CONTRACTE CIVILE SPECIALE

INTRODUCERE
Materia contractelor speciale, ca parte integrant a dreptului civil, are ca obiect de reglementare instrumentele juridice prin intermediul crora se realizeaz, de regul, circulaia bunurilor (de exemplu vnzarea-cumprarea, schimbul, mprumutul), folosina i conservarea lor (de exemplu, locaiunea, depozitul) ori crearea de valori (de exemplu, antrepriza). Astfel fiind, regimul juridic al contractelor civile reprezint o parte important - att teoretic ct i practic - a dreptului privat, n general, i a dreptului civil, n special. Pentru nelegerea i aplicarea corect a acestor reglementri este ns necesar s facem dou precizri: una referitoare la domeniul de aplicare i corelaia dintre reglementarea contractelor civile, pe de o parte, i cele comerciale, pe de alt parte, iar cealalt privitoare la corelaia dintre regimul juridic special al contractelor civile i teoria general a obligaiilor civile. n legtur cu primul aspect, trebuie avut n vedere c regulile care guverneaz contractele speciale civile sunt aplicabile i contractelor comerciale, n msura n care legile comerciale nu prevd o alt reglementare (art.1 C.com.). Astfel fiind, n cazul contractelor care reprezint fapte (acte) obiective de comer datorit naturii lor (art.3 C.com.) i n cazul contractelor care reprezint fapte (acte) subiective de comer ntruct sunt ncheiate de comerciani n cadrul exercitrii comerului (art.4 C.com.)- chiar dac numai una dintre pri are calitatea de comerciant1 i dac contrariul nu rezult din actul ncheiat sau contractul nu este prin esen civil (de exemplu, cu titlu gratuit) - sunt aplicabile legile comerciale, dar n subsidiar, n msura n care legea comercial nu dispune, sunt aplicabile cele civile. Dup cum s-a observat, dreptul civil este dreptul comun al raporturilor de drept privat; ca izvor subsidiar al dreptului comercial o importan deosebit o au dispoziiile Codului civil... privind contractele speciale... (contractul de vnzare-cumprare, contractul de mandat etc.)2. Precizm ns c, acele contracte care au ca obiect un imobil, chiar dac sunt ncheiate ntre doi comerciani (de exemplu, vnzarea sau locaiunea unui imobil pentru exercitarea comerului) au caracter civil, sunt potrivit legii, de natur eminamente civil 3, iar nu

1 Dac actul este comercial pentru una dintre pri (act cu caracter mixt sau unilateral: civil pentru o parte i comercial - obiectiv sau subiectiv - pentru cealalt parte), actul n cauz este supus legislaie i jurisdiciei comerciale pentru ambele pri, dac legea nu dispune altfel (art.56 C.com.; vz. i St. Crpenaru, Drept comercial romn; Ed. All, Bucureti, 1998, p.57; Cas.III, dec.nr.1344/1931, dec.nr. 2440/1937 i dec.nr. 376/1941, n Practica..., vol. I, p.31-32 i p.173), aceast soluie fiind reclamat de unitatea de regim juridic (de ex. n privina mijloacelor de prob admise) i de jurisdicie (evitarea contrarietii de hotrri; vz. i Cas.III, dec.nr. 182/1933, ibidem, p.134). 2 St. D. Crpenaru, op.cit., p.11 i 16. 3 O.Cpn, Societile comerciale, Ed. Lumina, Bucureti, 1991, p.165; St.D. Crpenaru, op.cit., p.34-35, 55.

comerciale, chiar dac sunt ncheiate n scopul obinerii de profit4.5 Numai dac dreptul asupra imobilului face parte dintr-un fond de comer, iar contractul are ca obiect acest fond (ca universalitate de fapt de bunuri corporale i incorporale, privite ca bunuri mobiliare, chiar dac n compunerea lor intr i drepturi asupra imobilelor, de exemplu, dreptul de folosin locativ, asimilate - din acest punct de vedere - bunurilor mobiliare) operaiunea a fost calificat comercial, independent de persoanele ntre care a intervenit6. Potrivit art.5 C.com. nu sunt considerate fapte de comer nici contractele ncheiate de agricultor - individual sau asociat - avnd ca obiect produsele proprii, pe care le are de pe pmntul ce-i aparine sau l cultiv (de exemplu, pe baz de arendare) 7, chiar dac vnzarea se face cu ridicata ctre un comerciant sau dac produsele au fost transformate sau prelucrate (de exemplu, vinificarea strugurilor)8, cu condiia ca aceast transformare, prelucrare sau valorificare s nu constituie o activitate independent de aceea de productor. Tot astfel, au caracter civil actele ncheiate de liber profesioniti (de exemplu, avocaii, medicii, inclusiv medicii stomatologi etc.) sau de meseriaii care prelucreaz materialul clientului sau materialul procurat de meseria nu este dect un accesoriu n raport de lucrarea efectuat pe baza contractului de antrepriz; artizanii - chiar dac procur ei anumite materiale - nu sunt comerciani dect dac munca lor nu este dect un accesoriu al furnizrii mrfii clientului9.
Soluia se justific deoarece art.3 C.com., n enumerarea actelor obiective de comer, nu prevede aceste contracte (de ex., n materie de vnzare vizeaz numai bunurile mobile), dei n Codul comercial italian, care a servit de model legiuitorului romn, s-au prevzut i operaiunile asupra imobilelor fcute n scop de speculaie comercial. Scoaterea acestor contracte din categoria actelor de comer de ctre legiuitorul romn nvedereaz intenia de a le pstra caracterul civil, inclusiv n cazul n care contractul se ncheie ntre comerciani. Vz. Cas.S.U., dec.nr.3/1934 i dec.nr.14/1939; Cas.I, dec.nr. 1365/ 1937 i dec.nr.311/1929; Cas.II, dec.nr.775/1931, n Practica... vol.I, p.27-28, 30-32. 5 S-a decis c are caracter civil litigiul avnd ca obiect o aciune n revendicare, precum i cererea de obligare a prtului la plata echivalentului lipsei de folosin a imobilului, chiar dac prtul este o societate comercial iar imobilul este un spaiu comercial (CCJ, s. com., dec. civ. nr. 715/2005, nepublicat). 6 Vz.Cas.S.U. dec.nr.183/1939; Cas.I, dec. nr.526, 867 i 1279/1946, n Practica..., vol.I, p.32 i 227-231 (Vz. i St. D. Crpenaru, op.cit., p.109 i 117). n legtur cu argumentele pentru care imobilele nu pot fi incluse nici n fondul de comer, vz. O. Cpn, op.cit., p.164-169. n orice caz, dac obiectul principal al contractului este imobilul, mobilele afltoare ntr-nsul fiind un simplu accesoriu, contractul este de natur civil (Vz. Cas.III, dec.nr.160/1939, n Practica..., vol.I, p.229). Dac actul are ca obiect numai locaiunea (nchirierea) fondului de comer (ntreprinderii comerciale) sau fondul de comer vndut cuprinde numai locaiunea - nu i proprietatea - unui imobil, n orice caz actul poate fi calificat comercial, chiar i n privina imobilului, deoarece dreptul de folosin este, n toate cazurile, un drept de crean, cu caracter mobiliar, putnd fi transmis potrivit regulilor de la cesiunea de crean (vz. Fr.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2001, Cap.IV, nr.25), respectiv, potrivit regulilor aplicabile fondului de comer. Vz. CSJ, completul de 7 jud., dec.nr.10, 1994, n Dreptul nr. 12, 1994, p.59; CSJ, s.com., dec.nr.481/1995 i 665/1995, n Jurisprudena CSJ 1995, p.301-303 i p.306-308. Pentru amnunte i discuii vz. i I. Deleanu, Natura juridic a contractului de locaiune ncheiat ntre dou societi comerciale precum i a aciunilor care deriv dintr-un asemenea contract, n Dreptul nr.7, 1994, p.37-44; D. Clocotici, Actele i faptele de comer, n Dreptul nr.7, 1995, p.20-25; C. Turianu, Not la dec.civ. a TJ Covasna nr.32A/1995, n Dreptul nr. 8, 1995, p.84-86. Dac locatorul nu este proprietarul imobilului, acesta nu se include n fondul de comer i pentru nchirierea lui trebuie s se ncheie un contract de nchiriere separat de contractul de locaie a gestiunii potrivit HG nr.140/1991 (CSJ, s.com., dec.nr. 330/1995, n Jurisprudena CSJ 1995, p.299-301). Menionm c HG nr.140/1991 a fost abrogat prin HG nr.457/1997, publicat n M.Of. nr.213/28.08.1997. 7 Contractul de arendare are i el natur civil, ntruct are ca obiect un imobil, iar agricultura nu cade sub incidena legilor comerciale (afacerile arendreti sunt de natur pur civil - Cas.III, dec.nr.331/1915, n Codul comercial adnotat de G. T. Ionescu, I. Vasilescu Nottara, Bucureti, 1927, p.9). 8 Vz. i St. D. Crpenaru, op.cit., p.58-61 i p.71. 9 Vz. Cas. S.U., dec.nr.65/1990, n Practica..., vol.I, p.29. Pentru amnunte vz. St. D. Crpenaru, op.cit., p.35-36, 70-71.
4

Mai precizm c statul i unitile sale administrativ-teritoriale nu pot avea niciodat calitatea de comerciant (art.8 C.com.) i deci nu pot svri acte subiective de comer, contractele pe care le ncheie fiind de domeniul dreptului public (n special dreptul administrativ), dac nu reprezint acte obiective de comer supuse legilor comerciale 10. Regulile privitoare la contractele civile sunt ns aplicabile i acestor contracte (de exemplu, regulile antreprizei n cazul antreprizei de lucrri publice), n msura n care legea nu prevede reglementri speciale11. n ceea ce privete corelaia dintre regimul juridic special al contractelor civile i teoria general a obligaiilor civile precizm c prioritate au regulile speciale prevzute - n Codul civil ori n acte normative speciale - pentru contractul n cauz. n msura n care anumite probleme de drept nu ar fi reglementate prin norme speciale (sau prin convenia dintre pri) se aplic, n completarea acestor norme, regulile din partea general a dreptului obligaional (teoria general a obligaiilor), care cuprinde reguli aplicabile tuturor contractelor sau contractelor de o anumit categorie (contracte sinalagmatice sau unilaterale, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit etc.), aceste norme - i nu normele prevzute pentru un alt contract special, fie i asemntor - fiind incidente ori de cte ori nu exist norme speciale12. De la regula aplicrii normelor prevzute de lege pentru un contract special numai n materia respectiv, se admite o derogare pentru ipoteza n care, nici pentru contractul special n cauz i nici n cadrul teoriei generale a obligaiilor nu exist vreo reglementare. Astfel, de exemplu, regulile privitoare la obligaia de garanie a vnztorului pentru eviciune sunt aplicabile nu numai n materia contractului de vnzare-cumprare (sau n contractele pentru care legea prevede expres aplicarea lor, cum ar fi schimbul i contractul de societate - art.1409 i 1503 C. civ.) dar i n cazul altor contracte translative de drepturi reale. n msura n care anumite probleme de drept nu sunt reglementate prin norme speciale prevzute pentru contractul n cauz i nici n cadrul teoriei generale a obligaiilor, se impune aplicarea normelor existente, dei aceste norme sunt speciale pentru un anumit contract. CAPITOLUL I

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMPRARE
Seciunea I Noiunea, caracterele juridice i condiiile de validitate ale contractului de vnzarecumprare
Vz. Cas.III, dec.nr.377/1939 i 29/1944; Cas.I, dec.nr.21/1936, n Practica..., vol.II, p.60 i 137138. Vz. i t. D. Crpenaru, op.cit., p.72-73. 11 Vz. Fr.Deak, op. cit., Cap.VII. 12 Rezult c n cazul contractelor nenumite - nenominalizate de lege, chiar dac n practic poart o denumire - (de ex. contractul de ntreinere - vz. Fr.Deak, op. cit., Cap.XIII, nr.64-71), dac prile nu au prevzut alte reguli, sunt aplicabile regulile din partea general a dreptului obligaional, deoarece reglementarea prevzut pentru contractul numit cel mai nrudit este o reglementare special, aplicabil numai n cazurile i n condiiile prevzute de lege. De ex., regulile prevzute de lege pentru contractul de rent viager nu sunt aplicabile contractului de ntreinere (vz. Fr.Deak, op. cit., ap.XIII, nr.65 i 69). Precizm c nu includem n categoria contractelor nenumite contractele complexe, care reunesc elementele a dou sau mai multe contracte numite (de ex. contractul hotelier, care reunete, ca accesoriu, de regul, elementele contractului de locaiune - n privina camerei nchiriate - i a contractului de depozit - n privina lucrurilor cltorului aduse n hotel). n privina contractelor complexe, n msura n care nu au o reglementare special, urmeaz a se aplica normele prevzute de lege pentru elementele (contractele) componente (locaiune, depozit etc.). Vz. i G. Boroi, Drept civil. Teoria general, Ed. All, 1997, p.101.
10

 1. Noiunea i caracterele juridice ale contractului de

vnzare-cumprare

1. Noiunea. Vnzarea-cumprarea este un contract prin care una dintre pri - vnztorul strmut proprietatea unui bun al su asupra celeilalte pri - cumprtorul - care se oblig n schimb a plti vnztorului preul bunului vndut (art.1294 C.civ.). Dei Codul civil se refer la transmiterea proprietii, urmeaz s fie calificat vnzarecumprare i contractul prin care, n schimbul unui pre, se transmite un alt drept dect dreptul de proprietate, fiindc transmiterea proprietii nu este de esena, ci numai de natura contractului de vnzare-cumprare13. Poate fi vorba de un drept real (de exemplu, dreptul de superficie14 sau dreptul special de folosin asupra terenurilor situate n intravilan conferit de art. II din Titlul II al O.U.G. nr. 184/200215), de un drept de crean16 sau de un drept din domeniul proprietii intelectuale17 ori, n mod excepional, de drepturi asupra unei universaliti care cuprinde nu numai drepturi, ci i datorii (vnzarea unei moteniri)18. Nu pot forma obiectul contractului de vnzare-cumprare drepturile personale nepatrimoniale i cele patrimoniale care au un caracter strict personal (dreptul real de uz art.571 C.civ. -, dreptul de abitaie al soului supravieuitor19 - art.4 din L.nr.319/1944 -,
Art.1582 C.civ.fr. (corespondentul art.1294 C.civ.rom.) nici nu se refer expres la dreptul de proprietate, ci folosete termenul de livrer une chose, n sens de predare, de dare, de transmitere a unui lucru. 14 Cu privire la problematica dreptului de superficie, vezi C.Alunaru, Noi aspecte teoretice i practice ale dreptului de superficie, n Dreptul nr.5-6, 1993, p.65-73; C.Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck, Bucureti, 2001, p.297-301; V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, 1, Ed. Humanitas, Bucureti, 2004, p.553-564; L. Pop, L.M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Universul Juridic, Bucure;ti, 2006, p. 256-264. 15 Publicat n M.Of. nr.929/18.12.2002 i aprobat, cu modificri, prin Legea nr.48/2004 (publicat n M.Of. nr.262/25.03.2004). Potrivit art.II alin. (1)din Titlul II al OUG nr.184/2002 pentru modificarea i completarea Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie - 22 decembrie 1989, precum i pentru stabilirea unor masuri pentru accelerarea aplicarii acesteia i a OUG nr. 94/2001 , Cetenii strini i apatrizii care au calitatea de persoane ndreptite potrivit Legii nr. 10/2001 la restituirea n natur a unor terenuri, situate n intravilanul localitilor, pot opta pentru dobndirea unui drept de folosin special care confer titularului drepturile i obligaiile conferite de lege proprietarului, cu excepia dreptului de dispoziie. Acest drept special de folosin poate fi nstrinat prin vnzare. A se vedea, pentru detalii, C. Rou, Discuii n legtur cu dreptul de folosin special prevzut de Ordonana de urgen a Guvernului nr.184/2002, n Dreptul nr.6, 2003, p.130-138. 16 Cesiunea de crean, care are ca obiect un bun incorporal, se analizeaz la Teoria general a obligaiilor. 17 Regulile speciale privind cesiunea drepturilor patrimoniale de autor i regulile speciale privind transmiterea drepturilor din domeniul proprietii industriale (dreptul la brevet, dreptul la acordarea brevetului, drepturile ce decurg din brevet, din certificatul de nregistrare a unui desen sau model industrial, drepturile asupra mrcii etc.) se analizeaz la materia Dreptului proprietii intelectuale. Pentru contractul de cesiune de brevet de invenie, vz. A.Petrescu, L.Mihai, Drept de proprietate industrial. Introducere n dreptul de proprietate industrial. Invenia. Inovaia, Universitatea din Bucureti, 1987, p.196 i urm., iar pentru contractul de cesiune de marc vz. R.Popescu, R.Dinc, Cesiunea de marc, n P.R. nr.4/2002, p.194 i urm. 18 Vz. infra, nr.52-53. 19 Vezi Fr. Deak, Tratat de drept succesoral, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2002, nr.81, lit.c. Nici dreptul de abitaie de drept comun nu poate forma obiectul contractului de vnzarecumprare, ns - nefiind strict personal - bunul poate fi dat n locaiune n limita prevzut de lege (art.572-573 C.civ.). Dreptul real de servitute poate fi nstrinat, dar numai mpreun cu fondul al crui accesoriu este. n ceea ce privete dreptul real de uzufruct (spre deosebire de soluia consacrat prin art.595 C.civ.fr., care prevede i posibilitatea vnzrii sau cedrii cu titlu gratuit a nsui dreptului de uzufruct), uzufructuarul poate nchiria sau ceda numai exerciiul, adic avantajele (emolumentul) dreptului su (art.543 C.civ.), cedarea dreptului de uzufruct [...] nefiind posibil (C.Sttescu, C.Brsan, Drept civil. Drepturile reale, Universitatea din Bucureti, 1988, p.248; C. Brsan, M.Gai, M. M. Pivniceru, Drept civil. Drepturile reale, Edit. Institutului European, 1997, p.154-155;
13

dreptul de clientel n cazul liber profesionitilor etc.) sau care sunt prevzute de lege ori sunt contractate (sau constituite prin acte unilaterale) intuitu personae (de exemplu, dreptul de ntreinere, dreptul de pensie etc.). 2. Caractere juridice. Dup cum rezult din definiia contractului, vnzarea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ, consensual i translativ de proprietate. 2.1 Vnzarea este un contract sinalagmatic (bilateral), deoarece prin ncheierea sa d natere la obligaii reciproce ntre prile contractante. Vnztorul are obligaia s predea lucrul vndut i s garanteze pe cumprtor, iar cumprtorul are obligaia s plteasc preul. Fiind un contract sinalagmatic, se aplic regulile specifice acestei categorii de contracte (excepia neexecutrii contractului, rezoluiunea pentru neexecutarea obligaiei de ctre una dintre pri, teoria riscului contractului)20. 2.2. Vnzarea este un contract cu titlu oneros. Ambele pri urmresc anumite interese patrimoniale, adic primirea unui echivalent n schimbul prestaiei la care se oblig. Vnztorul urmrete s primeasc preul ca un contraechivalent al prestaiei sale, iar cumprtorul urmrete s primeasc bunul cumprat n schimbul preului. 2.3. Vnzarea este un contract comutativ, deoarece existena i ntinderea obligaiilor reciproce sunt cunoscute de pri de la ncheierea contractului i nu depind, ca n contractele aleatorii, de un eveniment viitor i incert, care ar face s existe anse de ctig i pierdere pentru ambele pri contractante. Numai n mod excepional contractul poate cpta caracter aleatoriu, de exemplu, cnd obiectul este supus pieirii, exproprierii etc. 2.4. n principiu, vnzarea este un contract consensual (vinderea este perfect... ndat ce prile s-au nvoit..., art.1295 C.civ.), putnd fi ncheiat prin simplu acord de voin al prilor (solo consensu)21, fr ndeplinirea vreunei formaliti i fr remiterea lucrului vndut i a preului n momentul ncheierii contractului. Deci vnzarea nu este un contract solemn i nici real. Prin excepie de la principiul consensualismului, n cazurile special prevzute de lege vnzarea devine un contract solemn. De exemplu, terenurile - indiferent c sunt situate n intravilanul ori extravilanul localitilor i indiferent de destinaia sau de ntinderea lor - pot fi nstrinate sau dobndite prin acte juridice ntre vii, sub sanciunea nulitii absolute22, numai
I.P.Filipescu, Dreptul civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Editura Actami, 1998, p.295; C. Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale, p.273; V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, 1, p.476-477; L. Pop, L.M. Harosa, op.cit., p. 230). Rezult c, n cazul cedrii dreptului de uzufruct, uzufructuarul rmne titularul dreptului real, transmindu-se - asemntor locaiunii (arendrii) - numai folosina dreptului.. (Totui, pentru deosebirea dintre sublocaiune i cesiunea contractului de locaiune, vz Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Universul Juridic, Bucuresti, 2001, cap.III, nr.16-17). 20 Vz. C.Sttescu, C.Brsan, Drept civil. Teoria general a obligaiilor, Ed. All, Buc., 1992, p.81 i urm.; L.Pop, Drept civil. Teoria general a obligaiilor, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1998, p.74 i urm., precum i lucrrile acolo citate. 21 Solum (sau tantum), adv.lat., numai, doar. Contractul de vnzare-cumprare se ncheie (i proprietatea se transmite) din momentul realizrii acordului de voin - chiar dac s-a pltit numai un avans - iar nu din momentul redactrii contractului n form scris. TMB, s. a IV-a civ., dec.nr.1301/1993 i nr.1084/1993, n Culegere TMB 1993-1997, p.52-53 i p.55-56. Pentru o soluie greit vz. TMB, s. a III-a civ., dec.nr.283/1995, cu Not critic, ibidem p.53-55. 22 Vz. D.Chiric, Consecinele modificrilor legislative post-revoluionare asupra circulaiei imobilelor proprietate particular, n Dreptul nr.6/1991, p.29; Gh. Beleiu, Introducere n dreptul civil. Subiectele dreptului civil, Bucureti, 1992, p.146-147 i 179; E.Lupan, M. Rchit, D.Popescu, Drept civil. Teoria general, Cluj-Napoca, 1991, p.205; V.Stoica, Fl.A.Baias, Executarea silit a antecontractelor de nstrinare a imobilelor n condiiile abrogrii art.12 din Decretul nr.144/1958, n Dreptul nr.3/1992, p.27. 23 Legea nr. 247/2005 a abrogat Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor, care la rndul su abrogase capitolul Circulaia juridic a terenurilor din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar. Cele dou acte normative au consacrat forma autentic cerut ad validitatem pentru nstrinarea (dobndirea) terenurilor prin acte juridice ntre vii.

dac actul a fost ncheiat n form autentic (art. 2 alin.1 din Titlul X Circulaia juridic a terenurilor din Legea nr.247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente)23. De asemenea, potrivit art. 2 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, n cazul n care prin acte juridice ntre vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fr construcie, indiferent de destinaia sau ntinderea acestora, actul juridic trebuie ncheiat, sub sanciunea nulitii absolute, n form autentic. Forma autentic nu este cerut ns n cazul nstrinrii dreptului de proprietate (sau a altui drept real principal) asupra construciilor, Legile nr.18/1991, nr.54/1998 i nr.247/2005 referindu-se numai la terenuri2. Astfel fiind, dac nstrinarea are ca obiect o construcie cu terenul aferent, dar contractul nu a fost autentificat, cumprtorul dobndete numai un drept de superficie (drept de proprietate asupra construciei i un drept de folosin asupra terenului), n privina proprietii terenului actul valornd numai ca un antecontract de vnzare-cumprare24. O precizare se mai impune n legtur cu forma contractului de vnzare-cumprare avnd ca obiect un autovehicul (folosit). Potrivit legislaiei n vigoare pn n 1992, radierea din circulaie de pe numele vnztorului i nscrierea pe numele dobnditorului la organele de poliie i organele financiare se putea face numai n baza contractului ncheiat n form autentic. n practica judiciar s-a decis c aceast cerin prevzut pe plan administrativ-financiar nu influeneaz caracterul consensual al contractului; vnzarea-cumprarea de autovehicule se ncheia valabil prin actul sub semntur privat25.
Pentru condiiile speciale de cumprare de bunuri pltite din fondurile publice, vz. OUG nr.34/2006 din 19 aprilie 2006 privind atribuirea contractelor de achiziie public, a contractelor de concesiune de lucrri publice i a contractelor de concesiune de servicii (publicat n M.Of. nr.418/15.05.2006), aprobat cu modificri prin Legea nr.337/2006, (publicat n M.Of. nr.625/20.07.2006). Vz. i HG nr.925/2006 pentru aprobarea normelor de aplicare a prevederilor referitoare la atribuirea contractelor de achiziie public din OUG nr. 34/2006 (publicat n M.Of. nr.625/20.07.2006). Vnzarea bunurilor supuse executrii silite (mobiliare i imobiliare) se efectueaz prin intermediul executorului judectoresc, potrivit regulilor speciale consacrate de Codul de procedur civil (art.431 i urm.; art.500 i urm.). 232 n practica judiciar, s-a decis c, dac n privina locuinei din fondul locativ de stat s-a realizat acordul de vnzare-cumprare, iar chiriaul a pltit i avansul fixat de unitatea vnztoare, decesul acestuia nainte de ntocmirea nscrisului constatator al contractului nu justific refuzul vnztorului de a ntocmi contractul n contradictoriu cu motenitorii cumprtorului. ntruct Decretul-lege nr.61/1990 nu conine dispoziii derogatorii de la caracterul consensual al vnzriicumprrii de construcii, contractul fusese ncheiat la momentul acordului de voin (Curtea de Apel Bucureti, s. a III-a civ., dec. civ. nr. 1842/1999, n Culegerea de practic judiciar n materie civil 1999, p. 75-76). Tot astfel, s-a statuat c, n baza contractului de vnzare-cumprare sub semntur privat, semnat conform art.1176 C.civ., societatea comercial cumprtoare a dobndit dreptul de proprietate asupra spaiului comercial care a constituit obiectul conveniei, n temeiul art.1295 C.civ. n privina terenului, aferent spaiului comercial, societatea comercial cumprtoare este n drept a solicita obligarea vnztorului de a semna un contract autentic notarial, urmnd ca, n caz de neconformare, hotrrea instanei judectoreti sesizate s in loc de contract autentic (CCJ, s.civ. i de propr.int., dec.nr.201/2005, n Jurisprudena Seciei civile pe anul 2005, p.334-336). 24 Pentru amnunte vz. D.Chiric, loc.cit., p.29; E.Chelaru, Unele aspecte n legtur cu circulaia juridic a terenurilor proprietate privat, n Dreptul nr.9, 1993, p.23; C.Alunaru, loc.cit., p.73; M.Nicolae, Legea nr.54/1998 privind circulaia terenurilor, n Dreptul nr.8, 1998, p.10; D.Chiric, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Buc., 1997, p.54-55. Aa cum se precizeaz n aceast din urm lucrare, construcia i terenul [mai exact, dreptul de proprietate asupra lor] nu sunt prin natura lor un tot indivizibil, fiind posibil nstrinarea construciei fr teren (este cazul dreptului de superficie)(ibidem, p.55). Adugm c numai o asemenea soluie asigur pe deplin dreptul cetenilor strini i apatrizilor de a dobndi construcii n proprietate, Constituia interzicndu-le acestora, n principiu, doar dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor (vz. infra, nr.10.9). 25 Vz , de ex., TS s.civ., dec.nr.1591/1978, n RRD nr.3, 1979, p.62; dec.nr .301/1978, n CD, 1978, p.53; dec.nr.2090/1981, n CD, 1981, p.61-65; dec.nr.275/1988, n RRD nr.2, 1989, p.65-66. Vz. i I.Vurdea, Propuneri de lege ferenda privind regimul nstrinrii autoturismelor proprietate personal, n RRD nr.3, 1981, p.20; L.Mihai, n legtur cu litigiile privind nstrinarea

n prezent, radierea i nmatricularea n circulaie a autovehiculelor de ctre organele de poliie i financiare se face (n condiiile prevzute de HG nr.610/1992 privind cartea de identitate a vehiculului i Instruciunile ministerului de interne, finanelor i transporturilor nr.290/2802/1189 de aplicare a HG nr.610/1992) pe baza contractului de tip de vnzarecumprare ncheiat la organele de poliie, renunndu-se la forma autentificat de notar. Formalitile prevzute de actuala reglementare nu afecteaz validitatea contractului de vnzare-cumprare ncheiat ntre pri printr-un nscris sub semntur privat, acele formaliti fiind prevzute de lege numai pentru nmatricularea autovehiculului n circulaie 26. Acest caracter consensual al contractului de vnzare-cumprare de autovehicule a fost statuat i n practica instanei supreme27. n legtur cu forma contractului de vnzare-cumprare, mai precizm c, dac necesitatea unei anumite forme (de ex., act notarial) rezult numai din nelegerea prilor, acesta nu se transform n contract solemn. O asemenea nelegere are numai semnificaia amnrii ncheierii contractului de vnzare-cumprare i - deci - reprezint un antecontact28. ntruct radierea autovehiculului de pe numele vnztorului i nmatricularea lui pe numele cumprtorului la organele de poliie i la organele financiare nu se poate face dect pe baza actului ncheiat n condiiile legii, dac, dup valabila ncheiere a contractului (n forma nscrisului sub semntur privat), una dintre pri (oricare) refuz s se prezinte la organul competent, cealalt parte este ndreptit s intenteze o aciune n constatarea dreptului de proprietate asupra autoturismului n patrimoniul cumprtorului (reclamant sau prt), urmnd ca radierea-nmatricularea s se fac pe baza hotrrii judectoreti. Bineneles, pentru pronunarea unei hotrri n sensul artat, reclamantul trebuie s dovedeasc - separat de plata taxei de timbru pentru aciunea n justiie - consemnarea sumei reprezentnd taxele de timbru prevzute pentru nstrinarea autovehiculelor, care, n urma admiterii aciunii, vor fi trecute la bugetul statului, iar n raporturile dintre pri vor fi suportate definitiv (n lips de stipulaie contrar, art.1305 C.civ.) de ctre cumprtor, instana dispunnd restituirea acestor cheltuieli reclamantului (vnztor) prin hotrre29. n sfrit, precizm c - vnzarea de autoturisme fiind un contract consensual, deci valabil ncheiat prin actul sub semntur privat - preul real al vnzrii (datorat de cumprtor) este cel prevzut n chitana sub semntur privat, iar nu cel inferior prevzut n actul ncheiat ulterior, dac acest din urm pre este simulat30. Tot astfel, dispoziiile referitoare la condiiile de validitate ale contractului (de exemplu, condiii de capacitate) trebuie s fie raportate la momentul realizrii acordului de voin (cnd se transmite i dreptul de proprietate potrivit art.1295 C.civ.)31. Desigur, fiind vorba despre un obiect cu o valoare de peste 250 lei, ad probationem va fi necesar prezentarea unui nscris sau a unui nceput de dovad scris, afar numai dac a existat o imposibilitate, fie i moral, de a preconstitui o dovad scris (art.1197-1198 C.civ.). Numai terele persoane (iar nu i prile ori succesorii lor universali sau cu titlu universal) vor
autovehiculelor proprietate personal, n RRD nr.12, 1983, p.37 i urm.; Fr.Deak, St.Crpenaru, Contracte civile i comerciale, Ed. Lumina Lex, Buc., 1993, p.13-14; D.Chiric, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Buc., 1997, p.9-10; E.Safta-Romano, Contracte civile, Ed. Grafix, Iai, 1993, vol.I, p.23. 26 Vz. i D.C.Tudorache, Executarea daunelor cominatorii, n Dreptul nr.3, 1995, p. 18-19. 27 ncheierea contractului nu este condiionat nici de plata preului n totalitate. CSJ, completul de 7 jud., dec.nr.42/1992, n Dreptul nr.10/1992, p. 88-89 i s.com., dec.nr.92/1992, n Dreptul nr.56/1993, p. 127-128 i n Deciziile CSJ 1990-1992, p.500-503. 28 Vz. infra,, nr.6. 29 Vz. L.Mihai, Probleme privind suportarea taxei de timbru pentru autentificarea contractului de vnzare-cumprare, n AUB, seria Drept, 1983, p.63-66; TS, s.civ., dec.nr.275/1988, cit.supra. Vz. i infra, nr.43. 30 Vz. TS, s.civ., dec.nr.301/1978 mai sus citat. 31 Vz. I.Mihu, Probleme de drept civil din practica Tribunalului Suprem pe semestrul II al anului 1978, n RRD nr.9, 1978, p.38 i dec. TS, s.civ., nr.1810/1978, comentat de autor, ibidem.

putea dovedi - de exemplu, un caz de simulaie sau vnzri succesive - cu orice mijloace de prob contractul intervenit ntre pri, fiindc pentru teri contractul este un simplu fapt juridic. Considerm c soluiile adoptate n practica judiciar i doctrin referitoare la caracterul consensual al contractului de vnzare-cumprare de autovehicule urmeaz a fi aplicate i dup adoptarea OG nr.78/2000 privind omologarea, eliberarea crii de identitate i certificarea autenticitii vehiculelor rutiere n vederea nmatriculrii sau nregistrrii acestora n Romnia32. Potrivit acestui act normativ, Cartea de identitate a vehiculului conine date despre vehicul i proprietarii pe numele crora acesta a fost nmatriculat succesiv. [...] Datele despre proprietari se nscriu de ctre autoritatea competent care efectueaz nmatricularea, potrivit legii. Autoritatea competent care efectueaz nmatricularea nscrie proprietarul vehiculului la rubrica "deintori" din cartea de identitate a vehiculului. La nstrinarea vehiculului ultimul proprietar al acestuia are obligaia de a transmite dobnditorului cartea de identitate a vehiculului (art. 10). Dup cum rezult din textul citat, menionarea cumprtorului n cartea de identitate are ca efect numai atestarea dobndirii dreptului de proprietate prin acordul de voin dintre pri. Iar dac, dup realizarea acordului de voin prin act sub semntur privat, una dintre pri refuz s se prezinte la organul de poliie competent n vederea ncheierii contractului n forma prevzut de HG nr.610/1992, cealalt parte este ndreptit s intenteze o aciune n constatarea existenei dreptului de proprietate asupra autoturismului n patrimoniul cumprtorului (dup caz, reclamant sau prt). O astfel de aciune se ntemeiaz pe dispoziiile art.111 C.proc.civ., urmnd ca meniunea privind noul deintor al autovehiculului n cartea de identitate s fie nscris de organul de poliie pe baza hotrrii judectoreti. 2.5. Vnzarea-cumprarea este un contract translativ de proprietate din momentul ncheierii lui. Aceasta nseamn c, prin efectul realizrii acordului de voin (solo consensu) i independent de predarea lucrului vndut i de plata preului, se produce nu numai ncheierea contractului, dar opereaz i transferul dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor. n acest sens, art.1295 C.civ. prevede c [] proprietatea este de drept strmutat [de la vnztor la cumprtor] ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului, dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nc nu se va fi numrat. Din momentul dobndirii dreptului de proprietate, cumprtorul suport i riscul pieirii lucrului, potrivit principiului res perit domino (art.971, 1156, 1335 i 1358 alin.2 C.civ.), dac vnztorul-debitor al obligaiei de predare nu dovedete intervenirea unei cauze strine exoneratoare de rspundere (art.1082-1083 C.civ.), adic natura fortuit, iar nu culpabil, a pieirii lucrului. Atunci cnd a fost dovedit cauza strin, vnztorul va suporta riscurile numai dac a fost pus n ntrziere cu privire la executarea obligaiei de a preda lucrul vndut (art.1074 alin.2 C.civ.) i nu reuete s dovedeasc c lucrul ar fi pierit i la cumprtor dac l-ar fi predat la termen (art.1156 alin.2 C.civ.)33. Principiul transmiterii imediate (automate) a dreptului de proprietate (i a riscurilor) din momentul ncheierii contractului opereaz numai dac sunt ndeplinite anumite condiii: a) Vnztorul trebuie s fie proprietarul lucrului vndut34, iar contractul perfect valabil ncheiat (de exemplu, dac, n mod excepional, vnzarea-cumprarea este un contract solemn, consimmntul prilor trebuie s fie manifestat n forma prevzut de lege). b) Trebuie s fie vorba de lucruri determinate individual (certe). n cazul bunurilor determinate numai generic, transferul proprietii nu se poate produce din momentul ncheierii
Publicat n M.Of. nr. 412/30.08.2000. OG nr.78/2000 a fost aprobat, cu modificri, prin Legea nr.230/2003 i modificat prin OG nr.35/2005, aprobat, la rndul su, cu modificri, prin Legea nr.374/2005 (publicat n M.Of. nr. 1138/15.12.2005). 33 Cu privire la problematica riscurilor, soluiile legislative adoptate n materie de diferite sisteme de drept (englez, elveian, german etc.) i tendinele moderne de reglementare n materie, vz. V.Babiuc, Riscurile contractuale n vnzarea comercial internaional, Edit. tiinific i Enciclopedic, Bucureti, 1982. 34 Pentru ipoteza vnzrii lucrului altuia vz. infra, nr.16.
32

contractului, cci nu se cunosc bunurile care urmeaz s fie efectiv dobndite de ctre cumprtor. n consecin, nu se pune nici problema transferrii riscurilor, iar lucrurile de gen nici nu pot pieri (genera non pereunt)35. La termenul stipulat sau, n lips, la cererea cumprtorului vnztorul trebuie s individualizeze lucrul vndut i s i-l predea. n caz contrar, va rspunde pentru neexecutarea obligaiei asumate. n cazul lucrurilor de gen, transferul proprietii (i al riscurilor) se produce din momentul individualizrii36, ceea ce se face de regul, prin predarea lucrului vndut cumprtorului (predare care valoreaz, n toate cazurile, individualizare), dar nu se confund cu aceasta; individualizarea se poate face i prin alte metode care asigur identificarea lucrurilor ca fiind ale cumprtorului, de exemplu, prin etichetarea coletelor sau predarea lor unui cru pentru a fi transportate la cumprtor etc. ntruct prin individualizare se produce transferul proprietii la care s-a obligat vnztorul, dovada efecturii ei este n sarcina lui i se poate face cu orice mijloc de prob (fiind un simplu fapt juridic). Asemntor lucrurilor de gen se pune problema n cazul obligaiilor alternative. Astfel, dac vnzarea are ca obiect un lucru dintre dou (sau mai multe) determinate (certe) dar numai alternativ, proprietatea se transmite n momentul alegerii37, fiindc prin alegere se individualizeaz lucrul care urmeaz s fie dobndit de cumprtor. n consecin, riscul pieirii fortuite este suportat, pn la alegere, de ctre vnztor. Astfel, dac piere unul dintre lucruri, el datoreaz cellalt (art.1030-1031 C.civ.), fiindc ambele au fost prevzute in obligatione. Dac amndou lucrurile au pierit, fr greeala debitorului, obligaia este stins (art.1032 C.civ.). Rezult c vnztorul suport paguba pieirii pn la alegere, dar este liberat de obligaia de predare i de plata daunelor-interese pentru neexecutare, deoarece neexecutarea s-a dovedit a fi fortuit. Dac cele dou obiecte sunt lucruri de gen (ipotez nevizat de art. 1030-1033 C.civ.), pe lng alegere (de exemplu, ntre 1000 kg gru sau 1000 kg porumb) - pentru a opera transferul proprietii i a riscurilor - trebuie s se procedeze i la individualizarea propriu-zis a lucrului ales. n cazul obligaiei facultative, ntruct are ca obiect un singur lucru (in obligatione), al doilea fiind prevzut numai ca o simpl posibilitate de plat (in facultate solutionis), problema transferrii dreptului de proprietate i a riscurilor se rezolv - potrivit regulilor generale - dup cum unicul obiect este un lucru cert ori de gen. c) Lucrul vndut trebuie s existe. n cazul vnzrii bunurilor viitoare (emptio-venditio rei futurae, de exemplu, lucruri care urmeaz s fie confecionate, o recolt viitoare etc.), dei pot forma obiectul contractului38, transferul proprietii poate opera numai din momentul n care au fost executate, terminate, n stare de a fi predate cumprtorului, dac sunt bunuri individual determinate (certe), iar dac lucrul executat este de gen, dup individualizare (de exemplu, lucrul fabricat n serie). n cazul vnzrii unei recolte viitoare, proprietatea se transmite din momentul n care este gata de recoltat, dac lucrul vndut i preul lui sunt determinate (de exemplu, grul de pe terenul vnztorului n schimbul sumei de 100.000 lei). Dac vnzarea recoltei se face pe unitate de msur, proprietatea se transmite din momentul individualizrii39.
Pentru ipoteza vnzrii dintr-un gen limitat vz. infra, nr.45-47. Pentru discuii vz. i O. Podaru, Regimul juridic al vnzrii bunurilor de gen limitate. Comparaie cu regimul juridic al altor specii de vnzare, n Dreptul nr.1, 2000, p.55-62. 36 Dac nu s-a fcut individualizarea, prin fapta inculpatului de a vinde unor persoane, din depozit, lemne pltite deja de ali cumprtori este prejudiciat avutul unitii i nu al cumprtorilor ce nu le-au ridicat (T.Jud.Ilfov, dec.pen.nr.229/1979, n RRD nr.1,1980, p.67). 37 Vz. M.B.Cantacuzino, Curs de drept civil, Craiova, p.543; C.Hamangiu, I.Rosetti Blnescu, Al. Bicoianu, Tratat de drept civil romn, vol.II, Bucureti, 1929, p.685; T.R.Popescu, P.Anca, Teoria general a obligaiilor, Edit. tiinific, Bucureti, 1968, p.372 C.Sttescu, C.Brsan, Drept civil. Teoria general a obligaiilor, Ed. All, Bucureti, p.358. 38 Vz. infra, nr.14. 39 Pentru amnunte i divergenele n materie vz. infra, nr.45-47.
35

Riscurile se transmit asupra cumprtorului o dat cu dreptul de proprietate, dac nu i-a asumat riscul nerealizrii - n tot sau n parte - a lucrului viitor din momentul ncheierii contractului i independent de transferul proprietii (caracter aleatoriu)40. d) Trebuie ca prile s nu fi amnat transferul proprietii printr-o clauz special pentru un moment ulterior ncheierii contractului. Asemenea clauze pot fi prevzute n contract, ntruct regula stabilit n art.1295 C.civ., potrivit creia transferul proprietii are loc ndat ce prile s-au nvoit, nu este de ordine public (imperativ) i deci poate fi nlturat chiar dac lucrul vndut este individual determinat. - Astfel se ntmpl dac prile au amnat transferul proprietii pn la mplinirea unui termen suspensiv (de exemplu, pn la termenul predrii lucrului vndut ori a plii preului) sau pn la realizarea unei condiii suspensive41. Precizm c termenul suspensiv afecteaz transferul proprietii numai dac prile au prevzut expres amnarea acestui efect al contractului de vnzare-cumprare; dac termenul a fost stipulat pur i simplu, nu afecteaz transferul proprietii, ci numai executarea obligaiei de predare a lucrului vndut (art.1022 din C.civ.). n schimb, condiia suspensiv, prin ea nsi, amn transferul proprietii pn la realizarea evenimentului (art.1017-1018 C.civ.)42. n ambele cazuri, deoarece vnztorul rmne proprietar pendente termine, respectiv pendente conditione, continu s suporte riscul pieirii fortuite (inclusiv n cazul condiiei, care opereaz retroactiv - art.1015 C.civ. - fiindc riscul este suportat de proprietarul sub condiie rezolutorie - art.1018 C.civ.)43. - Un caz special de amnare a transferrii dreptului de proprietate ntlnim n cazul cumprrii dintr-o unitate comercial cu autoservire. Contractul se ncheie, n acest caz, n momentul n care cumprtorul a ales i a preluat marfa (de exemplu, a introdus-o n coul sau cruciorul pus la dispoziie de vnztor). ntruct din acest moment lucrurile de gen sunt i individualizate (iar preul stabilit), potrivit regulilor n materie ar trebui s ajungem la concluzia c i proprietatea i riscurile s-au transferat asupra cumprtorului. n consecin, dac el prsete magazinul cu intenia de a-i nsui marfa fr a plti preul, nu se face vinovat de furt, ci este un simplu debitor care nu i-a executat obligaia de plat a preului. ntruct o asemenea concluzie nu poate fi admis, se consider c - n acest caz ori n alte cazuri asemntoare de vnzare cu pre fix - prile s-au neles implicit n sensul c proprietatea se dobndete de ctre cumprtor numai o dat cu plata preului. Pn n acel moment el este un simplu detentor al mrfii alese (vinovat de furt dac nu pltete preul), iar vnztorul suport riscurile n calitate de proprietar44. n sfrit, precizm c, n cazul n care, prin convenia dintre pri, transferul proprietii a fost amnat pentru un moment ulterior ncheierii contractului, se amn, n virtutea legii, n
Vz. infra, nr.14.2. Vz. i Cas.III, dec.nr.99/1914, n C.civ.adnotat, vol.III, p.403, nr.5. Stipularea unei condiii rezolutorii nu afecteaz transferul proprietii din momentul ncheierii contractului asupra cumprtorului, dar - odat realizat - vnztorul redobn-dete proprietatea cu efect retroactiv (art.1019 C.civ.). Dac lucrul piere pendente conditione, riscul este suportat de cumprtor n calitate de proprietar sub condiia rezolu-torie. Pentru ipoteza vnzrii cu pact de rscumprare (care este sub condiie rezolutorie) vz. infra, nr.51. 42 Vz. pentru amnunte, C.Sttescu, C.Brsan, op.cit., 1992, p.351-356. Subliniem c n cazul condiiei suspensive se amn transferul proprietii, dar nu se afecteaz perfectarea vnzrii, cum se consider uneori (vz. decizia citat de P.Perju, op.cit., n Dreptul nr.5, 1992, p.46-47, nr.15). 43 Pentru ipoteza vnzri (condiionale) pe ncercate i a vnzrii pe gustate, special reglementate de lege, vz. infra, nr.48-50. 44 Vz. , n acest sens, Henri et Leon Mazeaud, Jean Mazeaud, Leons de droit civil, vol. .III, Paris, 1963, p.754-755 (n continuare Mazeaud, op.cit.). Fapta constituie furt, dei contractul fusese, anterior, ncheiat, deoarece riscul dispariiei bunului l suport vnztorul [...] (O.Loghin, A.Filipa, Drept penal, Partea special, Ed. Didactic i Pedagogic, Bucureti., 1983, p.107). n ceea ce ne privete, nu excludem nici posibilitatea de a considera c vnzarea-cumprarea nu s-a ncheiat, ntruct houl - n realitate - nu i-a dat consimmntul la ncheierea contractului de vnzarecumprare (nu a acceptat s plteasc preul). Vz. n acest sens, cu o motivare mai ampl, M.Murean, Contractele civile, vol.I, Contractul de vnzare-cumprare, Ed. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1996, p.63-65.
40 41

10

mod corespunztor, i transmiterea riscurilor asupra cumprtorului, fie c prile s-au referit expres la ambele aspecte, fie numai la unul dintre ele. Dar regula res perit domino (care leag riscurile de proprietate), la fel ca i regula transferrii proprietii n momentul ncheierii contractului, nu este o regul imperativ. n consecin, prile pot disocia cele dou aspecte; cumprtorul s-i asume riscurile nainte de momentul transferrii dreptului de proprietate (de exemplu, n cursul executrii lucrului viitor) sau vnztorul s suporte riscurile dup ce a operat transferul proprietii (de exemplu, n cursul transportului). O asemenea disociere trebuie s rezulte dintr-o clauz nendoielnic i expres prevzut n contract. 2.6. O precizare se mai impune n legtur cu publicitatea dobndirii drepturilor reale imobiliare n lumina Legii cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/199645, intrat n vigoare la data de 24 iunie 1996 (art. 69), prin care s-a prevzut unificarea sistemelor de publicitate imobiliar, sub forma nscrierii n crile funciare (publicitate real), dar numai cu efecte de opozabilitate fa de teri a actului juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare (asemntor sistemului crilor de publicitate funciar - care a avut aplicabilitate n unele localiti din fostul jude Ilfov - potrivit Legii nr. 242/1947). Dup cum prevede Codul civil, n materie de vindere de imobile, drepturile care rezult prin vinderea perfect ntre pri, nu pot a se opune, mai nainte de transcripiunea (n prezent nscrierea n cartea funciar n.ns.Fr.D.) actului, unei a treia persoane care ar avea i ar fi conservat, dup lege, oarecare drepturi asupra imobilului vndut (art.1295 alin.2). Avnd n vedere dispoziiile Legii nr.7/1996 referitoare la efectele actelor translative (constitutive) de drepturi reale, respectiv la efectele nscrierilor n evidenele de publicitate imobiliar, trebuie ns s facem o distincie ntre actele ncheiate (efectuate) nainte de data intrrii n vigoare a noii legi i, respectiv, dup aceast dat. Astfel, nscrierile fcute n registrele (crile) de publicitate imobiliar nainte de intrarea n vigoare a noii legi vor produce efecte (constitutive n sistemul crilor funciare i de opozabilitate n sistemul de transcripii), potrivit reglementrilor n vigoare la data efecturii lor46. Tot astfel, actele juridice valabil ncheiate anterior intrrii n vigoare a noii legi - dar fr efectuarea formelor de publicitate imobiliar - i vor produce efectele (constitutive sau de opozabilitate) potrivit regimului juridic de la data ncheierii lor, dar numai la data nscrierii n cartea funciar, potrivit dispoziiilor noii legi (art. 56-57). Dup intrarea n vigoare a Legii nr.7/1996, toate actele translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare - pentru a fi opozabile fa de teri 47 - trebuie s fie nscrise n
45 Legea nr.7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare a fost republicat n M.Of. nr.201/03.03.2006, dndu-se textelor o nou numerotare. Pentru aplicarea n timp a legii i a actelor normative subsecvente, vz. i Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar ale judectoriilor (aprobat prin Ordinul MJ nr.2371/C/1997) i HG nr.612/1997 privind organizarea, funcionarea i atribuiile oficiilor de cadastru agricol i organizarea teritoriului agricol (adoptate n temeiul art.65 i, respectiv, art.69 din Legea nr.7/1996, n forma anterioar republicrii). Menionm i Instruciunile privind nfiinarea crilor funciare cu caracter nedefinitiv, aprobat prin Ordinul MJ nr.1330/C/1999 (nepublicate), prin care s-a dispus punerea n aplicare n ntregime a dispoziiilor Legii nr.7/1996 de la 1 iulie 1999. Prin urmare, potrivit Constituiei, legea a intrat n vigoare la data de 24 iunie 1996 (art.72), dar s-a pus n aplicare printr-un act nepublicat (secret de stat?!) abia dup 3 ani (sic). Pentru o analiz aprofundat i judicioas a problemelor privind punerea n aplicare a Legii nr.7/1996, vz. M.Nicolae, Publicitatea imobiliar i noile cri funciare, Edit. Press Mihaela, Bucureti, 2000, p.200-218. 46 Pentru o expunere sintetic a efectelor publicitii imobiliare sub incidena reglementrilor anterioare intrrii n vigoare a Legii nr.7/1996, vz. D.Chiric, Publicitatea transferurilor drepturilor de proprietate imobiliar, n Dreptul nr.4, 1992, p.18-29; Fr.Deak, op.cit., 1993, p.19-21; L.Pop, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1993, p.228-245; M.Murean, op.cit., p.68-72. Vz. i M.D.Bocan, Natura juridic a aciunii n prestaie tabular, n Dreptul nr.10/1998, p.23-35. Pentru o privire de ansamblu, aprofundat, asupra sistemelor de publicitate imobiliar n dreptul romnesc, nainte de intrarea n vigoare (punerea n aplicare) a noii legi, vz. M.Nicolae, op.cit., p.106-191. 47 Dup cum rezult din art.28, 30, 31 i 35 din L.nr.7/1996, lipsa nscrierii dreptului nu poate fi invocat de partea contractant care a nstrinat sau constituit dreptul real imobiliar i de succesorii lui

11

cartea funciar. Astfel, n judeele cu carte funciar 48 i n judeele n care s-au finalizat lucrrile cadastrale i ale registrelor de publicitate imobiliar, publicitatea imobiliar se realizeaz, pentru opozabilitate fa de teri, prin nscrierea n cartea funciar, ncetnd aplicabilitatea dispoziiilor referitoare la publicitatea imobiliar prin sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni, respectiv prin sistemul anterior de carte funciar (art.20 i urm., art.69)49. Iar n unitile administrativ-teritoriale pentru care nu s-au definitivat documentele cadastrului general, actele translative de drepturi reale imobiliare se nscriu (tot n conformitate i cu efectele prevzute de noua lege), n cte o carte funciar50 (art.59)51. 2.7. Pentru lucrurile mobile nu exist un sistem de publicitate, cci posesia lor constituie cel mai bun mijloc de publicitate. Astfel, dac vnztorul a vndut de dou ori lucrul mobil (corporal), va avea preferin cel care a intrat mai nti cu bun-credin n posesia lucrului, dei a cumprat mai n urm (posterior tempore, potior iure, art.972 C.civ.)52
universali sau cu titlu universal. De asemenea, un atare drept nenscris este opozabil i dobnditorului ulterior care a avut cunotin de existena lui (dobnditor de rea-credin), dei nu este nscris n cartea funciar precum i dobnditorului cu titlu gratuit, fie i de bun-credin (vz. iFr. Deak, op.cit., 2001, cap.III, nr.42). Rezult c au calitatea de teri cei care, neavnd cunotin de existena unui drept nenscris i ncrezndu-se n cartea funciar, au dobndit, prin acte cu titlu oneros, drepturi pe care i le-au nscris, drepturi pe care le pot opune dobnditorului anterior. (Pentru practica judectoreasc privind interpretarea Legii nr.115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare, dispoziii asemntoare fiind cuprinse i n L.nr.7/1996, vz. TS, s.civ., dec.nr.400/1978, n CD, 1978, p.19; nr.911/1978, n RRD nr.12, 1978, p.58; nr.1584/1979, n RRD nr.3, 1980, p.67; nr.585/1980, n CD, 1980, p.38; nr.1040/1982, n CD, 1982, p.15; nr.277/1983, n CD, 1983, p.22; TS, completul de 7 jud., dec.nr.37/1986, n CD, 1986, p.27-30; TS, s.civ., dec.nr.284/1987, n CD, 1987, p.38; CSJ, s.civ., dec.nr.217/1993, n Dreptul nr.7, 1994, p.80-81). Pentru observaii critice referitoare la interpretarea n practic a dispoziiilor Legii nr.115/1938, vz. M.Nicolae, op.cit., p.138-141 i 153-156. Iar pentru noiunea de teri n materie de publicitate imobiliar, vz. ibidem, p.118-120, 324-328 i 368-380; G.Florescu, nscrierile n cartea funciar, n Juridica nr.1, 2000, p.15. 48 Astfel fiind, dac vnztorul nstrineaz un imobil ctre mai muli cumprtori, va avea ctig de cauz (dobndind dreptul real cu opozabilitatea fa de ceilali) acela dintre cumprtori care a nregistrat mai nti cererea de nscriere n cartea funciar la biroul de carte funciar a judectoriei n a crei raz teritorial este situat imobilul (art.25), potrivit principiului qui prior tempore, potior iure. Dac mai multe cereri sunt depuse deodat la acelai birou de carte funciar, drepturile reale dobndite vor primi rang egal, dar numai provizoriu (cu excepia ipotecilor i privilegiilor care rmn cu rang egal), urmnd ca prin judecat s se hotrasc asupra rangului i asupra radierii nscrierii nevalabile (art.47 alin.4). 49 Vz. i M.Nicolae, Not la sent.civ. nr.4205/1995 a Jud.sect.5 Bucureti, n Dreptul nr.11, 1996, p.109-110; F.uca, Legea locuinei nr.114/1996, temei al legislaiei locative, Ed. All, Buc., 1997, p.108-109. Vz. i I.P.Filipescu, op.cit., p.343. 50 Cu privire la problematica crilor funciare care cuprind nscrieri cu caracter nedefinitiv vz. M.Nicolae, op.cit., p.8, 108-109, 202-218 i 457-460. Pentru controversa n materie i soluia aplicrii noului regim de publicitate imobiliar pe tot teritoriul rii, inclusiv n unitile administrativteritoriale pentru care nu s-au definitivat documentele cadastrului general (unde actele i faptele juridice se nscriu cu caracter nedefintiv, n cte o carte funciar) vz. ibidem, p.202-214. Menionm c lucrrile de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei i cartografiei se pot executa numai de ctre persoanele fizice i juridice autorizate potrivit OG nr.10/2000 privind desfurarea activitii de realizare i de verificare a lucrrilor de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei i cartografiei, aprobat cu modificri prin Legea nr.795/2001. 51 Vz. i A.A.ulu, Aciunile de carte funciar n lumina actualei reglementri, n Dreptul nr.11, 1999, p.31-45. Cu privire la modurile de dobn-dire a drepturilor reale imobiliare care sunt opozabile fa de teri fr nscriere n cartea funciar vz. art.26 din L.nr.7/1996. 52 n materie de creane, dreptul dobndit este opozabil terilor din momentul notificrii sau acceptrii cesiunii de ctre debitorul cedat (art.1393 C.civ.), iar dac cesiunea are ca obiect veniturile unui imobil pe timp mai mare de 3 ani, actul trebuie s fie nscris n cartea funciar (art.1394 C.civ., art.14 din L.nr.241/1947 i art.19 din L.nr.7/1996). Pentru opozabilitatea transmiterii titlurilor nominative (ale societilor pe aciuni) vz. art.98 din L.nr.31/1990, n forma republicat n anul 2004. Titlurile la ordin se transmit, cu efecte erga omnes, prin gir, iar titlurile la purttor prin simpl tradiiune.

12

2.Condiiile de validitate ale contractului de vnzare-cumprare

3. Precizri prealabile. Pentru a fi valabil ncheiat, contractul de vnzare-cumprare trebuie s ntruneasc diferite elemente care, conform regulilor generale n materie de contracte sunt: consimmntul, capacitatea, obiectul (lucrul vndut i preul), o cauz licit i, n contractele solemne, forma. Ne vom ocupa de aceste elemente numai n msura n care prezint trsturi specifice n materia contractelor de vnzare-cumprare. A. Consimmntul prilor. Promisiunea de vnzare (antecontractul). Pactul de preferin. Dreptul de preempiune. 4. Consimmntul. Vnzarea, ca i orice alt contract, se ncheie prin consimmntul prilor. Acordul de voin ntre pri este totdeauna necesar i totodat suficient - cu excepiile prevzute de lege53 - n vederea formrii contractului. ntruct problemele juridice privitoare la consimmnt, la principiul autonomiei de voin i libertatea contractual54, precum i la momentul ncheierii contractului sunt cunoscute de la teoria actului juridic i teoria general a obligaiilor, iar n materia vnzrii se aplic regulile dreptului comun55, urmeaz s analizm numai anumite probleme specifice vnzrii: promisiunea de vnzare (unilateral sau bilateral), pactul de preferin i dreptul de preempiune. 5. Promisiunea unilateral de vnzare (sau de cumprare). Spre deosebire de oferta de a contracta, act juridic unilateral, n cazul promisiunii de vnzare, o persoan, prevznd un eventual interes pentru ea de a dobndi proprietatea unui bun, primete promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervndu-i facultatea de a-i manifesta ulterior - de obicei nuntrul unui termen - consimmntul su de a-l cumpra. De exemplu, locatorulproprietar se oblig fa de locatar s-i vnd, la un pre stabilit, lucrul dat n locaiune, dac locatarul i va manifesta voina de a-l cumpra. O promisiune de vnzare acceptat cu aceast rezerv constituie, nendoielnic, un contract (i nu un act unilateral de voin care devine caduc n caz de moarte sau dac persoana devine incapabil), dar nu constituie o vnzare - fiind distinct de ea - i nu poate produce efectele

53 Exproprierea pentru cauz de utilitate public (se studiaz la materia drepturilor reale) reprezint, n fond, tot o vnzare-cumprare, dar forat, independent de consimmntul proprietarului. Preul numit n aceast materie despgubire - se stabilete de comun acord cu proprietarul, iar n caz de divergen prin justiie (art.44 din Constituie i art.481 C.civ.). n msura n care legea special nu prevede altfel (vz. L.nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public), n caz de expropriere se aplic regulile prevzute pentru contractul de vnzare-cumprare (de exemplu, obligaia de garanie a vnztorului pentru eviciune sau vicii ascunse). 54 Vz. V. Babiuc, V.Stoica, Libertatea contractual i dreptul constituional, n Dreptul nr.7, 1995, p.8-12. 55 Pentru amnunte privind ncheierea contractului, n special n materie de vnzare comercial, vz. D.Chiric, Formarea contractului de vnzare-cumprare, n RDC nr.10, 1999, p.41-56.

13

unei vnzri56. Promisiunea de vnzare este de fapt un antecontract57, care d natere la un drept de crean, una dintre pri fiind obligat (obligaia de a face) fa de cealalt parte s vnd n viitor un anumit bun58, beneficiarul promisiunii putnd opta n sensul de a-l cumpra ori nu59. Dac beneficiarul va opta n sensul cumprrii bunului, dar promitentul, prin nclcarea obligaiei asumate, va refuza vnzarea, - eventual a i vndut lucrul unei alte persoane contractul proiectat nu se va mai ncheia, beneficiarul avnd dreptul la daune-interese 60 potrivit regulilor aplicabile obligaiilor de a face (art.1075 C.civ.)61. Rezult c promisiunea de vnzare este un contract unilateral, ntruct creeaz obligaii numai pentru una dintre pri (promitent). Este ns posibil ca, n schimbul dreptului de opiune ce i se confer, beneficiarul promisiunii s se oblige la plata unei sume de bani (preul dreptului de opiune), caz n care promisiunea unilateral de a vinde va fi un antecontract sinalagmatic, dar, evident, fr a se fi transformat ntr-o promisiune bilateral de vnzarecumprare, cci beneficiarul nu i asum obligaia de a cumpra, ci numai aceea de a plti preul opiunii ce i se confer. Tot astfel, dac beneficiarul se oblig la plata unei sume de bani n cazul n care va opta n sens negativ.

Vz. i M.B.Cantacuzino, op.cit., p.656. Promisiunea de vnzare nu transfer proprietatea, ci d natere numai unor obligaii cu caracter personal pentru una din pri, cealalt parte pstrndu-i libertatea de a decide (TS, col.civ., dec.nr.561/1949, n JN nr.5-6, 1949, p.608). Promisiunea unilateral nu trebuie s fie confundat cu vnzarea sub condiie sau afectat de un termen, ntruct prima are ca obiect o obligaie de a face, iar cea de-a doua o obligaie de a da. Vz. D.Chiric, op.cit., p.18-19. n cadrul studiului Promisiunea unilateral de a vinde i de a cumpra (RDC, nr.9, 1999, p.39 i urm.), autorul pare s mprteasc o alt concepie (nu obligaie de a face corelativ unui drept de crean), ci potrivit creia beneficiarul are un drept potestativ, intermediar ntre drepturile de crean i drepturile reale (p.45), astfel nct prin ridicarea opiunii de ctre beneficiarul promisiunii se realizeaz acordul de voin care d natere contractului de vnzare-cumprare, afar de cazul n care pentru valabilitatea acestuia este cerut forma autentic ad validitatem (p.46), nerespectarea promisiunii de ctre promitent fiind lipsit de efecte juridice (p.46-47), cu excepia cazului cnd promitentul vinde lucrul unui ter de bun-credin, caz n care beneficiarul are dreptul la dauneinterese, sanciune prevzut de art.1075 C.civ. pentru neexecutarea obligaiilor de a face (p.47), iar nu pentru nerespectarea unui drept potestativ. Rezult c, n aceast concepie, (adoptat mai ales n dreptul francez), instituia n cauz este impropriu denumit promisiune de vnzare, cci vnztorul nu mai are obligaia de a vinde (ci mai ales de a nu vinde altcuiva), o dat ce contractul de vnzarecumprare se poate ncheia prin singura voin a cumprtorului, chiar dac vnztorul nu ar mai fi de acord. Instituia ar fi promisiune de a vinde numai n cazul n care contractul proiectat ar fi un contract solemn. Dup prerea noastr, o asemenea concepie, departe de a simplifica problema, denatureaz realitatea, cci vnz-torul promitent nu i-a dat acordul la vnzarea lucrului, ci numai la ncheierea n viitor a contractului. Soluiile adoptate n dreptul francez sub influena art.1589 alin.1 C. civ. fr. (la promesse de vente vaut vente) - text nepreluat de legiuitorul romn - nu are o justificare suficient de temeinic n dreptul nostru. 57 Pentru o soluie - pe care nu o putem mprti - potrivit creia promisiunea unilateral de vnzare (nefiind un antecontract) este o instituie juridic complex, suis generis (nici act juridic unilateral, i nici nu poate fi considerat convenie), reprezen-tnd un act juridic complex, alctuit din oferta de vnzare i convenia accesorie prin care prile convin expres ca beneficiarul s fie creditorul unui drept de opiune asupra ncheierii sau nencheierii contractului de vnzare-cumprare promis, vz. I.Lul, Natura juridic a promisiunii unilaterale de vnzare, n Dreptul nr.6/1998, p.43 i urm., n special p.49-50. 58 TS, col.civ., dec.nr.1071/1964, n CD 1964, p.72; Plenul TS, dec. de ndrumare nr. 7/1967, n CD, 1967, p.27-28; s.civ., dec.nr.188/1981, n RRD nr.10, 1981, p.71. 59 Obligaia (intenia) de a nstrina un imobil (asumat printr-o promisiune unilateral sau bilateral de vnzare) poate fi nscris (la cererea proprietarului) pentru informare (prin notare) n cartea funciar (art.39-40 din Legea nr.7/1996 i art.44 lit.c i art.70 alin.2 din Regulament). 60 Vz. i M.B.Cantacuzino, op.cit., p.657; E. Safta-Romano, op.cit., p.33. 61 Cu privire la posibilitatea instanei de a pronuna - la cererea beneficiarului promi-siunii - o hotrre care s in loc de contract de vnzare-cumprare, vz. infra,, nr.urm.
56

14

Dovada promisiunii de vnzare se face conform regulilor generale (art.1191 i urm. din C.civ.)62 aplicabile creanelor chiar dac vnzarea proiectat ar fi un contract solemn (de exemplu, are ca obiect un teren). Obligaia promitentului nscut din promisiunea de vnzare se stinge la expirarea termenului prevzut sau, dac nu s-a prevzut un termen, la expirarea termenului general de prescripie, care ncepe s curg de la data ncheierii promisiunii de vnzare (art.3 i art.7 alin.2 din Decr.nr. 167/ 1958)63. Menionm c, dei nu se ntlnete n practic, promisiunea unilateral poate fi asumat de cumprtor (promisiune unilateral de cumprare), fiind guvernat de aceleai reguli ca i promisiunea de vnzare. 6. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare64. Promisiunea de vnzare poate fi nu numai unilateral, dar i bilateral - de a vinde i cumpra - n care caz ambele pri se oblig s ncheie n viitor, la preul stabilit65, contractul de vnzare-cumprare. Promisiunea bilateral, la fel ca i cea unilateral, este un antecontract, cu singura deosebire c n acest caz oricare dintre pri poate cere ncheierea contractului. Dac, de exemplu, prile s-au obligat s vnd, respectiv s cumpere un teren, contractul de vnzare-cumprare nu este ncheiat ct timp contractul nu se ntocmete n forma prevzut de lege (autentic). Dar soluia trebuie s fie aceeai, chiar i atunci cnd contractul nu este solemn i nu exist nici alte condiii legale. ntruct vnztorul nu a vndut, iar cumprtorul nu a cumprat, ci ambii s-au obligat numai s ncheie contractul, dei s-au neles asupra lucrului i asupra preului, vnzarea-cumprarea nu poate fi considerat ncheiat66. n schimb, obligaia de a ncheia contractul n viitor (i cu respectarea dispoziiilor speciale, dac este cazul), este valabil. Dac promitentul-vnztor nu i respect obligaia i vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul-cumprtor nu poate cere predarea lucrului, ntruct nu a devenit proprietar, iar vnzarea ncheiat cu o alt persoan este - cu rezerva fraudei (fraus omnia corrumpit) valabil. Prin urmare, beneficiarul-cumprtor nu poate cere dect daune-interese 67.68 Dac
TS, col.civ., dec.nr.1335/1956, n CD, 1956, p.71; CCJ, s.com., dec.nr.3227/2005, n Buletinul Casaiei nr.1,2006, p.24-25. 63 TS, s.civ., dec.nr.2149/1971, n Repertoriu..., 1969-1975, p.130; dec.nr.188/1981, mai sus citat. 64 Pentru consideraii de drept comparat, vz. C.A. Baciu, Transferul proprietii bunurilor corporale n diferite sisteme de drept, n RDC nr. 12, 2001, p. 130-149 i C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, ediia a II-a, Ed. All Beck, Bucureti, 2005, p.31-32. 65 Promisiunea de vnzare-cumprare poate s-i produc efectele specifice numai dac preul este determinat sau determinabil. TJ Sibiu, dec.civ. nr.504/1992, n Dreptul nr.1, 1993, p.71. 66 n dreptul francez, art.1589 alin.1 C.civ. francez (promisiunea de vnzare valoreaz vnzare, dac exist consimmntul reciproc al celor dou pri asupra lucrului i asupra preului, text care nu are echivalent n Codul nostru civil) poate justifica concluzia unui contract de vnzare-cumprare ncheiat, dei prile au promis numai s vnd, respectiv s cumpere. (Pentru amnunte vz. Mazeaud, op.cit., p.645, nr.784 i urm.). Dac contractul proiectat este solemn, promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare nu se asimileaz vnzrii (vz. ibidem, nr.786). Menionm c, n dreptul nostru, promisiunea de vnzare - unilateral sau bilateral - nu poate fi considerat nici vnzare sub condiie suspensiv, care - prin ndeplinirea condiiei, adic acceptarea n termen - s fac valabil vnzarea din chiar ziua promisiunii. Nu poate fi considerat o vnzare sub condiie, fiindc ntre pri nu s-a ncheiat o vnzare-cumprare (s-a promis numai), iar, pe de alt parte, evenimentul prevzut n condiie nu poate s fie nsui consimmntul. Pentru amnunte vz. Fr. Deak, Drept civil. Contracte speciale, Univ. din Bucureti, 1978, p.12-14. 67 Vz. TS, col.civ., dec.nr.1716/1956, n CD, 1956, p.121-122; s.civ., dec.nr.2149/1971 mai sus citat. Vz. i Gh. Pruanu, Nota II la dec.pen.nr.667/1982 a TJ Olt, n RRD nr.1/1984, p.49; C.Albulescu Toader, I. Cristea-Murean, Note la sent.civ. a jud. Sect. Agricol Ilfov nr.951/1987, n RRD nr.9, 1988, p.56-67. CA Timioara, s.civ., dec.nr. 657/R/1998, n CA Timioara, Culegere de practic judiciar, Lumina Lex, 1999, p.40-41; C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec.nr.2289/2001, n Practic judiciar civil 2001-2002, p.80-83. 68 n practica instanei supreme s-a decis c termenul de prescripie a dreptului la aciune avnd ca obiect valorificarea dreptului de crean izvort din neperfectarea contractului autentic de vnzarecumprare ncepe s curg de la data la care partea interesat a luat cunotin c nu mai exist nici o posibilitate de perfectare a vnzrii, respectiv de la data rmnerii irevocabile a hotrrii prin care s-a
62

15

ns lucrul se mai gsete n patrimoniul vnztorului i nu exist alte impedimente legale - pe lng posibilitatea acordrii daunelor-interese sau obligrii promitentului, sub sanciunea amenzii civile69, la ncheierea contractului, oricare dintre prile antecontractului de vnzare-cumprare poate cere instanei de judecat, n lumina principiului executrii n natur a obligaiilor i reparrii n natur a pagubelor, s pronune, n baza art.1073 i 1077 C.civ., o hotrre care s in loc de contract de vnzare-cumprare70 i care va avea caracter constitutiv de drepturi, opernd transferul proprietii de la data cnd rmne definitiv 71. Prin art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005 s-a prevzut n mod expres c, n situaia n care ulterior ncheierii unui antecontract cu privire la teren, cu sau fr construcii, una dintre pri

respins cererea avnd ca obiect pronunarea unei hotrri care s in loc de act autentic de vnzarecumprare (CSJ, s.civ., dec. nr. 1730/2000, n C.D. 2001, p. 77-78). Tot astfel, s-a decis c termenul prescripiei curge din momentul ncheierii contractului, ns atunci cnd promitentul-cumprtor a preluat imobilul, deinerea lui, cu acordul promitentului-vnztor, echivaleaz cu recunoaterea dreptului acestuia, n sensul art.16 lit.a) din Decretul nr.167/1958. n acest din urm caz, prescripia dreptului la aciune ncepe s curg n momentul n care promitentul-vnztor se manifest expres n sensul negrii dreptului promitentului-cumprtor (CCJ, s.civ. i de propr.int., dec.nr.1212/2005, n Jurisprudena Seciei civile pe anul 2005, p.339-341). 69 Prevzute de art. 5803 C. pr. civ. n materia executrii silite a obligaiilor de a face sau a obligaiilor de a nu face. 70 Vz. n acest sens, n special, V.Stoica, F.Baias, op.cit., n Dreptul nr.3, 1992, p.18-28 i lucrrile i practica judectoreasc la care autorii fac trimitere; CSJ, s.civ., dec.nr. .2614/1991, n Dreptul nr.8, 1992, p.80; CSJ, s.civ., dec.nr.222/1993, nr.879/1993, nr. 2221/1993, nr.2339/1993, n Jurisprudena CSJ 1993, p.46-48, p.41-42, p.42-46, p.48-53; nr.765/1993, n Dreptul nr.7/1994, p.75-76; nr.1356/1993, n Dreptul nr.7, 1994, p.78-79; nr.1448/1993, n Dreptul nr.7, 1994, p.76-77. n sensul (greit) de calificare a antecontractului drept convenie de vnzare-cumprare, instana fiind n drept s constate c ntre acestea a intervenit o convenie de nstrinare a unui imobil, vz. CSJ, s.civ., dec.nr.1641/1993, n Dreptul nr.7, 1994, p.83-84. Pentru amnunte i discuii vz. i D. Chiric, op.cit., p.22-35; P.Perju, Sintez din practica seciei civile a Tribunalului Judeean Suceava, n Dreptul nr.10, 1992, p.62-64; V. Ptulea, Aplicarea n timp a legii civile n legtur cu nstrinrile de imobile, n Dreptul nr.11, 1992, p.29-39; E. Safta-Romano, Regimul juridic al antecontractelor pri-vind nstrinrile imobiliare subsecvent abrogrii Decretului nr.144/1958, n Dreptul nr.9, 1993, p.27-33; N.Marian, C. Turianu, Note la dec.nr.1795/1992 s. a III-a civ. a TMB, n Dreptul nr.9, 1993, p.61-70; I.Popa (I), Fl. Baias (II), Efectele juridice ale antecontractului de vnzare-cumprare a unei construcii, n condiiile abrogrii Decretului nr.144/1958, n Dreptul nr.7, 1994, p.24-34; I.D.Andrei, M.Ronea Avram (I), B.Dumitrache (II), Obligaiile promitentului-vnztor i executarea lor silit, n Dreptul nr.3, 1995, p.25-36; L. Stnciulescu, nstrinarea i dobndirea construciilor i terenurilor prin vnzare-cumprare i prin alte acte juridice, Editura Actami, Bucureti, 1995, p.76-118; M.Murean, op.cit., p.132-153; P.Perju, Sintez teoretic a jurispru-denei instanelor din circumscripia Curii de Apel Suceava, n Dreptul nr.7, 1998, p.67-68 nr.10-12; idem, Sintez teoretic.... n Dreptul nr.12, 1999, p.155; T.Drjan, Antecon-tractul de vnzare-cumprare, n Dreptul nr.3, 2000, p.55-62; I. I.Popa; II. B. Dumitrache, Antecontractul de vnzare-cumprare i promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare, n Dreptul nr.2,2002, p.44 66; T.Drjan, Distincia dintre aciunea n executare silit a antecontractului de vnzare-cumprare i aciunea n prestaie tabular n dinamica sistemelor de publicitate imobiliar, n Dreptul nr.7,2002, p.104 118; I.Lul, D.Hantea, Discuii cu privire la promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare a terenurilor, n Dreptul nr.9,2003, p.6778; N. Conachi, Cu privire la admisibilitatea pronunrii de ctre instana judectoreasc a unei hotrri care s in loc de act autentic de nstrinare a unui teren, dac exist, n acest sens, o promisiune stabilit prin convenia prilor, n Dreptul nr.1,2004, p.6578.. 71 Dac n antecontract s-a prevzut o clauz de dezicere (de rzgndire) n favoarea uneia sau a ambelor pri (inclusiv sub forma arvunei cu specificarea expres a dreptului de dezicere), consimmntul poate fi revocat unilateral i instana nu mai poate pronuna o hotrre care s in loc de contract (CSJ, s.civ., dec.nr.2199/1992, n Deciziile CSJ 1990-1992, p.51-53; CSJ, s.civ., dec.nr.179/1993, n Dreptul nr.12, 1993, p.85; vz. i TJ Timi, s.civ., dec.nr.215/1992, cu Note de I. Lul, Fl. Baias, n Dreptul nr.10-11, 1993, p.91-101; E.Safta-Romano, op.cit., p.40-41; D.Chiric, Denunarea unilateral a promisiunii sinalagmatice de vnzare-cumprare n temeiul unei clauze de

16

refuz s ncheie contractul, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate sesiza instana competent, ce poate pronuna o hotrre care s in loc de contract72. 7. Pactul de preferin este o variant a promisiunii de vnzare prin care proprietarul unui bun se oblig ca, n cazul cnd l va vinde, s acorde preferin unei anumite persoane, la pre egal73. Subliniem c n acest caz proprietarul bunului nu se oblig s-l vnd, ci numai s acorde preferin n cazul n care se va hotr n acest sens. O asemenea promisiune, dei afectat de o condiie potestativ, este totui valabil, deoarece condiia este numai simpl potestativ, realizarea ei depinznd i de mprejurri externe voinei promitentului, care l-ar putea determina s-i vnd bunul74. ntruct pactul de preferin - la fel ca i promisiunea de vnzare - nu transmite dreptul de proprietate, nu confer prii lezate dreptul de a intenta aciunea n revendicare sau n anularea vnzrii fcute cu nesocotirea acestei promisiuni, afar de cazul cnd se dovedete c vnzarea s-a fcut n frauda beneficiarului promisiunii cu complicitatea la fraud din partea terului achizitor75 (fraus omnia corrumpit). n lipsa fraudei, beneficiarul pactului va avea aciune numai mpotriva promitentului pentru daune interese, conform regulilor generale privitoare la rspunderea pentru prejudiciul cauzat prin nerespectarea obligaiei de a face. n sfrit, mai precizm c - dac nu s-a prevzut altfel n convenia dintre pri - dreptul beneficiarului rezultnd din promisiunea de vnzare (unilateral sau bilateral) inclusiv pactul de preferin, se poate transmite prin acte ntre vii (cu respectarea formalitilor prevzute de lege pentru cesiunea de crean) sau prin motenire. ntruct legislaia noastr nu cunoate cesiunea de datorie, obligaia promitentului se transmite numai prin motenire (mortis causa).
dezicere sau unei clauze rezolutorii, n Dreptul nr.3,2001, p.27-39. n practica judiciar s-a decis c este nefondat aciunea pentru obligarea promitentului-vnztor (prt) de a restitui promitentuluicumprtor dublul arvunei pltite pentru nerespectarea obligaiei promitentului-vnztor de a perfecta contractul autentic de vnzare-cumprare, conform obligaiilor prevzute ntr-un antecontract, n cazul n care, la rndul su, promitentul-cumprtor nu i-a respectat obligaiile de a face plile asumate (CCJ, s.civ. i de propr.int., dec.nr.5457/2004 n Buletinul Casaiei nr.2/2005, p.30). 72 n jurispruden s-a statuat c pentru pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de act autentic de vnzare-cumprare, n condiiile art.1073-1077 C.civ., trebuie s fie ndeplinite toate condiiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, cu excepia consimmntului. Una dintre aceste condiii este aceea ca vnztorul s fie proprietarul lucrului vndut, cerin care nu este ndeplinit dac vnztorul deine imobilul n baza unui nscris sub semntur privat ncheiat ntr-o perioad n care legea impunea forma autentic pentru nstrinarea valabil a bunurilor imobile. n acest caz nu se poate pronuna o hotrre care s in loc de act autentic de vnzare-cumprare (C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec.nr.1757/2003, n Practic judiciar civil 2003-2004, p.424-426). 73 De ex., proprietarul-locator se oblig fa de locatar s-i acorde preferin n cazul n care s-ar hotr s vnd locuina. O asemenea obligaie trebuie s fie prevzut n contractul ncheiat ntre pri. Dup cum s-a precizat n practica judectoreasc, nici o dispoziie legal nu creeaz n favoarea chiriaului care ocup un imobil proprietate personal, un drept prioritar de a cumpra acest imobil i nici o analogie nu se poate face ntre aceast situaie i aceea, expres reglementat n L.nr.4/1973 (n prezent Decretul-lege nr.61/1990 i L.nr.85/1992), care creeaz n favoarea chiriailor fondului locativ de stat un drept exclusiv de a cumpra locuinele pe care le ocup (T.Jud.Braov, dec.civ.nr.297/1974, n RRD nr.7, 1975, p.68). Pentru dreptul de preempiune al chiriaului potrivit OUG nr 40/1999 vz. ns Fr. Deak, op.cit., 2001, , Cap.V, nr.13.2. n legtur cu pactul de preferin stipulat n contractul de locaiune mai menionm c dreptul locatarului subzist i dup expirarea termenului contractului principal dac acesta este rennoit tacit, cci relocaiunea tacit opereaz n condiiile contractului iniial (vz. Fr. Deak, op.cit., 2001, Cap.IV, nr.20.1). n sensul ncetrii pactului de preferin la expirarea termenului contractului principal, chiar dac este rennoit tacit, vz. D.Chiric, Pactul de preferin, n RDC nr.11, 1999, p.29 nota de subsol nr.7. 74 Vz. C.Hamangiu, I. Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, op.cit., p.895-896. Potrivit unei alte preri, pactul de preferin este valabil, deoarece, n cazul lui, nu se poate vorbi de nici un fel de raport obligaional condiional(D. Chiric, loc.cit., p.28-29). 75 TS, col.civ., dec.nr.1732/1957, n Repertoriu... 1952-1969, p.224. n dreptul nostru, nu ntrevedem posibilitatea subrogrii beneficiarului pactului de preferin n drepturile terului dobnditor, fie i de rea-credin. Subrogarea este posibil numai n cazurile prevzute de lege (vz., de exemplu, infra, nr.56, precum i Fr. Deak, op.cit., 2001, Cap.V, nr.13.2).

17

8. Dreptul de preempiune76. 8.1. Natura juridic. Spre deosebire de pactul de preferin - care are natur contractual ntruct dreptul prioritar la cumprare al beneficiarului pactului se nate pe baza consimmntului dintre pri - dreptul de preempiune are natur legal, fiind instituit printr-o norm imperativ; voina proprietarului-vnztor nu are nici un rol n naterea i exercitarea dreptului de ctre titularul lui. n msura n care s-a hotrt s vnd terenul trebuie s respecte dreptul de preempiune sub sanciunea prevzut de lege. Rezult c instituirea acestui drept reprezint o derogare de la principiul liberei circulaii a bunurilor i, mai ales, de la principiul potrivit cruia proprietarul dispune liber (exclusiv i absolut) de bunul su (art.480 C.civ.). Fiind conceput de legiuitor ca o derogare de la aceste principii, se impune concluzia c textele care reglementeaz dreptul de preempiune urmeaz s fie interpretate restrictiv. Pe de alt parte, n cazurile i n condiiile prevzute de lege, dreptul de preempiune trebuie ocrotit, ca orice drept patrimonial, indiferent de titularul lui sau de persoana celui obligat s-l respecte. n sfrit, asemntor drepturilor reale, dreptul de preempiune - fiind un drept absolut este opozabil erga omnes; deci dac proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui, se poate cere anularea contractului indiferent de buna sau reaua-credin a terului cumprtor i chiar dac acesta avea calitatea de beneficiar al unui pact de preferin sau ar avea dreptul la retractul litigios77. n conflictul dintre diferitele drepturi de preferin va prevaladreptul de preempiune. 8.2. Domeniul i condiiile de aplicare ale dreptului de preempiune se determin n funcie de bunul care formeaz obiectul lui, de actul juridic care urmeaz s fie ncheiat i de dreptul care se nstrineaz pe baza contractului proiectat. n cele ce urmeaz, inndu-se seama de frecvena aplicrii n practic, se va analiza, n principal, dreptul de preempiune reglementat de Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989, iar n continuare se va examinan mod sumar dreptul de preempiune reglementat de alte acte normative. 1) Dreptul de preempiune reglementat de Legea nr. 10/2001.78
Pentru reglementarea dreptului de preempiune asupra terenurilor agricole din extravilan, astfel cum a fost stabilit iniial prin art.48-49 din Legea nr.18/1991 i art.9 din Legea arendrii nr.16/1994, vz. Fr.Deak, Dreptul de preempiune, n Dreptul nr.7, 1992, p.34-43; Gh.Beleiu, Dreptul de preempiune reglementat prin Legea nr.18/1991 a fondului funciar, n Dreptul nr.12, 1992, p.3-13; Fr.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Actami, Bucureti, 1996, p.23-28. n privina analizei dreptului de preempiune, astfel cum acesta a fost reglementat n cuprinsul Legii nr.54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor (abrogat ncepnd cu data de 25 iulie 2005 prin Legea nr.247/2005, dar prezentnd importan sub aspectul aplicrii legii civile n timp), vz. Fr.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2001, p.28-36, precum i lucrrile citate n notele de subsol; R. Popescu, Contractele civile, n Colectiv, Drept civil romn. Curs selectiv pentru licen, Ed. Press Mihaela, Bucureti, 1998, p. 336-339; C.Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck, Bucureti, 2001, p.154-157; C. Toader, Drept civil. Contracte speciale,p. 34-36; V.Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, 1, p.308-339; M.Nicolae, Legea nr.54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor, n Dreptul nr.8, 1998, p.10-15; E. Chelaru, Dreptul de preempiune reglementat de Legea nr.54/1998, n Dreptul nr.8, 1998, p.19-29. n legtur cu dreptul de preempiune reglementat prin legi speciale, vz, de exemplu:. art.10 din Legea minelor nr. 85/2003; art. 4 din Legea nr.422/2001 privind protejarea monumentelor istorice; art. 9 din Legea nr.379/2003 privind regimul mormintelor i operelor comemorative de rzboi; art. 25 din OUG nr.110/2005 privind vnzarea spaiilor proprietate privat a statului sau a unitilor administrativteritoriale, cu destinaia de cabinete medicale, precum i a spaiilor n care se desfoar activiti conexe actului medical (aprobat, cu modificri, prin Legea nr. 236/2006); art.125 alin.3 i 4 din Legea administraiei publice locale nr.215/2001 (modificat prin Legea nr.286/2006). Pentru dreptul de preempiune al chiriaului (art.18-21 din OUG nr.40/1999), vz. Fr. Deak, op.cit., 2001,, cap.V, nr.13.2. 77 Vz. supra nr.7 i infra, nr.55.
76

18

a) Potrivit art. 17, au drept de preempiune n cazul ncheierii unui contract de vnzarecumprare, locatarii urmtoarelor imobile: cele ocupate de uniti i instituii de nvmnt din sistemul de stat (grdinie, coli, licee, colegii, coli profesionale, coli post liceale, instituii de nvmnt superior); cele ocupate de uniti sanitare i de asisten medicosocial din sistemul public (cree, cmine-spital pentru btrni, spitale, centre de plasament, case de copii); cele ocupate de instituii publice (administraii financiare, trezorerii, ministere i alte autoriti ale administraiei publice centrale, parchete, judectorii, tribunale, curi de apel, poliie, poliie de frontier, jandarmerii, servicii publice comunitare pentru situaii de urgen, sedii vamale, arhive naionale, direcii judeene, case de asigurri de sntate, primrii, prefecturi, consilii locale i judeene, inspectorate colare); cele ocupate de instituii culturale (teatre, opere, biblioteci, muzee); cele ocupate de sedii ale partidelor politice legal nregistrate. Dreptul de preempiune se poate exercita, sub sanciunea decderii, n termen de 90 de zile de la data primirii, prin executorul judectoresc, a notificrii privind intenia de vnzare. n cazul n care contractele de vnzare-cumprare se ncheie cu nclcarea dreptului de preempiune, sanciunea aplicabil este nulitatea absolut a acelor contracte. b) Dispoziiile art.17 sunt aplicabile i n ipoteza prevzut de art.19. Este vorba despre faptul c, n situaia imobilelor-construcii crora le-au fost adugate, pe orizontal i/sau vertical, n raport cu forma iniial, noi corpuri a cror arie desfurat nsumeaz mai puin de 100% din aria desfurat iniial, fostului proprietar i se restituie imobilul n natur. n acest caz deintorul suprafeei adugate imobilului preluat are drept de preempiune la cumprarea suprafeei restituite fostului proprietar sau, dup caz, motenitorului acestuia. Tot astfel, n situaia imobilelor-construcii crora le-au fost adugate, pe orizontal i/sau vertical, n raport cu forma iniial, corpuri suplimentare de sine-stttoare, fotilor proprietari sau, dup caz, motenitorilor acestora, li se restituie, n natur, suprafaa deinut n proprietate la data trecerii n proprietatea statului. Noul proprietar al suprafeei restituite n proprietate are drept de preempiune la cumprarea suprafeei adugate imobilului dup trecerea acestuia n proprietatea statului. n ambele situaii, nclcarea dreptului de preempiune se sancioneaz cu nulitatea absolut a contractului de vnzare-cumprare. c) Potrivit art.42 alin.2, imobilele cu alt destinaie dect cea de locuin, care nu se restituie persoanelor ndreptite, se pot nstrina potrivit legislaiei n vigoare, iar deintorii cu titlu valabil la data intrrii n vigoare a Legii nr.10/2001 au drept de preempiune. De asemenea, potrivit art.42 alin.3, au drept de preempiune i chiriaii imobilelor cu destinaia de locuine care nu se restituie persoanelor ndreptite. n ipoteza n care dreptul de preempiune este nclcat, sanciunea care se impune este nulitatea relativ a contractului de vnzare-cumprare (pentru c nu se ncalc norme care protejeaz interese generale). 2) Dreptul de preempiune reglementat de alte acte normative. 2.A. Dreptul de preempiune reglementat de Codul silvic.79 Potrivit art. 52 din Legea nr. 26/1996 (Codul silvic): Statul, prin autoritatea public central care rspunde de silvicultur, are drept de preempiune la toate vnzrile de bunvoie sau silite, la pre i n condiii egale, pentru enclavele din fondul forestier proprietate public i terenurile limitrofe acestuia, precum i pentru terenurile acoperite de vegetaie forestier. Proprietarul vnztor este obligat s ntiineze, n scris, unitatea silvic teritorial n raza creia se afl terenul respectiv, n legtur cu intenia de nstrinare. Unitatea silvic sesizat i va manifesta opiunea n termen de 30 de zile, dup care dreptul de preempiune nceteaz. Vnzarea fcut cu nclcarea dispoziiilor de mai sus este nul de drept.
Legea nr.10/2001 a fost republicat n M.Of. nr.798/02.09.2005 i ulterior modificat prin OUG nr.209/2005 (aprobat, cu modificri, prin Legea nr.263/2006, publicat n M.Of. nr. 572/3.07.2006). 79 Pentru amnunte, a se vedea E. Chelaru, Dreptul de preemiune reglementat de Codul silvic, n Dreptul, nr. 6,1997, p. 15-28.
78

19

Fa de aceste prevederi, urmtoarele comentarii sunt necesare: Dreptul de preempiune se exercit numai n legtur cu contractele de vnzarecumprare care au ca obiect enclavele din fondul forestier proprietate public, terenurile limitrofe fondului forestier proprietate public i terenurile cu vegetaie forestier. Titular al dreptului de preempiune este statul. Prin derogare de la dreptul comun, acesta nu i exercit dreptul prin intermediul Ministerului Finanelor, ci prin autoritatea public central care rspunde de silvicultur. Potrivit art. 10 i 11 alin. 2 din Codul silvic, n prezent este vorba despre prin Regia Naional a Pdurilor. Unitile silvice teritoriale sesizate cu intenia de vnzare a proprietarului-vnztor sunt direciile silvice judeene ale Regiei Naionale a Pdurilor. Corobornd dispoziia legal potrivit creia dreptul de preempiune se exercit numai la pre egal cu aceea care statueaz c acest drept nceteaz prin expirarea termenului de 30 de zile termen de decdere de la exprimarea inteniei de vnzare a proprietarului, considerm c aceast intenie trebuie s fie o veritabil ofert de vnzare, cuprinznd toate elementele eseniale ale contractului. Acceptarea acestei oferte de ctre organul competent s reprezinte statul conduce la realizarea acordului de voin, care are natura juridic a unui antecontract de vnzare-cumprare. Pentru perfectarea contractului de vnzare-cumprare, consimmntul prilor trebuie s mbrace forma autentic. Sanciunea nerespectrii dreptului de preempiune este nulitatea absolut a contractului, ntruct sunt nclcate norme juridice ce ocrotesc un interes general. Admiterea aciunii n constatarea nulitii absolute are ca efect rentoarcerea bunului n patrimoniul vnztorului. 2.B. Dreptul de preempiune reglementat de Legea nr. 346/2004 privind stimularea nfiinrii i dezvoltrii ntreprinderilor mici i mijlocii80. Potrivit art. 12 lit.d), ntreprinderile mici i mijlocii au drept de preferin la cumprarea activelor disponibile ale regiilor autonome, societilor/companiilor naionale, precum i ale societilor comerciale cu capital majoritar de stat, aflate n vecintatea imediat a activelor pe care le dein n proprietate. Dreptul de preferin se poate exercita prin depunerea unei solicitri n acest sens, n termen de 30 de zile calendaristice de la data nscrierii activului pe listele cuprinznd activele disponibile prevzute la art. 13 alin. (4). Este interzis, sub sanciunea nulitii absolute, transferul, n orice mod, al dreptului de proprietate asupra activului disponibil, fr acordarea dreptului de preferin. Tot astfel, potrivit art. 12 lit.e), ntreprinderile mici i mijlocii au prioritate la cumprarea activelor disponibile ale regiilor autonome, societilor/companiilor naionale, precum i ale societilor comerciale cu capital majoritar de stat. n termen de 30 de zile de la primirea unei solicitri n acest sens, regiile autonome, societile/companiile naionale, precum i societile comerciale cu capital majoritar de stat vor organiza o prim licitaie deschis cu strigare doar pentru ntreprinderile mici i mijlocii. Oferta de vnzare va specifica faptul c este adresat doar ntreprinderilor mici i mijlocii. [] n situaia neadjudecrii licitaiei, se poate organiza o alt licitaie, cu acces liber, conform reglementrilor n vigoare. 2.C. Dreptul de preempiune reglementat de Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naional mobil81. Potrivit art. 35 alin. (2) i (7) din Legea nr. 182/2000: (2) Vnzarea public a bunurilor culturale mobile clasate, aflate n proprietate privat, sau intermedierea vnzrii se efectueaz numai prin ageni economici autorizai, cu respectarea prevederilor prezentei legi. [] (7) Agenii economici autorizai s comercializeze bunuri culturale mobile sunt obligai ca, n termen de 3 zile de la data nregistrrii n registrul propriu a bunurilor clasate n tezaur, s comunice n scris direciei pentru cultur, culte i patrimoniul cultural naional judeene, respectiv a municipiului Bucureti, n a crei raz teritorial i au sediul, punerea acestora n vnzare, precum i, dup caz, s transmit un exemplar al catalogului editat n scopul
80 81

Publicat n M.Of. nr.681/29.07.2004. Publicat n M.Of. nr.530/27.10.2000.

