Prima de risc de ramură 4%
¶·

ANEVAR ISSN: 1224-8967
Buletin
INFORMATIV
••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
CUPRINS CRITERII ŞI METODE DE EVALUARE A CAPITALULUI

UMAN LA NIVEL DE FIRMĂ
dr. Sorin V. Stan
CRITERII SI METODE DE IROVAL
EVALUARE A CAPITALULUI UMAN,
LA NIVEL DE FIRMA …….………... 1 Aserţiuni ca “cel mai valoros capital este capitalul uman” sau “cea
mai bună investiţie este investiţia în capital uman” au devenit
EVALUAREA PENTRU LICHIDARE. arhicunoscute. Ele sunt dovedibile, parţial, prin cuantificarea
VANZAREA FORTATA IN CAZUL eforturilor făcute de firme în această direcţie printr-un indicator
MARILOR FALIMENTE…………….. economic numit investiţii nemateriale. Dar acest indicator se referă
5 la capitalul intelectual al unei firmei, categorie mai largă decât
capitalul uman.
RAPORTUL PRET/PROFIT (PER) … 6 Doctrina evaluării întreprinderii a făcut paşi importanţi în direcţia
evaluării capitalului intelectual al firmei (termen asemănător ca sferă
INFORMATIILE DE PE PIATA cu activele necorporale ale firmei) şi implicit a evaluării capitalului
FINANCIARA SI EVALUAREA uman.
INTREPRINDERII. REZULTATELE Capitalul uman se referă la competenţa salariaţilor (cunoştinţe
UNUI STUDIU …………………….…. 7 dobândite prin educaţie, instruire, talent şi experienţă practică) la
comportamentul lor (motivaţie comunicare, conlucrare, altruism,
comportament, etc.) şi la abilitatea intelectuală (capacitatea de
NASTEREA UNEI PROFESII ….….. 10 inovare, de reacţie şi de adaptare la modificarea condiţiilor pieţei)
[1]
CONFERINTA DE LANSARE A Capitalul uman reprezintă cel mai important element al capitalului
STAN-DARDELOR DE EVALUARE intelectual, în sfera căruia sunt incluse şi alte două componente,
E.V.S. 2000–BRUXELLES 8.12.2000 respectiv capitalul relaţional şi capitalul structural (organizaţional).
……… 13 În evaluarea capitalului uman ca şi a oricărui activ necorporal,
trebuie să se parcurgă câteva etape obligatorii, dintre care prezentăm
ACREDITAREA ANEVAR – PAS pe cele mai importante şi absolut necesare.
SPRE CERTIFICAREA EUROPEANA Etapa 1-a Identificarea activului necorporal supus evaluării.
…... 15 Fiind vorba de capitalul uman, definiţiile date acestui activ în teoria
economică sunt foarte diverse, înscriindu-se între două extreme,
EVALUAREA HOTELURILOR respectiv identificarea numai cu cheltuielile pentru educaţie şi
(CONTINUARE DIN NR. 3-4 2000) ... instruire şi identificarea cu capitalul intelectual la cealaltă extremă.
16 Identificarea activului necorporal înseamnă posibilitatea
recunoaşterii sub o anumită denumire ca şi descrierea sumară a
MODELUL A (ANGHEL) DE PREDIC- acestuia. În cazul în care identificarea nu poate fi făcută de
TIE A FALIMENTULUI INTREPRIN- evaluator, atunci proprietatea respectivă/activul respectiv nu poate fi
DERILOR ROMANESTI …………... 21 calificat ca activ necorporal.
Cele mai importante active necorporale identificabile şi evaluabile
INFORMATII PENTRU EVALUAREA în mod distinct, incluse în capitalul uman al firmei [2], sunt:
ACTIVELOR NECORPORALE …... 23 • forţa de muncă instruită şi articulată/asamblată;
• convenţii de necompetiţie şi acorduri de necompetiţie;
DECIZIA NR. 2 A COMISIEI DE
DISCIPLINA DIN 16.10.2000 ………. 24

• contracte de muncă. (a) dreptul de a-l vinde, împrumuta, a înstrăina numai
utilizarea lui sau de a-l utiliza în activitatea proprie, şi
Forţa de muncă instruită şi articulată este unul din cele
(b) posibilitatea proprietarului de a încasa sau controla
mai valoroase active necorporale deţinute de o firmă. Nu de
fluxul de beneficii viitoare generabile de capital uman.
puţine ori, depăşirea unor situaţii temporare de dificultate
economică şi/sau înscrierea unei companii pe o pantă de Etapa a 5-a Aprecierea asupra utilităţii economice a
dezvoltare solidă au fost cauzate, în principal, de existenţa capitalului uman, respectiv a capacităţii acestuia de a genera
unei forţe de muncă instruită, educată şi conştientă de beneficii economice viitoare pentru proprietarul lui. Aceste
interesele sale pe termen lung. beneficii economice viitoare pot să fie cuantificate sub
formă de diminuare de costuri sau de obţinere a unei forme
Convenţiile de necompetiţie şi acordurile de necompetiţie
de venit suplimentar, care revin proprietarului. Forma de
(sau de concurenţă) sunt acorduri încheiate între vânzător şi
venit cuantificabil, prin care se poate măsura valoarea
cumpărător, prin care vânzătorul se obligă să nu-şi deschidă,
economică a unui activ necorporal este profitul (brut sau
într-un orizont de timp definit, o altă afacere, în acelaşi
net), profitul net din exploatare, cash-flow-ul brut sau cash-
sector de activitate şi/sau în aceeaşi zonă geografică. Dacă
flow-ul net, etc. În cazul acordurilor de necompetiţie, aşa
acordul este inclus în valoarea totală a activelor sau
cum se va vedea în exemplul concret, metoda de evaluare
participaţiei vândute, acesta se numeşte convenţie de
adecvată constă în diferenţa dintre cash-flow-ul net
necompetiţie, iar dacă acordul este evaluat, negociat separat
actualizat generat de afacerea care deţine acorduri de
şi vândut ca activ individual, se numeşte acord de
necompetiţie cu cel generat de afacerea care nu deţine aceste
necompetiţie.
acorduri. Altfel spus, valoarea acordului de necompetiţie
Contractele de muncă, îndeosebi ale managerilor,
este reprezentată de valoarea pierderii de cash-flow net
oamenilor cheie, sportivilor profesionişti, personali-tăţilor
actualizat, cauzată de inexistenţa unui astfel de activ.
din mass media sunt un activ necorporal care sunt
Celălalt activ necorporal, inclus în capitalul uman,
transferate odată cu firma/compania căreia îi aparţin. Aceste
respectiv forţa de muncă instruită şi articulată, are un efect
contracte au o valoare economică bazată pe costul de
pozitiv pentru proprietarul activului, care nu poate fi
înlocuire a unei persoane cu alta, înlocuire care necesită un
demonstrat în mod credibil prin cuatificarea venitului
timp de realizare [3].
atribuibil, ci prin indicaţia că el contribuie la o creştere a
Etapa a 2-a Verificarea provenienţei activului necoporal, valorii totale a proprietăţii prin valorizarea celorlalte
ca urmare a unor evenimente trecute identificabile, respectiv categorii de active (corporale şi necorporale). De aceea, cea
că producerea sau apariţia lor s-a produs la un moment dat mai adecvată metodă de evaluare a acestui activ inclus în
sau într-un orizont de timp definit ca urmare a unor capitalul uman este metoda costului.
evenimente certe ca: achiziţionare individuală, achiziţionare Standardul Internaţional de Contabilitate IAS 38 – Active
sub forma unui pachet sau “pot” de active corporale şi necorporale, oferă (la paragraful 7), definiţia activelor
necorporale, finanţarea din resurse proprii a creării activului necorporale, astfel: “Un activ necorporal este un activ
necorporal (în cazul unui activ necorporal generat intern). identificabil non monetar, fără suport material deţinut
În cazul activelor necorporale incluse în capitalul uman, pentru utilizare în procesul de producţie sau furnizare de
existenţa de facto a acestora poate fi demonstrată prin bunuri sau servicii, pentru a fi închiriat altora sau pentru
solicitarea de către evaluator a unei liste detaliate cu toate motive administrative”. Tot în acest paragraf, se specifică că
contractele curente de muncă şi cu convenţiile de un activ este “o resursă controlată de către societate ca
necompetiţie trecute şi prezente. Listingul solicitat trebuie să rezultat al unor evenimente trecute şi de la care se aşteaptă
conţină numele salariatului şi data la care contractul de beneficii economice viitoare, care să curgă pentru
muncă sau acordul de necompetiţie a fost semnat ca şi data întreprindere” [4]
de expirare a acestor contracte. De asemenea, se solicită şi Cele două definiţii de mai sus conţin toate elementele
copii după fiecare contract înscris în listing. Aşadar, o explicate în cele 5 etape obligatorii pentru evaluarea
condiţie esenţială a evaluării capitalului uman o constituie capitalului uman.
precizarea cu certitudine a “datei de naştere” a acestei forme Dar în strânsă conformitate cu principiul prudenţei
de active necorporale, dată la care pot fi emise judecăţile înregistrărilor contabile, la paragraful 15 din IAS 38 se
evaluatorului asupra costurilor creării, dezvoltării şi precizează în mod explicit că, deoarece o firmă are un
menţinerii activului de natura capitalului uman. control insuficient asupra veniturilor viitoare generabile de
personalul calificat şi instruit ca şi asupra celor generabile de
Etapa a 3-a Aprecierea asupra duratei de existenţă limitată
talentul managerial sau tehnic, acest activ inclus în capitalul
a activului, fie ca urmare a dispariţiei acestuia, fie a unui fapt
uman nu poate fi recunoscut ca activ necorporal.
identificabil, ca de exemplu în cazul unei durate de protecţie
legală (printr-o autorizaţie specială) sau printr-un contract cu Optica evaluării este diferită în sensul că există mai multe
durată limitată. active necorporale incluse în capitalul uman. Acestea pot fi
Etapa a 4-a Verificarea dreptului de proprietate privată evaluate prin metodele înscrise în cele trei abordări clasice
asupra activului care presupune dovada sau dovezile prin de evaluare (pe bază de costuri, pe bază de venit şi prin
care se demonstrează că activul necorporal supus evaluării comparaţia de piaţă).
este subiectul unui drept de proprietate privată, din care Primul activ necorporal inclus în capitalul uman este forţa
rezultă implicit alte două atribute, respectiv: de muncă instruită şi articulată, care poate fi evaluată în
mod credibil prin cea mai adecvată metodă – metoda
costului de înlocuire.

Evaluarea acestui activ este condiţionată de existenţa a ponderii acestor cheltuieli în totalul costurilor salariale.
câtorva indicii, ca: Ponderea se poate face fie printr-o procedură sintetică,
• existenţa unui program anual de pregătire şi instruire a respectiv pe categoriile principale de personal (de
tuturor salariaţilor din întreprinderea evaluată; conducere, funcţionari, tehnicieni, muncitori, etc.), fie printr-
• recrutarea şi angajarea salariaţilor să fie urmată de o o procedură mai detaliată, respectiv pe categorii principale,
instruire prealabilă a salariaţilor noi, înainte ca aceştia să şi în funcţie de vechimea în compania supusă evaluării. În
îndeplinească atribuţiile de serviciu; mod evident, a doua procedură este mai analitică, ponderea
• cheltuielile aferente recrutării, angajării şi instruirii cheltuielilor de recrutare, angajare şi instruire crescând pe
salariaţilor să aibă o pondere relativ constantă în treptele succesive de vechime. În tabelul 1, este redată
costurile salariale anuale. sintetic a doua procedură.
Metoda costului de înlocuire poate fi aplicată în diferite Prin metoda costului de înlocuire se estimează în mod
variante, toate bazându-se pe studierea în timp a evoluţiei direct costurile curente pentru crearea unui activ necorporal
cheltuielilor de recrutare, angajare şi instruire şi de calculare similar cu cel supus evaluării.
Estimarea costului de înlocuire a forţei de muncă instruită

Tabelul 1
Ponderea
Categorii de Costuri salariale estimată a Ponderea estimată
salariaţi şi ani de anuale totale pe costului istoric de a costului istoric de Total Valoarea forţei de
vechime categorii de recrutare şi instruire (%) % muncă instruită
salariaţi ($) angajare (%) $
Muncitori
• sub 1 an 300.000 5% 10% 15% 45.000
• între 1-3 ani 400.000 10% 15% 25% 100.000
• între 4-6 ani 500.000 15% 20% 35% 175.000
• între 7-9 ani 600.000 20% 25% 45% 270.000
• 10 ani şi peste 200.000 20% 25% 45% 90.000
Total 2.000.000 680.000
Funcţionari
• sub 1 an 400.000 15% 20% 35% 140.000
• între 1-3 ani 500.000 20% 25% 45% 225.000
• între 4-6 ani
600.000 25% 30% 55% 330.000
• între 7-9 ani
300.000 30% 35% 65% 195.000
• 10 ani şi peste
Total 700.000 35% 35% 65% 455.000
2.500.000 1.345.000
Manageri
• sub 1 an
80.000 25% 35% 55% 44.000
• între 1-3 ani
200.000 30% 35% 65% 130.000
• între 4-6 ani
• între 7-9 ani 300.000 35% 40% 75% 225.000
• 10 ani şi peste 250.000 40% 45% 85% 212.500
Total 300.000 45% 50% 90% 270.000
Total general 1.130.000 881.500
5.630.000 2.906.500
Rezultă că valoarea totală a forţei de muncă instruită şi Aplicarea acestei metode presupune parcurgerea a două
asamblată, reprezintă 2.900.000$ (rotunjit), respectiv 51% etape de evaluare. Prima constă în estimarea valorii
din totalul costurilor salariale anuale. Subliniem încă o dată
afacerii/întreprinderii prin metoda DCF (Discounted Cash
că problema esenţială a aplicării metodei costului de Flow) în cazul în care există un acord de necompetiţie cu
înlocuire prin procedura exemplificată în Tabelul 1, este fostul proprietar. A doua, constă în calcularea valorii
cunoaşterea ponderii costului istoric, al cheltuielilor de aceleiaşi afaceri prin metoda DCF dar în cazul în care nu
recrutare, angajare şi instruire în totalul costurilor salariale.
există semnat un acord de necompetiţie cu fostul proprietar.
Diferenţa dintre cele două valori reprezintă valoarea
Metoda de evaluare adecvată a acordului de acordului de necompetiţie.
necompetiţie este metoda comparaţiei valorii afacerii În Tabelele 2 şi 3 sunt prezentate calculele valorilor
(întreprinderii) cu acordul de necompetiţie şi fără acord. afacerii în cele două etape menţionate pe baza următoarelor
ipoteze:

• durata de previziune explicită este de 5 ani, • modificarea anuală a capitalului de lucru net
identică cu o durată normală a unui acord de necompetiţie (diferenţa dintre activele circulante şi datoriile curente) a
din partea fostului proprietar; fost calculată pe ipoteza menţinerii unei ponderi de 7% a
• rata anuală de creştere a cifrei de afaceri este capitalului de lucru net în cifra de afaceri;
descrescătoare în timp, până când afacerea ajunge la • valoarea reziduală a fost calculată prin formula
stadiul de stabilitate; Gordon-Shapiro, respectiv prin capitalizarea cash-flow-
• pierderea de cifră de afaceri ca urmare a unei ului net previzionat din anul 2005, cu o rată de capitalizare
concurenţe posibile a fostului proprietar se diminuează în egală cu diferenţa dintre rata de actualizare (18%) şi rata
timp, de la 15% în anii 2001 – 2002 la 5% pentru sfârşitul perpetuă sperată de creştere a cifrei de afaceri (5%); deci
perioadei; valoarea reziduală va fi:
• ponderea cheltuielilor pentru exploatare totale se (8.314,8 x 1,05) / (0,18 – 0,05) = 67.158,1 mil. lei (în
diminuează de la 85% la 81% în Tabelul 2 şi la 82% în Tabelul 1) şi (7.553,1 x 1,05) / (0,18 – 0,05) = 61.005
Tabelul 3; mil. lei (în Tabelul 2).
• ponderea amortizării în cifra de afaceri este de 4% Valoarea acordului de necompetiţie va fi de:
în toţi cei 5 ani de previziune explicită; 47.200 mil. lei – 42.207 mil. lei = 5.000 mil. lei
• investiţiile se diminuează în mod linear de la 6% la (rotunjit)
4% în cifra de afaceri;
ETAPA I - valoarea afacerii cu acord de necompetiţie Tabel 2
- mil. lei -
2000 2001 2002 2003 2004 Valoarea
reziduală
Rata de creştere a cifrei de afaceri 20% 15% 10% 5% 5%
Cifra de afaceri 37.000,0 44.400,0 51.060,0 56.166,0 58.974,3
Cheltuieli pentru exploatare totale 31.524,0 35.856,0 41.234,4 45.357,8 47.625,8
Profit înainte de impozitare 5.476,0 8.544,0 9.825,6 10.808,2 11.348,5
Impozit pe profit (25%) 1.369,0 2.136,0 2.456,4 2.702,0 2.837,1
Profit net 4.107,0 6.408,0 7.369,2 8.106,1 8.511,4
Amortizare 1.480,0 1.776,0 2.042,4 2.246,6 2.359,0
Investiţii -2.220,0 -2.442,0 -2.553,0 -2.527,5 -2.359,0
Modificarea capitalului de lucru net -200,0 -473,6 -466,2 -357,4 -196,6
Cash flow net 3.167,0 5.268,4 6.392,4 7.467,9 8.314,8 67.158,1
Factorul de actualizare @ 18% 0,8475 0,7182 0,6086 0,5158 0,4371 0,4371
Cash flow actualizat 2.683,9 3.783,7 3.890,6 3.851,8 3.634,5 29.355,4
Suma cash flow-ului net actualizat 47.200
ETAPA II - valoarea afacerii fără acord de necompetiţie Tabel 3

- mil. lei -
2000 2001 2002 2003 2004 Valoarea
reziduală
Pierdere de cifra de afaceri datorată concurenţei 15% 15% 10% 5% 5%
Cifra de afaceri rezultată 37.000,0 37.740,0 43.401,0 50.549,4 56.025,6
Cheltuieli pentru exploatare totale 31.524,0 30.927,6 35.566,7 41.201,6 45.443,7
Profit înainte de impozitare 5.476,0 6.812,4 7.834,3 9.347,8 10.581,9
Impozit pe profit (25%) 1.369,0 1.703,1 1.958,6 2.337,0 2.645,5
Profit net 4.107,0 5.109,3 5.875,7 7.010,9 7.936,4
Amortizare 1.480,0 1.509,6 1.736,0 2.022,0 2.241,0
Investiţii -2.220,0 -2.075,7 -2.170,1 -2.274,7 -2.241,0
Modificarea capitalului de lucru net -200,0 -7,4 -396,3 -500,4 -383,3
Cash flow net 3.167,0 4.535,8 5.045,4 6.257,7 7.553,1 61.005,5
Factorul de actualizare @ 18% 0,8475 0,7182 0,6086 0,5158 0,4371 0,4371
Cash flow actualizat 2.683,9 3.257,5 3.070,8 3.227,7 3.301,5 26.666,0
Suma cash flow-ului net actualizat 42.207

Referinţe:
[1] Sorin V. Stan – Evaluarea capitalului intelectual al firmei, în Inventică şi economie nr. 7/2000;
[2] Robert F. Reilly, Robert P. Schweihs – Valuing Intangibile Assets, Mc Graw Hill, 1999
[3] Sorin V. Stan, Ion Anghel – Evaluarea activelor necorporale, IROVAL, 1999
[4] International Accounting Standards Committee, Standardele Internaţionale de Contabilitate, 2000, Editura Economică,
2000
•••
EVALUAREA PENTRU LICHIDARE. Experienţa personală a autorului prezentului articol este

VÂNZAREA FORŢATĂ ÎN CAZUL bazată în general pe lichidări mari şi foarte mari unde,
MARILOR FALIMENTE alături de echipe mari de lichidatori, au lucrat şi numeroşi
ec. Bogdan Herzog evaluatori. Pe baza acestei experienţe aş dori să atrag atenţia
Timişoara asupra faptului că alegerea unei echipe de evaluatori rigizi,
incapabili să înţeleagă fenomenul economic şi conceptul de
Lichidarea unei societăţi comerciale este un fenomen valoare de piaţă poate avea consecinţe din cele mai proaste
absolut firesc într-o economie de piaţă. Deşi finalitatea atât pentru lichidator cât şi pentru creditori – amânând
lichidării este radierea firmei din Registrul Comerţului, în momentul în care aceştia îşi pot primi sumele de bani
plan comercial procesul de lichidare reprezintă de fapt revendicate şi adesea micşorându-le semnificativ.
vânzarea averii debitorului şi repartizarea acesteia către Credem că implicaţiile unei subevaluări a diferitelor bunuri
creditori. şi a unei decizii de vânzare bazate pe aceasta sunt evidente
Modificările aduse în cursul anului 1999 legii falimentului pentru toată lumea şi nu am dori să concentrăm discuţia în
(Legea nr. 64/1995) încearcă să facă o delimitare mai clară jurul acestui subiect. Trebuie spus însă că tocmai pentru a
între rolurile: proteja împotriva unei vânzări sub preţul pieţei Legea
- lichidatorului – în general cu atribuţii de adminis-trare 64/1995 modificată cere votul Adunării Creditorilor pentru
şi vânzare a activelor debitorului (execuţie); o vânzare în bloc şi respectiv notificări ale debitorului şi
- judecătorului sindic – văzut ca un supervizor al creditorilor cu garanţii reale plus o hotărâre a judecătorului
procesului şi a respectării procedurilor legale; si sindic care trebuie publicată în 2 ziare urmată de o perioadă
- cele două organisme ale creditorilor – Comitetul şi de 20 de zile în care se pot face supraoferte în cazul vânzării
respectiv Adunarea Creditorilor care prin vot îşi exprimă directe a imobilelor.
poziţia faţă de acţiunile întreprinse de lichidator sau Un pericol la fel de mare îl constituie supraevaluarea
propun direcţii de urmat de către acesta în viitor activelor şi luarea unei decizii de a nu vinde în aşteptarea
În practică, contactul direct cu piaţa îl are lichidatorul care unei oferte mai bune. Cazul nu este unul ipotetic ci relativ
datorită specificului profesiei sale este nevoit să ia contact des întâlnit în practica lichidării. În special în cazul
direct cu potenţialii cumpărători şi să negocieze cu aceştia obiectivelor industriale de mari proporţii (combinate
un preţ cât mai avantajos pentru creditori. Pe lângă o siderurgice, uzine constructoare de maşini, combinate
cunoaştere mai bună a cererii existente pe piaţă, lichidatorul agricole integrate, ferme de dimensiuni mari) ne lovim în
se află fără îndoială în poziţia cea mai favorabilă (faţă de continuare de percepţia unei valori deosebite. Dacă acest
celelalte forţe implicate în procesul de lichidare) care să-i lucru mai poate fi înţeles în cazul unui public care a trăit
permită cunoaşterea în detaliu a propriei oferte (averea într-un regim etatist pentru care un obiect fie el casă, hală
debitorului). sau firmă era cu atât mai valoros cu cât era mai mare,
Această situaţie, în care lichidatorul este practic cel mai această atitudine este absolut neprofesionistă în cazul unor
bun cunoscător al pieţei existente pentru bunurile evaluatori independenţi atestaţi ANEVAR.
debitorului, lasă celelalte forţe de decizie (judecătorul sindic Prezentarea unui raport de evaluare bazat pe valoarea de
şi creditorii) într-o situaţie relativ defavorizată. Tocmai înlocuire în cazul unei firme de dimensiuni mari şi foarte
pentru a suplini această carenţă inevitabilă a procesului, mari reprezintă exact transcrierea în limbaj de evaluator a
Legea 64/1995 modificată şi practica lichidării încurajează concepţiei exprimate în paragraful anterior. După opinia
folosirea evaluatorilor pentru argumentarea diferitelor personală a autorului prezentului articol, evaluarea unei
decizii care trebuiesc luate în cursul lichidării (în general fabrici sau uzine pe aceste baze este absolut irelevantă în
decizii de vânzare a activelor). condiţiile economice din România. Totuşi, marea majoritate
În România, creşterea numărului de lichidări (falimente) ca a evaluatorilor continuă să producă rapoarte de evaluare
urmare atât a situaţiei economice generale cât şi a unei bazate exclusiv pe o valoare de înlocuire la care aplică
îndelung aşteptate reglementări a cadrului legislativ s-a diferiţi coeficienţi de uzură.
produs simultan cu o relativă diminuare a cererii pentru Calcularea unei valori de înlocuire în cazul unui combinat
evaluări necesare în scopuri tradiţionale (credite bancare, siderurgic, de exemplu, este o muncă extrem de laborioasă
etc). O consecinţă firească a acestor două procese a fost şi complet inutilă. Totuşi, mulţi evaluatori ar fi dispuşi să o
utilizarea unui număr semnificativ de evaluatori în procese facă doar pentru a se acoperi de hârtii. Ar prefera o munca
de lichidare, pentru evaluarea averii debitorilor. Asupra unor inutilă de luni de zile în locul unei abordări deschise şi
dificultăţi generate de acest proces se opreşte şi articolul de tranşante a problemei.
faţă. Valoarea unei întreprinderi în lichidare nu are nici o
legătură cu valoarea de înlocuire a acesteia. Ea nu reprezintă

nici 90%, nici 30%, nici 5% din aceasta. Cele două concepte •••
sunt total independente, nu au nimic de a face unul cu altul. RAPORTUL PREŢ / PROFIT (PER)
Iar într-un proces de lichidare ceea ce interesează atât pe D. Puiu Tiberiu
lichidator câ şi pe creditori este o valorificare rapidă a membru ANEVAR
averii debitorului print-un proces care a fost denumit În Buletinul informativ ANEVAR nr. 3-4 /2000 este
vânzare forţată. semnalată creşterea rapidă a valorii bursiere a companiilor
Cu alte cuvinte, efortul evaluatorului trebuie să se îndrepte cotate pe piaţa SUA, creştere mult mai pronunţată decât cea
spre a stabili o valoare de vânzare forţată. În cazul în care a profiturilor nete ale companiilor emitente. Aceasta a
evaluatorul se consideră incapabil de a furniza o asemenea condus la o creştere importantă a indicelui PER (price to
valoare, singura atitudine legitimă este de a declina numirea earning ratio) care se calculează prin raportarea preţului de
ca evaluator a unei firme în lichidare. pe piaţă la profitul net pe acţiune şi reprezintă, deci, suma
Valoarea de vânzare forţată are la bază conceptul de care se plăteşte pentru a cumpăra o unitate din profitul
valoare de piaţă iar evaluatorul unei societăţi în lichidare companiei. Evoluţia acestui indice pentru piaţa americană
are două alternative: este:
Perioada PER mediu
A. Evaluarea prin compararea cu tranzacţii cu bunuri
asemănătoare celor din averea debitorului. Argumentul
agreat de foarte mulţi evaluatori este insuficienţa datelor 1953 – 1959 12,56
existente şi lipsa unor tranzacţii asemănătoare.
Argumentul este uşor de folosit, realitatea este însă că în 1980 – 1986 14,55
cele mai multe cazuri evaluatorii nici nu fac efortul de a
se ţine la curent cu tranzacţiile recente de pe piaţă, 1990 – 1997 20,21
preferând să aplice coeficienţi actualizaţi, publicaţi în
Să vedem în continuare care ar putea fi explicaţia
tabele, din anii 1960. Considerăm că în locul acestor
acestei evoluţii; cu această ocazie vom prezenta mai
evaluări este mult mai corectă şi mai folositoare o
multe detalii legate de acest indice extrem de important
evaluare bazată pe vânzarea ca fier vechi, materiale de
pentru evaluatorii de valori mobiliare.
construcţie, etc (valoare de demolare) a bunurilor
Una dintre deciziile cele mai importante într-o afacere
pentru care nu există o istorie a tranzacţiilor şi pentru
este repartizarea profitului. Distribuirea integrală sub
care nu există (nu apar) oferte după o publicitate
formă de dividend elimină posibilitatea de a profita de
intensivă într-o perioadă determinată de timp (de
oportunităţile de creştere ale afacerii, respectiv de a
exemplu 2-3 luni). Bunurile pentru care există oferte sau
investi în proiecte profitabile, cu implicaţii pozitive
pentru care există o bază de date cu tranzacţii
asupra evoluţiei valorii afacerii.
similare/asemănătoare vor fi evaluate pe această bază.
Pentru analiza acestui fenomen, să presupunem că se
poate investi parte din profit într-un singur proiect. În
B. Valoarea afacerii bazată pe veniturile şi cheltuielile pe
acest caz, valoarea unei acţiuni rezultă din însumarea
care le-ar genera reluarea activităţii în firmă, incluzând
valorii iniţiale cu valoarea netă actualizată a
aici investiţiile necesare.
oportunităţilor de creştere rezultate din aplicarea
proiectului:
Cele două concepte de mai sus presupun mai degrabă o
pregătire economică şi o absorbţie masivă de informaţii p
venite de pe piaţă şi nu o aplicare automată a unei gândiri P0 = + VNAOC
algoritmice – matematice. Poate aceasta este şi cauza pentru k
care mulţi evaluatori cu pregătire tehnică şi îndeosebi unde:
experţii judiciari preferă aplicarea unor coeficienţi şi P 0 – valoarea acţiunii
calcularea unor valori de înlocuire. p – profit pe acţiune
Sperăm ca prin prezentul articol să fi reuşit să atragem k - rată de capitalizare
atenţia atât evaluatorilor asupra modului de lucru într-o VNAOC - valoarea netă actualizată a oportunităţilor de
procedură importantă şi cu mare responsabilitate cum este creştere
cea a falimentului cât şi lichidatorilor care adesea, din banii Ecuaţia de mai sus pate fi interpretată astfel:
debitorului, plătesc rapoarte de evaluare inutilizabile. • primul termen arată valoarea firmei în cazul distribuirii
Creditorii, căci în final de banii acestora este vorba, trebuie integrale a profitului către acţionari (modelul Gordon
de asemenea să fie conştienţi de măsurile pe care le hotărăsc pentru g=0)
şi de riscurile care şi le asumă în cazul în care acceptă o • cel de al doilea termen reprezintă valoarea suplimentară
discuţie având ca referinţă o valoare de înlocuire. care rezultă din investirea unei părţi din profit în proiecte
Încheiem afirmând că înţelegem nevoia evaluatorului de a noi.
se proteja în faţa terţilor. Credem însă că această protecţie
poate fi corect realizată prin argumentarea condiţiilor de Prin împărţirea ambilor termeni cu p se obţine:
piaţă existente la un moment dat şi pe baza informaţiilor
culese din diferite surse – mass media, baze de date, P0 1  VNAOC 
lichidator etc. Această poziţie este mult mai corectă decât = * 1 + 
prezentarea unui raport masiv, laborios dar inutilizabil. p k  p / k 

Discuţie: 14% 8,33 8,82 10,00 16,67
• Partea stângă reprezintă raportul dintre preţul
acţiunii şi profitul pe acţiune, respectiv indicele PER Concluzie:
• Dacă VNAOC = 0, P 0 = p/k iar PER = 1/k Dacă b creşte, g creşte dar PER nu creşte întotdeauna:
• Al doilea termen al ecuaţiei este raportul dintre • dacă ROE estimat este mai mic decât randamentul
componenta datorată oportunităţilor de creştere împărţită la cerut k, investitorii preferă distribuirea (de altfel, nu are
componenta valorii datorată activelor deja în funcţiune sens să investeşti în proiecte cu valoarea netă actualizată a
(adică valorii fără creştere a firmei p/k). oportunităţilor de creştere negativă);
• la ROE = k investitorii sunt indiferenţi
În concluzie, dacă există diferenţe între două firme în ceea • investitorii premiază firma dacă ROE este mai mare
ce priveşte PER, aceasta se datorează în primul rând decât randamentul cerut.
posibilităţilor de creştere diferite ale celor două firme. De
exemplu: În final, sunt demne de menţionat câteva deficienţe ale
• În 1994, PER Motorola era de 25, iar pentru Boston acestui indicator:
Edison de 9; un investitor acceptă să plătească mai mult • În primul rând, trebuie observat că numitorul
pentru fiecare unitate de profit, dacă ştie că acesta va creşte indicatorului derivă din profitul contabil, care este
rapid (deci are g mare); de altfel profitul Motorola a crescut influenţat de regulile contabile utilizate; ca un corolar, în
între 1974 şi 1994 de 8 ori, iar al Boston de doar 2,3 ori; condiţii de inflaţie mare, PER tinde să fie mai mic – este
• În 1998, PER al firmei Yahoo (Internet) a fost de vorba deci de profituri de calitate inferioară, distorsionate
250! artificial de inflaţie, pentru care investitorii plătesc mai
puţin (a se vedea situaţia de pe piaţa românească de
Prin urmare, PER este o reflectare a optimismului pieţei capital);
privind perspectivele de creştere a unei firme. Altfel spus, • PER nu are sens daca firma are pierdere;
analiştii, folosind PER, trebuie să decidă dacă sunt mai mult • Numitorul ar trebui stabilit ca fiind acel profit care
sau mai puţin optimişti decât piaţa. poate fi distribuit fără implicaţii asupra capacităţii de
Pentru a face o legătură mai strânsă între PER şi politica de producţie, deci diferit de profitul contabil;
investire, se aplică în formula Gordon următoarele: • PER pe care l-am calculat mai sus foloseşte profitul
- notăm b rata de acumulare (partea din profit care se estimat, dar datele care apar în presă se bazează pe profitul
capitalizează); deci dividendul din următorul an D 1 = P 1 * trecut;
(1-b); • Evaluarea pe baza PER se face foarte greu în cazul
- ştim că rata de creştere g se poate determina din afacerilor ciclice; de altfel, din datele statistice rezultă că
produsul dintre rata de rentabilitate a capitalului ROE cu piaţa nu plăteşte preţuri mari pentru profituri ciclice de vârf;
rata d acumulare: g = ROE * b • Utilizarea PER elimină necesitatea unor ipoteze
Se obţine succesiv: privind riscul, creşterea, rata de acumulare, dar
D1 p * (1 − b ) simplificarea devine periculoasă putând deforma valorile
P0 = = obţinute.
k − g k − ROE * b •••
INFORMAŢIILE DE PE PIAŢA FINANCIARĂ

P0 1− b ŞI EVALUAREA ÎNTREPRINDERII.
= REZULTATELE UNUI STUDIU PENTRU
p k − ROE * b INDUSTRIA ALIMENTARĂ
Deci PER: Lect. dr. Ion ANGHEL

- este cu atât mai mare cu cât rata de rentabilitate a Secretar-General ANEVAR
capitalului este mai mare; Misiunea evaluatorului, atunci când urmăreşte estimarea
- este cu atât mai mare cu cât b este mai mare doar valorii de piaţă a unei afaceri, poate fi uşurată sau îngreunată
dacă ROE este mai mare decât k. de existenţa sau inexistenţa informaţiilor furnizate de piaţa
Pentru exemplificare, se prezintă un tabel calculat pentru o financiară. Evaluarea unei firme cotate şi estimarea ratei de
rată de capitalizare de 12%: capitalizare reprezinta două situaţii concrete, în care nu se
poate face abstracţie de informaţiile de piaţă.
Rată de acumulare b Pornind de la ideea analizei sistemului de aşteptări existent
ROE 0 0,25 0,50 0,75 pe piaţa românească (dezvoltată într-un studiu privind rata de
A. Rata de creştere g capitalizare a proprietăţilor rezidenţiale în Bucureşti)1 am
10% 0 2,5% 5,0% 7,5% realizat de aceasta dată un studiu privind piaţa financiară.
12% 0 3,0% 6,0% 9,0% Studiul îşi propune să încerce răspunsul la două întrebări:
14% 0 3,5% 7,0% 10,5%
1
B. PER Ion ANGHEL, “Principalele modalitãþi de determinare
10% 8,33 7,89 7,14 5,56 a ratei de capitalizare în evaluarea proprietãþilor
12% 8,33 8,33 8,33 8,33 imobiliare”, Buletin IROVAL 1 ºi 2 /1999

a) Există o corelaţie între nivelurile de îndatorare şi unei companii care operează în condiţiile unei pieţe
performanţele economico-financiare ale întreprin-derii financiare incipiente (cu atât mai mult dacă este o
(informaţii furnizate de analiza Conturilor Anuale) şi întreprindere necotată).
indicatorii de piaţă (informaţii furnizate de piaţa Desigur, aşteptăm ca piaţa financiară să ne ofere, de
financiară) ? exemplu, informaţii utile în legătură cu estimarea ratei de
b) Informaţiile de piaţă sunt susceptibile să ajute actualizare/capitalizare sau a multiplicatorului utilizat în cazul
evaluatorii în analiza rezultatelor diferitelor metode de metodelor de randament (prin intermediul PER). Chiar atunci
evaluare şi judecarea valorii de piaţă a firmei ? când evaluăm o firmă necotată, informaţiile de piaţă pentru
În mod normal, piaţa financiară preia şi informaţii ramura respectivă sunt, în principiu, foarte utile.
referitoare la situaţia şi performanţele economico-financiare Mijlocul cel mai bun de a găsi răspunsul la întrebările pe
ale firmelor (informaţii furnizate îndeosebi de contabilitatea care ni le-am pus, este să testăm realitatea. Pentru aceasta,
financiară). Este un lucru evident, pentru pieţele financiare vom considera un eşantion de întreprinderi cotate pe piaţa
dezvoltate, că există o corelaţie puternică între performanţele RASDAQ. Eşantionul a inclus un număr de 29 de
financiare realizate, respectiv aşteptate (potenţiale) şi întreprinderi dintre cele mai tranzacţionate pe piaţă.
indicatorii de piaţă (de exemplu, corelaţia pozitivă între Companiile analizate, fac parte din ramura industrie
rentabilitatea aşteptată şi multiplicatorul Price Earning Ratio - alimentară (Cod 15) şi au generat tranzacţii totale cu acţiuni
PER). Se pune întrebarea dacă acest lucru este valabil şi în în valoare de aproape 360 mld. lei.
cazul pieţelor incipiente (emergente), în speţă ne interesează
care este situaţia pe piaţa financiară din România. Principalii parametrii cantitativi ai eşantionului considerat
În altă ordine de idei, a estima valoarea de piaţă a unei sunt prezentaţi în tabelul următor:
întreprinderi este un demers sensibil şi dificil în cazul
Tabelul 1
Parametrii cantitativi ai eşantionului (1999)
Val. în mld. lei
Nr. Indicator Total Valoarea
crt eşantion
Minim Media Mediană Maxim
1. Total active 2.089 1,2 72,0 34,6 446,9
2. Capital social 439,3 0,5 15,1 11,7 66,1
3. Cifra de afaceri 2.407 0,3 83,0 46,5 361,7
4. Număr de salariaţi 11.596 66 400 349 1.202
(pers.)
5. Dividende 20,3 0,7 x x 13,6
Sursa datelor: Comisia Naţională a Valorilor Mobiliare şi Societatea de Bursă RASDAQ.
Importanţa eşantionului în totalul ramurii (ce depinde Analiza a pornit de la calculul unui număr de 20 de
desigur de numărul şi relevanţa firmelor cotate) este indicatori economico-financiari grupaţi în trei categorii:
apreciată ca relevantă, atât ca dimensiune a capitalului I. Indicatori de performanţă prin care s-au analizat
investit, cât şi în privinţa volumului de activitate şi a rentabilitatea şi eficienţa activităţii firmei conform
numărului de salariaţi. informaţiilor din conturile anuale.
II. Indicatori de îndatorare care au evidenţiat corelaţia
Tabelul 2 între volumul de datorii şi cel de active sau
capitaluri proprii;
Ponderea eşantionului în total ramură
(firme cotate şi necotate) III. Indicatori de piaţă care au urmărit variabile
tradiţionale ca PER sau raportul între preţul mediu
Eşantion şi valoarea nominală a acţiunii.
Nr. Indicator (firme %
crt cotate) ramur În tabelul 3 sunt prezentate principalele rate financiare
ă (tradiţionale şi de piaţă) pentru fiecare firmă din eşantion
şi valori statistice ale întregului grup de firme (minim,
1. Total active (mld.lei) 2.089 9% maxim, media, mediană, cuartilă etc.)
2. Cifra de afaceri 2.407 8% Analiza a urmărit să evidenţieze principalii parametrii
(mld.lei) financiari (tradiţionali şi de piaţă) ai întreprinderilor din
3. Număr de salariati 11.596 7% industria alimentară, respectiv a acelor informaţii de
(pers.) piaţă care să ajute evaluatorii în judecarea şi
interpretarea valorii firmelor.

Tabelul 3
Principalele rate financiare ale eşantionului

(Valori neajustate 1999)
Firma Rentabilitate Pr/act PER P/ Vn

Rf Ra Rdiv Re CA/ active mii lei
1 -16.0% -8.06% 0.0% -2.3% 2.0 (3.36) (272.3) 3.7%
2 -59.8% -16.96% 0.0% -31.2% 0.2 (0.47) (104.4) 4.9%
3 0.4% 0.37% 0.4% -0.8% 0.7 0.00 204,124.3 79.6%
4 0.8% 0.14% 0.0% 2.3% 1.1 0.01 4,708.0 3.7%
5 12.4% 3.17% 0.0% 1.1% 1.5 0.08 2,791.0 23.2%
6 0.6% 0.26% 0.0% 2.3% 0.5 0.10 5,079.9 50.6%
7 0.1% 0.06% 0.0% 2.7% 1.3 0.00 270,463.6 34.9%
8 -82.2% -32.82% 0.0% -20.2% 1.1 (6.20) (3,123.8) 77.5%
9 41.4% 35.59% 36.0% 8.5% 3.2 2.41 671.4 161.5%
10 -36.8% -26.31% 0.0% -6.0% 2.3 (0.52) (1,736.9) 91.2%
11 10.9% 6.52% 0.0% 1.5% 0.6 0.11 4,691.8 51.9%
12 0.2% 1.15% 0.0% 11.1% 1.5 0.01 55,860.2 42.6%
13 -904.3% -57.10% 0.0% -15.1% 2.2 (0.74) (680.9) 50.7%
14 0.0% 0.58% 0.0% -3.6% 1.6 0.00 1,436,491.2 40.1%
15 -12.5% -8.89% 0.0% -4.9% 2.3 (0.17) (2,778.3) 46.2%
16 0.3% 0.32% 0.0% 7.8% 1.6 0.00 422,773.1 153.0%
17 -72.3% -29.66% 0.0% -11.7% 2.7 (0.72) (4,495.6) 321.9%
18 10.9% 11.29% 88.0% 8.6% 1.7 0.93 5,178.2 482.3%
19 -248.8% -23.61% 0.0% -1.5% 2.2 (0.49) (1,499.5) 74.1%
20 -39.7% -10.99% 0.0% -3.6% 0.5 (0.25) (786.9) 19.4%
21 7.9% 8.64% 5.0% 12.2% 1.2 0.11 2,681.3 29.8%
22 -83.2% -14.41% 0.0% 0.2% 0.7 (0.42) (955.8) 39.9%
23 -36.9% -11.50% 0.0% 5.5% 0.8 (7.81) (1,294.5) 40.4%
24 -12.2% 1.57% 0.0% 4.9% 2.4 (0.13) (3,357.4) 43.8%
25 -2.4% -1.97% 0.0% 0.0% 0.4 (0.45) (5,157.8) 234.3%
26 -6.2% 2.94% 0.0% 15.6% 2.1 (1.97) (2,507.5) 19.7%
27 8.3% 12.15% 7.8% 75.2% 0.1 0.09 14,260.9 121.5%
28 4.8% 7.06% 13.8% 80.8% 0.1 0.14 2,406.2 34.6%
29 8.3% 3.11% 0.9% 3.9% 0.2 0.02 111,425.4 200.5%
Minim -904.3% -57.1% 0.0% -31.2% 0.1 (7.8) (5,158) 3.7%
Maxim 41.4% 35.6% 88.0% 80.8% 3.2 2.4 1,436,491 482.3%
Media -51.9% -5.1% 5.2% 4.9% 1.3 (0.7) 86,719 88.9%
Mediană 0.0% 0.3% 0.0% 1.5% 1.3 0.0 671 46.2%
Qi -36.9% -11.5% 0.0% -3.6% 0.6 (0.5) (1,500) 34.6%
Qs 4.8% 3.1% 0.0% 7.8% 2.1 0.1 5,178 91.2%
Notă: Qi = cuartilă inferioară; Qs = cuartilă superioară; Rf = rentabilitatea financiară; Ra = rentabilitatea activului;

Rdiv = dividende/capital social; Re = rentabilitatea exploatării; CA/active = rotaţia activului; Pr/acţ. = profit
pe acţiune; PER = preţ acţiune/profit acţiune; P/Vn = preţ acţiune (mediu)/valoarea nominală.
Pentru a analiza relevanţa informaţiilor (rate tradiţionale vs. rate de piaţă) s-au calculat coeficienţii de corelaţie
(statistici) pe următoarele trei niveluri:
I. Corelaţia performanţă/piaţă
II. Corelaţia îndatorare/piaţă
III. Corelaţia performanţă/îndatorare

Tabelul 4
Corelaţiile dintre ratele financiare
Nr. Corelaţia urmărită Coeficient de Observaţii

Crt. corelaţie
I. Corelaţia performanţă/piaţă
1 Re versus P/Vn 0.509 Reprezintă cea mai puternică dintre corelaţiile din
această grupă (fără a fi o corelaţie puternică), evidenţiind
însă contradicţii importante. De exemplu, Firma 1 are o
rentabilitate de –2,3% şi un raport P/Vn de 3,7% în
vreme ce firma 8 are Re de –20,2% dar un raport P/Vn
mult mai ridicat (77,5%).
2Rf versus P/Vn 0.123 Corelaţie extrem de slabă.
3Ra versus P/Vn 0.121 Corelaţie extrem de slabă.
4Ra versus PER 0.051 Corelaţie extrem de slabă
5Rdiv versus PER (0.091) Corelaţie extrem de slabă şi negativă
II. Corelaţia îndatorare/piaţă
6 D/A versus P/Vn (0.246) Corelaţii slabe, toate sunt negative.
7 D/Kpr versus P/Vn (0.178)
8 D/Kpr versus PER (0.141)
9 D/A versus PER (0.115)
III. Corelaţia performantă/îndatorare
10 Rf versus D/Kpr (0.839) Reprezintă cea mai puternică dintre toate corelaţiile
analizate. Cu cât mai ridicată este Rf, cu atât mai scăzută
este îndatorarea capitalului propriu. Una dintre
principalele cauze se leagă de faptul că îndatorarea nu
putea acţiona ca o pârghie în condiţiile în care Rf maxim
a fost de 41% iar rata dobânzii a fost superioară chiar şi
acestui nivel maxim.
11 Re versus D/A
(0.526)
12 Rf versus D/A
(0.425)
Notă: D/A = datorii la active; D/Kpr = datorii la capitaluri proprii
Concluzii. Cercetări potenţiale Consider că evaluatorii de afaceri vor continua să

Pornind de la întrebările la care am încercat să utilizeze, cu prioritate, rate financiare tradiţionale în
răspundem, rezultă că: diagnosticul şi evaluarea firmei, în vreme ce variabilele
1. Nu există o corelaţie suficientă între indicatorii de piaţă ar putea fi utile doar pentru scopuri particulare
tradiţionali de performanţă şi ratele financiare de şi exclusiv pe baza unei analize şi înţelegeri corecte a
piaţă. realităţii.
2. Informaţiile de piaţă sunt suscceptibile să ajute Cercetări potenţiale pot avea în vedere relevanţa
evaluatorii doar în condiţiile unei capacităţi ridicate informaţiilor de piaţă pentru scopuri particulare, pornind
de analiza şi înţelegere a acestora. de la impactul variabilelor de piaţă la majorarea
capitalului social, decizia de restructurare, falimentul
Studiul a evidenţiat că piaţa financiară oferă, în general, firmelor cotate etc.
multe informaţii contradictorii, dificil de utilizat de către •••
evaluatori:
- multiplicatorul PER are valori care se situează NAŞTEREA UNEI PROFESII
mult în afara unor limite fireşti; ing. Gheorghe Bădescu
- corelaţia între performanţele tradiţionale şi Preşedinte ANEVAR
perfor-manţele de piaţă practic nu există; Material prezentat în cadrul Conferinţei CEREAN –
- corelaţia îndatorare vs performanţe de piaţă este octombrie 2000, Praga
normală ca sens (corelaţie negativă), dar este extrem de
slabă; 1. Structura
- o categorie de informaţii potenţial utilă se referă Ultimul deceniu al secolului XX a însemnat pentru
la raportul între preţul acţiunii şi valoarea nominală, o Europa Centrală şi de Est parcurgerea unei perioade de
rată care are o distribuţie relativ normală în comparaţie tranziţie de la o economie centralizată şi dictatură către o
cu alte variabile de piaţă. economie de piaţă şi democraţie.

Parcurgând drumul către economia de piaţă şi democraţie Pricewaterhousecoopers ne-a oferit un program de
am întâmpinat obstacole şi regrese, dar am şi realizat salturi pregătire a instructorilor şi de instruire prin lucrări.
înainte semnificative. Un obstacol important în dezvoltarea profesiei a fost atât
Un factor important al schimbării democratice l-a mentalitatea evaluatorilor cât şi a publicului.
reprezentat dezvoltarea unei societăţi civile şi a principalelor Au fost exercitate presiuni asupra noastră în ceea ce
sale părţi componente – organizaţiile non-guvernamentale. priveşte elaborarea unei legi sau a unei hotărâri de guvern
În aceeaşi perioadă, economia de piaţă a creat o cerere care să reglementeze modul în care se va face evaluarea şi să
pentru profesii noi, cele mai multe dintre ele fiind sub forma se determine formulele şi indicii de calcul. Ni s-a propus să
unor grupuri profesionale private şi care sunt reglementate devenim agenţie guvernamen-tală, sau cel puţin o
de organizaţiile non-guvernamentale. organizaţie închisă, cu drept exclusiv asupra lucrărilor.
Printre aceste grupuri profesionale se numără şi acela de Răspunsul ANEVAR a fost bazat pe modele ale RICS şi
care aparţine evaluarea. Într-o economie centralizată, ale Fundaţiei Evaluatorilor din Statele Unite. Nu
valoarea este egală cu preţul de stat. Preţul este rezultatul intenţionăm să devenim o agenţie guvernamentală.
unui cost plus profitul planificat şi de stat. Bineînţeles că Limitarea atribuirii lucrărilor, exclusiv pentru membrii
noţiunea de piaţă liberă nu există. ANEVAR, ar reprezenta practicarea unei politici
discriminatorie iar elaborarea de formule de evaluare nu ar fi
2. Începutul deloc în concordanţă cu economia de piaţă. Obiectivul
În România, profesia de evaluator a apărut la începutul nostru este acela de a fi recunoscuţi atât de către instituţiile
anului 1992, odată cu începerea procesului de privatizare. particulare cât şi de cele publice ca fiind un organism de
Un an mai devreme, am participat la câteva programe scurte standardizare.
de pregătire în domeniul evaluării întreprinderilor, cursuri Există aşa numiţii “experţi tehnici” care calculează costul
finanţate de Fundaţia Britanică Know How şi de Uniunea de construcţie şi costurile altor bunuri. Ei au respins cu
Europeană. îndârjire abordarea de piaţă pentru estimarea valorii şi, din
Agenţia Română de Privatizare a demarat un program păcate, ei au ajuns să prezinte destul de multă credibilitate în
pilot de privatizare a 22 de întreprinderi de stat şi a avut faţa instanţelor judecătoreşti şi, într-o anumită măsură, în
încredere să atribuie, pentru evaluare, 16 întreprinderi faţa băncilor. Numai în ultimii câţiva ani au apărut experţi
evaluatorilor români proaspăt pregătiţi. Celelalte tehnici care au început să studieze şi să aplice noţiunile şi
întreprinderi au fost evaluate de firme străine de metodologiile referitoare la valoarea de piaţă. Ne aşteptăm la
specialitate. Am avut de învăţat foarte multe de pe urma o luptă de durată până când vom reuşi să convingem
acestor lucrări şi, până la urmă, întregul program pilot de instanţele şi băncile, care standarde de evaluare sunt
privatizare s-a încheiat cu succes. adecvate.
Pe perioada desfăşurării lucrărilor în cadrul acestui Şi peste toate, cel mai mare obstacol îl reprezintă tranziţia
program, un grup a hotărât înfiinţarea unei asociaţii a la economia de piaţă. Ritmul realizărilor pe drumul către
evaluatorilor, având ca membrii fondatori 27 evaluatori economia de piaţă va influenţa succesul nostru în
persoane fizice şi 3 firme. dezvoltarea noii profesii. Fiecare regres ne poate descuraja
Asociaţia cunoscută sub numele de Asociaţia Naţională a şi pentru asta trebuie să acţionăm pentru a menţine viu
Evaluatorilor din România – ANEVAR – a fost înfiinţată, în interesul pentru profesie.
anul 1992, ca organizaţie independentă non-
guvernamentală, care acţionează în interes public, are 4. Căile către succes
orientare profesională şi îşi propune să devină un organism Privind retrospectiv prin prisma ANEVAR, observăm că
de standardizare. sunt anumiţi factori care ne permit să progresăm.
La întocmirea Statutului, s-a folosit modelul AsociaţieiMenţionăm aici:
Române de Marketing şi Codul Deontologic al Societăţii - menţinerea unei organizaţii deschise;
Americane a Evaluatorilor. În anul 1992, asociaţia a început
- stabilirea unor cerinţe profesionale şi etice;
să organizeze cursuri de pregătire profesională pentru - acceptarea ca membrii, atât a persoanelor fizice, cât şi
evaluarea întreprinderii şi a organizat examene pentru juridice;
primirea de noi membrii. Primul manual de evaluare a - condiţiile de admitere a noilor membrii să devină încet, dar
întreprinderii a apărut la sfârşitul anului 1992. sigur, din ce în ce mai restrictive;
Tot în anul 1992, s-a încheiat un program finanţat de - dezvoltarea unei conduceri a asociaţiei în două etape:
Fundaţia Know How şi în urma căruia a rezultat primul - o persoană dedicată pentru a pune bazele organi-zaţiei,
manual de Evaluare a Proprietăţii, autor Michael Lloyd, pentru a o dezvolta şi conduce pe o anumită perioadă;
RICS, având la baza Standardele Europene de Evaluare. - în momentul în care organizaţia ajunge să fie suficient de
La începutul anului 1993, ANEVAR a fost admis, în puternică, să se construiască o conducere de tip troică
calitate de observator, în cadrul Grupului European al (fostul preşedinte, actualul preşedinte şi viitorul
Asociaţiilor de Evaluatori (TEGoVA). preşedinte) cu rolul de a asigura organizaţiei
continuitate, eficienţă şi inovare;
3. Obstacole şi regrese - instituirea unei descentralizări prin creşterea acţiunilor la
Încă de la început, prima problemă a fost lipsa de nivel de filială;
pregătire. Am apelat la instructori cu experienţă în - stabilirea unor contacte directe cu alte asociaţii şi
domeniu, la cărţi de specialitate, studii de caz, un corp organizaţii internaţionale (TEGoVA, IVSC, CEREAN).
de cunoştinţe şi baza de examinare.

Care este situaţia noastră actuală ? Pentru ţările din Europa Centrală şi de Est, cel mai bun
ANEVAR are, în prezent, peste 4.000 de membrii afiliati la prilej este acela de a studia şi adapta, sau adopta, ultimele
45 de centre teritoriale. noutăţi în domeniu, folosite în ţările occidentale. Acest lucru
Calitatea de membru titular comportă îndeplinirea ne ajută să evoluăm, să depăşim anumite etape şi să facem
următoarelor condiţii: salturi rapide către un nou mediu economic. Tehnologia face
posibil acest lucru, cum ar fi: telefoanele celulare, Internetul,
• să aibă formaţie universitară; programe educaţionale on –line.
• să facă dovada unei solide pregătiri profesionale, prin Principalele caracteristici ale noii economii globale sunt:
cursuri de calificare – echivalentul a minimum 60 de ore - timpul se restrânge;
de curs, întocmirea unui raport de evaluare, trecerea unui - materia contează mai puţin;
examen scris şi prezentarea raportului de evaluare - distanţele se micşorează;
întocmit. - orice produs este disponibil oriunde;
Cerinţele, după admiterea ca membru, sunt: - omul este Bijuteria Coroanei;
• poliţa de asigurare profesională; - creşterea este accelarată de reţea;
- tranzacţia este un joc unu - la – unu.
• program continuu de pregătire profesională.
De mare importanţă sunt bazele de date la nivel local,
ANEVAR se structurează pe patru mari secţiuni: regional şi naţional.
proprietăţi imobiliare, întreprinderi, echipamente şi utilaje şi Asociaţiile evaluatorilor trebuie să definească structura
active financiare. Fiecare secţiune în parte are un program bazei de date şi să încurajeze evaluatorii să participe la
educaţional specific, precum şi îndeplinirea unor cerinţe de crearea şi dezvoltarea acestor baze de date. Îmi permit să
admitere specifice. propun pe agenda de lucru a CEEVAN subiectul structurii
ANEVAR este membru asociat TEGoVA (Grupul uniforme a bazelor de date.
European al Asociaţiilor de Evaluatori) şi are un Legat de bazele de date sunt AVM-urile – modele de
reprezentant în Consiliul Director. evaluare automate - reprezentând un fel de sisteme expert
Din anul 1996, ANEVAR este membru titular al IVSC care ajută evaluatorii să obţină o productivitate mai mare în
(Comitetul Internaţional de Standarde de Evaluare) şi, din executarea evaluărilor.
anul 1998, a devenit membru în Consiliul de conducere. Noile tehnologii constituie un avantaj competitiv pentru
ANEVAR are un reprezentant în Consiliul Editorial pentru evaluatori. Printre acestea menţionez camerele digitale,
IVS-2000 (Standardele Internaţionale de Evaluare) şi pentru comunicaţiile mobile şi semnătura digitală.
EVS-2000 (Standardele Europene de Evaluare). Activitatea în reţea constituie o resursă majoră care ar
În anul 1997, împreună cu Asociaţiile de Evaluatori din trebui să fie folosită în cadrul profesiei noastre. Conceptul
Polonia, Rusia, Bulgaria, Slovacia, Ucraina au pus bazele este “de acoperire naţională sau chiar internaţională cu
CEEVAN – Reţeaua Asociaţiilor de Evaluatori din Europa cunoştinţe adânci şi în detaliu despre piaţa locală”.
Centrală şi de Est. O definiţie a noţiunii de reţea este aceea “de comportament
Anul acesta, România a adoptat oficial Standardele organic într-o matrice tehnologică”. Kevin Kelly a spus că:
Internaţionale de Contabilitate (IAS) şi odată cu acestea şi ”Lumea noastră se îndreaptă către o economie globală,
Standardele de Evaluare Internaţionale (IVS). care prezintă trei caracteristici distincte: este globală,
În anul 1995, ANEVAR a pus bazele unui Institut de protejează intangibilele (idei, informaţii şi relaţii) şi este
Cercetări în Evaluare (IROVAL), al cărui scop este de a puternic interconectată”.
elabora studii şi lucrări de specialitate, de a organiza Persoanele fizice şi firmele din toată lumea vor comunica -
examene, de a realiza un buletin informativ lunar şi de a prin sisteme electronice - un proces la fel de important ca şi
publica cărţi. un organism care dezvoltă un sistem nervos. Odată formată
o reţea cu membri independenţi, fiecare va beneficia ori de
5. Viitorul câte ori un alt membru este inclus în reţea şi, astfel, se
Pe parcursul ultimilor doi ani s-au făcut paşi importanţi în creează un “motor al valorii”. Valoarea reţelei explodează
stabilirea rolului şi poziţiei profesiei de evaluator. pe măsură ce numărul membrilor creşte şi astfel explozia
În primul rând, acceptarea Standardelor Internaţionale de valorii atrage mai mulţi membri, care formează rezultatul.
Evaluare a avut ca efect o creştere rapidă şi o recunoaştere Reţeaua îi încurajează pe cei cu succes să aibă şi mai mult
mai mare. La această mişcare de succes au aderat organizaţii succes. Cercul virtual se măreşte până când intră toţi
ale evaluatorilor din America de Nord, Europa, Asia, marile potenţialii membri. Vă rog să vă gândiţi la litera “N” de la
firme internaţionale de contabilitate, şi cele mai importante CEREAN şi CEEVAN.
firme de proprietăţi imobiliare, bancheri şi organisme ale Referitor la activitatea în reţea, să nu îi scăpăm din vedere
Naţiunilor Unite. Avem acum aşa numitele Principii de pe importanţii parteneri ai profesiei noastre: contabilii,
Evaluare General Acceptate (cea mai bună practică) – bancherii, reglementatorii pieţei de capital, autorităţile
GAVP Generally Accepted Valuation Principles – care au fiscale şi avocaţii.
stabilit principiile profesiei şi un Cod Deontologic Trebuie să dezvoltăm programe de informare şi pregătire
Internaţional. care se adresează principalilor utilizatori ai muncii noastre.
În al doilea rând, în ordinea importanţei, este definirea De asemenea, aceste programe trebuie să atace şi aspectele
tipurilor de proprietăţi care sunt impuse în limitele profesiei actuale importante din economia noastră: valorificarea
şi standardelor de evaluare şi anume, proprietăţi imobiliare, activelor, restituirea proprie-tăţilor, proprietăţile istorice,
afaceri, proprietăţi personale şi active financiare. proprietăţile rurale.

Asociatia
Asociatia Nationala
Evaluatorilor din
din Romania
Romania -- ANEVAR
ANEVAR
Explozia şi diseminarea cunoştinţelor constituie, pentru 6. Evaluare pentru scopuri de împrumut ipotecar
profesia noastră, noi provocări care necesită o mai mare - David Menning - Federaţia Europeană a Băncilor
flexibilitate şi integrare. Lucrările noastre nu vor mai fi de Ipotecare (EMF), Bruxelles
simplă evaluare, ci vor fi combinate cu consultanţă, studii de 7. Evaluarea proprietăţii imobiliare - o
fezabilitate, scheme financiare, finanţare prin titluri de perspectivă americană - Mark Bates - Appraisal
valoare, etc., depăşind graniţele mai multor domenii de Institute, U.S.A.
expertiză.
Trebuie să fim pregătiţi pentru aceste noi provocări iar În continuare, sunt prezentate cele mai importante idei
asociaţiile de evaluatori au obligaţia să dezvolte mai bine şi prezentate în aceste prelegeri.
mai eficient programele de pregătire continuă pentru toţi
membrii lor. Noile tehnologii vor permite deplasarea, pe tot • EVS 2000 – Rezumat al prezentării
cuprinsul ţării, a cunoştinţelor şi nu a instructorilor. De standardelor
aceea, instruirea on-line şi “pe Internet” reprezintă Cele nouă capitole ale Standardelor Europene de Evaluare
oportunitatea actuală şi nu viitoare. (IVS) răspund tuturor nevoilor şi permit evaluatorilor, ce
Reţeaua noastră ar trebui să profite de această oportunitate, lucrează în Europa, să elaboreze rapoarte respectând cadrul
dezvoltând şi împărtăşind resursele educaţionale, având în Directivelor comunitare şi să furnizeze investitorilor
vedere că obiectivele noastre sunt legate de standardele informaţii transparente.
profesionale. Aceste standarde tind să devină mai Elaborate de TEGoVA (Grupul European al Asociaţiilor
internaţionale cu toate că sunt ancorate în realităţile pieţei de Evaluatori), la care a contribuit şi ANEVAR ca membru
naţionale şi regionale (europene). al acestei organizaţii, aceste standarde sunt mai complete şi
În ţările noastre, investitorii străini care solicită rapoarte de mai usor de utilizat faţă de cele din ediţiile precedente.
evaluare vor profesionişti de încredere. În opinia mea, cea Recunoaşterera şi susţinerea acestor standarde, elaborate de
mai bună cale pentru a face faţă acestei cerinţe este aceea de membrii celor 38 organizaţii europene ce reprezintă peste
a adera la Sistemul European de Certificare lansat de 50.000 evaluatori din 27 ţări membre, este făcută şi de
TEGoVA, bazat pe Norma Europeană EN 45013. instituţii, ca de exemplu Comisia Europeană, Comisia
Viitorul este strălucitor, dar pentru a-l transforma în Economică pentru Europa a ONU, Federaţia Europeană a
realitate, este nevoie de multă muncă dedicată şi coordonată Băncilor Ipotecare, bănci centrale şi alte instituţii
din partea asociaţiilor noastre, atât luate în parte cât şi ca importante.
reţea. Standarde Europene de Evaluare răspund specificaţiilor
••• Directivelor UE în ceea ce priveşte recomandările cu privire
la contabilitate, asigurări, evaluări pentru bănci şi alte
CONFERINŢA DE LANSARE A STANDARDELOR instituţii financiare, aducând completări acestor directive în
DE EVALUARE ceea ce priveşte ratele de solvabilitate bancară şi cele cu
E.V.S. 2000 - BRUXELLES, privire la standardele de contabilitate internaţională.
8 NOIEMBRIE 2000 Importanţa acestor standarde rezidă şi din faptul că, în
ing. Adrian Crivii viitor, Comisia Europeană va pune în aplicare un mecanism
preşedinte ales ANEVAR de adaptare a legislaţiei la Standardele Internaţionale de
Evenimentul care s-a desfăşurat la sediul FORTIS BANK Contabilitate până cel mai târziu în anul 2005. Prin
a fost prilejuit de lansarea celei de-a patra ediţii a elaborarea EVS 2000, TEGoVA avansează în realizarea
Standardelor Europene de Evaluare (Cartea Albastră), fiind concordanţei dintre Standardele europene EVS şi cele
prezentate prelegeri, cu privire la acest eveniment, de către internaţionale elaborate de IVSC (IVS 2000) lansate la Las
personalităţi importante ale comunităţii de evaluatori şi alţi Vegas în august 2000, ce vor fi completate şi finalizate până
invitaţi: în anul 2002.
Standardele Europene EVS 2000 cuprind nouă categorii de
1. Despre T.E.G.o.V.A. - Phillipe Malaquin - standarde principale, urmate de recomandări şi anexe
T.E.G.o.V.A., Preşedinte al Institutului Francez de destinate evaluatorilor practicieni din Europa şi reflectă
Expertize Imobiliare, Franţa inclusiv principii ale evaluării transfrontaliere.
2. Prezentarea standardelor - Peter Champness - Ediţia actuală a acestor standarde conţine, spre deosebire
T.E.G.o.V.A.- R.I.C.S., Marea Britanie de Cartea Albastră 1997, capitole noi ce cuprind:
3. Europa şi adoptarea Standardelor proprietăţi agricole, proprietăţi cu caracter istoric,
Internaţionale de Contabilitate - prof. Karel van Hulle evaluări de afaceri, active necorporale, capitole proprii
- Comisia Europeană Bruxelles fiecărei ţări rezumând legislaţia şi practica specifică,
4. Dezvoltarea durabilă şi transparentă a pieţelor metode de evaluare, actualizarea unui raport de
imobiliare în economiile în tranziţie în ţările central evaluare, certificarea evaluatorilor, etica, glosar de
şi est europene - importanţa standardelor - Geoffrey termeni utilizaţi în evaluare.
Hamilton O.N.U. - Comisia Economică pentru Europa, EVS 2000 au fost publicate în limba engleză de ESTATE
Geneva GAZETTE, urmând să fie traduse în alte 3 limbi de
5. Efectele Standardelor în finanţarea afacerilor şi circulaţie: franceză, germană şi spaniolă, începând cu anul
crearea unor indicatori pentru investiţiile imobiliare 2001.
(IPD) - Tony Key - Director I.P.D. (Baze de Date pentru ANEVAR ca membru al TEGoVA şi care are o contribuţie
Investiţii Imobiliare), Marea Britanie. importantă în elaborarea acestor standarde va realiza

traducerea acestora în limba română prin IROVAL, care le pentru a îmbunătăţii situaţia pregătirii profesionale în ţările
va edita în luna martie 2001. din centrul şi estul Europei.
Începând cu anul 2000, TEGoVA a pus bazele unui sistem
• Despre T.E.G.o.V.A. – Rezumat al expunerii lui de certificare paneuropean care dă autoritate corpurilor
Phillipe Malaquin naţionale independente de certificare, ce respectă criterii
T.E.G.o.V.A. (iniţial cunoscută ca T.E.G.O.V.O.F.A.) a foarte stricte cerute de organizaţie ca să poată conferii
fost fondată în anul 1977, având două obiective importante: calitatea “aprobat de TEGoVA”.
- să armonizeze standardele de evaluare în toate
ţările membre ale U.E.; Relaţia cu Standardele Internaţionale de Evaluare
- să pună în concordanţă standardele de evaluare şi Cum TEGOVA este axată pe cerinţa armonizării practicii
Directiva nr. 4 a Comunităţii Europene cu privire la şi standardelor de evaluare în concordanţă cu legislaţia
contabilitatea companiilor pentru ţările membre al UE, IVSC (Comitetul de Standarde
Prima ediţie a Standardelor Europene numită "Guide bleu" de evaluare), este axat pe elaborarea de standarde
- "Cartea Albastră", apărută la sfârşitul anilor '80, a realizat internaţionale (globale) care să conţină definiţii generale şi
obiectivele propuse, în special cele cu privire la evaluarea principii ale evaluării agreate de toate organismele regionale
activelor corporale imobilizate pentru înscriere în de standardizare din Europa, America de Nord, America de
contabilitate. Sud, Asia.
La începutul anilor '90, în colaborare cu FIABCI IVSC a dezvoltat o relaţie strânsă de colaborare cu IASC
(Asociaţia Profesioniştilor din Domeniul Imobiliar) (Comitetul Internaţional pentru Standarde de Contabilitate)
TEGoVA a creat EUROVAL cu scopul de a facilita fapt ce conduce la apariţia unor standarde care să răspundă
dialogul între evaluatori şi agenţii imobiliari şi de a creea noi cerinţelor contabile cele mai semnificative ale pieţelor
standarde de evaluare. globale.
După anul 1990, TEGOVOFA, ca predecesor al IVSC a stabilit, de asemenea, legături cu FMI, Banca
TEGoVA, şi EUROVAL decid să fuzioneze pentru a forma Mondială, Banca de Reglementări Internaţionale, ca
un singur organism instituţional de elaboarare de standarde reprezentant al ONU. Ultima ediţie a Standardelor Europene
de evaluare reprezentative ale asociaţiilor profesionale de EVS-2000 face referiri semnificative la definţiile şi pricipiile
evaluatori europeni. utilizate în perspectiva dezvoltării legăturii între legislaţiile
Azi, pe lângă ţările membre ale Uniunii Europene, la ţărilor membre.
TEGoVA s-au asociat un număr semnificativ de asociaţii Apariţia Standardelor de Evaluare sprijină dezvoltarea
profesionale din centrul şi estul Europei, în prezent având asociaţiilor profesionale şi un viitor sigur al profesiunii de
reprezentanţi ai 38 organizaţii din 27 ţări europene şi 11 evaluator în toate regiunile lumii.
observatori (SUA, China, Turcia, Iordania).
O revizuire semnificativă a Ghidului Albastru - Standarde • Europa şi adoptarea Standardelor
Europene de Evaluare a fost publicată în anul 1997, Internaţionale de Contabilitate
constituind cea mai completă ediţie existentă în acel - Rezumat al expunerii prof. Karel van Hulle - Comisia
moment, fiind tradusă în 12 limbi (în România a fost tradusă Europeană Bruxelles
şi editată de IROVAL).
Revizuirea şi adaptarea standardelor europene este impusă La 13 iunie 2000, Comisia Europeană a adoptat "Strategia
de respectarea legilor europene emise de Directivele Uniunii Raportărilor Financiare ale Uniunii Europene - Un pas
Europene. În prezent, aceste directive cuprind trei scopuri înainte". Documentul este destinat Consiliului Europei şi
principale de evaluare: Parlamentului European şi propune ca toate companiile
- contabilitatea companiilor; listate din Uniunea Europeană să întocmească bilanţuri
- asigurări, şi consolidate în concordanţă cu IAS (International
- împrumuturi ipotecare, pentru instituţii financiare. Accounting Standards) cel mai târziu până în 2005. Aceste
După 1997, rolul şi influenţa TEGOVA ca furnizor de standarde vor fi aplicate de către companiile listate şi vor fi
standarde internaţionale a crescut şi a influenţat în bună introduse în sistemul legal european printr-un mecanism de
măsură standardele naţionale de evaluare, în special în ţările adaptare la nivelul Uniunii Europene.
în care nu existau standarde. Propunerea va fi analizată şi aprobată la întâlnirea ţărilor
membre din martie 2001 de la Lisabona şi are ca scop
Certificare şi educaţie eficientizarea pieţelor de capital şi reducerea costurilor
Nivelul şi programele de educaţie ale evaluatorului în capitalurilor pentru companiile listate. Pentru realizarea
Europa sunt foarte diferite, pe de o parte fiind sitemul acestui deziderat vor trebui modificate directivele U.E. cu
tradiţional existent în Marea Britanie, furnizat prin privire la contabilitate pentru a le pune în conformitate cu
organizaţia profesională R.I.C.S., iar pe de altă parte, un IAS-urile.
sistem mult mai puţin dezvoltat în ţările foste comuniste din Adoptarea Standardelor Internaţionale de contabilitate
Europa, care au schimbat regimul politic după anul 1990 şi (IAS) este un ţel spre care tinde UE, iar Comisia a propus
unde nu a existat un sistem pentru pregătirea evaluatorilor modalităţile de atingere a acestui scop. Proiectul va avea
care să cuprindă şi cursuri universitare. succes dacă va avea suportul tuturor celor interesaţi în
În ultimii ani, au apărut iniţiative pentru ridicarea nivelului armonizarea din domeniul contabilităţii internaţionale.
de educaţie cu contribuţia fondului PHARE, în special

Importanţa Standardelor de Evaluare pentru În România, sistemul de pregătire a profesiunii de
înregistrarea în documentele contabile evaluator la nivel universitar se desfăşoară la Universitatea
Există o strânsă legătură între standardele internaţionale de IRECSON, A.S.E. – Bucureşti, Universitatea Politehnică –
evaluare (IVS) şi standardele internaţionale de contabilitate Timişoara şi în alte centre cu mai puţină intensitate.
(IAS), în sensul că definiţiile diferitelor tipuri de valoare Încă de la înfiinţarea sa, ANEVAR a acordat o prioritate
sunt acceptate de ambele documente. deosebită şi a menţinut la un nivel corespunzător calitatea
cursurilor de formare a evaluatorilor, cât şi programele de
Exemplu: pregătire şi instruire continuă a membrilor săi, acesta fiind
Cu privire la standardul IAS 36 referitor la deprecierea un obiectiv al Asociaţiei.
activelor, acesta susţine că: Începând cu anul 2001 se va extinde şi diversifica durata
• valoarea recuperabilă (pentru înscriere în cursurilor de formare de evaluatori, astfel:
contabilitate) este maximul dintre preţul net de vânzare ⇒ Curs de formare evaluator întreprinderi - 90 ore
al unui activ şi valoarea lui de utilizare.
Valoarea de piaţă e definită identic de standardele ⇒ Curs de formare evaluator imobiliar – 110 ore
internaţionale (I.V.S.), europene (E.V.S.) şi A.N.E.V.A.R. ⇒ Curs formare evaluator bunuri mobile – 90 ore
(S.E.V. 4.03) şi promovată prin Directiva Consiliului
Europei 91/647/EC. Această decizie, luată în decembrie 2000 de către Consiliul
Valoarea de utilizare este suma maximă ce se poate Director al ANEVAR, va conduce la ridicarea nivelului
recupera din posesiunea continuă şi din vânzarea finală a minim de pregătire a persoanelor ce doresc să acceadă spre
activului şi se calculează ca valoarea prezentă a fluxurilor de poziţia de membru titular al asociaţtiei.
numerar estimate + valoarea reziduală. Odată cu dezvoltarea profesiunii de evaluator şi a
În calcularea fluxurilor financiare, rata de actualizare "a" pretenţiilor clienţilor noştri pentru o calitate mai ridicată a
trebuie estimată înainte de impozitare (o rată brută) şi să rapoartelor de evaluare solicitate, în concordanţă cu
reflecte aprecierea curentă a pieţii asupra devalorizării standardele de evaluare SEV (ANEVAR a aprobat şi editat
monedei şi a riscurilor specifice activului. 17 SEV-uri până în decembrie 2000), ANEVAR vine în
întâmpinarea necesităţii ridicării nivelului profesional cu un
¾ Importanţa abordării modului de evaluare pentru program de pregătire continuă care cuprinde seminariile
instituţii financiare în concordanţă cu cerinţele Federaţiei cunoscute sub codificarea de SPIC, diversificate şi
europene a băncilor ipotecare şi a Directivelor specializate pentru pregătire în cele 4 domenii
Consiliului Europei corespunzătoare secţiunilor de specializare din statutul
ANEVAR.
Apariţia noii ediţii a EVS 2000 a avut impact asupra unor Conform statutului ANEVAR, în toamna anului 2000 a
clienţi importanţi, cum sunt instituţiile financiare. Astfel, la demarat procesul de acreditare a evaluatorilor pentru două
recomandarea Federaţiilor Europene a Băncilor Ipotecare din domeniile specifice, respectiv evaluarea întreprinderilor
(E.F.M.) şi sub formă de Directivă a Consilului Europei şi evaluarea proprietăţilor imobiliare, oferind posibilitatea
(98/32/EC) valoarea de ipotecă (mortgage lending value) are evaluatorilor cu experienţă şi care urmează un program de
următoarea definiţie: instruire continuă să susţină un examen pentru dobândirea
titlului de “membru acreditat ANEVAR – MAA”.
“Valoarea unei proprietăţi determinată de un evaluator Exigenţele şi nivelul ridicat al acestui examen reprezintă o
care efectuează o evaluare prudentă a vandabilităţii cerinţă a dezvoltării profesiunii şi constituie un pas
viitoare a proprietăţii, pe baza luării în considerare a important prin care ANEVAR doreşte să ofere membrilor
aspectelor mentenabile pe termen lung ale proprietăţii, a săi obţinerea unei calificări şi competenţe ridicate pentru a
condiţiilor normale şi celor locale ale pieţei, utilizării face faţă cerinţelor impuse de certificarea europeană.
curente şi utilizărilor alternative adecvate ale proprietăţii. Certificarea europeană a demarat sub auspiciile TEGoVA
Elementele speculative nu vor fi luate în calcul la la 26.01.2000 cu începerea procesului pentru acreditarea
stabilirea valorii ipotecii. Valoarea ipotecii va fi susţinută corpurilor naţionale independente ce trebuie să
cu documente într-o manieră clară şi transparentă.” îndeplinească condiţii minimale impuse pentru procesul de
••• examinare. Aceste cerinţe minime sunt:
A. Condiţii pentru cererea de acreditare
ACREDITAREA ANEVAR – UN PAS SPRE • Studii superioare şi minim 3 ani de experienţă
CERTIFICAREA EUROPEANĂ • Practicieni cu 10 ani experienţă în domeniul
ing. Adrian Crivii afacerilor imobiliare şi 3 ani experienţă în evaluare
preşedinte ales ANEVAR B. Condiţiile examenului de certificare
ing. Ec. Adrian Vascu • Examen scris 4 ore
Nivelul şi calitatea pregătirii în domeniul evaluării în • Examen oral 30 minute
cadrul asociaţiilor profesionale sunt diferite, plecând de la • Certificarea are valabilitate maximum 5 ani
un nivel foarte ridicat existent în ţările cu tradiţie ca Anglia,
Aceste condiţii fiind minimale, multe din ţările europene
Franţa, Germania şi mult mai puţin evoluat în ţările care au
în care profesia de evaluator are tradiţtie, (Anglia,
trecut la ecomonia de piaţă după anul 1990 şi în care nu a
Germania) insistă pentru ridicarea acestui nivel minim,
existat un sistem de învăţământ specific la nivel universitar.
existând competiţie în crearea celui mai performant sistem

Asociatia
Asociatia Nationala
Evaluatorilor din
din Romania
Romania -- ANEVAR
ANEVAR
de certificare. apoi VNE din anul 11 este capitalizat şi se obţine valoarea
Certificarea este un proces care verifică competenţa de revânzare. După ce se scade creditul nerambursat la
evaluatorilor în concordanţă cu standardele şi cerinţele finele anului 10 şi cheltuielile de vânzare, valoarea rămasă
clienţilor (investitorilor). Scopul său este crearea şi se actualizează cu o rată de actualizare egală cu rata de
armonizarea unui sistem omogen, transparent, care să ajute fructificare a capitalului propriu. De asemenea, se
în identificarea profesioniştilor în ţări unde este recunoscută actualizează VNE din cei 10 ani şi suma VNE actualizate
calificarea de evaluator de proprietăţi imobiliare. Procesul plus valoarea rămasă actualizată reprezintă valoarea
de certificare a specialiştilor (persoane) în toate domeniile corespunzătoare componentei capitalului propriu.
este tratat în standardul european EN 45013, care va apărea Prin urmare valoarea proprietăţii este suma dintre valoarea
şi sub formă de standard internaţional ISO. creditului iniţial şi valoarea corespunzătoare componentei
Pregătirea continuă este un atu de bază în această profesie. capitalului propriu.
Nivelele de educaţie specifice sunt redate în graficul Valoarea serviciului datoriei nu se cunoaşte pentru că
următor. depinde de valoarea proprietăţii şi este nevoie de mai multe
pregătire iteraţii în calculul său rezolvând ecuaţia algebrică care
rezultă. Această tehnică a fost pusă la punct de Suzanne R.
training Mellen de la Hotel Valuation Services International.
Folosind următoarele notaţii:
certificare V = valoarea
VNE = venitul net din exploatare
i = rata dobânzii creditului ipotecar
nivel maxim asociaþie profesionalã
M = raportul credit/valoare
f = constanta serviciului datoriei (anual)
n = numărul de ani al perioadei de previziune
nivel minim asociaþie profesionalã d = componenta din VNE rămasă după serviciul datoriei
D = valoarea reziduală a capitalului propriu
b = cheltuieli de revânzare (funcţie de valoarea de
revânzare)
educaþie P = procentul de rambursare a creditului la sfârşitul
perioadei de previziune
Având în vedere caracteristicile şi evoluţia permanentă a F = constanta serviciului datoriei dacă se rambursea-ză
acestei profesiuni în plan mondial, specializarea, training-ul creditul în perioada de previziune
şi experienţa dobândită în realizarea de rapoarte de evaluare Ro = rata de capitalizare globală aplicată VNE la sfărşitul
de calitate sunt singurele atuuri ce pot asigura viitorul perioadei de previziune pentru a obţine valoarea de
membrilor acestei profesiuni liberale. revânzare
••• 1/s = factorul de actualizare la o rată de actualizare egală
cu rata de fructificare a capitalului propriu
EVALUAREA HOTELURILOR Se calculează:
ing. Gheorghe Bădescu - serviciul datoriei: f x M x V
ec. Dana Ababei - componenta VNE rămasă după serviciul datoriei:
(continuare din nr. 3-4/2000) d = VNE – (f x M x V)
- Valoarea de revânzare:
2.2. Metoda de evaluare nr. 2 - Actualizarea fluxurilor VNE11/Ro
folosind costurile capitalului propriu şi - Cheltuielile de revânzare:
împrumutat b x (VNE11/Ro)
Metoda este adecvată pe o piaţă hotelieră dinamică în care - Procentul creditului rambursat la finele perioadei
cererea şi oferta sunt în continuă schimbare, iar gradul de de previziune:
ocupare, tarifele şi veniturile nu sunt stabilizate. Previziunile P=(f - i)/(F - i)
reflectă schimbările de pe piaţă pe o durată de 5 la 10 ani. - Creditul nerambursat:
Tradiţional, investitorii folosesc durata de previziune de 10 (1-P) x M x V
ani. Pentru a transforma fluxuri de venituri previzionate într- - Valoarea reziduală a capitalului propriu:
o estimare a valorii, venitul net din exploatare anticipat este D=(VNE11/Ro) – (b x (VNE11/Ro)) –(1 - P) x M x V
divizat în două componente: serviciul datoriei şi - Componenta VNE rămasă după serviciul datoriei:
remunerarea capitalului propriu investit, considerând ratele dk= VNEk – (f x M x V)
de fructificare de pe piaţă şi raportul credit/valoare. - Valoarea componentei capitalului propriu:
Se stabileşte rata de fructificare a capitalului propriu care (1 - M) x V
are la bază rata internă de rentabilitate pentru capitalul - Valoarea actualizată a capitalului propriu:
propriu în investiţiile imobiliare din domeniul hotelier, 10
considerând 10 ani perioada de previziune. Σ dk/Sk + D/S10= (1-M) x V (1)
Valoarea componentei care remunearează capitalul propriu k=1
se calculează prin scăderea din VNE a servicului datoriei şi unde singura necunoscută este V.

Pentru studiul de caz: D = (VNE11 / R0) – (b x VNE11 / R0) – (1 – p) x (VNES /
VNE2000= 7.801 VNE2001=7.715 RASD / F)
VNE2002= 7.569 VNE2003=8.033 - suma din câştigul anual ramasă investitorului:
VNE2004= 8.519 VNE2005=9.028 dk = VNEk – VNES / RASD
VNE2006= 9.561 VNE2007=10.119 - valoarea componentei capitalului propriu:
VNE2008= 10.703 VNE2009=11.315 10
VNE2010= 11.956 Σ dk / Sk + D/S10
Comisionul de revânzare: 4% k=1
şi cu datele iniţiale calculăm:
P=(0,113815-0,09) / (0,142954 – 0,09) = 0,449737 Însumând valorile componentelor capitalului propriu şi
Serviciul anual al datoriei: împrumutat, rezultă valoarea:
f x M x V = 0,113815 x 0,7 V = 0,0796771 x V
10
Valoarea de revânzare:
V = Σ dk/Sk + D/S10 + VNES / RASD / f (2)
11956/0,13 = 91.967 milioane
k=1
Valoarea rămasă a capitalului propriu:
D = 91.967 x (1-0,04) + (1- 0, 449737) x 0,7 x V În ecuaţia 2, singura necunoscută este V şi rezolvarea este
D = 88.288 – 0,385184 x V şi actualizat directă.
D/S10= 12.087-0,052731 x V Pentru aplicaţia numerică din studiul de caz vom
Ecuaţia (1) devine: considera:
33.037 – 0,312563 x V + 12.087 – 0,052731 = 0,3 x V RASD = 1,45
45.124 = 0,665295 x V VNES = 7.569 mil. lei
V = 67.826 mil. lei Calculăm:
SD = 5.220 mil. lei
2.3. Metoda de evaluare nr. 3 – Actualizarea fluxurilor CR = 45.866 mil. lei
folosind raportul de acoperire a serviciului datoriei P = 0,449737
Metoda nr. 2 foloseşte raportul credit/valoare pentru a D = 63.050 mil. lei
obţine relaţia dintre componentele valorii. În multe cazuri, V = 67.055 mil. lei
creditorul este interesat şi în raportul de acoperire al
serviciului datoriei în venitul net din exploatare. Din acest 2.4. Metoda de evaluare nr. 4 – Actualizarea fluxurilor
raport, care face parte din politica de acordare a creditului, folosind rata de actualizare globală
se stabileşte care este mărimea serviciului datoriei şi apoi Aceasta reprezintă metoda clasică de evaluare prin
care este mărimea creditului. actualizrea fluxurilor considerând o finanţare fără credit.
Unele instituţii de creditare folosesc atât raportul Deoarece majoritatea investiţiilor în domeniul hotelier au
credit/valoare, cât şi raportul de acoperire a serviciului finanţare mixtă (fonduri proprii şi credit) este dificil de a
datoriei, acordând creditul cel mai mic. obţine de pe piaţă o rată de actualizare echivalentă unei rate
Chiar şi în cazul când VNE creşte în timp, creditorii iau în interne de rentabilitate.
considerare numai VNE iniţial sau cel mai mic pe perioada În acest caz, evaluatorii încearcă o construcţie a unei rate
de previziune. Alţi creditori iau în considerare numai VNE de actualizare pornind de la rata fără risc şi adăugând prime
stabilizat, mai ales în cazul hotelurilor nou construite, atunci de risc, cum ar fi: riscul de lichiditate, riscul specific
când se realizează un grad de ocupare stabil (de obicei după exploatării hoteliere, riscul imobiliar, etc. În final, se obţine
2-4 ani de la intrarea în exploatare). o cifră care de fapt nu are fundament în realitatea pieţei.
Pentru studiu de caz, vom nota: Piaţa recunoaşte un cost mediu ponderat al capitalului
RASD = raportul de acoperire a serviciului datoriei propriu şi împrumutat şi pe el se bazează investitorii.
VNES = venitul net din exploatare, stabilizat
şi calculăm: Formula de calcul este:
- serviciul datoriei: SD = VNES / RASD
- valoarea creditului: 10
CR = VNES / RASD / f V = Σ VNEk/Sk + [VNE11/R0 (1 – b)]/S10 (3)
- valoarea profitului pentru investitor: k=1
d = VNE – (VNES / RASD)
- valoarea de revânzare la finele perioadei de previziune o rată de actualizare de 15%
VR = VNE11 / R0
- cheltuieli de vânzare: Aplicând la studiul de caz, se obţine:
= b x (VNE11 / R0) V = 64.890 mil. lei
- creditul nerambursat la finele perioadei de previziune.
Fracţia de credit rambursat este ca şi la metoda 2: 2.5. Metoda de evaluare nr. 5 – Modelul câşti-gului după
P = (f – i) / (F – i) impozitare
iar valoarea creditului nerambursat la finele perioadei de
Modelul a fost pus la punct de prof. J deRoss la Cornell
previziune:
University (SUA) împreună cu S. Rushmore, preşedintele
(1 – P) x (VNES / RASD / f)
HVS International.
- valoarea rămasă la finele perioadei de previziune:

Aceste metode reflectă caracteristicile unice ale unui menţinerii şi creşterii capacităţii operaţionale a hotelului
anume investitor şi nu va avea ca rezultat valoarea de piaţă L1 = durata de viaţă normată (fiscal) a clădirilor
ci valoarea de investiţie. AC = procentul de amortizare a clădirilor
Modelul are nevoie în plus de informaţii privind ratele de
amortizare fiscală, rata impozitului şi cota referitoare la Modelul algebric conţine 8 termeni:
fondul de reparaţii capitale. - valoarea creditului
Notaţiile folosite în acest model sunt: - valoarea actualizată a fluxurilor din exploatare pe perioada
V = valoarea hotelului de previziune
VNEk = venitul net din exploatare în anul k - valoarea actualizată a plăţilor pentru serviciul datoriei pe
n = numărul de ani ai perioadei de previziune perioada de previziune
a = rata de actualizare după impozitare - valoarea actualizată a scutirii de impozit pe dobânda
M = raportul credit/valoare creditului
R0 = rata de capitalizare aplicată VNE11 pentru a obţine - valoarea actualizată a amortismentelor fiscale pentru
valoarea de revânzare clădirile existente
b = comisionul de revânzare - valoarea actualizată a amortismentelor fiscale pentru
i = dobânda la creditul ipotecar investiţii noi în clădiri
f = constanta anuală a creditului - valoarea actualizată a impozitelor pentru fondul de
t = rata impozitului pe profit investiţii
P = fracţia creditului rambursat pe perioada de previziune - valoarea actualizată a valorii de revânzare
CFI = cash-flow pentru investiţii anuale în vederea Modelul este o extindere a metodei nr. 2
VNEk (1 – t) {1 – [1/(1+a)n]} f × M × V
n
V = V × M + Σ --------------------- - ---------------------------------
k = 1 (1 + a)k a
nt × i × (1 – P) × M × V {1 – [1/(1+a)n]} t × V × AC
+ Σ ------------------------------- + ------------------------------------
k=1 (1 + a)k a × L1
nCFIk × t × {1 – [1/(1+a)n - k]}

+ Σ -------------------------------------
k =1 L1 × a × (1 + a)k
n CFIk × t {[VNEn+1 (1 – b)]/R0} – (1 – P) × M × V

- Σ -------------- + ------------------------------------------------------
k = 1 (1 +a)k (1 + a)n
Deşi formula arată extraordinar (pentru cei cărora le plac VEA = PN – (CMPC × Capitalul investit)
formulele), modelul se poate realiza pe o foaie electronică PN = profitul net (după impozit)
(de exemplu Excel) şi rezolvând ecuaţia prin iteraţii CMPC = costul mediu ponderat al capitalului
succesive (practic nu mai multe de 10). Principiul evaluării constă în faptul că investitorii vor plăti
Aplicând modelul pentru cazul din articolul de faţă, se suma care corespunde la VEE = 0.
obţine valoarea: Prin urmare, deoarece
V = 65.915 mil. lei PN
Capitalul investit = ----------
2.6. Metoda de evaluare nr. 6 – Valoarea Economică CMPC
Adăugată (VEA) rezultă că metoda este o formă particulară a capitalizării
Metoda utilizează un instrument foarte puternic din directe. Numărătorul (PN) este măsura contabilă a profitului
contabilitatea de gestiune şi anume Valoarea Economică pe termen lung şi numitorul (CMPC) recunoaşte o structură
Adăugată (VEA). Rezultatul aplicării metodei este “valoarea unică a capitalului.
de investiţie” şi nu “valoarea de piaţă” pentru că se bazează Pentru a aplica metoda, trebuie transformat venitul net din
pe criterii de investiţii unice, specifice unui anume investitor exploatare (specific proprietăţilor imobiliare) în profitul net
şi nu pe informaţii de pe piaţă. şi apoi să se estimeze CMPC.
Deşi metoda de evaluare nr. 6 se aplică de regulă la Astfel, vom defini:
evaluarea întreprinderilor, ea ar putea fi aplicată şi PN = VNE – IMPOZIT PE PROFIT
proprietăţilor imobiliare într-o manieră similară. VEA este care este diferit de profitul net contabil, pentru că include
definită ca o fructificare suplimentară a capitalului investit amortizarea. Totuşi, VNE ţine cont de fondul de reparaţii
după deducerea costului capitalului. Astfel, capitale care reprezintă măsura economică adevărată a

costurilor necesare, capacitatea operaţională a imobilului, în 2.7. Metoda de evaluare nr. 7 – VEA pentru fonduri
timp ce amortizarea este o aproximare stabilită de autoritatea imobiliare
fiscală. În cazul când hotelul este cumpărat de un fond imobiliar,
Impozitul pe profit este cel calculat contabil (după metoda 6 prezentată mai sus, se aplică cu unele modificări
deducerea amortizării şi dobânzilor). Întrucât amortizarea şi cauzate de modul specific de funcţionare a fondurilor
dobânzile depind de valoarea proprietăţii, relaţia devine o imobiliare.
ecuaţie cu valoarea ca necunoscută. La fondurile imobiliare măsura fluxurilor financiare se
Costul mediu ponderat al capitalului se calculează prin numeşte “fonduri din exploatare” (FDE) care diferă de
costul capitalului propus şi costul capitalului împrumutat. profitul net, prin două caracteristici:
Cp Cp - structura de leasing ce se află între proprietate şi fond;
CMPC = ----- × CCP + (1 - -----) × (1 – t) × i - costul administrării fondului (comisionul administra-
V V torului de fond, costul emisiunii de titluri, taxele la
CNVM, etc.)
Cp = capitalul propriu Prin urmare, în cazul achiziţiei hotelului de un fond
V = valoarea imobiliar,
CCP = costul capitalului propriu FDE prin achiziţie
t = rata impozitului pe profit Valoarea = -------------------------
i = dobânda la creditul ipotecar CMPC
Costul capitalului propriu se calculează prin modelul FDE se exprimă, de regulă, ca procent din profitul net şi
CAPM adaptat astfel: acesta nu ar trebui să fie mai mic de 80-85%. Calculul
CCp = Rf + β × (Rm – Rf) + Rs CMPC diferă prin două elemente:
Rf = dobânda fără risc - costul creditului după impozitare este la fel ca înainte de
Rm = rata rentabilităţii pe piaţa bursieră impozitare, pentru că fondurile de investiţii nu sunt
Rs = riscul suplimentar pentru întreprinderi necotate impozitate;
Pentru aplicaţie hotelul CĂLĂTORUL - costul capitalului propriu la fondurile imobiliare poate fi
VNE stabilizat 7.569 estimat ca nivelul FDE.
- Amortizarea: = 0,6 × V × 0,02 × 0,8 De exemplu, un fond la care certificatul de investitor este
- Dobânzi: = 0,7 × V × 0,09 de 10 ori FDE, costul capitalului propriu este 10%.
= Profit net contabil Pentru aplicaţia prezentului articol (hotelul
× rata impozitului profit 25% CĂLĂTORUL):
= Impozitul pe profit FDE = 90% × 7.569 = 6.812 mil. lei
CMPC = 0,09 × 0,7 + 1/8 × 0,3 = 10,1%
Amortizarea are două componente: Considerând preţul certificatului de investitor ca 8 ori FDE:
- clădirea (60% din total) pe 50 ani Valoarea = FDE / CMPC = 6.812 / 0,101 =
- echipamente (20% din total) pe 10 ani = 67.786 mil. lei
Dobânzile sunt calculate pe baza faptului că raportul
credit/valoare este 0,7. 2.8. Metoda nr. 8 – Comparaţia Directă
Prin urmare se obţine relaţia: Metoda comparaţiei directe se bazează pe informaţii
PN referitoare la tranzacţii recente cu proprietăţi comparabile şi
V = --------- - pe ajustarea preţurilor de vânzare, pe baza criteriilor şi
CMPC elementelor de comparaţie.
Pentru hoteluri, criteriul de comparaţie uzual este preţul pe
7.569 – (7.569 - 0,016 × V – 0,063 × V) × 0,25 cameră. Elementele de comparaţie semnificative pot fi:
- ----------------------------------------------------------------- starea tehnică, situaţia pieţei la momentul tranzacţiei,
0,09 × (1–0,25) × 0,7 + (0,055+1,2 × 0,05+0,02) × 0,3 aplicarea la un lanţ hotelier, vârsta, modul de finanţare,
mixul de servicii şi produse oferit.
Rezultă: Pentru evaluarea hotelului CĂLĂTORUL au fost selectate
V = 60.831 mil. lei informaţii din trei tranzacţii (A, B, C).
Tranzacţia A Tranzacţia B Tranzacţia C

Preţ (mil. lei) 58.000 89.000 72.600
Nr. camere 96 120 112
Preţ/cameră 604,2 741,7 648,2
Grad de ocupare 73% 80% 77%
Tarif mediu 750 790 785
VNE mediu 6.630 9.105 8.511
Observaţii Randament sub piaţă Lider de piaţă cu posibilităţi de Performanţe medii, stare tehnică
dar bine operat reducere a costurilor bună, vechime 25 ani

Ajustările ce se fac se referă la: 2.10 Metoda de evaluare nr. 10 – Multiplicatorul

- A cu + 10% pentru poziţia de piaţă mai slabă decât tarifului
subiectul; Industria hotelieră are o metodă empirică de evaluare
- B cu – 5% pentru poziţia de piaţă mai bună decât cunoscută ca “multiplicatorul tarifului”. Aceasta spune că
subiectul; valoarea unui hotel ar fi de 1.000 ori tariful mediu zilnic pe
- C cu + 3% pentru starea tehnică mai slabă şi vechime mai cameră.
mare decât subiectul. Valoarea = Tarif mediu zilnic × Nr. camere × 1.000
Rezultă după ajustări:
- mil. lei - Originea acestei metode este în folosul industriei hoteliere.
Tranzacţia Tranzacţia TranzacţiaCercetările lui Corgel şi deRoos au evidenţiat faptul că
A B C evaluatorii practicieni folosesc tariful previzionat pentru
Preţ/cameră 664,6 704,6 667,7 anul în curs pentru hotelurile în exploatare şi tariful stabilizat
Valoare 66.460 70.460 66.770 la hotelurile în dezvoltare.
Din analiza tranzacţiilor, cazurile A şi C sunt cele mai În cazul hotelului CĂLĂTORUL, tariful anului curent este
apropiate de subiect şi se alege, în final, valoarea de: 830 mii lei/zi/cameră şi valoarea ar fi:
V = 66.500 mil. lei V = 0,83 × 100 × 1.000 = 83.000 mil. lei
2.9. Metoda nr. 9 – Capitalizarea Directă 2.11. Metoda de evaluare nr. 11 – Multiplicatorul cutiei
Informaţiile din tranzacţiile A, B şi C pot fi utilizate pentru de Coca - Cola
a extrage rata de capitalizare bazată pe date de pe piaţă. O altă metodă empirică folosită în industria hotelieră spune
Pentru acurateţe, trebuie cunoscut VNE din ultimele 12 luni, că o cameră are valoarea a 100.000 de cutii de Coca – Cola
înainte de vânzare. vândute la automatele din holul hotelului sau la minibarul
Pentru cazul tranzacţiilor A, B şi C rezultă rata de din cameră.
capitalizare: Hotelul CĂLĂTORUL vinde la minibar din cameră Coca
A: c = 11,8% – Cola o cutie de 330 ml la preţul de 8.000 lei.
B: c = 10,9% Prin urmare, valoarea hotelului ar fi:
C: c = 12,3% V = 100.000 × 100 × 8.000 lei = 80.000 mil. lei
Aceste rate sunt bazate pe venituri trecute care nu se repetă Atenţionăm cititorii că aplicarea metodelor nr. 10 şi nr. 11
sigur în viitor. În cazul hotelului CĂLĂTORUL, se prevede reprezintă un hazard mai ales la hotelurile din România. Ar
o scădere a VNE din cauza concurenţei care va creşte prin fi interesant de analizat raportul între tariful camerei şi preţul
intrarea în funcţiune a noii capacităţi de cazare. Prin urmare, cutiei de Coca – Cola. Din cercetările noastre preliminare,
este rezonabilă o rată de 12,3%. acesta este între 80 şi 120, fapt care nu ne încurajează să
Prin capitalizare directă, valoarea este: aplicăm metodele nr. 10 şi nr. 11.
VNE 8.460
V = -------- = --------- = 68.784 mil. lei 3. CONCLUZII
c 0,123 Rezultatele celor 11 metode sunt (în milioane lei):
A. Metode empirice:
- multiplicatorul tarifului (metoda 10) 80.000
- multiplicatorul cutiei Coca Cola (metoda 11) 100.000
B. Metoda pentru valoarea de piaţă
- comparaţia directă (metoda 8) 66.500
- capitalizarea directă (metoda 9) 68.784
- metode de randament
• finanţare mixtă (metoda 1) 67.181
• finanţare mixtă cu raport credit/valoare dat (metoda 2) 67.826
• finanţare mixtă cu serviciul datoriei dat (metoda 3) 67.055
• actualizare fluxuri cu RIR (metoda 4) 64.890
C. Metode pentru valoarea de investiţie
- actualizare fluxuri după impozit (metoda 5) 65.915
- Valoarea Economică Adăugată (metoda 6) 60.831
- VEA pentru fonduri imobiliare (metoda 7) 67.786
Cu excepţia metodelor empirice, gama rezultatelor obţinute 2. TEGoVA: Standardele Europene de Evaluare EVS –
este între 60.831 şi 68.784 mil. lei, care înseamnă o diferenţă 2000
de 11,5% iar pentru valoarea de piaţă rezultatele sunt 3. Gheorghe Bădescu (coordonator): Evaluarea
remarcabil de apropiate. proprietăţilor imobiliare, suport de curs 1999
4. Gheorghe Bădescu: Supraprofitul şi valoarea economică
Bibliografie: adăugată, Buletin Informativ nr. 1/2000
1. IVSC: Standardele Internaţionale de Evaluare IVS – 5. Rishmore S., Hotels and Motels: A Guide to market
2000 Analysis, Investment Analysis and Valuation

6. Ion Anghel: Principalele modalităţi de determinare a Cum se face previziunea falimentului
ratei de capitalizare în evaluarea proprietăţilor Predicţia falimentului utilizează o tehnică statistică (numită
imobiliare – Buletin Informativ ANEVAR, nr. 1/2000 analiză discriminantă) pentru transformarea informaţiilor
7. Miellen S. R.: “Simultaneous Valuation: A New oferite de ratele financiare într-un scor capabil să prezică
Technique”, Appraisal Journal 1983 succesul sau insuccesul unei afaceri.
8. deRoos J. A., Rushmore S.: “Lodging Property Valuation Scorul constituie, deci, o metoda de diagnostic extern, care
Models”, Cornell University 1995 constă în măsurarea şi interpretarea riscului la care se
••• expune investitorul, creditorul întreprinderii, dar şi
întreprinderea ca sistem în activitatea viitoare; se bazează pe
MODELUL A (ANGHEL) elaborarea unei judecăţi de valoare care combină, liniar, un
DE PREDICŢIE A FALIMENTULUI grup de rate financiare (sau variabile) semnificative.
ÎNTREPRINDERILOR ROMÂNEŞTI Deşi nu atât de populară ca analiza regresiei, analiza
Lect.univ.dr.Ion Anghel discriminantă a fost utilizată într-o serie de discipline,
Secretar General ANEVAR începând cu primele aplicaţii din anii 1930 în biologie şi
ştiinţele naturii (de exemplu cauzele şi manifestările
În multe situaţii mi-am pus întrebarea dacă România nu a diverselor maladii). Ulterior, ea a fost aplicată cu succes şi în
rămas încă tributară “formelor fără fond”. De exemplu, probleme economice. În anii ‘60-‘70, aplicaţiile în domeniul
atunci când înveţi analiza financiară, eşti incitat aflând faptul financiar au sporit interesul pentru analiza discriminantă.
că indicatorii financiari sunt utilizaţi în predicţia falimentului Este vorba de studiile lui Beaver (1966) şi Altman (1968),
întreprinderii. Dar aplicaţiile prezentate sunt exclusiv din consideraţi pionierii modelelelor de previziune a
studii dezvoltate pentru alte economii naţionale (Altman- falimentului.
SUA, Conan şi Holder – Franta, Taffler – Anglia etc.). Este Analiza discriminantă multivariată este capabilă să ofere o
interesant ca exerciţiu intelectual dar relativ nerelevant ca combinaţie între două sau mai multe rate financiare rezultate
aplicaţie practică pentru noi. în urma aplicării unei tehnici numită discriminare multiplă
Un mod de a umple “formele” este şi încercarea de a (multiple discriminant analysis – MDA).
construi o aplicaţie pentru economia românească. Analiza discriminantă multiplă (MDA) este o tehnică
De 3-4 decenii există un interes major în întreaga statistică utilizată pentru a clasifica aprioric o observaţie în
comunitate a investitorilor, creditorilor şi cercetătorilor două sau mai multe grupuri, în funcţie de caracteristicile
pentru predicţia falimentului firmelor, băncilor sau a individuale observabile.
incapacităţii municipalităţilor ori guvernelor de a-şi achita În termeni simpli, înseamnă că această tehnică permite ca
datoriile contractate. în urma analizei unei firme să obţinem o cifră (scor) care
spune dacă firma urmează să intre în colaps sau nu.
Aceasta nu se întamplă dintr-o înclinaţie morbidă a celor Scorul se obţine printr-o funcţie de tipul:
interesaţi, ci pur şi simplu pentru că:
a) falimentul sau insuccesul este un lucru cât se poate Z = a1 X1 + a2 X2 + ...........+ an Xn
de real şi usor de definit;
b) efectele lipsei de previziune generează pierderi unde ai reprezintă coeficienţii de ponederare.
uriaşe în sistemul economic (în primul rând pentru Xi reprezintă variabilele (rate financiare)
creditori şi pentru investitori):
- în cazul firmelor cotate, într-un interval de patru Etapele parcurse în construirea modelului A
zile înainte de anunţarea falimentului investitorii pierd Din punct de vedere tehnic, determinarea scorului a
circa 41% din capitalul investit în companii presupus parcurgerea următoarelor etape de lucru:
falimentare, din care 28,5 puncte reprezintă pierderea 1. alegerea unui eşantion de întreprinderi care să cuprindă
din ziua anunţului. două grupuri: întreprinderi falimentare sau aflate în
- în cazul firmelor necotate, scăderea de valoare ca dificultate şi un altul ce cuprinde firme fără probleme
urmare a falimentului şi necesităţii vânzării forţate financiare;
determină o scădere sensibilă de valoare a afacerii 2. compararea de-a lungul unei perioade de timp, pe baza
(aceasta poate ajunge până la 80% din valoarea unui set de indicatori susceptibili de a fi semnificativi, a
întreprinderii) celor două grupuri de întreprinderi (falimentare/non-
- pierderile băncilor, în cazul unor credite acordate falimentare);
firmelor care falimentează, sunt de 69-72% din 3. selectarea indicatorilor care realizează cea mai bună
creditele acordate acestor întreprinderi. discriminare;
4. elaborarea, prin tehnica analizei discriminante, a unei
Cu atât mai mult, în cazul României, care are o piaţă
combinaţii liniare Z, a indicatorilor semnificativi (Xi);
financiară incipientă şi o masă importantă de întreprinderi
5. alegerea unui punct (sau a unor puncte) de inflexiune
necotate, se impune cunoaşterea apriorică a riscului de
care să realizeze clasificarea predictivă a întreprinderilor
faliment. Nu mai este necesar să insistăm pe exemple clasice
în cele două grupuri;
cum ar fi: pierderile băncilor din creditele neperformante,
6. analiza apriori a ratei de succes a scorului Z, prin
pierderile investitorilor la fondurile de investiţii, pierderile
compararea clasificării predictive cu situaţia cunoscută a
statului prin reeşalonari la firme cvasifalimentare etc.
întreprinderilor din eşantion.

O funcţie scor pentru România aparţin unui număr de 12 ramuri ale economiei naţionale
Construirea scorului pentru economia românească se (vezi tabelul 1), analizate în perioada 1994-1998.
bazează pe un eşantion de 276 de întreprinderi, care
Numărul şi structura F / N-F, pe ramuri, a întreprinderilor din eşantion
Tabelul 1
Nr. Ramura Cod Non-falimentar Falimentar Total
crt. de activitate ramură nr.intr. % N-F nr.intr. % F nr. intr.
1 Agricultură 10 12 46% 14 54% 26
2 Industria alimentară 15 16 55% 13 45% 29
3 Celuloză şi hârtie 21 9 64% 5 36% 14
4 Chimie şi fibre sintetice 24 11 69% 5 31% 16
5 Prelucrare cauciuc şi mase plastice 25 6 75% 2 25% 8
6 Metalurgie 27 5 31% 11 69% 16
7 Maşini şi echipamente 29 14 45% 17 55% 31
8 Producţie de mobilier 36 14 48% 15 52% 29
9 Construcţii 45 21 68% 10 32% 31
10 Comerţ cu ridicata 51 18 64% 10 36% 28
11 Comerţ cu amănuntul 52 15 79% 4 21% 19
12 Hoteluri şi restaurante 55 25 86% 4 14% 29
TOTAL 166 60% 110 40% 276
Nota: F = Falimentar/Eşec; N-F = non-falimentar. În grupa F, au fost incluse firme falimentare “de jure” şi firme în
incapacitate de plată (falimentare “de facto”)
Volumul activelor din eşantion (la nivelul anului 1998) respectiv 18,0 mld. lei la grupul F. De asemenea, numărul
este de 23.174 mld. lei, iar cifra de afaceri cumulată 19.537 de salariaţi (valoarea mediană) este de 250 de persoane la
mld. lei. Numărul de salariaţi din cele 276 de firme este de grupul N-F, respectiv 225 la grupul F. Apare o diferenţă
175.707 mii persoane la nivelul anului 1998. semnificativă în valoarea mediană a cifrei de afaceri,
Structura celor două grupuri din eşantion (F şi N-F) explicabilă în măsura în care această variabilă nu reprezintă
confirmă comparabilitatea lor ca dimensiune, în sensul că doar dimensiunea afacerii ci şi componenta succes/insucces
valoarea mediană a volumului activelor întreprinderii este de pe piaţă. Cifra de afaceri este de 21,9 mld. lei la grupul N-F,
18,3 mld. lei la grupul N-F, respectiv 11,2 mld. lei la grupul F (vezi tabelul 2.).
Dimensiunea celor două grupuri analizate (1998)

Tabelul 2
Grup Active (mld. lei) Cifra de afaceri (mld. lei) Număr de salariaţi
Total Mediană Minim Total Mediană Minim Total Mediană Minim
F 9.140 18,3 0,8 10.313 21,9 1,0 81.378 250 50
N-F 14.034 18,0 0,8 9.223 11,2 1,0 94.329 225 50
Eşantion 23.174 18,2 0,8 19.537 17,3 1,0 175.707 241 50
Nota: F = Falimentar; N-F = non-falimentar
Analiza a utilizat un număr iniţial de 20 de indicatori X1, rata de acoperire a datoriilor cu cash-flow X2, rata de
economico-financiari. îndatorare a activului X3 şi perioada de achitare a obligaţiilor
Ratele financiare reţinute în cadrul demersului de stabilire a X4.
profilului financiar al celor două grupuri au fost clasificate În cazul celor două grupuri din ipotezele anterioare, există
în cinci grupe: rate de activitate, rate de lichiditate, rate de o funcţie care reprezintă cea mai bună discriminare F versus
îndatorare, rate de rentabilitate şi alte informaţii economico- N-F. Pornind de la informaţiile economico-financiare din
financiare anul 1998, pentru un număr de 276 de firme româneşti, am
În urma etapei de selectare am reţinut următoarele patru construit funcţia scor A .
variabile financiare: rata rentabilităţii veniturilor
A = 5,676 + 6,3718 X1 + 5,3932 X2 – 5,1427 X3 – 0,0105 X4

Regula de decizie a funcţiei este următoarea:
(Eşec/ Faliment) 0,0 > Z > 2,05 (Situaţie favorabilă)

Analiza capacităţii predicţiei apriorice a funcţiei A, a • cheltuieli anuale de instruire pe un salariat;

evidenţiat o rată de succes de 97%, tipul I de eroare (firme • timpul mediu (în ore sau zile)de instruire anuală
falimentare clasificate ca non-falimentare) este de 3,2% iar continuă pe un salariat;
tipul II de eroare (firme non-falimentare clasificate ca • indicatori asupra practicilor de recrutare şi
falimentare) arată o rată de insucces de 3,5%. angajare ;
• listing conţinând materiale utilizate în instruirea
Concluzii continuă a salariaţilor (atât cele create “in house” cât şi
Importanţa predicţiei falimentului şi înţelegerea cauzelor cele achiziţionate din exteriorul întreprinderii),
eşecului economic este, în cele din urmă, o chestiune conţinând manuale, suporturi de curs, filme, casete
practică şi pragmatică. Orice progres în identificarea instrucţiuni de lucru. Listingul va include denumirea
cauzelor şi predicţia falimentului, poate minimiza costurile materialului, descrierea conţinutului, data achiziţiei
generate de insuccesul financiar. /producerii şi costul de achiziţie;
Modelul pe care l-am propus este un instrument simplu şi • număr de sugestii de îmbunătăţire a activităţii
eficient de a evita să pierdem bani, fiind clare beneficiile făcute de salariaţi;
unui asemenea demers atât pentru sectorul privat (persoane • efecte ale implementării sugestiilor salariaţilor
şi instituţii) cât şi pentru sectorul public. (economii de cheltuieli , creşterea vânzărilor etc );
Desigur că nu trebuie absolutizată o asemenea cercetare, cu • indicatori ai loialităţii şi comportamentului
atât mai mult cu cât ea nu a beneficiat şi de o etapă de testare salariaţilor;
aposteriori a ratei de succes (aceasta va necesita o perioadă
• listing detaliat cu contractele de muncă ale
de 2-3 ani), dar în mod cert reprezintă un punct de plecare al
salariaţilor care au un nivel înalt de pregătire şi copii
unor dezvoltări ulterioare (inclusiv din mediul instituţional).
după aceste contracte;
•••
• listing cu materiale pentru marketing, adică
INFORMAŢII PENTRU EVALUAREA ACTIVELOR
programe promoţionale, broşuri cu vânzări, filme şi
NECORPORALE
casete, manuale cu tehnica de marketing.
drd. Ana-Maria Popescu
C.) Pentru evaluarea relaţiilor contractuale :
A.S.E. Bucureşti
• listing cu clienţi, cuprinzând informaţii referitoare
Evaluarea activelor necorporale ale unei întreprinderi este
la identificarea numelui, data începerii relaţiei
precedată de obţinerea de către evaluator a unor informaţii
contractuale si ponderea clientului în totalul vânzărilor,
detaliate, obţinute atât de la client cât şi din surse externe.
veniturilor încasate de la fiecare client în ultimii trei ani,
Deoarece evaluarea unor active necorporale distincte se
venitul anticipat sperat de la fiecare client;
face, de obicei, concomitent cu evaluarea întreprinderii în
• copii după contractele existente cu clienţii (pentru
ansamblu ei, informaţiile solicitate de la client necesare
o eventuală evaluare a activelor necorporale de natura
pentru evaluarea activelor necorporale au o sferă mai largă,
avantajului de contract);
înscrisă în informaţiile solicitate pentru evaluarea
întreprinderii. • o sinteză asupra contractelor curente de
aprovizionare referitoare la numele furnizorilor, datele
O enumerare sumară a informaţiilor necesare pentru
de începere şi de finalizare a contractelor,
evaluarea activelor necorporale este redată în continuare:
produselor/serviciilor achiziţionate, preţul de
cumpărare, rabaturi, termene de livrare, condiţii de
A.) Pentru evaluarea proprietăţilor intelectuale
plată.
• listingul cu brevete de invenţie aflate în proprietate În afara acestor informaţii solicitate prin contractul de
şi protejate de OSIM (inclusiv cererile de brevete) cu angajare a lucrării de evaluare, de o deosebită importanţă
datele de identificare clasice (data înregistrării, autori, sunt şi informaţiile pertinente obţinute prin convorbirile pe
denumire etc) şi cu informaţii referitoare la utilizarea care le are evaluatorul cu managerii întreprinderii. Este
lor în întreprinderi şi/sau la alţi agenţi economici; vorba, în principal, despre aprecierea utilităţii activelor
• încasări din redevenţe aferente licenţelor; necorporale pentru întreprindere, reflectată în principal, în
• mărcile de produse şi de servicii înregistrate; planul de afaceri elaborat pe premiza utilizării activelor
• proiecte de cercetare-dezvoltare aflate în derulare; necorporale. Mai ales în cazul utilizării metodelor de
• drepturi de autor deţinute; evaluare bazate pe venit, care presupun previzionarea
• listing cu programele informatice pentru care deţin veniturilor viitoare (profit net sau cash-flow), acurateţea şi
licenţe de operare şi aprecieri asupra utilizării software- credibilitatea previzionării veniturilor este esenţială pentru
ului; programe informatice create de întreprindere şi evaluarea unui activ necorporal sau unui grup de active
utilizate în mod curent; necorporale.
B.) Pentru evaluarea capitalului uman Informaţiile obţinute din surse externe de întreprinderea
• număr mediu de salariaţi; proprietară/utilizatoare a activelor necorporale se obţin din
• vechimea medie în muncă; materialele bibliografice de specialitate (reviste, ziare, cărţi,
• vârsta medie a salariaţilor; broşuri, buletine) din presa referitoare la ofertele de vânzare
• numărul de salariaţi cu calificare înaltă; şi la ratele de redevenţă uzuale, decizii ale instanţelor
• ponderea salariaţilor cu timp complet în totalul judecătoreşti referitoare la despăgubirile pentru litigii în care
salariaţilor; au fost implicate utilizări neautorizate de active necorporale

de natura proprietăţii intelectuale ca şi la metodele de etică şi profesionalism în activitatea de evaluator, în raport
evaluare prin care au fost calculate. de pct. 8 din Codul deontologic al profesiei de evaluator,
••• care prevede că “ Este lipsit de etică şi profesionalism
acceptarea unor contracte a căror plată reprezintă procente
COMISIA DE DISCIPLINĂ CS/ DZ (00)2 din valoarea la care se ajunge în urma operaţiunii de
evaluare.”
DECIZIA NR.2 3. Deşi solicitat de către Comisia de Etică, cât şi de
din data de 16 octombrie 2000 preşedintele Centrului Teritorial Iaşi, dl. Mitruţă Gerard
Roberto nu şi-a exprimat poziţia faţă de sesizarea
Având în vedere: FIMEX.
1. Referatul Comisiei de Etică CE/ R(00)9 din data de 4. Procesul verbal din data de 11 octombrie 2000 al Biroului
18.09.2000 prin care s-a stabilit că dl. MITRUŢĂ Comisiei de Disciplină prin care în unanimitate a fost
GERARD ROBERTO, membru ANEVAR cu hotărâtă sancţionarea disciplinară a d-lui MITRUŢĂ
legitimaţia nr. 591, de la Centrul Teritorial Iaşi, în GERARD ROBERTO cu “avertisment scris” şi
desfăşurarea activităţii de evaluator, a încălcat publicarea deciziei de sancţionare în Buletinul
deontologia profesiei de evaluator prin aceea că a Informativ ANEVAR.
încheiat şi a executat un contract în care onorariul a fost În temeiul art. 24 din Statutul ANEVAR, pct. 8, alin. 3 din
stipulat ca reprezentând procente din valoarea activului Codul deontologic al profesiei de evaluator - anexa 1 la
evaluat, şi prin care a fost sesizată Comisia de Disciplină Statut, precum şi art. 18 lit. a şi art. 26 (2) din Regulamentul
în scopul luării măsurilor ce se impun; de Organizare şi Funcţionare a Comisiei de Disciplină,
2. Actele şi lucrările din dosarul cauzei din a căror analiză Preşedintele Comisiei de Disciplină emite prezenta
rezultă că dl. MITRUŢĂ GERARD ROBERTO a
săvârşit abaterea disciplinară constând în: DECIZIE
Pentru evaluarea, în scopul vânzării, a activului “Spaţiu
comercial situat în Iaşi, str. Cuza Vodă nr.8 - 10, bloc A, 1. Pentru motivele arătate în preambul, dl. MITRUŢĂ
parter “, aflat în patrimoniul Primăriei Iaşi - Direcţia de GERARD ROBERTO, membru ANEVAR cu
Administrare a Fondului Imobiliar de Stat, s-a încheiat legitimaţia nr. 591, de la Centrul Teritorial Iaşi, se
Contractul nr. 1/1999 între dl. Mitruţă Gerard Roberto, în sancţionează cu “ avertisment scris “.
calitate de executant şi S.C. FIMEX S.R.L. IAŞI - locator al
2. Prezenta decizie va fi publicată în Buletinul Informativ
spaţiului comercial ce urma a fi evaluat -, în calitate de
ANEVAR, prin grija conducerii IROVAL.
beneficiar.
Potrivit clauzei înscrise la pct.3 din contract, onorariul a 3. Prezenta decizie va fi comunicată d-lui MITRUŢĂ
fost stabilit ca reprezentând “ 0,5% din valoarea de circulaţie GERARD ROBERTO, Centrului Teritorial Iaşi şi
ca nou.” conducerii IROVAL, în termen de 5 zile de la emitere,
prin grija Secretariatului Comisiei de Disciplină şi va
Prin aceea că a încheiat şi executat un contract în care
intra în vigoare la data comunicării.
onorariul (pretins şi încasat) a fost stabilit procentual faţă de
valoarea la care a fost evaluat activul, dl. MITRUŢĂ 4. Persoana nominalizată la pct.1 al deciziei poate formula
GERARD ROBERTO a dovedit lipsă de contestaţie la Consiliul Director ANEVAR, în termen de
15 zile de la comunicare.
•••
¶·

ISSN: 1224-8967
ANEVAR
Buletin
INFORMATIV
••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
CUPRINS EVALUAREA TERENURILOR

METODA COMPARAŢIEI DIRECTE
ing. Iulian Ştefănescu
Legea nr. 54/1998 reglementează “circulaţia juridică a terenurilor”.

EVALUAREA TERENURILOR – METODA În acest cadru a început să funcţioneze piaţa pământului.
COMPARATIEI DIRECTE …..………….. 1
Terenurile sunt recunoscute în general ca bunuri imobiliare de
valori importante.
De aceea se impune ca evaluarea acestor bunuri să fie făcută de
persoane cu calificare şi experienţă în domeniu.
DOUA EXEMPLE DE EVALUARE A
TERENULUI ……………………………… 5 Standardele de evaluare definesc, utilizează şi recomandă pentru
terenuri şase metode de estimare a valorii acestora, reprezentând în
acelaşi timp şi cea mai bună practică.
Dintre acestea, cea mai recomandată metodă este compararea
vânzărilor, fiind cunoscută sub denumirea consacrată de metoda
TREI EXEMPLE DE EVALUARE A UNOR
PROPRIETATI IMOBILIARE …………. 8 comparaţiei directe.
Metoda se pretează la evaluarea tuturor tipurilor de proprietăţi
(terenuri) cu condiţia existenţei:
- unui număr suficient de tranzacţii recente;
- informaţiilor corecte de pe piaţă.
IMPORTANTA INSPECTIEI PRO- Ca şi celelalte metode, metoda comparaţiei directe este guvernată de
PRIETATILOR IMOBILIARE DE TIP principiul substituţiei, care este un principiu de prim rang şi care spune
REZIDENTIAL SI COMERCIAL.… 14 că “nici un cumpărător (investitor) prudent nu va oferi pentru o
proprietate un preţ mai mare decât cel cu care ar putea cumpăra o altă
proprietate cu aceeaşi utilitate şi aceeaşi atractivitate, într-un interval
de timp rezonabil”.
EVALUAREA UNEI PROPRIETATI Valoarea de piaţă a unei proprietăţi (teren) este în relaţie directă cu
IMOBILIARE IN CURS DE EXECUTIE preţurile unor proprietăţi (terenuri) comparabile (similare) şi
(CLADIRE IN CURS DE DEZVOLTARE) competitive.
….…………………. 15
Metoda comparaţiei directe se utilizează la evaluarea terenurilor
libere, sau care se consideră libere pentru scopul evaluării.
Metoda se utilizează când există informaţii comparabile asupra
REEVALUAREA ACTIVELOR tranzacţiilor recente.
IMOBILIZATE SI INREGISTRAREA Preţurile şi alte informaţii referitoare la loturi similare de teren sunt
CONTABILA A DIFERENTELOR DIN analizate, comparate, corectate şi ajustate în funcţie de asemănări sau
REEVALUARE ……………………... 20 diferenţieri.
Ajustările datorate “unei diferenţe” se fac o singură dată.
Evaluatorul trebuie să fie circumspect faţă de informaţiile oferite de
terţi.

Informaţiile, materia primă cu care lucrăm, pentru a putea fi Cu toate că aceste elemente de comparaţie acoperă
utilizate (credibilitate şi relevanţă) trebuie să parcurgă patru majoritatea situaţiilor practice, pot fi considerate şi alte
etape extrem de importante: elemente (numărul acestora nefiind limitativ în nici unul din
- investigare, - cercetare, - acumulare; sensuri).
- verificare, - selectare; Elementele de comparaţie sunt caracteristici ale
- analiza de fineţe; proprietăţii (terenului) de evaluat şi comparabile (similare)
- control şi explicaţii. care au consecinţă şi influenţează valoarea.
Informaţiile utilizate trebuie să mai îndeplinească o condiţie Evaluatorul trebuie, de cele mai multe ori, practic să
esenţială şi anume aceea de a fi în cantitate suficientă, astfel analizeze o serie de perechi de date pentru a izola efectul unei
încât să susţină celelalte două criterii de bază (adecvarea şi singure caracteristici (element de comparaţie).
precizia) cu care evaluatorul ajunge la estimarea finală a
valorii. Etapele procedurii
În aplicarea metodei comparaţiei directe evaluatorul
Datele necesare evaluării şi sursele de informaţii parcurge următoarele etape de bază:
• date necesare: - cercetarea pieţei pentru a obţine informaţii;
- descrierea corectă şi completă a proprietăţii - verificarea riguroasă a informaţiilor;
(terenului) de evaluat (conţinut conform fişei de date - alegerea criteriului de comparaţie;
anexate); - compararea proprietăţilor similare cu cea de
- evaluatorul culege date despre tranzacţii (contracte), evaluat pe baza elementelor de comparaţie utilizând grila
oferte de proprietăţi (terenuri) comparabile şi de date;
competitive cu proprietatea (terenul) de evaluat: - ajustarea adecvată a preţului de tranzacţie (ofertă)
• preţuri şi data tranzacţiei; a proprietăţilor comparabile;
• drepturile de proprietate transmise; - analiza rezultatelor;
• motivaţia participanţilor pe piaţă; - alegerea şi estimarea valorii finale.
• amplasament, localizarea, orientarea;
• caracteristicile fizice; Tipuri de corecţii
• utilităţile disponibile, inclusiv drumuri de acces; - corecţie absolută se determină în unităţi monetare şi
se ajustează preţul tranzacţiilor în plus sau în minus.
• zonarea;
- corecţie procentuală se utilizează pentru a ajusta
• utilizarea.
diferenţele de localizare sau modificările în condiţiile
NOTA:
pieţei.
Atât “terenul de evaluat” cât şi “terenurile
ANEXA 1
comparabile” vor fi identificate şi localizate distinct pe
FIŞA DE DATE
un plan de încadrare în zonă (se recomandă a fi puse în
TEREN DE EVALUAT
evidenţă dimensiunile loturilor de teren respective,
ADRESA:
vecinătăţile şi accesele la căile de transport – drumuri).
- situare geografică (distanţa faţă de reşedinţa de
judeţ);
Criterii de comparaţie - populaţie (rata de creştere);
Componentele adecvate ale proprietăţii (terenului) definite
- şomaj (rata);
în scopul comparaţiei sunt:
- activităţi economice principale.
preţ / mp;
preţ / prăjină pătrată;
AMPLASARE:
preţ / ar;
preţ / pogon; - intravilan (extravilan);
preţ / hectar. - localizare – arteră principală sau secundară;
- distanţa faţă de centrul oraşului şi orientarea (N, S,
Elemente de comparaţie V, E);
Pentru evaluarea terenurilor metoda comparaţiei directe - distanţa faţă de principalele ieşiri din localitate
operează pentru evaluarea terenurilor cu zece elemente de (inclusiv direcţie);
comparaţie de bază: - acces la proprietate (teren);
- dreptul de proprietate transmis; - acces la mijloacele de transport în comun după caz
- condiţii de finanţare; (auto, tramvai, metrou, gară, aeroport, etc.)
- condiţii de vânzare; - analiza şi perspectiva zonei:
- condiţiile pieţei; - dezvoltare, declin, staţionare;
- restricţii legale; - construcţii şi instituţii existente;
- localizare – zonare – orientare; - probleme de urbanism
- caracteristici fizice; • reglementări locale
- caracteristici economice; • proiecte importante, (clădiri noi şi destinaţia
- utilităţile disponibile (inclusiv drumuri acces); acestora, instituţii cu caracter social, parcuri, drumuri
- utilizare. modernizate, reţele echipare tehnico edilitară, etc.;
- gradul seismic al zonei;
- poluare.

UTILITĂŢI: Proprietar: Victor Ianculescu;
- reţelele publice ale localităţii şi accesul (distanţa) Sarcini asupra proprietăţii: nu sunt;
proprietăţii (terenului) la ele: Data ultimei tranzacţii: 1952;
• energie electrică; Utilizare: comercial;
• telefonie; Data evaluării: 31 decembrie 2000
• apă; Scopul evaluării: vânzarea;
• canalizare; Tipul de valoare adecvat scopului: valoarea de piaţă.
• gaze;
• termoficare; - rata de creştere a populaţiei: lentă;
• drumuri şi calitatea acestora; - rata şomajului: în creştere;
- echilibru cerere – ofertă: echilibrat
• căi ferate.
- funcţii economice ale localităţii: complexe.
CARACTERISTICI:
• fizice: AMPLASARE:
- topografie (plat, pantă, etc.) - intravilanul localităţii Bucureşti
- dimensiuni şi formă, deschiderea la strada - localizare: intersecţia a două artere (străzi)
principală; principale;
- stare (liber, ocupat cu construcţii); - distanţa faţă de centrul oraşului: cca. 3 km - EST;
- drenaj; - acces la proprietate (teren): colţ la două străzi
- poluare; principale;
- împrejmuiri; - acces la mijloacele de transport în comun: autobuze,
- vecinătăţi; tramvai, metrou;
- posibilităţi extindere; - perspectiva zonei: în dezvoltare;
- caracteristici geotehnice; - poluare: sonoră şi gaze eşapare;
- probleme: inundabil, traversat de reţele magistrale - gradul seismic al zonei: 8
supra sau subteran;
- utilizare (locuinţe, comercial, sedii administrative, UTILITĂŢI:
industrie, depozite); - reţelele publice ale localităţii şi acces la ele:
- economice • energie electrică;
(ex.: - pentru terenurile agricole) • telefonie;
• gradul de fertilitate; • apă;
• natura culturilor. • canalizare;
• gaze;
DEŢINERE: • termoficare;
- dreptul de proprietate • drumuri asfaltate;
documente juridice originale: • linii tramvai;
♦ act de vânzare – cumpărare; • metrou.
♦ act de donaţie;
♦ act de succesiune; CARACTERISTICI:
♦ act de punere în posesie – certificat titlu de • fizice:
proprietate - topografie: teren plat;
- suprafaţă: 2537 mp;
Ö documente de carte funciară şi cadastru Õ - formă şi dimensiuni:
- sarcini asupra proprietăţii (terenului) • neregulată (trapezoidală);
• deschidere foarte favorabilă la două străzi
NOTA:
principale
Fişa terenului de evaluat va fi însoţită de planuri de
- stare: liber;
situaţie şi de încadrare în zonă.
- drenaj: bun;
- poluare: sonor şi reziduuri gazoase;
Exemplu ilustrativ (studiu de caz)
- nu este împrejmuit;
Aplicaţia se referă la evaluarea prin metoda comparaţiei
- vecinătăţi: civilizat;
directe a unui “teren” aflat în intravilanul Localităţii
- nu are posibilităţi de extindere;
Bucureşti, Zona 1.
- normal la fundare;
FIŞA DE DATE
TEREN DE EVALUAT • economice: utilizare comercială
ADRESA: Bucureşti, sector 3, intersecţia străzilor Mihai DEŢINERE:

Bravu – Camil Ressu (Microzona Dristor) - proprietar: persoană fizică;
Zona 1 – Corp - B; - document proprietate: act de vânzare –
cumpărare, documente de carte funciară şi cadastru;
Suprafaţa: 2537 mp; - sarcini: nu sunt, liber la vânzare.

Asociatia Nationala
Asociatia aNationala
Evaluatorilor
a Evaluatorilor
din Romaniadin- Romania
ANEVAR - ANEVAR
În tabelul nr. 1 sunt prezentate sintetic date şi caracteristici ale terenurilor comparabile (informaţii luate de pe piaţa
imobiliară locală).
Tabel nr. 1
Date şi Teren 1 Teren 2 Teren 3 Teren 4
caracteristici
Data / preţ tranzacţie iunie 2000 decembrie 1999 noiembrie 2000 octombrie 2000
65 USD/mp 82 USD/mp 64 USD/mp 55 USD/mp
Suprafaţa (mp) 2 400 2 240 1 830 1 620
Dreptul de proprietate liber liber liber liber
transmis
Condiţiile de finanţare la piaţă mai mare decât piaţa la piaţă la piaţă
(cash) (credit) (cash) (cash)
Condiţii de vânzare independent independent constrâns independent
(dependent)
Condiţiile pieţei - 6 luni - 1 an - 1 lună - 2 luni
Restricţii legale conform plan conform plan conform plan conform plan
urbanistic general urbanistic general urbanistic general urbanistic general
şi zonal şi zonal şi zonal şi zonal
Localizare -orientare amplasament amplasament arteră principală arteră principală
colţ la două străzi colţ la două străzi deschiderea deschiderea
principale principale f. favorabilă f. favorabilă
poluare sonoră poluare sonoră poluare sonoră poluare sonoră
şi gaze eşapare şi gaze eşapare şi gaze eşapare şi gaze eşapare
auto auto auto auto
Echipare tehnico – • energie electrică • energie electrică • energie electrică • energie electrică
- edilitară a zonei • apă-canalizare • termoficare • apă-canalizare • apă-canalizare
• gaze • apă-canalizare • gaze • gaze
• telefonie • gaze • telefonie • telefonie
• drum asfaltat •telefonie • drum asfaltat • drum asfaltat
• drum asfaltat
Vecinătăţi civilizat Civilizat civilizat deosebit de favorabil
Utilizare (CMBU) comercial Comercial comercial comercial
NOTA: Instrumentul de lucru pentru efectuarea corecţiilor este

• TEREN 2, “grila datelor de piaţă” care are pe verticală linii cu
a fost vândut cu un an înainte de data evaluării cu suma elementele de comparaţie, pe prima coloană proprietatea
de 1.500.000 lei/mp, cu o finanţare mai favorabilă decât (terenul) de evaluat, iar pe cealelalte coloane proprietăţile
condiţiile pieţei, ceea ce a condus la un preţ cu 260.000 (terenurile) comparabile. În partea de jos a grilei există
lei/mp mai mare. secţiunea de analiză a rezultatelor care cuprinde total corecţii
exprimate în valoare absolută şi procentual din preţul de
• TEREN 3, vânzare.
cumpărător (investitor) constrâns (dependent) de Tranzacţiile care au necesitat cele mai mici corecţii vor avea
apropierea de casa familiei şi a plătit mai mult decât ponderea cea mai mare în alegerea valorii finale.
preţul pieţei cu 255.000 lei/mp. Criteriul de comparaţie ales: preţ/mp
METODA COMPARAŢIEI DIRECTE

Grila datelor de piaţă
(Analiza datelor pe perechi)
ELEMENTE TEREN COMPARABILA
DE DE TEREN 1 TEREN 2 TEREN 3 TEREN 4
COMPARAŢIE EVALUAT
Preţ şi data vânzării ? 1390 mii lei/mp 1500 mii lei/mp 1625 mii lei/mp 1370 mii lei/mp
iunie 2000 decembrie 2000 noiembrie. 2000 octombrie 2000
21358 lei/USD 18255 lei/USD 25364 lei/USD 24850 lei/USD
~ 65 USD/mp ~ 82 USD/mp ~ 64 USD/mp ~ 55 USD/mp
(1) Dreptul de proprietate liber, liber, liber, liber, liber,
transmis integral integral integral integral integral
Corecţie 0 0 0 0 0
Preţ corectat 1390 1500 1625 1370
(2) Condiţii de finanţare la piaţă la piaţă finanţare mai la piaţă la piaţă
(cash) (cash) favorabilă decât (cash) (cash)
condiţiile pieţei

Corecţie 0 - 260 0 0
Preţ corectat 1390 1240 1625 1370
(3) Condiţii de vânzare independent independent independent constrâns independent
Corecţie 0 0 - 255 0
Preţ corectat 1390 1240 1370 1370
(4) Condiţii ale pieţei 31 dec. 2000 - 6 luni - 1 an - 1 lună - 2 luni
Corecţie
(cu diferenţă curs 25880 lei/USD + 295 (1,21) + 520 (1,42) + 30 (1,02) + 60 (1,04)
leu/USD)
Preţ corectat 1685 1760 1400 1430
(5) Restricţii legale conform plan conform plan conform plan conform plan conform plan
de utilizare urbanistic urbanistic urbanistic urbanistic urbanistic
general şi general şi general şi general şi general şi
zonal zonal zonal zonal zonal
Corecţie 0 0 0 0
Preţ corectat 1685 1760 1400 1430
(6) Localizare – orientare zona 1 zona 1 zona 1 zona 1 zona 1
corp B corp B corp B corp B corp B
După ce s-au aplicat (semicentral) (semicentral) (semicentral) (semicentral) (semicentral)
corecţiile pentru condiţii de la intersecţia a la intersecţia a la intersecţia a arteră principală arteră principală
vânzare şi condiţiile pieţei se două străzi două străzi două străzi deschidere deschidere
compară perechea 1 cu 3 principale principale principale f. favorabilă f. favorabilă
care diferă între ele numai (pe colţ) (pe colţ) (pe colţ)
prin această caracteristică
(localizarea)
1685 – 1400 = 285 mii lei
Corecţie 0 0 + 285 + 285

Preţ corectat 1685 1760 1685 1720
(7) Echiparea tehnico–
edilitară a zonei
- reţea termoficare DA NU DA NU NU
Se compară 1 cu 2
1760 - 1685 = 75 mii lei
Corecţie + 75 0 + 75 + 75
Preţ corectat 1760 1760 1760 1795
(8) Vecinătăţi civilizat civilizat civilizat civilizat deosebit de
favorabil
Se compară 4 cu 3
1795 + 1760 = 35 mii lei
Corecţie 0 0 0 - 30
Preţ corectat 1760 1760 1760 1760
CORECŢIE TOTALĂ Valoare absolută 370 780 645 450
BRUTĂ totală
% din preţ 26,6% 52% 39,7% 32,8%
vânzare
NUMĂR CORECŢII 2 2 4 4
Valoarea terenului estimată prin această metodă este de DOUĂ EXEMPLE DE EVALUARE A TERENULUI
4.465 mil. lei sau 172.500 USD (1.760.000 lei/mp sau 68 ing. Adrian Nicolescu
USD/mp), având ca bază comparabila 1 care a necesitat
numărul minim de corecţii (ajustări) cu valoarea absolută A. ZONĂ ULTRACENTRALĂ DIN BUCUREŞTI
totală cea mai mică. Prezentarea terenului
Alegerea valorii finale ca valoare de piaţă pentru terenul Terenul supus evaluării, în suprafaţă de 4.256 mp, se află
de evaluat se va face prin reconcilierea valorilor estimate prin amplasat în intravilanul municipiului Bucureşti (zona “0”),
utilizarea şi a altor metode de evaluare adecvate. conform Anexei nr. 3 la Hotărârea CGMB nr. 218/1998,
Criteriile cu care evaluatorul ajunge la estimarea finală a localizat la adresa X.
valorii sunt: Strada la care are acces terenul este sistematizată superior,
- adecvarea asfaltată, având toate detaliile pachetului de reţele urbane în
- precizia funcţiune (apă, canalizare, energie electrică, gaze, telefonie,
- cantitatea informaţiilor cu excepţia reţelei de termoficare).
•••

Terenul este plan, având o formă dreptunghiulară şi fără Oferta de terenuri în zonă este foarte rară, cererea depăşind
impedimente de natură a-i perturba funcţiona-litatea. Frontul oferta. Evaluatorul nu a avut informaţii privind tranzacţii cu
la calea publică al terenului este de 64 m, dezvoltat pe o terenuri comparabile în zona în care este amplasat terenul de
adâncime de 66,5 m. evaluat. De asemenea, nu a avut acces la informaţii privind
Terenul reprezintă o parte dintr-o suprafaţă mai mare de preţul de tranzacţionare plătit de actualul proprietar,
teren pe care se află un imobil şi anume zonă de parc cunoscându-se faptul că cea mai bună comparaţie a unei
amenajat, plantată cu arbori de foioase şi răşinoase. proprietăţi imobiliare este cu ea însăşi.
Ambianţa zonei în care se află situat terenul este deosebită, În aplicarea metodei comparaţiei directe, singura informaţie
importanţa funcţională, socială şi urbană a acesteia situând-o disponibilă este cea referitoare la o tranzacţie aflată în
printre primele de interes locativ din municipiul Bucureşti. derulare (nefinalizată), în care o firma străină intenţionează
să cumpere un teren de 1.800 mp, parţial ocupat cu o clădire,
Bazele evaluării, metode şi principii de evaluare având o deschidere de 50 m, localizat la adresa Y, în vederea
Baza evaluării este valoarea de piaţă a cărei definiţie, construirii unui centru de afaceri, având un regim de înălţime
conform standardului SEV 4.03 al ANEVAR, este de 17 etaje, la un preţ de 3,5 mil. USD.
următoarea: Rezultă pentru terenul comparabil cu cel de evaluat, un preţ
“valoarea de piaţă este suma estimată pentru care o unitar de 3.500.000 USD : 1.800 mp = 1.945 USD/mp.
proprietate ar putea fi schimbată la data evaluării, între un În urma aspectării şi analizării tuturor elementelor ce
vânzător hotărât şi un cumpărător hotărât, într-o caracterizează cele 2 terenuri a rezultat următoarea diferenţă:
tranzacţie echilibrată, după un marketing adecvat, în care
fiecare parte acţionează în cunoştinţă de cauză, prudent şi Element de Coeficient Terenul de Terenul
fără constrângeri”. comparaţie de corecţie evaluat comparabil
Etapele parcurse pentru determinarea valorii sunt: Regimul de
• documentarea pe baza datelor şi informaţiilor puse la înălţime H P + 4 = 1,25 P + 17 = 1,6
dispoziţie de beneficiar; construibil
• inspecţia amplasamentului; Corecţia ce se aplică preţului unitar de tranzacţie este de:
• discuţii purtate cu beneficiarul; 1 – (1,6 – 1,25) = 0,65
• analiza informaţiilor culese, interpretarea rezultate-lor; şi rezultă:
• determinarea valorii terenului, utilizând: Vut = 1.945 USD/mp x 0,65 = 1264,25 USD/mp
- metoda comparaţiei directe; Cheltuielile aferente înlăturării clădirii existente nu au
- analiza celei mai bune utilizări pentru terenul liber. fost luate în calcul, apreciindu-se că prin valorificarea
materialelor recuperabile, rezultate prin demolare, se
Cea mai bună utilizare a terenului liber acoperă aceste cheltuieli.
Conceptul de cea mai bună utilizare (CBU) este definit de Din interpretarea datelor de mai sus, rezultă că valoarea
Comitetul Internaţional pentru Standarde de Evaluare de piaţă estimată prin metoda comparaţiei directe pentru
(IVSC), astfel: terenul de evaluat este:
“utilizarea cea mai probabilă a unui activ (proprietate) V = 4256 mp x 1264,25 USD/mp=5.380.648 USD
t
care este posibilă din punct de vedere fizic, permisibilă din
punct de vedere legal, fezabilă din punct de vedere Cea mai bună utilizare a terenului
financiar, justificată în mod corespunzător şi din care Din studiul pieţei imobiliare, ţinând seama de
rezultă cea mai mare valoare a activului supus evaluării”. amplasamentul terenului, de caracteristicile sale fizice şi
CBU a terenului considerat liber trebuie să ţină seama de de faptul că cele mai mari venituri din închiriere se obţin
utilizarea actuală şi de toate utilizările potenţiale. Valoarea pe piaţa spaţiilor de birouri de clasa A (unde oferta este
terenului este determinată de utilizarea potenţială şi nu de limitată faţă de cerere), rezultă că cea mai bună utilizare a
utilizarea actuală. terenului liber, parcelat, este construcţia a două clădiri
Dacă CBU implică realizarea unor construcţii, atunci administrative, reprezentative, de standard occidental, P+4
evaluatorul trebuie să determine tipul, caracterul şi destinaţia (restricţie de urbanism) cu suprafaţă construită la sol de
construcţiei (de ex: magazin, hotel, clădire administrativă 1.250 mp (60 % pondere teren construit) fiecare.
etc), numărul de etaje, dimensiuni şi utilităţi, nivelul chiriei şi Suprafaţa desfăşurată clădiri:
al cheltuielilor de exploatare, costul construcţiei. 2 x 1.250 mp x 5 = 12.500 mp
Metoda comparatiei directe Suprafaţă utilă clădiri:
Această metodă este des utilizată în evaluarea proprietăţilor 12.500 mp x 0,83 = 10.375 mp
imobiliare şi se recomandă pentru evaluarea terenurilor libere Costurile totale necesare realizării celor două clădiri,
sau considerate libere, când există date suficiente şi sigure inclusiv profitul antreprenorului:
privind tranzacţii cu terenuri similare în zonă. 12.500 mp x 1.400 USD/mp = 17.500.000 USD
Prin această metodă, preţurile şi informaţiile referitoare la Pentru a obţine valoarea terenului analizat, în ipoteza
terenuri similare sunt analizate, comparate şi corectate, celei mai bune utilizări a terenului liber, se determină
funcţie de asemănări şi diferenţieri. valoarea întregii proprietăţi imobiliare (teren + clădiri)
Din analiza pieţei imobiliare rezultă că amplasamentul prin metoda de randament, din care se scade valoarea
terenului de evaluat este într-o zonă rezidenţială, considerată clădirilor de 17,5 mil. USD estimată prin metoda
de lux, alcătuită din vile vechi, clădiri rezidenţiale şi de costurilor.
afaceri, cu spaţii verzi de excepţie.

