Universitatea de Arhitectur I Urbanism Ion Mincu , Bucureti Facultatea de Urbanism

Memoriu de prezentare proiect de diplom

Student. urb. Camino Ioana Despina

Cuprins 1. Elemente de analiz i diagnostic la nivel teritorial. Concluzii privind potenialul de dezvoltare- constrngeri i permisiviti urbanistice......................................................3 Elemente de potenial...................................................................................................3 Elemente de disfuncionalitate..4 2. Argumente viziune I concept de dezvoltare la nivel teritorial.6 3. Argumentare soluie propus pentru partiu urbanistic..8 Context.8 Obiectivul proiectului..8 Concept10 4. Elemente caracteristice P.U.Z i Regulament Local de Urbanism (pentru 1 UTR).12 5. Argumentare soluie propus I prezentare indicatori urbanistici pentru faza de detaliu.20 Morfologie....20 Amenajare21 Bilan teritorial..22 Anexe.25

1. Elemente de analiz i diagnostic la nivel teritorial. Concluzii privind potenialul de dezvoltare- constrngeri i permisiviti urbanistice Amplasamentul studiat este localizat la nord-vest de Municipiul Bucureti, la nord de oseaua Pantelimon i de rul Colentina cu salba de lacuri (Lacurile Fundeni, Dobroieti si Pantelimon) cuprinznd oraul Pantelimon i comuna Dobroieti, avnd n componena sa satele Fundeni i Dobroieti. Zona de studiu se nvecineaz la vest cu Comuna Voluntari, la nord cu comunele AfumaI, Gneasa, Brneti, la est cu comuna Cernica, la sud-est cu comuna Glina iar la sud cu Municipiul Bucureti. Accesibilitatea n cadrul zonei este asigurata de un numr mare de ci de transport: DN 3 (Bucureti-Clrai-Constana), oseaua de Centur- DJ 100A, DJ 301 (BucuretiCernica) precum i CF Bucureti-Constana. Legtura cu Municipiul Bucureti se face cu precdere prin Strada Biruinei- oseaua Pantelimon i prin oseaua Fundeni. Elemente de potenial Zona studiat prezint un sporit potenial turistic prin cadrul natural pitoresc i valorile istorice i arhitecturale existente aici. Zona prezint o bogat suprafa silvic cu potenial turistic major ns actualmente insuficient valorificat pentru turism de weekend, precum i o salb de lacuri cu fond piscicol bogat. De altfel exist un numr suficient de amenajri i dotri turistice (complexe turistice- Lebda, Pustnicul, cabane, restauranteCernica etc), precum i o serie de obiective (Mnstirile Cernica i Pasrea n imediata vecintate, precum i obiective culturale- siturile arheologice- aezrile dacice aparinnd culturilor Glina i Tei- pe malul estic al Lacului Pantelimon, n apropierea interseciei oselei Pantelimon cu Bulevardul Biruinei). De asemenea, de-a lungul oselei de Centur a Bucuretiului (DJ 100A) exist o serie de forturi cu potenial turistic sporit ns insuficient valorificat (actualmente sunt lsate n abandon, unele parial inundate). Totodat, in zon sunt prezente continue investiii i, n ciuda numrului mare de navetiti ce lucreaz n capital, zona prezint poteniale locuri de munc n multiple sectoare (n sectorul primar-agricultur, sectorul secundar (industrie alimentar, industrie chimic) precum si teriar (comer, servicii diverse), astfel remarcndu-se o concentrare a activitilor. Oraul Pantelimon nglobeaz importante centre de industrie alimentar (fabrica de ciocolat Heidi, fabrica de pine Titan, fabrica de bere Tuborg etc), cuprinde importani poli comerciali i de servicii (comer: Selgros Pantelimon, servicii: Dealeri Skoda, Peugeot etc).

