Cluj-Napoca: Str. Nicolae Cristea Nr. 25, 400184, Tel/Fax: 0264 438.03.

33
Galai: Str. Brilei, nr. 7-9, et. 3, cam 317, Tel/Fax: 0236 494.969, 0336 103.646
darian@darian.ro; www.darian.ro

RAPORT DE EVALUARE
al proprietii imobiliare: TEREN INTRAVILAN LIBER
NREGISTRARE LA
EVALUATOR

Nr. 5827/ 10.05.2013

NREGISTRARE LA
BANC

1. EVALUATOR
Legitimaie ANEVAR
Parafa
Firma
Adresa evaluatorului

Dan Vrinceanu
Nr. 17206
Nr. 17206 valabil 2013
SC DARIAN DRS SA

Oraul: Galati

Str. Brailei, nr. 7-9

Telefon: 0236/494969

E-mail: Dan.Vrinceanu@darian.ro

2. CLIENT

Persoana Juridica :
BRD GSG Sucursala Galati

Localitatea Galati, Jud. Galati

Adresa
DESTINATARUL
RAPORTULUI
3. PROPRIETATEA
EVALUAT

Nr.

BRD GSG Sucursala Galati

Proprietar

Proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare

este amplasata in Judetul Galati, Localitatea Galati, Cv 152/1, P 5 este
formata din :
Teren intravilan in suprafata totala de St = 1342 mp din care 600 mp teren
vie si 742 mp arabil
Descriere teren:
Este situat la 100 m de Drumul de Centura Galati
Forma: neregulata
Utilitati existente in apropiere: electricitate, apa
Deschidere: de 25 ml la drum de exploatare
Persoan Juridica: SC TERRACONS CIVIC SRL

Adresa proprietii

Intravilan Jud. Galati, Localitatea Galati, Cv 152/1, p5

4. DECLARAREA VALORII
VALOAREA DE PIA ESTIMAT
PE BAZ DE COMPARAII

37.600 EUR
echivalent 162.600RON

Darian DRS S.A.

Nr. Registrul Comerului: J12/595/1991 | Cod unic de nregistrare: RO201020
Cod IBAN: RO24 BACX 0000 0001 3929 6250| Banca UNICREDIT TIRIAC BANK | Capital social 150.000 RON

5. BAZA DE EVALUARE
SCOPUL EVALURII
DATA DE REFERIN A
EVALURII
CURS DE SCHIMB BNR LA
DATA DE REFERIN
DATA INSPECIEI
PROPRIETII

Valoarea de pia
Garantare credit
10.05.2013

6. DATE PRIVIND DREPTUL

DE PROPRIETATE

Dreptul de proprietate: drept de proprietate cu titlu cumprare ca bun

n favoarea SC TERRACONS CIVIC SRL in baza :

Document disponibil :
Contract de vanzare cumparare aut. nr. 3247/16.08.2006 BNP AS
MARINA CLAUDIU CORNEL si SOFRONEA VIDER ANA LOREDANA
Extras CF Un extras recent de carte funciara nu a fost pus la
dispozitia evaluatorului
Dreptul de proprietate: un extras recent de carte funciara nu a fost pus
la dispozitia evaluatorului

Numr cadastral provizoriu : 17455
Extras de Carte Funciar: Evaluatorul nu a avut la dispoziie un extras
recent de carte funciara; evaluarea s-a realizat in ipoteza in care
proprietatea este libera de sarcini;.

La prezentarea raportului la finanator clientul trebuie s prezinte un
extras actualizat n conformitate cu normele interne ale finanatorului
Documentatia cadastrala nu a fost pusa la dispozitia evaluatorului;
suprafata terenului a fost luata din actul de proprietate.

MENIUNI:

DATE PRIVIND
DOCUMENTATIA
CADASTRALA

1 EURO = 4,3241 LEI

Inspecia a fost efectuat de ctre Sorin Cristea in data de 09.05.2013 n
prezena reprezentantului legal al solicitantului/proprietarului. Au fost
preluate informaii referitoare la proprietatea evaluat, a fost analizat, sau realizat descrieri, s-a fotografiat proprietatea, etc.

TEREN: St = 1342 mp din care 600 mp teren cu vie si 742 mp arabil

7.

SUPRAFAA TERENULUI

8.

SITUAIA ACTUAL A
TERENULUI
CARATERISTICI TEREN
CONFORM
CERTIFICATULUI DE
URBANISM

9.

n ANEXE este prezentat copia planului de situaie

n ANEXE sunt prezentate copiile releveului proprietii sau schitei
efectuate de ctre evaluator
Suprafaa nscris n documentatia cadastrala: teren intravilan in
suprafata totala de 1342 mp
Teren intravilan liber

Certificatul de urbanism nu
a fost pus la dispozitia
evaluatorului, evaluarea s-a realizat in ipoteza in care nu sunt
restrictii de construire

DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE

ZONA DE AMPLASARE
Amplasamentul este plan. Terenul are o form neregulata. Accesul
se face din drum de exploatare
Tipul zonei

Zona industrial/comerciala a orasului - la cca 100 ml de Zona de
Centura
n zon se afl :

SC Arabesque SRL

SC Criomec SRL

Combnatul Mittal Steel Galati
2/21

ARTERE IMPORTANTE
DE CIRCULAIE N
APROPIERE

Reprezentanta Auto Golg & Platinum

Auto:
Drumul de Centura la cca 100 ml
Calitatea reelelor de transport: asfaltat, cu o banda pe sens;