Această abordare de determinare a valorii terenului Determinarea valorii proprietăţii se face prin aplicarea
poartă numele de metoda extracţiei, prin care valoarea formulei:
terenului este cea reziduală. Pentru aceasta este necesară VNE
calclarea valorii proprietăţii totale prin metoda capitalizării V = ---------, unde c = rata de capitalizare
venitului (sau prin metoda capitalizării directe) c
Conform prevederilor standardului internaţional şi celui
Evaluarea proprietăţii imobiliare prin metoda european de evaluare a afacerii, rata de capitalizare trebuie
capitalizării veniturilor să fie în concordanţă cu tipul de venit viitor anticipat.
Valoarea prin capitalizarea directă exprimă valoarea de Rata de capitalizare trebuie să corespundă venitului
piaţă curentă a proprietăţii imobiliare (teren şi clădire), capitalizat, în sensul că aceasta va fi diferită în funcţie de
presupunând că aceasta este în stare de funcţionare şi fluxul avut în vedere (înainte sau după impozitare).
realizează venituri din chirii. În cazul nostru, este vorba de un venit înainte de
Metoda se bazează pe capacitatea clădirii de a produce impozitare, deci rata de capitalizare trebuie să fie coerentă
beneficii prin închirierea acesteia, ţinând cont de cu un flux de venit înainte de impozitare.
amplasament, dotări tehnice şi edilitare, care constituie Rata de capitalizare cuprinde, în principal, două
principalele puncte forte. componente: rata de bază înainte de impozitare şi o primă
Premisa utilizată se referă la tratarea proprietăţii ca o de risc aferentă nerealizării venitului viitor.
sursă producătoare de venituri, deci ca afacere – în Pe piaţa imobiliară, cu precădere în cazul proprietăţilor
conformitate cu definirea “activelor” în legislaţia cu destinaţia de centru de afaceri, se solicită un randament
românească, în vigoare. ridicat pentru proiectele de investiţii. Pentru cazul analizat,
Principalele elemente utilizate în aplicarea metodei sunt: având în vedere situaţia mediului economic românesc,
- venitul brut potenţial (VBP); evaluatorul opinează pentru deducerea ratei de capitalizare
- venitul brut efectiv (VBE); prin “metoda construirii în trepte”, luând riscuri situate în
- venitul net efectiv (VNE); intervalul (0-5%):
- rata de capitalizare a veniturilor nete efective Astfel:
disponibile pentru proprietar. - rata de bază (plasament de bani în condiţii lipsite de
Chiria de piaţă per mp suprafaţă utilă şi lună pentru spaţii risc): 8%
administrative şi birouri similare tipului analizat este de 35 - rata de risc pentru investiţie (riscul de lichidare): 3%
USD. (risc mediu)
Venitul brut potenţial (VBP) va fi în aceste condiţii: - rata de risc pentru instabilitatea pieţei (fluctuaţia cererii
VBP = suprafaţa utilă x chiria de piaţă = în raport cu oferta disponibilă pe piaţa spaţiilor de
= 10.375 mp x 35 USD/mp şi lună x 12 luni/an = închiriat): 4% (risc ridicat)
4.357.500 USD/an - rata de risc aferentă managementului şi marke-tingului:
Venitul brut efectiv (VBE) = VBP – pierderi prin 2% (risc redus)
neocupare şi întârzieri în plata chiriei. Ţinând seama de
condiţiile specifice ale proprietăţii evaluate, pierderile prin Valoarea de randament a proprietăţii imobiliare:
neocupare şi întârzieri în plata chiriei sunt
nesemnificative, deci VBP = VBE. VNE 3.921.750
Rezultă: VBE = 4.357.500 USD/an V = ---------- = --------------- = 23.069.117 USD
c 0,17
Cheltuielile care se suportă din venituri (pentru a se putea
calcula venitul net efectiv – VNE - anual) sunt date de Valoare teren:
impozitul pe clădiri, taxe pe teren, prima de asigurare, 23.069.117 USD – 17.500.000 USD = 5.569.117 USD
management, constituirea fondului de înlocuire, etc.
Chiria a fost estimată pentru ipoteza în care reparaţiile Valoare unitară teren: 1.308,533 USD
curente şi de întreţinere intră în obligaţiile chiriaşului,
precum şi plata utilităţilor (energie electrică, încălzire, apă, Concluzii
canalizare etc). Rezultatele evaluării în urma aplicării celor două metode
Pentru cazul nostru, cheltuielile de exploatare totale (fixe de evaluare utilizate sunt:
şi variabile) suportate de proprietar, recunoscute de piaţă,
reprezintă 3,5 USD/mp suprafaţă utilă şi lună. mii USD
10.375 mp x 3,5 USD/mp şi lună x 12 luni/an = - metoda comparaţiei directe 5381
= 435.750 USD/an - cea mai bună utilizare a terenului liber 5569
Venitul net efectiv (VNE), respectiv suma ce rămâne la
dispoziţia proprietarului în urma exploatării activului prin Pentru reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea
închiriere se obţine prin deducerea din venitul brut efectiv întregii evaluări pentru a crea siguranţa că datele
a cheltuielilor suportate de proprietar: disponibile, tehnicile analitice, raţionamentele şi logica
aplicate, au condus la judecăţi consistente.
VNE = VBE – Cheltuieli = 4.357.500 – 435.750 = = În analiza şi reconcilierea rezultatelor s-au avut în vedere
3.921.750 USD/an următoarele principii:
Valoarea proprietăţii - valoarea este o predicţie;

- valoarea este subiectivă • terenul reprezintă lotul nr. 2 dintr-un teren lotizat în 4, în
- evaluarea este o comparare suprafaţă totală de 2.524 mp
- orientarea spre piaţă • terenul este situat într-un municipiu “M”, în zona “3”
În opinia evaluatorului, valoarea de piaţă estimată pentru • accesul la lotul nr. 2 se face printr-un drum de acces
terenul în suprafaţă de 4.256 mp, situat la adresa X, este comun lat de 3 m, lung de 128,6 m şi având suprafaţa
cea determinată prin metoda comparaţiei directe, valoare totală de 386 mp
ce poate constitui baza de negociere în vederea
cumpărării terenului. 1. Metoda comparaţiei directe
Valoarea de piaţă estimată pentru care evaluatorul şi-a Din informaţiile obţinute de pe piaţa imobiliară a
exprimat opţiunea este susţinută şi de valoarea obţinută în municipiului, rezultă că terenuri comparabile cu terenul
urma aplicării principiului celei mai bune utilizări. evaluat, situate în zona “3” de interes urban sunt oferite
spre vânzare la 10-11 USD/mp şi se tranzacţionează la
preţuri cuprinse între 6-8 USD/mp.
B. EVALUAREA UNUI LOT DE TEREN Pe piaţa imobiliară locală au avut loc în ultima perioadă,
Date de identificare a terenului: trim IV 2000, tranzacţii cu terenuri comparabile cu cel
• suprafaţa = 886 mp evaluat, după cum urmează:
Nr Suprafaţă Deschidere Amplasare Preţ tranzacţie

crt Localizare Zona teren, mp m utilităţi USD/mp
1 str. A “3”, lângă terenul de evaluat 1.500 24 la gard 7.5
2 str. B “3”, în sudul oraşului 700 15 la gard 7
3 str. C “3”, în zona industrială 1.500 17 la gard 5
În vederea aplicării metodei comparaţiei directe se alege Având în vedere valoarea nesemnificativă a cotei egale
terenul comparabil din str. A, care este localizat cel mai din drumul de acces comun, evaluatorul nu consideră
aproape de terenul de evaluat. necesar să o adauge la valoarea terenului de evaluat.
•••
Valoarea terenului este deci:
Vt =886 mp x 7,5 USD/mp =6.645 USD= 97.256 mii lei TREI EXEMPLE DE EVALUARE A UNOR
PROPRIETĂŢI IMOBILIARE
Calculul valorii cotei egale din drumul de acces comun ing. Adrian Nicolescu
Cota egală din drumul de acces comun se calculează cu
relaţia: A. PROPRIETATE IMOBILIARĂ DE NATURA
SD P LOCUINŢEI UNIFAMILIALE (prin
---------- x ----------- metoda comparaţiei directe)
L (1 + a)n
Data evaluării: noiembrie 2000
unde:
SD = suprafaţa drumului de acces comun Prezentarea proprietăţilor competitive
L = număr de laturi În cartierul X, zona rezidenţială cuprinde imobiluri cu
P = preţul de tranzacţionare a terenului în zonă (7,5 stiluri arhitectonice distincte (imobile construite în
USD/mp) perioada 1935-1950), clădirile fiind grupate pe subzone
a = rata de actualizare, a = 12 % bine determinate.
n = durata de viaţă a clădirii, n = 75 ani Pe baza datelor şi informaţiilor culese de la agenţia
Rezultă prin înlocuire: imobiliară ce activează în zonă şi în urma aspectării
proprietăţilor imobiliare tranzacţionate în zona în perioada
386 mp 7,5 USD/mp aug. 1999 - noiembrie 2000, s-au selecţionat 5 proprietăţi,
------------ x ------------------- x 14.636 lei/USD = pentru care în continuare sunt prezentate elementele de
4 (1 + 0,12)75 comparaţie relevante.
= 2.156 lei
Elementul de comparaţie Proprietatea A B C D E

evaluată
Suprafaţă teren liber (mp) 168 168 232 168 232 168
Nr. camere 1S+3D+1Buc 1S+3D+1Buc 1S+3D+1Buc 1S+3D+1Buc 1S+3D+1Buc 1S+3D+1Buc
+1B+1WC +1B+1WC +1B+1WC +1B+1WC +1B+1WC +1B+1WC
Instalaţie încălzire centrală Da Cu sobe Cu sobe Cu sobe Da Cu sobe
Garaj Nu Da Da Da Da Nu
Localizare Similară Similară Similară Similară Similară Similară
Data tranzacţiei 11.2000 8.2000 9.99 10.99 8.99 10.99
Preţul tranzacţiei (USD) - 90000 100000 78000 94000 75000
Condiţii de finanţare AVANTAJ. AVANTAJ. NORMALE NORMALE NORMALE

Prelucrarea datelor • pentru suprafaţa totală de teren deţinută de fiecare

Pentru determinarea valorii de piaţă a proprietăţii proprietate s-au asimilat proprietăţile A cu B, rezultând
evaluate au fost identificate şi cuantificate condiţiile o corecţie de – 9.000 USD, corespunzătoare celor 64
cantitative pe baza analizei pe perechi de date, proces în mp de teren (cca. 140 USD/mp, preţ obtenabil în zonă)
care tranzacţiile au fost comparate pentru a obţine o ce diferenţiază imobilele;
indicaţie privind mărimea corecţiei ce se referă la o • comparaţia între C şi E conduce la concluzia că
singură caracteristică. diferenţa pentru existenţa garajului este de 3.360 USD;
Ca tehnică de identificare şi cuantificare a condiţiilor din • corecţia pentru tipul instalaţiei de încălzire rezultă prin
punct de vedere calitativ a fost folosită tehnica compararea proprietăţilor B şi D, determi-nându-se o
interviurilor personale. valoare de 8280 USD.
S-au efectuat următoarele corecţii: Modul cum au fost aplicate aceste corecţii şi rezultatele
• pentru condiţii avantajoase de finanţare (plata în 2 sunt prezentate în tabelul următor:
tranşe), corecţia a fost făcută pe baza datelor furnizate
de persoanele implicate în tranzacţie;
- valori în USD -
ELEMENT DE COMPARAŢIE DE A B C D E
EVALUAT
PRET DE VĂNZARE (MII LEI) 90000 100000 78000 94000 75000
DREPTURI DE PROPRIETATE TRANSMISE INTEGRAL INTEGRAL INTEGRAL INTEGRAL INTEGRAL
CONDIŢII DE FINANŢARE AVANTAJ. AVANTAJ. NORMALE NORMALE NORMALE
CORECŢIE PENTRU FINANŢARE -2000 -3000 0 0 0
PREŢ CORECTAT 88000 97000 78000 94000 75000
CONDIŢII ALE PIEŢEI 11.2000 8.2000 9.99 10.99 8.99
CORECŢIE PENTRU CONDIŢII ALE PIEŢEI 0 0 0 0 0
LOCALIZARE SIMILARĂ SIMILARĂ SIMILARĂ SIMILARĂ SIMILARĂ
SUPRAFAŢĂ TEREN LIBER 168 168 232 168 232 168
CORECŢIE PENTRU SUPRAFAŢĂ TEREN 0 -9000 0 -9000 0
PREŢ CORECTAT 88000 88000 78000 85000 75000
GARAJ NU DA DA DA DA NU
CORECŢIE PENTRU GARAJ -3360 -3360 -3360 -3360 0
PREŢ CORECTAT 84640 84640 74640 81640 75000
INSTALAŢIE ÎNCĂLZIRE CENTRALĂ DA CU SOBE CU SOBE CU SOBE DA CU SOBE
CORECŢIE PTR. ÎNCĂLZIRE CENTRALĂ 8280 8280 8280 0 8280
PREŢ CORECTAT 92920 92920 82920 81640 83280
CORECŢIE TOTALĂ NETĂ 2920 -7080 4920 -12360 8280
CORECŢIE TOTALĂ NETĂ (% PREŢ 3.2 -7.1 6.3 -13.1 11.0
VÂNZARE)
CORECŢIE TOTALĂ BRUTĂ 13640 23640 11640 12360 8280
CORECŢIE TOTALĂ BRUTĂ 15 24 15 13 11
(% PREŢ VÂNZARE)
Prin însumarea valorilor absolute a corecţiilor (valoarea care s-au perfectat la intervale de timp relativ apropiate (în
brută) şi calculând suma algebrică a aceloraşi corecţii anul 1998, data evaluării fiind 12.98), proprietăţile fiind
(valoarea netă), se poate estima valoarea proprietăţii de situate în aceeaşi zonă cu spaţiul comercial de evaluat (pe o
evaluat. Astfel, se observă că proprietatea E (având arteră principală – Şos. X din Bucureşti).
caracteristici apropiate celei de evaluat) înregistrează cea Din informaţiile culese de la persoanele direct implicate în
mai mică valoare brută a corecţiilor. tranzacţionarea proprietăţilor imobiliare similare, s-au
Evaluatorul opinează că o valoare rezonabilă obtenabilă selecţionat 5 proprietăţi similare celei supuse evaluării.
pe piaţă ar fi de 83.280 USD. Caracteristicile proprietăţilor imobiliare similare, recent
tranzacţionate, sunt prezentate centralizat în tabelul următor:
B. SPAŢIU COMERCIAL LA PARTERUL UNUI BLOC
DE LOCUINŢE (prin metoda
comparaţiei directe)
Metoda este aplicată pe baza datelor şi informaţiilor culese
şi/sau deţinute de evaluator cu privire la tranzacţii similare

Specificaţie Proprietatea A Proprietatea B Proprietatea C Proprietatea D Proprietatea E
Vânzător * * * * *
Adresa Şos. X, nr., bl., sc. Sos. X, nr., bl., sc. Sos. X, nr., bl., sc. Sos. X, nr., bl., sc. Sos. X, nr., bl., sc.
Tip proprietate imobiliară Spaţiu comercial Spatiu comercial Spatiu comercial Spatiu comercial Spatiu comercial
Drept de proprietate transmis Integral integral integral integral integral
Suprafaţa (mp)
• construită, Sc 250 300 200 150 300
• desfăşurată,Sd 250 300 200 150 300
• utilă, Su 219 263 175 131 263
Spaţiu vânzare 127 152 105 80 158
Vechimea clădirii (ani) 23 23 24 24 24
Starea clădirii Bună Bună Bună Bună Bună
Loc parcare Pe trotuar Pe trotuar Pe trotuar Pe trotuar Pe trotuar
Localizare (zona) Mediană Periferică Centrală Centrală Centrală
Preţ vânzare (mii lei) 1.100.000 1.480.000 870.000 650.000 1.300.000
Condiţii de finanţare La piaţă La piaţă La piaţă La piaţă La piaţă
Preţ unitar
• per mp Su (mii lei) 5.023 5.627 4.971 4.962 4.943
• per mp Sd (mii lei) 4.400 4.933 4.350 4.333 4.333,3
Data vânzării 08.98 12.98 02.98 02.98 02.98
În general, spaţiile de acest tip au o împărţire adecvată amplasate de-a lungul arterei principale, la distanţe relativ
pentru fiecare activitate specifică în parte: spaţii de mici, preţurile de tranzacţie diferă de la un spaţiu la altul,
prezentare, spaţii de vânzare, spaţii de depozitare, birouri etc. fapt pentru care, chiar în cadrul acestei zone restrânse, se
Referitor la acest aspect, trebuie menţionat faptul că unele poate face o delimitare în funcţie de poziţionarea
dintre ele au fost reamenajate (în urma obţinerii tuturor imobilelor respective. Având în vedere acest aspect, s-a
aprobărilor necesare de la organele abilitate în acest sens), în aplicat o corecţie de ±3% spaţiilor situate în zona
scopul desfăşurării optime a activităţii ce urmează a fi periferică (capătul arterei), respectiv celor din zona
desfăşurată în spaţiile respective (se vor face precizări). centrală, raportarea fiind considerată faţă de o zonă
La data evaluării – 12.98 – lucrările de reamenajare sunt mediană.
finalizate, ele având acum un nou aspect estetic şi funcţional: • Suprafaţa
perete cortină, tâmplărie PVC, geam termopan, amenajări Pentru determinarea corecţiilor datorate diferenţelor de
interioare cu pereţi Rigips, alte lucrări executate). suprafaţă se compară proprietatea C cu E rezultând:
La data tranzacţiilor toate cele 5 proprietăţi comparate aveau Cs = (1.300.000-870.000) / 100 = 4.300 mii lei/mp
aproximativ acelaşi stadiu de finisare (amenajările sau Observaţie:
îmbunătăţirile făcute neavând o semnificaţie majoră). În analiza nu s-a luat în considerare diferenţa de suprafaţă
Corecţii: de teren, având în vedere faptul că aceasta este direct
• Condiţii de piaţă proporţională cu suprafaţa construită, asemenea tuturor
Se calculează indicele preţurilor de consum în perioada spaţiilor situate în blocuri de locuinţe.
cuprinsă între data tranzacţiei şi data evaluării. Astfel: În continuare este prezentată grila datelor de piaţă, în care
• Pentru proprietatea A: i = 1,095 au fost prelucrate, sintetizate şi utilizate toate elementele de
• Pentru proprietăţile C, D şi E: i = 1,25 comparaţie relevante, care justifică corecţiile aplicate asupra
• Localizarea preţurilor de vânzare pentru fiecare proprietate similară
Deşi toate cele 5 proprietăţi comparabile se află comparabilă cu cea de evaluat:
GRILA DE PIAŢĂ
Spaţul de Magazin Magazin Magazin
Element de comparaţie Magazin C Magazin D
evaluat A B E
Preţ tranzacţie (mii lei) * 1.100.000 1.480.000 870.000 650.000 1.300.000
Drept de propr. transmis Integral Integral Integral Integral Integral
Corecţii 0 0 0 0 0
Preţ corectat (mii lei) 1.100.000 1.480.000 870.000 650.000 1.300.000
Cond. de finanţare La piaţă La piaţă La piaţă La piaţă La piaţă
Preţ corectat (mii lei) 1.100.000 1.480.000 870.000 650.000 1.300.000
Cond. de piaţă 12.98 08.98 12.98 02.98 02.98 02.98
Coţecţii (mii lei) +204.500 0 +217.500 +162.500 +325.500
Preţ corectat (mii lei) 1.304.500 1.480.500 1.087.500 812.500 1.625.000
Localizare (zonă) Mediană Mediană Periferică Centrală Centrală Centrală
Corecţii (mii lei) 0 +44.400 -26.100 -19.500 -39.000
(+3%) (-3%) (-3%) (-3%)
Preţ corectat (mii lei) 1.304.500 1.524.400 1.061.400 793.000 1.586.000

Suprafaţă construită (mp) 300 250 300 200 150 300
Corecţii +215.000 0 +430.000 +645.000 0
(-50 mp) (-100 mp) (-150 mp)
Preţ corectat (mii lei) 1.519.500 1.524.400 1.491.400 1.438.000 1.586.000
Corecţie totală netă (mii lei) 419.500 44.400 621.400 788.000 286.000
Corecţie totală netă, 38.1 3 71.4 121 22
% din preţ vânzare
Corecţie totală brută (mii lei) 419.500 44.400 673.700 827.000 364.000
Corecţie totală brută, 38.1 3 77.4 127.2 28
% din preţ vânzare
Valoarea adoptată (mii lei) 1.524.400
În urma aplicării metodei, a fost aleasă valoarea corectată a • Valoarea reziduală (VR) – suma efectivă pe care
proprietăţii B, întrucât în acest caz, ajustarea brută totală este investitorul o poate obţine la expirarea duratei de
cea mai mică, iar spaţiul are carcateristici foarte apropiate cu investiţie.
cele ale proprietăţii de evaluat. Analiza situaţiilor cu contracte de închiriere
Valoarea de piaţă estimată prin metoda comparaţiei directe La data evaluării, imobilul ce constituie obiectul
este de 1.524.000 mii lei evaluării, este închiriat în întregime unei singure societăţi
pe o perioadă de 5 ani (de ex. luăm cazul în care contractul
C. SPAŢIU COMERCIAL PRIN METODE DE de închiriere expiră în luna mai a anului viitor – 2000).
RANDAMENT Chiria este percepută în valută, fiind în cuantum de 8
Metodele de randament au la bază considerentul potrivit USD/mp Su/lună, plata efectuându-se în lei, la cursul BNR
căruia proprietatea imobiliară de evaluat poate constitui o din ziua efectuării plăţii.
investiţie generatoare de venituri. Plata chiriei se face semestrial, în avans, neincluzând
În acest caz, proprietatea este achiziţionată sub forma TVA-ul şi cheltuielile de întreţinere, acestea din urmă
unei investiţii, proprietarul (investitorul) fiind în principal fiind suportate de chiriaş, în obligaţia proprietarului
interesat de capacitatea de a produce profit, aceasta revenind numai plata cheltuielilor fixe, reprezentate de
constituind elementul esenţial care influenţează valoarea taxe şi impozite.
proprietăţii.
Având în vedere cele prezentate, se poate sublinia faptul Previzionarea veniturilor
că valoarea unei proprietăţi este direct proporţională cu Informaţiile obţinute în urma prospectării pieţei
capacitatea acesteia de a genera profituri viitoare. tranzacţiilor imobiliare cu privire la imobile comparabile
Metodele de evaluare bazate pe capitalizarea sau din punct de vedere al suprafeţei şi calităţii finisajelor cu
actualizarea veniturilor sunt materializate prin tehnici şi cel de evaluat, situează valoarea chiriilor practicate între
relaţii de calcul care transformă câştigurile viitoare în 7-12 USD/mp Su/lună, funcţie de poziţionarea spaţiilor
valori prezente. comerciale respective în cadrul aceleiaşi zone. Datele
În fapt, metodele au la bază principiul previziunii, selecţionate sunt prezentate în tabelul centralizator aferent
anticipând fluxurile viitoare, actualizarea acestora alegerii ratei de capitalizare.
realizându-se prin intermediul ratelor de actualizare,
respectiv capitalizare, selectate, obiectivul final al oricărui Estimarea cheltuielilor
investitor fiind obţinerea unor câştiguri care să depăşească • Cheltuieli fixe – în această categorie se încadrează taxele
investiţia iniţială (recuperarea integrală a sumei investite şi şi impozitele generate de întreţinerea imobilului
obţinerea unui profit suplimentar). respectiv;
Concepte utilizate: • Cheltuieli variabile – include cheltuielile cu utilităţile,
• Venitul brut potenţial (VBP) – materializează venitul salariile, administraţia, reparaţii şi întreţinere;
total estimat a fi generat de proprietatea imobiliară în • Cheltuieli (rezerve) pentru reparaţii capitale
condiţii de utilizare maximă (în cazul actual venitul
obţinut din chirii, nivelul acestora fiind cel practicat pe • Metoda capitalizării veniturilor
piaţă la data evaluării); Capitalizarea directă este metoda folosită pentru
• Venitul brut efectiv (VBE) – venitul anticipat al transformarea nivelului estimat al venitului net aşteptat
proprietăţii imobiliare, ajustat cu pierderile aferente într-un indicator de valoare a proprietăţii.
gradului de neocupare;
• Venitul net din exploatare (VNE) – venitul efectiv rămas La aplicarea acestei metode se va apela la două scenarii:
dupa scăderea tuturor cheltuielilor operaţionale, înainte
A - se presupune că proprietarul (investitorul) îşi
de scăderea amortizării şi a creditului ipotecar (acolo
propune obţinerea de venituri numai din
unde este cazul);
exploatarea spaţiului prin închirieri;
• Câştigul disponibil înainte de impozitare (CFB) –
reprezintă aceea parte din venitul net care rămâne după B - se presupune că proprietarul (investitorul) însuşi îşi
plata sumelor aferente creditelor ipotecare (rate + desfăşoară activitatea de comerţ în cadrul acestui
dobânzi); spaţiu, ceea ce presupune calculul valorii

proprietăţii în condiţiile previzionării veniturilor • Veniturile şi cheltuielile au fost estimate având în
obţinute în urma desfăşurării activităţii comerciale. vedere criterii comune atât pentru proprietatea
Cazul a: evaluată, cât şi pentru cele de comparaţie.
În cazul de faţă, metoda prezintă siguranţă având în Estimarea ratei de capitalizare se face prin metoda
vedere faptul că la selectarea proprietăţilor comparabile s- comparaţiei directe, care are la bază o analiză a
au avut în vedere următoarele considerente: tranzacţiilor recente de proprietăţi comparabile. Pentru
• Tranzacţiile sunt relativ recente, reflectând cât mai estimarea ratei generale de capitalizare au fost analizate 5
corect condiţiile actuale ale pieţei; proprietăţi, amplasate pe aceeaşi arteră comercială, în zone
• Proprietăţile sunt compatibile cu cea evaluată din punct diferite. Venitul net din exploatare s-a determinat atât
de vedere al localizării, calităţii construcţiei şi a altor pentru proprietatea de evaluat, cât şi pentru cele
caracteristici; comparabile, în condiţii de finanţare şi de piaţă similare.
Calculul ratei de capitalizare – venituri realizate din chirii

Proprietatea imobiliară (spaţiul comercial)
Specificaţie
A B C D E
Amplasament (zonă) Mediană Periferică Centrală Centrală Centrală
Data tranzacţiei 08.98 12.98 02.98 02.98 02.98
Suprafaţa utilă (mp) 219 263 175 131 263
Preţul tranzacţiei (mii lei) 1.100.000 1.480.000 870.000 650.000 1.300.000
Preţ corectat în condiţiile pieţei (mii lei) 1.304.500 1.480.000 1.087.500 812.500 1.625.000
Venit brut efectiv (mii lei) 207.038 217.500 174.150 138.510 278.078
Cheltuieli exploatare (mii lei) 21.324 22.402 17.774 14.267 28.642
Venit net din exploatare (mii lei) 185.714 195.058 156.376 124.243 249.436
Rata de capitalizare, % (c=VNE/Pcx100) 14,2 13,2 14,4 15,2 15,3
Având în vedere că proprietatea (spaţiul comercial) B are cele mai multe elemente comune cu proprietatea de evaluat,
se va alege rata de capitalizare c =13,2%.
Explicitare specificaţii:
Structura cheltuielilor
Cheltuieli exploatare Repartiţie cheltuieli

Taxe proprietate, impozite Proprietar
Fixe
Taxe asigurare Proprietar
Management şi administraţie Proprietarul urmăreşte periodic modul cum este exploatată
proprietatea
Cheltuieli întreţinere Chiriaş
Variabile Electricitate Chiriaş
Telefon Chirias
Reparaţii Proprietar
Amenajări Proprietar
Situaţia veniturilor obţinute din chirii şi a cheltuielilor pentru proprietatea de evaluat

Venit brut din chirii (100% grad de ocupare) 12 luni x 8 USD/mp x 263 mp x 10366 lei/USD =
261.721 mii lei
Neocupare 5% 13.086 mii lei
Venit brut efectiv 248.635 mii lei
Cheltuieli fixe (taxe, impozite) 9.830 mii lei
Cheltuieli variabile 15.780 mii lei
Total cheltuieli 25.610 mii lei
Venit net din exploatare 223.025 mii lei
Valoarea proprietăţii: Cazul b:

V = VNE : c = 223.025 : 0,132 = Previziuni
= 1.690.000 mii lei (rotund) • Venit estimat din vânzarea mărfurilor:
Avantajul metodei: 2.400.000 mii lei (cca 8.000 mii lei/zi)
Fiind o investiţie în domeniul imobiliar, metoda s-a • Marja de adaos comercial:
dovedit a fi destul de precisă, având în vedere faptul că se 30% din vânzarea mărfurilor
utilizează valorile reale de pe piaţa imobiliară. • Salarii: 10% din vânzarea mărfurilor

• Alte plăţi: 5,5% din vânzarea mărfurilor în care:
• Rata de capitalizare: 0,13 (13%) VNk = venitul net din exploatare în anul k;
n = nr. anilor de deţinere a proprietăţii
Centralizat situaţia se prezintă astfel: a = rata de actualizare
Venituri din vânzări 2.400.000 mii lei
Cheltuieli totale, din care: 2.218.000 mii lei Vrez.
Cheltuieli cu marfa 1.846.000 mii lei Vrez.act. = -------- = valoarea reziduală actualizată
Salarii 240.000 mii lei (1+a)n
Alte plăţi 132.000 mii lei Aplicarea metodei a fost efectuată luând în considerare
Profit net înainte de impozitare 182.000 mii lei cele două cazuri:
A. actualizarea fluxurilor – în cazul veniturilor realizate
Având în vedere datele luate în considerare în scenariul din chirii
prezentat, se obţine valoarea spaţiului: B. actualizarea fluxurilor – în cazul veniturilor realizate
din vânzări
Vp = PNE / c = 1.400.000 mii lei Cazul 1:
Datele ce vor sta la baza calculului fluxurilor in ipoteza
• Metoda actualizării fluxurilor scenariului realizat sunt determinate in urmatoarele
Metoda fluxurilor actualizate este o metodă mai rar conditii:
utilizată pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare. De • Previzionarea va fi efectuată pentru o perioadă de 5
obicei se aplică pentru determinarea valorii complexelor ani;
comerciale mari, a complexelor hoteliere, atunci când • Se considera o creştere anuală a chiriei de 3%;
veniturile sunt diferite de la an la an, iar scopul achiziţiei • Structura ratei de actualizare:
este preponderent pentru obţinerea de venituri.
• Rata dobânzii fără risc: 8%
Determinarea valorii prezente a proprietăţii se face pe
• Prima pentru riscul investiţiei: 3%
baza relaţiei de calcul:
• Prima de risc de sector: 2%
• Riscul afacerii: 2%
n
VN k Vrez.act. ,
Valoarea prezentă =
∑ (1 + a )
k =1
k
+
c
Rezultă o rată de actualizare: a = 15%
• Se consideră prelungirea contractului de închiriere pe o
perioadă de încă 5 ani.
Metoda actualizării fluxurilor – venituri realizate din chirii

Mii lei
Specificaţie 1999 2000 2001 2002 2003
Venituri din chirii 261.721 269.572 277.639 285.987 294.569
Cheltuieli din exploatare 25.610 26.148 26.936 27.745 28.573
Venit net din exploatare 236.911 243.424 250.703 258.244 265.996
Factor de actualizare @ 15% şi n=5 0.870 0.765 0.658 0.572 0.497
Venit net actualizat 206.113 186.219 164.963 147.716 132.200
Înlocuind în relaţia de calcul a valorii prezente rezultă: apoi cu 5% în următorii ani de prognoză;
Vp = 206.113 + 186.219 + 164.963 + 147.716 + Structura ratei de capitalizare:
+ 132.200 + 132.200/0,13 • Rata dobânzii fără risc: 8%
Vp = 1.718.000 mii lei (rotund) • Prima pentru riscul investiţiei: 3%
Cazul 2: • Prima de risc de sector: 2%
Previziuni: • Riscul afacerii: 4%
Previziunea va fi efectuată pe o perioadă de 5 ani; Rezultă rata de actualizare: a = 17%
Se consideră că printr-un management adecvat, spaţiul
comercial va reuşi să crească cifra de afaceri cu circa 10% În tabelul următor vor fi prezentate sintetic datele care au
în primul an (se prevede o diversificare a activităţii) şi stat la baza acestui scenariu, precum şi rezultatele
prelucrării acestora:
- mil. lei -
Specificaţie 1999 2000 2001 2002 2003
Venituri din vânzarea de mărfuri 2.400 2.640 2.772 2.911 3.057
Cheltuieli totale din care 2.218 2.440 2.561 2.690 2.825
Cheltuieli cu mărfurile 1.486 2.031 2.132 2.239 2.352
Salarii 240 264 277 291 305
Alte plăţi 132 148 152 160 168
Venit net din exploatare 182 200 211 221 232
Factor actualizare @ = 17% 0.854 0.730 0.624 0.533 0.456
Venit net actualizat 155.4 146.0 131.6 117.7 105.7

Rezultă că valoarea spaţiului este: e) trebuie trecute una sau mai multe condiţii de verificare a
Vp = 155.4+146.0+131.6+117.7+105.7+105.7/0.13 = elementelor fizice, funcţionale şi de caracter social în
= 1.470 mil. lei (rotund) aceste fişe.
În prima etapă, inspecţia proprietăţii imobiliare începe cu
Precizia rezultatelor obţinute prin aplicarea acestei inspecţia terenului (sub aspectul locului pe care se află
metode este destul de redusă, având în vedere faptul că ea amplasată proprietatea), ca analiză a trăsăturilor fizice, la
nu se bazează pe date concrete culese de pe piaţă, ci care se are în vedere: topografia terenului, mărimea
apelează la previziuni care influenţa semnificativ terenului, drenajul, lungimea la faţadă, dimensiunile
estimarea valorii proprietăţii. terenului, utilităţile disponibile cum ar fi: alimentarea cu
••• apă, canalizarea, reţeaua electrică, reţeaua de gaze
IMPORTANŢA INSPECŢIEI naturale, reţeaua de telefonie. Se apreciază apoi accesul la
PROPRIETĂŢILOR IMOBILIARE DE TIP teren care poate fi drum betonat, asfaltat sau pavat cu
REZIDENŢIAL ŞI COMERCIAL piatră.
ing. Corneliu Şchiopu În cazurile de inspecţie a terenurilor pot apărea situaţii
evaluator imobiliar acreditat speciale cum ar fi
Ştiinţa evaluării este o parte a industriei serviciilor şi - poziţii ale terenurilor în zone restrictive (istorice,
pentru corectitudinea evaluatorului sau a firmelor de protecţie sanitară, terenuri poluate);
evaluare este necesar să fie asigurată o verificare, o - terenuri alăturate terenului supus inspecţiei şi care, prin
inspecţie a proprietăţii, care să asigure succesul raportului utilizarea lor, compromit valoarea de piaţă a terenului
de evaluare. Identificarea proprietăţii supusă evaluării, a inspectat;
proprietăţilor comparabile sub aspectul caracteristicilor - problemele cu sistemul septic, calitatea apei şi rezervoare
fizice şi funcţionale se impune ca activitate obligatorie în subterane pot diminua considerabil valoarea de piaţă a
procesul de evaluare. proprietăţii.
Fiecare aspect din procesul de evaluare se bazează pe Având în vedere cele menţionte mai sus, prezentăm in
priceperea cu care s-a efectuat inspecţia proprietăţii. Cele continuare etapele principale ale activităţii de inspecţie a
trei metode tradiţionale de evaluare - a costurilor, metoda proprietăţilor de tip rezidenţial şi a celor de tip comercial.
comparaţiei directe, a capitalizării veniturilor au la bază
inspecţia proprietăţii subiect al evaluării precum şi a 1. Proprietăţile de tip rezidenţial
proprietăţilor comparabile. Inspecţia proprietăţii este fundamentală pentru selecţionarea
Metoda costurilor se bazează pe inspecţia fizică asupra proprietăţilor comparabile vândute şi pentru determinarea
clădirii, analizând deprecierea elementelor componente ale ajustărilor cu proprietăţile comparabile.
proprietăţii. Ca prim pas în efectuarea inspecţiei, este obţinerea de la
Metoda comparaţiei directe impune inspecţia fizică serviciul de sistematizare local a planului de situaţie a zonei
asupra proprietăţii pentru care se face evaluarea, inspecţia în care se găseşte proprietatea, plan care are înscrise şi
terenului liber şi de asemenea inspecţia asupra utilităţile zonei. Urmează o verificare a calităţii terenului din
proprietăţilor comparabile. zonă prin informarea ce se impune a fi obţinută de la oficiul
Metoda capitalizării veniturilor impune inspecţia pentru a de mediu, iar ca ultimă informaţie este verificarea ce se
se determina care pot fi cauzele chiriilor diferite pentru impune privitor la categoria de siguranţă a structurii de
spaţii similare sau care sunt elementele funcţionale care rezistenţă a clădirii, această verificare obtinându-se de la
contribuie la aceste diferenţe. serviciul de locuinţe al municipalităţii.
După cum se ştie fiecare raport de evaluare a Inspecţia se va începe totdeauna numai împreună cu
proprietăţilor imobiliare, fie rezidenţială, fie comercială, clientul, inspectorul fiind de fapt “ochiul şi urechea
conţine un capitol în care sunt descrise în amănunt clientului” va fi persoana imparţială în tranzacţia proprietăţii.
elemente de structură, finisaj şi instalaţii funcţionale. Inspecţia clădirii proprietăţii se imparte în 2 activităţi
distincte şi anume:
Practica de inspecţie ne conduce la afirmaţia că, pentru o
a - verificarea exteriorului clădirii
inspecţie eficientă, este necesar să se ţină cont de
b - verificarea la interiorul clădirii
condiţiile de mai jos:
a. Verificarea pe exteriorul clădirii se referă la pereţii de pe
a) trebuie reţinute doar informaţiile relevante; între-bările exteriorul clădirii, tipul finisajului de protecţie al pereţilor, a
în afara inspecţiei propriuzise trebuie evitate; materialului lemnos de la acoperiş, a învelitorii clădirii
b) trebuie să fie formatată şi să fie trecute informaţiile precum şi elementelor care asigură scurgerea apelor de pe
corecte pentru ca inspecţia să devină folositoare terase sau acoperişul clădirii. Trebuie verificată şi tâmplăria
evaluatorului; exterioară ce aparţine casei, deprecierea materialului din care
c) trebuie completate rubricile din fişe cu date spe-cifice este confecţionată această tâmplărie. Se vor specifica aceste
inspecţiei proprietăţii evaluate sau a proprietăţilor materiale pentru finisajul şi elementele de protecţie a clădirii
comparabile; şi se va aprecia gradul de depreciere efectivă. Se va efectua
d) trebuie să se aibă în vedere completarea fişelor de obligatoriu şi o verificare a dimensiunilor clădirii pe con.
inspecţie privitoare la zonare şi la caracteristicile b. Verificarea la interiorul clădirii, verificare care trebuie să
cartierului; şi respecte planurile clădirii, trebuie să verifice dimensiunile
interioare ale încăperilor, să analizeze compartimentarea

interioară în funcţie de cele patru zone interioare ale unei statului în proprietatea chiriaşului. Această situaţie este
proprietăţi de tip rezidenţial. Se va analiza aspectul legat de specifică acestui proces aflat în derulare şi se desfăşoară pe
accesul în clădire, de mărimea camerei de recreere, de baza de criterii personale ale proprietarului, în speţă
numărul şi mărimea dormitoarelor, de numărul şi mărimea primăriile. În aceste cazuri, inspecţia se impune a fi efectuată
băilor cu aprecierea faţă de ceea ce este necesar, de mărimea şi pentru investiţiile efectuate de chiriaş. Aceste investiţii sunt
şi forma bucătăriei, de accesul la nivelul superior al clădirii, efectuate din profitul chiriaşului, cu venituri realizate din
de înălţimea camerelor. exploatarea lui şi este firesc ca în cazul în care se face
Se face apreciere asupra materialelor folosite pentru transferul proprietăţii de la proprietar la chiriaş, inspecţia să
finisajul pereţilor, al pardoselilor, a tavanelor, de aspectul tranfere evaluatoruluri datele necesare evaluării investiţiei,
general al interiorului clădirii, de gradul de întreţinere a astfel încât suma de transfer să fie diminuată cu valoarea
acestui finisaj, de deprecierea efectivă. investiţiei realizate.
Cursul de inspecţie promovat de IROVAL prezintă În cazul evaluării spaţiilor comerciale situate la parterul
amănunte referitoare la aceste elemente de inspecţie, unor clădiri este, de asemenea, importantă evaluarea
comparate cu un ideal care să permită dimensiunea ajustărilor terenului în conceptul celei mai bune utilizări. Această
necesare evaluatorului în analiza prin metoda comparaţiei evaluare se face pentru preţul de piaţă al terenului
directe. considerat liber. Este incorect, cum consideră primăria
Componente ale valorii patrimoniale a clădirii, instalaţiile municipiului Bucureşti, adăugarea la valoarea de piaţă a unui
funcţionale, electrice, sanitare, încălzire şi ventilaţii (unde preţ de teren determinat pe bază de formulă. Este cazul ca
este cazul), trebuie inspectate sub aspectul dimensionării aceste soluţii să fie rediscutate pentru a pune capăt
sistemului şi a deprecierii acestuia. Ponderea în costul clădirii determinării valorilor de piaţă prin alte metode de evaluare
de tip rezidenţial de circca 23-28 % impun inspecţiei tratarea decât cele stipulate în standardele internaţionale de evaluare.
cu mare atenţie a tuturor instalaţiilor funcţionale atât ca Inspecţiile proprietăţilor de tip rezidenţial şi de tip comercial
dimensionare şi materiale folosite în executarea lor cât şi sunt determinante pentru stabilirea corectă a preţurilor de
funcţionalitate. tranzacţie de către un evaluator bine informat, după o
Inspecţia proprietăţilor de tip rezidenţial presupune inspecţie detaliată.
observarea unui număr important de probleme, examinarea În cazul proprietăţilor de tip comercial sunt cuprinse şi
atentă a pereţilor, acoperişului, tâmplăriei, instalaţiilor şi clădirile de birouri, clădirile de tip industrial, clădiri pentru
notificarea acestor probleme în fişele de inspecţie. care inspecţia proprietăţii este determinantă în stabilirea
Evaluatorul va analiza aceste informaţii, va face diferenţierea valorii de piaţă, indiferent ce metodă de randament este
pe baza gravităţii defectelor şi va prezenta, de asemenea, şi utilizată.
costul reparaţiilor. În plus, evaluatorul va face apreciere şi •••
asupra funcţionalităţii şi va determina impactul deprecierii
fizice şi funcţionale asupra valorii de piaţă a proprietăţii de EVALUAREA UNEI PROPRIETĂŢI IMOBILIARE ÎN
tip rezidenţial. CURS DE EXECUŢIE
(CLĂDIRE ÎN CURS DE DEZVOLTARE)
2. Proprietăţile de tip comercial Dumitru Dumitriu-Dan
Similar procedurii de inspecţie a proprietăţii de tip Dumitru Dumitriu-Cristian
rezidenţial se pot efectua inspecţii ale proprietăţilor de tip Scopul evaluării;drepturile de proprietate evaluate
comercial dat fiind că, în multe cazuri, componentele Scopul evaluării este determinarea valorii de piaţă a
acestora sunt similare. Doar funcţiunile clădirilor de tip proprietăţii formată din 3 apartamente situate la nivelul VI,
comercial sunt diferite de cele rezidenţiale, dar condiţiile de boxele aferente acestora situate la etajul VII şi podul
verificare în exteriorul şi interiorul clădirilor rămân aceleaşi. corespunzător situat la etajul VIII, toate în imobilului din str.
Este foarte posibil ca în afara instalaţiilor electrice, sanitare, Principală nr. 35, în vederea constituirii acesteia drept
încălzire şi ventilaţii să fie necesară verificarea instalaţiilor de garanţie bancară.
sprinklere, lichide frigorifice şi alte instalaţii funcţionale pe În acest context este evaluat dreptul de posesie asupra
specific. proprietăţii, respectiv asupra clădirii, terenul fiind
În prima fază, la aceste tipuri de proprietăţi, este necesar ca concesionat de către Constructor, care este şi proprietarul
inspecţia să se înceapă prin inspecţia vecinătăţilor, care să iniţial al imobilului, de la Primărie.
analizeze suprafeţele exterioare clădirii, prin vizibilitatea de
la mare distanţă a clădirii, prin suprafaţa mare a spaţiului de Data
parcare, prin inspecţia referitoare la semnalizarea din timp a Informarea, inspectarea proprietăţii, evaluarea şi elaborarea
existenţei spaţiului comercial, prin uşurinţa cu care se intră în raportului de evaluare s-au desfăşurat în perioada 12 ÷
parcaj din drumurile publice, iluminatul electric al acestor 14.02.2001.
suprafeţe, prin diminuarea vizibilităţii spaţiului comercial de Data de referinţă a evaluării este 31.01.2001.
clădiri sau alte amenajări.
Asupra inspecţiei în interiorul spaţiului comercial, este Bazele evaluării şi sursele de informare
necesar a se face verificarea stării fizice ale elementelor Bazele elaborării raportului de evaluare sunt:
structurale ale clădirii, a finisajului interior precum şi a 9 Valoarea de piaţă – suma estimată pentru care
instalaţiilor funcţionale. proprietatea ar putea fi schimbată, la data evaluării, între un
O situaţie specială în evaluarea proprietăţilor de tip vânzător hotărât şi un cumpărător hotărât, într-o tranzacţie
comercial o are trecerea acestor spaţii din proprietatea

echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a Dreptul de proprietate asupra acestei proprietăţi imobiliare
acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângeri. este deţinut de către “Proprietar” astfel:
9 Valoarea de piaţă a clădirii în curs de dezvoltare – • în baza contractului de execuţie nr. 10039 din 29.12.2000 şi
termen specific proprietăţilor aflate în stadiu fizic de execuţie a facturii fiscale Bc ACA nr. 7451704 deţine:
(în curs de dezvoltare), ce descrie valoarea ce ar putea fi - apartamentul 21 etaj 6: 86,0 mp +7,72 mp (mărire
recuperată de pe piaţă pentru această proprietate, determinată sufragerie) = 93,72 mp
ca diferenţă între valoarea de piaţă curentă (presupunând că - apartamentul 22 etaj 6: 91,6 mp +7,72 mp (mărire
lucrările au fost executate şi considerând beneficiul tuturor sufragerie) = 99,32 mp
contractelor de închiriere în vigoare) şi cheltuielile estimate - boxe la etaj 7: 49,5 mp
în costuri curente necesare pentru definitivarea lucrărilor. TOTAL suprafaţă construită: 242,54 mp
Factura menţionată, corespunzătoare stadiului fizic al celor
Sursele de informare două apartamente are valoarea de 725.678.508 lei.
• Standardul Internaţional de Evaluare IVS 1 “Valoarea • în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 1020 din
de piaţă”; 30.08.2000 şi a facturii fiscale Bc ACA nr. 6154421:
• Standardul European de Evaluare EVS 6.03 “Clădiri în - apartamentul 23 etaj 6: 76,33 mp
curs de dezvoltare”; - boxă la etajul 7: 43,61 mp
• Standardul ANEVAR de evaluare SEV 4.03 - pod la etajul 8: 91,99 mp
“Valoarea de Piaţă”; TOTAL suprafaţă construită: 211,93 mp
• Standardul ANEVAR de evaluare SEV 6.03 “ Imobilizări Factura menţionată, corespunzătoare stadiului fizic a acestui
corporale în curs”; apartament şi a celorlalte spaţii are valoarea de 448.255.000
• indicii medii de creştere a preţurilor precizaţi în Buletinele lei.
Construcţiilor şi Buletinele Institutului Naţional pentru TOTAL GENERAL suprafaţă construită: 454,47 mp
Statistică şi Studii Economice; Deci această proprietate a fost cumpărată de la
• informaţii directe de la institute de proiectare, socie-tăţi de “Constructor” (acesta construieşte întregul bloc de la adresa
construcţii şi furnizori de materiale, materii prime şi menţionată), în stadiu fizic de execuţie (la roşu), urmând ca
energie; “Proprietarul” să execute finisajele, unele recompartimentări
• preţuri practicate pe piaţă şi preţuri de producţie ale şi instalaţiile, conform destinaţiei pe care o va da tuturor
producătorilor; componentelor proprietăţii tratate în întregime.
• chirii curente de piaţă. Proprietarul derulează acţiunea de finisare a construcţiei
pentru organizarea în cadrul ei a birourilor - sediu de firmă, a
Condiţii generale limitative spaţiilor destinate protocolului şi a spaţiului de agrement
Acest raport a fost elaborat în următoarele condiţii generale creat la nivelul terasei blocului, prin închiderea ei cu
limitative: tâmplărie de PVC şi geam termoizolant, până la data
• orice proporţie din valoarea totală estimată în acest raport evaluării fiind realizate lucrări în valoare de 461.169.673 lei.
poate fi făcută numai în urma unei analize concrete.
Valorile separate pentru porţiuni din construcţie nu au voie Astfel, costul total de achiziţie, până la data evaluării, în
să fie utilizate în alte evaluări şi dacă sunt utilizate, valorile preţuri curente, este: 1.635.103.181 lei.
nu sunt valabile; Conform documentaţiei topografice elaborate în vederea
înscrierii cu caracter nedefinitiv în cartea funciară, întregii
• orice estimare a valorii din acest raport se aplică proprietăţii
proprietăţi îi revine o suprafaţă de teren de 100,19 mp.
considerată în întregime şi orice diviziune în elemente sau
Terenul aferent acestei proprietăţi nu face obiectul
drepturi parţiale va anula această evaluare, în afara
transferului de proprietate de la Constructor către Proprietar,
eventualelor cazuri pentru care divizarea este evidenţiată
Proprietarul preluând doar dreptul de folosinţă, pe care
concret în raport;
Constructorul îl deţine în baza contractului de concesionare
• evaluatorul nu va fi solicitat să acorde consultanţă
nr. 31865/1996, încheiat cu Primăria.
ulterioară sau să depună mărturie în instanţă; necesitatea
unor astfel de solicitări trebuie convenită prealabil în scris
Localizarea proprietăţii
de către părţi;
Localizare în intravilanul municipiului X, în imediata
• acest raport de evaluare, în întregime, parţial sau referinţe,
vecinătate a clădirii cu birouri şi sedii de firme,
nu poate fi inclus în nici un document, circulară sau
reprezentativă în municipiu, realizată în soluţie constructivă
declaraţie şi nu poate fi publicat sau menţionat în alt fel,
ultramodernă, cu materiale noi, moderne, într-una dintre cele
fără aprobarea scrisă a evaluatorului, referitor la forma şi
mai liniştite şi pitoreşti zone ale oraşului.
contextul în care ar putea să apară.
Amplasamentul este în blocul “H” cu regim de înălţime
P+8E, întreaga proprietate fiind dispusă pe 3 nivele existente
Responsabilitatea faţă de terţi + nivelul creat prin închiderea terasei blocului.
Raportul de evaluare este destinat pentru scopul şi numai
Blocul este amplasat pe un lot care include clădirile
pentru uzul “Proprietarului”, Raportul este confidenţial
menţionate mai sus, la care accesul se face din Strada
pentru acesta şi pentru creditorul acestuia Banca GAMA.
Principală, pe alei placate cu dale autoblocante.
Nu acceptăm nici o responsabilitate dacă este transmis altei
Gradul de ocupare al terenului depăşeşte 80% dar utilizarea
persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop.
celei mai mari părţi a acestuia pentru terenuri de sport face ca
Prezentarea proprietăţii gradul de construire a zonei să fie de aproximativ 25%.

Suprafaţa amplasamentului se rezumă la suprafaţa 3,7% faţă de anul 1999, iar rata medie a şomajului fiind la
construită a blocului de 570,66 mp, suprafaţă concesionată de aproximativ 8,5%.
la Primărie. În această localitate câştigul mediu net la finele anului 1999
Vizibilitatea oferită de localizarea existentă este relativ bună a fost cu aproximativ 200 mii lei mai mare decât cel calculat
în asociere cu vecinătatea clădirii moderne din imediata la nivelul Regiunii de Dezvoltare N-E şi aproape egal cu cel
vecinătate. calculat la nivel naţional.
Accesul pietonal şi rutier este uşor, existând căi de acces Productivitatea muncii în industrie la nivel de municipiu
adecvate. Circulaţia mijloacelor auto în zonă este redusă, în este cu peste 17% mai mare decât la nivelul judeţului.
schimb cea a pietonilor, datorită tranzitului dinspre centru La data evaluării nu mai sunt întreprinderi cu capital de stat,
spre zona MCS, este relativ intensă. Zona este preponderent în acest municipiu putându-se considera privatizarea
rezidenţială şi de agrement (aici este localizată cea mai încheiată, element pozitiv pentru ceea ce reprezintă
puternică bază sportivă a municipiului) fără “vad comercial” atractivitatea patrimoniului privatizat şi polarizarea resurselor
semnificativ. financiare.
Spaţiul de parcare este asigurat pe platformele deja existente 9Piaţa proprietăţii
precum şi în parcarea din spatele clădirii moderne destinată Proprietatea evaluată se încadrează în categoria spaţiilor
birourilor. administrative – sedii de firmă, iar amplasarea ei în acest bloc
Gradul de seismicitate al terenului este 8, regimul de este favorabilă deoarece clădirea modernă cu birouri şi sedii
înălţime al clădirilor este peste P+10E. Sistematizarea de firmă din imediata vecinătate polarizează un mediu de
verticală a terenului este foarte bună, atât terenul de afaceri elevat, care se poate extinde şi la această clădire.
amplasare cât şi vecinătatea imediată fiind plane. Aşa cum sunt proiectate recompartimentările şi finisajele în
Vecinătăţile blocului, în conformitate cu Fişa bunului curs de execuţie în cadrul acestei proprietăţi, ea va fi un sediu
imobil: de firmă de factură deosebită, ce poate satisface cele mai
• la N: parcarea clădirii moderne destinată birourilor mari exigenţe, deoarece în afara spaţiilor pentru birouri va
• la E: teren Primărie mai deţine spaţii de protocol precum şi un inedit loc de
• la S: teren Primărie recreere în spaţiul realizat prin închiderea terasei blocului cu
• la V: alee de acces tâmplărie din PVC şi geam termoizolant.
Priveliştea oferită de vecinătăţi este plăcută, oferind spaţii
largi, cu multă vegetaţie. 9Cererea
Amplasamentul dispune de toate utilităţile necesare, acestea Tendinţa generală în municipiu este de scădere a şomajului.
fiind adecvate utilizării clădirii atât pentru rezidenţă cât şi Dacă se consideră şi investiţiile făcute în ultimii ani,
pentru birouri. respectiv cumpărarea pachetelor de acţiuni deţinute de FPS
de către întreprinzători privaţi, dar şi investiţiile obligatorii pe
Descrierea clădirii care aceştia trebuie să le realizeze, conform contractelor de
• Fundaţii: continui din beton armat pe radier general vânzare – cumpărare, estimăm că această tendinţă este reală
• Structura: diafragme din beton armat, turnate monolit cu şi va determina pe lângă apariţia a noi locuri de muncă,
cofraje glisante stimularea dezvoltării unor domenii conexe creatoare de noi
• Pereţi exteriori: diafragme din beton armat locuri de muncă sau care să solicite servicii profesionale.
• Pereţi despărţitori: diafragme din beton armat şi din BCA Conform datelor obţinute de la Registrul Comerţului, peste
• Acoperiş: tip şarpantă cu termoizolaţie şi învelitoare din 50% din firmele înregistrate îşi au sediul în apartamentele
tablă cutată patronilor, sau în cel mai bun caz în apartamente pentru
• Instalaţii sanitare: neexecutate încă locuit cărora le-a fost schimbată utilizarea rezidenţială.
• Instalaţii de încălzire: neexecutate încă Datorită lipsei resurselor financiare proprii şi a unor
• Instalaţii electrice: neexecutate încă finanţări avantajoase, estimăm că aproximativ 25% din
• Instalaţii de incendiu: neexecutate încă actualele sedii de firmă nu îndeplinesc condiţia spaţiului
• Starea constatată la inspecţia clădirii: clădire nouă, în stadiu mediu necesar pentru un salariat, respectiv 6,00 mp.
fizic de execuţie, fără instalaţii şi finisaje Experienţa evaluatorului arată că tot mai mulţi agenţi
economici care au avut închiriate birouri de la fostele
Elemente cu privire la piaţa imobiliară specifică întreprinderi de stat, se reorientează către spaţii mai
9Aspecte economice confortabile şi mai bine localizate.
Localitatea în care se află localizată proprietatea este Din aceste perspective considerăm că se va menţine cererea
municipiu reşedinţă de judeţ, unul dintre judeţele de spaţii pentru birouri cel puţin la nivelul actual, chiar cu o
industrializate ale ţării, situat între primele judeţe din uşoară creştere, solicitate fiind, pentru astfel de utilizări,
România, ca putere economică, în care şomajul este sub zonele liniştite, cu localizare centrală şi ultracentrală, acolo
media pe ţară (9,8% la nivel judeţ şi 10,3% la nivel naţional), unde activităţile comerciale nu reprezintă cea mai bună
în scădere semnificativă faţă de sfârşitul anului 1999 când se utilizare.
situa la 12,4%.
Municipiul este, de asemenea, unul dintre municipiile 9Oferta competitivă
puternice ale ţării, el contribuind la formarea producţiei Chiar în zona de amplasare, respectiv în clădirea modernă
industriale cu 47,9% din întreaga producţie industrială a cu birouri şi sedii de firmă, sunt suprafeţe mari de birouri
judeţului şi înregistrând în anul 2000 o creştere economică cu închiriate la terţi. Chiria contractuală este de 10,0 USD/mp
util lunar fără TVA (birouri situate de la etajul trei în sus), cu
acces la toate utilităţile, inclusiv lift, chiriaşul achitând toate satisfacere a dorinţelor solicitanţilor şi deci este vizată de
consumurile efectuate (energie electrică, aer condiţionat, apă, potenţialii cumpărători, astfel că tot ceea ce s-a ofertat de
canalizare). Ea corespunde spaţiilor dintr-o astfel de clădire către “Constructor” în blocul respectiv s-a contractat într-un
cu soluţii constructive ultramoderne, având suprafeţe vitrate termen rezonabil de timp.
mari (pereţi cortină), spaţii ce au căpătat notorietate la nivelul La parterul acestui bloc va avea sediul filiala unei
municipiului. La parterul acestei clădiri chiriile depăşesc importante Societăţi Naţionale.
această valoare ajungând până la 15 USD/ mp util. Astfel de O bună parte din cerere este satisfăcută şi din tranzacţii cu
chirii sunt, însă, acceptate de către bănci şi firme spaţii comerciale, părţi din acestea fiind transformate ulterior
internaţionale, ele nefăcând parte din categoria celor curente. în birouri.
În aceeaşi zonă, la parter de vilă P+2E, în spaţiu similar ca Este greu de afirmat că ar exista un exces de cerere sau de
finisaje cu cel evaluat (după definitivarea acestuia), în clădire ofertă, astfel că, bazat pe elementele de mai sus, evaluatorul
cu aceeaşi soluţie constructivă chiria curentă este de 7 consideră starea pieţei imobiliare a birourilor în echilibru la
USD/mp util lunar fără TVA; în aceeaşi clădire mai există 48 data evaluării, cu tendinţe de echilibru şi în următorii 3 ani,
mp de birouri cu finisaje superioare şi acces la utilităţi, oferta când uşoara creştere a cererii, determinată de dezvoltarea
fiind de 8 USD/mp, dar care în decurs de 3 săptămâni nu şi-a zonală, va fi corectată de reconversiile şi construcţiile noi.
găsit ofertant, proprietarul fiind nevoit, în final, să accepte tot
7,0 USD/mp util. Analiza utilizării proprietăţii
În perioada de informare exista în zonă ultracentrală a Utilizări legal permise, posibile din punct de vedere fizic,
municipiului, pe o stradă cu flux pietonal redus şi “vad fezabile din punct de vedere financiar, sunt birourile şi
comercial” mai modest o ofertă cu 98,5 mp spaţiu comercial rezidenţele. Este evident că utilizarea cea mai rentabilă este
ultrafinisat, pretabil pentru sediu de firmă, a cărui chirie s-a cea pentru birouri (exemplu: spaţiul corespunzător efectiv
adjudecat la 6,8 USD/ mp util fără TVA, noul chiriaş apartamentului 21 se poate închiria cu 490 USD, ca birouri,
organizând aici birouri. în timp ce chiria pentru utilizarea ca apartament poate fi
Şi în perioadele anterioare informării spaţiile pentru birouri maximum 200 USD), cu atât mai mult cu cât cheltuielile de
în zone echivalente zonei de amplasare a proprietăţii reconversie sunt neglijabile, deoarece clădirea, fiind în stadiu
evaluate, cu finisaje şi utilităţi similare s-au închiriat cu chirii fizic de execuţie, finisajele şi recompartimentările specifice
curente de 7,0 USD/mp. se fac în cadrul lucrărilor normale de finalizare şi punere în
Acelaşi nivel al chiriilor curente se înregistrează pentru funcţiune. Proprietatea evaluată se remarcă şi se defineşte
spaţii rezultate din extinderea pe teren concesionat de la adecvată pentru utilizarea ca birouri şi spaţii de protocol
Primărie a unor apartamente de parter care au fost finisate şi pentru că ea permite organizarea unui flux informaţional
modernizate şi care se află localizate în zone ultracentrale. coerent, poate avea aspect de sediu ultramodern, iar
Pentru spaţii de birouri localizate ultracentral există şi chirii priveliştea de la înălţimea etajelor ce le ocupă este un element
contractuale care depăşesc 7,0 USD/mp dar acestea au fost de relaxare, asigurând în acelaşi timp şi liniştea necesară
acceptate de către firme gen MOBILROM, MOBIFON, desfăşurării unor activităţi intelectuale.
COSMOROM pentru spaţii comerciale amplasate pe arterele Posibilitatea de acces, atât pe scara interioară din incinta
ultracentrale, cu “vad comercial” deosebit, dar care, în afara birourilor cât şi pe casa scării, poate asigura la un moment
birourilor, mai au în aceste spaţii şi standuri de vânzare. dat chiar separarea unor spaţii şi organizarea lor
Aceste exemple nu se încadrează în categoria chiriilor independentă într-un alt context.
curente care se percep pentru spaţii similare, cu destinaţia Apreciem că, printr-o astfel de utilizare, se valorifică foarte
birouri, ca reflectare a principiului substituţiei. bine potenţialul localizării şi notorietatea zonei. De
Oferta competitivă se va completa cu birouri obţinute din asemenea, prin concentrarea birourilor, a spaţiilor de protocol
reconversia unor spaţii comerciale, sau pur şi simplu din şi a celui de agrement, inedit realizat pe terasa blocului, se
schimbarea destinaţiei unor spaţii comerciale. Fenomenul obţine o proprietate unică în felul ei în municipiul X.
este specific ultimelor luni, după ce agenţii economici privaţi Informaţiile deţinute de noi confirmă faptul că, în acelaşi
care au cumpărat pachetele majoritare ale societăţilor bloc, pe lângă parterul şi mezaninul ce vor fi deţinute de către
comerciale cu obiect de activitate comerţul, şi care deţineau filiala unei importante societăţi naţionale, şi la celelalte
majoritatea spaţiilor comerciale din municipiu au analizat niveluri până la etajul 6 au fost achiziţionate apartamente în
capacitatea de obţinere de profit a acestora; cele amplasate în vederea transformării lor în sedii de firmă.
“vaduri comerciale” modeste, chiar dacă au localizare Evaluarea
centrală sau ultracentrală, sunt închiriate şi pentru birouri, NOTĂ: toate preţurile şi indicii de preţ din structura acestui
fără nici o reconversie prealabilă. raport, precum şi valorile determinate, nu includ
La data evaluării există în construcţie, în zona Pieţei, TVA.
deasemenea zonă ultracentrală, un imobil care va oferi, în
afara spaţiilor pentru birouri ale proprietarului, încă 9Ipoteze
aproximativ 200 mp spaţii excedentare pentru acesta. • s-a presupus că această clădire în curs de execuţie are
Elementele de analiză s-au referit numai la spaţii pentru asigurată finanţarea şi că toate contractele aferente derulării
birouri cu finisaje superioare, cu utilităţi complete, cu lucrărilor rămân valabile până la punerea în funcţiune;
localizări ultracentrale. • valoarea recomandată nu a ţinut cont de obligaţiile fiscale
9Echilibrul ce pot apare la vânzare şi nici de convenţii de plată a
Zona care defineşte segmentul de piaţă imobiliară studiat, preţului ce pot apare între părţile implicate într-o eventuală
prin caracteristicile sale, reuşeşte să păstreze un nivel înalt de tranzacţie, considerându-se condiţii de plată normale;

• estimările de exploatare conţinute în raport sunt bazate pe pentru orice lucrare tehnică necesară pentru descoperirea şi
condiţiile actuale ale pieţei; prin urmare, datorită îndepărtarea lor. Dacă este nevoie, “Proprietarul” trebuie să
volatilităţii pieţei, acestea se pot schimba funcţie de angajeze un expert în acest domeniu;
condiţiile viitoare;
• evaluarea se raportează în lei, iar pentru valori în valută s-a 9 Selectarea metodelor de evaluare
folosit conversia: 1USD = 26.513 lei la data de 31.01.2001. Evaluarea se desfăşoară conform recomandării Standardului
• evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate privind European de Evaluare EVS 6.03 şi a Standardului ANEVAR
descrierea situaţiei juridice sau a titlurilor de proprietate; SEV 6.03.
acestea se bazează pe documente şi informaţii furnizate de Dintre cele trei baze precizate în SEV 6.03 considerăm
către “Proprietar”; adecvată următoarea abordare pentru determinarea valorii de
• proprietatea este evaluată ca fiind liberă de orice sarcini; piaţă a clădirii în stadiu fizic de execuţie: diferenţă între
• se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare valoarea de piaţă curentă (presupunând că lucrările au fost
competentă a proprietăţii; executate şi considerând beneficiul tuturor contractelor de
• toate documentaţiile tehnice utilizate se presupun a fi închiriere în vigoare) şi cheltuielile estimate în costuri
corecte; planurile şi materialul grafic din acest raport sunt curente necesare pentru definitivarea lucrărilor.
incluse numai pentru a ajuta cititorul să-şi facă o imagine Valoarea de piaţă curentă se determină prin capitalizarea
referitoare la proprietate; venitului efectiv brut obţinut din închirierea spaţiilor la
• se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale utilizarea menţionată.
proprietăţii, subsolului sau structurii construcţiilor ce ar Cheltuielile estimate în costuri curente necesare pentru
avea ca efect o valoare mai mică sau mai mare. Evaluatorul definitivarea lucrărilor şi aducerea proprietăţii la stadiul de
nu-şi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea situaţii proprietate închiriabilă se determină pe baza structurilor de
sau pentru obţinerea studiilor tehnice ce ar fi necesare deviz necesare pentru instalaţii şi finisaje, la spaţii cu aceeaşi
pentru descoperirea lor; utilizare executate în municipiu, precum şi a costurilor şi
ponderilor lucrărilor pentru astfel de clădiri cuprinse în
• se consideră că proprietatea este în deplină concor-danţă cu
“Îndreptarul tehnic pentru evaluarea imediată, la preţul zile, a
toate reglementările locale şi republicane privind mediul
costurilor elementelor şi construcţiilor” de Sorin Turcuş şi
înconjurător, cu excepţia neconcordanţelor expuse, descrise
Aurel Cristian.
şi luate în considerare în mod explicit în cadrul prezentului
raport;
9 Rata de capitalizare
• se presupune că proprietatea este conformă cu toate
Principiul de calcul al ratei de capitalizare este cel consacrat
reglementările şi restricţiile urbanistice, cu excepţia
pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare:
neconformităţilor expuse, descrise şi luate în considerare în
mod explicit în cadrul prezentului raport; VE
t= ;
• se presupune că toate autorizaţiile, certificatele de PT
funcţionare şi alte documente şi solicitate de autorităţi unde:
legale sau administrative locale sau republicane, sau de VE – venitul efectiv brut din închiriere, înaintea impozitării,
către organizaţii sau instituţii private, au fost sau pot fi pentru proprietatea care s-a vândut;
obţinute sau reînnoite pentru oricare dintre utilizările pe PT – preţul obţinut pentru proprietatea care s-a vândut.
care se bazează estimările valorii din cadrul raportului;
• în afara cazurilor ce ar fi descrise explicit în acest raport, nu Rata de capitalizare a profitului reproductibil am stabilit-o
a fost observată şi nu se deţin informaţii de către evaluator pe baza unei analize a chiriilor practicate şi preţurile
cu privire la existenţa unor materiale periculoase pe sau în tranzacţiilor realizate pentru câteva proprietăţi similare;
această proprietate. Valoarea estimată este bazată pe calculele fiind realizate cu profitul efectiv brut.
ipoteza că nu există asemenea materiale ce ar afecta Astfel a rezultat o rată de capitalizare t = 0,18
valoarea proprietăţii. Evaluatorul nu are calitatea,
calificarea şi obligaţia de a detecta astfel de substanţe şi nu- 9 Estimarea valorii de piaţă a elementelor non-imobiliare
şi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea cazuri sau
GRAD DE CHIRIE DE VENIT EFECTIV

NIVEL DESTINAŢIE SUPRAFAŢĂ
UTILIZARE PIAŢĂ BRUT
AMPLASARE SPAŢIU UTILĂ (mp)
(%) (USD/mp util) (mii lei)
Et. 6 şi 7 Birouri 271,86 100 7,0 605.457
Et. 8 Spaţii protocol 68,99 90 4,0 79.018
TOTAL 684.475

Utilizarea spaţiului de agrement rezultat prin închiderea tendinţele acesteia nu sugerează creşteri reale ale chiriei de
terasei blocului, într-o soluţie constructivă elegantă cu piaţă, respectiv tendinţele de creştere a chiriei fiind
tâmplărie din PVC şi geam termoizolant se consideră a fi corectate de oferta suplimentară.
inclusă în aceste chirii curente de piaţă, acesta fiind un
element de atracţie şi un avantaj competitiv faţă de alte 9 Determinarea valorii
spaţii pentru birouri. Conform metodologiei prezentate la selectarea metodelor
684.475 mii lei este un venit reproductibil, noi de evaluare, valoarea de piaţă a clădirii în stadiul fizic
considerând că elementele caracteristice pieţei şi prezentat rezultă astfel:
VALOARE
SPECIFICAŢIE
(mii lei)
Venit efectiv brut 684.475
Rata de capitalizare 0,18
Valoare de piaţă curentă 3.802.639
Cheltuieli estimate pentru finalizarea lucrărilor, din care: 2.705.914
• instalaţii: 2.500 mii lei/mp Ac × 454,47 mp Ac 1.136.175
• finisaje: 3.454 mii lei/mp Ac × 454,47 mp Ac 1.569.739
Valoarea de piaţă clădire în stadiu fizic 1.096.725
•••
REEVALUAREA ACTIVELOR IMOBILIZATE ŞI impozitului pe profit datorită înregistrării unor amortizări mai
ÎNREGISTRAREA CONTABILĂ A DIFERENŢELOR reduse faţă de varianta 1. Aceste situaţii coroborate cu
DIN REEVALUARE opţiunea facultativă de aplicare a reevaluării au determinat
ing. ec.Adrian Vascu multe întreprinderi să renunţe la aceasta. Un pas decisiv în
preşedinte CT Cluj această direcţie cu implicaţie pe termen lung a fost adoptarea
ing. Rodica Hasmăşan HG 403/2000 care a abrogat (“prin absorbţie”) HG 983/1998
Membru Acreditat ANEVAR şi care a prevăzut posibilitatea reevaluării activelor
imobilizate, la sfârşitul anului anterior, pe baza indicilor de
După cum este cunoscut în practica evaluării, una din inflaţie şi corectarea diferenţelor de reevaluare obţinute în
misiunile frecvente ale evaluatorilor este cea de evaluare funcţie de valoarea de piaţă sau de utilizare a elementelor
pentru situaţiile financiare. În România, până în prezent, supuse reevaluării. Chiar dacă prevederile acestui act
reevaluarea activelor s-a efectuat până în anul 2000 exclusiv, normativ sunt cunoscute evaluatorilor membrii ANEVAR
pe baza unor acte normative (HG 945/1990, HG 26/1992, care profesează activitatea de evaluare, vom relua în
HG 500/1994, HG 983/1998 şi HG 403/2000). Primele trei continuare câteva din prevederile HG 403 şi vom prezenta
hotărâri de guvern din enumerarea anterioară (clasificate câteva caracteristici ale acesteia:
neoficial ca având o ordine a apariţiei crescătoare din punct - Conform textului hotărârii de guvern au fost supuse
de vedere a “superficialităţii” acestora) au fost aplicate de reevaluării toate activele imobilizate rezultând de aici că
către întreprinderi prin aplicarea unor coeficienţi fără a exista inclusiv terenul va fi reevaluat. În normele de aplicare ale
posibilitatea corelaţiei rezultatelor obţinute cu valoarea de hotărârii terenurile au fost omise din enumerarea
piaţă sau valoarea de utilizare a activelor. În aceste condiţii. categoriilor de active supuse reevaluării astfel încât s-a
evaluatorii nu au fost implicaţi în realizarea acestor creat o dilemă privind includerea sau neincluderea terenului
reevaluări. Odată cu apariţia HG 983/1998 s-a făcut un prim în reevaluare. Din punct de vedere al autorilor, terenul ar
pas înspre îndreptarea acestei situaţii. Chiar dacă HG trebui inclus în reevaluare, având în vedere următoarele
983/1998 a avut o sferă limitată de aplicare, fiind vizate consideraţii:
exclusiv terenurile şi construcţiile (din raţiuni fiscale legate - Aplicarea reevaluării fără includerea terenului nu are logică
de nivelul impozitelor pe construcţii) a apărut posibilitatea din punct de vedere economic, conducând la obţinerea unei
corectării diferenţelor rezultate din aplicarea coeficienţilor, în valori neuniforme a activelor imobilizate, deci fără un
funcţie de valoarea de piaţă sau valoarea de utilizare a conţinut economic. Reevaluarea contabilă poate conduce la
activelor supuse reevaluării astfel încât valoarea înregistrată exprimarea elementelor bilanţiere de activ în preţuri
în documentele de evidenţă contabilă să reflecte situaţia reală omogene (relativ la baza de raportare) şi va atenua
a activelor la momentul aplicării actului normativ (decembrie discrepanţele actuale. Lipsa terenului din reevaluare
1998). Dificultăţtile apărute în activitatea evaluatorilor anulează fără sens acest element favorabil al revaluării
implicaţi în acest demers de corecţie, au fost fundamentarea contabile, motiv pentru care considerăm că omisiunea
valorilor obţinute, ţinând seama de implicaţiile asupra includerii explicite a terenului nu este o problemă de fond,
fiscalităţii întreprinderii, generate de înregistrarea acestor ci una de formă. Un posibil argument al omisiunii îl
valori, respectiv: (1) un nivel prea ridicat al valorilor rezultate constituie şi faptul că rezultatul reevaluării terenului nu are
conducea la creşterea impozitului pe clădiri şi reducerea impact asupra fiscalităţii (impunerea terenului făcându-se la
impozitului pe profit datorită creşterii amortizărilor; (2) un suprafaţa acestuia şi nu la valoarea de inventar)
nivel prea redus al valorilor rezultate conducea la un nivel - Din discuţiile purtate de autori cu persoane din ministerul
mai redus al impozitelor pe clădiri şi la un nivel mai ridicat al de finanţe, a rezultat că terenul nu a fost intenţionat omis

din prevederile HG 403/2000 şi că probabil vor apare Calculul ajustărilor:
precizări speciale de completare a actului normativ; Varianta 1:
- Hotărârea de guvern nu are caracter “de unică folosinţă” - evaluatorul determină valoarea de piaţă sau valoarea de
ci se va putea aplica la finele fiecărui an, pe baza utilizare a mijlocului fix, care reprezintă valoarea rămasă a
indicelui de inflaţie şi obligatoriu, dacă suma indicilor de mijlocului fix (col.21);
inflaţie pe ultimii 3 ani depăşeşte 100%; - se determină valoarea de inventar actualizată (col. 17)
- Reevaluarea se va aplica întotdeauna în prima parte a ţinând cont de gradul de uzură scriptic şi valoarea rămasă
anului, până la închiderea bilanţului pe anul anterior, care determinată mai sus;
va trebui să includă efectele reevaluării. Prima dată de - se determină ajustările propuse de comisia de inventariere
referinţă pentru aplicarea HG 403 a fost 31.12.2000. ca diferenţă între valoarea de inventar actualizată
- Aplicarea reevaluării este în concordanţă cu iniţiativa determinată mai sus (col.17) şi valoarea actualizată cu
Ministerului de Finanţe, de retratare a situaţiilor ajutorul coeficienţilor de actualizare (col.9);
financiare ale întreprinderilor pe baza Standardelor - se calculează amortizarea actualizată (col. 19) aplicând
Internaţionale de Contabilitate (IAS) demarată în anul gradul de uzură scriptică la valoarea de inventar actualizată;
2001. Astfel, prin Ordinul 94/2001 pentru aprobarea - se determină diferenţa de amortizare (col. 20) ca diferenţă
Reglementărilor contabile armonizate cu Directiva a IV-a între amortizarea actualizată (col. 19) şi amortizarea
a Comunităţilor Economice Europene şi cu Standardele înregistrată în contabilitate (col. 6)*;
Internaţionale de Contabilitate (IAS) s-a definitivat cadrul
legislativ de trecere treptată a sistemului de înregistrare Varianta 2:
contabil dinspre varianta actuală înspre varianta - evaluatorul determină valoarea de reconstrucţie sau
standardelor internaţionale. Conform acestui ordin, valoarea de înlocuire a mijlocului fix (col. A), care
întreprinderile care vor prezenta situaţiile financiare corespunde valorii de inventar actualizate;
retratate conform IAS vor putea opta pentru retratarea - se estimează gradul de depreciere acumulată de către
activelor imobilizate la una din următoarele variante: (1) evaluator (col. B);
aplicarea hotărârii de guvern de reevaluare a activelor - se determină amortizarea actualizată, aplicând gradul de
imobilizate sau (2) aplicarea prevederilor IAS 29 – depreciere acumulată (col B) la valoarea actualizată (col.
Actualizarea la inflaţie – care implică retratarea tuturor A);
posturilor bilanţiere (activ şi pasiv). Practic, prima - se determină diferenţa de amortizare care trebuie
variantă reprezintă aplicarea HG 403, iar a doua variantă înregistrată în contabilitate (col E) ca diferenţă între
include în totalitate prima variantă şi se extinde la toate valoarea actualizată (col. A) şi amortizarea actualizată (col.
elementele bilanţiere. Rezultă de aici că aplicarea HG C)*;
403 se va aplica anual şi având în vedere importanţa - se determină diferenţe imobilizări corporale de înregistrat
retratării activelor imobilizate în perspectiva IAS-urilor (col. 16) ca diferenţă între valoarea actualizată de către
este o activitate complexă cu impact semnificativ asupra evaluator (col A) şi valoarea de inventar înregistrată în
structurii patrimoniale a întreprinderii. Reevaluarea se contabilitate (col.2);
transformă dintr-o activitate mecanică de multiplicare a - ajustările comisiei de inventariere (col. 15) vor fi calculate
unor valori contabile prin intermediul unor indici daţi, ca diferenţă între col. 16 – “Diferenţe imobilizări corporale
într-o activitate creativă în care, în funcţie de de înregistrat” şi coloana 14 - “Diferenţe din reevaluare
particularităţile fiecărui caz (întreprindere sau chiar calculate”
mijloc fix în parte) devin primordiale logica, judecata Înregistrările contabile care se vor face în cele două variante
evaluatorului şi abilităţile sale de a folosi toate sunt:
instrumentele de care dispune în acest moment (standarde - diferenţele rezultate din reevaluarea imobilizărilor
SEV, IVS, EVS, colecţia de standarde IAS etc) corporale (col. 16) se înregistrează în conturile de
- Din tabelul anexat la HG 403/2000 – Anexa 1- rezultă cum mijloace fixe 212 pe analitice distincte, în corespondenţă
vor fi obţinute valorile de înregistrare în contabilitate ca cu 105.06 pe analitice distincte;
urmare a aplicării reevaluării (valoare de inventar, amortizare - înregistrarea diferenţei dintre amortizarea actualizată şi
actualizată, valoare rămasă) pe baza actualizării cu indicele cea înregistrată până la data evaluării (col. 20 – varianta 1
de inflaţie comunicat de CNS. Aceste prevederi rămân şi col D – varianta 2) se înregistrează astfel:
valabile atâta timp cât valorile actualizate pe baza indicilor de 105.06/analitic distinct = 281/analitic distinct;
inflaţie nu sunt ajustate. Dacă se operează ajustări ale * În ambele variante, dacă amortizarea actualizată este mai
valorilor rămase modul de actualizare a valorii de inventar şi mică decât amortizarea înregistrată în contabilitate în
a amortizării actualizate nu mai rezultă din normele de contul 281, atunci valoarea de inventar actualizată se va
aplicare ale HG 403. În această situaţie, fiecare întreprindere putea determina prin adăugarea la valoarea rămasă
a avut posibilitatea să înregistreze după “logică proprie” determinată de evaluator a valorii amortizării înregistrate
diferenţele din reevaluare. În cele ce urmează, vom prezenta în contabilitate, diferenţa de amortizat fiind zero.
două modalităţi posibile de înregistare ca urmare a operării
ajustărilor asupra valorii rămase, neexcluzând să existe şi alte
posibilităţi. Va fi exemplificată în continuare aplicarea celor
două variante pentru aceleaşi patru mijloace fixe:

22
VARIANTA 1
Denumirea
Amortizare calculată
imobilizării Valoare de Amortizare Amortizare Total Valoare rămasă Grad de
Nr. aferentă activelor Coeficient de Valoarea Amortizare
corporale sau a înregistrare în calculată în calculată în amortizare la neamortizată la uzură
crt. scutite conform actualizare actualizată actualizată
imobilizării contabilitate credit cont 281 debit cont 8045 31.12.2000 31.12.2000 scriptică
reglementărilor legale
corporale în curs
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
col.3+col.4+col5 ca1.2- col6 co1.2 x col.8 co1.6 z 100 co1.9 x col. 10
col2 100
1 CLADIRE HALA 5,857,426,503 1,431,673,661 0 0 1,431,673,661 4,425,752,842 2.467 14,450,271,1 3,531,938,922
FABRICATIE + 83
GRUP SOCIAL
2 DRUMURI 215,168,259 40,836,130 0 0 40,836,130 174,332,129 2.467 530,820,095 100,742,733
TOTAL GRUPA 1 6,072,594,762 1,472,509,791 1,472,509,791 4,600,084,971 14,981,091,2 3,632,681,655

78
3 MAŞINA CUSUT 12,349,889 7,101,204 0 0 7,101,204 5,248,685 14.550 179,690,885 103,322,518
SACI PNEUM.
PORTAB
4 IMPRIMANTA 21,476,869 14,815,074 0 0 14,815,074 6,661,795 3.062 65,762,173 45,363,757
EPSON DFX - 8000
TOTAL GENERAL 6,106,421,520 1,494,426,069 1,494,426,069 4,611,995,451 15,226,544,3 3,781,367,930

36
Valoare Difernţe din Ajustări ale valorii Diferenţe imobilizări

Diferenţă Valoare Amortizare Diferenţă Valoare rămasă
rămasă reevaluare propuse de comisia corporale de Grad de uzură scriptică Observaţii
Buletin informativ nr. 1-2 - 2001

amortizare actualizată actualizată amortizare actualizată
actualizată calculate de inventariere înregistrat
12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
coI.11- co16 col.9 - col. 11 co1.9 - col.2 col.17 - col.9 co1.14 ± col. I5 col.21x(1-col.18) col.6 z 100 co1.17 x col 18 col. 19 - col..6
co1.2 100
2,100,265,261 10,9lM32,261 8,592,844,680 -1,016,877,786 7,575,966,894 13,433,393,397 24.44% 3,283,393,397 1,851,719,736 10,150,000,000
59,906,603 430,077,362 315,651,836 6,075,733 321,727,569 536,895,828 18.98% 101,895,828 61,059,698 435,000,000
2,160,171,864 11,348,409,623 8,908,496,516 -1,010,802,053 7,997,694,463 13,970,289,225 3,385,289,225 1,912,779,434 10,585,000,000
96,221,314 76,368,367 167,340,996 -27,925,664 139,415,332 151,765,221 57.50% 87,265,221 80,164,017 64,500,000
30,548,683 20,398,416 44,285,304 -9,344,164 34,941,140 56,418,009 68.98% 38,918,009 24,102,935 17,500,000
2,296,941,861 11,445,176,406 9,120,122,816 -1,048,071,881 8,072,050,935 14,178,472,455 3,511,472,455 2,017,046,386 10,667,000,000
VARIANTA 2
Denumirea
Amortizare calculată
imobilizării Valoare de Amortizare Amortizare Total Valoare rămasă
Nr. aferentă activelor Coeficient de Valoarea Grad de uzură Amortizare
corporale sau a înregistrare în calculată în calculată în amortizare la neamortizată la
crt. scutite conform actualizare actualizată scriptică actualizată
imobilizării contabilitate credit cont 281 debit cont 8045 31.12.2000 31.12.2000
reglementărilor legale
corporale în curs
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
col.3+col.4+col.5 col.2 - col.6 co1.2 x col.8co1.6 x 100 co1.9 xco1.10
co1.2 100
1 CLĂDIRE HALĂ 5,857,426,503 1,431,673,661 0 0 1,431,673,661 4,425,752,842 2.467 14,450,271,183 24.44% 3,531,938,922
FABRICAŢIE +
GRUP SOCIAL
2 DRUMURI 215,168,259 40,836,130 0 0 40,836,130 174,332,129 2.467 530,820,095 18.98% 100,742,733
TOTAL GRUPA 1 6,072,594,762 1,472,509,791 1,472,509,791 4,600,084,971 14,981,091,278 3,632,681,655
3 MAŞINA CUSUT 12,349,889 7,101,204 0 0 7,101,204 5,248,685 14.550 179,690,885 57.50% 103,322,518
SACI PNEUM.
PORTAB
4 IMPRIMANTA 21,476,869 14,815,074 0 0 14,815,074 6,661,795 3.062 65,762,173 68.98% 45,363,757
EPSON DFX - 8000
6,106,421,520 1,494,426,069 1,494,426,069 4,611,995,451 15,226,544,336 3,781,367,930
Difernţe din Ajustări ale valorii Diferenţe imobilizări

Diferenţă Valoare rămasă Valoare Grad de uzură Amortizare Diferenţă Valoare rămasă
reevaluare propuse de comisia de corporale de Observaţii
amortizare actualizată actualizată scriptică actualizată amortizare actualizată
calculate inventariere înregistrat
12 13 14 A B C D E 15 16 17
col..11 - col. 6 col.9 – col.11 col.9 - col 2 col.A x col.B col. C + co1.6 colA - col C col.14+ col.15
2,100,265,261 10,918,332,261 8,592,844,680 13,472,080,957 24.66% 3,322,080,957 1,890,407,296 10,150,000,000 -978,190,226 7,614,654,454
59,906,603 430,077,362 315,651,836 537,920,648 19.13% 102,920,648 62,084,518 435,000,000 7,100,553 322,752,389
2,160,171,864 11,348,409,623 8,908,496,516 14,010,001,604 3,425,001,604 1,952,491,813 10,585,000,000 -971,089,674 7,937,406,842
96,221,314 76,368,367 167,340,996 112,300,000 42.56% 47,800,000 40,698,796 64,500,000 -67,390,885 99,950,111
Buletin informativ nr. 1-2 - 2001

30,548,683 20,398,416 44,285,304 63,250,000 72.33% 45,750,000 30,934,926 17,500,000 -2,512,173 41,773,131
2,286,941,861 11,445,176,406 9,120,122,816 14,185,551,604 3,518,551,604 2,024,125,535 10,667,000,000 -1,040,992,732 8,079,130,084
23
În exemplul prezentat în anexa aceste valori sunt: - grupa 2: 7.101.204 + 40.698.796 = 47.800.000 lei
Varianta 1: - grupa 3: 14.815.074 + 30.934.926 = 45.750.000 lei
2121.1 = 105.061 7.897.694.463 TOTAL GENERAL: 3.518.551.604 lei
2122.1 = 105.062 139.415.332 ¾ valoarea rămasă este:
2123.1 = 105.063 34.941.140 - grupa 1: 14.010.001.604 – 3.425.001.604 =
105.061 = 2811 1.912.779.434 10.585.000.000 lei
105.062 = 2812 80.164.017 - grupa 2: 112.300.000 – 47.800.000 = 64.500.000 lei
105.063 = 2813 24.102.935 - grupa 3: 63.250.000 – 45.750.000 = 17.500.000 lei
Astfel: TOTAL GENERAL: 10.667.000.000 lei
¾ valoarea actualizată în urma evaluării este:
¾ diferenţe din reevaluare – sold creditor 105.06,
- grupa 1 : 6.072.594.762 + 7.897.694.463 =
inclusiv pe analitice:
13.970.289.225 lei
- grupa 1: (105.061) : 7.937.406.842 – 1.9952.491.813
- grupa 2: 12.349.889+167.340.996 = 151.765.221 lei
= 5.984.915.029 lei
- grupa 3: 21.476.869 + 34.941.140 = 56.418.009 lei
- grupa 2: (105.062) : 99.950.111 – 40.698.796
TOTAL GENERAL: 14.178.472.455 lei
= 59.251.315 lei
¾ valoarea amortizării totale este: - grupa 3: (105.063) : 41.773.131 – 30.934.926
- grupa 1: 1.472.509.791+ 1.912.779.434 = = 10.838.205 lei
3.385.289.225 lei TOTAL GENERAL: 6.055.004.549 lei
- grupa 2: 7.101.204 + 80.164.017 = 87.265.221 lei În urma aplicării celor două varinte rezultă:
- grupa 3: 14.815.074 + 24.102.935 = 38.918.009 lei • diferenţele din reevaluare care modifică capitalurile
TOTAL GENERAL: 3.511.472.455 lei proprii (soldul contului 105.06) sunt aceleaşi în ambele
¾ valoarea rămasă este: variante
- grupa 1: 13.970.289.225 – 3.385.289.225 = • diferenţe între cele două metode apar la valorile de
10.585.000.000 lei inventar actualizate şi amortizarea actualizată. În varianta
- grupa 2: 151.765.221 – 87.265.221 = 64.500.000 lei 1 se păstrează gradul de uzură scriptică, în timp ce în
- grupa 3: 56.418.009 – 38.918.009 = 17.500.000 lei varianta 2 acesta se modifică, fiind preluat gradul de
TOTAL GENERAL: 10.667.000.000 lei depreciere estimat de către evaluator.
¾ diferenţe din reevaluare – sold creditor 105.06, • în special la construcţii, pot apare situaţii în care vor
inclusiv pe analitice: creşte semnificativ valorile de inventar ceea ce va
- grupa 1: (105.061) : 7.897.694.463 – 1.912.779.434 = conduce la creşterea impozitelor de plătit.
5.984.915.029 lei Concluzie:
- grupa 2: (105.062) : 139.415.332 – 80.164.017 = Astfel, în opinia autorilor, din variantele analizate rezultă că
59.251.315 lei ambele pot fi utilizate pentru înregistrarea diferenţelor din
- grupa 3: (105.063) : 34.941.140 – 24.102.935 = reevaluare ca urmare a aplicării HG 403/2000. Nu putem
10.838.205 lei concluziona ferm că una este mai avantajoasă decât cealaltă.
TOTAL GENERAL: 6.055.004.549 lei Diversitatea mare a întreprinderilor din România şi
complexitatea patrimoniului acestora ne determină să opinăm
Varianta 2: că nu se impune adoptarea unei soluţii unice pentru problema
2121.1 = 105.061 7.937.406.842 analizată. Este foarte important ca principiile care stau la
2122.1 = 105.062 99.950.111 baza înregistrării contabile să fie respectate. Rămâne la
2123.1 = 105.063 41.773.131 latitudinea întreprinderii să selecteze metoda cea mai
105.061 = 2811 1.952.491.813 potrivită, ţinând seama de următoarele elemente:
105.062 = 2812 40.698.796 • să fie aplicată unitar pentru toate mijloacele fixe;
105.063 = 2813 30.934.926 • să fie adaptată specificului întreprinderii şi specificului
Astfel: mijloacelor fixe reevaluate;
¾ valoarea actualizată în urma evaluării este: • să evite supraevaluarea sau subevaluarea astfel încât să
- grupa 1: 6.072.594.762 + 7.937.406.842 = rezulte pe de o parte, reprezentarea fidelă a patrimoniului
14.010.001.604 lei întreprinderii şi pe de altă parte impactul fiscalităţii să fie
- grupa 2: 12.349.889 + 99.950.111 = 112.300.000 lei cel optim;
- grupa 3: 21.476.869 + 41.773.131 = 63.250.000 lei • să prezinte o bază corectă de înregistrare a valorii
TOTAL GENERAL: 14.185.551.604 lei mijloacelor fixe având în vedere că operaţiunea de
¾ valoarea amortizării totale este: reevaluare va fi efectuată anual pentru mijloacele fixe
- grupa 1: 1.472.509.791+ 1.952.491.813 = existente în evidenţe la sfârşitul anului anterior.
3.425.001.604 lei
•••
¶·

ANEVAR ASOCIAŢIA NAŢIONALĂ A EVALUATORILOR DIN ROMÂNIA
BULETIN INFORMATIV
Nr. 3-4/2001
Editat de IROVAL
Cercetări în Evaluare
EVALUAREA PROPRIETĂŢILOR IMOBILIARE -

O PERSPECTIVĂ AMERICANĂ
ing. Adrian CRIVII, MAA – viitor preşedinte ANEVAR
ing. Sorana STANCIU – C.T. Cluj
Sunt evaluatorii o specie în primejdie? Care va fi soarta acestei profesii în

era globalizării, o eră condusă de tehnologie şi informaţie? Aceste întrebări
şi multe altele legate de viitorul profesiei de evaluator şi le pun
profesioniştii din toate ţările; în ţările mai dezvoltate, unde tehnologia a pus
stăpânire pe viaţa omului, problemele sunt mai acute. Pentru ţări în care
profesia de evaluator este în dezvoltare (cum este cazul României),
problemele sunt diferite, dar şi aici exista multe semne de întrebare legate
de cum va arăta viitorul şi evaluatorul viitorului. În expunerea prezentată la
Conferinţa de lansare a Standardelor Europene (noiembrie 2000), Mark
Bates – Preşedinte al Comitetului de Relaţii Internaţionale, Institutul de
Evaluare al S.U.A – detaliază câteva dintre tendinţele identificate în
S.U.A., o piaţă unde profesia de evaluator este puternic dezvoltată. Vă
prezentăm o prelucrare a expunerii acestuia. CUPRINS
1. Rolul evaluatorului în secolul XXI
• Evaluarea proprietăţilor
Ö Scurtă istorie a naşterii profesiei de evaluator în S.U.A. imobiliare - o perspectivă
americană …………..….... 1
În S.U.A., evaluarea profesională s-a organizat ca profesie în urma
coşmarului economic al Marii Recesiuni. În anii ‘20 s-au dezvoltat foarte
multe proprietăţi imobiliare, cu o frecvenţă intensă, crescând la nivele • Conferinţa de lansare a
nemaivăzute, de fapt un ciclu necontrolat. Au apărut multe abuzuri în standardelor de evaluare
procesele de evaluare, evaluările realizându-se de multe ori de către EVS 2000 ……………….. 5
persoane nepregătite în domeniu şi incompetente. În multe cazuri, creditorii
nu au cerut deloc evaluări. După “vinerea neagră” din 1929 când a căzut
bursa, a început Marea Recesiune Economică şi multe instituţii financiare • Adecvarea activelor ca şi
creditoare au dat faliment. Una din cauzele citate de către oficialii garanţii bancare ………..... 7
guvernamentali a fost lipsa unor evaluări profesioniste. După această
perioadă s-au dezvoltat standarde de evaluare care să contribuie la formarea
profesioniştilor în evaluare şi a organizaţiilor (create nu de guvern, ci de • Raport de evaluare:
profesionişti). Numărul de membri a crescut şi această profesie auto- Încărcător hidraulic
reglementată a devenit “păzitorul” corpului de cunoştinţe în domeniul tip L31 …………...…….. 12
evaluării de proprietăţi imobiliare în S.U.A. Profesia a rămas auto-
reglementată până în 1989, când încă o zdruncinare a pieţei imobiliare a
dus la implicarea guvernului. De data aceasta pe piaţa imobiliară a apărut o • Raport de evaluare:
supraofertă determinată de relaxarea legilor bancare, care au permis Autoturism Tico ….…..... 18
băncilor ipotecare să participe la dezvoltarea de proprietăţi. Datorită lipsei
de reglementări şi evaluatorilor incompetenţi, angajaţi de bănci, pentru a
umfla preţurile a apărut supraoferta şi multe bănci mici şi câteva mari au • Evaluarea întreprinderilor
căzut, evaluatorii fiind acuzaţi pentru această stare de fapt. Ca urmare, aflate în dificultate ……....22
Congresul S.U.A. a adoptat o lege, înfiinţând Subcomitetul de Evaluare şi
Fundaţia Evaluatorilor (care stabilea standardele şi calificările necesare
Buletin informativ nr. 3-4 / 2001 1

pentru evaluatori). Statele americane au stabilit, în doi ani, proceduri de licenţiere a evaluatorilor. Astăzi, în S.U.A.
sunt 83.000 evaluatori licenţiaţi. Evaluatorul tipic este angajat al unei firme cu mai puţin de 10 persoane, lucrând
full-time pentru bănci, avocaţi, companii şi agenţii guvernamentale. Numărul evaluatorilor americani va descreşte pe
măsura ce Modelele Automate de Evaluare (MAE) vor fi tot mai acceptate în sectorul evaluării de proprietăţi
rezidenţiale. Pe măsură ce cererea pentru evaluatori va intra în declin în S.U.A., ea va creşte în ţările cu economii în
dezvoltare. Tehnologia va juca un rol dominant în ce priveşte direcţia schimbărilor în evaluare în anii viitori.
Ö Raportul REIS
Este vorba despre un serviciu de înscriere prin Internet, numit REIS on-line, care oferă date despre descrierea
proprietăţii, chirii, cheltuieli, coordonatele localizării pentru peste 110.000 proprietăţi comerciale şi multifamiliale
din primele 60 de pieţe urbane ale S.U.A. şi 2.500 subpieţe. Cel care se înscrie poate intra pe web, tipări adresa
proprietăţii de evaluat, verifica localizarea pe o hartă digitală on-line, alege chiria, cheltuielile şi rata de capitalizare
dintr-o colecţie de proprietăţi similare din aceeaşi zonă, stocate într-o bază de date on-line. Evaluarea proprietăţii se
finalizează utilizând un model automat computerizat de evaluare. Datele sunt colectate şi actualizate (trimestrial) de
către analişti de piaţă. Bine aţi venit într-o nouă eră !
2. O nouă eră
Acest tip de servicii este folosit astăzi în mod suplimentar, mai ales de către investitorii instituţionali care investesc
în proprietăţi mari. Evaluările de birou se utilizează pentru scanarea pieţelor şi a tipurilor de proprietăţi sau pentru
actualizarea valorii portofoliilor. Evaluările tradiţionale sunt utilizate atunci când proprietatea este propusă pentru
vânzare sau cumpărare. Acest model de evaluare este posibil să se răspândească mai ales începând cu oraşele mari iar
apoi în subpieţe şi reprezintă practic combinarea dintre tehnologie şi informaţie. Datele vor fi oferite de către
cumpărători şi vânzători iar companiile de tehnologie vor oferi uneltele pentru distribuţie. Pieţele opace vor deveni
translucente şi, eventual, transparente.
Ö Tehnologia informaţiei şi evaluatorul

În S.U.A., profesia de evaluator s-a segmentat în ultima decadă, divizându-se între sectorul rezidenţial şi cel
comercial. Evaluarea de proprietăţi rezidenţiale a devenit o afacere ca vânzarea de bunuri de larg consum, unde
preţul şi timpul au umbrit calitatea, reputaţia şi cerinţele tradiţionale. De obicei, evaluatorii de proprietăţi rezidenţiale
sunt angajaţi de către cei care împrumută bani cu garanţii imobiliare iar aceştia cer evaluarea într-o formă electronică
sau standardizată. Recent, creditorii au început să studieze în amănunt aceste evaluări electronice pentru a colecta
descrieri şi date mai bune despre vânzări. Datele sunt utilizate în Modelul automat de evaluare, în care un creditor
poate localiza datele recente privind descrieri, preţuri, hărţi şi fotografii pentru comparaţia cu proprietăţi în curs de
tranzacţionare. Dacă datele conduc la un preţ de vânzare, cerinţele evaluării pot fi eliminate.
Metodele de evaluare automate sunt o parte a revoluţiei tehnologice. Cu toate că piaţa proprietăţilor comerciale este
mult mai complexă, serviciile de tip REIS vor continua să se dezvolte, oferind o alternativă serviciilor de evaluare
tradiţionale. Noile tehnologii forţează multe domenii, inclusiv sectorul imobiliar, să-şi schimbe fundamental modul
de a face afaceri. Revoluţia tehnologică este comparată cu schimbările sociale care au apărut în societăţile noastre în
timpul tranziţiei de la o economie agrară una industrială, în secolele XIX şi XX. Acest fenomen este cunoscut sub
numele de globalizare.
Ö Globalizarea
Compania de consultanţă Forrester Research prevede că afacerile on-line vor creşte în Europa de Vest într-un ritm
înmiit, ajungând în următorii cinci ani la 1,6 trilioane euro. Miliarde de euro se folosesc pentru noi linii în
telecomunicaţii, echipament, localizări pentru antene, depozite pentru echipamente şi facilităţi pentru proprietăţi.
Ordinea mondială s-a schimbat de la un proces politic la un proces profitabil. Liderii au trecut de la negocierea
tratatelor la structurarea înţelegerilor (afacerilor). Industria serviciilor în domeniul imobiliar se schimbă rapid prin
consolidarea intermedierii, a managementului, serviciilor financiare şi a evaluării. Daimler/Chrysler (şi acum
probabil Mitsubishi), Deutche Bank/Bankers Trust (şi poate Dresdner Bank), Jones Lang/Lasalle, Richard
Ellis/Coldwell Banker sunt doar câteva exemple de fuziuni ale unor companii care au înţeles că trăiesc într-o eră
nouă şi trebuie să schimbe fundamental modul în care îşi conduc afacerile.
Înaintea acestei perioade de globalizare, cei mai mulţi evaluatori îşi serveau clienţii în interiorul graniţelor lor
naţionale, în sistemul politic încet şi divizat al Războiului Rece. Ceea ce este uimitor este că în ciuda segmentării
puternice a profesiunii de evaluator, limitată pe planul teritoriului fiecărei naţiuni, există o metodologie a evaluării
care este comună pe tot globul. Pe măsură ce avansăm ca profesie, trecând prin tot felul de provocări, să ne focalizăm
2 Buletin informativ nr. 3-4 / 2001

asupra a ceea ce ne ţine împreună şi anume metodologia noastră de evaluare şi să îndeplinim cerinţele pieţei prin
adaptarea abordărilor noastre fundamentale.
Lumea evaluatorilor va fi mereu plină de diferenţe subtile datorită constrângerilor culturale şi legislative, dar putem
fi de acord că:
• Profesia noastră trebuie să se adapteze acestei noi ere a globalizării.
• Standardele internaţionale de evaluare ar trebui să servească drept ghid în evoluţia standardelor noastre naţionale.
• Pentru a îndeplini cerinţele investitorilor internaţionali, a corporaţiilor multi-naţionale şi a pieţelor de capital
trebuie să ne orientăm spre transparenţa pieţei.
• Vom rămâne o parte relevantă şi necesară a tranzacţiilor cu proprietăţi imobiliare.
Până acum am vorbit despre impactul indirect pe care tehnologia informaţiei şi globalizarea o vor avea asupra
sectorului serviciilor din domeniul imobiliar. Modul în care cumpăram, vindem, intermediem şi evaluăm proprietăţile
imobiliare va depinde direct de impactul tehnologiei asupra cărămizilor şi mortarului. Tehnologia nu a lăsat nici un
segment de piaţă neatins. Proprietăţile comerciale, depozitele, birourile şi proprietăţile rezidenţiale sunt toate supuse
impactului eficienţei create de către geniile calculatoarelor.
3. Schimbările structurale ale pieţei

Ö Proprietăţile comerciale
Vor fi centrele comerciale, aşa cum le cunoaştem astăzi, înlocuite de comerţul electronic? în S.U.A. mulţi prevăd că
se vor înlocui cumpărăturile la magazin cu cele făcute pe ecranul calculatorului. În pofida agitaţiei făcută de către
gigantici ai web-ului cum sunt amazon.com şi ebay.com, doar 1% din totalul vânzărilor en-detail din S.U.A. s-au
făcut pe Internet. Acest 1% este echivalentul a 20 miliarde euro şi se previzionează că va creste de zeci de ori în
următorii 5 ani. Primii vânzători en-detail care vor simţi zdruncinătura vor fi cei de bunuri de larg consum, mai ales
de cărţi, muzică şi alte obiecte care nu au nevoie de pipăit sau comparaţie. Pe Internet se vând chiar şi alimente
neperisabile.
Vânzările on-line nu le vor înlocui pe cele la magazin dar le vor completa, în mod sigur. De-a lungul Europei
comerţul electronic va fi acceptat diferit dar unele amplasamente comerciale marginale vor deveni victima schimbării
obiceiurilor de consum. Dacă proprietăţile comerciale marginale vor fi cele care pierd în faţa revoluţiei din
tehnologia informaţiei, proprietăţile care câştigă sunt depozitele.
Ö Depozitele
În prezent în S.U.A. este o explozie de construcţii de depozite automate, situate în jurul aeroporturilor şi servind
comerţului electronic. De asemenea, există o cerere însemnată pentru depozite de echipamente situate lângă
principalele linii de fibre optice. În Memphis Tennesee, sediul lui Federal Express (compania de curierat rapid) a
crescut foarte mult sectorul de depozitare care deserveşte diviziile de reparaţii ale firmelor tehnice şi comerţul pe
bază de cataloage, ajungând la o creştere de peste 600.000 mp/an în ultimii 4 ani.
Ö Proprietăţile rezidenţiale
Acestea se vor muta de la oraş înspre suburbii şi zonele rurale. Oamenii nu vor face naveta la oraş pentru că birourile
se vor muta acasă, iar afacerile de multe ori sunt amplasate în afara centrelor de afaceri din marile oraşe. Suburbiile
au fost iniţial dezvoltate pentru a oferi case potrivite pentru forţa de muncă urbană. Cu noile tehnologii de
comunicare lucrătorii se pot întâlni on-line şi productivitatea la domiciliu poate fi monitorizată electronic.
Ö Birourile
Va exista în mod clar un impact asupra birourilor din centrul oraşelor. Clădirile mai vechi vor trebui echipate cu
cabluri optice şi reproiectate pentru a se amplasa reţelele locale. Se experimentează modul de ocupare a aceluiaşi
birou de către mai mulţi ocupanţi (“hoteling”). Sediile corporaţiilor se mută din centrul oraşului în campusuri de
birouri în suburbii. Clădirile de birouri sunt reamenajate ca apartamente pentru a fi oferite celor care schimbă stilul
de viaţă suburban pe unul urban. Pe măsură ce ne mişcăm rapid din era industrială în era tehnologică, modul de
folosire a terenului şi clădirilor se schimbă dramatic. Demodarea (uzura) puternică a structurilor existente va fi
compensată de noile oportunităţi de dezvoltare. Nici un sector nu va rămâne neatins. Evaluatorii trebuie să fie
pregătiţi să recunoască schimbarea modelelor proprietăţilor imobiliare şi să aibă mijloacele cu care să măsoare
impactul asupra valorii. Abordările fundamentale privind valoarea vor rămâne relevante dar noile tehnologii vor avea
un impact asupra eficienţei lor şi a încrederii în acestea.

Cele trei abordări

Evaluatorii americani iau în considerare trei abordări în cazul unei misiuni de evaluare: metoda comparaţiilor de
piaţă, metoda capitalizării veniturilor şi metoda costurilor. Noile tehnologii au permis accesul la informaţiile despre
piaţă prin Internet, de obicei pe baza unui abonament la organizaţiile de tip imobiliar sau serviciile private de
colectare a datelor. Astfel rolul evaluatorului s-a schimbat, de la colecţionar de date de tranzacţionare la analist al
acestor date. Rezultatul a fost:
• mai multă transparenţă pe piaţă
• schimbarea modului de percepere a evaluării de proprietăţi imobiliare
• scăderea cererii pentru serviciile tradiţionale de evaluare
Mulţi evaluatori au profitat de aceasta prin dezvoltarea de site-uri de date pe Internet, dezvoltarea şi vânzarea
modelelor automate de evaluare şi dezvoltarea unor practici de evaluare care se concentrează pe un singur segment
de piaţă, pe teritorii răspândite.
Pe măsură ce avansăm în noul mileniu, evaluatorii din toată lumea ar trebui să găsească moduri de a lucra împreună
astfel încât să se înţeleagă asupra utilizării metodelor de bază, să se pună de acord asupra termenilor şi definiţiilor
utilizate în rapoarte şi să dezvolte standarde naţionale de evaluare care să fie în concordanţă cu cele internaţionale.
Ö Standardele internaţionale de evaluare

Organizaţiile de evaluatori au început deja să facă faţă provocării globalizării şi mulţi dintre noi suntem implicaţi în
acest proces. Comitetul Internaţional pentru Standarde de Evaluare (IVSC) e pe cale să publice cea mai nouă
versiune a Standardelor Internaţionale de Evaluare. Obiectivul este publicarea unui set cuprinzător de standarde până
în anul 2002. Aceste standarde sunt în mod intenţionat mai largi decât cele naţionale pentru a permite ţărilor şi
regiunilor legate economic să-şi dezvolte propriile standarde care să fie în concordanţă cu cele internaţionale şi care
să recunoască practicile şi legile locale.
Ö TEGoVA
Organizaţiile componente ale Grupului European al Evaluatorilor (TEGoVA) cunosc provocările care au loc pe plan
global şi sunt pregătite să împartă cercetarea, educaţia şi responsabilitatea pentru a crea standarde şi metodologii
transparente. În cadrul comunităţii globale a evaluatorilor trebuie dezvoltate strategii care să ne permită să facem faţă
provocărilor acestui climat economic condus de tehnologie. Intre firmele de evaluare din lumea întreagă se formează
alianţe strategice menite să faciliteze dezvoltarea, implementarea şi marketingul unor servicii de evaluare de înaltă
calitate, care să respecte cerinţele pieţei. Aceste alianţe permit concentrarea resurselor pentru a depăşi obstacolele
diferenţelor locale de terminologie, metodologie, raportare şi standarde, precum şi cele ridicate de diferenţele de
cultură, legislaţie, limbaj şi politică. Activitatea de fuziune şi achiziţie se accelerează. Tehnologia ne aduce împreună
pentru a îndeplini mai bine cerinţele clienţilor noştri.
TEGoVA a anunţat introducerea sistemului de Certificare Europeană a Evaluatorilor. Acest proces va permite
asociaţilor de evaluatori să ceară certificarea anumitor programe elaborate pentru a asigura un anumit nivel de
profesionalism pentru clienţii din Uniunea Europeană.
Ö Institutul de Evaluare
Institutul de Evaluare a avut mai multe iniţiative în ceea ce priveşte răspunsul pro-activ la schimbările rolului
evaluatorilor. Centrul pentru Economia Avansată a Proprietăţilor a fost recent stabilit pentru a aborda dintr-un punct
de vedere naţional şi global provocările adresate profesiei de evaluator. Oferă un punct de focalizare pentru ca
această profesie să atingă consensul în ceea ce priveşte standardele şi să sprijine dezvoltarea noilor calificări, metode
şi tehnologii care asigură calitatea şi consistenţa în practica evaluării. O parte importantă a misiunii acestora sunt
proiectele de cercetare mixte, cu parteneri internaţionali.
A apărut şi o iniţiativă a Wall Street-ului pentru a-i conecta pe evaluatori la lumea pieţei de capital, unde participanţii
lucrează pe bază de informaţii legate de evaluarea proprietăţilor imobiliare.
Iniţiativa noastră Europeană a fost creată pentru a oferi o platformă pe baza căreia să ne putem împărţi cunoştinţele şi
resursele de cercetare cu partenerii noştri din Uniunea Europeană. Marşul a început şi condiţiile în care ne
desfăşurăm afacerile se schimbă rapid. Evaluatorii din toată lumea trebuie să fie pregătiţi să întâmpine cererile fără
precedent de pe pieţele în dezvoltare, pieţele de capital şi agenţiile de finanţare internaţionale.
Să înaintăm împreună. Să ne cultivăm propriul câmp ca şi o comunitate unită de evaluatori.
Ê
Ê Ê

CONFERINŢA DE LANSARE A STANDARDELOR DE EVALUARE EVS 2000

Bruxelles, 8 noiembrie 2000
- continuare din nr. 5-6 / 2000 -
ing. Adrian CRIVII, MAA – viitor preşedinte ANEVAR
ing. Sorana STANCIU – C.T. Cluj
Una dintre expunerile extrem de interesante care a avut loc la această

conferinţă a avut drept subiect relaţia între standardele de evaluare şi
pieţele imobiliare ale ţărilor în tranziţie economică. Având în vedere că
România se situează în această poziţie, iar evaluatorii români se confruntă
zilnic cu problemele specifice unei pieţe în dezvoltare, vă prezentăm
Importanţa standardelor de evaluare în dezvoltarea unor pieţe
imobiliare sustenabile, viabile şi transparente în ţările în tranziţie
economică din Estul Europei şi statele CSI
– un rezumat al expunerii D-lui Geoffrey Hamilton – consultant regional pe
probleme de comerţ si promovare la Comisia Economică Europeană a
Naţiunilor Unite (responsabil cu probleme ale pieţelor imobiliare din ţările
în tranziţie din estul si centrul Europei şi statele CSI).
Pieţele imobiliare au un rol major în dezvoltarea economică atunci când economia de piaţă funcţionează. În toate
ţările bine dezvoltate există sisteme legale şi instituţionale bine dezvoltate care guvernează piaţa imobiliară şi în
consecinţă au pieţe imobiliare dinamice. Dinamica acestora este măsurată de diverşi indicatori cum ar fi procentul
deţinut de construcţii în cadrul Produsului Intern Brut, puterea băncilor şi volumul lor de activitate în domeniul
ipotecar şi al asigurărilor, protecţia drepturilor de proprietate oferite investitorilor prin lege şi instituţii specifice.
In ţările Europei centrale şi de est şi în ţările CSI pieţele imobiliare sunt însă relativ nedezvoltate şi după mai mult de
zece ani de tranziţie. Proprietăţile imobiliare se tranzacţionează rar şi experienţa în achiziţionarea de proprietate este
redusă. Există prea multe restricţii, prea multe bariere, în timp ce de pe piaţă lipsesc evaluatorii adevăraţi şi
profesioniştii în domeniul imobiliar. În plus, pe aceste pieţe nu există finanţare iar preţul proprietăţilor e scăzut. De
multe ori, în ţările în tranziţie, investitorii (mai ales cei străini) nu doresc sau nu pot cumpăra proprietăţi.
In aceste condiţii, standardele TEGoVA de evaluare a proprietăţilor imobiliare au un rol important în crearea de
condiţii pentru dezvoltarea pieţelor imobiliare a ţărilor în tranziţie în trei domenii:
1. Crearea de condiţii pentru investiţiile străine directe

Investiţiile imobiliare au beneficii directe si indirecte. Atrag investiţii străine directe, care într-o economie de piaţă
avansată sunt estimate la 10-15 % din totalul investiţiilor. Achiziţia unei întreprinderi presupune că un procent din
suma investită este utilizat pentru teren şi clădiri. Fluxul investiţiilor străine directe este însă foarte mic în multe din
economiile în tranziţie. Utilizarea largă şi acceptarea standardelor de evaluare este o pre-condiţie pentru atragerea
investitorilor străini care vor fi mai pregătiţi să investească în economii în tranziţie dacă sunt utilizate standardele
care le sunt familiare şi în care au încredere.
2. Creşterea implicării populaţiei (ca întreg) în pieţele imobiliare

De la începutul perioadei de tranziţie s-au făcut investiţii importante în domeniul imobiliar, acestea prezentând
tendinţa de a urma un ciclu. În prima etapă a acestui ciclu, când barierele comerciale şi de investiţii au căzut, noile
afaceri au identificat rapid nevoia de operaţiuni în domeniu. În a doua etapă, pe măsură ce a crescut cererea pentru o
ofertă eficientă de produse de larg consum, producătorii şi furnizorii au avut nevoie de mai multe surse logistice şi s-
au făcut investiţii în depozite, reţele de distribuţie şi întreprinderi. Când economia s-a stabilizat, investiţiile
imobiliare au ajuns în etapa a treia: dezvoltarea facilităţilor pentru comerţul cu amănuntul şi pentru petrecerea
timpului liber. Creşterea puterii de cumpărare a antrenat astfel de investiţii. Acest ciclu a fost identificat mai întâi în
capitalele ţărilor (Praga, Varşovia, Budapesta) iar pe măsură ce piaţa s-a maturizat, acelaşi ciclu a început în
capitalele de regiuni şi acum în centrele regionale.
Aceste investiţii au dus la o dezvoltare a industriei locale de construcţii şi a altor industrii conexe, modernizarea
sistemelor de depozitare şi a logisticii, scăderea costurilor la producător respectiv reducerea preţurilor pentru
consumatori. Au determinat firme străine să îşi înfiinţeze filiale locale de producţie. Hotelurile si birourile la standard
internaţional au atras investiţii străine directe. Dezvoltarea hotelurilor a generat o industrie turistică de clasă mai

înaltă. Cu toate acestea, impactul acestor investiţii nu afectează întreaga populaţie pentru că nu există destule
magazine în apropierea comunităţilor (cu toate că există super şi hipermarketuri la periferia capitalelor), nu există
destule hoteluri pentru familiile cu venituri mici (deşi sunt multe hoteluri moderne pentru oamenii de afaceri), nu
există protecţie socială pentru familiile sărace, sunt prea puţine investiţii în zone noi pentru construcţii şi prea multe
renovări de fabrici.
În general, dezvoltarea pieţelor imobiliare a fost dictată de firmele internaţionale şi de nevoile lor iar, uneori, aceste
investiţii au avut efecte negative (ex: investiţiile în sectorul comerţului cu amănuntul au dus în Estul Europei la
dezvoltarea masivă a hipermarketurilor, ceea ce a avut un impact negativ asupra magazinelor şi comercianţilor
locali).
Utilizarea pe scară mai largă a standardelor de evaluare ar merge mână în mână cu o mai largă dezvoltare a pieţelor
imobiliare pentru că una are nevoie de cealaltă. Standardele de evaluare vor duce la eliminarea barierelor de intrare a
profesioniştilor care oferă servicii în tranzacţionarea de proprietăţi şi creează baza pentru dezvoltarea rapidă a
profesiei de evaluator. Standardele vor ajuta şi la dezvoltarea serviciilor bancare ipotecare. Puterea scăzută de
cumpărare pe care populaţia din ţările în tranziţie economică o are atrage necesitatea ca guvernele să ofere subvenţii
pentru ca populaţia să intre pe pieţele imobiliare ca vânzător sau cumpărător.
3. Crearea condiţiilor de negociere şi transparenţă

Standardele de evaluare utilizate de către profesionişti creează referinţe care îmbunătăţesc transparenţa şi arbitrajul.
Vor contribui şi la dezvoltarea instituţională a tranzacţiilor imobiliare, fără interferenţe politice sau intervenţii
guvernamentale precum şi la crearea unei pieţe stabile şi liberale a închirierilor. Vor permite autorităţilor să
administreze mai bine activele de natură imobiliară şi să obţină venituri din utilizarea acelor active.
Investitorii au nevoie de acces la informaţiile pieţei (ex: preţuri) pentru a se putea comporta în concordanţă cu ceea
ce se întâmplă pe piaţă. În multe ţări, cumpărătorul sau vânzătorul nu ştiu dacă preţul cerut, respectiv oferit este
corect. Lipsa de transparenţă e un impediment major în realizarea investiţiilor imobiliare în multe dintre economiile
în tranziţie.
La fel de important în asigurarea bunelor condiţii de negociere şi transparenţă, în economiile în tranziţie, este
dezvoltarea profesiunilor din domeniul imobiliar (n.t.: evaluatori, intermediari, dezvoltare şi management de
proprietate) care ridică standardele profesionale în vânzarea şi cumpărarea de proprietăţi imobiliare.
Implementarea efectivă a standardelor

Pentru a fi eficiente, standardele de evaluare trebuie aplicate corect. De multe ori aplicarea standardelor este
îngreunată de lipsa instituţiilor specifice, a profesioniştilor din domeniul imobiliar, a legilor privind dreptul de
proprietate şi a sistemelor de evidenţă a terenurilor. Standardele de evaluare fac parte din acest “întreg” care trebuie
să funcţioneze pentru ca piaţa imobiliară să se dezvolte.
Unele din ţările în tranziţie economică au tendinţa de a considera aceste standarde ca fiind tehnice. Acest termen, de
multe ori ascunde probleme politice şi îngrijorări privind accesul străinilor la pieţele imobiliare. De aceea este foarte
important să se lucreze cu guvernul în implementarea standardelor.
Naţiunile Unite/Comisia Economică Europeană lucrează cu guvernele pentru dezvoltarea unor standarde în domeniul
administrării terenului şi în dezvoltarea legală a cumpărărilor, vânzărilor şi închirierilor de teren. Experienţa arată că
trebuie depuse eforturi în următoarele domenii:
a. legi şi reglementări mai bune pentru tranzacţiile de proprietăţi (care să liberalizeze dar să şi ofere o mai bună
planificare a dezvoltării terenurilor)
b. îmbunătăţirea capacităţilor şi pregătirii autorităţilor locale şi naţionale în domeniul noilor concepte şi abordări
c. dezvoltarea de proiecte (ex: bănci ipotecare, parcuri industriale) pentru a demonstra beneficiile pe care le aduc
pieţele imobiliare reale şi viabile. Aceste proiecte, prin educare si pregătire, pot dezvolta şi calificările imobiliare
necesare cum sunt evaluarea, impozitarea, managementul financiar.
Grupul de consultanţă în domeniul imobiliar al Naţiunilor Unite/Comisia Economică Europeană a fost creat pentru
promovarea dezvoltării unor pieţe imobiliare viabile, transparente şi sustenabile. El a dezvoltat un program de
promovare a standardelor în acest domeniu şi lucrează cu partenerii săi din sectorul public şi privat pentru a aduce
populaţiei, ca întreg, beneficiile pieţelor imobiliare. Grupul lucrează cu TEGoVA pentru a îmbunătăţi mediul pentru
o mai bună aplicare a standardelor de evaluare imobiliară în ţările în tranziţie.
Ê
Ê Ê

ADECVAREA ACTIVELOR CA ŞI GARANŢII BANCARE

ing. Radu TIMBUŞ - C.T. Cluj
ing. Adina PRODAN - C.T. Cluj
I. Una dintre cele mai importante activităţi ale unei bănci o constituie
activitatea de creditare.
În acest sens sunt elaborate norme de creditare, norme de garantare a
creditelor, ordinea de preferinţă a garanţiilor acceptate. O clasificare
sumară a garanţiilor reale este următoarea:
A. garanţii reale imobiliare;
B. garanţii reale mobiliare;
C. garanţii personale;
D. alte tipuri de garanţii.
A. Garanţii reale imobiliare (teren, construcţie)

Ipoteca este un drept real accesoriu care are ca obiect un bun imobil al debitorului sau al altei persoane codebitoare
(coobligate), care conferă creditorului ipotecar dreptul de a urmări imobilul în stăpânirea oricui s-ar afla şi de a-şi
realiza creanţa cu prioritate faţă de ceilalţi creditori din preţul acelui bun.
Ipoteca practicată de Bancă în raport cu clienţii săi este o ipotecă convenţională, întrucât are la bază înţelegerea
intervenită între Bancă şi constitutorul ipotecii (debitor / codebitor persoană fizică sau juridică).
Bunul imobil care face obiectul ipotecii trebuie să fie în proprietatea celui care constituie ipoteca şi să fie înscris în
circuitul civil. Ipoteca poate fi constituită numai asupra unui imobil sau a unor imobile individual determinate.
Prin ipotecă, creditorului i se constituie un drept real accesoriu, raportului juridic principal, care îi conferă dreptul de
a urmări imobilul în stăpânirea oricui s-ar afla, chiar dacă debitorul l-a înstrăinat, precum şi dreptul de a-şi realiza
creanţa cu prioritate din preţul obţinut prin vânzarea silită a imobilului. În ipoteza când există mai mulţi creditori
ipotecari, dreptul de preferinţă se exercită în ordinea dată de rangul ipotecii fiecăruia.
Dreptul de preferinţă se exercită si asupra fructelor imobilului, percepute sau culese după data transcrierii
comandamentului / ipotecii execuţionale / notării dreptului de executare, în cadrul procedurii de executare silită.
Stingerea ipotecii se realizează odată cu plata integrală a creanţelor băncii garantate cu ipotecă.
B. Garanţii reale mobiliare

Contractul de garanţie se încheie în formă autentică sau prin înscris sub semnătură privată şi trebuie semnat de către
părţi, impunându-se şi o descriere a bunului afectat garanţiei.
Contractul de garanţie poate să prevadă dreptul creditorului de a culege, în contul creanţei, fructele şi/sau produsele
bunului afectat garanţiei, fiind, în acest caz obligatorie stipularea condiţiilor şi a proporţiei în care urmează a se
reduce obligaţia garantată.
Faţă de terţi, publicitatea se realizează din momentul înscrierii avizului de garanţie reală la Arhiva Electronică de
Garanţii Reale Mobiliare.
Bunurile care pot face obiectul unor contracte de garanţie mobiliară sunt:
• stocul de bunuri fungibile şi nefungibile (vandabile şi neperisabile);
• soldurile creditoare ale conturilor de depozit, depunerile de economii ori depozitele la termen deschise la
instituţiile bancare sau financiare;
• certificatele de depozit, conosamentele, altele similare;
• acţiunile şi părţile sociale din societăţile pe acţiuni şi cu răspundere limitata;
• drepturile de exploatare ale resurselor naturale şi de operare de servicii publice în condiţiile prevăzute de lege;
• drepturile rezultând din invenţii, mărci de fabrică si alte drepturi de proprietate intelectuală, industrială sau
comercială;
• drepturile de creanţă, garantate sau negarantate;
• instrumentele negociabile, inclusiv cele garantate printr-o ipotecă;

• universalitatea bunurilor mobile ale debitorului, care poate îngloba inventarul bunurilor circulante si bunurilor
viitoare;
• poliţe de asigurare;
• dreptul obţinut din închirierea sau arendarea unor bunuri imobiliare;
• echipamentele, instalaţiile, maşinile agricole sau altele asemenea;
• drepturi societare;
• orice drept exclusiv sau nu, de a tranzacţiona cu bunuri mobile sau de a asigura servicii, care poate fi cedat de
titular, indiferent dacă cedarea este supusă unor restricţii sau dacă necesită consimţământul constituitorului sau
autorizarea altei persoane;
• bunurile mobile închiriate sau care fac obiectul unei operaţiuni de leasing, pe o durată mai mare de un an;
• orice alte asemenea bunuri;
C. Garanţii personale
Fidejusiunea este un contract prin care o persoana fizică sau juridică, altele decât părţile contractante, se obligă faţă
de creditorul altei persoane să plătească datoria debitorului dacă acesta nu o va face el însuşi la scadenţă.
Garanţia prezintă importanţă întrucât, alături de debitor, este antrenată şi răspunderea unei alte persoane cu întregul
ei patrimoniu. Având în vedere acest fapt, este absolut obligatorie verificarea situaţiei patrimoniale a garantului si
numai în situaţia în care se constată că acesta are un patrimoniu corespunzător şi neafectat de alte obligaţii
importante, el poate fi acceptat în garanţie.
D. Alte garanţii
• Depozitul colateral
• Gajul general
Acesta reprezintă o garanţie generală, ea fiind în acelaşi timp un gaj comun la dispoziţia tuturor creditorilor, aceştia
având o poziţie egală fată de bunurile debitorului împotriva căruia s-a început executarea silită, respectiv de creditori
chirografari.
Gajul general nu conferă unităţii bancare creditoare privilegiul conferit de garanţiile reale, motiv pentru care riscurile
Băncii sunt mult mai mari.
In situaţia în care gajul general constituie garanţie pentru creditul solicitat, Banca va efectua o verificare la faţa
locului a principalelor elemente de patrimoniu ale împrumutatului sau garantului, după caz, această verificare având
drept scop identificarea cât mai exactă a unor bunuri, în special mijloace fixe, care să creeze certitudinea că acestea
se pot valorifica în cazul executării silite.
• Scrisoarea de garanţie bancară
• Efectele de comerţ
• Valori mobiliare (drepturi de încasare, acţiuni, obligaţiuni)
II. Cel mai des, garanţiile supuse evaluării sunt cele de natură imobiliară şi mobiliară.
Evaluarea poate fi clasificată în funcţie de momentul întocmirii ei, astfel:
• Iniţială - anterioară acordării creditului-în vederea constituirii garanţiilor;
• Intermediară - pe parcursul derulării creditului în vederea reactualizării valorilor, întocmirea unor raportări
referitoare la starea bunurilor;
• Finală - în momentul începerii procedurii de executare silită în vederea stabilirii preţului de vânzare la licitaţie
publică, sau în cazul gajului general al creditorului.
Cele de mai sus sunt cuprinse şi în standardul specific EVS 7.02, care face referire de aplicabilitate în cazul
evaluărilor realizate anterior acordării unui nou împrumut, la acordarea unei suplimentări sau reeşalonări, precum şi
în cazuri similare în care creditorul apreciază dacă să pună sechestru sau să numească un lichidator, datorită neplăţii
şi/sau atunci când se formulează instrucţiuni de vânzare a proprietăţii.
La valoarea estimată de evaluator, băncile aplică propriul sistem de cuantificare a riscului “de garanţie” şi “de client”
aplicând asupra valorii de piaţă un “coeficient de acceptare în garanţie”, sistem stabilit prin norme prudenţiale.
Coeficientul de acceptare în garanţie este stabilit în funcţie de riscurile “de client “şi “de garanţie”.

Din punct de vedere al “riscului de client” , în general estimarea acestuia îi revine creditorului, întrucât acest tip de
risc este legat de situaţia financiară a debitorului sau este influenţat de conjunctura geografică, sectorială, de
atitudinea clientului.
Totuşi, evaluatorul poate fi consultat asupra oricăreia dintre aceste probleme, datorită cunoştinţelor sale asupra pieţei.
Din punct de vedere al “riscului de garanţie”, în general acesta este cuantificat în funcţie de gradul de vandabilitate a
bunurilor aduse în garanţie, bunuri care în condiţii de neplată către finanţator, sunt vândute la licitaţie publică în
cadrul procedurii de executare silită.
În această ordine de idei, standardul specific EVS 7.02 face o trimitere generală, în cazul gestiunii portofoliului de
credite, la participarea evaluatorului în cadrul echipei care aplică tehnici de gestiune a riscului, analiza ciclurilor de
viaţă ale afacerii sau proprietăţii şi măsurarea performanţelor.
Rolul evaluatorului referitor la “riscul de garanţie” este precizat în Standardul SEV 7.02 “Evaluarea pentru
garantarea creditelor, ipoteci sau gajuri”. Acest standard “asigură cadrul în care evaluatorii pot executa lucrări de
evaluare pentru instituţii specializate în acordarea creditelor sau pentru alte instituţii care acordă finanţare şi care
solicită garantarea rambursării cu active specificate”.
Încă de la primele definiţii şi precizări, standardul EVS 7.02 face referire la coexistenţa în cadrul Uniunii Europene a
unor abordări divergente asupra criteriilor riguroase de apreciere în domeniul evaluării. Principala controversă se
referă la adoptarea unei metode de evaluare pe baza pieţei curente sau a conceptului bancar de valoare mentenabilă
pe termen lung.
TEGOVA recomandă valoarea de piaţă verificabilă ca singura bază acceptabilă de valoare şi consideră că creditorul
trebuie să aplice o politică bancară prudentă prin rata credit/valoare a garanţiei.
Conceptul de valoare pe termen lung poate totuşi să fie util ca instrument de evaluare a valorii subiective, ca o
componentă a gamei de instrumente aflate la dispoziţia evaluatorului şi creditorului, aplicabile în contextul unor
scheme de creditare pe termen lung.
Astfel, având în vedere cele de mai sus la subcapitolul “Riscul evaluării” (precizat de standardul SEV 9.01: Raportul
de evaluare. Principii de elaborare a raportului de evaluare) evaluatorul trebuie să efectueze comentarii referitoare la
adecvarea activului pentru garanţie, ţinând cont şi de condiţiile propuse în acordarea creditului.
III. Pentru unificarea practicii unor finanţatori interni în ceea ce priveşte aplicarea “coeficientului de acceptare în
garanţie”, un grup de specialişti angrenaţi în activitatea de recuperarea creanţelor, evaluare şi creditare au elaborat un
studiu privind “gradul de vandabilitate a activelor”.
Metodologia de lucru şi rezultatele sondajului sunt prezentate mai jos:
) Denumire sondaj: Sondajul de piaţă “Adecvarea activelor ca şi garanţie bancară”
) Scopul şi utilizarea: Sondajul de piaţă a fost întocmit cu scop de a constitui ca bază de pornire în stabilirea
gradului de acceptare în garanţie a activelor, în funcţie de tipul lor.
Utilizarea sondajului este doar pentru solicitantul (Finanţatorul XYZ)
) Data efectuării sondajului: ianuarie 2000
) Operator: ing. Radu Timbuş şi ing. Adina Prodan
) Subiecţii analizaţi: Personal angrenat în activitatea de recuperare a creanţelor, evaluare şi acordare credite.
) Număr subiecţi intervievaţi: 82
) Structură chestionar:
Activele cel MAI UŞOR VANDABILE vor fi NOTATE cu 10;
Activele cel MAI GREU VANDABILE vor fi NOTATE cu 1.
) Număr categorii active din chestionar: 40
) Modul de notare:
Completarea formularului s-a efectuat prin atribuirea de note de la:
Ö 1= foarte greu vandabil, la
Ö 10= foarte uşor vandabil pentru fiecare tip de activ în parte.
Nota acordată reflectă atât istoricul vânzării diferitelor active constituite ca garanţii la creditele acordate cât
şi echilibrul actual şi tendinţa pieţei locale, specifice fiecărui tip de activ studiat.
) Structură prelucrare date: Calculul ponderat al rezultatelor

) Rezultatele sondajului: După efectuarea prelucrării datelor s-au obţinut următoarele rezultate:
NOTA
Nr.
TIPUL ACTIVULUI FINALĂ
crt.
MEDIE
1 Locuinţe-Apartament 1-2 camere, amplasate în municipii sau oraşe mari 9,18
2 Terenuri libere situate intravilan, amplasate în municipii sau oraşe mari 8,82
3 Spaţii comerciale, amplasate în municipii sau oraşe mari 8,76
4 Locuinţe-Casă+Teren 2-3 camere, amplasate în municipii sau oraşe mari 8,56
5 Locuinţe-Casă+Teren 4-5 camere, amplasate în municipii sau oraşe mari 8,06
6 Locuinţe-Apartament 3-5 camere, amplasate în municipii sau oraşe mari 8,04
7 Spaţii administrative/birouri 7,88
8 Staţii de distribuire Combustibili, Service auto 6,80
9 Hoteluri, Restaurante 6,32
10 Autoturisme (exclusiv cele de lux) 6,32
11 Moteluri, Case de vacanţă 6,20
12 Autoutilitare (exclusiv cele speciale) 5,72
13 Autocamioane (exclusiv cele speciale) 5,56
14 Terenuri libere situate intravilan, amplasate în localităţi mici (sate, comune, oraşe) sau comunităţi 5,54
exclusiviste
15 Tractoare agricole şi rutiere 5,36
16 Spaţii comerciale, amplasate în localităţi mici (sate, comune, oraşe), sau comunităţi exclusiviste 5,28
17 Birotică, mobilier 5,28
18 Construcţii industriale +Teren 5,24
19 Locuinţe-Casă+Teren 2-3 camere, amplasate în localităţi mici (sate, comune, oraşe), sau comunităţi 5,00
exclusiviste
20 Autoturisme de lux 4,96
21 Stocuri de materii prime 4,88
22 Locuinţe-Apartament 1-2 camere, amplasate în localităţi mici (sate, comune, oraşe), sau comunităţi 4,84
exclusiviste
23 Utilaje+Echipamente Industria ALIMENTARĂ 4,84
24 Utilaje+Echipamente+Maşini Unelte cu ÎNTREBUINŢARE UNIVERSALĂ 4,80
25 Combine şi maşini agricole 4,80
26 Locuinţe-Casă+Teren 4-5 camere, amplasate în localităţi mici (sate, comune, oraşe), sau comunităţi 4,76
exclusiviste
27 Autoutilitare speciale 4,76
28 Bunuri de folosinţă îndelungată 4,72
29 Utilaje+Echipamente Industria LEMNULUI 4,60
30 Ferme agricole (convertite în spaţii producţie)+Teren 4,52
31 Autocamioane speciale 4,52
32 Stocuri de produse finite şi semifabricate 4,48
33 Locuinţe-Apartament 3-5 camere, amplasate în localităţi mici (sate, comune, oraşe), sau comunităţi 4,28
exclusiviste
34 Utilaje+Echipamente Industria TIPOGRAFICĂ 4,00
35 Imobile cu destinaţie unică (Specializate) 3,88
36 Utilaje+Echipamente Industria TEXTILĂ 3,72
37 Utilaje+Echipamente+Maşini Unelte cu ÎNTREBUINŢARE SPECIALĂ 3,72
38 Utilaje+Echipamente Industria PIELĂRIEI 3,56
39 Terenuri libere extravilan 3,34
40 Ferme agricole+Teren 3,26
NOTA MAXIMĂ ATRIBUITĂ: 9,18
NOTA MINIMĂ ATRIBUITĂ: 3,26
În urma studiului efectuat şi a prezentării datelor a rezultat posibilitatea de cuantificare a unui “coeficient de risc de
garanţie” calculat invers proporţional cu “gradul de vandabilitate”. Astfel, cu cât “gradul de vandabilitate” este mai
mare, coeficientul de risc este mai mic şi viceversa.