20

organizrii unei licitaii publice, indiferent dac bunurile scoase la licitaie sunt sau nu sunt clasate n patrimoniul cultural naional mobil. De asemene, conform art. 36 alin. (1)-(3) i (5) din acelai act normativ: (1) Bunurile culturale mobile, proprietate a persoanelor fizice sau juridice de drept privat, clasate n tezaur, pot face obiectul unei vnzri publice numai n condiiile exercitrii dreptului de preemiune de ctre statul romn, prin Ministerul Culturii, i cu respectarea dispoziiilor art. 35 alin. (7). (2) Direciile judeene pentru cultur i patrimoniul cultural naional sunt obligate s transmit Ministerului Culturii, n termen de 3 zile de la primirea comunicrii scrise a agentului economic autorizat, nregistrarea privind punerea n vnzare a unui bun cultural mobil clasat n tezaur. (3) Termenul de exercitare a dreptului de preemiune al statului este de maximum 30 de zile, calculat de la data nregistrrii comunicrii prevzute la alin. (2), iar valoarea de achiziionare este cea negociat cu vnztorul sau cu agentul economic autorizat ori cea rezultat din licitaia public. [] (5) Nerespectarea dispoziiilor alin.(1) atrage nulitatea absolut a vnzrii. Aceste prevederi legale necesit cteva precizri: Dreptul de preempiune se poate exercita numai asupra bunurilor culturale mobile clasate n tezaur. Dreptul de preempiune se poate exercita numai n cazul vnzrilor publice, iar nu i n ipoteza vnzrilor ncheiate n urma negocierii directe. Titular al dreptului de preempiune este statul. Prin derogare de la dreptul comun, acesta nu i exercit dreptul prin intermediul Ministerului Finanelor, ci prin Ministerul Culturii, i anume prin intermediul direciei judeene pentru cultur i patrimoniu cultural. Dac proprietarul i-a manifestat intenia de a vinde bunul prin vnzare public i s-a adresat unui agent economic autorizat, titularul poate exercita dreptul de preempiune n una din urmtoarele forme: prin negociere direct cu agentul economic autorizat care organizeaz vnzarea sau prin negociere direct cu vnztorul ori prin participarea la licitaia public. Exercitarea dreptului de preempiune n termenul de decdere de 30 de zile stabilit de lege presupune exercitarea de ctre titularul dreptului a inteniei de achiziionare a bunului, iar nu neaprat desfurarea licitaiei publice n acest interval. De aceea, considerm c, dac intenia Ministerului Culturii de a achiziiona bunul s-a manifestat n termen, acesta va putea beneficia de dreptul de preempiune n cadrul licitaiei publice, chiar i atunci cnd aceasta se desfoar dup expirarea celor 30 de zile. Astfel cum prevede expres art. 36 alin. (5), sanciunea nerespectrii dreptului de preempiune este nulitatea absolut a contractului, ntruct sunt nclcate norme juridice ce ocrotesc un interes general. Admiterea aciunii n constatarea nulitii absolute are ca efect ntoarcerea bunului n patrimoniul vnztorului. Avnd n vedere lipsa de claritate a textelor legale, devine util aplicare lor asupra unui exemplu. Astfel, dac o persoan se decide s vnd pe calea unei vnzri publice un bun cultural mobil clasat n tezaur aflat n proprietatea sa, ea este obligat s organizeze vnzarea prin intermediul unui agent economic autorizat. n termen de trei zile de la data nregistrrii bunului ntr-un registru special propriu, acest agent va informa direcia pentru cultur, culte i patrimoniul cultural naional despre punerea n vnzare a imobilului. n termen de trei zile de la primirea acestei informri, direcia judeean o va transmite Ministerului Culturii. Acesta poate decide s negocieze direct preul vnzrii cu agentul autorizat, care poate refuza oferta ministerului iar, n acest caz, Ministerul Culturii se poate adresa direct proprietarului. Dac n urma negocierii dintre Ministerul Culturii i proprietar nu se va ajunge la nici un rezultat, ministerul va putea participa la licitaia public i va avea

21

prioritate la cumprare n cazul n care ofer un pre egal cu cel mai mare pre oferit de ceilali participani la licitaie82. 8.bis. Dreptul prioritar la dobndirea imobilului expropriat. Potrivit art.37 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public 83, n cazul n care lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul dorete nstrinarea imobilului, expropriatul - fost proprietar - are un drept prioritar la dobndire, la un pre ce nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat. n acest scop, expropriatorul se va adresa n scris fostului proprietar, iar dac acesta nu opteaz pentru cumprare sau dac nu rspunde expropriatorului n termen de 60 de zile de la primirea notificrii, acesta din urm poate dispune de imobil84. Avnd n vedere claritatea textului, referitor la acest drept prioritar85 -asemntor, dar nu identic cu dreptul de preempiune analizat mai sus,-facem numai trei sublinieri: a) Fostul proprietar al imobilului expropriat se bucur de dreptul prioritar la dobndire n toate cazurile n care expropriatorul (statul, respectiv unitile administrativ-teritoriale) intenioneaz s nstrineze imobilul, deci nu numai n caz de vnzare86. b) Chiar dac nstrinarea s-ar face cu titlu oneros, prin vnzare (fie i la licitaie), fostul proprietar se bucur de dreptul prioritar nu la un pre egal (oferit de ali cumprtori), ci la un pre ce nu poate depi despgubirea actualizat87. c) Procedura exercitrii dreptului prioritar este simpl, constnd n notificarea inteniei de nstrinare expropriatului i manifestarea voinei acestuia de a redobndi proprietatea imobilului expropriat n termen de 60 de zile de la primirea notificrii. B. Capacitatea prilor

Dreptul de preempiune mai este instituit i prin alte acte normative, precum: Legea nr.422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, Legea nr.16/1996 a arhivelor naionale, Legea nr.379/2003 privind regimul mormintelor i operelor comemorative de rzboi. Pentru amnunte, a se vedea, C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, p.39-40. 83 Pentru amnunte privind aceast lege vz. L. Giurgiu, Consideraii n legtur cu Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n Dreptul nr.2, 1995, p.17-23; Fl. Baias, B. Dumitrache, Discuii pe marginea Legii nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n Dreptul nr.4, 1995, p.18-27. Th. Mrejeru, Competena material a instanelor judectoreti n aplicarea Legii nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n Dreptul nr.5, 1999, p.74-77; C.Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale, p.61-75; V.Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, 1, p.353-402; L. Pop, L.M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, p. 97-110. Pentru noiunea de utilitate public vz. i CSJ, s.civ., dec.nr.3811/1998, n Jurisprudena CSJ 1998, p.52-55. 84 Dreptul prioritar este dublat i de dreptul expropriatului de a cere, prin tribunal, retrocedarea imobilului, la preul ce nu poate depi despgubirea actualizat, dac nu a fost utilizat n termen de un an n scopul satisfacerii utilitii publice (art.35-36 din L.nr.33/1994). Iar dac imobilul expropriat este oferit pentru nchiriere naintea utilizrii lui n scopul pentru care a fost expropriat, expropriatul are un drept de prioritate pentru a-i fi nchiriat n condiiile legii (art.34). Menionm c dispoziiile Legii nr.33/1994 nu sunt aplicabile dac imobilul a trecut n proprietate public printr-un contract civil sau n temeiul L.nr.58/1974; CSJ, s.civ., dec.nr.973/1999 i nr.1076/1999, n Dreptul nr.2, 2000, p.183184. 85 Legea nr.33/1994 i gsete aplicare numai la exproprierile intervenite dup intrarea sa n vigoare. CSJ, s.cont.adm., dec.nr.102/1998, n Dreptul nr.11, 1998, p.147. 86 nstrinarea bunurilor din proprietatea privat a statului poate avea loc nu numai prin vnzare. De ex., prin HG nr.158/1993 s-a autorizat nstrinarea cu titlu gratuit a unor bunuri ctre o uniune sindical. 87 ntruct dreptul expropriatului opereaz nu la pre egal, evitm s-l calificm drept de preempiune.
82

22

9. Reguli generale. Conform art.1306 C.civ., Pot cumpra i vinde toi crora nu le este oprit prin lege#. Aadar, regula este capacitatea, iar incapacitatea este excepie. De aceea, cazurile de incapacitate sunt expres i limitativ prevzute de lege 88 i sunt de strict interpretare89. Ct privete capacitatea de exerciiu, n materia contractului de vnzare-cumprare se aplic regulile generale. Precizm numai c vnzarea-cumprare este, n principiu, un act de dispoziie att pentru vnztor, ct i pentru cumprtor. n consecin, prile trebuie s aib capacitate de exerciiu deplin, iar persoanele lipsite de capacitate sau cu capacitate de exerciiu restrns, trebuie s ncheie contractul prin ocrotitorul legal, respectiv cu ncuviinarea acestuia i, n toate cazurile, cu autorizaia autoritii tutelare. Dar vnzarecumprare este, ntotdeauna, act de dispoziie numai raportat la lucrul vndut i preul care formeaz obiectul contractului. n schimb, raportat la patrimoniul prii contractante, vnzarea-cumprarea mijlocete i efectuarea de acte de conservare sau de administrare a patrimoniului (de exemplu, cumprarea de materiale pentru repararea casei, nstrinare bunurilor supuse pieirii ori stricciunii sau a celor de mic valoare devenite nefolositoare art.129 C.fam.). Iar n aceste cazuri va fi suficient ca partea s aib capacitatea de a face acte de conservare ori de administrare i, respectiv, s aib ncuviinarea necesar ncheierii unor astfel de acte. 10. Incapaciti speciale. Pentru contractul de vnzare-cumprare legea prevede anumite incapaciti speciale. Aceste incapaciti sunt interdicii (prohibiii) de a vinde i cumpra sau de a cumpra. Interdiciile (numai) de a vinde (inalienabilitatea), ntruct sunt stabilite de lege n funcie de natura (destinaia) bunurilor, iar nu n consideraia persoanei (intuitu personae), urmeaz s fie analizate n legtur cu obiectul contractului de vnzare-cumprare. 10.1. Vnzarea ntre soi este interzis (art.1307 C.civ.)90. Care este scopul acestei interdicii? a) Potrivit legii, donaia ntre soi este revocabil (art.937 C.civ.)91. Dac vnzarea ntre soi ar fi valabil, s-ar putea ocoli aceast dispoziie imperativ a legii prin ncheierea unor contracte de vnzare-cumprare simulate92. Scopul interdiciei este de a mpiedica ca soii s realizeze sub aparena unor vnzri simulate donaii irevocabile (donatarul abuznd de influena pe care o are asupra soului donator). b) Prin aceast interdicie se apr i interesele motenitorilor (rezervatari sau care beneficiaz de raportul donaiilor). Dac vnzarea ntre soi n-ar fi interzis, prin vnzri simulate unul dintre soi ar putea face celuilalt liberaliti care s excead cotitatea disponibil sau care s fie sustrase raportului donaiilor (fr ndeplinirea condiiilor scutirii de raport)93. c) Prin aceast interdicie se mai apr interesele creditorilor, care ar putea s fie fraudai prin ncheierea unor contracte de vnzare-cumprare simulate (inclusiv fictive)94.

Prohibiia sau interdicia de a cumpra trebuie s fie legal i expres (CSJ, s.civ., dec.nr.2524/1993, n Dreptul nr.12, 1994, p.60). 89 Vz. i G. Boroi, op.cit., p.105. 90 Excepiile (viznd darea n plat ntre soi) prevzute de articolul citat au devenit inaplicabile ca urmare a abrogrii regimului matrimonial dotal (art.49 Decr.nr.32/1954). Interdicia vnzrii ntre soi n timpul cstoriei are a se aplica nu numai la vnzrile de lucruri corporale, dar i n cazul cesiunii de creane, pentru care se aplic regulile vnzrii n msura n care nu exist reguli particulare (Cas.I,dec.nr.545/1946, n Practica..., vol.I, p.125-126). 91 Vz. Fr. Deak, op.cit, 2001, Cap.III, nr.21. 92 Vz. F.A.Baias, Simulaia.Studiu de doctrin i jurispruden, Ed. Rosetti, Bucureti, 2003, p.229-230. 93 Vz. Fr.Deak, Tratat de drept succesoral, op.cit., nr. 232.4. 94 Anularea poate fi cerut i n cazul n care contractul se ncheie printr-o persoan interpus (soul vinde bunul unui ter care n scurt timp l revinde soiei). C. Apel Buc., dec.nr.11/1884, n C.civ.adnotat, p.418-419. Precizm c, n caz de anulare, vnzarea nu poate subzista nici ca donaie (deghizat), care ar fi valabil pn la revocare, reduciune etc.
88

23

Nerespectarea interdiciei cu privire la vnzarea ntre soi, duce la nulitatea relativ a contractului, anularea putnd fi cerut de oricare dintre soi, de motenitorii ocrotii sau de creditori, fr a fi obligai s dovedeasc fraudarea drepturilor 95. Fiind o nulitate relativ, ea poate fi confirmat dup desfacerea cstoriei de ctre pri sau de ctre motenitori dup moartea vnztorului96. Menionm c vnzarea ntre concubini este valabil, afar de cazul cnd contractul s-a ncheiat pentru a determina pe una dintre pri s menin starea de concubinaj i deci are o cauz imoral97. 10.2. Conform art.130898 pct.1 C.civ., tutorii nu pot cumpra bunurile persoanelor de sub tutela lor (ct timp socotelile definitive ale tutelei n-au fost date i primite - art. 809 C.civ.)99. 10.3. Mandatarii, att convenionali, ct i legali, mputernicii a vinde un lucru nu pot s-l cumpere (art.1308 pct.2 C.civ.) ntruct - de regul - nu se poate admite ca o persoan s cumuleze i rolul de vnztor i cel de cumprtor. Legea a stabilit aceast prohibiie (precum i prohibiia pentru funcionari) pentru ca mandatarul (funcionarul) s nu fie pus n situaia de a alege ntre interesul su, care este de a cumpra ct mai ieftin, i interesul pe care trebuie sl apere, obinnd preul cel mai ridicat. 10.4. Persoanele care administreaz bunuri ce aparin statului, comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor nu pot cumpra bunurile aflate n administrarea lor (art.1308 pct.3 C.civ.). 10.5. Funcionarii publici nu pot cumpra bunurile statului sau unitilor administrativteritoriale care se vnd prin mijlocirea lor (art.1308 pct.4 C.civ.). n cazul bunurilor destinate vnzrii i pentru care exist preuri fixe, astfel nct aprecierile subiective sunt excluse, cumprarea poate fi recunoscut valabil, dac nu intervin alte cauze de nulitate. n cazul tutorilor, mandatarilor, administratorilor i funcionarilor considerm c sanciunea este nulitatea relativ (dei textul art.1308 sugereaz sanciunea nulitii absolute)100.
95 Dup unii autori, n cazul vnzrilor dintre soi sanciunea este nulitatea absolut (M.Bdil, Propunere de lege ferenda privind nulitatea ncheierii contractelor de vnzare-cumprare ntre soi, n RRD nr.9, 1977, p.31; R. Sanilevici, Drept civil. Contracte, Univesitatea Al.I.Cuza, Iai, 1982, p.8). ntruct nulitatea absolut sancio-neaz nclcarea unei dispoziii legale care ocrotete un interes precumpnitor public (general), considerm c sanciunea trebuie s fie, att de lege lata ct i de lege ferenda, nulitatea relativ, cci interesele ocrotite sunt private (aprarea unuia dintre soi n cazul n care cellalt so abuzeaz de influena pe care o are asupra lui i aprarea intereselor motenitorilor i creditorilor), vnzarea ntre soi neafectnd ordinea public. Aceast soluie este preconizat i n proiectul codului civil. Vz. i E. Safta-Romano, op.cit., p.45; D. Chiric, op.cit., p.40; M. Murean, op.cit., p.19; C. Leaua, Validitatea contractelor ncheiate ntre soi, n Dreptul nr.9/1999, p.36; C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, p.43. 96 Vz. TS, col.civ., dec.nr.867/1955, n CD, 1955, vol.I, p.63. 97 Vz. TS, col.civ., dec.nr.1774/1956, n CD, 1956, p.109. Pentru o interesant abordare a regimului actelor juridice ncheiate ntre concubini, vz. I.F. Popa, Discuii privind cauza imoral i ilicit n raporturile juridice contractuale dintre concubini, n Dreptul nr.10,2001, p. 47-58. 98 Se admite c interdiciile din art.1308, prevzute pentru vnzri prin licitaie public, sunt aplicabile oricrei vnzri. 99 Vz. i art.128 C.fam. care interzice orice acte juridice ntre tutore i soul sau rudele lui (n linie dreapt i frai-surori), de o parte, i minor, pe de alta. Vz. i D. Chiric, op.cit., p.38. 100 Nulitatea prevzut de art.1308 C.civ. nu este de ordine public, ci relativ, ntruct ea este de interes privat (Cas.II, dec.nr.216/1921, n C.civ. adnotat, p.422). Vz. i CSJ, s.civ., dec.nr.2197/1992 prin care s-a anulat procesul-verbal de licitaie i contractul de vnzare-cumprare, deoarece cumprtorul prin licitaie era membru n comisia de licitaie (Deciziile CSJ 1990-1992, p.49-51). Vz. i TB, s. a V-a civ., dec.nr.272/2002, n Culegere de practic judiciar n materie civil 2000-2003, p.76-78. Dac bunul face parte din domeniul public (vz. infra, nr.13.1), nulitatea este, desigur, absolut. n doctrin s-a artat c dac nclcarea interdiciilor din art.1308 C.civ. are loc ca urmare a utilizrii simulaiei, atunci este vorba despre o simulaie n scopul fraudrii legii, iar sanciunea care se impune este aceea a nulitii absolute pentru fraud la lege (vz. F.A.Baias, Simulaia. Studiu de doctrin i jurispruden, p.231).

24

10.6. Judectorii, procurorii i avocaii nu pot deveni cesionari (cumprtori) de drepturi litigioase care sunt de competena curii de apel n a crui circumscripie i exercit funcia sau profesia (art.1309 C.civ.)101. n cazul judectorilor de la nalta Curte de Casaie i Justiie i al procurorilor de la Parchetul de pe lng aceast Curte , interdicia se ntinde pe tot teritoriul rii. Prin drepturi litigioase trebuie s se neleag nu numai drepturile care formeaz obiectul unui proces nceput i neterminat102, dar i cele n privina crora se poate nate o contestaie serioas i viitoare (dubius eventus litis)103 i indiferent de natura dreptului i de intenia cumprtorului de a-l revinde104. ntruct aceast interdicie este ntemeiat pe un motiv de ordine public (aprarea prestigiului justiiei)105, nclcarea ei se sancioneaz cu nulitatea absolut a actului106 i cu suportarea cheltuielilor vnzrii i plata daunelor-interese. 10.7. Potrivit art.43 din Legea nr.188/2000 privind executorii judectoreti107, este interzis executorilor judectoreti s dobndeasc direct sau prin persoane interpuse, pentru ei sau pentru alii, bunurile ce au fcut obiectul activitii de executare silit. Apreciem c sanciunea aplicabil n cazul nerespectrii acestei interdicii este nulitatea absolut (virtual), ntruct norma juridic are un caracter imperativ, urmrind s protejeze prestigiul justiiei. 10.8. O incapacitate special de cumprare (de dobndire prin acte ntre vii) a fost prevzut de art.46 alin.2 din Legea nr.18/1991 n privina terenurilor agricole, iar ulterior de Legea nr.54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor. Potrivit art.2 alin.2 din aceast din urm lege, proprietatea funciar a dobnditorului i a familiei sale (soii i copiii necstorii, dac gospodreau mpreun cu prinii lor) nu putea depi 200 ha teren agricol n echivalent arabil. Legea nr.54/1998 a fost abrogat prin Legea nr.247/2005, iar incapacitatea special de dobndire prin acte ntre vii a terenurilor agricole nu a mai fost meninut. De aceea, normele juridice abrogate prezint importan doar sub aspectul aplicrii legii n timp108. 10.9. Potrivit Constituiei, astfel cum aceasta a fost revizuit n 2003, cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal (art. 44 alin.2). ntruct legea nu distinge, spre deosebire de legiuirile romne antebelice care prevedeau interdicia numai n privina imobilelor rurale, textul citat vizeaz terenurile de orice fel, situate n localiti sau extravilan. Pe de alt parte ns, strinii sau apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate asupra construciilor prin acte ntre vii sau prin motenire (legal ori testamentar). n acest caz li se poate recunoate numai
Avem n vedere art.1309 C.civ. n redactarea sa iniial, ntruct prin Legea de organizare judectoreasc nr.92/1992 s-au renfiinat curile de apel. 102 Astfel cum se interpreteaz, de regul, noiunea de drepturi litigioase n materia re-tractului litigios, prin care se apr interese private. Vz. infra, nr.55. 103 Vz. Cas.I, dec.nr.75/1919, n C.civ.adnotat, p.423-424 nr.3 i dec.nr.135/1900, ibidem, p.526 nr.13. 104 n cazul vnzrii prin licitaie interdicia nu opereaz (Cas.II, dec.nr.60/1890 i Cas.I, dec.nr.19/1907, ibidem, p.425 nr.9, respectiv p.427 nr.18), ntruct dreptul asupra lucrului care se vinde nu (mai) este litigios. 105 Vz. Cas.I, dec.nr.75/1919 cit.supra i Cas.I, dec.nr.109/1914, ibidem p.427 nr.20. 106 Dac interdicia va fi nclcat prin intermediul unei simulaii (n forma interpunerii de persoane sau a conveniei de prte-nom) sanciunea va trebui s fie nulitatea absolut a ntregii operaiuni juridice (actul ascuns i actul aparent); vz. F.A.Baias, Simulaia. Studiu de doctrin i jurispruden, p.231. n sensul c prin interdicia prevzut de art.1309 C.civ.romn este protejat vnztorul i deci nulitatea este relativ, vz. Mazeaud, op.cit., p.675. 107 Publicat n M.Of. nr.559/10.11.2000. Legea a suferit numeroase modificri i completri. 108 Pentru amnunte, vz. Fr.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2001, p.41-43.
101

25

un drept de superficie asupra imobilului109, ceea ce implic dreptul de proprietate asupra construciei i dreptul de folosin (de concesiune) asupra terenului aferent110. Prin urmare, posibilitatea dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor este un atribut exclusiv al calitii de cetean romn111 (chiar dac persoana respectiv mai are i o alt cetenie). Contractul prin care o persoan, care nu are calitatea de cetean romn, ar cumpra un teren este lovit de nulitate absolut (virtual, interdicia fiind de ordine public)112 i aceast nulitate nu ar putea fi acoperit prin revnzarea terenului unui cetean romn113. n ipoteza n care cumprtorul ar dobndi (redobndi) cetenia romn, numai din acest moment va putea dobndi i dreptul de proprietate asupra terenului. Potrivit art. 3 din Titlul X al Legii nr.247/2005, cetenii strini i apatrizii, precum i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia n condiiile prevzute de legea special. Pentru materializarea acestui drept a fost adoptat Legea nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre persoanele juridice strine 114. Aceast lege va intra n vigoare la data aderrii Romniei la Uniunea European. Prin ea sunt consacrate urmtoarele situaii speciale: a) Ceteanul unui stat membru115, apatridul cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia, precum i persoana juridic constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere la mplinirea unui termen de 7 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European. b) Ceteanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia, precum i persoana juridic constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor (altele dect cele enumerate anterior la lit. a) n aceleai condiii cu cele prevzute de lege pentru cetenii romni i pentru persoanele juridice romne.
Terenul rmne fie n proprietatea (nuda proprietate) vnztorului, fie proprietatea este transferat la o alt persoan de cetenie (naionalitate) romn. n acest sens, vz. O. Rdulescu, Probleme privind contractul de vnzare-cumprare imobiliar cu elemente de extranei-tate, n Dreptul nr.5, 1999, p.40 i lucrrile citate de autor. 110 n cazul construciilor situate pe terenuri proprietate de stat, potrivit art.10 alin.5 din L.nr.85/1992 privind vnzarea de locuine i spaii cu alt destinaie construite din fondurile statului i din fondurile unitilor economice sau bugetare de stat, persoanele care nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia vor primi, sub form de concesiune, cotele de terenuri aferente, pe toat durata existenei cldirii. Menionm ns, c aceast dispoziie nu vizeaz construciile prevzute de aceast lege, deoarece ele pot fi cumprate numai de persoane fizice cu cetenie romn sau de persoane juridice care au sediul n Romnia (art.17). 111 Dispoziiile art.47 din Legea nr.18/1991 (n redactarea sa iniial) care condiiona posibilitatea dobndirii dreptului de proprietate asupra terenului i de domicilierea n ar, a fost abrogat implicit potrivit art.150 alin.1 din Constituie (n forma anterioar revizuirii) i expres prin Legea nr.54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor. Deci posibilitatea dobndirii proprietii terenurilor de ctre cetenii romni cu domiciliul n strintate este n prezent indiscutabil. Vezi i CC, dec.nr.342/1997, cit. supra; CSJ, s.cont.adm., dec.nr.384/1996, n Buletinul CSJ 1996, p.503-505. Cu privire la dobndirea dreptului de superficie de ctre strini, vezi i D. Chiric, loc.cit., n Dreptul nr.6/1991, p.30; I.Popa, Natura juridic a dreptului real al cetenilor strini i al apatrizilor asupra terenurilor aferente construciilor proprietatea lor, n Dreptul nr.7/1998, p.32; C.L.Popescu, Posibilitatea persoanelor fizice sau juridice care nu au cetenia, respectiv, naionalitatea romn de a fi titulare ale dreptului de proprietate asupra terenurilor n Romnia, n Dreptul nr.8, 1998, p.36-42.. 112 Vz. Cas. S.U., Dec.nr.24/1892, n C.civ.adnotat, p.415 nr.35; Cas.I, dec.nr. 350/1916, ibidem, p.414 nr.26; C. Apel Buc., II, dec.nr.131/1925, ibidem, p.431, nr.25; D. Chiric, op.cit., p.36. 113 Vz. Dec.nr.131/1925 cit.supra i Cas.I, dec.nr.431/1909, ibidem, p.412 nr.4. 114 Publicat n M.Of. nr. 1008 din 14.11.2005. 115 Potrivit art.2 lit.a) din Legea nr.312/2005, prin expresia stat membru se nelege orice stat membru al Uniunii Europene sau al Spaiului Economic European.
109

26

Prin excepie, pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere nc de la data aderrii Romniei la Uniunea European fermierii care desfoar activiti independente116 i sunt, dup caz, ceteni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul ntr-un stat membru, care i stabilesc reedina n Romnia i apatrizii cu domiciliul n Romnia. c) Ceteanul unui stat membru nerezident117 n Romnia, apatridul nerezident n Romnia cu domiciliul ntr-un stat membru, precum i persoana juridic nerezident, constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru, pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reedine secundare, respectiv sedii secundare, la mplinirea unui termen de 5 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European. d) Cetenii strini, apatrizii i persoanele juridice aparinnd statelor care nu sunt membre ale Uniunii Europene sau ale Spaiului Economic European pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, n condiiile reglementate prin tratate internaionale, pe baz de reciprocitate. Precizm c persoana juridic romn poate dobndi n proprietate terenuri n Romnia chiar dac a fost constituit de persoane fizice sau juridice strine118. n acest sens, OG nr.26/2000 cu privire la asociaii i fundaii119 prevede: Asociaiile i fundaiile constituite ca persoane juridice romne de ctre persoane fizice sau juridice strine pot dobndi pe ntreaga durat de funcionare dreptul de proprietate i orice alte drepturi reale asupra terenurilor necesare pentru realizarea scopului pentru care au fost constituite (art.77 alin.1). ntruct titularul dreptului are calitatea de persoan juridic romn, dispoziia nu contravine art.44 alin.2 din Constituie. Evident, n caz de dizolvare i lichidare a asociaiei sau fundaiei terenurile urmeaz s fie nstrinate, respectiv atribuite n condiiile prevzute de lege numai ctre persoane care au capacitatea juridic de a dobndi astfel de bunuri (art.77 alin.2-4), care poate fi i o persoan juridic romn constituit de persoane fizice sau juridice strine. C. Obiectul contractului. 11. Vnzarea-cumprarea - fiind un contract sinalagmatic - d natere la dou obligaii (reciproce); obligaia vnztorului are ca obiect lucrul vndut, iar obligaia cumprtorului are
Potrivit art.2 lit.d) din Legea nr.312/2005 prin expresia fermieri care desfoar activiti independente se nelege orice persoan fizic care desfoar activitate agricol sau silvic, n vederea realizrii de produse agricole vegetale ori animale, precum i de depozitare i prelucrare a produselor obinute din activitatea proprie sau care desfoar o activitate n vederea realizrii de produse lemnoase i nelemnoase ale fondului forestier, aa cum sunt definite de legea n vigoare. 117 Potrivit art.2 lit.c) din Legea nr.312/2005, prin termenul rezident se nelege strinul care are drept de reziden pe teritoriul Romniei sau, dup caz, persoana juridic strin care are cel puin un sediu secundar pe teritoriul Romniei, n condiiile legii. 118 Pentru legislaia n materie (schimbtoare ntr-un ritm ameitor; vz., de ex., art.24 din OUG nr.31/1997 privind regimul investiiilor strine n Romnia i art.301 cu care Legea nr.68/1997 a completat Legea nr.35/1997, abrogat prin OUG nr.31/1997 - OUG nr.92 [tot din] 1997 privind stimularea investiiilor directe, aprobat cu modificri i completri prin Legea nr.241/1998, n vigoare n prezent) i pentru sinteza controverselor i soluiilor n aceast problem vezi, de exemplu, C.Alunaru, Implicaii ale modificrii i ale abrogrii ale Legii nr.35/1991 asupra regimului juridic al dobndirii de ctre strini a terenurilor situate n Romnia, n Dreptul nr.11, 1997, p.50-64 i lucrrile citate de autor; M.Nicolae, loc.cit., p.7; C.L. Popescu, loc.cit., p.42-59 i jurisprudena Curii Constituionale analizat de autor. Menionm c prin art.7 din Legea nr.312/2005 a fost modificat art.6 din OUG nr.92/1997, n sensul c o societate comercial, persoan juridic rezident sau nerezident, poate dobndi orice drepturi reale asupra bunurilor imobile, n msura necesar derulrii activitii sale, potrivit obiectului social, cu respectarea dispoziiilor legale privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre persoanele juridice strine. 119 Aprobat cu modificri prin Legea nr.246/2005, publicat n M.Of. nr. 656/25.07.2005.
116

27

ca obiect preul. n lipsa acestor elemente sau dac ele nu ndeplinesc condiiile prevzute de lege, contractul de vnzare-cumprare nu poate fi considerat valabil ncheiat. I. Lucrul vndut. Condiii 12. Enumerarea condiiilor. Lucrul vndut trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: s fie n comer (n circuitul civil); s existe n momentul ncheierii contractului sau s poat exista n viitor; s fie determinat sau determinabil, licit i posibil; s fie proprietatea vnztorului. 13. Lucrul s fie n comer ( n circuitul civil). Art.1310 C.civ., care prevede c pot fi vndute toate lucrurile care sunt n comer (in commercio) afar dac legea oprete aceasta, face aplicaia unei reguli generale prevzute n art.963 C.civ., conform creia numai lucrurile aflate n comer (n circuitul civil) pot forma obiectul unui contract. Stabilind principiul liberei circulaii a lucrurilor susceptibile de apropriere, de a forma obiectul dreptului de proprietate sau a altor raporturi juridice, art.1310 C.civ prevede i o derogare important de la acest principiu pentru materia contractului de vnzare-cumprare (i alte contracte translative de proprietate, de exemplu, schimbul); nu pot forma obiectul acestui contract lucrurile care - potrivit legii - nu sunt n comer, n circuitul civil (extra commercium). Prohibiia poate fi: absolut, viznd bunurile care prin natura lor sau printr-o declaraie a legii sunt de uz sau interes public i care, ca atare, sunt inalienabile; relativ, referitoare la bunurile care, nefiind inalienabile, pot fi vndute-cumprate, dar numai de ctre anumite persoane sau numai n anumite condiii. Rezult c noiunea de "lucruri care sunt n comer" (art.963 i art. 1310 C.civ.), respectiv scoase din comer (din circuitul civil) vizeaz, n realitate, fie numai inalienabilitatea unor bunuri120 - dar care pot forma obiectul unor acte juridice netranslative de proprietate (de exemplu, locaiune, comodat etc.) - fie numai regimul juridic special (restrictiv) al circulaiei anumitor bunuri121. n sensul propriu-zis al cuvntului, sunt scoase din circuitul civil numai lucrurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate i al actelor juridice (aa-numitele lucruri comune - res communis - aerul, razele soarelui, apa mrii sau din rul curgtor122 etc.) care - fiind inepuizabile - "nu aparin nimnui i al cror uz e comun tuturor" (art.647 C.civ.), n condiiile i limitele prevzute de lege. 13.1. Legea declar inalienabile (imprescriptibile i insesizabile) bunurile care fac parte din domeniul public al statului (de interes naional)sau al unitilor administrativ-teritoriale (de interes local)123.
Vz. infra,, nr.13.1. i 13.2. Infra, nr.13.3. 122 Apele cu potenial energetic valorificabil sau acelea ce pot fi folosite n interes public fac parte din domeniul public (art.136 din Constituie). 123 Dac terenul a intrat n domeniul public (de ex., cmin de btrni, pune comunal, pia agroalimentar) nu se redobndete n baza Legii nr.18/1991 (CSJ, s.cont.adm., dec.nr.194/1994 i dec.nr.1036/1994, n Jurisprudena CSJ 1994, p.473-476 i p.427-429; dec.nr.181/1995, n Dreptul nr.4, 1996, p.121), nici prin compensarea terenului n alte perimetre (CSJ, s.cont.adm., dec.nr.790/1994, ibidem, p.431-433). Terenurile ce aparin domeniului public nu pot fi scoase din patrimoniul staiunii de cercetare (CSJ, s.civ., dec.nr.1104/1994, n Dreptul nr.7, 1994, p.86). Pentru amnunte cu privire la domeniul public (proprietatea public) a statului i unitilor administrativteritoriale vz. D.C. Tudorache, Domeniul public i domeniul privat al statului n lumina Legii fondului funciar, n Dreptul nr.5, 1992, p.18-20; P.Perju, Discuii n legtur cu unele soluii privind drepturile reale, pronunate de instanele judectoreti din judeul Suceva, n lumina Legii nr.18/1991, n Dreptul nr.5, 1992, p.20-23; V. Ptulea, Not sub dec.pen.nr.71/1993 a TJ Constana, n Dreptul nr.7, 1993, p.74-76; L. Franescu, Noiunile de domeniu public i domeniu privat al statului. Coninut i regim juridic, n Dreptul nr.10-11, 1993, p.41-47; I. Filipescu, Modificri aduse dreptului familiei prin Legea nr.59/1993, n Dreptul nr.12, 1993, p.13; S. erban, Probleme n legtur cu determinarea patrimoniului unitilor administrativ-teritoriale (II), n Dreptul nr.12, 1993, p.72-73; I.Filipescu,
120 121

28

n condiiile legii bunurile proprietate public pot fi date n administrare (regiilor autonome, prefecturilor, autoritilor administraiei publice centrale i locale, altor instituii publice de interes naional, judeean sau local) sau pot fi concesionate ori nchiriate prin licitaie public (art. 136 alin.4 din Constituie; art.11, 12, 15-16 din Legea nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia; vezi i art.122 din Legea administraiei publice locale nr. 215/2001, art.1844 C.civ.) ori pot fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public (ultima tez din alin. (4) al art. 136 din Constituie, art. 17 din Legea nr. 213/1998), dar nu pot fi nstrinate-dobndite (de exemplu, prin vnzarecumprare) ct timp fac parte din domeniul public124. Menionm c terenurile i alte bunuri din domeniul privat al statului i al unitilor administrativ-teritoriale - ct timp, prin schimbarea destinaiei, nu sunt trecute n domeniul public potrivit art.7-8 din Legea nr. 213/1998125 - sunt supuse dispoziiilor de drept comun, dac prin lege nu se prevede altfel (art.44 alin.2 din Constituie, art.5 alin.2 din Legea nr.
V.D.Zltescu, Drept civil constituional romn, n Dreptul nr.3, 1994, p.48-49; I.Filipescu, Domeniul public i privat al statului i al unitilor teritorial-administrative, n Dreptul nr.5-6, 1994, p.75-82; I.Adam, Noiunile i natura domeniului public, domeniului privat i proprietii private, n Dreptul nr.8, 1994, p.28-34; L.Giurgiu, Consideraii n legtur cu domeniul public, n Dreptul nr.8, 1995, p.34-42. Vz. i I.P.Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Editura Actami, Bucureti, 1998, p.85-88. Pentru a nu depit tematica lucrrii de fa, nu intrm n analiza problemelor care formeaz obiectul studiilor citate. Menionm numai c - avnd n vedere dispoziiile Constituiei - nu mprtim prerea unora dintre autorii citai, care consider c domeniul privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale constituie o parte a proprietii publice, c proprietatea public poate face parte din domeniul public sau din domeniul privat. Considerm c numai bunurile din domeniul public formeaz obiectul proprietii publice (dominium = stpnire, proprietate) i numai bunurile proprietate public sunt inalienabile (art.136 alin.5 din Constituie), cele din domeniul privat nefcnd parte din aceast proprietate public. Dac i bunurile din domeniul privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale ar constitui o parte a proprietii publice, ar fi i ele inalienabile potrivit art.136 din Constituie, ceea ce evident nu se poate susine. Regimul juridic al proprietii private este identic (ocrotit n mod egal de lege - art.44 din Constituie) indiferent de titular (statul sau unitile administrativ-teritoriale, respectiv persoane fizice ori juridice private, particulare). Prin apartenena bunurilor (din domeniul privat) statului, ele nu devin toate obiecte ale proprietii publice. Proprietatea public nu se definete prin raportare numai la titularul ei, ci i prin afectaiunea bunurilor folosinei publice. Vz. i C. Brsan, M.Gai, M.M.Pivniceru, op.cit., p.43 i urm., n special definiia dreptului de proprietate public (p.46); A.Cojocaru, Discuii privind noiunile de proprietate public i proprietatea privat a statului i a unitilor administrativ-teritoriale, n Dreptul nr.11, 1998, p.42 i urm.; C.Brsan, Drept civil.Drepturile reale principale, p.85 i urm.; V.Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, 1I, p.403 i urm; L. Pop, L.M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, p. 125-126. n prezent, concluziile artate rezult clar din dispoziiile Legii nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, care face i precizarea - evident pentru majoritatea autorilor de la data intrrii n vigoare a Constituiei - c, prin sintagma dome-niu public, cuprins n art.477 din Codul civil, se nelege domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale, dup caz (art.25). Pentru o analiz aprofundat i corect a dispoziiilor Legii nr.213/1998 vz. M.Nicolae, Consideraii asupra Legii nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, n Dreptul nr. 6/1999, p.3-21. 124 Dac bunurile proprietate public sunt scoase din paza i administrarea organelor statului i date n administrarea regiilor ori instituiilor publice, ele nu i pierd apartenena la domeniul public, fiind transmis numai dreptul de exploatare, deoarece dreptul de proprietate public este un drept absolut i exclusiv, nesusceptibil de dezmembrare (CSJ, s.cont.adm., dec.nr.152/1994, n Jurisprudena CSJ, 1994, p.350). Precizm, de asemenea, c fac parte din domeniul public nu numai bunurile declarate ca atare expres de lege, dar i bunurile din patrimoniul statului sau unitilor administrativ-teritoriale care sunt de uz sau interes public, de ex., tablourile din muzee publice, crile i manuscrisele din biblioteci sau arhive publice etc. Dup cum s-a hotrt, n principiu, toate bunurile afectate folosinei publice fac parte din domeniul public (dec.nr.152/1994 cit. supra p.349). 125 Bunurile din domeniul public pot i ele s fie trecute n domeniul privat al statului sau unitilor administrativ-teritoriale, cnd nu mai servesc la uzul public (art.478 alin.2 C.civ. i art.10 din Legea nr.213/1998).

29

213/1998, art.6 din Legea nr.18/1991, art.123 alin.2 din Legea nr.215/2001, art.1845 C.civ.)126. n caz de nstrinare se aplic, prin urmare, dispoziiile prevzute pentru contractul de vnzare-cumprare, n msura n care prin legea special nu se prevede altfel. De exemplu, n privina bunurilor din domeniul privat al unitilor administrativ-teritoriale trebuie s fie respectate, sub sanciunea nulitii absolute, prevederile Legii administraiei publice locale nr.215/2001, care sunt de ordine public (art.475 C.civ.)127. 13.2. Un alt caz de inalienabilitate, dar numai temporar, este prevzut de art.32 din Legea nr.18/1991 (republicat n 1998): terenul atribuit conform art.19 alin.1, art.21 i art.43 nu poate fi nstrinat prin acte ntre vii timp de 10 ani, socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii, sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare. n articolele la care se face trimitere este vorba de terenurile cu privire la care, n terminologia legii, s-a constituit (nu reconstituit) dreptul de proprietate n favoarea cooperatorilor care nu au adus pmnt n cooperativ i a altor persoane prevzute de lege. Considerm c n acest caz este vorba nu de o simpl incapacitate de nstrinare (stabilit intuitu personae)128, ci de o inalienabilitate prevzut propter rem; n cadrul termenului prevzut de lege terenul n cauz nu poate fi nstrinat prin acte ntre vii129. Deosebirea de calificare prezint importan n caz de moarte a titularului mproprietrit (sau al unuia dintre ei); terenul rmne inalienabil prin acte ntre vii pentru perioada rmas, motenitorii (legali sau testamentari) neavnd dreptul s-l nstrineze, n tot sau n parte (cota motenit). n general, inalienabilitile sunt prevzute de lege n consideraia bunului (intuitu rei), iar nu a persoanei titulare a dreptului130. Tot temporar este i inalienabilitatea prevzut de art.9 din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de locuine trecute n proprietatea statului. Este vorba de apartamentele ce nu se restituie n natur fotilor proprietari sau motenitorilor acestora i care pot fi cumprate de chiriaii titulari de contract de ncheiere a apartamentelor n cauz, dar cu interdicia nstrinrii timp de 10 ani de la data cumprrii (indiferent de plata integral sau n rate a preului)131.
126 Bunurile care fac parte din domeniul privat al statului pot fi nstrinate prin acte juridice. (CSJ, s.com., dec.nr.36/1994, n Dreptul nr.12, 1994, p.62-63). Deoarece aceste bunuri nu sunt ale particularilor, urmeaz s fie administrate i nu pot fi nstrinate dect dup regulile i formele prescrise anume pentru ele (art.475 alin.2 C.civ.). Cu privire la dreptul de administrare a patrimoniului aparinnd statului i unitilor administrativ-teritoriale vz. i CSJ, s.civ., dec.nr.779/1993, n Jurisprudena CSJ 1993, p.129-131; s.cont. adm., dec.nr.152/1994, n Dreptul nr.6, 1995, p.93. 127 Vz. i I.Adam, Unele aspecte privind regimul juridic al terenurilor agricole ce fac parte din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale, n Dreptul nr.12, 1994, p.11-14. 128 n sensul c art.32 din Legea nr.18/1991 instituie o incapacitate intuitu personae, vz. F.A.Baias, Simulaia. Studiu de doctrin i jurispruden, p.247. 129 Vz. n acest sens i M.Murean, op.cit., p.29; I.Lul, Privire general asupra obligaiilor propter rem, n Dreptul nr.8, 2000, p.19-22; V.Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, 1, p.304. 130 Reamintim c L.nr.9/1990 a interzis temporar, pn la intrarea n vigoare a L.nr. 18/1991, nstrinarea terenurilor de orice fel, cu excepia terenurilor aferente construciilor nstrinate n suprafa de cel mult 1000 mp. Actele juridice ncheiate cu nerespectarea acestei interdicii sunt lovite de nulitate absolut, constatarea nulitii putnd fi cerut i dup abrogarea L.nr.9/1990, deoarece actele juridice sunt guvernate de legile n vigoare la data ncheierii lor (T.Jud. Maramure, dec.nr.794/1991, n Dreptul nr.7, 1992, p.77. Vz. i T.Jud. Sibiu, dec.civ. nr.602/1991, n Dreptul nr.5, 1992, p.84). Tot astfel, locuinele cumprate din fondul de stat cu credit de la stat (prin CEC) nu pot fi nstrinate (se subnelege, prin acte ntre vii) pn la rambursarea integral a creditului dect cu autorizarea prealabil a CEC (art.12 din Decretul-lege nr.61/1990 privind vnzarea de locuine construite din fondurile statului ctre populaie. Vz. i L.nr.67/1992 privind constituirea unui depozit n lei la CEC, n vederea creditrii construciilor de locuine, L.nr.85/1992 privind vnzarea de locuine i spaii cu alt destinaie construite din fondurile statului i din fondurile unitilor economice sau bugetare de stat, L.nr.190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare). 131 Interdicia de nstrinare prevzut de art.9 din Legea nr.112/1995 nu nfrnge prevederile art.44 din Constituie, dreptul de proprietate fiind garantat cu coninutul i limitele stabilite de lege. CC,

30

Prin excepie, potrivit art. 43 din Legea nr. 10/2001 (republicat), chiriaii crora, n temeiul prevederilor art. 9 alin.1-4 din Legea nr. 112/1995, li s-au vndut, cu respectarea prevederilor acestei legi, apartamentele n care locuiau, au dreptul s le nstrineze sub orice form nainte de mplinirea termenului de 10 ani de la data cumprrii numai persoanei ndreptite, fost proprietar al acelei locuine. Preul vnzrii nu poate fi mai mare dect valoarea actualizat a preului pltit de chiria la cumprarea locuinei n baza Legii nr. 112/1995 cu excepia situaiilor cnd prile convin altfel.132 Interdicia vizeaz, evident, numai nstrinarea prin acte ntre vii, cu titlu oneros sau gratuit, nu i transmisiunile prin motenire legal sau testamentar133. 13.3. Derogarea relativ la principiul liberei circulaii a bunurilor este prevzut de lege n privina bunurilor care constituie monopolul statului i care pot fi vndute, respectiv cumprate, n condiiile prevzute de lege, numai de persoane juridice sau fizice autorizate pe baz de licen134 (de exemplu, tutun, arme, stupefiante etc.). n acest sens, Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unitilor economice de stat ca regii autonome i societi comerciale prevede: Statul i poate rezerva activiti economice pe care s le desfoare n mod exclusiv cu titlu de monopol de stat. Asemenea monopoluri, precum i modul lor de

dec.nr.169/1999, n M.Of. nr.151 din 12 apr.2000. n practica judiciar s-a decis c actul juridic de vnzare-cumprare a unui imobil, ncheiat cu nclcarea dispoziiei prevzute de art.9 din Legea nr.112/1995, este sancionat cu nulitatea absolut. n aceste condiii, nscrisul sub semntur privat de vnzare-cumprare a imobilului, cu nerespectarea dispoziiilor legale menionate, este lipsit de eficien juridic i nu poate fi opus ca titlu legal, ntr-o aciune n revendicare i evacuare pentru lips de titlu, proprietarului. Invocarea necunoaterii legii i a bunei-credine a cumprtorilor nu salveaz actul de la sanciunea nulitii (C.A.Buc., s. a III-a civ., dec.nr.90/2001, n Practic judiciar civil 2001-2002, p.153-154). 132 n privina naturii juridice a interdiciei de nstrinare a imobilelor dobndite de fotii chiriai n condiiile Legii nr. 112/1995, n doctrin s-a artat, n mod ntemeiat, c suntem tot n prezena unui caz de indisponibilizare propter rem, cu singura deosebire c de aceast dat este permis, n mod excepional, nstrinarea prin acte ntre vii a apartamentelor respective fotilor proprietari, persoane fizice. A se vedea M. Nicolae, Discuii privind interdiciile legale de nstrinare a unor bunuri imobiliare(III), n Dreptul, nr. 7,2001, p. 55-56. Vz. i C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, p.50. 133 n practica judiciar s-a decis c dispoziia art.9 din Legea nr.112/1995 fiind prohibitiv, este de strict interpretare att cu privire la persoanele crora li se aplic, ct i cu privire la operaiunile juridice la care se refer. Ca urmare, interdiciile opereaz numai pentru nstrinarea locuinei, iar nu i pentru constituireaa, n favoarea unui ter, a unui dezmembrmnt al dreptului de proprietate, cu caracter temporar, cum este uzufructul. De asemenea, interdicia opereaz numai pentru nstrinarea intenionat de chiriaul cumprtor, prin acte ntre vii, iar nu i pentru dobndirea bunului de ctre motenitorii si i pentru actele de nstrinare ale acestora, dup decesul chiriaului cumprtor (CCJ, s.civ. i de propr.int., dec.nr.5499/2004, n Buletinul Casaiei nr.3/2005, p.33-34.). n raport de argumentele prezentate mai sus n sensul c inalienabilitatea consacrat de art.9 din Legea nr.112/1995 este prevzut propter rem, considerm c soluia este greit n privina posibilitii motenitorilor chiriaului cumprtor de a nstrina imobilul motenit nainte de mplinirea termenului de 10 ani. n sensul c interdicia de nstrinare este prevzut intuitu personae vz. M.Muat, D.Diaconescu, Consideraii privind aplicarea Legii nr.112/1995 de ctre notarii publici, n Buletinul Notarilor Publici nr.6/1997, p.7-8; M.Belu-Magdo, Limitele de aplicare a dispoziiilor art.9 din Legea nr.112/1995, n P.R. nr.2/2005, p.180; F.A.Baias, Simulaia. Studiu de doctrin i jurispruden, p.249; I.Popa, Contractul de vnzare-cumprare, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2006, p.131. 134 Cu privire la concesiunea activitilor monopolizate, vz. S. David, Contractul de concesiune, n Dreptul nr.9, 1991, p.43. n prezent, contractul de concesiune este reglementat prin OUG nr.34/2006 privind atribuirea contractelor de achiziie public, a contractelor de concesiune de lucrri publice i a contractelor de concesiune de servicii (aprobat cu modificri prin Legea nr.337/2006). Pentru analiza dispoziiilor relative la contractul de concesiune, astfel cum a fost reglementat prin Legea nr.219/1998 (abrogat prin OUG nr.34/2006), vz. A.Szebeny, Noiunea contractului de concesiune i ncheierea acestuia (n Dreptul nr.8, 1999, p.3-20); S.Gherghina, A.Szebeny, Efectele i ncetarea contractului de concesiune (n Dreptul nr.11, 1999, p.3-22).

31

administrare, se stabilesc prin legi speciale (art.40 i Legea nr. 31/1996 privind regimul monopolului de stat)135. n sfrit, exist bunuri care, de asemenea, sunt n circuitul civil, dar din motive de ordine public sau economico-social, pot fi cumprate numai cu respectarea unor prevederi legale speciale. Amintim n acest sens, cu titlu de exemplu: armele, muniiile i materialele explozive (Legea nr.295/2004 privind regimul armelor i al muniiilor; Normele metodologice de aplicare a Legii nr.295/2004, aprobate prin HG nr.130/2005; Legea nr.126/1995 privind regimul materiilor explozive; Legea nr.116/1997 pentru ratificarea Conveniei europene cu privire la controlul achiziionrii i deinerii armelor de foc de ctre particulari, adoptat la Strasbourg la 28 iunie 1978), produsele i substanele stupefiante (Legea nr.339/2005 privind regimul juridic al plantelor, substanelor i preparatelor stupefiante i psihotrope), produsele i substanele toxice (Legea nr.360/2003 privind regimul substanelor i preparatelor chimice periculoase). Precizm c bunurile din patrimoniul cultural naional nu sunt scoase din circuitul civil i deci pot fi nstrinate-dobndite (dac nu fac parte din domeniul public al statului sau unitilor administrativ-teritoriale), ns scoaterea din ar a tuturor bunurilor culturale mobile, temporar sau definitiv, de ctre persoane fizice sau juridice, se poate face numai pe baza certificatului de export emis de direciile judeene pentru cultur i patrimoniul cultural naional (care n cazul bunurilor culturale mobile clasate n tezaur va fi avizat de Comisia Naional a Muzeelor i Coleciilor i aprobat de ministrul culturii i cultelor)2. Nici metalele preioase i pietrele preioase nu sunt scoase din circuitul civil, putnd fi deinute i nstrinate-dobndite, legea prevznd numai anumite limitri, mai ales n legtur cu operaiunile avnd ca obiect aceste bunuri136. 13.4. n sfrit, precizm c, n principiu, un bun nu poate fi declarat inalienabil (scos din circuitul civil) prin voina omului137 (de exemplu, clauza contractual sau testamentar prin care se interzice vnzarea bunului cumprat, donat, lsat legat etc.), ntruct o asemenea clauz (pactum de non alienando) contravine principiului liberei circulaii a bunurilor (art.1310 C.civ.) i dreptului proprietarului de a dispune liber i absolut de bunul su (art. 480 C.civ.), drept garantat, n limitele prevzute de lege, de Constituie (art.44) 138. Astfel fiind, n practica judiciar se invalideaz o asemenea interdicie, dac este lipsit de interes, mpiedicnd inutil libera circulaie a bunurilor, dac este consimit pur i simplu, fr a fi fost luat n garantarea unui drept139. Rezult indirect c inalienabilitatea convenional poate fi recunoscut valabil numai dac se justific printr-un interes serios i legitim, cum ar fi garantarea executrii unei obligaii (de plat a preului, a unei rente viagere n favoarea unui ter etc.) sau alt interes (de exemplu, interdicia nstrinrii bunului transmis minorului pn la majoratul lui). Interesul determin i

Legea nr.31/1996 a fost abrogat prin OUG nr.23/1999. Aceast ordonan a fost ns declarat neconstituional prin decizia CC nr.15/2000 (cu opinii separate), publicat n M.Of. nr.267/14.VI.2000, p.8-12. 136 Vz. OUG nr. 190/2000 privind regimul metalelor preioase i pietrelor preioase n Romnia (republicat n M.Of. nr.77/29.01.2004), modificat i completat prin Legea nr.591/2004 (publicat n M.Of. nr.1224/20.12.2004); CSJ, s.pen., dec.nr.64/1994, n Buletinul jurisprudenei 1994, p.155-156 i dec.nr.552/1995, n Dreptul nr.2, 1996, p.119-120; N.Conea, Discuii n legtur cu regimul sancionator n cazul operaiunilor ilicite cu metale preioase, n Dreptul nr.5, 1992, p.73 i urm. 137 Dup cum s-a hotrt, interdicia nstrinrii chiar pe o durat limitat, nlturnd dreptul de dispoziie a proprietarului, nu poate fi instituit dect prin lege organic. CC, dec.nr.6/1992, n Jurisprudena CC 1992-1997, p.123. Numai legea poate s scoat un bun din circuitul civil (nu i prin convenia prilor), E. Lupan, M. Rchi, D. Popescu, op.cit., p.112. 138 Vz. i art.803 C.civ., privind interzicerea substituiilor fideicomisare, prin care - pe lng declararea ca inalienabil al bunului - dispuntorul dispune i pentru cazul de moarte a beneficiarului bunului. 139 TS, s.civ., dec. nr.400/1978, n CD, 1978, p.22.
135

32

caracterul temporar al inalienabilitii (de exemplu, pn la stingerea obligaiei garantate sau ncetarea n alt fel a interesului). Clauza de inalienabilitate nu poate avea caracter perpetuu140. n aceste condiii (interes i caracter temporar), clauza de inalienabilitate poate fi recunoscut valabil, ntruct art.1310 C.civ. are caracter imperativ numai n sensul interzicerii nstrinrii bunurilor declarate de lege inalienabile, iar prerogativelor proprietarului prevzute de art.480 C.civ. i se pot aduce limitri, n msura n care limitarea nu contravine unei dispoziii imperative sau ordinii publice i bunelor moravuri (art.5 C.civ.)141. Dac clauza de inalienabilitate nu ntrunete condiiile artate, numai clauza urmeaz s fie considerat nul142, dac nu este cauza determinant a ncheierii actului143, iar dac este cazul proprietarul imobilului sau persoana interesat poate cere radierea interdiciei de nstrinare din cartea funciar144. Dac clauza de inalienabilitate este valabil, dar cu nerespectarea ei bunul este nstrinat, stipulantul clauzei (succesorii lui n drepturi) poate cere rezoluiunea (revocarea)145 nstrinrii iniiale (cu daune-interese) pentru neexecutare de obligaii (art.1021 C.civ.) sau repararea prejudiciului cauzat prin nerespectarea clauzei, potrivit regulilor generale. n caz de rezoluiune, terul dobnditor de bun-credin se va putea apra prin invocarea art.1909 C.civ., n cazul lucrurilor mobile, i prin lipsa publicitii sau prin invocarea uzucapiunii, n cazul imobilelor. 14. Lucrul s existe (existen actual sau viitoare). A doua condiie prevzut de lege pentru validitatea contractului este ca lucrul s existe n momentul ncheierii contractului sau s poat exista n viitor. 14.1. Dac prile (sau cel puin cumprtorul) au avut n vedere un lucru existent, dar acel lucru era pierit total, n momentul ncheierii contractului (sau nici n-a existat n realitate), vnzarea este nul absolut (art.1311 C.civ.), ntruct obligaia vnztorului este lipsit de obiect, ceea ce antreneaz i lipsa cauzei obligaiei cumprtorului. Dac lucrul exista n momentul ncheierii contractului, dar era pierit n parte anterior, inclusiv ipoteza n care mai multe lucruri formeaz obiectul vnzrii i numai unele au pierit, cumprtorul poate alege: fie s renune la contract (rezoluiune), fie s cear executarea asupra prii rmase din lucru cu o reducere proporional din pre (art.1311). Alegerea fcut de cumprtor nu trebuie s fie abuziv (de exemplu, renunare la contract, dei partea pierit este nensemnat sau cele dou sau mai multe lucruri cumprate, chiar la un pre global, nu sunt interdependente, cum ar fi o pereche de cai de traciune). n principiu, cumprtorul poate renuna la contract cnd executarea parial nu poate duce la realizarea scopului pentru care a neles s cumpere.
Pentru a fi limitat n timp, inalienabilitatea trebuie s fie inferioar duratei unei viei omeneti. Pentru amnunte vezi i Mazeaud, vol.IV, p.676 nr.852; Ph. Malaurie, Cours de droit civil. Les succesions. Les liberalites, Paris, 1989, p.184-186; V.Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, 1, p.239. Dac inalienabilitatea este stipulat n interes general (de ex., pentru nfiinarea unui institut de binefacere) se recunoate validitatea clauzei (vz. P.Perju, Probleme de drept civil i procesual civil din practica Tribunalului Judeean Suceava, n Dreptul nr.4, 1993, p.51). 141 Msurile de indisponibilizare se nscriu pentru opozabilitate prin notare, n cartea funciar (art.26 alin.4 lit.c) din Legea nr.7/1996 i art.44 lit.c din Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar ale judectoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului justiiei nr.2371/C/1997). 142 n cazul substituiei fideicomisare nulitatea actului este total (art.803 C.civ.), deoarece clauza de inalienabilitate este nsoit i de o alt clauz nepermis de lege. Pentru amnunte vz. Fr. Deak, op.cit., 1999, nr.188-190. 143 Vz. , n acest sens , TS, s.civ., dec.nr.658/1949, n JN nr.7-8, 1949, p.826-827. 144 Vz. TS, s.civ., dec.nr.400/1978, loc.cit. 145 Sanciunea nulitii contractului ncheiat cu nerespectarea interdiciei de nstrinare poate fi aplicat numai dac inalienabilitatea (scoaterea din circuitul civil) este prevzut de lege. Vz i Ch. Larroumet, Droit civil, vol.II, Paris, 1988, p.215. Sanciunea nulitii nu poate fi instituit prin voina omului.
140

33

Dup cum rezult din cele artate, riscul pieirii totale sau pariale - deoarece se situeaz nainte de momentul ncheierii contractului i deci a momentului transferrii dreptului de proprietate - este suportat de vnztor (res perit domino). Face excepie ipoteza n care operaiunea are caracter aleatoriu; la ncheierea contractului cumprtorul este contient de riscul pieirii (totale sau pariale), dar cumpr spernd s nu fi intervenit (emptio spei)146. 14.2. Vnzarea este valabil dac are ca obiect un lucru viitor (res futura), care nu exist n momentul ncheierii contractului, dar poate exista n viitor (de exemplu, lucrul ce se va confeciona)147. Dintre bunurile viitoare, numai motenirea nedeschis nu poate forma obiectul unui contract (art. 702 i 965 C.civ.). Nerealizarea lucrului viitor nu afecteaz validitatea contractului; n acest caz vnztorul pe lng pierderea preului - va fi obligat i la plata daunelor-interese pentru neexecutarea obligaiei asumate, dac nu dovedete o cauz strin exoneratoare de rspundere (art.1082 C.civ.). Bineneles, cumprtorul nu va fi obligat s plteasc preul, chiar dac neexecutarea nu este imputabil vnztorului, ntruct acesta din urm suport riscul contractului n calitate de debitor al obligaiei imposibil de executat. Face excepie ipoteza n care contractul are caracter aleatoriu, cumprtorul asumndu-i riscul nerealizrii (n tot sau n parte) a lucrului viitor, nerealizarea independent de voina i atitudinea vnztorului (de exemplu, o recolt; emptio-venditio rei speratae)148. 15. O alt condiie este ca lucrul s fie determinat sau determinabil (art. 948 i 964 C.civ.), licit149 i posibil, ca la orice act juridic. Coproprietatea forat asupra prilor comune din cldirile cu mai multe apartamente, avnd caracter accesoriu potrivit destinaiei, formeaz obiectul contractului, chiar dac aceste pri nu sunt specificate expres (accesorium sequitur principale), afar numai dac coproprietatea a ncetat cu acordul tuturor coproprietarilor (meninerea ei nefiind impus cu necesitate)150. 16. Vnztorul trebuie s fie proprietarul lucrului vndut individual determinat. ntruct contractul este translativ de proprietate, vnztorul trebuie s fie titularul dreptului ce se nstrineaz. n caz contrar, el nu poate transmite dreptul care face obiectul contractului; nemo dat quod non habet sau nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet. Se pune deci ntrebarea, ce se ntmpl dac vnztorul nstrineaz un bun individual determinat151 care aparine altuia? Este problema cunoscut sub denumirea de vnzare a lucrului altuia. Soluiile adoptate sunt diferite dup cum consimmntul prilor a fost afectat de viciul erorii sau ncheierea contractului a avut loc n cunotin de cauz. 16.1. Dac prile sau cel puin cumprtorul a fost n eroare, socotind c lucrul vndut aparine vnztorului, se admite152 c vnzarea este anulabil pentru eroare (viciu de
Spes, -ei, s.f., speran, ncredere. Pentru delimitarea dintre vnzarea unui lucru viitor i contractul de antrepriz vz. Fr. Deak, op.cit., 2001, Cap.VII, nr.2.3. 148 Vezi i supra nr.2.5., lit.e. 149 Dac obiectul este ilicit ntruct provine din contraband, iar cumprtorul a cunoscut aceast provenien, n caz de confiscare nu poate cere restituirea preului pltit, de asemenea confiscat. (T.Jud. Satu Mare, dec.nr.462/1976, n RRD nr.1, 1978, p.64). 150 Vz., de exemplu, TS, s.civ., dec.nr.97/1970, n CD, 1970, p.99; idem, dec.nr. 943/1978, n CD,1978, p.67; idem, dec.nr.1095/1982, n Repertoriu... 1980-1985, p.68; idem, dec.nr.376/1969, n CD, 1969, p.76-77; idem, dec.nr.1877/1974, n CD, 1974, p.60; TS, completul de 7 jud., dec.nr.31/1977, n Repertoriu...1975-1980, p.65. 151 n cazul lucrurilor de gen sau viitoare problema nu se pune, deoarece nu se vinde lucrul altuia, iar proprietatea nu se transmite n momentul ncheierii contractului. 152 Vz. , de ex., C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., vol.II, p.905 nr. 1384; D.Cosma, Teoria general a actului juridic civil, Edit. tiinific, Bucureti, 1969, p.217; R. Sanilevici, I.Macovei, Consecinele vnzrii lucrului altuia n lumina soluiilor practicii judiciare, n RRD nr.2, 1975, p.33 i urm.; M. Georgescu, Al. Oproiu, Not la dec. civ. a T.Jud.Olt nr. 190/1979, n RRD nr.6, 1980, p.52; E.Lupan, M.Rchit, D. Popescu, op.cit., p.188; E. Safta-Romano, op.cit, p.4243; L.Mihai, I.Chiri, Not la dec. civ. nr.609/1987 a TJ Olt, n RRD nr.11, 1988, p.54; M.Murean, op.cit., p.32 i urm.; G. Boroi, op.cit., p.130; TS, col.civ., dec.nr.2257/1955, n CD, 1955, vol.I, p.61;
146 147

34

consimmnt) asupra calitii eseniale a vnztorului, care a fost socotit de cumprtor proprietar al lucrului153. Aceast nulitate relativ a contractului poate fi invocat pe cale de aciune (cnd preul s-a pltit) sau pe cale de excepie (cnd preul nu s-a pltit), dar numai de ctre cumprtor i succesorii lui; vnztorul nu poate cere anularea chiar dac a fost de bun-credin (s-a crezut proprietar), cci eroarea comis de un contractant asupra propriei sale persoane nu poate vicia contractul; eroarea trebuie s cad asupra persoanei cu care s-a contractat (art. 954 alin.2 C.civ.). Anularea nu poate fi cerut nici de ctre cumprtor sau succesorii lui dac vnztorul a devenit proprietarul lucrului dup vnzare sau vnzarea este ratificat de adevratul proprietar (aplicndu-se regulile mandatului tacit sau ale gestiunii de afaceri). Dac cumprtorul nu a cerut sau nainte de a fi cerut anularea este evins de ctre adevratul proprietar, obligaia de garanie a vnztorului pentru eviciune subzist154. Menionm c adevratul proprietar nu poate cere anularea (fiind ter fa de contract), n schimb poate intenta aciune n revendicare 155, dac bunul se afl n posesiunea cumprtorului (iar dac stpnete bunul poate opune cu succes dreptul su de proprietate
TS, s.civ. dec.nr.51/1969, n Repertoriu... 1969-1975, p.126 i dec.nr.1816/1975, n Repertoriu... 1975-1980, p.87. S-a susinut i teza c vnzarea lucrului altuia este valabil, dar cumprtorul poate cere rezoluiunea contractului pentru neexecutarea obligaiei vnztorului de a transfera dreptul de proprietate asupra lucrului vndut (D. Chiric, op.cit., p.62-64; C. Toader, Eviciunea n contractele civile, Ed. All, Bucureti, 1997, p.55-58. n sensul rezoluiunii, dar cu rezerva nulitii relative n cazul n care consimmntul cumprtorului a fost viciat prin dol, vz. i R. Codrea, Consecinele vnzrii lucrului altuia n situaia n care cel puin cumprtorul ignor c vnztorul nu este proprietarul lucrului vndut, n Dreptul, nr.9, 1998, p.31 i urm.). Iar unele instane au decis nulitatea contractului dictat de absena cauzei (deci nulitatea absolut), soluie n sprijinul creia se invoc i art.1407 C.civ. care, n materia contractului de schimb, consacr nulitatea n cazul schimbului lucrului altuia (vz. TJ Suceava, s.civ. i de cont.adm., dec.nr.346/1993, n Dreptul nr.10-11, 1993, p.111-112 i P.Perju, Sintez teoretic a jurisprudenei instanelor din circumscripia Curii de Apel Suceava, n materie civil, n Dreptul nr.5, 1995, p.48-49). n practica instanei supreme se admite soluia nulitii relative (Vz. , mai recent, CSJ, s.civ., dec.nr.2467/1992, n Dreptul nr.10-11, 1993, p.113 i dec.nr.132/1994, n Dreptul nr.5, 1995, p.77). Apreciem c aceast din urm soluie (nulitatea relativ a contractului pentru lipsa calitii de proprietar a vnztorului, chiar dac el a fost de bun-credin, titlul su fiind anulat sau rezolvit ulterior, dar cu efect retroactiv) este preferabil pentru c n teoria condiiei rezolutorii tacite (art.1020 C.civ.) se pornete de la ideea c transferul proprietii nu opereaz n virtutea contractului, fiind o obligaie a vnztorului (soluie potrivit n sistemele de drept n care proprietatea nu se transmite solo consensu, ci ulterior, de regul prin predare, cum a fost dreptul roman i cum sunt majoritatea sistemelor de drept strine contemporane - vz. A. Bnabent, Droit civil. Les contrats speciaux, Paris, 1995, p.85), iar teoria nulitii absolute nu ar permite ratificarea vnzrii de ctre adevratul proprietar sau validarea ei prin dobndirea dreptului de proprietate de ctre vnztor. n problema analizat s-a avansat, mai recent, i teoria rezoluiunii pentru nendeplini-rea de ctre vnztor a obligaiei de garanie pentru eviciune; vz. I.Lul, Discuii referitoare la controversata problem a consecinelor juridice ale vnzrii bunului altuia (n Dreptul nr.3, 1999, p.60-68). n lumina acestei teorii cumprtorul este condamnat la inactivitate (stare de incertitudine) ct vreme nu reuete s dovedeasc eviciunea. n schimb, aciunea n anulare poate fi intentat chiar dac proprietarul adevrat este inactiv, dar vnztorul nu reuete s dovedeasc titlul de proprietate. Pentru un interesant punct de vedere, vz. I.Sferidan, Opinie privind eroarea asupra substanei n vnzarea lucrului altuia, n Dreptul nr.3/2006, p.97-104. 153 Nulitatea relativ pentru error in personam intervine, de regul, n actele cu titlu gratuit (care se ncheie intuitu personae), dar nu este exclus nici n cazul actelor cu titlu oneros, dac consideraia persoanei este cauza principal pentru care s-a fcut convenia (art.954 C.civ.). n ipoteza vnzriicumprrii calitatea de proprietar al vnztorului este - n lips de clauz contrar din contract - un element determinant pentru ncheierea contractului de ctre cumprtor, element cunoscut i de ctre vnztor. 154 Vz. infra,, nr.27 i urm.; TS, s.civ., dec.nr.1816/1975, mai sus citat. 155 Vz. TS, col.civ., dec.nr.2257/1967, n CD, 1967, p.83; CSJ, s.civ., dec.nr.2467/1992 i nr.132/1994, cit. supra, TMB, s.a IV-a civ., dec.nr.385/1997, n Culegere TMB 1993-1997, p.58-59.

35

actului ncheiat cu un neproprietar)156. n acest proces cu adevratul proprietar, cumprtorul se poate apra prin invocarea uzucapiunii sau prin excepia tras din art.1909-1910 C.civ. Contractul ncheiat cu vnztorul neproprietar poate fi invocat de ctre cumprtor ca just titlu pentru uzucapiunea de 10-20 ani i pentru dobndirea fructelor. n practic, problemele juridice legate de vnzarea lucrului altuia se ridic foarte frecvent n legtur cu imobilele preluate fr titlu de ctre stat i vndute chiriailor n baza (dar cu nerespectarea) Legii nr.112/1995. n acest caz, titlul subdobnditorului de bun-credin provine de la stat. Dreptul acestuia din urm nu poate fi preferabil n raport cu dreptul adevratului proprietar pentru c, prin ipotez, trecerea bunului n posesia statului a fost abuziv. Rezult c, n urma comparrii titlurilor proprietarului deposedat abuziv i subdobnditorului de bun-credin, aciunea primului va trebui admis, dac cel din urm nu poate invoca n favoarea sa uzucapiunea, ca mod originar de dobndire a proprietii. Instanele judectoreti s-au pronunat n acest sens. Astfel, ntr-o spe157, a fost admis recursul formulat de reclamani mpotriva unei decizii favorabile prtului subdobnditor de bun-credin, reinndu-se c: Instana de apel n mod greit a apreciat c buna-credin a prtului valoreaz titlu de proprietate, aceast regul fiind aplicabil doar n materia bunurilor mobile, nu i a celor imobile. n cauza de fa trebuie s se procedeze la compararea titlurilor prilor, dup regulile consacrate n situaia n care acestea provin de la autori diferii, urmnd a se da ctig de cauz titlului de proprietate al reclamanilor, care au dobndit imobilul prin motenire legal de la adevraii proprietari, n timp ce prtul l-a dobndit de la statul romn, care nu a avut niciodat n patrimoniul su acest bun.158 16.2. Dac prile au ncheiat contractul n cunotin de cauz, tiind c lucrul vndut este proprietatea unei alte persoane, i deci problema anulrii pentru eroare nu se poate pune, soluia este controversat. ntr-o prere, se consider c vnzarea este, n acest caz, perfect valabil; acordul de voin trebuie s fie interpretat n sensul c prile n-au urmrit imediata strmutare a proprietii lucrului, ci vnztorul s-a obligat numai a-l procura mai trziu cumprtorului, n caz de neexecutare fiind pasibil de plata daunelor interese159. Alturi de ali autori160, considerm c vnzarea-cumprarea lucrului altuia n cunotin de cauz, reprezentnd o operaiune speculativ, are o cauz ilicit i deci este nul absolut n
156 Vz. CCJ, s.civ. i de propr.int., dec.nr.5801/2004, n Buletinul Casaiei nr.2/2005, p.25-26; D.Chiric, Contracte speciale civile i comerciale (vnzarea i schimbul), vol.I, Ed. Rosetti, Bucureti, 2005, p.77-82. 157 C.A. Bucureti, s. IV civ., dec. civ. nr.2639 din 5.09.2000, nepublicat. 158 A se vedea, n acelai sens, Tribunalul Judeean Constana, dec. nr. 1071/1999, rmas definitiv prin respingerea recursului ca tardiv, nepublicat, citat dup A. iclea, V. Lozneanu, Reflecii n legtur cu principiul ocrotirii subdobnditorului de bun credin, n Dreptul nr. 12/2000, p.43. CCJ, s.civ. i de propr.int., dec.nr.5676/2005, n Jurisprudena Seciei civile pe anul 2005, p.238-241. 159 Vz. M. B. Cantacuzino, op.cit., p.652-653; C. Hamangiu, I. Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, op.cit., p.905; M. Georgescu, Al. Oproiu, loc.cit.; Idem, Probleme juridice ale proprietii i coproprietii, n SCJ nr.2, 1988, p.164 i urm.; TS, s.civ., dec.nr. 412/1980, n CD, 1980, p.20. Vz. i Mazeaud, op.cit., p.669, nr.818, unde o asemenea operaiune este calificat drept un contract nenumit (nu vnzare-cumprare). 160 Vz. de ex., T.R.Popescu, Drept, Ed. Did. i Ped., Bucureti, 1970, p.306; A. Pop, Gh. Beleiu, Drept civil. Teoria general a dreptului civil, Universitatea din Bucureti, 1980, p.251; I.Zinveliu, op.cit., p.62; L.Lupan, M.Rchita, D.Popescu, op.cit., p.188; S. Ruschi, Drept civil. Partea general. Persoana fizic. Persoana juridic, Iai, 1992, p.124; D. Chiric, op.cit., p.61-62; C. Toader, Eviciunea n contractele civile, p.52-53; G.Boroi, op.cit., p.130. Pentru soluii nuanate de la caz la caz, vz. M.Murean, op.cit., p.35 i urm. Vz i dec.nr.1613/1996 a CA Galai prin care n mod corect s-a constatat nulitatea vnzrii la cererea adevratului proprietar, ntruct att vnztorul ct i cumprtorul cunoteau c terenul este proprietatea altuia (n volumul "Sinteza practicii judiciare a Curii de Apel Galai 1996", p.76-77) i dec.nr.329/1998 a CA Suceava, prin care, de asemenea, s-a constatat nulitatea absolut a vnzrii-cumprrii bunului altuia pentru ilicitatea cauzei. Vz. n Studia Universitatis Babe-Bolyai, Jurisprudentia, nr.1, 2000,p.134-135.

36

baza art. 968 C.civ., (cu eventuala excepie a svririi actului n cadrul exercitrii legale a comerului). Iar dac contractul s-a ncheiat de ctre vnztor n frauda dreptului proprietarului... cu complicitatea i, n orice caz, pe riscul cumprtorului... constituie un caz tipic de nulitate absolut n virtutea cunoscutului adagiu clasic frauda corupe totul161 (fraus omnia corrumpit)162. Soluia s-a generalizat n practica judiciar. Ne limitm a reproduce dou hotrri judectoreti relativ recente, cu valoare de principiu. Astfel, n decizia nr. 1374/2000 a Curii Supreme de Justiie Secia civil, s-a reinut c Vnzarea-cumprarea bunurilor din litigiu, ncheiat ntre prte n cunotin de cauz, adic cu tiina c sunt proprietatea reclamantei, reprezint o operaiune speculativ, care fiind fondat pe o cauz ilicit, este nul absolut, n baza art. 948 C.civ163. Tot astfel, n decizia civil nr. 1490/1999 a Curii de Apel Bucureti Secia a III-a civil, s-a reinut: Contractul de vnzare-cumprare ncheiat de vnztor, n frauda dreptului proprietarului, cu complicitatea cumprtorului, care a cumprat, pe riscul su, un bun al altuia este lovit de nulitate absolut, conform art. 948 C. civ.164n practic se ntlnesc n mod frecvent litigii n cadrul crora adevratul proprietar solicit constatarea nulitii absolute a contractului de vnzare-cumprare, avnd ca obiect imobile preluate fr titlu valabil, prin care chiriaul a cumprat, n temeiul Legii nr.112/1995, locuina pe care o ocupa. Aciunile sunt ntemeiate pe dispoziiile art.948 i 968 C.civ. (cauz ilicit), motivndu-se c att vnztorul, ct i cumprtorul au fost de rea-credin, adic au cunoscut sau cu minime diligene puteau s cunoasc faptul c imobilul aparine altei persoane. S-a decis, cu valoare de principiu165, c Nu poate fi bun-credin acolo unde exist culp, orict de uoar ar fi aceasta. Buna-credin rezult deci din convingerea loial unit cu lipsa de orice culp i trebuie s fie ntreag, adic lipsit de cea mai mic ndoial n momentul dobndirii bunului. ndoiala exclude convingerea loial i viciaz astfel buna-credin. Aceasta impune ca imediat ce persoana are vreun motiv de a se ndoi despre regularitatea actului, de exemplu cel referitor la legitimitatea proprietii nstrintorului, ca n cauza de fa, s refuze a trata, sau s fac cercetri asupra problemei pn va izbuti s-i formeze o convingere ferm. Existena ndoielii relev reaua-credin, pe cnd absena ndoielii relev buna-credin166.
TS, s.civ., dec.nr.279/1976, n CD, 1976, p.82; vz. i T.Jud.Olt, dec.civ., nr.190/1979 i T.Jud. Constana, dec.civ. nr.778/1987 prin care, constatndu-se reaua-credin a celor dou pri (cunoteau faptul c vnztorul nu este proprietar), s-a admis aciunea adevratului proprietar, numai c - dintr-o inadverten - instana a dispus anularea contractului, n loc s constate nulitatea lui (n RRD nr.6, 1980, p.51-52 i respectiv RRD nr.2, 1988, p.69-70). Precizm c, n cazul vnzrii lucrului (mobil) al altuia, cumprtorul-posesor - fiind de rea-credin - nu se poate apra prin invocarea art.1909-1910 C.civ. 162 Reamintim c nulitatea absolut poate fi invocat, n toate cazurile, de orice persoan interesat, aadar i de ctre adevratul proprietar al lucrului vndut. De asemenea, n practica judiciar s-a decis c aciunea n constatarea nulitii absolute poate fi formulat i de un singur coproprietar, regula unanimitii nefiind aplicabil ntr-o astfel de ipotez (C.A.Buc., s. a III-a civ., dec.nr.998/2004, n Practic judiciar civil 2003-2004, p.59-64). Tot astfel, s-a statuat c aciunea n constatarea nulitii contractului de vnzare-cumprare a unui imobil nu are caracterul unui act de dispoziie, astfel nct s fie necesar promovarea ei de ctre soii coproprietari n virtutea regulii unanimitii, ci are caracterul unui act de conservare, care, profitnd tuturor coprtailor, poate fi efectuat de oricare dintre ei, fr acordul celorlali (C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec.nr.2112/2003, n op.cit., p.96-100). 163 Citat, cu not aprobativ, de P. Perju, Probleme de drept civil i drept procesual civil din practica Seciei civile a Curii Supreme de Justiie, n Dreptul nr. 4/2001, p.180-181. 164 Decizia este reprodus n Culegerea de practic judiciar n materie civil 1999 a Curii de Apel Bucureti, la p. 78-80. n acelai sens, C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec.nr.2473/2001, dec.nr.2059/2001 i dec.nr.2012/2001, n Practic judiciar civil 2001-2002, p.149-152, 155-158, 173-175. 165 C.A.Buc., s. a III-a civ., dec.nr.2096/2000, n Culegere de practic judiciar n materie civil pe anul 2000 a Curii de Apel Bucureti, p.99-102). 166 n acelai sens, CCJ, s.civ. i de propr.int., dec.nr.4612/2005 i dec.nr.3139/2005, n Jurisprudena Seciei civile pe anul 2005, p.211-213, respectiv p.348-349; C.A. Buc., s. a IV-a civ., dec.nr.762/2003 i s. a III-a civ., dec.nr.1233/2004, n Practic judiciar civil 2003-2004, p.71-73, respectiv p.83-86.
161

37

Dac bunul nstrinat face parte din domeniul public al statului sau unitilor administrativteritoriale, contractul este nul absolut n toate cazurile, chiar dac cumprtorul a fost de bun-credin (art.136 din Constituie i art.11 alin.2 din Legea nr.213/1998). 16.3. n sfrit se mai pune ntrebarea, ce soluie urmeaz s fie adoptat n cazul indiviziunii - avnd ca obiect o universalitate de bunuri (indiviziune propriu-zis) sau un bun determinat ( proprietate comun indiviz pe cote-pri167) - dac unul dintre coindivizari, fr acordul celorlali, nstrineaz n natur, n materialitatea sa bunul (bunurile) aflate n indiviziune? Potrivit prerii dominante n literatura de specia-litate i practica judiciar, n acest caz - ntruct vnztorul are o cot ideal din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor indivize (este proprietar pro part), - nu se aplic regulilor privitoare la vnzarea lucrului altuia, ci regulile proprii strii de indiviziune, soarta contractului de vnzarecumprare depinznd de rezultatul partajului168. Pentru nelegerea corect a acestei soluii, reamintim c - n timpul strii de indiviziune oricare dintre coindivizari poate s dispun liber, fr acordul celorlali coindivizari, de cota sa ideal de drept asupra bunului determinat sau asupra universalitii; dreptul asupra coteipri (ideale) este un drept de proprietate individual, absolut i exclusiv al fiecrui coindivizar169 , transmisibil inter vivos i mortis causa (motenire legal sau testamentar, inclusiv legate cu titlu particular)170. Astfel fiind, n caz de nstrinare a cotei ideale de proprietate din bunul determinat sau din universalitate171 ori dintr-un bun determinat din universalitate, cumprtorul se substituie n drepturile coindivizarului vnztor172 fiind fr

n sensul c i indiviziunea (propriu-zis) este o proprietate comun pe cote-pri, tot aa cum i proprietatea comun pe cote-pri este o proprietate indiviz, vz. Fr.Deak, op.cit., 1999, nr.320. Cu privire la aspectele speciale privind proprietatea comun n devlmie (a soilor) vz. I.Filipescu, Tratat de dreptul familiei, Edit. All, Bucureti, 1993, p.147-160; I.Albu, Dreptul familiei, Edit. Did. i Ped., Bucureti, 1975, p.152-157. 168 Vz., de ex., R. Sanilevici, I.Macovei, loc.cit., p.38; C.Sttescu, C. Brsan, op.cit., 1988, p.179181; vz. , L. Mihai, Not (II) la dec.civ.nr.608/1987 a TJ Olt, n RRD nr.11, 1988, p.51; C. Toader, R. Popescu, Consideraii n legtur cu aplicarea principiului aparenei n drept n materia motenirii, n Dreptul nr.9, 1993, p.33-41; D.Chiric, op.cit, p.64-65; M.Murean, op.cit., p.37-39; P.Perju, loc.cit., n Dreptul nr.5, 1995, p.49, nr.20; D.A.Popescu, Contractul de societate, Edit. Lumina Lex, Bucureti, 1996, p.85-88; C.Brsan, Drepturile reale principale, p.175-176. Pentru practica judiciar, vz., de ex.: TS, col.civ., dec.nr.2207/1967, n CD, 1967, p.83; s.civ., dec.nr.1274/1971, n Repertoriu... 19691975, p.125; TJ Constana, dec.civ. nr.788/1987 cit. supra i deciziile CSJ ce vor fi citate n continuare. 169 Vz. Ch. Larroumet, op.cit., p.163; P.C.Vlachide, Repetiia principiilor de drept civil, vol.I, Edit. Europa Nova, Bucureti, 1994, p.94-95.
167

n situaia n care coindivizarul decedat are mai muli motenitori, cota-parte indiviz va deveni, la rndul ei, obiectul indiviziunii ntre motenitorii coindivizarului decedat (Ch. Larroumet, op.cit., p.181). 171 Pentru vnzarea cotei-pri din universalitate (vnzarea unei moteniri), vz. infra, nr. 52-53
170

Vz. i CSJ, s.civ., dec.nr.1306/1995, n Dreptul nr.2, 1996, p.109. Dup cum se arat n literatura de specialitate, Dobnditorul unei cote indivize ia locul autorului su (Mazeaud, vol.II, op.cit., p.1076 nr.1311). n continuare autorii arat ns c dac bunul, al crui cot-parte indiviz a fost cedat, cade n lotul altuia dect vnztorul [...], vnzarea fiind nul, dobnditorul nu are dect recurs n contra vnztorului (ibidem). n realitate, dac vnztorul a vndut nu bunul, ci cota sa parte indiviz (cota ideal asupra bunului), iar dobnditorul (care poate fi un ter sau chiar unul dintre ceilali coindivizari) s-a substituit n drepturile lui, vnztorul nici nu mai are dreptul s participe la partaj, fiind inut s garanteze numai dreptul asupra cotei indivize de proprietate, iar nu rezultatul partajului (atribuirea bunului cumprtorului). Astfel fiind, vnzarea cotei indivize este perfect valabil din chiar momentul ncheierii contractului i indiferent de momentul cnd intervine partajul i de rezultatul lui.
172

38

relevan rezultatul partajului care va interveni ulterior i la care va participa cumprtorul n calitate de coindivizar173. Alta este situaia n cazul n care vnztorul - n loc s dispun de cota sa parte ideal de drept - nstrineaz n natur, n materialitatea sa bunul (bunurile) aflate n indiviziune sau o poriune determinat material din acel bun, dei nu are drept de proprietate exclusiv asupra lucrului vndut sau asupra unei pri materiale din lucru. De exemplu, motenitorul unei cote succesorale de 1/2 vinde toat casa, ce face parte din masa succesoral, fr acordul celuilalt motenitor. Evident, o asemenea nstrinare nu poate aduce atingere drepturilor coindivizarului (coindivizarilor) care nu au consimit la ncheierea contractului i nici nu l-au ratificat ulterior174. Pentru salvgardarea drepturilor proprii asupra bunului nstrinat oricare dintre coindivizari poate cere ieirea din indiviziune, iar soarta contractului de vnzare-cumprare, validitatea lui va depinde de rezultatul partajului: - dac bunul este atribuit la partaj coprtaului nstrintor contractul rmne valabil i dreptul cumprtorului se consolideaz retroactiv, deoarece mpreala are caracter declarativ, deci produce efecte retroactive (art. 786 C.civ.), vnztorul devenind proprietar exclusiv n mod retroactiv; - iar dac bunul nstrinat este atribuit (cade n lotul) altui coprta actul de nstrinare va fi ineficace (desfiinat) retroactiv pentru lipsa calitii de proprietar al vnztorului, aplicndu-se regulile care guverneaz vnzarea lucrului altuia (nulitatea relativ a contractului175). Evident, n acest din urm caz se va putea angaja rspunderea lui pentru eviciune n calitate de
Principiul liberei dispoziii asupra cotei indivize dintr-un bun determinat sau dintr-o universalitate este unanim admis. n schimb, pentru ipoteza nstrinrii cotei-pri asupra unui bun determinat din universalitate (de ex., comotenitorul nstrineaz nu cota sa succcesoral, ci numai cota asupra terenului agricol motenit alturi de alte bunuri), s-au exprimat i preri contrare. Astfel, sa susinut c dac comotenitorul face acte de dispoziie nu cu privire la partea abstract din motenire... dar cu privire la anumite lucruri concrete din motenire, aflate n indiviziune sau la cota lor parte din aceste lucruri (subl.ns. Fr.D.), soarta acestor nstrinri... va atrna de rezultatul mprelii... (M.Eliescu, Transmisiunea i mpreala motenirii, Edit. Academiei, Bucureti, 1966, p.208). Tot astfel, s-a hotrt c vnzarea cotei succesorale dintr-un bun aflat n indiviziune (subl.ns. Fr.D.)... supune dreptul dobndit de cumprtor unei condiii rezolutorii, a crei ndeplinire are loc dac bunul nu a fost atribuit, la ieirea din indiviziune, coindivizarului care a nstrinat cota sa (CSJ, s.civ., dec.nr.1199/1991, n deciziile CSJ 1990-1992, p.150). Nu putem fi de acord cu aceste soluii. O dat ce coindivizarul a vndut cota sa din bunul indiviz, fr a aduce vreo atingere drepturilor celorlali, iar cumprtorul s-a subrogat n drepturile lui (vz. CSJ, s.civ., dec.nr.1199/1991 cit.supra) efectele contractului nu mai depind de rezultatul partajului. Numai dobndirea ntregului bun de ctre cumprtor - dac a urmrit acest scop - va depinde de rezultatul partajului, sub acest aspect contractul avnd caracter aleatoriu. Rezult c oricare coindivizar poate nstrina cota sa indiviz asupra universalitii sau asupra unui anumit bun din universalitate. Diferena este, sub aspectul analizat, numai cantitativ, iar nu calitativ, pentru a reclama consecine juridice deosebite. Dup cum s-a artat, dac un comotenitor se hotrte s vnd, cesiunea poate avea ca obiect ori drepturile sale dintr-un bun determinat ori ansamblul drepturilor sale succesorale (Ph. Malaurie, Cours de droit civil. Les successions. Les libralits, Paris, 1989, p.390; A. Bnabent, op.cit., p.22-23, nr.25).
173

n cazul ratificrii vnzrii de ctre ceilali coproprietari cumprtorul dobndete proprietatea exclusiv asupra ntregului bun (CSJ, s.civ., dec.nr.1336/1992, n Deciziile CSJ 1990-1992, p.53-56). 175 Vz.,de ex., CSJ, s.civ., dec.nr.2369/1992, n Dreptul nr.10-11, 1993, p.112-113; CCJ, s.civ. i de propr.int., dec.nr.965/2005, n Jurisprudena Seciei civile pe anul 2005, p.341-342. Potrivit unei alte soluii, pe care am adoptat-o i noi n lucrri anterioare, contractul de vnzare-cumprare se desfiineaz ca urmare a ndeplinirii condiiei rezolutorii constnd n neatribuirea lucrului - la partaj coindivizarului vnztor. La o analiz mai atent se pare ns c este mai indicat aplicarea teoriei nulitii, care se armonizeaz i cu soluiile admise n materia vnzrii lucrului altuia. ntr-adevr, dac lucrul a fost atribuit, la partaj, altui coindivizar, vnztorul devine retroactiv neproprietar i deci suntem n domeniul vnzrii lucrului altuia, cu toate consecinele ce decurg de aici. Dar nu intrm n amnunte pentru c, n esen, ambele soluii au ca rezultat final desfiinarea contractului cu efect retroactiv.
174