Prezena n cadrul zonei de studiu a unor mari artere de circulaie (drumuri naionale, drumuri judeene) n ciuda dezavantajelor generate de poluarea fonic i cu noxe (cu precdere pe DN 3), prezint avantajul unei bune accesibiliti i a potenialului sporit de dezvoltare imobiliar n cadrul localitii dar i a dezvoltrii comerului i a serviciilor dea lungul acestora (mai ales a DN 3). Elemente de disfuncionalitate Din punct de vedere al circulaiilor, cu toate c zona este deservit de o serie de artere importante facilitnd legturile cu Bucuretiul, legturile dintre zona de studiu i localitile periurbane nvecinate este deficitar. Accesul n cadrul oraului Pantelimon se face din oseaua Pantelimon prin Bulevardul Biruinei, pe malul Lacului Pantelimon, bulevard ce prezint o lime insuficient a gabaritului genernd uneori ambuteiaje. De asemenea, intersecia generat de bifurcaia Bulevardului Biruinei n DN 3 (Bucureti-Clrai) i DJ 301 (oseaua Bucureti-Cernica) cu strada ce realizeaz legtura cu centrul oraului (Strada Mioriei) genereaz probleme de trafic. n afara strzilor principale, att n comuna Dobroieti ct i n oraul Pantelimon exist o serie de strzi i drumuri degradate. Se remarc totodat i unele zone cu accesibilitate ngreunat n sudul satului Dobroieti, pe malul Lacului Dobroieti. Faptul c zona de studiu este strabtut de o serie de artere de circulaie major (oseaua de Centur a Bucuretiului, DN3, DJ 301) genereaz o ruptur n cadrul teritoriului (teritoriul este fragmentat), ntre oseaua de Centur a Bucuretiului (DJ 100 A) i noua autostrad propus (conform PATJ) existnd o distan redus. Prezena unor poriuni din traseele DN 3 i a cii ferate Bucureti-Constana n cadrul Pdurii Cernica este resimit ca o barier antropic pentru fauna existent aici. De altfel, o disfuncie major o reprezint lipsa unui areal suficient de protecie de o parte i de alta a acestor artere majore de circulaie. Din punct de vedere al infrastructurii edilitare, zona de studiu prezint unele areale lipsite de reele de canalizare (n comuna Dobroieti dar i n zona de nord-est a oraului Pantelimon). Principalele disfuncionaliti n ceea ce privete cadrul natural se refer la degradarea malurilor lacurilor, inexistena unor zone de protecie pe malul apelor (unor drumuri de halaj adecvate, pentru promenad etc), poluarea cu noxe de-a lungul marilor artere i poluarea cu substane chimice generat de fabricile Neferal i Acumulatorul. Pe lng poluarea major a apei i a aerului, funciunea industrial afecteaz calitatea vieii populaiei existente aici, fiind n incompatibilitate cu funciunea de locuire i

creaz perspective vizuale nefavorabile, n discrepan cu imaginea cadrului natural pitoresc i imaginea urban a zonei. Din punct de vedere al populaiei i al activitilor, zona este afectat de extinderea terenurilor destinate construciilor n zona mpdurit, existena terenurilor agricole slab exploatate etc. Zona prezint potenial major de dezvoltare att din punct de vedere al polilor comerciali i de servicii, avnd avantajul proximitii fa de Bucureti, ct i din punct de vedere turistic, dispunnd de un amplasament prielnic i de o serie de obiective importante.

2. Argumente viziune I concept de dezvoltare la nivel teritorial

Obiectivul general al viziunii de dezvoltare la nivel teritorial a fost crearea unui sistem de uniti teritoriale interrelaionate i cu un standard de via ridicat. Dezvoltarea zonei studiate s-a realizat innd cont de elementele valoroase existente n cadrul sitului dar i de potenialul i tendinele de dezvoltare existente. Un prim obiectiv specific se adreseaz mbuntirii accesibilitii, lucru obinut prin crearea unei noi staii de cale ferat care s deserveasc zona, prin sporirea numrului de legturi peste ap i prin lucrri de amenajare a salbei de lacuri care s permit traversarea acestora cu barca dar i prin reabilitarea infrastructurii rutiere. De asemenea, finaliza rea autostrzii (Autostrada A2) ce face legtura cu Braovul constituie un alt element ce faciliteaz accesul n zona de intervenie. Al doilea obiectiv strategic vizeaz sporirea atractivitii economice a zonei i diminuarea procesului de migrare a populaiei (cu precdere populaia tnr) spre Bucureti. Acest lucru a fost realizat printr-o serie de intervenii: mbuntirea activitilor agricole prin introducerea sistemelor de irigaii n centrul zonei, crearea unui parc de activiti comerciale (comer en-gros i en-detail) n oraul Pantelimon ntre Autostrada A2 i oseaua de Centur, care s asigure un numr crescut de locuri de munc pentru locuitori, satisfcnd astfel principala nevoie a populaiei ce genereaz navetismul. Pentru a stopa migrarea populaiei tinere spre Capital din lipsa unei uniti de nvmnt liceal (oraul Pantelimon i comuna Dobroieti dispun de o populaie cu vrste ntre 14 i 19 ani sporit i n cretere-peste 1000 locuitori) n cadrul oraului Pantelimon a fost propus un pol educaional (liceu cu profil industrial + coal profesional, bibliotec etc). De altfel, atractivitatea zonei este sporit prin introducerea de elemente de interes n cadrul zonei (un important pol cultural n proximitatea centrului oraului Pantelimon, o posibil extindere a zonei centrale a acestuia i introducerea unor importani poli comerciali n cadrul acesteia care s sporeasc atractivitatea centrului). Atractivitatea zonei este sporit i prin eliminarea/ diminuarea factorilor poluani (Uzina Acumulatorul i Neferalul, ferma de vaci, crearea de zone de protecie de-a lungul arterelor de circulaie). Obiectivul ce vizeaz creterea calitii vieii este atins prin mbuntirea infrastructurii tehnico-edilitare, prin ocuparea eficient a parcelarului i prin generarea nucleelor ce genereaz aezrile umane prezente. Al patrulea obiectiv strategic urmrete valorificarea i dezvoltarea potenialului turistic al zonei prin: extinderea zonei mpdurite i creterea atractivitii acesteia, prin crearea de trasee turistice care s uneasc puncte de atracie, exploatarea potenialului piscicol prin amenajarea corespunztoare a cursurilor de ap i ncurajarea turismului de