Se observă că în opinia subiecţilor intervievaţi, opinie formată în urma experienţei şi participării lor efective pe piaţă,
ca parte în tranzacţie:
Ö Piaţa nu recunoaşte din acest punct de vedere o clasificare compactă generică în “Proprietăţile imobiliare” şi
“Echipamente”, existând întrepătrunderi pe diferitele tipuri din cadrul acestor două categorii;
Ö În cadrul categoriei “Proprietăţi imobiliare”:
• Cele mai vandabile sunt considerate Locuinţele de tip “apartament cu 1-2 camere” şi “terenurile” situate
în oraşele mari (fapt explicat prin existenţa unei pieţe specifice deja formate, în curs de consolidare);
• La limita opusă ca fiind cele mai puţin vandabile sunt “Fermele agricole” şi “terenurile extravilane” (fapt
explicat prin evoluţia trecută nefavorabilă valorii, respectiv lipsa cererii pe piaţă, coroborată cu o ofertă
masivă într-o perioadă scurtă de timp);
• Tot către limita inferioară a vandabilităţii sunt “Imobile cu destinaţie unică (Specializate)” şi “Locuinţele
mari, amplasate în localităţi mici (sate, comune, oraşe), sau comunităţi exclusiviste”
• După “conversia în spaţii producţie”, “fermelor agricole” le creşte vandabilitatea, dar nu la nivelul
“Construcţii industriale +Teren” din zone industriale tradiţionale;
Ö În cadrul categoriei “Echipamente”:
• Cele mai vandabile sunt considerate “Autoturisme (exclusiv cele de lux)” (pentru care piaţa second hand
este în curs de consolidare);
• La polul opus, al nevandabilităţii, se află “Utilaje+Echipamente+Maşini Unelte cu ÎNTREBUINŢARE
SPECIALĂ, cele din domeniile PIELĂRIEI, TEXTILĂ, TIPOGRAFICĂ, acestea fiind grupate mult sub
o limită medie dată de cele pentru Industria ALIMENTARĂ sau “cu ÎNTREBUINŢARE
UNIVERSALĂ”;
• Totodată se observă că “Autoutilitare şi autocamioanele speciale” sunt mai puţin vandabile decât aceeaşi
subcategorie “nespecializată”, cererea şi utilitatea pe piaţă fiind mai mare a acestora din urmă;
Rezultatele acestui sondaj şi diferenţierile de vandabilitate şi risc reieşite, justifică necesitatea acordării unei atenţii
deosebite din partea evaluatorului asupra datelor, opiniilor şi a concluziilor rezultate din capitolul “Riscul evaluării”.
Având în vedere faptul că sondajul evidenţiază o “ierarhie a vandabilităţii activelor”, finanţatorul, în cunoştinţă de
cauză (de această ierarhie) aşteaptă a fi informat suficient de bine despre “riscurile de garanţie”.
Rezultatele sondajului, îndeosebi pentru poziţiile cu punctaj inferior, trebuie să atragă atenţia evaluatorilor, care deşi
sunt buni cunoscători ai pieţei specifice de la data întocmirii raportului, vor fi “apreciaţi” de finanţatori în momentele
de vânzare a activelor subiect pentru recuperarea debitelor.
În general, dacă sumele încasate din vânzarea activelor nu au acoperit integral debitele către finanţator, persoanele
angrenate în activitatea de recuperare îşi “îndreaptă atenţia sporită” către evaluatorii care au estimat valoarea
garanţiilor anterior acordării creditului.
În acest sens, experienţa a arătat că la un client care ajunge la “executarea silită a garanţiilor” la un moment dat
datorită incapacităţii de plată, analiza ultimă şi definitorie este asupra estimării iniţiale a valorii şi nivelului riscului
“de garanţie”, fără a se lua în considerare şi modul de cuantificare şi evoluţia pe parcurs a “riscului de client”
(efectuată de finanţator).
Prin acest mod subiectiv de abordare a problemei, “atenţia” nu este dirijată şi către cei ce au cuantificat, urmărit şi
gestionat “riscul de client”, ci numai asupra evaluatorului (cu atât mai mult cu cât acesta este unul extern).
Evitarea unor astfel situaţii neplăcute, generate de abordările de tipul de mai sus, poate şi trebuie făcută de către
evaluator prin acordarea atenţiei cuvenite subcapitolului “Riscul evaluării”, arătând finanţatorului toate aspectele
aferente “riscurilor de garanţie”, prezente şi viitoare, până la data expirării creditului (a expunerii pe piaţă a activului
constituit ca şi garanţie).
Ê
Ê Ê
RAPORT DE EVALUARE: ÎNCĂRCĂTOR HIDRAULIC TIP L31

ing. Tania MUSTĂREAŢĂ – BRD-GSG

CAPITOLUL 1: DEFINIREA MISIUNII
1.1 Identificarea clientului şi a proprietarului bunului evaluat

► Beneficiarul lucrării: “SOL CONSTRUCT S.A.”
Sediul: Bucureşti, str. Capacităţii nr. 116, sector 6
Forma de organizare: societate pe acţiuni
Nr. înmatriculare la Registrul comerţului: J08/810/1991
Tipul capitalului: privat
Domeniul de activitate: servicii construcţii montaj şi instalaţii
► Proprietarul bunului evaluat

Denumirea societăţii: “Utilajul S.A.”
Sediul: Bucureşti, str. Bordeiului nr. 56, sector 5
Forma de organizare: societate pe acţiuni
Nr. înmatriculare la Registrul Comerţului: J40/3520/1990
Tipul capitalului: stat + privat
Domeniul de activitate: închiriere utilaje pentru construcţii montaj
1.2 Scopul evaluării

Prezenta evaluare a fost solicitată de către “S.C. SOL CONSTRUCT S.A.” în scopul stabilirii unei valori de piaţă în
perspectiva cumpărării utilajului “Încărcător hidraulic – L31” de la proprietarul actual.
1.3 Data inspecţiei bunului şi întocmirii raportului

Raportul de evaluare a fost elaborat în intervalul 20.12.2000-28.12.2000, incluzând vizionarea, culegerea datelor,
evaluarea şi redactarea raportului.
Data vizionării: 21.12.2000, în prezenţa directorului tehnic al societăţii.
Data întocmirii: 27.12.2000.
Curs valutar utilizat: curs BNR la data de 27.12.2000: 1 USD = 25.811 lei
1.4 Identificarea bunului

Bunul mobil evaluat este un încărcător hidraulic frontal fabricat de firma WOLA STALOWA din Polonia şi poate fi
identificat după următoarele date: tipul: L31 ; serie motor: 1680159.
La data inspecţiei, bunul se afla în incinta societăţii “Utilajul S.A.”
1.5 Dreptul de proprietate

Dreptul de proprietate reiese din faptul că bunul evaluat este înscris în patrimoniul societăţii “Utilajul S.A.” şi se
regăseşte în înregistrările contabile şi în listele de mijloace fixe din grupa a doua - echipamente tehnologice.
In urma vizitei făcute la societatea Utilajul S.A. s-a identificat bunul evaluat ca fiind înregistrat sub numărul de
inventar 20120.
1.6 Definiţia valorilor estimate

Evaluarea este un proces de estimare a valorii care exprimă în fapt o calitate a bunului. Valoarea este un concept
economic care se referă la preţul cel mai probabil la care ar ajunge vânzătorii şi cumpărătorii unui bun pus în
vânzare. Valoarea este o estimare pe baza unui preţ ipotetic.
Valoarea de piaţă, în conformitate cu Standardele Internaţionale de Evaluare – IVS-1, reprezintă suma estimată
pentru care o proprietate ar fi schimbată la data evaluării între un cumpărător hotărât să cumpere şi un vânzător
hotărât să vândă, într-o tranzacţie independentă, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în
cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângeri.
In prezentul raport de evaluare şi urmare a scopului pentru care acesta a fost întocmit, va fi stabilită o valoare de
piaţă.
1.7 Ipoteze şi condiţii limitative

Evaluarea a fost realizată pornind de la ipoteza de bază privind continuarea utilizării existente a utilajului, în scopul
proiectat iniţial şi pentru care a fost achiziţionat. De asemenea, s-au avut în vedere următoarele ipoteze de lucru şi
condiţii limitative:
► In urma discuţiilor purtate cu personalul tehnic de exploatare al societăţii proprietar al bunului evaluat se
consideră:
- bunul mobil se încadrează în parametrii de funcţionare normali şi nu a suferit deteriorări semnificative ale
echipamentului de excavare;
- au fost executate de către un mecanic specializat toate lucrările de întreţinere şi reparaţii curente prevăzute în
cartea tehnică a utilajului;
- utilajul a fost deservit numai de mecanici calificaţi pentru utilaje de terasament.
► Nu s-a efectuat nici o investigaţie şi nici nu s-au inspectat acele părţi care erau acoperite, neexpuse sau
inaccesibile, considerându-se că sunt într-o stare tehnică bună şi nu influenţează integritatea structurii utilajului;
► Raportul de evaluare este confidenţial, pentru clientul declarat şi este valabil numai pentru scopul menţionat în
capitolul 1.2, utilizarea în alte scopuri fără acordul scris al evaluatorului nu-i atrage acestuia nici o
responsabilitate.
► Valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport şi într-un interval de timp limitat.
► Pentru simplificare calculele din prezentul raport au fost efectuate în USD.
1.8 Identificarea şi declaraţia evaluatorului

Lucrarea de faţă a fost întocmită de M.T., membru titular ANEVAR.
Evaluatorul este independent neavând nici un interes direct sau indirect, prezent sau viitor faţă de beneficiar şi îşi
asumă întreaga responsabilitate a lucrării în sensul respectării Standardelor de Evaluare.
CAPITOLUL 2: DESCRIEREA SI ANALIZA BUNULUI
2.1 Descriere
Încărcătorul hidraulic L31 este o maşină autopropulsată care serveşte la extracţia, transportul (pe distanţă scurtă) şi
depozitarea materialului excavat (pământ, material vărsat, piatră etc.).
Încărcătorul întruneşte funcţiile unui utilaj de nivelare (cu sau fără lamă de buldozer) şi ale unui încărcător (pentru
buncăre sau mijloace de transport).
Încărcătorul hidraulic L31 WOLA evaluat este în execuţia standard prevăzut cu o cupă de excavator (cu dinţi) cu o
capacitate de 2,5 mc pentru pământ cu o greutate volumetrică de 1,6-1,8 t/mc.
Echipamentele sunt montate frontal pe un şasiu autopropulsant, cu ambele osii motoare.
Antrenarea se face cu un motor diesel prin intermediul unui convertizor şi al unei cutii de viteze cu patru trepte.
Virarea se face prin schimbarea direcţiei roţilor din spate; este servoasistată şi lucrează numai cu motorul în
funcţiune. Frânele sunt cu discuri; comanda este pneumatică (4-6 atmosfere).
Apăsarea pe pedala cu frâne duce simultan la decuplarea motorului şi frânarea celor patru roţi.
2.2 Caracteristici tehnice
Distanţa între osii ………………………………………. 2500 mm

Distanţa între roţi ……………………………………….. 1980 mm
Lungimea totală ………………………………………… 6750 mm
Înălţimea încărcătorului ………………………………... 3360 mm
Lăţimea încărcătorului …………………………………. 2500 mm
Raza de virare exterioară ……………………………… 8300 mm
Înălţimea de basculare maximă la 450 ………………... 2800 mm
Unghiul de basculare max. al cupei …………………… 500
Adâncimea max. pătrundere a cupei în sol …………… 830 mm
Greutatea încărcătorului ……………………………… 15800 kg
Cutia de viteze ………………………………………….. cu patru viteze complet reversibile
Motorul ………………………………………………… SW-680/6 WKS-MIELEC Diesel în 4 timpi (licenţă
Leyland)

- nr. cilindri ……………………………. ………….. 6

- consum specific carburanţi ……………………... 193g/ CP oră
- puterea continuă de durată ……….……………… 192 la 2200 rot/min
- raport de compresie ………………………………. 15.8:1
- turaţia în gol ………………………………………. 500-650 rot/min
- instalaţia de răcire ………………………………… cu apă, pompă şi termostat
Instalaţia de lucru
- capacitate cupă excavaţie ……………. ………….. 2,5 mc
- capacitate portantă nominală ………… ………….. 5400 kg
- lăţimea cupei excavaţie ………………………… 2500 mm
Instalaţia de frânare
- frâna principală ………… …………….……….. acţionare pneumatică
- frâna de staţionare ………….. …………...………. manual cu discuri
Instalaţia electrică
- demaror …………………………………………... 24 V
- instalaţia de iluminat ………………. ……………. 12 V
- capacitate baterie …………………… …………… 165 AH
Capacitatea rezervoarelor
- rezervor carburant …………………….………... 2x100 l
- rezervor ulei …………………………..………….. 200 l
2.3 Descrierea stării tehnice
Din analiza documentelor de constatare a stării tehnice a Încărcătorului hidraulic L31 verificate la data expertizei au
rezultat următoarele:
- anul de fabricaţie: 1984
- ore de funcţionare efectuate: 28.000.
- nr. reparaţii capitale: 4 (ultima în decembrie 2000)
La data inspecţiei, după ultima reparaţie capitală era în stare bună de funcţionare.
2.4 Descrierea şi analiza pieţei bunului
In prezent în România nu există o piaţă organizată pentru asemenea tipuri de bunuri mobile. Tranzacţii cu asemenea
bunuri au apărut în situaţii de privatizări şi lichidări ale unor societăţi care au scos la vânzare prin licitaţie o serie de
active. De regulă, bunurile propuse spre vânzare sunt din categoria celor propuse spre casare datorită stării tehnice
depăşite sau a acelor active scoase în afara exploatării.
CAPITOLUL 3: EVALUAREA BUNULUI
3.1 Metoda costurilor

Această metodă porneşte de la o ipoteză de bază care presupune continuarea utilizării existente a bunului şi
foloseşte principiul de bază aplicabil: substituţia având ca bază de evaluare STANDARD SEV 4.08.
Această metodă poate fi considerată adecvată deoarece bunul este utilizat potrivit scopului pentru care a fost
proiectat şi construit şi are o durată de viată rezonabilă în care poate produce venit.
Abordarea prin cost estimează valoarea prin determinarea costului actual (de înlocuire sau reproducere) al bunului
din care se deduc o serie de elemente de depreciere care conduc la pierderea de valoare a bunului în urma unei
deprecieri fizice, funcţionale sau economice.
In cazul de faţă abordarea poate avea ca bază fie costul de reproducere, fie costul de înlocuire, întrucât se cunoaşte
costul de achiziţie al utilajului, precum şi costul actual al utilajului la producător.
I. Determinarea costului actual

A. Costul actual = cost de reproducere
Costul de reproducere = actualizarea costului de achiziţie
Costul de achiziţie = 1.500.000 lei (70.000 USD)
Cost de reproducere = 1.800.000.000 lei (70.000 USD)
B. Costul actual = cost de înlocuire
Cost înlocuire = cost actual la producător

Cost actual = 2.065.000.000 lei (80.000 USD)

II. Determinarea deprecierii
Deprecierea poate fi estimată pornind de la parametrii tehnico-economici ai utilajului existent comparativ cu
parametrii tehnico-economici ai unui utilaj nou.
Este cunoscut faptul că în prezent utilajul se produce având unele caracteristici îmbunătăţite urmare a introducerii de
noi materiale care conduc la reducerea costurilor de reparaţii şi prelungirea ciclului şi a duratei de funcţionare.
A. Utilaj existent B. Utilaj nou

Cost actual = cost de reproducere Cost actual = cost de înlocuire
= 70.000 USD = 80.000 USD
RK efectuate = 4 RK efectuate = 4
Ciclul RK = 7.000 ore Ciclul RK = 8.000 ore
Ore efectuate = 21.000 ore Ore efectuate = 21.000 ore
Durata de funcţionare efectivă = 28.000 ore Durata de funcţionare efectivă = 32.000 ore
Cost RK = 10.000 USD, din care: Cost RK = 12.000 USD, din care:
- 3.000 = manoperă - 3.000 = manoperă
- 7.000 = materiale - 9.000 = materiale
Tarif orar închiriere = 250.000 lei/oră Tarif orar închiriere = 250.000 lei/oră
= ( 10 USD / ora ) = ( 10 USD / ora )
Venit brut (1) = Dur.funct.efect. x Tarif Venit brut (2) = Dur.funct.efect. x Tarif
= 280.000 USD = 320.000 USD
Venit net (1) = Vb (1) - Cost RK (1) Venit net (2) = Vb (2) - Cost RK (2)
= 270.000 USD = 308.000 USD
1. Deprecierea fizică este pierderea de valoare ca rezultat al utilizării şi expunerii la factorii din mediul înconjurător.
Deprecierea fizică = Costul actual x Deprecierea fizică procentuală
Deprecierea fizică procentuală = Ore efectuate / (Ore efectuate + Ore rămase) x 100
A. Raportată la costul actual = cost de reproducere:
Deprecierea fizică (%) = 21.000 ore / 28.000 ore = 75 %
B. Raportată la costul actual = cost de înlocuire:
Deprecierea fizică (%) = 21.000 ore / 32.000 ore = 65 %
2. Deprecierea funcţională reprezintă pierderea de valoare ca rezultat al progresului tehnologic, al apariţiei de noi
tehnologii.
În cazul de faţă deprecierea funcţională este subliniată de faptul că în prezent pentru utilajele noi se reduc
cheltuielile cu reparaţiile şi creşte astfel ciclul RK, precum şi durata de viaţă a utilajului. Astfel deprecierea
funcţională va fi aplicată atunci când se consideră un cost actual = cost de reproducere.
(Ciclul RKB - Ciclul RKA) / Cost B = (8000 ore – 7000 ore) / 80.000 USD = 12,5 %
3. Deprecierea economică reprezintă pierderea de valoare rezultată ca urmare a acţiuni unor factori externi.
In cazul prezent nu se ia în calcul o asemenea depreciere, întrucât utilajul a fost utilizat la întreaga sa capacitate.
Poate fi specificat faptul că în perioada de iarnă acesta a fost utilizat pentru lucrări de deszăpezire.
III. Determinarea valorii

V = Cost actual – Deprecierea
A. Raportată la costul actual = cost de reproducere:
V = Cr x D fiz (1) = 70.000 USD x 75 % = 17.500 USD
sau:
B. Raportată la costul actual = cost de înlocuire:
Vî = Ci x (D fiz (2) +D funct.) = 80.000 USD x (65% + 12,5% ) = 17.500 USD

V1 =17.500 USD
3.2 Metoda comparaţiei directe

Metoda constă în analiza unor tranzacţii recente de bunuri comparabile cu subiectul.
Ca tehnică de comparare se utilizează identificarea directă deoarece informaţiile de piaţă obţinute de evaluator au
fost de la firmele S.C.ENERGOUTILAJ S.A. şi S.C.INATESTI RM.VÂLCEA care au cumpărat utilaje similare.
Prezentarea comparabilelor
Comparabila A: Încărcător tip L31 WOLA - STALOWA
Anul fabricaţiei: 1980
Starea tehnică: mai proastă decât a subiectului, a avut 3 RK, în momentul vânzării nu era în stare de
funcţionare, societatea care a cumpărat-o şi i-a făcut RK.
Capacitate de încărcare cupă: 2,3 mc
Data tranzacţiei: martie 2000
Valoarea tranzacţiei: 300 mil.lei (11.623 USD)
Comparabila B: Încărcător frontal tip 31 WOLA - STALOWA

Anul fabricaţiei: 1985
Starea tehnică: bună, în funcţiune, reparată cu piese noi
Motor: Diesel
Are accesorii multiple
Capacitate de încărcare cupă: 2,5 mc
Data tranzacţiei: septembrie 2000
Valoarea tranzacţiei: 700 mil.lei (27.120 USD)
S-au analizat următoarele elemente specificate în grila de comparaţii:
Elem. comparaţie Subiect Comparabila A Comparabila B

Data tranzacţiei Dec. 2000 Martie 2000 Septembrie 2000
Preţ vânzare 300 mil.lei 700 mil.lei
Preţ actualizat (USD) 11.623 USD 27.120 USD
Anul fabricaţiei 1984 1980 1986
Starea tehnică Bună Proastă F. bună
RK 4 3 4 + piese materiale noi
Corecţie + 10.000 USD - 2.000 USD
Preţ corectat 21.623 USD 25.120 USD
Accesorii similar suplimentare
Capacitate încărcare similar similar
Preţ corectat 21.623 USD 25.120 USD
Corecţiile au fost făcute astfel:

- preţul actualizat - prin actualizarea preţului de vânzare de la data tranzacţiei cu rata de schimb leu/dolar;
- corecţie pentru RK: pentru comparabila A care are făcute numai 3 RK, s-au adăugat costurile aferente unei
astfel de reparaţii, iar pentru comparabila B s-a făcut o corecţie de materiale suplimentare;
Analizând comparabila B faţă de subiect, se observă că aceasta are accesorii suplimentare şi anul de fabricaţie
superior, fapt care ar fi putut conduce la o valoare de vânzare mai mare.
In urma acestei analize se apreciază o valoare a utilajului subiect:
V2 = 24.000 USD
3.3 Metode de randament

Metodele de randament au la bază principiul prin care valoarea unui bun poate fi estimată prin beneficiile viitoare pe
care le poate aduce proprietarului. Abordarea se poate face fie prin capitalizarea veniturilor din exploatare anuale cu
o rată de capitalizare, fie prin actualizarea fluxurilor financiare obtenabile într-o perioadă de timp viitoare.
Valoarea utilaj = Vnet utilaj / Rată capitalizare
Societatea mai are în proprietate utilaje similare pe care le închiriază.

Astfel, pentru un încărcător similar, chiria practicată este de 250.000 lei/oră, echivalent 10 USD/oră.
Veniturile nete anuale obţinute din închirierea acestui utilaj au rezultat astfel:
Total ore închiriere/an: 8 ore/zi x 20 zile x 11 luni = 1760 ore
Venit brut = 1760 ore x 10 USD/oră = 17.600 USD / an
Cheltuielile anuale aferente:

- salarii: 2.200 USD (3 mil.lei x 1,6 x 12 = 57,6 mil lei)
- întreţinere-reparaţii: 7.000 USD (10%)
- asigurare: 1.400 USD (2%)
- impozite, taxe: 100 USD
TOTAL 10.700 USD
Venit net anual = 6.900 USD
Pentru determinarea ratei de capitalizare se consideră următoarele:
Se cunoaşte că un utilaj similar, cumpărat de o societate concurentă cu 80.000 USD este închiriat cu un tarif similar =
10 USD/oră, dar numărul orelor de închiriere este mai mare, utilajul necesitând mai puţine reparaţii. Astfel venitul
obţinut din închirierea acestuia este mai mare şi este de 22.000 USD/an.
Rata de capitalizare = c = 22.000 / 80.000 x 100 = 27,5%
Valoare utilaj = 6.900 / 27,5% = 25.555 USD
V3 = 25.600 USD
CAPITOLUL 4: RECONCILIEREA REZULTATELOR SI OPINIA EVALUATORULUI
In urma utilizării a celor trei metode de evaluare s-au obţinut următoarele valori:
V1 = 17.500 USD - metoda costurilor

V2 = 24.000 USD - metoda comparaţiei directe
V3 = 25.600 USD - metoda de randament
Ţinând cont de scopul evaluării, cumpărarea utilajului de către firma SOL CONSTRUCT S.A. care în principal
doreşte exploatarea utilajului pentru nevoile proprii ale societăţii şi nu pentru închiriere, evaluatorul recomandă
cumpărătorului o valoare de începere negociere de 17.000 USD (echivalent 439 mil.lei) şi un maxim de ofertare de
24.000 USD (echivalent 600 mil.lei ).
Ê
Ê Ê
RAPORT DE EVALUARE: AUTOTURISM TICO

ing. Luiza PETROVAN - BRD-GSG
CAPITOLUL 1: DEFINIREA MISIUNII
1.1. Identificarea clientului

Solicitantul prezentului raport de evaluare îl constituie dl. Vlad
Stoenică, domiciliat în Mangalia, jud. Constanţa, Str. Unirii, bloc
R4, scara A, et. 4, ap.14.
1.2. Scopul evaluării

Prezenta evaluare a fost solicitată de către proprietarul
autoturismului în vederea vânzării acestuia.
1.3. Data inspecţiei bunului şi întocmirii raportului

Lucrarea de faţă a fost elaborată în intervalul 20.12 - 29.12.2000,
incluzând vizionarea, culegerea de date, evaluarea şi redactarea raportului.
Data vizionării - 20.12.2000.
Curs valutar BNR – 25.792 lei/USD, valabil în data de 27.12.2000.
Data întocmirii raportului: 27.12.2000.
1.4. Identificarea bunului

Autoturismul supus evaluării se identifică după următoarele date:
- model/tip: TICO SX - nr. înmatriculare: CT - 32 - ION
- serie motor: F8C – 732694 - serie şasiu: KLY3E11BDWC575125
1.5. Dreptul de proprietate

Autoturismul supus evaluării este proprietatea dlui. Vlad Stoenică, după cum reiese din următoarele documente
anexate în copie la prezenta lucrare:
- contractul de vânzare-cumpărare nr.029350/26.06.1998 - dovada de achitare integrală Z1D/6697 / 13.06.2000
- certificatul de înmatriculare nr.C00027084T - cartea de identitate seria B958064
- număr de omologare ABWD151112L9604
1.6. Definiţia valorilor estimate

Evaluarea este un proces de estimare a valorii care este, de fapt, o calitate a bunului. Valoarea este un concept
economic care se referă la preţul cel mai probabil la care ar ajunge vânzătorii şi cumpărătorii unui bun pus în
vânzare. Valoarea nu este un fapt, ci o estimare pe baza unui preţ ipotetic.
Având în vedere scopul prezentei evaluări, în lucrarea de faţă va fi stabilită o valoare de piaţă.
VALOAREA DE PIAŢĂ (conform Standardelor de Evaluare în vigoare – SEV 4.03) este mărimea estimată, pentru
care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un vânzător hotărât şi un cumpărător hotărât, într-o
tranzacţie echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi
fără constrângeri.
1.7. Ipoteze şi condiţii limitative

Autoturismul s-a evaluat în ipoteza utilizării în continuitate, în scopul proiectat iniţial şi pentru care a fost
achiziţionat.
Condiţiile limitative în care s-a efectuat prezenta lucrare sunt următoarele:
• Lucrarea s-a efectuat pe baza datelor prelevate la vizionarea autoturismului, precum şi a informaţiilor furnizate de
către proprietar.
• Nu s-a efectuat nici o investigaţie şi nici nu s-au inspectat acele părţi ce erau acoperite, neexpuse sau inaccesibile şi
s-a presupus astfel că aceste părţi sunt în stare tehnică bună. Nu se poate exprima nici o opinie despre starea
tehnică a părţilor neinspectate şi acest raport nu trebuie considerat că ar valida integritatea structurii autoturismului.
• Acest raport de evaluare este confidenţial pentru client şi este valabil numai pentru scopul menţionat în cadrul
capitolului 1.2.; nu se acceptă nici o responsabilitate dacă este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat,
fie pentru oricare alt scop.
• Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, în întregime sau parţial, în documente, circulare sau în declaraţii, nici
publicat sau menţionat în alt fel, fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului, cu specificaţia formei şi a
contextului în care ar urma să apară.

• Valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport şi într-un interval de timp limitat.
1.8. Identificarea şi declaraţia evaluatorului

Lucrarea de faţă a fost întocmită de către XY, membru titular ANEVAR – Evaluare Bunuri Mobile, conform
legitimaţiei nr.**** . Evaluatorul este independent (nu are nici un interes direct sau indirect, prezent sau viitor faţă de
beneficiar) şi îşi asumă întreaga responsabilitate a lucrării în sensul respectării Standardelor de Evaluare.
CAPITOLUL 2: DESCRIEREA ŞI ANALIZA AUTOTURISMULUI
2.1. Descrierea bunului

Caracteristicile autoturismului CT - 32 - ION sunt următoarele:
Marcă DAEWOO Sursa de energie Benzină

Tip Y3S11 TICO Consum urban 4,6 l/100 km
Caroserie 2 Vol.BREAK, 4+1 uşi Consum 90 km/h 4,3 l/100 km
Masă totală maximă 1.030 kg Nr.axe 2
Masă proprie 655 kg Tracţiune Faţă
Sarcină utilă maximă 375 kg Dimensiuni anvelope 135 R12 sau 155/70 R12
Masă max aut pe axe – faţă 600 kg Nr.locuri 5
Masă max aut pe axe – spate 550 kg Zgomot în mers 72 db
Lungime 3.340 mm Zgomot în staţionare 77 db
Lăţime 1.400 mm Viteza maximă 143 km/h
Înălţime 1.395 mm Capacitatea rezervorului 30 l
Ampatament 2.335 mm Cutie viteze manuală în 5 trepte
Ecartament faţă / spate 1.220 mm / 1.200 mm Sistem de frânare servoasistat în circuit X
Garda la sol 160 mm - faţă cu disc
Panta maximă 0,382 tg - spate cu tambur
Raza de bracare 4,4 m Sistem de direcţie pinion - cremalieră
Cilindree motor 796 cmc Sistem de suspensie – faţă independentă tip McPherson
Putere max/Turaţie motor 85 kW / 5.500 rpm Sistem de suspensie – spate tip braţ tras
Cuplu maxim 6 kgf*m / rpm Culoare Blue cobalt
Dotarea autoturismului supus evaluării este cea standard pentru TICO SX, respectiv: aer condiţionat, ştergător
parbriz cu temporizare, ştergător lunetă cu spălare şi dezaburire, îmbrăcăminte scaune din stofă, scaun faţă înclinabil
şi glisant, banchetă spate complet rabatabilă, buzunar lateral uşă şofer, buzunar spătar scaun faţă, centuri siguranţă
faţă/spate pretensionate în trei puncte, parasolar pasager, casetă monezi, torpedo, brichetă şi scrumieră, radio
casetofon CTR cu ceas digital, dispozitiv blocare uşi spate, lămpi semnalizare suplimentare pe aripi, bară de
ranforsare în uşi pentru protecţia pasagerilor la impact lateral, deschiderea din interior a portbagajului şi a capacului
rezervor, capace ornament roţi, air spoiler pe haion spate, oglindă curtoazie, parbriz colorat superior.
2.2. Descrierea stării tehnice

Autoturismul TICO cu nr. de înmatriculare CT - 32 - ION a fost fabricat în anul 1998, fiind achiziţionat de nou şi
găsindu-se la data inspecţiei într-o stare tehnică foarte bună.
Din declaraţiile proprietarului a rezultat că autoturismul a fost folosit numai în scop familial, fiind executate la timp
toate reviziile periodice la fiecare 5.000 km (ultima revizie tehnică - în luna noiembrie, la 35.000 km).
La data vizionării autoturismul parcursese 36.452 km.
În urma inspecţiei a rezultat că toate dotările şi accesoriile existau fizic şi erau în stare de funcţionare. De asemenea,
nu existau zgârieturi sau urme de rugină, uzura cauciucurilor era normală şi nu existau zgomote atipice.
2.3. Descrierea şi analiza pieţei bunului

Firma DAEWOO a venit în România în anul 1994, a înfiinţat societatea româno-coreeană DAEWOO
AUTOMOBILE ROMÂNIA şi a început să producă autoturisme la Craiova în 1995.
La această oră firma este pe locul doi în ceea ce priveşte numărul de maşini vândute la noi în ţară, după Dacia.
Conform declaraţiilor făcute de conducerea societăţii, în ciuda problemelor pe care firma mamă din Coreea le-a avut
la mijlocul anului 2000, DAEWOO România va continua să producă autoturisme, fiind o firmă de sine stătătoare. De
asemenea, indiferent de ce se va întâmpla, modelele DAEWOO de piaţa mondială vor beneficia de piese de schimb
cel puţin 10 ani de acum înainte.

În spiritul celor menţionate anterior, precizăm că pe 11 luni ale anului 2000 firma DAEWOO România a produs şi
asamblat 19.157 autoturisme, în creştere faţă de perioada similară a anului trecut (16.703 autoturisme).
În ceea ce priveşte TICO, acesta este o maşină de clasă mică, apărută pe piaţă în 1996. Cererea este relativ mare
datorită consumului redus de combustibil, manevrabilităţii facile în spaţii înguste şi la parcare, precum şi faptului că
este cel mai ieftin de întreţinut în raport cu alte maşini de clasă mică.
Chiar dacă a apărut pe piaţă modelul MATIZ, considerat superior în gama DAEWOO – clasă mică, şi producţia
acestuia este mai mare decât a lui TICO (8.440 buc. faţă de 5.407 buc. - în primele 11 luni ale anului 2000), piaţa
internă l-a acceptat mai greu. Astfel TICO a fost vândut în România, în perioada precizată anterior, la nivel de 4.115
buc., comparativ cu MATIZ – 3.086 buc.
Pe de altă parte, piaţa la second hand a modelului TICO percepe o cerere mărită faţă de ofertă, datorită raportului
preţ-consum-fiabilitate adaptat nivelului de trai din România.
Notă: Datele au fost preluate din Buletinul statistic auto – APIA.
2.4. Analiza pentru cea mai bună utilizare

Pentru un bun mobil de tipul celui analizat nu există posibilitate de utilizare alternativă.
În România există, dar nu este dezvoltată, piaţa pentru servicii “rent a car”, cunoscut fiind faptul că, în general,
autoturismele solicitate pentru închiriere sunt modele deosebite, atât din punct de vedere tehnic cât şi al design-ului.
Chiar şi în aceste condiţii, tarifele de închiriere sunt foarte mari, motiv pentru care clientela este reprezentată de
persoanele fizice străine.
În consecinţă, cea mai bună utilizare este cea în continuitate, respectiv transport familial.
CAPITOLUL 3: EVALUAREA AUTOTURISMULUI
3.1. Metoda costurilor

Valoarea determinată prin această metodă presupune continuitatea utilizării bunului potrivit scopului pentru care a
fost proiectat şi construit.
Acest lucru este adecvat în situaţia de faţă, deoarece sunt întrunite următoarele condiţii:
• bunul satisface o cerere economică prin utilitatea pe care o oferă;
• bunul are durata de utilizare rămasă rezonabilă;
• continuarea utilizării prezente este practică;
• utilizare alternativă nu este fezabilă.
Abordarea prin cost este acea abordare care estimează valoarea prin determinarea costului prezent (de înlocuire sau
de reproducere, de noui) al unui bun din care se deduc o serie de elemente de depreciere: fizică, funcţională şi
economică.
Relaţia de calcul este: Valoare de piaţă = Cost actual - Depreciere (fizică + funcţională + economică) în care:
Cost actual = 5.890 USD, reprezentând costul de nou la producător al autoturismului DAEWOO model TICO SX. În
situaţia de faţă acesta reprezintă un cost de înlocuire, datorită faptului că noul model este adaptat cerinţelor EURO II.
Deprecierea fizică = pierderea de valoare ca rezultat al utilizării şi uzării unui activ în funcţiune şi din expunerea lui
la factorii din mediul înconjurător.
În cazul de faţă deprecierea fizică este apreciată prin aplicarea unui procent ce implică o analiză bazată pe utilizare
(rata = utilizare / total utilizare).
Pentru autoturisme această rată se determină pe baza numărului de kilometrii parcurşi şi a numărului total de km de
parcurs. Nr.km parcurşi = 36.452 km Nr.km total de parcurs = 200.000 km
36.452 km
Rata = x100 = 18%
200.000 km
Deprecierea fizică = Cost x rata = 5.890 USD x 18% = 1.060 USD

Deprecierea funcţională = pierderea de valoare ca rezultat al progresului tehnologic, al apariţiei de noi tehnologii.
Principala cauză care determină existenţa deprecierii funcţionale în situaţia de faţă este faptul că toate autoturismele
noi se fabrică obligatoriu cu respectarea cerinţelor EURO II. De asemenea, se simt influenţele apariţiei noului model
de autoturism clasă mică din gama DAEWOO - MATIZ.

Se estimează o depreciere funcţională de 10%, respectiv 589 USD.

Deprecierea economică = pierderea de valoare rezultată ca urmare a acţiunii unor factori externi activului.
În cazul de faţă principala cauză care-şi manifestă efectul este faptul că autoturismul vândut devine “la mâna a doua”.
Din practica generală se poate concluziona o pierdere de cca.10%, reprezentând o depreciere economică de 589USD.
Valoarea de piaţă a autoturismului TICO cu nr. de înmatriculare CT - 32 - ION, determinată prin metoda costurilor
este de:
5.890 USD - (1.060 USD + 589 USD + 589 USD) = 3.652 USD
3.2. Metoda comparaţiei

Metoda constă în analiza unor tranzacţii recente de bunuri similare sau comparabile cu subiectul.
În cazul de faţă, ca tehnică de comparare, se va aplica identificarea directă, deoarece pe piaţa de second hand există
autoturisme identice, corecţiile limitându-se la numărul de kilometrii parcurşi şi la starea tehnică.
Astfel, se vor analiza 5 tranzacţii recente (ultima jumătate de an) de autoturisme similare (comparabilele A – E).
Datele sunt prezentate tabelar în continuare:
Elem. comparaţie Subiect A B C D E

Preţ (USD) - 3.750 4.500 3.500 3.000 1.900
An fabricaţie 1998 1999 1999 1999 1998 1997
Nr.km parcurşi 36.452 17.000 9.000 20.000 40.000 -
Stare tehnică Foarte bună Bună Foarte bună Bună Bună Uşor avariată
Tip SX, A/C SX, A/C SX, A/C SX, A/C SX, A/C SX, A/C
În urma studiului celor 5 comparabile, se constată că cea care are caracteristicile cele mai apropiate de subiect este D.
Aceasta are acelaşi an de fabricaţie, aproximativ acelaşi număr de km parcurşi, însă are stare tehnică bună.
Pentru a stabili cum percepe piaţa diferenţa de preţ pentru numărul de km parcurşi şi pentru stare tehnică vom face o
analiză pe perechi de comparabile, astfel:
A şi C: aceste două comparabile diferă doar prin numărul de km parcurşi. Astfel diferenţa de preţ între ele, respectiv
250 USD, se referă la cei 3.000 km parcurşi în plus de C faţă de A. Putem spune că piaţa percepe o diferenţă de cca.
85 USD la 1.000 km parcurşi suplimentar.
A şi B: aceste două comparabile diferă prin numărul de km parcurşi şi prin stare tehnică. Pentru cei 8.000 km în plus
parcurşi de A, diferenţa de preţ, stabilită anterior, este de:
8.000 km x 85 USD/1.000 km = 680 USD
Se poate, deci, că piaţa percepe o diferenţă de preţ pentru stare tehnică “foarte bună” faţă de “bună” de:
750 USD – 680 USD = 70 USD
Având stabilite corecţiile, acestea se vor aplica comparabilei D pentru a o aduce la nivelul subiectului, stabilind astfel
valoarea de piaţă a autoturismului de evaluat, astfel:
• pentru cei 4.000 km diferenţă, rezultă: 4.000 km x 85 USD/1.000 km = 340 USD
• pentru diferenţa de stare: 70 USD
Valoarea de piaţă a autoturismului TICO, cu nr. de înmatriculare CT - 32 - ION este:
3.000 USD + 340 USD + 70 USD = 3.410 USD
3.3. Metoda de randament

Reprezintă o metodă de măsurare a valorii prezente (actualizate) a beneficiilor viitoare anticipate aduse proprietarului
obţinute din exploatarea bunului.
În cazul de faţă, această metodă nu este aplicabilă deoarece, aşa cum s-a menţionat şI în capitolul 2.4, în România nu
este încă dezvoltată o piaţă pentru servicii “rent a car” şi, astfel, există dificultăţi în cuantificarea veniturilor ce ar
putea fi legate direct de exploatarea bunului.
CAPITOLUL 4: RECONCILIEREA REZULTATELOR ŞI OPINIA EVALUATORULUI
Evaluarea s-a efectuat în scopul vânzării autoturismului model TICO, cu numărul de înmatriculare CT - 32 - ION,
proprietatea d-lui Vlad Stoenică, domiciliat în Mangalia, str. Unirii, bl.R4, sc.A, et.4, ap.14, judeţ Constanţa.

Pentru aceasta s-a calculat valoarea de piaţă, folosindu-se două metode de evaluare (în ipoteza utilizării în
continuitate).
Valorile de piaţă obţinute prin aplicarea celor două metode sunt: Metoda costurilor 3.652 mii lei
Metoda comparaţiei directe 3.410 mii lei
Se observă că cele două valori rezultate sunt foarte apropiate. Acest lucru se datorează faptului că autoturismul supus
evaluării este un model cerut pe piaţa internă datorită fiabilităţii şi caracteristicilor sale, atât de nou, de la producător,
cât şi pe piaţa second hand. Având în vedere faptul că datele folosite sunt net superioare în ceea ce priveşte calitatea
şi acurateţea, valoarea recomandată de evaluator este cea stabilită prin metoda comparaţiei directe, rotunjită superior,
şi anume: 3.450 USD, respectiv 90 mil.lei
Ê
Ê Ê
EVALUAREA ÎNTREPRINDERILOR AFLATE ÎN DIFICULTATE

ing.ec. Radu CÂRCEIE, MAA – C.T. Timişoara
Starea de dificultate a unei întreprinderi poate fi definită din două perspective:

• din perspectivă juridică, o întreprindere în dificultate este aceea care se află în
stare de încetare a plăţii şi este angajată într-o procedură de redresare judiciară;
• din perspectivă economică, o întreprindere în dificultate este caracterizată
printr-o stare permanentă de criză financiară, datorată abundenţei de "puncte
slabe" a funcţiilor sale care determină:
Ö insolvabilitate, adică incapacitatea întreprinderii de a-şi onora obligaţiile pe
termen lung din activele aflate în patrimoniu;
Ö supraîndatorare, care cauzează incapacitatea întreprinderii de a-şi onora
datoriile financiare, fiscale şi sociale scadente;
Ö acţiuni care compromit continuarea exploatării.
Uniunea Europeană a Experţilor Contabili consideră că o întreprindere care se confruntă cu dificultăţi, prezintă
următoarele caracteristici:
• existenţa unui fond de rulment negativ sau chiar a unui rezultat net negativ;
• importante credite pe termen scurt sunt utilizate pentru finanţarea datoriilor şi a investiţiilor;
• împrumuturi importante devin scadente fără a exista posibilitatea reînnoirii lor;
• imposibilitatea achitării datoriilor la scadenţe normale;
• imposibilitatea obţinerii unor finanţări pentru investiţiile indispensabile supravieţuirii întreprinderii;
• falimentul unor furnizori sau clienţi importanţi;
• survenirea unui eveniment grav care pune în pericol continuitatea exploatării;
• persistenţa unei proaste gestionări;
• dispariţia sau indisponibilitatea unui conducător.
Principala cauză a dificultăţilor unei întreprinderi o reprezintă lipsa lichidităţilor cauzată, de regulă, de un
management financiar defectuos, atât pe termen scurt cât şi în ceea ce priveşte imposibilitatea finanţării investiţiilor
din surse pe termen lung. Există o multitudine de cauze care pot conduce o întreprindere într-o astfel de situaţie:
• scăderea volumului de activitate şi a rentabilităţii; • situaţie financiară precară;
• incapacitatea de adaptare la mediu; • grad scăzut de utilizare a capacităţilor de producţie;
• folosirea unor tehnici şi instrumente de management • cauze accidentale (calamităţi, deces sau boală a
neperformante; managerului etc.).
Cunoaşterea cauzelor posibile ale dificultăţilor întreprinderii poate conduce la intervenţii corective. Dacă aceste
cauze sunt descoperite de către conducerea întreprinderii, atunci pot fi luate măsuri de limitare a efectelor acestor
dificultăţi şi de evitare a falimentului. Dacă dificultăţile sunt descoperite însă de partenerii de afaceri, aceştia pot fie
să anuleze colaborarea cu întreprinderea în cauză, fie să o menţină cu condiţia elaborării unui program de redresare.
Valoarea întreprinderii aflate în dificultate se poate stabili în două cazuri:

• întreprinderea este neredresabilă, dar dispune de un patrimoniu care, după încetarea activităţii, permite
determinarea unei valori de lichidare specifice lichidării judiciare sau forţate;
• întreprinderea este redresabilă, putând să-şi continue activitatea iniţială sau demarează o altă activitate în
perioada de redresare (care se întinde pe mai mulţi ani şi în care lucrează sub capacitate) obţinând rezultate
pozitive.
Evaluarea întreprinderilor neredresabile

Pentru întreprinderile neredresabile evaluarea presupune parcurgerea a două etape:
• calculul activului net de lichidare;
• aplicarea unei decotări asupra activului net de lichidare.
Activul net de lichidare se stabileşte plecând de la activul net contabil afectat de influenţele pozitive sau negative ale
elementelor de patrimoniu din care se deduc cheltuielile cu lichidarea şi eventualele obligaţii fiscale privind
lichidarea.
Etapele principale pentru stabilirea ANL sunt următoarele:
Ö evaluarea prin metode lichidative a activelor (necorporale, corporale; circulante)
Ö estimarea, pe bază de deviz, a costurilor necesare operaţiunilor de lichidare (licenţieri de personal, cheltuieli de
funcţionare în timpul perioadei de lichidare, alte cheltuieli legate de lichidare, inclusiv eventualele sarcini fiscale
care derivă din aceste operaţiuni);
Ö evaluarea tuturor obligaţiilor întreprinderii.
Valoarea întreprinderilor neredresabile se determină astfel:
Activul net contabil
+ diferenţele (corecţii pozitive) ale tuturor activelor corporale, necorporale şi circulante din bilanţul întreprinderii
– diferenţele (corecţii negative) ale tuturor activelor corporale, necorporale şi circulante din bilanţul întreprinderii
– cheltuielile cu operaţiunile de lichidare (inclusiv eventualele sarcini fiscale)
= Activ net de lichidare ANL = ANC + DE – CL – I
– cotă cuprinsă între 30% şi 50% din activul net de lichidare; această reducere este determinată de asumarea riscurilor şi
dificultăţilor unei lichidări, de către cel care preia întreprinderi, precum şi de indisponibilitatea fondurilor
= Valoarea întreprinderilor neredresabile în lichidare ( VI )
unde: ANL - activ net de lichidare; ANC - activ net contabil;
DE - diferenţe din evaluări (pozitive şi negative); CL - costul de lichidare mai puţin sarcinile fiscale;
I - impozit pe plusvalori.
Estimarea valorii bunurilor întreprinderii aflate în dificultate este similară cu cea a bunurilor întreprinderilor fără
probleme, făcând corelarea cu utilitatea bunului respectiv şi cu valoarea de piaţă.
Valoarea de lichidare este definită ca fiind suma care poate fi încasată în mod rezonabil în urma vânzării unei
proprietăţi într-o perioadă de timp prea scurtă pentru a fi conformă cu perioada de timp specificată în definiţia valorii
de piaţă (IVS).
Lichidarea întreprinderilor neredresabile poate fi realizată progresiv sau imediat.
Lichidarea progresivă (Legea nr.31/1990) se aplică în cazul lichidării voite a întreprinderii, care poate avea loc în
următoarele condiţii: ajungerea la scadenţă a perioadei de funcţionare, dizolvarea anticipată hotărâtă de acţionari sau
tribunal, realizarea sau incapacitatea realizării obiectului de activitate, anularea contractului de societate, reducerea
numărului asociaţilor sau acţionarilor sub numărul prevăzut de lege sau alte clauze prevăzute în statut.
În situaţia lichidării progresive vânzarea activelor întreprinderii este în timp, deoarece datoriile sale nu devin
exigibile imediat. În acest caz, elementele de patrimoniu sunt evaluate la preţuri de tranzacţii normale, uneori la
valori lichidative.
Lichidarea imediată reprezintă o lichidare judiciară cauzată de încetarea plăţilor întreprinderii sau intrării în stare de
faliment a acesteia (Legea nr.64/1995). Lichidarea imediată presupune vânzarea cât mai rapidă şi mai avantajoasă a
activelor întreprinderii, ceea ce determină:
• evaluarea activelor în cele mai proaste condiţii posibile obţinându-se, în general, valori mult mai mici decât
preţurile de vânzare în condiţii normale. Această situaţie este determinată şi de modalitatea de vânzare care poate fi
directă sau prin licitaţie;

• pasivele vor fi majorate cu costurile de lichidare a întreprinderii ca: indemnizaţii de concediere a personalului,
penalităţi de rambursare anticipată a împrumuturilor, onorariile lichidatorilor etc.
Spre exemplificare prezentăm situaţia unei societăţi comerciale pentru care s-a luat decizia lichidării. Bilanţul
contabil simplificat cuprindea următoarele date:
ACTIV PASIV
ANEVAR este membru al: Imobilizări 539.924 Capitaluri proprii 477.504
Active circulante 11.876 Obligaţii nefinanciare 74.296
ÖConsiliului Director al
International Valuation Obligaţii financiare 0
Standards Committee – IVSC Total ACTIV 551.800 Total PASIV 551.800
ÖGrupului European al
Asociaţiilor de Evaluatori - În urma evaluării şi întocmirii activului net de lichidare, situaţia se prezintă astfel:
TEGoVA
ACTIV Situaţia Corecţii Valoare corectată
contabilă
Conţinutul articolelor ACTIVE IMOBILIZATE 539.924 401.331 941.255
publicate reprezintă opiniile
ACTIVE CIRCULANTE 11.876 - 11.876
autorilor şi nu neapărat
poziţia oficială a ANEVAR. TOTAL ACTIV 551.800 401.331 953.131
Situaţia
PASIV Corecţii Valoare corectată
Vă stăm permanent la contabilă
dispoziţie pentru a răspunde Împrumuturi financiare - - -
oricăror întrebări legate de Datorii nefinanciare 74.296 - 74.296
asociaţie şi aşteptăm TOTAL DATORII 74.296 - 74.296
sugestiile dvs. pentru
ACTIV NET 477.504 401.331 878.835
îmbunătăţirea conţinutului
Buletinului Informativ. Sold cont 8045 -
Activ net contabil corectat 878.835
COSTURI DE LICHIDARE
Adresăm cititorilor noştri 1. Cheltuieli cu organizarea
invitaţia de a participa la licitaţiilor 1.000
exprimarea punctelor de 2. Remunerarea evaluatorului 7.140
vedere şi opiniilor referitoare 3. Impozite şi amenzi -
la activitatea de evaluare.
4. Cheltuieli de adm. şi pază 50.400
TOTAL COSTURI DE
Colectivul de redacţie: LICHIDARE 58.540
IMPOZIT PE
PLUSVALOARE (25%) 100.333
ing. Gheorghe BĂDESCU, MAA
ACTIV NET DE LICHIDARE
ing. Liliana OLTEAN
719.962
ing. Nina RĂDOI
Procent decotare
Adresa noastră este: minim (30%) maxim (50%)
Calea Plevnei 46-48, sector 1, ACTIV NET DE LICHIDARE 719.962 719.962
Bucureşti DECOTĂRI 215.989 359.981
Tel.: 311 27 82; 315 65 64 VALOAREA ACTUALĂ A 503.974 359.981
Tel/Fax: 315 65 05; 311 13 40 ÎNTREPRINDERII
Bibliografie:
1. Cristea H, Buglea A, Cârceie R, Săcui V. – Evaluarea întreprinderii, Editura
Marineasa Timişoara, 2000
ISSN: 1224-8967 2. Toma M. - Evaluarea întreprinderii în condiţiile restructurării economiei
româneşti, Bucureşti 1999

Nr. 5-6/2001
BULETIN INFORMATIV Editat de IROVAL

CONFERINŢA PAN-BALCANICĂ
„EVALUAREA PENTRU LICHIDAREA PROPRIETĂŢII”
În perioada 8-9 iunie a.c. ANEVAR a organizat la World Trade Center Bucureşti
Conferinţa pan-balcanică cu tema „Evaluarea pentru lichidarea proprietăţii”.
Conferinţa a deschis un ciclu care se adresează ţărilor din Balcani, ciclu la a cărui
finanţare participă US AID (Agenţia Internaţională de Dezvoltare a Statelor Unite)
prin IRPF - International Real Property Foundation din SUA.
Întâlnirea a constituit o oportunitate pentru schimbul de cunoştinţe şi experienţă în
INTERNATIONAL REAL
domeniul lichidării, urmărindu-se punerea în contact direct a diferitelor profesii şi PROPERTY FOUNDATION
instituţii implicate în procesul de luare a deciziilor economice privind stoparea
deteriorării continue a activelor şi a erodării continue a afacerilor aflate în
dificultate, precum şi eliminarea agenţilor economici care constituie puncte slabe
ale economiei.
La această manifestare au fost invitaţi din partea IRPF specialişti de marcă din
domeniu: Walter Winius jr., judecătorul Charles G. Case II şi J. Peter Morrow. De
asemenea, la lucrările Conferinţei au participat specialişti din Macedonia şi
Bulgaria. În acelaşi timp, reuniunea s-a bucurat de un real interes din partea unor
instituţii şi firme cu preocupări în domeniul evaluării pentru restructurarea şi UNITED STATES AGENCY FOR
INTERNATIONAL DEVELOPMENT
lichidarea de active din România.
Sponsorii acestei manifestări au fost IRPF din Statele Unite şi Banca Română de
Dezvoltare – Groupe Société Générale, cărora le mulţumim încă o dată.
Programul Conferinţei a cuprins unele teme de interes general prezentate în plen,
şi anume:
• Lichidarea şi restructurarea activelor, Gheorghe Bădescu – ANEVAR
• Evaluarea pentru lichidarea proprietăţii imobiliare, Walter Winius, jr. – IRPF
• Rolul experţilor în evaluarea pentru lichidarea şi reorganizarea activelor,
CUPRINS
Charles G. Case II – IRPF • CONFERINŢA PAN-
• Restructurarea unei afaceri agricole, J. Peter Morrow – IRPF BALCANICĂ „EVALUAREA
PENTRU LICHIDAREA
• Aspecte practice ale lichidării, Speranţa Munteanu – PWHC PROPRIETĂŢII”:
• Rentabilizarea unei societăţi în faliment, Cristina Dică - RVA
Ö Definirea valorii de lichidare, 2
Pe ateliere de lucru, având ca moderatori pe Charles G. Case II şi Walter
Winius, jr., au fost analizate unele cazuri practice de evaluare şi anume: Ö Rolul experţilor, 2
Ö Lichidarea activelor băncilor în faliment (material întocmit de P.Morrow) Ö Lichidarea activelor bancare, 6
Ö Evaluarea pentru recuperarea garanţiilor bancare (Walter Winius, jr.) Ö Restructurarea unei afaceri
Ö Evaluarea pentru lichidare şi restructurare (Charles G. Case II) agricole, 10
Reuniunea s-a bucurat şi de participarea unor reprezentanţi ai UN/ECE Ö Cum a fost rentabilizată o
(Comisia Economică pentru Europa a Naţiunilor Unite) care au făcut o societate comercială aflată în
prezentare generală a REAG Real Estate Advisory Group şi Terre Initiative. faliment , 11
În cadrul conferinţei de presă, organizată cu această ocazie, au fost lansate şi Ö Aspecte practice ale lichidării, 14
două cărţi de referinţă în domeniul evaluării: „Evaluarea proprietăţii Ö Prezentarea Grupului R.E.A.G., 17
imobiliare”, respectiv „Contabilitatea şi fiscalitatea operaţiunilor privind
fuziunea şi lichidarea societăţilor comerciale”. • Biblioteca evaluatorului, 22
Prezentăm în continuare unele materiale puse la dispoziţia noastră de către • Hotărâre de excludere din
ANEVAR, 24
invitaţii la această manifestare.

DEFINIREA VALORII DE LICHIDARE

Walter WINIUS jr. – IRPF
Ö Valoarea de lichidare forţată
Preţul cel mai probabil al unui drept in proprietatea imobiliară ce va fi obţinut cu îndeplinirea tuturor condiţiilor
următoare:
1. Vânzarea se va realiza în viitor pe o durată limitată de marketing, perioadă specificată de client;
2. Condiţiile actuale ale pieţei sunt acelea obţinute în mod curent pentru dreptul de proprietate analizat;
3. Cumpărătorul va acţiona prudent şi în cunoştinţă de cauză;
4. Vânzătorul este forţat să vândă;
5. Cumpărătorul este motivat normal;
6. Cumpărătorul va acţiona în ceea crede că este cel mai bun interes al său;
7. Pentru finalizarea vânzării vor fi alocate o perioadă de timp limitată şi eforturi limitate de marketing;
8. Plata va fi făcută cash sau potrivit unei înţelegeri comparabile;
9. Preţul se va realiza în condiţii normale pentru proprietatea vândută, neafectat de o finanţare specială sau creativă
sau de concesii de vânzare oferite de cineva asociat cu vânzarea;
Această definiţie poate fi modificată pentru evaluări în alte condiţii financiare specifice.
Ö Valoarea de lichidare normală
Preţul cel mai probabil al unui drept în proprietatea imobiliară ce va fi obţinut cu îndeplinirea tuturor condiţiilor
următoare:
1. Vânzarea se va realiza în viitor pe o durată limitată de marketing, perioadă specificată de client;
2. Condiţiile actuale ale pieţei sunt acelea obţinute în mod curent pentru dreptul de proprietate analizat;
3. Cumpărătorul şi vânzătorul vor acţiona prudent şi în cunoştinţă de cauză;
4. Vânzătorul este nevoit să vândă;
5. Cumpărătorul este motivat normal;
6. Ambele părţi vor acţiona aşa cum consideră că le dictează interesul lor;
7. Va fi depus un efort de marketing adecvat, într-o perioadă de timp limitată, acordată pentru realizarea vânzării;
8. Plata va fi făcută cash sau potrivit unei înţelegeri comparabile;
9. Preţul se va realiza în condiţii normale pentru proprietatea vândută, neafectat de o finanţare specială sau creativă
sau de concesii de vânzare oferite de cineva asociat cu vânzarea;
Această definiţie poate fi modificată pentru evaluări în alte condiţii financiare specifice.
Ê
Ê Ê
ROLUL EXPERŢILOR ÎN EVALUAREA PENTRU LICHIDAREA ŞI

REORGANIZAREA DE ACTIVE
Charles G. CASE II - IRPF
Importanţa valorii
• Valoarea este o forţă motrice în cazul falimentului • Valoarea “cash-ului” este uşor de determinat
• “Valoarea” unei întreprinderi determină: • Totuşi, cea mai mare parte a valorii unei întreprinderi
– Cât vor fi plătiţi creditorii este reprezentată de active “non cash”; aceasta parte
este adesea dificil de determinat
– Dacă întreprinderea va fi reorganizată sau lichidată

Conceptele de valoare Valoarea de lichidare

• Valoarea de piaţă • “Valoarea de lichidare” este cel mai bun preţ
disponibil când activele trebuie să fie vândute
• Costul de achiziţie
datorită unor constrângeri externe care limitează
• Valoarea de lichidare timpul de vânzare, expunerea sau piaţa
• Valoarea contabilă • “Valoarea de lichidare” a unui activ poate fi afectată
• Valoarea afacerii pe baza continuării activităţii de: - vechimea lui
- starea tehnică
• Valoarea de privatizare
- dacă este învechit
• Valoarea estimată - dacă este vândut ca element individual sau
• Valoarea debitorului împreună cu alte active
- dacă este un element pentru care există o
• Valoarea creditorului
„cerere” – există cumpărători pe piaţă care
Valoarea de piaţă doresc sau au nevoie de activ?
• Preţul pe care un cumpărător dornic îl va plăti unui - câţi cumpărători există pe piaţă?
vânzător hotărât să vândă, după o perioadă Valoarea contabilă
rezonabilă de expunere pe piaţă
• Aceasta este cea mai bună bază pentru majoritatea
• Este un termen contabil care reprezintă valoarea în
scopul elaborării “bilanţului”
evaluărilor
• Totuşi, într-o reorganizare în care vânzarea de active
• Conform standardelor tradiţionale de contabilitate,
este cea mai mică valoare dintre costul net al
nu este avută în vedere, valoarea de piaţă poate să nu activului şi “valoarea de piaţă” a activului
fie o valoare adecvată, deoarece o lichidare are în
vedere o vânzare RAPIDĂ, iar o reorganizare are în • Este rareori folosită ca “valoare” curentă a activului
vedere deţinerea acestor active pe o perioadă mai în cazul de faliment
LUNGA de timp.
Valoarea afacerii pe baza continuării activităţii
• Metode de evaluare - Proprietate imobiliară
• Diferită faţă de „valoarea de lichidare”
• Costul de înlocuire
• Vânzări comparabile • Reprezintă valoarea unei întreprinderi privită ca o
entitate operaţională mai degrabă decât valoarea
• Capitalizarea venitului diferitelor componente ale întreprinderii
• Discounted Cash Flow
• Va fi mai mare decât „valoarea de lichidare” dacă
• Evaluarea întreprinderii valoarea întreprinderii operaţionale este mai mare
– Capitalizarea venitului decât valoarea însumată a activelor ei dacă acestea s-
ar vinde bucată cu bucată.
• Definirea poziţiei întreprinderii pe piaţă
• Determinarea venitului net • Va fi mai mică decât „valoare de lichidare” dacă
valoarea întreprinderii operaţionale este mai mică
• Determinarea coeficientului multiplicator
decât valoarea însumată a activelor ei dacă acestea s-
adecvat
ar vinde bucată cu bucată.
• Ajustarea pentru orice risc posibil
• Determinarea intervalului de valori • Poate fi calculată în mai multe moduri. O metodă
uzuală este prin multiplicarea cash flow-ului sau
– Evaluarea pe bază de active venitului din exploatare anual, cu un “multiplicator”
• Identificarea activelor cu valoare care reflectă riscul întreprinderii şi recompensa la
determinabilă care s-ar aştepta un investitor.
• Aplicarea unor corecţii pentru a determina • Un „multiplicator” de „4” reflectă o piaţă în care un
valoarea investitor ar aştepta să-şi recupereze investiţia sa
după 4 ani de încasare a cash flow-ului.
Costul de achiziţie
• Această “valoare” reprezintă suma plătită iniţial
• Un „multiplicator” este inversul „ratei de
capitalizare”, care reprezintă rata rentabilităţii pe care
pentru un activ un investitor s-ar aştepta să o obţină din investiţia sa,
• Poate reprezenta sau nu “valoarea” curentă a luând în considerare natura investiţiei, riscul, piaţa şi
activului utilizări alternative disponibile pentru banii săi (de
• Totuşi, rareori “costul de achiziţie” este relevant ex. ¼ = 0,25 sau 25% rata de capitalizare).
pentru “valoarea” curentă a activului

Valoarea de privatizare – există prea mulţi salariaţi

• În unele ţări, legea impune ca o evaluare să fie – marketingul şi distribuţia sunt neadecvate
efectuată în anumitele circumstanţe ale „valorii de – există unităţi operaţionale distincte neproductive
privatizare” a unei întreprinderi, prin utilizarea unor – există locuri de afaceri neproductive
formule impuse prin lege
B. Ce este reorganizarea financiară?
• În funcţie de metodologia utilizată, această valoare – Funcţiile componente ale afacerii sunt suficiente
poate să reprezinte sau nu „valoarea de piaţă” a pentru a asigura recuperarea cheltuielilor de
întreprinderii exploatare, dar venitul net nu este suficient
• Deseori este o „valoare artificială” bazată mai mult pentru a plăti datoria existentă
pe factori politici decât pe factori economici – Compania este supraîndatorată
• Impunerea strictă a „valorii de privatizare” poate fi – Afacerea este sănătoasă, dar are un capital
un obstacol în procesul de reorganizare insuficient pentru a funcţiona sau pentru a efectua
investiţii de capital în modernizări, reparaţii şi în
Valoarea estimată
echipament nou
• „Valoarea estimată” arată că un evaluator a emis o
opinie; aceasta nu înseamnă că ea exprimă o „valoare Principiile reorganizării şi lichidării
reală”
- De ce reorganizare?
• Corectitudinea unei evaluări depinde de metodologia
• Pentru a obţine „valoarea afacerii pe baza
utilizată, de experienţă şi de pregătirea evaluatorului
continuării activităţii” DAR NUMAI DACĂ
şi de gradul de încredere al informaţiilor pe care se
această valoare este mai mare decât „valoarea de
bazează evaluatorul
lichidare”
Valoarea debitorului vs. Valoarea creditorului • Beneficii sociale
• „Frumuseţea se află în ochii privitorului” • Păstrarea locurilor de muncă
• Un debitor înclină să creadă că un activ sau o • Continuitate în cadrul comunităţii
întreprindere valorează mai mult decât în realitate • Păstrarea valorii pentru creditorii noi şi dobânzi
• Un creditor înclină să creadă că un activ sau o - De ce lichidare?
întreprindere valorează mai puţin decât în realitate
• Afacerea funcţionează cu pierdere
Rolul expertului în evaluare • Nici o speranţă pentru reorganizare
• Asistă justiţia şi părţile în determinarea valorii • Valoare maximă pentru creditori din lichidare
adecvate pentru necesităţile unui caz particular • Cale rapidă şi eficientă pentru reconversia
• Decide care valoare ar trebui să fie determinată activelor subutilizate spre o utilizare productivă
• Acţionează ca membru al echipei de lichidare sau
reorganizare Rolul expertului în evaluare
• Colaborează cu toate părţile pentru a sprijini şi nu a • Expertul în evaluare poate ajuta în luarea deciziei
împiedica luarea unei decizii adecvate pentru
companie - Ca parte a procesului de evaluare, expertul va face
raţionamente despre viabilitatea afacerii sau despre
cea mai bună utilizare a proprietăţii
REŢINEŢI !!
- Împărtăşeşte aceste opinii celorlalte părţi implicate
Prima întrebare esenţială în orice reorganizare: • Valoarea este CHEIA în oricare caz de faliment
Acest debitor ar trebui Lichidat sau Reorganizat?

• Evaluările trebuie să fie profesionale, credibile,
raţionale, bazate şi coerenţe cu realităţile de pe piaţă
A doua întrebare esenţială în orice reorganizare: • Tribunalul, administratorul, lichidatorul şi creditorii
Dacă debitorul ar trebui reorganizat, este necesară: trebuie să fie capabili să se bazeze pe opinia
A. O reorganizare a exploatării, expertului în evaluare
B. O reorganizare financiară, sau • Evaluatorul ar trebui:
C. Ambele
- Să înţeleagă procesul de reorganizare şi de
A. În ce constă reorganizarea exploatării: lichidare
– cheltuielile sunt prea mari - Să înţeleagă standardele internaţionale de evaluare
– veniturile sunt prea mici moderne
– managementul este ineficient

- Să-şi menţină aptitudinile printr-un program internaţională a produselor de calitate

continuu de perfecţionare a pregătirii profesionale superioară
• cu echipamentul nou, se previzionează o
- Să promoveze excelenţa prin participarea în creştere a cash flow-ului cu 5% în fiecare an,
organizaţii profesionale identică cu creşterile vânzărilor pe piaţă
Studiu de caz ) Caracteristicile financiare
• cost de achiziţie 2 mil. $
Segment A • valoarea de lichidare 0,3 mil. $
) Caracteristicile afacerii • valoarea în ipoteza continuării activităţii
• stocuri de produse finite care nu mai au de cu echipamente vechi 0,4 mil. $
mult timp piaţă (0,1 mil. $ cash flow x 4)
• fabrica este închisă cu echipament nou 4 mil. $
• echipamentul de producţie este învechit şi (1 mil. $ cash flow x 4)
excesiv energofag
REŢINEŢI !!
• localizare favorabilă pentru transport şi forţă
de muncă Prima întrebare esenţială în orice reorganizare:
• terenul şi clădirea sunt valoroase şi pot fi
utilizate pentru alte scopuri Acest debitor ar trebui Lichidat sau Reorganizat?
) Caracteristicile financiare A doua întrebare esenţială în orice reorganizare:
• cost de achiziţie Dacă debitorul ar trebui reorganizat, este necesară:
teren şi clădiri 10 mil. $ A. O reorganizare a exploatării,
echipamente 5 mil. $ B. O reorganizare financiară, sau
• valoarea de lichidare C. Ambele
teren si clădiri 2 mil. $
echipamente 0,3 mil. $ Analizarea lichidării
• valoarea în ipoteza Dacă această companie ar fi lichidată ar trebui să
continuării activităţii -5 mil. $ genereze 3,3 mil. $:
• 2,3 mil. $ din vânzarea terenului şi
Segment B clădirilor din Segmentul A 2,3 mil. $
) Caracteristicile afacerii • 0,7 mil. $ din vânzarea activelor
din Segmentul B + 0,7 mil. $
• fabrica este în funcţiune • 0,3 mil. $ din vânzarea activelor
• profit net foarte bun (20%); cash flow pozitiv din Segmentul C + 0,3 mil. $
de 0,5 mil. $ / an 3,3 mil. $
• piaţă excelentă: în apropiere este o nouă
autostradă în construcţie; alte construcţii Propuneţi o metodă pentru maximizarea valorii pentru
importante în vecinătate creditori.
• echipamentul nu este complicat şi nu este Soluţie
învechit Segmentul A
) Caracteristicile financiare • lichidarea cât mai repede posibil
• cost de achiziţie 0,7 mil. $ • venituri = 2,3 mil. $
• valoarea de lichidare 0,7 mil. $ Segmentul B
• valoarea în ipoteza • vânzarea la valoare de continuitate
continuării activităţii 2 mil. $ • venituri = 2 mil. $
(această valoare este calculată prin multiplicarea • Segmentul C
cash flow-ului anual de 0,5 mil. $ cu 4) • reorganizare investind 1,5 mil. $ din vânzările A şi
B pentru achiziţionarea de echipament nou
Segment C • reţinerea a 0,2 mil. $ pentru fondul de rulment
) Caracteristicile afacerii necesar
• fabrica este în funcţiune
• producţia de plăci de marmură Previziunea cash flow-ului pentru reorganizarea
• echipament învechit Segmentului C (1mil. $/an cu o creştere anuală de 5%)
• funcţionează puţin deasupra pragului de Anul 1 1,00
rentabilitate (cash flow-ul anual de 0,1 mil. $) Anul 2 1,05
• cu un echipament nou (cost 1,5 mil. $) ar Anul 3 1,10
putea genera un cash flow anual pozitiv de 1 Anul 4 1,16
mil. $ în urma vânzării pe o piaţă Anul 5 1,22
TOTAL 5,53

Compararea lichidării şi reorganizării proprietari ai Segmentului B vor avea nevoie de

lucrători pentru exploatare, segmentul C va avea
• Lichidare
nevoie de cel puţin acelaşi număr de angajaţi pentru
TOTAL 3,3 mil. $
a continua activitatea)
• Reorganizare
Segment A 2,3 mil. $ - Pentru a determina rezultatul economic real al
Segment B 2,0 mil. $ creditorilor neasiguraţi, ar trebui luată în considerare
• cheltuieli -1,7 mil. $ „valoarea prezentă” a încasărilor lor viitoare
• NET 0,3 mil. $ - Valoarea banilor primiţi în viitor nu este aceeaşi cu a
Segment C 5,53 mil. $ banilor încasaţi în prezent
TOTAL 8,13 mil. $
- Spre exemplu, valoarea prezentă (actualizată) a unei
Comentarii asupra soluţiei plăţi din anul 5 la o rată de actualizare de 15 % este
de 3,65 mil. $ şi nu valoarea nominală de 5,53 mil. $
- Creditorii primesc de peste 2,5 ori mai mult decât în
cazul lichidării - În acest exerciţiu vom utiliza valoarea totală şi nu
valoarea prezentă (actualizată).
- Numai câţiva angajaţi îşi vor pierde locurile de
muncă (segmentul A nu este operaţional, noii
Ê
Ê Ê
LICHIDAREA ACTIVELOR BANCARE

J. Peter MORROW - IRPF
Experienţa Statelor Unite: FDIC/RTC Noi tipuri de active

• Federal Deposit Insurance Corporation - FDIC • Proprietate personală
(1934-prezent) • Proprietate reală
• Resolution Trust Corporation - RTC (1989-1997) • Împrumuturi “rele”
Criza anilor ’80 • Împrumuturi “bune”
• FDIC (Societatea Federală de Asigurare a

• Multe altele
Depozitelor) - Primii 50 de ani fără evenimente Obiectivele lichidării
• În anii ’80 - Falimente fără precedent • Vânzare rapidă
• Noi tipuri de active • Maximizarea recuperării
• Noi tehnici de lichidare • Utilizarea valorii nete prezente
• Noi concepte ale valorii
Dilema FDIC/RTC
Perioada 1980-1994 • Dacă vând rapid F “prea ieftin” “să nu îl dau
• 2.900 de falimente bancare degeaba”
• 900 miliarde $ în active • Dacă îl păstrez F valoarea va scădea
• 500 miliarde $ transferate cu depozite “ameninţător”
• 400 miliarde $ lichidate • “Jocul” politic
Abordarea de bază pentru falimente Noi tehnici de lichidare

Vânzarea bucată cu bucată nu este practică.
• “Transfer şi ipoteze” Transferul către cumpărătorul depozitului nu este
• Vânzarea depozitelor către altă bancă suficientă.
• Transferarea tuturor activelor posibile cu • Licitaţie
depozitele • Oferte în plic sigilat
• Lichidarea activelor rămase • Vânzări în bloc de pachete de împrumuturi
• Vânzări în bloc de pachete de active

• Utilizarea contractorilor 2. Un activ poate fi vândut doar la preţul pe care

cineva ar dori să-l plătească. În perioada de
• Finanţarea vânzătorului creştere a vânzărilor forţate de active, preţurile
• Reprezentări şi garanţii scad, de obicei, foarte mult. Lichidarea necesită ca
• Emiteri de titluri de valori vânzătorul să acţioneze la punctul “chiar acum” de
pe curba pieţei.
• Asocieri la capital
3. Activele fizice şi împrumuturile diferă între ele:
• Conversia datoriilor în acţiuni
Proprietate mobilă F Are valoare de piaţă şi
Constrângeri poate şi ar trebui să se vândă repede.
• Nu se fac afaceri cu oameni din interiorul băncilor • Automobile
falimentare
• Mobilier
• Preferinţe ale minorităţii
• Echipamente pentru dotarea fermelor
• Un program pentru persoane cu venit scăzut • Bijuterii etc.
Avantajele Statelor Unite Proprietate imobiliară F Toate au nevoie de
• Pieţe imense de capital analize detaliate în vederea evaluării.
• Foarte multă experienţă • Unică, prin definiţie
• Proceduri transparente de lichidare şi faliment • Unele pot fi lichidate rapid (de ex.
• Nu există protecţia debitorului apartamente, case)
• Altele pot fi grupate în pachete şi vândute
Observaţii din Mongolia • Unele nu au piaţă
Perspectiva Mongoliei Împrumuturi (bune şi rele)
• Încă există o gândire prea socialistă în privinţa • Preferinţa puternică pentru transferul către
aspectelor contabile şi legale cumpărătorul depozitului,
• Se acordă atenţie deosebită valorilor istorice, • Împrumuturile îşi pierd din valoare când sunt
rolurilor istorice transferate unui executor (administrator
• Încrederea se axează pe valorile contabile oficial).
• Statul este interesat în controlul valorii 4. Împrumuturile pierd din valoare după un faliment
• Există puţină încredere în pieţele libere • Factorul “Corupţie”
• Împrumuturi “rele” imense • Costul informării
• Agenţia Activelor Statului - MARA • Întreruperi ale finanţării
• Dar ... aproape opusul situaţiei S.U.A. • Debitorii ştiu că executorii vor face tranzacţia
- Piaţă slabă de capital
- Sistem juridic fragil
• Oferta şi cererea
- Expertiză limitată • Guvernul este întotdeauna un manager
nepriceput al activelor
Aspecte privind împrumuturile în Mongolia
Alte probleme cu împrumuturile şi cu activele
• Împrumuturi înregistrate la valoarea contabilă
• Garanţii / OREO înregistrate la valoarea contabilă
• Probleme de mediu
• Închidere / Reglementare a unei tranzacţii evaluate
• Cereri de forţă de muncă / Dezbinare
adesea la valoarea contabilă • Cerinţe guvernamentale uzuale
• Reglementări ce descurajează preluarea creditelor • Emiterea titlurilor de proprietate asupra
terenului
• Participanţii nu doresc să încheie tranzacţii la
valori mai mici decât valoarea contabilă 5. Împrumuturile presupun cel puţin o opţiune
• Prin urmare, puţine lichidări • Privarea de drept de utilizare şi lichidare a
garanţiei, sau
Lecţii învăţate • Vânzarea împrumutului
1. Valoarea contabilă nu este relevantă. Orientarea - aşa cum este
către trecut a contabilităţii este prea adesea o - restructurat
moştenire socialistă persistentă şi induce publicul - bani noi
în eroare.

6. Privarea de dreptul de a achita o ipotecă recomandărilor dvs. şi a câtorva alternative.

individuală
Ö Primele 15 active pe care le primiţi sunt
• Suporturi legale prezentate în paginile următoare. Se presupune că
• Se pierde orice valoare “de continuitate a celelalte 9.985 de active sunt de tipuri şi stări
afacerii” similare.
• Întârzieri, erodarea viitoare a valorii 1. Credit acordat unei fabrici de ciment
7. Vânzarea pachetelor de împrumuturi este aproape ) Caracteristicile afacerii
întotdeauna o opţiune bună • stocuri de produse finite care nu mai au
piaţă
• Lichidităţi rapide • fabrica nu funcţionează
• Vânzările sunt competitive • echipamentul de producţie este demodat şi
• Debitorii pot fi restructuraţi energofag
• amplasamentul are un acces bun la căile de
• Activele se reîntorc în sectorul privat transport şi la baza de angajare
• Sunt utilizate reprezentările şi garanţiile • terenul şi clădirile sunt valoroase şi pot fi
• Există un risc redus de “Carry-Backs” al folosite pentru alte scopuri
vânzătorului ) Caracteristicile financiare
• Se menţine participarea la profit • soldul creditului este de 7 mil. $ credit
rămas de rambursat şi 5 mil. $ dobândă, şi
8. Rolul experţilor în evaluare este restant de 1 an
• Metoda de evaluare depinde de strategia de piaţă • creditul este asigurat printr-o primă ipotecă
• Dar, strategia de piaţă depinde de evaluările asupra tuturor activelor
alternative • cost de achiziţie
teren şi clădiri 10 mil. $
• Evaluatorul nu este o persoană care primeşte echipamente 5 mil. $
ordine • valoarea de lichidare
• Trebuie să fie parte integrantă a strategiei teren si clădiri 2 mil. $
globale de lichidare echipamente 0,3 mil. $
• valoarea în ipoteza
Studiu de caz continuării activităţii -5 mil. $
2. Credit acordat societăţii „Sand and Gravel Co.”
Ö Faceţi parte dintr-o comisie de lichidare a
Agenţiei de Recuperare a Activelor din Ruritania. ) Caracteristicile afacerii
Tocmai aţi primit 10.000 active de la un lichidator • întreprinderea funcţionează
de bancă, unele împrumuturi şi câteva proprietăţi • profit net foarte bun (20%); cash flow
închise mai demult. Responsabilitatea dvs. este anual pozitiv de 0,5 mil. $
aceea de a dezvolta un plan pentru lichidarea • piaţa de desfacere excelentă; o nouă
tuturor activelor, cât mai curând posibil şi la cel autostradă este în construcţie; alte
mai mare preţ posibil. construcţii importante se află în vecinătate
• echipamentele nu sunt complicate şi nici
Ö Lucraţi în grup şi încercaţi să ajungeţi la un demodate
consens în ceea ce priveşte:
) Caracteristicile financiare
1. Care active pot fi grupate în pachete de active. • creditul este curent, a rămas de plată 1mil. $
2. Pentru fiecare activ sau pachet de active, • creditul este asigurat printr-o primă ipotecă
precizaţi 11 tehnici de lichidare care pot fi asupra fabricii
folosite. • cost de achiziţie 0,7 mil. $
3. Pentru fiecare activ sau pachet de active • valoarea de lichidare 0,7 mil. $
dezvoltaţi un plan de lichidare folosind • valoarea în ipoteza
combinaţia de tehnici care consideraţi că va da continuării activităţii 2 mil. $
cele mai bune rezultate. Utilizaţi oricare dintre (această valoare este calculată prin multiplicarea
cele 11 strategii ale FDIC/RTC sau altele cash flow-ului de 0,5 mil. $ cu 4)
gândite de dvs.
3. Credit acordat societăţii “Marbel Tile”
Ö Numiţi o persoană care să întocmească un raport ) Caracteristicile afacerii
cu recomandările dvs.
• fabrica funcţionează
Ö Studiul de caz se va încheia cu discutarea • echipamentele sunt învechite

• funcţionează puţin peste pragul de • construcţie solidă

rentabilitate (cash flow-ul anual curent de 1 • amplasare bună
mil. $) ) Caracteristici financiare
• cu echipamente noi (costul acestora se • există o primă ipotecă
ridică la 1,5 mil. $), ar putea funcţiona la • creditul este de 5 mil. $, restant de 1 an
un cash-flow anual pozitiv de 1 mil. $, • cost de achiziţie 5 mil. $
putând exporta produse de calitate • valoare de lichidare 3 mil. $
superioară • valoarea de înlocuire 7 mil. $
• având noi echipamente, cash flow-ul poate
6. OREO - depozit abandonat aflat într-un sat -
creşte cu 5% în fiecare an, pe măsura
lipseşte acoperişul
creşterii vânzărilor pe piaţă.
) Caracteristicile financiare 7. OREO - fermă de porcine lângă un oraş de
provincie. Teren agricol de calitate, clădiri vechi,
• soldul creditului este de 1,5 mil. $ (rămas
100 de scroafe şi 500 de porci, porcii trebuie
de rambursat+dobânda), ultima rată a fost
vânduţi mai devreme pentru a putea plăti hrana.
plătită acum 3 luni, toată suma este
restantă. 8. OREO - 10 hectare de teren nedesţelenit în locaţie
• a fost trasă o primă ipotecă asupra fabricii suburbană de prestigiu
• cost de achiziţie 2 mil. $ 9. OREO - 32 de apartamente într-un bloc din centrul
oraşului; stare bună
• valoarea de lichidare 0,3 mil. $
• valoarea în ipoteza continuării activităţii 10. 25 de automobile de diverse mărci
cu echipamente vechi 0,4 mil. $ 11. mobilier provenit de la sediul central al Băncii
(0,1 mil. $ cash flow x multiplicator de 4)
cu echipamente noi 4 mil. $ 12. 350 lăzi cu cartuşe de vânătoare
(1 mil. $ cash flow x multiplicator de 4)
13. 1400 de perechi de pantofi pentru femei
4. Credit acordat unui supermarket
14. 2000 cutii de ceai negru (expiră în luna iunie
• localizat într-o zonă atractivă înconjurată de 1999)
clădiri, într-o locaţie suburbană de lux
15. o maşină de pompieri rusească nouă (1996)
• stocurile sunt foarte mici, societatea nu
dispune de capital de lucru
• trafic intens, dar vânzările sunt scăzute datorită Amintiţi-vă cele 11 tehnici de lichidare FDIC/RTC:
lipsei de produse • Vânzarea bucată de bucată
• cash flow-ul este la pragul de rentabilitate • Licitaţii
• există o primă ipotecă asupra tuturor activelor • Licitaţii în plicuri sigilate
şi stocurilor
• Vânzări en-gross a pachetelor de împrumuturi
• soldul împrumuturilor este de 1 mil. $, tot
restant • Vânzări en-gross a pachetelor de active
• valoare de lichidare • Utilizarea contractorilor
proprietate reală 1 mil. $ • Finanţarea vânzătorului
stocuri 0,5 mil. $
• Reprezentări şi garanţii
• valoarea în ipoteza continuării activităţii ???
• Credite asigurate prin bilet la ordin
5. Împrumut garantat cu o clădire comercială de • Asocieri de capital
birouri situată în centrul oraşului
• Conversia datoriilor în capital
) Caracteristicile afacerii
• închiriată în proporţie de 40% Sunteţi încurajaţi să propuneţi orice alte metode
• 0,5 mil. $ cheltuieli de întreţinere despre care consideraţi că ar da rezultate mai bune.
Ê
Ê Ê

RESTRUCTURAREA UNEI AFACERI AGRICOLE

J. Peter MORROW - IRPF
Caracteristici Speciale • Produse de marcă

1. Garanţia mănâncă (şi moare şi putrezeşte) • Bani
• Şeptel • Tehnologie
• Recolte • Abilitate politică
• Inventar Cazul 1: Fermele Forte, U.S.
2. Probleme de proprietate • 500 hectare cultivate
• Ferme de stat • 2 case
• Ferme privatizate • Echipament substanţial
• Ferme familiale • Valoare: 1,8 mil.$
3. Agricultura are aspecte politice • Producţie diversificată de cereale şi alune
• Mâncarea este politică • Cash flow anual de 200.000 $
• Proprietatea terenului este politică Probleme
• Votul fermierilor • 6 mil.$ datorii către Guvernul SUA
• De regulă, statul este implicat masiv în Soluţii
agricultură (preţuri, cantitate, finanţare,
managementul riscului) • Compromis la negocierea datoriei la 2,0 mil.$
• Proprietatea statului, privatizare, lichidare • Vânzarea unei case (300.000 $) şi închirierea
pentru 5 ani
• Agricultura deseori domină relaţiile economice
internaţionale • Refinanţarea echipamentului (200.000 $)
• Vânzarea “drepturilor de dezvoltare” către NGO
4. Agricultura are nevoi mai mari de finanţare (1,0 mil.$)
• Credit pentru teren • Împrumut garantat de fermă (500.000 $)
• Credit pentru echipamente
Rezultate
• Credit operaţional
• Ferma rămâne
• Credit pentru depozitare
• Credit restructurat pe bază de cash flow
5. Monoproductia este, de obicei, riscantă şi • Guvernul obţine recuperare maximă
neprofitabilă
• Economia de scală Cazul 2: SANCA, Romania
• Internaţionalizarea • Active substanţiale
• Volatilitatea preţurilor • Fond genetic avansat
• Lipsa de diversitate • Diversificată
6. Producţia agricolă este acum de “înaltă • Integrată
tehnologie” • Activele de la TITU
• Chimia solului Probleme
• Localizare prin satelit • Datorii imense la bancă
• Genetica soiurilor • Lipsă de capital pentru dezvoltare
• Gene modificate • Nu are credite pentru hrană
Nevoile producătorilor • Management slab
• Diversitate Soluţii
• Producţie cu valoare adăugată • Legea 64 pentru reorganizarea financiară

• Găsirea unor parteneri externi pentru firmă sau • Instruire şi programe de finanţare pentru fermele
TITU mici
- investiţii de capital
- management Rezultate
- credibilitate • Restructurată în martie 2001
Rezultate • Exploatare profitabilă
• Nu a reuşit • Păstrarea locurilor de muncă, acum plăteşte taxele
• Investitorii străini nu sunt pregătiţi Cazul 4: Batbold Farms, Mongolia
• Au tăiat animalele pentru a plăti facturile de hrană • Privatizată în 1991
• Lichidarea COMTIM • 2.500 ha cultivate cu cereale
Cazul 3: Fabrica de zahăr Galych, Ucraina • Acţiuni “date” managerilor şi altora
• Fabrică mare, condiţii bune • Directorii au tranzacţionat teren şi echipament
pentru acţiuni
• Forţă de muncă ieftină şi bună
• Au cumpărat teren şi echipament suplimentar cu
• Cerere mare credite şi profit
• Preţuri bune • Construit o fabrică de lactate
Probleme • Cumpărat moară şi pornit brutărie
• Materie primă insuficientă • Cumpărat camioane
- colhozurile au fost lichidate • Deschis magazine în oraşele învecinate
- ferme mici noi
- fără experienţă, fără echipamente Rezultate
• Interzis importul de zahăr brut • Acum este în proprietatea familiei Batbold
• Taxe mari şi datorii la fondul de pensii • A revenit la 2.500 ha
• Afacere monoprodus nediversificată • Diversificată
Soluţii • Integrată – alimente, magazine
• Folosirea legii falimentului pentru reorganizarea • Produse de marcă
financiară • Fără credite, cu excepţia cheltuielilor pentru
recoltare
Ê
Ê Ê
CUM A FOST RENTABILIZATĂ O SOCIETATE COMERCIALĂ

AFLATĂ ÎN FALIMENT
ec. Cristina DICĂ – S.C. RECONVERSIE ŞI VALORIFICARE ACTIVE S.A.
La data de 10.10.2000, data numirii de către instanţă a lichidatorului judiciar,

pentru societatea comercială X, judecătorul sindic dispune în conformitate cu
art. 79 din Legea 64/1995, republicată, ridicarea dreptului debitorului de a-şi
mai conduce singur activitatea şi aplicarea de îndată a prevederilor secţiunii a
6-a “FALIMENTUL” a aceleiaşi legi.
Odată cu inventarierea bunurilor debitoarei X s-a constatat şi faptul că
societatea X deţine 96% din acţiunile unei societăţi comerciale Y, societate
comercială de tip Avicola. Din analiza situaţiei economico-financiare a
societăţii Avicola Y, la data intrării în procedura falimentului a societăţii X,
se pot prezenta următoarele date conform înregistrărilor contabile ale

societăţii comerciale Avicola Y:
Capital social total: 56.141.100 000 lei Datorii totale: 47.231.100.000 lei
din care: 41.037.214.000 lei hale şi mijloace fixe din care: 17.232.100.000 credite şi dobânzi
15.085.475.000 lei teren de incintă 20.231.000.000 taxe şi impozite
39.411.000 lei active circulante 8.300.200.000 clienţi furnizori
2.000.000.000 salarii restante
Situaţia juridică a societăţii Avicola Y nu permitea nici un fel de decizie liberă a administratorului, respectiv a
acţionariatului întrucât:
acţiunile societăţii Avicola Y fuseseră gajate la Banca Comerciala Română de acţionarul majoritar societatea X,
aflată în faliment;
din cele 5 ferme ale societăţii, 4 erau ipotecate la 3 bănci diferite, inclusiv terenul şi mijloacele fixe aferente;
stocurile de materii prime erau aproape zero, iar efectivele de păsări, aproape 10.000 capete găini de reproducţie
care, datorită faptului că nu erau hrănite la timp şi conform cerinţelor, se consalvinizaseră şi trebuiau tăiate spre
valorificare.
Deci putem trage concluzia că lichidatorul era pus într-o situaţie foarte dificilă de a lua o decizie în privinţa societăţii
Avicola Y, a cărui acţionar principal era societatea X. Grea decizie când ajungi pentru prima dată în curtea acestei
societăţi, unde te aşteaptă o conducere dezorientată şi parţial învinovăţită de situaţia în care era societatea, salariaţii şi
sindicatul, aproape 100 persoane care nu îşi primiseră salariile în ultimele 5 luni, care vedeau în lichidator o ultimă
speranţă sau pe cel ce va închide definitiv societatea, şi o situaţie specifică de blocaj financiar. Pentru ca situaţia să
devină mai critică, începând de a doua zi de la venirea lichidatorului, toţi furnizorii, inclusiv furnizorii de energie
electrică şi gaz ameninţau cu începerea executării silite pe calea instanţei şi cu întreruperea furnizării gazelor şi
energiei electrice.
În luna noiembrie 2000, la nici o lună de la venirea în societate a lichidatorului, Direcţia Finanţelor Publice aplica
sechestru pe câteva bunuri imobile importante ale societăţii, cum sunt sediul social şi blocul de locuinţe, în vederea
valorificării în baza unei legi speciale. Tot în aceeaşi lună unul dintre furnizorii care avea de încasat de la Avicola o
sumă de 350 milioane lei, ameninţă cu introducerea unei cereri de faliment dacă nu i se plăteşte debitul restant şi
diferenţa de curs valutar, în 10 zile de la notificare.
Aşa stând lucrurile, lichidatorul este pus în faţa rezolvării unui caz aparent fără scăpare de la faliment. Cea mai
simplă decizie pentru el ar fi fost acceptarea cererii de faliment formulată de un furnizor, numirea ca lichidator în
dosarul cauzei a unei persoane autorizate cunoscute, care să fi condus lichidarea aşa cum şi-ar fi dorit el, astfel ca
personalul salariat să sufere cât mai puţin de pe urma falimentului şi societatea să ajungă să fie vândută in integrum.
Dar putea el să aibă garanţia că se va vinde societatea in integrum şi că nu se dorea, din partea creditorilor garantaţi
în scopul maximizării veniturilor de a vinde fermele şi halele unor investitori, care să utilizeze aceste imobile în alte
scopuri decât cele pentru creşterea păsărilor ? Grea dilema !!! ŞI TOTUŞI…
Printr-o analiză atentă a situaţiei juridice precum şi a structurii datoriilor, lichidatorul îşi stabileşte un plan de
redresare a societăţii şi o strategie de ducere la îndeplinire a acestui obiectiv.
Din analiza structurii datoriilor se observă că între creditorii garantaţi era unul, cel cu creanţa cea mai mare, care avea
interesul de a vota un plan de reorganizare, întrucât, dacă societatea intră în faliment, el pierdea gajul asupra
acţiunilor 88% din capitalul societăţii Avicola, rămânând cu o singura garanţie asupra unei ferme, de unde îşi
recupera doar 5%-10% din creanţă. O altă bancă ar fi fost interesată şi ea în votarea unui plan de reorganizare, dacă
îşi primea întregul credit acordat, ceea ce reprezenta 65% din creanţă. Cel mai bine plasată, între creditorii garantaţi,
era a treia bancă ce avea garanţii mai bune, în sensul că vânzarea imobilelor deţinute i-ar fi putut garanta recuperarea
a 80 - 90% din creanţă. Astfel stând lucrurile şi având în vedere dispoziţiile art. 67, alin 4. din Legea 64/1995,
republicată, privind procedura reorganizării judiciare şi a falimentului, lichidatorul porneşte la încheierea unor
înţelegeri prealabile cu creditorii garantaţi şi cu salariaţii în vederea votării unui plan de reorganizare, conform
secţiunii 4 din legea sus numită.
Pe cererea de declanşare a procedurii falimentului introdusă de un client furnizor, acţionarul principal al Avicola,
reprezentat de lichidatorul societăţii X - în faliment, propune un plan de reorganizare.

Lichidatorul îşi dă seama că planul nu va putea fi dus la îndeplinire dacă nu găseşte de urgenţă un INVESTITOR
potenţial interesat în a investi în domeniu şi care să asigure societăţii Avicola fondul de rulment necesar reluării
ciclului de producţie care, în aprecierea sa, se ridica la suma de minim 15 miliarde lei, luând în considerare faptul că
societatea dispunea de personal specializat bun şi de o dotare cu hale de producţie în stare relativ bună.
Lichidatorul găseşte investitorul interesat, simte nevoia de a-l proteja, şi construieşte planul de reorganizare de
comun acord cu acesta, astfel ca volumul datoriilor preluate să-i permită acestuia intrarea relativ rapidă în producţie
şi un efort financiar acceptabil pentru a nu pune în pericol însăşi existenta investitorului.
Planul este votat de următoarele categorii de creditori:
1. creditori garantaţi 100%
2. salariaţi 100%
Ö creditori chirografari 85%
O opoziţie puternică au manifestat reprezentanţii Direcţiei Finanţelor Publice, care nu au înţeles că poziţia lor în
cadrul votării planului de reorganizare era de creditori chirografari, că deşi au o poziţie privilegiată dată de
Ordonanţa 11/1996 privind creanţele bugetare, nu puteau să voteze în rândul creditorilor garantaţi.
O poziţie constructivă a avut-o reprezentantul Ministerului Muncii care a votat pentru aprobarea planului de
reorganizare şi care, între creditorii de stat, avea ponderea cea mai mare. Personal, consider că atitudinea
reprezentantului M.F. a fost nejustificată având în vedere politica Guvernului care a acordat, prin diverse acte
normative, posibilitatea agenţilor economici de a-şi reeşalona datoriile către buget.
Trebuie să subliniez faptul că planul de reorganizare a tratat toţi creditorii cu aceeaşi măsură, propunând plata
eşalonată a tuturor datoriilor curente în maxim 4 ani şi ştergerea tuturor penalităţilor inclusiv a dobânzilor bancare.
Astfel că efortul financiar preluat de investitor, conform planului pentru plata datoriilor, s-a situat la nivelul a 25
miliarde lei din totalul de datorii de 47 miliarde lei, din care 5 miliarde lei a fost plata acţiunilor.
Cert este că, în conformitate cu legea în vigoare, planul de reorganizare votat oferă investitorului garanţia că
îndeplinirea măsurilor conform planului îi oferă acestuia protecţia instanţei şi nici un creditor nu poate să-şi schimbe
atitudinea faţă de planul votat. Planul votat îi permite investitorului să-şi desfăşoare netulburat activitatea cu singura
condiţie de a-şi plăti datoriile conform planului.
Lichidatorul a apreciat ca foarte constructivă atitudinea Judecătorului Sindic, care a apreciat pozitiv votarea planului
şi a sprijinit măsura transferului de acţiuni în mâinile unui INVESTITOR străin, dispus să investească în societatea
Avicola, să preia o parte a datoriilor şi de a continua activitatea de profil prin preluare întregului personal de
specialitate şi dezvoltarea în zonă a activităţii, oferind astfel noi locuri de muncă într-o zonă cu un şomaj destul de
ridicat.
Planul a fost votat în data de 5.06 2001 şi confirmat prin Hotărârea Instanţei Tribunalului, rămasă definitivă şi
executorie.
Succesul planului de reorganizare a fost asigurat de atitudinea băncilor, care au acceptat să îşi recupereze rapid
creditul acordat şi să renunţe la dobânzi, chiar dacă acestea erau incert de recuperat în cazul în care s-ar fi pornit la
vânzarea de bunuri în cadrul procedurii falimentului inevitabil.
Transferul acţiunilor noului investitor s-a făcut conform Legii 52/1994 privind valorile mobiliare şi bursele de valori,
la data de 02.07.2001. Încă de la data votării planului, deschiderea de a introduce în societate un fond de rulment care
să-i permită relansarea producţiei şi înţelegerea acestuia de a plăti salariile restante a fost unul dintre motivele care a
dat o speranţă muncitorilor de la Avicola.
Astăzi, societatea Avicola este în plin proces de rentabilizare, performantele ei tehnice îmbunătăţindu-se permanent,
printr-o strictă supraveghere a activităţii de producţie de către noul investitor, care duce politica de promovare a
performanţei, stimulând financiar personalul care realizează profit pe centrul lui de activitate.
Personal, consider că această rezolvare a fost un caz de succes, caz în care o societate în faliment a fost rentabilizată
prin aportul comun al tuturor celor care au conceput strategia de relansare şi au crezut în efortul comun al celor care
au contribuit la votarea planului.
Ê
Ê Ê

ASPECTE PRACTICE ALE LICHIDĂRII
Speranţa MUNTEANU - Senior Manager PRICEWATERHOUSECOOPERS
VREŢI SĂ ACŢIONAŢI CA LICHIDATOR?

Ö Analizaţi succint societatea:
• Sunt vandabile activele / afacerea?
• Sunt suficiente active ca să vă acopere
onorariile?
• Dacă nu sunt dispuşi acţionarii să le suporte?
• Există riscuri?
¾ politice
¾ legate de protecţia mediului înconjurător
¾ conflicte de interese
LICHIDAREA
Abordarea misiunii - "Ziua 1"
CADRUL LEGAL
Ö Acţiuni
Ö Lichidarea voluntară • Asiguraţi-vă că deţineţi toată documentaţia
• Legea 31/90 republicată cu aplicabilitate în disponibilă
cazul companiilor solvabile; • Duceţi-vă la faţa locului şi asiguraţi activele
• Legea 99/99 - Titlul I care modifică OUG • Întâlniţi / concediaţi managementul?
88/97, cu aplicabilitate în cazul companiilor cu
• Controlaţi toate mişcările de numerar şi stocuri
capital majoritar de stat, inclusiv cele insolvente.
Ö Probleme
Ö Lichidarea judiciară
• Trebuie să înţelegeţi foarte bine societatea şi
• Legea 64/95 republicată
afacerea acesteia
¾ lichidarea pe bază de plan
• Cât de mare este situl? Cum plătiţi pentru
¾ falimentul
asigurarea pazei?
CE ESTE UN LICHIDATOR? • Dacă veţi concedia managementul, veţi pierde
controlul?
Ö Rolul • Aceste active sunt sub controlul dvs. – sunteţi
• aceleaşi responsabilităţi ca şi administratorul responsabili.
• încheierea contractelor • Activele - sunt perisabile sau vii?
• vânzarea activelor prin licitaţie publică • Puteţi face operaţiuni comerciale în societate?
Ö Funcţia • Operaţiuni în desfăşurare
• de control Ö Întrebări
• elaborarea strategiei pentru maximizarea valorii • Aveţi bani pentru a cumpăra mâncare? Puteţi
activelor obţine o vânzare rapidă a produselor?
• implementarea strategiei • Există active lichide sau rapid vandabile?
• agreerea pretenţiilor creditorilor • Durata? Riscul comercial?
• distribuirea fondurilor obţinute din valorificarea
activelor către creditori / acţionari
Abordarea misiunii - "Ziua 2"
• radierea societăţii
Ö Acţiuni
Calităţile unui lichidator • Obţineţi registrul de mijloace fixe
• cunoştinţe în domeniile financiar şi legal • Obţineţi liste ale creditorilor, debitorilor şi
• calităţi de manager de criză şi de negociator litigiilor importante
• resurse şi disponibilitate • Identificaţi persoanele-cheie în management şi
• capacitatea de a vă finanţa necesităţile de capital organizaţi o întâlnire cu acestea
de lucru Ö Probleme
• experienţă relevantă în domeniul respectiv • Sunt active lipsă? Revizuiţi actele de dispoziţie
• independenţă, transparenţă recente

• Sunt acestea disponibile? Dacă nu, cât timp va VÂNZAREA ÎN CONDIŢII DE INSOLVENŢĂ
dura obţinerea lor? Strategia de disponibilizare a activelor
• Obţineţi organigrama - există posibilitatea de a Ö Acţiuni
reduce dimensiunea afacerii? • Sunt mai multe domenii de activitate principale
identificabile?
Activele societăţii • Proprietate intelectuală
• Strategii de marketing
Ö Acţiuni
• Tipuri de active – imobile / mobile Ö Probleme
• Fabrica şi anexele – este posibilă consolidarea? • Poate fi vândută afacerea pe domenii separate?
• Situri în conservare? • Pot fi divizate serviciile?
• Program de întreţinere pentru a preveni • Identificaţi toate drepturile intelectuale şi
deteriorarea stabiliţi deţinătorii acestora – sunt înregistrate în
• Echipamente – Surplus sau deficitar? România (OSIM)?
• Cât? Unde? Cu ce preţ?
Ö Probleme
• Mobilitatea? VÂNZAREA ACTIVELOR - aspecte generale
• Incintele trebuie să fie bine păzite (până şi • Organizaţi vânzarea prin licitaţie publică – tipuri
locomotivele pot să dispară !) de licitaţie
• Probleme de securitate, majorarea primei de • Lista scurtă a cumpărătorilor – cereţi ofertele
asigurare, costurile conservării, costurile finale
dezafectării?
• Negociaţi contractul de vânzare
• Vă puteţi permite? Impactul climei (fabrica de
• Titluri pe imobile
Nitroglicerină)?
• Transferul proprietăţii
• Activul face obiectul unei garanţii bancare? În
• TVA / costuri notariale şi taxe pentru terenuri şi
ce condiţii?
clădiri
• Finalizaţi vânzarea – încasarea preţului
Ar trebui să continuaţi activitatea?
• Informaţi creditorii asupra vânzării
Ö Întrebări • Analizaţi oportunitatea emiterii unui comunicat
• În ce domeniu activează societatea? de presă
• Aveţi suportul angajaţilor?
• Puteţi obţine materie primă? CE SPUNE LEGEA ?
• Care vor fi costurile menţinerii activităţii? Evaluarea bunurilor
Ö Probleme • Nu este explicit cerută în lichidarea voluntară
• Există piaţă pentru produsul / serviciile (lichidatorul trebuie să întocmească fişe de
respective? prezentare)
• Ce se întâmplă dacă aceştia fac grevă? • Se efectuează în timpul inventarului în
• Resurse de la alţi furnizori procedura judiciară
• Obţineţi confirmarea clienţilor – ce conţine • Suferă în termen scurt testul comparaţiei cu
registrul de comenzi? reacţia pieţei
• Întocmiţi situaţia fluxului zilnic de numerar (nr.
debitori comerciali) Lichidarea voluntară - OUG 88/97 modificată
• Certificat de garanţie? Experţi tehnici? Ö ART. 32/19
(1) Vânzarea bunurilor se face pe bază de
Administraţia generală licitaţie deschisă cu strigare, în condiţiile
• Prezenţa „in situ” – zilnică? prevăzute în normele metodologice emise în
• Controlul numerarului / stocurilor – Lichidatorul aplicarea prezentei ordonanţe de urgenţă.
aprobă orice mişcare (2) Bunurile se adjudecă la cel mai mare preţ
• Folosirea ordinelor de cumpărare – legătura cu oferit.
fluxul de numerar (3) Contractul de vânzare a bunului adjudecat se
• Întreţinerea conturilor societăţii încheie, sub sancţiunea nulităţii, în termen de
• Deschiderea conturilor bancare lichidării 5 zile de la data adjudecării licitaţiei.
Lichidatorul poate prelungi acest termen cu
• Controlul securităţii incintei şi revizuirea
cel mult 5 zile.
asigurării şi
• Aducerea la zi a strategiei misiunii

Lichidarea pe bază de plan: Legea 64/95 republic. creditorilor chirografari -, judecătorul-sindic

Ö ART. 65 - Planul de lichidare trebuie să va da, printr-o încheiere, dispoziţie
prevadă: ... lichidatorului să efectueze actele şi
c) ce despăgubiri urmează a fi oferite tuturor operaţiunile de lichidare, în condiţiile propuse
categoriilor de creditori, în comparaţie cu ceea prin raport.
ce ar primi prin distribuire, dacă s-ar putea Ö După tabloul final al creditorilor - Art. 102
face, în caz de faliment;
d) cum şi către cine va putea fi vândută - parţial 1. Imobilele vor putea fi vândute direct, în urma
sau total, separat sau în bloc - averea propunerii lichidatorului, aprobată de
debitorului şi ce efecte vor putea fi obţinute judecătorul-sindic.
prin aceasta, mai ales în ceea ce priveşte 2. Propunerea lichidatorului va trebui să
continuarea utilizării unor părţi din identifice imobilul prin situaţia de pe teren şi
întreprinderea debitorului, folosirea salariaţilor, prin datele din registrele de publicitate
satisfacerea creditorilor şi proiectele financiare imobiliară şi să arate sarcinile de care este
pe care se întemeiază posibilitatea de realizare grevat. Înainte de a fi supusă judecătorului-
a planului; … sindic, propunerea va fi notificată debitorului
şi creditorilor cu garanţii reale asupra bunului,
Falimentul - Legea 64/95 republicată care îşi vor putea formula obiecţiunile în
Ö Înainte de tabloul final al creditorilor - Art. 84 termen de 10 zile de la primirea notificării.
1. În timpul acţiunii de sigilare lichidatorul va lua 3. Judecătorul-sindic va analiza, deodată, în
măsurile necesare pentru conservarea termen de 15 zile, obiecţiunile într-o şedinţă,
bunurilor. la care vor fi citaţi lichidatorul, debitorul şi
creditorii cu garanţii reale asupra bunului, şi le
2. Lichidatorul poate să vândă oricând bunurile va soluţiona printr-o sentinţă.
perisabile sau cele supuse deprecierii iminente.
Bunurile care implică cheltuieli de conservare 4. Sentinţa judecătorului-sindic va fi notificată
vor putea fi vândute cu aprobarea comitetului celor menţionaţi la alin. (3), dacă nu vor fi dat
creditorilor sau, în cazurile în care acesta nu urmare citării, afişată la imobilul care urmează
există, cu aprobarea adunării creditorilor. a fi vândut şi publicată în două ziare locale de
largă difuzare.
3. Judecătorul-sindic va putea dispune vânzarea
de bunuri importante din averea debitorului - 5. Vânzarea va putea fi făcută, sub sancţiunea
terenuri, fabrici, instalaţii - numai cu acordul nulităţii, numai după 20 de zile de la data
prealabil al adunării creditorilor, dat cu o ultimei publicaţii în ziar.
majoritate de două treimi din valoarea
creanţelor verificate. CRITERIILE VÂNZĂRII ÎN PROCEDURILE
DE LICHIDARE
Ö După tabloul final al creditorilor - Art. 101
1. Maximizarea valorii averii debitorului
1. În caz de necesitate sau utilitate învederată a
¾ Alegerea soluţiei de vânzare:
vânzării în bloc, judecătorul-sindic va
desemna, după caz, un expert sau o comisie • ansamblu în funcţiune
compusă din 3 experţi dintre cei figurând pe • împărţirea în mai multe activităţi care se
tabelul tribunalului, care, în termen de cel mult vând separat, dar în funcţiune
30 de zile, va depune un raport în care vor fi
indicate, descrise şi evaluate bunurile ce
• pe bucăţi
urmează a fi vândute împreună, precizându-se ¾ Decizia privind metoda de vânzare
şi sarcinile de care, eventual, sunt grevate, şi • Cine propune?
vor fi propuse modalităţile de vânzare. Ö lichidarea voluntară - lichidatorul
2. Dacă judecătorul-sindic va avea obiecţiuni la Ö lichidarea pe bază de plan - debitorul/
cuprinsul raportului, îl va înapoia comisiei de lichidatorul
experţi, care va trebui să îl prezinte, refăcut, în Ö faliment - lichidatorul/judecătorul
termen de 15 zile. sindic/ experţi numiţi de judecătorul
sindic
3. Dacă judecătorul-sindic va fi de acord cu • Cine aprobă?
cuprinsul raportului, îl va supune, de îndată, Ö lichidarea voluntară - n/a
votului adunării creditorilor. Dacă adunarea Ö lichidarea pe bază de plan - creditorii
creditorilor îl va aviza favorabil, prin votul cu creanţe necontestate??
tuturor creditorilor cu creanţe garantate şi cu Ö faliment - comitetul creditorilor (84(2));
majoritatea simplă, ca valoare a creanţelor, a

creditorii cu creanţe verificate (84(3)); activelor

creditorii (101); numai creditorii • Tabloul final ar trebui să fie în corelaţie cu
garantaţi (102) distribuţia şi nu cu vânzarea
• Propunerea trebuie să vină de la cel care 3. Transparenţa procesului de vânzare
trebuie să facă vânzarea ¾ expunerea la vânzare prin ofertă publică
• Creditorii trebuie să fie consultaţi cu ¾ consultarea / informarea creditorilor
privire la strategia de vânzare Ö Este indispensabilă, dar ... NU este scop în
• Preţul îl face piaţa şi nu raportul de sine!
evaluare Ö Vânzarea prin licitaţie cu strigare
(lichidarea voluntară) poate fi cea mai
2. Minimizarea cheltuielilor pe timpul procedurii transparentă metodă, dar nu este în toate
• Timpul costă bani situaţiile capabilă să asigure maximizarea
• Vânzarea după finalizarea tabloului creditorilor valorii.
conduce inevitabil la majorarea costurilor
procedurii şi nu de puţine ori la reducerea valorii
Ê
Ê Ê
SCOPUL ŞI ACTIVITĂŢILE
GRUPULUI R.E.A.G. ŞI PROGRAMULUI „INIŢIATIVA TERRE”
Bob HALL şi Brian EMMOTT
The Real Estate Advisory Group (“REAG”) este o

componentă a Diviziei Operaţionale a Secretariatului
Executiv al ONU, Comisia Economică pentru Europa.
REAG a fost înfiinţat în 1997. Rolul său este a promova
avantajele sociale şi economice pentru economiile în
tranziţie prin emiterea de măsuri juridice, de reglementare,
administrative sau altele necesare, cu scopul recunoaşterii
importanţei terenului pentru dezvoltarea activităţii
economice.
REAG îşi îndeplineşte obiectivul său prin acordarea, la UNITED NATIONS
cerere, de consultanţă asupra măsurilor care trebuie luate ECONOMIC COMMISSION FOR EUROPE
şi prin coordonarea acordării de consultanţă şi training THE REAL ESTATE ADVISORY GROUP
relevant. REAG urmăreşte ca, atât sectorul public cât şi (UN/ECE REAG)
cel privat, să devină conştient de necesitatea urgentă a recunoaşterii faptului că terenul joacă un rol deosebit în
calitatea sa de activ valoros pentru dezvoltarea economică şi socială şi deci pentru depăşirea actualei situaţii de
subutilizare a acestui activ.
REAG încurajează dezvoltarea pieţelor de proprietăţi rezidenţiale şi comerciale şi folosirea terenurilor ca garanţie
pentru credite, ceea ce conduce la creşterea investiţiilor private în regiune.
În scopul îndeplinirii obiectivelor sale, REAG colaborează cu Banca Mondială, cu Banca Europeană pentru
Reconstrucţie şi Dezvoltare, cu Uniunea Europeană şi cu alte organizaţii internaţionale.
Principalele programe lansate de REAG sunt:
• Iniţiativa TERRE – Transition Economy Reform of Real Estate (Reforma Economiilor în Tranziţie pentru
Proprietate Imobiliară). Prezentarea acestui program este realizată pe larg în următoarele pagini.
• Proiectul REACTS (Real Estate Awareness, Co-operation, Training & Support Services) - Acest program a fost
dezvoltat ca urmare a concluziilor iniţiale obţinute prin programul TERRE, pentru acoperirea necesităţilor
imediate ale ţărilor în tranziţie. Aceste proiecte sunt focalizate asupra acţiunilor practice privind furnizarea de
informaţii, şcolarizarea şi realizarea de contacte, încurajarea sprijinului pentru dezvoltarea pieţei imobiliare. O

componentă importantă a acestui program sunt forumurile REAG, în cadrul cărora se întâlnesc factorii
importanţi dintr-o ţară, cu rol în crearea unei pieţe imobiliare funcţionale. În prezent, sunt planificate forumuri
pentru următoarele ţări: România, Cehia, Lituania, Ungaria şi Polonia. Ulterior vor fi cuprinse şi Slovacia,
Letonia, Estonia, Bulgaria, Slovenia şi Croaţia. După un astfel de forum, urmează un program de training a
reprezentanţilor organizaţiilor şi profesiilor implicate în proprietatea imobiliară, pentru a le dezvolta necesitatea
de cooperare şi a prezenta modul de administrare a proprietăţilor imobiliare în ţările vestice.
• Anchete regionale comparative – realizate în cooperare cu Banca Mondială şi Societas (un institut format de
Asociaţia Băncilor Ipotecare din America). Anchetele oferă o imagine iniţială a stării actuale a dezvoltării pieţei
imobiliare comparativ cu o piaţă perfect funcţională. Ele sunt actualizate permanent pentru a urmări progresul
fiecărei ţări şi a evidenţia măsurile care trebuie luate.
• Programe de conştientizare financiară regională, în completarea anchetelor şi forumurilor, în scopul
conştientizării posibilităţilor de finanţare pe baza activelor existente, inclusiv a proprietăţilor imobiliare.
• Auditul stării pieţei / programul LARA al Băncii Mondiale – studii detaliate privind detalierea stării curente
dintr-o ţară, studii care sunt inclus în Ancheta Comparativă Regională. Prin acestea sunt propuse proiecte de
dezvoltare a unei pieţe imobiliare funcţionale într-o ţară.
Ê
Ê Ê
PROGRAMUL PENTRU ECONOMIILE ÎN TRANZIŢIE

„PICCPA - PROPRIETĂŢI IMOBILIARE, CONŞTIENTIZARE, COOPERARE, PREGĂTIRE ŞI ASISTENŢĂ”
În procesul de dezvoltare a activităţii Grupului de Consultanţă în Domeniul Imobiliar al Comisiei Economice a

Naţiunilor Unite pentru Europa şi în conformitate cu ţelurile sale este lansat programul PICCPA pentru economiile
de tranziţie.
Declaraţia privind misiunea GCDI/CEE/ONU:
• de a oferi ţărilor participante, aflate în tranziţie, expertiză internaţională în procesul de deblocare a pieţelor
imobiliare şi, în acelaşi fel, de a încuraja dezvoltarea economică prin investiţii în proprietăţi imobiliare;
• de a asista economiile de tranziţie în realizarea acestui proces, prin oferirea de consultanţă în privinţa cerinţelor
juridice, instituţionale şi financiare pentru dezvoltarea domeniului imobiliar.
În numele Grupului de Consultanţă în Domeniul Imobiliar al Comisiei Economice a Naţiunilor Unite pentru Europa,
iniţiativa TERRE creează şi administrează acest program care va susţine dezvoltarea pieţelor imobiliare în cadrul
economiilor în tranziţie, prin conlucrarea cu guvernele şi cu alte organisme publice sau private. Această iniţiativă a
luat fiinţă în urma unei întâlniri fructuoase, desfăşurate la sfârşitul lunii mai 2000, organizată de GCDI/CEE/ONU şi
la care au participat multe grupuri şi organizaţii implicate în procesul de dezvoltare a pieţelor imobiliare din ţările cu
economii în tranziţie.
Programul este menit să completeze activitatea acestor organizaţii şi să coordoneze diverse aptitudini şi profesii
implicate în cadrul pieţelor imobiliare. Ţinta atenţiei sale o va constitui interdependenţa pe care fiecare profesie o are
cu alta şi susţinerea acestora în procesul de conlucrare.
POTENŢIALII SUSŢINĂTORI ŞI PARTENERI AI PROGRAMULUI

• Comisia Economică a Naţiunilor Unite pentru Europa
• Guvernele statelor cu economii de tranziţie
• Banca Mondială prin intermediul proiectului pentru evaluarea terenurilor şi proprietăţilor imobiliare
• Uniunea Europeană prin intermediul programelor sale de stabilizare şi creştere economică
• Banca Europeană pentru Reconstrucţie şi Dezvoltare (BERD) pentru asistenţă generală şi coordonarea
resurselor
• Asociaţii ale evaluatorilor (spre exemplu, TEGoVA) pentru asistenţă în evaluare

• Fundaţia RICS pentru cercetare

• NHBC pentru standarde de construcţie
• Uniunea Internaţională pentru Finanţarea Construcţiei de Locuinţe şi Asociaţia Băncilor Ipotecare din America,
pentru consultanţă financiară, acces la finanţare şi programe de pregătire
• Reţeaua Asociaţiilor Imobiliare din Europa Centrală (RAIEC) pentru asistenţă acordată brockerilor şi agenţilor
imobiliari prin intermediul asociaţiilor naţionale locale, Asociaţiei Agenţilor Imobiliari Americani etc.
• plus bănci, companii de asigurări, organizaţii juridice şi alte instituţii din sectorul privat, atât locale, cât şi
internaţionale, care oferă servicii ţărilor cu economii de tranziţie.
MODULELE „PICCPA”
Ö Forumurile GCDI - Întâlniri de o zi, atent pregătite, organizate în fiecare ţară cu reprezentanţi de primă
importanţă ai guvernului şi oamenilor de afaceri. Aceştia vor identifica acele aspecte care împiedică dezvoltarea
pieţei şi vor promova proiecte pentru soluţionarea problemelor. Vor participa, de asemenea, şi reprezentanţi ai
unora dintre partenerii „PICCPA”. Scopul este de a obţine angajamentul tuturor participanţilor de cooperare
pentru înfăptuirea programelor de dezvoltare solicitate. Aceste întâlniri iniţiale la nivel înalt sunt esenţiale pentru
demararea întregului proces şi pentru garantarea succesului în cadrul orizontului de timp planificat.
Ö Programe de conştientizare a publicului - pentru a promova înţelegerea beneficiilor obţinute de pe urma unei
pieţe imobiliare active şi a proceselor implicate. Aceste programe sunt destinate departamentelor guvernamentale,
altor organizaţii din sectorul public, precum şi persoanelor particulare. Ele pot îmbrăca diverse forme, de la
programe de pregătire la publicaţii, materiale video, TV şi Internet etc.
Ö Programe de pregătire - după desfăşurarea forumului GCDI în fiecare ţară, principalele organizaţii locale
implicate vor fi invitate să nominalizeze persoana (persoanele) care va (vor) participa la programul integrat de
pregătire pentru a încuraja cooperarea. Aceasta nu va intra în conflict sau nu va înlocui pregătirea profesională şi
calificarea respectivei persoane, ci o va completa.
Ö Acordarea de împrumuturi garantate în cadrul unor programe experimentale - proiecte demonstrative
pentru acordarea de împrumuturi garantate persoanelor fizice şi micilor afaceri. Experimentele vor demonstra
viabilitatea pieţei şi vor testa procesele juridice, de înregistrare, împrumut, asigurare şi transfer al proprietăţii.
Experimentul va implica probabil până la 500 de persoane / mici întreprinderi, cu un fond de 5 milioane de
EURO pentru fiecare ţară. Împrumuturile vor fi acordate probabil pe termen de 10-15 ani şi la rate preferenţiale
ale dobânzilor, în cadrul unui pachet de servicii financiare.
Ö Servicii de asistenţă - Încurajarea serviciilor comerciale menite să acorde asistenţă diverselor activităţi ce vor fi
necesare pentru creşterea gradului de conştientizare a publicului, pentru susţinerea băncilor locale şi a serviciilor
financiare din domeniul vânzărilor, al marketingului şi al administrării. Aceste servicii se vor concentra iniţial
asupra cerinţelor registrului de cadastru de a suporta aceste experimente şi ale pachetului de asigurare, în special
tipul şi rata ipotecii ce vor fi necesare pentru aceste experimente şi posibilele servicii comerciale.
Ö Proiectul LARA al Băncii Mondiale - este nevoie, de asemenea, de informaţii de bază despre pieţele imobiliare
din ţările cu economii de tranziţie iar noi vom centraliza aceste date în formatul creat pentru proiectul LARA al
Băncii Mondiale. El va fi dus la îndeplinire în timpul derulării programului în fiecare ţară şi va utiliza specialiştii
implicaţi pentru colectarea şi verificarea informaţiilor.
Ö Proiecte demonstrative pentru sate urbanizate - pe care programul le va încuraja deşi nu va fi direct implicat.
Acestea vor încuraja primăriile să conlucreze cu antreprenorii pentru a construi un „sat” de locuinţe şi mici
afaceri. Aceasta îi va încuraja pe localnici şi pe proprietarii de mici afaceri să obţină un credit ipotecar cu un
pachet de asigurare asociat etc. Aceste proiecte vor demonstra progresele înfăptuite şi succesul programului şi vor
deschide calea spre crearea mai multor servicii comerciale.
Statele aflate deja în programul de integrare în Uniunea Europeană beneficiază de o asistenţă adecvată, de
încurajarea, cooperarea şi finanţarea tuturor acestor proiecte, ceea ce ar trebui să ofere baza şi încurajarea pentru
aderarea altor state la acest program.
FINANŢAREA
După ce a primit solicitarea din partea unei ţări, de regulă prin intermediul departamentelor sau agenţiilor
guvernamentale în cauză, Iniţiativa TERRE se va strădui să obţină finanţarea necesară din partea Băncii Mondiale, a
Uniunii Europene, a Băncii Europene pentru Reconstrucţie şi Dezvoltare sau a potenţialilor parteneri ai programelor

din cadrul ţării respective, a Marii Britanii sau a altor surse occidentale. Aceşti parteneri pot fi Agenţii de Dezvoltare
sau de Ajutorare, fundaţii, companii private etc. iar ajutorul poate lua diferite forme de la lichidităţi la asistenţă,
oferirea de servicii (traduceri, transport, cazare etc.) sau tarife reduse pentru transportul aerian etc.
Finanţarea va fi solicitată pentru diferitele module ale programului, începând cu Forumul GCDI, în funcţie de modul
în care anumite aspecte, ca de exemplu instruirea, vor atrage fonduri din diferite surse. Faptul de a fi invitat la
derularea programului şi de a avea scrisori de invitaţie relevante va fi de mare ajutor pentru justificarea finanţării din
partea diverselor organizaţii.
PROGRAME DE PREGĂTIRE
Această serie de programe se adresează managerilor din sectoarele publice şi private pentru:
• îmbunătăţirea nivelului de conştientizare asupra potenţialului economic al pieţelor imobiliare active
• a descrie complexul de activităţi şi organizaţii care urmăresc crearea unei pieţe eficiente
• a ilustra procesele desfăşurate în cadrul fiecărei activităţi cu ajutorul prezentărilor şi al vizitelor
• a pune la dispoziţie informaţiile şi planurile de acţiune necesare pentru a sprijini dezvoltarea pieţei imobiliare.
Gama de activităţi şi organizaţii acoperită de aceste programe include:
legislaţia asigurare sectorială - garanţii, risc politic
înregistrarea terenurilor şi Cadastrul reglementări
serviciile bancare pentru comerţul asociaţii comerciale
en gros şi en detail planificare
finanţarea - fonduri şi obligaţiuni locale finanţarea proiectului
şi internaţionale, garantarea acestora construcţii
impozite evaluarea construcţiilor şi a pieţei
asigurări individuale - de viaţă, agenţii şi proprietăţi imobiliare
accidente, îmbolnăviri, şomaj,
asigurarea de proprietăţi şi titluri
Programele sunt destinate politicienilor din sectorul public şi oficialilor guvernamentali şi ministeriali:
ministere de finanţe ministere economice
ministere de administraţie publică şi construcţii ministere de justiţie
registre de cadastru agenţii de dezvoltare - naţionale şi multinaţionale
Aceste programe sunt concepute şi pentru managerii instituţiilor din sectorul privat cum ar fi:
bănci comerciale evaluatori profesionişti
companii de asigurări bănci de investiţii
agenţi imobiliari contabili
avocaţi companii de reasigurări
antreprenori finanţatori din domeniul proiectării şi construcţiilor
Programele vor avea cu atât mai mult succes cu cât vor participa cât mai multe instituţii din ţara respectivă. Prima
etapă va dura probabil o săptămână şi se va desfăşura în ţara respectivă şi va acoperi natura complexă a pieţelor
imobiliare, diversele abordări diferite (de exemplu, abordarea americană, germană, britanică etc.).
Această fază va fi urmată de etapa a doua, cu o vizită de o săptămână la Londra. Aici, participanţii vor fi asistaţi de
o organizaţie corespondentă (Registrul de Cadastru, firmă de avocatură, bancă, companie de asigurări, evaluatori,
ingineri topografi) timp de o zi sau două, în care vor vizita principalele organizaţii de pe piaţa imobiliară şi vor
finaliza această etapă printr-o trecere în revistă a celor văzute şi învăţate. Organizaţiile care ar putea fi implicate
includ:
Asociaţia Britanică a Prestatorilor de Servicii Asociaţia companiilor de asigurări britanice
Banca Angliei Institutul Regal al topografilor autorizaţi
Camera de Comerţ a comitatului (dacă există) Institutul Contabililor autorizaţi
CBI & LCCI Lloyd’s din Londra
Institutul Bancherilor Autorizaţi Asociaţii ale evaluatorilor precum TEGoVA
Asociaţia Bancherilor Britanici / Societatea juridică
Consiliul Băncilor Ipotecare

Aceştia vor reveni apoi în cadrul organizaţiilor lor pentru a practica şi implementa ce au învăţat, dar în concordanţă
cu nevoile şi direcţia aleasă pentru ţara respectivă. Legăturile şi cooperarea cu organizaţiile corespondente se vor
menţine şi vor putea fi încorporate în cadrul programelor de finanţare garantată.
După o perioadă, să zicem trei luni, va avea loc în ţara respectivă cea de a treia etapă pentru a trece în revistă
realizările şi pentru a soluţiona posibilele probleme survenite.
Acesta este un program foarte ambiţios care poate fi îndeplinit numai prin implicarea şi sprijinul acordat de către
participanţi. Investiţia sub formă de fonduri, timp sau sprijin individual acordat laolaltă, este mică dacă toate
organismele contribuie cu ceva, dar fără această asistenţă coordonată, programul nu s-ar putea derula. Solicităm activ
sprijinul tuturor organizaţiilor legate de acest proiect pentru a-l face să exprime dorinţa statelor cu economii de
tranziţie şi a organizaţiilor occidentale de a coopera şi conlucra.
SECŢIUNI
Legislaţie Înregistrarea terenurilor şi Cadastrul

Proprietatea asupra terenului Sisteme de Înregistrare - manual şi computerizat
Proprietatea asupra bunurilor imobiliare Cartografiere geofizică
Transferul terenului şi proprietăţii Înregistrarea proprietăţii
Terenul şi proprietatea ca garanţii pentru credite Înregistrarea titlului
Schimbarea posesiunii în cazul neachitării creditului Înregistrarea impozitelor pe proprietate
Descărcarea debitului Date despre evaluare
Obligaţii fiscale
Servicii bancare pentru comerţul en gros şi en detail Impozite
Piaţa creditelor ipotecare garantate Asigurări individuale - de viaţă, accidente,
Schiţa produsului îmbolnăvire, şomaj, asigurarea proprietăţii şi a titlului
Managementul riscului produsului Asigurare sectorială - garanţii, risc politic
Finanţare Reglementări
Marketing Asociaţii comerciale
Procesul de vânzare Planificarea
Administrarea contului Finanţarea proiectului
Defecte comerciale Construcţiile
Evaluarea construcţiilor şi a pieţei
Proprietăţi imobiliare
Finanţare - fonduri şi obligaţiuni locale şi
internaţionale, garantarea
PROGRAMUL „PICCPA” PENTRU ECONOMIILE DE TRANZIŢIE

Proprietăţi Imobiliare, Conştientizare, Cooperare, Pregătire şi Asistenţă
(PICCPA)
VIZITA INIŢIALĂ
IDEAL A AVEA LOC ÎMPREUNĂ
FORUMUL GCDI
IDENTIFICAREA CERINŢELOR,
STABILIREA PROGRAMULUI
CONSTRUCŢII DE LOCUINŢE SATE URBANIZATE
MODULE DISPONIBILE

MODULE DISPONIBILE
Programe de Programe de Proiecte pentru acordarea Proiectul LARA

Asistenţă
conştientizare pregătire de credite garantate al Băncii Mondiale
- dep. Guv. - juridice - proiecte demonstrative - informaţii - produse
- org. din sect. - cadastru - implicare locală şi - comparaţii şi servicii
public - serv. bancare internaţională comerciale
- pers. fizice - asigurări - mostra selectată
- pregătire - înreg. teren - termeni occidentali
- calificări - impozitare - finanţarea proprietăţii
- articole - topografie
- reclamă - evaluare
- radio & TV - asoc. com.
- video - brokeri şi
agenţi imob.
- etc.
Ê
Ê Ê
BIBLIOTECA EVALUATORULUI
„EVALUAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE” elaborată de Appraisal

Institute din S.U.A. şi de Appraisal Institute din Canada, a fost publicată pentru
prima dată în anul 1951. Conţinutul ei s-a îmbunătăţit permanent pe parcursul
celor zece ediţii ulterioare, astfel încât astăzi reprezintă un text de referinţă pentru
EVALUAREA
evaluatorii de proprietăţi imobiliare din întreaga lume.
PROPRIETĂŢII IMOBILIARE
Această carte, care conţine 26 de capitole şi 3 anexe, pe parcursul celor 758 de
Ediţia română
pagini, abordează într-un sistem logic şi coerent toate aspectele teoretice,
metodologice şi aplicative înscrise în abordarea evaluării celor mai importante
categorii de proprietăţi imobiliare. Ca urmare, cartea reprezintă suportul ştiinţific
şi metodologic fundamental pentru o formare profesională solidă a evaluatorilor
acestui tip de proprietate. Textul a fost tradus de un colectiv de membri ANEVAR
sub coordonarea Institutului Român de Cercetări în Evaluare.
Importanţa excepţională a editării acestei cărţi în limba română constă în rolul ei
de manual atotcuprinzător şi coerent de evaluare care nu trebuie să lipsească din
biblioteca băncilor şi altor instituţii financiare, institutelor de învăţământ superior
economic, tehnic, şi juridic şi, îndeosebi din cea a evaluatorilor de proprietăţi
imobiliare.
Sponsor: FORD MOTOR COMPANY - SUA
Urmare interesului deosebit manifestat faţă de conţinutul acestei cărţi, de valoarea şi necesitatea cunoaşterii acesteia,
ANEVAR a hotărât dezvoltarea şi perfecţionarea sistemului de pregătire profesională existent prin organizarea unui
Seminar de Perfecţionare şi Instruire Continuă la Distanţă (SPIC-D).
) Pentru membrii ANEVAR
SPIC – D.01 “STUDIU APROFUNDAT AL METODELOR DE EVALUAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE” (8 ore)
TAXĂ de participare 950.000 lei
Suport seminar – Cartea “Evaluarea proprietăţii imobiliare”
) Pentru nemembrii ANEVAR
SPIC – D.02 “PRINCIPII ŞI METODE GENERALE DE EVALUAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE” (8 ore)
TAXĂ de participare 950.000 lei + T.V.A.
Suport seminar – Cartea “Evaluarea proprietăţii imobiliare”

Finalizarea seminarului
- absolvire individuală pe bază de test grilă cu 20 de întrebări privind conţinutul suportului de seminar.
- punctaj minim 75%;
- testul va fi trimis de sediul central ANEVAR după 90 de zile de la transmiterea suportului de seminar, fiecărui
cursant în plic autofrancat;
- testul completat va fi trimis sediului central ANEVAR în cel mult 10 zile de la primire;
- absolvirea se atestă prin “certificat”, transmis în termen de 30 de zile de la primirea testului.
Ê
Ê Ê
„CONTABILITATEA ŞI FISCALITATEA OPERAŢIUNILOR PRIVIND

FUZIUNEA ŞI LICHIDAREA SOCIETĂŢILOR COMERCIALE”, având LIVIU SEBE GHEORGHE BĂDESCU
ca autori pe LIVIU SEBE şi GHEORGHE BĂDESCU, şi ca editor Tribuna
Economică, a fost elaborată în conformitate cu reglementările din domeniul
contabilităţii, emise de Ministerul Finanţelor în corelare cu reglementările
juridice privind fuziunea, divizarea, dizolvarea şi lichidarea societăţilor CONTABILITATEA
comerciale. ŞI
Un merit al autorilor este abordarea pentru prima dată în ţara noastră, a FISCALITATEA
problemelor privind contabilitatea şi fiscalitate operaţiunilor legate de retragerea OPERAŢIUNILOR PRIVIND
sau excluderea asociaţilor din cadrul societăţilor comerciale. FUZIUNEA ŞI LICHIDAREA

SOCIETĂŢILOR COMERCIALE
Lucrările practice prezentate în această carte au fost efectuate de autori în
perioada 1995-2000, iar modul de soluţionare a problemelor legate de fiscalitate
a fost însuşit de organe de control care au verificat calcularea, reţinerea şi
vărsarea impozitelor şi taxelor datorate la bugetul statului.
Cartea se adresează, în principal, aparatului financiar-contabil care lucrează în
societăţi comerciale, precum şi experţilor contabili care întocmesc rapoarte de TRIBUNA ECONOMICĂ
expertiză privind fuziunea, divizarea şi lichidarea societăţilor comerciale,
precum şi retragerea sau excluderea asociaţilor din societăţile comerciale.
Ê
Ê Ê
INSTITUTUL ROMÂN DE CERCETĂRI ÎN EVALUARE Cartea editată de IROVAL – „COERENŢE ŞI CORELAŢII ÎN EVALUAREA
IROVAL
ÎNTREPRINDERII”, autor dr. ec. Sorin V. Stan are ca scop sintetizarea celor mai
importante coerenţe, corelaţii şi adecvări ale indicatorilor utilizaţi în metodele de
evaluare recunoscute ale întreprinderilor necotate, înscrise în cele trei abordări.
Cartea se adresează în special evaluatorilor de întreprinderi membrii ANEVAR,
COERENŢE care au finalizat cursul de formare de evaluatori, organizate de Asociaţia noastră şi
care posedă cunoştinţele de bază necesare.
ŞI CORELAŢII ÎN
Baza teoretică şi metodologică a acestei lucrări o constituie Standardele ANEVAR,
EVALUAREA Standardele Internaţionale de Evaluare, ediţia 2000 şi Standardele Europene de
ÎNTREPRINDERII Evaluare, ediţia 2000. De asemenea, o altă sursă de informaţii a reprezentat-o
dr.ec. SORIN V.STAN cărţile reprezentative de evaluare a întreprinderii şi investiţiilor, publicate în ultimii
ani de edituri prestigioase din SUA, Canada şi Marea Britanie.
Fără nici o intenţie de polemică cu alte puncte de vedere, exprimate în unele lucrări
de evaluare a întreprinderii editate în România, autorul insistă asupra importanţei
cunoaşterii opticii actuale a evaluării, axate în principal pe logica investitorului,
care este dispus să facă o investiţie urmărind numai câştigul lui viitor, provenit din:
Colecţia Biblioteca ANEVAR
dividendele estimate pentru a fi distribuite; creşterea valorii investiţiei şi deci
câştigul de capital din revânzarea întreprinderii; ambele efecte.

Logica investitorului are în vedere şi eventualul efect sinergetic asupra achiziţiei

unei întreprinderi şi deci valoarea specială rezultată.
ANEVAR este membru al: Din dorinţa de a explica mai detaliat unele aspecte delicate ale evaluării
Ö Consiliului Director al întreprinderii, structura acestei lucrări nu este riguros unitară. În unele capitole
International Valuation sunt preponderente explicaţiile, iar în alte capitole sunt preponderente aplicaţiile şi
Standards Committee – enunţarea principiilor, regulilor şi uzanţelor, coerenţelor şi corelaţiilor.
IVSC În teoria şi metodologia evaluării unei întreprinderi sau unităţi operaţionale
Ö Grupului European al distincte (numite unităţi generatoare de numerar în terminologia Standardelor
Asociaţiilor de Evaluatori - Internaţionale de Contabilitate – IAS) există patru probleme delicate. Acestea
TEGoVA sunt:
• rata de actualizare;
• rata de capitalizare;
• previziunea evoluţiei formei de venit utilizată în metodele de evaluare înscrise
Conţinutul articolelor în abordarea pe bază de venit;
publicate reprezintă opiniile • mărimea discounturilor şi primei de control aplicabile asupra valorii
autorilor şi nu neapărat întreprinderii, rezultată din metodele de evaluare înscrise în cele trei abordări.
poziţia oficială a ANEVAR. Tratarea celor patru probleme delicate ale evaluării ocupă peste 50% din
economia acestei lucrări. Dacă asupra primelor trei probleme delicate ale evaluării
există o abundenţă de referinţe în literatura economică de specialitate, problema
mărimii discounturilor şi primei de control este mai puţin abordată, fiind necesare
Vă stăm permanent la câteva clarificări asupra coerenţelor dintre categoria de valoare obţinută prin
dispoziţie pentru a răspunde aplicarea unor metode de evaluare diferite şi necesitatea aplicării unei sau unor
oricăror întrebări legate de corecţii de natura discounturilor sau primei de control.
asociaţie şi aşteptăm Prezentarea în finalul lucrării a listei cu principalele coerenţe şi corelaţii necesare
sugestiile dvs. pentru în evaluarea întreprinderii precum şi a unui test cu întrebări (şi răspunsuri)
esenţiale, tratate pe larg în capitolele cărţii, reprezintă, în opinia autorului, un
Buletinului Informativ.
ajutor important pentru cititor în reţinerea ideilor principale cu un grad ridicat de
sintetizare.
Cartea poate fi procurată de la IROVAL, Calea Plevnei nr.46-48, sector 1, telefon
Adresăm cititorilor noştri 311 27 82, fax 315 65 64; 315 65 05.
invitaţia de a participa la
exprimarea punctelor de Ê
vedere şi opiniilor referitoare Ê Ê
HOTĂRÂRI ALE CONSILIUL DIRECTOR AL ANEVAR
CD/PV (01) 102 din 22 septembrie 2001
Colectivul de redacţie:
dr.ec. Sorin V. STAN 1. În baza documentelor doveditoare de nerespectare a principiilor etice ale
codului deontologic al ANEVAR, respectiv a pct. 8 al. d) care
ing.Gheorghe BĂDESCU MAA
precizează: „Reclama nu este incompatibilă cu etica, dar este lipsit de
ing. Liliana OLTEAN etică utilizarea în cadrul reclamei a informaţiilor false”, doamna ing.
ing. Niculina RĂDOI ŞTEFANA COJOCARU membră ANEVAR cu legitimaţia nr. 1451 din
cadrul Centrului Teritorial DOLJ se face responsabilă de practica sus-
menţionată. În temeiul prevederilor Art.24 din Cap.VII al Statutului
ANEVAR, Consiliul Director a hotărât cu unanimitate de voturi – H 202
Adresa noastră este: – excluderea din ANEVAR a doamnei ing. ŞTEFANA COJOCARU
Calea Plevnei 46-48
sector 1, Bucureşti 2. Conform hotărârii H 203 a Consiliului Director, Biroul Centrului
Tel.: 311 27 82; 315 65 64 Teritorial ANEVAR DOLJ aplică şi publică în ziar local hotărârea mai
Tel/Fax: 315 65 05; 311 13 40 sus precizată.
E-mail: iroval@anevar.ro 3. Prin grija Directorului Executiv al ANEVAR şi IROVAL Hotărârea
H 202 a Consiliului Director va fi publicată în Buletinul Informativ
ANEVAR.
4. Persoana nominalizată la pct.1 poate formula conform prevederilor
ISSN: 1224-8967 Art.24, Cap.VII din Statutul ANEVAR, contestaţie adresată Conferinţei
Naţionale a cărei decizie este definitivă.

Nr. 7-8/2001

STANDARD DE EVALUARE - SEV 4.06
Ediţia 01 ANEVAR Octombrie 2001
EVALUAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE
Acest Standard este compatibil cu International Valuation Guidance Note No.1 (GN 1) – Real Property,
elaborat de International Valuation Standards Committee (IVSC) şi devenit operaţional de la data de 1 iulie 2000.
1.0 INTRODUCERE
1.1 Principiile şi conceptele generale de evaluare din Introducerea la Culegerea de Standarde ANEVAR,
februarie 2001, prezintă termenii şi conceptele care sunt fundamentale pentru toate evaluările. Scopul SEV
4.06 constă în clarificarea acestor principii, pentru a fi mai bine înţelese în evaluarea proprietăţii
imobiliare.
1.2 Proprietatea imobiliară constituie o parte importantă din avuţia lumii. Dacă operaţiunile de pe pieţele de
proprietăţi sunt stabilite şi depind de evaluările credibile, acestea trebuie să respecte Standardele prin care
valoarea de piaţă şi alte tipuri de valoare sunt estimate şi raportate de către evaluatori. Înţelegerea corectă
şi aplicarea adecvată a acestor Standarde vor promova inevitabil viabilitatea tranzacţiilor imobiliare
internaţionale şi naţionale, vor îmbunătăţi poziţia relativă a proprietăţii imobiliare faţă de alte alternative
de investiţii şi vor reduce cazurile de fraudă şi abuz.
1.3 În sens juridic, termenul „proprietate” poate fi definit ca fiind puterea sau prerogativa recunoscută de lege
titularului de a poseda, a folosi şi a dispune de bunul care face obiectul dreptului, în limitele legale.
Dreptul de proprietate nu trebuie confundat cu obiectul la care se referă, respectiv teren, clădiri şi bunuri
mobile. În acest context, IVSC identifică patru tipuri generale de proprietate:
1.3.1 Proprietate imobiliară
1.3.2 Proprietate asupra bunurilor mobile
1.3.3 Afaceri – întreprinderi
1.3.4 Active financiare
1.4 Ca şi pentru alte tipuri de proprietate, sunt recunoscute şi acceptate pe scară largă metode pentru evaluarea
proprietăţii imobiliare. Pentru evaluator şi utilizatorii serviciilor de evaluare este important ca metodele
adecvate să fie pe deplin înţelese, să fie aplicate competent şi explicate satisfăcător. Prin atingerea acestor
obiective, evaluatorii contribuie la soliditatea şi încrederea în estimările valorii de piaţă şi, în consecinţă,
la bunăstarea pieţelor pe care îşi desfăşoară activitatea.
1.5 Promovarea înţelegerii şi evitarea abuzurilor pe piaţă cer ca evaluatorul şi utilizatorul serviciilor de
evaluare să facă o diferenţiere atentă între tipurile de proprietate. În caz contrar, se poate ajunge la luarea
unor decizii incorecte sau recomandate în mod greşit şi la prezentarea / interpretarea greşită a valorilor
raportate. Supra- sau sub-evaluarea este un rezultat obişnuit atunci când tipurile de proprietate sunt
confundate sau amestecate. Acelaşi lucru este valabil şi atunci când terminologia sau rapoartele sunt
prezentate ambiguu sau sunt neadecvate tipului de proprietate.