CARACTERUL EDILITAR
AL ZONEI

Zona industrial/comerciala

UTILITI EDILITARE

Reea de energie electric: la cca 50 ml

Reea de ap: la cca 50 ml
Reea de gaze: la cca 500 ml
Reea de canalizare: la cca 500 ml

Ambient civilizat, poluare redusa cu noxe auto medii

AMBIENT

CONCLUZIE PRIVIND ZONA DE
Zona industrial/comerciala, amplasare favorabila. Poluare medie

AMPLASARE
10. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE
DEFINIREA PIEEI I

Piaa proprietilor imobiliare compuse din teren liber
SUBPIEEI
NATURA ZONEI
OFERTA DE TERENURI
SIMILARE
CEREREA DE TERENURI
SIMILARE

In scadere

ECHILIBRUL PIEEI
(RAPORTUL CERERE/
OFERT)

Cererea mai mic dect oferta pe fondul scderii posibilitilor de

finanare i a reticenei investitorilor.

PREURI N ZON
PENTRU PROPRIETI
SIMILARE
CHIRII N ZON PENTRU
PROPRIETI SIMILARE

Minim: 20 EURO/mp.

Maxim: 40 EURO/mp.

CONCLUZII I TENDINE
PRIVIND PIAA PROPRIETII

11.

Zon preponderent industrial/comerciala

Din punct de vedere edilitar: zona n dezvoltare .
Din punct de vedere economic: zona urbana cu economie in stagnare

In crestere

Minim: nu este cazul

Maxim: nu este cazul
Cererea mai mic dect oferta, situaie la care s-a ajuns n principal
datorit lipsei creditrii i a crizei economico-financiare care afecteaz
puternic economia romneasc. Resursele financiare fiind foarte limitate
pe piaa actual, participanii pe pia prefer s atepte semnele unei
reveniri dect s investeasc.

DESCRIEREA TERENULUI
Tipul (amplasare in cadrul
Intravilan
localitii)
Regim economic

Categoria de folosinta teren intravilan tip vie ( 600 mp ) si arabil (
742 mp )
Suprafaa teren

Suprafaa : 1342 mp
Deschiderea la strad

Terenul are o form neregulata.

Drum de acces neasfaltat; Accesul se face din drum de exploatare

12.

Tip drum de acces

Regim juridic drum

Drumul de acces de pamant.

Terenul se afla in intravilanul localitatii Galati

CARACTERISTICILE
TERENULUI

Teren intravilan
3/21

Dimensiuni

Teren intravilan in suprafata totala de 1342 mp

Forma
Utiliti existente
Restrictii de construire

neregulata

electricitate, apa, gaz la gard
Certificatul de urbanism nu a fost pus la dispozitia evaluatorului ,
evaluarea s-a realizat in ipoteza in care nu sunt restrictii de constructie

14. EVALUARE
REGLEMENTRI I CADRU LEGAL
STANDARDE

IVS Cadrul general
INTERNAIONALE DE

IVS 101 Sfera misiunii de evaluare
EVALUARE 2011

IVS 102 Implementare

IVS 103 Rapoartarea evaluarii

IVS 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare

IVS 310 Evaluari ale drepturilor asupra proprietatilor imobiliare pentru garantarea
imprumuturilor
CADRU LEGAL

Legislatia in vigoare
14.1 CEA MAI BUN UTILIZARE
Conceptul de cea mai buna utilizare reprezint alternativa de utilizare a proprietii selectata din diferite variante
posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicrii metodelor de evaluare in
capitolele urmtoare ale lucrrii.
Cea mai buna utilizare - este definit ca utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construit care
este fizic posibila, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai mare valoare.
Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmtoarele situaii:
o cea mai bun utilizare a terenului liber
o cea mai bun utilizare a terenului construit.
Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii. Ea trebuie sa fie:
o permisibil legal
o posibila fizic
o fezabil financiar
o maxim productiv
Practic, innd cont de tipul terenului i de ceea ce este permisibil dpdv legal, de amplasarea acesteia, cea mai bun
utilizare, care maximizeaz valoarea terenului, este cea de teren liber, pentru construcia unei proprietati
industrial/comerciale.
Prin prisma criteriilor care definesc noiunea de C.M.B.U. aceasta abordare:
o
o
o
o

este permisibil legal;

ndeplinete condiia de fizic posibil.
este fezabil financiar.
este maxim productiv se refera la valoarea proprietii imobiliare in condiiile celei mai bune utilizri
(destinaii)

15. EVALUAREA TERENULUI

In evaluarea terenului se pot utiliza ase tehnici: comparaia vanzarilor, alocarea, extracia, parcelarea si dezvoltarea,
tehnica rezidual i capitalizarea rentei funciare. Alocarea i extracia combin metoda costului cu metoda comparaiei
directe; tehnica rezidual combin metoda capitalizrii cu metoda costului, iar parcelarea combin cele trei metode.
Metoda comparaiilor directe este o metod global care aplic informaiile culese urmrind raportul cerere - ofert pe
piaa imobiliar, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Se utilizeaz la evaluarea terenului liber sau care
se consider liber pentru scopul evalurii. Metoda este cea mai utilizat i preferat atunci cnd exist date
4/21

comparabile. Prin aceast metod, preurile referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate i corectate n
funcie de asemnri sau diferenieri. Se bazeaza pe valoarea pe metru patrat a terenurilor libere expuse pe piata
imobiliara locala.
Pentru aplicarea metodei s-a utilizat o analiz comparativ care combin tehnica calitativ i tehnica cantitativ i care
reflect cel mai bine natura imperfect a pieei imobiliare i tipul datelor de pia.
Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date, de la ageniile imobiliare
colaboratoare i parial de la instituiile i persoanele direct implicate n tranzacii.
Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:

