Sunteți pe pagina 1din 20

Ghidul investitorului responsabil n imobiliare

Ghidul investitorului responsabil n imobiliare


I. De ce vrei s investeti ntr-o proprietate imobiliar? II. Ct de mult te poi mprumuta? III. Ce soluii financiare i punem la dispoziie? IV. Cum ajungi proprietar? Glosar de termeni Anex

De ce s apelezi la Ghidul investitorului responsabil n imobiliare?


Pentru c decizia de a achiziiona o locuin este una dintre cele mai importante i dorim s i oferim gratuit consultana i sprijinul de care este posibil s ai nevoie, oricnd pe parcursul ntregului proces.

Ce avantaje ai utiliznd Ghidul?


acces la cunotine financiare ce i permit o mai bun nelegere a termenilor bancari, a aspectelor de care trebuie s ii cont i la care este bine s fii atent atunci cnd te mprumui, precum i sugestii pentru analiza bugetului personal astfel nct s evii ndatorarea excesiv obii informaii cu ajutorul crora s realizezi o bun alegere atunci cnd decizi s i achiziionezi o locuin, dar i recomandri care s te ajute s te fereti de riscuri afli care sunt soluiile financiare pe care i le oferim n vederea realizrii investiiei imobiliare pe care o doreti beneficiezi de sfaturi practice, utile pe parcursul ntregului proces de contractare a unui mprumut Odat ce ai luat decizia de a realiza o investiie imobiliar, indiferent dac ai gsit sau nu imobilul pe care doreti s-l achiziionezi, vino la una din unitile BCR i afl care este soluia financiar care se potrivete cel mai bine nevoilor tale. Te poi sftui cu unul dintre specialitii BCR n oricare dintre cele peste 650 de uniti sau poi programa o ntlnire prin InfoBCR (serviciu disponibil zilnic, de luni pn duminic, ntre 8.00 i 22.00): 0800.801.BCR (0800.801.227) apelabil gratuit din orice reea naional sau 021.407.42.00 apelabil la tarif normal din ar i strintate. Mai mult, n Centrele Imobiliare Retail BCR, i oferim un concept de servire dedicat, pentru ca tu s beneficiezi de o soluie complet pentru planurile tale: obiectul investiiei, dar i finanarea necesar.

I. De ce vrei s investeti ntr-o proprietate imobiliar?


Motivele pentru care ai decis realizarea unei investiii imobiliare pot fi extrem de variate: te-ai sturat s plteti chirie i vrei s ai o cas doar a ta, te-ai cstorit i nu mai vrei s stai cu prinii, atepi un copil i ai nevoie de mai mult spaiu sau poate doar te gndeti s realizezi o investiie de viitor. Vom analiza mpreun cu tine o parte dintre cele mai frecvente motive, ns indiferent de scopul pentru care iei aceast decizie, este esenial s evaluezi cu atenie att avantajele, ct i dezavantajele fiecrei opiuni n parte.

1. Nu mai vreau s pltesc chirie n general, oamenii care pltesc chirie vd ca pe un dezavantaj faptul c nu rmn cu o cas a lor i, de cele mai multe ori, prefer s plteasc o rat de credit, tiind c la finalul mprumutului vor avea n proprietate o locuin. Pe termen lung, poi plti n locul chiriei rata la credit i s rmi cu o locuin a ta. Pe termen scurt ns, chiria prezint cteva avantaje, de care este bine s ii cont atunci cnd iei decizia de a contracta un credit: cheltuielile sunt clare plteti chiria i utilitile, iar n funcie de situaia financiar de moment poi s-i creti sau s-i reduci costurile cu chiria, te poi muta uor, fr s plteti taxe notariale i impozite. 2. Am nevoie de mai mult spaiu Pentru cei care doresc s treac de la un apartament cu o suprafa mai mic la unul cu o suprafa mai mare, schimbul imobiliar este o opiune. Alte variante ar fi realizarea unor modificri n locuin, schimbnd astfel compartimentarea, sau chiar vnzarea imobilului deinut n proprietate i achiziionarea unuia nou. Fie c este vorba de un schimb imobiliar (vrei s schimbi un apartament de dou camere cu unul de trei, de exemplu) sau de vnzarea imobilului actual i cumprarea altuia mai spaios, mai confortabil, ine cont i de faptul c un apartament cu o suprafa mai mare nseamn att cheltuieli mai mari de ntreinere, precum i achitarea unei diferene. n situaia n care nu ai aceti bani disponibili, poi opta pentru obinerea unui credit de investiii imobiliare, la costurile totale adugndu-se astfel dobnzile i comisioanele aferente mprumutului.

Pune n balan efortul financiar, timpul necesar, dar i avantajele i dezavantajele fiecreia dintre opiuni i alege cu grij. 3. Cumpr locuina ca pe o investiie nainte de a cumpra o locuin cu intenia de a obine un profit din creterea preurilor pe piaa imobiliar, ia n considerare i scenariul pesimist, n care preurile vor scdea. Mai mult, veniturile din chirii au nregistrat i mai pot nregistra scderi, impozitele i reparaiile cad ns n sarcina ta. De asemenea, nainte de a alege aceast variant poi avea n vedere i alte modaliti de investire a banilor care i pot aduce un profit mai mare sau mai mic, cu riscuri asumate diferite.