weekend, introducerea forturilor ntr-un circuit turistic, crearea de complexe turistice cu puncte de informare. De altfel, s-a dorit crearea unei centuri verzi n jurul Bucuretiului i stoparea procesului de extindere a fondului construit n detrimentul suprafeelor mpdurite; n acest sens arterele de circulaie joac un rol important.

3. Argumentare soluie propus pentru partiu urbanistic

Context Zona de intervenie este localizat n oraul Pantelimon, n partea de intrare n ora, fiind deservit de Bulevardul Biruinei ce realizeaz legatura cu Municipiul Bucuresti prin oseaua Pantelimon i se desparte n dou artere de circulaie importante: DN 3 (BucuretiClrai-Constana) i DJ 301 (Bucureti-Cernica), aadar dispunnd de o bun accesibilitate I relaionare cu Municipiul Bucureti. De asemenea, situl se afl n imediata vecintate a centrului oraului, legatura cu acesta realizndu-se prin Strada Marginii. Situl prezint un cadru natural valoros insuficient valorificat reprezentat de Lacul Pantelimon la sud-vest i o pdure n sud, la limita creia exist un sit arheologic geto-dac. Zona cuprinde att un esut tradiional la nord de DN 3 ct i un esut nou, relativ destructurat i liber la sud de aceasta. Mai mult, in partea de nord, in tesutul traditional exist terenul unei foste baze militare, care n momentul de fa nu mai funcioneaz dar prezint un potenial major de dezvoltare. Actualmente zona aflat la sud de DN 3 prezint un esut destructurat, este parial ocupat de locuine i servicii (cum ar fi o construcie de tip hal adapostind o reprezentan Peugeot- Dealer Peugeot), imaginea acestei zone nefiind tocmai atractiv. Dintre punctele de interes din vecinatate amintim: Restaurantul Lebda si Biserica Sfntul Pantelimon, pota din ora, primria oraului i o scoal general, toate acestea n vecintatea i respectiv la limita vestic a zonei propuse. Datorit bunei accesibiliti i a vecinti fa de centrul oraului, amplasamentul prezint potenial major de dezvoltare. Obiectivul proiectului Obiectivul proiectului este acela de a pune n valoare aceast poart de intrare n ora aflat pe o arter major de circulaie, n vecintatea centrului i ntr -o zon cu un cadru natural deosebit (pdure, lac, situri arheologice), de a extinde vechiul centru al oraului spre aceast zon I de a relaiona esutul vechi al centrului cu esutul nou propus aici. Totodat, prin proiectul de fa se dorete satisfacerea nevoilor populaiei, asigurndu-le educaie (un liceu, o biblioteca, oraul ducnd lips de acestea), servicii, funciuni culturale ce atrag populaia, comer mai amplu, prin acestea stopndu-se ntr-o anumit masur i navetismul i sporindu-se i gradul de independen al oraului.

