Sunteți pe pagina 1din 15

EVOLU IA I DELIMITAREA CONTRACTULUI DE LOCA IUNE FA DE VNZARE-CUMPRARE I ALTE CONTRACTE CIVILE

Alexandru GUIGOV, doctorand Universitatea de Stat din Moldova Recenzent: Doctor n drept, profesor universitar Gheorghe CHIBAC SUMMARY Lease, as well as the sale and purchase, is one of the oldest known types of contracts known over time and were evolving and had a wide applicability since the period of Roman law. This article contains a short description of the history and concept of such contracts. The Article also represents a multidimensional analysis of the tenancy in terms of its differences and similarities in comparison to the contract of sale and buy. The concerned article examines many elements and juridical characters that determine the legal boundary delimitation and likeness of a contract to another. Locaiunea, la fel ca i vnzarea-cumprarea, este unul dintre cele mai vechi tipuri de contracte care a cunoscut de-a lungul timpului o evoluie continu i o aplicabilitate larg nc din perioada dreptului roman. Prezentul articolul cuprinde o mic descriere a istoricului i noiunea acestor contracte. De asemenea, articolul reprezint o analiz multe-aspectual a contractului de locaiune din punct de vedere a deosebirilor i asemnrilor sale n raport cu contractul de vnzare-cumprare. Articolul vizat examineaz mai multe elemente i caractere juridice care determin hotarul de delimitare i asemnare a unui contract fa de altul.
1. Introducere, no iuni i evolu ia contactelor de loca iune i vnzare-cumprare.

Apariia i ntrebuinarea, din cele mai strvechi timpuri, a diferitor categorii de contracte a fost n permanen succedat de dezvoltarea i evoluia acestora n dependen de conjunctura social politic i economic a societii. Multitudinea diferitor tipuri de contracte au fost conformate i aplicate dup necesitate n dependen de cerinele sociale ale fiecrei perioade istorice n parte i n dependen de fiecare societate n parte. Acest fenomen este firesc ntruct trebuie s rspund solicitrilor economice de producere i consum ale societii, care se realizeaz prin aplicarea i ndeplinirea diferitor tipuri de contracte, contracte care constituie asumaii de drepturi i obligaii. Aadar, pe parcursul timpurilor, contractele s-au dovedit a fi pe ct de simple n ce privete formarea lor, pe att de cuprinztoare de activiti i fenomene diferite. De aceea, de la
1

apariia lor, schimburile de bunuri i de servicii i n general operaiunile prin care oamenii i satisfac trebuinele materiale i cerinele spirituale nu au necesitat alte instrumente juridice, ci numai adaptarea contractelor, anume aceast adaptare reflect evoluia istoric a contractelor [1, p. 105]. Este practic imposibil de imaginat o evoluie i o dezvoltare a relaiilor socio-umane fr existena contractelor economico-civile cunoscute astzi, care asigur un circuit civil a diferitor valori sociale. Asemenea contractului de schimb i vnzare-cumprare, locaiunea este considerat unul dintre cele mai vechi tipuri de contracte cunoscute i uzitate pe larg de societatea uman. Cunoscut ca nimeal, sub denumirea sa n vechiul drept romnesc, adic contractul de locaiune, constituie dup contractul de schimb i vnzare-cumprare, unul dintre cele mai vechi contracte i printre primul care a fost ncheiat i utilizat pe larg de ctre oameni nu doar pe plan local ci i internaional. Locaiunea a fost cunoscut n dreptul roman ca locatio-conductio, sub tripla sa form: locatio-conductio rei (contractul de nchiriere de bunuri); locatio-conductio operarum (nchirierea de servicii, contractul de munc); locatio conductio operis faciendi (locatioconductio irregularis) sau contractul de nchiriere a forei de munc pentru lucrri determinate, precizate [2, p. 67]. Nu n ultimul rnd, i n vechiul drept romnesc locaiunea era cunoscut sub diferite forme. Prin urmare, Legea rii definea locaiunea ca fiind o convenie prin care o parte se obliga s procure folosina unui lucru, serviciile sale, sau s execute o lucrare determinat n schimbul preului pe care cealalt parte se oblig s-l plteasc. Astfel, locaiunea mbrca trei forme n dreptul feudal romnesc: - locaiunea unui lucru; - locaiunea de servicii; - locaiunea unei lucrri determinate [3, p. 78]. Ulterior, odat cu dezvoltarea sistemului de drept, dezvoltarea societii i a relaiilor din societate, aceste forme ale contractului de locaiune cunosc o dezvoltare diferit i individual, n urma creia apar noi tipuri de contracte cunoscute la momentul actual. Prin urmare, locaiunea lucrului i regsete elementele constitutive n contractul de locaiune modern. Locaiunea de servicii a evoluat sub forma contractului de munc cunoscut astzi. Iar locaiunea unei lucrri determinate a evoluat sub forma contractului de prestri servicii sau antrepriza cunoscut actualmente.

