UNIVERSITATEA ALEXANDRU IOAN CUZA IAI

FACULTATEA DE DREPT







DREPT CIVIL
PARTEA I - DREPTURILE REALE


Lect. univ. dr. DAN CONSTANTIN TUDURACHE




- SUPORT CURS -
Anul II
Semestrul I


2008


2






































C U P R I N S

TEMA I PATRIMONIUL....................................................................... 3
1. Noiunea de patrimoniu...................................................................... 3
2. Caracterele patrimoniului ................................................................... 4
3. Funciile patrimoniului ....................................................................... 6
4. Teoriile despre patrimoniu ................................................................. 9
TEMA A II-A - POSESIA...................................................................... 12
1. Noiunea i elementele posesiei........................................................ 12
2. Dobndirea i pierderea posesiei ...................................................... 14
3. Calitile i viciile posesiei............................................................... 16
4. Efectele posesiei ............................................................................... 19
TEMA A III-A - TEORIA GENERAL A DREPTULUI................ 23
DE PROPRIETATE................................................................................ 23
1. Definiia i coninutul dreptului de proprietate ................................ 24
2. Dreptul de proprietate public.......................................................... 27
3. Moduri de dobndire a dreptului de proprietate de ctre stat........... 31
4. Regimul juridic al terenurilor i construciilor ................................. 33
1. Generaliti ....................................................................................... 41
2. Proprietatea anulabil ....................................................................... 41
3. Proprietatea rezolubil...................................................................... 42
4. Proprietatea comun ........................................................................ 43
TEMA A V-A - DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI.................... 49
DE PROPRIETATE................................................................................. 49
1. Dreptul de uzufruct........................................................................... 50
2. Dreptul de uz i de abitaie ............................................................... 55
3. Dreptul de servitute .......................................................................... 56
4. Dreptul de superficie ........................................................................ 60
TEMA A VI-A - MODURILE DE DOBNDIRE A DREPTULUI...... 62
DE PROPRIETATE................................................................................. 62
1. Noiune, enumerare i clasificare ..................................................... 62
2. Convenia sau contractul .................................................................. 64
3. Uzucapiunea sau prescripia achizitiv............................................. 65
4. Accesiunea sau ncorporaiunea ....................................................... 69
5. Hotrrea judectoreasc................................................................... 72
6. Tradiiunea........................................................................................ 72

2
7. Ocupaiunea...................................................................................... 73
TEMA A VII-A - APRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE .... 73
1. Generaliti cu privire la mijloacele de aprare a dreptului de
proprietate............................................................................................. 73
2. Aciunea n revendicare.................................................................... 74
3. Aciunea n revendicare imobiliar................................................... 75
4. Aciunea n revendicare mobiliar.................................................... 76
TEMA A VIII-A - PUBLICITATEA IMOBILIAR............................. 78
1. Noiunea i obiectivele publicitii imobiliare ................................. 78
2. Sistemul registrului de transcripiuni i inscripiuni......................... 79
3. Sistemul crii funciare potrivit Legii nr. 115/1938......................... 80
4. Sistemul crii funciare potrivit Legii nr. 7/1996............................. 86



























3

TEMA I PATRIMONIUL

1. Noiunea de patrimoniu.
2. Caracterele juridice ale patrimoniului.
3. Funciile patrimoniului.
4. Teorii cu privire la patrimoniu.

1. Noiunea de patrimoniu
Termenul de patrimoniu poate fi ntlnit n diferite acte normative; de
exemplu, textele Decretului nr. 31/1954 privind persoanele fizice i juridice i ale
O.G. nr. 26/2000 cu privire la asociaii i fundaii. Astfel, printre condiiile de fond
sau elementele constitutive ale oricrei persoane juridice, dispoziiile art. 26 lit. e) din
Decretul nr. 31/1954 prevd constituirea sau existena unui patrimoniu propriu i
autonom, iar prevederile art. 6 alin. (2) lit. f) din O.G. nr. 26/2000 prevd
necesitatea existenei unui patrimoniu iniial al asociaiei. De asemenea, termenul
mai este folosit de legiuitorul romn n aceleai acte normative, n textele referitoare
la reorganizarea, dizolvarea i lichidarea persoanelor juridice.
Termenul de patrimoniu este utilizat expres i n unele dispoziii ale Codului
civil romn referitoare la separaia de patrimonii pe care o pot solicita creditorii unei
succesiuni i legatarii cu titlu particular, dac legatul are ca obiect o sum de bani,
pentru a opri confuziunea sau unirea patrimoniului succesoral cu patrimoniul propriu
al motenitorului cu vocaie universal. Procednd astfel, ei vor avea dreptul de a fi
pltii din valoarea activului succesoral, fr a fi obligai s suporte concursul
creditorilor proprii ai motenitorului, ceea ce ar avea loc dac s-ar realiza
confunziunea celor dou patrimonii.
Drepturile i obligaiile subiectelor de drept civil sunt susceptibile de diverse
clasificri n funcie de anumite criterii. Una din cele mai importante clasificri este n
drepturi i obligaii patrimoniale i drepturi i obligaii nepatrimoniale. Drepturile i
obligaiile patrimoniale sunt acelea care au un coninut economic, adic pot fi
evaluate n bani. Dimpotriv, drepturile i obligaiile nepatrimoniale sunt lipsite de
valoare economic i, deci, nu pot fi evaluate n bani.
Termenul de patrimoniu se circumscrie exclusiv sferei drepturilor i
obligaiilor patrimoniale. Drepturile i obligaiile patrimoniale ale unei persoane pot fi
abordate n dou moduri. n primul rnd, fiecare drept i fiecare obligaie aparinnd
unui subiect de drept civil poate fi analizat sau analizat de sine stttor, separat, n
propria sa individualitate, fcnd abstracie de orice legtur cu celelalte drepturi i
obligaii ale aceleiai persoane, adic ut singuli.
Pentru nelegerea i definirea noiunii de patrimoniu ne intereseaz ns cel
de-al doilea mod de abordare. Astfel, drepturile i obligaiile patrimoniale pot fi
privite globalist, ca o totalitate sau universalitate juridic aparinnd unei persoane,

4
fcnd abstracie de individualitatea unui drept i fiecrei obligaii n parte. Acest
mod de abordare a drepturilor i obligaiilor ne conduce la noiunea de patrimoniu.
Noiunea de patrimoniu nu are o definiie legal clar, precis i complet.
Un rudiment de definiie, totui, poate fi sesizat n art. 1718 Cod civil n care, fr a fi
utilizat termenul de patrimoniu, se prevede: Oricine este obligat personal este inut
de a ndeplini ndatoririle sale cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i
viitoare. Expresiile ndatoririle sale i cu toate bunurile sale mobile i imobile,
prezente i viitoare evoc ideea de universalitate sau totalitate, care exist i menine
indiferent de modificrile ce intervin n coninutul su.
Sarcina elaborrii unei definiii tiinifice a noiunii de patrimoniu a constituit
un obiectiv important al doctrinei juridice. Patrimoniul ca entitate juridic distinct,
reprezint totalitatea sau universalitatea drepturilor patrimoniale i obligaiilor
patrimoniale care aparin unei persoane.
Patrimoniul ca sum de valori patrimoniale este alctuit dintr-o latur activ
i alta pasiv. Activul patrimonial este format din valoarea tuturor drepturilor
patrimoniale, iar pasivul patrimonial const n valoarea tuturor obligaiilor
patrimoniale ale unei persoane. Activul i pasivul se gsesc ntr-o strns legtur,
pentru motivul c aparin uneia i aceleiai persoane. Este motivul pentru care s-a
afirmat c patrimoniul poate fi considerat ca fiind un adevrat cont curent al unei
persoane n care sunt evideniate, pe de o parte, toate drepturile i, pe de alt parte,
toate obligaiile aparinnd unei persoane, a crui valoare este supus unor fluctuaii
succesive, prin naterea de noi drepturi i obligaii, precum i prin modificarea i
stingerea celor existente. Aceste schimbri valorice nu afecteaz existena i
identitatea universalitii sau patrimoniului.

2. Caracterele patrimoniului
Patrimoniul prezint anumite caractere juridice care l definesc n raport cu
alte entiti juridice.
A. Patrimoniul este o universalitate juridic. Patrimoniul este o universalitate
juridic sau de drept deoarece este reglementat sau definit ca atare n art. 1718 Cod
civil. El exprim valoarea tuturor drepturilor patrimoniale (pasivul patrimoniul), care
aparin unei persoane. Aadar, patrimoniul se prezint ca o entitate juridic
independent i distinct de elementele sale componente. Astfel, drepturile i
obligaiile patrimoniale, privite n individualitatea lor, pot suferi modificri (natere,
transformare, transmisiune, cretere, stingere, micorare). Aceste modificri au ca
efect creterea sau micorarea activului i pasivului patrimonial, dar nu efecteaz
existena patrimoniului, ca entitate juridic de sine stttoare.
Patrimoniul, neles ca universalitate juridic sau de drept, nu se confund cu
universaliatea de fapt.
Spre deosebire de universalitatea juridic, o universalitate de fapt este un
ansamblu sau o grupare de bunuri a cror unitate se ntemeiaz pe o simpl legtur de
fapt, neprevzut de lege, cum ar fi: o turm de animale, crile dintr-o bibliotec, un
buchet de flori etc. De aceea, o universalitate de fapt nu are o existen independent i

5
nici pasiv propriu. n cazul nstrinrii bunurilor din universalitatea de fapt, obligaiile
nscute n legtur cu acestea, rmn fixate n patrimoniul nstrintorului; altfel spus,
universalitatea de fapt nu permite o transmisiune cu titlu universal.
Bunurile care compun universalitatea de fapt nu sunt distincte de
universalitate. Aa se explic faptul c prin nstrinarea sau pieirea lor, universalitatea
de fapt dispare.
B. Numai persoanele pot avea un patrimoniu, deoarece numai ele pot avea
drepturi i obligaii.
C. Orice persoan are un patrimoniu. Existena unei persoane este de
neconceput fr un patrimoniu. Afirmaia este valabil att pentru persoanele fizice,
ct i pentru persoanele juridice. Fiind subiecte de drept, ele au n mod necesar
drepturi i obligaii.
Tot astfel, ntr-o relaie invers, existena patrimoniului nu poate fi conceput
fr un titular. Or, patrimoniul fiind alctuit din drepturi i obligaii, el aparine, fr
ndoial, unei persoane.
Coninutul real al patrimoniului nu prezint importan, deoarece el este o
universalitate caracterizat prin potenialitate. Persoanele juridice i persoanele fizice au
aptitudinea permanent de a dobndi drepturi i obligaii. Fiind o vocaie, o potenialitate,
patrimoniul, chiar i atunci cnd o persoan nu are nici o avere, ea are totui un
patrimoniu. Nu exist persoan care s nu aib un minim de bunuri sau de drepturi.
Patrimoniul este strns legat de persoana creia i aparine, atta timp ct ea
exist ca subiect de drept civil. Astfel, n ce privete persoanele fizice, dei pot nstrina
un drept i, uneori, chiar i o obligaie, privite ut singuli, ele nu pot transmite altei
persoane, prin acte ntre vii, ntregul lor patrimoniu. El va transmite numai pentru cauz
de moarte, prin succesiune, n momentul ncetrii din via a titularului su.
Transmisiunea ntregului patrimoniu al persoanelor juridice are loc doar n
cazul ncetrii lor n urma reorganizrii prin comasare i prin divizare total. n cursul
existenei persoanelor juridice este posibil transmisiunea unei cote-pri din
patrimoniu n cazul reorganizrii lor, pe calea divizrii pariale sau desprinderii, ctre
o persoan juridic existent sau care astfel se nfiineaz.
D. Unicitatea patrimoniului. O persoan nu poate avea dect un singur
patrimoniu. O persoan nu poate fi titular a mai multor patrimonii.
E. Divizibilitatea patrimoniului. Dei unic, patrimoniul nu este n mod
necesar unitar sau indivizibil. Dimpotriv, el este divizibil n dou sau mai multe
grupe sau mase de drepturi i obligaii, fiecare avnd o anume destinaie i afectaiune
i, pe cale de consecin, un regim juridic distinct i determinat.
n ce privete persoanele fizice, divizibilitatea patrimoniului este justificat i
prevzut de lege n cazul soilor. Astfel, art. 30 C. fam. Reglementeaz comunitatea
matrimonial. Aadar, patrimoniul unei persoane cstorite este divizat n: masa sau
grupa drepturilor i obligaiilor proprii i masa sau grupa drepturilor i obligaiilor
comune, fiecare avnd un regim juridic propriu. Dup urmrirea bunurilor proprii
prevzute de art. 31 C. fam., n msura necesar realizrii drepturilor lor de crean,
creditorii vor putea cere mprirea bunurilor comune. Bunurile atribuite prin

6
mprire fiecrui so, n acest caz, devin bunuri proprii. Dimpotriv, creditorii comuni
ai soilor pot urmri, n primul rnd, bunurile sau drepturile comune i, numai dup
aceea, au dreptul s urmreasc i bunurile proprii, n cazul n care nu i-au putut
realiza integral creanele.
La baza divizibilitii patrimoniului pot sta i alte raiuni, cum ar fi aprarea
intereselor i realizarea drepturilor creditorilor unei succesiuni sau ale unor motenitori.
Toate cazurile de diviziune a patrimoniului sunt reglementate de lege. n
cadrul unui patrimoniu, nu pot exista mase patrimoniale cu regim diferit fr o
prevedere expres a legii.

3. Funciile patrimoniului
Construcia patrimoniului ca entitate juridic distinct, de sine stttoare, nu
a fost i nu este un scop n sine. Dimpotriv, noiunea prezint o deosebit importan
practic, deoarece patrimoniul ndeplinete trei funcii: gajul general al creditorilor;
explic i face posibil subrogaia real cu titlu universal; face posibil transmisiunea
universal i cu titlu universal a drepturilor i obligaiilor.
1) Gajul general al creditorilor. Patrimoniul constituie singura garanie
general a tuturor creditorilor titularului su. Cu alte cuvinte, debitorul rspunde fa
de creditorii si pentru ndeplinirea obligaiilor pe care le are, cu ntregul patrimoniu.
Aceast funcie este consacrat expres n art. 1718 Cod civil, unde se dispune:
Oricine este obligat personal este inut de a ndeplini ndatoririle sale cu toate
bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare. Aadar, patrimoniul debitorului
are, printre altele, funcia de garanie comun i proporional a tuturor creditorilor.
Expresia de gaj general nu are nimic comun i nu se confund cu dreptul de
gaj, garanie special a creditorilor gajiti. Dreptul de gaj este un drept real accesoriu
dreptului de crean, ce confer titularului prerogative speciale n raport cu acelea
recunoscute oricrui creditor, i anume: atributul de urmrire i atributul de preferin.
Denumirea de gaj general ne sugereaz c, n realitate, nu este vorba de gaj
propriu-zis, ci dreptul creditorului de a urmri oricare din bunurile ce se afl n
patrimoniul debitorului pentru a-i realiza creanele, fr a-l putea opri s le
nstrineze. Explicaia rezid n mprejurarea c dreptul de gaj nu are ca obiect bunuri
individual determinate i nu duce la deposedarea debitorului de bunurile sale. El
poart asupra ntregului patrimoniu, ca universalitate. De aceea, schimbrile care au
loc n coninutul patrimoniului, nu afecteaz existena gajului general, chiar dac l
micoreaz, iar actele de nstrinare ncheiate de debitor cu privire la bunurile sale,
fr fraud, sunt opozabile creditorilor, care nu au dreptul s le urmreasc n
patrimoniul terilor. Aadar, debitorul pstreaz posesia bunurilor pe care le are n
patrimoniu, precum i dreptul s le nstrineze ori s dobndeasc altele. Pe cale de
consecin, creditorul va putea urmri doar bunurile existente n patrimoniul
debitorului n momentul executrii silite i bunurile ce vor intra ntre timp, n acelai
patrimoniu, pn la realizarea integral a dreptului de crean.
ntre gajul general al creditorilor i divizibilitatea patrimoniului exist o
strns interdependen. Ori de cte ori patrimoniul unei persoane este divizat n dou

7
sau mai multe grupe de drepturi i obligaii, creditorii si pot urmri numai acele
bunuri care fac parte din grupa sau masa patrimonial n legtur cu care s-au nscut
creanele lor. Chiar aa fiind, gajul este i rmne general, deoarece poart asupra
unei ntregi grupe patrimoniale, i este, n acelai timp, specializat, fiindc se
limiteaz doar la activul patrimonial din acea grup. Are loc aa numita specializare a
gajului general al creditorilor.
2) Subrogaia real cu titlu universal. Cuvntul subrogaie nseamn nlocuire.
n dreptul civil, subrogaia este dou feluri: personal i real.
Subrogaia personal const n nlocuirea unuia dintre subiectele raportului
juridic de obligaii civile cu o alt persoan. Analiza acestei operaii juridice are loc la
materia Teoria general a obligaiilor civile (de exemplu, subrogaia n drepturile
creditorului prin plata creanei).
Subrogaia real este nlocuirea unei valori cu alt valoare, a unui lucru cu alt
lucru i poate fi: subrogaie real cu titlu universal i subrogaie real cu titlu particular.
A. Subrogaia real cu titlu universal nseamn nlocuirea automat a unei
valori cu alt valoare, n cuprinsul unui patrimoniu. Subrogaia este cu titlu universal,
deoarece suntem n prezena nlocuirii unei valori cu alt valoare, fcnd abstracie de
individualitatea lucrului care iese i a celui care intr, n locul su, ntr-un anumit
patrimoniu. Ea se produce automat, fr ca o dispoziie a legii s o prevad expres.
Explicaia rezid n faptul c patrimoniul este o universalitate juridic, drepturile i
obligaiile din coninutul su nefiind privite ut singuli, ci mpreun, ca valori legate
ntre ele, susceptibile de nlocuire cu alte valori, fr ca nlocuirea s afecteze
existena acestuia.
Valorile de nlocuire, nou intrate n patrimoniu, vor avea regimul juridic al
valorilor nlocuite.
Subrogaia real cu titlu universal este n strns legtur cu gajul general al
creditorilor. Avnd n vedere c debitorul i poate nstrina bunurile pe care le are n
patrimoniu, ele nefiind indisponibilizate, subrogaia real cu titlu universal asigur
coninutul gajului general, valoarea bunului nstrinat fiind nlocuit cu valoarea
primit n schimb. n urma subrogaiei, creditorii pot urmri bunul concret existent n
patrimoniul debitorului lor la data urmririi.
Subrogaia real cu titlu universal este subordonat divizibilitii
patrimoniului. Astfel, n cazul unui patrimoniu divizat, nlocuirea valorii ieite cu
valoarea primit n schimb se produce n cadrul acelai mase patrimoniale. n acest
fel, se asigur meninerea fiecrei grupe de bunuri. Astfel, valoarea de nlocuire a
unui bun comun al soilor intr n masa bunurilor comune, iar valoarea de nlocuire a
unui bun propriu al unuia dintre soi va intra n grupa bunurilor proprii ale acestuia.
Importana practic a subrogaiei cu titlu universal se relev i n cazul
mpririi unui patrimoniu, precum i atunci cnd se pune problema restituirii unui
patrimoniu de ctre moteniorii apareni. Aa, de pild, n cazul sistrii indiviziunii, n
ipoteza n care bunurile ce intr n alctuirea ei sau unele dintre ele nu pot fi mprite n
natur, se recurge la procedeul nstrinrii lor, iar sumele de bani obinute n acest fel,
fiind prin excelen divizibile, iau locul bunurilor nstrinate n patrimoniul respectiv.

8
Dup cum este cunoscut, unul din efectele anulrii hotrrii judectoreti
declarativ de moarte a unei persoane este restituirea patrimoniului acelei persoane de
ctre motenitori si prezumtivi. Dac ns, ntre timp, motenitorii prezumtivi au
nstrinat o parte a bunurilor din acel patrimoniu, cu titlu oneros, unor teri de bun-
credin, actele de nstrinare vor rmne valabile, neputnd fi anulate sau revocate.
Locul bunurilor n patrimoniul de restituit, este luat de sumele de bani primite de ctre
succesorul prezumtiv de la terii dobnditori.
B. Subrogaia real cu titlu patricular. Subrogaia real cu titlu patricular
const n nlocuirea unui bun individual determinat, cu un alt bun individual
determinat, privite izolat ut singuli. n cazul subrogaiei reale cu titlu particular, la
nlocuirea bunurilor care ies din patrimoniu cu cele care intr, se ia n considerare
regimul juridic special pe care l au bunurile care prsesc patrimoniul; adic se are n
vedere o situaie special a acestor bunuri, astfel c bunurile care intr n patrimoniu
preiau exact aceeai situaie juridic.
Spre deosebire de subrogaia real cu titlu universal, nefiind vorba de simpla
nclouire a unei valori cu alt valoare n cuprinsul unui patrimoniu, subrogaia real
cu titlu particular poate exista numai dac este prevzut expres de lege. nseamn c
ea nu opereaz automat.
Exist dou cazuri reglementate de lege:
a) art. 1721 Cod civil prevede: Cnd un imobil, recolte, sau alte bunuri
mobile vor fi asigurate n contra incendiului sau n contra oricrui alt caz fortuit,
suma ce se va datora de ctre asigurator va trebui, dac nu va fi cheltuit n
reparaia obiectului asigurat, s fie afectat la plata creanelor privilegiate i
ipotecate, dup rangul fiecreia din ele.
Asemenea se va urma i cu orice despgubire va fi datorat de ctre o a
treia persoan pentru pierderea total sau deteriorarea obiectului nsrcinat de un
privilegiu sau ipotec.
Din analiza acestui text, rezult c n situaia n care un bun ipotecat, gajat
sau grevat de un privilegiu special a fost distrus sau deteriorat de un caz asigurat sau
printr-o fapt ilicit, ipoteca, gajul sau privilegiul special se strmut de drept asupra
sumei de bani primit sau cuvenit cu titlu de ndemnizaie de asigurare sau, dup caz,
asupra despgubirii primit de la sau datorit de autorul prejudiciului.
Acest caz de subrogaie real cu titlu particular este prevzut de lege n vederea
aprrii intereselor creditorilor cu garanii reale. Aceasta pentru motivul c orice drept
real se stinge prin distrugerea sau pieirea bunului care face obiectul su. Aadar, dac un
bun ipotecat, gajat sau grevat de privilegiu special pierea sau este distrus, dreptul real
accesoriu se stinge. Ar urma astfel ca creditorul ipotecar, gajist sau privilegiat s fie
prejudiciat, intrnd n categoria creditorilor chirografari, prin stingerea garaniei sale
reale. El ar fi lipsit de atributele de urmrire i preferin, fiind ameninat de concursul
celorlali creditori i de o eventual insolvabilitate a debitorului.
Art. 1721 Cod civil cuprinde o norm de protecie pentru creditorii din
aceast categorie, n care se prevede c garania real nu se stinge, ci este strmutat
de drept asupra indemnizaiei de asigurare sau despgubirii, dup caz, ceea ce

9
nseamn c creditorul ipotecar, gajist sau privilegiu special are posibilitatea de a cere
s i s plteasc creana din suma cuvenit proprietarului acelui bun. Astfel, nu este
pus n situaia riscant de a suporta concursul celorlali creditori ai debitorului su; i
b) art. 28 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de
utilitate public, dispune c dreptul de ipotec i privilegiul special imobiliar care
greveaz un imobil expropriat se strmut de drept asupra despgubirilor stabilite
potrivit procedurii i n condiiile prevzute de aceast lege.
3) Transmisiunea universal i cu titlu universal. Transmisiunea
universal i cu titlu universal const n transmiterea de la o persoan la alta a unui
patrimoniu n ntregul su ori, dup caz, a unei cote pri sau fraciuni matematice
dintr-un patrimoniu. n lipsa conceputului de patrimoniu ca entitate juridic distinct,
asemenea transmisiuni ar fi imposibil de explicat.
Transmisiunea universal intervine atunci cnd se transmite ntregul
patrimoniu, nefracionat de la o persoan la persoan. Astfel, n cazul decesului unei
persoane, ntregul patrimoniu succesoral poate fi cules n totalitate de un singur
motenitor care are vocaie universal legal sau testamentar. De asemenea,
transmisiunea universal intervine i n situaia reorganizrii persoanelor juridice prin
absorbie sau fuziune, cnd ntregul patrimoniu al persoanei juridice absorbite este
preluat de persoana juridic absorbant sau, dup caz, patrimoniile persoanelor juridice
care fuzioneaz se transmit la persoana juridic ce se nfiineaz cu acest prilej.
Transmisiunea cu titlu universal const n transmisiunea fracionat a
ntregului patrimoniu al unei persoane la dou sau mai multe persoane sau n
desprinderea unei pri dintr-un patrimoniu pentru a reveni altei persoane. n cazul
persoanelor fizice, transmisiunea cu titlu universal are loc numai la decesul lor, n
situaia cnd patrimoniul succesoral este dobndit pe cote-pri de ctre doi sau mai
muli motenitori legali sau testamentari cu vocaie universal. Este ntlnit i la
persoanele juridice cu prilejul reorganizrii lor prin divizare total sau parial.
ntre cele dou feluri de transmisiune a patrimoniului nu exist deosebire sub
aspect calitativ. n ambele cazuri, obiectul transmisiunii este patrimoniul sau o
fraciune dintr-un patrimoniu, adic o universalitate sau cot-parte dintr-o
universalitate, alctuit din activ i pasiv. Ele se deosebesc exclusiv din punct de
vedere cantitativ sau valoric. Prin transmisiune universal se dobndete totalitatea
valorilor active i pasive care alctuiesc ntreg patrimoniu, iar transmisiunea cu titlu
universal se dobndete doar o fraciune, o cot-parte matematic din aceste valori.

4. Teoriile despre patrimoniu
Explicarea noiunii de patrimoniu i a caracterelor care l definesc i
particularizeaz ca entitate juridic distinct a constituit o preocupare a literaturii de
specialitate. Evoluia concepiilor despre patrimoniu a fost strns legat de fazele i
etapele de dezvoltare a societii omeneti moderne i contemporane. Dou teorii sau
concepii au fost reinute de doctrina juridic: teoria personalist a patrimoniului sau
patrimoniul-personalitate i teoria patrimoniului-scop sau de afectaiune. Acestora li
se adaug o a treia teorie, cunoscut sub denumirea de teoria mixt sau eclectic.

10
a) Teoria personalist sau a patrimoniului personalitate. Teoria a fost
elaborat n spaiul doctrinei juridice din Frana, fiind acceptat, fr rezerve, pn la
sfritul secolului al XIX-lea.
Potrivit acestei teorii, patrimoniul ar constitui unul dintre atributele
personalitii umane. S-a afirmat c patrimoniul este emanaia personalitii umane i
expresia puterii juridice cu care este investit orice persoan. Aadar, patrimoniul este
strns legat de persoana fizic.
Datorit legturii dintre patrimoniul i persoan fizic, patrimoniul ar avea,
potrivit acestei concepii, urmtoarele caractere sau trsturi specifice:
- numai persoanele pot avea un patrimoniu;
- patrimoniul nu poate fi separat de persoana creia i aparine, fiind
inalienabil;
- o persoan poate avea numai un singur patrimoniu, care este unitar i
indivizibil.
Aceast construcie juridic a corespuns pe deplin realitilor i intereselor
economice existente nainte de sfritul secolului al XIX-lea, cnd ntreprindele aveau
forma ntreprinderilor individuale i a societilor de persoane. Caracterul indivizibil
al patrimoniului a constituit explicaia i fundamentul posibilitii angajrii
rspunderii nelimitate a ntreprinztorilor, cu ntreaga lor avere, fa de creditorii
ntreprinderii, fr a fi limitat la capitalul acelei ntreprinderi sau, dup caz, la prile
sociale ale cosocietarilor. Numai n aceste condiii, deintorii de capital financiar
erau dispui s acorde credite diferielor ntreprinztorilor.
Teoria personalist a explicat modul de funcionare a ntreprinderii comerciale
sub forma comerciantului persoan fizic, precum i rspunderea asociailor n
societile n nume colectiv i a asociailor comanditai n societile n comandit.
Revoluia industrial accentuat n ultimele decenii ale secolului al XIX-lea a
generat procesul obiectiv de concentrare a capitalurilor. Umare a acestui fapt devin tot mai
numeroase ntreprinderile de capital sub forma societilor anonime, pe aciuni. Specificul
societilor anonime const n aceea c, la nfiinarea i funcionarea lor, identitatea i
calitilor cosocietarilor nu au nici o importan. Adeseori, ei nici nu se cunosc.
Capitalul societilor este constituit din aciuni liber cesibile sau
transmisibile. Rspunderea aciunilor este limitat doar la valoarea aciunilor pe care
le dein din capitalul societii.
n aceste condiii, regula indivizibilitii patrimoniului i caracterul su unitar
nu mai corespundeau realitii i nevoilor social-economice. Admiterea divizibilitii
patrimoniului determinat de limitarea rspunderii acionarilor, la nceput propus, a
sfrit prin a fi proclamat i susinut de doctrina juridic. Regula diviziunii
patrimoniului a permis astfel crearea condiiilor pentru toate persoanele de a participa,
n calitate de acionari, cu pri cu valori din patrimoniul lor, la dou sau mai multe
societi comerciale, tiind c rspunderea, fa de creditorii fiecrei societi, este
limitat doar la ntinderea aportului la capitalul social.
n concluzie, pe plan practic, teoria patrimoniului-personalitate a ajuns la
rezultate duntoare. Este motivul pentru care n dreptul francez au fost elaborate

11
procedee de ocolire a principiului indivizibilitii patrimoniului, printre care cel mai
important este procedeul ficiunii. Conform acestui procedeu ntruct patrimoniul
unei persoane cu poate fi divizat, se vor crea attea persoane cte mase de bunuri
distincte se dorete a se avea. Aceste persoane nu se vor nate i nu vor tri dect n
scopul de a susine un patrimoniu. Dac un comerciant vrea s desfoare dou
activiti comerciale i s afecteze fiecreia numai o parte din averea sa, va crea
dou persoane juridice. n acest fel, va realiza ceea ce a dorit: alturi de
patrimoniul su civil, el va avea, n fapt unul sau mai multe patrimonii comerciale.
b) Teoria patrimoniului-scop sau de afectaiune. Datorit inconvenientelor
sale practice, n unele ri europene ale cror coduri civile au fost adoptate n ultimii
ani ai secolului al XIX-lea sau n secolul nostru, teoria patrimoniului-personalitate a
fost abandonat, fiind nlocuit cu teoria patrimoniului-scop, n care se susine
existena patrimoniului ca universalitate de drepturi i obligaii, indenpendent c
aparine sau nu unei persoane.
Teoria patrimoniului-scop sau de afectaiune a fost elaborat n dreptul
german, fiind preluat i de doctrina juridic din alte ri i chiar n cea francez.
Potrivit acestei teorii, ideea c numai persoanele pot avea un patrimoniu, nu este
riguros exact, deoarece patrimoniul exist ori de cte ori ori anumite bunuri sunt
afectate unui scop, fr ca pentru existena lui s fie nevoie de crearea unei persoane
juridice. Noiunea de persoan sau de personalitate juridic i noiunea de patrimoniu
trebuie separate. Personalitatea juridic nu se confund cu patrimoniul, care trebuie s
rmn ceea ce este: o universalitate de drepturi i obligaii afectate unui scop comun.
Aa se explic faptul c una i aceeai persoan poate avea dou sau mai multe
patrimonii, un patrimoniu general i unul sau mai multe patrimonii speciale. Existena
fiecrui patrimoniu este dependent de scopul, de afectaiunea pe care persoana
respectiv a dat-o unei anumite mase din bunurile sale. n coninutul su vor intra i
datoriile nscute n legtur cu bunurile n cauz i cu realizarea scopului cruia ele
au fost i sunt afectate.
n concluzie, unitatea drepturilor i obligaiilor nu depinde de apartenena lor
la o anumit persoan, ci de ideea de scop sau afectaiune. Orice universalitate de
drepturi i obligaii patrimoniale reunite ntre ele printr-o legtur intelectual,
afectate fiind un scop comun, poate constitui, aadar, un patrimoniu independent cu o
existen separat de patrimoniul general i de celelalte patrimonii speciale, fiecare cu
activul i pasivul su, ale aceleai persoane.
Teoria corespunde realitilor i nevoilor practice ale economiei de pia tot mai
complexe, permind lrgirea posibilitilor ntreprinztorilor de a participa cu aciuni
sau pri speciale la mai multe societi comerciale, nsoit de limitarea rspunderii
pentru datoriile fiecrei societi la capitalul afectat activitii acesteia. Teoria
patrimoniului de afectaiune a permis explicarea funcionrii societilor de capitaluri.
Cu toate acestea, teoria este criticabil deoarece ignor cu desvrire
existena persoanei ca subiect de drept. Dei patrimoniul nu poate fi confundat cu
capacitatea de folosin, totui, n mod necesar, el trebuie s aparin unei persoane.
Numai persoanele pot avea drepturi i obligaii. Drepturile i obligaiile sunt de

12
neconceput fr a aparine unui subiect de drept. Or, pornind de la aceast concepie,
se consider c persoanele juridice sunt simple patrimonii impersonale, care nu
aparin nimnui, ci scopului, afectaiunii sau destinaiei pentru care au fost constituite.
c) Teoria mixt sau eclectic. Ambele teorii prezint, pe lng indiscutabile
avantaje, i importante neajunsuri. Acesta este i motivul pentru care n literatura
noastr juridic au fost formulate tendine care ne permit s afirmm posibilitatea
admiterii i constuciei unei alte teorii, prelund unele dintre elementele ce alctuiesc
coninutul celorlalte dou concepii. Astfel, din teoria patrimoniului-personalitate
trebuie reinute afirmaiile c patrimoniul aparine obligatoriu unei persoane i c
orice persoan are un singur patrimoniu. Unicitatea patrimoniului nu exclude
divizibilitatea lui. De asemenea, raportndu-se la teoria patrimoniului de afectaiune,
este necesar s reinem i ideea de scop sau afectaiune, pentru a demonstra c
patrimoniul unei persoane fizice sau juridice, dei unic, poate fi divizat.


TEMA A II-A - POSESIA

1. Noiunea i elementele posesiei.
2. Dobndirea i pierderea posesiei.
3. Calitile i viciile posesiei.
4. Efectele posesiei.

1. Noiunea i elementele posesiei
Codul civil romn n art. 1846 alin. 2, reproducnd ntocmai cuprinsul art. 2228
Cod civil francez, definete posesia astfel: Posesia este deinerea unui lucru sau folosirea
unui drept, exercitat, una sau alta, de noi nine sau de altul n numele nostru.
Aceast definiie a fost criticat ca fiind inexact i incomplet. S-a spus c
este inexact sau greit din dou motive. n primul rnd, pentru c posesia este
considerat a fi deinerea unui lucru. S-a susinut c termenul deinere este
impropriu pentru a desemna posesia, dat fiind c sensul su ne duce la ideea de
detenie precar. n al doilea rnd, definind posesia ca fiind sau folosirea de un
drept, legiuitorul ar svrit o greeal, deoarece ntre posesie i existena unui drept
nu exist o concordan necesar. Astfel, de multe ori este posibil s existe posesie,
fr ns ca posesorul s aib un drept asupra lucrului pe care-l posed, cum ar fi
posesia bunurilor furate sau a celor gsite.
Definiia a fost considerat incomplet, deoarece n formularea ei se are n
vedere doar elementul material corpus al posesiei, fr s se fac referiri i la
elementul psihologic, intenional animus, constnd n intenia posesorului de a se
comporta ca proprietar sau titluar al altui drept real.
Criticile ce au fost aduse definiiei legale a posesiei nu sunt ntemeiate, dat
fiind c prin deinerea unui lucru, legiuitorul a dorit s se refere la posesia sub
nume de proprietar (plecnd de la ideea c proprietatea ca drept corporal, prin

13
plenitutinea atributelor, se confund cu nsui bunul), iar prin sintagma folosirea de
un drept, a dorit s neleag posesia sub nume de titular al unui alt drept real
(dezmembrmnt al proprietii).
Posesia este o stare de fapt generatoare de drepturi sau de efecte juridice.
Posesia poate fi definit ca fiind o stare de fapt generatoare de efecte
juridice care const n stpnirea material sau exercitarea unei puteri de fapt, de
ctre o persoan asupra unui bun, cu intenia sau voina de a se comporta fa de toi
ceilali, ca proprietar sau titular al altui drept real.
Posesia ca stare de fapt constnd n stpnirea material a unui bun poate
prezenta trei forme juridice care nu trebuie confundate: posesia ca atribut al unui
drept real, posesia sub nume de titular al unui drept real i detenia precar.
Elementele constitutive ale posesiei. Pentru existena posesiei sunt necesare
dou elemente: unul material corpus i altul psihologic, intenional animus.
a) Elementul material sau corpus const n totalitatea faptelor materiale de
stpnire, transformare i folosin exercitate direct asupra lucrului. Elementul corpus
se poate materializa i n anumite acte juridice pe care posesorul le ncheie cu privire
la acel bun, cum sunt: comodatul, locaiunea, depozitul, etc. Posesorul poate ajunge
chiar s ncheie acte de dispoziie asupra bunului posedat; tocmai aceste acte exprim
fr nici o ndoial intenia lui de a se comporta fa de bun ca i cum ar fi titular al
dreptului de proprietate asupra lucrului.
b) Elementul psihologic, intenional sau animus const n intenia sau voina
celui care posed de a exercita stpnirea lucrului pentru sine, adic sub nume de
proprietar ori n calitate de titular al unui alt drept real.
Existena elementului animus nu presupune i existena convingerii
posesorului c ar fi titularul unui drept real asupra lucrului. Aceasta nseamn c pot
exista att posesori de bun-credin ct i posesori de rea-credin.
Detenia precar. Detenia precar se aseamn cu posesia printr-un
element comun. Astfel, att detentorul precar, ct i posesorul exercit, deopotriv, o
putere fizic asupra unui lucru, fiecare avnd elementul corpus. n schimb, detentorul
precar se deosebete de posesor, sub aspectul elementului psihologic, deoarece el nu
deine lucrul cu intenia de a se comporta ca proprietar sau titular al unui alt drept
real. Deci, deteniei precare i lipsete elementul animus domini sau animus sibi
habendi.
Detenia, prin opoziie cu posesia, nu este o stare de fapt, ci o stare de drept
sau o situaie juridic bine definit. Ea rezult ntotodeauna dintr-un titlu-
convenional, legal sau judiciar n temeiul cruia detentorul este ndreptit s
exercite puterea asupra unui lucru. Detentorul exercit o stpnire n conformitate cu
dreptul din care decurge. Au calitatea de detentori: depozitarul, locatarul,
comodatarul, cruul, creditorul gajist, tutorii cu privire la bunurile celor aflai sub
ocrotirea lor, etc.
Detenia precar este definit n art. 1853 Cod civil, unde se dispune:
Actele ce exercitm asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adic n calitate de
locatari, depozitari, etc., sau asupra unui lucru comun, n puterea destinaiei legale a

14
acestuia, nu constituie o posesiune sub nume de proprietar. Tot asemenea este
posesiunea ce am exercita asupra unui lucru al altuia, prin simpla ngduin a
proprietarului su. Deci, specificul deteniei precare const n faptul c stpnirea
lucrului este lipsit de elementul intenional, psihologic al posesiei. Stpnirea
material a lucrului se exercit pentru altul i nu pentru sine. Precaritatea echivaleaz
cu lipsa posesiei.

