26. 02.

2001
URBANISM
CURS 2

Planul urbanistic general (PUG)

CARACTERISTICI:
- Caracter exclusiv de reglementare
- Constituie documentatia de baza care stabileste obiectivele, actiunile si masurile de
dezvoltare pentru o localitate existenta sau viitoare pe o perioada determinata de timp
- Explicarea si detalierea PUG se face cu ajutorul regulamentului local de urbanism
(RLU)
Planul urbanistic zonal (PUZ)

- stabileste obiectivele, actiunile si masurile de dezvoltare a unei zone din localitate pe

o perioada definita de timp
Zona = perimetru din localitate cu un grad sporit de complexitate sau cu o dezvoltare
urbana deosebita : zona centrala, zone de locuit, zone de agrement, zone protejate, zone
cu functiuni deosebite.
Detalierea si aplicarea PUZ se realizeaza cu ajutorul regulamentului aferent.

Planul urbanistic de detaliu (PUD)

CARACTERISTICI:
- Este o documentatie care stabileste conditiile de amplasare si executare a unui
obiectiv sau grup de obiective
- Se elaboreaza in stransa legatura cu documentatia din PUG si PUZ
- Cuprinde majoritatea elementelor care stau la baza intocmirii documentatiei pentru
obtinerea autorizatiei de construire
- Este insotit de avize de la servicii sau comisii de specialitate (consiliul local, protectia
mediului, utilitati – alimentare cu apa, energie, gaze, patrimoniu etc.)
- Are caracter exclusiv de reglementare, iar prevederile se refera la urmatoarele:
a) stabileste destinatia constructiilor care urmeaza sa se realizeze
b) stabileste detalii privind terenurile (loc de amplasare a constructiilor, limita
domeniu public-privat, delimitarea terenurilor proprietate privata, care urmeaza sa
treaca in domeniul public, delimitarea zonelor afectate de servituti de utilitate
publica, stabilirea terenurilor cu restrictii de construire etc.)
c) alinierea constructiilor, accesul vehiculelor si pietonilor, stationarea vehiculelor –
garaje, parcari, spatii plantate
d) indicatori urbanistici: procentul de ocupare a terenului (POT), coeficient de
utilizare teren (CUT), regim mediu de inaltime (R).

POT = (S ct / S t) * 100, [ % ]
S ct = suprafata construita totala dintr-o zona sau complex (suprafata construita la
sol)
S t = suprafata totala a complexului sau zonei (suprafata terenului)
 CUT = S cd / S t
S cd = suprafata construita desfasurata a zonei sau complexului
S cd = suma ariilor locuibile dintr-o cladire, constructie (in general, aria se
identifica cu palierul sau etajul)

R = S cd / S ct

Participarea populatiei la activitatea de amenajare

a teritoriului si urbanism (ATU)

Organele AP au obligatia de a asigura participarea populatiei la ATU, prin

informare, consultare sau alte forme prevazute de lege.
Populatia este informata despre:
1. obiectivele programelor de dezvoltare socio-economica, amenajarea teritoriului si
dezvoltare urbanistica
2. intentiile organelor AP de a elabora documentatii de ATU, precum si scopul pentru
care se face elaborarea
3. continutul documentatiilor ATU care urmeaza sa se elaboreze
Informarea populatiei se poate face pe urmatoarele cai:
- afisarea de publicatii oficiale
- instiintarea in presa / mass-media
- asigurarea accesului populatiei in vederea consultarii programelor chiar la sediul
acestora
- expunerea in spatiile publice a documentatiilor (integral, partial, sinteza)
Propunerile si opiniile populatiei sunt analizate de organele AP responsabile de
aprobarea documentatiilor; sunt sintetizate indiferent daca au fost sau nu prelevate in
documentatii, iar sinteza face parte integranta din documentatie.
Consultarea populatiei se realizeaza prin ancheta publica, iar rezultatele se regasesc
intr-un raport de sinteza intocmit de organele AP. acest raport este supus dezbaterii
organelor AP si se da publicitatii.
Prin lege, organele AP sunt obligate sa raspunda in scris cetatenilor care si-au
exprimat propuneri sau opinii.

Gestiunea teritoriului si a localitatii

In acest sens, autoritatile AP au urmatoarele sarcini:

1. gestionarea tuturor terenurilor si constructiilor apartinand domeniului public si privat
de interes local si judetean (practic raspund de realizarea constructiilor si amenajarea
de utilitate publica)
2. urmaresc modul in care proprietarii sau destinatarii gestioneaza terenurile si
constructiile in conformitate cu prevederile documentatiilor ATU sau a altor
reglementari privind interesul colectivitatii
3. organizeaza banci de date si sisteme informationale (datele colectate au caracter
confidential si nu fac obiectul unei concurente neloiale)
4. instituie servituti asupra bunurilor imobile pentru realizarea unor lucrari de interes
general (servituti = restrictii privid modul de utilizare a terenului si realizarea
constructiilor)
Lucrarile de interes general se mai numesc si lucrari de interes public si cuprind:
1. retele de energie electrica, apa, canalizare, gaze, energie termica, telefonie, orice
transport prin conducte
2. obiective de invatamant, cercetare, sanatate, cultura, sport, protectie si asistenta
medicala, sociala, AP, justitie
3. cai de comunicatii (inclusiv aeroporturi, porturi)
4. explorarea si exploatarea resurselor solului si subsolului
5. monumente istorice si ale naturii, rezervatii naturale
6. obiective pentru apararea tarii, ordinea publica si siguranta nationala

