Drept Civil - DR Reale

Drept civil Drepturi reale
1 | P a g e

UNIVERSITATEA PETRE ANDREI din IASI
FACULTATEA DE DREPT

DREPT CIVIL
Anul II - Semestrul I

PARTEA I - DREPTURILE REALE

- NOTE DE CURS -

2011
2 | P a g e

C U P R I N S:

TEMA I PATRIMONIUL ........................................................................................................ 3

TEMA A II-A - POSESIA............................................................................................................ 9

TEMA A III-A - TEORIA GENERAL A DREPTULUI DE PROPRIETATE..................24

TEMA A IV-A. INTINDEREA SI LIMITELE JURIDICE ALE DREPTULUI DE
PROPRIETATE ..........................................................................................................................27

TEMA A V-A. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICA...................................................37

TEMA A VI-a. SCURT ISTORIC PRIVIND REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR
SI CONSTRUCTIILOR............................................................................................................. 46

TEMA A VII-A - MODALITATILE DREPTULUI DE PROPRIETATE .......................... 55

TEMA A VIII-A - DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE.............73

TEMA A IX-A-MODURILE DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE.....84

TEMA A X-A - APRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE ..................................... 102

TEMA A XI-A - FIDUCIA...................................................................................................... 110

TEMA A XII-A - ADMINISTRAREA BUNURILOR ALTUIA........................................ 115

3 | P a g e

TEMA I PATRIMONIUL

1. Notiuni generale

Stiinta dreptului civil studiaza printre altele drepturile subiective si obligatiile cu continut
economic, exprimat frecvent in bani. Altfel spus, se preocupa de drepturile si obligatiile
patrimoniale.
Drepturile subiective patrimoniale por fi abordate in doua modalitati: pe de o parte, ele
pot fi privite fiecare separat, ca apartinand unui anume subiect, iar pe de alta parte, le putem
considera in totalitatea lor, ca pe o universitate juridica apartinand unei persoane.

In prima abordare, dreptul subiectiv luat in considerare sub toate caracteristicile sale
juridice, poate fi un drept real sau un drept de creanta.
Dreptul real este acel drept subiectiv in virtutea caruia titularul sau poate sa-si exercite
atribute asupra unui lucru determinat fara a fi necesara interventia altei persoane, in mod direct
si nemijlocit.
Dreptul de creanta, este dreptul subiectiv in temeiul caruia subiectul activ numit
creditor, poate pretinde unui subiect pasiv determinat numit debitor, sa dea, sa faca sau sa nu
faca ceva.
Intre cele doua categorii exista urmatoarele deosebiri:
a) Ca drept absolut, dreptul real presupune existenta unui subiect active determinat si a
subiectului pasiv nedeterminat format din toate celelalte persoane. Altfel spus, dreptul real
este opozabil tuturor - "erga omnes". Ca drept relativ, dreptul de creanta presupune
determinarea de la inceput atat a subiectului activ, cat si a subiectului pasiv, singurul obligat
si singurul caruia ii este opozabil.
b) Obligatia ce revine subiectului pasiv nedeterminat in cazul dreptului real este aceea de
a nu face nimic de natura sa stanjeneasca exercitarea de catre subiectul activ adreptului sau,
ceea ce inseamna o obligatie generala negativa. Dimpotriva, in cazul dreptului de creanta,
obligatia subiectului pasiv poate fi atat pozitiva a da sau a face - cat si negativa - a nu face
ceva.
c) Drepturile reale sunt insotite de efecte specifice neintalnite la dreptul de creanta, si
anume: dreptul de urmarire si dreptul de preferinta.
Dreptul de urmarire consta in facultatea recunoscuta titularului sau de a cauta si
pretinde bunul in mana oricarui s-ar afla.
4 | P a g e

Dreptul de preferinta consta in facultatea de a avea prioritate fata de orice alt drept,
in sensul satisfacerii titularului sau inaintea titularilor altor drepturi.
Drepturile reale se clasifica in doua catgorii:
a) drepturi reale principale, care au o existenta de sine statatoare, independenta de
existenta altor drepturi;
b) drepturi reale accesorii, care sunt afectate garantarii unor drepturi de creanta, in
consecinta existenta lor depinde in mod direct de existenta dreptului garantat.

Daca insa abordam drepturilor subiective si obligatiilor considerandu-le in totalitatea lor,
ca pe o universitate juridica apartinand unei persoane, facand abstractie de individualitatea
fiecarui drept sau fiecarei obligatii in parte, ajungem la notiunea de patrimoniu.
Potrivit art. 31 din Noul Cod civil, orice persoana fizica sau persoana juridica este titulara
a unui patrimoniu care include toate drepturile si datoriile ce pot fi evaluate in bani si apartin
acesteia.
Toate aceste drepturi si obligatii luate impreuna si cu alte drepturi si obligatii cu caracter
economic constituie patrimoniul sau. Asadar, definim patrimoniul ca fiind totalitatea drepturilor
si obligatiilor cu valoare economica apartinand unei persoane.

2. Caracterele juridice ale patrimoniului.

Patrimoniul se individualizeaza prin urmatoarele caractere juridice:
2.1. Patrimoniul este o universitate juridica (universitas juris).
Aceasta inseamna ca:
a) se infatiseaza ca o masa de drepturi si obligatii legate intre ele sau ca o grupare a mai
multor astfel de mase avand fiecare un regim juridic determinat;
b) drepturile si obligatiile, fiecare in parte, sunt distincte de universalitate, astfel incat
schimbarile care s-ar produce in legatura cu aceste drepturi si obligatii nu altereaza identitatea
universalitatii.
Universalitatea care caracterizeaza patrimoniul cuprinde un activ care insumeaza toate
drepturile si un pasiv cuprinzand toate obligatiile cu continut economic ale subiectului de drept.
2.2. Orice persoana are un patrimoniu.
Acest caracter priveste atat persoanele fizice, cat si pe cele juridice.
De fapt, patrimoniul este un atribut al personalitatiim neexistand vreo persoana care sa nu
aiba un patrimoniu. Prin Constitutie dreptul la proprietate este recunoscut si consacrat "in
terminis". In ceea ce priveste persoana juridica, existenta patrimoniului, este una dintre conditiile
esentiale ale infiintarii ei.
2.3. Patrimoniul este unic.
5 | P a g e

Unicitatea patrimoniului presupune ca fiecare persoana are un singur patrimoniu, aceasta
unicitate insa nu exclude divizibilitatea patrimoniala. De aici rezulta o alta caracteristica si
anume:
2.4. Patrimoniul fiecarei persoane este divizibil in mai multe mase de drepturi si obligatii,
fiecare dintre aceste mase avand un regim bine determinat.
Astfel, persoanele juridice au in patrimoniul lor spre exemplu mijloacele fixe, mijloace
circulante sau obiecte de inventar. Persoanele casatorite pot avea atat:
- bunuri comune, dobandite in timpul casatoriei, constituind masa patrimoniala ce poate fi
urmarita doar de creditorii comuni;
- cat si bunuri proprii dobandite inainte sau in timpul casatoriei din care este constituita
masa patrimoniala urmaribila de creditorii personali ai sotului tinut personal.
O alta ipoteza a divizibilitatii patrimoniului este acceptarea sub beneficiu de inventar a
unei succesiuni.

3. Functiile patrimoniului

Orice categorie juridica, deci si cea de patrimoniu, trebuie sa raspunda si sa serveasca
unei necesitati practice impuse de viata, deci sa aiba o anumita functie. Altfel spus, se impune a
cunoaste ce necesitati practice isi gasesc raspunsul in institutia patrimoniului.
Necesitatile practice sau functiile practice ale patrimoniului sunt urmatoarele:
1) de a constitui gajul general al creditorilor chirografari;
2) de a explica si permite fenomenul subrogatiei reale cu titlu universal;
3) de a explica si permite transmisiunea universala si cu titlu universal.

3.1. Patrimoniul si dreptul de gaj general al creditorilor chirografari.

Creditorii chirografari sunt acei creditori care nu dispun de o garantie reala (gaj, ipoteca
sau privilegiu) prin care sa le fie asigurata executarea creantei pe care o au impotriva debitorului
lor.
Creditorii garantati cu o garantie reala pot in caz de neexecutare din partea debitorului, sa
urmareasca bunul constituit ca garantie, si din pretul lui sa se despagubeasca cu preferinta
inaintea oricaror alti creditori.
Creditorii chirografari insa nu au nici o garantie reala. Dar aceasta nu inseamna ca sunt
lipsiti de posibilitatea de a-si satisface dreptul de creanta. Ei vor putea sa-si satisfaca dreptul de
creanta atunci cand aceasta a devenit exigibila urmarind acele bunuri care vor exista in
patrimoniul debitorului la momentul exigibilitatii.
6 | P a g e

Neavand asadar o garantie reala, creditorii chirografari au drept garantie intregul
patrimoniu al debitorului privit in ansamblul sau, ca universalitate juridica existenta independent
de bunurile individuale ce intra in cuprinsul ei.
Potrvit art. 2.324 din Noul Cod civil, intitulat Garantia comuna a creditorilor, cel care
este obligat personal, raspunde cu toate bunurile sale mobile si imobile, prezente si viitoare. Ele
servesc drept garantie comuna a creditorilor sai.
Referindu-se la "bunuri prezente si viitoare", textul exprima ideea ca prin faptul ca o
persoana s-a obligat fata de un creditor, bunurile existente in patrimonial sau la momentul
obligarii nu sunt indiponibilizate. Ele pot fi instrainate fara ca, creditorii sa poata formula in
principiu o pretentie legata de aceasta instrainare.
Creditorii pot urmari deci acele bunuri existente in patrimoniul debitorului la momentul
executarii silite. Ei nu pot urmari asa zisele bunuri viitoare, decat in masura in care intra in
patrimonial debitorului, deci devin prezente. In aceeasi masura ei nu pot urmari bunurile ce n-au
intrat inca in patrimoniul debitorului, si nici pe cele care intre timp au fost instrainate, deoarece
ei, creditorii chirografi, nu au un drept individualizat in fiecare bun particular, ci un simplu drept
general asupra intregului patrimoniu. In acest fel, notiunea de patrimoniu poate explica dreptul
de gaj general al creditorilor chirografi.
Divizibilitatea patrimoniului are ca principal efect specializarea gajului general al
creditorilor chirografi. Ei nu pot, asadar, urmari decat acele bunuri care fac parte din masa
patrimoniala in legatura cu care s-a nascut creanta.
Astfel, in cazul persoanelor juridice, dreptul de gaj general se poarta mai intai asupra
mijloacelor banesti. Numai in masura in care acestea se dovedesc a fi neindestulatoare creditorii
pot declansa procedura pentru urmarirea silita si a altor mijloace materiale.
Mai mult, art. 2.324, alin. 3 din Noul Cod civil prevede ca acei creditori ale caror creante
s-au nascut in legatura cu o anumita diviziune a patrimoniului, autorizata de lege, trebuie sa
urmareasca mai intai bunurile care fac obiectul acelei mase patrimoniale. Daca acestea nu sunt
suficiente pentru satisfacerea creantelor, pot fi urmarite si celelalte bunuri ale debitorului.
Cu toate acestea, bunurile care fac obiectul unei diviziuni a patrimoniului afectate
exercitiului unei profesii autorizate de lege pot fi urmarite numai de creditorii ale caror creante s-
au nascut in legatura cu profesia respectiva. Acesti creditori nu vor putea urmari celelalte bunuri
ale debitorului.
De asemenea, in temeiul dreptului de gaj general, creditorii au la ndemna calea actiunii
paulienepentru a revoca actele frauduloase consimtite de debitori n frauda lor, n conditiile art.
975 din Codul civil, ori actiunea oblica prin care pot valorifica in locul debitorului lor drepturi
ale acestuia care sunt pe cale sa se piarda prin neexercitare la timp, n conditiile art. 974 din
Codul civil.

3.2. Patrimoniul face posibila subrogatia reala cu titlu universal

Subrogatia inseamna inlocuire. Spre deosebire de subrogatia personala care consta in
inlocuirea unei persoane cu o alta (de exemplu creditorului initial i se substituie un alt creditor
7 | P a g e

care preia datoria debitorului), subrogatia reala se refera la inlocuirea unui bun cu altul, care va
urma aceeasi soarta juridica, aplicabila celui dintai.
Fundamentul subrogatiei reale se gaseste in fungibilitatea obiectelor cuprinse intr-o
universalitate de drept. Astfel, daca un lucru este vandut, in cuprinsul patrimoniului locul lui va
fi luat de pretul incasat, care la randul lui va fi inlocuit cu lucrul nou in care va fi investit.
Fenomentul de inlocuire a bunurilor, deci subrogatia reala se produce automat, ori de cate ori
aceasta inlocuire se refera la continutul unui patrimoniu.
Subrogatia cu titlu universal nu ar putea fi explicata decat prin notiunea de patrimoniu,
care sugereaza plastic imaginea unui recipient ce-si pastreaza existenta, in vreme ce cuprinsul
sau sufera continue inlocuiri si modificari.
Subrogatia reala cu titlu universal are o stransa legatura cu dreptul de gaj general al
creditorilor chirografari. Continutul acestui gaj est asigurat prin subrogatia reala cu titlu
universal, deoarece locul bunului instrainat va fi luat de bunul primit in schimb, astfel incat,
creditorul va putea sa urmareasca, atunci cand creanta va deveni exigibila, acel bun concret ce s-
ar afla in patrimoniul debitorului in momentul cand se face executarea.
Subrogatia reala cu titlu universal este subordonata divizibilitatii patrimoniului, in sensul
ca ea asigura mentinerea destinatiei fiecarei mase de bunuri. Daca o persoana casatorita vinde un
bun propriu, prin subrogatie reala cu titlu universal, partea sau bunul inlocuit are tot natura
juridica a unui bun propriu.
Subrogatia reala este chemata sa functioneze si in alte cazuri de impartire sau de restituire
a unui patrimoniu. Spre deosebire de subrogatia reala cu titlu universal, subrogatia cu titlu
particular se refera la un anumit bun privit izolat de intregul patrimoniu. Subrogatia reala cu titlu
particular nu intervine automat, ci numai daca este expres prevazuta de lege. Spre exemplu, art.
1.593 din Noul Codul civil prevede ca oricine plateste in locul debitorului poate fi subrogat in
drepturile creditorului, iar art. 1.596 ca subrogatia se produce de drept:
a) in folosul creditorului, chiar chirografar, care plateste unui creditor care are un drept de
preferinta, potrivit legii;
b) in folosul dobanditorului unui bun care il plateste pe titularul creantei insotite de o
garantie asupra bunului respectiv;
c) in folosul celui care, fiind obligat impreuna cu altii sau pentru altii, are interes sa stinga
datoria;
d) in folosul mostenitorului care plateste din bunurile sale datoriile succesiunii.
Patrimoniul nu trebuie insa confundat cu universalitatea de fapt, reglementata de art.
541 din N.C.C., care nu permite functionarea principiului subrogatiei reale universale sau cu titlu
universal.
Prin universalitate de fapt, legiuitorul are in vedere ansamblul bunurilor care apartin
aceleiasi persoane si au o destinatie comuna stabilita prin vointa acesteia sau prin lege. Bunurile
care alcatuiesc universalitatea de fapt pot, impreuna sau separat, sa faca obiectul unor acte sau
raporturi juridice distincte, dar nu pot face obiectul subrogatiei reale universale sau cu titlu
universal, intrucat denota un caracter pur concret si nu abstract, atotcuprinzator, ca si notiunea de
patrimoniu.
8 | P a g e

3.3. Patrimoniul si transmisiunea universala sau cu titlu universal
Pe langa functiile mai sus mentionate, patrimoniul explica si transmisiunea universala sau
cu titlu universal.
Moartea unei persoane fizice ori reoganizarea persoanei juridice ridica problema
transmiterii drepturilor si obligatiilor in totalitatea lor. Totalitatea acestor drepturi si obligatii
constituie chiar patrimoniul persoanei, astfel incat transmiterea lor este o transmitere universala.
Intre transmiterea universala si cea cu titlu universal nu exista o deosebire de calitate ci, de
cantitate. In vreme ce transmisiunea universala priveste de exemplu toate mobilele si imobilele
cuprinse in patrimonial unei persoane, transmisiunea cu titlu universal se refera doar la o cota
parte aritmetica din totalul patrimoniului.

4. Patrimoniile de afectatiune si masele patrimoniale

Potrvit art. 31, alin. 2 din Noul Cod civil, patrimoniul unei persoane poate face obiectul
unei diviziuni sau unei afectatiuni in cazurile si conditiile prevazute de lege.
Patrimoniile de afectatiune sunt masele patrimoniale fiduciare, masele patrimoniale
afectate exercitarii unei profesii autorizate s.a..
In caz de diviziune sau afectatiune, transferul drepturilor si obligatiilor dintr-o masa
patrimoniala in alta, in cadrul aceluiasi patrimoniu, se face fara a prejudicia drepturile
creditorilor asupra fiecarei mase patrimoniale.
Acest transfer nu reprezinta, in acceptiunea legiuitoruluim o veritabila instrainare si nu
este tratat astfel din punct de vedere juridic.
In ce priveste patrimoniul profesional individual, constituirea, marirea, micsorarea sau
lichidarea masei patrimoniale afectate exercitarii in mod individual a unei profesii autorizate se
stabileste prin actul incheiat de titular, cu respectarea conditiilor de forma si de publicitate
prevazute de lege.
Dupa cum am precizat, creditorii ale caror creante s-au nascut in legatura cu o anumita
diviziune a patrimoniului, autorizata de lege, trebuie sa urmareasca mai intai bunurile care fac
obiectul acelei mase patrimoniale. Daca acestea nu sunt suficiente pentru satisfacerea creantelor,
pot fi urmarite si celelalte bunuri ale debitorului.
Bunurile care fac obiectul unei diviziuni a patrimoniului afectate exercitiului unei profesii
autorizate de lege pot fi urmarite numai de creditorii ale caror creante s-au nascut in legatura cu
profesia respectiva. Acesti creditori nu vor putea urmari celelalte bunuri ale debitorului.

9 | P a g e

TEMA A II-A POSESIA

1. Definirea posesiei

Autorii Noului Cod civil roman, in art. 916, definesc posesia astfel: " Posesia este
exercitarea in fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de catre persoana
care il stapaneste si care se comporta ca un proprietar".
Posesia nu este decat o stare de fapt sau puterea materiala pe care o exercita cineva
asupra unui lucru si care este analoaga cu aceea pe care o exercita un proprietar.
Posesia, se defineste ca fiind o stare de fapt care consta in stapanirea materiala a unui
bun, care permite posesorului sa se comporte ca si cum ar fi adevaratul titular al dreptului real
(drept de proprietate sau al altui drept real).
Jurisprudenta a retinut constant ca posesia nu este decat o stare de fapt. Astfel, s-a stabilit
ca posesia este o stare de fapt care consta in stapanirea unui bun de catre o persoana ce se
pretinde a fi titularul unui drept real asupra acelui bun, ea putand fi exercitata si de o alta
persoana in numele acesteia. Posesia poate fi sau nu conforma cu starea de drept; atunci cand
este conforma cu starea de drept, se considera ca posesia este legitima, in caz contrar ea este
nelegitima. Indiferent daca este legitima sau nelegitima, chiar daca este o stare de fapt, posesia
este protejata de lege. Sub acest aspect, instanta suprema a decis ca nimanui nu-i este permis,
chiar daca ar fi proprietar sau coproprietar, sa intre in posesia bunului impotriva vointei celui
care o exercita efectiv.
Posesia constituie o stare de fapt de natura a produce unele drepturi pentru posesor si nu
trebuie tratata ca un drept real. Constituind un fapt exterior, detinerea in fapt a bunului este usor
de stabilit, deoarece orice persoana poate recunoaste personal o situatie de fapt.
Dar simpla detinere materiala a bunului nu este suficienta. De exemplu, vedem o
persoana lucrand constant o suprafata de teren; nu stim insa daca acea persoana poseda terenul ca
proprietar, ca un posesor sub nume de proprietar sau ca un detentor precar (de exemplu, este un
arendas). Pentru aceasta este necesar sa analizam elementele intrinseci ale posesiei, adica
elementele constitutive ale acesteia: corpus si animus.

10 | P a g e

2. Elementele posesiei

2.1. Elementul material (corpus). Corpus constituie elementul material al posesiei. Absenta lui
face imposibila posesia. Dar asa cum corpus nu poate exista fara animus, tot astfel animus fara
corpus nu poate oferi calitatea de posesor.
Corpus constituie o multitudine de acte materiale care sunt exercitate direct asupra
bunului. Actele prin care se concretizeaza corpus variaza in raport de natura fizica a bunului (de
exemplu, intr-un fel se exercita posesia asupra unei cladiri si altfel asupra unui teren), precum si
in raport de dreptul real invocat de cel care invoca corpus.
Elementul corpus cumuleaza un ansamblu de acte materiale. In ce priveste actele juridice,
s-a considerat, intr-o opinie pe care nu o impartasim, ca elementul corpus s-ar putea materializa
si in anumite acte juridice pe care le-ar incheia posesorul: locatiune, depozit, comodat etc.
Potrivit art. 917 din NCC, posesorul poate exercita prerogativele dreptului de proprietate
asupra bunului fie in mod nemijlocit, prin putere proprie, fie prin intermediul unei alte
persoane. Aceasta regula a fost mostenita din dreptul roman, potrivit caruia, pater familias
putea poseda prin intermediul fiilor sai sau sclavilor sai.
Un posesor mai poate dobandi elementul corpus si prin intermediul unui mandatar
special. De asemenea, persoanele lipsite de capacitate de exercitiu si persoanele juridice exercita
posesia prin reprezentantul lor legal.

2.2. Elementul intentional (animus). Pentru a fi posesor nu este suficient sa existe doar
elementul corpus, fiind absolut necesar inca un element esential: animus. Acest element
psihologic (animus) consta in vointa posesorului de a stapani bunul pentru el, sub nume de
proprietar sau titular al altui drept real.
Elementul animus il gasim reglementat in cateva articole din Codul civil. Astfel, in art.
916, cere ca persoana care stapaneste bunul se comporte ca un proprietar sau ca un titular al unui
alt drept real (de ex. uzufruct, uz, abitatie).
Pentru a uzucapa, dobanditorul primeste bunul de la un detentor precar (locatar,
depozitar, creditor gajist, comodatar etc.). Daca ar primi bunul de la insusi proprietarul sau, ar
dobandi insasi dreptul de proprietate.
Elementul intentional trebuie sa existe neaparat in persoana posesorului. Doar minorii si
alienatii mintali dobandesc posesia prin intermediul reprezentantilor lor.
Art. 919, alin. 1 din Noul Cod civil prevede ca, " Pana la proba contrara, acela care
stapaneste bunul este prezumat posesor". Aceasta inseamna ca legiuitorul a inteles sa instituie o
prezumtie in favoarea posesorului, in sensul ca poseda sub nume de proprietar, ramanand sarcina
adevaratului proprietar de a dovedi ca posesorul este un simplu detentor precar.
Art. 919, alin. 3 prevede ca, atunci " Pana la proba contrara, posesorul este considerat
proprietar, cu exceptia imobilelor inscrise in cartea funciara". Deci, atat timp cat nu se face
dovada ca a avut loc o intervertire a posesiei, se prezuma ca detentorul a continuat sa-si pastreze
calitatea de detentor precar.
11 | P a g e

3. Formele posesiei

Din punct de vedere juridic, posesia imbraca mai multe forme, care se diferentiaza unele
de altele si genereaza consecintie juridice distincte.
In primul rand, o persoana poate detine un bun in temeiul unei conventii cu proprietarul,
cu obligatia de a-l restitui acestuia. Este situatia detentorului precar care nu poseda pentru sine, ci
pentru altul ceea ce si face sa nu fie propriu-zis un posesor in intelesul legii.
In al doilea rand, este vorba de o persoana care se comporta fata de bun ca un titular al
dreptului. In acest caz, asupra bunului posesorul exercita o putere de fapt.
In al treilea rand, posesia ca atribut al dreptului de proprietate, este exercitata de insusi
titularul dreptului.
Vom examina sintetic cele trei trepte privind exercitarea puterii persoanei asupra
bunurilor mobile si imobile.

3.1. Detentia precara

Nu trebuie sa se confunde posesia cu detentia. Chiar daca in ambele cazuri bunul se afla
in puterea fizica a persoanei, detentorul detine bunul pentru altul, fara sa se comporte ca titularul
unui drept real.
Detentorul este obligat sa restituie bunul asa incat posesia sa nu contine decat unul din
elementele constitutive esentiale si anume: corpus. Chiar si atunci cand se foloseste de bun (cum
ar fi cazul locatarului), detentorul nu este un posesor, deoarece el trebuie sa remita bunul. Ceea
ce-i lipseste detentiei precare este elementul animus domini sau animus sibi habendi.
Detentori precari sunt, de exemplu, depozitarii, locatarii, comodatarii, creditorii gajistii,
carausii etc.
In acest sens, potrivit art. 918 din Noul Cod civil, nu constituie posesie stapanirea unui
bun de catre un detentor precar, precum:
a) locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist;
b) titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitatie sau servitute, fata de nuda
proprietate;
c) fiecare coproprietar, in proportie cu cotele-parti ce revin celorlalti coproprietari;
d) orice alta persoana care, detinand temporar un bun al altuia, este obligata sa il
restituie sau care il stapaneste cu ingaduinta acestuia.
Detentorul precar poate invoca efectele recunoscute posesiei numai in cazurile si limitele
prevazute de lege.
Detentorul precar poseda intotdeauna pentru altul, motiv pentru care precaritatea este
echivalenta cu absenta posesiei. Posesorul nu beneficiaza nici de un drept real si nici de un drept
12 | P a g e

de creanta; dimpotriva, detentia este o stare de drept. Precaritatea constituie nu numai un viciu al
posesiei, dar chiar o cauza de excludere a posesiei.
Un detentor precar este si depozitarul. Cat timp bunul se afla in depozitul sau, el nu are
nici un drept de proprietate asupra lui, asa incat va trebui sa-l restituie in starea in care l-a primit.
In materia accesiunii imobiliare artificiale, constructorul de rea-credinta nu este
considerat un detentor precar asupra constructiei, pana in momentul in care proprietarul terenului
isi exercita dreptul de proprietate ci este considerat un adevarat posesor pana in momentul in care
proprietarul terenului isi va manifesta dreptul sau de proprietate.
Detentor precar poate fi si vanzatorul care, dupa incheierea contractului de vanzare-
cumparare, continua sa detina bunul vandut, pana la o data ulterioara, cand va fi predat
cumparatorului. Este cazul cand obligatia de a face (de predare a bunului) nu se suprapune cu
obligatia de a da (cea de transmitere a dreptului de proprietate). Deoarece vanzatorul este obligat
sa predea bunul cumparatorului el este considerat un simplu detentor precar.
O detentie precara va exista si in cazul contractului de antrepriza cand, intre finalizarea
lucrarii de catre antreprenor si predarea ei beneficiarului, trece o perioada de timp. Deoarece
antreprenorul are obligatia de predare a lucrarii, el nu va detine lucrarea sub nume de proprietar,
ci ca un detentor precar.
Art. 919 alin.1 NCC include printre detentorii precari si pe uzufructuari. Aceasta
prevedere legala este numai partial corecta. In doctrina juridica s-a considerat ca titularii
dezmembramintelor dreptului de proprietate n-ar fi decat niste posesori precari. Titularul
dezmembramantului de proprietate, fata de titularul dreptului de proprietate cu care a incheiat
conventia, este un detentor precar; in raport cu celelalte persoane, el fiind titularul unui drept real
este un posesor. De asemenea, cand dezmembramantul dreptului de proprietate este dobandit
prin alte modalitati decat conventie (de exemplu, prin lege), titularul nu este decat un detentor
precar. Asemenea posesori precari ar fi: uzufructuarul, uzuarul, titularul dreptului de abitatie,
superficiarul, titularul unei servituti.
Uzuarul sau titularul dreptului de abitatie este un simplu detentor precar in ce priveste
dreptul de proprietate grevat, dar un posesor propriu-zis referitor la dreptul sau real.
O dubla posesie exercita si superficiarul. Asupra constructiei al carui proprietar este,
superficiarul exercita posesia ca atribut al dreptului de proprietate, insa asupra terenului exercita
doar o detentie precara.
Codul civil, in art.919 alin.1, lit. d), include in categoria detentorilor precari si pe aceia
care "stapanesc bunul cu ingaduinta proprietarului". Asemenea posesori nu sunt considerati
posesorii sub nume de proprietari.
Este dificila o enumerare a tuturor detentorior precari, in afara celor mentionati, mai sunt
si altii, trasaturile lor juridice fiind determinate de natura juridica a actului care reglementeaza
raporturile dintre parti (de exemplu: creditorul gajist, carausul, posesia precara a
comostenitorului etc.).
Cu titlu de exceptie, Codul civil reglementeaza trei cazuri cand este posibila
intervertirea detentiei in posesie(art. 920 Noul Cod civil).
13 | P a g e

a) daca detentorul precar incheie cu buna-credinta un act translativ de proprietate cu
titlu particular cu alta persoana decat cu proprietarul bunului. De exemplu, chiriasul cumpara
imobilul in care locuieste de la un mostenitor, avand convingerea ca mostenitorul este
proprietarul bunului. Din momentul cumpararii, dobandind si animus sibi habendi, detentorul
precar devine un adevarat posesor.
b) daca detentorul precar savarseste impotriva posesorului acte de rezistenta neechivoce
in privinta intentiei sale de a incepe sa se comporte ca un proprietar; in acest caz, intervertirea
nu se va produce insa mai inainte de implinirea termenului prevazut pentru restituirea bunului.
Astfel de acte de rezistetnta pot consta in: chiriasul aduce la cunostinta proprietarului ca el este
adevaratul proprietar al bunului, depozitarul sau comodatarul refuza restituirea bunului, pentru
aceleasi motive etc. Simpla negare a dreptului de proprietate nu este insa suficienta; detentorul
trebuie sa recurga la acte concrete, de natura a provoca un conflict.
c) daca detentorul precar instraineaza bunul, printr-un act translativ de proprietate cu
titlu particular, cu conditia ca dobanditorul sa fie de buna-credinta. Deci tertul stapaneste bunul
pentru sine, cel care transmite bunul este un detentor precar, iar tertul de buna-credinta, se
considera proprietar, desi transmitatorul nu avea aceasta calitate.
Toate cele trei cazuri de interventie a detentiei precare sunt prevazute expres de Codul
civil.
In ce priveste cantarirea bunei-credinte la care face referire textul legal, alin. 2 al art. 920
NCC prevede ca in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, dobanditorul este de bunacredinta
daca inscrie dreptul in folosul sau intemeindu-se pe cuprinsul cartii funciare. In celelalte cazuri,
este de buna-credinta dobanditorul care nu cunostea si nici nu trebuia, dupa imprejurari, sa
cunoasca lipsa calitatii de proprietar a celui de la care a dobandit bunul.

3.2. Posesia sub nume de proprietar

Nu trebuie sa se confunde posesia ca stare de fapt cu posesia ca atribut al dreptului de
proprietate, ceea ce inseamna ca din punct de vedere juridic nu exista o similitudine intre posesie
si proprietate. Astfel un proprietar poate fi si posesorul bunului sau dar sunt situatii cand un
posesor nu se bucura si de dreptul de proprietate asupra bunului. Un asemenea posesor, caruia ii
lipseste dreptul de proprietate asupra bunului, se comporta insa ca un adevarat proprietar fata de
bunul respectiv.
Legiuitorul protejeaza posesia, oferind inclusiv cai procesuale pentru a o apara in justitie
(actiunile posesorii); in acelasi timp posesia produce insemnate efecte juridice permitand chiar
dobandirea proprietatii asupra bunului prin intermediul uzucapiunii.

3.3.Posesia ca atribut al dreptului de proprietate

Cele trei atribute ale dreptului de proprietate sunt: posesia, folosinta si dispozitia. Posesia
este o componenta esentiala a dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale. Posesia ofera
14 | P a g e

proprietarului posibilitatea sa se foloseasca efectiv de bunul sau, asa incat proprietatea insasi fara
jus possidendi nu ar exista.

4. Dobandirea si pierderea posesiei

4.1. Dobandirea posesiei.
Pentru a opera posesia, este necesar ca sa fie intrunite cele doua elemente constitutive:
corpus si animus. Stapanirea materiala a bunului determina sa se prezume vointa de a pastra
bunul pentru sine. Dobandirea prin stapanirea materiala rezulta fie dintr-un fapt unilateral al
posesorului, atunci cand el exercita din proprie initiativa acte materiale de detinere si folosinta,
fie din predarea lucrului de catre fostul posesor, fie, in sfarsit, dintr-o transmitere de la vechiul
posesor pentru cauza de moarte. Minorii si alienatii mintali dobandesc posesia prin intermediul
reprezentantilor lor. Dar posesia poate fi dobandita si prin intermediul unui mandatar sau a unui
gerant de afaceri.
Referitor la mandatar, este necesar sa posede pentru mandant si nu pentru el insusi.
Gerantul de afaceri va poseda doar in contul geratului.
Elementul animus este cel care conserva din punct de vedere calitativ posesia. Atat timp
cat posesorul renunta sa mai posede pentru sine sau posesia este intrerupta de catre un tert,
posesorul devine un simplu detentor precar.

4.2. Pierderea posesiei.
Posesia poate fi pierduta atunci cand se pierd elementele sale, corpus si animus.
Potrivit art. 921 NCC, posesia inceteaza prin:
a) transformarea sa in detentie precara;
b) instrainarea bunului;
c) abandonarea bunului mobil sau inscrierea in cartea funciara a declaratiei de renuntare
la dreptul de proprietate asupra unui bun imobil;
d) pieirea bunului;
e) trecerea bunului in proprietate publica;
f) inscrierea dreptului de proprietate al comunei, orasului sau municipiului, dupa caz,
conform art. 889 alin. (2);
g) deposedare, daca posesorul ramane lipsit de posesia bunului mai mult de un an.
Modalitatea cea mai obisnuita de pierdere este atunci cand ambele elemente constitutive
se pierd, cum ar fi cazul instrainarii bunului sau abandonarii lui.
Alta modalitate este, deci, atunci cand se pierde doar elementul material (corpus), cum ar
fi situatiile: bunul este distrus in intregime, este pierdut sau este trecut in posesia altei persoane.
Posesia mai poate fi pierduta si in cazul disparitiei bunului din cauze de forta majora.
15 | P a g e

Pierderea elementului animus determina, de asemenea, ca posesia sa inceteze. Prin
intermediul intervertirii titlului, posesorul devine un simplu detentor precar, ceea ce face ca sa
posede pentru altul.
In cazul constitutului posesor, proprietarul instraineaza bunul sau, dar dupa instrainare,
dobanditorul il lasa in continuare instrainatorului, cu titlu de depozit sau inchiriere. In acest caz,
transmitatorul va detine bunul ca un detentor precar.
Sunt situatii cand pierderea posesiei poate avea loc impotriva vointei posesorului. De
exemplu, bunul a intrat in domeniul public al statului sau unei unitati administrativ-teritoriale sau
a intrat in posesia altuia, impotriva vointei posesorului. In acest ultim caz, posesorul va putea
recurge la actiunile posesorii, pentru a redobandi posesia imobilului.

5. Calitatile si viciile posesiei

5.1. Consideratii generale

Este posibil ca un posesor sa aiba atat corpus, cat si animus si totusi sa nu beneficieze de
efectele juridice ale posesiei. Aceasta inseamna ca simplul fapt de a cumula cele doua elemente
constitutive ale posesiei nu este suficient. Legea mai cere indeplinirea si a altor conditii.
Astfel, art. 922 NCC, dispune ca in afara situatiilor prevazute de lege, nu poate produce
efecte juridice decat posesia utila.
Deoarece nu sunt suficiente cele doua elemente esentiale, corpus si animus sibi habendi,
Codul civil prevede necesitatea ca posesia sa indeplineasca si urmatoarele calitati: sa fie
continua, netulburata si publica. Absenta cel putin a uneia dintre aceste calitati face ca posesia sa
devina viciata astfel incat ea nu va mai produce nici un efect.
Legea caracterizeaza calitatile posesiei prin prezentarea situatiei contrare a viciilor care o
pot afecta.
Vechiul cod civil mentiona, pe langa cele trei calitati mentinute si de Noul Cod civil
(continuitatea, netulburarea si publicitatea) inca doua calitati ce trebuia sa caracterizeze o
posesie: neintreruperea ei si exercitarea sub nume de proprietar.
Legiuitorul a ales sa le inlature din enumerarea aminitita, intrucat aceste conditii au fost
adesea considerate inutile de catre majoritatea autorilor romani si practica instantelor
judecatoresti, intrucat inexistenta lor nu viciaza posesia, ci pur si simplu o impiedica sa mai
existe.
In aceste conditii, singurele vicii veritabile ale posesiei ar fi: discontinuitatea, violenta, si
clandestinitatea.

5.2. Posesia sa fie continua. Viciul discontinuitatii
Art.923 din Noul Cod civil prevede in mod expres, ca Posesia este discontinua atat timp
cat posesorul o exercita cu intermitente anormale in raport cu natura bunului.
16 | P a g e

Continuitatea exista atunci cand bunul este stapanit cu regularitatea pe care o cere natura
lui.
Caracterul de continuitate nu exclude, insa, anumite intermitente. De altfel, textul de lege
cere ca intermitentele sa nu fie "anormale", de unde concluzia ca sunt admisibile intermitentele
normale.Prevederea amintita isi dovedeste utilitatea in special in ceea ce priveste bunurile
utilizate sezonier. La aceasta se mai adauga situatia cand posesorul abandoneaza bunul.
Discontinuitatea este un viciu absolut, ce poate fi invocat de catre orice persoana
interesata. Pana la proba contrara, insa, continuitatea posesiei este prezumata. In doctrina juridica
s-a considerat chiar ca posesia mai veche ar putea prezuma posesia actuala.
Discontinuitatea este un viciu temporar (deoarece nu-si mai produce efectele cand actele
de stapanire au devenit regulate, conform naturii bunului) si in mod obisnuit, e aplicabila
bunurilor imobile.

5.3. Posesia sa fie netulburata. Viciul violentei

Potrivit art. 924 NCC, posesia este tulburata atat timp cat este dobandita sau conservata
prin acte de violenta, fizica sau morala, care nu au fost provocate de o alta persoana.
Este necesar ca posesia sa nu fi debutat si mentinuta prin acte de violenta fizica sau
psihica. Chiar daca posesia a inceput pasnic, dar a fost conservata prin acte de violenta, ea nu-si
va produce efectele. Posesia sa fie netulburata pe tot parcursul ei, deoarece aceasta conditie este
impusa de insusi art.924 Cod civil care dispune ca posesia nu trebuie "conservata prin acte de
violenta". Cu toate acestea, pentru a se considera tulburata posesia, va trebui ca actele de violenta
sa aiba o anumita gravitate. In cazul actelor usoare de violenta, care nu duc la pierderea materiala
a bunului, posesorul se limiteaza la o stare de expectativa, asa incat posesia nu se considera
viciata.
Utilitatea posesiei nu va fi atinsa insa, daca actele de violenta savarsite de catre posesor
au fost provocate de catre un tert. In caz contrar, s-ar ajunge la concluzia injusta ca posesorul
aflat in legitima aparare a pastrat posesia prin acte de violenta.
Violenta este un viciu relativ, asa ca, acest viciu va putea fi invocat numai de cei in
privinta carora posesiunea a avut un asemenea caracter. Este un viciu temporar (deoarece posesia
redevine utila in momentul in care au incetat actele de violenta); acest viciu este aplicabil atat in
ce priveste posesia imobilelor, cat si posesia mobilelor.

5.4. Posesia sa fie publica. Viciul clandestinitatii

Asemenea proprietarului si posesorul trebuie sa exercite posesia in vazul tuturor. Codul
civil nu prevede ce inseamna publicitatea posesiei, dar defineste posesia clandestina. Astfel,
conform art. 925 din Noul Cod civil, " Posesia este clandestina, daca se exercita astfel incat nu
poate fi cunoscuta". De fapt, legiuitorul a dorit ca posesia sa fie astfel exercitata, incat sa poata fi
17 | P a g e

cunoscuta de cel impotriva caruia este exercitata. Este necesar ca posesia sa fie publica pe toata
durata ei.
S-a stabilit ca este necesar ca posesia sa se exercite public pentru ca proprietarul sa poata
afla de posesia ce se exercita impotriva sa. Legea nu prevede insa si conditia ca proprietarul sa
aiba efectiv cunostinta de imprejurarea ca bunul sau este posedat de altul.
Este dificil de imaginat o posesie clandestina in cazul bunurilor imobile, motiv pentru
care clandestinitatea este intalnita de regula la bunurile mobile. Reamintim ca, chiar daca posesia
nu este publica, dar proprietarul putea sa o cunoasca, atunci nu opereaza viciul clandestinitatii. In
cazul in care posesia debuteaza clandestin, dar ulterior devine publica, sau invers, principiul
aplicabil este ca publicitatea trebuie sa se manifeste pe intreaga durata a posesiei.
Potrivit art. 927 NCC, posesia viciata devine utila indata ce viciul inceteaza.