II. Ct de mult te poi mprumuta?


Vrei s contractezi un mprumut. Tipul de credit de care ai nevoie pentru a achiziiona o locuin este creditul de investiii imobiliare. tii suma de bani de care ai nevoie, dar ai idee ct de mare poate fi rata de credit n raport cu veniturile tale, ct i cu celelalte cheltuieli? Suma de bani pe care o poi mprumuta se stabilete n funcie de capacitatea ta de rambursare i, dac este cazul, a copltitorilor, de valoarea investiiei pe care doreti s o realizezi, de aportul propriu, precum i de perioada pe care iei mprumutul. Pentru creditul de investiii imobiliare trebuie s ai n vedere i necesitatea existenei unui aport propriu (avans), reprezentnd un anumit procent din valoarea investiiei. Dac nu ai avans poi solicita un credit de nevoi personale, care se acord tot n funcie de nivelul veniturilor i al cheltuielilor. nainte de a lua decizia de a-i acorda un credit, banca va verifica dac ai capacitatea de a-l restitui. Aceasta nseamn c banca i va adresa ntrebri despre veniturile tale i ale familiei, alte mprumuturi sau obligaii de plat pe care le ai, dac eti angajat sau liber profesionist, profesia actual i locul de munc. De asemenea, va verifica modul n care ai pltit mprumuturile anterioare, respectiv dac ai pltit la timp fiecare rat de credit i dac nu eti dator altor bnci. Informaiile sunt oferite de Biroul de Credit sau Centrala Riscurilor Bancare. Poi beneficia de un credit cu o valoare mai mare dac l iei mpreun cu cel puin un copltitor. Ai n vedere c banca ia n calcul pe lng veniturile din salarii i alte categorii de venituri care pot fi justificate cu documente (drepturi de autor, chirii, dividende, activiti independente etc.). De asemenea, ca s obii o sum mai mare trebuie s te mprumui pe termen mai lung. Cu ct mprumutul este luat pe o perioad mai mare, cu att ratele sunt mai mici, dar, totodat, nseamn c suma total pe care o vei plti pn la sfritul perioadei de creditare va fi mai mare dect dac ai fi luat mprumutul pe o perioad mai scurt de timp.

Ct i permii s plteti n fiecare lun? Indiferent de gradul maxim de ndatorare pe care l accept o instituie de credit, pentru a afla ponderea din venituri pe care poi s o aloci ratelor bancare este recomandabil s ai o prim imagine a structurii cheltuielilor, calculndu-i bugetul personal. Completeaz tabelele de mai jos i ai posibilitatea s-i construieti singur un buget simplu, care s conin veniturile i cheltuielile tale sau ale familiei dintr-o lun. Astfel vei putea afla care este suma pe care i permii s o plteti lunar pentru rata la locuin. De asemenea, poi utiliza aplicaia bugetul personal de pe www.bcr.ro este un instrument folositor.
RON Total venituri nete lunare: Salariul tu Salariul soului/soiei Alocaie copii Bonusuri/prime Alte venituri Total cheltuieli lunare: Cheltuielile casei - total ntreinere Chirie Telefon, internet, TV Curent Gaze Altele Cheltuielile voastre - total Alimente Transport mbrcminte Timp liber Altele Rate i economii - total Rate credite Alte rate Card credit Economii Asigurarea casei Asigurarea auto Asigurarea de via Pensia privat Impozite i taxe - total Impozit pe apartament/cas Impozit pe main RCA i Rovignet Altele

Acum, prin diferena dintre veniturile totale nete lunare i cheltuielile totale lunare afli suma disponibil lunar.
Venituri totale nete lunare ..................................... RON Cheltuieli totale lunare = Sum disponibil ..................................... RON ............................... RON

Atenie, acest calcul este unul general i doar orientativ. Adreseaz-te unui consilier client pentru a-i efectua o simulare n funcie de condiiile concrete, n vigoare, la data solicitrii.

III. Ce soluii financiare i punem la dispoziie?


n funcie de destinaia banilor mprumutai se disting mai multe tipuri de credite: - Creditele imobiliare/ipotecare: sunt creditele destinate realizrii unor investiii imobiliare, ca de exemplu, achiziionarea unui apartament, construirea unei case sau, pur i simplu, modernizarea locuinei. Acestea pot fi utilizate i pentru refinanarea mprumuturilor pentru investiii imobiliare contractate anterior. n aceste cazuri garania creditului o va reprezenta ntotdeauna ipoteca asupra unui imobil, iar suma mprumutat va fi transferat de ctre banc direct n contul vnztorului. - Creditele de nevoi personale cu ipotec: sunt creditele destinate satisfacerii nevoilor personale, dar datorit sumelor importante de bani ce pot fi obinute i a garaniei ipotecare, n marea majoritate a cazurilor sunt utilizate tot pentru realizarea de investiii imobiliare. Spre deosebire de creditele imobiliare sau ipotecare ns, destinaia creditului nu trebuie justificat i nici nu este necesar existena unui aport propriu. Banii sunt acordai n contul deschis la banc i poi dispune de ei imediat dup tragerea creditului. 1. Soluii financiare pentru achiziie tim c att obinerea creditului ct i cutarea locuinei sunt pai deosebit de importani pentru tine. De aceea, creditul aprobat anterior gsirii imobilului oferit de BCR i asigur o difereniere a celor dou etape. Acest lucru nseamn c un prim pas este aprobarea financiar a creditului, pe care o poi obine n funcie de situaia ta financiar i personal, iar ulterior aprobrii financiare a creditului, ai la dispoziie pn la 90 de zile pentru a gsi locuina pe care doreti s o achiziionezi i s prezini documentaia la banc. Acest tip de mprumut i ofer avantajul c ai sigurana valorii creditului de care poi beneficia. Important este i faptul c nu vei plti ratele de credit dect dup ce cumperi locuina i aceasta va fi acceptat drept garanie de ctre banc. Pe scurt, fluxul de achiziie este urmtorul:
Verific`m documentele [i analiz`m solicitarea de credit

Te consiliem n punctele de contact BCR

Ne aduci documentele tale privind veniturile

Te anun]`m dac` mprumutul e aprobat sau respins

Dup` aprobare, n maxim 30 de zile, semnezi contractul de credit

Dup` semnarea contractului, n maxim 90 de zile g`se[ti imobilul pe care vrei s`-l achizi]ionezi

Ne aduci documentele imobilului

Evalu`m garan]ia

Semnezi actul adi]ional la contractul de credit

10

|nchei contractul de garan]ie, certificatul de asigurare pentru imobil

11

|]i acord`m creditul prin virament n contul vnz`torului

12

Prezin]i extras de Carte Funciar` (n 10 zile de la autentificare)

Poi afla mai multe detalii pe www.bcr.ro i www.bcrimobiliare.ro.