Prezentarea proiectului Problemele de circulaie generate de intersecia DN 3- DJ 301 (Bucuresti- Cernica) cu Strada Mioriei au fost rezolvate prin devierea DJ 301. Strzile Mioriei, Marginei i Pavel Toacenco din esutul traditional de la nord de DN 3 au fost prelungite spre zona de la sud de aceast arter de circulaie, realizndu-se astfel un inel la nord i la sud de DN 3, un inel ce cuprinde att un esut nou ct i un esut vechi avnd caracter unitar i fiind propus ca o zon preponderent pietonal (circulaii carosabile doar pentru riverani). esutul nou urmrete acelai mod de conformare ca esutul vechi (sinuozitatea insulelor, trama stradal, specificul zonei, formele interseciilor, dimensiunile insulelor, urmarind n acelai timp i obinerea unei abordri moderne a acestui mod de conformare. S-a intervenit asupra esutului existent, propunndu-se locuinelor de pe strzile Popa apc, Criana i Mioriei partere comerciale (comer/servicii) crendu-se astfel un ax mixtcomercial ocazional carosabil ce leag esutul vechi de cel nou (aflat la sud de DN 3). n esutul vechi au fost propuse locuine individuale cu parter comercial (n regim cu precdere cuplat I niruit) crend o ambian plcut n cadrul strzilor pietonale/ ocazional carosabile (pentru riverani) de aici. n esutul nou, de la sud de DN 3 au fost propuse funciuni comerciale orientate spre aceast arter major de circulaie, locuine colective cu parter comercial, locuine individuale cu parter comercial de-o parte i de alta a axului mixtcomercial din cadrul inelului determinat de continuarea strzilor Mioriei i Marginii spre pdure. Axul mixt- comercial prezint la capetele sale 2 poli comerciali importani n cadrul oraului I a zonei centrale a acestuia (intersecia de vis-a vis de cimitir din esutul tradiional din nord i piaeta de pe malul lacului din sud). Acesta constituie un ntreg traseu pe parcursul cruia exist puncte de interes: partere comerciale, o funciune cultural (pol cultural-muzeu) iar la captul traseului o piaet ampl (spaiu pietonal) avnd ca fronturi cladiri cu parter comercial i n centrul su un spaiu verde de loisir (aflat pe zona protejat pe care se afl situri arheologice geto-dace). Traseul sinuos al axului mixt-comercial genereaz perspective vizuale succesive ctre captul de perspectiv reprezentat de funciunea cultural respectiv ctre captul de perspectiv reprezentat de piaet. De altfel, exist 3 trasee distincte ce pornesc din axul comercial i se orienteaz spre piaet, piaeta putnd fi astfel descoperit din mai multe direcii. Piaeta creat este nu doar capt de perspectiv pe traseul axului comercial, ci i locul de intersecie al axului comercial cu un ax verde (aceasta aflndu-se n apropierea malului Lacului Pantelimon).

Axul verde leag zona malului de lac din vest, cu zona vestigiilor arheologice, pdurea I zonele verzi aferente funciunii comerciale de pe DN 3, zonele verzi aferente locuirii individuale I colective aflate n nord, de-o parte si de alta a gospodriei comunale (cimitirului). Apropierea de pdure este simit cu precdere la sud de DN 3 prin abundena vegetaiei. De altfel, tot aici, in tesutul nou au fost propuse i diverse servicii menite s rspund nevoilor populaiei de locuri de munc I s duc la stoparea ntr-o anumit msur a navetismului. Pe terenul fostei baze militare a fost propus realizarea unor funciuni educaionale (a fost propus un important pol educaional: liceu cu profil industrial i o bibliotec/mediatec vis-a vis de acesta), populaia cu vrste ntre 14 i 18 ani fiind n cretere iar distana fa de o alt unitate de nvmnt mediu fiind mare, liceul a fost propus n relaionare cu coala general existent n centrul oraului. Se creaz astfel un ax mixt- educaional, pe traseul cruia exist locuine individuale ce adpostesc la parterul lor, eventual i la etajele superioare funciuni educaionale (hobby, ateliere, cercuri pentru copii etc). n cadrul sitului exist i un ax mixt- administrativ reprezentat de strada Tudor Vladimirescu pe care se afl primria oraului, pota din ora, poliia etc. Regimul de nlime al construciilor variaz ntre P i P+2. Locuinele colective prezint regim de nlime P+2. n cadrul piaetei regimul de nlime este P+2, la fel i n cazul locuinelor izolate cu parter comercial din partea de sud-est a inelului din vecintatea pdurii. Compoziional exist elemente de prestan- o dominant vertical (P+5) n partea lateral a inelului, opus malului de lac i o dominant de volum (funciunea culturalmuzeul- P+1). Concept: -crearea unui inel de circulaie pietonal (ocazional carosabil pentru riverani) ce leag esutul vechi de esutul nou, la nord i la sud de DN 3, inel care prezint ax central N-S un ax mixt- comercial i un ax perimetral ax verde, la captul celor dou aflndu-se o piaetimportant pol comercial similar polului comercial creat n esutul tradiional n partea de nord a sitului; -crearea unui ax mixt-educational ce leag coala general din ora cu un liceu industrial propus i cu o bibliotec, pe al crui traseu exist o serie de funciuni educaionale- ateliere, cercuri pentru copii n cadrul locuinelor individuale;

10

-crearea unui ax mixt- administrativ pe care se afl primria, pota, poliia (funciuni de baz pentru comunitate) etc; -crearea unor poli comerciali, unui important pol educaional i a unui pol cultural; -relaionarea esutului vechi cu esutul nou, relaonarea centrului actual al oraului cu zona aflat la nord i sud de DN 3 n vecintatea lacului i a pdurii; -valorificarea porii de intrare n ora, a malului de lac, a pdurii i siturilor arheologice.