39

vnztor al lucrului altuia (cu excepia cazului n care cumprtorul a cumprat pe risc propriu). Mai precizm c, n cazul vnzrii bunului indiviz de ctre unul dintre coindivizari, ceilali coindivizari nu pot cere constatarea nulitii176 sau anularea actului de nstrinare n timpul strii de indiviziune177 i nici nu pot intenta o aciune n revendicare dac cumprtorul a intrat n posesia bunului. Drepturile lor indivize asupra bunului urmeaz s fie aprate, dup cum am vzut, pe calea aciunii de partaj178. II. Preul. Condiii. 17. Enumerarea condiiilor. Preul este obiectul prestaiei cumprtorului i corespunde valorii lucrului vndut. El trebuie s fie: fixat n bani; determinat sau determinabil, sincer i serios. Dac aceste condiii nu sunt ndeplinite, contractul este nul absolut, cel puin ca vnzare-cumprare, cci i lipsete un element esenial asupra cruia trebuie s se realizeze acordul de voin (art.1295 C.civ.). 18. Preul s fie stabilit n bani. Stabilirea preului sub forma unei sume de bani este de esena vnzrii179. Dac nstrinarea unui lucru se face nu pentru bani, ci n schimbul unui alt lucru, pentru stingerea unei obligaii sau n schimbul unei alte prestaii, contractul nu mai poate fi calificat vnzare-cumprare, ci un schimb180, o dare n plat sau alt contract, eventual contract nenumit. Astfel, nu poate fi calificat vnzare-cumprare contractul prin care proprietatea unui lucru se transmite n schimbul ntreinerii pe via. Obligaia de ntreinere a dobnditorului este o obligaie de a face, care nu echivaleaz cu un pre. Tot astfel, dac drept contraechivalent s-a stipulat o prestaie periodic n bani, dar care se pltete pn la moartea creditorului, contractul nu mai este vnzare, ci rent viager181.
Dac un coindivizar a ncheiat un act pe care nu avea dreptul s-l ncheie (de ex., vnzarea ntregului bun indiviz), actul nu este nul, ci numai inopozabil fa de ceilali coindivizari, fiind retroactiv validat datorit efectului declarativ al partajului dac bunul cade n lotul vnztorului. n caz contrar, el a vndut lucrul altuia. Vz. Ch. Larroumet, op.cit., p.166-167; A. Bnabent, op.cit., p.25 nr.29. 177 n locul regulilor aplicabile indiviziunii, n unele cazuri s-a admis aciunea n anularea parial a contractului, n msura cotei de proprietate a reclamantului (3/8), meninndu-se valabil nstrinarea fcut n limitele cotei vnztorului (de 5/8), cumprtorul urmnd s participe la mpreal n calitate de coindivizar (TS, s.civ., dec.nr.1658/1988, n RRD nr.6, 1989, p.66-67). Potrivit acestei soluii, ar urma ca vnztorul s rspund fa de cumprtor pentru eviciune parial (vz. infra,, nr.31.2), indiferent de soarta bunului la partaj; se atribuie n ntregime cumprtorului ori, dimpotriv, altui coindivizar (bunul nefiind comod partajabil n natur). Considerm c aceast soluie a anulrii pariale a contractului la cererea unor persoane strine de contract nu are temei legal i nu se justific nici din considerente practice pentru c, dac la partaj bunul vndut va cdea n lotul vnztorului el devine proprietar exclusiv cu efect retroactiv, acoperindu-se neregularitatea din momentul ncheierii contractului, iar dac bunul se atribuie altui coprta nu se justific anularea numai n parte a vnzrii. Soluia aplicrii regulilor indiviziunii, dominant n teorie i practic, conduce la rezultate mai corespunztoare. 178 Coindivizarul care nu a consimit la ncheierea contractului nu are calea unei aciuni n anularea vnzrii i nici n revendicarea bunului, ci numai o aciune de ieire din indiviziune (CSJ, s.civ., dec.nr.2603/1993, n Jurisprudena CSJ, 1993, p.39-41). n sensul posibilitii promovrii aciunii n revendicare de ctre coindivizarul necontractant (fr acordul celorlali), vz. D. Chiric, Posibilitatea exercitrii aciunii n revendicare de ctre un singur coindivizar, n Dreptul nr.11, 1998, p.23 i urm. (n special p.29-30). 179 n contractele comerciale, potrivit HG nr.352/1991, este interzis efectuarea plilor n valut pe teritoriul Romniei (CSJ, s.com., dec.nr.257/1997, n Buletinul CSJ, 1997, p.460-462). n sensul aplicrii acestei interdicii i n materia contractelor civile vz. CSJ, s.civ., dec.nr.824/1999, n Dreptul nr.2, 2000, p.179-180. 180 Pentru delimitarea fa de schimbul cu plata unei sulte, vz. Fr. Deak, op.cit., 2001, , Cap.II, nr.2. 181 Pentru delimitarea vnzrii-cumprrii fa de contractul de ntreinere, vz. Fr. Deak, op.cit., 2001,, Cap.XIII, nr.66.
176

40

19. Preul s fie determinat sau determinabil. Preul este determinat (art.1303 C.civ.) dac cuantumul lui este hotrt de pri n momentul ncheierii contractului182. Determinarea preului nu presupune stabilirea modalitii de plat (de exemplu, printr-o singur prestaie sau n rate) ori a termenului plii, aceste elemente urmnd a fi determinate - n lips de stipulaie - potrivit legii (de exemplu, art.1101 i 1362 C.civ.). Este ns posibil ca prile s precizeze n contract numai elementele cu ajutorul crora preul va putea fi determinat n viitor - cel trziu la data exigibilitii obligaiei de plat (de exemplu, n funcie de calitatea produselor, cursul zilei la termenul prevzut pentru predarea lucrului, cotaia la burs etc.), n care caz preul este determinabil (art. 964 alin.2 C.civ.). Preul este determinabil i atunci cnd stabilirea lui este lsat la aprecierea unui ter (art.1304 C.civ.) ales de comun acord de ctre pri sau de ctre persoana desemnat de pri. Terul ales n aceste condiii nu este un arbitru (dei art.1304 vorbete de arbitrariu) fiindc nu este chemat s soluioneze un litigiu, o nenelegere, dar nu are nici calitatea de expert (n sens procedural), fiindc avizul expertului este la aprecierea instanei, ori preul stabilit de ter - i care face parte din contract de la ncheierea lui183 - este obligatoriu att pentru pri, ct i pentru instan. El este, n realitate, mandatarul comun al prilor184 (dubl reprezentare)185, mputernicit s stabileasc preul, mandat care - prin derogare de la dreptul comun n materie nu poate fi revocat dect prin acordul comun al prilor186. n nici un caz determinarea preului nu poate rmne la aprecierea ulterioar a prilor sau s depind de voina uneia dintre ele (de exemplu, preul care va fi practicat de vnztor la data livrrii)187. n aceste din urm cazuri, contractul nu poate fi considerat ncheiat dect n momentul n care prile s-au neles cu privire la pre, respectiv, una dintre ele accept preul cerut de cealalt parte. Tot astfel, dac terul desemnat nu poate sau nu vrea s determine preul - dei art.1304 nu conine precizri n aceast privin - vnzarea este nul n lips de pre, iar nelegerea ulterioar dintre pri cu privire la pre sau cu privire la persoana unui alt ter, are semnificaia unui nou contract ncheiat n momentul realizrii acordului de voin. n nici un caz instana nu este competent s determine preul sau persoana terului, n lipsa acordului dintre pri. n cazurile n care exist preuri legale obligatorii188, prile trebuie s se conformeze (de exemplu, n cazul vnzrii de locuine construite din fondurile statului n baza Legii nr.85/1992), respectiv se subnelege c prile au avut n vedere preul legal (deci este determinat), chiar n ipoteza n care contractul nu conine precizri n aceast privin, cci numai conveniile legal fcute au putere obligatorie ntre pri (art.969 C.civ.). Dac prile au stabilit un alt pre, acesta se nlocuiete de drept cu cel legal189, iar dac contractul a fost

Dac preul a fost stabilit ntr-o sum fix n valut, cumprtorul suport riscul devalorizrii monedei naionale, fiind obligat s plteasc preul stipulat. CSJ, s.com., dec.nr.59/1997, n Jurisprudena CSJ 1997, p.448-449. 183 Vz. C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.906. 184 D.Alexandresco, Principiile dreptului civil romn, vol.IV, Bucureti, 1926, p.177; M.B.Cantacuzino, op.cit., p.654; M.Murean, op.cit., p.43-44; A.Bnabent, op.cit., p.28-29. 185 Vz. Fr. Deak, op.cit.,, Cap.VIII, nr.7. 186 Vz. Mazeaud, op.cit., p.703. 187 Stabilirea ulterioar a preului nu poate depinde de voina exclusiv a unei pri; cu att mai mult modificarea ulterioar a acestuia nu putea fi lsat n competena unor organe administrative cu atribuii de control financiar. CSJ, s.com., dec.nr.890/1995, n Jurisprudena CSJ 1995, p.315. Vezi i idem, dec.nr.770/1995, loc.cit., p.321-322. 188 n condiiile economiei de pia, legiuitorul poate interveni n materie de preuri n caz de penurie de produse (pentru a-i proteja pe cumprtori) sau n perioade de supra-producie (pentru a-i proteja pe productori) ori pe considerente de politic social sau monetar. Vz. Mazeaud, op.cit., p.723-724; M.Murean, op.cit., p.44-45. 189 Vz. Plenul TS, dec.de ndrumare nr.16/1966, n CD, 1966, p.37; TS, col.civ., dec.nr. 222/1959, n CD, 1959, p.109 i dec.nr.862/1961, n Repertoriu... 1952-1969, p.217.
182

41

executat cu plata unui alt pre diferena urmeaz s fie pltit (vnztorul avnd o aciune contractual n acest scop), respectiv restituit n temeiul art.992 C.civ. (plat nedatorat)190. Dac prile au prevzut un pre legal care ns s-a modificat n timpul executrii contractului, modificarea de pre se aplic de la data indicat n actul normativ sau, n lipsa unei atare prevederi, cu ncepere de la data actului normativ, care este de imediat aplicare191. Iar dac preul legal este numai maximal, prile trebuie s-l respecte ca atare, stabilind concret preul, nefiind suficient trimiterea la preul oficial. Totui, n funcie de mprejurri, se poate prezuma c prile au avut n vedere preul legal maxim192. 20. Preul s fie sincer i serios. Pentru ca preul s existe, el trebuie s fie sincer i serios. 20.1. Prin pre sincer se nelege un pre real, pe care prile s-l fi stabilit nu n mod fictiv, ci n scopul de a fi cerut i pltit n realitate. Preul este fictiv, cnd din intenia prilor (exprimat n actul secret) rezult c nu este datorat. n cazul n care preul este fictiv (simulat), contractul este nul ca vnzare-cumprare cci i lipsete preul (sine pretio nulla est venditio), dar dac prile au urmrit n realitate nstrinarea bunului - deci numai preul, nu i contractul n ntregime este fictiv - el poate fi recunoscut valabil ca o donaie deghizat (deghizare total193), dac vnztorul a avut intenia de a face o liberalitate i dac sunt ndeplinite toate condiiile cerute pentru validitatea donaiei. Dac simulaia const numai n deghizarea parial a preului194, dar fr ca preul s devin derizoriu195, contractul este valabil ca vnzare-cumprare, devenind aplicable regulile simulaiei i cele fiscale (deghizare parial se face, de regul, pentru fraudarea fiscului)196. Precizm, n acest sens, c, potrivit OG nr.12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notarial, astfel cum a fost modificat prin Legea nr.122/1998 pentru aprobarea OG nr.12/1998197 (vezi i Normele metodologice nr.443/C/1999 pentru aplicarea OG nr.12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notarial, emise de Ministerul Justiiei, modificate prin HG nr.1278/2002), n cazul autentificrii actelor ntre vii translative ale dreptului de proprietate i ale altor drepturi reale, care au ca obiect bunuri imobile i n cazul autentificrii actelor de nstrinare ntre vii a mijloacelor de transport cu traciune mecanic ori alte acte de nstrinare, al cror obiect este evaluabil n bani, n cazul simulrii preului intervine sanciunea nulitii: Este nul vnzarea prin care prile se neleg, printr-un act secret, s se plteasc un pre mai mare dect cel care se declar n actul autentic (art.6 alin.1). Prin urmare, n cazul contractului autentic de vnzare-cumprare (i de nchiriere de
Plata unui pre mai mare avnd caracter ilicit, d dreptul la aciune n repetiiune, chiar dac a fost fcut cu tiin. TS, col.civ., dec.nr.1565/1959, n Repertoriu... 1952-1969, p.219. n dreptul francez, ca sanciune civil n cazul preului ilicit, se aplic, de regul, nulitatea absolut a contractului. Soluia reducerii preului la limita celui legal se apreciaz ca fiind dificil de justificat. Vz. Mazeaud, op.cit., p.725-726, nr.896. 191 TS, col.civ., dec.nr.41/1965, ibidem, p.217. Dac cumprtorul a pltit preul legal prevzut n contract vnztorul nu poate refuza predarea lucrului vndut cu motivarea c ulterior preul legal s-a modificat. CSJ, s.com., dec.nr.336/1993, n Dreptul nr.8, 1994, p.82. 192 Vz. Mazeaud, op.cit., p.701 nr.864. 193 Vz. C. Sttescu, C. Brsan, op.cit., 1992, p.77. 194 Vz., de ex., spea soluionat de TS, completul de 7 jud., dec.nr.9/1986, cu Nota I de A.Chira, Nota II de V.Stoica, M.Ronea, n Dreptul nr.2-3, 1991, p.41-52. 195 Vz. infra, nr. urm. 196 n dreptul francez, n cazul deghizrii pariale a preului n anumite acte (vnzare de imobile, de fond de comer etc.) pentru fraudarea fiscului, se aplic sanciunea civil a nulitii absolute a actului secret, cumprtorul putnd fi obligat numai la plata preului prevzut n actul public, singurul recunoscut valabil, att n raporturile dintre pri, ct i fa de teri. n plus, statul are un drept de preempiune la preul declarat pentru fiscali-zare, majorat cu 10 %. Pentru amnunte vz. Mazeaud, op.cit., p.626-627 nr.764, p.705-706 nr.873 i p.715-716 nr.882. 197 OG nr.12/1998 a fost republicat n M.Of. nr.586/07.08.2002 i de la 1 ianuarie 2007 va fi abrogat de Legea nr.343/2006 pentru modificarea i completarea Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal (publicat n M.Of. nr. 662/1.08.2006). (
190

42

imobile - art.6 alin.3) - nu i alte contracte (de exemplu, de rent viager, de ntreinere, de donaie, de comodat etc.), deghizarea parial a valorii (subevaluarea bunului vndut, respectiv a chiriei) pentru fraudarea fiscului, se sancioneaz cu nulitatea absolut a contractului, - att a actului secret, ct i actului public autentic (!)198, potrivit art.6 alin.2 nulitatea putnd fi constatat de instana competent oricnd, la cererea oricrei persoane interesate, a procurorului sau din oficiu (art.21 alin.2 din Normele metodologice nr.443/C/1999)199. 20.2. Preul trebuie s fie serios (art.1303 C.civ.), adic s nu fie derizoriu (infim), att de disproporionat n raport de valoarea lucrului vndut (de exemplu, teren nstrinat cu 500 lei200) nct s nu existe pre201, s nu poat constitui obiectul obligaiei cumprtorului i deci o cauz suficient a obligaiei asumate de vnztor de a transmite dreptul de proprietate. Seriozitatea fiind o chestiune de fapt, este lsat la aprecierea instanei202. i n cazul preului derizoriu contractul este nul ca vnzare-cumprare, dar poate subzista ca donaie (nu deghizat, ci direct, fiindc nu exist act secret), dac s-a ncheiat cu intenia de a face o liberalitate i cu respectarea condiiilor de fond i de form prevzute pentru donaii203. 20.3. Dac preul este sincer i serios (nu fictiv sau derizoriu) contractul de vnzarecumprare este, n principiu, valabil, chiar dac preul este mult inferior (sau superior) valorii reale a lucrului vndut, ntruct prile sunt libere s determine preul sub (sau peste) valoarea lucrului204, iar echivalena este relativ, fiind raportat nu numai la valoarea lucrului vndut, dar i la subiectivismul prilor205, de exemplu, datorit raporturilor de rudenie206. n legtur cu caracterul serios al preului, n practica judiciar207 s-a decis c, dei inferior valorii bunului, preul nu poate fi caracterizat ca neserios (pentru a atrage nulitatea absolut a contractului) dac, raportat la ansamblul clauzelor convenite i la calitatea prilor, el apare ca
198 Pentru o soluie mai raional i mai eficient vezi referirile la dreptul francez din nota de subsol precedent. A se vedea i I. Coad, Cteva consideraii n legtur cu Ordonana Guvernului nr.12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notarial, modificat prin Legea nr.122/1998, n Dreptul nr.12, 1998, p.14-15. 199 Pentru analiza aprofundat a problemelor privitoare la OG nr.12/1998, vz F.A.Baias, Simulaia. Studiu de doctrin i jurispruden, p.294-307. 200 Vz. spea soluionat de T.Jud. Suceava, dec.civ. nr.187/1970, cu Not de V.Ptulea, n RRD nr.7/1971, p.109-110; D. Chiric, op.cit., p.85-87. Preul vnzrii determinat cu respectarea dispoziiilor Legii nr.112/1995 nu poate fi considerat neserios, n temeiul art.1303 C.civ. (CCJ, s.civ. i de propr.int., dec.nr.417/2005, n Buletinul Casaiei nr.3/2005, p.21-22). 201 Preul nu are existen real, de exemplu este simbolic. A. Bnabent, op.cit., p.30-31. 202 Vz. TS, s.civ., dec.nr.1542/1973, n RRD nr.6, 1974, p.74; TS, s.civ., dec. nr. 697/1984, n CD, 1984, p.28; TMB, s. a IV-a civ., dec.nr.1245/1997, n Culegere TMB 1993-1997, p.56-57. n loc de pre derizoriu, uneori se vorbete de modicitatea preului (dec.cit. nr.187/1970), de o disproporie prea mare ntre pre i valoarea bunului (dec.civ. nr.697/1984), ceea ce poate crea confuzie (n dec.cit. nu a fost cazul) ntre preul neserios i preul lezionar (vz. infra, nr.20.3.). O asemenea confuzie ar putea avea drept consecin constatarea nulitii pentru neseriozitatea preului, dei el este numai lezionar, iar aciunea n resciziune inadmisibil fiindc vnztorul este major. Vz., T.Jud. Constana, dec.civ. nr.195/1987, n RRD nr.2, 1988, p.69. 203 Vz. T.Jud.Suceava, dec.civ. 204 Vz. TS, s.civ., dec.nr.1752/1971, n Repertoriu... 1969-1975, p.127. 205 Vz. TS, s.civ., dec.nr.1640/1977, n Repertoriu.... 1975-1980, p.86; dec.nr. 831/1989, n RRD nr.3, 1990, p.64. n cazul preului mult inferior valorii lucrului, uneori se vorbete de "vilitatea preului" (vz. de ex., dec.cit. i C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, op.cit., p.907), n sens de pre lezionar (vili vendere, a vinde ieftin) care poate pune numai problema aciunii n resciziune, iar nicidecum n sens de pre derizoriu care determin nulitatea absolut a contractului (cum s-ar putea nelege dup adj. fr. vil, -e sau lat. vilis,-e, fr valoare, demn de dispreuit ori s.f.lat. vilitas, - atis, pre de nimic). 206 Vz. TJ Constana, dec.civ. nr.195/1987, n RRD nr.1, 1988, p.69. 207 A se vedea CSJ, s. civ., dec. nr. 1783/2000, reprodus, cu not aprobativ, de P. Perju, op. cit., p. 181-182.

43

o cauz suficient a obligaiei asumate de vnztor, elemente care se apreciaz la data ncheierii conveniei, cu excluderea eventualelor nenelegeri ulterioare intervenite ntre pri. n concret, s-a reinut c vnzarea-cumprarea unui apartament ncheiat n 1995, la preul de 5 milioane lei, a fost perfectat la iniiativa vnztoarei (reclamant n proces) i n considerarea calitii de nepoat de frate a cumprtoarei, cu rezerva dreptului de abitaie i de a culege fructele unei pri din bunul vndut, toate complinite cu obligaia de sprijin material asumat de cumprtoare.208 Prin derogare de la principiul validitii contractului chiar i n cazul lipsei de echivalen ntre pre i valoarea real a lucrului, dac n momentul ncheierii contractului exist o disproporie vdit ntre cele dou obiecte (de exemplu, minorul cu capacitate de exerciiu restrns vinde bicicleta care valoreaz 1850 lei, cu 500 lei) 209, se poate cere anularea pentru leziune210, dar numai dac lezatul este un minor ntre 14-18 ani care ncheie singur, fr ncuviinarea ocrotitorului legal, un contract pentru a crui validitate nu se cere autorizarea prealabil a autoritii tutelare (art.1157 C.civ. i art.25 din Decr.nr.32/1954) i numai dac nu l-a ratificat expres sau tacit (prin executare voluntar) dup ce a devenit major 211 (art.1163 i 1167 C.civ.). Contractul ncheiat de o persoan incapabil (sub 14 ani sau pus sub interdicie) este anulabil chiar i fr leziune. Tot astfel, contractul care - raportat la patrimoniul persoanei incapabile sau cu capacitate de exerciiu restrns - reprezint un act de dispoziie212 i care s-a ncheiat fr ncuviinarea autoritii tutelare (art. 105, 129, 133 i 147 C.fam.). Dac partea lezat este un major, indiferent de mrimea leziunii de care a suferit, nu are deschis calea aciunii n resciziune (art.1165 C.civ.)213. n mod cu totul excepional, dac un contractant profit de netiina, ignorana, starea de constrngere n care se afl cellalt, spre a obine avantaje disproporionate, contractul poate fi considerat nul absolut (nu anulabil pentru leziune), ntruct s-a ntemeiat pe o cauz ilicit (art. 968 C.civ.), leziunea fiind doar un indiciu al mprejurrii c s-a profitat de starea de constrngere n care se afla cealalt parte214. Considerm c n condiiile economiei de pia este preferabil aplicarea art.968 C.civ. (n condiiile artate), dect calificarea nejustificat a unui pre lezionar drept derizoriu (pentru a ocoli inadmisibilitatea aciunii n resciziune ntre majori).

Seciunea a II-a Efectele contractului de vnzare-cumprare

208 Pentru o situaie asemntoare, a se vedea i Curtea de Apel Ploieti, s. civ., dec. nr. 1103/1999, n Studia Universitatis Babe-Bolyai, nr. 2/2000, p. 96. 209 Vz. spea soluionat de T.Jud.Hunedoara, dec.civ. nr.161/1989, n RRD nr.7, 1990, p.69. 210 Vz. pentru amnunte Gh. Beleiu, op.cit., p.136-138. 211 Vz. TJ Hunedoara, dec.cit., supra. 212 Vz. supra nr.9. 213 Disproporia dintre preul de vnzare (41.500 lei) i valoare (114.000 lei) creeaz ceea ce se numete leziunea, care ns nu poate fi invocat ca motiv de nulitate a conveniei de ctre contractanii majori (CSJ, s.civ., dec.nr.747/1993, n Dreptul nr.12, 1993, p.86-87). Precizm c prin aceast decizie nu s-a statuat n sensul c neseriozitatea preului la care se refer art.1303 C.civ. ar constitui o formul echivalent noiunii de leziune, cum s-a afirmat (vz. I. Musta, M.K.Guiu, Discuie n legtur cu sanciunea nerespectrii dispoziiilor art.1303 din Codul civil, n Dreptul nr.8, 1994, p.51). Dimpotriv, decizia citat sesizeaz corect caracterul numai lezionar al preului stipulat n contract, cu consecina respingerii aciunii n anulare deoarece reclamanii erau persoane majore. Cu privire la problematica anulrii pentru leziune vezi i L.Mihai, L.Dincu, Not la dec.civ. nr.103/1987 a TJ Sibiu, n RRD nr.1, 1988, p.37-38. 214 Vz. TS, completul de 7 jud., dec.nr.73/1969, cu Not de D. Cosma, n RRD nr.7, 1971, p.112 i urm. Vz. i P.Perju, loc.cit., n Dreptul nr.5, 1995, p.49-50.

44

21. Interpretarea clauzelor contractuale. Prin efectele unui contract se neleg obligaiile pe care contractul le creeaz n sarcina prilor contractante. Pentru stabilirea acestor obligaii, Codul civil conine o dispoziie n legtur cu interpretarea clauzelor vnzrii. De regul, dac nelesul unui contract este ndoielnic, interpretarea se face n favoarea debitorului (art.983 C.civ.). n materie de vnzare, art.1312 C.civ. conine o regul special i derogatorie: vnztorul - care stabilete, de regul, condiiile contractului - trebuie s explice clar obligaiile sale, iar dac nelesul actului ar fi ndoielnic, clauzele neclare se interpreteaz n contra vnztorului215 (in dubio contra stipulantem)216. nseamn c, n materie de vnzare, nu numai clauzele referitoare la propriile obligaii, dar i cele referitoare la obligaiile vnztorului se interpreteaz n favoarea cumprtorului217. 1. Obligaiile vnztorului 22. Precizri prealabile. Vnztorul are dou obligaii: s predea lucrul vndut cumprtorului i s-l garanteze contra eviciunii i contra viciilor. Bineneles, prile pot stipula i alte obligaii - legiuitorul prevznd numai obligaiile principale (art.1313 C.civ.) -, aa cum ele sunt n drept s modifice chiar i obligaiile reglementate de lege. ntre obligaiile vnztorului C.civ. nu prevede obligaia de a transmite proprietatea lucrului vndut, deoarece transferul proprietii (i a riscurilor) se produce, de regul, prin nsi ncheierea contractului218. Desigur, n cazurile n care proprietatea nu se transmite prin efectul ncheierii contractului, vnztorul este obligat s efectueze acele acte ori fapte care sunt necesare pentru a opera transferul dreptului de proprietate (de pild, individualizarea lucrurilor de gen).
Neinnd seama de aceast dispoziie, s-a hotrt c interpretarea clauzei contrac-tuale nu poate fi dect n favoarea vnztoarei (TS, s.civ., dec.nr.1844/1988, n Caiet nr.58/martie 1989). n spe, soii au vndut locuina cu rezerva dreptului de abitaie viager asupra unor ncperi, fr s individualizeze ntinderea dreptului fiecruia. Cu motivarea de mai sus, instana a decis c, dup moartea unuia dintre vnztorii-soi, cellalt va exercita dreptul asupra tuturor ncperilor menionate n act. ntr-o spe similar (vnzare cu rezerva dreptului de uzufruct viager n favoarea soilor vnztori), s-a hotrt n acelai sens, cu motivarea c uzufructul nu s-a rezervat numai pe cte o jumtate din apartament (T.Jud. Hunedoara, dec.civ. nr.1197/1988, n RRD nr.8, 1989, p.67). Considerm c, n fond, soluiile sunt juste (dei problema este controversat), dar cu motivarea c dreptul de abitaie viager, respectiv de uzufruct viager, este indivizibil i deci poate fi exercitat de oricare titular, n msura n care lucrurile asupra crora se exercit nu au fost divizate, astfel nct, dac dreptul a fost constituit n favoarea mai multor persoane, se stinge numai la moartea celei din urm. n acest sens poate fi invocat i art.572 C.civ., potrivit cruia, n caz de recstorire, dreptul de abitaie profit chiar i noului so pn la stingerea lui. (Pentru uzufructul constituit n favoarea mai multor persoane, n special soii, vz. i Ch. Larroumet, op.cit., p.296; G. Marty, P.Raynaud, Droit civil, II, vol.2, Les biens, Paris, 1965, p.85 i 105). La fel i renunarea unuia dintre titulari profit celorlali, iar nu proprietarului (dac renuntorul nu a dispus altfel). n orice caz, problema urmeaz s fie rezolvat n lumina regulilor aplicabile dezmembrmintelor dreptului de proprietate, iar nu prin interpretarea clauzelor vnzrii n favoarea vnztorului. 216 n acest sens se poate spune caveat venditor (nu emptor), vnztorul urmnd a se feri de redactarea neclar a clauzelor contractuale (caveo, - ere: a se feri, a-i lua msuri de siguran). Att practica judiciar, ct i legislaia mai recent confirm aplicarea acestui principiu. Pentru practic judiciar, a se vedea Tribunalul Suceava, s. civ., dec. nr. 1180/1999, nepublicat, citat de P. Perju, Sintez teoretic a jurisprudenei Curii de Apel Suceava n domeniul dreptului civil i procesual civil (semestrul I/2000), n Dreptul, nr. 12,2000, p. 88; C.A. Bucureti, s. a IV-a civ., dec. nr. 561/1999, n Culegere de practic judiciar n materie civil 1999, p. 87-89. n privina legislaieiei, a se vedea art. 1 alin. 2 din Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele ncheiate ntre comerciani i consumatori (publicat n M.Of. nr.560/10.11.2000). 217 Aceast regul de interpretare trebuie s fie avut n vedere de intan numai dac celelalte reguli de interpretare (i probele administrate) nu duc la elucidarea clauzei contactuale. (Cas.III, dec.nr.419/1919, n C.civ.adnotat, p.433-434 nr.5, vz. i nr.6). 218 Vz. supra nr.2.5.
215

45

A. Predarea lucrului vndut 23. Obligaia principal de predare. Prin predare se nelege punerea lucrului vndut la dispoziia cumprtorului (reglementat de art.1314-1334 C.civ., care conin norme cu caracter dispozitiv). Deoarece proprietatea se transmite, de regul, din momentul ncheierii contractului, predarea nu are semnificaia transferrii dreptului de proprietate i nici chiar a posesiei, ci numai a deteniei, cumprtorul posednd - din momentul n care a devenit proprietar - corpore alieno (formularea art. 1314 C.civ. fiind criticat)219. 23.1. n ceea ce privete modul de executare, predarea presupune, n unele cazuri, numai o atitudine pur pasiv, din partea vnztorului (lsarea lucrului la dispoziia cumprtorului, de exemplu, cnd lucrul se afl n detenia lui - ca depozitar, comodatar etc.- sau exist posibilitatea prelurii fr concursul vnztorului), iar, n alte cazuri, ndeplinirea unor acte sau fapte pozitive necesare pentru ca cumprtorul s intre n stpnirea efectiv a lucrului cumprat, de exemplu, predarea cheilor cldirii, remiterea titlului de proprietate sau de crean (art.1315, 1316 i art.1318 C.civ.), eliberarea cldirii de ctre vnztor i persoanele care nu au un drept opozabil cumprtorului220 etc. 23.2. Cu privire la termenul i dovada predrii se aplic regulile generale referitoare la executarea obligaiilor221. 23.3. Predarea se face la locul unde se afl lucrul vndut n momentul contractrii (ibi dari debet ubi est - art.1319 C.civ.). Aceast regul se aplic n cazul n care lucrul vndut poate fi localizat din momentul ncheierii contractului (este individualizat). n celelalte cazuri, potrivit regulilor generale (art.1104 C.civ.), predarea trebuie s se fac la domiciliul debitorului (vnztorului). Rezult c, (n lips de stipulaie contrar, i dac lucrul nu poate fi localizat), obligaia de predare a lucrului vndut este cherabil, iar nu portabil. 23.4. Cheltuielile de predare (cntrire, msurare, numrare) sunt n sarcina vnztorului, iar cele ale ridicrii de la locul predrii (ncrcare, transport, descrcare etc.) n sarcina cumprtorului, dac nu este stipulaie contrar (art.1317 C.civ.)222. De exemplu, dac s-a stabilit ca loc al executrii domiciliul cumprtorului, cheltuielile de transport sunt n sarcina vnztorului223. 23.5. n ceea ce privete obiectul predrii, vnztorul este obligat s predea lucrul vndut n msura determinat prin contract (art.1326 C. civ.). n cazul unui lucru individual determinat i existent n momentul ncheierii contractului n starea n care se afla n momentul vnzrii (art.1324 C.civ.), iar n cazul lucrurilor de gen i viitoare n cantitatea i calitatea ori alte criterii determinate n contract (mostre, eantioane, standarde etc.), fiind aplicabile regulile generale referitoare la obiectul plii (art. 1100-1103 C.civ.).

Vz. Mazeaud, op.cit.,p .763-764, nr.930. Vnztorul i membrii si de familie, neavnd titlu locativ sau de proprietate, urmeaz s fie evacuai la cererea dobnditorului (TS, s.civ., dec.nr.1805/1981, n RRD nr.9, 1982, p.67). n schimb, locatarul are un drept opozabil cumprtorului n condiiile art.1441-1444 C.civ. (vz. Fr. Deak, op.cit., 2001, Cap.IV, nr.24), iar chiriaul care ocup o suprafa locativ, n condiiile legii speciale. Vz. TS, s.civ., dec.nr.469/1969, n RRD nr.8, 1969, p.184-185; dec.nr.434/1976, n CD 1976, p.107; dec.nr.1455/1977, n CD. 1977, p.55). Vz. i Fr. Deak, op.cit, 2001, Cap.V. 221 Vz. C. Sttescu, C.Brsan, op.cit., 1992, p.287 i urm. 222 Cu privire la cheltuielile vnzrii (autentifcarea actului, taxe de timbru etc.) vz. infra,, nr.43. 223 Unii autori soluioneaz problema suportrii cheltuielilor de transport n funcie de momentul transferrii dreptului de proprietate (vz. Mazeaud, op.cit., p.826, nr.1004, p.835 nr.1024; vz. ns p.767-768 nr.936).
219 220

46

Cu privire la obiectul predrii, reguli speciale224 sunt prevzute n materie de vnzare225 de imobile (n special terenuri) - reguli aplicabile n lips de stipulaie (expres sau tacit) contrar n contract (art.1330 C.civ.) i n caz de fraud, chiar dac nelegerea ntre pri este diferit (fraus omnia currumpit) - pentru ipoteza n care vnztorul pred imobilul prevzut n contract, dar ntinderea lui este diferit fa de aceea specificat n contract226: a) Dac imobilul s-a vndut cu artare de cuprinsul su i pe att msur (art.1327 C.civ.), de exemplu, un teren de 500 mp pe un pre de 10000 lei mp, i la predare sau ulterior se constat c ntinderea nu corespunde celei artate n contract, diferena va fi luat n consideraie dup cum urmeaz: - dac ntinderea este mai mic, cumprtorul poate cere completarea (dac vnztorul mai are alturi teren) sau o reducere din pre proporional cu ntinderea gsit lips 227; rezoluiunea contractului poate fi cerut numai dac imobilul nu poate fi folosit pentru destinaia avut n vedere la ncheierea contractului; - dac ntinderea este mai mare, cumprtorul este obligat s plteasc n plus preul excedentului sau - dac excedentul dovedit prin msurtoare depete a 20-a parte a ntinderii artate n contract - el poate cere rezoluiunea contractului (art.1328 C.civ.); b) Dac vnzarea este fcut astfel dect pe msur, adic pe un pre global (de exemplu, locul de cas situat n... cu preul de 5 milioane lei), diferena - n plus sau n minus - ntre ntinderea declarat i cea real nu se ia n consideraie; ea poate ns provoca un spor sau o micorare a preului dac valoreaz cel puin o a 20-a parte din preul total al vnzrii (art.1329 C.civ.). n caz de excedent peste a 20-a parte, cumprtorul poate opta i pentru rezoluiunea vnzrii (art.1331 C.civ.). n caz de ntindere lips, cumprtorul nu poate cere completarea terenului sau rezoluiunea contractului; c) Dac s-au vndut dou (sau mai multe) imobile (cu artarea ntinderii) printr-un singur contract i pre, iar ntinderea unuia este mai mare, a celuilalt mai mic, diferenele de pre datorate potrivit regulilor artate se compenseaz (art.1333 C.civ.). n toate cazurile cnd cumprtorul cere rezoluiunea vnzrii el are dreptul, pe lng pre, la restituirea cheltuielilor vnzrii (art.1332 C.civ.) i la daune-interese, conform regulilor generale, fiindc vnztorul este n culp. Iar dac cumprtorul pstreaz imobilul este obligat s plteasc dobnda la suplimentul de pre (art.1331 C.civ.). Dreptul la aciune pentru majorarea sau scderea preului ori rezoluiunea vnzrii se prescrie ntr-un an de la data ncheierii contractului (art.1334 C.civ.)228. 23.6. n lips de stipulaie contrar (expres sau tacit)229, vnztorul este obligat s predea, o dat cu lucrul vndut, i fructele percepute dup momentul transferrii dreptului de
Aceste reguli sunt aplicabile n lips de stipulaie (expres sau tacit) n contract (art.1330 C.civ.) i n caz de fraud, chiar dac nelegerea dintre pri este diferit (fraus omnia corrumpit). 225 n lips de alt reglementare, aceste reguli sunt aplicabile, n mod corespunztor, i n alte cazuri de transmitere sau de constituire de drepturi reale ori de folosin (cu titlu oneros) asupra imobilelor (de ex., locaiune). n materie de arendare C.civ. (art.1454) trimite expres la art.1327, dar sunt aplicabile i celelalte texte referitoare la lipsa ori excedentul ntinderii imobilului. 226 ntinderea real a terenului urmeaz s fie stabilit, n caz de litigiu, pe baza unei expertize tehnice (CSJ, s.civ., dec.nr.222/1994, n Dreptul nr.5, 1995, p.82). Pentru deosebirile dintre eroarea asupra ntinderii lucrului vndut i eroarea asupra substanei (sau viciile ascunse) ale lucrului vndut vz. infra,, nr.33. 227 Reducerea preului poate fi cerut chiar dac n contact s-a menionat c suprafaa este nereglementar sau situat ntr-o zon de restructurare. TS,col.civ., dec.nr.1021/ 1956 n CD, 1956, p.107-109. 228 Termenul de prescripie prevzut de art.1334 C.civ. este aplicabil numai n cazurile n care la vnzrile de imobile, se constat, dup predarea bunului vndut, c acesta are o ntindere mai mare sau mai mic dect suprafaa specificat n contract (TS, col.civ., dec.nr.796/1960, n CD, 1960, p.107110). n alte cazuri - cererea de plat a unui rest de pre, reducerea preului pentru viciile ascunse ale lucrului vndut, restituirea preului n caz de eviciune, vnzri de lucruri mobile etc. - se aplic dispoziiile corespunztoare din Decr.nr.167/1958. Vz. i M. Nicolae, Prescripia extinctiv, Ed. Rosetti, Bucureti, 2004, p.485. 229 Vz. Cas.I, dec.nr.148/1914, n C.civ.adnotat, p.442 nr.6.
224

47

proprietate (art.1324 C.civ.). Dac prile nu s-au neles altfel, considerm c vnztorul (sau alt persoan care nu are drept de folosin opozabil cumprtorului) are dreptul la restituirea cheltuielilor fcute pentru producerea fructelor, dac este cazul. 23.7. Cumprtorul are dreptul, de asemenea, la accesoriile lucrului vndut i la tot ce a fost destinat la uzul su perpetuu (art.1325 C.civ.), de exemplu, imobile prin destinaie, aciunea n revendicare230 sau n garanie (dar nu i aciunea personal de anulare a contractului de locaiune pentru incapaciate)231, precum i la accesoriile convenite (de exemplu, ambalajul)232. 24. Obligaia accesorie predrii. n cazul n care lucrul vndut nu se pred n momentul ncheierii contractului, vnztorul este obligat s-l conserve pn n momentul predrii (art.1074 C.civ.), deoarece lucrul trebuie s fie predat n starea n care se afla n momentul ncheierii contractului (art.1324 C.civ.), chiar dac, potrivit conveniei, proprietatea se transmite ulterior, dar lucrul exist n acel moment i este individualizat. n caz de deteriorare sau pieire a lucrului, vnztorul rspunde ca un depozitar (voluntar sau remunerat - art.1600 C.civ.)233, culpa lui fiind prezumat ct timp nu dovedete o cauz strin exoneratoare de rspundere (art.1082-1083 C.civ.); caz fortuit sau for major, inclusiv fapta cumprtorului sau a unui ter pentru care nu are a rspunde. Dac cumprtorul a devenit proprietar din momentul ncheierii contractului (ntruct conservarea se face n numele i pe seama lui), el trebuie s suporte cheltuielile ocazionate de pstrarea lucrului (art.1618 C.civ). 25. Sanciunea nerespectrii obligaiei de a preda lucrul. n caz de neexecutare (total sau parial) datorat culpei vnztorului234, potrivit regulilor generale cumprtorul poate invoca excepia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus) sau poate cere fie rezoluiunea vnzrii cu daune-interese, fie executarea n natur a contractului (punerea sa n posesie, art.1320 C.civ.), iar dac executarea n natur nu este posibil, daune-interese (art.1075 C.civ.), nefiind exclus nici posibilitatea procurrii lucrurilor de gen de la teri pe seama vnztorului (art. 1077 C.civ.)235. n cazul executrii cu ntrziere a obligaiei de predare, cumprtorul are dreptul la dauneinterese (art.1321 C.civ.), dar numai de la data punerii n ntrziere a vnztorului (art.1081 i 1079 C.civ.).

Vz. Cas.I, dec.nr.443/1905, ibidem, p.443 nr.3. Vz. Cas.I, dec.nr.1402/1922, ibidem, p.443-444 nr.5. 232 ntr-o spe, fcndu-se referire la sintagma din contract potrivit cu care vnztorul se oblig s vnd casa i anexele, cu toate atenansele acestora, instana a interpretat clauza neclar n favoarea cumprtorului (art.1312 alin.2 C.civ.) i, n consecin, a admis aciunea, constatnd c acesta a dobndit n proprietate n temeiul contractului i grdina, ca accesoriu al construciilor vndute (vz. Tribunalul Suceava, s.civ., dec.nr.1180/1999, nepublicat, citat de P. Perju, Sintez teoretic a jurisprudenei Curii de Apel Suceava n domeniul dreptului civil i procesual civil (semestrul I/2000), n Dreptul, nr. 12/2000, p. 88). Art.27 din Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/1996 prevede c cel care s-a obligat s strmute sau s constituie n folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator s i predea toate nscrisurile necesare pentru nscrierea acelui drept. Dac un drept nscris n cartea funciar se stinge, titularul este obligat s predea celui ndreptit nscrisurile necesare radierii. n situaia n care cel obligat nu pred nscrisurile, persoana interesat va putea solicita instanei s dispun nscrierea n cartea funciar. Hotrrea instanei de judecat va suplini consimmntul la nscriere al prii care are obligaia de a preda nscrisurile necesare nscrierii. Tot astfel, art.10 alin.(5) din OG nr.78/2000 privind omologarea vehiculelor rutiere i eliberarea crii de identitate a acestora prevede c la nstrinarea vehiculului ultimul proprietar al acestuia are obligaia de a transmite dobnditorului cartea de identitate a vehiculului.
230 231

Vz. Fr. Deak, op.cit.,2001, Ccap.XI, nr.9. Cu privire la suportarea riscului neexecutrii fortuite vz. supra nr.2.5. 235 Vz. n acest sens, D.Alexandresco, op.cit., p.208; Mazeaud, op.cit., p.776 nr.946.
233 234

48

B. Obligaia de garanie 26. Precizri prealabile. Obligaia de garanie a vnztorului decurge din principiul c el trebuie s fac tot ce-i st n putin pentru a asigura cumprtorului stpnirea - linitit i util - a lucrului vndut. Rezult c obligaia de garanie are o dubl nfiare (art.1336 C.civ.): vnztorul trebuie s-l garanteze pe cumprtor de linitita folosin a lucrului, adic contra eviciunii (I) i de utila folosin a lucrului contra viciilor (II).

I. Garania contra eviciunii236 27. Noiune. Se numete eviciune237 pierderea proprietii lucrului (n total ori n parte) sau tulburarea cumprtorului n exercitarea prerogativelor de proprietar. n acest sens, Codul civil prevede c vnztorul este de drept obligat s-l garanteze pe cumprtor de eviciunea total sau parial a lucrului vndut, precum i de sarcinile care n-au fost declarate la ncheierea contractului (art.1337)238. Obligaia de garanie a vnztorului contra eviciunii exist nu numai fa de cumprtor, dar i fa de subdobnditori, chiar dac acetia sunt succesori cu titlu particular i cu titlu gratuit (de exemplu, donatar) i cu toate c cumprtorul iniial (donatorul) nu rspunde de eviciune fa de dobnditorul cu titlu gratuit (art. 828 C.civ.). Soluia se justific prin faptul c, o dat cu lucrul - ca accesoriul lui239 - se transmit asupra subdobnditorului i toate drepturile legate de acel lucru240, aflate n strns conexiune cu lucrul care formeaz obiectul contractului (cum omni causa). Dac contractul s-a ncheiat printr-un intermediar (de exemplu, un mandatar), acesta, evident, nu rspunde de eviciune241. Dac ns intermediarul s-a comportat ca vnztor aparent (mandat simulat prin interpunere de persoane)242, el rspunde de eviciune fa de cumprtor243. 28. Garania contra eviciunii rezultnd din fapte personale. Reglementnd obligaia de garanie pentru eviciune, Codul civil vizeaz, n special, eviciunea provenind de la un ter. Este ns evident c obligaia de garanie opereaz - cu att mai puternic cuvnt - dac eviciunea provine dintr-un fapt personal al vnztorului. Se numete fapt personal (art.1339 C.civ.) orice fapt sau act - anterior vnzrii, dar tinuit fa de cumprtor ori ulterior vnzrii, dar neprevzut n contract - svrit de ctre vnztor sau succesorii si universali ori cu titlu universal de natur a-l tulbura pe cumprtor n linitita folosin a lucrului, indiferent c este vorba de o tulburare de fapt (de exemplu, deposedarea
Pentru amnunte privind obligaia de garanie contra eviciunii, inclusiv n cazul vnzrii (cesiunii) de drepturi incorporale, vz. C.Toader, Eviciunea n contractele civile, p.7-120. 237 Din lat. evictio, -onis, deposedare. 238 Obligaia de garanie contra eviciunii este aplicabil n orice vnzare, inclusiv vnzare la licitaie public. n acest din urm caz ns, orice cerere de eviciune, total sau parial, privind imobilul adjudecat se va prescrie n termen de 3 ani de la data nscrierii actului de adjudecare n cartea funciar. Dac a fost evins total sau parial, adjudecatarul l poate aciona pe debitorul urmrit pentru a fi despgubit. n msura n care nu se poate ndestula de la debitor, adjudecatarul i poate aciona pe creditorii care au ncasat preul de adjudecare, n limita sumei ncasate de acetia (art.520 i 522 C.pr.civ.). 239 Vz. i supra nr.23.7. 240 Vz. C. Nacu, Dreptul civil romn, vol.III, Bucureti, 1903, p.231-232; M.B. Cantacuzino, op.cit., p.662; Mazeaud, op.cit., p.787 nr.955 i p.792 nr.966; M.Murean, op.cit., p.79. 241 Prin urmare, o societate de administrare a fondului locativ care a ncheiat, n numele vnztorului, actul de vnzare-cumprare n baza Legii nr.112/1995, desfiinat ulterior prin hotrre judectoreasc, nu rspunde pentru eviciune (C.A. Bucureti, sec. a IV-a civ., dec. nr. 730/2002, n Practic judiciar civil 2001-2002, p. 146-149). 242 Vz. Fr. Deak, op.cit., 2001, Cap.VIII, nr.25-28. 243 Vz. TS, col., dec.nr.2257/1955, n CD, 1955, vol.I, p.59-61.
236

49

cumprtorului de o parte din terenul vndut) sau de o tulburare de drept (de exemplu, vnztorul invoc un drept de uzufruct sau de abitaie - nerezervat prin contract - asupra lucrului vndut). n cazul tulburrilor din partea vnztorului, cumprtorul se poate apra prin invocarea unei excepii personale numit excepie de garanie: cine trebuie s garanteze pentru eviciune, nu poate s eving (quem de evictione tenet actio, eundem agentem repellit exceptio)244. Vnztorul nu poate evinge nici n urma dobndirii unei noi caliti, pe care nu o avea n momentul ncheierii contractului245. Astfel, dac a vndut lucrul altuia (sau coproprietate cu altul) i apoi l-a motenit pe adevratul proprietar (coproprietar, coindivizar), nu-l poate evinge pe cumprtor, acesta putndu-i opune excepia de garanie246. Deoarece obligaia de garanie a vnztorului este o obligaie patrimonial, dup moartea lui, ea se transmite asupra succesorului universal sau cu titlu universal. Astfel fiind, excepia de garanie poate fi invocat i n ipoteza invers n care adevratul proprietar l motenete pe vnztor, dac tulburarea provine din partea motenitorului, cci acela care are obligaia garantrii de eviciune nu poate, tot el, s eving pe dobnditorul cu titlu oneros (inclusiv coproprietarul care l motenete pe vnztor)247. n schimb, excepia de garanie nu poate fi opus succesorilor cu titlu particular ai vnztorului, ei nefiind inui de obligaiile autorului lor248. Astfel, de exemplu, dac proprietarul (sau motenitorul lui) a vndut imobilul la dou persoane diferite i primul cumprtor l revendic de la cel de al doilea, procesul nu poate fi soluionat prin invocarea excepiei de garanie. Ea poate fi invocat (de al doilea cumprtor) numai dac reclamantul (primul cumprtor) cumuleaz i calitatea de vnztor (de succesor universal sau cu titlu universal al vnztorului)249. Obligaia de garanie a vnztorului pentru fapte proprii - indiferent c au fost svrite nainte sau dup ncheierea contractului de vnzare-cumprare - vizeaz nu numai tulburarea direct a cumprtorului, dar i eviciunea care se realizeaz prin intermediul unui ter (indirect). Astfel, de exemplu, dac proprietarul vinde lucrul de dou ori, el rspunde de eviciune fa de primul cumprtor, dac cel de-al doilea i-a nscris titlul de dobndire a imobilului n cartea funciar naintea primului cumprtor250 sau a intrat cu bun-credin n
Aceast excepie poate fi invocat nu numai n materie de vnzare, dar n toate cazurile n care nstrinarea este cu titlu oneros (de exemplu, contractul de ntreinere, de rent viager etc.). 245 Vz. D.Alexandresco, op.cit., p.214-215. 246 Vz. i P.Perju, loc.cit., n Dreptul nr.5, 1995, p.48. 247 TS., col.civ., dec.nr.903/1960, n CD, 1960, p.260-261. n cadrul acestei decizii, se face precizarea c excepia poate fi invocat fa de motenitor ntruct nu a acceptat succesiunea sub beneficiu de inventar, pentru a evita confuzia de patrimonii (ibidem, vz. i D.Alexandresco, op.cit., p.215; M.B.Cantacuzino, op.cit., p.660; Cas.II, dec.nr.7/1914, n C.civ. adnotat, p.453 nr.16). ntradevr, dei motenitorul acceptant sub beneficiu de inventar este un motenitor, beneficiul de inventar mpiedic contopirea patrimoniului succesoral cu patrimoniul lui personal (art.713 C.civ.), nct el devine titularul a dou patrimonii distincte, separate, inconfundabile. Astfel fiind, dac acioneaz mpotriva cumprtorului n calitate de titular al patrimoniului propriu (de exemplu, ca adevratul proprietar al lucrului vndut), acesta nu-i poate opune excepia de garanie. Dup cum s-a spus, excepiile personale care puteau fi opuse vnztorului defunct, sunt inopozabile motenitorului beneficiar, care exercit o aciune sau un drept personal (vz. Mazeaud, op.cit., vol.IV, p.411 nr.1125; M.Murean, op.cit., p.82). Este o concluzie care se impune n lumina rigorilor principiilor de drept. Menionm ns, c - dup admiterea aciunii (i respingerea excepiei de garanie invocate de cumprtor) - motenitorul urmeaz s rspund de eviciune, n calitate de titular al patrimoniului succesoral, n limita activului (intra vires hereditatis) i cu bunurile motenite (cum viribus) dac nu prefer s le abandoneze n favoarea cumprtorului (i a altor creditori i legatari - art.713 C.civ.). Pentru amnunte privind efectele acceptrii sub beneficiu de inventar vezi Fr. Deak, op.cit., 1999, nr.285 i lucrrile acolo citate. 248 Vz. D. Alexandresco, op.cit., p.215, vz. i Cas.I, 1906, n C.civ.adnotat, p.453 nr.10. 249 Vz. TS, col. civ., dec.nr.119/1957, n CD, 1957, p.324. 250 n conflictul dintre mai muli cumprtori, de la acelai vnztor, primeaz actul de cumprare mai nti transcris. TS, col.civ., dec.nr.1348/1961, n CD, 1961, p.100. Vz. i art.25 din Legea
244

50

posesia lucrului mobil. Tot astfel, dac, dup vnzare, fostul proprietar constituie o ipotec asupra imobilului vndut i creditorul ipotecar trece la realizarea garaniei. Vnztorul rspunde n asemenea cazuri - dei cauza eviciunii este ulterioar vnzrii251 - deoarece eviciunea rezult din faptul su personal. n sfrit, precizm c obligaia negativ a vnztorului de a nu-l tulbura pe cumprtor n linitita folosin a lucrului este de esena vnzrii; orice convenie contrar este nul (art.1339 C.civ.). Aceasta, spre deosebire de obligaia de garanie pentru eviciune rezultnd din fapta unui ter, care este numai de natura vnzrii, putnd fi nlturat sau modificat prin convenia dintre pri252. 29. Garania contra eviciunii rezultnd din fapta unui ter. Dac tulburarea provine din partea unei tere persoane, vnztorul este obligat s-l apere pe cumprtor, iar dac nu reuete s-l apere va fi obligat s suporte consecinele eviciunii, indiferent c a fost de bun sau de rea-credin. Obligaia de garanie a vnztorului exist, n acest caz, dac sunt ndeplinite urmtoarele condiii: s fie vorba de o tulburare de drept (a), cauza eviciunii s fie anterioar vnzrii (b) i cauza eviciunii s nu fi fost cunoscut de cumprtor (c). La aceste trei condiii se mai adaug, uneori, necesitatea unei aciuni n justiie intentat de ctre ter mpotriva cumprtorului. Referitor la aceast condiie precizm c, pentru existena obligaiei de garanie a vnztorului, nu este suficient o simpl temere a cumprtorului de a fi evins253 sau o reclamaie oarecare din partea terului; n majoritatea cazurilor, eviciunea este rezultatul unei aciuni n justiie. n literatura de specialitate se arat ns i cazuri de eviciune care nu sunt consacrate printr-o hotrre judectoreasc. De exemplu, dac dreptul terului asupra lucrului este att de evident, nct cumprtorul renun la lucru fr judecat; cumprtorul pltete creana ipotecar pentru a degreva imobilul i pentru a-l pstra; cumprtorul de la neproprietar devine proprietarul lucrului pe cale de motenire etc. Pe de alt parte, eviciunea poate fi consecina unei aciuni n justiie intentat de cumprtorul nsui, de exemplu, mpotriva terului care a pus stpnire pe lucru sau care contest dreptul de servitute al cumprtorului, aciuni respinse de instan. n consecin, obligaia de garanie contra eviciunii nu poate fi condiionat de aciunea n justiie a terului. a) Vnztorul este garant numai dac tulburarea din partea terului este o tulburare de drept254. El nu rspunde pentru simpla tulburare de fapt, care nu are un temei juridic. n contra tulburrilor de fapt cumprtorul se poate apra singur, prin mijloacele legale, de exemplu, prin aciuni posesorii. Dreptul invocat de ctre terul evingtor poate s fie un drept real, cum ar fi dreptul de proprietate sau dreptul de uzufruct. Vnztorul rspunde, de asemenea, pentru existena unor servitui nedeclarate i care sunt neaparente255 (art.1337 i 1349 C.civ.), deoarece se presupune c cele aparente (ca i aa-numitele servitui naturale i legale, de exemplu, art.616 C.civ.) sunt cunoscute i acceptate de cumprtor256.
nr.7/1996. 251 Pentru ipoteza n care tulburarea provine de la un ter, care nu invoc un fapt personal al vnztorului, vz. infra,, nr.29, lit.b. 252 Vz. infra,, nr.32. 253 Pericolul de demolare (expropriere) a cldirii nu constituie eviciune, reprezentnd o simpl eventualitate (TS, s.civ., dec.nr.1326/1977, n Repertoriu..., 1975-1980, p.86-87). 254 Aceasta nu nseamn c eviciunea se poate produce exclusiv n cadrul unei aciuni petitorii. Ea se poate produce i n cadrul unei aciuni posesorii, cu condiia ca mprejurrile litigiului s releve n persoana terului un titlu de drept i instana s consfineasc aceast situaie prin admiterea aciunii posesorii, astfel nct orice discuie n petitoriu s devin inutil (V.Georgescu, Not la dec.civ. a T. Regional, Iai nr.2239/1957, n LP, nr.3, 1960, p.128-133). Dup cum am vzut, poate exista chiar i eviciune neconsacrat printr-o hotrre judectoreasc. 255 Vnztorul rspunde chiar dac titlul constitutiv al sarcinii la care este supus imobilul se afla transcris sau nscris n momentul vnzrii, cci transcripiunea i inscripiunea regleaz raporturile cumprtorului cu terii, nu ns raporturile sale cu vnztor (D.Cantacuzino, op.cit., p.661). 256 Pentru amnunte vz. i D. Chiric, op.cit., p.74-75.

51

Dac imobilul a fost vndut ca fond dominant, vnztorul rspunde dac servitutea nu exist, ntruct micoreaz valoarea imobilului. n cazul ipotecilor i privilegiilor obligaia de garanie se declaneaz numai dac debitorul principal nu-i pltete datoria i creditorul trece la realizarea creanei. Dac vnzarea a avut ca obiect bunuri mobile, luate n posesiune de ctre cumprtorul de bun-credin, problema garaniei contra eviciunii se pune numai dac adevratul proprietar le poate revendica n condiiile art.1909-1910 C.civ. n afara drepturilor reale asupra lucrului, eviciune poate exista i n cazul invocrii de ctre ter a unui drept de crean. Este ipoteza, de exemplu, a contractului de locaiune ncheiat de ctre vnztor, care - n anumite condiii - este opozabil cumprtorului257 sau a mbuntirilor aduse de locatar pe care cumprtorul este obligat s le plteasc258. Dac cumprtorul nu cunotea existena locaiunii sau a mbuntirilor, iar vnztorul nu i le comunic la ncheierea contractului, va fi obligat s rspund pentru eviciune259. b) Vnztorul este garant numai dac tulburarea din partea terului are o cauz anterioar vnzrii260.Vnztorul nu poate rspunde de mprejurrile ivite dup ncheierea contractului i transmiterea lucrului n patrimoniul cumprtorului261, afar numai dac eviciunea provine dintr-un fapt personal262. Deoarece cauza eviciunii trebuie s fie anterioar vnzrii, pentru uzucapiunea, chiar nceput nainte, dar desvrit ulterior, vnztorul nu rspunde263. n acest caz cumprtorul, devenit proprietar, avea posibilitatea s ntrerup prescripia achizitiv. c) A treia condiie este necunoaterea cauzei eviciunii de ctre cumprtor. Dac el a avut cunotin de pericolul eviciunii, nseamn c a acceptat riscul i problema rspunderii vnztorului n caz de realizare a riscului nu se poate pune, contractul avnd caracter aleatoriu264. Sarcina probei cunoaterii cauzei eviciunii de ctre cumprtor incumb vnztorului. 30. Natura i modul de funcionare a obligaiei de garanie. Ct timp eviciunea nu s-a produs, vnztorul este inut - dup cum am vzut - s se abin de la orice fapt sau act ce ar putea avea drept consecin tulburarea cumprtorului: obligaia de a nu face. Dac eviciunea este pe cale s se produc, vnztorul este obligat s-l apere pe cumprtor mpotriva preteniilor terului: obligaia de a face. n acest scop, dac cumprtorul este
Vz. Fr. Deak, op.cit., 2001, Cap.IV, nr.24. Dreptul locatarului de a pretinde contravaloarea investiiilor este opozabil i proprietarului care a dobndit imobilul ulterior (TS, s.civ., dec.nr.1056/1976 n CD, 1976, p.90; dec.nr.1455/1977, n CD, 1977, p.56; dec.nr.316/1983, n RRD nr.2, 1984, p.105; vz. i M.L.Ghinea, Unele probleme referitoare la dreptul de retenie, n RRD nr.11, 1983, p.11-12). 259 Vz. i D.Andrei, Dreptul la despgubiri al constructorului locatar, n RRD nr.3, 1978, p.35-36. 260 Rspunderea de eviciune exist i atunci cnd cumprtorul este scos temporar din posesiunea imobilului, destul numai ca deposedarea s aib o cauz preexistent vnzrii (Cas.1, dec.nr.788/1911, n C.civ.adnotat, p.453 nr.14). 261 n caz de expropriere (trecerea lucrului vndut - n tot sau n parte - n domeniul public) sau de interzicere de ctre autoritile competente a construirii ntr-o anumit zon (servitutea de non aedificandi - art.587 C.civ.), intervenite dup ncheierea contractului i trasmiterea proprietii, vnztorul nu rspunde (vz. de ex., TS, col.civ., dec.nr. 1071/1964, n CD, 1964, p.70-73; s.civ., dec.nr.1164/1972, n RRD nr.1, 1973, p.161). De asemenea, s-a decis c n ipoteza n care statul romn a vndut un teren unei persoane fizice, iar peste mai muli ani terenul a fost expropriat, statul nu va rspunde pentru eviciune (CSJ, s.civ., dec.nr.608/2001, citat de P.Perju, Probleme de drept civil i procesual civil din practica seciei civile a Curii Supreme de Justiie, n Dreptul nr.11/2001, p.172). Dac ns exproprierea a intervenit anterior, vnztorul rspunde (Cas.I, dec.nr.168/1885, n C.civ.adotat, p.452 nr.2). 262 Vz. supra nr.28. 263 Dac mplinirea termenului nu era iminent (D. Cantacuzino, op.cit., p.661; D. Chiric, op.cit., p.74). 264 Vz. i TS, s.civ., dec.nr.1754/1972, n CD, 1972, p.100-101; TB, s. a III-a civ., dec.nr.1554/2001, n Culegere de practic judiciar n materie civil 2000-2003, p.98-103.
257 258

52

acionat n justiie de ctre ter, trebuie s-l introduc n proces pe vnztor printr-o cerere de chemare n garanie pentru a-l apra contra eventualei eviciuni. Dac cumprtorul nu-l introduce n proces pe vnztor, aprndu-se singur, i pierde procesul, se poate ntoarce mpotriva lui pe cale principal, printr-o aciune n garanie pentru eviciune. n aceast aciune ns, vnztorul poate opune cumprtorului excepia procesului ru condus (exceptio mali processus), cu consecina pierderii garaniei de ctre cumprtor (art.1351 C.civ.), dac dovedete c - fiind introdus n procesul cu terul - ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge preteniile terului265. Dac eviciunea s-a produs, se angajeaz n condiiile artate rspunderea vnztorului pentru pagubele suferite de cumprtor266: obligaia de a da. Dintre aceste trei obligaii, primele dou sunt indivizibile (de exemplu, ntre motenitorii vnztorului sau ntre mai muli vnztori coproprietari). n schimb, obligaia de a da - plata sumelor de bani datorate cu titlu de despgubire - este divizibil267. 31. Efectele obligaiei de garanie n caz de eviciune consumat. Dac cumprtorul (sau succesorul lui n drepturi, fie i cu titlu particular) a fost evins, drepturile lui mpotriva vnztorului sunt stabilite de lege dup cum eviciunea a fost total sau parial. 31.1. Eviciunea total. a) n primul rnd, vnztorul este obligat s restituie integral preul primit (ca la rezoluiune pentru neexecutare sau nulitate pentru vnzarea lucrului altuia)268, chiar dac valoarea lucrului s-a micorat din cauze fortuite ori din neglijena cumprtorului269, cu singura excepie a foloaselor realizate de cumprtor din stricciunile aduse lucrului (art.1341-1343 C.civ.). Potrivit art.50 din Legea nr.10/2001, n cazul n care contractele de vnzare-cumprare, ncheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinate prin hotrri judectoreti definitive i irevocabile, chiriaii sunt ndreptii la restituirea preului actualizat n funcie de indicele inflaiei. Restituirea preului actualizat se face de ctre Ministerul Finanelor Publice din fondul extrabugetar constituit n temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995. n condiii identice vnztorul este obligat s restituie preul primit i n ipoteza exercitrii aciunii (directe) n garanie de ctre un subdobnditor, indiferent dac a dobndit lucrul la un pre mai mic sau mai mare ori cu titlu gratuit270. Aceast soluie se impune, o dat ce se
De exemplu, cumprtorul - n baza actului de cumprare (just titlu) - s-ar fi putut apra de eviciune prin invocarea uzucapiunii de 10 ani. Cas.I, 1909, n C.civ.adnotat, p.463-464 nr.2. 266 ntruct aciunea n garanie pentru eviciune este o aciune personal (iar nu real - Cas. I, dec.nr.112/1894, n C.civ.adnotat, p.458, nr.5), dezdunarea poate fi cerut numai de la vnztor i succesorul lui universal sau cu titlu universal, nu i de la un alt cumprtor (sau subdobnditor), dac nu se dovedete c a fost prta la fraud (fraus omnia corrumpit). Vz. TS, col.civ., dec.nr.119/1957, mai sus citat. 267 Dac lucrul vndut provine dintr-o fapt ilicit (infraciune), rspunderea pentru eviciune (confiscare penal) va fi delictual, astfel nct - n caz de pluralitate de persoane - rspunderea va fi solidar (T.Jud.Sibiu, dec.civ. nr.455/1979, n RRD nr.2, 1980, p.57-58). 268 Pentru vnzarea lucrului altuia, vz. supra nr.16. Rezoluiunea pentru neexecutarea obligaiei de garanie pentru eviciune poate fi cerut n cazul n care vnztorul nu a vndut lucrul altuia. De exemplu, a vndut a doua oar imobilul i cel de al doilea cumprtor a efectuat mai nti nscrierea n cartea funciar. 269 Cumprtorul are dreptul s fie neglijent cu privire la lucrul pe care l consider ca al su (D.Alexandresco, op.cit., p.218). 270 Potrivit unei alte opinii, subdobnditorul nu poate cere mai mult dect preul pltit de el (vz. D. Alexandresco, op.cit., p.228), diferena putnd fi cerut vnztorului de ctre cumprtorul intermediar (vz. Mazeaud, op.cit., p.792, nr.966). Nou ni se pare c o asemenea soluie nu se conciliaz cu transmiterea dreptului de garanie asupra subdobnditorului (i nu explic dreptul cumprtorului intermediar la diferena de pre, dei n momentul eviciunii nu avea nici un drept asupra lucrului), iar n cazul subdobnditorului cu titlu gratuit liberalitatea se reduce la diferena dintre preul pltit de cumprtor i sporul de valoare dobndit de lucru (vz. infra lit.d). Dup prerea noastr, n privina transmiterii garaniei pentru eviciune nu trebuie s se fac nici o deosebire ntre succesorul universal sau cu titlu universal (de ex., legatar universal) pe de o parte, i succesorul cu titlu
265

53

recunoate c drepturile cumprtorului legate de lucru se transmit asupra subdobnditorului271. b) Cumprtorul mai are dreptul la valoarea fructelor pe care a fost obligat s le napoieze terului evingtor (art.1341 pct.2 C.civ.). Deoarece posesorul de bun-credin dobndete fructele (art. 485 C.civ.), textul vizeaz fructele pe care cumprtorul le-a perceput dup ce a devenit de rea-credin (a luat cunotin de drepturile terului asupra lucrului, cel trziu de la data intentrii aciunii de ctre ter). Dar fa de vnztor el rmne un cumprtor de buncredin, ceea ce justific dreptul lui la valoarea fructelor restituite. c) De asemenea, cumprtorul are dreptul s cear restituirea cheltuielilor de judecat, att ale procesului din care a rezultat eviciunea, ct i, dac este cazul, ale aciunii n regres contra vnztorului. La aceste cheltuieli se adaug i cheltuielile contractului (autentificare, taxe de timbru etc. - art.1341 pct.3-4 C.civ.). d) n sfrit, cumprtorul are dreptul la daune-interese (art.1341 pct.4 C.civ.) potrivit dreptului comun (art.1350 C.civ.), ns cu observarea urmtoarelor reguli speciale: -Vnztorul este obligat s plteasc cumprtorului diferena ntre pre i sporul de valoare dobndit de lucru ntre momentul ncheierii contractului i data producerii eviciunii272, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau dac sporul a fost sau nu previzibil ori vnztorul de bun sau de rea-credin (art.1344 C.civ.)273. - n afara sporului de valoare (i n msura n care nu sunt restituite cu acest titlu, de exemplu, cheltuielile utile), vnztorul este obligat s restituie cumprtorului cheltuielile necesare (fcute pentru conservarea lucrului) i utile (care sporesc valoarea lui), iar dac vnztorul a fost de rea-credin, chiar i cheltuielile voluptuarii (fcute n scop de lux sau de plcere - art.1345-1346 C.civ.). Deoarece de aceste cheltuieli profit terul evingtor, el va fi n primul rnd obligat s-l despgubeasc pe cumprtor, iar vnztorul va fi garant numai n subsidiar274. ns terul poate fi obligat numai la restituirea cheltuielilor necesare (dac nu se compenseaz) cu valoarea fructelor culese i pstrate de cumprtorul evins) i utile (acestea din urm n limita sporului de valoare). Pentru restul cheltuielilor rspunde numai vnztorul. 31.2. Eviciunea parial. Dac eviciunea este numai parial are ca obiect fie o fraciune din lucru sau o cot ideal din dreptul de proprietate (lit.a i b), fie valorificarea sau negarea unui alt drept cu privire la lucru (lit. c), cumprtorul are alegerea ntre a cere rezoluiunea275 vnzrii sau meninerea ei cu despgubiri. a) Dac eviciunea unei pri a lucrului este att de important, nct cumprtorul n-ar fi cumprat dac ar fi putut s o prevad, el poate cere rezoluiunea vnzrii (art.1347 C.civ.). n acest caz, cumprtorul restituie lucrul aa cum a rmas dup eviciune, primind n schimb preul i despgubiri la fel ca n cazul eviciunii totale.
particular, pe de alt parte (de ex., cumprtor, donatar sau legatar cu titlu particular). 271 Vz. supra nr.27. Vz. i A.Bnabent, op.cit., p.119-120, 135 i 145-146 n privina obligaiei de garanie pentru vicii (cnd subdobnditorul poate cere vnztorului iniial preul primit de acesta). 272 Creana de despgubire ia natere la data producerii eviciunii (TS, col.civ., dec.nr. 1412/1958, n Repertoriu... 1952-1969, p.209); la data deposedrii efective a cumprto-rului (D. Chiric, op.cit., p.77). 273 Datorit art.1344 cumprtorul nu suport riscul devalorizrii monetare, fiind fr relevan acceptarea sau neacceptarea teoriei impreviziunii. Cu privire la aceast teorie, vz. Gr. Giurc (I), Gh. Beleiu (II), Teoria impreviziunii - rebus sic stantibus - n dreptul civil, n Dreptul nr.10-11, 1993, p.2936; C.E. Zama, Teoria impreviziunii. Studiu de doctrin i jurispruden, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2006. Vz. i CSJ, s.com., dec.nr.591/1994, n Buletinul jurisprudenei, 1994, p.243-245. 274 Vz. C. Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al Bicoianu, op.cit., p.920; Cas.I, dec.nr. 107/1919, n C.civ.adnotat, p.460, nr.3. 275 Folosim noiunea de rezoluiune n sens larg, de desfiinare a vnzrii (stricarea - art.13471348 C.civ.), ntruct n caz de eviciune vnztorul nu i-a executat obligaia de garanie (de ex., exist un contract de locaiune sau de arendare opozabil cumprtorului, terul a valorificat asupra lucrului un drept de abitaie, de uzufruct, de servitute etc.).

54

b) Dac cumprtorul nu cere sau nu obine rezoluiunea vnzrii are dreptul la valoarea prii pierdute prin efectul eviciunii, valoare socotit n momentul eviciunii. Vnztorul nu se poate libera oferind o parte din pre i nici cumprtorul nu poate cere o parte din pre, proporional cu partea evins, indiferent de scderea sau urcarea valorii lucrului de la vnzare i pn la eviciune (art.1348 C.civ.). c) n cazul servituilor (active sau pasive) ori a altor drepturi, dac nu intervine rezoluiunea potrivit celor artate (lit.a), cumprtorul are dreptul la daune-interese n condiiile dreptului comun (art.1349-1350 C.civ.)276. 31.3. Prescripia. Aciunea n garanie pentru eviciune a cumprtorului mpotriva vnztorului se prescrie n termenul general de prescripie. Termenul prescripiei ncepe s curg de la data producerii eviciunii. Pn n acest moment obligaia vnztorului este condiional277 i cumprtorul nu poate s acioneze, iar contra non valentem agere non currit praescriptio (prescripia nu curge mpotriva celui care este mpiedicat s acioneze). 32. Modificri convenionale ale garaniei contra eviciunii. Regimul legal al garaniei numit garanie de drept - nefiind stabilit cu caracter imperativ, poate fi modificat prin convenia prilor (art.1338 C.civ.). Garania agravat, micorat sau nlturat complet prin convenia dintre pri se numete garanie convenional (de fapt)278. n privina clauzelor de agravare a rspunderii vnztorului - pentru fapte proprii, ale terilor (de exemplu, pentru tulburri de fapt) sau chiar pentru evenimentele fortuite (de exemplu, inundaie, expropriere etc.) - legea nu prevede limitri. Menionm ns, c ele trebuie s fie expres prevzute i clar exprimate, deoarece sunt de strict interpretare. n caz de ndoial, se aplic regulile garaniei de drept. n ceea ce privete clauzele de exonerare de rspundere (nlturare sau micorare a garaniei), legea prevede dou limitri: - Obligaia negativ de garanie a vnztorului pentru fapte personale279 nu poate fi nici nlturat i nici micorat prin convenia dintre pri, sanciunea fiind nulitatea clauzei (art.1339 C.civ.). Clauza nu poate fi considerat cauza determinant a contractului, pentru a atrage sanciunea nulitii totale (a contractului). n literatura de specialitate se precizeaz c exonerarea de garanie pentru fapte personale se admite totui, dac vizeaz fapte anume determinate, svrite anterior ncheierii contractului i aduse la cunotin cumprtorului (de exemplu, un contract de locaiune ncheiat, o servitute constituit etc.)280. n realitate, clauza este valabil, n aceste cazuri, pentru c nu reprezint clauze de exonerare propriu-zise, ci clauze menite a determina coninutul i limitele dreptului transmis. - Exonerarea total sau parial pentru fapta unui ter este permis, dar nu poate scuti pe vnztor de a restitui preul (fr despgubiri) n caz de eviciune (art.1340 C.civ.), el fiind deinut fr cauz, afar numai dac cumprtorul a cunoscut, la ncheierea contractului, pericolul eviciunii sau dac a cumprat pe riscul su (caracter aleatoriu). II. Garania contra viciilor lucrului vndut 33. Noiune. Aa cum am vzut, vnztorul trebuie s asigure cumprtorului nu numai folosina linitit, dar i util a lucrului. Astfel fiind, vnztorul rspunde de viciile ascunse
276 Cu privire la aplicabilitatea art.1349 C.civ. nu numai n cazul servituilor pasive vz. D.Cantacuzino, op.cit., p.663. 277 Vz. D.Alexandresco, op.cit., p.227. 278 Pentru evitarea de confuzii este preferabil folosirea termenului de garanie convenional. Vz. M. Murean, op.cit., p.80-81. 279 Vz. supra nr.28. 280 Vz. D.Alexandresco, op.cit., p.226; C. Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, op.cit.,p.922.

55

ale lucrului, dac din cauza lor lucrul este impropriu ntrebuinrii dup destinaie sau dac viciile micoreaz ntr-att valoarea de ntrebuinare nct cumprtorul, n cunotin de cauz, nu ar fi cumprat sau ar fi pltit un pre mai redus (art.1352 C.civ.). Cnd lucrul vndut este afectat de un viciu n sensul art.1352 C.civ., situaia prezint asemnare cu viciul de consimmnt al erorii (sau dolului) asupra substanei obiectului contractului (art.954 alin.1 C.civ.). ntre aceste dou situaii exist ns deosebiri eseniale; n cazul erorii asupra substanei obiectului (error in substantiam), din cauza acestui viciu de consimmnt, cumprtorul nu a putut cumpra, n substana sa, lucrul voit i poate cere anularea contractului; n schimb, n cazul viciilor vizate de art.1352 C.civ. cumprtorul a cumprat lucrul voit, numai c acesta este impropriu ntrebuinrii dup destinaie sau din cauza viciilor se micoreaz valoarea de ntrebuinare - deci eroarea se refer numai la calitatea lucrului - i cumprtorul nu poate cere anularea contractului, ci are o aciune n garanie (redhibitorie sau estimatorie) contra vnztorului281. De exemplu, dac se vinde o cas despre care vnztorul afirm c este construit din crmid, iar n realitate este din material lemnos, se poate cere anularea. n schimb, dac casa este construit din crmid, dar este afectat de vicii, va intra n funcie obligaia de garanie pentru vicii282. Deoarece n cazul viciilor vizate de art.1352 C.civ. cumprtorul - dac nu se mulumete cu reducerea preului - poate cere rezoluiunea contractului printr-o aciune n garanie numit redhibitorie (vb.lat. redhibere, a lua napoi, a restitui), aceste vicii s-au numit redhibitorii. 34.Condiii. a) Trebuie ca viciul s fie ascuns (art.1352 C.civ.); vnztorul nu rspunde de viciile aparente i despre care cumprtorul a putut singur s se conving (art.1353 C.civ.)283. Prin urmare, viciul poate fi considerat ascuns numai n msura n care cumprtorul
Vz. i C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.923; I.Zinveliu, op.cit., p.97. Aciunea n anulare presupune un consimmnt viciat prin eroare substanial sau dol (vz. Mazeaud, op.cit., p.803 nr.978), iar nu simple vicii ascunse. Deosebirea semnalat se subliniaz - corect - i n practica judectoreasc: ntre eroarea asupra substanei i viciile ascunse exist ns o distincie net; eroarea asupra substanei deschide calea aciunii n anulare, care poate s fie exercitat chiar de vnztor atunci cnd ea privete substana prestaiei proprii, n vreme ce viciile ascunse din materia vnzrii permit doar cumprtorului opiunea ntre aciunea n rezoluiunea contractului i aciunea n micorarea preului (CSJ, s.civ., dec.nr.160/1993, n Dreptul nr.7, 1994, p.84-85). Menionm ns c n spea dat - soluionat corect n fond - nu a fost vorba nici de eroare asupra substanei lucrului vndut i nici de vicii ascunse, ci de nenelegeri asupra ntinderii totale a terenului vndut (ibidem), respectiv rmas n proprietatea vnztorului, caz n care sunt aplicabile regulile speciale prevzute n art.1326-1334 C.civ. (vz. supra nr.23.5.). 282 Este nevoie s accentum deosebirile ce exist ntre viciile ascunse (redhibitorii) i viciul de consimmnt al erorii asupra substanei obiectului contractului, deoarece aceste dou situaii deseori sunt confundate. Astfel, chiar n ediii oficiale ale Codului civil (din 1958 i 1981) noiunea de vicii redhibitorii din art.1359 este explicat printr-o not ca fiind vicii care determin anularea vnzrii... (vz. i M.Cantacuzino, op.cit., p.664) dei, n realitate, este vorba de aciunea n rezoluiune (respectiv, n reducerea preului), iar cele dou aciuni trebuie s fie deosebite de aciunea n anulare pentru viciul de consimmnt al erorii, ntruct i regimul lor juridic este diferit; condiiile intentrii, efectele ct i, n special, termenele de prescripie (vz. Decr.nr.167/1958, art.3 i 9, pe de o parte, i art.5 i 11, pe de alt parte). n mod just, n practica judectoreasc aciunile intentate n baza art.1352 i urm. C.civ. sunt calificate drept aciuni n rezoluiunea vnzrii, iar nu aciuni n anulare (vz., de ex., TS, col.civ., dec.nr.1186/1957, n CD, 1957, p.80; dec.nr.1/1967, n CD, 1967, p.86; dec.nr.1604/1989, cu Not de Gh. Beleiu, S.tefnescu, n Dreptul nr.4-5, 1991, p.74 i urm.). n schimb, constatarea faptului c motorul autoturismului nu este cel original, ci de alt tip, constituie nu un viciu ascuns, cum se consider uneori (T.Jud. Braov, dec.civ.nr.505/1981, n RRD nr.12, 1981, p.102), ci o eroare asupra substanei lucrului. Vz. i V.Stoica, C.Turianu, Obligaia de garanie contra viciilor bunurilor vndute de persoanele fizice, cu privire special asupra autovehiculelor, n RRD nr.9-12, 1989, p.8-9. 283 n practica judiciar s-a decis c o capacitate mai mic a bunului vndut dect cea stabilit nu constituie un viciu ascuns, iar eventualele vicii aparente, care au condus ulterior la reparaia bunului, puteau fi sesizate prin diligenele ce se impuneau la recepia produselor; or, cumprtorul a recepionat bunul fr a formula obieciuni privind calitatea sau capacitatea acestuia (CCJ, s.com.,
281

56

nu l-a cunoscut i, dup mprejurri, printr-o verificare normal, dar atent nici nu putea s-l cunoasc284, nefiindu-i comunicat nici de ctre vnztor285. Viciul pe care vnztorul dovedete c l-a adus la cunotina cumprtorului nu poate fi considerat ascuns, indiferent de natura sa286. n practica judectoreasc posibilitatea cumprtorului de a lua cunotin de viciul lucrului se apreciaz in abstracto, avndu-se n vedere un cumprtor prudent i diligent. Lipsa de informare, de experien, ct i nepriceperea cumprtorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata singur s fie considerate vicii ascunse287. b) Trebuie ca viciul (cauza defeciunilor manifestate anterior) s fi existat n momentul ncheierii contractului288 (chiar dac predarea lucrului se face ulterior). Pentru viciile ivite ulterior contractrii - deci cnd lucrul se stric, se defecteaz sau i pierde calitatea din cauza viciilor ivite dup vnzare - vnztorul nu rspunde, deoarece prin efectul ncheierii contractului riscurile trec asupra cumprtorului o dat cu dreptul de proprietate. n cazurile n care proprietatea nu se transmite din momentul ncheierii contractului, vnztorul rspunde i pentru viciile ivite ulterior vnzrii, dar pn n momentul transferrii dreptului de proprietate. c) Trebuie ca viciul s fie grav, adic din cauza lui lucrul s fie impropriu ntrebuinrii la care este destinat dup natura sa ori potrivit conveniei sau s se micoreze ntr-att valoarea de ntrebuinare, nct cumprtorul, n cunotin de cauz, n-ar fi cumprat sau ar fi pltit un pre mai redus. Nu se cere ns ca viciul s se refere la substana, la esena lucrului (ca la anularea pentru eroare)289.
dec.nr.2217/2005, n Buletinul Casaiei nr.3/2005, p.14-15). Tot astfel, s-a decis c din planele fotografice depuse de reclamani la dosar a rezultat c acetia puteau constata cu uurin defeciunile centralei termice sau a hidroforului, precum i starea n care se aflau pereii, instana constatnd c reclamanii, printr-o verificare atent, puteau constata viciile calificate de acetia ca fiind ascunse, cu att mai mult cu ct anterior ncheierii contractului au vizitat imobilul nsoii de o persoan calificat (TB, s. a V-a civ., dec.nr.1933/2002, n Culegere de practic judiciar n materie civil 2000-2003, p.94-98). 284 Sunt vicii ascunse acelea care nu puteau fi constatate dect cu prilejul operaiunilor de asamblare i montare a mobilierului (PAS, dec.nr.3843/1977, n RRD nr.5, 1978, p.65); prin expertiza tehnic (TS, s.civ., dec.nr.541/1973, n CD,1973, p.133); printr-o analiz de laborator (T.Jud. Hunedoara, dec.civ. nr.5/1983, n RRD nr.6, 1983, p.58); n condiiile unei temperaturi sczute, care nu existau la data cumprrii (TMB, s. a III-a civ., dec.nr.151/1990, n Dreptul nr.2, 1992, p.79). n schimb, dac paltonul vndut prezint degradri i are aspectul unui palton folosit, vnztorul nu rspunde, viciile fiind aparente (TMB, s.IV civ., dec.nr.155/1990, ibidem). 285 Cu privire la obligaia de informare ntre prile contractului de vnzare-cumprare, care poate funciona nu numai n cazul profesionitilor (comerciani), dar i n cazul vnzrilor ocazionale, ncheiate ntre particulari, n limitele loialitii i bunei credine, vz. D.Chiric, Obligaia de informare i efectele ei n faza precontractual a vnzrii-cumprrii (n Revista de drept comercial nr.7-8, 1999, p.50-58); Idem, Contractele speciale civile i comerciale, vol I, p.284-301. 286 Vz. TS, s.civ., dec.nr.1186/1957, n CD, 1957, p. 80. 287 T.S., s.civ., dec.nr.183/1978, n CD, 1978, p.61; dec.nr.1936/1984, n RRD nr.7, 1985, p.68. Potrivit unei alte preri, dei aprecierea se face in abstracto, ca tip de comparaie urmeaz s fie luat n considerare o persoan care dispune de aceleai cunotine ca i cumprtorul (Mazeaud, op.cit., p.805 nr.982). Considerm c soluiile admise n practica instanelor noastre este mai judicioas, deoarece natura ascuns a viciului unui lucru este un element obiectiv i nu poate depinde de calitile personale ale cumprtorului. Dac constatarea viciilor reclam o anumit pregtire (lucruri cu grad ridicat de tehnicitate sau complexitate), n practica noastr judectoreasc se cere cumprtorului s apeleze i la o persoan calificat i, dac nu o face, el este considerat n culp (dec. citate nr.183/1978 i nr.1936/1984). Considerm c o asemenea cerin, nefiind prevzut de lege, nu constituie o condiie a angajrii rspunderii vnztorului pentru vicii. (Vz. i TS,s.civ., dec.nr. 679/1986, n RRD nr.1, 1987, p.62-63 i dec.nr. 1859/1988, n RRD nr.6,1989, p.66). 288 Vz. , de ex., TS, s.civ., dec.nr.541/1973 i nr.1604/1989, mai sus citate; dec.nr. 885/ 1984, n CD, 1984, p.78; dec.nr.612/1985, n RRD nr.12, 1985, p.67. Vz. i V.Stoica, C.Turianu, loc.cit., p.1011; M.Murean, op.cit., p.92. 289 Pentru angajarea rspunderii vnztorului n condiiile art.1352 i urm. C.civ., nu trebuie ca viciul s afecteze lucrul n esena lui, cum se afirm uneori (vz. TS, s.civ., dec.nr.541/1973 i

57

* * * Toate cele trei elemente care condiioneaz obligaia de garanie a vnztorului pentru vicii trebuie s fie dovedite de cumprtor290. Precizm c rspunderea nu este condiionat de cunoaterea viciului de ctre vnztor (art.1354 C.civ.)291; numai ntinderea rspunderii lui difer dup cum a avut sau nu cunotin de existena viciului (art.1356-1357 C.civ.)292. n condiiile artate, obligaia de garanie pentru vicii se aplic la orice vnzare (vnzare sub condiie, cu plata preului n rate, de drepturi litigioase etc.), inclusiv antecontractul de vnzare-cumprare293, indiferent c lucrul vndut este un imobil sau un bun mobil, n stare nou sau uzat (de ocazie)294, cu dou excepii: - nu exist obligaia de garanie n cazul vnzrii prin licitaie public (art.1360 C.civ.), care se face prin intermediul justiiei; - n cazul vnzrii de drepturi succesorale - dac nu s-a obligat s garanteze coninutul universalitii - vnztorul rspunde numai de calitatea sa de motenitor (art.1399 C.civ.)295, nu i de calitatea bunurilor din motenire. 35. Efectele i ntinderea rspunderii vnztorului pentru vicii. Dac condiiile artate sunt ntrunite, cumprtorul are facultatea de a cere fie rezoluiunea vnzrii 296, fie o reducere a preului (art.1355 C.civ.), iar dac vnztorul a fost de rea-credin i daune-interese (art.1356-1357 C.civ.), inclusiv beneficiul nerealizat (lucrum cessans). 35.1. Dreptul de opiune al cumprtorului ntre aciunea redhibitorie i aciunea estimatorie. Aciunea prin care cumprtorul cere rezoluiunea vnzrii se numete redhibitorie (actio redhibitoria). Ea este admisibil chiar dac natura viciului n-ar face lucrul absolut impropriu destinaiei sale normale. Totui, instana poate aprecia c dreptul de opiune a fost exercitat abuziv297 i s acorde numai o reducere din pre, dac viciul este de mic importan. n cazul de admitere a aciunii redhibitorii, vnztorul este obligat ca, reprimind lucrul, s restituie preul i cheltuielile vnzrii298 suportate de cumprtor (art.1355 i 1357). Dac cumprtorul a nstrinat lucrul, aciunea redhibitorie poate fi exercitat de subdobnditor299. n loc de rezoluiune, cumprtorul poate cere o reducere din pre proporional cu reducerea valorii lucrului datorat viciului. Aciunea special de reducere se numete estimatorie (actio aestimatoria sau quanti minoris) deoarece deprecierea valorii lucrului se estimeaz prin expertiz.
nr.885/1984 mai sus citate). 290 Vz. i TS, s.civ., dec.nr.541/1973, loc.cit., p.135. Calitatea necorespunztoare a lucrului trebuie s fie dovedit de cumprtor, cu acte opozabile vnztorului. CSJ, s.com., dec.nr.777/1997, n Jurisprudena CSJ 1997, p.450-451. 291 Prin derogare de la regulile generale aplicabile aciunii n rezoluiunea contractului pentru neexecutare, aciunea n garanie pentru vicii - chiar i cea redhibitorie - este admisibil chiar dac viciile nu sunt imputabile vnztorului; dovada culpei vnztorului nu condiioneaz rspunderea lui pentru vicii. 292 Vz. infra, nr.urm. 293 Vz. TS, s.civ., dec.nr.1604/1989 mai sus citat. 294 n cazul cumprrii unui lucru (de ex., autoturism) uzat, la un pre redus, gravitatea viciului se apreciaz innd seama c partea a cunoscut faptul c mcar o parte din piese sunt n stare de uzur avansat i a acceptat s-l cumpere n aceste condiii (TS, s.civ., dec.nr.183/1978, loc.cit., p.60). 295 Vz. infra, nr.53. 296 Pentru o analiz aprofundat a rezoluiunii, vz. V.Stoica, Rezoluiunea i rezilierea contractelor civile, Ed. All, Bucureti, 1997. 297 Vz. V.Stoica, C.Turianu, loc.cit., p.16-17. 298 Vz. infra,, nr.43. 299 La fel ca i aciunea n garanie pentru eviciune (vz. supra, nr.27).