6. Efectele posesiei

Efectele pe care le produce posesia pot fi grupate in patru mari categorii:
a) dobandirea proprietatii asupra bunului posedat;
b) prezumtia de proprietate;
c) dobandirea fructelor de catre posesorul de buna-credinta;
d) protejarea posesiei prin intermediul actiunilor posesorii.

6.1. Dobandirea proprietatii asupra bunului posedat

In ce priveste primul grup de efecte juridice ale posesiei, vom distinge dupa cum posesia
se exercita in materie imobiliara. Prin intermediul uzucapiunii se vor dobandi proprietatea sau
alte drepturi reale, ca efect al unei posesii prelungite, in conditiile determinate de lege.
Referitor la bunurile mobile, legiuitorul nu a considerat necesar sa conditioneze
dobandirea proprietatii prin trecerea unei perioade de timp; s-a considerat ca posesia valoreaza
titlu de proprietate. Astfel, potrivit art. 935 NCC, oricine se afla la un moment dat in posesia
unui bun mobil este prezumat ca are un titlu de dobandire a dreptului de proprietate asupra
bunului. De asemenea, persoana care, cu buna-credinta, incheie cu un neproprietar un act
translativ de proprietate cu titlu oneros avand ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui
bun din momentul luarii sale in posesie efectiva (art. 937 NCC).
Atat timp cat posesia nu este viciata, ea produce anumite efecte juridice. Spre deosebire
de posesia de rea-credinta, posesia de buna-credinta produce mai multe efecte.
Buna-credinta consta in credinta pe care o are posesorul ca el este proprietarul bunului pe
care il poseda, fara ca sa aiba vreun titlu.
In materia imobilelor, art. 920, alin. 2 Cod civil prevede ca in cazul imobilelor inscrise in
cartea funciara, dobanditorul este de bunacredinta daca inscrie dreptul in folosul sau intemeindu-
se pe cuprinsul cartii funciare. In celelalte cazuri, este de buna-credinta dobanditorul care nu
18 | P a g e

cunostea si nici nu trebuia, dupa imprejurari, sa cunoasca lipsa calitatii de proprietar a celui de la
care a dobandit bunul. Buna-credinta trebuie sa existe la momentul intrarii in posesia bunului.
Art. 938 NCC prevede ca este de buna-credinta posesorul care nu cunostea si nici nu
trebuia, dupa imprejurari, sa cunoasca lipsa calitatii de proprietar a instrainatorului. Buna-
credinta trebuie sa existe la data intrarii in posesia efectiva a bunului
Fata de posesorul de rea-credinta, este normal ca posesorul de buna-credinta sa
beneficieze de o serie de avantaje. Morala este cea care impiedica sa se puna semnul egalitatii
intre buna si reaua credinta. Cu toate acestea, mai multe ratiuni obliga la protejarea chiar si a
posesiunii de rea-credinta. Un tert care trateaza chiar cu un posesor de rea-credinta doreste ca
drepturile sale sa fie consolidate.
Se considera ca posesia de rea-credinta produce urmatoarele efecte: permite posesorului
sa recurga la actiunile posesorii, pentru apararea posesiei sale; determina sa se poata dobandi
proprietatea asupra bunului posedat uzucapiunea extratabulara de 10 ani.
Posesorul de buna-credinta poate recurge si el la actiunile posesorii, insa consecintele
juridice ale bunei credinte sunt diferite de cele ale relei credinte. In primul rand, buna-credinta
constituie o prezumtie de proprietate. Spre deosebire de posesorul de rea-credinta, posesorului de
buna-credinta ii vor reveni fructele lucrului. In timp ce posesorul de rea-credinta nu poate
dobandi proprietatea asupra bunurilor decat prin uzucapiunea extratabulara de 10 ani, posesorul
de buna-credinta, in cazul bunurilor mobile, este prezumat proprietarul lor, prin simplul fapt al
posesiei; avand si o cauza legitima, in cazul imobilelor, va putea dobandi proprietatea asupra
bunurilor respective prin uzucapiunea tabulara de 5 ani.

6.2. Prezumtia de proprietate

Fara sa distinga, art 935 din Noul Cod civil dispune ca " Oricine se afla la un moment dat
in posesia unui bun mobil este prezumat ca are un titlu de dobandire a dreptului de proprietate
asupra bunului ".
Prezumtia de proprietate actioneaza atat in privinta bunurilor mobile, cat si a celor
imobile. Posesorul este prezumat a fi titularul insusi dreptului de proprietate.
Mai mult, potrivit art. 936 NCC, cu exceptia cazurilor prevazute de lege, posesia de
buna-credinta a bunului mobil asigura opozabilitatea fata de terti a actelor juridice constitutive
sau translative de drepturi reale.
Aparenta dreptului este creata de posesie si ofera posesorului, in caz de litigiu, o situatie
privilegiata, deoarece sarcina probei revine celui care ii contesta dreptul. Intr-o eventuala actiune
in revendicare, posesorul va avea calitatea de parat si va beneficia de doua prezumtii esentiale,
care-l scutesc de sarcina probei: prezumtia de buna-credinta si prezumtia de proprietate. Desigur,
aceste prezumtii raman valabile pana la proba contrarie. Pe de alta parte, pentru a avea calitatea
de parat intr-o actiune in revendicare nu este absolut necesar ca posesorul sa fie de buna-credinta.
Prezumtia de proprietate este mult mai putemica in materie mobiliara, decat in imobiliara.
Astfel, in cazul bunurilor mobile, opereaza in favoarea posesorului o prezumtie absoluta de
proprietate (juris et de jure). In acest caz, posesiunea valoreaza insusi titlu de proprietate. Potrivit
19 | P a g e

art. 937 NCC, persoana care, cu buna-credinta, incheie cu un neproprietar un act translativ de
proprietate cu titlu oneros avand ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun din
momentul luarii sale in posesie efectiva.
Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul de buna-
credinta, daca actiunea este intentata, sub sanctiunea decaderii, in termen de 3 ani de la data la
care proprietarul a pierdut stapanirea materiala a bunului.
Daca bunul pierdut sau furat a fost cumparat dintr-un loc ori de la o persoana care vinde
in mod obisnuit bunuri de acelasi fel ori daca a fost adjudecat la o licitatie publica, iar actiunea in
revendicare a fost introdusa inauntrul termenului de 3 ani, posesorul de buna-credinta poate
retine bunul pana la indemnizarea sa integrala pentru pretul platit vanzatorului.
In cazul bunurilor imobile exista doar o prezumtie simpla de proprietate, care va putea fi
inlaturata prin proba contrarie.
Posesia permite posesorului sa figureze in calitate de parat in actiunea in revendicare.
Calitatea de parat intr-o asemenea actiune o va avea posesorul de buna-credinta sau cel de rea-
credinta, indiferent daca se urmareste revendicarea unui bun mobil sau imobil.

6.3. Dobandirea fructelor de catre posesorul de buna-credinta

In principiu, fructele se cuvin proprietarului, dar prin exceptie, ele vor fi percepute de
posesorul de buna-credinta.
In dreptul roman, posesorul de buna-credinta putea detine numai fructele bunurilor
consumptibile, insa legislatiile moderne au extins dreptul dobanditorului de buna-credinta asupra
tuturor fructelor. Posesorul de buna-credinta poseda ca proprietar, in temeiul unui titlu de
proprietate, fara sa cunoasca viciile acestuia. Singura conditie pentru a culege fructele este buna-
credinta a posesorului.
Posesorul trebuie sa fie de buna-credinta la data perceperii fructelor. Fructele civile
percepute anticipat revin posesorului in masura in care buna sa credinta se mentine la data
scadentei acestora.
In cazul fructelor produse de imobile inscrise in cartea funciara, buna-credinta se
apreciaza in raport cu conditiile cerute tertilor dobanditori pentru a respinge actiunea in
rectificare.
In celelalte cazuri, posesorul este de buna-credinta atunci cand are convingerea ca este
proprietarul bunului in temeiul unui act translativ de proprietate ale carui cauze de ineficacitate
nu le cunoaste si nici nu ar trebui, dupa imprejurari, sa le cunoasca. Buna-credinta inceteaza din
momentul in care cauzele de ineficacitate ii sunt cunoscute.
La posesiune, posesorul este convins ca percepe fructele in calitate de proprietar, titlul
nefiind decat un aspect al bunei-credinte. Tocmai titlul aparent valabil constituie un element de
natura a defini buna-credinta a posesorului. Posesorul va percepe fructele in temeiul bunei sale
credinte chiar daca actul ar fi lovit de nulitate absoluta; aceasta pentru ca dispozitiile art. 920 lit.
a) si 948 alin. 4 din Noul Cod civil nu disting intre titlurile lovite de nulitate relativa sau
absoluta.
20 | P a g e

Posesorul, dupa ce buna lui credinta a incetat, va restitui fructele neculese la timpul
potrivit, fiind considerate percepute la timpul potrivit fructele culese in conditii normale, adica
cele naturale la coacere sau, dupa caz, la maturizarea lor, iar cele civile la implinirea scadentei.
Buna-credinta fiind prezumata de lege, ramane sarcina reclamantului sa faca dovada
relei-credinte a posesorului.
Daca principiul restitutio in integrum sufera o exceptie in ipoteza posesorului de buna-
credinta, el se aplica integral in situatia posesorului de rea-credinta. Acesta va restitui nu numai
fructele pe care le-a perceput pe toata durata folosirii bunului, dar si fructele pe care a neglijat sa
le perceapa.
Posesorul de rea-credinta trebuie sa restituie fructele percepute, precum si contravaloarea
acelora pe care a omis sa le perceapa.

7. Actiunile posesorii

7.1. Consideratii generale

Posesiunea produce o serie de efecte jurdice, indiferent daca este o simpla aparenta a
dreptului sau este conforma cu dreptul. Legiuitorul a inteles sa protejeze posesia fara sa puna in
discutie realitatea dreptului. Indiferent daca posesia este exercitiul unui drept sau o aparenta a
acestuia, legiuitorul a dorit sa o ocroteasca. Motivele care ar justifica o asemenea protectie sunt
urmatoarele:
In mod obisnuit, posesorul este si proprietarul bunului. Ocrotindu-se posesia se va proteja
practic inclusiv propretatea. Intr-adevar, posesiunea fiind o prezumtie a existentei dreptului,
legea ocroteste posesiunea, usurand astfel situatia adevaratului titular, dandu-i mijlocul sa se
apere fara a mai avea nevoie sa dovedeasca direct existenta dreptului sau.
Pe de alta parte, interesele ordinei sociale au impus asigurarea protectiei posesiei.
Nimanui nu-i este permis sa-si faca singur dreptate, iar cel care pretinde un drept asupra bunului
posedat de altul, in caz de conflict, singura solutie va fi cea de sesizare a justitiei.
Potrivit art. 949 NCC, cel care a posedat un bun cel putin un an poate solicita instantei
de judecata prevenirea ori inlaturarea oricarei tulburari a posesiei sale sau, dupa caz,
restituirea bunului. De asemenea, posesorul este indreptatit sa pretinda despagubiri pentru
prejudiciile cauzate. Mai mult, exercitiul actiunilor posesorii este recunoscut si detentorului
precar.

7.2. Distinctia dintre actiunile posesorii si actiunile petitorii

In timp ce proprietatea va putea fi aparata prin actiunile petitorii, posesia va fi ocrotita
prin intermediul actiunilor posesorii (art. 949 si 952 NCC si art.674-676 Cod procedura civila).
Absenta unor cai legale de aparare a posesiei, l-ar impiedica pe posesor ca, in caz de tulburare
21 | P a g e

sau deposedare, sa-si ocroteasca posesia. Este cazul, mai ales al posesorilor fara nici un titlu, care
poseda bunul imobil pentru a dobandi dreptul de proprietate asupra lui prin efectul uzucapiunii;
un asemenea posesor trebuie sa aiba la indemana o cale legala sa-si protejeze posesia, ca urmare
a efectelor juridice pe care le va produce in viitor, deoarece, in caz contrar, s-ar afla oricand la
discretia celor care ii tulbura posesia.
Doctrina jurdica si jurisprudenta au considerat ca actiunile posesorii imbraca doua forme:
actiunea posesorie in complangere si actiunea posesorie in reintegrare.
Orice posesor va putea recurge la aceste actiuni, indiferent daca este un neproprietar, un
proprietar exclusiv sau un coproprietar, ori chiar un detentor precar. Jurisprudenta a stabilit ca
actiunea posesorie poate fi intentata chiar si impotriva proprietarului.
Exista deosebiri fundamentale intre actiunile posesorii si actiunile petitorii. In timp
ce actiunea posesorie pune in discutie doar faptul posesiei, exercitarea ei nefiind conditionata de
existenta unui titlu, actiunile petitorii abordeaza problema dreptului de proprietate sau al altui
drept real. Sfera persoanelor care pot recurge la actiunea posesorie este mult mai larga decat cea
care poate promova actiunea in revendicare. Apoi, spre deosebire de actiunile in revendicare,
actiunile posesorii se solutioneaza intotdeauna de urgenta si cu precadere.
Actiunile posesorii vor putea fi promovate de posesor atunci cand are loc o tulburare sau
o deposedare; tulburarea sau deposedarea pot fi consecintele unor acte materiale sau acte
juridice. Indiferent daca tulburarea sau deposedarea are loc prin acte materiale sau acte juridice,
esential este ca faptul posesiei este lezat. Asa incat, daca prin tulburare sau deposedare nu se
contesta posesia, atunci actiunea posesorie nu-si are justificarea, ci ar putea fi intentata cel mult o
actiune in despagubiri.
Posesorul este liber sa opteze fie pentru actiunea posesorie, fie pentru actiunea petitorie.

7.3. Partile intr-o actiune posesorie

7.3.1. Calitatea de reclamant intr-o actiune posesorie
Normal este ca actiunea posesorie sa fie intentata de posesorul a carui posesie a fost
lezata. Acesta poate sa fie insusi proprietarul, deoarece posesia nu este decat un atribut al
dreptului de proprietate si ea insasi va putea fi protejata.
Pe langa proprietar, vor putea promova actiunile posesorii titularii unor drepturi reale:
uzufructuarul, uzuarul, superficiarul, titularul dreptului de abitatie sau servitute. Actiunea
posesorie poate fi introdusa de orice posesor care poseda bunul imobil sub nume de proprietar,
dar si de catre detentorii precari, asa cum expres se precizeaza la art. 949, alin. 2 din Noul Cod
civil, excluzandu-se situatia cand autorul tulburarii este tocmai cel pentru care ei exercita
posesia.

7.3.2. Calitatea de parat intr-o actiune posesorie
Actiunea posesorie va trebui intentata impotriva autorului tulburarii sau deposedarii.
Actiunea poate fi introdusa impotriva succesorilor cu titlu universal ai acestuia.
22 | P a g e

Potrivit art. 950 NCC, actiunile posesorii pot fi introduse si impotriva
proprietarului. Actiunea nu poate fi insa introdusa impotriva persoanei fata de care exista
obligatia de restituire a bunului.
In ipoteza in care paratul va declara ca a actionat din dispozitia unui tert, posesorul
reclamant fie ca isi va indrepta actiunea impotriva tertului, fie direct impotriva celui care a
produs tulburarea, raspunderea acestuia intemeindu-se pe calitatea sa de mandatar.
Exceptand unele dezmembraminte ale dreptului de proprietate, cum ar fi, uzufructul sau
servitutea, care vor putea fi protejate pe calea actiunii posesorii, asemenea actiuni nu vor putea fi
indreptate impotriva contractantilor.
Daca autorul tulburarii sau deposedarii decedeaza, actiunea posesorie va fi indreptata
impotriva mostenitorului care are posesia bunului.

7.4. Obiectul actiunii posesorii

In timp ce dreptul roman permitea protectia posesiei inclusiv la bunurile mobile, dreptul
modern recunoaste posibilitatea de a apara posesia numai in cazul bunurilor imobile. Solutia
este, intr-adevar, logica, deoarece, potrivit prevederilor 935 din Noul Cod civil, posesorul de
buna-credinta al unui bun mobil este prezumat a fi proprietarul acelui bun. Aceasta inseamna ca,
titularul va putea recurge oricand la actiunea in revendicare.
Actele de tulburare sau deposedare trebuie sa fie intentionate si sa nu se limiteze la
simple afirmatii sau reclamatii la adresa posesorului.
Daca actele de tulburare sau deposedare sunt insotite si de daune produse posesorului,
odata cu solutionarea actiunii posesorii judecatorul va hotari si cu privire la recuperarea
prejudiciului. Pentru a se promova o actiune posesorie nu este absolut necesar ca actele de
tulburare sau deposedare sa produca prejudicii.
In prezent, atat cladirile cat si terenurile cu sau fara constructii, aflandu-se in cicuitul
civil, pot forma obiectul actiunilor posesorii. De asemenea, fiind posibila constituirea de drepturi
reale asupra terenurilor (cum ar fi, de exemplu, superficia), acestea vor putea fi protejate pe calea
actiunilor posesorii. Imobilul care formeaza obiectul actiunii posesorii trebuie sa fie determinat;
o universalitate de bunuri, nefiind susceptibila de posesie, nu poate face obiectul actiunii
posesorii.

7.5. Termenul de exercitare a actiunii posesorii

Potrivit art. 951 din Noul Cod civil, in caz de tulburare ori de deposedare, pasnica sau
violenta, actiunea se introduce in termenul de prescriptie de un an de la data tulburarii sau
deposedarii.
Daca tulburarea ori deposedarea este violenta, actiunea poate fi introdusa si de cel care
exercita o posesie viciata, indiferent de durata posesiei sale.
23 | P a g e

Aceasta masura de favoare acordata posesorului ce nu poate dovedi o posesie utila este
menita sa descurajeze actele de violenta, pentru ca impunerea unor conditii de admisibilitate mai
nerestrictive a restrange semnificativ posibilitatea de aparare impotriva unei astfel de conduit
nesociale.

7.6. Luarea masurilor pentru conservarea bunului posedat

Daca exista motive temeinice sa se considere ca bunul posedat poate fi distrus ori
deteriorat de un lucru aflat in posesia unei alte persoane sau ca urmare a unor lucrari, precum
ridicarea unei constructii, taierea unor arbori ori efectuarea unor sapaturi pe fondul invecinat,
posesorul poate sa ceara luarea masurilor necesare pentru evitarea pericolului sau, daca este
cazul, incetarea lucrarilor.
Potrivit art. 952, alin. 2 din Noul Cod civil, pana la solutionarea cererii, posesorul ori,
dupa caz, cealalta persoana poate fi obligata la plata unei cautiuni, lasate la aprecierea instantei,
numai in urmatoarele situatii:
a) daca instanta dispune, in mod provizoriu, deplasarea lucrului ori incetarea lucrarilor,
cautiunea se stabileste in sarcina posesorului, astfel incat sa se poata repara prejudiciul ce
s-ar cauza paratului prin aceasta masura;
b) daca instanta incuviinteaza mentinerea lucrului in starea sa actuala ori continuarea
lucrarilor, cautiunea se stabileste in sarcina paratului astfel incat sa se asigure posesorului
sumele necesare pentru restabilirea situatiei anterioare.

24 | P a g e

TEMA A III-A - TEORIA GENERAL A DREPTULUI DE PROPRIETATE

Definirea legala a dreptului de proprietate a fost completata prin reglementarea noului
Cod civil (in raport cu art. 480 din vechiul Cod civil) in sensul celor evidentiate de doctrina.
Noua reglementare defineste acest drept prin continutul sau, adica prin atributele
conferite de dreptul de proprietate: posesia, folosinta si dispozitia.
Astfel, in noua reglementare, se consfinteste dreptul real al titularului de a poseda, de a
folosi si de a dispune (jus posidendi, jus utendi, jus fruendi si jus abutendi) de bunul sau,
proprietate privata, atribute ce pot fi exercitate in mod absolut, exclusiv si perpetuu, cu
respectarea limitelor legale.

1. Continutul juridic al dreptului de proprietate

Continutul juridic al dreptului de proprietate este acelasi cu cel din textul art. 480 din
vechiul Cod civ., si anume, atributele dreptului de proprietate sunt urmatoarele:
1.1. Posesia (jus posidendi) reprezinta, sub aspect juridic, apropierea stapanirii bunului care este
obiectul dreptului de proprietate, practic, relatia dintre proprietar si bunul sau. Astfel, posesia ca
element de drept exprima dreptul de a apropria si a stapani bunul, spre deosebire de posesia
exercitata ca stare de fapt.

1.2. Folosinta (jus utendi si jus fruendi) ca atribut al dreptului de proprietate, spre deosebire de
termenul folosit in limbajul comun, in terminologia juridica reprezinta dreptul proprietarului de a
se servi personal de bunul sau in functie de natura acestuia. Desigur, aceasta prerogativa a
titularului nu trebuie exercitata abuziv. Exercitarea acestui atribut nu exclude insa dreptul
proprietarului de a nu se folosi de bunul sau pierde prin neuz dreptul de proprietate.
Cea de a doua latura a atributului folosintei (jus fruendi, fructus) reprezinta dreptul
proprietarului de a culege fructele produse periodic de bunul sau, fara a se consuma substanta
acestuia. Astfel, fructele se deosebesc de producte - care consuma substanta bunului.
Fructele, conform art. 548 N.C.C., reprezinta acele produse care deriva din folosirea unui
bun, fara a diminua substanta acestuia. Fructele sunt: naturale, industriale si civile.
i. Fructele naturale sunt produsele directe si periodice ale unui bun, obtinute fara
interventia omului, cum ar fi acelea pe care pamantul le produce de la sine,
productia si sporul animalelor.
25 | P a g e

ii. Fructele industriale sunt produsele directe si periodice ale unui bun, obtinute ca
rezultat al interventiei omului, cum ar fi recoltele de orice fel.
iii. Fructele civile se numesc si venituri. Fructele civile sunt veniturile rezultate din
folosirea bunului de catre o alta persoana in virtutea unui act juridic, precum
chiriile, arenzile, dobanzile, venitul rentelor si dividendele.
Dreptul de proprietate asupra fructelor naturale si industriale se dobandeste la data
separarii de bunul care le-a produs. Dreptul de proprietate asupra fructelor civile se dobandeste zi
cu zi.
Spre deosebire de fructe, productele sunt produsele obtinute dintr-un bun cu consumarea
sau diminuarea substantei acestuia, precum copacii unei paduri, piatra dintr-o cariera si altele
asemenea. Fructele si productele se cuvin proprietarului, daca prin lege nu se dispune altfel.

1.3. Dispozitia (jus abutendi, abusus) este atributul dreptului de proprietate, care are doua forme:
dispozitia materiala si dispozitia juridica.
Dispozitia materiala se refera la bunurile corporale, inclusiv drepturile de creanta a caror
substanta juridica este in materialitatea titlului. Dispozitia materiala presupune dreptul proprieta-
rului ca, el insusi sau prin alta persoana, sa consume substanta bunului, sa culeaga productele, sa
modifice, sa transforme sau sa distruga bunul.
Dispozitia juridica. Exercitarea acestui atribut se realizeaza prin acte juridice de
dispozitie intre vii (inter vivos) sau pentru cauza de moarte (mortis causa). In acest sens, acte de
instrainare a dreptului de proprietate intre vii pot fi: vanzarea, donatia, contractul de renta
viagera, contractul de intretinere etc., iar pentru cauza de moarte legatul.

2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

In Codul civil, la art. 480, sunt enumerate caracterele juridice ale dreptului de proprietate
(exclusiv si absolut) iar in noul Cod civil, la art. 555 alin. (1), se adauga si al treilea caracter
consacrat de doctrina, si anume, perpetuitatea. Astfel, in noua reglementare, dreptul de
proprietate este absolut, exclusiv si perpetuu.

2.1. Caracterul absolut

Caracterul absolut al dreptului de proprietate, intr-o prima abordare ,,poate fi privit in
sensul diferentierii de drepturile relative, fara a fi luat in considerare numai caracterul sau
opozabil erga omnes, care, de altfel, caracterizeaza toate drepturile absolute. Acest caracter
trimite mai degraba la un drept deplin, complet.

2.2. Caracterul exclusiv
26 | P a g e

Caracterul exclusiv prin care se inteleg nu numai puterile depline ale titularului dreptului,
ci si monopolul acestuia asupra bunului sau si excluderea tertilor, inclusiv a autoritatilor publice.
Exceptie face proprietatea comuna, caz in care exista mai multi proprietari asupra aceluiasi bun
in acelasi timp, situatie in care am putea vorbi de exercitarea in comun a monopolului de catre
coproprietari.

2.3.Caracterul perpetuu
Caracterul perpetuu este corolarul perpetuitatii dreptului de proprietate privata, in sensul
ca acesta dureaza atata timp cat exista bunul.
Asadar, dreptul de proprietate, drept perpetuu, include si ideea transmisibilitatii sale, fie
prin acte juridice intre vii, fie pe calea succesiunii.
Tot asemenea, caracterul perpetuu al dreptului de proprietate este evidentiat si de
imprescriptibilitatea dreptului de proprietate, care nu se stinge prin neuz, limita de timp a
dreptului de proprietate fiind determinata de pieirea bunului.
Asadar, dreptul de proprietate este transmisibil, cu exceptia bunurilor care fac obiectul
dreptului de proprietate publica sau a cazurilor de inalienabilitate legala ori conventionala a
bunurilor proprietate privata.

3. Formele dreptului de proprietate

Proprietatea este publica sau privata.
Sunt obiect al proprietatii private toate bunurile de uz sau de interes privat apartinand
persoanelor fizice, persoanelor juridice de drept privat sau de drept public, inclusiv bunurile care
alcatuiesc domeniul privat al statului si al unitatilor administrativ-teritoriale.
Mostenirile vacante se constata prin certificat de vacanta succesorala si intra in domeniul
privat al comunei, orasului sau municipiului, dupa caz, fara inscriere in cartea funciara. Imobilele
cu privire la care s-a renuntat la dreptul de proprietate se dobandesc, fara inscriere in cartea
funciara, de comuna, oras sau municipiu, dupa caz, si intra in domeniul privat al acestora prin
hotararea consiliului local. Mostenirile vacante si imobilele cu privire la care s-a renuntat la
dreptul de proprietate, aflate in strainatate, se cuvin statului roman.
Bunurile obiect al proprietatii private, indiferent de titular, sunt si raman in circuitul civil,
daca prin lege nu se dispune altfel. Ele pot fi instrainate, pot face obiectul unei urmariri silite si
pot fi dobandite prin orice mod prevazut de lege.
Bunurile statului si ale unitatilor administrativ-teritoriale care, prin natura lor sau prin
declaratia legii, sunt de uz sau de interes public formeaza obiectul proprietatii publice, insa
numai daca au fost legal dobandite de catre acestea.
Daca prin lege nu se prevede altfel, dispozitiile aplicabile dreptului de proprietate privata
se aplica si dreptului de proprietate publica, insa numai in masura in care sunt compatibile cu
acesta din urma.
27 | P a g e

TEMA A IV-A. INTINDEREA SI LIMITELE JURIDICE
ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Intinderea dreptului de proprietate asupra terenurilor

In noul Cod civil, art. 559 alin (1) nu face altceva decat sa precizeze ca proprietatea
terenului, luata ca un dat, se intinde si asupra subsolului si a spatiului de deasupra terenului, cu
respectarea limitelor legale.
Proprietarul poate face, deasupra si in subsolul terenului, toate constructiile, plantatiile si
lucrarile pe care le gaseste de cuviinta, in afara de exceptiile stabilite de lege, si poate trage din
ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce. El este tinut sa respecte, in conditiile si in
limitele determinate de lege, drepturile tertilor asupra resurselor minerale ale subsolului,
izvoarelor si apelor subterane, lucrarilor si instalatiilor subterane si altora asemenea.
Apele de suprafata si albiile acestora apartin proprietarului terenului pe care se formeaza
sau curg, in conditiile prevazute de lege. Proprietarul unui teren are, de asemenea, dreptul de a
apropria si de a utiliza, in conditiile legii, apa izvoarelor si a lacurilor aflate pe terenul respectiv,
apa freatica, precum si apele pluviale.
Totodata proprietarul terenului este tinut sa respecte, in limitele si in conditiile
determinate de lege, drepturile tertilor asupra resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor si
apelor subterane, lucrarilor instalatiilor subterane etc.
De asemenea, in economia reglementarii se regasesc si prevederi privind apele de
suprafata si albiile acestora care apartin proprietarului terenului pe care se formeaza sau curg
apele, izvoarele si lacurile aflate pe terenul respectiv, in conditiile legii.

2. Limitele exercitarii dreptului de proprietate privata (art. 556 N.C.C.)

Dispozitiile art. 555 N.C.C., astfel cum am vazut, precizeaza in mod expres atributele si
caracterele dreptului de proprietate, dar in limitele determinate de lege, conditie legala absoluta
pentru exercitarea prerogativelor acestui drept.
Potrivit art 556 N.C.C. dreptul de proprietate poate fi exercitat in limitele materiale ale
obiectului sau. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care formeaza obiectul dreptului de
proprietate, cu ingradirile stabilite prin lege.
28 | P a g e

Se instituie astfel un criteriu corporal de limitare a exercitiului dreptului de proprietate
limitele materiale ale obiectului sau.
Astfel, limitarea priveste atat corporabilitatea bunului, cat si vointa legiuitorului. Un
astfel de exemplu l-ar putea constitui dreptul proprietarului de a folosi subsolul proprietatii sale
imobiliare, insa, potrivit art 44 alin. (5) din Constitutie, acesta poate fi folosit si de o autoritate
publica pentru executarea unor lucrari de interes general.
Alin. (2) al art. 556 precizeaza posibilitatea limitarii exercitarii atributelor dreptului de
proprietate prin efectul legii. Alin. (3) al aceluiasi articol mentioneaza ca limitarile se pot face si
prin conventie, daca legea nu o interzice.
Cu alte cuvinte, limitarile pot fi rezultatul vointei legiuitorului, a judecatorului sau chiar a
vointei proprietarului.
Reglementarea limitelor juridice le clasifica in: limite legale, limite conventionale si
limite judiciare
Exceptiile de la garantarea dreptului de proprietate sunt doar cele prevazute de
Constitutie, si anume: exproprierea pentru cauza de utilitate publica si confiscarea.

2.1. Limitele legale

Dispozitiile comune privind aceste ingradiri (art. 602 N.C.C.) precizeaza ca legea (deci
orice lege) poate limita exercitarea dreptului de proprietate atat in interes public, cat si in interes
privat. Credem, insa ca nu ar putea fi vorba decat despre o lege organica, fiind in discutie dreptul
de proprietate.
Avand in vedere interesul ocrotit prin aceste limitari, noul Cod civil precizeaza la art 602
alin. (2) ca, in cazul limitarilor in interes privat, acestea pot fi modificate ori desfiintate temporar
prin acordul partilor, ceea ce are intelesul ca aceste norme au caracter dispozitiv, si nu imperativ,
asa cum credem ca este normal sa fie in cazul limitarilor in interes public. Codul nu distinge insa
normele imperative, cum ar fi in cazul regulilor privind protectia mediului, protectie ce
reprezinta un interes public major, asa cum, de altfel, precizeaza si Legea-cadru pentru protectia
mediului, de normele privind buna vecinatate, care pot fi si dispozitive.
In Constitutie, la art 44 alin. (7), se prevede expres ca ,,Dreptul de proprietate obliga la
respectarea sarcinilor privind protectia mediului si asigurarea bunei vecinatati, precum ,,si la
respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului".
Prin aceste prevederi din noul Cod civil, ce sunt reglementate in Capitolul III, Cartea a
III-a, au fost eliminate, de fapt, servitutile naturale si servitutile legale reglementate in vechiul
Codul civil.
In noul Cod civil, a fost preluata din doctrina conceptia potrivit careia servitutile naturale
si legale nu sunt de fapt servituti, ci restrictii legale aduse dreptului de proprietate ce izvorasc din
raporturile de vecinatate.
29 | P a g e

Asadar, in conceptia noului Cod civil, ele sunt calificate ca fiind limite legale ale
dreptului de proprietate, regasindu-se in Sectiunea I-a a Capitolului III din Cartea a III-a a acestui
Cod.

2.1.1. Folosirea apelor
Art. 604 N.C.C. introduce prin par. 2 al Capitolului III, Sectiunea 1, Reglementari
privind folosirea apelor", incepand cu cele care privesc curgerea fireasca a apelor, ceea ce
reprezinta servitutea de curgere a apelor in Codul civil (art 578); numai ca in noul Cod civil,
aceasta limita legala in favoarea fondului superior da posibilitatea proprietarului fondului inferior
sa ceara autorizarea justitiei spre a face, pe fondul sau pe cheltuiala sa, lucrarile necesare pentru
schimbarea directiei apelor", in cazul in care situatia initiala ii cauzeaza prejudicii.
Aceste dispozitii sunt nou introduse in Codul civil. La randul sau, proprietarul fondului
superior este obligat sa nu efectueze nicio lucrare de natura sa agraveze situatia fondului inferior.
Articolul urmator, art 605 din N.C.C., instituie reguli privind curgerea provocata a apelor,
situatie in care, proprietarul fondului inferior nu poate impiedica curgerea apelor.
In acest sens, poate fi vorba de tasnirea apelor, pe fondul superior ori din cauza unor
lucrari subterane sau din secarea terenurilor mlastinoase ori a apelor folosite in scop casnic,
agricol sau industrial, cu conditia ca aceasta curgere sa preceada varsarea intr-un curs de apa sau
intr-un sant.
Intr-o asemenea situatie, proprietarul fondului superior este obligat sa aleaga calea si
mijloacele de scurgere de natura sa aduca prejudicii minime, fiind, de asemenea, obligat la plata
unei despagubiri juste si prealabile.
Despagubirea ar putea fi justa,intrucat, desigur, este vorba de prejudiciul integral care
trebuie reparat; cat priveste insa caracterul prealabil, conditia este mai greu de realizat, deoarece
curgerea apei este adesea instantanee. Reglementarea din noul Cod precizeaza ca aceste
dispozitii nu se aplica in cazul in care pe fondul inferior se afla o constructie cu curte si gradina
sau un cimitir.
Art. 606 N.C.C prevede ca proprietarul care vrea sa foloseasca pentru irigarea terenului
sau apele naturale si artificiale de care poate dispune in mod efectiv are dreptul ca, pe cheltuiala
sa exclusiva, sa faca pe terenul riveranului opus lucrarile necesare pentru captarea apei.
De asemenea, potrivit art. 607 N.C.C., proprietarul caruia ii prisoseste apa pentru
necesitatile curente este obligat ca, in schimbul unei juste si prealabile compensatii, sa ofere
acest surplus pentru proprietarul care nu si-ar putea procura apa necesara pentru fondul sau decat
cu o cheltuiala excesiva. Proprietarul nu poate fi scutit de aceasta obligatie pretinzand ca ar putea
acorda surplusului de apa o alta destinatie decat satisfacerea necesitatilor curente. El poate insa
cere despagubiri suplimentare proprietarului aflat in nevoie, cu conditia de a dovedi existenta
reala a destinatiei pretinse.
Acestea sunt mai degraba reguli privind buna vecinatate si care trebuie respectate si
aplicate in cadrul acestui concept, exprimand buna-credinta ce se impune in relatiile de
vecinatate.
30 | P a g e

Potrivit art. 608 N.C.C., proprietarul poate acorda orice intrebuintare izvorului ce ar
exista pe fondul sau, sub rezerva de a nu aduce atingere drepturilor dobandite de proprietarul
fondului inferior.
Proprietarul fondului pe care se afla izvorul nu poate sa ii schimbe cursul daca prin
aceasta schimbare ar lipsi locuitorii unei localitati de apa necesara pentru satisfacerea nevoilor
curente.
Proprietarul fondului pe care se afla izvorul poate cere repararea prejudiciilor cauzate de
persoana care, prin lucrarile efectuate, a secat, a micsorat ori a alterat apele sale.
Daca starea de fapt o permite, proprietarul fondului poate pretinde restabilirea situatiei
anterioare, atunci cand apa era indispensabila pentru exploatarea fondului sau.

2.1.2. Picatura stresinii
Potrivit art. 611 N.C.C., proprietarul este obligat sa isi faca streasina casei sale astfel
incat apele provenind de la ploi sa nu se scurga pe fondul proprietarului vecin.

2.1.3. Distanta si lucrarile intermediare cerute pentru anumite constructii, lucrari si
plantatii
Potrivit art. 612 N.C.C., orice constructii, lucrari sau plantatii se pot face de catre
proprietarul fondului numai cu respectarea unei distante minime de 60 de cm fata de linia de
hotar, daca nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism, astfel incat sa nu se
aduca atingere drepturilor proprietarului vecin. Orice derogare de la distanta minima se poate
face prin acordul partilor exprimat printr-un inscris autentic.
In lipsa unor dispozitii cuprinse in lege, regulamentul de urbanism sau a obiceiului
locului, arborii trebuie saditi la o distanta de cel putin 2 metri de linia de hotar, cu exceptia
acelora mai mici de 2 metri, a plantatiilor si a gardurilor vii.
In caz de nerespectare a distantei, proprietarul vecin este indreptatit sa ceara scoaterea
ori, dupa caz, taierea, la inaltimea cuvenita, a arborilor, plantatiilor ori a gardurilor vii, pe
cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate.
Proprietarul fondului peste care se intind radacinile sau ramurile arborilor apartinand
proprietarului vecin are dreptul de a le taia, precum si dreptul de a pastra fructele cazute in mod
natural pe fondul sau.

2.1.4. Vederea asupra proprietatii vecinului
Potrivit art. 614 N.C.C., nu este permis sa se faca fereastra sau deschidere in zidul comun
decat cu acordul proprietarilor.
Este obligatorie pastrarea unei distante de cel putin 2 metri intre fondul, ingradit sau
neingradit, apartinand proprietarului vecin si fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea
lucrari ce ar fi orientate catre acest fond.
Fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrari neparalele cu linia de hotar
spre fondul invecinat sunt interzise la o distanta mai mica de un metru.
31 | P a g e

Distanta se calculeaza de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe fata
zidului in care s-a deschis vederea sau, dupa caz, pe linia exterioara a balconului, pana la linia de
hotar. Distanta, si in cazul lucrarilor neparalele, se masoara tot perpendicular, de la punctul cel
mai apropiat al lucrarii de linia de hotar si pana la aceasta linie.

Aceste dispozitii nu exclud dreptul proprietarului de a-si deschide, fara limita de distanta,
ferestre de lumina daca sunt astfel construite incat sa impiedice vederea spre fondul invecinat.

2.1.5. Dreptul de trecere
Dreptul de trecere, considerat in Noul Cod civil ca o limita legala a dreptului de
proprietate, este reglementat de acesta de la art. 617 1a art. 620.
Acest drept cunoaste in Noul Cod civil o reglementare care schimba natura juridica a
acestui drept din servitute in limita legala, nu se mai regaseste printre drepturile reale care
puteau fi aparate prin actiunea confesorie.
In literatura de specialitate se demonstreaza, cu argumente juridice, distinctia dintre
dreptul legal de trecere (servitute lato sensu) si servitutea legala de trecere (stricto sensu),
distinctie care, sub aspect practic, apare cu adevarat importanta atunci cand este vorba de
mijloacele juridice de aparare a acestui drept; in mod concret, dreptul sau servitutea de trecere,
sub aspect practic, sunt identice, dar diferite ca natura juridica.
Potrivit art. 617 N.C.C., proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publica are
dreptul sa i sa permita trecerea pe fondul vecinului sau pentru exploatarea fondului propriu.
Trecerea trebuie sa se faca in conditii de natura sa aduca o minima stanjenire exercitarii
dreptului de proprietate asupra fondului ce are acces la calea publica; in cazul in care mai multe
fonduri vecine au acces la calea publica, trecerea se va face pe fondul caruia i s-ar aduce cele mai
putine prejudicii.
Sub alte aspecte, in noul Cod civil dreptul legal de trecere este imprescriptibil, iar in ceea
ce priveste exercitarea acestui drept, sunt reglementate situatii speciale, in care, daca lipsa
accesului la drumul public se datoreaza unor acte juridice de partaj, vanzare etc., va trebui
mentinuta calea de acces anterioara; tot asemenea, cand lipsa accesului este imputabila proprieta-
rului terenului infundat, dreptul de trecere poate fi stabilit numai cu consimtamantul
proprietarului care are acces la calea publica si cu plata dublului despagubirii. Legea nu prevede
insa si care este despagubirea ce in acest caz se dubleaza.
Cat priveste intinderea si modul de stabilire a dreptului de trecere, acestea sunt
determinate prin intelegerea partilor, prin hotarare judecatoreasca sau printr-o folosinta comuna
timp de 10 ani.
Termenul de prescriptie pentru dreptul la actiunea in despagubire pe care o are
proprietarul fondului aservit impotriva proprietarului fondului dominant incepe sa curga din
momentul stabilirii dreptului de trecere. In cazul in care inceteaza dreptul de trecere, proprietarul
fondului aservit este dator sa restituie despagubirea incasata, cu deducerea pagubei suferite in
raport cu durata efectiva a dreptului de trecere.

