Cluj-Napoca: Str. Nicolae Cristea Nr. 25, 400184, Tel/Fax: 0264 438.03.

33
Timioara: Str. Mihai Viteazu, nr. 30b, Tel/Fax: 0256 432.822 0356 101.650
darian@darian.ro; www.darian.ro

2100 / 14.03.2014

Raport de evaluare de tip desktop

terenuri agricole
situate in extravilanul localitatilor Zerind, Misca, Socodor, Zerindul Mic, Satu
Nou, Avram Iancu, Vanatori, Iermata Mare, judetul Arad

Proprietar:

SC PROAGRO CAPITAL SA

Solicitant:

SC PROAGRO CAPITAL SA

Destinatar:

SC PROAGRO CAPITAL SA

Datele, informaiile si coninutul prezentului raport fiind confideniale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor fi transmise unor teri
fr acordul scris si prealabil al Societii Comerciale DARIAN DRS SA , al clientului SC PROAGRO CAPITAL SA

Martie 2014

Darian DRS S.A.

Nr. Registrul Comerului: J12/595/1991 | Cod unic de nregistrare: RO201020
Cod IBAN: RO24 BACX 0000 0001 3929 6250| Banca UNICREDIT TIRIAC BANK | Capital social 150.000 RON

DARIAN DRS SA

Raport evaluare terenuri extravilane arabile

Ctre: SC PROAGRO CAPITAL SA

Stimai domni, stimate doamne,

Prezentul raport de evaluare se refera la proprietatea imobiliara terenuri arabile extravilane in suprafata totala
de 65.29 ha formate din parcele cu suprafete intre 0,04-3,98 ha.
Proprietatile care fac obiectul acestei evaluari sunt amplasate in partea de nord a judetului Arad, in extravilanul
localitatilor Zerind, Misca, Socodor, Zerindul Mic, Satu Nou, Avram Iancu, Vanatori, Iermata Mare.
Terenurile care fac obiectul acestei evaluari au destinatie agricola, cea mai mare parte din aceste terenuri fiind
cultivate, conform declaratiilor proprietarilor in proportie de aproximativ 95%. Din informatiile clientului, accesul
la parcelele de teren se face din drumuri de exploatare de pamant.
Pentru evaluarea proprietatii imobiliare descrisa mai sus, evaluatorul a avut in considerare urmatoarele ipoteze
de lucru care nu se incadreaza in Cadrul General al Standardelor Internationale de Evaluare:
- obiectul evaluarii a fost identificat din punct de vedere juridic pe baza contractelor de achizitie in care SC
PROAGRO CAPITAL SRL are calitate de cumparator. Sub acest aspect juridic, obiectele contractelor de
vanzare-cumparare sunt mentionate atat la CF cat si la titlu de proprietate iar SC PROAGRO CAPITAL SRL
este proprietar. Din informatiile clientului parcelele la titlu sunt in curs de intabulare, ipoteza de lucru care sta
la baza evaluarii fiind cea conform careia toate parcelele sunt la CF.
- conform informatiilor primite din partea clientului, pentru parcelele de teren aflate in extravilanul localitatii
Iermata Neagra, cu nr.cad. 91/5/9, 216/3/1, 91/5/10, 91/8/8, 200/45, SC PROAGRO CAPITAL SRL detine o
cota de 2/3 din dreptul de proprietate.
- la data evaluarii, evaluatorul nu a inspectat terenurile arabile supuse evaluarii, la baza procesului de estimare
a valorii de piata aflandu-se informatiile primite din partea clientului si considerate adevarate fara a face
verificari suplimentare. Evaluatorul a inspectat proprietatile impreuna cu reprezentantul clientului in data de
05.12.2013.
- avand ca baza de pornire planul cu amplasarea parcelelor de teren in teritoriu, evaluatorul a considerat ca
terenurile arabile supuse evaluarii au un grad al comasarii de sub 40%. De asemenea s-a avut in vedere faptul
ca parcelele de teren subiect fac parte dintr-un pachet mare de terenuri tranzactionabile cu suprafata totala de
aprox. 1.500 hectare.
Situatia juridica a terenurilor este prezentata in format tabelar:

DARIAN DRS SA

Pagina 2

DARIAN DRS SA

DARIAN DRS SA

Raport evaluare terenuri extravilane arabile

Pagina 3

DARIAN DRS SA

Raport evaluare terenuri extravilane arabile

Raportul de evaluare a fost efectuat in ipoteza in care datele din centralizatorul trimis de catre client
sunt adevarate, corespund cu cele de pe teren si cu cele din contractele de achizitie, iar parcele care
sunt intabulate (la CF). Evaluatorul a avut la dispozitie si a analizat contractele de achizitie pentru
parcelele de teren arabil in care SC PROAGRO CAPITAL SRL are calitate de cumparator.
Zona in care sunt situate terenurile este considerate o zona cu terenuri fertile, avand categoria de calitate intre
II si III. Conform informatiilor detinute de evaluator, terenurile aflate in exploatarea societatii au categoria II-III
de calitate. Evaluatorului i-a fost pus la dispozitie de catre client un studiu al calitatii solului insa acesta a fost
considerat neconcludent iar valoarea estimata tine cont de calitatea solului din zona in care sunt incadrate
terenurile arabile analizate.
Proprietatea are ca vecinatati parcele de teren liber avand aceasi destinatie (agricol).
In urma aplicrii metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piata a proprietii
imobiliare evaluate, innd seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este:

940.300 LEI
(echivalent 209.000 EUR)

Valorile nu includ TVA

Cursul de schimb leu / EUR considerat este de 4,4990 RON/ 1 EURO

Raportul a fost pregtit pe baza Standardelor Internationale de Evaluare (IVS), recomandrilor si metodologiei
de lucru recomandate de ctre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania).

