Contractul de locaiune

Definiie: Potrivit art. 1777 NCC Locaiunea este contractul prin care o parte, numit locator, se
oblig s asigure celeilalte pri, numit locatar, folosina unui bun, pentru o anumit perioad de
timp, n scimbul unui pre, denumit cirie.!
Locaiunea, n raport cu obiectul material al obligaiilor care se nasc din aceasta, are
denumirea de nchiriere " dac se reali#ea# asupra construciilor$terenurilor sau a bunurilor
mi%ctoare&, de arendare " dac se refer la terenuri agricole %i alte bunuri agricole&, de
locaiune de lucrri " dac se refer la locaiunea muncii %i a serviciilor de transport ' cru%ia(&
sau de antepriz " dac prive%te efectuarea unei lucrri pentru un pre determinat, c)nd
materialul se d de cel pentru care se va e*ecuta lucrarea. Locaiunea 'n condiii special(
bunurilor proprietate public a statului %i a componentelor sale ori a activitilor %i$sau a
serviciilor de interes public naional sau local poart denumirea de concesiune.
Obiectul contractului: +biectul oricrui contract de locaiune are n vedere operaiunea de
asigurare a folosinei temporare a unui bun sau a unui ansamblu de bunuri, conform destinaiei
lor, de ctre un ter, contra unei prestaii, de regul periodic, numit cirie.
Caracterele juridice ale contractului de locaiune
a) Este un contract consensual, deci forma scris a sa este cerut doar ad probationem, %i
nu ad validitatem. ,ceast conclu#ie se desprinde n mod indirect din prevederile art.
17-1 NCC, conform crora contractul de locaiune se consider nceiat ndat ce prile
au convenit asupra bunului %i a preului.!
b) Este un contract oneros i comutativ, deoarece fiecare parte contractant urmre%te,
prin nceierea %i e*ecutarea lui, reali#area unui folos patrimonial, cunosc)nd nc de %a
momentul nceierii lui care este ntinderea acestuia.
c) Este un contract sinalamatic !bilateral), deoarece obligaia caracteristic a fiecrei
pri' a locatorului& de a pune n posesia locatarului bunul nciriat spre a fi folosit
conform destinaiei convenite& %i a locatarului& de a plti ciria la termenele %i n
cuantumul convenit( %i are cau# .uridic direct n obligaia caracteristic a celelilalte
pri.
d) Este un contract cu e"ecutare succesiv prin natura sa, pentru c asigurarea folosinei
de ctre locator a bunului nciriat se va reali#a n timp' ntr&o perioad mai lung sau
mai scurt, dup ca#, an de an, lun de lun, #i de #i etc.(, iar plata ciriei de ctre locatar
se va face la diferite intervale 'lunar, trimestrial, anualt etc.(, adic cu o anumit
periodicitate %i la anumite scadene.
1
Noul Cod civil conine prevederi deosebite cu privire la durata locaiunii, n sensul c
Locaiunile nu se pot nceia pentru o perioad mai mare de /0 de ani. 1ac prile stipulea#
un termen mai lung, acesta se reduce de drept la /0 de ani!'art. 17-2(.
1e asemenea, art. 17-3, intitulat! Locaiunea far durat determinat!, arat c, 1ac n
contract prile nu au artat durata locaiunii, fr a&%i fi dorit s contracte#e pe o durat
nedeterminat, n lipsa u#anelor, locaiunea de consider nceiat4
a) pentru un an, n ca#ul locuinelor nemobilate sau spaiilor pentru e*ercitarea activitii
unui profesionist5
b) pe durata corespun#toare unitii de timp pentru care s&a calculat ciria, n ca#ul
bunurilor mobile ori n acela al camerelor sau apartamentelor mobilate5
c) pe durata locaiunii imobilului, n ca#ul bunurilor mobile puse la dispo#iia locatarului
pentru folosina unui imobil.!
#ormarea contractului de locaiune
6nceierea locaiunii pre#int particulariti n materie de consimm)nt, capacitatea
prilor, obiect %i forma contractului.
$% Consimm&ntul prilor
Potrivit art. 17-1 NCC, contractul se consider nceiat ndat ce prile au convenit
asupra bunului %i preului.!
Cu privire la aceste dispo#iii anumite observaii trebuie fcute4
& atunci c)nd prile au c#ut de acord cu privire la condiiile %i clau#ele
contractului preconi#at, se formea# acordul de voine5
& pentru formarea consimm)ntului este suficient ca prile s convinp numai
asupra bunului %i a preului' urm)nd ca, referitor la alte condiii %i clau#e, s se
poat conveni %i ulterior nceierii locaiunii(.
6n consecin, dispo#iiile art. 17-1, trebuie nelese n sensul c locaiunea se
consider nceiat ndat ce au fost ndeplinite condiiile de capacitate, obiect,
cau# %i form, iar prile au consimit, cel puin asupra bunului %i preului.
'% Capacitatea prilor
6n contractul de locaiune, locatorul poate fi o persoan fi#ic sau .uridic titular a unui
drept real care confer acestuia dreptul de folosin asupra bunului ce formea# obiectul
contractului, %i anume4 proprietarul, u#ufructuarul, abitatorul, locatarul principat etc.
6ntruc)t locaiunea este, n principiu, un act de administrare, at)t locatorul, c)t %i locatarul
trebuie s aib capacitatea de a nceia acte de administrare. Pentru acest considerent, oricare
dintre soi poate nciria un bun comun,!fr comsimm)ntul e*pre al celuilalt so!'art. 2/3
alin. 1 NCC(.
7inorul de peste 1/ ani, care are capacitate de e*erciiu restr)ns, va putea fi parte n
contractul de locaiune, ns cu ncuviinarea prealabil a repre#entantului su legal' art. /1 alin.
8 NCC(.
2
9ncapacitile speciale de a vinde %i de a cumpra, inclusiv drepturi litigioase prev#ute la
v)n#are, sunt aplicabile %i contractului de locaiune'art. 17-/ alin. 1 %i 8 NCC(.
C)nd durata contractului de locaiune este mai mare de 3 ani, iar obiectul acestuia este un
imobil, locaiunea este un act de dispo#iie, iar prile trebuie s aibe capacitatea corespun#toare
nceierii unor astfel de acte .uridice 'art. 17-/ alin 2 NCC(.
Ne alturm opiniei anumitor autori precum, 1. Ciric, :abriel ;oroi, Liviu
<tnciulescu, potrivit creia numai locatorul trebuie s aib capacitate de dispo#iie la nceierea
locaiunilor ce dep%esc 3 ani, deoarece pentru locatar ncirierea este ntotdeauna un act de
administrare' indiferent de durat(.
C% Obiectul contractului
Locaiunea are obiect dublu4 lucrul transmis n folosin %i ciria.
a( Potrivit art. 1770 NCC =oate bunurile, at)t mobile c)t %i imobile, pot face
obiecul locaiunii, dac dintr&o prevedere legal sau din natura lor nu re#ult
contrariul.!;unurile mobile pot fi corporale ori incorporale 'e*4dr de
proprietate intelectual(, cu condiia esenial ca respectivele bunuri mobile s
fie neconsumptibile %i individual determinate.