32 | P a g e

2.1.6. Dreptul de trecere pentru utilitati
Proprietarul este obligat sa permita trecerea prin fondul sau a retelelor edilitare ce
deservesc fonduri invecinate sau din aceeasi zona, de natura conductelor de apa, gaz sau altele
asemenea, a canalelor si a cablurilor electrice, subterane ori aeriene, dupa caz, precum si a
oricaror alte instalatii sau materiale cu acelasi scop.
Aceasta obligatie subzista numai pentru situatia in care trecerea prin alta parte ar fi
imposibila, periculoasa sau foarte costisitoare. In toate cazurile, proprietarul are dreptul la plata
unei despagubiri juste. Daca este vorba despre utilitati noi, despagubirea trebuie sa fie si
prealabila.
Cladirile, curtile si gradinile acestora sunt exceptate de la acest drept de trecere, daca ea
are ca obiect conducte si canale subterane, in cazul in care acestea sunt utilitati noi.
De asemenea, proprietarul este obligat sa permita folosirea fondului sau pentru efectuarea
unor lucrari necesare fondului invecinat, precum si accesul vecinului pe terenul sau pentru
taierea crengilor si culegerea fructelor, in schimbul unei despagubiri, daca este cazul.
Proprietarul unui fond nu poate impiedica accesul altuia pentru a redobandi posesia unui
bun al sau, ajuns intamplator pe fondul respectiv, daca a fost instiintat in prealabil.
In toate cazurile, proprietarul fondului are dreptul la o justa despagubire pentru
prejudiciile ocazionate de reintrarea in posesie, precum si pentru cele pe care bunul le-a cauzat
fondului.
O noutate o constitute reglementarea starii de necesitate (art. 624 N.C.C.), care permite
folosirea sau chiar distrugerea unui bun al altuia, pentru a se apara pe sine ori pe altul de un
pericol iminent. In aceasta situatie, proprietarul bunului folosit sau distrus are dreptul sa ceara o
despagubire, numai de la cel care a fost salvat. Proprietarul care a provocat sau a favorizat
aparitia pericolului nu poate cere nicio despagubire.
O precizare necesara cu privire la aceste din urma limite legale este facuta in noul Cod
civil (art. 625), si anume, ca aceste ingradiri legale se completeaza cu reglementarile speciale
privind regimul juridic al anumitor bunuri cum ar fi de pilda, terenurile, constructiile de orice fel,
padurile, bunurile din patrimoniul national cultural, bunurile sacre ale cultelor religioase, precum
si altele asemenea.

2.2. Limite conventionale

Limitele conventionale sunt aduse dreptului de proprietate prin acte juridice prin care
titularul dreptului consimte la limitarea dreptului sau cu conditia ca, in acest fel, sa nu incalce
ordinea publica si bunele moravuri (art. 626 N.C.C.).
In cadrul limitelor conventionale, o noutate in reglementarea noului Cod civil o constituie
clauza de inalienabilitate (art. 627). Astfel, prin conventie sau testament (act juridic unilateral)
se poate interzice instrainarea unui bun, insa pentru o durata de cel mult 49 de ani, cu conditia sa
existe un interes serios si legitim. Termenul incepe sa curga din momentul dobandirii bunului, iar
33 | P a g e

dobanditorul poate sa ceara autorizarea instantei pentru a putea dispune de bun in cazul in care
motivul care a determinat clauza de inalienabilitate nu mai exista ori un interes superior
motiveaza anularea clauzei.
Cat priveste nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulata intr-un contract, aceasta atrage
nulitatea intregului contract daca aceasta clauza a fost determinanta la incheierea contractului.
Clauza de inalienabilitate poate sa nu fie expres mentionata intr-o conventie in cazul in
care se naste obligatia pentru dobanditorul bunului de a-i transmite unei persoane determinate
sau determinabile, clauza de inalienabilitate fiind subinteleasa.
In mod special, alin. (5) al art. 627 N.C.C. precizeaza ca transmiterea bunului pe cale de
succesiune nu poate fi oprita prin stipularea inalienabilitatii.
Cat priveste opozabilitatea clauzei de inalienabilitate, aceasta clauza poate fi invocata
numai daca este valabila si este supusa formalitatilor de publicitate prevazute de lege. In situatia
in care clauza de inalienabilitate este prevazuta intr-un contract cu titlu gratuit, clauza este
opozabila si creditorilor anteriori ai dobanditorului - in sensul ca acestia nu isi pot indestula
creantele prin vanzare a bunului respectiv.
Cu toate acestea, neindeplinirea conditiilor de opozabilitate nu il lipseste pe beneficiarul
clauzei de inalienabilitate de dreptul de a pretinde daune-interese proprietarului care nu se
conformeaza acestei obligatii.
Noul Cod civil prevede sanctiuni pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate (art.
629), si anume:
a) rezolutiunea contractului ceruta de instrainator in cazul incalcarii clauzei de catre
dobanditor;
b) anularea actului de instrainare la cererea instrainatorului sau a tertului pentru
nerespectarea clauzei;
c) imposibilitatea urmaririi bunului atata timp cat clauza produce efecte, daca prin
lege nu se prevede altfel.

2.3. Limite judiciare

Limitele judiciare sunt stabilite in interes privat si privesc in mod special relatiile de
vecinatate (art 630 N.C.C.).
De fapt, limitele judiciare ale exercitarii dreptului de proprietate privata sunt stabilite
printr-o judecata in echitate; aceasta insemnand aplicarea principiului egalitatii de tratament in
situatii legale.
Atata timp cat reglementarea legala, pe de o parte, sanctioneaza denegarea de dreptate
(nesolutionarea unei cereri deduse judecatii, motivata de absenta unor dispozitii legale), iar pe de
alta parte interzice judecatorului sa dea hotarari cu caracter normativ (art. 3, C.civ.), judecatorul,
in asemenea situatii, poate solutiona o pricina, chiar in absenta unor dispozitii legale exprese,
facand apel la analogia legii si la principiile generale de drept.
34 | P a g e

Asadar, in aplicarea acestei conceptii, judecatorul poate aprecia asupra limitelor intrinseci
ale dreptului de proprietate, asupra caracterului normal sau anormal al raporturilor de vecinatate
si poate fixa limitele judiciare ale exercitarii dreptului de proprietate.
Noul Cod civil precizeaza ca, in situatia in care proprietarul cauzeaza prin exercitarea
dreptului sau, inconveniente mai mari decat cele normale, in relatiile de vecinatate, instanta de
judecata poate sa-l oblige la despagubiri, precum si la restabilirea situatiei anterioare. La fel, in
cazul iminentei cauzarii unui prejudiciu, instanta, pe calea unei ordonante presedintiale, poate
dispune masurile necesare pentru prevenirea pagubei.

3. Stingerea dreptului de proprietate

Stingerea dreptului de proprietate se bucura in noul Cod civil (art. 562) de o reglementare
aparte, care, desigur, are in vedere proprietatea privata.

6.1. Pieirea bunului. O prima precizare care tine de esenta dreptului de proprietate si
priveste stingerea acestui drept se refera la pieirea bunului, deci a obiectului dreptului de
proprietate.
Dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, acesta fiind imprescriptibil. Cu toate
acestea, dreptul de proprietate poate fi dobandit de alta persoana in conditiile determinate de
lege.

6.2. Abandonarea unui bun mobil de catre proprietarul sau reprezinta un mod de
stingere a dreptului de proprietate. Cat priveste insa un bun imobil, renuntarea la dreptul de
proprietate se face numai prin declaratie autentica, daca acesta este inscris in cartea funciara.
Momentul stingerii dreptului de proprietate asupra bunului mobil este momentul
abandonarii acestuia, iar pentru bunul imobil este momentul inscrierii in Cartea funciara a
declaratiei de renuntare.

6.3. Exproprierea, ca mod de stingere a dreptului de proprietate privata [alin. (3) art.
562], nu este prevazuta in noul Cod civil in termeni directi, ci gasim numai reglementarea
conditiilor in care se poate face.
De fapt, exproprierea pentru cauza de utilitate public este prevazuta de Constitutia
Romaniei la art 44 alin. (3), tot in mod indirect, ca exceptie de la prevederea constitutionala
privind garantarea si ocrotirea proprietatii private, si anume: Nimeni nu poate fi expropriat
decat pentru o cauza de utilitate publica, stabilita potrivit legii, cu dreapta si prealabila
despagubire"
Sediul materiei acestei operatiuni juridice complexe, pe langa prevederile constitutionale,
se gaseste in vechiul Codul civil (art. 981) si in noul Cod civil [art 562 alin. (3)], in Legea nr.
33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica si in H.G. nr. 583/1994, de
35 | P a g e

aprobare a Regulamentului privind procedura de lucru a comisiilor pentru efectuarea
procedurilor prealabile in vederea declararii utilitatii pentru lucrari de interes national sau de
interes local. Toate aceste reglementari constituie dreptul comun in materia exproprierii.
O alta reglementare speciala este data prin Legea nr. 198 din 22 mai 2004 privind unele
masuri prealabile lucrarilor de constructie de autostrazi si drumuri nationale, completata
modificata prin Legea nr. 184/2008, care, fata de reglementarea initiala, credem ca putem afirma,
este o lege complet noua, atat cat priveste cauzele exproprierii, care s-au extins si la drumurile
judetene si locale, dar mai ales prin incalcarea dispozitiilor constitutionale privind dreapta si
prealabila despagubire.
Astfel, modificarea cuprinsa in art. 4 alin. (1) al Legii nr. 184/ 2008, prevede ca Guvernul
sau autoritatea publica competenta, dupa caz, aproba prin hotarare suma globala a despagubirilor
estimata de expropriator dupa un raport de evaluare, aceasta insemnand, de fapt, stabilirea
unilaterala de catre expropriator a valorii despagubirilor, fara acordul proprietarului imobilului
supus exproprierii.
Prin Legea nr. 184/2008 au fost, de asemenea, modificate termenele initial stabilite.
Astfel, cererea pentru plata despagubirilor trebuie depusa in termen de 10 zile de la data aducerii
la cunostinta publica, prin afisare la sediul Consiliului local pe raza caruia se afla si imobilul
supus exproprierii [art 5 alin. (2)], si nu in termen de 30 de zile cum era prevazut initial si care
este un termen minim general.
Mai mult decat atat, potrivit art. 9, alin. (1), expropriatul nemultumit de cuantumul
despagubirii stabilite unilateral consemnat, se poate adresa, in conditiile legii, instantei judecato-
resti in termen de 30 de zile de la data cand i-a fost comunicata hotararea (administrativa) de
stabilire a cuantumului despagubirii fara a putea contesta transferul dreptului de proprietate catre
expropriator.
De asemenea, o alta modificare importanta a reglementarii exproprierii este prevazuta de
alin. (2) al aceluiasi art 9, potrivit caruia lucrarile de utilitate publica privind drumurile, care fac
obiectul reglementarii, nu pot fi suspendate sau sistate la cererea vreunei persoane ce ar putea
invoca existenta unor litigii privind proprietatea sau posesia imobilului expropriat.
Unii autori au indicat neconstitutionalitatea acestor reglementari din legile speciale,
respectiv Legea nr. 198/ 2004 si Legea nr. 184/2008, care incalca dispozitiile art 44 alin. (3) si
ale alin. (6) din Constitutie, despagubirea nefiind fixata prin acordul comun intre proprietar si
expropriator, si nefiind in acest mod nici dreapta" si nici prealabila".
a) Procedura judiciara. Dispozitiile aplicabile etapei judiciare, anume art. 44 alin. (6) din
Constitutia Romaniei dispun: Despagubirile prevazute la alineatele (3) ,si (5) se stabilesc de
comun acord cu proprietarul, iar in caz de divergenta, prin justitie"; este vorba de o procedura
civila speciala ce se completeaza cu dispozitiile legale ale procedurii civile de drept comun, si
anume:
- Instanta se sesizeaza dupa epuizarea procedurilor administrative;
- Instanta competenta (tribunalul in raza caruia este situat imobilul supus exproprierii) se
sesizeaza printr-o cerere de chemare in judecata (cererea de expropriere) a oricarei persoane
(fizice sau juridice) care poate proba un drept real sau un interes legitim privind imobilele supuse
36 | P a g e

exproprierii. In cazul in care in cerere nu sunt chemate in judecata toate persoanele aflate intr-o
atare situatie, judecatorul are obligatia de a cita toate persoanele.
b) Solutionarea cererii presupune verificarea indeplinirii conditiilor cerute de lege pentru
expropriere si stabilirea cuantumului despagubirilor. Partile pot insa incheia o tranzactie in fata
instantei cu privire la expropriere si la despagubiri, situatie in care instanta ia cunostinta de
aceasta si pronunta o hotarare de expedient.
De asemenea, stabilirea si distribuirea despagubirilor de catre instanta are in vedere si
dovedirea drepturilor celor care solicita sa fie despagubiti, iar in caz de litigiu intre persoanele
care formuleaza cereri de despagubire, drepturile acestora se stabilesc de catre instanta sesizata
in cadrul procedurii exproprierii, chiar daca procesul imbraca un caracter complex, in functie de
drepturile solicitate prin actiuni reale sau personale, pretinse prin cererile de despagubire.
Efectele juridice ale exproprierii sunt multiple si complexe, putand sa se regaseasca atat
in planul drepturilor reale, cat si in planul drepturilor de creanta. Efectele sunt aceleasi, indiferent
daca exista o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila sau o intelegere a partilor incheiata
anterior etapei judiciare a procedurii.

6.4. Confiscarea este o sanctiune cu caracter exceptional ce infrange inviolabilitatea
dreptului de proprietate privata si, pe cale de consecinta, nu poate fi consacrata decat in
reglementarile constitutionale.
Ca sanctiune, confiscarea este reglementata in legislatia penala si in legislatia
contraventionala, care statueaza conditiile in care se poate dispune confiscarea bunurilor folosite
sau destinate savarsirii infractiunilor sau contraventiilor ori care sunt rezultatul unor asemenea
fapte. Credem ca, reglementarea constitutionala de la art. 44 alin. (9), pentru a pune in evidenta
caracterul exceptional al confiscarii, prin care titularul dreptului poate fi lipsit de proprietatea
asupra bunului sau, contine dispozitia potrivit careia averea dobandita in mod licit nu poate fi
confiscata, iar caracterul licit al dobandirii este prezumat [alin. (8)].
Noul Cod civil, la alin. (4) al art 562, reglementeaza acest mod de stingere a dreptului de
proprietate printr-o negatie, ignorand, astfel, reguli de tehnica legislativa: Nu pot fi supuse
confiscarii decat bunurile destinate sau folosite pentru savarsirea unor in actiuni ori contraventii
sau cele rezultate din acestea".

37 | P a g e

TEMA A V-A. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICA

Potrivit art. 858 din Noul cod Civil, proprietatea publica este dreptul de proprietate ce
apartine statului sau unei unitati administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor
sau prin declaratia legii, sunt de uz ori de interes public, cu conditia sa fie dobandite prin unul
dintre modurile prevazute de lege.

1. Cadrul de reglementare

Constitutia Romaniei, la art 136 alin. (1), consacra proprietatea, institutie fundamentala,
ca fiind publica sau privata. Alin. (2) din reglementarea constitutionala desemneaza pe cei
doi titulari ai proprietatii publice, si anume: statul si unitatile administrativ-teritoriale; se
precizeaza ca aceasta forma a proprietatii este garantata si ocrotita de lege, asa cum la art. 44
alin. (2) se consfinteste si proprietatea privata este garantata si ocrotita, in mod egal, de lege,
indiferent de titular.
Art 136, alin. (3) enumera principalele categorii de bunuri care sunt obiectul exclusiv
al proprietatii publice: Bogatiile de interes public ale subsolului, spatiul aerian, apele cu
potential energetic valorificabil de interes national, plajele, marea teritoriala, resursele
naturale ale zonei economice ,si ale platoului continental, precum alte bunuri stabilite de
legea organica.", iar la alin. (4) se consacra exercitarea dreptului de proprietate publica de
catre fiecare dintre cei doi titulari.
Reglementarile constitutionale cu caracter general, privind dreptul de proprietate
publica, au fost dezvoltate in cadrul Legii nr. 213/1998 privind proprietatea publica si regimul
juridic al acesteia.
Cadrul legal constitutional si cel stabilit prin Legea nr. 213/1998 sunt completate si de
dispozitiile Codului civil, ale Legii nr. 215/2001 privind administratia publica locala, cu
modificarile si completarile ulterioare, ale Legii nr. 18/1991 a fondului funciar (art 121-
124), ale Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica si ale
O.U.G. nr. 34 din 28 iunie 2006, privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate
publica.
In art. 858 este definit dreptul de proprietate publica prin desemnarea celor doi titulari
(statul si unitatile administrativ-teritoriale) carora le apartin, cu acest titlu, bunurile care, prin
natura lor sau prin declaratia legii, sunt de uz ori de interes public, cu conditia sa fi fost
dobandite prin unul dintre modurile prevazute de lege. Prin aceasta definitie sunt precizate si
criteriile pentru determinarea bunurilor care fac parte din domeniul public: uzul si interesul
public.
38 | P a g e

Reglementarea dreptului de proprietate publica din noul Cod civil se situeaza, de fapt, in
limitele impuse de Constitutie si de Legea nr. 213/1998, iar regimul juridic al acestuia, cu privire
la subiectele, obiectul, continutul si caracterele sale, sunt preluate din Legea nr. 213/1998.

2. Obiectul dreptului de proprietate publica

Potrivit art. 554 N.C.C., bunurile statului si ale unitatilor administrativ-teritoriale care,
prin natura lor sau prin declaratia legii, sunt de uz sau de interes public formeaza obiectul
proprietatii publice, insa numai daca au fost legal dobandite de catre acestea. Daca prin lege nu
se prevede altfel, dispozitiile aplicabile dreptului de proprietate privata se aplica si dreptului de
proprietate publica, insa numai in masura in care sunt compatibile cu acesta din urma
Art 859 N.C.C., precizand obiectul exclusiv al dreptului de proprietate publica, preia
integral textul art. 136 alin. (3) din Constitutie: Constituie obiect exclusiv al proprietatii publice
bogatiile de interes public ale subsolului, spatiul aerian, apele cu potential energetic valorificabil,
de interes national, plajele, marea teritoriala, resursele naturale ale zonei economice si ale
platoului continental, precum si alte bunuri stabilite prin lege organica. Celelalte bunuri care
apartin statului ori unitatilor administrativ-teritoriale fac parte, dupa caz, din domeniul public sau
din domeniul privat al acestora, insa numai daca au fost, la randul lor, dobandite prin unul dintre
modurile prevazute de lege..
Noul Cod civil delimiteaza, in art 860, domeniul public - national, judetean si local.
Delimitarea dintre domeniul public national, judetean si local se face in conditiile legii. Bunurile
care formeaza obiectul exclusiv al proprietatii publice a statului sau a unitatilor administrativ-
teritoriale potrivit unei legi organice nu pot fi trecute din domeniul public al statului in domeniul
public al unitatii administrativ-teritoriale sau invers decat ca urmare a modificarii legii organice.
In celelalte cazuri, trecerea unui bun din domeniul public al statului in domeniul public al unitatii
administrativ-teritoriale si invers se face in conditiile legii.

3. Titularii dreptului de proprietate publica sunt:

a. Statul roman - asupra bunurilor din domeniul public de interes national;
b. unitatile administrativ-teritoriale (comuna, orasul, municipiul si judetul) - asupra
bunurilor din domeniul public de interes local si judetean.
Statul si unitatile administrativ-teritoriale sunt si titulari ai dreptului de proprietate privata
asupra bunurilor din domeniul privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale. Acest
drept are, desigur, regimul de proprietate privata acelasi pentru toate persoanele fizice sau
persoanele juridice de drept public sau cu caracter privat.
Statul si unitatile administrativ-teritoriale sunt singurele subiecte care isi pot apropria
bunurile din domeniul public care apartin acestuia prin destinatia lor de uz si de interes public",
precum si bunurile din domeniul privat cu regim juridic de drept comun apte de a participa la
circuitul civil si comercial al unei economii axate pe plata libera.

39 | P a g e

4. Continutul, limitele si caracterele dreptului de proprietate publica

Doctrina a considerat, dupa intrarea in vigoare a Constitutiei din anul 1991, ca exercitiul
prerogativelor dreptului de proprietate publica adica posesia, folosinta si dispozitia, imbraca o
forma specifica, si anume, exercitarea lor in regim de drept public.
Aceasta conceptie se regaseste, de altfel, in art. 2 din Legea 213/1998, care prevede:
Statul si unitatile administrativ-teritoriale exercita posesia, folosinta si dispozitia asupra
bunurilor care alcatuiesc domeniul public, in limitele si in conditiile legii".
Dupa cum vom preciza in cele ce urmeaza, posesia si folosinta nu se exercita, neaparat, in
mod direct de care titularul dreptului de proprietate publica in special in situatia bunurilor de uz
public.
Cat priveste limitele exercitarii dreptului de proprietate publica, art 862 N.C.C., care
contine o noua dispozitie, ce nu se regaseste in Legea nr. 213/1998, si care precizeaza ca
exercitarea dreptului de proprietate publica se face in limitele prevazute de noul Cod civil si de
lege, fiind susceptibila, astfel, de orice limitare pentru respectarea dreptului de proprietate privata
compatibila cu uzul sau interesul public celui care ii sunt destinate bunurile.
Asadar, exprimam opinia, alaturi de alti autori, ca cele doua forme de proprietate, privata
si publica, care imbraca regimuri juridice diferite, dreptul de proprietate publica find, de fapt, o
exceptie de la dreptul comun, sunt in mod egal garantate si ocrotite de lege. Asadar, dreptul de
proprietate publica nu este reglementat preferential" fata de dreptul de proprietate privata.
Aceste prevederi au caracter de noutate fata de reglementarile anterioare (Legea nr.
213/1998); textul este astfel corelat cu dispozitiile art. 53 din Constitutie referitor la restrangerea
exercitarii unor drepturi sau al unor libertati, desigur, numai prin lege si numai daca se impune
...pentru apararea drepturilor si a libertatilor cetatenilor...".
Conform reglementarii noului Cod civil, limitele exercitarii dreptului de proprietate
publica au in vedere, cum am precizat deja, situatia in care limitarile sunt compatibile cu uzul si
folosul public caruia ii sunt destinate bunurile respective.
Un astfel de exemplu ar fi servitutea de trecere, in favoarea unui imobil proprietate
privata, pe un imobil proprietate publica care, credem, este de uz si de interes public (art. 13 din
Legea nr. 213/1998). Mentionam ca, in reglementarea noului Cod civil nu mai exista servitutea
de trecere ca servitute legala, fiind vorba, astfel, de un drept de trecere, o limita legala a dreptului
de proprietate publica (art. 621, N.C.C.).
In cazul unei incompatibilitati, aceasta se constata printr-un acord intre titularul
proprietatii publice si persoana interesata sau, in caz de divergenta, pe cale judecatoreasca,
situatie in care persoana interesata are dreptul la o justa si prompta despagubire. Observam ca
acest calificativ, prompta", nu are niciun fel de inteles in plan juridic; credem ca va trebui sa se
gaseasca o solutie, deoarece prompt" nu presupune niciun termen de care sa tina autoritatea.

40 | P a g e

5. Modurile de dobandire si de stingere a dreptului de proprietate publica

Dobandirea dreptului de proprietate publica, in noul Cod civil, in conformitate cu
prevederile art. 863, preluand solutiile legale existente, se face prin: achizitie publica,
expropriere pentru cauza de utilitate publica, donatie sau legat acceptat in conditiile legii, daca
bunul, prin natura sau prin vointa dobanditorului, devine de uz ori de interes public, prin
transferul din domeniul privat al statului sau al unitatilor administrativteritoriale in domeniul
public al acestora.
Conform legii un nou mod de dobandire a proprietatii publice, potrivit aceleiasi - litera d)
- este conventia cu titlu oneros, daca bunul, prin natura lui sau prin vointa dobanditorului, devine
de uz si de interes public.
Acest nou mod de dobandire a dreptului de proprietate publica, prin conventie cu titlu
oneros, este de fapt un contract de vanzare-cumparare supus reglementarilor de drept comun.
Dorinta dobanditorului, de a destina bunul astfel dobandit uzului si interesului public, tine de
cauza contractului, adica de motivele partilor de a incheia contractul. Dobanditorul, care nu poate
fi decat unul dintre cei doi titulari ai dreptului de proprietate publica, respectiv statul sau unitatile
adrninistrativ-teritoriale, isi exprima astfel, conform principiului libertatii contractuale, vointa in
limitele legii.
Dreptul de proprietate publica se stinge (art. 864 N.C.C.) daca bunul a pierit ori daca a
fost trecut in domeniul privat, in cazul in care uzul sau interesul public nu mai exista.

6. Caracterele dreptului de proprietate publica

Dreptul de proprietate publica este un drept absolut, exclusiv si perpetuu. Bunurile ce fac
obiectul dreptului de proprietate publica sunt inalienabile(nu pot fi instrainate), imprescriptibile
(din punct de vedere achizitiv, deci nu pot fi uzucapate) si insesizabile(nu pot fi urmarite).
Proprietatea asupra acestor bunuri nu se stinge prin neuz si nu poate fi dobandita de terti
prin uzucapiune sau, dupa caz, prin posesia de buna-credinta asupra bunurilor mobile.
In Constitutie, la art. 136 alin. (4), se consacra doar inalienabilitatea bunurilor proprietate
public si textul este suficient, deoarece imprescriptibilitatea si insesizabilitatea sunt efectele
juridice ale faptului ca aceste bunuri nu sunt alienabile. Astfel, ele nu pot fi dobandite de nicio
persoana prin uzucapiune si nu pot fi urrnarite prin procedura executarii silite, nefiind
susceptibile de vanzare prin licitatie publica in vederea satisfacerii creantelor creditorului.

7. Exercitarea dreptului de proprietate publica

Art. 861 alin. (3) N.C.C. prevede ca in conditile legii, bunurile proprietate publica pot fi
date in administrare sau in folosinta, pot fi concesionate ori inchiriate".
41 | P a g e

Desigur, in aceste moduri titularii dreptului de proprietate publica li pot exercita
prerogativele (atributele) ce tin de continutul juridic al acestui drept.
Exercitarea dreptului de proprietate publica se poate face asupra unor bunuri direct si
nemijlocit de catre autoritatile publice competente sau de alte autoritati publice, in calitate de
organe de conducere ale persoanelor juridice, titulari ai acestui drept de proprietate.
In cele mai multe cazuri, exercitarea atributelor sau a unora dintre acestea se realizeaza
prin intermediul unor subiecte de drept civil. Astfel, cea mai mare parte a bunurilor proprietate
publica sunt incredintate, prin acte de putere, sau prin norme juridice, unor anumite persoane
juridice, adeseori infiintate in acest scop.
Unele bunuri sunt atribuite prin contract unor persoane juridice de drept privat ori chiar
persoanelor fizice. Alteori, pot fi date in folosinta, cu titlu gratuit, pe termen limitat, in favoarea
institutiilor de utilitate publica, ori inchiriate. Temeiul legal al incredintarii unor bunuri
proprietate publica in scopul folosirii sau exploatarii lor se regaseste in Constitutie - in textul art.
136 alin. (4) - si in Legea nr. 213/1998 - art. 17.

8. Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate publica

Drepturile reale constituite pentru exercitarea dreptului de proprietate publica prin altul
sunt, conform noului Cod civil (art 866), urmatoarele: dreptul de administrare, dreptul de
concesiune si dreptul de folosinta cu titlu gratuit.
Deoarece inchirierea nu da nastere unui drept real, se vor aplica dispozitiile cuprinse in
Legea nr. 213/1998 (art. 14-16), conform carora inchirierea bunurilor proprietate publica se
aproba, dupa caz, prin Hotarare a Guvernului sau a Consiliilor locale.

8.1. Dreptul de administrare

Potrivit Legii nr. 213/1998, titularii dreptului de administrare nu pot fi decat: regiile
autonome; prefecturile si autoritatile publice centrale si locale cu personalitate juridica
(ministere, agentii nationale, consilii judetene si consilii locale); institutiile publice de interes
national, judetean sau, dupa caz, local.
Titularii dreptului de administrare au calitate procesuala cu privire la acest drept, cu
obligatia de a indica titularul dreptului de proprietate.
Constituirea dreptului de administrare, conform art 1, alin. (2) din Legea nr. 213/1998 si
art. 867 alin, (1) N.C.C., se dispune (in putere publica) prin Hotarare a Guvernului sau a
consiliului local. Asadar, intre titularul dreptului de proprietate publica si cel al dreptului de
administrare exista raporturi administrative.
Dreptul de administrare derivat din dreptul de proprietate publica in cadrul raporturilor de
drept civil are o fiinta proprie, de sine statatoare, fiind un drept real principal, absolut, opozabil
tuturor (erga omnes), dar inopozabil titularului dreptului de proprietate publica, el putand fi
retras, revocat de catre autoritatea publica ce 1-a constituit.
42 | P a g e

Natura juridica a raporturilor de drept public dintre titularul dreptului de proprietate si
titularul dreptului de administrare, care exclude opozabilitatea, dupd cum am mentionat mai sus,
face ca dreptul de administrare sa nu fie un dezmembramant al dreptului de proprietate; amintim
in acest context si inalienabilitatea bunurilor proprietate public, care, de asemenea, face im-
posibila dezmembrarea dreptului de proprietate publica.

Continutul juridic dreptului de administrare
Potrivit art. 12 alin. (3) din Legea nr. 213/1998, titularul acestui drept poate sa posede, sa
foloseasca si sa dispuna de bunul aflat in administrare, in conditiile stabilite in actul de atribuire.
Posesia titularului dreptului de administrare nu cuprinde decat elementul corpus,
deoarece animus (intentia de a poseda pentru sine) nu are cum sa existe. Asadar, sub aspectul
intentiei, titularul dreptului real nu poate sa se considere decat un titular al dreptului real de
administrare.
Folosinta conferita titularului dreptului de administrare presupune posibilitatea, dar si
obligatia, de a utiliza bunurile proprietate publica conform actului de constituire sau, cu alte
cuvinte, de a le pune in lucru" conform obiectului sau de activitate.
Titularii dreptului de administrare pot culege fructele naturale sau industriale produse de
bunurile pe care le au in administrare, daca legea nu prevede altfel.
Cu privire la fructele civile (cum ar fi, de exemplu, chiriile), acestea se cuvin, in cota-
parte de 20-50%, titularului dreptului de administrare, iar cota-parte de 50-80% se face venit la
bugetul de stat sau, dupa caz, la bugetul local (art. 16 din Legea nr. 213/1998).
Dispozitia. Dat fiind faptul ca dreptul de proprietate publica este inalienabil, inclusiv
nesusceptibil de dezmembraminte, dispozitia nu poate privi decat o eventuala transmitere a drep-
tului de administrare, potrivit reglementarilor in vigoare. Astfel, este prevazuta posibilitatea
transmiterii, fara plata, a unor bunuri in stare de functionare, care nu mai sunt necesare titularului
dreptului, cu alte cuvinte, de la o institutie publica in administrarea altei institutii publice.
Poate fi insa vorba si de o dispozitie materiala a titularului dreptului de administrare in
cadrul executarii unor lucrari, cum ar fi, de pilda, taieri de arbori, exploatarea bogatiilor
subsolului, excavarea de pamant etc.

8.2. Dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate publica

Reglementarea legala: Constitutia Romaniei (art 136 alin. (4) teza a II-a), Legea nr.
213/1998, O.U.G nr. 34/2006 si Normele metodologice de aplicare aprobate prin H.G. nr. 168
din 15 februarie 2007.
De mentionat ca O.U.G. nr. 34/2006, spre deosebire de Legea nr. 219/1998, in prezent
abrogata, nu ingaduie decat concesionarea bunurilor proprietate publica.
Reglementarea actuala, care pare a avea ca obiect al concesionarii numai bunurile
proprietate publica, in realitate priveste atat lucrarile publice, cat si serviciile publice, asa cum se
43 | P a g e

prevede la art. 1 din O.U.G. nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de achizitie publica, a
contractelor de concesiune de lucrari publice si a contractelor de concesiune de servicii publice.
Dreptul de concesionare asupra bunurilor din domeniul public este privit ca un drept real.
Titularul dreptului de concesiune asupra bunurilor proprietate publica poate fi orice
persoana fizica sau persoana juridic romana sau straina [art. 87, alin. (2) N.C.C.].
Constituirea dreptului de concesiune se face prin contractul de concesiune care, ad
validitatem, trebuie sa imbrace forma scrisa, iar partile sunt o autoritate publica numita conce-
dent, care transmite, pe o perioada determinata, unei persoane denumita concesionar (care
actioneaza pe riscul si pe raspunderea sa) dreptul si obligatia de a exploata un bun proprietate
publica, in schimbul unei redevente. Contractul de concesiune apare, astfel, ca un contract intuitu
personae, solemn, sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, cu executare succesiva si constitutiv
de drepturi reale.
Continutul juridic al contractului de concesiune, ca si dreptul de administrare, presupun,
chiar in lipsa unei prevederi exprese in Legea nr. 213/1998, dreptul concesionarului de a poseda,
a folosi si a dispune de bunul concesionat in limitele prevazute de lege si de contractul de
concesionare.
Astfel, posesia, ca atribut de drept, apartine concesionarului in aceasta calitate, iar
folosinta (usus si fructus) inseamna dreptul de a culege sau de a percepe in proprietate fructele
produse de bunurile concesionate, iar atributul dispozitiei materiale asupra bunurilor poate fi
concretizat, in conditiile legii si ale contractului de concesionare, prin dobandirea in proprietate a
productelor.
Doctrina a furnizat aceste solutii, care au fost preluate de noul Cod civil in art. 872 alin.
(2).
Inalienabilitatea dreptului de concesiune, ca drept intuitu personae, si-a gasit consacrarea
in art. 872 alin. (1) N.C.C., care precizeaza ca, sub sanctiunea nulitatii absolute, concesionarul nu
poate instraina si nici greva bunurile date in concesiune ori bunurile destinate ori rezultate din
concesiune si care trebuiesc restituite concedentului la stingerea concesiunii.
O prevedere speciala o constituie dreptul concedentului de a controla modul de exercitare
a dreptului de concesiune conform dispozitiilor legale si contractului de concesiune.
Apararea in justitie a dreptului de concesiune, precum si a dreptului de administrare,
reglementata in noul Cod civil, face trimitere la art. 696 alin. (1) din acelasi cod, si anume, la
actiunea confesorie de la superficie, dezmembramant al dreptului de proprietate, ce poate fi
intentata impotriva oricarei persoane care impiedica exercitarea acestui drept real, chiar si
impotriva proprietarului.
Actiunea confesorie este aceea prin care se pot apara dezmembramintele dreptului de
proprietate, iar dreptul de administrare si dreptul de concesiune nu sunt dezmembraminte ale
dreptului de proprietate publica, deoarece acesta nu este susceptibil de dezmembraminte, dupa
cum am aratat.
Stingerea dreptului de concesiune are loc la implinirea termenului prevazut in contract,
dar si in cazul in care interesul national sau local o impune, prin denuntarea unilaterala a
44 | P a g e

contractului de catre concedent cu plata unei despagubiri juste si prealabile. Plata despagubirii
este in sarcina concedentului, iar in caz de dezacord, este competenta instanta de judecata.
De asemenea, in cazul nerespectarii obligatiilor contractuale de catre concesionar,
contractul poate fi reziliat de catre concedent cu plata unei despagubiri, in sarcina
concesionarului. Tot astfel, in cazul nerespectarii obligatiilor contractuale de care concedent,
rezilierea poate fi facuta de concesionar cu plata despagubirilor in sarcina concedentului. In cazul
disparitiei din cauza de forta majora a bunului concesionat sau in cazul imposibilitatii obiective a
concesionarului de a-1 exploata, stingerea dreptului se face prin renuntare, fara plata unei
despagubiri.
Fata de termenii folositi, credem ca putem sa intelegem prin imposibilitate obiectiva"
lipsa vinei (sau a culpei?) concesionarului, iar prin renuntare, un mod de incetare a contractului.
De altfel, in literatura juridica se opineaza ca aceste cauze obiective trebuie sa fie
constatate de concedent, iar renuntarea abuziva nu duce la incetarea contractului.
Dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate publica este exercitat in regim de
drept public, iar prin caracterele juridice, modul de constituire, de exercitare si, mai ales, de
modificare ori stingere unilaterala prin vointa concedentului, se ofera acestui drept real o pozitie
aparte in galeria drepturilor reale.

8.3. Dreptul de folosinta gratuita asupra bunurilor proprietate publica

Temeiul constitutional al acestui drept real este consacrat la art 136, fraza a doua, teza a
II-a, unde se precizeaza ca bunurile proprietate publica pot fi date in folosinta gratuita
institutiilor de utilitate publica. Dispozitiile constitutionale au fost preluate in Legea nr. 213/1998
(art. 17) si in noul Cod civil, la art. 874 alin. (1).
Astfel, statul si unitatile administrativ-teritoriale pot da imobile din patrimoniul lor, in
folosinta gratuita, pe termen limitat, persoanelor juridice fara scop lucrativ, care desfasoara o
activitate de binefacere sau de utilitate publica, ori serviciilor publice.
Obiectul dreptului real de folosinta gratuita se poate constitui atat asupra bunurilor
imobile, cat si asupra bunurilor mobile, deoarece bunurile ce fac obiectul acestui drept nu sunt
limitate la bunurile imobile, potrivit dispozitiilor constitutionale.
Titularul dreptului real de folosinta nu poate fi decat o persoana juridica de drept privat,
iar notiunea de serviciu public nu trebuie inteleasa in sensul de institutie publica, ci de
activitati desfasurate in scopul realizarii unui interes public.
Constituirea acestui drept nu se bucura de o reglementare expresa dar avand in vedere
titularii dreptului de proprietate asupra bunurilor proprietate publica (statul si unitatile adminis-
trativ-teritoriale), socotim ca se aplica aceeasi regula de la constituirea dreptului de administrare,
respectiv, hotarare de guvern sau a consiliilor locale.
Caracterele juridice ale dreptului de folosinta gratuita asupra bunurilor proprietate publica
sunt aceleasi cu ale dreptului de proprietate publica din care deriva: inalienabil, imprescriptibil si
insesizabil. Asadar, titularul dreptului de folosinta gratuita nu poate nici s cedeze, nici sa
inchirieze folosinta bunului respectiv.
45 | P a g e

Continutul juridic al dreptului la care ne referim cuprinde posesia (ca element de drept) si
folosinta Jus utendi si Jus fruendi, ceea ce prevede si noul Cod civil, la art 874 alin. (2) cat
priveste dispozitia materiala, titularul poate sa culeaga anumite producte sau sa construiasca pe
terenul dat in folosinta.
Sintetic exprimat, dreptul de folosinta gratuita este un drept real intuitu personae, cu titlu
gratuit, temporar si revocabil.

46 | P a g e

TEMA A VI-A. SCURT ISTORIC PRIVIND
REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR SI CONSTRUCTIILOR

De la momentul adoptrii Codului civil n anul 1864, actele de nstrinare aterenurilor si
constructiilor au fost guvernate de principiul consensualismului. S-a impus formalitatea
transcrierii pentru opozabilitatea fat de terti a transmisiunii de drepturi reale. De la principiul
consensualismului au fost exceptate donatiile si ipotecile, acte pentru care s-a prevzut forma
autentic.

1. Reglementri referitoare la terenuri.

Reglementarea din 1945.
La 23 martie 1945 a fost adoptat Legea nr. 187 privind reforma agrar. Prin art. 1 se
arata c se realizau o serie de exproprieri, iar n art. 3 se prevedea c sunt exceptate de la
expropriere suprafetele de teren pn la 50 de ha, chiar dac acestea se aflau n mai multe mosii.
Se lsa n proprietate un singur conac, indiferent de numrul si amplasarea mosiilor.
Prin aceeasi lege s-a realizat mproprietrirea unor categorii de persoane, care nu aveau
pmnt sau aveau pmnt putin. Legea a stabilit c terenurile care au fcut obiectul
mproprietririi nu puteau fi nstrinate si nici ipotecate, dect n cazuri excepTionale, cu
autorizare din partea Ministerului Agriculturii.
La 23 iunie 1947 a fost adoptat Legea nr 203. Prin acest lege au fost declarate imobile
agrare terenurile situate n comunele rurale, n afara vetrei satului, precum si terenurile arabile,
psunile si fnetele situate nafara perimetrului construibil al municipiilor, comunelor urbane,
comunerlor suburbane, statiunilor balneo-climaterice.
Imobilele agricole astfel stabilite puteau fi nstrinate prin acte ntre vii, numai cu
autorizaTia si cu ntocmirea actului n form autentic.
Aceast lege a fost n vigoare pn n anul 1950, cnd la 20 iulie a fost adoptat Decretul
nr. 151. Acest act a fost n vigoare pn la 5 noiembrie 1974. Potrivit art. 8 si art. 11 din Decretul
nr. 151/1950, nstrinarea sub orice form a terenurilor arabile, psuni, fnete, vii, livezi, iazuri si
blTi situate n intravilanul sau extravilanul localittilor se putea face numai cu autorizare si n
form autentic.