Gestionarea terenurilor

In vederea realizarii unor operatiuni de ATU, autoritatile AP pot recurge la

urmatoarele:
1. schimburi de terenuri aflate in domeniul privat al statului, judetului, orasului cu
terenuri aflate in proprietatea unor persoane fizice sau juridice
2. treceri de terenuri din domeniul privat al statului in domeniul public al statului
3. concesionari de terenuri din domeniul public sau privat
4. achizitii de terenuri direct sau prin exercitarea dreptului de preemtiune
5. exproprieri de terenuri pentru cauza de utilitate publica
6. alte modalitati privind transferul bunurilor imobile
Consiliile locale pot institui restrictii permanente sau temporare de construire.
Interdictia permanenta se stabileste pentru unul din urmatoarele motive:
1. riscuri naturale previzibile (zona inindabila, pericol de alunecare teren, avalanse, zona
situata pe o exploatare miniera, zona cu teren impropriu de fundare)
2. riscuri tehnologice grave (poluare radioactiva, chimica, pericol de explozie, de
incendiu, nivel ridicat de zgomot)
3. apararea tarii, ordinea publica, siguranta nationala
4. alte motive prevazute de lege.
Interdictia temporara – motive:
1. necesitatea intocmirii documentatiilor de urbanism (nu exista reguli de construire)
2. realizarea in zona respectiva a unor lucrari de utilitate publica
3. alte motive prevazute de lege.
Interdictia temporara nu poate fi mai mare de 2 ani (pentru elaborarea documentatiei
urbanistice), respectiv 3 ani – pentru realizarea lucrarilor de utilitate publica

Gestionarea constructiilor

Legea ATU clasifica constructiile in:

1. definitive sau provizorii
2. subterane sau supraterane
3. cladiri, constructii speciale sau amenajari
 Realizarea, modificarea, utilizarea si desfiintarea constructiilor se stabileste prin
documentatii de urbanism, alte acte normative.
Autoritatile AP, pe baza PUG si a PUD elaboreaza urmatoarele documente:
- certificat de urbanism, autorizatie de construire, de functionare, de schimbare a
destinatiei cladirii, de postutilizare – desfiintare, demolare.
Certificdatul de urbanism este un act de informare prin care se fac cunoscute
solicitantului aspecte privind bunurile imobile, care pot fi incadrate in 3 categorii:
a) regimul juridic
b) regimul economic
c) regimul tehnic
In regimul juridic se consemneaza:
a) dreptul de proprietate si servitutile de utilitate publica care greveaza asupra imobilului
b) prevederi din documentatiile de urbanism care instituie asupra imobiluli un regim
special (zona protejata, drept de preemtiune, obiect de patrimoniu etc.)
In regimul economic se noteaza:
- destinatia imobilului stabilita prin PUG, PUD
- folosinta actuala
- aspecte fiscale specifice zonei
 URBANISM
CURS 3
5. 03. 2001

Certificatul de urbanism

Aspecte privind regimul tehnic

1. indicatori urbanistici
2. alinierea constructiilor fata de drumurile adiacente
3. utilitati tehnico-urbane
4. inaltimea constructiilor, aspecte arhitecturale, finisaje, materiale folosite in construire,
sistemul constructiv – daca toate aceste aspecte sunt consemnate in regulamentele de
aplicare, de PUG, PUD
5. circulatia pietonilor si a vehiculelor (drumuri de acces, parcaje, stationari)
6. gradul de importanta a constructiei
7. gradul de rezistenta la foc
8. lucrari conexe de interes public necesare functionarii obiectivului
Toate aspectele de natura juridica, economica si tehnica se iau din baza de date
cadastrale, PUG, PUD sau alte evidente.
In absenta acestora, certificatul de urbanism se intocmeste respectandu-se prevederile
Regulamentului General de Urbanism (RGU).
Certificatul de urbanism este emis de catre primar la cerere, depusa de orice persoana
fizica sau juridica pentru orice imobil.
In cazul bunurilor imobile situate in zone cu destinatie speciala, solicitantul trebuie sa
faca dovada ca este proprietar.
In anumite situatii, emitentul poate cere solicitantului atasarea a cel putin o schita
pentru identificarea bunului (nu exista date in banca de date cadastrale).
Certificatul de urbanism are caracter de informare si nu da dreptul solicitantului sa
execute lucrari de construire.
Prezentarea certificatului de urbanism este obligatorie in momentul cand se solicita
emiterea autorizatiei de construire sau de schimbare a destinatiei.
Valabilitatea certificatului de urbanism este de 1 –24 de luni si este stabilita de
emitent, in functie de doua aspecte:
a) stadiul de elaborare a documentatiei de urbanism pentru zona respectiva (PUG)
b) caracteristicile urbanistice ale zonei

Autorizatia de construire

- da dreptul detinatorului sa inceapa lucrarile de construire

- este intocmita de serviciul specializat in amenajarea teritoriului si urbanism de la
nivelul Primariei sau consiliului judetean
- pentru constructiile cu caracter militar, este intocmita de Ministerul pentru ATU,
impreuna cu MapN, MI, SRI, SIE, SPP, Serviciul de Telecomunicatii Speciale (este
necesara o hatarare de guvern)
 Autorizatia de functionare