2. Dobndirea i pierderea posesiei
Dobndirea posesiei. Posesia se dobndete prin ntrunirea cumulat a celor
dou elemente-corpus i animus. Elementul material al posesiei poate fi dobndit i
exercitat fie personal de ctre posesor, fie printr-un reprezentant, cum sunt: locatarul,
depozitarul, mandatarul, comodatarul etc. n ce privete animus, fiind un element de
natur psihic, n principiu, trebuie s fie prezent, direct i nemijlocit, n persoana
posesorului. El nu se poate dobndi i exercita prin altul. De la aceast regul se
admite o singur excepie; astfel, persoanele lipsite de capacitatea de exerciiu
dobndesc i exercit elementul intenional al posesiei prin reprezentanii lor legali.
Dobndirea posesiei poate avea loc prin faptul unilateral al posesorului de a
intra n stpnirea unui lucru al altuia, fie c l scoate din posesia posesorului anterior,
fie c lucrul a fost abandonat. Posesia mai poate fi dobndit printr-un act juridic de
transmisiune de la posesorul anterior.
Se pune problema ntrebarea dac detenia precar poate sau nu s fie
intervertit (transformat din interior) n posesie. Art. 1857 Cod civil instituie
principiul potrivit cruia detentorul precar nu poate s schimbe el nsui, fie prin
sine singur, fie prin alte persoane interpuse, calitatea unei astfel de posesii.
Totui, art. 1858 Cod civil reglementeaz patru cazuri de excepie cnd este
posibil intervertirea deteniei precare n posesie util, prin intervertirea titlului. De
asemenea, n art. 1855 Cod civil se prevede c cel care a nceput a poseda pentru
altul, se presupune c a conservat aceeai calitate, dac nu este prob contrar;
dac se vorbete de o prob contrar conservrii calitii de detentor precar, nseamn
c poate avea loc transformarea acestei caliti.
Cazurile intervertire a deteniei care constituie n acelai timp moduri de
dobndire a posesiei, reglementate de dispoziiile art. 1858 din Codul de civil, sunt
urmtoarele:
a) cnd deintorul unui bun dobndete cu bun-credin, de la o ter
persoan, alta dect adevratul proprietar, un titlu translativ de proprietate cu privire
la acel bun (art. 1858 pct. 1 Cod civil). De pild, chiriaul cumpr bunul pe care
acesta-l deine cu acest titlu de la o alt persoan dect locatorul, creznd c terul a
devenit ntre timp proprietarul bunului respectiv. Detentorul precar, n exemplul
nostru chiriaul, trebuie s fie de bun-credin, adic s nu fi cunoscut c vnztorul
nu este proprietarul bunului.
b) cnd deintorul bunului neag, prin acte de rezisten, existena raportului
obligaional n temeiul creia era obligat a stpni bunul pentru altul i nu pentru sine,
adic fr animus domini sau animus sibi habendi (art. 1858 pct. 2 Cod civil).

15
Asemenea acte de rezisten pot consta n: refuzul comodatarului de a restitui bunul
ce i-a fost mprumutat pe motiv c se consider proprietarul su; refuzul depozitarului
de a restitui bunurile primite n depozit, pentru acelai motiv; notificarea pe care
chiriaul o trimite proprietarului bunului ce i-a fost nchiriat, prin care i aduce la
cunotin c nu-i mai recunoate aceast calitate i c refuz s plteasc chiria n
continuare etc.
c) cnd deintorul strmut posesia bunului printr-un act cu titlu particular
translativ de proprietate, la altul care este de bun-credin (art. 1858 pct. 3 Cod civil).
Terul dobnditor cu bun-credin ncepe s stpneasc pentru sine, avnd posesia
util asupra bunului;
d) cnd deintorul transmite posesia la altul printr-un act universal, dac
succesorul universal este de bun-credin (art. 1858 pct. 4 Cod civil). Acest caz de
intervertire a deteniei n posesie a declanat o serie de discuii n literatura de
specialitate, unii autori considernd c textul nu are aplicare, iar ali autori apreciind
c textul s-ar referi la situaia motenitorului care dobndind o succesiune, crede c un
bun deinut de ctre decujus cu titlu precar se afla n proprietatea acestuia.
Considerm c trebuie fcut distincie ntre succesiunea legal i
succesiunea testamentar.
n cazul succesiunii legale (ab intestat), prin simpla transmisiune cu titlu
universal a bunului ctre un succesor de bun credin, nu se produce intervertirea
deteniei n posesie, deoarece motenitorul, fiind succesorul defunctului, succede att
drepturile, ct i obligaiile autorului su, deci i obligaia de restituire a lucruluil. n
mod normal, succesorul universal nu ar trebui s aib mai multe drepturi dect
defunctul. A permite transformarea deteniei n posesie, urmare a dobndirii unei
succesiuni, nseamn a recunoate succesorului universal sau cu titlu universal o
calitate nou, de posesor, pe care defunctul n-a avut-o i, prin urmare, nu putea s i-o
transmit. Apreciem c succesorul legal poate dobndi posesia dar nu n temeiul
cazului de intervertire a deteniei de la pct. 4. al art. 1858 din Codul civil, ci n
temeiul cazului de la pct. 2. din acelai articol, adic prin actul de rezisten la
exerciiul dreptului posesorului.
n cazul succesiunii testamentare, considerm c are aplicare acest caz de
intervertire a deteniei n posesie, pentru c ipoteza legal presupune transmisiunea
printr-un act universal; existnd un legat universal sau un legat cu titlu universal care
se refer la un anumit bun deinut de ctre de cujus numai cu titlu precar, legatarul de
bun credin va dobndi posesia asupra acelui bun.
Pierderea posesiei. Posesia se pierde prin dispariia celor dou elemente ale
sale, ceea ce are loc n caz de nstrinare a posesiei sau n caz de abandon, cnd
posesorul prsete bunul cu intenia de a renuna la posesiunea lui.
Posesiunea se pierde i prin pierderea unuia dintre cele dou elemente.
Astfel, elementul material al posesiei se pierde atunci cnd bunul a intrat n stpnirea
altei persoane, de pild, prin furt. Elementul intenional se pierde atunci cnd
posesorul nstrineaz lucrul respectiv iar dobnditorul l nchiriaz nstrintorului.
Prin aceasta, fostul posesor se va transforma ntr-un simplu detentor precar, deoarece,

16
dei stpnete material lucrul are corpus -, el o face sub nume de chiria i nu de
proprietar sau titular al unui alt drept real. Aceast operaie juridic poart de
constitut posesor.
Dovada posesiei. Pentru a dovedi existena posesiei, este necesar s fie
dovedit existena celor dou elemente. Elementul material, obiectul al posesiei este
uor de dovedit prin orice mijloc de prob. Dimpotriv, proba elementului psihologic,
intenional este mult mai dificil. De aceea, legea a instituit dou prezumii legale care
se completeaz reciproc:
a) prezumia de neprecaritate, dedus din elementul material al posesiei.
Astfel, art. 1854 Cod civil, prevede: posesorul este presupus c posed pentru sine,
sub nume de proprietar, dac nu este probat ca a nceput a poseda pentru altul.
Simpla dovad a faptului material al stpnirii unui lucru, atrage calificarea acestei
stri ca fiind posesie sub nume de proprietar; i
b) prezumia de neintervertire de titlu, reglementat de dispoziiile art. 1855
din Codul civil, n conformitate cu care cnd posesorul a nceput a poseda pentru
altul, se presupune c a conservat aceast calitate, dac nu este prob contrarie. Proba
contrarie acestei prezumii const tocmai n demonstrarea mprejurrii c a avut loc
intrevertirea deteniei n posesie.

3. Calitile i viciile posesiei
Calitile posesiei. Posesia unui bun exist din momentul n care sunt
ntrunite cele dou elemente: corpus i animus. Dar pentru a produce efectele sale
juridice, posesia trebuie s fie util. i ca s fie util, posesia este necesar s
ndeplineasc anumite caliti. Aceste caliti sunt prevzute de art. 1847 Cod civil,
unde se dispune: Ca s se poat prescrie, se cere o posesie continu, nentrerupt,
netulburat, public i sub nume de proprietar... Alturi de aceste caliti, literatura
de specialitate i practica judiciar apreciaz c, pentru a fi util, posesia trebuie s
mai aib o calitate, s fie neechivoc.
Art. 1847 Cod civil, prevede, printre altele, ca posesia s fie nentrerupt
i sub nume de proprietar. n literatur s-a considerat c acestea nu ar constitui
caliti ale posesiei, a cror lips s o vicieze. S-a susinut c ntreruperea posesiei are
ca efect nlturarea oricror efecte ale acesteia i c odat cu ntreruperea, dispare sau
nceteaz nsi posesia. De asemenea, s-a considerat c faptul c o posesie nu se
exercit sub nume de proprietar sau de titular al unui alt drept real, ar nseamna c
este vorba de o simpl detenie precar. Cel care stpnete bunul nu are elementul
psihologic al posesiei, adic animus domini sau animus sibi habendi, astfel c
detenia precar a fost considerat mai mult dect un viciu al posesiei. S-a spus c este
lipsa sau absena nsi a posesiei.

Viciile posesiei. Enumerare. Viciile posesiei sunt reversul sau situaiile
inverse ale calitilor sale. Viciile posesiei sunt: discontinuitatea, ntreruperea,
violena, clandestinitatea, precaritatea i echivocul.

17
A. Discontinuitatea posesiei. Potrivit art. 1848 Cod civil, posesia este
discontinu cnd posesorul o exercit n mod neregulat, adic cu intermitene
anormale. Rezult c posesorul nu trebuie s se afle n contact permanent cu bunul
pentru ca posesia s fie continu i deci util. Este suficient ca actele de stpnire s
se exercite cu regularitate normal, dup natura bunului. Aadar, intermitenele nu
exclude continuitatea. Discontinuitatea are caracter temporar, adic ea dureaz pn
cnd actele de stpnire devin regulate i normale. De asemenea, este un viciu
absolut, deoarece poate fi invocat de ctre orice persoan care interes s paralizeze
sau s anihileze efectele posesiei.
B. ntreruperea posesiei. ntreruperea posesiei are loc n acele mprejurri n
care se produce ntreruperea cursului prescripiei achizitive. De exemplu, dac posesorul
este i rmne lipsit de stpnirea lucrului, cel puin un an, prin faptul adversarului
(proprietarul n contra cruia se exercit posesia) sau prin faptul unui ter.
Nentreruperea posesiei se refer la exercitarea posesiei un ir nentrerupt de
ani; altfel spus, posesia se exercit an dup an de ctre acelai posesor. Perioadele
sale de posesie nu sunt separate de perioade mai mare de un an n care o alt persoan
s fie stpnit imobilul.
Continuitatea i nentreruperea posesiei sunt prezumate. Altfel, art. 1850 Cod
civil instituie o prezumie legal relativ de continuitate, n sensul c posesorul
actual care probeaz c a posedat ntr-un moment dat mai nainte, este presupus c
posedat n tot timpul intermediar, fr ns ca aceasta s mpiedice proba
contrarie. n raport de acest text, pentru a invoca prescripia achizitiv, pentru
posesorul actual este suficient s fac dovada c a posedat n dou momente: la
nceputul perioadei de posesie i n momentul la care se poart judecata cu
proprietarul n contra cruia a curs prescripia. Revine adversarului sarcina de a
demonstra c ntre aceste dou momente ar fi intervenit fie cauze de discontinuitate,
fie cauze de ntrerupere a posesiei.
C. Violena. Potrivit art. 1847, posesia trebuie s fie netulburat sau panic.
n art. 1851 Cod civil se prevede c: Posesia este tulburat cnd este fundat sau
conservat prin acte de violen n contra sau din partea adversarului. Deci pentru
a fi neviciat, util, posesia trebuie s fie nceput i meninut sau conservat n mod
panic, fr violen. De asemenea, din textul legal de mai sus, ar rezulta c posesia
poate fi tulburat, att prin violen activ, ct i prin acte de violen pasiv, svrite
de ctre posesor n aprare. Fa de aceast situaie, literatura de specialitate a
susinut, n unanimitate, c violena pasiv din partea posesorului, cnd este tulburat
n posesie de ctre un ter, nu constituie viciu al posesiei. O soluie contrar ar fi
injust i inechitabil, deoarece nimeni nu poate fi obligat s suporte consecinele
duntoare ale unor fapte i acte svrite de ctre o alt persoan.
Fr a contrazice opinia majoritar, considerm c legiuitorul este foarte
exigent cu posesorul, impunnd ca acesta s aib o atitudine ferm, adic s reprime
orice fapt prin care i s-ar contesta posesia. Astfel, dac posesorul este victima unor
violene, chiar dac prin exercitarea unor violene pe care le svrete n stare de
legitim aprare ajunge s pstreze posesiunea, pentru ca aceasta s nu fie afectat de

18
viciul violenei, trebuie s promoveze aciunea posesorie special mpotriva
tulburtorului.
Violena este un viciu temporar, fiindc n momentul n care nceteaz,
posesia devine util, i relativ, ceea ce nseamn c poate fi invoc numai de ctre
persoana din partea sau mpotriva creia a fost exercitat.
D. Clandestinitatea. Art. 1847 Cod civil, prevede c posesia trebuie s fie,
printre altele, public, adic s fie exercitat n vzul tuturor. Reversul acestei caliti
este clandestinitatea. Art. 1852 Cod civil precizeaz: posesiunea este clandestin
cnd posesorul o excercit n ascuns de adversarul su nct acesta nu este n stare
de a putea s o cunoasc. De regul, clandestinitatea viciaz posesia bunurilor
mobile; n privina imobilelor este mai dificil de realizat o posesie clandestin.
Clandestinitatea este un viciu relativ i temporar.
E. Precaritatea. Detenia precar este definit n art. 1853 Cod civil, unde se
dispune: Actele ce exercitm asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adic n
calitate de locatari, depozitari, etc., sau asupra unui lucru comun, n puterea
destinaiei legale a acestuia, nu constituie o posesiune sub nume de proprietar. Tot
asemenea este posesiunea ce am exercita asupra unui lucru al altuia, prin simpla
ngduin a proprietarului su.
Detentorul precar posed pentru altul, adic nu sub nume de proprietar.
Detenia precar este ntotdeauna conform dreptului din care decurge, spre deosebire
de posesie care poate fi i contrar dreptului.
Categoriile de detentori precari, n conformitate cu prevederile art. 1853 din
Codul civil sunt urmtoarele:
a) cei care dein n temeiul unui act juridic ncheiat cu posesorul: locatarii,
depozitarii, uzufructuarii, comodatarii etc. De menionat c uzufructuarul i ceilali
titulari de drepturi reale, altele dect dreptul de proprietate, sunt detentori precari fa
de proprietarul lucrului, dar fa de teri sunt posesori, exercitnd o posesie ce
corespunde dreptului lor real;
b) coproprietarii pentru totalitatea lucrului aflat n indiviziune. i n acest caz,
situaia coproprietarului este caracterizat de relativitate: fa de ceilali coproprietari,
coproprietarul care deine singur bunul indiviz, n conformitate cu starea de
indiviziune, este un detentor precar, iar n fa de teri este un posesor;
c) cei care dein lucrul cu ngduina proprietarului: o rud care este gzduit
o perioad de timp; proprietarii fondurilor vecine care, n virtutea relaiilor de bun
vecintate, intr pe o alt proprietate pentru a executa lucrri de ntreinere a
imobilului propriu.
F. Echivocul. Dup cum s-a putut observa, n art. 1847 Cod civil, unde sunt
enumerate calitile posesiei, nu este prevzut i faptul c aceasta trebuie s fie
neechivoc. Totui, necesitatea existenei caliti a fost evideniat i subliniat n
practica instanei supreme. De asemenea, s-a precizat c o posesie echivoc nu este o
posesie util. Deci, echivocul, dei neprevzut expres i nedefinit de legea civil, este
considerat un viciu al posesiei.

19
S-a spus c posesia este echivoc n cazul n care nu se cunoate dac
posesorul are sau nu are elementul intenional animus domini sau animus sibi habedi.
S-a artat c echivocul exist atunci cnd dou sau mai multe persoane svresc acte
de stpnire asupra unui bun, deoarece nici una nu pretinde o posesie, distinct. De
asemenea, n cazul coproprietii, dac unul dintre coproprietari svrete singur acte
de stpnire asupra bunului comun, nu se poate ti cu certiudine c le-a fcut cu
voina de a se comporta ca proprietar exclusiv sau, pur i simplu, n calitatea sa de
titular doar al unei cote-pri din dreptul de proprietate.
Echivocul este un viciu relativ, deoarece, de pild, n cazul coproprietii, el
poate fi invocat numai de ctre ceilali coprtai, i temporar, n sensul c posesia
devine util n momentul n care exist convingerea c posesorul ntrunete i
elementul animus.
Considerm c, n mod corect, autorii Codului civil nu au menionat calitatea
posesiei de a fi neechivoc i nu au inclus echivocul n lista viciilor posesiei, dat fiind
c toate acele mprejurri pe care literatura juridic i practica judiciar le
menioneaz ca situaii de echivoc al posesiei, sunt tratate de ctre cod la viciul
precaritii. Aplicarea corect a prezumiilor reglementate de dispoziiile articolelor
1854 i 1855 din Codul civil nltur orice dubiu cu privire la elementele poseiei, i
nu poate conduce la situaii n care s nu se poat cunoate intenia cu care se
stpnete bunul.

4. Efectele posesiei
Dei constituie o stare de fapt, posesia genereaz, potrivit legii civile,
importante efecte juridice. Dei, ncepe prin a fi o stare de fapt contrar dreptului, n
anumite condiii, uneori prin luarea n considerare a duratei sale, posesia ajunge s fie
recunoscut de ctre lege i s i se protejeze o serie de efecte. Aceste efecte sunt
urmtoarele:
a) posesia creeaz o prezumie de proprietate n favoarea posesorului;
b) posesorul de bun credin a unui bun frugifer dobndete n proprietate
fructele bunului pe care l posed;
c) posesia imobiliar este aprat prin aciunile posesorii;
d) dobndirea dreptului de porprietate prin uzucapiunee sau prescripie
achizitiv n cazul imobilelor i prin posesia de bun-credin, n
condiiile art. 1909 C. civ., n ce privete bunurile mobile.
Aici, vom analiza numai primele trei efecte ale posesiei. Uzucapiunea sau
prescripia achizitiv va fi prezentat n capitolul destinat abordrii modurilor
generale de dobndire a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale, iar
dobndirea proprietii asupra mobilelor prin posesia de bun-credin va fi tratat n
materia aciunii n revendicare.
Posesia creeaz o prezumie o proprietate n favoarea posesorului. Posesia
creeaz o aparen a dreptului, deoarece exercitarea unei puteri de fapt asupra unui bun
corespunde, de cele mai multe ori, existenei dreptului de proprietate. Orice posesor al
unui bun este n aparen proprietarul su. Prin urmare, pn la proba contrar,

20
posesorul este prezumat a fi proprietarul bunului care-l posed. De altfel, n acest sens,
art. 1854 Cod civil prevede: posesorul este presupus c posed pentru sine, sub nume
de proprietar, dac nu este prob c a nceput a poseda pentru altul. Beneficiind de
aceast prezumie, n caz de litigiu, posesorul bunului care este chemat n judecat, nu
este inut s aduc i alte probe pentru a dovedi c este proprietarul acelui bun. Revine
reclamantului sarcina de a demonstra c este titularul unui drept de proprietate; n cazul
n care reclamantul nu face aceast dovad i nu rstoarn prezumia de proprietate ce
opereaz n favoarea prtului-posesor, aciunea va fi respins.
Prezumia de proprietate ce opereaz n favoarea posesorului poate fi
absolut sau relativ. Astfel, atunci cnd se exercit, cu bun-credin, asupra unui
bun mobil, n favoarea posesorului opereaz o prezumie absolut juris et de jure de
proprietate. Art. 1909 Cod civil, n sintez, prevede c posesia de bun-credin
asupra unui bun mobil valoareaz titlu de proprietate.
n cazul bunurilor imobile, prezumia de proprietate este relativ sau juris
tatum, deoarece poate fi rsturnat prin prob contrar.
Prezumia de proprietate nceteaz s opereze n toate situaiile n care se face
dovada c posesorul este de rea-credin.
Posesorul de bun-credin dobndete n proprietate fructele bunului pe
care l posed. Prin fructe nelegem produsele periodice ale unui bun, prin a cror
obinere i percepere nu se altereaz sau consum substana bunului respectiv.
Fructele pot fi: naturale, industriale i civile. n conformitate cu art. 483 Cod civil,
fructele, indiferent de categoria din care fac parte, se cuvin proprietarului bunului
frugifer. Dreptul proprietarului de a culege fructele n proprietate constituie un
element al atributului de folosin care intr n alctuirea coninutului juridic al
dreptului de proprietate.
De la regula c fructele se cuvin proprietarului exist o singur excepie.
Astfel, art. 485 Cod civil prevede c posesorul de bun-credin dobndete n
proprietate fructele produse de bunul care-l posed. Potrivit art. 486 Cod civil, este
posesor de bun credin acela care posed ca proprietar n puterea unui titlu
translativ de proprietate, ale crei vicii nu-i sunt cunoscute. Deci, componentele
bunei-credine sunt: existena titlului i necunoaterea de ctre dobnditorul bunului
frugifer a viciilor acestuia.
Rezult c pentru ca posesorul s poat culege fructele n proprietate, este
necesar o singur condiie i anume s fie de bun-credin. Titlul ce se invoc de
ctre posesor nu este un element separat de buna-credin, ci intrinsec acesteia, de
natur a o justifica. De aceea, titlul nu trebuie, aa cum prevede textul art. 486 Cod
civil, s fie neaprat translativ de proprietate. El poate fi i un titlu declarativ de
drepturi; ceea ce conteaz este ca posesorul s aib convingerea ferm, lipsit de
orice ndoial, c are un titlu ce-i d dreptul la perceperea fructelor. Justul titlu poate
fi: a) titlul de dobndire de la un neproprietar; b) titlul lovit de nulitate (considerm c
poate fi vorba doar de nulitatea relativ nu i de nulitatea absolut) i c) titlul putativ
(un act juridic ce nu exist n realitate, ci doar n convingerea posesorului, convingere
care i este creat de elemente obiective a cror dovad poate fi efectuat de

21
exemplu, intrarea unei persoane n posesia bunurilor unei moteniri ca urmare a
informaiilor pe care le primete de la rudele i vecinii celui despre a crui motenire
este vorba, precum c ar fi beneficiarul unui testament olograf care nu s-a gsit -).
Condiia bunei-credine nu trebuie s fie dovedit. Din moment ce posesorul
prezint titlul, element intrisec al acesteia, buna credin se prezum pn la proba
contrar. Aceast prezumie este instituit prin dispoziia art. 1899 alin. 2 din Codul
civil, n sensul c: Buna-credin se presupune totdeauna i sarcina probei cade
asupra celui ce alearg rea-credin.
n conformitate cu art. 487 Cod civil posesorul nceteaz de a fi bun
credin din momentul n care aceste vicii (ale titlului-s.n.) i sunt cunoscute.
Aadar, pentru ca posesorul s poat dobndi fructele n proprietate este necesar ca la
data perceperii lor s fi fost de bun-credin. El nu se mai bucur de acest beneficiu
cu privire la fructele percepute dup momentul n care a cunoscut viciile titlului. Prin
urmare, posesorul va fi obligat s restituie proprietarului, mpreun cu bunul, toate
fructele percepute, din momentul n care a devenit de rea-credin, sau valoarea lor,
precum i fructele nepercepute.
Cu certitudine, posesorul devine de rea-credin n momentul n care este
somat printr-o notificare extrajudiciar ori este chemat n judecat.
Posesorul de rea-credin nu se bucur de acest beneficiu. Dimpotriv, el este
obligat s restituie proprietarului, odat cu bunul, toate fructele percepute sau
nepercepute, consumate sau neconsumate. Dar, n virtutea principiului mbogirii
fr just cauz, proprietarul este obligat, la rndul su, potrivit art. 484 Cod civil, s
restituie posesorului de rea-credin toate cheltuielile necesare pe care le-a fcut,
eventual, cu bunul respectiv i producerea sau obinerea fructelor. Ba mai mult, pn
la plata acestor cheltuieli, posesorul de rea-credin are de drept de retenie asupra
fructelelor, n limita creanei sale.
Prevederea art. 485 Cod civil este inaplicabil atunci cnd cineva posed cu
bun-credin un bun frugifer care este obiect al dreptului de proprietate public.
Posesia de bun-credin nu poate paraliza aciunea n revedicare a dreptului de
proprietate public, care este absolut imprescriptibil. Prin urmare, posesorul de bun-
credin va fi obligat s restituie, mpreun cu bunul, toate fructele produse de ctre
acesta, percepute sau nepercepute. n msura n care le-a consumat este ndatorat s
achite valoarea lor n bani.
Aprarea posesiei prin aciuni posesorii. Aciunile posesorii sunt acele
aciuni n justiie prin care posesorul urmrete s-i apere posesia mpotriva oricror
tulburri sau s redobndeasc posesia atunci cnd a pierdut-o. Aadar, ele au ca scop
restabilirea situaiei de fapt existente anterior tulburrii sau deposedrii.
Aciunile posesorii se deosebesc de aciunile petitorii deoarece prin ele se
apr o stare de fapt, posesia, fr a se pune n discuie creia dintre prile din proces
i aparine dreptul de proprietate sau alt drept real asupra celui bun. De aceea, sub
aspectul posibilitilor de dovad, aciunile posesorii prezint avantaje indiscutabile
fa de aciunile petitorii. Astfel, posesia, fiind o stare de fapt, este foarte uor de
dovedit prin orice mijloc de prob. Dimpotriv, n cazul aciunilor petitorii trebuie s

22
fie dovedit o stare de drept, prob care, aa cum vom vedea, este foarte dificil,
aproape imposibil.
Dup cum s-a artat, aciunea posesorie i are justificarea, n primul rnd, n
faptul c, de cele mai multe ori, posesia corespunde unei stri de drept. Aprnd
posesia ca stare de fapt, n ultim instan, se apr nsui dreptul de proprietate sau
alt drept real asupra bunului. De asemenea, aprarea posesiei mpotriva oricrei
tulburri, chiar din partea adevratului proprietar, se justific i prin aceea c ntr-o
ordine juridic ca a noastr, nici unei persoane nu-i este permis, indiferent de motive,
s-i fac dreptate singur. Pentru aceasta trebuie s solicite concursul organelor de
stat competente.
Aciunile posesorii sunt aciuni reale deoarece pot fi introduse mpotriva
oricrei persoane care, prin faptele sale, tulbur exercitarea panic a posesiei sau l-a
deposedat pe posesor de bunul su. De aemenea, aciunile posesorii sunt aciuni
imobiliare. Prin urmare, ele pot fi exercitate numai pentru aprarea posesiei asupra
imobilelor. n materie mobiliar, potrivit art. 1909 Cod civil, posesia de bun-credin
echivalnd cu titlul de proprietate, posesorul este ntotdeauna i proprietarul bunului
mobil. Se spune c posesoriul se confund cu petitoriul. Astfel c pentru aprarea
dreptului de proprietate vor putea fi utilizate numai aciunile petitorii, ndeosebi
aciunea n revendicare.
Aciunile posesorii sunt reglementate n art. 674-676 din Codul de procedur
civil. Aceste texte reglemeneaz dou aciuni posesorii: aciunea posesorie general,
denumit n complngere, i aciunea posesorie special sau n reintegrare (reintegranda).
A. Aciunea posesorie general sau n complngere. Aciunea posesorie
general poate fi denumit de drept comun, deoarece este folosit pentru a face s
nceteze orice tulburare a posesiei, cu excepia cazului cnd posesorul este tulburat ori
deposedat prin violen.
Tulburrile n posesie pot fi de fapt sau de drept. Tulburarea de fapt const n
orice act material prin care se ncalc posesia bunului, cum ar fi actele de trecere pe
terenul vecinului, fr a avea n acest sens un drept de servitute. Tulburarea de drept
const ntr-un act judiciar sau extrajudiciar prin care o persoan are o pretenie
contrar posesiei unei alte persoane, cum ar fi somaia pe care o ter persoan o
trimite unui chiria cruia i pune n vedere s-i plteasc lui chiria, deoarece el este
proprietarul bunului nchiriat i nu locatorul.
Art. 674 din Codul de procedur civil prevde c pentru exercitarea aciunii
posesorii generale trebuie s fie ntrunite trei condiii:
a) s nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare;
b) reclamantul s probeze c a posedat bunul cel puin un an, nainte de
data tulburrii sau deposedrii;
c) posesia reclamantului s fie util, adic neviciat.
B. Aciunea posesorie special sau n reintegrare. Aciunea special poate fi
utilizat pentru aprarea posesiei numai atunci cnd tulburarea sau deposedarea are
loc prin violen.

23
Prin violen se nelege orice fapt contrar ordinii de drept ce implic
rezisten din partea adversarului i care tinde la deposedarea posesorului. n general,
faptele care justific introducerea aciunii de reintegrare, ntnite n practica judiciar,
pot fi mprite n trei categorii: acte de ocupare a unui imobil fr permisiunea
posesorului; acte de obstrucie, prin care o persoan l mpiedic pe posesor s
stpneasc imobilul (aezarea unei bariere sau ridicarea unui zid ori a unui gard n
calea posesorului); acte de distrugere, cum ar fi: darmarea unui zid despritor,
distrugerea recoltei aflat pe terenul posesorului etc.
Avnd n vedere scopul i caracterul su extraordinar, de urgen, pentru
exercitarea aciunii posesorii speciale, art. 674 alin. 2 din Codul de procedur civil,
prevede necesitatea existenei unei singure condiii: s nu fi trecut un an de la
tulburare sau deposedare.
Cine poate s exercite aciunile posesorii. n primul rnd, aciunile posesorii
se exercit de ctre posesorul unui bun imobil. Ele pot fi introduse, de regul, i de
ctre detentorii precari. Astfel, art. 676 Cod procedur civil prevede: Cererile
posesorii pot fi fcute i de cel care deine lucrul n interesul su propriu, n temeiul
unui contract ncheiat cu posesorul, afar numai dac tulburtorul este cel pentru
care el deine.
Am artat deja c aciunile posesorii prezint avantaje, sub aspect probatoriu,
fa de aciunile petitorii. Iat de ce, n practic, aciunile posesorii sunt utilizate i de
ctre proprietar, precum i de ctre titularii celorlalte drepturi reale, n locul aciunii n
revendicare precum i al altor aciunii petitorii. Aceasta cu att mai mult n situaia
cnd aciunea posesorie a fost respins, proprietarul sau titularul unui alt drept real
poate introduce o aciune petitorie, de regul, n revendicare. i este aa deoarece
aciunea posesorie avnd o cauz total deosebit, n raport de aciunea petitorie,
posesoriul nu are autoritate de lucru judecat asupra petitoriului.
n ceea ce privete exerciiul aciunilor posesorii ntre coproprietari, practica
judiciar a statuat c este admisibil aciunea posesorie introdus de un motenitor
care stpnete n mod exclusiv o parte din bunurile succesorale i este tulburat n
posesia sa de ctre un alt comotenitor; considerm c soluia este valabil numai
atunci cnd suntem ntr-un caz de promovare a unei aciunii posesorii speciale. n
schimb, atunci cnd un comotenitor exercit posesia, att pentru sine, ct i pentru
ceilali comotenitori, comportndu-se ca un coposesor, el nu poate exercita aciunile
posesorii mpotriva unui alt comotenitor.


TEMA A III-A - TEORIA GENERAL A DREPTULUI
DE PROPRIETATE

1. Definiia, caracterele juridice i atributele dreptului de proprietate.

24
2. Dreptul de proprietate public: a) definiie i caractere juridice; b)
determinarea sferei bunurilor care fac parte din domeniul public; c) exercitarea
dreptului de proprietate public.
3. Moduri de dobndire a dreptului de proprietate de ctre stat.
4. Regimul juridic al terenurilor i construciilor.