Potrivit art. 188-, %i lucrurile viitoare pot forma obiectul unei locaiuni, cu
e*cepia bunurilor dintr&o mo%tenire nedescis, deoarece pactele asupra unei
succesiuni viitoare sunt proibite prin lege.
,numite categorii de bunuri, cum ar fi bunurile proprietate public sau privat
a statului, armele etc., sunt supuse unui regim special de nciriere, n sensul
c sunt necesare unele formaliti ori autori#aii speciale, dup ca#.
b( Ciria este preul pltit de locatar pentru folosina lucrului nciriat.
7odalitatea de plat a ciriei se stabile%te prin acordul prilor, de regul, n
bani, dar'spre deosebire de contractul de v)n#are&cumprare( preul locaiunii
poate fi pltit %i n orice alte bunuri sau prestaii!'art. 17-> alin. 1 C.civ(. 1e
regul, ciria se fi*ea# pentru o anumit unitate de timp' lun, trimestru, an(,
dar poate fi stabilit %i ca o sum global pentru toat durata ncirierii,
pltibil la scadenele convenite.
Ciria trebuie s fie determinat sau cel puin determinabil'put)nd s fie
lst la aprecierea unui ter ales de pri, fie la influena unui factor obiectiv,
de e*emplu, cursul valutar(. 1e asemenea, preul locaiunii trebuie s fie
serios.
Lipsa preului atrage nulitatea contractului de locaiune, urm)nd ca
manifestarea de voin a prilor s poat fi calificat ca mprumut de folosin
'comodat(.
D% #orma contractului de locaiune
Locaiunea este n principiu, un contract consensual %i, deci, se nceie valabil prin
simplul acord de voine al prilor.
3
Potrivit legii, forma dat de pri contractului de locaiune este ns determinant, n
e*ecutarea obligaiilor %i a conflictelor dintre locatari.
,stfel, contractele de locaiune nceiate prin nscris sub semntur privat care au fost
nregistrate la organele fiscale, precum %i cele nceiate sub form autentic constituie titluri
e*ecutorii pentru plata ciriei la termenele %i n modalitile stabilite n contract!'art. 170-
C.civ(.
6n situaia unor locaiuni succesive ale caror perioade se suprapun fie %i parial potrivit
art. 17-8 C.civ, conflictul dintre locatari se re#olv4
a( n ca#ul imobilelor nscrise n cartea funciar, n favoarea locatarului care %i&a notat dreptul n
cartea funciar, dispo#iiile art. 0>8 alin. '1( aplic)ndu&se n mod corespun#tor5
b( n ca#ul mobilelor supuse unor formaliti de publicitate, n favoarea locatarului care a
ndeplinit cel dint)i aceste formaliti5
c( n ca#ul celorlalte bunuri, n favoarea locatarului care a intrat cel dint)i n folosina bunului,
dispo#iiile ,rt. 1873 aplic)ndu&se n mod corespun#tor.
Efectele contractului de locaiune
(% Obliaiile locatorului
Locatorul trebuie s asigure folosina lucrului pe toat durata locaiunii'obligaie general de
a face, cu caracter succesiv(.
Pentru asigurarea folosinei lucrului, potrivit art. 17-? C.civ., locatorul are trei obligaii
principale4 a( obligaia de predare a lucrului, b( obligaia efecturii reparaiilor capitale %i c(
obligaia de garanie.
$) Obliaia de predare a bunului
Locatorul este obligat s predea lucrul la nceierea contractului %i la locul unde se afla n
momentul contractrii'dac nu e*ist stipulaie contrar privind locul %i momentul predrii(.
1ac locatorul nu %i ndepline%te obligaia, locatarul poate4
& s cear predarea silit a lucrului5
& s solicite re#oluiunea contractului pentru nee*ecutare cu daune&interese5
& s invoce e*cepia de nee*ecutare' refu#)nd plata ciriei, dac trebuia pltit anticipat(.
Predarea bunului dat n locaiune trebuie s se fac mpreun cu toate accesoriile sale %i
n starea corespun#toare utili#rii acestuia' art. 17-7 C.civ(.
Predarea lucrului nciriat se face pe celtuiala locatorului.
6n ca#ul n care predarea lucrului nciriat s&a fcut cu nt)r#iere, locatarul este ndreptit
s cear o diminuare a ciriei, proporional cu durata n care a fost lipsit de folosina acestuia.
') Obliaia meninerii strii corespunztoare de ntrebuinare a lucrului
Potrivit art. 17-- alin. 1 C.civ., @Locatorul este obligat s efectue#e toate reparaiile care sunt
necesare pentru a menine bunul n stare corespun#toare de ntrebuinare pe toat durata
locaiunii, conform destinaiei stabilite potrivit art. 1700!.
1ac lucrul se degradea# din u#ul normal al acestuia sau datorit ca#ului fortuit, inclusiv
prin viciile de construcie, necorespun#)nd unei folosine obi%nuite potrivit destinaiei, locatorul
4
trebuie s efectue#e reparaiile necesare repunerii lucrului n starea corespun#toare'art. 17--
alin. 8 C.civ(.
1ispo#iiile alin. 2 ale aceluia%i articol, l autori#ea# pe locatar ca, atunci c)nd apare
necesitatea efecturii unor reparaii care sunt n sarcina locatorului, iar acesta, de%i a fost
n%tiinat de ctre locatar, nu ncepe reparaiile respective, s le efectue#e acesta din urm,
operaiune care se va face pe socoteala locatorului5 la sumele efectiv pltite de locatar se vor
putea aduga dob)n#ile legale aplicabile n raporturile derivate din e*ploatarea unei ntreprinderi
ori n afara unei astfel de e*ploatri. 6n ca#ul unor astfel de reparaii urgente, locatarul este
ndreptit s nceap lucrrile respective nainte de a&l n%tina pe locator, dar cu consecina c
db)n#ile de care am amintit vor curge doar de la data notificrii' alin. / C.civ(.
C) Obliaia de aranie
+bligaia de garanie cuprinde4 garania mpotriva tulburrilor de drept %i fapt %i garania
contra viciilor.
)arania pentru tulburarea cauzat prin fapta proprie impune locatorului obligaia de a
se abine de la orice fapt personal care l&ar pute priva pe locatar de lini%tita folosin a lucrului.
,stfel,locatorul este dator s se abin de la orice fapt care ar mpiedica, diminua sau st)n.eni o
asemenea folosin!'art. 17-0 alin. 1 C.civ(.
=ulburarea locatarului de ctre locatorul care efectuea# reparaiile urgente, ce cad n sarcina
sa %i care nu pot fi am)nate p)n la ncetarea locaiunii, nu i este imputabil locatorului,
locatarul fiind obligat, n acest ca#, s suporte limitarea folosinei lucrului nciriat 'art. 1->2
alin.1 C.civ.(.
C)nd reparaiile durea# mai mult de 1> #ile, preul locaiunii va fi sc#ut proporional cu
timpul %i cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit.
1ac reparaiile sunt de a%a natur nc)t, n timpul e*ecutrii lor, bunul devine impropriu
pentru ntrebuinarea convenit, locatarul poate re#ilia contractul' art. 1->2 alin. 2 C.civ(.
Locatorul rspunde pentru tulburrile provenite din fapta proprie, indiferent dac sunt de
drept sau de fapt.