58

Cu toate c legea reglementeaz numai opiunea ntre cele dou aciuni, n literatura de specialitate i practica judiciar se ntrevede i posibilitatea remedierii defeciunilor (nlturarea viciilor) de ctre sau n contul vnztorului, cnd aceast reparare e posibil i cnd ea n-ar ocaziona cheltuieli disproporionale cu valoarea lucrului 300 i, adugm noi, o asemenea soluie nu contravine intereselor cumprtorului (mai ales n cazul cumprrii unui lucru n stare nou). 35.2. Acordarea de daune-interese. Spre deosebire de materia eviciunii, n care i vnztorul de bun-credin poate fi obligat la plata daunelor-interese301, n cazul viciilor ascunse vnztorul este obligat s plteasc daune-interese numai dac cumprtorul dovedete, cu orice mijloace de prob (inclusiv prezumii302) c vnztorul a fost de reacredin (a cunoscut viciile lucrului - art.1356 C.civ.), considerndu-se c aceste daune sunt imprevizibile i deci datorate numai n caz de dol (art. 1085 C.civ.)303. Dac el nu cunoate viciul lucrului, poate fi obligat numai la restituirea preului i a cheltuielilor vnzrii (art.1357 C.civ.)304. Potrivit dreptului comun, dovada prejudiciului (de exemplu, majorarea preului, paguba suferit de cumprtor sau despgubirea pltit terilor pentru paguba cauzat prin accidentul survenit datorit viciului lucrului etc.)305 trebuie s fie fcut de cumprtor. Dei art.1356 C.civ. vizeaz plata daunelor numai n cadrul aciunii redhibitorii, ea se admite i n cazul aciunii estimatorii306. 35.3. Riscul pieirii lucrului afectat de vicii. Dac lucrul a pierit din cauza viciilor, vnztorul este obligat s restituie preul i cheltuielile vnzrii, iar dac a fost de rea-credin poate fi obligat i la plata daunelor-interese (art.1358 alin.1). n schimb, dac lucrul afectat de viciu a pierit fortuit (sau datorit culpei cumprtorului), vnztorul nu rspun-de pentru vicii307 (art.1358 alin.2). 36. Termenul de intentare a aciunilor. Conform art.5 din Decretul nr. 167/1958 dreptul la aciunea privitoare la viciile ascunse ale unui lucru transmis... se prescrie prin mplinirea unui termen de 6 luni, n cazul n care viciile nu au fost ascunse cu viclenie. Rezult deci c aciunile redhibitorii sau estimatorii (ori n remedierea viciilor) pot fi intentate ntr-un termen de 6 luni, iar dac viciile au fost ascunse cu viclenie (ceea ce presupune c vnztorul a fost de rea-credin, cunoscnd viciile) n termenul general de prescripie extinctiv308. Termenele de prescripie menionate ncep s curg de la data descoperirii viciilor, ns cel mai trziu de la mplinirea unui an de la predarea lucrului de orice natur, cu excepia construciilor, iar n cazul construciilor cel mai trziu de la mplinirea a trei ani de la predare (art.11 alin.1-2 din Decretul nr. 167/1958)309.
D.Cantacuzino, op.cit., p.664; vz. i TS, s.civ., dec.nr.1604/1989, loc.cit., p.75. Vz. supra nr.31.1. lit.d i nr.31.2. 302 Astfel, n cazul vnztorului profesionist, ignorana se consider (se prezum) a fi culpabil (imperitia culpae adnumeratur) i deci atrage rspunderea pentru vicii. 303 Vz. Mazeaud, op.cit., p.810, nr.988. 304 Dac vnztorul nu a cunoscut viciul, cumprtorul poate cere rezoluiunea vnzrii, dar nu poate solicita daune (T.Jud. Hunedoara, dec.civ. nr.5/1983, loc.cit.). 305 Dac cumprtorul nu poate dovedi alte pagube, n orice caz instana trebuie s-l oblige pe vnztor la plata de dobnzi legale, la suma ce urmeaz a fi restituit (vz. T.Reg. Arad, dec.civ. nr.1580/1955, n LP nr.6, 1957, p.757), dac nu se compenseaz cu valoarea folosinei. 306 Vz. Mazeaud, op.cit., p.809,nr.988. 307 Unii autori apreciaz c, totui, cumprtorul poate intenta o aciune estimatorie, ntruct a pltit un pre mai mare pentru un lucru afectat de viciu (vz. Mazeaud, op.cit., p.809 nr.987; n sens contrar, D. Alexandresco, op.cit., p.234). 308 Dac nu se dovedete c viciile au fost ascunse cu viclenie, se aplic termenul de prescripie de 6 luni (T.Jud. Timi, dec.civ. nr.210/1985, n RRD nr.1, 1986, p.61); C.A.Buc., s.com., dec.nr.250/2001, n Culegere de practic judiciar n materie comercial 2000-2001, p.239-240. 309 Aciunea nu poate fi respins ca prescris, n raport cu primele defeciuni constatate, dac ulterior se descoper (bineneles, n termenul legal - n.ns.) i alte defeciuni n raport cu care preteniile apar formulate n termen (PAS, dec.nr.1826/1978, n RRD nr.11, 1978, p.72). Dac actele
300 301

59

Fr a intra n analiza controverselor privind natura juridic a termenului de 1 an, respectiv 3 ani310, menionm c n practic aceste termene sunt privite, de regul, ca perioade limit n care viciile ascunse trebuie s fie descoperite, deci ca termene legale generale de garanie pentru descoperirea viciilor ascunse i, ca atare, nesusceptibile de ntrerupere sau de suspendare311. Astfel, de exemplu, s-a precizat c dreptul material la aciune privind viciile ascunse ale unei construcii se prescrie ntr-un termen de 6 luni, socotit de la data descoperirii viciilor, care trebuie constatate cel mai trziu n 3 ani de la predarea construciei (sublinierea ns.)312. Tot astfel, termenul de un an nu trebuie interpretat n sensul c legiuitorul ar fi stabilit un al doilea termen de prescripie pe lng cel prevzut de art.5 din Decretul nr. 167/1958 - respectiv 6 luni de la descoperirea viciilor ascunse - ci c descoperirea acestora, de la care curge prescripia, trebuie s aib loc cel mai trziu ntr-un an de la predarea lucrului (sublinierea ns.)313. n sfrit, precizm c, dac viciile nu au fost invocate (pe cale de aciune sau pe cale de excepie) n cadrul termenului de prescripie, ele nu pot fi invocate pe cale de excepie n cadrul aciunii neprescrise (termenul fiind de trei ani) intentate de vnztor pentru plata preului; principiul quae temporalia sunt ad agendum, perpetua sunt ad excipiendum nu este aplicabil, datorit caracterului imperativ al normelor care reglementeaz prescripia extinctiv314. 37. Modificri convenionale ale garaniei pentru vicii. Dispoziiile de drept comun analizate privind existena, condiiile, efectele i ntinderea obligaiei de garanie pentru vicii au caracter supletiv, prile fiind libere s limiteze sau chiar s nlture ori, dimpotriv, s agraveze prin convenia lor aceast obligaie a vnztorului printr-o clauz expres. n ceea ce privete clauza de limitare sau de nlturare a garaniei pentru vicii, ea este valabil i deci produce efecte numai dac vnztorul a fost de bun-credin (nu a cunoscut viciile - art.1354 C.civ.). Dovada cunoaterii viciilor de ctre vnztor trebuie s fie fcut de cumprtor, cu orice mijloace de prob (inclusiv prezumii, de exemplu, n cazul vnztorului profesionist). n caz de rea-credin a vnztorului, rezultnd din tinuirea viciilor la ncheierea contractului, clauza de exonerare - total sau parial - nu ar putea fi invocat fa de cumprtorul de bun-credin, care nu cunotea aceste vicii315. Cu respectarea acestei condiii (necunoaterea viciilor), clauzele de nlturare sau de limitare a garaniei pentru vicii pot fi foarte variate (suprimarea total a garaniei, posibilitatea intentrii numai a aciunii estimatorii, asigurarea numai a pieselor de schimb sau a reparaiilor
de constatare a viciilor ascunse sunt succesive, dreptul la aciune se nate la data ncheierii ultimului act de constatare (PAS, dec.nr.3048/1982, n RRD, nr.9, 1983, p.74) la data finalizrii raportului comisiei tehnice (TS, s.civ., dec.nr.72/E/1986, n RRD nr.8, 1986, p.76). 310 Pentru amnunte vz. Gh. Beleiu, Prescripia pentru viciile lucrului, n RRD nr.2, 1980, p.8-16; V. Ptulea, Corelaia dintre termenele de garanie i cele de prescripie a dreptului la aciune, n cazul livrrii unor produse sau executrii unor lucrri necorespunztoare, n RRD nr.6, 1985, p.3-13; P.Cosmovici, Prescripia extinctiv, n Tratat de drept civil, vol.I, Partea general, de colectiv, Edit. Academiei, Bucureti, 1989, p.333 i urm.; Gh. Beleiu, op.cit., 1998, p.249-250; M. Nicolae, Prescripia extinctiv, p.512-519; vz. i lucrrile citate de autori. n dreptul francez termenele asemntoare sunt calificate drept termene de decdere (prefixe). Vz. Mazeaud, op.cit., p.811-812, nr.989. 311 Vz. n acest sens i D. Chiric, op.cit., p.84; G. Boroi, op.cit., p.228. 312 TS., s.civ., dec.nr.541/1973, n CD, 1973, p.134. Vz. ns CSJ., s.civ., dec.nr. 46/1990, n care termenele din art.11 par a fi calificate termene de prescripie pentru con-statarea viciilor ascunse, care - spre deosebire de termenele de garanie - sunt susceptibile de ntrerupere i suspendare (n Dreptul nr.9-12, 1990, p.245). 313 PAS, dec.nr.605/1974, n RRD nr.1, 1975, p.72; vz. i dec.nr.2299/1973, n Revista de Drept Economic nr.1, 1974, p.100. 314 Vz. Gh. Beleiu, op.cit., 1998, p.230. 315 Dei art.1354 vizeaz n mod direct numai clauza de nlturare a garaniei (nu rspunde de vicii), aceeai soluie este admis i n cazul clauzei de limitare a rspunderii pentru vicii; dac vnztorul cunotea viciile i le-a tinuit opereaz garania de drept comun.

60

necesare etc.). Menionm c limitarea garaniei poate fi stipulat i sub forma scurtrii termenului de un an, respectiv, de trei ani n care viciile ascunse pot fi descoperite (de exemplu, vicii descoperite ntr-o lun de la data vnzrii autoturismului folosit). n acest sens, Decretul nr. 167/1958 precizeaz c prin dispoziiile cu privire la data nceperii curgerii prescripiei, nu se aduce o atingere termenelor de garanie, legale316 sau convenionale (art.11 alin.3). n schimb, termenul de prescripie nsui (de 6 luni sau de 3 ani), nu poate fi modificat prin convenia prilor, o asemenea clauz fiind nul (art.1 alin.3). Clauzele de agravare a obligaiei de garanie nu comport limitri (rspundere i pentru vicii aparente, pentru vicii aprute ulterior vnzrii, pentru buna funcionare a motorului o perioad determinat etc.). Precizm ns, c stipularea unei clauze de agravare pentru orice vicii, inclusiv cele aparente, sau de bun funcionare n cadrul unui termen mai scurt dect cel prevzut pentru descoperirea viciilor ascunse, nu atrage dup sine - la expirare - ncetarea garaniei pentru viciile ascunse, dac termenul legal stabilit pentru descoperirea acestora nu a expirat nc317. Clauza de agravare nu poate fi transformat, prin interpretare, n contrariul ei. Pentru ca, o dat cu rspunderea pentru orice vicii sau de bun funcionare n cadrul unui termen de garanie mai scurt de 1 an, respectiv, de 3 ani, s nceteze i rspunderea de drept comun pentru vicii ascunse, trebuie s fie stipulat o clauz expres n acest sens, care va fi, deodat, de agravare a garaniei (i pentru vicii aparente sau caliti convenite) i de limitare a ei n timp (la o perioad mai scurt pentru descoperirea viciilor ascunse)318. 2. Obligaiile cumprtorului 38. Enumerarea. Cumprtorul are dou obligaii principale: de a plti preul (A) i de a lua n primire lucrul vndut (B). Dac nu s-a prevzut altfel n contract, el suport i cheltuielile vnzrii319 (C). Bineneles, prile pot stipula i alte obligaii pentru cumprtor (de exemplu, obligaia de a asigura pentru vnztor sau pentru alte persoane folosina lucrului

Modificrile legale ale garaniei (inclusiv termenele de garanie sau de valabilitate) pentru vicii ascunse sau aparente ale produselor vndute de unitile comerciale se analizeaz la materia dreptului comercial. Vz. art.70-72 C.com.; OG nr.21/1992 (republicat 1994) privind protecia consumatorilor aprobat i modificat prin Legea nr.11/1994; HG nr.394/1995 privind obligaiile ce revin agenilor economici - persoane fizice sau juridice - n comercializarea produselor de folosin ndelungat, destinat consumatorilor; HG nr.665/1995 privind nlocuirea, remedierea sau restituirea contravalorii produselor care prezint deficiene de calitate; Legea nr.449/2003 privind vnzarea produselor i garaniile asociate, publicat n M.Of. nr. 812/18.11.2003 (art.26 din aceast lege prevede c la data intrrii sale n vigoare 1 ianuarie 2007 se vor abroga HG nr.394/1995 i HG nr.665/1995). Vz. i OG nr.42/1995 privind producia de produse alimentare destinate comercializrii. Pentru obligaia de garanie contra viciilor n dreptul comercial, vz. St.D.Crpenaru, op.cit., 1998, p.403-407; M.Murean, op.cit., p.98-101. Vz. i HG nr.755/2003 privind organizarea i funcionarea Autoritii Naionale pentru Protecia Consumatorilor i HG nr.792/1997 pentru modificarea unor sanciuni contravenionale prevzute n unele acte normative privind protecia consumatorilor. 317 Vz., n acest sens, n materie comercial i art.12 din OG nr.21/1992 i art.10 din HG nr.394/1995. 318 n privina evoluiilor recente ale garaniei bunurilor vndute, precum i pentru consideraii de drept comparat n materie, vz. C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, p.80-87. 319 Cu privire la obligaia cumprtorului de a suporta cheltuielile ridicrii lucrului, vz. supra nr.23.4.
316

61

n condiiile prevzute n contract)320, aa cum ele sunt n drept s modifice i obligaiile reglementate de lege. A. Plata preului 39. Locul i data plii. Dac nu s-a prevzut altfel n contract (art.1361 C.civ.), cumprtorul este obligat s plteasc preul la locul i n momentul n care i se face predarea lucrului vndut (art.1362 C.civ.)321. Acest text este derogatoriu de la regulile generale sub dou aspecte: - conform regulilor generale n materie de obligaii plata se face, n lips de stipulaie contrar, la domiciliul debitorului (art.1104 C.civ.), iar n materie de vnzare la locul unde se face predarea lucrului vndut (fie locul unde se afla n momentul vnzrii, fie domiciliul vnztorului)322. Deci obligaia de plat a preului este portabil. Dac ns prile au derogat de la regula executrii concomitente a celor dou obligaii (de exemplu, au prevzut ca plata preului s aib loc ulterior predrii), art. 1362 nu-i mai are raiune i i reia aplicaiunea art.1104 Codul civil, astfel c plata trebuie s fie fcut la domiciliul debitorului 323 (cumprtorului). Ubi cessat ratio legis, ibi cessat lex; - n dreptul comun, n lips de termen, plata se poate cere imediat, iar n materie de vnzare numai n momentul predrii lucrului vndut, astfel nct - n lips de stipulaie expres contrar - termenul prevzut pentru predarea lucrului profit i cumprtorului. n schimb, termenul prevzut numai pentru plata preului nu afecteaz obligaia vnztorului de a preda lucrul vndut, potrivit regulilor generale324. Dac prile au stabilit un termen pentru plata preului - vnzare pe credit - la scaden cumprtorul trebuie s plteasc datoria n ntregime (principiul indivizibilitii plii art.1101 C.civ.), afar numai dac nelegerea dintre pri a fost ca preul s fie pltit la

n cazul n care vnztorul i-a rezervat dreptul de a locui ntr-o parte din imobilul vndut, iar cumprtorul nu respect aceast clauz, vnztorul poate cere rezoluiunea contractului, chiar dac ar fi posibil obligarea cumprtorului la respectarea clauzelor contractuale prin executare silit. (TS, s.civ., dec.nr.784/1992, n CD, 1982, p.61). Dup o alt soluie, dac vnztorul a rezervat dreptul de abitaie (viager) i cumprtorul nu permite exercitarea acestui drept, vnztorul nu poate cere rezoluiunea contractului pentru neexecutare de obligaii, el avnd la dispoziie pentru valorificarea dreptului, la alegere, o aciune real (confesorie) sau o aciune personal n baza actului juridic care constituie titlul abitaiei (CSJ, s.civ., dec.nr.1767/1992, n Deciziile CSJ 1990-1992, p.23-26). Pentru adoptarea acestei soluii, juste n fond, nu era ns necesar s se considere c prile au ncheiat dou acte juridice distincte, ncorporate n acelai nscris (vnzare n plin proprietate, pe de o pate, i constituirea dreptului de abitaie, de pe alt parte), ci unul singur, prin care ns cumprtorul nu a dobndit deplintatea prerogativelor de proprietar (pn la moartea titularului abitaiei). ntr-adevr, obiectul vnzrii l poate constitui i nuda proprietate, aa cum l poate constitui i uzufructul, vnztorul pstrnd nuda proprietate. i preul (unic) al vnzrii se stabilete i se taxeaz fiscal n funcie de prerogativele transmise (sczndu-se valoarea dreptului real rezervat). 321 Regula este aplicabil i n cazul vnzrilor comerciale. CSJ, s.com., dec.nr. 699/1997, n Jurisprudena CSJ 1997, p.447-448. 322 Cu privire la locul predrii vz. supra nr.23.3. 323 Cas.I, dec.nr.354/1923, n C.civ.adnotat, p.473, nr.2. 324 Vz. supra nr.23.2 i infra,, nr.41 alin.1. Cu toate c art.1362 C.civ. vizeaz numai obligaia de plat a preului n funcie de momentul predrii lucrului vndut, unii autori susin simultaneitatea i n sens contrar; dac plata preului se face ntr-un viitor determinat, vnztorul este i el n drept s ntrzie cu predarea pn n ziua plii (C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.926).
320

62

diferite termene n mod fracionat, prin prestaii succesive325 (vnzare pe credit cu termene ealonate de plat a ratelor de pre). n toate cazurile de vnzare pe credit, cumprtorul are dreptul s plteasc cu anticipaie (se prezum c termenul a fost convenit n favoarea sa) ns dobnda stipulat va fi calculat i datorat pn la termenul prevzut n contract, dac vnztorul nu consimte la recalcularea ei n funcie de data plii326 sau dac prin actul normativ aplicabil nu s-a prevzut altfel (de exemplu, art.11 alin.2 din Decretul-lege nr.6/1990 privind vnzarea de locuine construite din fondurile statului ctre populaie prevede recalcularea dobnzii n cazul plii anticipate a creditului). Cnd cumprtorul are motive de a se teme de vreo eviciune, el are dreptul, conform art.1364 C.civ., s suspende plata preului pn ce vnztorul va face s nceteze tulburarea sau i va da o cauiune, afar de cazul n care s-ar fi stipulat c preul se va plti i n astfel de mprejurri327. 40. Dobnda preului. Potrivit art.1363 C.civ., cumprtorul este obligat s plteasc dobnda pn la efectiva achitare a preului n urmtoarele trei cazuri: dac exist convenie n acest sens; dac lucrul vndut i predat este productor de fructe (civile sau naturale); n toate celelalte cazuri numai dac i din momentul n care cumprtorul a fost pus n ntrziere printr-o notificare (iar nu neaprat prin chemare n judecat, cum prevede art.1088 C.civ. ca regul general pentru obligaii bneti)328. 41. Sanciunea neplii preului. n caz de neexecutare, total sau parial, a obligaiei de plat a preului de ctre cumprtor, vnztorul poate alege ntre mai multe posibiliti. Astfel, vnztorul poate cere obligarea cumprtorului la executarea n natur a obligaiei, care este totdeauna posibil (dac debitorul este solvabil), deoarece are ca obiect o sum de bani. Aciunea n plata preului - avnd un asemenea obiect - are caracter personal i se prescrie n termenul general de 3 ani. Vnztorul nu este ns obligat s cear executarea silit. El poate, renunnd la aceast posibilitate, fie s invoce excepia de neexecutare (dac lucrul vndut nu a fost predat cumprtorului), fie - dac a predat sau este gata s predea lucrul vndut i nu nelege s invoce excepia - s cear rezoluiunea contractului pentru neplata preului (inclusiv a dobnzilor329), ambele aceste sanciuni fiind indivizibile (de exemplu, n caz de transmitere a obligaiei de plat a preului asupra motenitorilor cumprtorului330 sau a creanei asupra motenitorilor vnztorului). Vnztorul poate invoca excepia de neexecutare (confundat cu dreptul de retenie dac cumprtorul a devenit proprietar nainte de invocarea ei), refuznd s predea lucrul vndut,
TS a decis c plata preului rmne i n acest caz o prestaie unic (iar nu succesiv), plata n rate fiind numai o modalitate de executare, astfel nct termenul prescripiei ncepe s curg de la data stabilit n contract pentru plata ultimei rate, chiar i pentru ratele anterioare nepltite (s.civ., dec.nr.1927/1975, n Repertoriu1975-1980,p.86). Dup prerea noastr, aceast soluie nu este la adpost de critic, ntruct termenele ealonate de plat reclam calcularea separat a prescripiei pentru fiecare rat, pentru fiecare prestaie succesiv (art.7 alin.3 i art.12 din Decr.nr.167/1958). n alte cazuri de prestaii afectate de termene succesive (despgubiri periodice, dobnzi, penalitii, chirii etc.), se aplic art.7 alin.3 i art.12 din Decr.nr.167/1958 (vz. de ex., TS, s.civ., dec.nr.1137/1970, n CD, 1970, p.157-161; dec. nr.1889/1977,n RRD nr.4, 1978, p.63; dec.nr.1366/1981, n CD, 1981, p.121-122; vz. i Gh. Beleiu, Probleme actuale n domeniul prescripiei extinctive, n RRD nr.9, 1983, p.28, t. Ruschi, Drept civil. Partea general. Persoana fizic. Persoana juridic, Iai, 1992, p.236237, D. Chiric, op.cit., p.87. 326 Vz. Mazeaud, op.cit., p.823 nr.998. 327 Pentru aplicarea n practic a art.1364 C.civ., vz. C.civ. adnotat, p.475-477. Poate fi vorba despre orice pericol de eviciune nu numai aciune ipotecar sau n revendicare, afar numai dac a cumprat pe riscul su. Vz. i D. Chiric, op.cit., p.89-91. 328 Numai n contractele comerciale, potrivit art.43 C.com., dobnzile sunt datorate de drept, din ziua exigibilitii creanei. (Vz. CSJ, s.com., dec.nr.257/1997, n Jurisprudena CSJ 1997, p.460-462). 329 Vz. Cas.I, dec.nr.584/1924, n C.civ.adnotat, p.480, nr.14. 330 Vz. Cas., S.U., dec.nr.2/1914, n C.civ.adnotat, p.479, nr.7.
325

63

dac cumprtorul nu pltete preul i nu beneficiaz de un termen suspensiv (art.1322 C.civ.). Dac vnztorul a acordat un termen pentru plata preului, se consider c a renunat la acest drept i nu va putea refuza predarea dect dac cumprtorul a deczut din beneficiul termenului (art.1025 C.civ.), ntruct, ntre timp, a czut n faliment sau a devenit insolvabil, cazuri n care vnztorul va fi obligat la predarea lucrului vndut numai dac cumprtorul va da cauiune c va plti la termen (art.1323 C.civ.). Rezoluiunea contractului331 poate fi cerut de vnztor332 (art. 1365 C.civ.) potrivit regulilor generale333 (art.1020-1021 i 1101 C.civ.), cu urmtoarele trei precizri: - n materia vnzrii de imobile instana nu poate acorda un termen de graie dac vnztorul este n pericol de a pierde lucrul i preul. Dac un asemenea pericol nu exist, instana poate acorda un singur termen de graie la expirarea cruia, dac cumprtorul nu

331 Pentru amnunte privind rezoluiunea, vz. V.Stoica, Rezoluiunea i rezilierea contractelor civile, Ed. All, Bucureti, 1997. 332 Vnztorul nu poate fi obligat s cear rezoluiunea, dac a optat pentru obligarea cumprtorului la plata preului (T.Jud. Timi, dec.civ. nr.983/1977, n RRD nr.6, 1978, p.65). Pe de alt parte, faptul de a fi urmrit mai nti plata preului, nu-i rpete dreptul de a renuna la acest mijloc de executare i de a recurge la rezoluiunea vnzrii (Cas.I, dec.nr.186/1925, n C.civ.adnotat, p.480, nr.19) ct timp instana nu s-a pronunat cu privire la prima cerere. 333 n caz de rezoluiunea contractului ntruct desfiinarea lui este retroactiv vnztorul redobndete i dreptul de proprietate asupra terenului trecut n proprietatea statului n temeiul art.30 din L. nr.58/1974 (abrogat prin Decretul-lege nr.1/1989). Vz. n acest sens, TS, s.civ., dec.nr.1835/1977, n CD, 1977, p.50; dec.nr.1830/1979, n CD 1979, p.69; dec.nr.486/1979, n RRD nr.8, 1979, p.52; dec.nr.2450/1984, n RRD nr.9, 1985, p.71; TJ Suceava, dec civ.nr.40/1985,cu Nota redaciei, RRD nr.5, 1985, p.68-69; vz. Gh. Dobrican, Probleme legate de punerea n posesie asupra terenurilor aparinnd persoanelor crora li s-a reconstituit dreptul de proprietate n temeiul Legii 18/1991, n Dreptul nr.8, 1994, p.25-27. n prezent, titularul dreptului de folosin asupra terenului, proprietar al construciei (cumprtorul sau vnztorul redevenit proprietar ca urmare a rezoluiunii) poate dobndi (redobndi) dreptul de proprietate asupra terenului i prin ordin al prefectului (la propunerea primriei) potrivit art.36 alin.2, 3 i 6 din L.nr.18/1991 (republicat n 1998). n toate cazurile, numai proprietarul actual al locuinei, titular al dreptului de folosin asupra terenului, poate dobndi dreptul de proprietate asupra terenului n condiiile art.36, nefiind aplicabile termenele i procedura prevzut de L.nr.18/1991. (Cu privire la jurisprudena n materie i instana competent a soluiona plngerea mpotriva deciziei prefecturii vz. CSJ, s.civ., dec.nr.2570/1993, n Buletinul jurisprudenei 1993, p.122-125; CSJ, s.cont.adm., dec.nr.230/1994, 237/1994, 366/1994 i 308/1994, n Jurisprudena CSJ 1994, p.547-550, 521-523, 523-524 i 539-540; dec.nr.498/1994, n Dreptul nr.6, 1995, p.89; CSJ, s.civ., dec.nr.222/1994 n Dreptul nr.5/1995, p.82; CSJ, s. cont adm., dec.nr. 831/1994, n Dreptul nr.7/1995, p.90. Vz. i C. Stoenescu, Interpretarea prevederilor art.35 din Legea nr.18/1991, n Dreptul nr.1, 1994, p.91-92). Potrivit practicii constante a instanei supreme, n baza art.36 alin.3 din Legea nr.18/1991 se trece n proprietatea actualului proprietar al locuinei nu terenul necesar (100 respectiv 250 mp.), ci terenul aferent construciei (casei de locuit i anexelor gospodreti, precum, dac este cazul, curtea i grdina din jurul acestora), preluat de stat n condiiile art.30 din Legea nr. 58/1974. (CSJ., s.cont.adm, dec.nr.528/1996, 840/1996 i 1448/1996, n Buletinul CSJ, p.511-512, 515-517 i 531533; idem dec.nr.35/1998, n Dreptul nr.11, 1998, p.147-148; idem dec.nr.754/1998, n Dreptul nr.12, 1998, p.153-154). Dac terenul a fost atribuit n folosin n baza Legii nr.4/1973 pentru construirea unui garaj, iar nu locuin, titularul dreptului de folosin nu poate cere constituirea dreptului de proprietate n baza Legii nr. 18/1991 care, n art.36, vizeaz numai terenurile atribuite n folosin n vederea construirii de locuine proprietate personal (CSJ, s.cont.adm., dec.nr.284/1997, n Buletinul CSJ 1997, p.235-237). Menionm c n cazul terenurilor proprietate de stat atribuite n folosin pe durata existenei construciilor se pot atribui n proprietate potrivit art.36 alin.2 din L.nr.18/1991 numai terenurile atribuite n folosin potrivit normelor legale n vigoare atunci (CSJ, s.cont adm., dec.nr.1019/1994, n Dreptul nr.9, 1995, p.19). Vz. i M. Chelaru (I), C-L.Popescu, Modaliti de executare silit a hotrrilor judectoreti de contencios administrativ privind terenurile ce fac obiectul Legii fondului funciar, n Dreptul nr.10-11, 1995, p.68-77 i lucrrile citate de autori. Pentru a nu reveni asupra acestei probleme, menionm c redobndirea opereaz, potrivit celor artate, i n caz de revocare a donaiei. Vz. Fr. Deak, op.cit., 2001, Cap.III, nr.41 i 44-50.

64

pltete, se produce rezoluiunea de drept a contractului (art.1366 C.civ.), fr punerea n ntrziere334; - Dac printr-un pact comisoriu expres s-a prevzut rezoluiunea de drept a contractului pentru neplata preului (care opereaz numai n favoarea vnztorului), ea se va produce fr intervenia justiiei (care, n caz de litigiu, constat doar ndeplinirea condiiilor), ns numai dup punerea n ntrziere a cumprtorului (art.1367 C.civ.)335, afar numai dac, printr-o clauz expres, prile ar fi renunat i la necesitatea punerii n ntrziere (pact comisoriu de ultim grad)336; - Potrivit legii, aciunea vnztorului pentru rezoluiunea vnzrii este real337 (art.1368 C.civ.)338, ceea ce nseamn c urmrete - n ultim instan - nu persoana cumprtorului, ci chiar bunul vndut, ntruct rezoluiunea se produce cu efect retroactiv i deci se rsfrnge i asupra terilor dobnditori de drepturi asupra lucrului vndut. La acest principiu, legea aduce trei restricii339 (art.1368-1369 C.civ.): a) rezoluiunea rmne fr efect n contra autoritilor publice (cum ar fi n caz de expropriere sau rechiziie); b) fa de terul adjudecatar n vnzri silite i c) dreptul de a cere rezoluiunea pentru neplata preului nu este opozabil terilor dobnditori de drepturi reale asupra lucrului vndut (care au ndeplinit actele necesare pentru ca dreptul lor s fie opozabil terilor) dect dac vnztorul a ndeplinit cerinele legii pentru conservarea privilegiului su de vnztor i anume: dac lucrul vndut este un imobil, prin nscrierea privilegiului n cartea funciar nainte de a se fi nscris titlul terului dobnditor (art.1369 C.civ. i art. 19 pct.C lit.a) din Legea nr. 7/1996 340); iar dac lucrul vndut este un bun mobil, prin intentarea aciunii n rezoluiune n termen de 8 zile de la predare (art.1730 pct.5 C.civ.), prevzut pentru exerciiul aciunii derivnd din privilegiu.
Vz. Cas.I, dec.nr.1072/1922, n C.civ.adnotat, p.482, nr.10. Art.1367 C.civ. este aplicabil nu numai n materia vnzrii de imobile, dar i de mobile. Vz. Mazeaud, op.cit., p.829, nr.1011; D. Chiric, op.cit., p.97. 336 Pentru o ipotez n care aciunea n rezoluiunea vnzrii pentru neachitarea integral a preului a fost respins cu motivarea c prii-cumprtori nu au fost pui n ntrziere nainte de introducerea aciunii, iar pe parcursul procesului acetia i-au executat obligaia, vz. C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec.nr.561/1999, n Culegere de practic judiciar n materie civil 1999, p.87-89. 337 Fiind o aciune real, este imprescriptibil extinctiv (art.21 din Decretul nr. 167/1957). Vz. TMB, s. a IV-a civ., dec.nr.1343/1993, n Culegere TMB 1993-1997, p.285-286; P.Perju, Sinteza teoretic a jurisprudenei instanelor din circumscripia Curii de Apel Suceava n materie civil, n Dreptul nr.5, 1995, p.50; D. Chiric, op.cit., p.94-95. 338 Contrar textului expres din C.civ. (art.1368), s-a hotrt c aciunea n rezoluiune a unei convenii referitoare la un imobil, pentru neexecutarea obligaiei asumate de cealalt parte, are caracter personal. Faptul c ea are ca obiect un bun imobil nu constituie o mprejurare de natur a schimba caracterul personal al unei creane ntr-un drept real, opozabil tuturor, care s poat fi valorificat i mpotriva altor persoane (TS, s.civ., dec.nr.1753/1977, n RRD nr.4, 1978, p.62; vz. i E. SaftaRomano, Examen al jurispru-denei privitoare la aciunea n rezoluiune, n Dreptul nr.8, 1990, p.45; P.Vasilescu, Privire asupra situaiei juridice a vnztorului de bunuri mobile, n Dreptul nr.1, 1999, p.3-13). n realitate, aciunea vnztorului este personal numai dac are ca obiect plata preului, iar aciunea n rezoluiune pentru neplata preului poate fi calificat drept personal numai dac prin aceasta nu se urmrete redobndirea lucrului vndut, ci numai desfiinarea contractului (de ex., transferul proprietii i predarea lucrului urma s aib loc ulterior - termen sau condiie suspensiv). ntr-o alt decizie, cu o soluie calificat drept surprinztoare (vz. V.M.Ciobanu, Tratat teoretic i practic de procedur civil, vol.I, Edit. Naional, Buc., 1996, p.300), aciunea a fost calificat mixt, dar numai pentru ipoteza n care reclamantul urmrete, pe lng dobndirea imobilului (aciune real) i valorificarea unui drept personal ce decurge din contract, ca, de ex., plata unor sume de bani cu titlu de despgubiri (aciune personal), competena fiind determinat de cererea principal care are caracter real (TS, s.civ., dec.nr.44/1978, n CD, 1978, p.252; vz. i D.Chiric, op.cit., p.94-95). Pentru amnunte privind aspectele procesuale ale aciunii n rezoluiune vz. V. Stoica, op.cit., p.121 i urm. 339 n afar de restriciile aplicabile n general rezoluiunii pentru neexecutare. 340 Potrivit art.55 alin.6 din Legea nr.7/1996, cnd n nscrisul doveditor al vnzrii se nvedereaz c preul nu a fost pltit ori nu a fost pltit n ntregime, privilegiul pentru garantarea preului datorat se nscrie din oficiu, n folosul vnztorului.
334 335

65

B. Luarea n primire a lucrului vndut 42. Reguli aplicabile. Corelativ cu obligaia de predare a vnztorului, cumprtorul este obligat s ia n primire lucrul vndut la locul i la termenul la care vnztorul este obligat s-l predea, suportnd i cheltuielile ridicrii de la locul predrii341. n caz de neexecutare, dup punerea n ntrziere a cumprtorului, vnztorul poate cere instanei obligarea cumprtorului la luarea n primire a lucrului, la nevoie sub sanciunea amenzilor civile, sau poate cere autorizarea instanei s-l depun n alt loc, dac are nevoie de locul unde se gsete (art.1121 C.civ.), cheltuielile (de transport, de depozitare etc.) fiind n sarcina cumprtorului. Vnztorul mai are posibilitatea s opteze pentru rezoluiunea contractului cu dauneinterese, potrivit regulilor generale (art.1010-1021 C.civ.). Dac prile nu au stipulat un pact comisoriu expres care s aib ca efect rezoluiunea de drept a contractului, ea se produce pe cale judectoreasc. Prin derogare de la regula rezoluiunii judiciare, n cazul produselor (care se deterioreaz repede) i a altor lucruri mobile (n special efecte i aciuni supuse fluctuaiilor de valoare), avnd n vedere importana deosebit a respectrii termenului de luare n primire, Codul civil prevede rezoluiunea de drept a contractului i chiar fr punerea n ntrziere a cumprtorului, dar numai dac n contract s-a stabili termenul ridicrii i numai n favoarea vnztorului (art.1370), dac nerespectarea termenului de ridicare nu se datoreaz faptei sale342. Prin urmare, aceast rezoluiune - cu efecte asemntoare pactului comisoriu de ultim grad - opereaz numai dac n contract s-a stipulat termenul ridicrii (cu care se asimileaz convenia tacit rezultnd din uzuri343) i numai n favoarea vnztorului (care poate renuna la beneficiul lui cernd executarea). Cumprtorul nu ar putea invoca aceast rezoluiune pentru a se libera de obligaia de a plti preul. n schimb, nici vnztorul - dac a valorificat lucrul, vnzndu-l unui ter - nu ar putea reine preul ncasat de la primul cumprtor344; ca urmare a rezoluiunii restitutio in integrum. El are ns dreptul la daune-interese potrivit regulilor generale (de exemplu, diferena dintre preul obinut i cel iniial). n schimb, cumprtorul nu ar putea pretinde diferena dac vnztorul a valorificat lucrul dup rezoluiunea de drept a contractului la un pre mai mare; rezoluiunea opereaz numai n folosul vnztorului. C. Suportarea cheltuielilor vnzrii 43. ntre pri i n raporturile cu terii. n afar de cele dou obligaii analizate, conform art.1305 C.civ., cumprtorul mai este obligat - n lips de stipulaie contrar - s plteasc, ca accesoriu al preului, cheltuielile vnzrii (cheltuielile propriu-zise ale actului, taxele de timbru i de autentificare - onorariul notarial - sau de publicitate imobiliar etc.)345. Dac cumprtorul pretinde c, dei n actul ce constat condiiile vnzrii nu s-a stipulat nimic n aceast privin, totui nelegerea a fost ca vnztorul s plteasc parte din cheltuieli, el va trebui s fac dovada acelei nelegeri netrecute n actul de vnzare346. Cheltuielile vnzrii nu pot fi puse n sarcina vnztorului pe baz de simple prezumii347.

Vz. supra nr.23.2.-23.4. Vz. i D.Alexandresco, op.cit., p.237. 343 Vz. Mazeaud, op.cit., p.836, nr.1025. 344 Vz. dec.Cas. publicate n C.civ. adnotat, p.487-488, nr.1, 4 i 5. 345 Cheltuielile de radiere a inscripiilor ipotecare sau alte garanii reale (purga), fiind un accesoriu al obligaiei de garanie pentru eviciune, sunt n sarcina vnztorului (vz. Mazeaud, op.cit., p.833, nr.1018). 346 Vz. TS, s.civ., dec.nr.2459/1972, n Repertoriu... 1969-1975, p.128. 347 Vz. Cas. S.U., dec.nr.1/1913, n C.civ.adnotat, p.410, nr.4.
341 342

66

Subliniem c regulile artate cu privire la suportarea cheltuielilor vnzrii vizeaz numai raporturile dintre pri (vnztor-cumprtor i succesorii lor n drepturi). n raport cu terii, dispoziiile art.1305 C.civ. nu sunt aplicabile. Astfel, raporturile prilor sau a uneia dintre ele cu tere persoane sunt guvernate de reglementrile n cauz, potrivit dreptului comun, iar nu de reglementrile care guverneaz materia vnzrii-cumprrii. De exemplu, dac avocatul care a redactat contractul i a efectuat alte acte este mandatarul ambelor pri, ele vor rspunde solidar pentru plata onorariului (art.1551 C.civ.)348. Asemenea reguli, care guverneaz raporturile vnztorului i cumprtorului cu terii, nu modific ns reglementarea aplicabil ntre pri. n consecin, dac una dintre pri (contrar obligaiilor contractuale dintre ele) pltete, n parte sau integral, anumite cheltuieli, va avea aciune n regres mpotriva celeilalte pri349, cci obligaia ambelor pri (de exemplu, obligaia solidar a mandanilor) este prevzut numai n favoarea terului. Relaiile dintre pri sunt crmuite numai de clauzele contractuale i de art.1305 C.civ.350 Seciunea a III-a Varieti de vnzare 44. Precizri prealabile. Regulile analizate mai sus constituie dreptul comun n materia contractului de vnzare-cumprare. Pentru unele varieti de vnzare ns, Codul civil sau alte acte normative prevd anumite reguli speciale. Astfel sunt vnzrile de bunuri care se fac dintr-un gen limitat (vnzarea dup greutate, numr sau msur), vnzrile afectate de condiie sau termen (vnzarea pe ncercate i vnzarea cu pact de rscumprare), vnzrile n care natura obiectului vndut determin unele reguli speciale (vnzarea unei moteniri i de drepturi litigioase)351. 1. Vnzarea dup greutate, numr sau msur 45. Noiune. ncheiere. Aceast varietate de vnzare (pe unitate de msur) are ca obiect lucruri de gen, dar dintr-un lot determinat, deci dintr-un gen limitat (genus limitatum) i este necesar s se procedeze la cntrire, numrare sau msurare fie pentru individualizarea cantitii vndute din lot (de exemplu, se vnd 100 kg cartofi cu 1,2 lei/kg dintr-o cantitate mai mare), fie pentru determinarea preului (se vinde tot lotul cu 1,2 lei/kg)352.
Potrivit art.7 din Decretul nr.199/1955 asupra taxelor de timbru prile erau, n raporturile cu statul, de asemenea, solidar obligate la plata taxelor de timbru aferente unor convenii, astfel nct n caz de pre simulat, descoperit ulterior - organul financiar putea recupera diferena de taxe de la oricare dintre pri, indiferent care dintre ele avea obligaia suportrii acestor cheltuieli. O reglementare identic era prevzut i n art.3 alin. 2 din OG nr.12/1998, prin care s-a abrogat - n ceea ce privete taxele de timbru - Decretul nr.199/1955. ns, prin Legea nr.122/1998 pentru aprobarea OG nr.12/1998, art. 3 alin.2 din aceast ordonan a fost abrogat, astfel nct, n prezent, taxele de timbru pot fi pretinse de fisc numai de la partea obligat a suporta aceast cheltuial potrivit dreptului comun. Ca urmare a abrogrii art.3 alin2 din OG nr.12/1998, implicit s-a abrogat i art.4 alin.3 din Normele metodologice nr.618/1998 ale MJ pentru aplicarea OG nr.12/1998, prin care s-a prevzut solidaritatea dac prile nu convin altfel. Aceast reglementare din Norme a fost oricum, fundamental greit, cci prile nu pot hotr, ele, relaiile financiare cu statul. Reamintim c OG nr.12/1998 (care a fost republicat n M.Of. nr.586/07.08.2002) va fi abrogat prin Legea nr.343/2006 la data de 1 ianuarie 2007. 349 Pentru amnunte vz. T.Jud. Sibiu, dec.civ. nr.95/1983, cu Not de Gh. Brnduea, n RRD nr.3, 1984, p.52-56; TS, s.civ., dec.nr.236/1986, n RRD nr.11, 1986, p.64. 350 Vz. i T.Jud. Hunedoara, dec.civ. nr.706/1982, n RRD nr.6, 1983, p.58. 351 Pentru vnzarea ctre chiriai a locuinelor construite din fondurile statului i din fondurile unitilor economice sau bugetare de stat, vz. C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, p.99-103, precum i lucrrile i jurisprudena acolo citate.
348

67

n ambele ipoteze, vnzarea este perfect din momentul n care prile au czut de acord asupra lucrului i asupra preului i deci n caz de neexecutare din partea vnztorului cumprtorul este n drept s cear fie executarea contractului, fie rezoluiunea cu dauneinterese (art.1300 C.civ.). 46. Efecte. Pn la cntrire, numrare sau msurare proprietatea i riscurile nu se transmit353, pentru c nu este individualizat lucrul vndut sau nu este determinat preul, iar n caz de pieire determinarea nici nu ar fi posibil. Dac pieirea este fortuit, vnztorul nu va putea fi obligat s plteasc daune-interese, dar nici nu va putea cere preul (suport riscul lucrului i riscul contractului). 47. Delimitarea fa de vnzarea cu grmada. Vnzarea dup greutate, numr sau msur nu trebuie s fie confundat cu vnzarea cu grmada (n bloc). Aceast vnzare are ca obiect o cantitate determinat prin masa ei (de exemplu, grul aflat ntr-un hambar). n acest caz i preul este determinat global, pentru ntreaga cantitate (art.1299 C.civ.)354. Cu toate c este vorba de lucruri de gen care nu sunt cntrite, numrate sau msurate n momentul ncheierii contractului, totui proprietatea i riscurile trec asupra cumprtorului din acel moment, deoarece obiectul vnzrii (lucrul vndut i preul) este bine individualizat355. 2. Vnzarea pe ncercate 48. Noiune. Vnzarea pe ncercate este un contract ncheiat din momentul realizrii acordului de voin, n care se prevede condiia suspensiv a ncercrii lucrului de ctre cumprtor (art.1302 C.civ.). Dar el nu poate refuza obiectul pe simplul motiv c nu-i place; vnztorul n acest caz poate cere expertiz. Deci lucrul poate fi refuzat numai dac n mod obiectiv este necorespunztor356 (n caz contrar condiia ar fi pur potestativ i vnzarea nul n baza art.1010 C.civ.). Vnztorul are facultatea de a fixa termen potrivit pentru ncercare i rspuns. n lipsa stipulaiei apreciaz instana357. 49. Efecte. Fiind vorba de o condiie suspensiv, pn la ndeplinirea condiiei (rspuns pozitiv) - dei contractul este ncheiat din momentul realizrii acordului de voin - riscul pieirii fortuite a lucrului este n sarcina vnztorului (proprietar sub condiie rezolutorie), deoarece vnzarea sub condiie suspensiv nu este translativ de proprietate. Dup

Vz. D.Alexandresco, op.cit., p.193; C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.898; R. Sanilevici, op.cit., p.23; I. Zinveliu, op.cit., p.108. Dup unii autori, dac cntrirea, numrarea sau msurarea cantitii este necesar numai pentru determinarea preului, vnzarea este cu grmada, deci translativ de proprietate i de riscuri (vz. , nr.47), n caz de pieire putndu-se pune numai problema nulitii contractului din cauza imposibilitii determinrii preului (Mazeaud, op.cit, p.737 nr.907; D. Chiric, op.cit., p.11-12; M.Murean, op.cit., p.61-62 nota de subsol nr.7 i p.66). Dup prerea noastr, o dat ce preul este stabilit pe unitate de msur, iar nu global pentru toat grmada, prin definiie nu mai poate fi vorba de vnzare cu grmada, ci de o vnzare dup greutate, numr sau msur; quae ponderare, numerare, mensurare constant (care depinde de...). 353 ntruct vnztorul rmne proprietar, creditorii lui pot urmri marfa vndut pn n momentul cntririi, numrrii sau msurrii. 354 Dup art.1299 din Codul civil, vnzarea este cu grmada atunci cnd att obiectul ct i preul au fost determinate n mod global... cnd preul este fcut pe unitate de msur, nu poate fi vnzare cu grmada, ci o vnzare cu msura... (Cas.III, dec. din 13 oct. 1909, n C.civ. adnotat, p.406, nr.11; vz. i Cas.III, dec. din 10 mart.1909 i Trib. Bacu I, dec.nr.246/1915, ibidem, p.403 nr.4 i p.406-407 nr.13). n sens contrar, n materie de recolt viitoare, vz. C.Apel Galai, ibidem, p.403 nr.1-3. Cu privire la transferul proprietii n cazul lucrurilor viitoare vz. supra nr.2.5 lit.c i nr.14.2. 355 Vz. i M.Murean, op.cit., p.108 (pre stabilit global). 356 n cazul vnzrii pe mostr, cumprtorul poate refuza lucrul (poate cere nlocuirea lui sau rezoluiunea contactului) dac nu corespunde mostrei. Vz. M.Murean, op.cit., p.110. 357 Vz. i I.Popa, Contractul de vnzare-cumprare, p.359-361.
352

68

ndeplinirea condiiei cumprtorul devine proprietar al lucrului n mod retroactiv, adic din ziua ncheierii contractului358. 50. Delimitarea fa de vnzarea pe gustate. Vnzarea pe ncercate nu trebuie confundat cu vnzarea pe gustate. Sunt mrfuri (de exemplu, vinul), pe care cumprtorul le gust nainte de a le cumpra. Aceste vnzri, nu se socotesc ncheiate359 dect dup ce cumprtorul a gustat marfa i a declarat c i convine (art.1301 C.civ.) 360. El poate ns i refuza pe simplul motiv c nu-i place. Vnzarea pe gustate nu este o vnzare sub condiie, deoarece n acest caz condiia care ar afecta vnzarea ar fi pur potestativ, i vnzarea ar fi nul n totalitatea ei. De aceea vnzarea pe gustate nu exist nainte de a-i fi dat acordul cumprtorul, dup gustare, iar proprietatetea se transmite dup individualizarea bunului. 3. Vnzarea cu pact de rscumprare 51. Vnzarea cu pact de rscumprare este o vnzare supus unei condiii rezolutorii exprese care const n facultatea pe care i-o rezerv vnztorul de a relua lucrul vndut, restituind preul i cheltuielile fcute de cumprtor, ntr-un anumit termen, reluarea opernd cu efect retroactiv att mpotriva cumprtorului (succesorilor lui n drepturi), ct i mpotriva terilor dobnditori de drepturi asupra bunului vndut (cu rezerva art.1909-1910 C.civ. i a uzucapiunii), numai fructele percepute pn la rscumprare nefiind supuse restituirii. O asemenea vnzare (art.1371-1387 C.civ.) este nul de drept (art.4 din Legea contra cametei din 1931) chiar dac pactul de rscumprare este ncheiat printr-un alt nscris, dar care, potrivit voinei prilor, face parte integrant din contract361. Bineneles, interdicia privind vnzarea cu pact de rscumprare nu privete actele de retrocesiune prin care cumprtorul unui bun, printr-un contract separat i ulterior vnzrii iniiale, l revinde fostului vnztor. Vnzrile cu pact de rscumprare sunt interzise ntruct de cele mai multe ori ascund mprumuturi cu dobnzi cmtreti (garantate real cu bunul respectiv), mprumuttorul impunnd stipularea n contractul de vnzare-cumprare, drept pre, a unei sume disproporionat de mari fa de suma mprumutat, diferena reprezentnd dobnda. n plus, dac mprumutatul nu reuete s plteasc la termenul convenit suma trecut n contract drept pre, pierde definitiv bunul respectiv pentru o sum care, de regul, este mult inferioar valorii lui. Dar, ntruct contractul este lovit de nulitate, mprumutatul redobndete bunul, urmnd s restituie suma dovedit a fi fost mprumutat, cu dobnzile legale. De exemplu, A dorete s mprumute suma de 20 de mii de lei de la B, pentru o perioad de un an. B este dispus s acorde acest mprumut, dar cu o dobnd de 150%/an, deci mult mai mare dect dobnda maxim admis de lege. n plus, B dorete ca mprumutul s fie garantat cu un bun, de exemplu o bijuterie n valoare de 60 de mii de lei, astfel nct, dac la scaden A nu pltete, B s devin automat proprietar al bunului. Pentru a evita interdicia mprumuturilor cmtreti, B impune ncheierea unui contract de vnzare-cumprare cu pact de rscumprare. Prin acest contract, A i vinde lui B bijuteria pentru un pre de 50 de mii de lei pltibili imediat, ns n realitate A primete doar 20 de mii de lei (30 de mii de lei reprezint dobnda cmtreasc). Vnzarea este ncheiat sub condiia rezolutorie a rscumprrii bunului de ctre A, n termen de un an, pentru un pre de 50 de mii de lei. n consecin, dac la scaden (adic la expirarea termenului de un an), A va plti suma de 50
Vz. i supra nr.2.5 lit.d. nainte de gustare, vnzarea pe gustate ar putea fi analizat, cel mult, ca o promisiune unilateral de vnzare. Vz. Mazeaud, op.cit., p.747-748. 360 Mrfurile din text sunt prevzute exempli gratia. 361 TS, col.civ., dec.nr.964/1955, n CD, 1955, p.61-63. Pentru analiza practicii judectoreti, bogat n materia vnzrii cu pact de rscumprare (simulat deseori sub forma unei vnzri temporare), vz. M.Niculescu, Consideraii asupra modalitilor de garantare imobiliar a mprumuturilor cmtreti, n Studia Unversitatis Babe-Bolyai, Jurisprudentia, nr.1, 2000, p.84-96.
358 359

69

de mii de lei, B i va restitui bijuteria, profitnd astfel de dobnda cmtreasc. Dimpotriv, dac la scaden A nu va reui s plteasc suma de 50 de mii de lei, dreptul de proprietate al lui B asupra bijuteriei (care, prin ipotez, are o valoare mult mai mare dect suma mprumutat) se consolideaz. Precizm c vnzarea afectat de o condiie rezolutorie este nul de drept numai dac reprezint o vnzare cu pact de rscumprare. n lipsa pactului de rscumprare, condiia rezolutorie (ca i cea suspensiv) poate fi prevzut n contract, potrivit regulilor generale. De exemplu, cumprtorul i poate rezerva dreptul de a restitui lucrul cumprat - n termenul i condiiile prevzute n contract - n proprietatea vnztorului, pn la restituire suportnd riscul pieirii fortuite n calitate de proprietar sub condiie rezolutorie. n practica judectoreasc recent362, s-a statuat c din succesiunea actelor normative incidente n materie rezult c, n prezent, legea romn nu mai sancioneaz cu nulitatea absolut ncheierea contractelor de vnzare-cumprare cu pact de rscumprare. Astfel, prin art. 4 din Legea asupra cametei din 22 aprilie 1931, au fost abrogate dispoziiile din Codul civil care reglementau vnzarea-cumprarea cu pact de rscumprare, interzicndu-se ncheierea unor astfel de acte sub sanciunea nulitii absolute. Acest act normativ a fost abrogat prin art. 16 din Decretul-lege din 5 mai 1938 pentru stabilirea dobnzilor i nlturarea cametei, promulgat prin Decretul nr. 1700/1938, dar care n art. 13 a preluat msurile ce fuseser prevzute n art. 4 din legea abrogat. Decretul-lege din 5 mai 1938 a fost abrogat prin Decretul nr. 311/1954 pentru stabilirea dobnzii legale, care nu mai conine ns nici o dispoziie expres de interzicere a contractelor de vnzare-cumprare cu pact de rscumprare. Nemaiexistnd interdicia vnzrii cu pact de rscumprare, un asemenea act juridic va fi lovit de nulitate doar dac se demonstreaz n condiiile dreptului comun existena unei cauze de nevalabilitate. Motivul nulitii n cele mai frecvente cazuri va fi cauza ilicit sau imoral, n sensul c acela care a cumprat bunul cu un pre disproporionat n raport de valoarea sa real, a profitat de starea de constrngere n care s-a aflat vnztorul, eludnd totodat dispoziiile imperative ale O.G. nr. 9/2000 privind nivelul dobnzii legale pentru obligaii bneti (aprobat, cu modificri, prin Legea nr. 356/2002363). Subscriem opiniei exprimate n doctrin n sensul c de lege ferenda se impune consacrarea expres a interdiciei legale a vnzrii cu pact de rscumprare sau cel puin adoptarea unor norme juridice care s reglementeze riguros aceast instituie.364 4. Vnzarea unei moteniri (de drepturi succesorale)365 52. Noiune. Vnzarea (cesiunea) unei moteniri (art.1399-1401 C. civ.) este un contract prin care titularul unui drept succesoral nstrineaz cu titlu oneros acest drept altei persoane366. Ea poate avea loc numai dup deschiderea motenirii. Motenirea nedeschis, sub sanciunea nulitii absolute, nu poate fi nstrinat (nulla est viventis hereditas), nici
C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec.nr.3136/5.10.2000, n Dreptul nr.12, 2000, p.132-133. Publicat n M.Of. nr. 425/18.06.2002. 364 A se vedea A. Nicolae, N. Crciun, Consideraii asupra valabilitii actuale a contractului de vnzare-cumprare cu pact de rscumprare, n Dreptul nr.3/2001, p.17; O. Rdulescu, P. Rdulescu, A. Rdulescu, Vnzarea cu pact de rscumprare, n Buletinul Notarilor Publici, nr.2/2001, p.18-19; I.R.Munteanu, Vnzarea cu pact de rscumprare, n P.R. nr.1/2004, p.242 i urm.; D.Chiric, Contracte speciale civile i comerciale (vnzarea i schimbul), vol.I, p.308-309; I.Popa, Contractul de vnzare-cumprare, p.368 i urm. 365 Vz. i I.Popa, Vnzarea unei moteniri, n Dreptul nr.3/2005, p.136-147. 366 Dac dreptul asupra motenirii nstrinate este litigios, iar cumprtorul (cesionarul) nu este un comotenitor, oricare dintre comotenitorii litigani se poate substitui n drepturile cumprtorului (poate rscumpra dreptul nstrinat), n condiii prevzute de lege pentru retractul litigios (vz. infra, nr.54-56). Dac dreptul succesoral cedat nu este litigios, n dreptul nostru retractul succesoral nu poate fi exercitat. Vz. i M. Eliescu, Transmiterea i mpreala motenirii, Ed. Academiei, 1966, p.222.
362 363

70

chiar cu consimmntul persoanei despre a crei motenire este vorba (art.702 i 965 alin.2 C.civ.), ntruct poate trezi dorina morii (votum mortis) unei alte persoane. Vnzarea are ca obiect motenirea dobndit de vnztor: fie dreptul asupra unei universaliti (patrimoniul persoanei decedate), dac este singurul motenitor, fie cota-parte indiviz asupra universalitii, dac sunt mai muli motenitori (fraciune de patrimoniu)367. Dac motenitorul (motenitorii n caz de pluralitate) nstrineaz drepturi (bunuri) determinate din motenirea deschis se aplic regulile generale ale vnzrii, nefiind vorba de o motenire, de drepturi asupra unei universaliti368. Tot astfel, nici legatarul cu titlu particular nu poate fi vnztorul unui drept succesoral, cci dei este succesor nu dobndete o universalitate sau o fraciune dintr-o universalitate (avute n vedere de art.1399-1400 C.civ.), ci bunuri determinate369. 53. Efecte. ntruct vnzarea are ca obiect o universalitate, ea cuprinde tot activul motenirii (respectiv, cota-parte); n consecin, vnztorul este obligat s predea cumprtorului fructele percepute, creanele ncasate sau preul lucrurilor vndute din masa succesoral, dac nu exist o convenie contrar (art.1400 C.civ.). Renasc prin efectul vnzrii i datoriile vnztorului fa de succesiune stinse prin confuziune. n schimb i cumprtorul - deoarece dobndete n cadrul universalitii i pasivul motenirii - este dator s restituie vnztorului sumele pltite de acesta pentru datoriile i sarcinile motenirii, n lips de convenie contrar. Tot astfel, renasc prin efectul vnzrii i creanele vnztorului fa de succesiune stinse prin confuziune (art.1401 C.civ.). O precizare se impune ns n legtur cu datoriile motenirii fa de ali creditori dect vnztorul. Aceste datorii trec asupra cumprtorului n cadrul universalitii dobndite. Dar aceast transmitere nu produce efecte fa de creditorii motenirii pentru c cesiunea de datorie ntre vii (spre deosebire de creane) nu este admis de Codul civil, iar debitorul nu poate s-i substituie o alt persoan fr consimmntul creditorului (substituirea este prevzut de lege numai pentru cazul transmisiunii mortis causa, cnd o alt soluie nu este de conceput). n consecin, creditorii vor putea urmri pentru datoriile succesiunii pe vnztorul care a putut nstrina numai drepturile succesorale, dar nu i calitatea sa de motenitor (semel heres, sempel heres). Dac a fost urmrit de creditorii motenirii, vnztorul se va putea ntoarce mpotriva cumprtorului pe calea aciunii n regres. Cumprtorul va putea fi urmrit i de creditorii succesiunii, dar numai pe calea aciunii subrogatorii (oblice), deoarece el nu a devenit debitorul lor direct370.
n caz de vnzare a cotei succesorale cumprtorul se subrog n drepturile coindivi-zarului vnztor, (CSJ, s.civ., dec.nr.1199/1991, n Deciziile CSJ 1990-1992, p.148-151). n acest caz, dreptul dobndit de cumprtor nu este supus condiiei atribuirii bunului, la ieirea din indiviziune, coindivizarului vnztor (cum greit se arat n decizie - ibidem). Numai dac vnztorul nstrineaz ntreaga motenire, dei are dreptul numai la o cot-parte, sau un bun din motenire, n materialitatea sa, vnzarea este afectat de condiia atribuirii - la ieirea din indiviziune - cumprtorului, ntruct contractul reprezint, n parte, vnzarea lucrului altuia (vz. supra nr.16.3). Vnztorul cotei-pri poate ns garanta, printr-o clauz expres, atribuirea unui bun (bunuri) cumprtorului (de exemplu, la mpreala prin bun nvoial cu ceilali coindivizari). 368 Pentru o alt opinie, rmas izolat, vz. I.Zinveliu, op.cit., p.119. 369 Vz. i M.Murean, op.cit., p.112. Datorit faptului c vnzarea are ca obiect, n acest caz, o universalitate sau cot-parte din universalitate, ea reprezint un caz special n care cumprtorul (sau dobnditorul n general, de exemplu, donatarul) - succesor cu titlu particular al vnztorului (nstrintorului) - devine succesor universal sau cu titlu univer-sal al defunctului care a lsat motenirea n cauz. 370 Cesiunea nu produce efecte directe mpotriva creditorilor succesiunii; ei nu dispun de aciune direct mpotriva dobnditorului succesiunii; ei conserv drepturile lor mpotriva motenitorului. Mazeaud, op.cit., p.685 nr.839. Pentru o soluie contrar vz. E. Safta-Romano, op.cit., p.75; D.Chiric, op.cit., p.106; M.Murean, op.cit., p.106. ntruct autorii acestei din urm soluii admit cesiunea de datorie pe calea vnzrii de drepturi succesorale (act inter vivos), nseamn c - n aceast concepie - vnztorul nu va putea fi urmrit de creditorul succesiunii pentru datoriile succcesorale (n mod asemntor se pune problema i n materia cesiunii contractului de locaiune, vz. Fr. Deak, op.cit., 2001, Cap.IV, nr.17).
367

71

n ce privete obligaia de garanie371, vnztorul rspunde numai de calitatea sa de motenitor (al universalitii sau al unei cote-pri din universalitate), nu i de coninutul universalitii transmise (garanie de drept), garanie care poate fi modificat prin convenia dintre pri (garanie convenional), specificndu-se (n sensul agravrii ei) cu amnuntul obiectele cuprinse n motenire (art.1399 C.civ.)372. Iar exonerarea de garanie (de exemplu, pentru micorarea drepturilor succesorale ale vnztorului prin apariia unui alt motenitor) poate fi stipulat n limitele permise n materie de eviciune (art.1339-1340 C.civ.)373, fiind aplicabile i dispoziiile care guverneaz drepturile cumprtorului evins (art.1341 i urm.). n sfrit, precizm c, dac motenirea cuprinde i dreptul de proprietate asupra unui teren, contractul trebuie s fie ncheiat n form autentic (art. 2 alin.1 din Titlul X al Legii nr.247/2005)374 iar pentru opozabilitatea vnzrii fa de teri - n funcie de natura drepturilor nstrinate - dobndite (drepturi reale sau de crean) - este necesar ndeplinirea formelor de publicitate (drepturile cumprtorului provenind din contract, iar nu din succesiune, n sensul art. 26 din Legea nr. 7/1996). 5. Vnzarea de drepturi litigioase i retractul litigios 54. Noiune. Dreptul litigios, supus unei contestaii judiciare, poate forma obiectul vnzrii (cesiunii) indiferent c este un drept real sau de crean, inclusiv drept de proprietate intelectual sau drepturi succesorale (cnd ntre motenitori exist nenelegeri cu privire la drepturile dobndite prin motenire sau cu privire la masa de mprit) 375. ntruct aceast vnzare are ca obiect ansele ctigrii - pierderii procesului, contractul este aleatoriu (emptio-venditio spei), astfel nct - spre deosebire de cesiunea de drept comun comutativ (art.1392 C.civ.) - vnztorul nu garanteaz existena dreptului cedat, cci aceasta ar fi echivalent cu garantarea ctigrii procesului, ceea ce nu este posibil. Menionm c, prin acte normative mai recente, s-a interzis vnzarea de drepturi litigioase avnd ca obiect anumite imobile: - n conformitate cu dispoziiile art. 44 din OUG nr. 40/1999, sunt interzise sub sanciunea nulitii absolute nstrinarea sub orice form [...] a bunurilor imobile - terenuri i construcii cu destinaia de locuin - care fac obiectul unei ncunotinri scrise, notificri sau cereri n constatarea sau realizarea dreptului de proprietate din partea persoanelor fizice sau juridice deposedate de aceste bunuri. De exemplu, dac proprietarul unui imobil naionalizat i revendic n justiie bunul preluat fr titlu de ctre stat, contractul de vnzare-cumprare ncheiat, pe perioada desfurrii litigiului, ntre organul ce reprezint statul i chiria este lovit de nulitate absolut. Deci, i n acest caz, vnzarea de drepturi litigioase este prohibit. - Tot astfel, potrivit art.43 alin.2 din Legea nr.10/2001, sub sanciunea nulitii absolute este interzis nstrinarea n orice mod a imobilelor dobndite n baza Legii nr.112/1995 pn la soluionarea definitiv i irevocabil a aciunilor formulate de persoanele ndreptite foti proprietari sau, dup caz, motenitori ai acestora, potrivit art.45. De exemplu, proprietarul
Noi continum a crede c debitorul nu poate s-i substituie o alt persoan fr consimmntul creditorului (vz. i Tratat 1996, p.84). Iar dac creditorul consimte, se realizeaz o delegaie perfect (art.1133 C.civ.). n nici un caz vnzarea-cumprarea (cesiunea) de drepturi succesorale - n sine - nu poate realiza o cesiune de datorie. Nu suntem n prezena unei transmisiuni pe cale succesoral. 371 Dac nstrinarea motenirii se face cu titlu gratuit, se aplic regulile prevzute pentru donaii. 372 Se pare c o asemenea garanie convenional (pentru eviciune) a fost dedus din stabilirea preului vnzrii n funcie de ntinderea drepturilor succesorale cumprate (T.Jud. Constana, dec.civ. nr.455/1973, n RRD nr.12, 1973, p.155-156). n orice caz, garania de drept nu ar putea justifica soluia adoptat (reducerea preului n funcie de suprafaa de teren atribuit la partaj) i nici rspunderea pentru stabilirea i atribuirea loturilor la partajul succesoral. 373 Vz. supra nr.32. 374 Vz. supra nr.2.4. 375 Vz. M.Eliescu, op.cit., p.222; Cas.I, dec.nr.188/1916 n C.civ.adnotat, p.521 nr.35; TS, s.civ. dec.nr.422/1976 n RRD nr.7, 1976, p.59.

72

unui bun preluat fr titlu valabil solicit constatarea nulitii absolute a contractului de vnzare-cumprare ncheiat ntre organul ce reprezint statul romn i chiria, cu nerespectarea dispoziiilor legale. - Potrivit art. 4 din Titlul X al Legii nr.247/2005, cu excepia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privat i legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existena unui litigiu privitor la un teren cu sau fr construcii nu mpiedic nstrinarea acestuia i nici constituirea altor drepturi reale sau de crean, dup caz. Dac nstrinarea nu este interzis i una dintre prile litigante a vndut dreptul litigios, adversarul cedentului (prt sau reclamant n proces)376 are posibilitatea de a elimina din proces pe cesionar377, pltindu-i suma cu care a cumprat dreptul litigios mpreun cu cheltuieli i dobnzi (art.1402 C.civ.). Aceast operaiune se numete retract litigios378 iar cel care l exercit retractant. Dreptul la retractul litigios a fost creat de legiuitor pentru a preveni specularea drepturilor litigioase. 55. Condiii. Pentru exercitarea retractului litigios se cer ntrunite urmtoarele condiii379: a) S existe un proces nceput, dar neterminat asupra fondului dreptului (art.1403 C.civ.)380. Procesul trebuie s fie n curs de judecat att n momentul cesiunii 381, ct i n momentul exercitrii retractului382. Un viitor (eventual) proces nu justific exercitarea retractului litigios383, aa cum el nu s-ar justifica nici dup terminarea procesului printr-o hotrre definitiv i irevocabil (cu autoritate de lucru judecat)384, cnd dreptul nu mai este litigios. Totodat procesul trebuie s fie asupra fondului dreptului. De exemplu, dac se refer la modul de compensare a dou creane, care nu se contest i dintre care una este cedat, retractul nu poate fi exercitat385. Reprezentnd o derogare de la dreptul comun, condiiile retractului sunt supuse unei interpretri restrictive;

376 Dac dreptul litigios cedat este o crean, adversarul- retractant nu poate s fie dect prtul. El fiind debitor, nu poate s cedeze; deci reclamantul (creditor) nu poate deveni retractant. n schimb, n cazul altor drepturi litigioase oricare dintre prile litigante poate exercita retractul litigios fiindc legea nu distinge, iar ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus; de ex., reclamantul dintr-o aciune n revendicare poate deveni retractant, dac posesorul prt cedeaz dreptul de proprietate pe care ncearc s-l valorifice n proces mpotriva sa. Vz. n acest sens i hotrrile publicate n C.civ.adnotat, p.519-520 nr.27; p.523 nr.50; D. Chiric, op.cit., p.108. Iar n cazul drepturilor succesorale litigioase, prin definiie, este indiferent care dintre prile litigante cedeaz dreptul. Dup o alt prere, pe care nu o putem mprti, retractul nu poate fi exercitat dect de ctre prt. Vz. hotrrile publicate ibidem, p.519 nr.22 i 23; p.520 nr.31; p.522 nr.42; p.523 nr.52. Vz. i Mazeaud, op.cit., p.692. 377 Cu privire la persoanele care nu pot deveni cesionari de drepturi litigioase vz. supra nr.10.6. 378 Dac se refer la un drept succesoral cedat (care trebuie s fie litigos, vz. supra nr.52), se numete retract litigios succesoral. Dac dreptul succesoral supus vnzrii nu este litigios, n dreptul nostru retractul succesoral nu poate fi exercitat, aa cum, de lege lata, nu poate fi exercitat nici de coproprietari dac unul dintre ei nstrineaz cota-parte ideal din dreptul de proprietate nelitigios. (Cuvntul retract provine de la vb. lat. retracto, - are, a relua, a trage napoi). 379 Vz. i D.Chiric, Contracte speciale civile i comerciale (vnzarea i schimbul), vol.I, p.115120. 380 Vz. C.A. Braov, s.civ., dec.nr.1383/2001, cu not de T.C.Briciu i M.Nicolae, n P.R. nr.5/2002, p.105119; I.Popa, Vnzarea de drepturi litigioase Retractul litigios, n P.R. nr.4/2004, p.201-216. 381 Vz. dec. publicate n C.civ. adnotat, p.518 nr.14, p.521 nr.35, p.525 nr.7. 382 Vz. Cas.II, dec.nr.407/1925, ibidem p.523 nr.49; Cas.I, dec.nr.26/1919, ibidem, p.527-528, nr.22; D. Chiric, op.cit., p.107. 383 Spre deosebire de interdicia din art.1309 C.civ., care se justific i n cazul unui proces eventual (vz. supra nr.10.6), retractul poate fi exercitat numai dac exist proces sau contestaie asupra fondului dreptului. Cas.I, dec.nr.135/1890, ibidem, p.526 nr.13. n sens contrar (i proces viitor), dec.publicate ibidem, p.526 nr.8, 11 i 12. 384 Vz. Cas.II, dec.nr.407/1924, ibidem, p.523, nr.49; Cas.I, dec.nr.388/1921, ibidem, p.521 nr.37. 385 Vz. Cas.I, dec.nr.319/1889, ibidem, p.518, nr.6.; M.Murean, op.cit., p.117.

73

b) Cesiunea s fie fcut n schimbul unui pre. n cazul donaiei, schimbului, contractului de ntreinere etc., numrarea preului prevzut de art.1402 C.civ. nu are cum s se efectueze i deci retractul nu poate fi exercitat; c) Manifestarea voinei de a exercita retractul litigios trebuie s fie nsoit de faptul material al plii preului real al cesiunii, cu dobnzile aferente din ziua plii i a cheltuielilor fcute de cesionar (art.1402 C.civ.); d) Retractul litigios s fie exercitat naintea instanei cu ocazia dezbaterii procesului sau pe cale extrajudiciar, printr-o notificare. Dac aceste condiii sunt ndeplinite, efectele retractului litigios nu pot fi anihilate printr-o retrocesiune voluntar sau prin anularea cesiunii obinute printr-o hotrre ca urmare a unei aciuni intentate posterior exercitrii retractului, proces fcut de coniven (n complicitate) ntre cedent i cesionar386. n cazurile limitativ prevzute de lege, retractul litigios nu se poate exercita: - cnd cesiunea s-a fcut ctre un comotenitor sau coproprietar al dreptului cedat. n acest caz cesiunea are ca scop s pun capt indiviziunii (proprietii comune); - cnd cesiunea s-a fcut la un creditor spre plata creanei (dare n plat); - cnd cesiunea s-a fcut ctre posesorul fondului asupra cruia exist dreptul litigios. Legea se refer la ipoteza n care dreptul de crean litigios este garantat cu o ipotec (privilegiu) ce greveaz imobilul unui ter (de exemplu, dobnditorul imobilului ipotecat) i creditorul reclamant vinde creana litigioas proprietarului imobilului grevat (care nu are calitatea de debitor, fiind obligat numai propter rem; res non persona debet). n acest caz, debitorul prt nu poate exercita retractul litigios, fiindc proprietarul imobilului grevat cumpr creana ipotecar de la creditorul reclamant - chiar pe un pre mai mic - nu n scopuri speculative, ci pentru a pune imobilul la adpost de eventuala urmrire din partea creditorului reclamant (n ipoteza ctigrii procesului)387. 56. Efecte. Prin efectul retractului litigios vnzarea dreptului litigios se desfiineaz fa de retractant cu efect retroactiv, ca i cum ar fi vorba de ndeplinirea unei condiii rezolutorii. Prin urmare, dac cesionarul (cumprtorul) dreptului litigios ar fi constituit drepturi (de exemplu, ipotec) n folosul altora (cnd dreptul litigios este real) sau dac creditorii cesionarului ar fi nfiinat poprire asupra creanei cumprate de debitorul lor, toate aceste acte rmn fr efect fa de retractant (care nu poate fi obligat nici la despgubiri sau la vreo alt plat)388, fiindc cesiunea (vnzarea) dreptului litigios este desfiinat fa de el cu efect retroactiv (se produce rezoluiunea cesiunii)389. Pe de alt parte, prin efectul exercitrii retractului litigios, se stinge procesul, ntruct retractantul - dobndind dreptul litigios nstrinat de adversarul din proces - se substituie n drepturile cumprtorului i cumuleaz calitile incompatibile de reclamant i prt. n schimb, ntre cedent i cesionar retractul nu poate produce nici un efect. ntre ei continu s produc efecte cesiunea (vnzarea); cesionarul, dac n-a pltit, rmne debitorul preului. Fa de retractant ns, cedentul nu are nici o aciune pentru plata preului cesiunii (nici aciune oblic) fiindc, prin definiie acesta nu este debitorul cesionarului, ntruct i-a numrat preul real al cesiunii i accesoriile (art.1402 C.civ.). Curtea Constituional a fost sesizat cu excepia de neconstituionalitate a art. 1402 din Codul civil. n motivarea excepiei de neconstituionalitate s-a susinut c prevederile art.1402 din Codul civil ar reprezenta o expropriere n interes privat sau echivalentul acesteia ceea ce ar contraveni art. 41 alin.3 din Constituie (actualmente art. 44 alin.3) potrivit cruia
Vz. Cas. I, dec.nr.362/1893 i 490/1912, ibidem, p.518 nr.9 i p.520 nr.30. Retractul litigios nu poate fi exercitat nici n materie comercial, dac vnzarea (cesiunea) are ca obiect un drept litigios derivnd dintr-un fapt de comer, obiectiv sau subiectiv (art.45 C.com.). Pentru amnunte vz. St.Crpenaru, Drept comercial romn, Edit. All, Bucureti, 1998, p.421. 388 Vz. Cas.I, dec.nr.98/1895, ibidem, p.519 nr.18. 389 M.Murean, op.cit., p.121.
386 387

74

nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate public, art. 134 din Constituie (n prezent, art.135 alin.1) potrivit cruia economia Romniei este o economie de pia i art.135 alin.(1) i (6) din Constituie (n prezent, art.136 alin.2 i 5) care asigur ocrotirea proprietii i garanteaz inviolabilitatea proprietii private. n soluionarea excepiei, Curtea a artat c prevederile constituionale referitoare la instituia de drept public a exproprierii nu sunt incidente n materia retractului litigios deoarece au n vedere raporturi ntre stat sau unitile administrativ-teritoriale i persoane particulare, iar nu raporturi stabilite ntre persoane private cum sunt cele la care se refer art.1402 din Codul civil. De asemenea, Curtea a reinut c retractul litigios, nu numai c nu contravine dispoziiilor art.135 alin. (1) i (6) din Constituie (n prezent, art 136 alin.2 i 5), ci c acesta a fost instituit de legiuitor spre a preveni specularea drepturilor litigioase. Dimpotriv, textul de lege criticat ocrotete drepturile cesionarului, de vreme ce art.1402 din Codul civil prevede c acesta va primi nu numai preul real al cesiunii, ci i cheltuielile i dobnzile din ziua n care a cumprat dreptul litigios. n fine, Curtea a reinut c art. 1402 din Codul civil nu este contrar cerinelor economiei de pia, ntruct instituia retractului litigios reglementat de acest text de lege nu este aplicabil n materie comercial, aa cum rezult din prevederile art.45 din Codul comercial, potrivit crora Contractul litigios prevzut de art.1402, 1403 i 1404 din Codul civil nu poate avea loc n caz de cesiune a unui drept derivnd dintr-un fapt comercial.390

CAPITOLUL II

CONTRACTUL DE SCHIMB
1. Noiune i caractere juridice. Potrivit art.1405 C.civ. schimbul este un contract prin care prile - numite copermutani - i dau respectiv un lucru pentru altul. Rezult c schimbul, ca i vnzarea, este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ i consensual (art. 1406). De asemenea, schimbul este un contract translativ de proprietate391, dar
390

2001.
391

Curtea Constituional, dec. nr. 6 din 16 ianuarie 2001, publicat n M.Of. nr.154 din 29 martie

Prin contractul de schimb se poate transmite nu numai dreptul de proprietate exclusiv, dar i cota-parte indiviz dintr-un bun determinat. Vz. TMB, s.IV civ., dec.nr.141/1991, n Culegere TMB

75

- asemntor vnzrii - poate mijloci i transmiterea altor drepturi, reale sau de crean392. Dac ns echivalentul este o obligaie de a face sau de a nu face, contractul nu mai este de schimb, ci unul nenumit. Echivalentul nu poate fi nici o sum de bani sau crean bneasc, caz n care contractul este de vnzare-cumprare. Dar dac ambele prestaii au ca obiect o sum de bani (inclusiv valut), nu mai avem vnzare (un lucru n schimbul preului - art.1294 C.civ.), ci un contract de schimb393 (10 bancnote de 50 de lei, contra bancnotei de 500 de lei). Cu toate asemnrile existente ntre vnzare-cumprare i schimb, ele sunt contracte speciale (numite) distincte. Din punct de vedere juridic schimbul nu poate fi analizat ca o varietate de vnzare i nici ca o dubl vnzare nsoit de compensarea preurilor, deoarece nstrinarea se face nu pentru pre, ci pentru un alt lucru. Nefiind o dubl vnzare reciproc, ci un contract special unic394, validitatea sau desfiinarea schimbului va afecta ambele nstrinri395 (de exemplu, n cazul eviciunii unuia dintre bunurile schimbate). Nu excludem nici posibilitatea unui schimb multilateral (de exemplu, triunghiular, n care A transmite un bun n proprietatea lui B n schimbul bunului primit de la C, care dobndete un alt bun de la B), caz n care convenia este tot unic i indivizibil396. 2. Aplicarea regulilor de la vnzare. n ordine istoric, schimbul a fost primul contract prin intermediul cruia o persoan putea dobndi proprietatea unui lucru n schimbul proprietii altui lucru (trocul). O dat cu apariia banilor (monezilor), importan primordial a cptat vnzare-cumprarea, regulile prevzute pentru acest contract fiind extinse i asupra schimbului, deosebirea dintre ele constnd numai n natura contra-prestaiei; emptio fit pretio, permutatio fit rebus397. Astfel fiind, n Codul civil i alte acte normative, pentru contractul de schimb sunt prevzute numai cteva reguli speciale398, n rest schimbul fiind guvernat de regulile prevzute pentru contractul de vnzare-cumprare (art.1409 C.civ.)399. Bineneles, pot fi aplicate numai normele care se potrivesc cu natura i efectele schimbului, referitoare la consimmnt400, la capacitate401, la lucrul vndut (obligaia reciproc de predare i de garanie pentru eviciune i pentru vicii)402 etc., nu i cele referitoare la pre. Dac ns valoarea bunurilor schimbate nu
1991, p.78. 392 Vz. supra cap.I nr.1. Pentru schimbul ntre drepturi de folosin vz. Fr.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2001, cap.IV, nr.6 alin.final i nr.17 ultimele dou alineate. 393 Vz. Mazeaud, op.cit., p.844, nr.1028. 394 Pentru o situaie n care s-a fcut delimitarea ntre un contract de schimb i o dubl vnzare reciproc, a se vedea CA Suceava, s. civ., dec.nr.80/2000, citat (cu not aprobativ) de P. Perju, Sintez teoretic a jurisprudenei Curii de Apel Suceava n domeniul dreptului civil i procesual civil (semestrul I/2000), n Dreptul nr.12, 2000, p.84-85. 395 n cazul a dou vnzri reciproce (fie i urmate de compensarea preurilor) regimul juridic va fi distinct, independent, nulitatea ambelor vnzri, pentru aceeai cauz intervenind numai dac una dintre pri a fost n eroare, creznd c ncheie un contract de schimb. Vz. A. Bnabent, Droit civil. Les contrats speciaux, Paris, 1995, p.157. 396 Ibidem. 397 Sum, esse, fui, vb. lat., a fi, a exista, a fi caracteristic. 398 Vz. infra nr.3-4. 399 Prin urmare, n completarea regulilor speciale ale schimbului sunt aplicabile regulile vnzrii, deoarece legea aa dispune, iar nu pentru c din punct de vedere juridic schimbul are caracterul unei duble vnzri, cum se afirma uneori (vz. TMB, s.a IV-a civ., dec.nr.141/1991, cit.supra). 400 Pentru o ipotez n care s-a dispus anularea contractului de schimb ncheiat n form autentic pentru lipsa discernmntului (constatat prin expertiz medico-legal) unuia dintre copermutani, a se vedea CA Bucureti, s. a III-a civil, dec.civ. nr. 3247/1999, n Culegere CAB 1999, p. 64-65. 401 Inclusiv condiii de capacitate, de ex. interzicerea ncheierii contactului ntre soi (Cas.I, dec.nr.342/1885, n C.civ.adnotat, p.315, nr.4. Contra Cas.I, nr.183/1889, ibidem, p.315-316, nr.5). Vz. i C.Leaua, Validitatea contractelor ncheiate ntre soi, n Dreptul nr.9, 1999, p.39. 402 Vz., de ex., TS, s.civ., dec.nr.885/1984, n CD, 1984, p.77-79. Pentru aciunea n rezoluiunea contactului de schimb pentru neexecutare de obligaii (nepredarea lucrului promis n schimb), ca aciune real imprescriptibil vz. TMB, s.a IV-a civ., dec.nr. 1343/1993, n Culegere TMB 1993-1997,

76

este egal i echivalena se restabilete prin plata unei sume de bani, numit sult, pentru obligaia de plat a sultei se aplic dispoziiile privind plata preului. n nici un caz, sulta nu poate ntrece valoarea bunului schimbat, cci n acest caz operaia nu ar mai fi schimb, ci o vnzare cu dare n plat accesorie plii preului. Iar unele reguli ale vnzrii nu pot fi aplicate datorit faptului c n cazul schimbului fiecare dintre pri este i vnztor i cumprtor. Astfel, nu poate fi aplicat regula suportrii cheltuielilor contractului de ctre cumprtor (se suport de ambele pri n mod egal, dac prin contract nu s-a prevzut altfel) i nici regula potrivit creia clauzele neclare se interpreteaz n contra vnztorului (n cazul schimbului se aplic regula general: clauzele obscure se interpreteaz n favoarea debitorului). 3. Reguli speciale403. Potrivit art.1407 C.civ., dac unul dintre copermutani dovedete c lucrul primit este proprietatea unui ter, poate refuza predarea lucrului promis n schimb404, putnd fi constrns numai a ntoarce pe cel primit. Rezult implicit c schimbul lucrului altuia este nul i refuzul de predare nu este condiionat de anularea contractului. n materie de vnzare, legea prevede numai posibilitatea suspendrii plii preului dac exist vreun pericol de eviciune, dar numai pn ce vnztorul va face s nceteze tulburarea sau va da o cauiune (art.1364), ceea ce nu se aplic la schimb. n materie de schimb, potrivit art.1408 C.civ., copermutantul evins are alegere ntre dou aciuni: a) aciunea prin care cere daune - interese, reprezentnd echivalentul valoric al lucrului primit din care a fost evins (asemntoare aciunii n garanie pentru eviciune n materie de vnzare) i b) aciunea prin care cere ntoarcerea lucrului su, reprezentnd - n fond405 - o aciune n rezoluiunea contractului i care prezint avantajul (de care nu se poate bucura cumprtorul) c l pune la adpost pe copermutantul evins de riscul insolvabilitii cocontractantului su. Evident, ca urmare a rezoluiunii contractului reclamantul trebuie s restituie i el tot ce a primit n baza contractului i de care nu a fost evins (de exemplu, suma de bani primit cu titlu de sult)406. n sfrit, trebuie precizat c un copermutant se bucur de privilegiul vnztorului numai pentru garantarea creanei de sult, iar nu i pentru garantarea altor obligaii, fiindc acest privilegiu nu este aplicabil dect n cazul obligaiilor bneti. n acest sens, art. 55 alin.(4) din Legea nr.7/1996 dispune c n toate cazurile cnd prin lege se acord un privilegiu imobiliar sau o ipotec legal pentru garantarea vreunui drept sau creane, acestea se vor nscrie din oficiu n cartea funciar, cu excepia situaiei n care prile renun n mod expres la acest beneficiu; nscrierea privilegiului sau a ipotecii legale se face, de regul, n temeiul nscrisului din care rezult creana privilegiat sau care confer dreptul de a lua o inscripie ipotecar, iar alin.(8) prevede c aceste dispoziii se vor aplica n mod corespunztor n cazul schimbului sau mprelii, pentru diferena de valoare datorat n bani. 4. Schimbul de imobile407. ntruct imobilele (inclusiv terenurile) nu sunt scoase din circuitul civil, ele pot forma obiectul contractului de schimb, fie c se schimb proprietatea a
p.285-286 i supra, cap.I, nr.41 alin.final. 403 Vz. i C.Toader, Eviciunea n contractele civile, Ed. All, Bucureti, 1997, p.120-122. 404 Refuzul de predare reprezint, n fond, o aplicaie a excepiei de neexecutare a contractului. 405 Copermutantul evins de lucrul primit n schimb (confiscat ca provenit din furt) are dreptul la restituirea lucrurilor date n schimb, cu toate c instana nu a dispus rezoluiunea conveniei (TMB, s.IV civ., dec.nr.487/1991, n Culegere TMB 1991, p. 78-79). Chiar dac formal nu s-a dispus, restituirea implic rezoluiunea, iar n materie de imobile ea urmeaz s fie pronunat expres. Pentru amnunte privind garania mpotriva eviciunii n cazul contractului de schimb, vz. C.Toader, op.cit., p.122-126. 406 n practic s-a decis c nu se poate pronuna rezoluiunea contractului de schimb ncheiat n anul 1955 i avnd ca obiect un teren, ct timp eviciunea pretins de reclamant nu a fost probat i, oricum, termenul de prescripie extinctiv s-a mplinit de mult. (C.A. Buc., s. a IV-a civ., dec.nr. 4018/2000, n SUBB nr.2-4, 2000, p. 214).

77

dou imobile, cu sau fr sult, fie c n schimbul transmiterii proprietii asupra unui imobil nstrintorul primete alte drepturi. Desigur, imobilele care nu pot forma obiectul contractului de vnzare-cumprare nu pot fi nici schimbate408, iar incapacitatea special care nu permite cetenilor strini i apatrizilor s dobndeasc dreptul de proprietate asupra terenurilor de orice fel409, opereaz i n domeniul schimbului. Celelalte drepturi reale asupra imobilelor, n msura n care pot fi dobndite, pot forma i obiectul schimbului. Precizm c prin acordul prilor pot fi ncheiate antecontracte de schimb (promisiune unilateral sau bilateral de schimb ori pact de preferin). Potrivit art. 5 alin.(2) din Titlul X Circulaia juridic a terenurilor - al Legii nr. 247/2005, n situaia n care dup ncheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fr construcii, una dintre pri refuz ulterior s ncheie contractul, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate sesiza instana competent care poate pronuna o hotrre care s in loc de contract. Aceast dispoziie legal se aplic i n cazul antecontractului de schimb.410 Articolul 2 alin.(1) din Titlul X al Legii nr.247/2005 (titlu prin care a fost abrogat Legea nr. 54/1998) prevede c terenurile cu sau fr construcii, situate n intravilan i extravilan, indiferent de destinaia sau de ntinderea lor, pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute. Forma autentic cerut ad validitatem este aplicabil, evident, i n cazul contractului de schimb. n ipoteza n care copermutanii sau unul dintre ei este persoan juridic public (dar terenul care urmeaz s fac obiectul schimbului este proprietate privat, iar nu public), contractul urmeaz s fie ncheiat (n form autentic) cu abilitrile prevzute de lege 411. Astfel, de exemplu, dac terenul (sau orice alt bun), obiect al contractului de schimb, face parte din domeniul privat al unei uniti administrativ-teritoriale, art. 123 alin.(2) din Legea administraiei publice locale nr.215/2001 statueaz c Bunurile ce fac parte din domeniul privat sunt supuse dispoziiilor de drept comun, dac prin lege nu se prevede altfel. Tot astfel, alin.(4) al aceluiai articol (introdus prin art. I pct.102 din Legea nr.286/2006412) dispune c Schimbul de imobile din domeniul privat al unitilor administrativ-teritoriale se face n condiiile legii, pe baza unui raport de evaluare, nsuit de consiliul local. Regulile care guverneaz contractul civil de schimb sunt aplicabile i n cazul n care, n interesul lucrrilor pentru protecia i ameliorarea solului, de regularizare a scurgerii apelor sau alte lucrri de interes comun, statul urmeaz s fac schimburi de terenuri cu proprietarii din perimetru. i aceste schimburi se pot face numai cu acordul proprietarilor prin act autentic
407 Pentru unele reguli speciale privind schimbul de terenuri din fondul forestier, vz.art.51 i 55 din Codul silvic (Legea nr.26/1996). 408 Pentru bunurile care fac parte din domeniul public i pentru terenurile i construciile cu destinaie de locuin, a cror nstrinare (deci i schimb) este interzis temporar, vz. supra, cap.I, nr.13.1., 13.2. i 54. 409 Vz. supra cap.I, nr.10.9. 410 Pentru o ipotez interesant n care prile au ncheiat un antecontract de schimb, iar instana a pronunat, n conformitate cu art. 1073 i 1077 C.civ., o hotrre judectoreasc ce ine loc de contract autentic de schimb, vz. CA Bucureti, s. a IV-a civil, dec. nr. 1527/2001, n Culegere CAB 20012002, p. 75-80. 411 Ministerul Agriculturii i Alimentaiei nu poate aproba prin ordin schimbul de terenuri, ci doar s-l avizeze, n msura n care coschimbaii dovedesc existena titlului de proprietate (CSJ, s.cont.adm., dec.nr.817/1994, n Jurisprudena CSJ 1994, p.508-511). Dac se dovedete c unul dintre coschimbai nu este proprietarul terenului dat n schimb, avizul poate fi retractat, deoarece schimbul lucrului altuia este nul (vz. nr.3) i, n consecin, avizul este lipsit de obiect (CSJ, s.cont.adm., dec.nr.756/1994, n Jurisprudena CSJ 1994, p.437-439). Vz i C.A.Buc., s a III-a civ., dec.nr. 1721/2000, cu nota aprobativ de F. Scrieciu i not critic de G. Florescu, n PR nr.3/2002, p.145-150. Apreciem c soluia nfiat n nota critic este cea corect, n sensul c, i sub imperiul Legii nr.18/1991, pentru a strmuta proprietatea ntre copermutani (o persoan fizic i o persoan juridic) este obligatoriu ca actul de schimb s fie ncheiat n form autentic, iar avizul Ministerului Agriculturii i Alimentaiei este o condiie ce trebuie ndeplinit nainte de ncheierea contractului n form autentic. 412 Publicat n M.Of. nr. 621/18.07.2006.

78

(art.84 din Legea nr.18/1991). n caz de refuz, numai pentru o cauz de utilitate public, cu dreapt i prealabil despgubire, se poate recurge la exproprierea (nu schimbul) terenului necesar pentru executarea lucrrilor (art.44 alin.3 din Constituie, Legea nr.33/1994, art. 83 alin.4 din Legea nr.18/1991, republicat)413. Pentru toate ipotezele n care un teren se schimba cu un alt teren, art.12 alin. 4 din Legea nr.54/1998 preciza c fiecare teren dobndea situaia juridic a terenului pe care l nlocuia, cu respectarea drepturilor i a sarcinilor anterior i legal constituite. Acest text de lege a fost abrogat prin Legea nr. 247/2005, el prezentnd importan sub aspectul aplicrii legii civile n timp.414 Dei art. 12 alin.4 din Legea nr.54/1998 a fost abrogat, au rmas n vigoare, cu aplicabilitate n domeniul silvic, art 51 i 55 din Codul silvic (Legea nr. 26/1996). Ambele texte prevd c n cazul contractului de schimb fiecare teren dobndete situaia juridic a terenului pe care l nlocuiete, iar operaiunea de nregistrare n evidenele cadastrale revine fiecrei pri pentru terenul primit, cu plata taxelor de timbru potrivit prevederilor legale. Dispoziiile legale menionate mai sus consacr cazuri de subrogaie real cu titlu particular415.