1. Definiia i coninutul dreptului de proprietate
Preliminarii. Proprietatea este, att n sens economic, ct i juridic, expresia
suprem a accesului oamenilor la posesia, folosina i dispoziia bunurilor. Fiind,
aadar, prin excelen, un mod de realizare a unei puteri umane asupra bogiilor,
proprietatea a fcut obiectul unor nflcrate i seculare controverse. Aceste
controverse au fost i sunt fundamentate i, mai mult continu s fie alimentate de un
complex de idei, teorii i concepii economice, politice, filozofice i religioase. Ele se
pot fi circumscrise n sfera a dou mari orientri sau curente.
Una din orientri a fost elaborat de susintorii comunitii de bunuri sau
proprieti colective. Primul care a avansat aceast idee a fost Platon; el a formulat
critici severe i importante rezerve referitoare la proprietatea privat i mijloacele
juridice de dobndire a bunurilor. Concepia a fost dezvoltat de ctre prinii
Bisericii, utopitii Renaterii (Thomas Morus i Campanella) iar mai trziu de
Babeuf, Bazard, Proudhon. Marx, Engels i alii dup ei au formulat virulente atacuri
de pe baze ideologice mpotriva dreptului de proprietate privat ca fiind generator de
exploatare a omului de ctre om. Ei au susinut necesitatea obiectiv a comunizrii
bunurilor, mai a ales a mijloacelor de producie.
Cel de al doilea curent este reprezentat de aprtorii proprietii private, cum
au fost Aristorel, Auguste Comte sau Sturat Mill i alii, care au subliniat avantajele
proprietii private ca instrument i stimul economic, garanie a libertii individuale
i familiale, izvor de bogie, prosperitate i bunstare social.
Definiia dreptului de proprietate. Ambele concepii i-au pus amprenta
asupra doctrinei juridice i, mai ales, au influenat activitatea de elaborare a normelor
juridice i ncercrile de formulare a definiiei dreptului de proprietate.
Codul civil romn de la 1865, fiind redactat dup Codul civil francez,
definete dreptul de proprietate avnd n vedere atributele juridice care alctuiesc
coninutul su juridic. Astfel, art. 480 Cod civil prevede: Proprietatea este dreptul
pe care l are cineva de a se bucura i dispune de un lucru n mod exclusiv i
absolut, ns n limitele determinate de lege. Art. 44 pct. 6 din Constituia Romniei
revizuit, dispune c dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind
protecia mediului i asigurarea bunei vecinti, precum i la respectarea celorlalte
sarcini, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.
Definiia Codului civil a fost considerat incomplet. Fr ndoial c pentru
formularea oricrei alte definiii este necesar s se porneasc de la coninutul juridic
al dreptului de proprietate, alctuit din suma de atribute recunoscute proprietarului,
aa cum a procedat legiuitorul romn la 1864. Dar, n acelai timp, trebuie s

25
observm c sunt numeroase situaiile cnd o parte a acestor atribute sau chiar toate
sunt exercitate de o alt persoan dect proprietarul, de regul, pe temeiul unui drept
real, derivat din dreptul de proprietate. Aa, de pild, uzufructuarul are recunoscute
asupra bunului aflat n uzufruct atributele de posesie i folosin. i mai mult,
superficiarul poate exercita atributele de posesie, folosin i n anumite limite chiar i
atributele de dispoziie material i juridic. De asemenea, dreptul real de
administrare exercit cvasitotalitatea atributelor dreptului de proprietate public
asupra bunurilor din domeniul public ncredinate lor de autoritate component.
Aceasta este motivul pentru care n mod legitim se pune ntrebarea prin ce se
deosebete proprietarul de alte persoane care exercit unele sau quasitotalitatea atributelor
ce alctuiesc coninutul juridic al dreptului de proprietate? Rspunsul a fost dat n literatura
de specialitate. Astfel, spre deosebire de titularii altor drepturi subiective asupra aceluiai
bun, proprietarul exercitat atributele juridice ale dreptului de proprietate n putere proprie
i interes propriu. Numai astfel poate fi determinat poziia specific a proprietarului n
raport cu situaia oricrei alte persoane care exercit prerogativele proprietii pe temeiul
altor drepturi subiective asupra unuia i aceluiai bun.
Proprietarul exercit atributele dreptului su ntotdeauna n putere proprie,
nefiind subordonat nimnui, dect legii. Toate celelalte persoane, altele dect
proprietarul, exercit aceste atribute, att n puterea legii, ct i mai ales n puterea
proprietarului care le-a constituit dreptul subiectiv ce le aparine asupra bunurilor sale.
Deci puterea oricrui alt titular de drepturi este limitat, nu numai de dreptul obiectiv,
ci de voina proprietarului care, recunoscndu-i altuia anumite atribute asupra unui
bun ce-i aparine, i le concretiaz i le stabilete limitele prin contract sau testament.
Putem spune c aceste persoane exercit atributele ce le-au fost conferite n puterea
transmis de proprietar i nicidecum n putere proprie.
n al doilea rnd, proprietarul exercit atributele dreptului de proprietate n
interesul su propriu. Fr ndoial ns c i titularii altor drepturi subiective, reale
sau de crean, prin exercitarea acestor atribute, urmresc realizarea unor interese
proprii. Astfel, existena dreptului lor nu ar avea nici o raiune. Totui proprietarul se
deosebete prin aceea c este singurul subiect de drept care exercit, direct sau
indirect, (prin alte persoane), plenitudinea atributelor proprietii, n ultim instan,
n propriul su interes.
Avnd n vedere coninutul su juridic i poziia specific a proprietarului,
dreptul de proprietate poate fi defint, ntr-o formulare corespunztoare, ca fiind acel
drept real care confer titularului atributele de posesie, folosin i dispoziie asupra
unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita n plenitudinea lor, n putere
proprie i n interesul su propriu, cu respectarea normelor juridice n vigoare.
Atributele dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate este dreptul real
cel mai deplin, deoarece este singurul drept subiectiv care confer titularului su trei
atribute: posesia, folosina i dispoziia.
Posesia const n posiblitatea proprietarului de a stpni bunul ce-i aparine
n materialitatea sa, comportndu-se fa de toi ceilali ca fiind titularul dreptului de
proprietate. Posesia poate fi exercitat de ctre proprietar n mod nemijlocit sau de

26
ctre o alt persoan cu acordul, n numele i n interesul proprietarului; tera
persoan care stpnete pentru proprietar este un detentor precar. Folosina confer
proprietarului facultatea de a ntrebuina bunul su, culegnd sau percepnd n
proprietate toate fructele pe care acesta le produce. Atributul de dispoziie este alctuit
din dreptul de dispoziie material i dreptul de dispoziie juridic. Dreptul de
dispoziie material este posibilitatea proprietarului de a dispune de substana bunului,
adic de a-l transforma, consuma sau distruge, cu respectarea reglementrilor n
vigoare. Dispoziia juridic se concretizeaz n posibilitatea proprietarului de a
ntrina dreptul de proprietate cu titlu oneros sau gratuit, prin acte ntre vii sau mortis
causa, i de a-l greva cu dreptul reale derivate, principale sau accesorii, n favoarea
altor persoane, cu respectarea regimului juridic stabilit de lege.
Caracterele dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate prezint mai
multe caractere proprii, care l deosebesc fa de toate celelalte drepturi reale. Astfel,
dreptul de proprietate este: absolut, exclusiv i perpetuu.
Caracterul absolut. Termenul de drept absolut poate avea mai multe nelesuri:
opozabil erga omnes, cel mai complet drept n raport cu celelalte drepturi reale, i drept
nelimitat, nengrdit n coninutul su. Acest ultim sens, de nelimitare a dreptului, nu
poate fi primit, deoarece el se exercit n limitele determinate de lege; Codul civil
stabilete o serie de ngrdiri sau restricii aduse proprietii. De asemenea, reglementri
ulterioare Codului civil au adus numeroase ngrdiri dreptului de prorietate.
nc de la Justinian se afirm c dreptul de proprietate confer titularului su
plena potestas, adic toate cele trei atribute: posesia, folosina i dispoziia. Cu alte
cuvinte, dreptul de proprietate este un drept deplin att n raport cu celelalte drepturi
reale ct i n raport cu forma scindat a proprietii care a existat n evul mediu.
Dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut titlularului su n
raporturile acestuia cu toi ceilali, care sunt obligai s nu fac nimic de natur a-l
nclca. Ori de cte ori bunul aflat n proprietatea unei persoane ajunge n deinerea
sau posesia nelegitim a altuia, proprietarul are dreptul la aciunea n revendicare.
Aciunea n revendicare poate fi introdus mpotriva oricrei persoane. Cu alte
cuvinte, dreptul de proprietate este opozabil tuturor, erga omnes.
Caracterul exclusiv. Dreptul de proprietate este un drept exclusiv, n nelesul
c atributele sau puterile inerente acestui drept sunt nu numai depline, ci i
independente de orice puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv, n afar de
cazurile cnd proprietatea este dezmembrat; n cazul demembrrii proprietii, unele
atribute ale acestui drept se exercit de ctre o alt persoan, pe temeiul unui alt drept
real principal derivat din dreptul de proprietate (uzufruct, uz, abitaie, servitute
propriu-zis, superficie).
O alt excepie de la caracterul exclusiv al dreptului de proprietate o
constituie proprietatea comun, pentru c toate atributele dreptului de proprietate sunt
exercitate simultan de mai muli titulari.
Caracterul perpetuu. Prin perpetuitatea dreptului de proprietate se nelege
c este nelimitat n timp i dureaz atta vreme ct exist bunul care face obiectul su.
De asemenea, el nu se pierde prin neuz, adic prin neexercitare.

27
De regul, aciunea n revendicare a dreptului de proprietate este
imprescriptibil.
Dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte ntre vii, n condiiile legii.
Ba mai mult, transmisiunea lui este inevitabil i obligatorie pentru cauz de moarte.
Transmisiunea dreptului de proprietate nu contravine caracterului su
perpetuu. Dimpotriv, transmisibilitatea este corolarul logic i practic al perpetuitii
sale. i aceasta pentru faptul c viaa oamenilor este, inevitabil, limitat n timp. Prin
transmiterea dreptului de proprietate se realizeaz trecerea lui din patrimoniul unei
persoane n patrimoniul alteia, fr nici o modificare, asigurndu-se perpetuitatea lui.
Acest caracter este propriu numai dreptului de proprietate privat.
Dimpotriv, dreptul de proprietate public, indiferent c poart asupra unor bunuri
imobile sau mobile, este inalienabil i prin urmare este netransmisibil.
Exist i situaii cnd unele bunuri proprietate privat pot fi scoase temporar
din circuitul civil prin acordul de voin intervenit ntre proprietarul bunului i o alt
persoan. Astfel, ntr-un contract, prile au posibilitatea de a stipula aa-numitele
clauze de inalienabilitate, prin care proprietarului unui anumit bun i este interzis
nstrinarea i, uneori, chiar grevarea bunului n favoarea altei persoane.
Clauzele de inalienabilitate se gsesc destul de rar n actele de nstrinare cu titlu
oneros. Ele pot fi ntlnite mai frecvent n contractele de ipotec i n contractele de gaj fr
deposedare n care se stipuleaz interdicia de nstrinare i de grevare a bunului ipotecat
sau gajat. n schimb, asemenea clauze pot fi regsite, n practic, n actele cu titlu gratuit,
adic n contractele de donaie i n testamente; donatorul sau, dup caz, testatorul dispune
de bunul su stipulnd cu persoana gratificat nu poate s-l nstrineze.
Clauzele de inalienabilitate pot fi valabile cu respectarea a dou condiii: clauza
s fie justificat pe un interes serios i legitim, i inalienabilitatea s fie temporar.
Interesul serios i legitim care justific o astfel de clauz poate fi patrimonial
sau moral. De asemenea, interesul poate fi al dispuntorului, al dobnditorului, al
unui ter sau un interes public.
Numai clauzele de inalienabilitate temporar sunt valabile. Clauzele de
inalienabilitate perpetu sunt lovite de nulitate absolut, avnd o clauz ilicit i imoral.

2. Dreptul de proprietate public
1. Generaliti
Dreptul de proprietate cunoate dou forme: dreptul de proprietate privat i
dreptul de proprietate public. Formele dreptului de proprietate sunt stabilite chiar
prin dispoziiile Constituiei, n articolul 136 alin. 1.
n conformitate cu prevederile art. 136 alin. 2 din Constituie i ale art. 1 din
Legea nr. 213 din 17 noiembrie 1998 privind proprietatea public i regimul juridic al
acesteia, publicat n Monitorul Oficial nr. 448 din 24 noiembrie 1998, dreptul de
proprietate public aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale, asupra
bunurilor care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public.
n conformitate cu prev. art. 3 din Legea nr. 213/1998, domeniul public este
alctuit din bunurile prevzute la art. 135 alin. 4 din Constituie (actualul art. 136 alin. 3

28
dup revizuire), din cele stabilite n anexa la menionata lege i din orice alte bunuri
care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public i sunt dobndite
de stat sau de unitile administrativ-teritoriale prin modurile prevzute de lege.
Dup titular, domeniul public este:
- de interes naional cnd aparine statului; i
- de interes local cnd aparine unitilor administrativ-teritoriale.

2. Caracterele proprietii publice
1) Proprietatea public este inalienabil - art. 136 alin. 4 din Constituia
revizuit i art. 11 alin. 1 lit. a) din Legea nr. 213/1998 - bunurile sunt scoase din
circuitul civil, astfel c nu pot fi instrinate; ele sunt numai puse n valoare prin darea
n administrare regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot fi concesionate ori
nchiriate.
Asupra bunurilor din domeniul public pot fi exercitate servitui legale i
servitui naturale dat fiind c acestea decurg din raporturile de vecintate i
reprezint ngrdiri ale dreptului de proprietate pentru a permite exercitarea dreptului
de proprietate de ctre titularii fondurilor vecine. n conformitate cu prevederile art.
13 din Legea nr. 213/1998, servituile pot fi constituite numai dac sunt compatibile
cu uzul sau interesul public. De asemenea, servituile constituite anterior intrrii
bunurilor n domeniul public sunt meninute numai dac ndeplinesc aceast condiie.
A existat o controvers n privina servituilor prin fapta omului. Considerm
c de la data adoptrii Legii nr. 213/1998, nu mai poate fi loc de discuie, dat fiind c
legea nu distinge ntre felul servituilor care pot fi meninute, impunnd doar condiia
compatibilitii cu uzul sau interesul public.
2) Proprietatea public este insesizabil - art. 11 alin. 1 lit. b) din Legea nr.
213/1998 - bunurile din domeniul public nu pot fi supuse executrii silite i asupra
lor nu se pot constitui garanii reale.
n acelai sens, sunt dispoziiile art. 5 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 i ale art.
122 alin. (2) din Legea nr. 215/2001.
3) Proprietatea public este imprescriptibil - att extinctiv ct i achizitiv.
Potrivit art. 11 alin. 1 lit. c) din Legea nr. 213/1998, bunurile din domeniul public nu
pot fi dobndite de ctre alte persoane prin uzucapiune sau prin efectul posesiei de
bun-credin asupra bunurilor mobile.
n acelai sens, sunt dispoziiile art. 1844 din Codul civil, ale art. 5 alin. 2 din
Legea nr. 18/1991 i ale art. 122 alin. (2) din Legea nr. 215/2001.
n scopul protejrii proprietii publice i de a-i fi conservate aceste
caractere, prin dispoziiile alineatului 2 al articolului 11 din Legea nr. 213/1998, sunt
declarate nule actele ncheiate cu nclcarea prevederilor alineatului 1.

3. Criteriile propuse de literatura juridic pentru determinarea bunurilor din
domeniul public
Chestiunea este subiect de controvers. Au fost exprimate urmtoarele
opinii:

29
1) Includerea unui bun n domeniul public datorit naturii sale - se consider
c bunurile din domeniul public nu sunt susceptibile de proprietate privat - nu
acoper toat gama de bunuri, pentru c exist n domeniul public foarte multe
bunuri care n aceeai msur, ar putea constitui obiect de proprietate privat.
2) Afectarea bunului la un serviciu public - activitate desfurat n interesul
i folosul comunitii.
3) Afectarea nu la uzul unui simplu serviciu public sau de utilitate public, ci
la uzul direct al ntregului public - se restrnge foarte mult sfera bunurilor, pentru c
nu toate bunurile din domeniul public sunt accesibile tuturor participanilor la
circuitul civil.

4. Criteriile utilizate de ctre actuiala reglementare pentru determinarea
bunurilor care fac parte din domeniul public
A) Declararea de ctre lege a unor categorii de bunuri ca fcnd parte din
domeniul public:
- Constituia n art. 136 alin. 3 arat categoriile de bunuri care pot face numai
obiectul exclusiv al proprietii publice;
- Legea nr. 213/1998, n art. 3 stabilete c bunurile din anex fac parte din
domeniul public;
- Legea fondului funciar nr. 18/1991, n art. 5.
Enumerrile nu sunt exhaustive, nu pot fi astfel, dup cum nici nu ar fi
indicat. n actele normative se menioneaz c prin lege se pot determina alte bunuri.
B) Dac un bun dup natura lui este de uz sau de interes public.
- "bunuri de uz public" - bunuri care prin natura lor, sunt destinate a fi
folosite de toi membrii societii - au acces toate persoanele: pieele, cile de
comunicaie, reelele stradale, parcurile publice;
- "bunuri de interes public" - bunuri care, dei, nu pot fi folosite de ctre
orice persoan, sunt destinate a fi ntrebuinate n cadrul unor activiti care
intereseaz pe toi membrii societii: sediile organelor de stat, coli, biblioteci,
teatre, muzee, cazrmi, nchisori.

5. Delimitarea domeniului public de interes naional de domeniul public de
interes local
Pn la adoptarea Legii nr. 213/1998, problema a fost reglementat de
articolele 80 i 127 din Legea nr. 69/1991. Potrivit art. 80, aparin domeniului public
de interes local sau judeean, toate bunurile care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt
de uz sau interes public, i nu au fost declarate de interes naional, iar n
conoformitate cu art. 127, Guvernul urma s aprecieze apartenena bunurilor la
domeniul public de interes local: comunal, orenesc, municipal i judeean. A fost
adoptat H.G. nr. 113/1992 care nu a fost aplicat.
Sistemul Legii nr. 213/1998 este acela al determinrii exprese.

30
Domeniul public al statului - art. 3 alin. 2 - bunurile prevzute la art. 135 alin. 4
din Constituie (actualul art. 136 alin. 3), bunurile prevzute la pct. I din anex, precum
i din alte bunuri de uz sau de interes public naional, declarate ca atare prin lege.
Domeniul public al judeelor - art. 3 alin. 3 - bunurile prevzute la pct. II din
anex i din alte bunuri de uz sau de interes public judeean, declarate ca atare prin
hotrre a consiliului judeean, dac nu sunt declarate prin lege bunur de uz sau
interes public naional. Domeniul public al comunelor, oraelor i al municipiilor -
art. 3 alin. 4 - bunurile prevzute la pct. III din anex i din alte bunuri de uz sau de
interes public local, declarate ca atare prin hotrre a consiliului local, dac nu sunt
declarate prin lege bunuri de uz sau de interes public naional ori judeean.

6. Exerciiul dreptului de proprietate public
Potrivit art. 136 alin. 4 din Constituie i al art. 12 din Legea nr. 213/1998,
bunurile din domeniul public pot fi date, dup caz, n administrarea regiilor
autonome, a prefecturilor, a autoritilor administraiei publice centrale i locale, a
altor instituii publice de interes naional, judeean sau local.
Darea n administrare se realizeaz, dup caz, prin hotrre a Guvernului, a
consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureti, ori a
consiliului local (art. 13).
Titularul dreptului de administrare poate s posede, s foloseasc bunul i
s dispun de acesta, n condiiile actului prin care i-a fost dat bunul n administrare.
n litigiile privitoare la dreptul de administrare, n instan, titularul acestui
drept va sta n nume propriu.
n litigiile referitoare la dreptul de proprietate, va face artarea titularului
dreptului sub sanciunea rspunderii pentru prejudiciile cauzate prin nendeplinirea
acestei obligaiii a revocrii dreptului de administrare. n aceste litigii, statul este
reprezentat de ctre Ministerul Finanelor, iar unitile administrativ teritoriale, dup
caz, de ctre consiliul judeean, Consiliul General al Municipiului Bucureti sau
consiliul local, care vor da mandat preedintelui consiliului judeean ori primarului.
Acetia pot da mandat altui funcionar publicsau pot angaja un avocat.
Bunurile din domeniul public pot fi nchiriate n baza hotrrii organelor
menionate la art. 13, sau concesionate n condiiile Legii nr. 219/1998 (M.Of. nr.
459/30.11.1998), prin licitaie public.
Sumele ncasate din nchirierea sau din concesionarea bunurilor proprietate
public se fac, dup caz, venit la bugetul de stat sau la bugetele locale. n cazul n
care contractul de nchiriere este ncheiat de ctre titularul dreptului de administrare,
din chiria ncasat, acestuia i revine o cot de 20-50 % stabilit prin hotrrea
organelor menionate la art. 13.
n conformitate cu prevederile art. 17 din Legea nr. 213/1998, statul i
unitile administrativ-teritoriale pot acorda bunuri din domeniul public n folosin
gratuit, pe termen limitat, persoanelor juridice fr scop lucrativ, care desfoar
activiti de binefacere sau de utilitate public ori serviciilor publice.


31
3. Moduri de dobndire a dreptului de proprietate de ctre stat
Dreptul de proprietate poate fi dobndit de ctre stat prin urmtoarele
modaliti: expropriere, rechiziie, confiscare, achiziii publice, preluarea bunurilor
fr stpn, comoara sau tezaurul, succesiunile vacante.

Exproprierea pentru cauz de utilitate public.
Exproprierea este actul puterii de stat competente, prin care se realizeaz
trecerea n proprietate public a unor bunuri imobile proprietate privat, necesare
executrii unor lucrri de interes public, n schimbul unei despgubiri.
Pot fi expropriate toate bunurile imobile aflate n proprietatea persoanelor
fizice sau juridice, precum i cele aflate n proprietatea privat a comunelor, oraelor,
municipiilor i judeelor.
Legea reglementeaz strict i pe etape procedura de urmat n cazul
exproprierii. Totui, organul ndreptit s dispun exproprierea i proprietarul pot
evita parcurgerea acestei proceduri pe calea unui transfer amiabil a dreptului de
proprietate. Aceast convenie poate interveni n orice faz de expropriere.
Procedura exproprierii:
a) declararea de utilitate public a exproprierii;
b) msuri pregtitoare exproprierii;
c) exproprierea propriu-zis i stabilirea despgubirilor.
a) Utilitatea public se declar pentru lucrri de interes naional sau de interes
local. Declararea de utilitate public se face numai dup o cercetare prealabil
efectuate de ctre comisii numite de Guvern pentru lucrri de interes naional i de
ctre delegaia permanent a consiliului judeean sau de primarul general al mun.
Bucureti pentru lucrrile de interes local. Odat adus la cunotin public,
declaraia de expropriere ntrunete toate elementele unui act-condiie care
declaneaz procedura exproprierii.
b) n etapa urmtoare, expropriatorul ntocmete planul imobilelor
expropriate cu indicarea numelui proprietarilor i a ofertelor de despgubiri, care se
depun la consiliul local al localitii, n vederea consultrii de ctre cei interesai.
Propunerile de expropriere, mpreun cu procesul-verbal care ncheie cercetarea
prealabil, se notific titularilor drepturilor reale asupra imobilelor, n termen de 15
zile de la publicare. Acetia pot face ntmpinare mpotriva actelor n termen de 45 de
zile, depunnd aceasta la primarul localitii i se soluioneaz n termen de 30 de zile.
Comisia, n urma deliberrii, poate s accepte punctul de vedere al expropriatorului
sau l poate respinge. Hotrrea comisiei este supus cii de atac a contestaiei, n
termen de 15 zile de la comunicare.
c) Soluionarea cererilor privitoare la expropriere este dat n competena
tribunalelor. ntinderea competenei materiale a tribunalului, potrivit legii, este
verificarea numai dac sunt ntrunite toate condiiile cerute de lege pentru expropriere
i stabilire despgubirilor, neputnd intra n problemele de fond privitoare la
expropriere. Dac prile sau numai unele dintre acestea se nvoiesc doar cu privire la
expropriere, dar nu i asupra despgubirii, instana ia act de nvoial i stabilete

32
despgubirea. Despgubirea se stabilete de o comisie de experi i se compune din
valoarea real a imobilului, ct i din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor
persoane ndreptite.
Legea precizeaz c eliberarea titlului executoriu i punerea n posesie a
expropriatorului vor putea fi fcute numai pe baza unui act procedural distinct,
ncheierea dat de instana de judecat, prin care se consemneaz ndeplinirea
obligaiilor privind plata despgubirilor.
Dac n decurs de un an lucrrile de interes public nu au fost ncepute i nici nu s-
a fcut o nou declaraie de utilitate public, fotii proprietari pot cere retrocedarea lor.

Rechiziia.
n conformitate cu prevederile articolului 1 al Legii nr. 132/1997 privind
rechiziiile de bunuri i prestrile de servicii n interes public, publicat n M. Of. nr.
161 din 18 iulie 1997, astfel cum a fost modificat i completat prin Legea nr.
410/2004, publicat n M. Of. nr. 986 din 27 octombrie 2004, Rechiziia de bunuri i
prestrile de servicii reprezint msura cu caracter excepional prin care autoritile
publice mputernicite prin lege oblig agenii economici, instituiile publice, precum
i alte persoane juridice i fizice la cedarea temporar a unor bunuri mobile sau
imobile, n condiiile prezentei legi.
Potrivit articolului 2 alineatul (1), bunurile rechiziionate sunt puse la
dispoziie forelor destinate aprrii naionale sau a autoritilor publice, la declararea
mobilizrii pariale sau totale a forelor armate ori a strii de rzboi, la instituirea stri
de asediu sau de urgen, att pentru prevenirea, localizarea, nlturarea urmrilor
unor dezastre, ct i pe timpul acestor situaii.
Bunurile consumptibile i cele perisabile pot fi rechiziionate definitiv, cu
plata despgubirilor prevzute de lege.
Cetenii api de munc pot fi chemai pentru prestri de servicii n interes
public, constnd n efectuarea unor lucrri sau desfurarea unor activiti n situaiile
prevzute la alin. (1) al articolului 2 din lege.
Rechiziionarea bunurilor i chemarea persoanelor fizice pentru prestri de
servicii n interes public, n situaiile prevzute de prezenta lege, se fac de ctre
centrele militare, n caz de mobilizare sau de rzboi, precum i de ctre prefect, pentru
prevenirea, localizarea i nlturarea urmrilor unor dezastre.
Rechiziionarea navelor, a mijloacelor plutitoare i portuare se face de ctre
Statul Major al Forelor Navale. Rechiziionarea aeronavelor, instalaiilor i tehnicii
de aerodrom se face de ctre Statul Major al Forelor Aeriene.
n mod excepional, n timp de rzboi, orice comandant de subunitate sau
unitate militar similar sau superioar batalionului, care, n lupt, acioneaz
independent, este autorizat s hotrasc rechiziionarea de bunuri ori chemarea
persoanelor fizice la prestri de servicii n interes public, numai prin autoritile
administraiei publice locale i cu asumarea rspunderii proprii.
Proprietarii bunurilor rechiziionate au dreptul la despgubiri, stabilite n
conformitate cu prevederile legii. Pe perioada rechiziiei, proprietarii sau deintorii

33
sunt scutii de impozite i de plata taxelor pentru bunurile rechiziionate, iar
obligaiile ce decurg din contractele legal ncheiate se suspend.

4. Regimul juridic al terenurilor i construciilor
De la momentul adoptrii Codului civil n anul 1864, actele de nstrinare a
terenurilor i construciilor au fost guvernate de principiul consensualismului. S-a
impus formalitatea transcrierii pentru opozabilitatea fa de teri a transmisiunii de
drepturi reale. De la principiul consensualismului au fost exceptate donaiile i
ipotecile, acte pentru care s-a prevzut forma autentic.
Reglementri referitoare la terenuri.
Reglementarea din 1945. La 23 martie 1945 a fost adoptat Legea nr. 187
privind reforma agrar. Prin art. 1 se arata c se realizau o serie de exproprieri, iar n
art. 3 se prevedea c sunt exceptate de la expropriere suprafeele de teren pn la 50
de ha, chiar dac acestea se aflau n mai multe moii. Se lsa n proprietate un singur
conac, indiferent de numrul i amplasarea moiilor.
Prin aceeai lege s-a realizat mproprietrirea unor categorii de persoane, care
nu aveau pmnt sau aveau pmnt puin. Legea a stabilit c terenurile care au fcut
obiectul mproprietririi nu puteau fi nstrinate i nici ipotecate, dect n cazuri
excepionale, cu autorizare din partea Ministerului Agriculturii.
Reglementarea din 1947. La 23 iunie 1947 a fost adoptat Legea nr 203. Prin
acest lege au fost declarate imobile agrare terenurile situate n comunele rurale,
nafara vetrei satului, precum i terenurile arabile, punile i fneele situate nafara
perimetrului construibil al municipiilor, comunelor urbane, comunerlor suburbane,
staiunilor balneo-climaterice.
Imobilele agricole astfel stabilite puteau fi nstrinate prin acte ntre vii,
numai cu autorizaia i cu ntocmirea actului n form autentic.
Aceast lege a fost n vigoare pn n anul 1950, cnd la 20 iulie a fost
adoptat Decretul nr. 151. Acest act a fost n vigoare pn la 5 noiembrie 1974.
Potrivit art. 8 i art. 11 din Decretul nr. 151/1950, nstrinarea sub orice form a
terenurilor arabile, puni, fnee, vii, livezi, iazuri i bli situate n intravilanul sau
extravilanul localitilor se putea face numai cu autorizare i n form autentic.
Reglementarea din 1950. n acest an a intrat n vigoare, la 6 septembrie,
Decretul nr. 221 care a fost n vigoare pn la 29 martie 1958, cnd a fost nlocuit cu
Decretul nr. 144/1958.
Potrivit art. 2 din Decretul nr. 221/1950 era obligatoriu actul autentic i autorizarea
administrativ pentru nstrinarea terenurilor, cu sau fr construcii aflate pe teritoriul
capitalei i comunelor nvecinate, precum i a comunelor cu planuri de sistematizare.
Reglementarea din 1958. Decretul nr. 144/1958, care a nlocuit Decretul nr.
221/1950, a stabilit prin prevederile art. 11 c nstrinarea sau mpreala prin actele
ntre vii a terenurilor, cu sau fr construcii, proprietate particular de pe teritoriul
oraelor, comunelor reedine de raioane, localiti balneo-climaterice i a comunelor
declarate centre muncitoreti, precum i a comunelor n care urma s se dezvolte staiuni

34
balneo-climaterice i centra muncitoreti, se putea face numai cu autorizarea prelabil
dat n condiiile decretului de ctre Comitetele Executive ale Sfaturilor Populare.
Actele de nstrinare sau mpreala terenurilor de mai sus, trebuiau s fie
fcute n form autentic.
Decretul meniona c nstrinrile sau mprelile terenurilor artate n art.
11, fcute fr respectarea cerinelor legii erau nule de drept.
n art. 12 din Decretul nr. 144/1958 se meniona c n cazul n care s-a
ncheiat un nscris din care rezult c proprietatea unui teren, cu sau fr construcii,
s-a obligat s-l nstrineze cu titlu oneros i s-au respectat modalitile de plat a
preului prevzut n nscris, iar n termenul de 3 luni de la eliberarea autorizaiei de
nstrinare, una din pri sau succesorii acesteia nu se prezint din orice motive la
Notariatul de Stat, pentru autentificarea actului de nstrinare, instana de judecat va
putea da o hotrre care s in loc de act autentic de nstrinare.
Neprezentarea uneia din pri la autentificare, n urma somaiei fcute de
celalat parte, prin executorul judectoresc, se constata printr-un proces-verbal
ncheiat de Notariatul de Stat n circumscripia cruia se afla imobilul n cauz.
Transcrierea dreptului de proprietate s-au nscrierea n cartea funciar se
realiza pe baza unei copii legalizate de pe hotrrea judectoreasc rmas definitiv.
Reglementarea din 1968. Prin Legea nr. 19/1968 s-a stabilit c terenurile fr
construcii, proprietatea persoanelor fizice sau juridice, aflate n perimetrul construibil
al muncipiului Bucureti, al celorlalte municipii sau orase, sunt indisponibile i
expropriabile.
Aceluiai regim juridic erau supuse i prile din terenurile cu construcii, n
msura n care depeau suprafeele stabilite pe baza detaliilor de sistematizare
aprobate. Aceste terenuri nu puteau fi nstrinate sau grevate cu sarcini reale, putnd
s le transmit numai prin motenire.
Reglementarea din 1974. n anul 1974 au fost adoptate dou legi importante
i anume: Legea nr. 58 privind sistematizarea localitilor urbane i rurale (1
noiembrie 1974) i Legea nr. 59 privind fondul funciar (5 noiembrie 1974). Ambele
legi conineau dispoziii identice, referitoare la terenuri. Astfel, n art. 30 din Legea
nr. 58/1974 se arta c dobnditorii terenurilor cuprinse n perimetrul construibil al
localitilor urbane i rurale se puate face numai prin motenire legal, fiind interzis
nstrinarea sau dobndirea prin acte juridice a acestor terenuri. n acelai sens era i
art. 44 din Legea nr. 59/1974.
n caz de nstrinare a construciilor, terenul aferent acestora, trecea n
proprietatea statului cu plata unei despgubiri, dobnditorul construciei primind
contra unei taxe un drept de folosin asupra terenului, necesar utilizrii construciei
cumprate. Suprafaa acordat n folosin era de pn la 100 mp. n mediu urban i
de 200-250 mp. n mediu rural, cu un front la strad de maxim 12 m.
A fost controversat n literatura juridic noiunea de teren aferent construciei:
ntr-o prim opinie, s-a apreciat c trebuia s aib loc o determinare de ctre
organele care ddeau autorizaia de nstrinare, astfel nct grdina, livada ori terenul
cu alt destinaie agricol s rmn n proprietatea nstrintorului construciei.

35
ntr-o alt opinie s-a apreciat c ntregul teren trebuia s treac n proprietatea
statului, dup care, era atribuit n folosin sau/i nchiriat pentru locuin, iar
diferena de teren era nchiriat ori atribuit n folosin sau ca loc de cas.
Au fost numeroase cazuri n care diferenele de teren au fost lsate fr nici
un titlu n stpnirea dobnditorilor construciei. Aceasta a fost practica organelor
administrative n majoritatea situaiilor.
Au existat i excepii de la regula interzicerii nstrinrii terenurilor prin acte
juridice. Astfel:
- Prin art. 5 din Statutul Cooperativei Agricole de Producie se prevedea
acordarea cu plat a unor terenuri n suprafa de cel mult 800 mp., suprafa care a
fost redus ulterior la 250 mp. pentru construirea de locuine i anexe gospodreti;
- n Decretul nr. 112/1958 se prevedea, n mod excepional, c productorii
agricoli particulari din zonele necooperatiste puteau transmite copiilor lor o parte din
terenurile agricole pe care le aveau n proprietate, dac acetia locuiau sau urmau s-i
stabileasc domiciliul n acea comun, i asumau obligaia cultivrii lor n bune
condiii, de a obine produciile din planurile de cultur i de cretere a animalelor i
de a contracta i preda la fondul de aprovizionare i la fondul de stat cantitile de
produse potrivit legii.
n art. 31 din Legea nr. 58/1974 se arta c mpreala ntre motenitori a
terenurilor, precum i nstrinarea construciilor prevzute de art. 30, se putea face
numai prin nscris autentic, pe baza autorizaiei date, dup caz, de ctre comitetele,
respectiv birourile executive ale Consiliilor populare comunale, oreneti sau
municipale, cu respectarea normelor de sistematizare.
n art. 32 din Legea nr. 58/1974 se arta c orice nstrinare sau mpreal
fcut cu nclcarea prevederilor art. 30 i art. 31 era nul de drept.
n opinia noastr, considerm c prin intrarea n vigoare a Legii nr. 58/1974
au fost abrogate dispoziiile art. 11 din Decretul nr. 1958.
Reglementarea din 1990 cu privire la terenuri. n ianuarie 1990 a fost adoptat
Decretul-Lege nr. 42. Prin art. 4 s-a majorat ntinderea lotului n folosin la 5000
mp., de acest lot putnd beneficia i persoanele care doresc s se ntoarc la sat i s
devin membrii cooperatori.
Prin art. 8 s-a declarat proprietate deplin asupra terenului aferent casei de locuit
i al anexelor gospodreti, precum i a curii i grdinii din jurul acestoa, stabilind c
aceast propruetate cumulat cu lotul n folosin s nu depeasc 6000 mp.
Prin Legea nr. 9/1990 publicat n Monitorul Oficial nr 95 din 1 august
1990 se arta c pn la adoptarea unei noi reglementri legale privind regimul
fondului funciar s-a interzis nstrinarea prin acte ntre vii a terenurilor de orice fel
situate nuntrul sau nafara localitilor, exceptndu-se terenurile aferente
construciilor care se nstrinau, inclusiv curtea n suprafa de cel mul 1000 mp.
Reglementarea din 1991. n anul 1991 a fost adoptat Legea nr. 18, prin care
se realiza, n principal, stabilirea dreptului de proprietate prin reconstituirea sau
constituirea acestuia.