)arania pentru tulburrile de drept provenite de la teri are n vedere doar astfel de
tulburri, %i nu pe cele de fapt, fa de care locatarul se poate apra singur prin aciunea
posesorie. Locatorul nu este obligat s l garante#e pe locatar de tulburarea cau#at prin fapta
unui ter care nu pretinde vreun drept asupra bunului. Ca e*cepie, locatorul garantea# pentru
tulburrile ncepute naintea predrii bunului %i care l mpiedic pe locatar s l preia! 'art.
1702 C.civ.(.
C)nd un ter pretinde vreun drept asupra bunului dat n locaiune, locatorul este dator s l
apere pe locatar ciar %i n lipsa unei tulburri de fapt.
1ac locatarul este lipsit n tot sau n parte de folosina bunului, locatorul trebuie s l
despgubeasc pentru toate pre.udiciile suferite din aceast cau# 'art. 170/ alin. 1 C.civ(. ,stfel,
locatarul are urmtoarele posibiliti4
& locatarul poate cere o scdere proporional a ciriei' dac a comunicat tulburarea
suferit locatorului, frp ca acesta s o nlture de ndat(5
5
& locatarul poate cere re#ilierea contractului 'c)nd tulburarea este at)t de grav
nc)t, dac ar fi cunoscut&o, locatarul nu ar fi contractat, potrivit art, 170/ alin. 8
C.civ(5
& locatarul de bun&credin are dreptul %i la daune interese.
Locatarul este dator ca, n procesul intentat de ter, av)nd ca obiect evingerea sa, s l
ceme n garanie sau s l arate ca titular al dreptului pe locator, ca s l apere %i s i fac
opo#abil otar)rea .udectoreasc. 6n ca# contrar, locatarului& ntr&un viitor proces intentat
locatorului& i se va putea opune e*cepia procesului ru condus, cu toate consecinele ce deriv
de aici, conform art. 1703 C.civ 1ac locatarul este cemat n .udecat de un ter care pretinde
un drept asupra bunului nciriat, inclusiv un drept de servitute, %i e*ist riscul pierderii, n tot
sau n parte, a folosinei bunului, el are dreptul s cear introducerea n proces a locatorului, n
condiiile Codului de procedur civil. Locatarul va fi inut s l despgubeasc pe locator de
toate pre.udiciile suferite ca urmare a necomunicrii tulburrii de ctre locatar. Al nu va fi ns
inut la despgubiri dac dovede%te c locatorul nu ar fi avut c)%tig de cau# sau c, av)nd
cuno%tin de tulburare, nu a acionat.!
)arania pentru vicii% Potrivit art. 170> alin. 1 C.civ, Locatorul garantea# contra
tuturor viciilor lucrului care mpiedic sau mic%orea# folosirea lui, ciar dac nu le&a cunoscut
la nceierea contractului %i fr a ine seama dac ele e*istau dinainte ori au survenit n cursul
locaiunii.! <pre deosebire de v)n#tor, locatorul va rspunde nu numai pentru viciile e*istente n
momentul nceierii contractului, dar %i pentru cele aprute pe parcursul e*ecutrii acestuia,
deoarece el are obligaia continu de a asigura folosina lucrului potrivit destinaiei sale pe toat
durata locaiunii. Prin e*cepie de la aceast regul, locatorul nu va putea fi obligat s rspund
pentru viciile aparente la data nceierii contractului %i pe care locatarul nu le&a reclamat
locatorului n condiiile prevederilor art. 1?0> alin. 2, aplicabile viciilor aparente ale lucrului
v)ndut'te#a 9 a lin.8 al art. 170>(. =otu%i, locatorul va fi obligat la plata de despgubii pe care
viciile aparente le cau#ea# vieii, sntii sau integritii corporale a locatarulu'te#a a 99&a(.
6n ceea ce prive%te efectele pe care le produc viciile asupra lucrului nciriat %i e*ecutrii
contractului sunt aplicabile dispo#iiile art. 1701, astfel4 1ac locatorul nu nltur viciile n cel
mai scurt termen, locatarul are dreptul la o scdere proporional a ciriei. 6n ca#ul n care viciile
sunt at)t de grave nc)t, dac le&ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul n locaiune, el poate
re#ilia contractul, n condiiile legii. ,tunci c)nd aceste vicii aduc vreun pre.udiciu locatarului,
locatorul poate fi obligat %i la daune&interese, n afar de ca#ul c)nd dovede%te c nu le&a
cunoscut %i c, potrivit mpre.urrilor, nu era dator s le cunoasc.!
Prevederile art. 1708, intitulat :arania pentru lipsa calitilor convenite!, instituie
aplicarea prin analogie a reglementrilor aplicabile garaniei pentru vicii ascunse n ca#ul
contractului de v)n#are, precum %i cele aferente contractului de locaiune. ,%adar, dac cu oca#ia
prelurii bunului nciriat ori pe parcursul e*ecutrii locaiunii se va descoperi o neconformitate
calitativ a bunului n cau#, prin raportare la condiiile de calitate convenite, acea situaie va fi
asimilat unui viciu ascuns al bunului %i va avea regimul .uridic al acestui tip de viciu.
6
*% Obliaiile locatarului
Conform art. 170? locatarul are, n lipsa unor stipulaii contractuale speciale %i derogatorii,
urmtoarele obligaii4
a( s ia n primire bunul dat n locaiune5
b( s plteasc ciria n cuantumul %i la termenul stabilite prin contract5
c( s foloseasc bunul cu pruden %i diligen5
d( s restituie bunul la ncetarea, din orice cau#, a contractului de locaiune.
A) Obliaia de a lua bunul n primire
,ceasta este o obligaie de a face care este corelativ obligaiei locatorului de a preda
locatarului bunul, cele dou obligaii find reciproce %i interdependente.
Locatarul este obligat s preia bunul la nceierea contractului %i la locul unde se afla n
momentul contractrii 'dac nu e*ist stipulaie contrar(. 6n ca# de nepreluare a lucrului sau de
nt)r#iere la preluare, locatorul este n drept s cear re#ilierea contractului %i$sau daune&interese.
') Obliaia de plat a chiriei
6n ceea ce prive%te obligaia de plat a ciriei n cuantumul %i la termenele stabilite prin
contract, art. 1707 %i art. 170- stabilesc urmtoarele reguli4data plii ciriei este data stipulat n
contract iar n lips unei stipulaii n acest sens, plata ciriei se va face dupa urmtoarele reguli4
a( n avans pentru toat durata contractului, dac aceasta nu dep%e%te o lun5
b( n prima #i lucrtoare a fiecrei luni, dac durata locaiunii este mai mare de o lun, dar mai
mic de un an5
c( n prima #i lucrtoare a fiecrui trimestru, dac durata locaiunii este de cel puin un an.
,rticolul 170- instituie caracterul e*ecutoriu al contractului de locaiune n ceea ce
prive%te obligaia de plat a ciriei la termenele %i n modalitile stabilite de lege ori contract.
,stfel, potrivit art. 170- contractele de locaiune nceiate prin nscris sub semntur privat
care au fost nregistrate la organele fiscale, precum %i cele nceiate sub form autentic
constituie titluri e*ecutorii pentru plata ciriei la termenele %i n modalitile stabilite n
contract!'art. 170- C.civ(.