n Codul Civil vechi al Moldovei (Codul Civil al RSSM din 26.12.1964) [4], instituia locaiunii este reglementat i cunoscut sub denumirea de nchiriere de bunuri, art. 278 299 i nchirierea locuinelor, art. 300 348. Dei n acest cadru legal din acea perioad era prezent termenul de locator i locatar, lipsete termenul de locaiune i este folosit cel de nchiriere. Respectiv, volumul prevederilor legale era mai restrns comparativ cu cel din actualul Cod Civil al Republicii Moldova. Deci actualele prevederi legale cu privire la contractul de locaiune sunt mai bogate i mai dezvoltate, ceea ce poate fi considerat o reuit a noului cod civil al R. Moldova. Definiia acestui contract era cunoscut n Codul Civil vechi moldovenesc (din 26.12.1964), n art. 278, sub urmtoarea form: n baza contractului de nchiriere de bunuri locatorul se oblig s pun la dispoziia locatarului un bun n folosin temporar n schimbul unei sume de bani. Pe de alt parte, Codul Civil vechi al Romniei [5, p. 182] definea locaiunea n art. 1411 ca fiind: Locaiunea lucrurilor este un contract prin care una din prile contractante se ndatorete a asigura celeilalte folosina unui lucru pentru un timp determinat, drept un pre determinat. De asemenea, Codul Civil al Federaiei Ruse [6] definete locaiunea n art. 606 ca fiind obligaia arendatorului (locator) de a asigura posesia i folosina lucrului de ctre arenda (locatar) n schimbul unei pli, utiliznd termenii de arend i chirie a lucrurilor ca termeni echivaleni. Este de remarcat faptul c legislaia rus nu face distincie i nu utilizeaz termenul de arend doar pentru bunuri agricole vizavi de termenul de locaiune a lucrurilor ( ), ci le trateaz la nivel de sinonime n comparaie cu legislaia Moldovei i Romniei care delimiteaz i reglementeaz separat aceti termeni. n aceiai ordine de idei, remarc faptul c Dicionarul Explicativ al Limbii Romne definete termenul de arend ca fiind: 1. Cedare temporar a dreptului de exploatare a unor bunuri, n schimbul unei pli; folosire, exploatare a unui bun astfel cedat. 2. Sum pltit de arenda proprietarului pentru arendarea unui bun. Din rus., pol. arenda. [7, p. 56]. Astfel, se observ c nici aceast definiie nu catalogheaz termenul de arend doar n raport cu bunurile agricole, ci se refer la darea n exploatare a unor bunuri n general. Acest factor se refer n mare parte la etimologia termenilor de locaiune i respectiv arend, care au ptruns n limba romn pe diferite ci, i i-au cptat conotaiile cunoscute independent. n legislaia naional termenul de arend a fost legiferat prin Decretul Prezidiumului Sovietului Suprem al URSS din 7 aprilie 1989 Cu privire la arend i relaiile de arend [8, p. 3]
3

Totodat, in s menionez faptul c dei la moment legislaia naional face delimitare ntre termenul de arend, fixat pentru folosina n cadrul bunurilor agricole (art. 911 Cod Civil al R.M. i art. 2 din Legea nr. 198, cu privire la arenda n agricultur [9]), i termenul de locaiune stabilit pentru celelalte tipuri de bunuri mobile i imobile, n practic aceti termeni sunt confundai i utilizai indiferent de delimitrile prezentate. n susinerea acestor afirmaii pot fi aduse mai multe cazuri din practica judiciar naional. Astfel, n cauza civil, dosar nr. 2rae-112/09, Curtea Suprema de Justitie a constatat: La 20 septembrie 2001 ntre SRL Diona-RM (proprietar) i SRL Prestigiu-MVideo (arenda) a fost ncheiat contractul nr. 01 privind arenda ncperilor nelocuibile. n conformitate cu pct. 1.1 - 1.2 din contract proprietarul a transmis, iar arendaul a primit n folosina si posesiune temporara ncperea cu suprafaa de 100 m2, situata n mun. Chiinu, str. Sprncenoaia, 6/1, n scopul prestrii de servicii internet-club [10]. De aici se observ c bunul transmis n posesie i folosin ncpere cu scopul prestrii de servicii internetclub, nu presupune un bun agricol i nu constituie obiect al unui contract de arend potrivit art. 911 cod civil, ci este un imobil care poate fi obiect al unui contract de locaiune. O alt situaie de confuzie sau contopire a termenilor de locaiune i arend poate fi remarcat i n cauza civil, dosarul nr. 2e-638/2011, unde Curtea de Apel Economic a stabilit c: Primria or. O s-a adresat cu cerere de chemare n judecat ctre SRL A-A solicitnd rezilierea contractului de locaiune funciar nr. 26 (568), obiect al cruia constituie darea n arend a terenului cu suprafaa de 0,80 ha , cu destinaie comercial [11]. Alte confuzii similare sunt des ntlnite n practica judiciar i consider c pot fi evitate prin crearea unui cadru legal mai explicit cu privire la aceste dou tipuri de contracte. La momentul actual, n dreptul civil naional, codul civil al R. Moldova, art. 875 definete contractul de locaiune ca fiind contractul prin care o parte (locator) se oblig s dea celeilalte pri (locatar) un bun determinat individual n folosin temporar sau n folosin i posesiune temporar, iar aceasta se oblig s plteasc chirie. Aadar, n mare parte, n practica, att judiciar ct i cea economic, termenii de locaiune i arend sunt contopii i utilizai confuz ca sinonime, nefiind respectate delimitrile stabilite de lege. O definiie mai contemporan a acestui tip de contract este prevzut de art. 1777 al noului Cod Civil al Romniei [12] care prevede: Locaiunea este contractul prin care o parte, numit locator, se oblig s asigure celeilalte pri, numite locatar, folosina unui bun pentru o anumit perioad, n schimbul unui pre, denumit chirie.