2. Soluii financiare pentru construire Un subiect de interes pentru tine poate fi i construirea unei locuine, apelnd la creditul pentru construirea unui imobil. n continuare regseti cteva informaii i sfaturi utile: - n primul rnd trebuie s tii c acordarea creditului pentru construire se efectueaz dup realizarea fiecrui stadiu al lucrrilor, motiv pentru care este necesar s dispui de o sum iniial pentru a putea demara lucrrile. - Lucrrile de construire pot fi executate de ctre societi de construcii sau n regie proprie. Pentru lucrrile realizate n regie proprie, sumele de bani se vor disponibiliza de ctre banc potrivit planului de finanare, stabilit prin contract. - Primul pas, n cazul n care te decizi s accesezi un credit pentru construirea unui imobil, l reprezint obinerea unei autorizaii de construire (mpreun cu anexele: Proiect tehnic i detalii de execuie). Urmtorul pas este ncheierea unui contract de antrepriz cu o societate de construcii, prin care se stabilesc parametrii cei mai importani ai proiectului: etapele de construire, preul i condiiile de plat ale lucrrilor, planurile i aprobrile pe care trebuie s le obii, data recepiei finale etc. - Proiectul tehnic de execuie i devizul general (bugetul) trebuie s fie ntocmite de ctre o societate de construcii sau o persoan autorizat/atestat n domeniu conform legii, iar lucrrile trebuie supravegheate de ctre un diriginte de antier/inspector tehnic atestat, cu excepiile prevzute de lege. - Terenul pe care se va realiza construcia ce urmeaz a fi finanat prin credit ipotecar poate fi luat n considerare ca aport propriu n cazul n care acesta se afl n proprietatea mprumutatului. Valoarea aportului reprezentat de teren se va stabili n urma evalurii acestuia. Banca poate finana i terenul, n cazul construirii de locuine. - Punerea la dispoziie a creditului se realizeaz pe trane, direct n contul constructorului, dup efectuarea analizei tehnice intermediare a situaiilor de lucrri de ctre un evaluator membru ANEVAR i agreat de BCR. - Foarte important este i faptul c banii din credit nu se transfer nainte de demararea lucrrilor, ci dup efectuarea fiecrei etape de construire, conform contractului de construire i planului de lucrri. Odat finalizat un stadiu al lucrrilor, vei semna mpreun cu constructorul i dirigintele de antier situaia de lucrri executate pe teren. Pe baza acestei situaii banca va realiza verificri ale lucrrilor i va aviza transferul tranelor din credit, doar n cazul n care acestea sunt conform contractului de antrepriz, proiectului tehnic i detaliilor de execuie. 3. Aspecte comune de care trebuie s ii cont i la care este bine s fii atent atunci cnd te mprumui - Un aspect important asupra cruia va trebui s decizi atunci cnd iei un credit este moneda n care vrei s te mprumui. Este bine s compari condiiile pentru creditele n lei cu cele pentru creditele n alte monede. De multe ori creditele n valut sunt mai avantajoase dect cele n lei din punct de vedere al nivelului dobnzii, ns diferena de

curs valutar poate constitui o problem, avnd n vedere c rata o vei plti n moneda creditului; dac veniturile tale sunt n lei va trebui s efectuezi lun de lun operaiunea de schimb valutar. Astfel, n principiu, este bine s iei credit n valuta n care obii veniturile (salariu, venituri din chirii, dividende, venituri din strintate etc.), pentru a fi protejat de fluctuaiile nregistrate de moneda strin. - n funcie de tipul de credit pe care doreti s l contractezi, va trebui s alegi tipul de dobnd; aceasta poate fi variabil, fix sau o perioad fix urmat apoi de o perioad cu dobnd variabil. Consult Glosarul de termeni pentru a afla cum se compun dobnzile. Trebuie s tii ns, c indiferent de cum va evolua economia i de cum se vor modifica dobnzile n pia, optnd pentru o dobnd fix ai certitudinea c aceasta va rmne neschimbat pn la scadena final. Sunt ns i dezavantaje, cum este cel legat de faptul c, n general, procentul dobnzii fixe este mai mare dect cel al dobnzii variabile. Din acest motiv, este posibil ca dobnda variabil s fie mai potrivit pentru tine. n cazul n care alegi dobnd fix pe o perioad (n special dac este o dobnd pe perioada unei campanii/promoii) i apoi variabil, ia n considerare i faptul c, odat cu trecerea de la prima perioad, n care dobnda este fix, la cea de-a doua perioad, n care dobnda este variabil, rata poate crete i acest lucru i poate afecta capacitatea de a restitui mprumutul. - Rate totale egale sau descresctoare reprezint o alt hotrre pe care o vei avea de luat. Contractarea unui mprumut cu rate totale egale nseamn, de fapt, un efort financiar constant pe parcursul ntregii perioade de creditare i permite, totodat, obinerea unei sume mprumutate mai mari dect n situaia unui mprumut cu rate totale descresctoare. De reinut ns este faptul c un mprumut cu rate totale descresctoare, n care efortul financiar este mai mare la nceput i scade pe parcurs, este mai ieftin dect un mprumut cu rate totale egale. Asigur-te c ii cont de acest aspect atunci cnd optezi pentru o variant sau alta. - Ordonana de Urgen a Guvernului (OUG) nr. 50/2010 cu privire la contractele de credit pentru consumatori Scopul OUG nr. 50/2010 este acela de cretere a transparenei i de uniformizare a structurii ofertelor, astfel nct s se permit comparaia facil ntre produsele bancare existente pe pia. Cele mai importante prevederi ale ordonanei: - Finanatorul poate percepe un numr limitat de comisioane: comision de analiz dosar (numai n cazul n care creditul se acord), comision de administrare credit (sau comision de administrare cont curent), comision de rambursare anticipat (pentru creditele cu dobnd fix), costuri aferente asigurrilor, precum i un comision unic pentru servicii prestate la cererea ta (exemplu: schimbare copltitor, acord instituire ipotec de rang subsecvent etc.). Atenie: pentru un credit garantat cu ipotec, n afara comisioanelor percepute de banc, trebuie s ai n vedere i costul cu evaluarea imobilului, costurile notariale, legate de ncheierea contractelor de garanie i de vnzare-cumprare, ct i costurile cu asigurrile, dac este cazul.