CAPITOLUL III

CONTRACTUL DE LOCAIUNE
Seciunea I Noiunea, caracterele juridice i condiiile de validitate ale contractului de locaiune 1. Noiunea contractului de locaiune 1. Definiie i delimitare fa de vnzare-cumprare. Locaiunea416 este un contract prin care o persoan, numit locator, se oblig s asigure unei alte persoane, numit locatar
Art. 6 lit.b) din Legea minelor nr. 85/2003 (publicat n M. Of. nr. 197 din 27-03-2003) prevede c dreptul de folosin a terenurilor necesare efecturii activitilor miniere din perimetrul de explorare/exploatare se dobndete, n condiiile legii, printre altele, prin schimbul de terenuri, nsoit de strmutarea proprietarului afectat i de reconstrucia cldirilor pe terenul nou-acordat, pe cheltuiala titularului care beneficiaz de terenul eliberat, conform conveniei ncheiate ntre pri. Un text identic exist i n Legea petrolului nr.238/2004 (publicat n M. Of. nr. 535/15.06.2004). 414 Pentru amnunte, a se vedea: Fr. Deak, op. cit., , 2001, Cap. II, nr. 4; C. Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck, Bucureti, 2001, p.16; V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, 1, Ed. Humanitas, Bucureti, 2004, p.88-89; C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, ediia a II-a, Ed. All Beck, Bucureti, 2005, p.108-109. 415 Pentru achiziionarea unor terenuri, n numele statului, de ctre Regia Naional a Pdurilor, inclusiv prin intermediul unor contracte de schimb, a se vedea Metodologia de achiziionare, prin cumprare, schimb sau donaie, de ctre autoritatea public central care rspunde de silvicultur prin Regia Naional a Pdurilor, a terenurilor ce pot fi incluse n fondul forestier proprietate public a statului, aprobat prin HG nr.796/2002 (M. Of. nr.603/15.08.2002).
413

Noiunea provine de la vb.lat. locare - a nchiria (a da cu chirie, n arend). n limba latin exist i verbul conducere - a lua cu chirie, motiv pentru care contractul era denumit locatio-conductio. n limba romn noiunea de locaiune se folosete att pentru darea, ct i pentru luarea n locaiune.
416

79

(chiria), folosina temporar417, total sau parial, a unui bun n schimbul unei sume de bani sau alte prestaii, numit chirie (art. 1411 C.civ.). Locaiunea (dei se poate spune c reprezint o vnzare a folosinei) se deosebete de contractul de vnzare-cumprare prin faptul c transmite numai dreptul de folosin - ca drept de crean418 - asupra lucrului, iar nu un drept real. Chiar dac lucrul dat n locaiune este productor de fructe, locatarul dobndete proprietatea fructelor nu n virtutea locaiunii, ci ca accesoriu al folosinei, locatorul fiind obligat s-i asigure folosina lucrului, nu i dobndirea proprietii fructelor. Astfel fiind, dac contractul are ca obiect numai dobndirea unor fructe (de exemplu, arborii din pdure, recolta de pe cmp etc.), contractul nu poate fi calificat locaiune, ci vnzare-cumprare. Cu att mai puternic cuvnt, contractul nu poate fi calificat locaiune, ci vnzare-cumprare, dac are ca obiect producte (foloase trase prin consumarea substanei lucrului), deoarece folosina locativ nu poate s absoarb lucrul nsui i puterea lui productiv419. 2. Varietile contractului de locaiune. n Codul civil i alte acte normative reguli speciale sunt prevzute pentru locaiunea fondurilor rurale (bunurilor agricole) - numit contract de arendare - i pentru locaiunea unor suprafee locative - numit contract de nchiriere - motiv pentru care vom analiza aceste dou varieti ale locaiunii n dou capitole separate (IV i V). Subliniem ns, c aceste contracte reprezint numai varieti ale locaiunii de drept comun, iar nu contracte speciale distincte, astfel nct le sunt aplicabile dispoziiile referitoare la locaiune, analizate n cadrul acestui capitol, n msura n care legile speciale privind nchirierea suprafeelor locative i arendarea bunurilor agricole nu prevd norme speciale420. Mai precizm c, asemntor contractului de vnzare-cumprare, prile pot ncheia, anterior locaiunii, un antecontract de locaiune (promisiune unilateral sau bilateral), guvernat de regulile generale aplicabile contractelor (inclusiv promisiunii de vnzare), innd ns seama c locaiunea, deci i antecontractul de locaiune, este - n principiu - un act de administrare421. 2. Caracterele juridice ale contractului de locaiune 3. Enumerare. Locaiunea este un contract sinalagmatic (bilateral) ntruct d natere la obligaii reciproce ntre pri. Locatorul se oblig s asigure folosina vremelnic a lucrului nchiriat, iar locatarul se oblig s plteasc locatorului preul locaiunii. Locaiunea este un contract cu titlu oneros, n care ambele pri contractante urmresc un interes propriu patrimonial. n opoziie cu mprumutul de folosin (comodat), care este un contract esenialmente gratuit, locaiunea este, dimpotriv, prin definiie (esenialmente) cu
n definiia dat locaiunii, C.civ. prevede c transmiterea folosinei se face pentru un timp determinat (art.1411). n realitate, contractul se poate ncheia i fr precizarea termenului (pe timp nedeterminat), ns locaiunea nu poate fi venic, perpetu. (vz. infra nr.3). n schimb, lucrul care formeaz obiectul contractului trebuie s fie determinat. n caz contrar, nelegerea poate constitui doar un antecontract (promisiune de locaiune), care - n caz de nerespectare - se sancioneaz cu plata de daune-interese. Vz. A.Bnabent, Droit civil. Les contrats speciaux, Paris, 1995, p.200, nr.319. 418 Vz. infra nr.25. 419 Pentru amnunte vz. i M.Cantacuzino, Curs de drept civil, Craiova, p.669-670; D. Alexandresco, Principiile dreptului civil romn, vol.IV, Bucureti, 1926, p.298; C.Hamangiu, I.Rosetti - Blnescu, Al. Bicoianu, Tratat de drept civil romn, vol.II, Bucureti, 1929, p.955-956; Henri et Leon Mazeaud, Jean Mazeaud, Leons de droit civil, vol. .III, Paris, 1963, p.896-897, nr.1093 (n continuare Mazeaud, op.cit.). 420 Regulile locaiunii de drept comun prevzute de Codul civil se aplic i concesionrii, nchirierii i locaiei gestiunii bunurilor ce aparin societilor comerciale cu capital de stat i regiilor autonome n msura n care prin actele normative speciale (L. nr. 15/1990) nu se prevd reguli speciale. C.S.J., s.com., dec. nr. 4454/1998, n Jurisprudena C.S.J. 1998, p. 373-374. Vz i infra cap.IV nr.3. 421 Vz. infra nr.4.
417

80

titlu oneros. Dac folosina unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca locaiune, dar poate fi valabil ca un mprumut de folosin, dac lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) i dac sunt ndeplinite i celelalte condiii de validitate. Locaiunea este un contract comutativ, n care existena i ntinderea obligaiilor nu depinde de hazard i deci nu exist anse de ctig i pierdere pentru pri. Locaiunea este un contract consensual, care se ncheie prin acordul - fie i tacit - al prilor (solo consensu), fr vreo formalitate422. n ceea ce privete ns proba contractului de locaiune, dac nu este constatat printr-un nscris423, prezint oarecare greuti, fiind supus unui sistem mai riguros de dovad dect celelalte contracte424. n aceast privin, legea distinge ntre urmtoarele situaii: a) Dac nu s-a nceput executarea contractului ncheiat verbal i una dintre pri neag existena lui, dovada cu martori nu este admis orict de mic ar fi preul (chiria) (art. 1416 C.civ.)425 i chiar dac ar exista un nceput de dovad scris426. b) Dac contractul ncheiat verbal este n curs de executare (ceea ce poate fi probat - n caz de executare contestat - cu nceput de dovad scris completat cu martori i prezumii, iar nu prin simplul fapt al deinerii lucrului)427 i n lips de chitan exist o contestaie asupra preului, locatarul (dac nu este de acord cu cel pretins de locator) poate provoca o expertiz pentru stabilirea preului, iar cheltuielile expertizei cad n sarcina lui dac evaluarea fcut de expert ntrece preul pe care el l-a artat (art. 1417 C.civ.). Dac litigiul privete alte elemente ale contractului dect preul (de exemplu, consimmntul locatorului la schimbarea destinaiei bunului), se aplic regulile generale din materie de probe; n privina termenului ns, legea face trimitere la obiceiul locului i stabilete cteva prezumii relative (art.1450-1452 C.civ.). Locaiunea este un contract cu executare succesiv, n timp. Elementul timp este de esena locaiunii. Locatorul asigur folosina lucrului pn la ncetarea locaiunii, iar preul este calculat dup durata folosinei i timpul se are n vedere chiar dac preul s-a fixat n mod global. n ceea ce privete durata contractului, ea poate fi i nedeterminat, dar nu poate fi perpetu, venic. Locaiunile ereditare (concesiunile perpetue de folosin imobiliar) cunoscute n vechiul drept sub denumirea de emfiteuze ori embatic (besman) sunt prohibite de lege (art. 1415 C.civ.). n principiu, durata contractului se stabilete liber, prin consimmntul prilor. n anume domenii ns, legiuitorul intervine prin prorogri legale.

Cnd ntre locator i locatar nu a existat un contract scris i semnat de ambele pri, este n afara oricrui dubiu c prin folosirea spaiului comercial de ctre locatar i prin achitarea chiriei ntre pri au existat raporturi comerciale contractuale (CSJ, s.com., dec.nr.876/2002, n Dreptul nr.3, 2004, p.265). 423 n practic s-a decis c procesul-verbal de predare-preluare a spaiului comercial reprezint o prob a folosinei efective a spaiului de ctre locatar, ct i a recunoaterii indirecte a valabilitii contractului, cu clauze obligatorii pentru ambele pri, nct, chiar dac, la un moment dat, a operat o reziliere voluntar a contractului de nchiriere, de vreme ce locatarul nu a eliberat spaiul, el datoreaz despgubiri (CSJ, s.com., dec. nr. 868/2002, n Dreptul nr.3, 2004, p.266). 424 Regulile excepionale stabilite prin art.1416-1417 se aplic numai la locaiunea de imobile. n cazul lucrurilor mobile se aplic regulile generale privitoare la probe. Aceste dispoziii nu se aplic nici nchirierilor comerciale, de ex., ale unui fond de comer. 425 Orice dovad se admite dac nscrisul a existat, dar nu poate fi prezentat ntruct s-a distrus fr culpa creditorului ori dac a existat o imposibilitate, fie i moral, de a preconstitui o dovad scris (art.1198 C.civ.). n privina dovedirii locaiunii de ctre teri se aplic dreptul comun. 426 Vz. A.Bnabent, op.cit., p.207 nr.331. 427 A admite proba testimonial ca s se stabileasc fapte de executarea contractului, ar fi a admite... proba testimonial a nchirierii nsei, prob care este formal interzis de lege. Cas. S.U. dec.nr.7/1921, n C.civ.adnotat, p.552, nr.13. Vz. i Cas.I, dec.nr. 407/ 1923, ibidem, p.553, nr.18.
422

81

Spre deosebire de contractul de vnzare-cumprare, locaiunea nu transmite dreptul de proprietate, ci numai dreptul de folosin temporar a lucrului nchiriat. Astfel fiind, riscul pieirii fortuite este suportat de locator428. 3. Condiiile de validitate ale contractului de locaiune A. Capacitatea prilor 4. Capacitatea de exerciiu. Titlul locatorului. Att locatarul ct i locatorul trebuie s aib capacitatea, respectiv, s ndeplineasc condiiile cerute pentru a face acte de administrare, cci locaiunea este, n principiu, un act de administrare429. n cazul imobilelor ns, dac durata locaiunii depete termenul de 5 ani, este considerat de lege ca act de dispoziie i, n consecin, prile trebuie s aib capacitatea, respectiv s ndeplineasc condiiile cerute de lege pentru a face acte de dispoziie (art. 1419 comb. cu art. 1268 C.civ.)430 n caz contrar, durata locaiunii reducndu-se la 5 ani, dar numai la cererea prii incapabile. Dat fiind faptul c locaiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate s nu fie proprietarul lucrului dat n locaiune. Astfel, un uzufructuar (art. 534 C.civ.) sau un locatar (art. 1418 C.civ.) poate nchiria valabil bunul deinut cu titlu de uzufruct sau de locaiune431. Bineneles, n cazul nchirierii lucrului altuia de ctre o persoan care nu are asupra lucrului un drept opozabil fa de proprietar, drept care s-i confere posibilitatea nchirierii (de exemplu, este numai posesor de bun sau rea-credin), proprietarul nu va fi obligat s respecte locaiunea, acest contract fiind pentru el res inter alios acta. Numai dac locatorul a fost un proprietar aparent (de exemplu, un motenitor aparent), contractul poate produce efecte fa de adevratul proprietar432. Pe de alt parte, proprietarul nu poate fi locatarul propriului su lucru (neque pignus, neque depositum, neque locatio rei suae consistere
Vz. infra nr.22. Fiind un act de administrare, oricare dintre soi, n timpul cstoriei, poate nchiria un bun comun, ntruct se prezum c are i consimmntul celuilalt so (art.35 C.fam.). Vz. TS, s.civ., dec.nr.534/1975, n CD, 1975, p.149. Vz. i dec.nr.2437/1974, n RRD, nr.9, 1975, p.72. n practic sa decis c, n condiiile n care potrivit dispoziiilor art.111 lit.f) din Legea societilor comerciale nr.31/1990 adunarea general a acionarilor este aceea care hotrte nchirierea, gajarea i desfiinarea uneia sau mai multor uniti ale societii, este lovit de nulitate absolut (pentru nerespectarea unei dispoziii legale imperative) contractul de nchiriere ncheiat fr o atare aprobare (C.A.Buc., s.com., dec.nr.1953/2000, n Culegere de practic judiciar n materie comercial 2000-2001, p.128-129). 430 Potrivit unei alte preri, locaiunea este act de dispoziie dac depete termenul de 3 ani (vz. de ex., C.Sttescu, Drept civil. Persoana fizic. Persoana juridic. Drepturile reale, Ed. Did. i Ped. Bucureti, 1970, p. 237-239; D.Chiric, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, 1997, p. 174; TS, s.civ., dec.nr.2437/1974, n RRD nr.9, 1975, p.72), deoarece peste 3 ani locaiunea este supus publicitii imobiliare, iar art.1268 C.civ. a fost abrogat. Rezervele noastre fa de aceast soluie se explic prin faptul c publicitatea vizeaz numai opozabilitatea contractului, iar nu natura lui; art.1268 a fost abrogat o dat cu regimul dotal, dar termenul de 5 ani a rmas n vigoare ntruct un articol neabrogat (1419) face trimitere la el (acest termen de 5 ani se aplic i n materie de uzufruct, vz. art.534 C.civ. i infra nr. 23). n sensul c nchirierea pe 5 ani este act de dispoziie vz. CSJ, s.com., dec.nr.273/1993, n Dreptul nr.1,1994, p.93-94. Vz. i E. Safta-Romano, Contracte civile, vol.I, Edit. Grafix, Iai, 1993, p.88; C.Toader, Drept civil. Contracte speciale, Ediia 2, Ed. All Beck, Bucureti, 2005, p.147. 431 Dreptul de uz i dreptul de abitaie al soului supravieuitor, fiind drepturi strict personale, nu pot forma obiectul contractului (art.571 C.civ. i art.4 din L.nr.319/1944), iar dreptul de abitaie de drept comun numai n limita prevzut de lege (art.572 alin.2 i art.573 C.civ.). Nici comodatarul nu poate nchiria. n practic s-a decis c procurarea folosinei nu este condiionat de calitatea de titular al dreptului de proprietate asupra bunului; potrivit dispoziiilor legale pentru ncheierea valid a unui contract cu acest obiect nu aparena sau natura dreptului este esenial, ci o situaie de fapt constnd n predarea bunului, meninerea acestuia n stare de ntrebuinare potrivit destinaiei i asigurarea nempiedicrii folosinei bunului pe toat durata contractului (CSJ, s.com., dec.nr.676/2000, n PR nr.4, 2001, p.95-97).
428 429

82

potest), cu excepia cazului cnd nu are prerogativa folosinei (de exemplu, este nud proprietar sau a adus ca aport social n societate folosina unui lucru). n sfrit, dac un coindivizar (care nu este aparent proprietar exclusiv) nchiriaz bunul aflat n indiviziune, se aplic regulile care guverneaz vnzarea de ctre unul dintre coproprietari433 ori teoria mandatului tacit reciproc sau a gestiunii de afaceri434. B. Obiectul contractului 5. Lucrul nchiriat - total sau parial - poate fi un lucru mobil sau imobil 435, corporal sau incorporal (de exemplu, dreptul de proprietate intelectual)436, dar n toate cazurile cu condiia s nu se distrug sau s nu se consume prin folosin conform destinaiei dup natura obiectului sau conform destinaiei stabilit prin acordul prilor. nseamn c obiectul locaiunii l formeaz lucruri nefungibile (individual determinate) dup natura lor sau dup voina prilor. Un lucru viitor poate forma obiectul contractului, cu excepia bunurilor dintr-o motenire nedeschis (art. 965 C.civ.). n caz de nerealizare a lucrului viitor se va angaja rspunderea locatorului potrivit regulilor generale. Precizm, de asemenea, c bunurile din domeniul public al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale pot fi nchiriate numai n condiiile legii speciale (art. 136 alin.(4) din Constituie i art.12 alin.6 i art.14-16 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia)437. Iar dreptul de servitute nu poate forma obiectul contractului
Vz. Mazeaud, op.cit., p.891, nr.1084; I. Rosetti-Blnescu, Not la dec.nr.41/1946 a naltei Curi de Casaie i Justiie, n PR nr.4, 2001, p.236, precum i jurisprudena acolo citat. 433 Vz. Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Vol.I (Vnzarea-cumprarea. Schimbul), ed. a IV-a (actualizat de L. Mihai, R. Popescu), Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2006,cap.I, nr.16.3 (n continuare Fr.Deak, op.cit., 2006). 434 Vz. C.Sttescu, C.Brsan, Drept civil. Drepturile reale, Universitatea Bucureti, 1988, p.180; C. Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck, Bucureti, 2001, p.173-174; I. Adam, Drept civil. Drepturile reale, Ed. All Beck, Bucureti, 2002, p.459-460. Dac folosina a fost partajat, fiecare coproprietar poate nchiria partea din bun pe care o are n folosin. 435 Codul civil, n art.1416 i urm., vizeaz locaiunea de imobile. ntruct aceste dispoziii reprezint aplicaii ale dreptului comun n materie, ele guverneaz i locaiunea de lucruri mobile, cu excepia dispoziiilor speciale referitoare la proba contractului (vz.supra nr.3), rspunderea pentru incendiu i opozabilitatea contractului de locaiune fa de dobnditorul imobilului (vz. infra nr.14 i 24). De altfel, de lege ferenda se preconizeaz unificarea dispoziiilor. 436 Pentru reglementrile speciale n materie vz., de exemplu, Legea nr.64/1991 privind brevetele de invenie; Legea nr.129/1992 privind protecia desenelor si modelelor industriale; Legea nr.16/1995 privind protecia topografiilor produselor semiconductoare; Legea nr. 84/1998 privind mrcile i indicaiile geografice. Potrivit opiniei majoritare, n materia proprietii industriale, contractului de licen cu titlu oneros trebuie s i se aplice regulile prevzute de Codul civil pentru locaiune, dac din voina prilor nu rezult altfel. Vz. pentru invenii, A. Petrescu, L. Mihai, Drept de proprietate industrial. Introducere n dreptul de proprietate industrial. Invenia. Inovaia, Universitatea din Bucureti, Bucureti, 1987, p.208. Tot astfel, potrivit art. 63 alin.2 din Legea nr. 8/1996 privind dreptul de autor i drepturile conexe (astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 285/2004), contractul de nchiriere a unei opere este supus dispoziiilor de drept comun privind contractul de locaiune. 437 Scoaterea din circuitul civil a terenurilor care fac parte din domeniul public (art.5 alin.2 din L.nr.18/1991 republicat) vizeaz numai inalienabilitatea lor (vz. Fr. Deak, op.cit., 2006, cap.I, nr.13). Terenurile din domeniul privat al statului sau unitilor administrativ-teritoriale pot fi date n locaiune potrivit dreptului comun, dac prin lege nu se prevede altfel (art.6). Pentru nchirierea bunurilor aparinnd unitilor administrativ-teritoriale, vezi art.38 alin.5 lit.a) i b), art. 95 alin.2 lit.g), art. 104 alin.4 lit.a) i b) i art. 125 alin.1 i 2 din Legea administraiei publice locale nr.215/2001 (astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 286/2006), iar pentru nchirierea de terenuri din fondul forestier - art.5759 din Codul silvic (L.nr.26/1996). Referitor la nchirierea bunurilor proprietate public sau privat a statului ori a unitilor administrativ-teritoriale, aflate n administrarea zonelor libere, vz. HG nr.1669/2004, iar pentru aprobarea nchirierii terenurilor din fondul forestier proprietate public a statului i aflate n administrarea Regiei Naionale a Pdurilor - Romsilva, n scopul nfiinrii i funcionrii cresctoriilor de vnat i a complexurilor de vntoare, vz. HG nr.725/2005.
432

83

dect mpreun cu imobilul de care este ataat (art. 576 C.civ.). Tot astfel, bunurile coproprietate forat nu pot fi nchiriate dect o dat cu bunul principal de existena cruia depinde i coproprietatea forat. Nici nuda proprietate nu poate forma obiectul contractului de locaiune, titularul ei neputnd asigura locatarului folosina bunului care formeaz obiectul dreptului su. Evident, locaiunea nu poate avea ca obiect o persoan. Dac se nchiriaz un lucru cu personalul de deservire (de exemplu, un autovehicul cu ofer), contractul este mixt: locaiune n privina lucrului i prestare de servicii n privina personalului de deservire. n sfrit, lucrurile cu regim special pot fi nchiriate numai n condiiile legii speciale (de exemplu, armele numai n condiiile Legii nr. 295/2004 privind regimul armelor i al muniiilor i ale HG nr. 130/2005 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 295/2004)438. 6. Preul pe care locatarul l pltete n schimbul folosinei lucrului se numete chirie. Chiria se fixeaz n raport cu durata contractului, fie global, fie pe uniti de timp (ziua, luna, anul etc.) i se pltete la termenele stipulate, de regul n mod succesiv. Chiria trebuie s fie determinat n momentul ncheierii contractului439. Dar ea poate fi determinabil, de exemplu, lsat la aprecierea unui ter (ales de ctre pri sau de ctre persoana desemnat de pri) sau s reprezinte un procent din beneficiul realizat de locatar (variabil)440. Sub sanciunea nulitii, chiria trebuie s fie sincer i serioas. Dac chiria a fost prevzut fictiv sau lucrul a fost nchiriat n schimbul unei sume derizorii, contractul nu mai este o locaiune, ci un comodat, n msura n care condiiile de validitate a acestui contract sunt ndeplinite i lucrul a fost predat (comodatul fiind un contract real). Potrivit art. 6 alin.3 din OG nr. 12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notarial 441, este nul contractul de nchiriere, avnd ca obiect un bun imobil, prin care prile au convenit, printr-un act secret, s se plteasc o chirie mai mare dect cea care se declar n actul autentic ce se nregistreaz la organul fiscal teritorial.442

Vz. Fr. Deak, op.cit. , 2006, cap. I, nr.13.3. n condiii de inflaie, n practica judectoreasc se admite - n baza art.970 i 981 C.civ. recalcularea chiriei prevzute n contract, n funcie de rata inflaiei, chiar dac prile nu au prevzut n contract o clauz n acest sens (vz. de exemplu, CSJ, s.com., dec.nr.21/1994, n Deciziile CSJ 19901992, p.230-231; idem, dec.nr.87/1997, n Jurisprudena CSJ 1997, p.436-437). Aceast soluie se justific dac sunt ntrunite condiiile impreviziunii (vz. D.Chiric, op.cit., p.182 i lucrrile citate de autor). Pentru o lucrare cu caracter monografic, vz. C.E. Zama, Teoria impreviziunii. Studiu de doctrin i jurispruden, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2006. 440 n practic s-a decis c este inadmisibil cererea formulat de locatar prin care solicit ca instana s stabileasc chiria, deoarece preul locaiunii nu poate fi stabilit dect prin acordul prilor, conform dispoziiilor art.948 C.civ. (C.A.Buc., s.com., dec.nr.2062/2000, n Culegere de practic judiciar n materie comercial 2000-2001, p.126-128). Uneori, chiria nu este stabilit prin acordul prilor, ci printr-un act al unui organ de stat. De exemplu, potrivit art.16 din Legea nr.10/2001 (astfel cum a fost modificat prin OUG nr. 209/2005, aprobat, cu modificri, prin Legea nr.263/2006), n situaia imobilelor necesare i afectate exclusiv i nemijlocit activitilor de interes public, de nvmnt, sntate ori social-culturale (menionate n anexa nr. 2 la lege), fotilor proprietari sau, dup caz, motenitorilor acestora, li se restituie imobilul n proprietate cu obligaia de a-i menine afectaiunea pe o perioad de pn la 3 ani sau, dup distinciile fcute de lege, de pn la 5 ani de la data emiterii deciziei sau a dispoziiei. n perioada de 3 ani sau, dup caz, de 5 ani noul proprietar va fi beneficiarul unei chirii n cuantumul stabilit prin hotrre a Guvernului. 441 Republicat n M.Of. nr.586/07.08.2002. Legea nr.343/2006 a dispus abrogarea OG nr. 12/1998 cu ncepere de la 1 ianuarie 2007. 442 Pentru comentarii privitoare la aceast dispoziie legal, vz. F.A. Baias, Simulaia. Studiu de doctrin i jurispruden, Ed. Rosetti, Bucureti, 2003, p.303 i urm.
438 439

84

Preul se fixeaz, de regul, n bani. Dar - spre deosebire de vnzare - contractul rmne locaiune chiar i n cazul n care chiria s-a fixat sub forma unei alte prestaii443 (de exemplu, cot-parte din fructe sau prestri de servicii). Regulile locaiunii sunt aplicabile i atunci cnd folosina unui lucru se transmite n schimbul folosinei unui alt lucru444. Cu ajutorul regulilor care guverneaz contractul de schimb nu pot fi soluionate problemele juridice ale schimbului de drepturi de folosin.

Seciunea a II-a Efectele contractului de locaiune 1. Obligaiile locatorului 7. Noiuni generale. Toate obligaiile locatorului decurg din principiul c el trebuie s asigure locatarului folosina lucrului n tot timpul locaiunii (obligaie de a face)445. Pentru a asigura folosina lucrului, locatorul este obligat s predea i s menin lucrul n stare de ntrebuinare i s-l garanteze pe locatar de tulburrile provenite din propria sa fapt, de la teri i din viciile lucrului. 8. Obligaia de predare. Predarea (art. 1420 pct. 1) lucrului dat n locaiune se poate cere la termenul convenit de pri (imediat dac nu s-a prevzut un termen) i - n lips de stipulaie contrar - la locul unde se gsea lucrul n momentul contractrii i cu cheltuiala locatorului. n caz de nerespectare a acestei obligaii, locatarul se poate adresa justiiei, cernd predarea silit (dac nu prefer s cear rezilierea contractului pentru neexecutare sau nu se mulumete cu invocarea excepiei de neexecutare), iar instana l poate obliga pe locator i la plata de daune-interese, potrivit regulilor generale. Lucrul, mpreun cu accesoriile sale, trebuie s fie predat nu n starea existent la ncheierea contractului (ca n materie de vnzare), ci ntr-o stare corespunztoare destinaiei n vederea creia a fost nchiriat (art. 1421 alin.1 C. civ.), locatorul fiind obligat - n lips de stipulaie contrar - s efectueze toate reparaiile (inclusiv cele locative) necesare n acest scop nainte de preluarea lucrului de ctre locatar i chiar dac, printr-o clauz contractual, toate reparaiile ar fi fost puse n sarcina locatarului (ntruct aceast clauz - dac nu s-a prevzut altfel - vizeaz reparaiile necesare n cursul locaiunii i nu anihileaz obligaia locatorului de a preda lucrul n stare corespunztoare folosinei).446 9. Obligaia efecturii reparaiilor. Locatorul trebuie s menin lucrul n stare de a servi la ntrebuinarea pentru care a fost nchiriat (art. 1420 pct.2 i 1421 alin.2 C.civ.). Pentru
Vz. i Cas.I, dec.nr.560/1921, n C.civ. adnotat, p.538 nr.26. Vz. Mazeaud, op.cit., p.861-862 nr.1057 i infra nr.17 alin. penultim. 445 Dac locatorul nu se oblig s asigure - ci numai tolereaz - folosina lucrului de ctre altul (cu dreptul de a o ntrerupe n orice moment), nu avem un contract de locaiune (nici contract de comodat), ci o relaie extrajuridic (numit n dreptul francez convention doccupation prcaire, vz. A.Bnabent, op.cit., p.194-195, nr.314), care poate fi ntrerup-t oricnd, fr angajarea rspunderii (cu rezerva rspunderii delictuale pentru abuz de drept). 446 Nendeplinirea de ctre locator a obligaiei de a preda spaiul nchiriat n starea n care s poat fi ntrebuinat, n baza art.1421 alin.1-2 raportat la art.981 C.civ., poate fi opus acestuia de ctre locatar ca excepie de neexecutare a contractului (exceptio non adimpleti contractus) pentru a justifica nendeplinirea obligaiei de plat a chiriei, una dintre obligaii constituind cauza juridic a celeilalte, dat fiind caracterul sinalagmatic al contractului (C.A.Buc., s. a III-a civ., dec.nr.920/2004, n Practic judiciar civil 2003-2004, p.147-149).
443 444

85

aceasta, locatorul trebuie s efectueze reparaiile necesare n tot timpul locaiunii, dac n cursul ei bunul are nevoie de asemenea reparaii (reparaii capitale, degradri provenind din uzul normal al lucrului sau cauzate fortuit, inclusiv viciile de construcie i la pri comune ale imobilului folosite de mai muli locatari). Locatorul nu trebuie s efectueze reparaiile numite locative, care - din momentul predrii - sunt n sarcina locatarului. Obligaia efecturii reparaiilor nu nseamn c locatorul trebuie s reconstruiasc imobilul care a pierit n total sau s-a fcut netrebnic spre obinuita ntrebuinare (art. 1439), n acest caz ncetnd contractul447. Dac locatorul nu efectueaz reparaiile necesare n cursul locaiunii, locatarul poate cere justiiei: fie obligarea lui sub sanciunea plii de amenzi civile, fie autorizarea de a le efectua n contul locatorului (art. 1077 C.civ.), reinnd cheltuielile efectuate din chirie, fie rezilierea contractului (art. 1020-1021 i art. 1439 alin.2 C.civ.). Se admite c, n caz de urgen, reparaiile pot fi efectuate i fr autorizarea justiiei448. 10. Obligaia de garanie (art. 1420 pct.3. C.civ.) de care este inut locatorul se asemn cu obligaia de garanie a vnztorului, cu deosebirea c n caz de vnzare dreptul transmis i garantat este proprietatea, iar n caz de locaiune dreptul transmis i garantat este folosina linitit i util.449 n virtutea obligaiei de garanie, locatorul rspunde de tulburrile provenite: 1) din propria sa fapt, 2) de la teri i 3) din viciile lucrului, dac prin aceste tulburri se aduce o atingere serioas folosinei. 10.1. Locatorul este obligat s se abin de la orice fapt personal, care ar avea drept consecin tulburarea locatarului n folosina lucrului, tulburare de fapt sau de drept. Astfel, art. 1424 C. civ. dispune c locatorul nu poate n cursul locaiunii s schimbe forma lucrului nchiriat, fie direct prin transformarea material a lucrului, fie indirect prin schimbarea destinaiei. Dac locatorul nu respect aceast obligaie, locatarul poate cere prin justiie oprirea sau distrugerea schimbrilor. Dat fiind faptul c locatorul trebuie s ntrein lucrul n bun stare n tot cursul locaiunii, el nu va rspunde pentru stnjenirea folosinei locatarului, adus prin efectuarea reparaiilor, chiar dac va fi lipsit n parte de folosina lucrului. Legea oblig pe locatar s suporte tulburarea ce-i provoac reparaiile fcute de locator. ns reparaiile trebuie s aib caracter urgent, neputnd fi amnate pn la ncetarea contractului. Pe de alt parte, legea dispune ca reparaiile s fie fcute n cel mult 40 de zile. Dac reparaiile nu se efectueaz n acest interval de timp, atunci locatarul are dreptul s cear o scdere de chirie proporional cu lipsa parial a folosinei. Iar dac reparaiile sunt de aa natur nct locatarul pierde folosina total a lucrului, atunci el (nu i locatorul) poate cere rezilierea contractului, chiar dac pierderea folosinei n-ar ntrece 40 de zile (art. 1425 C.civ.). 10.2. Dac tulburarea folosinei provine de la un ter, legea distinge ntre tulburarea de fapt450 i cea de drept. Art. 1426 C.civ. prevede c locatorul nu rspunde de tulburarea cauzat prin faptul unui ter care nu invoc vreun drept asupra lucrului. Locatarul singur, n numele su personal, se
447 n cazul n care imobilul nu mai poate fi folosit din cauza gradului avansat de uzur, ceea ce ar necesita drmarea i apoi reconstruirea imobilului, proprietarul nu mai are o atare obligaie (TS, col.civ., dec.nr.272/1966, n JN, nr.6, 1966, p.170. Vz. i . Beligrdeanu, Examen teoretic al practicii judiciare privind regimul juridic al lucrrilor efectuate de chiria n timpul locaiunii, n RRD nr.5, 1974, p.31-32). 448 Vz. Mazeaud, op.cit., p.931 nr.1139. 449 Pentru amnunte privind obligaia de garanie a locatorului vz. C.Toader, Eviciunea n contractele civile, Ed. All, Bucureti, 1997, p.159-186. 450 Considerm c tulburarea locatarului printr-un act administrativ ilegal constituie tot o tulburare de fapt, el avnd posibilitatea s acioneze n baza Legii contenciosului admi-nistrativ nr.554/2004, dac se consider vtmat n drepturile sale de locatar (art.1). Vz. A. Iorgovan, Noua lege a contenciosului administrativ. Genez i explicaii, Ed. Roata, Bucureti, 2004.

86

poate apra contra tulbur-rilor de fapt, i anume, prin aciunile posesorii451. n acest sens, C.proc.civ. permite folosirea aciunilor posesorii nu numai de ctre posesori - care exercit deinerea lucrului sub nume de proprietar (animus sibi habendi, animus domini) - dar i de ctre detentorul precar, cum este i locatarul, care deine lucrul n interesul su propriu, n temeiul unui contract ncheiat cu posesorul, afar numai dac tulburtorul este cel pentru care el deine (art. 676). Prin urmare, locatarul poate folosi aciunile posesorii (dei nu este posesor452, ci detentor precar) pentru aprarea dreptului su de folosin mpotriva terilor453, cu condiia ca agentul tulburtor: - s nu fie locatorul, adic cel pentru care el deine i fa de care el poate aciona sau se poate apra n temeiul contractului de locaiune; - s nu invoce vreun drept asupra lucrului nchiriat (art.1426 C.civ.), cum ar fi dreptul de proprietate n cazul n care locatorul a ncheiat contractul n baza unui alt drept (sau pretins drept) asupra lucrului454. n practica instanei supreme s-a decis c dreptul la aciune pentru evacuarea terului care nu invoc vreun drept locativ, ci are calitatea de simplu tolerat (n privina cruia se face dovada c are un comportament ce face imposibil locuirea n comun) este conferit ca opiune a locatarului prin art. 1426 C. civ., dispoziie legal care completeaz prevederile Legii locuinei nr.114/1996, conform art.72 din acest din urm act normativ455.
Dac tulburarea de fapt a terului este duntoare pentru locator, are i el, evident, aciune mpotriva lui (de ex., n calitate de proprietar). Dreptul de a exercita aciunile posesorii fa de teri este prevzut, n mod expres, i prin art. 12 lit. b) din OG nr.51/1997 privind operaiunile de leasing i societile de leasing (republicat n M.Of. nr. 9 din 12.01.2000 i modificat ulterior prin Codul fiscal, Legea nr.533/2004 i Legea nr.287/2006), i anume(art.12 lit.b)) n favoarea utilizatorului bunului, care nu este posesor, avnd drept de folosin n temeiul contractului de leasing ncheiat cu proprietarul locator/finanator (art.1 alin.1). 452 ntruct locatarul nu este posesor, deinnd lucrul altuia sub nume precar (art.1853 C.civ.), nu poate dobndi proprietatea imobilului nchiriat prin uzucapiune, ct vreme detenia precar nu a fost intervertit n posesiune propriu-zis (de exemplu, primete cu bun-credin de la altul dect adevratul proprietar cu titlu translativ de proprietate). C.S.J., SU, dec. nr. VIII/1999 n Juridica nr.1, 2000, p. 35-36. Vz. i Nota redaciei (ibidem ), n care se precizeaz c recursul n interesul legii soluionat prin aceast decizie ar fi trebuit respins fiindc vizeaz o chestiune elementar care nu a constituit niciodat o problem controversat. Pentru aciunile posesorii, vz. V.M. Ciobanu, Tratat teoretic i practic de procedur civil, vol.II, Ed. Naional, Bucureti, 1997, p.532-543; C. Brsan, op.cit., p.256-259; I. Adam, op.cit., p.586-592; V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale I, Ed. Humanitas, Bucureti, 2004, p.186-198.
451

Vz. i C.S.J., s.civ., dec.nr.1592/1991, n Dreptul nr.6, 1992, p.83. Aa cum se arat n aceast decizie, locatarul trebuie s dovedeasc titlul n baza cruia deine bunul i faptul c nu a trecut un an de la deposedare. Considerm ns, c locatarul nu trebuie s dovedeasc deinerea de un an, ntruct dreptul lui la aciune deriv din posesiunea exercitat (cel puin un an, dac este n complngere) de ctre locator (proprietar). Pentru soluionarea conflictului cu un alt locatar vz.infra nr.25. 454 n spea soluionat prin dec.civ. nr. 831/1988 a T.Jud. Maramure, aciunea posesorie a locatarului - care a ncheiat contractul de locaiune cu fratele proprietarei -, aciune intentat mpotriva proprietarei, a fost respins cu motivarea c reclamantul nu a posedat terenul n litigiu sub nume de proprietar potrivit art.1847 i art.1853 C.civ., chiar dac el aprea nregistrat n registrul agricol. (Vz. n RRD nr.11, 1988, p.70). Aceast soluie de respingere a aciunii este, n fond, just, ns motivarea n drept este greit, deoarece aciunea posesorie poate fi intentat i de ctre un detentor precar, posesiunea sub nume de proprietar fiind prevzut de articolele citate pentru dobndirea proprietii prin uzucapiune, ceea ce nu s-a pretins. n realitate, n spe, aciunea locatarului putea s fie respins cu motivarea c locatorul nu avea (se pare) nici un drept asupra terenului, drept care s-i confere posibilitatea nchirierii (de ex., drept de uzufruct), iar tulburarea din partea proprietarei (pentru care contractul ncheiat de fratele ei, fr nici o mputernicire, era o res inter alios acta) nu era o simpl tulburare de fapt, ci una de drept, caz n care locatorul urma s fie introdus n proces i, dac nu reuea s apere folosina locatarului, s rspund fa de el pentru eviciune (art.1427-1428 C.civ.), potrivit regulilor aplicabile n cazul tulburrilor de drept. 455 Vz. CCJ, s.civ. i de propr.int., dec.nr.109/2005, n Jurisprudena Seciei civile pe anul 2005, p.387-389.
453

87

n toate cazurile n care locatarul este tulburat n folosin prin faptul exercitrii de ctre un ter (inclusiv un alt locatar) a unui drept (de proprietate, de uzufruct, de folosin etc.), asupra lucrului, locatorul va rspunde de pierderea sau reducerea folosinei, chiar dac dreptul invocat nu este confirmat n justiie, dar a mpiedicat folosina locatarului456. n acest caz, locatarul are dreptul de a cere fie rezilierea contractului (cnd acesta nu se mai poate executa sau cnd folosina lucrului a fost prea mult micorat) cu daune interese, fie o micorare a chiriei proporional cu pierderea parial a folosinei i daune-interese (art. 1427-1428 C.civ.). n ambele cazuri, locatorul va rspunde numai dac a fost ntiinat n timp util de ameninarea eviciunii (chemat n garanie n procesul dintre locatar i terul evingtor art.60-63 C.proc.civ.). n caz contrar, poate dovedi c ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge preteniile terului457 (exceptio mali processus). Cnd tulburarea de drept se produce mpotriva locatarului, acesta poate s i ias din proces, artnd cine este locatorul mpotriva cruia pretenia terului (inclusiv aciunea posesorie) trebuie s fie ndreptat (instituia procedural de artare a titularului dreptuluiart. 64-65 C.proc.civ.) i care este obligat s-i apere folosina. Se poate ntmpla ca tulburarea din partea terului s se combine cu faptul personal al locatorului nsui. De exemplu, locatorul a nchiriat o camer pentru a fi locuit, iar restul imobilului l-a nchiriat unui meseria care l tulbur pe locatar. n acest caz, locatorul rspunde n virtutea obligaiei sale de a se abine de la orice fapt personal care ar duce la tulburarea locatarului n folosina lucrului458. Cnd folosina locatarului este tulburat printr-un fapt al unui colocatar, al unui vecin sau al unui ter oarecare, nu pe baza unui drept asupra lucrului sau a unui raport juridic cu locatorul, ci printr-un fapt ilicit cauzator de prejudicii (delict civil), locatarul va avea aciune n despgubire mpotriva autorului faptei (rspundere delictual), dar nu va avea aciune n garanie contra locatorului. De exemplu, locatarul de la etaj las robinetul de ap deschis, i astfel, prin plafon, apa ptrunde n apartamentul de la parter sau robinetul de gaze lsat deschis provoac o explozie459. 10.3. Viciile. Locatarul este garantat pentru viciile (defectele, stricciunile) ascunse460 ale lucrului care i mpiedic ntrebuinarea (art. 1422 C.civ.), de exemplu, existena de insecte, starea necorespunztoare a courilor, infiltraii de ap sau alte defecte de construcie. Practica judectoreasc stabilete rspunderea locatorului chiar dac lucrul nu este cu desvrire impropriu folosinei, dar viciile ascunse micoreaz att de mult posibilitatea de folosin nct se poate prezuma c, n cunotin de cauz, locatarul n-ar fi nchiriat sau ar fi pltit un pre mai redus (locatorul nu rspunde ns pentru vicii care fac mai puin comod folosina). Gravitatea viciilor se apreciaz de instan.
n acest sens, pentru ipoteza arendrii, vz. P.Perju, Sintez teoretic a jurispru-denei instanelor din circumscripia Curii de Apel Suceava, n Dreptul nr.7, 1998, p.70-71, nr.15. 457 Vz. i Fr. Deak, op.cit., 2006, cap.I nr.30. Pentru amnunte, vz. i L.Mihai, Obligaiile locatorului i natura juridic a drepturilor corelative ale locatarului, n SCJ nr.1, 1986, p.12 i urm. 458 Dac o parte dintr-un imobil a fost dat n locaiune pentru exercitarea comerului sau a unei activiti industriale, locatorul va fi garant pentru exercitarea unei activiti similare de ctre el sau un alt locatar numai dac s-a obligat, expres sau tacit, n acest sens. (Vz. I.Cantacuzino, op.cit., p.647. Pentru jurisprudena francez vz. Mazeaud, op.cit., p.910 nr.1114). n caz contrar, vor fi aplicabile, dac este cazul, regulile care guverneaz activitile comerciale. 459 n sensul c locatorul rspunde de tulburrile suferite de locatar prin exercitarea, chiar abuziv, de ctre un colocatar al unui drept locativ, vz. Mazeaud, op.cit., p.910-911 nr.1115. Nu mprtim aceast soluie deoarece asemenea fapte - prin definiie ilicite - nu-i au izvorul n contractul ncheiat cu locatorul. n sensul rspunderii exclusive a locatarului pentru robinetul lsat deschis vz. T.Mun.Bucureti, s.a III-a, dec.nr.99/1990 n Dreptul nr.3, 1992, p.67, iar pentru tulburarea locatarilor prin mijloace fonice (orchestr), vz. TJ Constana, dec.civ. nr.109/1992, n Dreptul nr.5, 1992, p.8890. 460 Se admite c locatorul, asemntor vnztorului, este garant numai pentru vicii ascunse, nu i aparente, cu toate c n materie de locaiune C.civ. nu a fcut aceast precizare (pentru vnzare vz. art.1352-1353).
456

88

Locatorul rspunde chiar dac a fost de bun-credin la ncheierea contractului (nu a cunoscut viciile) i indiferent dac viciile existau n momentul ncheierii contractului sau provin din cauze ulterioare, deoarece obligaia locatorului de a asigura folosina lucrului este succesiv, spre deosebire de obligaia de garanie a vnztorului care rspunde numai de viciile existente n momentul vnzrii). n cazul descoperirii viciilor ascunse, potrivit regulilor generale aplicabile contractelor sinalagmatice, locatarul poate cere o reducere proporional din pre sau rezilierea contractului461 cu daune-interese pentru pagubele suferite din cauza viciilor (art. 1422 alin.2 C.civ.). Daunele interese se acord chiar dac locatorul n-a cunoscut viciile lucrului. Totui, exist deosebire ntre locatorul de bun-credin, care rspunde numai de daunele ce au putut fi prevzute la ncheierea contractului (art. 1085 C.civ.) i locatorul de rea-credin, care rspunde i de daunele imprevizibile. Dac viciile se datoreaz cazului fortuit sau forei majore intervenite n timpul locaiunii, locatarul poate cere o reducere proporional din pre sau rezilierea contractului, dar fr daune-interese, cci este vorba de o cauz strin care nu poate fi imputat locatorului (art. 1082 C.civ.). 10.4. Modificarea obligaiei de garanie. Deoarece nu este reglementat prin norme imperative, obligaia de garanie pentru eviciune i vicii ascunse poate fi modificat prin convenia dintre pri; agravat (de exemplu, i pentru vicii care fac mai puin comod folosina) sau, dimpotriv, limitat ori nlturat. Limitarea sau nlturarea garaniei produce efecte numai dac locatarul este de buncredin (fraus omnia corrumpit), de exemplu, nu a cunoscut c viciile sau tulburarea locatarului nu se datoreaz faptelor sau actelor svrite (art. 1339 C.civ.). Pe de alt parte, considerm c nlturarea obligaiei de garanie exonereaz pe locator de plata daunelorinterese, dar nu-l pune la adpost de rezilierea, total sau parial, a contractului; n msura n care folosina nu poate fi asigurat, ncasarea pentru viitor a chiriei ar fi lipsit de cauz (riscul contractului se suport de debitorul obligaiei imposibil de executat). 2. Obligaiile locatarului 11. Obligaia de a ntrebuina lucrul ca un bun proprietar i potrivit destinaiei.462 Conform art. 1429 alin. 1 C.civ., locatarul trebuie s ntrebuineze lucrul nchiriat ca un bun proprietar (culpa fiind apreciat dup tipul abstract al omului diligent i prudent - culpa levis in abstracto) i numai la destinaia determinat prin contract, iar n lips de stipulaie special, la destinaia prezumat dup circumstane (natura lucrului, destinaia sa anterioar etc.). De exemplu, o cas de locuit nu va putea fi folosit pentru exercitarea comerului sau pentru instalarea sediului unui partid politic. n schimb, dac nu s-a prevzut altfel n contract, considerm c locatarul poate s exercite o profesiune liberal (de exemplu, avocat) sau chiar o meserie (de exemplu, croitor), cu condiia s nu schimbe destinaia imobilului (de exemplu, atelier mecanic). Simpla venire a clientelei nu are semnificaia schimbrii destinaiei 463. Dac n contract se menioneaz profesiunea locatarului, se poate prezuma acordul locatorului pentru exercitarea acelei profesiuni464.
461 n funcie de natura i gravitatea viciilor, instana poate respinge aciunea n reziliere, acordnd o reducere proporional din pre. 462 A se vedea L. Mihai, Obligaiile locatarului n locaiunea de drept comun, n SCJ nr. 3, 1987, p. 205-210. 463 Pentru discuii, vz. Mazeaud, op.cit., p.920-921 nr.1126. 464 Potrivit art. 64 din Legea locuinei nr.114/1996, schimbarea destinaiei locuinelor, precum i a spaiilor cu alt destinaie situate n cldiri colective se poate face numai cu acordul proprietarului sau al asociaiei de proprietari. n vederea efecturii acestei schimbri, este necesar avizul favorabil al proprietarilor i, dup caz, al titularilor contractelor de nchiriere din locuinele cu care se nvecineaz, pe plan orizontal i vertical, spaiul supus schimbrii. Vz. i art.11 din OG nr.85/2001 privind

89

Dac locatarul nu ntrebuineaz lucrul - total sau parial - potrivit destinaiei sau efectueaz transformri neautorizate, locatorul va putea cere repunerea lucrului n starea anterioar sau rezilierea contractului cu daune-interese. Sunt ns permise n lips de stipulaie contrar n contract - lucrrile de mic nsemntate care nu schimb destinaia lucrului, de exemplu, instalarea telefonului sau antenei de televizor, introducerea luminii electrice, a gazelor sau a apei etc.465. Locatorul are n schimb dreptul de a cere, la ncetarea locaiunii, repunerea lucrului n starea iniial, iar dac nu o cere, locatarul are dreptul la despgubiri pentru mbuntirile aduse lucrului466. Obligaia de a ntrebuina lucrul ca un bun proprietar implic obligaia de a ntreine lucrul n tot timpul locaiunii n stare de ntrebuinare astfel cum a fost predat. De aici obligaia locatarului de a efectua reparaiile mici (numite locative, de simpl ntreinere), spre deosebire de reparaiile capitale i repararea degradrilor provenind din uzul normal al lucrului care sunt n sarcina locatorului (enumerarea reparaiilor locative din art.1447-1449 nu este limitativ). Reparaiile - indiferent de natura lor (chiar dac sunt locative) - nu cad n sarcina locatarului dac au fost cauzate prin vechime sau for major (art. 1448 C.civ.) ori caz fortuit i bineneles, din culpa locatorului, inclusiv viciile de construcie467. Sarcina probei incumb locatarului. Dac degradarea lucrului se datoreaz culpei locatarului, el va fi obligat s fac reparaiile pe cheltuiala sa, chiar dac nu sunt locative. Tot astfel, dac ntrzierea n efectuarea reparaiilor locative provoac stricciuni mai importante, locatarul este obligat s fac reparaiile necesare. Locatarul rspunde, de asemenea, de stricciunile i pierderile provocate de persoanele familiei sale sau de sublocatari (art. 1434 C.civ.), prin persoanele familiei nelegndu-se nu numai membrii propriu-zii ai familiei, dar i toate persoanele introduse de el n imobil (prepui, persoanele tolerate, vizitatori etc.)468. Toate reparaiile privind prile comune folosite de mai muli locatari sunt n sarcina proprietarului, dac nu dovedete c stricciunile sunt cauzate de unul dintre ei, de persoanele familiei sau de sublocatari469. Dac locatarul nu efectueaz reparaiile locative, locatorul poate cere daune-interese, dar numai la ncetarea locaiunii, cci inconvenientele lipsei de ntreinere (de exemplu, zugrveli)
organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari. 465 n cazul cldirilor colective - prin acordul de constituire a asociaiei de proprietari -, poate fi prevzut necesitatea acordului asociaiei de proprietari la efectuarea unor asemenea lucrri. De exemplu, n art.4.6 din modelul de Acord de asociere prevzut n Anexa nr.1 la Norma metodologic privind organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari (aprobat prin HG nr.400/2003, cu modificrile ulterioare) se menioneaz c orice instalaie suplimentar fa de cele cuprinse n cartea tehnic a construciei pe proprietatea comun, n favoarea unuia sau a mai multor proprietari (fire electrice, elemente de calorifer, antene de televiziune, maini i echipamente, dispozitive de aer condiionat, instalaii telefonice i altele asemenea), pe pereii exteriori ai cldirii, precum i pe pereii interiori ai spaiilor comune sau strpungerea acoperiului se poate realiza numai cu acordul asociaiei de proprietari i dup obinerea aprobrilor legale. Vz. infra cap.IV nr.18, nota de subsol. 466 Pentru amnunte vz. i .Beligrdeanu, Examen teoretic al practicii judiciare privind regimul juridic al lucrrilor efectuate de chiria n timpul locaiunii, n RRD nr.5, 1974, p.34-39; D.Andrei, Dreptul la despgubiri al constructorului locatar, n RRD nr.3, 1978, p.32-36; pentru practica judiciar vz. i Plen TS, dec. de ndrumare nr.5/1975, n CD, 1975, p.35-36; TS, s.civ. dec.nr.1056/1976, n CD, 1976, p.88; dec.nr.202/1977, n CD, 1977, p.67; dec.nr.1455/1977, n CD, 1977, p.55; dec.nr.784/1979, n CD, 1979, p.86; dec.nr.1489/1981, n CD, 1981, p.87; dec.nr.316/1983, n CD, 1983, p.54; T.Jud.Timi, dec.civ. nr.642/1983, n RRD nr.11, 1983, p.71; vz. i infra nr. 13 alin. final. Termenul de prescripie a dreptului locatarului de a cere contravaloarea lucrrilor de mbuntire se calculeaz de la data expirrii contractului de locaiune, dat la care se nate dreptul lui. CSJ, s.com., dec.nr.3896/1998 n Jurisprudena CSJ, 1998, p.371-373. 467 Vz. TS, s.civ., dec.nr.104/1981, n CD, 1981, p.85. 468 Vz. i I.Lul, Observaii asupra rspunderii pentru fapta altuia reglementat de art.1434 alin.2 din Codul civil, n Dreptul nr.7,2001, p.66-78. 469 Pentru repartizarea ntre mai muli proprietari i locatari a cheltuielilor pentru prile de folosin comun ale imobilului vz. infra cap.IV, nr.16 i 20.

90

sunt suportate de locatar. Dac ns neefectuarea reparaiilor locative poate provoca deteriorarea sau chiar pieirea lucrului dat n locaiune, locatorul poate aciona n cursul locaiunii, cernd efectuarea reparaiilor n contul locatarului sau rezilierea contractului, potrivit regulilor generale. 12. Plata chiriei. Conform art. 1429 C.civ., locatarul trebuie s plteasc preul locaiunii la termenele stipulate470. n lips de stipulaie contrar, plata se face - conform regulilor generale (art.1104C.civ.) - la domiciliul debitorului (fiind cherabil, iar nu portabil) i n caz de pluralitate de locatari obligaia este conjunct (divizibil)471 dac solidaritatea sau indivizibilitatea nu rezult din contract (art.1041 i 1057-1058 C.civ.). n caz de neexecutare, locatorul poate cere, conform regulilor generale, executarea silit sau rezilierea contractului n privina locatarului neplatnic472, beneficiind i de privilegiul locatorului de imobile asupra mobilelor locatarului (art. 1730 pct.1 C.civ.)473. Iar dac chiria urma s fie pltit cu anticipaie i lucrul nu s-a predat, locatorul poate invoca excepia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus)474. Chitanele de plat a chiriei sunt opozabile terilor chiar dac nu au dat cert, iar chitanele date fr rezerv fac s se prezume plata pentru termenele anterioare. n schimb, cesiunea sau chitana de plat a chiriei cu anticipaie pe timp mai mare de 3 ani este supus publicitii imobiliare (art.1394 C.civ. i art.19 alin.1 pct.C lit.a) din Legea nr.7/1996). Dac lucrul dat n locaiune a fost vndut i noul proprietar nu-l ncunotiineaz pe locatar , plata fcut vechiului proprietar este valabil. 13. Restituirea lucrului. Dup ncetarea locaiunii, locatarul trebuie s restituie lucrul n starea n care a fost predat conform inventarului fcut. Prin inventar trebuie s se neleag orice act de constatare a strii n care s-a aflat lucrul la predare. n lips de inventar prezumia este c locatarul a primit lucrul n bun stare. Prezumia fiind relativ poate fi combtut de locatar prin dovada contrar475 (art.1431 i 1432 comb. cu art.1421 alin.1 C.civ.). Restituirea lucrului poate fi cerut de locator printr-o aciune personal (ex contractu) sau printr-o aciune n revendicare (dac are calitatea de proprietar). Aciunile posesorii nu pot fi exercitate mpotriva unui detentor precar (dect dac deteniunea locatarului a fost intervertit ntr-o posesiune util). Locatarul nu rspunde de pieirea sau deteriorarea lucrului din cauza vechimii, forei majore sau cazului fortuit. Dovada incumb, potrivit regulilor generale, locatarului476 (art.1431, 1434 C.civ.). Evident, locatarul nu rspunde nici de uzura normal a lucrului.
Dac nu s-a stipulat altfel n contract, taxa pe valoarea adugat, aferent chiriei pentru bunul nchiriat, se suport de locator. CSJ, s.com., dec.nr.4268/1998, n Dreptul nr.10, 1999, p.146. 471 n sensul c obligaia lor ar fi solidar vz. E.Safta-Romano, op.cit., p.102. 472 Vz. infra nr.21. 473 Pentru garantarea plii chiriei, C.civ. prevede obligaia locatarului unei locuine de a mobila ndeajuns casa, sub sanciunea rezilierii contractului pentru neexecutarea acestei obligaii (art.1446). Aceast garanie a drepturilor locatorului nu are aplicabilitate n prac-tic. Pentru constituirea unui depozit de garanie vz. ns infra cap. IV nr.10 alin. final. 474 n practic s-a decis c, n situaia n care chiriaul a prsit imobilul nchiriat naintea expirrii termenului contractual, iar cererea lui de reziliere a contractului a fost respins, locatorul este ndreptit la despgubiri corespunztoare diferenei dintre chiria prevzut n contract i chiria redus pltit de noul chiria, dar numai dac dovedete existena unei asemenea diferene (CSJ, s.com., dec.nr.7729/2001, n Buletinul Jurisprudenei 2001, p.335-336). 475 Vz. i TS, s.civ., dec.nr.1481/1977, n RRD nr.2, 1978, p.52; dec.nr.637/1978, n CD, 1978, p.83. 476 Vz. i TS, s.civ., dec.nr.637/1978 mai sus citat.
470

91

Dac locatarul a fcut lucrri de construcii sau plantaii, ele devin prin accesiune proprietatea locatorului - dar fr dreptul de a cere modificarea chiriei dac nu a rambursat cheltuielile - iar la restituire raporturile dintre pri - n lips de convenie - vor fi soluionate potrivit art. 494 C.civ., locatarul fiind considerat de rea-credin, ntruct este un detentor precar477. 14. Rspunderea pentru incendiu478. Obligaia de a ntreine i a restitui lucrul n starea primit mai face rspunztor pe locatarul unei cldiri de toate pagubele pricinuite cldirii de incendiu, dac nu va dovedi c incendiul a provenit din caz fortuit479, for major sau dintr-un defect de construcie ori prin comunicarea focului (fr greeala sa), de la o cas vecin (art. 1435 C.civ.). S-a considerat c reglementarea cuprins n art. 1435 C.civ., reprezint o aplicare a dreptului comun n materie de dovad, n sensul c locatarul nu poate fi exonerat de rspundere dect dac dovedete c distrugerea, total sau parial a lucrului, provine din caz fortuit sau for major480 (deci fr culp din partea sa). n orice caz, spre deosebire de condiiile din epoca adoptrii Codului civil, n condiiile de azi agravarea rspunderii locatarului pentru incendiu nu mai poate fi extins n baza art.1435 dect pentru cauza anonim, orice cauz strin neimputabil dovedit fiind exoneratoare de rspundere (art.1082-1083 C.civ.). Dac sunt mai muli locatari, fiecare rspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu proporional cu valoarea locativ a prii din imobil ce ocup. Deci rspunderea lor - ntruct este contractual, iar nu delictual - va fi conjunct, iar nu solidar. Pentru a fi exonerat de rspundere, oricare colocatar va putea dovedi - n afara mprejurrilor prevzute de art. 1435 C.civ. - c incendiul a izbucnit n partea ocupat de altul sau c n-a putut izbucni n partea pe care o ocup. Iar dac se dovedete c incendiul a izbucnit ntr-o parte comun a imobilului, care se gsete n ntreinerea i administrarea locatorului, toi locatarii vor fi exonerai de aceast rspundere, cci incendiul nu a izbucnit n partea ocupat de ei. Dac locatorul-proprietar folosete i el o parte din imobilul nchiriat, problema suportrii pagubelor cauzate de incendiu este foarte controversat. Considerm c faptul locuirii proprietarului n imobil nu poate duce, n sine, la nlturarea rspunderii locatarilor n condiiile art. 1435. Astfel fiind, pentru a fi exonerai de rspundere, ei trebuie s dovedeasc fie mprejurrile prevzute de art. 1435, fie c incendiul a izbucnit n partea ocupat de proprietar sau nu a putut izbucni n partea folosit de ei. n lipsa unei asemenea dovezi, fiecare (inclusiv proprietarul) suport paguba n raport cu valoarea locativ a prii din imobil ce ocup. 15. Aprarea contra uzurprilor. Conform art. 1433 C.civ., locatarul mai este obligat de a apra lucrul nchiriat contra uzurprilor. Prin uzurpare se nelege orice atingere provenit de la un ter asupra proprietii sau posesiei lucrului dat n locaiune. Dac locatorul nu are
Pentru lucrri de mbuntire vz. supra nr.11. Potrivit art.9 din Legea nr.307/2006 privind aprarea mpotriva incendiilor (M.Of. nr.633/21.07.2006), la ncheierea oricror acte de transmitere temporar a dreptului de folosin asupra bunurilor imobile prile sunt obligate (sub sanciunea amenzii contravenionale - art. 44 pct. I lit. c) s prevad expres n actele respective rspunderile ce le revin n ceea ce privete aprarea mpotriva incendiilor. 479 Dac incendiul este provocat de un caz fortuit (scurtcircuit generat de metalizarea unei prize, confecionat din bachelit), locatarul nu poate fi obligat la despgubiri (T.Jud. Gorj, dec.civ. nr.342/1982, n RRD nr.12, 1982, p.62). 480 TS, s.pen., dec.nr.853/1973, n CD, 1973, p. 465. Pentru interpretrile posibile ale art.1435 C.civ., vz. i P.Anca, Not sub dec. TS, s. pen., nr.853/1973, n RRD nr.10, 1974, p.59-62. n legtur cu soluia adoptat de autor precizm ns, c rspunderea locatarului pentru ntregul prejudiciu cauzat locatorului prin incendiu nu este un argument convingtor n sensul c aceast rspundere ar fi o rspundere delictual cu caracter special, ntruct nu exist nici un text care s limiteze rspunderea contractual a locatarului la valoarea prii din imobil deinut cu chirie. Numai fa de tere persoane pgubite (de exemplu, vecinii imobilului sau colocatari), rspunderea locatarului are caracter delictual. Pentru amnunte, vz. i L.Mihai, Rspunderea locatarului pentru incendiu, n RRD nr.3, 1984, p.2730.
477 478

92

cunotin de ncercarea de uzurpare, locatarul trebuie s-l ntiineze n termen util pentru a fi n msur s se apere contra ncercrii de uzurpare (astfel nct locatorul s nu piard nici aciunea posesorie). Dac locatarul neglijeaz s-l informeze pe locator, el va rspunde de prejudiciul suferit de locator n urma nentiinrii481. Seciunea a III-a Contractul de sublocaiune i de cesiune a contractului 16. Sublocaiunea. n concepia Codului civil, n principiu, locaiunea nu este un contract ncheiat intuitu personae. Astfel fiind, drepturile prilor contractante se pot transmite mortis causa (art. 1440) sau prin acte inter vivos (de exemplu, locatorul poate transmite dreptul la chirie printr-o cesiune de crean)482. n acest sens, legea prevede expres i posibilitatea pentru locatar de a transmite dreptul de folosin asupra unui ter, n tot sau n parte, n baza unui contract de sublocaiune (art. 1418 C.civ.)483. Sublocaiunea este permis cu respectarea a dou condiii (prima prevzut expres de lege, a doua subneleas): a) Transmiterea folosinei s nu fie interzis prin contractul principal. Aceast interdicie transform locaiunea ntr-un contract ncheiat intuitu personae. Interzicerea sublocaiunii (n total sau n parte) - reprezentnd o excepie de la dreptul locatarului de a subnchiria - nu se prezum, ci trebuie s fie stipulat expres (art. 1418 C.civ.). Pe de alt parte, clauza de interzicere a sublocaiunii este supus unei interpretri restrictive. De exemplu, dac s-a interzis sublocaiunea total, este permis cea parial, iar dac interdicia este imprecis (nu se poate subnchiria) ea se interpreteaz n sensul unei sublocaiuni totale, cea parial fiind permis. Dei legea nu prevede expres, validitatea sublocaiunii poate fi condiionat (printr-o clauz din contractul principal de locaiune) i de consimmntul locatorului la ncheierea contractului de sublocaiune. Acest consimmnt poate fi dat n scris, dar i verbal (nu se aplic art.1416 C.civ. care vizeaz proba contractului de locaiune sau sublocaiune) ori s rezulte din acte sau fapte concludente. n orice caz, refuzul locatorului de a consimi la ncheierea contractului de sublocaiune nu trebuie s fie motivat, dar nici s fie abuziv. Precizm, de asemenea, c locatarul nu poate aduce ca aport social ntr-o societate civil sau comercial dreptul de folosin dac sublocaiunea (sau cesiunea) a fost interzis, ntruct aducerea ca aport echivaleaz cu o sublocaiune (sau cesiune). Iar dac sublocaiunea (cesiunea) a fost permis numai cu consimmntul locatorului, aducerea ca aport va fi valabil numai dac locatorul consimte. b) Sublocaiunea s nu fie convenit n condiii care s contravin condiiilor din contractul principal (de exemplu, casa de locuit s fie subnchiriat cu destinaie de local public sau atelier ori autoturismul pentru a fi folosit la curse de ntrecere). n aceste limite, sublocaiunea poate fi convenit n condiii diferite fa de contractul principal (de exemplu, chirie mai mare sau mai mic, durat mai scurt etc.). Dac locatarul a ncheiat contractul de sublocaiune (de cesiune) cu nerespectarea condiiilor artate, locatorul va putea cere prin justiie executarea obligaiilor (ceea ce poate
Locatarul (arendaul) mai este obligat s suporte asemntor cumprtorului (vz. art.1305 C.civ. i Fr. Deak, op.cit., 2006, cap.I, nr.43) cheltuielile contractului. Cas.III, dec.nr.4/1910, C.civ adnotat, p.410 nr.3. 482 Mortis causa se transmit nu numai drepturile, dar i obligaiile prilor contractante, inclusiv cele rezultnd din contractul de sublocaiune sau de cesiune a locaiunii. 483 Dreptul de a subnchiria este recunoscut chiar i creditorilor locatarului (art.1730 C.civ.) pe calea aciunii oblice.
481

93

avea ca efect, de exemplu, expulzarea sublocatarului) sau rezilierea contractului principal de locaiune (cu daune-interese) pentru neexecutarea de obligaii (art. 1429-1430 i 1439 alin.2 C.civ.), instana putnd acorda locatarului un termen pentru a executa condiiile contractului, prin reluarea lucrului sau a folosinei potrivit destinaiei. Sublocaiunea ncheiat cu respectarea condiiilor artate este valabil i produce efecte ntre pri ca orice contract de locaiune484. ntruct locatorul nu este parte contractant, sublocaiunea nu produce efecte fa de el (fiind o res inter alios acta); drepturile i obligaiile dintre locator i locatarul principal rmn neatinse485. Rezult c locatorul i sublocatarul nu au nici o aciune direct unul mpotriva celuilalt. Ei pot aciona numai pe calea indirect a aciunii oblice (art. 974 C.civ.)486. Dei Codul nostru civil nu confer locatorului o aciune direct, n virtutea privilegiului su de locator (art.1730 C.civ.) el poate sechestra mobilele sublocatarului aduse n imobilul nchiriat, dar numai n limita chiriei datorate de sublocatar pentru trecut i pentru chiria viitoare, chiar dac chiria pentru viitor a fost pltit de sublocatar anticipat (art.591i urm. C.proc.civ.). Aceste dispoziii se explic prin faptul c existena privilegiului nu presupune existena unor raporturi juridice directe (i deci nu pot servi nici ca temei pentru recunoaterea unei aciuni directe ntre locator i sublocatar). 17. Cesiunea. n condiiile n care poate interveni sublocaiunea487, este permis i cesiunea contractului de locaiune de ctre locatar. Textul care permite, deopotriv, cesiunea i sublocaiunea (art. 1418 C.civ.), nu distinge - din acest punct de vedere - ntre cele dou instituii juridice488. Cu toate acestea, n baza principiilor care guverneaz cele dou instituii, se admite c spre deosebire de sublocaiune care este un nou contract de locaiune (avnd ca obiect asigurarea folosinei temporare, totale sau pariale, a unui lucru) - cesiunea constituie o vnzare a dreptului de folosin (adic o cesiune de crean cu titlu oneros - art. 1391 i urm. C.civ.), de unde urmtoarele consecine: - pentru opozabilitatea contractului fa de teri (ntre care i locatorul) cesiunea trebuie s fie notificat locatorului sau acceptat de el printr-un act autentic (art. 1393 C.civ.)489; - ntruct Codul civil nu cunoate cesiunea obligaiilor, obiectul cesiunii l formeaz nu contractul de locaiune n ntregul su, ci numai drepturile locatarului, care rmne obligat n continuare fa de locator, pentru acesta contractul de cesiune fiind o res inter alios acta ca i
Sunt aplicabile ntre prile contractului de sublocaiune inclusiv dispoziiile privind tacita relocaiune (vz. infra nr.20.1) sau ncetarea contractului prin desfiinarea sau desfacerea titlului locatorului (vz. infra nr.23). Dac se desface contractul principal de locaiune din culpa locatarului principal, sublocatarul i va putea pretinde i daune-interese. 485 De aceea locatarul rspunde pentru incendiul provocat de sublocatar (TS, s.pen., dec.nr.853/1973 cit. supra), cu drept de regres mpotriva acestuia din urm. 486 Codul nostru civil nu a reprodus art.1753 C.civ.fr. (sublocatarul nu este inut ctre proprietar dect pn la concurena preului sublocaiunii), care a permis jurisprudenei franceze s trag concluzia unei aciuni directe a locatorului mpotriva sublocatarului (vz. Mazeaud, op.cit., p.889-890, nr.1082). n practic, s-a decis c sublocatarul, fie chiar de bun-credin, care a ncheiat contractul de sublocaiune cu o persoan ce nu era n realitate chiria principal, nu-l poate opune adevratului proprietar. Sublocatarul nu are dect dreptul de a cere locatarului su s-i asigure folosina imobilului nchiriat, iar n caz contrar s-l despgubeasc (CCJ, dec.nr.41/1946, n PR nr.4/2001, p.231-232). 487 Interdicia de a subnchiria atrage dup sine i interdicia de a ceda contractul, cci cesiunea produce efecte mai grave dect sublocaiunea; cessio est maius sublocatio est minus. (Vz. D.Alexandresco, op.cit., p.309). n schimb, interzicerea cesiunii nu se ntinde i asupra sublocaiunii. Cel mult, s-ar putea susine c interzicerea cesiunii vizeaz i sublocaiunea total. 488 Pe aceast baz s-a susinut c orice ncercare de a gsi deosebiri de natur juridic ntre sublocaiune i cesiune este arbitrar i inutil. Numai ntinderea operaiei este deosebit, sublocaiunea fiind parial, iar cesiunea total. (M.Cantacuzino, op.cit., p.672). n realitate ns, i sublocaiunea poate fi total. Vz. i E.Safta-Romano, op.cit., p.90-91. 489 Vz. i C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec.nr.3240/1999, n Culegere de practic judiciar n materie civil 1999, p.56-58.
484

94

sublocaiunea, chiar dac prile s-au conformat obligaiei de notificare a cesiunii sau ea a fost acceptat de locator490. Bineneles, locatorul l poate libera pe locatar 491, caz n care cesiunea se dubleaz cu o delegaie perfect, confundat cu o novaie prin schimbare de debitor. Iar dac cesiunea este nsoit de o stipulaie pentru altul n favoarea locatorului avnd ca obiect preul cesiunii (sau o parte din ea), locatorul va avea aciune direct mpotriva cesionarului n calitate de ter beneficiar492; - ntruct contractul de cesiune este cu executare dintr-o dat (iar nu succesiv ca sublocaiunea), locatarul-cedent garanteaz numai existena dreptului de folosin n condiiile din momentul ncheierii contractului (art. 1392 C.civ.), dar nu i executarea obligaiilor de ctre locator. n schimb, potrivit regulilor de la cesiunea de crean, cesionarul are aciune direct mpotriva locatorului pentru a cere executarea contractului de locaiune sau rezilierea lui pentru neexecutare cu daune-interese493. n cazul sublocaiunii, sublocatarul poate cere executarea sau rezilierea contractului de sublocaiune numai n raport cu locatarul principal, care la rndul su poate aciona mpotriva locatorului; - spre deosebire de sublocaiune, care poate fi dovedit potrivit regulilor prevzute de lege pentru contractul de locaiune494, cesiunea este supus regulilor vnzrii-cumprrii de creane; - prin intermediul cesiunii, cesionarul ia locul cedentului (n privina drepturilor); n schimb, sublocatarul poate dobndi drepturi diferite fa de drepturile locatarului principal 495, evident fr a contraveni condiiilor din contractul principal; - cedentul, fiind un vnztor, nu are privilegiul locatorului de imobile de care se bucur locatarul principal care a consimit o sublocaiune. n sfrit, precizm c regulile analizate urmeaz s fie aplicate i n cazul n care dreptul de folosin se transmite n schimbul unui alt drept de folosin (dubl cesiune). Astfel, de exemplu, fiecare copermutant (cedent) rmne obligat fa de locatorul iniial, dac acesta nu a consimit la liberarea debitorului (delegaie perfect). Aa cum n cazul contractului de schimb se aplic regulile vnzrii (n completarea regulilor prevzute pentru contractul de schimb), n cazul schimbului de drepturi de folosin se aplic regulile cesiunii locaiunii496. Dac schimbul drepturilor de folosin este reglementat prin norme speciale, se aplic, evident, aceste norme (lex specialis generalibus derogant). De exemplu, n materia schimbului de locuine (art.33 din L. nr.114/1996) chiriaii sunt liberai fa de locatorii iniiali, realizndu-se nu numai o dubl cesiune, dar - ope legis - i o dubl delegaie perfect (novaie prin schimbare de debitor), dar numai cu avizul autoritii care a aprobat nchirierea sau, dup caz, al proprietarului locuinei497. Seciunea a IV-a ncetarea locaiunii 498
n acest din urm caz, raporturile dintre pri pot mbrca forma unei delegaii imperfecte. n sensul liberrii locatarului prin cesiunea notificat locatorului, indiferent de voina acestuia din urm, vz. D.Chiric, op.cit., p.184. Nu putem mprti aceast soluie deoarece cesiunea locaiunii - spre deosebire de cesiunea de crean de drept comun - implic i obligaii, iar debitorul (chiriei) nu poate fi nlocuit fr consimmntul expres al creditorului. Dup cum s-a artat, simpla notificare a cesiunii sau chiar autorizarea ei de ctre locator, nu atrage liberarea locatarului de obligaii (A.Bnabent, op.cit., p.227-228 nr.350). 492 Dup unii autori, stipulaia pentru altul este chiar implicit. Vz. Mazeaud, op.cit., vol.III, p.888 nr.1081. 493 Vz. infra nr.21. 494 Vz. supra nr.3. 495 Vz. Mazeaud, loc.cit. 496 Vz. i supra nr.6, alin. final. 497 Vz. infra cap.IV nr.24-25.
490 491

95

18. Cauze de ncetare. Pe lng acordul de voin al prilor (rezilierea convenional), contractul de locaiune nceteaz prin: a) denunarea unilateral; b) expirarea termenului; c) rezilierea contractului pentru neexecutare; d) pieirea lucrului; e) desfiinarea (desfacerea) titlului locatorului; f) n anumite condiii i prin efectul nstrinrii, prin acte ntre vii cu titlu particular, a lucrului dat n locaiune. n ceea ce privete transmisiunea mortis causa a lucrului dat n locaiune, nici moartea locatorului i nici aceea a locatarului nu atrage dup sine ncetarea contractului (art. 1440 C.civ.). Rezult c drepturile i obligaiile trec asupra motenitorilor (legali sau legatari universali, cu titlu universal ori cu titlu particular 499), potrivit regulilor generale n materie de obligaii patrimoniale care nu sunt contractate intuitu personae ori cu caracter viager, cu excepia cazului cnd prile s-au neles altfel (de exemplu, prin stabilirea termenului locaiunii n funcie de moartea locatorului) sau dac motenitorul uneia dintre pri (decedate) este cealalt parte, caz n care obligaiile reciproce se sting prin confuziune, total (art.1154 C.civ.) sau parial (de exemplu, n caz de pluralitate de pri obligate solidar art.1048 C.civ.). 19. Denunarea unilateral. Dac prile sau legea n-au determinat durata locaiunii, contractul ia sfrit prin denunarea unilateral de ctre oricare dintre pri, cu condiia respectrii termenului de preaviz (art. 1436 alin.2 C.civ.). Prin termenul de preaviz se nelege intervalul de timp dintre manifestarea voinei de a desface contractul i data la care contractul urmeaz s nceteze n urma denunrii. Acest termen de preaviz poate fi stabilit prin convenia dintre pri, iar n lips se stabilete n funcie de natura lucrului i dup obiceiul locului (art. 1443 C.civ.) i are drept scop ca cealalt parte s gseasc un locatar (dac preavizul a fost dat de locatar) sau un lucru similar pe care s-l ia n locaiune (dac preavizul a fost dat de locator). Manifestarea de voin de a desface contractul (numit de lege concediu) este un act unilateral de voin i produce efecte chiar dac n-a fost acceptat de partea concediat, care trebuie s suporte desfacerea contractului. Legea nu prevede vreo form special pentru denunare. Practic, trebuie s fie fcut n scris, iar dac partea concediat refuz s dea o dovad de primire, se face prin intermediul executorilor judectoreti. n toate cazurile, aciunea de chemare n judecat pentru evacuare constituie manifestarea neechivoc a voinei de denunare a contractului, termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar soluionrii litigiului, aa cum s-a decis, n mod constant, n practica judectoreasc500. Mai mult dect att, n practic s-a decis c publicarea scoaterii la licitaie, n vederea nchirierii, a unui spaiu deinut de chiria, n baza unui contract de nchiriere rennoit prin
Referitor la soluionarea pe cale de ordonan preedinial a litigiilor dintre locator i locatar (evacuarea) n condiiile art.581-582 C.proc.civ., vz infra, cap.IV seciunea a IX-a (nr.34), inclusiv notele de subsol de la aceast seciune. 499 ntruct legatarul cu titlu particular dobndete drepturile i obligaiile strns legate de lucrul motenit, este obligat s respecte locaiunea, dar are i dreptul de a pretinde chiria nu numai de la data decesului autorului, ci i cea datorat anterior acelui moment, n limita termenului de prescripie de 3 ani anteriori introducerii aciunii (TS, s.civ., dec.nr.972/1981, n CD, 1981, p.132-134). Nendoielnic, contractul de locaiune este opozabil nu numai succesorului universal sau cu titlu universal, dar i legatarului cu titlu particular obligat s respecte contractul (care prin moartea locatorului a cptat dat cert i chiar dac - fiind ncheiat pe o perioad mai mare de trei ani - nu a fost nscris, ntruct n materie de publicitate imobiliar dobnditorul pentru cauz de moarte - nefiind obligat a nscrie potrivit art.26 din L.nr.7/1996 - nu se poate prevala de lipsa nscripiei) i are dreptul de a pretinde chiria de la data deschiderii motenirii, deoarece din acest moment a dobndit dreptul de proprietate (sau alt drept real) asupra bunului individual determinat. n ceea ce privete ns creanele devenite exigibile anterior deschiderii motenirii i nepltite, soluia dat de instana suprem este discutabil, ntruct ele fac parte din masa succesoral i se dobndesc de ctre succesorii universali sau cu titlu universal, dac defunctul nu a dispus altfel prin legate cu titlu particular avnd acest obiect. 500 TS, s.civ., dec.nr.2628/1987, n CD, 1987, p.85; TB, s. a III-a civ., dec.nr.805/2006 (nepublicat).
498

96

tacita relocaiune, constituie denunarea contractului de locaiune ncheiat prin tacita relocaiune, conform art.1436 alin.2 i art.1437 C.civ.501 Dup expirarea termenului de preaviz locaiunea nceteaz, iar un nou contract poate fi ncheiat numai prin consimmntul ambelor pri (nu prin simpla renunare la efectele denunrii unilaterale). 20. Expirarea termenului. Dac termenul locaiunii a fost determinat prin convenia prilor sau, n lipsa clauzei, de lege (art.1450-1451 C.civ.) locaiunea nceteaz de drept (dies pro homine interpellat) prin simpla trecere a termenului, fr s mai fie nevoie de o ntiinare prealabil (art. 1436 alin.1 C.civ.)502. Potrivit art. 110 alin.1 C.proc.civ., cererea pentru predarea unui imobil, la mplinirea termenului de locaiune, poate fi fcut chiar nainte de mplinirea acestui termen. 20.1. Tacita relocaiune (reconduciune). Dac locatarul rmne n folosina lucrului dup expirarea termenului contractual i fr ca locatorul s-l mpiedice (deci cu permisiunea lui)503, locaiunea se consider rennoit prin tacita relocaiune (art.1437 i 1452 C.civ.). ntruct tacita relocaiune opereaz un nou contract de locaiune504, trebuie s fie ndeplinite condiiile cerute de lege pentru ncheierea contractului505, de exemplu, capacitatea prilor contractante, (ns dovada relocaiunii se poate face - cu martori i prezumii - prin proba rmnerii i lsrii locatarului n folosina lucrului, iar nu prin nscrisul original, fie i autentic, constatator i doveditor numai al contractului iniial506). n caz de pluralitate de pri, rennoirea tacit poate opera numai cu consimmntul tacit al tuturor prilor. De exemplu, dac unul dintre locatori a anunat concediul sau unul dintre locatarii care au ncheiat contractul ori unul dintre motenitorii unicului locatar nu a continuat folosina lucrului, tacita relocaiune nu poate opera.

CSJ, s.com., dec.nr.3807/2000, n Dreptul nr.10, 2001, p.200. Desfacerea contractului la expirarea termenului nu este o regul imperativ. Astfel fiind, prile pot stipula necesitatea concediului i pentru aceast ipotez (cu termen de preaviz), caz n care contractul nu nceteaz prin efectul termenului stipulat, ci numai dup expirarea termenului de preaviz. Pe de alt parte, oricare dintre pri i poate rezerva dreptul de a denuna contractul nainte de expirarea termenului, cu respectarea termenului de preaviz. 503 Refuzul locatorului mpiedic relocaiunea tacit. CSJ, s.com., dec.nr.913/1996, n Jurisprudena CSJ 1996, p.261-262. n lipsa mpiedicrii opereaz relocaiunea tacit a fondului de comer deinut de locatar dup expirarea termenului contractual (CSJ, s.com., dec.nr.2606/1998, cit. infra). Iar soluia conform creia relocaiunea tacit nu opereaz n caz de neplat a chiriei pe perioada respectiv (CSJ, s.com., dec.nr. 1036/1998, n Jurisprudena CSJ 1998, p.341-343; C.A.Buc., s.com., dec.nr.2004/2000, n Culegere de practic judiciar n materie comercial 2000-2001, p.87-88) este greit. n realitate, relocaiunea tacit opereaz prin folosina lucrului dup expirarea termenului contractual, iar n caz de neplat a chiriei se poate cere rezilierea contractului pentru neexecutare de obligaii (vz. nr.21) sau se poate denuna unilateral contractul (vz. nr.19), locatarul datornd chiria pn la restituirea lucrului. Vz. i CSJ s.com., dec.nr.2606/1998, nr.3381/1998 i nr.4268/1998, n Jurisprudena CSJ 1998, p.366-371. 504 Dac n contractul de locaiune s-a prevzut posibilitatea prelungirii efectelor con-tractului, pe un nou termen sau fr termen, raporturile dintre pri continu n baza contractului iniial, iar nu n temeiul unui nou contract format prin tacita relocaiune. Dac ns, nainte de expirarea termenului prevzut n contract, prile convin s-l prelungeasc pe o nou perioad, ele ncheie de fapt un nou contract (relocaiune expres) i trebuie s respecte condiiile prevzute de lege (capacitate, proba contractului etc.). 505 Astfel fiind, dac nchirierea are loc, potrivit legii, pe baz de licitaie public, tacita relocaiune nu poate opera, simpla tolerare a folosinei locatarului nefiind suficient pentru ncheierea unui nou contract, dac legea nu prevede altfel. Dac locatorul nu particip la licitaie pentru ncheierea legal a unui nou contract, instana dispune evacuarea. CSJ, s.com., dec.nr.770/1997, n Jurisprudena CSJ 1997, p.439-440. 506 Vz. supra nr.3.
501 502

97

Tacita relocaiune - dac n-a fost exclus printr-o clauz contractual expres - poate fi mpiedicat numai prin anunarea concediului (care n acest caz nseamn nu denunare, ci manifestarea voinei de a nu rennoi contractul desfcut prin efectul expirrii termenului)507. Concediul trebuie s fie anunat nainte de expirarea termenului prevzut n contract, dar fr respectarea termenului de preaviz508, cci fiecare dintre pri cunotea perioada pentru care contractul s-a ncheiat i putea s-i gseasc un alt contractant din timp. Dac s-a anunat concediul, locatarul nu poate opune tacit relocaiune chiar dac a continuat s foloseasc lucrul nchiriat509 (art.1438 C.civ.), locatorul putnd cere restituirea lui precum i daune-interese510. Tacita relocaiune va avea loc n condiiile primului contract (inclusiv cu chiria iniial)511, dar se va considera ncheiat fr termen512 (cu excepia cazurilor cnd termenul este artat de lege). Deci se prezum c prile n-au modificat nimic fa de contractul iniial (art. 1437, 1452 C.civ.). Totui noua locaiune ia natere, n lips de stipulaie expres contrar, fr garaniile din contractul iniial, cci garaniile trebuie prevzute expres i nu pot fi prelungite peste termenul stipulat513. 21. Rezilierea pentru neexecutare. Conform art. 1439 alin.2 C.civ., neexecutarea obligaiilor de ctre una dintre pri d dreptul celeilalte pri de a cere - dup punerea n ntrziere a debitorului - rezilierea contractului cu daune-interese (art. 1453 C.civ.). Deci,
Dac locatorul i-a manifestat intenia de a nu rennoi contractul, raportul de locaiune nceteaz la expirarea termenului. CSJ, s.com., dec.nr.569/1995, n Jurispruden-a CSJ 1995, p.303-306. Locatarul nu poate obine recunoaterea valabilitii titlului de locaiune ca urmare a tacitei relocaiuni, dac n nsi cererea de chemare n judecat recunoate c locatorul exercit presiuni pentru evacuarea sa din spaiu pe motiv c a expirat termenul contractului de nchiriere (C.A. Buc., s. a III-a civ., dec.nr.2339/1999, n Culegere de practic judiciar n materie civil 1999, p.58-60). 508 n cazurile prevzute de legea special, concediul trebuie s fie dat cu termen de preaviz, de ex., art.7 alin.2 din Decretul nr.194/1980 privind folosirea fondului locativ de ctre persoanele juridice strine, reprezentanele acestora i persoanele fizice strine aflate pe teritoriul Romniei (publicat n Buletinul Oficial nr. 51 din 24 iunie 1980, modificat prin Decretul nr.148/1990, publicat n M.Of. nr. 66 din 12.05.1990). 509 Dac locatorul a notificat denunarea contractului, locatarul nu mai poate opune tacita relocaiune, chiar dac a fcut unele pli n contul chiriei i a continuat folosina bunului. (CSJ, s.com., dec.nr.2916/1997, n Dreptul nr.6,1998, p.131-132). Chiar dac continu s foloseasc lucrul, locatarul nu poate opune tacita relocaiune dac locatorul nu pune n executare imediat hotrrea de evacuare, el avnd acest drept pn la expirarea termenului de prescripie a executrii silite (art.6-7 din Decr.nr.167/1958). 510 Plata anticipat a chiriei, pe timp de 10 ani, fcut de locatar naintea expirrii termenului prevzut n contract, dar dup primirea notificrii prin care locatorul l anun c nu este de acord cu prelungirea locaiunii i solicit predarea terenului nchiriat, nu are drept consecin meninerea acelui contract (vz. CSJ, s.com., dec.nr.7560/2001, n Buletinul Jurisprudenei 2001, p.336-338). 511 Locatarul va fi obligat la plat, n continuare, a chiriei, n conformitate cu clauzele din contractul expirat. CSJ, s.com., dec.nr.2606/1998, dec.nr.3381/1998 i dec.nr. 4268/1998, cit. supra. 512 Dac n contractul iniial, ncheiat pe doi ani, se prevede posibilitatea prelungirii locaiunii la expirarea termenului convenit pentru un termen de nc doi ani, prin acordul comun al prilor, dar acest acord nu intervine, ns locatarul continu s foloseasc bunul, contractul se consider rennoit fr termen i poate fi denunat unilateral cu respectarea termenului de preaviz (art.1436 alin.2). PAS, dec.nr.1461/1971, n AS nr.5, 1971, p.102. Tacita relocaiune se produce n condiiile primului contract expirat, chiar dac - dup o perioad de rennoire tacit - prile ncheie un nou contract (expres) cu alte clauze. CSJ, s.com., dec.nr.4268/1998, n Dreptul nr.10, 1999, p.146. 513 Solidaritatea dintre mai muli locatari va exista i n noul contract, deoarece nu este o garanie propriu-zis, ci o condiie stipulat n primul contract (C. Hamangiu, I. Rosetti -Blnescu, Al. Bicoianu, op.cit., p.970). n practic, s-a decis c n cazul tacitei relocaiuni locatarul nu poate fi obligat la plata penalitilor de ntrziere stabilite conform clauzei penale din contractul iniial, deoarece noua locaiune este lipsit de garaniile i sanciunile din acest contract (CSJ, s.com., dec.nr.896/1999, n Buletinul Jurisprudenei 1999, p.426; CSJ, s.com., dec.nr.2414/2003, n Dreptul nr.10, 2004, p.251). Totui, prin aceast din urm decizie s-a statuat dreptul creditorului de a pretinde daune-interese moratorii.
507

98

contractul de locaiune urmeaz regulile generale n materie de contracte sinalagmatice cu executare succesiv (inndu-se seama, dac este cazul, i de pactul comisoriu expres stipulat n contract). ns nu orice neexecutare d dreptul celeilalte pri de a cere rezilierea contractului. Neexecutarea trebuie s fie cu privire la obligaii principale (art. 1439 alin.2 C.civ.) prin violarea crora se aduce o vtmare celeilalte pri. Astfel, de exemplu, abuzul de folosin sau schimbarea destinaiei lucrului (art.1430 C.civ.), neplata chiriei, neefectuarea reparaiilor importante, descoperirea de vicii ascunse etc. Potrivit regulilor generale, instana nu este obligat s pronune rezilierea, putnd acorda dup circumstane - termen de graie (art. 1021 C.civ.). n caz de pact comisoriu expres se vor aplica regulile n materie. 22. Pieirea lucrului (art. 1423 i 1439 C.civ.). Dac pieirea este total (lucrul nu mai poate fi folosit potrivit destinaiei), contractul este desfcut de drept, cci locatorul nu mai poate asigura locatarului folosina lucrului i nici nu poate fi obligat la reconstruirea, refacerea sau nlocuirea lui. Precizm c prin pieire se nelege nu numai distrugerea material a lucrului, ci i orice imposibilitate de a se folosi lucrul (de exemplu, rechiziionarea, exproprierea sau confiscarea lui). Contractul este desfcut indiferent c pieirea lucrului este fortuit sau culpabil, cci locaiunea nu poate fi conceput fr un obiect asupra cruia s se exercite. Dar dac pieirea s-a produs din culp, partea culpabil va fi obligat s plteasc daune-interese, iar dac pieirea s-a produs fortuit nu se pltesc daune514, aplicndu-se, n acest din urm caz, teoria riscului contractului (locatarul neputnd fi obligat la plata chiriei dup momentul pieirii, iar dac a pltit-o cu anticipaie are dreptul s cear restituirea). Dac lucrul a pierit numai n parte (sau imposibilitatea folosirii este numai parial) rezilierea este judiciar, locatarul putnd cere, dup mprejurri, fie o scdere de pre, fie desfacerea contractului, dac partea pierit din lucru este att de nsemnat (apreciaz instana), nct se poate prezuma c fr acea parte locatarul n-ar fi consimit iniial la ncheierea contractului. Problema daunelor-interese se rezolv la fel ca i n cazul pieirii totale, adic dup cum pieirea s-a produs fortuit sau din culpa uneia dintre pri. 23. Desfiinarea (desfacerea) titlului locatorului. Dac se desfiineaz sau se desface titlul locatorului n baza cruia consimise la locaiune, se desface i contractul de locaiune, cci locatorul nu mai este n msur s asigure locatarului folosina lucrului. Astfel, de exemplu, dac titlul proprietarului (locator) este anulat ori rezolvit sau dac este evins printr-o aciune n revendicare ori dac titlul locatarului principal s-a desfcut prin expirarea termenului prevzut n contract i nu mai poate asigura sublocatarului (fa de care el este locator) folosina lucrului etc. Exist ns i excepii de la aceast regul. Astfel, contractele de locaiune ncheiate de uzufructuar rmn valabile pe cel mult 5 ani, n limitele unui act de administrare515, chiar dac uzufructul ar fi ncetat (art. 534 combinat cu art. 1268 C.civ.)516. Rmn valabile i contractele ncheiate de terul dobnditor al imobilului ipotecat, chiar dac el este evins, ns numai dac contractul de locaiune a fost ncheiat cu bun-credin i cu dat cert anterioar nscrierii somaiei (art. 498 alin.2 i 519 alin.1 C.proc.civ.). n practica judectoreasc i literatura de specialitate se mai admite o derogare important de la regula ncetrii contractului de locaiune, ca urmare a desfiinrii titlului locatorului. Este vorba de aplicarea teoriei proprietarului (motenitorului) aparent, potrivit creia contractul de locaiune (nchiriere) ncheiat de proprietarul aparent cu un locatar de bun-credin i pstreaz efectele ca i un
Dac pieirea se produce n timpul relocaiunii, chiria se pltete numai pn la data producerii evenimentului (fora major). PAS, dec.nr.3142/1979, n RRD nr.10, 1980, p.73. 515 Vz. supra nr.4. 516 Dac contractul a fost ncheiat de uzufructuar n frauda drepturilor nudului proprietar (de ex., prevznd sfritul uzufructului su, uzufructuarul ncheie contractul de locaiune la un pre foarte mic) nudul proprietar poate invoca, la ncetarea uzufructului, nulitatea (reducerea termenului) contractului (fraus omnia corrumpit).
514

99

contract ce ar fi fost ncheiat cu proprietarul real517, i anume, n condiiile dreptului comun (inclusiv art. 1441 C.civ.)518. 24. Efectele nstrinrii lucrului (imobilului) prin acte ntre vii. Conform art. 1441 C.civ., dac locatorul vinde lucrul519 nchiriat sau arendat, cumprtorul - chiar dac nu s-a obligat n acest sens - este dator s respecte locaiunea fcut nainte de vnzare, cu condiia s fi fost ncheiat prin nscris autentic sau prin nscris sub semntur privat, dar cu dat cert (art.1182 C.civ.)520, afar de cazul cnd desfacerea ei din cauza vnzrii s-ar fi prevzut n nsui contractul de locaiune. Rezult c, n lips de stipulaie contrar, contractul de locaiune cu dat cert anterioar vnzrii-cumprrii cu dat cert521 produce efecte i este opozabil terului dobnditor522 n condiiile n care a fost ncheiat i fr modificrile care nu sunt constatate prin nscris cu dat cert (de exemplu, modificarea termenului locaiunii, renunarea proprietarului la clauza de reziliere n caz de subnchiriere sau la pactul comisoriu etc.)523. Dac contractul este ncheiat pe mai mult de 3 ani, trebuie s fie efectuate formele de publicitate imobiliar (art.19 alin.1 pct.C lit.a) din Legea nr.7/1996)524, nainte de nscrierea contractului de vnzare-cumprare525 pentru a fi opozabil terilor526. Dac publicitatea nu a fost respectat, dar contractul de locaiune are dat cert, efectele lui se reduc la 3 ani de la
Vz., de ex., TS, s.civ., dec.nr.2437/1974, n Repertoriu, 1969-1975, p.154; dec.nr. 2479/1983, n CD, 1983, p.69-71; dec.nr.442/1986, n CD, 1986, p.221-223. Cu privire la teoria motenitorului aparent vz. Fr. Deak, Tratat de drept succesoral, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2002, nr.41.3 i lucrrile acolo citate. Vz. i P.Perju, Sintez teoretic a jurisprudenei instanelor judectoreti din circum-scripia Curii de Apel Suceava n materie civil, n Dreptul nr.2, 1996, p.90-91. 518 Cu privire la art.1441 C.civ., vz. infra, nr.24. 519 Se admite c dispoziiile art.1441 sunt aplicabile numai n materia locaiunii de imobile (vz. supra, nr.5). De altfel, n cazul lucrurilor mobile aceste dispoziii nici nu ar prezenta importan, ntruct ele se cumpr numai dac sunt n posesia vnztorului i se predau cu ocazia ncheierii contractului, astfel nct cumprtorul se poate apra mpotriva oricror pretenii ca posesor de buncredin (art.1909-1910 C.civ.). 520 ntruct locaiunea de imobile, chiar i ntre comerciani, este un contract civil, data cert trebuie s ndeplineasc condiiile prevzute de legea civil, nefiind suficient trecerea ntr-un registru comercial. Contractul rennoit prin tacita relocaiune, neconstatat prin nscris cu dat cert, nu este opozabil dobnditorului. S-ar putea susine opozabilitatea numai dac contractul rennoit ar fi dobndit dat cert prin moartea locatorului (nstrinarea consimit de succesorii si n drepturi) sau dac chitana de plat a chiriei ar fi dobndit data cert anterioar vnzrii n condiiile art.1182 C.civ. (Precizm c, fr data cert, chitanele de plat a chiriei sunt opozabile terilor numai pentru dovada plii sumei artate n chitan, nu i a altor acte juridice, cum ar fi contractul rennoit tacit). 521 n cazul locaiunii, data cert este cerut de lege pentru ca dobnditorul s nu poat fi fraudat prin antedatarea contractului. n mod corespunztor, i actul de dobndire trebuie s aib dat cert, altfel dobnditorul nu poate invoca lipsa datei certe sau data ulterioar a locaiunii. Fiind n discuie numai data celor dou acte, nu se cere respectarea formelor de publicitate imobiliar. 522 Subliniem c numai locatarul se bucur de un drept opozabil dobnditorului. nstrintorul i membrii si de familie, nemaiavnd titlu locativ sau de proprietate, precum i orice alte persoane care ocup imobilul fr titlu urmeaz s fie evacuate la cererea dobnditorului, necondiionat de atribuirea unei alte suprafee locative (vz. TS, s.civ., dec.nr.1805/1981, n CD, 1981, p.103-104). 523 Dac nu a fost interzis prin contractul principal, cumprtorul este obligat s respecte i sublocaiunea (chiar fr dat cert), ct timp contractul principal pe care se bazeaz i este opozabil (are dat cert). Tot astfel, i cesiunea locaiunii i este opozabil dac a fost notificat locatoruluivnztor sau acceptat de acesta prin act autentic. 524 Vz. M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliar, vol.II, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2006, p.173. 525 Fiind vorba de publicitate imobiliar opereaz regula qui prior tempore potior iure (art.1295 alin.2 C.civ.). 526 Nerespectarea formelor de publicitate imobiliar nu atrage nulitatea contractului, dobnditorul avnd doar facultatea de a-l denuna. Aa fiind, se poate dovedi c ntre do-bnditor i locatar a intervenit o nelegere cu privire la respectarea contractului de loca-iune ncheiat anterior vnzrii (vz. TS, s.civ. dec.nr.1404/1977, n CD, 1977, p.41). Pen-tru regulile speciale de opozabilitate a contractelor de arendare vz. infra cap.V nr.4 i 20.
517

100

data vnzrii (nscrierii), deoarece noul proprietar se poate atepta s i se opun, pe acest interval de timp, contracte de locaiune nenscrise, dar avnd dat cert. Rezult c vnzarea este o cauz de ncetare a locaiunii numai dac contractul s-a ncheiat verbal ori prin nscris sub semntur privat fr dat cert; dac contractul are dat cert dar nu a fost supus publicitii nainte de nscrierea contractului de vnzare-cumprare n cartea funciar, nstrinarea va atrage ncetarea locaiunii dup expirarea termenului de 3 ani. n aceste cazuri de nendeplinire a condiiilor prevzute de lege contractul nu produce efecte opozabile cumprtorului de bun-credin. Cumprtorul - n cazurile i n msura n care nu este obligat s respecte locaiunea consimit de vnztor (i nici nu s-a obligat n acest sens prin contractul de vnzarecumprare sau prin nelegere cu locatarul, cazuri n care locaiunea i este opozabil chiar dac nu ar fi ndeplinite condiiile prevzute de art. 1441 C.civ.) - pentru a obine desfacerea contractului, trebuie s aduc la cunotina locatarului concediul, respectnd termenul de preaviz, i aceasta chiar dac desfacerea din cauza vnzrii a fost stipulat n contractul de locaiune (art. 1443 C. civ.). nseamn c desfacerea nu opereaz de drept, ci n condiiile denunrii unilaterale a contractului ncheiat pe timp nedeterminat. n aceste condiii poate fi denunat de ctre noul proprietar i contractul de locaiune care a fost ncheiat de fostul proprietar fr termen527. n toate cazurile de desfacere prin efectul nstrinrii - inclusiv clauz expres n contractul de locaiune de reziliere din cauza vnzrii - locatarul este n drept s cear despgubiri de la locator, dac nu s-a prevzut n contract o stipulaie expres contrar (art. 1442 C.civ.). Pn la plata daunelor locatarul are drept de retenie, ct timp nu va fi despgubit de locator sau eventual de cumprtor (art. 1444 C.civ), care ns va avea aciune n regres mpotriva locatorului528. Mai menionm c locatarul n toate cazurile trebuie s respecte contractul (chiar dac nu are dat cert i nu este nscris) dac cumprtorul cere529, cci facultatea de a invoca inopozabilitatea contractului fr dat cert i nenscris este numai a cumprtorului (cu excepia cazului cnd s-a prevzut n contractul de locaiune desfacerea lui n caz de vnzare, de drept sau la cererea locatarului). ntruct prin efectul art.1441 C.civ. cumprtorul se substituie n drepturile i obligaiile locatorului-vnztor de la data cumprrii (fr efect retroactiv), el are dreptul s pretind i chiria, dar numai de la aceast dat, neavnd nici un drept asupra ratelor devenite exigibile anterior i nepltite, dac aceste creane nu au fcut obiectul unei cesiuni sau subrogaii speciale530 i nici s cear rezilierea contractului pentru neexecutare de obligaii n trecut.
Vz. i CSJ, s.com., dec.nr.78/1992, n Deciziile CSJ 1990-1992, p.498-500. Dreptul la despgubiri al locatarului include i valoarea investiiilor fcute, drept opozabil i dobnditorului, care se prescrie numai dup 3 ani de la ncetarea locaiunii. (Vz. TS, s.civ., dec.nr.1455/1977 mai sus citat; dec.nr.1056/1976, n CD, 1976, p.88. Pentru amnunte vz.i D.Andrei, Dreptul la despgubiri al constructorului locatar, n RRD nr.3, 1978, p.32 i urm.). Vz. art.43 din O.U.G. nr.40/1999, art. 48 din Legea nr. 10/2001 (republicat) i infra, cap.IV, nr.16 alin. final. 529 Dac are interesul, dobnditorul poate invoca n acest sens chiar i o locaiune simulat (fictiv), constatat prin actul public, ntruct actul secret nu-i este opozabil (art.1175 C.civ.). Dac prefer, el poate dovedi ns, prin orice mijloc de prob, caracterul simulat al locaiunii, caz n care i va fi inopozabil actul public, chiar cu dat cert (eventual i nscris n cartea funciar). 530 Vz. Mazeaud, op.cit., p.893. n aceast lucrare se mai susine c locatorul iniial rmne obligat fa de locatar, care i poate pretinde daune-interese dac dobnditorul nu-i execut obligaiile. Nu putem mprti aceast soluie (de altfel nemotivat). O dat ce se admite c dobnditorul se subrog - n virtutea legii - nu numai n drepturile, dar i n obligaiile locatorului-vnztor, nu se nelege pe ce temei vnztorul poate fi obligat la plata de daune-interese n caz de neexecutare a obligaiilor de ctre dobnditor. De exemplu, locatarul sufer pagube din cauza neefecturii reparaiilor capitale de ctre cumprtorul-locator. Neavnd obligaia efecturii acestor reparaii, vnztorul nu poate fi obligat nici la plata daunelor-interese. Obligaia de garanie poate rezulta numai dintr-o dispoziie legal sau clauz expres din contract.
527 528

101

Precizm c regulile privitoare la efectele i opozabilitatea contractului de locaiune fa de cumprtor (inclusiv adjudecatar)531 sunt aplicabile i n alte cazuri de nstrinare sau constituire de drepturi reale prin acte ntre vii532, cu titlu particular, fie c sunt cu titlu oneros (schimb, contract de ntreinere, de constituire de uzufruct etc.), fie c sunt cu titlu gratuit (donaie)533. Art.1441 C.civ. a format obiectul controlului de constituionalitate n urma unei excepii n cadrul creia autorul acesteia a pretins c textul ar nclca dispoziiile art.16 alin.1 din Constituie (Cetenii sunt egali n faa legii i a autoritilor publice, fr privilegii i fr discriminri) deoarece nu i apr pe chiriai i mpotriva terilor care dobndesc imobilul prin deposedarea locatorului, spre exemplu prin evictiune. Curtea Constituional a respins excepia de neconstituionalitate, motivnd c prevederile art.1441 C.civ. i ocrotesc pe toi locatarii ce se afl n situaia n care bunul dat n locaiune, n condiiile cerute de lege, a fost dobndit de ctre un ter, prin acte juridce ntre vii i nu pot fi extinse altor categorii de locatari. De asemenea, s-a reinut c, dac s-ar susine c prevederile art.1441 C.civ. se aplic i altor categorii de locatari, ar nsemna s se adauge la lege, atribuie ce nu este de competena instanei de contencios constituional. Curtea a conchis c n toate situaiile de ncetare a contractului de locaiune prin efectul nstrinrii bunului locatarul este ndreptit s solicite daune-interese de la locator, potrivit art.1442 C.civ., iar de aceste prevederi pot beneficia i locatarii care nu sunt vizai de dispoziiile art.1441 C.civ.534 Seciunea a V-a Natura juridic a drepturilor locatarului 25. Drept de crean. Dup cum am vzut, locaiunea nu este un contract translativ sau constitutiv de drepturi reale, ci un contract creator de raporturi obligaionale. De aici rezult c dreptul de folosin al locatarului este un drept de crean. n literatura de specialitate s-a susinut ns c dreptul de folosin al locatarului ar fi un drept real535, n principal pentru urmtoarele motive: a) mpotriva tulburrilor de fapt locatarul se poate apra prin aciunea posesorie; b) n anumite condiii (data cert a contractului i, respectiv, ndeplinirea formelor de publicitate) locatarul se bucur de un drept de urmrire, ceea ce rezult din opozabilitatea contractului fa de terul dobnditor (art.1441 C.civ.), precum i fa de creditorii urmritori (dac nchirierea este anterioar nscrierii somaiei art. 498 alin.2 C.proc.civ.) i de un drept de preferin, ceea ce rezult din opozabilitatea contractului fa de locatarii ulteriori ai aceluiai bun (chiar dac acetia ar fi obinut anterior detenia bunului); c) dac termenul locaiunii depete 3 ani, contractul este supus publicitii. Iar aceste trei efecte sunt specifice, caracteristice, drepturilor reale.