Se observ faptul c n definiia dat de Codul Civil naional nu se folosete formula asigurarea folosinei bunului, ci doar darea n folosin a bunului. Acest fapt poate fi apreciat ca un element dezavantajos al definiiei date de Codul Civil naional, i propun actualizarea acesteia, adaptnd-o corespunztor cerinelor i exigenelor actuale. Consider cea din urm definiie, pe ct de nou pe plan legislativ pe att de reuit n comparaie cu celelalte definiii prezentate i opinez c ar fi binevenit introducerea acestor elemente noi i n cadrul legislativ naional, iar n cazul dat n art. 875 Cod Civil al R.M. Dat fiind faptul c locaiunea este considerat o vnzare a folosinei, nu n ultimul rnd i contractul de vnzare-cumprare se consider a fi unul dintre cele mai vechi contracte civile bilaterale, cunoscute civilizaiei umane, asemeni contractului de schimb. Circulaia raporturilor contractuale ale vnzrii-cumprrii cunoate o perioad de dezvoltare de aproximativ patru mii de ani [13, p. 3]. ntruct nregistreaz o serie de elemente constitutive comune, vnzarea-cumprarea poate fi interpretat ca o variant mai evoluat a contractului de schimb, din care probabil i trage rdcinile. Dar odat cu apariia monedei, schimbul a evoluat n vnzare-cumprare, plata pentru un bun realizndu-se prin bani, avnd o valoare echivalent bunului procurat i nu prin oferirea altui bun n schimb. Aadar, din punct de vedere economic, vnzarea este o variant mai evoluat a schimbului, n care i are originea [14, p. 711]. ntr-adevr vnzarea, n sens economic, pare a fi mbrcat la origine forma schimbului dintre dou lucruri din care unul avea valoarea de echivalent general. Cu timpul, dup apariia barelor de aram i apoi a monedei n sens modern, vnzarea se configureaz ca schimbul unui lucru contra unui pre [15]. Contractul de schimb, i-a cptat autoritatea cuvenit cu mult nainte de apariia monedei ca unitate de schimb, deoarece satisfcea necesitile societii romane timpurii, care se afla n faza trecerii de la gospodria natural la gospodria bazat pe relaiile de schimb. Anume contractul de schimb este temelia apariiei i dezvoltrii contractului de vnzarecumprare [16, p. 342]. n aceiai ordine de idei putem afirma i viceversa, c de fapt schimbul constituie o varietate sau o form primar a contractului de vnzare-cumprare dac vom interpreta nsi contractul de schimb ca o vnzare-cumprare doar c plata efectundu-se printr-un alt bun n schimb, echivalent valoric. Astfel, schimbul poate fi interpretat ca o variant incipienta a contractului de vnzare-cumprare, ntruct scopul acestuia la fel constituia obinerea bunului dorit care trebuia pltit sau pentru care trebuia oferit o contravaloare.