10

- n contractul de credit trebuie s fie precizat nivelul dobnzii anuale efective (DAE) i al costului total pe care l vei plti. Am inclus n Glosarul de termeni cteva explicaii referitoare la DAE i costul total al creditului. Este important de reinut: cu ct valoarea DAE este mai sczut, cu att creditul respectiv este mai ieftin! Atenie, dobnda anual efectiv ar putea s nu includ toate asigurrile. - De asemenea, OUG nr. 50/2010 prevede c orice form de publicitate referitoare la contractele de credit s cuprind anumite informaii standard, prin intermediul unui exemplu reprezentativ. Este bine s cunoti i s analizezi aceste informaii nainte de a contracta mprumutul. Poi consulta Glosarul de termeni pentru a vedea astfel de exemple, iar pentru a primi toate informaiile de care ai nevoie privind nivelul dobnzii, comisioanelor etc. practicate de BCR n acest moment, te rugm s te adresezi celei mai apropiate uniti BCR. 4. Sfaturi utile: - nainte de a te mprumuta, trebuie s analizezi cu atenie modul n care vor fi afectate finanele tale de costurile rambursrii creditului; ia n considerare riscurile de orice natur (stabilitatea locului de munc, riscul valutar, evoluia dobnzilor la credite etc.). Ia n calcul i viitoarele cheltuieli, dup mutarea n noua locuin (cheltuieli de renovare, modernizare, mobilare etc.) i, nu n ultimul rnd, ine cont de faptul c, oricnd pot aprea cheltuieli neprevzute crora trebuie s le faci fa. - Dac pe parcursul derulrii creditului apar soluii de finanare mai avantajoase n oferta curent a bncii, poi beneficia de acestea prin refinanarea creditului tu. n acest caz, fie vei plti costurile standard percepute de banc pentru creditele curente, fie vei beneficia de condiii mai avantajoase, speciale pentru creditele care se refinaneaz (n funcie de oferta valabil la momentul refinanrii). Ce trebuie s tii ca i particulariti ale creditului de refinanare? - Nu vei primi banii n mod direct, creditul de refinanare fiind destinat rambursrii integrale a celui n derulare; exist un singur caz n care poi primi o parte din credit, respectiv n situaia n care prin creditul de refinanare obii o sum suplimentar celei contractate iniial. - Refinanarea unui credit ce presupune existena unei ipoteci asupra unui bun imobil poate implica existena i plata unor taxe notariale de transfer al ipotecii. - Poi beneficia de condiii mai avantajoase fa de oferta curent. - Refinanarea creditului/creditelor n derulare are la baz o decizie al crei scop final este diminuarea costurilor actuale cu ratele de credit, compensnd inclusiv efortul financiar depus n acest sens. - Protejeaz-i investiia i pe cei dragi cu Planul de protecie a veniturilor! n via exist situaii pe care nu le putem controla, anticipa i n faa crora devenim vulnerabili. Pot aprea oricnd momente nefericite ce ne pot influena veniturile i implicit capacitatea de rambursare a creditului: omaj, incapacitate temporar de munc, invaliditate sau deces. Pentru a-i proteja achiziia fcut cu ajutorul creditului bancar i s fii la adpost, att tu, ct i cei dragi, poi opta pentru ncheierea unui certificat de asigurare complex, pltind

11

un cost lunar. Acesta ofer garania c, n cazul pierderii locului de munc, mbolnvire, incapacitate de munc etc. creditul nu devine o povar pentru familie, societatea de asigurri prelund plata datoriilor tale ctre banc. - n cazul creditelor destinate realizrii de investiii imobiliare, asigurarea locuinei ce constituie garania creditului este obligatorie pe toat perioada de creditare i poate fi ncheiat cu orice societate de asigurri agreat de banc. Analizeaz cu atenie ofertele de finanare: exist bnci care ofer gratuit aceast asigurare, pentru ca tu s te bucuri linitit de locuina achiziionat. Nu uita ns de asigurarea obligatorie! Aceasta trebuie ncheiat i rennoit periodic, dac prevederile legale cer acest lucru. n cazul n care cumperi un apartament care are deja o asigurare obligatorie ncheiat trebuie s notifici acest lucru societii care a emis polia, care va ntocmi un act adiional cu datele tale de identificare. Asigurarea va rmne valabil pn la data expirrii celei eliberate fostului proprietar. Totodat, exist posibilitatea de a ncheia o poli de asigurare facultativ care acoper cele 3 riscuri i, astfel, nu va mai trebui s nchei i polia de asigurare obligatorie. - Citete cu atenie n contractul de credit termenii i condiiile de acordare a mprumutului. Adreseaz ntrebri consilierului client n legtur cu termenii i clauzele pe care nu le nelegi n totalitate. Nu uita c tu garantezi creditul cu o cas i riti s o pierzi n momentul n care nu mai poi plti ratele. - Achit la timp ratele la credit. n cazul n care ntmpini dificulti financiare, adreseaz-te bncii care i-a acordat mprumutul pentru gsirea unei soluii personalizate, care s te ajute s depeti perioada dificil. Soluiile oferite de bnci vizeaz rescadenarea sau reealonarea creditelor n derulare. Consult Glosarul de termeni pentru mai multe detalii. - Informeaz banca asupra oricrei modificri intervenite n datele tale de identificare (ex: schimbare domiciliu, numr de telefon, e-mail etc.) pentru a putea primi informaii legate de derularea creditului (modificri de dobnd, reamintire dat scadent i suma de plat a ratei)