Stabileste urmatoarele:
a) activitatile care se vor desfasura in cadrul acelei constructii, potrivit functiunilor din
autorizatia de construire
b) conditiile care trebuie sa fie indeplinite, respectate in utilizarea constructiei
Se elibereaza pentru constructiile ridicate pe baza de autorizatie de construire, dupa
incheierea lucrarilor si efectuarea receptiei finale.
Se elibereaza si in situatiile in care are loc modificarea modului de utilizare a
constructiei dpdv al activitatilor desfasurate pe terotoriul acestora, daca nu sunt impuse
realizarile de lucrari ce ar solicita eliberarea unei autorizatii de construire.
Consiliul local poate hotara incetarea activitatilor care se desfasoara in cadrul unei
constructii cand:
a) acestea contravin prevederilor din documentatiile de urbanism
b) nu sunt respectate conditiile de functionare stabilite prin reglementari legale
Insusi primarul poate decide incetarea imediata a activitatilor (pana la luarea deciziei
de catre consiliul local) in situatia in care se pune in pericol sanatatea publica, ordinea
publica, siguranta cetatenilor.

Dreptul de preemtiune asupra bunurilor imobile

Preemtiunea reprezinta dreptul de care se bucura cineva prin lege de a fi preferat in

calitate de cumparator al acelui bun.
Dreptul de preemtiune asupra terenurilor si constructiilor revine:
a) coproprietarilor (daca exista)
b) statului, judetelor, localitatilor daca nu exista a) sau daca acestia au declarat in
scris ca renunta la acest drept.
Dreptul de preemtiune pentru b) se instituie cu 2 scopuri:
a) realizarea unor lucrari de utilitate publica
b) constituirea rezervei de terenuri urbane
Pentru realizarea lucrarilor publice acest drept se exercita numai daca lucrarile sunt
cuprinse in programele de dezvoltare a localitatilor pe urmatorii 5 ani.
Dreptul de preemtiune se stabileste prin hotararea Guvernului, consiliului judetean,
consiliului local, consemnandu-se obligatoriu scopul.
Dreptul de preemtiune este o sarcina care greveaza asupra bunului imobil si de aceea
se inscrie obligatoriu in evidentele, actele de publicitate imobiliara.
Proprietarul unui asemenea bun, statul, este obligat sa aduca la cunostinta autoritatii
publice intentia de a instraina acel bun, facand totodata o propunere de pret. Daca nu se
ajunge la o intelegere, pretul va fi stabilit in instanta.

Zonele protejate

Sunt teritorii delimitate geografic in care se afla elemente sau ansambluri ale
patrimoniului natural sau cultural cu valoare deosebita.
 Perimetrele naturale sau construite declarate zone protejate sunt astfel
administrate incat sa se asigure mentinerea calitatii si caracteristicilor care le confera
valoare, precum si dezvoltarea lor echilibrata si integrata.
Delimitarea se face prin documentatii de urbanism in care se consemneaza si
reglementarile privind echilibrul dintre interventie si conservare.
In functie de natura elementelor de patrimoniu, zonele protejate sunt:
a) naturale (se instituie pentru protectia patrimoniului natural cu valoare
deosebita)
b) construite (se protejeaza constructii cu valoare culturala deosebita)
In functie de importanta valorii elementelor, zonele protejate sunt:
a) de interes national (rezervatii ale biosferei, parcuri nationale, zone protejate
construite cu un patrimoniu de valoare exceptionala)
b) de interes local (rezervatii naturale, monumente ale naturii).

Regulamentul general de urbanism (RGU)

RGU cuprinde norme tehnice si juridice care stau la baza elaborarii planurilor de
amenajare a teritoriului si a documentatiilor de urbanism.
Documentatia de urbanism = planuri de urbanism si regulamentele aferente.
Regulile si conditiile cele mai importante din RGU se refera la 6 categorii de
probleme:
1. modul de ocupare a terenurilor
2. siguranta constructiilor si apararea interesului public
3. amplasarea constructiilor
4. echipare tehnico-edilitara
5. dimensiunile terenului constructiilor
6. parcaje, spatii verzi, imprejmuiri
1. se refera la pastrarea integritatii mediului, protejarea patrimoniului natural si
construit
Dupa RGU terenurile se gasesc in urmatoarele perimetre:
a) intravilan
b) extravilan
c) suprafete impadurite
d) resursele subsolului, de apa
e) zone cu valoare peisagistica, zone naturale protejate
f) zone construite protejate
Terenurile intravilane:
- pe ele se autorizeaza orice tip de constructie si amenajare specifice localitatilor, cu
conditiile:
a) completarea zonei centrale (au prioritate institutiile publice si serviciile de interes
general)
b) sa se valorifice terenurile echipate cu utilitati edilitare (energie electrica, apa,
canalizare etc.)
c) constructiile sa se amplaseze cat mai compact
Un teren agricol de intravilan este scos din circuitul agricol prin autorizatia de
construire, temporar sau definitiv.
 Pe terenurile agricole de extravilan vor fi autorizate doar constructiile si amenajarile
pentru functiuni stabilite prin lege.
Acestea vor fi astfel grupate incat suprafetele sa fie cat mai mici, evitandu-se totodata
prejudicierea activitatilor agricole.
Suprafetele impadurite
- in principiu se interzice autorizarea lucrarilor agricole pe terenuri forestiere
- se admit in mod exceptional numai cele necesare intretinerii padurilor, exploatarilor si
culturilor forestiere (suprafetele dezafectate cat mai mici)
- constructiile pentru turism se vor amenaja la liziera padurilor cu aprobarea
Ministerului Turismului si a Ministerului Mediului si Padurilor
Pe terenurile pe care se gasesc resurse ale subsolului se vor autoriza numai
constructiile pentru exploatarea si prelucrarea resurselor. Cand un asemenea teren este
intravilan, autorizarea este precedata de intocmirea unui studiu de impact aprobat prin
lege.
Zonele u resurse lae subsolului sunt trensmise consiliilor locale si judetene de catre
Agentia Nationala pentru Resursele Minerale.
Terenurile cu resurse de apa:
- nu se admite executarea constructiilor de orice fel in albiile minore ale raurilor si in
cuvetele lacurilor , cu exceptia constructiilor si amenajarilor pentru gospodarirea
apelor, a lucrarilor de poduri, cai ferate, drumuri de traversare.
Aceste constructii se executa sub urmatoarele conditii:
a) asigura masuri de protectie impotriva inundatiilor
b) previne deteriorarea apelor de suprafata si subterane
c) se respecta zonele de protectie a malurilor si zonele de protectie sanitara (in
special captari de apa).
 URBANISM
CURS 1
19. 02. 2001
prof. Constantin Ghiga