Plata ciriei se face la domiciliul debitorului'locatarul( potrivit regulilor generale 'art.
1/0/ lit. a( C.civ(.
1ac locatarul refu# s plteasc ciria, locatorul poate4
& s cear e*ecutarea silit5
& s solicite re#ilierea contractului pentru nee*ecutare cu daune&interese5
& s invoce e*cepia de nee*ecutare, dac ciria urma s fie pltit cu anticipaie %i lucrul nu s&a
predat.
C)nd locatorul a nciriat la mai muli locatari, obligaia de plat a ciriei este con.unct
'pentru c rspunderea este contractual(, dac nu s&a prev#ut altfel n contract 'solidaritatea(.
6n situaia n care lucrul nciriat a fost v)ndut %i noul locator nu l n%tinea# pe locatar,
plata fcut veciului proprietar este valabil.
C) Obliaia de a folosi lucrul cu pruden i dilien
7
,rticolul 1700 arat c Locatarul este obligat s foloseasc bunul luat n locaiune cu
pruden %i diligen, potrivit destinaiei stabilite prin contract sau, n lips, potrivit celei
pre#umate dup anumite mpre.urri, cum ar fi natura bunului, destinaia sa anterioar ori cea
potrivit creia locatarul l folose%te.! Locatarul nu va putea s scimbe destinaia lucrului
nciriat dec)t cu acordul locatorului. 1ac locatarul modific bunul ori i scimb destinaia sau
dac l ntrebuinea# astfel nc)t l pre.udicia# pe locator, acesta din urm poate cere daune&
interese %i, dup ca#, re#ilierea contractului 'art. 1->> C.civ(.
,rticolele 1->1&1->2 au n vedere obligaiile locatarului de a efectua micile reparaii
locative, aspect pe care l&am tratat anterior.
,rt. 1->/ instituie obligaia locatarul de a permite e*aminarea bunului de ctre locator4
Locatarul este obligat s permit e*aminarea bunului de ctre locator la intervale de timp
re#onabile n raport cu natura %i destinaia bunului, precum %i de ctre cei care doresc s l
cumpere sau care, la ncetarea contractului, doresc s l ia n locaiune, fr ns ca prin aceasta
s i se cau#e#e o st)n.enire ne.ustificat a folosinei bunului.!
D) Obliaia de restituire a lucrului
La ncetarea locaiunii, locatarul este obligat s restituie bunul luat n locaiune n starea
n care l&a primit, n afar de ceea ce a primit sau s&a deteriorat din cau#a vecimii 'art. 1-81 alin.
1 C.civ.(.
Lucrul ncriat se restituie mpreun cu accesoriile sale, conform inventarului. ,tunci
c)nd lucrul a fost predat far inventar, se pre#um c locatorul a primit lucrul n bun stare
corespun#toare destinaiei stabilite, acesta fiind o pre#umie relativ.
Potrivit art. 1-82 Locatorul are dreptul de a pstra lucrrile adugate %i autonome
efectuate asupra bunului pe durata locaiunii %i nu poate fi obligat la despgubiri dec)t dac
locatarul a efectuat lucrrile cu acordul prealabil al locatorului.1ac lucrrile au fost efectuate
fr acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege s cear locatarului aducerea bunului n
starea iniial, precum %i plata de despgubiri pentru orice pagub ar fi cau#at bunului de ctre
locatar. 6n ca#ul n care nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, n
niciun ca#, dreptul de retenie.!
6n ca#ul producerii unor pre.udicii av)nd drept cau# incendiile provenite de la locatar,
ntinderea obligaiei acestuia de a acoperi pre.udiciul produs nu se va limita doa la partea
imobilului orimit de el n nciriere, ci se va e*tinde la toat cldirea afectat de incendiu. 1ac
un imobil este ocupat de ctre mai muli colocatari, n ca# de incendiu provenit de la ei,
rspunderea lor nu va fi solidar'deoarece este contractual(, ci con.unct, proporional cu
valoarea locativ a prii de imobil ce ocup.
6n ca#ul n care locatarul refu# s restituie lucrul, locatorul are la dispo#iie dou aciuni4
o aciune personal derivat din contract 'prescriptibil e*tinctiv %i care nu poate fi intentat
terilor( si una n revendicare, ntemeiat pe dreptul de proprietate al locatorului'imprescriptibil,
put)nd fi intentat %i mpotriva terilor deintori ai lucrului(.
+ublocaiunea i cesiunea locaiunii
8
1eoarece locaiunea nu este un contract intuitu personae si nici viager, drepturile %i
obligaiile contractate, pot fi, n principiu, transmise altor subiecte de drept civil. =ransmiterea
drepturilor %i obligaiilor asumate se reali#ea# prin dou modaliti .uridice specifice4
sublocaiunea %i cesiunea locaiunii.
(% +ublocaiunea
<ublocaiunea este contractul prin care locatarul transmite unei alte pri numit
sublocatar dreptul de folosin temporar asupra lucrului nciriat de la locator, n scimbul unei
cirii.
Prile contractului de subnciriere sunt locatarul' care devine pe aceast cale&n
raporturile cu subciria%ul& locator( %i subciria%ul'care& n raporturile cu locatarul iniial&devine
%i el locatar(. Prin subnciriere, raporturile .uridice dintre locator %i locatar nu sunt afectate, iar
ntre locatar si subciria% se aplic regulile obi%nuite n materie de locaiune.
,stfel art.1->3 instituie dreptul locatarului de a subcontracta %i de a ceda contractul4
@Locatarul poate s nceie o sublocaiune, total sau parial, ori ciar s cede#e locaiunea, n
tot sau n parte, unei alte persoane, dac aceast facultate nu i&a fost inter#is n mod e*pres. Cu
toate acestea, dac bunul este mobil, sublocaiunea ori cesiunea nu este permis dec)t cu acordul
scris al locatorului.!
Potrivit art. 1->? 9nterdicia de a nceia o sublocaiune o include %i pe aceea de a ceda
locaiunea. 9nterdicia de a ceda locaiunea nu o include pe aceea de a nceia o sublocaiune.
'alin.1(. 9nterdicia de a nceia o sublocaiune prive%te at)t sublocaiunea total, c)t %i pe cea
parial. 9nterdicia de a ceda locaiunea prive%te at)t cesiunea total, c)t %i pe cea parial.'alin.
8(.!
Contractul de sublocaiune trebuie s respecte condiiile principale din contractul de
locaiune.
Potrivit art. 1->7 alin. 1, n ca# de neplat a ciriei cuvenite n temeiul locaiunii,
locatorul l poate urmri pe sublocatar p)n la concurena ciriei pe care acesta din urm o
datorea# locatarului principal. 6n acest ca#, plata anticipat a ciriei ctre locatarul principal nu
poate fi opus locatorului.,cest drept este pstrat de ctre locator ciar %i n situaia n care
creana nscut din contractul de sublocaiune va fi fost cedat de ctre locatarul principal unui
ter'alin. 8(.
=ot n temeiul %i prin intermediul unei aciuni oblice, locatorul se va putea ndrepta
mpotriva sublocatarului pentru a&l constr)nge pe acesta s %i ndeplineasc %i celelalte obligaii
asumate prin contractul de sublocaiune 'alin. 2(.