1.6 Evaluatorii de proprietăţi imobiliare cunosc complexitatea pieţelor şi a proprietăţilor imobiliare cumpărate
şi vândute în cadrul acestora. Când sunt urmate Principiile General Acceptate de Evaluare, diferenţele de
pe pieţele imobiliare şi dintre proprietăţile individuale sunt reflectate cu acurateţe şi încredere.
1.7 Relaţiile dintre SEV 5, referitor la evaluarea întreprinderii şi SEV 4.06, referitor la evaluarea proprietăţii
imobiliare, trebuie clar înţelese. Proprietatea imobiliară este evaluată ca o „entitate” distinctă, adică active
fizice asupra cărora se aplică anumite drepturi de proprietate, de exemplu, o clădire de birouri, o locuinţă,
o fabrică sau alte tipuri de proprietăţi care încorporează terenul aferent. Totuşi, în evaluarea întreprinderii
se poate regăsi şi proprietatea imobiliară care poate fi o componentă. Pentru scopul estimării valorii de
piaţă, proprietatea imobiliară este întotdeauna evaluată în concordanţă cu SEV 4.03. Când în procesul de
evaluare a întreprinderii trebuie estimată şi valoarea proprietăţii imobiliare, este necesară estimarea, în
mod direct, a valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare. Această practică, aşa cum este prezentată în SEV
4.06, este cea care trebuie să fie urmată, fiind de neacceptat calcularea în mod indirect a unei valori de
piaţă pentru proprietatea imobiliară, prin tehnica repartizării (alocării) unei valori din valoarea totală a
întreprinderii care îşi continuă activitatea normală de exploatare.
1.8 Deşi conţinutul SEV 4.06 nu este în mod necesar analog practicilor specifice din alte ţări, acesta reprezintă
o abordare sistematică ce reflectă Principiile General Acceptate de Evaluare. Este important ca evaluatorii
şi utilizatorii serviciilor de evaluare să cunoască Standardele Internaţionale de Evaluare.
1.9 Obiectivul SEV 4.06 nu constă în furnizarea unui ghid specific despre modalitatea în care ar trebui
efectuată o anumită evaluare sau despre calificările şi procedurile aplicate de evaluatorii profesionişti.
Acestea sunt abordate în cadrul programelor de formare şi instruire continuă. Intenţia ANEVAR este de a
stabili cadrul de lucru şi cerinţele pentru evaluarea proprietăţii imobiliare în scopul armonizării cu
practicile de evaluare internaţionale.
2.0 DOMENIU DE APLICARE

2.1 Acest standard este întocmit pentru a oferi sprijin în elaborarea sau în utilizarea evaluărilor de proprietate
imobiliară.
2.2 Elementele principale ale SEV 4.06 includ:
2.2.1 O identificare a termenilor şi definiţiilor cheie;
2.2.2 O sinteză a procesului de evaluare şi logica sa;
2.2.3 O precizare a importanţei principiilor şi conceptelor;
2.2.4 O prezentare a clarificărilor şi cerinţelor de raportare adecvate;
2.2.5 Menţionări de abuzuri şi confuzii; şi
2.2.6 O prezentare a Standardului de evaluare a proprietăţii imobiliare.
2.3 Aplicarea specifică a procedurilor de evaluare calitative şi cantitative nu fac obiectul SEV 4.06. Totuşi,
este important de subliniat ca evaluatorii profesionişti să fie instruiţi în astfel de proceduri şi ca aceste
proceduri să fie incluse în practicile general acceptate. În practică, evaluatorii aplică, de obicei, unele
proceduri în fiecare evaluare şi apoi reconciliază rezultatele pentru a obţine o indicaţie finală pentru
valoarea de piaţă sau pentru altă valoare specificată.
3.0 DEFINIŢII
3.1 Principiile şi Conceptele Generale de Evaluare definesc conceptele de teren şi proprietate; proprietate
imobiliară, posesiune şi activ; preţ, cost şi valoare; valoare de piaţă, cea mai bună utilizare şi utilitate.
Glosarul de termeni defineşte multe dintre conceptele şi termenii tehnici utilizaţi în Standarde.
Următoarele definiţii sunt specifice SEV 4.06 şi sunt incluse aici pentru a ajuta cititorul:
3.2 Informaţiile comparabile sunt date utilizate, în general, în analiza care conduce la estimările valorii.
Informaţiile comparabile se referă la proprietăţi care au caracteristici similare cu cele ale proprietăţii
evaluate (proprietatea obiect). Astfel de informaţii includ preţuri de vânzare, chirii, venituri şi cheltuieli,
rate de capitalizare şi de actualizare practicate pe piaţă.

3.3 Elementele de comparaţie sunt caracteristicile specifice ale proprietăţilor şi tranzacţiilor care determină
variaţia preţului plătit pentru o proprietate imobiliară. Elementele de comparaţie includ, dar nu se
limitează la acestea, următoarele: drepturile de proprietate transmise, condiţiile de finanţare, condiţiile de
vânzare, condiţiile de piaţă, localizarea şi caracteristicile fizice şi economice. (Vezi par. 6.6 şi urm. din
acest document pentru o prezentare integrală a Elementelor de comparaţie).
3.4 Cea mai bună utilizare reprezintă cea mai probabilă utilizare a proprietăţii, care este fizic posibilă,
justificată adecvat, permisă legal, fezabilă financiar şi care conduce la cea mai ridicată valoare a
proprietăţii evaluate. (Introducere la Culegerea de Standarde ANEVAR, secţiunea 6)
3.5 Piaţa este mediul în care bunurile, mărfurile şi serviciile sunt schimbate între cumpărători şi vânzători prin
mecanismul preţului.
3.6 Valoarea de piaţă a fost definită în SEV 4.03, secţiunea 3.
3.7 Drepturile de proprietate sunt drepturile de a poseda, a folosi şi a culege fructele, cât şi de a dispune
asupra obiectului dreptului de proprietate imobiliară. Acestea includ dreptul de construire (sau de
neconstruire) a terenului, de a-l închiria, de a-l exploata la suprafaţă sau în subteran, de a-i modifica
topografia, de a-l parcela şi de a-l extinde în conformitate cu reglementările legale. Aceste drepturi sunt
considerate atribute (elemente) ale dreptului de proprietate. Atributele dreptului de proprietate pot fi
exercitate numai în limitele şi condiţiile prevăzute de lege. Dreptul de proprietate poate fi susceptibil de
dezmembrare prin uz, uzufruct, abitaţie, superficie şi servituţi legale, naturale şi/sau convenţionale.
3.8 Bunurile imobile includ terenul şi toate lucrurile care sunt parte naturală a terenului, de exemplu copacii,
ca şi obiectele adăugate de oameni, de exemplu clădirile şi amenajările amplasamentului. Toate clădirile
permanente cum ar fi instalaţiile, sistemele de încălzire şi răcire, cablurile electrice şi cele incluse în
construcţie cum ar fi lifturile sau ascensoarele fac parte, de asemenea, din bunurile imobile. Bunurile
imobile includ toate construcţiile şi amenajările de la suprafaţă şi din subteran.
3.9 Criterii de comparaţie utilizează, de obicei, două componente pentru a conduce la un factor (de exemplu
preţul pe unitatea de măsură sau o rată, cum ar fi cea rezultată prin raportarea preţului de vânzare a
proprietăţii la venitul său net adică multiplicatorul de venit net), care reflectă diferenţele dintre proprietăţi
şi facilitează analiza în cele trei abordări ale valorii.
3.10 În unele cazuri, abordarea pe bază de cost este una dintre abordările valorii cel mai frecvent aplicate
pentru estimarea valorii de piaţă şi în mult alte cazuri de evaluare. Alteori, abordarea prin cost poate fi
mai puţin utilizată, însă se utilizează o metodă surogat specifică abordării prin cost, şi anume costul de
înlocuire net (CIN). Aceasta este considerată ca o metodă surogat acceptabilă pentru ajungerea la valoarea
de piaţă a unor proprietăţi specializate sau cu pieţe limitate, pentru care informaţii relevante sunt rare sau
inexistente.
4.0 RELAŢIA CU STANDARDELE CONTABILE

4.1 Evaluările proprietăţilor imobiliare sunt utilizate în tranzacţiile de vânzare - cumpărare, pentru raportări
financiare, ca bază pentru decizii privind investiţiile şi utilizarea terenului, ca şi pentru multe alte scopuri.
Atunci când scopul evaluării este elaborarea situaţiei financiare sau o altă aplicaţie contabilă, rolul
evaluatorului este de a respecta atât cerinţele Standardelor de Contabilitate, cât şi ale standardelor care au
legătură cu evaluările proprietăţii imobiliare. Pentru a preîntâmpina eventuale conflicte sau diferenţe,
evaluatorul ar trebui să descrie complet situaţia, motivul pentru orice deviere făcută de la Standardele
referitoare la proprietatea imobiliară, ca şi o justificare sustenabilă pentru această deviere.
4.2 Scopul principal al Standardelor de Contabilitate este de a furniza o bază prin care operaţiunile,
managementul şi activităţile financiare ale unei întreprinderi pot fi evaluate şi comparate pe piaţă. Pentru
proprietatea imobiliară acesta cere ca evaluarea să fie bazată pe valoarea de piaţă, care este independentă
de persoana care ar putea fi proprietară. Această practică facilitează comparaţiile de piaţă şi evaluările care
reflectă piaţa pentru proprietatea imobiliară, şi promovează o înţelegere universală a valorilor proprietăţii,
care nu ar fi posibilă dacă astfel de valori au fost subiectul unor consideraţii singulare pentru fiecare
întreprindere în parte.
4.3 Punctul de vedere al ANEVAR este că independenţa Standardelor de Contabilitate şi Standardelor de
Evaluare este în interesul public, şi că obiectivele, punctele de vedere neutre asigurate de evaluările
profesionale sporesc obiectivitatea şi utilitatea auditărilor contabile şi altor raportări financiare. Astfel,

evaluatorii de proprietate imobiliară trebuie să înţeleagă scopul pentru care contabilitatea utilizează
evaluările lor, să respecte cerinţele referitoare la astfel de evaluări, dar să facă acest lucru în contextul
Standardelor de Evaluare.
4.4 SEV 4.06 ar trebui să fie înţeles ca un generator de linii directoare generale pentru estimarea valorii de
piaţă şi a altor tipuri de evaluări ale proprietăţii imobiliare, aşa cum este cerut de O.M.F. 94 / 2001 -
Evaluarea pentru situaţii financiare, de IAS 16 - Terenuri şi mijloace fixe, de IAS 36 - Deprecierea
activelor şi de IAS 40 -Proprietăţi deţinute ca investiţii. Cea mai mare parte, dacă nu chiar integral, din
acest standard este relevantă pentru aplicaţiile contabile.
5.0 MODALITATE DE APLICARE ŞI EXECUŢIE

5.1 Valoarea, în sensul cel mai larg, este definită ca relaţia dintre un bun deţinut ca proprietate şi o persoană
sau persoanele care doresc să-l deţină. Pentru a face distincţie dintre diferitele tipuri de relaţii subiective
care pot apărea între persoane, evaluatorii trebuie să identifice un anumit tip de valoare, ca bază a oricărei
evaluări. Valoarea de piaţă este cel mai utilizat tip de valoare, dar există şi valori non-piaţă. (Vezi
Introducerea la Culegere de Standarde şi SEV 4.03 şi 4.04)
5.1.1 Valoarea de piaţă a evoluat în concepţie şi definire sub influenţa forţelor pieţei şi ca răspuns la
diferitele principii ale economiei domeniului imobiliar. Prin aplicarea în evaluări a unei definiţii a
valorii, cum ar fi valoarea de piaţă, evaluatorii şi utilizatorii parcurg un plan obiectiv de analiză.
5.1.2 Atunci când scopul evaluării este valoarea de piaţă, evaluatorul trebuie să aplice definiţiile valorii
de piaţă, ca şi procesele şi metodele compatibile cu SEV 4.03.
5.2 Când scopul unei evaluări este un tip de valoare diferit de valoarea de piaţă, evaluatorul ar trebui să aplice
o definiţie adecvată a tipului respectiv de valoare şi ar trebui să respecte SEV 4.04 şi altele aplicabile. În
situaţiile în care scopul evaluării este o altă valoare decât valoarea de piaţă, este responsabilitatea
evaluatorului să evite potenţialele neînţelegeri şi aplicări eronate ale estimării acelei valori. Clarificări
corecte, identificarea şi definirea termenilor şi precizarea condiţiilor limitative ale aplicării evaluării şi
raportului de evaluare asigură, în mod normal, conformitatea.
5.3 Figura 1-1 ilustrează procesul de evaluare aşa cum este aplicat pe plan internaţional. Procesul reflectă
Principiile General Acceptate în Evaluare şi este asemănător aproape în toate statele, chiar dacă nu toate
etapele sunt urmate în mod explicit. Principiile din care derivă acest proces sunt aceleaşi în toate ţările.
Deşi procesul poate fi utilizat atât în cazul estimării valorii de piaţă, cât şi a non-valorii de piaţă, în cazul
aplicaţiilor privind valoarea de piaţă este necesar ca evaluarea să se bazeze exclusiv pe informaţiile de
piaţă. Valoarea de piaţă necesită o sferă a analizei care poate fi limitată în situaţii de non-valoare de piaţă,
chiar dacă elemente ale informaţiilor de piaţă sunt utilizate şi pentru a estima o valoarea ne-bazată pe
piaţă.
5.4 Procesul de evaluare este diferit ca sferă de raportul de evaluare. Procesul de evaluare include toate
cercetările, informaţiile, motivaţiile, analizele şi concluziile necesare pentru a conduce la estimarea valorii.
Raportul de evaluare comunică aceste procese şi concluziile. Deşi cerinţele diferă între utilizatori, o
cerinţă a Standardelor de Evaluare este păstrarea înregistrărilor adecvate pentru a demonstra că procesul
de evaluare a fost parcurs şi deci, concluziile sunt credibile şi de încredere. Aceste înregistrări trebuie să
fie disponibile în cazul unor verificări ulterioare. În practică, unele moduri de redactare a raportului pot
prezenta incomplet întreaga bază a evaluării. Dacă raportul este oricum limitat, evaluatorul va face
distincţia între sfera evaluării şi cea a raportului de evaluare.
5.5 Este adecvat şi uzual ca instrucţiunile clientului (vezi par. 5.6) să fie menţionate în scris într-o Scrisoare
sau Contract de prestări de servicii. În situaţia estimării valorii de piaţă, pentru independenţa sau
neutralitatea evaluatorului, se obişnuieşte şi întocmirea unei declaraţii de certificare. Acest contract
stabileşte relaţiile de afaceri dintre evaluator şi client, termenii şi condiţiile de plată, directivele şi
limitările speciale, o identificare a Standardelor care sunt aplicate şi alte aspecte relevante.

Figura 1-1: PROCESUL DE EVALUARE
DEFINIREA PROBLEMEI
IDENTIFICAREA
IDENTIFICAREA ALTE
ATRIBUTELOR UTILIZAREA DEFINIREA DATA SFERA
PROPRIETĂŢII CONDIŢII
DREPTULUI DE EVALUĂRII VALORII EVALUĂRII EVALUĂRII
IMOBILIARE LIMITATIVE
PROPRIETATE
ANALIZA PRELIMINARĂ, CULEGEREA ŞI SELECTAREA INFORMAŢIILOR

GENERALE SPECIFICE CEREREA ŞI OFERTA COMPETITIVĂ
(Regiune, oraş (Informaţii despre proprietatea (Piaţa proprietăţii imobiliare evaluate)
şi vecinătate) imobiliară evaluată şi proprietăţi
comparabile)
SOCIALE COST ŞI DEPRECIERE INVENTARIEREA PROPRIETĂŢILOR COMPARABILE

ECONOMICE VENITURI ŞI CHELTUIELI TRANZACŢII ŞI OFERTE
GUVERNAMENTALE RATA DE CAPITALIZARE SPAŢII NEOCUPATE ŞI OFERTE
FIZICE ISTORICUL PROPRIETĂŢII STUDIUL CERERII
UTILIZAREA PROPRIETĂŢII RATELE DE ABSORBŢIE
ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

Terenul ca fiind liber
Terenul ca fiind construit
Specificarea în termeni de
utilizare, timp şi participanţi pe piaţă
VALOAREA ESTIMATĂ A TERENULUI
APLICAREA CELOR TREI ABORDĂRI

ABORDAREA ABORDAREA PRIN ABORDAREA PRIN CAPITALIZAREA
PRIN COST COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR VENITULUI
RECONCILIEREA REZULTATELOR ŞI ESTIMAREA VALORII FINALE
RAPORTAREA VALORII DEFINITE
5.6 Aşa cum este prezentat în Figura 1-1, evaluatorul şi utilizatorul evaluării trebuie să fie de acord asupra
contextului şi sferei evaluării. Definirea activităţii de evaluare include:
5.6.1 O identificare a proprietăţii imobiliare implicată în evaluare;
5.6.2 O identificare a drepturilor de proprietate care sunt evaluate;
5.6.3 Intenţia de utilizare a evaluării şi orice limitări în acest sens;
5.6.4 Definiţia tipului de valoare;
5.6.5 Data estimării valorii;
5.6.6 O identificare a sferei evaluării şi raportului de evaluare; şi
5.6.7 O identificare a oricăror ipoteze posibile şi condiţii limitative ce stau la baza evaluării.

5.7 În efectuarea etapelor analizei preliminare şi a culegerii şi selectării informaţiilor, solicitate în procesul de
evaluare, evaluatorul se familiarizează cu piaţa şi cu proprietatea de evaluat, stabilind un punct de plecare
pentru analize mai aprofundate.
5.7.1 Informaţiile economice generale sunt colectate la nivel de vecinătate, oraş, regiune şi chiar la nivel
naţional şi internaţional, în funcţie de influenţa proprietăţii implicate. Pentru o mai bună cunoaştere
a unei proprietăţi, sunt examinaţi factorii sociali, economici, guvernamentali şi de natură fizică ce
pot influenţa valoarea de piaţă (sau alte tipuri de valoare). Sunt investigaţi în detaliu şi alţi factori
specifici care trebuie luaţi în considerare.
5.7.2 Informaţiile specifice despre proprietate, sau informaţiile mai detaliate despre proprietatea de
evaluat şi proprietăţile comparabile sunt, de asemenea, colectate şi examinate. Acestea includ
informaţii despre amplasament şi îmbunătăţiri, date despre costuri şi depreciere, date privind
veniturile şi cheltuielile, informaţiile privind ratele de capitalizare şi de actualizare, istoricul
proprietăţii (proprietari şi utilizări de-a lungul timpului) şi alte informaţii considerate semnificative
şi aplicabile de către cumpărători şi vânzători în negocierile şi tranzacţiile dintre ei.
5.7.3 Informaţii privind cererea şi oferta, caracteristice celei mai probabile pieţe pentru proprietate, sunt
analizate în scopul efectuării unui inventar al proprietăţilor competitive cu proprietatea evaluată
pentru segmentul de piaţă, precum şi al unui inventar al proprietăţilor existente care pot fi adaptate
sau cu noi proprietăţi aflate în construcţie, care vor creşte oferta competitivă. Pieţele sunt analizate
pentru a determina tendinţele pieţei, relaţiile între cerere şi ofertă, ratele de absorbţie şi alte
informaţii specifice de piaţă.
5.8 După ce informaţiile de mai sus au fost colectate şi analizate, evaluatorul ar trebui să determine utilizările
posibile pentru proprietatea evaluată. Deoarece diferite loturi de proprietăţi imobiliare pot avea diferite
utilizări potenţiale, în selectarea vânzărilor şi a altor informaţii comparabile, primul pas necesar este
determinarea celei mai bune utilizări (CMBU) a proprietăţii evaluate. Evaluatorul va lua în considerare
atât cea mai bună utilizare a terenului considerat liber, cât şi cea mai bună utilizare a terenului ca fiind
construit.
5.8.1 Conceptul de CMBU se bazează pe ideea că deşi două sau mai multe terenuri pot fi similare fizic şi
localizate apropiat, pot exista diferenţe semnificative în modul în care acestea pot fi utilizate.
Modul în care o proprietate poate fi utilizată optim este fundamentul pentru determinarea valorii ei
de piaţă.
5.8.2 Determinantele de bază în CMBU includ răspunsurile la următoarele întrebări:
• Utilizarea sugerată este rezonabilă şi probabilă?
• Este legală utilizarea sau există o probabilitate rezonabilă de a se obţine o aprobare legală
pentru acea utilizare?
• Proprietatea este fizic adecvată utilizării sau poate fi adaptată pentru acea utilizare?
• Este fezabilă financiar utilizarea propusă? şi
• Pentru utilizările care au trecut cele patru teste anterioare, CMBU selectată reflectă cea mai
profitabilă utilizare a terenului?
5.9 Pentru evaluarea terenului sunt utilizate mai multe metode. Aplicabilitatea lor diferă în funcţie de tipul de
valoare estimată şi de disponibilitatea informaţiilor. Pentru estimarea valorii de piaţă, orice metodă aleasă
trebuie să fie susţinută de informaţii de piaţă. (Vezi par. 6.7.3 şi urm.)
5.10 În multe ţări, dar nu în toate, în procesul de evaluare sunt recunoscute trei abordări ale evaluării: cost,
comparaţia vânzărilor şi capitalizarea venitului. Cu excepţia cazurilor când există din partea utilizatorului
restricţii sau când există alte constrângeri pentru anumite omisiuni, este rezonabil ca evaluatorul să ia în
considerare toate abordările. Utilizarea unei singure abordări este permisă numai dacă evaluatorul poate
demonstra lipsa de informaţii suport sau alte motive justificate pentru omiterea celorlalte abordări. Fiecare
abordare se bazează pe principiul substituţiei, conform căruia, atunci când sunt disponibile mai multe
bunuri sau servicii similare, cel cu preţul cel mai scăzut va avea cea mai mare cerere şi cea mai răspândită
distribuţie. Cu alte cuvinte, preţul unei proprietăţi stabilit pe o piaţă dată, este limitat de preţurile plătite în
mod frecvent pentru proprietăţi competitive pe acelaşi segment de piaţă, de alternativele financiare pentru

investirea banilor în altceva şi de costul de construire a unei noi proprietăţi sau de adaptare a unei
proprietăţi vechi pentru o utilizare similară cu cea a proprietăţii de evaluat.
5.11 Abordarea prin cost, este cunoscută şi sub denumirea de metoda antreprenorului. Uneori, abordarea este
reprezentată printr-o aplicaţie distinctă, numită Costul de Înlocuire Net (CIN), care este folosit în
circumstanţe specifice (vezi par. 5.11.1). În orice aplicaţie, abordarea prin cost estimează valoarea prin
estimarea costurilor de achiziţionare a terenului şi de construire a unei noi proprietăţi, cu aceeaşi utilitate,
sau de adaptare a unei proprietăţi vechi pentru aceeaşi utilizare, fără costuri legate de timpul de construcţie
/ adaptare. Stimulentul estimat sau profitul / pierderea promotorului imobiliar, se adaugă, de obicei, la
costul de construire, iar costul terenului se adaugă la costul total de construcţie. Abordarea prin cost
stabileşte limita superioară până la care piaţa ar plăti în mod normal pentru o proprietate anumită când
aceasta ar fi nouă. Pentru o proprietate veche, pentru estimarea unui preţ care reflectă aproximativ
valoarea de piaţă, se scad unele alocări (repartizări) pentru diferitele forme de depreciere cumulată
(deteriorare fizică: funcţională sau tehnică, demodare; şi economică sau depreciere externă). În funcţie de
cantitatea de informaţii de piaţă disponibile, abordarea prin cost poate conduce la o indicaţie directă a
valorii de piaţă.
5.11.1 Costul de Înlocuire Net (CIN) este o metodă surogat acceptabilă pentru obţinerea unei valori
derivată din relaţii de piaţă pentru proprietăţi cu piaţă limitată şi pentru cele specializate, atunci
când informaţiile relevante sunt sărace sau inexistente. CIN poate fi utilizat pentru situaţii
financiare atunci când nu poate fi determinată valoarea de piaţă.
5.12 Abordarea prin comparaţia vânzărilor recunoaşte că preţurile proprietăţii sunt stabilite pe piaţă. O
indicaţie a valorii de piaţă poate deci fi calculată dintr-o studiere a preţurilor de pe piaţă ale proprietăţilor
competitive pe segmentul respectiv de piaţă. Procesele comparative aplicate sunt fundamentale pentru
procesul de evaluare.
5.12.1 Atunci când există informaţii disponibile, abordarea prin comparaţia vânzărilor este cea mai
directă şi sistematică abordare pentru estimarea valorii de piaţă.
5.12.2 Când nu există informaţii suficiente, aplicabilitatea abordării prin comparaţia vânzărilor poate fi
limitată. Cercetarea insuficientă de către evaluator nu este o scuză pentru omisiunea acestei
abordări, atunci când există informaţii disponibile sau când acestea pot fi procurate în mod
rezonabil. (Vezi Secţiunea 6.7 şi urm. pentru prezentarea cercetării de piaţă, verificarea
informaţiilor, procedura de corecţie şi reconcilierea valorilor.)
5.12.3 După ce au fost colectate şi verificate informaţiile privind vânzările, trebuie selectate şi analizate
unul sau mai multe criterii de comparaţie. Criteriile de comparaţie utilizează două componente
pentru a genera un factor (de exemplu, preţ pe unitatea de măsură sau rata rezultată prin
raportarea preţului de vânzare a proprietăţii la venitul său net, adică multiplicatorul venitului net),
care reflectă precis diferenţele dintre proprietăţi. Criteriile de comparaţie pe care cumpărătorii şi
vânzătorii de pe o anumită piaţă le utilizează în deciziile de cumpărare şi de vânzare au o
relevanţă specială şi pot avea o importanţă mare.
5.12.4 Elementele de comparaţie sunt caracteristicile specifice ale proprietăţii şi tranzacţiilor care
conduc la variaţia preţului plătit pentru proprietatea imobiliară. Acestea sunt consideraţii esenţiale
în abordarea prin comparaţia vânzărilor.
5.12.5 Pentru a realiza o comparaţie directă între o proprietate comparabilă vândută şi proprietatea
evaluată, evaluatorul ar trebui să ia în considerare posibile corecţii bazate pe diferenţe dintre
elementele de comparaţie. Corecţiile pot fluctua în funcţie de diferenţele între fiecare proprietate
comparabilă şi proprietatea de evaluat. Evaluatorii aplică metode cantitative şi/sau calitative
pentru analizarea diferenţelor şi estimarea corecţiilor.
5.12.5.1 Tehnicile cantitative analitice se bazează pe procese matematice pentru a identifica
elementele de comparaţie care necesită corecţii şi pentru a cuantifica aceste corecţii.
Exemple de astfel de tehnici sunt: analiza pe perechi de date, analiza statistică, analiza
grafică, analiza tendinţei, analiza pe bază de costuri şi analiza informaţiilor secundare.
5.12.5.2 Tehnicile de analiză calitativă studiază relaţiile dintre preţul de vânzare şi
caracteristicile proprietăţii fără a recurge la o cuantificare. Necesitatea pentru
comparaţiile calitative este adesea o reflectare a naturii imperfecte a pieţelor

imobiliare. Exemple sunt: analiza comparaţiilor relative, analiza de clasament şi

interviuri personale.
5.13 Abordarea prin capitalizarea venitului (sau abordarea prin venit) poate fi aplicată atât în estimările
valorii de piaţă, cât şi pentru alte tipuri de evaluări. Totuşi, pentru aplicaţiile valorii de piaţă, este necesară
culegerea şi analizarea informaţiilor relevante de piaţă. Acest aspect diferă în mod clar de colectarea unor
informaţii subiective pentru un anumit proprietar sau pentru reflectarea punctului de vedere al unui
investitor sau analist particular.
5.13.1 Abordarea prin capitalizarea venitului este bazată pe aceleaşi principii care se aplică şi în alte
abordări ale evaluării. În particular, se sprijină pe principiul anticipării, folosind procese care
consideră valoarea prezentă a beneficiilor viitoare anticipate.
5.13.2 Ca şi alte abordări, abordarea prin capitalizarea venitului poate fi utilizată cu credibilitate numai
atunci când sunt disponibile informaţii comparabile relevante. Când astfel de informaţii nu sunt
disponibile, abordarea poate fi utilizată pentru o analiză generală, dar nu pentru scopul unei
comparaţii directe de piaţă. Abordarea prin capitalizarea venitului este importantă în special
pentru proprietăţile care sunt cumpărate şi vândute pe baza capacităţii şi caracteristicilor lor de a
genera câştiguri şi în situaţii în care există evidenţe de piaţă pentru susţinerea diverselor elemente
încorporate în analiză. Precizia matematică a procedurilor utilizate în abordare ar trebui să nu fie
greşit înţeleasă ca fiind o indicaţie a acurateţei rezultatelor.
5.13.3 Pentru abordarea prin capitalizarea venitului, cercetarea de piaţă este importantă din mai multe
motive. Pe lângă oferirea de informaţii care vor fi prelucrate, cercetarea de piaţă furnizează
totodată şi informaţii calitative pentru a determina comparabilitatea şi pentru a conferi greutate
aplicabilităţii rezultatelor analizei. Astfel, abordarea nu este exclusiv cantitativă sau matematică,
ci are şi estimări calitative.
5.13.4 După ce a fost finalizată cercetarea de piaţă şi au fost selectate informaţiile pentru comparaţie,
evaluatorii analizează veniturile şi cheltuielile pentru proprietatea evaluată. Această etapă implică
studierea veniturilor şi cheltuielilor istorice ale proprietăţii luate în considerare, ca şi pentru alte
proprietăţi competitive pentru care sunt disponibile informaţii. Ulterior, se întocmeşte un tablou
de venituri şi cheltuieli din exploatare corectat care reflectă aşteptările pieţei, elimină experienţele
speciale ale unui anumit proprietar şi furnizează o bază pentru analiza ulterioară. Scopul acestei
etape este de a estima venitul care poate fi obţinut de proprietate, şi care va fi capitalizat pentru a
estima valoarea. Această estimare poate reflecta venitul şi cheltuielile pentru un singur an sau pe
un interval de ani. (Vezi şi par. 6.12.)
5.13.5 Urmărind concluziile tabloului de venituri şi cheltuieli din exploatare corectat, evaluatorul trebuie
să aleagă o cale de capitalizare. Capitalizarea directă aplică o rată totală sau de randament pentru
toate riscurile prin care se divide venitul net din exploatare stabilizat dintr-un singur an pentru a
rezulta o indicaţie de valoare. Metoda actualizării cash flow-ului ia în considerare valoarea în
timp a banilor, fiind aplicată asupra unei serii de venituri nete din exploatare pentru o perioadă de
ani. Metoda denumită analiza fluxurilor financiare actualizate (DCF) este un exemplu important
al capitalizării venitului. Atât capitalizarea directă, cât şi DCF (sau amândouă) pot fi aplicate
pentru estimarea valorii de piaţă, dacă ratele de capitalizare şi de actualizare sunt suportate
adecvat de către piaţă. Dacă sunt aplicate corect, ambele proceduri ar trebui să conducă la aceeaşi
valoare estimată.
5.14 Cele trei abordări ale valorii sunt independente una de cealaltă, chiar dacă fiecare dintre ele se bazează pe
aceleaşi principii economice. Toate cele trei abordări sunt destinate estimării unei indicaţii a valorii de
piaţă, iar concluzia asupra valorii finale depinde de luarea în considerare a tuturor informaţiilor şi
proceselor aplicate, ca şi pentru reconcilierea indicaţiilor de valoare rezultate din diferitele abordări într-o
estimare finală a valorii. Aşa cum este prezentat în Figura 1-1, procesul de reconciliere este urmat de un
raport al valorii definite.
5.15 Raportul de evaluare este descris în SEV 9.02.
5.16 Valoarea de piaţă necesită susţinerea prin informaţii de piaţă.

6.0 COMENTARII
6.1 Existenţa diferitelor tipuri de valoare nu ar trebui să ducă la confuzii în rândul evaluatorilor sau
utilizatorilor serviciilor de evaluare. Valoarea de piaţă, adică tipul de valoare cel mai des solicitat pe piaţă,
este diferită de toate celelalte tipuri de valoare. Fiecare dintre celelalte tipuri de valoare are propria raţiune
şi aplicare, şi ar trebui investigată numai într-un context adecvat. Prin raportarea corectă, clarificări şi
comentarii adecvate şi prin asigurarea că tipul de valoare indicat în raportul de evaluare corespunde
scopului propus şi utilizării evaluării, evaluatorul ajută piaţa în a se bizui pe evaluările făcute.
6.2 Termenii piaţă şi pieţe implică proprietăţi, cumpărători, vânzători şi un anumit grad de concurenţă. Dacă o
proprietate selectată pentru comparaţie nu este sau nu poate fi competitivă pe aceeaşi piaţă cu proprietatea
evaluată, este probabil că proprietatea de comparaţie să aparţină unei pieţe diferite.
6.3 Totalitatea atributelor drepturilor de proprietate, asociate unui bun imobil, conferă titularului un drept
absolut şi exclusiv.
6.4 În orice analiză a informaţiilor comparabile, este esenţial ca proprietăţile de la care au fost colectate
informaţiile comparabile să aibă caracteristici similare cu ale proprietăţii evaluate. Acestea includ
caracteristici legale, fizice, de localizare şi utilizare care sunt compatibile cu cele ale proprietăţii de evaluat
şi reflectă condiţiile de pe piaţa unde proprietatea de evaluat este competitivă. Diferenţele ar trebui notate
şi analizate pentru a conduce la corecţii în toate cele trei abordări.
6.4.1 În abordarea prin cost, informaţiile comparabile se referă la costurile de construire sau dezvoltare;
iar corecţiile sunt făcute pentru a justifica diferenţele în cantitate, calitate şi utilitate. În completare,
se realizează şi analiza informaţiilor privind terenurile comparabile şi estimările deprecierii
comparabile. (Vezi prezentarea Costului de Înlocuire Net - CIN, în par. 5.11.1 de mai sus.)
6.4.2 În abordarea prin comparaţia vânzărilor, informaţiile privind vânzările comparabile sunt corectate
pentru a reflecta diferenţele între fiecare proprietate comparabilă şi proprietatea de evaluat.
Elementele de comparaţie includ drepturile de proprietate transmise, condiţiile de finanţare,
condiţiile de vânzare, cheltuielile imediate după achiziţionare, condiţiile de piaţă, localizarea,
caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea şi componentele non-imobiliare ale
vânzării.
6.4.3 În abordarea prin capitalizarea venitului, informaţiile comparabile cuprind chiria, venitul,
cheltuielile şi informaţiile privind rata de capitalizare şi de actualizare. Categoriile de informaţii
comparabile privind veniturile şi cheltuielile utilizate în previziunile veniturilor şi cheltuielilor
viitoare ca şi în stabilirea ratelor de capitalizare şi de actualizare trebuie să fie identice în toate
abordările.
6.5 Ar trebui selectate unităţi de măsură pentru comparaţie adecvate pentru a conduce la analize corecte. Pot fi
utilizate diferite unităţi de măsură pentru comparaţie, în funcţie de tipul de proprietate şi de scopul
analizei. Clădirile de birouri pot fi comparate utilizând preţul pe metru pătrat de suprafaţă închiriabilă sau
suprafaţă închiriată. Compararea proprietăţilor de tip depozit poate utiliza preţul pe metru cub.
Apartamentele pot fi comparate pe baza preţului pe unitate de apartament sau de suprafaţă. Şi proprietăţile
agricole pot fi comparate, folosind venitul din recoltă pe hectar sau pe numărul de unităţi de animale
suportabil pe hectar. Unităţile de măsură pentru comparaţie sunt utile numai atunci când sunt selectate şi
aplicate în mod corespunzător, în fiecare analiză, pentru proprietatea evaluată şi pentru proprietăţile
comparabile; şi când reflectă foarte bine unităţile de comparaţie utilizate de cumpărători şi de vânzători pe
o anume piaţă.
6.6 Elementele de comparaţie identifică acele caracteristici specifice ale proprietăţilor şi tranzacţiilor care pot
explica variaţiile de preţ. Analiza de piaţă identifică, în special, elementele mai sensibile. Ar trebui luate în
considerare, ca bază în analiza vânzărilor comparabile, următoarele elemente de comparaţie:
6.6.1 Atributele drepturilor de proprietate transmise (vezi par. 3.7). O identificare precisă a atributelor
drepturilor de proprietate transmise în fiecare tranzacţie comparabilă, selectată pentru analiză, este
esenţială deoarece preţul de tranzacţie se bazează întotdeauna pe atributul dreptului de proprietate
transmis.
6.6.2 Condiţii de finanţare. Tipurile şi condiţiile aranjamentelor financiare în orice tranzacţie ar trebui să
fie pe deplin înţelese deoarece diferitele aranjamente financiare pot face ca preţul plătit pentru o
proprietate să difere de cel pentru o proprietate identică.

6.6.3 Condiţii de vânzare. Motivaţia specială a părţilor dintr-o tranzacţie, în multe situaţii, poate afecta
preţurile plătite şi chiar să genereze unele tranzacţii de natura non-piaţă. Exemple de condiţii
speciale de vânzare includ un preţ mai ridicat plătit de cumpărător pentru că lotul are valoare
specială ca urmare a unei extinderi necesare pentru acesta; un preţ mai scăzut plătit pentru că
vânzătorul era grăbit să încheie vânzarea; o relaţie financiară, de afaceri sau familială între părţile
implicate în afacere; impozite şi taxe neuzuale; lipsa de expunere a proprietăţii pe piaţă (liberă); sau
perspectiva unor proceduri de litigiu îndelungate.
6.6.4 Cheltuieli făcute imediat după cumpărare sunt cheltuielile care ar trebui realizate după
achiziţionarea proprietăţii şi pe care un cumpărător avizat le-ar putea negocia în preţul de achiziţie.
Exemple sunt: costul de reparaţie sau de înlocuire a structurii sau elementelor de structură, costul
pentru decontaminarea mediului sau costuri asociate cu schimbările de zonare pentru a permite
dezvoltarea.
6.6.5 Condiţii de piaţă. Condiţiile de piaţă la data vânzării proprietăţii comparabile pot fi diferite de cele
ale proprietăţii evaluate (la data evaluării). Factorii care au impact asupra condiţiilor de piaţă includ
aprecierea sau deprecierea rapidă a valorilor proprietăţii, schimbări în legislaţia impozitelor pe
venit, restricţii de construire sau stopări ale acesteia, fluctuaţii în cerere şi ofertă sau orice
combinaţie a forţelor care conlucrează pentru alterarea condiţiilor de piaţă de la un moment de timp
la altul.
6.6.6 Localizarea. Localizările proprietăţilor comparabile şi ale proprietăţii de evaluat ar trebui
comparate, pentru a stabili dacă localizarea şi zona influenţează preţurile plătite. Diferenţele mari
de localizare pot indica faptul că tranzacţia nu este cu adevărat comparabilă şi deci ar trebui
eliminată.
6.6.7 Caracteristicile fizice. Atribute cum ar fi mărimea, calitatea construcţiei şi starea tehnică a
proprietăţii evaluate şi ale proprietăţilor comparabile sunt descrise şi analizate de către evaluator.
Dacă aceste caracteristici fizice ale unei proprietăţi comparabile sunt diferite faţă de cele ale
proprietăţii evaluate, fiecare dintre diferenţe ar trebui luate în considerare, iar impactul acestora
asupra valorii ar trebui luat în calcul şi făcută ajustarea corespunzătoare.
6.6.8 Caracteristicile economice. Calităţi cum ar fi venitul, cheltuielile de exploatare, clauzele de
închiriere, managementul şi caracteristicile chiriaşilor sunt utilizate pentru analiza proprietăţilor
generatoare de venit. Nu se fac corecţii pentru acele caracteristici economice, pentru care au fost
deja operate corecţii aferente diferenţelor în drepturile de proprietate transmise sau pentru
schimbări în condiţiile de piaţă (aşa cum a fost prezentat în par. 6.6.1 şi 6.6.5)
6.6.9 Utilizarea. Zonarea şi alte restricţii sau limitări influenţează utilizarea unei proprietăţi. Dacă există
o diferenţă în utilizarea actuală sau cea mai bună utilizare a unei proprietăţi comparabile şi cea a
proprietăţii evaluate, impactul său asupra valorii ar trebui luat în considerare cu multă precauţie. În
general, numai proprietăţile cu cele mai bune utilizări egale sau similare ar trebui utilizate în
analiza comparativă.
6.6.10 Componentele non-imobiliare. La vânzare, bunurile mobile, corporale şi necorporale, participaţiile
la alte afaceri sau alte articole care nu constituie proprietate imobiliară ar putea fi incluse în preţul
de tranzacţionare. Aceste componente ar trebui analizate separat de proprietatea imobiliară.
Exemple tipice de bunuri mobile sunt obiectele de inventar, mobilierul şi echipamentele neataşate
imobilului, franciza aferente unui hotel sau restaurant.
6.7 În aplicarea abordării prin comparaţia vânzărilor, evaluatorul urmăreşte o procedură sistematică.
Evaluatorul va:
6.7.1 Cerceta piaţa pentru selectarea informaţiilor de piaţă adecvate pentru proprietăţile similare
competitive cu proprietatea evaluată, pe acelaşi segment de piaţă; aceste informaţii pot varia în
funcţie de tipul de proprietate dar includ, de obicei, tipul proprietăţii, data vânzării, mărimea,
localizarea, zonarea şi alte informaţii relevante.
6.7.2 Verifica informaţiile pentru confirmarea corectitudinii acestora şi dacă termenii şi condiţiile de
vânzare sunt compatibile cu cerinţele valorii de piaţă; unde apar diferenţe, evaluatorul va stabili
dacă informaţiile se încadrează numai în categoria consideraţiilor generale.

6.7.3 Selecta criteriile de comparaţie relevante (de exemplu preţ pe metru pătrat, preţ pe cameră,
multiplicatorul de venit sau al anului de cumpărare sau altele) şi va efectua analize comparative
pentru fiecare criteriu.
6.7.4 Compara proprietăţile vândute cu proprietatea evaluată, utilizând elementele de comparaţie şi
corectând preţul de vânzare al fiecărei proprietăţi comparabile, în cazul în care există informaţii
disponibile pentru a susţine astfel de corecţii. Ca o alternativă, evaluatorul poate utiliza informaţiile
privind vânzările pentru a delimita sau determina intervalul probabil de valori pentru proprietate.
Dacă informaţiile obţinute nu sunt suficiente pentru comparabilitate, acea proprietate ar trebui
eliminată dintre comparabile.
6.7.5 Reconcilia rezultatele într-o singură valoare. Atunci când condiţiile de piaţă sunt nedefinite, sau
atunci când paleta de informaţii privind vânzările arată diferite grade de comparabilitate, poate fi
recomandabilă stabilirea unui interval de valori.
6.8 În cazul în care SEV 4.06 se aplică la lucrări prin care se stabileşte valoarea de piaţă, cea mai bună
utilizare susţine şi fundamentează analiza. O înţelegere a comportamentului şi dinamicii pieţei imobiliare
este esenţială pentru determinarea celei mai bune utilizări a proprietăţii. De vreme ce forţele pieţei creează
valoarea de piaţă, interacţiunea între aceste forţe şi cea mai bună utilizare este de o importanţă
fundamentală. Cea mai bună utilizare identifică cea mai profitabilă utilizare dintre utilizările potenţiale
pentru proprietate şi este, de aceea, determinată de piaţă.
6.8.1 Este posibil ca cea mai bună utilizare (CMBU) a terenului considerat ca fiind liber şi CMBU a
lotului ca fiind construit să fie diferite. În unele cazuri, poate fi ilegală demolarea construcţiilor,
chiar dacă este posibilă o utilizare mult mai profitabilă. Acolo unde demolarea şi curăţirea
amplasamentului este permisă, costurile implicate pot face ca noile construcţii să fie nefezabile
economic. Astfel, este posibil să existe o diferenţă între CMBU a terenului ca fiind liber şi cea a
proprietăţii ca fiind construită. Evaluatorul trebuie să analizeze şi să menţioneze aceste consideraţii
şi să precizeze care CMBU a fost selectată. De asemenea, evaluatorul trebuie să explice selectarea
CMBU.
6.8.2 În multe ţări, este necesar să se facă o estimare a valorii terenului considerat ca fiind liber pe baza
CMBU. Determinarea CMBU este, bineînţeles, necesară dacă terenul este liber, dar asigură, de
asemenea, şi o bază economică pentru judecata profitabilităţii construcţiilor (când acestea există).
Practica implică, de asemenea, informaţii de piaţă pentru determinare mărimii deprecierii cumulate,
care poate fi prezentă în construcţii. În situaţia în care informaţiile de piaţă despre vânzările de
terenuri libere sunt insignifiante, este posibil ca valoarea terenului să nu poată fi estimată.
6.9 Există mai multe metode de evaluare a terenului:
6.9.1 Tehnica comparaţiei vânzărilor pentru evaluarea terenului implică o comparaţie directă a
proprietăţii evaluate cu loturi similare de teren pentru care sunt disponibile informaţii autentice
despre tranzacţii de piaţă recente. Deşi vânzările sunt cele mai importante, analiza ofertelor de preţ
pentru loturi similare competitive cu proprietatea evaluată poate aduce o mare contribuţie la
înţelegerea pieţei.
6.9.2 Repartizarea (alocarea) este o tehnică indirectă de comparaţie care utilizează o proporţie între
valoarea terenului şi valoarea proprietăţii construite, sau alte relaţii între componentele proprietăţii.
Rezultatul constă într-o măsură de repartizare a preţului de piaţă total între teren şi construcţii
pentru scopuri comparative.
6.9.3 Extracţia (prin scădere) este o altă tehnică de comparaţie indirectă (uneori denumită şi abstracţie).
Prin această metodă valoarea construcţiilor se estimează prin costul de înlocuire net care se scade
din preţul total al proprietăţilor comparabile. Rezultatul este o indicaţie a valorii posibile a
terenului.
6.9.4 Tehnica parcelării poate fi aplicată în evaluarea terenului. Acest proces utilizează proiecţia unor
parcelări a unui teren într-o serie de loturi, calculând venituri şi cheltuieli asociate procesului şi
actualizând venitul net rezultat într-o indicaţie de valoare. Această tehnică poate fi susţinută în
unele situaţii, dar face subiectul unui prea mare număr de ipoteze care pot fi excesiv de dificil
pentru asocierea cu definiţia valorii de piaţă. Se recomandă atenţie în stabilirea ipotezelor
sustenabile.

6.9.5 Tehnica reziduală a terenului pentru evaluarea terenului aplică, de asemenea, informaţiile privind
venitul şi cheltuielile ca elemente în analiză. Este realizată o analiză financiară a venitului net care
poate fi obţinut printr-o utilizare generatoare de venit; se face o scădere din venitul net total a
venitului alocabil remunerării construcţiilor. Venitul rămas este considerat rezidual al terenului şi
este capitalizat într-o indicaţie de valoare. Metoda este limitată la proprietăţile generatoare de venit
şi este mai des aplicată pentru proprietăţile noi, pentru care sunt considerate doar câteva ipoteze.
6.9.6 Terenul poate fi evaluat şi prin capitalizarea rentei funciare. Dacă terenul este capabil să genereze
în mod independent rentă funciară, această rentă poate fi capitalizată într-o indicaţie de valoare de
piaţă, atunci când sunt disponibile suficiente informaţii de piaţă. Trebuie acordată atenţie în
folosirea termenilor şi condiţiilor speciale ale rentei funciare care pot să nu fie reprezentative pe
anumite pieţe.
6.10 O piaţă imobiliară poate fi definită ca interacţiunea dintre persoane fizice sau entităţi care schimbă drepturi
de proprietate asupra altor active, de obicei, sub formă de bani. Pieţele imobiliare specifice sunt definite de
tipul de proprietate, localizare, potenţialul de a genera venit, caracteristicile deţinătorilor tipici, atitudinile
şi motivaţiile investitorilor tipici sau alte atribute recunoscute de acele persoane fizice sau entităţi care
participă la schimbul cu proprietăţi imobiliare. În schimb, pieţele imobiliare fac obiectul unei diversităţi de
influenţe sociale, economice, guvernamentale şi de mediu.
6.10.1 În comparaţie cu pieţele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, pieţele imobiliare sunt încă
considerate ineficiente. Această caracteristică este cauzată de mai mulţi factori incluzând oferta
relativ inelastică şi localizarea fixă a proprietăţii imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietate
imobiliară nu se modifică rapid ca răspuns la schimbările cererii de pe piaţă.
6.10.2 Investiţia în proprietatea imobiliară, relativ nelichidă, implică mari sume de bani pentru care
finanţarea adecvată nu este întotdeauna disponibilă rapid. Evaluatorii trebuie să recunoască aceste
ineficienţe iar cunoaşterea de către ei a caracteristicilor pieţelor imobiliare şi/sau sub-pieţelor se
va concretiza într-o analiză credibilă şi obiectivă pentru clienţii lor.
6.11 Utilizarea abordării prin cost este, de obicei, adecvată atunci când proprietăţile sunt noi sau relativ nou
construite. În pieţele în stagnare, deprecierea economică sau externă trebuie să fie inclusă în valoarea
calculată prin abordarea pe bază de cost. Abordarea poate fi convingătoare atunci când valoarea terenului
şi estimările deprecierii sunt susţinute de evidenţele de pe piaţă. Abordarea prin cost este foarte utilă în
estimarea valorii de piaţă pentru proiectele de construcţii, pentru proprietăţile cu destinaţii speciale şi
pentru alte proprietăţi care nu se tranzacţionează frecvent pe piaţă.
6.12 În unele ţări, tabloul de venituri şi cheltuieli din exploatare corectat specifică faptul că previziunea
venitului se face sub ipoteza că proprietatea este condusă printr-un management competent sau de un
operator rezonabil de eficient.
7.0 PREVEDERI REFERITOARE LA DEVIERI DE LA STANDARD

7.1 În unele cazuri, evaluatorul poate fi obligat să utilizeze sau să se refere la o anumită definiţie a valorii de
piaţă pentru a respecta anumite criterii legale sau statutare ale jurisdicţiei sau jurisdicţiilor unde sunt
utilizate evaluările. Unde există astfel de cerinţe speciale, acestea trebuie arătate în Raportul de evaluare şi,
dacă este cerută o deviere de la SEV 9.02, această deviere ar trebui menţionată şi explicată într-o manieră
compatibilă cu Codul Deontologic.
7.2 Dacă evaluatorul acceptă o evaluare prin care se solicită altceva decât lucrarea normală executată în
conformitate cu Standardele de Evaluare şi cu Codul Deontologic, o astfel de lucrare ar trebui efectuată
numai în următoarele condiţii:
7.2.1 Evaluatorul trebuie mai întâi să stabilească faptul că evaluarea nu este atât de limitată încât
rezultatele să nu fie credibile pentru scopul propus şi pentru utilizarea evaluării;
7.2.2 Evaluatorul trebuie să informeze clientul că lucrarea cere o deviere care trebuie să fie explicată şi
menţionată în raportul de evaluare; şi
7.2.3 Clientul trebuie să fie de acord cu aceste condiţii şi cu oportunitatea lor.

8.0 CERINŢE SPECIFICE PIEŢELOR ÎN DEZVOLTARE

8.1 Piaţa în dezvoltare este o piaţă care creşte în dimensiuni şi sofisticare şi care se află într-o economie
naţională în tranziţie, pentru a deveni mai dezvoltată şi bazată pe piaţa liberă.
8.2 Caracteristicile pieţelor în dezvoltare pot cuprinde:
8.2.1 Schimbări structurale importante în economia naţională;
8.2.2 Progrese rapide în cadrul politic, legislativ şi instituţional;
8.2.3 Tranziţia de la o economie planificată sau de comandă către o economie de piaţă liberă;
8.2.4 Condiţiile speciale din pieţele în dezvoltare sunt recunoscute, dar evaluatorii nu trebuie să abuzeze
de acest fapt, căutând justificări pentru a nu aplica Principiile Generale Acceptate de Evaluare;
8.2.5 Evaluatorul trebuie să depună eforturi pentru a obţine informaţii relevante de pe piaţă, oricât de
dificil ar fi;
8.2.6 Orice ipoteză care înlocuieşte informaţii de piaţă trebuie evidenţiată;
8.2.7 Deşi costul de înlocuire net nu este complet bazat pe date de piaţă, este considerat acceptabil ca
tehnică surogat şi este folositor în pieţele în dezvoltare unde informaţii de tranzacţii sunt greu
obtenabile şi în schimb, informaţiile despre costul construcţiilor disponibile.
9.0 DATA APLICĂRII
9.1 Acest Standard devine aplicabil cu data de 1 octombrie 2001.
Ê
Ê Ê
MANAGEMENTUL VALORII
– O PROVOCARE PENTRU INVESTITORI, MANAGERI SI EVALUATORI
lect.dr. Ion. ANGHEL, MAA ing. Gheorghe BĂDESCU, MAA

Secretar – General ANEVAR Preşedinte ANEVAR
Companiile creează valoare atâta timp cât investesc capital la o rată de

rentabilitate care depăşeşte costul capitalului.
1. INTRODUCERE
Exista un adevăr valabil oriunde, indiferent de graniţe geografice sau economice: companiile creează valoare atâta
timp cât investesc capital la o rata de rentabilitate care depăşeşte costul capitalului. Atunci când firmele uită acest
lucru ceea ce se întâmplă este previzibil:
a) pe pieţele dezvoltate apar de regulă preluările ostile;
b) pe pieţele incipiente forma de manifestare are un decalaj temporar important, fiind în cele din urma o reeşalonare
/ restructurare a datoriilor faţă de investitorii de capital sau lichidarea care determină pierderi pentru toţi
investitorii din cadrul întreprinderii. pe aceste pieţe, datorită faptului că mecanismele naturale de reglare a
pierderilor de valoare nu funcţionează eficient, la nivel macroeconomic apare declinul economic şi creşterea
şomajului.
În ultimii ani, o nouă realitate provoacă managementul firmei: nevoia de a gestiona valoarea şi orientarea primordială
a strategiei întreprinderii către crearea de valoare. Aceasta se poate realiza prin coordonarea strategiei şi politicii
financiare a firmei.

2. UTILIZAREA MANAGEMENTULUI VALORII
Principalele categorii de utilizatori interesaţi de managementul valorii sunt:

a) Managerii. Aceştia au nevoie să cunoască cum se evaluează diferitele alternative strategice. Ei au nevoie să ştie
câtă valoare pot crea prin restructurarea întreprinderii sau prin alte operaţii majore. În spatele acestei necesităţi ei
au nevoie să instituie un nou tip de conducere: managementul prin valoare.
b) Practicienii în finanţele şi evaluarea întreprinderii. Abordarea valorii şi legătura dintre finanţele firmei şi
strategia acesteia reprezintă o nouă componentă a activităţii directorului financiar. Estimarea valorii, modul de
creare a acesteia, integrarea în gândirea politicii financiare a obiectivului maximizării valorii firmei reprezintă
direcţii de interes în managementul financiar.
c) Managerii de portofoliu şi analiştii pieţei financiare. Aceşti profesionişti cunosc în mod direct legătura între
cash flow-ul estimat şi valoarea firmei.
d) Investitorii. Au în mod natural o gândire orientată către conceptul de valoare a investiţiei şi prin urmare au o
comunicare eficientă cu un management care se bazează pe filozofia valorii.
In mod fundamental utilizăm managementul valorii pentru a creşte abilitatea de a crea valoare pentru furnizorii de
capital ai întreprinderii. Principalele situaţii în care se utilizează managementul valorii sunt:
a) Estimarea valorii alternativelor investiţionale şi a strategiilor posibile ale firmei, a diferitelor programe incluse în
cadrul acestora (introducerea de noi produse, realizări de societăţi mixte etc.)
b) Evaluarea tranzacţiilor majore realizate de firmă: achiziţii, fuziuni, divizări, recapitalizări etc.
c) Utilizarea managementului valorii pentru a analiza şi eventual reconsidera ţintele de performanţă ale diferitelor
unităţi generatoare de lichidităţi din cadrul firmei. Este important să ştii când şi cât trebuie extinsă o activitate
operaţională. Din prisma unui evaluator răspunsul este simplu: atâta timp cât performanţele curente şi de
perspectivă generează valoare pozitivă. De asemenea, la fel de important, în managementul valorii se urmăreşte
care linii ale afacerii au cele mai ridicate perspective de creştere a rentabilităţii faţă de costul capitalului.
d) Comunicarea managementului cu furnizorii de capital, îndeosebi cu acţionarii. Premisa fundamentală este că
valoarea întreprinderii derivă din capacitatea viitoare a acesteia de a genera lichidităţi. Este clar că limbajul
valorii este cel mai agreat între management şi furnizorii de capital. Pentru aceasta însă managerii înşişi trebuie
să înţeleagă ce nivel de valoare este creat şi unde.
3. DE CE SE UTILIZEAZĂ MANAGEMENTUL VALORII. CUM SĂ DEVII MANAGER AL VALORII
Există încă o dezbatere în mediul economic vis-à-vis de importanţa acţionarilor întreprinderii comparativ cu
salariaţii, responsabilităţile sociale sau de mediu. Ideologia care stă la baza diferitelor curente de opinie poate fi
sintetizată de următoarele idei:
¾ In ţările anglo-saxone se consideră că acţionarii sunt proprietarii afacerii, iar managementul este ales de aceştia
pentru a le reprezenta interesele. Obiectivul fundamental pe care trebuie să-l urmărească este acela de a
maximiza valoarea acţiunilor.
¾ In ţările Europei continentale gândirea este că managementul este mandatat de acţionari să asigure continuitatea
afacerii. O asemenea filozofie este adesea întâlnită în Germania, Olanda sau ţările scandinave.
Managementul valorii nu-şi propune să ofere o soluţie la această dezbatere ci doar să introducă conceptul de valoare
în gândirea managementului. Desigur că s-a înţeles că un evaluator poate estima prin diferite metode valoarea
capitalului acţionarilor sau valoarea capitalului întreprinderii şi că există o evidentă corelaţie între acestea. Mai
departe, putem înţelege că o valoare ridicată a capitalului investit într-o întreprindere, de toţi furnizorii de capital,
asigură implicit şi cerinţele legate de responsabilitatea socială sau alte criterii avute în vedere în judecata obiectivelor
firmei.
A deveni manager al valorii nu e un proces misterios sau complicat pentru că el presupune o deschidere a gândirii
spre câteva idei:
¾ orientarea către cash flow-ul pe termen lung mai degrabă decât către profitul pe acţiune;
¾ capacitatea de a adopta o viziune orientată către valoare activităţilor, care asigură o rentabilitate superioară
costului capitalului;

¾ dezvoltarea abilităţii de a vedea oportunităţile de creare a unei valori suplimentare în cadrul întreprinderii;
¾ includerea şi dezvoltarea filozofiei valorii în cadrul procesului de management.
Promovarea managementului prin valoare include doua etape distincte:
a) Restructurarea activităţii din cadrul firmei prin reconsiderarea activelor şi activităţilor care generează o
rentabilitate mai mică decât costul capitalului
b) Evitarea unor schimbări dramatice în viitor prin dezvoltarea abordării conducerii prin valoare:
¾ stabilirea priorităţilor pe baza criteriului creşterii valorii create;
¾ instituirea unui nou sistem de măsurare a performantelor bazat pe valoarea creată;
¾ reconsiderarea sistemului de compensări;
¾ comunicarea cu investitorii în termeni de valoare creată.
Deja mai multe întreprinderi au inclus în conducere o poziţie de vicepreşedinte executiv responsabil cu finanţele şi
strategia firmei.
Principalele responsabilităţi ale acestui vicepreşedinte executiv sunt:
a) Strategia firmei
• evaluarea potenţialului de creare a valorii în întreprindere;
• stabilirea standardelor financiare şi dezvoltarea unui sistem de măsurare a performanţelor în întreprindere;
• susţinerea strategiei dezvoltării in direcţia creşterii valorii adăugate de piaţă;
• planificarea tranzacţiilor majore pentru realizarea strategiei.
b) Strategia financiară
• dezvoltarea unei structuri a capitalului orientată spre creşterea valorii adăugate de piaţă şi recomandări
privind politica de dividende;
• construirea şi implementarea unei strategii de comunicare cu investitorii a elementelor cheie ale standardelor
de performanţă urmărite şi realizate;
• negocierea tuturor tranzacţiilor financiare majore: împrumuturi, fuziuni, divizări etc.
c) Bugetul si controlul managementului
• coordonarea bugetului pe termen scurt;
• dezvoltarea unor criterii de măsurare a performanţelor pentru fiecare unitate operaţională a întreprinderii;
• asigurarea unui control adecvat al managementului;
• evaluarea performanţelor unităţilor operaţionale ale întreprinderii;
d) Managementul financiar
• asigurarea securităţii activelor;
• asigurarea tuturor raportărilor externe;
• urmărirea îndeplinirii obligaţiilor asumate;
• asigurarea integrităţii şi eficienţei activelor curente;
• oportunităţi de reducere a costurilor (inclusiv cu impozite şi taxe).
4. INDICATORI DE MĂSURARE A PERFORMANŢEI ÎN MANAGEMENTUL VALORII
Principalii indicatori de măsurare a performanţelor întreprinderii în managementul valorii sunt:

a) Totalul remunerării acţionarilor (Total Return to Shareholders - TRS) reprezintă suma dintre creşterea de preţ
a acţiunii şi dividendele încasate de acţionari.
Totalul remunerării acţionarilor = Na x (Preţ 1 – Preţ 0 + Da)
Na = număr de acţiuni Preţ 1 = preţ curent al acţiunii
Da = dividend pe acţiune Preţ 0 = preţ iniţial al acţiunii

b) Valoarea adăugată de piaţă (Market Value Added – MVA). O măsură externă a performanţelor
managementului ce rezultă din compararea valorii de piaţă a firmei (capitaluri proprii şi datorii) cu valoarea
capitalurilor investite în firmă.
c) Rata valoarea de piaţă / valoarea capitalului investit (Market to Capital Ratio) arată raportul dintre valoarea
de piaţă a firmei (capitaluri proprii şi datorii) cu valoarea capitalurilor investite în firmă, fiind o mărime relativă
a valorii adăugate de piaţă.
d) Valoarea economică adăugată (Economic Value Added – EVA). O măsură internă a performanţelor
managementului ce rezultă din compararea rentabilităţii firmei cu costul capitalului.
Mulţi manageri consideră că totalul remunerării acţionarilor reprezintă cel mai bun indicator de performanţă. Din
păcate, deşi are multe avantaje, acest indicator poate fi manipulat de management sau poate avea la bază decizii
greşite ale conducerii.
Tot mai des se foloseşte în analiza performanţelor firmei conceptul de “valoare adăugată de piaţă”. Analiştii
calculează acest factor, denumit MVA (Market Value Added) prin diferenţa dintre valoarea de piaţă a companiei şi
valoarea cumulată a investiţiilor acţionarilor şi a profitului reinvestit 1.
Într-o viziune pragmatică am putea privi întreprinderea ca un proces de avansare a unui flux de lichidităţi în
speranţa că acesta va asigura un flux de sens invers şi de dimensiune superioară. Aceasta înseamnă că valoarea
activelor în care s-a materializat fluxul iniţial de lichidităţi va fi, în timp şi conformă aşteptărilor raţionale ale
investitorului, mai mare decât valoarea capitalului investit iniţial.
MVA = V - (Ki + P r)
unde: V = Valoarea de piaţă a companiei;

Ki = Valoarea actuală a capitalurilor investite de acţionari;
Pr = Valoarea actuală a profitului reinvestit
Putem poziţiona o întreprindere bazându-ne pe conceptul de valoare adăugată de piaţă.
Cheia de realizare a acestui demers o reprezintă comparaţia între rentabilitatea capitalului investit în întreprindere şi
costul mediu al capitalului pe piaţă. Desigur că avem următoarele corelaţii:
Ö Costul capitalului < rentabilitatea capitalului investit: MVA pozitiv ( + )
Ö Costul capitalului = rentabilitatea capitalului investit: MVA = zero ( 0 )
Ö Costul capitalului > rentabilitatea capitalului investit: MVA negativ ( - )
Poziţionarea întreprinderii din perspectiva MVA
Tabelul 1.
Poziţionare Observaţii
Compania are o rentabilitate a capitalului investit dintre cele mai bune de pe piaţă,
1. Performant
MVA pozitiv.
Profitabilitate peste sau apropiata de medie, acţionarii beneficiază de o valoare
2. Normal
adăugată de piaţă pozitivă sau apropiată de zero.
Întreprinderea asigură o rentabilitate la nivelul unui plasament fără risc (deci MVA
este negativă deoarece costul capitalului este mai ridicat comparativ cu
Vânzarea afacerii rentabilitatea fără risc) şi nu se aşteaptă o creştere semnificativă în viitor. Este o
poziţie fragilă, firma poate face obiectul unei preluări. Proprietarii însăşi pot hotărî
3. sau a activelor / lichidarea întreprinderii, dar având timp la dispoziţie (nu sunt datorii scadente) vor
Preluarea afacerii iniţia procedura normală de lichidare şi vor obţine un preţ mai bun decât în cazul
lichidării forţate.
1
Pare Terence, “The New Champ of Wealth Creation”, Fortune, 18 Sept. 1995, p.131

Firma înregistrează pierderi şi nu îşi poate achita datoriile, iar situaţia nu se va

Lichidarea forţată / îmbunătăţi. La iniţiativa creditorilor sau a proprietarilor (pentru a evita pierderile
4. viitoare) se declanşează procedura de lichidare forţată. In acest mod proprietarii şi /
Preluarea afacerii sau creditorii îşi pot recupera o parte din capitalul investit pe care-l pot plasa
oriunde în altă parte pentru a-i maximiza valoarea.
Lipsa cererii pentru produsele / serviciile oferite, pierderea pieţei de aprovizionare,
Recuperarea activelor apariţia produselor substituibile, uzura echipamentelor etc. sunt cauze ce determină
5. nu doar pierderi şi plăţi restante, ci şi imposibilitatea de a vinde afacerea sau
întreprinderii activele ca atare, fiind necesară dezmembrarea lor. In aceasta situaţie apar cele mai
mari pierderi pentru acţionari şi creditori.
Prezentarea grafică a acestei poziţionări a firmei este realizată în figura 1.
Valoare în condiţii de exploatare performantă 1
M
V +
A
2 Valoare în condiţii de exploatare normală
3 Valoarea netă de lichidare a afacerii / activelor
4 Valoarea de lichidare forţată a activelor

-
5 Valoarea netă de recuperare a activelor
- 0 rf Rm Rma
Rentabilitatea capitalului
Figura 1. Poziţionarea întreprinderii din perspectiva valorii adăugate de piaţă
Notă: rf = rata rentabilităţii fără risc;

Rm = rentabilitatea medie a pieţei financiare;
Rmax = cea mai ridicată rentabilitate pe piaţă

Fiecare din cele cinci situaţii prezentate presupune că profitabilitatea ar fi stabilă într-o anumită zonă de pe abscisă.
In realitate, profiturile (fluxurile nete de lichidităţi) ar putea să crească sau să se reducă. De exemplu, într-o companie
nouă, unde profiturile sunt egale cu zero, afacerea s-ar situa în apropierea punctului 4, fără ca această clasificare să
fie corectă în măsura în care se aşteaptă o creştere semnificativă a câştigurilor. Iată de ce este nevoie să insistăm pe
ideea de capacitate de rentabilitate / profit şi nu pe rentabilitatea actuală ca o cheie a analizei. Trebuie să înţelegem
schema bazându-ne pe ideea de capacitate a afacerii de a genera profit (lichidităţi) şi nu neapărat pe profitul istoric.
Ê
Ê Ê
EVALUAREA PENTRU REUTILIZAREA INDUSTRIALĂ
ing. Cornel ŞCHIOPU, MAA
În perioada de tranziţie la economia de piaţă, în

condiţiile în care foarte multe proprietăţi industriale
se află în procedura de faliment, evaluarea pentru
redezvoltare sau reutilizare trebuie să preocupe pe
investitori în folosirea structurilor (se poate asimila cu
aprecierea sistemului constructiv şi compartimentare
interioară) clasificate ca necorespunzătoare.
Cu toate că noile firme caută să deţină structuri
moderne şi mai eficiente, iar cerinţele industriale se
schimbă relativ des, va fi foarte greu ca structurilor
învechite să li se dea o utilizare profitabilă.
Evaluarea pentru redezvoltare necesită o observare
atentă asupra procedurilor standard de evaluare, însă
evaluarea reutilizării este abordată ca o problemă
specifică de evaluare. Aici se impune o analiză a pieţei, o analiză amănunţită a cererii şi ofertei de proprietăţi
industriale. Se va contura clar că evaluatorul se va baza atât pe tehnicile de evaluare convenţionale cât şi pe valorile
reieşite din analiza utilizării alternative a spaţiilor industriale.
1/ Cererea de proprietăţi industriale
Urmărind practica convenţională, evaluarea proprietăţilor industriale va începe prin analiza factorilor regionali, care
are legătură cu cererea de proprietăţi locale. Se vor analiza tendinţele populaţiei, noile spaţii industriale şi venitul
personal al populaţiei.
2/ Statisticile locale
Analizând piaţa proprietăţilor industriale, statisticile locurilor de muncă, se constată apreciază că cererea pentru
proprietăţi industriale este în cădere. Cu toate acestea se observă apariţia unor zone industriale noi care se extind.
Este neapărat necesar să se analizeze posibilitatea estimării potenţialului de reutilizare industrială şi extinderile
pentru noile spaţii în contextul în care se impun îmbunătăţiri pentru clădirile existente.
3/ Analiza cererii
Evaluarea reutilizării arată cererea potenţială pentru anumite domenii industriale atrase în localitate. Avantajele
locale, descrise de analizele vecinătăţilor, arată tipurile cererii industriale pentru un anumit spaţiu industrial. Se
analizează, de asemenea, în ce mod tendinţele locale şi schimbările pieţelor locale influenţează extinderile şi cererile
pentru proprietăţi industriale. Este important să se analizeze şi să se anticipeze în ce măsură rata curentă de absorbţie
a terenurilor în scopuri industriale este afectată de condiţiile economice prezente.
4/ Oferta de proprietăţi industriale
Evaluarea pentru redezvoltare, privată sau publică, este strâns legată de oferta terenurilor şi de spaţiul industrial
disponibil. Pentru estimarea valorii de piaţă, nu este întotdeauna posibil să se facă legătura între proprietatea evaluată

şi preţurile de vânzare sau veniturile realizate de proprietăţi comparabile. Analiza presupune cazul localizării
periferice şi cel al localizării centrale.
Ö pentru localizările periferice este necesară analizarea suprafeţei de teren disponibil pentru dezvoltare, teren
capabil să ofere utilităţi şi acces. Se efectuează o analiză a ofertelor de preţuri pentru terenurilor din zonă cu
cele ale terenurilor suprafeţei industriale. analizele vor fi detaliate pentru a se estima corect utilitatea terenului şi
clădirilor în scopuri industriale.
Ö pentru spaţiul localizat central, se impune o analiză a calităţii şi cantităţii spaţiului din zonele centrale ale
oraşului. Dacă se propune imediat ocuparea spaţiului (teren şi clădiri) trebuie să se clasifice spaţiul disponibil
fie ca spaţiu reconstruit, teren aflat în coridorul industrial (controlat de ordonanţe locale de zonare), parcuri
industriale. Această clasificare este necesară pentru analiza utilităţii generale faţă de aceste trei aspecte, asociind
preţurile terenului cu utilitatea industrială.
TEHNICILE DE EVALUARE PENTRU REUTILIZARE

Pentru o astfel de situaţie există doar două metode de evaluare a proprietăţilor industriale de reutilizare:
• analiza de utilitate a proprietăţilor vândute
• analiza utilizărilor alternative (şi deci valorile de utilizare alternativă)
Ambele proceduri utilizează vânzări comparabile, însă prima metodă necesită o comparaţie punct cu punct a utilizării
amplasamentului, iar a doua consideră doar oportunităţile disponibile eventualilor cumpărători. Se impune să
menţionăm că evaluarea pentru reutilizarea industrială are ca punct de pornire procedurile standard.
a/ Analiza de utilitate a proprietăţilor vândute

Terenul se evaluează prin metoda comparaţiilor directe cu terenuri similar situate şi cu aceleaşi trăsături, ceea ce
permite evaluatorilor să acorde credit mediului îmbunătăţit prin înnoirea urbanistică. În acest proces evaluatorii
măsoară utilitatea terenului evaluat cu utilitatea altor terenuri de valoare cunoscută. Acest lucru impune să fie
analizate trăsăturile locului, restricţiile de utilizare, reglementările administrative, diferenţele condiţiilor de piaţă sau
de vânzare. Analiza de utilitate este redusă la un număr rezonabil de elemente şi anume: accesul pe drumuri, căi
ferate, data vânzării, topografia, localizarea, dar totuşi va ţine cont şi de tranzacţiile de pe piaţă. Se presupune şi chiar
impune că aceste locuri reînnoite pot fi comparate cu tranzacţiile de pe piaţă. O problemă care poate să apară se
referă la corecţiile pentru diferenţele de utilizare care dau diferenţe între preţurile de vânzare şi valorile de reutilizare.
b/ Analiza utilizării alternative

Valorile de reutilizare reprezintă, în mare, o funcţie a costurilor de oportunitate; cu alte cuvinte valorile pentru
scopurile amplasării sunt determinate de restricţiile ce vor fi impuse de legislaţie şi care erau cunoscute anterior
deciziei de cumpărare a terenului. Prin urmare, pe primul plan, este o analiză şi o comparare a oportunităţilor şi nu o
analiză a vânzărilor comparabile. În acest caz terenurile vor avea preţuri în funcţie de oportunităţile oferite
cumpărătorilor interesaţi în utilizarea pentru terenuri industriale. Deci valorile de piaţă pentru terenurile industriale se
bazează pe un studiu al celei mai bune alternative şi nu pe o comparaţie directă a utilizării terenurilor.
PRINCIPIILE GENERALE ALE REUTILIZĂRII INDUSTRIALE

În localităţile cu dezvoltare industrială există multe structuri învechite, iar reînnoirea lor este realizabilă în anumite
condiţii. Acest lucru se observă cu precădere la clădirile industriale din zonele centrale ale localităţilor.
În Bucureşti există multe zone industriale situate în zona centrală, care sunt în stare de funcţionare fie la întreaga
capacitate, fie sunt subutilizate.
Exemple care susţin această afirmaţie ar fi „Textila Griviţa” în zona Parcul Copilului, zona ,,Vulcan” în cartierul
Rahova, în zona ,,Griviţa” între podul Grand şi piaţa Chibrit, zona situată între Fabrica de Confecţii Bucureşti şi
Institutul Politehnic Bucureşti, Fabrica de Chibrituri Bucureşti etc.
În urma inspecţiilor efectuate la aceste proprietăţi se poate aprecia că foarte multe dintre suprafeţele din incinte sunt
afectate de deteriorarea industrială. Foarte mulţi dintre evaluatori vor aprecia cu siguranţă ca deficienţe următoarele
situaţii:
• înălţimea excesivă a clădirilor
• stabilitatea redusă a structurii clădirii la sarcini dinamice din seism

• accesul dificil la reţeaua de trafic greu

• lipsa posibilităţilor de parcare şi acces în trafic
• lipsa posibilităţilor de extindere în cazul redezvoltării
• costurile ridicate ale măsurilor de protecţie ecologică
În condiţiile reale, evaluarea pentru reutilizarea proprietăţilor industriale cuprinde mai multe aspecte şi, ca îndrumare,
vom sugera câteva reguli.
1/ Evaluarea proprietăţilor industriale pentru reutilizare va trebui realizat în funcţie de planul de dezvoltare
urbană a localităţii. Restricţiile impuse de aceste planuri de dezvoltare urbană conduc, în multe cazuri, la decizia
desfiinţării proprietăţii de tip industrial. În ultimă analiză, evaluatorul va arăta cum poate fi realizată redezvoltarea şi
cum controlul de reutilizare poate fi făcut consistent.
2/ Comparaţiile vânzărilor se leagă de costurile de oportunitate, definite ca o eliminare a altor alternative. O
astfel de analiză, făcută punct cu punct între vânzări şi proprietatea evaluată, poate fi relevantă dar şi confuză atunci
când lipsa informaţiilor reale îl conduc pe evaluator la aprecieri personale.
3/ Comparaţia vânzărilor cu proprietatea în cauză se va face nu numai în funcţie de caracteristicile proprietăţii ci
şi în funcţie de potenţialul de profit al terenului vândut şi al terenului evaluat. În acest sens evaluatorul trebuie să ia
în calcul atât potenţialul unei investiţii cât şi utilitatea proprietăţii.
4/ Aprecierea cantitativă a utilizării terenului în funcţie de efectele creşterii costurilor şi recuperării. În acest caz,
restricţiile pentru redezvoltare se pot transforma în costuri adiţionale de dezvoltare, costuri care nu se practică în mod
curent pentru acest lucru. Pentru echilibrarea valorii de piaţă costurile se maschează la vânzare prin diminuarea
preţului terenului, sau nu se diminuează prin îmbunătăţiri publice, parcelări sau noi utilităţi. Potenţialul venitului unui
teren reutilizabil se apreciază în raport cu alternativele investiţiei disponibile pe o piaţă liberă.
5/ Analiza reutilizării terenului este propusă în funcţie de informaţiile recente, la data evaluării, pentru o piaţă
liberă. De cele mai multe ori, proiectele de reînnoire industrială sunt aranjate astfel încât să fie rezolvate şi
problemele locale, iar evaluatorul sugerează şi utilizările alternative.
6/ Identificarea datelor valorilor de reutilizare. Aceste situaţii sunt preluate de evaluatori pentru proiectele de
redezvoltare cu o dată nedefinită şi când evaluatorii analizează o proprietate finalizată după un plan dat. Mai târziu,
la finalizarea redezvoltării, când datele de piaţă se modifică, evaluarea pentru reutilizare trebuie modificată.
7/ Evaluarea pentru reutilizare include sugestiile asupra celei mai bune utilizări, prin reaşezarea în plan a
fluxurilor tehnologice şi implicit a utilităţilor. Astfel, o parte din sarcina de reutilizare ar trebui să cuprindă şi un plan
de marketing care va determina o dezvoltare maximă.
8/ Înregistrarea ratei de absorbţie a terenului industrial. Foarte importantă în evaluarea pentru reutilizare este
data estimată a reutilizării. Studiind piaţa tranzacţiilor terenurilor industriale, evaluatorul poate estima o perioadă
pentru redezvoltare. Fezabilitatea proiectului poate modifica data necesară pentru redezvoltare.
CONCLUZII
Proiectele locale de modernizare urbanistică, au impus reevaluarea pentru reutilizare industrială şi s-au concentrat pe
oferta terenului industrial pentru utilizarea viitoare a acestuia. Oferta de terenuri industriale este măsurată prin
calitatea şi cantitatea terenului industrial din localizările periferice, situaţii accentuate de posibila disponibilitate a
terenurilor din zonele centrale ale localităţii. Observăm că drepturile de proprietate variază considerabil faţă de
drepturile communicate de o piaţă liberă. Reglementările de utilizare a terenului, aspectul celei mai bune utilizări,
data de reconstrucţie şi multe alte aspecte se sprijină pe valoarea terenului.
Utilizarea proprietăţilor industriale, situate în zone centrale, trebuie gândită în funcţie de alternativele oferite
potenţialilor cumpărători. Principiile generale de reutilizare şi regulile date de standardele de evaluare, vor conduce
la elaborarea unui raport de evaluare coerent.
Având ca obiectiv obţinerea valorii de piaţă a proprietăţilor industriale, drepturile şi obligaţiile legale de
reconstrucţie, ca şi restricţiile şi caracteristicile terenului referitoare la proiectele de modernizare urbanistică vor avea
influenţă asupra judecăţii evaluatorului.
Ê
Ê Ê

1/10 SAU MICUL ŞI MARELE PARIS
dr. arh. Daciana DARABAN – INSTITUTUL DE ARHITECTURĂ „ION MINCU”
După un stagiu profesional parizian pe care am avut ocazia să-l fac

anul acesta 4 săptămâni în perioada mai - iunie, odată revenită la
Bucureşti pot constata sedimentarea unor concluzii şi nu doar a unor
impresii, referitoare la activitatea imobiliară "la zi" din Paris.
Observaţiile s-ar putea structura în aspecte generale, informaţii
despre agenţiile imobiliare şi informaţii analitice despre publicaţiile
cu anunţuri imobiliare. Scopul acestui articol îl constituie în primul
rând aducerea la cunoştinţa profesioniştilor români din domeniul
imobiliar a aspectelor actuale pariziene. Nu ne-am propus deci
extinderea în elaborarea unor analize şi cu atât mai puţin în
sintetizarea unor concluzii, altele decât cu caracter personal şi
inevitabil subiectiv. Sub imperiul acestor "condiţii generale
limitative", voi prezenta numai câteva informaţii sintetice.
Aspecte generale
Chiar fără a avea o formaţie profesională universitară de arhitectură
şi urbanism, este aproape imposibil - cred eu - ca orice român care
este instruit, educat şi cu dorinţă de a cunoaşte şi alte lumi şi
mentalităţi, să nu se simtă total absorbit de imensa personalitate
urbanistică a Capitalei Franţei.
Dincolo de prejudecăţile noastre tradiţional şi educaţional francofile,
şi trecând deopotrivă şi peste superficiala etichetare cu nuanţe
negativ-peiorative din partea generaţiilor (foarte) tinere, Parisul este
un oraş fabulos şi impresionează prin forţa valorilor sale, cele
consacrate, dar şi altele, de impact cotidian.
Să mergi pe străzile lui, să "simţi" locurile, să "înţelegi" prin experienţă personală impactul urban parizian, iată
câteva dintre atributele care pentru un evaluator imobiliar devin de-a dreptul prestaţii profesionale obligatorii.
Dacă eşti interesat de domeniul imobiliar, informaţiile "se ţin ele după tine", pornind de la simpla difuzare de
publicaţii cu anunţuri imobiliare şi până la comportamentul profesioniştilor din agenţiile imobiliare, comportament
dictat de un marketing inteligent, axat pe o strategie de dezvoltare solidă şi de durată; astfel se explică "inexplicabila
amabilitate" faţă de solicitanţi, chiar dacă aceştia - cum a fost şi cazul meu - în mod evident nu urmăreau realizarea
vreunei tranzacţii !
Despre agenţiile imobiliare

Sunt multe.
Te copleşesc prin prezenţa lor şi prin publicitatea pe care şi-o fac. Încercând să aflu şi "vechimea lor în muncă", am
constatat că unele dintre ele rezistă pe piaţă de aproximativ un sfert de secol (cu o diminuare corespunzătoare
datorată crizei din anii '80, urmată însă de o revenire puternică mai ales după anii '95-'97, corelat poate şi cu
relansarea masivă din proiectare şi construcţii - investiţii noi, care s-au adăugat tradiţionalelor lor reabilitări
imobiliare).
Indiferent dacă o agenţie este mai mult sau mai puţin susţinută prin numărul filialelor, ele şi-au creat reţele proprii de
diferite mărimi, în funcţie de "teritoriul subordonat": oraşul Paris, zona pariziană - Ile de France, regională - France
Nord sau chiar naţională. Pentru cazul strict al Parisului, se poate constata chiar o subdivizare teritorială a filialelor în
6 microzone, fiecare grupând cca. 2 - 4 arondismente.
Fiecare filială, deşi face parte dintr-o reţea, are independenţă juridică şi financiară.

Despre publicaţiile cu anunţuri imobiliare

De la bun început se cuvine să remarcăm structurarea lor care ţine cont de:
Ö gruparea pachetului integral de anunţuri referitoare la o singură (micro)zonă pariziană (2-4 arondismente); în mod
clasic, anunţurile încep cu studiourile (=garsoniere, dar termenul în franceză are un înţeles consacrat, exclusiv
negativ ca moralitate ! Nu e ca la noi…) şi până la 4 camere sau 4 +;
Ö ponderea cea mai mare o au anunţurile pentru 2 şi 3 camere;
Ö sunt puţine anunţuri pentru birouri şi/sau spaţii comerciale sau de servicii;
Ö ponderea publicităţii (cea fără legătură cu domeniul e absolut exclusă) este foarte mică în contextul general al
spaţiului tipografic; publicitatea vizează cu preponderenţă promovarea avantajelor profesiilor de agent imobiliar
şi/sau de evaluator, precum şi bonitatea morală a uneia sau a mai multor agenţii (nu se face însă niciodată
publicitate negativă, ba dimpotrivă!
De exemplu: "Dacă proprietatea Dvs. este deja în curs de vânzare prin intermediul exclusiv al altui agent
imobiliar, nu ţineţi cont de această ofertă. Singura noastră intenţie este de a vă oferi un serviciu şi nu de a
concura alţi profesionişti cu care noi cooperăm în mod frecvent. Această ofertă (avantajoasă, n.b.) nu este
limitată în timp. Dacă nu sunteţi interesaţi de un serviciu imediat (tranzacţie şi/sau evaluare) păstraţi acest
cupon printre documentele Dvs. personale");
Ö publicitatea unei agenţii constă în evidenţierea performanţelor (calitatea serviciilor) concrete şi uşor verificabile
(de exemplu promptitudinea şi/sau seriozitatea prestaţiei de intermediere); nu lipsesc niciodată coordonatele
adreselor de internet (web şi e-mail);
Ö ponderea mult mai mare a anunţurilor pentru vânzări, deşi sunt negociabile şi închirieri pentru aceleaşi spaţii;
Ö conţinutul editorialelor: atunci când acestea există, de regulă sunt foarte scurte şi sunt axate pe sublinierea unei
singure idei (="actualitatea" momentului, până la următorul număr al respectivei publicaţii imobiliare care poate
fi lunară sau chiar săptămânală);
Ö conţinutul anunţurilor: sunt texte cu extrem de multe abrevieri (pentru economisirea spaţiului tipografic !) cu
scopul generării de suprafeţe ale paginilor destinate imaginilor (de regulă foto şi/sau volumetrii virtuale, dar şi
schiţe ale planurilor); se preferă acest tip de anunţuri pentru că sunt mai sugestive (obs: în cazul vânzărilor, atunci
când se promovează imagini de interior, acestea sunt aproape totdeauna mobilate, sugerând ambianţe şi opţiuni
pentru amenajări interioare evident executate de profesionişti); aceste imagini, ca orice publicitate, sunt extrem de
flatante pentru spaţiile respective, dar nu totdeauna sugestia ambianţei este şi cea reală şi corectă (de exemplu
sugestiile de dimensiuni şi proporţii spaţiale interioare sunt "distorsionate" pozitiv printr-un anumit tip de
arhitectură de interior);
Ö publicarea ("aparent inutilă") şi a unor tranzacţii definitivate e totdeauna însoţită de imagini, ale căror
caracteristici (preţ, amplasare, echipare, altele - dar bine subliniate) conferă atribuirea calificativului de "tranzacţii
chilipir", deşi, poate că unele dintre acestea nu reprezintă exemple caracteristice nici ale pieţei imobiliare
specifice şi aproape niciodată ale "momentului actual"(…);
Ö promovarea distribuirii respectivelor publicaţii într-un mod şi mai extins, şi mai organizat, prin cupoanele
decupabile; în acest fel, prin colectarea conţinutului acestora, se realizează şi o bază de date (sau actualizarea şi
sporirea celei existente) de potenţiali clienţi.
Dacă ai "greşit" şi ţi-ai dat coordonatele, ai devenit una din ţintele unui viitor şi permanent susţinut
"bombardament" cu oferte imobiliare ale respectivei (respectivelor) agenţii. Acesta este un exemplu mai mult sau
mai puţin mascat, de comportament publicitar agresiv pe piaţa imobiliară;
Ö structura şi conţinutul articolului de fond: atunci când există, el este prezentat de regulă în stil jurnalistic aproape
tabloid, şi (re)prezintă opinii specializate, dar care în fapt reflectă (cu destulă sinceritate!) tendinţele diferitelor
pieţe imobiliare specializate (tranzacţionarea apartamentelor vechi, noi sau neterminate - nefinisate, "la roşu", a
caselor vechi şi noi, a camerelor de serviciu, a parcajelor şi garajelor individuale, a terenurilor, a imobilelor
destinate prestaţiilor activităţilor meşteşugăreşti).
Argumentele, unice şi "imbatabile", sunt de natură statistică. Rezultă din ele o serioasă şi specializată sursă de
informaţii pentru diferite tipuri de baze de date: cele pentru evaluatori (interni, externi, independenţi), dar şi
pentru agenţii imobiliari;

Ö în sfârşit, dar nu în ultimul rând, preţurile: făcând o comparaţie rapidă, este evidentă cota extrem de înaltă a
imobiliarului francez comparat intern (Parisul este aproape de 3 ori mai scump decât o ipotetică medie financiară
a diferitelor provincii), iar faţă de noi, raportul Bucureşti/Paris este 1/10 (asemănător unui scor de rugby…).
În aceste condiţii, cum să nu se spună despre Bucureşti că "micul Paris" este un adevărat paradis imobiliar
pentru marele Paris!
"Norocul nostru" (?!) este că încă nu suntem destul de atractivi pentru ei. Bucureşti, aug.-sept. 2000
Ê
Ê Ê
METODA COMPARAŢIEI CU TRANZACŢII DE PACHETE MINORITARE

(ACŢIUNI LA FIRME COTATE)
lect.dr. Ion ANGHEL, MAA
Această metodă are ca raţionament faptul că tranzacţiile realizate pentru

proprietăţi similare oferă o evidenţă empirică asupra valorii întreprinderii
evaluate. Principalul avantaj provine din faptul că în mod evident rentabilitatea,
riscul şi rata de creştere a sectorului au un impact major asupra tuturor firmelor
din ramură, iar participanţii pe piaţa financiară tranzacţionează pachete de
acţiuni având cunoscute aceste caracteristici fundamentale ce direcţionează
valoarea întreprinderilor. Evaluatorul poate obţine o serie de informaţii privind
firmele cotate astfel încât să poată analiza în cunoştinţă de cauză
comparabilitatea acestora cu firma evaluată.
Principalele criterii reţinute pentru a selecta firmele comparabile care au
înregistrat tranzacţii cu pachete minoritare sunt:
• domeniul de activitate;
• piaţa pe care operează, inclusiv zona geografică;
• produsele oferite pe piaţă;
• dimensiunea firmei;
• comparabilitatea performanţelor financiare istorice.
Pentru a aplica această metodă este importantă înţelegerea procedurii de selectare a firmelor bază de comparaţie,
aceasta implicând parcurgerea următorilor paşi:
a) definirea criteriilor de selectare;
b) definirea populaţiei din care vom selecta întreprinderile;
c) selectarea tuturor firmelor care îndeplinesc criteriile definite;
d) explicarea, atunci când este cazul, a măsurii de a elimina din analiza firme care îndeplinesc criteriile stabilite.
Metodologia de evaluare se bazează pe câteva puncte importante:
a) Conceptul de multiplicatori sau rate de valoare
Având în vedere concomitent informaţii furnizate de piaţa tranzacţiilor (preţurile de tranzacţionare) şi variabile
financiare fundamentale ale întreprinderilor respective (profit net, cifra de afaceri etc.) putem înţelege că prin
suprapunerea celor două seturi de informaţii obţinem indicatori utili şi relevanţi în evaluarea unei firme.
Este logic că există o legătură între valoarea afacerii şi profitul net de exemplu. Dacă vom analiza raportul preţul
acţiunii raportat la profitul pe acţiune vom obţine un multiplicator care exprimă cât plătesc investitorii pe o acţiune
comparativ cu profitul anual adus de acea proprietate.
b) Multiplicatorii utilizaţi în estimarea valorii capitalului acţionarilor
Cei mai uzuali multiplicatori utilizaţi în această situaţie sunt:
¾ Preţul acţiunii / Profitul net pe acţiune (PER). Reprezintă cel mai întâlnit şi recunoscut multiplicator pentru
estimarea valorii de piaţă a unei acţiuni.

¾ Preţul acţiunii / Cash Flow brut pe acţiune. Ia în considerare la

numitor, alături de profitul net şi cheltuielile non-cash (de exemplu
CUPRINS amortizarea). Este un multiplicator util îndeosebi în cazul firmelor
capital intensive (care au un volum mare de cheltuieli cu amortizarea)
• STANDARDUL SEV 4.06 …… 1 şi în cazul în care firmele din ramură au politici de amortizare diferite;
• MANAGEMENTUL VALORII – ¾ Preţul acţiunii / Profit brut pe acţiune. Este utilizat atunci când apar
O PROVOCARE PENTRU
INVESTITORI, MANAGERI niveluri anormale ale ratei de impozitare.
ŞI EVALUATORI ……….….... 13
¾ Preţul acţiunii / Cifra de afaceri pe acţiune. Este utilizat pentru
• EVALUAREA PENTRU evaluarea unor firme care au o bază importantă de clienţi (de regulă
REUTILIZAREA domeniul serviciilor). Acest multiplicator este aplicabil doar în
INDUSTRIALĂ …... …..…….. 18
cazurile în care firmele selectate au o cifră de afaceri omogenă şi
• 1/10 SAU MICUL ŞI similară cu cea a firmei evaluate.
MARELE PARIS ……....…….. 21
¾ Preţul acţiunii / Activul net contabil pe acţiune. Este util doar în cazul
• METODA COMPARAŢIEI CU
TRANZACŢII DE PACHETE în care activele au o valoare contabilă relativ apropiată de valoarea de
MINORITARE …………… … 23 piaţă şi atunci când nu există active necorporale cu impact
semnificativ asupra valorii firmei.
c) Multiplicatorii utilizaţi în estimarea valorii capitalului investit

ANEVAR este membru al: Aceştia au în vedere restricţia discutată şi anume că numitorul relaţiei
Ö Consiliului Director al trebuie să aibă în vedere venitul disponibil pentru furnizorii de capital iar
International Valuation numărătorul trebuie să includă valoarea de piaţă a capitalului investit (de
Standards Committee – IVSC exemplu multiplicatorul “Valoarea de piaţă a capitalului investit / Profit
Ö Grupului European al înainte de impozit şi dobânzi”).
Asociaţiilor de Evaluatori -
TEGoVA d) Perioada de analiză a multiplicatorilor
Conţinutul articolelor publicate Aceasta trebuie să fie desigur o perioadă apropiată de data evaluării,
reprezintă opiniile autorilor şi opţiunile putând avea în vedere: media ultimilor 12 luni, ultimul an fiscal,
nu neapărat poziţia oficială a media ponderată a ultimilor 3-5 ani (justificat pentru ramurile cu o
ANEVAR. evoluţie ciclică), estimarea pentru anul in curs etc.
Vă stăm permanent la e) Ajustări asupra informaţiilor financiare

dispoziţie pentru a răspunde Ajustările au în vedere asigurarea comparabilităţii firmelor selectate cu
oricăror întrebări legate de întreprinderea evaluată, evaluatorul reţinând: eliminarea elementelor
asociaţie şi aşteptăm extraordinare (de exemplu efectul unui incendiu sau al unei greve),
sugestiile dvs. pentru ajustarea stocurilor atunci când baza de evaluare contabilă este diferită,
îmbunătăţirea conţinutului ajustarea imobilizărilor atunci când politica de amortizare este diferită etc.
f) Selectarea multiplicatorilor
Adresăm cititorilor noştri Reprezintă o etapă importantă în cadrul acestei metode, logica şi
invitaţia de a participa la experienţa evaluatorului fiind ingrediente importante în realizarea acestei
exprimarea punctelor de operaţii. Selectarea multiplicatorilor are în vedere adecvarea şi relevanţa
vedere şi opiniilor referitoare informaţiilor dar şi respectarea coerenţelor de bază implicate (de exemplu
în cazul evaluării capitalului investit se va selecta multiplicatorul “Preţul
Colectivul de redacţie: acţiunii / Profit înainte de impozit şi dobânzi pe acţiune” şi nu raportul
“Preţul acţiunii / Profitul net pe acţiune”)
ing. Gheorghe BĂDESCU MAA
g) Selectarea nivelului multiplicatorului considerat
ing. Liliana OLTEAN
Având la dispoziţie un şir de numere ce reprezintă nivelurile
ing. Niculina RĂDOI
multiplicatorului ales pentru toate firmele comparabile selectate, un
Adresa noastră este: evaluator are de ales dintr-o multitudine de soluţii: media aritmetică,
Calea Plevnei 46-48 sector 1, mediana, cuartilă inferioară sau superioară, nivelul maxim sau minim şi
Bucureşti chiar un nivel situat în afara intervalului de valori generat de
Tel.: 311 27 82; 315 65 64 multiplicatorii firmelor selectate. Opţiunea va fi stabilită în urma analizei
Tel/Fax: 315 65 05; 311 13 40 comparative a firmei evaluate cu cele din baza de comparaţie, analiza ce
E-mail: iroval@anevar.ro trebuie să permită aprecierea diferenţelor de risc şi de rată de creştere.
ISSN: 1224-8967

Nr. 9-10/2001

CONFERINŢA NAŢIONALĂ ANEVAR
În zilele de 26-27 octombrie 2001, la Braşov , s-a desfăşurat Conferinţa Anuală

a Asociaţiei cu participarea a circa 150 de delegaţi şi invitaţi. ANEVAR
Din ordinea de zi a Conferinţei menţionăm următoarele: - 2001 -
1. Raportul cu privire la activitatea ANEVAR pe perioada oct.1999 – oct.2001,
prezentat de Preşedintele ANEVAR ing. Gheorghe Bădescu
2. Raportul comisiei de cenzori şi rezultatele economico-financiare din
perioada 1999-2000 şi semestrul I 2001, prezentat de cenzorul ANEVAR
ec. Liviu Sebe
3. Propuneri de modificare a Statutului ANEVAR
4. Înfiinţarea filialei cu denumirea „ANEVAR – Filiala preţuitori de bunuri
personale”, a prezentat Preşedintele ANEVAR ing. Gheorghe Bădescu CUPRINS
5. Programul de activitate pe perioada 2002-2003, prezentat de viitorul • CONFERINŢA
Preşedinte ANEVAR ing. Adrian Crivii NAŢIONALĂ ANEVAR 1
6. Din partea invitaţilor au luat cuvântul dna Viorica Munteanu – UNPRL, • Clarificări privind elementele
dna Silvia Radu – APAPS şi dr. ing. George Pleşoianu – AMCOR. proprietăţii şi reflectarea
acestora în contabilitate şi
7. Din partea delegaţilor la Conferinţă au participat la discuţii un număr de 15 evaluare 2
membrii ANEVAR.
• Analiza ramurii în evaluarea
8. Au fost aprobate prin votul delegaţilor: firmei. Rezultatele unui
• Activitatea Consiliului Director în perioada oct. 1999 – oct. 2001 studiu 3
• Rezultatele economico-financiare în perioada 1999, 2000 şi sem. I 2001 • Decizie importantă a
• Modificarea statutului ANEVAR Consiliului Director
• Înfiinţarea „ANEVAR - Filiala preţuitori de bunuri personale” ANEVAR 7
• Alegerea Preşedintelui de Onoare în persoana prof. univ. dr. Alexandru • Acreditarea ANEVAR -
Gheorghiu primul pas spre certificarea
• Noua componenţă a Consiliului Director ANEVAR europeană 7
• Viitorul Preşedinte ANEVAR în persoana dlui ing. Mihail Bojincă – • Informaţii despre prima
preşedinte C.T. Timişoara sesiune de acreditare din
anul 2002
Consiliul Director ales are următoarea componenţă:
prof. dr ec. Gheorghiu Alexandru – preşedinte de onoare • Tipuri de subiecte pentru
examenul de acreditare:
ing. Crivii Adrian – preşedinte în exerciţiu
Ö Evaluarea întreprinderii 9
ing. Bădescu Gheorghe – fost preşedinte Ö Evaluarea de proprietăţi
ing. Bojincă Mihail – viitor preşedinte imobiliare 17
dr. ec. Anghel Ion – secretar general
• Biblioteca evaluatorului 23
ec. Teişanu Vasile – trezorier
• Coerenţe şi corelaţii în
ing. Grigore Traian – vicepreşedinte, Comisia etică, mediere, arbitraj evaluarea întreprinderii
jurist Gruzsniczki Veronica – vicepreşedinte, Comisia disciplină
• Diagnosticul şi evaluarea
ing. Vascu Adrian – vicepreşedinte, Comisia calificare şi atestare întreprinderilor cotate şi
profesională necotate
conf. dr. ing. Nuţiu Emil – vicepreşedinte, Comisia cercetare ştiinţifică • Evaluarea întreprinderii
şi standarde profesionale
ing. Stoicoviciu Radu – vicepreşedinte, Comisia relaţii şi imagine
dr. ec. Stan V. Sorin – responsabil secţiunea Evaluarea întreprinderii
ing. Dumitru Dumitriu Dan – responsabil secţiunea Evaluarea proprietăţii imobiliare

ing. Postelnicu Doru – responsabil secţiunea Evaluarea bunurilor mobile

ing. Manaţe Daniel – responsabil secţiunea Evaluarea activelor financiare
ing. Coţovanu Constantin – responsabil zonal
ing. Grigore Lucia – responsabil zonal
ing. Petre Marian – responsabil zonal
ing. Ionescu Victor – responsabil zonal
ing. Kocsis Mihaela – responsabil zonal
ing. Olaru Ion – responsabil zonal
ing. Tomulescu Agneta – responsabil zonal
Membri supleanţi Comisia de cenzori

1. ing. Ştefănescu Beatrice 1. ec. Bălescu Sevastian
2. ing. Folescu Mihai 2. ec. Mustăţea Elena
3. ec. Stoica Ştefan 3. ec. Sebe Liviu
CLARIFICĂRI PRIVIND ELEMENTELE PROPRIETĂŢII

ŞI REFLECTAREA ACESTORA ÎN CONTABILITATE ŞI EVALUARE
prof. univ. dr. Alexandru GHEORGHIU
Preşedinte de onoare al ANEVAR
Multe confuzii s-au petrecut şi se petrec în prezent pentru că nu este definită clar
proprietatea. Dacă ţinem seama de cele trei elemente ale proprietăţii stabilite în
dreptul roman – jus utendi, jus fruendi şi jus abutendi – se clarifică foarte multe
probleme, inclusiv în contabilitate.
Jus utendi este dreptul de a te folosi de un bun, jus fruendi este dreptul de a-i culege
roadele, iar jus abutendi este dreptul de a-l înstrăina sau de a dispune de el.
Aceste elemente se pot dezmembra şi deci aparţine unor persoane diferite (fizice sau
juridice).
Se poate înstrăina uzul şi fructul, deci uzufructul, cum este cazul arendei, se pot
constitui asociaţii sau întovărăşiri în care uzul şi fructul se realizează în comun, dar nu se înstrăinează dreptul de a
dispune sau nuda proprietate.
În ultimele decenii a apărut leasing-ul ca o formă frecventă de a exploata eficient o serie de bunuri (utilaje, mijloace
de transport, clădiri etc.).
Potrivit standardului de contabilitate internaţională (IAS 17 revizuit în 1997) „Leasingul este un acord prin care
locatorul transmite locatarului, în schimbul unei plăţi sau serii de plăţi, dreptul de a utiliza un bun pentru o perioadă
convenită de timp”. (Vezi “Standardele internaţionale de contabilitate 2000”, Editura Economică, 2000, pag. 377.)
În loc de „dreptul de a utiliza” era mai corect să se spună uzufructul adică şi dreptul de utilizare şi dreptul de a culege
fructele, respectiv beneficiile ce se obţin în urma utilizării bunului. Din aceste beneficii, uzufructuarul sau locatorul
plăteşte dreptul de folosinţă.
Leasingul apare sub forma leasingului financiar şi a leasingului operaţional.
În acelaşi standard, leasingul financiar este definit astfel: „operaţiune de leasing care transferă, în mare măsură, toate
riscurile şi beneficiile aferente dreptului de proprietate asupra bunului. Titlul de proprietate poate fi transferat, în cele
din urmă sau nu.”
Exprimarea este confuză pentru că nu delimitează cele trei elemente ale proprietăţii. În operaţiunea de leasing se
transferă iniţial uzul şi fructul, iar nuda proprietate se transferă în ultimă instanţă. Deci, ceea ce se transferă în ultimă
instanţă este nuda proprietate adică dreptul de dispoziţie asupra bunului. Se face confuzie între nuda proprietate şi
titlul de proprietate adică dreptul integral de proprietate.

Leasingul operaţional este potrivit standardului, operaţiunea de leasing ce nu intră în categoria „leasingului
financiar”. Confuzia între „titlul de proprietate” şi „nuda proprietate” este prezentă în mai multe părţi ale
standardului. De exemplu, la pagina 381 op. cit. se spune: „Leasingul transferă locatorului titlul de proprietate asupra
bunului până la sfârşitul termenului de leasing.”
Nu se transferă dreptul de proprietate deplină, ci numai uzufructul. Nuda proprietate rămâne locatorului şi, pe această
bază, se poate argumenta ceea ce scrie mai departe, la pagina 387 că: ”locatorii trebuie să recunoască în bilanţ
bunurile obţinute în regim de leasing financiar...”.
Potrivit principiului „prevalenţei fondului asupra formei” contabilitatea, ca instrument de reflectare a realităţii, nu se
poate transforma în „patul lui Procust” şi să amputeze realităţile pentru a încăpea în anumite forme sau metode. Cu
alte cuvinte, nu se poate spune că nu se pot înregistra în contabilitate decât transferuri de proprietate, vorbind în
general, fără să se ţină seama că proprietatea are trei elemente, care pot fin înstrăinate parţial sau total.
În contabilitate trebuie să apară clar leasingul, deci transferul parţial (uzufructul) de proprietate. Pe această bază se
delimitează operaţiunile contabile ce trebuie făcute la locator şi la locatar în activ şi pasiv.
În leasingul financiar, bunurile deţinute de locatori sunt înregistrate în bilanţ drept creanţe, la o valoare egală cu
investiţia netă în leasing.
În bilanţul locatorului se înregistrează leasingul financiar atât ca activ, cât şi ca o obligaţie de a achita plăţile viitoare
de leasing. Leasingul financiar dă naştere şi la cheltuieli cu amortizarea aferentă bunului, similar cu politica aplicată
activelor amortizabile deţinute în proprietatea deplină.
Există şi tranzacţii de vânzare şi de leaseback, ceea ce implică vânzarea unui bun de către vânzător şi închirierea
către vânzător a aceluiaşi bun, în regim de leasing. Este evident că vânzarea presupune transfer de proprietate (deci
cu cele 3 componente), pe când leasingul presupune transferul uzufructului, iar la sfârşitul perioadei de leasing poate
însemna şi transferul nudei proprietăţi.
Modul acesta de a înţelege proprietatea cu componentele sale îl consider foarte util pentru înţelegerea tuturor
categoriilor de operaţiuni care intervin în legătură cu proprietatea şi, în consecinţă, cu privire la operaţiunile ce se
impun a fi înregistrate în contabilitate, respectând principiul priorităţii fondului asupra formei.
În SEV 4.06 s-au avut în vedere cele trei elemente ale proprietăţii.
ANALIZA RAMURII ÎN EVALUAREA FIRMEI.

REZULTATELE UNUI STUDIU
lect. dr. Ion ANGHEL
Secretar–general ANEVAR
Procesul de evaluare a firmei reprezintă o procedură sistematică utilizată pentru a estima, într-o manieră
credibilă, o anumită valoare a întreprinderii. Procesul de evaluare începe prin identificarea de către evaluator a
întreprinderii de evaluat şi a bazei de evaluare şi se încheie odată cu raportarea către client a concluziilor.
Fără a fi prezentată ca o etapă distinctă în cazul procesului de evaluare a întreprinderii (aşa după cum analiza pieţei
reprezintă o etapă esenţială în evaluarea unei proprietăţi imobiliare), analiza ramurii reprezintă o componentă
fundamentală în evaluarea întreprinderii. Estimarea performanţelor viitoare a întreprinderii evaluate, estimarea ratei
de actualizare şi a ratei de creştere, realizarea ajustărilor în cazul abordării prin comparaţie etc. reprezintă elemente
cheie în cadrul procesului de evaluare, iar acestea nu pot fi depăşite în afara unei analize corespunzătoare a ramurii.
1. De ce trebuie să analizăm ramura
Investitorii, dar mai ales consultanţii acestora urmăresc analiza ramurii pentru că aceasta ajută la izolarea
“oportunităţilor de investire”, care asigură caracteristici favorabile rentabilitate – risc.
În cadrul procesului de investire un pas important îl reprezintă tocmai analiza ramurii. Principalele puncte de interes
în cadrul acestui demers sunt:
a) Există diferenţe între rentabilitatea diferitelor ramuri într-o anumită perioada de timp?
b) O industrie care a dovedit performanţe ridicate va putea menţine rentabilitatea şi în viitor?
c) Există o relaţie între evoluţia pieţei şi cea a ramurii, iar această relaţie va putea fi utilizată pentru a face
previziuni asupra evoluţiei viitoare?

d) Rentabilitatea firmelor din cadrul unei anumite ramuri sunt consistente în timp?
e) Există diferenţe de risc între diferitele ramuri?
f) Riscul dintr-un anumit sector rămâne constant ori acesta variază în timp ?
Desigur că estimarea valorii este un proces în care evaluatorul trebuie să înţeleagă şi să ia în considerarea valorii
estimate, logica investitorilor de pe acea piaţă.
Pentru a putea răspunde la întrebarea dacă ramurile realizează rate de rentabilitate diferite, cercetătorii compară
performanţele diferitelor ramuri într-o anumită perioadă de timp. Dacă performanţele acestora sunt relativ apropiate
de media economiei, atunci este evident că nu este necesară analiza ramurii.
Studiile dezvoltate în această direcţie au dovedit că în realitate există o dispersie importantă a performanţelor
diferitelor industrii, în mod uzual între minus 30% şi plus 50%. De exemplu, în anul 1995 piaţa americană a arătat un
ecart al rentabilităţii între minus 14% (industria de autocamioane) şi plus 80% (biotehnologia), iar pe baza unui
eşantion de firme din şapte ramuri importante din România a fost stabilit un ecart al valorilor mediane ale
rentabilităţii financiare în anul 1998 între minus 9% (metalurgie) şi 11% (chimie şi fibre sintetice).
Dintr-o altă perspectivă, analiştii financiari cunosc faptul că parametrii de performanţă ai unei ramuri pot fi estimaţi.
Din punctul de vedere al evaluatorilor este esenţială estimarea, profitului pe acţiune, a multiplicatorului PER
(multiplicatorului profitului), a cifrei de afaceri/acţiune. Sunt cunoscute tehnici de estimare bazate pe ciclul de viaţă
al ramurii, analiza input-output sau tehnica bazată pe analiza relaţiei ramura – agregate macroeconomice.
2. Un ghid de analiză a ramurii
O analiză a ramurii ar putea reţine următorii parametrii esenţiali:
A. Parametrii de caracterizare a ramurii
a) Indicatori de piaţă:
- Preţ / profit;
- Preţ / activ net contabil;
- Preţ / cash – flow.
b) Indicatori operaţionali:
- Rentabilitatea activului;
- Creşterea cifrei de afaceri;
- Dinamica rentabilităţii operaţionale;
- Evaluarea stadiului ciclului de viaţă al industriei;
- Dinamica profitului pe acţiune;
- Dinamica marjelor de profit;
- Evaluarea riscului de schimb valutar.
c) Rezultate comparative:
- Dinamica ramurii analizate faţă de a altor ramuri;
- Modificarea reglementărilor legale;
- Impactul ciclurilor lungi asupra performanţelor ramurii.
B. Parametrii de influenţă asupra evoluţiei viitoare a ramurii
a) Piaţa produselor/serviciilor:
- Dinamica pieţei pentru cele mai importante produse;
- Dinamica cifrei de afaceri comparativ cu evoluţia PIB sau a altor indicatori macroeconomici;
- Cota de piaţă pentru principalele produse, modificări ale cotelor de piaţă în ultima perioadă;
- Efectul importurilor, cota de piaţă a importurilor;
- Dinamica preturilor şi modificarea marjelor de profit;
- Aşteptări privind variaţia ratelor de schimb pe pieţele externe.
b) Performanţele financiare
- Abilitatea industriei de a atrage capital
- Rata de repartizare a profitului pentru dezvoltare;
- Rata active fixe/ capital propriu;
- Rotaţia capitalului propriu;
- Politica de amortizare;
- Rentabilitatea financiară şi factorii ce determină nivelul acestei rate;
- Necesarul de investiţii.
c) Operaţiile derulate
- Gradul de integrare
- Principalii furnizori;
- Gradul de utilizare a capacităţilor de producţie;
- Tendinţe înregistrate în cadrul competiţiei în cadrul ramurii;

- Dezvoltarea noilor produse, cheltuielile de cercetare – dezvoltare;

- Diversificarea portofoliului de produse/ servicii.
d) Management
- Abilitatea managementului de a dezvolta activităţile;
- Flexibilitatea la schimbare;
- Abilitatea de a elimina operaţiile neprofitabile;
- Relaţiile cu forţa de muncă;
- Politica de dividende.
Între sursele de informaţii posibile în realizarea acestui demers reţinem:
- Reviste independente;
- Asociaţii profesionale, patronale sau sindicale;
- Rapoarte oficiale (guvern, ministere);
- Institute independente de cercetare;
- Firme de intermediere;
- Publicaţii financiare.
3. Rezultatele unui studiu
Pe baza informaţiilor economico–financiare privind circa 250 de firme care operează în şapte ramuri de activitate din
România am realizat o radiografie a evoluţiei acestor industrii în decursul perioadei 1996 – 1999.
S-au avut în vedere doi parametrii esenţiali în aprecierea oricărei investiţii şi anume: rentabilitatea şi riscul.
Pentru caracterizarea rentabilităţii s-au reţinut trei indicatori financiari: rentabilitatea exploatării, rentabilitatea
activului şi rotaţia activului total, iar pentru caracterizarea riscului s-au avut în vedere indicatorii cash-flow/datorii,
îndatorarea capitalului propriu şi raportul între plăţi restante şi cifra de afaceri.
Opţiunea pentru aceşti indicatori s-a bazat pe relevanţa acestora atât în aprecierile din literatura de specialitate, cât şi
ca urmare a puterii informative a lor în cazul ramurilor economiei româneşti.
Ţinând seama de rezultatele medii pe fiecare dintre cele şapte ramuri am construit o ierarhie a acestora în scopul de
a realiza o clasificare a industriilor analizate (conform datelor din eşantion), în urma considerării unui sistem de
punctaj conform clasificării industriei în funcţie de fiecare din cei şase parametri financiari, a rezultat următoarea
ierarhie:
1. Industria chimică şi a fibrelor sintetice: 2,3
2. Hoteluri şi restaurante: 2,8
3. Celuloză şi hârtie: 3,0
4. Construcţii: 4,2
5. Maşini şi echipamente: 4,5
6. Industria alimentară şi a băuturilor: 5,2
7. Metalurgie: 6,2
Ierarhia a fost construită conform datelor din Tabelul 1, având în vedere media locurilor obţinute (de la 1 la 7) la
parametrii de caracterizare a rentabilităţii şi riscului (vezi Tabelul 1).
Clasificarea industriilor analizate
Tabelul 1
Industria Locul ocupat
Rentabilitate Risc Clasificare
R.expl. Ra Va Dat/Kpr CF/Dat Pl.rest/ Total Media
CA puncte
1. Hoteluri şi restaurante 5 2 7 1 1 1 17 2,8
2. Chimie şi fibre sintetice 1 1 5 2 3 2 14 2,3
3. Alimentara şi băuturi 7 6 4 4 6 4 31 5,2
4. Construcţii 4 4 1 6 5 5 25 4,2
5. Maşini şi echipamente 2 3 6 5 4 7 27 4,5
6. Celuloză şi hârtie 3 5 2 3 2 3 18 3,0
7. Metalurgie 7 7 3 7 7 6 37 6,2
R.expl. = rezultatul exploatării, Ra = rentabilitatea activului, Va = viteza de rotaţie a activului,

Dat/K.pr = Îndatorarea capitalului propriu, CF/Dat=Cash-flow (Profit net + amortizare)/datorii, Pl.rest/CA= Plăţi
restante faţă de cifra de afaceri

Cifrele reprezintă locul ocupat conform clasificării după indicatorii consideraţi:

• în cazul rentabilităţii şi al indicatorului CF/Datorii, industria cu cel mai ridicat nivel al indicatorului a
primit un punct, a doua a primit două puncte etc.
• în cazul indicatorilor consideraţi pentru măsurarea riscului (excepţie CF/Dat), industria cu cel mai
scăzut nivel al indicatorului (îndatorare sau plăţi restante/CA) a primit un punct, a doua - două puncte
etc.
Pe baza acestei clasificări putem stabili următoarele trei grupe de industrii:
Grupe de ramuri rezultate pe baza studiului
GRUPA A GRUPA B GRUPA C

RISC MEDIU RISC RIDICAT RISC FOARTE
• Chimie şi fibre sintetice • Construcţii RIDICAT
• Hoteluri şi restaurante • Maşini şi echipamente
• Celuloza şi hârtie • Industria alimentară • Metalurgie
Industrii cu cel mai bun raport Industrii cu niveluri
rentabilitate-risc. Asigură satisfăcătoare ale rentabilităţii
niveluri de rentabilitate în şi un grad de risc mediu spre Industrie cu niveluri negative
general peste media celor şapte ridicat. ale rentabilităţii şi un grad de
industrii (in special chimia), iar Investiţiile în aceste ramuri sunt risc foarte ridicat.
capacitatea de a genera grevate de un risc sensibil mai
lichidităţi, gradul de îndatorare mare datorat capacităţii reduse
etc. confirmă un risc acceptabil de a genera lichidităţi.
(în special ramura hoteluri).
4. Concluzii. Cercetări potenţiale
Estimarea ratei de actualizare reprezintă o problemă dificilă (atunci când piaţa de capital este insuficient dezvoltată)
şi discutabilă (atunci când foloseşti un model bazat pe construirea în trepte). Considerarea unei anumite rate de
creştere sau estimarea multiplicatorilor necesari abordării prin comparaţie sunt probleme delicate în procesul de
evaluare a întreprinderii.
Analiza ramurii permite o susţinere credibilă a majorităţii ipotezelor necesare în evaluarea întreprinderii în cazul
utilizării abordării prin comparaţie sau a celei pe baza de venit.
Înţelegerea logicii investitorilor de pe piaţă specifică şi cunoaşterea parametrilor esenţiali ai ramurii constituie
premise ale realizării unui raport de evaluare consistent şi util.
Studiul prezentat este limitat la realizarea unei clasificări a ramurilor, bazată exclusiv pe rate financiare. Totuşi, din
rezultatele obţinute se pot extrage concluzii calitative importante în construirea ipotezelor de evaluare a
întreprinderii.
Dezvoltări ulterioare pot avea în vedere estimări ale coeficientului beta (necesar în estimarea ratei de actualizare prin
modelul bazat pe costul capitalului) sau ale ratei de creştere, estimarea ratei rentabilităţii, profitului pe acţiune sau
cifrei de afaceri pe acţiune.

DECIZIE IMPORTANTĂ A CONSILIULUI DIRECTOR AL ANEVAR
În şedinţa Consiliului Director din data de 7.12.2001 a fost adoptată o hotărâre

referitoare la recunoaşterea de către public a membrilor titulari (persoane
fizice) ANEVAR.
Hotărârea constă în:
1. Ştampila membrilor titulari ANEVAR este proprietatea ANEVAR şi are
valabilitate de un an. Acel an se va imprima pe amprenta (partea detaşabilă)
ştampilei.
2. Contravaloarea ştampilei anuale este inclusă în cuantumul cotizaţiei.
3. Membrii titulari ANEVAR care achită cotizaţia anuală până la data de 31
iunie a fiecărui an vor primi amprenta ştampilei pentru anul următor şi vor
fi incluşi în tabloul de evidenţă din Monitorul Oficial partea a IV-a din luna
decembrie a anului în care au achitat cotizaţia. De exemplu, dacă se achită
cotizaţia anuală până la data de 30 iunie 2002 (în sumă de 500 mii lei), membrul titular va apărea în M.O. partea a
IV-a din decembrie 2002 şi va primi în cursul anului 2002 amprenta ştampilei pentru anul 2003.
4. Membrii ANEVAR care vor plăti cotizaţia între 1 iulie – 31 decembrie vor primi ştampila valabilă pentru anul
următor numai după data de 31 martie a acelui an şi vor apărea în M.O. partea a IV-a editat în trimestrul II al
anului următor.
ACREDITAREA ANEVAR - PRIMUL PAS SPRE CERTIFICAREA EUROPEANĂ
În ianuarie 2000, Grupul European al Asociaţiilor de Evaluatori (TEGoVA) a lansat programul de CERTIFICARE
EUROPEANĂ a evaluatorilor.
Necesitatea transparenţei pieţelor în condiţiile globalizării impune ca evaluatorul să fie capabil să aplice metodele şi
procedurile recunoscute prin standardele profesionale europene sau internaţionale, să fie specializat pentru evaluarea
diverselor proprietăţi şi să cunoască particularităţile pieţei locale sau regionale.
Sub sigla APPROVED BY TEGoVA, Asociaţia europeană îşi propune să vină în sprijinul investitorilor prin
identificarea evaluatorilor ce pot răspunde acestor cerinţe. În acelaşi timp, se urmăreşte şi creşterea încrederii
investitorilor în competenţa evaluatorilor locali.
TRANSPARENŢĂ, PROFESIONALISM, CALITATE în procesul de evaluare sunt principalele ţinte ale TEGoVA,
iar calea de a atinge aceste deziderate este dată de promovarea programului de certificare.
Condiţiile minime, pe care trebuie să le îndeplinească persoanele ce doresc să primească CERTIFICAREA
EUROPEANĂ, sunt:
¬ studii universitare complete;
¬ minimum 3 ani experienţă în domeniul specific de evaluare pentru care solicită certificarea;
¬ promovarea unui examen scris cu 3 probe şi durata de minimum 4 ore;
¬ promovarea unui examen oral cu durata de minimum 30 minute.
CERTIFICAREA EUROPEANĂ se acordă pe termen de maximum 5 ani.
Procesul de certificare se desfăşoară în conformitate cu cerinţele normei europene EN 45013, care impune Comisiei
de Certificare să fie independentă (inclusiv faţă de asociaţiile profesionale) şi să fie acreditată de o instituţie
(naţională sau dintr-o ţară europeană) ce este membră a Acordului Multilateral de Certificare (EA). Este de menţionat
că în România, RENAR este membru EA, iar norma EN 45013 este adoptată ca standard pentru certificare
(acreditare) profesională a persoanelor.

Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România, care prin statut activează pentru promovarea profesiunii de
evaluator, a reacţionat rapid la programul de CERTIFICARE EUROPEANĂ prin instituirea titlului de MEMBRU
ACREDITAT ANEVAR – M.A.A. Obţinerea acestui titlu se face pe baza unei proceduri ce este foarte apropiată de
procedura de CERTIFICARE EUROPEANĂ, dorind în acest mod să realizeze două obiective foarte importante
pentru viitorul acestei profesii în România:
Creşterea încrederii participanţilor pe pieţele specifice (afaceri, proprietăţi imobiliare, bunuri mobile, valori
mobiliare) în competenţa profesională şi experienţa evaluatorului membru ANEVAR;
Pregătirea membrilor Asociaţiei pentru participarea la procesul de CERTIFICARE EUROPEANĂ.
Acreditarea ANEVAR a demarat în a doua parte a anului 2000, fiind organizată pe două domenii specifice de
evaluare mai active pe piaţă, Evaluarea Întreprinderii (E.I.) şi Evaluarea Proprietăţilor Imobiliare (E.P.I.). Până în
prezent, s-au desfăşurat trei sesiuni de examinare – noiembrie 2000, martie şi octombrie 2001, la care s-au înscris 24
de candidaţi şi au reuşit să obţină titlul de MEMBRU ACREDITAT ANEVAR 15 membri titulari, iar doi candidaţi
au promovat examenul scris, urmând să susţină examenul oral. Cei 15 membri acreditaţi sunt:
ALBU AUREL ION Bucureşti M.A.A. – E.P.I.
ANGHEL ION Bucureşti M.A.A. – E.I.
BĂDESCU GHEORGHE Bucureşti M.A.A. – E.P.I. + E.I.
CÂRCEIE RADU Timişoara M.A.A. – E.I.
CRIVII ADRIAN Cluj Napoca M.A.A. – E.P.I.
HĂŞMĂŞAN RODICA Cluj Napoca M.A.A. – E.P.I. ANEVAR
NEACŞU EUGENIA Constanţa M.A.A. – E.I.
PETRE MARIAN Bucureşti M.A.A. – E.I. M.A.A.
POPA SORIN Cluj Napoca M.A.A. – E.P.I.
STANCIU SORANA Cluj Napoca M.A.A. – E.P.I.
ŞCHIOPU CORNELIU Bucureşti M.A.A. – E.P.I.
TOMULESCU AGNETA Oradea M.A.A. – E.P.I.
VASCU ADRIAN Cluj Napoca M.A.A. – E.I.
VESCAN VIRGILIU Cluj Napoca M.A.A. – E.P.I.
CONDIŢIILE DE ADMITERE PENTRU EXAMENUL DE ACREDITARE SUNT:

1. Membru titular ANEVAR cu minimum 3 ani vechime;
2. Experienţă în evaluare pe domeniul specific de acreditare:
a. evaluare afaceri (întreprinderi);
b. evaluare proprietăţi imobiliare;
c. evaluare bunuri mobile;
d. analiza şi evaluare valori mobiliare.
Experienţa în evaluare se va dovedi printr-un raport de activitate care să dea referinţe privind 10 lucrări
efectuate de evaluator, din care 5 conduse personal şi care să evidenţieze experienţa practică a acestuia în
domeniul de evaluare specific, precum şi prin depunerea la comisie a 2 rapoarte de evaluare
(depersonalizate) executate în ultimii 2 ani.
3. Parcurgerea în ultimii 3 ani a unui program de instruire continuă în domeniul evaluării, echivalent cu 50 ore
de curs, din care minimum 20 ore în domeniul de acreditare solicitat şi, în mod obligatoriu, tematica
referitoare la standardele de evaluare şi statutul şi codul etic al evaluatorului.
4. Pentru creşterea implicării membrilor titulari în activitatea de cercetare şi pregătire profesională se
echivalează ca ore de instruire continuă, lucrările de specialitate publicate în Buletinul ANEVAR sau în alte
publicaţii, orele predate de lectori, elaborarea de standarde profesionale.
ÎNSCRIEREA ŞI EXAMINAREA
Înscrierea: minimum 14 săptămâni înainte de data examinării.
Examinarea constă în:
a) examenul scris:
¾ proba I – rezolvarea unor studii de caz în domeniul specific – 120 minute;
¾ proba II – analiza şi verificarea unui Raport de evaluare ce conţine erori şi omisiuni – 90 minute;
¾ proba III – test grilă cu 90 întrebări şi o aplicaţie – 60 minute.
b) examenul oral – 30 minute, minimum 5 întrebări.

INFORMAŢII DESPRE PRIMA SESIUNE DE ACREDITARE DIN ANUL 2002

1. Examenul de acreditare pentru anul 2002 se va desfăşura conform graficului de mai jos:
9 Se vor organiza două sesiuni de acreditare (primăvara şi toamna);
9 Prima sesiune se va derula după următorul grafic:
• Perioada de înscriere: 21.01.2002 – 11.03.2002
• Analiza dosarelor de înscriere şi transmiterea rezultatului: 08.03.2002– 08.04.2002
• Perioada de contestaţie a rezultatelor înscrierii: 08.04.2002–12.04.2002
• Răspuns la contestaţie: 15.04.2002–26.04.2002
• Difuzare tematică examen: 04.03.2002–30.04.2002
• Înştiinţare data /loc desfăşurare examen: 15.04.2002–30.04.2002
• Proba scrisă: 18.05.2002
• Transmitere rezultate: 20.05.2002–24.05.2002
• Perioada de contestaţie a rezultatelor examenului scris: 27.05.2002–31.05.2002
• Răspuns la contestaţie: 27.05.2002–31.05.2002
• Examinare orală: 01.06.2002
2. Informaţii suplimentare (privind derularea examenului, conţinutul dosarului, taxe de participare, subiectele
din sesiunile anterioare etc.) se vor găsi în broşura care va fi pusă la dispoziţia fiecărui candidat şi în setul
complet de materiale referitoare la examenul de acreditare care se va afla la fiecare centru teritorial;
3. Componenţa Comisiei de acreditare pentru sesiunea 2002 este:
• Preşedinte – dl Gheorghe Bădescu
• Vicepreşedinte – dl. Ion Anghel – pentru secţiunea Evaluarea Întreprinderii
• Vicepreşedinte – dna. Agneta Tomulescu – pentru secţiunea Evaluarea Proprietăţii Imobiliare
• Membru – dl. Radu Cârceie – pentru secţiunea Evaluarea Întreprinderii
• Membru – dl. Aurel Albu – pentru secţiunea Evaluarea Proprietăţii Imobiliare
TIPURI DE SUBIECTE PENTRU PROBA I A EXAMENULUI DE ACREDITARE
Sunt prezentate în cele ce urmează câteva exemple cu caracter orientativ, utile pentru „antrenamentul” membrilor
ANEVAR candidaţi la acreditare.
Subiectele sunt structurate pe două secţiuni: Subiectele se referă la rezolvarea unui studiu de caz pe
baza informaţiilor şi ipotezelor conţinute în subiect şi a
1 Evaluarea întreprinderii unor considerente individuale ale candidaţilor.
2 Evaluarea de proprietăţi imobiliare
c EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
STUDIU DE CAZ – exemplul 1

Să se evalueze, prin metodele de evaluare recunoscute, întreprinderea X, producătoare de încălţăminte, pe baza
următoarelor informaţii rezultate din analiza diagnostic şi din informaţiile obţinute de evaluator:
¾ scopul evaluării: vânzarea unui pachet de 54% de acţiuni (pachet de control)
¾ întreprinderea este necotată
¾ data evaluării: 30.10.2001

¾ bilanţul simplificat la 30.10.2001 se prezintă astfel: ¾ contul de profit şi pierdere preliminat pentru
anul 2001, considerat a fi un an normal şi
- mil.lei - reprezentativ se prezintă astfel:
Active imobilizări necorporale - mil.lei -
Teren 230 Cifra de afaceri 20.000
Mijloace fixe, din care: 3.500 Cheltuieli de exploatare: 13.980
• un depozit dat cu chirie 80 • Materii prime şi
• o clădire 3120 materiale 8.000
Investiţii în curs de 400 • Costuri salariale
execuţie manageriale 1.500
Total active imobilizate 4.130 • Costuri salariale
Stocuri de materii prime şi 400 muncitori 2.800
materiale • Deplasări 200
Stocuri produse finite 600 • Telefon , rechizite 100
Creanţe 200 • Impozite, taxe 80
Disponibilităţi 100 • Amortizare 800

• Servicii profesionale 400
Total active circulante 1.300
• Chirii 100
ACTIVE TOTALE 5.430
• Asigurare -
Capital propriu 3.730
Dobânzi plătite 180
Furnizori 600
Cheltuieli excepţionale 100
Credit pe termen scurt (linie) 300
Cheltuieli totale 14.260
Credite pe termen lung 800
Profit brut 5.740
PASIV TOTAL 5.430
Ipoteze pentru evaluarea patrimonială

¾ Suprafaţa terenului din proprietate este de 2.070 mp şi a fost înregistrat la valoarea administrativă (conform HG
834 şi ulterioare). Preţul de tranzacţie pe piaţă este de 10-12 USD/mp.
¾ Depozitul dat cu chirie unui terţ are următoarele caracteristici:
• suprafaţa utilă = 160 mp
• chiria din contract = 2 USD/lună/mp
• chiria de piaţă = 3 USD/lună/mp
• durata rămasă a contractului = 15 ani.
¾ Costul de înlocuire brut al clădirii este de 6.500 mil. lei, iar
• durata de viaţă economică rămasă estimată = 20 ani
• vechimea clădirii = 10 ani.
¾ Investiţiile în curs de execuţie nu mai sunt necesare.
¾ Stocul de materii prime şi materiale reevaluat este de 500 mil. lei.
¾ Din listingul de creanţe, două creanţe în valoare de 50 mil. lei au o vechime
mai mare de 2 ani, debitorii fiind în procedura de faliment.
¾ Întreprinderea X este proprietara unei brevet de invenţie, neînregistrat în bilanţ, dar folosit în activitatea proprie
cu următoarele efecte:
• economie de costuri materiale anuale 300 mil lei
• economie de costuri salariale anuale 80 mil. lei.
• durata rămasă de protecţie legală a brevetului este de 15 ani, iar cea economică este de 5 ani.

¾ Întreprinderea X are închiriat un magazin de vânzare a produselor proprii, încheind un contract cu proprietarul
magazinului în următorii termeni:
• durata rămasă a contractului 5 ani
• suprafaţa utilă a magazinului 80 mp
• chiria din contract 5 USD/lună/mp
• chiria de piaţă pentru contracte similare 8 USD/lună/mp.
¾ Datoriile din afara bilanţului sunt de 50 mil. lei.
¾ Cursul de schimb valutar 30.000 lei/USD.
¾ Cota impozitului pe profitul societăţii = 25%.
Ipoteze pentru evaluarea prin capitalizarea profitului

¾ Cota impozitului pe profitul societăţii = 25%.
¾ În cifra de afaceri nu este inclus venitul din chiria aferentă depozitului (fiind un activ în afara exploatării).
¾ La începutul anului 2002 va fi pusă în funcţiune o linie de fabricaţie care va diminua consumul de materii prime
şi materiale cu 10%; costul liniei tehnologice va fi de 500 mil. lei cu durată de amortizare normată de 8 ani.
¾ Costurile salariale ale managerilor sunt exagerate, iar ale muncitorilor sunt cu 30% inferioare celor din
întreprinderi similare.
¾ Impozitul aferent depozitului a fost de 10 mil. lei, iar amortizarea acestui depozit a fost de 12 mil. lei.
¾ Întreţinerea şi repararea utilajelor a fost făcută de o firmă aparţinând unei rude apropiate a proprietarului.
¾ Chiria plătită se referă la magazinul prin care îşi vinde produsele proprii.
¾ Întreprinderea nu este asigurată.
¾ Rata reală de bază fără risc este de 6%.
¾ Creşterea reală perpetuă sperată a profitului = 3%.
Ipoteze pentru evaluarea prin metoda DCF

¾ Durata de previziune explicită este de 4 ani.
¾ Rata anuală reală de creştere a cifrei de afaceri şi cheltuielilor (cu excepţia impozitului şi amortizării) este de
5% în perioada de previziune şi de 3% din anul 5 la ∞.
¾ Se va utiliza cash flow-ul net la dispoziţia capitalului investit (la dispoziţia firmei).
¾ Rata reală a dobânzii la credite este de 10%.
STUDIU DE CAZ – exemplul 2.
Un potenţial investitor financiar vă solicită să precizaţi dacă pachetul de

acţiuni integral al firmei necotate ZETA poate fi achiziţionat cu 5,5-6 mld.
lei.
Pentru a răspunde la solicitarea clientului dispuneţi de următoarele
informaţii şi ipoteze:
¾ Întreprinderea dispune de o hală de fabricaţie de 1.000 mp cu o
vechime de 30 de ani.
Hala are structura stâlpi şi grinzi din beton armat, acoperiş din
chesoane de beton cu hidro şi termoizolaţii. Anvelopa este parţial
din zidărie cărămidă, în rest geam armat pe structură metalică.
Pardoseala este din beton rolat, zugrăveli şi vopsitorii normale.
Hale industriale moderne se construiesc cu 220 USD/mp Ad
(1 USD = 27000 lei);

Preţurile de catalog pentru hale industriale (1965) variază între 900-925 lei/mp Ad;
Indicele de actualizare este 6.800.
Terenul:
Suprafaţa totală este de 2.000 mp, din care 1.000 mp sunt aferenţi halei;
Proprietăţi industriale comparabile se vând la valoarea de lichidare cu 120 USD/mp (clădire + teren
construit).
Maşinile si echipamentele au o depreciere fizică de 30%, iar preţurile actuale ale furnizorilor de
echipamente sunt de circa 5.000 mil. lei. Echipamentele noi au performanţe tehnico-economice cu
aproximativ 25% mai ridicate, comparativ cu cele deţinute de firmă.
Stocurile includ un lot de produse finite (produse chimice) refuzate de partenerul comercial şi care trebuie
neutralizate. Valoarea contabilă a stocului respectiv este de 200 mil. lei, iar cheltuielile de neutralizare sunt
de 250 mil. lei.
¾ Celelalte elemente patrimoniale sunt redate în tabelul de mai jos, aferent calculării ANC:
- mil.lei -
Elemente Valori contabile Valori corectate
Teren 120
Hală 1.300
Maşini, echipamente 1.200
Stocuri 600
Creanţe 300
Disponibilităţi 100
Furnizori, alte datorii 500
Credite termen lung 1.000
ACTIV NET 2.120
Ipotezele pentru previziunea cash flow-ului sunt:
¾ Previziunea se face în preţuri constante (termeni reali);
¾ Durata de previziune 5 ani;
¾ Profitul net (normalizat) din anul zero este 1.000 mil. lei;
¾ Marja de profit net se menţine la 10% din cifra de afaceri în întreaga perioadă de previziune;
¾ NFR-ul din anul zero va fi calculat pe baza elementelor din bilanţ, iar în intervalul de previziune se menţine la o
pondere de 5% din cifra de afaceri anuală;
¾ Costul real al capitalului propriu este 20%;
¾ Rata reală a dobânzii pentru creditul pe termen lung este de 10%;
¾ Cota de impozit pe profit este de 25%.
- mil. lei -
Anul 0 1 2 3 4 5
Cifra de afaceri 10.000 10.500 11.100 11.600 12.000 12.400
Profit net 1.000 ……….. ……….. ……….. ……….. ………..
± ∆ NFR -x- ……….. ……….. ……….. ……….. ………..
CF investiţional - 20 ……….. ……….. ……….. ……….. ………..
CF net din exploatare -x- ……….. ……….. ……….. ……….. ………..
Din informaţiile de piaţă au rezultat următoarele niveluri ale multiplicatorului PER, respectiv multiplicatorului Preţ/
AN contabil, pentru şase firme similare şi relevante.

Firma / Specificaţie A B C D E F
1. PER 7,2 5,7 5,8 6,2 5,4 5,1
2. Preţ/AN contabil 2,5 1,2 2,4 0,9 2,7 3,9
Notă:
Orice altă ipoteză neprecizată explicit şi necesară în judecata valorii va fi stabilită de către evaluator.

Vă aflaţi în postura de consultant al vânzătorului. Se cere, ca pe baza
informaţiilor prezentate în prima parte a raportului de evaluare, să estimaţi
valoarea afacerii BARCODE şi să stabiliţi opinia dumneavoastră de
începere a tratativelor de vânzare de către client.
În prima parte a materialului este prezentată, pe scurt, descrierea firmei
BARCODE şi aspecte privind evoluţia viitoare. Se cere aplicarea metodelor
relevante, prezentarea rezultatelor evaluării şi argumentarea opiniei
evaluatorului.
Cea mai mare parte a informaţiilor necesare estimării valorii sunt prezentate
în text. Dacă este nevoie de informaţii suplimentare, care să sprijine
evaluarea, puteţi să le consideraţi sub formă de ipoteze.
Scopul raportului de evaluare este estimarea valorii de piaţă a acţiunilor S.C. BARCODE S.A., în vederea vânzării de
către proprietar a unui pachet majoritar de acţiuni (51%). Firma nu este cotată.
Sunt disponibile următoarele informaţii referitoare la S.C. BARCODE S.A.:
1. DESCRIEREA ÎNTREPRINDERII
1.1 INFORMAŢII GENERALE
Societatea Comercială BARCODE S.A. are sediul în municipiul Braşov, strada Mihai Viteazu nr.1, judeţul Braşov.
Firma are un punct de lucru la Timişoara, pe str. Victor Babeş nr.21, unde se desfăşoară principalele operaţiuni şi
unul la Bucureşti.
Obiectul de activitate al societăţii este distribuirea şi implementarea sistemelor de culegere a datelor. Societatea a fost
înfiinţată în anul 1993, iar în 1994 a devenit distribuitorul firmei INTERMEC pentru România şi a implementat
primul sistem de gestiune de produse finite care utilizează coduri de bare.
Începând cu anul 2000 firma devine şi distribuitor al produselor MARKEM S.U.A. pe piaţa românească.
1.2 ASPECTE JURIDICE
S.C. BARCODE S.A. a luat fiinţă ca societate pe acţiuni în baza Legii 31/1990 privind înfiinţarea societăţilor
comerciale, contractul de societate fiind autentificat cu nr. 572/01.12.1993.
La data evaluării, capitalul social este de 25.000 mii lei, împărţit în 5.000 de acţiuni nominative în valoare nominală
de 5.000 lei fiecare.
¾ Drepturi de proprietate
Firma nu are în proprietate clădiri şi terenuri. Mijloacele fixe înscrise în patrimoniu sunt preponderent aparatura de
calcul şi tehnica informaţiei, comunicaţii, maşini pentru transport, birotică, mobilier etc. S.C. BARCODE S.A. deţine
autorizaţii pentru punerea în funcţiune de aparaturi care lucrează cu radiofrecvenţe, autorizaţii care nu se dau decât
firmelor româneşti.
¾ Închirieri, asocieri
Societatea are încheiate trei contracte de închiriere, pentru sediile sale:
birouri, str. Victor Babeş nr. 21, Timişoara, 2.950 USD/lună

birouri, str. 21 Decembrie nr. 150, Braşov, 875 USD/lună

birouri, str. Lucreţiu Pătrăşcanu, Bucureşti, 2.750 USD/lună
Chiriile din Braşov şi Bucureşti se situează la nivelul pieţei. În Timişoara contractul de închiriere, valabil încă trei ani
de la data evaluării, este încheiat la o chirie unitară de 2,95 USD/mp/lună, sub nivelul pieţei (chiria pentru spaţii
similare este la data evaluării de 5 USD/mp/lună.
¾ Litigii
La data evaluării S.C. BARCODE S.A. are pe rol un singur proces, în calitate procesuală de reclamant, împotriva
S.C. LUCEAFĂRUL S.A. Bacău pentru neplata sumelor datorate. Valoarea sumei aflate în litigiu şi nerecuperabilă
este de 300 mil.lei.
2. ASPECTE OPERAŢIONALE ŞI COMERCIALE

¾ Activitatea derulată
S.C. BARCODE S.A. este un distribuitor de echipamente şi tehnologie de culegere automată a datelor. Aceasta se
materializează prin achiziţia acestor echipamente şi a consumabilelor aferente şi vânzarea acestora la clienţi,
service-ul incluzând dezvoltarea de aplicaţii specifice şi implementarea sistemului, precum şi service în garanţie şi
post-garanţie.
Tehnologia de culegere automată a datelor este un proces foarte utilizat în economiile avansate, fiind o parte
importantă a sistemelor informaţionale ale firmelor. Codurile de bare sunt imprimate pe etichete şi poartă informaţii
variate despre produs. Acestea sunt citite cu ajutorul scanerelor şi, prin intermediul terminalelor portabile, informaţia
intră în sistemul informaţional al societăţii.
Echipamentele şi consumabilele sunt importante. Aplicaţiile sunt dezvoltate de către compartimentul tehnic al firmei,
iar service-ul este organizat de acelaşi compartiment.
¾ Furnizorii
Furnizorii de echipamente şi consumabile sunt importanţi pentru această afacere, de calitatea produselor lor şi de
relaţia construită cu aceştia depinzând bunul mers al activităţii.
Până în acest an BARCODE s-a aprovizionat doar de la firma INTERMEC CORPORATION din Olanda.
Plata se face, de obicei, la 60 de zile sau mai mult, aprovizionarea făcându-se pe bază de comandă, cu excepţia acelor
consumabile şi echipamente care au o viteză de rotaţie mai mare şi la care se fac stocuri.
Din anul 2000, firma BARCODE este şi distribuitor (exclusiv pentru România) al firmei MARKEM din SUA, care
oferă echipamente şi consumabile pentru marcare industrială (cu jet de cerneală).
¾ Planul de investiţii
Investiţiile preconizate sunt în primul rând în maşini pentru transport (necesare în activităţile de contractare clienţi şi
de service), în dotarea informatică a firmei (up-grade-uri la calculatoare), în tehnologia de comunicaţii a firmei.
De asemenea, se vor face investiţii în deschiderea şi amenajarea de birouri în Cluj, Buzău, Craiova, Constanţa şi Iaşi.
Investiţiile preconizate în perioada următoare sunt cu circa 15.000 USD/an superioare amortizării anuale.
¾ Analiza pieţei
Cadrul general. Factori de influenţă ai cererii
Domeniul în care activează BARCODE S.A. este unul care este considerat ca fiind de mare viitor în România. După
cum am arătat, tehnologia colectării automate a datelor are avantaje deosebite, aceasta fiind o parte integrală a
sistemului informaţional al firmei.
În prezent, când informaţia corectă şi obţinută în timp real stă la baza deciziilor într-un management performant,
sistemele informaţionale sunt într-un continuu proces de dezvoltare.
Pe plan mondial, tehnologiile de culegere automată a datelor sunt extrem de răspândite. În România, care este unica
piaţă pe care activează firma, această tehnologie a început să devină tot mai cerută, pe măsură ce avantajele ei sunt
cunoscute şi, în cazul firmelor exportatoare, datorită cerinţelor clienţilor.
Pe măsură ce devin consumatorii acestor tehnologi, clienţii doresc să dezvolte şi alte aplicaţii pentru produsele lor,
datorită avantajelor pe care le percep. Este de remarcat că o astfel de investiţie se apreciază că se amortizează în
aproximativ 6 luni, ceea ce este un alt factor de atractivitate.