36
Art. 46 din Legea nr. 18/1991, devenit articolul 67 n urma republicrii legii n
anul 1998, actual abrogat, a impus forma autentic cu privire la nstrinarea terenurilor.
Prin acte juridice, proprietatea dobnditorului nu putea depi 100 ha teren agricol n
echivalent arabil de familie, sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare.
Prin art. 47 ulterior abrogat s-a statornicit interdicia de dobndire prin
acte ntre vii i obligaia de ntrinare n termen de un an a terenurilor n cazul
dobndirii prin motenire de ctre persoanele fizice care nu au cetenie romn i
persoanele juridice care nu au naionalitate romn i sediu n Romnia. Acest articol
a fost modificat prin art. 41 alin. 2 din Constituie.
n art. 48 din Legea nr. 18/1991 ulterior abrogat s-a stabilit dreptul de
preemiune n favoarea coproprietarilor, proprietarilor vecini i statului, n cazul
terenurilor agricole din extravilan.
La 2 martie 1998, a intrat n vigoare Legea nr. 54 privind circulaia juridic a
terenurilor. S-a abrogat seciunea privind circulaia juridic a terenurilor (art. 66-69
din Legea nr. 18/1991, republicat). Potrivit Legii nr. 54/1998, schimbul i actele de
nstrinare ntre vii trebuia fcute n form autentic.
n cazul dobndirii prin acte juridice ntre vii, proprietatea funciar a
dobnditorului nu putea depi 200 ha teren agricol n echivalent arabil de familie.
Prin noiunea familie, n sensul menionatei legi, se nelegea soii i copiii
necstorii, dac gospodreau mpreun cu prinii lor. nclcarea acestor prevederi
era sancionat cu reduciunea actului juridic pn la limita suprafeei legale.
Potrivit art. 3 din Legea nr. 54/1998, cetenii strini, apatrizii i persoanele
juridice strine nu puteau dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor.
Prevederile art. 23 din O.U.G. nr. 31/1997 privind investiiile strine, au
stabilit c societile comerciale constituite n Romnia cu participare de capital strin
puteau dobndi proprietatea terenurilor.
Art. 5 din Legea 54/1998 arta c vnzarea terenurilor agricole din extravilan se
putea face cu respectarea dreptului de preemiune al coproprietarilor, proprietarilor vecini
i al arendailor, exprimat prin intermediul secretarului unitii administrativ-teritoriale.
Potrivit art. 15 din Legea nr. 54/1998, au fost interzise nstrinrile de orice
form a terenurilor cu privire la titlul crora existau litigii la instanele de judecat pe tot
timpul soluionrii acestor litigii, sub sanciunea nulitii. S-a reglementat posibilitatea
efecturii opoziiei de nstrinare, care se nregistra la Biroul de Publicitate Imobiliar.
Reglementarea din 2005. Printre schimbrile produse n legislaia rii
noastre prin adoptarea Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i
justiiei, precum i unele msuri adiacente, se numr modificarea Legii nr. 7/1996 a
cadastrului i publicitii imobiliare, cu modificrile i completrile ulterioare, precum
i abrogarea Legii nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor.
Precizarea expres a impunerii formei actului autentic pentru constituirea de
drepturi reale asupra terenurilor. n conformitate cu prevederile articolului 2
alineatul (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, Terenurile cu sau fr construcii,
situate n intravilan i extravilan, indiferent de destinaia sau de ntinderea lor, pot fi

37
nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form autentic, sub
sanciunea nulitii absolute.
Potrivit alineatului (2) al aceluiai articol, n cazul n care prin acte juridice
ntre vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fr construcie,
indiferent de destinaia sau ntinderea acestora, dispoziiile alin. (1) se aplic n mod
corespunztor. Precizarea expres a impunerii formei actului autentic pentru
constituirea de drepturi reale asupra terenurilor, este de natur s nlture orice
controvers cu privire la mprejurarea dac este sau nu necesar aceast form a
actului juridic, atunci cnd se constituie ori se transmit dezmembrminte ale dreptului
de proprietate asupra terenurilor.
Sub imperiul Legii nr. 18/1991 i al Legii nr. 54/1998, fa de redactarea
textelor legale care prevedeau necesitatea formei autentice, s-a susinut opinia potrivit
creia forma autentic ar fi fost necesar numai n cazul transferului dreptului de
proprietate asupra terenurilor, iar c n situaia constituirii ori trasmiterii unui drept de
superficie nu ar fi fost necesar.
Eliminarea dreptului de preemiune. Prin abrogarea Legii nr. 54/1998
privind circulaia juridic a terenurilor, n condiiile n care Legea nr. 247/2005 Titlul
X nu se face nici o precizare cu privire la dreptul de preemiune, situaie n care se
trage concluzia potrivit creia dreptul de preemiune n privina terenurilor de orice fel
este desfiinat. Se recunoate astfel, dreptul de dispoziie deplin asupra imobilelor.
Crearea de faciliti pentru realizarea anumitor operaiuni de nstrinare a
terenurilor. Dac dreptul de preemiune a fost nlturat, n schimb, prin dispoziiile
art. 6 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, au fost create o serie de mijloace prin care se
nlesnete ncheierea actelor juridice de nstrinare n scopul comasrii parcelelor i
loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri de proprietate mai mari care s
cuprind suprafee continue, indiferent de destinaia lor, precum i nstrinrile
efectuate de ctre persoanele ndreptite s obin renta viager agricol.
Aceste nstrinri pot fi efectuate i pe baza schielor care au stat la baza
titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicrii legilor fondului funciar i sunt scutite
de taxa de timbru i de timbrul judiciar.
nlturarea limitrii dreptului de a dobndi terenuri prin acte juridice. Prin
abrogarea Legii nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor, n condiiile n
care Legea nr. 247/2005 Titlul X nu se face nici o precizare cu privire la limita
suprafeei de teren ce poate fi dobndit prin acte juridice, concluzia este c nu mai
exist nici o restricie n privina ntinderii dreptului de proprietate asupra terenurilor,
indifent de modul de dobndire.
Articolul 2 alin. (2) din Legea nr. 54/1998 prevedea c n cazul dobndirii
prin acte juridice ntre vii, proprietatea funciar a dobnditorului nu poate depi
200 ha teren agricol n echivalent arabil, de familie.
Limitarea cauzelor care mpiedic nstrinarea terenurilor. Spre deosebire
de dispoziiile Legii nr. 54/1998, actuala reglementare urmrete restrngerea
categoriilor de litigii care au drept efect interzicerea nstrinrii terenurilor. Dac
potrivit dispoziiilor articolului 15 din Legea nr. 54/1998, erau interzise nstrinrile,

38
sub orice form, a terenurilor cu privire la titlul crora exist litigii la instanele
judectoreti, pe tot timpul soluionrii acestor litigii, prin dispoziiile articolului 4 al
Titlului X al Legii nr. 247/2005, se proclam principiul liberei circulaii a terenurilor,
chiar dac drepturile asupra acestora fac obiectul unor litigii. Numai cu titlu de
excepie, n cazul anumitor litigii, se mpiedic nstrinarea imobilelor.
Astfel, cu excepia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate
privat i legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existena
unui litigiu privitor la un teren cu sau fr construcii nu mpiedic nstrinarea
acestuia i nici constituirea altor drepturi reale sau de crean, dup caz.
Din interpretarea textului legal amintit, reiese c orice litigii referitoare la
validitatea titlului de proprietate (dac este altul dect unul emis conform legilor fondului
funciar) nu mpiedic circulaia juridic a imobilelor, fie c este vorba de transmiterea ori
constituirea de drepturi reale sau de constituirea unor drepturi de crean.
Reglementarea aciunii prin care instana s pronune o hotrre care s
in loc de contract de vnzare-cumprare. Dup mai bine de 14 ani, exist din nou o
reglementare expres a sanciunii antecontractului de vnzare-cumprare.
Dispoziiile articolului 5 alineatul (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, arat
c n situaia n care dup ncheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fr
construcii, una dintre pri refuz ulterior s ncheie contractul, partea care i-a
ndeplinit obligaiile poate sesiza instana competent care poate pronuna o hotrre
care s in loc de contract.
Existena acestei prevederi legale este de natur s nlture discuiile cu privire la
admisibilitatea aciunii n justiie pentru pronunarea unei hotrri care s in loc de
contract de vnzare-cumprare. Se observ, pe de alt parte, c textul este mult mai precis
i mai puin exigent dect reglementarea articolului 12 a Decretului nr. 144/1958.
Situaia strinilor i apatrizilor dup revizuirea Constituiei i aderarea
Romniei la Uniunea European. n conformitate cu prevederile articolului 44
alineatul (2) din Constituia Romniei revizuit, ...Cetenii strini i apatrizii pot
dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile
rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate
internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile
prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal.
Pentru detalierea condiiilor de dobndire a dreptului de proprietate de ctre
strini i apatrizi n temeiul dispoziiei constituionale citate, precum i a Tratatului
privind aderarea Romniei la Uniunea European, ratificat prin Legea nr. 157/2005,
publicat n M. Of. nr. 465 din 1 iunie 2005, a fost adoptat Legea nr. 312/2005
privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre
cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre persoanele juridice strine, publicat n
M. Of. nr. 1008 din 14 noiembrie 2005.
Din perspectiva acestor reglementri, exist dou categorii de persoane:
a) persoanele fizice i persoanele juridice din statele membre (statele Uniunii
Europene, Islanda, Lichtenstein i Norvegia), adic cetenii statelor membre,

39
apatrizii cu domiciliul n statele membre, precum i persoanele juridice care au
naionalitatea unui stat membru; i
b) persoanele fizice i persoanele juridice din state tere, adic cetenii
statelor tere i apatrizii cu domiciliul n statele tere, precum i persoanele juridice
care au naionalitatea unui stat ter.
n ce privete persoanele fizice i persoanele juridice din statele membre,
potrivit art. 3 din Legea nr. 312/2005, acestea pot dobndi dreptul de proprietate asupra
terenurilor n aceleai condiii n care pot face acest lucru persoanele din Romnia.
Aceasta este regula de la care exist o serie de excepii rezultate n urma procesului de
negociere n vederea aderrii la Uniunea European (s-a admis existena unor perioade
de tranziie n care s se menin restricii cu privire la dobndirea de ctre persoanele
dintr-un alt stat membru, a dreptului de proprietate asupra terenurilor).
Prima excepie este instituit de dispoziiile art. 4 din Legea nr. 312/2005, n
conformitate cu care Ceteanul unui stat membru nerezident n Romnia, apatridul
nerezident n Romnia cu domiciliul ntr-un stat membru, precum i persoana
juridic nerezident, constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru, pot
dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reedine secundare,
respectiv sedii secundare, la mplinirea unui termen de 5 ani de la data aderrii
Romniei la Uniunea European.
A doua excepie este prevzut la art. 5 alineatul (1) din Legea nr. 312/2005,
unde se arat: Ceteanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul ntr-un stat
membru sau n Romnia, precum i persoana juridic constituit n conformitate cu
legislaia unui stat membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor
agricole, pdurilor i terenurilor forestiere la mplinirea unui termen de 7 ani de la
data aderrii Romniei la Uniunea European.
Prin dispoziiile alineatului (2) al aceluiai articol, se stabilete o excepie la
excepie, permind n interiorul menionatului termen, dobndirea dreptului de
proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere de ctre:
a) cetenii statelor membre i apatrizii cu domiciliul ntr-un stat membru,
dac i stabilesc reedina n Romnia i pot dovedi calitatea de fermier care
desfoar activiti independente (prin documente specifice statului membru al crui
cetean este sau din care provine apatridul); i
b) apatrizii cu domiciliul n Romnia, dac i pot dovedi calitatea de fermier
care desfoar activiti independente (cu atestat eliberat de ctre Ministerul
Agriculturii, Pdurilor i Dezvoltrii Rurale).
n conformitate cu prevederile alineatului ultim al articolului 5 din Legea nr.
312/2005, Destinaia terenurilor agricole, pdurilor i a terenurilor forestiere nu poate fi
schimbat pe durata perioadei de tranziie de ctre persoanele prevzute la alin. (2).

Reglementri referitoare la construcii.
Reglementarea din 1973. n anul 1973 a fost adoptat Legea nr. 4/1973 care
se referea la construirea de locuine.

40
Potrivit art. 5, cetenii aveau dreptul s aib n proprietate personal o
singur locuin pentru ei i familiile lor. Membrii unei familii puteau pstra n
proprietate comun sau n proprietatea unuia dintre ei o singur locuin. Prin familie
se nelegea: soul, soia i copiii minori.
Prin art. 6 cu privire la construirea sau cumprarea de locuine n scopul
nchirierii sau revnzrii era intezis. Cetenii puteau construi sau cumpra locuine
n localitatea de domiciliu sau n care aveau dreptul de a-i stabili domiciliul.
n cazul construirii, dreptul de proprietate asupra locuinei se transmitea la
data ntocmirii procesului-verbal de predare-primire a locuinei.
Persoanele ncadrate cu contract de munc i pensionarii care nu aveau locuin
proprietate beneficiau de dreptul de a li se nchiria locuine din fondul locativ de stat.
Prin Decretul-Lege nr. 1 din 26 decembrie 1989, publicat n Monitorul
Oficial nr. 4/27.12.1989, a fost abrogat Legea nr. 58/1974.
Prin acelai act normativ au fost abrogate i dispoziiile art. 44 51 din
Legea nr. 59/1974, ceea ce nseamn n opinia noastr revenirea la caracterul
consensual al actelor juridice a terenurilor i construciilor.
Reglementarea din 1990 cu privire la construcii. n anul 1990 s-a adoptat
Decretul-Lege nr. 61/1990 prin care au fost abrogate art. 5 i 52 din Legea nr. 4/1973
i s-a dat posibilitatea dobndirii i pstrrii n proprietate a mai multor locuine de
ctre o singur persoan.
Prin art. 5 din Decretul-Lege nr. 61/1990 s-a acordat dreptul de cumprare a
locuinelor construite din fondurile statului chiriailor care le ocupau.
Prin art. 4 din acelai decret s-a interzis cumprarea de locuine din fondul de
stat n scop de revnzare sau nchiriere acest articol fiind abrogat prin Legea nr.
85/1992 -; abrogarea acestui text a constituit o eroare de reglementare juridic. Textul
aa cum era iniial n Decretul-Lege nr. 61/1990 era judicios ntocmit i viza cauza
actului juridic (cumprarea n scop de nchiriere sau de revnzare), aplicarea lui
corect avnd menirea de a contribui la atingerea scopului actului normativ n
discuie, i anume transferarea dreptului de proprietate asupra locuinelor nchiriate
din fondul de stat numai n scopul asigurrii locuirii n continuare a fotilor chiriai,
iar nu n scop speculativ.
Prin Legea nr. 85/1992, prevederile Decretului-Lege nr. 61/1990 au fost
completate n sensul c s-a acordat dreptul de cumprare a locuinelor construite din
fondurile unitilor economice sau bugetare de stat cu excepia locuinelor de
intervenie. Prin locuin de intervenie n varianta iniial se nelegeau locuinele
situate n incinta unitilor economice sau bugetare de stat, ct i cele legate
nemijlocit de ndeplinirea atribuiilor de serviciu ale persoanelor care le ocup.
n varianta modificat prin Legea nr. 76/1994, prin locuin de intervenie se
nelege locuinele destinate cazrii personalului unitilor economice sau bugetare
care prin contractul de munc ndeplinesc activiti sau funcii ce necesit prezena
permanent sau n caz de urgen n cadrul unitilor.

41
Reglementarea din 1991. Intrnd n vigoare Legea nr. 50/1991 privind
autorizarea executrii construciilor, la 7 august 1991, au fost abrogate expres
prevederile Decretului nr. 144/1958 i ale Legii nr. 4/1973.
Prin Legea nr. 50/1991 s-a acordat posibilitatea concesionrii de terenuri din
domeniul privat pentru realizarea de locuine i case de vacan, precum i modaliti
de sprijinire financiar, care putea consta n mprumuturi i subvenii acordate de stat.
Reglementarea din 1995. Prin Legea nr. 112/1995 s-au stabilit msurii
reparatorii n favoarea fotilor proprietari, persoane fizice, a imobilelor cu destinaia
de locuine, trecute ca atare n proprietatea statului sau a altor persoane juridice, dup
6 martie 1945, cu titlu i care se aflau n posesia statului sau a altor persoane juridice
la data de 22 decembrie 1989, msuri care constau n:
- restituirea n natur prin redobndirea dreptului de proprietate asupra
apartamentelor n care locuiesc n calitate de chiriai sau a celor care sunt libere;
- acordarea de despgubiri pentru celelalte apartamente, precum i n situaia
n care, dei ndeplinesc condiiile pentru restituirea n natur, opteaz pentru
acordarea de despgubiri.
Potrivit art. 9 din Legea nr. 112/19995 s-a acordat chiriailor dreptul de a
cumpra apartamentele care nu fac obiectul restituirii.


TEMA A IV-A - MODALITILE DREPTULUI
DE PROPRIETATE

1. Generaliti.
2. Proprietatea anulabil.
3. Proprietatea rezolubil.
4. Proprietatea comun: a) proprietatea comun pe cote-pri obinuit
sau temporar; b) proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu; c)
proprietatea comun n devlmaie.

1. Generaliti
Proprietatea este pur i simpl cnd aparine unui titular n exclusivitate, or
prezint o anumit complexitate ce const n: este afectat de o condiie rezolutorie ori
suspensiv; este ameninat de o cauz de anulare; cnd aparine mai multor persoane.
Modalitile juridice ale dreptului de proprietate sunt : proprietatea
rezolubil; proprietatea anulabil i proprietatea comun.

2. Proprietatea anulabil
Proprietatea este anulabil atunci cnd dreptul s-a dobndit printr-un act
juridic lovit de nulitate relativ.
Pn la mplinirea termenului de prescripie a aciunilor n anulare, dreptul de
proprietate este incert.

42
Efectele proprietii anulabile:
a) dac are loc confirmarea actului de ctre cel ndreptit s cear anularea
dreptului de proprietate, se consolideaz devenind un drept pur i simplu.
Efectele confirmrii se produc sub rezerva dreptului terilor, astfel cum se arat n
art. 1167 alin. 2 Cod civil;
b) mplinirea termenului de prescripie a aciunii n anulare are drept efect
consolidarea dreptului de proprietate;
c) n cazul admiterii aciunii n anulare, dreptul dobnditorului se desfiineaz
precum i drepturile terilor subdobnditori.
Excepii: - dobndirea proprietii bunurilor mobile de ctre teri posesori de bun-
credin;
- dobndirea proprietii imobilelor prin uzucapiune;
- validarea aparenei de drept.

3. Proprietatea rezolubil
Proprietatea este rezolubil cnd este afectat de o condiie rezolutorie ori
suspensiv, adic atunci cnd transferul dreptului de proprietate s-a fcut sub
condiie rezolutorie sau suspensiv.
Proprietatea rezolubil izvorte din orice act translativ de proprietate sau din
lege. De exemplu: art. 836 Cod civil reglementeaz revocarea de drept a donaiei pentru
survenien de copii; art. 937 Cod civil stabilete revocarea donaiilor fcute ntre soi.
Efectele proprietii rezolubile:
a) pedente conditionae, adic ncheierea actului juridic pn la ndeplinirea
condiiei. Dobnditorul sub condiie rezolutorie poate exercita toate drepturile unui
proprietar pur i simplu, adic poate efectua acte de administrare i de dispoziie,
poate transmite dreptul motenitorilor si, dar tot sub aceeai condiie.Transmitorul,
care este proprietarul sub condiie suspensiv, nu este un adevrat proprietar, fiindc
nu poate efectua acte de folosin, ns poate ndeplini acte de dispoziie i poate
transmite ctre motenitori dreptul sub condiie suspensiv.
b) eveniente conditionae, adic dup ndeplinirea condiiei. Dreptul
dobnditorului dispare ca i cum nu ar fi existat niciodat, pe cnd transmitorul
redevine proprietar deplin i este considerat ca i cum ar fi fost proprietar pur i simplu,
tot timpul, exact cum n-ar fi nstrinat lucrul niciodat. Actele de administrare efectuate
de proprietarul sub condiie rezolutorie sunt meninute. Fructele culese de proprietarul
sub condiie rezolutorie rmn dobnditorului acestuia. Actele de dispoziie efectuate de
proprietarul sub condiie rezolutorie, n principiu se desfiineaz.
Excepii: - art. 834 Cod civil n cazul revocrii donaiei, toate nstrinrile,
constituirile de dezmembrminte ale proprietii i sarcinile cu care a fost grevat
bunul de ctre donatar sunt meninute dac au fost fcute mai nainte de nscrierea
unui extras al cererii de chemare n judecat pe marginea meniunii de nscriere a
contractului de donaie n cartea funciar;
- potrivit art. 765 Cod civil, n cazul raportului donaiilor, i potrivit art.
855 Cod civil, n cazul reduciunii donaiilor, transmisiunile, dezmembrmintele i

43
sarcinile ce au fost consfinite de donatar, sunt meninute dac au fost trecute n
registrul de transcripiuni pn la data deschiderii succesiunii;
- dobndirea proprietii de bunuri mobile de ctre un posesor de bun-
credin, potrivit art. 1909 Cod civil;
- dobndirea prin uzucapiune a proprietii asupra bunurilor imobile;
- validarea aparenei de drept. Atunci cnd o persoan n mod public a
pretins c are o anumit calitate i a efectuat acte n virtutea acelei caliti, n care teri
de bun-credin s-au ncrezut, se poate justifica meninerea acestor acte.
c) atunci cnd condiia rezolutorie a czut, adic exist certitudinea c ea nu
se va mai putea mplini vreodat. Se consolideaz dreptul dobnditorului sub condiie
rezolutorie, precum i actele de dispoziie fcute de acesta pedente conditionae.
Dreptul proprietarului sub condiie suspensiv este desfiinat retroactiv, precum i
toate actele de dispoziie consimite de acesta.

4. Proprietatea comun
Proprietatea este comun atunci cnd dreptul de proprietate aparine
concomitent mai multor proprietari titulari.
Proprietatea comun are dou forme: pe cote pri i n devlmie.
a) proprietatea comun pe cote-pri, adic dreptul de proprietate asupra
unui bun este fracionat n cote-pri ideale i abstracte.
Se utilizeaz termenul de coproprietate, atunci cnd obiectul, proprietatea
comun pe cote-pri, l constituie un bun singular i se ntrebuineaz termenul de
indiviziune, atunci cnd dreptul de proprietate comun pe cote-pri se exercit asupra
unei mase de bunuri.
Proprietatea comun pe cote-pri este de dou feluri: obinuit sau
temporar i forat i perpetu.
Proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar. Acest fel de
proprietate comun poate nceta oricnd, astfel potrivit art. 728 Cod civil, nimeni
neputnd fi obligat a rmne n indiviziune.
Dreptul de a iei din indiviziune este imprescriptibil.
Modul de dobndire a proprietii comune obinuite sau temporar fiind:
succesiunea, convenia, uzucapiunea ca urmare a exercitrii unei coposesii,
construirea de ctre mai multe persoane pe terenul ce aparine unuia sau mai multor
coproprietari, transformarea proprietii devlmae a soilor cu ocazia divorului,
confiscarea total sau parial a unui bun a unei persoane cstorite.
Exercitarea dreptului de proprietate:
Posesia poate fi exercitat de toi coproprietarii sau de unul dintre ei;
Folosina poate fi exercitat de toi coproprietarii, ct i sub aspectul culegerii
fructelor potrivit cotei din dreptul de proprietate. Condiia care se impune este ca un
coproprietar s nu mpiedice pe ceilali coproprietari s foloseasc bunul i s nu
schimbe destinaia i modul de utilizare a lui.

44
Referitor la culegerea fructelor s-a considerat c fructele industriale s-ar
cuveni numai coproprietarului care a lucrat terenul, apreciindu-se ca fiind un abuz de
drept cererea coproprietarului care nu a lucrat, de a i se preda parte din fruct.
S-a admis c actele de conservare i administrare fcute de un singur
coproprietar sunt valabile, dac sunt utile bunului i nu a existat opoziia expres a
altor coproprietari la efectuarea lor.
Meninerea acestor acte a fost justificat pe ideea gestiunii de afaceri ori a
mandatului tacit.
Dispoziia. Asupra cotei pri ideale, fiecare coprta are un drept de dispoziie
deplin.
n ceea ce privete actele de dispoziie a ntregului bun, se aplic regula
unanimitii, deci este nevoie de acordul tuturor coproprietarilor.
Situaii: cnd dobnditorul nu a cunoscut c nstrintorul nu este proprietar
exclusiv, actul de dispoziie este lovit de nulitate relativ;
cnd dobnditorul a cunoscut calitatea de coproprietar a nstrintorului,
vnzarea se afl sub condiia rezolutorie a partajului. Dac bunul cade n lotul
coprtaului nstrintor, dreptul dobnditorului se consolideaz, iar dac bunul cade
n lotul altui coproprietar, atunci vnzarea se desfiineaz. Pe temeiul vnzrii de ctre
un coproprietar, acesta poate cere atribuirea bunului n lotul su. Dobnditorul poate
face intervenie la partaj, pentru ca bunul s fie atribuit n lotul coproprietarului
vnztor, pentru consolidarea proprietii;
cnd dobnditorul a acionat n nelegere frauduloas cu nstrintorul,
pentru a scoate bunul din comunitate, actul de dispoziie este lovit de nulitate
absolut.
Obligaia coprtailor este aceea de a contribui la cheltuielile de ntreinere,
de conservare a bunului, proporional cu cota-parte ce le revine din dreptul de
proprietate.
ncetarea coproprietii temporare poate interveni n urmtoarele moduri: prin
dobndirea proprietii exclusive; donaii, succesiune sau uzucapiune; nstrinarea
ctre un ter; prin expropriere; prin pieirea bunului n caz fortuit; prin partaj: voluntar
sau judiciar.
Indiferent c este voluntar sau judiciar, partajul are urmtoarele moduri de
realizare: a) n natur, cnd fiecare coprta primete bunuri sau pri din bunuri, n
raport de cota-parte ce o deine din coproprietate. Inegalitatea loturilor cu valoarea
cotelor-pri, se compenseaz prin plata de sume de bani denumite sulte (coprtaii
care primesc bunuri de valoare mai mare dect valoarea cotei-pri pe care o deineau
din dreptul de proprietate, pltesc sume de bani coprtailor ale cror loturi au valoare
mai mic dect valoarea cotei-pri de le revenea din dreptul de proprietate; b) prin
atribuire, cnd bunul nefiind comod partajabil n natur, este atribuit n ntregime unui
singur coprta, ceilali coprtai primind sulte; i c) prin vnzare, atunci cnd nici un
coprta nu solicit atribuirea bunului. Preul obinut n urma vnzrii bunului este
mprit ntre coprtai conform cotelor-pri ce le revin din coproprietate.

45
Partajul voluntar este posibil atunci cnd sunt prezeni toi coprtaii, iar
acetia au capacitate deplin de exerciiu; este posibil partajul judiciar i n cazul unor
coprtai prezeni dar incapabili ori cu capacitate de exerciiu restrns, ns, numai
cu asigurarea reprezentrii legale, respectiv a ncuviinrii din partea ocrotitorului
legal, i a autorizrii autoritii tutelare.
Dac, fiind prezeni, coprtaii nu se neleg, ori lipsete cel puin unul dintre
ei sau ntre coprtai fiind unii lipsii de capacitate de exerciiu ori cu capacitate de
exerciiu restrns, nu sunt realizate condiiile de complinire a lipsei de capacitate,
respectiv de completare a capacitii de exerciiu restrns, trebuie s se recurg la
procedura partajului judiciar.
Procedura mprelii judiciare este reglementat de Codul de procedur
civil n Capitolul VII
1
din Cartea a VI-a, n cadrul articolelor 673
1
-673
14
.
Procedura de judecat a partajului comport dou faze: a) admiterea n
principiu a cererii de ieire din indiviziune, care se rezolv printr-o ncheiere de
admitere n principiu; i b) desvrirea mprelii. n practic, instanele nu
pronun ntotdeauna ncheierea de admitere n principiu. Aceast practic este
posibil n cazurile n care partajul nu ridic probleme deosebite. ncheierea de
admitere n principiu va trebui dat ori de cte ori mprirea bunurilor implic
soluionarea unor probleme mai complexe i mai complicate privind stabilirea masei
bunurilor comune, determinarea cotei-pri ce revine fiecrui coprta, formarea
loturilor etc.
ncheierea de admitere n principiu a partajului este reglementat de
dispoziiile art. 673
5
-673
8
din Codul de procedur civil. n articolul 673
5
C. proc.
civ., sunt artate elementele pe care instana trebuie s le stabileasc instana n
vederea efecturii mprelii: bunurile supuse mprelii, calitate de coproprietar, cota-
parte ce se cuvine fiecruia i creanele nscute din starea de proprietate comun pe
care coproprietarii le au unii fa de alii. Dac se mparte o motenire, instana va mai
stabili datoriile transmise prin motenire, datoriile i creanele comotenitorilor fa de
defunct, precum i sarcinile motenirii.
Dispoziiile articolului 673
6
arat: Dac pentru formarea loturilor sunt
necesare operaii de msurtoare, evaluare i altele asemenea, pentru care instana
nu are date suficiente, ea va da o ncheiere prin care va stabili elementele artate la
art. 673
5
alin. 1, ntocmind n mod corespunztor minuta prevzut de art. 258....
n conformitate cu prevederile art. 673
8
C. pr. civ., astfel cum au fost
modificate prin Legea nr. 219/2005, ncheierea de admitere n principiu poate fi
atacat cu apel sau, dup caz, cu recurs odat cu fondul, fiind supus acelorai ci de
atac ca i hotrrea dat asupra fondului procesului.
Apreciem c era mai potrivit soluia adoptat anterior Legii nr. 219/2005, n
conformitate cu care ncheierea de admitere n principiu putea fi atacat separat cu
apel, pn la pronunarea hotrrii de partaj, dac apelul privea stabilirea calitii de
coproprietar, cota-pare ce se cuvine fiecruia ori masa bunurilor supuse mprelii.
Dac sub aspectul elementelor specificate mai sus, ncheierea de admitere n principiu
nu era atacat cu apel, ele nu mai puteau fi supuse apelului o dat cu hotrrea asupra

46
fondului procesului. Acest lucru ntrea caracterul interlocutoriu al acestei ncheieri.
Deschiderea unei ci de atac separate mpotriva ncheierii de admitere n principiu ar
fi fost de natur s ordoneze procesul de partaj i s contribuie la scurtarea duratei
acestuia.
Expertiza despre care se face vorbire n articolul 673
6
C. proc. civ. este o
expertiz ce este necesar formrii loturilor. Dac pentru stabilirea masei, a valorii
acesteia, a ntinderii drepturilor coprtailor, a creanelor reciproce ale coprtailor, a
datoriilor i sarcinilor motenirii este nevoie de efectuarea unor lucrri de evaluare ori
de prerea unor specialiti, se vor efectua expertize n acest scop, anterior pronunrii
ncheierii de admitere n principiu.
Regula stabilit de lege pentru efectuarea partajului este aceea a mprelii n
natur, astfel cum stabilesc dispoziiile alineatului (2) al articolului 673
5
. Astfel, se
arat c n temeiul celor stabilite potrivit alineatului (1) al aceluiai articol, instana
trebuie s procedeze la formarea loturilor i la atribuirea lor. n cazul n care loturile
nu sunt egale n valoare, ele se ntregesc printr-o sum de bani (sult).
Dispoziiile articolului 673
9
stabilesc, cu titlu exemplificativ, criteriile pe care
trebuie s le aib instana n vedere la formarea loturilor: acordul prilor, mrimea
cotei-pri ce se cuvine fiecruia din masa bunurilor de mprit, natura bunurilor,
domiciliul i ocupaia prilor, faptul c unii coproprietari, nainte de a se cere
mpreala, au fcut construcii, mbuntiri cu acordul coproprietarilor. La aceste
criterii, n cazul n care partajul se face n cadrul contestaiei la executare, considerm
c trebuie adugat criteriul calitii de debitor n urmrirea ce se contest. Astfel, n
cazul n care cotele-pri sunt egale ori apropiate, chiar dac debitorul urmrit are o
cot mai mic din dreptul de proprietate asupra unui bun, apreciem c se impune ca
atribuirea bunului s se fac n favoarea coprtaului debitor, iar astfel, ca urmare a
efectului retroactiv al partajului, actele de executare s fie meninute, iar ansele de
realizare a creanei ce se execut silit s fie mai ridicate.
n cazul n care mpreala n natur a unui bun nu este posibil sau ar cauza
o scdere important a valorii acestuia ori i-ar modifica n mod pgubitor destinaia
economic, la cererea unuia dintre coproprietari, instana, prin ncheiere, i poate
atribui provizoriu ntregul bun. Dac mai muli coproprietari cer s li se atribuie
bunul, instana va ine seama de criteriile prevzute la art. 673
9
. Prin ncheiere ea va
stabili i termenul n care coproprietarul cruia i s-a atribuit provizoriu bunul este
obligat s depun sumele ce reprezint cotele-pri cuvenite celorlali coproprietari.
Dac coproprietarul cruia i s-a atribuit provizoriu bunul depune, n termenul
stabilit, sumele cuvenite celorlali coproprietari, instana, prin hotrrea asupra
fondului procesului, i va atribui bunul.
n cazul n care coproprietarul nu depune n termen sumele cuvenite celorlali
coproprietari, instana va putea atribui bunul altui coproprietar, n condiiile
prezentului articol.
La cererea unuia dintre coproprietari instana, innd seama de mprejurrile
cauzei, pentru motive temeinice, va putea s-i atribuie bunul direct prin hotrrea

47
asupra fondului procesului, stabilind totodat sumele ce se cuvin celorlali
coproprietari i termenul n care este obligat s le plteasc.
n cazul n care nici unul dintre coproprietari nu cere atribuirea bunului ori,
dei acesta a fost atribuit provizoriu, nu s-au depus, n termenul stabilit, sumele
cuvenite celorlali coproprietari, instana, prin ncheiere, va dispune vnzarea bunului,
stabilind totodat dac vnzarea se va face de ctre pri prin bun nvoial ori de
ctre executorul judectoresc.
Dac s-a dispus ca vnzarea bunului s se fac de pri prin bun nvoial,
instana va stabili i termenul n care aceasta va fi efectuat. Termenul nu poate fi mai
mare de 6 luni. La mplinirea termenului prile vor prezenta instanei dovada
vnzrii.
n cazul n care vnzarea prin bun nvoial nu se realizeaz n termenul
prevzut de alin. 2 al art. 673
11
din Codul de procedur civil, instana, prin ncheiere,
va dispune ca vnzarea s fie efectuat de executorul judectoresc.
ncheierile prin care se dispune vnzarea bunurilor supuse mprelii pot fi
atacate separat cu apel. Dac nu au fost astfel atacate, aceste ncheieri nu mai pot fi
supuse apelului o dat cu hotrrea asupra fondului procesului.
Dup rmnerea irevocabil a ncheierii prin care s-a dispus vnzarea bunului de
ctre executorul judectoresc, acesta va proceda la efectuarea vnzrii la licitaie public.
Executorul va fixa termenul de licitaie, care nu va putea depi 30 de zile
pentru bunurile mobile i 60 de zile pentru bunurile imobile, socotite de la data
primirii ncheierii, i va ntiina coproprietarii despre data, ora i locul vnzrii.
Pentru termenul de licitaie a bunurilor mobile executorul va ntocmi i va
afia publicaia de vnzare cu cel puin 5 zile nainte de acel termen.
n cazul vnzrii unui bun imobil, executorul va ntocmi i va afia publicaia
de vnzare cu cel puin 30 de zile nainte de termenul de licitaie.
Potrivit alineatului penultim al articolului 673
12
, coproprietarii pot conveni ca
vnzarea bunurilor s se fac la orice pre oferit de participanii la licitaie.
Efectele partajului. Indiferent c este voluntar ori judiciar, partajul are
aceleai efecte.
Prin partaj, ntre fotii coprtai nceteaz starea de indiviziune, astfel c n
schimbul cotei-pri pe care o deineau din dreptul de proprietate comun, dobndesc
un drept exclusiv (fie un drept de proprietate asupra unui bun ori a unei pri
materiale determinate dintr-un bun, fie un drept de crean la ncasarea unei sume de
bani sulta -).
Partajul are efect retroactiv, fiind un act declarativ. n conformitate cu
prevederile art. 786 din Codul civil, coprtaul cruia i s-a atribuit un bun la
mpreal, este considerat c a fost titularul exclusiv al dreptului de proprietate
asupra acelui bun de la momentul naterii strii de indiviziune. Coprtaul care nu
obine un anumit bun la partaj, este considerat c nu a fost nici un moment titular al
vreunui drept asupra acelui bun.
Partajul produce i efectul garaniei coprtailor. Astfel, dac unul din
coprtai este evins de ctre o ter persoan cu privire la un bun obinut la partaj, iar

48
cauza eviciunii este anterioar mprelii, ceilali coprtai sunt inui s-l
despgubeasc. Este vorba de o situaie n care autorul coprtailor nu ar fi fost
veritabilul titular al dreptului, astfel c este firesc ca mpreala s fie refcut cu
excluderea de la masa de mprit a bunului cu privire la care s-a produs eviciunea
din partea terului, pentru a se restabili echivalena loturilor coprtailor.
Pentru ncasarea sultei i a daunelor rezultnd din obligaia de garanie a
coprtailor, coprtaii creditori se bucur de privilegiul coprtailor, care este un
privilegiu special. Acest privilegiu se exercit asupra bunurilor pe care coprtaii
debitori le-au obinut la partaj. Pentru conservarea privilegiului asupra bunurilor
imobile, n conformitate cu prevederile art. 1741 din Codul civil, acesta trebuie
nregistrat n registrul de publicitate imobiliar (n prezent, este vorba de Partea a III-a
a crii funciare) n termen de 60 de zile de la data actului de mpreal (data actului
de partaj voluntar sau data rmnerii irevocabile a hotrrii de partaj). Nici o ipotec
i nici un alt drept real constituit asupra imobilului n interiorul acestui termen, nu
sunt opozabile coprtaului titular al privilegiului care efectueaz formalitea de
publicitate imobiliar n termen.
Intervenia creditorilor la partaj are efect de poprire. n consecin, prin
efectul participrii creditorilor la mpreal, partea ce revine debitorului la partaj este
poprit n folosul creditorilor intervenieni (indiferent c este vorba de bunuri
materiale ori de sulta n bani datorat de ctre ceilali coprtai). Pn la plata creanei
ctre creditorul intervenient, nici o predare de bunuri i nici o plat fcut de ctre un
coprta (debitor al bunurilor ori al sultei), nu este opozabil creditorului intervenient.
Proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu. Aceasta are ca obiect
bunurile care prin natura sau destinaia lor sunt folosite de mai muli coproprietari,
fiindc sunt accesorii ale unor bunuri ce se afl n proprietate exclusiv.
Coproprietarii pot exercita toi acte de folosin asupra bunurilor ce formeaz
obiectul drepturilor de proprietate pe cote-pri forate i perpetue, cu respectarea
urmtoarelor limite:
- folosina s nu aduc atingere dreptului egal i reciproc al celorlali coproprietari;
- folosina trebuie exercitat numai n interesul utilizrii fondului cruia i-a fost
afectat bunului comun accesoriu.
Cazuri de proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu:
a) proprietatea asupra prilor comune din cldirile cu mai multe locuine sau alte
spaii dect locuinele, ce aparin unor proprietari diferii;
b) coproprietarii lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a dou fonduri
nvecinate (drumuri, poteci, fntni care servesc pentru folosirea a dou imobile
nvecinate, n msura n care se afl chiar pe linia de despritoare dintre cele dou
proprieti);
c) despriturile comune, adic zidul comun, anul comun sau gardul comun.
ncetarea coproprietii are loc n urmtoarele situaii:
- prin dispariia imobilului;
- atunci cnd prin convenie, uzucapiune, succesiune, fondurile principale
devin proprietatea unui singur titular;

49
- prin expropriere.
n mod excepional proprietatea comun pe cote pri forat i perpetu
poate nceta prin partaj.
Proprietatea comun n devlmie. n cazul acestei forme de proprietate comun,
coproprietarii nu-i cunosc ntinderea cotei-pri din dreptul de proprietate, acest lucru
avnd loc, eventual, numai n cazul lichidrii coproprietii.
n prezent, singurul caz de proprietate comun n devlmie este
proprietatea comun a soilor. n dreptul romnesc a mai existat proprietatea
devlma a obtilor steti.
Dreptul de proprietate comun devlma a soilor este de natur legal i i
are temeiul n comunitatea de bunuri a soilor. Bunurile dobndite de oricare dintre
soi n timpul cstoriei sunt de la data dobndirii lor, bunuri comune ale soilor.
Exercitarea dreptului de proprietate de ctre soi const n faptul c acetia
administreaz i folosesc mpreun bunurile comune, dup cum tot mpreun pot
dispune de ele, n conformitate cu prevederile alineatului (1) al articolului 35 din
Codul familiei.
n legtur cu exerciiul dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile ce
fac parte din comunitatea de bunuri a soilor, n conformitate cu prevederile art. 35
alin. (2) teza I din Codul familiei, opereaz mandatul tacit reciproc, adic orice act (de
administrare, de folosin i chiar de dispoziie) poate fi efectuat de ctre un singur
so, prezumndu-se c are i consimmntul celuilalt so, i c l reprezint pe acesta
din urm n respectiva tranzacie. n conformitate cu prevederile art. 35 alin. (2) teza a
II-a din Codul familiei, pentru nstrinarea ori grevarea cu sarcini a bunurilor comune
terenuri i construcii, un so are nevoie i de consimmntul celuilalt so.
Nesocotirea acestei reguli sancioneaz actul de dispoziie cu nulitatea relativ ce
poate fi invocat numai de ctre soul care nu a manifestat consimmntul la
respectiva operaiune juridic.