Grila de comparaii este urmtoarea :

Elementul de COMPARAIE

Proprietatea
subiect

Comparabila A

Comparabila B

Comparabila C

Zona Drumul de
Centura langa
Ecotec service

Zona Drumul de
Centura zona
inferioara

Zona Drumul de
centura Fata in fata
cu fosta Coca Cola
Zona superioara

prezent

prezent

prezent

prezent

1342

7110

1000

7700

PRE VNZARE EUR

213.300

30.000

269.500

Preul de Vnzare (EUR/mp) criteriul de comparatie

TIP COMPARABILA

30,00

30,00

35,00

Tip comparabila

oferta

oferta

oferta

Corectie unitara sau procentuala

-10%

-10%

-10%

Corectie totala pentru tipul

comparabilei

-3,00

-3,00

-3,50

Pret de vanzare corectat

27,00

27,00

31,50

fara restrictii

fara restrictii

fara restrictii

Identificare
data
Suprafaa [mp]

DREPTUL DE PROPRIETATE
Drepturi de proprietate transmise

fara restrictii

5/21

Corectia unitara sau procentuala

Corecie totala pentru Drepturi de

proprietate

0,00

0,00

0,00

27,00

27,00

31,50

similare

similare

similare

0,00

0,00

0,00

27,00

27,00

31,50

similare

similare

similare

Corecie totala pentru finanare

0,00

0,00

0,00

Pre corectat (EUR/mp)

CONDIII DE VNZARE

27,00

27,00

31,50

normale

normale

normale

0,00

0,00

0,00

27,00

27,00

31,50

prezent

prezent

prezent

Corectia unitara sau procentuala

0%

0%

0%

Corecie totala pentru condiii ale

pieei

0,00

0,00

0,00

27,00

27,00

31,50

Zona Drumul de
Centura langa
Ecotec service

Zona Drumul de
Centura zona
inferioara

Zona Drumul de
centura Fata in fata
cu fosta Coca Cola
Zona superioara

Corectia unitara sau procentuala

0,0%

5%

-5%

Corecie totala pentru localizare

0,00

1,35

- 1,58

Pre corectat (EUR/mp)

CARACTERISTICI FIZICE

27,00

28,35

29,93

Pre corectat (EUR/mp)

RESTRICTII LEGALE
Restrictii legale - coeficienti
urbanistici
Corectia unitara sau procentuala
Corecie totala pentru Restrictii
legale - coeficienti urbanistici
Pre corectat (EUR/mp)
CONDIII DE FINANARE
Condiii de finanare

normale

Corectia unitara sau procentuala

Condiii de vnzare

normale

Corectia unitara sau procentuala

Corecie totala pentru condiii de
vnzare
Pre corectat (EUR/mp)
CONDIII DE PIA
Condiii ale pieei

prezent

Pre corectat (EUR/mp)

LOCALIZARE

Localizare

Marime ( dimensiune) si forma

intravilan Galati,
152/1, P 5 , la cca
100 ml de Drumul
de Centura

1342

Corectia unitara sau procentuala

7110 mp ; regulata

1000 mp ; regulata

7700 mp ; regulata

0,0%

5%

0%

0,00

1,42

0,00

60

70

Corectia unitara sau procentuala

0,0%

0%

0%

Corecie totala pentru front stradal

0,00

0,00

0,00

Corecie totala pentru form i

dimensiuni
Front stradal - deschidere la
fatada

25 ml la drum

6/21

Topografie

plan

usoara panta

plan

plan

Corectia unitara sau procentuala

5%

0%

0%

Corecie totala pentru topografie (

planeitate)

1,35

0,00

0,00

28,35

29,77

29,93

in zona

in zona

0%

0%

0%

0,00

0,00

0,00

28,35

29,77

29,93

industrial/comerciala

industrial/comerciala

industrial/comerciala

0,0%

0,0%

0,0%

Corecie totala pentru zonare

0,00

0,00

0,00

Pre corectat (EUR/mp)

CEA MAI BUNA UTILIZARE

28,35

29,77

29,93

industrial/comerciala

industrial/comerciala

industrial/comerciala

0,0%

0,0%

0,0%

Pre corectat (EUR/mp)

UTILITI DISPONIBILE
Utilitati ( en el / apa / canalizare /
gaz metan / termoficare / alte)

apa,electricitate in
zona

Corectie unitara sau procentuala

Corecie totala pentru utiliti
disponibile
Pre corectat (EUR/mp)
ZONAREA
Zonarea - destinatia legala
permisa
Corectie unitara sau procentuala

Cea mai bun utilizare

Corectie unitara sau procentuala

industrial/comerciala

industriala

in zona

Corecie totala pentru Cea mai

bun utilizare

0,00

0,00

0,00

Pre corectat

28,35

29,77

29,93

28,4

29,8

29,9

(absolut)

1,35

2,77

- 1,58

(procentual)

5%

10%

-5%

(absolut)

1,35

2,77

1,58

(procentual)