IV. Cum ajungi proprietar?


Cumprarea unei locuine este o decizie grea i, financiar vorbind, pentru muli este cea mai important investiie a vieii. De aceea, este necesar s analizezi nevoile i s-i stabileti prioritile. ntocmete o list cu lucrurile eseniale pentru tine: numrul de camere, loc de parcare, suprafa util, anul de construcie al imobilului. Accesul la mijloacele de transport n comun, parcurile, terenurile de sport, colile i magazinele sunt, de asemenea, unele dintre criteriile avute n vedere n alegerea cminului ideal. Fie c este vorba de un apartament la bloc sau de o cas la curte, odat ce te-ai decis, rezerv-i timp pentru a face alegerea corect. n luarea deciziei privind tipul de locuin pe care l vrei, ine cont att de preul imobilului i banii de care dispui, dar i de avantajele i dezavantajele fiecreia dintre variante, precum i de impactul cheltuielilor viitoare n bugetul personal. Spre exemplu, nivelul cheltuielilor lunare de ntreinere, care este mai mic n cazul unui apartament la bloc dect n cazul imobilelor formate din cas i teren etc.

12

De asemenea, ine cont i de faptul c n timpul iernii costurile nclzirii suprafeelor mari sunt ridicate, imobilele noi sunt mai scumpe la cumprare, dar costurile de ntreinere n primii ani sunt mai mici. Informeaz-te asupra preurilor i evoluiei cererii i ofertei pe piaa imobiliar. Citete n pres rubricile dedicate sectorului imobiliar, anunurile de mic publicitate, consult site-urile de profil i anunurile bncilor privind imobilele pe care le scot la licitaie, mergi la trguri i expoziii de gen, care reunesc att oferte imobiliare, ct i financiare. n cutarea casei tale poi alege s colaborezi cu o agenie imobilar. Agenii imobiliari i vor trimite recomandri n funcie de criteriile tale, iar la final vei plti un comision pentru serviciile acestora. Acest comision variaz n funcie de agenie. BCR vine cu o soluie eficient. Acceseaz portalul special creat www.bcrimobiliare.ro i vei regsi unele dintre cele mai cunoscute agenii imobiliare, dar i dezvoltatori i constructori parteneri BCR, care, de cele mai multe ori, ofer condiii avantajoase clienilor interesai de realizarea unei investiii imobiliare prin credit BCR. Dac ai gsit un imobil care i place, trebuie s tii c verificarea existenei actelor de proprietate ale vnztorului i veridicitatea acestora este un pas foarte important. Titlul de proprietate este cel mai important act i trebuie verificat cu atenie. Pe acesta nu trebuie s apar tersturi, tampile neclare, semnturi ilizibile, indescifrabile ale notarilor sau persoanelor oficiale. Un alt aspect important este continuitatea n acte. Pentru a putea fi vndut, un imobil trebuie sa aib obligatoriu cadastru i s fie intabulat la Judectorie n Cartea Funciar. Solicit vnztorului o copie dup dosarul de cadastru - o s mai ai nevoie de el - i un Extras de Carte Funciar pentru a vedea dac acesta este proprietarul i are dreptul s vnd locuina, dar i dac asupra imobilului sunt nscrise ipoteci, sarcini etc. Extrasul de Carte Funciar este documentul care i poate furniza aceste informaii eseniale: cine este proprietarul (n partea I) i ce sarcini sunt asupra imobilului (n partea III). Verific la Administraia Financiar dac proprietarul este sau nu cu plata impozitelor pentru cas la zi (Certificat fiscal eliberat de circa financiar n raza creia se afl locuina) i solicit-i documente care s arate c nu are datorii la furnizorii de utiliti (ap, gaze, curent electric, telefon, cablu TV, internet etc.) sau la ntreinere. Iar pentru ca verificrile de documente s se realizeze ct mai eficient posibil, este preferabil ca acestea s fie efectuate de ctre persoane autorizate, persoane cu pregtire juridic, avocai, notari publici sau consilieri juridici. n situaia n care achii imobilul prin credit bancar, actele de proprietate vor fi verificate pentru legalitate i de ctre banc sau reprezentani ai acesteia, ceea ce nseamn c beneficiezi de un plus de siguran. Banca accept n garanie numai imobile a cror situaie juridic este corect. 1. Dup ce ai gsit imobilul, urmeaz primul pas n achiziia acestuia semnarea antecontractului de vnzare cumprare. Este preferabil s se realizeze n faa unui notar public, dar sunt legale i valabile i antecontractele de vnzare-cumprare semnate la ageniile imobiliare. Avantajul ncheierii antecontractului n faa unui notar public este legat de siguran poi sta linitit n privina documentaiei de proprietate, n caz c sunt gsite nereguli, notarul este obligat s i le aduc la cunotin. n Glosarul de termeni regseti o definiie a antecontractului de vnzare-cumprare.