TEMA A V-A - DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI
DE PROPRIETATE

1. Dreptul de uzufruct: a) definiie, caractere juridice i coninut; b)
obiectul dreptului de uzufruct; c) moduri de dobndire; d) drepturile i
obligaiile uzufructuarului; e) drepturile i obligaiile nudului proprietar; f)
stingerea uzufructului; g) lichidarea uzufructului.
2. Dreptul de uz i dreptul de abitaie.
3. Dreptul de servitute: a) definiie i caractere; b) clasificarea
servituilor; c) servituile naturale; d) servituile legale; e) servituile stabilite
prin fapta omului; f) drepturile i obligaiile ce decurg din servitute; g)
aprarea dreptului de servitute; h) stingerea servituilor.

50
4. Dreptul de superficie: a) definiie i caractere juridice; b) constituirea
dreptului de superficie; c) exercitarea dreptului de superficie; d) stingerea
dreptului de superficie.
5. Dreptul de folosin asupra unor terenuri agricole proprietatea
unitilor administrativ-teritoriale, reglementat de dispoziiile art. 19 alin. 3 din
Legea nr. 18/1991 republicat.

Prin dezmembrmnt al dreptului de proprietate se nelege separarea
atributelor i exercitarea lor de ctre alte persoane.
Constituirea de dezmembrminte ale dreptului de proprietate este aplicabil
numai proprietii private.
Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt: dreptul de uzufruct, dreptul
de uz, dreptul de abitaie, dreptul de servitute, dreptul de superficie i dreptul de
folosin agricol reglementat de Legea nr. 18/1991.

1. Dreptul de uzufruct
a) Definiie, caractere juridice i coninut. Dreptul de uzufruct este
dreptul real principal, care confer titularului su n mod temporar posesia i
folosina asupra bunului ce aparine altuia, cu posibilitatea de exercitare a celor
dou atribute, n aceleai condiii ca i proprietarul, cu obligaia de a conserva
substana bunului dat n uzufruct.
Dreptul de uzufruct prezint urmtoarele caractere juridice:
- este un drept real (art. 479 i 517 Cod civil)
- este un drept temporar, lucru atestat de art. 557 Cod civil, care arat c
uzufructul constituit n favoarea unei persoane fizice se stinge prin moartea
uzufructuarului, iar art. 559 Cod civil dispune c uzufructul acordat n favoarea unei
persoane juridice are o durat de cel mult 30 de ani. Caracterul temporar este ntrit
de dispoziiile potrivit crora neuzul continuu i total timp de 30 de ani, duce la
stingerea uzufructului.
- constituie un drept de folosin. Uzufructuarul dobndete dreptul de
folosin asupra lucrului altuia, adic prerogativa de a ntrebuina lucrul i de a-i
culege fructele.
- este un drept incesibil; nsui dreptul de uzufruct nu poate fi cedat. n
schimb, beneficiul (emolumentul) uzufructului poate fi cedat, ceea ce nseamn c
toate obligaiile rmn n sarcina uzufructuarului i nu trec la beneficiarul cesiunii
exerciiului dreptului de uzufruct. Tot astfel, toate cazurile ce ncetare a uzufructului
vor fi apreciate n persoana uzufructuarului i nu n raport cu beneficiarul
emolumentului uzufructului.

b) Bunurile asupra crora se poate constitui uzufructul
Potrivit art. 520 Cod civil: uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri
mobile i imobile.

51
Dat fiind c pentru uzufructuar se nate obligaia de conservare a substanei,
bunurile date prin uzufruct sunt lucruri neconsumtibile; ns, prevederea de la art. 526
Cod civil arat c s-ar putea constitui uzufructul i asupra bunurilor consumptibile. n
asemenea caz, uzufructuarul devine proprietarul lucrurilor date n uzufruct, avnd
obligaia ca la ncetarea uzufructului, s restituie bunul de aceeai calitate i cantitate.
n cazul n care uzufructul se constituie asupra unor lucruri care se
deterioreaz prin folosirea lor normal, uzufructuarul este inut doar la restituirea
bunului n starea n care se afl la momentul stingerii acestui drept.
Din punct de vedere al ntinderii dreptului de uzufruct, acesta poate fi cu titlu
particular, poate fi universal (de exemplu, uzufruct prin motenire) sau cu titlu
universal (de exemplu, prin testament). Aceast clasificare prezint interes n
rezolvarea problemei repartizrii datoriilor pe care nudul proprietar le are n legtur
cu bunul. Uzufructul poate avea ca obiect i o universalitate de fapt.

c) Modurile de constituire a uzufructului
Potrivit Codului civil, uzufructul se poate constitui prin: a) lege; b) voina
omului;
c) uzucapiune.
1) Fa de modificrile aduse Codului civil, n prezent, nu mai este aplicabil
constituirea uzufructului prin lege.
2) Prin voina omului poate nsemna fie prin convenie, fie prin testament. n
cazul constituirii prin convenie, uzufructul poate fi cu titlu gratuit sau cu titlu oneros.
Constituirea poate fi: direct, cnd proprietarul reine nuda proprietate i transfer
uzufructul, posesia i folosina (rmne dispoziia); prin retenie, cnd proprietarul
nstrineaz nuda proprietate, pstrndu-i posesia i folosina; se nstrineaz att
uzufructul, ct i nuda proprietate la dobnditori diferii.
n toate cazurile de constituire a uzufructului prin convenie, pentru
opozabilitatea fa de teri a acestui drept real, se impune ndeplinirea formalitilor
pentru publicitatea imobiliar.
n cazul constituirii prin testament, putem avea, de asemenea, o variant de
constituire direct, cnd motenitorilor legali li se transmite nuda proprietate, iar
legatarului i se transmite uzufructul sau o variant de constituire indirect, cnd
motenitorilor legali li se transmite uzufructul, iar legatarului nuda proprietate. n
toate cazurile de constituire prin testament, trebuie s se respecte dispoziiile legale
referitoare la neafectarea rezervei succesorale, dat fiind c rezerva succesoral se
acord motenitorilor legali rezervatari n plin proprietate (nu este admis a fi grevat
de dezmembrminte ale dreptului de proprietate).
Uzufructul constituit prin testament poate fi pur i simplu, pe termen sau sub
condiie.
3) Dac se poate dobndi nsi proprietatea prin uzucapiune, este posibil
dobndirea i a acestui dezmembrmnt. Pentru dobndirea dreptului de uzufruct prin
uzucapiune, uzucapantul trebuie s exercite o posesie util sub nume de titular al
dreptului de uzufruct.

52
Este o ipotez permis de lege, ns, astfel cum s-a artat n literatura de
specialitate, sunt anse mici de a ntlni n practic un asemenea caz, atta timp ct
persoanele ce nu au un drept asupra unui imobil neleg s posede sub nume de
proprietar, iar prin uzucapiune vor dobndi dreptul de proprietate i nu numai un
drezmembrmnt cum este dreptul de uzufruct.
n cazul bunurilor mobile, uzufructul poate fi dobndit prin posesia de bun-
credin n conformitate cu prev. de art. 1909 Cod civil.

d) Drepturile uzufructuarului:
1) dreptul de a cere predarea n folosin a bunului. n cazul refuzului predrii
bunului, avem la ndemn 2 aciuni: o aciune confesorie de uzufruct
(asemntoare cu aciunea n revendicare), care este o aciune real, ntemeiat pe
nsui dreptul real (termenul de prescriere este de 30 de ani); o aciune
personal, izvort din convenia de constituire a uzufructului (termenul de
prescriere este de 3 ani);
2) dreptul de a se folosi de lucru i de a culege fructele. Se face distincie ntre
fructele naturale i industriale pe de o parte, i fructele civile pe de alt parte;
astfel, fructele naturale i industriale se dobndesc prin percepere, iar n
consecin, fructele care au rmas neculese de proprietar la momentul predrii
uzufructului, vor fi culese de ctre uzufructuar. Fructele civile, pentru c se
dobndesc zi cu zi, se cuvin uzufructuarului de la data constituirii dreptului,
indiferent de data primirii bunului n folosin;
3) dreptul de a ceda beneficiul uzufructului;
4) folosirea aciunii posesorii pentru aprarea uzufructului;
5) dreptul de a dispune de bunurile consumptibile;
6) dreptul de a ipoteca uzufructul imobilelor. Este o ipotez greu de ntlnit n
practic; n primul rnd, creditorii ar fi foarte reticeni de a primi numai o ipotec
a uzufructului, iar n al doilea rnd, interesul dobndirii prin licitaie public a
unui drept de uzufruct poate fi foarte sczut datorit caracterului temporar al
dreptului de uzufruct. Este evident c n urma valorificrii ipotecii asupra
uzufructului, adjudecatarul va dobndi doar exerciiul dreptului de uzufruct
(emolumentul), iar acesta este supus cauzelor i condiiilor de ncetare a
uzufructului care vor rmne operante raportat la persoana uzufructuarului.

Obligaiile uzufructuarului. Obligaiile acestuia sunt mprite n funcie de
momentul intrrii n exerciiul dreptului de uzufruct.
1) obligaii nainte de intrarea n exerciiul dreptului de uzufruct:
a) de a ntocmi un inventar al bunurilor mobile i un proces-verbal de
constatare a strii materiale a imobilelor. n cazul n care uzufructuarul
refuz ntocmirea acestor acte, proprietarul, la rndul su, poate refuza
predarea lucrurilor date n uzufruct. Dac totui, bunurile au fost predate
fr ntocmirea acestor formaliti, se presupune c lucrurile au fost date
n stare bun;

53
b) obligaia de a da cauiune sau garanie. Cauiunea poate fi personal sau
real. Cauiunea personal const n aducerea angajamentului unei alte
persoane garant - c va ndeplini cu patrimoniul su obligaiile ce revin
uzufructuarului; cauiunea real reprezint constituirea unor dreptului
asupra unor bunuri determinate (gaj, ipotec). Bunurile pot fi ale
uzufructuarului sau ale unor teri. Proprietarul care constituie uzufructul,
l poate scuti pe uzufructuar de aceast obligaie. Nu se pune problema
constituirii de garanii, atunci cnd constituirea uzufructului are loc ca
urmare a unei convenii prin retenie.
2) obligaii n timpul exercitrii dreptului de uzufruct:
a) folosina lucrului dat n uzufruct i anume: s ntrebuineze lucrul ca un
bun proprietar, ceea ce nseamn c are obligaia de a efectua reparaii
mici la lucrurile date n uzufruct. Reparaiile mari privesc structura
bunului i revin proprietarului, iar reparaiile mici sunt simplele reparaii
de ntreinere. Uzufructuarul este inut s se conformeze modului de
folosin stabilit de ctre nudul proprietar i obiceiul locului;
b) de a aduce la cunotina nudului proprietar orice nclcare sau uzurpare a
dreptului acestuia. Cel mai indicat mod de a ndeplini aceast obligaie
este de a expedia o notificare prin intermediul executorului judectoresc,
precum i de a efectua artarea titularului dreptului n cadrul procesului
n care ar fi chemat uzufructuarul i n care s-ar discuta problema
dreptului de proprietate asupra bunurilor ce formeaz obiectul dreptului
de uzufruct;
c) s suporte sarcinile anuale ale fondului, adic impozite, taxe, primele de
asigurare (care se pltesc din veniturile bunului);
d) s contribuie la plata datoriilor constituitorului uzufructului. O asemenea
obligaie o au numai uzufructuarii crora li s-a constituit dreptul cu titlu
gratuit, cu excepia uzufructului cu titlu particular. Acestora din urm li
se poate stabili o asemenea obligaie numai prin instituirea unei sarcini
ca modalitate a actului de liberalitate.
Modaliti de ndeplinire a obligaiei:
- atunci cnd uzufructuarul pltete datoria la ncetarea uzufructului, nudul proprietar
i va restitui suma pltit;
- dac nudul proprietar pltete datoria cu alte bunuri dect cele date n uzufruct,
uzufructuarul este inut s-i plteasc dobnda corespunztoare sumei pn la
ncetarea dreptului de uzufruct;
- nudul proprietar vinde o parte din bunurile asupra crora s-a constituit uzufructul,
situaie n care relativ la bunurile vndute de proprietar, uzufructul nceteaz;
e) de a suporta cheltuielile de judecat, impuse de susinerea proceselor
referitoare la folosina bunului.

e) Drepturile nudului proprietar:
1) dreptul de a dispune de lucru cu respectarea atributelor uzufructuarului;

54
2) de a efectua lucrrile de sporire a fondului (de exemplu: extinderea spaiului
construit);
3) dreptul de a exercita toate aciunile ce intereseaz dreptul de proprietate (aciunea
n revendicare; aciuni posesorii);
4) dreptul de a culege productele;
5) dreptul de a ncasa indemnizaia de asigurare n caz de distrugere a lucrului;
6) dreptul de a introduce aciune mpotriva uzufructuarului, pentru ca acesta s-i
execute obligaiile n cursul uzufructului.

Obligaiile nudului proprietar:
1) obligaia negativ de a nu stnjeni pe uzufructuar n exercitarea dreptului su;
2) obligaia de garanie pentru eviciune n cazul uzufructului care este constituit cu
titlu oneros.

f) Stingerea uzufructului.
Cauze:
a) moartea uzufructuarului;
b) expirarea termenului pentru care a fost constituit
c) dobndirea de ctre uzufructuar a nudei proprieti (de exemplu, uzufructuarul
motenete pe nudul proprietar);
d) neuzul trebuie s fie complet i continuu pe durata a 30 de ani;
e) pieirea total a lucrului;
f) renunarea uzufructuarului la dreptul su;
g) uzucapiunea n favoarea unui ter;
h) abuzul de folosin (nu opereaz de drept). Potrivit art. 558 Cod civil, atunci
cnd uzufructuarul aduce stricciuni lucrului sau l las s se degradeze, nudul
proprietar poate introduce aciune n justiie;
i) rezolvirea, revocarea sau anularea dreptului aceluia care a constituit uzufructul;
j) exproprierea imobilului. Potrivit dispoziiilor art. 28 alin. 3 din Legea nr. 33
/1994, privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n momentul trecerii
bunului imobil n domeniul public, dreptul de uzufruct se stinge. Eventual,
uzufructuarul poate primi o just i prealabil despgubire ca urmare a exprorierii
imobilului ce a fcut obiectul uzufructului.

g) Lichidarea uzufructului. Operaiuni intervenite dup stingerea
uzufructului, care conduc la nlturarea tuturor efectelor pe care le-a produs ntre
nudul proprietar i uzufructuar:
- uzufructuarul nu are dreptul s mai culeag fructele industriale care erau neculese
la momentul intervenirii cauzei de stingere a uzufructului;
- uzufructuarul are obligaia de a restitui lucrul n starea n care l-a primit.
Excepie, n cazul lucrurilor deteriorabile ca urmare a folosinei, predarea va avea
loc n starea n care acestea se gsesc n momentul stingerii uzufructului (de
exemplu, mobilierul, draperiile dintr-o cas ce a fost dat n uzufruct);

55
- uzufructuarul are obligaia de despgubire n caz de deteriorare sau pieire a
lucrului din culpa sa;
- n cazul n care uzufructuarul a pltit datoriile nudului proprietar, acesta din urm
este inut s restituie uzufructuarului sumele pltite;
- uzufructuarul nu are dreptul la plata contravalorii mbuntirilor aduse lucrului
dat n uzufruct, chiar dac a sporit valoarea fondului. Este o modalitate de
sancionare a relei credine a uzufructuarului, care profitnd de posesia
imobilului, execut lucrri de construcie. n raporturile dintre nudul proprietar i
uzufructuar nu se aplic regulile accesiunii artificiale.

2. Dreptul de uz i de abitaie
Dreptul de uz este dreptul real n virtutea cruia titularul su se poate folosi
de lucru i poate culege fructele numai pentru nevoile lui i ale familiei sale.
Dreptul de uz este un drept strict personal i n consecin, acesta nu poate fi
cedat i nici nchiriat. Nu trebuie fcut confuzie ntre nchirierea dreptului de uz, pe
de-o parte i nchirierea bunurilor ce formeaz obiectul dreptului de uz, pe de alt
parte. Dac nchirierea dreptului de uz este inadmisibil, nchirierea bunurilor este
permis, pentru c este una din modalitile de punere n valoare a bunurilor, prin
producerea de fructe civile.
Dac la uzufruct era permis cedarea beneficiului (emolumentului)
uzufructului, datorit caracterului strict personal al dreptului de uz, n cazul acestuia
nu este admisibil nici o astfel de cesiune.
Modul de constituire, drepturile i obligaiile uzuarului, precum i cauzele de
stingere sunt cele de la dreptul de uzufruct.

Dreptul de abitaie este dreptul real principal, dezmembrmnt al dreptului
de proprietate, n virtutea cruia o persoan poate s locuiasc ntr-un imobil
proprietatea altuia.
Dreptul de abitaie poate fi: convenional sau legal.
Dreptul de abitaie are un caracter personal, el nu poate fi cedat; doar n mod
excepional, se poate nchiria o parte a imobilului care i prisosete titularului
dreptului de abitaie (regula este valabil numai n cazul dreptului de abitaie
constituit prin convenie).
Dreptul de abitaie legal este reglementat de art. 4 din Legea 319/1994 cu
privire la dreptul succesoral al soului supravieuitor, care nu are alt locuin proprie;
pn la efectuarea ieirii din indiviziune i n orice caz cel puin timp de 1 an de la
data ncetrii din via a soului su, are un drept de abitaie asupra casei n care a
locuit, dac acesta face parte din succesiune. Ceilali motenitori cu care soul
supravieuitor vine n concurs, pot solicita restrngerea dreptului de abitaie la o parte
din locuin sau pot s-i ofere o alt locuin n care s se mute.
Dreptul su de abitaie nceteaz dac soul supravieuitor se recstorete
nainte de efectuarea ieirii din indiviziune.

56
Nu exist un asemenea drept pentru locuina bun comun; dreptul de abitaie
al soului supravieuitor se nate numai dac locuina era proprietate exclusiv a
soului decedat.

3. Dreptul de servitute
a) Definiie i caractere juridice.
Potrivit art. 576 Cod civil: servitutea este o sacin impus asupra unui
imobil pentru uzul i utilitatea unui imobil avnd un alt stpn. Dreptul de servitute
este un drept real asupra lucrului altuia.
Caractere juridice:
1) Dreptul de servitute presupune dou imobile aparinnd la doi proprietari
diferii i anume fondul dominant ce aparine titularului servituii i fondul aservit
care aparine celui cruia dreptul este grevat de servitute;
2) Servitutea este un drept imobiliar, este constituit n favoarea i se exercit
asupra imobilelor prin natura lor;
3) servitutea este un accesoriu al fondului cruia i profit, urmnd soarta
acestuia;
4) servitutea este un drept perpetuu;
5) servitutea este un drept indivizibil, ea este constituit pentru ntreg
imobilul i n favoarea tuturor coproprietarilor.

b) Clasificare:
a) dup modul constituirii lor sunt:
servitui naturale acestea decurgnd din situaia natural a locului- conform
legii;
servitui legale adic prevzute n mod expres de lege;
servitui stabilite prin fapta omului sunt acelea constituite prin convenie,
testament ori uzucapiune.
b) dup obiectul lor sunt:
servitui pozitive sunt acelea care acord dreptul titularului s desfoare
activiti asura fondului aservit (de exemplu: servitutea de trecere de a lua ap din
fntn)
servitui negative sunt acelea care impun titularului fondului aservit anumite
limitri n exerciiul dreptului de proprietate (de exemplu: servitutea de vedere).
c) dup cum sunt stabilite n folosul unei cldiri ori a unui teren:
servitui urbane (pentru cldiri);
servitui rurale (pentru terenuri).
d) dup cum impun sau nu faptul actual al omului:
servitui continue nu impun faptul actual (exemplu: servitui privind distana
construciilor);
servitui necontinue care impun faptul actual al omului (exemplu: servituile de
trecere).
e) dup cum se cunosc prin semne exterioare:

57
servitui aparente (exemplu: servitutea de trecere prin alee betonat);
servitui neaparente nu exist semne exterioare.
f) din combinarea ultimilor dou clasificri rezult dou categorii mixte de servitui:
servitui continue i aparente;
servitui continue i neaparente;
servitui necontinue i neaparente.
Interesul clasificrii este dat de mprejurarea c numai servituile continue i
aparente pot fi dobndite prin uzucapiune.

c) Servituile naturale decurg din situaia natural a locurilor. Servituile
naturale, aa cum s-a artat n literatura juridic, nu sunt veritabile servitui, ci mai
degrab sunt fie restricii ale dreptului de proprietate, fie prerogative ale
proprietarului.
Servituile naturale sunt:
- servitutea de scurgere a apelor naturale Potrivit art. 578 Cod civil, locurile
inferioare sunt supuse apelor care curg n mod natural, fr intervenia omului, de pe
locurile superioare, iar proprietarul fondului inferior nu are dreptul s ridice stavile
care s opreasc aceast scurgere, i proprietarul fondului superior nu-i este
ngduit s fac nici o lucrare spre agravarea servituilor fondului inferior.
- servitutea izvoarelor art. 579 Cod civil stabilete principiul c proprietarul care are
un izvor pe proprietatea sa s-l ntrebuineze, fr ns a avea dreptul s vatme
dreptul pe care proprietarul unui alt fond l-ar fi dobndit cu privire la folosirea acelui
izvor. Proprietarul izvorului nu poate schimba cursul cnd acesta d apa necesar
locuitorilor unei comune, sat sau ctun.
- servitutea de grniuire art. 584 Cod civil prevede c orice proprietar poate obliga
pe vecinul su s procedeze la grniuirea proprietii lipite de a sa; cheltuielile de
grniuire sunt suportate n proporie egal.
n cazul n care nu exist acordul proprietarului vecin pentru grniuire, se
promoveaz aciunea n grniuire, care este o aciune real i petitorie. Prin aciune
se stabilesc limitele proprietilor.
Atunci cnd reclamantul pretinde c hotarul s-ar afla pe un anumit
alineament, solicitnd predarea posesiunii a unei pri din teren de ctre prt,
grniuirea este dublat de o aciune n revendicare.
- servitutea de ngrdire oricine i poate ngrdi imobilul ce formeaz obiectul
dreptului su de proprietate, cu singura obligaie de a se respecta servitutea de trecere
de care se bucur vecinul su. n realitate, dreptul de ngrdire nu poate fi privit ca o
servitute ci, mai degrab, ca manifestare a atributelor dreptului de proprietate.

d) Servituile legale:
- servitutea privind distana plantaiilor reglementat de art. 607-608 Cod civil
prevede c arborii nali nu pot fi plantai la o distan mai mic de 2 metri de linia de
desprire a dou fonduri, iar celelalte plantaii ori garduri vii, la o distan mai mic
de jumtate de metru, n caz contrar proprietarul vecin putnd cere scoaterea arborilor

58
sau a plantaiilor. Obligaia de a respecta distana plantaiilor, dispare cnd
proprietarul fondului a obinut servitutea contrar, aceasta putnd fi dobndit i prin
uzucapiunea de 30 de ani.
- servitutea privind distana i lucrrile intermediare pentru anumite construcii
const n obligaia reciproc a proprietarilor unor fonduri nvecinate de a nu executa
pe terenul lor fierrii, cuptoare, vetre, materiale corosive la o distan mai mic dect
cele prevzute n regulamente sau obiceiul locului.
- servitutea de vedere nseamn interdicia de a practica o deschidere n zid ctre
imobilul vecin (ferestre, balcoane) la o distan mai mic de 1,90 metri, dac vederea
este direct, perpendicular, ctre imobilul vecin sau la mai puin de 0,60 metri cnd
vederea este oblic fa de acesta. Se poate dobndi servitutea contrar prin
uzucapiune, dar i prin titlu sau prin destinaia proprietarului.
- servitutea de pictur a streinilor nseamn c orice proprietar are obligaia s-i
fac streaina casei sale n aa fel nct apele ce rezult din precipitaii s nu cad pe
terenul vecinului su.
- servitutea de trecere Potrivit art. 616 Cod civil proprietarul al crui loc este
nfundat, care nu are nici o ieire la calea public, poate reclama o trecere pe locul
vecinului su, pentru exploatarea fondului, cu o ndatorire de-a despgubi n proporie
cu pagubele ce s-ar putea ocaziona. Aceasta nseamn c: locul care nu are ieire la
calea public i locul care prezint o ieire, dar cu inconveniene grave sau
periculoase. S-a precizat n practica judiciar c nu este loc nfundat, terenul care are
o ieire care ar putea deveni practicabil cu anumite cheltuieli. Crearea servituii
trebuie fcut pentru ca trecerea s se fac pe drumul cel mai scurt, nct s
pricinuiasc cele mai mici pagube pentru fondul aservit. Titularul fondului dominant
are obligaia de despgubire pentru pagubele fcute de fondul aservit prin lipsa de
folosinei terenului, desfiinarea unor construcii sau a unor plantaii. Este posibil
acordarea unei suprafee de teren n schimb (n folosin i nu n proprietate), ns, nu
poate fi impus acest lucru fr voina prilor.
- servitutea aeronautic nseamn c nu se pot ridica nici construcii, nici plantaii
n apropierea zonelor de decolare, precum i n zona obiectivelor care asigur
sigurana zborului.
- servitutea din zona de frontier nseamn c este interzis s se ridice construcie la
mai puin de 500 de metri de fia de protecie. De asemenea este interzis s se ridice
plantaii nalte la mai puin de 250 de metri.

e) Servituile stabilite prin fapta omului. Acestea sunt servituile propriu-
zise. Potrivit art. 620 Cod civil, orice proprietar poate constitui servitui cu
respectarea a dou condiii: s nu contravin ordinii publice i s nu aib ca obiect
prestaii personale.
Modurile de constituire:
1) prin titlu: convenie sau testament (servituile continue i neaparente se pot
constitui numai prin acest mod);

59
2) prin uzucapiune numai servituile continui i aparente; posesia servituii
trebuie s fie util, iar durata posesiei de 30 de ani;
3) prin destinaia proprietarului. Proprietarul a dou fonduri stabilete ntre
ele o stare de fapt care ar constitui o servitute, dac aceste fonduri ar aparine unor
proprietari diferii.
Condiii pentru existena acestui mod de dobndire:
- cele dou fonduri s fie aceluiai proprietar;
- s existe o stare aparent i caracteristic de servitute;
- starea de fapt s fi fost ntreinut ori meninut de proprietarul anterior al
celor dou fonduri;
- desprirea fondurilor s aib loc fr menionarea unei clauze stingtoare de
servitute.

g) Exercitarea i aprarea dreptului de servitute
Analiza exercitrii servituilor face necesar evidenierea drepturilor i
obligaiilor care revin proprietarului celor dou fonduri sau imobile. Drepturile i
obligaiile celor doi proprietari difer n funcie de modul de constituire a fiecrei
servitui. Astfel, n cazul servituilor naturale i a servituile legale, drepturile i
obligaiile proprietarilor celor dou imobile sunt reglementate de lege. Cnd este
vorba de o servitute stabilit prin titlu, drepturile i obligaiile sunt cele stipulate n
actul juridic de constituire. Tot astfel, n ipoteza unei servitui dobndit prin
uzucapiune, drepturile i obligaiile n discuie depind de modul n care s-a exercitat
posesia pe durata termenului de prescripie. n sfrit, cnd servitutea a fost constituit
prin destinaia proprietarului, obligaiile proprietarilor sunt acelea care rezult din
starea de fapt stabilit ntre cele dou imobile de ctre cel ce a fost unicul lor
proprietar. Totui, este posibil s se rein existena unor drepturi i obligaii comune
i generale n cazul oricrei servitui.

Drepturile i obligaiile proprietarului fondului dominant:
Titularul fondului dominant, pentru exercitarea servituii, are dreptul s i se
acorde mijloacele necesare folosirii ei. Are dreptul la efectuarea lucrrilor care sunt
necesare pentru a se folosi de servitute i a o pstra. El are obligaia de a exercita
servitutea n conformitate cu titlul constitutiv, fr a face schimbri mpovrtoare
pentru proprietarul aservit. Pentru aprarea servituii, titularul are exerciiul aciunii
confesorii i posesorii.

Drepturile i obligaiile fondului aservit: Acesta exercit atributele dreptului
de proprietate cu excepia facultilor interzise prin servitute. Are obligaia s nu
micoreze fondul servituii. Are la ndemn aciunea negatorie pentru a-i apra
dreptul de proprietate mpotriva exerciiului unor pretinse servitui. Are i aciunea
posesorie.

h) Stingerea servituilor

60
Cauze:
- imposibilitatea material de exercitare a servituii de exemplu, servitutea de trecere
se va stinge atunci cnd se schimb condiiile materiale;
- neuzul: neexercitarea dreptului de servitute complet i continuu timp de 30 de ani;
este aplicabil servituilor constituite prin fapta omului;
- confuziunea: atunci cnd proprietatea celor 2 fonduri aparine aceleiai persoane;
- pieirea fondului aservit;
- expirarea termenului ori ndeplinirea condiiei sub care a sub care au fost constituite
(titlu sau servitui prin fapta omului);
- renunarea la dreptul de servitute (renunarea provine de la titularul fondului
dominant);
- revocarea, rezoluiunea sau anularea dreptului ce a constituit servitutea.

4. Dreptul de superficie
a) Definiie i caractere
Dreptul de superficie reprezint dreptul de proprietate asupra construciei
ori a plantaiei realizate pe terenul altuia i dreptul de folosin al proprietarului
lucrrilor asupra terenului.
Dreptul de superficie reprezint o excepie de la regula accesiunii imobiliare
artificiale. Acesta se nate prin convenia prilor. Constituirea acestuia a fost
influenat de reglementrile restrictive ce au fost adoptate n privina transmiterii
dreptului de proprietate asupra terenurilor.
Dreptul de superficie nu este reglementat direct i expres n Codul civil.
Dreptul de superficie a fost consacrat, pn la urm, de ctre legiuitorul romn, prin
Legea nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare. n art.
11 al acestei legi, dreptul de superficie este enumerat expres printre drepturile reale
imobiliare supuse ntabulrii n cartea funciar. De asemenea, este menionat i n art.
22 din Decretul nr. 167/1958, precum i n dispoziiile art. 19 C. lit. a) din Legea nr.
7/1996, republicat, privind cadastrul i publicitatea imobiliar.
Dreptul de superficie prezint urmtoarele caractere juridice:
- este un drept real imobiliar, avnd ca obiect ntotodeauna un bun mobil,
adic o suprafa de teren;
- este un drept perpetuu, n sensul c exist atta timp ct dureaz
construcia, plantaia sau lucrarea ce se afl n proprietarului altei persoane, dect
proprietarul terenului; el nu se poate stinge prin neexercitare; atunci cnd se constituie
prin act juridic, dreptul de superficie poate fi constituit i pe o durat determinat;
- este un drept imprescriptibil extinctiv; aciunea n revendicare poate fi
introdus oricnd pn la stingerea nsui a dreptului de superficie.

b) Constituirea sau dobndirea dreptului de superficie. Dreptul de
superficie poate fi dobndit prin titlu, uzucapiune sau direct prin lege.
Dobndirea prin uzucapiune are loc n condiiile prevzute de
reglementrile existente n aceast materie.

61

A. Constituirea dreptului de superficie prin titlu. Prin titlu nelegem un act
juridic, care poate fi: o convenie sau un testament.
Convenia i testamentul constituie tituluri pe baza crora se dobndete
dreptul de superficie asupra terenurilor proprietate particular. Aceste acte juridice
trebuie s ndeplineasc toate condiiile de validitate prevzute de lege.
B. Constituirea sau dobndirea ex lege a dreptului de superficie. Legislaia
noastr consacr un singur drept de superficie care se nate ex lege, adic direct din
lege. Astfel, n interpretarea i aplicarea prevederilor art. 30 Codului familiei, practica
judiciar a statuat c toate construciile ridicate n timpul cstoriei pe terenul bun
propriu al unuia dintre soi sunt bunuri comune. Soul neproprietar al terenului devine
titularul unui drept de superficie. Ca urmare, cldirea devine proprietatea n
devlmie a celor doi soi, iar terenul pe care s-a construit rmne mai departe n
proprietatea exclusiv a unuia din soi, asupra lui dobndind un drept de folosin i
cellalt so, depotriv constructor.
Aceast soluie corespunde regimului legal al comunitii de bunuri care se
aplic raporturilor patrimoniale dintre soi. ntr-adevr, din moment ce ambii soi
ridic o construcie cu mijloace comune, dreptul fiecruia asupra acesteia trebuie s
aib acelai caracter, aplicndu-se regimul prevzut de art. 30 Codul familiei. n acest
caz, dreptul de superficie se dobndete direct n baza prevederilor art. 30 Codul
familiei, iar nu pe cale convenional. El este recunoscut ex lege n favoarea soului
neproprietar al terenului.

c) Exercitarea dreptului de superficie. Dreptul de superficie confer
titularului su atributele de posesie, folosin i dispoziie. Posesia i folosina
terenului pe care se afl construcia, plantaia sau lucrarea respectiv se pot exercita n
strns i n limitele necesare exercitrii dreptului de proprietate care intr n
alctuirea dreptului de superficie. Superficiarul are i un drept de dispoziie asupra
terenului. Dispoziia material se circumscrie doar cu privire la posibilitatea de a
dispune de substana terenului numai n vederea realizrii construciei, plantaiei sau
lucrrii care urmeaz a fi amplasat sau fcut pe acel teren (spturi, excavri etc.).
n ce privete atributul de dispoziie juridic, este n afar de orice discuie c
superficiarul are dreptul s nstrineze construcia, plantaia sau lucrarea respectiv,
aflat pe terenul altei persoane, fr consimmntul proprietarului terenului. Cu alte
cuvinte, dreptul de superficie este transmisibil prin acte juridice ntre vii sau pentru
cauz de moarte, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. De asemenea, dreptul de
superficie poate fi grevat de sarcini reale, cum ar fi: dreptul de uzufruct, dreptul de
abitaie, dreptul de servitute i dreptul de ipotec.

d) Stingerea dreptului de superficie. Dreptul de superficie are caracacter
perpetuu, n sensul c dureaz atta vreme ct exist construcia, plantaia sau
lucrarea ce se afl n proprietatea altei persoane dect proprietarul terenului; el nu se
stinge prin neexercitare. Acest drept nceteaz sau se stinge numai n urmtoarele

62
situaii: cnd construcia, plantaia sau lucrarea a pierit sau a fost desfiinat de ctre
superficiar i cnd proprietarul terenului devine, indiferent pe ce cale (convenie,
succesiune, uzucapiune), i proprietar al construciei, plantaiei sau lucrrii respective.


TEMA A VI-A - MODURILE DE DOBNDIRE A DREPTULUI
DE PROPRIETATE

1. Noiune, enumerare i clasificare.
2. Contractul - mod de dobndire a dreptului de proprietate i a
celorlalte drepturi reale.
3. Uzucapiunea sau prescripia achizitiv: a) noiune, reglementare i
justificare; b) domeniul de aplicare a uzucapiunii; c) uzucapiunea n sistemul
codului civil; d) uzucapiunea n sistemul crilor funciare; e) jonciunea
posesiilor; f) calculul termenului de prescripie; g) ntreruperea i suspendarea
cursului prescripiei achizitive; h) efectele uzucapiunii.
4. Accesiunea sau incorporaiunea: a) noiunea i felurile accesiunii; b)
accesiunea imobiliar natural; c) accesiunea imobiliar artificial; d)
accesiunea mobiliar.
5. Hotrrea judectoreasc.
6. Tradiiunea.
7. Ocupaiunea.