Amenajarea teritoriului si urbanismul

- reprezinta un ansamblu de activitati al caror obiectiv prinipal este organizarea fizica a

spatiului
Caracteristici:
- sunt de interes general
- au caracter continuu
- se desfasoara pe intreg teritoriul national
- au la baza principiul dezvoltarii durabile
Obiectivele amenajarii teritoriului
- dezvoltarea sociala si economica achilibrata pe intreg teritoriul tarii
- imbunatatirea calitatii vietii oamenilor si a colectivitatilor umene
- gestiunea responsabila a resurselor naturale si protectia mediului
- utilizarea rationala a teritoriului
Obiectivele activitatii de urbanism
- determinarea structurii functionale a localitatii (vezi detalii in PUG – plan urbanistic
general)
- utilizarea rationala a terenurilor necesare functiunilor urbanistice dintr-o localitate
- asigurarea unei locuiri corespunzatoare nevoilor oamenilor (nivel de trai decent)
- satisfacerea unor nevoi speciale ale copiilor, persoanelor in varsta si a celor cu
handicap
- asigurarea esteticii compozitionale in realizarea cadrului construit si amenajarea
cadrului natural din localitati
- protejarea populatiei si a cadrului natural si construit impotriva poluarii si a riscurilor
naturale si tehnologice previzibile
- protejarea, conservarea si punerea in valoare a monumentelor istorice, precum si a
patrimoniului natural
Documentatiile pentru amenajarea teritoriului si urbanism
- se impart in 3 categorii:
1. Planul de amenajare a teritoriului
2. Planul de urbanism
3. Regulamente de urbanism
Toata documentatia se fundamenteaza prin studii si cercetari de specialitate.
Documentatia cuprinde:
a) prevederi cu caracter director
b) prevederi cu caracter reglementar
a) Prevederile cu caracter director sunt strategii si directii principale de dezvoltare
a teritoriului (national, zonal, local). Acestea se caracterizeaza prin urmatoarele:
- sunt obligatorii pentru organele AP centrale si locale
- sunt preluate si detaliate in documentatiile de urbanism, devenind in majoritate
prevedri cu caracter de reglementare
b) Prevederile cu caracter de reglementare stabilesc reguli care se aplica pana la
nivelul unei parcele cadastrale. Se caracterizeaza prin:
- se gasesc in documentatiile de urbanism (planuri si regulamente)
- sunt elemente obligatorii pentru eliberarea certificatelor de urbanism si a autorizatiilor
de functionare, construire si desfiintare

Planuri de amenajare a teritoriului

- sunt trei categorii:

A. Plan de amenajare a teritoriului national
B. Plan de amenajari zonale (judetean, interjudetean, interorasenesc sau
intercomunal)
C. Plan de amenajare a teritoriului local (municipal, orasenesc, comunal)

A. cuprind cinci sectiuni:

Sector 1 – cai de comunicatie
Sector 2 – apa
Sector 3 – zone protejate si construite
Sector 4 – reteaua de localitati
Sector 5 – zone de riscuri naturale

Planuri de urbanism

- PUG – plan urbanistic general

- PUZ – plan urbanistic zonal
- PUD – plan urbanistic local sau de detaliu
Planul de amenajare a teritoriului national si planurile zonale trateaza urmatoarele
probleme:
- protejarea si utilizarea resurselor naturale (solul si subsolul)
- populatie si resurse de munca (structura si dinamica)
- dezvoltarea socio-economica
- dezvoltarea retelei de localitati
- echiparea tehnica a teritoriului, inclusiv pregatirea acestuia pentru aparare nationala
- protectia sau reabilitarea mediului natural si construit
- stabilizarea zonelor in care se preconizeaza desfasurarea unor operatiuni majore de
amenajare a teritoriului.
Planurile zonale de amenajare si planurile de amenajare a teritoriului local contin si
prevederi referitoare la:
1. directii principale de dezvoltare in teritoriu a localitatilor
2. impartirea teritoriului in zone functionale majore
3. zone pentru care este necesara elaborarea de planuri de urbanism
 Documentatiile de amenajare a teritoriului si de urbanism trec prin urmatoarele
secvente:
a) intocmire
b) semnare
c) avizare
d) aprobare
Intocmirea se face de catre institutiile publice si societatile comerciale care au ca
obiect de activitate realizarea acestor documentatii.
Semnarea o fac specialistii, in majoritate urbanisti care sunt atestati de catre
Ministerul Lucrarilor Publice si Amenajarii Teritoriului. Fac exceptie documentatiile
pentru localitatile rurale care nu sunt situate in zone protejate.
Avizarea se face in vederea aprobarii de catre organismul competent. Avizele pot
contine si recomandari si chiar conditii.
Recomandarile sunt dispozitiile consultative (se analizeaza de catre organele AP
responsabile cu elaborarea si aprobarea documentatiilor.
Conditiile sunt dispozitii obligatorii daca se refera la probleme decompetenta
avizatorului.
Aprobarea este facuta de catre autoritatile publice competente prin lege sau prin
hotarare.
Documentatiile aprobate constituie acte de autoritate ale autoritatilor publice, au
caracter public, pot fi consultate de catre populatie cu exceptia celor care, potrivit legii,
au caracter secret.

