khdfjkhsfjkhsfjsdhfjshfbsfdsf

STUDIU LEGAL

Asupra contractului de inchiriere nr. 324/25.11.2009 incheiat intre S.C. PROD VEG AM
TERRA S.R.L., in calitate de locator si S.C. MAGIMIX COM S.R.L.

Titlul locatorului
In contractul remis spre studiu nu se face nicio referire asupra titlului de proprietate al
locatorului ori alt titlu in baza caruia detine spatiul ce se inchiriaza.
A fost prezentat un act aditional la contractul de afaceri nr. P/1 din 7.04.1997 incheiat intre
locator si Primaria Sectorului 1 Bucuresti, fara a se depune si contractul in sine.
Este posibil ca acest contract de afaceri sa reprezinte actul in baza caruia locatorul detine
spatiul.
Apreciem ca este imperios necesar ca in cuprinsul contractului de inchiriere sa se faca referire
la ttlul locatorului.
Aceasta mentiune se va insera la art. 1 – obiectul contractului de inchiriere.
De asemenea, la art. 6 – garantii ale locatorului, este necesar a se completa cu o garantie
suplimentara a acestuia prin care asigura locatarul ca detine titlu valabil in baza caruia are
dreptul de a inchiria spatiul pe perioada mentionata.
Obiectul contractului.
Este individualizat in anexa 1, care nu a fost prezentata.
El este definit la art. 1 din contract, fiind suprafata de 450 m.p. identificata in anexa 1.
In art. 10 – clauza finala, se stipuleaza ca daca vor fi necesare lucrari de modernizare a
complexului comercial ce implica dezafectarea spatiului ce face obiectul contractului,
locatarul este de acord sa elibereze spatiul si la incheierea lucrarilor sa ocupe un nou spatiu
care sa aiba acceasi suprafata, pentru care sa plateasca aceeasi chirie.
In principiu, modificarea obiectului contractului inseamna incheierea unui nou contract,
deoarece spatiul inchiriat este strict determinat in anexa.
Pe de alta parte, nu se stabileste ce se intampa cu plata chiriei si a utilitatilor pe perioada in
care locatarul dezafecteaza spatiul. In mod firesc, acesta ar trebui sa fie exonerat de orice
plata.
De asemenea, locatarul ar trebui sa primeasca unele garantii despre durata maxima a lucrarilor
de reamenajare, avand in vedere ca o perioada foarte indelungata i-ar afecta interesele
economice.

Clauze de reziliere, incetare a contractului.

In principiu ele se regasesc la art. 4 dar unele referiri se regasesc si la art.3.5. unde se prevede
ca daca nu se plateste chiria pana la sfarsitul lunii in curs pentru luna viitoare contractul este
reziliat de drept fara nicio alta formalitate.
Aceasta este una din situatiile de reziliere prevazuta si de articolul ce reprezinta sediul
reglementarii. A se vedea insa ca in art. 4.2. s-a strecurat o greseala, deoarece se face trimitere
la art. 3.4. in loc de 3.5.
Art. 4 este redactat confuz si nesigur, deoarece sunt amestecate clauzele de incetare cu cele de
reziliere ori denuntare.
khdfjkhsfjkhsfjsdhfjshfbsfdsf

Astfel, expirarea duratei este o cauza de incetare si nu de reziliere.

O alta clauza de reziliere este reprezentata de incalcarea de catre locatar a regulilor impuse in
regulamentul de ordine interioara sau de la clauzele contractuale.
Apreciem ca regulamentul de ordine interioara (este vorba de regulamentul de organizare si
functionare a complexului agroalimentar Titan – este necesar ca in contract sa se insereze
denumirea pentru a nu se isca confuzii) trebuie sa fie parte integranta din contract, ca
document al contractului, constituit in anexa 2.
Referirea generala la incalcari ale regulamentului ori ale prevederilor contractului este de
natura a da posibilitatea locatorului sa isi exercite abuziv dreptul la reziliere, dupa bunul plac.
Contractul ar trebui sa prevada expres care sunt prevederile a caror incalcare da dreptul
locatorul sa rezilieze contractul.
Nu se prevede nicio procedura referitoare la rezilierea contractului din acest motiv.
Mai mult, ipoteza rezilierii contractului in cazul in care locatarul incalca regulamentul ori
prevederile contractuale se suprapune cu prevederea din acelasi articol potrivit careia oricare
din parti poate denunta unilateral contractul daca partea cealalta nu isi indeplineste obligatiile
sau si le indeplineste cu rea-credinta. Nici in acest caz nu se prevede o procedura.
Opinam ca este necesara reformularea clauzelor cu mai multa rigoare si cu aratarea
imprejurarilor care pot duce la rezilierea contractului, a procedurii de denuntare unilaterala.

Raspunderea contractuala.
Se prevede in art. 8.1. ca in caz de neexecutare sau executare necorespunzatoare a obligatiilor
asumate, partea in culpa va plati daune interese ce vor fi stabilite prin act aditional.
Prevederea este neavenita, deoarece executarea necorespunzatoare a obligatiilor este motiv de
reziliere a contractului, astfel incat incheierea unui act aditional nu este posibila.
Pe de alta parte, prevederea privind rezilierea de drept a contractului daca locatarul nu achita
chiria anticipa, pana la sfarsitul lunii anterioare, este prea oneroasa, impunandu-se a se da
eficienta principiul stabililitatii contractuale, un termen de gratie ori o perioada pentru care
locatorul sa poata solicita penalitati de intarziere.

Solutionarea litigiilor.
Este necesar a se prevede, ca modalitate de solutionare a litigiilor, medierea.

S.P.R.L. DUMITRESCU SI DINU