13

n situaia finanrii locuinei prin mprumut bancar, este bine ca nainte de semnarea antecontractului de vnzare-cumprare s discui cu un consilier bancar i s obii o aprobare financiar a mprumutului (creditul aprobat anterior gsirii imobilului despre care ai citit n partea a III-a a Ghidului) pentru a avea certitudinea c eti eligibil i care este suma pe care o poi mprumuta. i recomandm ca termenul pe care l stabileti n antecontract pentru ncheierea contractului de vnzare-cumprare s fie de cel puin 30 de zile de la semnarea antecontractului ai nevoie de timp pentru ncheierea documentaiei de credit i, dup caz, a procurrii documentaiei solicitate de banc suplimentar (se poate ntmpla). Altfel, riti ca vnztorul s se rzgndeasc i s pierzi avansul pltit. 2. Pregtirea cumprrii imobilului: Dac nu ai creditul aprobat, atunci va trebui s te grbeti i s procuri toate documentele necesare, solicitate de ctre consilierul client n timpul ntlnirilor avute la banc. Pe ntreg parcursul procesului de obinere a creditului i a aciunii de cumprare a imobilului vor interveni momente n care ai nevoie de sfaturi i opinii din partea unor persoane profesioniste i cu experien - de aceea, poi obine o consiliere suplimentar din partea consilierului client, notarului, agentului imobiliar, dezvoltatorului. Vei gsi soluii pentru toate dificultile ntmpinate pe parcurs. Nu uita c nu eti singurul care i achiziioneaz o locuin, cu siguran naintea ta au fost persoane care au ntmpinat aceleai dificulti i pentru care au fost gsite deja soluii. Ca s beneficiezi de o consiliere specializat i s te poi baza pe sfaturile financiare ale unor consilieri dedicai pentru oferirea de credite de investiii imobiliare, poi merge ntr-un Centru Imobiliar Retail BCR (consult Anexa cu Centrele Imobiliare Retail BCR de la finalul Ghidului). Aici vei beneficia de o soluie complet pentru planurile tale: obiectul investiiei, dar i finanarea necesar. 3. ncheierea contractului de vnzare-cumprare: Mai ai un singur pas de parcurs pentru a obine casa mult dorit. Dup ce creditul a fost aprobat, vei fi chemat la banc pentru semnarea contractului de credit/actului adiional la contractul de credit dac ai optat pentru aprobarea financiar, ncheierea certificatului de asigurare a imobilului i depunerea comisioanelor n contul curent. n aceeai zi sau ntr-o zi stabilit de comun acord va avea loc semnarea contractului de vnzare-cumprare i a contractului de ipotec (n situaia n care achiziionezi imobilul prin credit bancar). Semnarea celor dou contracte se realizeaz n faa notarului public i a reprezentantului legal al bncii finanatoare. Dup semnarea contractului/contractelor, notarul public care a autentificat actul/actele le transmite Biroului de Carte Funciar competent, pentru ca dreptul tu de proprietate i, dup caz, nscrierea ipotecii asupra imobilului n favoarea bncii finanatoare s fie nscrise n Cartea Funciar. 4. Aciuni post achiziie: n termen de cel mult 30 de zile de la semnarea contractului de vnzare-cumprare, trebuie s te prezini, n calitate de proprietar, la Administraia Financiar n a crei raz teritorial este situat imobilul achiziionat, ca s realizezi nscrierea ca titular de rol fiscal pentru imobil.

14

Nu uita ca, periodic, s nchei asigurarea pentru imobil i s prezini la banc certificatul de asigurare rennoit. Dac optezi pentru asigurarea oferit gratuit de BCR vei scpa de aceast grij n acest caz asigurarea acoper, nc de la nceput, ntreaga perioad de creditare. n cazul n care doreti s efectuezi modificri asupra locuinei sau s o nchiriezi, nu uita c trebuie s solicii acordul bncii: locuina este ipotecat n favoarea bncii, iar acordul de nchiriere, modificare etc. sunt documente care i vor fi solicitate de instituiile la care te vei adresa pentru autorizarea aciunilor pe care doreti s le ntreprinzi. Prezint-te la banc dac ai nelmuriri, consilierii client i pot furniza informaiile de care ai nevoie.

15

Glosar de termeni
Antecontractul de vnzare-cumprare este promisiunea asumat att de ctre vnztor, ct i de ctre cumprtor, de a ncheia n viitor, la preul convenit, contractul de vnzarecumprare privind imobilul. Prin antecontract sunt stabilite o serie de elemente extrem de importante: preul tranzaciei, data-limit pn la care trebuie semnat contractul de vnzare-cumprare, termenul de eliberare a imobilului, avansul pltit prin antecontract, modalitatea de plat a preului imobilului. ANEVAR: Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia nfiinat n anul 1992, ca o asociaie profesional, non-profit, neguvernamental, independent, care acioneaz n interes public (fapt susinut de recunoaterea sa ca fiind de utilitate public prin HG nr. 1447/09.09.2004) i care promoveaz metodele i tehnicile de evaluare prin mijloace specifice. Biroul de Credit este instituia financiar care centralizeaz i furnizeaz date despre comportamentul de plat al debitorilor dintr-o anumit ar. Rolul su este de a permite creditorilor s evalueze mai bine capacitatea de plat a solicitanilor de mprumuturi. n raportul furnizat de Biroul de Credit apar informaii referitoare la toate creditele pe care le ai n regiunea respectiv. Bncile transmit periodic ctre aceast instituie situaia creditelor la nivel de client. n acest fel informaia este actualizat la zi i orice credit i ntrziere la plat sunt centralizate ntr-un raport. Cadastrul este un registru public ce conine informaii i planuri despre toate imobilele situate pe teritoriul unei localiti. Servete la identificarea i evidenierea imobilelor pe categorii de folosin, la stabilirea impozitelor i la ntocmirea la zi a Crii Funciare. Cadastrul solicitat de banc este un document care cuprinde informaiile ce identific imobilul de care eti interesat. Cadastrul cuprinde att un plan al zonei n care este situat imobilul, ct i o schi a locuinei (releveu). Centrala Riscurilor Bancare (CRB) este o structur special n cadrul BNR, care colecteaz i furnizeaz informaii despre persoanele fizice care au beneficiat de credite a cror valoare cumulat depete 20.000 lei. Copltitorul este participantul la credit, ale crui venituri sunt luate n considerare, alturi de cele ale solicitantului de credit pentru obinerea unei sume mai mari. n cazul n care solicitantul nu i ndeplinete obligaiile, copltitorul este obligat s plteasc datoriile scandente. Creditul ipotecar este un credit destinat realizrii de investiii imobiliare, garantat chiar cu imobilul ce se achiziioneaz prin credit, inclusiv cu un bun viitor. Creditul imobiliar este tot un credit destinat realizrii de investiii imobiliare, pentru care solicitantul poate aduce drept garanie un alt imobil dect cel achiziionat prin credit. Dobnda poate fi: a) Fix: dobnda este cea stabilit la semnarea contractului de credit, astfel nct poi ti de la nceput care este suma de rambursat pe ntreaga perioad a creditului. b) Fix i variabil: dobnda nu se schimb pe o anumit perioad de timp (ex. 5 ani); apoi, dobnda devine variabil, n funcie de indicii de referin ROBOR/EURIBOR/LIBOR, la care se adaug marja fix a bncii. c) Variabil: dobnda este stabilit n funcie de indicii de referin ROBOR/EURIBOR/ LIBOR, la care se adaug o marj fix. n acest caz, pe toat durata de creditare, ratele tale vor crete sau descrete n funcie de evoluia indicilor de referin menionai, actualizarea realizndu-se lunar, la 3 luni, 6 luni sau 12 luni, n funcie de cum s-a stabilit n contractul de credit.