Activitatea de amenajare a teritoriului si urbanism la nivel national

- este coordonata de Guvern, care stabileste linii directoare si politici sectoriale in

raport cu continutul programului de guvernare
Reprezentantul Guvernului pentru aceasta problema este MLPAT precum si alte
organe abilitate ale AP centrale si locale. Vor furniza ministerului mentionat informatii
din toate domeniile de activitati economico-sociale.
Guvernul poate initia si coordona elaborarea unor planuri de amenajare a teritoriului
pentru parti din teritoriul national daca apreciaza ca problemele acestora (dezvoltare
economico-sociala, urbanism etc.) sunt de interes national.
MLPAT in colaborare cu ministerele interesate elaboreaza Regulamentul General de
Urbanism (RGU). Acesta cuprinde un ansamblu de reglementari juridice si tehnice care
stau la baza elaborarii planurilor de amenajare a teritoriului, precum si a planurilor si a
regulamentelor de urbanism. Practic, RGU stabileste:
- regulile privind modul de utilizare a terenurilor din punct de vedere al ocuparii si al
regimului de construire.
RGU se aproba prin hotarare de Guvern.

Amenajarea teritoriului si urbanismul la nivel zonal

Consiliul judetean, pe baza programului de dezvoltare socio-economica a

judetului, stabileste orientarile generale privind amenajarea teritoriului si organizarea
urbanistica a localitatilor.
 Consiliul judetean coordoneaza activitatea consiliilor locale in vederea indeplinirii
programului de mai sus.
In domeniul amenajarii teritoriului si urbanismului consiliile judetene sunt
sprijinite de minestere si organele AP centrale.
La nivelul consiliului judetean exista un compartiment specializat pentru
amenajarea teritoriului si urbanism, iar conducatorul acestuia are statut de arhitect sef al
judetului. Este numit de MLPAT numai pentru competenta profesionala pe baza de
concurs.
Pe langa consiliul judetean functioneaza comisia tehnica de amenajare a
teritoriului si urbanism care asigura consultanta si expertizare tehnica. Practic, avizeaza
din punct de vedere tehnic toate documentatiile de amenajare a teritoriului si urbanism.
Aceasta comisie este constituita din:
a) specialisti din ATU
b) reprezentanti ai institutiilor publice si regiilor autonome
c) persoane juridice din domeniul constructiilor, exploatarii si prelucrarii
resurselor, trensporturi, protectia si conservarea mediului, a patrimoniului
cultural mobiliar, prestari de SP sin domeniul social si cultural.

Activitatea de amenajare a teritoriului si urbanism la nivel local

- este coordonata de consiliul local dupa cum urmeaza:

1. aproba si asigura realizarea programului de amenajare a teritoriului local, precum
si de dezvoltare urbanistica a localitatilor din cadrul unitatii administrativ-
teritoriale respective
2. coopereaza cu agentii economici care isi desfasoara activitatea in localitatea
respectiva, precum si cu institutiile, organisme si organizatii nonguvernamentale
nationale, judetene sau locale
3. urmareste ca documentatiile de amenajare a teritoriului local si urbanism sa
cuprinda prevederi referitoare la programele de dezvoltare ale agentilor
economici.
In cadrul consiliului local exista un compartiment special pentru amenajarea
teritoriului si urbanism (exista in orase, comune declarate statiuni balneo-climaterice si in
comune cu peste 500 000 locuitori). Conducatorul compartimentului are statut de arhitect
sef al localitatii.
Activitate de amenjate a teritoriului la nivel local se desfasoara pe baza planului
de amenajare a teritoriului local. Acesta are caracter exclusiv director si reflecta
programul de dezvoltare economico-sociala si cele de amenajare a teritoriului a unitatilor
administrativ-teritoriale.
Activitatea de urbanism la nivel local se desfasoara pe baza planului de urbanism
(PUG, PUZ, PUD), precum si a regulamentelor aferente.
 19. 03. 2001
URBANISM
CURS 5

PLANUL URBANISTIC GENERAL

Face parte din documentatiile de urbanism si cuprinde date, analize, reglementari

si regulamentul local de urbanism pentru teritoriul administrativ al unitatii de baza, atat
pentru suprafetele din intravilan, cat si pentru cele din extravilan.

Elaborarea PUG
Se face avand in vedere conditiile si etapele de elaborare.