Cu stima,
DARIAN DRS SA

DARIAN DRS SA

Pagina 4

DARIAN DRS SA

Raport evaluare terenuri extravilane arabile

1.1. Certificare
Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca faptele prezentate in acest raport sunt
adevarate si corecte. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate de
ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale,
neinfluentate de nici un factor si reflecta cele mai pertinente cunostinte ale evaluatorilor.
Pentru evaluarea proprietatii imobiliare descrisa mai sus, evaluatorul a avut in considerare urmatoarele
ipoteze de lucru care nu se incadreaza in Cadrul General al Standardelor Internationale de Evaluare:
- obiectul evaluarii a fost identificat din punct de vedere juridic pe baza contractelor de achizitie in care SC
PROAGRO CAPITAL SRL are calitate de cumparator. Sub acest aspect juridic, obiectele contractelor de vanzarecumparare sunt mentionate atat la CF cat si la titlu de proprietate iar SC PROAGRO CAPITAL SRL este
proprietar. Din informatiile clientului parcelele la titlu sunt in curs de intabulare, ipoteza de lucru care sta la baza
evaluarii find cea conform careia toate parcelele sunt la CF.
- conform informatiilor primite din partea clientului, pentru parcelele de teren aflate in extravilanul localitatii Iermata
Neagra, cu nr.cad. 91/5/9, 216/3/1, 91/5/10, 91/8/8, 200/45, SC PROAGRO CAPITAL SRL detine o cota de 2/3 din
dreptul de proprietate.
- la data evaluarii, evaluatorul nu a inspectat terenurile arabile supuse evaluarii, la baza procesului de estimare a
valorii de piata aflandu-se informatiile primite din partea clientului si considerate adevarate fara a face verificari
suplimentare. Evaluatorul a inspectat proprietatile impreuna cu reprezentantul clientului in data de 05.12.2013.
- avand ca baza de pornire planul cu amplasarea parcelelor de teren in teritoriu, evaluatorul a considerat ca
terenurile arabile supuse evaluarii au un grad al comasarii de sub 40%. De asemenea s-a avut in vedere faptul ca
parcelele de teren subiect fac parte dintr-un pachet mare de terenuri tranzactionabile cu suprafata totala de aprox.
1.500 hectare.
Certificam ca nu avem nici un interes prezent sau de perspectiva in patrimoniul care face subiectul prezentului
raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partile implicate.
Suma ce revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatura cu declararea in raport a unei
anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care sa favorizeze clientul. Analizele si opiniile noastre au fost
bazate si dezvoltate conform cerintelor din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de
catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania - ANEVAR).
Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale.
Evaluarea este realizata in concordanta cu Standardul International de Evaluare 2011 cu devierile mentionate
mai sus.
La data elaborarii acestui raport, evaluatorul a indeplinit cerintele programului de educatie continua al ANEVAR.

LEUCEA LUCIAN
Evaluator autorizat - proprieti imobiliare
Evaluator membru al Asocoatiei Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania

ANDREI GOMAN
Evaluator autorizat - proprieti imobiliare
Evaluator membru al Asociatiei Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania

DARIAN DRS SA

Pagina 5

DARIAN DRS SA

Raport evaluare terenuri extravilane arabile

CUPRINS
1. INTRODUCERE
SCRISOARE DE TRANSMITERE

1.1.

CERTIFICARE ......................................................................................................................................... 5

2. PREMIZELE EVALUARII ........................................................................................................................... 7

2.1. IPOTEZE SI CONDIII LIMITATIVE ................................................................................................................ 7
2.2. OBIECTUL EVALURII. SCOPUL EVALURII. INSTRUCIUNILE EVALURII ........................................................ 8
2.3. DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE ..................................................................................................... 9
2.4. BAZELE EVALURII. TIPUL VALORII ESTIMATE ............................................................................................. 9
2.5 DATA ESTIMRII VALORII ............................................................................................................................... 9
2.6 MONEDA RAPORTULUI ............................................................................................................................. 9
2.7 MODALITI DE PLATA ............................................................................................................................. 9
2.8 INSPECIA PROPRIETII ......................................................................................................................... 9
2.9 INFORMAIILE UTILIZATE SI SURSE DE INFORMAII ........................................................................................... 9
2.10
CLAUZA DE NEPUBLICARE .................................................................................................................. 10
3

PREZENTAREA DATELOR ..................................................................................................................... 11

3.1 IDENTIFICAREA PROPRIETATII ................................................................................................................. 11
SITUATIA JURIDICA ........................................................................................................................................... 11
3.2 DESCRIEREA AMPLASAMENTULUI............................................................................................................ 13
3.3 ANALIZA PIETEI IMOBILIARE........................................................................................................... 13
Considerente generale privind piata imobiliara si caracteristicile sale ............................................. 13
Piata imobiliara specifica ....................................................................................................................... 14
Analiza ofertei.......................................................................................................................................... 14
Analiza cererii .......................................................................................................................................... 15
Echilibrul pietei ....................................................................................................................................... 16

EVALUAREA PROPRIETATII .................................................................................................................. 17