*% Cesiunea contractului de locaiune
Cesiunea contractului este operaiunea .uridic prin care se reali#ea# transferul ctre un
ter al calitii de contractant, mpreun cu drepturile %i obligaiile ata%ate acestei caliti 'art.
1213 alin. 1 C.civ(.
Cesiunea contractului de ctre locatar se face numai cu acordul locatorului' %i invers(.
9
Cesiunea contractului de locaiune nu se va putea face dec)t dacp acesta nu %i&a epui#at
durata %i nici nu a fost prelungit, n mod e*pres sau tacit5 acest operaiune va trebui s mbrace
aceea%i form cu contractul de locaiune cedat.
Cesionarea locaiunii de ctre locatar are drept consecin principal modificarea
raportului de locaiune prin scimbarea persoanei locatarului'cu cesionarul, care dob)nde%te
drepturile %i obligaiile locatarului(. ,stfel, prin perfectarea cesiunii, cedentul este liberat de
obligaiile sale fa de contractantul cedat din momentul n care substituirea %i produce efectele
fa de acesta'art. 121- alin. 1 C.civ(.Contractantul cedat poate opune cesionarului toate
e*cepiile ce re#ult din contract. Contractantul cedat nu va putea opune cesionarului viciile de
consimm)nt, precum %i orice alte aprri sau e*cepii nscute din raporturile sale cu cedentul
dec)t dac %i&a re#erbat acest drept atunci c)nd a consimit la subtituire'art. 1210(. Cedentul
trebuie s garante#e valabilitatea contractului iar atunci c)nd va garanta %i e*ecutarea
contractului va deveni un fideiusor pentru obligaiile contractantului cedat' art. 128>(.
Ca efect al cesiunii locaiunii de ctre locatar, cesionarul dob)nde%te drepturile %i este
inut de obligaiile locatarului i#vor)te din contractul de locaiune!'art. 1->- alin.1 C.civ.(.
E"pirarea termenului contractului i tacita relocaiune
6n ceea ce prive%te e*pirarea termenului contractului art. 1->0 instituie urmtoarele
reguli4
a( Contractul de locaiune ncetea# de drept la e*pirarea termenului convenit de pri sau,
dup ca#, prev#ut de lege, fr a fi necesar o n%tiinare prealabil.
b( 6n privina obligaiei de restituire a bunului dat n locaiune, contractul nceiat pe durat
determinat %i constatat prin nscris autentic constituie, n condiiile legii, titlu e*ecutoriu
la e*pirarea termenului.
c) 1ispo#iiile alin. '8( se aplic n mod corespun#tor %i contractului nceiat pe perioad
determinat prin nscris sub semntur privat %i nregistrat la organul fiscal competent.
6n ceea ce prive%te tacita relocaiune aceasta este reglementat de art. 1-1>4 1ac, dup
mplinirea termenului, locatarul continu s dein bunul %i s %i ndeplineasc obligaiile
fr vreo mpotrivire din partea locatorului, se consider nceiat o nou locaiune, n
condiiile celei veci, inclusiv n privina garaniilor'alin.1(. Noua locaiune va fi ns pe
durat nedeterminat, dac prin lege sau convenia prilor nu se prevede altfel'alin.8(.!
,ncetarea contractului de locaiune
Locaiunea ncetea#, n mod firesc, odat cu producerea efectelor sale, la
e*pirarea termenului contractutului.
,v)nd n vedere c locaiunea s&a nceiat prin acordul de voine al prilor, ea
poate nceta, de asemenea'nainte de producerea efectelor sale(, pe aceea%i cale' mutuus
consensus, mutuus dissensus(.
Potrivit art. 1-8> alin.1 @locaiunea nu ncetea# prin moartea locatorului sau a
locatarului!, astfel c, n principiu, moartea uneia dintre prile contractante nu va atrage
10
ncetarea contractului de locaiune, ntruc)t acesta nu este nceiat intuitu personae,
drepturile %i obligaiile prilor trec)nd asupra mo%tenitorilor lor legali sau testamentari.
,cest regul este atenuat n ca#ul locaiunii cu durat determinat, c)nd mo%tenitorii
locatarului pot denuna contractul n termen de ?> de #ile de la data la care au luat
cuno%tin de moartea locatarului %i e*istena locaiunii'art. 1-8> alin.8(.
6n cele ce urmea# vom anali#a fiecare din modurile de ncetare a contractului de
locaiune.
(% Denunarea unilateral
,ceast cau# de ncetare operea# atunci c)nd contractul a fost nceiat pe o
perioad nedeterminat, conform art. 1-1? alin.1 C.civ.1enunarea unilateral este un
act unilateral de voi %i produce efecte ciar dacnu a fost acceptat de partea concediat
care trebuie s suporte desfacerea contractului!. Conform prevederilor art. 1-1?,dac
locaiunea a fost fcut fr determinarea duratei, oricare dintre pri poate denuna
contractul prin notificare'alin.1(. Notificarea fcut cu nerespectarea termenului de
preavi# stabilit de lege sau, n lips, de u#ane nu produce efecte dec)t de la mplinirea
acelui termen'alin.8(. La mplinirea termenului de preavi#, obligaia de restituire a
bunului devine e*igibil, iar contractul de locaiune nceiat n condiiile prev#ute la ,rt.
1->0 alin. '8( sau '2(, dup ca#, constituie, n condiiile legii, titlu e*ecutoriu cu privire la
aceast obligaie'alin.2(.
*% -ezilierea pentru nee"ecutarea culpabil a obliaiilor !rezilierea.
sanciune)
,tunci c)nd, fr .ustificare,! una dintre prile contractului de locaiune nu %i
e*ecut obligaiile nscute din acest contract, cealalt parte are dreptul de a re#iliea
locaiunea, cu daune&interese, dac este ca#ul!'art. 1-17 C.civ(.
1e regul, re#ilierea locaiunii pentru nee*ecutare trebuie s aib ca temei
nendeplinirea unei obligaii principale'e*4 neplata ciriei etc.(, %i nu a unei obligaii mai
puin importante. Ca e*cepie, n ca#ul contractelor cu e*ecutare succesiv, creditorul are
dreptul la re#iliere, ciar dac nee*ecutarea este de mic nsemntate, ns are un caracter
repatat' art. 1331 alin. 1 C.civ(.
Be#ilierea trebuie dispus de ctre instan, dar va putea opera %i de drept, dac
prile au stipulat un pact comisoriu de ultim grad e*pres n acest sens'art. 1332 alin. 1
C.civ.(.
Be#ilierea contractului poate fi %i declarat unilateral de partea ndreptit, prin
notificarea scris a debitorului atunci c)nd4 prile au convenit astfel, c)nd debitprul se
afl de drept n nt)r#oere ori c)nd acesta nu a e*ecutat obligaia n termenul fi*at prin
punerea n nt)r#iere'art. 1338 alin.1 C.civ.(.1eclaraie de re#iliere sau de re#oluiune
trebuie fcut n termenul de prescripie prev#ut de lege pentru aciunea corespun#toare
acestora.