5%

10%

5%

Pre corectat (Eur/mp)

Corecie total net

Corecie total brut

Suprafata

1342

Opinie / mp

28,0

Valoare estimata _EURO

37.600

Valoare_RON

162.600

Curs valutar

4,3241

Data evaluarii

10.mai.13

Valoarea asimilat pentru terenul supus evaluarii a fost estimat ca fiind asimiliabil valorii corectate a terenului
comparabilei A deoarece terenului A i-au fost aduse cele mai putine corecii (corecia brut procentual cea mai mic)
avnd n vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultat pentru teren prin abordarea prin comparaii de
pia este de 44.300 EURO(200.900 RON )

VALOAREA DE PIA DETERMINAT

PRIN ANALIZA COMPARATIV

37.600 EUR
echivalent 162.600RON
7/21

16. METODA EXTRACTIEI

Extractia este o metoda in care valoarea terenului este extrasa din pretul de vanzare a unei proprietati, prin
deducerea valorii contributiei constructiei estimate prin metoda costului de reconstructie net. Valoarea ramasa
reprezinta valoarea terenului.
n cazul de fa evaluatorul a efectuat urmtoarele ipoteze: se cunoaste o oferta imobiliara ( Agentia Atlantis
Imobiliare / tel.0769258513 ), o hala cu regim de inaltime parter, din zidarie, cu o suprafata de 1300 mp de teren si
o suprafata desfasurata de 1000 mp. Aceasta are un pret de oferta de 110.000 EURO.
S-a calculat costul de reconstructie al unei cladiri similare, prin metoda costurilor.
Comparabila hala :

http://www.cauta-imobiliare.ro/detaliu/vi773.htm

8/21

Valoare teren ( metoda extractiei ) = 41.500 EURO echivalent 179.500RON

17. RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE
Avnd in vedere pe de o parte rezultatele obinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevana acestora i informaiile
de pia care au stat la baza aplicrii lor, i pe de alta parte scopul evalurii i caracteristicile proprietii imobiliare supuse
evalurii, n opinia evaluatorului valoarea de pia estimat a proprietii imobiliare descrise este:

VALOAREA DE PIA RECOMANDAT

VALOAREA DE PIA A FOST DETERMINAT PRIN

37.600 EUR
echivalent 162.600RON
ABO RDAR E A P E BAZ DE
COMPARAII

VALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZACIILE NT RE PERSOANE FIZ ICE, MAJORITARE PE PIAA IMOBILIAR

Dan Vrinceanu
Evaluator verificator
Evaluator proprieti imobiliare, membru titular UNEAR
Sorin Cristea
Evaluator verificator proprieti imobiliare, membru titular UNEAR

DARIAN DRS SA

18. DEFINIII
VALOAREA DE PIA conform IVS Cadrul general
Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor
hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie nepartinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au acionat
fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.
19. IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE
La baza evalurii stau o serie de ipoteze i condiii limitative, prezentate n cele ce urmeaz. Opinia evaluatorului este
exprimat n concordan cu aceste ipoteze i concluzii, precum i cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele
ipoteze i limite de care s-a inut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmtoarele:
19.1.Ipoteze i condiii limitative speciale:
Evaluatorul a examinat Planul de situaie/schia de dezmembrare/fia bunului imobil vizat de ANCPI/OCPI. Sorin
Cristea a identificat proprietatea mpreun cu proprietarul sau reprezentantul acestuia; locaia indicat i limitele
proprietii indicate de proprietar se consider a fi corecte. Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez i nu are
calificarea necesar pentru a msura i garanta c locaia i limitele proprietii aa cum au fost ele indicate de
proprietar i descrise in raport corespund cu documentele de proprietate/cadastrale. Acest raport are menirea de a
estima o valoare a proprietii identificat i descris n raport n ipoteza n care aceasta corespunde cu cea din
documentele de proprietate. Orice neconconcordan ntre proprietatea identificat i cea din documentele de
proprietate invalideaz corespondena dintre valoarea estimat i proprietatea atestat de documentele de proprietate
dar pstreaz valid valoarea estimata pentru proprietatea identificata in raport.
19.2. Ipoteze:
Valoarea opinat in raportul de evaluare este estimat n condiiile realizrii ipotezelor care urmeaz i in mod special
n ipoteza n care situaiile la care se face referire mai jos nu genereaz nici un fel de restricii in afara celor aratate
expres pe parcursul raportului i a cror impact este expres scris c a fost luat n considerare. Dac se va demonstra
c cel puin una din ipotezele sub care este realizat raportul i care sunt detaliate n cele ce urmeaz nu este valabil,
valoarea estimat este invalidat;
Aspectele juridice (descrierea legal i aspecte privind dreptul de proprietate) se bazeaz exclusiv pe informaiile i
documentele furnizate de ctre proprietar/destinatar i au fost prezentate fr a se ntreprinde verificri sau investigaii
suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil i transferabil (in circuitul civil). Afirmaiile fcute de
evaluator privitoare la descrierea legal a proprietii nu se substituie avizelor juridice exprimate de specialiti;
evaluatorul nu are competen n acest domeniu;
Se presupune o deinere responsabil i un management competent al proprietii.
Se presupune c toate studiile inginereti puse de proprietar / destinatar la dispoziia evaluatorului sunt corecte.
Planurile de situaie i materialele ilustrative din acest raport au fost incluse doar pentru a ajuta cititorul raportului n
vizualizarea proprietii.
Evaluatorul nu are nicio informaie privitoare la faptul c proprietatea ar fi traversat de reele magistrale de utiliti sau
zone de restricionare care ar limita dezvoltarea acesteia altele dect cele descrise n raport; n urma inspeciei pe
teren nu au fost descoperite indicii care s arate o astfel de restricie; evaluatorul nu a facut nicio investigaie
suplimentar pentru a descoperi aceste restricii i nici nu are abilitatea de a ntocmi eventuale studii care s certifice
dac proprietatea este afectat de o astfel de restricie sau nu.
Evaluatorul a estimat valoarea terenului n abordarea pe cost la cea mai buna utilizare a sa iar imbuntirile sale ca i
contribuie la valoare. Aceste evaluri separate ale terenului i imbuntirilor acestuia nu trebuie utilizate n legtur
cu alte evaluri i sunt invalide dac sunt astfel utilizate. Orice alocare de valori pe componente este valabil numai n
cazul utilizrii prezentate n raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite n legtur cu o alt evaluare i sunt
invalide dac sunt astfel utilizate
Se presupune c proprietatea se conformeaz tuturor reglementrilor i restriciilor de zonare, urbanism, mediu i
utilizare, n afara cazului n care a fost identificat o ne-conformitate, descris i luat n considerare n prezentul
11/21