4.1. CEA MAI BUNA UTILIZARE (CMBU) ......................................................................................................... 17
4.2. PROCEDURA DE EVALUARE (ETAPE PARCURSE, SURSE DE INFORMATII) ............................................ 17
4.2.1. Etape parcurse ........................................................................................................................... 17
4.3. ABORDAREA PRIN PIATA ....................................................................................................................... 17
4.4. REZULTATELE EVALUARII ....................................................................................................................... 20

5. ANEXE ...................................................................................................................................................... 21
Surse de informarii
Planuri de ncadrare n zona
Documente de proprietate

DARIAN DRS SA

Pagina 6

DARIAN DRS SA

Raport evaluare terenuri extravilane arabile

2. PREMIZELE EVALUARII
2.1. Ipoteze si condiii limitative
La baza evalurii stau o serie de ipoteze i condiii limitative, prezentate n cele ce urmeaz. Opinia
evaluatorului este exprimat n concordan cu aceste ipoteze i concluzii, precum i cu celelalte aprecieri din
acest raport.
Principalele ipoteze i limite de care s-a inut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt
urmtoarele:
Ipoteze speciale (derogari de la IVS Cadrul General)
- obiectul evaluarii a fost identificat din punct de vedere juridic pe baza contractelor de achizitie in care SC
PROAGRO CAPITAL SRL are calitate de cumparator. Sub acest aspect juridic, obiectul contractelor de
vanzare-cumparare sunt mentionate atat la CF cat si la titlu de proprietate. Din informatiile clientului
parcelele la titlu sunt in curs de intabulare, ipoteza de lucru care sta la baza evaluarii find cea conform careia
toate parcelele sunt la CF.
- conform informatiilor primite din partea clientului, pentru parcelele de teren aflate in extravilanul localitatii
Iermata Neagra, cu nr.cad. 91/5/9, 216/3/1, 91/5/10, 91/8/8, 200/45, SC PROAGRO CAPITAL SRL detine o
cota de 2/3 din dreptul de proprietate.
- la data evaluarii, evaluatorul nu a inspectat terenurile arabile supuse evaluarii, la baza procesului de estimare
a valorii de piata aflandu-se informatiile primite din partea clientului si considerate adevarate fara a face
verificari suplimentare. Evaluatorul a inspectat proprietatile impreuna cu reprezentantul clientului in data de
05.12.2013.
- avand ca baza de pornire planul cu amplasarea parcelelor de teren in teritoriu, evaluatorul a considerat ca
terenurile arabile supuse evaluarii au un grad al comasarii de sub 40%. De asemenea s-a avut in vedere faptul
ca parcelele de teren subiect fac parte dintr-un pachet mare de terenuri tranzactionabile cu suprafata totala de
aprox. 1.500 hectare.
Ipoteze:
Raportul de evaluare a fost efectuat in ipoteza in care datele din centralizatorul trimis de catre client
sunt adevarate, corespund cu cele de pe teren si cu cele din contractele de achizitie, iar parcele
care sunt intabulate (la CF). Evaluatorul a avut la dispozitie si a analizat contractele de achizitie
pentru parcelele de teren arabil in care SC PROAGRO CAPITAL SRL are calitate de cumparator.
Aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile si documentele furnizate de ctre proprietar si au fost
prezentate fr a se ntreprinde verificri sau investigaii suplimentare. Dreptul de proprietate este
considerat valabil si marketabil;
Raportul de evaluare a fost efectuat in ipoteza in care datele din CF corespund cu cele de pe teren, iar
parcele sunt intabulate (la CF).
Evaluatorul nu a avut la dispozitie extrase de carte funciara si nu se cunosc eventuale ipoteci
Se presupune ca proprietatea se conformeaz tuturor reglementrilor i restriciilor de zonare si utilizare, in
afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descris i luata in considerare in prezentul
raport;
Presupunem c nu exist nici un fel de contaminani i costul activitilor de decontaminare nu afecteaz
valoarea; nu am fost informai de nici o inspecie sau raport care sa indice prezenta contaminanilor sau a
materialelor periculoase;
Situaia actual a proprietii imobiliare si scopul prezentei evaluri au stat la baza selectrii metodelor de
evaluare utilizate si a modalitilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduc la
estimarea cea mai probabila a valorii proprietii n condiiile tipului valorii selectate;
DARIAN DRS SA