n sprijinul acestei variante vine chiar definiia dat de Codul Civil al Moldovei n art. 823, astfel: Prile contractului de schimb au obligaia de a transmite reciproc dreptul de proprietate asupra unui bun. (2) Fiecare parte a contractului de schimb este considerat vnztor al bunului pe care l nstrineaz i cumprtor al bunului pe care l primete n schimb. Cunoscnd o utilizare i dezvoltare universal i milenar, contractul de vnzarecumprare a ajuns astzi una dintre principalele instituii de drept civil fiind cel mai rspndit contract pe plan mondial n sfera economic, comercial i civil. nsemntatea deosebit de care se bucur acest contract este datorat faptului c el poate asigura rapid satisfacerea necesitilor materiale ale cetenilor prin procurarea bunului necesar pe de o parte, i posibilitatea obinerii unui profit prin vnzare, de cealalt parte. Vnzarea-cumprarea este prezentat n Dicionarul de termeni juridici, ca acea operaiune juridic prin care o parte (vnztor) transfer proprietatea unui bun al su asupra celeilalte pri (cumprtor) care se oblig n schimb s plteasc vnztorului preul bunului vndut [17, p. 26]. Pe parcursul unei perioade de timp foarte ndelungate acest contract a avut o evoluie continu i divers n ce privete forma juridic, modalitatea de ncheiere, efectele acestuia, modul de executare etc. Operaiunea juridic a vnzrii s-a realizat nc din epoca foarte veche, dar contractul consensual de vnzare, ca form de realizare a acestei operaiuni, a aprut abia spre sfritul republicii, la captul unei ndelungate evoluii [18, p. 98].
2. Delimitri, deosebiri i asemnri ale loca iunii fa de diferite tipuri de contracte

ntruct toate contractele civile bilaterale cumuleaz n sine o multitudine de elemente de asemnare i deosebire, evident c i contractul de locaiune prezint o serie de asemnri dar i deosebiri fa de diferit contracte. Principalele contracte civile n raport cu care contractul de locaiune la momentul actual, cunoate o nrudire mai accentuat, sunt contractele de vnzare-cumprare, arend, comodat, depozit, schimb, contractul de munc, antrepriz, leasing i altele. Aceste contracte cumuleaz n sine un numr considerabil de elemente de asemnare ntre ele aducndu-le la un grad de rudenie apropiat. Aadar, locaiunea se delimiteaz n esen de: - Contractul de vnzare-cumprare, care se aseamn cu locaiunea ntruct ambele sunt translative de drepturi reale, doar c vnzarea transmite toate elementele dreptului de proprietate posesia, folosina i dispoziia iar locaiunea transmite doar dreptul de posesie i
6

folosin. Anume din acest motiv locaiunea este considerat o vnzare a folosinei, a dreptului de posesie i folosin, nu i a celui de dispoziie. - Contractul de arend se deosebete fa de cel de locaiune doar prin natura bunului transmis n folosin (exploatare) care potrivit art. 911 Cod Civil al R.M., sunt bunurile agricole. n rest, i n mare parte aceste dou contracte conin aceleai elemente constitutive cu privire la form i coninut cu excepia unor mici diferene cum ar fi termenul contractul, care este de maxim 99 de ani pentru locaiune i minim un an pentru arend. - Contractul de comodat constituie tot o transmitere a dreptului de folosin ca i n cadrul locaiunii doar c n primul caz lipsete un element esenial preul, acesta fiind un contract cu titlu gratuit. Fa de locatar, n obligaia comodatarului intr n principal doar restituirea bunului la expirarea termenului ctre comodant. n obligaia primei pri nu vor intra i achitarea plii pentru folosina bunului. Careva eventuale pli pot avea loc doar pentru compensarea uzurii bunului. - Depozitul, potrivit Codului Civil, art. 1086 constituie contractul prin care depozitarul se oblig s pstreze deponentului un bun mobil i restituirea acestuia potrivit nelegerilor. n acest caz intenia contractului o constituie pstrarea bunului i nu folosina acestuia. Astfel este transmis doar dreptul de posesie asupra bunului n scopul pstrrii lui dar nu este transmis i dreptul de folosin al lucrului. Depozitarul este obligat de a supraveghea i conserva starea lucrului, i nu de-al utiliza n scopurile proprii contra plii de chirie ca n cazul locaiunii. ntr-o asemenea situaie, delimitarea de locaiune poate fi uneori dificil; de exemplu, lsarea unui autoturism ntr-un garaj aparinnd altei persoane poate nsemna, fie locaiune dac cheile garajului se afl la conductorul autoturismului i scopul nchirierii este lipsa spaiului de parcare, fie depozit n cazul n care obligaia principal (care determin calificarea contractului) este cea de supraveghere, pstrare i conservare a autoturismului [19, p. 142]. De asemenea potrivit articolului citat, obiect al contractului de depozit l constituie doar bunurile mobile nu i imobile ca n cazul locaiunii. - Schimbul se aseamn cu locaiunea prin faptul c ambele au caracter translativ asupra bunului contractului, doar c n primul caz se transmit toate elementele dreptului de proprietate, iar n al doilea doar dreptul de posesie i folosin. schimbul ca i contractul de vnzarecumprare este cu executare imediat iar locaiunea se execut treptat ntr-o perioad de timp. Asemenea contractului de locaiune, att schimbul ct i vnzarea-cumprarea se prezint ca un instrument juridic prin intermediul cruia se asigur circuitul civil i economic al bunurilor materiale. Caracterele juridice ale acestor contracte sunt asemntoare [20, p. 53].
7