raport.
Nu am realizat o analiz structural a cldirilor sau construciilor speciale, nici nu am inspectat acele pri care sunt
acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate n starea tehnic precizat, conform informaiilor
primite de la proprietar/utilizator. Nu ne putem exprima opinia asupra strii tehnice a prilor neinspectate i acest
raport nu trebuie neles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului cldirilor/construciilor;
Ca parte a procesului de evaluare evaluatorul a efectuat o inspecie neinvaziv a proprietii i nu s-a intenionat a se
scoate n eviden defecte sau deteriorri ale construciilor sau instalaiilor altele dect cele care sunt prin execuie
aparente. Prezena unor astfel de deteriorri care nu au fost puse n eviden ar putea afecta n mod negativ opinia
evaluatorului asupra valorii. Evaluatorul recomand clienilor preocupai de un asemenea potenial negativ s
angajeze experi tehnici care s investigheze astfel de aspecte.
Nu am realizat nici un fel de investigaie pentru stabilirea existenei contaminanilor. Se presupune c nu exist condiii
ascunse sau ne-aparente ale proprietii, solului, sau structurii care s influeneze valoarea. Evaluatorul nu i asum
nici o responsabilitate pentru asemenea condiii sau pentru obinerea studiilor necesare pentru a le descoperi; Cu
ocazia inspeciei nu am fost informai despre existena pe amplasament a unor contaminani; Nu am realizat nici un fel
de investigaie suplimentar pentru stabilirea existenei altor contaminani.
Se presupune utilizarea terenului i a mbuntairilor terenului n interiorul limitelor i granielor proprietii aa cum
sunt descrise n acest raport.
Situaia actual a proprietii imobiliare, scopul prezentei evaluri au stat la baza selectrii metodelor de evaluare
utilizate i a modalitilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate s conduc la estimarea cea mai
probabil a valorii proprietii n condiiile tipului valorii selectate;
Evaluatorul consider c presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile considern
datele care sunt disponibile la data evalurii;
Evaluatorul a utilizat n estimarea valorii numai informaiile si documentele pe care le-a avut la dispoziie, existnd
posibilitatea existenei i a altor informaii sau documente de care evaluatorul nu avea cunotin.
Orice referin n acest raport de evaluare la ras, etnie, credin, vrst sau sex sau orice alt grup individual a fost
fcut n scop informativ. Aceste date prezentate s-a considerat c nu au niciun efect asupra valorii de pia a
proprietii evaluate sau a oricrei proprieti n zona studiat.
Se consider c proprietatea evaluat se conformeaz tuturor cerinelor de acces pentru persoane cu dizabiliti. Nu
au fost efectuate investigaii n aces sens i evaluatorul nu are calificarea necesar pentru a face acest demers.
19.3. Condiii limitative:
Prezenta evaluare a fost ntocmit pentru scopul declarat n cadrul raportului i asumat prin contractul de prestri
servicii ntocmit ntre evaluator i beneficiar/destinatar. Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt
scop dect cel declarat.
Evaluatorul nu a facut nicio msurtoare a proprietii. Dimensiunile proprietii au fost preluate din descrierea legal a
proprietii ( contractul de vnzare cumprare, extras de carte funciar, documentaie topografic); evaluatorul nu are
calificarea de a valida aceste documentaii. Toate planurile construciilor, schiele, planurile de situaie puse la
dispoziia evaluatorului se consider a fi corecte dar nu se asum nicio responsabilitate n aceast privin.
Evaluatorul a obinut informaii, opinii, estimri din surse considerate a fi corecte i de ncredere dar nu se asum
nicio responsabilitate n cazul n care acestea s-ar dovedi a fi incorecte;
Evaluatorul nu are cunotin de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinti care s afecteze
proprietatea evaluat;
Opinia evaluatorului este cu referire la proprietate asa cum reiese din documentele i titlurile de proprietate puse la
dispoziie de proprietar/utilizator, fiind limitat exclusiv la acestea;
Raportul de evaluare este valabil n condiiile economice, fiscale, juridice i politice de la data ntocmirii sale. Dac aceste
condiii se vor modifica concluziile acestui raport i pot pierde valabilitatea.
Intrarea n posesia unei copii a acestui raport nu implic dreptul de publicare a acestuia;
Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat s ofere n continuare consultan sau s depun mrturie n
instan relativ la proprietatea n chestiune;
Nici prezentul raport, nici pri ale sale (n special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie
publicate sau mediatizate fr acordul scris prealabil al evaluatorului;
Orice valori estimate n raport se aplic ntregii proprieti i orice divizare sau distribuire a valorii pe interese
fracionate va invalida valoarea estimat, n afara cazului n care o astfel de distribuire a fost prevzut n raport.
Valoarea exprimat n prezentul raport nu reprezint valoarea pentru asigurare.