Pagina 7

DARIAN DRS SA

Raport evaluare terenuri extravilane arabile

Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in

lumina faptelor ce sunt disponibile la data evalurii;
Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informaiile pe care le-a avut la dispoziie existnd
posibilitatea existenei i a altor informaii de care evaluatorul nu avea cunotin.
Condiii limitative:
Evaluatorul a examinat planul de situaie i a identificat proprietatea mpreun cu proprietarul; locaia
indicate in planul de situatie se consider a fi corecte. Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez i
nu are calificarea necesar pentru a msura i garanta c locaia i limitele proprietii aa cum au fost ele
indicate de proprietar i descrise in raport corespund cu documentele de proprietate/cadastrale. Acest
raport are menirea de a estima o valoare a proprietii identificat i descris n raport n ipoteza n care
aceasta corespunde cu cea din documentele de proprietate. Orice neconconcordan ntre proprietatea
identificat i cea din documentele de proprietate invalideaz corespondena dintre valoarea estimat i
proprietatea atestat de documentele de proprietate dar pstreaz valid valoarea estimata pentru
proprietatea identificata in raport. Dac eventuale lucrri topografice cu referire la proprietatea evaluat vor
invalida aceste masuratori, evaluarea va trebui reconsiderat.
valorile estimate in EUR sunt valabile att timp ct condiiile in care s-a realizat evaluarea (starea pieei,
nivelul cererii si ofertei, inflaie, evoluia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pieele
imobiliare valorile pot evalua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variaia lor in raport
cu cursul valutar nu este liniara);
orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizrii prezentate in raport. Valori
separate alocate nu trebuie folosite in legtur cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfel utilizate;
intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia;
evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depun
mrturie in instan relativ la proprietatea in chestiune;
nici prezentul raport, nici pri ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu
trebuie publicate sau mediatizate fr acordul prealabil al evaluatorului;
orice valori estimate in raport se aplica ntregii proprieti si orice divizare sau distribuire a valorii pe
interese fracionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost
prevzut in raport.
Informatiile referitoare la suprafetele de teren ale terenurilor supuse evaluarii, cele referitoare la
situatia juridica a terenurilor, la gradele de comasare ale acestora si la categoria de calitate a
acestora au fost primite de la proprietar, acesta fiind in exclusivitate responsabil pentru acuratetea
si corectitudinea datelor furnizate evaluatorului.
2.2. Obiectul evalurii. Scopul evalurii. Instruciunile evalurii
Prezentul raport de evaluare se refera la proprietatea imobiliara terenuri arabile extravilane in suprafata totala
de 65,29 ha formate din parcele cu suprafete intre 0,04-3,98 ha. Avand ca baza de pornire planul cu
amplasarea parcelelor de teren in teritoriu, evaluatorul a considerat ca terenurile arabile supuse evaluarii au un
grad al comasarii de sub 40%. De asemenea s-a avut in vedere faptul ca parcelele de teren subiect fac parte
dintr-un pachet mare de terenuri tranzactionabile cusuprafata totala de aprox. 1.500 hectare.
Proprietatile care fac obiectul acestei evaluari sunt amplasate in partea de nord a judetului Arad, in extravilanul
localitatilor Zerind, Misca, Socodor, Zerindul Mic, Satu Nou, Avram Iancu, Vanatori, Iermata Mare.
Scopul evalurii este estimarea valorii de pia a proprietii in vederea informarii clientului.
Prezenta lucrare se adreseaz SC PROAGRO CAPITAL SA, n calitate de destinatar si de client.

DARIAN DRS SA

Pagina 8

DARIAN DRS SA

Raport evaluare terenuri extravilane arabile

2.3. Drepturi de proprietate evaluate

A fost supus evalurii dreptul de proprietate al SC PROAGRO CAPITAL SA.
2.4. Bazele evalurii. Tipul valorii estimate
In estimrile realizate evaluatorul a inut cont de recomandrile Standardului Internaional de Evaluare :
IVS Cadrul general
IVS 101 Sfera misiunii de evaluare
IVS 102 Implementare
IVS 103 Raportarea evaluarii
IVS 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare
De asemenea s-a tinut cont si de recomandarile ghidului de evaluare GE 1 Verificarea evaluarii.
n aceast ipostaz, s-a putut apela la estimarea unei
valori de pia aa cum este ea definit n standardul internaional de evaluare IVS Cadrul General
Conform standardului definiia valorii de pia este urmtoarea:
Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat() la data
evalurii, ntre un cumprtor hotarat i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing
adecvat i n care prile au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.
2.5 Data estimrii valorii
La baza efecturii evalurii au stat informaiile privind nivelul preurilor corespunztoare lunii martie 2014. Data
la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de ctre evaluator (data
evalurii) este 12.04.2014.
2.6 Moneda raportului
Opinia final a evalurii va fi prezentata in LEI si in EUR. Avnd n vedere c metodele utilizate conduc la
exprimarea valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea in valut este 4,4990 lei pentru un
EUR. Exprimarea in valuta a opiniei finale o considerm adecvat doar att vreme cat principalele premize care
au stat la baza evalurii nu sufer modificri semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiii similare,
cursul de schimb i evoluia acestuia comparativ cu puterea de cumprare i cu nivelul tranzaciilor pe piaa
imobiliar specific etc.)
2.7 Modaliti de plata
Valoarea exprimata ca opinie in prezentul raport reprezint suma care urmeaz a fi pltit integral in ipoteza
unei tranzacii fr a lua in calcul condiii de plata deosebite (rate, leasing etc.).
2.8

Inspecia proprietii

Raportul este un raport "de birou" realizat fara inspectia proprietatii evaluate, element agreat expres cu clientul.
Inspectia proprietatilor s-a realizat de catre evaluator in data de 5 decembrie 2013 in prezenta reprezentantului
clientului.
2.9 Informaiile utilizate si surse de informaii
Informaiile utilizate au fost:
DARIAN DRS SA

Pagina 9

DARIAN DRS SA

Raport evaluare terenuri extravilane arabile

Situaia juridic a proprietii imobiliare i suprafeele acesteia;

Informaii privind piaa imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.);
Alte informaii necesare existente in bibliografia de specialitate;
Sursele de informaii au fost:
Proprietarul pentru informaiile legate de proprietatea imobiliar evaluat (situaie juridica, istoric,
suprafete) care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaiilor furnizate;
presa de specialitate si evaluatori care i desfoar activitatea pe piaa locala;
baza de date a evaluatorului
informaii furnizate de ctre agenii imobiliare privind tranzacii similare
informaii existente pe site-ul www.publitim.ro, www.mercador.ro, www.tocmai.ro, , mica publicitate, piaa
imobiliar referitoare la oferte si cereri de proprieti imobiliare similare din judetul Arad si Bihor si din zona
in care se situeaz proprietatea supusa evalurii.
2.10 Clauza de nepublicare
Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de ctre proprietar, corectitudinea si
precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzanele din Romnia valorile
estimate de ctre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport i nc un interval de timp limitat dup
aceasta dat, n care condiiile specifice nu sufer modificri semnificative care pot afecta opiniile estimate.
Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general (martie 2014) cnd are loc operaiunea de
evaluare, stadiul de dezvoltare al pieei imobiliare din judetele Arad i Bihor, si scopul prezentului raport. Daca
acestea se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil dect n limita informaiilor valabile si
cunoscute de acesta la data evalurii.
Acest raport de evaluare este confidenial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si
destinatarului menionai la pct. 2.2. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane,
fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstan.