Regulile de opozabilitate ale locaiunii (nchirierii sau arendrii) de imobile, ncheiate anterior nscrierii somaiei, sunt aplicabile i n caz de vnzare la licitaie, att n raporturile cu creditorii urmritori, ct i n raporturile cu adjudecatarul. Iar chiriile sau arenzile pltite cu anticipaie le sunt opozabile numai dac sunt constatate prin act scris cu dat cert (art.498 i 519 C.proc.civ.), iar plata cu anticipaie pe timp mai mare de 3 ani este supus publicitii imobiliare (vz. supra nr.12). Cu toate c n noua reglementare opozabilitatea nu este condiionat (expres) de buna-credin a prilor, n caz de fraud dovedit se aplic principiul fraus omnia corrumpit. 532 Pentru transmisiunea mortis causa, vz.supra nr.18, iar pentru schimbul de terenuri vz. Fr. Deak, op.cit., 2006, cap.II nr.4. 533 Vz., de exemplu, TMB, s. a IV-a civ., dec.nr.1945/1996, n Culegere TMB 1993-1997, p.26-27. 534 Vz. Curtea Constituional, dec.nr.549/2004, publicat n M.Of. nr.77/24.01.2005. 535 Vz., de ex., M.B.Cantacuzino, op.cit., p.670, care susine aceast soluie n special n cazul imobilelor.
531

102

n realitate, dreptul de folosin al locatarului este un drept de crean 536, iar argumentele invocate n favoarea caracterului real al dreptului nu sunt hotrtoare pentru urmtoarele considerente: a) Aciunile posesorii pot fi intentate nu numai atunci cnd deinerea lucrului se exercit animus sibi habendi, dar i de ctre detentorul precar537; b) Opozabilitatea contractului fa de dobnditor i fa de creditorii urmritori este o simpl excepie de la principiul relativitii efectelor contractului consacrat de art. 973 C.civ. De altfel, dac dreptul de folosin locativ ar fi un drept real, nu ar fi fost necesare texte speciale care s consacre excepia. Pe de alt parte, art. 1441 C.civ. consacr nu o simpl opozabilitate a dreptului de folosin a locatarului; n lumina textului, de la data cumprrii, contractul de locaiune produce efecte fa de cumprtor ca i cum ar fi fost parte contractant, inclusiv cu privire la obligaiile locatarului fa de el. n ceea ce privete opozabilitatea contractului fa de locatarii ulteriori, problema este controversat, dar totodat i independent de soluia adoptat n privina naturii dreptului locatarului. Astfel, n concursul dintre doi locatari ai aceluiai bun, unii autori acord preferin locatarului care a intrat mai nti n folosina lui, chiar dac are un titlu cu dat ulterioar538 (teoria primului ocupant). mprtim soluia contrar539, potrivit creia, n conflictul dintre doi locatari urmeaz a se aplica regulile opozabilitii actelor juridice; contractul cu dat cert sau cu dat cert anterioar este opozabil locatarului care are un contract fr dat cert sau cu dat cert ulterioar (i chiar nscris). Locaiunea de peste trei ani este opozabil locatarului ulterior dup expirarea acestui termen numai dac contractul a fost nscris. ntr-adevr, dac contractul cu dat cert anterioar este opozabil dobnditorului de drepturi reale (art. 1441 C.civ.), cu att mai mult trebuie s fie opozabil fa de locatarul ulterior care are numai un simplu drept de folosin. Iar teoria primului ocupant (dei n materia drepturilor de crean incorporale posesiunea sau deteniunea, n principiu, nu au relevan, art. 970 C.civ. fiind aplicabil numai n materie de drepturi reale asupra unor bunuri corporale) poate fi invocat numai n lips de orice alt criteriu, n concursul dintre doi locatari cu contracte fr dat cert (i deci inopozabile). c) Deoarece dreptul este opozabil fa de teri, locaiunea este supus publicitii imobiliare dac depete 3 ani. Menionm c, dac dreptul ar fi real, publicitatea s-ar impune indiferent de durat. d) n sfrit, drepturile reale, ca drepturi absolute, sunt limitativ enumerate de lege, iar dreptul de folosin locativ nu a fost reinut de legiuitor printre aceste drepturi. Rezult c dreptul de folosin al locatarului nu este un drept real (ius in re), ci un drept de crean care se realizeaz prin intermediul locatorului (ndatorat a asigura folosina [] art. 1411 C.civ.), dei se exercit asupra unui lucru, presupunnd un contact material cu un lucru (ius ad rem). Dar, spre deosebire de alte asemenea drepturi de crean (de exemplu, drepturile comodatarului), dreptul de folosin al locatarului prezint unele aspecte

Vz., de ex., D.Alexandresco, op.cit., p.298; C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, op.cit., p.966; Mazeaud, op.cit., p.827 i urm.; I.Zinveliu, Contractele civile instrumente de satisfacere a intereselor cetenilor, Ed. Dacia, Cluj-Napoca, 1978, p.175; D.Chiric, op.cit., p.175; E.Safta-Romano, op.cit., p.94; A.Bnabent, op.cit., p.187-188; C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, p.166. 537 Vz. supra nr.10.2. 538 Vz., de ex., D.Alexandresco, op.cit., p.298-299, i p.355. 539 Vz., de ex., Cas.I, dec.nr.112/1922 i Cas.II, dec.nr.447/1924, n C.civ.adnotat, p.566-567, nr.36 i 37. Vz. i P.Perju, Sintez teoretic a jurisprudenei instanelor din circumscripia Curii de Apel Suceava n materie civil, n Dreptul nr.5, 1995, p.50.
536

103

particulare, mai ales sub raportul opozabilitii, fapt pentru care se ncadreaz n categoria obligaiilor opozabile terilor (obligaii in rem scriptae540)541. Fiind un drept de crean542, are caracter mobiliar (chiar dac are ca obiect un imobil) 543, temporar (nu poate fi perpetuu), este susceptibil de gaj (nu de ipotec), poate fi transmis ntre vii potrivit regulilor de la cesiunea de crean, iar mortis causa ca i celelalte drepturi de crean.

CAPITOLUL IV

CONTRACTUL DE NCHIRIERE A LOCUINEI

Seciunea I Noiuni introductive 1. Definiia contractului de nchiriere a locuinei. Caractere juridice. nchirierea de locuine este un contract prin care o persoan, numit locator, se oblig s asigure unei alte persoane, numit chiria (sau locatar), folosina temporar, total sau parial, a unei locuine, n schimbul unei sume de bani numit chirie. Ca i locaiunea, nchirierea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ, consensual, cu executare succesiv, care transmite dreptul de folosin temporar a locuinei. Rezult c nchirierea se deosebete de locaiunea de drept comun prin obiectul ei specific: locuina. Astfel fiind, nchirierea de locuine nu poate fi calificat un contract special distinct, ci numai ca o varietate a contractului de locaiune de drept comun. n consecin, contractului de nchiriere i sunt aplicabile dispoziiile dreptului comun referitoare la locaiune, n msura n care legislaia locativ nu prevede norme speciale (art.72 din Legea locuinei nr.114/1996). 2. Reglementare. Principalul act normativ n materia nchirierii locuinelor este Legea locuinei nr.114/1996544, prin care s-a abrogat legislaia locativ anterior n vigoare: Legea
De la vb.lat., scribo, - ere, psi, -ptum, a face semn, a grava, a nscrie. Vz. T.R.Popescu, P.Anca, Teoria general a obligaiilor, Ed. tiinific, Bucureti, 1968, p.17; T.Ionacu, S.Brdeanu, Drepturile reale principale, Ed. Academiei, Bucureti, 1978, p.17; C.Sttescu, C.Brsan, op.cit., 1988, p.21-22; I.Albu, Drept civil. Introducere n studiul obligaiilor, Ed. Dacia, Cluj-Napoca, 1984, p.66-68. I.Lul, Privire general asupra obligaiilor propter rem, n Dreptul nr.8, 2000, p.9; C.Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale, p.24-25; I.Adam, op.cit., p.28-29; V.Stoica, op.cit., p.123-126.
540 541 542 Dreptul de folosin locativ nefiind un drept absolut, instana l poate obliga pe locatar s permit proprietarului vizitarea locuinei mpreun cu persoanele care intenio-neaz s o cumpere (T.Jud. Bistria-Nsud, dec.civ. nr.550/1976, n RRD nr.5, 1977, p.67). 543 ntruct dreptul de folosin locativ are caracter mobiliar, face parte din fondul de comer (de ex., dreptul de folosin asupra localului n care se exercit activitatea comercial) i poate fi transmis sau gajat n cadrul acestei universaliti de fapt (Vz. O. Cpn, Societile comerciale, Ed. Lumina, Bucureti, 1991, p.164-169). Vz. i Legea nr. 99/1999 privind unele msuri pentru accelerarea reformei economice. 544 Legea locuinei nr.114/1996 a fost modificat i completat prin OUG nr.40/1997, prin Legea nr.146/1997 i prin Legea nr.196/1997 privind aprobarea (cu modificri) a OUG nr.40/1997, fiind

104

nr.5/1973 privind administrarea fondului locativ i reglementarea raporturilor dintre proprietar i chiriai, Hotrrea Consiliului de Minitri nr.860/1973, precum i orice alte dispoziii contrare prevederilor din Legea nr.114/1996 (art.73). Continu ns s fie aplicabile dispoziiile existente n legi speciale545, potrivit crora partea contractant (chiriaul sau locatorul)546 beneficiaz de drepturi mai favorabile (referitoare la raporturile locative i a celor conexe acestora) dect cele prevzute de L.nr.114/1996 (art.71). n sfrit, n completarea legislaiei locative se aplic dispoziiile Codului civil privind contractul de locaiune (art.72). 3. Domeniu de aplicare. Dispoziiile Legii nr.114/1996 sunt aplicabile numai contractelor de nchiriere avnd ca obiect o locuin - definit de lege ca fiind o construcie alctuit din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinele, dotrile i utilitile necesare, care satisface cerinele de locuit ale unei persoane sau familiei (art.2. lit.a) - inclusiv curtea i grdina nchiriat o dat cu suprafaa locativ (art.21 lit.c.).
republicat n temeiul art.II din Legea nr.196/1997. Textul republicat a mai fost modificat prin Legea nr.145/1999 pentru modificarea i completarea Legii locuinei nr.114/1996. Republicarea dispus prin aceast din urm lege nu a mai avut loc (!). Menionm c modificrile i completrile dispuse prin OUG nr.44/1998 pentru modificarea Legii locuinei nr.114/1996, OUG nr.215/1999 privind modificarea i completarea unor reglementri referitoare la taxa pe valoarea adugat, OUG nr.22/2000 pentru modificarea i completarea Legii locuinei nr.114/1996, OG nr.76/2001 pentru modificarea i completarea Ordonanei Guvernului nr.19/1994 privind stimularea investiiilor pentru realizarea unor lucrri publice i construcii de locuine, OUG nr.42/2005 privind instituirea unor msuri de reorganizare a Casei de Economii i Consemnaiuni C.E.C. - S.A. n vederea privatizrii nu vizeaz materia contractului de nchiriere. Articolele la care se face referire n acest capitol fr alte indicaii fac parte din Legea nr.114/1996 (republicat). Importante modificri privind regimul juridic al contractelor de nchiriere au fost aduse i prin OUG nr.44/1999 privind protecia chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaiile cu destinaia de locuine, modificat i completat prin Legea nr.241/2001 i modificat prin OUG nr. 68/2006 privind msuri pentru dezvoltarea activitii n domeniul construciilor de locuine prin programe la nivel naional. Alte acte normative cu inciden n materie sunt urmtoarele: - Norme metodologice pentru punerea n aplicare a prevederilor Legii locuinei nr.114/1996, aprobate prin HG nr.1275/2000; - Legea nr.406/2001 privind acordarea unor drepturi persoanelor care au avut calitatea de ef al statului romn i HG nr.478/2006 privind atribuirea destinaiei de reedin, pentru persoanele care au avut calitatea de ef al statului romn, unor imobile proprietate public a statului, aflate n administrarea Regiei Autonome Administraia Patrimoniului Protocolului de Stat; -OG nr. 85/2001 privind organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, aprobat, cu modificri, prin Legea nr.234/2002; - Normele metodologice privind organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, aprobate prin HG nr.400/2003, modificate prin HG nr.1386/2003. - Legea nr.571/2003 privind Codul fiscal; - Legea nr. 562/2004 privind autorizarea instituiilor publice din sistemul de aprare, ordine public i securitate naional de a vinde personalului propriu unele locuine de serviciu pe care acestea le au n administrare; - Legea recunotinei fa de eroii-martiri i lupttorii care au contribuit la victoria Revoluiei romne din decembrie 1989 nr.341/2004, cu modificrile ulterioare, i Norma metodologic de aplicare a Legii nr.341/2004 (aprobat prin HG nr.1412/2004); - HG nr.60/2005 privind organizarea i funcionarea Regiei Autonome Administraia Patrimoniului Protocolului de Stat, cu modificrile ulterioare; - Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1945- 22 decembrie 1989, republicat n temeiul art. VII din titlul I al Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente, modificat prin OUG nr.209/2005 pentru modificarea i completarea unor acte normative din domeniul proprietii; - Normele metodologice de aplicare unitar a Legii nr. 10/2001, aprobate prin HG nr. 498/2003, modificat i completat prin HG nr.1385/2004; - OUG nr.8/2004 privind prelungirea duratei unor contracte de nchiriere, aprobat prin Legea nr.219/2004; 545 Pentru unele dispoziii anterioare Legii nr.114/1996 cu inciden n materie vz. i: - Decretul-Lege nr.24/1990 privind sancionarea ocuprii abuzive a locuinelor din fondul locativ de stat;

105

Aceste dispoziii nu sunt aplicabile n ipoteza n care contractul are ca obiect un alt imobil, cum ar fi, de exemplu, curtea sau garajul nchiriat pentru parcarea sau adpostirea autovehiculului ori n alt scop, spaiile comerciale sau cele avnd alt destinaie dect aceea de locuin (pentru care se aplic dreptul comun, i anume art.1410 i urm. C.civ.). Legislaia locativ nu este aplicabil nici n cazul nchirierii unei case de vacan, definit de lege ca locuin ocupat temporar, ca reedin secundar, destinat odihnei i recreerii (art.2 lit. h). Aceasta, fiind destinat ocuprii temporare de scurt durat, n scop de odihn i recreere, iar nu locuirii cu caracter de continuitate, nu intr sub incidena legislaiei locative. De altfel, dispoziiile Legii nr.114/1996 vizeaz numai nchirierea de locuine, iar nu i de case de vacan547. Legislaia locativ este, evident, inaplicabil n cazul suprafeelor locative cu alt destinaie dect aceea de locuin, pentru care exist o reglementare special. Astfel, potrivit Legii nr.15/1990 privind reorganizarea unitilor economice de stat ca regii autonome i societi comerciale, nchirierea suprafeelor locative vizate de acest act normativ (suprafee locative cu destinaie comercial, industrial, depozite, birouri etc.) nu se poate face potrivit dispoziiilor Legii nr.114/1996, ci pe criterii comerciale, de regul prin licitaie, n conformitate cu aceste reglementri548. 4. Scurte consideraii de drept comparat. Fr a intra n amnunte, menionm c intervenii legislative speciale referitoare la folosina locuinelor - derogatorii de la dreptul comun n materie de locaiune - ntlnim i n legislaia altor ri cu veche tradiie democratic, scopul declarat fiind protecia chiriailor prin norme imperative, considerndu-se c acest domeniu nu poate fi lsat pur i simplu la voia economiei de pia. Aceste msuri de

- Legea nr.85/1992 (republicat n 1998) privind vnzarea de locuine i spaii cu alt destinaie construite din fondurile statului i din fondurile unitilor economice sau bugetare de stat; - HG nr.521/1992 privind realizarea, administrarea i repartizarea fondului de locuine pentru MApN, MI i SRI i HG nr.235/1998 privind extinderea prevederilor din HG nr.521/1992; - Legea nr.17/1994 pentru prelungirea sau rennoirea contractelor de nchiriere privind unele suprafee locative; - Legea nr.112/1995 pentru reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaie de locuine, trecute n proprietatea statului. - HG nr.20/1996 (republicat n 1997) pentru stabilirea normelor metodologice privind aplicarea Legii nr.112/1995 pentru reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de locuine, trecute n proprietatea statului. 546 Vezi, de exemplu, infra nr.42 alin. final. 547 n sensul posibilitii aplicrii legii i n cazul caselor de vacan, vz. F.uca, Legea locuinei nr.114/1996 temei al legislaiei locative, Edit. All, Bucureti, 1997, p.60. 548 Reglementarea concesionrii, nchirierii i locaiei gestiunii bunurilor ce aparin societilor comerciale cu capital de stat i regiilor autonome se completeaz cu dispoziiile cuprinse n Codul civil (CSJ, s.com., dec.nr.4454/1998, n Jurisprudena CSJ 1998, p. 373-374. Vz. i supra cap.III nr.2). Pentru amnunte, vz.: S.David, Contractul de nchiriere i contractul de locaie a gestiunii, n Dreptul nr.10-11, 1991, p.32-42; D. Chiric, Regimul juridic aplicabil nchirierii suprafeelor locative cu alt destinaie dect aceea de locuin, n Dreptul nr.4, 1993, p.27-36; idem, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Cordial, Cluj-Napoca, 1994, p.213-219 i Edit. Lumina Lex, 1997, p.198; CSJ, s.com., dec.nr.116/1992, n Dreptul nr.5-6, 1993, p.132; dec.nr.432/1991, n Deciziile CSJ 1990-1992, p.495498; dec.nr.122/1992, ibidem, p.493-494; CSJ, s.cont.adm., dec.nr.157/1992, ibidem, p.614-616; CSJ, s.cont., dec.nr.154/1993, n Jurisprudena CSJ 1993, p.243-245; dec.nr.71/1993, n Dreptul nr.9, 1993, p.78; dec.nr.276/1994, n Dreptul nr.12, 1994, p.77; CSJ, s.com., dec.nr.1302/1997, n Jurisprudena CSJ 1997, p.432-434. Darea n locaiune a unui imobil cu destinaie comercial - care face parte din fondul de comer ca bun mobil incorporal - reprezint o operaiune supus dreptului i jurisprudenei comerciale. CSJ, completul de 7 jud., dec.nr.10/1994, n Jurisprudena CSJ 1994, p.246-251; CSJ, s.com., dec.nr.481/1995 i nr.665/1995, n Jurisprudena CSJ 1995, p.301-303 i 306-308; I.Deleanu, Natura juridic a contractului de locaiune ncheiat ntre dou societi comerciale, n Dreptul nr.7, 1994, p.37-44.

106

protecie vizeaz, n special, stabilitatea dreptului de folosin al chiriaului i un oarecare control public asupra cuantumu-lui chiriei549, mai ales asupra mririi ei. Astfel, n Frana, ncepnd din 1914, dar mai ales din 1948, s-au adoptat legi speciale privind folosina locuinelor, scopul declarat fiind protecia chiriailor. n acest sens, s-au luat msuri ca: s se asigure stabilitatea dreptului de folosin al chiriaului dup expirarea termenului prevzut n contract, consacrndu-se dreptul locatarului la rennoirea de drept a contractului (droit au renouvellement automatique du bail), de a fi meninut n folosin (droit au maintien dans les lieux), cu condiia respectrii obligaiilor contractuale550, proprietarul avnd dreptul de a relua folosina (droit de reprise), numai dac el, soul lui, ascendenii ori descendenii lui sau ai soului au nevoie de acea locuin i numai dac pun la dispoziia locatarului o alt locuin n stare bun de locuire i care corespunde necesitilor sale personale ori familiale i, dac este cazul, profesionale i posibilitilor sale; chiria s fie stabilit i modificat pe parcursul executrii contractului (indexat n funcie de evoluia preurilor) numai potrivit criteriilor prevzute de lege551. n dreptul german, proprietarul nu poate rezilia contractul sau mpiedica rennoirea dup expirarea termenului stipulat dect dac are nevoie de locuin pentru el, pentru membrii familiei sau a persoanelor care locuiesc mpreun cu ei. Ca o consecin a duratei infinite a contractului, chiria (stabilit iniial prin liber nelegere dintre pri 552), poate fi revizuit periodic, dar sub control statal, consiliile locale fiind obligate s publice aa-numitele tabele de chirie (Mietspiegel) care reprezint un fel de indexare maxim553. n Elveia, ar cu condiii locative foarte bune, contractul de nchiriere nceteaz la termenul prevzut de pri, dac nu a intervenit rennoirea expres sau tacit a contractului. Dar chiar i n aceast ar, instana poate prelungi (chiar repetat) termenul locaiunii la cererea chiriaului554, dac rezilierea ar crea greuti pentru el sau familia sa, afar numai dac proprietarul are nevoie de locuin pentru el sau rudele sale apropiate (inclusiv afini)555. Comparnd dispoziiile legislaiei noastre locative cu legislaia rilor la care ne-am referit, constatm c - dei ne-am confruntat i ne confruntm cu o criz acut de locuine - msurile legislative existente n Frana, Germania sau Elveia nu se regsesc n Legea nr.114/1996. Unele msuri legislative s-au luat prin OUG nr.40/1999 privind protecia chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaiile cu destinaia de locuine. Potrivit acestei ordonane, la expirarea termenului chiriaul are dreptul la rennoirea contractului, iar n caz de vnzare a locuinei el are drept de preempiune556. n plus, potrivit OUG nr.68/2006 (care a modificat OUG nr.40/1999), n cazul chiriailor care au primit notificarea de la proprietari prin care au fost informai c nu li se rennoiesc contractele de nchiriere, consiliile locale sunt obligate s
Vz., de ex., A.Bnabent, Droit civil. Les contrats speciaux, Paris, 1995, p. 242-243. n caz de vnzare a locuinei de ctre proprietar, chiriaul are i drept de preempiune. 551 Vz. Henri et Lon Mazeaud, Jean Mazeaud, Leons de droit civil, vol.III, Paris, 1993, p.943985; Fr.C.Dutilleul, Ph. Delebcque, Contrats civils et commerciaux, Precis Dallos, Paris, 1991, p.264 i urm. 552 Cu excepia locuinelor numite sociale. n celelalte cazuri, chiriaii aflai n nevoie pot beneficia de alocaia locativ. 553 Pentru amnunte vz. Introduction au droit allemand, tome III, sous la direction de M.Fromont et A.Rieg, Ed. Cujas, 1991, p.103 i urm. 554 Clauza contractual prin care chiriaul ar renuna la dreptul de a cere prelungirea este nul de drept. 555 Vz. art.267a-267f i 290a din Codul elveian al obligaiilor, articole introduse n cod prin legile din 19 dec.1970 i 30 iun.1972, prin care s-au luat msuri mpotriva abuzurilor n materie locativ, mai ales pentru localitile cu lips mai mare de locuine i de localuri comerciale. Prin Legea din 15 dec.1989 s-au luat i msuri mpotriva stabilirii unor chirii excesive i pentru indexarea lor numai n raport de indicele preurilor de consum. 556 Vz. infra nr.13-13.2.
549 550

107

le pun la dispoziie, cu prioritate, o locuin din fondul destinat nchirierii, inclusiv din fondul de locuine sociale, n termen de un an de la data cererii chiriaului; locuinele se pun la dispoziie numai celor care ndeplinesc criteriile de acces stabilite n conformitate cu prevederile Legi locuinei nr. 114/1996. Tot astfel, chiriaii ale cror contracte de nchiriere nu s-au rennoit au prioritate la acordarea tuturor nlesnirilor prevzute de legislaia n vigoare pentru dobndirea unei locuine proprietate personal557. n privina chiriei, msurile de protecie au vizat acele categorii de chiriai care au venituri reduse i/sau care ocup anumite suprafee locative558. Menionm c interveniile legislative privind folosina suprafeelor locative au fost posibile fr a contraveni dispoziiilor constituionale i conveniilor internaionale la care Romnia este parte. Astfel, Constituia declar proprietatea privat inviolabil, dar n condiiile legii organice (art.136 alin.5). Iar art.44, garantnd dreptul de proprietate, precizeaz: Coninutul i limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege (alin.1). Prin urmare, legea poate aduce limitri dreptului de folosin al proprietarului. n acest sens, i Codul civil consacr dreptul proprietarului de a se bucura i dispune de un lucru n mod exclusiv i absolut, ns cu modificrile stabilite de legi(art.475) n limitele determinate de lege (art.480)559. Numai posibilitatea exproprierii este interzis, n afara cauzelor de utilitate public, precum i cu dreapt i prealabil despgubire (art.44 alin.3 din Constituie i art. 481 C.civ.). Dup cum se arat i n decizia Curii Constituionale nr.30/1994, legiuitorul poate institui reguli care s armonizeze drepturile fundamentale ale cetenilor (dreptul de proprietate i dreptul la locuin), este ndreptit, stabilind coninutul i limitele dreptului de proprietate, s in seama nu numai de interesele proprietarilor, ci i de cele ale chiriailor, crora trebuie s le asigure dreptul la o locuin, realiznd astfel un echilibru ntre aceste comandamente constituionale560. Limitrile viznd folosina locuinelor prevzute de lege nu contravin nici conveniilor internaionale la care Romnia este parte, convenii care - potrivit art.20 din Constituie - au prioritate fa de legile interne. Avem n vedere Convenia pentru aprarea drepturilor omului i a libertilor fundamentale i protocoalele adiionale la aceast convenie, ratificate de Romnia prin Legea nr.30/1994 (M.Of. nr.135 din 31 mai 1994). n ordinea de idei analizat, art.1 din primul Protocol adiional la Convenie prevede: Orice persoan fizic sau juridic are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa dect pentru cauz de utilitate public i n condiiile prevzute de lege i de principiile generale ale dreptului internaional. Dispoziiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consider necesare pentru a reglementa folosina bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contribuii sau a amenzilor561 (subl. ns. Fr.Deak).
Msuri de protecie a chiriailor au fost luate i prin Legea nr.10/2001, precum i prin OUG nr. 8/2004 privind prelungirea duratei unor contracte de nchiriere (vz. infra, nr.10 i 12). 558 Vz. infra, nr.10. 559 Rezult c, n coninutul su, dreptul de proprietate nu este absolut, ci limitat de lege, I.Filipescu, V.D.Zltescu, Dreptul civil constituional romn, n Dreptul nr.3, 1994, p.49. Vz. i I.Filipescu, V.M.Ciobanu, Practica Curii Constituionale romne privind garantarea proprietii, n Dreptul nr.2, 1995, p.11-14. 560 Vz. n M.Of., partea I, nr.100/1994, p.4. Rezult, deci, c pot fi stabilite prin lege anumite limite, ngrdiri fie n privina obiectului dreptului, fie n privina unor atribute ale dreptului, pentru aprarea intereselor sociale generale sau pentru aprarea drepturilor altor persoane. Esenial este ca prin aceste restricii stabilite de lege s nu se ating fondul acestui drept, s nu se anihileze complet dreptul de proprietate. Altfel spus, aceste limite aduse dreptului de proprietate sunt supuse principiului proporionalitii nscris n art.49 alin.2 [n prezent, dup republicare, art.53 alin.2] din Constituie. CC, dec.nr.19/1993 i nr.36/1993, n Culegere CC 1992-1993, p.169, respectiv p.225.
557

108

Seciunea a II-a ncheierea contractului de nchiriere 1. Contractul de nchiriere ca temei juridic al folosinei locuinei. 5. Precizri prealabile. n vederea naterii raporturilor de nchiriere i ocuprii locuinei de ctre chiria, dei legea nu prevede expres562, este necesar ncheierea contractului de nchiriere; dreptul de folosin al locuinei se nate pe data intrrii n vigoare a contractului (art.21 lit.i). Actele premergtoare ncheierii contractului (cum ar fi un antecontract de locaiune, actul de repartizare a locuinei sociale sau de necesitate ori a altor locuine din fondul locativ de stat eliberat de consiliul local (art.22 i art.30 din Normele metodologice aprobate prin HG nr.1275/2000) ori alte acte563 - nu dau natere raporturilor de nchiriere i, ca atare, nu ndreptesc pe chiria s ocupe suprafaa locativ. Urmeaz deci s analizm problemele speciale, derogatorii de la locaiunea de drept comun, care se pun n legtur cu ncheierea contractului de nchiriere (privind prile contractante, forma i obiectul contractului, termenul nchirierii)564. 2. Prile contractante 6. Locatorul. Avnd n vedere ipoteza obinuit (de eo quod plerumque fit), legea prevede c nchirierea locuinelor se face - n calitate de locator - de ctre proprietar (art.21), persoan fizic sau persoan juridic. Deoarece contractul de nchiriere nu este translativ de proprietate, el poate fi ncheiat i de ctre titularul unui alt drept real (de exemplu, uzufructuar) sau chiar de crean (de exemplu, locatar), dac prerogativele pe care le are asupra lucrului i confer aceast posibilitate565, cu sau fr ncuviinarea proprietarului. n cazul locuinelor proprietatea statului sau unitilor administrativ-teritoriale, contractul poate fi ncheiat de ctre persoana juridic ce are n administrare imobilul n cauz sau de ctre organul prevzut de lege (de exemplu, regia autonom care administreaz locuinele de protocol, primarul sau mputernicitul su n cazul locuinelor sociale etc.)566. Uneori, calitatea de locator o are asociaia de proprietari. Astfel, potrivit art. 11 alin. 1 din OG nr.85/2001, nchirierea sau folosirea de ctre persoanele fizice ori juridice a spaiilor aflate n proprietatea comun a proprietarilor se face numai prin contract de nchiriere sau de
Pentru o analiz aprofundat a dispoziiilor Conveniei Europene a Drepturilor Omului, vz. C.Brsan, Convenia European a Drepturilor Omului. Comentariu pe articole. Vol.I. Drepturi i liberti, Ed. All Beck, Bucureti, 2005. 562 n art.14 din Legea nr.5/1973 s-a prevzut expres c Locuina poate fi ocupat numai dup ncheierea contractului de nchiriere. Menionm c, atunci cnd se solicit evacuarea unei persoane dintr-o locuin pentru lipsa titlului locativ, temeiul de drept al aciunii este art.21 lit.i) din Legea nr.114/1996. 563 Nici meniunile din buletinul de identitate privind domiciliul sau reedina nu constituie titlu locativ. Mutaia n buletin poate fi interpretat ca expresie a tolerrii folosinei. (Vz. TS, s.civ., dec.nr.94/1983, n CD, 1983, p.51-53). 564 Pentru locuinele proprietatea statului sau a unitilor economice cu capital de stat, vz. contractul-cadru (model) de nchiriere, n anexa nr.8 la Normele metodologice. 565 Vz. supra cap.III nr.4. Vz. i F.uca, op.cit., p.61-62. 566 Pentru nchirierea de ctre Regia Autonom Administraia Patrimoniului Protocolului de Stat a suprafeelor locative aflate n patrimoniul acesteia, vz. HG nr. 60/2005. Vz. i art.45 din O.U.G. nr.40/1999.
561

109

folosin, semnat din partea asociaiei de proprietari de ctre preedinte, pe baza hotrrii adunrii generale a proprietarilor, cu acordul proprietarilor direct afectai. 7. Locatarul (chiriaul). Persoana care ncheie contractul n vederea dobndirii dreptului de folosin are calitatea de chiria, de titular al contractului de nchiriere (vezi, de exemplu, art.21 lit.k, art.27 din Legea nr.114/1996 i art.12 din OUG nr.40/1999). Evident, contractul de nchiriere poate fi ncheiat, n calitate de locatar, i de mai multe persoane (de exemplu, soi, frai, concubini etc.), caz n care ele devin cotitulare ale contractului de nchiriere i rspund de executarea obligaiilor locative potrivit regulilor care guverneaz obligaiile cu pluralitate de subiecte, i anume: n principiu, obligaiile (de exemplu, de plat a chiriei, a despgubirilor datorate pentru deteriorarea locuinei etc.) sunt conjuncte (divizibile), afar numai dac n contract s-a prevzut solidaritatea ntre debitori (art.1039 i urm. din C.civ.) sau indivizibilitatea (art.1058 C.civ.) ori este vorba de obligaii care au un obiect indivizibil (art.1057 C.civ.,de exemplu, obligaia efecturii reparaiilor locative, folosirea locuinei potrivit destinaiei etc.). Precizm ns c dreptul locativ se dobndete nu numai de ctre titularul (titularii) contractului, dar i de ctre alte persoane prevzute n contract care urmeaz s locuiasc mpreun cu titularul (art.21 lit.k)567 n baza unui drept de folosin derivat din dreptul titularului contractului de nchiriere. Mai mult dect att, legea prevede n favoarea acestor persoane i beneficiul continurii raportului de locaiune chiar i n lipsa titularului. Astfel, dup cum vom vedea568, n cazul prsirii definitive a domiciliului de ctre titularul contractului de nchiriere sau n cazul decesului acestuia, soul (soia) i descendenii sau ascendenii care au locuit mpreun cu titularul, precum i alte persoane569 nscrise n contract, dac au locuit cu titularul cel puin un an, pot continua raporturile de locaiune (art.27 din Legea nr.114/1996 i art.12 din OUG nr.40/1999). Fiind vorba de continuarea nchirierii, efectele se vor produce n condiiile i pe perioada prevzute n contract (cu drept de rennoire a contractului potrivit legii). Din art.27 al Legii nr.114/1996, mai rezult c soul (soia), descendenii i ascendenii dobndesc drepturi locative prin simpla locuire cu titularul de contract570 (lit. a i b), n schimb, alte persoane numai dac au avut acelai domiciliu cu titularul contractului cel puin un an i numai dac au fost nscrise n contract (lit. c)571, cu ocazia ncheierii lui sau ulterior, ceea ce presupune n lips de stipulaie contrar n contract consimmntul locatorului la introducerea n locuin, n calitate de chiriai, a acestor din urm persoane572. O dat ce subnchirierea este condiionat de acordul proprietarului (art.26), nici dobndirea
567 Vz. i F.uca, op.cit., p.62. Fiul major care se cstorete i pleac din locuina prinilor si fiind i radiat din contractul de nchiriere - pierde dreptul locativ avut n acest spaiu. Revenirea lui n locuin i confer numai calitatea de tolerat. TMB, s.a III-a civ., dec.nr.715/1994, n Culegerea TMB 1993-1997, p.87-88. Soluia se justific i n lumina Legii nr.114/1996. 568 Vz. infra, nr.33. 569 Spre deosebire de legislaia locativ anterioar (vz. Fr.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Actami, Bucureti, 1996, p.185-187, nr.27-28), noua reglementare nu limiteaz drepturile locative la membrii familiei titularului de contract. 570 Sub incidena legislaiei anterioare s-a admis c persoana care, dup ncheierea cstoriei, se mut n locuina celuilalt so, copiii care se nasc n locuin, sau, dac sunt minori, introdui n locuin ori adoptatul mutat la adoptator, dobndesc drepturi locative chiar dac nu sunt nominalizai n contract. Vz., de exemplu, TS, col.civ., dec.nr.130/1966 i nr.896/1966, n CD, 1966, p.105 i 120; TS, s.civ., dec.nr.1042/1978, n CD 1978, p.82; idem, dec.nr.545/1970, n CD, 1970, p.201; O dat cu intrarea unui so n locuina celuilalt so, titular al contractului de nchiriere, el dobndete... prin efectul legii, calitatea de locatar cu drepturi proprii asupra locuinei, chiar dac nu este prevzut nominal n titlul locativ..., CSJ, s.civ., dec.nr.988/1992, n Deciziile CSJ 1990-1992, p.67-69. Pentru amnunte, vz. Fr.Deak, op.cit., 1996, p.186-187. 571 n practic s-a decis evacuarea norei titularului contractului de nchiriere, n condiiile n care aceasta a fost primit n spaiu de socrul ei, avnd doar calitatea de tolerat pe timpul ct a durat cstoria cu fiul titularului contractului de nchiriere, fr a fi nscris n fia locuinei i fr a dobndi drepturi locative proprii (C.A.Cluj, s.civ.,dec. nr.419/2002, n PR nr.6/2003, p.114-116).

110

dreptului locativ de ctre aceste persoane - la ncheierea contractului sau pe parcursul locaiunii - nu poate avea loc fr consimmntul locatorului573. n lumina celor artate mai sunt necesare unele precizri referitoare la poziia juridic a soului titularului contractului de nchiriere. n dreptul comun, potrivit dispoziiilor din Codul familiei, dreptul de folosin dobndit printr-un contract de locaiune ncheiat de unul dintre soi este bun comun n ipoteza n care contractul s-a ncheiat n timpul cstoriei i bun propriu dac acesta s-a ncheiat nainte de cstorie574. n privina contractului de nchiriere a locuinei (indiferent c este situat n mediul urban sau rural)575, concepia legiuitorului este diferit. Astfel, n situaia n care contractul de nchiriere a fost ncheiat numai de ctre unul dintre soi - n timpul cstoriei sau nainte de cstorie - soul lui poate deveni titular de contract576 (poate continua nchirierea, contractul de nchiriere se transfer - art.27 din Legea nr.114/1996 i art.12 din OUG nr.40/1999) numai n absena sau decesul titularului de contract577, asemntor altor persoane prevzute de lege. Evident, dac soii sunt cotitulari de contract, cel rmas n locuin continu folosina n aceast calitate. 3. Forma contractului de nchiriere 8. Caracterul consensual al contractului. nchirierea locuinelor se face prin contract scris, care se va nregistra la organele fiscale teritoriale... n maximum 15 zile de la data semnrii, prin grija proprietarului (locatorului; art.21 din Legea nr.114/1996, art. 31 din Normele metodologice). ntruct cerina formei scrise i nregistrarea la organele financiare578
n practic, s-a decis c includerea n fia locativ a apartamentului nchiriat a ginerelui, mamei i nepoatei titularului contractului de nchiriere, ulterior restituirii imobilului ctre fotii proprietari prin hotrre judectoreasc, nu este legal, ntruct aceste persoane nu fceau parte din categoria membrilor de familie, conform art.17 din Legea nr.114/1996 potrivit cu care prin familie se nelege soul, soia, copiii i prinii soilor care locuiesc i gospodresc mpreun i ca atare nu puteau dobndi drepturi locative. Dispoziiile art.32 din OUG nr.40/1999, articol introdus prin Lega nr.241/2001 potrivit cu care prin familie se nelege soul, soia, copiii, prinii soilor, precum i ginerii, nurorile i copiii acestora, dac locuiesc i gospodresc mpreun care le sunt favorabile, nu retroactiveaz (C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec. nr.1383/2003, n Practic judiciar civil 2003-2004, p.221-223). 573 Potrivit art.12 din OUG nr.40/1999, nici soul (soia) ori descendenii care au locuit mpreun cu titularul de contract nu pot beneficia de raporturile de nchiriere dect dac sunt menionai n contract, ceea ce presupune consimmntul locatorului proprietar la introducerea n locuin a persoanei cu care se cstorete titularul contractului sau a copiilor care se nasc dup ncheierea contractului de nchiriere (!). Evident, aceste modificri ale legislaiei (nejustificate) urmeaz s fie interpretate n lumina principiilor potrivit crora domiciliul minorilor este la reprezentantul legal (art.14 din Decr.nr.31/1954), iar de natura (nu de esena) cstoriei (art.26 din C.fam.) este locuirea mpreun a soilor. 574 Vezi, de exemplu, I.P.Filipescu, Tratat de dreptul familiei, Ed.All, Buc., 1993, p.143. 575 Legislaia locativ anterioar n vigoare nu era aplicabil n privina locuinelor proprietate particular situate n mediul rural (art.62 din Legea nr.5/1973); ele se nchiriau potrivit dreptului comun. 576 n dreptul francez, prin derogare de la principiul relativitii contractelor, soii sunt de drept cotitulari ai contractului de locaiune (n privina locuinei principale i efective a soilor), chiar i atunci cnd contractul a fost ncheiat de ctre unul dintre ei nainte de cstorie (art.1751 C.civ.fr., astfel cum a fost modificat prin Legea nr.4 august 1962). Vz. A.Bnabent, op.cit., p.229-230 nr.352. 577 Pentru ipoteza divorului vz. infra nr.33.2. 578 n dreptul francez se consider c nenregistrarea la administraia financiar atrage numai sanciuni fiscale. Vz. Mazeaud, op.cit., p.1005-1006, nr.1243-1244; Ph. Malaurie, L.Ayns, Cours de droit civil. Les contrats speciaux, Paris, 1988, p.298-299, nr.633; A. Bnabent, op.cit., p.199 nr.317 i p.206-207 nr.329.
572

111

nu este prevzut pentru validitatea actului (sub sanciunea nulitii absolute), trebuie s ajungem la concluzia c formalitile sunt necesare numai ad probationem579. Avnd n vedere dispoziia citat - coroborat cu regulile din dreptul comun (art.1197-1198 i 1416-1417 C.civ.) -, considerm c, n lipsa probei scrise i dac nu s-a nceput executarea contractului (verbal ncheiat), dovada cu martori nu poate fi admis. n schimb, n situaia n care contractul este n curs de executare, nu excludem posibilitatea dovedirii cu martori sau prezumii dac exist un nceput de dovad scris (de exemplu, chitane de plat a chiriei) 580 ori preconstituirea sau conservarea dovezii scrise a fost cu neputin. Iar cnd contractul ncheiat verbal este n curs de executare i, n lips de chitan, exist nenelegeri cu privire la chirie, ea urmeaz s fie stabilit prin expertiz (art.1417 C.civ.)581. 4. Obiectul contractului de nchiriere 9. Locuina nchiriat. Aa cum am precizat582, dispoziiile Legii nr.114/1996 sunt aplicabile numai dac lucrul nchiriat este o locuin (camere de locuit, dependine i alte dotri folosite n exclusivitate sau n comun), inclusiv curtea i grdina aferente cldirii, ce se nchiriaz o dat cu suprafaa locativ n exclusivitate sau, dup caz, n folosina comun (art.21 lit. b i c). Locuina nchiriat, anexele i dotrile aferente, cu inventarul corespunztor, trebuie s fie prevzute n contract, precizndu-se condiiile de folosire a prilor comune, inclusiv prile aflate n coproprietate (proprietatea indiviz a locatorului cu alte persoane - art.21 lit. h i j)583. 10. Chiria. Contractul de nchiriere fiind un contract sinalagmatic i cu titlu oneros, prile trebuie s determine cuantumul chiriei lunare (evaluarea n bani a chiriei pltite n natur), regulile de modificare a acesteia i modul de plat (art.21 lit. d)584.Dac folosina locuinei se transmite cu titlu gratuit sau chiria a fost prevzut n mod fictiv ori este derizorie, contractul nu mai este de nchiriere ci un comodat, n msura n care condiiile de validitate ale acestui contract sunt ndeplinite. n ceea ce privete determinarea cuantumului chiriei, dispoziiile legii sunt ct se poate de confuze. Astfel, potrivit art.31, Chiria practicat pentru locuine va acoperi cheltuielile de
n materie de locaiune, numai arendarea este un contract solemn, forma scris i nregistrarea la consiliul local fiind prevzute de lege pentru valabilitatea i opozabilita-tea contractului de arendare (art.6 din Legea arendrii nr.16/1994). Vz. infra, cap. V nr.4. Pentru caracterul consensual al contractului de nchiriere, vz. i F.uca, op.cit., p.65-66. 580 Vz. TS, s.civ., dec.nr.1366/1971, n CD, 1971, p.96. n practica mai recent s-a decis c inexistena unui nscris care s constate operaiunea juridic realizat ntre pri nu poate conduce la concluzia c nu s-au stabilit raporturi de locaiune, ntruct n aceast materie forma scris este prevzut doar ad probationem i nu ad validitatem. Adeverinele i chitanele emise de prt o dat cu ncasarea chiriei constiuie un nceput de dovad scris care, coroborate cu declaraiile date de martori, cu prezumii rezultate din mprejurarea c reclamantul ocup efectiv spaiul n litigiu i achit n mod regulat chiria, fac dovada raporturilor locative dintre pri (C.A.Buc., s. a III-a civ., dec. nr.2918/2001, n Practic judiciar civil 2001-2002, p.120-122 i C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec. nr.2318/2003, n Practic judiciar civil 2003-2004, p.132-136; TB, s. a IV-a civ., dec nr.490/2003, n Culegere de practic judiciar n materie civil 2000-2003, p.138-140). 581 Opozabilitatea contractului de nchiriere fa de teri (n special fa de dobnditorul imobilului nchiriat) este guvernat - n lips de dispoziii speciale (vz. art.21 din O.U.G. nr.40/1999) - de regulile dreptului comun (art.1441 C.civ.). Vz. supra cap.III nr.24. 582 Vz. supra nr.3. Pentru interdicia nchirierii imobilelor cu destinaia de locuine litigioase vz. art.44 din OUG nr.40/1999 (astfel cum a fost rectificat n M.Of. nr.282/18.06.1999). 583 Locatarul este ndreptit s foloseasc prile comune care asigur exercitarea normal a dreptului asupra suprafeei locuibile i dependinelor - cum ar fi intrrile i scara interioar, curtea necesar folosinei locuinei i anexelor ei (nu i pentru parcarea de autovehicule) - chiar dac n contractul de nchiriere nu este prevzut acest drept. Vz. TS, s.civ., dec.nr.1598/1981, n CD, 1981, p.91; dec.nr.375/1972, n CD, 1972, p.129. 584 Ascunderea bunului ori a sursei impozabile sau taxabile se pedepsete ca evaziune fiscal, potrivit art.9 din Legea nr.241/2005 pentru prevenirea i combaterea evaziunii fiscale.
579

112

administrare, ntreinere i reparaii, impozitele pe cldiri i pe teren, precum i recuperarea investiiei, n funcie de durata normat stabilit potrivit prevederilor legale, precum i un profit supus negocierii ntre pri. Nu se nelege ns ce nseamn - ntr-o terminologie legal - noiunea de chirie practicat, denumit n alte articole (art.44 alin.2, art.46), valoarea nominal a chiriei. Pe de alt parte, textul citat face referire la unele criterii obiective de calcul al chiriei585, la care se adaug ns i un profit negociat, astfel nct - fr a defalca pe elemente componente prile vor negocia, n realitate, cuantumul total al chiriei. Aceast idee pare s fie avut n vedere i prin referirea legii la nchirierea unei locuine n condiiile pieei (art.2 lit. c). Prin urmare, chiria se stabilete prin liberul acord dintre prile contractante, cu excepia locuinelor pentru care prin lege special se stabilete nivelul maxim al chiriei, difereniat pe categorii de localiti i pe zone (art.32). n acest sens, prin art. 26 din OUG nr. 40/1999 (astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 241/2001) s-a stipulat c pentru locuinele care aparin domeniului public sau privat al statului ori al unitilor administrativ-teritoriale ale acestuia, pentru locuinele de serviciu, locuinele de intervenie i cminele pentru salariai ai societilor comerciale, companiilor i societilor naionale i ai regiilor autonome, chiria se stabilete potrivit unui tarif de baz lunar (de exemplu, pentru suprafaa locuibil, un tarif de 2.000 lei vechi/mp)586, prin aplicarea unui coeficient (de 3,5-0,5) difereniat pe categorii de localiti i pe zone (deci pentru suprafaa locuibil - ntre 7.000-1.000 lei vechi/mp). Pentru camerele situate la subsol, demisol sau n mansarde aflate direct sub acoperi, pentru locuinele lipsite de instalaii de ap, canal, electricitate sau construite din materiale de construcii inferioare cum este paianta, tariful de baz se reduce cu procentele prevzute de lege (ntre 10 i 15%)587. Nivelul maxim al chiriei pentru locuinele prevzute la art. 26 din OUG nr. 40/1999 i pentru terenul aferent acestora nu poate depi 15% din venitul net lunar pe familie n cazul n care venitul mediu net lunar pe membru de familie nu depete salariul mediu net lunar pe economie (de exemplu, n ipoteza unei familii compuse din soi i 2 copii, care realizeaz un venit net lunar pe membru de familie de 500 de lei noi, chiria nu poate depi suma de 300 de lei noi). n cazul n care venitul net lunar pe membru de familie se situeaz ntre venitul mediu net lunar pe economie i dublul acestuia, nivelul maxim al chiriei lunare nu poate depi 25% din venitul net lunar pe familie (de exemplu, n cazul unei familii compuse din soi i 2 copii, care realizeaz un venit net lunar pe membru de familie de 1.000 de lei noi, chiria nu poate depi 1.000 de lei noi pe lun)588. Modul de calcul al chiriei potrivit art. 26-31 din OUG nr.40/1999 nu a fost aplicabil n cazul locuinelor proprietate particular a persoanelor fizice i juridice redobndite de fotii
Referitor la recuperarea investiiei n funcie de durata normat, menionm c n practica altor ri se are n vedere acoperirea preului locuinei cu chiria calculat pe aproximativ 25 ani (mult mai puin dect durata normat). 586 Tariful de baz se actualizeaz n funcie de rata anual a inflaiei, prin hotrre a Guvernului, pn la 31 ianuarie a fiecrui an (art.27 alin.2 din OUG nr.40/1999). 587 Pentru amnunte i pentru calculul chiriei pentru dependine, curi i grdini i pentru locuine sociale, vz. art.26-30 din OUG nr.40/1999, astfel cum au fost modificate prin Legea nr.241/2001. 588 Potrivit art.18 alin.2 lit.g) i art.19 alin.1 lit.o) din OUG nr.102/1999 privind protecia special i ncadrarea n munc a persoanelor cu handicap (astfel cum a fost modificat), adulii cu handicap accentuat sau grav i persoanele care au n ngrijire, supraveghere i ntreinere un copil cu handicap accentuat sau grav beneficiaz de stabilirea chiriei, n condiiile legii, pe baza contractelor de nchiriere pentru suprafeele locative cu destinaie de locuin deinute de stat sau de unitile administrative ale acestuia, la tariful minim prevzut de lege. Tot astfel, persoanele care au calitatea de Lupttor pentru Victoria Revoluiei din Decembrie 1989 i urma de erou-martir (n accepiunea Legii recunotinei fa de eroii-martiri i lupttorii care au contribuit la victoria Revoluiei romne din decembrie 1989 nr.341/2004) beneficiaz de stabilirea chiriei la nivelul minim prevzut de lege pentru locuinele din fondul locativ de stat, dac dispun de un venit lunar mai mic sau egal cu salariul mediu brut pe economie (art.5 alin.1 lit. b din Legea nr.341/2004).
585

113

proprietari sau de motenitorii acestora n condiiile Legii nr.112/1995 sau ai cror proprietari au fost recunoscui de justiie (revendicate) ori care au devenit proprietate particular o dat cu privatizarea societilor comerciale care le deineau n proprietate i pentru care a operat prelungirea contractelor de nchiriere (prorogarea legal)589 n condiiile art. 2-7 din OUG nr.40/1999. Pentru aceste locuine, chiria s-a stabilit prin negociere ntre proprietar i chiria cu ocazia ncheierii noului contract de nchiriere590. Totui, n conformitate cu dispoziiile art. 32 alin. 2 din OUG nr.40/1999 (astfel cum a fost modificat prin Legea nr.241/2001), dispoziiile art.31 privitoare la limitarea chiriei la 15%, respectiv 25%, din venitul net lunar pe familie n cazul familiilor care realizau venituri reduse au fost aplicabile i n cazul locuinelor proprietate particular ale persoanelor fizice i juridice. n acest din urm caz, n situaia n care chiria era mai mic dect cea calculat pentru locuinele proprietate de stat, proprietarul era scutit de impozitul pe cldire, teren i venitul din chirie pentru imobilul n cauz, pe durata acelui contract de nchiriere (art.34). Dac negocierea ntre pri nu ddea rezultate (de exemplu, proprietarul pretindea o chirie prea mare pentru a evita rennoirea contractului de nchiriere i limitarea chiriei la 15% sau 25%, dup caz, din venitul net lunar al familiei nu era aplicabil), nenelegerea cu privire la cuantumul chiriei se soluiona de ctre judectoria n a crei raz teritorial era situat locuina (art. 42 din OUG nr. 40/1999). Potrivit art. 13 alin.1 din Legea nr.10/2001, n cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevzute de aceast lege sau prin hotrre judectoreasc sunt aplicabile prevederile privind contractele de nchiriere cuprinse n OUG nr. 40/1999.591 Articolul 15 alin. 3 din Legea nr.10/2001 dispune c, pentru chiriaii persoane fizice din imobilele restituite n natur, precum i pentru cei din locuinele proprietate de stat, ale cror venituri nete lunare pe membru de familie se situeaz ntre venitul mediu net lunar pe economie i dublul acestuia, nivelul maxim al chiriei nu poate depi 25% din venitul net lunar pe familie. Chiriaul este obligat s aduc la cunotina proprietarului, n termen de 30 de zile, orice modificare a venitului net lunar pe familie, de natur s determine mrimea chiriei, sub sanciunea rezilierii contractului. n cazul contractelor de nchiriere ncheiate pentru o perioad mai mare de 1 an, proprietarul poate cere mrirea chiriei (dac nu s-a prevzut contrariul n contract), motivat de efectuarea unor lucrri de reparaii sau consolidri ale locuinei sau cldirii ori de creterea venitului mediu net lunar pe membru de familie peste nivelul salariului mediu net lunar pe economie. Precizm c aceste dispoziii referitoare la modificarea chiriei n cursul executrii contractului vizeaz numai locuinele proprietate particular pentru care chiria se stabilete prin acordul prilor. n cazul locuinelor pentru care chiria se stabilete potrivit tarifului legal
Vz. infra, nr.12. Dispoziiile art.26 i 32 au fost criticate pentru neconstituionalitate n faa Curii Constituionale. Autorii excepiei de neconstituionalitate au pretins c prin aceste dispoziii s-a creat o discriminare ntre chiriaii din imobilele retrocedate fotilor proprietari i cei din imobilele aflate n continuare n patrimoniul statului, deoarece nivelul chiriei, n cazul celor din prima categorie, este stabilit prin negociere cu proprietarul particular, n timp ce pentru chiriaii statului chiria este plafonat la nivelul tarifelor prevzute n aceast ordonan. Curtea a respins excepia, reinnd c textele de lege criticate nu contravin principiului egalitii n drepturi consacrat prin art. 16 din Constituie. n motivare s-a artat c instituirea de regimuri juridice diferite n situaii care impun rezolvri diferite nu poate fi apreciat drept o nclcare a principiului egalitii n faa legii, constitutiv de discriminare. Aa se explic de ce n cazul chiriailor statului nivelul chiriei este stabilit prin act normativ, iar n cazul chiriailor din locuinele retrocedate, prevalnd principiul garantrii dreptului de proprietate, i gsete aplicare "negocierea" (CC, dec. nr.219/2003, publicat n M. Of. nr. 405/10.06.2003).
589

590

De asemenea, OUG nr.94/2000 privind retrocedarea unor bunuri imobile care au aparinut cultelor religioase din Romnia, precum i HG nr.1164/2002 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a OUG nr.94/2000 fac trimitere la prevederile legislaiei privind protecia chiriailor (OUG nr.40/1999).
591

114

(art.26-31 din OUG nr. 40/1999) actualizarea chiriei n funcie de rata anual a inflaiei se dispune prin hotrre a guvernului (art.27 alin.2 din OUG nr. 40/1999). n cazul familiilor cu venituri reduse, pentru calcului chiriei se ine seama de venitul net lunar pe familie. Prin familie, n sensul OUG nr.40/1999 (noiune aplicabil i contractelor de nchiriere ncheiate n temeiul Legii nr. 10/2001) se nelege soul, soia, copiii, prinii soilor, precum i ginerii, nurorile i copiii acestora, dac locuiesc i gospodresc mpreun. n sfrit, OUG nr. 40/1999 prevede c, la ncheierea contractului, prile pot conveni asupra constituirii unui depozit de garanie pentru executarea obligaiilor locative ale chiriaului, suma stabilit neputnd depi chiria aferent pentru 3 luni la nivelul anului respectiv i care se depune n contul proprietarului (particular - n.ns. Fr.D.), la banca indicat de acesta, restituindu-se chiriaului dup maximum 3 luni de la ncetarea raporturilor de locaiune, dac nu are datorii izvornd din aceste raporturi592 (art.37-41 din OUG nr. 40/1999). 5. Termenul nchirierii. Dreptul la rennoirea contractului i dreptul de preempiune al chiriaului. 11. Termenul stabilit prin voina prilor. Potrivit legii, contractul va cuprinde [...] data intrrii n vigoare i durata (art.21 lit. i). Rezult c termenul pentru care se face nchirierea este lsat la aprecierea prilor. Spre deosebire de unele legislaii strine care prevd o durat minimal pentru nchirierile de locuine, Legea nr. 114/1996 nu stabilete nici o limit (minim sau maxim). Evident, potrivit dreptului comun, locaiunea nu poate fi perpetu, venic, ci se ncheie pe o perioad determinat (art.32 alin.1 din Normele metodologice). n ipoteza n care contractul s-a ncheiat pe o durat determinat, acesta va produce efecte pn la expirarea termenului, dac nu intervine prelungirea legal sau rennoirea de drept a contractului593 i cu rezerva schimbului obligatoriu. 12. Prorogri legale594. Pentru a asigura locatarului stabilitatea dreptului de folosin, legiuitorul a intervenit frecvent prin prorogri legale, prelungind efectele contractelor de nchiriere, n msura n care chiriaul nu a pierdut dreptul de folosin pentru alte cauze legale dect expirarea termenului (de exemplu, pentru nerespectarea obligaiilor contractuale). a) n acest sens, menionm c, potrivit Legii nr.17/1994 pentru prelungirea sau rennoirea contractelor de nchiriere privind unele suprafee locative, contractele de nchiriere, indiferent de proprietarul suprafeei locative (precum i de cele folosite de aezmintele social-culturale i de nvmnt, de partide politice, sindicate i alte organizaii neguvernamentale), aflate n curs de executare (suprafaa fiind ocupat de chiriai) la data intrrii n vigoare a legii (18 aprilie 1994) au fost prelungite de drept pe o perioad de 5 ani (art.1-2 i 5)595. Nu au beneficiat de prorogarea legal (rennoirea) contractelor de nchiriere,
Art.40 din ordonan pare s limiteze - n mod nejustificat - obligaiile pentru care, n caz de neexecutare, suma depozitat poate fi reinut de proprietar. De altfel, textul are o redactare ct se poate de confuz i inexact. De exemplu, reparaiile i nlocuirile pot fi necesare nu numai la obiectele sanitare; lucrrile de construcii nu sunt n sarcina chiriaului (art.28 coroborat cu art.22 lit.d din Legea nr.114/1996); reparaiile la prile (elementele) de folosin comun n cazul imobilelor cu mai multe locuine nu sunt lunare i, de regul, sunt n sarcina proprietarului, iar nu a chiriaului (vz. infra, nr.16). 593 Pentru amnunte vz. infra nr.12, 13, 13.1. i 30. 594 Prelungirea prin lege a contractelor de nchiriere nu contravine dispoziiilor constituionale. n acest sens, vz. CC, dec.nr.30/1994, n M.Of. nr.100/18.04.1994; idem, dec.nr.42/1995, n M.Of. nr.191/23.08.1995 (sau n Jurisprudena CC 1992-1997, p.46 i, respectiv, p.66.; vz. i alte decizii n acelai sens la p.131-132 din culegerea menionat). 595 Vz. i supra, nr.3. Prorogarea n baza Legii nr.17/1994 a operat indiferent de proprietarul cldirii (TMB s. IV civ., dec.nr.710/1995, n Culegere 1993-1997, p.30-31), n msura n care contractul a fost valabil ncheiat (idem dec.nr.433/1997, ibidem, p.35-37) i chiriaul nu a pierdut dreptul de folosin (n spe, prin prsirea apartamentului - idem dec.nr.621/1996, ibidem, p.37), inclusiv n cazul contractelor de nchiriere, accesoriu al contractului de munc (idem, dec.nr.2234/1994, ibidem, p.354-355), precum i n cazul garajelor care erau proprietate de stat la data
592

115

chiriaii care au schimbat n mod abuziv destinaia spaiului nchiriat (de exemplu, n spaiu comercial). n acest din urm caz proprietarul-locator putea cere prin justiie rezilierea contractului i evacuarea chiriaului (art.6 din Legea nr.17/1994). Subliniem c prorogarea legal dispus prin Legea nr.17/1994 nu a operat n cazul contractelor de nchiriere ncheiate de chiriai cu proprietari particulari dup 1 ianuarie 1990 (art.5.). Aceste contracte, precum i cele ncheiate n baza Legii nr.114/1996 produceau efecte numai n condiiile i termenul prevzut n contract (cu excepia unor locuine cu destinaie special pentru care opereaz unele reguli derogatorii)596. b) O alt prorogare legal a fost dispus prin Legea nr.112/1995 pentru reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de locuine, trecute n proprietatea statului. Potrivit acestei legi, contractele de nchiriere pentru apartamentele din imobilele vizate de acest act normativ s-au prelungit, de drept, pe o perioad de 5 ani de la data rmnerii definitive a hotrrii de restituire n natur a imobilului fostului proprietar sau altor persoane ndreptite (motenitori sau rude pn la gradul al doilea ale fostului proprietar n via care locuiau la 22 decembrie 1989 cu chirie n imobil)597. Prorogarea a avut aplicabilitate numai n cazul chiriailor care locuiau n acelai apartament cu persoana ndreptit la restituirea n natur a ntregului apartament. Aceti chiriai puteau fi evacuai mai devreme numai dup acordarea efectiv a unei locuine corespunztoare de ctre autoritile publice sau de ctre proprietar (schimb obligatoriu). Chiriaii din imobilele ce nu s-au restituit n natur fostului proprietar sau motenitorilor lui, care nu dispuneau de posibiliti materiale pentru a cumpra apartamentul n care locuiau au continuat raporturile de nchiriere, pltind chiria stabilit prin lege (vz. art.7 alin.1, art.5 alin.3 i art.9 alin.7 din Legea nr.112/1995). Aceast din urm prorogare - fiind fr termen nu a urmat totui regimul juridic al denunrii unilaterale a contractului ncheiat fr termen. Articolul 1436 alin.2 C.civ. se refer la lipsa termenului hotrt de ctre pri sau avut n vedere de pri la ncheierea contractului, iar nu la intervenii legislative dispuse ulterior ncheierii contractului. De altfel, imobilul rmnnd n proprietatea statului, problema nu s-a pus i nu se pune n practic. c) Noi msuri de prorogare legal (de prelungire sau de rennoire) a contractelor de nchiriere au fost luate prin OUG nr.40/1999 privind protecia chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaiile cu destinaia de locuine, aprobat cu modificri i completri prin Legea nr. 241/2001. Astfel, contractele de nchiriere privind suprafeele locative cu destinaia de locuine, precum i cele folosite de aezminte social-culturale i de nvmnt, de partide politice, de sindicate i de alte organizaii neguvernamentale, legal nregistrate, prelungite sau rennoite conform Legii nr.17/1994 i aflate n curs de executare la data intrrii n vigoare a OUG nr.40/1999, s-au prelungit de drept pentru o perioad de 5 ani de la data intrrii n vigoare a ordonanei, n aceleai condiii, cu excepia nivelului chiriei. Aceast prelungire a rmas valabil i n cazul redobndirii imobilelor respective de ctre fotii proprietari sau de motenitorii acestora dup intrarea n vigoare a ordonanei (art.1 i 7). Tot pentru o perioad de 5 ani s-a prelungit durata contractelor de nchiriere pentru garajele proprietate de stat (art.8). n cazul locuinelor redobndite de fotii proprietari sau de motenitorii acestora n condiiile Legii nr.112/1995 sau ai cror proprietari au fost recunoscui de justiie (revendicare) ori care au devenit proprietate particular o dat cu privatizarea societilor comerciale care le deineau n proprietate ca locuine, locuine de serviciu, cmine pentru salariai, aezminte social-culturale sau instituii de nvmnt (dup prelungirea sau
intrrii n vigoare a legii, chiar dac ulterior au fost restituite fostului proprietar persoan fizic (idem dec.nr. 1919/1997, ibidem, p.355-356). Contractul de nchiriere prelungit prin Legea nr.17/1994 este opozabil i donatarului imobilului (idem dec.nr.1945/1996, ibidem, p.26-27). 596 Vz. infra seciunea a X-a. 597 Nu au beneficiat de prorogarea legal i puteau fi evacuai chiriaii prevzui la art.7 alin.3 lit.ad din Legea nr.112/1995.

116

rennoirea contractelor de nchiriere n baza Legii nr.17/1994), noua prorogare legal a operat, la cererea chiriaului, pentru o perioad de 3 ani, respectiv 5 ani n cazul privatizrii, calculat de la data intrrii n vigoare a ordonanei (art.2-6). ntruct n cazul redobndirii proprietii i a privatizrii s-a schimbat persoana locatorului, ntre noul proprietar i chiria (sau fostul chiria, care a cumprat locuina n baza Legii nr.112/1995, cumprare desfiinat prin hotrre judectoreasc la cererea fostului proprietar, recunoscut de instan - art.6 din OUG nr.40/1999) s-a ncheiat, la cererea chiriaului, un nou contract de nchiriere pe perioada prorogrii legale, potrivit procedurii prevzute n art.9-10 din OUG nr.40/1999. Nerespectarea acestei proceduri de ctre proprietar a atras prelungirea de drept a contractului de nchiriere anterior pn la ncheierea unui nou contract de nchiriere (chiriaul neputnd fi evacuat pentru neplata chiriei), dar cel mult pn la expirarea termenului pentru care a operat prorogarea legal. n ipoteza n care chiriaul a mpiedicat ncheierea noului contract, el putea fi evacuat necondiionat (de atribuirea unei alte locuine) pe calea ordonanei preediniale (art.11). n legtur cu prorogarea legal, art.13 din OUG nr.40/1999 (astfel cum a fost modificat prin Legea nr.241/2001) prevede 10 ipoteze n care prelungirea (rennoirea) contractelor de nchiriere nu a operat (de exemplu, chiriaul sau membrii familiei sale erau proprietari ai unei locuine corespunztoare nevoilor familiei598 ori au nstrinat o asemenea locuin dup 1 ianuarie 1990, n aceeai localitate; chiriaul a refuzat nejustificat s preia locuina oferit n cadrul schimbului obligatoriu de locuin; a svrit anumite fapte ce contraveneau obligaiilor locative599 etc.). Fr a intra n amnunte, menionm c la lit. a) din art.13 al OUG nr.40/1999 se precizeaz c n cazul contractelor de nchiriere avnd ca obiect locuine proprietatea persoanelor fizice - altele dect cele prevzute la art. 2-7 (redobndite de fotii proprietari sau de motenitorii acestora ori dobndite prin privatizare) prorogarea legal nu se aplic600. d) Potrivit art. 13 alin. 1 din Legea nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989, n cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevzute de aceast lege sau prin hotrre judectoreasc sunt aplicabile prevederile privind contractele de nchiriere cuprinse n OUG nr.40/1999. Aceasta nseamn c proprietarul va trebui s ncheie cu chiriaul un contract de
n practic, s-a decis c omisiunea cu bun-tiin a beneficiarului contractului de a face cunoscut proprietarului, la data ncheierii contractului de nchiriere n temeiul OUG nr.40/1999, a faptului deinerii n proprietate a unei alte locuine, proprietatea sa, mbrac forma dolului prin reticen, potrivit art.960 C.civ., n scopul eludrii impedimentului la ncheierea unui astfel de contract, prevzut de art.13 lit. b) din OUG nr.40/1999. n acest caz, proprietarul va avea la ndemn o aciune n anularea contractului, potrivit textelor de lege sus-menionate (C.A.Buc., s. a III-a civ., dec. nr.1583/2002, n Practic judiciar civil 2001-2002, p.118-119). 599 Potrivit art.13 lit. h) i i) din OUG nr.40/1999, prelungirea contractului de nchiriere nu se aplic n situaia n care chiriaul a pricinuit nsemnate stricciuni locuinei, cldirii n care este situat aceasta, instalaiilor sau bunurilor aferente acestora ori a nstrinat fr drept pri din acestea, precum i n cazul chiriaului care are un comportament ce face imposibil convieuirea sau care mpiedic folosirea normal a locuinei. Se justific evacuarea chiriaului dac din probele administrate a rezultat c acesta face imposibil convieuirea n imobil, degradeaz locuina, nu contribuie la fondul de reparaii al cldirii, ocup abuziv pri comune ale imobilului, refuz efectuarea dezinseciei i reparaia instalaiilor sanitare (C.A.Buc., s. a III-a civ., dec. nr.2483/2001, n Practic judiciar civil 2001-2002, p.252-253). 600 Curtea Constituional s-a pronunat, n repetate rnduri, cu privire la excepia de neconstituionalitate a dispoziiilor art.13 din OUG nr.40/1999. Aceste excepii au fost respinse, cu motivarea c dispoziiile legale criticate ocrotesc n mod egal pe proprietar i pe chiria, stabilind, pe de o parte, n ce msur proprietarul poate refuza, n mod justificat, prelungirea contractului, iar pe de alt parte, dnd chiriaului posibilitatea s i apere dreptul locativ n condiiile n care nu i se poate reproa vreo conduit culpabil (vz., de exemplu, CC, dec. nr.192/2003, publicat n M. Of. nr. 539/28.07.2003).
598

117

nchiriere pentru o perioad de 5 ani, conform procedurii prevzute de art.10-11 din OUG nr. 40/1999.601 Termenul de 5 ani curge de la data deciziei de restituire n natur a imobilului. n cazul n care chiriaului i se pune la dispoziie o alt locuin corespunztoare, acesta este obligat s elibereze, de ndat, locuina ocupat (art. 15 alin.1 din Legea nr. 10/2001). Tot astfel, potrivit art. 13 alin.2 din Legea nr.10/2001, contractele de locaiune pentru imobilele restituite n natur avnd destinaiile artate n Anexa nr.2 lit.b) pct.2 (adic imobile ocupate de sedii ale misiunilor diplomatice, oficiilor consulare, reprezentanelor organizaiilor internaionale interguvernamentale acreditate n Romnia i imobile ocupate de personalul acestora) se prelungesc de drept pentru o perioad de 3 ani cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului. De asemenea, contractele de locaiune pentru imobilele restituite n natur avnd destinaiile artate n Anexa nr.2 lit.b) pct.1 (adic imobile ocupate de sedii ale partidelor politice legal nregistrate) se prelungesc de drept pentru o perioad de un an, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului. Att n ipoteza n care contractele se prelungesc de drept, ct i n ipoteza n care proprietarul cruia i s-a restituit imobilul are obligaia s ncheie un nou contract de nchiriere, eventuala nenelegere ntre proprietar i chiriai cu privire la cuantumul chiriei solicitate de ctre proprietar atrage prelungirea de drept a contractului de nchiriere pn la ncheierea noului contract. Litigiul cu privire la cuantumul chiriei urmeaz s fie soluionat de ctre instana de judecat care, pe lng dispoziiile legale n materie (art.26 i urm. din OUG nr.40/1999), va avea n vedere, n special, tipul locuinei, veniturile nete ale familiei chiriaului, chiria medie a pieei libere practicat n zona n care se afl locuina. e) n fine, conform articolului unic alin. (1) din OUG nr.8/2004 privind prelungirea duratei unor contracte de nchiriere, aprobat prin Legea nr. 219/2004, Durata contractelor de nchiriere privind suprafeele locative cu destinaia de locuine, din proprietatea statului sau a unitilor administrativ-teritoriale, aflate n curs de executare la data intrrii n vigoare a prezentei ordonane de urgen, care expir la data de 8 aprilie 2004, se prelungete de drept pentru o perioad de 5 ani. Tot astfel, potrivit art. unic alin.(2) din OUG nr.8/2004 Durata contractelor de nchiriere privind garajele din proprietatea statului sau a unitilor administrativ-teritoriale, aflate n curs de executare la data intrrii n vigoare a prezentei ordonane de urgen, care expir la data de 8 aprilie 2004, se prelungete, la cererea chiriailor, pentru o perioad de 3 ani. Dup cum se poate observa, OUG nr. 8/2004 nu a mai prelungit durata contractelor de nchiriere privind suprafeele locative cu destinaia de locuine aflate n proprietate privat. De bun seama, legiuitorul a apreciat c o nou prelungire a efectelor contractelor de nchiriere ar fi adus o atingere grav dreptului de proprietate, mai ales c existau situaii n care unii proprietari au fost nevoii s accepte prorogarea contractelor de nchiriere pentru perioada 1994-2004. 13. Dreptul chiriaului la rennoirea contractului de nchiriere. Potrivit art.13 din Legea nr.114/1996 n cazul n care prile nu convin asupra rennoirii contractului de nchiriere, chiriaul este obligat s prseasc locuina la expirarea termenului contractual. n lumina acestei dispoziii, i cu condiia ca pentru contractele n cauz s nu fi operat prorogarea legal (cum au fost contractele de nchiriere ncheiate de chiriai cu proprietari particulari dup 1 ianuarie 1990 - art.5 din Legea nr.17/1994), la expirarea termenului prevzut n contract nceteaz dreptul de folosin al chiriaului, instana urmnd s dispun evacuarea lui, necondiionat de atribuirea unei alte locuine. Potrivit textului citat, rennoirea contractului putea interveni numai prin convenia prilor, nelegerea lor n acest sens putnd fi expres, dar - potrivit dreptului comun n materie (art.1436-1438 i 1452 C.civ.) - i tacit, rezultnd din folosina locuinei de ctre chiria, dac locatorul nu s-a opus continurii raporturilor de locaiune prin anunarea concediului nainte de expirarea termenului
Vz. i B.Blaj-Lano, Momentul expirrii duratei unor contracte de nchiriere n lumina Ordonanei de urgen a Guvernului nr.40/1999, a Legii nr.10/2001 i a Normelor metodologice de aplicare a acesteia din urm, n Dreptul nr.11, 2003, p.86-90.
601

118

contractual sau dac relocaiunea tacit nu a fost exclus printr-o clauz expres din contractul iniial. Numai c aceast relocaiune potrivit dreptului comun opereaz pe durat nedeterminat i, ca atare, locatorul (oricare dintre pri) poate denuna unilateral contractul, cu singura condiie a respectrii termenului de preaviz (art.1436 alin.2 C.civ.). Practic, dup expirarea termenului contractual, locatorul are dreptul s pun capt raporturilor de nchiriere oricnd i necondiionat, cernd evacuarea chiriaului602. Prin derogare de la dispoziiile de drept comun (Legea nr. 114/1996), n cazul contractelor de nchiriere ncheiate n temeiul OUG nr. 40/1999 s-a prevzut dreptul chiriaului la rennoirea contractului de nchiriere (relocaiunea legal). n acest sens, potrivit art.14 alin. (1) din ordonan, La expirarea termenului de nchiriere stabilit conform prezentei ordonane de urgen chiriaul are dreptul la rennoirea contractului, pentru aceeai perioad, dac prile nu modific prin acord expres durata nchirierii; de asemenea, potrivit alin. (4), Sunt permise mai multe rennoiri succesive. Prin urmare, chiriaul se bucur de plin drept i fr ndeplinirea vreunei formaliti de dreptul la rennoirea repetat a contractului de nchiriere, drept care confer chiriaului o folosin locativ - practic - viager (netransmisibil prin motenire603), dac nu a intervenit o cauz legal n prezena creia proprietarul poate refuza rennoirea contractului. nainte de a trece la analiza acestui drept al proprietarului, se mai pune ntrebarea dac dreptul chiriaului la rennoirea contractului de nchiriere opereaz sau nu n cazul n care termenul contractual a fost prelungit de drept. Avem n vedere locuinele redobndite de fotii proprietari (motenitorii lor) sau care au devenit proprietate particular prin privatizare (art.27 din OUG nr.40/1999). Dup expirarea termenului pentru care a operat aceast prorogare legal i n lipsa unei noi prorogri legale chiriaul va avea dreptul la rennoirea de drept a contractului? Rspunsul la aceast ntrebare trebuie nuanat, dup cum urmeaz: a) n ipoteza n care imobilul a fost restituit proprietarului de drept al acestuia i nu s-a ncheiat un contract de nchiriere, dar proprietarul a fost obligat s respecte dreptul locativ al chiriaului pn la data de 8 aprilie 2004, la aceast dat contractul de nchiriere nceteaz prin expirarea termenului, iar chiriaul nu are dreptul la rennoirea contractului.604 O asemenea soluie se impune ntruct ntre proprietar i chiria nu s-a ncheiat niciun contract de
Potrivit art. 32 alin.2 din Normele metodologice, Cu cel puin 30 de zile nainte de data ncetrii contractului de nchiriere proprietarul poate face cunoscut chiriaului, n scris, c nu are intenia s prelungeasc contractul de nchiriere n aceleai condiii, comunicndu-i i eventualele modificri ale clauzelor acestuia. Dac proprietarul nu va face aceast comunicare, contractul de nchiriere se consider meninut n continuare n aceleai condiii. Dispoziiile reproduse sunt ilegale i, n consecin, nu pot produce efecte juridice, deoarece sunt derogatorii de la prevederile art.23 din Legea nr.114/1996 (n cazul n care prile nu convin asupra rennoirii contractului de nchiriere, chiriaul este obligat s prseasc locuina la expirarea termenului contractual), nclcndu-se astfel principiul ierarhiei actelor normative. De fapt, manifestarea de voin a proprietarului intervenit nainte de expirarea termenului contractual, n sensul de a nu rennoi contractul de nchiriere, are ca efect mpiedicarea tacitei relocaiuni; ns locatorul nu trebuie s respecte vreun termen de preaviz, pentru c ambele pri cunoteau perioada pentru care s-a ncheiat contractul i, prin urmare, puteau s i gseasc din timp un alt contractant. 603 Persoanele care au locuit efectiv cu titularul contractului de nchiriere (dar nu sunt cotitulari) au vocaie personal la continuarea (transferarea) contractului de nchiriere (n condiiile art.27 din Legea nr.114/1996 i art.12 din OUG nr.40/1999; vz. infra nr.33), vocaie independent de vocaia succesoral. Dreptul patrimonial de folosin locativ nu se transmite prin motenire (vz. i Fr.Deak, Tratat de drept succesoral, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2002, p.13 i p.139). Astfel, motenitorul legal sau testamentar care nu a locuit efectiv cu titularul, neavnd drepturi locative, nu dobndete prin motenire drept de folosin locativ asupra locuinei ce a fost nchiriat de defunct. 604 TB, s a IV-a civ., dec. nr.533/2005 (nepublicat); TB, s. a III-a civ., dec. nr. 805/2006 (nepublicat); Jud.Sect.1 Buc., sent.civ. nr.2136/2006 i sent.civ. nr.8795/2005, citate de C.Nica, Protecia chiriailor. Jurisprudena n materia OUG nr.40/1999 i a Legii nr.10/2001, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2006, p.196-203.
602

119

nchiriere i, pe cale de consecin, nu avea ce anume s se rennoiasc. n plus, n privina contractelor pentru care a operat prorogarea legal pn la data de 8 aprilie 2004, legiuitorul a prevzut c se prelungete de drept doar durata contractelor de nchiriere privind suprafeele locative cu destinaia de locuine i garajele din proprietatea statului sau a unitilor administrativ-teritoriale, iar nu i durata contractelor de nchiriere privind suprafee locative aflate n proprietate privat. ntr-adevr, dac legiuitorul ar fi intenionat ca rennoirea contractelor de nchiriere s opereze n toate ipotezele n care anterior a operat prorogarea legal, atunci nu ar mai fi fost necesar adoptarea OUG nr. 8/2004; b) Dac proprietarul i chiriaul au ncheiat un contract de nchiriere prin care au stabilit un alt termen dect termenul care expira la 8 aprilie 2004 (n sensul c termenul contractual a expirat mai nainte de exemplu, n anul 2003 , sau a expirat mai trziu de exemplu, n anul 2007), contractul va fi guvernat de dispoziiile dreptului comun (Legea nr.114/1996), chiriaul neavnd dreptul la rennoirea contractului de nchiriere. Aceast soluie se impune ntruct art.14 alin.1 din OUG nr.40/1999 consacr dreptul chiriaului la rennoirea contractului, drept care se nate la expirarea termenului de nchiriere stabilit conform ordonanei (adic 8 aprilie 2004). Dac prile au stabilit un alt termen, nseamn c au apreciat c interesele lor sunt mai bine protejate prin ncheierea unui contract de nchiriere n condiiile dreptului comun; c) Dac proprietarul i chiriaul au ncheiat un contract de nchiriere valabil pn la data de 8 aprilie 2004, la expirarea termenului chiriaul are dreptul la rennoirea contractului de nchiriere, dac nu intervine vreunul dintre motivele, prevzute de art.14 alin.2 din OUG nr.40/1999, pentru care proprietarul poate refuza rennoirea. 13.1. Dreptul proprietarului (locatorului) de a refuza rennoirea contractului de nchiriere. Potrivit legii, proprietarul are acest drept n urmtoarele cazuri: a) Dac locuina este necesar pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale soului, prinilor ori copiilor oricruia din acetia, numai dac sunt ceteni romni cu domiciliul n Romnia (art.14 alin.2 lit.a din OUG nr.40/1999): Prin copii legea vizeaz copiii (nu i ali descendeni) proprietarului, ai prinilor lui (deci frai-surori cu proprietarul, indiferent dac sunt frai buni, consangvini sau uterini) i ai soului (soiei) care nu sunt copiii proprietarului. Nevoile de locuit trebuie s fie dovedite de proprietarul care refuz rennoirea contractului i, n caz de nenelegere, se apreciaz de instan. Persoana (persoanele) ale crei nevoi locative au fost dovedite trebuie s ocupe locuina n termen de 60 de zile de la data prsirii acesteia de ctre chiria i pentru o perioad care nu poate fi mai mic de un an de la data mutrii efective n locuin (art.17 din OUG nr. 40/1999). n caz de nerespectare a acestei dispoziii, considerm c fostul chiria poate cere rennoirea contractului (reocuparea locuinei) i/sau daune-interese potrivit dreptului comun. b) Dac locuina urmeaz s fie vndut, n condiiile prezentei ordonane (art.14 alin.2 lit. b), deci cu respectarea procedurii prevzute pentru exercitarea dreptului de preempiune al chiriaului (art.18-22) n cele dou cazuri enumerate la lit. a) i b), proprietarul este obligat s i notifice chiriaului refuzul de a rennoi contractul de nchiriere cu cel puin un an nainte de expirarea termenului contractual (art.14 alin.3). Pe de alt parte, n aceste dou cazuri de refuz, consiliile locale sunt obligate s le pun la dispoziia chiriailor, cu prioritate, o locuin din fondul destinat nchirierii, inclusiv din fondul de locuine sociale, n termen de un an de la data cererii chiriaului; locuinele se pun la dispoziie numai celor care ndeplinesc criteriile de acces stabilite n conformitate cu prevederile Legii locuinei nr. 114/1996(art.15 alin. 1 din OUG nr.40/1999, astfel cum a fost modificat prin OUG nr.68/2006). Iar n ipoteza n care consiliul local nu a putut pune la dispoziia chiriaului o locuin corespunztoare nuntrul termenului de un an, contractul de nchiriere se prelungete pentru o perioad de 6 luni de la

120

data expirrii sale, fiind aplicabile i prevederile privind schimbul obligatoriu de locuin (art.15 i art.23-25 din OUG nr.40/1999). Chiriaii ale cror contracte nu s-au rennoit pentru motivele prevzute la art.14 alin.2 lit. a) i b) au prioritate la acordarea tuturor nlesnirilor prevzute de legislaia n vigoare pentru dobndirea unei locuine proprietate personal (art.16 alin. 1 din OUG nr.40/1999, astfel cum a fost modificat prin OUG nr.68/2006). Nerespectarea ordinii de prioritate pentru chiriaii menionai mai sus atrage obligarea la plata unor despgubiri echivalente cu dobnda corespunztoare creditului. Un text similar cu cel consacrat de art. 16 alin. 1 din OUG nr. 40/1999 se regsete i n art. 15 alin.5 din Legea nr.10/2001. c) Proprietarul mai are dreptul s refuze rennoirea contractului n ipoteza n care chiriaul nu a achitat chiria cel puin 3 luni consecutiv (art.14 alin.2 lit.c din OUG nr.40/1999). d) n sfrit, dreptul proprietarului de a refuza rennoirea contractului mai este recunoscut i atunci cnd chiriaul;: a subnchiriat locuina fr consimmntul scris al proprietarului; a schimbat total sau parial destinaia ori structura interioar a locuinei fr consimmntul scris al proprietarului i fr aprobrile legale; a pricinuit nsemnate stricciuni locuinei, cldirii n care este situat aceasta, instalaiilor sau bunurilor aferente acestora, ori a nstrinat fr drept pri din acestea; are un comportament ce face imposibil convieuirea sau mpiedic folosirea normal a locuinei (art.14 alin.2 lit. d din OUG nr.40/1999). n acest din urm caz (enumerate la it.d), refuzul proprietarului de a rennoi contractul trebuie s fie notificat chiriaului cu cel puin 60 de zile nainte de expirarea termenului contractual (art.14 alin.3), dar nu este condiionat de punerea la dispoziia chiriaului a unei alte locuine (art.15). n toate cele patru cazuri (enumerate la lit. a, b, c i d), dac locaiunea nu s-a rennoit n condiiile legii, chiriaul este obligat s prseasc locuina n termen de 60 de zile de la expirarea termenului contractual i, bineneles, s plteasc att chiria, ct i cheltuielile pentru servicii i ntreinere aferente perioadei ct a ocupat efectiv locuina (art.14 alin. 5). ncetarea contractului de nchiriere cu obligaia prsirii locuinei se produce, n toate cazurile, numai dac proprietarul a notificat chiriaului refuzul de a rennoi contractul prin executorul judectoresc, n notificare indicndu-se i motivul refuzului, iar dac drept motiv se invoc nevoile locative ale persoanelor prevzute de lege (art.14 alin.2 lit.a din OUG nr.40/1999) notificarea trebuie s indice numele, prenumele, cetenia, domiciliul, precum i legtura de rudenie sau afinitate ori calitatea de so a persoanei ndreptite (art.22 alin.1 i 2 din OUG nr.40/1999). n lipsa notificrii sau dac notificarea este nul pentru c nu ndeplinete condiiile artate, ori pentru c nu a fost comunicat cu cel puin un an, respectiv 60 de zile, nainte de expirarea termenului contractual, se produce rennoirea contractului de nchiriere (art.22 alin.3), ncetarea lui putnd interveni pentru cauzele prevzute de Legea nr.114/1996605 sau, dup expirarea termenului rennoit, dac proprietarul poate justifica motive legale (art.14 i urm. din OUG nr.40/1999) pentru a refuza rennoirea repetat a contractului de nchiriere606. 13.2. Dreptul de preempiune al chiriaului. n cazul n care proprietarul aduce la cunotin chiriaului prin notificare - cu cel puin un an nainte de expirarea termenului contractual - refuzul de a rennoi contractul deoarece are intenia de a vinde locuina (motiv de refuz pentru rennoirea contractului, prevzut n art.14 alin.2 lit. b), chiriaul are un drept preferenial de cumprare a locuinei la pre egal (drept de preempiune - art.18 alin.1 din OUG nr.40/1999)607. El are acest drept i n cazul n care proprietarul vinde locuina nainte de expirarea perioadei de nchiriere (art. 21 din OUG nr.40/1999) i deci problema refuzului de a
Vz. infra nr.29 i urm. Vz. i CC, dec. nr.512/2005, publicat n M. Of. nr.1085/02.12.2005. 607 Drept de preempiune la cumprarea locuinei (art.18 alin.1 i 3) este o tautologie. Emptio (sau emtio) -onis, cumprare; prae nainte (cu ntietate).
605 606

121

rennoi contractul nc nu se pune. Cu alte cuvinte, chiriaul are drept de preempiune n toate cazurile n care proprietarul intenioneaz s vnd locuina nchiriat. Subliniem ns c legea confer chiriaului un drept de preempiune numai dac proprietarul intenioneaz s nstrineze dreptul de proprietate (fie i nuda proprietate) asupra locuinei prin vnzare, iar nu i prin alte acte juridice. Dac dreptul de proprietate asupra locuinei se transmite pe alt cale (contract de donaie, de ntreinere etc., inclusiv motenire legal sau testamentar), chiriaul nu are nici un drept special la cumprarea locuinei. n aceste cazuri, drepturile i obligaiile chiriaului - inclusiv dreptul la rennoirea contractului nu sufer modificri din punct de vedere juridic, contractul de nchiriere fiind opozabil noului proprietar (art. 1441 C.civ.) dac a fost ncheiat n scris i nregistrat la organul fiscal teritorial, cu excepia cazului n care ncetarea nchirierii din cauza transmiterii proprietii a fost prevzut n contractul de nchiriere (art. 21 din OUG nr. 40/1999). n fapt ns, schimbarea proprietarului poate antrena anumite consecine juridice deosebite. De exemplu, noul proprietar poate dovedi c locuina este necesar pentru a satisface nevoile sale de locuit sau ale persoanelor prevzute de lege, motiv pentru care poate refuza rennoirea contractului de nchiriere (art. 14 alin.2 lit. a din OUG nr. 40/1999), motiv ce nu putea fi invocat de ctre proprietarul iniial. n toate cazurile n care proprietarul-locator refuz rennoirea contractului de nchiriere ntruct urmeaz s vnd locuina i pentru a asigura chiriaului posibilitatea exercitrii dreptului de preempiune, notificarea prealabil a refuzului fcut de proprietar prin executorul judectoresc trebuie s cuprind, sub sanciunea nulitii absolute a notificrii, preul cerut pentru locuin i are valoarea juridic a unei oferte de vnzare, irevocabil pn la expirarea perioadei de nchiriere (art. 18 alin.2 din OUG nr. 40/1999). Prin acceptarea expres i necondiionat (fr propuneri de modificare) a ofertei de ctre chiria, notificat proprietarului n perioada valabilitii ei, se ncheie contractul de vnzarecumprare a locuinei, potrivit dreptului comun. n ipoteza n care chiriaul notific proprietarului intenia de a cumpra locuina, sub condiia obinerii unui mprumut pentru plata preului, contractul de nchiriere se prelungete cu un an. La expirarea acestui termen, dac vnzarea-cumprarea nu s-a perfectat, chiriaul pierde dreptul de preempiune (art.18 alin. 3). Exercitarea cu rea-credin a dreptului de preempiune (de exemplu, chiriaul notific proprietarului intenia de a cumpra locuina, fr a face demersuri pentru obinerea creditului, numai cu scopul prelungirii nchirierii), atrage rspunderea lui civil pentru daunele cauzate proprietarului (art.18 alin. 4). n ipoteza n care chiriaul nu accept oferta de vnzare, indiferent din ce cauz, iar proprietarul vinde locuina unui ter, cumprtorul este obligat s respecte contractul de nchiriere, ncheiat n scris i nregistrat la organul fiscal teritorial (art.21), dar numai pn la expirarea termenului contractual (la care se adaug 30 de zile, reprezentnd perioada n care i se pune la dispoziie o alt locuin chiriaului cu venit mediu net lunar pe membru de familie sub nivelul venitului prevzut de lege), dac proprietarul-locator a notificat chiriaului refuzul de a rennoi contractul de nchiriere din cauza vnzrii locuinei (art.14 i 15). Spre deosebire de ali dobnditori ai locuinei, fa de care este opozabil i dreptul chiriaului la rennoirea contractului de nchiriere n condiiile i limitele prevzute de lege, fa de cumprtorul locuinei - dac s-a respectat dreptul de preempiune al chiriaului - nchirierea este opozabil limitat, vnzarea reprezentnd, prin ea nsi, un motiv pentru refuzul de rennoire a contractului. Dar dac locuina a fost vndut unui ter n condiii sau la un pre mai avantajoase dect cele prevzute n oferta adresat chiriaului, care nu a acceptat aceast ofert, chiriaul se poate subroga n drepturile cumprtorului, pltind acestuia preul vnzrii, n termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vnzare-cumprare608. n acest scop, la mutarea din
Asemntor retractului litigios (vz. Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Vol .I (Vnzarea-cumprarea. Schimbul), ed. a IV-a (actualizat de L. Mihai, R. Popescu), Ed. Universul Juridic, Bucureti,, 2006, cap. I, nr.54-56), dreptul chiriaului de a se subroga n drepturile cumprtorului se exercit dup vnzarea locuinei (post rem venditam), spre deosebire de dreptul de
608

122

locuin, chiriaul este obligat s comunice proprietarului-locator n scris, cu confirmarea de primire, adresa la care i se va notifica contractul de vnzare-cumprare, sub sanciunea decderii din dreptul de a se subroga n drepturile cumprtorului (art.19 din OUG nr.40/1999). Nu excludem nici posibilitatea dovedirii simulaiei - de exemplu, vnzare fictiv sau declararea n contractul de vnzare a unui pre mai mare dect cel pltit n realitate cazuri n care (dac se admite aciunea n declararea simulaiei) se produce rennoirea contractului de nchiriere, respectiv chiriaul se va putea subroga, n condiiile artate, n drepturile cumprtorului (art.14 i 19 din OUG nr.40/1999). Dreptul chiriaului de a se subroga n drepturile cumprtorului trebuie s se exercite, n toate cazurile, potrivit dispoziiilor Codului de procedur civil privind ofertele de plat i consemnaii, care se aplic n mod corespunztor. Procesul-verbal ncheiat de executorul judectoresc, pentru a constata primirea plii de ctre terul cumprtor sau hotrrea judectoreasc irevocabil prin care oferta de plat i consemnarea au fost declarate valabile in loc de titlu de proprietate, pentru fostul chiria. Oferta de plat urmat de consemnaiune, fcut de chiria pentru a se subroga n drepturile cumprtorului, este irevocabil (art.20 din OUG nr.40/1999). Prin efectul subrogrii (substituirii) chiriaului n drepturile cumprtorului, aa cum am vzut el devine proprietar al locuinei, vnzarea iniial desfiinndu-se fa de chiria. ntruct se produce o subrogare (iar nu dobndire de la cumprtor), desfiinarea vnzrii iniiale va fi cu efect retroactiv (ca i cum ar fi vorba de ndeplinirea unei condiii rezolutorii), cu toate consecinele corespunztoare (admise i n materie de retract litigios). Astfel, chiriaul devine succesorul cu titlu particular al vnztorului, care rspunde fa de el (pentru eviciune i vicii ascunse) potrivit dreptului comun. Iar n cazul n care cumprtorul ar fi constituit drepturi n favoarea altora (de exemplu, ipotec), aceste acte rmn fr efect fa de chiriaul dobnditor al locuinei, ca provenind de la un neproprietar. n schimb, ntre vnztor i cumprtor (iniial) contractul nu se desfiineaz cu efect retroactiv; cnd cumprtorul nu a pltit (integral) preul, acesta rmne debitor fa de vnztor, deoarece chiriaul i-a pltit preul vnzrii (art.19 alin.1 din OUG nr.40/1999), iar nu preul achitat de el. n sfrit, considerm c dreptul chiriaului de a se subroga n drepturile cumprtorului ar trebui s fie recunoscut nu numai n ipoteza vnzrii n condiii sau la un pre mai avantajoase dect cele prevzute n oferta adresat chiriaului (art.19 alin.1 din OUG nr.40/1999), dar i n cazul vnzrii cu nerespectarea dreptului de preempiune i fr notificarea ofertei chiriaului. ns aceast ipotez nu ndeplinete condiiile prevzute de lege (care sunt de strict interpretare) fiind sancionat doar cu dreptul chiriaului la rennoirea contractului de nchiriere (art.22 alin. 3), cu opozabilitate fa de terul cumprtor. Articolul 21 din OUG nr. 40/1999 a fost criticat sub cuvnt c ar fi neconstituional. S-a susinut c se ncalc dispoziiile art. 44 alin. (2) din Constituie referitoare la garantarea proprietii private, cu motivarea c dispoziia legal este prohibitiv att pentru proprietarulvnztor, cruia i impune anumite restricii (afectndu-i dreptul de a seleciona cumprtorul, deci indirect principiul libertii contractuale i al autonomiei de voin), ct i pentru prezumtivul cumprtor, obligat s atepte hotrrea chiriaului de a se prevala de dreptul su de preempiune. Prin decizia nr. 398/2004,609 Curtea Constituional a respins excepia de neconstituionalitate, reinnd c susinerile autorului excepiei sunt nentemeiate, ntruct prin reglementarea dedus controlului proprietarul nu este lipsit de posibilitatea de a negocia preul vnzrii i de a vinde imobilul terului care ofer un pre mai mare, singura situaie n care s-ar fi putut reine c textul de lege criticat vine n coliziune cu norma constituional de referin, prin restrngerea prerogativei de dispoziie a dreptului de proprietate. Or, n condiiile n care dreptul de preemiune, precum i cel de a se subroga cumprtorului,
preempiune al chiriaului care, dup cum am vzut, se exercit nainte de vnzarea locuinei unui ter (ante rem venditam). 609 Publicat n M.Of. nr.1028/08.11.2004.