12/21

20. INFORMAII UTILIZATE

Situaia juridic a proprietii imobiliare i ariile propietatii ;
Informaii privind piaa imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.);
Alte informaii necesare existente in bibliografia de specialitate;
Proprietarul imobilului - pentru informaiile legate de proprietatea imobiliar evaluat (situaie juridica, istoric
precizate prin CF prezentat), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaiilor furnizate;
presa de specialitate si evaluatori care i desfoar activitatea pe piaa locala;
baza de date a evaluatorului;
informaii furnizate de ctre agenii imobiliare (Edil, Nobila Casa, Casa Pitas, Welt Imobilaire etc.) privind tranzacii
similare;
informaii existente pe site-urile www.piaa-az.ro, www.imobiliare.ro, www.mix-up.company.imobiliare.ro,
www.edil.ro, etc.;
revistele de profil: Piaa de la A la Z;
Piaa imobiliar referitoare la oferte si cereri de proprieti imobiliare similare din municipiul Braila i din zona n
care se situeaz apartamentul supus evalurii.

21. TIPUL VALORII ESTIMATE

innd cont de scopul evalurii, s-au urmrit recomandrile standardului internaional de aplicaie n evaluare: IVS 310
Evaluari ale drepturilor asupra proprietatilor imobiliare pentru garantarea imprumuturilor.
Garania (propus) evaluat este de natura unei proprieti imobiliare de tip industrial teren intravilan. Proprietatea
imobiliara subiect se preteaz ca i garanie bancar i nu are restricii de forma i dimensiune, de calitatea imobilelor
vecine sau a locuitorilor.
n aceast ipostaz, s-a putut apela la estimarea unei valori de pia aa cum este ea definit n IVS Cadrul general.
22. DATA ESTIMRII VALORII
La baza efecturii evalurii au stat informaiile privind nivelul preurilor corespunztoare lunii mai 2013. Data la care se
consider valabile ipotezele luate n considerare i valorile estimate de ctre evaluator (data evalurii) este 10.05.2013.
Evaluarea a fost realizat n mai 2013 , care este si data raportului.
23. MONEDA RAPORTULUI
Opinia final a evalurii este prezentata in RON si in EUR. Avnd n vedere c metodele utilizate conduc la exprimarea
valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea in valut este 4,3241 RON pentru 1 EUR. Exprimarea n
valut a opiniei finale o considerm adecvat doar att vreme cat principalele premize care au stat la baza evalurii nu
sufer modificri semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiii similare, cursul de schimb i evoluia acestuia
comparativ cu puterea de cumprare i cu nivelul tranzaciilor pe piaa imobiliar specific etc.)
24. MODALITI DE PLAT
Valoarea exprimat ca opinie n prezentul raport reprezint suma care urmeaz a fi pltit integral in ipoteza unei tranzacii
fr a lua in calcul condiii de plata deosebite (rate, leasing) etc.
25. RISCUL DE GARANIE
Garania (propus) evaluat este de natura unei proprieti imobiliare de tip rezidential. Din punct de vedere al pretabilitii
ca i garanie bancar, proprietatea subiect este fr restricii deosebite impuse de form, dimensiune, utilitate sau de
calitatea imobilelor vecine sau a ocupanilor acestora, putndu-se proceda la estimarea unei valori de pia, utilizabile
pentru scopul exprimat (garanie bancar).
Referitor la prevederile suplimentare cerute de standardul international de Aplicatie in Evaluare IVS 310 Evaluari ale
drepturilor asupra proprietatilor imobiliare pentru garantarea imprumuturilor, facem urmatoarele precizari :
Referitor la Activitatea curent i tendinele pieei relevante :
o piaa este o piat a cumprtorului ncepnd cu ultima parte a anului 2008;
o piata este putin activa datotita scderii numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar;
o previziunile prevd accentuarea continurii trendului descendent a evoluiei preurilor pe piaa

menionat.
Referitor la cererea trecut, curent i viitoare anticipat pentru tipul de proprietate imobiliar i pentru
localizare:
13/21

Pana in ultima parte a anului 2008 s-a manifestat o cerere in crestere, dupa care, pana in prezent, cererea a scazut
datorita posibilitatilor reduse de finantare i a creterii costurilor cu aceasta;
In conditiile in care nu se anticipeaza o relaxare a creditarii persoanelor fizice, principalii cumparatori pe aceasta piata,
coroborat cu amplificarea dezechilibrelor legate de puterea de cumparare a populatiei generate de criza financiara,
anticipam o continuare a scaderii cererii pentru proprietatile imobiliare de tip rezidential;
Referitor la Orice cerere potenial sau eventual pentru utilizri alternative, care exist sau poate fi anticipat la
data evalurii, datorita localizarii proprietatii si caracteristicilor tehnico constructive posibilele utilizari alternative sunt
transformarea in proprietate de tip comercial destinatie birouri, cu o cerere mai redusa decat cererea pentru destinatia
rezidentiala;
Referitor la Impactul oricror evenimente previzibile la data evalurii asupra valorii viitoare a garaniei, pe
perioada creditului arantiei, pentru proprietatea imobiliar evaluata exista riscul dat de evolutia pieei imobiliare din
ultima perioad i anume scderea numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar si continuarea trendului de evolutie in
scadere a preturilor proprietatilor imobiliare de tip rezidential.
Ipoteze speciale considerate in estimarea valorii de pia nu au fost considerate ipoteze speciale.