- Contractul de munc, n cadrul creia salariatul primete o plat potrivit volumului de munc prestat fa de angajator i care este de asemenea cu executarea succesiv n timp i care poate fi interpretat ca o nchiriere temporar a muncii depuse. Att contractul de munc ct i contractul de locaiune sunt cu executare succesiv n timp. - Antrepriza este acel contract pe baza cruia se execut lucrri de mare importan, dar i prestri de servicii de valoare mai mic [21, p. 93]. Potrivit Codului Civil art. 946 antreprenorul se oblig s efectueze pe riscul su o anumit lucrare celeilalte pri numit client iar cel din urm se oblig s recepioneze lucrarea i s plteasc preul. Astfel, i antrepriza i locaiunea sunt contracte cu executare succesiv n timp cu caracter consensual prin care ambele pri au un anumit scop. - Contractul de leasing constituie un contract foarte apropiat i asemntor din punct de vedere al caracterelor juridice fa de contractul de locaiune. Potrivit noiunii de leasing date de art. 923 Cod Civil al R.M.: Prin contractul de leasing, o parte (locator) se oblig, la cererea unei alte pri (locatar), s asigure posesiunea i folosina temporar a unui bun, cumprat sau produs de locator, contra unei pli periodice (rate de leasing). Att n cadrul locaiunii ct i n cadrul leasingului locatorul se oblig s asigure locatarului posesia i folosina temporar a bunului, doar c n cadrul leasingului locatorul va respecta dreptul de opiune al locatarului de a cumpra bunul la ncetarea contractului. 3. Delimitri, deosebiri i asemnri ntre contractul de loca iune i vnzare-cumprare Aa cum s-a statuat i n doctrina juridic [22, p. 75-76], locaiunea mai este cunoscut i sub denumirea de vnzare a folosinei. Ea nu se confund ns, cu contractul de vnzarecumprare, de care se deosebete prin faptul c locaiunea transmite exclusiv dreptul de folosin asupra lucrului pe o durat limitat n timp (ca drept de crean) i nu dreptul de proprietate [23, p. 151]. Aadar, dei s-a afirmat c locaiunea reprezint o vnzare a folosinei, aa cum deriv de fapt din noiunea contractului de locaiune din perioada dreptului roman, aceasta se deosebete de contractul de vnzare-cumprare prin mai multe elemente. Att locaiunea ct i vnzarea-cumprarea reprezint la momentul actual dou instituii civile distincte care sunt utilizate pe larg n diferite domenii pe plan internaional i de ctre diferii subieci de drept. Dei ambele contracte au caracter translativ de proprietate, consider c principalul element care difereniaz aceste dou contracte este scopul urmrit. n timp ce n cadrul locaiunii este urmrit doar scopul folosirii unui bun determinat pe o perioad de timp, n cadrul vnzrii-cumprrii este urmrit scopul dobndirii definitive i depline a dreptului de proprietate, care este perpetuu i absolut.
8

Adiacent principalelor deosebiri enumerate, ntre locaiune i vnzare-cumprare exist un ir de elemente constitutive comune i asemntoare. Paralel elementului contractual bunul, caracteristic i definitoriu att locaiunii ct i vnzrii-cumprrii, de asemenea i preul constituie o component important n cadrul acestor dou contracte. Fr existena acestor dou elemente nu se va mai contura natura juridic contractual. Primul element de asemnare dintre aceste dou contracte l constituie bunul care urmeaz a fi supus locaiunii sau vnzrii-cumprrii, i care formeaz obiectul principal al contractului, fr de care ar disprea nsi natura sau structura juridic a contractului. n ambele cazuri a contractelor analizate, obiectul contractului, adic bunul, trebuie s fie individual determinat i inclus n circuitul civil. Practic orice lucru care poate fi supus contractului de locaiune poate forma i obiect al contractului de vnzare-cumprare i viceversa. Cel de-al doilea element contractual este n esen de acelai grad de importan ca i bunul obiect al contractului. Preul contractului de vnzare-cumprare trebuie s fie real i exprimat n bani potrivit art. 756 Cod Civil. La fel i n cadrul locaiunii din nsi noiunea acestui contract dat n art. 875 Cod Civil, se deduce importana elementului pecuniar plata chiriei, care semnific o retribuie bneasc pltit locatorului. n lipsa acestui element nu va mai persista caracterul juridic al contractului de locaiune i vnzare-cumprare ci va interveni aria juridic a comodatului i respectiv a donaiei. Cu mici excepii n unele cauze locaiunea poate avea loc i n schimbul altei prestaii dect preul exprimat n bani, dar numai n baza nelegerilor prilor contractuale.
4. Delimitarea caracterelor juridice ale contractului de loca iune i vnzare-cumprare