Ritmul de creştere anticipat al cererii pentru produsele BARCODE este prezentat în tabelul următor, cu precizarea că
din anul 2006 firma va înregistra o dinamică stabilă (creştere cu 2% anual).
SPECIFICAŢIE 2001 2002 2003 2004 2005
Indici de creştere estimaţi

(baza în lanţ) 1,25 1,20 1,15 1,10 1,02
Clienţii
Condiţiile de plată impuse clienţilor sunt: avans, plata parţială la livrare şi restul într-un termen de câteva zile. De
obicei, încasările se fac greoi, într-un termen mediu de aproximativ 45 de zile.
Concurenţa
Concurenţa în domeniu este formată dintr-un număr relativ redus de firme, toate cu sediul central în Bucureşti.
Principalii concurenţi sunt firmele BAR CODE SYSTEMS, COMPUSOFT, CYSCO, BRIMTEX şi STAMEX. Din
datele colectate de la Camera de Comerţ şi Industrie reiese că la nivelul primei jumătăţi a anului 2000, BARCODE
deţinea un procent de 12% din totalul vânzărilor firmelor de profil. De remarcat este că aceste firme sunt cotate şi că
toate deţin în patrimoniu proprietăţile imobiliare necesare derulării activităţii operaţionale.
Evoluţia veniturilor
Veniturile exprimate în monedă constantă au trend crescător. Creşterea s-a datorat dezvoltării activităţii pe măsură ce
echipamentele au început să fie recunoscute pe piaţă.
3. ANALIZA ECONOMICO – FINANCIARĂ

Dinamica veniturilor
SPECIFICAŢIE 1998 1999 2000 2001

(estimat)
Indici de creştere reală a cifrei de afaceri
x 1,08 1,24 1,25
(baza în lanţ)
Veniturile firmei sunt reprezentate exclusiv de cifra de afaceri.
Structura costurilor
A fost calculată raportând fiecare element de cheltuială la veniturile totale. Structura a fost destul de omogenă în
perioada analizată şi este aşteptată o relativă menţinere a acesteia.
Rezultatul operaţional brut (din exploatare)
Firma a realizat rezultate operaţionale (Profit brut / Cifra de afaceri) la un nivel de circa 10-15%. Pentru anul 2001 se
prelimină o rată de rentabilitate operaţională (a cifrei de afaceri) de 16%. Estimarea pentru perioada următoare este
de creştere până la un nivel maxim de 20% al acestui indicator. Rezultatul financiar şi excepţional nu vor influenţa
profitul net al întreprinderii.
Indicatori de gestiune
Rotaţia stocurilor este influenţată semnificativ de momentul în care se face aprovizionarea şi de politica de desfacere.
Nivelul din anul 2000 este considerat semnificativ pentru afacerea derulată de BARCODE. Rotaţia creanţelor s-a
menţinut relativ echilibrată, astfel încât o durată medie de încasare a creanţelor de 45 zile poate fi considerată
normală. Rotaţia datoriilor pe termen scurt este ridicată (peste 110 zile) dar este influenţată de factori conjuncturali.
Perioada de achitare normală a datoriilor curente afacerii BARCODE este de circa 60 zile.
2001
SPECIFICAŢIE 1998 1999 2000
(estimat)
1. Rotaţie stocuri (zile cifra de afaceri) 42 47 45 45
2. Recuperare creanţe (zile cifra de afaceri) 57 42 47 45
3. Achitare obligaţii (zile cifra de afaceri) 109 120 110 60
Nivelurile estimate pentru anul 2001 se consideră reproductibile pe întreaga durată de previziune.

4. Alte informaţii
¾ Echipamentele şi mijloacele fixe din dotare au un cost de înlocuire brut, la data evaluării, de 945 mil. lei, durata
medie de viaţă rămasă este de 8 ani, iar durata de viaţă consumată medie de 4 ani. Stocurile, disponibilităţile şi
datoriile sunt înregistrate la valori curente şi nu necesită corecţii la data evaluării.
¾ Duratele de rotaţie ale stocurilor, creanţelor şi datoriilor pe termen scurt au fost discutate în cadrul analizei
economico-financiare.
¾ Volumul investiţiilor necesare susţinerii cifrei de afaceri prognozate a fost prezentat în cadrul aspectelor
operaţionale.
¾ Cota de impozit pe profit este de 25%
¾ Previzionarea cash flow-ului s-a realizat pe o bază majoritară
¾ Rata de actualizare va fi estimată pe baza următoarelor informaţii
Rata de bază fără risc: 4,5% Coeficientul Beta adecvat: 1,5
Prima de risc pe piaţa bursieră: 7% Prima de risc nesistematic: 10%
¾ Cursul de schimb la data evaluării: 1 USD = 30.000 lei.
¾ Evoluţia cifrei de afaceri este influenţată de ritmurile de creştere a cererii pe piaţa specifică (aşa cum au fost
evidenţiate în cadrul informaţiilor prezentate), pentru anul 2001 volumul cifrei de afaceri preliminată este de
500.000 USD (15 mld. lei).
¾ Din informaţiile de piaţă au rezultat următoarele niveluri ale multiplicatorului Preţ / CA, respectiv multiplicatorul
Preţ / AN contabil, pentru cinci firme similare şi relevante.
BAR CODE
SPECIFICAŢIE COMPUSOFT CYSCO BRIMTEX STAMEX MEDIA
SYSTEMS
1. Preţ / CA 0,25 0,27 0,31 0,43 0,29 0,3
2. Preţ / AN contabil 3,1 2,8 3,2 2,8 2,4 2,9
¾ Discountul adecvat pentru necotare este de 30%, iar prima de control adecvată este de 25%.
EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
Se vor completa tabelele următoare pe baza informaţiilor disponibile şi a ipotezelor asumate.
A. Abordarea patrimonială B. Abordarea prin fluxuri financiare actualizate
Activul net corectat - mil.lei -
Se vor preciza următoarele informaţii, inclusiv calculele
2001 Valori
Corecţii aferente, pe baza cărora se vor completa tabelele 1, 2 şi 3 cu
(31.06) corectate
calculele aferente previziunii fluxurilor financiare:
ACTIVE IMOBILIZATE 300 a) Ipoteze generale ……..……..……..……..…..…..
Imobilizări necorporale 19
a) cheltuieli de constituire 19
b) avantaj de contract 0
c) fond comercial (goodwill) 0 b) Rata de actualizare …………..……..……..……..
Mijloace fixe 280
Imobilizări financiare 1
STOCURI 1.933
CREANŢE 1.252 c) Durata de previziune explicită …………..…..…..
DISPONIBIL 253
TOTAL ACTIV 3.738
DATORII 2.917
Furnizori 2.113 d) Valoarea reziduală ………………..……..………
Alte datorii curente 804
Activ net contabil
Activ net corectat

Tabelul 1
mil.lei
2001 …….. …….. …….. …….. ……..
Cifra de afaceri (CA)
Indice de creştere anuală
Profit brut
Impozit profit
Profit net
Profit net/CA 12,8% 13,5% 14,3% 15,0% 15,0% ……
Tabelul 2
mil.lei
2001 …….. …….. …….. …….. ……..
Stocuri
Creanţe
Datorii curente
Necesar de fond de rulment
Variaţie NFR
Tabelul 3
mil.lei
2001 …….. …….. …….. …….. ……..
Flux de numerar
Profit net
Variaţie necesar de fond de rulment
Flux de investiţii
Flux din finanţare
Flux din afara exploatării
Cash flow total

Factor de actualizare
Cash-flow actualizat
Valoarea reziduală
Valoarea reziduală actualizată
Valoarea capitalului acţionarilor
C. Abordarea prin comparaţie
REZULTATELE EVALUĂRII
Metoda patrimonială ANC = _____________________
Metoda fluxurilor financiare actualizate VDCF = _____________________
Metode bazate pe comparaţie VCOMP = _____________________
RECONCILIEREA REZULTATELOR. OPINIA EVALUATORULUI

d EVALUAREA DE PROPRIETĂŢI IMOBILIARE
Să se estimeze, în vederea vânzării, valoarea proprietăţii imobiliare prezentate

mai jos:
TIPUL PROPRIETĂŢII: proprietate imobiliară de tip comercial – magazin

pentru produse industriale
Adresa: str. Dorna bloc 29, municipiul AAA, jud. BBB
Situaţia juridică: Proprietatea aparţine S.C. OLTEA S.A. Este liberă la
vânzare şi negrevată de obligaţii.
CARACTERISTICILE CONSTRUCŢIEI
¾ Structura: beton armat cu închideri de zidărie, panouri b.a. şi elemente vitrate, compartimentări din zidărie BCA,
pardoseală din mozaic turnat, zugrăveli în culori de apă, vopsitorie în ulei.
¾ Suprafaţa desfăşurată = 138,08 mp
¾ Suprafaţa utilă =118,26 mp
¾ Teren în cotă parte indiviză = 38,47 mp
¾ Anul construcţiei: 1985
¾ Proprietatea este amplasată la parterul unui bloc de locuinţe cu regim de înălţime P+4E, în zona centrală a
municipiului AAA
¾ Starea tehnică a construcţiei:
Fisuri în pereţii interiori de zidărie
Degradări de tencuială şi zugrăveli datorate infiltraţiei de apă de la instalaţiile defecte de la etajele
superioare
Grupul sanitar are instalaţia defectă la WC şi obiecte sanitare deteriorate
¾ Proprietatea are instalaţii comune cu cele ale imobilului la parterul căruia este amplasat.
¾ Utilizarea suprafeţelor închiriabile
spatii pentru vânzare = 88,72 mp
spaţii pentru depozitare = 20,4 mp
¾ Are acces la transportul rutier şi transportul în comun
¾ Are vad comercial bun, datorat zonei; deschidere la stradă de 15,43 m
¾ Nu beneficiază de reduceri sau scutiri de taxe.
¾ Spaţiu de parcare: la trotuar
¾ Nu are investiţii efectuate de la darea în folosinţă a imobilului.
DESCRIEREA ZONEI
¾ Situată în zona centrală a oraşului, zonă cu caracter comercial, rezidenţial, social şi administrativ, pe o arteră
principală a oraşului, strada Dorna
¾ Gradul de construire al zonei este mare
¾ Beneficiază de dotări complexe, edilitare şi urbane (reţele hidrotehnice, electrice, termo-tehnice)
¾ Există acces la transport public
¾ Populaţia din zonă este formată în principal din proprietari de apartamente şi se poate aprecia că veniturile
obţinute sunt peste media oraşului
CERERE-OFERTA
¾ Oferta de închiriere a spatiilor comerciale în zone similare: 2-4 USD/mp/lună
¾ În luna februarie 2000, spaţii comerciale similare, s-au vândut cu: 100-150 USD/mp.

DESCRIEREA PROPRIETĂŢILOR COMPARABILE
Elemente de comparaţie Proprietatea A Proprietatea B Proprietatea C

Adresa Str. Dorna bloc 23 Str. Parâng bloc 1A Str. Borsec bloc 20A
Amplasament parter din bloc P+4E parter din bloc P+4E parter din bloc P+4E
Localizare centrală mediană mediană
Vad comercial acelaşi acelaşi mai slab
Vechimea clădirii, ani 16 10 12
Suprafeţe Sc = 96 mp Sc = 151 mp Sc = 97 mp
Ad = 96 mp Ad = 151 mp Ad = 97 mp
Au = 81 mp Au = 133 mp Au = 82 mp
Dimensiuni la stradă L = 15,43 m L = 20,76 m L = 16,4 m
Loc parcare la trotuar la trotuar la trotuar
Spaţiu de vânzare 51 mp 73 mp 32 mp
Spaţiu depozitare 10 mp 25 mp 15 mp
Anexe sanitare da da da
Investiţii efectuate nu nu nu
Stare tehnică bună bună bună
Drept de proprietate integral integral integral
Preţ de vânzare, mii lei 185.000 270.000 175.000
Condiţii de finanţare la piaţă la piaţă la piaţă
Data tranzacţiei 01.02.2000 01.02.2000 01.02.2000
Pierderi din neocupare, întârzieri la plată 10% din VB Estimat 10% din VB Estimat 10% din VB Estimat
Cheltuieli exploatare 30% din VBE 30% din VBE 30% din VBE
Să se estimeze, în vederea vânzării, valoarea proprietăţii imobiliare prezentate mai jos:
TIPUL PROPRIETĂŢII: proprietate rezidenţială D+P+1E+M

Adresa: str. Argentina nr. 3002, sector 1, Bucureşti
Situaţia juridică: Proprietatea evaluată aparţine dlui M.O. Este liberă de orice sarcină.
CARACTERISTICILE CONSTRUCŢIEI
Structura: zidărie portantă, ferestre din tâmplărie lemn, acoperiş tip
şarpantă de lemn cu învelitoare de ţiglă, compartimentări din cărămidă,
finisaje obişnuite
Suprafaţa construită = 90 mp
Suprafaţa utilă =175 mp + dependinţe (35 mp demisol + 36 mp mansarda
+ 5,2 mp logie)
Teren = 300 mp
Anul construcţiei: 1930
Proprietatea este situată în zona ultracentrală a capitalei
Starea tehnică a construcţiei este medie spre bună
Clădirea are toate utilităţile necesare
Suprafaţa închiriabilă = 180 mp
Are acces la transportul rutier şi transportul în comun
Nu are spaţiu de parcare propriu, există posibilitatea parcării la trotuar
Neadecvare funcţională: nu este cazul

DESCRIEREA ZONEI
Situată în zona ultracentrală a oraşului, zonă cu caracter rezidenţial de lux, social şi administrativ
Beneficiază de dotări complexe, edilitare şi urbane (reţele hidrotehnice, electrice, termo-tehnice). Prezintă toate
caracteristicile unei zone urbane dezvoltate
Există acces la transport public variat: metrou, tramvai, autobuz; se găseşte în vecinătatea celui mai important
nod feroviar din capitală (Gara de Nord)
Există şcoli (Liceul I. L. Caragiale), Spitalul de urgentă, poştă, piaţă agro-alimentară, zone de agrement)
CERERE-OFERTA
Oferta de închiriere a proprietăţilor rezidenţiale similare: 16 USD/mp/lună
Oferta de vânzare pentru terenuri similare, în zonă: 300 USD/mp.
DESCRIEREA PROPRIETĂŢILOR COMPARABILE
Elemente de comparaţie Proprietatea A Proprietatea B Proprietatea C

Adresa Str. Argentina 3002 Str. Peru 2910 Str. Lima 4350
Regim de înălţime S+P+1E+M D+P+1E+M P+M
Amplasament pe colţ similar similar
Localizare intersecţie, ultracentral ultracentral ultracentral
An construcţie 1940 1941 1933
Suprafeţe Sc = 113 mp Sc = 64 mp Sc = 40 mp
Su = 280 mp Su = 200 mp Su = 60 mp
Subsol finisat da da nu
Mansardă 60 mp 30 mp 15 mp
Centrală termică proprie cu gaz metan proprie cu gaz metan sobă cu lemne
Parcare proprie nu are nu are are garaj
Suprafaţa teren 193 mp 100 mp 88 mp
Condiţii de finanţare cash cash cash
Stare tehnică bună bună nesatisfăcătoare
Drept de proprietate liberă liberă liberă
Preţ de vânzare, mii lei 4.000.000 2.200.000 600.000
Condiţii de finanţare la piaţă la piaţă la piaţă
Data tranzacţiei 06.2000 06.2000 05.2000
Pierderi din neocupare, întârzieri la plată 10% din VB Estimat 10% din VB Estimat 10% din VB Estimat
Cheltuieli exploatare 15% din VBE 15% din VBE 15% din VBE
Se cere realizarea unui raport de evaluare a proprietăţii imobiliare descrise

mai jos, în scopul estimării valorii de piaţă pentru vânzarea de către
proprietar. Raportul se va realiza în limita informaţiilor prezentate în
continuare, conform standardelor de evaluare ANEVAR.
Descrierea proprietăţii imobiliare supusă evaluării
Proprietatea imobiliară situată pe strada Y este compusă din teren de formă
rectangulară cu suprafaţa de 2.650 mp şi o construcţie de tip S+P+E.
Clădirea a fost construită în anul 1910 din zidărie de cărămidă, cu planşeu
de lemn peste parter, şarpanta este din lemn şi învelitoarea din ţiglă.

492,75 mp 292 mp 385 mp 750,5 mp 1140 mp

13,50 8 10 19 40
Diferenţă nivel 3,5
Diferenţă nivel 2,5

Terasă teren plan
28,50
27,50
36,50
38,50
11
TOTAL 3060,25 mp
Suprafaţa construită a clădirii este de 250 mp, suprafaţa desfăşurată 360 mp, iar suprafaţa utilă totală este de 320
mp, din care dependinţe 60 mp. Casa are toate dotările unei locuinţe: instalaţii electrice, apă, canalizare, WC,
încălzire cu sobe de teracotă, gaz metan, telefon.
Drepturile de proprietate sunt clare şi dovedite de extrasul de carte funciară A222 prezentat de către proprietar.
Proprietatea este utilizată de către proprietar, având destinaţia rezidenţială. In ultimii 25 ani proprietarul nu a mai
realizat investiţii, din cauza lipsei posibilităţilor financiare, ceea ce a accentuat degradarea clădirii. Gradul de uzură
total estimat este de 48% (cu uzuri mai semnificative la partea de instalaţii electrice, sanitare, încălzire, şarpantă,
finisaje).
In zonă, P.U.G. prevede posibilitatea construirii în regim de înălţime P+2 nivele, proprietatea de evaluat poate fi
ocupată în limita a 1.800 mp construibili.
Amplasamentul are toate utilităţile necesare, forma terenului este rectangulară cu o deschidere la stradă de 27,5 m
fiind singura proprietate cu această deschidere pe stradă. Construcţia este situată pe una din laturile laterale ale
amplasamentului. Partea din spate a terenului, pe o distanţă de 31,5 m, are o mică pantă cu o terasă la mijloc pe o
lăţime de 8m, aici fiind actualmente o livadă de pomi fructiferi. Suprafaţa de teren construibilă este de cca. 1500 mp.
• Amplasarea
Proprietatea este amplasată în zona centrală a municipiului XXX. In acest perimetru există cu preponderenţă
proprietăţi rezidenţiale, majoritatea case cu un singur nivel sau cu două nivele, cu teren, fronturile la stradă fiind în
general înguste (max. 15-20 m), clădirile fiind aliniate la stradă. Suprafeţele de teren aferente proprietăţilor de pe
această stradă nu depăşesc 1000 mp, frecvent având suprafeţe cuprinse între 400 şi 800 mp. Casele sunt în general
vechi, aspectul rezidenţial al zonei fiind influenţat negativ de trafic şi de aglomerarea proprietăţilor.
La ambele capete ale străzii (care este relativ scurtă, 60 numere) se dezvoltă zone comerciale preponderent
administrative (birouri, bănci, reprezentanţe). Este de presupus că pe strada unde se află proprietatea se vor dezvolta
mai puţine proprietăţi rezidenţiale şi mai mult alte tipuri de proprietăţi, comerciale sau speciale, datorită influenţei
zonei şi faptului că este o zonă prea puţin liniştită pentru proprietăţi rezidenţiale.
Strada este intens circulată, cu acces facil rutier şi pietonal, la aproximativ 100-150 m de staţiile de transport în
comun care fac legătura cu toate zonele oraşului. Zona ultracentrală se află la o distanţă de aproximativ 800 m.
Există foarte multe instituţii în apropiere: spitale, clinici, o fabrică, sediul a două bănci, instituţii de învăţământ şi
cultură, instituţii ale statului, licee şi grădiniţe. Gradul de ocupare a clădirilor cu destinaţie administrativă din această
zonă este de peste 90%. Pentru deservirea angajaţilor acestora s-au înfiinţat câteva magazine, dar tendinţa este în
continuare de înfiinţare de birouri. In blocurile din apropiere apartamentele se vând la preţuri ridicate, cu mult peste
nivelul pieţei, în primul rând datorită posibilei utilizări ca birouri.

Date despre piaţa imobiliară

Municipiul XXX este un oraş bine dezvoltat din punct de vedere economic şi se preconizează că dezvoltarea sa va
continua şi anii care urmează. Rata şomajului este la nivelul celei naţionale şi a scăzut în ultimii ani. In oraş se
regăsesc toate ramurile: industrie, servicii, comerţ.
• Cererea şi oferta
Cererea pentru proprietăţi rezidenţiale (case cu teren) este în creştere, prezentând însă anume particularităţi. Zonele
căutate sunt în general zone liniştite, retrase, cu acces facil şi cu utilităţi complete. In ultimii ani au început să se
manifeste tot mai des cereri pentru zone periferice, unde acum se dezvoltă cartiere de vile.
In funcţie de tipul de dezvoltare dorită, cererea este orientată spre anumite zone ale oraşului şi necesită anumite tipuri
de teren (din punct de vedere al dimensiunilor, accesului, utilităţilor etc.). Trebuie menţionat că municipiul XXX are
multe terenuri în pantă, iar zona centrală este îngustă, terenurile disponibile aici fiind de multe ori loturi mici, cu
front redus la stradă.
Pentru proprietăţi comerciale şi speciale există o mare presiune asupra zonei centrale şi a zonelor semicentrale,
precum şi asupra tuturor zonelor cu amplasament favorabil din punct de vedere comercial din cartiere. In funcţie de
scopul dezvoltării se caută terenuri cu o formă potrivită, front la stradă cât mai larg, dimensiuni corespunzătoare, în
funcţie de scop, acces facil, posibilităţi de parcare, dotare cu utilităţi.
Cererea pentru închirierea de spaţii administrative provine mai ales de la firmele de asigurări, bănci, alte instituţii
financiare, diverse reprezentanţe. Chiriile brute percepute pe spaţii centrale sunt de 10-15 USD/mp. Cererea este
semnificativă iar oferta este de multe ori neajustată acestui tip de cerere, în special pentru că în municipiu s-au
construit până în prezent foarte puţine clădiri noi, cu destinaţia specifică de birouri. Spaţii similare se tranzacţionează
cu preţuri între 800-1000 USD/mp util.
Din punct de vedere al terenurilor, oferta de terenuri libere este redusă, mult mai restrânsă în zonele centrale,
semicentrale şi unele zone rezidenţiale mai vechi. Din punct de vedere a dimensiunilor terenurilor centrale şi
semicentrale, rar se găsesc parcele care să depăşească 1000 mp. Majoritatea ofertelor sunt pentru parcele de 300 –
800 mp. In zona centrală nu sunt decât foarte rar oferte de teren, majoritatea tranzacţiilor fiind cu terenuri construite.
La data evaluării există o varietate de oferte de terenuri in municipiul XXX. Acestea variază de la parcele periferice
mai mari (până la 5000 mp) situate în cartiere periferice la care preţul de ofertă este de 5–10 USD/mp până la
terenuri ultracentrale, ale căror preţuri urcă până la 150 – 200 USD/mp. Oferta fiind foarte mică tranzacţii sunt
reduse în general cu proprietăţi pentru care construcţiile existente nu sunt în cea mai bună utilizare.
In zone rezidenţiale considerate de lux, oferta de terenuri variază de la 50 la 80 USD/mp, în funcţie de dimensiune,
poziţionare, utilităţi. In cartiere mai vechi şi mai apreciate de populaţie, oferta de terenuri depăşeşte rar dimensiunea
de 1000 mp, iar preţurile sunt de la 30 la 60 USD/mp.
Pe strada unde se află proprietatea, oferta de terenuri este redusă. Practic nu există terenuri libere în această zonă,
doar proprietăţi constând din teren şi construcţii.
• Tranzacţii
Tranzacţii de terenuri libere realizate recent în zonă (ambele proprietăţi în vecinătate, situate pe o stradă paralelă):
¬ 1600 mp, cu 30 mp front la stradă, înspre centru: 300.000 USD
¬ 1400 mp, cu 15 mp front la stradă, înspre un sediu bancar: 200.000 USD
La data evaluării alte tranzacţii sunt:
¬ cu două luni în urmă s-a încheiat o tranzacţie pe aceeaşi stradă la nr. 28, cu un imobil de 190 mp (care se
poate considera ca fiind o clădire standard, fără subsol, aflându-se în stare satisfăcătoare, deprecierea sa fiind
estimată la 20 % ) şi teren 750 mp, la 115.000 USD.
¬ la o dată foarte apropiată de data evaluării, pe aceeaşi stradă la numărul 53 s-a vândut o proprietate cu 850
mp teren şi o casă cu 4 camere, în stare bună (un nivel + subsol), aprox. 120 mp suprafaţă construită + 50
mp subsol, clădire standard, în stare bună, cu o depreciere cumulată de 25% - preţ de vânzare 120.000 USD.
Pentru închirierea proprietăţilor rezidenţiale (case, vile în zone centrale), chiriile variază în intervalul 500 – 800
USD, mărimea chiriei depinzând de dimensiuni, finisări de poziţionare şi acces. Trebuie remarcat că, pentru clădiri
poziţionate în zonă similară cu clădirea noastră şi finisaje adecvate, chiria se situează în partea superioară a
intervalului pieţei. Pentru conversia proprietăţilor rezidenţiale obişnuite ocupate de proprietari în spaţii de închiriere
sunt necesare costuri importante între 150-200 USD/mp desfăşurat pentru a îndeplini cerinţele de pe piaţa

proprietăţilor rezidenţiale închiriabile. Ratele de capitalizare (raportate la niveluri brute) constatate pe piaţa
proprietăţilor imobiliare rezidenţiale sunt în intervalul 7-10 %.
In vecinătatea amplasamentului, chiriile pentru spaţii comerciale sunt de 10-15 USD/mp util, în funcţie de suprafaţă,
dotări, acces, posibilităţi de parcare, poziţionare. Preţurile de vânzare pentru asemenea spaţii, s-au situat în ultimul
timp în intervalul 600 – 800 USD/mp util. Condiţiile pieţei, raportate la preţurile de tranzacţionare în dolari, au
rămas practic aceleaşi în ultimele 6 luni. In interval de un an, creşterea preţurilor a fost de 3 %.
Date despre piaţa construcţiilor

In prezent pe piaţă, preţurile pentru construirea unei proprietăţi rezidenţiale (casa de locuit) sunt de 250-280
USD/mp desfăşurat pentru construcţii.
Costurile de reamenajare a clădirii supuse evaluării pentru condiţii de locuit satisfăcătoare, eventual închiriere este
200 USD/mp construit şi 1 USD/mp amenajare curte, împrejmuiri, acces.
Pentru demolarea şi eliberarea terenului, costul mediu este de 55 USD/mp desfăşurat de construcţie.
Pentru proprietăţi comerciale cu destinaţia de spaţii administrative, nivelul costurilor de construcţie este de 350
USD/mp util de construcţie. La acesta se adaugă 50 USD/mp util pentru amenajări de teren: terasare, alei, parcări,
racord utilităţi potrivit tipului constructiv etc. Aceste costuri includ toate costurile directe şi indirecte si de aducere a
proprietăţii la gradul de ocupare estimat. Normativele de construcţii arată că la amenajări de spaţii comerciale, 15 %
din terenul construibil este amenajat cu alei, parcări etc. In mod uzual, pentru asemenea construcţii, raportul între
suprafaţa desfăşurată şi cea utilă este de 1,2. Din aria utilă, 95 % se poate considera închiriabilă.
NOTĂ: SUGERĂM MEMBRILOR ANEVAR SĂ ÎNCERCE REZOLVAREA UNUIA SAU MAI MULTOR
STUDII DE CAZ ŞI SĂ TRANSMITĂ LA IROVAL, PE SUPORT ELECTRONIC, PROPUNEREA DE
REZOLVARE. REZOLVĂRILE CELE MAI BUNE VOR FI PUBLICATE ÎN BULETINUL
INFORMATIV, CU NUMELE AUTORULUI.
INSTITUTUL ROMÂN DE CERCETĂRIICartea editată de IROVAL – „COERENŢE ŞI CORELAŢII ÎN EVALUAREA

ÎN EVALUARE
IROVAL ÎNTREPRINDERII”, autor dr. ec. Sorin V. Stan are ca scop sintetizarea celor mai
importante coerenţe, corelaţii şi adecvări ale indicatorilor utilizaţi în metodele de
evaluare recunoscute ale întreprinderilor necotate, înscrise în cele trei abordări.
Cartea se adresează în special evaluatorilor de întreprinderi membrii ANEVAR, care
COERENŢE au finalizat cursul de formare de evaluatori, organizate de Asociaţia noastră şi care
ŞI CORELAŢII ÎN posedă cunoştinţele de bază necesare.
EVALUAREA
ÎNTREPRINDERII Baza teoretică şi metodologică a acestei lucrări o constituie Standardele ANEVAR,
Standardele Internaţionale de Evaluare, ediţia 2000 şi Standardele Europene de
Evaluare, ediţia 2000. De asemenea, o altă sursă de informaţii a reprezentat-o cărţile
dr.ec. SORIN V.STAN
reprezentative de evaluare a întreprinderii şi investiţiilor, publicate în ultimii ani de
edituri prestigioase din SUA, Canada şi Marea Britanie. Autorul insistă asupra
importanţei cunoaşterii opticii actuale a evaluării, axate în principal pe logica
investitorului, care este dispus să facă o investiţie urmărind numai câştigul lui viitor,
Colecţia Biblioteca ANEVAR provenit din: dividendele estimate pentru a fi distribuite; creşterea valorii investiţiei
şi deci câştigul de capital din revânzarea întreprinderii; ambele efecte.
Fără nici o intenţie de polemică cu alte puncte de vedere, exprimate în unele lucrări
de evaluare a întreprinderii editate în România, autorul insistă asupra importanţei cunoaşterii opticii actuale a
evaluării, axate în principal pe logica investitorului, care este dispus să facă o investiţie urmărind numai câştigul lui
viitor, provenit din: dividendele estimate pentru a fi distribuite; creşterea valorii investiţiei şi deci câştigul de capital
din revânzarea întreprinderii; ambele efecte. Această carte, editată de IROVAL în septembrie 2001, poate fi încă
procurată de la IROVAL.

Cartea editată de IROVAL – „DIAGNOSTICUL ŞI EVALUAREA

ÎNTREPRINDERILOR COTATE ŞI NECOTATE ”, avându-l ca autor pe
doctorandul Daniel Manaţe, se adresează atât participanţilor la cursul de
formare de evaluatori de întreprinderi, organizat de ANEVAR, cât şi
ANEVAR este membru al: studenţilor care frecventează cursul de analiză diagnostic şi evaluarea
întreprinderilor, precum şi specialiştilor cu
Ö Consiliului Director al preocupări în domeniul evaluării. Daniel Manaţe
International Valuation
O contribuţie deosebită a autorului constă
Standards Committee – IVSC
în abordarea sistemică şi originală a
Ö Grupului European al categoriilor de diagnostic al întreprinderii,
Asociaţiilor de Evaluatori - orientate spre scopurile evaluării acesteia.
TEGoVA DIAGNOSTICUL
De asemenea, explicarea detaliată a
ŞI EVALUAREA
indicatorilor de eficienţă a pieţei de
Conţinutul articolelor publicate capital, cu reflexiile acestora asupra ÎNTREPRINDERILOR
reprezintă opiniile autorilor şi COTATE ŞI
cerinţelor de rentabilitate ale investitorului
nu neapărat poziţia oficială a NECOTATE
într-o întreprindere, este o altă realizare
ANEVAR.
notabilă a autorului; altfel spus, abordarea
evaluării întreprinderii se face de pe
Vă stăm permanent la poziţia investitorului potenţial, al cărui
dispoziţie pentru a răspunde scop este obţinerea unui venit acceptabil
oricăror întrebări legate de care să-i asigure, într-un termen rezonabil, Colecţia Biblioteca ANEVAR
asociaţie şi aşteptăm recuperarea capitalului investit.
sugestiile dvs. pentru Bibliografia amplă, consultată de autor,
îmbunătăţirea conţinutului precum şi experienţa acumulată în activitatea practică, se reflectă în structura
Buletinului Informativ. acestei cărţi, în înclinaţia de a detalia toate aspectele importante ale
procesului de evaluare şi în feed-back-ul dintre capitole.
Adresăm cititorilor noştri Cartea va apare în ianuarie 2002 şi poate fi procurată de la IROVAL.
exprimarea punctelor de AUREL IŞFĂNESCU
În contextul dezvoltării profesiei de
vedere şi opiniilor referitoare VASILE ROBU evaluator de întreprindere, învăţământul
la activitatea de evaluare. ION ANGHEL universitar românesc şi-a dovedit încă o
dată capacitatea de adaptare la cerinţele
actuale, incluzând „Evaluarea
Colectivul de redacţie: întreprinderii” printre disciplinele de
dr. ec. Sorin V. STAN specialitate la o serie de facultăţi cu
ing. Gheorghe BĂDESCU MAA EVALUAREA profil economic.
ing. Liliana OLTEAN ÎNTREPRINDERII Cartea îşi propune să ofere suficiente
ing. Nina RĂDOI argumente pentru înţelegerea faptului că
evaluarea firmei este un proces complex
Adresa noastră este: în care rolul esenţial îl are judecata
evaluatorului.
Calea Plevnei 46-48 Capitolele lucrării prezintă definiţiile
sector 1, Bucureşti unor termeni fundamentali în evaluarea
EDITOR
Tel.: 311 27 82; 315 65 64 TRIBUNA ECONOMICĂ întreprinderii şi abordează într-o
Tel/Fax: 315 65 05; 311 13 40 manieră unitară şi coerentă aspecte
referitoare la:
E-mail: iroval@anevar.ro elementele de fundament în înţelegerea problematicii evaluării
firmei (natura valorii principalelor tipuri de valoare, standardele şi
ISSN: 1224-8967 principiile de evaluare, procesul de evaluare a întreprinderii);
aspecte teoretice şi practice care permit realizarea diagnosticului
pentru evaluare;
prezentarea abordărilor şi metodelor de evaluare a întreprinderii;
detalierea semnificaţiei şi utilităţii costului capitalului în estimarea
valorii;
aspecte tehnice privind discounturile şi primele utilizate în evaluarea
întreprinderii;
evidenţierea extensiei cunoştinţelor de evaluare în conducerea
întreprinderii – managementul valorii.
Cartea se găseşte la editura Tribuna Economică.

Nr. 1/2002

Cotidianul Bursa mediatizează şi promovează

necesitatea activităţii de evaluare CUPRINS
în rândul oamenilor de afaceri şi al investitorilor
• PARTENERIAT MEDIA
În baza acestui parteneriat, membrii ANEVAR beneficiază de ANEVAR-GRUPUL DE PRESĂ
reduceri la abonamente şi la tarifele de publicitate în publicaţiile BURSA 1
BURSA.
Grupul de presă BURSA a fost fondat în anul 1990 fiind • EVALUAREA UNUI LBO 2
specializat pe publicaţii destinate oamenilor de afaceri din cele Autor: Doru Puiu Tiberiu
mai diferite domenii.
În prezent, grupul editează: • RATA DE BAZĂ FĂRĂ RISC
PENTRU EVALUAREA DE
Cotidianul Oamenilor de Afaceri Bursa – cel mai influent ÎNTREPRINDERI 8
cotidian de afaceri;
Autor: Doru Puiu Tiberiu
Suplimentul zilnic cu anunţuri de mică publicitate – anunţi
azi, apare mâine!; • CONSIDERAŢII PRIVIND
REEVALUAREA
Revista Bursa Construcţiilor (oportunităţi, proiecte, preţuri,
IMOBILIZĂRILOR
tendinţe); CORPORALE CONF.
Revista Bursa IT (informatică şi comunicaţii pentru H.G. 403/2000 12
dezvoltarea afacerilor); Autori: Dumitru Dumitriu-Dan
Revista Anul Financiar (evoluţii şi tendinţe în finanţe); Dumitru Dumitriu-Cristian
Bursa Ofertelor de Turism; • RAŢIONAMENTE ÎN

Bursa Cadouri de Crăciun. APLICAREA DISCOUNT-
URILOR ŞI PRIMEI DE
CONTROL 13
Sediul central: str. Popa Tatu, nr. 71, sector 1, Bucureşti;
Autor: Sorin V. Stan
Telefon: 021/311.23.31; 311.23.32; 311.23.33; 315.43.56.
Fax: 021/312.45.56;
E-mail: marketing@bursa.ro; office@bursa.ro
(Director de proiect: d-na Ramona Guţu).
Buletin informativ nr. 1 / 2002

EVALUAREA UNUI LBO
Doru Puiu TIBERIU
LBO (Levereged buy-out) este denumirea dată operaţiunii de cumpărare de către un grup restrâns
de investitori a unei companii, achiziţie finanţată în cea mai mare parte prin credit.
Ulterior investitorii achită datoria (respectiv plătesc dobânzile şi ratele) din fluxul financiar din
exploatare şi/sau din vânzări de active.
În cele mai multe cazuri, achiziţia se face având la bază intenţia acţionarilor de a vinde mai departe
compania după o perioadă de deţinere de 3 până la 7 ani: după ce activitatea firmei este dezvoltată şi cea
mai mare parte din datorie este plătită, se face o ofertă publică sau privată de vânzare. Această vânzare se
numeşte reversarea LBO.
În acest caz, LBO poate avea succes doar dacă generează, în prima perioadă, suficiente fluxuri
financiare pentru acoperirea serviciului datoriei şi dacă este interesantă pentru eventuali cumpărători, la
reversarea LBO.
Determinarea valorii unui LBO este critică pentru toate părţile implicate în tranzacţie. Vânzătorii
trebuie să cunoască valoarea afacerii pentru a decide dacă să vândă şi pentru a negocia cel mai bun preţ.
Cumpărătorii trebuie să determine valoarea tranzacţiei pentru a-şi stabili limitele în care pot licita şi
strategia. Deoarece nivelul de îndatorare este ridicat, creditorii trebuie să se asigure că fluxurile financiare
din exploatare şi vânzările proiectate de active sunt suficiente pentru acoperirea serviciului datoriei.
În evaluarea unui buy-out, abordarea cea mai utilizată este aplicarea unor multipli, calculaţi din
tranzacţii comparabile asupra profitului sau fluxului financiar istoric. De asemenea, pot fi utilizate
proiecţiile de fluxuri financiare împreună cu multiplii, dar nu atât în scopul evaluării, cât pentru
structurarea unui pachet de finanţare care să acopere cerinţele finanţatorului privind deservirea datoriei.
O altă abordare în evaluarea LBO este determinarea ratei interne de rentabilitate (RIR) pentru
investitori, în funcţie de diferite preţuri de cumpărare posibile. În acest caz, preţul maxim acceptabil este
cel care conduce la o rată de rentabilitate satisfăcătoare. Un multiplu poate fi utilizat ca un jalon, dar
rareori un multiplu redă capacitatea companiei de a genera fluxuri financiare viitoare, ca fundament al
unei valori corecte a acesteia.
Totuşi, chiar dacă are sens calcularea de către cumpărători a RIR, aceştia nu îşi stabilesc întotdeauna în
mod raţional rata minimă de rentabilitate, cu care să se compare RIR. Randamentul dorit depinde de riscul
afacerii şi de eşalonarea plăţilor datoriei. Ceea ce complică şi mai mult analiza este faptul că această rată
se modifică pe durata vieţii unui LBO, pe măsură ce datoria se reduce sau se vând active.
Având în vedere aceste aspecte, considerăm că cea mai indicată modalitate de evaluare este aplicarea
modelelor de actualizare a fluxurilor financiare viitoare.
Astfel, în cazul utilizării metodei CMPC, se estimează costurile medii ponderate ale celor două surse
de finanţare – prin îndatorare şi prin capital, iar aceste costuri sunt utilizate pentru actualizarea fluxurilor
financiare nete din exploatare şi a valorii reziduale.
Deşi metoda se bazează pe premisa că structura de capital rămâne neschimbată, considerăm că poate fi
folosită şi în cazul în care raportul datorie – capital se modifică pe perioada de evaluare. Desigur că
ajustarea costului capitalului pe durata vieţii unui LBO este complicată, greoaie şi rareori făcută corect.
În acest caz, se recomandă aplicarea metodei valorii actualizate ajustate (VAA), care este o abordare
corectă într-un mediu în care structura de capital se modifică. În continuare, se va utiliza o combinaţie de
CMPC şi VAA, plecând de la un caz real.
2 Buletin informativ nr. 1/2002

Afacerea
În condiţiile unui mediu economic advers, dar şi datorită globalizării economiei şi creşterii
competitivităţii internaţionale, mai multe societăţi comerciale decid să se restructureze.
Astfel, o societate a luat decizia strategică de a se concentra asupra domeniului de activitate principal,
renunţând la o sucursală care are ca obiect de activitate asamblarea de calculatoare. Managerii sucursalei
sunt interesaţi să o cumpere şi pot monta o schemă de finanţare de tip mezanin (pe trei niveluri), şi anume:
finanţare de la o bancă care este interesată să devină creditor preferenţial (care are prioritate la
încasare în cazul lichidării);
finanţare subordonată de la un fond cu capital de risc, finanţare pentru care fondul dobândeşte şi
dreptul asupra unui pachet de acţiuni;
finanţare proprie.
Managerii consideră că pot creşte performanţele sucursalei şi, după 3 ani, pot găsi un cumpărător
pentru aceasta.
În consecinţă, ei au făcut o ofertă de 11,9 milioane USD pentru preluarea sucursalei. De menţionat că
părţile (vânzătorul, cumpărătorul şi finanţatorii) au stabilit că tranzacţiile se vor realiza în USD.
Finanţarea se asigură printr-o combinaţie de credit bancar de 8,7 milioane USD şi 2,5 milioane USD
credit subordonat de la fondul de risc. Prin contract, fondului cu capital de risc i se asigură o parte din
companie în cazul vânzării acesteia (la momentul vânzării se va emite un varant - un certificat prin care
deţinătorul este autorizat să cumpere un anumit număr de acţiuni, la un preţ convenit şi într-un interval de
timp stabilit). Diferenţa de 0,7 milioane USD este capital asigurat de manageri şi alţi investitori privaţi.
Plecând de la un nivel de vânzări de 9,2 milioane USD în anul următor, managerii consideră că le pot
creşte cu 10% în următorii 2 ani, după această perioadă previzionându-se o creştere la infinit cu 3% pe an.
Costurile de exploatare (materiale, cheltuieli de personal, desfacere, administrative şi generale) sunt
estimate a se menţine pe întreaga perioadă la 47% din vânzări. Amortizarea este de 1 milion USD în
primul an şi creşte în ritm cu vânzările. Se fac investiţii de menţinere la nivelul amortizării prelevate şi de
fond de rulment de 10% din vânzări. Rata de rentabilitate cerută în cazul activelor din industria
calculatoarelor este de 18%, iar rata de impozit pe profit este de 25%.
Evaluarea tranzacţiei
Metoda valorii actualizate ajustate (VAA) stabileşte valoarea unei companii îndatorate (VL) ca fiind
valoarea firmei fără datorii (VU) plus valoarea actualizată a reducerii impozitului datorită plăţilor datoriei
(PVTS)1:
VL = VU + PVTS (1)
Valoarea firmei fără datorii (VU) este determinată de profitul din exploatare generat de activele
acesteia. Datoria suportată din aceste fluxuri influenţează crescător valoarea firmei, deoarece cheltuielile
cu dobânzile sunt deductibile fiscal, spre deosebire de dividendul plătit acţionarilor. Ca atare, valoarea
după impozitare pentru acţionari creşte cu atât mai mult cu cât se plătesc dobânzi şi nu dividende.
Dacă notăm cu N numărul de ani în care compania rămâne sub LBO, ecuaţia (1) se poate rescrie:
N I T
Xt s × rD,i × D t,i TVN
VL = ∑ (1 + r + ∑∑ (1 + r ) + (2)
A) (1 + rA )I
t
t =1 i=1 t =1 D,i
1
Din această valoare ar trebui deduse costurile suplimentare legate de companii aflate în dificultate dar, în acest
exemplu, astfel de costuri nu sunt necesare. De altfel, principala restricţie la derularea unui LBO este existenţa unor
fluxuri financiare relativ stabile, deci probabilitatea apariţiei de dificultăţi în serviciul datoriei este redusă.
Buletin informativ nr. 1/2002 3
Această ecuaţie arată că valoarea firmei se poate împărţi în trei componente. Primele două componente
reprezintă valoarea generată de tranzacţie pe durata LBO. A treia componentă este valoarea prezentă a
preţului companiei când aceasta este vândută la reversarea LBO.
Primul termen al ecuaţiei estimează valoarea din exploatare pe durata LBO prin actualizarea
fluxurilor financiare din exploatare (Xt) la rata de rentabilitate cerută (rA).
Al doilea termen stabileşte valoarea actualizată a reducerii de impozit pe durata LBO, datorită
deductibilităţii dobânzilor.
S-au folosit următoarele notaţii:
• rD,i este rata dobânzii pentru creditul tip i,
• Dt,i este creditul tip i scadent,
• s este cota impozitului pe profit.
Dobânzile plătite în fiecare an se multiplică cu rata impozitului pe profit şi se actualizează cu o
rată corespunzătoare pentru a obţine valoarea actualizată a reducerii de impozit.
Cel de al treilea termen este valoarea actualizată a valorii reziduale (TVN), considerată valoare
a sucursalei la reversarea LBO. Pentru determinarea acestei valori, având în vedere structura
stabilă a capitalului companiei după LBO, se utilizează metoda CMPC. În acest caz rata de
actualizare este constantă şi se determină conform ecuaţiei (3), unde D este ponderea datoriei
în total capital, r D este costul mediu al datoriei. Valoarea reziduală care rezultă este împărţită
între fondul de risc şi investitori, în conformitate cu clauzele contractuale respective.
 (1 + r A ) 
rCMPC = r A - s × rD × D ×  (3)
 (1 + rD ) 
Ecuaţia (2) arată de ce abordarea VAA este cea mai indicată pentru evaluarea LBO. Trăsătura
distinctivă a acestei tranzacţii este aceea că structura de capital nu este stabilă în timp, respectiv raportul
datorie – capital se reduce în timp. Ca urmare, rata de rentabilitate cerută a capitalului şi costul capitalului
se modifică, pe măsură ce creditorii sunt plătiţi.
În acest caz, metoda VAA utilizează pe rA, rata de actualizare a fluxurilor financiare în ipoteza
finanţării în totalitate prin capital (primul termen din ecuaţia (2)) care este independent de structura
datorie-capital. În plus, valoarea reducerii de impozit datorită plăţii dobânzilor (al doilea termen din
ecuaţia (2)) poate fi estimat cu exactitate ştiind serviciul datoriei pe durata LBO.
Tabelul 1 prezintă proiecţia fluxurilor de exploatare pentru sucursală. Fluxurile financiare libere sunt
de circa 2 milioane USD în anul următor şi ajung la 2,3 milioane USD în cel de al treilea an, la sfârşitul
căruia LBO este reversat. Ulterior, fluxurile cresc cu 3% anual. În tabelul 2 se prezintă proiecţiile
exploatării şi planul de finanţare a LBO.
Fluxuri către finanţatorii de credit şi capital

Banca oferă 8,7 milioane USD cu o dobândă de 14%. Ratele anuale ale acestui credit sunt de 0,87
milioane USD, iar restul creditului este achitat la reversarea LBO.
Fondul cu capital de risc oferă 2,5 milioane USD cu o dobândă de 9%, credit restituit într-o singură rată
la finalul celui de al cincilea an al LBO. Dobânda este redusă, deşi creditul este subordonat, deoarece
finanţatorul primeşte un varant pentru un pachet de acţiuni de 35%.
Varantul poate fi exercitat la dorinţa finanţatorului, dar nu mai devreme de cel de al treilea an, la
momentul reversării LBO. În lipsa acestei clauze, acest credit ar fi costat 15%. De altfel, în general,
finanţatorii din fonduri cu capital de risc cer o rată totală de rentabilitate la investiţia lor de minimum 30%
(v. tabelul 4).

Tabelul 1
Flux financiar din operaţiuni
- mii USD -
An 1 An 2 An 3
Vânzări 9200 10120 11132
Cheltuieli 4324 4858 5343
Amortizare 1000 1100 1210
Profit exploatare 3876 4162 4579
Impozit profit 969 1041 1145
Profit net înainte de plata dobânzii 2907 3122 3434
plus amortizarea 1000 1100 1210
Flux financiar brut din exploatare 3907 4222 4644
minus investiţii în:
Imobilizări 1000 1100 1210
Fond rulment 920 1012 1113
Flux financiar liber de datorii (FFLD) 1987 2110 2321
Tabelul 2
Fluxuri financiare pentru investitori şi creditori
- mii USD -
An 1 An 2 An 3
Profit exploatare 3876 4162 4579
Dobândă credit bancar (14%) 1218 1096 974
Dobândă credit subordonat (9%) 225 225 225
Profit impozabil 2433 3066 3604
Impozit 608 767 901
Profit net 1825 2300 2703
Plus amortizarea 1000 1100 1210
Flux financiar brut 2825 3400 3913
minus investiţii în:
Imobilizări 1000 1100 1210
Fond rulment 920 1012 1113
Flux pentru creditori 905 1288 1590
Rate credit bancar 870 870 870
Flux pentru investitori 35 418 720
Credit bancar 7830 6960 6090
Credit subordonat 2500 2500 2500
Total credit 10330 9460 8590
Evaluarea planului de LBO

Evaluarea planului din tabelul 3 utilizează ecuaţia (2). Primul termen este valoarea din exploatare pe
durata LBO. Fluxurile financiare sunt actualizate cu rata de rentabilitate cerută de 18%, ceea ce conduce la
o valoare de 4,6 milioane USD.
Pentru calcularea termenului al doilea al ecuaţiei (2) se calculează efectul asupra impozitului a plăţii
dobânzii la creditul bancar, pe perioada primilor 3 ani. Fiecare dolar de dobândă reduce impozitul pe profit
cu 0,25 USD.
De exemplu, dobânda de 1,218 milioane USD plătită în primul an conduce la o reducere a impozitului
de 0,3 milioane USD. Actualizarea celor 3 ani de reduceri de impozit la rata dobânzii de 14% duce la o
valoare prezentă de 0,642 milioane USD.
Similar se stabileşte efectul plăţii dobânzii în primii 3 ani la creditul subordonat, respectiv 9% la 2,5
milioane USD. Efectul asupra impozitului este anual de 0,056 milioane USD sau, prin actualizare la rata
pieţei de 15%, o valoare actualizată pe 3 ani de 0,128 milioane USD. Împreună, efectele actualizate ale
plăţilor de dobânzi sunt de 0,77 milioane USD. Trebuie stabilită şi valoarea reziduală a companiei după
cei 3 ani, când LBO este reversat. Se presupune că sucursala va fi finanţată după cei 3 ani cu o structură
datorie-capital 45 - 55%, caracteristică industriei din care face parte, iar rata la care se poate obţine această
structură de către companie este de 10%. Conform ecuaţiei (3), costul mediu ponderat al capitalului este
de 16%:
Ca atare, valoarea reziduală este determinată cu modelul Gordon:
TVN = 2,32 × 1,03/(0,16 - 0,03) = 18,4 milioane USD
 1,18 
rCMPC = 0,18 −  0,25 × 0,10 × 0,45 × ≈ 0,16
 1,10 
care poate fi considerată valoarea de piaţă pentru sucursală la finele celui de al treilea an. Valoarea
prezentă a valorii reziduale la o rată de 18% este de 11,19 milioane USD.
Suma celor trei termeni este de 16,57 milioane USD. Dacă se deduce valoarea de 11,9 milioane USD,
finanţarea iniţială prin datorie şi capital a LBO, valoarea netă prezentă care se distribuie investitorilor de
capital (fond de risc şi investitorii iniţiali) este de 4,67 milioane USD.
Fluxuri financiare pentru fondul cu capital de risc şi investitorii iniţiali

În tabelul 4 se prezintă aceste fluxuri financiare.
Fondul cu capital de risc asigură 2,5 milioane USD din preţul iniţial, credit pe o perioadă de 5 ani cu o
dobândă de 9%. În plus, varantul pentru un pachet de 35% din capital poate fi exercitat la finele anului 3,
la valoarea capitalului de la acea dată.
Din tabelul 3 rezultă că valoarea capitalului este de 9,8 milioane USD (valoarea reziduală de 18,38
milioane USD minus cei 8,59 milioane USD pentru creditori). Valoarea pentru fondul cu capital de risc
este de 3,43 milioane USD. Aceste fluxuri generează o rată internă de rentabilitate de 34%, satisfăcătoare
pentru fondul cu capital de risc.
Investitorii iniţiali de capital (managerii şi partenerii acestora) contribuie cu 0,7 milioane USD şi obţin
toate fluxurile financiare rămase după serviciul datoriei. La reversarea LBO ei primesc 65% din valoarea
capitalului, respectiv 6,37 milioane USD. Rata de rentabilitate rezultată este de 127%.
De notat că sucursala este vândută managerilor. Dacă cumpărătorul ar fi fost însă o firmă care ar fi
finanţat de la început afacerea cu o structură datorie - capital de 45 - 55%, valoarea sucursalei pentru
cumpărător ar fi fost de 15,8 milioane USD (valoarea prezentă cumulată a FFLD şi valoarea reziduală din
tabelul 3). De menţionat că această valoare ar fi tot o valoare de investiţie (nu o valoare de piaţă). Pentru
a-şi maximiza valoarea pentru acţionarii săi, în cazul vânzării sucursalei, compania-mamă ar trebui să
considere acest nivel ca minim. Diferenţa ar apare în momentul în care piaţa ar putea stabili alţi parametri
de desfăşurare a activităţii sucursalei.

Tabel 3
Evaluarea planului de LBO
- mii USD -
An 0 An 1 An 2 An 3
Flux financiar liber de datorii (FFLD) 1.987 2.110 2.321
Reducere impozit/dobândă credit bancar (R 1) 305 274 244
Reducere impozit/dobândă credit subord. (R 2) 56 56 56
Valoare reziduală 18.388
Datorie (credit de plată) 8.590
Valoare reziduală investitori 9.798
Valoare prezentă FFLD (18%) 4.612
Valoare prezentă R 1 (14%) 642

Valoare prezentă R 2 (15%) 128
Total valori prezente R 1 şi R 2 771
Valoare prezentă a valorii reziduale (18%) 11.191

Total valoare 16.574
Tabel 4
Fluxuri către fondul de risc şi investitorii iniţiali
- mii USD -
An 0 An 1 An 2 An 3 An 4 An 5
Fondul de risc
Fluxuri către fondul de risc -2.500 225 225 225 225 2.725
Varantul 3.429
Total -2.500 225 225 3.654 225 2.725
RIR - fond de risc 34%
Investitorii iniţiali (management)
Fluxuri către capital -700 35 418 720
Parte din valoarea reziduală 6.369
Total -700 35 418 7.088
RIR - investitori iniţiali 127%

RATA DE BAZĂ FĂRĂ RISC

pentru evaluarea de întreprinderi
Doru Puiu TIBERIU
Rata fără risc este o componentă de bază în calcularea ratelor de actualizare în cadrul mai multor metode
de evaluare: CAPM, CAPM modificat sau modelul de evaluare a activelor financiare prin arbitraj (APM –
Arbitrage Pricing Model). Reamintim că modelul de evaluare a activelor financiare (CAPM - Capital
Asset Pricing Model) este descris prin:
E (Ri ) = Rf + β×RPm
respectiv: randamentul estimat al titlului i este suma dintre rata fără risc şi produsul dintre beta (care
descrie riscul aferent titlului) şi prima de risc a pieţei în întregime (sau al unui titlu cu beta = 1).
Definiţia cea mai des întâlnită în literatura de specialitate pentru rata fără risc este: rata de
randament minim admisibilă pentru un investitor raţional. Cu alte cuvinte, rata fără risc este o noţiune
simplă, care se poate constata însă că este sursă a surprinzător de multor confuzii.
Astfel, în literatură se pot întâlni următoarele recomandări privind stabilirea nivelului ratei fără risc
(în paranteze sunt indicate lucrările respective, conform listei bibliografice din subsolul articolului):
• Rata discontului la bonurile de tezaur pe termen scurt (5,8,9,10);
• Randamentul obligaţiunilor de tezaur pe 10 ani (1,2,11);
• Randamentul obligaţiunilor de tezaur pe 30 ani (3,6);
• Randamentul la titluri de participare la fonduri cu portofolii monetare de înaltă calitate (4,10);
• Randamentul instrumentelor monetare de pe piaţă (7);
• Randamentul obligaţiunilor emise pe pieţele externe (5).
De menţionat că, având în vedere că majoritatea literaturii consultate este de origine nord-americană
(cu excepţia 5), jaloanele sunt asimilate pieţei SUA.
De aceea, merită să menţionăm că pe această piaţă coexistă titluri emise de stat cu diverse scadenţe,
o prezentarea a sistemului fiind făcută în nota (A) de mai jos.
Se remarcă faptul că, în majoritatea lor, autorii recomandă titlurile de stat ca furnizoare de nivel al
ratei fără risc, lucru normal, având în vedere autoritatea statului de a colecta impozite şi de a controla
cantitatea de monedă de pe piaţă, ceea ce face improbabil riscul de neplată a obligaţiilor asumate prin
emisiunea de obligaţiuni de stat.
Această garanţie nu este, însă, suficientă pentru a face ca un instrument să fie fără risc în termeni
reali, deoarece el este supus, în funcţie de scadenţa sa, riscului de modificare a nivelului inflaţiei, care
modifică puterea de cumpărare a banilor ca şi riscului de modificare a dobânzii de pe piaţă, ceea ce poate
conduce la micşorarea preţului titlului şi deci a randamentului său. De aceea, T bills par a fi cel mai
normal instrument fără risc, având în vedere scadenţa lor redusă, respectiv incertitudinea privind nivelul
inflaţiei este neglijabilă pe durata câtorva săptămâni sau luni (desigur, pe o piaţă stabilă).
Pe de altă parte, dacă se consideră T notes (pe termen mediu) există date prelucrate (cel mai
important furnizor este Ibbotson&Associates). Dar luarea în calcul a T bonds (pe termen lung) are
avantajul coincidenţei între longevitatea acestei rate cu durata nelimitată în care se presupune reproducerea
profitului net mentenabil pe termen lung, rezultat al deţinerii de acţiuni. Însă maturitatea mai mare
conduce la includerea în randamentul T bonds a riscului inerent al fluctuaţiei preţurilor pe piaţă datorită
modificării dobânzii: de aceea, în mod normal, titlurile de stat (şi nu numai acestea) au randamente cu atât
mai mari cu cât scadenţa este mai îndelungată.
Astfel, Damodaran (6) recomandă utilizarea fie a randamentului T bills corectat pe fiecare an de
prognoză cu estimările pe perioadele următoare, ceea ce presupune şi ajustarea pe fiecare perioadă a
primei de risc, fie nivelul T bonds, având în vedere potrivirea durabilităţilor (despre durabilitate – nota
(B)). Damodaran prezintă şi argumente pentru fiecare variantă. Practic, pe perioada în care evoluţia
dobânzilor urmăreşte modele istorice în ceea ce priveşte ratele pe termen scurt şi lung iar beta are o
valoare aproximativ unitară, rezultatele sunt similare în fiecare din cele 3 variante.
Dacă evoluţia dobânzilor deviază de la modele istorice şi/sau beta diferă semnificativ de 1,
răspunsurile sunt diferite. Dacă randamentele pe termen lung sunt mai mari, aceasta conduce la o valoare
mai mare a ratei fără risc, deci la supraevaluarea ratei de actualizare, respectiv la o subevaluare. În final,
Damodaran îşi exprimă preferinţa pentru rata T bonds.
Un alt autor care discută pe larg despre rata fără risc este Copeland (2). Acesta defineşte rata fără
risc ca fiind randamentul unui titlu sau al unui portofoliu de titluri care nu au nici un risc de neîncasare şi
nu sunt corelate cu randamentul altor active financiare din economie.
Teoretic, cea mai bună estimare este randamentul unui portofoliu cu beta egal cu zero, a cărui
construcţie însă ar costa relativ mult şi este dificil de realizat. De aceea, Copeland recomandă utilizarea
randamentului T notes cu scadenţă la 10 ani deoarece:
Este vorba de un randament pe o durată mai mare, durată care se apropie de durata de previziune
a fluxului financiar al firmei de evaluat. În cazul T bills această condiţie nu corespunde
(durabilitatea acestora este mai mică). De aceea, dacă s-ar considera randamentul T bills, ar
trebui luate randamentele estimate pentru fiecare perioadă viitoare, nu cele curente. Dar
randamentul pe termen mediu poate fi o estimare foarte bună pentru media geometrică a
randamentelor pe termen scurt, estimate pe orizontul de evaluare;
Randamentul pe 10 ani aproximează durabilitatea unui portofoliu index de piaţă – exemplu
Standard&Poor’s 500 – deci utilitatea sa este consistentă cu beta şi cu primele de risc ale pieţei
estimate pentru aceste portofolii;
Rata de randament a titlurilor de stat pe 10 ani este mai puţin sensibilă la două probleme care
apar la utilizarea ratei pe termen lung (deşi aceste două influenţe sunt minore):
− preţul este mai puţin sensibil la modificările neaşteptate ale inflaţiei, deci are un beta mai
mic decât în cazul ratei pe 30 de ani;
− prima de lichiditate cuprinsă în rata pe 10 ani este, în general, mai mică decât cea inclusă în
rata pe 30 de ani.
Din punctul de vedere al comparării durabilităţilor, Copeland are dreptate.
Ce se întâmplă însă dacă durabilităţile nu sunt asemănătoare:
Dacă se consideră un jalon cu o durabilitate mai mică (T bills), în momentul în care evaluarea se
face pe o perioadă medie, există riscul de reinvestire la fiecare scadenţă (nu există certitudinea
că, la încasarea după o scadenţa scurtă, mai există oportunităţi de plasare la cel puţin acelaşi
nivel de câştig şi deci, pe întreaga perioadă de deţinere, randamentul nu mai poate fi menţinut);
Dacă se consideră un jalon cu o durabilitate mai lungă (T bonds), există riscul de modificare a
dobânzii pe perioada până la scadenţă, de asemenea cu consecinţa modificării randamentului
titlului.
Copeland propune construirea previziunilor într-o valută stabilă (de exemplu USD) şi utilizarea ratei
caracteristice acelei ţări (SUA). Alternativ, la construirea previziunilor în valuta locală, trebuie luaţi în
considerare ceilalţi factori care pot influenţa, de exemplu: implicarea statului în stabilirea cursului valutar,
distorsiuni ale randamentului titlurilor de stat (de exemplu, în lipsa finanţării externe a deficitului bugetar,
statul este obligat să accepte randamente mai ridicate pentru acoperirea necesarului de pe piaţa internă),
rata şi impredictibilitatea inflaţiei, diferenţe în sistemul de impozitare.

De altfel, Copeland demonstrează că, în cazul statelor cu economii dezvoltate, nu există diferenţe în
ceea ce priveşte costul capitalului – ceea ce ar putea conduce la concluzia unei coincidenţe a ratelor fără
risc. De subliniat din nou că această concluzie este valabilă doar pentru statele cu economii stabile; pentru
celelalte ţări, piaţa financiară este îngustă şi nu există obligaţiuni de stat emise pe termen lung. Chiar dacă
ar exista un randament – jalon, acesta poate să nu fie liber de risc – este cazul unor ţări care au intrat în
incapacitate de plată.
În concluzie, randamentul titlurilor de stat emise pe piaţa internă de către statul român nu este o
estimare bună pentru rata fără risc, în cazul unui investitor potenţial străin. Aceste titluri sunt emise pe
termen scurt (maximum un an; au existat câteva emisiuni pe termen mediu însă acestea au fost dedicate
acoperirii unor datorii ale statului către fosta Companie Naţională a Petrolului sau Banca Agricolă) şi au o
lichiditate relativ redusă; în plus, piaţa lor este extrem de puţin transparentă. În al doilea rând, datorită
impredictibilităţii şi nivelului ridicat al inflaţiei, nu se poate determina un randament real plecând de la
randamentul nominal al acestora.
Mai mult, construirea de previziuni într-o valută stabilă (de preferat USD, deoarece există date de
pe acea piaţă privind ratele fără risc) nu poate fi recomandată, deoarece (încă?) Banca Naţională
controlează cursul leu-dolar, folosindu-l ca o ancoră în reducerea inflaţiei (de exemplu, dacă inflaţia a fost
în 2001 de 30,2%, leul s-a devalorizat faţă de dolar cu doar 20,3%).
Prin urmare, considerăm că varianta utilizării randamentului obligaţiunilor emise peste hotare
(propusă în lucrarea 5) este cea mai bună estimare a ratei fără risc caracteristică pieţei noastre, în optica
unui investitor extern. Acest randament redă, în viziunea investitorilor externi, riscul sistematic sau de
piaţă (risc care afectează un număr mare de active, inclusiv o ţară întreagă).
Pentru exemplificare, în nota (C) se redau date despre câteva astfel de emisiuni ale statului român,
în comparaţie cu cele realizate de unele firme.
La concluzia de mai sus trebuie făcute două remarci:
• randamentul emisiunilor de titluri este unul nominal; pentru a stabili rata reală fără risc, trebuie
dedusă rata inflaţiei de pe piaţa de emisiune: Germania, SUA sau zona euro;
• trebuie luată în calcul durabilitatea, respectiv se iau în considerare acele emisiuni cu durabilităţi
comparabile cu orizontul de evaluare; de exemplu:
− dacă se evaluează acţiuni cotate pe piaţă, având în vedere că strategia “buy and hold”
(cumpără şi păstrează) nu mai este atât de des întâlnită, jalonul îl pot constitui titlurile emise
pe termen scurt;
− în cazul evaluării societăţilor necotate sau închise, în care se investeşte de regulă pe termen
lung, jalonul îl pot constitui titlurile emise pe termen mediu sau lung.
Bibliografie:
1. Sorin Stan - Evaluarea întreprinderilor; Editura Teora, 1999.
2. Copeland, Koller, Murrin – Valuation, Measuring and Managing the Value of Companies, second
edition, John Wiley&Sons, 1994.
3. Sorin Stan – Evaluarea întreprinderilor necotate, Editura Tribuna Economică, 2000
4. Shannon P Pratt – Valuing Small Businesses and Professional Practices, Library of Congress, 1993
5. Daniel Manaţe – Diagnosticul şi evaluarea întreprinderilor cotate şi necotate; Editura IROVAL, 2002
6. Aswath Damodaran – Investment Valuation, John Wiley&Sons, 1996.
7. Ian Campbell – Valuation and Pricing of Privately Held Business Interests, 1990.
8. The Vest-pocket CFO, Prentice Hall, 1992.
9. Ross, Westerfield, Jaffe - Corporate Finance, Irwin, 4tf edition, 1996.
10. Bodie, Kane, Marcus – Investment, Irwin, 3rd edition, 1996.
11. Fabozzi, Modigliani - Capital Markets, Institutions and Instruments, Prentice Hall, 1992.

Note
(A) Titlurile de stat emise de guvernul SUA poartă denumiri diferite în funcţie de scadenţă:
• Treasury bills (pe scurt T bills) titluri cu discont emise săptămânal, cu scadenţe de 3 şi 6 luni sau
emise lunar, cu scadenţă 12 luni
• T. notes – cu scadenţe de 2,3,5,7 sau10 ani; au randament cu 0,5-1,5% peste T. bills
• T bonds – cu scadenţe de 10 sau 30 ani
De observat că unele apariţii în română preiau denumirea generică şi nu fac diferenţa între cele trei
tipuri de titluri de stat.
(B) Durabilitate (engl. duration) - o măsură a timpului ponderată cu valoarea prezentă a fluxurilor
financiare, care oferă o măsură a sensibilităţii faţă de schimbările ratelor dobânzilor. Formula lui
Macaulay pentru durabilitate:
T
wt =
CF t × (1 + y ) t
P
D= ∑t×w
t =1
t
Notaţii:
D - durabilitate
CF t - plata primită la sfârşitul anului t
P - preţul la care se tranzacţionează obligaţiunea
T - numărul de ani până la scadenţă
wt - media ponderată a plăţii actualizate de la momentul t
y - randamentul până la scadenţă
(C) România – unele emisiuni de obligaţiuni guvernamentale sau private
*
Emitent Emisiune Volum Dobânda, % Randament % Scadenţă
M.F. Iunie 1997 600 mil. DEM 7,75 7,75 5 ani
M.F. Oct. 2000 150 mil. Euro 11,0 11,0 3 ani

Nov. 2000; 11,75
M.F. 150 +150 mil. Euro 11,5 5 ani
Ian. 2001 11,40
M.F. Iunie 2001 600 mil. Euro 10,625 10,75 7 ani
Petrom Oct. 2001 125 mil. Euro 11,625 12,1 5 ani
M.F. Apr. 2002 700 mil. Euro 8,5% 8,754 10 ani
* - Randamentul superior dobânzii se datorează vânzării la un preţ mai mic decât valoarea nominală.

CONSIDERAŢII PRIVIND REEVALUAREA

IMOBILIZĂRILOR CORPORALE CONFORM HG 403/2000
ing. Dumitru Dumitriu-Dan

ing. Dumitru Dumitriu-Cristian
• Implementarea prevederilor Ordinului 94/2001 al Ministerului Finanţelor pentru aplicarea

reglementărilor contabile armonizate cu Directiva a IV a Comunităţilor Economice Europene şi cu
Standardele Internaţionale de Contabilitate (IAS) oferă libertate întreprinderilor, care trebuie să
prezinte situaţii financiare retratate în a alege retratarea imobilizărilor corporale conform uneia
dintre variantele:
– aplicarea HG 403/2000 privind reevaluarea imobilizărilor corporale; existenţa acestei
hotărâri face ca reevaluarea imobilizărilor corporale să aibă şi recunoaştere fiscală, iar prin
acest tratament ele vor fi exprimate la "valoarea justă";
– aplicarea prevederilor IAS 29 - Actualizarea la inflaţie.
• Tot mai multe întreprinderi solicită reevaluarea conform HG 403/2000 din dorinţa de a avea o
reflectare cât mai corectă a valorilor activelor imobilizate la momentul iniţial al retratării conturilor.
• Dacă reevaluarea este tratată corect, conform standardului internaţional IVA 1/2000, în urma unei
analize atente a modului de deţinere a imobilizărilor (deţinute ca investiţii; în surplus faţă de
necesităţile întreprinderii; nespecializate şi deţinute de proprietarul ocupant; specializate deţinute de
proprietarul ocupant), valorile rezultate reprezintă valori juste.
• Prin această abordare rezultă în cele mai multe situaţii valori cu diferenţe faţă de valorile
determinate cu indici de actualizare şi, de aceea, sunt necesare ajustări ale valorii rămase actualizate
(col. 15 din Anexa 1 la norme).
• Aceste ajustări impun recalcularea diferenţei din amortizare din col. 12 din aceeaşi anexă.
• La acest moment, în foarte multe întreprinderi, apare următoarea constatare: gradul de uzură
scriptică (ponderea amortizării în valoarea de înregistrare) este foarte mic, uneori chiar nefiresc de
mic, lucru care poate deforma, dacă se menţine ca proporţie în continuare, inclusiv această nouă
reevaluare.
• Principial. recalcularea diferenţei din amortizare din col. 12 ar trebui să cuantifice contribuţia
ajustării din col. 15 la diferenţa de amortizare în aceeaşi proporţie cu cea definită de gradul de uzură
scriptică dar, de cele mai multe ori, prin această abordare se perpetuează o permanentă necorelare
cu raportul: durata de viaţă consumată / durata normală de funcţionare.
• Aşa cum am mai menţionat, la multe firme şi la un număr mare de mijloace fixe, gradul de uzură
scriptic efectiv, rezultat prin raportarea amortizării cumulate la valoarea de inventar, este mult mai
mic decât gradul de uzură scriptic rezultat ca raport între durata de exploatare consumată şi durata
de funcţionare normală (normată); această situaţie are dimensiuni nefireşti în special pentru
imobilizările corporale din grupele 1,2,3,4 puse în funcţiune înainte de 1990 (de exemplu, hale cu
durata de exploatare consumată de 25 ani aveau un grad efectiv de uzură scriptică de 7-8 % şi chiar
mai puţin, în condiţiile în care verificările evidenţiau că inclusiv prevederile HG 500/1994 fuseseră
corect aplicate).
• Explicaţia este că se cumulează o serie de erori:
– erorile induse de evaluările precedente, care nu au actualizat corespunzător şi amortizarea
acumulată până la acea dată,
– erorile unor precedente reevaluări conform HG 983/1998 sau conform HG 403/2000 (cu date
la 31.12.2000), care au realizat eronat calculul diferenţei de amortizare.

• Această situaţie cu privire la gradul de uzură scriptică, existent la data de 31.12.2001, ar putea fi
remediată, după părerea noastră, astfel:
– se determină un "grad de uzură fiscal": GRF = DC/DN×100, în care:
DC = durata de viaţă consumată;
DN = durata normală de funcţionare conform catalogului privind clasificarea şi duratele
normale de funcţionare a mijloacelor fixe, aprobat prin HG 964/1998.
– pot exista situaţii în care durata consumată este apropiată sau chiar egală cu durata normală
fixată prin H.G. 964/1998, dar mijlocul fix este într-o stare fizică şi funcţională foarte bună
datorată fie de o întreţinere bună, fie de modernizările realizate după data PIF, unele chiar
recente, iar din punct de vedere al utilităţii, mijlocul fix să fie strict necesar procesului de
producţie, situaţie în care nivelul ridicat al gradului de uzură scriptică este necorelat cu
realitatea;
– în astfel situaţii, redate mai sus, după o analiză atentă, se poate calcula un „grad de uzură
fiscal” în care DN poate deveni DC + DUR;
DUR = durata de utilizare rămasă stabilită de către Comisia Tehnică a întreprinderii,
dacă aceasta a avut în vedre un astfel de demers; dacă nu, evaluatorul are posibilitatea
abordării problemei în spiritul duratei de viaţă economică, respectiv estimând o durată
de viaţă economică rămasă faţă de data evaluării (evident că pot exista şi alte
particularităţi, acestea trebuind a fi abordate în mod punctual de evaluator).
Evident că pot fi şi alte abordări, dar important este ca acel „grad de uzură fiscal” să
rezulte în corelaţie cu durata consumată. Precum şi cu durata de utilizare rămasă, ca
reflectare a perioadei estimate în care mijlocul fix mai poate contribui la valoarea
afacerii.
• Aplicând "gradul de uzură fiscal" la valoarea de înregistrare şi la diferenţele de înregistrat, revenind
în coloana 12 se obţine o diferenţă de amortizare care armonizează înregistrarea contabilă cu
realitatea funcţionării imobilizărilor corporale.
• În această abordare col. 12 recalculată devine: (col. 2 + col. 16) × gr.uz. fisc.– col.6. Astfel:
– se elimină posibilităţi de genul:
un mijloc fix care practic nu mai prezintă siguranţă în exploatare, care trebuie casat şi
care a fost corect tratat de către evaluator în ceea ce priveşte ajustarea valorii, să mai
aibă valoare de amortizat mare din cauza disproporţiei neconforme, a înregistrărilor
contabile iniţiale, dintre valoarea de înregistrare şi amortizarea cumulată;
clădiri industriale cu durata normală de utilizare de maximum 50 de ani, după 25 de ani
de exploatare să aibă uzuri scriptice de 10-15%, de multe ori 7-8%, sau chiar mai puţin;
mijloc fix amortizat sau aproape amortizat conform duratei normale din H.G. 964/1998,
dar care este în stare foarte bună şi cu utilitate reală pentru afacerea în derulare care are
un grad de uzură scriptică de 100% sau apropiat de această valoare.
– se corectează situaţiile neconforme prezentate anterior care deformează situaţia reală a
elementelor patrimoniale corporale, respectiv uzura scriptică ajunge în relaţie justă cu durata
normală (normată) de utilizare şi durata de viaţă consumată.
RAŢIONAMENTE ÎN APLICAREA
DISCOUNTURILOR ŞI PRIMEI DE CONTROL
dr. ec. Sorin V. STAN - IROVAL
Cele mai uzuale corecţii asupra valorii de bază a unei acţiuni sunt:
• discount pentru minoritate;

• discount pentru nelichiditate (necotare);

• discount pentru o persoană “cheie”;
• primă de control.
Sunt larg recunoscute câteva raţionamente ale aplicării discounturilor şi primei de control.
Raţionamentul 1: Corecţiile trebuie să fie coerente cu tipul de valoare (de control sau pe bază
minoritară) calculată de evaluator.
Raţionamentul 2: Mărimea discounturilor şi primei de control este rezultatul unor judecăţi
subiective ale evaluatorului asupra fiecărui caz în parte; evaluatorul poate
utiliza, ca repere, informaţiile asupra mărimii medii a acestor discounturi şi
prime rezultate din studiile aprofundate realizate de firme specializate, în
astfel de analize, din ţările dezvoltate (îndeosebi SUA); referinţele asupra
nivelurilor sau intervalului de niveluri ale discounturilor şi primei trebuie să
fie adaptate la fiecare caz în parte.
Raţionamentul 3: Trebuie evitată o dublă înregistrare a unor discounturi sau prime, respectiv
atât prin calcule distincte, cât şi prin includerea aceleiaşi corecţii în nivelul
ratei de actualizare şi/sau de capitalizare.
Raţionamentul 4: Dacă se aplică numai discountul pentru pachet minoritar şi cel pentru
nelichiditate, asupra unei valori stabilite pe bază de control, ordinea
aplicării celor două discounturi este:
• mai întâi, discount pentru pachet minoritar;
• apoi discount pentru nelichiditate.
Explicaţia logică a unei astfel de succesiuni constă în faptul că discountul
pentru nelichiditate aplicabil asupra unei valori de control (deci pachet
majoritar) este mai mic decât cel aplicabil unui pachet minoritar.
Raţionamentul 5: Aplicarea unui discount sau unei prime nu se face în mod automat, ci în
urma unor analize detaliate a factorilor care justifică corecţia respectivă.
De exemplu, în cazul unei mari dispersii a acţiunilor, controlul asupra
companiei poate fi efectuat de acţionarul care deţine 3-5% din totalul
acţiunilor. Pe de altă parte, un acţionar majoritar poate să nu aibă
prerogativele esenţiale de control asupra companiei.
Raţionamentul 6: Ori de câte ori este posibil, se poate evita aplicarea primei de control sau
discountului pentru pachet minoritar prin calcularea în mod direct a valorii
întreprinderii pe bază de control (dacă acesta este tipul de valoare solicitat)
sau pe bază de minoritate (dacă acesta este tipul de valoare solicitat),
utilizându-se în mod adecvat metodele de evaluare prin care se calculează
una din cele două tipuri de valori. Explicaţia constă în evitarea analizelor
detaliate impuse de estimarea şi justificarea mărimii primei şi discountului.
Aplicarea corecţiilor de natura discounturilor şi primei de control este adecvată sau neadecvată, în
funcţie de metoda de evaluare utilizată pentru estimarea valorii întreprinderii.
Situaţiile cele mai frecvente sunt redate mai jos:
(1) Dacă metoda de evaluare a întreprinderii este DCF pe bază de control, respectiv previziunea
CFN are ca punct de plecare (referinţă) contul de profit şi pierderi corectat din anul de bază:
• nu se aplică primă de control, dacă se evaluează un pachet majoritar;
• se aplică discount pentru pachet minoritar, dacă acesta este obiectul evaluării;
• se aplică discount pentru nelichiditate dacă întreprinderea este necotată şi nu se aplică acest
discount dacă întreprinderea este cotată.

(2) Dacă metoda de evaluare a întreprinderii este DCF pe bază minoritară, respectiv previziunea
CFN are ca punct de plecare (referinţă) contul de profit şi pierderi necorectat (contabil) din anul
de bază:
• se aplică primă de control, dacă se evaluează un pachet majoritar;
• nu se aplică discount pentru pachet minoritar;
• se aplică discount pentru nelichiditate dacă întreprinderea este necotată şi nu se aplică acest
discount dacă întreprinderea este cotată.
(3) Dacă metoda de evaluare a întreprinderii este capitalizarea venitului net corectat şi mentenabil pe
termen lung, rezultă o valoare de pe poziţia de control (al celui care poate face în mod statutar
corecţiile necesare).
Corecţiile sunt identice cu cele trei prezentate la pct. (1) de mai sus.
(4) Dacă metoda de evaluare a întreprinderii este capitalizarea venitului net necorectat (contabil)
rezultă o valoare calculată pe bază minoritară.
Corecţiile adecvate sunt identice cu cele prezentate la pct. (2) de mai sus.
(5) Dacă metoda de evaluare este ANC va rezulta o valoare de control a întreprinderii, deoarece
cumpărătorul are posibilitatea de a hotărî vânzarea unor active sau a tuturor activelor
achiziţionate.
• nu se aplică prima de control;
• se aplică un discount pentru ANC.
Discountul pentru ANC (calculat pe principiul continuităţii activităţii normale de exploatare)
este un tip distinct de discount, având ca explicaţie riscul de neîncasare, prin vânzarea unor
categorii de active, a sumelor cu care au fost achiziţionate acestea.
Acest risc există îndeosebi pentru creanţe şi pentru activele imobilizate de natura mijloacelor
fixe. Ca urmare, discountul pentru ANC reflectă o marjă (în general de 20–30%) din valoarea
actualizată netă (adică corectată) a celor două categorii de active.
Pe de altă parte, trebuie avut în vedere că mărimea maximă permisă a acestui tip de discount este
dată de mărimea Activul Net de Lichidare (ANL).
Deci coerenţa trebuie să fie:
ANC > ANC cu discount pentru ANC ≥ ANL
Cu alte cuvinte, discountul asupra ANC este explicabil prin eventuala lichiditate redusă a unor
active, care pot fi vândute numai în câteva luni şi deci discountul este adecvat atât pentru riscul
de a vinde activele la preţul estimat prin evaluare, cât şi pentru reflectarea valorii banilor în timp
(actualizarea veniturilor realizabile în viitor din vânzarea activelor).
Discountul pentru pachetul minoritar este controversat. De aceea, unii teoreticieni nu utilizează
termenii de discount pentru pachet minoritar şi pentru nelichiditate, ci discount din ANC.
(6) Dacă metoda de evaluare este ANL rezultă o valoare de control pentru cel care-şi asumă sarcina
vânzării activelor şi recuperării creanţelor. Ca urmare:
• se poate aplica un discount pentru nelichiditate, care reflectă riscurile şi timpul necesar pentru
vânzarea activelor la preţurile estimate de evaluator.
(7) Dacă metoda de evaluare este metoda comparaţiei cu preţul de tranzacţionare pe piaţa bursieră a
acţiunilor unor companii similare cotate, rezultă o valoare pe bază minoritară dar cu grad
ridicat de lichiditate.
• se aplică primă de control, dacă se evaluează un pachet majoritar;
• se aplică discount pentru nelichiditate, în cazul evaluării unei întreprinderi necotate.
(8) Dacă metoda de evaluare este metoda comparaţiei cu preţul de tranzacţionare a întreprinderilor
necotate (metoda comparabilelor în fuziuni şi achiziţii) rezultă, de obicei, o valoare de control.
• se aplică discount pentru minoritate (dacă se evaluează un

ANEVAR este membru al: pachet minoritar);
Ö Consiliului Director al • se aplică discount pentru nelichiditate.
International Valuation (9) Dacă metoda de evaluare este metoda comparaţiei cu vânzări
Standards Committee – anterioare sau oferte de vânzare ale subiectului întreprinderii
IVSC evaluate, poate rezulta fie o valoare de control, fie o valoare
Ö Grupului European al pe bază minoritară.
Asociaţiilor de Evaluatori - • se aplică sau nu o primă de control (funcţie de tipul de
TEGoVA
valoare al comparabilei, respectiv pe bază de control sau
minoritară);
• nu se aplică discount pentru nelichiditate.
Conţinutul articolelor
publicate reprezintă opiniile Discountul pentru o persoană “cheie”
poziţia oficială a ANEVAR. Persoana “cheie” este reprezentată de un manager sau un
proprietar de întreprindere mică sau mijlocie necotată, care are o
influenţă cuantificabilă importantă asupra valorii unei afaceri. Dispariţia
unei persoane “cheie” şi imposibilitatea înlocuirii imediate a acesteia cu
Vă stăm permanent la o persoană cu aceeaşi competenţă şi aceleaşi abilităţi are un impact
dispoziţie pentru a răspunde
oricăror întrebări legate de direct asupra valorii întreprinderii, respectiv o diminuare a acesteia.
asociaţie şi aşteptăm Mărimea discountului se poate calcula prin estimarea impactului
sugestiile dvs. pentru pierderii persoanei “cheie” asupra diminuării profitului / cash flow-ului
îmbunătăţirea conţinutului viitor, pe durata necesară înlocuirii acesteia, şi capitalizarea acestei
Buletinului Informativ. pierderi.
Nu se aplică un astfel de discount, dacă:
• în rata de actualizare sau de capitalizare a fost inclusă o primă
Adresăm cititorilor noştri de risc adiţională aferentă posibilei pierderi a unei persoane
invitaţia de a participa la “cheie”;
exprimarea punctelor de
vedere şi opiniilor referitoare • întreprinderea are o poliţă de asigurare de viaţă a persoanei
la activitatea de evaluare. “cheie”, în care despăgubirea asigurată prin poliţă în caz de
deces sau incapacitate de muncă a fost calculată astfel încât să
acopere pierderea de venit estimată în cazul pierderii
persoanei „cheie”.
DE REŢINUT:
dr.ec. Sorin V. STAN (1) discounturile şi prima de control se aplică numai după o analiză
ing.Gheorghe BĂDESCU MAA amănunţită a clauzelor documentelor constitutive ale
ing. Liliana OLTEAN întreprinderii evaluate şi în funcţie de mulţi alţi factori, care pot
justifica sau nu aplicarea unei / unor corecţii;
(2) de obicei, în rata de actualizare este încorporată o primă de risc
pentru nelichiditate sau pentru o persoană “cheie”, care trebuie
Adresa noastră este: luată în considerare la stabilirea mărimii unor astfel de
Calea Plevnei 46-48 discounturi, dacă acestea sunt estimate în mod distinct;
sector 1, Bucureşti (3) un factor important în justificarea discountului pentru
Tel.: 311 27 82; 315 65 64 nelichiditate este rata profitabilităţii realizată de întreprinderea
Tel/Fax: 315 65 05; 311 13 40
evaluată; dacă această rată este ridicată şi deci atractivă pentru
cumpărători, timpul de vânzare al întreprinderii (adică
lichiditatea) va fi scurt şi deci mărimea discountului va fi mai
ISSN: 1224-8967 mică şi invers.

Nr. 2-3/2002

Cotidianul Bursa mediatizează şi promovează CUPRINS

necesitatea activităţii de evaluare
în rândul oamenilor de afaceri şi al investitorilor • PARTENERIAT MEDIA
ANEVAR-GRUPUL DE PRESĂ
BURSA 1
În baza acestui parteneriat, membrii ANEVAR beneficiază de
reduceri la abonamente şi la tarifele de publicitate în publicaţiile • CONCEPTE ŞI PRINCIPII
BURSA. GENERALE DE
EVALUARE 3
Grupul de presă BURSA a fost fondat în anul 1990 fiind
specializat pe publicaţii destinate oamenilor de afaceri din cele
• SEV 7.03 EVALUAREA
mai diferite domenii. PENTRU ASIGURĂRI 13
În prezent, grupul editează:
Cotidianul Oamenilor de Afaceri Bursa – cel mai influent • CUANTIFICAREA RISCULUI
cotidian de afaceri; ÎN ANALIZA DCF 17
Suplimentul zilnic cu anunţuri de mică publicitate – anunţi Autor: Dragoş Mihai Ipate
azi, apare mâine!;
• MĂSURAREA CREĂRII DE
Revista Bursa Construcţiilor (oportunităţi, proiecte, preţuri, VALOARE PENTRU
tendinţe); ACŢIONARI 22
Revista Bursa IT (informatică şi comunicaţii pentru Autor: Anamaria Ciobanu
dezvoltarea afacerilor);
Revista Anul Financiar (evoluţii şi tendinţe în finanţe); • COSTUL LEASINGULUI –
ANALIZĂ COMPARATIVĂ
Bursa Ofertelor de Turism; ÎNTRE LEASINGUL
OPERAŢIONAL ŞI CEL
Bursa Cadouri de Crăciun.
FINANCIAR 26
Sediul central: str. Popa Tatu, nr. 71, sector 1, Bucureşti; Autor:Anamaria Ciobanu
Telefon: 021/311.23.31; 311.23.32; 311.23.33; 315.43.56. • BIBLIOTECA

Fax: 021/312.45.56; EVALUATORULUI 31
E-mail: marketing@bursa.ro; office@bursa.ro
(Director de proiect: d-na Ramona Guţu).
Buletin informativ nr. 2-3 / 2002

Obiectul acordului de parteneriat încheiat între ANEVAR şi Grupul de Presă BURSA:
BURSA se obligă să:

• Să realizeze mediatizarea evenimentelor organizate de ANEVAR, prin publicarea
unor articole în cotidianul oamenilor de afaceri BURSA;
• Să mediatizeze iniţiative legislative sau de altă natură promovate de ANEVAR;
• Să publice articole de prezentare a activităţii membrilor ANEVAR cu scopul
promovării lor;
• Să participe la realizarea în comun a unor acţiuni precum mese rotunde, simpozioane,
publicaţii editate cu ocazia anumitor evenimente;
• Să ofere reduceri la tarifele de publicitate şi abonamente, în mod special, pentru
membrii ANEVAR;
ANEVAR se obligă:
• Să mediatizeze în rândul membrilor săi parteneriatul BURSA – ANEVAR şi
facilităţile oferite de Grupul de presă BURSA;
• Să asigure publicare în sistem barter a unor materiale de promovare a ziarului
BURSA, în buletinul informativ ANEVAR;
• Să asigure distribuirea ofertelor speciale ale BURSA către membrii ANEVAR;
• Să permită distribuirea publicaţiilor BURSA la evenimente organizate de ANEVAR.
Pentru asigurarea obiectivelor acordului de parteneriat, membrii asociaţi ANEVAR sunt

invitaţi să elaboreze un material de prezentare a activităţii de evaluare a firmei respective, cu
evidenţierea aportului ANEVAR în asigurarea bazei metodologice a proceselor de evaluare,
(standarde şi diferite alte puncte de vedere), cu aprecieri asupra percepţiei de către clienţi a
rapoartelor de evaluare, cu propuneri de difuzare în publicul larg a punctelor de vedere ale
ANEVAR, bazate pe Standardele de Evaluare.
O altă categorie de probleme, care pot fi abordate în aceste materiale, se referă la
mediatizarea activităţii Centrelor Teritoriale ale ANEVAR, cu accentuarea implicării membrilor
acestora, persoane fizice şi juridice, în sprijinirea autorităţilor locale pentru derularea procesului
de evaluare, ocazionat de tranzacţionarea diferitelor tipuri de proprietate.m
mmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmm
2 Buletin informativ nr. 2-3/2002

STANDARDE DE EVALUARE
Ediţia 02 ANEVAR Iunie 2002
CONCEPTE ŞI PRINCIPII GENERALE DE EVALUARE
Notă: Acest text va înlocui capitolul „Introducere” din Catalogul de Standarde ANEVAR. Textul este compatibil cu
„General Valuation Concepts and Principles” din International Valuation Standards 2000.
1. INTRODUCERE
2. CONCEPTUL DE TEREN ŞI CONCEPTUL DE PROPRIETATE
3. CONCEPTELE DE PROPRIETATE IMOBILIARĂ, PROPRIETATE ŞI ACTIV
4. PREŢUL, COSTUL, PIAŢA ŞI VALOAREA
5. VALOAREA DE PIAŢĂ
6. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE
7. UTILITATEA
8. ALTE CONCEPTE IMPORTANTE
9. ABORDĂRI ÎN EVALUARE
1.0 INTRODUCERE
1.1 Experienţa evaluatorilor profesionişti şi dialogul desfăşurat între naţiuni au demonstrat că, cu unele
excepţii, există o înţelegere unitară referitoare la principiile care stau la baza disciplinei evaluării. În
unele cazuri, legislaţia şi circumstanţele economice naţionale pot solicita aplicaţii speciale (uneori şi
limitate), însă fundamentele metodelor şi tehnicilor de evaluare sunt similare, în general, în întreaga
lume. Enunţarea şi promovarea acestor fundamente constituie un obiectiv al Comitetului
Internaţional pentru Standardele de Evaluare.
1.2 Standardele, aplicaţiile şi ghidurile de evaluare sunt bazate pe aceste fundamente, însă comitetul
consideră că este inadecvată clarificarea, în cuprinsul fiecărui standard, a tuturor fundamentelor
specifice. În schimb, această secţiune completează fiecare standard şi asigură o imagine de
ansamblu asupra fundamentelor importante, în special pentru înţelegerea profesiei de evaluare şi
pentru aplicarea standardelor.
2.0 CONCEPTUL DE TEREN ŞI CONCEPTUL DE PROPRIETATE

2.1 Terenul este o întindere de pământ esenţială pentru viaţa şi existenţa noastră. Importanţa terenului îl
plasează în centrul atenţiei avocaţilor, geografilor, sociologilor şi economiştilor, constituind obiectul
de studiu al unor discipline distincte.
2.2 Evaluarea terenului considerat ca fiind liber sau a terenului construit este un concept economic.
Liber sau construit, terenul mai este cunoscut şi ca proprietate imobiliară. Valoarea este creată prin
utilitatea sau capacitatea proprietăţii imobiliare de a satisface nevoile şi dorinţele societăţii.
Valoarea proprietăţii imobiliare este generată de unicitatea, durabilitatea, permanenţa locaţiei, oferta
relativ limitată şi de utilitatea specifică a unui anumit amplasament.
2.3 Proprietatea, în sens juridic, poate fi definită ca fiind puterea sau prerogativa recunoscută de lege
titularului de exercitare a celor trei atribute ale dreptului de proprietate, şi anume: dreptul de
Buletin informativ nr. 2-3/2002 3

folosinţă, dreptul de a culege fructele (chirie, arendă, dividende etc.) şi dreptul de a înstrăina bunul,
în limitele legale. Dreptul de proprietate nu trebuie confundat cu obiectul la care se referă, respectiv
teren, clădiri şi bunuri mobile. În temeiul dreptului de proprietate asupra unui bun, titularul îl poate
folosi, închiria, vinde ori înstrăina în alt mod, sau să aleagă exercitarea tuturor ori a unora dintre
aceste drepturi. Păstrarea numai a dreptului de înstrăinare echivalează cu nuda proprietate.
2.4 Proprietatea asupra bunurilor, altele decât cele imobiliare, este numită proprietate personală
(bunuri mobile). Termenul de proprietate, utilizat fără alte atribute sau identificări, poate defini
proprietatea reală, proprietatea personală sau alte tipuri de proprietate ca cele din domeniile afacerii
sau financiar, ori o combinaţie a acestora. (Vezi Secţiunea 3 de mai jos şi Tipurile de Proprietate).
2.5 Evaluatorii de proprietăţi şi de active sunt cei care se ocupă cu o disciplină economică specială,
asociată cu elaborarea şi raportarea evaluărilor. Ca profesionişti, evaluatorii trebuie să finalizeze
programe riguroase de instruire, calificare, specializare şi să-şi demonstreze competenţa şi
abilităţile. De asemenea, trebuie să cunoască şi să respecte un Cod Deontologic (etică şi
competenţă) şi standardele practicii profesionale şi să respecte Principiile General Acceptate în
Evaluare.
2.6 Evoluţia preţurilor în timp este rezultatul efectelor specifice şi generale ale forţelor economice şi
sociale. Forţele generale pot conduce la modificări ale nivelurilor de preţ şi ale puterii relative de
cumpărare a banilor. Acţionând în anumite momente, forţele specifice, cum ar fi schimbările
tehnologice, pot genera mutaţii ale cererii şi ofertei şi pot crea modificări majore de preţuri.
2.7 În evaluarea proprietăţii imobiliare sunt aplicate multe dintre principiile recunoscute. Este vorba
despre principiile cererii şi ofertei, concurenţei, substituţiei, anticipării sau perspectivei, schimbării
şi altele. Elementul comun al acestor principii constă în efectul direct sau indirect al acestora asupra
gradului de utilitate şi productivităţii unei proprietăţi. Prin urmare, se poate spune că utilitatea unei
proprietăţi imobiliare reflectă influenţele combinate ale tuturor forţelor pieţei care susţin valoarea
proprietăţii.
3.0 CONCEPTELE DE PROPRIETATE IMOBILIARĂ, PROPRIETATE ŞI ACTIV

3.1 Proprietatea imobiliară este definită ca fiind terenul şi acele elemente create de om şi care sunt
ataşate terenului. Este „lucrul” fizic, tangibil, care poate fi văzut şi atins, împreună cu toate
adăugirile pe teren, deasupra lui şi subterane. Legile locale din fiecare ţară prevăd criterii pentru
diferenţierea proprietăţii imobiliare de proprietatea personală. Deşi este posibil ca aceste concepte
juridice să nu fie recunoscute în toate ţările, ele sunt totuşi adoptate aici, pentru a face deosebirea
între aceste concepte şi noţiuni importante.
3.2 Drepturile reale imobiliare sunt drepturi subiective patrimoniale care conferă titularilor lor anumite
prerogative recunoscute de lege asupra bunurilor imobile (proprietate imobiliară). Ele pot fi
dovedite, în mod normal, prin documente (de ex.: titlu de proprietate) fiind distincte de proprietatea
imobiliară fizică. Drepturile reale imobiliare reprezintă un concept non-fizic.
3.3 Proprietatea personală include bunurile corporale şi necorporale care nu sunt incluse în
proprietatea imobiliară. Elementele proprietăţii personale corporale nu sunt fixate permanent de
proprietatea imobiliară şi sunt, în general, caracterizate prin mobilitatea lor.
3.4 În terminologia contabilă, activele sunt resurse controlate de către întreprindere, ca rezultat al unor
evenimente trecute şi de la care se aşteaptă să genereze beneficii economice viitoare pentru
întreprindere. Proprietatea asupra unui activ este ea însăşi necorporală. Totuşi, activul deţinut poate
fi atât corporal, cât şi necorporal.
3.4.1 Beneficiile economice viitoare încorporate în active pot intra în întreprindere în mai multe
moduri. De exemplu, un activ poate fi: utilizat separat sau împreună cu alte active pentru
prestarea de servicii sau producţia de bunuri destinate vânzării de către întreprindere;
schimbat cu alte active; utilizat pentru stingerea unei datorii sau repartizat acţionarilor
întreprinderii. (Standardele Internaţionale pentru Raportări Financiare – IFRS fost IAS,
F55).

3.4.2 Un activ este recunoscut în bilanţul contabil atunci când este probabilă realizarea unui
beneficiu economic viitor de către întreprindere şi activul are un cost sau o valoare, care
poate fi evaluat(ă) în mod credibil (IFRS fost IAS, F89).
3.5 Standardele Internaţionale pentru raportări financiare (foste IAS–uri) necesare pentru elaborarea
situaţiilor financiare fac distincţii între activele corporale şi cele necorporale. Următoarele concepte
şi termeni au o importanţă deosebită:
3.5.1 Active curente. Active care se consumă într-un singur ciclu de producţie în activitatea unei
întreprinderi. Exemple sunt: stocuri, creanţe, investiţii pe termen scurt, disponibilul în
bancă şi numerar. Deşi în mod normal proprietatea imobiliară face parte din activele
imobilizate, în anumite circumstanţe, poate fi inclusă şi în activele curente. De exemplu
terenul sau proprietatea imobiliară construită şi deţinută în stoc pentru vânzare.
3.5.2 Active imobilizate. Acestea sunt active corporale sau necorporale, destinate utilizării pe
termen lung, care se împart în trei categorii:
3.5.2.1 Imobilizări necorporale (cheltuieli de constituire, cheltuieli de C-D, concesiuni,
brevete şi alte drepturi şi valori similare, fond comercial, alte imobilizări
necorporale). Imobilizările necorporale sunt considerate componente ale
proprietăţii personale necorporale.
3.5.2.2 Imobilizări corporale (terenuri şi mijloace fixe). Acestea sunt activele destinate
utilizării în continuitate în activitatea unei întreprinderi, şi anume terenuri şi
clădiri, maşini, utilaje şi echipamente, alte categorii de active identificabile, mai
puţin amortizarea cumulată. Terenurile şi mijloacele fixe sunt active tangibile
sau fizice.
3.5.2.3 Imobilizări financiare (titluri de participare, titluri imobilizate ale activităţii de
portofoliu, creanţe imobilizate). Aceste active nu sunt destinate utilizării
continue în activitatea unei întreprinderi, dar este de aşteptat să fie deţinute pe
termen lung.
3.5.3 Indiferent de utilizarea convenţiei de înregistrare contabilă pe baza costului istoric sau a
costului curent, trebuie făcută o distincţie între activele de exploatare şi activele de natura
unei investiţii. Activele de exploatare sunt cele considerate necesare în activitatea normală
a întreprinderii. Activele deţinute ca investiţii sunt cele deţinute de întreprindere, dar
neutilizate în exploatare de către întreprinderea proprietară.
3.6 Terminologia contabilă diferă uneori de termenii uzuali utilizaţi în evaluare. În clasificarea
prezentată la paragraful 3, cel mai des implicaţi în evaluarea activelor imobilizate sunt evaluatorii.
Practic, se evaluează dreptul de proprietate asupra activului şi nu activul corporal sau necorporal.
Acest concept face distincţia între conceptul economic de evaluare a activelor, concept obiectiv,
bazat pe capacitatea de tranzacţionabilitate pe piaţă şi conceptul subiectiv de estimare a unei valori
intrinseci sau altor tipuri de valori nebazate pe piaţă. Conceptul obiectiv, bazat pe piaţă, are totuşi
unele aplicaţii speciale în cazul evaluării proprietăţilor cu piaţă limitată sau fără piaţă. (Vezi SEV
4.04.)
3.7 Termenul depreciere este utilizat atât în evaluare, cât şi în contabilitate şi poate genera confuzii.
Pentru a evita neînţelegerile, evaluatorii pot utiliza termenul depreciere sau depreciere cumulată, în
aplicarea metodei bazate pe costul de înlocuire sau de reconstrucţie, pentru a reflecta orice pierdere
de valoare faţă de costul de nou estimat. Aceste pierderi sunt datorate deteriorării fizice, neadecvării
funcţionale (tehnice) sau deprecierii economice (din cauze externe). Termenul „amortizare” se
referă la alocarea făcută de contabili pentru compensarea între costul iniţial şi valoarea rămasă a
activului, acolo unde se aplică tratamentul contabil de bază, indiferent de baza pentru asemenea
alocare. Pentru evaluatori însă, este important că deprecierea cumulată este în funcţie de piaţă, spre
deosebire de amortizare care este în funcţie de convenţiile contabile şi nu reflectă neapărat situaţia
de pe piaţă.

4.0 PREŢUL, COSTUL, PIAŢA ŞI VALOAREA

4.1 Imprecizia traducerilor (limbajului), în special în comunitatea internaţională, poate duce la
neînţelegeri şi interpretări eronate. Aceasta constituie o problemă atunci când cuvinte uzuale au şi
înţelesuri specifice pentru o anumită disciplină ştiinţifică. Este cazul termenilor preţ, cost, piaţă şi
valoare, care sunt utilizaţi de disciplina evaluării proprietăţilor.
4.2 Preţul este termenul utilizat pentru o sumă cerută, oferită sau plătită pentru un bun sau un serviciu.
Preţul de vânzare este un fapt istoric, indiferent dacă a fost publicat sau dacă a fost confidenţial.
Datorită capacităţii financiare, motivaţiilor sau intereselor speciale ale unui vânzător sau
cumpărător, preţul plătit pentru bunuri sau servicii poate avea sau nu legătură cu valoarea, care ar
putea fi atribuită de către alţii acelor bunuri sau servicii. Totuşi, preţul constituie, în general, o
indicaţie asupra valorii relative date bunurilor sau serviciilor de către un anumit cumpărător şi/sau
vânzător, în anumite situaţii particulare.
4.3 Costul reprezintă preţul plătit pentru bunuri sau servicii, sau suma necesară pentru a crea sau
produce bunul sau serviciul. În momentul în care s-a finalizat bunul sau serviciul, costul acestora
devine un fapt istoric. Preţul plătit pentru un bun sau un serviciu reprezintă costul acestora pentru
cumpărător.
4.4 Piaţa este mediul în care se tranzacţionează bunuri sau servicii între cumpărători şi vânzători, prin
mecanismul preţului. Conceptul de piaţă presupune că bunurile şi/sau serviciile se pot tranzacţiona
fără restricţii, între cumpărători şi vânzători. Fiecare parte va răspunde la raporturile dintre cerere şi
ofertă şi la alţi factori de stabilire a preţului, cu capacitatea şi cunoştinţele proprii, cu imaginea
proprie asupra utilităţii relative a bunurilor şi/sau serviciilor şi cu nevoile şi dorinţele individuale. O
piaţă poate fi locală, naţională sau internaţională.
4.5 Valoarea este un concept economic referitor la preţul cel mai probabil care s-ar stabilit între
cumpărători şi vânzători pentru un bun sau serviciu disponibil pentru cumpărare. Valoarea nu este
un fapt, ci doar o estimare a preţului cel mai probabil plătibil pentru bunuri sau servicii la o anumită
dată, în conformitate cu o anumită definiţie a valorii. Conceptul economic de valoare reflectă optica
pieţei asupra beneficiilor celui care deţine bunurile sau primeşte serviciile, la data evaluării.
4.6 Există multe tipuri de valoare, fiecare cu definiţii specifice. (Vezi SEV 4.04.) Anumite tipuri de
valoare sunt utilizate frecvent în evaluare. Altele sunt utilizate în situaţii speciale şi sub
circumstanţe atent identificate şi explicate. În utilizarea şi înţelegerea evaluărilor, de o importanţă
deosebită este ca tipul şi definiţia valorii să fie clar enunţate şi să fie adecvate cu scopul evaluării. O
modificare în definiţia valorii poate avea efecte semnificative asupra valorilor estimate pentru
proprietăţi.
4.7 Evaluatorii profesionişti, care cunosc în profunzime piaţa proprietăţii, înţeleg interacţiunile
manifestate între participanţii de pe piaţă şi sunt capabili să judece cele mai probabile preţuri,
stabilite între cumpărători şi vânzători, evită utilizarea numai a cuvântului „valoare”, adăugându-i
atribute care descriu tipul particular de valoare. Valoarea de piaţă este cel mai obişnuit tip de
valoare asociat cu evaluarea proprietăţilor, fiind prezentat în SEV 4.03. Este foarte important ca
valoarea de piaţă sau oricare alt tip de valoare estimată să fie identificată şi definită foarte clar în
orice misiune de evaluare.
4.8 Conceptul de valoare presupune o sumă de bani asociată unei tranzacţii. Totuşi, vânzarea
proprietăţii evaluate nu este o condiţie necesară (de ex.: evaluarea pentru raportări financiare) pentru
estimarea preţului pentru care proprietatea ar trebui vândută, la data evaluării, în condiţiile precizate
în definiţia valorii de piaţă.
4.9 Valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare este mai degrabă o reprezentare a utilităţii sale
recunoscute de piaţă, decât a stării sale pur fizice. Utilitatea activelor pentru o anumită întreprindere
poate fi diferită de utilitatea recunoscută de piaţă sau de un anumit domeniu economic. De aceea,
este necesar ca evaluarea de active în scopul elaborării situaţiilor financiare, care reflectă efectele
modificării preţurilor, să facă distincţia între valorile recunoscute pe piaţă, care ar trebui reflectate în

situaţiile financiare, şi tipurile de valoare nebazate pe piaţă. Costul de înlocuire net (CIN), definit în
SEV 4.07 şi aplicat pentru proprietăţi specializate, poate fi considerat ca fiind o metodă surogat
acceptabilă pentru aprecierea valorii legate de piaţă.
4.10 Consideraţii similare celor prezentate mai sus sunt aplicabile şi în cazul evaluării altor proprietăţi
decât cele imobiliare. Cu excepţia cazurilor în care metoda CIN este adecvată, situaţiile financiare
vor necesita aplicarea metodelor pentru estimarea valorii de piaţă şi o distincţie clară între aceste
metode şi metodele nebazate pe valoarea de piaţă.
4.11 Costul total al proprietăţii cuprinde toate costurile de producţie, directe şi indirecte. Dacă sunt
implicate costuri de capital suplimentare ale cumpărătorului, ulterioare achiziţiei, acestea se vor
adăuga la costul de achiziţie istoric în scopul contabilizării costului. În funcţie de modul în care
utilitatea acestor costuri este percepută de piaţă, acestea se pot reflecta sau nu în valoarea de piaţă a
proprietăţii.
4.12 În unele cazuri, termenul cost de înlocuire poate fi utilizat în diferite contexte. Pe piaţă, acesta se
referă la costul de înlocuire a proprietăţii cu un substitut satisfăcător. Termenul este utilizat şi în
estimarea de costuri. O estimare a costului pentru o proprietate poate avea la bază estimarea fie a
costului de înlocuire, fie a costului de reconstrucţie. Costul de reconstrucţie este costul pentru a crea
o replică identică a unei structuri existente, utilizând acelaşi proiect şi materiale de construcţie
similare. Costul de înlocuire se referă la construirea unei structuri de utilitate comparabilă, folosind
proiectele şi materialele utilizate în mod curent pe piaţă.
5.0 VALOAREA DE PIAŢĂ

5.1 Conceptul de valoare de piaţă reflectă percepţiile şi acţiunile colective de pe piaţă şi este baza
pentru evaluarea majorităţii resurselor în economiile de piaţă. Deşi definiţiile pot fi diferite ca
precizie, conceptul de valoare de piaţă este, de obicei, înţeles şi aplicat.
5.2 Valoarea de piaţă se defineşte ca:
Suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată, la data evaluării, între un
cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie echilibrată, după un marketing
adecvat, în care ambele părţi au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângeri.
5.3 Este important de subliniat că estimarea profesionistă a valorii de piaţă este o evaluare obiectivă a
drepturilor de proprietate asupra unor anumite bunuri, la o anumită dată. În această definiţie apare
implicit conceptul de piaţă în ansamblu, referitor la activitatea şi motivaţia mai multor participanţi şi
nu neapărat a unei imagini sau interes preconcepute ale unui anumit participant. Valoarea de piaţă
este o estimare bazată pe piaţă, efectuată în conformitate cu aceste standarde.
5.4 Proprietatea imobiliară este diferită de cele mai multe bunuri şi servicii, datorită perioadei relativ
mari de expunere pe piaţă, pentru a atinge un preţ care să reprezinte valoarea de piaţă, din cauză că
proprietatea imobiliară este o marfă cu lichiditate mai redusă. Această perioadă mare de expunere,
absenţa unei „pieţe la vedere” (o piaţă pe care mărfurile sunt disponibile pentru vânzarea imediată)
şi natura şi diversitatea proprietăţilor şi a pieţelor proprietăţilor au determinat necesitatea apariţiei
evaluatorilor profesionişti şi a standardelor de evaluare.
6.0 CEA MAI BUNĂ UTILIZARE

6.1 Terenul este suportul tuturor obiectelor şi, de regulă, are o existenţă mai mare decât durata de viaţă
a oamenilor. Datorită fixităţii terenului, fiecare lot de proprietate imobiliară are o localizare unică.
Permanenţa terenului înseamnă, de asemenea, că este de aşteptat ca terenul să existe şi după
dispariţia construcţiilor ridicate de oameni.
6.1.1 Caracteristicile unice ale terenului determină utilitatea sa optimă. Atunci când terenul este
evaluat separat de construcţiile de pe el, principiile economice cer ca îmbunătăţirile
(construcţiile) terenului să fie evaluate ca o contribuţie la valoarea totală a proprietăţii. Astfel,
valoarea de piaţă a terenului, bazată pe conceptul de „cea mai bună utilizare” reflectă

utilitatea şi permanenţa terenului, în contextul pieţei, iar valoarea construcţiilor ataşate lui
reflectă diferenţa dintre valoarea terenului şi valoarea de piaţă a proprietăţii construite.
6.2 Cele mai multe proprietăţi sunt evaluate ca o combinaţie între teren şi construcţii. În aceste cazuri,
evaluatorul va estima valoarea de piaţă luând în considerare cea mai bună utilizare a proprietăţii
construite.
6.3 Cea mai bună utilizare este definită ca:
Cea mai probabilă utilizare a proprietăţii care este fizic posibilă, justificată adecvat, permisă legal,
fezabilă financiar şi care conduce la cea mai ridicată valoare a proprietăţii evaluate.
6.4 O utilizare care nu este legal permisă sau nu este fizic posibilă nu poate fi considerată ca fiind cea
mai bună utilizare. O utilizare permisă legal şi posibilă fizic poate cere evaluatorului să justifice de
ce este rezonabil probabilă. După ce a rezultat din analiză că una sau mai multe utilizări sunt
rezonabil probabile, se trece la verificarea fezabilităţii financiare. Utilizarea din care rezultă
valoarea cea mai mare, este considerată cea mai bună utilizare.
6.5 Aplicarea acestei definiţii permite evaluatorilor să aprecieze efectele deteriorării şi deprecierii
construcţiilor, care sunt cele mai adecvate construcţii, fezabilitatea proiectelor de reabilitare şi
renovare şi multe alte situaţii de evaluare.
6.6 Pe pieţele caracterizate de o volatilitate deosebită sau de dezechilibre severe între cerere şi ofertă,
cea mai bună utilizare a proprietăţii poate fi păstrarea acesteia pentru o utilizare viitoare. În alte
situaţii, în care sunt identificate mai multe tipuri potenţiale de cea mai bună utilizare, evaluatorul ar
trebui să analizeze aceste utilizări alternative ca şi nivelele de venituri şi cheltuieli viitoare
previzionate. În cazul în care zonarea şi utilizarea terenului se află în curs de modificare, cea mai
bună utilizare a proprietăţii poate fi o utilizare intermediară.
6.7 Conceptul de cea mai bună utilizare este o parte fundamentală şi integrantă a estimărilor valorii de
piaţă.
7.0 UTILITATEA
7.1 Criteriul esenţial în evaluarea oricărei proprietăţi imobiliare sau personale este utilitatea sa.
Procedurile utilizate în procesul de evaluare au ca obiectiv comun definirea şi cuantificarea gradului
de utilitate a proprietăţii evaluată. Acest proces solicită clarificarea conceptului de utilitate.
7.2 Utilitatea este capacitatea unui produs de a satisface o dorinţă sau o nevoie umană. Utilitatea este
mai degrabă un termen relativ sau comparativ, şi nu criteriu absolut. De exemplu, utilitatea terenului
agricol este măsurată prin capacitatea sa productivă. Valoarea sa este o funcţie de cantitatea şi
calitatea produsului pe care pământul îl produce, în sens agricol, sau o funcţie de cantitatea şi
calitatea construcţiilor esenţiale pentru activitatea agricolă. Dacă terenul posedă o capacitate de
dezvoltare potenţială, valoarea sa va depinde de cât de productivă va fi utilizarea sa din perspectivă
rezidenţială, comercială, industrială sau de combinaţia acestora. Prin urmare, valoarea terenului se
stabileşte prin evaluarea utilităţii sale în condiţiile factorilor legali, fizici, funcţionali, economici şi
de mediu care influenţează capacitatea sa productivă.
7.3 În mod esenţial, evaluarea proprietăţii este influenţată de modul în care proprietatea este utilizată
şi/sau ar fi tranzacţionată în mod normal pe piaţă. Pentru unele proprietăţi, utilitatea optimă este
obţinută dacă proprietatea este exploatată ca entitate distinctă. Alte proprietăţi au o utilitate mai
mare dacă sunt exploatate ca parte a unui grup, de exemplu restaurante fast-food, reţele hoteliere
sau de magazine. De aceea, trebuie făcută o distincţie clară între utilitatea proprietăţii considerate
individual sau ca fiind parte a unui grup. Evaluatorul va privi proprietatea din perspectiva pieţei, fie
ca o entitate distinctă, fie ca parte dintr-un întreg, fie ca portofoliu. De obicei, evaluatorul estimează
şi raportează valoarea proprietăţii ca entitate individuală. Dacă valoarea proprietăţii, considerată ca
parte din întreg sau portofoliu este diferită de valoarea sa individuală, această valoare ar trebui luată
în considerare şi raportată.

7.4 Proprietăţile de natura unor unităţi de exploatare independente sunt tranzacţionate independent şi
sunt evaluate ca atare. Dacă astfel de proprietăţi ar putea avea o valoare mai mare (sau mai mică),
rezultată dintr-o asociere economică sau funcţională cu alte proprietăţi, o asemenea valoare specială
sau adiţională trebuie evidenţiată în procesul de evaluare şi raportată corespunzător, conform
observaţiilor proprii ale evaluatorului sau în concordanţă cu instrucţiunile clientului. O astfel de
estimare a valorii, nu ar trebui totuşi asociată cu valoarea de piaţă, fără explicaţiile de rigoare.
7.5 O proprietate individuală poate avea o valoare adiţională sau specială, peste valoarea sa privită ca
entitate separată, ca rezultat al asocierii sale fizice sau funcţionale cu o proprietate deţinută de alţii
sau al atracţiei pentru un cumpărător care are interese speciale. Este necesar să se raporteze
extinderea sau importanţa unei astfel de valori speciale sau adiţionale, separat de valoarea de piaţă,
stabilită în concordanţă cu standardele de evaluare.
7.6 Utilitatea este măsurată dintr-o perspectivă pe termen lung, de obicei pentru durata normală de
utilizare a unei proprietăţi sau grup de proprietăţi. Totuşi, sunt momente când o anumită proprietate
privată poate deveni temporar redundantă, scoasă în afara exploatării, adaptată pentru o utilizare sau
o funcţionare alternativă, sau uneori pur şi simplu pusă în conservare pentru a anumită perioadă de
timp. În alte cazuri, circumstanţele externe ale pieţei, economice sau politice, pot dicta oprirea
producţiei pentru o perioadă nedefinită de timp. Evaluările în astfel de situaţii necesită competenţă
şi o experienţă deosebită, în condiţiile respectării Standardelor de Evaluare. Este important faptul că
evaluatorul ar trebui să prezinte definiţia valorii, informaţiile pe care se bazează evaluarea, ipotezele
şi condiţiile limitative (dacă există) referitoare la evaluare.
7.7 Similar, este posibil ca proprietăţile să nu aibă un grad de utilitate uşor identificabil la data evaluării,
datorită factorilor externi sau economici, cum ar fi proprietăţi situate în regiuni îndepărtate, în ţări
cu o economie în tranziţie, în ţări care experimentează schimbări în sistemul economic sau în ţări
care nu au o economie de piaţă. Cerinţele evaluării sunt de respectare a Standardelor de Evaluare, cu
prezentarea completă a definiţiei valorii, a informaţiilor pe care se bazează evaluarea şi măsura în
care ipotezele şi condiţiile limitative (dacă există) influenţează evaluarea.
7.8 Un efect obişnuit al instabilităţii politice sau incertitudinii economice este modificarea utilităţii,
exprimată fie prin capacitate, fie prin eficienţă. În asemenea situaţii, responsabilitatea evaluatorului
este de a estima aşteptările pieţei şi durata unor asemenea evenimente. Închiderile temporare pot
avea un impact redus sau nul asupra valorii proprietăţii sau activului, pe câtă vreme previziuni pe
termen lung referitoare la oprirea activităţii pot conduce la o diminuare permanentă a valorii.
Proprietatea sau activul evaluat trebuie văzut din perspectiva tuturor factorilor interni şi externi cu
efect asupra performanţelor de exploatare ale acestora.
8.0 ALTE CONCEPTE IMPORTANTE

8.1 Expresia valoare de piaţă şi termenul valoare justă, aşa cum apare în mod uzual în standardele de
contabilitate sunt, în general, compatibile, uneori chiar echivalente. Valoarea justă este definită în
Standardele Internaţionale pentru Raportări Financiare (foste de Contabilitate) şi în alte standarde de
contabilitate ca fiind suma la care poate fi tranzacţionat un activ sau decontată o datorie, de
bunăvoie, între părţi aflate în cunoştinţă de cauză, în cadrul unei tranzacţii în care preţul este
determinat obiectiv. Spre deosebire de definiţia valorii de piaţă, de la paragraful 5.2 de mai sus,
valoarea justă din contabilitate nu se referă la perioada adecvată de marketing şi poate anticipa o
posibilă vânzare în alte circumstanţe şi condiţii decât cele manifestate în condiţii normale. Din
perspectivă contabilă, valoarea justă a proprietăţii imobiliare, inclusă în activele unei întreprinderi,
poate lua în considerare contribuţia proprietăţii imobiliare la întreprindere (la valoarea sa în
utilizare) (vezi SEV 4.04 pentru amănunte) şi, prin urmare, depăşeşte valoarea de piaţă a
proprietăţii imobiliare. Termenul valoare justă este utilizat, de asemenea, în acţiuni juridice, pentru
determinarea sumelor implicate în rezolvarea disputelor între părţi, cazuri în care este posibil să nu
se îndeplinească cerinţele definiţiei valorii de piaţă. În aceste situaţii, când evaluatorul
concluzionează că valoarea justă şi valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare sunt echivalente,
evaluatorul ar trebui să menţioneze că valoarea estimată satisface ambele definiţii. Pentru evitarea
confuziilor şi neînţelegerilor, orice valoare de piaţă estimată de evaluator trebuie să includă

explicarea definiţiei valorii de piaţă adoptată şi ipotezele, termenii sau condiţiile pe baza cărora a
fost realizată evaluarea.
8.2 Active specializate sunt cele care se vând foarte rar sau deloc, cu excepţia cazurilor în care se vând
ca părţi din întreprinderea în care sunt parte componentă. Aceste active pot fi considerate ca fiind
cele cu piaţă limitată sau fără piaţă, activele dependente de proiectarea lor specializată, de
configurarea sau aplicarea lor specifică. În cazul în care evaluatorul are informaţii de piaţă limitate
sau nu există informaţii de piaţă comparabile direct, procesul de evaluare poate deveni foarte
complex. Totuşi, este responsabilitatea evaluatorului să culeagă informaţii şi motivaţii de pe piaţă
pentru a susţine şi/sau explica concluzia asupra valorii. Deşi poate fi aplicată oricare dintre
metodele de evaluare şi ar trebui luate în considerare toate metodele aplicabile, metoda costului de
înlocuire net (CIN) este aplicată, de obicei, pentru active specializate. Atunci când este posibil,
evaluatorul estimează, valoarea terenului, costul şi deprecierea cumulată pe baza informaţiilor de
piaţă şi explică bazele pentru estimarea valorii.
8.3 Termenul de cost de înlocuire net (CIN) nu ar trebui confundat cu costul de înlocuire sau costul de
înlocuire curent net. Ultimul termen se referă la costul care ar fi obţinut pe piaţă în achiziţionarea
unui substitut acceptabil al activului. Definiţia contabilă a costului de înlocuire pentru un activ
individual este „costul de înlocuire pentru un activ individual este, de obicei, derivat din costul
curent de achiziţie al unui activ similar, nou sau utilizat, sau al unei capacităţi echivalente de
producţie sau al unui serviciu potenţial” (IFRS fost IAS 15). (Vezi paragraful 4.11 de mai sus, în
care termenul cost de înlocuire este prezentat ca un cost alternativ pentru costul de reconstrucţie).
Deşi construcţia sau crearea unei proprietăţi substitut este o posibilitate, cea mai adecvată măsură a
costului de înlocuire este costul de achiziţionare a unei proprietăţi substitut acceptabilă de pe piaţă.
Invers, CIN se referă în mod specific la o metodă surogat, aplicată proprietăţilor specializate, pentru
a ajunge la o valoare referitoare la piaţă. Valoarea rezultată din aplicarea CIN este sub rezerva unui
potenţial adecvat de profitabilitate sau de servicii din utilizarea activelor, considerate ca întreg,
ipoteză ce poate fi acceptată. Dacă, de exemplu, directorii unei întreprinderi consideră că
profitabilitatea potenţială a întreprinderii este insuficientă pentru a susţine estimarea prin CIN,
aceştia pot micşora valorile din conturi, transformând efectiv estimarea CIN într-o estimare a valorii
de utilizare. Într-o aplicaţie CIN pentru care nu există piaţă activă ca referinţă directă, evaluatorul
reconstituie procesul deductiv al unei persoane care ar decide suma pe care ar plăti-o pentru un activ
care funcţionează ca parte dintr-o întreprindere.
8.4 În cazul în care sunt suspendate sau întrerupte condiţiile normale de piaţă, sau când dezechilibrele
între cerere şi ofertă determină oscilaţii ale preţurilor pe piaţă, deci nu sunt satisfăcute cerinţele din
definiţia valorii de piaţă, evaluatorul este pus în faţa unei probleme dificile în evaluare. Prin
utilizarea conceptului şi definiţiei valorii de piaţă, aplicând informaţiile de piaţă şi judecând
procesul de evaluare, evaluatorii asigură relevanţa şi utilitatea valorilor activelor raportate în
situaţiile financiare. Pe măsură ce disponibilitatea şi/sau aplicabilitatea informaţiilor de piaţă scade,
misiunea de evaluare poate solicita un grad mai ridicat de competenţă şi experienţă din partea
evaluatorului şi o aplicare mai atentă a Standardelor de Evaluare.
8.5 Uneori evaluatorului i se poate cere aplicarea unei definiţii particulare a valorii de piaţă pentru a
răspunde unor cerinţe juridice sau statutare. Dacă i se cere, evaluatorul trebuie să menţioneze faptele
şi să descrie impactul oricăror diferenţe asupra valorii estimate. Atunci când este realizată o
evaluare în conformitate cu Standardele de Evaluare, termenul valoare de piaţă va respecta
întotdeauna definiţia IVSC/TEGoVA.
8.6 Toate rapoartele de evaluare ar trebui să prezinte clar scopul şi utilizarea evaluării. Suplimentar
altor cerinţe ale raportării, când sunt implicate evaluări pentru situaţiile financiare, ar trebui ca
raportul de evaluare să conţină o identificare clară a clasei de active în care este inclus activul
evaluat ca şi a bazei pentru această includere. Fiecare clasă de active ar trebui explicată.
8.7 Convenţia contabilă a înregistrării la costurile istorice reflectă numai acele costuri istorice şi
amortizarea cumulată recunoscute de principiile general acceptate în contabilitate. Totuşi, un activ
poate avea o valoare de piaţă mai mare sau mai mică decât costul istoric, chiar dacă acesta a fost
diminuat sau nu cu amortizarea aferentă. Din optica unei anumite întreprinderi, acest cost poate fi

egal sau diferit de valoarea cu care activul contribuie la valoarea întreprinderii. Din perspectiva
pieţei, dacă un activ este creat pentru a fi vândut, producătorul trebuie să aibă capacitatea de a vinde
activul la un preţ care să depăşească costul producătorului, în caz contrar activitatea va fi
neprofitabilă. Atunci când activul s-a vândut cu profit, preţul plătit de către cumpărător devine
costul cumpărătorului, iar diferenţa dintre acesta şi costul de la vânzător, incluzând costurile de
desfacere şi înmagazinare, reprezintă profitul vânzătorului, altfel spus câştigul din vânzarea
activului. În anumite cazuri, vânzarea se poate face la acelaşi preţ cu costul vânzătorului, sau chiar
inferior acestuia, însă principiile enunţate mai sus se aplică şi în cazul acestor situaţii atipice.
8.8 Obiectul Standardelor Internaţionale de Evaluare, ghidurilor şi aplicaţiilor constă în estimarea şi
raportarea valorilor proprietăţilor şi activelor. Modul în care rezultatele evaluării sunt îmbinate şi
integrate cu constatările altor profesiuni este de o importanţă majoră pentru evaluatori. Înţelegerea
corectă a terminologiei este esenţială pentru evaluatori şi pentru cei care citesc rapoartele. Sunt
esenţiale experienţa evaluatorului ca şi aplicarea corectă a metodologiei. Aceste standarde sunt
destinate susţinerii obiectivelor comune ale celor care execută evaluări ale proprietăţilor şi activelor
şi ale celor care trebuie să se bazeze pe rezultatele evaluărilor.
9.0 ABORDĂRI ÎN EVALUARE

9.1 Estimarea oricărui tip de valoare, de piaţă sau nebazată pe piaţă, cere ca evaluatorul să aplice una
sau mai multe abordări în evaluare. Termenul abordare în evaluare se referă la metodologiile
analitice general acceptate utilizate de obicei. În unele ţări, aceste abordări sunt cunoscute şi ca
metode de evaluare.
9.2 Evaluările bazate pe piaţă utilizează, în mod normal, una sau mai multe abordări în evaluare, prin
aplicarea principiului substituţiei. Acest principiu arată că o persoană prudentă nu va plăti pentru un
bun sau serviciu mai mult decât costul de achiziţie pentru un bun sau serviciu acceptabil ca
substitut, în absenţa factorilor timp, risc sau neadecvare. Costul cel mai mic al celei mai bune
alternative, pentru un bun substitut sau pentru un bun identic, va tinde să reflecte valoarea de piaţă.
9.3 Abordările în evaluare includ:
9.3.1 Abordarea prin cost. Această abordare comparativă ia în considerare posibilitatea că, pentru
cumpărarea unui substitut al unei anumite proprietăţi, se poate construi o altă proprietate fie
ca replică a originalului, fie o proprietate cu aceeaşi utilitate. În contextul proprietăţii
imobiliare, o persoană nu ar plăti mai mult pentru o proprietate decât costul pentru achiziţia
terenului echivalent şi pentru construirea unei structuri alternative, fără să fie implicate
timpul, riscul şi neadecvarea. În practică, abordarea presupune o estimare a deprecierii pentru
proprietăţile mai vechi şi/sau cu deficienţe în funcţionare, când o estimare a costului de nou
ar depăşi nepermis preţul cel mai probabil plătibil pentru proprietatea evaluată. În unele ţări,
abordarea prin cost nu este aplicată neapărat în estimarea valorii de piaţă; în schimb, metoda
CIN, metodă surogat acceptabilă pentru determinarea unei valori recunoscută de piaţă, este
aplicată în evaluarea proprietăţilor specializate şi în cazul în care nu sunt disponibile
informaţii de piaţă.
9.3.2 Abordarea prin comparaţia vânzărilor. Această abordare comparativă ia în considerare

vânzările proprietăţilor similare sau substituibile şi informaţiile referitoare la piaţă şi
stabileşte o estimare a valorii prin procese de comparare. În general, proprietatea evaluată
este comparată cu vânzările unor proprietăţi similare, tranzacţionate pe o piaţă deschisă. Pot fi
luate în considerare şi oferte de vânzare.
9.3.3 Abordarea pe bază de venit. Această abordare comparativă ia în considerare informaţiile
privind veniturile şi cheltuielile referitoare la proprietatea evaluată şi estimează valoarea
printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea leagă venitul (de obicei, venitul net) de un
anumit tip de valoare prin convertirea venitului într-o estimare de valoare. Acest proces poate
lua în considerare o relaţie directă (rata de capitalizare), ratele de actualizare (care reflectă
recuperarea investiţiei), sau ambele. În general, principiul substituţiei arată că fluxul de venit

care produce cea mai mare recuperare corespunzătoare unui anumit nivel de risc conduce la
cea mai probabilă mărime a valorii.
9.4 Evaluările nebazate pe piaţă pot aplica abordări similare însă, de obicei, implică utilizarea unor
informaţii diferite.
9.4.1 O întreprindere poate aplica abordarea prin costuri pentru a compara costul altor clădiri cu
costul clădirii evaluate, constatând interese suplimentare în cazul unei proprietăţi particulare
în contradicţie cu piaţa liberă. Această aplicaţie este specifică pentru o proprietate particulară,
care poate fi un cost nerecunoscut de piaţă.
9.4.2 Un proprietar de teren poate plăti un preţ suplimentar pentru o proprietate adiacentă. În
aplicarea abordării prin comparaţia vânzărilor, pentru a determina preţul maxim pe care
proprietarul este dispus să îl plătească pentru terenul adiacent, evaluatorul poate ajunge la o
sumă care poate depăşi cu mult valoarea de piaţă. În unele ţări, această estimare se numeşte
valoare specială a cumpărătorului.
9.4.3 Un investitor poate aplica o rată de rentabilitate specifică acelui investitor, diferită de cea
recunoscută pe piaţă. În aplicarea abordării prin capitalizarea venitului pentru determinarea
preţului pe care acel investitor este dispus să îl plătească pentru o anumită investiţie, bazată
pe rata de recuperare anticipată a investitorului, evaluatorul ajunge la o estimare a valorii de
investiţie mai degrabă decât la o valoare de piaţă.
9.5 Costul de înlocuire net (CIN), explicat în paragraful 8.3 de mai sus, este o metodă surogat
acceptabilă pentru estimarea valorii bazate pe piaţă. Metoda este aplicată, de obicei, în situaţia
evaluării unei proprietăţi pentru care nu există informaţii disponibile sau pertinente pentru
determinarea valorii de piaţă.
9.6 Fiecare abordare în evaluare are metode alternative de aplicare. Experienţa şi competenţa
evaluatorului, standardele naţionale, cerinţele pieţei şi informaţiile disponibile, în combinarea lor
determină ce metodă sau ce metode sunt aplicabile. Raţiunea pentru existenţa abordărilor şi
metodelor alternative constă în punerea la dispoziţia evaluatorului a unei serii de proceduri analitice
care vor fi apreciate şi reconciliate într-o estimare a valorii finale, în funcţie de tipul de valoare
implicat.
9.7 Abordările şi metodele de evaluare sunt, în general, comune tuturor tipurilor posibile de evaluări,
incluzând proprietatea imobiliară, proprietatea personală (bunurile mobile), întreprinderi şi active
financiare. Totuşi, evaluarea diferitelor tipuri de proprietate implică surse diferite de informaţii, care
reflectă în mod adecvat piaţa pe care proprietatea (şi/sau serviciul sau întreprinderea) este evaluată.
De exemplu, clădirile individuale sunt de obicei vândute şi evaluate pe o piaţă imobiliară relevantă,
în timp ce evaluarea acţiunilor unei companii, care deţine mai multe clădiri, este reflectată prin
referirea la cursul acţiunilor pe o piaţă relevantă.

STANDARDE DE EVALUARE SEV 7.03
Ediţia 01 ANEVAR Iunie 2002
EVALUAREA PENTRU ASIGURĂRI
1. INTRODUCERE
2. DOMENIUL DE APLICARE
3. DEFINIŢII
4. RELAŢIA CU STANDARDELE CONTABILE
5. MODALITĂŢI DE APLICARE ŞI EXECUŢIE
6. COMENTARII
7. CERINŢELE RAPORTULUI DE EVALUARE
8. PRECIZĂRI FINALE
9. DATA INTRĂRII ÎN VIGOARE
1. INTRODUCERE
1.1. Obiectivul standardului SEV 7.03 este de a stabili diferenţele între evaluările realizate în scopul
asigurării bunurilor şi evaluările destinate raportărilor financiare (SEV 7.01) sau destinate
garantării creditelor (SEV 7.02).
1.2. Standardul 7.03 precizează cadrul în care evaluatorii pot executa lucrări de evaluare la cererea
unor societăţi comerciale specializate în asigurarea bunurilor sau a unor beneficiari/utilizatori de
asigurări, aceste lucrări urmând a îndeplini condiţiile Comisiei de Supraveghere a Asigurărilor.
1.3. Asigurarea presupune existenţa unui interes asigurabil şi implică apariţia unui prejudiciu material,
pentru asigurat, în cazul producerii unui eveniment acoperit prin contractul (poliţa) de asigurare.
1.4. Promovarea înţelegerii corecte a procesului de asigurare cere ca evaluatorul şi utilizatorul
serviciilor de evaluare să cunoască şi să facă o diferenţiere atentă între tipurile şi clauzele
contractelor de asigurare. În acest fel se poate evita luarea unor decizii incorecte sau recomandate
în mod eronat şi prezentarea/interpretarea greşită a valorilor raportate.
1.5. Conţinutul SEV 7.03 reprezintă o abordare sistematică ce reflectă Principiile General Acceptate de
Evaluare, precum şi cerinţele altor standarde de evaluare aplicabile.
SEV 4.03 – Valoarea de piaţă
SEV 4.04 – Categorii de valori în afara valorii de piaţă
SEV 4.06 – Evaluarea proprietăţilor imobiliare
SEV 4.07 – Costul de înlocuire net
SEV 4.08 – Echipamente tehnologice, maşini, utilaje şi instalaţii de lucru, aparate şi instalaţii
de măsurare, control şi reglare; mijloace de transport; mobilier şi birotică
SEV 6.01 – Factorii de mediu
1.6. Standardul SEV 7.03 urmăreşte să promoveze experienţa internaţională referitoare la evaluarea
pentru asigurări. Evaluatorii care aplică standardele SEV sunt responsabili pentru alegerea corectă
a metodelor de evaluare şi înţelegerea lor clară de către beneficiarii evaluării, pentru evitarea
împrejurărilor care ar putea induce în eroare utilizatorul raportului de evaluare şi pentru raportarea
obiectivă a evaluărilor realizate.

2. DOMENIUL DE APLICARE
2.1 Acest standard este întocmit pentru a oferi sprijin în elaborarea sau utilizarea evaluărilor realizate
în scopul asigurării bunurilor sau a altor interese asigurabile.
2.2 Acest standard nu are intenţia de a fi o bază pentru stabilirea de despăgubiri civile şi nu trebuie să
creeze nici o supoziţie sau probă cum că o obligaţie legală a fost respectată cu excepţia cazurilor
în care prevederile acestui standard luate în totalitate sunt încorporate într-un text legal.
2.3 Deoarece în evaluarea pentru asigurări se aplică principii, abordări şi metodologii descrise în alte
standarde ANEVAR, standardul SEV 7.03 trebuie înţeles ca încorporând toate celelalte pasaje
aplicabile din standardele ANEVAR.
3. DEFINIŢII
activitatea de asigurare (insurance) este activitatea exercitată în sau din România, care
desemnează, în principal, oferirea, intermedierea, negocierea, încheierea de contracte de asigurare
şi reasigurare, încasarea de prime, lichidarea de daune, activitatea de regres şi de recuperare,
precum şi investirea sau fructificarea fondurilor proprii şi atrase prin activitatea desfăşurată.
riscul (risk) în asigurare reprezintă un pericol, o primejdie la care sunt supuse bunurile, oamenii,
afacerile şi pentru care societăţile de asigurări pot oferi protecţie. Pentru a fi asigurabile, riscurile
trebuie să îndeplinească o serie de criterii de asigurabilitate, şi anume:
− să fie calculabile adică să poată fi determinate probabilistic şi să se poată produce cu o
anumită probabilitate cuprinsă între 0 şi 1;
− să nu poată fi evitate;
− să fie suportabile ca mărime şi frecvenţă, din punct de vedere financiar, de către
asigurător;
− să fie compensatorii prin posibilitatea asiguratorului de a compensa pierderea financiară
rezultată din producerea lor;
− să fie contractuale prin protecţia prevăzută în contractul de asigurare.
interes asigurabil (insurable interest) reprezintă exprimarea motivaţiei potenţialului asigurat faţă
de obiectul/subiectul asigurării ca urmare a existenţei unui risc în urma căruia poate să apară un
prejudiciu material sau să se nască o anumită răspundere din partea acestuia;
contractul de asigurare (poliţă) (insurance policy) este documentul prin care se concretizează
încheierea asigurării; prin contractul de asigurare, asiguratul se obligă să plătească o primă
asigurătorului, iar acesta se obligă ca, la producerea unui anume risc să plătească asiguratului sau
beneficiarului, despăgubirea sau suma asigurată, denumită şi indemnizaţie, în limitele şi în
termenele convenite;
daună/daune (damage/s) reprezintă prejudiciul material în urma producerii unui eveniment
compensat de asigurător conform contractului;
prima de asigurare (insurance premium) este suma plătită de asigurat asigurătorului în schimbul
transferului riscului de la asigurat la asigurător; poate fi o valoare fixă sau o cotă procentuală
aplicată la suma asigurată;
societatea de asigurare (asigurător) este persoana juridică română sau filială a unui asigurător
străin, autorizată de către Comisia de Supraveghere a Asigurărilor, potrivit prevederilor legale în
vigoare;
intermediarii în asigurări (brokers/agents) sunt agenţii de asigurare şi brokerii de asigurare:
− agenţii de asigurare sunt persoane fizice şi juridice abilitate în baza autorizării unui
asigurator, să negocieze sau să încheie în numele sau în contul asiguratului contracte de
asigurare cu terţii, conform condiţiilor stipulate în contractul de mandat, fără să aibă
calitatea de asigurator sau de broker de asigurare;

− brokerii de asigurare sunt persoane juridice române sau străine, autorizate în prealabil de
Comisia de Supraveghere a Asigurărilor care, pentru clienţii lor, negociază sau încheie
contracte de asigurare şi acordă alte servicii în legătură cu protecţia împotriva riscurilor
sau cu regularizarea daunelor.
valoarea asigurabilă sau suma asigurată (insurable value) reprezintă suma maximă pe care
societatea de asigurări se angajează că o va plăti dacă bunul este deteriorat sau distrus. Aceasta
este suma înscrisă în poliţa de asigurare şi reprezintă valoarea răspunderii maxime de despăgubire
din partea asigurătorului în cazul producerii unui risc asigurat;
valoarea reziduală (residual value IVSC) este valoarea rămasă a unui bun la sfârşitul unei
perioade de timp sau în urma unui eveniment;
valoarea netă de valorificare (net realisable value IVSC) este preţul estimat de vânzare a unui
bun, din care se scad cheltuielile de vânzare;
valoarea finală de restaurare (reinstatement value IVSC) este dată de costurile totale de refacere
identică şi integrală a bunului (imobil sau mobil) la condiţia iniţială, dar nu mai bună sau mai
extinsă decât situaţia de nou;
baza de despăgubire (claim base) este o clauză specială într-o poliţă de asigurare care specifică în
clar baza de evaluare adoptată pentru acordarea despăgubirilor; se include, de obicei, în poliţele la
care valorile asigurate se ajustează pe parcursul perioadei de asigurare;
subasigurarea (under insurance) este compensarea parţială a pagubei corespunzător raportului
dintre suma asigurată şi valoarea asigurabilă;
costul de reconstrucţie (reproduction cost IVSC) este costul curent de a construi sau achiziţiona o
replică exactă a bunului asigurat, folosind aceleaşi proiecte, materiale, normative, tehnologii şi
calificare a forţei de muncă;
costul de înlocuire brut (replacement cost new IVSC) este costul curent de achiziţie a unui bun
nou, similar sau cu o capacitate operaţională sau potenţial de servicii echivalent, folosind
materiale, tehnologii, proiecte şi normative moderne;
costul de înlocuire net (net replacement cost IVSC) este costul ce ar apărea pe piaţă pentru
achiziţia unui bun substitut egal satisfăcător; mai simplu, costul de înlocuire brut minus
deprecierea;
deprecierea (depreciation IVSC) este pierderea de valoare din costul de reconstrucţie/înlocuire
brut cauzată de uzură fizică, neadecvarea funcţională şi/sau neadecvarea din cauze
economice/externe firmei.
4. RELAŢIA CU STANDARDELE CONTABILE

Evaluările executate în legătură cu asigurările nu îndeplinesc în mod necesar aceleaşi condiţii ca şi
cele executate pentru raportări financiare. Evaluatorul trebuie să analizeze dacă cerinţele Standardelor
Internaţionale pentru Raportarea Financiară (IFRS, fost IAS), sunt aplicabile, iar dacă sunt aplicabile
trebuie să se asigure că ele sunt corect aplicate şi explicate.
5. MODALITĂŢI DE APLICARE ŞI EXECUŢIE

5.1. În estimarea valorii pentru asigurare, evaluatorul va estima una sau mai multe din următoarele tipuri
de valori:
a) pentru bunuri imobile:
- costul de reconstrucţie brut;
- costul de înlocuire brut;
- costul de înlocuire net.
b) pentru bunuri mobile, se face evaluarea folosind ca bază, după caz:
- costul de producţie;
- costul de achiziţie;

- preţul de vânzare cu amănuntul, mai puţin adaosul comercial.