11

4. Elemente caracteristice P.U.Z I Regulament Local de Urbanism (pentru 1 UTR)

L- ZONA DE LOCUIRE SECIUNEA I: UTILIZARE FUNCIONAL ARTICOLUL 1 - UTILIZRI ADMISE L1 - locuine individuale i colective mici cu maxim P+2 niveluri n regim de construire continuu (niruit) sau discontinuu (cuplat sau izolat): echipamente publice specifice zonei rezideniale; scuaruri publice.

ARTICOLUL 2 - UTILIZRI ADMISE CU CONDIIONRI L1a - se admite mansardarea cldirilor existente cu condiia ca aceasta s nu fie o fals mansardare ci s se nscrie n volumul unui acoperi cu pant de 45 grade; suprafaa nivelului mansardei va fi de maxim 60% din aria unui nivel curent; se admit funciuni comerciale, servicii profesionale i mici activiti manufacturiere, cu condiia ca suprafaa acestora s nu depeasc 250 mp ADC, s nu genereze transporturi grele, s nu atrag mai mult de 5 autoturisme, s nu fie poluante, s nu aib program prelungit peste orele 22,00 i s nu utilizeze terenul liber al parcelei pentru depozitare i producie; funciunile comerciale, serviciile complementare locuirii i activitile manufacturiere cu suprafaa desfurat peste 250 mp. se pot admite cu condiia elaborrii i aprobrii unor documentaii PUD; n zonele de lotizri constituite ce cuprind parcele care n majoritatea lor ndeplinesc condiiile de construibilitate i sunt dotate cu reele edilitare, autorizarea construciilor se poate face direct sau n baza unor documentaii PUD (dup caz). ARTICOLUL 3 - UTILIZRI INTERZISE L1 - se interzic urmtoarele utilizri: funciuni comerciale i servicii profesionale care depesc suprafa de 250 mp ADC, genereaz un trafic important de persoane i mrfuri, au program prelungit dup orele 22.00, produc poluare;

12

activiti productive poluante, cu risc tehnologic sau care sunt incomode prin incintei pentru depozitare i producie, prin deeurile produse ori prin

traficul generat (vehicule de transport greu sau peste 5 autovehicule mici pe zi), prin utilizarea programul de activitate prelungit dup orele 22.00; realizarea unor false mansarde; anexe pentru creterea animalelor pentru producie i subzisten; construcii provizorii; instalarea n curi a panourilor pentru reclame; dispunerea de panouri de afiaj pe plinurile faadelor, desfigurnd arhitectura

i deteriornd finisajul acestora; toxice; activiti productive care utilizeaz pentru depozitare i producie terenul staii de betoane; autobaze; staii de ntreinere auto cu capacitatea peste 3 maini; spltorii chimice; lucrri de terasament de natur s afecteze amenajrile din spaiile publice i orice lucrri de terasament care pot s provoace scurgerea apelor pe vizibil din circulaiile publice; depozitare en-gros; depozitri de materiale refolosibile; platforme de precolectare a deeurilor urbane; depozitarea pentru vnzare a unor cantiti mari de substane inflamabile sau

construciile de pe parcelele adiacente; parcelele vecine sau care mpiedic evacuarea i colectarea rapid a apelor meteorice. SECIUNEA II: CONDIII DE AMPLASARE, ECHIPARE I CONFIGURARE A CLDIRILOR ARTICOLUL 4 - CARACTERISTICI ALE PARCELELOR (SUPRAFEE, FORME, DIMENSIUNI) L1a - se consider construibile parcelele care ndeplinesc urmtoarele condiii cumulate: (1) - dimensiuni minime:

13

Regimul de construire

Dimensiune minim n cazul concesionrii terenului* Suprafaa mp. Front m. 8 12 12 -

Dimensiune minim n zone protejate Suprafaa mp. 250 350 350

Dimensiune minim n alte zone constituite Suprafaa mp. 150 250 350 ** Reducere cu 50 mp.

Front m. 10 12 14

Front m. 8 10 14 *** Reducere front cu 25% pentru fiecare faad

niruit Cuplat Izolat Parcel de col

150 200 200 -

Reducere cu Reducere 50 mp. front cu 25% pentru fiecare faad

*) **)

- conform Regulamentului General de Urbanism - pentru L 1d suprafaa minim = 500 mp.