/% 0mposibilitatea folosirii bunului
11
Potrivit art. 1-1- alin. 1 dac bunul este distrus n ntregime sau nu mai poate fi
folosit potrivit destinaiei stabilite, locaiunea ncetea# de drept!.
6ncetarea locaiunii se va produce diferit, dup cum pieirea este total sau parial4
& dac pieirea lucrului a fost total, contractul este desfcut de drept5
& dac imposibilitatea folosirii bunului este numai parial, locatarul poate, dup
mpre.urri, s cear fie re#ilierea locaiunii, fie reducerea proporional a ciriei5
,tunci c)nd bunul este doar deteriorat, locaiunea continu, fiind aplicabile
dispo#iiile art. 1.7--.'art. 1-1- alin.2(.
6n toate ca#urile n care imposibilitatea total sau parial de folosire a bunului
este fortuit, locatarul nu are drept la daune&interese.'art. 1-1- alin./(.
1% Desfinarea titlului locatorului
Potrivit art. 1-10 alin. 1 C.civ., atunci c)nd titlul locatorului este desfinat n ba#a
principiului resoluto .ure dantis resolvitur .us accipiens, contractul de locaiune ncetea#
de drept, deoarece locatorul nu mai poate asigura locatarului folosina bunului.
Ca e*cepie, %i dup desfinarea titulului locatorului, contractele de locaiune
rm)n valabile %i continu s produc efecte pe durata stipulat de pri, fr a se dep%i
un anu de la data desfinrii titlului, ns numai dac locatarul a fost de bun&credin% la
nceierea locaiunii'art. 1-10 alin. 8 C.civ.(.
Potrivit art. 713 alin. 8 C.civ @Locaiunile de imobile nceiate de u#ufructuar,
nscrise n cartea funciar, sunt opo#abile proprietarului sau mo%tenitorilor acestuia, dup
stingerea u#ufructului prin decesul sau, dup ca#, ncetarea e*istenei .uridice a
u#ufructuarului, p)n la mplinirea termenului lor, dar nu mai mult de 2 ani de la
ncetarea u#ufructului.!
Bennoirile de ncirieri de imobile sau de arendri fcute de u#ufructuar %i
nscrise n cartea funciar nainte de e*pirarea contractelor iniiale sunt opo#abile
proprietarului %i mo%tenitorilor si pe o perioad de cel mult ? luni ori, dup ca#, de un
an, dac la data stingerii u#ufructului nu au fost puse n e*ecutare. 6n niciun ca#,
locaiunile nu pot dura mai mult de 2 ani de la data stingerii u#ufructului.!'art. 713 alin. 2
C.civ.(.
6n ca#ul n care u#ufructul s&a stins prin e*pirarea termenului, locaiunile
ncetea#, n toate ca#urile, odat cu stingerea u#ufructului.!' art. 713 alin./ C.civ.(.
2% 3oartea locatorului sau a locatarului
Locaiunea nu ncetea# prin moartea locatorului sau a locatarului. Cu toate
acestea, n ca#ul locaiunii cu durat determinat, mo%tenitorii locatarului pot denuna
contractul n termen de ?> de #ile de la data la care au luat cuno%tin de moartea
locatarului %i e*istena locaiunii.'art. 1-8> C.civ.(.
4% Efectele nstrinrii lucrului nchiriat prin acte ntre vi
Potrivit art. 1-11 dac bunul dat n locaiune este nstrinat, dreptul locatarului
este opo#abil dob)nditorului, dup cum urmea#4
12
a( n ca#ul imobilelor nscrise n cartea funciar, dac locaiunea a fost notat n cartea
funciar5
b( n ca#ul imobilelor nenscrise n cartea funciar, dac data cert a locaiunii este
anterioar datei certe a nstrinrii5
c( n ca#ul mobilelor supuse unor formaliti de publicitate, dac locatarul a ndeplinit
aceste formaliti5
d( n ca#ul celorlalte bunuri mobile, dac la data nstrinrii bunul se afla n folosina
locatarului.
1ac ns, prile au convenit astfel, locaiunea ncetea# n ca#ul nstrinrii
bunului dat n locaiune. Ca e*cepie, locaiunea rm)ne opo#abil dob)nditorului ciar %i
dup ce locatarului i s&a notificat nstrinarea, pentru un termen de dou ori mai mare
dec)t cel care s&ar fi aplicat notificrii denunrii contractului 'art. 1-18 alin. 8 C.civ.(.
Locatarul cruia i s&a comunicat ncetarea contractului n condiiile de mai sus, nu are
dreptul la despgubiri.
6n ca#urile prev#ute la ,rt. 1-11, dob)nditorul se subrog n toate drepturile %i
obligaiile locatorului care i#vorsc din locaiune. Locatorul iniial rm)ne rspun#tor
pentru pre.udiciile cau#ate locatarului anterior nstrinrii.'art. 1-12 C.civ.(.
C)nd locatarul bunului nstrinat a dat garanii locatorului pentru ndeplinirea
obligaiilor sale, dob)nditorul se subrog n drepturile i#vor)nd din aceste garanii, n
condiiile legii.'art. 1-1/ C.civ.(.
Plata anticipat a ciriei sau cesiunea creanei privind ciria nu poate fi opus
dob)nditorului dec)t dac n privina acestora au fost ndeplinite, nainte ca nstrinarea
s devin opo#abil locatarului, formalitile de publicitate prin nscrierea la ariv sau,
dup ca#, n cartea funciar, n funcie de obiectul locaiunii, ori dac plata anticipat sau
cesiunea a fost cunoscut de dob)nditor pe alt cale.'art. 1-13 C.civ.(.
Contractul de nchiriere a locuinei
6ncirierea locuinei este contractul prin care locatorul transmite ciria%ului
folosina temporar a unei locuine, n scimbul unei sume de bani, numit cirie.
Contractul de nciriere a unei locuine nu este un contract distinct'independent(,
ci o varietate a contractului de locaiune. 6n consecin, acestuia i sunt aplicabile
dispo#iiile speciale ale legislaiei locative %i, n completare,cele ale dreptului comun
referitoare la locaiune.
,ncheierea5 e"ecutarea i ncetarea contractului
Contractul de nciriere a locuinei se nceie ntre locator %i ciria%.
Locatorul poate fi orice persoan fi#ic sau .uridic ce deine n proprietate o
locuin ori care are un alt drept real sau de crean care l ndrepte%te s nceie un
contract de nciriere n condiiile Legi nr. 11/$100? %i ale Codului civil.
13
Ciria%ul este persoana care, ca urmare a nceierii valabile a contractului de
nciriere a locuinei, dob)nde%te dreptul de folosin temporar a acesteia. Persoana care
nceie contractul, ciria%ul, mai este denumit si titular al contractului de nciriere.
Contractul poate fi ns, nceiat de mai multe persoane n calitate de ciria%i, ca# n care
ele devin cotitulare ale contractului de locaiune %i rspund mpreun de e*ercitarea
oligaiilor locative. Ca e*cepie, dreptul locativ se poate dob)ndi %i de alte persoane dec)t
titularii de contract, care pot locui mpreun cu ciria%ul, ca# n care vor fi inute solidar
cu acesta, pe durata folosinei e*ercitate, pentru oricare dintre obligaiile i#vor)te din
contract 'art. 1-28 alin.1 C.civ.(. 6ncetarea, din orice cau#, a contractului de nciriere,
precum %i otr)rea .udectoreasc de evacuare a ciria%ului sunt de drept opo#abile %i se
e*ecut mpotriva tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu sau fr titlu, mpreun cu
ciria%ul! 'art. 1-28 alin.8 C.civ(.