123

recunoscute chiriaului, opereaz exclusiv la pre egal, deci doar n cazul n care proprietarul a neles s vnd unui ter, dei chiriaul i oferise acelai pre - opiune prin ea nsi abuziv i lipsit de legitimitate -, consacrarea drepturilor menionate prin lege, cu o evident finalitate de protecie a interesului chiriaului, lipsete de orice temei critica de neconstituionalitate. Potrivit art. 17 alin.1 din Legea nr.10/2001 locatarii imobilelor avnd destinaiile artate n Anexa nr.2 lit. a (cum ar fi imobile ocupate de uniti i instituii de nvmnt din sistemul de stat, de uniti sanitare i de asisten medico-social din sistemul public, de instituii publice, de instituii culturale) i lit. b) pct.1 (imobile ocupate de sedii ale partidelor politice legal nregistrate) au drept de preempiune la cumprarea acestora. n cazul n care contractele de vnzare-cumprare se ncheie cu nclcarea dreptului de preempiune, sanciunea aplicabil este nulitatea absolut a acelor contracte. Tot astfel, potrivit art. 42 alin.3 din Legea nr.10/2001 imobilele cu destinaia de locuine, care nu s-au restituit persoanelor ndreptite i au rmas n administrarea deintorilor actuali, pot fi nstrinate potrivit legislaiei n vigoare, chiriaii avnd drept de preempiune. n ipoteza n care dreptul de preempiune este nclcat, sanciunea care se impune este nulitatea relativ a contractului de vnzare-cumprare pentru c nu se ncalc norme care protejeaz interese generale. Att n ipoteza prevzut de art.17, ct i n cea prevzut de art. 42 alin.3, admiterea aciunii n constatarea nulitii absolute sau, dup caz, a celei n anulabilitate nu va avea ca efect subrogarea locatarului n drepturile cumprtorului, ci rentoarcerea bunului imobil vndut n patrimoniul proprietarului. Ulterior, acesta poate relua vnzarea, cu respectarea dreptului de preempiune, sau poate renuna s mai vnd bunul imobil, fr ca n acest din urm caz s fie sancionat n vreun fel sau s poat fi obligat s vnd.

Seciunea a III-a Efectele contractului de nchiriere 1. Obligaiile locatorului (proprietarului) 14. Noiuni generale. Toate obligaiile locatorului decurg din principiul c el trebuie s asigure chiriaului folosina linitit i util a lucrului n tot timpul locaiunii. n acest scop, Legea locuinei prevede expres obligaia proprietarului de a preda locuina i de a efectua reparaiile necesare. Potrivit dreptului comun n materie de locaiune, locatorul are i obligaia s-l garanteze pe locatar, iar prin clauze exprese din contract locatorul i poate asuma i alte obligaii. Subliniem c, potrivit Legii nr.114/1996, normele din legislaia locativ referitoare la obligaiile proprietarului sunt imperative, neputnd fi modificate prin convenia dintre pri. n acest sens, sunt declarate nule de drept orice clauze cuprinse n contract care exonereaz proprietarul de obligaiile ce i revin potrivit prevederilor legale (art.22 lit. d; vz.i lit. a). De exemplu, dac prin contract chiriaul s-ar obliga s aduc locuina n stare normal de folosin sau s efectueze reparaiile (o parte din ele) ce sunt prevzute de lege n sarcina proprietarului, clauza ar fi nul i contractul urmeaz s produc efecte n condiiile prevzute de lege. 15. Predarea locuinei. Locatorul (proprietarul) este obligat s predea chiriaului locuina n stare normal de folosin (art.28 lit.a). n caz de nerespectare a acestei obligaii chiriaul poate cere, prin justiie, predarea silit (dac nu prefer s cear rezilierea contractului pentru

124

neexecutare sau nu se mulumete cu invocarea excepiei de neexecutare610), iar instana l poate obliga pe locator i la plata de daune-interese, potrivit regulilor generale. Locuina trebuie s fie predat la termenul convenit (imediat dac nu s-a prevzut un termen) i n stare normal de folosin (art.28 din Legea nr.114/1996 i art.1421 alin.1 C.civ.). n acest scop, locatorul este obligat s efectueze toate reparaiile necesare, inclusiv cele locative care, dup predare, deci pe parcursul executrii contractului, sunt n sarcina chiriaului. Spre deosebire de dreptul comun n materie de locaiune, nici prin clauz contractual expres aceste reparaii nu pot fi puse n sarcina chiriaului. Legea declar nule de drept clauzele contractuale care oblig chiriaul s recunoasc sau s plteasc n avans proprietarului orice sum cu titlu de reparaie n sarcina proprietarului (art.22 lit.a). 16. Efectuarea reparaiilor. Pe parcursul executrii contractului locatorul este obligat (art.28 lit. b, c, d): s ia msuri pentru repararea i meninerea n stare de siguran n exploatare i de funcionalitate a cldirii pe toat durata nchirierii locuinei; s ntrein n bune condiii elementele structurii de rezisten a cldirii, elementele de construcie exterioare ale cldirii (acoperi, faad, mprejmuiri, pavimente), curile i grdinile, precum i spaiile comune din interiorul cldirii (casa scrii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scri exterioare); s ntrein n bune condiii instalaiile comune proprii cldirii (ascensor, hidrofor, instalaii de alimentare cu ap, de canalizare, instalaii de nclzire central i de preparare a apei calde, instalaii electrice i de gaze, centrale termice, crematorii, instalaii de colectare a deeurilor, instalaii de anten colectiv, telefonice etc.)611. Tot n sarcina locatorului (proprietarului) sunt i reparaiile - indiferent de natura lor determinate de un caz de for major (de exemplu, un seism)612, ntruct este vorba de suportarea unor riscuri. n schimb, locatorul nu poate fi obligat s execute lucrri noi de investiii sau s reconstruiasc imobilul, ci numai s repare construcia sau s nlocuiasc instalaiile existente613. Dac lucrul a pierit total sau s-a fcut netrebnic spre obinuita ntrebuinare, contractul se desface de drept (art.1439 C.civ.). n cazul cldirilor cu mai multe locuine, repartizarea cheltuielilor pentru prile de folosin comun ale imobilului (fundaie, acoperi, scar, ascensor etc.) ce sunt n sarcina proprietarilor (locatorilor)614 se face proporional cu suprafaa locativ deinut (suprafaa construit a locuinei aflate n proprietate exclusiv), deci proporional cu cota-parte indiviz din prile de construcie i instalaiile ori dotrile de folosin comun615 i se suport de
n practic, s-a decis c n sarcina locatorului subzist obligaia de a preda spaiul nchiriat n starea n care s poat fi ntrebuinat, n baza art.1421 alin.1-2 raportat la art.981 C.civ. Nendeplinirea acestei obligaii poate fi opus locatorului de ctre locatar ca excepie de neexecutare a contractului (exceptio non adimpleti contractus) pentru a justifica nendeplinirea obligaiei de plat a chiriei, ce-i incumb, una constituind cauza juridic a celeilalte, dat fiind caracterul sinalagmatic al contractului (C.A.Buc., s. a III-a civ., dec. nr.920/2004, n Practic judiciar civil 2003-2004, p.147-149). 611 Vz. i art.16 alin.1 din Regulamentul cadru al asociaiilor de proprietari (anexa nr.2 la Legea nr.114/1996). 612 Vz. TS, s.civ., dec.nr.104/1981, n CD, 1981, p.84. 613 De ex., adaptarea antenei colective pentru un alt canal nu este n sarcina locatorului. Vz. TS, s.civ., dec.nr.2039/1975, n RRD nr.6/1976, p.49; TJ Cluj, dec.nr.451/1981, n RRD nr.6, 1982, p.90. 614 Pentru garantarea plii cheltuielilor comune ale cldirilor de ctre fiecare proprietar, legea prevede n favoarea asociaiei de proprietari un privilegiu asupra apartamentului (altor spaii) proprietatea debitorului precum i asupra bunurilor mobile ale acestuia. (Pentru amnunte, vz. art. 351 din Legea nr.114/1996, introdus prin Legea nr.145/1999). 615 n contractele tip de vnzare-cumprare din fondul locativ de stat se utilizeaz formula cota indiviz de... % din suprafaa de folosin comun a imobilului. Cota- parte indiviz se calculeaz corespunztor raportului dintre suprafaa locativ a fiecrui apartament i totalul suprafeelor locative al tuturor apartamentelor din imobil (art.35 din Legea nr.114/1996 i art.3 lit.c i d din anexa nr.2 a legii).
610

125

fiecare proprietar, fiind lipsit de importan faptul c unii dintre acetia nu le folosesc sau c nu locuiesc n apartamentele respective616 i indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situat locuina617. n legtur cu efectuarea reparaiilor ce sunt n sarcina locatorului Codului civil mai precizeaz c locatorul nu rspunde de stnjenirea folosinei locatarului prin aceste reparaii. ns reparaiile trebuie s aib caracter urgent (neputnd fi amnate pn la ncetarea contractului) i s fie efectuate n cel mult 40 zile, sub sanciunea reducerii proporionale a chiriei (art.1425)618. n cazul nendeplinirii de ctre locator a obligaiilor pe care le are cu privire la ntreinerea i repararea locuinei nchiriate, lucrrile pot fi executate de locatari, n contul proprietarului, reinnd contravaloarea acestora din chirie. Chiriaul va putea executa aceste lucrri dac degradarea produs este de natur s afecteze folosina normal a cldirii sau a locuinei i numai dac locatorul, la sesizarea scris a chiriaului, nu a luat msuri de executare a lucrrii n termen de 30 de zile de la data sesizrii (art. 30 din lege i art. 36 alin.1 i 2 din Normele metodologice aprobate prin HG nr.1275/2000). Considerm c, n caz de urgen, chiriaul ar putea imputa asupra chiriei contravaloarea reparaiilor efectuate, chiar dac le-a efectuat nainte de expirarea termenului de 30 de zile619. Dac efectuarea reparaiilor ce cad n sarcina proprietarului nu este posibil prin simpla restrngere parial a folosinei, se poate dispune evacuarea temporar a locatarului, dac i se pune la dispoziie - pentru acest interval de timp - o suprafa corespunztoare. Locatarul n nici un caz nu poate fi evacuat definitiv, cci conform art.1425 C.civ., n acest caz, numai locatarul poate opta pentru rezilierea contractului620. Legea mai prevede dreptul chiriaului la despgubiri pentru sporul de valoare adus locuinei prin mbuntirile necesare i utile efectuate cu aprobrile prevzute de lege, confirmate pe baz de acte justificative, drept opozabil, n caz de nstrinare a locuinei i noului proprietar, garantat cu drept de retenie asupra locuinei pn la achitarea integral a despgubirilor datorate (art. 43 din OUG nr. 40/1999)621.
Locuirea i folosirea intereseaz numai dac este vorba de cheltuielile comune ce sunt n sarcina locatarilor din cldire, inclusiv proprietarii-locatari, de ex., cheltuielile aferente energiei electrice pentru funcionarea ascensorului (fora, vz. infra nr.20), spre deosebire de cheltuielile necesare pentru ntreinerea ori nlocuirea ascensorului sau altor pri de construcie i instalaii de folosin comun (coproprietate forat i perpetu) ce se suport de coproprietari, n aceast calitate, indiferent de calitatea lor de locatari (vz., de ex., TS, s. civ., dec. nr. 779/1976, n CD,1976, p.102; dec. nr. 247/1980, p.86). De asemenea, toi proprietarii apartamentelor trebuie s contribuie la cheltuielile necesare pentru repararea acoperiului, tuturor faadelor cldirii etc., indiferent de locul siturii locuinei, proporional cu cota-parte indiviz de proprietate din imobil. TS, s.civ., dec.nr.852/1973, n Repertoriu 1969-1975, p.94, nr.45; TJ Cluj, dec.civ.nr.242/1989, n RRD nr.7, 1980, p.70. 617 Vz. TS, s. civ., dec.nr. 507/1974, n CD, 1974, p.56-58. Comunitate forat poate exista i asupra unei instalaii comune, afectat folosinei a dou (sau mai multe) cldiri nvecinate ce nu aparin acelorai proprietari (TS, s.civ., dec.nr.450/1974, n CD, 1974, p.58-60), caz n care cheltuielile comune pentru ntreinere, reparaii i nlocuire urmeaz a fi suportate de proprietari, de asemenea, proporional cu cota-parte indiviz. 618 Pentru amnunte, vz. supra cap.III, nr.10.1. 619 n dreptul comun se admite c, n caz de urgen, reparaiile pot fi efectuate fr autorizarea justiiei (prevzut de art.1077 C.civ.). Vz. Mazeaud, op.cit., p.931 nr.1139. n cazul cldirilor colective rspunderea pentru neefectuarea lucrrilor de ntreinere i reparaii la prile i instalaiile comune ale cldirii revine nu numai proprietarului-locator, dar i asociaiei de proprietari, conform art.16 alin.1 din Regulamentul cadru al asociaiilor de proprietari. Vz. F.uca, op.cit., p.73. 620 Vz. TS, col.civ., dec.nr.1911/1956, n CD, 1956, p.248; dec.nr.251/1961, n CD, 1961, p.352. 621 n practic, s-a decis c termenul de prescriere a aciunii n pretenii introdus de chiria mpotriva proprietarului, pentru plata valorii lucrrilor de mbuntire a apartamentului, nu curge pe timpul ct chiriaul locuia n apartament, deoarece i profitau aceste lucrri n toat perioada n care a folosit apartamentul (C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec. nr.20/2002, n Practic judiciar civil 2001-2002, p.259-261).
616

126

Potrivit art. 48 alin. 1 din Legea nr.10/2001, chiriaii au dreptul la despgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaia de locuin prin mbuntirile necesare i utile622. n cazul n care imobilul care se restituie a fost preluat cu titlu valabil, obligaia de despgubire revine persoanei ndreptite (adic fostului proprietar sau motenitorilor acestuia). Iar n cazul n care imobilul care se restituie a fost preluat fr titlu valabil, obligaia de despgubire revine statului sau unitii deintoare623. Valoarea despgubirilor se stabilete pe baz de expertiz, avndu-se n vedere valoarea actualizat a cheltuielilor, sczndu-se gradul de uzur al mbuntirilor, n raport cu durata de via normal a acestora, care se suport de chiriai. Precizm c, n ipoteza n care imobilul a fost preluat fr titlu valabil, dreptul la despgubiri al chiriailor nu se poate exercita dect mpotriva statului ori a unitii deintoare, fr a deosebi dac imobilul a fost restituit (pe cale administrativ sau judiciar) nainte de intrarea n vigoare a Legii nr.10/2001 ori n temeiul acestei din urm legi. Dintre actele normative care consacr regimul juridic al eventualelor despgubiri la care sunt ndrituii chiriaii ce au efectuat mbuntiri la imobilele pe care le ocup, numai Legea nr. 10/2001 face o difereniere ntre imobilele preluate fr titlu valabil i, respectiv, cele preluate cu titlu valabil. Fiind singurul act normativ care reglementeaz n mod diferit problema despgubirilor, Legea nr. 10/2001 consacr norme de general aplicare, indiferent dac imobilul a fost restituit n condiiile dreptului comun sau n temeiul Legii nr. 10/2001. De altfel, ar fi total ilogic i contrar art.16 din Constituia Romniei (care consacr egalitatea n drepturi a cetenilor) ca n cazul unui imobil preluat fr titlu i restituit potrivit dreptului comun eventualele despgubiri s fie suportate de ctre adevratul proprietar, n vreme ce dac imobilul preluat fr titlu ar fi restituit n baza Legii nr.10/2001 despgubirile s fie suportate de ctre stat.624 2. Obligaiile chiriaului625

Articolul 48 alin.1 din Legea nr.10/2001 a fost criticat pe motiv c ar nclca dispoziiile art.16 din Constituie privind egalitatea n drepturi, susinndu-se c nu prevede un drept la despgubiri i pentru chiriaii imobilelor cu alt destinaie dect aceea de locuin. Excepia a fost respins de Curtea Constituional, care a reinut c n absena unei interdicii exprese, aceti chiriai au posibilitatea de a solicita i obine despgubiri, potrivit dreptului comun, pentru sporul de valoare al imobilului rezultat din mbuntirile necesare i utile pe care i le-au adus. Chiar dac temeiul unei asemenea pretenii rezid n instituia mbogirii fr just cauz, fiind deci extrinsec reglementrii legale n discuie, o asemenea mprejurare lipsete de ndreptire critica de neconstituionalitate ce i-a fost adus (CC, dec. nr.93/2004, n M. Of. nr. 243/19.03.2004). 623 n ipoteza n care proprietarul unui imobil preluat de stat fr titlu valabil este acionat n justiie pentru a suporta despgubirile pentru sporul de valoare adus locuinei de ctre chiria, aciunea n pretenii urmeaz a se respinge ca fiind introdus mpotriva unei persoane care nu are calitate procesual pasiv (C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec. nr.1323/2002, n Practic judiciar civil 2001-2002, p.254-255). Vz. i Jud.Sect.1, sent. civ. nr.10038/2005 i TB, s. a III-a civ., dec. nr.805/2006 (nepublicate). 624 n acelai sens, F.A.Baias, n F.A.Baias, B.Dumitrache, M.Nicolae, Regimul juridic al imobilelor preluate abuziv. Legea nr.10/2001 comentat i adnotat, vol I, ediia a II-a, Ed. Rosetti, Bucureti, 2002, p.321-322; R.Popescu, R.Dinc, Incidena Legii nr.10/2001 asupra reglementrii contractului de nchiriere a locuinei, n Dreptul nr.12, 2001, p.47-48; TB, s. a III-a civ., dec. nr.805/2006 (nepublicat). 625 Pentru obligaiile chiriaului, a se vedea i dispoziiile art.33-35 din Normele metodologice pentru aplicarea Legii nr.114/1996.
622

127

17. Folosirea locuinei potrivit destinaiei. n conformitate cu dreptul comun n materie de locaiune, chiriaul este obligat s foloseasc locuina potrivit destinaiei i ca un bun proprietar (art.1429 C.civ.). Astfel fiind, locuina nu ar putea fi folosit pentru exercitarea comerului, pentru instalarea sediului unui partid politic etc. Aa cum am artat626, se admite ns exercitarea de ctre chiria a unei profesiuni liberale (de exemplu, avocatur) sau chiar a unei meserii (de exemplu, croitor), cu condiia s nu schimbe destinaia imobilului. Simpla venire a clientelei nu are semnificaia schimbrii destinaiei. Evident, n contract pot fi prevzute clauze exprese prin care s se interzic, respectiv s se permit exercitarea unei profesiuni sau meserii. Dac n contract se menioneaz profesiunea locatarului, se poate prezuma acordul locatorului pentru exercitarea acelei profesiuni. n toate cazurile, dac exercitarea unor ndeletniciri profesionale presupune schimbarea destinaiei locuinei sau a unei pri din locuin se cere consimmntul expres al proprietarului, iar n cazul locuinelor situate n cldiri colective se cere i acordul asociaiei de proprietari, precum i avizul favorabil al proprietarilor i, dup caz, al titularilor contractelor de nchiriere din locuinele cu care se nvecineaz, pe plan orizontal i vertical, spaiul supus schimbrii (art.64)627. Legea interzice nu numai schimbarea destinaiei locuinei fr acordul proprietarului, dar i efectuarea oricror modificri, chiar dac ar fi de natur a aduce mbuntiri locuinei. Modificarea sau mbuntirea locuinei este permis numai cu acordul prealabil scris i n condiiile stabilite de proprietar (art.26)628 i cu aprobrile legale, dac este cazul. Dac locatarul schimb n mod abuziv destinaia locuinei (de exemplu, n spaiu comercial), locatorul poate cere rezilierea contractului pentru neexecutare de obligaii, chiriaul neputnd invoca nici beneficiul prorogrii legale a contractului sau rennoirea de drept, iar n cazul fondului locativ de stat persoana juridic ce exercit prerogativele proprietarului este obligat (nu numai ndreptit) s cear instanei rezilierea contractului i evacuarea chiriaului (art.6 din L.nr.17/1994, art.7 alin.3 lit.d din L.nr.112/1995 i art.13 lit.g i 14 lit.d din OUG nr. 40/1999)629.
Vz. supra cap.III nr.11. Schimbarea destinaiei apartamentului de ctre proprietari sau chiriai se face numai pe baza hotrrii adunrii generale a asociaiei de proprietari, cu acordul proprietarilor direct afectai (art. 11 alin.2 din OG nr.85/2001). n plus, art. 6 alin.3 din HG nr.400/2003 prevede c schimbarea destinaiei locuinelor i/sau a spaiilor cu alt destinaie dect cea de locuin, situate n cldiri colective, se poate face numai cu acordul proprietarului cldirii sau al asociaiei de proprietari i, n mod obligatoriu, cu aprobarea proprietarilor cu care se nvecineaz pe orizontal i pe vertical, indiferent dac proprietarul care intenioneaz s fac aceast schimbare este sau nu este membru al asociaiei de proprietari. Textul art.64 din Legea nr.114/1996 nu contravine dispoziiilor constituionale, avnd menirea s exclud n viitor declanarea unor conflicte locative ori chiar procese civile sau penale, care ar putea decurge din disconfortul, dezagrementele sau dezordinile datorate folosirii spaiului de locuit n alt scop dect acela stabilit iniial. Dac refuzul acordului sau avizului are scop icanator sau este chiar abuziv, cei ndreptii se pot adresa instanei de judecat de drept comun, a crei hotrre va nlocui, dac este cazul, refuzul respectiv. CC, dec.nr.83/1999, n M.Of. partea I, nr.323/1999. 628 Pentru dreptul comun (i practica judectoreasc) n privina lucrrilor de mic nsemntate, care nu schimb destinaia locuinei (instalarea telefonului, a antenei de televizor etc.), vz. supra cap.III nr.11. Menionm c, n cazul cldirilor colective, prin acordul de asociere a proprietarilor poate fi prevzut necesitatea acordului asociaiei de proprietari pentru orice instalaie suplimentar fa de cele cuprinse n cartea tehnic a construciei pe proprietatea comun, cum ar fi: fire electrice, elemente de calorifer, antene de televiziune, maini i echipamente, dispozitive de aer condiionat, instalaii telefonice etc. (vz. pct.4.6. din anexa nr.1 - cuprinznd modelul acordului de asociere a proprietarilor - la Normele metodologice privind organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, aprobate prin HG nr.400/2003. Menionm c, n ceea ce privete acordul de asociere, prezentat ca model, coninutul lui nu este obligatoriu sau limitativ (art.75 din Normele metodologice aprobate prin HG nr.400/2003). 629 Potrivit art.20 alin.1 lit. d) din OUG nr.85/2001, constituie contravenie (dac nu este svrit n astfel de condiii nct, potrivit legii penale, s constituie infraciune) schimbarea de ctre proprietar sau de ctre chiria a destinaiei locuinei fr autorizaiile i aprobrile legale.
626 627

128

18. ntreinerea locuinei. Locatarul trebuie s ntrein n bune condiii locuina, ntruct la mutare trebuie s o predea n stare normal de folosin (i de curenie), inndu-se seama de starea n care a fost nchiriat. n lips de act constatator (inventar) se prezum (iuris tantum) c locuina a fost predat chiriaului n stare normal de folosin (art. 1431-1432 combinat cu art.1421 C.civ. i art.28 lit. a din L. nr.114/1996)630. n vederea ntreinerii locuinei, chiriaul are urmtoarele obligaii (art.29): a) s efectueze lucrrile de ntreinere, reparaii sau nlocuire a elementelor de construcii i instalaii din folosina exclusiv; b) s repare sau s nlocuiasc elementele de construcii i de instalaii deteriorate din folosina comun, ca urmare a folosirii lor necorespunztoare, indiferent dac acestea sunt n interiorul sau n exteriorul cldirii; dac persoanele care au produs degradarea nu sunt identificate, cheltuielile de reparaii vor fi suportate de cei care au acces sau folosesc n comun elementele de construcii, de instalaii, obiectele i dotrile aferente; c) s asigure curenia i igienizarea n interiorul locuinei i la prile de folosin comun, pe toat durata contractului de nchiriere; d) s predea proprietarului locuina n stare normal de folosin, la eliberarea acesteia631. Potrivit art. 33 din HG nr. 1275/2000, proprietarul locuinei poate verifica n prezena chiriaului modul n care acesta respect obligaiile asumate prin contract cu privire la folosirea i la ntreinerea locuinei. Verificarea locuinei de ctre proprietar se face numai n zilele lucrtoare, ntre orele 7-20, i va fi comunicat, n prealabil, n scris, chiriaului. n timpul verificrii locuinei nchiriate proprietarul poate fi nsoit de un reprezentant al asociaiei de chiriai sau de alt chiria din imobil. Constatrile fcute cu ocazia verificrilor vor fi consemnate ntr-un proces-verbal de constatare care va fi semnat de proprietar, de chiria i de un reprezentant al asociaiei de chiriai. Potrivit art. 35 din HG nr.1275/2000, degradrile produse la prile comune ale imobilului din vina chiriailor se vor suporta fie de chiriaul din vina cruia s-a produs degradarea (n cazul n care acesta a fost identificat) fie de toi cei care au acces i folosesc n comun bunul degradat (n situaia n care nu s-a identificat persoana din vina creia s-a produs degradarea). n situaiile n care degradarea produs nu este reparat ntr-un interval de 15 zile de la producere i pericliteaz buna funcionare a imobilului, proprietarul este n drept s stabileasc msurile pentru efectuarea reparaiilor i efectuarea cheltuielilor. Spre deosebire de ipoteza neexecutrii reparaiilor ce sunt n sarcina proprietarului (art.30), n cazul nendeplinirii de ctre chiria a obligaiei de ntreinere legea nu prevede efectuarea lor de ctre proprietar n contul chiriaului, deoarece inconvenientele lipsei de ntreinere (de exemplu, zugrveli) sunt suportate de locatar. Dac ns neefectuarea reparaiilor locative poate provoca deteriorarea sau chiar pieirea locuinei, locatorul poate aciona n cursul locaiunii, potrivit dreptului comun (inclusiv obligarea chiriaului sub sanciunea amenzilor civile prevzute de art.5803 C.proc.civ.). n orice caz, locatorul poate cere rezilierea contractului pentru neexecutarea de obligaii (art.1439 alin.2 C.civ. i art.24 lit.b din Legea nr.114/1996). 19. Plata chiriei. Legea locuinei nu prevede reguli speciale privind plata chiriei. n consecin, se aplic regulile din dreptul comun (obligaia plii la termenele prevzute n contract, la domiciliul debitorului; n caz de pluralitate de locatari obligaia este conjunct etc., dac prin contract nu s-a prevzut altfel, de exemplu, plata la domiciliul locatorului, solidaritatea ntre debitori etc.)632. Menionm c Legea locuinei (art.73) a abrogat HCM nr.860/1973 prin care au fost prevzute majorri de ntrziere n plata chiriei ctre stat. n

630

p.83.
631

Vz. i TS, s.civ., dec.nr.1481/1977, n RRD nr.2, 1978, p.52; dec.nr.637/1978, n CD, 1978,

Cu privire la reparaiile necesare din cauza vechimii locuinei, forei majore, cazului fortuit, viciilor de construcie sau din culpa locatorului, vz. supra cap.III nr.11. 632 Pentru amnunte, vz. supra, cap. III, nr.12.

129

consecin, daunele de ntrziere (moratorii) se acord, n toate cazurile, potrivit dreptului comun.633 n sfrit, precizm c, n msura n care exist criterii legale de stabilire a chiriei (art.32 din Legea nr.114/1996)634, chiria prevzut n contract se recalculeaz ori de cte ori este rezultatul unei erori sau modificri ale elementelor de stabilire a chiriei. Diferena de chirie rezultnd din recalculare poate fi pretins de locator, respectiv de locatar (imputarea asupra chiriei viitoare) numai nuntrul termenului general de prescripie (3 ani n urm). Fiind vorba de prestaii succesive, periodice, fiecare rat de chirie se stinge printr-o prescripie deosebit635. 20. Plata cotelor-pri din cheltuielile comune. n cazul cldirilor cu mai multe locuine, chiriaul este obligat s plteasc n mod regulat cotele ce-i revin din cheltuielile sau obligaiile financiare, care sunt legate de proprietatea comun sau care nu pot fi nregistrate pe fiecare locuin (anexa nr.2 la Legea nr.114/1996, art.3 lit. i), dac aceste cheltuieli au fost stabilite, prin contractul de nchiriere, n sarcina chiriaului (art.24 lit. c), nefiind incluse n chirie. Este vorba de cheltuielile de ntreinere a prilor i instalaiilor de folosin comun a cldirii (de exemplu, ascensorul636) i de cheltuielile pentru ap, canalizare, iluminat637,nclzire etc., inclusiv pentru formarea fondului de rulment638. 21. Obligaii ce nu pot fi asumate de chiria. Potrivit art.22 din Legea nr.114/1996, sunt nule de drept orice clauze cuprinse n contractul de nchiriere, care: a) oblig chiriaul s recunoasc sau s plteasc n avans proprietarului orice sum cu titlu de reparaie n sarcina proprietarului. Sunt avute n vedere, dup cum am vzut, de exemplu, cheltuielile de reparaii necesare n vederea predrii locuinei n stare normal de folosin;
n practic, s-a decis c, pentru neplata la termenele prevzute n contractul de nchiriere, locatarul unui apartament aflat n administrarea unei primrii datoreaz i majorri de ntrziere conform contractului ncheiat n temeiul Legii locuinei nr.114/1996, iar nu i majorrile ori penalitile prevzute de legislaia fiscal (vz. CCJ, s.civ. i de propr.int., dec. nr. 5727/2005, n Dreptul nr. 6, 2006, p. 237). 634 Aceste criterii au fost stabilite prin OUG nr.40/1999 (art.26 i urm., modificate prin Legea nr.241/2001). 635 Cu privire la rezilierea contractului pentru neplata chiriei, vz. infra nr.32, iar cu privire la problema recalculrii chiriei prevzute n contract, n funcie de rata inflaiei, vz. supra, cap.III nr.6. 636 Potrivit art. 39 alin. 4 din HG nr. 400/2003, prin hotrre a adunrii generale a asociaiei de proprietari, pot s nu contribuie la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electric pentru funcionarea ascensorului/ascensoarelor locatarii, inclusiv proprietarii, care locuiesc n apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum i la etajul 1 din cldirile fr mezanin. Iar n ipoteza n care cldirea are pri i instalaii comune, situate la etajele superioare (bi, spltorii, usctorii etc.), aceti locatari pot s nu contribuie la cheltuielile aferente consumului de energie electric pentru funcionarea ascensorului, n baza unor angajamente personale, date n scris ctre asociaia de proprietari de ctre persoanele care nu folosesc spaiile de la etajele superioare (pentru amnunte, vz. art.39 alin.4 i 5 din HG nr.400/2003). Pentru cheltuielile la ascensor ce sunt n sarcina proprietarilor, vz. supra nr.16. 637 Pentru cldirile folosite de mai muli proprietari i locatari, normele de repartizare ntre ei a cheltuielilor comune de ntreinere i reparaii sunt stabilite n art. 3757 din HG nr.400/2003. n cazul plii ctre unitile furnizoare, a unor majorri sau penalizri pentru neachi-tarea n termenele legale a cheltuielilor comune, din cauza unor debitori restanieri, sumele reprezentnd majorrile sau penalizrile pltite vor fi recuperate de ctre asociaie de la acetia proporional cu restanele fiecruia. Vz. TS, s.civ., dec.nr.962/1985, n CD, 1985, p.71; dec.nr.239/1987, n RRD nr.12/1987, p.69-70. Pentru amnunte vz. i .Beligrdeanu, Asociaia locatarilor i cheltuielile comune de folosin, ntreinere i reparaii, Ed. t. i Encicl., Bucureti, 1979. n cazul ncasrii de la un locatar a unei sume mai mari dect cea datorat (calcularea greit a cotelor), aciunea n restituirea sumelor ncasate pe nedrept se intenteaz mpo-triva asociaiei de locatari (care va defalca pe locatari), iar nu mpotriva unitii furnizoare (vz. TS, s.civ., dec.nr.35/1982, n CD, 1982, p.89). 638 Vz. art.24 din HG nr.400/2003.
633

130

b) prevd responsabilitatea colectiv a chiriailor n caz de degradare a elementelor de construcii i a instalaiilor, a obiectelor i dotrilor aferente spaiilor comune. Aa cum am vzut, n cazul cldirilor cu mai multe locuine, deteriorrile aduse prilor de folosin comun trebuie s fie reparate de locatarul n culp, iar dac acesta nu poate fi identificat, de ctre locatarii care au acces sau folosesc prile comune (art.29 lit. b i cap.C lit. b) liniua a II-a din contractul-cadru de nchiriere cuprins n Anexa nr.8 din Normele metodologice aprobate prin HG nr.1275/2000.). n nici un caz chiriaii nu sunt obligai solidar sau indivizibil s suporte aceste cheltuieli; obligaia lor este conjunct, proporional cu valoarea locativ a prii din imobil pe care o ocup, (ca i n materia pagubelor pricinuite cldirii de incendiu)639; c) impun chiriailor s fac asigurri de daune. nseamn c locatarii nu pot fi obligai s ncheie contracte de asigurare de bunuri (avnd ca obiect locuina nchiriat) sau de asigurare de rspundere civil (avnd ca obiect despgubirile pentru prejudiciul de care chiriaul rspunde fa de locator), ambele aceste asigurri fiind asigurri de daune (contra pagubelor)640. Dup cum rezult din textul legii, ncheierea unor asemenea asigurri, nu poate fi impus chiriailor (nu pot fi obligai); ei au ns dreptul - i, ca msur de prevedere, este chiar indicat - s ncheie contracte de asigurare (mai ales de responsabilitate)641, pentru a se pune la adpost de riscul suportrii unor pagube mari, de exemplu, rezultnd din incendiu, explozie etc.642; d) exonereaz proprietarul de obligaiile ce i revin potrivit prevederilor legale. De exemplu, chiriaul nu poate s suporte contravaloarea reparaiilor care, potrivit legii (art.28), sunt n sarcina proprietarului; e) autorizeaz pe proprietar s obin venituri din nerespectarea clauzelor contractului de nchiriere. De exemplu, s gzduiasc turiti, s fac depozitri etc., n spaiul care formeaz obiectul contractului de nchiriere. Seciunea a IV-a Contractul de subnchiriere

Vz. supra cap.III nr.14. Vz. i F.uca, op.cit., p.78. Nu este clar semnificaia juridic a noiunii de responsabilitate colectiv din art.22 lit.b i cap.D. din contractul-cadru de nchiriere cuprins n Anexa nr.8 din Normele metodologice aprobate prin HG nr.1275/2000. Se pare c redactorii legii nu au inut seama de faptul c nchirierea locuinei este un contract civil, iar n raporturile civile - dac exist o pluralitate de debitori - responsabilitatea lor poate fi conjunct (divizibil), solidar sau indivizibil, dar niciodat colectiv. Iar solidaritatea sau indivizibilitatea (dac nu este natural) trebuie s fie prevzut expres n contract sau de lege (vz. i F.uca, op.cit., p.67-68). 640 Vz. Fr.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, 2001, cap. XIII, nr.19. n materia asigurrii de daune (contra pagubelor), n limita interesului - direct sau indirect - propriu (art.25 din Legea nr.136/1995 privind asigurrile i reasigurrile n Romnia), asigurarea poate fi ncheiat nu numai de ctre proprietar, dar i de ctre alte persoane, de exemplu, uzufructuarul, creditorul cu garanii reale, depozitarul (vz. Fr.Deak, op.cit., 2001, cap. XIII, nr.11), inclusiv locatarul (vz. Mazeaud, op.cit., p.926 i p.1238 nr.1584). 641 Pentru dreptul francez n materie i critica (justificat) a reproducerii trunchiate de ctre legiuitorul nostru a unei dispoziii din legea francez, vz. F.uca, op.cit., p.69. 642 Dac locatarul a ncheiat un contract de asigurare de rspundere civil (asigurare de risc locativ), iar proprietarul a ncheiat o asigurare de bunuri (avnd ca obiect locuina nchiriat), asigurtorul de responsabilitate va plti despgubirile n msura n care se va stabili rspunderea locatarului (de ex., pentru incendiul produs). n cazul n care condiiile rspunderii civile a locatarului nu sunt ntrunite, despgubirile urmeaz s fie pltite n baza asigurrii de bunuri. n caz de responsabilitate a locatarului, asigurtorul de bunuri nu suport paguba deoarece el se subrog n drepturile asiguratului su (vz. Fr.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, 2001, cap.XIII, nr.36), putnd recupera indemnizaia de asigurare pltit asiguratului n baza asigurrii de bunuri, de la persoana responsabil (locatar), respectiv de la asigurtorul ei de responsabilitate.
639

131

22. Condiii. Prin derogare de la dreptul comun n materie de locaiune (art. 1418 C.civ.), chiriaul poate subnchiria locuina deinut numai cu acordul prealabil scris i n condiiile stabilite de proprietar (art.26 alin.1), respectiv, locator. Legea mai adaug - din motive greu de neles - c subnchirierea este posibil (cu acordul proprietarului) numai dac nu a fost interzis prin contractul de nchiriere principal643. Considerm c acordul proprietarului la subnchiriere reprezint o revenire (modificare) a clauzei din contractul de nchiriere principal. Deoarece nchirierea locuinelor se face prin contract scris (art.21), iar acordul proprietarului la subnchiriere trebuie s fie dat n form scris (art.26 alin.1), contractul de subnchiriere trebuie s fie ncheiat tot n form scris. Legea prevede i necesitatea nregistrrii contractului de subnchiriere la organul fiscal teritorial (art.26 alin.3), ceea ce este posibil numai dac a fost ncheiat n form scris. n ipoteza n care chiriaul subnchiriaz fr acordul proprietarului (locatorului) sau cu nerespectarea condiiilor stabilite (de exemplu, pentru alt destinaie dect locuin), locatorul poate cere prin justiie executarea obligaiilor din contractul principal (ceea ce poate avea ca efect inclusiv expulzarea sublocatarului) sau rezilierea contractului de nchiriere cu dauneinterese, potrivit dreptului comun. n caz de subnchiriere fr acordul proprietarului, chiriaul nu beneficiaz de rennoirea contractului de nchiriere (art. 14 alin.2 lit. d coroborat cu art.13 lit. f din OUG nr.40/1999). Precizm c regulile artate privitoare la subnchiriere nu vizeaz ipoteza n care chiriaul, fr a ncheia un contract de subnchiriere, permite - dar fr a-i asuma sau a avea vreo obligaie juridic - ca alte persoane (rude, prieteni etc.) s se foloseasc temporar de locuina ce ocup. ntruct persoanele tolerate nu au nici un titlu locativ i pot fi evacuate oricnd la cererea chiriaului, folosina exercitat de ctre ele nu aduce atingere obligaiilor contractuale. n orice caz, persoanele tolerate urmeaz s fie evacuate dac locatarul a pierdut dreptul de a mai folosi locuina644. 23. Efecte. Sublocaiunea ncheiat cu respectarea condiiilor artate este valabil i produce efecte ntre locatarul principal i sublocatar ca orice contract de locaiune, fiind aplicabile inclusiv dispoziiile dreptului comun referitoare la tacita relocaiune sau la ncetarea contractului prin desfiinarea sau desfacerea titlului locatarului principal. ntruct contractele de subnchiriere sunt guvernate de dispoziiile dreptului comun privind ncetarea contractului de locaiune, sublocatarul nu beneficiaz de eventuala prorogare legal sau rennoire a contractelor de nchiriere. El poate fi evacuat la expirarea termenului prevzut n contract sau dup denunarea contractului (cu respectarea termenului de preaviz) dac sublocaiunea s-a ncheiat fr stipularea termenului ori dac a operat relocaiunea tacit (care este tot pe timp nedeterminat). Iar neplata chiriei d dreptul locatarului principal de a cere rezilierea contractului de subnchiriere n condiiile dreptului comun, iar nu ale Legii nr. 114/1996 (art.24 lit.b). Cu toate c sublocaiunea se ncheie cu acordul proprietarului (locatorului), contractul nu produce efect fa de el. Nefiind parte contractant, n privina lui contractul de sublocaiune este o res inter alios acta; drepturile i obligaiile dintre locator i locatarul principal rmn neatinse. n acest sens, legea prevede c Beneficiarul contractului de subnchiriere nu se poate prevala de nici un drept mpotriva proprietarului i nici asupra oricrui titlu de ocupare645 (art.26 alin.2). Pe de alt parte, obligaiile chiriaului cu privire la ntreinerea i repararea spaiului nchiriat se pstreaz i n cazul subnchirierii locuinei (art.29 alin. final). Dei legea nu prevede expres, este evident c locatarul rmne obligat la plata chiriei i la
Legiuitorul s-a inspirat din art.1418 C.civ., neobservnd c acea dispoziie, logic n contextul reglementrii sublocaiunii n C.civ., este anacronic n condiiile n care, n toate cazurile, subnchirierea necesit acordul prealabil al locatorului. 644 Toleratul nu poate dobndi mai multe drepturi dect cel care l tolereaz. (Vz. TS, col.civ., dec.nr.1660/1968, n RRD, nr.4, 1969, p.178-179). 645 Pe bun dreptate, sintagma titlu de ocupare a fost apreciat ca fiind destul de bizar (Vz. F.uca, op.cit., p.86). Nici noiunea de a prevala nu este fericit aleas, ca terminologie juridic.
643

132

executarea tuturor celorlalte obligaii contractuale. n acest sens, potrivit art. 34 din HG nr.1275/2000, pentru toate stricciunile aduse locuinei sau pentru daunele produse proprietarului de persoana care a subnchiriat locuina, titularul contractului de nchiriere rspunde fa de proprietar, potrivit legii. Deoarece subnchirierea nu creeaz raporturi contractuale ntre locator i sublocatar, ei nu au aciune direct unul mpotriva celuilalt, putnd aciona numai pe calea indirect a aciunii oblice (art.974 C.civ.), de exemplu, pentru ncasarea chiriei datorat locatorului646. ntruct sublocatarul nu dobndete un drept propriu la folosin (deci un titlu locativ propriu), ci numai un drept derivat din drepturile locatarului principal, o dat cu desfacerea sau desfiinarea titlului celui ce a consimit subnchirierea, nceteaz i dreptul sublocatarului de a folosi locuina, care poate fi evacuat o dat cu locatarul principal (locator n contractul de subnchiriere), chiar dac termenul subnchirierii n-a expirat nc. Subnchirierea nu constituie excepie de la regula consecinelor desfacerii (desfiinrii) titlului locatorului647. n toate cazurile, evacuarea sublocatarului se poate face numai prin hotrre judectoreasc (art.61). Seciunea a V-a Schimbul de locuine (voluntar) 24. Condiii. Potrivit art.33 din L. nr.114/1996, Titularii de contracte de nchiriere pot face ntre ei schimb de locuine, cu avizul autoritii care a aprobat nchirierea sau, dup caz, al proprietarului locuinei. n lumina textului de lege citat, schimbul poate avea loc ntre doi sau mai muli locatari din aceeai cldire, din cldiri diferite din aceeai localitate sau chiar din cldiri aflate n diferite localiti (de exemplu, n caz de mutri reciproce n diferite localiti din cauza serviciului, din motive familiale etc.). n toate cazurile ns, nelegerea dintre locatari referitoare la schimb nu produce efectele juridice ce i sunt specifice (substituirea reciproc n drepturi i obligaii), dect cu acordul (avizul) autoritii care a aprobat nchirierea (n cazul fondului locativ de stat), respectiv cu acordul proprietarului locuinei care formeaz obiectul schimbului (n celelalte cazuri). Cu condiia aprobrilor corespunztoare, schimbul poate avea ca obiect i locuine fcnd parte din fondul de stat, pe de o parte, i proprietate particular, pe de alt parte. Legea nu distinge n aceast privin648. 25. Efecte. Contractul de schimb de locuine ncheiat n condiiile prevzute de lege produce efectele unei duble cesiuni de crean, avnd ca obiect drepturile de folosin locativ649. Subliniem ns c, datorit consimmntului locatorului (prevzut de lege pentru validitatea schimbului), dubla cesiune va avea ca obiect nu numai drepturile locatarilor n cauz, dar i obligaiile lor, ei fiind liberai fa de locatorii iniiali. Cu alte cuvinte, prin schimbul de locuine - reglementat special de lege - se realizeaz nu numai o dubl cesiune, dar - ope legis - i o dubl delegaie perfect (confundat cu novaie prin schimbare de debitori). Seciunea a VI-a Cesiunea contractului de nchiriere

Vz., pentru contractul de sublocaiune n dreptul comun, supra cap.III, nr.16. Pentru excepii, vz. ibidem, nr.23. 648 Cu privire la regimul juridic al unor locuine cu destinaie special, vz. infra, seciunea a X-a. 649 Vz. supra cap.III nr.17, in fine.
646 647

133

26. Aplicabilitate. Condiii. Legea locuinei nu prevede dispoziii cu privire la cesiunea contractului de nchiriere. Considerm c tcerea legii nu poate fi interpretat n sensul interzicerii unei asemenea operaiuni juridice pentru urmtoarele motive: n lumina principiului libertii contractuale, interdicia ncheierii unor acte juridice nu poate fi prezumat, ea trebuie s rezulte dintr-o dispoziie expres prevzut de lege; potrivit art.72, dispoziiile Legii nr.114/1996 se completeaz cu dispoziiile Codului civil privind contractul de locaiune. Or, Codul civil permite expres nu numai sublocaiunea, dar i cesiunea contractului de locaiune (art.1418); o dat ce legea special permite sublocaiunea, nu se ntrevd motive speciale pentru a considera interzis cesiunea; efectele celor dou contracte sunt - dei nu identice - n orice caz foarte asemntoare; fiind permis schimbul de locuine, care produce efectele unei duble cesiuni de crean, nu poate fi considerat interzis cesiunea simpl a contractului de nchiriere. n ceea ce privete condiiile ncheierii contractului de cesiune, n lips de reguli speciale, urmeaz a se aplica dreptul comun n materie650. Semnalm ns o deosebire esenial ce rezult din coroborarea regulilor dreptului comun cu legislaia locativ. Astfel, potrivit Codului civil cesiunea contractului de locaiune este permis n condiiile n care este permis i sublocaiunea. nseamn c i cesiunea contractului de nchiriere poate interveni numai n condiiile n care este permis subnchirierea, i anume, cu acordul prealabil scris i n condiiile stabilite de proprietar (art.26 alin.1). Dac legea special prevede aceast condiie pentru subnchiriere, cu att mai mult ea se impune n cazul cesiunii, care produce efecte chiar mai grave dect sublocaiunea (cessio est maius sublocatio est minus). n plus, dac locuina n cauz a fost nchiriat cedentului cu aprobarea autoritii (locuin din fondul de stat), n lumina art.33 din Legea nr.114/1996 - care reglementeaz schimbul de locuine - cesiunea va fi i ea condiionat de avizul autoritii (consiliul local). Aceast condiie prevzut pentru schimbul de locuine se impune i n materia cesiunii, deoarece schimbul se analizeaz tot ca o cesiune (dubl). 27. Efecte. n privina efectelor cesiunii, se aplic regulile dreptului comun651. Subliniem ns c, dei locatorul i-a dat acordul la ncheierea contractului de cesiune, chiriaul-cedent rmne obligat n continuare fa de el. Cesiunea, potrivit dreptului comun, are ca obiect numai drepturile cedentului, iar legea special nu prevede derogri n aceast materie. Bineneles, printr-o clauz expres, locatorul l poate elibera pe chiria (cedent) de obligaiile locative (cesiune dublat de o delegaie perfect). Seciunea a VII-a Schimbul obligatoriu de locuine652 28. Noiune. Aplicabilitate. Art.64 din Legea nr.5/1973 (abrogat n prezent) a consacrat dreptul persoanei fizice, care are locuin proprietate personal n care nu locuiete, de a se muta n locuina proprietatea sa - fr ca aceasta s fi devenit liber, fiind ocupat de chiria n baza unui contract valabil, inclusiv cu termenul prelungit de drept - pe calea unui aa-numit schimb obligatoriu (forat) de locuine, cu condiia punerii la dispoziia chiriaului a unei
Vz. supra cap.III nr.17. Vz. ibidem. 652 n forma anterioar aprobrii prin Legea nr.241/2001, capitolul II al OUG nr.40/1999 era Schimbul obligatoriu de locuin. Legea nr.241/2004 a nlturat termenul obligatoriu din titlul capitolului, ns acest termen a fost pstrat n cadrul art.23 alin.1 (!). Apreciem ca neinspirat nlturarea cuvntului obligatoriu, deoarece n prezent se poate produce confuzie cu schimbul voluntar de locuin, reglementat de art.33 din Legea nr.114/1996. n plus, sintagma schimbul obligatoriu de locuin este cunoscut de multe decenii n doctrina i jurisprudena romneasc i nu conine nimic infamant.
650 651

134

locuine corespunztoare pentru nchiriere; fie locuina oferit de proprietar, fie o alt locuin din fondul de stat653. Dreptul proprietarului de a-l obliga pe chiria s schimbe locuina ocupat cu aceea oferit (la nevoie pe calea justiiei) a fost reconfirmat i prin art.5 din Legea nr.17/1994, dar numai n privina contractelor de nchiriere ncheiate de chiriai cu proprietarii particulari nainte de 1 ianuarie 1990654. n lumina acestei legi, schimbul obligatoriu de locuine a devenit inaplicabil n cazul contractelor de nchiriere ncheiate dup 1 ianuarie 1990 (pentru care nu a operat nici prorogarea legal i, ca atare, nu se impunea nici schimbul obligatoriu). Dup intrarea n vigoare a Legii nr.114/1996, prin care s-a abrogat Legea nr.5/1973, mutarea forat a chiriailor n temeiul art.64 nu mai putea fi dispus 655 nici n cazul contractelor de nchiriere ncheiate nainte de 1 ianuarie 1990 i pentru care a operat prorogarea legal. Ea putea interveni numai n cazurile n care, printr-o lege special, se prevede dreptul proprietarului de a solicita schimbul obligatoriu. De exemplu, n ipoteza locuinei (apartamentului) trecut n proprietatea statului i restituit n natur fostului proprietar (sau motenitorului lui), care locuiete n apartament mpreun cu chiriai. n aceast ipotez evacuarea chiriailor i punerea n posesie a proprietarilor se vor face numai dup acordarea efectiv a unei locuine corespunztoare de ctre autoritile publice sau de ctre proprietar (art.5 alin.3 din Legea nr.112/1995; vz. i art.7 alin.3 lit. b). Eliminarea instituiei schimbului obligatoriu de locuin din legislaia locativ - n condiiile unor prorogri legale succesive sau de rennoire legal a contractelor de nchiriere a reprezentat o lacun a Legii nr. 114/1996, mai ales c aceast instituie nu contravine dispoziiilor constituionale: Schimbul forat, prevzut de lege, ntre locuina ocupat de proprietar i locuina proprietatea acestuia ocupat de chiria, nu este neconstituional, reprezentnd o rentregire a atribuiilor de proprietar, care opereaz sub autoritatea justiiei656. Schimbul obligatoriu de locuin a fost reintrodus din nou n legislaia locativ, ca reglementare general, de principiu, prin art.23-25 din OUG nr. 40/1999. De asemenea, schimbul obligatoriu de locuin a fost reconfirmat prin art. 15 alin. 1 teza a II-a i alin. 4 din Legea nr. 10/2001. Potrivit art.23 alin.1 din OUG nr. 40/1999 Proprietarii au dreptul s cear i s obin mutarea chiriailor din spaiile cu destinaia de locuin pe calea unui schimb obligatoriu, cu singura condiie de a i se pune la dispoziie chiriaului, n mod efectiv, cu contract de nchiriere, o alt locuin corespunztoare (art. 23 alin. 2, art. 24)657. Pentru ca locuina pus la dispoziia chiriaului s fie corespunztoare, este necesar ndeplinirea urmtoarelor condiii: locuina oferit s fie situat n aceeai localitate. Dac este situat n alt localitate, schimbul se poate realiza numai cu acordul chiriaului658;
Pentru amnunte i practica judectoreasc n materie, vz. Fr.Deak, op.cit., 1996, p.229-233 nr.80-85. 654 Vz. ibidem, p.226 nr.77.4 i p.227 nr.78. 655 Vz., de exemplu, TMB s. a IV-a civ., dec.nr.2216/1997, n Culegere TMB 1993-1997, p.350351. 656 Vz. CC, dec.nr.44/1996, n M.Of. nr.345/17.12.1996. 657 Curtea Constituional a fost sesizat n repetate rnduri cu excepia de neconstituionalitate a art. 23 din OUG nr.40/1999, autorii apreciind c s-ar nclca dispoziiile art.16 din Constituie privind egalitatea n drepturi. Excepia a fost respins, reinndu-se c Statul, chemat s medieze conflictul locativ dintre proprietarul persoan fizic i chiria, a procedat corect, asigurndu-i primului posibilitatea valorificrii atributelor dreptului su de proprietate, ngrijindu-se totodat de protecia celui de-al doilea mpotriva unor eventuale abuzuri, prin instituirea unor exigene rezonabile fr a cror satisfacere chiriaul nu poate fi obligat s elibereze locuina (vz., de ex., dec.nr.347/2002, dec nr.157/2003, dec. nr.263/2003, dec. nr.548/2004). 658 Dac acordul s-ar cere i n alte cazuri, schimbul nu ar mai fi obligatoriu, ci voluntar. Textul art. 23 alin.2 a fost publicat n M.Of. ntr-o form greit (vz. rectificarea textului n M.Of. nr.282 din
653

135

 locuina oferit s asigure exigenele minimale prevzute n Anexa nr. 1 la Legea nr. 114/1996 (ceea ce nseamn, de exemplu, cel puin 37 mp suprafa util n cazul n care familia chiriaului este compus dintr-o singur persoan, dou camere i o suprafa util minim de 52 mp dac familia chiriaului este compus din dou persoane etc.).Sunt avute n vedere persoanele cu drepturi locative i care locuiesc mpreun cu titularul (art.21 lit. k din Legea nr. 114/1996), iar nu i subchiriaii sau persoanele tolerate; dac locuina oferit n schimb este proprietatea altei persoane, ea trebuie s fie de acord cu ncheierea contractului de nchiriere pentru un termen care nu poate fi mai mic dect cel prevzut n contractul iniial (dup expirarea cruia chiriaul va avea dreptul la rennoirea contractului n condiiile prevzute de lege). Aceast condiie opereaz, evident, i n cazul n care locuina pus la dispoziia chiriaului este proprietatea solicitantului schimbului; n locuina oferit s i se asigure chiriaului i persoanelor cu care locuiete mpreun numrul de camere la care sunt ndreptii conform anexelor nr.1 i 2 la OUG nr.40/1999 (dreptul la o camer n plus pentru anumite categorii de persoane)659; locuina pus la dispoziie s nu fie insalubr i nici lipsit de dependinele strict necesare - buctrie, baie, WC - prevzute n contractul de nchiriere a locuinei din care urmeaz s se mute chiriaul. Potrivit legii, chiriaul nu poate pretinde o suprafa locuibil sau un numr de camere mai mare dect acelea pe care le deine i nici condiii mai bune de locuit dect acelea pe care le are n locuina din care urmeaz s se mute660. Chiriaul nu va putea invoca, drept motiv al refuzului de a se muta, nici faptul c locuina oferit este situat ntr-un cartier periferic661, c este mai puin confortabil datorit felului diferit de nclzire, c nu are curte ori datorit etajului la care se afl locuina oferit n schimb. Chiriaul nu poate refuza locuina oferit nici pentru lipsa garajului, chiar dac locuina din care urmeaz s se mute are garaj (art.24)662. Prin excepie, potrivit art. 15 alin. 4 din Legea nr. 10/2001, pentru persoanele cu handicap, pentru persoanele prevzute n Legea nr. 42/1990 pentru cinstirea eroilor martiri i acordarea unor drepturi urmailor acestora, rniilor, precum i lupttorilor pentru victoria Revoluiei din
18.VI.1999, p.8) i a fost modificat prin Legea nr.241/2001. 659 n anexele nr.1 i nr. 2 la OUG nr.40/1999 sunt prevzute anumite categorii de persoane care au dreptul la o camer n plus. Acest drept le este conferit fie de calitatea pe care o au (de ex., membrii Academiei Romne, judectorii naltei Curi de Casaie i Justiie i ai Curii Constituionale, militarii cu gradul de general, profesorii din nvmntul superior etc.), fie de afeciunile deosebit de grave de care sufer i care trebuie dovedite cu certificat medical eliberat de instituia medical competent, semnat de medicul de specialitate i de conductorul acelei instituii. 660 n practic, s-a decis c legea nu condiioneaz efectuarea schimbului forat de locuin de asigurarea unui spaiu de locuit avnd acelai grad de confort cu acela din care se cere evacuarea. Proprietarul nu este inut s ofere chiriaului spaiul necesar hobby-ului su pentru a asigura psrilor de ras ale prtului condiii optime de vieuire (CCJ, s.civ. i de propr.int., dec. nr.2590/2005, reprodus la www.scj.ro). 661 n practic, s-a decis c potrivit art.24 alin.3 din OUG nr.40/1999 chiriaul nu poate s invoce, ca motiv al refuzului de a se muta, faptul c locuina oferit este situat ntr-un cartier periferic, astfel c susinerile sale privind vecinii pe care ar urma s-i aib n noua locuin sunt lipsite de relevan (Jud.Sect.1.Buc., sent.civ. nr.3087/2004, nepublicat, citat de C.Nica, op.cit., p.376-378). 662 Prin numeroase decizii (vz., de ex., dec. nr.20/2002, dec. nr.157/2003, dec. nr.263/2003, dec. nr.548/2004), Curtea Constituional a respins excepiile de neconstituionalitate a dispoziiilor art.2325 din OUG nr.40/1999. S-a reinut c mprejurarea c printre condiiile ce trebuie ndeplinite pentru efectuarea schimbului obligatoriu legiuitorul nu a inclus i exigene cu privire la zona de amplasare i la confort i are explicaia n aceea c atari exigene nu pot fi considerate rezonabile, deoarece satisfacerea lor ar duce la conservarea unei situaii privilegiate, cu caracter de excepie, la care anumite categorii de persoane au avut acces n mprejurri i din raiuni conjuncturale i, de aceea, calificarea lor ca drepturi ctigate nu este posibil.

136

Decembrie 1989663, n Legea nr.44/1994 privind veteranii de rzboi, precum i unele drepturi ale invalizilor i vduvelor de rzboi i n DecretulLege nr.118/1990 privind acordarea unor drepturi persoanelor persecutate din motive politice de dictatura instaurat cu ncepere de la 6 martie 1945, precum i celor deportate n strintate i constituite n prizonieri, la efectuarea schimbului obligatoriu locuina oferit trebuie s asigure condiii de folosin similare celor existente n locuina deinut. Asigurarea unor condiii de locuire similare presupune o anumit echivalen ntre locuina oferit i aceea a crei eliberare se cere n ceea ce privete statutul rezidenial al zonelor n care se situeaz cele dou locuine, accesul la utiliti, un nivel de confort comparabil, existena anumitor dependine (i altele dect cele strict necesare, cum ar fi scara de serviciu, curtea, garajul etc.) numrul i distribuia camerelor, amplasamentul locuinei n cadrul imobilului din care face parte (de exemplu, etajul la care se afl apartamentul664). n sfrit, ordonana precizeaz c litigiile dintre proprietari i chiriai legate de schimbul obligatoriu de locuin sunt de competena judectoriei n raza creia se afl imobilul (din care urmeaz s se mute chiriaul), a crei hotrre poate fi atacat numai cu recurs, hotrrea instanei de recurs fiind definitiv i irevocabil (art.25)665. Litigiile pot fi soluionate numai pe calea dreptului comun, procedura special a ordonanei preediniale nefiind admisibil.666 n rezolvarea acestor litigii667, considerm c instana poate avea n vedere i soluiile admise n practica judiciar i literatura de specialitate sub incidena reglementrii anterioare a schimbului obligatoriu de locuin668, n msura n care nu contravin dispoziiilor noii legislaii locative. Astfel, dac locuina aparine n coproprietate (indiviziune) mai multor persoane, schimbul trebuie s fie solicitat cu acordul tuturor, inclusiv al unitii care administreaz cota-parte indiviz a statului, dac este cazul (de exemplu, locuina nchiriat proprietatea soilor a fost confiscat parial)669. n cazul uzufructului, schimbul trebuie s fie solicitat de ctre nudul
Legea nr.42/1990 a fost abrogat prin art. 17 din Legea nr.341/2004. De aceea, trebuie neles c art.15 alin.4 din Legea nr.10/2001 se refer la persoanele prevzute n prezent de Legea nr.341/2004. 664 Vz. i R.Popescu, R.Dinc, op.cit., p.46-47. 665 Dispoziia legal potrivit creia hotrrea instanei de fond poate fi atacat numai cu recurs (nu i cu apel) a fost criticat pentru neconstituionalitate, motivndu-se c ar fi nclcate dispoziiile art.16 din Constituie privind egalitatea n drepturi. Prin numeroase decizii, Curtea Constituional a respins excepiile de neconstituionalitate, cu urmtoarea motivare: Norma cuprins n textul de lege criticat, potrivit creia hotrrea judectoriei poate fi atacat numai cu recurs, este aplicabil tuturor litigiilor care au ca obiect schimbul de locuin prevzut de ordonan, precum i tuturor prilor din aceste litigii, n egal msur. Totodat Curtea reine c egalitatea n drepturi nu mpiedic stabilirea de ctre legiuitor a unor modaliti diferite de ndreptare a hotrrilor judectoreti, n cazul unor litigii care, prin natura lor, sunt deosebite, ci, dimpotriv, permite asemenea reglementri diferite. De altfel, jurisprudena Curii Constituionale, n deplin acord cu aceea a Curii Europene a Drepturilor Omului, a stabilit n mod constant c, n sensul Constituiei, principiul egalitii nu poate conduce la uniformitate, la negarea dreptului la diferen de tratament juridic n cazul unor situaii diferite (dec. nr.61/2001, publicat n M. Of. nr. 226/4.05.2001). (n acelai sens, vz. idem, dec. nr.99/2000, dec. nr.102/2000, dec. nr.156/2001). 666 C.A.Buc., s. a III-a civ., dec. nr.2265/2001, n Practic judiciar civil 2001-2002, p.504-506. 667 n practic, s-a decis c soluionarea litigiilor existente ntre proprietar i chiria privind schimbul obligatoriu de locuine este o chestiune prejudicial formulrii aciunii n evacuare i c numai n cadrul procesului privind schimbul obligatoriu instana este abilitat s stabileasc, n funcie de conduita prilor, dac exist sau nu un refuz nejustificat al chiriaului de a primi locuina oferit, respectiv dac au fost respectate condiiile impuse de OUG nr. 40/1999, iar nu n cadrul aciunii n evacuare (C.A.Buc., s. a III-a civ., dec. nr.2150/2001, n Practic judiciar civil 2001-2002, p.4648). 668 Pentru amnunte i referiri concrete la practica n materie i literatura de specialitate, vz. Fr.Deak, op.cit., 1996, p.229-233.
663

137

proprietar mpreun cu uzufructuarul. Aceeai soluie, pentru ipoteza dreptului de abitaie. Schimbul poate fi solicitat chiar dac locuina este ocupat numai n parte de ctre chiria. Ct privete locuina oferit, suprafaa minimal prevzut de Anexa nr. 1 la Legea nr. 114/1996 trebuie s fie raportat la ntreaga suprafa locuibil, iar nu la fiecare camer i persoan n parte (de exemplu, n cazul a dou persoane suprafaa este respectat dac n locuina oferit sunt dou camere de 17 i 14 mp, iar nu de 18 si 12 mp, cum prevede Anexa nr. 1), diferenele n plus i n minus compensndu-se. Din considerente de ordin moral, sanitar i pedagogic, locuina oferit poate fi refuzat, chiar dac acoper suprafaa minimal, n cazul n care persoane de sex diferit (cu excepia soilor), inclusiv copiii de sex diferit, ar urma s locuiasc n aceeai camer, indiferent de mrimea ei. Dac sunt mai multe persoane care locuiesc (legal) mpreun, ele pot fi obligate s se mute n locuina oferit numai mpreun. Chiriaul nu poate fi obligat la schimb dac locuina oferit depete cu mult nevoile de locuit ale familiei, astfel nct chiriaul ar fi expus la plata unei chirii i cheltuieli de ntreinere prea mpovrtoare, raportate la venitul pe care-l are. Dei situarea locuinei oferite la un etaj superior nu este motiv legal de refuz (art.24 alin.3), ea ar putea fi luat n considerare dac, datorit vrstei sau sntii deficitare, chiriaul nu ar putea ocupa locuina, imobilul neavnd ascensor sau dac ascensorul funcioneaz numai pentru urcare. Tot astfel, dac dependinele locuinei oferite, prin amplasarea lor, sunt practic nefolosibile n raport cu starea sntii chiriaului. n noua reglementare nu se determin suficient de clar domeniul de aplicare al schimbului obligatoriu de locuin. Astfel, n reglementarea anterioar, schimbul obligatoriu era aplicabil numai n cazul proprietii personale (a persoanelor fizice). Articolul 23 din OUG nr.40/1999 nu prevede o asemenea limitare. n aceste condiii, nu excludem posibilitatea schimbului indiferent de persoana proprietarului, inclusiv statul, mai ales c n noua legislaie locativ nu se prevede posibilitatea mutrii locatarilor din locuinele proprietate de stat pentru satisfacerea unor interese de stat (astfel cum prevedea art.25 din Legea nr. 5/1973, abrogat)670. Tot astfel, n reglementarea anterioar, proprietarul putea solicita schimbul numai cu scopul de a se muta n locuina sa mpreun cu membrii familiei sale. n noua reglementare, nu se determin scopul pentru care proprietarul poate solicita schimbul obligatoriu. Apreciem c, totui, instana poate verifica - la cererea chiriaului - motivul aciunii reclamantului, pentru ca dreptul proprietarului la schimbul obligatoriu de locuin s nu fie exercitat n mod abuziv. n sfrit, legea nu determin cazurile n care schimbul obligatoriu poate fi solicitat de proprietar. Evident, el are acest drept n cazurile expres prevzute prin norme speciale. De exemplu, n cazul locuinelor redobndite de fotii proprietari (motenitorii lor) ocupate parial de chiriai (art.5 din Legea nr. 112/1995) sau n cazul n care proprietarul refuz rennoirea contractului de nchiriere pentru c are nevoie de locuin ori pentru c
n practic, s-a decis c n ipoteza n care proprietarul nu a fcut dovada acordului celuilalt coproprietar pentru nchirierea de ctre chiria a spaiului oferit la schimb, nu a fcut dovada caracterului actual al ofertei, a faptului c locuina este liber i, avnd n vedere c locuina nu are baie i c nu s-a precizat cuantumul chiriei pe care chiriaul ar trebui s o plteasc, nu se poate dispune evacuarea, nefiind ndeplinite condiiile prevzute de art.23 alin.2 i art.24 din OUG nr.40/1999 (Jud.Sect.1.Buc., sent.civ. nr.4628/2006, nepublicat, citat de C.Nica, op.cit., p.370-371).
669

Totui: n jurisprudena sa Curtea Constituional a statuat n mod constant c instituirea de regimuri juridice diferite n situaii care impun rezolvri diferite nu poate fi apreciat drept o nclcare a principiului egalitii n faa legii. Aa se explic de ce n cazul chiriailor statului, unde protecia social se realizeaz i prin rennoirea contractului de nchiriere, nu i gsete aplicare schimbul obligatoriu de locuin, n timp ce n cazul chiriailor din locuinele retrocedate, domeniu n care prevaleaz principiul garantrii dreptului de proprietate, s-a impus consacrarea unui atare schimb (CC, dec.nr.347/2002, publicat n M. Of. nr. 118/25.02.3003).
670

138

intenioneaz s o vnd i consiliul local nu poate pune la dispoziia chiriaului o locuin corespunztoare (art. 15 alin. 4 din OUG nr.40/1999). Tot astfel, art.15 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 stabilete c se vor ncheia pentru o perioad de 5 ani contractele de nchiriere prevzute la art. 6 din OUG nr. 40/1999, iar n cazul n care chiriaului i se pune la dispoziie o alt locuin corespunztoare, acesta este obligat s elibereze de ndat locuina ocupat. ns, dup prerea noastr, aplicabilitatea schimbului obligatoriu nu poate fi limitat la cazurile expres prevzute de lege. El poate fi solicitat de proprietar i n alte cazuri n care termenul nchirierii a fost prelungit de drept sau a operat rennoirea legal a contractului, n ambele cazuri fr voia lui. n schimb, dac locuina este ocupat de chiria n cadrul termenului convenit cu proprietarul, schimbul obligatoriu nu este aplicabil. De exemplu, dac proprietarul a nchiriat locuina pe un termen de 5 ani, nu ar putea solicita schimbul obligatoriu dup 2 ani. n schimb, dup expirarea termenului convenit, proprietarul va putea cere schimbul obligatoriu dac a operat prelungirea (prorogarea) legal sau rennoirea de drept a contractului de nchiriere i el nu a putut invoca motive pentru a mpiedica prelungirea sau rennoirea contractului (art.13-14 din OUG nr.40/1999).Schimbul obligatoriu este un corectiv la extinderea efectelor contractelor de nchiriere peste termenul convenit. Seciunea a VIII-a ncetarea contractului de nchiriere 29. Cauze de ncetare. Legea locuinei prevede ncetarea contractului de nchiriere prin: a) expirarea termenului stipulat; b) denunarea unilateral a contractului de nchiriere de ctre chiria; c) rezilierea contractului n cazul neexecutrii obligaiilor sau svririi de ctre chiria a unor fapte culpabile; d) decesul sau prsirea locuinei de ctre chiria. n completarea dispoziiilor din legislaia locativ privitoare la ncetarea contractului, se aplic, evident, dreptul comun n materie, cu deosebire cele viznd ncetarea contractului de locaiune prin pieirea locuinei, prin desfiinarea (desfacerea) titlului locatorului i prin efectul nstrinrii locuinei dac nu sunt ndeplinite condiiile de opozabilitate ale contractului fa de dobnditor671. Evident, contractul poate nceta i prin acordul prilor. Un alt caz special de ncetare a contractului de nchiriere a locuinei este prevzut de art. 44 alin. 1 din Legea nr. 10/2001. Astfel, persoanele crora li s-a restituit n natur un imobil cu destinaia de locuin i care dein cu chirie n aceeai localitate o locuin din fondul locativ de stat sunt obligate s pun la dispoziia primriei aceast locuin la data mutrii efective n imobilul restituit. Locuinele din fondul locativ de stat eliberate se constituie ntrun fond locativ special destinat chiriailor din imobilele restituite fotilor proprietari. 30. Expirarea termenului. Potrivit dreptului comun, locaiunea nceteaz la expirarea termenului stabilit de pri, afar numai dac a operat relocaiunea tacit.672 n materia contractului de nchiriere este posibil ca expirarea termenului s nu atrag ncetarea raporturilor de nchiriere, deoarece opereaz rennoirea de drept a contractului de nchiriere, iar n anumite cazuri i condiii prelungirea legal a termenului contractual (de exemplu, contractele prelungite n temeiul OUG nr.8/2004). Astfel fiind, prin derogare de la art.23 din Legea nr.114/1996 - care a prevzut ncetarea nchirierii dac prile nu au convenit rennoirea - n lumina dispoziiilor din OUG nr.40/1999, nchirierea nceteaz la expirarea
Vz. supra cap.III, nr.22-24. n practic s-a decis c, n ipoteza n care n contractul iniial de locaiune era stipulat un pact comisoriu de gradul al IV-lea (pentru cazul n care chiriaul nu a achitat chiria i cheltuielile de ntreinere trei luni consecutiv) i n cauz a operat tacita relocaiune, n privina acestui nou contract sunt aplicabile dispoziiile legale din materia rezilierii judiciare (CCJ, s.civ. i de propr.int., dec. nr.5770/2004, n Dreptul nr.2, 2006, p.261-262). Dup cum se observ, instana suprem a considerat c pactul comisoriu de ultim grad are fizionomia unei garanii i nu poate produce efecte.
671 672

139

termenului numai dac proprietarul are motive legale s refuze rennoirea contractului i n cazurile n care prelungirea contractului nu opereaz (art.13 i 14 alin.2)673. Reamintim c nchirierea nu produce efecte pn la expirarea termenului n cazul schimbului obligatoriu de locuin, care poate fi cerut de proprietar anterior mplinirii termenului674. 31. Denunarea unilateral a contractului de ctre chiria. Prin derogare de la regulile dreptului comun n materie de locaiune, chiriaul (nu i locatorul) are dreptul la rezilierea675 contractului de nchiriere nainte de termenul stabilit, cu condiia notificrii prealabile (preaviz) ntr-un termen de minimum 60 de zile (art.24 lit. a din Legea nr. 114/1996). ntruct legea nu distinge, termenul stabilit poate fi termenul prevzut n contractul iniial ori n contractul rennoit sau chiar termenul pn la care opereaz prorogarea legal a contractelor de nchiriere676. Evident, chiriaul nu datoreaz daune-interese pentru denunarea contractului nainte de termen. El poate fi obligat numai la plata chiriei pn la expirarea termenului de preaviz, chiar dac prsete locuina mai nainte. Subliniem c locatorul nu are dreptul la denunarea unilateral a contractului nainte de termen. Numai n situaia n care contractul ar fi pe durat nedeterminat, el poate fi denunat unilateral de ctre oricare dintre pri (art.1436 alin.2 C.civ.), deci i de ctre locator, cu condiia respectrii termenului de preaviz (minimum 60 zile, potrivit art.24 lit. a)677. 32. Rezilierea contractului pentru neexecutarea obligaiilor de ctre chiria. Rezilierea contractului de nchiriere nainte de termen poate fi dispus n urmtoarele cazuri: a) La cererea proprietarului, n cazul n care chiriaul nu a achitat chiria cel puin 3 luni consecutiv (art.24 lit. b)678. Spre deosebire de legislaia locativ anterioar (art.24 din Legea nr.5/1973), care condiiona evacuarea de dovada relei-credine a chiriaului, noua lege prevede rezilierea indiferent de motivele neachitrii chiriei.679 Dac neplata este fortuit, chiriaul suport riscul contractului (rezilierea lui) n calitate de debitor al obligaiei imposibil de executat. Proprietarul nu poate fi obligat s asigure folosina locuinei cu titlu gratuit, indiferent de motivele pentru care chiriaul este insolvabil. Dar n ipoteza n care chiriaul nu este n culp (dovedete cauze strine neimputabile, art.1082-1083 C.civ.), el nu va putea fi obligat la plata de daune-interese.