5.2. În evaluarea pentru asigurare, valoarea de piaţă ar putea să nu fie adecvată şi estimarea valorii de
piaţă se va face numai la cererea clientului, explicând clar şi fără echivoc consecinţele.
5.3. La cererea clientului sau când se indică anumite norme de calcul, evaluatorul va estima tipul de
valoare cerut sau valoarea adecvată bazei de despăgubire specificată prin poliţa de asigurare.
5.4. Dacă în opinia evaluatorului, anumite aspecte ale unui angajament indică faptul că este necesară şi
adecvată o derogare de la oricare din prevederile din standarde, această derogare va fi menţionată,
iar motivul pentru care a fost făcută va fi clar menţionat în raportul prezentat de evaluator.
5.5. Evaluatorul trebuie să ia toate măsurile pentru a se asigura că toate sursele de informaţii care s-au
folosit sunt adecvate şi de încredere pentru derularea evaluării. Evaluatorul va urma etapele
rezonabile pentru verificarea acurateţei şi credibilităţii surselor de informaţii, precum şi dacă acestea
sunt în concordanţă cu prevederile legale sau uzanţele de pe pieţele locale unde se efectuează
evaluarea.
5.6. În oricare din situaţii, evaluatorul trebuie să aibă o poziţie de expert independent pentru a elimina
orice posibil conflict de interese. Respectarea cu stricteţe a cerinţelor Codului etic este esenţială în
evaluarea pentru asigurări.
6. COMENTARII
6.1. Evaluarea pentru asigurare cere clasificarea proprietăţii, descrierea şi localizarea fiecărui component,
estimarea tipurilor de valoare cerute de client.
6.2. La estimarea bazei de despăgubire, evaluatorul trebuie să deducă toate costurile de
reconstruire/înlocuire pentru elementele ce constituie obiectul excluderilor de la asigurare, dar care
sunt prezente pe proprietate. Evaluatorul trebuie să precizeze cauza deducerii şi să nu lase să se
înţeleagă că acele elemente nu pot fi supuse deteriorării.
6.3. În estimarea deprecierii, evaluatorul se va baza pe observaţiile sale din timpul inspecţiei bunului şi
pe informaţiile documentate privind exploatarea, întreţinerea şi reparaţiile efectuate.
6.4. În estimarea valorii de asigurare, evaluatorul va trata în mod explicit influenţa inflaţiei, influenţa
onorariilor şi taxelor profesionale şi influenţa modificărilor taxei pe valoarea adăugată.
6.5. După expirarea termenului de valabilitate a evaluării şi, în cazuri justificate, chiar în interiorul
acestui termen, evaluatorul poate fi solicitat la actualizarea valorilor estimate iniţial.
6.6. La actualizarea valorilor, evaluatorul va inspecta bunul şi va consemna observaţiile sale privind
modificările în componenţa şi starea de exploatare a bunului.
7. CERINŢELE RAPORTULUI DE EVALUARE

7.1. Raportul de evaluare trebuie să fie clar şi precis şi să nu inducă în eroare.
7.2. Raportul de evaluare trebuie să specifice precis scopul, domeniul de aplicare, data evaluării şi
cerinţele şi informaţiile primite de evaluator. Dacă există contradicţii între aceste cerinţe şi
standardele SEV, evaluatorul va atrage atenţia utilizatorului asupra acestor discrepanţe şi va descrie
derogările de la standarde. În mod similar, absenţa unor informaţii sau prezenţa unor anumite
ipoteze, ca rezultat al unor împrejurări deosebite în care se efectuează evaluarea, trebuie să fie
evidenţiate în raport.
7.3. Raportul de evaluare pentru asigurări trebuie să conţină suficiente informaţii pentru a permite
utilizatorului să înţeleagă complet datele, motivele, analizele şi concluziile bazate pe investigaţiile şi
judecata evaluatorului. Trebuie reţinut faptul că datele şi analizele din raport ar putea fi folosite la
un moment ulterior, atunci când se estimează valoarea pagubei.
7.4. Conţinutul minim al raportului de evaluare cuprinde:
- definirea problemei;
- descrierea bunului (în cuvinte şi imagini);

- estimarea tipurilor de valoare adecvate;

- certificarea din partea evaluatorului.
7.5. Durata de valabilitate a raportului de evaluare nu poate depăşi un an şi evaluatorul poate limita
această durată dacă poate fundamenta o previziune de modificare mai rapidă a costurilor de
construcţie sau de fabricaţie.
8. PRECIZĂRI FINALE
8.1. Prevederile acestui standard se completează cu prevederile normative elaborate de Comisia de
Supraveghere a Asigurărilor.
9. DATA INTRĂRII ÎN VIGOARE

9.1. Acest standard devine operaţional începând cu data de 01 iulie 2002.
Notă: Acest Standard a fost elaborat de Gh. Bădescu SCV, MAA şi aprobat în Şedinţa Consiliului Director al
ANEVAR din data de 29 iunie 2002.
CUANTIFICAREA RISCULUI ÎN ANALIZA DCF
Autor: Lector univ. drd. Dragoş Mihai Ipate

Universitatea „Spiru Haret” Constanţa
1. Incertitudinea în evaluarea întreprinderilor

În teoria investiţiilor, proiectele nesigure sau riscante sunt acelea pentru care viitoarele fluxuri de numerar
(cash-flows) şi de aici recuperarea investiţiei este foarte probabil să fie supuse unor variaţii - cu cât este
mai mare această variabilitate, cu atât creşte şi riscul.
Din păcate, elementele de incertitudine pot exista chiar şi în cazurile în care fluxurile monetare
viitoare sunt cunoscute. De exemplu, în cazul unui contract de leasing fluxurile monetare viitoare sunt
cunoscute, dar pot suferi modificări datorită variaţiei ratei inflaţiei sau a altor factori aleatori: incapacitatea
de plată momentană sau de durată, lichidarea firmei, etc.
În cazul evaluării întreprinderilor în abordarea bazată pe venituri, în care se încadrează şi analiza
DCF, singurul element, din relaţiile prezentate anterior, care ia în considerare riscul de realizare a
fluxurilor financiare proiectate şi posibilitatea de recuperarea a investiţiei iniţiale (în cazul unui proiect de
investiţie) este rata de actualizare a fluxului financiar.
Tipului de cash-flow ce se utilizează pentru evaluarea întreprinderii îi corespunde o anumită rata de
actualizare:
ª CFNA – cash-flow net la dispoziţia acţionarilor (free cash-flow to equity) ⇒
⇒ costul capitalului propriu (c.c.p.);
ª CFNF – cash-flow net la dispoziţia firmei (free cash-flow to the firm) ⇒
⇒ costul mediu ponderat al capitalului (c.m.p.c.);
Indiferent de tipul de cash-flow utilizat pentru evaluare, elementul care ia în calcul riscul afacerii
este costul capitalului propriu, în ipoteza în care dobânzile practicate pe piaţă sunt constate pentru
perioada de timp luată în calcul, modelele de calcul ale acestuia exprimând acest lucru:

2. Modele de cuantificare a incertitudinii

Pentru a putea determina valoarea întreprinderii cu o mai mare precizie se pot utiliza câteva metode de a
cuantifica incertitudinea ce înconjoară un proiect sau activitatea unei firme, suplimentar faţă de riscul
încorporat de rata de actualizare, respectiv costul capitalului propriu.
2.1. Modelul bazat pe timp/durată

Acest model utilizează prima de risc în calculul valorii firmei, fiind cuprinsă în costul capitalului propriu
respectiv în rata de actualizare fiind utilizat în prezent de evaluatori.
Prin mărirea ratei de actualizare peste nivelul costului capitalului în încercarea de a reduce riscurile
afacerii, supradimensionând-o, rezultă o valoare mai mică a afacerii, actualizând supraevaluat fluxurile de
numerar viitoare.
Toate modelele utilizate în prezent în evaluare afacerilor prin analiza DCF utilizează această
tehnică:
Modelul primei de risc în trepte:

a = Rf + R , unde Rf rata de bază fără risc; R prima de risc
Modelul primei de risc global:
a = Rf (1 + R) , unde R mărimea riscului global
Modelul CAPM (Capital Assets Pricing Model) – pentru firme cotate
a = Rf + β (Rm – Rf)
Modelul CAPM (Capital Assets Pricing Model) adaptat – pentru firme necotate
a = Rf + β (Rm – Rf) + ∆d + ∆l , unde: β coef. de risc sistematic
∆d corecţie pt. dimensiunea firmei
∆l corecţie pt. lichiditate
Anul 0 1 2 3 4 5 VNA
Fluxuri monetare estimate -10,000 2,000 3,000 2,500 3,000 3,500
Factori de actualizare (@=10%) 1.000 0.909 0.826 0.751 0.683 0.621
Fluxuri monetare actualizate (@=10%) -10,000 1,818 2,478 1,878 2,049 2,174 397.00
Factori de actualizare (@=15%) 1.000 0.870 0.756 0.658 0.572 0.495
Fluxuri monetare actualizate (@=15%) -10,000 1,740 2,268 1,645 1,716 1,733 -898
Diferenţa fluxurilor datorită primei de risc 0% 4% 8% 12% 16% 20%
Deşi această metodă este simplu de aplicat şi este folosită pe scară largă, practic fiind
singura metodă, are şi dezavantaje:
porneşte de la ipoteza că incertitudinea este numai o funcţie de timp;
nu sunt luate în calcul caracteristicile particulare ale fiecărei întreprinderi, referitoare la
posibilitatea variaţiei fluxurilor financiare
problema aprecierii nivelului primei de risc este dificil de făcut, mai ales în condiţiile
actuale ale României în care lipsesc informaţiile sau dacă există, ele nu reflectă
realitatea economică, deşi există câteva modele adaptate recomandate;
poate apare un efect de stimulare a firmelor, pentru creşterea valoarii lor printr-un
portofoliu de afaceri cu un potenţial ridicat de randament şi eficienţă dar şi riscuri
semnificative, pe care nu le mai poate controla şi care nu pot fi apreciate în mod realist de
evaluatori.
Concluzia generală referitoare la modelele ce leagă incertitudinea de durată este că, deşi între cele
două mărimi există o relaţie clară, totuşi nu reuşesc să surprindă în amănunt caracteristicile
întreprinderilor/afacerilor, ci mai degrabă duc la mascarea diferenţelor decât la evidenţierea acestora.
Această metodă a primei de risc tinde spre a crea mai curând modele de firme sau afaceri ce ar
trebui să funcţioneze aproape identic, fără să marcheze diferenţele determinate de mediul intern şi extern
sau de managementul fiecărei afaceri în parte.

Practica evaluatorilor de a utiliza una, două sau trei rate de actualizare diferite, respectiv o variantă
optimistă, pesimistă şi cea mai probabilă ( în majoritatea situaţiilor nu se utilizează nici măcar această
metodă de considerare a incertitudinii ) pentru a determina valoarea afacerii, conduce la rezultate diferite
semnificativ. În aceste condiţii, de cele mai multe ori, evaluatorul nu poate alege cu o argumentată
justificare, din punct de vedere al incertitudinii, una dintre valorile estimate, chiar dacă cunoaşte existenţa
unor probabilităţi subiective de realizare a fluxurilor financiare, ce se pot aprecia de către evaluator sau/şi
de managerul firmei evaluate, care să argumenteze mai precis o anumită valoare a afacerii.
2.2. Modele probabilistice

Acest model porneşte de la presupunerea că se pot realiza estimări realiste ale probabilităţilor subiective
asociate pentru diferite fluxuri de numerar (cash-flow).
Un evaluator poate face singur sau poate solicita unui manager, sau în general unui grup de
specialişti, să facă trei estimări pentru fluxurile de numerar pe o perioadă dată (estimarea optimistă,
pesimistă şi cea mai probabilă) în locul uneia singure şi să aprecieze probabilitatea îndeplinirii fiecăreia
dintre cele trei estimări.
Estimarea optimistă 8.000 Probabilitatea de 10% (0,10)

Estimarea cea mai probabilă 4.500 Probabilitatea de 65% (0,65)
Estimarea pesimistă 3.000 Probabilitatea de 25% (0,25)
Estimările astfel obţinute constituie o distribuţie probabilistică a fluxurilor monetare. Rezultă aşadar
că se aşteaptă variaţii ale fluxurilor individuale, valoarea finală putând să varieze.
Obiectivul modelului probabilistic este acela de a stabilii variaţiile cele mai probabile ale
rezultatului datorită estimării fluctuaţiilor fluxurilor de numerar. În acest fel efectele incertitudinii sunt mai
clar prezentate şi participă direct la determinarea valorii finale a afacerii, în directă cunoştinţă de cauză.
Cele trei metode ce ţin de modelul probabilistic sunt: speranţa matematică (SM), analiza
probabilistică discretă (APD) şi analiza probabilistică continuă (APC).
● Metoda speranţei matematice

Avantaje:
dă posibilitatea luării în considerare a incertitudinii oferind reprezentarea întregii distribuţii
probabilistice printr-un singur număr;
ţine seama, din punct de vedere matematic, de variabilele preconizate ale fiecărui nivel al
fluxului de numerar.
Dezavantaje:
reprezentând distribuţia printr-un număr nu ţine seama de alte caracteristici ale distribuţiei
(domeniul de aplicaţie, asimetria frecvenţei de distribuţie);
porneşte de la presupunerea că evaluatorul nu e înclinat spre risc, ceea ce e favorabil unei
evaluări prudente, respectiv nu va estima în mod egal distribuţiile.

Fluxul de numerar
Probabilitatea Perioada
1 2 3 4
Varianta optimistă 0.3 5,000 6,000 4,500 5,000
Varianta cea mai posibilă 0.5 3,500 4,000 3,800 4,500
Varianta pesimistă 0.2 3,200 3,600 3,100 4,000
Valoarea estimată a fluxului de numerar (SM) 3,890 4,520 3,870 4,550
Factor de actualizare (@=15%) 0.870 0.756 0.658 0.572
Valoarea actualizată estimată a fluxului de numerar 3,384 3,417 2,546 2,603 11,950
Cost de capital (investiţia) -11,000
VNA 950
● Analiza probabilistică discretă (APD)

APD este o extindere a speranţei matematice. Din punct de vedere al bazelor de calcul necesită
estimări similare ale fluxurilor financiare şi a probabilităţilor asociate, dar în loc să lucreze cu medii ca
SM, această tehnică operează cu părţile componente ale acestor estimări pentru a evidenţia diferite
rezultate şi probabilităţi posibile.
Fluxul de numerar
Probabilitatea Perioada
1 2 3 4
Varianta optimistă 0.3 5,000 6,000 4,500 5,000
Varianta cea mai posibilă 0.5 3,500 4,000 3,800 4,500
Varianta pesimistă 0.2 3,200 3,600 3,100 4,000
Valoarea estimată a fluxului de numerar (SM) 3,890 4,520 3,870 4,550
Factor de actualizare (@=15%) 0.870 0.756 0.658 0.572
Valoarea actualizată estimată a fluxului de numerar opt. 4,350 4,536 2,961 2,860 14,707
Valoarea actualizată estimată a fluxului de numerar cea mai probabilă 3,045 3,024 2,500 2,574 11,143
Valoarea actualizată estimată a fluxului de numerar pesimistă 2,784 2,722 2,040 2,288 9,833
Cost de capital (investiţia) 0.8 -11,000
Cost de capital (investiţia) 0.2 -15,000
Costul de capital Costul de capital

cel mai probabil pesimist
-11.000 -15.000
0,8 0,2
VNA optimistă 0,3 3.707 0,24 -293 0,06
VNA cea mai probabilă 0,5 143 0,40 -3.857 0,10
VNA pesimistă 0,2 -1.167 0,16 -5.167 0,04
Avantaje:
dă posibilitatea obţinerii unei plaje de valori a afacerii împreună cu probabilitatea asociată de
realizare;
ia în consideraţie variaţiile detaliate ale fluxurilor de numerar şi ale investiţiilor necesare
pentru realizarea unei afaceri, în locul formulării unei ipoteze general valabile cum că
incertitudinea este o funcţie de timp.
Dezavantaje:
operează cu estimări discrete în timp ce distribuţia continuă poate constitui o reprezentare mai
bună pentru o afacere;

măreşte numărul de estimări subiective ce trebuie formulate.
● Analiza probabilistică continuă (APC)

În comparaţie cu APD această metodă dă posibilitatea evaluatorului de a face estimările necesare
probabilităţilor de realizare a diferitelor venituri. Această tehnică utilizează distribuţii continui în locul
estimărilor discrete.
Obţinerea mediei VNA se face prin determinarea mediei sau a celei mai probabile valori a
fluxurilor de numerar. Deviaţia standard a valorii afacerii se obţine prin combinarea deviaţiilor standard
scontate ale fluxurilor de numerar individuale, folosindu-se suma statistică.
σi σi 2 σi 2
σ2VNA = ∑ [ ——— ]2 ⇒ σ2VNA = ∑ [ ——— ]
1 + ri 1 + r2i
Perioada 0 1 2 3 4 5
Fluxul de numerar net – valoarea cea mai -200.000 55.000 48.000 65.000 70.000 40.000
probabilă
Variabilitatea estimată (deviaţia standard 0 4.000 4.500 3.500 4.500 3.000
a fluxului de numerar)
Factori de scontare (@=10%) cost de capital 1,00 0,909 0,826 0,751 0,683 0,621
VNA 11.108
σVNA 6.847
Distribuţia rezultantă a VNA a afacerii poate să fie reprezentată pe o diagramă ca în figură:
Probabilitatea
VNA - 3σVNA + 3σVNA
x 11.108 y
Avantajele APC sunt:
Conduce la obţinerea unei distribuţii a VNA mai curând decât a unei singure valori rezultând
o valoarea a afacerii într-o plajă de valori ce poate fi argumentată şi justificată probabilistic;
Permite formularea unor afirmaţii probabilistice referitoare la veniturile ce se pot realiza din
proiect şi care reflectă variabilitatea estimată pentru fluxurile de numerar ale fiecărei
perioade;
Permite realizarea unei comparaţii a distribuţiilor valorilor ale diferitelor afaceri comparabile;
Porneşte de la ipoteze mai realiste bazate pe valori continue în locul valorilor discrete.
Dezavantajele APC sunt:
Introduce un element de estimare subiectivă - σVNA.

MĂSURAREA CREĂRII DE VALOARE PENTRU ACŢIONARI
Lect. drd. Anamaria Ciobanu
Întotdeauna a existat un interes ridicat pentru acea sferă a finanţelor ce se ocupă de măsurarea
creării de valoare pentru acţionari. Identificarea sursei acesteia şi problematica justei sale măsurări au
făcut obiectul multor cercetări din domeniul evaluării întreprinderii sau teoriei de agent.
În cadrul acestui studiu ne propunem o trecere sumară în revistă a principalilor indicatori tradiţionali
de măsurare a performanţelor întreprinderii ce pot scoate în evidenţă crearea de valoare pentru acţionari.
Atenţia noastră se va concentra asupra indicatorului Valoarea adăugată economică (economic value
added), iar printr-o analiză comparativă cu ceilalţi indicatori vom reflecta avantajele şi limitele utilizării
sale în măsurarea performanţelor întreprinderii. Ideea de bază a acestui studiu este alegerea indicatorului
adecvat de măsurare a performanţei, astfel încât averea managerilor să fie aliniată la evoluţia averii
acţionarilor. Jensen (1990), Milbourn (1996) argumentau că cel mai bun indicator al performanţei ar trebui
să fie cursul acţiunilor întreprinderii. Totuşi cursul acţiunilor nu poate fi folosit ca indicator de
performanţă în recompensarea managerilor, valoarea sa fiind afectată de factori ce scapă controlului
managerului.
Înainte de a examina corelaţia între averea acţionarilor şi indicatorii de măsurare a performanţei
(cercetare ce va face obiectul unui articol ulterior), trebuie definit modul adecvat de măsurare a
schimbărilor intervenite la nivelul averii acţionarilor. Trecând în revistă principalii indicatori tradiţionali,
folosiţi în măsurarea profitabilităţii întreprinderii, am scos în evidenţă limitele atinse de aceştia în
măsurarea creării de valoare pentru acţionari.
Analiza comparativă a diferiţilor indicatori de măsurare a performanţei
Profitul net
Avantaje:
simplitatea calculului, informaţia privind nivelul acestuia putând fi preluată direct din situaţiile
finaciar-contabile
Deficienţe:
subevaluează costul capitalurilor, ignorând costul de oportunitate al acestora. În timp ce costul
datoriei se regăseşte în mod explicit în cheltuielile cu dobânzi, costul capitalurilor proprii este nul
din punct de vedere al indicatorului profitul net.
este rezultatul tuturor activităţilor firmei (principale sau adiacente, de exploatare sau în afara
exploatării) şi este influenţat de conjunctura economică. Analiza creării de valoare ar trebui să
aibă drept referinţă profitul reproductibil, respectiv profitul realizabil de către întreprindere din
activitatea sa curentă, în condiţii normale de exploatare.
indicatorii de performanţă bazaţi pe profit deseori confundă anomaliile contabile cu fundamentul
economic al afacerii. Astfel, deciziile luate pe baza informaţiilor contabile riscă să sacrifice
viitorul afacerii în favoarea prezentului. Un exemplu ar fi amânarea unei investiţii majore pentru
evitarea cheltuielilor cu punerea în funcţiune, cu instruirea personalului, sau cu amortizarea ce ar
diminua nivelul actual al profitabilităţii. În afaceri deseori trebuie să iei decizii pe care nu le-ai fi
luat niciodată dacă ai fi fost chiar proprietarul afacerii.
indicatorii de măsură a performanţelor bazaţi pe profit exclud în analiza lor bilanţul,
concentrându-se asupra contului de profit şi pierderi. Se ignoră astfel capitalul investit în afacere.

Rentabilitatea capitalului investit (ROI)

Avantaje:
permite realizarea de comparaţii între două unităţi de producţie de dimensiuni diferite;
Deficienţe:
ca orice indicator bazat pe profit, poate prelua toate deficienţele legate de modul de estimare a
acestuia, inclusiv cele ce sunt rezultatul manipulărilor contabile.
managerii pot fi penalizaţi pentru deciziile de investiţii luate, ce diminuează ROI mediu al
întreprinderii, chiar dacă per-total valoarea acţionarilor creşte. Ca urmare, folosirea acestui
indicator ca reper în măsurarea performanţelor managementului, poate duce la “îngheţarea”
politicii de investiţii a întreprinderii.
Valoarea adăugată economică (EVA)

Reprezintă profitul rezidual (rămas) după acoperirea costului capitalului investit în întreprindere.
EVA = EBIT − impozit − k × CI
unde:
EBIT = profitul brut din exploatare
k = costul mediu ponderat al capitalului investit ;
CI = valoarea capitalului investit (echivalent activului net economic)
A fost lansat sub această denumire de către firma de consultanţă Stern Stewart &Company, firmă ce
deţine drepturile de autor pentru acest indicator din anul 1994. Indicatori cu aceiaşi semnificaţie au fost
însă folosiţi încă din anii 50 – 60 ai secolului XX sub denumirea de profit rezidual.
Avantaje:
alinierea mai bună a obiectivelor managerilor cu obiectivele întregii întreprinderi, a proprietarilor
acesteia. Orientează efortul managerilor în direcţia creării de valoare pentru acţionari.
în calculul său se ţine cont de calitatea profiturilor, în sensul că profitul este ajustat astfel încât sa
fie reţinută partea reproductibilă a acestuia
Limitări:
¾ Diferenţele de mărime
nu ţine cont de diferenţele de mărime existente între diferite unităţi de producţie, implicând o
comparabilitate scăzută a performanţelor între diversele divizii ale unei firme;
¾ Orientarea financiară
calculul EVA se bazează pe informaţii ce provin din contabilitate, existând riscul manipulării
acestor informaţii de către manageri:
9 realizarea cu prioritate, la finele exerciţiului financiar, a ordinelor (comenzilor) de
dimensiune mare, profitabile şi amânarea ordinelor mici, marginale;
9 reducerea cheltuielilor în scopul majorării pe termen scurt a profitului (diminuarea
cheltuielilor de perfecţionare a personalului, a cheltuielilor de investiţii etc).
¾ Orientarea pe termen scurt
pune accentul pe generarea de rezultate pe termen scurt, inducând lipsa de motivare a managerilor
de a investi în produse şi tehnologii noi, costurile fiind recunoscute imediat în contabilitate,
efectele benefice (veniturile sau economiile de cheltuieli) urmând să apară după o anumită
perioadă de timp. Riscurile şi costurile asociate inovării pot depăşi ca amploare nivelul câştigului
potenţial. Diminuarea prezentă a EVA poate conduce la recompensări mai scăzute, sau chiar

pierderi de promovări pentru managerul în cauză. Managerii, ca orice alţi investitori, înţeleg
conceptul “valoarea timp a banilor” şi au noţiunea de risc (banii câştigaţi astăzi sunt mai siguri şi
valorează mai mult decât cei probabil de câştigat în viitor). Ca urmare, vor acţiona întotdeauna în
sensul maximizării veniturilor prezente. Este înlăturat astfel riscul ca rezultatele lor să fie
“culese” de înlocuitorii lor. Nici un manager nu-şi doreşte să facă eforturi fără a fi recompensat,
sau şi mai rău, recompensa să o primească altcineva.
¾ Orientarea rezultatelor
EVA, ca orice indicator agregat, se calculează la sfârşitul unui exerciţiu financiar. Cu ajutorul
EVA nu pot fi identificate cauzele primare ce au generat ineficienţa. Analiza performanţelor
activităţii ar trebui făcută pentru operaţiile derulate în aşa numitele “locuri înguste”,
(compartimentele ce determină mărimea fluxurilor rulate în cadrul fabricii şi respectiv gradul de
utilizare a capacităţilor de producţie), în scopul identificării activităţilor fără valoare ce pot fi
eliminate.
Din analiza acestor deficienţe ale EVA în măsurarea performanţei, se constată lipsa conexiunii cu
aspectele calitative, respectiv strategice, implicate în procesul creării de valoare.
O îmbunătăţire a măsurării performanţei prin intermediul EVA este sugerată de J.Bacidore. În
articolul său “The search for the Best Financial Performance Measure”, publicat în “Financial Analysts
Journal”, subliniază că valoarea unei firme este generată atât de activele fizice în funcţiune cât şi de
strategia privind viitoarele oportunităţi de creştere a afacerii. Ca urmare, el ajustează indicatorul creat de
firma de consultanţă Stern Stewart & Company - EVA, creând indicatorul REVA, ce ia în calcul valoarea
de piaţă a capitalurilor investite. În aceste condiţii, realizarea unui REVA pozitiv este echivalentă cu
crearea reală de valoare pentru acţionari (recunoscută şi de piaţă, nu numai în contabilitate).
Se pot face şi alte ajustări la vechea formulă “brevetată” de Stern Stewart, utilizând, de exemplu,
cash-flow-ul corespunzător capitalurilor investite, în locul profitului de exploatare net de impozit. Astfel,
este înlăturată distorsiunea creată de contabilitate privind mărimea fluxurilor de numerar efectiv generate.
În condiţiile în care valoarea de piaţă a capitalurilor investite este influenţată şi de strategia firmei, REVA
ar trebui să fie indicatorul de măsurare a performanţei folosit în recompensarea managerilor executivi ai
firmei, în timp ce EVA ar trebui utilizată pentru gratificarea managerilor diviziilor sau de la alte nivele
inferioare.
Integrarea în nivelul cursurilor acţiunilor, a informaţiilor referitoare la strategia întreprinderii
depinde foarte mult de eficienţa pieţei pe care sunt negociate acţiunile firmei. Ajustarea cursului acţiunilor
valorii acestora se face parţial şi cu întârziere. În general există un interval de timp mai mare sau mai mic,
în care se aşteptă cuantificarea efectelor pozitive ale strategiei prin intermediul rezultatelor financiare.
Pentru a feri procesul intern de gestiune a performanţei de volatilitatea ridicată a pieţei în
recunoaşterea performanţelor, se recomandă realizarea unei analize mai ample a aspectelor calitative şi
strategice, luând ca reper mai mulţi factori determinanţi ai procesului creării de valoare.
O analiză globală a performanţei întreprinderii ar trebui să cuprindă (pe lângă indicatorii financiari
adecvaţi) şi o grilă de notare a aspectelor calitative legate de strategia întreprinderii, respectiv politica sa
comercială sau de investiţii. O astfel de analiză, tip grilă de notare, a fost propusă de către R. Kaplan şi D.
Norton în articolul lor ”The balanced score card – measures that drives performances ” publicat în Harvard
Business Review. Pornind de la obiectivele strategice ale întreprinderii se determină indicatorii de măsură
introduşi în grila de notare. Aceşti indicatori se grupeză în patru panele specifice principalelor “motoare”
ale performanţei unei întreprinderi : clienţii, procesul intern al afacerii, gradul de inovare şi perfecţionare
al firmei, forţa financiară a întreprinderii (vezi schema din anexă).
Analiza performanţelor din perspectiva clienţilor impune selectarea acelor indicatori ce definesc
succesul întreprinderii în această direcţie. De exemplu: numărul total de clienţi, respectiv numărul de
clienţi fidelizaţi (exprimat şi ca pondere în total piaţă); procentul de livrări efectuate în termen; satisfacţia
clienţilor (mai greu de cuantificat, dar nu imposibil).
Din perspectiva procesului intern al afacerii, indicatorii de performanţă ce pot fi analizaţi sunt:
durata ciclului de producţie; rata rebuturilor.

Gradul de inovare şi perfecţionare la nivelul firmei reflectă şansa ca firma să fie competitivă pe
termen lung. Indicatorii de performanţă specifici sunt: nivelul cheltuielilor de cercetare- dezvoltare;
numărul de produse noi dezvoltate în ultimii ani; perioada de timp necesară introducerii unui nou produs;
numărul de brevete de invenţie cumpărate sau create pentru îmbunătăţirea procesului tehnologic.
Perspectiva financiară asupra performanţelor firmei va fi cuantificată prin indicatori ce surprind în
mod direct sau prin comparaţii, plusul de valoarea creat de firmă: EVA; ROI; rata de creştere a vânzărilor,
respectiv a profiturilor; cursul acţiunilor.
Prea mulţi indicatori de măsură a performanţei pot induce semnale contradictorii; ca urmare această
grilă de notare ar trebui construită pe maximum 12-16 indicatori (3-4 pe fiecare grupă).
Prin intermediul acestei grile se va analiza impactul global al unei acţiuni prin intermediul celor
patru perspective, evitându-se astfel supralicitarea evaluărilor strict financiare, în detrimentul celorlalţi
factori deteminanţi în crearea de valoare. De exemplu, amânarea investiţiilor în noi produse sau
tehnologii, din cauza efectelor adverse asupra profitabilităţii pe termen scurt, se va regăsi ca o
performanţă scăzută la nivelul secţiunii Inovare şi Perfecţionare din cadrul grilei de notare. Astfel, cu
ajutorul acestei grile, sunt evaluate şi punctate în mod echilibrat, toate deciziile luate de manager la nivelul
firmei.
O altă modalitate de înlăturare a limitelor indicatorului EVA în măsurarea performanţelor este
analiza sa în dinamică, actualizând mărimile EVA anuale, posibil de realizat de-a lungul perioadei de
previziune. În acest mod este estimată valoarea adăugată de piaţă (market value added sau MVA) ce
reprezintă plusul de valoare pe care întreprinderea l-a creat în raport cu valoarea capitalurilor investite
iniţial. Astfel, este cuantificat impactul unei decizii manageriale atât asupra performanţelor prezente cât şi
a celor viitoare.
În concluzie:
¾ EVA poate fi un indicator adecvat al performanţei unei întreprinderi în condiţiile în care informaţiile
furnizate de acesta sunt completate şi de analiza altor aspecte calitative privind strategia întreprinderii.
¾ Analiza în dinamică a mărimii anuale a EVA posibil de realizat de către firmă, evaluează crearea de
valoare la nivelul acesteia atât pe termen scurt cât şi pe termen lung.
¾ Evaluarea performanţelor unei întreprinderi prin intermediul indicatorilor de flux, se dovedeşte a fi cea
mai adecvată în măsurarea creării de valoare pentru acţionari. Apropierea celor două abordări ale
plusului de valoare, MVA (market value added), respectiv NPV (net present value) scoate şi mai bine
în evidenţă ideea de bază a procesului creării de valoare. O paralelă a celor două tipuri de evaluare a
proiectelor de investiţii o vom prezenta într-un articol viitor.
Bibliografie:
1. Bacidore, J.; J. Boquist; T. Milbourn; A. Thakor – “The search for the best financial performance
measure”, Financial Analysts Journal, May/June 1997;
2. Batsch, Laurent – “Finance et strategie”, Economica, Paris, 1999
3. Bogliolo, Felix – “La creation de valeur”, Editions d’Organisation, Paris, 2000;
4. Kaplan, R.; Noerton D. – “The balanced scorecard – measures that drive performance”, Harvard
Business Review, January – February 1992;
5. Levasseur, Michel; Aimable Quntart – “Finance”, 3-ieme edition, Economica, Paris, 1998;
6. Pettit, Justin – “Governing for value”, Ivey Business Journal, Autumn 98;
7. Sandoval, Eduardo – “Financial performance measures and shareholder value creation: an empirical
study for Chilean companies”, Journal of Applied Business Research, Summer 2001
8. Shrieves, Ronald; John M. Wachowicz, jr. – “Free cash flow (FCF), Economic value added (EVATM),
and Net present value (NPV): a reconciliation of variations of discounted-cash-flow (DCF) valuation”,
The Engineering Economist, 2001

COSTUL LEASINGULUI – ANALIZĂ COMPARATIVĂ ÎNTRE

LEASINGUL OPERAŢIONAL ŞI CEL FINANCIAR
Lect.drd.Anam aria Ciobanu
Combinând caracteristicile unei achiziţii cu cele ale unui împrumut clasic, leasingul oferă
“confortul” unei finanţări ce poate fi modelată după necesităţile întreprinderii. Luând în calcul şi
avantajele sale fiscale, inclusiv cele legate de cost, devine explicabilă orientarea frecventă a
întreprinderilor româneşti pentru acest tip de finanţare. În acest context devine utilă studierea
caracteristicilor sale, a avantajelor şi dezavantajelor potenţiale.
Trecem peste partea de prezentare a elementelor definitorii privind operaţiunile de leasing, acestea
fiind detaliate în cadrul O.G. 51/1997 modificată şi completată (Titlul II al legii nr. 99 privind unele
măsuri pentru accelerarea reformei economice, pulicată în M.O. nr. 236/27 mai 1999), şi ne oprim asupra
analizei costului leasingului şi a modalităţilor de măsurare a acestuia.
Intrările şi ieşirile de numerar pe care le presupune derularea unei operaţiuni de leasing determină,
în mod direct, mărimea costului acestuia suportat de către întreprindere. Este vorba de următoarele cash
flow-uri (inflow-uri sau outflow-uri):
valoarea bunului luat în leasing, ce reprezintă în mod indirect mărimea împrumutului primit de
întreprindere de la firma de leasing. Pornind de la această valoare se va calcula, în cadrul
contractului de leasing, dobânda sau beneficiul de plătit locatorului.
chiria plătită, netă de impozit. Se va lua astfel în considerare economia de impozit realizată de
întreprindere prin deductibilitatea chiriei din profitul impozabil.
valoarea reziduală a bunului luat în leasing. Este întâlnită în cazul contractelor de leasing
financiar, în condiţiile în care acestea prevăd transferarea dreptului de proprietate asupra bunului
către utilizator. Mărimea acesteia este stabilită prin contract, sau va fi estimată în funcţie de
preţurile negociate la momentul respectiv, pentru acel bun, ţinând cont de deprecierea cumulată.
Astfel, pornind de la mărimea acestor intrări şi ieşiri de numerar, costul leasingului poate fi estimat
pe baza următoarei formule de calcul, propusă de diferiţi autori:
Ch t × (1 − τ )
n
VR
V0 = ∑ (1 + k L ) t
+
(1 + k L )n
t =1
unde:
V0 = costul de achiziţie a bunului luat în sistem de leasing
Cht = chiria anuală de plată stabilită prin contract; Multiplicarea valorii chiriei anuale cu (1-τ)
evidenţiază economia de impozit realizată de întreprindere prin deductibilitatea acestor
cheltuieli din profitul impozabil.
τ = cota de impozit pe profit plătită de societatea comercială;
VR = valoarea reziduală sau preţul bunului la care se va face transferul dreptului de proprietate
către utilizator (cazul leasingului financiar);
n = durata contractului de leasing.
Costul leasingului (kL) este soluţia ecuaţiei de mai sus, fiind diminuat, aşa cum se vede şi din
ecuaţie, cu economiile de impozit realizate de întreprindere prin deductibilitatea cheltuielilor cu chiriile.

În ceea ce priveşte deductibilitatea acestor cheltuieli ar trebui realizată o analiză distinctă pentru
cele două tipuri de leasing: leasingul operaţional şi leasingul financiar.
În cazul leasingului operaţional, utilizatorul va înregistra cheltuieli cu ratele de leasing. Conform
O.G. 51/1997 modificată şi completată, rata de leasing cuprinde cota de amortizare calculată în
conformitate cu actele normative în vigoare şi un beneficiu stabilit de către părţile contractante.
În cazul contractului de leasing financiar, conform normelor privind înregistrarea în contabilitate,
utilizatorul va trece separat pe cheltuieli amortizarea bunului, respectiv dobânda plătită. Deşi chiriile
(ratele) corespunzătoare celor două tipuri de leasing par asemănătoare ca structură (beneficiul stabilit de
către părţile contractante în cazul leasingului operaţional poate fi asimilat dobânzii plătite în cazul
leasingului financiar), totuşi deductibilitatea acestora din profitul impozabil este diferită (după cum se
poate observa din tabelele de mai jos).
Astfel, de exemplu, luarea în leasing operaţional a unui bun în valoare de 1181 mil. lei, ce
presupune plata unor rate (chirii) constante de 400 mil. lei anual timp de 6 ani, va implica pentru utilizator
deducerea acestor cheltuieli din profitul său impozabil. În situaţia în care bunul respectiv ar face obiectul
unui contract de leasing financiar, rata de leasing plătită nu coincide cu suma dedusă de către utilizator din
profitul său impozabil. Diferenţa apare din modul de calcul al amortizării deduse. Aceasta este calculată în
funcţie de valoarea bunului şi de perioada pe care acesta se amortizează. De exemplu, un sistem de
amortizare liniar va implica trecerea pe cheltuieli a sumei de 197 mil. lei (unde 197 = 1181/6). După cum
se poate observa şi din tabelul de mai jos, această sumă diferă de amortizarea leasingului cuprinsă în
cadrul ratei de leasing, şi estimată ca diferenţă între chiria anuală de plată şi dobânda calculată pentru
partea de lesing nerambursat.
Tabel nr. 1
mil. lei
Scandenţarul şi defalcarea plăţilor în cazul contractării bunului prin leasing financiar
anul Rata de Dobânda Amortizarea leasingului Leasing nerambursat
leasing plătită (25%)
0 1181
1 400 295 105 1076
2 400 269 131 945
3 400 236 164 781
4 400 195 205 576
5 400 144 256 320
6 400 80 320 0
Total 2400 1219 1181
Ca rezultat, în primii ani de exploatare, cheltuielile deduse de către utilizatorul bunului luat în
leasing financiar vor fi mai mari decât chiria stabilită în contract (în primul an sunt în sumă de
295+197= 492 mil. lei), diminuându-se însă treptat, pe măsura rambursării ratelor de leasing (ajungând în
ultimul an la valoarea de 277). Suma lor pentru întreaga perioadă contractată va fi însă egală cu valoarea
cumulată a ratelor de leasing. Făcând o comparaţie cu mărimea cheltuielilor deduse în cazul leasingului
operaţional, se observă că diferenţele nu sunt la nivelul valorii totale a ratelor de leasing deduse, ci doar la
nivelul mărimii lor anuale.
Această analiză prezintă interes din perspectiva economiilor de impozit obţinute de către
întreprindere, în funcţie de tipul de leasing pentru care a optat. Economiile de impozit se determină
multiplicând cheltuielile deductibile cu cota de impozit pe profit, plătită de societatea comercială.
După cum se observă din cele două tabele de mai jos, suma neactualizată a economiei de impozit
pentru cele două tipuri de leasing este aceiaşi. Diferenţa apare atunci când este estimată valoarea actuală1 a
1
Valoarea actuală a fost estimată prin actualizarea economiilor de impozit anuale cu rata de dobândă stabilită în
cadrul contractului de leasing (considerată 25% în exemplul analizat)

acestor economii de impozit, prin intermediul leasingului financiar obţinându-se o valoare mai mare a lor.
Ca urmare, pe exemplul dat, costul leasingului financiar este mai redus decât cel al leasingului operaţional.
Tabel nr. 2
mil. lei
Economia de impozit obţinută în cazul leasingului financiar
Anul Profitul înainte Cheltuieli cu Cheltuieli Profit Impozit Profit Economia Valoarea
de cheltuielile amortizarea cu brut pe profit net de actualizată
cu leasingul dobânzi 25% impozit a
economiei
de impozit
1 600 197 295 108 27 81 123 98
2 600 197 269 134 34 101 116 75
3 600 197 236 167 42 125 108 55
4 600 197 195 208 52 156 98 40
5 600 197 144 259 65 194 85 28
6 600 197 80 323 81 242 69 18
Total 3.600 1181 1.219 1.200 300 900 600 314
Tabel nr. 3
mil. lei
Economia de impozit obţinută în cazul leasingului operaţional
Anul Profitul Rata (chiria) Profit brut Impozit Profit Economie de Valoarea
înainte de de plată pe profit net impozit actualizată a
cheltuielile cu 25% economiei de
leasingul impozit
1 600 400 200 50 150 100 80
2 600 400 200 50 150 100 64
3 600 400 200 50 150 100 51
4 600 400 200 50 150 100 41
5 600 400 200 50 150 100 33
6 600 400 200 50 150 100 26
Total 3.600 2.400 1.200 300 900 600 295
Având în vedere că, în cazul leasingului financiar, chiriile plătite nu coincid ca valoare cu
cheltuielile deduse de întreprindere recomandăm ca, în cadrul ecuaţiei de determinare a costului
leasingului prezentată anterior, economiile de impozit să fie luate în calcul separat. Se va ţine astfel cont
şi de faptul că gradul de incertitudine asociat mărimii acestor economii de impozit este diferit de acela
specific valorii chiriilor de plată, stabilite în contractul de leasing.
Ca urmare, formula de calcul iniţial prezentată o rescriem astfel:
n n
Ch t VR EI t
V0 = ∑ (1 + k t
+
(1 + k Lf ) n
− ∑ (1 + k) t
t =1 Lf ) t =1

unde:
EIt = economia de impozit anuală obţinută de întreprindere prin deductibilitatea cheltuielilor cu
rata (chiria) de leasing;
k = rata de actualizare a economiilor de impozit, ce ţine cont de gradul de incertitudine (riscul)
privind realizarea lor. Economiile de impozit pot fi obţinute numai dacă întreprinderea
realizează profit. Astfel, un grad ridicat de risc asociat profiturilor întreprinderii, va implica un
risc mai mare aferent realizării economiilor de impozit şi, ca rezultat, rata de actualizare
majorată cu prima de risc corespunzătoare poate depăşi nivelul costului leasingului (kLf).
Pornind de la datele prezentate anterior vom exemplifica modul de calcul a costului celor două
tipuri de leasing (operaţional, respectiv financiar).
a. În cazul leasingului operaţional putem folosi fără probleme prima ecuaţie de calcul a costului:
400 × (1 − 0.25) 400 × (1 − 0.25) 400 × (1 − 0.25)
1181 = + + .... +
(1 + k Lo ) (1 + k Lo ) 2 (1 + k Lo ) 6
Costul leasingului operaţional (kLo) este soluţia ecuaţiei. Se poate observa că termenii ei formează o
400 × (1 − 0.25)
progresie geometrică de raţie , ceea ce duce la restrângerea relaţiei de calcul astfel:
(1 + k Lo )
400 × (1 − 0.25)  1 
× 1 −  − 1181 = 0 ,
k Lo  (1 + k Lo ) 6 
reprezentând o funcţie având ca variabilă kLo.
Ca urmare, determinarea soluţiei acestei ecuaţii, presupune găsirea acelei valori a lui kLo pentru care
f(kLo) = 0 (metodă cunoscută sub denumirea de interpolare).
Vom calcula f(kLo) pentru diverse valori ale lui kLo.
Pentru kLo = 15%
f(kLo) = 2000 x 0,568 – 1181 = -45,65 mil. lei, ceea ce înseamnă că kLo < 15%
Pentru kLo = 12%
f(kLo) = 2500 x 0,493 – 1181 = 52,42 mil. lei, aşadar kLo > 12%
Costul leasingului operaţional are o valoare cuprinsă între 12% şi 15%. Estimarea mărimii sale cu
ajutorul interpolării are la bază relaţia:
f (k min
Lo )
k Lo = k min max min
Lo + ( k Lo − k Lo ) ×
f (k min max
Lo ) − f ( k Lo )
unde: kLomin = 12%;
kLomax = 15%;
f(kLomin) = 52,42 mil. lei;
f(kLomax) = -45,65 mil. lei;
de aici: kLo = 12% + (15% - 12%) x 52,42/(52,42 + 45,65) = 13,6%,

Având în vedere cele prezentate privind deductibilitatea chiriilor în cazul:

b. leasingului financiar, vom apela la a doua ecuaţie2 pentru estimarea costului acestuia:
400 400 400
1181 = + + .... + −
(1 + k Lf ) (1 + k Lf ) 2
(1 + k Lf )6
 123 116 69 
 + + .... + 
 (1 + k Lf ) (1 + k Lf ) (1 + k Lf )6 
2
S-a considerat k = kL, iar VR = 0. Datele referitoare la economiile de impozit realizate au fost
preluate din tabelul nr. 2.
Folosind acelaşi mod de calcul exemplificat anterior în cadrul estimării costului lesingului
operaţional, se determină mărimea kLf = 13,4% cu mult mai mică faţă de nivelul ratei de dobândă (25%)
la care au fost calculate dobânzile de plată din cadrul ratei de leasing. Aşa cum se observă şi din tabelele
de calcul a economiei de impozit obţinută de întreprindere în cazul fiecărui tip de leasing, leasingul
financiar are un cost mai redus decât cel operaţional, diferenţa este însă minoră.
Din această perspectivă, pe cazul acestui exemplu, este mai avantajos pentru întreprinderea
respectivă să opteze pentru finanţarea sa prin intermediul leasingului financiar. Există însă o multitudine
de diferenţe, avantaje şi dezavantaje specifice celor două tipuri de leasing (ce trebuie puse în balanţă de
către întreprindere în luarea deciziei de finanţare) şi pe care le vom dezvolta în cadrul unui articol viitor.
Bibliografie:
1. Benninga, Simion – Financial Modeling - The MIIT Press, London, 1999
2. Halpern, Paul; J. Fred Weston, Eugene F. Brigham – Finanţe manageriale – ediţia a patra,
Editura Economică, 1994.
2
a doua ecuaţie poate fi folosită şi în cazul estimării costului leasingului operaţional

În cursul lunii mai a.c. Institutul Român de Cercetări în Evaluare (IROVAL) a realizat editarea
unei cărţi, cu scopul sprijinirii evaluatorilor de proprietăşi imobiliare în efectuarea unei descrieri
amănunţite şi corecte a diferitelor tipuri de clădiri.
Autorii cărţii sunt prof. univ. dr. ing. Constantin Peştişanu şi ing. Corneliu Şchiopu.
Structurată pe 17 capitole, cartea tratează clădirile ca sisteme

constructive unitare, alcătuite prin asamblarea unui număr de
Constantin Peştişanu subsisteme, interconectate între ele printr-o serie de relaţii,
Corneliu Şchiopu acţionând în comun pentru satisfacerea cerinţelor impuse de
exploatarea clădirilor în condiţii de siguranţă.
Cartea tratează în detaliu fiecare subsistem component, caracterizat

CLĂDIRI prin rolul şi funcţia pe care trebuie să le îndeplinească în ansamblul
SISTEME-SUBSITEME clădirii, cu detalierea elementelor de construcţie pe care le cuprinde.
CONSTRUCTIVE
Toate capitolele cărţii sunt ilustrate cu figurile necesare pentru
înţelegerea cu uşurinţă a poziţiei şi rolului pe care fiecare subsistem
îl are în ansamblul clădirii, a materialelor din care sunt realizate,
acţiunile la care sunt supuse şi modul de răspuns al fiecărui element
la acţiunile respective, asamblarea şi interacţiunile dintre elementele
componente din cadrul fiecărui subsistem, respectiv al subsistemelor
în cadrul sistemului clădire.
De asemenea, sunt tratate unele din eventualele abateri (degradări) care pot apare în timpul
exploatării clădirilor, însoţite de soluţii (principii) de remediere ale acestora, necesare pentru
menţinerea clădirilor în condiţii de exploatare normală şi de siguranţă.
Cartea se adresează, în primul rând, specialiştilor în evaluarea clădirilor, dar şi unui spectru
mai larg de persoane care au contact direct cu construcţiile: proprietari, beneficiari ai clădirilor,
specialişti care lucrează în construcţii, experţi în construcţii, jurişti care decid asupra unor litigii
în construcţii şi alte persoane interesate.
Cartea poate fi achiziţionată numai de la IROVAL

ANEVAR este membru al:

Ö Consiliului Director al Corneliu Şchiopu
Standards Committee –
IVSC În luna august a.c., IROVAL a INSPECŢIA
Ö Grupului European al editat această carte, utilă pentru PROPRIETĂŢILOR
Asociaţiilor de Evaluatori - evaluatorii de proprietăţi imobiliare ÎN SCOPUL
TEGoVA şi de întreprinderi . EVALUĂRII
poziţia oficială a ANEVAR.
Această carte a fost scrisă în scopul sprijinirii evaluatorilor de

Vă stăm permanent la
proprietăţi imobiliare în elaborarea unor rapoarte de evaluare
oricăror întrebări legate de consistente, ca şi pentru orientarea corectă a persoanelor care
asociaţie şi aşteptăm intenţionează să achiziţioneze o proprietate imobiliară.
sugestiile dvs. pentru
îmbunătăţirea conţinutului În capitolele cărţii sunt prezentate cerinţele referitoare la
Buletinului Informativ. amplasarea clădirilor pe teren, astfel încât utilitatea proprietăţilor să
fie maximă.
Sunt abordate, pe elemente de construcţii şi instalaţii, etapele
Adresăm cititorilor noştri concrete ale procesului de inspecţie, în urma căruia rezultă
invitaţia de a participa la informaţiile necesare pentru estimarea corectă a valorii proprietăţii
exprimarea punctelor de supuse evaluării.
vedere şi opiniilor referitoare
la activitatea de evaluare. Cele trei anexe, incluse la finalul cărţii, sintetizează concluziile
activităţii de inspecţie a proprietăţilor, reţinând elementele
esenţiale care pot influenţa în măsură semnificativă, mărimea
valorii proprietăţii inspectate.
Colectivul de redacţie: Cartea poate fi achiziţionată numai de la IROVAL.
ing.Gheorghe BĂDESCU MAA
ing. Liliana OLTEAN În mod firesc cele două cărţi prezentate ar trebui să fie incluse în
mod obligatoriu în fondul de carte al tuturor centrelor teritoriale ale
ANEVAR, ca şi în biblioteca de specialitate a tuturor evaluatorilor
de proprietăţi imobiliare, ele contribuind la ridicarea pregătirii
Adresa noastră este:
profesionale.
Calea Plevnei 46-48
sector 1, Bucureşti
Tel.: 311 27 82; 315 65 64 Recomandăm membrilor ANEVAR şi îndeosebi tuturor
Tel/Fax: 315 65 05; 311 13 40 evaluatorilor de proprietăţi imobiliare, să se adreseze IROVAL în
E-mail: iroval@anevar.ro vederea cumpărării celor două cărţi, deoarece tirajul este limitat, iar
posibilităţile de reeditare a acestora sunt reduse.
ISSN: 1224-8967

Nr. 4/2002

EVALUAREA PRODUSELOR
INFORMATICE
conf. univ. dr. Alexandru Ţugui

CUPRINS
Produsele informatice reprezintă o categorie aparte de

bunuri economice ce pot să facă obiectul activităţii de
evaluare a expertului evaluator. Aceste bunuri economice nu
mai pot fi evitate la evaluarea unei întreprinderi, deoarece • EVALUAREA PRODUSELOR
constituie „mâna invizibilă” a specialistului din fiecare INFORMATICE 1
entitate economică. Cum tehnologiile informaţionale câştigă Autor: conf. univ. dr.
teren din ce în ce mai mult în viaţa întreprinderii, este de Alexandru Ţugui
dedus că şi produsele informatice vor constitui puncte de • METODOLOGIA DE
atracţie ale expertului evaluator modern. EVALUARE A ACTIVELOR
DIN AFARA
EXPLOATĂRII 16
1. Descriere generală
Autor: dr. ec. Sorin V. Stan
În sens larg, produsele informatice includ tot ceea ce
poate fi descris ca program propriu-zis pentru calculator • STUDII DE CAZ DATE LA
împreună cu datele care sunt prelucrate de către aceste EXAMENUL DE
programe. Se procedează astfel deoarece separarea ACREDITARE NOIEMBRIE
2002:
programelor de date sau a datelor de programe este un non-
sens şi, în mod obligatoriu, acesta trebuie să fie punctul de • EVALUAREA
vedere al evaluatorului specialist în domeniul produselor ÎNTREPRINDERII 24
informatice. Totuşi, produsele informatice pot fi apreciate şi • EVALUAREA
din alte puncte de vedere. PROPRIETĂŢII
IMOBILIARE 27
Astfel, din punct de vedere contabil, produsele
informatice şi bazele de date fac parte din categoria
imobilizărilor necorporale şi sunt înregistrate pe seama
elementului patrimonial „Alte imobilizări necorporale”.
Trebuie menţionat faptul că, în acest domeniu, pe măsura
trecerii timpului, apar noi tehnologii informaţionale care se
încadrează fie în domeniul produselor informatice propriu-
zise, fie în cel al bazelor de date.
Din punctul de vedere al evaluatorului şi al dezvoltatorului, tuturor produselor informatice
trebuie să li se aplice protecţia proprietăţii intelectuale, sub formă de drept de autor
(copyright), brevete, mărci înregistrate, licenţe sau secrete comerciale.

a. Produsele informatice propriu-zise

Produsele informatice reprezintă o suită de instrucţiuni prin care se controlează operaţiile
realizate de calculator. Cu alte cuvinte, programele spun calculatoarelor ce trebuie să execute.
Există şi opinia conform căreia produsele informatice includ tot ceea ce nu este hardware; prin
urmare, înseamnă că sunt avute în vedere şi datele sub diferite formate.
Trebuie să precizăm faptul că, pentru evaluator, definiţia completă este aceea a produselor
informatice generalizate, în care, pe lângă produsul informatic propriu-zis, se include şi
documentaţia necesară pentru descrierea şi menţinerea acestor programe.
Produsele informatice pot fi clasificate în grupuri funcţionale, aşa cum rezultă şi din tabelul 1.
Tabel 1. Tipuri de produse informatice1

Grup funcţional Programe Exemple
Sistem Software Sisteme de Windows 95, UNIX
operare COBOL, C++
Limbaje Programe antivirus, programe back-up
Utilitare
Aplicaţii Contabilitate State de plată, cartea mare
Operaţionale Controlul Liste de materiale, inventarul stocurilor
Comerciale fabricaţiei Proiectare asistată de calculator
Inginerie
Birotică Editare texte WordPerfect
Calcul tabelar Microsoft Excel
Lucru în grup Lotus Notes
Educaţie şi Referinţe Enciclopedie, atlas
Divertisment Lucrări practice Limbi străine, matematică
Jocuri Jocuri, simulatoare
Produsul informatic poate fi privit atât din perspectiva dezvoltatorului, cât şi din
perspectiva utilizatorului. Acest lucru este posibil deoarece dezvoltatorii produc pentru utilizatori
iar utilizatorii produc pentru ei înşişi sau cumpără aceste produse. În consecinţă, trebuie ţinut
seama de faptul că, la dezvoltator apar cheltuielile necesare producţiei propriu-zise, dar şi
veniturile din vânzări sau din licenţe acordate, în timp ce la utilizator apar cheltuielile necesare cu
producerea produsului informatic şi/sau cheltuielile cu amortizarea acestora.
b. Bazele de date
Bazele de date sunt colecţii organizate de date de acelaşi tip, stocate în format electronic
(de exemplu, pe dischete, pe CD-uri, pe hard-disc-uri). Pentru crearea, accesarea, manipularea şi
întreţinerea bazelor de date există produse informatice speciale, numite sisteme de gestiune a
bazelor de date, programe de calcul tabelar şi procesoare de texte. În activitatea unei întreprinderi
se crează diverse tipuri de baze de date despre clienţi, operaţii contabile, salariaţi, stocuri etc2.
Pentru evaluări, cea mai mare importanţă o au bazele de date cu potenţial comercial, adică
cele care conţin informaţii despre clienţi potenţiali, care stau la baza prestării unor servicii
(planuri de afaceri, evaluări, credite, asigurări, calcule devize de construcţii etc.), adică cele care
sunt utilizate ca factor de producţie în diferite activităţi creatoare de valoare.
1
Reilly, F. R., Schweihs, R.P, Valuing Intangible Assets, McGraw-Hill, New York, 1999, p. 364.
2
Pentru amănunte referitoare la bazele de date vezi Airinei, D. ş.a., Medii de programare, Editura Sedcom Libris, Iaşi, 2002, p.
156 ş.u.

Potenţialul comercial al bazelor de date determină comercializarea lor, inclusiv a

drepturilor asociate acestora, atunci când este cazul. Un exemplu de comercializare a drepturilor
asociate îl constituie cazul bazelor de date cu adrese de clienţi, care şi-au manifestat acordul cu
privire la utilizarea numelui lor în acţiuni de publicitate sau de promovare3.
Referitor la produsele informatice şi la bazele de date, există o serie de polemici generate
de faptul dacă acestea sunt active corporale sau necorporale. Astfel, în SUA au existat chiar
procese pe această temă, din cauza facilităţilor fiscale acordate finanţării fie a activelor corporale,
fie a celor necorporale. Totuşi, în majoritatea ţărilor, produsele informatice şi bazele de date sunt
considerate ca active necorporale.
2. Drepturile de autor asupra produselor informatice

Produsele informatice (programele şi bazele de date) îndeplinesc condiţii referitoare la
originalitate şi la stocarea pe un mediu fizic tangibil, atât timp cât beneficiază de dreptul de autor.
Producţiile multimedia care combină două sau mai multe medii informatice (audio-video, sunet,
voce, grafice etc.) şi machetele de ecran, ca parte componentă a programelor, sunt protejate de
legea drepturilor de autor.
Drepturile de autor reprezintă un ansamblu de drepturi exclusive care conferă autorilor de
lucrări intelectuale dreptul de a autoriza anumite utilizări ale lucrărilor. Pot fi interzize
următoarele utilizări ale lucrări protejate, şi anume:
de a fi reprodusă în totalitate sau parţial;
de a face copii sau versiuni derivate;
de a distribui copii prin vânzare, închiriere, leasing sau împrumut;
de a interpreta lucrarea în public;
de a prezenta lucrarea în public, direct sau prin intermediul filmului, la TV, prin folii de
proiecţie sau alte dispozitive.
Din păcate, primele trei situaţii pot fi încălcate frecvent când se face o copie, fragment,
adaptare sau publicare a lucrării protejate fără acordul autorului. În situaţia în care un autor
realizează o lucrare spre utilizare publică, legislaţia protejează din oficiu această lucrare un număr
de ani (spre exemplu 75 de ani în SUA)4.
Există posibilitatea ca produsele informatice care sunt disponibile pentru vânzare sau care
se pot acorda sub formă de licenţă clienţilor să fie asociate mărcilor înregistrate sau mărcilor de
serviciu. Exemplul care îmbină atât calitatea de marcă înregistrată, cât şi pe cea de produs
informatic îl constituie numele domeniilor sau adresele electronice folosite pe Internet.
3. Deprecierea produselor informatice

Aşa cum se ştie, atunci când un activ necorporal este mai puţin util decât înlocuitorul lui
ideal, valoarea sa trebuie ajustată pentru a reflecta pierderea de valoare economică datorată
deprecierilor funcţionale, tehnologice şi economice. Altă formă de depreciere, şi anume cea
fizică, nu este, de regulă, aplicabilă produselor informatice pentru că, în mod normal, acestea nu
se uzează şi nu se strică. Fireşte, există şi situaţii când deprecierea fizică a unui produs informatic
trebuie luată în calcul, aşa cum se întâmplă în cazul atacului datorat viruşilor sau al căderilor
suferite de bazele de date.
3
Vezi în acest sens bazele de date cu adrese de poştă electronică.
4
Conf. Jassin, J.L., Schechter, S.C., The Copyright Permission and Libel Handbook: A Step-by-Step Guide for Writers, Editors,
and Publishers, N. York, John Wiley & Sons, 1998, pp. 10-11.

Deprecierea funcţională constă în pierderea din valoare a unui activ pentru că acesta nu
mai are funcţionalitatea unui activ substitut sau este mai puţin util decât acesta. În cazul
produselor informatice, deprecierea funcţională este deseori imaterială, dacă acesta este întreţinut
şi actualizat în mod constant. Un exemplu elocvent de depreciere funcţională l-a constituit
incapacitatea anumitor produse informatice de a se adapta anului 2000.
Există şi situaţii când, din motive organizatorice se ajunge la neutilizarea unei componente
funcţionale a programului, caz în care se poate avea în vedere o depreciere funcţională
considerabilă.
Deprecierea tehnologică este considerată, de cele mai multe ori, ca o formă particulară de
depreciere funcţională şi constă într-o pierdere considerabilă de valoare datorată îmbunătăţirilor
funcţionale şi care face ca înlocuirea produsului informatic să fie mult mai eficientă. Deprecierea
tehnologică pentru produsele informatice apare în următoarele situaţii:
când produsul informatic este scris într-un limbaj ineficient sau învechit;
când un produsul informatic este neportabil şi este rulat (executat) pe o platformă
(hardware, sistem de operare etc.) care se învecheşte;
când metodele sau practicile de obţinere a produsului informatic de către dezvoltatorii de
programe implică o utilizare mai puţin eficientă a resurselor.
Deprecierea economică constă în pierderea de valoare a unui activ ca urmare a unor
evenimente ce nu se află sub controlul proprietarului activului respectiv. Este cazul schimbărilor
sau restricţiilor legislative, a schimbărilor sociale sau economice, a terorismului internaţional, a
condiţiilor de piaţă etc. Deprecierea economică poate fi un aspect important în evaluarea
produsului informatic. Fenomenul poate fi mai puţin evident în cazul unor produse informatice
dedicate sau create în interior, atât timp cât au un succes financiar asigurat.
În evaluarea produselor informatice trebuie să se ţină seama de toate formele de
depreciere, şi anume:
a. Deprecierea funcţională poate să nu fie evidentă la acele produse informatice care sunt
bine întreţinute. Cu toate acestea, evaluatorul trebuie să determine orice formă de
manifestare a deprecierii. În asemenea cazuri, se recomandă urmărirea atentă de către
evaluator a utilizatorului de produs informatic în munca sa, pentru a putea inventaria
funcţiunile utilizate cel mai des, cele mai puţin utilizate precum şi cele neutilizate;
b. Atunci când pentru evaluarea produselor informatice se foloseşte o metodă de evaluare
bazată pe costurile de reproducţie, cum este metoda costurilor istorice, evaluatorul
trebuie să ţină cont de faptul că deprecierea tehnologică poate fi semnificativă datorită
creşterii productivităţii şi a progreselor tehnologice realizate în timp;
c. Utilizarea metodei costurilor de înlocuire elimină din calculele evaluatorului deprecierea
tehnologică legată de productivitate. Cu toate acestea evaluatorul poate recurge la alte
ajustări pentru deprecierea tehnologică;
d. De obicei eprecierea economică este cea mai importantă pentru produsul informatic.
Totuşi, această formă de depreciere trebuie examinată de evaluator şi atunci când se
face evaluarea unui program operaţional;
e. În general, evaluatorul trebuie să ţină cont de faptul că nu sunt necesare ajustări pentru
depreciere atunci când valoarea produsului informatic se estimează prin utilizarea unei
metode de evaluare bazată pe venit, deoarece ipotezele de lucru în operaţia de previziune
a veniturilor şi a cheltuielilor conţin şi elemente legate de deprecierea normală în timp;

f. Deşi valoarea activelor corporale este estimată folosind situaţii de depreciere, produsele
informatice întreţinute în mod adecvat nu se depreciază în ritmul stabilit în mod teoretic.
Astfel, valoarea acestora tinde să varieze în timp într-o măsură relativ mai mică, pe de o
parte, ca urmare a productivităţii crescute sau a progreselor tehnologice, iar pe de altă
parte, ca urmare a costurilor cu forţa de muncă şi a îmbunătăţirii programelor, până la
momentul neprevăzut în care apare nevoia înlocuirii.
În final, putem spune că valoarea produselor informatice tinde să varieze în timp ca urmare
a influenţei mai multor factori. De aceea, se poate spune că orice încercare de a estima
deprecierea pentru programele întreţinute în mod corespunzător, prin deprecierea atribuită
acestora în mod teoretic, pentru o anumită perioadă de timp, este arbitrară şi simplistă.
4. Metode utilizate în evaluarea produselor informatice

Există mai multe metode şi proceduri care pot fi utilizate în activitatea de evaluare a
activelor necorporale de natura produselor informatice. Literatura în domeniu clasifică aceste
metode astfel: metode patrimoniale, bazate pe comparaţia de piaţă şi bazate pe venit.
Înainte de a realiza o prezentare a lor, considerăm că este importantă definirea unor termeni
referitori la înregistrarea produselor informatice în contabilitate şi care au legătură cu obiectul
unei evaluări, şi anume: valoarea de intrare, gradul de depreciere (uzura), amortizarea şi durata de
viaţă.
Valoarea de intrare este valoarea la care bunurile sunt înregistrate în evidenţa contabilă a
proprietarului;
Gradul de depreciere (uzură) reprezintă măsura în care un bun şi-a pierdut din parametrii
tehnici iniţiali, ca urmare a utilizării sale de-a lungul timpului, în procesul de creare a valorii din
întreprindere;
Amortizarea reprezintă valoarea corespunzătoare gradului de depreciere inclusă pe
cheltuielile societăţii (perioadei de gestiune);
Durata de viaţă reprezintă perioada în care o imobilizare poate fi utilizată în procesul de
creare a valorilor. Pentru uniformizarea politicilor contabile există un catalog cu duratele de viaţă
normate ale imobilizărilor. De regulă, pentru produsele informatice, durata de viaţă recunoscută
de normele în vigoare se încadrează în intervalul 3-5 ani. Dacă este un soft cu o valoare mai mare
şi cu un grad mare de generalitate este posibil ca durata sa de viaţă să fie mai mare de 5 ani.
Revenind la cele trei categorii de metode enumerate anterior precizăm faptul că acestea sunt
adaptate la problematica produselor informatice.
A. Metode patrimoniale (bazate pe costuri)

Estimarea costului unui proiect de dezvoltare a unui produs informatic constituie o muncă
în care foarte multe componente sunt aproximate cu o marjă de eroare semnificativă.
În categoria metodelor patrimoniale sunt incluse cele care se bazează pe existenţa fizică a
bunului de evaluat. Pentru evaluarea produselor informatice prin metode patrimoniale se
utilizează metodele bazate pe costuri, şi anume: costul de reconstruire (reconstrucţie) şi costul de
înlocuire.
Costul de reconstrucţie este costul la care s-ar putea ajunge pentru a se realiza acelaşi bun
(în cazul nostru acelaşi produs informatic), în timp ce costul de înlocuire este costul pentru
recrearea funcţionalităţii sau utilităţii produsului informatic respectiv, dar într-o formă care poate
diferi de produsul informatic supus evaluării. Cu alte cuvinte, produsul informatic nou poate fi

creat folosind instrumente şi metode diferite faţă de cele folosite în crearea produsului informatic
de evaluat.
Specialiştii utilizează şi un cost de înlocuire de nou prin care se stabileşte în mod tipic
suma maximă pe care un investitor prudent ar plăti-o pentru un activ necorporal fungibil. Dar,
programele de calculator special dezvoltate pot fi unice şi pot să nu se încadreze în categoria
activelor necorporale fungibile. În multe cazuri, un activ necorporal este mai puţin util decât
înlocuitorul lui ideal. Trebuie reţinut şi faptul că, pentru obţinerea valorii produsului informatic
de evaluat este necesară o corecţie care să reflecte pierderea din valoarea economică datorată
deprecierii funcţionale, tehnologice şi economice.
Există două metode de evaluare bazate pe costuri, şi anume: metoda costurilor istorice
ajustate şi metoda ingineriei programării. Aceste metode sunt aplicate la evaluarea produselor
informatice cumpărate, chiar dacă ele ar fi mai adecvate pentru evaluarea programelor create şi /
sau dezvoltate în interiorul întreprinderii.
Metoda costurilor istorice ajustate
Ajustarea costurilor istorice constituie cea mai directă metodă de evaluare bazată pe costuri
şi presupune parcurgerea a două etape:
1. Identificarea şi cuantificarea costurilor istorice necesare pentru dezvoltarea sau pentru
achiziţionarea produsului informatic;
2. Ajustarea costurilor identificate cu ajutorul unui factor de indexare bazat pe inflaţie.
Atunci când se stabilesc costurile necesare trebuie să fie incluse toate costurile asociate cu
dezvoltarea sau achiziţionarea produselor informatice şi nu alte costuri ce pot fi uşor confundate.
Este necesar să se includă în aceste costuri cota de cheltuieli de regie şi cota cheltuielilor salariale
(salarii, asigurări, şomaj, impozit etc.).
Este necesar să se facă o delimitare foarte clară între cheltuielile legate de derularea
proiectului şi cele care sunt de aceeaşi natură dar care nu au legătură cu proiectul. De exemplu,
dacă personalul informatic este implicat şi în alte operaţii specifice departamentelor informatice
care nu au legătură cu dezvoltarea programelor, atunci acele cheltuieli nu trebuie luate în calcul.
Atunci când nu se poate face o delimitare exactă a cheltuielilor pentru dezvoltarea
produselor informatice de alte tipuri de cheltuieli, se poate face o estimare a costurilor necesare
dezvoltării luând ca punct de referinţă timpul necesar exprimat în ore-persoane sau în persoane-
lună. În această situaţie se parcurg următoarele etape:
a. Determinarea timpului necesar dezvoltării;
b. Obţinerea devizului de cost de dezvoltare prin înmulţirea timpului de dezvoltare cu un
cost normat pe unitatea de timp (se poate folosi un cost mediu sau un cost pe categorii de
personal). În acest cost sunt incluse impozitele pe salarii, câştigurile suplimentare,
costurile de regie şi alte costuri relevante. Costurile de dezvoltare trebuie apreciate în
unităţi monetare curente, ceea ce înseamnă că nu mai este necesară ajustarea la inflaţie.
În esenţă, costul istoric trebuie să cuprindă următoarele elemente:
costurile de dezvoltare directe;
costurile de dezvoltare indirectă, cum sunt cheltuielile de regie, impozitele pentru
angajaţi şi beneficiile;
profitul celui care dezvoltă programul;

o alocaţie pentru stimularea antreprenorială necesară motivării proiectului de

dezvoltare.
Metoda costurilor istorice ajustate estimează costul de reproducţie al activelor necorporale.
În multe cazuri, datorită progreselor tehnologice în limbajele de programare sau în instrumentele
de programare, costul de înocuire pentru programe poate fi mai mic decât costul de reproducţie.
Pentru programele de calculator mai vechi şi pentru programele are au fost dezvoltate sau
modificate în decursul unei perioade mari de timp, se recomandă efectuarea analizei costurilor
de înlocuire. Procedura implică utilizarea unui model de inginerie a programării.
Metode de inginerie a programării

Esenţa acestor metode constă în determinarea relaţiei existente între costuri şi eforturile pe
care le presupune activitatea de elaborare a produselor informatice5. Astfel, există o serie de
modele algoritmizate care permit evaluarea eforturilor şi a timpului de dezvoltare a unui produs
informatic. Cel mai utilizat element de calcul al costului îl reprezintă folosirea unităţii
convenţionale „salariat-lună” (SL), pentru care se atribuie un cost mediu exprimat valoric.
Sarcina evaluării se transferă în planul estimării corecte a numărului de unităţi
convenţionale „salariaţi-luni” necesar dezvoltării produselor informatice.
Ecuaţia care evidenţiază legătura între numărul de SL şi mărimea programului sursă este
următoarea6:
SL=b x MLCc x F
Unde:
b – un coeficient supraunitar stabilit pe bază de calcule în fiecare model;
MLC – Mii linii de Cod;
c – constantă supraunitară stabilită prin calcule statistice;
F – factor de ajustare a muncii.
Notă: Numărul de linii de cod luate în calcul necesită o discuţie amplă, deoarece există şi
linii generate automat de limbaje sau medii de programare, linii de comentariu, linii libere
de cod etc., ceea ce determină o denaturare a rezultatelor obţinute. La toate acestea se
adaugă tendinţele de reutilizare a modulelor, de utilizare a unor limbaje de nivel foarte
înalt, profesionalismul echipei de programatori şi experienţele precedente.
Evaluatorii folosesc deseori modele de inginerie a programării pentru a estima costurile de
reproducţie sau costul de înlocuire a sistemelor de programare. Modelele nu au fost create în
scopuri de evaluare, ci, mai degrabă, pentru a-i ajuta pe dezvoltatorii de produse informatice să
estimeze efortul, timpul şi resursele umane necesare pentru a finaliza un proiect de programare.
Datele de intrare introduse în aceste modele sunt valori legate de produsul informatic, de sistem,
de dimensiune sau de funcţionalitate. Dintre asemenea date de intrare se utilizează:
a. Liniile de cod, adică instrucţiunile cuprinse în programul sursă. Este bine cunoscut
faptul că definirea liniilor de cod şi a convenţiilor de calcul asociate variază de la un
model la altul. Mai mult, în ultimul timp se folosesc metode, tehnici şi limbaje de
programare care generează automat liniile de cod, ceea ce determină un cost redus pe
linie, dar şi mai multe linii de cod. Pentru aceste tipuri de intrări sunt utilizate metode,
cum sunt: Modelul Costurilor Constructive (COCOMO – Constructive Cost Model),
5
Vliet, H., Software Engineering. Principles and Practice, 2nd Edition, New York, 2000, p. 144.
6
Generalizare după Vliet, H., Op. cit., p. 144.

modelul COCOMO II, Modelul Walston-Felix, Modelul Putman, Modelul

DeMarco şi Gestiunea ciclului de viaţă a produselor informatice (SLIM - Software
Lifecycle Management);
b. Unităţile funcţionale (function points), care au fost recent încorporate în modelele de
inginerie a programării. Numărul de funcţii punctuale dintr-un program se calculează cu
un algoritm care foloseşte un calcul ponderat al numărului de intrări, de ieşiri, de
interogări, de fişiere de date şi de interfeţe. Dintre cele mai utilizate modele bazate pe
unităţi funcţionale amintim Checkpoint şi COCOMO II.
c. Atributele, în rândul cărora includem limbajul de programare, experienţa şi calitatea
echipei proiectului, instrumentele folosite, practicile de programare, complexitatea, tipul
aplicaţiei, limitele de timp, nivelul documentaţiei şi fiabilitatea necesară. Pentru o
analiză a costurilor de înlocuire este recomandabil mai degrabă ca evaluatorul să facă
diverse presupuneri legate de aceste atribute decât să le folosească pentru analiza
costurilor de reconstrucţie. De exemplu, dacă programele respective ar fi scrise în
limbaje de asamblare, limbajul de programare folosit la analiza costurilor de reproducţie
trebuie să fie unul de asamblare sau un limbaj de nivel-înalt.
Toate cele trei tipuri de date de intrare utilizează modele de estimare a costurilor empirice.
Aceasta înseamnă că timpul de dezvoltare şi costul de dezvoltare a programelor respective sunt
estimate prin referire la o bază de date de mari dimensiuni a proiectelor reale de dezvoltare a
programelor şi că, de fapt, se monitorizează cu atenţie termenele de dezvoltare. Modelele de
estimare a costurilor realizează analiza estimativă a muncii depuse pentru dezvoltarea de
programe în termeni de persoană-lună. Pentru estimarea costului pentru dezvoltarea acelui sistem,
numărul de luni necesare trebuie înmulţit cu costul pe salariat-lună.
În scopul evaluării, costul pe salariat-lună trebuie să fie un cost complet, care să includă atât
salariul mediu de bază lunar pentru membrii echipei proiectului, cât şi alţi factori, cum sunt:
câştigurile suplimentare ale angajaţilor;
impozitele pe salarii;
beneficiile suplimentare (asigurare de viaţă, de sănătate, de infirmitate şi dentară, planuri
de pensii, formare continuă);
o cotă pentru cheltuieli de regie (incluzând asistenţă secretarială, spaţiu pentru birouri,
amortizarea calculatoarelor, materiale, marketing, management şi timp de control şi
supraveghere).
În cele cele ce urmează, prezentăm modelul COCOMO, care este cel mai utilizat model din
categoria metodelor bazate pe ingineria programării.
Numele COCOMO provine de la denumirea în limba engleză a Modelului Costurilor
Constructive, dezvoltat de Barry W. Boehm şi descris pe larg în Economia Ingineriei
Programării7. Această metodă de estimare a costurilor prevede volumul de muncă necesar pentru
dezvoltarea programului, ţinând seama de dimensiunea şi caracteristicile programelor, precum şi
de mediul în care au fost dezvoltate. Formula de bază utilizată este8:
SL=b x MLCcx F
7
Boehm, B.W., Software Engineering Economics, Englewood Cliffs, NJ, Prentice Hall, Inc., 1981.
8
Conf. Vliet, H., Software Engineering. Principles and Practice, 2nd Edition, New York, 2000, p. 158.

Constantele b şi c depind de tipul programului de dezvoltat. Astfel, în cadrul modelului sunt

considerate trei clase de produse informatice:
Organice. O echipă mică dezvoltă produsul informatic pentru beneficiari cunoscuţi lor.
Această echipă are o experienţă mare în ceea ce priveşte proiecte similare din organizaţia
din care face parte, iar proiectul este de cele mai multe ori de întindere mică. Coeficienţii
stabiliţi în acest caz sunt: b=2,4 şi c=1,05;
Încapsulat. Produsul informatic va fi încapsulat într-un mediu foarte inflexibil, care
ridică numeroase restricţii. Edificatoare în acest sens sunt produsele informatice utilizate
pentru armată şi pentru controlul aerian al traficului unei ţări. Coeficienţii stabiliţi în
acest caz sunt: b=3,6 şi c=1,20;
Semi-încapsulate. În acest caz, produsul informatic se află într-un stadiu intermediar
comparativ cu primele două. Echipa de lucru este formată atât din membrii
experimentaţi, cât şi din membrii mai puţin experimentaţi. Proiectul de lucru poate fi
destul de mare, dar nu excesiv. Coeficienţii stabiliţi în acest caz sunt: b=3,0 şi c=1,12.
În lucrarea amintită, B. W. Boehm prezintă şi două variante mai complicate ale modelului
său, numite varianta intermediară şi varianta detaliată. Ambele variante iau în calcul un număr
de peste 15 costuri periferice care pot afecta productivitatea echipei de lucru, şi care constituie
subiectul factorului de corecţie F. În varianta simplă se consideră o complexitate medie a
viitorului produs informatic, caz în care nu sunt necesare corecţii impuse de cele 15-22 costuri
periferice, ceea ce determină un F=1. Dacă produsul informatic este de o complexitate sporită,
atunci F va fi supraunitar, iar în cazul unei complexităţi reduse, F va fi subunitar. În tabelul de
mai jos prezentăm un set de 16 costuri periferice care stau la baza evaluării factorului F.
Tabelul 2. Costuri caracteristice şi factori de corecţie în COCOMO II9

Costuri Indici
caracteristici Foarte Scăzute Normale Mari Foarte Exagerat
scăzute mari de mari
Factori de
producţie
Solicită siguranţă 0,75 0,88 1,00 1,15 1,39
Mărime bază de date 0,93 1,00 1,09 1,19
Complexitate produs 0,75 0,88 1,00 1,15 1,30 1,60
Solicită reutilizare 0,91 1,00 1,14 1,29 1,49
Nevoi de 0,89 0,95 1,00 1,06 1,13
documentare
Factori platformă
Restricţionare timp 1,00 1,11 1,31 1,67
de execuţie
Restricţionare mediu 1,00 1,06 1,21 1,57
de salvare
Volatilitatea 0,87 1,00 1,15 1,30
platformei
Factori salariali
Capabilitatea 1,50 1,22 1,00 0,83 0,67
analiştilor
Capabilitatea 1,37 1,16 1,00 0,87 0,74
programatorilor
9
Boehm, B.W., COCOMO II Model Definition Manual, University of Southern California, 1997 conf. Vliet, H., Software
Engineering. Principles and Practice, 2nd Edition, New York, 2000, p. 171. Varianta completă a costurilor periferice se găseşte la
adresa http://sunset.usc.edu.

Experienţa în 1,22 1,10 1,00 0,89 0,81

aplicaţii similare
Experienţă pe 1,24 1,10 1,00 0,92 0,84
platforme similare
Experienţa în 1,25 1,12 1,00 0,88 0,81
limbaje şi
instrumente
Factori legaţi de
proiect
Utilizarea de 1,24 1,12 1,00 0,86 0,72
instrumente software
Dezvoltare multi-sit 1,25 1,10 1,00 0,92 0,84 0,78
Solicită un plan de 1,29 1,10 1,00 1,00 1,00
dezvoltare
COCOMO II reprezintă varianta actualizată de Barry Boehm şi asociaţii săi de la Centrul

pentru Ingineria Programării (Center for Software Engineering CSE), Universitatea din
California. Modelul a fost finalizat la începutul anului 1997, adică s-au atribuit valori
multiplicatorilor de muncă şi s-au finalizat şi alte constante10. În acest moment există numeroase
dezvoltări ale modelului de evaluare a costurilor COCOMO, cum ar fi: COCOTS, COQUALMO,
CORADMO, COPSEMO, COPROMO11. Variantele comerciale ale acestui model sunt:
COSTAR - dezvoltat de către Softstar Systems Amherst, NH; Cost Xpert - dezvoltat de către
Cost Xpert Group San Diego, CA; ESTIMATE Professional - dezvoltat de către Software
Productivity Centre Vancouver, BC, Canada.
În varianta informatizată a modelului COCOMO II toţi coeficienţii sunt preluaţi dintr-o
tabelă similară celei de sus, dar se mai intervine cu anumiţi coeficienţi, în funcţie de modul cum
este evaluat produsul informatic, în urma judecăţilor de valoare ale experţilor evaluatori.
B. Metode de evaluare bazate pe venituri12

Esenţa acestor metode constă în determinarea valorii unui activ, prin estimarea valorii
prezente a unor venituri economice viitoare. Venitul economic poate rezulta din veniturile
previzionate, economii sau drepturi de autor, ori din venituri din licenţe acordate pentru produsul
informatic în cauză.
Din această categorie de metode pentru produsele informatice, două sunt mai des întâlnite,
şi anume: metoda fluxului de numerar actualizat şi metoda actualizării drepturilor de autor.
Metoda fluxului de numerar actualizat
Metoda prin care se actualizează fluxurile de numerar este tipică pentru evaluarea
produselor informatice, deoarece cu ajutorul ei se poate identifica uşor un flux financiar asociat
exploatării acestor active necorporale. Prin această metodă se evaluează produsele informatice
şi/sau bazele de date care generează un venit, fie prin vânzarea acestora, fie prin acordarea
licenţei. În aceste condiţii, fluxul de numerar preconizat (previzionat) legat de program, de
exemplu, se poate calcula prin previziunea veniturilor, a cheltuielilor (mai puţin provizioane şi
amortizare) şi a investiţiilor de capital necesare pe parcursul duratei de viaţă rămasă.
10
Detalii se găsesc la Center for Software Engineering la adresa http://sunset.usc.edu.
11
Pentru amănunte vezi http://sunset.usc.edu/research/cocomosuite/index.html.
12
Reilly, F. R., Schweihs, R.P, Valuing Intangible Assets, McGraw-Hill, New York, 1999, p. 370.

Aceste fluxuri de disponibilităţi previzionate sunt actualizate folosind o rată de actualizare

sau o rată a capitalizării directe. Durata de viaţă economică rămasă a produsului informatic
constituie o variabilă cheie în analiza fluxului de numerar actualizat.
Produsul informatic achiziţionat poate avea o durată normată de 3, 5 sau chiar 15 ani,
durată care, la rândul său, poate fi utilizată pentru impozitarea venitului şi pentru calculul
amortizării. Durata de viaţă a unui produs informatic este o problemă complexă şi se estimează în
funcţie de anumiţi factori, după cum urmează:
durata de viaţă parcursă a produsului informatic şi practicile de întreţinere sau de
modernizare;
piaţa pentru produsul informatic (clienţi, concurenţă);
caracteristicile funcţionale ale produsului informatic (modul cum satisface necesităţile
utilizatorului şi conformitatea cu standardele obligatorii);
caracteristicile tehnice ale programului (viteză şi eficienţă, limbajul de programare,
echipamentele şi sistemele de operare asociate);
durata de viaţă pentru produse informatice similare.
Metoda actualizării economiei drepturilor de autor

Metoda actualizării economiei drepturilor de autor este folosită pentru estimarea
economiilor care se obţin, de către proprietarul unui activ necorporal de natura produselor
informatice, din drepturile de autor şi/sau din licenţe. Rata drepturilor de autor folosită se bazează
pe analiza ratelor drepturilor de autor rezultate din analiza pieţei, pentru produse informatice
comparabile.
Din acest motiv, metoda poate fi clasificată drept o metodă de abordare comparativă. În
cazul produselor informatice, veniturile sunt previzionate pentru durata de viaţă rămasă a
acestora. Rata drepturilor de autor rezultată din analiza pieţei este, apoi, aplicată pentru estimarea
economiilor în drepturi de autor. Economiile în drepturi de autor nete (obţinute după impozitare)
sunt calculate pentru fiecare an din durata de viaţă rămasă a produsului informatic şi apoi
actualizate, la fel ca în metoda fluxului de numerar actualizat.
C. Metode de evaluare bazate pe comparaţia de piaţă

Metodele de evaluare bazate pe comparaţia de piaţă estimează valoarea unui activ
necorporal prin referinţă la tranzacţiile actuale de pe piaţă cu alte active necorporale comparabile.
Aceste metode sunt rar folosite la evaluarea produselor informatice dezvoltate în interiorul
întreprinderii, deoarece nu există informaţii despre vânzările de acest tip de programe, aceste
produse facând parte dintr-o afacere privită ca un întreg (întreprinderea) şi utilizatorii produselor
informatice sunt nemulţumiţi de alte programe care pot fi observate pe piaţă.
Fireşte, uneori este posibil să se folosească şi aceste metode în evaluarea produselor
informatice. Cele mai folosite metode de evaluare înscrise în comparaţia de piaţă sunt: metoda
tranzacţiilor de piaţă şi metoda costurilor de înlocuire pe piaţă.
Metoda tranzacţiilor de piaţă

Când evaluatorul dispune de date referitoare la tranzacţii comparabile sau orientative pentru
produse informatice, valoarea se exprimă ca unităţi monetare pe linie de cod sau pe unitate
funcţională. Dacă se obţine acest raport, atunci rezultatul se aplică la numărul de linii sau unităţi

funcţionale, după care se operează ajustările dintre produsele informatice comparate. Etapele care
trebuie urmate sunt:
aflarea valorii de piaţă pe linie de cod sau de unitate funcţională;
determinarea valorii de piaţă comparabile a produsului informatic de evaluat;
determinarea valorii ajustărilor între cele două produse comparate;
aflarea valorii de piaţă potenţiale de tranzacţionat.
Această metodă prezintă o serie de dezavantaje, generate de lipsa de informaţii
comparabile, greutatea comparabilităţii produselor informatice, modalităţile diferite de generare
şi convenţiile de evaluare a numărului de linii de cod sau a numărului de unităţi funcţionale. Din
această cauză, metoda tranzacţiilor de piaţă este folosită mai mult ca metodă complementară
pentru verificarea unor rezultate obţinute prin alte metode.
Metoda costurilor de înlocuire pe piaţă

Este o metodă hibridă, în sensul că îmbină o metodă bazată pe costuri cu una bazată pe
comparaţia de piaţă. Cu alte cuvinte, se are în vedere un cost de înlocuire al produsului informatic
pe piaţa specifică. Dacă produsele informatice sunt comercializate (adică nu sunt destinate unui
singur beneficiar/utilizator), atunci se pot găsi produse-program care să furnizeze date importante
despre programul respectiv, despre costul de achiziţie sau valoarea licenţei acestor pachete,
precum şi alte informaţii utile pentru estimarea costului de înlocuire pe piaţa specifică.
În situaţiile în care se constată că dreptul de proprietate pentru produsul informatic permite
vânzarea ulterioară sau acordarea de licenţe viitoare altor beneficiari/utilizatori, este necesar ca, la
determinarea costului de înlocuire pe piaţă, aceste venituri să se deducă din valoarea produsului
informatic în cauză.
O cale de abordare a acestei metode constă în aceea că evaluatorul se poate adresa
dezvoltatorilor de programe cu propuneri ipotetice de dezvoltare a unor produse informatice
comparabile cu cel care trebuie evaluat. Estimările propuse de dezvoltator pot lua în calcul
eventualele particularităţi pe care le au implementate programele de evaluat, prin solicitarea
expresă a unor posibilităţi de parametrizare, după dorinţa clientului. Rezultatele obţinute de
dezvoltatori pot constitui puncte de plecare în determinarea costurilor de înlocuire de piaţă a
produsului informatic de evaluat.
5. Surse de date utilizate în evaluarea produselor informatice

O problemă deosebită în misiunea de evaluare o reprezintă colectarea informaţiilor necesare
aplicării a acel puţin două metode diferite din cele prezentate anterior. O importanţă deosebită în
procesul de estimare a valorii o au sursele de date utilizate în misiunea evaluatorului. Acestea
provin din două surse: interne şi externe.
a. Surse de date interne
Rapoartele financiare interne, cum sunt situaţiile financiare şi bugetele, sunt necesare
pentru aproape toate metodele de evaluare descrise în paragraful anterior. Statele de plată şi
rapoartele de gestiune ale proiectelor sau rapoartele de evidenţă pentru lucrări sunt importante
pentru orice metodă de evaluare bazată pe costuri.
Documentaţia internă, legată de activele necorporale de natura produselor informatice,
trebuie, de asemenea, consultată de evaluator. Ea poate să includă documentaţia de sistem sau a
utilizatorului ca materialele de comercializare. Rapoartele care indică numărul de linii de cod sau

de unităţi funcţionale pentru programe, sau înregistrări şi date elementare pentru baze de date,
trebuie folosite oricând este necesar.
În cazul produselor informatice se recomandă examinarea unui eşantion din codurile sursă
şi efectuarea unei demonstraţii asupra modului de lucru cu programul.
Interviurile cu clienţii sunt utile pentru orice evaluare. În legătură cu activele necorporale
de natura produselor informatice, aceste interviuri pot informa evaluatorul asupra unei varietăţi
de subiecte cu privire la:
tranzacţiile anterioare de pe piaţă sau ofertele pentru produsele informatice ale firmei
respective sau despre alte active similare ale altor firme;
istoricul creării programului, mediu, metode şi practici;
caracteristicile programului (de ex. funcţionalitate, complexitate, fiabilitate etc.);
depreciere şi durata de viaţa utilă rămasă a produselor informatice.
b. Surse de date externe

Publicaţiile comerciale sunt surse de date utile în evaluarea activelor necorporale de natura
produselor informatice. Reclamele şi revistele pentru produse informatice şi baze de date pot fi şi
ele folositoare pentru localizarea activelor comparabile. Cataloagele de produse informatice
publicate inventariază pachete de programe care nu apar în magazine; de aceea pot fi folosite în
analiza costurilor de înlocuire a programelor operaţionale.
Analizele salariale publicate în reviste de specialitate din domeniul calculatoarelor şi puse
la dispoziţie de către companiile de consultanţă şi plasament de personal pot fi folosite la
determinarea costului estimativ pentru unitatea convenţională salariat-lună. Acestea sunt folosite
în cazul utilizării unei metode de evaluare bazată pe costuri sau pentru verificarea faptului dacă
salarizarea personalului de programatori este serioasă şi rezonabilă. Multe din aceste reviste se
pot găsi în format electronic pe Internet.
Publicaţiile şi articolele disponibile dintr-o mare varietate de surse pot oferi informaţii
legate de tranzacţiile pe piaţă pentru vânzarea sau acordarea de licenţe pentru activele
necorporale de natura produselor informatice. Cazuistica judiciară poate oferi o sursă de date
considerabilă de îndrumare a analistului în utilizarea de metode analitice, rate ale drepturilor de
autor, pentru costurile pe linie de cod şi pentru duratele de viaţă economică corespunzătoare.
Manualele şi revistele de specialitate din domeniul ingineriei programării asigură multe
informaţii legate de timpul şi costul necesare pentru dezvoltarea de produse informatice.
O mare cantitate de informaţii legate de activele necorporale de natura produselor
informatice poate fi găsită pe INTERNET. Programatorii şi firmele care dezvoltă programe au mai
multe pagini-web decât orice alt tip de firmă sau grup industrial. Desigur, nivelul de credibilitate
al informaţiilor din sursele Internet trebuie luat în considerare de evaluator.
6. Studiu de caz
În cele ce urmează ne propune să exemplificăm sintetic câteva din metodele discutate mai
sus sub forma unui studiu de caz.
a. Pentru metoda bazată pe costuri13 ne oprim asupra modelului COCOMO prezentat în
detaliu anterior.
13
Studiu inspirat şi actualizat după Reilly, F. R., Schweihs, R.P, Valuing Intangible Assets, McGraw-Hill, New York, 1999, p.
376.

Ipotezele de lucru pentru acest model sunt:

Numărul de linii de cod pentru fiecare componentă este prezentat în tabelul 3;
Modulul Analiză nu se mai vinde pe piaţă din cauza unor erori de programare;
Celelalte modele sunt actualizate permanent;
Factorul de Corecţie al Muncii (F) calculat în funcţie de ierarhizarea a peste 15 costuri
periferice definite de model este 0.43;
Toate modulele sunt considerate semi-încapsulate, cu excepţia casieriei, care este
clasificată ca fiind organică;
Salariul mediu anual este de 15.000 USD, iar estimarea cotei de cheltuieli de regie este
de 35% din salariul mediu;
Data evaluării este 31 decembrie 2001.
Ecuaţiile pentru determinarea timpului de scriere a unui program sunt:
Organic: SL=2,4(MLC)1,05 x F
Semi-încapsulat: SL=3,0(MLC)1,12 x F
Unde:
SL=salariat-luni
MLC=mii de instrucţiuni sursă distribuite
F=factorul de corecţie al muncii
Tabelul 3. Determinarea valorii prin modelul COCOMO

Componenta Linii de Linii ne- Linii Instrucţiuni Evaluare efort dezvoltare (SL)
funcţională cod executabile executabile sursă
Organic Separat
vândute
Mijloace fixe 12000 1000 11000 11000 18,92
Tranzacţii 40000 1500 38500 38500 76,97
Analiză 27000 4000 23000 0,00
Casierie 15000 1000 14000 14000 16,49
Salarii 22000 1700 20300 20300 37,58
Total 116000 9200 106800 83800 16,49 133,47
Total SL 149,96
Costuri pe 1 1687,50
SL
Valoare produs informatic 253052,21
Valoare produs informatic 250000,00
(rotunjit)
b. Pentru a aplica metoda actualizării economiei drepturilor de autor sunt necesare

următoarele informaţii:
Variabilă economică
Veniturile previzionate pentru anul viitor atribuite
vânzării sau acordarii de licenţe pentru programe 500.000 $
Rata de creştere a veniturilor anuale previzionate 10%

Rata drepturilor de autor de pe piaţă în veniturile previzionate 15%

Rata impozitării pe venitul din dreptul de autor 35%
Rata de actualizare 9%
Durata de viaţă economică estimată a programului (pînă la înlocuire) 6 ani
Convenţia încasării dreptului de autor la mijlocul anului
Tabelul 4. Aplicarea metodei actualizării economiei drepturilor de autor

An1 An2 An3 An4 An5 An6
Venituri 500000 550000 605000 665500 732050 805255

previzionate
Economii de 75000 82500 90750 99825 109807.5 120788.25
drepturi de
autor
Impozit DA 26250 28875 31763 34939 38433 42276
Economii DA 48750 53625 58988 64886 71375 78512
nete
Număr de 0.5 1.5 2.5 3.5 4.5 5.5
perioade
Factor de 0.9206 0.7801 0.6611 0.5603 0.4748 0.4024
actualizare
Valoare 44878 41835 38999 36355 33890 31593
prezentă a DA
nete
Total DA 227551
prezente
Valoare 230000
prezentă a DA
nete
DA – drepturi de autor
Metoda tranzacţiilor de piaţă

În aplicarea metodei tranzacţiilor de piaţă vom presupunem că dispunem de informaţii cu
privire la două tranzacţii de produse informatice comparabile care au avut loc cu puţin timp în
urmă. Se va afla, mai întâi, preţul de vânzare în cazul celor două tranzacţii, după care se va stabili
un preţ mediu corectat pe linie de cod pentru produsul informatic de evaluat. Valorile astfel
obţinute se compară şi se vor media ţinând cont de cazul concret pe care îl avem. În tabelul 5
prezentăm valorile pe care le-am procurat de pe piaţa specializată.

Tabelul 5. Determinarea valorii prin metoda comparaţiilor de piaţă

PI comparabil I PI comparabil II PI de evaluat
Linii de cod 125000 90000 106800
Preţ tranzacţie 300000 186000
Preţ / linie de cod 2.40 2.07
Preţ minim 220720
Preţ maxim 256320
Preţ / linie de cod corectată 2.15 229620
Preţ recomandat 230000
Reconcilierea valorilor şi concluziile evaluării

În urma aplicării celor trei metode de evaluare considerăm că valoarea de piaţă pentru
produsul informatic evaluat este 230000 $.
Bibliografie
1. Airinei, D. ş.a., Medii de programare, Editura Sedcom Libris, Iaşi, 2002
2. Boehm, B.W., COCOMO II Model Definition Manual, University of Southern California,
1997
3. Boehm, B.W., Software Engineering Economics, Englewood Cliffs, NJ, Prentice Hall,
Inc., 1981
4. Jassin, J.L., Schechter, S.C., The Copyright Permission and Libel Handbook: A Step-by-
Step Guide for Writers, Editors, and Publishers, N. York, John Wiley & Sons, 1998
5. Reilly, F. R., Schweihs, R.P, Valuing Intangible Assets, McGraw-Hill, New York, 1999
6. Vliet, H., Software Engineering. Principles and Practice, 2nd Edition, New York, 2000
7. http://sunset.usc.edu.
8. http://sunset.usc.edu/research/cocomosuite/index.html.
METODOLOGIA DE EVALUARE A ACTIVELOR DIN AFARA

EXPLOATĂRII
Unul din principiile esenţiale ale evaluării unei întreprinderi este separarea şi evaluarea distinctă a
activelor din afara exploatării. În Glosarul cu termeni pentru Standardele Internaţionale de
Evaluare, ediţia 2000, activul în surplus este definit ca fiind „un activ care se află în proprietatea
unei companii, considerat ca fiind de prisos (inutil) pentru operaţiunile de exploatare ale
companiei. Valoarea de piaţă a activului în surplus este determinată pe baza celei mai bune
utilizări”.
În SEV 5 – Evaluarea întreprinderii, referitor la evaluarea activelor din afara exploatării se
fac câteva precizări, printre care se menţionează că o corecţie obligatorie este „eliminarea din
bilanţ şi din contul de profit şi pierderi a impactului elementelor din afara exploatării... . Dacă

există în bilanţ active în afara exploatării, ele trebuie extrase şi evaluate separat faţă de
întreprinderea în ansamblul ei... . Activele din afara exploatării trebuie evaluate la valoarea de
piaţă. Pot fi necesare corecţii asupra impozitului. Trebuie luate în considerare şi costurile de
vânzare”.
Comentând prevederea de mai sus, rezultă două concluzii:
evaluarea activelor din afara exploatării se face la valoarea de realizare netă, respectiv
preţul estimat de vânzare (valoarea de piaţă) minus costurile estimate de vânzare, minus
eventualul impozit asupra câştigului realizat din vânzarea unui activ individual;
valoarea de realizare netă a activelor din afara exploatării are ca premisă vânzarea
acestor active, care, din diferite motive, vor fi achiziţionate împreună cu activele
necesare exploatării. Numai pe baza premisei vânzării activelor din afara exploatării se
vor lua în calcul cheltuielile estimate de vânzare şi eventualul impozit pe câştigul
realizat din vânzarea activului (dacă preţul net de vânzare este mai mare decât valoarea
contabilă a activului).
În legătură cu sfera de cuprindere a activelor din afara exploatării, sarcina delimitării
acestora o are evaluatorul care trebuie să solicite clientului o listă cu informaţii asupra acestor
active. În cazul în care nu obţine această listă, evaluatorul va trebui să analizeze şi să delimiteze
activele din afara exploatării.
Pot fi catalogate ca active din afara exploatării următoarele clase de active:
A. Mijloace băneşti, echivalente monetare şi plasamente pe termen scurt ( titluri de valoare
uşor negociabile)
B. Investiţii financiare (imobilizări financiare)
C. Investiţii imobiliare
D. Alte active din afara exploatării
Primele două clase de active sunt denumite active financiare, conform terminologiei IAS-
39 Instrumente financiare: recunoaştere şi evaluare.
A. Mijloacele băneşti sunt formate din numerar (în casierie şi sub formă de depozite la
vedere), cecuri, ordine de plată ale clienţilor şi depozite în conturi bancare de cecuri.
Mijloacele băneşti sunt tratate ca active din afara exploatării numai pentru suma
excedentară faţă de nevoile curente ale întreprinderii, solicitate de derularea procesului
de exploatare. Altfel spus, în fondul de rulment net sunt incluse disponibilităţile băneşti
necesare pentru exploatare, al căror nivel se determină în mod uzual pe baza unui anumit
procent din cifra de afaceri. Acest procent (pondere) este variabil(ă) în funcţie de natura
activităţilor de exploatare ale întreprinderilor evaluate.
Mijloacele băneşti catalogate ca active din afara exploatării se evaluează la valoarea lor
nominală.
Echivalentele monetare sunt reprezentate de plasamentele cu lichiditate mare şi termen
de exigibilitate de până la 90 de zile. Ca esenţă, reprezintă surplusul de mijloace băneşti
faţă de necesităţile de plată a obligaţiilor curente, care sunt plasate în depozite la termen,
certificate de depozit emise de bănci şi alte instituţii financiare, bonuri de tezaur şi alte
hârtii de valoare cu scadenţă de maxim 90 de zile. Venitul adus de echivalentele
monetare este reprezentat de dobândă şi de discountul faţă de valoarea nominală la care
sunt vândute unele titluri de credit pe termen foarte scurt.

Echivalentele monetare sunt considerate în totalitatea lor ca fiind active în afara

exploatării deoarece reflectă disponibilităţile băneşti în surplus faţă de nevoile pe termen
scurt.
Din punct de vedere contabil, echivalentele monetare se înregistrează la preţul de
achiziţie. Deoarece preţul de achiziţie se apropie de valoarea lor de piaţă, valoarea
reţinută de evaluator este valoarea lor contabilă (costul de achiziţie).
Plasamentele pe termen scurt (sau investiţii financiare pe termen scurt) sunt
reprezentate de plasamentele cu o scadenţă între 91 de zile şi 12 luni de la data achiziţiei
(bonuri de tezaur, obligaţiuni emise de întreprinderi sau municipalităţi, acţiuni ale
companiilor deţinute pe termen scurt).
a) Investiţiile financiare pe termen scurt care reprezintă titluri de credit (bonuri de
tezaur şi obligaţiuni) pot fi evaluate prin două proceduri:
prima constă în evaluarea lor împreună cu celelalte active ale întreprinderii, prin
metoda capitalizării venitului. O astfel de abordare presupune ca în venitul supus
capitalizării să fie inclus şi venitul generat de aceste active din afara exploatării
(exprimat de dobândă), iar pe de altă parte, rata de capitalizare totală să exprime şi
costul acestei surse de finanţare, respectiv să fie calculată ca un cost mediu ponderat
al tuturor surselor de finanţare. Adoptarea acestei proceduri este condiţionată de
aplicarea cu acurateţe a unui calcul al costului mediu ponderat al capitalului, cu riscul
producerii unor erori;
a doua procedură, mult mai uşor de aplicat, constă în extragerea veniturilor generate
de investiţiile financiare pe termen scurt din veniturile totale ale întreprinderii,
calcularea valorii activelor necesare exploatării prin metoda capitalizării venitului
aferent numai acestor active şi, în final, adăugarea valorii nominale (preţul de
achiziţie) al investiţiilor financiare pe termen scurt în titluri de credit.
b) Investiţiile financiare pe termen scurt în titluri de capital (acţiuni) sunt evaluate
la valoarea de piaţă, care reprezintă cursul acţiunii pe piaţa de capital la închidere, din
data evaluării.
B. Investiţiile pe termen lung în alte firme (numite imobilizări financiare) sunt
plasamentele (investiţiile) pe care întreprinderea intenţionează să le deţină pe parcursul
unei perioade ce depăşeşte un an (deşi aceste plasamente pot fi uşor negociabile ca şi
plasamentele pe termen scurt).
În cele ce urmează ne vom referi numai la evaluarea investiţiilor pe termen lung în
acţiuni ale altor companii.
IAS 39 Instrumente financiare: recunoaştere şi evaluare – precizează principiile
tratamentului contabil al acestor investiţii, care diferă în funcţie de clasificarea lor în:
a) investiţii fără influenţă şi fără control (sub 20% din acţiunile cu drept de vot),
subclasificate în:
investiţii păstrate până la scadenţă;
active financiare disponibile pentru vânzare;
active financiare deţinute în scopul tranzacţionării;
b) investiţii cu influenţă dar fără control (între 20%-50% din acţiunile cu drept de vot ale
altei firme);

c) investiţii de control (peste 50% din acţiunile cu drept de vot ale altei firme).
Nu ne propunem o detaliere a tratamentului contabil (evaluarea) al acestor investiţii pe
termen lung în capitalul altor firme, ci punctul de vedere al evaluatorilor. Acesta poate
fi sintetizat în următoarele principii:
1. Dacă o întreprindere are mai multe investiţii minoritare şi majoritare în alte
întreprinderi, se evaluează în mod distinct fiecare investiţie, respectiv:
valoarea capitalului acţionarilor din întreprinderea holding supusă evaluării, fără a
lua în considerare influenţa investiţiilor sale financiare în alte întreprinderi;
valoarea capitalului deţinut în fiecare participaţie, majoritară şi minoritară;
se adună valoarea capitalului acţionarilor din întreprinderea holding cu valoarea
capitalului acţionarilor deţinută în alte întreprinderi.
2. Nu se va aplica prima de control pentru evaluarea unei investiţii de control şi nici
discount pentru pachet minoritar în cazul unei investiţii fără control (în cazul în care
se aplică procedura capitalizării dividendelor).
3. Metodele adecvate de evaluare a investiţiilor financiare sunt cele înscrise în abordarea
pe bază de venit, respectiv metoda capitalizării venitului şi metoda cash-flow-ului net
actualizat (DCF)
C. Investiţiile imobiliare sunt definite în IAS 40 ca fiind „ o proprietate imobiliară (un
teren sau o clădire – sau parte a unei clădiri – sau ambele) deţinută (de proprietar sau
de locatar, în baza unui contract de leasing financiar), mai degrabă în scopul
închirierii sau pentru creşterea valorii capitalului sau ambele, decât pentru:
a) a fi utilizată în producţia de bunuri, prestarea de servicii sau în scopuri
administrative; sau
b) a fi vândută pe parcursul desfăşurării normale a activităţii”
Deci în sfera investiţiilor imobiliare se includ terenurile deţinute în scopul vânzării la un
preţ mai ridicat şi cele deţinute pentru a fi utilizate în viitorul încă nedeterminat ca şi
clădirile închiriate sau închiriabile terţilor.
Evaluarea investiţiilor imobiliare este prevăzută într-un Comentariu la Standardele
Internaţionale de Evaluare 2000 ca şi în IAS 40 Investiţii imobiliare.
Trăsătura esenţială a IAS 40 este referinţa directă de participare a evaluatorilor
independenţi de proprietăţi imobiliare pentru evaluarea acestei categorii de active,
întrucât sunt necesare cunoştinţe aprofundate referitoare la metodologia evaluării
(metoda comparaţiei de piaţă şi metodele bazate pe capitalizarea / actualizarea
venitului).
Tratamentul contabil al investiţiilor imobiliare poate fi redat pe scurt astfel:
a) investiţiile imobiliare sunt recunoscute ca active atunci când îndeplinesc cumulativ
cele două condiţii generale pentru orice activ, şi anume: să genereze beneficii
economice viitoare pentru proprietar şi costul investiţiei să poată fi cuantificat în mod
credibil;
b) înregistrarea iniţială în bilanţ a unei investiţii imobiliare se face la costul ei, care
include şi costurile de tranzacţionare (onorarii profesionale pentru prestarea
serviciilor juridice, taxele de transfer al proprietăţii etc);
c) după recunoaşterea iniţială, o întreprindere va alege fie modelul bazat pe valoarea
justă, fie modelul bazat pe cost;
d) o întreprindere este încurajată dar nu obligată să determine valoarea justă a unei

investiţii imobiliare pe baza evaluării făcute de un evaluator independent, care are o
calificare profesională relevantă şi recunoscută şi care are experienţă recentă în ceea
ce priveşte localizarea şi categoria de investiţie imobiliară care este evaluată. Cu alte
cuvinte este vorba de un evaluator profesionist de proprietăţi imobiliare;
e) valoarea justă a investiţiei imobiliare este valoarea sa de piaţă. IAS 40 explică în mod
detaliat valoarea justă prin prisma explicaţiilor definiţiei IVSC / TEGOVA a valorii
de piaţă (redată în SEV 4.03 Valoarea de piaţă);
f) valoarea justă se poate determina cel mai credibil prin metoda comparaţiei de piaţă,
dacă există o piaţă activă a proprietăţilor imobiliare respective sau, în lipsa preţurilor
curente de pe o piaţă activă, prin utilizarea metodelor de evaluare înscrise în
abordarea pe bază de venit (actualizarea fluxurilor de numerar);
g) modelul de evaluare bazat pe cost, a unei investiţii imobiliare, se adoptă numai atunci
când tranzacţiile de piaţă comparabile sunt ocazionale şi nu sunt disponibile estimări
alternative ale valorii juste (de exemplu, bazate pe actualizarea fluxurilor de
numerar). În acest caz, întreprinderea va evalua acea investiţie imobiliară utilizând
tratamentul contabil de bază, prezentat în IAS 16 Imobilizări corporale, adică la cost
mai puţin orice amortizare cumulată şi orice pierderi cumulate din depreciere.
În concluzie, evaluarea investiţiilor imobiliare se poate face prin cele trei abordări ale
evaluării, respectiv prin metodele de evaluare recunoscute, înscrise în cele trei abordări.
Dacă se bazează pe informaţii de piaţă, toate metodele de evaluare vor duce la estimarea
valorii de piaţă (sau valorii juste).
D. Alte active din afara exploatării cuprind o gamă largă de active corporale şi
necorporale, printre care enumerăm: mijloace fixe în conservare, active cu caracter
social-cultural (club, cantină, case de odihnă, stadioane etc.), metale preţioase şi obiecte
din metale preţioase, colecţii de tablouri, colecţii filatelice, brevete de invenţii
neutilizate, proiecte de dezvoltare nepuse în practică, mărci de produs neutilizate etc.
Evaluarea acestor active din afara exploatării se va face la valorea de realizare netă prin
aplicarea metodelor de evaluare care se bazează pe informaţii credibile de piaţă.
APLICAŢIE SIMPLIFICATĂ
Trebuie evaluată întreprinderea OMEGA cu o activitate complexă, care dispune şi de active din
afara exploatării, respectiv:
a) deţine 55% din acţiunile cu drept de vot ale companiei ALPHA;
b) deţine 17% din acţiunile cu drept de vot ale companiei BETA;
c) deţine un teren liber şi construibil;
d) deţine un club care este închiriat unui întreprinzător.
Se cere să se calculeze valoarea capitalului acţionarilor întreprinderii OMEGA.
Ipoteze de evaluare pentru investiţiile financiare (a şi b) mld. lei
OMEGA ALPHA BETA
Profit brut din 100 (1) 35 (2) 28
exploatare (normalizat)
Capital investit 500 140 (2) 116

Credite totale 167 55 (2) 36

Costul mediu ponderat 11% (3) 10% 13%
al capitalului
Rata perpetuă de 5% 5% 4%
creştere
Cota impozitului pe 25% 25% 25%
profit
(1) include profitul brut din exploatare al firmei ALPHA (35 mld. lei) dar nu include profitul brut din exploatare al firmei
BETA (28 mld. lei)
(2) indicatorii sunt incluşi în situaţia financiară consolidată a întreprinderii OMEGA
(3) reflectă numai costul mediu ponderat al capitalului întreprinderii OMEGA, fără luarea în considerare a capitalului
investit în ALPHA şi în BETA
Alte explicaţii necesare pentru evaluare:

toate cele trei întreprinderi se află în stadiul de stabilitate economică şi deci se aplică
metoda capitalizării venitului;
valoarea capitalului acţionarilor se calculează în mod indirect, prin scăderea valorii
creditelor din valoarea capitalului investit;
formula de calcul a valorii capitalului investit (CI) se bazează pe abordarea
economistului american Myron Gordon, care reflectă o corelaţie necesară între creşterea
venitului (dividende, cash-flow etc) şi creşterea investiţiilor finanţate din profitul net al
unei întreprinderi. În esenţă, venitul nu poate creşte (cu o anumită rată anuală) fără a se
aloca o anumită proporţie din profitul net pentru investiţie.
Formula care reflectă această corelaţie este:
g = ROIC * Rr şi deci
Rr = g / ROIC
în care:
g = rata anuală perpetuă sperată de creştere a venitului;
ROIC = rentabilitatea capitalului investit (Profit net / Capital investit);
Rr = rata de reinvestire (Profit Net – dividende) / Profit Net
Introducând şi Rr în formula clasică Gordon-Shapiro, rezultă următoarea formulă de calcul
a capitalului investit (CI):
CI = [PNexpl * (1 - Rr)(1+g)] / (cmpc - g) iar
CA = CI - CTo
în care:
cmpc = rata de actualizare adecvată pentru întreprinderile care se finanţează şi cu
credite (respectiv costul mediu ponderat al capitalului)
CA = valoarea capitalului acţionarilor
CTo = creditele totale la data evaluării
Pe baza ipotezelor de evaluare a investiţiilor financiare, redate mai sus, ca şi a formulei de
calcul a CI şi CA, calculele sunt următoarele:

Pentru OMEGA
Profit brut exploatare = 100 - 35 = 65 mld. lei
Profit net exploatare = 65 (1 - 0,25) = 48,75 mld. lei
Capital investit = 500 - 140 = 360 mld. lei
ROIC = 48,75 / 360 = 0,135 sau 13,5%
Rr = g / ROIC = 5% / 13,5% = 37%
Credite totale = 167 - 55 = 112 mld. lei
⇒ CI = [48,75 (1 - 0,37)(1+0,05)] / (0,11 - 0,05) = 32,249 / 0,06 = 537,483 mld. lei
CA = 537,48 - 112 = 425,48 mld. lei
Pentru ALPHA (55%)
Profit brut exploatare = 35 mld. lei
Profit net exploatare = 35 (1 - 0,25) = 26,25 mld. lei
Capital investit = 140 mld. lei
ROIC = 26,25 / 140 = 0,1875 sau 18,75%
Rr = g / ROIC = 5% / 18,75% = 26,7%
Credite totale = 55 mld. lei
⇒ CI = [26,25 (1 - 0,267)(1+0,05)] / (10% - 5%) = 20,203 / 0,05 = 404,06 mld. lei
CA = 404,06 - 55 = 349,06 mld. lei
CA deţinut de OMEGA la ALPHA va fi:
349,06 * 0,55 = 191,98 mld. lei
Pentru BETA (17%)
Profit brut exploatare = 28 mld. lei
Profit net exploatare = 25 (1- 0,25) = 21 mld. lei
Capital investit = 116 mld. lei
ROIC = 21 / 116 = 0,18103 sau 18,1%
Rr = g / ROIC = 4% / 18,1% = 22,2%
Credite totale = 36 mld. lei
⇒ CI = [21 (1 - 0,222)(1+0,04)] / (0,13 - 0,04) = 16,99 / 0,09 = 188,8 mld. lei
CA = 188,8 - 36 = 152,8 mld. lei
CA deţinut de OMEGA la BETA va fi:
188,8 * 0,17 = 32,09 mld. lei
Rezultă că valoarea investiţiilor financiare ale întreprinderii OMEGA în cele două firme
(ALPHA şi BETA) este:
191,98 mld. lei + 32,09 mld. lei = 224,07 mld. lei
Terenul liber şi construibil a fost evaluat de un evaluator profesionist de proprietăţi
imobiliare, prin aplicarea metodei de evaluare adecvată, numită metoda comparaţiei

directe (un exemplu concret cu calculele aferente este prezentat de ing. Iulian Ştefănescu în
Buletinul Informativ ANEVAR nr. 1-2/2001 paginile 1-5).
Presupunem că valoarea de piaţă a terenului liber şi construibil este de 68 $ / mp; pentru un
curs de schimb, la data evaluării, de 34.000 lei / $ şi o suprafaţă de 2537 mp, rezultă că
valoarea de piaţă a terenului este:
68 $ * 2537 mp * 34.000 = 5,86 mld. lei
Valoarea de piaţă a clubului poate fi calculată prin metoda capitalizării venitului net din
exploatare, prin utilizarea informaţiilor de piaţă. Dacă, de exemplu:
chiria de piaţă pe mp este 120 $ / an
suprafaţa utilă a clubului este 700 mp
gradul mediu de neocupare este 10%
cheltuielile anuale suportate de proprietar (OMEGA) sunt de 3.000 $
rata de capitalizare este 10%
rezultă:
Chiria brută potenţială = 120 $ * 700 mp = 84.000 $ / an
Pierdere din neocupare (10%) = 0,1 * 84.000 $ = 8.400 $ / an
Cheltuieli suportate de proprietar = 3.000 $ / an
⇒ Venitul net din închiriere = 72.600 $ / an

Valoarea de piaţă a clubului = 72.600 / 0,1 = 726.000 $
iar în lei:
726.000 $ * 34.000 lei = 24,68 mld. lei
Rezultă că valoarea însumată a activelor din afara exploatării, deţinute de firma
OMEGA, este:
224,07 + 5,86 + 24,68 = 254,61 mld. lei
Această valoare se va adăuga la valoarea activelor necesare exploatării întreprinderii
OMEGA, calculată prin capitalizarea venitului din exploatare aferent numai acesteia, în
valoare de 425,48 mld. lei
NOTĂ:
La calcularea valorii activelor din afara exploatării s-a utilizat premisa că un investitor
potenţial va avea intenţia de a deţine activele din afara exploatării, pe termen lung. Ca
urmare, nu au fost calculate şi deduse cheltuielile previzionate de vânzare şi nici eventualul
impozit pe câştigul realizat din vânzare.
Bibliografie:
1. Aswath Damodoran – Investment Valuation, second edition, John Wiley & Sons, Inc.,
2002
2. IVSC – International Valuation Standards, 2000, Commentary – Investment Property
3. IASC – Standardele Internaţionale de Contabilitate, 2001, IAS 39 şi IAS 40
4. ANEVAR – Catalog de standarde, SEV 5 – Evaluarea întreprinderii

STUDIU DE CAZ PENTRU EVALUAREA ÎNTREPRINDERII

EXAMEN ACREDITARE NOIEMBRIE 2002 PROBA I
Societatea comercială XXX (afacere de comerţ en-detail) este deţinută de către Dl. Nicolae
Popescu din anul 1994. În decembrie 1997 Nicolae Popescu s-a căsătorit. Banii câştigaţi din
cadourile de la nuntă (20.000 $) s-au investit în afacere (în parte în achiziţionarea unui
autoturism) ca aport al întreprinzătorului.
În perioada 1998-2001 soţia a lucrat ca vânzătoare iar soţul a lucrat ca administrator fără ca ei să
primească salariu. Salariul mediu în ramură este de 100 $ lunar pentru vânzătoare şi 300 $ lunar
pentru administrator.
La sfârşitul anului 2001 cei doi decid să divorţeze şi este necesară estimarea valorii părţii ce se
cuvine soţiei (înainte de partaj). Se cunosc următoarele date:
Situaţia rezultatelor
Indicator 1997 1998 1999 2000 2001
Venituri 30,000 60,000 100,000 150,000 200,000
Cheltuieli (inclusiv impozit pe profit) 25,000 44,000 70,000 110,000 150,000
Profit net 5,000 16,000 30,000 40,000 50,000
Amortizări 400 2,000 2,000 2,000 2,000
Dividende 5,000 6,000 15,000 20,000 20,000
Situaţia activelor şi datoriilor

Indicator 1997 1998 1999 2000 2001
Imobilizări 15,000 25,000 23,000 21,000 19,000
Stocuri 13,000 30,000 45,000 65,000 70,000
Disponibilităţi 2,000 7,000 11,000 16,000 68,000
TOTAL ACTIVE 30,000 62,000 79,000 102,000 157,000
Capital social 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000

Contul întreprinzătorului 0 20,000 20,000 20,000 20,000
Rezerve 2,000 2,000 12,000 27,000 47,000
TOTAL CAPITALURI PROPRII 22,000 42,000 52,000 67,000 87,000
Datorii curente 8,000 20,000 27,000 35,000 70,000
TOTAL PASIVE 30,000 62,000 79,000 102,000 157,000
Tranzacţii cu proprietăţi
comparabile 31.12.2001
Indicator A B C D E F
Preţ 240,000 50,000 170,000 140,000 120,000 60,000
Venituri 250,000 45,000 300,000 160,000 130,000 60,000
Profit net 41,000 10,000 30,000 39,000 32,500 20,000
Activ net contabil 150,000 20,000 180,000 100,000 50,000 35,000

Tranzacţii cu proprietăţi comparabile 31.12.1997

Indicator A B C D E F
Preţ 175,000 60,000 60,000 25,000 72,500 32,000
Venituri 140,000 50,000 55,000 33,000 60,000 43,000
Profit net 41,000 10,000 30,000 5,800 15,000 7,450
Activ net contabil 150,000 20,000 180,000 100,000 50,000 35,000
REZOLVARE:
1. Calcul rate la 31.12.1997
A B C D E F
P / VEN 0,96 1,11 0,57 0,88 0,92 1
P / PN 5,85 5 5,67 3,6 3,7 3
P / AN 1,6 2,5 0,94 1,4 2,4 1,71
2. Analiză rate
P / VEN = într-o gamă rezonabilă pe 2 grupe de venituri
grupa mică D, F
grupa mare A, B, C, E
P / PN = într-o gamă rezonabilă şi relativ egal pentru D, F
P / AN = nerelevant
Comparabila apropiată D (venit şi profit)
3. Valoare la 31.12.1997
V0 = 0,76 * 30.000 = 22.800 $
V0 = 4,31 * 5.000 = 21.550 $
Se alege: V0 = 22.000 $
4. Calcul rate la 31.12.2001
A B C D E F
P / VEN 1,25 1,2 1,09 0,76 1,21 0,75
P / PN 4,27 6,0 2,0 4,31 4,83 4,3
P / AN 1,17 3,0 0,3 0,25 1,45 0,91
5. Analiză rate
P / VEN = într-o gamă rezonabilă, cu excepţia C
P / PN = într-o gamă rezonabilă, cu excepţia D, E şi F
P / AN = nerelevant
Comparabila apropiată A (venit, profit)
6. Valoare la 31.12.2001
VF = 0,96 * 200.000 = 192.000 $
VF = 5,7 * 50.000 = 285.000 $

Prudent, se alege: VF = 200.000 $

7. Valoare netă la 31.12.2001
Se scade contul întreprinzătorului:
200.000 – 20.000 = 180.000 $
8. Costul capitalului
la 31.12.1997 pentru subiect 5.000 / 22.000 = 22,77%
la 31.12.2001 pentru subiect 50.000 / 200.000 = 25%
la 31.12.1997 pentru comparabila D 5.800 / 25.000 = 23,2%
la 31.12.2001 pentru comparabila A 41.000 / 175.000 = 23,4%
Se alege rezonabil: 23%
9. Actualizare valoare iniţială
V = 22.000 * (1+0,23)4 = 22.000 * 2,29 = 50.380 $
Rotund: 50.000 $
10. Valoare comună / despăgubire
Vcomună = 180.000 – 50.000 = 130.000 $
Dividendele > salarii şi nu trebuie compensate
Vpartaj = 130.000 / 2 = 65.000 $
de la nuntă: 10.000 $
75.000 $
Disponibilităţi în casă la 31.12.2001: 68.000 $
Din buzunar încă 7.000 $
GRILA DE PUNCTARE:
1. Calcul rate la 31.12.1997 15 puncte
2. Analiză rate 15 puncte
3. Valoare la 31.12.1997 5 puncte
4. Calcul rate la 31.12.2001 15 puncte
5. Analiză rate 15 puncte
6. Valoare la 31.12.2001 5 puncte
7. Valoare netă la 31.12.2001 5 puncte
8. Costul capitalului 5 puncte
9. Actualizare valoare iniţială 10 puncte
10. Valoare comună / despăgubire 10 puncte
Total 100 puncte

APLICAŢIE LA PROBA a III-a
O întreprindere se finanţează în proporţie de 80% prin capitaluri proprii şi 20% prin credite.
cash-flow-ul net la dispoziţia capitalului investit este de 3 mld. lei în anul de referinţă;
cash-flow-ul net la dispoziţia acţionarilor este de 2,9 mld. lei în anul de referinţă;
cash-flow-ul net va creşte perpetuu cu 3% / an;
costul capitalului acţionarilor (în termeni reali) este de 20% iar rata reală a dobânzii este
de 6%;
cota de impozit pe profit este de 25%.
Cât reprezintă valoarea capitalului investit, valoarea capitalului acţionarilor şi creditele la data
evaluării?
Rezolvare:
costul mediu ponderat al capitalului = 20% * 0,8 + 6% (1 – 0,25) * 0,2 = 16,9%
valoarea capitalului investit = 3 * 1,03 / (16,9% - 3%) = 22,23 mld. lei
valoarea capitalului acţionarilor = 2,9 * 1,03 / (20% - 3%) = 17,57 mld. lei
creditele la data evaluării = 22,23 – 17,57 = 4,66 mld. lei
STUDIU DE CAZ PENTRU EVALUAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE

EXAMEN ACREDITARE NOIEMBRIE 2002 PROBA I
Proprietatea imobiliară reprezintă terenul în suprafaţă de 400 mp aferent activului

“RESTAURANT GRĂDINIŢA” situat în staţiunea Tuşnad. Terenul este ocupat de clădirea
restaurant în suprafaţă de 150 mp şi terasa de 250 mp.
Terenul aferent activului aparţine integral domeniului privat al Consiliului Local Tuşnad, iar
construcţiile edificate se află în posesia S.C.GRĂDINIŢA S.R.L. Destinaţia actuală a proprietăţii
admisă prin reglementările urbanistice este de restaurant.
O suprafaţă de 250 mp (de sub clădire şi terasa parţial) din terenul evaluat este concesionată
de S.C.GRĂDINIŢA S.R.L. pe o perioadă de 45 de ani. Redevenţa anuală este stabilită la 375
USD/an conform contractului de concesiune nr.181/2002, fără clauze de renegociere.
Pentru utilizarea suprafeţei de teren neconcesionat, Consiliul Local percepe o taxă zilnică în
funcţie de complexitatea activităţii desfăşurate în cadrul activului.
Taxele percepute de Consiliul Local pentru utilizarea terenurilor aflate în domeniul privat sunt
exprimate în lei/mp/zi şi se încadrează, în funcţie de complexitatea activităţii desfăşurate în
cadrul spaţiului, în intervalul : 11.000 pentru magazine - 20.000 pentru unităţi de alimentaţie
publică cu activitate complexă. Multiplicatorul aferent acestor venituri este de 5 ani.
Amplasamentul evaluat are formă relativ dreptunghiulară, cu deschidere de cca 15 m,
situat în zona centrală a staţiunii, în apropierea complexului comercial, beneficiind de un bun vad
comercial. Utilităţile de pe amplasament sunt racordate la sistemul de reţele edilitare pentru
alimentarea cu energie electrică, apă şi canalizare.

Clădirea are o suprafaţă de 150 mp şi este poziţionată în colţul de sud-est al amplasamentului, în

rest fiind amenajată terasa exterioară pentru alimentaţia publică în suprafaţă de 250 mp.
Construcţia este tip parter, realizată pe stâlpi metalici, zidărie portantă şi placă de beton cu
acoperiş de tip terasă necirculabilă. Finisajele la clădire constau în tencuieli driscuite şi placaj de
cărămidă la exterior, tencuieli driscuite, zugrăveli şi placaj de faianţă la interior, pardoselile sunt
din dale mozaicate. Clădirea este dotată cu grup social propriu. Terasa exterioară este
împrejmuită cu gard cu soclu şi stâlpi din zidărie de cărămidă şi lemn şi are pardoseala din dale
mozaicate. Iluminatul terasei se realizează prin stâlpi montaţi în exterior. Deprecierea total
acumulată a construcţiilor este estimată la 20%. In preţuri actuale, amenajările existente (clădire
plus terasă) ar putea fi construite cu un cost mediu unitar de 187,5 USD/mp Adc.
Servirea în alimentaţie publică se desfăşoară la mesele amplasate pe terasa împrejmuită cu gard
de lemn, în partea frontală a amplasamentului, având o capacitate de 100 locuri. De menţionat că
activitatea este influenţată de caracterul sezonier care se desfăşoară pe o durată de 60-80 zile
anual în funcţie de condiţiile meteorologice.
Terenurile din zona în care se află proprietatea evaluată fac parte din domeniul privat al
oraşului: unităţi de cazare în hoteluri şi vile, restaurante şi alte unităţi pentru alimentaţie publică,
spaţii comerciale, etc. Cele mai multe dintre acestea au fost date în concesiune proprietarilor de
active (construcţii).
O caracteristică a proprietăţilor imobiliare comerciale aflate pe terenuri concesionate este
faptul că în mare parte din situaţii nu sunt exploatate de proprietarii construcţiilor. Firmele care
operează efectiv în aceste proprietăţi plătesc chirie proprietarilor pe întregul sezon. Chiria variază
în funcţie de complexitatea activităţii desfăşurate în cadrul amplasamentului, vadul comercial,
poziţionarea faţă de arterele de circulaţie şi de alte puncte de interes turistic, vecinătăţi,
caracteristicile fizice ale proprietăţii. Dintr-un calcul comparativ, asemenea spaţii sunt date spre
închiriere de către proprietarii lor pentru sume cuprinse între minim 20 USD/mp/sezon şi maxim
30 USD/mp/sezon. Cheltuielile care-i revin proprietarului construcţiei sunt de 5% anual
(impozite, reparaţii) adăugate la cota de impozit pe profit de 25%.
Până în prezent au fost consemnate un număr redus de tranzacţii de proprietăţi imobiliare în
zona analizată. Din informaţiile deţinute de evaluator s-a tranzacţionat o construcţie de cca 120
mp suprafaţă construită (terenul aferent în suprafaţă de cca 200 mp fiind proprietatea primăriei)
cu preţul de 40.000 USD. Chiria pentru un astfel de spaţiu este de 5000 USD/sezon.
Având în vedere dinamica în care se situează staţiunile montane şi tendinţa de creştere a
intereselor turiştilor se aşteaptă o creştere în perioada următoare de 5% pentru anul 2003, 4%
pentru anul 2004, 3% pentu anul 2005 şi 2,5% pentru anul 2006. După această perioadă
considerăm o stabilizare la nivelul de 1% anual.
Analizând ofertele existente în publicaţiile de specialitate (prezentate la sursele de
informaţii), la data evaluării există câteva oferte pentru terenuri care sunt sintetizate în tabelul
următor :
OFERTA PENTRU Preţ total Suprafaţa Deschidere Preţ de

VÂNZARE proprietate (USD) de teren (ml) ofertă
(mp) unitar
(USD/mp)
Proprietatea A 31.000 310 15 100
Proprietatea B 96.000 800 25 120
Proprietatea C 61.600 440 17 140
Proprietatea D 45.225 603 - 75
Proprietatea E 40.500 450 - 90

Se observă că plaja de valori între care se situează ofertele este foarte largă. Aceste nivele
sunt orientative având în vedere că nu reprezintă tranzacţii şi din informaţiile publice existente nu
pot fi extrase informaţii cu exactitate privind amplasarea, utilizare, utilităţi etc.
Oferta de terenuri similare cu terenul aferent RESTAURANT GRĂDINIŢA este limitată sau
chiar inexistentă (ca alternativă de investiţie pentru proprietarul construcţiei). Amplasamentele
sunt limitate ca număr, suprafeţele libere rămase aici fiind în proporţie mică şi păstrate pentru
destinaţii precise.
Să se estimeze preţul maxim pe care este dispus cumpărătorul să-l plătească, cunoscând
următoarele date:
cursul de schimb valutar este de 30.000 lei/1 USD;
rata de actualizare aferentă veniturilor obţinute din concesiunile încheiate pe 45 ani este de
8%.
REZOLVARE:
Ţinând seama de informaţiile prezentate în text pot fi sintetizate următoarele:
obiectul evaluării îl constituie terenul aferent unei construcţii. Terenul aparţine
Consiliului Local iar construcţia este proprietate privată a S.C GRĂDINIŢA S.R.L. O
parte din teren este concesionată de către S.C. GRĂDINIŢA S.R.L. Pentru diferenţa de
suprafaţă, Consiliul Local percepe utilizatorilor o taxă zilnică pe metru pătrat pe sezon.
se cere să se calculeze suma maximă pe care este dispus proprietarul construcţiei să o
plătească pentru teren. Pentru a stabili această sumă este foarte importantă estimarea
valorii terenului ţinând seama de contractul de concesiune existent. În mod normal,
cumpărătorul nu va fi dispus să plătească o sumă mai mare decât cea rezultată din
această metodă.
Pentru stabilirea sumei maxime, metodele de evaluare cele mai adecvate sunt Metoda
capitalizării şi Tehnica reziduală. Metoda comparaţiilor nu poate conduce la estimarea
unei valori având în vedere informaţiile insuficiente prezentate în text.
Metoda capitalizării rentei de bază
Prin această metodă valoarea terenului se estimează prin capitalizarea veniturilor obţinute
de proprietar pornind de la renta (chiria) de bază care reprezintă suma plătită pentru dreptul de
utilizare şi ocupare a terenului ţinând cont de clauzele şi termenii specificaţi.
Această rentă este convertită în valoare prin intermediul ratelor de capitalizare care se obţin
pe piaţă sau a factorilor de capitalizare dacă renta este plătită pe o perioadă limitată.
În cazul proprietăţii evaluate, valoarea proprietăţii este compusă din capitalizarea celor
două categorii de venituri cu ratele, respectiv factorii de capitalizare specifici plecând de la
împărţirea suprafeţei proprietăţii evaluate (teren) de 400 mp în:
250 mp suprafaţă concesionată pe 45 ani;
150 mp utilizată şi neconcesionată.
Practic, veniturile anuale obţinute de proprietarul terenului sunt:
redevenţa conform contractului de concesiune de 375 USD/an
taxa suplimentară obţinută pentru restul suprafeţei de teren aferentă spaţiului
(neconcesionată) ţinând cont că este utilizabilă doar pe durata sezonului de 70 zile

(mediu). Tariful aferent RESTAURANT GRĂDINIŢA este la nivelul de 20.000

lei/zi/mp, ceea ce reprezintă un venit anual suplimentar redevenţei de 7000 USD/an.
Factorii de capitalizare reprezintă multiplicatorii care trebuie aplicaţi veniturilor estimaţi pe
baza duratei obţinerii veniturilor şi a estimării ratelor de actualizare corespunzătoare (capitalizare
pe perioadă limitată):
cunoscându-se riscul de bază aferent concesiunilor se poate calcula factorul de
capitalizare (12,11) pe o perioadă limitată la nivelul contractului de 45 ani cu ajutorul
formulei:
1 – 1/ (1+a)n
a
unde: a = rata de actualizare (8%)
n = perioada de obţinere a veniturilor (45 ani)
Pentru suprafaţa neconcesionată, riscurile de neîncasare sunt mult mai ridicate având în
vedere nivelul ridicat al taxei zilnice (comparativ cu concesiunea) şi riscul de modificare
al acestora în viitor. Cunoscându-se multiplicatorul acestor tip de venituri de 5 ani, se
obţine o rată de capitalizare de 20%.
Aplicarea metodei şi calculele efectuate sunt prezentate în tabelul următor:
Concesiune Suplimentar
Suprafaţă teren (mp) 350 150
Venit anual (USD/an) 375 7000
Rata de capitalizare (%) 8% 20%
Factor de capitalizare 12,11 5
Valoare de randament (USD) 4541,25 35000,00
Rezultă valoarea terenului obţinută prin metoda capitalizării rentei de bază: 39.541,25 USD
(cca 99 USD/mp).
Metoda reziduală
În acest caz s-a aplicat o variantă a tehnicii valorii reziduale în care principiul metodei
constă în estimarea valorii proprietăţii construite (construcţie + teren) şi deducerea din această
valoare a contribuţiei construcţiilor pentru aflarea valorii de piaţă a terenului.
Pentru aplicarea metodei s-au parcurs următorii paşi:
¾ Estimarea valorii proprietăţii (teren şi construcţii) s-a efectuat prin metoda fluxurilor
financiare actualizate ţinând cont că la nivelul dezvoltării staţiunii există o tendinţă de
dezvoltare în viitor; creşterea care va influenţa fluxurile generate de proprietate este
constantă începând din anul 2007, rezultând astfel o perioadă de previziune explicită
pentru primii 5 ani (2002-2006);
¾ Venitul brut anual pe care-l poate genera proprietatea construită (400 mp) din închiriere
are în vedere complexitatea activităţii derulate şi chiriile practicate pentru proprietăţi
similare. Din intervalul comparativ pe care-l indică piaţa, de 20-30 USD/mp, s-a plecat
de la o chirie anuală (pe sezon) la nivelul mediu de 25 USD/mp;
¾ În calculul venitului net anual s-a luat în calcul o cotă de cheltuieli aferentă
proprietarului terenului de 5% anual (impozite, reparaţii) şi cota de impozit pe profit de
25%;
¾ Rata de actualizare a fost aleasă din tabelul dat şi ţinând cont de rata de capitalizare
indicată de piaţă proprietăţilor comparabile pentru care s-a utilizat informaţia referitoare

la tranzacţia de 40.000 USD a unei proprietăţi închiriabile la nivelul de 5000 USD/an.