Obiectul contractului
+biectul contractului de nciriere este dublu4 locuina nciriat %i ciria.
Potrivit art. 8- alin. 2 din +.C.:. nr. />$1000, suprafaa util a locuinei este
format din suprafaa locuibil mpreun cu suprafaa dependinelor.
<uprafaa locuibil cuprinde suprafaa dormitoarelor %i a camerei de #i.
1ependine sunt ncperile care, prin funciunile lor, asigur folosirea
corespun#toare a locuinei, %i anume4 antreu, tind, vestibul, ol, verand, culoar,
buctrie, cicinet, oficiu, debara, cmar, camer de baie, DC, spltorie, usctorie,
pivni, bo*, logie teras %i maga#ie din #id.
Ciria este obiectul prestaiei ciria%ului %i un element esenial al contractului.
Potrivit art. 28 alin. 1 din +.C.:. />$1000 pentru locuinele proprietate particular
a persoanelor fi#ice %i .uridice prev#ute la art. 8"7, ciria se stabile%te prin negociere
ntre proprietar %i ciria% cu oca#ia nceierii noului contract de nciriere.
Ciriile pentru locuinele care aparin domeniului public sau privat al statului ori
al unitilor administrativ&teritoriale ale acestuia, pentru locuinele de serviciu, locuinele
de intervenie %i cminele pentru salariai ai societilor comerciale, companiilor %i
societilor naionale %i ai regiilor autonome se calculea# pornindu&se de la un tarif de
ba# lunar, n funcie de suprafaa util.' art. 8? alin. 1 din ordonan(.
Nivelul ma*im al ciriei pentru locuinele de mai sus nu poate dep%i 13E din
venitul net lunar al familiei'so, soie, copiii, prinii soilor, ginerii, nurorile %i copiii
acestora, dac locuiesc %i gospodresc mpreun(, n ca#ul n care venitul mediu net lunar
pe membru de familie nu dep%e%te salariul mediu net lunar pe economie.
Ciria%ul este obligat s aduc la cuno%tin proprietarului, n termen de 2> de
#ile, orice modificare a venitului net lunar pe familie, de natur s determine mrimea
ciriei, sub sanciunea re#ilierii contractului 'art.21 alin.8(.
6n ca#ul n care ciria%ul nu %i d acordul scris la cererea de ma.orare a ciriei fn
termen de ?> de #ile de la data notificrii cererii de ma.orare, proprietarul poate intenta
aciune n .ustiie pentru ma.orarea ciriei. Aste inter#is re#ilierea contractului de
14
nciriere sau evacuarea ciria%ului pe motiv c acesta nu este de acord cu ma.orarea
ciriei'art. 23 alin. 3(.
+rice litigiu ntre ciria% %i proprietar cu privire la nivelul %i la plata ciriei se
soluionea# de ctre .udectoria n a crei ra# teritorial este situat locuina.'art. /8(.
Durata contractului de nciriere a locuinei este lsat de lege la latitudinea prilor
contractante, in)nd seamna ns de restriciile dreptului comun n legtur cu durata
ma*im a oricrui contract de locaiune.
Conform art. 1-8/ alin. 1 C.civ., atunci c)nd contractul de nciriere s&a nceiat
fr determinarea duratei %i nu s&a convenit altfel, ciria%ul poate denuna contractul prin
notificare, cu respectarea unui termen de preavi# care nu poate fi mai mic dec)t sfertul
intervalului de timp pentru care s&a stabilit plata ciriei.
6n acest ca# potrivit alin.8, locatorul poate denuna contractul prin notificare, cu
respectarea unui termen de preavi# care nu poate fi mai mic de4
a( ?> de #ile, dac intervalul de timp pentru care s&a stabilit plata ciriei este de o lun
sau mai mare5
b( 13 #ile, dac intervalul de timp pentru care s&a stabilit plata ciriei este mai mic de o
lun.
1ac ncirierea este pe durat determinat, locatarul poate denuna unilateral
contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preavi# de cel puin ?> de #ile.
+rice clau# contrar este considerat nescris'art. 1-83 alin. 1 C.civ(.
6n ca#ul n care ncirierea este pe durat determinat, iar n contract s&a prev#ut
c locatorul poate denuna unilateral contractul n vederea satisfacerii nevoilor locative
proprii sau ale familiei sale, acestei denunri i se aplic termenul de preavi# prev#ut la
,rt. 1-8/ alin. '8('art.1-83 alin.8 C.civ.(.
9ndiferent de durata pentru care este nceiat contractul de nciriere, dac
imobilul nciriat, prin structur sau prin starea sa, constituie o prime.die grav pentru
sntatea celor care lucrea# sau locuiesc n el, ciria%ul, ciar dac a renunat la acest
drept, va putea re#ilia contractul de nciriere, n condiiile legii. Ciria%ul are dreptul %i
la daune&interese dac, la data nceierii contractului, nu a cunoscut viciile bunului'art.
1-87 C.civ.(.
,rt. 1-8- instituie un dreptul de preferin legal al ciria%ului la nciriere4 La
nceierea unui nou contract de nciriere a locuinei, ciria%ul are, la condiii egale, drept
de preferin. Al nu are ns acest drept atunci c)nd nu %i&a e*ecutat obligaiile nscute n
ba#a ncirierii anterioare'alin.1(. 1ispo#iiile referitoare la e*ercitarea dreptului de
preempiune n materia v)n#rii sunt aplicabile n mod corespun#tor'alin.8(.
E"ecutarea contractului de nchiriere a locuinei
Prin perfectarea contractului de nciriere se transfer dreptul de folosin al
locuinei de la proprietar la ciria% %i se creea# obligaii n sarcina prilor.
+bligaiile prilor n contractul de nciriere corespund dreptului comun
'contractul de locaiune(.
15
+ dispo#iie specific prive%te folosina prilor %i instalaiilor comune ale cldirii,
ca# n care ciria%ii au dreptul de a ntrebuina prile %i instalaiile de folosin comun
ale cldirii potrivit cu destinaia fiecreia, dar %i obligaia s contribuie la celtuielile
pentru iluminarea, ncl#irea, curarea prilor %i instalaiilor de folosin comun,
precum %i la orice alte celtuieli pe care legea le stabile%te n sarcina lor'art. 1-80 C.civ.(.
Potrivit art. 1-8? C.civ., n cotractul de nciriere a locuinei este considerat
nescris orice clau# n temeiul creia4
a( ciria%ul este obligat s nceie o asigurare cu un asigurtor impus de locator5
b( se prevede rspunderea solidar sau indivi#ibil a ciria%ilor din apartamente diferite
situate n acela%i imobil, n ca#ul degradrii elementelor de construcii %i a instalaiilor,
obiectelor %i dotrilor aferente prilor comune ale imobilului5
c( ciria%ul se oblig s recunoasc sau s plteasc n avans, cu titlu de reparaii locative,
sume stabilite pe ba#a estimrilor fcute e*clusiv de locator5
d( locatorul este ndreptit s diminue#e sau s suprime, fr contraprestaie ecivalent,
prestaiile la care s&a obligat prin contract.