1. Noiune, enumerare i clasificare
Noiune. Sintagma moduri de dobndire a dreptului de proprietate
desemneaz totalitatea mijloacelor reglementate de lege acte juridice i fapte
juridice prin care se poate dobndi dreptul de proprietate indiferent de forma sub
care se prezint. Unele dintre aceste mijloace juridice sunt, n acelai timp, i moduri
de dobndire a celorlalte drepturi reale, derivate din dreptul de proprietate, adic a
dezmembrmintelor proprietii cum sunt: uzufructul, uzul, abitaia, servitutea i
dreptul de superficie.
Enumerare. Dispoziiile Art. 644-645 din Codul civil prevd c dreptul de
proprietate se poate dobndi prin urmtoarele moduri generale: succesiune, legate,
convenie sau contract, tradiiune, accesiune sau incorporaiune, prescripie achizitiv
sau uzucapiune, legat i ocupaiune.
Aceast enumerare a fost criticat. n primul rnd, este incomplet deoarece
unele din modurile generale de dobndire a dreptului de proprietate au fost omise,
cum sunt, de pild, posesia de bun-credin a bunurilor mobile, dobndirea n
proprietate a fructelor de ctre posesorul de bun credin al bunului frugifer i
hotrrile judectoreti constitutive de drepturi. De asemenea, termenul de
succesiune, fr nici o alt precizare, desemneaz, att devoluiunea succesoral
legal, ct i devoluiunea succesoral testamentar. Or, ar fi necesar ca legiuitorul s

63
precizeze c este vorba de succesiunea legal. Aceasta pentru motivul c succesiunea
testamentar este prevzut ca mod distinct de dobndire a proprietii, sub denumirea
de legate. Legatele nu sunt altceva dect dispoziii testamentare prin care o persoan
fizic dispune de bunurile sale pentru cauz de moarte. n acelai timp, legea, prin
sine nsi, nu constituie un mod separat, de sine stttor, de dobndire a dreptului de
proprietate. Chiar atunci cnd legea instituie o prezumie de proprietate, temeiul
acelei prezumii l constituie, n realitate, tot un fapt sau act juridic. De exemplu, dei
se afirm c dobndirea mobilelor prin posesie de bun credin, n condiiile art.
1909 alin. 1 Cod civil, are loc ex lege, se poate observa c dreptul de proprietate se
dobndete n temeiul unui fapt juridic, care este tocmai posesia de bun-credin.
Aceeai soluie este valabil i n cazul dobndirii fructelor de ctre posesorul de
bun-credin al bunului frugifer, n situaia prevzut de art. 485 Cod civil.
Modurile generale de dobndire a dreptului de proprietate sunt urmtoarele:
contractul sau convenia translativ ori constitutiv de drepturi reale; succesiunea
legal; succesiunea testamentar; uzucapiunea sau prescripia achizitiv; accesiunea;
posesia de bun credin a bunurilor mobile; dobndirea fructelor de ctre posesorul
de bun credin a bunului frugifer; tradiiunea i ocupaiunea.

Clasificare. Modurile generale de dobndire a dreptului de proprietate se
clasific n funcie de mai multe criterii:
A. Dup ntinderea dobndirii exist moduri de dobndire universal sau cu
titlu universal i moduri de dobndire cu titlu particular.
a) modurile de dobndire universal sau cu titlu universal, sunt acelea prin
care se dobndete o ntreag universalitate sau o fraciune ntr-o universalitate. Este
cazul unei succesiuni legale sau testamentare la care are chemare un singur motenitor
sau vin doi sau mai muli acceptani, cu vocaie universal.
b) modurile de dobndire cu titlu particular sunt acele acte i fapte juridice
prin care se dobndete dreptul de proprietate asupra unui bun sau unor bunuri
determinate, privite n individualitatea lor. Ele sunt cele mai numeroase: contractul,
uzucapiunea, legatul cu titlu particular, accesiunea, hotrrea judectoreasc, posesia
de bun credin a unui bun mobil.
B. Dup caracterul dobndirii se clasific n moduri de dobndire cu titlu
oneros i cu titlu gratuit a dreptului de proprietate.
a) Modurile de dobndire cu titlu oneros sunt acelea prin care o persoan
dobndete dreptul de proprietate numai dac se oblig s plteasc nstrintorului
un echivalent, care de cele mai multe ori, const ntr-o sum de bani, cum sunt:
contractele cu titlu oneros (vnzare-cumprarea, schimbul, renta viager, contractul
de ntreinere) i accesiunea.
b) Modurile de dobndire cu titlu gratuit constau n acele fapte i acte
juridice n temeiul crora dobnditorul se mbogete, nefiind obligat la plata unui
echivalent. Fac parte din aceast categorie: contractele translative de proprietate cu
titlu gratuit (donaia), uzucapiunea, succesiunea legal, succesiunea testamentar.

64
C. Dup momentul n care se produce efectul dobndirii dreptului de
proprietate, distingem: modul de dobndire ntre vii i moduri de dobndire pentru
cauz de moarte.
a) Moduri de dobndire ntre vii sau inter vivos, constau n acele mijloace
juridice care sunt destinate s-i produc efectul translativ n timpul vieii prilor,
cum sunt contractele translative de proprietate.
b) Moduri de dobndire pentru cauz de moarte sunt acele mijloace juridice care
au ca efect transmisiunea dreptului de proprietate numai n momentul morii proprietarului
actual, cum sunt: succesiunea legal i succesiunea testamentar sau legatele.
D. Dup situaia juridic a bunului n momentul dobndirii, sunt moduri
originare i moduri derivate de dobndire a proprietii.
a) Modurile originare de dobndire constau n acele mijloace juridice n
temeiul crora dobnditorul unui bun este primul su proprietar, fr s opereze o
transmisiune a dreptului de proprietate de la o persoan la alta, cum sunt: uzucapiunea
i accesiunea. n cazul acestor moduri de dobndire a dreptului de proprietate, dei, n
realitate, bunul face obiectul unui drept al celui ce urmeaz s piard propritatea,
legea privete bunul ca i cum nu ar fi fcut parte din patrimoniul nici unei persoane.
b) Moduri derivate de dobndire sunt considerate acele mijloace juridice care
au ca efect transmisiunea dreptului de proprietate de la o persoan la alta, aa cum el
exist n patrimoniul nstrintorului; n aceast categorie intr contractele,
succesiunea legal i succesiunea testamentar.

2. Convenia sau contractul mod de dobndire a dreptului de proprietate
i a celorlalte drepturi reale.
Contractul este acordul de voin realizat ntre dou sau mai multe persoane
cu intenia de a produce efecte juridice. Prezint importan numai acele contracte
prin care se transmite un drept de proprietate sau se constituie un anumit drept real,
precum vnzarea-cumprarea, schimbul, donaia i renta viager.
n conformitate cu art. 971 Cod civil: n contractele ce au ca obiect
translaia proprietii sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite
prin efectul consimmntului prilor i lucrul rmne n rizico-pericolul
dobnditorului, chiar cnd nu i s-a fcut tradiiunea bunului. Astfel, se consacr
principiul consensualismului, ceea ce nseamn c, n lipsa unei dispoziii exprese a
legii care s prevad necesitatea respectrii sau ndeplinirii unor cerine de form,
contractul se consider valabil ncheiat prin simplul acord de voin al pilor sau solo
consensu. n aplicarea acestui principiu, n materia contractului de vnzare-
cumprare, art. 1295 alin. 1 Cod civil prevede: Vinderea este perfect ntre pri i
proprietatea este de drept strmutat la cumprtor, n privina vnztorului, ndat
ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului, dei lucrul nc nu se va fi
predat i preul nu se va fi numrat.
Cu toate acestea, pentru valabilitatea unor contracte translative de proprietate,
simplul acord de voin nu este suficient. Astfel, pentru valabilitatea contractului de
donaie, Codul civil prevede obligaia respectrii unei solemniti. Solemnitatea const

65
n forma nscrisului autentic sau, dup caz, n remiterea material a bunului donat. Tot
astfel, terenurile pot fi nstrinate prin acte ntre vii ncheiate n form autentic, n
conformitate cu prevederile art. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005.
Deci, n aceste situaii, contractul se consider ncheiat numai atunci cnd
acordul de voin mbrac forma solemn a nscrisului autentic sau, n cazul darurilor
manuale, atunci cnd are loc remiterea material a bunului de la donator la donatar.
De la principiul potrivit cruia transferul sau constituirea dreptului real
opereaz n momentul nchierii valabile a contractului exist urmtoarele excepii:
a) cnd prin contract s-a stabilit de ctre pri c transferul sau constituirea
dreptului real va avea loc n momentul mplinirii unui termen sau a realizrii unei
condiii suspensive;
b) atunci cnd contractul are ca obiect bunuri viitoare, transferul dreptului
real este amnat pn la data realizrii i predrii lor;
c) n cazul n care contractul are ca obiect bunuri generice, transferul
dreptului de proprietate are loc numai n momentul individualizrii lor prin msurare,
cntrire sau numrare, operaie ce se realizeaz, de regul, odat cu predarea;
d) n sistemul de publicitate imobiliar prin crile funciare care a fost
reglementat de Legea nr. 115/1938, drepturile reale asupra imobilelor se transmiteau
ori se constituiau numai pe data ntabulrii lor, adic a nscrierii n cartea funciar.

3. Uzucapiunea sau prescripia achizitiv
a) Noiune, reglementare i justificare.
Uzucapiunea sau prescripia achizitiv este un mod de dobndire a
proprietii sau a altor drepturi reale cu privire la un lucru, prin posedarea
nentrerupt a acelui lucru n tot timpul fixat de lege.
n sistemul Codului civil romn n vigoare, uzucapiunea este conceput,
alturi de ocupaiune, ca o prob absolut a dreptului de proprietate.
Uzucapiunea se justific din mai multe puncte de vedere:
1) de cele mai multe ori, posesia (stpnirea bunului) corespunde dreptului de
proprietate;
2) stabilitatea i securitatea juridic impun s se recunoasc efectele posesiei;
3) constituie o sanciune mpotriva fostului proprietar, care a neglijat imobilul
fcnd posibil stpnirea lui de ctre un ter.

b) Domeniul de aplicare. Domeniul de aplicare a uzucapiunii se circumscrie
numai la categoria bunurilor imobile.
Pot fi dobndite prin uzucapiune numai bunurile imobile care se afl n
proprietate privat, indiferent c titularul dreptului de proprietate este statul, o unitate
administrativ-teritorial, o regie autonom, societate comercial cu capital de stat,
mixt sau particular ori persoanele fizice.
Nu pot fi dobndite pe aceast cale bunurile imobile care fac parte din
domeniul public naional i din domeniul public local, fiind scoase din circuitul civil
general. Imprescriptibilitatea acestor bunuri este prevzut expres n art. 5 alin. 2 din

66
Legea nr. 18/1991 i art. 11 din Legea nr. 213/1998. De asemenea, art. 1844 Cod
civil, dispune c: Nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care, prin natura lor
proprie sau printr-o declaraie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privat, ci sunt
scoase afar din comer. Tot astfel, art. 136, pct. 4 din Constituie prevede:
Bunurile proprietate public sunt inalienabile. n msura n care sunt inalienabile,
bunurile din domeniul public sunt i imprescriptibile.

c) Uzucapiunea n sistemul Codului civil.
Reglementrile Codului civil cu privire la felurile i condiiile uzucapiunii se
aplic numai n acele teritorii n care publicitatea imobiliar s-a realizat, respectiv nc
se realizeaz, cu titlu tranzitoriu, prin registre de transcripii i inscripii.
Pot fi obiect al uzucapiunii numai imobilele existente n circuitul civil.
Uzucapiunea poate fi de dou feluri:
a) uzucapiunea de 30 de ani sau uzucapiunea lung;
b) uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani sau uzucapiunea scurt.

a) Uzucapiunea de 30 de ani. Spre a putea dobndi proprietatea bunului prin
uzucapiunea prelungit, posesorul trebuie s ndeplineasc 2 condiii:
- s existe o posesie de 30 de ani;
- posesia s fie util, adic s nu fie afectat de vreun viciu.
b) Uzucapiunea scurt presupune ndeplinirea urmtoarelor condiii:
- s existe o posesie util;
- posesia util s se ntemeieze pe un just titlu;
- posesia s dureze de la 10 la 20 de ani;
- posesia s fie de bun-credin.
Just titlu este orice act translativ de proprietate care provine de la altcineva
dect proprietarul (de exemplu, vnzare-cumprare, donaie, contract de ntreinere).
Un act nul absolut nu poate constitui just titlu.
Buna-credin a posesorului const n convingerea greit a posesorului c a
dobndit de la adevratul proprietar. Buna-credin trebuie s existe n momentul
intrrii n posesie.
Termenul de 10 pn la 20 de ani se determin pentru fiecare caz n parte, astfel:
- termenul este de 10 ani atunci cnd proprietarul imobilului are domiciliul n
aceeai circumscripie de Curte de apel cu imobilul;
- termenul este de 20 de ani atunci cnd proprietarul imobilului locuiete n raza
teritorial a altei Curi de apel dect cea n care se afl imobilul.
- n cazul n care proprietarul imobilului a locuit parte de timp n aceeai
circumscripie teritorial de Curte de apel cu a imobilului i parte de timp, ntr-o
alt circumscripie, pentru fiecare an de absen din cei 10, se cere s treac 2 ani
ct are domiciliul n circumscripia unei alte curi de apel dect cea a imobilului.


67
d) Uzucapiunea n sistemul crilor funciare. n unele teritorii ale rii
Transilvania, Banat i Bucovina unde s-a aplicat sistemul de publicitate imobiliar prin
cri funciare prevzut de Legea nr. 115/1938, uzucapiunea este reglementat diferit.
Legea nr. 115/1938 reglementeaz n art. 27 i art. 28 dou cazuri de
uzucapiune: uzucapiunea tabular i uzucapiunea extratabular.
A. Uzucapiunea tabular. Art. 27 din Legea nr. 115/1938 prevede c n cazul
n care s-au nscris drepturi fr cauz legitim, adic pe baza unui titlu nevalabil,
acele drepturi reale pot fi dobndite dac titularul nscris n cartea funciar a posedat
imobilul cu bun-credin, potrivit legii, timp de 10 ani.
Acest caz de uzucapiune poart denumirea de uzucapiune tabular sau prin
convalescena titlului. Expresia de uzucapiune tabular este de natur a evidenia
faptul c dreptul de proprietate sau alt drept real ce se dobndete, este deja nscris
sau ntabulat n cartea funciar pe numele uzucapantului. Se afirm c se realizeaz
prin convalescena titlului, pentru faptul c titlul pe baza cruia s-a fcut ntabularea,
dei nevalabil, prin trecerea termenului de 10 ani, se cur de viciile sale, se vindec,
devenind pe deplin valabil. Termenul de 10 ani este i termenul n care se prescriu
toate aciunile de carte funciar prin care s-ar mai putea contesta validitatea nscrierii
n cartea funciar. n acest fel, starea de aparen tabular creat prin ntabulare, se
consolideaz punndu-se de acord cu realitatea sau starea de fapt. Uzucapiunea
produce efecte retroactive, de la data ntabulrii acelui drept n cartea funciar.
B. Uzucapiunea extratabular. Art. 28 alin. 1 din Legea nr. 115/1938 prevede
c posesorul unui bun imobil care l-a posedat, n condiiile legii, timp de 20 de ani de la
moartea proprietarului nscris n cartea funciar, va putea cere ntabularea dreptului n
favoarea sa, n temeiul uzucapiunii. De asemenea, va putea cere nscrierea dreptului su,
cel ce a posedat un bun nemictor n condiiunile legii, timp de 20 ani, socotii de la
nscrierea n cartea funciar a declaraiei de renunare la proprietate.
Denumirea de uzucapiune extratabular este dat de mprejurarea c
dobndirea dreptului de proprietate de ctre posesorul imobilului are loc fr s fi fost
ntabulat, la nceperea posesiei, n cartea funciar.
Condiiile cerute de lege pentru a putea invoca aceast uzucapiunii sunt:
- titularul dreptului ntabulat n cartea funciar s fie decedat ori s existe o
declaraie de renunare la proprietate;
- uzucapantul s posede imobilul timp de cel puin 20 de ani de la moartea
proprietarului tabular ori de la data declaraiei de renunare la proprietate;
- posesia s fie util, indiferent de buna-credin sau reaua-credin a posesorului.
ntabularea dreptului real dobndit de uzucapant are loc potrivit procedurii
reglementate de art. 130 din Legea nr. 115/1938, la cererea uzucapantului. Cererea de
ntabulare se adreseaz Biroului de carte funciar din raza teritorial a judectoriei de
la locul siturii imobilului i va fi publicat prin afiare, pentru ca cei interesai s
poat face opoziii. Dac n termen de o lun, nu s-au fcut opoziii, registratorul de la
biroul carte funciar va dispune, prin ncheiere, ntabularea dreptului de proprietate
dobndit prin uzucapiune. Atunci cnd s-au fcut opoziii, ele se noteaz n cartea
funciar i cauza se va trimite instanei de judecat spre soluionare.

68

e) Jonciunea posesiilor
Regula exprimat de art. 1859 C.civ. este aceea a autonomiei posesiilor, n
sensul c fiecare posesor ncepe n persoana sa o nou posesie.
Prin excepie art. 1860 C.civ. recunoate facultatea jonciunii posesiilor,
adic posesorul actual pentru a opune prescripia achizitiv, poate aduga la timpul
posesiei sale durata de timp a posesorului anterior, durata posesiei autorului su.
Pentru a opera jonciunea posesiilor, trebuie ndeplinite dou condiii:
- s fie o posesie propriu-zis;
- posesorul actual s fie un succesor n drepturi a posesorului anterior (ex.
dobndire prin motenire, printr-un act juridic, etc.).
Se pot ntlni urmtoarele situaii:
a) posesia dobnditorului este de bun-credin i cu just titlu, iar a autorului de
rea-credin. n aceast situaie exist dou posibiliti: de a ncepe o nou
prescripie de la 10 la 20 de ani; de a opera jonciunea posesiilor, situaie n care
va opera uzucapiunea de 30 de ani are interes pentru aceast jonciune a
posesiilor atunci cnd timpul rmas pn la ndeplinirea termenului de 30 de
ani ar fi mai mic dect timpul necesar ndeplinirii uzucapiunii de scurt durat;
b) cnd posesia dobnditorului este de rea-credin, iar cea a autorilor este cu
bun-credin i just titlu, atunci va opera uzucapiunea de 30 de ani,
indiferent c se folosete numai de timpul posesiunii sale ori recurge la
jonciunea posesiilor acest ultim caz se devanseaz termenul de ncepere a
curgerii termenului de prescripie achizitiv;
c) cnd posesia dobnditorului este de aceeai natur cu a autorilor, dup caz,
va opera fie uzucapiunea scurt fie cea de lung durat. Eventuala invocare a
jonciunii posesiilor va devansa termenul de ncepere a curgerii termenului de
prescripie achizitiv.

f) Modul de calcul a termenului este al comutaiei intermediare ziua n
care ncepe prescripia nu se ia n calcul, ns ultima zi se ia n calcul.

g) ntreruperea i suspendarea prescripiei
ntreruperea prescripiei, poate fi: natural i civil.
a) ntreruperea natural a prescripiei achizitive se realizeaz n dou situaii:
- cnd posesorul este i rmne lipsit de folosina lucrului, fie de adevratul
proprietar, fie de o ter persoan timp de 1 an;
- cnd lucrul este declarat imprescriptibil n urma unei transformri legale a
naturii sau destinaiei sale.
b) ntreruperea civil a prescripiei achizitive. Cauzele de ntrerupere au fost
considerate comune cu cele aplicabile la materia prescripiei extinctive:
- recunoaterea dreptului din partea posesorului;
- cererea de chemare n judecat este vorba de aciunea n revendicare,
chiar dac a fost introdus la o instan necompetent;

69
- actul nceptor de executare (exemplu: somaia de executare n procedura
executrii silite imobiliare directe, sechestrul, comandamentul). n cazul prescripiei
achizitive, act nceptor de executare l constituie cererea de executare a hotrrii
definitive i irevocabile obinute de ctre proprietar n aciunea n revendicare. Acest
act are drept efect ntreruperea a dou prescripii: pe de-o parte prescripia dreptului
de a cere executarea silit a respectivei hotrri, iar pe de alt parte prescripia
achizitiv ce a nceput s curg n favoarea prtului posesor de la data rmnerii
irevocabile a sentinei.
Prescripia nu este ntrerupt dac s-a pronunat ncetarea procesului, dac
cererea de chemare n judecat sau de executare a fost respins, anulat sau dac s-a
perimat, ori dac cel care a fcut-o a renunat la ea.
Suspendarea prescripiei nu nltur timpul scurs anterior cauzei de suspendare.
Cazuri: - ct timp cel mpotriva cruia curge prescripia este mpiedicat de un caz de
for major;
- ct timp cel care se pretinde proprietar ori cel care invoc uzucapiunea se
afla n rndurile forelor armate ale Romniei, iar acestea sunt puse pe picior de
rzboi. Calitatea de cadru militar, de militar n termen ori rezervist concentrat nu este
suficient, fiindc este necesar ca forele armate din care face parte militarul s se afle
pe picior de rzboi (situaii precum starea de rzboi, mobilizarea ori desfurarea unor
misiuni i operaiuni care potrivit legii, determin ncadrarea respectivelor uniti
militare n categoria de uniti ce desfoar operaiuni n zone de conflict - de
exemplu, unitile aflate n misiune n alte ri, pe baza tratatelor i acordurilor
internaionale la care Romnia este parte, pentru meninerea pcii -);
- ntre prini sau tuturor i cei care se afl sub ocrotirea lor, ct timp
socotelile nu au fost date i aprobate;
- prescripia nu curge mpotriva celui lipsit de capacitate de exerciiu, ct timp
nu are reprezentant legal;
- prescripia nu curge ntre soi n timpul cstoriei.

h) Efectele uzucapiunii
1) Dobndirea proprietii sau a altui drept real asupra lucrului de ctre posesor, cu
efect retroactiv (chiar din ziua n care a nceput posesia);
2) uzucapiunea este un mod de dobndire originar. Dreptul de proprietate se nate n
patrimoniul proprietarului uzucapant, liber de sarcinile constituite de ctre
proprietarul anterior.
Invocarea uzucapiunii poate avea loc pe calea aciunii n justiie aciune n
constatare ori pe cale de excepie (indirect). Constatarea intervenirii uzucapiunii
trebuie cerut de cel interesat i nu se face din oficiu.
Renunarea la uzucapiune poate avea loc numai dup mplinirea termenului,
prin recunoatere sau tacit. Creditorii, precum i orice alt persoan interesat pote
invoca prescripia la care debitorul su a renunat.

4. Accesiunea sau ncorporaiunea

70
a) Noiunea i felurile accesiunii. Art. 488 Cod civil prevede: Tot ce se
unete i se ncorporeaz cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului. Accesiunea este
ncorporarea sau unirea unui lucru cu alt lucru, fiecare avnd proprietari diferii.
Proprietarul bunului mai important, considerat principal, devine proprietar al bunului
mai puin important sau accesoriu. Fostul proprietar al bunului accesoriu, de regul, are
dreptul s primeasc o despgubire, n virtutea principiului mbogirii fr just temei.
Accesiunea este reglementat n art. 483-516 Cod civil. Nu se pot dobndi
prin accesiune bunurile care fac parte din domeniul public naional sau local.
Accesiunea este de dou feluri: imobiliar i mobiliar. Accesiunea
imobiliar, la rndul ei, poate fi: natural i artifical.

b) Accesiunea imobiliar natural. Accesiunea imobiliar natural const
n unirea sau incorporarea a dou bunuri avnd proprietari diferii, fr intervenia
omului. Codul civil reglementeaz cteva cazuri de accesiunea natural, i anume:
aluviunea, alvusiunea, insulele i prundiile, accesiunea animalelor slbatice i
accesiunea albiei prsite.
A. Aluviunea. Prin aluviune se neleg creterile de teren care se fac pe
nesimite ca urmare a depunerilor succesive de pmnt la malurile apelor curgtoare.
Ele aparin proprietarului terenului riveran la care s-au fcut acele depuneri de pmnt
(art. 495-497 Cod civil).
B. Avulsiunea (art. 498 Cod civil). Prin avulsiune se nelege ruperea brusc a
unei buci de pmnt, datorit aciunii apelor curgtoare, i alipirea ei la un teren
riveran care este proprietatea altei persoane. Potrivit legii, acea bucat de pmnt
devine proprietatea proprietarului fondului la care s-a produs alipirea. Totui, fostul
proprietar poate s o revendice n termen de un an.
C. Insulele i prundiurile (art. 500 Cod civil). Textul art. 500 Cod civil
prevede c insulele i prundiurile care se formeaz n rurile nenavigabile sunt ale
proprietarului rmului pe care ele s-au format. Pentru aceasta trebuie s fie
determinat linia median a cursului apei. n ipoteza n care s-a format n ntregime de
o parte a liniei mediane, va reveni n totalitate proprietarului fondului riveran din acea
parte. Atunci cnd insula format trece peste linia median a rului, art. 500 Cod
civil, parte final, prevede c fiecare proprietar are dreptul de proprietate asupra
prii de insul ce se ntinde spre el, pornind de la jumtatea rului.
Potrivit art. 499 Cod civil insulele i prundiurile care se formeaz n albia
fluviilor i rurilor navigabile sau plutitoare sunt proprietatea statului.
D. Accesiunea albiei unui ru care i-a schimbat cursul n mod natural.
Potrivit art. 502 Cod civil: Dac un fluviu sau un ru i face un nou curs prsind
vechea sa albie, aceast albie, se mparte ntre proprietarii mrginai. Proprietarii
riverani crora le revine vechea albie a rului nu sunt obligai s plteasc nici o
despgubire proprietarului pe terenul cruia rul i-a fcut o nou albie, deoarece
acest fenomen a avut loc n mod natural.
E. Accesiunea animalelor slbatice. Art. 503 Cod civil, prevede c Orice
animale sau zburtoare slbatice trec n cuprinsul nostru se fac ale noastre, pe ct

71
timp rmn la noi, afar numai dac asemenea trecere s-a ocazionat prin fraud sau
artificii. Dobndirea animalelor prin trecerea lor pe pmntul unui proprietar are loc
n virtutea dreptului de accesiune, animalele devenind accesoriile fondului pe care se
afl. Imediat ce animalele slbatice prsesc terenul respectiv, ele nceteaz a mai
aparine proprietarului acelui teren.
Este de observat c aplicarea dispoziiilor Codului civil referitoare la
accesiunea imobiliar natural au suferit serioase restrngeri ca urmare a unor
reglementri speciale. De exemplu, fondul cinegetic este proprietatea statului.
Dobndirea unor exemplare de animale slbatice de orice persoan poate avea loc numai
n condiiile prevzute de Legea nr. 26/1976 privind economia vnatului i vntoarea.

c) Accesiunea imobiliar artificial (incorporaiunea)
Acest mod de dobndire a proprietii se refer la dobndirea construciilor i
plantaiilor.
Situaii: 1) cnd construcia sau plantaia este fcut de proprietarul terenului cu
materialele altcuiva. Legea prevede c lucrrile devin proprietatea celui care este
proprietarul terenului. Proprietarul terenului are obligaia de a despgubi pe
constructor cu preul materialelor i despgubiri (daune interese);
2) cnd lucrrile sunt fcute de o persoan cu materialele proprii pe terenul altuia.
a) constructorul este de rea-credin. El tie c este terenul altuia. Proprietarul terenului
are un drept de opiune ntre: - de a pstra lucrrile cu obligaia de a plti valoarea
materialelor i preul muncii fr a se lua n considerare sporirea valorii fondului;
- de a obliga pe constructor s-i ridice lucrrile pe cheltuiala sa, eventual cu
obligaia de a plti daune interese.
b) constructorul de bun-credin. Nu tie c realizeaz lucrarea pe terenul altuia sau
are convingerea c el deine un titlu n virtutea cruia i este permis s realizeze
lucrarea pe terenul altuia.
Proprietarul terenului devine proprietarul lucrrilor fr a solicita desfiinarea
lor i are dreptul de a opta numai n privina despgubirilor ce trebuie s le plteasc
celui care a construit, adic ntre: - achitarea contravalorii materialelor i a muncii;
- achitarea sumei egale cu creterea valorii fondului.

d) Accesiunea mobiliar. Are loc unirea a dou bunuri mobile care aparin
la proprietari diferii ori confecionarea sau obinerea unui bun de ctre o persoan,
prin munca sa, folosind materialele altuia.
A. Adjunciunea (art. 504-507). Conform art. 504 Cod civil, adjunciunea
const n unirea a dou bunuri mobile, avnd proprietari diferii, n aa fel nct, dei
formeaz un singur tot, ele pot fi desprite i conservate separat, fr a-i pierde
individualitatea. Aa sunt de pild, o piatr preioas i inelul n care este fixat,
tabloul i rama n care este ncadrat etc. Acest tot, rezultat din celor dou bunuri
mobile, revine, prin accesiune, proprietarului bunului care reprezint partea
principal. Se face astfel aplicaia principiului accessorium sequitur principale.
Art. 505 Cod civil prevede c este considerat principal acela dintre bunuri pentru

72
uzul, ornamentul sau completarea cruia a servit unirea celuilalt bun. Dac nici unul
dintre bunuri nu poate fi privit accesoriu al celuilalt, se consider principal acela care
are o valoare mai mare. n situaia n care ambele au aceeai valoare, va fi considerat
principal bunul al crui volum este cel mai mare.
Proprietarul n favoarea cruia opereaz adjunciunea este obligat a plti
celuilalt preul bunului unit cu bunul su.
B. Specificaiunea (art. 508-510 Cod civil). Specificaiunea const n
confecionarea sau realizarea unui bun nou de ctre o persoan, prin munca sa,
folosind sau prelucrnd un material, o materie prim sau un bun aflat n proprietatea
altuia. De exemplu, un croitor confecioneaz un costum dintr-o stof proprietatea
altuia. Proprietatea bunului astfel obinut revine, dup caz, proprietarul materiei
ntrebuinate sau specificatorului. Astfel, dac valoarea materialului este mai mare
dect preul muncii, bunul realizat revine proprietarului acestuia, cu obligaia de a-l
despgubi pe cel care a depus munca. Dimpotriv, atunci cnd munca are o valoare
mai mare dect materialul suspus prelucrrii, bunul va reveni specificatorului. El este
obligat s plteasc fostului proprietar al materialului preul acestuia.
C. Amestecul sau confuziunea (art. 511-516 Cod civil). Prin confuziune se
nelege unirea a dou sau mai multe bunuri mobile, avnd proprietari diferii, n aa
fel nct i pierd individualitatea, neputnd fi seaparate (dou metale topite mpreun,
reacia a dou substane, amestecul a dou lichide). Dac unul dintre bunuri poate fi
considerat principal, dup anumite criterii, proprietarul su devine, prin accesiune,
proprietar al bunului obinut n urma amestecului, cu obligaia de despgubire. Atunci
cnd nici unul dintre bunurile amestecate nu poate fi considerat principal, bunul astfel
obinut va aparine n coproprietate, pe cote-pri egale.

5. Hotrrea judectoreasc. Hotrrile instanelor de judecat constituie un
mod de dobndire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale numai n cazul
cnd au caracter constitutiv sau atributiv de drepturi. Intr n aceast categorie, de
exemplu, ordonanele de adjudecare, n materia executrii silite potrivit procedurii civile
anterior modificrii i completrii Codului de procedur civil ce au avut loc n anul
2001. De asemenea, hotrrile care in loc de act autentic de nstrinare intr n aceast
categorie (pronunate n temeiul dispoziiilor art. 12 din Decretul nr. 144/1958, precum
i n temeiul dispoziiilor art. 1077 din Codul civil dup abrogarea acestui decret).

6. Tradiiunea. Prin tradiiune se nelege remiterea material sau predarea
bunului de la nstrintor la dobnditor. Un asemenea mod de dobndire a fost preluat
n virtutea ineriei alturi de alte moduri de dobndire ce au fost receptate din dreptul
roman (avulsiune, ocupaiune). Se spune c tradiiunea are o sfer de aplicare foarte
restrns, cum este cazul darurilor manuale. Ea marcheaz transmiterea dreptului de
proprietate i n cazul nstrinrii titlurilor la purttor (obligaiuni CEC, obligaiuni de
stat, aciuni la diferite societi comerciale).


73
7. Ocupaiunea. Ocupaiunea const n dobndirea dreptului de proprietate
prin luarea n posesie a unui bun care nu aparine nimnui. Sfera de aplicabilitate a
ocupaiunii este serior restrns, dat fiind c potrivit art. 477 i 646 din Codul civil,
bunurile fr stpn intr n proprietatea statutului.
Literatura de specialitate apreciaz c se dobndi prin ocupaiune unele de bunuri,
cum sunt: apa de but sau pentru trebuinele casnice, cnd este luat dintr-un izvor natural;
vnatul ori petele capturat definitiv i cu respectarea prevederilor legale speciale.

TEMA A VII-A - APRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Generaliti cu privire la mijloacele de aprare a dreptului de
proprietate.
2. Aciunea n revendicare: a) noiune i caractere juridice; b) calitatea
procesual activ n aciunea n revendicare (persoanele care pot promova
aciunea n revendicare); c) efectele aciunii n revendicare.
3. Aciunea n revendicare a bunurilor imobile (n sistemul registrului de
transcripiuni i inscripiuni i n sistemul crii funciare);
4. Aciunea n revendicare mobiliar.

1. Generaliti cu privire la mijloacele de aprare a dreptului de
proprietate.
Dreptul de proprietate este un drept subiectiv care poate fi aprat prin diferite
mijloace reglementate de diverse ramuri ce compun orice sistem de drept. Atunci
cnd ne referim la mijloacele de aprare a dreptului de proprietate avem n vedere
acele aciuni prin care proprietarul tinde s nlture atingerile ce sunt aduse
dreptului su i s ajung la restabilirea lui.
Mijloace juridice au fost grupate n dou mari categorii: indirecte sau
nespecifice i directe sau specifice.
A. Mijloacele juridice indirecte sau nespecifice sunt acele aciuni n justiie
care se ntemeiaz direct i nemijlocit pe drepturi de crean, n scopul realizrii lor.
Dar, dup cum se cunoate, drepturile de crean se nasc i se realizeaz n strns
legtur cu dreptul de proprietate care constituie coloana vertebral a patrimoniului
oricrei persoane. De aceea, de cele mai multe ori, prin promovarea acestor aciuni, se
nltur, indirect, atingerile aduse nsui dreptului de proprietate al reclamantului. Ele
sunt mijloace indirecte sau nespecifice, deoarece nu se ntemeiaz direct pe dreptul de
proprietate sau alt drept real. Se includ n aceast categorie: aciunile n executarea
contractelor civile i comerciale, aciunea n rspundere contractual, aciunea
ntemeiat pe mbogirea fr just cauz, aciunea n restituirea plii nedatorate etc.
B. Mijloacele juridice directe sau specifice de aprare a dreptului de
proprietate i altor drepturi reale constau n totalitatea aciunilor, aa-zisele aciuni
reale, care se ntemeiaz direct i nemijlocit pe un drept real sau pe faptul posesiei
unui imobil. Aceste aciuni sunt de dou feluri: aciuni petitorii i aciuni posesorii.

74
Aciunile petitorii sunt acele aciuni prin care se solicit instanei de judecat
s stabileasc n mod direct c reclamantul este titularul dreptului de proprietate sau
altui drept real asupra unui bun. Redobndirea posesiei bunului asupra cruia poart
acel drept real este doar un efect accesoriu al admiterii aciunii petitorii. Dintre
aciunile petitorii enumerm: aciunea n revendicare; aciunea n prestaie tabular;
aciunea n grniuire; aciunea negatorie i aciunea confesorie.
Aciunile posesorii sunt acele aciuni prin care se urmrete aprarea posesiei
ca simpl stare de fapt mpotriva oricrei tulburri, fie pentru a o menine, fie
pentru a o redobndi cnd a fost pierdut. Aadar, aciunile posesorii se deosebesc de
cele petitorii deoarece prin ele se apr doar posesia ca stare de fapt, fr a se pune n
discuie existena unui drept real asupra imobilului respectiv. Ele sunt ntotdeauna
aciuni imobiliare.