DARIAN DRS SA

Pagina 10

DARIAN DRS SA

Raport evaluare terenuri extravilane arabile

3 PREZENTAREA DATELOR
3.1 Identificarea proprietatii
Prezentul raport de evaluare este unul de tip desktop. La data evaluarii, evaluatorul nu a intreprins o inspectie
pe teren a proprietatilor evaluate, aceastea fiind inspectate in data de 05.12.2013 in prezenta reprezentantului
clientului. Toate informatiile care stau la baza valorii estimate fiind primite din partea clientului si considerate
adevarate.
Prezentul raport de evaluare se refera la proprietatea imobiliara terenuri arabile extravilane in suprafata totala
de 65,29 ha formate din parcele cu suprafete intre 0,04-3,98 ha. Conform informatiilor primite din partea
clientului, pentru parcelele de teren aflate in extravilanul localitatii Iermata Neagra, cu nr.cad. 91/5/9, 216/3/1,
91/5/10, 91/8/8, 200/45, SC PROAGRO CAPITAL SRL detine o cota de 2/3 din dreptul de proprietate.
Proprietatile care fac obiectul acestei evaluari sunt amplasate in partea de nord a judetului Arad, in extravilanul
localitatilor Zerind, Misca, Socodor, Zerindul Mic, Satu Nou, Avram Iancu, Vanatori, Iermata Mare.
Terenurile arabile extravilane supuse evaluarii fac parte dintr-un pachet de parcele de terenuri amplasate in
acelasi areal, tranzactionabil cu suprafata totala de aprox. 1.500 ha.
Situatia juridica
Situatia juridica a terenurilor este prezentata in format tabelar:

DARIAN DRS SA

Pagina 11

DARIAN DRS SA

DARIAN DRS SA

Raport evaluare terenuri extravilane arabile

Pagina 12

DARIAN DRS SA

Raport evaluare terenuri extravilane arabile

3.2 Descrierea amplasamentului

Prezentul raport de evaluare se refera la proprietatea imobiliara terenuri arabile extravilane in suprafata totala
de 65.29 ha formate din parcele cu suprafete intre 0,04-3,98 ha, asa cum am prezentat la capitolul 3.1. O harta
edificatoare cu dispunerea terenurilor arabile analizate se gaseste anexata la prezentul raport de valuare.
Proprietatile care fac obiectul acestei evaluari sunt amplasate in partea de nord a judetului Arad, in extravilanul
localitatilor Zerind, Misca, Socodor, Zerindul Mic, Satu Nou, Avram Iancu, Vanatori, Iermata Mare. Terenurile au
destinatie agricola, cea mai mare parte din aceste terenuri fiind cultivate, conform declaratiilor proprietarilor in
proportie de aproximativ 95%. Din informatiile clientului, accesul la parcelele de teren se face din drumuri de
exploatare de pamant. Proprietatea are ca vecinatati parcele de teren liber avand aceasi destinatie (agricol).
Zona in care sunt situate terenurile este considerate o zona cu terenuri fertile, avand categoria de calitate intre
II si III. Conform informatiilor detinute de evaluator, terenurile aflate in exploatarea societatii au categoria II-III
de calitate. Evaluatorului i-a fost pus la dispozitie de catre client un studiu al calitatii solului insa acesta a fost
considerat neconcludent iar valoarea estimata tine cont de calitatea solului din zona in care sunt incadrate
terenurile arabile analizate.
3.3 ANALIZA PIETEI IMOBILIARE
Considerente generale privind piata imobiliara si caracteristicile sale
Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua
tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor sume de bani.
O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor:
a) fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix;
b) pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este
relativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare, ceea
ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor,
numarul de locuri de munca precum si sa fie influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului
care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzile, etc.;
c) in general, proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos iar daca nu exista conditii favorabile
de finantare tranzactia este periclitata;
d) Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata
de reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre
un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj
intre cerere si oferta. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se
modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu
echilibru;
e) Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare-cumparare nu au
loc in mod frecvent. De multe ori, informatiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nu
sunt imediat disponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putin
lichide si de obicei procesul de vanzare este lung.
Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante
motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati de factori endogeni si
exogeni proprietatii.
In functie de nevoile, dorintele, motivatiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata pe de o parte si
tipul, amplasarea, design si restrictii privind proprietatile, pe de alta parte, s-au creeat tipuri diferite de piete
DARIAN DRS SA
Pagina 13