47 | P a g e

n acest an a intrat n vigoare, la 6 septembrie, Decretul nr. 221 care a fost n vigoare
pn la 29 martie 1958, cnd a fost nlocuit cu Decretul nr. 144/1958.
Potrivit art. 2 din Decretul nr. 221/1950 era obligatoriu actul autentic si autorizarea
administrativ pentru nstrinarea terenurilor, cu sau fr constructii aflate pe teritoriul capitalei
si comunelor nvecinate, precum si a comunelor cu planuri de sistematizare.
Decretul nr. 144/1958, care a nlocuit Decretul nr. 221/1950, a stabilit prin prevederile
art. 11 c nstrinarea sau mprteala prin actele ntre vii a terenurilor, cu sau fr constructii,
proprietate particular de pe teritoriul oraselor, comunelor resedinTe de raioane, localitti
balneo-climaterice si a comunelor declarate centre muncitoresti, precum si a comunelor n care
urma s se dezvolte statiuni balneo-climaterice si centra muncitoresti, se putea face numai cu
autorizarea prelabil dat n conditiile decretului de ctre Comitetele Executive ale Sfaturilor
Populare.
Actele de nstrinare sau mprteala terenurilor de mai sus, trebuiau s fiefcute n form
autentic.
Decretul menTiona c nstrinrile sau mprtelile terenurilor artate n art. 11, fcute
fr respectarea cerinTelor legii erau nule de drept.
n art. 12 din Decretul nr. 144/1958 se mentiona c n cazul n care s-a ncheiat un nscris
din care rezult c proprietatea unui teren, cu sau fr constructii, s-a obligat s-l nstrineze cu
titlu oneros si s-au respectat modalittile de plat a pretului prevzut n nscris, iar n termenul de
3 luni de la eliberarea autorizatiei de nstrinare, una din prti sau succesorii acesteia nu se
prezint din orice motive la Notariatul de Stat, pentru autentificarea actului de nstrinare,
instanTa de judecat va putea da o hotrre care s tin loc de act autentic de nstrinare.
Neprezentarea uneia din prti la autentificare, n urma somatiei fcute de celalat parte,
prin executorul judectoresc, se constata printr-un proces-verbal ncheiat de Notariatul de Stat n
circumscripTia cruia se afla imobilul n cauz.
Transcrierea dreptului de proprietate s-au nscrierea n cartea funciar se realiza pe baza
unei copii legalizate de pe hotrrea judectoreasc rmas definitiv.
Prin Legea nr. 19/1968 s-a stabilit c terenurile fr constructii, proprietatea persoanelor
fizice sau juridice, aflate n perimetrul construibil al muncipiului Bucuresti, al celorlalte
municipii sau orase, sunt indisponibile si expropriabile.
Aceluiasi regim juridic erau supuse si prtile din terenurile cu constructii, n msura n
care depseau suprafetele stabilite pe baza detaliilor de sistematizare aprobate. Aceste terenuri nu
puteau fi nstrinate sau grevate cu sarcini reale, putnd s le transmit numai prin mostenire.
n anul 1974 au fost adoptate dou legi importante si anume: Legea nr. 58 privind
sistematizarea localittilor urbane si rurale (1noiembrie 1974) si Legea nr. 59 privind fondul
funciar (5 noiembrie 1974).
48 | P a g e

Ambele legi contineau dispozitii identice, referitoare la terenuri. Astfel, n art. 30 din
Legea nr. 58/1974 se arta c dobnditorii terenurilor cuprinse n perimetrul construibil al
localitTilor urbane si rurale se puate face numai prin mostenire legal, fiind interzis
nstrinarea sau dobndirea prin acte juridice a acestor terenuri. n acelasi sens era si art. 44 din
Legea nr. 59/1974.
n caz de nstrinare a constructiilor, terenul aferent acestora, trecea n proprietatea
statului cu plata unei despgubiri, dobnditorul constructiei primind contra unei taxe un drept de
folosint asupra terenului, necesar utilizrii constructiei cumprate. Suprafata acordat n
folosint era de pn la 100 mp. n mediu urban si de 200-250 mp. n mediu rural, cu un front la
strad de maxim 12 m.
A fost controversat n literatura juridic notiunea de teren aferent constructiei:
ntr-o prim opinie, s-a apreciat c trebuia s aib loc o determinare de ctre organele
care ddeau autorizaTia de nstrinare, astfel nct grdina, livada ori terenul cu alt destinaTie
agricol s rmn n proprietatea nstrintorului .
ntr-o alt opinie s-a apreciat c ntregul teren trebuia s treac n proprietatea statului,
dup care, era atribuit n folosint sau/si nchiriat pentru locuint, iar diferenta de teren era
nchiriat ori atribuit n folosint sau ca loc de cas.
Au fost numeroase cazuri n care diferentele de teren au fost lsate fr nici un titlu n
stpnirea dobnditorilor constructiei. Aceasta a fost practica organelor administrative n
majoritatea situaTiilor.
Au existat si exceptii de la regula interzicerii nstrinrii terenurilor prin acte juridice.
Astfel:
- Prin art. 5 din Statutul Cooperativei Agricole de Productie se prevedea acordarea
cu plat a unor terenuri n suprafat de cel mult 800 mp., suprafat care a fost redus ulterior la
250 mp. pentru construirea de locuinTe si anexe gospodresti;
- n Decretul nr. 112/1958 se prevedea, n mod exceptional, c productorii agricoli
particulari din zonele necooperatiste puteau transmite copiilor lor o parte din terenurile agricole
pe care le aveau n proprietate, dac acestia locuiau sau urmau s-si stabileasc domiciliul n acea
comun, si asumau obligatia cultivrii lor n bune conditii, de a obtine productiile din planurile
de cultur si de crestere a animalelor si de a contracta si preda la fondul de aprovizionare si la
fondul de stat cantittile de produse potrivit legii.
n art. 31 din Legea nr. 58/1974 se arta c mprteala ntre mostenitori a terenurilor,
precum si nstrinarea construcTiilor prevzute de art. 30, se putea face numai prin nscris
autentic, pe baza autorizatiei date, dup caz, de ctre comitetele, respectiv birourile executive ale
Consiliilor populare comunale, orsenesti sau municipale, cu respectarea normelor de
sistematizare.
n art. 32 din Legea nr. 58/1974 se arta c orice nstrinare sau mprteal fcut cu
nclcarea prevederilor art. 30 si art. 31 era nul de drept. De fapt, prin intrarea n vigoare a Legii
nr. 58/1974 au fost abrogate dispoziTiile art. 11 din Decretul nr. 1958.

Reglementarea din 1990 cu privire la terenuri.
49 | P a g e

n ianuarie 1990 a fost adoptat Decretul-Lege nr. 42. Prin art. 4 s-a majorat ntinderea
lotului n folosint la 5000 mp., de acest lot putnd beneficia si persoanele care doresc s se
ntoarc la sat si s devin membrii cooperatori.
Prin art. 8 s-a declarat proprietate deplin asupra terenului aferent casei de locuit si al
anexelor gospodresti, precum si a curtii si grdinii din jurul acestoa, stabilind c aceast
propruetate cumulat cu lotul n folosinT s nu depseasc 6000 mp.
Prin Legea nr. 9/1990 publicat n Monitorul Oficial nr. 95 din 1 august 1990 se arta
c pn la adoptarea unei noi reglementri legale privind regimul fondului funciar s-a interzis
nstrinarea prin acte ntre vii a terenurilor de orice fel situate nuntrul sau nafara localittilor,
exceptndu-se terenurile aferente constructiilor care se nstrinau, inclusiv curtea n suprafat de
cel mult 1000 mp.
n anul 1991 a fost adoptat Legea nr. 18, prin care se realiza, n principal, stabilirea
dreptului de proprietate prin reconstituirea sau constituirea acestuia.
Art. 46 din Legea nr. 18/1991, devenit articolul 67 n urma republicrii legii n anul 1998,
actual abrogat, a impus forma autentic cu privire la nstrinarea terenurilor.
Prin acte juridice, proprietatea dobnditorului nu putea depsi 100 ha teren agricol n
echivalent arabil de familie, sub sanctiunea nulittii absolute a actului de nstrinare.
Prin art. 47 ulterior abrogat s-a statornicit interdictia de dobndire prin acte ntre vii si
obligaTia de ntrinare n termen de un an a terenurilor n cazul dobndirii prin mostenire de
ctre persoanele fizice care nu au cettenie romn si persoanele juridice care nu au naTionalitate
romn si sediu n Romnia. Acest articol a fost modificat prin art. 41 alin. 2 din ConstituTie.
n art. 48 din Legea nr. 18/1991 ulterior abrogat s-a stabilit dreptul de preemTiune n
favoarea coproprietarilor, proprietarilor vecini si statului, n cazul terenurilor agricole din
extravilan.
La 2 martie 1998, a intrat n vigoare Legea nr. 54 privind circulatia juridic a
terenurilor. S-a abrogat sectiunea privind circulatia juridic a terenurilor (art. 66-69 din Legea
nr. 18/1991, republicat). Potrivit Legii nr. 54/1998, schimbul si actele de nstrinare ntre vii
trebuia fcute n form autentic.
n cazul dobndirii prin acte juridice ntre vii, proprietatea funciar a dobnditorului nu
putea depsi 200 ha teren agricol n echivalent arabil de familie.
Prin notiunea familie, n sensul mentionatei legi, se ntelegea sotii si copiii necstoriti,
dac gospodreau mpreun cu printii lor. nclcarea acestor prevederi era sanctionat cu
reductiunea actului juridic pn la limita suprafetei legale.
Potrivit art. 3 din Legea nr. 54/1998, cettenii strini, apatrizii si persoanele juridice
strine nu puteau dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor.
Prevederile art. 23 din O.U.G. nr. 31/1997 privind investitiile strine, au stabilit c
societTile comerciale constituite n Romnia cu participare de capital strin puteau dobndi
proprietatea terenurilor.
50 | P a g e

Art. 5 din Legea 54/1998 arta c vnzarea terenurilor agricole din extravilan se putea
face cu respectarea dreptului de preemtiune al coproprietarilor, proprietarilor vecini si al
arendasilor, exprimat prin intermediul secretarului unittii administrativ-teritoriale.
Potrivit art. 15 din Legea nr. 54/1998, au fost interzise nstrinrile de orice form a
terenurilor cu privire la titlul crora existau litigii la instantele de judecat pe tot timpul
solutionrii acestor litigii, sub sanctiunea nulittii. S-a reglementat posibilitatea efecturii
opoziTiei de nstrinare, care se nregistra la Biroul de Publicitate Imobiliar.

Printre schimbrile produse n legislatia trii noastre prin adoptarea Legii nr. 247/2005
privind reforma n domeniile propriettii si justitiei, precum si unele msuri adiacente, se numr
modificarea Legii nr. 7/1996 a cadastrului si publicittii imobiliare, cu modificrile si
completrile ulterioare, precum si abrogarea Legii nr. 54/1998 privind circulatia juridic a
terenurilor.
Precizarea expres a impunerii formei actului autentic pentru constituirea de drepturi
reale asupra terenurilor. n conformitate cu prevederile articolului 2 alineatul (1) din Titlul X al
Legii nr. 247/2005, Terenurile cu sau fr constructii, situate n intravilan si extravilan,
indiferent de destinaTia sau de ntinderea lor, pot fi nstrinate si dobndite prin acte juridice
ntre vii, ncheiate n form autentic, sub sanctiunea nulittii absolute.
Potrivit alineatului (2) al aceluiasi articol, n cazul n care prin acte juridice ntre vii se
constituie un drept real asupra unui teren cu sau fr constructie, indiferent de destinatia sau
ntinderea acestora, dispoziTiile alin. (1) se aplic n mod corespunztor. Precizarea expres a
impunerii formei actului autentic pentru constituirea de drepturi reale asupra terenurilor, este de
natur s nlture orice controvers cu privire la mprejurarea dac este sau nu necesar aceast
form a actului juridic, atunci cnd se constituie ori se transmit dezmembrminte ale dreptului de
proprietate asupra terenurilor.
Sub imperiul Legii nr. 18/1991 si al Legii nr. 54/1998, fat de redactarea textelor legale
care prevedeau necesitatea formei autentice, s-a sustinut opinia potrivit creia forma autentic ar
fi fost necesar numai n cazul transferului dreptului de proprietate asupra terenurilor, iar c n
situatia constituirii ori trasmiterii unui drept de superficie nu ar fi fost necesar.
Eliminarea dreptului de preemtiune. Prin abrogarea Legii nr. 54/1998 privind circulatia
juridic a terenurilor, n conditiile n care Legea nr. 247/2005 Titlul X nu se face nici o precizare
cu privire la dreptul de preemtiune, situatie n care se trage concluzia potrivit creia dreptul de
preemtiune n privinta terenurilor de orice fel este desfiintat. Se recunoaste astfel, dreptul de
dispoziTie deplin asupra imobilelor.
Crearea de facilitti pentru realizarea anumitor operatiuni de nstrinare a terenurilor.
Dac dreptul de preemtiune a fost nlturat, n schimb, prin dispozitiile art. 6 din Titlul X al Legii
nr. 247/2005, au fost create o serie de mijloace prin care se nlesneste ncheierea actelor juridice
de nstrinare n scopul comasrii parcelelor si loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri
de proprietate mai mari care s cuprind suprafete continue, indiferent de destinatia lor, precum
si nstrinrile efectuate de ctre persoanele ndrepttite s obtin renta viager agricol.
51 | P a g e

Aceste nstrinri pot fi efectuate si pe baza schitelor care au stat la baza titlurilor de
proprietate emise cu ocazia aplicrii legilor fondului funciar si sunt scutite de taxa de timbru si
de timbrul judiciar.
nlturarea limitrii dreptului de a dobndi terenuri prin acte juridice. Prin abrogarea
Legii nr. 54/1998 privind circulatia juridic a terenurilor, n conditiile n care Legea nr. 247/2005
Titlul X nu se face nici o precizare cu privire la limita suprafetei de teren ce poate fi dobndit
prin acte juridice, concluzia este c nu mai exist nici o restrictie n privinta ntinderii dreptului
de proprietate asupra terenurilor, indifent de modul de dobndire.
Articolul 2 alin. (2) din Legea nr. 54/1998 prevedea c n cazul dobndirii prin acte
juridice ntre vii, proprietatea funciar a dobnditorului nu poate depsi 200 ha teren agricol n
echivalent arabil, de familie.
Limitarea cauzelor care mpiedic nstrinarea terenurilor. Spre deosebire de
dispozitiile Legii nr. 54/1998, actuala reglementare urmreste restrngerea categoriilor de litigii
care au drept efect interzicerea nstrinrii terenurilor. Dac potrivit dispozitiilor articolului 15
din Legea nr. 54/1998, erau interzise nstrinrile, sub orice form, a terenurilor cu privire la
titlul crora exist litigii la instantele judectoresti, pe tot timpul solutionrii acestor litigii, prin
dispozitiile articolului 4 al Titlului X al Legii nr. 247/2005, se proclam principiul liberei
circulatii a terenurilor, chiar dac drepturile asupra acestora fac obiectul unor litigii. Numai cu
titlu de exceptie, n cazul anumitor litigii, se mpiedic nstrinarea imobilelor.
Astfel, cu exceptia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privat si
legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existenta unui litigiu privitor
la un teren cu sau fr constructii nu mpiedic nstrinarea acestuia si nici constituirea altor
drepturi reale sau de creant, dup caz.
Din interpretarea textului legal amintit, reiese c orice litigii referitoare la validitatea
titlului de proprietate (dac este altul dect unul emis conform legilor fondului funciar) nu
mpiedic circulatia juridic a imobilelor, fie c este vorba de transmiterea ori constituirea de
drepturi reale sau de constituirea unor drepturi de creant.
Reglementarea actiunii prin care instanta s pronunte o hotrre care s tin loc de
contract de vnzare-cumprare. Dup mai bine de 14 ani, exist din nou o reglementare expres
a sanctiunii antecontractului de vnzare-cumprare.
DispoziTiile art. 5 alineatul (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, arat c n situatia n
care dup ncheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fr constructii, una dintre
prti refuz ulterior s ncheie contractul, partea care si-a ndeplinit obligatiile poate sesiza
instanTa competent care poate pronunta o hotrre care s tin loc de contract.
Existenta acestei prevederi legale este de natur s nlture discutiile cu privire la
admisibilitatea actiunii n justitie pentru pronuntarea unei hotrri care s tin loc de contract de
vnzare-cumprare. Se observ, pe de alt parte, c textul este mult mai precis si mai puTin
exigent dect reglementarea articolului 12 a Decretului nr. 144/1958.
SituaTia strinilor si apatrizilor dup revizuirea ConstituTiei si aderarea Romniei la
Uniunea European. n conformitate cu prevederile articolului 44 alineatul (2) din Constitutia
Romniei revizuit, ...Cettenii strini si apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat
52 | P a g e

asupra terenurilor numai n conditiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European si
din alte tratate internationale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n conditiile
prevzte prin lege organic, precum si prin mostenire legal.
Pentru detalierea conditiilor de dobndire a dreptului de proprietate de ctre strini si
apatrizi n temeiul dispozitiei constitutionale citate, precum si a Tratatului privind aderarea
Romniei la Uniunea European, ratificat prin Legea nr. 157/2005, publicat n M. Of. nr. 465 din
1 iunie 2005, a fost adoptat Legea nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate
privat asupra terenurilor de ctre cettenii strini si apatrizi, precum si de ctre persoanele
juridice strine, publicat n M. Of. nr. 1008 din 14 noiembrie 2005.
Din perspectiva acestor reglementri, exist dou categorii de persoane:
a) persoanele fizice si persoanele juridice din statele membre (statele Uniunii Europene,
Islanda, Lichtenstein si Norvegia), adic cettenii statelor membre, apatrizii cu domiciliul n
statele membre, precum si persoanele juridice care au naTionalitatea unui stat membru; si
b) persoanele fizice si persoanele juridice din state terte, adic cettenii statelor terte si
apatrizii cu domiciliul n statele terte, precum si persoanele juridice care au naTionalitatea unui
stat tert.
n ce priveste persoanele fizice si persoanele juridice din statele membre, potrivit art. 3
din Legea nr. 312/2005, acestea pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n aceleasi
conditii n care pot face acest lucru persoanele din Romnia.
Aceasta este regula de la care exist o serie de exceptii rezultate n urma procesului de
negociere n vederea aderrii la Uniunea European (s-a admis existenta unor perioade de
tranziTie n care s se menTin restricTii cu privire la dobndirea de ctre persoanele dintr-un alt
stat membru, a dreptului de proprietate asupra terenurilor).
Prima exceptie este instituit de dispozitiile art. 4 din Legea nr. 312/2005, n conformitate
cu care Cetteanul unui stat membru nerezident n Romnia, apatridul nerezident n Romnia cu
domiciliul ntr-un stat membru, precum si persoana juridic nerezident, constituit n
conformitate cu legislatia unui stat membru, pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor
pentru resedinTe secundare, respectiv sedii secundare, la mplinirea unui termen de 5 ani de la
data aderrii Romniei la Uniunea European.
A doua excepTie este prevzut la art. 5 alineatul (1) din Legea nr. 312/2005, unde se
arat: Cetteanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul ntr-un stat membru sau n
Romnia, precum si persoana juridic constituit n conformitate cu legislatia unui stat membru
pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor si terenurilor
forestiere la mplinirea unui termen de 7 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea
European.
Prin dispozitiile alineatului (2) al aceluiasi articol, se stabileste o exceptie la exceptie,
permitnd n interiorul mentionatului termen, dobndirea dreptului de proprietate asupra
terenurilor agricole, pdurilor si terenurilor forestiere de ctre:
a) cettenii statelor membre si apatrizii cu domiciliul ntr-un stat membru, dac si
stabilesc resedinta n Romnia si pot dovedi calitatea de fermier care desfsoar activitti
53 | P a g e

independente (prin documente specifice statului membru al crui cettean este sau din care
provine apatridul); si
b) apatrizii cu domiciliul n Romnia, dac si pot dovedi calitatea de fermier care
desfsoar activitti independente (cu atestat eliberat de ctre Ministerul Agriculturii, Pdurilor
si Dezvoltrii Rurale).
n conformitate cu prevederile alineatului ultim al articolului 5 din Legea nr. 312/2005,
Destinatia terenurilor agricole, pdurilor si a terenurilor forestiere nu poate fi schimbat pe
durata perioadei de tranzitie de ctre persoanele prevzute la alin. (2).

2. Reglementri referitoare la constructii.

n anul 1973 a fost adoptat Legea nr. 4/1973 care se referea la construirea de locuinte.
Potrivit art. 5, cettenii aveau dreptul s aib n proprietate personal o singur locuint
pentru ei si familiile lor. Membrii unei familii puteau pstra n proprietate comun sau n
proprietatea unuia dintre ei o singur locuint. Prin familie se ntelegea: sotul, sotia si copiii
minori.
Prin art. 6 cu privire la construirea sau cumprarea de locuinte n scopul nchirierii sau
revnzrii era intezis. Cettenii puteau construi sau cumpra locuinte n localitatea de domiciliu
sau n care aveau dreptul de a-si stabili domiciliul.
n cazul construirii, dreptul de proprietate asupra locuintei se transmitea la data ntocmirii
procesului-verbal de predare-primire a locuintei.
Persoanele ncadrate cu contract de munc si pensionarii care nu aveau locuint
proprietate beneficiau de dreptul de a li se nchiria locuinte din fondul locativ de stat.
Prin Decretul-Lege nr. 1 din 26 decembrie 1989, publicat n Monitorul Oficial nr.
4/27.12.1989, a fost abrogat Legea nr. 58/1974.
Prin acelasi act normativ au fost abrogate si dispozitiile art. 44 51 din Legea nr.
59/1974, ceea ce nseamn, de fapt, revenirea la caracterul consensual al actelor juridice a
terenurilor si constructiilor.
Reglementarea din 1990 cu privire la constructii
n anul 1990 s-a adoptat Decretul-Lege nr. 61/1990 prin care au fost abrogate art. 5 si 52
din Legea nr. 4/1973 si s-a dat posibilitatea dobndirii si pstrrii n proprietate a mai multor
locuinTe de ctre o singur persoan.
Prin art. 5 din Decretul-Lege nr. 61/1990 s-a acordat dreptul de cumprare a locuintelor
construite din fondurile statului chiriasilor care le ocupau.
Prin art. 4 din acelasi decret s-a interzis cumprarea de locuinte din fondul de stat n scop
de revnzare sau nchiriere acest articol fiind abrogat prin Legea nr. 85/1992 -; abrogarea
acestui text a constituit o eroare de reglementare juridic. Textul asa cum era initial n Decretul-
Lege nr. 61/1990 era judicios ntocmit si viza cauza actului juridic (cumprarea n scop de
nchiriere sau de revnzare), aplicarea lui corect avnd menirea de a contribui la atingerea
54 | P a g e

scopului actului normativ n discutie, si anume transferarea dreptului de proprietate asupra
locuintelor nchiriate din fondul de stat numai n scopul asigurrii locuirii n continuare a fostilor
chiriasi, iar nu n scop speculativ.

Prin Legea nr. 85/1992, prevederile Decretului-Lege nr. 61/1990 au fost completate n
sensul c s-a acordat dreptul de cumprare a locuintelor construite din fondurile unittilor
economice sau bugetare de stat cu exceptia locuintelor de interventie. Prin locuint de interventie
n varianta initial se ntelegeau locuintele situate n incinta unittilor economice sau
bugetare de stat, ct si cele legate nemijlocit de ndeplinirea atributiilor de serviciu ale
persoanelor care le ocup.
n varianta modificat prin Legea nr. 76/1994, prin locuint de interventie se ntelege
locuintele destinate cazrii personalului unittilor economice sau bugetare care prin contractul de
munc ndeplinesc activitti sau functii ce necesit prezenta permanent sau n caz de urgent n
cadrul unittilor.

Intrnd n vigoare Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii constructiilor, la 7
august 1991, au fost abrogate expres prevederile Decretului nr. 144/1958 si ale Legii nr. 4/1973.
Prin Legea nr. 50/1991 s-a acordat posibilitatea concesionrii de terenuri din domeniul
privat pentru realizarea de locuinte si case de vacant, precum si modalitti de sprijinire
financiar, care putea consta n mprumuturi si subventii acordate de stat.

Prin Legea nr. 112/1995 s-au stabilit msuri reparatorii n favoarea fostilor proprietari,
persoane fizice, a imobilelor cu destinatia de locuinte, trecute ca atare n proprietatea statului sau
a altor persoane juridice, dup 6 martie 1945, cu titlu si care se aflau n posesia statului sau a
altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989, msuri care constau n:
- restituirea n natur prin redobndirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor n
care locuiesc n calitate de chiriasi sau a celor care sunt libere;
- acordarea de despgubiri pentru celelalte apartamente, precum si n situaTia n care,
desi ndeplinesc condiTiile pentru restituirea n natur, opteaz pentru acordarea de despgubiri.
Potrivit art. 9 din Legea nr. 112/19995 s-a acordat chiriasilor dreptul de a cumpra
apartamentele care nu fac obiectul restituirii.

55 | P a g e

TEMA A VII-A - MODALITATILE DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Consideratii generale

Dreptul de proprietate este dreptul cel mai complet" asupra unui bun, intrucat confera
titularului sau toate cele trei prerogative (posesia, folosinta si dispozitia), avand caracter absolut,
in sensul ca atributele care intra in alcatuirea continutului sau juridic exista in raporturile
proprietarului cu tertii, dar si caracter exclusiv, in sensul ca numai proprietarul le poate exercita
in mod independent, in deplinatatea lor.
Dreptul de proprietate este un drept absolut, insa limitat in continutul prerogativelor sale,
si un drept exclusiv, dar care poate fi exercitat in mod concurent de mai multi titulari.
Dreptul de proprietate, in acceptiunea lui cea mai larga, exprima puterea suverana si
absoluta a proprietarului asupra bunului, exercitata fara intermedierea, fara interventia tertilor
intre titularul dreptului si bunul ce formeaza obiectul dreptului sau.
Dreptul de proprietate se infatiseaza, deci, ca un drept total, deplin, intrucat proprietarul
dispune de toate puterile asupra bunului.
Daca unii autori au tratat caracterul deplin al dreptului de proprietate distinct de
caracterul exclusiv, conceptie reflectata si de noul Cod civil roman, intr-o alta opinie,
plenitudinea puterilor proprietarului si excluderea tertilor de la exercitarea prerogativelor sale
reprezinta doua aspecte indisolubil legate si care, impreuna, contureaza caracterul exc1usiv al
dreptului de proprietate.
Aceste doua trasaturi, de esenta dreptului de proprietate, care ii sunt proprii, il
individualizeaza intre celelalte drepturi reale, reflectand atat separat, dar mai ales impreuna,
modul suveran in care proprietarul ii exercitg puterile pe care dreptul sau i le confera.
In cazul dreptului de proprietate pur si simplu, prerogativele titularului sunt nu numai
depline, dar si independente de orice puteri exercitate de alta persoana asupra bunului.
Exclusivitatea dreptului de proprietate are in vedere posibilitatea proprietarului de a exercita
singur asupra lucrului toate cele trei atribute care intra in continutul juridic al dreptului sau, in
mod nemijlocit si independent.
Titularul dreptului de proprietate, persoana fizica sau persoana juridica, are vocatia de a
exercita totalitatea atributelor care intrg in continutul juridic al dreptului, pe de o parte, iar pe de
alta parte, de a le exercita singur, fara interventia altor persoane. Dreptul de proprietate este un
drept exclusiv, in sensul ca proprietarul isi exercita toate prerogativele asupra bunului singur, in
putere proprie, cu excluderea tuturor celorlalte subiecte de drept, dar cu respectarea ordinii
publice si a dispozitiilor imperative ale legii.
56 | P a g e

Asadar, ceea ce distinge in mod esential dreptul de proprietate de celelalte drepturi reale
este tocmai exercitarea prerogativelor dreptului de catre proprietate in putere proprie si in interes
propriu.
Exercitarea in putere proprie a atributelor ce intra in continutul juridic al dreptului
proprietarului trebuie interpretata in sensul ca proprietarul se supune numai legii, in timp ce
titularii altor drepturi reale asupra aceluiasi bun pot exercita numai o parte dintre aceste atribute,
in conformitate cu legea, dar si cu respectarea vointei proprietarului, care stabileste limitele
atributelor pe care le recunoaste altei persoane asupra bunului sau.
Totodata, proprietarul exercita, direct sau indirect, plenitudinea atributelor care intra in
continutul juridic al dreptului de proprietate, in interes propriu.
Dreptul de proprietate este pur si simplu in situatia in care are ca titular o singura
persoana si a fost dobandit de care proprietarul actual in mod sigur, ireversibil, fara ca existenta
dreptului in patrimoniul dobanditorului sa depinda de un eveniment sau de o imprejurare
viitoare, care ar fi de natura sa il desfiinteze revocandu-l sau anulandu-l.
In unele situatii, dreptul de proprietate are o anume complexitate care rezulta din
aceea ca dreptul nu mai este pur si simplu, ci afectat de modalitati, in sensul ca, fie este un drept
asupra unuia sau mai multor bunuri care apartin simultan mai multor titulari, fie existenta
viitoare a dreptului in patrimoniul titularului este legata de un eveniment sau de o imprejurare
prevazuta de lege ori care este stabilita prin vointa omului.
Modalitatile dreptului de proprietate sunt, in opinia noastra, proprietatea rezolubila,
proprietatea anulabila si proprietatea comuna (care se poate infatisa ca proprietate comuna pe
cote-parti, fie ea obisnuita sau fortata si perpetua, proprietate devalmasa ori proprietate
periodica).
Prin urmare, in cadrul proprietatii comune ar trebui sa se faca o distinctie neta intre ceea
ce ar putea fi considerat ca fiind forme ale proprietatii comune, respectiv proprietatea comuna pe
cote-parti (coproprietate), proprietatea devalmasa si proprietatea periodica.
Potrivit dispozitiilor art 632 N.C.C., formele proprietatii comune sunt urmatoarele:
proprietatea pe cote-parti (coproprietatea) si proprietatea in devalmasie (devalmasia).
Coproprietatea poate fi obisnuita sau fortata (cand nu poate inceta prin partaj).
Avand in vedere caracterul deplin si exclusiv al dreptului de proprietate, mai multe
persoane nu pot avea in acelasi timp proprietatea intreaga asupra aceluiasi bun.
Caracterul deplin al dreptului de proprietate, exercitarea de catre titularul dreptului a
plenitudinii prerogativelor pe care dreptul sau i le confera se pastreaza si in cazul proprietatii
rezolubile ori al proprietatii anulabile, intrucat atat proprietarul sub conditie rezolutorie, cat si
dobanditorul din actul juridic anulabil se comporta cu privire la bun ca proprietari actuali, deci ca
orice proprietar pur si simplu.
In cazul proprietatii anulabile si al proprietatii rezolubile, suntem mai curand in prezenta
unei vocatii a exercitiului concomitent al atributelor dreptului de proprietate, far a se ajunge la o
asemenea exercitare simultana. Chiar daca dreptul de proprietate sub conditie rezolutorie nu are
aceeasi valoare cu un drept pur si simplu, acesta nu este totusi o simpla virtualitate de drept, cum
este cazul dreptului sub conditie suspensiva.
57 | P a g e

Nimic nu exclude coexistenta modalitatilor dreptului de proprietate. Astfel, este posibil
ca dreptul de proprietate asupra unui bun sa se infatiseze, in acelasi timp, atat ca drept de
proprietate comuna pe cote-parti, cat si ca drept de proprietate anulabila sau rezolubila. De
asemenea, in practica, poate fi imaginata coexistenta coproprietatii, fie ea obisnuita si/sau fortata,
cu dreptul de proprietate periodica.

2. Proprietatea rezolubila

Specificul proprietatii rezolubile sau revocabile consta in aceea ca are o existenta
nesigura in patrimoniul titularului: ea poate sa dispara in cazul indeplinirii conditiei, rezolutorii
sau suspensive.
In consecinta, actele juridice incheiate de proprietarul sub conditie rezolutorie, daca
aceasta conditie se indeplineste, urmeaza sa fie desfiintate, tinand seama de principiile resoluto
jure dantis, resolvitur jus accipientis", nemo dot quod non habet" sau nemo plus juris ad
allium transfere potest, quam ipse ha bet".
Mentinerea dreptului de proprietate in patrimoniul titularului actual este conditionata de
realizarea sau nerealizarea unui eveniment. Deci, proprietatea este rezolubila atunci cand este
afectata de o conditie rezolutorie sau chiar de o conditie suspensiva, adica atunci cand transferul
dreptului de proprietate opereaza sub conditie rezolutorie sau sub conditie suspensiva. Cand
dobanditorul unui bun este proprietar sub conditie rezolutorie, transmitatorul este proprietar sub
conditie suspensiva asupra aceluiasi bun si invers.
In conformitate cu dispozitiile art 1.019 C. civ., conditia rezolutorie este aceea care
supune desfiintarea obligatiei la un eveniment viitor si incert. Ea nu suspenda executarea
obligatiei, ci numai obliga pe creditor a restitui ceea ce a primit, in cazul indeplinirii
evenimentului cu valoare de conditie.
Potrivit dispozitiilor art. 1.399 N.C.C., este afectata de conditie obligatia a carei
eficacitate sau desfiintare depinde de un eveniment viitor i nesigur.
Conditia este suspensiva atunci cand de indeplinirea sa depinde eficacitatea obligatiei si
este rezolutorie atunci cand indeplinirea ei determina desfiintarea obligatiei. Pana la proba
contrara, conditia se prezuma a fi rezolutorie ori de caste ori scadenta obligatiilor principale
preceda momentul la care conditia s-ar putea indeplini (art. 1.400-1.401 N.C.C.).
In cazul in care o persoana construieste pe terenul proprietatea alteia, proprietarul
terenului poate deveni si proprietar al construe-pet in conditile art. 494 din vechiul Codul civil,
pe calea accesiunii imobiliare artificiale.
Unii autori an considerat ca, atata vreme cat proprietarul terenului nu-si manifesta vointa
de a prelua constructia, plantatia sau lucrarea efectuata de o alta. persoana pe terenul sau,
constructorul exercita asupra acestei constructii, plantatii sau lucrari o posesie care corespunde
dreptului de proprietate rezolubila. Pana in momentul in care proprietarul terenului ii manifesta
vointa, in sensul de a devenis i proprietar al constructiei, plantatiei sau lucrarii efectuate, cel care
58 | P a g e

a ridicat constructia, lucrarea sau a efectuat plantatia se prezuma ca exercita un drept de
proprietate supus desfiintarii, cu caracter retroactiv, in functie de vointa proprietarului terenului.
In ipoteza in care exista mai multi constructori, pana cand proprietarul terenului isi
exprima vointa de a prelua constructia sau de a cere ridicarea acesteia, constructorii au situatia
unor coposesori, astfel incat pot solicita cel mult un partal de folosinta, iar nu un partaj .al insusi
Deci, constructia care a fost edificata pe terenul altei persoane apartine concomitent
proprietarului terenului si constructorului. Acesta din urma va folosi terenul, dar pe o perioada
limitata de timp, dreptul de proprietate rezolubila privind numai constructia, nu si terenul, care
ramane intotdeauna in patrimoniul proprietarului sau. Dualitatea de drepturi ia sfarsit prin
preeizarea pozitei proprietarului; din momentul in care proprietarul terenului isi exprima vointa
in legatura cu constructia, constructorul ii poate valorifica dreptul sau.
O alta parte a doctrinei a combatut acest punct de vedere, sustinand ea, in realitate, nu se
poate vorbi despre un drept de proprietate rezolubila al constructorului, intrucat, fata de
prevederile art. 492 C. civ, proprietarul fondului este prezumat a fi si proprietarul constructillor,
chiar din momentul in care a inceput edificarea lor. Astfel fiind, in situatia analizata, construc-
torul ar avea in patrimoniul sau numai un drept de creanta, jar nu un drept de proprietate
rezolubila.
Din faptul edificarii unei constructii pe terenul unui ter, chiar din momentul incorporarii
materialului in sol, rezulta un drept de proprietate asupra constructiei in favoarea proprietarului
terenului. Acest drept este pur si simplu, neafectat de vreo modalitate. De asemenea, se naste un
drept de creanta, un drept la despagubire in favoarea constructorului, intemeiat pe faptul juridic
al imbogatirii fara justa cauza a proprietarului terenului pe seama constructorului. Dreptul
constructorului este cert si lichid, dar exigibil numai la data deposedarii. In cazul constructorului
de rea-credinta, dreptul de creanta devine cert si lichid in momentul in care proprietarul terenului
opteaza pentru preluarea constructiei.
Fata de necesitatile practice ale vietii economico-sociale contemporane, s-a propus o
reconsiderare a unor dispozitii din Codul civil, pentru o mai echitabila asezare a raporturilor ce
se refera la accesiune.
In noul Cod civil, este consacrat accesiunii intregul Capitol II (Accesiunea") al Titlului
II (Proprietatea privata") din Cartea a III-a (Despre bunuri"), accesiunea imobiliara artificiala
fiind reglementata intr-o sectiune distincta.
Redactorii noului Cod au prevazut in favoarea proprietarului terenului posibilitatea de a
opta pentru a deveni proprietarul lucrarii autonome cu caracter durabil efectuate de un tert;
indiferent daca acesta este de buna-credinta sau de rea-credinta.
Daca autorul lucrarii autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de buna-
credinta, proprietarul imobilului are dreptul:
a) sa ceara instantei sa dispuna inscrierea sa in cartea funciara ca proprietar al lucrarii,
platind autorului lucrarii, la alegerea sa, fie valoarea materialelor si a manoperei, fie
sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrarii;
sau
59 | P a g e

b) sa ceara obligarea autorului lucrarii sa cumpere imobilul la valoarea de circulatie pe
care acesta ar fi avut-o daca lucrarea nu s-ar fi efectuat.
Vanzarea cu pact de rascumparare a fost calificata de cea mai mare parte a doctrinei ca
fiind o vanzare sub conditie rezolutorie, pur potestativa, intrucat realizarea evenimentului cu
valoare de conditie depinde exclusiv de vointa vanzatorului. Vanzatorul poate renunta la
facultatea de rascumparare in mod expres sau implicit, dar neechivoc, dupd cum poate retracta
renuntarea cat timp nu a fost acceptata.
In cazul vanzarii cu pact de rascumparare, vanzatorul isi rezerva dreptul de a lua inapoi
lucrul vandut, restituind pretul. Deci, facultatea de rascumparare reprezinta o conditie rezolutorie
expresa, care nu poate fi stipulata decat cu ocazia vanzarii, cumparatorul devenind proprietar,
sub conditia ca vanzatorul sa nu o exercite. Vanzatorul pastreaza dreptul de rascumparare, deci
ramane proprietar al bunului sub conditie suspensiva, in timp ce cumparatorul dobandeste
dreptul de proprietate sub conditie rezolutorie.
Efectele exercitarii facultatii de rascumparare constau in aceea ca bunul revine in
proprietatea vanzatorului, corelativ cu nasterea in patrimoniul cumparatorului a unui drept de
creanta privind pretul rascumpararit cheltuiehle contractului si cheltuielile necesare si utile,
eventual cu recunoasterea unui drept de retentie al cumparatorului asupra bunului.
Precizam ca dispozitiile art 1371-1387 din vechiul Codul civil, privind vanzarea cu pact
de rascumparare au fost abrogate prin art. 4 din Legea contra cametei, Legea nr. 61/1931,
publicata in M. Of. nr. 77 din 2 aprilie 1931.
Ca urmare a abrogarii dispozitiilor legale care interziceau, sub sanctiunea nulitatii,
vanzarea cu pact de rascumpararel, s-a pus problema de a stabili daca un astfel de contract mai
poate fi considerat valabil.
In doctrina a fost exprimata opinia potrivit careia, desi o astfel. de varietate de contract nu
isi mai gaseste reglementare expresa in Codul civil, totusi, aceasta imprejurare nu conduce
automat la concluzia ca partile nu ar putea incheia o asemenea conventie, in privinta careia sunt
aplicabile regulile contractelor nenumite.
In cadrul analizei conditiilor cerute pentru valabilitatea unui astfel de contract, s-a aratat
ca trebuie acordata o atentie speciala elementului cauza, pentru a se verifica daca nu este vorba
despre o cauza falsa on imorala.
De lege ferenda, s-a apreciat ca este necesara fie interzicerea vanzarii cu pact de
rascumparare, fie, cel putin, reglementarea riguroasa a institutiei, ca o figura juridica aparte fata
de vanzarea-cumpararea obisnuita.
Redactorii noului Cod civil au optat pentru aceasta din urma. Astfel, vanzarea cu optiune
de rascumparare este reglementata la art. 1.758-1.762.
Potrivit dispozitiilor art. 1.758, vanzarea cu optiune de rascumparare este o vanzare
afectata de conditie rezolutorie prin care vanzatorul isi rezerva dreptul de a rascumpara bunul sau
dreptul transmis cumparatorulut optiunea de rascumparare nu poate fi stipulata pentru un termen
mai mare de cinci ani. Daca s-a stabilit un termen mai mare, acesta se reduce de drept la cinci
ani.
60 | P a g e

Efectele pe care le produce un astfel de contract sunt prevazute de art. 1.760, care dispune
in sensul c acestea se stabilesc potrivit dispozitlilor privitoare la conditia rezolutorie, care se
apne in mod corespunzator. Cu toate acestea, vanzatorul este tinut de locatiunile incheiate de
cumparator inaintea vanzarii, daca au fost supuse formalitatilor de publicitate, dar nu mai mult de
trei ani din momentul exercitarii.
Vanzatorul care intentioneaza s exercite optiunea de rascumparare trebuie sa il notifice
pe cumparator, precum i pe orice subdobanditor caruia dreptul de optiune ii este opozabil fata de
care doreste sa isi exercite acest drept.
In termen de o luna de la data notificarii, vanzatorul trebuie sa consemneze sumele la
dispozitia cumparatorului sau, dupa caz, a tertului subdobanditor, sub sanctiunea decaderii din
dreptul de a exercita optiunea de rascumparare.
Potrivit dispozitilor art. 1762 aim. (1) din noul Cod civil, astfel cum au fost modificate
prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, in
cazul in care diferenta dintre pretul rascumpararii si pretul plait pentru vanzare depaseste nivelul
maxim stabilit de lege pentru dobanzi, pretul rascumpararii va fi redus la pretul platit pentru
vanzare.
Anterior modificarii, textul art. 1762 aim. (1) avea urmatorul continut: Vanzarea cu
optiune de rascumparare este nula in masura in care diferenta dintre pretul rascumpararii si
pretul platit pentru vanzare depaseste nivelul maxim stabilit de lege pentru dobanzi."