26. CLAUZA DE NEPUBLICARE

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de ctre proprietar, corectitudinea si precizia
datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzanele din Romnia valorile estimate de ctre
evaluator sunt valabile la data prezentata in raport i nc un interval de timp limitat dup aceasta dat, n care condiiile
specifice nu sufer modificri semnificative care pot afecta opiniile estimate.
Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general cnd are loc operaiunea de evaluare, stadiul de
dezvoltare al pieei imobiliare specifice i scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor
evaluatorul nu este responsabil dect n limita informaiilor valabile si cunoscute de acesta la data evalurii.
Acest raport de evaluare este confidenial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si destinatarului.
Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in
nici o circumstan.
27. DECLARAIE DE CONFORMITATE
Declarm c prezentul raport de evaluare a fost realizat n concordan cu reglementrile Standardelor Internaionale de
Evaluare, cu normele i cu metodologia de lucru recomandate de ANEVAR, i cu ipotezele i condiiile limitative cuprinse
n prezentul raport. Evaluatorul nu are nici o relaie particular cu clientul i nici un interes actual sau viitor fa de
proprietatea evaluat. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazeaz pe solicitarea obinerii unei anumite valori,
solicitare venit din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar
garantat, iar remunerarea evalurii nu se face n funcie de satisfacerea unei asemenea solicitri.
28. CERTIFICARE
Prin prezenta, n limita cunotinelor i informaiilor deinute, certificm c:
o afirmaiile prezentate i susinute n acest raport sunt adevrate i corecte.
o analizele, opiniile i concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate i condiiile limitative
specifice i sunt analizele, opiniile i concluziile noastre personale, fiind neprtinitoare din punct de vedere
profesional.
o nu avem nici un interes prezent sau de perspectiv n proprietatea care face obiectul prezentului raport de
evaluare i nici un interes sau influen legat de prile implicate.
o suma ce ne revine drept plat pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legtur cu declararea n raport a
unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care s favorizeze clientul i nu este influenat de apariia
unui eveniment ulterior.
o analizele i opiniile noastre au fost bazate i dezvoltate conform cerinelor din standardele, recomandrile i
metodologia de lucru recomandate de ctre ANEVAR i standardele Comitetului Internaional de Standarde n
Evaluare (IVSC).
o evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR.
o proprietatea a fost inspectat personal de ctre evaluator n prezena reprezentantului proprieratului .
o n elaborarea prezentului raport nu s-a primit asisten semnificativ din partea nici unei alte persoane n afara
evaluatorului care semneaz mai jos.
La data elaborrii acestui raport, evaluatorul care se semneaz mai jos este membru al Uniunii Nationale a Evaluatorilor
Autorizati din Romania, a ndeplinit cerinele programului de pregtire profesional continu al ANEVAR i are competena
necesar ntocmirii acestui raport.
14/21