DARIAN DRS SA

Raport evaluare terenuri extravilane arabile

imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la randul lor, pot fi impartite in
piete mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un proces de segmentarea a pietei si dezagregare
a proprietatii.
Piata imobiliara specifica
In cazul proprietatii evaluate, pentru identificarea pietei imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori,
incepand cu tipul proprietatii.
Proprietatea imobiliara evaluata este teren arabil cu destinatie agricola, situat in sudul judetului Arad in
extravilanul localitatilor Zerind, Misca, Socodor, Zerindul Mic, Satu Nou, Avram Iancu, Vanatori, Iermata Mare.
Avand in vedere cele prezentate anterior, piata imobiliara specifica se defineste ca fiind piata terenurilor
agricole din zona de nord a judetului Arad, piata a carei arie geografica se poate defini mai larg ca fiind judetul
Arad.
In analiza acestei piete am investigat aspecte legate de cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de
proprietate delimitat.
Piata terenurilor agricole in aceasta zona este structurata in 2 segmente:
- Segmentul de piata format din loturi de terenuri mici (1-10 ha), in general avand numai titlu de proprietate,
definita ca o piata primara;
- Segmentul de piata format din loturi de terenuri comasate 10-1.000 ha, in general cu extras de carte
funciara, definita ca o piata secundara.
Din acest punct de vedere proprietatea subiect apartine pietei secundare.
Analiza ofertei
Oferta de terenuri agricole pentru vanzare in judetul Arad este segmentata pe doua tipuri, in functie de
dimensiunile amplasamentelor: terenuri cu suprafete medii si mici (pana in 50 ha) si terenuri mari (peste 50 ha).
Proprietarii se impart in trei categorii :
a) persoane fizice;
b) societati comerciale private;
c) investitori pe piata imobiliara.
Persoanele fizice proprietari de teren detin in general suprafete de teren destul de mici, unii dintre ei intrand in
posesia terenurilor in urma retrocedarilor efectuate. Acestia opereaza pe piata privata de terenuri agricole in
special in calitate de vanzatori, intrucat fie nu au capacitatea financiara si utilajele necesare pentru a exploata
aceste terenuri, fie le detin in exces fata de nevoile proprii. Preturile la care sunt vandute aceste terenuri sunt
relativ mici (1.200-1.500 Euro/ha)
Ofertele din partea societatilor comerciale private sunt in general proprietati pe care acestea le detin in exces
fata de necesitatile lor curente, sau care nu se afla in zonele de interes ale societatii, ele fiind achizitionate in
vederea realizarii unor schimburi imobiliare cu alte terenuri din zona lor de interes.
Investitorii pe piata imobiliara ofera la vanzare suprafete mai mari de teren. Acestia achizitioneaza terenuri
direct de la tarani sau de la intermediari, le comaseaza si le vand ulterior investitorilor straini care vin sa
investeasca in Romania. In unele situatii investitorii achizitioneaza terenuri agricole din apropierea localitatilor
mari sau a localitatilor situate in apropierea municipiului Arad in vederea transformarii acestora in terenuri cu
destinatie rezidentiala sau industriala, fenomen foarte des intalnit in ultimii ani in localitatile adiacente
municipiului Arad.
DARIAN DRS SA

Pagina 14

DARIAN DRS SA

Raport evaluare terenuri extravilane arabile

In prezent oferta este elastica, in sensul ca existenta unei cereri solvabile ridicate a dus la cresterea pretului
terenurilor, acestea ramanand pe un trend ascendent, in conditiile in care tranzactiile sunt dese (3 4 tranzactii
cu suprafete mari pe an pe fiecare zona), iar perioada de vanzare medie a unui teren oferit pe piata este intre
6 9 luni, chiar mai putin, in functie de dimensiunea terenului, calitate, grad de comasare al parcelelor si de
pozitionare.
Analiza cererii
Pentru proprietatile de tip teren agricol din zonele analizate cererea se manifesta in special din partea a doua
entitati majore si anume :
a) Societati comerciale romanesti sau straine care doresc sa investeasca in agricultura sau care
achizitioneaza terenuri in scop speculativ.
b) De asemenea se manifesta cerere pentru cumpararea de terenuri agricole din partea unor investitori ce
doresc sa achizitioneze proprietati ca investitie imobiliara si care actioneaza fie in directia comasarii
unor suprafete mai mari de teren cu intentia a revinde unor alti investitori strategici, fie actioneaza
singular, prin detinerea in proprietate a unor suprafete destul de reduse, asteptand un eventual
beneficiu adus de cresterea pietei imobiliare.
Din punctul de vedere al comportamentului celor care manifesta cerere se evidentiaza o directie clara a
societatilor comerciale romanesti sau straine care investesc masiv in Romania, ponderea cea mai mare fiind
reprezentata de investitorii straini. Acesti investitori straini achizitioneaza terenuri agricole fie in scop speculativ
pentru a vinde ulterior la preturi mult mai ridicate, fie pentru a folosi terenurile in scopul lor principal, agricultura.
O alta directie de comportament o au investitori ce doresc sa achizitioneze proprietati ca investitie imobiliara si
care actioneaza fie in directia comasarii unor suprafete mai mari de teren cu intentia a revinde unor alti
investitori strategici, fie actioneaza singular, prin detinerea in proprietate a unor suprafete destul de reduse,
asteptand un eventual beneficiu adus de cresterea pietei imobiliare. De regula acesti investitorii achzitioneaza
terenurile agricole direct de la tarani la preturi foarte mici, le inscriu in cartea funciara si le comaseaza, urmand
apoi sa le vanda unor investitori straini.
La nivelul judetelor Arad si Bihor si ale altor judete din aceasta parte a tarii, apreciem ca exista o cerere
potentiala ridicata pentru terenuri agricole.
Cererea solvabila se situeaza pe un trend de crestere intrucat odata cu aderarea la Asociatia Europeana,
companiile straine vor investi in acest segment, constiente de fondurile ce vor intra in tara dedicate strict
acestui domeniu. Agricultura din Romania mai trebuie sa absoarba 550 de milioane de euro din cele 1,5
miliarde de euro alocate prin programul SAPARD.
Cu toate acestea criza financiara la nivel mondial care s-a resimtit in Europa si Romania incepand cu al treilea
trimestru al anului 2008 a determinat o scadere a cererii solvabile atat ca urmare a ingradirii accesului la credite
si a lipsei de lichiditati pentru posibilii investitoari cat si ca urmare a faptului ca piata imobiliara s-a asezat pe un
trend de scadere care a determinat ca posibili investitori sau speculatori sa stea in expectativa asteptand
scaderea preturilor.
Astfel s-a ajuns ca tranzactiile importante din piata imobiliara sa fie foarte rare iar in cazul terenurilor agricole
singurele tranzactii sa fie facute de societatile din domeniul agricol care actioneaza de ceva timp pe piata din
Romania, investitorii noi fiind foarte putini.