Rezultă o rată de capitalizare de 12,5%. În cazul nostru, rata de actualizare se poate
calcula pe baza relaţiei:
c = a-g,
unde: c = rata de capitalizare extrasă de pe piaţă (12,5%)
g = rata de creştere anuală din primul an al previziunii non-explicite (1%)
a = rata de actualizare rezultată = 13,5%
Pe baza tabelului de calcul dat, s-a utilizat o rată de actualizare a fluxurilor financiare de
14%.
¾ Valoarea reziduală reprezintă valoarea afacerii corespunzătoare perioadei de previziune
non explicite. Estimarea acestei valori se determină prin capitalizarea veniturilor nete
din ultimul an al perioadei de previziune explicite (8.070 USD) cu rata de capitalizare
(c). Valoarea reziduală rezultată este: 62.078 USD.
Calculul valorii de randament a proprietăţii prin metoda fluxurilor financiare actualizate
este prezentat în tabelul următor:
2002 2003 2004 2005 2006
Indice de creştere 1.050 1.040 1.030 1.025
Venituri din chirii 10,000 10,500 10,920 11,248 11,529
Cheltuieli + impozit profit 30% 3,000 3,150 3,276 3,374 3,459
Profit 7,000 7,350 7,644 7,873 8,070
Valoare reziduală 62,078
Factor de actualizare 14% 1.000 0.877 0.769 0.675 0.592
Venit net actualizat 7,000 6,447 5,882 5,314 4,778
Valoare proprietate 66,177 USD
¾ Contribuţia construcţiilor în valoarea întregii proprietăţi este calculată la nivelul costului

de înlocuire net de 187.5 USD/mp Adc. Ţinând seama de gradul de depreciere de 20%
rezultă valoarea rămasă a construcţiei de 22.500 USD.
¾ Valoarea terenului prin tehnica reziduală se obţine prin deducerea valorii construcţiei
din valoarea de randament a întregii proprietăţi :
66177 USD – 22500 USD = 43677 USD,
care corespunde unei valori unitare de cca 109 USD/mp teren.
Concluzii – interpretarea rezultatelor:
se observă că valorile obţinute prin cele două tehnici sunt apropiate;
ambele metode au utilizat informaţii extrase de pe piaţa specifică;
evaluatorul nu a avut suficiente date privind proprietăţi comparabile tranzacţionate
pentru a putea fundamenta analiza comparativă utilizată de obicei în estimarea valorii de
piaţă a terenului prin metoda comparaţiilor de piaţă; cu toate acestea se observă că
rezultatele obţinute în urma evaluării prin cele două metode, se înscriu în intervalul de
piaţă indicat de 75 – 140 USD/mp;
din punct de vedere al chiriaşului (proprietarul construcţiei), preţul maxim pe care ar
trebui să-l plătească pentru terenul aferent spaţiului se va situa în jurul valorii obţinute
prin tehnica reziduală : 109 USD/mp;

Argumentele care conduc la această opinie se bazează pe

motivaţiile cumpărătorului care îi revin din avantajele pe
ANEVAR este membru al: care le poate obţine prin reîntregirea proprietăţii şi
eliminarea riscului de plată a taxei locale pentru
Ö Consiliului Director al
International Valuation utilizarea terenului ocupat şi neconcesionat, care este
Standards Committee – posibil să crească sau să se supună altor restricţii (durata
IVSC de funcţionare, limitarea suprafeţei etc).
Ö Grupului European al
Asociaţiilor de Evaluatori - GRILA DE PUNCTARE:
TEGoVA
1. Abordarea logică 10 puncte
2. Evaluarea construcţiei 5 puncte
Conţinutul articolelor 3. Metoda capitalizării 30 puncte
autorilor şi nu neapărat 4. Metoda reziduală 30 puncte
5. Metoda comparaţiei 10 puncte
6. Concluzia şi opinia 15 puncte
Vă stăm permanent la Total 100 puncte
oricăror întrebări legate de
asociaţie şi aşteptăm
sugestiile dvs. pentru APLICAŢIE LA PROBA a III-a
Se consideră o proprietate ce produce un venit net de 2.000 mii lei
în primul an. Apoi atât venitul net cât şi valoarea se aşteaptă să
Adresăm cititorilor noştri crească cu o rată constantă de 4% anual.
exprimarea punctelor de Să se evalueze proprietatea cu o rată de actualizare de 12%.
la activitatea de evaluare. Rezolvare:
Venit net = 2.000 mii lei
Valoarea proprietăţii = Venit net / Rata de capitalizare
Rata de capitalizare = rata de actualizare - rata de creştere anuală
dr.ec. Sorin V. STAN
= 12% - 4% = 8 %
ing.Gheorghe BĂDESCU MAA Valoarea proprietăţii = 2000/ 8% = 25.000 mii lei.
ing. Liliana OLTEAN

Calea Plevnei 46-48
Tel.: 311 27 82; 315 65 64
Tel/Fax: 315 65 05; 311 13 40
ISSN: 1224-8967

Nr. 1/2003

VALOAREA TERMINALĂ A
ÎNTREPRINDERII ÎN METODA DCF CUPRINS
• VALOAREA TERMINALĂ A
ÎNTREPRINDERII ÎN
Valoarea întreprinderii (sau valoarea capitalului investit în METODA DCF 1
întreprindere), rezultată în urma aplicării metodei DCF, se Autor: dr. ec. Sorin V. Stan.
calculează prin însumarea valorilor actualizate ale cash-flow-ului
• ASPECTE PRIVIND
net la dispoziţia capitalului investit din perioada de previziune RETRATAREA SITUAŢIILOR
explicită, cu cash-flow-ul net din afara exploatării (valoarea de FINANCIARE ÎN CONDIŢII
realizare netă a activelor din afara exploatării) şi cu valoarea DE HIPERINFLAŢIE 5
terminală. În multe cazuri valoarea reziduală actualizată are o Autor: ec. Filip Stoica
pondere ridicată (peste 50%) în valoarea totală a întreprinderii. De
aceea, considerăm necesară o abordare mai amănunţită a acestei • STUDII DE CAZ DATE LA
noţiuni ca şi a metodelor de estimare adecvate. EXAMENUL DE
ACREDITARE MAI 2002:
Concept
• EVALUAREA
Valoarea terminală mai este cunoscută şi sub alte denumiri ÎNTREPRINDERII 7
precum valoare reziduală, valoare continuă şi valoare finală.
• EVALUAREA
În standardele europene şi internaţionale de evaluare a PROPRIETĂŢII
întreprinderii (Business Valuation) nu este dată o definiţie IMOBILIARE 12
explicită a valorii terminale ci numai referiri la modalităţile de
calcul a acesteia. • BIBLIOTECA
EVALUATORULUI 16
În terminologia contabilă, valoarea reziduală este definită
numai în relaţie directă cu definiţia unui activ. Astfel, conform
IAS 16.6 „valoarea reziduală reprezintă valoarea netă pe care o
întreprindere estimează că o va obţine pentru un activ la sfârşitul duratei de viaţă utilă a acestuia, după
deducerea prealabilă a costurilor de cesiune previzionate.”
O definiţie posibilă pentru valoarea terminală a unei întreprinderi este următoarea: „Valoarea
terminală reprezintă tipul de valoare a capitalului investit în întreprindere la finele ultimului an al
perioadei de previziune explicită.”
Tipul de valoare reflectat de valoarea terminală poate fi: valoarea contabilă, valoarea de piaţă,
valoarea de lichidare, valoarea subiectivă, în funcţie de premisele utilizate în calcularea acestui indicator.
Premise ale valorii terminale

Valoarea terminală poate fi calculată pe baza următoarelor două premise:
a) continuitatea activităţii normale de exploatare după expirarea duratei de previziune explicită;

b) lichidarea sau încetarea activităţii de exploatare la expirarea duratei de previziune explicită,

datorită unor factori previzibili.
Precizarea uneia din cele două premise şi a explicaţiei aferente reprezintă una din ipotezele
esenţiale, înscrise în metodologia aplicării metodei DCF, cu implicaţii directe asupra selectării metodei
adecvate de estimare a valorii terminale.
Metode de estimare a valorii terminale

Având în vedere premisele valorii terminale, redate mai sus, calcularea acestui indicator se va
realiza prin aplicarea mai multor metode posibile, înscrise în cele trei abordări clasice de evaluare a
întreprinderii.
Trebuie reţinute două ipoteze esenţiale necesare pentru aplicarea adecvată a diferitelor metode de
estimare şi anume:
valoarea terminală este dificil de estimat deoarece data la care se estimează este ultimul an al
perioadei de previziune explicită (cuprinsă, de obicei, între 5-10 ani). Ca urmare, valoarea
terminală estimată prin mai multe metode va avea valori diferite; de altfel, pentru a sublinia acest
aspect am folosit expresia de estimare a valorii terminale;
valoarea terminală reflectă condiţiile specifice stadiului (etapei) de maturitate în care se află
întreprinderea evaluată la sfârşitul perioadei de previziune explicită (numit şi stadiul de croazieră
sau de stabilitate economică), când rata rentabilităţii capitalurilor investite în întreprindere este
egală cu costul acestora (exprimat de costul mediu ponderat al capitalului).
Metodele utilizate pentru estimarea valorii terminale sunt:
Abordarea patrimonială:
1. Metoda valorii de lichidare
2. Metoda costului de înlocuire
Abordarea prin comparaţie (prin multiplu)
3. Metoda ratei preţ / profit net
4. Metoda ratei preţ / valoare contabilă
Abordarea pe bază de venit
5. Metoda capitalizării cash-flow-ului net
Metoda valorii de lichidare este adecvată şi unica aplicabilă în cazul evaluării unor întreprinderi
sau unităţi operaţionale distincte, de natura întreprinderii, care îşi vor înceta activitatea de exploatare la
sfârşitul perioadei de previziune explicită, din mai multe cauze cum ar fi: epuizarea resurselor minerale în
cazul unei întreprinderi din industria extractivă, expirarea termenului prevăzut într-un contract de joint-
venture, încetarea unui contract de închiriere pentru spaţiile de producţie, intrarea în vigoare a unei
reglementări de interzicere a producţiei sau de schimbare a localizării acesteia etc.
Ca esenţă, valoarea de lichidare se estimează prin însumarea încasărilor posibile din vânzarea
activelor întreprinderii minus datoriile totale la sfârşitul perioadei de previziune explicită.
Aplicarea acestei metode nu este adecvată pentru evaluarea întreprinderilor care îşi continuă
activitatea în domenii aflate în dezvoltare şi cu rate ridicate de rentabilitate, deoarece valoarea de lichidare
ar fi substanţial mai mică faţă de valoarea calculată prin capitalizarea cash-flow-ului net.
Metoda costului de înlocuire constă în estimarea valorii terminale prin însumarea costului
previzionat de înlocuire a activelor întreprinderii. O procedură de calcul a costului de înlocuire a unui
activ este indexarea valorii contabile a acestuia cu rata anuală previzionată a inflaţiei pe durata perioadei
de previziune explicită.
2 Buletin informativ nr. 1 / 2003

Această metodă se bazează pe valoarea contabilă a activelor, care însă ar putea să nu reflecte
capacitatea reală a activelor de a genera beneficii viitoare pentru întreprinderea proprietară. Or, această
capacitate de a genera beneficii (cash-flow) reprezintă însăşi baza conceptuală a aplicării metodei DCF. În
plus, metoda costului de înlocuire are şi un alt dezavantaj, în sensul că se aplică numai asupra valorii
contabile a activelor corporale, excluzându-se din calcule activele necorporale neînregistrate în bilanţ.
Totuşi, metoda costului de înlocuire poate fi cea mai adecvată metodă atât în cazul evaluării
întreprinderilor care deţin proprietăţi imobiliare cu valori mari şi în locaţii atractive, cât şi în cazul
întreprinderilor care deţin participaţii financiare majoritare la capitalul altor întreprinderi.
Metoda ratei (multiplului) preţ / profit net, din punct de vedere conceptual, estimează valoarea
terminală ca fiind un multiplu al profitului net anual care se va obţine în perioada de previziune
nonexplicită (perpetuă).
Dacă profitul net anual al întreprinderii, de la sfârşitul perioadei de previziune explicită, rezultă din
previziunea contului de profit şi pierderi (etapă importantă în aplicarea metodei DCF), stabilirea
multiplului – respectiv P.E.R. (Price Earning Ratio) este o problemă delicată deoarece:
multiplul selectat, de obicei, este media P.E.R. realizat în domeniul de activitate al întreprinderii
evaluate dar la data evaluării. Or, pentru estimarea valorii terminale este necesară estimarea unui
P.E.R. adecvat, dar pentru ultimul an al perioadei de previziune explicită, deci un P.E.R.
previzionat. Acest lucru este dificil de realizat deoarece un P.E.R. viitor este o funcţie de mai
mulţi factori, respectiv de creşterea previzionată a profitului, de rata rentabilităţii investiţiilor de
capital suplimentar (net) din perioada de previziune şi de costul capitalului întreprinderii supuse
evaluării; şi
P.E.R. selectat ca multiplu, la data evaluării, poate să fie mult diferit de cel adecvat pentru
întreprinderea evaluată; de exemplu dacă se selectează un P.E.R. de 15, aferent companiilor
comparabile, acest multiplu poate să reflecte interesele speciale ale cumpărătorilor de pe piaţa de
achiziţii (preluări) de întreprinderi, rezultate din efectul sinergetic al unei achiziţii (reflectat în
creşterea profitului companiei cumpărătoare); or acest P.E.R. de 15, preluat de pe piaţă, nu va fi
adecvat şi la vânzarea întreprinderii evaluate, care nu poate genera efecte sinergetice pentru
cumpărător, şi deci P.E.R.-ul adecvat va fi mai mic de 15.
Ca urmare, şi această metodă de estimare a valorii terminale a întreprinderii are o doză de
convenţionalism ridicată şi implicit de reţinere în a fi susţinută ca fiind o metodă adecvată.
Metoda ratei (multiplului) preţ / activ net contabil, din punct de vedere conceptual, este bazată pe
prezumţia că valoarea terminală a întreprinderii reprezintă un multiplu al activului net contabil al
întreprinderii din anul final al perioadei de previziune explicită. Rezervele faţă de credibilitatea
rezultatului obţinut prin aplicarea acestei metode sunt de aceeaşi natură (de previziune) cu cele expuse la
metoda anterioară.
Acest multiplu (rată) poate fi distorsionat şi deci neadecvat şi din cauza convenţiilor contabile de
înregistrare a activelor în situaţiile financiare.
Metoda capitalizării cash-flow-ului net
Această metodă este cea mai agreată de evaluatori, fiind adecvată numai în cazul în care
întreprinderea va intra în stadiul de stabilitate economică, la sfârşitul perioadei de previziune explicită. În
acest caz, adecvarea acestei metode constă în calcularea valorii terminale pe baza aceluiaşi indicator
utilizat în perioada de previziune explicită, adică cash-flow-ul net. Se evită astfel o incoerenţă posibilă în
stabilirea valorii totale a întreprinderii prin două abordări, respectiv pe baza cash-flow-ului net din
perioada de previziune explicită şi valoarea terminală estimată prin abordări patrimoniale sau prin
comparaţie.
Formula clasică de estimare a valorii terminale prin metoda capitalizării cash-flow-ului net este
formula Gordon-Shapiro, sub forma:
CFN P +1
VT = , în care:
k−g
Buletin informativ nr. 1 / 2003 3

CFNP+1 = cash-flow-ul net din primul an care urmează după perioada de previziune explicită (dacă
durata de previziune explicită este de 5 ani, anul p+1 va fi anul 6 viitor).
k = rata de actualizare
g = rata anuală de creştere perpetuă a cash-flow-ului net în perioada de previziune non-explicită.
Pentru aplicarea corectă a acestei formule este necesară înţelegerea mai multor probleme de natura
logicii economice. În esenţă, acestea se referă la două chestiuni:
cum se calculează CFNP+1, şi
care este mărimea adecvată a lui g
Nivelul CFNP+1 se calculează pe baza previziunii acestui indicator şi în anul p+1 şi nu prin formula
CFNP+1 = CFNP * (1 + g), deoarece mărimea CFNP+1, determinată prin aceste două căi este diferită.
Explicaţia provine din modificarea anuală a fondului de rulment net diferită în cele două căi de mai sus,
aşa cum rezultă din următorul exemplu simplificat, respectiv numai pentru ultimii doi ani de previziune
(anul 5 şi anul 6) dintr-o durată de previziune de 6 ani şi pentru anul 7 (reprezentat de p+1).
mii $
5 6 7 (g = 5%)
Cifra de afaceri netă 10.000 11.000 11.550
Cheltuieli de exploatare aferente cifrei de 8.000 8.800 9.240
afaceri nete
Profit brut din exploatare 2.000 2.200 2.310
Impozit (25%) 500 550 577
Profit net din exploatare 1500 1650 1733
Amortizare 300 330 346
Cash-flow brut 1800 1980 2079
Investiţii 320 352 369
Creşterea FRN + 36 + 60 + 33
Cash-flow net 1444 1568 1677
FRN / Cifra de afaceri netă 6% 6% 6%
FRN 600 660 693
Creştere FRN + 36 + 60 + 33
Cash-flow-ul net care va fi supus capitalizării este cel aferent anului 7, respectiv 1677 mii $ şi nu
cel din anul terminal al perioadei de previziune (anul 6) de 1568 mii $ care se înmulţeşte cu (1+g).
Ca urmare, valoarea terminală se va calcula prin formula:
VT = 1677 / (k – 0,05), în care
k = rata de actualizare a cash-flow-ului net din perioada de previziune explicită.
Mărimea valorii terminale este influenţată, în măsură semnificativă, de nivelul lui g, respectiv de
creşterea anuală perpetuă sperată a cash-flow-ului net după expirarea perioadei de previziune explicită (în
cazul de mai sus, de la anul 6 la infinit).
Factorii care trebuie avuţi în vedere la stabilirea nivelului lui g sunt:
condiţiile economice generale;

creşterea previzionată a domeniului de activitate al întreprinderii supuse evaluării;

creşterea în trecut a cash-flow-ului întreprinderii;
previziunea managerilor referitoare la creşterea veniturilor viitoare.
În general, o cale bună de stabilire a nivelului lui g este creşterea medie anuală pe termen lung a
produsului intern brut al ţării. Creşterea PIB se exprimă în termeni reali. Deci dacă g previzionată se
identifică cu creşterea PIB, rezultă că este exprimat în termeni reali (gr). Dar, în mod uzual, rata de
actualizare utilizată pentru actualizarea cash-flow-ului net se exprimă în termeni nominali. Ca urmare şi g
va trebui să fie exprimat tot în termeni nominali (gn). Pentru aceasta se va adăuga rata anuală medie
previzionată a inflaţiei (f) la gr.
Deci:
g n = gr + f
În ţările dezvoltate, în cazul aplicării metodei DCF prin efectuarea calculelor în dolari, în mod uzual
nivelul gn este cuprins între 3% şi 5%.
Trebuie avut în vedere şi faptul că o serie de domenii (de înaltă tehnologie sau de natura serviciilor)
au o dinamică previzionată a creşterii venitului superioară creşterii PIB. Ca urmare, sunt posibile şi
niveluri mai ridicate ale gn, cu explicaţiile necesare.
ASPECTE PRIVIND RETRATAREA SITUAŢIILOR FINANCIARE ÎN

CONDIŢII DE HIPERINFLAŢIE
ec. Filip Stoica
Una din trăsăturile esenţiale ale economiilor aflate în tranziţie o constituie manifestarea fenomenului
inflaţionist, determinat în cea mai mare parte de ajustările structurale cu influenţe în evoluţia preţurilor.
În perioada de tranziţie, prezentarea situaţiilor financiare la finele exerciţiului financiar de către
agenţii economici, exprimate la costul istoric nu permite asigurarea unei imagini fidele a rezultatului şi a
poziţiei financiare a acestora. Moneda locală îşi pierde puterea de cumpărare într-o asemenea măsură încât
compararea diverşilor indicatori măsuraţi la perioade diferite, chiar destul de apropiate în timp, induc în
eroare pe utilizatorii de informaţii financiar contabile.
Este important de ştiut când se impune retratarea situaţiilor financiare prin ajustare la inflaţie şi
respectiv când o asemenea măsură încetează de a mai fi aplicată.
Cu alte cuvinte, trebuie căutate răspunsuri la întrebările: când şi de către cine trebuie retratate
situaţiile financiare în raport cu inflaţia.
Standardul Internaţional de Contabilitate nr. 29 nu stabileşte o rată absolută de la care se consideră
că există hiperinflaţie. Potrivit acestui Standard, răspunsul la aceste întrebări este o chestiune de
raţionament profesional.
Pentru a stabili dacă ne aflăm într-un mediu economic hiperinflaţionist trebuie testate anumite
caracteristici care pot să indice, fără a le considera limitative, următoarele tendinţe:
valorile deţinute de populaţie în moneda locală sunt investite imediat în active nemonetare sau în
valute stabile, pentru a le conserva puterea de cumpărare;
majoritatea comercianţilor exprimă preţurile în valute relativ stabile sau le indexează în raport cu
aceste valute, la intervale scurte de timp;
vânzările şi cumpărările pe credit au loc la preţuri care compensează pierderea de putere de
cumpărare pe timpul perioadei de creditare;

ratele dobânzilor şi salariile sunt indexate periodic;

rata cumulată a inflaţiei pe trei ani consecutivi este de minimum 100%.
Potrivit reglementărilor contabile româneşti, armonizate cu Directiva a IV a Comunităţii Economice
Europene şi cu Standardele Internaţionale de Contabilitate, principalul criteriu este acela al măsurării ratei
inflaţiei.
Astfel, într-o economie în care trăsăturile enumerate mai sus devin evidente, prezentarea situaţiilor
financiare ajustate la inflaţie trebuie făcută începând cu anul în care indicele cumulat al inflaţiei depăşeşte
100%.
Prin consecinţă, atunci când o economie încetează să mai fie caracterizată prin hiperinflaţie,
raportările financiare nu vor mar fi retratate, iar în notele la bilanţ se vor prezenta informaţii suplimentare
care să permită asigurarea comparabilităţii cu perioadele anterioare.
În majoritatea ţărilor, situaţiile financiare sunt întocmite pe baza costului istoric, fără a se ţine seama
de schimbările intervenite în nivelul general al preţurilor. Există însă şi întreprinderi care îşi întocmesc
situaţiile financiare bazate pe metoda costului curent.
În cazul economiilor hiperinflaţioniste, situaţiile financiare bazate fie pe metoda costului istoric fie
pe metoda costului curent trebuie exprimate în raport cu unitatea de măsură curentă la data bilanţului.
Acest lucru se realizează prin aplicarea anumitor proceduri bazate pe raţionamentul profesional.
Este mai importantă aplicarea consecventă a procedurilor şi a raţionamentului de la o perioadă la
alta decât acurateţea absolută a valorilor rezultate în urma retratării.
În ce priveşte situaţiile financiare exprimate la costul istoric se impun următoarele retratări:
Posturile din bilanţ care nu sunt exprimate în unitatea de măsură de la data închiderii exerciţiului se
ajustează prin aplicarea unui indice general al preţurilor. Este cazul activelor şi pasivelor nemonetare.
Cele mai multe elemente nemonetare sunt înregistrate la cost sau la cost minus amortizarea.
Costul retratat sau costul minus amortizarea retratate se obţin prin ajustarea la inflaţie atât a costului
istoric cât şi a amortizării cumulate. Pentru aceasta este necesar ca eventualele diferenţe din evaluare,
înregistrate după data achiziţiei, să fie înlăturate pentru a nu se denatura valorile obţinute prin retratare.
Nu în toate cazurile este posibilă determinarea costului istoric sau cunoaşterea cu suficientă uşurinţă
a datelor de achiziţie ale elementelor patrimoniale şi în special a datelor de intrare în patrimoniu a
imobilizărilor. Aceste situaţii pot să constituie impedimente mai ales în primul an de aplicare a IAS 29.
Pentru depăşirea lor, atât IAS 29 cât şi normele româneşti permit aplicarea unui tratament alternativ,
respectiv realizarea unei evaluări profesionale independente.
Frecvent se întâlnesc situaţii, cu precădere la nivelul societăţilor mari transformate în societăţi pe
acţiuni, în baza Legii nr. 15/1990, când activele imobilizate sunt reevaluate succesiv în baza unor acte
normative.
Astfel, activele respective sunt înregistrate în contabilitate la valori diferite de costul de achiziţie al
acestora. În aceste cazuri, ajustarea la inflaţie poate fi făcută prin aplicarea indicilor preţurilor de la data
ultimei reevaluări.
Valorile retratate prin ajustarea la inflaţie nu trebuie să depăşească valoarea recuperabilă din
utilizarea viitoare a elementelor patrimoniale. În cazul în care valorile ajustate sunt mai mari, acestea vor
fi diminuate la valoarea realizabilă netă. Este cazul în special al imobilizărilor corporale, fondului
comercial şi al altor imobilizări necorporale. Stocurile trebuie ajustate la valoarea realizabilă netă, iar
investiţiile pe termen scurt la valoarea de piaţă.
Atunci când elemente patrimoniale nemonetare sunt înregistrate la valori curente, la data bilanţului,
respectiv la valoarea de piaţă sau valoarea realizabilă netă, aceste elemente nu trebuie retratate.

Sunt situaţii când unele elemente nemonetare sunt achiziţionate prin contracte cu plata pe termen
mai mare fără a se stabili obligaţia plăţii unor dobânzi sau diferenţe de curs. În astfel de cazuri, ajustarea la
inflaţie se va realiza de la data plăţii şi nu de la data achiziţiei acestor elemente patrimoniale.
Influenţa inflaţiei este recunoscută, de regulă, în costurile îndatorării. Standardele Internaţionale de
Contabilitate nu recomandă capitalizarea părţii din costul îndatorării care corespunde inflaţiei. Această
parte a costurilor trebuie înregistrată ca o cheltuială a perioadei în care se contabilizează costurile.
În acelaşi mod sunt tratate diferenţele de curs valutar, în sensul că, în perioada de hiperinflaţie, nu se
recomandă capitalizarea diferenţelor de curs aferente împrumuturilor prin majorarea valorii activelor, ci
înregistrarea acestora în cheltuieli pentru a se permite retratarea valorii contabile a activului de la data
achiziţiei.
Elementele de capitaluri proprii, cu excepţia rezultatului reportat şi a diferenţelor din reevaluare, se
retratează prin aplicarea indicelui general al preţurilor de la datele la care fiecare componentă a acestor
elemente a fost înregistrată în patrimoniu.
În ce priveşte elementele monetare (disponibilităţi, creanţe şi datorii), acestea nu se retratează în
raport cu inflaţia, întrucât sunt evidenţiate în bilanţ la valoarea unităţii monetare curente la data bilanţului.
Veniturile şi cheltuielile trebuie, de asemenea, să fie exprimate în raport cu unitatea de măsură
curentă la data bilanţului.
În primul an de aplicare a I.A.S., elementele contului de profit şi pierderi nu se ajustează, aplicarea
efectivă a Standardelor Internaţionale de Contabilitate făcându-se începând cu anul următor retratării
soldurilor iniţiale.
Veniturile şi cheltuielile se ajustează la inflaţie prin aplicarea indicelui general al preţurilor la
rulajele lunare înregistrate.
În perioadele de hiperinflaţie, societăţile care deţin un excedent de active monetare faţă de obligaţii,
pierd putere de cumpărare şi vor înregistra o pierdere din poziţia monetară. Invers, când obligaţiile sunt
mai mari, se înregistrează un câştig din poziţia monetară.
Câştigul sau pierderea din poziţia monetară se include în rezultatul net şi se evidenţiază distinct.
STUDIU DE CAZ PENTRU EVALUAREA ÎNTREPRINDERII

EXAMEN ACREDITARE MAI 2002 PROBA I
I. Informaţii generale
Dr. Y este proprietarul cabinetului YYY de medicină internă. După o carieră strălucită de 30 de ani
în care şi-a dezvoltat propria afacere în domeniul medical el este interesat să-şi vândă cabinetul.
Dr. X este interesat de achiziţionarea acestui cabinet, el având următoarele trei opţiuni:
1. ar putea să rămână angajatul unei clinici locale, cu un salariu de 1.000 mil. lei/an (N+1), cu o
creştere de 20% după un an şi un nivel maxim de 1.400 mil. lei/an până în anul N+5 când se
pensionează.
2. există şi posibilitatea ca Dr X să-şi dezvolte propria activitate în domeniu (start-up). În urma
analizelor evaluatorului, aceasta din urmă opţiune ar aduce venituri iniţiale sensibil mai mici
decât achiziţionarea cabinetului medical YYY, respectiv un volum al veniturilor de 1.300 mil.
lei în primul an (N+1) şi o creştere de maxim 20% pe an până în anul N+5 când se retrage.
Presupunem valoarea reziduală a afacerii sale ca fiind zero la sfârşitul anului N+5. Investiţia
iniţială necesară în imobilizări corporale este de 1.000 mil. lei.

3. ar putea achiziţiona cabinetul YYY estimând că faţă de nivelul actual (anul N) al veniturilor de
3.000 mil.lei activitatea va putea creşte cu 10% pe an până la un nivel maxim de 4.000 mil.lei.
Presupunem valoarea reziduală a afacerii sale ca fiind zero la sfârşitul anului N+5.
II. Informaţii specifice:
1. Activele afacerii cabinetului YYY sunt prezentate în tabelul următor

Mil.lei
ACTIVUL NET (mil.lei)
Val.contabilă Val. Evaluată
Active imobilizate (1+2) 1.000 ?
1. Imobilizări necorporale - ?
2.Imobilizări corporale 1.000 1,000
a) mobilier 500 500
b) echipament medical 500 500
Active circulante (1+2+3) 700 700
1. stocuri 400 400
2. creanţe 200 200
3. disponibil 100 100
TOTAL ACTIVE 1.700 ?
DATORII (1+2+3) 400 400
1. Furnizori 100 100
2. Salarii 100 100
3. Impozite 200 200
ACTIV NET 1300 ?
Notă: evaluatorul a determinat existenţa unor imobilizări necorporale distincte: clientela (fişele medicale) şi
forţa de muncă instruită .
2. Cabinetul YYY are un număr de 5.000 de fişe pentru pacienţii activi şi un venit mediu/pacient
de 600 mii lei;
3. Profitul net atribuibil altor active decât fişele medicale este de 600 mil.lei/an, respectiv de 120
mii lei/ pacient;
4. Durata medie a relaţiei cu un pacient este de 4 ani, iar durata rămasă de 2 ani;
5. Salariile anuale ale oamenilor cheie sunt: recepţionistă 120 mil.lei, asistent medical 200
mil.lei/an, medic primar 300 mil.lei/an, iar costurile de recrutare, angajare şi instruire sunt: 10%
din salariul anual pentru recepţionistă şi asistentă medicală şi de 15% pentru medicul primar;
6. Intervalul de timp necesar demarării activităţii operaţionale pentru o asemenea firmă este de 3
luni;
7. Profitul normal atribuibil activelor tangibile ale unei asemenea afaceri sunt: 24% pentru
imobilizările corporale şi 20% pentru capitalul de lucru net (NFR);
8. Amortizarea anuală a activelor înregistrate în contabilitate este de 200 u.m. iar investiţiile
prognozate sunt de 500 u.m. în primul an de prognoză (N+1), respectiv de 100 u.m. în perioada
următoare. Variaţia capitalului de lucru nu influenţează fluxul de disponibil în perioada de
prognoză.
III. Date pentru practica medicală (comune pentru alternativele 2 şi 3 pe care le are doctorul X).
1. Marja de profit brut este de 50%;
2. Cota de impozit pe profit este de 25%;
3. Valoarea reziduală a afacerii (cabinetului) după 5 ani (N+5) este zero;

4. Rata de actualizare corespunzătoare atât pentru cash-flow-ul generat de afacere cât şi de

activele necorporale distincte este de 22%;
5. Deţinem informaţii privind preţurile de tranzacţionare a unor cabinete medicale şi am reţinut
indicatorul Preţ de vânzare/ Cifra de afaceri ca fiind cel mai relevant în această speţă.
Specificaţie Preţ/ Cifra de afaceri

Specialitatea medicală Redus Ridicat Mediu
Medicină generală 55% 95% 75%
Medicină internă 70% 100% 85%
Chirurgie 80% 100% 90%
Pediatrie 55% 75% 65%
Obstretică / Ginecologie 80% 100% 90%
Psihiatrie 65% 85% 75%
Răspundeţi Dr.-ului X dacă merită să plătească 2.500 mil.lei pentru cabinetul YYY.
REZOLVARE:
Abordarea pe bază de venit. Metoda DCF

În această abordare vom evidenţia cash-flow-ul marginal, respectiv diferenţa între fluxurile generate
de activitatea operaţională a cabinetului YYY comparativ cu dezvoltarea unei activităţi noi.
Cash-flow-ul prognozat al cabinetului YYY

Mil.lei
Specificaţie N+1 N+2 N+3 N+4 N+5
1 Venituri din practica medicală 3.300 3.630 3.990 4.000 4.000
2 Venituri activitate nouă (start-up) 1.300 1.560 1.872 2.246 2.696
3 Creşterea marginală a veniturilor 2.000 2.070 2.118 1.754 1.304

(1-2)
4 Creşterea marginală a costurilor 1.000 1.035 1.059 877 652
5 Profit brut marginal (3-4) 1.000 1.035 1.059 877 652
6 Impozit (25%) 250 259 265 219 163
7 Profit net marginal (5-6) 750 776 794 658 489
8 Amortizare 200 200 200 200 200

9 Investiţii realizate 500 100 100 100 100
10 Cheltuieli de capital iniţiale 1.000 - - - -
(start -up)
11 Variaţia de cash-flow (7+8-9+10) 1.450 876 894 758 589

12 Factor de actualizare @ 22% 0.820 0.672 0.551 0.451 0.370
13 Valoarea prezentă 1.189 589 492 342 218
14 TOTAL 2.830
Abordarea pe bază de active. Metoda ANC

Evaluarea activelor necorporale
a) Evaluarea fişelor medicale.

Specificaţie Valori
1. Număr de pacienţi activi 5.000
2. Venit mediu anual pe pacient (mii lei) 600
3. Marja de profit brut 50%
4. Profit brut pe pacient (mii lei) 300
5. Cota de impozit 25%
6. Profit net pe pacient (mii lei) 225
7. Profit atribuibil altor active 120

8. Profit atribuibil pacienţilor – mii lei/ pacient (6 – 7) 105
9. Profiturile totale atribuibile pacienţilor –mil.lei (1 x 8) 525

10.Durata medie a relaţiei cu un pacient 4 ani
11.Durata medie rămasă a relaţiei cu un pacient 2 ani
12.Factor de capitalizare @ 22% şi n = 2 ani 1.492
13.Valoarea prezentă a fişelor medicale – mil.lei (11 x 9) 783
b) evaluarea forţei de muncă instruite. Cabinetul YYY se bazează pe activitatea a trei angajaţi
loiali, toţi având o experienţă în firmă de câţiva ani. Evaluarea se bazează pe aprecierile tipice referitoare
la costurile de angajare şi instruire a personalului calificat.
Evaluarea forţei de muncă instruite
Angajat Salariu anual (mil.lei) Cost instruire Mil.lei
1. Recepţionistă 120 10% 12
2. Asistent medical 200 10% 20
3. Medic primar 300 15% 45
4. Valoare (1 + 2+ 3) 77
c) evaluarea exploatării continue (“going concern”).

Valoarea de exploatare continuă în domeniul practicii medicale reprezintă diferenţa între valoarea
unei asemenea activităţi la nivelul unui plan de afaceri (valoarea “pe hârtie”) şi valoarea similară în
condiţii de operare (activitatea deţine deja toate activele şi generează în mod curent profit, cash-flow etc.).
În mod evident pentru activitatea medicală reprezintă un activ necorporal important. Ca şi în cazul altor
active necorporale sunt mai multe metode aplicabile. Cea mai utilizată este diferenţa de cash-flow asociat
unei activităţi operaţionale comparativ cu fluxul de lichidităţi asociat unui start-up ipotetic. Pentru aceasta
evaluatorul trebuie să estimeze perioada de început asociată recreării unei activităţi medicale competitive.
Avem în vedere aici timpul şi costurile pentru a produce materiale promoţionale, dezvoltarea relaţiilor cu
pacienţii şi recrearea potenţialului uman al activităţii (dacă nu a fost evaluat separat ca activ necorporal
distinct). Pentru o activitate incipientă în domeniu este posibil ca fluxul de numerar să fie negativ (include
cheltuielile iniţiale cu achiziţionarea de echipament, facilităţi constructive angajaţilor, salariile etc.) în
vreme ce o activitate operaţională generează fluxuri pozitive de lichidităţi. Diferenţa între aceste două
fluxuri de lichidităţi (start-up versus activitate operaţională) reprezintă valoarea de exploatare continuă
asociată unei clinici medicale.
În cazul nostru estimăm că durata creării unui asemenea cabinet este de circa 3 luni (închirierea
spaţiului, angajarea salariaţilor, achiziţionarea echipamentelor etc.), perioada în care cabinetul YYY
generează un cash-flow pozitiv de circa 200 mil.lei, comparativ cu zero în cazul cash-flow-ului unei
activităţi noi. În acest caz, valoarea exploatării continue este de 200 mil.lei. Calculele detaliate sunt redate
în tabelul următor.

Estimarea cash-flow-ului net pentru o perioadă de 3 luni

1. Venit 3.000 Mil.lei
2. Profit 50% 1.500 Mil.lei
3. Profit net 1.125 Mil.lei
4. Amortizare 200 Mil.lei
5. Investiţii 500 Mil.lei
6. Cash-flow net 825 Mil.lei
7. Cash-flow net 3 luni 206 Mil.lei
d) evaluarea goodwill – ului. Aceasta se bazează pe profitul suplimentar obţinut şi este estimat pe
baza informaţiilor şi ipotezelor din tabelul de mai jos.
Cash-flow-ul asociat goodwill-ului
Mil.lei
Specificaţie N+1 N+2 N+3 N+4 N+5
1 Profit brut din practica medicală 1.650 1.815 1.995 2.000 2.000
2 Venit din salariu 1.000 1.200 1.400 1.400 1.400
3 Profit brut marginal 650 615 595 600 600
4 Impozit (25%) 163 154 149 150 150
5 Profit net marginal 488 461 446 450 450
6 Profit atribuibil altor active 300 300 300 300 300
(24% x 1000 + 20% x 300)
7 Profitul atribuibil practicii medicale 188 161 146 150 150
(5 – 6)
8 Factor de actualizare @ 22% 0.820 0.672 0.551 0.451 0.370
9 Valoarea prezentă 154 108 81 68 55
10 TOTAL (mil.lei) 466
Considerând că nu este necesară realizarea unor corecţii asupra altor elemente de activ sau de
datorii va rezulta următorul activ net al firmei.
ACTIVUL NET al S.C. YYY
Mil.lei
ACTIVUL NET (mil.lei)
Val.contabilă Val. Evaluată
Active imobilizate 1.000 2.526
1. Imobilizări necorporale - 1.526
a) fişe medicale - 783
b) forţa de muncă - 77
c) exploatarea continuă - 200
d) goodwill - 466
2.Imobilizări corporale 1.000 1.000
a) mobilier 500 500
b) echipament medical 500 500
Active circulante 700 700
1. stocuri 400 400
2. creanţe 200 200
3. disponibil 100 100
TOTAL ACTIVE 1.700 3.226
DATORII 400 400
1. Furnizori 100 100
2. Salarii 100 100
3. Impozite 200 200
ACTIV NET 1.300 2.826

Abordarea prin comparaţie

Deţinem informaţii privind preţurile de tranzacţionare a unor cabinete medicale şi am reţinut
indicatorul Preţ de vânzare/ Cifra de afaceri ca fiind cel mai relevant în această speţă.
Abordarea prin comparaţie
Specificaţie Preţ/ Cifra de afaceri
Specialitatea medicală Redus Ridicat Mediu
Medicină generală 55% 95% 75%
Medicină internă 70% 100% 85%
Chirurgie 80% 100% 90%
Pediatrie 55% 75% 65%
Obstretică / Ginecologie 80% 100% 90%
Psihiatrie 65% 85% 75%
Ţinând seama de situaţia cabinetului evaluat vom opta pentru un nivel apropiat de valoarea maximă
a ratei preţ / Cifra de afaceri, respectiv o valoare de 95%, rezultând o valoare estimată a cabinetului
medical YYY de 2.850 mil.lei.
Venituri anuale YYY (mil. lei) 3.000

Nivelurile ratei Preţ piaţă / Venit anual 70% - 100%
Nivelul estimat pentru cabinetul YYY 95%
Valoarea de piaţă YYY 2.850
Sinteza rezultatelor
Prin aplicarea celor trei abordări au rezultat următoarele valori estimate pentru valoarea de piaţă a
cabinetului YYY.
Sinteza rezultatelor evaluării YYY

Valoare estimată
1. Metoda DCF 2.830 Mil. lei
2. Metoda ANC 2.826 Mil. lei
3. Metoda comparaţiei 2.850 Mil. lei
Valoarea de piaţă a cabinetului YYY 2.830 Mil. lei
În opinia evaluatorului valoarea de piaţă a cabinetului medical YYY este de 2.830 mil.lei. Ca
urmare, răspunsul la întrebarea doctorului X dacă merită să plătească 2.500 mil. lei pentru cabinetul YYY
este afirmativ.
STUDIU DE CAZ PENTRU EVALUAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE

EXAMEN ACREDITARE MAI 2002 PROBA I
Hotelul TURIST, localizat într-un oraş mare, este clasificat la trei stele. În prezent, hotelul este în
exploatare proprie cu contract de franciză şi condus de o firmă de management.
Hotelul se află în exploatare stabilizată şi a fost finanţat din capital propriu şi credit.
Datele operaţionale de investiţii şi de finanţare sunt date în anexă.

Se cer:
a. valoarea proprietăţii imobiliare (teren + construcţii) în exploatare proprie;
b. preţul anual al concesiunii ce ar putea fi plătit de un operator hotelier pentru exploatarea
hotelului;
c. valoarea proprietăţii imobiliare în cazul concesionării;
d. dacă terenul reprezintă 10% din valoarea proprietăţii imobiliare, să se calculeze deprecierea
construcţiei.
Notă:
taxa de franciză este o cheltuială de marketing
în situaţia concesiunii, cota cheltuielilor administrative şi generale ale proprietarului este
de 1% din valoarea proprietăţii imobiliare.
Anexa
A. Date operaţionale
- capacitate 200 camere
- grad ocupare 70%
- tarif mediu 60USD/cameră
Venituri departamentale (% din total venituri)
- la cazare 60%
- la alimentaţie publică 30%
- la servicii 10%
Cheltuieli departamentale (% din veniturile departamentale)
- la cazare 30%
- la alimentaţie publică 70%
- la servicii 40%
Cheltuieli nerepartizate (% din total venituri)
- administrative şi generale 7%
- management 3%
- marketing 6%
- reparaţii+întreţinere 4%
- utilităţi 4%
Cheltuieli nerepartizate (% din cost de înlocuire)
- taxe+asigurări 1,5%
- rezerve pentru înlocuiri 1,5%
B. Date de investiţii
- Taxe franciză 3% din venituri cazare
- Durata de viaţă a dotărilor 10 ani
- Dotările pentru o cameră 6.000 $
- Cost de reconstrucţie clădire 50.000 $/cameră
- Capital de lucru 1.000 $/cameră
C. Date de finanţare
- Credit 20 ani
- Dobânda 11%
- Constanta creditului 0,1258
- Raport credit/valoare 70%
- Rata capitalizare capital propriu 15% (înainte de dobânzi şi impozit)

REZOLVARE: $
Venituri cazare 200 x 60 x 0,7 x 365 = 3.066.000
Venituri din alimentaţie publică 3.066.000 : 2 = 1.533.000
Venituri din alte servicii 3.066.000 : 6 = 511.000
Total 5.110.000
Cheltuieli cazare 3.066.000 x 0,3 = 919.800

Cheltuieli alimentaţie publică 1.533.000 x 0,7 = 1.073.100
Cheltuieli servicii 511.000 x 0,4 = 204.400
Total 2.197.300
Venituri departamentale 5.110.000 – 2.197.300 = 2.912.700

Cheltuieli nerepartizate
¾ administrative + generale 5.110.000 x 0,07 = 357.700
¾ management 5.110.000 x 0,03 = 153.300
¾ marketing 5.110.000 x 0,06 = 306.600
¾ reparaţii 5.110.000 x 0,04 = 204.400
¾ utilităţi 5.110.000 x 0,04 = 204.400
¾ taxe + reparaţii capitale 10.000.000 x 0,03 = 300.000
Investiţii
¾ cost reconstrucţie 200 x 50.000 = 10.000.000
¾ cost înlocuire dotări 200 x 6.000 = 1.200.000
¾ capital de lucru 200 x 1.000 = 200.000
¾ cost franciză 3.066.000 x 0,03 = 91.980
a. Cheltuieli aferente exploatării afacerii
¾ administrative + generale 5.110.000 x 0,07 = 357.700
¾ marketing 306.600 – 91.980 = 214.620
¾ reparaţii 204.400
¾ utilităţi 204.400
¾ taxe + reparaţii capitale 300.000
Total 1.281.120
Rata de capitalizare globală R0 = 70% x 0,1258 + 30% x 0,15 = 13,31%
Veniturile aferente afacerii
¾ din recuperarea investiţiei în dotări 1.200.000 : 10 = 120.000
¾ din fructificarea investiţiei în dotări şi capital de lucru 1.400.000 x 0,15 = 210.000
¾ din management şi franciză 153.300 + 91.980 = 245.280
Total 575.280

Venitul net aferent proprietăţii imobiliare

VNE = 5.110.000 – 2.197.300 – 1.281.120 – 575.280 = 1.056.300 $
Valoarea proprietăţii V = 1.056.300 / 0,1331 = 7,936138 ≈ 8.000.000 $
b. Valoarea afacerii
Structura capitalului credit 8.000.000 x 0,7 = 5.600.000 $
capital propriu 8.000.000 x 0,3 = 2.400.000 $
dotări + capital de lucru 1.400.000 $
Total 9.400.000 $
Rata globală de capitalizare (înainte de dobânzi şi taxe)
5.600.000 / 9.400.000 x 0,1258 + 3.800.000 / 9.400.000 x 0,15 = 13,56%
Venitul înainte de dobânzi şi taxe
5.110.000 – 2.197.300 – 1.281.120 – 120.000 = 1.511.580 $
Vaf = 1.511.580 / 0,1356 = 11.147.345 ≈ 11.100.000 $
Valoare intangibile = 11.100.000 – 9.400.000 = 1.700.000 $
Venituri departamentale 2.912.700 $
Cheltuieli chiriaş
¾ administrative + generale 6% x 5.110.000 = 306.600 $
¾ marketing 6% x 5.110.000 = 306.600 $
¾ reparaţii 4% x 5.110.000 = 204.400 $
¾ utilităţi 4% x 5.110.000 = 204.400 $
Total 1.022.000 $
fructificarea investiţiei în dotări şi capital de lucru
15% x 1.400.000 = 210.000 $
fructificarea intangibilelor
13,56% x 1.700.000 = 230.520 $
valoarea maximă a concesiunii
2.912.700 – 1.022.000 – 210.000 – 230.520 = 1.450.180 ≈ 1.450.000 $
c. Venitul net al proprietarului care concesionează
concesiunea 1.450.000 –
taxe + reparaţii capitale 300.000 –
administrative 80.000
VNE = 1.070.000 $
Vimob = 1.070.000 / 0,1331 = 8.039.068 ≈ 8.000.000 $
d. Vconstrucţie = 0,9 x 8.000.000 = 7.200.000 $
Deprecierea construcţiei = 10.000.000 – 7.200.000 = 2.800.000 $
% Depreciere = 2.800.000 / 10.000.000 = 28%

GRILA DE PUNCTARE PT. EVALUARE CABINET MEDICAL:

ANEVAR este membru al: 1. CF practica prognozat 14 puncte
Ö Consiliului Director al
2. CF start-up 14 puncte
International Valuation 3. CF asociat GW-ului 8 puncte
Standards Committee – 4. Eval. forţei de muncă instruite 6 puncte
IVSC
5. Evaluare fişe medicale 12 puncte
Ö Grupului European al 6. Evaluare goodwill 18 puncte
Asociaţiilor de Evaluatori -
TEGoVA 7. Metoda ANC 6 puncte
8. Metoda comparaţiei 12 puncte
9. Reconcilierea, opinia evaluatorului 10 puncte
Total 100 puncte
autorilor şi nu neapărat GRILA DE PUNCTARE PT. EVALUARE HOTEL TURIST:
1. Calcul venituri-cheltuieli 12 puncte
2. Calcul cheltuieli exploatare afacere 10 puncte
3. Calcul rată capitalizare propr. imob. 10 puncte
Vă stăm permanent la 4. Calcul fluxuri afacere 10 puncte
oricăror întrebări legate de 5. VNE şi valoare propr. imobiliară 5 puncte
asociaţie şi aşteptăm 6. Rată capitalizare afacere 10 puncte
sugestiile dvs. pentru 7. Intangibile 10 puncte
Buletinului Informativ. 8. Fluxuri chiriaş 13 puncte
9. Valoare concesiune şi propr. imob. 15 puncte
10. Deprecierea construcţiei 5 puncte
Total 100 puncte
Adresăm cititorilor noştri
vedere şi opiniilor referitoare BIBLIOTECA EVALUATORULUI
Cărţile de referinţă intrate în Biblioteca ANEVAR în anul 2003 sunt:

Thomas L. West, Jeffrey D. Jones - Handbook of Business
Colectivul de redacţie: Valuation, 2nd Edition; John Wiley & Sons, Inc., 1999
dr.ec. Sorin V. STAN Luis E. Pereiro - Valuation of Companies in Emerging
ing.Gheorghe BĂDESCU MAA Markets: A Practical Approach; John Wiley & Sons, Inc.,
ing. Liliana OLTEAN 2002
F. Peter Boer - The Real Options Solution: Finding Total
Tehnoredactare
computerizată:
Value in a High-Risk World; John Wiley & Sons, Inc., 2002
ec. Manuela Dobrin Frank C. Evans, David M. Bishop - Valuation for M&A:
Building Value in Private Companies; John Wiley & Sons,
Inc., 2001
Calea Plevnei 46-48 Michael J. Mard, James R. Hitchner, Steven D. Hyden, Mark L.
sector 1, Bucureşti Zyla - Valuation for Financial Reporting: Intangible Assets,
Tel/Fax.: 311 27 82; Goodwill, and Impairment Analysis, SFAS 141 and 142;
Tel: 315 65 05; 315 65 64 John Wiley & Sons, Inc., 2002
Kirit Budhbhatti – Valuation of Plant & Machinery (Theory
ISSN: 1224-8967 & Practice), Second Edition, 2002

Nr. 2/2003

STATUTUL
ASOCIAŢIEI NAŢIONALE A EVALUATORILOR DIN ROMÂNIA
CAPITOLUL I Statutul în forma actualizată a fost

DENUMIREA, SCOPUL, DURATA ŞI SEDIUL ASOCIAŢIEI depus la Registrul Asociaţiilor şi
Fundaţiilor de la Judecătoria
Art. 1. Denumirea asociaţiei sectorului 1 conform încheierii din
ASOCIAŢIA NAŢIONALĂ A EVALUATORILOR DIN data de 21.05.2003
ROMÂNIA (ANEVAR)
Art. 2. Scopul asociaţiei CUPRINS
Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România este o
persoană juridică de drept privat fără scop patrimonial, cu • STATUTUL ASOCIAŢIEI
caracter profesional-ştiinţific, constituită pe termen NAŢIONALE A
nedeterminat, care acţionează în interes public şi are EVALUATORILOR DIN
drept scop promovarea prin mijloace specifice a profesiei ROMÂNIA 1
de evaluator, a metodelor şi tehnicilor de evaluare a
întreprinderilor, a proprietăţilor imobiliare, a bunurilor
• CODUL DEONTOLOGIC AL
mobile şi a valorilor mobiliare.
PROFESIEI DE
Art. 3. Sediul asociaţiei EVALUATOR 11
BUCUREŞTI - ROMÂNIA
Calea Plevnei Nr.46-48, Sector 1 • EVALUAREA ACTIVELOR
Sediul asociaţiei va putea fi schimbat prin hotărârea NECORPORALE ÎN SCOPUL
Consiliului Director luată cu votul majorităţii membrilor RECUNOAŞTERII LOR ÎN
SITUAŢIILE FINANCIARE 14
săi.
Autor: dr. ec. Sorin V. Stan
CAPITOLUL II • EVALUAREA
PROPRIETĂŢILOR
OBIECTIVELE ŞI ACTIVITĂŢILE ASOCIAŢIEI IMOBILIARE CONFORM
LEGII 10 / 2001 17
Art. 4. Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România are Autor: ing. Cristina Burlacu
următoarele obiective principale:
• BIBLIOTECA
a) dezvoltarea şi valorificarea potenţialului profesional EVALUATORULUI 19
creator al evaluatorilor din România, în vederea
sporirii substanţiale a aportului membrilor săi la
promovarea mecanismelor economiei de piaţă liberă • SEMNAL EDITORIAL 19
în România;
b) difuzarea pe plan naţional a principiilor, metodelor şi
tehnicilor de evaluare şi diagnostic, cuprinse în standardele de evaluare ANEVAR;
c) promovarea utilizării pe plan naţional a standardelor de evaluare ANEVAR;
d) facilitarea cooperării cu alte organisme, asociaţii sau experţi din domenii conexe, precum şi a
schimbului de experienţă şi de informaţii între membrii săi şi aceste entităţi;
Buletin informativ nr. 2/2003

e) stabilirea şi dezvoltarea de legături cu organizaţii şi organisme guvernamentale şi

neguvernamentale, naţionale şi internaţionale, în scopul promovării profesiei şi a conlucrării
pentru ameliorarea continuă a metodelor şi tehnicilor de evaluare şi diagnostic a întreprinderilor,
de evaluare a proprietăţilor imobiliare şi de evaluare a valorilor mobiliare;
f) încurajarea, prin mijloace proprii, a dezvoltării activităţii de evaluare şi diagnostic şi a asigurării
cunoaşterii de către beneficiarii potenţiali a posibilităţilor oferite de practica acestei activităţi;
g) asigurarea unui înalt nivel de calificare profesională a membrilor săi, precum şi dezvoltarea
corpului de evaluatori pentru a satisface exigenţele promovării profesionale;
h) definirea şi promovarea regulilor şi principiilor deontologice şi etice, care guvernează activitatea
evaluatorilor, în conformitate cu responsabilităţile şi demnitatea profesiei şi urmărirea menţinerii
şi respectării acestora;
i) întreprinderea permanentă de activităţi utile profesiei, constituindu-se într-un autentic centru de
informare, documentare, schimb de experienţă, întâlniri interne şi internaţionale, formare şi
perfecţionare;
j) studierea, promovarea şi protecţia intereselor profesionale comune ale membrilor săi.
Art. 5. În scopul atingerii acestor obiective, Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România va desfăşura
următoarele activităţi principale:
a) organizează cursuri de formare în domeniul evaluării întreprinderilor, a proprietăţilor imobiliare,
a bunurilor mobile şi a valorilor mobiliare;
b) organizează manifestări ştiinţifice în vederea studierii şi dezbaterii problemelor teoretice şi
practice ale evaluării şi analizei diagnostic;
c) organizează conferinţe pentru dezbaterea şi soluţionarea problemelor majore ale practicării
profesiei de evaluator în România;
d) organizează şi participă la conferinţe, congrese, colocvii, seminarii, etc. cu caracter intern şi
internaţional, cu tematici din domeniul său de activitate sau din domenii conexe;
e) organizează stagii şi seminarii de perfecţionare profesională a membrilor săi, în ţară şi
străinătate;
f) organizează şi asigură atestarea profesională a persoanelor fizice şi juridice care doresc să devină
membri ai asociaţiei;
g) organizează şi sprijină acţiunea de introducere a sistemului de asigurare a calităţii în firmele
asociate la ANEVAR;
h) organizează şi derulează, în folosul membrilor săi, programe de instruire continuă;
i) desfăşoară activităţi care să asigure îndeplinirea condiţiilor de afiliere a Asociaţiei Naţionale a
Evaluatorilor din România la asociaţii şi organisme internaţionale de profil;
j) emite avize consultative, la cererea instituţiilor de stat, a altor organizaţii şi organisme
guvernamentale şi neguvernamentale cu privire la principiile, metodele şi tehnicile de diagnostic
şi evaluare;
k) constituie un institut de cercetări în evaluare denumit “Institutul Român de Cercetări în
Evaluare” (IROVAL) S.R.L. al cărui unic asociat este ANEVAR;
l) elaborează standarde de evaluare, studii şi lucrări de cercetare, prin intermediul IROVAL;
m) asigură editarea cărţilor, publicaţiilor de specialitate, lucrărilor de sinteză, studiilor
documentare, etc. din domeniul său de activitate, prin intermediul IROVAL;
n) mediază, la cerere, eventualele litigii dintre membrii ANEVAR, decurgând din exercitarea de
către aceştia a activităţii de evaluare a întreprinderilor, a proprietăţilor imobiliare, a bunurilor
mobile şi a valorilor mobiliare, în cazul în care părţile implicate acceptă arbitrajul pentru
stingerea litigiului;
Medierea şi arbitrajul se vor desfăşura în conformitate cu Regulile de conciliere facultativă ale
ANEVAR şi cu Regulile de procedură arbitrală ale ANEVAR;

o) înfiinţează societăţi comerciale şi desfăşoară activităţi economice directe cu caracter

accesoriu şi în strânsă legătură cu scopul asociaţiei;
p) înfiinţează filiale cu personalitate juridică.
CAPITOLUL III
MEMBRII ASOCIAŢIEI, DREPTURILE ŞI OBLIGAŢIILE ACESTORA
Art. 6. Asociaţia are în componenţa sa următoarele categorii de membri:
a) membri fondatori, persoane fizice şi persoane juridice, aceia care au iniţiat şi înscris asociaţia la
instanţa judecătorească;
b) membri aspiranţi, persoane fizice, în conformitate cu art. 7;
c) membri titulari, experţi evaluatori, persoane fizice, în conformitate cu art. 8;
d) membri asociaţi, persoane juridice sau asociaţii de persoane juridice, în conformitate cu art. 9;
e) membri acreditaţi, experţi evaluatori, persoane fizice, în conformitate cu art. 10;
f) membri de onoare, pesoane fizice, propuşi de Consiliul Director şi aprobaţi de Conferinţa
Naţională;
g) membri titulari seniori, experţi evaluatori, propuşi de Consiliul Director şi aprobaţi de Conferinţa
Naţională.
Art. 7. (1) Poate fi membru aspirant al ANEVAR orice persoană fizică, indiferent de cetăţenie,
naţionalitate, religie,sex sau convingeri politice care se obligă să parcurgă un program de
pregătire teoretică şi practică în domeniul evaluării pentru a dobândi competenţa de înţelegere şi
rezolvare a problemelor din acest domeniu de activitate.
(2) Calitatea de membru aspirant comportă următoarele condiţii:
- să fie absolvent al învăţământului universitar de lungă durată (4, 5 sau 6 ani);
- să parcurgă un program de pregătire teoretică şi practică agreat de ANEVAR sau să fie
absolvent al unei instituţii de învăţământ superior la care să fi promovat cursuri agreate
de ANEVAR;
- să aibă o autentică reputaţie morală;
- să recunoască şi să respecte statutul ANEVAR şi codul deontologic al profesiei de
evaluator.
Art. 8. (1) Poate fi membru titular ANEVAR (expert evaluator) orice persoană fizică, indiferent de
cetăţenie, naţionalitate, religie, sex, sau convingeri politice, care prin pregătirea şi experienţa sa
în domeniul evaluării a dobândit o competenţă deosebită de înţelegere şi rezolvare a problemelor
din acest domeniu de activitate.
(2) Calitatea de membru titular (expert evaluator) comportă îndeplinirea următoarelor condiţii:
- să facă dovada unei solide pregătiri profesionale, prin absolvirea unor forme de
instruire / calificare recunoscute de ANEVAR;
- să promoveze un examen scris de admitere. Forma şi conţinutul examinării va fi
aprobată şi revizuită de Consiliul Director;
- să fi executat lucrări de evaluare şi diagnostic;
evaluator;
- să facă dovada a 2 ani de experienţă profesională de la absolvirea facultăţii;
- să fie aprobată de Consiliul Director;
- să încheie o poliţă de asigurare de răspundere civilă profesională.

Art. 9. (1) Pot fi membri asociaţi ai ANEVAR persoanele juridice române (societăţi comerciale,
organizaţii, organisme, instituţii, asociaţii, etc.) ale căror activităţi ca obiective, conţinut,
domeniu şi mod de desfăşurare, sunt similare activităţii de analiză, evaluare şi diagnostic.
(2) Calitatea de membru asociat comportă următoarele condiţii:
- să aibă în organigramă un compartiment special cu activitate de evaluare sau
consultanţă, în care să activeze minim 3 persoane membri titulari ANEVAR, care pot fi
asociaţi/acţionari sau angajaţi cu contract individual de muncă pe durată
nedeterminată. Conducătorul compartimentului să fie membru titular ANEVAR;
evaluator;
- să introducă, în termen de 2 ani de la admiterea ca membru asociat, un sistem de
asigurare a calităţii serviciilor de evaluare;
- să introducă la admiterea ca membru asociat, un sistem de asigurare de răspundere
civilă profesională;
- să facă dovada existenţei unui program de pregătire profesională continuă a angajaţilor şi
colaboratorilor.
Art. 10. (1) Poate fi membru acreditat ANEVAR (expert evaluator) ( M.A.A.) orice membru titular
ANEVAR, care îndeplineşte următoarele condiţii:
- a urmat în ultimii 2 ani un program de instruire continuă în domeniul evaluării sau
domenii conexe, echivalent a 50 ore de curs;
- să fie aprobat de Consiliul Director.
(2) Consiliul Director poate desemna ca membri acreditaţi şi persoanele care fac dovada
îndeplinirii în străinătate a condiţiilor de mai sus.
(3) Normele specifice de acreditare se stabilesc prin Regulamentul de atestare profesională, aprobat
de Consiliul Director care va include şi criterii de specializare.
Art. 11. Membrii titulari şi acreditaţi (experţi evaluatori) ANEVAR au următoarele drepturi :
a) să participe la toate activităţile şi manifestările care constituie obiectul de activitate al asociaţiei;
b) să aleagă organele asociaţiei şi să facă parte din ele;
c) să colaboreze la publicaţiile asociaţiei;
d) să fie informaţi şi să-şi spună părerea asupra activităţii desfăşurate de asociaţie şi să facă
propuneri pentru sporirea eficacităţii cu care aceasta lucrează;
e) să poată consulta baza de date, lucrările, publicaţiile şi materialele documentare de care dispune
asociaţia şi să beneficieze de toate condiţiile puse la dispoziţie de asociaţie pentru ridicarea
nivelului de pregătire profesională;
f) să fie incluşi pe tabloul membrilor ANEVAR, publicat oficial;
g) să utilizeze parafa de identificare specifică domeniului de specializare;
h) să utilizeze alături de nume, calitatea de membru ANEVAR;
i) să apeleze la serviciile de mediere şi arbitraj oferite de ANEVAR, în condiţiile art.5 lit. n).
Art. 12. Membrii aspiranţi ANEVAR au următoarele drepturi:
a) să participe la toate activităţile şi manifestările care constituie obiectul de activitate al
asociaţiei;
b) să colaboreze la publicaţiile asociaţiei;
c) să fie informaţi şi să-şi spună părerea asupra activităţii desfăşurate de asociaţie şi să facă

d) să poată consulta baza de date, lucrările, publicaţiile şi materialele documentare de care dispune
asociaţia şi să beneficieze de toate condiţiile puse la dispoziţie de asociaţie pentru ridicarea
nivelului de pregătire profesională;
e) să utilizeze, alături de nume, calitatea de membru aspirant ANEVAR.
Art. 13. Membrii ANEVAR au următoarele obligaţii statutare :
a) să respecte statutul şi regulamentele asociaţiei;
b) să contribuie la realizarea acţiunilor propuse de asociaţie;
c) să acorde o atenţie deosebită perfecţionării profesionale continue, prin participarea la fiecare 2
ani, la un program echivalent a 16 ore de curs;
d) să încheie o poliţă de asigurare de răspundere civilă profesională;
e) să respecte Codul Deontologic al profesiei de evaluator;
f) să contribuie la formarea şi dezvoltarea bazei de date şi tezaurului informaţional al asociaţiei;
g) să achite anual cotizaţia, în cuantumul şi la termenele stabilite de asociaţie;
h) să respecte standardele de evaluare şi recomandările ANEVAR;
i)să nu desfăşoare activităţi politice în cadrul sau cu ocazia manifestărilor
organizate de ANEVAR.
Art. 14. Calitatea de membru titular şi de membru acreditat ANEVAR (expert evaluator) se dovedeşte
prin legitimaţie şi parafă, iar cea de membru aspirant ANEVAR se dovedeşte prin legitimaţie.
CAPITOLUL IV
ORGANIZAREA ŞI FUNCŢIONAREA ASOCIAŢIEI
Art. 15. ANEVAR se structurează matriceal în patru secţiuni şi două niveluri organizatorice:
Secţiunile sunt:
- evaluarea întreprinderilor;
- evaluarea proprietăţilor imobiliare;
- evaluarea bunurilor mobile;
- evaluarea valorilor mobiliare.
Apartenenţa la fiecare secţiune va fi înscrisă pe parafă.
Conferinţa Naţională va putea decide constituirea şi a altor secţiuni.
Nivelurile organizatorice sunt:
- nivel naţional: Asociaţia
- nivel teritorial: Centrele teritoriale.
Art. 16. (1) Organele de conducere ale Asociaţiei sunt:
a) Conferinţa Naţională;
b) Senatul;
c) Consiliul Director;
d) Comisia de cenzori.
(2) Organele de conducere ale centrelor teritoriale sunt:
a) Adunarea generală a membrilor din centrul teritorial;
b) Biroul centrului teritorial.
(3) La nivel naţional, funcţionează următoarele comisii de specialitate:
- Comisia de cercetare ştiinţifică şi standarde profesionale;
- Comisia de calificare şi atestare profesională;
- Comisia de relaţii şi imagine;
- Comisia de etică şi disciplină.

(4) Comisiile de specialitate sunt organizate şi funcţionează pe baza regulamentelor proprii,

aprobate de Consiliul Director;
(5) În funcţie de necesităţi, centrele teritoriale pot crea în structura lor organizatorică comisii
ori stabili persoane care vor îndeplini atribuţii corespunzătoare celor exercitate de comisiile
de specialitate, existente la nivel naţional.
Art. 17. (1) Conferinţa Naţională este organul de conducere, alcătuit din membrii titulari, prin reprezentare.
Norma de reprezentare se stabileşte de Consiliul Director.
Membrii fondatori, membrii Senatului, membrii de onoare şi preşedinţii centrelor teritoriale
participă de drept la Conferinţa Naţională.
(2) Conferinţa Naţională are următoarele atribuţii:
a) stabileşte strategia şi obiectivele generale ale asociaţiei;
b) aprobă bugetul de venituri şi cheltuieli şi situaţiile financiare anuale;
c) alege şi revocă preşedintele şi membrii Consiliului Director;
d) alege şi revocă membrii comisiei de cenzori;
e) modifică statutul asociaţiei;
f) ratifică hotărârile Consiliului Director de aprobare a standardelor de evaluare şi a celor
etice;
g) aprobă raportul şi programul de activitate ale Consiliului Director;
h) aprobă înfiinţarea de filiale şi societăţi comerciale;
i) decide dizolvare şi lichidarea asociaţiei, precum şi destinaţia bunurilor rămase după
lichidare;
j) îndeplineşte orice alte atribuţii prevăzute de lege sau de statut.
(3) Conferinţa Naţională ordinară se întruneşte cel puţin o dată pe an, la convocarea Consiliului
Director.
Conferinţa Naţională extraordinară se întruneşte ori de câte ori este necesar, la convocarea
Consiliului Director, din proprie iniţiativă ori la cererea a jumătate plus unul din numărul
membrilor fondatori.
(4) Pentru validitatea deliberărilor Conferinţei Naţionale, la prima convocare, este necesară
prezenţa a jumătate plus unul din numărul delegaţilor, iar hotărârile să fie luate cu votul
majorităţii delegaţilor prezenţi.
La a doua convocare, Conferinţa Naţională poate să delibereze oricare ar fi numărul
delegaţilor prezenţi, iar hotărârile să fie luate cu votul majorităţii delegaţilor prezenţi.
Termenul de întrunire al Conferinţei Naţionale nu poate fi mai mic de 30 zile de la data
publicării convocării, iar dacă, la prima convocare, Conferinţa Naţională nu poate fi ţinută
din cauza lipsei cvorumului, a doua convocare trebuie programată după 10 zile de la prima
convocare.
(5) Conferinţa Naţională este condusă de preşedintele în exerciţiu, sau, în lipsa acestuia, de
preşedintele viitor.
(6) Conferinţa Naţională poate alege un preşedinte de onoare, din rândul membrilor de onoare.
(7) Fiecare delegat are dreptul la un vot.
(8) Membrii de onoare au drept de vot consultativ.
(9) Hotărârile Conferinţei Naţionale se iau prin vot deschis. Votul (nominal şi secret) este
obligatoriu pentru alegerea şi revocarea preşedintelui, a membrilor Consiliului Director,
precum şi a cenzorilor.
(10) Hotărârile luate de Conferinţa Naţională, în limitele legii şi ale statutului sunt obligatorii pentru
toţi membrii asociaţiei.

Art. 18. (1) Senatul este un organism consultativ care funcţionează pe lângă Consiliul Director.
(2) Senatul este alcătuit din membri nominalizaţi şi revocaţi din funcţie de Conferinţa Naţională
ANEVAR.
(3) Pot fi membri ai Senatului, membrii fondatori şi foşti preşedinţi ANEVAR
(4) Preşedintele de onoare al asociaţiei este de drept preşedinte al Senatului.
(5) Senatul are următoarele atribuţii:
a) acordă avize consultative Consiliului Director;
b) elaborează proiectul strategiei naţionale a ANEVAR;
c) propune activităţi utile profesiei, schimburi de experienţă, întâlniri interne şi
internaţionale, de formare şi perfecţionare;
d) propune măsuri de protecţie a intereselor profesionale comune ale membrilor ANEVAR,
inclusiv în relaţiile cu alte asociaţii profesionale;
e) propune organizarea de manifestări ştiinţifice, conferinţe, simpozioane, în vederea
studierii şi dezbaterii problemelor teoretice şi practice ale evaluării şi analizei diagnostic;
f) propune desfăşurarea de activităţi care să asigure îndeplinirea condiţiilor de afiliere a
ANEVAR la asociaţii şi organisme internaţionale.
(6) Senatul se întruneşte ori de câte ori este necesar, la convocarea Preşedintelui său.
(7) Senatul îşi va elabora un regulament de organizare şi funcţionare.
(8) În scopul îndeplinirii atribuţiilor sale, Senatul va beneficia de suportul material al asociaţiei, cu
aprobarea Preşedintelui asociaţiei.
Art. 19. (1) Consiliul Director îndeplineşte obiectivele Asociaţiei şi asigură punerea în executare a
hotărârilor Conferinţei Naţionale.
(2) Consiliul Director este alcătuit din 17 membri aleşi de Conferinţa Naţională prin vot nominal şi
secret:
(3) Structura Consiliului Director este următoarea:
- preşedintele în exerciţiu;
- viitorul preşedinte;
- fostul preşedinte ( imediat anterior preşedintelui în exerciţiu );
- 4 vicepreşedinţi, care sunt preşedinţii comisiilor de specialitate;
- secretarul general;
- trezorierul;
- 8 membri preşedinţi de centre teritoriale reprezentanţi ai regiunilor de dezvoltare.
De asemenea, Conferinţa Naţională alege şi 3 membri supleanţi în Consiliul Director.
(4) Alegerea Consiliului Director se face de Conferinţa Naţională, nominal pe funcţie, prin vot
secret :
- Viitorul Preşedinte, se alege din rândul membrilor fondatori, precum şi din rândul
membrilor Consiliului Director şi al preşedinţilor de centre teritoriale care au exercitat
vreuna din funcţiile respective în ultimii 6 ani anteriori alegerii ;
- Cei 8 reprezentanţi ai regiunilor de dezvoltare se aleg din rândul preşedinţilor de centre
teritoriale din zona respectivă;
- Vicepreşedinţii si secretarul general, se aleg din rândul personalităţilor sau preşedinţilor
de centre, delegaţi la conferinţa naţională .
- Trezorierul se alege din rândul membrilor ANEVAR şi trebuie să fie expert contabil;
(5) Membrii supleanţi se aleg din rândul preşedinţilor de centre teritoriale.
(6) Membrii Consiliului Director sunt reeligibili. Preşedintele poate candida pentru un nou mandat
care începe după o perioadă de 4 ani de la data expirării mandatului anterior (de preşedinte în
exerciţiu).

(7) Durata mandatului preşedintelui în exerciţiu este de 2 ani. Preşedintele, ales la fiecare 2 ani, va
deveni preşedinte în exerciţiu peste 2 ani de la alegere.
În cazul vacanţei funcţiei de preşedinte, prin renunţarea, revocarea, imposibilitatea definitivă de
exercitare a funcţiei sau decesul preşedintelui în exerciţiu, viitorul preşedinte devine preşedinte
în exerciţiu, durata mandatului său putând depăşi, în acest caz, perioada de 2 ani.
(8) Mandatul membrilor Consiliului Director este de 2 ani.
(9) Competenţa Consiliului Director cuprinde:
a) prezintă Conferinţei Naţionale raportul de activitate pe perioada anterioară, executarea
bugetului de venituri şi cheltuieli, situaţiile financiare anuale, proiectul bugetului de
venituri şi cheltuieli şi proiectul programelor asociaţiei;
b) încheie acte juridice în numele şi pe seama asociaţiei;
c) aprobă afilierea asociaţiei la asociaţii şi organisme de profil, naţionale şi internaţionale;
d) aprobă organigrama şi politica de personal a asociaţiei;
e) numeşte şi revocă preşedinţii secţiunilor;
f) decide înfiinţarea şi dizolvarea centrelor teritoriale;
g) aprobă regulamentele de organizare şi funcţionare ale Consiliului Director, comisiilor de
specialitate şi ale centrelor teritoriale, precum şi regulamentul de organizare şi
funcţionare a comisiei de cenzori;
h) hotărăşte mutarea sediului asociaţiei;
i) aprobă şi modifică actul constitutiv al “Institutului Român de Cercetări în Evaluare”
(IROVAL) S.R.L.;
j) deleagă unele atribuţii unui birou executiv format din preşedintele în exercitiu, viitorul
preşedinte, fostul preşedinte, secretarul general şi trezorierul;
k) îndeplineşte orice alte atribuţii prevăzute în statut sau stabilite de Conferinţa Naţională.
(10) Consiliul Director poate împuternici directorul executiv pentru a executa atribuţii din cele
prevăzute la alin. (9) lit.b) şi j).
(11) Consiliul Director se întruneşte cel puţin o dată pe trimestru, la convocarea preşedintelui în
exerciţiu.
(12) Pentru validitatea deliberărilor Consiliului Director este necesară prezenţa a jumătate plus unul
din numărul membrilor săi, iar hotărârile să fie luate cu votul majorităţii membrilor prezenţi,
dacă statutul nu prevede altfel.
(13) Şedinţa Consiliului Director este condusă de preşedintele în exerciţiu sau de preşedintele viitor.
(14) La şedinţele Consiliului Director participă ca invitat directorul executiv al asociaţiei.
(15) Consiliul Director va solicita în scris membrului său, care lipseşte nemotivat de la trei şedinţe
consecutive, să se retragă din funcţie, iar dacă acesta nu dă curs solicitării, Conferinţa Naţională
va revoca din funcţie membrul respectiv.
(16) Preşedintele în exerciţiu asigură conducerea activităţii asociaţiei între şedinţele Consiliului
Director şi reprezintă asociaţia în raporturile cu terţii, persoane fizice şi juridice.
Art. 20. (1) Controlul financiar intern al asociaţiei este asigurat de o comisie de cenzori alcătuită din 3
membri, aleşi de Conferinţa Naţională, prin vot secret.
Cenzorii trebuie să fie membri titulari ai asociaţiei.
(2) Durata mandatului cenzorilor este de 2 ani şi pot fi realeşi.
(3) Competenţa comisiei de cenzori cuprinde:
a) verifică modul în care este administrat patrimoniul asociaţiei;
b) întocmeşte rapoarte şi le prezintă Conferinţei Naţionale;
c) participă la şedinţele Consiliului Director fără drept de vot;
d) îndeplineşte orice alte atribuţii prevăzute în statut sau stabilite de Conferinţa Naţională.

(4) Comisia de cenzori îşi poate elabora un regulament de organizare şi

funcţionare, aprobat de Consiliul Director.
Art. 21. (1) Centrul teritorial este o entitate fără personalitate juridică, făcând parte din structura
organizatorică teritorială a asociaţiei conform art.15 şi art.16.
Organizarea şi funcţionarea centrului teritorial sunt reglementate prin regulamentul de
organizare şi funcţionare a centrului teritorial, aprobat de Consiliul Director.
(2) Adunarea generală a membrilor din centrul teritorial se convoacă anual în şedinţă ordinară, şi
ori de câte ori este necesar, în şedinţe extraordinare.
(3) Adunarea generală alege biroul precum şi preşedintele centrului teritorial şi
desemneazădelegaţii la Conferinţa Naţională.
(4) Durata mandatului preşedintelui de centru teritorial este de 2 ani. Preşedintele centrului
teritorial este reeligibil, dar nu poate deţine, consecutiv, mai mult de două mandate.
(5) Biroul centrului teritorial este format din 3 - 5 membri, în funcţie de numărul membrilor din
fiecare centru teritorial.
CAPITOLUL V
PATRIMONIUL ŞI MIJLOACELE FINANCIARE
Art. 22. (1) Veniturile ANEVAR provin din :
c) venituri obţinute din activitatea de formare profesională;
d) donaţii şi sponsorizări;
e) alte venituri prevăzute de lege.
(2) Membrii fondatori, persoane fizice, membrii de onoare şi membrii titulari seniori nu sunt
cotizanţi.
(3) Asociaţia este titulară de cont bancar.
Art. 23. (1) Consiliul Director stabileşte anual numărul de posturi şi salariile personalului încadrat în
muncă la ANEVAR, precum şi cuantumul taxelor, cotizaţiilor şi indemnizaţiilor.
(2) Efectuarea cheltuielilor se aprobă de către preşedintele în exerciţiu al Asociaţiei.
CAPITOLUL VI
Art. 24. (1) Asociaţia se dizolvă prin unul din următoarele moduri:
a) de drept;
b) prin hotărârea judecătoriei;
c) prin hotărârea Conferinţei Naţionale.
(2) Asociaţia se dizolvă de drept prin:
- imposibilitatea constituirii Conferinţei Naţionale sau a constituirii Consiliului Director în
conformitate cu statutul, dacă această situaţie durează mai mult de un an de la data
la care, conform statutului, Conferinţa Naţională sau, după caz, Consiliul Director
trebuie constituit;
- reducerea numărului de asociaţi sub limita prevăzută de lege,dacă acesta nu a fost
suplinit timp de 3 luni;
(3) Asociaţia se dizolvă prin hotărâre judecătorească, la cererea oricărei persoane interesate,
când aceasta a devenit insolvabilă.
(4) Asociaţia se dizolvă prin hotărârea Conferinţei Naţionale, cu votul delegaţilor reprezentând 2/3
din numărul membrilor asociaţiei.

Art. 25. (1) În oricare din cazurile de dizolvare prevăzute la art.24, lichidarea patrimoniului asociaţiei se
face de lichidatori autorizaţi, persoane fizice sau juridice, numiţi de judecătorie sau, după
caz, de Conferinţa Naţională.
(2) Mandatul Consiliului Director încetează odată cu numirea lichidatorilor.
(3) Lichidatorii îşi îndeplinesc mandatul sub controlul cenzorilor.
(4) Destinaţia bunurilor rămase după lichidare va fi stabilită de Conferinţa Naţională, cu
respectarea legii.
(5) După terminarea lichidării, lichidatorii trebuie să ceară radierea asociaţiei din Registrul
asociaţiilor şi fundaţiilor.
(6) Asociaţia încetează a avea fiinţă la data radierii din Registrul asociaţiilor şi fundaţiilor de la
grefa judecătoriei în a cărei circumscripţie teritorială şi-a avut sediul.
Art. 26. Punctul de vedere oficial al ANEVAR se exprimă în documente adoptate şi aprobate
de organele ei de conducere.
Opiniile exprimate public de membrii asociaţiei reprezintă păreri personale ale acestora şi nu
angajează ANEVAR.
Art. 27. (1) Sancţiunile disciplinare ce pot fi aplicate membrilor asociaţiei sunt:
- suspendarea calităţii de membru pe timp de 1 an;
- excluderea din asociaţie.
(2) Aplicarea sancţiunilor disciplinare.
a) Sancţiunile “ avertisment scris “ şi “ suspendarea calităţii de membru pe timp de 1 an”
sunt aplicate:
- prin decizie a Consiliului Director, luată cu votul majorităţii membrilor săi, membrilor
asociaţiei fără funcţii de conducere;
- prin decizie a Consiliului Director, luată cu votul a 2/3 din numărul membrilor săi,
membrilor Consiliului Director şi preşedinţilor centrelor teritoriale.
Decizia Consiliului Director este definitivă.
b) Sancţiunea “ excluderea din asociaţie “este aplicată:
- prin decizie a Consiliului Director, luată cu votul majorităţii membrilor săi (9 voturi),
membrilor asociaţiei fără funcţii de conducere, cât şi preşedinţilor centrelor teritoriale.
Soluţionarea contestaţiei împotriva deciziei de excludere din asociaţie este de competenţa
exclusivă a Conferinţei Naţionale.
- prin hotărâre a Conferinţei Naţionale, membrilor Consiliului Director.
Hotărârea Conferinţei Naţionale este definitivă.
3) Membrii fondatori nu pot fi excluşi.
(4) Pierderea calităţii de membru al asociaţiei are loc prin:
- retragerea, la cerere, din asociaţie;
- excluderea din asociaţie, în condiţiile alin.(2), lit.b).
Art. 28. Nu poate deţine funcţia de preşedinte al ANEVAR sau de membru al Consiliului Director, de
preşedinte de centru teritorial sau de membru al biroului centrului teritorial, persoana căreia i-a fost
aplicată, oricare dintre sancţiunile disciplinare prevăzute la art.27 (1).
Art. 29. Afilierea sau aderarea ANEVAR la federaţii, uniuni sau asociaţii de specialitate din ţară sau
străinătate se face în condiţiile păstrării autonomiei ANEVAR faţă de acestea.
Afilierea sau aderarea se face prin hotărâre a Consiliului Director, validată de Conferinţa Naţională.
Art. 30. Prevederile Statutului pot fi modificate şi/ sau completate prin hotărâre a Conferinţei Naţionale.
Prezentul statut se completează cu prevederile Ordonanţei Guvernului nr.26 / 2000 cu privire la
asociaţii şi fundaţii, astfel cum a fost modificată şi completată prin Ordonanţa Guvernului

nr.37/2003, precum, şi ale altor reglementări în vigoare, aplicabile persoanelor juridice de drept
privat fără scop patrimonial.
Fac parte integrantă din prezentul statut:
Anexa nr.1 - Codul deontologic al profesiei de evaluator
Anexa nr.2 - Lista membrilor fondatori
Statutul în prezenta formă înlocuieşte Statutul ANEVAR înregistrat la data constituirii asociaţiei, cu
modificările şi completările ulterioare, legal înregistrate.
CODUL DEONTOLOGIC AL PROFESIEI DE EVALUATOR

1. Consideraţii generale
Codul deontologic al profesiei de evaluator anexă la Statutul ANEVAR cuprinde principiile etice
care stau la baza serviciilor profesionale ale evaluatorilor şi exemple de practici lipsite de etică. ANEVAR
este autorizat să numească organisme care să vegheze respectarea principiilor etice prin aplicarea
Regulamentului Comisiei de etică.
Respectarea codului deontologic al profesiei (constituit în standard etic), ca şi a standardelor
profesionale, depinde în primul rând de înţelegerea membrilor, de acţiunile lor voluntare şi în ultimul rând,
atunci când sunt necesare, de procedurile disciplinare, îndreptate împotriva celor care se abat de la aceste
principii.
Înscrierea în ANEVAR este voluntară. Acceptând statutul de membru, un evaluator îşi asumă prin
respectarea acestor principii etice, o obligaţie de autodisciplină, dincolo de cerinţele legilor şi
regulamentelor.
Principiile etice ale Codului Deontologic al ANEVAR exprimă recunoaşterea de către evaluator a
propriilor responsabilităţi faţă de opinia publică, clienţi şi colegi. Aceste principii îi ghidează pe membrii
ANEVAR în îndeplinirea responsabilităţilor lor profesionale pe baza condiţiei etice şi necesită un
angajament ferm pentru un comportament exemplar, chiar dacă acest lucru este contrar avantajului
personal.
2. Responsabilităţi
Pe parcursul îndeplinirii responsabilităţilor profesionale ale determinării valorii reale a
proprietăţilor, evaluatorul trebuie să pună în aplicare judecăţi profesionale şi morale rezonabile, în toate
activităţile pe care le întreprinde.
Valoarea determinată trebuie să fie obiectivă şi nu trebuie influenţată de factori subiectivi ca voinţa,
dorinţa sau nevoia clientului sau altor persoane.
Evaluatorii ANEVAR au responsabilităţi faţă de toţi cei care beneficiază de serviciile lor
profesionale.
Membrii mai au şi responsabilitatea continuă de a coopera unii cu alţii pentru a îmbunătăţi arta
evaluării, pentru a păstra încrederea publicului şi pentru a duce la îndeplinire cerinţele speciale de
auto−guvernare ale profesiunii. Eforturile colective ale evaluatorilor sunt necesare pentru a menţine şi
întări tradiţiile profesiunii.
3. Interesul public
Evaluatorii trebuie să accepte obligaţia de a acţiona într-un mod care va servi interesului public,
va onora încrederea publicului şi va demonstra ataşamentul faţă de profesionalism.
Ca semn distinct al unei profesii este acceptarea acesteia de către public. Publicul evaluatorilor este
format din clienţi, guvern, întreprinzători, manageri, comunitatea financiară şi de afaceri şi toţi cei care se
bazează pe obiectivitatea şi integritatea evaluatorilor pentru a menţine funcţionarea normală a societăţii.
Această încredere impune o responsabilitate a interesului public asupra evaluatorului. Interesul public este
definit drept bunăstarea colectivă a comunităţii oamenilor şi a instituţiilor pe care profesia o serveşte.
În aplicarea responsabilităţilor profesionale, evaluatorii se pot întâlni cu presiuni conflictuale din
partea fiecăruia din aceste grupuri. În rezolvarea acestor conflicte, evaluatorii trebuie să acţioneze cu
integritate, ghidaţi după perceptul conform căruia, atunci când membrii ANEVAR îşi îndeplinesc
responsabilităţile lor către public, interesul clienţilor este servit în cel mai bun mod cu putinţă.
Cei care se bazează pe rapoartele de evaluare ale evaluatorilor se aşteaptă ca aceştia să se achite de
responsabilităţile profesionale cu integritate, obiectivitate, cu grija profesională cuvenită şi cu un interes
autentic în a servi publicul. Se aşteaptă ca aceştia să furnizeze servicii de calitate, să stabilească relaţii
contractuale, şi să ofere o gamă de servicii într-o manieră care să demonstreze un nivel de profesionalism
conform standardelor profesionale şi codului deontologic.
Toţi cei care acceptă calitatea de membru ANEVAR se angajează să onoreze încrederea publică. În
schimbul încrederii pe care publicul şi-o pune în ei, membrii trebuie să caute continuu să demonstreze
dedicarea lor în atingerea excelenţei profesionale.
4. Integritatea
Pentru a menţine şi a răspândi încrederea publică, membrii trebuie să-şi îndeplinească toate
îndatoririle profesionale în spiritul celei mai înalte integrităţi.
Integritatea este un element fundamental pentru recunoaşterea profesională. Integritatea pretinde ca
un membru să fie onest, sincer în limitele confidenţialităţii clientului. Evaluatorul nu trebuie să fie
subordonat câştigului şi avantajelor personale.
Evaluatorul are obligaţia de a evita furnizarea unor rezultate false ale evaluării, care s-ar putea
datora fie abordării greşite, fie estimării făcute cu o aproximaţie foarte largă.
Evaluatorul are obligaţia să explice şi să descrie corespunzător ce înţelege prin evaluare în cazul
unui contract specific pentru care este angajat, pentru a evita neînţelegerile şi greşelile voite sau
întâmplătoare ulterioare.
Nu este corect ca un evaluator să accepte un contract de evaluare pentru un domeniu în afara
calificării sale profesionale cu excepţia cazurilor în care:
a adus înainte la cunoştinţa clientului limitele competenţei sale;
se asociază cu un alt evaluator care are calificarea necesară în domeniul-specific.
Când doi sau mai mulţi clienţi potenţiali solicită serviciile aceluiaşi evaluator relativ la aceeaşi
evaluare, evaluatorul nu poate accepta decât pe unul, cu excepţia cazului când există consensul părţilor
implicate.
Integritatea este măsurată în termeni de ce este drept şi just. Evaluatorul trebuie să-şi testeze
deciziile şi acţiunile, să urmărească atât forma cât şi spiritul standardelor tehnice şi etice, principiile
obiectivităţii, ale independeţei şi ale rigurozităţii.
5. Obiectivitatea şi independenţa
Un membru trebuie să-şi menţină independenţa şi să nu se afle în conflict de interese atunci când
îşi exercită responsabilităţile profesionale. Evaluatorul trebuie să fie independent în fapte şi aparenţe
atunci când oferă servicii de evaluare sau consultanţă.
Principiul obiectivităţii impune obligaţia de a fi imparţial, onest din punct de vedere intelectual şi în
afara conflictelor de interese. Independenţa exclude relaţiile care ar putea părea că micşorează
obiectivitatea membrilor în oferirea serviciilor. Membrii servesc de multe ori interese multiple, dar trebuie
să protejeze integritatea muncii lor, să menţină obiectivitatea şi să evite orice subordonare a judecăţii lor.
Obligaţia evaluatorului faţă de client este de a prezenta acestuia concluziile obiectiv, rezultatele
precise şi reale asupra evaluării cerute, indiferent de dorinţa şi indicaţiile clientului. Incertitudinile trebuie,
de asemenea, făcute cunoscute.
6. Rigurozitatea
Membrii trebuie să se ghideze după standardele etice şi profesionale, să se străduiască continuu să
îmbunătăţească competenţa şi calitatea serviciilor lor şi să-şi exercite responsabilităţile profesionale la
capacitatea maximă.
Rigurozitatea solicită membrilor să-şi exercite responsabilităţile profesionale cu competenţă şi
sârguinţă. Ea impune obligaţia de a îndeplini sarcinile profesionale la capacitatea maximă, avându-se
mereu în vedere interesul clientului pentru care sunt îndeplinite aceste servicii şi în concordanţă cu
responsabilitatea profesională faţă de interesul public.
Competenţa derivă din sintetizarea pregătirii şi a experienţei. Ea începe cu stăpânirea cunoştinţelor
cerute pentru a deveni evaluator. Menţinerea competenţei solicită un angajament de instruire şi de

perfecţionare profesională, care trebuie să continue pe tot timpul vieţii profesionale a membrilor.
Competenţa este o responsabilitate individuală a fiecărui membru, care trebuie să ia toate măsurile pentru
a atinge un nivel de competenţă care va asigura faptul că valoarea din rapoartele de evaluare va respecta
un înalt grad de profesionalism cerut de codul deontologic şi statutul ANEVAR.
Fiecare membru este responsabil de stabilirea competenţei sale, evaluând dacă pregătirea,
experienţa şi judecata sa sunt adecvate pentru responsabilităţile care trebuie asumate.
Evaluatorul trebuie să execute conştiincios şi cu competenţă contractele ce îi sunt încredinţate.
Loialitatea, imparţialitatea şi dorinţa de a fi util clientului trebuie să inspire şi să ghideze lucrările lui.
7. Confidenţialitate
Evaluatorul angajat într-o acţiune de evaluare are obligaţia de a nu dezvălui angajarea sa de către
client unor terţe persoane, precum şi obligaţia de a nu dezvălui rezultatele evaluării fără permisiunea
scrisă şi prealabilă a clientului său, sau fără să fie obligat de o procedură judiciară.
În cazul în care raportul de evaluare este pus de către client la dispoziţia unor terţe persoane, cu
acordul scris al evaluatorului, acestea au acelaşi drept de a se baza pe validitatea şi obiectivitatea
raportului evaluatorului ca şi clientul iniţial.
8. Practici lipsite de etică şi de profesionalism în munca de evaluare
Se consideră că exemplele prezentate nu acoperă toate aspectele.
Poate fi suspectat rezultatul unei evaluări şi deci considerat lipsit de valabilitate, dacă evaluatorul
a acceptat un contract a cărui plată este condiţionată de:
a) o decizie judecătorească favorabilă clientului referitoare la proprietatea evaluată;
b) o reducere de impozit obţinută de client pentru acea proprietate;
c) preţul vânzării acelei proprietăţi;
d) orice indicaţii sau concluzii furnizate apriori de client.
Este lipsit de etică şi profesionalism acceptarea unor contracte a căror plată reprezintă procente
din valoarea la care se ajunge în urma operaţiunii de evaluare.
Se consideră lipsită de etică şi profesionalism acceptarea de către un evaluator a unui contract
care priveşte o proprietate pentru care el are un interes actual sau de perspectivă. Interesele pe
care un evaluator le-ar putea avea faţă de o proprietate evaluată includ:
a) dobândirea respectivei proprietăţi;
b) funcţionarea ca agent de vânzare-cumpărare sau finanţare a respectivei proprietăţi;
Este lipsită de etică şi profesionalism:
a) utilizarea semnăturii unei persoane care nu a lucrat efectiv la evaluare sau nu a
supravegheat efectiv evaluarea;
b) în cazul unui raport comun lipsa unei semnături sau orice opinie divergentă;
c) în cazul colaborării între doi sau mai mulţi evaluatori, prezentarea de rapoarte separate;
d) în cazul unor evaluări independente pentru aceeaşi proprietate, colaborarea în orice fel a
evaluatorilor angajaţi independent.
Nu este etic şi profesional ca un evaluator să emită asupra valorii unei proprietăţi o opinie fără a
face investigaţii complete şi fără a analiza toate datele.
Reclama nu este incompatibilă cu etica, dar este lipsită de etică utilizarea în cadrul reclamei a
informaţiilor false cum ar fi:
- prezentarea greşită a experienţei şi calificării profesionale;
- prezentarea falsă a serviciilor ce pot fi oferite conform calificării sau prezentarea pentru
reclamă a unor contracte anterioare fără permisiunea expresă a clientului;
- afirmarea, garantarea sau insinuarea faptului că evaluarea ar putea fi efectuată conform
intereselor clientului.
În cazul în care unui evaluator i se cere o apreciere asupra unui raport de evaluare elaborat de alţi
evaluatori, este lipsit de etică ca acesta să denigreze munca desfăşurată.

Părerile exprimate nu se vor referi la valoarea obţinută, ci la respectarea standardelor şi

procedurilor recunoscute de evaluare, adecvarea metodelor alese şi a judecăţii evaluatorului.
Este o practică lipsită de etică exprimarea publică a unor opinii despre profesionalismul,
experienţa, calitatea rapoartelor de evaluare a unor membri ai ANEVAR, precum si defăimarea
organizaţiei.
EVALUAREA ACTIVELOR NECORPORALE ÎN SCOPUL

RECUNOAŞTERII LOR ÎN SITUAŢIILE FINANCIARE
Evaluarea activelor necorporale, în scopul recunoaşterii valorii acestora în situaţiile financiare

reprezintă o problemă delicată cu care se confruntă un evaluator de întreprinderi. Acesta trebuie să
cunoască în mod detaliat cel puţin trei categorii de probleme. Acestea sunt:
1) Cerinţele IAS 38 – Active Necorporale şi IAS 22 – Combinarea de întreprinderi;
2) Prevederile standardelor de evaluare a activelor necorporale:
International Valuation Guidance Note No. 4 – Intangible Assets
European Valuation Standard 8 – Intangible Assets
3) Stăpânirea principiilor şi metodelor de evaluare a întreprinderii bazate pe venit, îndeosebi
metoda fluxurilor financiare actualizate.
1) Prevederile principale din IAS 38 Active necorporale sunt următoarele:

Recunoaşterea unui activ necorporal este condiţionată de îndeplinirea a două cerinţe,
respectiv:
(a) întrunirea celor două condiţii ale definiţiei unui activ necorporal; şi
(b) întrunirea celor două criterii de recunoaştere a activului necorporal.
(c) Cele două condiţii ale definiţiei unui activ necorporal sunt:
- identificabilitatea activului exprimată printr-o anumită denumire şi descriere
scurtă ca şi prin separabilitatea activului necorporal (adică posibilitatea
întreprinderii proprietare de a-l închiria, vinde, schimba sau de a distribui
beneficiile economice viitoare generate de acel activ necorporal); şi
- controlul asupra activului necorporal, exprimat prin capacitatea de a obţine
beneficii economice viitoare din utilizarea activului şi de a restricţiona accesul
terţilor la aceste beneficii; beneficiile economice viitoare, generate de utilizarea
unui activ necorporal se referă fie la venitul provenit din vânzarea produselor
sau serviciilor la care contribuie un activ necorporal, fie din reducerea unor
elemente de cost.
(b) Cele două criterii de recunoaştere a unui activ necorporal sunt:
- posibilitatea reală ca beneficiile economice viitoare generate de activul
necorporal să fie obţinute de întreprinderea proprietară; şi
- costul activului necorporal să poată fi estimat în mod fidel.
Orice activ necorporal trebuie măsurat iniţial la cost.
Ulterior recunoaşterii iniţiale (la cost) a unui activ necorporal, contabilizarea acestuia se
poate face conform celor două tipuri de tratament contabil, astfel:
- conform tratamentului contabil de bază, activul necorporal va fi înregistrat în
contabilitate la cost, din care s-a scăzut amortizarea cumulată şi pierderea
cumulată din depreciere; sau

- conform tratamentului contabil alternativ permis, activul necorporal trebuie

contabilizat la valoarea reevaluată, care este valoarea justă la data reevaluării,
din care s-a scăzut amortizarea cumulată şi deprecierea cumulată, ulterioare datei
reevaluării. Valoarea justă a unui activ necorporal trebuie determinată prin
raportare la o piaţă activă a acelui activ necorporal (care nu există pentru
majoritatea activelor necorporale din cauza caracterului de unicat al multor
active necorporale ca mărci, embleme, drepturi de autor, brevete de invenţie,
mărci de produse etc.).
Amortizarea unui activ necorporal se face pe durata de viaţă utilă a acestuia care nu va
depăşi 20 de ani de la data începerii utilizării activului. În general, regimul de amortizare
recomandat este amortizarea liniară.
Valoarea reziduală a unui activ necorporal este zero, cu excepţia cazului în care există o
obligaţie a unei terţe părţi de a-l cumpăra sau când există o piaţă activă pentru acel activ
necorporal.
Fondul comercial generat intern nu trebuie recunoscut ca activ necorporal deoarece (i)
nu este o resursă identificabilă controlată de o întreprindere şi (ii) costul lui nu poate fi
apreciat în mod fidel.
Mărcile, emblemele, titlurile de publicare, listele de clienţi şi elemente similare în
substanţă, generate intern, nu pot fi recunoscute ca active necorporale. Explicaţia
constă în faptul că o cheltuială aferentă generării acestor active necorporale nu poate fi
separată de cheltuielile dezvoltării unei întreprinderi.
Cheltuielile de cercetare, cheltuielile de constituire a întreprinderii, cheltuiala cu
activităţile de specializare, cheltuiala cu activităţile promoţionale şi de publicitate nu
generează active necorporale şi deci vor fi recunoscute drept cheltuieli, la realizarea
lor.
Singurele active necorporale generate intern care sunt recunoscute de IAS 38 sunt cele
provenite din etapa de dezvoltare a unui proiect de cercetare-dezvoltare, finanţat din
resursele interne ale întreprinderii, această recunoaştere făcându-se numai cu condiţia
demonstrării şanselor reale de obţinere a unor beneficii economice viitoare.
2) Standardele de evaluare a activelor necorporale prezintă abordările şi metodele de evaluare a
activelor necorporale. Ca esenţă, acestea nu se deosebesc de cele prevăzute de standardele de
evaluare a întreprinderii (SEV 5 – Evaluarea Întreprinderii).
Totuşi există câteva metode uzuale de evaluare a activelor necorporale, cu anumite
particularizări referitoare atât la denumire cât şi la indicatorii utilizaţi în calcule. Cele mai uzuale
metode sunt:
metoda costului de recreare a activului necorporal, utilizată frecvent pentru evaluarea
programelor informatice, listelor de clienţi, forţei de muncă instruită;
metoda capitalizării/actualizării economiei de redevenţă netă ipotetică, în cazul evaluării
mărcilor de produse, brevetelor de invenţie etc.;
metoda actualizării venitului rezidual alocabil unui activ necorporal, în cazul evaluării
tehnologiilor existente, proiectelor de cercetare-dezvoltare nefinalizate, licenţelor de
fabricaţie etc.;
metoda diferenţei dintre valoarea capitalului investit calculată prin DCF în două
ipostaze: cu şi fără proprietarul actual, prin care se determină valoarea acordului de
neconcurenţă.
Ca urmare, evaluatorul trebuie să cunoască şi să stăpânească metodele şi tehnicile de evaluare
adecvate a activelor necorporale, la care se face referirea şi în IAS 38 paragraful 30 astfel: „Anumite
întreprinderi.....au dezvoltat tehnici.....pentru măsurarea iniţială a unui activ necorporal achiziţionat într-
o combinare de întreprinderi de tipul achiziţiei..... . Aceste tehnici includ, atunci când este cazul,
aplicarea multiplilor reflectând tranzacţii de piaţă curente la indicatori bine determinaţi, ce influenţează
profitabilitatea activului (spre exemplu, venitul, sectorul de piaţă, profitul din exploatare etc.) sau
calcularea valorii actualizate a fluxurilor de numerar estimate a fi obţinute în viitor de la acest activ”.

Cu alte cuvinte, chiar dacă activele necorporale nu au fost înregistrate în activul bilanţului
întreprinderii care este achiziţionată, IAS 38 şi IAS 22 permit evaluarea şi înregistrarea în contabilitate a
unor active necorporale distincte, care îndeplinesc criteriile de recunoaştere a activelor identificabile şi al
căror cost poate fi măsurat în mod credibil.
Din lista celor cca 120 de active necorporale identificabile, în mod uzual sunt evaluate prin
metodele şi tehnicile prezentate următoarele active:
mărci de produse;
tehnologiile existente inclusiv brevete de invenţie;
acord de neconcurenţă;
proiecte de cercetare-dezvoltare nefinalizate;
liste de clienţi (sau portofoliul de clienţi);
forţa de muncă instruită.
3) Evaluarea activelor necorporale distincte se poate face sub două premise:
- ca fracţiune distinctă a activelor întreprinderii, respectiv fără a avea în vedere valoarea
totală a întreprinderii; în acest caz, există riscul de supraevaluare a activelor necorporale
sau, ceea ce e mai grav, de a calcula valoarea unor active necorporale distincte deşi acestea
nu pot fi recunoscute atât din punct de vedere economic cât şi contabil;
- ca parte a valorii întreprinderii, respectiv sub premisa contribuţiei tuturor activelor la
valoarea totală a întreprinderii (sau valoarea capitalului investit în întreprindere). Această
premisă este recunoscută şi de IAS 22 – Combinări de întreprinderi, sub denumirea de
metoda achiziţiei, conform căreia are loc alocarea costului total de achiziţie pentru activele
(inclusiv cele necorporale) şi datoriile identificabile ale întreprinderii achiziţionate. La
paragraful 28 se precizează că „activele şi datoriile identificabile asupra cărora
dobânditorul obţine controlul pot include active şi datorii care nu au fost recunoscute
anterior în situaţiile financiare ale societăţii achiziţionate”. În continuarea acestei
prevederi, la paragraful 39 din IAS 22, referitor la criteriile generale prin care se determină
valoarea justă a activelor identificabile achiziţionate se precizează că, valorile juste pentru
activele necorporale achiziţionate sunt determinate: „(i) prin referire la o piaţă activă aşa
cum este definită în IAS 38; şi (ii) dacă nu există o piaţă activă, pe o bază ce reflectă valori
pe care întreprinderea le-ar fi plătit pentru activ într-o tranzacţie în care preţul este
determinat în mod obiectiv ......” respectiv prin metodele precizate la IAS 38 paragraful 30.
Sintetizând logica evaluării activelor necorporale în scopul recunoaşterii lor în bilanţul întreprinderii
dobânditoare cu ocazia achiziţiei unei întreprinderi rezultă că valoarea totală a activelor necorporale
identificabile şi neidentificabile se determină ca parte a valorii totale a unei întreprinderi astfel:
Valoarea capitalului investit, calculată
prin metoda DCF (inclusiv activele din afara exploatării)
plus datoriile pe termen scurt la data evaluării
egal valoarea modificată a capitalului investit
minus valoarea activelor imobilizate corporale şi financiare
minus valoarea activelor circulante
egal valoarea activelor necorporale totale
minus valoarea activelor necorporale identificabile (mărci de produse, tehnologii,
proiecte de cercetare-dezvoltare nefinalizate, portofoliul de clienţi, forţa de
muncă instruită etc.)
egal goodwill (fond comercial)
Cunoscând care este valoarea totală maximă a activelor necorporale ale unei întreprinderi,
evaluatorul are posibilitatea de a controla ipotezele pe care le utilizează atunci când evaluează activele
necorporale individuale, în scopul recunoaşterii lor în bilanţ.

EVALUAREA PROPRIETĂŢILOR IMOBILIARE CONFORM

LEGII 10 / 2001
ing. Cristina Burlacu
Regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 06 martie 1945 – 22 decembrie
1989 şi evaluarea acestora este reglementat prin următoarele acte normative:
Legea nr. 10 din 08 februarie 2001, privind regimul juridic al imobilelor preluate în mod
abuziv în perioada 06.03.1945 – 22.12.1989, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea
1, nr. 75/14 februarie 2001
Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, aprobate prin Hotărârea
Guvernului României nr. 614 / 2001, publicate în Monitorul Oficial al României, Partea 1, nr.
379/11 iulie 2001
Normele metodologice din 18 aprilie 2003 de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001, cu
modificările şi completările ulterioare, publicate în Monitorul Oficial al României, Partea 1,
nr. 324/14 mai 2003
În sensul legii, prin imobile preluate în mod abuziv se înţelege :
a) imobilele naţionalizate prin Legea nr. 119/1948 pentru naţionalizarea întreprinderilor
industriale, bancare, de asigurări, miniere şi de transporturi, precum şi cele naţionalizate fără
titlu valabil;
b) imobilele preluate prin confiscarea averii, ca urmare a unei hotărâri judecătoreşti de condamnare
pentru infracţiuni de natură politică, prevăzute de legislaţia penală, săvârşite ca manifestare a
opoziţiei faţă de sistemul totalitar comunist;
c) imobilele donate statului sau altor persoane juridice în baza unor acte normative speciale
adoptate în perioada 06 martie 1945 - 22 decembrie 1989, precum şi alte imobile donate
statului, dacă s-a admis acţiunea în anulare sau în constatarea nulităţii donaţiei printr-o hotărâre
judecătorească definitivă şi irevocabilă;
d) imobilele preluate de stat pentru neplata impozitelor din motive independente de voinţa
proprietarului sau cele considerate a fi fost abandonate, în baza unei dispoziţii administrative
sau a unei hotărâri judecătoreşti, în perioada 06 martie 1945 – 22 decembrie 1989;
e) imobilele preluate de stat în baza unei legi sau a altor acte normative nepublicate, la data
preluării, în Monitorul Oficial sau în Buletinul Oficial;
f) imobilele preluate de stat în baza Legii nr. 139/1940 asupra rechiziţiilor şi care nu au fost
restituite ori pentru care proprietarii nu au primit compensaţii echivalente;
g) orice alte imobile preluate de stat cu titlu valabil, astfel cum este definit la art. 6, alin (1) din
Legea nr. 213 / 1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia;
h) orice alte imobile preluate fără titlu valabil sau fără respectarea dispoziţiilor legale în vigoare la
data preluării, precum şi cele preluate fără temei legal prin acte de dispoziţie ale organelor
locale ale puterii sau ale administraţiei de stat.
Prin imobile, în sensul prezentei legi, se înţelege:
terenuri, cu sau fără construcţii, cu oricare dintre destinaţiile avute la data preluării în mod
abuziv, precum şi bunurile mobile devenite imobile prin încorporare în aceste construcţii;
terenurile fără construcţii afectate de lucrări de investiţii de interes public aprobate, dacă nu a
început construcţia acestora.
Măsurile reparatorii privesc şi utilajele / instalaţiile preluate de stat sau de alte persoane juridice
odată cu imobilul, în afară de cazul în care au fost înlocuite, casate sau distruse.
Incidenţa legii intervine pentru:
imobile cu destinaţia de locuinţe;
imobile cu destinaţie comercială;

terenurile din intravilan neocupate de construcţii sau care nu au făcut obiectul reconstituirii /
constituirii dreptului de proprietate, în baza legilor speciale anterioare (terenuri disponibile).
De regulă, imobilele preluate în mod abuziv se restituie în natură. Dacă restituirea în natură este
posibilă, persoana îndreptăţită nu poate opta pentru măsuri reparatorii prin echivalent decât în cazurile
expres prevăzute de lege.
În cazurile în care restituirea în natură nu este posibilă, se vor stabili măsuri reparatorii prin
echivalent şi prin despăgubiri băneşti.
În situaţia imobilelor preluate în mod abuziv şi demolate, total sau parţial, restituirea în natură se
dispune pentru terenul liber şi pentru construcţiile rămase nedemolate, urmând să se respecte
documentaţiile de urbanism legal aprobate, iar pentru construcţiile demolate şi terenurile ocupate, măsurile
reparatorii se stabilesc prin echivalent. În cazul în care pe terenurile imobilelor preluate în mod abuziv s-
au ridicat construcţii, persoana îndreptăţită poate obţine restituirea în natură a părţii de teren rămase liberă,
urmând să se respecte documentaţiile de urbanism legal aprobate. Se restituie în natură şi terenurile pe
care s-au ridicat construcţii neautorizate în condiţiile legii, după data de 01 ianuarie 1990, precum şi
construcţii uşoare sau demontabile (chiar dacă amplasarea acestora a fost autorizată). În cazul imobilelor
preluate în mod abuziv şi distruse ca urmare a unor calamităţi naturale, se restituie în natură terenul liber;
dacă terenul nu este liber, măsurile reparatorii pentru acesta se stabilesc în echivalent. În cazul în care pe
terenul în cauză se află edificate construcţii care nu mai sunt necesare unităţii deţinătoare, se dispune
restituirea şi a terenului aferent acestora dacă persoana îndreptăţită achită unitaţii deţinătoare o
despăgubire reprezentând valoarea reală actuală a construcţiei respective (nu mai mică decât valoarea
contabilă).
Pentru determinarea valorii acestor bunuri, preluate în mod abuziv, se vor aplica
următoarele proceduri:
A. Pentru construcţiile preluate în mod abuziv şi demolate, se va avea ca bază de calcul
valoarea aferentă construcţiei demolate, stabilită potrivit actelor normative în vigoare la data
demolării (valoare dovedită – stabilită pe baza fişei de calcul de la data demolării / valoare
estimată – stabilită pe baza actului normativ incident perioadei demolării / valoare orientativă –
stabilită în mod ad-hoc pentru momentul demolării, prin raportare la alte construcţii similare, în
situaţia în care construcţia descrisă nu se poate încadra în prevederile actului normativ incident
perioadei respective), la care se aplică indicele de inflaţie sau coeficientul de actualizare aferent
perioadei cuprinse între anul preluării şi anul soluţionării notificării: valorile de la momentul
demolării se vor transforma în USD (prin raportare la cursul oficial leu/USD din anul preluării
imobilului), suma astfel rezultată înmulţindu-se cu cursul mediu oficial leu/USD din anul
emiterii deciziei de soluţionare a notificării (07.01.2003 - data soluţionării).
Acte normative specifice pentru evaluare:
Decret nr. 545/26.12.1958, emitent Marea Adunare Naţională - anexa 1 şi anexa 2 (evaluarea
clădirilor din oraşe şi comune) + HCM nr. 1676/20.11.1959;
Decret nr. 93/16.04.1977, emitent Consiliul de Stat (Preţurile de vânzare ale locuinţelor);
Decret nr. 467/28.12.1979, emitent Consiliul de Stat (Evaluarea construcţiilor, terenurilor şi
plantaţiilor) - anexa 1, tabelele 1 / 2 / 3 / 4 / 5;
Decret nr. 256/1984 - anexa 4, tabelele 1/2/7.
Pentru terenurile preluate abuziv, stabilirea valorii acestora se face potrivit valorii de
piaţă, avându-se în vedere “valoarea de vânzare a unui teren martor din anul soluţionării
notificării”, prin utilizarea criteriului de comparaţie “lei / mp” (metoda comparaţiei directe);
B. Pentru construcţiile nedemolate, stabilirea valorii estimative se face aplicând actele normative
incidente sau calculând “valoarea de vânzare a unei construcţii similare din aceeaşi zonă, din
anul soluţionării notificării” (valoare de piaţă determinată prin comparaţii directe).
Modul de calcul al despăgubirilor de rambursat (despăgubiri primite) se face prin raportare la
coeficientul de inflaţie, calculat astfel: valorile se vor transforma în USD (prin raportare la cursul oficial

leu/USD din anul preluării imobilului), suma astfel rezultată înmulţindu-se cu cursul mediu oficial
leu/USD din anul emiterii deciziei de soluţionare a notificării (07.01.2003 - data soluţionării).
Persoanele care au primit despăgubiri în condiţiile Legii nr. 112 / 1995 pot solicita numai
restituirea în natură, cu obligaţia returnării sumei reprezentând despăgubirea primită, actualizată cu
indicele inflaţiei, dacă imobilul nu a fost vândut până la data intrării în vigoare a prezentei legi. Calculul
actualizării se va face prin aplicarea indicelui de inflaţie comunicat de entitatea naţională din domeniul
statisticii (Comisia Naţională de Statistică), aferent perioadei respective (anul încasării efective şi anul
rambursării).
Chiriaşii au dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de
locuinţă prin îmbunătăţirile necesare şi utile, valoarea despăgubirilor stabilindu-se pe bază de
expertiză. Cuantumul despăgubirilor se stabileşte la valoarea actualizată a cheltuielilor (necesare şi utile),
scăzându-se gradul de uzură al îmbunătăţirilor, în raport cu durata de viaţă normală a acestora.
Îmbunătăţirile necesare şi utile sunt acele dotări încorporate sau aduse unităţii locative / spaţiilor
comune prin care s-a sporit valoarea fiind suportate exclusiv de chiriaşi: introducerea sau schimbarea
instalaţiei de apă, gaze, canalizare, electricitate, încălzire / lucrări noi (parchet, gresie, faianţă, geamuri
termopan, uşi, etc.). Nu se includ în categoria cheltuielilor (îmbunătăţirilor) necesare şi utile acele
cheltuieli voluptorii (utilizarea unor materiale foarte scumpe, de lux); în această situaţie, despăgubirile se
vor calcula având în vedere preţurile medii actuale de pe piaţă (valoare de piaţă).
Cărţile de referinţă intrate recent în Biblioteca ANEVAR sunt:
Nick Rampley-Sturgeon – Buying to Rent. The Key to Your Financial Freedom; Prentice
Hall, 2002
Kenneth R. Ferris, Barbara S. Pécherot Petitt – Valuation. Avoiding the Winner’s Curse;
Prentice Hall, 2002
Shannon P. Pratt – The Market Approach to Valuing Businesses; John Wiley & Sons, Inc.,
2001
Gabriela Stănciulescu, Dana Ababei, Mădălina Ţală, Adela Talpeş, Crisanta Lungu –
Evaluarea întreprinderii hoteliere. Oferta hotelieră mondială; Editura Uranus, 2003
Elena-Mihaela Pavel Rebegel – Piaţa bunurilor de artă. Teorii şi realităţi; Editura
Economică, 2000
Liviu Cabariu – Analiza şi evaluarea societăţilor comerciale, Editura Expert, 2002
SEMNAL EDITORIAL
1. În editura IROVAL a apărut cartea „Evaluarea întreprinderii”,

coordonatorul lucrării fiind dr. ec. Sorin V. Stan.
Această carte, editată de IROVAL, în luna mai 2003, a fost scrisă de
EVALUAREA un colectiv de evaluatori profesionişti de întreprinderi, membri
ÎNTREPRINDERII ANEVAR, cu o mare experienţă în formarea de evaluatori şi în instruirea
lor continuă, prin cursurile şi seminariile organizate de ANEVAR.
Necesitatea editării acestei cărţi, sub egida Institutului Român de
Coordonator: Sorin V. Stan Cercetări în Evaluare – IROVAL, a fost determinată de două motive
principale. Primul se referă la alinierea conceptelor, structurii şi
Editura IROVAL conţinutului cursului de formare de evaluatori de întreprinderi, organizat
Bucureşti - 2003 de ANEVAR, la cerinţele Standardelor de evaluare internaţionale,
europene şi ale ANEVAR.

Al doilea motiv îl reprezintă cerinţele utilizatorilor rapoartelor de

ANEVAR este membru al: evaluare pentru întreprinderi şi/sau pentru unităţi operaţionale distincte
Ö Consiliului Director al de natura întreprinderii (hoteluri, staţii de benzină, restaurante etc.).
International Valuation Pentru elaborarea unor rapoarte de evaluare consistente, în acord cu cea
Standards Committee – mai bună practică internaţională, a fost necesară completarea,
IVSC sintetizarea şi prezentarea unui corp de cunoştinţe de bază, într-o ordine
Ö Grupului European al logică, ce trebuie să fie însuşite de toţi evaluatorii de întreprinderi
Asociaţiilor de Evaluatori - membri ANEVAR.
TEGoVA Consider că utilitatea acestei cărţi depăşeşte interesul profesional al
evaluatorilor de întreprinderi, existenţi şi potenţiali, putând să contribuie
la îmbunătăţirea cunoştinţelor specialiştilor din alte asociaţii
profesionale, studenţilor, doctoranzilor în ştiinţe economice şi
Conţinutul articolelor funcţionarilor din administraţia publică, centrală şi locală.
autorilor şi nu neapărat Participarea membrilor acreditaţi ANEVAR (MAA), ca autori ai unor
poziţia oficială a ANEVAR. capitole şi/sau subcapitole, a întărit latura concret-aplicativă a
cunoştinţelor conţinute în carte, reflectate prin aplicaţii sintetizate.
Prin coordonatorul acestei cărţi - dr. ec. Sorin V. Stan, IROVAL a
asigurat îmbinarea şi coerenţa necesare pentru o astfel de lucrare,
Vă stăm permanent la
elaborată de mai mulţi autori.
oricăror întrebări legate de Sper ca efortul autorilor, coordonatorului şi editorului să fie
asociaţie şi aşteptăm recompensate prin interesul şi aprecierea cursanţilor / cititorilor precum
sugestiile dvs. pentru şi prin însuşirea de cunoştinţe noi şi a modului de gândire economic, pe
îmbunătăţirea conţinutului care se bazează întreaga metodologie de evaluare a întreprinderii.
Prof. univ. dr. Alexandru Gheorghiu

Preşedinte de onoare ANEVAR şi
invitaţia de a participa la Preşedinte al Consiliului Ştiinţific IROVAL
la activitatea de evaluare. 2. În editura IROVAL a fost editat în luna iunie 2003 un Ghid
practic de evaluare cu 20 de aplicaţii care se referă la evaluarea de
proprietăţi imobiliare, echipamente, active necorporale şi unităţi
operaţionale distincte de natura unei întreprinderi.
dr.ec. Sorin V. STAN 3. În luna iunie 2003 a apărut în format electronic (pe CD) Colecţia
ing.Gheorghe BĂDESCU MAA Buletin Informativ ANEVAR 1996-2003.
ing. Liliana OLTEAN
Tehnoredactare
computerizată:
ec. Manuela Dobrin

Calea Plevnei 46-48
Tel/Fax.: 311 27 82;
Tel: 315 65 05; 315 65 64
ISSN 1224-8967

Nr. 3-4/2003
BULETIN INFORMATIV
Editat de IROVAL
CONFERINŢA DE LANSARE A STANDARDELOR INTERNAŢIONALE DE EVALUARE

EDIŢIA A ŞASEA 2003, BUCUREŞTI, 28 OCTOMBRIE 2003
Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România

CUPRINS
● CUVÂNT DE DESCHIDERE 2
(ANEVAR) a adoptat Standardele Internaţionale
de Evaluare, ediţia a şasea, 2003, elaborate de Adrian Crivii MAA
● ROLUL IVSC ÎN ECONOMIA GLOBALĂ
Comitetul pentru Standarde Internaţionale de ŞI ÎN PIEŢELE ÎN DEZVOLTARE 3
Evaluare (IVSC), ca Standarde de bază ale Autor: John Edge FRICS
Asociaţiei noastre, începând cu data de ● STANDARDELE INTERNAŢIONALE DE
01.01.2004. EVALUARE-ELEMENT IMPORTANT ÎN
TRANZIŢIA LA ECONOMIA DE PIAŢĂ 8
Lansarea acestor Standarde a avut loc în Autor: ing.Ghe.Bădescu MAA
cadrul unei Conferinţe cu această temă, din 28 ● CÂND VALOAREA JUSTĂ ESTE
PRAGUL UNEI REVOLUŢII 11
noiembrie 2003 la hotelul Marriott Bucureşti, la
care au participat aproape 300 de reprezentanţi Autor: Herve Richard -KPMG
● STANDARDELE DE EVALUARE ÎN
ai Preşedinţiei, Parlamentului, Ministerelor şi CONTABILITATE SI AUDIT 14
Agenţiilor de Stat, băncilor şi societăţilor de Autor: Vasile Iuga –PWC, MAA
asigurare, firmelor de evaluare şi consultanţă, ● STANDARDELE INTERNATIONALE
asociaţiilor profesionale cu preocupări în DE EVALUARE- UN FACTOR ÎN
DEZVOLTAREA PIEŢEI IMOBILIARE 16
evaluarea proprietăţilor etc.
Autor: Michael Lloyd -MRICS
La această Conferinţă a participat şi dl John ● ROLUL STANDARDELOR
Edge preşedintele în exerciţiu al Comitetului INTERNAŢIONALE IN PROCESUL DE
EVALUARE A FIRMELOR DIN
pentru Standarde Internaţionale de Evaluare, PORTOFOLIUL FONDURILOR DE
al cărui membru este ANEVAR. INVESTITII 19
Autor: Daniel Manaţe
D-l Adrian Crivii – preşedinte ANEVAR a ● MARCA ÎNREGISTRATĂ-STRATEGIE
rostit cuvântul de deschidere a Conferinţei, iar ŞI EVALUARE 23
d-l prof.univ.dr.Florin Georgescu preşedintele Autor: Nicoleta Roman MAA
Radu Stoicoviciu MAA
comisiei pentru buget, finanţe şi bănci a ● TEHNICA SCORURILOR ÎN ANALIZA
Camerei Deputaţilor, a prezentat o alocuţiune. COMPARATIVĂ A CHIRIILOR 26
Autor: Adrian Nicolescu
Au fost prezentate şi comunicări ştiinţifice de ● LEASING –UL ÎN SUA ŞI EVALUAREA
către domnii: PENTRU LEASING 28
John Edge, Gheorghe Bădescu, Herve Autor: Ioan Bercu MAA

● EVALUAREA ÎNTREPRINDERII PE
Richard, Vasile Iuga şi John Loyd, pe care le BAZA BILANŢULUI CONTABIL 33
prezentăm în acest Buletin. Autor: prof.univ.dr.Alexandru Gheorghiu
● ANUNŢURI 34
Cărţi intrate recent în biblioteca ANEVAR 36
Buletin Informativ nr. 3- 4/ 2003

362ANEVAR
ASOCIAŢIA NAŢIONALĂ A EVALUATORILOR DIN ROMÂNIA
Cuvânt de deschidere
Adrian CRIVII MAA
Preşedinte ANEVAR
Doamnelor, Domnilor, Stimaţi Oaspeţi,
Îmi face deosebită plăcere şi este o onoare pentru mine să deschid lucrările acestei conferinţe de lansare
a “Standardelor Internaţionale de Evaluare” în România.
Acest eveniment constituie un moment deosebit în viaţa ANEVAR şi a celor peste 5.000 de membri
ai săi, constituind o piatră de hotar în realizarea obiectivelor noastre de promovare a acestei profesii
noi, caracteristică economiei de piaţă.
De asemenea, adoptarea Standardelor Internaţionale ca bază a Standardelor româneşti ANEVAR,

constituie un instrument important pentru utilizatorii rapoartelor de evaluare, investitori, instituţii publice
centrale şi locale, ministere şi agenţii guvernamentale în înţelegerea activităţii de evaluare, aspect care va
conduce la creşterea încrederii în această profesie importantă în ceea ce înseamnă procesul investiţional în
România.
Această ediţie, a VI-a, a Standardelor Internaţionale de Evaluare vine să completeze şi să adâncească

experienţa din România şi Standardele ANEVAR existente, corelându-le mai strâns pe acestea cu ceea ce
există pe plan internaţional, răspunzând astfel cerinţelor tuturor categoriilor de investitori.
Plecând de la aceste Standarde ANEVAR, prin instituţia şi specialiştii săi, Institutul Român de Cercetări
în Evaluare (IROVAL) va elabora Instrucţiuni de aplicare a acestora la condiţiile concrete privind
legislaţia şi situaţia specifică economiei româneşti.
Din conţinutul acestor Standarde, aş dori să subliniez importanţa a două dintre ele, având în vedere şi
actualitatea acestora relativ la situaţia pe plan investiţional în România.
IVA 1 – referitor la evaluarea pentru raportări financiare, vine să aducă un instrument util consultanţilor
în aplicarea strategiei guvernului de implementare în România a Standardelor Internaţionale de
Contabilitate (IAS), creând astfel premisele ca activele din contabilitatea societăţilor comerciale româneşti
să fie înscrise la valoarea justă. Realizarea acestui obiectiv va avea drept consecinţă creşterea încrederii
investitorilor în economia şi piaţa românească de capital, constituind, în acelaşi timp, un jalon atins în
consolidarea economiei de piaţă funcţională.
IVA 2 – referitor la evaluarea în scopul garantării împrumuturilor, vine în întâmpinarea politicii BNR
de aplicare în România a prevederilor acordului Basel 2 (New capital act) privitor la măsurarea expunerii
la risc a băncilor ce activează pe piaţa românească.
Aceste Standarde vin într-un moment important, odată cu recentele modificări aduse Constituţiei cu
privire la garantarea proprietăţii, fiind un pas important în ceea ce priveşte dezvoltarea creditului ipotecar
şi a industriei imobiliare în general.
Odată cu dezvoltarea industriei imobiliare, tot mai multe din activele neutilizate din avuţia economiei
româneşti şi mă refer în primul rând la teren, vor intra în circuitul economic, conducând la o creştere
economică semnificativă.
Aceste Standarde de evaluare, fiind nişte norme obligatorii, constituie contribuţia Asociaţiei noastre la
creşterea responsabilităţii consultanţilor evaluatori, dovedind încă o dată că această profesie lucrează în
interesul public.
În încheiere, aş dori să mulţumesc D-lui John Edge şi IVSC pentru sprijinul acordat ANEVAR în
realizarea acestei traduceri.
Buletin Informativ nr. 3-4 / 2003 2

363ANEVAR
ROLUL IVSC ÎN ECONOMIA GLOBALĂ SI IN PIEŢELE ÎN DEZVOLTARE
de John A. Edge, FRICS,

Preşedintele Comitetului pentru Standarde Internaţionale de Evaluare
Bună dimineaţa, doamnelor si domnilor.
Este un privilegiu pentru mine să mă aflu în Bucuresti. Eu şi soţia mea am petrecut câteva zile în
Transilvania şi am fost fermecaţi de ţara dumneavoastră.
Sunt aici la iniţiativa ANEVAR. ANEVAR este o sursă de lumină în Europa – una din cele mai bine
informate asociaţii existente pentru evaluarea de proprietăţi. România are un rol din ce în ce mai important
în Comitetul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare, prin Gheorghe Bădescu, un membru al
conducerii IVSC, şi prin Adrian Crivii.
Pentru început voi prezenta câteva informaţii despre IVSC.
Suntem formaţi din aproximativ 60 de ţări, reprezentate de asociaţii naţionale de conducere. Suntem
democraţi deoarece fiecare ţară are drept la un singur vot, indiferent de mărime. Ne întâlnim de două ori
pe an. Am dezvoltat standarde internaţionale de evaluare, publicate recent in Ediţia a VI-a sub formă de
carte şi, de asemenea, acestea sunt expuse şi pe Internet.
IVSC are trei obiective principale, prevăzute în Statutul nostru. Acestea sunt:
1) Dezvoltarea de standarde internaţionale de evaluare şi raportare care îndeplinesc nevoile

raportărilor financiare, pieţelor internaţionale de proprietăţi şi comunităţii de afaceri
internaţionale.
2) Dezvoltarea de standarde internaţionale de evaluare şi raportare care răspund nevoilor ţărilor în
dezvoltare şi nou industrializate şi sprijinirea introducerii şi implementării acestor standarde.
3) Identificarea zonelor în care standardele naţionale sunt diferite şi asigurarea armonizării şi
compatibilităţii între cerinţele naţionale şi standardele internaţionale de evaluare.
Prin urmare, avem un rezumat larg: pieţe internaţionale de proprietăţi, tranzacţii în afara graniţelor şi
raportări financiare, pe de o parte; furnizarea şi asigurarea suportului pentru economiile ce apar, pe de alta
parte. Între timp, obiectivul principal este de a stabili un singur set de standarde, ce au suport în lumea
întreagă şi care, în final, vor fi singurele standarde necesare, dar care permit devieri, acolo unde legile
naţionale impun ceva diferit. Între timp, IVSC continuă să discute cu alte asociaţii care elaborează
standarde, pe problematica soluţiilor de armonizare a standardelor, pentru a elimina diferenţele
fundamentale ce pot exista între noi.
Acestea sunt puncte importante şi voi reveni asupra lor.
Titlul acestei comunicări este “Rolul IVSC în economia globală şi în pieţele în dezvoltare”. Unii oameni
cred că “globalizarea” este un lucru bun, iar alţii cred că este un lucru rău. Majoritatea probabil că
apreciază unele elemente – cum ar fi scopul de a introduce standarde etice, procese democratice,
transparenţa pieţelor – în timp ce nu apreciază alte elemente – cum ar fi distrugerea identităţii culturale,
exploatarea comercială a oamenilor săraci de către marile corporaţii, şi...hamburgerii MacDonalds!
În orice caz, proprietăţile imobiliare sunt cheia unei ample activităţi umane. Asigură terenuri de vânătoare,
protecţie, recolte ş.a.m.d. În multe părţi ale lumii, “dreptul de proprietate” asupra unui teren nu este un
concept cunoscut. De exemplu, triburile nomade. Colonialiştii europeni care au trasat linii pe hartă pentru
a marca teritorii, au creat bariere şi pierderea libertăţii, ceea ce continua să genereze rivalităţi.

364ANEVAR
În alte părţi, dreptul de proprietate este, sau era, comun. Chiar şi în Anglia, “terenul comun” este o
particularitate în multe localităţi. De asemenea, există legi ce sunt introduse recent pentru a da libertatea
de acces, prin trecători, peste marile suprafeţe de teren din Scoţia.
Totuşi, spiritul uman este unul competitiv. Iar într-o piaţă liberă, dreptul de proprietate asupra unui teren
devine un element cheie. Pentru dreptul de proprietate asupra terenurilor, trebuie să existe o reglementare
legală ce defineşte “dreptul de proprietate” şi să fie aplicată. Hernando de Soto este un economist peruan
care a studiat eşecul capitalismului sau al pieţei libere în lumea a treia, a economiilor nou industrializate
sau în dezvoltare, în special în America de Sud. Aceste economii sunt frecvent de genul “mulţi bani dar
valoare mică”. El a concluzionat: “Capitalismul poate funcţiona numai acolo unde există o reglementare
legală”. De asemenea, “Fără un cadru legal, dreptul de proprietate nu poate fi susţinut”. Şi in final – iar
acesta este un punct cheie – “Fără drept de proprietate, activele nu pot fi acumulate, cumpărate si vândute,
sau împrumutate”.
Unde există reglementări legale şi dreptul de proprietate îngăduie acumularea de active (imobiliare sau
altele), o piaţă se va dezvolta dar, de cele mai multe ori, aceasta necesită timp. Piaţa va stabili valoarea
activelor – imobiliare şi de altă natură. Totuşi, când valoarea activelor în bilanţul unei companii sau pentru
un credit ipotecar, sau pentru un alt scop, nu este evidenţiată printr-o vânzare de piaţă, atunci evaluarea lor
va depinde de evaluator.
Aşadar, evaluatorul este un element cheie în evaluarea unui activ şi în identificarea unei valori credibile a
activului. Aceasta este o responsabilitate mare şi din cauză că raţionamentul profesional al evaluatorului se
bazează pe propria lui estimare şi deci presiunea la care este supus evaluatorul poate fi imensă. Existenţa
unei solide profesii de evaluare va ajuta la educarea, susţinerea şi protejarea evaluatorului, şi la stabilirea
unui Cod deontologic, după care evaluatorul ar trebui să lucreze şi care conţine şi măsuri disciplinare în
cazul în care evaluatorul nu respectă regulile. Aceste reguli sunt stabilite pentru a proteja, în primul rând
clientul şi pe toţi cei care se bazează pe opinia evaluatorului şi, în al doilea rând, evaluatorul de el insuşi!
Revin asupra celor trei obiective ale IVSC.
1) Primul era: “Satisfacerea nevoilor raportărilor financiare, pieţelor internaţionale de proprietăţi si ale
comunităţii de afaceri internaţionale.”. Companiile trebuie să raporteze rezultatele lor financiare
pentru ca acţionarii sa aibă o idee clară despre eficienţa investiţiei lor, şi pentru ca inspectorul
financiar să poată să stabilească impozitele. Până acum, fiecare ţară a avut tendinţa de a avea propriile
seturi de reguli, de multe ori similare dar cu diferenţe individuale. Unele ţări, de exemplu, permit
reevaluarea activelor prin majorarea sau micşorarea valorii lor din conturi. Acest principiu este
cunoscut ca fiind contabilizarea la valori juste contabile. Marea Britanie îngăduie aceasta şi compania
mea, de exemplu, efectuează multe reevaluări de proprietăţi ale unor companii şi ale unor comercianţi
cu amănuntul. De cealaltă parte, SUA nu permite reevaluarea prin majorarea valorii activelor, deşi
este permisă reevaluarea prin micşorarea valorii activelor, când acest lucru este necesar.
Totuşi, în 2005, Uniunea Europeană solicită ca toate companiile listate – în număr de aproximativ
9000 să treacă la o singură bază de raportare, bazată pe Standardele Internaţionale de Contabilitate.
Aceste standarde permit ca activele ocupate de proprietar să fie înregistrate fie la costul istoric net, fie
la valoarea justă reevaluată. Această opţiune înseamnă că, conturile unor companii diferite nu pot fi
comparabile în mod exact, dar este un pas în direcţia convenţiei de contabilizare la valoarea justă. Pe
de altă parte, investiţiile imobiliare (deţinute pentru a obţine un venit din chirie de la terţi) pot fi
contabilizate fie la costul istoric net fie la valoarea justă, iar dacă este adoptat modelul costului istoric
net, trebuie să fie prezentată şi valoarea justă a investiţiilor imobiliare, într-o notă explicativă.
Aşadar, există şanse mari ca aceste prevederi să fie implementate în lumea contabilităţii iar acestea vor
avea implicaţii importante pentru profesia de evaluare. IVSC a avut strânse legături cu Comitetul
pentru Standarde Internaţionale de Contabilitate. Standardele noastre de evaluare reflectă baza
contabilităţii necesară, atât cât putem fi capabili să o identificăm din conceptele de contabilitate ale
IAS. Unele ţări, de exemplu Australia, se descurcă atât cu standardele naţionale de contabilitate cât si

365ANEVAR
cu standardele naţionale de evaluare, în loc sa adopte Standardele Internaţionale de Contabilitate şi

Standardele Internaţionale de Evaluare.
2) Al doilea obiectiv al IVSC era “să răspundă nevoilor ţărilor în dezvoltare şi nou industrializate şi
sprijinirea introducerii şi implementarii acestor standarde”. Standardele noastre tind să fie la nivel
înalt şi universale. Ele presupun un anumit nivel de inţelegere si de pregătire profesională în acele
pieţe în dezvoltare. Până la această extindere, standardele trebuie să fie completate de pregătire, prin
exemple practice asupra modalităţii în care Standardele ar trebui să fie aplicate şi prin acceptarea ideii
că noţiunea de “piaţă” ar putea să fie necunoscută.
În timp ce unele economii în dezvoltare, în care nu există standarde de evaluare, au optat pentru
adoptarea Standardelor Internaţionale de Evaluare ca standarde naţionale, încercarea de evaluare
conform normelor pieţei într-o economie în care există o activitate de piaţă incipientă ca şi o lipsă de
informaţii despre piaţă, circumstanţele pentru evaluator sunt dificile.
În ultima noastră carte cu Standarde, am inclus un “studiu” privind “Evaluarea în pieţele în

dezvoltare” din cauza importanţei acestui subiect pentru IVSC. Acest studiu a fost elaborat (a) pentru
a furniza evaluatorilor o orientare în evaluarea pe pieţele în dezvoltare, şi (b) pentru a contribui la
eforturile băncilor si instituţiilor de dezvoltare internaţionale, regionale şi naţionale în restructurarea
şi/sau întărirea sistemelor financiare în pieţele în dezvoltare. Caracteristicile special identificate în
astfel de pieţe sunt:
(i) Un cadru legal slab sau inadecvat ce nu permite o funcţionare eficientă a pieţei de proprietăţi.
(ii) O lipsă a informaţiilor publicate sau dificultatea în obţinerea de informaţii referitoare la

tranzacţii sau alte informaţii necesare pentru evaluările de proprietăţi.
(iii) Volatiliate mai mare a pieţelor de proprietăţi.
(iv) Lipsa evaluatorilor profesionişti.
(v) Standarde naţionale învechite.
(vi) Presiuni externe asupra evaluatorilor, exercitate de părţile interesate, de a evalua pe baza altor
principii decât în conformitate cu principiile de evaluare general acceptate, în special acolo
unde există o slaba supraveghere a pieţelor financiare şi de capital şi a însăşi profesiunii de
evaluator.
(vii) Intervenţie excesivă sau insuficientă a guvernului.
(viii) Importanţa crecândă a proprietăţilor necorporale.
Din acest studiu au fost extrase mai multe recomandări, care au fost sintetizate de un grup de experţi
evaluatori din economiile în dezvoltare, membre ale IVSC.
Principalele recomandări sunt:
a) Importanţa recunoaşterii bazei de evaluare –valoarea de piaţă, aşa cum este definită de IVSC.
b) Importanţa distingerii bazelor de evaluare deferite de valoarea de piaţă.
c) Importanţa înţelegerii de către evaluatori a relaţiilor dintre metodele de evaluare şi cele de

contabilitate, şi între Standardele Internaţionale de Contabilitate şi standardele naţionale de
contabilitate, în cazul raportării pentru situaţii financiare.

366ANEVAR
d) În evaluarea pentru scopuri de creditare, evaluatorii ar trebui să îşi îndeplinească sarcinile lor în
mod independent, în timp ce colaborează cu autorităţile de reglementare, pentru a rezista
presiunilor facute de clienţi prin promovarea si susţinerea reglementărilor.
e) Evaluatorul trebuie să obţină condiţii clare pentru angajamentul lui şi instrucţiuni pentru
misiunea lui, în scris, la începutul oricărei evaluări.
f) Respectarea Codului deontologic al IVS este obligatorie pentru toţi evaluatorii.
g) Dacă o deviere de la Standarde nu poate fi ocolită, din cauza circumstanţelor de piaţă, trebuie
facută o explicaţie clară în raportul de evaluare.
h) Sunt importante atât acurateţea rezultatului evaluării cât şi contextul în care este prezentat
rezultatul în raportul de evaluare.
i) Băncile si alte instituţii financiare, care acordă credite garantate cu o proprietate, trebuie să
asigure conformitatea cu Standardul Internaţional de Aplicaţie în Evaluare (IVA 2), Evaluarea
pentru garantarea împrumuturilor.
j) Utilizatorii si auditorii evaluărilor elaborate în scop de raportare financiară trebuie să asigure

conformitatea cu Standardul Internaţional de Aplicaţie în Evaluare 1, Evaluarea pentru
raportarea financiară.
k) Instituţiile cu funcţii de reglementare asupra profesiei de evaluare trebuie să asigure oportunităţi

adecvate pentru dezvoltarea acestei profesii, deoarece această profesie este esenţială pentru
funcţionarea adecvată a pieţei de proprietăţi şi, prin extindere, a economiei.
Ceea ce Studiul şi Standardele Internaţionale de Evaluare încearcă să facă este să învăţăm din greşelile
din trecut, pentru a evita ca naţiunile să “reinventeze roata” standardelor, şi să îmbunătăţească
Standardele în continuare. Principiile fundamentale nu se vor schimba dar cartea Standardelor trebuie
să fie suficient de flexibilă pentru a adapta modificările ulterioare la un nivel de aplicaţie.
Am vorbit despre economiile în dezvoltare. Totuşi, pentru a ilustra că însăşi economiile de piaţă ceva
mai sofisticate au nevoie de aceste standarde, voi da un exemplu cu ceea ce s-a întâmplat în Marea
Britanie pe parcursul a două cicluri. Primul a fost la mijlocul anilor ’70 iar rezultatul a fost un set de
reguli elaborate de RICS, numit Cartea Roşie. Al doilea a fost la sfârşitul anilor ’80 şi începutul anilor
’90, când s-a instalat o stare de complacere (automulţumire) şi au rezultat numeroase litigii împotriva
evaluatorilor neglijenţi, ceea ce a condus la Raportul Mallinson. Mallinson a citat 43 de puncte cheie,
ce pot fi sintetizate astfel:
1) Înţelegerea clientului şi a nevoilor acestuia.
2) Necesitatea existenţei unor instrucţiuni precise.
3) Necesitatea claritătii bazelor de evaluare.
4) Necesitatea unei metodologii explicite.
5) Evaluarea trebuie explicată.
6) Orice nesiguranţă sau incertitudini trebuie prezentate.
Raportul Mallinson a fost apreciat de Banca Angliei ca fiind cel mai bun raport asupra analizei asupra
standardelelor profesionale, realizat până în prezent. În consecinţă Cartea Roşie (RICS)a fost revăzută,
adăugită, amplificată si republicată în 1995. Standardele de practică în evaluare sunt acum obligatorii
pentru membrii evaluatori, în timp ce Standardele de orientare sunt doar consultative. O nouă
revizuire a fost terminată anul trecut.
In final, in această secţiune despre pieţele în dezvoltare, aş mai spune că la ultima noastră întâlnire de
acum două saptămâni din Hong Kong, o organizaţie numită WAVO (World Association of Valuation
Organisations) a făcut o prezentare către departamentul nostru de management, prin care se insistă
asupra faptului că nevoile educaţionale ale profesiei de evaluare, în implementarea Standardelor
Internaţionale de Evaluare, sunt prioritare. Consiliul nostru a fost de acord să stabilească o întâlnire
367ANEVAR
pentru a decide. Aceasta poate să fie pe baza că IVSC rămâne o organizaţie independentă eleboratoare
de standarde dar să susţină angajamentul WAVO pentru îmbunătăţirea educaţiei.Este posibil ca IVSC
să decidă asumarea intregii responsabiltăţi referitoare la funcţia de pregătire profesională noastră, sau
pot exista mai multe soluţii alternative.
3) Al treliea obiectiv al IVSC era “ identificarea zonelor în care standardele naţionale sunt diferite şi
asigurarea armornizării şi compatibilităţii între cerinţele naţionale si Standardele Internaţionale de
Evaluare”. Există mai multe organizaţii care elaborează standarde, şi aş enunţa pe RICS, prin Cartea
Roşie, organizaţia cvasi-guvernamentală Fundaţia de Evaluare din SUA care elaborează standarde
cunoscute ca USPAP, TEGoVA ce are un set de Standarde Europene, şi altele.
Nu am nici o îndoială că aceste Standarde sunt compatibile între ele. Nu cred că există o diferenţă
fundamentală intre noi. Daca totuşi există o diferenţă fundamentală, aceasta trebuie identificată şi
găsită o soluţie. Aceasta se poate realiza prin bunăvoinţă si printr-o bună comunicare. Totuşi,
problema principală este una de prezentare: toate aceste standarde arată diferit, sunt prezentate diferit,
sunt facute diferit şi, sincer, oferă o imagine confuză clienţilor noştri, publicului general şi bineânţeles
şi evaluatorului din Bucureşti, Bangkok sau Boston.
Această situaţie nu este de mare ajutor profesiei si sunt mulţumit să spun ca RICS a adoptat un număr
de Standarde Internaţionale de Evaluare în Cartea Roşie editată şi au declarat că strategia lor este să
treacă ferm la Standardele Internaţionale de Evaluare. Fundaţia de Evaluare din SUA este acum
membră a Consiliului de Conducere al IVSC, ca şi TEGoVA. Ceea ce trebuie să apreciem cu toţii este
că stabilirea de standarde trebuie să fie un efort comun. Se recunoaşte că este mai dificil pentru cei
care elaborează standarde sa renunţe la ceva care i-ar favoriza pentru altceva asupra căruia au un
control mai mic. Este mult mai uşor pentru o ţară, care nu are nici un standard scris, să adopte IVS –
deci nu exista “un precedent”. Este părerea mea personală – şi subliniez ‘’personală” – că nu este
nevoie de un Standard European distinct. Aş vrea ca TEGoVA să adopte pur si simplu Standardele
Internaţionale de Evaluare, şi să se concentreze asupra altor lucruri – educaţie, certificare, etc.
Apreciez ca acolo unde există o reglementare legală care cere o variaţie faţă de Standardele
Internaţionale de Evaluare, atunci aceasta trebuie identificată. Totuşi, este foarte probabil ca acestea sa
fie puţine în practică.
Doamnelor si domnilor, există o presiune imensă asupra Standardelor Internaţionale de Evaluare.