Pentru determinarea principalelor caracteristici prin care contractul de vnzarecumprare se delimiteaz fa de contractul de locaiune este necesar definirea primului contract. Astfel, potrivit Codului Civil al R. Moldova, art. 753 alin. (1) Prin contractul de vnzare-cumprare, o parte (vnztor) se oblig s predea un bun n proprietate celeilalte pri (cumprtor), iar aceasta se oblig s preia bunul i s plteasc preul convenit. n locaiune, se transmite beneficiarului numai dreptul asupra unor elemente ale dreptului de proprietate, cel de posesie i folosin, iar n cadrul contractului de vnzarecumprare sunt transmise toate elementele dreptului de proprietate, posesia, folosina i dispoziia (jus utendi, jus fruendi i jus abutendi). Aadar, principalul element de delimitare a caracterelor juridice care se observ ntre cele dou tipuri de contracte este faptul c n cazul contractul de locaiune se transmite doar
9

folosina bunului iar n baza contractului de vnzare-cumprare se transmite i dreptul de dispoziie asupra bunului, adic dreptul de proprietate. n scopul unei analize mai profunde pentru determinarea tuturor elementelor de delimitare i asemnare ntre contractul de locaiune i contractul de vnzare-cumprare este necesar efectuarea unei enumerri a caracterelor juridice ale acestor dou contracte. Pentru remarcarea mai evident i explicit a caracterelor juridice, acestea vor fi prezentate n tabelul de mai jos. Aadar, caracterele juridice ale locaiunii i vnzrii-cumprrii sunt: Contractul de locaiune Contractul de vnzare-cumprare caracterul consensual caracterul sinalagmatic (bilateral) caracterul oneros (pecuniar) caracterul comutativ cu executare succesiva n timp cu executare imediat (instantaneu) translativ de drepturi reale translativ de drepturi reale dreptul de posesie i folosin dreptul de proprietate

Reieind din definiia dat de Codul Civil, ntruct se ncheie prin simpla manifestare a acordului de voin al prilor, locaiunea constituie un contract consensual. Ad validitatem, contractul se ncheie solo consensu. n virtutea principiului consensualismului simpla manifestare de voin este suficient pentru a produce efecte. [24]. Adic, ad validitatem, sau pentru validitate, contractul se ncheie prin simplul acord de voin. La fel putem afirma i n cazul contractului de vnzare, acesta este un contract consensual, putnd fi ncheiat prin simplu acord de voin al prilor fr ndeplinirea vreunei formaliti. vnzarea-cumprarea se perfecteaz n momentul n care s-a realizat acordul de voin al prtilor. Un alt caracter al locaiunii este cel sinalagmatic, adic este un contract bilateral ntruct d natere i creeaz obligaii pentru ambele pri contractante. Locatorul se oblig s asigure folosina temporar a lucrului, iar locatarul se oblig s plteasc chiria. n cadrul contractului de vnzare-cumprare, de asemenea avem parte de un caracter sinalagmatic, ntruct d natere la obligaii reciproce intre prile contractante. Vnztorul are obligaia s predea lucrul vndut i s garanteze pe cumprtor, iar cumprtorul are obligaia s plteasc preul. Aadar, obligaiile prilor contractante sunt interdependente si reciproce. Din punct de vedere al scopului urmrit de pri fr ndoial vom afirma c Locaiunea este un contract esenialmente cu titlu oneros, n care prile contractante urmresc un interes propriu patrimonial. Caracterul oneros al locaiunii este unul din principalele elemente de delimitare al acestui contract, i totodat un element care determin natura juridic a acestuia,
10