***) - pentru L1d front minim = 14 m (2) - adncimea parcelei s fie mai mare sau cel puin egal cu limea acesteia. ARTICOLUL 5 - AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE ALINIAMENT - la intersecia dintre strzi aliniamentul va fi racordat printr-o linie perpendicular pe bisectoarea unghiului dintre strzi avnd o lungime de minim 12,0 metri pe strzi de categoria I, a II-a i de 5,0 metri pe strzi de categoria a III-a. L1a - cldirile se dispun n funcie de caracterul strzii; n cazul regimului de construire continuu (niruit) cldirile se dispun fa de pe aliniament sau cu respectarea retragerii caracteristice strzii respective, retras fa de aliniament cu minim 3,0 metri n cazul lotizrilor existente cu

aliniament: cu condiia s nu se lase calcane vizibile; parcele care ndeplinesc n majoritate condiiile de construibilitate i echipare edilitare, iar strzile au profile minime de 6,0 metri carosabil cu trotuare de 1,5 metri;

14

distanele se pot majora n cazul protejrii unor arbori sau n cazul alipirii la se recomand retrageri fa de aliniament de minim 4,0 metri pe strzi de banda de construibilitate a cldirilor cu regim de construire continuu nu va n fia non aedificandi dintre aliniament i linia de retragere a alinierii

o cldire existent situat mai retras, pentru a nu se crea noi calcane; categoria III i 5,0 metri pe strzi de categoria II i I; depi adncimea de 15.0 metri de la alinierea cldirilor. cldirilor nu se permite nici o construcie cu excepia mprejmuirilor, aleilor de acces i platformelor de maxim 0,40 metri nlime fa de cota tere nului anterioar lucrrilor de terasament. n cazul regimului de construire discontinuu (cuplat, izolat) cldirile se dispun pe aliniament sau cu respectarea retragerii caracteristice strzii respective; retras fa de aliniament cu minim 4,0 metri pe strzi de categoria III i 5.0 retras fa de aliniament cu minim 3,0 metri n cazul lotizrilor existente cu fa de aliniament: -

metri pe strzi de categoria II i I; parcele care ndeplinesc n majoritate condiiile de construibilitate i echipare edilitare, iar strzile au profile minime de 6,0 metri carosabil cu trotuare de 1,5 metri; distanele se pot majora n cazul protejrii unor arbori sau n cazul alipirii la se recomand retrageri fa de aliniament de minim 4,0 metri pe strzi de n fia non aedificandi dintre aliniament i linia de retragere a alinierii o cldire existent situat mai retras, pentru a nu se crea noi calcane; categoria III i 5,0 metri pe strzi de categoria II i I; cldirilor nu se permite nici o construcie cu excepia mprejmuirilor, aleilor de acces i platformelor de maxim 0,40 metri nlime fa de cota terenului anterioar lucrrilor de terasament.

L1a - cldirile construite n regim niruit se vor alipi pe limitele laterale de calcanele de pe parcelele nvecinate pe o adncime de maxim 15.0 metri, cu excepia celor de col care vor ntoarce faade spre ambele strzi; n cazul segmentrii niruirii, spre interspaiu se vor ntoarce faade care vor fi retrase de la limita proprietii la o distan de cel puin jumtate din nlimea la corni n punctul cel mai nalt fa de teren, dar nu cu mai puin de 3.0 metri; se va respecta aceeai prevedere i n cazul n care niruirea este nvecinat cu o

15

funciune public sau cu o unitate de referin, avnd regim de construire discontinuu; cldirile semi-cuplate se vor alipi de calcanul cldirii de pe parcela alturat i

se vor retrage fa de cealalt limit la o distan de cel puin jumtate din nlimea la corni n punctul cel mai nalt fa de teren, dar nu cu mai puin de 3.0 metri; n cazul n care parcela se nvecineaz pe ambele limite laterale cu cldiri retrase fa de limita proprietii avnd faade cu ferestre, cldirea se va realiza n regim izolat; cldirile izolate se vor retrage fa de limitele laterale ale parcelei cu cel puin

jumtate din nlimea la corni, dar nu cu mai puin de 3.0 metri; - retragerea fa de limita posterioar a parcelei va fi egal cu jumtate din nlimea la corni, msurat n punctul cel mai nalt fa de teren, dar nu mai puin de 5.0 metri. n cazul loturilor puin adnci se accept construirea cldirilor pe latura

L1a

posterioar a parcelei numai n cazul n care pe aceast limit exist deja calcanul unei cldiri principale de locuit, iar adosarea respect nlimea i limea calcanului acesteia, prevederea nefiind valabil n cazul unor anexe i garaje; L1b - se va respecta caracterul esutului urban existent, conform P.U.Z. - Zone construite protejate ;

ARTICOLUL 7 - AMPLASAREA CLDIRILOR UNELE FA DE ALTELE PE ACEEAI PARCEL L1a - distana minim dintre cldirile de pe aceeai parcel va fi egal cu nlimea la corni a cldirii celei mai nalte pentru faadele cu camere locuibile; distana se poate reduce la jumtate, dar nu la mai puin de 4.0 metri, dac fronturile opuse nu au camere locuibile;