Conditiile:
Elaborarea se incredinteaza unei unitati specializate care sa fie in masura sa
efectueze urmatoarele:
a) documentare temeinica atat pe teren cat si in bazele cu date
b) analiza multicriteriala a tuturor sectoarelor care exista la nivelul localitatii
c) corelarea reglementarilor propuse cu prevederile planului de dezvoltare
aprobate de consiliul local
d) redactarea suportului cadastral (actualizare topografica a acestuia)

Etapele:
In ordine cronologica, sunt urmatoarele:
1. Initierea sau propunerea de elaborare – este facuta de catre cinsiliul local
sau persoane fizice sau juridice.
Consiliul local propune elaborarea PUG pentru ca este obligat prin hotararea
Guvernului si prin programul de dezvoltare a localitatii respective.
Persoanele fizice si juridice sunt acelea interesate de realizarea unor obiective de
investitii pe teritoriul localitatii.

2. Informarea populatiei
Consiliul local este obligat sa instiinteze populatia localitatii de intentia elaborarii
PUG.
3. Desemnarea elaboratorului PUG
Se face prin:
a) selectie
b) licitatie
La selectie din minimum 3 oferte se alege acea unitate care este avantajoasa ca
experienta, oferta financiara, capabilitate.
 Licitatia se foloseste pentru localitatile mari, acolo unde PUG este deosebit in
privinta costurilor si a complexitatii.

4. Comanda pentru elaborarea PUG – este inaintata de catre initiator

elaboratorului desemnat.

5. Tema program – intocmita de initiator, singur sau impreuna cu elaboratorul.

Se evidentiaza principalele probleme la nivelul localitatii.
6. Tarifarea lucrarii, propunerea de pret – inaintata de catre elaborator
initiatorului. Aceasta cuprinde evaluarea fizica si financiara a tuturor
operatiunilor necesare elaborarii PUG.
7. Contractul – se incheie intre cele doua parti dupa acceptarea propunerii de
pret. Cuprinde clauze, termene si valori pe faze decontabile.
8. Documentarea – o intreprinde elaboratorul si presupune culegere si
interpretare de date din diverse surse cum ar fi:
- planurile de amenajare a teritoriului national si zonal
- proiecte de investitii care intervin hotarator in dezvoltarea localitatii
- PUZ-uri si PUD-uri elaborate anterior PUG-ului in lucru
- Studii de fundamentare anterioare PUG in lucru
- Anchete si observatii locale
- Evidente statistice privind populatia, activitatile economice, institutiile economice,
tehnico-edilitare
- Optiunile populatiei
- Persoanele fizice si juridice care detin date utile pentru acest scop [ obtinerea lor se
face pe baza de contract (contra cost sau conventie – schimb de date)].
9. Studiile de fundamentare
Numarul si amploarea lor depind de marimea si complexitatea localitatii,
problemele specifice si studiile de fundamentare intocmite anterior PUG (se impune
actualizarea).
Realizarea studiilor de fundamentare este decisa de catre initiator impreuna cu
elaboratorul.
10. Propunerile preliminare se refera la amenajarea teritoriala si urbanistica a
localitatii. Sunt facute de elaboratori avand la baza urmatoarele:
a) rezultatele analizei situatiei existente pe teren
b) programul de dezvoltare a localitatii lansat de consiliul local
c) optiunile populatiei
d) concluziile studiilor de fundamentare
11. Consultarile pe parcurs
Propunerile preliminare sunt aduse la cunostinta consiliului local si
compartimentului de specialitate de la nivelul consiliului judetean.
Aceste doua organisme isi vor exprima punctul de vedere in legatura cu
propunerile enuntate.
12. Redactarea pieselor desenate o face elaboratorul cu scopul expres de a
consulta populatia.
 13. Consultarea populatiei o organizeaza consiliul local cu materiale si piese
puse la dispozitie de catre elaborator. In aceasta actiune populatia poate sa-si
exprime optiunile si propunerile in legatura cu continutul PUG. Aceste sunt
discutate si unele dintre ele aprobate in consiliul local; cele aprobate vor fi
incluse in PUG de catre elaborator.
14. Acordul si avizele in vederea aprobarii PUG au nevoie de acorduri si avize
de la organisme abilitate prin lege. In acest scop beneficiarul (initiatorul)
inainteaza o documentatie (1 exemplar) formata din piese scrise si desenate
puse la dispozitie de elaborator. Daca in termen de 30 de zile nu se primeste
avizul sau acordul, acestea se considera acordate din oficiu.
15. Definitivarea PUG presupune introducerea de catre elaborator a observatiilor
care au insotit avizele sau acordurile cu conditia ca acestea sa fie aprobate de
consiliul local. In aceasta forma, PUG se intocmeste in minim 20 de
exemplare si se preda beneficiarului.
16. Aprobarea PUG se face prin hotarare a consiliului local. Din acest moment,
elaboratorul isi incheie activitatea si este platit pentru munca prestata.
Decontarea poate incepe de la etapa “acorduri si avize” daca elaboratorul se
obliga sa introduca in PUG observatiile din avize.
Din acest moment prevederile PUG vor fi aplicate prin compartimentele de
specialitate, iar consiliul local va inlesni accesul locuitorilor la PUG aprobat.
Modificarea PUG presupune respectarea procedurii, elaborare, avizare, aprobare
ca la PUG initial.