Presiunea vine din partea guvernelor ce vor să evalueze activele sectorului de stat, tendinţa către
privatizare a întreprinderilor de stat, de la Standardele Internaţionale de Contabilitate, de la economiile
în dezvoltare care dispun de cunoştinţe limitate asupra subiectului, de la Comitetul de la Basel pentru
credite bancare, de la acordurile GATT făcute pentru a echilibra practicile comerţului mondial, de la
Conferinţa Naţiunilor Unite pentru Comerţ şi Dezvoltare, care lucrează pentru armonizarea
contabilităţii şi a altor practici profesionale, şi de la solicitarea investitorilor pentru cuantificarea
nivelului performanţelor pentru a compara ţări, portofolii si proprietăţi, ca de asemenea si performanţa
managementului unei companii.
Toate aceste provocări oferă o oportunitate reală pentru solicitarea de servicii din partea evaluatorilor.
Pentru profesia de evaluare a proprietăţilor, este clar că oportunităţile sunt mari, ca şi obstacolele ce
trebuie depăşite pentru a profita de aceste oportunităţi. IVSC s-a angajat să ajute la construirea unei
profesii trainice de evaluare. Ştim că în România există disponibilitatea de a ajuta IVSC să-şi atingă
scopurile, iar pentru aceasta eu va mulţumesc.
Doamnelor şi domnilor, vă mulţumesc ca m-aţi ascultat. Mulţumesc ANEVAR pentru ajutorul

constant acordat şi îi asigur atât pe dânşii cât şi pe dumneavoastră de continuarea simpatiei şi
suportului nostru pentru această profesie în România.

368ANEVAR
STANDARDELE INTERNATIONALE DE EVALUARE -

ELEMENT IMPORTANT IN TRANZIŢIA LA ECONOMIA DE PIAŢĂ
Gheorghe Bădescu SCV, MAA
IVSC Standard Board
Standardele de evaluare sunt documente cu caracter normativ care au ca obiectiv asigurarea unui
mod uniform de înteţegere a procesului de evaluare şi a rezultatului său. Ele cer in mod deosebit:
- fundamentarea concluziilor evaluării pe informaţii de pe piaţă credibile si relevante;
- transparenţa activităţii evaluatorului.
Piaţa, ca modalitate de interacţiune între vânzători şi cumparători, poate fi definită ca piaţă
noţională (ideală) sau piaţă reală, care poate fi, la rândul ei, o piaţă dezvoltata sau o piaţă în
dezvoltare.
Piaţa noţională este o piaţă activă, nemonopolistă, simetrică informaţional, finanţată suficient,
dereglementată, total transparentă, adică o piaţă ideală.
Piaţa reală şi dezvoltată este o piaţă matură, activă, bazată pe competiţie, în care rezultatele procesului de
formare a preţurilor (cerere si ofertă) sunt suficiente, relevante şi disponibile şi în care profesia
evaluatorilor este stabilită şi recunoscută. Credibilitatea informaţiilor trebuie însă susţinută de fapte.
Piaţa reală în dezvoltare are caracteristicile sintetizate excelent de d-l John Edge şi le reamintesc:
asimetrie informaţională (vânzătorul ştie mai mult decât cumpărătorul), finanţare insuficientă, intervenţii
excesive din partea statului sau a grupurilor de interese, netransparenţa. Activitatea pieţei în dezvoltare
este redusă ca volum, frecvenţă, extindere si complexitate, iar rezultatele ei – preţurile – nu sunt
disponibile şi/sau relevante. Evaluatorii sunt insuficienţi ca număr şi instruire, profesia evaluatorilor nu e
deplin recunoscută de public şi, de multe ori, este reglementată cu tendinţa de club închis
competiţiei.Totuşi, în aceste condiţii dificile, pentru ca piaţa să recunoască concluziile evaluării,
evaluatorii:
- nu trebuie să renunţe la indicaţiile si faptele demonstrate pe piaţă;
- au datoria să modeleze (simuleze) fazele procesului de formare a preţurilor pe piaţă pentru
a ajunge la concluziile pieţii;
- trebuie să cunoască şi să interpreteze obiectiv comportamentul participanţilor pe piaţă
(vânzători şi cumpărători).
IVS cere evaluatorilor să folosească informaţiile din piaţă atunci când estimează valoarea de piaţă. Un
lucru este clar:
Valoarea de piaţă este bazată în totalitate şi exclusiv pe informaţii de pe piaţă.
În pieţele în dezvoltare, informaţiile disponibile sunt puţine şi incomplete. Dar şi în acest caz, evaluatorul
poate şi trebuie să estimeze o valoare cât mai apropiată de valoarea de piaţă pentru că valoarea de piaţă
există. Cum? Analizând profesionist informaţiile disponibile si completând cu date ce rezultă din pieţe
similare sau din raţionamentul său profesional şi care vor fi dezvăluite în totală transparenţa ca sursa,
logică si relevanţă.
Ca abordări ale valorii de piaţă, IVS recunoaşte: comparaţia vânzărilor, analiza costurilor de substituţie şi
capitalizarea câştigurilor. Dacă aceste abordări au la bază exclusiv informaţii de piaţă atunci analiza
rezultatelor va conduce la o indicaţie a valorii de piaţă.
Ce au la îndemâna evaluatorii din pieţele în dezvoltare, unde piaţa este puţin activă şi netransparentă:
- comparaţia vânzărilor – neconcludenţa din cauza informaţiilor sărace si neverificabile;
- analiza costurilor – costul de înlocuire brut (de nou) de multe ori poate fi obţinut de pe
piaţă, dar deprecierea, în special deprecierea economică, este aproape imposibil de obţinut;

369ANEVAR
- capitalizarea câştigurilor – marimea şi eşalonarea în timp a câştigurilor se pot estima raţional

şi chiar fundamenta pe baza datelor de piaţă, însă rata de capitalizare/actualizare nu
prezintă deplină credibilitate.
Concluzia firească este combinarea celor două abordări şi susţinerea reciprocă a rezultatelor. Sigur nu
putem avea pretenţia estimării valorii de piaţa 100% fundamentată şi credibilă, dar reprezintă rezultatul cel
mai apropiat.
Din Standardul IVS 2 prezentăm un grafic sugestiv:
V A L O A R E D E P IA T A ALTE VALORI
D E C A T V A L O A R E A D E P IA T A
100%
D A T E D E P IA T A
SU RO G A T A L
V A L O R II D E P IA T A
Aceasta este situaţia pieţei reale. Ce se cere evaluatorului este să se apropie cât mai mult de valoarea de
piaţă şi să demonstreze acest fapt.
Studiul comportamentului participanţilor pe piaţă va ajuta evaluatorul să se facă înţeles şi aprobat de

aceştia. Pe studiul pieţei se bazează afirmaţia că aplicarea IVS are, în final, atragerea investitorilor, dar şi
mai sigur aplicarea IVS evită percepţia de către investitori a unui risc nemeritat.
Standardele internaţionale au o arie de acoperire globală şi aceasta se asigură prin:

- o definire a principiilor generale profesionale şi etice care sunt aplicabile oriunde există piaţă;
- o flexibilitate raţională şi precaută, care permite adaptarea la condiţiile dezvoltării economice şi
a pieţei din fiecare ţară în parte.
Există şi anumite riscuri legate de aplicarea standardelor de evaluare:

- aplicarea mecanică a unor recomandări care nu ţin cont de particularităţile regionale sau
naţionale şi care va duce, în final, la nerecunoaşterea de către piaţa locală a rezultatelor evaluării;
- pretinderea (mimarea) aplicării fără a respecta în totalitate cerinţele IVS, care reprezintă
o inducere în eroare a investitorilor;
- abuzul de particularizare a cerinţelor pe motive regionale sau naţionale, care va goli de
conţinut aplicarea IVS, reprezentând tot o inducere în eroare a investitorilor.
În subiectul relaţiei IVS şi standardele regionale EVS, elaborate de Grupul European TEGoVA, cel mai
edificator exemplu este definiţia valorii de piaţă. Această definiţie este identică în IVS 1 şi EVS 4 şi, în
aceeaşi situaţie se află şi definiţiile altor valori. Standardele internaţionale şi cele europene în domeniul
evaluării proprietăţilor imobiliare, a întreprinderilor şi a imobilizărilor necorporale au prevederi aproape
identice. Demn de remarcat este faptul că în standardele europene nu există prevederi care să contrazică pe
cele din IVS.
În opinia mea, standardele europene se vor concentra exclusiv asupra normelor ce derivă din
particularităţile legislaţiei Uniunii Europene şi vor constitui un supliment al IVS. Mă bazez pe faptul că
Uniunea Europeană a considerat că nu este oportun să se elaboreze standarde europene de contabilitate şi a

3610ANEVAR
aprobat sprijinirea şi aplicarea standardelor internaţionale de contabilitate şi eu cred că, atunci când va fi
cazul, va adopta aceeaşi politică şi în problema standardelor de evaluare.
Ar putea cineva să afirme că nu putem aplica IVS în România şi să facem noi standardele noastre
naţionale. Rezultatul ar fi, fără îndoială, izolarea României faţă de investitori şi un pas înapoi în eforturile
noastre de integrare în Uniunea Europeană.
Despre etica profesională în evaluare
O profesiune este stabilă şi recunoscută de public dacă are reguli profesionale (de tehnica desfăşurării
activităţii) şi reguli de comportament etic (cod deontologic).
IVSC, pe lângă standardele profesionale IVS, propune şi un cod deontologic care asigură credibilitatea
aşteptată a lucrărilor de evaluare. Principalele prevederi, care sunt de neânlocuit se referă la: integritate,
competenţă, conflictul de interese, imparţialitate, competenţă şi transparenţă.
Orice abatere demolează credibilitatea rezultatelor evaluărilor şi are ca urmare firească respingerea sau, în
cel mai bun caz, ignorarea acestor rezultate de către investitori. Profesia este în pericol!
Datorită dificultăţilor legate de situaţia particulară a pieţelor în dezvoltare, dar mai ales din cauza
presiunilor exercitate de organismele de reglementare, de grupurile de interese sau de către clienti, există
riscul real al abaterilor de la codul deontologic. Aici, asociaţiile profesionale – ANEVAR, dar şi alte
asociaţii ale utilizatorilor de evaluări: auditori, bănci, asiguratori, brokeri etc. trebuie să manifeste exigenţă
fără compromis şi într-un spirit constructiv. În acelaşi timp, este necesar să se asigure un cadru
corespunzător de desfăşurare a unei competiţii reale şi loiale în lucrările solicitate.
Insist asupra a două elemente care sunt actuale:
- competenţa: a nu angaja lucrări pentru care evaluatorul nu are cunoştinţele şi
experienţa necesară (sau nu poate obţine o cooperare adecvată);
- conflictul de interese: rezultatul evaluării să nu fie legat de alte activităţi realizate de
evaluator cu clientul sau de alte beneficii obţinute de la client.
Un coleg mi-a pus recent următoarele întrebări şi vă prezint răspunsurile în opinia mea:
I. Cum ar trebui să fie standardele de evaluare din România?
R. Să aibă la bază Standardele Internaţionale de Evaluare care să fie acompaniate de
instrucţiuni privind aplicarea IVS în condiţiile trecerii la economia de piaţă funcţională.
Institutul Român de Cercetări în Evaluare - IROVAL poate elabora aceste instrucţiuni.
I. De ce IVS şi nu alte standarde?
R. Pentru că IVS sunt cerute de Standardele Internaţionale de Contabilitate la care a aderat
România şi din 2005 Uniunea Europeană.
I. Cum să se aplice standardele IVS în practica evaluării?
R. Cu respectarea întocmai a cerinţelor şi cu dezvaluirea eventualelor devieri de la IVS
împreună cu motivele care au determinat aceste devieri.
În concluzie, dacă vrem să atragem investitorii care să aprecieze just valorile noastre, atunci trebuie să le
prezentăm informaţiile de performanţă economică şi financiară, într-un mod pe care să-l înţeleagă, iar
aplicarea IVS, împreună cu standardele internaţionale de contabilitate (IAS), reprezintă calea cea mai
sigură.

3611ANEVAR
CÂND VALOAREA JUSTĂ ESTE PRAGUL UNEI REVOLUŢII
Herve Richard,
Partner, KPMG România
Cuprins
Cadrul general
- O piaţă de capital globală
- Inţiativa UE
Implicaţii strategice
IFRS pentru instrumente financiare
- Aplicaţii în sectorul bancar şi impactul asupra modelului evaluării
- Schimbări aşteptate în evaluările băncilor
- Schimbări asteptate în modelele de evaluare
- Prevederi ale IVS
Concluzii
O piaţă de capital globală

▪ Furnizorii de capital acum operează la scară globală.
▪ Ca rezultat, ei aşteaptă informaţiile financiare pe baza cărora sunt luate aceste decizii
pentru a fi prezentate într-un format comprehensiv, transparent şi pe înţelesul tuturor.
▪ Furnizorii de credite şi de capital propriu fac raţionamentele lor asupra investiţiei.
Iniţiativa UE
▪ Consiliul de miniştrii a decis, în iunie 2002, obligativitatea ca toate companiile listate din
UE să-şi elaboreze raportul financiar consolidat pe baza IFRS, începând cu ianuarie 2005.
▪ Statele membre UE pot extinde cerinţele IFRS şi către companiile care nu sunt listate la
bursă.
▪ Se speră ca obţinerea de capital în UE să devină un proces mai rapid şi mult mai
competitiv în comparaţie cu alte pieţe globale, în special SUA.
▪ Utilizarea largă a IFRS în Europa va îmbunătăţii comparabilitatea între companiile cotate
cât şi supravegherea mai minuţioasă a acestora.
▪ În contextul creşterii economice aşteptate până în 2007, România face paşi către
implementarea IFRS.
Implicaţii strategice
IFRS sunt destinate pentru:
▪ Creşterea transparenţei prin solicitarea contabilizării tranzacţiilor într-o manieră
consecventă şi dezvăluirea noilor perspective ale afacerilor companiilor.
▪ A permite companiilor să fie comparate cu cele similare lor.
▪ Promovarea accesului la sursele de capital extern.
▪ Facilitarea fuziunilor şi achiziţiilor.
▪ IFRS sunt mai mult decât o problemă de contabilitate, respectiv o problemă de afaceri.

3612ANEVAR
▪ Comparabilitatea mai bună cu raportarea financiară a altor afaceri din acelaşi sector şi
implicit necesitatea unei mai mari deschideri asupra activităţilor companiei pentru informarea
solicitanţilor de informaţii.
IFRS pentru instrumente financiare
▪ Contabilitatea conform IFRS pentru instrumente financiare subliniată mai jos se
aşteaptă să aibă o influenţă importantă pentru companiile din toate domeniile din cauza:
- dificultăţilor de implementare a acestor reguli din cauza complexităţii acestora şi a
cerinţelor de confirmare a documentaţiei;
- creşterii volatilităţii veniturilor şi capitalului pe o bază continuă;
- provocărilor pentru sprijinirea investitorilor şi analiştilor în întelegerea acestor
influenţe.
▪ Aceste influenţe pot descuraja companiile să folosească anumite instrumente financiare,
schimbându-le practicile de management al riscului.
▪ Modificarea contabilizării obligaţiunilor convertibile şi a instrumentelor financiare
derivate, de exemplu, poate diminua interesul pentru acestea.
Aplicaţii în sectorul bancar şi impactul asupra procesului de evaluare

▪ IFRS au efecte importante pentru bănci în legatură cu contabilizarea şi evaluarea
instrumentelor financiare.
- Conform IFRS, portofoliul majoritar de investiţii într-o bancă trebuie reflectat mai
degrabă la valoarea justă decât la costul acestuia.
- Toate instrumentele derivate trebuie recunoscute în bilanţ şi evaluate la valoarea justă.
… conform acestui tratament, astfel de modificări vor influenţa procesul de evaluare.
Modificări aşteptate în evaluarea băncilor

Tratamentul contabil conform IFRS
Contabilizarea instrumentelor financiare va deveni din ce în ce mai complexă

▪ Toate instrumentele financiare şi datoriile trebuie să fie recunoscute în bilanţ şi toate
instrumentele derivate, inclusiv cele încorporate în alte instrumente, trebuie să fie estimate la
valoarea justă.
▪ Pentru aplicarea contabilităţii de acoperire, trebuie îndeplinite condiţii detaliate.
Modificările în valorea justă pentru instrumentele derivate neacoperite trebuie să fie
înregistrate in contul de profit şi pierdere.
▪ Instrumentele financiare, care reprezintă atât o datorie cât şi un instrument de capital
propriu, sunt contabilizate în mod distinct ca atare, respectiv ca instrumente de datorie şi de
capital.
Implicaţii asupra situaţiei financiare

▪ Profiturile şi capitalul, conform IFRS, pot fi mult mai volatile (şi astfel mai puţin
predictibile) decât cele reflectate de alte GAAP- uri.
▪ Anumite active şi datorii de valori mari pot afecta ratele de îndatorare.
Indicatori de evaluare influenţaţi:

▪ EBITDA/EBITA
▪ P.E.R (Price Earning Ratio)
▪ ROCE/ROIC
3613ANEVAR
Modificări aşteptate în modelele de evaluare

Tratamentul conform IFRS
Valoarea justă
▪ Numai anumite categorii de instrumente financiare pot fi înregistrate la cost.

▪ Elementele tranzacţionabile şi toate derivatele sunt înregistrate la valoarea justă iar
câştigurile/pierderile aferente sunt înregistrate în contul de profit şi pierdere.
Efecte potenţiale asupra modelelor de evaluare

Valoarea justă
▪ Analiştii pot să ignore volatilitatea fluctuaţiilor în evaluare pe termen scurt, dar nu şi

fluctuaţiile pe termen lung.
▪ Pentru fluctuaţiile pe termen lung, evaluarea poate fi făcută utilizând “suma
componentelor” din analiza DCF şi să excludă multiplii profiturilor.

Instrumente derivate
▪ Cerinţe complexe, comprehensive pentru contabilitatea de acoperire a riscului.

▪ Toate instrumentele derivate înregistrate în bilanţ la valoarea justă.
Datorii/capitaluri proprii
▪ Instrumentele care reflectă atât o datorie cât şi capital propriu, sunt contabilizate ca atare,
în mod distinct ca datorie şi respectiv capital propriu.

Instrumente derivate
▪ Tratamentul IFRS al derivatelor creşte complexitatea situaţiilor financiare ale unei bănci.
Piaţa poate penaliza companiile pe care le percepe a fi mai complexe.
Datorii/capitaluri proprii
▪ Modelele de evaluare bazate pe câştiguri şi estimările bazate pe bilanţuri pot fi afectate.

Deprecierea
▪ Deprecierea trebuie să fie recunoscută când există o dovadă obiectivă că activul este
depreciat.
▪ Un activ financiar este depreciat daca valoarea lui contabilă este mai mare decât valoare
de recuperare estimata.
▪ Fluxurile de numerar actualizate trebuie să fie utilizate pentru a determina mărimea
pierderii din depreciere.

Deprecierea
▪ Adoptarea tratamentului contabil IFRS pentru depreciere ar trebui să facă valoarea netă a
activului (NAV) mai comparabilă între diferite domenii.
▪ Analiştii au în mod curent dificultăţi în ajustarea pentru diferenţe, din cauza lipsei de
prezentare a informaţiilor.
3614ANEVAR
Prevederi ale IVS

▪ Evaluarea activelor financiare implică cunoştinţe specializate profunde şi un evaluator
poate să adapteze abordările în evaluare, în funcţie de natura activelor financiare care sunt
evaluate.
▪ Există o relaţie directă între Standardele Internaţionale de Evaluare şi Standardele
Internaţionale de Raportarea Financiară prin Standardul Internaţional de Aplicaţie în Evaluare
1 – Evaluarea pentru raportare financiară, adoptat de IVSC în anul 2003
Concluzii
▪ Aplicarea IFRS influenţează rezultatele metodologiei de evaluare
▪ IVS nu numai că susţin, dar completează şi oferă soluţiile pentru transpunerea în practică a
cerinţelor IFRS
STANDARDELE DE EVALUARE ÎN CONTABILITATE ŞI AUDIT
Vasile Iuga,
Partener PricewaterhouseCoopers
Doamnelor şi Domnilor,
Contabilitatea şi auditul au ocupat prima pagină a ziarelor şi au fost asociate cu o parte din
problemele cu care s-au confruntat bursele de valori în ultimii ani, începând cu 2000. Un efect
interesant al acestor scandaluri a fost acela că, în SUA, numărul celor care s-au înscris la
universităţi pentru a studia contabilitatea s-a dublat.
Contabilitatea şi auditul s-au confruntat în esenţă cu probleme de credibilitate şi relevanţă. Să le
analizăm pe fiecare şi să vedem ce soluţii s-au identificat pentru depăşirea dificultăţilor.
1.Credibilitatea
Cadrul de raportare contabilă a evoluat mult în perioada anilor 1930, când a început normarea
contabilă sistematică în SUA şi până în prezent. Totuşi, criza burselor de valori din 2000 a fost
asociată şi cu existenţa unor cazuri de manipulare frauduloasă a informaţiilor contabile.Măsurile
luate, în SUA şi urmate în multe alte ţări, au avut în vedere printre altele:
a. Întărirea instituţiilor care efectuează normarea contabilă prin experţi care provin
din profesia publică şi din sectorul privat.
b. Crearea unor mecanisme/instituţii suplimentare de supraveghere a contabilităţii în
principalele pieţe anglo-saxone (de tipul PCAOB) pentru societăţile listate.
c. Revederea referenţialului contabil prin acordarea priorităţii pentru IFRS/IAS în
raport cu USGAAP prin care se consfiinţeşte prevalenţa pricipiilor asupra regulilor.
d. Înăsprirea pedepselor pentru fraude contabile.
Recentele scandaluri au afectat şi profesia auditului financiar până la nivelul la care s-a propus, în
anumite medii, preluarea acestuia de către instituţii guvernamentale. În mod clar nu aceasta este
soluţia potrivită pentru o economie liberală ci precizarea mai clară a regulilor de independenţă ale
auditorului, a obligaţiilor sale în privinţa decoperirii fraudelor şi educarea investitorului cu
limitele inerente ale auditului financiar.

3615ANEVAR
2.Relevanţa
Se constată că rolul situaţiilor financiare/informaţiei contabile în luarea deciziilor de către
investitori s-a redus dramatic în ultimul deceniu.
Informaţia financiară-contabilă în forma tradiţională/clasică nu mai este relevantă pentru
investitori. Ea poate rămâne o bază pentru determinarea impozitului pe profit.
Ce a determinat o asemenea evoluţie?
Contabilitatea, aşa cum a rezultat din procesul de normare contabilă iniţială din SUA bazată în
esenţă pe costul istoric, era în general simplă şi bazată pe principii(„bun simţ”). Această
contabilitate şi-a dovedit utilitatea într-un context economic caracterizat de dominaţia instituţiilor
manufacturiere şi fără tranzacţii şi instrumente financiare sofisticate.În timp, cel puţin în SUA,
contabilitatea a devenit mult mai prescriptivă datorită sistemului de drept american/numeroaselor
litigii care au avut soluţii ce au influenţat tratamentele contabile pe de o parte, iar pe de altă parte
datorită creşterii gradului de sofisticare a modului de derulare a afacerilor (nevoia de a face
profituri în pieţe din ce în ce mai competitive). Nu trebuie, de asemenea, ignorat rolul nu
întotdeauna constructiv, pe care l-au avut în normarea contabilă din anumite ţări, organisme
legislative prin intermediul unor parlamentari ce reprezentau interesele de lobby-uri foarte
influente din lumea afacerilor (ex.SPV, intangibile). Ce se întreprinde în vederea refacerii
relevanţei informaţiei financiar-contabile pentru investitori?
a. Armonizarea referenţialului IFRS/IAS/USGAAP şi extinderea noului referenţial în
cât mai multe pieţe.
b. Implicarea în contabilitate/elaborarea situaţiilor financiare a unor specialişti din
afara sferei contabilităţii(evaluatori, actuari, avocaţi, specialişti în mediu, ingineri etc.
c. Prezentarea impactului asupra situaţiilor financiare a diferitelor scenarii
şi incertitudinilor.
d. O mai mare pondere în situaţiile financiare pentru informaţie relevantă şi verificabilă
ceea ce a dus la o schimbare fundamentală prin punerea accentului pe
bilanţul contabil şi, în cadrul acestuia, pe valori juste de piaţă pentru elementele de
activ şi pasiv şi atribuirea unui rol oarecum secundar contului de profit şi pierdere.
e. Publicarea de informaţii nefinanciare cu regularitate pentru investitori şi modificarea
frecvenţei de publicare a informaţiei.
În acest fel contabilitatea nu mai este o profesie care se bazează doar pe bunul simţ ca până acum,
ci devine o profesie sofisticată utilizând mecanisme şi instrumente complexe.
Toate acestea trebuie armonizate cu un alt obiectiv, respectiv acela de a simplifica informaţia
contabilă devenită criptică pentru ca ea să redevină un limbaj accesibil micilor investitori.
Care este în acest context calendarul IASB?
1. Până în 2005, IFRS devin obligatorii în EU pentru situaţiile financiare ale societăţilor
listate la burse. Aceasta implică 7.000 societăţi în 2005, respectiv 10.000 în 2007.
2. Până în 2004, 1.000 societăţi din Rusia aplică IFRS.
3. Până în 2005 circa 4.000 societăţi din România aplică IFRS.
4. IASB îşi propune să revadă şi să modifice substanţial toate IFRS între 2001 şi 2011.
5. Fără a intra în detalii, următoarele standarde IAS conţin cerinţe de evaluare:
▪ Opţional: 16, 17, 20, 36, 38, 40
▪ Obligatorii: 41.
▪ Standarde noi propuse: 22,1.
Tendinţa generală este, aşa cum am spus deja, aceea de a creşte utilizarea valorii juste în
raportarea financiară, cu toate limitele pe care aceasta le are în determinare la un moment dat şi în
modificarea ei în timp. În general, valoarea justă obţinută prin aplicarea riguroasă a IVS este
satisfăcătoare pentru raportarea financiară, chiar dacă în economiile emergente pot să existe
anumite dificultăţi.
IASB are o agendă foarte încărcată în vederea recuperării decalajului faţă de realitatea lumii
afacerilor.Unul dintre punctele esenţiale ale acestei agende este colaborarea dintre contabili şi

3616ANEVAR
evaluatori. Contabilitatea are nevoie crescândă de servicii de evaluare mai ales în contextul
prevalenţei IFRS, care permite şi încurajază utilizarea valorilor juste faţă de USGAAP, care sunt
mult mai limitative în acest sens.
În acelaşi timp, această nevoie cade pe un teren fertil, căci unul dintre obiectivele IVSC este de a
„satisface nevoile raportării financiare”. Schimbările din sfera contabilităţii au implicaţii
profunde şi asupra sferei evaluării. În acest sens IVSC şi IASB lucrează în strânsă cooperare, un
exemplu fiind elaborarea IVA1 sau participarea directă a lui John Edge la elaborarea IAS 40.
In sfera auditului există preocupări similare care se referă la propunerea FEE de implementare în
UE a ISA ca standarde de audit, până în 2005, în paralel cu implementarea IFRS ca standarde de
raportare financiară. De asemenea, se are în vedere actualizarea ISA 620 referitor la utilizarea de
către auditori a muncii unui expert, precum şi elaborarea unui standard nou de audit, probabil ISA
545, referitor la auditul valorilor juste.
Provocarea pentru contabili şi auditori este aceea de a fi la curent cu toate evoluţiile tehnice din
sfera evaluării pentru a înţelege impactul asupra situaţiilor financiare.
Doamnelor şi Domnilor,
Sfidarea pusă în faţa evaluatorilor, contabililor şi auditorilor de către realităţile economiei
mondiale este mare şi ea provine dintr-o multitudine de surse, care au un element comun: nevoia
de a oferi cu operativitate utilizatorilor situaţiilor financiare informaţie relevantă, fiabilă şi
credibilă, într-un limbaj universal. Această sfidare poate fi transformată într-o oportunitate
profesională semnificativă pe care nu avem voie să o ratăm.
Vă mulţumesc pentru atenţie,
STANDARDELE INTERNAŢIONALE DE EVALUARE

UN FACTOR ÎN DEZVOLTAREA PIEŢEI IMOBILIARE
Michael Lloyd, BSc, MRICS

Director General
TriNation Management & Development
Când am venit prima dată în România acum 11 ani, am făcut cunoştinţă cu preşedintele Agenţiei
Naţionale de Privatizare prin cuvintele,,
“Bine aţi venit în România, România este o ţară plină de ingineri constructori, ştim costul a
tot şi valoarea a nimic.”
De ce este valoarea aşa de importantă? Deoarece într-o economie de piaţă creează primul pas în
stabilirea bazei oricărei tranzacţii.
Dar o valoare adevărată este subiectivă, nu definitivă; nu garantează o tranzacţie, ci doar

defineşte parametrii în care o negociere informată poate fi ţinută. Totuşi, dacă nu se ajunge la un
punct comun de start şi nu se stabileşte un criteriu de evaluare, evaluarea însăşi nu poate avea
sens.
S-a discutat mult, în ultimele luni, despre necesitatea ca România să obţină de la UE “statutul de
economie de piaţă funcţională”, înaintea integrării şi cred că lansarea Standardelor Internaţionale
de Evaluare (IVS) în România aduce acest statut mai aproape de realitate pentru piaţa imobiliară
românească.

3617ANEVAR
Implementarea IVS în România nu trebuie subestimată, deoarece va acţiona ca o componentă

fundamentală în crearea unei pieţe imobiliare complet funcţională.
Dar de ce este IVS o “componentă fundamentală” pentru această dezvoltare?
IVS reprezintă o componentă fundamentală deoarece va deveni baza pe care toate evaluările
profesionale şi recunoscute vor fi duse la bun sfârşit. O evaluare independentă profesională,
executată în conformitate cu aceste Standarde Internaţionale, va îngădui altor părţi interesate,
implicate pe piaţă, să aibă încredere în însăşi procesul de piaţă: vânzătorii să vândă,
cumpărătorii să cumpere, promotorul imobiliar să dezvolte, creditorii să acorde credite.
Numai când aveţi aceste activităţi de piaţă, conduse cu încredere şi profesionalism, bazate pe
recunoaşterea valorii reale, veţi putea fi consideraţi că aveţi o piaţă imobiliară “funcţională”.
În trecut, multe vânzări au fost denaturate de vânzători care au acceptat să vândă, într-un timp
scurt, numai pentru că li s-a oferit preţul cerut de ei; în mod similar, multe proprietăţi sunt
cumpărate de pe piaţă de cumpărători, care au acceptat valori denaturate de inflaţie şi nebazate pe
o estimare a valorii, numai deoarece acestea corespund nevoilor lor personale. Un astfel de
comportament nu trebuie să influenţeze funcţionarea pieţei imobiliare.
Nimeni din această sală nu se îndoieşte de necesitatea efectuării unei evaluări, în scopul stabilirii
unei baze pentru o tranzacţie. De asemenea, în opinia mea, este la fel de nefolositor să avem o
evaluare incorect executată ca şi să nu avem deloc o evaluare.
Azi, în România, abordarea multor evaluatori este încă bazată pe analiză matematică, având
calcule nesfârşite si formulări statistice. Aceasta îmi spune că există o lipsă totală de aplicare a
raţionamentului profesional şi permite evaluatorilor să se ascundă în spatele rezultatelor. Acest
fapt le devalorizează munca. Orice persoană, care posedă cunoştinţe minime de evaluare, poate să
vă spună că, în absenţa unei direcţii, puteţi face statisticile să spună ce doriţi. Şi acest lucru este
mai frecvent decât este cazul.
Cred că apariţia IVS va încuraja pe majoritatea evaluatorilor, prin furnizarea unei platforme pe
care se poate baza elementul “artă”, ce urmează a fi aplicat procesului de evaluare, pe lângă
ştiinţa pură a matematicilor.
Din punctul meu de vedere, IVS va atinge aceasta deoarece se ocupă nu numai cu metodologia
evaluării ca ştiinţă, ci şi cu fondul şi baza definirii instrucţiei, ce va acţiona în final ca o calificare
de artă a evaluării.
În al doilea rând, IVS stabilesc un nivel fundamental al calităţii ce ar trebui să fie prezent în
fiecare evaluare, dacă IVS sunt aplicate corect:
1. Calitatea instrucţiei dată;

2. Calitatea informaţiei utilizate;
3. Calitatea persoanei – probitatea personală şi nivelul pregătirii şi instruirii necesare celor
care execută evaluarea;
4. Calitatea supervizării – orientarea dată şi informaţia împărtăşită;
5. Calitatea produsului final, incluzând ipotezele stabilite, planurile, extrasele cadastrale etc.
În timp ce IVS stabileşte contextul acestor elemente critice pentru o evaluare utilă şi valoroasă,
numai prin adoptarea şi implementarea IVS de către cei implicaţi în activitatea de evaluare, şi

3618ANEVAR
prin respectarea acestor nivele de calitate, această profesie va avea o relevanţă reală în contextul
românesc.
Dorinţa unei pieţe, care adoptă IVS, este de a crea un nivel de siguranţă şi securitate pentru cei
implicaţi pe piaţă, ceea ce va duce la o creştere a încrederii şi, în final, la creşterea pieţei.
De ce este aceasta dorinţă atât de relevantă pentru contextul românesc?
Pentru că piaţa românească imobiliară este caracterizată de patru factori principali:
1. Lipsă de informaţie
2. Lipsă de transparenţă
3. Lipsă de profesionalism
4. Lipsa de stabilitate structurală.
Într-o astfel de piaţă, IVS pot acţiona ca o adevărată piatră de temelie prin furnizarea unui punct
de referinţă pentru cei implicaţi în domeniul evaluării, un punct de referinţă ce asigură:
• o linie standard de bază,
• operatori profesionali,
• analize sofisticate şi, în final,
• rezultate de calitate.
Cel mai important e că furnizează temelia pentru profesia de evaluare, pe baza căreia evaluatorii
îşi pot susţine raţionamentul lor profesional.
Aşa cum am menţionat înainte, evaluarea trebuie considerată atât artă cât şi ştiinţă, ceea ce
necesită o temeinică educaţie universitară, dar şi un “simţ” al pieţei. În timp ce procesul de
pregătire universitară poate fi forţat pentru studenţi, numai prin metode ca IVS studenţii pot
dezvolta o bună înţelegere şi abilitate pentru a forma “raţionamentul” de piaţă, respectiv.
dezvoltarea adevăratei lor abilităţi. Profesionalismul este, în final, cunoştinte universitare,
experienţă, înţelegere şi aplicarea raţionamentului calificat.
Fără acestea, vom continua să avem pe o pagină rezultate care, deşi sunt analizate în mod amplu,
sunt ştampilate si verificate pentru a asigura că 2+2 trebuie sa fie egal cu 4, aceasta reflectă într-o
mică măsură piaţa imobiliară.
Numai prin referinţă la IVS, evaluatorul va fi capabil să stabilească reguli ale angajamentului său
şi să definească cele două principii importante, pentru a fi înţelese şi acceptate înainte de
efectuarea unei evaluări:
1. Pentru ce este evaluarea?

2. Ce este luat în considerare şi ce nu?
Aceste două puncte influenţează rezultatul oricărei evaluări şi evaluatorul se poate încrede în IVS
pentru a defini aceste probleme. După lansarea IVS în România, nimeni nu ar trebui să mai
invoce ca scuză lipsa de cunoştinţe şi cred că aceasta va avea un efect benefic profund asupra
funcţionării pieţei imobiliare.
Poate că singurul şi cel mai important rol al IVS, în ajutarea dezvoltării pieţei imobiliare din
România, este că încurajează evaluatorii să observe mai mult ceea ce se întâmplă pe piaţă, decât
să se bazeze prea mult pe formule matematice. Piaţa există şi este în creştere. Dovezi comparabile
din tranzacţii pot fi găsite şi pot fi folosite şi sunt credibile pentru bazele raţionamentului
3619ANEVAR
profesional. Rolul IVS este de a asista şi sprijinii evaluatorii în munca lor şi de a permite
clienţilor acestora să acţioneze cu încredere şi astfel să stimuleze piaţa.
În final aş dori să mai dau un sfat, care mi-a fost dat de către fostul Preşedinte al Comitetului
pentru Standarde de Evaluare a Activelor al Royal Chartered Surveyors, atunci când mi-am
început cariera de evaluator în Anglia.
“În ultimă instanţă evaluarea este o parte ştiinţă şi o parte artă; ca evaluator profesionist,atunci
cand aţi studiat instrucţiunile, inspectat proprietatea, elaborat raportul şi convins clientul de
abilităţile dumneavoastră şi de concluzia la care aţi ajuns, singurul lucru de care puteţi fi sigur
fără nici o urmă de îndoială, este că aţi greşit. Deoarece într-o piaţă funcţională cu adevărat, nu
va exista niciodată un răspuns corect, vor exista întotdeauna cumpărători şi vânzători, care
întotdeauna se vor folosi de abilităţile în materie de negociere, pentru a determina preţul final,
evaluatorul, pur şi simplu, defineşte punctul de pornire.
Cred că IVS vor ajuta toţi evaluatorii să aibă încredere mai multă în definirea punctelor lor de
pornire şi, în final, pentru dezvoltarea aptitudinilor profesionale. Aceasta, la rândul ei, ne va ajuta
pe toţi cei implicaţi în proprietăţi imobiliare pentru a realiza o piaţă funcţională “cu adevărat”.
ROLUL STANDARDELOR INTERNAŢIONALE DE EVALUARE PENTRU PROCESUL

DE EVALUARE A FIRMELOR DIN PORTOFOLIUL FONDURILOR DE INVESTIŢII
ing. Dr. Ec. Daniel Manaţe
I. INTRODUCERE
Globalizarea pieţelor de capital a impus măsuri fără precedent de creare a unui limbaj comun
între investitori, emitenţi, bancheri, administratori de fonduri, public, analişti, brokeri, cu scopul
ca raportările financiare să fie inteligibile şi comparabile iar modalităţile de măsurare a
performanţelor să fie unitare.
Un prim pas l-a reprezentat adoptarea standardelor internaţionale de contabilitate de către tot mai
multe ţări, dornice de atragerea unor capitaluri externe, fără de care, situaţiile financiare ar fi
reprezentat mai degrabă o barieră în calea procesului investiţional global decât un mijloc de
stimulare a acestuia.
Acest articol îşi propune să investigheze oportunitatea aplicării standardelor de evaluare
internaţionale de către industria fondurilor de investiţii din România.
II. ROLUL STANDARDELOR INTERNAŢIONALE DE EVALUARE (IVS) ÎN DEZVOLTAREA

PIEŢELOR EMERGENTE DE CAPITAL
În orice economie funcţională în care valoarea afacerilor este o informaţie căutată pe piaţa de
capital, utilizatorii rapoartelor de evaluare, fie aceştia investitori, instituţii de creditare, de leasing
sau de asigurări, autorităţi publice de privatizare sau de altă natură, au un indicator esenţial în
aprecierea muncii evaluatorilor şi a relevanţei rezultatelor evaluărilor, şi anume standardele de
evaluare.
Scopul fundamental al standardelor internaţionale de evaluare este de a asigura
instrumentarul şi metodologia optimă pentru deservirea intereselor comunităţii internaţionale de
afaceri, prin contribuţia la sistemul de raportare financiară şi prin stimularea dezvoltării
pieţelor internaţionale bursiere, de capital de risc sau de achiziţii şi fuziuni.

3620ANEVAR
Adoptarea standardelor internaţionale de evaluare este de natură a stimula dezvoltarea

economiilor emergente sau a celor aflate în stadiu de tranziţie, în care pieţele de capital au încă
volum şi lichiditate insuficiente. Motivaţia principală este legată de faptul că implementarea şi
aplicarea IVS va asigura comparabilitatea evaluărilor şi implicit a emitenţilor, facilitând
selectarea alternativelor investiţionale şi înţelegerea determinanţilor valorii şi poziţiei pe piaţă a
emitentului, contribuind astfel la dezvoltarea procesului investiţional în aceste economii.
Una dintre informaţiile principale ce trebuie publicate este cea referitoare la valoarea afacerii şi a
activelor din patrimoniul afacerii, permiţând astfel evaluarea investiţiei în capitalul emitentului.
Modul de evaluare al activelor şi al afacerii devine mai credibil pentru investitori dacă respectă
un set de standarde recunoscute internaţional cum sunt IVS. Standardele relevă importanţa valorii
de piaţă pentru economiile funcţionale de piaţă şi instituie obligativitatea raportării tuturor altor
categorii de valoare la această bază de evaluare, cu explicitarea motivelor de deviere de la
standardul valorii de piaţă.
Orice emitent activ, într-o economie de piaţă funcţională, trebuie să publice informaţii corecte şi
suficiente pentru investitori. Standardele, prin abordarea evaluării pentru raportări financiare în
corelaţie cu standardele internaţionale de contabilitate (IAS), permit estimarea valorii juste a
activelor din patrimoniul agenţilor economici şi înscrierea acesteia în contabilitatea emitenţilor.
Pe o piaţă tot mai complexă, cu tendinţe manifeste de globalizare a fenomenului investiţional,
aplicarea IVS este un argument puternic pentru potenţialii investitori străini că se aplică cele mai
bune practici din teoria evaluării. Rezultatele evaluărilor vor câştiga astfel în credibilitate şi vor
susţine dezvoltarea cadrului tranzacţional naţional. Evaluările executate, conform standardelor,
vor fi mai uşor acceptate şi vor putea sta la baza proceselor de achiziţii, fuziuni, joint-ventures,
tranzacţii pe piaţa extrabursieră, etc.
Piaţa de capital din România prezintă caracteristicile unei “pieţe reale în dezvoltare”, şi anume
asimetrie informaţională, lipsă de transparenţă, deficit de finanţare, intervenţii ale statului de
“reglare” a mecanismelor pieţei, lipsă de lichiditate. Pe o astfel de piaţă abordarea prin
comparaţia vânzărilor este puţin relevantă, datorită insuficientei dezvoltări a pieţei secundare a
diferitelor tipuri de proprietăţi. Abordarea prin costuri implică mult subiectivism pentru că deşi
costul de înlocuire brut se poate extrage din piaţă cu destulă acurateţe, credibilitatea cu care este
estimată deprecierea cumulată este scăzută. Abordarea bazată pe venituri ridică probleme în
special în estimarea ratelor de capitalizare şi actualizare, atâta vreme cât extragerea lor din piaţă
este dificilă datorită lipsei de tranzacţii şi informaţii relevante, recente şi credibile.
În aceste condiţii, adoptarea de către România a standardelor internaţionale de evaluare, ca cea
mai bună practică etică şi profesională în exercitarea profesiei de evaluator membru al Asociaţiei
Naţionale a Evaluatorilor din România (ANEVAR), reprezintă fără îndoială cea mai bună
strategie de adaptare a cerinţelor şi practicilor interne de evaluare la cele recunoscute
internaţional, deschizând astfel drumul profesiei de evaluator concetăţenilor noştri, parcurgând o
importantă etapă în consacrarea internaţională a evaluatorilor români.
Importanţa evaluatorilor este recunoscută pe orice piaţă de capital dar, în cazul economiilor
emergente sau al celor în tranziţie, aportul acestei profesii la dezvoltarea pieţelor de capital este
sporit deoarece piaţa secundară a proprietăţilor este insuficient dezvoltată în aceste cazuri.
Dezvoltarea profesiei de evaluator este stimulată de existenţa unui cadru standardizat de norme,
practici, metode şi tehnici profesionale.
Cel mai bun cadru posibil îl oferă standardele internaţionale de evaluare şi implementarea acestor
standarde fiind decisivă pentru profesie şi implicit pentru clienţi, pentru pieţele diverselor tipuri
de proprietăţi (afaceri, proprietăţi imobiliare, valori mobiliare sau bunuri mobile).

3621ANEVAR
III. UTILITATEA STANDARDELOR DE EVALUARE ÎN PROCESUL DE EVALUARE A FIRMELOR

DIN PORTOFOLIUL FONDURILOR DE INVESTIŢII
III. 1 STANDARDIZAREA EVALUĂRILOR ŞI INDUSTRIA FONDURILOR DE INVESTIŢII
Deciziile economice ale investitorilor sunt condiţionate, şi într-un fel chiar limitate, de calitatea,
consistenţa, acurateţea şi comparabilitatea raportărilor fondurilor de investiţii. Problema asupra
căreia ne vom opri este una deosebită în procesul de raportare, valoarea activelor financiare din
portofoliul fondurilor de investiţii.
Fie vorbim de un fond mutual (FM), fie de o societate de investiţii financiare cotată la o bursă de
valori (SIF), activul net reprezintă o informaţie importantă pentru investitori, evaluatori, analişti
financiari, brokeri, consultanţi de plasament, etc. deoarece este o primă indicaţie asupra valorii
fondului şi în ultimă instanţă a averii investitorilor.
În cazul FM, activul net raportat la numărul de titluri arată valoarea de răscumpărare curentă a
titlului. În cazul SIF, activul net este o informaţie valoroasă atât pentru “investitori1” cât şi pentru
“speculatori2”, deoarece oferă o indicaţie asupra valorii de realizare pe titlu. Aceasta, comparată
cu preţul de piaţă, contribuie la deciziile de tranzacţionare speculative sau de investire.
Pentru ca activul net să aibă o relevanţă informaţională maximă, ideal ar fi ca toate activele
financiare din portofoliu să fie lichide, respectiv să aibă un preţ de piaţă, rezultat al unei cereri
constante şi solvabile şi a unei oferte consistente.
Având în vedere dimensiunile reduse şi tinereţea pieţei de capital din România, o parte însemnată
din participaţii sunt cu lichiditate redusă, reprezentând deţineri la societăţi necotate sau cotate dar
tranzacţionate sporadic, fără volum.
Devine evidentă necesitatea ca evaluarea acestor participaţii să aibă la bază cea mai bună
practică în domeniu, respectiv standardele de evaluare, din cel puţin două raţiuni principale:
a) În primul rând, pentru ca investitorii să fie asiguraţi că se aplică cea mai bună
practică în evaluarea participaţiilor fondurilor şi că, astfel, riscul unor supraevaluări
sau unor subevaluări va fi diminuat sub un prag acceptabil de semnificaţie. Valoarea
la care sunt raportate aceste participaţii este una de referinţă, când se judecă eficienţa
plasamentelor, contribuind la construcţia ratei de rentabilitate agregate a portofoliilor
de acţiuni.
b) În al doilea rând, nu putem vorbi de un model miraculos de evaluare, propriu unor
anumite fonduri, recunoscut de piaţă, care să fie aplicabil unor emitenţi aflaţi în
diferite stadii de dezvoltare pe ciclul de viaţă (start-up, star, cash-cow, etc.), în
industrii diverse şi având caracteristici de rentabilitate şi risc sensibil diferite. În
concluzie standardele, aplicate corespunzător, pot oferi o soluţie la această problemă
spinoasă pentru fondurile de investiţii ce activează pe pieţe emergente de capital.
Industria europeană a fondurilor de investiţii cu capital de risc, reunite într-o asociaţie
europeană denumită EVCA – Asociaţia Europeană a Fondurilor de Capital de Risc, având în
vedere importanţa evaluării plasamentelor în capitalul a diverşi emitenţi, a emis reglementări de
raportare şi evaluare care trebuie respectate de toate fondurile înscrise în asociaţie. Investitorii
acestor fonduri au astfel parte de beneficiile unei abordări unitare a problematicii evaluării
diverselor instrumente (cu o piaţă secundară activă sau inexistentă), fiind asigurate condiţiile de
comparabilitate necesare unor decizii economice avizate.
În mod similar, industria fondurilor de capital de risc din Marea Britanie a emis reglementări
de raportare şi evaluare obligatorii pentru toţi membrii asociaţiei. Cum această industrie are, în
1
“Investitorii” au un orizont investiţional mediu-lung şi consideră că pe piaţă pot fi întâlnite titluri cu atractivităţi ridicate,
capabile să genereze venituri constante şi consistente (dividende) la preţuri subevaluate.
2
“Speculatorii” urmăresc o deţinere mai degrabă pe termen scurt, urmată de tranzacţionare cu scopul de a realiza un profit din
tranzacţii şi sunt astfel, mai puţin interesaţi de venitul potenţial din dividende.

3622ANEVAR
Marea Britanie, o dimensiune considerabilă implicit şi reglementările de evaluare sunt mai

extinse şi mai complexe decât ale EVCA.
Un ultim argument îl reprezintă alinierea la principiile guvernării corporative, care impun o
transparenţă adecvată, inclusiv în privinţa metodelor şi tehnicilor de evaluare a activelor din
portofoliul fondurilor. Or, aplicarea standardelor de evaluare ar contribui, în mod cert, la această
cerinţă de transparenţă.
III.2 PLEDOARIE PENTRU UN STANDARD NAŢIONAL AL INDUSTRIEI FONDURILOR DE INVESTIŢII

DIN ROMÂNIA
Cu tot contextul globalizării pieţelor de capital şi al accentuării concureţei în industria

fondurilor, fiecare piaţă naţională de capital are regulile sale de măsurare a performanţelor,
raportare şi transparenţă, iar fondurile locale de investiţii au propriile practici şi metode de
evaluare şi management de portofoliu. Diferenţele sunt uneori greu de depăşit de către investitorii
potenţiali ai industriei, complicaţii suplimentare provenind şi din diferenţierea în aplicarea
standardelor internaţionale de contabilitate.
Standardizarea internă, la nivel naţional, a modului de raportare, măsurare şi prezentare a
performanţelor, ar aduce avantaje deosebite pentru investitorii autohtoni, ajutându-i să aleagă mai
bine între alternativele oferite de fondurile locale. Beneficiile maxime la nivelul întregii pieţe de
capital din România sunt condiţionate însă de adoptarea unui standard global de performanţă al
industriei de investiţii. Putem astfel enumera:
a) Impunerea unor standarde recunoscute global va facilita procesul de atragere a
fluxurilor de capital străin fie pentru parteneriate cu fondurile autohtone pe diverse
proiecte de capital de risc fie pentru deal-uri pe piaţa de achiziţii, vizând emitenţi
cotaţi sau necotaţi.
b) Raportările fondurilor româneşti vor deveni mai inteligibile pentru investitorii
autohtoni sau străini care au un interes special pentru această industrie3 şi astfel
tranzacţionarea titlurilor fondurilor se va intensifica.
c) Odată ce industria va adera la un standard recunoscut şi aplicat global4, raportările
fondurilor vor câştiga în credibilitate în faţa investitorilor iar cifrele şi măsurile
performanţelor prezente în raportări vor fi comparabile cu cele ale unor fonduri
străine, care acţionează pe piaţa autohtonă sau pe alte pieţe de capital.
d) Standardizarea raportărilor va permite şi evidenţierea punctelor slabe ale unei
administrări, prin raportare la practica şi rezultatele din industrie, deschizând astfel
calea unui dialog între managerii de fond şi investitori şi/sau unor măsuri corective.
IV. CONCLUZII
1. Standardele internaţionale şi europene de evaluare reprezintă cea mai bună practică în

estimarea valorii afacerilor şi activelor pentru diverse scopuri (achiziţii, asocieri, fuziuni,
raportări financiare, etc).
2. Aplicarea standardelor asigură comparabilitate între diversele alternative investiţionale şi
facilitează înţelegerea determinanţilor valorii şi poziţiei pe piaţă a emitentului, contribuind la
dezvoltarea procesului investiţional şi la stimularea investiţiilor străine pe pieţele emergente de
capital.
3
Este de notorietate faptul că la SIF-uri sunt acţionari din cele mai diverse colţuri ale lumii iar deţinerile persoanelor
străine au devenit în ultimii 2 ani tot mai importante.
4
Ex. Global Investment Performance Standards – emis de Association for Investment Management and Research
(AIMR)

3623ANEVAR
3. Standardizarea modalităţilor de măsurare a performanţei, de marketing, de raportare şi de

evaluare a activelor din portofoliul fondurilor de investiţii este o necesitate impusă de principiile
guvernării corporative iar evaluarea activelor financiare din portofoliu, conform practicilor
prevăzute în standardele de evaluare, contribuie la realizarea acestei cerinţe de transparenţă.
MARCĂ ÎNREGISTRATĂ
STRATEGIE ŞI EVALUARE
Ec.Nicoleta Roman, MAA

Ing.Radu Stoicoviciu, MAA
Pentru mulţi manageri români este surprinzător să aibă o discuţie despre strategia privind mărcile
înregistrate, brevetele şi în general activele necorporale deţinute de companie cu consultantul
financiar la care apelează. Se aşteaptă ca acest subiect să fie strict apanajul oamenilor de
marketing. Marca înregistrată de exemplu, apare firesc doar în conversaţiile privind planul de
marketing, promovarea şi evenimentele asociate – imaginea produsului, povestea din clipul
publicitar, etc., astfel încât impactul obţinut să fie cel scontat iar mesajul să ajungă exact la
segmentul de piaţă căruia i se adresează produsul.
Şi totuşi, în prezent, companii de diverse mărimi şi din sectoare de activitate variate îşi pun
întrebări privind valoarea activelor necorporale şi contribuţia acestora, în termeni financiari
palpabili, la fluxurile de numerar realizate. Cum se crează valoare şi cum se pierde valoare pentru
acţionarii companiei prin strategia privind proprietatea intelectuală deţinută? Care dintre activele
necorporale pe care le are compania diminuează de fapt valoarea firmei şi cum poate fi acest fapt
remediat? Care sunt opţiunile strategice, deciziile privind proprietatea intelectuală şi care este
valoarea lor? Acestea sunt doar câteva dintre întrebările la care pot răspunde consultanţii
financiari specialişti în evaluarea şi strategia companiilor.
Pentru a ne apropia puţin (în cadrul acestui articol) de aceste frământări ale managerului modern
privind activele necorporale, ne vom limita în continuare la analizarea mărcilor înregistrate.
Primul pas este ca managerii să acorde importanţa cuvenită mărcilor înregistrate deţinute şi
aportului acestora la imaginea firmei şi atragerea încrederii investitorilor. O comunicare
permanentă şi transparentă, către mediul investiţional, a modalităţilor utilizate în vederea creşterii
valorii investiţiei acţionarilor, prin strategiile de promovare a portofoliului de mărci, va aduce cu
siguranţă o reacţie pozitivă. Astfel, necesitatea existenţei unei monitorizări privind valoarea
creată de mărcile înregistrate devine cunoscută şi recunoscută de tot mai mulţi manageri.
Timpul demonstrează că există mărci care s-au erodat dispărând mai uşor sau brusc în vreme ce
altele rezistă triumfătoare. Există exemple de mărci înregistrate care au intrat în limbajul
oamenilor de pretutindeni, integrate în limba respectivă. Am putea aminti aici „Xerox” folosit si
în româneşte ca substantiv (sinonim pentru „copie” sau „copiator”) si „Hoover” devenit verb
pentru vorbitorii de limba engleză (sinonim pentru „a aspira” sau „a curăţa”).
Primul aspirator „Hoover” a fost realizat în Statele Unite în 1908 conform proiectului lui Murray
Spangler şi a fost vândut în Marea Britanie pentru prima dată în 1919. Marca „Xerox” s-a născut
în 1948 pentru copiatoare ce foloseau un nou procedeu, patentat de Chester Carlson, denumit
xerografie (derivat din cuvinte greceşti pentru „uscat” şi „a scrie”).

3624ANEVAR
Compania Xerox înseamnă pentru noi, cei de azi, compania care se ocupă de managementul
documentelor „The Document Company”. Este cea care a făcut din nume un renume şi datorită
faptului că a adoptat continuu noi tehnologii, oferind astfel copiatoare şi respectiv copii de o
calitate excepţională.
Cu sloganul „Tu apeşi pe buton, noi facem restul”, George Eastman a lansat în 1888 primul
aparat de fotografiat „Kodak”. De-a lungul anilor, produsele şi procesele Kodak au transformat
fotografia, capturând multe din momentele importante ale fiecăruia dintre noi. Azi, Eastman
Kodak Company implică tehnologia digitală şi avantajele componentelor electronice dar
păstreaza ideea iniţială a simplificării complexei arte a fotografiei.
Din exemplele de mai sus putem concluziona că imaginea şi mesajul peste ani, propagate de
produsele unei mărci, sunt susţinute de noi tehnologii impunându-se o investiţie continuă în
marca respectivă. Aceste investiţii pot crea multă valoare, mai ales într-un mediu în care
competiţia implică şi descoperirea/adoptarea timpurie a unor noi tehnologii. Apoi, şi promovarea
bazată pe diferenţierea noilor produse va fi mult mai lesne de realizat.
Aşadar, o discuţie cu consultantul financiar despre strategia privind mărcile deţinute de compania
dumneavoastră este mai mult decât benefică.
STRATEGIA PENTRU MĂRCILE ÎNREGISTRATE
Stabilirea unei strategii pertinente privind mărcile înregistrate, deţinute de companie - respectiv
proiectarea, exploatarea, menţinerea şi dezvoltarea unui portofoliu de mărci înregistrate – ar putea
avea următoarele obiective cheie:
• câştigarea unui avantaj competitiv pentru companie;
• realizarea unei creşteri organice;
• optimizarea investiţiilor şi a cheltuielilor de marketing;
• informarea acţionarilor şi a mediului investiţional cu privire la veştile bune, referitoare la
valoarea nou creată.
Aceste obiective pot fi atinse în mai multe moduri. De aici şi varietatea serviciilor oferite de
consultanţii financiari. Dintre acestea menţionăm câteva – respectiv, consultanţa privind:
• analizarea cheltuielilor şi investiţiilor legate de mărcile înregistrate;
• analizarea noilor strategii utilizate şi impactul acestora asupra mărcilor (de exemplu: noi
pieţe geografice implică globalizarea mărcilor deţinute sau utilizarea unor mărci locale de
succes deţinute de partenerul/compania achiziţionată);
• integrarea verticală/orizontală şi impactul acesteia – oportunităţi şi tendinţe din domeniul
în care activează compania;
• impactul intrării noilor jucători din acelaşi sector de activitate;
• lansarea de noi produse sau servicii (extinderea mărcilor sau marci complementare);
• impactul noii mărci asupra portofoliului existent (creşterea cotei de piaţă fără erodarea
cotei mărcilor existente);
• achiziţionarea sau vânzarea de mărci înregistrate;
• evaluarea mărcilor înregistrate.

3625ANEVAR
EVALUAREA MĂRCILOR ÎNREGISTRATE
Când ar fi necesară evaluarea unei mărci înregistrate? Pentru o astfel de evaluare sunt raţiuni
privind dezvoltarea organică a companiei căt şi dezvoltarea prin achiziţii, fuziuni şi alte alianţe. O
evaluare a mărcii ar fi indicată în cazul în care se urmareşte:
• dezvoltarea şi monitorizarea unei mărci;
• compararea cu competitorii direcţi şi stabilirea unei scale de referinţă faţă de aceştia;
• evoluţia an de an a valorii mărcii şi contribuţiei sale la crearea valorii întregii societăţi
comerciale;
• realizarea unei strategii concentrate în jurul mărcilor importante care maximizează
valoarea companiei;
• controlul mărcii privind licenţa, planificările fiscale;
• contribuţia mărcii în cadrul unei achiziţii şi fuziuni;
• implicarea şi influenţarea mărcii în negocieri privind alianţe, participaţii în societăţi
mixte;
• stabilirea valorii în cazul unei insolvenţe, lichidări;
• alinierea conform tratamentului contabil IAS, UK GAAP, etc. – bilanţ contabil
• achiziţionarea sau vânzarea unei mărci.
Cea mai răspândită metodă de evaluare a mărcilor înregistrate este „Metoda scutirii plăţii
redevenţei” (Royalty-Relief Method). Ideea este că, deţinând (ca proprietar) o marcă înregistrată,
compania nu trebuie să plătească o redevenţă proprietarului pentru a o utiliza. Redevenţa ca
obligaţie de plată are ca bază contractul cu proprietarul mărcii înregistrate şi este prezentată ca un
angajament de plată (în general reprezentat de un procent din veniturile obţinute din vânzarea
produselor).
Acest procentaj variază depinzând de puterea şi de vizibilitatea mărcii respective, sectorul de

activitate, etc. Prin metoda scutirii plăţii redevenţei, valoarea mărcii se estimează prin
actualizarea fluxurilor de numerar rezultate, neavând obligaţia de a plăti redevenţa.
Interbrand a fost compania de consultanţă care a realizat prima evaluare a unei mărci înregistrate
britanice. Această evaluare a fost pentru Rank Hovis McDougal, în 1988. Managementul
companiei dorea atunci să cunoască această informaţie în vederea stopării unei preluări ostile.
Apoi, a urmat un val de achiziţii de mărci înregistrate şi astfel cunoscută valoarea acestora,
înregistrată apoi şi în contabilitate.
Metoda de evaluare utilizată de Interbrand, acceptată atunci şi utilizată de mulţi consultanţi

financiari şi azi, se bazează pe premisa că marca înregistrată folosită bine va aduce beneficii
economice companiei datorită influenţării comportamentului consumatorilor. Întrebarea care se
pune este: Cât de valoroasă este afacerea datorită faptului că deţine o anumită marcă înregistrată?
Prin actualizarea fluxurilor de numerar generate în viitor, valoarea mărcii reflectă nu numai
câştigurile pe care este capabilă să le genereze în viitor dar şi gradul de certitudine/risc ca acestea
să fie realizate.
O inabilitate a unei mărci de a genera venituri, peste un anume prag, duce la o limitare a valorii
acesteia. Colgate de exemplu, cu toate că deţinea o clientelă fidelă şi era o marcă recunoscută şi
răspândită atinsese o astfel de limită în momentul în care clienţii săi nu au fost dispuşi să
plătească mai mult pentru un tub de pastă de dinţi. Pentru a depăşi acest prag, Colgate a introdus
Colgate Total şi a convins consumatorii să plătească mai mult.

3626ANEVAR
Clasamentul anual realizat de Interbrand pentru „Cele mai valoroase mărci înregistrate din
întreaga lume” ia în considerare pe lângă valoarea estimată mai multe atribute (răspândirea şi
recunoaşterea mărcii şi semnelor distinctive precum emblema, culori, forma produselor, slogan).
În iulie 2002, pe primul loc se afla „Coca-Cola” urmată de „Microsoft”.
Valoarea mărcii „Coca-Cola” a fost estimată de Interbrand la $68,9 miliarde în iulie 2001
reprezentând mai mult de jumătate, respectiv 61% din valoarea de piaţă a companiei Coca-Cola
(numărul de acţiuni listate x preţul pe acţiune în iulie 2001). În 2002, „Coca-Cola” şi-a păstrat
primul loc cu o valoare a mărcii sale estimată la $69,6 miliarde.
Rivala sa de pretutindeni, „Pepsi” a fost estimată de Interbrand în iulie 2002 la $6,39 miliarde iar
în iulie 2001, la $6,2 miliarde, respectiv 9% din valoarea de piaţă a companiei PEP Pepsico.
În acelaşi clasament, Kodak se afla în iulie 2002 pe locul 30 cu $9,7 miliarde iar în iulie 2001 pe
locul 27 cu o valoare estimată la $10,8 miliarde, reprezentând 82% din valoarea de piaţă a
companiei care o deţine.
Dacă analizăm achiziţiile realizate în ultimul deceniu vom observa o mutaţie în ceea ce priveşte
percepţia valorii şi respectiv a preţului oferit pentru o companie, vis-a-vis de valoarea
patrimonială netă a acesteia la data achiziţiei. Companiile sunt achiziţionate tot mai puţin pentru
activele lor fixe, la mare preţ fiind activele necorporale ale acestora.
TEHNICA SCORURILOR ÎN ANALIZA COMPARATIVĂ A CHIRIILOR
ing.Adrian Nicolescu
Această aplicaţie se referă la o proprietate imobiliară de tip comercial (centru comercial)

Tehnica scorurilor este bazată atât pe analize calitative cât şi cantitative. Tehnica cantitativă
aplicată implică alocarea de scoruri/punctaje selectate pe o scală de 7 nivele de punctaj, având ca
referinţă sau scor de baza 5 puncte. Scorul/punctajul se alocă fiecarei caracteristici ce diferenţiază
o proprietate concurentă de proprietatea subiect, utilizând tehnica calitativă astfel:
0 puncte caracteristica mult inferioară
2 puncte caracteristica inferioară
4 puncte caracteristica uşor inferioară
5 puncte caracteristica similară
6 puncte caracteristica uşor superioară
8 puncte caracteristica superioară
10 puncte caracteristica mult superioară
Procedura cantitativă, descrisă mai sus, se aplică alocând punctaje acelor caracteristici ale
proprietăţii comparabile ce au impact pe piaţă. Fiecărei caracteristici ale proprietăţii subiect i se
alocă 5 puncte, analiza efectuându-se prin raportare la acest punctaj de referinţă.
Centrul comercial comparabil, localizat în vecinătatea proprietăţii analizată, este singurul

competitor în zona de interes comercial.

3627ANEVAR
Modul de organizare a datelor este prezentat în continuare:
SPECIFICAŢIE SUBIECT COMPARABILĂ PUNCTAJ

Aria utilă închiriabilă 5500 mp 12000 mp
Grad de ocupare 80% 95%
Chiria medie lunară (încasată) 9,5 USD/mp 8 USD/mp
Localizare Centrală Centrală
Faţă de artera principală Adiacent Adiacent 5-similar
Faţă de zona preponderent Adiacent Adiacent 5-similar
rezidenţială
Distanţa faţă de alte centre Medie Medie 5-similar
comerciale
Volumul traficului 5-similar
Parcare
Nr. de locuri 5-similar
Adecvare (nr./mp utili) 5-similar
Acces exterior 6-usor superior
Acces secundar 5-similar
Amenajare exterioară 4-inferior
Vizibilitate 6-uşor superior
Aspect exterior construcţie 5-similar
Reclamă 5-similar
Design flexibil al spaţiilor 6-uşor superior
Spaţiu chiriaş ancora 8-superior
Chiriaş ancora important 10-mult superior
Compatibilitatea mix-ului de 5-similar
chiriaşi
Imaginea pe piaţă 8-superior
Acces cumpărător la magazine 5-similar
Acces auto cumpărător la 5-similar
magazine
Facilităţi (dotari tehnice) 5-similar
Calitate mărfuri 5-similar
Marketing chiriaş 5-similar
Condiţii închiriere (plata în 5-similar
avans, garanţii)
Total 115* 128
*) 23 caracteristici x 5 puncte
Calitativ, comparabila este uşor superioară proprietăţii subiect, întrucât prezintă 5 caracteristici
superioare şi una singură inferioară. Chiriaşul ancora (cel care ocupă cea mai mare suprafaţă) al
comparabilei este mai important, respectiv are o cotă mai mare pe piaţa bunurilor ce fac obiectul
profilului centrelor comerciale concurente.
Comparând scorurile înregistrate de cele doua proprietăţi, rezultă că proprietatea comparabilă este
cu circa 10% superioară proprietăţii subiect (mai exact 11,3%). Rating-ul superior şi chiria mai
scăzută al comparabilei explică şi gradul mai mare de ocupare. Proprietatea subiect trebuie deci
să diminueze chiria solicitată pentru spaţiile sale pentru a-şi păstra competitivitatea pe piaţă.
Chiria de piaţă pentru spaţiile utile nete ale proprietăţii subiect se situează, în opinia evaluatorului
la un nivel mediu de:
9,5 USD/mp/lună – 11,3% = circa 8,5 USD/mp/lună.

3628ANEVAR
Metoda prezentată poate sta la baza estimării chiriei de piaţă în cazul evaluărilor prin abordarea
bazată pe venit (metoda capitalizării directe).
LEASING-UL ÎN SUA ŞI EVALUAREA PENTRU LEASING-scurtă prezentare
Ing.Ioan Bercu MAA
Leasing-ul în înţelesul general, este un contract prin care o parte îi conferă celeilate părţi
implicate, dreptul de folosinţă, posesiune, ocupare a unei proprietăţi, pe o perioada determinată şi
contra unei sume de bani specificate. Prin acest contract se pot exercita o parte din atributele
dreptului de proprietate asupra bunului obiect al contractului şi obţinerea astfel de beneficii din
exploatarea lui, fără a fi necesară cheltuirea banilor pentru achiziţionarea lui.
Părţile principale implicate într-un astfel de contract sunt:
a) locatorul = proprietarul echipamentului care este închiriat unui concesionar sau unui
utilizator
b) concesionarul (locatarul) = utilizatorul echipamentului care a fost dat în leasing
Cantitatea şi valoarea bunurilor oferite pentru leasing este în continuă creştere, fiind o formă
viabilă şi din ce în ce mai cautată de finanţare a echipamentelor.
Tipuri de leasing
În SUA, există 3 tipuri principale de leasing:
1. leasing-ul real (cu taxă)

2. leasing-ul de tip “acord de vânzare condiţionat”
3. leasing-ul orientat către taxe ( leasing-ul flotelor)
Cel mai uzual tip, care ar necesita serviciile unui evaluator este leasing-ul real deoarece se cere ca
un echipament, aflat sub acest tip de leasing, dacă este vândut concesionarului (utilizatorului), să
fie vândut la valoarea de piaţă de la momentul expirării contractului (valoarea reziduală).
Evaluarea poate fi cerută şi pentru cazul în care o firmă îşi vinde propriul bun după care îl preia
în leasing. În acest caz se cere valoarea de piaţă la acel moment. Definiţia valorii de piaţă este în
general cea utilizată în mod normal pe piaţa imobiliară, dar trebuie acordată foarte mare atenţie
specificaţiilor din contract, pentru a nu introduce o altă definiţie a valorii decât cea stipulată în
acel contract.
Procesul de evaluare pentru leasing – estimarea valorii reziduale
Acest tip de evaluare este una de tip special, cerându-se practic o evaluare în viitor, o predicţie a
valorii peste un număr oarecare de ani. Tipul de valoare cerut poate fi asimilat unei valori
reziduale, adică acea valoare a bunului (echipamentului) la sfârşitul perioadei de leasing
(termenului iniţial de leasing). Locatorul foloseşte valoarea reziduală pentru a determina cum să
structureze leasing-ul, în scopul declarării gradului de valorificare impus.
Acest tip de evaluare nu este una precisă, tipul de valoare estimată fiind mai mult o previziune a
ceea ce vor reprezenta valorile în viitor.

3629ANEVAR
Evaluarea unui activ, care repezintă subiectul unui leasing nu poate fi făcută independent de
prevederile de leasing, în privinţa utilizării şi întreţinerii activului, restituirea activului locatorului
şi alte drepturi contractuale pe care locatorul le-ar putea deţine în privinţa activului.
Evaluările pentru leasing sunt dificile deoarece nici o opeaţiune de leasing nu seamănă cu alta.
Definiţiile specifice ale valorilor pot fi inconsistente faţă de definiţiile clasice ale acestora.
În esenţă, procesul de estimare a valorii reziduale pentru leasing constă în indicarea unui interval
posibil de variaţie a valorii la sfârşitul perioadei de leasing, interval determinat ca procent din
costul iniţial al echipamentului.
Evaluarea se face fără luarea în considerare a influenţei inflaţiei.
Etapele procesului de evaluare
1. Stabilirea definiţiei valorii.

2. Determinarea responsabilitaţilor pentru dezinstalarea şi transportul echipamentului la
locul indicat prin contract de către locator.
3. Stabilirea datei evaluării, care să fie compatibilă cu data înapoierii echipamentului (poate
există un decalaj între data expirării contractului şi data la care echipamentul poate fi
vândut, atunci când este necesară mutarea echipamentului într-o noua locaţie, de unde să
fie vândut)
Câţiva factori care trebuie luaţi în considerare:
• Descrierea utilajului (echipamentului);

• Descrierea tehnologiei folosite;
• Unde se situează tipul de utilaj pe ciclul de viaţă;
• Gradul de noutate;
• Ritmul de dezvoltare tehnologică în ramura respectivă;
• Cantitatea de astfel de utilaje produse;
• Câte astfel de utilaje au fost oferite în leasing similar;
• Istoricul pieţei de revânzare pentru aceste tipuri de echipamente;
Etape de previzionare a valorii reziduale:

1. calculul indicilor de evoluţie a costului istoric la producător având ca bază costul din anul
curent;
2. actualizarea valorilor istorice ale comparabilelor vândute în anul curent cu indicii mai sus
calculaţi şi divizarea la costurile de producţie istorice;
3. calcularea indicilor de evoluţie a costului istoric având ca bază anul de vânzare al
celorlate comparabile ( un an în urmă; doi ani în urmă; etc);
4. actualizarea valorilor istorice ale comparabilelor vândute în anii din urmă cu indicii mai
sus calculaţi şi divizarea la costurile de producţie istorice;
5. selectarea ponderilor rezultate pentru vânzările echipamentelor cu aceiaşi vechime cu
vechimea pe care o să o aibă echipamentul evaluat la sfârşitul perioadei de leasing şi
eventual cu un an mai “tinere” şi un an mai “bătrâne”;
6. întocmirea unui grafic: pondere rezultată – ani;
7. corectarea ponderilor dacă se impune în funcţie de informaţiile pe care le avem pentru
vânzările comparabile privitoare la: starea echipamentelor, tipul de vânzare, vânzător, etc;
8. indicarea intervalului de valoare ca procentaj din costul iniţial.

3630ANEVAR
În cele ce urmează vom dezvolta un exemplu teoretic de previzionare a valorii reziduale, pentru o
maşină model ZZZ, la sfârşitul unui termen de leasing de 5 ani, având următoarele informaţii:
▪ La sfârşitul perioadei de leasing, utilajul va fi vândut la valoarea de piaţă definită în leasing
ca: „suma pe care o va aduce utilajul într-o tranzacţie echilibrată dintre un cumpărător
interesat (altul decât concesionarul în posesie sau un dealer de echipamente de mâna a doua)
şi un vânzător interesat, nici unul din ei acţionând sub constrângere. Costul dezinstalării nu va
reprezenta o deducere din această valoare.”
▪ Utilajul va fi menţinut în condiţii bune de funcţionare şi înfaţişare
▪ Echipamentul trebuie utilizat într-un singur schimb de funcţionare
▪ maşina model ZZZ este în producţie de 10 ani
▪ în timp au fost produse un număr de 500 maşini
▪ piaţa poate absorbi anual un număr de 150 unităţi
▪ durata normală de funcţionare este estimată la 15 ani
▪ există date privind vânzările pe piaţa secundară, vânzări efectuate în anul curent, cu un an şi
cu doi ani în urmă
Valorile costului istoric pentru acest tip de maşină şi factorii de tendinţă calculaţi a acestuia
considerând ca ani de bază anii vânzărilor echipamentelor comparabile
Factori de tendinţă a preţului
Preţ - an de bază Factori de tendinţă a preţului Factori de tendinţă a preţului

producător curent- - an de baza 1 an - an de baza 2 ani
USD în urma - în urma -
10 ani în
urmă 150.000 0,777 0,794 0,806
9 ani în urmă 155.000 0,803 0,820 0,833
8 ani în urmă 158.000 0,819 0,836 0,849
7 ani în urmă 160.000 0,829 0,847 0,860
6 ani în urmă 165.000 0,855 0,873 0,887
5 ani în urmă 170.000 0,881 0,899 0,914
4 ani în urmă 174.000 0,902 0,921 0,935
3 ani în urmă 180.000 0,933 0,952 0,968
2 ani în urmă 186.000 0,964 0,984 1,000
1 an în urmă 189.000 0,979 1,000
costul actual 193.000 1,000
( ex. 0,979 = 189.000 / 193.000 )
Se cunosc vânzări comparabile din anul curent, cu un an în urmă şi cu doi ani în urmă. Se rezolvă
etapele 2 – 4.
preţ vânzare cost

vânzări vânzare – ajustată iniţial - pondere din
actuale usd - Factor – usd - usd - cost iniţial
0 1 2 3 (1x2) 4 5 (3/4)
5 ani vechime 70.000 0,881 61.658 170.000 0,36
9 ani vechime 55.000 0,803 44.171 155.000 0,28
2 ani vechime 120.000 0,964 115.648 186.000 0,62
2 ani vechime 140.000 0,964 134.922 186.000 0,73

3631ANEVAR
4 ani vechime 100.000 0,902 90.155 174.000 0,52

1 an vechime 170.000 0,979 166.477 189.000 0,88
preţ vânzare cost
vânzări cu un vânzare – ajustată iniţial - pondere din
an în urmă usd - Factor – usd - usd - cost iniţial
0 1 2 3 (1x2) 4 5 (3/4)
7 ani vechime 75.000 0,836 62.698 158.000 0,40
5 ani vechime 100.000 0,873 87.302 165.000 0,53
4 ani vechime 100.000 0,899 89.947 170.000 0,53
6 ani vechime 80.000 0,847 67.725 160.000 0,42
preţ vânzare cost

vânzări cu 2 vânzare – ajustată iniţial - pondere din
ani în urmă usd - Factor – usd - usd - cost iniţial
0 1 2 3 (1x2) 4 5 (3/4)
4 ani vechime 90.000 0,887 79.839 165.000 0,48
5 ani vechime 75.000 0,860 64.516 160.000 0,40
7 ani vechime 60.000 0,833 50.000 155.000 0,32
7 ani vechime 80.000 0,833 66.667 155.000 0,43
7 ani vechime 85.000 0,833 70.833 155.000 0,46
Se selectează vânzările cu vechime apropiată de cea a utilajului evaluat la

sfârşitul perioadei de leasing (etapa 5)
4 ani 5 ani 6 ani

vechime vechime vechime
0,52 0,36 0,42
0,53 0,53
0,48 0,40
Se întocmeşte un grafic cu ponderile selectate pentru a vedea dacă se poate extrage o pondere.
grafic al ponderii valorii reziduale
60%
50%
40%
pondere
30%
20%
10%
0%
0 1 2 3 4 5 6 7
ani vechim e

3632ANEVAR
Dacă este necesar, se fac corecţii în funcţie de tipul vânzării, de starea utilajului, a vânzătorului şi
pentru alte elemente care diferă la utilajele vândute comparabile faţă de ceea ce se prevede pentru
utilajul evaluat.
Marjele de corecţii indicate sunt de max. 5% – 10%. Aceste corecţii se fac pentru ponderile
rezultate din vânzările echipamentelor cu aceiaşi vechime cu vechimea echipamentului evaluat.
Pentru cazul considerat, după efectuarea corecţiilor se ajunge la un interval previzionat al valorii
reziduale, la sfârşitul perioadei de leasing de 5 ani, de 45% – 50% din costul iniţial.
Aceste etape pot fi “scurtate” prin ajungerea la etapa de întocmire a graficului dintr-un
singur pas, conform următorului algoritm:
pret
vânzare Baza pondere din
vânzări actuale – usd- (anul actual) cost
0 1 2 3 (1/2)
5 ani vechime 70.000 193.000 0,36
9 ani vechime 55.000 193.000 0,28
2 ani vechime 120.000 193.000 0,62
2 ani vechime 140.000 193.000 0,73
4 ani vechime 100.000 193.000 0,52
1 an vechime 170.000 193.000 0,88
vânzări preţ vânzare Baza pondere din

cu un an în urmă – usd- (1 an în urmă) cost
0 1 2 3 (1/2)
7 ani vechime 75.000 189.000 0,40
5 ani vechime 100.000 189.000 0,53
4 ani vechime 100.000 189.000 0,53
6 ani vechime 80.000 189.000 0,42
preţ Baza
vânzări cu 2 ani în vânzare (cu 2 ani în
urmă – usd- urmă) pondere din cost
0 1 2 3 (1/2)
4 ani vechime 90.000 186.000 0,48
5 ani vechime 75.000 186.000 0,40
7 ani vechime 60.000 186.000 0,32
7 ani vechime 80.000 186.000 0,43
7 ani vechime 85.000 186.000 0,46
Se observă că se elimină etapele de calcul al factorilor de tendinţă a costurilor istorice şi

ponderare a preţurilor de vânzare a comparabilelor.

3633ANEVAR
Urmează etapa de selecţie, stabilire a tendinţei şi eventuale corecţii asupra intervalului

selectat.
Aplicarea acestei proceduri prescurtate este o cale mai rapidă, dar care nu îţi oferă imaginea
asupra valorii vânzărilor comparabile în preţuri ajustate, care reconsideră valorile lor în preţuri
având aceiaşi bază şi astfel nu există semnale de alarmă pentru a analiza condiţiile în care s-a
făcut respectiva vânzare, atunci când aceasta iese din normalul celorlalte vânzări.
EVALUAREA ÎNTREPRINDERII PE BAZA BILANŢULUI CONTABIL PE ANUL 2002
Prof.univ. dr. Alexandru Gheorghiu
Bilanţul contabil pe anul 20025 a fost întocmit după o concepţie diferită faţă de anii anteriori în
sensul:
– determinării totalului activelor fără datorii curente, şi
– determinării capitalurilor proprii.
În economia americană, obiectivul fundamental al unei firme este definit astfel:
creşterea valorii întreprinderii, respectiv, creşterea valorii patrimoniale reflectate în
contabilitate; Construcţia bilanţului pe 2002 este făcută astfel încât să răspundă acestui obiectiv.
Bilanţul pe 2002 nu prezintă nici activul, nici pasivul în unitatea lor, ci prezintă un calcul
analitic al determinării valorii întreprinderii.
Formula de calcul aplicat în bilanţ este:
VI = AIt + Act + Ca – Dts –Va, în care:
VI – valoarea întreprinderii (total active minus datorii curente)
AIt – active imobilizate, total
ACt – active circulante, total
Ca – cheltuieli în avans
Dts – datorii pe termen scurt (ce trebuie plătite într-o perioadă de până la 1 an)
Va – venituri înregistrate în avans
În pasiv apar capitalurile proprii totale (CPt) care se determină astfel:

CPt = C + Pc + RRc – RRd + Rz + Rrec –Rred +REFc –REFd – RPr
în care:
C – capital (subscris şi vărsat sau nevărsat)
Pc – prime de capital
RRc – rezerve din reevaluare sold creditor
RRd – rezerve din reevaluare sold debitor
Rz – rezerve
Rrec – rezultatul reportat sold creditor
Rred – rezultatul reportat sold debitor
REFc – rezultatul exerciţiului financiar sold creditor
REFd – rezultatul exerciţiului financiar sold debitor
RPr – repartizarea profitului
5
Vezi “Situaţiile financiare anuale simplificate la 31 decembrie 2002 elaborate de Ministerul Finanţelor Publice”.

3634ANEVAR
Totalul activelor minus datoriile curente minus datoriile ce trebuie plătite într-o
periodă mai mare de un an minus provizioanele pentru riscuri şi cheltuieli coincide cu
totalul capitalurilor proprii.
În cazul în care întreprinderea are şi patrimoniu public, se însumează şi acesta la totalul
capitalurilor.
Rezultă că valoarea întreprinderii poate fi urmărită atât pe linia activului, cât şi pe linia
pasivului.
În ansamblul obiectivelor urmărite prin analiza financiară, determinarea patrimoniului net,
respectiv a valorii contabile a avuţiei acţionarilor (valoarea întreprinderii) reprezintă obiectivul
major din punctul de vedere al raţiunii de a fi a unei întreprinderi.
INFORMARE
În luna noiembrie 2003 s-a desfăşurat la Predeal un curs de instruire în “Evaluarea de

maşini şi echipamente”, structurat pe 4 module, pe parcursul a 120 ore, din care 12 ore de
examen.
Lectorii care au susţinut acest curs, domnii: John J.Konnoly III şi Robert B.Podwalny-coautori
ai cărţii „Evaluarea de maşini şi echipamente”, publicată de ASA, în anul 2000 sunt traineri cu
vastă experienţă în acest domeniu şi cu funcţii de conducere în American Society of Appraisers
(ASA).
La acest curs, care a fost anunţat printr-o notă publicată în Buletinul Informativ ANEVAR
nr.2/2003, au participat, în calitate de cursanţi, un număr de 27 de membrii titulari şi membrii
acreditaţi ANEVAR, toţi promovând cele patru examene incluse în structura acestui curs.
Ca urmare a absolvirii acestui curs, toţi cursanţii au primit diplome de absolvire pentru fiecare
din cele patru module, acestea dând posibilitatea de a deveni membrii ai ASA.
ANUNŢ IMPORTANT
În perioada 27-28 februarie 2004 va avea loc CONFERINŢA NAŢIONALĂ a

Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România (ANEVAR).
Lucrările acesteia se vor desfăşura la Hotel Internaţional din Sinaia.
Delegaţii aleşi de Adunările Generale ale Centrelor Teritoriale sunt aşteptaţi în ziua de
27.02.2004 începând cu ora 14.
Ordinea de zi este următoarea:
1. Raportul Consiliului Director
2. Aprobarea bilanţului pe anul 2003
3. Raportul cenzorilor
4. Aprobarea bugetul de venituri şi cheltuieli pe anul 2004
5. Alegerea viitorului preşedinte
6. Alegerea membrilor Consiliului Director
7. Diverse
In cazul lipsei cvorumului, Conferinţa Naţională se va ţine în data de 09.03.2004, ora 10, la sediul
ANEVAR din Bucureşti, Calea Plevnei nr. 46-48.
OBLIGAŢIE STATUTARĂ
Conform art.8 alin.2 si art.9 alin.2 din Statutul ANEVAR, persoanele fizice şi juridice
membre ANEVAR sunt obligate să încheie o poliţă de asigurare de răspundere civilă
profesională.

3635ANEVAR
Vă informăm că s-a negociat cu asiguratorul Allianz Ţiriac reînnoirea poliţei de

răspundere civilă profesională, pentru membrii ANEVAR - persoane juridice si persoane fizice -
în condiţii similare cu cele valabile în perioada anterioară, în plus s-a obţinut acordul pentru a
extinde în acoperire FĂRĂ PLATA UNEI PRIME SUPLIMENTARE şi profesiile de:
• expert contabil,
• expert tehnic,
• auditor şi
• lichidator judiciar.
Această extindere poate fi obţinută la cerere de către cei care au autorizarea legală
de a desfăşura una sau mai multe activităţi din cele menţionate mai sus, şi va fi acordată din
acest an în cadrul limitelor de acoperire şi primelor de asigurare anuale cunoscute pentru
asigurarea evaluatorilor. Condiţia de obţinere a acoperirii extinse este ca persoana să aibă
calitatea de membru ANEVAR. Extinderea acoperirii se va face prin includerea unor clauze şi
condiţii specifice pentru fiecare profil profesional.
Condiţiile de reînnoire sunt următoarele:

• Perioada asigurată 01 februarie 2004 -31 ianuarie 2005;
• În baza poliţei anuale 1481460/14.01.2004 se emit certificate individuale de asigurare
pentru membrii ANEVAR persoane juridice si persoane fizice;
• Primele de asigurare şi limitele de acoperire sunt:
Limite de acoperire pe nivel Prima de asigurare totală Prima de asigurare totală

(echivalent în lei) Persoane fizice Persoane juridice
Nivel 1 – USD/EUR 10.000 USD/EUR 17 USD/EUR 17
Prima de asigurare corespunzătoare Nivelului 1 are valoare fixă indiferent de

momentul intrării în asigurare. Primele de asigurare corespunzătoare nivelurilor 2-5 se plătesc
numai pentru perioadele efective şi pot fi achitate şi în rate.
Rata de schimb de referinţă pentru prima de asigurare este cursul oficial la USD/EUR
la data de 01 februarie 2004. Primele de asigurare pentru poliţele care se reînnoiesc se vor achita,
la această rată de schimb, până la data de 15.02.2004.
Facilităţi pentru asiguraţi
Membrii ANEVAR care deţin poliţe de asigurare de răspundere civilă profesională de cel
puţin doi ani (aflati la a treia reinnoire), fără nici o daună, au dreptul la o asigurare gratuită de
răspundere civilă pentru pagube accidentale produse terţilor, cu o limită de 5.000 USD pentru
persoane fizice si 15.000 USD pentru persoane juridice.
Pentru anumite clase de asigurări, toţi participanţii la acest program beneficiază de
reduceri semnificative. Aceste reduceri de primă, faţă de nivelul standard practicat de Allianz
Tiriac, includ, dar nu se limitează la:
• 10% pentru asigurarea clădirilor (sedii de firmă sau locuinţe),
• 10% pentru asigurarea de conţinut,
• 10% pentru asigurarea Casco a autovehiculelor cu vechime de până la 3 ani şi 5%
pentru cele cu vechime de 4-6 ani,
• 20% pentru accidente persoane.
Informaţii suplimentare: direct la centrele teritoriale sau la sediul central ANEVAR,
tel. 0213156565, 0213111340, 0213156505.

3636ANEVAR
ANEVAR este membru CĂRŢI INTRATE ÎN BIBLIOTECA ANEVAR ÎN TRIM. IV 2003

al: 1. David Frykman, Jakob Tolleryd – Corporate Valuation, an easy guide
─ Consiliului Director al to measuring value, Prentice Hall, 2003.
2. Krishna G.Palepu, Paul M.Healz, Victor L.Benard, Business
Standards Committee –
Analysis&Valuation, using financial statements (third edition), Thomson
IVSC
South-Western, 2004.
─ Grupului European al
Asociaţiilor de Evaluatori - 3. Scott Gabehart, Richard J.Brinkley – The business valuation book,
TEGoVA proven strategies for measuring a company’s value, (include CD Rom),
American Management Association, 2002.
publicate reprezintă opiniile 4. James R.Hitchner, – Financial valuation, Application and models, John
autorilor şi nu neapărat Wiley&Sons Ltd, 2003.
poziţia oficială a ANEVAR. 5. James R.Hitchner, Michael J.Mard – Financial valuation workbook,
Vă stăm permanent la John Willey&Sons Ltd, 2003.
dispoziţie pentru a 6. Hazel Williamson, Harvey Marshall, Law and valuation of leisure
răspunde oricăror întrebări property, Estate Gazette, 1996.
legate de asociaţie şi
aşteptăm sugestiile dvs. 7. Jack Broyles – Financial Management and real options, John
pentru îmbunătăţirea Wiley&Sons Ltd, 2003.
conţinutului Buletinului 8. Gerald R.Brown, George A.Matysiak – Real estate investment, a
Informativ. capital market approach, Prentice Hall, 2000.
invitaţia de a participa la 9. David Isaak- Property Finance, second edition, Macmillan, 2003.
exprimarea punctelor de 10. Jack Harvey – Urban land economics, fifth edition, Macmillan, 2000.
vedere şi opiniilor
referitoare la activitatea de 11. A.F.Millington – Property development, Estate Gazette, 2002.
evaluare. 12. Tim Havard – Investment property valuation today, Estates Gazette, 2002.
dr.ec. Sorin V. STAN 13. Peter A.B.Brag – The Valuation of rural property, second edition,
ing.Gheorghe BĂDESCU Packard Publishing Limited, 2003.
MAA 14. David Isaak, Terry Steley – Property valuation techniques, second
ing. Anuţa Drăcea edition, Palgrave, 2000.
15. Andrew Baum – Commercial Real Estate Investment, Estate Gazette, 2002.
Calea Plevnei 46-48 sector 16. Steve Lumby&Chris Jones – Investment appraisal&financial
1, Bucureşti decisions, sixth edition, Thomson, 2002.
Tel/Fax.: 311 27 82; 17. RICS – Code of measuring practice, A guide for Surveyors and
Tel: 315 65 05; 315 65 64 valuers, 5th edition, 2002.
18. Robert L.McDonald – Derivatives Markets, Addison Wesley, 2003.
ISSN 1224-8967
19. TEGOVA – European Valuation Standards 2003, fifth edition,
Estates Gazette, 2003.

STATUTUL
ASOCIAŢIEI NAŢIONALE A EVALUATORILOR DIN ROMÂNIA
CAPITOLUL I
DENUMIREA, SCOPUL, DURATA ŞI SEDIUL ASOCIAŢIEI
Art. 1. Denumirea asociaţiei

ASOCIAŢIA NAŢIONALĂ A EVALUATORILOR DIN ROMÂNIA (ANEVAR)
Art. 2. Scopul asociaţiei
Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România este o persoană juridică de drept privat fără scop
patrimonial, cu caracter profesional-ştiinţific, constituită pe termen nedeterminat, care acţionează
în interes public şi are drept scop promovarea prin mijloace specifice a profesiei de evaluator, a
metodelor şi tehnicilor de evaluare a întreprinderilor, a proprietăţilor imobiliare, a bunurilor
mobile şi a valorilor mobiliare.
Art. 3. Sediul asociaţiei
BUCUREŞTI - ROMÂNIA
Calea Plevnei Nr.46-48, Sector 1
Sediul asociaţiei va putea fi schimbat prin hotărârea Consiliului Director luată cu votul majorităţii
membrilor săi.
CAPITOLUL II
OBIECTIVELE ŞI ACTIVITĂŢILE ASOCIAŢIEI
Art. 4. Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România are următoarele obiective principale:
a) dezvoltarea şi valorificarea potenţialului profesional creator al evaluatorilor din
România, în vederea sporirii substanţiale a aportului membrilor săi la promovarea
mecanismelor economiei de piaţă liberă în România;
b) difuzarea pe plan naţional a principiilor, metodelor şi tehnicilor de evaluare şi
diagnostic, cuprinse în standardele de evaluare ANEVAR;
c) promovarea utilizării pe plan naţional a standardelor de evaluare ANEVAR;
d) facilitarea cooperării cu alte organisme, asociaţii sau experţi din domenii conexe,
precum şi a schimbului de experienţă şi de informaţii între membrii săi şi aceste entităţi;
e) stabilirea şi dezvoltarea de legături cu organizaţii şi organisme guvernamentale şi
neguvernamentale, naţionale şi internaţionale, în scopul promovării profesiei şi a
conlucrării pentru ameliorarea continuă a metodelor şi tehnicilor de evaluare şi
diagnostic a întreprinderilor, de evaluare a proprietăţilor imobiliare şi de evaluare a
valorilor mobiliare;
f) încurajarea, prin mijloace proprii, a dezvoltării activităţii de evaluare şi diagnostic şi a
asigurării cunoaşterii de către beneficiarii potenţiali a posibilităţilor oferite de practica
acestei activităţi;
g) asigurarea unui înalt nivel de calificare profesională a membrilor săi, precum şi
dezvoltarea corpului de evaluatori pentru a satisface exigenţele promovării profesionale;
h) definirea şi promovarea regulilor şi principiilor deontologice şi etice, care guvernează
activitatea evaluatorilor, în conformitate cu responsabilităţile şi demnitatea profesiei şi
urmărirea menţinerii şi respectării acestora;
i) întreprinderea permanentă de activităţi utile profesiei, constituindu-se într-un autentic
centru de informare, documentare, schimb de experienţă, întâlniri interne şi
internaţionale, formare şi perfecţionare;
j) studierea, promovarea şi protecţia intereselor profesionale comune ale membrilor săi.
Art. 5. În scopul atingerii acestor obiective, Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România va
desfăşura următoarele activităţi principale:
a) organizează cursuri de formare în domeniul evaluării întreprinderilor, a proprietăţilor
imobiliare, a bunurilor mobile şi a valorilor mobiliare;
b) organizează manifestări ştiinţifice în vederea studierii şi dezbaterii problemelor teoretice
şi practice ale evaluării şi analizei diagnostic;
c) organizează conferinţe pentru dezbaterea şi soluţionarea problemelor majore ale
practicării profesiei de evaluator în România;
d) organizează şi participă la conferinţe, congrese, colocvii, seminarii, etc. cu caracter
intern şi internaţional, cu tematici din domeniul său de activitate sau din domenii
conexe;
e) organizează stagii şi seminarii de perfecţionare profesională a membrilor săi, în ţară şi
străinătate;
f) organizează şi asigură atestarea profesională a persoanelor fizice şi juridice care doresc
să devină membri ai asociaţiei;
g) organizează şi sprijină acţiunea de introducere a sistemului de asigurare a calităţii în
firmele asociate la ANEVAR;
h) organizează şi derulează, în folosul membrilor săi, programe de instruire continuă;
i) desfăşoară activităţi care să asigure îndeplinirea condiţiilor de afiliere a Asociaţiei
Naţionale a Evaluatorilor din România la asociaţii şi organisme internaţionale de
profil;
j) emite avize consultative, la cererea instituţiilor de stat, a altor organizaţii şi organisme
guvernamentale şi neguvernamentale cu privire la principiile, metodele şi tehnicile de
diagnostic şi evaluare;
k) constituie un institut de cercetări în evaluare denumit “Institutul Român de Cercetări în
Evaluare” (IROVAL) S.R.L. al cărui unic asociat este ANEVAR;
l) elaborează standarde de evaluare, studii şi lucrări de cercetare, prin intermediul
IROVAL;
m) asigură editarea cărţilor, publicaţiilor de specialitate, lucrărilor de sinteză, studiilor
documentare, etc. din domeniul său de activitate, prin intermediul IROVAL;
n) mediază, la cerere, eventualele litigii dintre membrii ANEVAR, decurgând din
exercitarea de către aceştia a activităţii de evaluare a întreprinderilor, a proprietăţilor
imobiliare, a bunurilor mobile şi a valorilor mobiliare, în cazul în care părţile implicate
acceptă arbitrajul pentru stingerea litigiului;
Medierea şi arbitrajul se vor desfăşura în conformitate cu Regulile de conciliere
facultativă ale ANEVAR şi cu Regulile de procedură arbitrală ale ANEVAR;
o) înfiinţează societăţi comerciale şi desfăşoară activităţi economice directe cu caracter
accesoriu şi în strânsă legătură cu scopul asociaţiei;
p) înfiinţează filiale cu personalitate juridică.
3
CAPITOLUL III
MEMBRII ASOCIAŢIEI, DREPTURILE ŞI OBLIGAŢIILE ACESTORA

Art. 6. Asociaţia are în componenţa sa următoarele categorii de membri:
a) membri fondatori, persoane fizice şi persoane juridice, aceia care au iniţiat şi înscris
asociaţia la instanţa judecătorească;
b) membri aspiranţi, persoane fizice, în conformitate cu art. 7;
c) membri titulari, experţi evaluatori, persoane fizice, în conformitate cu art. 8;
d) membri asociaţi, persoane juridice sau asociaţii de persoane juridice, în conformitate cu
art. 9;
e) membri acreditaţi, experţi evaluatori, persoane fizice, în conformitate cu art. 10;
f) membri de onoare, pesoane fizice, propuşi de Consiliul Director şi aprobaţi de
Conferinţa Naţională;
g) membri titulari seniori, experţi evaluatori, propuşi de Consiliul Director şi aprobaţi de
Conferinţa Naţională;
Art. 7. (1) Poate fi membru aspirant al ANEVAR orice persoană fizică, indiferent de cetăţenie,
naţionalitate, religie,sex sau convingeri politice care se obligă să parcurgă un program
de pregătire teoretică şi practică în domeniul evaluării pentru a dobândi competenţa de
înţelegere şi rezolvare a problemelor din acest domeniu de activitate.
(2) Calitatea de membru aspirant comportă următoarele condiţii:
- să parcurgă un program de pregătire teoretică şi practică agreat de ANEVAR sau
să fie absolvent al unei instituţii de învăţământ superior la care să fi promovat
cursuri agreate de ANEVAR;
- să recunoască şi să respecte statutul ANEVAR şi codul deontologic al profesiei
de evaluator.
Art. 8. (1) Poate fi membru titular ANEVAR (expert evaluator) orice persoană fizică, indiferent
de cetăţenie, naţionalitate, religie, sex, sau convingeri politice, care prin pregătirea şi
experienţa sa în domeniul evaluării a dobândit o competenţă deosebită de înţelegere şi
rezolvare a problemelor din acest domeniu de activitate.
(2) Calitatea de membru titular (expert evaluator) comportă îndeplinirea următoarelor
condiţii:
- să facă dovada unei solide pregătiri profesionale, prin absolvirea unor forme
de instruire / calificare recunoscute de ANEVAR;
- să promoveze un examen scris de admitere. Forma şi conţinutul
examinării va fi aprobată şi revizuită de Consiliul Director;
- să fi executat lucrări de evaluare şi diagnostic;
de evaluator;
4
- să facă dovada a 2 ani de experienţă profesională de la absolvirea facultăţii;
- să încheie o poliţă de asigurare de răspundere civilă profesională.
Art. 9. (1) Pot fi membri asociaţi ai ANEVAR persoanele juridice române (societăţi comerciale,
organizaţii, organisme, instituţii, asociaţii, etc.) ale căror activităţi ca obiective, conţinut,
domeniu şi mod de desfăşurare, sunt similare activităţii de analiză, evaluare şi
diagnostic.
(2) Calitatea de membru asociat comportă următoarele condiţii:
- să aibă în organigramă un compartiment special cu activitate de evaluare sau
consultanţă, în care să activeze minim 3 persoane membri titulari ANEVAR,
care pot fi asociaţi/acţionari sau angajaţi cu contract individual de muncă pe
durată nedeterminată. Conducătorul compartimentului să fie membru titular
ANEVAR;
de evaluator;
- să introducă, în termen de 2 ani de la admiterea ca membru asociat, un sistem de
asigurare a calităţii serviciilor de evaluare;
- să introducă la admiterea ca membru asociat, un sistem de asigurare de
răspundere civilă profesională;
- să facă dovada existenţei unui program de pregătire profesională continuă a
angajaţilor şi colaboratorilor.
Art. 10. (1) Poate fi membru acreditat ANEVAR (expert evaluator) ( M.A.A.) orice membru
titular ANEVAR, care îndeplineşte următoarele condiţii:
- a urmat în ultimii 2 ani un program de instruire continuă în domeniul evaluării
sau domenii conexe, echivalent a 50 ore de curs;
- să fie aprobat de Consiliul Director.
(2) Consiliul Director poate desemna ca membri acreditaţi şi persoanele care fac dovada
îndeplinirii în străinătate a condiţiilor de mai sus.
(3) Normele specifice de acreditare se stabilesc prin Regulamentul de atestare profesională,
aprobat de Consiliul Director care va include şi criterii de specializare.
Art. 11. Membrii titulari şi acreditaţi (experţi evaluatori) ANEVAR au următoarele drepturi :
asociaţiei;
b) să aleagă organele asociaţiei şi să facă parte din ele;
c) să colaboreze la publicaţiile asociaţiei;
d) să fie informaţi şi să-şi spună părerea asupra activităţii desfăşurate de asociaţie şi să facă
e) să poată consulta baza de date, lucrările, publicaţiile şi materialele documentare de care
dispune asociaţia şi să beneficieze de toate condiţiile puse la dispoziţie de asociaţie
pentru ridicarea nivelului de pregătire profesională;
f) să fie incluşi pe tabloul membrilor ANEVAR, publicat oficial;
5
g) să utilizeze parafa de identificare specifică domeniului de specializare;
h) să utilizeze alături de nume, calitatea de membru ANEVAR;
i) să apeleze la serviciile de mediere şi arbitraj oferite de ANEVAR, în condiţiile art.5 lit
n).
Art. 12. Membrii aspiranţi ANEVAR au următoarele drepturi:
asociaţiei;
b) să colaboreze la publicaţiile asociaţiei;
c) să fie informaţi şi să-şi spună părerea asupra activităţii desfăşurate de asociaţie şi să facă
d) să poată consulta baza de date, lucrările, publicaţiile şi materialele documentare de care
dispune asociaţia şi să beneficieze de toate condiţiile puse la dispoziţie de asociaţie
pentru ridicarea nivelului de pregătire profesională;
e) să utilizeze, alături de nume, calitatea de membru aspirant ANEVAR.
Art. 13. Membrii ANEVAR au următoarele obligaţii statutare :
a) să respecte statutul şi regulamentele asociaţiei;
b) să contribuie la realizarea acţiunilor propuse de asociaţie;
c) să acorde o atenţie deosebită perfecţionării profesionale continue, prin participarea la
fiecare 2 ani, la un program echivalent a 16 ore de curs;
d) să încheie o poliţă de asigurare de răspundere civilă profesională;
e) să respecte Codul Deontologic al profesiei de evaluator;
f) să contribuie la formarea şi dezvoltarea bazei de date şi tezaurului informaţional al
asociaţiei;
g) să achite anual cotizaţia, în cuantumul şi la termenele stabilite de asociaţie;
h) să respecte standardele de evaluare şi recomandările ANEVAR;
i) să nu desfăşoare activităţi politice în cadrul sau cu ocazia manifestărilor organizate de
ANEVAR.
Art. 14. Calitatea de membru titular şi de membru acreditat ANEVAR (expert evaluator) se
dovedeşte prin legitimaţie şi parafă, iar cea de membru aspirant ANEVAR se dovedeşte
prin legitimaţie.
CAPITOLUL IV
ORGANIZAREA ŞI FUNCŢIONAREA ASOCIAŢIEI

Art. 15. ANEVAR se structurează matriceal în patru secţiuni şi două niveluri organizatorice:
Secţiunile sunt:
- evaluarea întreprinderilor;
- evaluarea proprietăţilor imobiliare;
- evaluarea bunurilor mobile;
- evaluarea valorilor mobiliare.
Apartenenţa la fiecare secţiune va fi înscrisă pe parafă.
Conferinţa Naţională va putea decide constituirea şi a altor secţiuni.
6
Nivelurile organizatorice sunt:
- nivel naţional: Asociaţia
- nivel teritorial: Centrele teritoriale.
Art. 16. (1) Organele de conducere ale Asociaţiei sunt:
a) Conferinţa Naţională;
b) Senatul;
c) Consiliul Director;
d) Comisia de cenzori.
(2) Organele de conducere ale centrelor teritoriale sunt:
a) Adunarea generală a membrilor din centrul teritorial;
b) Biroul centrului teritorial.
(3) La nivel naţional, funcţionează următoarele comisii de specialitate:
- Comisia de cercetare ştiinţifică şi standarde profesionale;
- Comisia de calificare şi atestare profesională;
- Comisia de relaţii şi imagine;
- Comisia de etică şi disciplină.
(4)Comisiile de specialitate sunt organizate şi funcţionează pe baza regulamentelor
proprii, aprobate de Consiliul Director;
(5) În funcţie de necesităţi, centrele teritoriale pot crea în structura lor organizatorică
comisii ori stabili persoane care vor îndeplini atribuţii corespunzătoare celor
exercitate de comisiile de specialitate, existente la nivel naţional.
Art. 17. (1) Conferinţa Naţională este organul de conducere, alcătuit din membrii titulari, prin
reprezentare.
Norma de reprezentare se stabileşte de Consiliul Director.
Membrii fondatori, membrii Senatului, membrii de onoare şi preşedinţii centrelor
teritoriale participă de drept la Conferinţa Naţională.
(2) Conferinţa Naţională are următoarele atribuţii:
a) stabileşte strategia şi obiectivele generale ale asociaţiei;
b) aprobă bugetul de venituri şi cheltuieli şi situaţiile financiare anuale;
c) alege şi revocă preşedintele şi membrii Consiliului Director;
d) alege şi revocă membrii comisiei de cenzori;
e) modifică statutul asociaţiei;
f) ratifică hotărârile Consiliului Director de aprobare a standardelor de evaluare şi a
celor etice;
g) aprobă raportul şi programul de activitate ale Consiliului Director;
h) aprobă înfiinţarea de filiale şi societăţi comerciale;
i) decide dizolvare şi lichidarea asociaţiei, precum şi destinaţia bunurilor rămase
după lichidare;
j) îndeplineşte orice alte atribuţii prevăzute de lege sau de statut.
(3) Conferinţa Naţională ordinară se întruneşte cel puţin o dată pe an, la convocarea
Consiliului Director.
7
Conferinţa Naţională extraordinară se întruneşte ori de câte ori este necesar, la
convocarea Consiliului Director, din proprie iniţiativă ori la cererea a jumătate plus
unul din numărul membrilor fondatori.
(4) Pentru validitatea deliberărilor Conferinţei Naţionale, la prima convocare, este
necesară prezenţa a jumătate plus unul din numărul delegaţilor, iar hotărârile să fie
luate cu votul majorităţii delegaţilor prezenţi.
La a doua convocare, Conferinţa Naţională poate să delibereze oricare ar fi numărul
delegaţilor prezenţi, iar hotărârile să fie luate cu votul majorităţii delegaţilor
prezenţi.
Termenul de întrunire al Conferinţei Naţionale nu poate fi mai mic de 30 zile de la
data publicării convocării, iar dacă, la prima convocare, Conferinţa Naţională nu
poate fi ţinută din cauza lipsei cvorumului, a doua convocare trebuie programată
după 10 zile de la prima convocare.
(5) Conferinţa Naţională este condusă de preşedintele în exerciţiu, sau, în lipsa acestuia,
de preşedintele viitor.
(6) Conferinţa Naţională poate alege un preşedinte de onoare, din rândul membrilor de
onoare.
(7) Fiecare delegat are dreptul la un vot.
(8) Membrii de onoare au drept de vot consultativ.
(9) Hotărârile Conferinţei Naţionale se iau prin vot deschis. Votul (nominal şi secret) este
obligatoriu pentru alegerea şi revocarea preşedintelui, a membrilor Consiliului
Director, precum şi a cenzorilor.
(10) Hotărârile luate de Conferinţa Naţională, în limitele legii şi ale statutului sunt
obligatorii pentru toţi membrii asociaţiei.
Art.18. (1) Senatul este un organism consultativ care funcţionează pe lângă Consiliul Director.
(2) Senatul este alcătuit din membri nominalizaţi şi revocaţi din funcţie de Conferinţa
Naţională ANEVAR.
(3) Pot fi membri ai Senatului, membrii fondatori şi foşti preşedinţi ANEVAR
(4) Preşedintele de onoare al asociaţiei este de drept preşedinte al Senatului.
(5) Senatul are următoarele atribuţii:
a) acordă avize consultative Consiliului Director;
b) elaborează proiectul strategiei naţionale a ANEVAR;
c) propune activităţi utile profesiei, schimburi de experienţă, întâlniri interne şi
internaţionale, de formare şi perfecţionare;
d) propune măsuri de protecţie a intereselor profesionale comune ale membrilor
ANEVAR, inclusiv în relaţiile cu alte asociaţii profesionale;
e) propune organizarea de manifestări ştiinţifice, conferinţe, simpozioane, în
vederea studierii şi dezbaterii problemelor teoretice şi practice ale evaluării şi
analizei diagnostic;
f) propune desfăşurarea de activităţi care să asigure îndeplinirea condiţiilor de
afiliere a ANEVAR la asociaţii şi organisme internaţionale.
(6) Senatul se întruneşte ori de câte ori este necesar, la convocarea Preşedintelui său.
(7) Senatul îşi va elabora un regulament de organizare şi funcţionare.
8
(8) În scopul îndeplinirii atribuţiilor sale, Senatul va beneficia de suportul material al
asociaţiei, cu aprobarea Preşedintelui asociaţiei.
Art.19. (1) Consiliul Director îndeplineşte obiectivele Asociaţiei şi asigură punerea în executare
a hotărârilor Conferinţei Naţionale.
(2) Consiliul Director este alcătuit din 17 membri aleşi de Conferinţa Naţională prin vot
nominal şi secret:
(3) Structura Consiliului Director este următoarea:
- preşedintele în exerciţiu;
- viitorul preşedinte;
- fostul preşedinte ( imediat anterior preşedintelui în exerciţiu );
- 4 vicepreşedinţi, care sunt preşedinţii comisiilor de specialitate;
- secretarul general;
- trezorierul;
- 8 membri preşedinţi de centre teritoriale reprezentanţi ai regiunilor de dezvoltare.
De asemenea, Conferinţa Naţională alege şi 3 membri supleanţi în Consiliul Director.
(4) Alegerea Consiliului Director se face de Conferinţa Naţională, nominal pe funcţie, prin
vot secret :
- Viitorul Preşedinte, se alege din rândul membrilor fondatori, precum şi din rândul
membrilor Consiliului Director şi al preşedinţilor de centre teritoriale care au
exercitat vreuna din funcţiile respective în ultimii 6 ani anteriori alegerii ;
- Cei 8 reprezentanţi ai regiunilor de dezvoltare se aleg din rândul preşedinţilor de
centre teritoriale din zona respectivă;
- Vicepreşedinţii si secretarul general, se aleg din rândul personalităţilor sau
preşedinţilor de centre, delegaţi la conferinţa naţională .
- Trezorierul se alege din rândul membrilor ANEVAR şi trebuie să fie expert
contabil;
(5) Membrii supleanţi se aleg din rândul preşedinţilor de centre teritoriale.
(6) Membrii Consiliului Director sunt reeligibili. Preşedintele poate candida pentru un nou
mandat care începe după o perioadă de 4 ani de la data expirării mandatului anterior (de
preşedinte în exerciţiu).
(7) Durata mandatului preşedintelui în exerciţiu este de 2 ani. Preşedintele, ales la fiecare 2
ani, va deveni preşedinte în exerciţiu peste 2 ani de la alegere.
În cazul vacanţei funcţiei de preşedinte, prin renunţarea, revocarea, imposibilitatea
definitivă de exercitare a funcţiei sau decesul preşedintelui în exerciţiu, viitorul
preşedinte devine preşedinte în exerciţiu, durata mandatului său putând depăşi, în acest
caz, perioada de 2 ani.
(8) Mandatul membrilor Consiliului Director este de 2 ani.
(9) Competenţa Consiliului Director cuprinde:
a) prezintă Conferinţei Naţionale raportul de activitate pe perioada anterioară,
executarea bugetului de venituri şi cheltuieli, situaţiile financiare anuale, proiectul
bugetului de venituri şi cheltuieli şi proiectul programelor asociaţiei;
b) încheie acte juridice în numele şi pe seama asociaţiei;
c) aprobă afilierea asociaţiei la asociaţii şi organisme de profil, naţionale şi
internaţionale;
d) aprobă organigrama şi politica de personal a asociaţiei;
9
e) numeşte şi revocă preşedinţii secţiunilor;
f) decide înfiinţarea şi dizolvarea centrelor teritoriale;
g) aprobă regulamentele de organizare şi funcţionare ale Consiliului Director,
comisiilor de specialitate şi ale centrelor teritoriale, precum şi regulamentul de
organizare şi funcţionare a comisiei de cenzori;
h) hotărăşte mutarea sediului asociaţiei;
i) aprobă şi modifică actul constitutiv al “Institutului Român de Cercetări în
Evaluare” (IROVAL) S.R.L.;
j) deleagă unele atribuţii unui birou executiv format din preşedintele în exercitiu,
viitorul preşedinte, fostul preşedinte, secretarul general şi trezorierul;
k) îndeplineşte orice alte atribuţii prevăzute în statut sau stabilite de Conferinţa
Naţională.
(10) Consiliul Director poate împuternici directorul executiv pentru a executa atribuţii din
cele prevăzute la alin. (9) lit.b) şi j).
(11) Consiliul Director se întruneşte cel puţin o dată pe trimestru, la convocarea
preşedintelui în exerciţiu.
(12) Pentru validitatea deliberărilor Consiliului Director este necesară prezenţa a jumătate
plus unul din numărul membrilor săi, iar hotărârile să fie luate cu votul majorităţii
membrilor prezenţi, dacă statutul nu prevede altfel.
(13) Şedinţa Consiliului Director este condusă de preşedintele în exerciţiu sau de
preşedintele viitor.
(14) La şedinţele Consiliului Director participă ca invitat directorul executiv al asociaţiei.
(15) Consiliul Director va solicita în scris membrului său, care lipseşte nemotivat de la trei
şedinţe consecutive, să se retragă din funcţie, iar dacă acesta nu dă curs solicitării,
Conferinţa Naţională va revoca din funcţie membrul respectiv.
(16) Preşedintele în exerciţiu asigură conducerea activităţii asociaţiei între şedinţele
Consiliului Director şi reprezintă asociaţia în raporturile cu terţii, persoane fizice şi
juridice.
Art.20. (1) Controlul financiar intern al asociaţiei este asigurat de o comisie de cenzori alcătuită
din 3 membri, aleşi de Conferinţa Naţională, prin vot secret.
Cenzorii trebuie să fie membri titulari ai asociaţiei.
(2) Durata mandatului cenzorilor este de 2 ani şi pot fi realeşi.
(3) Competenţa comisiei de cenzori cuprinde:
a) verifică modul în care este administrat patrimoniul asociaţiei;
b) întocmeşte rapoarte şi le prezintă Conferinţei Naţionale;
c) participă la şedinţele Consiliului Director fără drept de vot;
d) îndeplineşte orice alte atribuţii prevăzute în statut sau stabilite de Conferinţa
Naţională.
(4) Comisia de cenzori îşi poate elabora un regulament de organizare şi
funcţionare, aprobat de Consiliul Director.
Art.21. (1) Centrul teritorial este o entitate fără personalitate juridică, făcând parte din structura
organizatorică teritorială a asociaţiei conform art.15 şi art.16.
Organizarea şi funcţionarea centrului teritorial sunt reglementate prin regulamentul de
organizare şi funcţionare a centrului teritorial, aprobat de Consiliul Director.
10
(2) Adunarea generală a membrilor din centrul teritorial se convoacă anual în şedinţă
ordinară, şi ori de câte ori este necesar, în şedinţe extraordinare.
(3) Adunarea generală alege biroul precum şi preşedintele centrului teritorial şi
desemneazădelegaţii la Conferinţa Naţională.
(4) Durata mandatului preşedintelui de centru teritorial este de 2 ani. Preşedintele
centrului teritorial este reeligibil, dar nu poate deţine, consecutiv, mai mult de două
mandate.
(5) Biroul centrului teritorial este format din 3 - 5 membri, în funcţie de numărul
membrilor din fiecare centru teritorial.
CAPITOLUL V
PATRIMONIUL ŞI MIJLOACELE FINANCIARE

Art.22. (1) Veniturile ANEVAR provin din :
c) venituri obţinute din activitatea de formare profesională;
d) donaţii şi sponsorizări;
e) alte venituri prevăzute de lege.
(2) Membrii fondatori, persoane fizice, membrii de onoare şi membrii titulari seniori nu
sunt cotizanţi.
(3) Asociaţia este titulară de cont bancar.
Art.23. (1) Consiliul Director stabileşte anual numărul de posturi şi salariile personalului încadrat
în muncă la ANEVAR, precum şi cuantumul taxelor, cotizaţiilor şi indemnizaţiilor.
(2) Efectuarea cheltuielilor se aprobă de către preşedintele în exerciţiu al Asociaţiei.
CAPITOLUL VI
Art.24. (1) Asociaţia se dizolvă prin unul din următoarele moduri:
a) de drept;
b) prin hotărârea judecătoriei;
c) prin hotărârea Conferinţei Naţionale.
(2) Asociaţia se dizolvă de drept prin:
- imposibilitatea constituirii Conferinţei Naţionale sau a constituirii Consiliului
Director în conformitate cu statutul, dacă această situaţie durează mai mult
de un an de la data la care, conform statutului, Conferinţa Naţională sau,
după caz, Consiliul Director trebuie constituit;
- reducerea numărului de asociaţi sub limita prevăzută de lege,dacă acesta nu a fost
suplinit timp de 3 luni;
(3) Asociaţia se dizolvă prin hotărâre judecătorească, la cererea oricărei persoane
interesate, când aceasta a devenit insolvabilă.
11
(4) Asociaţia se dizolvă prin hotărârea Conferinţei Naţionale, cu votul delegaţilor
reprezentând 2/3 din numărul membrilor asociaţiei.
Art.25. (1) În oricare din cazurile de dizolvare prevăzute la art.24, lichidarea patrimoniului
asociaţiei se face de lichidatori autorizaţi, persoane fizice sau juridice, numiţi de
judecătorie sau, după caz, de Conferinţa Naţională.
(2)Mandatul Consiliului Director încetează odată cu numirea lichidatorilor.
(3)Lichidatorii îşi îndeplinesc mandatul sub controlul cenzorilor.
(4) Destinaţia bunurilor rămase după lichidare va fi stabilită de Conferinţa Naţională, cu
respectarea legii.
(5) După terminarea lichidării, lichidatorii trebuie să ceară radierea asociaţiei din Registrul
asociaţiilor şi fundaţiilor.
(6)Asociaţia încetează a avea fiinţă la data radierii din Registrul asociaţiilor şi fundaţiilor
de la grefa judecătoriei în a cărei circumscripţie teritorială şi-a avut sediul.
Art.26. Punctul de vedere oficial al ANEVAR se exprimă în documente adoptate şi
aprobate de organele ei de conducere.
Opiniile exprimate public de membrii asociaţiei reprezintă păreri personale ale acestora
şi nu angajează ANEVAR.
Art.27. (1) Sancţiunile disciplinare ce pot fi aplicate membrilor asociaţiei sunt:
- suspendarea calităţii de membru pe timp de 1 an;
- excluderea din asociaţie.
(2) Aplicarea sancţiunilor disciplinare.
a) Sancţiunile “ avertisment scris “ şi “ suspendarea calităţii de membru pe timp de
1 an” sunt aplicate:
- prin decizie a Consiliului Director, luată cu votul majorităţii membrilor săi,
membrilor asociaţiei fără funcţii de conducere;
- prin decizie a Consiliului Director, luată cu votul a 2/3 din numărul membrilor
săi, membrilor Consiliului Director şi preşedinţilor centrelor teritoriale.
Decizia Consiliului Director este definitivă.
b) Sancţiunea “ excluderea din asociaţie “este aplicată:
- prin decizie a Consiliului Director, luată cu votul majorităţii membrilor săi (9
voturi), membrilor asociaţiei fără funcţii de conducere, cât şi preşedinţilor
centrelor teritoriale.
Soluţionarea contestaţiei împotriva deciziei de excludere din asociaţie este de
competenţa exclusivă a Conferinţei Naţionale.
- prin hotărâre a Conferinţei Naţionale, membrilor Consiliului Director.
Hotărârea Conferinţei Naţionale este definitivă.
3) Membrii fondatori nu pot fi excluşi.
(4) Pierderea calităţii de membru al asociaţiei are loc prin:
- retragerea, la cerere, din asociaţie;
- excluderea din asociaţie, în condiţiile alin.(2), lit.b).
12
Art.28. Nu poate deţine funcţia de preşedinte al ANEVAR sau de membru al Consiliului Director,
de preşedinte de centru teritorial sau de membru al biroului centrului teritorial, persoana
căreia i-a fost aplicată, oricare dintre sancţiunile disciplinare prevăzute la art.27 (1).
Art.29. Afilierea sau aderarea ANEVAR la federaţii, uniuni sau asociaţii de specialitate din ţară
sau străinătate se face în condiţiile păstrării autonomiei ANEVAR faţă de acestea.
Afilierea sau aderarea se face prin hotărâre a Consiliului Director, validată de Conferinţa
Naţională.
Art.30. Prevederile Statutului pot fi modificate şi/ sau completate prin hotărâre a Conferinţei
Naţionale.
Prezentul statut se completează cu prevederile Ordonanţei Guvernului nr.26 / 2000 cu
privire la asociaţii şi fundaţii, astfel cum a fost modificată şi completată prin Ordonanţa
Guvernului nr.37/2003, precum, şi ale altor reglementări în vigoare, aplicabile persoanelor
juridice de drept privat fără scop patrimonial.
Fac parte integrantă din prezentul statut:
Anexa nr.1 - Codul deontologic al profesiei de evaluator
Anexa nr.2 - Lista membrilor fondatori
Statutul în prezenta formă înlocuieşte Statutul ANEVAR înregistrat la data constituirii
asociaţiei, cu modificările şi completările ulterioare, legal înregistrate.
13
Anexa
CODUL DEONTOLOGIC AL PROFESIEI DE EVALUATOR
1. Consideraţii generale
Codul deontologic al profesiei de evaluator anexă la Statutul ANEVAR cuprinde principiile
etice care stau la baza serviciilor profesionale ale evaluatorilor şi exemple de practici lipsite de
etică. ANEVAR este autorizat să numească organisme care să vegheze respectarea principiilor
etice prin aplicarea Regulamentului Comisiei de etică.
Respectarea codului deontologic al profesiei (constituit în standard etic), ca şi a
standardelor profesionale, depinde în primul rând de înţelegerea membrilor, de acţiunile lor
voluntare şi în ultimul rând, atunci când sunt necesare, de procedurile disciplinare, îndreptate
împotriva celor care se abat de la aceste principii.
Înscrierea în ANEVAR este voluntară. Acceptând statutul de membru, un evaluator îşi
asumă prin respectarea acestor principii etice, o obligaţie de autodisciplină, dincolo de cerinţele
legilor şi regulamentelor.
Principiile etice ale Codului Deontologic al ANEVAR exprimă recunoaşterea de către
evaluator a propriilor responsabilităţi faţă de opinia publică, clienţi şi colegi. Aceste principii îi
ghidează pe membrii ANEVAR în îndeplinirea responsabilităţilor lor profesionale pe baza
condiţiei etice şi necesită un angajament ferm pentru un comportament exemplar, chiar dacă acest
lucru este contrar avantajului personal.
2. Responsabilităţi
Pe parcursul îndeplinirii responsabilităţilor profesionale ale determinării valorii reale a
proprietăţilor, evaluatorul trebuie să pună în aplicare judecăţi profesionale şi morale rezonabile,
în toate activităţile pe care le întreprinde.
Valoarea determinată trebuie să fie obiectivă şi nu trebuie influenţată de factori subiectivi
ca voinţa, dorinţa sau nevoia clientului sau altor persoane.
Evaluatorii ANEVAR au responsabilităţi faţă de toţi cei care beneficiază de serviciile lor
profesionale.
Membrii mai au şi responsabilitatea continuă de a coopera unii cu alţii pentru a îmbunătăţi
arta evaluării, pentru a păstra încrederea publicului şi pentru a duce la îndeplinire cerinţele
speciale de auto−guvernare ale profesiunii. Eforturile colective ale evaluatorilor sunt necesare
pentru a menţine şi întări tradiţiile profesiunii.
3. Interesul public
Evaluatorii trebuie să accepte obligaţia de a acţiona într-un mod care va servi interesului
public, va onora încrederea publicului şi va demonstra ataşamentul faţă de profesionalism.
Ca semn distinct al unei profesii este acceptarea acesteia de către public. Publicul
evaluatorilor este format din clienţi, guvern, întreprinzători, manageri, comunitatea financiară şi
de afaceri şi toţi cei care se bazează pe obiectivitatea şi integritatea evaluatorilor pentru a menţine
funcţionarea normală a societăţii. Această încredere impune o responsabilitate a interesului public
14
asupra evaluatorului. Interesul public este definit drept bunăstarea colectivă a comunităţii
oamenilor şi a instituţiilor pe care profesia o serveşte.
În aplicarea responsabilităţilor profesionale, evaluatorii se pot întâlni cu presiuni
conflictuale din partea fiecăruia din aceste grupuri. În rezolvarea acestor conflicte, evaluatorii
trebuie să acţioneze cu integritate, ghidaţi după perceptul conform căruia, atunci când membrii
ANEVAR îşi îndeplinesc responsabilităţile lor către public, interesul clienţilor este servit în cel
mai bun mod cu putinţă.
Cei care se bazează pe rapoartele de evaluare ale evaluatorilor se aşteaptă ca aceştia să se
achite de responsabilităţile profesionale cu integritate, obiectivitate, cu grija profesională cuvenită
şi cu un interes autentic în a servi publicul. Se aşteaptă ca aceştia să furnizeze servicii de calitate,
să stabilească relaţii contractuale, şi să ofere o gamă de servicii într-o manieră care să
demonstreze un nivel de profesionalism conform standardelor profesionale şi codului
deontologic.
Toţi cei care acceptă calitatea de membru ANEVAR se angajează să onoreze încrederea
publică. În schimbul încrederii pe care publicul şi-o pune în ei, membrii trebuie să caute continuu
să demonstreze dedicarea lor în atingerea excelenţei profesionale.
4. Integritatea
Pentru a menţine şi a răspândi încrederea publică, membrii trebuie să-şi îndeplinească
toate îndatoririle profesionale în spiritul celei mai înalte integrităţi.
Integritatea este un element fundamental pentru recunoaşterea profesională. Integritatea
pretinde ca un membru să fie onest, sincer în limitele confidenţialităţii clientului. Evaluatorul nu
trebuie să fie subordonat câştigului şi avantajelor personale.
Evaluatorul are obligaţia de a evita furnizarea unor rezultate false ale evaluării, care s-ar
putea datora fie abordării greşite, fie estimării făcute cu o aproximaţie foarte largă.
Evaluatorul are obligaţia să explice şi să descrie corespunzător ce înţelege prin evaluare în
cazul unui contract specific pentru care este angajat, pentru a evita neînţelegerile şi greşelile voite
sau întâmplătoare ulterioare.
Nu este corect ca un evaluator să accepte un contract de evaluare pentru un domeniu în
afara calificării sale profesionale cu excepţia cazurilor în care:
a adus înainte la cunoştinţa clientului limitele competenţei sale;
se asociază cu un alt evaluator care are calificarea necesară în domeniul-specific.
Când doi sau mai mulţi clienţi potenţiali solicită serviciile aceluiaşi evaluator relativ la
aceeaşi evaluare, evaluatorul nu poate accepta decât pe unul, cu excepţia cazului când există
consensul părţilor implicate.
Integritatea este măsurată în termeni de ce este drept şi just. Evaluatorul trebuie să-şi
testeze deciziile şi acţiunile, să urmărească atât forma cât şi spiritul standardelor tehnice şi
etice, principiile obiectivităţii, ale independeţei şi ale rigurozităţii.
5. Obiectivitatea şi independenţa
Un membru trebuie să-şi menţină independenţa şi să nu se afle în conflict de interese atunci
când îşi exercită responsabilităţile profesionale. Evaluatorul trebuie să fie independent în fapte şi
aparenţe atunci când oferă servicii de evaluare sau consultanţă.
Principiul obiectivităţii impune obligaţia de a fi imparţial, onest din punct de vedere
intelectual şi în afara conflictelor de interese. Independenţa exclude relaţiile care ar putea părea
că micşorează obiectivitatea membrilor în oferirea serviciilor. Membrii servesc de multe ori
15
interese multiple, dar trebuie să protejeze integritatea muncii lor, să menţină obiectivitatea şi să
evite orice subordonare a judecăţii lor.
Obligaţia evaluatorului faţă de client este de a prezenta acestuia concluziile obiectiv,
rezultatele precise şi reale asupra evaluării cerute, indiferent de dorinţa şi indicaţiile clientului.
Incertitudinile trebuie, de asemenea, făcute cunoscute.
6. Rigurozitatea
Membrii trebuie să se ghideze după standardele etice şi profesionale, să se străduiască
continuu să îmbunătăţească competenţa şi calitatea serviciilor lor şi să-şi exercite
responsabilităţile profesionale la capacitatea maximă.
Rigurozitatea solicită membrilor să-şi exercite responsabilităţile profesionale cu competenţă
şi sârguinţă. Ea impune obligaţia de a îndeplini sarcinile profesionale la capacitatea maximă,
avându-se mereu în vedere interesul clientului pentru care sunt îndeplinite aceste servicii şi în
concordanţă cu responsabilitatea profesională faţă de interesul public.
Competenţa derivă din sintetizarea pregătirii şi a experienţei. Ea începe cu stăpânirea
cunoştinţelor cerute pentru a deveni evaluator. Menţinerea competenţei solicită un angajament de
instruire şi de perfecţionare profesională, care trebuie să continue pe tot timpul vieţii profesionale
a membrilor. Competenţa este o responsabilitate individuală a fiecărui membru, care trebuie să ia
toate măsurile pentru a atinge un nivel de competenţă care va asigura faptul că valoarea din
rapoartele de evaluare va respecta un înalt grad de profesionalism cerut de codul deontologic şi
statutul ANEVAR.
Fiecare membru este responsabil de stabilirea competenţei sale, evaluând dacă pregătirea,
experienţa şi judecata sa sunt adecvate pentru responsabilităţile care trebuie asumate.
Evaluatorul trebuie să execute conştiincios şi cu competenţă contractele ce îi sunt
încredinţate. Loialitatea, imparţialitatea şi dorinţa de a fi util clientului trebuie să inspire şi să
ghideze lucrările lui.
7. Confidenţialitate
Evaluatorul angajat într-o acţiune de evaluare are obligaţia de a nu dezvălui angajarea sa
de către client unor terţe persoane, precum şi obligaţia de a nu dezvălui rezultatele evaluării fără
permisiunea scrisă şi prealabilă a clientului său, sau fără să fie obligat de o procedură judiciară.
În cazul în care raportul de evaluare este pus de către client la dispoziţia unor terţe
persoane, cu acordul scris al evaluatorului, acestea au acelaşi drept de a se baza pe validitatea şi
obiectivitatea raportului evaluatorului ca şi clientul iniţial.
8. Practici lipsite de etică şi de profesionalism în munca de evaluare

Se consideră că exemplele prezentate nu acoperă toate aspectele.
Poate fi suspectat rezultatul unei evaluări şi deci considerat lipsit de valabilitate, dacă
evaluatorul a acceptat un contract a cărui plată este condiţionată de:
a) o decizie judecătorească favorabilă clientului referitoare la proprietatea evaluată;
b) o reducere de impozit obţinută de client pentru acea proprietate;
c) preţul vânzării acelei proprietăţi;
d) orice indicaţii sau concluzii furnizate apriori de client.
16
Este lipsit de etică şi profesionalism acceptarea unor contracte a căror plată reprezintă
procente din valoarea la care se ajunge în urma operaţiunii de evaluare.
Se consideră lipsită de etică şi profesionalism acceptarea de către un evaluator a unui
contract care priveşte o proprietate pentru care el are un interes actual sau de
perspectivă. Interesele pe care un evaluator le-ar putea avea faţă de o proprietate
evaluată includ:
a) dobândirea respectivei proprietăţi;
b) funcţionarea ca agent de vânzare-cumpărare sau finanţare a respectivei
proprietăţi;
Este lipsită de etică şi profesionalism:
a) utilizarea semnăturii unei persoane care nu a lucrat efectiv la evaluare sau nu a
supravegheat efectiv evaluarea;
b) în cazul unui raport comun lipsa unei semnături sau orice opinie divergentă;
c) în cazul colaborării între doi sau mai mulţi evaluatori, prezentarea de rapoarte
separate;
d) în cazul unor evaluări independente pentru aceeaşi proprietate, colaborarea în
orice fel a evaluatorilor angajaţi independent.
Nu este etic şi profesional ca un evaluator să emită asupra valorii unei proprietăţi o
opinie fără a face investigaţii complete şi fără a analiza toate datele.
Reclama nu este incompatibilă cu etica, dar este lipsită de etică utilizarea în cadrul
reclamei a informaţiilor false cum ar fi:
- prezentarea greşită a experienţei şi calificării profesionale;
- prezentarea falsă a serviciilor ce pot fi oferite conform calificării sau prezentarea
pentru reclamă a unor contracte anterioare fără permisiunea expresă a clientului;
- afirmarea, garantarea sau insinuarea faptului că evaluarea ar putea fi efectuată
conform intereselor clientului.
În cazul în care unui evaluator i se cere o apreciere asupra unui raport de evaluare
elaborat de alţi evaluatori, este lipsit de etică ca acesta să denigreze munca desfăşurată.
Părerile exprimate nu se vor referi la valoarea obţinută, ci la respectarea standardelor şi
procedurilor recunoscute de evaluare, adecvarea metodelor alese şi a judecăţii
evaluatorului.
Este o practică lipsită de etică exprimarea publică a unor opinii despre profesionalismul,
experienţa, calitatea rapoartelor de evaluare a unor membri ai ANEVAR, precum şi
defăimarea organizaţiei.
17
INDEX ALFABETIC
– AUTORI –
1-1998 p15; 2-1998 p1; 3-1998 p15; 4-1998 p7, p14; 1-1999 p13; 2-1999 p14, p15; 3-1999 p15, p16; 6-1999 p14, p16;
Adina Ababei 2-2000 p15; 5+6-2000 p16
Ion Anghel 1-1997 p1; 1-1999 p10; 2-1999 p9; 4-1999 p5; 5-1999 p4; 6-1999 p11; 5+6-2000 p7, p21; 7+8-2001 p13, p23
Marin Badea 3+4-2000 p17
1-1996 p1, p3; 2-1996 p1, p2, p7; 1-1997 p6; 4-1997 p1, p4; 2-1998 p16; 2-1999 p1, p12; 4-1999 p1, p8; 5-1999 p1, p2;
Gheorghe Bădescu 6-1999 p1; 1-2000 p1; 2-2000 p10, p16; 3+4-2000 p23; 5+6-2000 p16; 7+8-2001 p13; 3+4-2003 p8
Andrei Bănescu 3-1998 p5
Charles G. Case II 5+6-2001 p2
Manuela Cândea 3+4-2000 p17
Radu Cârceie 3+4-2001 p22
Corina Cernea 1-1996 p5; 2-1996 p4; 4-1997 p15; 1-1999 p1
Peter Champness 4-1998 p1
Constantin Coţovanu 1-1996 p3, p4; 2-1996 p7; 3+4-1996 p1, p13; 3-1997 p10; 3-1998 p8
Adrian Crivii 1-1998 p4; 4-1998 p8; 5+6-2000 p13, p15; 3+4-2001 p1, p5; 3+4-2003 p2
Cristina Dică 5+6-2001 p11
Krystyna M Czarnecka 2-1998 p3
Daciana Daraban 7+8-2001 p21
Mihaela Drăniceanu 3-1998 p2; 4-1999 p2
Anamaria Ciobanu 2+3-2002 p 22, 26
Dumitru Dumitriu-Cristian 1+2-2001 p15; 1-2002 p12
Dumitru Dumitriu-Dan 1+2-2001 p15; 1-2002 p12
Brian Emmott 5+6-2001 p17
Mărioara Faighenov 4-1997 p11; 1-1998 p1, p6
Maria Furtună 3+4-1996 p14
Nicolae Georgescu 3-1999 p10; 4-1999 p5; 5-1999 p4
Florea Gheorghe 2-1998 p2
Alexandru Gheorghiu 1-1996 p2; 9+10-2001 p2; 3+4-2003 p33
Bob Hall 5+6-2001 p17
Rodica Hasmăşan 1+2-2001 p14
Bogdan Herzog 2-2000 p11; 5+6-2000 p5
Dragoş Mihai Ipate 2+3-2002 p17
J. Peter Morrow 5+6-2001 p6, p10
Speranţa Munteanu 5+6-2001 p14
Tania Mustăreaţă 3+4-2001 p11
Adrian Nicolescu 1+2-2001 p5, p8; 3+4-2003 p26
Daniela Olaru 3+4-2000 p17

Marian Petre 1-1997 p1
Luiza Petrovan 3+4-2001 p17
Ana-Maria Popescu 5+6-2000 p21
Adina Prodan 3+4-2001 p7
Robu Vasile 2-1996 p3; 3+4-1996 p11
3-1997 p1; 1-1998 p9; 3-1998 p1, p12; 4-1998 p9; 1-1999 p5; 2-1999 p3; 3-1999 p1, p2; 4-1999 p9, p13, p15; 5-1999 p6;
Sorin V. Stan 6-1999 p4, p13; 1-2000 p10; 2-2000 p7; 3+4-2000 p1, p6, p13; 5+6-2000 p1; 1-2002 p13, 4-2002 p16; 1-2003 p1; 2-2003 p14
Corneliu Şchiopu 3+4-1996 p12; 1-1997 p7; 4-1997 p5; 2-1998 p5; 1-1999 p6; 4-1999 p2; 1+2-2001 p11; 7+8-2001 p18
Aurelian Senculeţ 5-1999 p3
Silviu Stanciu 3-1998 p7
Sorana Stanciu 3+4-2001 p1, p5
Filip Stoica 1-2003 p5
Cristina Stănescu 1-1998 p13
Iulian Ştefănescu 1+2-2001 p1
Doru Puiu Tiberiu 4-1997 p16; 4-1998 p14; 5+6-2000 p6; 1-2002 p2, p8
Radu Timbuş 3+4-2001 p7
Alexandru Ţugui 4-2002 p1
Adrian Vascu 1-1998 p4; 5-6 2000 p15
Walter Winius jr. 5+6-2001 p2
Cristina Burlacu 2-2003 p17
John Edge 3+4-2003 p3

Herve Rochard 3+4-2003 p11
Michael Loyd 3+4-2003 p16
Vasile Iuga 3+4-2003 p14
Daniel Manate 3+4-2003 p19
Nicoleta Roman 3+4-2003 p23
Radu Stoicoviciu 3+4-2003 p23
Ion Bercu 3+4-2003 p28

Buletin Informativ

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Buletin Informativ

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

ASOCIAÞIA NAÞIONALÃ A EVALUATORILOR DIN ROMÂNIA

1-2 3-4 5-6

Agenda ANEVAR .................................... 3 După aproape 3 ani de la înfiinţare iată ca

Buletin informativ nr. 1/I 1996 1

Înfiinţarea Institutului Român de subordinea Asociaţiei Germane a Evaluatorilor,

2 Buletin informativ nr. 1/I 1996

Acest punct s-a constituit şi într-un moment

Buletin informativ nr. 1/I 1996 3

4 Buletin informativ nr. 1/I 1996

La recomandarea TEGOVOFA în anul 1995 O participare importantă a asociaţiei noastre la

Buletin informativ nr. 1/I 1996 5

– editarea şi distribuirea lucrărilor IROVAL, – sprijinirea cursurilor postuniversitare de

IROVAL va include în planul de cercetare

În numerele următoare, Buletinul Informativ

La următoarea consfătuire cu firmele de

Participanţilor la consfătuire le-au fost 3. Dicţionar de termeni în evaluare.

– elaborarea standardelor profesionale de

6 Buletin informativ nr. 1/I 1996

LISTA MEMBRILOR ANEVAR

Buletin informativ nr. 1/I 1996 7

8 Buletin informativ nr. 1/I 1996

Ing. Gheorghe Bădescu

În fiecare număr vom prezenta firmele care au devenit noi

Lista membrilor asociaţi

■ ASIGURAREA CALITĂŢII SERVICIILOR arată ce ai făcut audit şi revizuiri

2 Buletin informativ nr. 2/II - 1996

În fundamentarea strategică a deciziilor se pot

Buletin informativ nr. 2/II - 1996 3

■ BAZELE EVALUĂRII afacerii este dată de suma actualizată a fluxurilor

4 Buletin informativ nr. 2/II - 1996

• degradarea conjuncturii; neadecvată informaţiilor istorice sau se adoptă ipoteze

Buletin informativ nr. 2/II - 1996 5

6 Buletin informativ nr. 2/II - 1996

■ AGENDA ANEVAR Certificatului de absolvire eliberat de CECCAR şi a

• elaborarea documentaţiilor şi aplicarea sistemului de • primirea ca membru corespondent al TEGOVOFA a

LISTA MEMBRILOR ASOCIAŢI ANEVAR

8 Buletin informativ nr. 2/II - 1996

2 Buletin informativ nr. 3+4/III+IV - 1996

DURATE DE UTILIZARE (ani)

Nr. MIJLOC FIX ROMÂNIA ALTE ŢĂRI

NOTĂ: rezultă a fi fost cu mult subdimensionat, cu mult

Buletin informativ nr. 3+4/III+IV - 1996 3

III. PERIOADA ANILOR 1990+1993 În ansamblul său şi mai cu seamă prin

• DECRETUL - LEGE nr.50/04.02.1990 privind − actualizează valorile mijloacelor fixe (de

4 Buletin informativ nr. 3+4/III+IV - 1996

• finalizării întârziate (martie 1994), sub − valoarea de inventar (de achiziţie, de

• insensibilitatea valorii rămase la

 DUC  • În al doilea rând, Legea nr.15/1994 ale cărei

6 Buletin informativ nr. 3+4/III+IV - 1996

De la început se impune o precizare: (datorită imposibilităţii definirii unei proceduri

Buletin informativ nr. 3+4/III+IV - 1996 7

• utilizarea unor indici de actualizare neadecvaţi Concluzie (2):

• Însă afectarea valorii rămase actualizate cu ▼ O ilustrare concludentă a aspectelor puse în

8 Buletin informativ nr. 3+4/III+IV - 1996

Buletin informativ nr. 3+4/III+IV - 1996 9

Totuşi, dintre toate aspectele negative considerentul că amortizarea economică ar conduce la

Ar mai fi de adăugat că: - SITUAŢIE SCRIPTICĂ

− se reglementează practic excepţia, eludându-se Comentarii:

Modalităţile actuale de amortizare practicate în • Profitul brut şi amortizarea, însumate, nu ating

Această afirmaţie poate fi considerată • În aceste condiţii, se plătesc:

10 Buletin informativ nr. 3+4/III+IV - 1996

Opiniile exprimate în a cest material au caracter Nr. Denumirea Întrepr. Îtntrepr.

b) Modelul de creştere ZAKON-BCG