16

ARTICOLUL 8 - CIRCULAII I ACCESE L1a - parcela este construibil numai dac are asigurat un acces carosabil de minim 4.0 metri lime dintr-o circulaie public n mod direct sau prin drept de trecere legal obinut prin una din proprietile nvecinate; locuinele niruite vor avea asigurat un acces n partea posterioar a parcelei de minim 2,5 metri. ARTICOLUL 9 - STAIONAREA AUTOVEHICULELOR - staionarea autovehiculelor se admite numai n interiorul parcelei, deci n afara circulaiilor publice. ARTICOLUL 10 - NLIMEA MAXIM ADMISIBIL A CLDIRILOR L1a - nlimea maxim a cldirilor va fi P+2 (10 metri); se admite un nivel mansardat nscris n volumul acoperiului, n suprafa de maxim 60% din aria construit; L1a se admite un nivel suplimentar la construciile de col n cazul interseciilor n care cel puin una dintre strzi este de categoria a II-a (14 metri) L1a - se admit depiri de 1-2 metri numai pentru alinierea la cornia cldirilor nvecinate n cazul regimului de construire niruit sau cuplat. ARTICOLUL 11 - ASPECTUL EXTERIOR AL CLDIRILOR L1a - cldirile noi sau modificrile / reconstruciile de cldiri existente se vor integra n caracterul general al zonei i se vor armoniza cu cldirile nvecinate ca arhitectur i finisaje; se interzice realizarea unor mansarde false; garajele i anexele vizibile din circulaiile publice se vor armoniza ca finisaje i se interzice folosirea azbocimentului i a tablei strlucitoare de aluminiu

L1a

arhitectur cu cldirea principal; pentru acoperirea cldirilor, garajelor i anexelor;

17

ARTICOLUL 12 - CONDIII DE ECHIPARE EDILITAR L1a - toate cldirile noi vor fi racordate la reelele tehnico-edilitare publice; la cldirile dispuse pe aliniament racordarea burlanelor la canalizarea se va asigura n mod special evacuarea rapid i captarea apelor meteorice reeaua de canalizare; toate noile branamente pentru electricitate i telefonie vor fi realizate se interzice dispunerea antenelor TV-satelit n locuri vizibile din circulaiile pluvial va fi fcut pe sub trotuare pentru a se evita producerea gheii; n -

ngropat; publice i se recomand evitarea dispunerii vizibile a cablurilor CATV;

ARTICOLUL 13 - SPATII LIBERE SI SPATII PLANTATE L1a - spaiile libere vizibile din circulaiile publice vor fi tratate ca grdini de faad; spaiile neconstruite i neocupate de accese i trotuare de gard vor fi se recomand ca pentru mbuntirea microclimatului i pentru protecia plantate cu gazon i cu un arbore la fiecare 100 mp; construciei s se evite impermeabilizarea terenului peste minimum necesar pentru accese. ARTICOLUL 14 - MPREJMUIRI L1a - mprejmuirile spre strad vor avea nlimea de maxim 2.00 metri din care un soclu opac de 0.60 i o parte transparent dublat cu gard viu; maxim gardurile spre limitele separative ale parcelelor vor fi opace cu nlimi de 2.50 metri.

SECIUNEA III: POSIBILITI MAXIME DE OCUPARE I UTILIZARE A TERENULUI

ARTICOLUL 15 - PROCENT MAXIM DE OCUPARE A TERENULUI (POT) L1a - POT maxim = 45%

18

ARTICOLUL 16 - COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI (CUT) L1a - CUT maxim pentru nlimi P+1 = 0,9 mp. ADC/mp. Teren - CUT maxim pentru nlimi P+2 = 1,3 mp. ADC/mp. teren

- n cazul mansardelor, se admite o depire a CUT proporional cu suplimentarea ADC cu maxim 0.6 din AC.