2. Aciunea n revendicare.
a) Noiune i caractere juridice. Aciunea n revendicare este acea aciune
real prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului su, cere restituirea
acestui bun de la posesorul neproprietar.
Caracterele juridice:
- este o aciune real se ntemeiaz pe dreptul de proprietate i poate fi exercitat
mpotriva oricrei persoane care l ncalc;
- este o aciune petitorie tinde s stabileasc direct existena dreptului de
proprietate al reclamantului. Redobndirea posesiei ca urmare a revendicrii este
numai un efect accesoriu al acestei aciuni;
- este o aciune imprescriptibil din punct de vedere extinctiv. Excepii gsim n
cazul avulsiunii, n cazul bunurilor mobile, precum i n cazul vnzrii la licitaie
public a unui imobil supus executrii silite, cnd aciunea se prescrie n termen de 3
ani de la data nregistrrii cererii de nscriere formulate de dobnditorul anterior al
dreptului nscris n folosul terului adjudecatar. n cazul imobilelor nscrise pentru
prima dat n cartea funciar, n temeiul actului de adjudecare, cererea de eviciune se
va prescrie n termen de 3 ani de la data nscrierii actului de adjudecare n cartea
funciar. Aceast prescripie curge i mpotriva dispruilor, minorilor i persoanelor
puse sub interdicie.
b) Persoanele care pot introduce aciune n revendicare:
- proprietarul exiclusiv al bunului. Un coproprietar nu are aciune nici
mpotriva celorlali coproprietari i nici mpotriva terilor; un singur so nu poate
introduce aciune n revendicare imobiliar.
- toi coproprietarii;
- ambii soi, n privina bunurilor imobile ce fac parte din comunitatea de bunuri.
c) Efectele aciunii n revendicare: n cazul n care aciunea n revendicare este
admis, reclamantului i se recunoate dreptul de proprietate, iar prtul este obligat la
restituirea bunului, de regul n natur, iar dac nu mai este posibil, obligarea de restituire
este nlocuit prin dezdunare. n caz de expropriere, prtul va restitui despgubirea

75
primit. Dac prtul a nstrinat bunul, reclamantul va primi contravaloarea lucrului. Dac
bunul a pierit din caz fortuit sau de for major, iar prtul este de rea-credin,
reclamantul va primi contravaloarea bunului, iar n caz de bun-credin, riscul este n
sarcina reclamantului. Restituirea fructelor: dac prtul a fost posesor de bun-credin, nu
este obligat la restituirea fructelor naturale, industriale i civile, iar dac a fost posesor de
rea-credin, va fi obligat la restituirea tuturor fructelor.

3. Aciunea n revendicare imobiliar
Proba dreptului de proprietate. Regula nscris n art. 1169 C.civ. n
conformitate cu care acela ce face o propunere, adic cel care pretinde ceva naintea
judecii n faa instanei trebuie s o dovedeasc, este aplicabil i n materia
dovedirii dreptului de proprietate n cadrul unei aciuni n revendicare.
n ceea ce privete proba propriu-zis a proprietii imobiliare, ea ntmpin
n dreptul nostru serioase dificulti. Cauze: 1) n numeroase cazuri, n deosebi n
trecut, nu s-au ntocmit nscrisuri; 2) nscrisurile nu sunt nsoite de schie i planuri,
i nu cuprind detalieri n coninutul lor; 3) insuficiena probatorie a titlurilor, dat fiind
c se impune condiia ca titlul s emane de la adevraii proprietari; 4) o alt
insuficien a probei cu nscrisuri decurge din aplicarea principiului relativitii
actelor juridice (pentru nlturarea acestui neajuns, s-a realizat publicitatea imobiliar
prin care efectele constitutive ori translative de drepturi reale ale actului juridic devin
opozabile fa de toi participanii la circuitul civil).
Dovada cert a dreptului de proprietate se face prin moduri originare de
dobndire a dreptului de proprietate, adic prin uzucapiune sau prin ocupaiune.
Principii de dovad i situaii ce se disting n rezolvarea aciunilor n
revendicare n sistemul de publicitate al registrului de transcripiuni i inscripiuni:
1) ambele pri prezint titluri scrise
a) dac nscrisurile provin de la acelai autor are ctig de cauz cel care l-a
transcris mai nti;
b) dac nscrisurile provin de la acelai autor, dar nici una din pri nu a
transcris actul n literatura juridic s-a artat c are ctig de cauz cel
care are actul cu data cea mai veche. Considerm c ntr-o asemena situaie,
ar trebui respins aciunea, dat fiind c reclamantul nu este n msur s
demonstreze c deine un drept de proprietate nu numai valabil inter partes,
dar i opozabil terilor. Atta timp ct dreptul reclamantului nu a devnit
opozabil, nu poate cere obligarea prtului (n favoarea cruia opereaz
prezumia de proprietate izvort din faptul posesiei), s i-l respecte.
c) n cazul testamentelor, are prioritate cel cu data mai nou;
d) dac titlurile provin de la autori diferii, n literatura juridic s-au propus
urmtoarele soluii:
- ctig cel care se afl n posesia lucrului (nu poate fi primit aceast soluie
pentru c ar nsemna ca soluia aciunii n revendicare s fie redus la situaia
posesiei lucrului la momentul introducerii aciunii);

76
- ctig cel care are titlul cu data cea mai veche (nu poate fi primit aceast
soluie, pentru c nu ntotdeauna, cel ce are titlul cu dat mai veche are un titlu
valabil provenit de la adevratul proprietar);
- se compar ntre ele drepturile autorilor de la care provin cele dou titluri,
pentru a stabili cine a dobndit de la adevratul proprietar (constituie soluia ce
mai indicat pentru c se are n vedere verificarea calitii de proprietar).
2) cnd una din pri prezint titlul de proprietate. Dac prezint prtul titlul de
proprietate, atunci aciunea se respinge. Dac prezint reclamantul, n literatura
juridic s-a artat c acesta are ctig de cauz, cu condiia ca titlul s emane de
la un ter i s aib o dat mai veche dect posesia prtului.
3) nici una din pri nu prezint titlu scris i nu poate justifica dobndirea prin
modurile originare (uzucapiune sau ocupaiune). Reclamantul nu face dovada c
el este proprietarul, iar aciunea se va respinge.
n regimul de carte funciar reglementat de Decretul-Lege nr. 115/1938,
principala problem legat de proba dreptului de proprietate o constituie cercetarea
crii funciare a imobilului. Proba dreptului de proprietate fcut prin intermediul
nscrierilor n cartea funciar nu putea fi rsturnat dect prin rectificarea nscrierilor
din cartea funciar ori prin demonstrarea interveniei unui mijloc de dobndire a
proprietii ce opereaz transferul ori constituirea dreptului de proprietate fr
nscriere n cartea funciar.

4. Aciunea n revendicare mobiliar
Regula pe care o formuleaz art. 1909 C.civ. este aceea c, n materia
bunurilor mobile, posesiunea de bun-credin valoreaz titlu de proprietate.
Aa fiind, spre deosebire de revendicarea bunurilor imobile unde posesia
instituie numai o simpl prezumie relativ de proprietate, ce poate fi rsturnat prin
prob contrar, tria deosebit dat posesiei de bunuri mobile care, instituie o
prezumie absolut de proprietate, face ca, n cele mai multe cazuri, revendicarea
bunurilor mobile s devin imposibil.
Aplicarea art. 1909 alin. 1 impune ndeplinirea unor condiii.
n primul rnd, regula amintit se aplic n privina bunurilor mobile care pot fi
posedate, deci, numai a bunurilor mobile corporale, cci numai acestea sunt susceptibile
de deteniunea material. Excepie: bunuri mobile incorporale titlurile la purttor.
O a doua condiie care trebuie ndeplinit de bunul mobil este aceea c el
trebuie privit n mod individual. Art. 1909 alin. 1 C.civ. nu se aplic n privina bunurilor
mobile care formeaz o universalitate; de exemplu nu se aplic unei succesiuni.
Prevederile art. 1909 alin. 1 pot fi invocate numai de terul dobnditor care,
cu bun-credin, dobndete bunul de la un detentor precar cruia adevratul
proprietar i l-a ncredinat de bunvoie.
Atunci cnd actualul deintor al bunului, dobnditor de bun-credin de la
un detentor precar cruia bunul i-a fost ncredinat de adevratul proprietar (de
exemplu: n depozit, cu titlu de mprumut), l-a primit de la detentor cu titlu gratuit
(cum ar fi ca dar manual), nu mai subzist raiunea ca lui s i se consolideze dreptul

77
de proprietate asupra bunului astfel primit, prin sacrificarea intereselor adevratului
proprietar. Aciunea proprietarului originar trebuie s fie admis, iar terul dobnditor
se va ntoarce mpotriva detentorului precar.
Condiiile pe care trebuiasc le ntruneasc posesia bunului mobil, spre a fi
aplicabile prevederile art. 1909 alin. 1 C.civ.:
a) posesia trebuie s fie real, n sensul c terul dobnditor trebuie s ndeplineasc
concomitent i cumulativ, n persoana sa, ambele elemente ale posesiei, animus i corpus.
b) posesia s fie util, adic posesia s fie neviciat.
n plus, posesia trebuie s fie de bun-credin. Buna-credin a terului
dobnditor este, n realitate, nu numai o condiie cerut n persoana acestuia, dar i o
calitate a posesiei pe care el o invoc, i ea trebuie s existe la momentul intrrii
efective n posesie, iar nu de la momentul ncheierii contractului ntre dobnditorul de
bun-credin i detentorul care l-a nstrinat.
Au existat opinii potrivit crora, pe lng buna-credin, i separat de ea, ar
trebui s existe un just titlu, n aceleai condiii n care acesta este cerut n cazul
uzucapiunii de 10-20 de ani. Literatura de specialitate i practica mai recent au ajuns
la concluzia c aplicarea art. 1909 alin. 1 C.civ. nu necesit existena unui just titlu, ca
element separat de buna-credin.
Regula nscris n art. 1909 alin. 1 nu se aplic n cazul bunurilor pierdute
sau furate. Alineatul al doilea al art. 1909 nltur aplicarea regulii nscrise n primul
alineat, ori de cte ori lucrul a fost pierdut de ctre proprietar sau i-a fost furat. Cu
toate acestea, cel care a pierdut sau i s-a furat un lucru, poate s-l revendice, n curs
de 3 ani, din ziua cnd l-a pierdut sau i-a fost furat, de la cel care-l gsete,
rmnndu-i acestuia din urm s se ntoarc mpotriva celui de la care-l are.
Cel care revendic bunul mobil n temeiul art. 1909 alin. 2 trebuie s
dovedeasc 3 elemente: c el a fost posesor al lucrului, c acel lucru a ieit din
patrimoniul su fr voia sa, i c bunul revendicat este identic cu cel pierdut sau furat.
Regula cuprins n art. 1910 C. civ. Textul articolului 1910 C. civ. prevede o
important excepie, n sensul c atunci cnd posesorul actual al lucrului furat sau
pierdut l-a cumprat la un blci sau la trg, sau la o vindere public, sau de la un
negutor care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar nu poate s ia lucrul
napoi dect ntorcnd posesorului preul ce l-a costat. Se acord astfel o protecie
deosebit terului de bun-credin care a cumprat bunul ntr-un loc public unde se
ncheie n mod curent asemenea acte juridice i unde, n mod normal, nu trebuie s
existe suspiciuni cu privire la proveniena bunurilor. Datorit mprejurrilor n care s-
a ncheiat actul n baza cruia a dobndit bunul respectiv, cu titlu oneros, se
presupune c nu avea cum s tie c vnztorul l-a furat sau l-a gsit. Aadar, el are
un drept de retenie asupra lucrului pn cnd proprietarul revendicant i pltete
preul pe care l-a dat celui de la care a dobndit posesia.
n literatura de specilitate s-a pus problema nevoii de a corela prevederile art.
1909 alin. 2 i art. 1910 cu normele dreptului procesual penal. Aceasta pentru c art.
14 alin. 3, lit. a) din Codul de procedur penal dispune c repararea n natur a
pagubei cauzat printr-o infraciune are loc, printre altele, prin restituirea lucrului.

78
Considerm c aceste bunuri nu pot fi ridicate de la terul dobnditor, dect n
condiiile prevzute de art. 1909 alin. 2 Cod civil. n schimb, atunci cnd terul de
bun-credin a cumprat bunul n mprejurrile prevzute de art. 1910 Cod civil,
chiar dac instana a dispus restituirea ctre partea civil, el are dreptul de a reine
bunul respectiv n stpnirea sa, pn cnd proprietarul va plti preul la care a fost
dobndit de la inculpat.
Nici un considerent nu justific aplicarea art. 1909 atunci cnd aciunea n
revendicare este intentat de adevratul proprietar mpotriva terului dobnditor de
rea-credin al bunului, deci, mpotriva celui care cunotea c nu dobndete de la
adevratul proprietar. Posesia de rea-credin a terului dobnditor, a hoului sau a
gsitorului nu are valoarea unui titlu de proprietate.


TEMA A VIII-A - PUBLICITATEA IMOBILIAR

1. Noiunea i obiectivele publicitii imobiliare.
2. Sistemul registrului de transcripiuni i inscripiuni.
3. Sistemul crii funciare potrivit Legii nr. 115/1938.
4. Sistemul crii funciare potrivit Legii nr. 7/1996.

1. Noiunea i obiectivele publicitii imobiliare.
Publicitatea imobiliar desemneaz totalitatea mijloacelor juridice
prevzute de lege prin care se evideniaz situaia material i juridic a imobilelor,
n mod public, pentru a ocroti securitatea static i securitatea dinamic a circuitului
civil referitor la asemenea bunuri. Prin securitate static se nelege ocrotirea
drepturilor existente n prezent asupra unui bun, iar prin securitate dinamic se
nelege ocrotirea drepturilor ce se vor dobndi n viitor, n conformitate cu legea,
asupra acelui bun.
Prin organizarea publicitii imobiliare se realizeaz urmtoarele obiective
sau scopuri:
a) de a da o ct mai mare siguran drepturilor reale existente, precum i
transmisiunilor imobiliare prin aducerea la cunotina terilor interesai a situaiei
juridice a acestor bunuri;
b) de a constitui o eviden clar i cuprinztoare a tuturor bunurilor mobile
n scopul utilitzrii i exploatrii lor ct mai eficiente, n acord cu legea i interesele
ntregii societii;
c) de a permite organelor competente ale statului s exercite un control
riguros i permanent referitor la schimbrile care se produc n situaia material
(mpreli, schimbri de destinaie, transformri, adugiri, etc.) i n situaia juridic a
imobilelor (transmisiuni, grevri).

79
Datorit condiiilor istorice n care a avut loc formarea, precum i evoluia
statului naional romn, pe teritoriul rii noastre au existat urmtoarele sisteme de
publicitate imobiliar:
a) sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni reglementat de Codul
civil i Codul de procedur civil, aplicabil n marea majoritate a localitilor din
vechea ar (Romnia nainte de 1918);
b) sistemul crilor funciare, reglementat de Legea nr. 115/1938 i Decretul
nr. 241/1947, care s-a aplicat n Transilvania, Banat i Bucovina;
c) sistemul intermediar al crilor de publicitate funciar, reglementat de
Decretul nr. 242/1947 i de unele dispoziii ale Legii nr. 115/1938. El s-a aplicat ntr-
un numr redus de localiti din fostul jude Ilfov i n Bucureti.
d) sistemul cri de eviden financiar reglementat prin Decretul nr. 163 din
14 martie 1946. Au fost nfiinate cu scopul de a nlocui pentru unele localiti din
Transilvania, crile funciare distruse, sustrase sau pierdute n timpul i din cauza
rzboiului. Crile de eviden funciar se nchid pe msur ce se ntocmesc noi cri
funciare sau se gsesc crile funciare originare. Ele reprezint tot un sistem de
publicitate intermediar, asemntor crilor de publicitate funciar.
Prin Legea nr. 7/1996 s-a dat o nou reglementare crilor funciare, ca sistem
unic i unitar de publicitate imobiliar pe ntreaga ar.

2. Sistemul registrului de transcripiuni i inscripiuni
Acest sistem de publicitate imobiliar este alctuit din registre de
transcripiuni (transcrieri) i registre de inscripii (nscrieri), care s-au inut la
judectorii.
Este un sistem personal de publicitate a drepturilor reale imobiliare, deoarece
registrele se in pe numele proprietarilor. Prin urmare, transcrierile i nscrierile se fac
pe numele persoanelor (prile actelor juridice) i nu pe imobile. De aceea, situaia
juridic a imobilului poate fi aflat numai cunoscnd proprietarii si succesivi i
cercetnd n registre la numele lor, dac i ce drepturi au transmis sau constituit
referitor la un anumit bun, operaie deosebit de dificil i anevoioas.
n acest sistem se efectuau dou feluri de nregistrri: transcrieri i nscrieri.
Transcrierile se efectuau n registrul de transcriepiuni i constau n copierea
integral a actelor juridice prin care se transmitea dreptul de proprietate asupra unui
imobil, se constituiea un drept real principal sau se stingeau astfel de drepturi reale. Erau
supuse transcrierii toate actele juridice enumerate de art. 711 Cod procedur civil.
Nu erau supuse transcrierii: transmisiunea succesoral (legal i
testamentar); actele de mpreal, dac imobilul revenea unuia dintre coprtai;
hotrrile judectoreti declarative de drepturi. De asemenea, erau exceptate de la
transcriere i dobndirile de drepturi reale prin fapte juridice: uzucapiunea i
accesiunea imobiliar.
Transcrierea se fcea n ordinea depunerii cererilor de transcriere i a actelor
supuse acestei operaii. Ulterior, registrele de transcripii au fost nlocuite cu mape n

80
care sunt pstrate actele supuse transcrierii, mpreun cu cererile i petiiile care le
nsoesc, n ordinea intrrii lor.
nscrierea se fcea n registrul de inscripiuni i consta n consemnarea sau
reproducerea unor pri sau clauze din actele juridice. Fceau obiect al nscrierii acele
clauze care se refer la privilegiile speciale imobiliare i la ipoteci. De la aceast
regul, fcea excepie privilegiul vnztorului de imobile, care era suspus transcrierii
n registrul de transcripiuni.
Efectul acestor nregistrri este acela de a face opozabil fa de teri, actul
juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale. ntre pri i fa de succesorii lor n
drepturi, actul juridic produce efecte de ndat ce a fost ncheiat, fr a fi necesar
transcrierea sau, dup caz, nscrierea. Lipsa transcrierii sau nscrierii este sancionat
cu inopozabilitatea fa de teri a transmiterii ori constituirii dreptului real.
Sistemul de publicitate prin registrele de transcripiuni i inscripiuni a fost
criticat datorit caracterului personal i incomplet al nregistrrilor:
a) publicitatea drepturilor este parial, deoarece o serie de acte i moduri de
dobndire nu sunt supuse nregistrrii, ceea ce face ca aceste registre s nu
oglindeasc situaia juridic exact a imobilelor. S-a spus c se creeaz nesinguran
asupra proprietarului imobilului;
b) sanciunea nendeplinirii formalitilor de transcriere i nscriere const
doar n inopozabilitatea fa de teri a drepturilor;
c) avnd n vedere c judectorul nu avea obligaia de a cerceta valabilitatea
i legalitatea actului juridic prezentat pentru transcriere sau nscriere i nici existena
dreptului transmitorului, aceste nregistrri au o valoare relativ. Altfel spus, se
aduce la cunotina terilor un anumit act juridic fr a se garanta valabilitatea sa i
existena dreptului dobndit;
e) deoarece nregistrrile se fac pe numele proprietarilor i nu pe imobile, n
individualitatea lor, este foarte greu de cunoscut situaia juridic a fiecrui imobil i
de stabilit cine este adevratul proprietar. Pentru aceasta, trebuie cunoscui toi
proprietarii succesivi ai imobilului i cercetate, la numele lor, transmisiunile fcute i
sarcinile constituite de ctre ei. Verificarea este deosebit de dificil. Omiterea unui
singur proprietar anterior are ca efect o cunoatere eronat a situaiei imobilului de
ctre cel interesat, mai ales, cnd acel proprietar a fcut transmisiuni sau a constituit
sarcini importante.

3. Sistemul crii funciare potrivit Legii nr. 115/1938
Crile funciare constituie un sistem de publicitate real deoarece are la baz
identitatea topografic a imobilelor. Toate nscrierile se fac pe imobile. Fiecare imobil
are propria carte funciar n care sunt evideniate orice schimbri ce intervin n
situaia sa material i juridic. Crile funciare alctuiesc un sistem de publicitate
complet, fiindc realizeaz o publicitate integral a tuturor transmisiunilor i
constituirilor de drepturi reale imobiliare, iar n anumite cazuri expres prevzute de
lege, se nregistreaz fapte sau alte raporturi juridice n legtur cu bunurile imobile.

81
Drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar se numesc drepturi
tabulare. nscrierile privitoare la drepturile tabulare formeaz starea tabular.
Prima reglementar unitar a crilor funciare n ara noastr, o constituie
Decretul-Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile
funciare, pus n aplicare prin Legea nr. 241/1947.
Crile funciare sunt ntocmite i numerotate pe comune, orae i municipii.
Crile funciare privitoare la imobilele din aceeai comun, acelai ora sau
municipiu, alctuiesc registrul funciar al acelei uniti administrative. Dac o comun
este alctuit din dou sau mai multe sate, crile funciare se numeroteaz pe sate,
fiecare avnd un registru financiar propriu.
Crile funciare se in ntr-un singur exemplar la biroul de carte funciar din
circumscripia judectoriei de la locul siturii imobilului.
Cartea funciar este alctuit dintr-un titlu i trei pri sau foi.
Titlul crii funciare cuprinde: numrul crii respective i denumirea
comunei, oraului sau municipiului n care este situat imobilul.
Partea a I-a (foaia de avere) privind descrierea imobilului.
Partea a II-a (foaia de proprietate) n care se fac nscrierile cu privire la
dreptul de proprietate asupra imobilului.
Partea a III-a (foaia de sarcini) n aceast parte se nscriu: drepturile de
superficie, servitute propriu-zis, uz, uzufruct, abitaie, ipotec, locaiune, precum i
cesiunea de venituri sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale.
Cartea funciar se ntregete cu planul, nscrisurile privitoare la nscrieri i
registrul de intrare.
a) planul cuprinde toate parcelele dintr-o localitate cu artarea numrului
topografic al ficreia. Orice schimbare n ntinderea unei parcele se va evidenia pe
plan n temeiul schiei prezentate de pri (art. 7);
b) nscrisurile privitoare la nscrieri constituie proba drepturilor nscrise n
cartea funciar. De pe fiecare nscris, n temeiul cruia se fcea o nscriere n cartea
funciar, se reinea o copie a crei conformitate cu originalul era certificat de
judectorul de carte funciar. Aceste copii se pstreaz n arhiv, alctuind, mpreun
cu cererile de nscriere, dosarul crii funciare (art. 8);
c) registrul de intrare este utilizat pentru nregistrarea cererilor de nscriere.
Ordinea nregistrrii cererilor constituie criteriul dup care se stabilete rangul
nscrierilor fcute n cartea funciar.
Pe lng acestea, este obligatoriu s existe completate la zi: repertorii
alfabetice; repertorii parcelare; alte registre, condici de eviden prevzute de lege.
a) repertoriul alfabetic cuprinde numele i prenumele proprietarilor cu
indicarea, n dreptul fiecruia, a numrului de carte funciar n care sunt nscrii (art.
9 pct. 2);
b) repertoriul parcelar n care se evideniaz numrul topografic al
parcelelor, numrul planei din plan pe care se afl fiecare parcel, precum i numrul
crii funciare n care sunt nscrise. Aceste repertorii se in pe localiti.

82
Obiectul drepturilor tabulare este corpul funciar, fiind descris n partea I a
crii funciare. Corpul funciar poate fi alctuit dintr-una sau mai multe parcele.
Aceeai carte funciar poate cuprinde mai multe corpuri funciare.
Prin corp funciar se nelege o unitate economic distinct alctuit, dup
criteriul naturii imobilului ori a scopului economic urmrit de proprietar. El este, n
acelai timp, i o unitate juridic, n sensul c operaiile juridice nscrierile de
drepturi tabulare se pot face, de regul, numai cu privire la ntregul corp funciar.
Corpul funciar din dou sau mai multe parcele se noteaz cu un numr
roman, dup care urmeaz artarea fiecrei parcele ce intr n componena sa. Corpul
funciar este alctuit dintr-o singur parcel se noteaz cu semnul crucii.
Art. 13 din aceeai lege dispune c un corp funciar poate fi modificat.
Operaiile prin care se modific sunt: alipirea i dezlipirea.
Alipirea are loc de regul prin unirea mai multor parcele ntr-un corp funciar
sau prin adugarea mai multor parcele la un corp funciar. De asemenea, alipirea se
poate realiza i prin mrirea suprafeei unei parcele.
Pot fi unite n acelai corp funciar:
- parcele situate una lng alta, indiferent de felul de cultur, dac aparin
aceluiai proprietar;
- parcele situate n locuri diferite, dac au aceeai destinaie economic;
- toate parcelele unui proprietar, indiferent de aezarea lor i de felul de
cultur.
Dezlipirea are loc atunci cnd se desparte sau desprinde o parcel de la un
corp funciar ori se micoreaz ntinderea unei parcele.
Principiile crilor funciare. La baza regimului juridic al crilor funciare
exist anumite reguli fundamentale care se numesc principii.
A. Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea
funciar. Potrivit art. 17-18 din Legea nr. 115/1938, drepturile reale cu privire la
imobile pot fi constituite, modificate sau stinse numai prin nscriere n cartea funciar.
Prin urmare, nscrierea d natere, modific sau stinge drepturile reale i le face
opozabile fa de teri.
De la acest principiu exist i cteva excepii. Astfel, art. 26 din lege prevede
c drepturile reale imobiliare se dobndesc fr nscriere n cartea funciar n
urmtoarele cazuri: dobndirea prin succesiune legal i testamentar; dobndirea
prin succesiune; vnzare silit i expropriere. Totui, titularul unui drept real dobndit
prin unul dintre aceste mijloace juridice, nu va putea s ncheie acte de transmisiune
sau de grevare a bunului, dect dup ce s-a fcut nscrierea.
B. Principiul publicitii integrale. Potrivit acestui principiu, toate
operaiunile juridice prin care se transmite, constituie, modific sau stinge un drept
real imobiliar sunt supuse nscrierii n cartea funciar, cu excepiile artate mai sus.
De asemenea, este obligatorie evidenierea tuturor schimbrilor sau modificrilor ce
intervin prin alipire, dezlipire etc., n situaia material a imobilului.
C. Principiul legalitii. Aceasta nseamn c judectorul de carte funciar
era obligat, nainte de a dispune prin ncheiere sau a face orice nscriere, s verifice

83
legalitatea titlului pe baza cruia a fost solicitat nscrierea n cartea funciar. Dac el
constata c titlul nu era conform cu dispoziiile legale n vigoare, era obligat s refuze
efectuarea nscrierii.
D. Principiul oficialitii. Cererea odat introdus i nregistrat nu poate fi
completat cu date sau nscrisuri noi. Atunci cnd cererea este incomplet sau
nscrisurile pe baza crora se ntemeiaz nu sunt valabile, judectorul o va respinge.
n acelai mod proceda i n situaia n care fa de datele nscrise n cartea funciar,
cererea nu putea fi admis.
E. Principiul prioritii. Potrivit art. 31 din Legea nr. 115/1938, nscrierile n
cartea funciar i produc efectele de la data nregistrrii cererilor de nscriere.
Ordinea nregistrrii cererilor determin sau stabilete rangul nscrierii (qui prior
tempore potior jure). Prin rang tabular se nelege efectul unei nscrieri n raport cu
alte nscrieri din aceeai carte funciar.
F. Principiul relativitii. Conform acestei reguli, nscrierea unui drept se
poate face numai:
a) mpotriva aceluia care la data nregistrrii cererii este nscris ca titular al
dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcut;
b) mpotriva aceluia care, nainte de a fi nscris, i-a grevat dreptul, dac
ambele nscrieri se cer deodat.
Dac mai multe persoane i-au cedat succesiv, una celeilalte, dreptul de a
dobndi prin nscriere un bun imobiliar, iar nscrierile respective nu s-au fcut,
ultimul dobnditor va putea cere nscrierea tuturor dobndirilor succesive,
concomitent cu aceea a dreptului su, dac dovedete, prin nscrisuri originale, actele
juridice care pot sta la baza acelor nscrieri (art. 20 din Legea nr. 115/1938).
G. Principiul forei probante a nscrierii n cartea funciar. Acest principiu
rezult din economia prevederilor art. 32 i 33 ale Legii nr. 15/1938. Art. 32 instituie
dou prezumii, i anume: dac n cartea funciar s-a nscris un drept real n folosul
unei persoane, se prezum c dreptul exist n folosul ei; dac un drept s-a radiat din
cartea funciar, se prezum c acel drept nu exist. Suntem n prezena a dou
prezumii legale relative, putnd fi combtute prin prob contrar. Ele se aplic numai
drepturilor reale.
Art. 33 prevede c nscrierile din cartea funciar au o putere doveditoare
absolut n folosul terului care a dobndit un drept real prin act juridic cu titlu oneros
i a fost de bun-credin. Aadar, terul va fi aprat de orice cauz de eviciune
derivnd din titlurile de dobndire anterioare nscrierii dreptului su, cu excepia
situaiei cnd mpotriva sa s-a introdus, n termen legal, o aciune n rectificarea
ntabulrii.
nscrierile n cartea funciar. Art. 5 din Legea nr. 115/1938 prevede c
nscrierile sunt de trei feluri: ntabularea, nscrierea provizorie i notarea.
A. ntabularea. ntabularea este nscrierea prin care se transmite, constituie
sau stinge un drept real cu titlu definitiv de la data nregistrrii cererii de nscriere.
ntabularea este o nscriere definitiv, fr s fie nevoie de vreo justificare ulterioar.
Ea are efect constitutiv de drepturi.

84
ntabularea se face pe baza actului juridic n temeiul cruia se cere nscrierea,
a unei hotrri judectoreti definitive sau a unui act administrativ individual. Actul
juridic trebuie dovedit prin nscris original. Dovada hotrrii judectoreti i a actului
administrativ individual se face prin copii legalizate.
B. nscrierea provizorie. nscrierea provizorie este nscrierea prin care se
strmut, constituie, modific sau stinge un drept real sub condiia i n msura
justificrii sale ulterioare. Ea se numete nscriere provizorie sau ntabulare
imperfect.
nscrierea provizorie are loc atunci cnd nscrisul original nu ndeplinete
cerinele speciale prevzute de lege pentru ntabulare sau n cazul n care nscrierea
este cerut n temeiul unei hotrri judectoreti supus apelului ori recursului.
Dac nscrierea provizorie este justificat, n sensul c nscrisul original
ndeplinete ulterior cerinele prevzute pentru ntabulare sau, dup caz, hotrrea
judectoreasc devine irevocabil, ea se transform ntr-o ntabulare perfect.
Justificarea nscrierii se nota n cartea funciar.
C. Notarea. Notarea este acea nscriere care are ca obiect menionarea n
cartea funciar a unor drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice strns legate
de drepturile tabulare pentru a le face opozabile terelor persoane. Astfel, de exemplu,
puteau fi notate n cartea funciar: minoritatea i punerea sub interdicie a titularului
dreptului; interdicia nstrinrii sau grevrii unui drept ntabulat; contractul de
locaiune ncheiat pe o durat mai mare de 3 ani; separaia de patrimonii; aciunea n
anularea hotrrii judectoreti declarative de moarte; aciunea paulian; aciunea de
partaj; faptul c imobilul a fost dobndit prin mproprietrire etc. (art. 81-82).
Aciunile de carte funciar. n legtur cu nscrierile care se fac n cartea
funciar, pot fi exercitate dou aciuni: aciunea n prestataie tabular i aciunea n
rectificarea nscrierilor n cartea funciar.
A. Aciunea n prestaie tabular. Cel care s-a obligat la constituirea,
transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar este obligat s predea
nscrisurile necesare pentru ntabularea dreptului n cartea funciar, iar dac este
vorba de stingerea unui asemenea drept, s predea actele necesare pentru radierea lui
din cartea funciar. n cazul n care se refuza s-i ndeplineasc aceast obligaie,
persoana ndreptit se putea adresa instanei de judecat, pentru ca aceasta s
dispun, prin hotrre, ntabularea sau, dup caz, radierea dreptului real. Hotrrea
judectoreasc rmas definitiv i irevocabil nlocuia nscrisurile necesare pentru
ntabularea sau radierea dreptului.
Aciunea n prestaie tabular putea fi intentat mpotriva celui care a
consimit la constituirea, transmiterea sau stingerea dreptului real respectiv, precum i
mpotriva terului subdobnditor nscris n cartea funciar, dac erau ndeplinite
urmtoarele trei condiii:
a) cel care cere prestaia tabular s fi fost n posesia imobilului la data cnd
terul subdobnditor a contractat;
b) actul juridic cu dat cert, n temeiul cruia se cere prestaia tabular, s
fie ncheiat anterior actului pe baza cruia terul i-a nscris dreptul n cartea funciar;

85
c) terul s fie dobndit dreptul cu titlu gratuit sau s fi fost de rea-credin. n
cazul n care terul a dobndit cu bun-credin i pe baza unui act cu titlu oneros,
aciunea n prestaie tabular se respinge.
Aciunea n prestaie tabular nu se confund cu aciunea n executarea unui
antecontract de vnzare-cumprare.
De multe ori, n aceeai cerere de chemare n judecat, reclamantul
formuleaz dou capete de aciune: unul prin care cere s se pronune o hotrre care
s in loc de contract autentic de nstrinare i altul prin care solicit ca instana s
dispun, pe cale de consecin, i nscrierea dreptului dobndit n cartea funciar,
mpotriva refuzului prtului de a consimi la ntabulare.
B. Aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar. n cazul n care
exist neconcordane ntre starea tabular i realitate, acestea pot fi nlturate prin
aciunea n rectificare. Este reglementat n art. 34-40 din Legea nr. 115/1938.
a) Rectificarea ntabulrii i a nscrierii provizorii. Potrivit art. 34 din Legea
nr. 115/1938, rectificarea unei ntabulri sau nscrieri provizorii se poate cere, de
orice persoan interesat, n urmtoarele cazuri:
- dac nscrierea sau titlul pe baza cruia s-a fcut nu au fost valabile (de
pild, titlul este nul sau anulabil);
- dac prin nscriere, dreptul a fost greit calificat (de pild, s-a nscris dreptul
de uzufruct n loc de dreptul de abitaie);
- dac nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au
ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea (s-a mplinit
termenul extinctiv sau s-a realizat condiia rezolutorie).
n urma admiterii aciunii, operaia rectificrii se face, la cerere, n temeiul
hotrrii judectoreti rmase definitive i irevocabile. Aciunea n rectificare poate fi
introdus mpotriva celui n favoarea cruia s-a fcut nscrierea respectiv, precum i
mpotriva succesorilor si, indiferent dac este vorba de un succesor universal sau cu
titlu particular.
n legtur cu prescripia acestei aciuni, art. 36 i 37 din Legea nr. 115/1938
prevd:
- aciunea n rectificare este imprescriptibil, sub rezerva prescripiei aciunii
de fond, atunci cnd este introdus fa de dobnditorul nemijlocit, precum i fa de
terul care a dobndit cu rea-credin dreptul nscris n favoarea sa;
- aciunea n rectificare poate fi introdus n termen de 10 ani, fa de terul
dobnditor cu titlu gratuit, de bun-credin, care ncepe s curg de la data
nregistrrii cererii de nscriere a acestuia;
- mpotriva terului dobnditor cu titlu oneros, de bun-credin, aciunea n
rectificare poate fi introdus numai n primele dou cazuri prevzute de art. 34 din
Lege (titlul nu este valabil sau dreptul a fost greit calificat), n urmtoarele termene:
ase luni de la data comunicrii ctre cel ndrituit a ncheierii prin care s-a dispus
nscrierea ce face obiectul aciunii n rectificare; trei ani de la data nregistrrii cererii
de nscriere a dreptului a crei rectificare se solicit prin aciune.

86
b) Rectificarea notrii. Potrivit art. 39 din Legea nr. 115/1938, rectificarea
notrii se poate cere n urmtoarele cazuri: greita calificare a dreptului personal,
faptului sau raportului juridic notat; dac nu mai sunt ntrunite condiiile de existen
a dreptului personal, faptului sau raportului juridic notat sau au ncetat efectele actului
juridic n temeiul cruia s-a fcut notarea (minorul a devenit major, contractul de
locaiune a ajuns la termen); dac notarea, indiferent din ce cauz, a ncetat s mai fie
exact sau n conformitate cu realitatea.
Aciunea n rectificarea notrii este imprescriptibil.

4. Sistemul crii funciare potrivit Legii nr. 7/1996
1. Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7 din 13 martie 1996, a
fost publicat n Monitorul Oficial nr. 61 din 26 martie 1996. A suferit modificri
substaniale prin O.U.G. nr. 41 din 27 mai 2004, publicat n M. Of. nr. 509 din 7
iunie 2004, i prin Legea nr. 247 din 19 iulie 2005, publicat n M. Of. nr. 653 din 22
iulie 2005. n temeiul articolului II al Titlului XII al Legii nr. 247/2005, Legea
cadastrului i a publicitaii imobiliare a fost republicata n M. Of. nr. 201 din 3 martie
2006.
Prin instituia cadastrului se urmrete realizarea unui cadastru general al
rii, nc nerealizat, cu toate c au existat mai multe tentative n acest sens (Legea
cadastrului nr. 93/1933; Legea fondului funciar nr. 59/1974), iar prin instituia
crilor funciare, se urmrete crearea la nivelul ntregii ri a unui sistem real, unic
i unitar de eviden juridic a strmutrii, constituirii i stingerii drepturilor reale
imobiliare.
Baza tehnic a crilor funciare o constituie documentele cadastrale ce
cuprind date i informaii referitoare la imobile, drepturile de proprietate asupra
acestora i la proprietari. Fr msurtori i evidene cadastrale nu se poate trece la
un sistem real de publicitate imobiliar.
Sistemul de eviden al cadastrului general are ca finalitate nscrierea n
registrul de publicitate imobiliar.
2. Cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic,
economic i juridic a tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul rii.
Funciile cadastrului:
- funcia tehnic const n determinarea, pe baz de msurtori, a poziiei,
configuraiei i mrimii suprafeelor terenurilor pe destinaii, categorii de folosin i
pe proprietari, precum i ale construciilor;
- funcia economic n cadrul creia se evideniaz elementele tehnice
necesare stabilirii valorii de impozitare a imobilelor i calculrii impozitelor asupra
veniturilor realizate din tranzacii imobiliare. Agenia Naional i oficiile teritoriale
din subordine au obligaia de a furniza, la cerere, organelor abilitate, evidenele
necesare stabilirii valorii de impunere;
- funcia juridic realizat prin identificarea proprietarilor pe baza actelor de
proprietate, i prin nscrierea n cartea funciar.