3. Proprietatea anulabila

Dreptul de proprietate anulabila este dreptul de proprietate dobandit printr-un act juridic
translativ de proprietate anulabil.
Pana la acoperirea nulitatii relative a actului juridic respectiv ori pana la implinirea
termenului de prescriptie a dreptului la actiune in sens material privind anularea, dreptul de
proprietate al dobanditorului are un caracter nesigur. Acest drept poate sa fie desfiintat prin
admiterea de catre instanta judecatoreasca a unei actiuni in anulare, formulata de una dintre
persoanele care o pot exercita in interiorul termenului de prescriptie extinctiva.
Efectul anularii actului translativ de proprietate se produce retroactiv, atat in raporturile
dintre patri, cat si fata de tertele persoane, avand in vedere principiul resoluto jure dantis,
resolvitur jus accipientis.
Prin confirrnare, actul translativ de proprietate anulabil devine un act valabil, astfel incat
nulitatea relativa a actului nu mai poate fi invocata nici pe cale de actiune, nici pe cale de
exceptie.
Potrivit dispozitiilor art 1261 N.C.C., contractul lovit de nulitate este validat atunci
cand nulitatea este acoperita. Nulitatea poate fi acoperitd prin confirmare sau prin alte moduri
aim-me prevdzute de lege."

61 | P a g e

4. Proprietatea comuna

Regula este ca dreptul de proprietate sa fie un drept individual, pur si simplu, iar
proprietatea comuna nu constituie decat o exceptie de la regula, cata vreme legiuitorul insusi a
considerat-o numai un accident.
In noul Cod civil, intreg Capitolul IV al Titlului II (Proprietatea privata") din Cartea a
III-a (Despre bunuri") este dedicat proprietatii comune si contine norme aplicabile ori de cate
ori, in temeiul unui act juridic sau al altui mod de dobandire prevazut de lege, dreptul de
proprietate privata are doi sau mai multi titulari (art 631).
Daca bunul este stapanit in comun, coproprietatea (dreptul de proprietate comuna pe
cote-parti) se prezuma, pana la proba conntrara (art 633).
In cazul proprietatii comune, plenitudinea prerogativelor dreptului de proprietate este
exercitata in comun de titularii dreptului, Cu elemente specifice, dupd cum suntem in prezenota
proprietati cornune pe cote-parti, a proprietatii devalmase sau a proprietatii periodice.
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate se mentine in cazul proprietatii comune.
Chiar daca o persoana ajunge sa nu mai exercite singura prerogativele dreptului de proprietate,
acestea nu devin, totusi, independente de vointa sa.
In concluzie, ceea ce se impune a fi subliniat este caracterul colectiv al dreptului de
proprietate comuna, caracter care rezulta din unitatea bunului asupra caruia poarta dreptul de
proprietate avand mai multi titulari.

4.1. Proprietatea comuna pe cote-parti obisnuita

Dreptul de proprietate comuna pe cote-parti obisnuita, ca modalitate a dreptului de
proprietate, se caracterizeaza prin aceea ca un bun, nefractionat in materialitatea sa, apartine
simultan mai multor proprietari.
Proprietatea comuna pe cote-parti implica existenta a doi sau mai multi titulari ai
dreptului, care poarta asupra aceluiasi bun. Dreptul fiecarui coproprietar este concurent, se
intalneste cu drepturile celorlaiti coproprietari in fiecare particula din bunul respectiv.
Rezulta ca niciun proprietar nu este titular exclusiv asupra unei fractiuni materiale din
bun, care nu este divizat in raport de drepturile fiecarui coproprietar.
Mai rezulta ca fiecare coproprietar este titular exclusiv doar asupra unei cote-parti ideale
din dreptul de proprietate, determinata in mod abstract sub forma unei fractii matematice,
procentuale.
Aceasta modalitate a clreptului de proprietate are, in principiu, un caracter esentialmente
temporar, in sensul ca oricare dintre titularii dreptului de proprietate poate sa ceara incetarea
coproprietatii prin partaj, fara a fi excluse si alte moduri de incetare a coproprietatii obisnuite.
62 | P a g e

Cata vreme nu au existat dispozipi in Codul civil sau in legi speciale care sa reglementeze
exercitarea dreptului de proprietate comund pe cote-patri obisnuita, originea teoriei asupra
coproprietatii a fost cautata in esenta juridica a institutiei si in dispozitiile legale privind
imparteala.
Sub acest aspect, se impune a fi facuta distinctia dintre drepturile coproprietarilor asupra
bunului in materialitatea sa si drepturile coproprietarilor asupra cotei-parti ideale si abstracte din
dreptul de proprietate.
Intre drepturile coproprietarilor nu exista diferente calitative, ci doar cantitative. Niciun
coproprietar nu poate exercita exclusiv dreptul de proprietate asupra bunului, ceea ce nu
inseamna ca acesta nu poate dispune liber de cota sa parte din dreptul de proprietate.
In ce priveste valabilitatea unui act de dispozitie translativ de proprietate incheiat de un
coproprietar fara acordul celorlalti, solutiile la care s-a ajuns in practica judiciara difera dupa
cum dobanditorul avea sau nu cunostinta despre imprejurarea ca instrainatorul nu avea calitatea
de proprietar exclusiv cu privire la bunul ce a format obiectul actului.
Atunci cand dobanditorul a cunoscut, la momentul incheierii contractului, c
instrainatorul nu este proprietar exclusiv al bunului, s-a statuat ca actul juridic este valabil, dar
este afectat de o conditie rezolutorie. Consolidarea sau desfiintarea actului respectiv depinde de
rezultatul partajului. Daca, prin operatiunea de partaj, bunul revine in proprietatea exclusiva a
coproprietarului instrainator, atunci dreptul dobanditorului se consolideaza. Daca, dimpotriva,
bunul instrainat revine, in urma partajului, in lotul altui coproprietar, atunci instrainarea se
desfiinteaza ca urmare a efectului declarativ al partajului.
Noul Cod civil abandoneaza conceptia potrivit careia partajul are caracter declarativ,
conform dispozitiilor art. 680 efectele impartelii urmand a se produce numai pentru viitor.
Art 680 - Efectele juridice ale partajului" - (1) Fiecare coproprietar devine
proprietarul exclusiv al bunurilor sau, dupei caz, sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu
incepere de la data stabilita in actul de partaj, dar nu mai devreme de data incheierii actului, in
cazul imparetelii volun tare, sau, dupd caz, de la data reimemerii definitive a hotareirii
judecatoresti.
(2) In cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai daca actul de
partaj incheiat in forma autentica sau hotarairea judecdtoreasca ramasa definitiva, dupei caz,
au fost inscrise in cartea funciara."
In conformitate cu reglementarile art. 786 din vechiul Codul civil in vigoare, partajul
avea un act declarativ de drepturi, fiecare dintre fostii coproprietari fiind considerat proprietar
exclusiv al bunului sau bunurilor ce i-au revenit in urma partajului, retroactiv din momentul
nasterii dreptului de proprietate comuna. Coproprietarul caruia ii revenea bunul vea calitatea de
tert fata de actele incheiate de catre oricare dintre ceilalti coproprietari cu privire la bunul
respectiv.
Evenimentul cu valoare de conditie este reprezentat de cuprinderea, cu ocazia realizarii
partajului, in lotul coproprietarului care nu a participat la incheierea actului, a bunului sau a
bunurilor ce au format obiectul actului de dispozitie. Producerea acestui eveniment are
63 | P a g e

semnificatia indeplinirii conditiei rezolutorii, consecinta fiind aceea a desfiintarii retroactive a
actului de instrainare.
Daca, insa, la partaj, bunul ar fi inclus in lotul coproprietarului care a incheiat actul de
dispozitie, ca efect al indeplinirii conditiei, actul este consolidat retroactiv, intrucat
coproprietarul care a dispus de bun este consideratproprietar pur si simplu, din momentul nasterii
starii de coproprietate.
Intr-o alta opinie, s-a aratat c un astfel de rationament nu ar explica totusi situatia
dobanditorului, care nu poate fi considerat ca avand un drept asupra intregului bun, char si sub
conditie rezolutorie, atata vrerne cat autorul sau are numai o cota-parte din dreptul de proprietate.
De aceea, s-a propus o reinterpretare a evenimentului cu valoare de conditie, in sensul c
includerea la partaj a bunului in lotul coproprietarului care a incheiat actul de dispozitie
reprezinta, de fapt, nu o conditie rezolutorie, ci o conditie suspensiva. Consecinta care decurge
dintr-o astfel de interpretare este aceea ca, in ipoteza atribuirii bunului coproprietarului care a
dispus de el, proprietarul sub conditie suspensiva devine proprietar exclusiv, iar in caz contrar,
conditia nu poate fi considerata ca fiind indeplinit, astfel incat partile se gasesc in situatia in care
actul juridic de dispozitie nu ar fi fost incheiat.
Daca actul de dispozitie imbraca forma unui act de instrainare, ne-am afla in prezenta
unui caz de proprietate rezolubila atipica, caracterul atipic fiind determinat, pe de o parte, de
iinprejurarea ca evenimentul cu valoare de conditie rezolutorie nu este stabilit prin vointa
partilor, ci de care legiuitor, iar pe de alta parte, de faptul ca transmitatorul nu este proprietar pur
si simplu, el avand numai o cota-parte din dreptul de proprietate.
Alti autori, analizand justificarea teoretica a caracterul declarativ al partajului succesoral,
au considerat ca nu ar putea fi acceptata teoria potrivit careia fiecare mostenitor este proprietar
sub conditie suspensiva al bunurilor ce ii sunt atribuite si sub conditie rezolutorie al celor ce sunt
atribuite celorlalti. Cu alte cuvinte, pendente conditione, orice proprietar sub conditie suspensiva
presupune in mod necesar existenta unui proprietar sub conditie rezolutorie, cand bunul trebuie
sa aiba un proprietar actual. In cazul imparelii, insa, acesta din urma nu poate fi determinat ar
urma ca toti coerezii sunt proprietari sub conditie suspensiva, ceea ce ar insemna ca nimeni, in
timpul indiviziunii, nu are proprietatea actuala a bunurilor succesorale, ceea ce este inadmisibil.
In opinia autorului citat, solutia este aceea de a considera caracterul declarativ al
impartelii ca fiind o fictiune legala, concluzie rezultand din chiar interpretarea textului art 786 C.
civ., potrivit caruia fiecare motenitor este numai presupus ca a dobandit singur imediat de la
defunct bunurile ce alcatuiesc lotul sau. A spune ca imparteala are efect retroactiv, adica a afirma
cd bunurile cuprinse in fiecare lot au fost transmise direct de la defunct la eredele atributar
inseamna a nesocoti, realitatea starii de indiviziune care a existat intre timp.
In sfarit, se impune a fi mentionatas i opinia potrivit careia, in situatia vanzarii bunului ce
formeaza obiectul dreptului de proprietate comund pe cote-pari cu incalcarea regulii s-ar impune
aplicarea solutiei prin care a fost rezolvata problema vanzarii bunului altuia.
Vanzarea-cumpararea lucrului altuia in cunotinta de cauza, reprezentand o operatiune
speculativa, s-a aratat ea are o cauza ilicita astfel incat este nula absolut in baza art 968 C. civ., in
afara de cazul in care actul a fost savarsit in cadrul exercitarii legale a comertului.
64 | P a g e

In ipoteza in care cumparatorul a fost in eroare, socotind ca bunul vandut apartine
vanzatorului, vanzarea este anulabila pentru eroare asupra calitatii esentiale a vanzatorului, care a
fost considerat de cumparator drept proprietar al bunului.
Potrivit dispozitiilor art. 642 N.C.C., actele juriclice facute cu nerespectarea regulilor
prevazute la art. 641 (a unanimitatii sau a majoritatii, dupa caz) sunt inopozabile coproprietarului
care nu a consimtit, expres on tacit, la incheierea actului. Coproprietarului vatamat i se
recunoaste dreptul ca, inainte de partaj, sa exercite actiunile posesorii impotriva tertului care ar fi
intrat in posesia bunului comun in urma incheierii actului. In acest caz, restituirea posesiei
bunului se va face in folosul tuturor coproprietarilor, cu daune-interese, daca este cazul, in
sarcina celor care au participat la incheierea actului.
In conformitate cu prevederile art 681 din acelasi Cod, actele incheiate, in conditiile legii,
de un coproprietar cu privire la bunul comun, raman valabile si sunt opozabile celui caruia i-a
fost atribuit bunul in urma partajului.
Daca, la data incheierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se afla
in proprietatea unui tert, contractul este valabil, iar vanzatorul este obligat sa asigure transmiterea
dreptului de proprietate de la titularul sau catre cumparator. Obligatia vanzatorului se considera
ca find executata fie prin dobandirea de care acesta a bunului, fie prin ratificarea vanzarii de care
proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct ori indirect, care procura cumparatorului proprietatea
asupra bunului.
In cazul in care vanzatorul nu asigura transmiterea dreptului de proprietate catre
cumparator, acesta din urma poate cere rezolutiunea contractului, restituirea pretului, precum si,
daca este cazul, daune-interese.
Atunci cand un coproprietar a vandut bunul proprietate comuna si, ulterior, nu asigura
transmiterea proprietatii intregului bun care cumparator, acesta din urma poate cere, pe langa
daune-interese, la alegerea sa, fie reducerea pretului proportional cu cota-parte pe care nu a
dobandit-o, fie rezolutiunea contractului, in cazul in care nu ar fi cumparat daca ar fi tiut ea nu va
dobandi proprietatea intregului bun.
Insa, cumparatorul care, la data incheierii contractului, cunostea ca bunul nu apartinea in
intregime vanzatorului, nu poate s solicite rambursarea cheltuiefilor referito are la lucrarile
autonome sau lucrarile adaugate voluptuare (art 1683 N.C.C.).
Dreptul coproprietarului de a cere partajul nu se confunda cu dreptul acestuia de a
dispune de cota-parte din dreptul de proprietate asupra bunului.
Deoarece fiecare coproprietar are un drept exclusiv de proprietate asupra cotei-parti
ideale din dreptul de proprietate, acesta poate instraina aceasta cota-parte sau o poate greva, fard
a fi necesar consimtdmantul celorlalti coproprietari.
In cazul instrainarii cotei-parti ideale din dreptul de proprietate, dobanditorul va lua locul
coproprietarului, avand aceleasi drepturi
In ce priveste actiunea in revendicare, aceasta poate fi exercitata de proprietarul exclusiv
al bunului revendicat, de unde rezulta ca tin coproprietar nu poate introduce actiunea in reven-
dicare impotriva celorlalti coproprietari, deoarece acesta nu este titularul exclusiv al dreptului de
proprietate asupra bunului, ci are numai o cota-parte ideala, matematica din drept.
65 | P a g e

Avand in vedere ca, prin actiunea in revendicare, se urmareste redobandirea posesiei
asupra bunului, in materialitatea sa, opinia majoritara exprimata in doctrina, dar si in solutiile
jurisprudentiale, a fost, initial, in sensul ca un coproprietar nu poate formula singur o astfel de
actiune, fara acordul celorlalti. Respingerea actiunii intr-o astfel de situatie, ca sanctiune, nu
reprezinta un scop in sine, ci apare ca fiind un mijloc de protectie impotriva actului de dispozitie
al unuia dintre coproprietari care, prin exercitarea actiunii in revendicare cu incalcarea regulii
unanimitatii, tinde la dobandirea dreptului de proprietate exclusiva asupra bunului revendicat.
In plan procedural, existenta acordului tuturor coproprietarilor la introducerea actiunii in
revendicare cu privire la bunul ce formeaza obiectul dreptului de proprietate comuna se reflecta
in justificarea calitatii procesuale active.
Astfel, de exemplu, in jurisprudenta CEDO, cauza Lupas si altii vs. Romania, 14
decembrie 2006, publicata in M. Of. nr. 464 din 10 iulie 2007, Curtea a retinut ca aplicarea
stricta a regulii unanimitatii le-a impus reclamantilor o sarcina disproportionata ce i-a privat de
orice posibilitate clara si concreta de a obtine examinarea de catre instante a cererilor lor de
restituire a terenurilor in litigiu, aducand astfel atingere substantei insesi a dreptului lor de acces
la o instanta. Prin urmare, a avut loc incalcarea art. 6 1 din Conventie.
S-a considerat, intr-o alta opinie, ca actiunea in revendicare este act de conservare, si nu
de dispozitie, astfel incat poate fi introdusa de un singur coproprietar impotriva unui ter t care de-
fine bunul fara titlu si este admisibila, intrucat urmeaza regulile gestiunii de afaceri.
Noul Cod civil contine, sub acest aspect, modificari de esenta. Astfel, in conformitate cu
dispozitiile art. 643, fiecare coproprietar poate sta singur in justitie, indiferent de calitatea
procesuala, in orice actiune privitoare la coproprietate, inclusiv in cazul actiunii in revendicare.
Hotararile judecatoresti pronuntate in folosul coproprietatii profita tuturor
coproprietarilor, iar hotararile judecatoresti potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile
celorlalti coproprietari.
Cand actiunea nu este introdusa de toti coproprietarii, paratul poate cere instantei de
judecata introducerea in cauza a celorlalti coproprietari in calitate de reclamanti, in termenul si
conditiile prevazute in Codul de procedura civila pentru chemarea in judecata a altor persoane.
Potrivit dispozitiilor legale in vigoare, cum coproprietarii exercita impreunda toate
atributele care intra in continutul juridic al dreptului de proprietate, rezulta ca si actiunea in
revendicare poate fi exercitata de catre toti coproprietarii, fara a fi necesar ca acestia sa iasa din
indiviziune.
De asemenea, oricare dintre coproprietari poate revendica singur cota sa parte ideala si
abstracta din dreptul de proprietate asupra bunului.

4.2. Proprietatea comuna pe cote-parti fortata si perpetua

Potrivit dispozitiilor art. 632 alin. (3) N.C.C., ceea ce caracterizeaza coproprietatea
fortata este faptul ca aceasta nu poate inceta prin partaj judiciar. Asadar, din modul de redactare a
textului, intr-o interpretare per a contrario, ar rezulta ca partajul conventional nu este exclus.
66 | P a g e

In acest sens, pot fi mentionate si dispozitiile art. 671 alin. (3) N.C.C., care dispun dupa
cum urmeaza: in cazul proprietatii periodice si in celelalte cazuri de coproprietate fortata,
partajul este posibil numai prin buna invoiala".
Daca bunul este stapanit in comun, coproprietatea se prezuma, pana la proba contrara (art
633).
Prin urmare, proprietatea comuna pe cote-parti obisnuita reprezinta regula, normele care
o reglementeaza constituind dreptul comun.
Prezumtia de coproprietate este, insa, o prezumtie relativa, iar odata ce se face dovada
contrara (in sensul ca suntem in prezenta coproprietatii fortate, a devalmasiei sau a proprietatii
periodice), devin incidente reglementarile specifice fiecareia dintre formele de organizare a
dreptului de proprietate enuntate, care se abat de la configuratia tipica a dreptului de proprietate
pur i simplu.
Coproprietatea fortata si perpetua constituie exceptia de la regula potrivit careia
proprietatea comund pe cote-parti poate fi sistata oricand prin partaj. Aceasta forma a proprietatii
comune pe cote-parti poarta asupra unor bunuri care, datorita destinatiei caracterului perpetuu al
acestei destinatii, nu pot fi impartite.
Coproprietatea fortata si perpetua are ca obiect un bun sau mai multe bunuri, care,
datorita naturii lor, pot si sunt folosite in mod permanent de doi sau mai multi proprietari, ele
neputand sa fie impartite.
Bunurile asupra carora se exercita coproprietatea fortata si perpetua sunt accesorii fata de
alte bunuri considerate principale si care sunt proprietate exclusiva a fiecarui coproprietor. In
aceasta ipoteza, coproprietatea este fortata pentru ca exista si se mentine independent de vointa
coproprietarilor si este perpetua datorita scopului sau destinatiei permanente careia ii sunt
afectate bunurile asupra carora poarta.
Conform principiului accesorium sequitur principalem, situatia juridica a dreptului de
proprietate comuna pe cote-pari fortata si perpetua o urmeaza pe aceea a dreptului de proprietate,
purtand asupra bunului principal.
Coproprietarii nu pot solicita partajarea bunului comun, accesoriu necesar al bunului
principal, bun care constituie obiectul dreptului de proprietate exclusiva al fiecaruia dintre
coproprietari. Cu toate acestea, practica judiciara a admis partajul folosintei unor bunuri
proprietate comuna pe cote-parti fortata si perpetua, cum ar fi, spre exemplu, curtea unui imobil
sau podul acestuia.
In cazul proprietatii comune pe cote-parti fortate, coproprietarii au drepturi mai largi
decat coproprietarii in cazul proprietatii obisnuite.
Fiecare coproprietar poate folosi bunul comun ca un adevarat proprietar, existand insa
anumite limite, in sensul ca nu se poate aduce atingere drepturilor simultane concurente, de
aceeasi natura, egale, reciproce, ale celorlalti coproprietari, iar folosinta trebuie sa se realizeze
numai in scopul utiliznii fondului caruia i-a fost afectat bunul comun accesoriu.
Fiecare coproprietar nu poate efectua acte de administrare, nici chiar in folosul tuturor
coproprietarilor, decat cu acordul unanim al acestora.
67 | P a g e

Un coproprietar nu are dreptul de dispozitie decal cu privire la cota sa parte abstracta din
drept si nu poate transforma modul de folosinta al bunului comun.
De asemenea, un coproprietar nu poate incheia acte de dispozitie prin care sa instraineze
bunul ce formeaza object al dreptului de proprietate comuna pe cote-parti fortata si perpetua.
Instrainarea bunului proprietate exclusiva conduce, automat, la transmiterea catre dobanditor a
dreptului de proprietate comuna pe cote-pari fortata si perpetua, ca drept accesoriu.
Coproprietarii au obligatia sa suporte cheltuielile de intretinere, folosinta, reparatii,
conservare a bunului comun. Intinderea acestei obligatii se stabileste in raport de partea fiecaruia
sau de valoarea, de intinderea bunului principal pentru a carui utilitate este destinat, ca accesoriu,
bunul asupra caruia se constituie dreptul de proprietate comuna pe cote-parti fortata si perpetua.
Exista anumite situatii in care jurisprudenta a admis, in mod exceptional, ca si incetarea
coproprietatii fortate este posibila.
In concluzie, apreciem ca fiind intemeiata observatia potrivit careia proprietatea comuna
pe cote-parti, ca modalitate a dreptului de proprietate, nu afecteaza caracterul perpetuu al
acestuia, ci, partial, caracterul exclusiv.
In alta ordine de idei, daca in cazul coproprietatii obisnuite, caracterul temporar al unei
asemenea star este mai pregnant, un atare caracter nu este exclus nici in cazul coproprietatii
fortate, care are, insa, o durata mai mare in timp.

4.3. Proprietatea devalmasa

Dreptul de proprietate comuna in devalmasie reprezinta o forma a proprietatii comune
caracterizata prin aceea cz titularii nu au determinata o cota-parte ideala matematica din dreptul
de proprietate asupra bunurilor, care sunt nefractionate in materialitatea lor.
Potrivit dispozitiilor art. 667 N.C.C., exista proprietate comuna in devalmasie atunci
cand, prin efectul legii sau in temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate apartine concomitent
mai multor persoane fzra ca vreuna dintre acestea s fie titularul unei cote-parti determinate din
dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor comune.
Daca se naste prin efectul legii, proprietatea in devalmasie este supusa dispozitiilor acelei
legi, care se completeaza, in mod corespunzator, cu cele privind regimul comunitatii legale, iar in
cazul in care izvorul devalmasiei este un act juridic, dispozitiile privitoare la regimul comunitatii
legale se aplica in mod corespunzator.
In dreptul familiei, comunitatea matrimoniala de bunuri a sotilor reprezinta o notiune mai
larga decat devalmasia, intrucat include nu numai dreptul de proprietate, dar si alte drepturi
patrimoniale, drepturi reale, drepturi de creanta si obligatii patrimoniale.
Proprietatea devalmasa a sotilor poarta numai asupra bunurilor care au fost dobandite in
timpul casatoriei de catre soti, impreuna sau de oricare dintre ei.
Conform art. 30 alin. (1) C. fam., bunurile dobandite in timpul casatoriei de oricare dintre
soti constituie bunuri comune ale acestora. Orice conventie contrara comunitatii de bunuri a
sotilor este interzisa., nesocotirea acestei interdictii fiind sanctionata cu nulitatea absoluta. In
68 | P a g e

continuare, art 31 C. fam. face o enumerare a bunurilor proprii ale sotilor, deci a acelor bunuri
care constituie o exceptie de la comunitatea de bunuri.
Potrivit dispozitiilor art 35 C. fam., sotii administreaza si folosesc impreuna bunurile
comune, dispunand tot in comun de acestea. Se considera ca oricare dintre soti are
consimtamantul, celuilalt in exercitarea drepturilor asupra bunurilor comune, exceptie
constituind situatia instrainarii sau grevarii imobilelor bunuri comune.
In cazul acestor din urma bunuri, nu mai opereaza prezumtia de mandat tacit reciproc
intre soti, ci este necesara fie o imputernicire speciala data de catre celalalt sot, fie incheierea
actului de catre ambii soti.
Sotii au posibilitatea sa stabileasca in comun modul de exercitare a atributelor dreptului
de proprietate. Cand unul dintre soti incheie singur actele de administrare, folosinta si dispozitie,
opereaza, asa cum am aratat regula mandatului tacit reciproc. Prezumtia de mandat tacit reciproc
este relativa; ea poate fi inlaturata pentru fiecare act in parte, in cazul in care celdlalt sot face
proba ca s-a opus la incheierea actului respectiv.
Dreptul de proprietate comuna in devalmasie al sotilor inceteaza in momentul desfacerii
sau incetarii casatoriei, dar exista posibilitatea ca bunurile comune sa fie impartite in anumite
imprejurari, cu totul exceptionale, chiar si in timpul casatoriei.
Imparteala poate sa fie solicitata de catre unul dintre soti sau de catre creditorii personali
ai acestora. Prin desfacerea sau incetarea casatoriei, dreptul de proprietate comund in devalmasie
se transforma in proprietate comuna pe cote-parti, in raport de contributia sotilor la dobandirea
bunurilor respective. Avand in vedere aceasta contributie, se pot face apoi loturile si se poate
proceda la imparteala materiala a bunurilor comune, pentru a se ajunge la dreptul de proprietate
exclusiva al oricdruia dintre soti asupra bunurilor care au fost stabilite in lotul sau.
Potrivit dispozitiilor art 312 N.C.C., viitorii soti pot alege ca regim matrimonial:
comunitatea legala separatia de bunuri sau comunitatea conventionala.
Bunurile dobandite in timpul regimului comunitatii legale de care oricare dintre soti sunt,
de la data dobandirii lor, bunuri comune in devalmasie ale sotilor (art 339).

5. Proprietatea periodica

In ceea ce priveste dreptul de proprietate periodica, in doctrina, controversele au aparut
incepand chiar cu denumirea acestuia sau cu originea institutiei.
Nici in dreptui intern si nici in dreptul comparat nu exista un punct de vedere unitar cu
privire la denumirea dreptului in discutie. Dupa cum diferitii autori se raporteaza la reglementari-
le din dreptul european sau din cel american, conceptele cel mai des utilizate sunt acelea de
proprietate in sistem time sharing, proprietate in sistem temps-partage, proprietate spatio-
temporala, multiproprietate sau proprietate periodica.
Larga utilizare in practica a notiunii de multiproprietate a fost explicata, in dreptul
francez, prin geneza institutiei, care a aparut ca o extrapolare a coproprietatii. Totusi,
69 | P a g e

inadecvarea juridica a conceptelor de multiproprietate" sau chiar multifolosinta", denumiri ce
reflectau ele insele ezitarile in privinta calificarii naturii juridice a institutiei, a condus la
formularea unor alte propuneri pentru denumirea a ceea cc noi consideram a fi o forma a
dreptului de proprietate comuna, care nu se confunda cu proprietatea comuna pe cote-parti
(coproprietatea).
Astfel, conceptul de multiproprietate" a fost considerat prea vag si ambiguu, iar cu
privire la notiunea de proprietate periodica", s-a aratat ea nu exprima decat partial configuratia
noului tip de drept.
Daca potrivit unui prim punct de vedere notiunea de proprietate spatio-temporala" este
cea mai potrivita, intrucat, pe de o parte, reflecta faptul ca ne aflam in prezenta unei forme a
coproprietatii, iar pe de alta parte, exprima principalele caracteristici ale dreptului titularilor, atat
in ce priveste dimensiunea temporala (in sensul ca dreptul se exercita intr-o perioada limitata de
timp dintr-un an, intermitent), cat si dimensiunea spatiala (in sensul ca prerogativele dreptului se
exercita asupra intregului bun), alti autori au optat pentru aceea de proprietate periodica.
Sub aspect terminologic, redactorii noului Cod civil si-au insuit acest din urma punct de
vedere. In mod intemeiat, in opinia noastra, in doctrina s-a atras atentia ca notiunea de
proprietate periodica nu trebuie inteleasa ca o limitare in timp a proprietatii, ceea ce ar afecta
caracterul perpetuu al dreptului de proprietate, ci numai ca o limitare in timp a exercitiului unor
prerogative ale dreptului de proprietate.
Desi, in noul Cod civil, proprietatea periodica este reglementata intr-un capitol distinct
(Capitolul V) al Titlului II (Proprietatea privata"), din Cartea a III-a (Despre bunuri"), separat
de proprietatea comuna (care se infatiseaza ca proprietate comuna pe cote-pari obisnuita,
proprietate comuna pe cote-parti fortata si perpetua si proprietate devalmasa), modul de redactare
a textelor reflecta optiunea legiuitorului pentru organizarea proprietatii periodice in cadrul
coproprietatii fortate (art. 646, pct. 1).
Asa se explica si lipsa unei definitii legale a dreptului in discutie, textul limitandu-se la a
sublinia ceea ce redactorii noului Cod au apreciat a fi diferenta specified, aspectele care
particularizeaza proprietatea periodica in cadrul proprietatii comune pe cote-pari fortate i
perpetue.
Potrivit dispozitiilor art. 687 N.C.C., prevederile Capitolului V al Titlului II din Cartea a
III-a se aplica, in absenta unei reglementari speciale, ori de cate ori mai multe persoane exercita
succesiv repetitiv atributul folosintei specific dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau
imobil, in intervale de timp determinate, egale sau inegale.
Identificandu-se trasaturile definitorii ale dreptului de proprietate periodica, acele
elemente care legitimeaza consacrarea acestuia ca forma distincta a dreptului de proprietate
comuna, in doctrina s-a aratat ca, in cazul proprietatii periodice, atat dreptul, cat si bunul raman
nefractionate, spre deosebire de ipoteza coproprietatii (proprietatii comune pe cote-pari), care
presupune fractionarea in cote-parti ideale si abstracte a dreptului asupra unui bun ramas
nedivizat in materialitatea sa.
Daca, in cazul coproprietatii, fie ea obisnuita (temporara) sau fortata (perpetua), dreptul
divizat in cote-parti ideale abstracte se exercita in fiecare moment de care toti coproprietarii,
70 | P a g e

impreuna, asupra intregului bun (care ramane nefractionat in materialitatea lui), in cazul
proprietatii periodice, fiecare proprietar va exercita in perioada alocata, singur, toate atributele
care intra in continutul juridic al dreptului sau, intocmai ca un proprietar exclusiv.
Dreptul de proprietate periodica confera deci, titularului sau posibilitatea de a dispune de
toate puterile asupra bunului, de a exercita atributele posesiei, folosintei si dispozitiei
corespunzator perioadei alocate.
Daca vorbim despre titularii dreptului de proprietate periodica, nu s-ar putea considera ca
aceia au in patrimoniu numai un dezmembramant al dreptului de proprietate, si cu atat mai putin
un drept de creanta.
Titularii unui asemenea drept vor putea exercita, corespunzator perioadei alocate, cu
particularitatile care caracterizeaza proprietatea periodica, toate atributele unui drept real, si
anume ale dreptului de proprietate. Deosebirea consta in aceea ca exercitarea prerogativelor (iar
nu numai a atributului folosintei) se face, in cazul proprietatii periodice, pe transe succesive,
care se repeta la intervale regulate, prestabilite".
Cata vreme bunul asupra caruia poarta dreptul de proprietate este unic, nu se poate vorbi,
in niciun caz, de existenta mai multor drepturi de proprietate exclusive privind acelai obiect
titularii multipli impart un drept de proprietate (care este, deci, un drept de proprietate comuna),
caracterizat prin aceea ca atributele care intra in continutul sau juridic (iar nu numai folosinta) se
exercita alternativ, intermitent, corespunzator anumitor unitati de timp determinate sau
determinabile, care se succed.
In mod necesar, ne aflam in prezenta unui singur drept de proprietate asupra bunului,
mobil sau imobil, apartinand mai multor titulari, iar nu in prezenta mai multor drepturi de
proprietate exclusive apartinand unor titulari diferiti, care coexista cu privire la acelasi bun.
Este vorba, apdar, tot despre proprietate comuna, dar nu de coproprietate (proprietate
comuna pe cote-parti), principalul element distinct constand in acea ca, desi dreptul are mai multi
titulari, inca de la naterea sa, acesta nu este divizat in cote-parti ideale si abstracte, ci partea din
drept a fiecaruia dintre titularii multipli este identificata intr-o maniera spatio-temporala,
conferind posibilitatea stapanirii bunului in materialitatea sa in mod exclusiv, dar numai pentru o
perioada determinata din an.
Fractiunile temporale nu sunt si temporare, vremelnice. Perioadele corespunzator carora
fiecare dintre titulari isi poate exercita atributele dreptului se succed, au o anume secventialitate
care se perpetueaza, asigurand caracterul specific al dreptului de proprietate periodica.
Bunul ramane nedivizat in materialitatea lui, la fel ca in cazul coproprietatii, numai ca, in
perioada alocata, exercitiul dreptului nu este colectiv, in sensul ci niclunul dintre titularii multipli
nu va suporta concursul celorlalti.
Asa cum am aratat, dreptul de proprietate periodica al fiecaruia dintre titularii multipli
poarta asupra intregului bun (coordonata spatiala), dar nu poate fi exercitat decat corespunzator
anumitor perioade de timp determinate sau determinabile din an, in fiecare an, deci secvential,
succesiv, intermitent (coordonata temporala). Aceasta stare este de esenta dreptului de
proprietate periodica i se mentine fie pe durata prevazuta in conventia partilor (care, in cazul
71 | P a g e

contractelor ce intra sub incidenta O.U.G. nr. 14/2011, nu poate fi mai scurta de 1 an), fie pe
intreaga durata a existentei bunului.
Exercipul dreptului suporta unele limitari decurgand din destinatia bunului si din exigenta
respectarii interesului comun al tuturor titularilor multipli, carora trebuie sa li se asigure, in egala
masura, posibilitatea de a-si exercita in perioada alocata dreptul, ce le conferaplenitudinea
prerogativelor.
In ceea ce priveste atributul posesiei ce intra in continutul juridic al dreptului de
proprietate periodica, acesta se exercita intr-o maniera specifica, succesiva, repetitiva. In mod
evident, in cazul dreptului de proprietate periodica, titularul dreptului nu se va gasi in contact cu
lucrul decat in perioada alocata, actele de stapanire fiind exercitate cu regularitatea impusa de
specificul dreptului sau, iar nu de natura bunului, care in restul perioadelor va fi stapanit de
ceilalti titulari.
Aceste intermitente nu pot fi considerate anormale, ci sunt, in opinia noastra, de esenta
dreptului de proprietate periodica.
Daca, in cazul coproprietatii obipuite, atributul folosintei poate fi exercitat atat impreuna
de catre coproprietari, cat exclusiv de catre unul dintre acetia (situatie in care nu trebuie
impiedicata exercitarea normald a dreptului de catre ceilalti coproprietari, dupa cum nu este
permisa nici deturnarea bunului de la folosinta sa normald), in cazul proprietktii periodice,
fiecare dintre titularii dreptului exercita atributul folosintei exclusiv, dar numai intr-o anumita
perioada, determinata prin vointa lor, care nu coincide cu perioada in care folosinta este
exercitata de titulari.
In ceea ce privete asimilarea proprietatii periodice cu starea izvorata din partajul de
folosinta, precizam ca, in Codul civil roman de la 1864, spre deosebire de Codul civil francez, nu
este reglementat decat partajul de proprietate.
Partajul de folosinta apare ca o creatie a practicii, fiind considerat o impartire provizorie,
ce are ca object posesia si folosinta bunului comun, fara a fi pus in discutie dreptul de proprie-
tate. Celelalte atribute care intra in continutul juridic al dreptului de proprietate se exercita
concomitent, in acelasi, timp, de catre toti coproprietarii, asupra intregului bun.
Or, in cazul proprietatii periodice, nu se poate vorbi de un caracter provizoriu al impartirii
folosintei bunului pe unitati de timp determinate, fiecare titular al dreptului comportandu-se ca
un proprietar exclusiv intr-un anumit interval de timp.
Totodata, oricare dintre titularii multipli poate dispune de intregul bun, iar nu numai de o
cota-parte ideala din drept, dar limitat la perioada alocata. Se impune a fi precizat ca actele de
dispozitie pot fi incheiate pe intreg parcursul anului, dar numai cu privire la perioada alocata.
Fiecare titular este indreptatit sa efectueze once acte cu privire la bun, corespunzator
perioadei alocate, mai putin acte de dispozitie materiala. Actele prin care se consuma in tot sau in
parte substanta bunului pot fi facute numai cu acordul celorlalti titulari.
Fiecare proprietar poate incheia, in conditiile legii, acte de dispozitie, dar numai cu
respectarea intervalului de timp ce ii revine, conform principiului nemo dat quod non habet
(nemo plus iuris ad allium transfere potest, quam ipse habet).
72 | P a g e

Proprietarii, constituiti intr-o asociatie, pot incheia cu un tert, persoana fizica sau
persoana juridica, un contract de administrare cu privire la bunul comun.
Potrivit dispozitiilor art. 690 alin. (4) N.C.C., coproprietarii pot incheia un contract de
administrare, dispozitiile art. 644 alin. (2) aplicandu-se in mod corespunzator", iar in
conformitate cu prevederile art. 644 alin. (2) din acelasi Cod, in cazul in care oricare dintre
coproprietari denunta contractul de administrare, acesta ii inceteaza existenta.
Din raporturile specifice existente intre titularii multipli al dreptului de proprietate
periodica asupra aceluiasi bun pot decurge limitari specifice ale exercitiului dreptului de
proprietate, prin asumarea unor obligatii contractuale intre cotitulari.
Dreptul de proprietate periodica nu poate fi considerat nici un caz particular al
proprietatii comune pe cote-pari fortate si perpetue. Astfel, proprietatea comuna pe cote-pari
fortata perpetua poarta asupra unor bunuri accesorii, care, prin natura lor, sunt folosite in mod
permanent de catre doua sau mai multe persoane, fara posibilitatea de partaj.
Acest raport de accesorialitate explica de ce instrainarea dreptului de proprietate asupra
bunului principal atrage, chiar in lipsa unei clauze exprese in acest sens, si instrainarea cotei-parti
ideale si abstracte ce revine transmitatorului din dreptul de proprietate asupra bunului accesoriu.
Dreptul de proprietate comuna pe cote-parti fortata are caracter perpetuu, in sensul ca,
atata vreme cat se mentine accesorialitatea bunurilor ce formeaza obiectul dreptului fata de
bunurile principale avand proprietari diferiti, subzista si aceasta forma de organizare juridica a
dreptului de proprietate, nefiind acceptata, in principiu, posibilitatea incetarii ei prin partaj.
Or, dreptul de proprietate periodica poarta asupra unuia sau a mai multor bunuri
principale sau accesorii, care, prin natura lor, pot sau nu sa fie materialmente impartite. Este
adevarat ca nu este exclus, de exemplu, ca intro cladire cu mai multe apartamente, unele dintre
acestea sa formeze obiectul unui drept de proprietate exclusiva sau al unui drept de proprietate
comuna pe cote-parti obisnuita, altele - obiectul dreptului de proprietate periodica, iar spatiile
comune - obiect al dreptului de proprietate comuna pe cote-parti fortata si perpetua.
De asemenea, pot fi imaginate situatii in care, in cazul unui bun ce formeaza obiectul
dreptului de proprietate periodic, pentru o anumita perioada, bunul sa fie stapanit fie de soti, in
devalmsie, fie de doi sau mai multi coproprietari (titulari ai dreptului de proprietate comuna pe
cote-parti).
In concluzie, proprietatea periodica se naste nu din natura ori din determinarea legii
bunului, ci din vointa partilor, care stabilesc o anumita destinatie a bunului, ce face sa primeze
interesul comun, fapt care impune o maniera specifica de organizare a dreptului, incompatibila
cu partajul.
Asadar, modul caracteristic de configurare a dreptului in ipoteza analizata este determinat
de afectatiunea speciala, pe care titularii multipli au inteles sa o dea bunului comun. Cata vreme
destinatia bunului ramane aceeasi, indiferent daca dreptul unuia sau altuia dintre cotitulari se
transmite prin acte intre vii sau pentru cauza de moarte, se mentine i modalitatea specifica de
organizare a dreptului, care, chiar daca nu are caracter perpetuu, in orice caz, are caracter
permanent si obligatoriu.