Structura sau continutul cadru al PUG

Dupa problemele pe care le trateaza, PUG are 3 componete principale:

1. studiile de fundamentare
2. PUG propriu-zis (inclusiv RLU) sau PUG preliminar
3. Documentatia pentru avize si acorduri
Amploarea continutului depinde in primul rand de talia localitatii. Astfel,
localitatile se clasifica dupa mediu in:
- rurale (2685 comune)
- urbane (262 orase si municipii)
Localitatile urbane sunt impartite dupa numar de locuitori in 3 categorii:
1. localitati cu peste 100 000 de locuitori – 23 resedinte de judet
2. localitati cu 30 000 pana la 100 000 de locuitori – 48 municipii si orase
3. localitati cu mai putin de 30 000 de locuitori – 191 orase

Studiile de fundamentare

Se intocmesc cu scopul analizarii unor probleme care intervin hotarator in

sustinerea deciziilor sau reglementarilor de ATU.
Ele cuprind:
- cercetari, studii, proiecte si alte piese
Ele se subclasifica dupa:
a) data intocmirii fata de PUG in cauza si specificitate
 b) dupa data sunt:
- studii anterioare PUG
- simultane cu elaboarrea PUG
In principiu, un studiu nu trebuie sa fie mai vechi de 2 ani. Se excepteaza cele
care ofera informatii de actualitate.
Studiile sunt realizate atat de colectivul de elaborare a PUG, cat si de colective
specializate pe domenii (pe baza de subcontract).
URBANISM
CURS 4
12. 03. 2001

Terenurile din zonele cu valoare peisagistica si

din zonele protejate naturale

- se autorizeaza constructii doar cu avizul Ministerului Mediului si Ministerului pentru

ATU, cu conditia ca acestea, prin amplasament, volumetrie, aspect arhitectural si
functiune sa nu afecteze elementele de valoare din zona respectiva

Terenurile din zonele protejate construite

- se avizeaza constructiile de catre Ministerul Culturii si Ministerul cu ATU

- ideea este de a nu degrada obiectivele sau amenajarile cu valoare de patrimoniu
cultural
- in zonele de importanta locala, avizarea se face de catre consiliul judetean (la fes si in
cazul terenurilor din zonele protejate naturale de importanta locala).

Siguranta constructiilor si apararea

interesului public

Regulile se refera la urmatoarele aspecte:

a) expunerea la riscuri naturale si tehnologice
b) asigurarea compatibilitatii functiunilor
c) procentul de ocupare a terenului (POT)

a) Expunerea la riscuri naturale si tehnologice

In acest sens, nu este permisa autorizarea constructiilor in urmatoarele situatii:
- zone expuse la riscuri naturale (alunecari de teren, zone mlastinoase, scurgeri de
torenti, avalanse de zapada, dizlocari de stanci, nisipuri miscatoare, zone inundabile).
- zone expuse la riscuri tehnologice , determinate de procese industriale si agricole cu
pericol de incendiu, explozie, iradiere, poluarea aerului, apei, solului, surpari de teren
- zonele de servitute si de protectie a sistemului de alimentare cu apa, energie elecrica,
canalizare, gaze, cai de comunicatii
- zone cu echipare edilitara incompleta pentru care cheltuielile de completare depasesc
posibilitatile financiare si tehnice ale AP locale sau a investitorilor interesati in
realizarea obiectivelor.
 Se autorizeaza constructiile numai daca, prin contract, investitorul se obliga sa
executa echiparea edilitara necesara.

b) Asigurarea compatibilitatii functiunilor

Se vor autoriza constructiile care sunt compatibile prin destinatie cu functiunea
dominanta a zonei respective.
Exemple:
1. cladirile administrative: Parlament, presedintie, Guvern, Curtea Suprema de
Justitie, Curtea Constitutionala, ministerele se amplaseaza in zona centrala
2. sediile de sindicate, fundatii, organismele neguvernamentale, agentii, fonduri
se amplaseaza in municipii, orase, resedinte de comuna in zona centrala sau pe
principalele artere de circulatie
3. constructiile comerciale (piete agroalimentare) se dispun la cel putin 40 m de
cladirile cu alta functiune decat cea comerciala (zona trebuie sa fie de interes
comercial)
4. spatiile de alimentatie publica se dispun in zone rezidentiale sau comerciale,
chiar la parterul locuintelor, cu conditia sa se asigure izolarea totala a
aburului, mirosului, zgomotului.
Constructiile de locuinte nu se vor amplasa in apropierea surselor de noxe,
zgomote puternice, vibratii (aeroporturi, magistrale sau strazi de trafic greu).
Constructiile de invatamant:
a) gradinitele se vor amplasa astfel incat distanta maxima de parcurs pe jos sa nu
depaseasca 500 m.
b) invatamantul preuniversitar – 1 km.
c) Invatamantul superior – cladirile se dispun in functie de conditiile si
exigentele profilului.

c)Procentul de ocupare a terenului (POT)