n caz contrar, lipsa caracterului oneros va transforma contractul n cel de comodat care este cu titlu gratuit. Aadar, dac folosina unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca locaiune, dar poate fi valabil ca un mprumut de folosin, dac lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) i dac sunt ndeplinite i celelalte condiii de validitate [25, p. 187]. Importana fundamental a elementului definitoriu preul a fost concretizat i n practica judiciar, de ctre Colegiului Economic al Curii Supreme de Justiie a Republicii Moldova n Decizia din 05.06.2008, unde precizeaz c: preul este unul din elementele contractului, iar n cazul n care folosina bunului ar fi dat fr obligaia plii unei chirii, atunci nu mai suntem n prezena contractului de locaiune [26]. Evident, c i vnzarea urmrete scopul obinerii unui beneficiu patrimonial. Caracterul oneros al contractului de vnzare-cumprare reiese din faptul ca o parte dorete s obin echivalentul bnesc al bunului iar cealalt parte, cumprtor dorete sa obin proprietatea asupra bunului procurat. Aadar, ambele pri urmresc anumite interese patrimoniale, adic primirea unui echivalent in schimbul prestaiei la care se oblig. Vnztorul urmrete s primeasc preul ca un contra echivalent al prestaiei sale, iar cumprtorul urmrete s primeasc bunul cumprat in schimbul preului. nstrinarea cu titlu gratuit nu va constitui niciodat drept o vnzare-cumprare. Caracterul comutativ al locaiunii este evident deoarece prile cunosc existena i coninutul obligaiilor chiar de la momentul contractrii, n consecina contractul nu este unul aleatoriu care depinde de o mprejurare viitoare i nesigur. i vnzarea este un contract comutativ, fiindc de ctre pari este cunoscut existena i ntinderea obligaiilor reciproce din momentul ncheierii contractului i nu depind, ca i n cazul contractelor aleatorii, de apariia vreunui eveniment viitor i incert, care pot aduce ctiguri si pierderi pentru ambele pri contractante. n anumite cazuri excepionale doar potrivit nelegerilor prilor, contractul poate cpta caracter aleatoriu, spre exemplu, in cazul cnd obiectul este supus pericolului pieirii, exproprierii, distrugerii etc. Aadar, anume existenta, ntinderea i certitudinea prestaiilor datorate de pri care pot fi apreciate din start si nu dependenta de hazard, contureaz caracterul comutativ al contractelor respective. n practic, de cele mai multe ori contractele cu titlu oneros sunt comutative. Referitor la modul de executare al acestor doua contracte, caracterul juridic difer. Astfel, locaiunea este un contract cu executare succesiv pe o perioad anumit de timp deoarece obligaiile contractuale ale prilor sunt executate n timp, printr-o anumit prestaie bneasc continu i prin asigurarea folosirii bunului pn la ncetarea contractului. Astfel, locatorul este
11

obligat s asigure folosina lucrului, iar locatarul s plteasc chiria. Deci elementul executrii locaiunii n timp i continuu este de esena acestui contract. De cealalt parte vnzarea-cumprarea constituie un contract de regul cu executare imediat care se consum imediat ce prile i-au ndeplinit obligaiunile, vnztorul a transmis bunul iar cumprtorul a primit bunul i a achitat preul. Contractul de locaiune este un contract cu executare succesiv n timp pe o perioad determinat potrivit nelegerilor contractuale sau pe o perioad nedeterminat dar nu mai mare de 99 de ani, iar contractul de vnzare-cumprare este cu executare imediat. Aadar, timpul constituie un element integrant al locaiunii i potrivit art. 877 Cod Civil al R. Moldova Contractul de locaiune nu poate fi ncheiat pe un termen mai mare de 99 de ani. Pe de alt parte, n cadrul contractului de vnzare-cumprare nu putem vorbi de un termen al contractului, el executndu-se dintr-o dat. Referitor la termen, n cadrul vnzrii-cumprrii se menioneaz doar n privina transmiterii bunului n proprietate, astfel, potrivit alin. (1), art. 757 Cod Civil, Termenul predrii bunului, se menioneaz c: Vnztorul trebuie s predea bunul: a) la data stabilit n contract sau la data care poate fi dedus din contract; b) n orice moment n cursul perioadei stabilite n contract sau determinate prin referire la contract, cu excepia cazului n care din mprejurri rezult c alegerea datei revine cumprtorului; c) ntr-un termen rezonabil calculat de la data ncheierii contractului, n celelalte cazuri. ns, aceti termeni reflect doar termenul de executare sau ndeplinire a condiiilor contractuale dar nu reprezint perioada de derulare succesiv nsi a contractului. Locaiunea este un contract translativ de folosina temporar a unui bun concret i individual-determinat. Fa de vnzare-cumprare, n cadrul locaiunii, nu se transmite dreptul de proprietate ci doar un element al acestui drept, dreptul de folosin. Efectul strmutrii dreptului de proprietate din patrimoniul vnztorului ctre patrimoniul cumprtorului determin caracterul translativ de drepturi n cadrul contractului de vnzare-cumprare. Dreptul de proprietate este absolut, inviolabil, deplin, exclusiv i perpetuu ceea ce face s se deosebeasc de dreptul de folosin care este doar un dezmembrmnt al dreptului de proprietate i este temporar. Aadar, contractul de vnzare-cumprare transmite pe deplin toate elementele dreptului de proprietate asupra lucrului vndut. n urma realizrii acestui contract i ca efect al realizrii acordului de voin (solo consensu), se produce transferul dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor. Odat cu dobndirea dreptului de proprietate i din acest moment, cumprtorul suport i riscul pieirii lucrului, potrivit principiului res perit domino.