16

Dobnda anual efectiv (DAE) este un indicator, exprimat ca procent anual, ce reflect toate costurile suportate de tine n cazul n care decizi s contractezi un credit i cuprinde, pe lng procentul de dobnd, i comisioanele aferente creditului (comision de analiz a documentaiei de credit, comision lunar de administrare credit, costul de evaluare a garaniei etc). DAE i permite s compari mai uor costul creditelor. Atenie ns: pentru fiecare produs de creditare, dobnda anual efectiv (DAE) se modific n funcie de suma i durata mprumutului. Din acest motiv, pentru a putea utiliza DAE la compararea costului creditelor, aceasta trebuie calculat pentru condiii similare. i recomandm s solicii calculul unei dobnzi anuale efective personalizate, n funcie de propriile condiii de solicitare a mprumutului. Exemplul de calcul, conform OUG nr. 50/2010, cuprinde informaii standard prezente n publicitatea referitoare la contractele de credit, respectiv: rata dobnzii aferente creditului, fix i/sau variabil, mpreun cu informaii privind orice costuri incluse n costul total al creditului pentru consumator valoarea total a creditului dobnda anual efectiv durata contractului de credit n cazul unui credit sub form de amnare la plat pentru un anumit bun sau serviciu, preul de achiziie i valoarea oricrei pli n avans dup caz, valoarea total pltibil de ctre consumator i valoarea ratelor Dou astfel de exemple regseti n continuare, cu precizarea c acestea nu reprezint oferta curent BCR: DAE = 6,27% pentru un credit de investiii imobiliare n valoare total de 30.000 EUR, pe 30 de ani, dobnd variabil: 5,76%/an (EURIBOR 6M + 4,5%), valabil pentru un client care i ncaseaz salariul la BCR, a avut un comportament bun de plat la creditul BCR; avans minim 25%; comision analiz dosar: 0%; cost evaluare apartament: 300 lei inclusiv TVA; comision administrare credit: 0,02% lunar, aplicat la soldul iniial; rat lunar: 181,26 EUR; valoare total pltibil: 65.324,33 EUR; asigurarea imobilului la BCR Asigurri VIG este oferit gratuit. Curs valutar utilizat: 1 EUR = 4,2953 RON. DAE = 7,54% pentru un credit nenominalizat garantat cu ipotec n valoare total de 30.000 EUR, pe 25 de ani, dobnd variabil: 7,01%/an (EURIBOR 6M + 5,75%), valabil pentru un client care i ncaseaz salariul la BCR, a avut un comportament bun de plat la creditul BCR; comision analiz dosar: 2,5% aplicat la valoarea aprobat a creditului; cost evaluare apartament: 300 lei inclusiv TVA; rat lunar: 212,23 EUR; valoare total pltibil: 65.329,24 EUR; asigurarea imobilului i asigurarea de via la BCR Asigurri VIG sunt oferite gratuit. Curs valutar utilizat 1 EUR = 4,2897 RON. Pentru informaii la zi, adreseaz-te celei mai apropiate uniti BCR sau apeleaz InfoBCR. EURIBOR: Rata dobnzii la care bncile europene se mprumut ntre ele n euro. Aceasta se calculeaz zilnic ca medie a dobnzilor practicate de cele mai importante bnci din zona euro. Se utilizeaz pentru creditele n euro cu dobnd variabil.