POT are valori maxime pe diferite zone ale unei localitati.
Cladirile, constructiile se vor autoriza in aceste zone cu conditiile sa nu se
depaseasca valoarea impusa a POT.
Valoarea maxima depinde in principal de 2 criterii:
1. destinatia zonei
2. conditiile de amplasare In teren
Dupa destinatia zonei, sunt urmatoarele valori maxime pentru POT:
- 80% zona centrala a localitatii
- 85% zona comerciala
- 70% zona mixta
- 30% zona rurala
- pentru zonele rezidentiale sunt urmatoarele valori:
- 35% zonele cu cladiri care nu au mai mult de 2 etaje (p+2)
20% zonele cu cladiri cu mai mult de 3 etaje
40% pentru zone predominant rezidentiale (locuinte si dotari aferente)
Pentru zonele industriale propuse, valoarea maxima a POT se stabileste prin
studiul de fezabilitate. La zonele deja existente, nu se prevede o valoare maxima.
 In functie de conditiile de amplasare in teren:
Constructiile de invatamant trebuie sa fie organizate ca amplasament din 4 zone:
a) zona ocupata de constructia respectiva
b) zona curtii de recreatie
c) zona terenurilor si instalatiilor sportive
d) zona verde

Amplasarea constructiilor existente in RGU

Regulile se refera la orientarea fata de punctele cardinale, drumurile publice si in

interiorul parcelei cadastrale.

ORIENTAREA FATA DE PUNCTELE CARDINALE:

a) se dispun spre N, N-E, N-V, urmatoarele:

- depozite, ateliere, biblioteci, laboratoare, servicii tehnice, sali de expunere, bucatarii.
Daca nivelul de insorire rezultat din neincadrarea in zona este prea mare,
problema se rezolva cu ajutorul fatadei sau elementelor de fatada.
b) se dispun spre S, S-E, S-V urmatoarele:
- birouri, saloanele si cabinetele medicale, salile de joaca, dormitoarele
c) terenurile de sport, piscinele cu axa mare orientata N-S cu o abatere de 15 –20
grade.
Insorirea excesiva de la terenurile sportive se diminueaza prin urmatoarele
masuri:
- dispunerea de copertine deasupra gradenelor pentru spectatori
- plantatii cu arbori si arbusti pe laturile terenurilor de antranament (densitatea si
inaltimea trebuie sa fie cat mai uniforme pentru a se evita discontinuitatea luminoasa)
- la salile de sport si holurile pentru public cu pereti vitrati, insorirea se diminueaza cu
parasolare sau geamuri termopan reflectorizante.

AMPLASAREA FATA DE DRUMUL PUBLIC:

In zona drumului public (ampriza, fasii de protectie si siguranta) se autorizeaza

urmatoarele constructii:
a) cladiri si instalatii pentru deservirea, intretiterea si exploatarea drumului
b) parcaje, garaje, statii de alimentare cu carburanti si alte resurse de energie
(inclusiv functiunile lor complementare: restaurante, magazine etc.)
c) conducte de alimentare cu apa, canalizare, transport gaze, titei, retele termice,
electrice, telecominacatii sau alte categorii de infrastructuri aferente.

AMPLASAREA IN INTERIORUL PARCELEI:

Se autorizeaza acele constructii care respecta:

a) distantele minime obligatorii fata de liniile laterale si posterioare ale parcelei
consemnate in Codul Civil.
 b) Distantele minime necesare pentru interventia pompierilor (se impune prin
aviz unitatea teritoriala de pompieri).

Echiparea tehnico-edilitara

Regulile urmaresc in primul rand ca obiectivele autorizate sa fie racordate la

retelele publice de echipare edilitara.
Astfel, pentru noul obiectiv trebuie sa existe posibilitatea racordarii la reteaua de
electricitate, apa, canalizare.
Se poate excepta un obiectiv daca beneficiarul se obliga sa prelungeasca reteaua
existenta (conditie: reteaua are capacitatea necesara sau, sa construiasca noi retele).

Forma si dimensiunile terenului pentru constructii

Reguli:
- parcelarea terenului
- inaltimea constructiilor
- aspectul exterior
a) Parcelarea = operatiunea de divizare a unei suprafete de teren in loturi
construibile.
Se considera lot construibil:
- deschiderea la strada cel putin 8 m (cladiri insiruite) si minim 12 m la cladiri izolate
sau cuplate
- supratafa parcelei, cel putin 150 m la cladirile civile si 200 m 2 la cele cuplate sau
izolate
- adancimea parcelei trebuie sa fie cel putin egala cu latimea parcelei
b) Inaltimea constructiilor
Inaltimea unei construcii noi poate depasi inaltimea constructiilor vecine cu maxim 2
etaje.
c) Aspectul exterior al constructiilor
Se autorizeaza acele constructii care prin volumetrie, conformare si aspect
exterior nu intra in contradictie cu aspectul general al zonei si nu depreciaza valorile
unanim acceptate ale urbanismului si arhitecturii.

Amplasarea de parcaje, spatii verzi si imprejmuiri

Constructiile care necesita spatii de parcare se autorizeaza daca parcarea nu se

face pe domeniul public. Se excepteaza situatiile in care Primaria stabileste prin
autorizatia de construire ca domeniul public poate fi folosit pentru parcare.
Suprafata parcajelor este determinata de urmatoarele:
- destinatia si capacitatea constructiei
- nivel de motorizare a localitatii (vezi exemplu in carte)

Zonele verzi
- autorizatia de construire contine obligativitatea mantinerii sau crearii de spatii verzi si
plantate in functie de destinatia si capacitatea constructiei
- cotele minime (din carte)

Imprejmuiri

RGU autorizeaza urmatoarele categorii de imprejmuiri:

a) opace, pentru protectia impotriva intruziunilor
b) separarea serviciilor functionale
c) protectie vizuala
d) transparente, decorative, gard viu
Cele transparente delimiteaza parcelele si integreaza cladirea in ansamblul strazii
sau ansamblul urbanistic.