73 | P a g e

TEMA A VIII-A - DEZMEMBRMINTELE
DREPTULUI DE PROPRIETATE

Noul Cod civil da expresie conceptului modern privind dezmembramintele dreptului de
proprietate, potrivit caruia drepturile reale asupra bunului altuia sunt consecinta dezmembrarii
atributelor care alcatuiesc continutul juridic al dreptului de proprietate.
Astfel, asupra aceluiasi bun se exercita mai multe drepturi reale, cum sunt dreptul de
proprietate drept complet, deplin, care in continutul sau include toate atributele (posesia,
folosinta si dispozitia), dar si alte drepturi reale constituite prin divizarea unor atribute ale
dreptului de proprietate, mai putin dispozitia juridica.
Proprietarul dreptului dezmembrat pastreaza intotdeauna o parte din atributele dreptului
de proprietate, adeseori fiind un nud proprietar.
In doctrina, dezmembramintele dreptului de proprietate au primit, sub aspectul definirii
lor, cu unele nuante, caracterizarea ca fiind, in esenta, drepturi reale principale, derivate din
dreptul de proprietate privata asupra unui bun proprietatea altei persoane, care se constituie sau
se dobandesc prin transferarea unor elemente ale continutului juridic al dreptului de proprietate
asupra bunului respectiv catre o alta persoand, sau prin exercitarea acestor elemente de catre
proprietarul bunului si de care o alta persoana.
Asadar, dezmembramintele dreptului de proprietate sunt limitate, ca numar, prin lege.
In enumerarea Codului civil, ele sunt:
1. dreptul de uzufruct;
2. dreptul de uz;
3. dreptul de abitatie;
4. dreptul de servitute.
Cat priveste dreptul de superficie, desi recunoscut unanim de doctrina si jurisprudenta, el
nu se regasea in enumerarea data de vechiul Codul civil.
In noul Cod civil, dreptul de superficie este expres reglementat, chiar primul, in
enumerarea dezmembramintelor (art. 699-701).
Desigur, in reglementarea noului Cod civil se regasesc, cu uuele completari fata de Codul
civil, si dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitatie si dreptul de servitute. Dupa cum
am mai mentionat, dezmembramintele sunt incompatibile cu dreptul de proprietate.

74 | P a g e

1. Superficia

Institutie care se regaseste in noul Cod civil, reprezinta dreptul de a avea sau de a edifica
o constructie pe terenul altuia, deasupra ori in subsolul acelui teren, asupra caruia superficiarul
dobandete un drept de folosinta (art 693).
Cu alte cuvinte, dreptul de superficie este un drept real principal imobiliar, al carui
continut juridic cuprinde dreptul de proprietate asupra constructiei, plantatiei ori instalatiei,
precum si dezmembramantul dreptului de proprietate care presupune folosinta si, intr-o anumita
limita, posesia si dispozitia asupra terenului proprietatea altei persoane decat titularul dreptului
de superficie.

1.1. Temeiul legal al dreptului de superficie il constituie art. 693 din Noul Cod civil, care
consacra ideea ca orice constructie, plantatie sau lucru facut in pamant sau asupra pamantului
sunt prezumate a fi facute de proprietarul acelui pamaint, cu cheltuiala sa si care sunt ale lui pana
ce se dovedeste din contra". Se consacra astfel dreptul de accesiune, dar si posibilitatea ca
proprietarul terenului sa nu fie si proprietarul constructiei sau al plantatiei.

1.2. Caracterele juridice ale dreptului de superficie
Dreptul de superficie, ca drept real principal, se poate constitui numai asupra bunurilor
imobile. Initial, obiectul sau este terenul si apoi constructia, plantatia ori lucrarea (in proprietate).
Dreptul de superficie este rezultatul dezmembrarii dreptului de proprietate asupra
terenului; asadar, este un drept derivat. Aceasta dezmembrare priveste prerogativa folosintei si,
in mod limitat, cea a posesiei si chiar a dispozitiei.
Superficiarul stapaneste terenul respectiv ca titular al dreptului de superficie, fiind, astfel,
posesor de drept in limitele constituirii superficiei. Aceeasi dezmembrare confera titularului
dreptului de superficie folosinta, si chiar dispozitia, conform conditiilor constituirii sale. Astfel,
superficiarul poate instraina constructia, plantatia sau sa o greveze cu sarcini.
In functie de actul sau faptul juridic in urma caruia dreptul de superficie a luat nastere,
continutul sau juridic este variabil.
Asadar, superficiarul isi poate exercita prerogativele numai asupra unei parti din teren,
respectiv a solului sau a subsolului, sau, in mod complet, asupra intregului teren.
Caracterele dreptului de superficie. Dreptul de superficie este un drept perpetuu, dedus
din perpetuitatea dreptului de proprietate asupra constructiei sau plantatiei, ceea ce il diferentiaza
de dreptul de uzufruct, uz sau abitatie.
Desigur, aceasta perpetuitate a dreptului de superficie, care tine de natura sa, nu poate fi
sustinuta atunci cand el este constituit prin act juridic pe un anumit termen. De altfel, durata
maxima a termenului de superficie este de 99 de ani (art. 694 N.C.C.).
75 | P a g e

Dreptul de superficie este imprescriptibil sub aspect extinctiv, dat fiind ca dreptul de
proprietate asupra constructiei, plantatiei sau lucrarii este un drept perpetuu si, pe cale de
consecinta, imprescriptibil.
Insa noul Cod civil renunta, prin reglementarile sale, la ideea perpetuitatii dreptului de
superficie, imbratisand, explicit, caracterul ternporar al acestui drept. Aceasta presupune ca, in
cazul constituirii superficiei prin act juridic, este necesar sa se precizeze ce se intampla cu
constructia, plantatia ori lucrarea la incetarea superficiei prin ajungerea la termen. In caz contrar,
se vor aplica dispozitille privind accesiunea.

1.3. Dobandirea dreptului de superficie, potrivit reglementarii din noul Cod civil, se poate face
prin act juridic, precum si prin uzucapiune sau pun alt mod prevazut de lege. In toate cazurile, se
aplica dispozitiile privind cartea funciara. Astfel, in cazul construirii pe terenul altuia, superficia
se poate inscrie in cartea funciara pe baza renuntarii proprietarului terenului la dreptul de a
invoca accesiunea.
Mentionam ca dreptul de superficie poate fi dobandit si prin testament (act juridic
unilateral), nu numai prin conventie.
Nasterea dreptului de superficie prin fapt juridic are in vedere dobandirea acestuia prin
uzucapiune, dar si prin mostenire
Uzucapiunea este posibila in masura in care posesorul terenului se comporta ca un
superficiar, iar nu ca un proprietar, cum ar fi in cazul posesiei ca stare de fapt
Desigur, in conditiile reglementate de noul Cod civil, uzucapiunea este extratabulara si se
realizeaza in termen de 10 ani - sau tabulara, pentru care termenul este de 5 ani.

1.4. Intinderea exercitarii dreptului de superficie este determinata de actul constitutiv. De
regula, in lipsa unor stipulatii contrare, exercitarea dreptului este delimitata de suprafata de teren
pe care urmeaza sa se construiasca si de cea necesara exploatarii constructiei edificate.
Prevederi speciale privesc interdictia modificarii constructiei de catre titularul dreptului
de superficie, acesta avand obligatia, in cazul reconstruirii, sa respecte forma initiala. In cazul
nerespectarii acestor dispozitii, proprietarul terenului poate sa ceara, in termen de trei ani,
incetarea superficiei sau repunerea in situatia anterioara.
Dreptul de superficie poate fi aparat prin actiunea confesorie de superficie, actiune ce
poate fi intentata impotriva oricarei persoane, chiar si impotriva proprietarului terenului, daca ea
impiedica exercitarea dreptului. Dreptul la actiune este imprescriptibil, ca si dreptul aparat, in
masura in care acesta exista.

1.5. Incetarea superficiei
Dreptul de superficie se stinge, prin radierea din cartea funciara, in urmatoarele situatii:
- la expirarea termenului;
- prin consolidare, daca terenul si constructia devin proprietatea uneia si aceleiasi
persoane;
76 | P a g e

- prin pieirea constructiei, daca exista o stipulatie expresa in acest sens;
- in alte moduri prevazute de lege.
Efectele incetarii superficiei. In lipsa unei stipulatii contrare, proprietarul terenului
devine proprietarul constructiei edificate de superficiar, prin accesiune, cu obligatia de a plati
constructia la valoarea de circulatie de la data expirarii termenului. Exista si posibilitatea, in
cazul in care constructia are o valoare mult mai mare decat terenul, ca proprietarul terenului sa-l
oblige pe superficiar sa cumpere terenul la valoarea de plata.

2. Uzufructul

Potrivit art. 703 din Noul Cod civil Uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei
persoane si de a-i culege fructele acestuia...".
Caracterele juridice ale uzufructului sunt:
a) uzufructul este un drept real care confera titularului sau dreptul de urmarire si
dreptul de preferinta;
b) uzufructul este un drept esentialmente temporar; neputand fi constituit pe o
perioada nelimitata de timp;
c) el este, de regula, viager;
d) uzufructul este, in principiu, netransmisibil (intuitu personae).
De altfel, in noul Cod civil se mentioneaza expres ca nu poate fi constituit decat in
favoarea unei persoane existente; cu toate acestea, se reglementeaza doar dupa decesul persoanei
in favoarea careia s-a constituit, daca s-a prevazut durata uzufructului pana la implinirea unei
anumite varste, pe care titularul dreptului nu o mai atinge (art. 707, alin. (4) N.C.C.).
Ceea ce poate transmite uzufructuarul este numai beneficiul (emolumentul) uzufructului,
respectiv avantajele economice pe care acest drept le confera. Un exemplu poate fi dreptul
uzufructuarului de a inchiria bunul, dat fiind ca prin locatiune se transmite doar dreptul de
folosinta temporara asupra lucrului.
Fata de acest caracter, noul Cod civil face o alta bresa importanta, aducand o noutate in
materie, si anume, posibilitatea cesiunii uzufructului (art. 714).
In acest fel, in conceptia noului Cod civil s-a renuntat, practic, la caracterul incesibil al
dreptului de uzufruct, iar pe cale de consecinta, acesta nu mai poate fi considerat ca se constituie,
decat, in principiu, intuitu personae.
In noua reglementare, uzufructuarul poate ceda dreptul sau fara acordul proprietarului,
precizandu-se chiar ca uzufructuarul cedent va fi singurul tinut fata de nudul proprietar pentru
obligatia sa nascuta inainte de cedare, iar uzufructuarul cesionar va fi tinut pentru obligatiile
nascute dupa data notificarii cesiunii.

77 | P a g e

2.1. Obiectul dreptului de uzufruct

In privinta obiectului dreptului de uzufruct, din capul locului sunt excluse bunurile din
domeniul public.
Cand este vorba de bunuri din domeniul dreptului de proprietate privata, art. 706 N.C.C.
prevede ca pot constitui obiect al dreptului de uzufruct ..orice bunuri mobile si imobile,
corporale si necorporale, inclusiv o masa patrimoniala, o universalitate de fapt ori o cota-parte
din aceasta".
Dar, mai mult decat atat, in noul Cod civil au fost introduse si reglementate, in mod
expres, dispozitii speciale privind uzufructul asupra creantelor, inclusiv asupra unei rente
viagere, asupra actiunilor sau a partilor sociale, precum si uzufructul asupra fondului de comert
(art 737-745 N.C.C.).
Pentru fiecare asemenea caz, sunt reglementate drepturile obligatiile uzufructuarului.
Extinderea sferei bunurilor ce pot face obiectul dreptului de uzufruct la bunuri
necorporale este fundamentata pe ideea dezmembrarii dreptului de proprietate asupra oricarui
bun ce poate face obiectul acestui drept.

2.2. Dobandirea dreptului de uzufruct
In conformitate cu dispozitiile art. 518 C. civ., uzufructul se dobandeste prin lege sau
prin vointa omului", iar in noul Cod civil, dobandirea uzufructului se poate face prin act juridic si
prin uzucapiune; asadar, prin vointa omului.

2.3. Drepturile si obligatiile uzufructuarului si ale nudului proprietor
In reglementarea noului Cod civil, drepturile si obligatiile la care ne referim au cunoscut
o evolutie, in sensul modernizarii raporturilor juridice respective. O reglementare chiar detaliata
cunoaste in noul Cod civil modul de percepere a fructelor naturale si industriale ori civile,
cvasiuzufructul, precum si uzufructul ce poarta asupra bunurilor consumptibile sau asupra unor
bunuri neconsumptibile, dar care se uzeaza in urma utlizrii lor sau se deterioreaza rapid prin
utilizare.
Aceste doua din urma situatii sunt reglementate diferit, prin alin. (1) si, respectiv, alin. (3)
ale art. 713 N.C.C. Desigur, si solutiile sunt diferite.
Astfel, daca uzufructul poarta asupra unor bunuri care, fara a fi consumptibile, se uzeaza
ca urmare a utilizarii lor, uzufructuarul are dreptul de a le folosi ca un bun proprietar si potrivit
destinatiei lor.
In acest caz, el nu va fi obligat sa le restituie decat in starea in care se vor afla la data
stingerii uzufructului. Uzufructuarul poate sa dispuna, ca un bun proprietar, de bunurile care, fara
a fi consumptibile, se deterioreaza rapid prin utilizare. In acest caz, la sfarsitul uzufructului,
uzufructuarul va restitui valoarea pe care ar fi avut-o bunul la aceasta din urma data.
78 | P a g e

In absenta unei prevederi contrare, uzufructuarul poate ceda dreptul sau unei alte
persoane fara acordul nudului proprietar, dispozitiile in materie de carte funciara fiind
aplicabile.
Uzufructuarul ramane dator exclusiv fata de nudul proprietar numai pentru obligatiile
nascute inainte de cesiune. Pana la notificarea cesiunii, uzufructuarul si cesionarul raspund
solidar pentru indeplinirea tuturor obligatiilor fata de nudul proprietar. Dupa notificarea cesiunii,
cesionarul este dator fata de nudul proprietar pentru toate obligatiile nascute dupa notificarea
cesiunii. In acest caz, uzufructuarului i se aplica, in mod corespunzator, dispozitiile legale din
materia fideiusiunii. Dupa cesiune, dreptul de uzufruct continua, dupa caz, pana la implinirea
termenului initial sau pana la decesul uzufructuarului initial.
Uzufructuarul are dreptul de a inchiria sau, dupa caz, de a arenda bunul primit in
uzufruct. Locatiunile de imobile incheiate de uzufructuar, inscrise in cartea funciara, sunt
opozabile proprietarului sau mostenitorilor acestuia, dupa stingerea uzufructului prin decesul sau,
dupa caz, incetarea existentei juridice a uzufructuarului, pana la implinirea termenului lor, dar nu
mai mult de 3 ani de la incetarea uzufructului.
Reinnoirile de inchirieri de imobile sau de arendari facute de uzufructuar si inscrise in
cartea funciara inainte de expirarea contractelor initiale sunt opozabile proprietarului si
mostenitorilor sai pe o perioada de cel mult 6 luni ori, dupa caz, de un an, daca la data stingerii
uzufructului nu au fost puse in executare. In niciun caz, locatiunile nu pot dura mai mult de 3 ani
de la data stingerii uzufructului.
In cazul in care uzufructul s-a stins prin expirarea termenului, locatiunile inceteaza, in
toate cazurile, odata cu stingerea uzufructului.
La incetarea uzufructului, uzufructuarul nu poate pretinde vreo despagubire pentru
lucrarile adaugate unui bun imobil, cu exceptia celor necesare, sau pentru imbunatatirile aduse
unui bun mobil, chiar atunci cand prin acestea s-a sporit valoarea bunului.
Daca lucrarile sau imbunatatirile au fost facute fara incuviintarea proprietarului, acesta
poate cere obligarea uzufructuarului la ridicarea lor si la readucerea bunului in starea in care i-a
fost incredintat. Uzufructuarul va putea cere o indemnizatie echitabila pentru lucrarile necesare
adaugate. De asemenea, el va putea cere o indemnizatie echitabila si pentru celelalte lucrari
adaugate sau pentru imbunatatirile facute cu incuviintarea proprietarului, daca prin acestea s-a
sporit valoarea bunului.
In cazul lucrarilor autonome facute de uzufructuar asupra unui bun imobil, vor fi
aplicabile, in mod corespunzator, in lipsa de stipulatie sau dispozitie legala contrara, dispozitiile
din materia accesiunii imobiliare artificiale.
Daca uzufructul cuprinde paduri tinere destinate de proprietarul lor unor taieri periodice,
uzufructuarul este dator sa pastreze ordinea si catimea taierii, potrivit regulilor stabilite de
proprietar in conformitate cu dispozitiile legale, fara ca uzufructuarul sa poata pretinde vreo
despagubire pentru partile lasate netaiate in timpul uzufructului. Arborii care se scot din
pepiniere fara degradarea acestora nu fac parte din uzufruct decat cu obligatia uzufructuarului de
a se conforma dispozitiilor legale in ce priveste inlocuirea lor.
79 | P a g e

Uzufructuarul poate, conformandu-se dispozitiilor legale si folosintei obisnuite a
proprietarului, sa exploateze partile de paduri inalte care au fost destinate taierii regulate, fie ca
aceste taieri se fac periodic pe o intindere de pamant determinata, fie ca se fac numai pentru un
numar de arbori alesi pe toata suprafata fondului.
In celelalte cazuri, uzufructuarul nu poate taia arborii inalti; va putea insa intrebuinta,
pentru a face reparatiile la care este obligat, arbori cazuti accidental; in acest scop poate chiar sa
taie arborii trebuinciosi, cu indatorirea insa de a constata, in prezenta nudului proprietar, aceasta
trebuinta.
Uzufructuarul poate lua din paduri araci pentru vii; poate, de asemenea, lua produsele
anuale sau periodice ale arborilor, cu respectarea folosintei obisnuite a proprietarului, in limitele
dispozitiilor legale.
Pomii fructiferi ce se usuca si cei cazuti accidental se cuvin uzufructuarului cu indatorirea
de a-i inlocui cu altii.
In conditiile legii, uzufructuarul se foloseste intocmai ca nudul proprietar de carierele de
piatra si de nisip ce sunt in exploatare la constituirea dreptului de uzufruct.
Uzufructuarul nu are niciun drept asupra carierelor nedeschise inca si nici asupra comorii
ce s-ar putea descoperi in timpul uzufructului.
Cat priveste obligatiile uzufructuarului si ale nudului proprietar, Noul cod civil impune
constituirea garantiei pentru indeplinirea obligatiilor uzufructuarului.
Constituirea garantiei este obligatorie, fiind exceptati numai vanzatorul sau donatorul
care si-au rezervat dreptul de uzufruct - caz in care, la cererea nudului proprietar, instanta poate
dispune depunerea unei garantii sau luarea unei masuri de conservare'', atunci cand uzufructuarul
prin fapta sa sau prin starea de insolvabilitate in care se afla, pune in pericol drepturile nudului
proprietar".
In aceeasi ordine de idei, in cazul in care uzufructuarul nu poate oferi o garantie, instanta
poate numi, la cererea nudului proprietar, un administrator al mobilelor, care poate valorifica
fructele naturale si fructele industriale si care poate percepe fructele civile, sume ce pot fi depuse
la o banca aleasa de parti (art 727).
Dispozitiile speciale privind opozabilitatea uzufructului asupra creantelor constituie noi
reglementari, ca si in cazul cesiunii de creanta, conditionand opozabilitatea de indeplinirea
formalitatilor de publicitate prevazute de lege (art 737).
In acelasi sens, sunt reglementate de noul Cod civil drepturile si obligatiile
uzufructuarului, in cazul in care este vorba de uzufructul asupra creantelor. Astfel, uzufructuarul
are dreptul sa incaseze capitalul si sa perceapa dobanzile si obligatia de a indeplini toate actele
necesare pentru conservarea si incasarea dobanzilor. Totodata, titularul dreptului de creanta
poate face toate actele de dispozitie care nu aduc atingere drepturilor uzufructuarului.
O precizare cu efecte practice importante in solutionarea unor eventuale litigii, priveste
continuarea uzufructului asupra capitalului, chiar dupa plata creantei, cu obligatia
uzufructuarului de a-i restitui creditorului la stingerea uzufructului.

80 | P a g e

2.4. Stingerea uzufructului

Modurile de stingere a uzufructului, prevazute in art 746-748 N.C.C., sunt in numar de
sapte, anume:
- moartea sau, dupa caz, incetarea existentei juridice a uzufructuarului;
- expirarea termenului pentru care a fost constituit uzufructul;
- consolidarea (cand una si aceeasi persoana dobandeste atat calitatea de proprietar,
cat si pe aceea de uzufructuar);
- neuzul timp de 10 de ani, iar in cazul creantelor, 2 ani;
- pieirea totala a lucrului supus uzufructului;
- abuzul de folosinta;
- renuntarea uzufructuarului.
O reglementare special are in vedere cazul stingerii uzufructului in cazul pieirii bunului
(datorata in intregime unui caz fortuit) sau cand bunul a fost distrus in parte, cand uzufructul
continua asupra partii ramase. (art 748).
Uzufructul se stinge in cazul in care bunul a fost distrus in intregime dintr-un caz fortuit.
Cand bunul a fost distrus in parte, uzufructul continua asupra partii ramase.
In toate cazurile, uzufructul va continua asupra despagubirii platite de tert sau, dupa caz,
asupra indemnizatiei de asigurare, daca aceasta nu este folosita pentru repararea bunului.
Uzufructul poate insa inceta si in caz de abuz de folosinta la cererea nudului proprietar,
situatie in care creditorii uzufructuarului pot interveni in proces pentru conservarea drepturilor
lor, putandu-se angaja la repararea stricaciunilor si putand sa ofere garantii pentru viitor.
Este interesanta solutia noului Cod civil, deoarece instanta poate dispune, dupa
imprejurari, fie stingerea uzufructului, fie preluarea folosintei bunului de catre nudul proprietar,
cu obligatia acestuia de a plati o renta pe toata durata uzufructului. Cu alte cuvinte, culpa
uzufructuarului de a folosi abuziv bunul, nu este sanctionata, ci este recompensata cu o renta pe
care nudul proprietar este obligat sa i-o furnizeze.
Desigur, in afara de aceste moduri specifice de stingere a uzufructului, mai exista si alte
moduri, nespecifice, cum ar fi, de pilda, desfiintarea cu caracter retroactiv a titlului de proprietate
ori desfiintarea pe orice cale a actului juridic prin care s-a constituit uzufructul.

3. Dreptul de uz si dreptul de abitatie

Uzul este dreptul unei persoane de a folosi lucrul altuia si de a-i culege fructele naturale
si industriale numai pentru nevoile proprii si ale familiei sale.
Titularul dreptului de abitatie are dreptul de a locui in locuinta nudului proprietar
impreuna cu sotul si copiii sai, chiar daca nu a fost casatorit sau nu avea copii la data la care s-a
constituit abitatia, precum si cu parintii ori alte persoane aflate in intretinere.
81 | P a g e

Uzul si abitatia se constituie in temeiul unui act juridic sau prin alte moduri prevazute de
lege.
Aceste doua dezmembraminte ale dreptului de proprietate se deosebesc de uzufruct,
deoarece, pe langa faptul ca ele nu sunt cesibile, este interzisa si cesiunea emolumentului (art.
749-754 N.C.C.). Titularul dezmembramantului respectiv nu ii poate exercita dreptul decat
pentru nevoile lui si ale familiei sale.
Diferenta dintre dreptul de uz si dreptul de abitatie rezulta din obiectul acestor
dezmembraminte. Astfel, dreptul de abitatie se constituie asupra unei locuinte, iar dreptul de uz
asupra unor bunuri mobile sau imobile, cu exceptia locuintei.
Ca manifestari particulare ale dreptului de uz si ale dreptului de abitatie, acestea se supun
cat priveste constituirea, exercitarea si stingerea lor, regulilor din materia uzufructului.

4. Dreptul de servitute (servitutile)

Fata de solutia aleasa de noul Cod civil, potrivit careia servitutea este sarcina care
greveaza un imobil pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar" si care se poate
constitui numai pe temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune", se pune problema, in raport cu
fostele servituti naturale sau legale" (in prezent reglementate ca limite legale ale dreptului de
proprietate), daca nu este vorba doar de delimitari doctrinare.
Astfel, unii autori considera ca acestea pot fi privite ca servituti in sens larg", cum ar fi,
de pilda, curgerea apelor, dreptul de trecere si, poate, chiar obligatiile sau servitutile" de
protectie a mediului si servitutile in sens restrans", ca dezmembraminte ale dreptului de
proprietate, asa cum rezulta din art. 755 alin. (1) N.C.C.
De regula, servitutea presupune doua imobile apartinand unor proprietari diferiti, dintre
care unul (dintre imobile) este fondul dominant, iar cel care suporta servitutea" este fondul
aservit pot fi insa si situatii in care servitutile sa aiba caracter reciproc.
In art. 755 alin. (2) NCC se mentioneaza ca fondul dominant poate, prin constituirea
servitutii, sa-i sporeasca utilitatea economica sau confortul.
Daca este, insa sa avem in vedere opinia doctrinara cu privire la servitutea in sens larg si
servitutea in sens restrans, in primul caz titularul fondului dominant are un drept corelativ
restrangerii exercitarii dreptului de proprietate a fondului aservit. Acest drept potestativ nu este
un drept real. De altfel, el nu se regaseste in enumerarea drepturilor reale de la art 551 N.C.C., ce
are in vedere zece drepturi reale, pe care le denumeste, precum si alte drepturi carora legea le
recunoaste acest caracter.
Cea de a doua categoric, servitutile in sens restrans, adevarate dezmembraminte ale
dreptului de proprietate, ofera posibilitatea titularului dreptului de a exercita chiar unele preroga-
tive ale dreptului de proprietate ale titularului fondului aservit, prerogative ce constituie
continutul juridic al acestui drept. Asadar, numai dreptul de servitute in sens restrans este un
drept real, prevazut in mod expres de art. 551 pct. 6 N.C.C. Acest drept real poate fi aparat prin
actiunea confesorie de servitute.
82 | P a g e

4.1. Constituirea servitutii, in general, imbraca forma contractuala, proprietarii fondurilor
vecine putand ss stabileasca:
- servituti care permit titularului fondului dominant sa isi largeasca sfera de exercitare a
dreptului sau cu limitarea corespunzatoare a titularului fondului aservit. De exemplu, prin
conventie, proprietarul fondului dominant poate avea dreptul de a planta la o distanta mai
mica decat cea prevazuta de lege sau sa deschida o fereastra de vedere in alte conditii
decat cele prevazute de lege;
- servituti care permit titularului fondului dominant sa exercite partial unele prerogative
ale dreptului de proprietate asupra fondului aservit; de pilda, sa-si construiasca streasina
astfel incat apele fluviale sa se scurga pe terenul vecinului, sau un drept de trecere
exclusiv in favoarea fondului dominant

4.2. Continutul juridic al dreptului de servitute este variabil, in functie de actul de
constituire, acesta putand sa aiba in vedere si o utilitate viitoare a fondului dominant (art 758
N.C.C.).
Servitutile pot fi clasificatein:
- servituti aparente si servituti neaparente, dupd cum ele sunt determinate printr-un
semn vizibil (o usa, o fereastra etc.) sau nu (servitutea de a nu construi peste o
anumita inaltime;
- servituti continue si servituti necontinue, in functie de modul de exercitare, care
poate fi continuu, fara fapta omului (servitutea de vedere) sau necontinuu, unde este
necesar faptul actual al omului (servitutea de trecere);
- servituti pozitive si servituti negative, cele pozitive implicand exercitarea partiala a
unor prerogative ale dreptului de proprietate asupra fondului aservit, iar servitutile
negative fiind acelea potrivit carora proprietarul fondului aservit este obligat sa se
abtina de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului sau de proprietate (de
exemplu, servitutea de a nu construi).
Regulile privind exercitarea si conservarea servitutii sunt determinate in principal de
faptul ca aceasta este constituita, de regula, prin act juridic, asadar, prin contract.
Aplicandu-se principiul libertatii contractuale, pe cale de consecinta ne aflam in situatia
constituirii si stabilirii libere a servitutilor (art. 756 N.C.C.).
Contractul prin care se constituie servitutile poate fi cu titlu oneros sau cu titlul gratuit
Consideram, de asemenea, ca forma trebuie sa fie autentica, avand in vedere ca este vorba de un
dezmembramant al dreptului de proprietate ce poate sa poarta asupra terenurilor.
Cat priveste dobandirea servitutii prin uzucapiune, ceea ce nu reprezinta regula generala,
aceasta poate fi numai cea de 30 de ani prevazuta de vechiul Codul civil sau de 10 ani in
conditiile noului Cod civil. In acest caz, servitutea se dobandeste prin posesie ca stare de fapt,
dar nu asupra bunurilor altuia, ci a exercitarii servitutii, in fapt, asupra bunului altuia.
83 | P a g e

Obligatiile in sarcina proprietarului fondului aservit sunt, in principal, cele care privesc
respectarea obligatiilor asumate pentru asigurarea uzului si utilitatii fondului dominant, precum
si notarea in cartea funciara, iar obligatia se transmite, pe aceasta cale, dobanditorilor subsecventi
ai fondului aservit.
Cat priveste abtinerea proprietarului fondului aservit de a irnpiedica exercitarea servitutii,
acesta nu poate impiedica pe proprietarul fondului aservit de a schimba locul prin care se
exercita servitutea, in masura in care exercitarea servitutii ramane la fel de comoda pentru
proprietarul fondului dominant.

4.3. Drepturile si obligatiile proprietarului fondului dominant sunt, in principal:
- dreptul de a lua toate masurile si de a face pe cheltuiala sa toate lucrarile pentru a exercita
si a conserva servitutea;
- obligatia de a nu agrava situatia fondului aservit si de a nu cauza prejudicii prin
exercitarea servitutii.

4.4. Stingerea servitutilor poate sa fie determinata pe cale principala prin radierea
acestora din cartea funciara (art 770 N.C.C.), prin neuz timp de 10 ani (art. 771 N.C.C.) ori prin
rascumpararea servitutii de trecere de catre proprietarul fondului aservit (art. 772 N.C.C.).

84 | P a g e

TEMA A IX-A - MODURILE DE DOBNDIRE
A DREPTULUI DE PROPRIETATE

Noul Cod civil prevede in dispozitiile art. 552 faptul ca Proprietatea este publica sau
privata.
Proprietatea privata, care reprezinta dreptul comun, cuprinde toate bunurile de uz sau de
interes privat apartinand persoanelor fizice si persoanelor juridice de drept privat sau de drept
public, inclusiv bunurile care alcatuiesc domeniul privat al Statului si al unitatilor administrativ-
teritoriale.
Bunurile - ca obiect al proprietatii private - indiferent de titular, sunt si raman in circuitul
civil, daca prin lege nu se dispune altfel. Ele pot fi instrainate, pot face obiectul urmaririi silite si
pot fi dobandite prin orice mod reglementat de lege.
Proprietatea publica cuprinde bunurile Statului si ale unitatilor administrativ-teritoriale,
din domeniul public, bunuri care, prin natura lor sau prin declaratia legii, sunt de uz sau de
interes public, in masura in care aceste entitati le-au dobandit in mod legal.
In ceea ce priveste regimul juridic aplicabil proprietatii publice, principiul este acela ca
sunt aplicabile dispozitiile de la proprietatea privata, insa numai in cazul in care prin lege nu se
prevede altfel, iar aceste dispozitii sunt compatibile cu dreptul de proprietate publica.
Dreptul de proprietate privata este definit in dispozitiile art 555 N.C.C. ca find dreptul
titularului de a poseda, folosi si dispune de un bun in mod exclusiv, absolut si perpetuu, in
limitele stabilite de lege.
In conditiile legii, dreptul de proprietate privata este susceptibil de modalitati si
dezmembraminte.
Dobandirea dreptului de proprietate. Prin moduri de dobandire a dreptului de
proprietate" sunt desemnate izvoarele, respectiv actele sau faptele juridice prin care se transmit,
se dobandesc sau se constituie dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale principale, sau,
altfel spus, sunt desemnate mijloacele juridice prin care se realizeaza circulatia juridica a
drepturilor reale.
Principiul este acela conform caruia dreptul de proprietate se poate dobandi doar in
conditiile legii.
Exista moduri de dobandire generale, aplicabile atat proprietatii private, cat si proprietatii
publice, insa, cat priveste proprietatea publia exista si unele moduri specifice de dobandire,
prevazute de Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia.
85 | P a g e

Obiectul prezentului studiu il constituie modurile de dobandire a dreptului de proprietate
privata, expres prevazute, insa nu limitativ, de noul Cod civil.
Astfel, art. 557 prevede ca modurile de dobandire a dreptului de proprietate, fara a face
distinctie intre felul proprietatii, sunt:
1. conventia;
2. testamentul si mostenirea legala;
3. accesiunea;
4. uzucapiunea;
5. posesia de buna-credinta in cazul bunurilor mobile i al fructelor;
6. ocupatiunea;
7. traditiunea;
8. hotararea judecatoreasca translativa de proprietate prin ea Insai;
9. actul administrativ, in cazurile expres prevazute de lege;
10. inscrierea in cartea funciara pentru bunurile imobile, cu exceptia cazurilor anume
prevazute de lege.
Se poate remarca faptul ca, spre deosebire de reglementarea din Codul civil, aceasta
enumerare a modurilor de dobandire a proprietatii este completa, fiind incluse si prevazute in
mod expres ca moduri de dobandire a proprietatii si posesia de buna-credinta in cazul bunurilor
mobile si a fructelor, hotararea judecatoreasca, atunci cand ea este translativa de proprietate prin
ea insasi, precum si actul administrativ.
De asemenea, a fost inlaturata exprimarea inexacta din art. 644 din vechiul Cod civil,
care prevedea ca moduri de dobandire a proprietatii succesiunea si legatul", in noua
reglementare fiind mentionate expres ca moduri de dobandire testamentul si motenirea.
In ceea ce priveste legea ca mod de dobandire a dreptului de proprietate, aceasta a fost
exclusa din enumerarea expresa desi subzista situatia dobandirii ope legis a dreptului de
proprietate, cel putin prin efectul legilor speciale de retrocedare.

1. Conventia

Conventia sau contractul este modul cel mai frecvent de transmitere sau de dobandire a
dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale.
Definitia contractului este data de art. 1.166 N.C.C., text care prevede ca este acordul de
vointe intre doua sau mai multe persoane, cu intentia de a constitui, modifica sau stinge un
raport juridic.
Noul Cod civil consacra in mod expres principiul libertatii contractuale in art. 1169:
Partile sunt libere sa incheie orice contracte s determine continutul acestora, in limitele
impuse de lege, de ordinea publica si de bunele moravuri".
In ceea ce priveste bunurile mobile, art. 1.273 N.C.C. prevede faptul ca drepturile reale
cu privire la acestea se coustituie si se transmit prin acordul de vointa al partilor, chiar daca
86 | P a g e

bunurile nu au fost predate, daca acest acord poarta asupra unor bunuri determinate ori prin
individualizarea bunurilor, daca acordul poarta asupra unor bunuri de gen (art 1.275 N.C.C.).
In cazul in care proprietatea asupra unui bun mobil a fost transmisa succesiv mai multor
persoane, va ramane, ca titular al dreptului, cel care a dobandit mai intai posesia efectiva a
bunului, cu buna-credinta, chiar daca titlul sau are o data ulterioara. In cazul in care niciunul
dintre dobanditori nu a dobandit posesia efectiva, va fi preferat cel al carui titlu are data certa
anterioara.
De asemenea, fructele bunului sau ale dreptului transmis se cuvin dobanditorului de la
data transmiterii proprietatii sau a cesiunii dreptului, afara de cazul in care, prin lege sau prin
vointa partilor, se dispune altfel.
In ceea ce priveste bunurile imobile, art. 557 alin. 4 N.C.C. cuprinde urmatoarea
reglementare cu exceptia cazurilor anume prevazute de lege, in cazul bunurilor imobile, dreptul
de proprietate se dobandeste prin inscriere in Cartea Funciara".
De asemenea, in conformitate cu art. 1.244 N.C.C., forma ceruta pentru conventiile care
stramuta sau constituie drepturi reale ce urmeaza a fi inscrise in cartea funciara, trebuie sa fie
forma autentica, de unde si apare obligativitatea pentru aceste conventii de a fi incheiate in forma
autentica, pentru a putea fi inscrise in Cartea Funciara.
In cazul anumitor categorii de bunuri, exista dispozitii speciale in materia dobandirii
dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale (cum ar fi, de pilda, in materia dobandirii
dreptului de proprietate si a dezmembramintelor asupra terenurilor, unde este ceruta ad
validitatem forma autentica a actului translativ sau constitutiv de drept).
Tot astfel, in dispozitiile art. 1.170 N.C.C. se face vorbire expresa de principiul bunei-
credinte care trebuie sa guverneze incheierea si executarea conventiilor, partile neputand inlatura
sau limita obligatia de buna-credinta impusa prin lege, dispozitie legal adoptata conform
Cadrului comun de referinta a contractelor europene".
In ceea ce priveste incheierea conventiilor, noul Cod civil adopta o conceptie noua, in
sensul ca, in masura in are partile se pun de acord cu privire la elementele esentiale ale
contractului, conventia se considera incheiata, elementele secundare putand fi lasate a fi
convenite ulterior sau incredintata determinarea acestora unei alte persoane. In masura in care
pdrtile nu ajung la un acord de vointa in privinta acestor elemente secundare, oricare dintre parti
se poate adresa cu cerere de completare a contractului, catre instanta de judecata, care poate
dispune in acest sens, in functie de imprejurari, in legatura cu natura contractului si intentia
partilor.
Ni se pare, chiar si in situatia in care este vorba de elementele secundare ale contractului,
ca ne aflarn in prezenta unei incalcari a principiului anterior enuntat, al libertatii contractuale,
situatie greu de admis intr-un stat de drept.
Criteriile de apreciere in ceea ce priveste caracterul de element principal sau secundar al
contractului, nefiind reglementate, pentru fiecare parte, aceasta fiind o chestiune de apreciere
personala, va da nastere arbitrariului, fiind greu de apreciat si de catre instanta de judecata. De
asemenea, aprecierea cu privire la imprejurarile, natura contractului si intentia partilor sunt niste
elemente de apreciere imprecise.
87 | P a g e

In ceea ce priveste forma pe care trebuie sa o imbrace conventia, noul Cod civil mentine
principiul consensualismului ca regula de validitate a conventiilor, necesitatea unei forme
speciale trebuind a fi expres reglementata de lege si imperios respectata pentru validitatea
conventie.
In acest sens, art 1.178 N.C.C. prevede: Contractul se incheie prin simplul acord de
vointa al partilor, capabile de a contracta, daca legea nu impune o anumita formalitate pentru
incheierea sa valabila", iar art 1.179 alin. (2) prevede ca in masura in care legea prevede o
anumitei forma a contractului, aceasta trebuie respectata, sub sanctiunea prevazuta de
dispozitiile legale aplicabile".
De la aceasta regula exista exceptii reglementate in mod expres, in cazul anumitor
categorii de bunuri, cum ar fi cazul terenurilor, pentru care legea prevede obligativitatea formei
autentice pentru transmiterea valida a dreptului de proprietate, ca si a dezmembramintelor
acestuia.