17

Extrasul de Carte Funciar cuprinde toate datele de identificare i situaia juridic actual a imobilului: descrierea imobilului, numele i prenumele proprietarilor, actele n baza crora acetia au dobndit proprietatea, sarcinile bunului: ipoteci, comandamente, interdicii de nstrinare, privilegii etc. Este mprit n trei pri astfel: partea I cuprinde informaii referitoare la proprietar (nume, prenume, documente n baza crora a fost dobndit imobilul); partea a II-a cuprinde informaii referitoare la imobil (adresa complet, strad, numr etc.) i partea a III-a cuprinde informaii referitoare la sarcini asupra bunului (ipoteci, privilegii, interdicii). Garantul ipotecar este proprietarul sau co-proprietarul imobilului cu care se garanteaz creditul. Graficul de rambursare este documentul care prezint, ealonat n timp, ratele lunare, soldul creditului i alte informaii despre mprumut, pe tot parcursul contractului. LIBOR: Rata dobnzii la care bncile de pe piaa londonez se mprumut ntre ele. Se calculeaz ca medie aritmetic a ratelor de dobnd practicate de principalele bnci pentru diverse valute (lire sterline, euro, dolari, franci elveieni, yeni japonezi). Se utilizeaz pentru creditele ce au dobnd variabil. Marja de dobnd se exprim n puncte procentuale i se adaug la indicii monetari de referin ROBOR/EURIBOR/LIBOR pentru a calcula rata dobnzii practicat la un mprumut. Marja rmne fix pe durata contractului, astfel c rata dobnzii se modific doar n funcie de dobnda folosit ca reper. Rescadenare: amnarea la plat pentru o lun, cu posibilitatea prelungirii pentru nc o lun/2 luni extinderea perioadei de creditare perioad de graie pentru 6 luni, cu posibilitatea prelungirii pentru nc 6 luni reducerea ratei lunare de plat pe o perioad determinat de timp Reealonare: prelungirea sau amnarea tuturor scadenelor ratelor sau modificarea cuantumului acestora, cu depirea termenului iniial aprobat cu maxim 180 zile peste termenul maxim de creditare prevzut pentru respectivul credit. Trebuie s tii ns c pentru creditele reealonate se percep dobnzi majorate. ROBOR: Rata medie a dobnzii la care bncile romneti se mprumut ntre ele n lei. Aceasta se stabilete zilnic de ctre BNR, ca medie aritmetic a cotaiilor practicate de cele 10 bnci selectate. Se utilizeaz pentru creditele n lei cu dobnd variabil. Scoringul este un cumul de criterii prestabilite, la care solicitantul trebuie s obin un punctaj minim, stabilit prin reglementrile interne ale bncii, utilizat la fundamentarea deciziei de creditare. Tragerea creditului (punerea la dispoziie a creditului) este operaiunea bancar prin care suma creditului este transferat de ctre banc n contul clientului. n funcie de tipul creditului, clientul poate avea, sau nu, acces la aceste sume, astfel: n cazul creditelor pentru investiii imobiliare destinate achiziiei, dup acordare suma creditului este transferat n contul vnztorului n cazul creditelor pentru investiii imobiliare destinate construirii, acordarea creditului are loc pe trane, sumele fiind transferate n contul constructorului n cazul creditelor de nevoi personale cu garanii reale (ipotec), dup acordarea creditului, clientul are acces la sumele din credit pentru a le utiliza cum dorete.

18

Anexa Centru Imobiliar Retail BCR BCR Centru Imobiliar Arad BCR Centru Imobiliar Bra[ov BCR Centru Imobiliar Cluj BCR Centru Imobiliar Constan]a BCR Centru Imobiliar Craiova BCR Centru Imobiliar Gala]i BCR Centru Imobiliar Ia[i BCR Centru Imobiliar Oradea BCR Centru Imobiliar Pite[ti BCR Centru Imobiliar Ploie[ti BCR Centru Imobiliar Sibiu BCR Centru Imobiliar Timi[oara BCR Centru Imobiliar Bucureti BCR Centru Imobiliar Sector 1 BCR Centru Imobiliar Sector 3 BCR Centru Imobiliar Sector 4 BCR Centru Imobiliar Sector 6 BCR Centru Imobiliar Ghencea BCR Centru Imobiliar Doroban]i BCR Centru Imobiliar Izvor BCR Centru Imobiliar Pantelimon BCR Centru Imobiliar Unirea BCR Centru Imobiliar Balta Alb` BCR Centru Imobiliar Colentina Adresa Arad, Str. Nelu Aristide Dragomir, nr. 14-16 Bra[ov, Str. 15 Noiembrie, nr. 90A Cluj Napoca, Str. George Bari]iu, nr. 10-12 Constan]a, Str. Traian, nr. 68 Craiova, Str. Olte], nr. 4 Gala]i, Str. Br`ilei, nr. 35 Ia[i, Str. Palat, nr. 11 Oradea, Str. Dimitrie Cantemir, nr. 2C Pite[ti, B-dul Republicii, nr. 83 Ploie[ti, Str. V`leni, nr. 42 Sibiu, Str. Emil Cioran, nr. 11 Timi[oara, Calea Aradului, nr. 11 Adresa Calea Victoriei, nr. 155, sector 1 B-dul Decebal, nr. 11, bl. S 14, sector 3 B-dul Unirii, nr. 63, bl. F 4, sector 3 B-dul Timi[oara, nr. 6 C, sector 6 B-dul Ghencea, nr. 158, sector 6 Calea Doroban]ilor, nr. 111-117, sector 1 B-dul Libert`]ii, nr. 22, bl. 102, sector 5 {os. Pantelimon, nr. 291, bl. 9, parter, sector 2 B-dul Unirii, nr. 43-45, bl. E2-E3, sector 3 B-dul Nicolae Grigorescu, nr. 31 A, bl. N21, sector 3 {os. Colentina, nr. 26, sector 2

BCR Centru Imobiliar Pia]a Gorjului B-dul Iuliu Maniu nr. 67, bl. 6 parter, spa]iul comercial nr. 4, sector 6

Decembrie 2010

Persoane fizice

BANCA COMERCIAL~ ROMN~ S.A. Bd. Regina Elisabeta nr. 5, Sector 3 Bucure[ti - 030015

InfoBCR (serviciu disponibil zilnic, de luni pn` duminic`, ntre 8.00 [i 22.00): 0800.801.BCR (0800.801.227) apelabil gratuit din orice re]ea na]ional` sau 021.407.42.00 apelabil la tarif normal din ]ar` [i din str`in`tate.