DARIAN DRS SA

Pagina 15

DARIAN DRS SA

Raport evaluare terenuri extravilane arabile

Echilibrul pietei
In ceea ce priveste echilibrul cererii si ofertei de terenuri, in prezent, oferta este excedentara cererii, piata
putand fi considerata o piata a cumparatorilor.
In prezent preturile terenurilor variaza foarte mult in functie de categoria de calitate, gradul de comasare,
suprafata, amplasare si posibilitati de acces, etc.
Tranzactiile sunt foarte putine si se refera la suprafete mici de teren achizitionate de producatorii agricoli
existenti deja pe piata, terenurile achizitionate fiind situate cu precadere in zonele de interes ale acestora, zone
in care acesti producatori agricoli lucreaza suprafete mari de teren iar prin aceste achizitii incearca sa isi
mareasca gradul de comasare.
Nivelul preturilor pentru terenurile necomasate, pe segmentul de piata analizat (piata secundara), indica valori
intre 2.400 si 3.000 euro/ha iar in cazul terenurilor comasate si suprafete mari (peste 50 ha) si preturile sunt
cuprinse intre 2.800 si 3.400 euro/ha negoociabil.
Un alt aspect ce trebuie mentionat in legatura cu piata imobiliara pe segmental terenurilor agricole este acela
ca majoritatea producatorilor agricoli cultiva suprafete mai mari de teren decat cele pe care le au in proprietate.
Mai exact o parte din terenurile lucrate de marii producatori agricoli sunt luate in arenda de la proprietarii lor,
aceste terenuri situandu-se de regula in zonele in care producatorii agricoli au suprafete mari de teren in
proprietate si pe care le cultiva. Arenda care trebuie platita de acesti producatori agricoli proprietarilor de
terenuri poate fi platita in doua feluri si anume:
- sub forma de produse, in aceasta situatie platindu-se in medie intre 500 kg si 700 kg grau/ha/an
- sub forma de numerar, in special in cazul proprietarilor persoane juridice, tarifele practicate in acest caz
fiind foarte variate, incepand de la 120 euro/ha/an si ajungand in unele cazuri la aproximativ 150
euro/ha/an.

DARIAN DRS SA

Pagina 16

DARIAN DRS SA

Raport evaluare terenuri extravilane arabile

4 EVALUAREA PROPRIETATII
4.1.

Cea mai buna utilizare (CMBU)

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din
diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii
metodelor de evaluare in capitolele urmatoare ale lucrarii.
Cea mai buna utilizare - este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau
construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare
valoare.
Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii:
cea mai buna utilizare a terenului liber
cea mai buna utilizare a terenului construit.
Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii. Ea trebuie sa
fie:
permisibila legal
posibila fizic
fezabila financiar
maxim productiva
Tinand seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi determinata in situatia terenului liber cu
destinatie agricola.
4.2.

PROCEDURA DE EVALUARE (Etape parcurse, surse de informatii)

Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de piata asa cum a fost ea definita mai sus.
Pentru determinarea acestei valori a fost aplicata metoda comparatiilor de piata. Prin aplicarea acestei metode
s-au obtinut o serie de valori, care au fost interpretate de catre evaluator si prin reconcilierea lor s-a format
opinia evaluatorului privind valoarea.
4.2.1. Etape parcurse
documentarea, pe baza informatiilor furnizate de catre proprietar;
inspectia amplasamentului si a zonei a fost realizata in data de 05.12.2013.
stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;
selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;
analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii;
aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietatii
imobiliare.
Procedura de evaluare este conforma cu Standardele Internationale de Evaluare (IVS), recomandarile si
metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR cu exceptia derogarilor mentionate anterior.
4.3.