2. Testamentul si mostenirea legala

Un alt mod de dobandire a dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale il
constituie mostenirea legala si testamentul.
Momentul dobandirii drepturilor se determina cu efect retroactiv, de la decesul lui de
cujus.
Art. 1.114 N.C.C. prevede faptul ca acceptarea mostenirii nu face decat sa consolideze
transmisiunea mostenirii realizata de plin drept la data decesului lui de cujus.
Sub aspectul intinderii obligatiilor pentru care raspund mostenitorii legali si testamentari,
pentru datoriile si sarcinile mostenirii, se prevede faptul ca acestia raspund numai cu bunurile din
patrimoniul succesoral, proportional cu cota fiecaruia. Legatarul cu titlu particular nu raspunde
pentru pasivul mostenirii decat in mod exceptional si doar cu bunul sau bunurile ce formeaza
obiectul legatului, in conditiile prevazute de art 1.114 alin. 3 din N.C.C.
In ceea ce priveste dreptul de a dobandi stapanirea in fapt a mostenirii, in conformitate cu
art. 1.126-1.127 N.C.C., mostenitorii sezinari supravietuitori, descendentii si ascendentii
privilegiati dobandesc de drept stapanirea de fapt a mostenirii, incepand cu momentul decesului
lui de cujus, fara a fi necesara atestarea calitatii de mostenitor de un certificat de mostenitor sau
de o hotarare judecatoreasca. Mostenitorii nesezinari dobandesc sesiza numai prin eliberarea
certificatului de mostenitor, cu efect retroactiv, de la momentul deschiderii succesiunit
In cazul in care nu exista mostenitori legali sau testamentari, mostenirea este considerata
vacanta, fiind preluata in domeniul privat al entitatii administrative in raza caruia se aflau
bunurile la momentul deschiderii succesiunii.

88 | P a g e

3. Accesiunea

In conformitate cu prevederile art 567 N.C.C., aceasta este modul de dobandire a
proprietatii prin care, tot ceea ce se alipeste cu bunul sau se incorporeaza in acesta, in mod
natural sau artificial, devine proprietatea persoanei careia ii apartine bunul la care s-a facut
alipirea sau incorporarea.
Proprietarul lucrului considerat bunul mai important, devine si proprietarul lucrului mai
pulin important, jar proprietarul acestuia din urma are dreptul la despagubiri, corespunzator
valorii pierdute. Sub aspectul efectului de dobandire a proprietatii, nu are importanta caracterul
voluntar sau involuntar al alipirii sau incorporarii.
Accesiunea este naturala - cand unirea sau incorporarea este urmarea unui eveniment
natural - sau artificiala - cand rezulta din fapta proprietarului ori a unei alte persoane.
Ea are aplicabilitate atat in materie mobiliara, cat si in materie imobiliara.
Asadar, existenta celor doua categorii ne permit sa afirmam ca exista accesiune
imobiliara naturala (aluviunea, avulsiunea, accesiunea insulelor si a prundisurilor) si artificiala,
precum si accesiunea mobiliara.

3.1. Accesiunea imobiliara

3.1.1. Accesiunea imobiliara naturala
Aluviunile, in conformitate cu art 569 N.C.C., reprezinta adaugirile de teren la malurile
apelor curgatoare, care revin proprietarului fondului riveran, numai daca ele se formeaza treptat.
Terenul lasat de apele curgatoare la un fond riveran devine proprietatea celui care detine
fondul riveran, daca apele s-au retras treptat de la tarm (art 570 N.C.C.).
De asemenea, in ceea ce priveste terenul lasat de apele statatoare, art. 571 N.C.C. prevede
ca proprietarul terenului inconjurat de helesteie, iazuri, canale si alte asemenea ape statatoare, nu
devine proprietarul terenurilor aparute prin scaderea temporara a acestor ape sub inaltimea de
scurgere. Tot astfel, proprietarul acestor ape nu dobandeste niciun drept asupra terenului acoperit
ca urmare a unor revarsari sporadice.
Avulsiunea priveste suprafata de teren de la care o apa curgatoare a smuls brusc o
portiune de mal din teren, alipind-o la terenul altui proprietar riveran.
In conformitate cu art 572 N.C.C., proprietarul terenului de la care portiunea de mal din
teren a fost smulsa brusc, alipind-o la terenul altui proprietar riveran, nu pierde dreptul de
proprietate asupra partli desprinse, daca o revendica in termen de un an de la data intamplarii
acestui fapt.
Albiile raurilor. Art 573 N.C.C. prevede ca albiile raurilor apartin proprietarilor riverani,
cu exceptia acelora care, potrivit legii, fac obiectul proprietatii publice.
Insulele si prundurile care nu sunt in legatura cu terenurile avand malul la nivelul mediu
al apei, revin proprietarului albiei.
89 | P a g e

Daca insula apartine proprietarilor riverani si trece peste jurnatatea apei, fiecare dintre ei
are dreptul de proprietate asupra partii de insula ce se intinde spre el pornind de la jumatatea
apei.
Insulele nou-formate. Dreptul de proprietate asupra insulelor nou-formate, ca urmare a
faptului ca o apa curgatoare, formandu-si un brat nou, inconjoara terenul unui proprietar riveran,
apartine proprietarului riveran.
Albiile parasite de apele curgatoare care si-au format un nou curs, vor avea regimul
juridic stabilit de legea speciala.
Dispozitiile art. 576 N.C.C. reglementeaza accesiunea naturala asupra animalelor,
prevazand ca animalele domestice ratacite pe terenul altuia, ii revin acestuia din urrna daca
proprietarul nu le revendica in termen de 30 de zile de la data declaratiei facute la primarie de
catre proprietarul terenului.
De asemenea, porumbeii, iepurii, pestii si alte asemenea animale care trec pe fondul altui
proprietar apartin acestuia cat timp raman pe fond, cu exceptia cazului in care trecerea a fost
provocata prin frauda sau prin artificii.
Roiul de albine trecut pe terenul altuia revine proprietarului acestuia numai daca
proprietarul roiului nu il urmareste sau inceteaza sa il urmareasca timp de doua zile.
Aceste doua din urma cazuri implica aspecte de fapt si, pentru a fi dovedite, pot fi probate
in mod predilect cu martori.

3.1.2. Accesiunea imobiliara artificiala
Aceasta presupune, spre deosebire de accesiunea naturala, ca interventia omului da
dreptul la dezdaunari, ca o aplicatie a principiului ca nimanui nu-i este permis sa isi mareasca
patrimoniul in dauna altei persoane (principiul imbogatirii fara just temei sau justa cauza).
Art. 577 N.C.C. prevede: Constructiile, plantatiile, si orice alte lucrari efectuate asupra
unui imobil revin proprietarului acelui imobil, daca prin lege sau act juridic nu se prevede
altfel".
Dreptul de proprietate asupra lucrarii se naste in favoarea proprietarului imobilului din
momentul inceperii lucrarii, pe masura realizarii ei, daca prin lege sau act juridic nu se prevede
altfel.
Spre deosebire de actualul Cod civil, in noua reglementare se face distinctie, in sensul ca
lucrarile pot fi autonome sau adaugate, cu caracter durabil sau provizoriu.
Lucrarile autonome sunt considerate constructiile, planta orice alte lucrari cu caracter de
sine statator, realizate asupra unui imobil.
Lucrarile adaugate nu au caracter de sine statator si pot fi:
- necesare, atunci cand in lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar deteriora;
- utile, atunci cand sporesc valoarea economica a imobilului;
- voluptuare, atunci cand sunt facute pentru simpla placere a celui care le-a realizat,
fara a spori valoarea economica a imobilului.
90 | P a g e

In conformitate cu dispozitiile art 579 N.C.C., in favoarea proprietarului imobilului
opereaza prezumtia relativa ca orice lucrare este facuta cu cheltuiala sa si ca este a sa, pana la
proba contrara.
Proba contrara se poate face cand s-a constituit un drept de superficie, cand proprietarul
imobilului nu si-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrarii noi sau in alte cazuri prevazute
de lege.
Se considera ca autorul lucrarii este de buna-credinta daca isi intemeiaza dreptul fie pe
cuprinsul cartii funciare in care, la data realizarii lucrarii, era inscris ca proprietar al imobilului,
fie pe un mod de dobandire nesupus inscrierii in cartea funciara, fie avea un drept de superficie
sau orice alt drept care, potrivit legii, ii permite, realizand o lucrare asupra imobilului altuia, sa
devina proprietarul acesteia, daca, in toate cazurile, nu rezulta din cartea funciara si nu a
cunoscut pe nicio alta cale viciul titlului.
Nu poate invoca buna-credinta cel care construieste in lipsa sau cu nerespectarea
autorizatiilor cerute de lege.
Dispozitiile art 593 N.C.C. prevad faptul ca autorul de rea-credinta al lucrarii nu poate sa
opuna proprietarului terenului pasivitatea pe care acesta ar fi vadit-o pe durata realizarii lucrarii.
Realizarea lucrarii cu materialele altuia
In cazul in care proprietarul imobilului a realizat lucrarea cu materialele altuia, devine
proprietarul lucrarii, neputand fi obligat la desfiintarea acesteia si nici la restituirea materialelor
intrebuintate.
Proprietarul materialelor are numai dreptul la contravaloarea materialelor, precum si la
repararea, in conditiile legii, a oricaror alte prejudicii cauzate (art. 580 NCC).
Legiuitorul distinge intre situatia realizarii unei lucrari autonome, cu caracter durabil,
asupra imobilului altuia, cu buna-credinta, si situatia realizarii acestora cu rea-credinta.
De asemenea, distinge intre situatia realizarii unei lucrari autonome, cu caracter durabil si
situatia realizarii unei lucrari adaugate, cu caracter durabil.

3.1.2.1. Lucrarile autonome cu caracter durabil efectuate cu buna-credinta
In conformitate cu dispozitiile art 581 N.C.C., in cazul in care autorul lucrarii autonome
cu caracter durabil, asupra imobilului altuia, este de buna-credinta, proprietarul imobilului are
dreptul:
A. sa ceara instantei sa dispuna inscrierea sa in cartea funciara ca proprietar al lucrarii,
platind, la alegerea sa, autorului lucrarii fie valoarea materialelor si a manoperei, fie sporul de
valoare adus imobilului prim efectuarea lucrarii, sau
B. sa ceara obligarea autorului lucrarii sa cumpere imobilul la valoarea de circulatie pe

3.1.2.2. Lucrarile autonome cu caracter durabil efectuate cu rea-credinta
In cazul in care autorul lucrarii autonome cu caracter durabil, asupra imobilului altuia,
este de rea-credinta, proprietarul imobilului are dreptul:
91 | P a g e

- sa ceara instantei sa dispuna inscrierea sa in cartea funciara ca proprietar al lucrarii,
cu plata, la alegerea sa, catre autorul lucrarii, a jumatate din valoarea materialelor si a
manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului;
- sa ceara obligarea autorului lucrarii la desfiintarea acesteia, sau
- sa ceara obligarea autorului lucrarii sa cumpere imobilul la valoarea de circulatie pe
care acesta an fi avut-o daca lucrarea nu s-ar fi efectuat

3.1.2.3. Realizarea unei lucrari adaugate cu caracter durabil asupra imobilului
altuia
Situatia lucrarilor adaugate necesare. Proprietarul imobilului dobandeste dreptul de
proprietate asupra lucrarii adaugate necesare din momentul efectuarii acesteia, platind autorului
cheltuielile rezonabile facute de acesta, chiar daca imobilul nu mai exista.
In cazul in care lucrarea a fost efectuata cu rea-credinta, din suma datorata de proprietarul
imobilului se va putea deduce valoarea fructelor imobilului, diminuata cu costurile necesare
obtinerii acestora.
Situatia lucrarilor adaugate utile. In cazul in care autorul lucrarii utile a fost de buna-
credinta, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrarii din momentul efectuarii acesteia, cu
plata, la alegerea sa:
- a valorii materialelor si a manoperei, sau
- a sporului de valoare adus imobilului.
In cazul in care autorul lucrarii utile a fost de rea-credinta, proprietarul imobilului are
dreptul:
- sa devina proprietarul lucrarii, in functie de regimul acesteia, cu sau fara inscriere in
cartea funciara, dupa caz, platind, la alegerea sa, autorului lucrarii, fie jumatate din
valoarea materialelor si a manoperei, fie jumatate din sporul de valoare adus
imobilului, sau
- sa ceara obligarea autorului lucrarii la desfiintarea acesteia, cu repunerea imobilului
in situatia anterioara si plata de daune-interese.
In ambele cazuri, cand valoarea lucrarii este considerabila, proprietarul imobilului poate
cere obligarea autorului sa il cumpere la valoarea de circulatie pe care imobilul ar fi avut-o daca
lucrarea nu s-ar fi efectuat.
Situatia lucrarilor adaugate voluptuare. In cazul lucrarii cu caracter voluptuariu,
proprietarul imobilului are dreptul:
- sa devina proprietarul lucrrii, fara inscriere in cartea funciara si fara nicio obligatie
catre autorul lucrarii;
- sa ceara obligarea autorului de rea-credinta al lucrarii la desfiintarea acesteia, cu
readucerea imobilului in situatia anterioara si plata de daune-interese.
Autorul de buna-credinta al lucrarii poate sa o ridice inainte de restituirea imobilului catre
proprietar, cu conditia de a readuce imobilul in situatia anterioara.
Situatia lucrarilor realizate partial asupra imobilului autorului.
92 | P a g e

In cazul lucrarii cu caracter durabil realizate cu buna-credinta, partial asupra imobilului
autorului si partial pe terenul proprietarului vecin, acesta din urrna poate cere inscrierea intr-o
noua carte funciara a unui drept de coproprietate al vecinilor asupra imobilului rezultat,
incluzand terenul aferent, in raport cu valoarea contributiei fiecaruia.
Daca lucrarea a fost realizata cu rea-credinta, proprietarul terenului vecin poate opta intre
a cere ridicarea lucrarii de pe teren, cu obligarea autorului acesteia la plata de daune-interese,
daca este cazul, si a cere inscrierea in cartea funciara a unui drept de coproprietate al vecinilor.
La stabilirea cotelor-parti se va tine seama de valoarea terenului proprietarului vecin si de
jumatate din valoarea contributiei autorului lucrarit
In caz de neintelegere intre parti, instanta de judecata va stabili valoarea contributiei
fiecareia la imobilul rezultat, respectiv a cotelor-parti din dreptul de proprietate.

3.1.2.4. Lucrarile provizorii
Dispozitiile art 588 N.C.C. prevad faptul ca atunci cand lucrarea are caracter provizoriu,
in absenta unei intelegeri contrare, autorul el va fi obligat sa o desfiinteze, cu respectarea
dispozitiilor legale in materie, si, daca este de rea-credinta, sa plateasca despagubiri pentru
prejudiciile cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosinta.

3.1.3. I nscrierea dreptului de proprietate in cartea funciara
Ori de cate ori dobandirea dreptului de proprietate, exclusiva sau pe cote-parti, este
conditionata, de inscrierea in cartea funciara, inscrierea se face in temeiul conventiei partilor,
incheiata in forma autentica, sau, dupa caz, al hotararii judecatoresti.

3.1.4. Dreptul autorului lucrarii la ridicarea materialelor
Pana la data incheierii conventiei sau a introducerii actiunii de catre cel indreptatit la
inscrierea in cartea funciara, autorul lucrarii isi poate ridica materialele.
Daca lucrarea a fost efectuata cu rea-credinta, autorul acesteia va putea fi obligat, daca
este cazul, la plata de daune-interese.

3.1.5. Regulile privind exercitarea dreptului autorului lucrarii la indemnizatie
Prescriptia dreptului la actiune al autorului lucrarii privind plata indemnizatiei nu curge
cat timp el este lasat de proprietar sa detina imobilul.
Autorul lucrarii de buna-credinta are un drept de ipoteca legala asupra imobilului, pana
la plata indemnizatiei.

3.1.6. Regulile privind obligarea autorului lucrarii la cumpararea imobilului
Ori de cate ori proprietarul opteaza pentru obligarea autorului lucrarii la cumpararea
imobilului, in absenta intelegerii partilor, proprietarul poate cere instantei judecatoresti stabilirea
pretului si pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.
93 | P a g e

Proprietarul initial al imobilului are un drept de ipoteca legala asupta acestuia pentru
plata pretului de catre autorul lucrarii si isi poate inscrie ipoteca in cartea funciara, cu conditia ca
sa aiba o conventie incheiata in forma autentica cu autorul lucrarii sau sa detina o hotarare
judecatoreasca care sa statueze asupra obligarii autorului lucrarii la plata pretului catre el.

3.1.7. Stabilirea indemnizatiei sau a despagubirii
Dispozitiile art 595 N.C.C. prevad ca ori de cate ori, in aplicarea unei dispozitii aratate,
instanta este investita sa stabileasca intinderea indemnizatiei sau a despagubirii, ea va tine seama
de valoarea de circulatie a bunului calculata la data hotararii judecatoreti.

3.1.8. Cazurile speciale de accesiune imobiliara
Titularul dreptului de superficie ori al altui drept real asupra imobilului altuia care ii
permite sa dobandeasca proprietatea asupra lucrarii realizate asupra acelui imobil va avea, in caz
de accesiune, in mod corespunzator, drepturile si obligalile reglementate pentru proprietarul
imobilului, daca nu s-a prevazut altfel in momentul constituirii dreptului real.
In acest caz, titularul dreptului de superficie on al altui drept real asupra imobilului altuia
are dreptul:
- sa ceara instantei sa dispuna inscrierea sa in cartea funciara ca proprietar al lucrarii,
cu plata, la alegerea sa, catre autorul lucrarii, a jumatate din valoarea materialelor si a
manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului;
- sa ceara obligarea autorului lucrarii la desfiintarea acesteia; sau
- sa ceara obligarea autorului lucrarii sa cumpere imobilul la valoarea de circulatie pe
Desfiintarea lucrarii se face, cu respectarea dispozitiilor legale in materie, pe cheltuiala
autorului acesteia, care este tinut, totodata, sa repare orice prejudicii cauzate, inclusiv pentru
lipsa de folosinta.
Proprietarul terenului vecin poate opta intre a cere ridicarea lucrarii de pe teren, cu
obligarea autorului acesteia la plata de daune-interese, daca este cazul, si a cere inscrierea in
cartea funciara a unui drept de coproprietate al vecinilor.
La stabilirea cotelor-parti se va tine seama de valoarea terenului proprietarului vecin si de
jumatate din valoarea contributiei autorului.
Pentru lucrarile adaugate efectuate de titularul unui drept real asupra imobilului altuia
care nu ii perrnite sa dobandeasca proprietatea lucrarii realizate asupra acelui imobil, acesta nu
poate pretinde vreo despagubire pentru aceste lucrari, cu exceptia celor necesare, chiar atunci
cand prin acestea s-a sporit valoarea bunului.
Daca lucrarile sau imbunatatirile au fost facute fara incuviintarea proprietarului, titularul
unui drept real asupra imobilului altuia care nu ii permite sa dobandeasca proprietatea lucrarii
realizate asupra acelui imobil, poate cere obligarea la ridicarea lor si la readucerea bunului in
starea in care i-a fost incredintat.
94 | P a g e

Titularul unui drept real asupra imobilului altuia care nu ii permite sa dobandeasca
proprietatea lucrarii realizate asupra acelui imobil va putea cere o indemnizatie echitabila pentru
lucrarile necesare adaugate. De asemenea, el va putea cere o indemnizatie echitabila si pentru
celelalte lucrari adaugate sau pentru imbunatatirile facute cu incuviintarea proprietarului, daca
prin acestea s-a sporit valoarea bunului.
In cazul lucrarilor autonome facute de acesta asupra unui bun imobil, vor fi aplicabile, in
mod corespunzator, in lipsa de stipulatie sau dispozitie legala contrara, dispozitiile din materia
accesiunii imobiliare artificiale.

3.1.9. Lucrarile efectuate de un detentor precar
Dispozitiile art. 597 N.C.C. prevad ca lucrarile facute de un detentor precar sunt supuse,
in mod corespunzator, regulilor aplicabile posesorului de rea-credinta. Detentorul precar nu
poate fi insa obligat sa cumpere imobilul.

3.2. Accesiunea mobiliara

Dispozitiile art. 598 N.C.C. prevad faptul ca bunul mobil produs cu materialele altuia
apartine celui care l-a confectionat sau, dupa caz, proprietarului rnaterialelor, in functie de
raportul dintre manopera si valoarea materialelor, determinat la data confectionarii bunului.
Proprietarul bunului datoreaza despagubiri egale cu valoarea manoperei sau, dupa caz, cu
valoarea materialelor.
In toate cazurile in care valoarea materialelor este egala cu manopera sau exista o
diferenta nesemnificativa, proprietatea asupra bunului este comuna.
In cazul unirii a doua bunuri mobile avand proprietari diferiti (art. 600 N.C.C.), fiecare
poate pretinde separarea bunurilor daca prin aceasta celalalt proprietar nu ar suferi un prejudiciu
mai mare de o zecime din valoarea bunului sau.
Daca nu se poate obtine separarea bunurilor mobile unite, sunt aplicabile, in mod
corespunzator, principiile stabilite pentru bunul mobil produs cu materialele altuia.

4. Uzucapiunea

Uzucapiunea este un mod de dobandire a proprietatii sau a altui drept real asupra unui
bun imobil, prin posesia exercitata neintrerupt sau prin intervertirea precaritatii in posesie, in
termenul prevazut de lege si cu respectarea conditiilor legale.
Fiecare posesor este considerat ca incepe in persoana sa, o noua posesie, indiferent daca
bunul a fost transmis cu titlu universal sau particular, dar, cu toate acestea, pentru a invoca
uzucapiunea, posesorul actual poate sa isi uneasca propria posesie cu aceea a autorului
(jonctiunea posesiilor).
Viciile posesiei suspenda cursul uzucapiunii.
95 | P a g e

Pot face obiectul dobandirii dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale prin efectul
uzucapiunii, toate bunurile /mobile care, inainte sau dupa intrarea in posesie, nu au fost declarate
prin lege inalienabile.
In conformitate cu noul Cod civil, s-a emis o noua conceptie de reglementare a
uzucapiunii, mult simplificata si menita in mod evident a debloca situatia dobandirii proprietatii
prin acest mod reglementat.de lege.
In conformitate cu noul Cod civil, uzucapiunea poate fi imobiliara - extratabulara si
tabulara mobiliara

4.1. Uzucapiunea imobiliara

4.1.1. Uzucapiunea extratabulara
Dispozitiile art 930 N.C.C. prevad ca dreptul de proprietate asupra unui imobil si
dezmembramintele sale pot fi inscrise in cartea funciara, in temeiul uzucapiunii, in folosul celui
care l-a posedat timp de 10 ani, daca:
a) proprietarul inscris in cartea funciara a decedat ori, dupa caz, si-a incetat existenta;
b) a fost inscrisa in cartea funciara declaratia de renuntare la proprietate. Termenul
uzucapiunii nu incepe sa curga mai inainte de data decesului sau, dupa caz, a incetarii
existentei juridice a proprietarului, respectiv inainte de data inscrierii declaratiei de
renuntare la proprietate, chiar daca intrarea in posesie s-a produs la o data anterioara.
In mod evident, aceste conditii vor opera dupa intrarea in vigoare a noului Cod civil,
acest text de lege neretroactivand;
c) imobilul nu era inscris in nicio carte funciara.
In toate cazurile, uzucapantul poate dobandi dreptul numai daca si-a inregistrat cererea de
inscriere in cartea funciara inainte ca o terta persoana sa isi fi inregistrat propria cerere de
inscriere a dreptului in folosul sau, pe baza unei cauze legitime, in cursul sau chiar dupa
implinirea termenului de uzucapiune.
Termenul uzucapiunii nu incepe sa curga inainte de data decesului sau, dupa caz, a
incetarii existentei juridice a proprietarului, respectiv inainte de data inscrierii declaratiei de
renuntare la proprietate, chiar daca intrarea in posesie s-a produs la o data anterioara, iar viciile
posesiei suspenda cursul uzucapiunii.

In principiu, fiecare posesor este considerat ca incepe in persoana sa o noua posesie,
indiferent daca bunul a fost transmis cu titlu universal sau particular. Cu toate acestea, pentru a
invoca uzucapiunea, posesorul actual poate sa uneasca propria posesie cu aceea a autorului sau,
institutie denumita jonctiunea posesiilor.

4.1.2. Uzucapiunea tabulara
In conformitate cu art 931 N.C.C., drepturile celui care a fost inscris, fara cauza legitima,
in cartea funciara, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi
96 | P a g e

contestate cand cel inscris cu buna-credinta a posedat imobilul timp de 5 ani dupa momentul
inregistrarii cererii de inscriere, daca posesia sa a fost neviciata.
Este suficient ca buna-credinta sa existe in momentul inregistrarii cererii de inscriere si in
momentul intrarii in posesie.

4.2. Uzucapiunea mobiliara
Art 939 N.C.C. prevede ca acela care poseda bunul altuia timp de 10 ani, in alte conditii
decat cele ale posesiei de buna-credinta, poate dobandi dreptul de proprietate, in temeiul
uzucapiunii. Viciile posesiei suspenda cursul uzucapiunii. Si in acest caz poate opera jonctiunea
posesiilor.

5. Posesia
Legiuitorul distinge intre posesia de buna-credinta in cazul bunurilor mobile, precum si in
cazul fructelor.

5.1. Posesia de buna-credinta in cazul bunurilor mobile

Dispozitiile art. 935 N.C.C. arata faptul ca oricine se afla la un moment dat in posesia
unui bun mobil se bucura de prezumtia de proprietate, in sensul ca este prezumat ca are un titlu
de dobandire a dreptului de proprietate asupra bunului.
Cu exceptia cazurilor prevazute de lege, posesia de buna-credinta a bunului mobil asigura
opozabilitatea fata de terti a actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale.
Persoana care, cu buna-credinta, incheie cu un neproprietar un act translativ de
proprietate cu titlu oneros, avand ca obiect un bun mobil, devine proprietarul acelui bun din
momentul luarii sale in posesie efectiva, cu mentiunea expresa ca sunt exceptate cele care sunt
accesorii unui mobil si se aplica titlurilor la purtator.
Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul de buna-
credinta, daca actiunea este intentata, sub sanctiunea decaderii, in termen de 3 ani de la data la
care proprietarul a pierdut stapanirea materiala a bunului.
De asemenea, se poate dobandi, in aceleasi condiii, dreptul de uzufruct si dreptul de uz
asupra unui bun mobil.
Este considerat ca fiind de buna-credinta posesorul care nu cunostea si nici nu trebuia,
dupa imprejurari, sa cunoasca lipsa calitatii de proprietar a instrainatorului.
Buna-credinta trebuie sa existe la data intrarii in posesia efectiva a bunului.

97 | P a g e

5.2. Posesia de buna-credinta in cazul fructelor

Reglementarea este prevazuta in cuprinsul art. 948 N.C.C., unde se prevede faptul ca
posesorul de buna-credinta dobandeste dreptul de proprietate asupra fructelor bunului posedat.
Posesorul trebuie sa fie de buna-credinta la data perceperii fructelor. Fructele civile
percepute anticipat revin posesorului, in masura in care buna sa credinta se mentine la data
scadentei acestora.
In cazul fructelor produse de imobile inscrise in cartea funciara, buna-credinta se
apreciaza in raport cu conditiile cerute tertilor dobanditori pentru a respinge actiunea in
rectificare.
In celelalte cazuri, posesorul este de buna-credinta atunci cand are convingerea ca este
proprietarul bunului in temeiul unui act translativ de proprietate ale carui cauze de ineficacitate
nu le cunoaste si nici nu ar trebui, dupa imprejurari, sa le cunoasca. Buna-credinta inceteaza din
momentul in care cauzele de ineficacitate ii sunt cunoscute.
Posesorul de rea-credinta trebuie sa restituie fructele percepute, precum si contravaloarea
acelora pe care a omis sa le perceapa.

6. Ocupatiunea

Acest mod de dobandire a dreptului de proprietate este reglementat in cuprinsul art. 941
N.C.C., care prevede faptul ca posesorul unui lucru mobil care nu apartine nimanui, devine
proprietarul acestuia, prin ocupatiune, de la data intrarii in posesie, insa numai daca aceasta se
face in conditiile legii.
Spre deosebire de reglementarea din vechiul Codul civil a ocupatiunii, foarte laconica de
altfel, regimul sau juridic fiind stabilit de studiile doctrinare, noul Cod civil a dat o reglementare
destul de ampla acestui mod de dobandire a proprietatii, cu elemente de procedura.
In conceptia noului Cod civil, art. 941, alin. (2), sunt considerate lucruri fara stapan
bunurile mobile abandonate, precum bunurile care, prin natura lor, nu au un proprietar, cum sunt
animalele salbatice, pestele si resursele acvatice vii din bazinele piscicole naturale, fructele de
padure, ciupercile comestibile din flora spontana, plantele medicinale si aromatice si altele ase-
menea.
De asemenea, sunt definite lucrurile abandonate ca fiind lucrurile mobile de valoare
foarte mica sau foarte deteriorate care sunt lasate intr-un loc public, inclusiv pe un drum public
sau intr-un mijloc de transport in comun.
Nu pot face obiectul ocupatiunii bunurile mobile si bunurile incorporale.
Ocupatiunea este considerata a fi un mod originar de dobandire a proprietatii, prin care
lucrul neapartinand nimanui, trece in proprietatea dobanditorului, liber de sarcini.
Trebuie facuta distinctie intre bunurile care prin natura lor nu au un proprietar si bunurile
pierdute sau abandonate.
98 | P a g e

In privinta animalelor salbatice, pestelui si resurselor acvatice vii din bazinele piscicole
naturale, fructelor de padure, ciupercilor comestibile din flora spontana, plantelor medicinale,
aromatice si altele asemenea (enumerate de noul Cod civil ca fiind bunuri care prin natura lor nu
au un proprietar), acestea fac obiectul ocupatiunii, ca mod de dobandire a proprietatii asupra lor.
In ceea ce priveste animalele domestice, ratacite pe terenul altuia, acestea pot deveni
proprietatea celui care detine terenul, insa in temeiul accesiunii naturale asupra animalelor, si nu
in temeiul ocupatiunii, in conditiile art 576 N.C.C. Acest text de lege se aplica doar situatiilor
nascute dupa intrarea in vigoare a noului Cod Civil.
Cu privire la proprietatea bunului gasit, art 942 N.C.C. prevede regula ca bunul mobil
pierdut continua sa apartina proprietarului sau.
Gasitorul bunului este obligat ca, in termen de 10 zile, sa il restituie proprietarului ori,
daca acesta nu poate fi cunoscut, sa ii predea organului de politie din localitatea in care a fost
gasit
Acesta are obligatia de a pastra bunul timp de 6 luni, fiind aplicabile in acest sens
dispozitiile privitoare la depozitul necesar.
Organul de politie va afisa la sediul sau si pe pagina de internet un anunt privitor la
pierderea bunului, cu mentionarea tuturor elementelor de descriere a acestuia.
Daca, datorita imprejurarilor sau naturii bunului, pastrarea sa tinde sa Ii diminueze
valoarea on devine prea costisitoare, el va fi vandut prin licitatie publica conform legii. In acest
caz, drepturile si obligatiile legate de bun se vor exercita in legatura cu pretul obtinut in urma
vanzarii.
Bunul sau pretul obtinut din valorificarea lui se va remite proprietarului, daca acesta ii
pretinde, sub sanctiunea decaderii, in termen de 6 luni, insa nu mai inainte de a se achita
cheltuielile legate de pastrarea bunului.
De asemenea, in cazul bunurilor cu valoare comerciala, proprietarul este obligat sa
plateasca gasitorului o recompensa reprezentand a zecea parte din pret sau din valoarea actuala a
bunului. Obligatia de plata a recompensei nu exista in cazul in care bunul a fost gasit intr-un loc
public, daca gasitorul este persoana care detine spatiul ori un reprezentant sau un angajat al
acesteia.
In cazul in care proprietarul a facut o oferta publica de recompensa, gasitorul are dreptul
de a opta intre suma la care s-a obligat proprietarul prin aceasta oferta si recompensa fixata de
lege ori cea stabilita de catre instanta judecatoreasca.
Daca bunul ori pretul nu este pretins de proprietarul originar, el va fi considerat lucru fara
stapan si remis gasitorului pe baza de proces-verbal. In acest caz, gasitorul dobandeste dreptul de
proprietate prin ocupatiune. Dovada ocupatiunii se poate face prin procesul-verbal mentionat sau
prin orice alt mijloc de proba.
Daca gasitorul refuza sa preia bunul sau pretul, acesta revine comunei, orasului sau
municipiului pe teritoriul caruia a fost gasit si intra in domeniul privat al acestora.
Daca bunul a fost gasit intr-un loc public, el va fi predat, pe baza de proces-verbal,
persoanei care detine un titlu, altul decat titlul de proprietate publica, asupra locului respectiv.
99 | P a g e

In termen de 3 zile de la data preluarii bunului pierdut, aceasta persoana este obligata sa il
predea, pe baza de proces verbal, organelor de politie din localitate.
Tot in termen de 3 zile, se va afisa un anunt cu privire la pierderea bunului, la locul unde
a fost gasit bunul, cu mentionarea tuturor elementelor de descriere a acestuia.
Noul Cod civil reglementeaza in art. 946, in mod distinct drepturile asupra tezaurului
gasit, tezaur" fiind considerat orice bun mobil ascuns sau ingropat, chiar involuntar, in privinta
caruia nimeni nu poate dovedi ca este proprietar.
Nu sunt considerate tezaur" bunurile mobile culturale, calificate astfel potrivit legii, care
sunt descoperite fortuit sau ca urmare a unor cercetari arheologice sistematice, si nici acele
bunuri care, potrivit legii, fac obiectul proprietatii publice.
Dreptul de proprietate asupra tezaurului descoperit intr-un bun imobil sau intr-un bun
mobil apartine, in cote egale, proprietarului bunului imobil sau al bunului mobil in care a fost
descoperit tezaurul, si descoperitorului.

7. Traditiunea

Reprezinta modul de transmitere a proprietatii prin remiterea materiala a lucrului sau
predarea acestuia de la transmitator la dobanditor.
Desi in vechiul dreptul roman a avut o pondere si insemnatate deosebite, in dreptul
modern, importanta sa a scazut transmiterea proprietatii facandu-se in baza conventiilor, si nu
doar in baza remiterii materiale a bunului.
In prezent, ea constituie mod de dobandire a proprietatii in ceea ce privete titlurile de
valoare la purtator si pentru bunurile mobile corporale, cu o valoare de pana la 25.000 lei, care
pot face obiectul darului manual, conform art 1.011, alin. (4) din N.C.C.

8. Hotararea judecatoreasca

Hotararile judecatoresti au, in principiu, doar efect declarativ de drepturi, adica recunosc
partii un drept subiectiv anterior, nenascandu-se prin hotararea judecatoreasca un drept nou.
Cu toate acestea, exista insa si cazuri in care hotararile judecatoreti sunt constitutive de
drepturi, atunci cand in urma dobandirii lor, cel care a castigat procesul, dobandeste dreptul
subiectiv, acesta putand fi drept de proprietate sau dezmembraminte ale acestuia.
Este cazul:
- hotararilor care tin loc de contract in cazul in care promitentul refuza incheierea
contractului promis, atunci cand natura contractului o permite, cerintele legii pentru
validitatea acestuia sunt indeplinite, cu exceptia contractului real, daca nu exista
stipulatie contrara cu privire la acesta [art 1279 aim. (3) N.C.C.].
- hotararilor care in loc de act de vanzare-cumparare, prin care se dobandeste drept de
proprietate privata de care promitentul-cumparator asupra terenului, in conditiile art 5
alin. (2), Titlul X, din Legea nr. 247/2005; unii autori considera ca in aceasta situatie
100 | P a g e

si atunci cand se pronunta hotarari care tin loc de acte translative sau constitutive de
drepturi, hotararea judecatoreasca nu este prin ea insasi un mod de dobandire a
dreptului de proprietate, ci este vorba de un mod specific de incheiere a contractului,
in care vointa instantei suplineste vointa uneia dintre partile contractului translativ de
proprietate;
- hotararilor judecatoresti prin care, in aplicarea prevederilor art. 25, alin. (1) din Legea
nr. 10/2001 republicata, astfel cum acesta au fost interpretate prin Decizia in interesul
legii nr. XX/19.03.2007 pronuntata de ICCJ in Sectiile Unite, instanta se pronunta cu
privire la temeinicia dreptului de proprietate pretins, organul administrativ fiind
obligat la emiterea doar a dispozitiei de restituire, fara a mai avea vreo apreciere
asupra dreptului. Acesta se naste in persoana celui indreptatit in momentul ramanerii
irevocabile a hotararii judecatoresti;
- hotararilor judecatoresti prin care se expropriaza un bun imobil, prin care se
constituie dreptul de proprietate publica al Statului si unitatilor administrativ-
teritoriale;
- hotararilor judecatoresti prim care actele juridice civile translative sau constitutive de
drepturi reale sunt sanctionate, se dispune si repunerea partilor in situatia anterioara;
- hotararilor prim care se stabileste de care instanta de judecata remuneratia cuvenita
autorului operei in cazul cesiunii drepturilor de autor in conditiile in care aceasta nu a
fost stabilita prin actul de cesiune, conform art. 43 alin. (2) din Legea nr. 8/1996
privind dreptul de autor.

9. Actul administrativ

In cazurile expres prevazute de lege, actul administrativ poate fi un mod de dobandire a
Atunci cand a fost reglernentat acest mod de dobandire a proprietatii in noul Cod civil,
legiuitorul a avut in vedere actele administrative cu caracter colectiv individual.
Caracterul de act administrativ sau de act civil a fost disputat in doctrina pentru actele
emise de organele administratiei in procedurile speciale de retrocedare in temeiul legilor speciale
(Legea nr. 112/1995, Legea nr. 10/2001, Legile fondului funciar), raportat la faptul ca, pe de o
parte, aceste legi vizeaza retrocedarea dreptului de proprietate privata, iar pe de alta parte, in
procedura de retrocedare sunt implicate organe ale administratiei.
In opinia majoritara, aceste proceduri, in temeiul legilor speciale, sunt insa proceduri
civile, iar actele emise sunt acte cu caracter civil.

10. Inscrierea in cartea funciara pentru bunurile imobile, cu exceptia cazurilor anume
prevazute de lege

101 | P a g e

Art 885 N.C.C. prevede ca, sub rezerva unor dispozii legale contrare, drepturile reale
asupra imobilelor cuprinse in cartea funciara se dobandesc, atat intre parti, cat si fata de terti,
numai prin inscrierea lor in cartea funciara, pe baza actului sau faptului care a justificat
inscrierea.
In mod corespunzator, drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din
cartea funciara, cu consimtamantul titularului, dat prin inscris autentic notarial.
Acest consimtamant nu este necesar daca dreptul se stinge prin implinirea termenului
aratat in inscriere ori prin decesul sau prin incetarea existentei juridice a titularului, daca acesta
era o persoana juridica, in cazul existentei unei hotarari judecatoreti definitive sau, in cazurile
prevazute de lege, a actului autoritatii administrative, cand nu mai este necesar acordul de vointa
sau consimtamantul.
Daca dreptul ce urmeaza sa fie radiat este grevat in folosul unei terte persoane, radierea
se va face cu pastrarea dreptului acestei persoane, cu exceptia cazurilor anume prevazute de lege.
De asemenea, modificarea drepturilor reale imobiliare se face potrivit regulilor stabilite
pentru dobandirea sau stingerea drepturilor reale, daca prin lege nu se dispune altfel.
Atunci cand provin din mostenire, accesiune naturala, vanzare silit, expropriere pentru
cauza de utilitate publica precum si in alte cazuri expres prevazute de lege, drepturile reale se
dobandesc fara inscriere in cartea funciara. Titularul drepturilor astfel dobandite nu va putea
insa dispune de ele prin cartea funciara, decat dupa ce s-a facut inscrierea. In cazul vanzarii silite,
daca urmarirea imobilului nu a fost in prealabil notata in cartea funciara, drepturile reale astfel
dobandite nu vor putea fi opuse tertilor dobanditori de buna-credinta.
Noul Cod civil instituie o prezumtie relativa a existentei sau inexistentei unui drept
tabular, respectiv, daca in cartea funciara s-a inscris un drept real in folosul unei persoane, se
prezuma ca dreptul exista in folosul ei. Daca un drept real s-a radiat din cartea funciara, se
prezuma ca acel drept nu exista (art. 900).
De asemenea, art. 901 prevede, ca sub rezerva unor dispozitii legale contrare, oricine a
dobandit cu buna-credinta vreun drept real inscris in cartea funciara, in temeiul unui act juridic
cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului inscris in folosul sau, chiar daca la cererea
adevaratului titular, dreptul autorului sau este radiat din cartea funciara.
De asemenea, in conformitate cu art. 1244 N.C.C., forma ceruta pentru conventiile care
stramuta sau constitute drepturi reale, care urmeaza a fi inscrise in cartea funciara, trebuie sa fie
cea autentica.
Proba dreptului de proprietate asupra imobilelor inscrise in cartea funciara se face cu
extrasul de carte funciara (art. 565 NCC).