19

5. Argumentare soluie propus I prezentare indicatori urbanistici pentru faza de detaliu Zona aleas pentru detaliere se afl la sud de DN 3 n vecintatea malului Lacului Pantelimon i a pdurii, la sud de frontul de locuine colective. Aceasta cuprinde dou tipuri de UTR- locuire individual cu regim de nlime de P+1 (L1a), zon mixt (M3) cuprinznd locuine cu parter comercial respectiv cultur (muzeu) avnd regim de nlime de P+1 i n unele cazuri (fronturile piaetei spre exemplu)- P+2 i V1a cuprinznd scuarul din centrul piaetei i un spaiu verde- loc de joac pentru copii din vecintatea acesteia, spaiu verde ce realizeaz legtura ntre zona mixt- rezidenial cu locuine individuale joase din zona detaliat I zona mixt cu locuine colective joase reprezentnd fronturi la DN 3. Procentul maxim de ocupare al terenului pentru locuine (inclusiv cu parter comercial) este de 45%, coeficientul maxim de utilizare a terenului variaz ntre 1 i 1,5. Muzeul prezint un procent de ocupare al terenului de 60% i un coeficient de ocupare al terenului de 1,5. Morfologie Din punct de vedere al morfologiei urbane, esutul urban ales pentru detaliere (esut nou) sugereaz continuarea esutului tradiional existent la nord de DN 3, acestea crend un caracter unitar. Noul esut urmrete ca i esutul tradiional de la nord de DN 3 forme sinuoase (esut organic), insulele propuse n esutul nou pstraeaz forme I mrimi similare ale insulelor cu cele din esutul tradiional, interseciile din noul esut urmresc tipologia interseciilor din esutul tradiional. Zona propus pentru detaliere prezint alturi de malul de lac i p[dure 2 puncte de interes: un pol cultural (muzeul) i un pol comercial (n cadrul piaetei de la finalul traseului-axului mixt- comercial) ambele aflate n cadrul traseului comercial. Traseul comercial prezint caracter pietonal (ocazional carosabil pentru riverani), de-a lungul su exist fronturi continue, aliniate pe aliniamentul stradal (fronturi reprezentate de locuine individuale niruite cu parter comercial respectiv locuine individuale cuplate cu parter comercial). Traseul se poate distinge usor de restul strzilor din esut prin pavajul su diferit (pavaj din piatr cubic roie). Piaeta are o suprafa total de 0,68 ha iar scuarul din cadrul ei 0,25 ha. Aceasta este delimitat de fronturi reprezentate de locuine cu partere comerciale (comer/servicii), eventualele terase, cafenele fiind extinse n cadrul ei.

20

Amenajare Scuarul verde din cadrul piaetei a fost amenajat cu platforme (cu bnci, mese cu bncue etc) deasupra unei oglinzi de ap (sugereaz continuitatea elementului acvatic al lacului ctre pia). Din punct de vedere al mobilierului urban, n cadrul piaetei am propus stlpi de iluminat urban cu dublu felinar, n cadrul platformelor am propus corpuri de iluminat urban de tip spot iar pe traseu i n restul zonei detaliate am propus stlpi de iluminat urban cu un singur felinar. Am propus de altfel ca traseul ctre piaet s se disting de restul strzilor nu doar prin pavaj ci i prin vegetaie (n cadrul traseului ambiana plcut este susinut si de tei amplasai ritmic la cte 10-15 m). n cadrul scuarului din piaet am propus plantarea de arbuti ornamentali, tei argintiu, arbuti fructiferi i o salcie. n cadrul locului de joac pentru copii am propus arbuti ornamentli i arbuti fructiferi.

21

BILAN TERITORIAL

1.Plan Urbanistic Zonal (P.U.Z) Total suprafa teren= 71,4 ha A. FUNCIUNI LOCUINE Total suprafa locuine= 59.6 ha 1.Total suprafa locuine individuale= 31,16 Suprafa locuine izoltate = 24,3 ha Suprafa locuine cuplate = 2,36 ha Suprafa locuine niruite = 4,5 ha 2. Total suprafa locuine colective = 28,5 ha COMER/SERVICII Suprafa comer/servicii= 4,4 ha EDUCAIE Total suprafa educaie= 2,5 ha - Suprafa coal General = 0,5 ha - Suprafa Grup colar (Liceu+ coal de Arte I Meserii)= 1,4 ha - Suprafa Bibliotec= 0,6 ha CULTUR Suprafa Muzeu= 0,34 ha

22

CULTE Suprafa culte = 0,25 ha B. SPAII PUBLICE SPAII VERZI Suprafa spaii verzi= 1,09 ha GOSPODRIE COMUNAL (CIMITIR) Suprafa cimitir= 0,92 ha CIRCULAII (PIETONALE + CAROSABILE) Suprafa circulaii pietonale + carosabile= 5.5 ha 2. Plan urbanistic de detaliu (P.U.D) Suprafa teren zon detaliat= 5,28 ha Suprafa total teren (cu vecinti) = 9,17 ha Suprafa total locuine (inclusiv locuine cu parter comercial)= 5,89 ha Suprafa total locuine individuale izolate= 0,73 ha Suprafa total locuine cuplate= 2,36 ha Suprafa total locuine niruite= 2,8 ha Suprafa total cultur= 0,34 ha Suprafa total spaii verzi= 1,09 ha Suprafa total circulaii pietonale + carosabile= 1,85 ha

23

Bilan construcii LOCUINE Numr total: 232 Locuie individuale izolate- 23 Locuine individuale cuplate- 78 Locuine individuale niruite- 131 LOCUINE CU PARTER COMERCIAL Numr total: 74 CULTUR Numr total: 1 Suprafee loturi Lot locuine individuale izolate= 400 mp-500 mp Lot locuine individuale cuplate= 300 mp-350 mp Lot locuine individuale niruite= 200 mp-350 mp

24

Anexe

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42