Abordarea prin piata

Metoda comparatiilor de piata utilizeaza analiza comparativa: estimarea valorii de piata se face prin analizarea
pietei pentru a gasi proprietati similare si comparand aceste proprietati cu cea care trebuie evaluata. Premiza
majora a metodei este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturile
DARIAN DRS SA

Pagina 17

DARIAN DRS SA

Raport evaluare terenuri extravilane arabile

unor proprietati competitive si comparabile. Analiza comparativa se bazeaza pe asemanarile si diferentele intre
proprietati si tranzactii, care influenteaza valoarea.
Colectarea datelor despre vanzarile actuale, precum si despre cotatiile, ofertele si optiunile disponibile :
Identificarea asemanarilor si deosebirilor dintre comparabile si subiect
Estimarea corectiilor unitare :
Exista 10 elemente de comparatie de baza, ce ar trebui luate in considerare, in analiza prin comparatie directa :
o Drepturi de proprietate transmise
o Conditii de finantare
o Conditii de vanzare
o Cheltuieli imediat urmatoare dupa cumparare
o Conditii de piata ( timpul)
o Localizare ( pozitie in cadrul localitatii)
o Caracteristici fizice
o Caracteristici economice
o Utilizare ( zonare)
o Componente non-imobiliare ale valorii
Elementele de comparatie de care s-a tinut seama la estimarea valorii asimilate au fost:
Conditii de vanzare : tranzactii sau oferte;
Conditii de piata : data tranzactiilor comparabile efectuate;
Localizarea ;
Elemente fizice : tip teren(curti-constructii - arabil sau intravilan - extravilan)
Elemete fizice : dimensiunea parcelelor comparabile si gradul de comasare
Productivitate
Importanta acestor criterii a fost luata in calcule in ordinea descrescatoare a prezentarii lor. Calculul se prezinta
tabelar:

DARIAN DRS SA

Pagina 18

DARIAN DRS SA

DARIAN DRS SA

Raport evaluare terenuri extravilane arabile

Pagina 19

DARIAN DRS SA

Raport evaluare terenuri extravilane arabile

Corectiile estimate au fost :

o Corectia pentru oferte a fost estimata la aproximativ 10%, incadrandu-se in marja care se negociaza in
cazul acestei categorii de tranzactii.
o Corectiile pentru suprafete a fost estimata la 5% s-au facut avandu-se in vedere faptul ca suprafata
terenurilor supuse evaluarii sunt mai mici decat comparabilele. Corectiile au fost aplicate comparabilelor
3 si 5 si au rezultat din analiza pe perechi de date intre comparabile.
o Corectii pentru gradul de comasare: toate comparabilele au fost corectate in sens negativ pentru grad
de comasare superior in raport cu proprietatea de evaluat (comparabilele 1, 3 si 5 cu -20%,
comparabila 2 cu -30% iar comparabila 4 cu -15%). Corectiile au rezultat din analiza proprie a
evaluatorului.
o Corectia preturilor de vanzare a comparabilelor pentru caracteristici economice: toate comparabilele au
fost corectate in sens pozitiv cu 10% pentru caracteristici economice in considerentul in care parcelele
care fac parte dintr-un pachet mare de terenuri tranzactionabil sunt considerate superioare de catre
investitori in raport cu parcelele individuale sau cu suprafetele mici de teren arabil aflate la vanzare.
Fomularea concluziei asupra valorii de piata :
Valoarea asimilata pentru proprietatea supusa evaluarii a fost estimata ca fiind asimiliabila proprietatii comparabile 4
doarece proprietatii 4 i-au fost aduse cele mai putine corectii (corectia bruta procentuala cea mai mica si corectie totala
neta cea mai mica), 3.200 Euro/ha (rotunjit), avand in vedere caracteristicile analizate.
In acest context valoarea rezultata pentru terenurile agricole subiect prin metoda comparatiilor de piata este( valoare
rotunjita ) :

940.300 LEI (echivalent 209.000 EUR)

4.4.

Rezultatele evaluarii

n urma aplicrii metodeide evaluare prezentate s-au obinut urmtoarele rezultate (rotunjite):
V piata = 940.300 LEI (echivalent 209.000 EUR)

Avnd n vedere pe de o parte scopul evalurii i caracteristicile proprietii imobiliare supuse evalurii, n
opinia evaluatorului valoarea estimat pentru proprietatea n discuie este de:

940.300 LEI (echivalent 209.000 EUR)

Valoarea nu include TVA

Valoarea cuprinde terenul si toate amenajarile acestuia
Cursul de schimb leu / EUR considerat este de 4,4990 RON/ 1 EURO

DARIAN DRS SA

Pagina 20

DARIAN DRS SA

Raport evaluare terenuri extravilane arabile

5.

ANEXE

SURSE DE INFORMATII
Oferte de vanzare terenuri
Comparabila 1

DARIAN DRS SA

Pagina 21

DARIAN DRS SA

Raport evaluare terenuri extravilane arabile

Comparabila 2

DARIAN DRS SA

Pagina 22

DARIAN DRS SA

Raport evaluare terenuri extravilane arabile

Comparabila 3
[ Agentie Imobiliara ]
Zerind
Vand 200 ha arad
Vand 200 ha in JUD Arad la cf,comasare 60%,cat. 1 si 2 pret:3000eur\ha tel.0747769281
Telefon: 0747769281
Comparabila 4
Teren arabil in suprafata de 40 de hectare, situat in raza localitatii Varsand, jud Arad, la CF, grad de comasare
60%, plan, este ofertat in prezent la 3800 euro/ha.
Persoana contact Sziyler Mihaela
Mobil: 0741.158.777
Comparabila 5
Teren arabil in suprafata de 140 de hectare, situat in raza localitatii Giarmata, jud Timis la CF, grad de
comasare 60-80%, plan, este ofertat in prezent la 4400 euro/ha.
Persoana contact Ovidiu Varga
Mobil: 0723 900 700

DARIAN DRS SA

Pagina 23

DARIAN DRS SA

Raport evaluare terenuri extravilane arabile

Plan de incadrare in zona

Nota: cu culoarea verde sunt reprezentate parcelele de teren din pachetul de terenuri de aprox. 1.500
ha iar cu culoarea albastra sunt reprezentate parcelele de teren evaluate.

DARIAN DRS SA

Pagina 24