102 | P a g e

TEMA A X-A - APRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE

Majoritatea ramurilor dreptului contin dispozitii privind ocrotirea dreptului de
proprietate. Dreptul civil cuprinde o multitudine de mijloace prin care poate fi aparat dreptul de
proprietate, precum si celelalte drepturi reale principale.
Mijloacele de aparare au fost considerate in doctrina juridica ca fiind acele actiuni care
permit titularului dreptului de proprietate inlaturarea oricaror atingeri aduse dreptului sau si
asigurarea exercitarii lui in conditii normale.
Mijloacele civile de aparare a dreptului de proprietate sunt de doua feluri: mijloace
juridice nespecifice (sau indirecte) si mijloace juridice specifice (sau directe).
Mijloacele juridice nespecifice sau indirecte constituie acele actiuni civile care se
fundamenteaza pe drepturile de creanta.
Ceea ce este caracteristic acestor mijloace consta in faptul ca ele nu se intemeiaza pe
dreptul de proprietate sau pe un alt drept real. In aceasta categorie sunt incluse actiunile care
provin din neexecutarea contractelor, actiuni intemeiate pe raspunderea civila delictuala,
actiunile izvorate din cvasicontracte, actiunile in nulitate sau anulare, actiunile in rezolutiune sau
reziliere etc. Fundamentul acestor actiuni il constituie dreptul de creanta. Si mijloacele de drept
obligational pot contribui la protectia dreptului de proprietate, deoarece trebuie sa se tina seama
de corelatia ce exista intre drepturile reale si cele de creanta, de rolul pe care il are dreptul de
proprietate in determinarea continutului tuturor celorlalte drepturi patrimoniale, inclusiv a celor
de creanta, precum si de functiile pe care le au de indeplinit in dreptul civil, raporturile de
obligatii.
Mijloacele juridice specifice sau directe de protectie a dreptului de proprietate constau
in acele actiuni care isi au fundamentul direct pe dreptul de proprietate sau pe faptul posesiunii
unui imobil. Asemenea actiuni se impart in: actiuni petitorii si actiuni posesorii.
Actiunile petitorii sunt acele actiuni reale prin care se realizeaza apararea dreptului de
proprietate sau a altui drept real. Se includ in categoria acestor actiuni:
- actiunile in revendicare,
- actiunile confesorii,
- actiunile de granituire,
- actiunile negatorii,
- actiunile in prestatie tabulara si cele de rectificare tabulara,
- actiunile de partaj.
103 | P a g e

Actiunile posesorii sunt acele actiuni reale imobiliare prin care se urmareste apararea
posesiei unui imobil.
Distinctiile dintre actiunile petitorii si actiunile posesorii constau in urmatoarele:
- in timp ce actiunile petitorii vizeaza insusi fondul dreptului, actiunile posesorii urmaresc
doar protectia posesiei;
- actiunile petitorii pot fi promovate numai de titularul dreptului real contestat sau
incalcat, pe cand actiunile posesorii vor putea fi intentate de posesor, indiferent daca acesta este
sau nu proprietarul imobilului.
Actiunile posesorii le-am tratat detaliat in partea dedicata in mod special posesiei si
efectelor sale, asa incat nu vom mai relua examinarea lor.
In ce priveste actiunile petitorii, cea mai importanta dintre ele este actiunea in
revendicare.

1. Actiunea in revendicare

1.1. Definitia actiunii in revendicare

Actiunii in revendicare nu i s-a consacrat o dispozitie speciala in vechiul Codul civil.
Noul Cod civil precizeaza insa, la art. 563 ca proprietarul unui bun are dreptul de a-l
revendica de la posesor sau de la o alta persoana care il detine fara drept. El are, de asemenea,
dreptul la despagubiri, daca este cazul.
Vom defini actiunea in revendicare ca fiind acea actiune civila reala prin care proprietarul
care a pierdut posesia bunului sau solicita restituirea acestuia de la posesorul neproprietar. In
acest sens, jurisprudenta a decis ca actiunea in revendicare este "actiunea prin care proprietarul
neposesor reclama bunul de la posesorul neproprietar".
Actiunea in revendicare se distinge de actiunea posesorie, desi indirect, contribuie si la
redobandirea posesiei bunului.
Actiunea in revendicare se distinge si de actiunile contractuale care urmaresc inapoierea
bunului incredintat unei persoane. In cazul acestor actiuni, restituirea bunului nu se intemeiaza
pe dreptul de proprietate, ci pe obligatia izvorata din contract, adica pe un drept de creanta, motiv
pentru care asemenea actiuni sunt personale si nu reale.
Uneori, in practica, se confunda actiunea in revendicare cu actiunea in granituire, mai
ales cand cererea de determinare prin semne exterioare a limitelor intre proprietati vecine este
insotita si de cererea de restituire a unei portiuni de teren, ocupata prin mutarea hotarului
despartitor. Trebuie avut in vedere ca actiunea de granituire, care este tot o actiune petitorie,
urmareste doar delimitarea proprietatilor limitrofe. Cand prin actiunea in granituire se cere insa o
parte determinata din terenul limitrof, pe care vecinul ar detine-o fara drept, granituirea implica
si o revendicare, iar reclamantul trebuie sa-si dovedeasca dreptul.

104 | P a g e

1.2. Caracterele juridice ale actiunii in revendicare

Actiunea in revendicare este o actiune reala, deoarece poate fi promovata impotriva
oricarei persoane care incalca dreptul de proprietate. Caracterul real al dreptului de proprietate se
transmite si actiunii in revendicare prin care este aparat dreptul.
Actiunea in revendicare are un caracter petitoriu, deoarece pune in discutie insasi
existenta dreptului de proprietate. Aceasta deosebeste actiunea in revendicare de actiunea
posesorie sau actiunea care se intemeiaza pe un drept de creanta.
Actiunea in revendicare este in principiu imprescriptibila din punct de vedere extinctiv.
Dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, asa incat el va putea fi aparat intotdeauna prin
actiunea in revendicare. Atunci cand insa un bun imobil este dobandit prin uzucapiune, sau un alt
bun mobil a fost dobandit prin posesia de buna-credinta, dreptul de proprietate al proprietarului
initial s-a stins si el nu va mai putea avea castig de cauza intr-o actiune de revendicare.

1.3. Formele actiunii in revendicare

Dupa felul bunurilor revendicate, putem distinge intre actiuni in revendicare imobiliare si
actiuni in revendicare mobiliare.

1.3.1. Actiunea in revendicare imobiliara

Exercitiul actiunii in revendicare implica in primul rand dovada dreptului de proprietate,
iar in procesul civil sarcina probei apartine reclamantului, dispozitiunea art. 112 din Codul de
procedura civila fiind plastic evidentiata de adagiul "actori incumbit probatio". De altfel cel ce
face o sustinere in procesul civil, trebuie sa o dovedeasca.
Daca teoretic lucrurile par simple, in practica ele sunt mult mai complicate, datorita unor
imprejurari obiective de multe ori grau de depasit. Nu de putine ori nu exista inscrisuri
doveditoare ale dreptului de proprietate, sau al transferului proprietatii.
Este totodata posibil ca inscrisurile sa nu fie insotite de schite sau planuri pentru
delimitarea imobilelor s.a.m.d.
Fata de dificultatile intampinate in materia revendicarii imobiliare, practica
judecatoreasca a stabilit o serie de principii care se aplica in solutionarea acestor cauze in
urmatoarele ipoteze:
A) Ambele parti invoca titluri scrise ce fac dovada dreptului de proprietate asupra
bunului revendicat.
Dupa cum titlurile provin de la acelasi autor sau de la autori diferiti solutionarea litigiului
poate cunoaste doua ipoteze si anume:
105 | P a g e

a) Cand ambele titluri provin de la acelasi autor trebuie analizat daca partile si-au transcris
sau nu titlul in registrul de publicitate imobiliara, avand castig de cauza acela care si-a
transcris primul titlul.
b) Daca nici una dintre parti nu si-a transcris titlul, va fi apreciat ca valabil in speta cel cu
data mai veche, potrivit principiului "qui prior tempore potior jure".
c) Cand titlurile provin de la autori deosebiti, va avea castig de cauza partea al carui titlu
este mai preferabil, potrivit principiului "nemo plus juris ad alium transferre potest, quam
ipse habet".
Pentru a stabili care este titlul preferabil, instantele au in vedere urmatoarele criterii:
- verificarea autorilor partilor si a dreptului pe care acestia il aveau cu privire la bunul in
litigiu;
- cand nu exista alte mijloace de proba in afara de titluri se va da castig de cauza partii al
carui titlu are data certa mai veche.

B) O singura parte are titlu privind proprietatea bunului revendicat.
Daca paratul invoca un asemenea titlu, atunci actiunea reclamantului va fi respinsa.
Dimpotriva daca titlul este invocat de catre reclamant, el va avea castig de cauza cu doua
conditii:
- titlul sa emane de la un tert;
- data titlului sa fie anterioara posesiei paratului.

C) Nici una dintre partile litigante nu are titlu.
"De plano", actiunea ar trebui respinsa, deoarece in favoarea posesorului opereaza
prezumtia de proprietate instituita de art. 935 din Noul Cod civil.
Asa fiind, posesorul parat ar avea castig de cauza in baza principiului "in pari causa
melior est causa possidentis". Acestei situatii transante, practica judecatoreasca i-a adus insa un
amendament, constand in analiza prealabila a celor doua posesii aflate in conflict. Ar avea deci
castig cel ce invoca o posesie mai indelungata, utila sau de buna-credinta.

1.3.2. Actiunea in revendicare mobiliara

Actiunea in revendicare mobiliara cunoaste un regim juridic deosebit de cel al actiunii
imobiliare.
Caracterul particular rezida din dispozitiile art. 935 si 936 din Noul Cod civil potrivit
carora "oricine se afla la un moment dat in posesia unui bun mobil este prezumat ca are un titlu
de dobandire a dreptului de proprietate asupra bunului. Cu exceptia cazurilor prevazute de lege,
posesia de buna-credinta a bunului mobil asigura opozabilitatea fata de terti a actelor juridice
constitutive sau translative de drepturi reale".
106 | P a g e

Fata de aceasta dispozitiune a legi, revendicarea bunurilor mobile este practice
imposibila, deoarece posesorul beneficiaza de la bun inceput de prezumtia de proprietate. In
cazul bunurilor mobile corporale, posesia creeaza in favoarea posesorului bunului o prezumtie
absoluta de proprietate impotriva careia nu se admite proba contrarie.
Regula prevazuta de art. 935 din Noul Cod civil, se aplica asadar numai in privinta
bunurilor mobile care pot fi posedate, deci numai bunurile mobile corporale, susceptibile de
detentiune materiala. De la aceasta regula exista o singura exceptie ce priveste titlurile la
purtator, a caror valoare este incorporata in titlu, incat el constituie insasi corporalitatea dreptului
pe care il reprezinta apropiindu-se in acest mod de natura exterioara a bunurilor mobile
corporale.
Regula prevazuta de art. 935 din Noul Cod civil este aplicabila numai cu privire la
bunurile mobile privite in mod individual nu si unor mase sau universalitati de bunuri mobile
cum ar fi de exemplu o succesiune a bunurilor mobile.
Rezulta asadar ca actiunea in revendicare mobiliara nu ar putea fi exercitata decat atunci
cand nu sunt aplicabile prevederile art. 935 din Noul Cod civil, deci in situatiile in care nu-si mai
are aplicare prezumtia de proprietate.
Mai mult, potrivit art. 937, alin. 1, NCC persoana care, cu buna-credinta, incheie cu un
neproprietar un act translativ de proprietate cu titlu oneros avand ca obiect un bun mobil devine
proprietarul acelui bun din momentul luarii sale in posesie efectiva.
Cu toate acestea, potrivit alin. 2, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la
posesorul de buna-credinta, daca actiunea este intentata, sub sanctiunea decaderii, in termen de 3
ani de la data la care proprietarul a pierdut stapanirea materiala a bunului.
Din interpretarea acestor texte de lege se pot trage urmatoarele consecinte:

i) Actiunea in revendicare mobiliara indreptata impotriva posesorului de buna credinta
porneste de la ideea ca cel la care se gaseste bunul, l-a dobandit la randul sau de la
autorul furtului sau de la gasitor.
In aceasta ipoteza, bunul mobil poate fi revendicat in interiorul termenului de 3 ani
calculat din momentul cand bunul a fost furat sau pierdut. Termenul este unul de
decadere, la expirarea caruia se stinge insusi dreptul de proprietate al celui care
revendica.
Chestiunea implica un real interes practic, deoarece spre deosebire de termenele de
decadere, termenele de prescriptie sunt susceptibile de intrerupere si suspendare.
Revendicandu-se bunul de la posesorul nelegitim, proprietarul revendicant, nu are
obligatia sa-i plateasca acestui posesor contravaloarea bunului, chiar daca posesorul ar
face dovada ca a cumparat la randul lui bunul si ca a platit pretul. La randul sau, acesta se
poate intoarce pentru dezdaunare impotriva celui de la care a dobandit bunul.
107 | P a g e

De la regula prevazuta de art. 935 alin. 2 NCC deroga dispozitiunile alin. 3, care prevad
ca " Daca bunul pierdut sau furat a fost cumparat dintr-un loc ori de la o persoana care
vinde in mod obisnuit bunuri de acelasi fel ori daca a fost adjudecat la o licitatie publica,
iar actiunea in revendicare a fost introdusa inauntrul termenului de 3 ani, posesorul de
buna-credinta poate retine bunul pana la indemnizarea sa integrala pentru pretul platit
vanzatorului".
Intr-o asemenea ipoteza, adevaratul proprietar se va indrepta impotriva hotului sau
gasitorului de la care va recupera suma pe care el la randul sau i-a platit-o dobanditorului
de buna credinta.
b) Actiunea in revendicare impotriva celui care detine bunul direct de laproprietar are
in vedere situatia detentorului precar.
Acesta detine lucrul in virtutea unor relatii contractuale cu proprietarul sau.Asa fiind,
detentorul precar nu se bucura de prezumtia instituita de art. 935 din Noul Codul civil,
motiv pentru care nici actiunea pentru restituirea bunului nu se intemeiaza pe dispozitiile
art. 937 din Noul Cod civil.

1.4. Efectele admiterii actiunii in revendicare

Dreptul la actiunea in revendicare este imprescriptibil.
In cazul admiterii actiunii in revendicare, se va recunoaste dreptul de proprietate al
reclamantului asupra bunului mobil sau imobil. Cel mai important efect al hotararilor
judecatoresti prin care a fost admisa actiunea in revendicare, il constituie recunoasterea dreptului
de proprietate al reclamantului.
O asemenea hotarare judecatoreasca nu are insa efect constitutiv, deoarece nu da nastere
la un nou drept de proprietate, drept care deja exista. Tocmai in virtutea acestui drept,
reclamantul solicita restituirea bunului. Dar restituirea se dispune tocmai in virtutea unui drept de
proprietate existent, pe care paratul l-a incalcat. Actiunea in revendicare are ca scop tocmai
recunoasterea dreptului de proprietate asupra bunului si readucerea lui in posesia reclamantului.
S-ar putea ca paratul, in actiunea de revendicare, sa se apere, sustinand ca nu detine bunul
pentru el, ci pentru o alta persoana, care se considera a fi proprietara bunului. In acest caz, va fi
introdusa in proces acea persoana, in contradictoriu cu care se va solutiona litigiul.
Cele mai importante efecte ale actiunii in revendicare sunt:
a) In conditile in care actiunea in revendicare a fost admisa, paratul va fi obligat la
restituirea bunului sau la despagubiri daca bunul a pierit din culpa sa ori a fost instrainat. In
aceleasi conditii, paratul va fi obligat la restituirea productelor sau a contravalorii acestora. In
toate cazurile, despagubirile vor fi evaluate in raport cu momentul restituirii.
Se realizeaza astfel restabilirea dreptului de proprietate al reclamantului asupra bunului,
de care a fost ilegal deposedat. Desigur, fiind obligat la restituirea bunului, paratului ii revine si
108 | P a g e

obligatia de a se abtine in viitor de la orice fapte de natura a stanjeni exercitiul normal al
Restituirea bunului va avea loc in natura si liber de sarcini (resoluto jure dantis,
resolvitor jus accipientis). Restituirea bunului in natura va fi insotita si de toate accesoriile sale.
Proprietarul poate fi obligat, la cerere, sa restituie posesorului cheltuielile necesare pe
care acesta le-a facut. Cheltuielile utile se restituie, la cerere, in limita sporului de valoare, daca
prin lege nu se prevede altfel.
b) In timp ce admiterea actiunii in revendicare produce un efect principal, si anume cel
privind restituirea bunului revendicat, se mai produce un efect secundar, la cererea
reclamantului, care consta in obligarea paratului la restituirea fructelor. Fructele se cuvin
proprietarului, in virtutea dreptului sau de proprietate si nu datorita accesiunii.
Vom distinge insa intre paratul care a fost posesor de buna-credinta sau rea-credinta.
Astfel, posesorul de buna-credinta va retine fructele culese pana in momentul introducerii
actiunii in revendicare. Daca punerea in intarziere a avut loc anterior, printr-o alta modalitate,
atunci fructele culese pana in acest moment se cuvin posesorului. In cazul in care paratul a fost
de rea-credinta, el are obligatia de a restitui fructele culese din momentul in care a intrat in
posesia bunului.
De asemenea, proprietarul va putea fi obligat, la cerere, la restituirea cheltuielilor
necesare pentru producerea si culegerea fructelor sau a productelor.
Paratul are un drept de retentie asupra produselor pana la restituirea cheltuielilor facute
pentru producerea si culegerea acestora, cu exceptia cazului in care proprietarul furnizeaza
paratului o garantie indestulatoare. Dreptul de retentie nu poate fi exercitat in niciun caz asupra
bunului frugifer sau cand intrarea in stapanirea materiala a bunului s-a facut prin violenta ori
frauda sau cand produsele sunt bunuri perisabile ori sunt supuse, ca urmare a trecerii unei
perioade scurte de timp, unei scaderi semnificative a valorii lor.
c) Daca in perioada in care bunul s-a aflat la parat a suferit unele deteriorari atunci paratul
va fi obligat si la plata despagubirilor catre proprietar.
d) In sfarsit, chiar in cadrul actiunii in revendicare, paratul va putea cere obligarea
reclamantului la plata cheltuielilor necesare si utile efectuate asupra bunului revendicat.
Aceste cheltuieli vor fi achitate de reclamant, indiferent daca paratul a fost de buna sau de rea-
credinta.
Cheltuielile necesare sunt acele sume de bani sau munca depusa, pentru conservarea unui
bun. Cand sunt efectuate de posesorul neproprietar, ele vor trebui restituite deoarece ele ar fi
trebuit facute chiar de proprietar.
Cheltuielile utile reprezinta tot sume de bani sau munca depusa, insa ele au ca scop
sporirea valorii bunului. Aceste cheltuieli vor fi restituite catre posesor numai in masura sporului
de valoare a lucrului.
Cheltuielile voluptorii nu vor fi restituite, deoarece ale au fost efectuate de posesor pentru
a-si satisface placerea lui si care nu maresc valoarea lucrului. Proprietarul nu va putea fi obligat
sa le restituie, indiferent daca posesorul a fost de buna sau rea-credinta.
109 | P a g e

Paratul va putea beneficia de un drept de retentie, in ce priveste bunul, pana la restituirea
cheltuielilor necesare si utile.

2. Celelalte actiuni petitorii

Referitor la celelalte actiuni petitorii, vom contura doar cateva aspecte:

2.1. Actiunea de granituire (art.560 Noul Cod civil)
Orice proprietar poate sa isi ingradeasca proprietatea, suportand, in conditiile legii,
cheltuielile ocazionate, conform art. 561 NCC.
Actiunea de granituire este acea actiune prin care se solicita instantei judecatoresti sa
determine, prin semne exterioare, intinderea a doua fonduri invecinate. Actiunea de granituire
este o actiune petitorie, intrucat are ca scop delimitarea proprietatilor limitrofe.
Potrivit art. 560 mentionat, proprietarii terenurilor invecinate sunt obligati sa contribuie la
granituire prin reconstituirea hotarului si fixarea semnelor corespunzatoare, suportand, in mod
egal, cheltuielile ocazionate de aceasta.

2.2. Actiunea confesorie este acea actiune reala prin care se urmareste ocrotirea sau
valorificarea celorlate drepturi reale principale (uzufruct, uz, abitatie, superficie, servitute), in
cazul in care o alta persoana impiedica exercitarea acestor dezmembraminte ale dreptului de
proprietate. Caracterul petitoriu al acestor actiuni rezida din faptul ca ele pun in discutie insusi
dreptul real, care constituie in speta un dezmembramant al proprietatii.

2.3. Actiunea negatorie este acea actiune reala prin care reclamantul contesta ca paratul
ar avea, dupa caz, drept de uzufruct, uz, abitatie, servitute sau superficie asupra bunului pe care
reclamantul este proprietar.
Art. 564 din Noul Cod Civil prevede ca proprietarul poate intenta actiunea negatorie
contra oricarei persoane care pretinde ca este titularul vreunui drept real, altul decat cel de
proprietate, asupra bunului sau.
Dreptul la actiunea negatorie este imprescriptibil.

2.4. Actiunea in prestatie tabulara este acea actiune reala prin care persoana indreptatita
sa-si intabuleze un drept real imobiliar in cartea funciara, poate solicita instantei judecatoresti sa
hotarasca inscrierea acelui drept in cartea funciara, daca cel obligat refuza sa predea inscrisul
necesar pentru stramutarea sau constituirea dreptului respectiv in favoarea sa.
Hotararea judecatoreasca obtinuta nu constituie un titlu de proprietate ci serveste doar la
inscrierea in cartea funciara a unui drept real.

110 | P a g e

TEMA A XI-A - FIDUCIA

1. Consideratii generale

Introducerea in dreptul romanesc de reglementari speciale cu privire la fiducie
corespunde preocuparii de armonizare a principiilor de common law cu cele ale sistemului de
drept civil, preocupare manifestata la nivel european in ultimele decenii.
Trust-ul, o institute juridica proprie sistemului common law, cu numeroase aplicatii, in
special in cadrul unor tranzactii financiare complexe, a fost insa dificil de transpus in sistemele
de drept civil, deoarece presupune o diviziune a unor prerogative ale dreptului de proprietate
exercitarea acestora de catre persoane diferite - concepte care nu sunt recunoscute in sistemele de
drept civil. Avandu-se insa in vedere aria larga de aplicabilitate a trust-ului, a existat o
preocupare constanta pentru a se gasi o solutie care sa permita utilizarea mecanismelor proprii
trust-ului si in statele al caror sistem de drept este diferit de common law. Un prim pas in aceasta
directie a fost adoptarea in 1985, la Haga, a Conventiei privind legea aplicabila si recunoasterea
trust-ului, conventie semnata si ratificata inclusiv de Franta si de Italia, state emblematice pentru
sistemul de drept civil.
Solutia gasita in cele din urma a fost urma crearea unei institutii juridice similare trust-
ului, care, desi nu presupune aceeasi diviziune a dreptului de proprietate, raspunde in mare
masura aceluiasi scop: fiducia.
Crearea acestei noi instituti juridice a fost posibila insa doar prin reglementarea unui nou
concept juridic: diviziunea patrimoniului, respectiv posibilitatea constituirii unor mase
patrimoniale de afectatiune.

2. Notiune

Fiducia presupune transferul temporar al unor drepturi sau al dreptului de proprietate
asupra unor bunuri, prezente sau viitoare, de la o persoana fizica sau juridica (numita
constituitor) catre o alta persoana (numita fiduciar), pentru ca bunurile sau drepturile astfel
transferate sa fie administrate in interesul unui beneficiar, urmand ca, la incetarea fiduciei, sa fie
transmise de catre fiduciar beneficiarului. Calitatea de beneficiar al fiduciei poate reveni unui
tert, dar si constituitorului sau fiduciarului. Cel mai important element al fiduciei este acela ca
bunurile sau drepturile transmise fiduciarului formeaza in patrimoniul acestuia o masa distincta,
ce nu poate fi urmarita de creditorii fiduciarului decat pentru obligatii nascute in legatura cu
gestionarea bunurilor sau drepturilor respective. Nici creditorii constituitorului nu pot urmari
111 | P a g e

bunurile sau drepturile transmise prin fiducie, decat in cazul in care sunt titularii unor drepturi de
garantie reala, constituite asupra bunurilor sau drepturilor respective inainte de transmiterea lor
prin contractul de fiducie.
Fiduciarul devine proprietar al bunurilor, respectiv titular al drepturilor ce ii sunt
transmise prin fiducie de catre constituitor. Cu toate acestea, poate fi exercitate aceste drepturi
doar in conformitate cu scopul stabilit de catre constituitor si pentru o durata determinata, ce nu
poate depasi 33 de ani.

3. Constituirea fiduciei

Fiducia este creata prin contract incheiat in forma autentica. de catre constitutor si
fiduciar sau prin lege.
In afara obligatiei de incheiere a contractului de fiducie in forma autentica, art. 780 Cod
Civil prevede si necesitatea inregistrarii acestui contract la organele fiscale competente sa
administreze sumele datorate de fiduciar bugetului general consolidat al statului.
In cazul in care masa patrimoniala fiduciara contine drepturi reale asupra unor bunuri
imobile, contractul de fiducie trebuie inregistrat si la compartimentele de specialitate ale
autoritatilor publice locale in raza carora se afla imobilele respective, precum si in Cartea
Funciara. Neindeplinirea formalitatilor de inregistrare fiscala in termen de 30 de zile de la
incheierea contractului de fiducie atrage nulitatea absoluta a contractului de fiducie.
Spre deosebire de fiducie, trust-ul poate fi incheiat in conditii mai putin riguroase, fiind
necesara doar exprimarea fara echivoc a vointei constituitorului, intrucat nu este necesar acordul
trustee-ului (echivalentul fiduciarului), trust-ul poate fi constituit si prin testament.
In cadrul fiduciei, constituitor poate fi orice persoana fizica sau juridica
Deoarece fiducia presupune transmiterea unor drepturi, constituitorul persoana fizica
trebuie sa aiba capacitate deplina de exercitiu.
In cazul constituitorilor persoanelor juridice, decizia cu privire la incheierea contractului
de fiducie va trebui adoptata de catre organele de conducere sau administrare, cu respectarea
dispozitiilor statutare si legale incidente in functie de valoarea bunurilor si drepturilor transmise
sau de identitatea beneficiarului (spre exemplu, in cazul in care o societate comerciala pe actiuni
va incheia, in calitate de constituitor, un contract de fiducie prin care il desemneaza drept
beneficiar pe administratorul sau, vor fi incidente dispozitiile art. 150 din Legea nr. 31/1990
privind societatile comerciale, iar pentru incheierea contractului ar putea fi necesara obtinerea
aprobarii adunarii generale extraordinare a actionarilor).
Daca orice persoana fizica sau juridica poate fi constituitor, in calitate de fiduciar vor
putea actiona doar institutiile de credit, societatile de investitii si de administrare a investitiilor,
societatile de servicii de investitii financiare, societatile de asigurare si de reasigurare, precum si
notarii sau avocatii.
Si sub acest aspect fiducia difera de trust, unde orice persoana fizica sau juridica poate
actiona drept trustee.
112 | P a g e

4. Cumulul de calitati

Potrivit art. 777 Cod Civil, atat constituitorul, cat si fiduciarul, pot avea calitatea de
beneficiar al fiduciei. O posibila controversa ar putea insa aparea cu privire la cumularea calitatii
de constituitor cu cea de fiduciar.
Din definitia data de art. 773 Cod Civil, rezulta ca fiducia presupune instrainarea
(transferul) unor drepturi de catre constituitor care fiduciar. Aceeasi concluzie este sustinuta si de
dispozitiile art. 780 alin. (4) Cod Civil, care se refera la necesitatea respectarii cerintelor speciale
de forma, atunci cand anumite drepturi sunt transmise de care constituitor catre fiduciar, precum
si de prevederile referitoare la obligatiile fiduciarului in legatura cu indeplinirea scopului
fiduciei.
Cu toate acestea, potrivit dispozitilor legale generale referitoare la patrimoniile de
afectatiune, transferul drepturilor si obligatiilor dintr-o masa patrimoniala in alta, in cadrul
aceluiasi patrimoniu, nu constituie o instrainare (art. 32 Cod Civil).
S-ar putea astfel sustine ca ar fi posibila crearea unei mase patrimoniale de afectatiune
fiduciara chiar in cadrul patrimoniului constituitorului, care ar putea cumula calitatea de fiduciar
(in cazul in care indeplineste conditiile prevazute de lege) cu cea de constituitor.
Desi ar putea fi aduse argumente in favoarea acestei interpretari, credem ca nu este
posibila cumularea calitatii de constituitor cu cea de fiduciar, avand in vedere conditiile care
trebuie intrunite pentru constituirea in mod valabil a unei fiducii: incheierea unui contract, ceea
ce presupune acordul de vointa a cel putin doua persoane, respectarea intereselor creditorilor etc.

5. Scopul fiduciei

Tocmai pentru a permite utilizarea cat mai diversa a acestei institutii, Codul Civil nu
detaliaza scopul pentru care fiducia poate fi constituita. Singura conditie impusa este aceea ca
fiducia sa nu reprezinte o liberalitate (transfer cu titlu gratuit al unor bunuri sau drepturi) facuta
de constituitor in favoarea beneficiarului. Ratiunea acestei limitari (prevazute ca atare si in Codul
Civil francez) pare a fi protejarea intereselor succesorilor constituitorului si ale creditorilor
acestuia, care ar putea fi afectati de diminuarea patrimoniului constituitorului.
Deoarece contractul de fiducie va fi nul in cazul in care, prin intermediul sau,
constituitorul va face o liberalitate in favoarea beneficiarului, este recomandabil ca, pentru a
preveni o asemenea calificare, contractul de fiducie sa includa detalii cu privire la motivul care
1-a determinat pe constituitor sa incheie operatiunea respectiva.
Aceasta interdictie de utilizare a fiduciei in scopul realizairii unor liberalitati reprezinta
una dintre principalele diferente care exista intre fiducie si trust; din acest motiv, fiducia nu va
putea fi utilizata in multe dintre cazurile in care trust-ul si gaseste aplicare (spre exemplu,
alocarea de bunuri sau fonduri in vederea unor activitati in scop caritabil sau in scopul gratificarii
unui membru al familiei constituitorului etc..
113 | P a g e

Aplicatii practice ale fiduciei
Cu toate acestea, avand in vedere ca fiducia poate avea ca obiect orice drepturi
patrimoniale (drepturi reale asupra bunurilor mobile sau imobile, drepturi de creanta), prezente
sau viitoare, ca drepturile transmise prin contractul de fiducie vor forma o masa distincta in
patrimoniul fiduciarului, care va trebui sa le administreze si sa dispuna de ele doar in vederea
realizarii unui anumit scop in interesul beneficiarului, precum si faptul ca beneficiar al fiduciei
poate fi constituitorul, fiduciarul sau un tert, fiducia isi gaseste aplicabilitatea in numeroase
cazuri:

5.1. Fiducia-gestiune
In primul rand, fiducia ar putea fi utilizata pentru a se asigura gestionarea optima a unor
bunuri sau drepturi. In acest caz, specializarea fiduciarului, precum si faptul ca bunurile si
drepturile ce fac obiectul fiduciei sunt protejate de urmarirea creditorilor constituitorului, precum
si de cea a creditorilor fiduciarului, ar reprezenta o garantie pentru valorificarea in cele mai bune
conditii a bunurilor ce fac obiectul masei fiduciare.

5.2. Fiducia-garantie
Fiducia isi poate gasi numeroase aplicatii drept garantie pentru executarea unor obligatii.
Astfel, constituitorul (avand calitatea de debitor in alt raport juridic) poate transmite care
fiduciar (creditorul sau) dreptul de proprietate asupra unor bunuri, care vor intra in patrimoniul
fiduciarului-creditor in cazul in care constituitorul nu isi executa obligatia astfel garanta.
Utilizarea fiduciei in scopul garantarii executarii unei obligatii ar putea fi preferata de creditori,
care actioneaza in calitate de fiduciari, deoarece, spre deosebire de garantiile clasice, poate
asigura creditorilor atat controlul asupra modului in care sunt utilizate sau administrate bunurile
cc fac obiectul fiduciei, cat si conditii de valorificare mai rapida a acestor bunuri, in cazul in care
constituitorul-debitor nu isi executa obligatia garantata. De asemenea, fiducia poate reprezenta si
un instrument menit a asigura atragerea de investitii: masa patrimoniala fiduciara va reprezenta,
in acest caz, o garantie importanta pentru investitori, care ar detine calitatea de beneficiari.
Fiducia poate fi utilizata si pentru a asigura indeplinirea unor obligatii de transfer,
corelative unor drepturi de preferinta sau pacte de optiune cu privire la actiuni sau parti sociale.
Astfel, prin transferul actiunilor, respectiv al partilor sociale catre masa patrimoniala fiduciara, se
asigura, pe de o parte, gestionarea de care fiduciar a titlurilor de creanta respective in acord cu
cerintele constituitorilor, iar pe de alta parte va exista certitudinea transmiterii acestor titluri care
beneficiarul/beneficiarii desemnati. Acest mecanism se poate dovedi util in special in cazul
actiunilor la purtator cu privire la care constituitorul si-a asumat o obligatie de transfer;
transmiterea acestor actiuni catre un fiduciar ar reprezenta pentru beneficiar o garantie ca
transferul actiunilor la purtator va opera, la momentul convenit, fara dificultate.
Tot in materia societatilor comerciale, fiducia ar putea fi utilizata pentru a se asigura
executarea obligatiilor asumate prin acorduri ale actionarilor, respectiv ale asociatilor. In acest
114 | P a g e

caz insa, va trebui sa se tina seama de faptul ca va exista prezumtia ca fiduciarul si beneficiarul
actioneaza in mod concertat.
Fiducia ar mai putea fi utilizata si in locul unei asocieri in participatiune; in acest caz,
constituitorii, care vor intruni si calitatea de beneficiar, ar transfera bunuri sau drepturi catre
fiduciar, care va fi obligat sa le exercite in vederea realizarii unui anumit scop, distribuind apoi
catre constituitorii-beneficiari veniturile obtinute. La expirarea duratei contractului de fiducie,
fiduciarul va transfera catre constituitorii-beneficiari bunurile si drepturile ce au facut obiectul
fiduciei, in conformitate cu prevederile contractului respectiv.
Date fiind caracteristicile fiduciei, precum si flexibilitatea sa, acest mecanism poate fi
aplicat in cele mai diverse cazuri. Utilizarea pe scara a cat mai larga a fiduciei depinde insa de
costurile care, in practica, pot fi asociate acestei operatiuni (taxe aferente autentificarii
contractului de fiducie, obligatii fiscale etc.).

115 | P a g e

TEMA A XII-A - ADMINISTRAREA BUNURILOR ALTUIA

Noul Cod Civil introduce, pentru prima dat n dreptul romnesc, i reglementri
referitoare la administrarea bunurilor altei persoane, prin transpunerea prevederilor cuprinse n
Codul Civil din Quebec.
Aceste dispoziii reprezint cadrul legal general aplicabil cu privire la administrarea
bunurilor altor persoane, cu excepia cazului n care legea, actul constitutiv sau mprejurrile
concrete impun aplicarea unui regim juridic de administrare. Astfel, n lipsa unor prevederi
legale exprese sau a voinei prilor, instanele judectoreti vor avea dreptul s analizeze
condiiile n care are loc administrarea i s determine regimul juridic aplicabil acesteia.
Instanele judectoreti vor fi i cele care vor determina remuneraia la care administratorul este
ndreptit, n lipsa unei manifestri de voin n acest sens din partea beneficiarului, ntinderea
obligaiei de despgubire de reparare a daunelor produse de ctre administrator, precum i
oportunitatea nlocuirii administratorului.
ntruct dispoziiile din noul Cod Civil reprezint legea-cadru n materia administrrii
bunurilor altuia, se pune ntrebarea dac acestea vor fi aplicabile i n cazul administratorilor
societilor comerciale. Rspunsul este negativ, avnd n vedere att faptul c Legea nr. 31/1990
privind societile comerciale are caracter special fa de Codul Civil, precum i dispoziiile art.
138 din Legea nr. 71/2011 privind punerea n aplicare a Codului Civil, potrivit crora societile
reglementate de legi speciale continu s fie supuse acestora.
Codul Civil reglementeaz dou modaliti de administrare a bunurilor administrarea
simpl, cndadministratorul trebuie s acioneze n vederea conservrii bunurilor astfel nct
acestea s fie folosite pentru destinaia lor obinuit, respectiv administrarea deplin, cnd
administratorul, pe lng conservarea bunurilor ce i sunt ncredinate, are i obligaia de a le
exploata ntr-un mod profitabil beneficiarului, astfel nct s asigure sporirea patrimoniului
acestuia.
Indiferent de regimul de administrare - simpl sau deplin, Codul Civil prevede dreptul
administratorului de a ncheia acte de dispoziie cu privire la bunurile ncredinate. Desigur, n
cazul administrrii simple, beneficiarul va trebui s i dea acordul pentru ncheierea actelor de
dispoziie respective; cu toate acestea, chiar n cazul administrrii simple, administratorul va
putea s dispun de bunurile care sunt supuse deprecierii sau cu privire la care exist pericolul
pieirii imediate. Pentru a putea ncheia acte juridice de dispoziie n numele i pe seama
beneficiarului, administratorul trebuie s fie valabil mputernicit prin contractul de administrare,
care va trebui ncheiat cu respectarea cerinelor de form necesare pentru ncheierea valabil a
actelor de dispoziie.
116 | P a g e

Administrarea simpl permite administratorului s ndeplineasc acte de conservare cu
privire la bunurile ncredinate, s le exploateze potrivit destinaiei lor, dar i s exercite
drepturile aferente acestor bunuri; astfel, n cazul n care printre bunurile administrate se afl
valori mobiliare, administratorul va avea inclusiv dreptul de a exercita dreptul de vot aferent
acestora. Avnd n vedere varietatea foarte mare de acte juridice pe care administratorul le va
putea ncheia, este recomandabil ca prin contractul de administrare s se determine ct mai exact
puterile acordate acestuia i modul n care trebuie s le exercite, pentru a fi protejate ct mai bine
interesele titularului date n administrare.
n cazul n care se opteaz pentru administrarea deplin, puterile acordate
administratorului sunt mult mai largi, acesta avnd dreptul s efectueze orice form de investiie
considerat necesar sau util, precum si orice acte de dispoziie cu titlu oneros cu privire la
bunurile date n administrare.
Avnd n vedere drepturile pe care administratorul bunurilor altuia le are, potrivit
dispoziiilor Codului Civil, este recomandabil ca, n cazul administrrii depline, s fie utilizate
serviciile unui profesionist. De altfel, exercitarea sistematic a activitii de administrare este
definit, potrivit Codului Civildrept exploatare a unei intreprinderi.

117 | P a g e

BIBLIOGRAFIE

1. Atanasiu Ana-Gabriela, si colectiv, Noul Cod civil. Note. Corelatii. Explicatii, Editura
C.H.Beck, Bucuresti, 2011
2. Barsan Corneliu, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Hamangiu, Bucuresti, 2007
3. Chelaru Eugen, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. All-Beck, Bucuresti, 2006
4. Danescu Laura, Popoviciu Larisa, Dreptul de proprietate privata in noul Cod Civil,
Codul civil - adnotat de expertii caselor de avocatura, Editura Media Casa Press, Bucuresti,
2011
5. Dojana Mirela, Moduri de Dobandire a Dreptului de Proprietate Privata in Noul Cod civil,
- Noul Cod civil. Comentarii, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2011
6. Filipescu Ion, Drept civil. Dreptul de proprietate si alte drepturi reale, Ed. Universul
juridic, Bucuresti, 2006
7. Pop Liviu, Dreptul de proprietate si dezmembramintele sale, Ed. Lumina Lex, Bucuresti,
2001
8. Safta-Romano Eugeniu, Dreptul de proprietate privata si publica in Romania, Ed.
Vrantop, Focsani, 1997
9. Safta-Romano Tudor, Drept civil Drepturi reale, Note de curs, Iasi, 2010
10. Tudurache, Dan-Constantin, Drept civil Drepturi reale, Suport de curs, Iasi, 2008
11. Uliescu Marilena, Dreptul de Proprietate in configurarea Noului Cod Civil, - Noul Cod
civil. Comentarii, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2011
12. Ureche Oana, Administrarea bunurilor altuia alegerea unei forme de administrare, Codul
civil - adnotat de expertii caselor de avocatura, Editura Media Casa Press, Bucuresti, 2011
13. Ureche Oana, Fiducia, Codul civil - adnotat de expertii caselor de avocatura, Editura
Media Casa Press, Bucuresti, 2011
14. Uta Lucia, Modalitatile Dreptului De Proprietate, - Noul Cod civil. Comentarii, Editura
Universul Juridic, Bucuresti, 2011

Drept Civil - DR Reale

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Drept Civil - DR Reale

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Drept civil Drepturi reale

S-ar putea să vă placă și