+ubnchirierea i cesiunea cotractului de nchiriere a locuinei% Decesul
locatarului
,rt.1-22 C.civ. instituie urmtoarele reguli cu privire la subncirierea %i cesiunea
cotractului de nciriere a locuinei4
& ciria%ul poate ceda contractul de nciriere a locuinei sau subnciria locuina
numai cu acordul scris al locatorului5
& n lipsa unei stipulaii contrare, cesionarul, respectiv sublocatarul rspunde
solidar cu ciria%ul pentru obligaiile asumate fa de locator prin contractul de
nciriere.
a(<ubncirierea locuinei este un contract prin care ciria%ul transmite altei
persoane numit subciria% dreptul de folosin temporar asupra lucrului nciriat de la
locator, n scimbul unei cirii.
<ubncirierea locuinei se face numai cu acordul scris al locatorului'art. 1-22(.
<ubncirierea consimit de ciria% ncetea# n termen de 2> de #ile de la data
nregistrrii decesului su' deoarece ncetea# contractul de nciriere a locuinei nceiat
cu proprietarul('art.1-2/ alin.1 C.civ(.
Ca e*cepie, descendenii %i ascendenii ciria%ului au dreptul, n termenul
prev#ut la alin. '1(, s opte#e pentru continuarea contractului de nciriere p)n la
e*pirarea duratei acestuia, dac sunt menionai n contract %i dac au locuit mpreun cu
ciria%ul. 1ispo#iiile art. 282 alin. '2( sunt aplicabile n privina soului
supravieuitor'alin.8(. 6n acest ca#, mostenitorii ciria%ului desemnea# de comun acord
persoana sau persoanele care semnea# contractul de nciriere n locul ciria%ului
decedat. 6n ca#ul n care ace%tia nu a.ung la un acord n termen de 2> de #ile de la data
nregistrrii decesului ciria%ului, desemnarea se face de ctre locator'alin.2(.
16
<ubncirierea consimit de ciria% ncetea# la e*pirarea termenului prev#ut la
alin. '1(, dac locaiunea nu continu n condiiile alin. '8(. 6n acest ultim ca#, persoana
desemnat potrivit alin. '2( semnea# contractul de subnciriere n locul ciria%ului
decedat'alin./(.
b(Cesiunea ncirierii locuinei este un contract prin care ciria%ul transmite, cu
titlu oneros sau gratuit, drepturile %i obligaiile sale dintr&un contract de nciriere a
locuinei unei tere persoane care se va subroga ciria%ului, intr)nd n raporturi .uridice
directe cu proprietarul.
Cesionarea ncirierii are drept consecin principal modificarea raportului de
nciriere prin scimbarea ciria%ului cu cesionarul.
Cesiunea poate fi total sau parial. Ca %i n ca#ul subncirierii, cesiunea se face
numai cu acordul scris al locatorului'art. 1-22 C.civ(.
,ncetarea contractului de nchiriere a locuinei
a)E"pirarea termenului nchirierii. La mplinirea termenului, contractul de
nciriere a locuinei ncetea# de drept, far vreo formalitate, iar ciria%ul este obligat s
prseasc locuina. 6n materie locativ, e*pirarea termenului nu atrage direc# %i ncetarea
raporturilor locative, ntruc)t pot interveni modaliti prin care prile intr n raporturi
locative obligatorii'prorogri, rennoiri sau nceieri forate(.
La ncetarea ncirierii, ciria%ul are obligaia de a plti ciria prev#ut n
contract p)n la data eliberrii efective a locuinei, precum %i la repararea pre.udiciilor de
orice natur cau#ate locatorului p)n la acea dat.'art. 1-21 alin.8(.
6n ca#ul refu#ului de a elibera locuina, evacuarea ciria%ului se face n ba#a unei
otr)ri .udectore%ti'art. 1-21 alin.1(.
b)Denunarea unilateral de ctre chiria
,tunci c)nd contractul de nciriere s&a nceiat fr determinarea duratei %i nu s&
a convenit altfel, ciria%ul poate denuna contractul prin notificare, cu respectarea unui
termen de preavi# care nu poate fi mai mic dec)t sfertul intervalului de timp pentru care
s&a stabilit plata ciriei.
6n acest ca# potrivit alin.8, locatorul poate denuna contractul prin notificare, cu
respectarea unui termen de preavi# care nu poate fi mai mic de4
a( ?> de #ile, dac intervalul de timp pentru care s&a stabilit plata ciriei este de o lun
sau mai mare5
b( 13 #ile, dac intervalul de timp pentru care s&a stabilit plata ciriei este mai mic de o
lun.
1ac ncirierea este pe durat determinat, locatarul poate denuna unilateral
contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preavi# de cel puin ?> de #ile.
+rice clau# contrar este considerat nescris'art. 1-83 alin. 1 C.civ(.
6n ca#ul n care ncirierea este pe durat determinat, iar n contract s&a prev#ut
c locatorul poate denuna unilateral contractul n vederea satisfacerii nevoilor locative
17
proprii sau ale familiei sale, acestei denunri i se aplic termenul de preavi# prev#ut la
,rt. 1-8/ alin. '8('art.1-83 alin.8 C.civ.(.
c)-ezilierea contractului pentru nee"ecutarea obliaiilor de ctre chiria
6n ca#ul n care, fr .ustificare, una dintre prile contractului de nciriere nu %i
e*ecut obligaiile nscute din acest contract, cealalt parte are dreptul la re#ilierea
contractului'art.1-2> alin.1 C.civ.(.
1e asemenea, locatorul poate cere instanei re#ilierea contractului de nciriere %i
n ca#ul n care ciria%ul, membrii familiei sale sau alte persoane crora acesta din urm
le&a ngduit, n orice mod, folosirea, deinerea sau accesul n locuin fie au un
comportament care face imposibil convieuirea cu celelalte persoane care locuiesc n
acela%i imobil sau n imobile aflate n vecintate, fie mpiedic folosirea normal a
locuinei sau a prilor comune'art.1-2> alin.8 C.civ.(.
Potrivit art. 1-87, dac imobilul nciriat, prin structur sau prin starea sa,
constituie o prime.die grav pentru sntatea celor care lucrea# sau locuiesc n el,
ciria%ul, ciar dac a renunat la acest drept, va putea re#ilia contractul de nciriere, n
condiiile legii, ciria%ul av)d dreptul %i la daune&interese dac, la data nceierii
contractului, nu a cunoscut viciile bunului.
d)Decesul chiriaului
Contractul de nciriere a locuinei ncetea# n termen de 2> de #ile de la data
nregistrrii decesului ciria%ului'art.1-2/ alin.1 C.civ.(.
1escendenii %i ascendenii ciria%ului au dreptul, n termenul prev#ut la alin.
'1(, s opte#e pentru continuarea contractului de nciriere p)n la e*pirarea duratei
acestuia, dac sunt menionai n contract %i dac au locuit mpreun cu ciria%ul.
1ispo#iiile art. 282 alin. '2( sunt aplicabile n privina soului supravieuitor'art.1-2/
alin.8 C.civ.(.
18
19