87
Cadastrul general se organizeaz la nivelul fiecrei uniti administrativ
teritoriale: comun, ora sau municipiu, jude i la nivelul ntregii ri.
Prin sistemul de cadastru general se realizeaz:
a) identificarea, descrierea i nregistrarea n documentele cadastrale a
imobilelor prin natura lor, msurarea i reprezentarea acestora pe hri i planuri
cadastrale, precum i stocarea datelor pe suporturi informatice;
b) asamblarea i integrarea datelor furnizate de cadastrele de specialitate;
c) identificarea i nregistrarea tuturor proprietarilor i a altor deintori legali
de imobile, n vederea nscrierii n cartea funciar cu caracter definitiv;
d) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stabilirea
corect a obligaiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele abilitate.
Organizarea i conducerea cadastrului general la nivel central au fost
ncredinate Oficiului Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie, instituie
public cu personalitate juridic aflat n subordinea Guvernului, care a fost nfiinat
prin H.G. nr. 1038/1996, publicat n Monitorul Oficial nr. 284 din 12 noiembrie
1996, iar oficiile de cadastru i organizarea teritoriului aflate n subordinea
Ministerului Agriculturii i Alimentaiei, au fost reorganizate ca oficii de cadastru
agricol i organizarea teritoriului agricol.
Potrivit art. 3 din Legea nr. 7/1996, astfel cum a fost modificat prin O.U.G. nr.
41/2004, s-a nfiinat Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar, instituie
public cu personalitate juridic, unica autoritate n domeniu, aflat n subordinea
Ministerului Administraiei i Internelor, prin reorganizarea Oficiului Naional de
Cadastru, Geodezie i Cartografie, i preluarea activitii privind publicitatea imobiliar
de la Ministerul Justiiei. Agenia Naional de Cadastru i Publicitatea Imobiliar a fost
nfiinat prin H.G. nr. 1210/29 iulie 2004, publicat n Monitorul Oficial nr. 718 din 9
august 2004 (republicat n M.Of. nr. 386 din 5 mai 2006).
La nivelul fiecrui jude i n municipiul Bucureti s-au nfiinat oficiile de
cadastru i publicitate imobiliar ca uniti cu personalitate juridic n subordinea
Ageniei Naionale, prin reorganizarea oficiilor judeene de cadastru, geodezie i
cartografie i al municipiului Bucureti i a birourilor de carte funciar de pe lng
judectorii.
Prin Legea nr. 247/2005, acestea au primit denumirea generic de oficii
teritoriale.
Oficiul teritorial controleaz, avizeaz i recepioneaz, dup caz, lucrrile de
geodezie, topografie, cadastru i cartografie. Modul de avizare, verificare i recepie a
lucrrilor de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei, topografiei i
cartografiei se stabilete prin regulament aprobat prin ordin al directorului general al
Ageniei Naionale, cu consultarea uniunii profesionale nfiinat prin lege special.
n cadrul oficiilor teritoriale funcioneaz baza de date a cadastrului.
La nivelul fiecrei uniti administrativ-teritoriale se nfiineaz birouri de
cadastru i publicitate imobiliar, denumite n continuare birouri teritoriale, n
subordonarea oficiilor teritoriale. Modul de organizare i funcionare, numrul,

88
precum i arondarea birourilor teritoriale pe uniti administrativ-teritoriale, se
stabilesc prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Ageniei Naionale.
Se nfiineaz Centrul Naional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie i
Teledetecie ca unitate cu personalitate juridic n subordinea Ageniei Naionale, prin
reorganizarea Institutului de Cadastru, Geodezie, Fotogrammetrie i Cartografie.
Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar are urmtoarele
atribuii principale:
a) coordoneaz i controleaz executarea lucrrilor de cadastru i asigur
nscrierea imobilelor n registrul de publicitate imobiliar la nivelul ntregii ri;
b) controleaz executarea lucrrilor de cartografie, topografie, geodezie,
fotogrammetrie i teledetecie la nivelul ntregii ri;
c) elaboreaz regulamente i norme, promoveaz tehnici, procedee i
metodologii de specialitate compatibile cu cele ale Uniunii Europene, conform
progreselor tiinifice i tehnice n domeniul cadastrului, geodeziei, cartografiei i
publicitii imobiliare;
d) autorizeaz persoanele fizice i juridice care pot executa lucrri de
specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei i cartografiei, pe teritoriul
Romniei, n condiiile legii speciale care reglementeaz nfiinarea uniunii
profesionale a acestora;
e) organizeaz i administreaz fondul naional de geodezie i cartografie,
precum i baza de date a sistemului de cadastru general;
f) asigur, n condiiile legii, executarea, completarea, modernizarea i
meninerea n stare de utilizare a reelei geodezice naionale;
g) asigur executarea i actualizarea hrilor oficiale;
h) avizeaz coninutul topografic al hrilor, planurilor, atlaselor, ghidurilor i
al altor documente cartografice destinate uzului public;
i) pune la dispoziia autoritilor publice i a altor instituii interesate, n
condiiile legii, situaii statistice de sintez privind terenurile i construciile;
j) ndeplinete sarcinile ce rezult din angajamentele internaionale n
domeniul su de activitate;
k) particip la organizarea i coordonarea msurtorilor n vederea aplicrii
legilor funciare;
l) avizeaz tehnic expertizele efectuate de ctre experii judiciari n
specialitatea topografie, geodezie i cadastru cu privire la corectitudinea datelor
topografice utilizate, la solicitarea instanelor de judecat. Avizele menionate mai sus
vor fi date de oficiul teritorial n baza unui regulament comun, elaborat de Agenia
Naional i Ministerul Justiiei;
m) asigur nscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se
modific sau se sting, la cererea notarului public sau a titularului dreptului ori a
celorlalte persoane interesate;
n) asigur nscrierea cilor de atac mpotriva nregistrrilor de carte funciar;
o) asigur nscrierea altor raporturi juridice, drepturi personale, interdicii,
incapaciti i litigii judiciare n legtur cu bunul imobil;

89
p) asigur formarea i specializarea personalului de specialitate n publicitate
imobiliar prin intermediul Institutului Naional al Registratorilor; structura,
organizarea i modul de administrare ale institutului se stabilesc i se aprob prin
hotrre a Guvernului, n termen de 90 de zile de la intrarea n vigoare a prezentei
legi;
r) ndeplinete i alte atribuii ce au legtur cu activitatea specific.
Atribuiile i rspunderile oficiilor de cadastru i publicitate imobiliar,
precum i ale Centrului Naional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie i
Teledetecie se stabilesc prin regulamentele de organizare i funcionare ale acestora,
aprobate prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale.
Potrivit art. 13 din H.G. nr. 1210/2004, republicat, Oficiile de cadastru i
publicitate imobiliar ndeplinesc urmtoarele atribuii principale:
a) nscriu imobilele n evidenele de cadastru i publicitate imobiliar;
b) asigur nscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se
modific sau se sting, la cererea titularului dreptului, a notarului public ori a celorlalte
persoane interesate;
c) nscriu alte raporturi juridice, drepturi personale, interdicii, incapaciti i
litigii judiciare n legtur cu bunul imobil; asigur nscrierea cilor de atac mpotriva
nregistrrilor de carte funciar;
d) nscriu radierea drepturilor reale, la cererea titularului dreptului sau a
celorlalte persoane interesate;
e) avizeaz tehnic, nainte de depunerea lor n instana de judecat,
expertizele topocadastrale ntocmite de experii judiciari, n baza unui regulament
elaborat n comun de Agenia Naional i de Ministerul Justiiei;
f) avizeaz planul urbanistic general;
g) avizeaz documentaiile de scoatere din circuitul agricol al terenurilor;
h) autorizeaz persoanele fizice care execut lucrri tehnice de cadastru;
i) organizeaz, coordoneaz i execut msurtorile pentru punerea n
posesie a titularilor prevzui de Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicat, cu
modificrile i completrile ulterioare, i de Legea nr. 1/2000, cu modificrile i
completrile ulterioare;
j) verific periodic starea fizic a punctelor din reelele de sprijin, conform
normelor i regulamentelor emise de Agenia Naional;
k) pune la dispoziia autoritilor publice i a altor instituii interesate, n
condiiile legii, situaii statistice i de sintez privind terenurile i construciile;
l) furnizeaz persoanelor fizice i juridice, contra cost, servicii i informaii
conform tarifelor n vigoare;
m) avizeaz mpreun cu instituiile de specialitate de la nivelul judeean i
local proiectele de organizare a teritoriului pe categorii de folosin agricol i
stabilirea reelei de drumuri agricole;
n) ndrum activitatea desfurat de serviciile comunitare pentru cadastru i
agricultur, constituite la nivelul unitilor administrativ-teritoriale;

90
o) asigur evidena documentaiilor de schimbare a categoriei de folosin a
terenurilor i a suprafeelor aferente.
Activitatea de publicitate imobiliar n cadrul oficiilor teritoriale este
ndeplinit de registratori de carte funciar, denumii n continuare registratori, numii
prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale, n urma unui concurs
organizat de aceasta.
Numrul registratorilor pentru fiecare oficiu teritorial se stabilete prin ordin
al directorului general al Ageniei Naionale.
n cadrul oficiilor teritoriale, activitatea de publicitate imobiliar este n
responsabilitatea unui registrator - ef iar n cadrul birourilor teritoriale n
responsabilitatea unui registrator coordonator, numii prin ordin al directorului
general al Ageniei Naionale, n urma unui concurs.
Poate fi numit registrator persoana care ndeplinete n mod cumulativ
urmtoarele condiii:
a) are cetenia romn i are capacitatea drepturilor civile;
b) este liceniat n drept;
c) nu are antecedente penale;
d) se bucur de o bun reputaie;
e) cunoate limba romn;
f) este apt din punct de vedere medical pentru ocuparea funciei;
g) a ndeplinit timp de 5 ani funcia de asistent-registrator sau a exercitat timp
de 3 ani funcia de notar, judector, procuror, avocat, consilier juridic sau alt funcie
de specialitate juridic.
Absolvenii Institutului Naional al Registratorilor au prioritate la ocuparea
posturilor vacante de registratori. Organizarea concursului pentru ocuparea posturilor
vacante de registratori se va face numai dac acestea nu au fost ocupate de absolvenii
Institutului.
Pn la data organizrii concursului, registratorii pot fi numii din cadrul
angajailor serviciilor de publicitate imobiliar care, dei nu ndeplinesc condiiile de
studii, au cel puin 5 ani de experien n domeniul publicitii imobiliare.
Registratorul rspunde pentru activitatea sa n condiiile legii.
n cadrul Ageniei Naionale funcioneaz Direcia de publicitate imobiliar
care organizeaz, coordoneaz i controleaz activitatea de publicitate imobiliar din
cadrul oficiilor teritoriale, n vederea respectrii legilor i reglementrilor n materie.
Centrul Naional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie i Teledetecie
ndeplinete urmtoarele atribuii principale (art. 14 din H.G. nr. 1210/2004,
republicat):
a) proiectarea, execuia i ntreinerea reelelor geodezice naionale i a
sistemului naional de staii permanente GPS;
b) realizarea i ntreinerea hrilor oficiale ale Romniei n format analogic
i digital i a modelului digital al terenului, n colaborare cu alte instituii abilitate;
c) realizarea i ntreinerea evidenelor limitelor administrative ale teritoriului
Romniei;

91
d) prelucrarea imaginilor fotoaeriene i a nregistrrilor de teledetecie;
e) participarea la realizarea i administrarea bazei de date cartografice
naionale;
f) realizarea de produse cartografice derivate din datele existente n Fondul
Naional Geodezic;
g) participarea la integrarea n baza de date geodezice i cartografice
naionale a datelor obinute din recepia lucrrilor tehnice de specialitate;
h) participarea la realizarea metodologiilor i specificaiilor tehnice, respectiv
propunerea de standarde tehnologice, a modelelor i structurilor de date geodezice-
cartografice;
i) verificarea i etalonarea aparaturii de specialitate, n colaborare cu
Institutul Naional de Metrologie;
j) asigurarea cercetrii n domeniile de activitate ale geodeziei,
fotogrammetriei, cartografiei i teledeteciei;
k) crearea i dezvoltarea sistemelor, tehnologiilor i a bazelor de date prin
surse proprii i/sau n colaborare cu terii;
l) participarea la realizarea proiectelor internaionale angajate de Agenia
Naional.
3. Cadastrele de specialitate sunt subsisteme de eviden i inventariere
sistematic a bunurilor imobile sub aspect tethnic i economic, cu respecarea
normelor tehnice elaborate de O.N.C.G.C. i a datelor de baz din cadastrul general,
privind suprafaa, categoria de folosin i proprietarul.
Potrivit art. 4, ministerele, alte instituii centrale de stat, regiile autonome i
alte persoane juridice organizeaz cadastrul de specialitate n domeniile: agricol,
forestier, apelor, industrial, extractiv, imobiliar-edilitar, transporturilor rutiere,
feroviare, navale, aeriene, turismului, zonelor protejate, naturale i construite, celor
cu risc ridicat de calamiti naturale ori supuse polurii i degradrii i altele
asemenea.
Prin O.U.G. nr. 41/2004, a fost abrogat art. 4 al Legii nr. 7/1996, iar noiunea
de cadastru de specialitate a fost redefinit ca sistem informaional specific
domeniului de activitate.
4. Cadastrele locale. Cadastrele ntocmite la nivelul unitilor administrativ-
teritoriale - comun, ora i municipiu - alctuisc baza tehnic a crilor funciare,
deoarece acestea se ntocmesc, se numeroteaz i se in pe aceste localiti.
La nivelul unitilor administrativ-teritoriale - comun, ora i municipiu -
lucrrile tehnice de cadastru constau n (art. 10):
a) stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unitii administrativ-teritoriale i a
limitelor intravilane componente;
b) identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate
sau, n lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar i
determinarea formei i dimensiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul fiecrei uniti
administrativ-teritoriale;
c) consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instanelor judectoreti;

92
d) ntocmirea documentelor tehnice cadastrale.
Delimitarea i marcarea hotarelor administrative ale unitilor administrativ-
teritoriale - comun, ora i municipiu -, precum i limitele intravilanelor localitilor
se face de ctre comisia stabilit n acest scop prin ordinul prefectului; regulamentul
de organizare i funcionare a comisiei de delimitare se aprob prin ordin al
ministrului administraiei i internelor.
Documentele tehnice ale cadastrului general, care se vor ntocmi la nivelul
comunelor, oraelor i municipiilor, sunt:
a) registrul cadastral al imobilelor;
b) indexul alfabetic al proprietarilor;
c) registrul cadastral al proprietarilor;
d) planul cadastral i anexele la partea I a crii funciare.
Planul cadastral conine reprezentarea grafic a datelor din registrele
cadastrale, referitoare la imobilele din cadrul unitilor administrativ-teritoriale -
comune, orae i municipii - i se pstreaz la oficiul teritorial.
Registrele, planurile cadastrale i anexele la partea I a crii funciare vor sta
la baza completrii sau, dup caz, a ntocmirii din oficiu a crilor funciare, la
finalizarea msurtorilor cadastrale la nivelul unitilor administrativ-teritoriale. O
copie a acestora se pstreaz n arhiva oficiilor teritoriale. Un exemplar din planurile
i registrele cadastrale se transmite cu titlul gratuit la consiliile locale.
Planurile, registrele cadastrale i anexele la partea I a crii funciare se in la
zi, n concordan cu documentaiile cadastrale ntocmite pentru nscrierea actelor i
faptelor juridice, n baza cererilor i comunicrilor fcute potrivit legii.
Completarea, modernizarea i meninerea n stare de utilizare a reelei
geodezice naionale necesare ntocmirii i inerii la zi a planurilor cadastrale i hrilor
topografice se realizeaz sub coordonarea Ageniei Naionale.
5. Pentru punerea n aplicare a legii, sub aspectul reglementrii publicitii
imobiliare, a fost adoptat Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de
carte funciar ale judectoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului justiiei nr.
2371/C/1997, publicat n Monitorul Oficial nr. 84 din 23 februarie 1998. n prezent,
este n vigoare Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de cadastru i
publicitate imobiliar, aprobat prin Ordinul nr. 633 din 13 octombrie 2006, emis de
directorul general al Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar publicat
n Monitorul Oficial nr. 1049 din 29 decembrie 2006.
Prin ordinul ministrului justiiei, nr. 1330/C/25.06.1999, s-a dispus ca
ncepnd cu data de 1 iulie 1999, s se treac la nfiinarea crilor funciare cu
caracter nedefinitiv, n baza art. 61 din lege, urmnd ca la momentul definitivrii
lucrrilor cadastrului general pentru fiecare unitate administrativ-teritorial, s se
procedeze la deschiderea crilor funciare definitive.
Sunt aplicabile toate principiile mai puin principiul efectului constitutiv al
nscrierii n cartea funciar.
Potrivit art. 58 alin. (2), n regiunile de transcripiuni i inscripiuni
imobiliare, pn la deschiderea crii funciare, privilegiile i ipotecile legale,

93
sechestrul, urmrirea imobilului, a fructelor i veniturilor sale, punerea n micare a
aciunii penale, precum i aciunile pentru aprarea drepturilor reale privitoare la
imobilele nenscrise n cartea funciar vor continua s fie nscrise n vechile registre
de publicitate imobiliar.
6. Prin imobil se nelege una sau mai multe parcele alturate, cu sau fr
construcii, aparinnd aceluiai proprietar. Una sau mai multe parcele alturate, de pe
teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosin,
aparinnd aceluiai proprietar, formeaz imobilul definit la art. 1 alin. (3), se
identific printr-un numr cadastral unic i se nscrie ntr-o carte funciar. Este ceea
ce anterior era definit ca fiind corpul de proprietate.
Prin parcel se nelege suprafaa de teren cu aceeai categorie de folosin.
Corpul de proprietate era format din unul sau mai multe imobile alipite, de
pe teritoriul unei localiti, aparinnd aceluiai proprietar.
Partida cadastral era constituit din mai multe corpuri de proprieti, de pe
teritoriul aceleiai localiti, aparinnd unui proprietar, i se nscrie n aceeai carte
funciar.
7. Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului
general are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice
referitoare la imobilele din acelai teritoriu administrativ i se realizeaz de ctre
oficiile de cadastru i publicitate imobiliar, pentru imobilele situate n raza de
activitate a acestora.
Crile funciare ntocmite i numerotate pe teritoriul administrativ al fiecrei
localiti alctuiesc, mpreun, registrul cadastral de publicitate imobiliar al acestui
teritoriu, ce se ine de ctre biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial n a crui
raz teritorial de activitate este situat imobilul respectiv.
Acest registru se ntregete cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu
registrul cadastral al imobilelor, indicnd numrul cadastral al imobilelor i numrul
de ordine al crilor funciare n care sunt nscrise, cu un index alfabetic al
proprietarilor i cu o map n care se pstreaz cererile de nscriere, mpreun cu un
exemplar al nscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse
nscrierii.
Imobilele ce aparin domeniului public i domeniului privat al statului sau, dup
caz, al unitii administrativ-teritoriale, se vor nscrie n cri funciare speciale ale
unitii administrativ-teritoriale pe care sunt situate, cu excepiile prevzute de lege.
Crile funciare speciale se in de ctre birourile teritoriale ale oficiului de
cadastru i publicitate imobiliar.
8. Alctuirea crii funciare. Cartea funciar este alctuit din titlu,
indicnd numrul ei i numele localitii n care este situat imobilul, precum i din
trei pri:
A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde:
a) numrul de ordine i cel cadastral al imobilului;
b) suprafaa imobilului, destinaia, categoriile de folosin i, dup caz,
construciile;

94
c) planul imobilului cu vecintile, descrierea imobilului i inventarul de
coordonate al amplasamentului, pentru fiecare imobil n parte, constituie anexa la
partea I, ntocmit conform regulamentului aprobat prin ordin al directorului general
al Ageniei Naionale.
B. Partea a II-a, referitoare la nscrierile privind dreptul de proprietate, care
cuprinde:
a) numele proprietarului;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate,
precum i menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept;
c) strmutrile proprietii;
d) servituile constituite n folosul imobilului;
e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i
aciunile privitoare la proprietate;
f) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu, n partea I
sau a II-a a crii funciare, cu privire la nscrierile fcute.
C. Partea a III-a, referitoare la nscrierile privind dezmembrmintele
dreptului de proprietate i sarcini, care va cuprinde:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin, abitaie, servituile n sarcina
fondului aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea de
venituri pe timp mai mare de 3 ani;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i
aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte;
c) sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la
nscrierile fcute n aceast parte.
9. Efectele nscrierii. nscrierile n cartea funciar i vor produce efectele de
opozabilitate fa de teri de la data nregistrrii cererilor; ordinea nregistrrii
cererilor va determina rangul nscrierilor.
Dac mai multe cereri de nscriere a drepturilor reale au fost depuse deodat
la biroul teritorial, ele vor primi provizoriu acelai rang, urmnd ca instana s
hotrasc asupra rangului fiecreia.
Dac au fost depuse deodat mai multe cereri avnd ca obiect nscrierea mai
multor drepturi de ipotec asupra aceluiai imobil, ele vor primi acelai rang.
Dobnditorul anterior poate cere instanei judectoreti s acorde nscrierii
sale rang preferenial fa de nscrierea efectuat la cererea unui ter, care a dobndit
ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credin la data ncheierii actului.
Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale sunt opozabile fa de teri,
fr nscrierea n cartea funciar, cnd provin din succesiune, accesiune, vnzare
silit i uzucapiune. Aceste drepturi se vor nscrie, n prealabil, dac titularul nelege
s dispun de ele.
Potrivit art. 26 alin. (3), care nu constituie dect o repetare a frazei finale a
alineatului (1) al aceluiai articol, titularul drepturilor dobndite prin modurile

95
enumerate, nu poate ns dispune de ele, dect dup ce acestea au fost nscrise n
prealabil n cartea funciar.
n aceleai condiii sunt opozabile fa de teri i drepturile reale dobndite de stat i
de orice persoan, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotrri judectoreti.
n conformitate cu prevederile art. 32 din lege, Efectul de opozabilitate al
nscrierilor este inoperant cu referire la:
a) suprafaa terenurilor, destinaia, categoria de folosin, valoarea sau alte
asemenea aspecte;
b) restricii aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecintate,
expropriere sau prin prevederi legale privind protecia ecologic, sistematizarea
localitilor i alte asemenea aspecte.
10. Felurile nscrierilor. Se pot face mai multe feluri de nscrieri.
Intabularea, avnd ca obiect nscrierea definitiv a drepturilor reale. Este
nscrierea prin care se realizeaz opozabilitatea fa de teri a dreptului de proprietate
i a celorlalte drepturi reale.
Potrivit art. 20 alin. (1) dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra
unui imobil se vor nscrie n cartea funciar pe baza actului prin care s-a constituit ori
s-au transmis n mod valabil.
Drepturile reale se sting numai prin nscrierea radierii lor din cartea funciar,
cu consimmntul titularului dreptului; acest consimmnt nu este necesar dac
dreptul se stinge prin moartea titularului dreptului sau prin mplinirea termenului
artat n nscriere; dac dreptul ce urmeaz s fie radiat este grevat n folosul unei
persoane, radierea se va face cu pstrarea dreptului acestei persoane.
Hotrrea judectoreasc definitiv i irevocabil sau, n cazurile prevzute
de lege, actul autoritii administrative, vor nlocui acordul de voin cerut n vederea
nscrierii drepturilor reale, dac sunt opozabile titularilor
Modificarea coninutului unui drept ce greveaz un drept real imobiliar se
nscrie, dac legea nu dispune altfel, potrivit regulilor stabilite pentru dobndirea i
stingerea drepturilor reale (de exemplu, reduciunea inscripiei ipotecare).
nscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiia justificrii ulterioare.
nscrierea provizorie poate fi cerut n urmtoarele situaii:
a) cnd dreptul real ce se cere a fi nscris este afectat de o condiie suspensiv;
b) cnd se solicit intabularea unui drept real n temeiul unei hotrri
judectoreti ce nu a rmas irevocabil;
c) dac se dobndete un drept tabular care, anterior, a fost nscris provizoriu;
d) dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca ori
privilegiul imobiliar;
e) dac pentru soluionarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare, care nu
aduc ns atingere fondului dreptului ce se cere a fi nscris i nu fundamenteaz noi
capete de cerere. n acest din urm caz, solicitantul va fi ntiinat pentru a depune ntr-
un termen stabilit, dup caz, de registrator, nscrisurile necesare, sub sanciunea radierii
nscrierii provizorii. Dac nscrisurile vor fi depuse n termenul fixat, se va proceda la
justificarea nscrierii provizorii, printr-o ncheiere dat de registratorul de carte funciar.

96
nscrierea provizorie devine opozabil terilor cu rangul determinat de
cererea de nscriere, sub condiie i n msura justificrii ei.
Justificarea nscrierii provizorii se va face n temeiul consimmntului celui
n contra cruia s-a efectuat nscrierea provizorie, a unei hotrri judectoreti
irevocabile ori a ncheierii registratorului de carte funciar, n situaia ultimului caz de
nscriere provizorie menionat.
Justificarea radierii dreptului de ipotec se va face n baza consimmntului
dat n form autentic al titularului dreptului de ipotec ori n temeiul unei hotrri
judectoreti definitiv i irevocabil.
Justificarea unei nscrieri provizorii i ntinde efectul asupra tuturor
nscrierilor care s-au fcut condiionat de justificarea ei; nejustificarea unei nscrieri
provizorii atrage, la cererea celui interesat, radierea ei i a tuturor nscrierilor care s-
au fcut condiionat de justificarea acesteia.
Notarea, avnd ca obiect nscrierea drepturilor personale, a actelor i faptelor
juridice referitoare la starea i capacitatea persoanelor, aciunilor i cilor de atac n
justiie, precum i a msurilor de indisponibilizare, n legtur cu imobilele din cartea
funciar. Prevederile art. 38 din lege arat: Actele i faptele juridice, privitoare la
drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele
cuprinse n cartea funciar, vor putea fi nscrise la cerere, cu efect de opozabilitate
pentru tere persoane."
nscrierea inteniei de a nstrina sau ipoteca. Potrivit art. 39, proprietarul unui
imobil poate cere ca intenia sa de a nstrina sau de a ipoteca s fie nscris, artnd,
n acest din urm caz, suma ce urmeaz s se garanteze prin ipotec. Dac se
svrete nstrinarea sau ipotecarea, dreptul nscris va avea rangul nscrierii inteniei.
nscrierea inteniei de a nstrina sau de a ipoteca i pierde efectul prin trecerea
unui termen de dou luni de la data nregistrrii cererii. Data la care aceast nscriere i
pierde efectul se menioneaza att n nscriere, ct i n ncheierea care a ordonat-o.
11. Procedura nscrierii. nscrierea se face n urmtoarele cazuri:
- dac este cerut de cel ndreptit n legtur cu un drept real sau personal,
un fapt sau un raport juridic referitor la un drept;
- dac notarul public a cerut din oficiu efectuarea nscrierii;
- dac insana a transmis din oficiu o hotrre rmas defintiv i irevocabil
rmas definitiv i irevocabil, constitutiv sau declarativ asupra unui drept real.
Cererea de nscriere n cartea funciar se va depune la birourile teritoriale ale
oficiului teritorial i va fi nsoit de nscrisul original sau de copia legalizat de pe
acesta, prin care se constat actul sau faptul juridic a crui nscriere se cere; copia
legalizat se va pstra n mapa biroului de cadastru i publicitate imobiliar.
n cazul hotrrii judectoreti, se va prezenta o copie legalizat, cu
meniunea c este definitiv i irevocabil.
Cererile de nscriere se vor nregistra de ndat n registrul de intrare, cu
menionarea datei i a numrului care rezult din ordinea cronologic a depunerii lor.
Dac mai multe cereri au fost depuse deodat la acelai birou teritorial,
drepturile de ipotec i privilegiile vor avea acelai rang, iar celelalte drepturi vor

97
primi numai provizoriu rang egal, urmnd ca prin judecat s se hotrasc asupra
rangului i asupra radierii ncheierii nevalabile.
nscrierile n cartea funciar se efectueaz la cererea prilor interesate, cu
excepia cazurilor n care legea prevede nscrierea din oficiu; cererea de nscriere se
ndreapt la biroul unde se afl cartea funciar n care urmeaz s se fac nscrierea.
Intabularea sau nscrierea provizorie poate fi cerut de orice persoan care,
potrivit nscrisului original, hotrrii judectoreti sau hotrrii autoritii
administrative, urmeaz s strmute, s constituie, s modifice, s dobndeasc sau s
sting un drept tabular.
nscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute:
a) de mandatarul general al celui ndrituit;
b) de oricare dintre titularii aceluiai drept.
Creditorul a crui crean cert i exigibil este dovedit printr-un nscris sau
printr-o hotrre judectoreasc, ori n cazurile anume prevzute de lege printr-o
decizie a autoritii administrative, va putea cere instanei, n numele i n folosul
debitorului su, nscrierea unui drept tabular sau radierea unei sarcini.
Debitorul care a pltit valabil creana ipotecar a unui cesionar nenscris n
cartea funciar poate cere radierea ipotecii, dac nfieaz nscrisul original al
cesiunii i chitana doveditoare a plii.
Cererea se rezolv prin pronunarea unei ncheieri fr citarea prilor.
n cazul n care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau
nscrierea provizorie prin ncheiere.
nscrisul trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii:
a) este ncheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;
b) indic numele prilor;
c) individualizeaz imobilul printr-un identificator unic;
d) este nsoit de o traducere legalizat, dac actul nu este ntocmit n limba romn;
e) este nsoit, dup caz, de o copie a extrasului de carte funciar pentru
autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza ntocmirii actului. n
conformitate cu prevederile art. 54 alineatul (1) fraza final din Legea nr. 7/1996,
republicat, pe perioada de valabilitate a extrasului de carte funciar pentru
autentificare, registratorul nu va efectua nici un fel de nscriere n cartea funciar, cu
excepia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul. Potrivit articolului 58 alineatul (3)
din Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de cadastru i publicitate
imobiliar, perioada de valabilitate a extrasului de carte funciar pentru autentificare,
perioad n care cartea funciar este blocat, este de 5 zile lucrtoare (n care se
include i ziua depunerii cererii de eliberare a menionatului extras).
ncheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea
numrului cadastral al imobilului i al crii funciare, precum i a prii crii funciare
n care urmeaz a se face nscrierea. De asemenea, se vor indica poziiile ce au fost
radiate i numele celui n favoarea sau mpotriva cruia s-au fcut nscrierile,
indiferent de felul lor.

98
n cazul n care identificarea cadastral a imobilului nu este posibil, pe baza
datelor existente, vor fi folosite documentaii cadastrale ntocmite i recepionate
conform prevederilor prezentei legi.
Dac se constat c cererea de nscriere n cartea funciar nu ntrunete
condiiile legale, se va respinge printr-o ncheiere motivat. Despre respingerea
cererii se face meniune n registrul de intrare, n dreptul nregistrrii acesteia, precum
i n cartea funciar (art. 55 din regulament).
ncheierea se comunic celui care a cerut nscrierea sau radierea unui act sau
fapt juridic, precum i celorlalte persoane interesate potrivit meniunilor din cartea
funciar, cu privire la imobilul n cauz, n termen de 15 zile de la pronunarea
ncheierii, dar nu mai trziu de 30 de zile de la data nregistrrii cererii.
ncheierea de nscriere sau de respingere poate fi atacat cu plngere, n
termen de 15 zile de la comunicare, la biroul teritorial. Plngerea mpotriva ncheierii
se depune la biroul teritorial i se va nscrie din oficiu n cartea funciar. Oficiul
teritorial este obligat s nainteze plngerea judectoriei n a crei raz de competen
teritorial se afl imobilul, nsoit de dosarul ncheierii i copia crii funciare.
Hotrrea pronunat de judectorie poate fi atacat cu apel. n conformitate
cu prevederile art. 299 C. pr. civ., decizia pronunat n apel este supus recursului.
Hotrrea judectoreasc definitiv i irevocabil se comunic, din oficiu,
biroului teritorial de ctre instana care s-a pronunat ultima asupra fondului.
nscrierea fcut n temeiul acestei hotrri judectoreti i produce efectele
de la nregistrarea cererii de nscriere la biroul teritorial.
n cazul respingerii plngerii prin hotrre judectoreasc definitiv i
irevocabil, notrile fcute se radiaz din oficiu.
12. Rectificarea i modificarea crii funciare. n cazul n care cuprinsul
crii funciare nu corespunde, n privina nscrierii, cu situaia juridic real, se poate
cere rectificarea sau, dup caz, modificarea acesteia.
Erorile materiale svrite cu prilejul nscrierilor n cartea funciar pot fi
ndreptate la cerere sau din oficiu.
Prin modificare se nelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale
imobilului, schimbare care nu afecteaz esena dreptului care poart asupra acelui
imobil. Modificarea nu se poate face dect la cererea titularului dreptului de proprietate.
Prin rectificare se nelege radierea, ndreptarea sau menionarea nscrierii
oricrei operaiuni, susceptibil a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar.
Rectificarea nscrierilor n cartea funciar se poate face fie pe cale amiabil prin
declaraie autentic, fie n caz de litigiu prin hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil.
Procedura de rectificare a nscrierilor n cartea funciar, a modificrilor i cea
de ndreptare a erorilor materiale se va stabili prin regulament aprobat de directorul
general al Ageniei Naionale. Evident, acest regulament se refer la operaiunile
juridice i tehnice pe care le vor realiza birourile teritoriale i nu se va referi la
aspectele ce in de rezolvarea de ctre instane a aciunii n rectificare.

99
Potrivit art. 34, orice persoan interesat poate cere rectificarea nscrierilor
din cartea funciar, dac printr-o hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil s-
a constatat c:
1. nscrierea sau actul n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea nu a fost valabil;
2. dreptul nscris a fost greit calificat;
3. nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au
ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea;
4. nscrierea din cartea funciar nu mai este n concordan cu situaia real
actual a imobilului.
Acestea sunt, deci, cazurile n care se poate promova aciunea n rectificare.
Termenul de promovare a aciunii n rectificare. Regula stabilit de
prevederile art. 35 alin. (1) este aceea c sub rezerva prescripiei dreptului material la
aciunea n fond, aciunea n rectificare este imprescriptibil. Excepii:
- fa de terele persoane care au dobndit cu bun-credin un drept real prin
donaie sau legat, termenul este de 10 ani i curge din ziua cnd s-a nregistrat cererea
lor de nscriere, afar de cazul n care aciunea n fond nu s-a prescris mai nainte;
- aciunea n rectificare, ntemeiat pe nevalabilitatea nscrierii, a titlului ce a
stat la baza acesteia sau pe greita calificare a dreptului nscris, se va putea ndrepta i
mpotriva terelor persoane care i-au nscris un drept real, dobndit cu bun-credin
i prin act juridic cu titlu oneros, bazndu-se pe cuprinsul crii funciare, n termen de
trei ani de la data nregistrrii cererii de nscriere formulat de dobnditorul nemijlocit
al dreptului a crui rectificare se cere, afar de cazul cnd dreptul material la aciunea
de fond nu s-a prescris. Dac aciunea n rectificare a fost nscris n cartea
funciar, hotrrea judectoreasc va fi opozabil i terelor persoane care au
dobndit dreptul dup nscriere.
Hotrrea prin care s-a admis rectificarea unei nscrieri nu va fi opozabil
persoanelor mpotriva crora aciunea nu a fost admis.


BIBLIOGRAFIE

1) Eugeniu Safta-Romano, Dreptul de proprietate privat i public n
Romnia, Editura Graphix, Iai, 1993.
2) Paul Mircea Cosmovici, Drept civil. Drepturi reale, obligaii, legislaie,
Editura ALL, Bucureti, 1994.
3) Liviu Pop, Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Ediie
revzut i completat, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2001.
4) Ion Filipescu, Dreptul civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale,
Editura Actami, Bucureti, 1996.
5) Teodor Smbrian, Drept civil. Moduri originare de dobndire a
proprietii, Editura Europa, Craiova, 1996.
6) Corneliu Brsan, Maria Gai, Mona Maria Pivniceru, Drept civil.
Drepturile reale, Editura Institutul European, Iai, 1997;

100
7) Corneliu Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura ALL
Beck, Bucureti, 2001;
8) Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, Drept civil. Drepturile reale,
Ediia a II-a, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2003.