Evaluatorul care semneaz prezentul raport de evaluare are ncheiat asigurarea de rspundere profesional la ALLIANZ
IRIAC ASIGURRI S.A. Firma DARIAN are ncheiat asigurarea de rspundere profesional la ALLIANZ-TIRIAC
ASIGURRI S.A.
Raportul de evaluare este realizat cu respectarea procedurilor interne de calitate ale companiei DARIAN, aplicarea si
respectarea procedurilor interne fiind verifcate de catre Dan Vrinceanu.
29. PREZENTAREA EVALUATORULUI
DARIAN este juctor principal pe piaa serviciilor de evaluare, domeniile de baz fiind evaluare de proprieti imobiliare,
evaluare de afaceri, evaluare de maini i echipamente, evaluare de active financiare, evaluare de active necorporale.
Destinaiile pentru care ntocmim rapoarte de evaluare sunt garanii bancare, raportri financiare, vnzare-cumprare,
asocieri, fuziuni, lichidri, informarea clientului etc. Serviciile furnizate mai includ i elaborarea de planuri de afaceri, studii
de fezabilitate, proiecte pentru finanare, servicii de consultan financiar i n management. Recent, am realizat
evaluarea de proiecte pentru finanri din fonduri europene.
Activitatea DARIAN se desfoar pe plan naional, prin cele 20 de birouri proprii din cele mai mari orae ale rii i o reea
de evaluatori colaboratori n celelalte judee, asigurnd o bun cunoatere a pieei imobiliare romneti. Echipa este
format din evaluatori membri titulari (la toate seciunile) i membri acreditai ANEVAR, membri ai altor asociaii
profesionale internaionale, cu experien n domeniul evalurii, scopul principal fiind prestarea unor servicii la calitatea i
standardul cel mai bun al profesiei, perfecionarea, pregtirea continu i promovarea celor mai bune practici.
Experiena pe piaa evalurii se concretizeaz n 16 ani de evaluri n toate domeniile, contracte i convenii naionale
ncheiate cu instituii bancare i guvernamentale. Am dat consultan n evaluare, am evaluat afaceri i patrimonii pentru un
numr de peste 10.000 de clieni, societi comerciale, nsumnd peste 500.000 de active de natura proprietilor imobiliare,
mijloace fixe sau bunuri mobile. De asemenea, n ultimii ani am avut peste 50.000 de clieni persoane fizice pentru care am
efectuat rapoarte de evaluare pentru proprieti rezideniale sau terenuri n toate zonele rii. Valoarea actualizat a afacerilor,
proprietilor imobiliare, mijloacelor fixe i bunurilor evaluate din 1993 pn n prezent de ctre Darian este de aproximativ 20
miliarde EURO.
DARIAN este din anul 1994 membru corporativ a Uniunii Naionale a Evaluatorilor din Romnia. Lucrrile sunt realizate cu
respectarea Standardelor Internaionale de Evaluare (IVS), cu cele europene ale Grupului European al Asociailor de
Evaluatori (TEGOVA) i recomandrilor asociaiei profesionale.
DARIAN DRS S.A. are certificat sistemul de asigurare a calitii conform ISO 9001: 2008, prin
SGS-ICS din anul 2003, recertificat n anul 2009.
Mai multe detalii privind activitatea firmei, serviciile prestate, portofoliul de clieni etc. sunt
disponibile pe site-ul nostru www.darian.ro . Ne putei contacta pentru ntrebri punctuale la darian@darian.ro.
Date de contact:
Cluj-Napoca
- Str. Nicolae Cristea, nr. 25; tel / fax: 40 / 264 / 438033(34), 0372 / 706550, 0722/875797
Bucureti
- Union Intl Center, str. I. Cmpineanu 11, et. 6, Tel / Fax: 40 / 21 / 3122786, 0723 / 574000
Timioara
- Str. Mihai Viteazu nr. 30 B, Tel/fax 40 / 256 / 432822, 0726 / 755620
Constanta
- B-dul. Mamaia nr. 135-137, Tel/fax 40 / 241 / 508400, 0726-755625
Iai
-Str. tefan cel Mare nr. 8, etaj 1, Tel/fax 40 / 0232 / 216073, 0726-755627
Braov
- Str. Eroilor nr. 17, Centrul MODAROM, etaj 4, Tel/fax 40 / 268 / 474770, 0726 / 755624
Sibiu
- Str. coala de not, nr. 3 / 47, Tel/fax 40 / 269 / 244243, 0722 / 524.236
Galai
- Str. Brilei, nr. 7-9 (incinta Vox Center), et. 3, cam. 317, Tel/fax 40 / 236 / 494969, 0720 / 067085
Arad
- Str. Clugreni nr. 3, Tel / fax 40 / 257 / 272488, 0729 / 885407
Craiova
- Str. Calea Bucureti, bl. A3, sc. 2, ap.2, Tel/fax 40 / 251 / 315478, 0372 / 706567
Ploieti
- Str. Maramuresului, nr. 21, Tel/fax 40 / 244 / 522128, 0730 / 277050
Piteti
- Str. Teilor nr. 49, Tel / fax 0372/706557, 0722-600875
Suceava
- Str. tefan cel Mare, nr. 26, ap. 1, Tel/fax 40 / 230 / 522168, 0722-765274
Oradea
- Str. George Enescu, nr. 21, Tel/fax 40 / 259 / 414242, 0720-440009
Tg. Mure
- Str. Matei Corvin nr. 5, Tel/fax 40 / 265 / 264068, 0729 / 885409
Alba Iulia - Str. I.C. Brtianu nr. 20, tel. 40 / 358 / 101759, 0258 / 812250, 0730 / 011092
Deva
- Str. 1 Decembrie nr. 14, etaj 2, Tel/fax 0254 / 232822, 0730 011093
Baia Mare
- Str. Transilvaniei, nr. 6A, ap. 56, et. 1, tel. 40 / 262 / 221199, 072 / 4576572,
Resita
- Str. Lucian Blaga nr. 1, Tel/fax 40 / 255 / 212155, 0730 / 277054
Bacau
- Str. Energiei, nr. 32, 40 / 234 / 517000, 0731 / 730347

15/21

28. ANEXE

ANEXA NR. 1 OFERTE I INFORMAII DE PIA UTILIZATE

ANEXA NR. 2 FOTOGRAFII ALE PROPRIETII
ANEXA NR. 3 LOCALIZAREA PROPRIETII

ANEXA NR. 1 OFERTE I INFORMAII DE PIA UTILIZATE

http://www.tocmai.ro/galati-teren-intravilan-pe-drumul-de-centura2000-mp-8937332.html

16/21

http://mercador.ro/oferta/7700-mp-centura-galatiului-fata-in-fata-cu-fosta-coca-cola-utilitatiIDDhQH.html#37b1af0f6f

http://www.cauta-imobiliare.ro/detaliu/vt81220.htm

17/21

http://mercador.ro/oferta/vind-teren-IDDoqp.html#37b1af0f6f

18/21

ANEXA NR. 2 FOTOGRAFII ALE PROPRIETII:

19/21

ANEXA NR. 3 LOCALIZAREA PROPRIETII

20/21

21/21