12

Aadar, principala deosebire dintre aceste dou contracte const in faptul c locatarul beneficiaz doar de un drept de folosin sau/i posesie asupra lucrului transmis n locaiune, pe cnd cumprtorul dobndete dreptul de proprietate asupra bunului vndut. Fiind universal recunoscut importana acestor contracte n sfera tuturor domeniilor social-umane, ele asigur o dezvoltare mai accelerat a raporturilor din diferite ramuri n societate. Oricare ar fi delimitrile sau/i deosebirile conturate dintre aceste contracte, primordial este crearea mprejurrilor necesare pentru dezvoltarea, aplicarea i respectarea lor, ntru continuarea i avansarea progresului economico-social, benefic pe plan internaional.

REFERINTE BIBLIOGRAFICE
1. Drept Comercial. Suport de curs 2006. 189 p. http://ro.scribd.com/doc/25756440/Drept-

Comercial-Suport-Curs (vizitat 15.09.2012).


2. Valeriu M. Ciuc. Drept Roman, Suport Curs, Anul I Semestrul II. 2009. 100 p.

http://www.scribd.com/doc/50121752/Drept-roman-Valeriu-Ciuca-Suport-curs-semestru-2. (vizitat 15.09.2012)


3. Emil Molcu, Istoria Dreptului Romnesc. Bucureti: Editura CREDIS 2007. 173 p.

13

4. Vetile Sovietului Suprem al R.S.S. Moldoveneti, 1964, nr. 36, art. 81. // Buletinul Oficial

al RSSM, Nr. 000 din 26.12.1964 (http://lex.justice.md/index.php?action=view&view=doc&lang=1&id=286216). 15.09.2012)


5. Codul Civil, Codul de Procedur Civil, Legea Contenciosului administrativ, ediia a 6-a,

(vizitat

Editura Hamangiu, 2010. 608 p.


6. . .

26 1996 . N. 14-.
7. Dicionarul explicativ al limbii romne, ediia a II-a. Academia Romn, Institutul de

Lingvistic "Iorgu Iordan", Bucureti: Editura Univers Enciclopedic, 1998, 1192 p.


8. Chibac Gh., Malanciuc I. Dreptul de locaiune, arenda. Ediia a II-a Chiinu: CEP USM,

2010. 82 p.
9. Monitorul Oficial al R. Moldova Nr. 163-166 din 01.08.2003, art. Nr : 650. 10. Decizia Curii Supreme de Justitie din 30 aprilie 2009. Dosarul nr. 2rae-112/09. // http://www.csj.md/admin/public/uploads/Dosarul%20nr.2rae-112-09%20SRL %20%E2%80%9EDiona-RM%E2%80%9D%20vs%20SRL %20%E2%80%9EPrestigiu-M-Video%E2%80%9D.pdf

11. Hotrrea Curii de Apel Economice din 30 iunie 2011. Dosar nr. 2e-638/2011
12. Monitorul Oficial al Romniei, nr. 505 din 15 iulie 2011. 13. .

. , . . . ,

, 2, : , 2005, 843 p.
14. C. St. Tomulescu, Revue internaionale des droits del'antiquite, Bruxelles, 1971. 15. C. St. Tomulescu, Rolul monedei n vechiul drept roman, Bucureti, 1958. 16. .

. , . . , :

, 2000, 448 p.
17. Brnzea, C., Voicu, I. Dicionar de termeni juridici uzuali. Bucureti: Editura Alex, 1996.

428 p.
18. Drept Roman. Ana tefnescu. Universitatea Dunrea de Jos. Galai 2011. 135 p. 19. Ciongaru E., Secula M., Drept civil. Contracte speciale. Curs universitar. Editura Scrisul

Romnesc. 193 p.
20. Chibac G., Bieu A., Rotari A., Efrim O. Drept Civil, Contracte i succesiuni. Editura a 3-

a. Cartier, 2010. 568 p.


21. G. Vermelle, Droit civil. Les contrats spciaux, Dalloz, Paris, 2000. 166 p. 22. Safta-Romano, E., Contracte civile. ncheiere, executare, ncetare. Ed. Polirom, Iai 1999.

360 p.
14

23. D. Macovei, M. S. Striblea, Drept civil, Contracte, Succesiuni. Ed. Junimea, Iai, 2000. 588

p.
24. Lucian Suleanu, Sebastian, Rduleu. Dicionar de Expresii Juridice Latine. Ed. C.H.

Beck, bucureti, 2007. 348 p.


25. Deak, Fr., Tratat de drept civil. Contracte speciale. Ed. Actami, Bucureti, 1999. 26. Decizia Colegiului Economic al Curii Supreme de Justiie a Republicii Moldova nr. 2rae-

118/2008 din 05.06.2008

15