Vz. supra nr.12 i 13.1. Vz. supra nr.28. 675 Dup cum s-a observat (F.uca, op.cit., p.91-92), utilizarea n lege a termenului de reziliere pentru aceast ipotez este neinspirat. n orice caz, desfacerea contractului prin voina unilateral a chiriaului nu urmeaz regimul juridic al rezilierii - sanciune pentru neexecutarea culpabil a obligaiilor contractuale. 676 ntruct prelungirea (prorogarea) legal a contractelor de nchiriere se face n interesul chiriaului, el poate renuna la acest beneficiu. Vz. TS, s.civ., dec.nr.1986/1976, n RRD nr.6, 1977, p.60. 677 Vz. i C.A.Buc., s. a III-a civ., dec. nr.793/2004, n Practic judiciar civil 2003-2004, p.2831. n aceast decizie s-a menionat, n mod justificat, c o cerere de chemare n judecat pentru evacuare echivaleaz cu anunarea concediului, n condiiile unui contract de nchiriere ncheiat pe durat nedeterminat. 678 n situaia n care chiria este pltit altfel dect lunar, locatorul trebuie s dovedeasc trei luni consecutive pentru care n-a ncasat chiria. Vz. F.uca, op.cit., p.92-93. 679 Contrar dispoziiilor art.24 lit.b) din Legea nr.114/1996, n practica instanei supreme s-a decis c, n situaia n care chiriaa nu a dovedit rea-credin, fcnd eforturi de a achita obligaiile asumate prin contract, dar avnd venituri foarte mici, a ntrziat cu plata chiriei o anumit perioad de timp (13 luni), nu este vorba de culp n sarcina acesteia pentru nendeplinirea obligaiilor asumate, astfel nct nu se impune aplicarea sanciunii rezilierii contractului de nchiriere (CCJ, s.civ. i de propr.int., dec. nr.3068/2005, citat de C.Nica, op.cit., p.417-419). Vz., n acelai sens, i CCJ, s.civ. i de propr.int., dec. nr.5770/2004, n Dreptul nr.2, 2006, p.261-262.
673 674

140

Evident, instana sesizat poate acorda debitorului, dup circumstane, un termen de graie pentru plat (art.1021 C.civ.)680. n ipoteza n care dispune evacuarea, instana poate acorda un termen pentru executarea hotrrii, n condiiile art. 262 C.proc.civ.681 Iar cnd chiriaul ndeplinete condiiile prevzute de lege, acesta poate solicita consiliului local repartizarea unei locuine sociale682. n situaia n care chiriaul a efectuat, n condiiile prevzute de lege, reparaii ce sunt n sarcina locatorului, el poate reine contravaloarea lor din chirie (opernd compensaia judectoreasc, conform art.1143 i urm. C.civ.) i deci nu i se va putea imputa neplata chiriei care s justifice rezilierea contractului. Menionm c OUG nr.40/1999 prevede rezilierea contractului pentru neplata chiriei majorate prin hotrre judectoreasc numai cu condiia dovedirii relei-credine a chiriaului (art.35 alin. 6).683 Se pare c legiuitorul a avut n vedere soluia ce a fost consacrat prin Legea nr.5/1973 (abrogat), uitnd de soluia pe care a adoptat-o prin Legea nr.114/1996. n orice caz, n condiiile economiei de pia, condiionarea evacurii de dovada relei-credine (culp calificat, pe care creditorul trebuie s o dovedeasc) este greu de justificat, mai ales n cazul locuinelor proprietate particular, pentru care (n afara cheltuielilor de reparaii) se pltete impozit pe cldire i teren i pe venitul din chirie (fie i nencasat, dar prevzut n contract). b) n mod asemntor cu cazul precedent se pune problema rezilierii contractului de nchiriere nainte de expirarea termenului, la cererea asociaiei de proprietari (de locatari), n cazul n care chiriaul nu i-a achitat obligaiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioad de 3 luni, dac au fost stabilite, prin contractul de nchiriere, n sarcina chiriaului

Vz. i CCJ, s.civ. i de propr.int., dec. nr. 665/2005, n Dreptul nr. 5, 2006, p. 268. Dac n contract s-a prevzut un pact comisoriu expres, se vor aplica regulile n materie, cu precizarea c rezilierea de drept a contractului n baza pactului comisoriu expres se va produce numai dup neplata chiriei 3 luni consecutiv. 681 Potrivit art.262 C.proc.civ., n cazurile n care judectorii pot da termen pentru executarea hotrrii, ei vor face aceasta prin chiar hotrrea care dezleag pricina, artnd i motivele pentru care au ncuviinat termenul. ntr-o spe, instana de recurs, reinnd c soluia de reziliere a contractului de nchiriere i de evacuare a prtei este corect, a apreciat asupra aplicabilitii n cauz a dispoziiilor art.262 C.proc.civ. n acest sens, s-a considerat c, fa de vrsta prtei (75 de ani) i fa de mprejurarea c n situaia executrii imediate a hotrrii aceasta ar rmne fr locuin n timpul iernii, se impune acordarea unui termen (30 aprilie) pentru ca prta s-i poat rezolva situaia locativ (C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec. nr.19/2001, n PR 2/2001, p.157-158). 682 Vz. infra, nr.37. 683 Pentru o soluie greit, n sensul c art.35 din OUG nr.40/1999 se aplic n toate ipotezele n care se solicit evacuarea locatarilor, iar nu doar n acelea n care chiriaul a fost obligat prin hotrre judectoreasc s plteasc o chirie majorat, vz. CCJ, s.civ. i de propr.int., dec. nr.3278/2005, reprodus la www.scj.ro.
680

141

(art.24 lit. c i art.69 alin.3) 684 (Vz. i art. 31 alin. 2 din Regulamentul-cadru al asociaiilor de proprietari685, precum i art. 34 din HG nr.400/2003)686. Legea vizeaz ipoteza cldirilor cu mai multe locuine (bloc de locuine), caz n care cheltuielile sau obligaiile financiare ale asociaiei, care sunt legate de proprietatea comun sau care nu pot fi nregistrate pe fiecare locuin, reprezint cheltuieli comune (art.3 lit. i din anexa nr.2). n msura n care aceste cheltuieli sunt, potrivit legii, n sarcina chiriaului687, iar nu a proprietarului (art.22, 28 i 29) - consumul de ap rece i cald, de gaze, de energie electric la prile de folosin comun, inclusiv la ascensor etc. - neplata cotei-pri corespunztoare pe o perioad de 3 luni justific rezilierea contractului de nchiriere, la cererea asociaiei688 obligat la plat fa de creditorii serviciilor prestate. Spre deosebire de legislaia anterioar, care condiiona evacuarea, i n acest caz, de reaua-credin a chiriaului, n noua reglementare, cauza neachitrii cotelor de ntreinere este indiferent. Asociaia (ceilali chiriai sau proprietari) nu poate fi obligat s suporte consecinele insolvabilitii chiriaului689. Avndu-se n vedere dificultile pe care le au unii locatari n privina achitrii cheltuielilor de ntreinere, prin art.61 din OG nr.5/2001 privind procedura somaiei de plat 690 s-a prevzut c, n cazul creanelor reprezentnd obligaii de plat a cotelor din cheltuielile comune fa de asociaiile de proprietari sau locatari, precum i a cheltuielilor de ntreinere ce revin persoanelor fizice corespunztor suprafeelor locative pe care le folosesc ca locuine, judectorul, la cererea debitorului, va putea s dispun stabilirea unui termen de plat ori
Articolul 24 lit. c) a fost criticat pentru neconstituionalitate, susinndu-se c ar fi nclcate dispoziiile art.1 alin. (3), art.26 i art.47 alin.(1) din Constituie. Excepia de neconstituionalitate a fost respins, motivndu-se c neexecutarea obligaiei de plat a cheltuielilor comune de ntreinere, chiar dac de sorginte contractual, afecteaz interesele colectivitii din care, independent de voina sa, locatarul face parte. Acestea impun i justific recunoaterea calitii procesuale active asociaiei de proprietari, ca reprezentant a respectivei colectiviti, pentru promovarea aciunii n rezilierea contractului de nchiriere. Sub acest aspect textul de lege criticat d expresie principiului constituional potrivit cruia cetenii trebuie s i exercite drepturile i obligaiile cu bun-credin, fr s ncalce drepturile i libertile celorlali (CC, dec. nr.123/2004, publicat n M.Of. nr. 342/20.04.2004). 685 Asociaia de proprietari poate impune o penalizare pentru neplata cheltuielilor comune, inclusiv a celor neprevzute, i a altor cheltuieli restante, oricrui proprietar care se va face vinovat de neplata acestora, timp de mai mult de 30 de zile de la termenul stabilit. Asociaia de proprietari are dreptul de a aciona n justiie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cheltuielilor comune, inclusiv a celor neprevzute, timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit. Aciunea este scutit de tax de timbru. Sentina dat n favoarea asociaiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pus n aplicare prin orice modalitate permis de Codul de procedur civil, pentru acoperirea datoriilor. 686 n cazurile n care unii proprietari sau chiriai nu respect regulile i obligaiile adoptate de asociaia de proprietari, n conformitate cu prevederile art.31 din Regulamentu-cadru al asociaiilor de proprietari, cuprins n anexa nr.2 la Legea locuinei nr. 114/1996, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, acetia pot fi acionai n justiie de ctre asociaia de proprietari legal constituit, potrivit dreptului comun. Preedintele asociaiei de proprietari rspunde n faa adunrii generale de rezolvarea situaiilor litigioase aprute n cadrul asociaiei de proprietari. 687 Vz. supra, nr.20. 688 Pentru neplata cheltuielilor de ntreinere locatorul nu poate cere rezilierea contractului de nchiriere, n acest caz dreptul la aciune aparinnd asociaiei de proprietari (CCJ, s.civ. i propr.int., dec. nr.665/2005, n Dreptul nr.5, 2006, p.268). Cu toate c asociaia nu este parte contractant (nu se cere acordul ei la nchiriere), potrivit legii poate cere rezilierea contractului pentru neplat i, evident, executarea obligaiei cu daune-interese, dac este cazul. Pentru o alt viziune n materia analizat, vz. F.uca, op.cit., p.93-96. 689 n sensul evacurii la cererea asociaiei de locatari necondiionat de dovada relei-credine, vz. TMB, s. a IV-a civ., dec.nr.1740/1997, n Culegere TMB 1993-1997, p.353-354. 690 Art.61 a fost introdus prin art. I pct.4 din OUG nr. 142/2002.
684

142

ealonarea plii, innd seama de motivele temeinice invocate de debitor n ceea ce privete posibilitile efective de plat. c) La cererea proprietarului, contractul poate fi reziliat nainte de termen, n ipoteza n care chiriaul nu a respectat alte clauze contractuale (art. 24 lit. b). Dei legea special nu precizeaz, potrivit dreptului comun (art.1439 alin.2 C.civ.), trebuie s fie vorba despre neexecutarea unor obligaii principale, prin violarea crora se aduce o vtmare celeilalte pri (abuzul de folosin, schimbarea destinaiei lucrului - art.1430 C.civ. - etc.). 691 Poate fi vorba i de neexecutarea obligaiei de plat a preului pentru consumul de ap, gaze, energie electric etc., contractate de proprietar cu furnizorii (nefiind vorba de cldiri comune) i care, potrivit contractului de nchiriere, trebuie s fie suportate de chiria, nefiind incluse n chirie. d) Proprietarul poate cere rezilierea nainte de termen a contractului i n cazul n care chiriaul a pricinuit nsemnate stricciuni locuinei, cldirii n care este situat aceasta, instalaiilor, precum i oricror alte bunuri aferente lor, sau dac nstrineaz fr drept pri ale acestora (art.24 lit. b). Dup cum s-a stabilit n practica judiciar - sub incidena vechii reglementri, identic, n fond, cu cea actual - stricciunile ce pot fi remediate cu sume relativ mici n raport cu valoarea suprafeei locative nu pot fi considerate nsemnate i deci nu sunt de natur s justifice evacuarea692. n schimb, constituie stricciuni nsemnate modificrile structurale ale locuinei fr consimmntul proprietarului693. Rezilierea contractului se justific numai dac stricciunile sunt pricinuite, n mod culpabil, de chiria, de persoanele familiei sale sau de sublocatari (art.1434 C.civ.), prin persoanele familiei nelegndu-se nu numai membrii propriu-zii ai familiei, dar i toate persoanele introduse de el n imobil (prepui, persoane tolerate etc.). Evident, stricciunile provenind din uzul normal al locuinei, cauzate prin vechime sau for major (art.1448 C.civ.) ori caz fortuit i bineneles, din culpa locatorului, inclusiv viciile de construcie694, nu pot justifica rezilierea contractului. Mai precizm c - dei legea prevede rezilierea contractului la cererea proprietarului - ea poate avea loc, n cldirile cu mai multe locuine, i la cererea asociaiei, mai ales dac stricciunile sunt cauzate cldirii n care este situat locuina nchiriat. e) Articolul 24 din Legea nr. 114/1996 mai prevede rezilierea nainte de termen a contractului de nchiriere, la cererea proprietarului, n cazul n care chiriaul are un comportament care face imposibil convieuirea sau mpiedic folosirea normal a locuinei (lit. b). Dei noua lege prevede rezilierea la cererea proprietarului, considerm c ea poate avea loc, n cldirile cu mai multe locuine, i la cererea asociaiei (art.24 din Legea nr.114/1996) sau chiar i la cererea colocatarilor (coproprietarilor) lezai, cum s-a hotrt n lumina art.24 din Legea nr.5/ 1973695. Avnd n vedere c dispoziia citat nu difer, n esen, de reglementarea anterioar, menionm unele soluii adoptate n materie de practic judiciar. Astfel, s-a hotrt c rezilierea contractului - urmat de evacuarea chiriaului - poate fi dispus numai dac se dovedete c acesta mpiedic efectiv normala folosin a locuinei ori
ntr-o spe s-a solicitat rezilierea contractului de nchiriere pe motiv c locatarul nu a folosit n fapt locuina o perioad de peste trei luni, iar n contract se prevzuse c n acest caz locatorul poate cere rezilierea. Aciunea a fost respins, cu motivarea c absena locatarului s-a datorat unei mprejurri deosebite vtmarea grav ntr-un accident de circulaie petrecut n strintate i urmat de imobilizarea la pat a locatorului o perioad ndelungat (CCJ, s.civ. i de propr.int., dec. nr.5335/2005, n Jurisprudena Seciei civile pe anul 2005, p.391-393). 692 Vz.TS, s.civ., dec.nr.1406/1971, n RRD nr.4, 1972, p.163. 693 Vz.TS, col.civ., dec.nr.151/1958, n CD, 1958, p.188; TJ Braov, dec.civ. nr.163/ 1977, n RRD nr.9, 1977, p.61. 694 Vz. i TS, s.civ., dec.nr.104/1981, n CD, 1981, p.85. 695 Vz. TJ Prahova, dec.civ. nr.597/1969, n RRD nr.6/1969, p.174; TMB, s. a IV-a civ., dec.nr.202/1990, n Dreptul nr.3, 1992, p.66-67.
691

143

face imposibil convieuirea pentru ceilali locatari. Pentru o simpl stnjenire a convieuirii696, pentru unele incidente sporadice sau pentru comportarea chiriaului fa de vecinii imobilului i nu aceea fa de locatarii acestuia, evacuarea nu poate fi dispus697. Tot astfel, dac nenelegerile nu sunt provocate exclusiv de locatarul a crui evacuare se cere. Precizm, de asemenea, c aceast dispoziie are n vedere persoane aflate n deplintatea facultilor mintale. Fa de bolnavii mintali care tulbur, n mod grav i repetat, condiiile normale de via ori de munc ale altora, evacuarea nu poate fi dispus, fa de acetia putndu-se lua msuri de ngrijire medical, inclusiv internarea pentru tratament698. n cazul unei familii, dei noua lege nu prevede expres, evacuarea este colectiv, fiind supui evacurii i cei ce locuiesc mpreun cu persoana sau persoanele care fac imposibil convieuirea - colocatarii neputnd invoca beneficiul contractului potrivit art.27 din Legea nr.114/1996699 - dac, la rndul lor, manifest o atitudine de acceptare a activitii celui vinovat ori dac nu iau, n raport de posibiliti, msurile ce se impun pentru a-l determina s revin la o comportare corespunztoare. ns, innd seama c evacuarea constituie o sanciune civil pentru fapte culpabile i dac membrii familiei au luat msuri, dar fr rezultat, ei nii fiind victimele comportrii necorespunztoare, msura evacurii trebuie s se aplice numai fa de locatarul culpabil (de exemplu, fiul major), nu i fa de ali membri de familie (mama)700. Se pune problema, dac evacuarea individual s-ar putea dispune i n cazul soilor? n practic, destul de frecvent, chiar unul dintre soi cere evacuarea celuilalt pentru imposibilitatea convieuirii. n aceast ipotez, n principiu, nu se poate dispune o evacuare individual, cci ar echivala, practic, cu o separare n fapt a soilor, cu dezbinarea lor, ar echivala cu o anticipare asupra desfacerii cstoriei mai nainte de divor701. n astfel de cazuri, trebuie utilizate alte mijloace, mergnd pn la aplicarea unor sanciuni penale. Numai n situaia n care, epuiznd aceste ci, se apreciaz c nu exist nici o posibilitate de curmare a situaiei, iar unul dintre soi, prin acte de violen, pune n pericol sntatea sau chiar viaa celuilalt so, se poate dispune evacuarea702. Dac soii se afl n divor i meninerea traiului n comun este imposibil, se poate admite, ca msur vremelnic, n baza art.581 C.proc.civ., evacuarea unuia dintre ei703. Bineneles, colocatarii pot cere numai evacuarea colectiv, indiferent de raporturile dintre soi704. n legtur cu mpiedicarea folosirii normale a imobilului, mai precizm c evacuarea poate fi dispus numai dac faptele sunt svrite de chiriai. Dac faptele sunt svrite de proprietar, devine aplicabil dispoziia prevzut de art.36 din Legea nr.114/1996: n cazurile n care, n cldirile de locuine, unul dintre proprietari sau chiriai mpiedic cu bun tiin i sub orice form folosirea normal a imobilului de locuit, crend prejudicii celorlali
Vz. T.reg.Timioara, dec.nr.2002/1955, n RRD nr.3/1956, p.321-322. Vz. TS, col.civ., dec.nr.163/1956 i dec.nr.1737/1956 n CD, 1956, vol. I, p.297-301; TMB, s. a III-a civ., dec.nr.336/1994, n Culegere TMB 1993-1997, p.356-358. 698 Vz. TS, col.civ., dec.nr.619/1955, n CD, 1955, p.168 i dec.nr.876/1956, n CD, 1956, vol.I, p.295; TS, s.civ., dec.nr.982/1985, n RRD nr.4/1986, p.65. 699 Vz. infra nr.urmtor. 700 TS, s.civ., dec.nr.1091/1972, n RRD nr.3/1973, p.157. 701 TS, s.civ., dec.nr.272/1970, n CD, 1970, p.134; dec.nr.6/1971, n RRD nr.10/1971, p. 170;dec.nr.107/1973, n CD, 1973, p.149; dec.nr.1326/1976, n Repertoriu... 1975-1980, p.109; N.Plean, Not, la dec.civ.nr.442/1971 a TJ Bistria-Nsud, n RRD nr.6 1973, p.117-119; TJ Hunedoara, dec.civ. nr.221/1984, n RRD nr.8/1984, p.62. 702 TS, s.civ., dec.nr.1861/1975, n Repertoriu... 1975-1980, p.109-110; TJ Maramure, dec.civ. nr.1018/1976, cu Not de P.Anca, n RRD nr.9/1978, p.44; TJ Constana, dec.civ. nr.813/1985, n RRD nr.5/1986, p.77; TJ Maramure, dec.civ. nr.937/1991, n Dreptul nr.6/1992, p.86-87. Vz. i C.Turianu, Cu privire la dreptul unui so de a solicita n anumite situaii evacuarea celuilalt so din locuina comun, n Dreptul nr.3/1993, p.42-45. 703 TJ Maramure, dec.civ. nr.1103/1976, n RRD nr.9/1978, p.45; TJ Neam, dec.civ. nr.404/1981, n RRD nr.1/1982, p.55. 704 Vz. TS, s.civ., dec.nr.1326/1976, n Repertoriu... 1975-1980, p.109.
696 697

144

chiriai sau proprietari, dup caz, la solicitarea proprietarilor sau a reprezentantului legal al acestora, instana va hotr msurile pentru folosirea normal a imobilului705. 33. Lipsa chiriaului titular de contract. Divorul. Potrivit art.27 din Legea nr.114/1996 (astfel cum a fost modificat acest articol prin Legea nr.145/1999), n cazul prsirii definitive a domiciliului (locuinei) de ctre titularul contractului de nchiriere sau al decesului acestuia, precum i n cazul titularului de contract, nerezident, care, fr a fi detaat, nu a mai folosit locuina mai mult de 2 ani, fr ntrerupere, contractul de nchiriere nceteaz n termen de 30 de zile de la data prsirii locuinei sau de la data nregistrrii decesului706 ori de la mplinirea termenului de 2 ani de nefolosire nentrerupt a locuinei.707 Lipsa titularului de contract determin ncetarea raporturilor de nchiriere n condiiile artate numai dac nu exist nici o persoan cu drepturi locative care s solicite - n condiiile prevzute de lege - beneficiul contractului de nchiriere, continuarea nchirierii, prin substituire n drepturile i obligaiile titularului iniial. Problema atribuirii beneficiului contractului de nchiriere se pune i n caz de divor. 33.1. Persoanele ndreptite s solicite beneficiul contractului de nchiriere. n cazul lipsei chiriaului titular de contract, cercul persoanelor (locatarilor708) n drept a invoca beneficiul contractului este determinat de art.27 din Legea nr.114/1996. Astfel, dac exist persoane cu drepturi locative n locuina n cauz, nchirierea continu, la cerere, dup caz: a) n beneficiul soului sau al soiei, dac a locuit mpreun cu titularul709; b) n beneficiul descendenilor (copii, nepoi etc.) sau al ascendenilor (prini, bunici etc.), dac au locuit mpreun cu acesta; c) n beneficiul altor persoane care au avut acelai domiciliu cu titularul cel puin un an i care au fost nscrise n contractul de nchiriere. Legea mai precizeaz c n cazul mai multor cereri beneficiul contractului se transmite prin hotrre judectoreasc. nseamn c noul titular de contract urmeaz s fie desemnat de instan, dar folosina locuinei va putea fi continuat i de ctre celelalte persoane care au locuit mpreun cu titularul contractului (dac nu intervin alte motive de ncetare a dreptului locativ dect prsirea definitiv a locuinei sau decesul titularului iniial de contract). n toate cazurile, nchirierea continu n persoana noului titular de contract n condiiile i pentru perioada prevzut n contractul iniial. Continuarea nchirierii nu are semnificaia rennoirii contractului, beneficiarul ei neputnd dobndi - n lipsa unei nelegeri speciale mai multe drepturi dect avea titularul iniial de contract. De exemplu, n cazul n care contractul a fost ncheiat pe un termen de 5 ani, din care - dup decesul titularului iniial - au
705 Proprietarul (coproprietarul) sau titularul unui alt drept real asupra locuinei (uzufructuarul, titularul dreptului de abitaie etc.) nu poate fi evacuat n temeiul art.24, mpotriva lui putnd fi luate alte msuri (executare silit, partaj, sanciuni civile, administrative ori penale). Vz. de ex., TS, s.civ., dec.nr.271/1984, n RRD nr.8/1984, p.61; TMB, s. a IV-a civ., dec.nr.565/1994, n Culegere TMB 1993-1997, p.194. 706 Legea are n vedere practic - moartea fizic constatat. n cazul declarrii judectoreti a morii, contractul nceteaz dup expirarea termenului de 30 de zile de la prsirea locuinei. F.uca, op.cit., p.98. 707 n sensul c art. 27 din Legea nr.114/1996 (astfel cum a fost modificat prin Legea nr.145/1999) nu contravine prevederilor constituionale care garanteaz dreptul la liber circulaie, vz. CC, dec. nr.74/2000, publicat n M.Of. nr.350/27.07.2000. 708 Vz. i supra, nr.7. 709 Legea vizeaz ipoteza n care numai unul dintre soi este titular de contract (de exemplu, a ncheiat contractul nainte de cstorie). Dac soul rmas n locuin este cotitular de contract (vz.supra, nr.7), el continu raporturile de locaiune n aceast calitate. Cu privire la art.12 din OUG nr.40/1999, care a reprodus cu unele modificri (nejustificate) art.27 din Legea nr.114/1996 - condiionnd i drepturile locative ale soului i descendenilor sau ascendenilor de menionarea lor n contractul de nchiriere (ceea ce presupune consimmntul proprietarului la introducerea n locuin, n calitate de locatar, a soului, respectiv a copilului minor, fie i nscut n locuin) -, vz. supra, nr.7 (n not).

145

mai rmas 3 ani, la expirarea termenului nceteaz raporturile de locaiune, dac nu intervine rennoirea contractului potrivit art.14 i urm. din OUG nr.40/1999. n situaia n care persoanele rmase n locuin nu ndeplinesc condiiile pentru a solicita beneficiul contractului de nchiriere, ntreprinderea care administreaz fondul locativ va evacua acele persoane care ocup spaiul respectiv fr forme legale, pe baza hotrrii consiliilor locale ale municipiilor, sectoarelor municipiului Bucureti, oraelor i comunelor. (art. 32 alin. 4 din HG nr. 1275/2000). n legtur cu ncetarea contractului de nchiriere prin prsirea definitiv a domiciliului sau prin decesul titularului de contract, mai sunt necesare unele precizri. n primul rnd, prsirea locuinei nu trebuie s fie confundat cu denunarea unilateral a contractului de ctre chiria, reglementat de art.24 lit. a din Legea nr. 114/1996 710. Se pare c prin prsire legiuitorul a avut n vedere situaia n care titularul nu folosete locuina, dar totui nu dorete rezilierea contractului. n aceast situaie, locatorul (proprietarul) sau persoanele care pot beneficia de contract dup 30 de zile de absen, pot cere constatarea ncetrii contractului nainte de termen. n legislaia anterioar instituia era denumit pierderea dreptului de folosin prin neuz. Pentru a opera ncetarea, prsirea trebuie s fie definitiv i continu, iar nu temporar i sporadic. Pe de alt pare, prsirea trebuie s fie nejustificat. n situaia n care chiriaul absenteaz de la domiciliu din motive temeinice (concentrare, detaare, internare n spital, plecare pentru studii etc.), locuina nu poate fi considerat prsit. n orice caz, probele administrate trebuie s fie concludente n sensul prsirii definitive a locuinei (de exemplu, mutaia fcut n actul de identitate, mutarea gospodriei etc.)711. Potrivit art. 32 din HG nr. 1275/2000, dovada faptului c titularul contractului de nchiriere nu mai locuiete se face prin: - relaii luate de la asociaiile de chiriai sau de proprietari; - extrase de pe listele de ntreinere; - relaii luate de la serviciul de eviden a populaiei din sectorul n care este situat locuin, prin care se constat dac titularul contractului de nchiriere a solicitat o alt adres de domiciliu. n ceea ce privete ncetarea contractului de nchiriere prin decesul titularului de contract, reamintim c, potrivit dreptului comun, contractul de locaiune nu nceteaz nici prin moartea locatorului, nici prin aceea a locatarului (art.1440 C.civ.), drepturile i obligaiile rezultnd din contract fiind transmise asupra motenitorilor712. Pstrnd soluia dreptului comun n cazul decesului locatorului (proprietarului), legea a adoptat o soluie diferit pentru decesul chiriaului titular de contract; contractul nceteaz n termen de 30 de zile de la data nregistrrii decesului. Rezult c, n concepia legii, nchirierea este contractat n consideraia persoanei chiriaului (intuitu personae), motenitorii lui succednd n drepturi i obligaii numai pe perioada celor 30 de zile. Iar persoanele care beneficiaz de continuarea nchirierii au acest drept nu n calitate de motenitori, ci n calitate de chiriai care au locuit mpreun cu titularul de contract, deci indiferent dac sunt sau nu motenitorii persoanei decedate. De exemplu, este posibil ca defunctul s fie motenit de un descendent - care face parte din prima clas de motenitori legali - (domiciliat n alt parte), iar beneficiul contractului s fie invocat de ctre un ascendent, care nu are calitatea de motenitor cu vocaie concret, util (face parte din clasa a II-a de motenitori legali), dar care a locuit mpreun cu titularul de contract pn la moartea acestuia. 33.2. Problema beneficiului contractului n caz de divor. Legea locuinei nu prevede dispoziii referitoare la beneficiul contractului de nchiriere n caz de divor. OUG nr.40/1997
Vz. supra nr.31. Cu privire la teoria i practica aplicrii ncetrii dreptului de folosin prin neuz sub incidena legislaiei locative anterioare, vz. Fr.Deak, op.cit.,1996, p.215-217, nr.62-65. 712 Vz. supra cap.III, nr.18.
710 711

146

pentru modificarea i completarea Legii locuinei nr.114/1996 a introdus dup art.27 un nou articol, potrivit cruia: n caz de divor, dac soii nu au convenit altfel, beneficiul contractului de nchiriere privitor la locuin se atribuie soului cruia i s-au dat n ngrijire copiii, iar n cazul cnd nu sunt copii, soului care a obinut divorul 713. ns textul a fost abrogat prin art. I pct.7 din Legea nr.196/1997 privind aprobarea OUG nr.40/1997. Numai c, prin abrogare, problema nu s-a rezolvat, instanele judectoreti competente urmnd s o soluioneze n lumina textelor existente coroborate cu regulile dreptului comun. n acest sens, dup prerea noastr, trebuie s deosebim dou ipoteze: a) Dac ambii soi sunt titulari de contract714 i ei nu au convenit altfel - cu acordul locatorului, dac este cazul (de exemplu, locuin proprietatea persoanei fizice) - iar mprirea locuinei nu este posibil n fapt, instana va putea atribui beneficiul contractului n favoarea soului care are mai mult nevoie de locuin sau este mai ndreptit (de exemplu, n urma divorului i s-au dat n ngrijire copiii, nu este vinovat de divor, nu are rude n stare s-i asigure locuirea fie i temporar etc.).715 b) Dac numai unul din soi este titular de contract (de exemplu, a ncheiat contractul nainte de cstorie) el continu raporturile locative i dup divor, urmnd ca cellalt so pierznd aceast calitate care i conferea drepturi locative derivate din dreptul titularului de contract (art.17 i 27) - s fie evacuat, neavnd titlu locativ. ns instana poate obliga pe soul titular de contract - n executarea n natur a obligaiei de ntreinere prevzut de art.41-42 i 93 din Codul familiei - s asigure celuilalt so i copiilor care i-au fost ncredinai o suprafa locativ corespunztoare n acea locuin sau n alt locuin. Dac locuina care formeaz obiectul contractului de nchiriere nu poate fi mprit sau mprirea nu ar fi indicat din cauza relelor comportri, se poate dispune, n mod provizoriu, evacuarea soului titular de contract, pn cnd el va asigura o alt locuin. Aceste soluii au fost adoptate de instana suprem n ipoteza locuinei proprietatea unuia dintre soi716, dar - avnd ca temei dreptul comun al relaiilor patrimoniale dintre soi i fotii soi i ntruct n legislaia locativ nu se dispune altfel - sunt aplicabile, n mod corespunztor, i n cazul n care numai unul dintre soi este titularul contractului de nchiriere. Pentru a nu mai reveni asupra problematicii soartei contractului de nchiriere n caz de divor, menionm c soluiile de principiu artate sunt aplicabile, n mod corespunztor, i n cazul contractului de nchiriere accesoriu la contractul (raportul) de munc (locuin de serviciu)717. Precizm ns c, n cazul locuinei de intervenie (i de protocol), titularul dreptului de folosin nu poate fi evacuat, nici chiar provizoriu. Seciunea a IX-a
713 Textul reproduce ad litteram art.22 alin.1 din Legea nr.5/1973 (abrogat prin art.73 din Legea nr.114/1996). Completarea Legii locuinei cu aceast dispoziie a fost apreciat ca fiind extrem de inspirat (vz. F.uca, OUG nr.40/1997 pentru modificarea i comple-tarea Legii locuinei nr.114/1996 - comentat i adnotat Edit All, Bucureti, 1997, p.14). ntr-adevr, atribuirea locuinei n caz de divor este o problem important, care ar trebui s fie reglementat prin lege. Numai c textul citat are ca temei concepia legiuitorului din 1973, potrivit creia soii (ca i ceilali membri de familie) au drepturi locative proprii (art.15 i art.61-63) chiar n cazul n care contractul de nchiriere a fost ncheiat de unul dintre ei naintea cstoriei. n schimb, noua lege confer drepturi locative proprii numai dac, n absena titularului de contract, n condiiile legii contractul de nchiriere se transfer asupra altei persoane, colocatar cu fostul titular (art.27). Soluia pentru ipoteza divorului ar urma s fie dat n concordan cu aceast nou concepie. 714 Vz. supra nr.7. 715 Vz. i T.Bodoac, Contribuii la studiul regimului juridic actual al drepturilor locative ale soilor decurgnd din nchirierea unei locuine, n Dreptul nr.1, 2003, p.74 i urm. 716 Vz. TS, dec. de ndrumare nr.5/1975 pct.8, n CD, 1975, p.30-31; TS, dec.nr. 548/ 1980, n RRD nr.12, 1980, p.58; idem, dec.nr.1308/1984, n RRD nr.6, 1985, p.66 etc. 717 Vz. infra nr.41-43 i 46-48.

147

Soluionarea litigiilor locative 34. Instana competent. n conformitate cu art. 61 din Legea nr. 114/1996, orice litigiu n legtur cu aplicarea prevederilor prezentei legi se soluioneaz de ctre instanele judectoreti, competent fiind instana n a crei raz teritorial este situat locuina (art. 25 i 42 din OUG nr. 40/1999). Litigiile urmeaz s fie judecate potrivit normelor de drept comun, nefiind aplicabile dispoziiile Legii contenciosului administrativ sau alte jurisdicii speciale. Legiuitorul a urmrit s instituie o competen i o procedur unitare pentru judecarea oricror litigii n legtur direct sau indirect cu aplicarea Legii locuinei718. Instanele de contencios administrativ sunt competente s soluioneze contestaiile mpotriva hotrrilor consiliilor locale cu privire la listele de acordare a locuinelor sociale (art. 21 alin. 3 din Normele metodologice), precum i contestaiile mpotriva hotrrilor consiliilor locale privitoare la definitivarea listelor privind repartizarea locuinelor cu chirie din fondul locativ de stat (art. 30 alin.5 din acelai act normativ). Legea mai precizeaz c evacuarea chiriaului se face numai pe baza unei hotrri judectoreti irevocabile, acesta fiind obligat la plata chiriei prevzute n contractul de nchiriere, pn la data executrii efective a hotrrii de evacuare (art. 25 din Legea nr. 114/1996 i art.14 alin. 5 din OUG nr. 40/1999)719. Instana urmeaz s dispun evacuarea printr-o hotrre de drept comun, dup ce a verificat ndeplinirea condiiilor prevzute de lege pentru ncetarea dreptului de folosin al chiriaului. De regul, evacuarea nu poate fi dispus pe cale de ordonan preedinial, de exemplu, pentru expirarea termenului contractual720 sau pentru ca locuina s fie ocupat de ctre proprietarul ei721. Menionm c aciunea n evacuare reprezint un act de administrare,
n acest sens, vz. TS, dec. de ndrumare nr.5/1975, pct.14; TJ Braov, dec.civ. nr.427/1981, n RRD nr.12/1981, p.101; TS, s.civ., dec.nr.965/1988, n RRD nr.3, 1989, p.68; idem, dec.nr.399/1992, n Dreptul nr.2, 1993, p.72; CS, s.civ., dec.nr.482/1994, n Dreptul nr.6, 1995, p.88. 719 Pentru o ipotez n care evacuarea locuinelor se poate realiza pe cale administrativ, a se vedea art. 32 alin. 4 din Normele metodologice, citat supra. n situaia n care locatarul continu s foloseasc imobilul dup expirarea termenului prevzut n contractul de nchiriere sau prorogat legal, evaluarea prejudiciului suferit de ctre locator se face innd cont de nivelul chiriei ce ar fi putut fi obinut dac, n condiiile n care fostul locatar nu ar fi ocupat n mod abuziv imobilul, s-ar fi ncheiat pe perioada n discuie un contract de locaiune de ctre locator, indiferent cu ce persoan. Acest nivel al chiriei se stabilete pe piaa liber, n funcie de chiriile practicate n zon i de caracteristicile imobilului n discuie (Jud.Sect.1 Buc., sent.civ. nr.7282/2004, citat de C.Nica, op.cit., p.450-453). 720 Vz. CSJ, s.civ., dec.nr.654/1994, n Dreptul nr.12, 1994, p.63. 7 721 Vz. TS, s.civ., dec.nr.939/1973, n CD, 1973, p.322. Evacuarea pe cale de ordonan preedinial poate fi dispus, n afara cazurilor special prevzute de lege (de exemplu, art.11-12 din OUG nr.40/1999), numai n mod excepional, n condiiile art.581-582 C.proc.civ. (Vz. CSJ, s.com., dec.nr.152/1993,n Dreptul nr.8, 1994, p.85; idem, dec.nr.217/1995, n Dreptul nr.2, 1996, p.113-114; CSJ, s.com., dec.nr.3047/1998, n Jurisprudena CSJ 1998, p.286-287. Pentru condiiile (restrictive) de admisibilitate a ordonanei preediniale n materie locativ vz. i TMB s. a III-a dec.nr.220/1997, 376/1993 i 870/1993; s. a IV-a, dec.nr.1351/1994, 6977/1994, 467/1997 i 1717/1997, n Culegere TMB 1993-1997, p.393-402; pentru amnunte vz. i V.M.Ciobanu, Tratat teoretic i practic de procedur civil, vol.II, Edit. Naional, 1997, p.490-503; G.Boroi, D.Rdulescu, Codul de procedur civil comentat i adnotat, Edit. All, 1994, p.814-825, F.uca, op.cit., p.102), de ex., n caz de ocupare abuziv a locuinei (TS, s.civ., dec.nr.262/1982, n CD, 1982, p.202-204), fr titlu legal (CSJ, s.com., dec.nr.79/1994, n Dreptul nr.12, 1994, p.70; idem, dec.nr.412/1994, n Dreptul nr.4, 1995, p.74). Pentru ipoteza evacurii vremelnice n cursul procesului de divor, vz. supra nr.32. Precizm c Legea nr. 114/1996 nu prevede calea evacurii administrative a persoanelor care ocup fr contract de nchiriere o locuin din fondul de stat. O astfel de cale este prevzut de art. 32 alin.4 din Normele metodologice. Sanciunea civil a evacurii este ns dublat i de o sanciune penal; potrivit art. 1 din Decretul-Lege nr. 24/1990 pentru sancionarea ocuprii abuzive a locuinelor din fondul locativ de stat (M. Of. nr. 10/15.01.1990), Ocuparea unei locuine din fondul locativ de stat nainte de ncheierea contractului de nchiriere constituie infraciune i se pedepsete cu nchisoare de
718

148

putnd fi intentat de unul dintre coproprietari (de exemplu, unul dintre soi), iar calitate procesual pasiv are orice persoan care ocup imobilul722. Seciunea a X-a Reguli derogatorii privind nchirierea unor locuine cu destinaie special 35. Precizri prealabile. Alturi de normele generale aplicabile contractului de nchiriere de locuine, analizate mai sus, Legea nr.114/1996 prevede unele reguli speciale privind nchirierea locuinelor cu destinaie special, cum sunt: locuina social, locuina de serviciu i
la 1 la 3 ani. Pedeapsa nu se aplic, respectiv nu se execut dac persoanele n cauz elibereaz locuina din proprie iniiativ (art. 3 alin. final). n practica judectoreasc se dispune ncetarea procesului penal i n situaia n care se restabilete ordinea de drept prin ncheierea contractului de nchiriere ntre unitatea care are n administrare suprafaa locativ i inculpat (TJ Maramure, dec.pen., nr.14/1991, cu Note de I.Chi i V.Ptulea, n Dreptul nr.6, 1991, p.63-64). Cu privire la ncetarea procesului penal prin prsirea locuinei, vz. i TJ Constana, dec.nr.645/1990, n Dreptul nr.4-5, 1991, p.84. S-a hotrt c, dac ocuparea abuziv a avut loc nainte de intrarea n vigoare a legii (15 ianuarie 1990), sanciunea penal nu se aplic (TJ Dolj, dec.pen., nr.261/1991, citat de H.Diaconescu, Aplicarea legii penale n timp, n cazul infraciunii de ocupare abuziv a unei locuine, n Dreptul nr.9, 1992, p.31-33, autorul susinnd ns o prere contrar), dar se poate cere, evident, evacuarea pe calea aciunii civile n justiie. Ocuparea locuinei de ctre persoana tolerat sau de sublocatar (vz. supra, nr.22-23) nu intr sub incidena legii penale, deoarece exist contract de nchiriere ntre locator i locatarul principal. n privina persoanei tolerate (fr drept locativ), n practic s-a decis c dreptul la aciunea n evacuare a acesteia este conferit ca o opiune pentru chiria, prin art. 1426 C.civ., dispoziie legal care completeaz prevederile Legii nr. 114/1996, conform art.72 din acest din urm act normativ (CCJ, s.civ. i de propr.int., dec. nr.109/2005, n Jurisprudena Seciei civile pe anul 2005, p.387-389). Nici rmnerea sublocatarului n locuin dup ncetarea efectelor contractului de sublocaiune (n spe, moartea locatarului principal) nu intr sub incidena legii penale, care vizeaz ocuparea, adic luarea n stpnire a locuinei dup intrarea n vigoare a legii penale. La ncetarea dreptului de folosin se poate ns cere evacuarea pe cale judectoreasc (TMB, s.II pen., dec.nr.474/1993, cu Not de D.Lupacu, n Dreptul nr.12, 1993, p.78-81. Pentru amnunte n legtur cu aspectele de drept penal, vz. i A.Ungureanu, Opinii referitoare la interpretarea i aplicarea Decretului-lege nr.24/1990 privind sancionarea ocuprii abuzive a locuinelor din fondul locativ de stat, n Dreptul nr.8, 1994, p.43-50). S-a mai precizat c Decretul-lege nr.24/1990 este n vigoare i n prezent, neavnd un caracter temporar (CSJ, s.civ., dec.nr.2238/1993, n Culegere CSJ/1993, p.160-161; CC, dec.nr.100/1985, n Dreptul nr.7, 1996, p.111. Vz. i Nota II, de V.Ptulea, ibidem, p.113-115). CSJ, s.com., dec.nr.3047/1998, n Jurisprudena CSJ 1998, p.286-287. Curtea Constituional a fost sesizat cu privire la constituionalitatea Decretului-lege nr.24/1990. Astfel, prin decizia nr.280/2001 (publicat n M. Of. nr. 28/17.01.2002) s-a reinut c Reglementarea prin lege special a infraciunii prevzute la art. 1 din Decretul-lege nr. 24/1990 nu vizeaz ocrotirea proprietii publice sau private a statului, ci asigurarea efectiv a posibilitii ca statul s pun la dispoziie populaiei, n condiiile i cu respectarea legii, locuinele din fondul su locativ, corespunztor obligaiilor sale constituionale ce decurg ndeosebi din dispoziiile art.43 [n prezent, art.47] privind nivelul de trai (locuina fiind un element esenial al acestuia), precum i din dispoziiile de principiu ale art. 1 alin.(3) din Constituie, referitoare la caracterul social al statului. Din aceast perspectiv este evident c pentru satisfacerea cerinelor constituionale statul este obligat i ndreptit s impun o anumit disciplin a ocuprii spaiilor din fondul su locativ, inclusiv prin incriminarea ocuprii lor abuzive. Ca atare, Curtea constat c n cauz nu au inciden, aa cum susine autorul excepiei, dispoziiile art.41 alin. (2) teza nti [n prezent, art.44] din Constituie i, n consecin, excepia de neconstituionalitate ridicat urmeaz s fie respins. 722 Vz., de exemplu, TMB, s. a III-a civ., dec.nr.363/1993, n Culegere TMB 1993-1997, p.351-353. n privina evacurii minorilor sub 14 ani, n practic s-a decis c aceste persoane nu pot sta personal n proces, ci prin reprezentanii lor legali care sunt prinii i, numai n lipsa acestora, tutorele. Fiind reprezentat n proces de printele su, nu se impunea instituirea tutelei sau a curatelei. Numai n situaia n care minorul ar fi fost lipsit de ocrotire printeasc s-ar fi impus instituirea tutelei sau, n cazul contrarietii de interese ntre minor i reprezentantul su legal, desemnarea unui curator

149

de intervenie, locuina de necesitate i locuina de protocol. n cazul acestor locuine, urmeaz a se aplica, pentru fiecare n parte, regulile speciale prevzute de lege, iar n msura n care nu exist reguli speciale, regimul juridic general al contractului de nchiriere a locuinei, completat cu regulile dreptului comun. 1. Locuina social 36. Noiune. Constituie locuin social locuina care se atribuie cu chirie subvenionat unor persoane sau familii, a cror situaie economic nu le permite dobndirea n proprietate sau nchirierea unei locuine n condiiile pieei (art.2 lit. c). Locuinele sociale aparin domeniului public al unitilor administrativ-teritoriale (art.39 i pct. III.6 din anex la Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia) i, ca atare, sunt inalienabile, dar pot fi nchiriate (art.136 alin.4 din Constituie, i art.11 din Legea nr.213/1998), ns nu pot fi vndute chiriailor (art.47)723. 37. Persoanele ndreptite i repartizarea locuinelor sociale. Locuinele sociale pot fi nchiriate familiilor (persoanelor) cu un venit mediu net lunar realizat n ultimele 12 luni cu cel puin 20% sub nivelul venitului net lunar pe membru de familie sau, dup caz, pe persoan, stabilit conform prevederilor art. 8 alin.2 (art. 42)724. Nu pot beneficia de locuine sociale (indiferent de venit) persoanele sau familiile care725: a) dein n proprietate o locuin; b) au nstrinat o locuin dup data de 1 ianuarie 1990; c) au beneficiat de sprijinul statului n credite i execuie pentru realizarea unei locuine; d) dein, n calitate de chiria, o alt locuin (art.48). Locuinele sociale se repartizeaz n vederea nchirierii de ctre consiliile locale726 chiriailor prevzui de art.15 din OUG nr.40/1999 (astfel cum a fost modificat prin OUG nr.68/2006) i apoi, n ordinea de prioritate stabilit de ele, urmtoarelor categorii de persoane (ndreptite, potrivit art.42 i 48): tinerii cstorii care au fiecare vrsta de pn la 35 de ani, tinerii provenii din instituii de ocrotire social i care au mplinit vrsta de 18 ani, invalizii de gradul I i II, persoanele handicapate, pensionarii, veteranii i vduvele de rzboi,

(C.A.Buc., s. a III-a civ., dec. nr.2406/2001, n Practic judiciar civil 2001-2002, p.571-572). 723 n practic, s-a statuat c locuina social, nchiriat cu aceast destinaie, expres prevzut n contract, nu poate fi vndut chiriaului, chiar dac a fost construit anterior intrrii n vigoare a Legii nr.114/1996, deoarece acest act normativ a definitivat regimul locuinelor care deja aveau acest statut, n sensul c sunt exceptate de la vnzare (CCJ, s.civ. i de propr.int., dec. nr.4165/2005, n Jurisprudena Seciei civile pe anul 2005, p.389-391). 724 Articolul 8 alin. 2 prevede c subvenia se stabilete n raport cu venitul mediu net lunar pe membru de familie, potrivit normelor aprobate anual de Guvern. De exemplu, pentru anul 2006, prin HG nr.417/2006 s-a stabilit o subvenie pentru persoanele care au un venit mediu net lunar pe membru de familie de pn la 520 de lei. Rezult c n anul 2006 au avut dreptul la nchirierea unei locuine sociale familiile sau persoanele cu un venit mediu net lunar, realizat n ultimele 12 luni, de pn la 416 lei noi. 725 Prin familie, n sensul art.48 al Legii nr.114/1996, se nelege soul, soia, copiii i prinii soilor care locuiesc i gospodresc mpreun (art.17). 726 Vz. art.38 alin.6 lit.e) i art.95 alin.2 lit. n) din Legea administraiei publice locale nr.215/2001 (astfel cum a fost modificat prin Legea nr.286/2006). Vz. i art.14 din Legea nr.213/1998. Evident, nchirierea nu se poate face prin licitaie public, ci n condiiile legii speciale (vz. art.15 din Legea nr.213/1998).

150

beneficiarii prevederilor Legii nr.42/1990727 i ai Decretului-Lege nr. 118/1990, republicat, alte persoane sau familii ndreptite728 (art.43)729. La repartizarea locuinelor sociale, numrul de camere ce pot fi atribuite este n funcie de numrul persoanelor ndreptite: o persoan - 1 camer, dou persoane - 2 camere, trei persoane - 3 camere, patru persoane - 3 camere, cinci sau ase persoane - 4 camere, apte sau opt persoane - 5 camere (anexa nr. 1 la Legea nr.114/1996, ultima not la lit. B). n practic, s-a decis c extinderea spaiului locativ, la cererea chiriaului, nu poate fi admis n baza art. 43, deoarece de spaiul devenit liber, avnd regim de locuin social, beneficiaz numai persoanele indicate n textul de lege menionat730. 38. ncheierea contractului731 (prile contractante, termenul i chiria). Contractul de nchiriere avnd ca obiect locuina social se ncheie de ctre primar sau de ctre o persoan mputernicit de acesta, cu beneficiarii stabilii de consiliul local732. Contractul se ncheie pe o perioad de 5 ani, cu posibilitatea de prelungire pe baza declaraiei de venituri i a actelor doveditoare necesare conform prevederilor legale (art. 44 alin.1). Chiria prevzut n contract nu trebuie s depeasc 10% din venitul net lunar, calculat pe ultimele 12 luni, pe familie. Diferena pn la valoarea nominal a chiriei, calculat potrivit art.31, va fi subvenionat de la bugetul local al unitii administrativ-teritoriale unde este situat locuina social (art. 44 alin. 2)733. ntruct chiria este, n parte, subvenionat, titularul contractului este obligat s comunice primarului, n termen de 30 de zile, orice modificare produs n venitul net lunar al familiei, sub sanciunea rezilierii contractului de nchiriere. n caz de modificare a venitului, autoritatea administraiei publice locale va modifica n mod corespunztor cuantumul chiriei i al subveniei cuvenite proprietarului (unitii administrativ-teritoriale, ca titular al domeniului public de interes local - art. 39 i 45). 39. Rezilierea contractului. Legea precizeaz (art.46 lit. a) c rezilierea contractului avnd ca obiect locuina social intervine, nainte de termenul stabilit, n condiiile prevzute la art. 24 (denunarea contractului de ctre chiria, neplata chiriei sau a cheltuielilor comune cel puin 3 luni consecutiv etc.)734. Dei nu se prevede expres, locaiunea nceteaz, i n cazul locuinei sociale, la expirarea termenului contractual, dac nu intervine prelungirea (rennoirea) contractului pe baza declaraiei de venituri prevzute de art.44 alin.1. Drept cauze speciale de reziliere legea prevede dou ipoteze.
Legea nr. 42/1990 a fost abrogat prin art.17 din Legea nr. 341/2004. De aceea, trebuie neles c art. 43 din Legea nr.114/1996 se refer la persoanele prevzute n prezent de Legea nr. 341/2004. 728 Potrivit art.29 alin.1 din OG nr.44/2004 privind integrarea social a strinilor care au dobndit o form de protecie sau un drept de edere n Romnia, precum i a cetenilor statelor membre ale Uniunii Europene i Spaiului Economic European, Autoritile administraiei publice locale au obligaia de a asigura, n limita resurselor disponibile, locuine sociale persoanelor care au dobndit o form de protecie n Romnia i care urmeaz s se mute n comunitatea respectiv, n aceleai condiii ca i cetenilor romni, chiar dac nu au stabilit domiciliul sau reedina n localitatea respectiv. Tot astfel, potrivit art.28 alin.1 lit.d) din Legea nr.360/2002 privind Statutul poliistului, poliistul are dreptul la locuin social n condiiile legii. 729 Pentru repartizare, vz. i art.21-23 din Normele metodologice. 730 Vz. CCJ, s.civ. i de propr.int., dec. nr.1077/2005, n Jurisprudena Seciei civile pe anul 2005, p.386-387. 731 Vz. i contractul-cadru pentru nchirierea locuinelor sociale i a celor de necesitate (n anexa nr. 8 la Normele metodologice). 732 n realitate, contractul nu se ncheie cu beneficiarii, ci cu unul dintre ei, care devine titular al contractului, ceilali beneficiari fiind ns nominalizai n contract, conform art. 21 lit. k. 733 Vz. i art.26 alin.3 din OUG nr. 40/1999 i supra, nr.10. 734 Vz. supra, nr.32.
727

151

Potrivit art.45, se sancioneaz cu rezilierea contractului necomunicarea, n termen de 30 de zile, a modificrilor produse n venitul net lunar al familiei. Iar conform art.46 lit. b, contractul se poate rezilia n cazul n care venitul mediu net lunar pe familie, realizat n 2 ani fiscali consecutivi, depete cu peste 20 % nivelul minim prevzut la art.42 din prezenta lege735, iar titularul contractului de nchiriere nu a achitat valoarea nominal a chiriei n termen de 90 de zile de la comunicare. Rezult c depirea venitului care ndreptete la nchirierea unei locuine sociale nu determin ncetarea nainte de termen a contractului. Ea intervine ns, ca sanciune civil, pentru neachitarea chiriei nesubvenionate. La cele dou cazuri de ncetare a contractului se poate aduga i ipoteza n care, dup ncheierea lui, titularul sau membrii familiei dobndesc n proprietate (de exemplu, prin motenire) o locuin736, dac locuina n cauz poate fi ocupat de titular i membrii familiei sale. 40. Alte reguli speciale. Legea interzice subnchirierea locuinei sociale (art.49). nseamn c ea nu poate avea loc nici cu acordul locatorului. Tot astfel, se interzice transmiterea dreptului de locuire, adic schimbul de locuine (chiar i ntre persoane ndreptite la locuin social) i cesiunea contractului de nchiriere. Nerespectarea acestor interdicii, precum i schimbarea destinaiei spaiului nchiriat, se sancioneaz cu rezilierea contractului de nchiriere i cu suportarea eventualelor daune aduse locuinei i cldirii, dup caz (art.49). 2. Locuina de serviciu i locuina de intervenie 41. Noiuni. Potrivit legii, este locuin de serviciu locuina destinat funcionarilor publici, angajailor unor instituii sau ageni economici, acordat n condiiile contractului de munc, potrivit prevederilor legale (art.2 lit. d)737, iar locuin de intervenie locuina destinat cazrii personalului unitilor economice sau bugetare, care, prin contractul de munc, ndeplinete activiti sau funcii ce necesit prezena permanent sau n caz de urgen n cadrul unitilor economice (art.2 lit. e) sau bugetare. Dup cum rezult din definiiile legale, asemenea locuine (existente sau care se vor construi din fonduri bugetare sau ale agenilor economici) se nchiriaz ca accesoriu al

Vz. supra nr.37. Vz. F.uca, op.cit., p.100. 737 Exist mai multe acte normative care confer dreptul la atribuirea unei locuine de serviciu. Cu titlu de exemplu, menionm cteva dintre acestea: Potrivit art. 22 din OUG nr. 27/2006 privind salarizarea i alte drepturi ale judectorilor, procurorilor i altor categorii de personal din sistemul justiiei (publicat n M. Of. nr. 314/7.04.2006, judectorii, procurorii i personalul asimilat acestora, precum i magistraii-asisteni au dreptul la atribuirea unei locuine de serviciu dac, n localitatea unde i desfoar activitatea, acetia, soul/soia sau copiii aflai n ntreinerea lor nu beneficiaz de locuin proprietate personal ori nu li s-a atribuit locuin de ctre autoritile administraiei publice locale. Tot astfel, conform art. 28 alin.1 lit. d) din Legea nr. 360/2002 privind Statutul poliistului (publicat n M. Of. nr. 440/24.06.2002), poliistul are dreptul la locuin de serviciu, n condiiile legii. De asemenea, potrivit art. 38 alin. 1 din Legea nr.293/2004 privind Statutul funcionarilor publici din Administraia Naional a Penitenciarelor (publicat n M. Of. nr. 581/30.06.2004, astfel cum textul a fost modificat prin art. I pct. 29 al OUG nr.47/2006), funcionarii publici cu statut special au dreptul la atribuirea unei locuine de serviciu dac, n localitatea unde i desfoar activitatea, ei sau soul/soia nu beneficiaz de locuin n proprietate ori nu li s-a atribuit locuin de ctre autoritile administraiei publice locale.
735 736

152

contractului (raportului) de munc738. n ceea ce privete regimul juridic, exist ns unele deosebiri ntre locuina de serviciu i locuina de intervenie. 42. Locuina de serviciu. Potrivit legii, condiiile i durata de nchiriere vor fi stipulate n contractul de nchiriere ncheiat ntre prile contractante, accesoriu la contractul de munc (art.51 alin.2). Rezult c locuinele de serviciu pot fi nchiriate numai personalului unitii, beneficiar a fondului739. La nchirierea acestor locuine, numrul de camere ce pot fi atribuite este n funcie de numrul persoanelor ce urmeaz s locuiasc mpreun cu titularul contractului de nchiriere (anexa nr. 1 la Legea nr. 114/1996), la fel ca i n cazul locuinelor sociale740. Locuinele de serviciu realizate n condiiile Legii nr.114/1996 finanate din bugetul de stat i din bugetele locale, pot fi vndute n condiiile legii, dar numai cu aprobarea Guvernului i numai n situaia n care activitatea care a generat realizarea locuinelor respective s-a restrns sau a ncetat (art.53 alin. final i art.29 alin.3 i 4 din Normele metodologice)741. Deoarece contractul de nchiriere avnd ca obiect o locuin de serviciu este, potrivit legii, accesoriu la contractul de munc, o dat cu ncetarea contractului de munc nceteaz i efectele contractului de nchiriere, potrivit principiului accesorium sequitur principale742. n consecin, titularul contractului de nchiriere poate fi evacuat necondiionat de atribuirea unei alte locuine743. O dat cu titularul contractului de nchiriere urmeaz s fie evacuai i membrii familiei sale (sau alte persoane care locuiau mpreun cu titularul, fiind nscrise n contract), deoarece nu au drepturi locative proprii. Ei nu ar putea invoca beneficiul contractului de nchiriere pentru a continua raporturile de locaiune n condiiile prevzute de art.27 din Legea nr.114/1996 pentru ipoteza prsirii definitive a locuinei (sau decesul) titularului din contract744. Acest beneficiu ar putea fi invocat numai de ctre acel membru al familiei care are i el calitatea de salariat al unitii beneficiare a fondului, putnd deveni - n aceast calitate noul titular al contractului de nchiriere745. n legtur cu ncetarea contractului de nchiriere ca urmare a ncetrii raporturilor de munc, s-a hotrt c rezilierea locaiunii nu se produce de drept, unitatea putnd permite folosirea n continuare a locuinei n condiiile tacitei relocaiuni (art.1437 C.civ.), care este
Cu privire la autorizarea instituiilor publice din sistemul de aprare, ordine public i securitate naional de a vinde personalului propriu unele locuine de serviciu pe care acestea le au n administrare, a se vedea, Legea nr. 562/2004 (publicat n M. Of. nr. 1169/9.12.2004, astfel cum a fost modificat prin Legea nr.357/2006, publicat n M.Of. nr. 650/27.07.2004). 739 Sub incidena legislaiei locative anterior n vigoare, n practica judiciar s-a admis - n lips de solicitani din unitate - nchirierea unor asemenea locuine persoanelor care nu lucrau n unitile beneficiare ale fondului (CSJ, s.civ., dec.nr.1678/1993, n Dreptul nr.7, 1994, p.88), pe perioada ct locuina nu va fi necesar salariailor unitii (TS, s.civ., dec.nr.1802/1986, n RRD nr.6, 1987, p.70). 740 Vz. supra nr.37 alin. final. 741 Vz., de exemplu, HG nr.1359/2003 privind vnzarea de ctre Ministerul Aprrii Naionale a locuinelor de serviciu din localitile n care unitile militare au fost desfiinate (publicat n M. Of. nr. 861/4.12.2003). 742 Pentru locuinele de serviciu din fondul locativ al Ministerului Justiiei, vz. art.15 din Regulamentul aprobat prin Ordinul Ministrului Justiiei nr. 927/2006 (publicat n M. Of. nr. 342/17.04.2006). De asemenea,. vz. i art. 19 din Legea nr.340/2004 privind instituia prefectului (publicat n M. Of. nr. 658/21.04.2004). 743 Vz. i TB, s a III-a civ., dec. nr.1873/2000, n Culegere de practic judiciar n materie civil 2000-2003, p.148-150. Aciunea n evacuare nu are caracterul unui litigiu de munc, ci de litigiu civil (TJ Timi, dec.civ. nr.1812/1975, n RRD nr.9, 1976, p.64). 744 Vz. supra, nr.33. 745 n sensul continurii raporturilor de locaiune n cazul soilor salariai, cnd nceteaz contractul de munc numai al unuia dintre ei, vz. TS, s.civ., dec.nr.1901/1984, n CD, 1984, p.111-112; dec.nr.1276/1987, n RRD nr. 3/1984, p.64-65; TJ Maramure, dec.civ. nr.194/1982, cu Note (critic) de I.Pop i (aprobativ) de V.Pleoianu, n RRD nr.11/1982, p.47 i urm.; TJ Suceava, dec.civ. nr.521/1982, n RRD nr.2, 1983, p.60.
738

153

fr termen746. Aceast posibilitate de continuare a locaiunii dup ncetarea contractului de munc se poate dovedi util mai ales n cazul pensionrii titularului de contract, precum i - n folosul membrilor de familie - n cazul decesului acestuia. Spre deosebire de legislaia locativ anterior n vigoare747, aceste dou ipoteze de ncetare a contractului de munc nu au fost avute n vedere n cadrul noilor reglementri, iar ncetarea locaiunii - fr circumstanieri - apare, n aceste cazuri, ca fiind o soluie mai greu de justificat748. n practic s-a decis c n cazul n care, dup desfacerea contractului de munc, unitatea economic permite fostului su salariat s dein, cu chirie, locuina de serviciu i, ulterior, ntre pri intervine un contract de nchiriere n care nu se prevede c obiectul conveniei are caracter de locuin de serviciu, contractul urmeaz a fi respectat, nemaifiind posibil evacuarea fostului salariat pentru motivul c nu mai este salariatul unitii i c nu ar mai avea dreptul s dein cu chirie locuina de serviciu n temeiul art. 51 din Legea nr.114/1996749. O ipotez special privitoare la locuinele de serviciu este reglementat de OUG nr. 80/2001 privind stabilirea unor msuri pentru asigurarea, temporar, a locuinelor de serviciu necesare unor categorii de personal din cadrul ministerelor, celorlalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale i instituiilor publice.750 Astfel, sunt asimilate locuinelor de serviciu locuinele din fondul locativ aflat n administrarea Regiei Autonome "Administraia Patrimoniului Protocolului de Stat" care, la cererea ministerelor, a celorlalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale sau a instituiilor publice interesate, dup caz, cu acordul prealabil al Secretariatului General al Guvernului i n limita fondului locativ existent, se nchiriaz persoanelor care ocup funcii de demnitate public numite sau funcii asimilate funciilor de demnitate public, precum i secretarilor generali, directorilor generali i persoanelor care sunt ncadrate pe funcii din cabinetul demnitarului n cadrul ministerelor, celorlalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale i instituiilor publice. Contractul de nchiriere se ncheie direct ntre Regia Autonom "Administraia Patrimoniului Protocolului de Stat", n calitate de locator, i beneficiari, n calitate de locatari, pe o perioad de un an, cu posibilitatea prelungirii. Nu beneficiaz de astfel de locuine de serviciu persoanele care au domiciliul sau dein n proprietate imobile cu destinaia de locuin n municipiul Bucureti. Chiria, cheltuielile de ntreinere a acestor locuine i amortizarea bunurilor din dotarea lor se suport de instituiile publice n care i desfoar activitatea beneficiarii, n limita unei sume de 1.200 lei noi lunar.
746 Vz. CSJ, s.civ., dec.nr.431/1994, n Dreptul nr.12, 1994, p.62-63. Vz. i dec.nr. 1678/1993, n Dreptul nr.7, 1994, p.88; dec.nr.1946/1993, n Dreptul nr.7, 1994, p.89. 747 Potrivit art. 51 din Legea nr. 5/1973, abrogat, n caz de pensionare, locatarul care a lucrat n unitate cel puin 10 ani avea dreptul s dein locuina n continuare, iar n caz de deces al titularului contractului de nchiriere, evacuarea membrilor de familie era condiionat de atribuirea unei locuine corespunztoare. 748 Exist unele acte normative prin care se stabilete c anumite categorii de persoane care s-au pensionat i pstreaz dreptul de a ocupa o locuin de serviciu. De exemplu, art. 79 alin. (7) din Legea nr.303/2004 privind statutul judectorilor i procurorilor (republicat n M. Of. nr. 826/13.09.2005), prevede c n cazul pensionrii pentru limit de vrst, titularul contractului de nchiriere i, dup caz, soul ori soia acestuia i pstreaz drepturile locative pe tot parcursul vieii. ntr-o spe soluionat de instana suprem s-a decis c fostul salariat, pensionat al inspectoratului de poliie, nu poate fi evacuat din locuina de serviciu, att pentru motivul c, la cerere, este ndreptit a i se vinde locuina, n temeiul art. 32 din Legea nr. 360/2002, drept reconfirmat prin Legea nr. 562/2004, ct i pentru motivul c beneficiul contractului su de nchiriere s-a prelungit de drept, ultima oar conform art. 1 alin. 1 din OUG nr. 8/2004, pe o perioad de 5 ani (vz. CCJ, s.civ. i de propr.int., dec. nr.477/2005, n Jurisprudena Seciei civile pe anul 2005, p.382-384). 749 CCJ, s.civ. i de propr.int., dec. nr.302/2005, n Jurisprudena Seciei civile pe anul 2005, p.380-382. 750 Publicat n M. Of. nr. 313/12.06.2001, astfel cum a fost aprobat, cu modificri i completri, prin Legea nr. 717/2001 (publicat n M. Of. nr. 803/14.12.2001) i ulterior modificat prin Legea nr.181/2005 (publicat n M. Of. nr. 500/14.06.2005).

154

Contractul de nchiriere nceteaz de drept la data ncetrii calitii care a determinat atribuirea locuinei de serviciu. Aceste locuine nu pot fi nstrinate, sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare. Tot astfel, locuinele nu pot fi subnchiriate de locatari, sub sanciunea rezilierii contractului de nchiriere. Cu titlu de sanciune, art. 6 alin. 3 din OUG nr. 80/2001 (introdus prin Legea nr.181/2005) prevede c, n cazul n care chiriaul se adreseaz instanelor judectoreti cu solicitarea de a cumpra locuina, nceteaz de drept contractul de nchiriere pentru acea locuin. 43. Locuina de intervenie. n principiu, locuina de intervenie urmeaz regimul juridic al locuinei de serviciu (art. 54 alin. 1). Astfel fiind, locuina de intervenie poate fi nchiriat numai personalului unitii, ca accesoriu la contractul de munc (cu numr de camere determinat potrivit anexei nr. 1 la Legea nr. 114/1996) i cu consecina ncetrii dreptului de folosin ca urmare a ncetrii raporturilor de munc. Comparativ cu locuina de serviciu, locuina de intervenie prezint i unele particulariti: n primul rnd, se consider locuin de serviciu numai locuina situat n incinta unitii ori n imediata apropiere a acesteia (art.54 alin.2). Ea este destinat a servi ca locuin personalului (i membrilor familiei) care ndeplinete anumite atribuii de serviciu ce necesit prezena n preajma locului de munc 751, cum ar fi locuinele situate: n cantoanele izolate de-a lungul liniilor de cale ferat sau drumuri; n cldiri izolate ale staiilor meteorologice sau depozitelor rezervelor de stat; n cldirile izolate n care se afl cazat personalul care deservete instalaiile sau reelele de nalt tensiune, releele de televiziune i radio etc.752. n cazul locuinei de intervenie, nchirierea se face nu numai n consideraia raportului de munc, dar chiar n consideraia funciei ndeplinite de persoana ncadrat n munc. n al doilea rnd, locuina de intervenie nu poate fi vndut chiriaului (art.54 alin.3)753.

Dac nchirierea locuinei nu este legat cu necesitate i n mod obiectiv de ndeplinirea obligaiilor de serviciu ale locatarului n cadrul unitii, nu s-ar putea considera c acea locuin are caracter de serviciu (de intervenie, n terminologia Legii 114/1996) TS s.civ., dec.nr.439/1966, n JN nr.8/1966, p.165. Locuina nu poate fi calificat de intervenie, dac nu este situat n incinta unitii i nici nu este legat nemijlocit de ndeplinirea atribuiilor de serviciu ale persoanei care o ocup. CSJ, s.civ.dec.nr.1946/1993, n Dreptul nr.7, 1994, p.89. Pentru modificarea (neinspirat) a terminologiei legale, vz.Fr. Deak, op.cit., p.182-183 nr.21-23 752 Casele parohiale au caracterul unor locuine de serviciu (de intervenie, n noua terminologie) deoarece, potrivit Statutului pentru organizarea i funcionarea bisericii ortodoxe romne, personalul bisericesc trebuie s locuiasc n parohie (TS, s.civ., dec.nr.194/1974, n RRD nr.10/1974, p.68). Potrivit art.8 alin.2 lit.b) din Legea nr.384/2006 privind statutul soldailor i gradailor voluntari, soldaii i gradaii voluntari pot beneficia, n condiiile stabilite prin ordin al ministrului aprrii, de locuin de intervenie, cu scutire de la plata chiriei. Tot astfel, potrivit art.52 din OG nr.64/2006 privind privind salarizarea i alte drepturi ale funcionarilor publici cu statut special din sistemul administraiei penitenciare, funcionarii publici cu statut special din sistemul administraiei penitenciare care, potrivit reglementrilor specifice, sunt obligai s locuiasc n locuinele de intervenie sunt scutii de plata chiriei. Locuine de intervenie pot fi puse i la dispoziia personalului silvic (vz. OUG nr.59/2000), a celui din cadrul Jandarmeriei Romne (vz. Legea nr.550/2004), Ministerului Administraiei i Internelor (vz. OUG nr.63/2003), Ministerului Aprrii Naionale (vz. Legea nr.346/2006) etc. 753 Actele prin care - abuziv sau din eroare - conducerea unitii include suprafee locative n categoria celor de intervenie (pentru a paraliza dreptul de cumprare al chiriaului) sunt supuse, n toate cazurile, controlului instanelor judectoreti. CSJ, Seciile Unite, dec.nr.II din 29 sept. 1997, n Jurisprudena CSJ 1997, p.58-61; C.A.Buc., s. a III-a civ., dec. nr.2822/1999, n Culegere de practic judiciar n materie civil 1999, p.82-84.
751

155

 n sfrit, precizm c ncetarea contractului de munc atrage dup sine, n toate cazurile (inclusiv pensionarea754), ncetarea contractului de nchiriere755. Ea intervine chiar dac titularul contractului de nchiriere primete ajutor de omaj sau alocaie de sprijin. 3. Locuina de necesitate 44. Noiune. Este locuin de necesitate locuina destinat cazrii temporare a persoanelor i familiilor ale cror locuine au devenit inutilizabile n urma unor catastrofe naturale sau accidente ori ale cror locuine sunt supuse demolrii n vederea realizrii de lucrri de utilitate public, precum i lucrrilor de renovare ce nu se pot efectua n cldiri ocupate de locatari (art.2 lit. f)756. n cazuri de extrem urgen, consiliile locale pot declara drept locuine de necesitate, locuinele libere aflate n fondul de locuine sociale (art.56), caz n care nchirierea va urma regimul juridic al locuinei de necesitate (iar nu al locuinei sociale). 45. Regim juridic757. Locuina de necesitate se atribuie pe baza hotrrii consiliului local (art.55 alin.3), numrul de camere fiind n funcie de numrul persoanelor ce urmeaz s locuiasc mpreun cu titularul contractului de nchiriere (anexa nr.1 la Legea nr.114/1996), la fel ca i n cazul locuinelor sociale758 (dar indiferent de venitul beneficiarului). Contractul de nchiriere se ncheie de ctre primarul localitii sau de ctre o persoan mputernicit de acesta. nchirierea are caracter temporar, deci contractul se ncheie pe durat nedeterminat i confer drepturi locative pn la nlturarea efectelor care au fcut inutilizabil locuina ocupat anterior (art. 55 alin. 3). n cazul n care aceste efecte nu pot fi nlturate (de exemplu, locuina a fost demolat n vederea realizrii de lucrri de utilitate public), considerm c titularul contractului va beneficia de locuina de necesitate pn la atribuirea unei alte locuine din fondul de stat. Evident, chiriaul poate denuna unilateral contractul (art.24 lit. a). n schimb, locatorul nu are acest drept (cu toate c locaiunea nu s-a fcut pentru un timp determinat, ci fr termen, n sensul art.1436 C.civ.), deoarece rezilierea contractului la cererea lui este condiionat de nlturarea efectelor care au fcut inutilizabil locuina. n privina locuinei de necesitate, Legea nr.114/1996 nu prevede dispoziii speciale referitoare la stabilirea i plata chiriei sau executarea altor obligaii contractuale. n schimb, art.25 din Normele metodologice prevede c prin hotrre a consiliului local se va stabili dac se subvenioneaz chiria pentru locuinele sociale, declarate ca locuine de necesitate conform art. 56 din Legea nr. 114/1996, i categoriile de persoane beneficiare ale subveniei. Nivelul chiriei pe care o va plti beneficiarul repartiiei pentru o locuin de necesitate se stabilete o dat cu ncheierea contractului de nchiriere. Pentru acoperirea de la bugetul local a diferenei dintre chiria nominal a locuinei i cea pltit de beneficiarul repartiiei, unitile care
Vz.TS, s.civ.,dec.nr.1342/1970, n CD,1970, p.110 i dec.nr.480/1971,n CD,1971, p.85. Dispoziiile privitoare la ncetarea dreptului de folosin a unei locuine de serviciu (de intervenie, dup noua terminologie) se aplic inclusiv dac ntre pri nu a intervenit un contract de nchiriere, iar contravaloarea locaiunii nu a constat ntr-o sum de bani, ci n unele servicii (convenie de prestri de servicii n schimbul locaiunii), pe care o persoan s-a obligat s le presteze pentru unitatea respectiv. TS, s.civ., dec.nr.1992/1980, n CD, 1980, p.79-80. 756 Vz. OG nr. 20/1994 privind msuri pentru reducerea riscului seismic al construciilor existente (republicat n M. Of. nr. 665/23.10.2001) i Norma metodologic de aplicare a OG nr. 20/1994, aprobat prin HG nr.1 364/2004 (publicat n M. Of. nr. 817/3.09.2004); OUG nr. 51/2002 privind msuri pentru susinerea i urgentarea aciunilor de reducere a riscului seismic al cldirilor de locuit multietajate, ncadrate n clasa I de risc seismic i care prezint pericol public (publicat n M. Of. nr. 289(29.04.2002, aprobat, cu modificri, prin Legea nr. 449/2002, publicat n M. Of. nr. 504/12.07.2002). 757 Vz. i art. 20-28 din Normele metodologice. 758 Vz. supra nr.37, alin.final.
754 755

156

administreaz fondul locuinelor de necesitate vor depune la consiliile locale situaia privind justificarea sumelor necesare pentru acoperirea de la bugetul local a diferenei pn la valoarea nominal a chiriei aferente locuinelor de necesitate. 4. Locuina de protocol759 46. Noiune. Feluri. Este locuin de protocol locuina destinat utilizrii de ctre persoanele care sunt alese sau numite n unele funcii ori demniti publice, exclusiv pe durata exercitrii acestora (art.2 lit. g)760. Lista imobilelor cu destinaie de locuin de protocol i condiiile pe care acestea trebuie s le ndeplineasc se stabilesc prin hotrre a Guvernului (art. 58 alin. 3)761. Locuinele de protocol sunt proprietate public a statului i se administreaz de ctre Regia Autonom Administraia Patrimoniului Protocolului de Stat, care asigur evidena, ntreinerea, repararea i conservarea lor, precum i ncasarea chiriei (art. 57 alin. 1-2)762. Contractul de nchiriere a locuinei de protocol nceteaz de drept n termen de 60 de zile de la data eliberrii din funcie a beneficiarului (art.60 alin.3), necondiionat de atribuirea unei alte locuine. Persoana n cauz (mpreun cu membrii familiei, dac este cazul) se poate ntoarce n locuina deinut anterior, cu titlu de proprietate sau chiria. n acest sens, legea prevede c atribuirea unei locuine de protocol nu afecteaz drepturile locative deinute de persoana ndreptit la locuin de protocol (art.60 alin.4). nseamn c mutarea n locuina de protocol, nefiind definitiv, nu are semnificaia prsirii locuinei, n sensul art.27 din lege i nu atrage ncetarea contractului de nchiriere. n consecin, se pstreaz nu numai drepturile locative, dar i obligaiile contractuale. Teoretic, nu excludem posibilitatea subnchirierii locuinei n condiiile prevzute de lege. Dac beneficiarul locuinei de protocol este proprietarul locuinei deinute anterior, el pstreaz toate prerogativele i obligaiile care i revin n aceast calitate. Stabilind regimul juridic al locuinelor de protocol, legea prevede unele reguli speciale, pe de o parte, pentru locuinele de protocol calificate reedine oficiale i, pe de alt parte, pentru celelalte locuine de protocol (simple). 47. Locuina de protocol-reedin oficial. Au dreptul la cte o locuin de protocol, ca reedin oficial, preedintele Romniei763, preedintele Senatului, preedintele Camerei
Vz. i OG nr. 19/2002 privind unele msuri pentru constituirea i utilizarea fondului locativ de protocol, proprietate public a statului, i pentru vnzarea unor imobile, proprietate privat a statului, aflate n administrarea Regiei Autonome "Administraia Patrimoniului Protocolului de Stat" (publicat n M. Of. nr. 87/1.02.2002, aprobat, cu modificri, prin Legea nr. 640/2002, publicat n M. Of. nr. 896/10.12.2002). 760 Vz. n acest sens i art. 1 alin. 3 din Legea nr.85/1992 privind vnzarea de locuine i spaii cu alt destinaie construite din fondurile statului i i din fondurile unitilor economice sau bugetare de stat (republicat n M. Of. 267/15.07.1998). 761 Vz. HG nr. 561/1999 pentru aprobarea criteriilor de stabilire a imobilelor cu destinaie de reedine oficiale i a celorlalte locuine de protocol (publicat n M. Of. nr. 341/19.07.1999, astfel cum a fost modificat i completat prin HG nr. 1000/1999, publicat n M. Of. nr. 599/8.12.1999). 762 Vz. HG nr. 60/2005 privind organizarea i funcionarea Regiei Autonome "Administraia Patrimoniului Protocolului de Stat" (publicat n M. Of. nr. 105/1.02.2005, cu numeroase modificri i completri ulterioare).
759

Potrivit Legii nr. 406/2001 privind acordarea unor drepturi persoanelor care au avut calitatea de ef al statului romn (publicat n M. Of. nr. 386/16.07.2001), persoanele care au avut calitatea de ef al statului romn beneficiaz pe durata vieii de folosina gratuit a unei locuine de protocol, cu destinaia de reedin, care cuprinde i un spaiu cu destinaia de cabinet de lucru, ncadrat cu un post de consilier i un post de secretar. Locuina de protocol nu poate fi reedina pe care titularul a avut-o ca Preedinte al Romniei n funcie. Membrii de familie ai titularului beneficiaz de dreptul de folosin gratuit numai pe durata vieii titularului i vor elibera locuina n termen de 60 de zile. Vz. i

763

157

Deputailor i primul-ministru. Aceste reedine oficiale se atribuie de ctre Guvern i sunt puse la dispoziia persoanelor ndreptite, mpreun cu dotrile aferente, pe ntreaga perioad a exercitrii funciei, de ctre RA Administraia Patrimoniului Protocolului de Stat (art. 58 alin. 1-2). Contractul de nchiriere pentru reedinele oficiale se ncheie de ctre unitatea administratoare cu serviciile de specialitate ale instituiilor n care i desfoar activitatea persoanele beneficiare (art. 60 alin. 1). Plata chiriei se face din bugetele Preediniei Romniei, Senatului, Camerei Deputailor sau Secretariatului General al Guvernului, dup caz, n limitele prevederilor bugetare aprobate anual (art.66). 48. Locuina de protocol (de drept comun). Pot beneficia de locuin de protocol, la cerere, cu plata chiriei prevzute de lege, persoanele care ndeplinesc urmtoarele funcii publice: vicepreedini ai Senatului i ai Camerei Deputailor, minitri de stat, minitrii i asimilaii acestora, preedinii naltei Curi de Casaie i Justiie, Curii Constituionale, Curii de Conturi i Consiliului Legislativ, precum i avocatul poporului, pe durata exercitrii funciei sau a mandatului (art.59 alin.1)764. Atribuirea locuinei de protocol se face prin decizie a primului-ministru i numai dac persoana solicitant nu deine, n localitatea n care i desfoar activitatea, o alt locuin care s corespund condiiilor stabilite prin hotrrea Guvernului pentru locuinele de protocol (art. 59 alin. 2-3). Contractul se ncheie de ctre unitatea administratoare direct cu beneficiarul, care, pe aceast baz, va putea ocupa locuina mpreun cu membrii familiei (art.60 alin.2). Potrivit art. 1 alin. 3 din Legea nr.85/1992, nu pot fi cumprate de titularii contractelor de nchiriere locuinele de protocol care au servit sau servesc demnitarilor sau altor persoane alese sau numite n funcii drept locuine pe durata exercitrii funciei, chiar dac acestea sunt scoase ulterior din evidena locuinelor de protocol.

CAPITOLUL V CONTRACTUL DE ARENDARE

HG nr. 1214/2001 privind stabilirea modalitilor de exercitare a drepturilor prevzute de Legea nr. 406/2001 (publicat n M. Of. nr. 791/12.12.2001), precum i HG nr.478/2006 privind atribuirea destinaiei de reedin, pentru persoanele care au avut calitatea e ef al statului romn, unor imobile proprietate public a statului, aflate n administrarea Regiei Autonome Administraia Patrimoniului Protocolului de Stat (publicat n M. Of. nr. 348/18.04.2006). 764 Astfel cum rezult indirect din unele acte normative speciale, i alte categorii de persoane dect cele nominalizate n Legea locuinei nr. 114/1996 ar putea beneficia de locuine de protocol. Astfel, potrivit art. 52 din OG nr. 38/2003 privind salarizarea i alte drepturi ale poliitilor (publicat n M. Of. nr. 65/2.02.2003, aprobat prin Legea nr. 353/2003, publicat n M. Of. nr. 519/18.07.2003), Poliitii care, potrivit reglementrilor specifice, sunt obligai s locuiasc n locuinele e intervenie, de serviciu ori de protocol sunt scutii de plat chiriei. Prevederi identice sunt cuprinse, de asemenea, n art. 52 din OG nr. 64/2006 privind salarizarea i alte drepturi ale funcionarilor publici cu statut special din sistemul administraiei penitenciare (publicat n M. Of. nr. 747/1.09.2006). Considerm c, n realitate, aceste prevederi legale nu confer dreptul la locuin de protocol, ci, pentru ipoteza c prin reglementri speciale cu putere de lege s-ar conferi un asemenea drept n beneficiul acestor categorii de persoane, ele nu vor fi obligate la plata chiriei. Soluia se impune deoarece, n privina categoriei juridice locuin de protocol, prevederile Legii locuinei nr. 114/1996 constituie norme speciale, pe cnd dispoziiile menionate din OG nr. 38/2003 i din OG nr. 64/2005 au, la rndul lor, caracter de norme speciale numai ct privete plata chiriei de ctre categoriile de persoane la care se refer.

158

Seciunea I Noiunea, caracterele juridice i condiiile de validitate ale contractului de arendare 1. Noiunea contractului de arendare 1. Definiie. Contractul de arendare765, varietate a contractului de locaiune, este un contract prin care una dintre pri, numit arendator, transmite celeilalte pri, numit arenda, bunuri agricole n vederea exploatrii pe o durat determinat i n schimbul unui pre, numit arend, stabilite de pri. 2. Reglementare. Contractul de arendare este reglementat prin Legea arendrii nr.16/1994 (publicat n M.Of. nr. 91 din 7.04.1994 i ulterior modificat prin Legea nr.58/1995,Legea nr.65/1998, OUG nr. 157/2002,766 Legea nr.247/2005, Legea nr.276/2005 i Legea nr.223/2006 )767. Aceste dispoziii se completeaz cu prevederile legislaiei civile, n msura n care acestea nu sunt contrare Legii nr.16/1994 (vz. art.26). nseamn c, n completarea dispoziiilor speciale prevzute de Legea nr. 16/1994, se aplic, n condiiile artate, regulile particulare la arendare prevzute n Codul civil (art.1454 i urm., care nu au fost abrogate expres de lege), iar apoi dispoziiile care guverneaz locaiunea de drept comun, arendarea fiind o varietate a acesteia. n completarea acestor norme, se aplic regulile din partea general a dreptului civil obligaional (teoria general a obligaiilor civile). Precizm c legile comerciale nu sunt incidente n materie, ntruct contractul de arendare are natur pur civil768. n scopul concentrrii suprafeelor agricole n exploataii eficiente impuse de necesitatea modernizrii agriculturii Romniei i compatibilizrii acesteia cu agricultura din rile membre ale Uniunii Europene, prin Titlul XI (Renta viager agricol) al Legii nr. 247/2005769 a fost instituit renta viager agricol, adic suma de bani pltit rentierului agricol care nstrineaz sau arendeaz terenurile aflate n proprietatea sa. Potrivit legii, rentierul agricol este persoana fizic n vrst de peste 62 de ani care deine n proprietate pn la 10 ha de teren agricol si care l nstrineaz prin acte ntre vii sau arendeaz terenuri agricole dup intrarea n vigoare a Legii nr.247/2005. Dovada arendrii se face prin contractul de arendare, ncheiat cu respectarea Legii nr.16/1994. Cuantumul rentei viagere agricole reprezint echivalentul n lei a 50 euro/an pentru fiecare hectar arendat, iar pentru suprafeele mai mici de 1 ha suma pltit va fi proporional cu suprafaa arendat. Renta viager agricol este personal, netransmisibil i nceteaz n toate cazurile la data decesului rentierului agricol. n mod particular, n cazul arendrii, renta viager agricol
Pentru amnunte privind contractul de arendare vz. i Fl.Scrieciu, Arendarea bunurilor agricole, Edit.Tehnic agricol, Bucureti, 1994; I.Adam (I), R.Popescu (II), Gh.Beleiu (III), Contractul de arendare, n Dreptul nr.6, 1995, p.11-26; L.Lefterache, C.M.Crciunescu, Legea arendrii, Ed. All, Bucureti, 1997; V.V.Bic, Contractul de arendare, Ed. Cermaprint, Bucureti, 2005. 766 OUG nr. 157/2002 a fost aprobat, cu modificri, prin L. nr.350/2003 (publicat n M.Of. nr. 526 din 22.07.2003). 767 n privina problemelor relative la administrarea societilor comerciale i regimul concesionrii sau arendrii terenurilor proprietate public i privat a statului, aflate n exploatarea acestora, vz. Legea nr. 268/2001 privind privatizarea societilor comerciale ce dein n administrare terenuri proprietate public i privat a statului cu destinaia agricol i nfiinarea Ageniei Domeniilor Statului (publicat n M.Of. nr.299/7.06.2001, cu numeroasele modificri ulterioare) 768 Vz. Fr. Deak, op.cit., 2006, Introducere, p.9-10. n acelai sens, C.A.Buc., s. a III-a civ., sent. nr.2A/2002, n Practic judiciar civil 2001-2002, p.404-405. 769 Pentru aplicarea Titlului XI al Legii nr. 247/2005 a fost adoptat Ordinul comun nr.26503/1272/2005 al Ministrului Finanelor Publice i al Ministrului Agriculturii, Pdurilor i Dezvoltrii Rurale (M.Of. nr. 1178/27.12.2005.
765

159

nceteaz n termen de 30 de zile de la data ncetrii contractului de arendare, dac n acest interval de timp rentierul agricol nu face dovada ncheierii unui nou contract de arendare. Mai precizm i faptul c proprietarii cstorii pot deveni rentieri agricoli i prin arendarea terenurilor agricole care sunt bunuri comune, dac cel puin unul dintre ei are vrsta de 62 de ani. 2. Caracterele juridice ale contractului de arendare 3. Caractere comune cu locaiunea. Arendarea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu executare succesiv i netranslativ de proprietate, ca i locaiunea. Tot astfel, este un contract prin definiie (esenialmente) cu titlu oneros. Dac un bun agricol se transmite, n vederea folosinei sau exploatrii temporare, cu titlu gratuit, contractul este nul ca arendare, dar considerm c poate fi recunoscut valabil ca un mprumut de folosin (comodat), dac lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) i dac sunt ndeplinite i celelalte condiii de validitate prevzute de lege pentru comodat, la care se adaug ns i interdiciile prevzute de lege n materie de arendare, deoarece persoanele care nu pot contracta o arendare, nu o pot face nici cu titlu gratuit770. 4. Forma contractului. Spre deosebire de locaiune, care este un contract consensual, cerina formei scrise fiind prevzut numai ad probationem, arendarea este un contract solemn771. Potrivit art.6 din Legea nr.16/1994, sunt valabile i opozabile numai contractele de arendare ncheiate n scris (indiferent c nscrisul este autentic sau doar sub semntur privat)772 i nregistrate n termen de 15 zile de la ncheiere la consiliul local (respectiv consiliile locale) n a crei raz teritorial se afl bunurile arendate773. Rezult c, prin derogare de la principiul consensualismului, consacrat de Codul civil, legea prevede forma scris i nregistrarea ad validitatem, deci sub sanciunea nulitii absolute (vz. i art.24 alin.1)774. Astfel fiind, se pune ntrebarea, ce se ntmpl n cazul nerespectrii formei scrise sau n cazul nenregistrrii? Dac contractul nu a fost pus n executare, nu se pun probleme; nici una dintre pri nu poate emite pretenii fa de cealalt parte.
Vz. infra nr.5-5.2. Cu privire la forma contractului s-a susinut c arendarea este n principiu i poate fi considerat un contract consensual, dar are i caracterele unui contract solemn... el nu poate fi considerat ca avnd n ntregime caracterul unui contract consensual. (Fl.Scrieciu, op.cit., p.11). Este ns evident, c un contract nu poate fi calificat consensual dac are caracterele unui contract solemn i formele prevzute de lege condiioneaz validitatea lui. Tot astfel, contractul de arendare nu are caracter real, cum s-a susinut (I.Adam, loc.cit., p.13). 772 Vz. D. Chiric, Drept civil. Contracte speciale, Edit.Lumina Lex, 1997, p.200. 773 Prin Legea nr.223/2006 pentru modificarea i completarea Legii arendrii nr.16/1994 (publicat n M.Of. nr. 497/8.06.2006) a fost aprobat un contract-model de arendare, pentru a fi folosit de prile contractante. Astfel cum se va arta n continuare, acest contract-model conine mai multe dispoziii derogatorii de la normele consacrate de Legea nr.16/1994, precum i unele inadvertene. 774 n dreptul francez, regulile privind forma i dovada contractului de locaiune se aplic i n materie de arendare, iar nenregistrarea contractului la administraia financiar atrage numai sanciuni fiscale. Vz. H. i L.Mazeaud, J.Mazeaud, Leons de droit civil, vol.III, Paris, 1963, p.1005-1006, nr.1243-1244; Ph.Malaurie, L.Ayns, Cours de droit civil. Les contrats spciaux, Paris, 1988, p.298299, nr.633. n sensul c nregistrarea este cerut de lege numai pentru opozabilitatea contractului fa de teri, vz. Gh. Beleiu, loc.cit., p.26; D.Chiric, op.cit., p.200-201. mprtim aceast disociere ntre forma cerut pentru validitate i pentru opozabilitate de lege ferenda; de lege lata ns, forma scris i nregistrarea la consiliul local sunt prevzute - cumulativ - att pentru valabilitatea contractului, ct i pentru opozabilitatea lui fa de teri (vz. art.6 alin.1 i 4). Se pare c legiuitorul a urmrit instituirea unei evidene la consiliul local cu privire la toate exploatrile agricole (de exemplu, n considerarea plii impozitului agricol, dac va fi cazul - art.11).
770 771

160

Dar dac contractul ncheiat verbal sau nenregistrat a fost pus n executare (de ex., arendatorul a predat terenul arendat i arendaul a nceput s-l lucreze)? ntruct contractul este nul i nulitatea este imputabil ambelor pri, raporturile dintre ele nu pot fi soluionate n conformitate cu dispoziiile care guverneaz arendarea, ci n lumina regulilor i principiilor aplicabile raporturilor extracontractuale (revendicare, mbogire fr just cauz etc.). 3. Condiiile de validitate ale contractului de arendare Dup cum am vzut, contractul de arendare trebuie s fie ncheiat, ad validitatem, n forma scris i nregistrat la consiliul local. Urmeaz s mai vedem ce condiii prevede legea privitor la prile contractante, obiectul contractului i termenul arendrii. 5. Prile contractante. Potrivit legii, prile contractante pot fi persoane fizice sau juridice (art.3 alin.1). 5.1. n calitate de arendator contractul poate fi ncheiat de ctre proprietar, uzufructuar775 sau alt deintor legal al bunurilor care formeaz obiectul contractului (art.2) i care are dreptul la exploatarea agricol a bunurilor respective i are capacitatea, respectiv ndeplinete condiiile necesare pentru ncheierea contractului de locaiune776. Precizm c, spre deosebire de regulile aplicabile locaiunii, arendaul nu poate avea calitatea de arendator. Potrivit legii, sub sanciunea nulitii absolute, arendaul nu poate subarenda, total sau parial, bunurile agricole arendate, chiar dac arendatorul ar fi de acord, fiind interzise i oficiile de arendai (art.22)777. Dei legea nu prevede expres, interdicia de a subarenda atrage dup sine i interdicia de a ceda contractul de arendare, deoarece cesiunea (vnzarea) dreptului de exploatare a bunurilor agricole produce efecte mai puternice dect subarendarea (cessio est maius, sublocatio est minus)778. Astfel fiind, nu se poate admite nici schimbul ntre doi (mai muli) arendai, schimbul reprezentnd n materie de locaiune o dubl (multipl) cesiune. Din interzicerea subarendrii mai rezult c folosina bunurilor arendate nu poate fi adus ca aport social ntr-o societate agricol sau asociere simpl n agricultur, deoarece aducerea ca aport a folosinei unui bun echivaleaz cu o sublocaiune (sau cesiune)779. Din aceast cauz, nici locatarul nu poate aduce ca aport social folosina bunului nchiriat, dac sublocaiunea a fost interzis prin contractul de locaiune sau condiionat de acordul locatorului780.
Uzufructuarul poate arenda exerciiul (emolumentul) dreptului su (art.534 C.civ.), evident pe durata uzufructului su (art.525 C.civ.) i cel mult 5 ani dup ncetarea lui (art.534 combinat cu art.1268 C.civ.), timp n care arendarea este opozabil proprietarului (vz. supra cap. III nr.4 i nr.23). 776 Vz. supra cap. III nr.4. 777 Din interzicerea subarendrii i a oficiilor de arendai rezult c nu este permis nici arendarea general, prin care arendaul ar arenda un ansamblu de exploatri agricole, contractnd cu subarendai fiecare exploatare (vz. i Mazeaud, op.cit., p.1006 nr.1246). Nu excludem ns posibilitatea arendailor de a se asocia (de ex., printr-un contract de societate civil) n vederea executrii unor lucrri agricole, dac aportul lor social nu are ca obiect folosina bunurilor arendate, ci alte contribuii (prestaii n munc, sume de bani pentru procurarea n comun de unelte agricole, animale proprietatea asociailor etc., vz. Fr.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, 2001, cap. XII, nr.4). Nu credem c prin interzicerea oficiilor de arendai legiuitorul a dorit s exclud asocierea n orice form (oficii fiind o denumire generic) a arendailor (Fl.Scrieciu, op.cit., p.57). Prin oficii de arendai legiuitorul a avut n vedere, probabil, arendarea general i oficiile de intermediere ntre arendatori i arendai. Vz. i V.V.Bic, op.cit., p.188-189. 778 Vz. supra, cap. III, nr.14. 779 Codul rural francez permite aducerea ca aport ntr-o societate cooperatist sau societate civil agricol (vz. Mazeaud, op.cit., p.1036-1037, nr.1281 i p.1001, nr.1233, lit.e). Considerm c, n lipsa unui text expres permisiv i n prezena interdiciei privind subarendarea, soluia din dreptul francez nu poate fi admis n dreptul nostru. 780 Vz. supra cap. III, nr.16 lit. a.
775

161

Rezult c arendaul, sub nici o form, nu poate ncheia un contract de arendare n calitate de arendator, acest contract fiind considerat ncheiat intuitu personae. Dar legea nu-l oblig pe arenda s execute personal toate lucrrile agricole; el poate contracta executarea unor lucrri cu persoane fizice sau juridice prestatoare de servicii n agricultur i poate ncheia contracte de munc cu salariai permaneni sau sezonieri care se bucur de toate drepturile i de protecia social prevzute de legislaia muncii (art.23). Interzicnd expres subarendarea i implicit cesiunea contractului de ctre arenda, n mod excepional, Legea nr.16/1994 - astfel cum a fost modificat i completat prin Legea nr.65/1998 - permite cesiunea contractului de ctre arenda (n calitate de cedent), dac sunt ndeplinite dou condiii (art.211): - exist acordul scris al arendatorului; - cesiunea se face (n calitate de cesionar) soului arendaului, coparticipant la exploatarea bunurilor agricole sau descendenilor si (unul sau mai muli) care au mplinit vrsta majoratului. ntruct cesiunea se face cu acordul (se subnelege, prealabil) al arendatorului, ea va avea ca obiect nu numai drepturile arendaului, dar i obligaiile lui, el fiind eliberat fa de arendator. Aceasta nseamn c cesiunea realizeaz i o delegaie perfect (confundat cu novaie prin schimbare de debitor)781. n legtur cu calitatea de arendator, legea mai prevede c regiile autonome, institutele i staiunile de cercetare i producie agricol care au n administrare terenuri proprietate public nu pot da n arend bunurile destinate exploatrii agricole, menionate la art.1 alin.(2), sub sanciunea nulitii absolute a actelor ncheiate (art.4 alin.1). Precizm, de asemenea, c legea nu prevede pentru nimeni obligaia de a ncheia, n calitate de arendator, contract de arendare. n privina terenurilor agricole, Legea fondului funciar nr.18/1991 prevede ns obligaia cultivrii lor (art.74). Astfel fiind, deintorii care, indiferent de cauz, nu pot asigura cultivarea terenului agricol, sunt nevoii s-l arendeze, dac nu au obligaia legal de a-l cultiva personal (vz., de ex., art.19, 21, 43 i 49 din Legea nr.18/1991 republicat). 5.2. n calitate de arenda782 - unul sau mai muli, de exemplu, membrii unei familii contractul poate fi ncheiat numai de ctre persoane fizice care sunt ceteni romni indiferent dac au domiciliul n ar sau n strintate - i au pregtire de specialitate agricol, practic agricol sau un atestat de cunotine agricole i reprezint garaniile solicitate de arendator. Atestatul se elibereaz de organele abilitate de Ministerul Agriculturii i Alimentaiei (art.3)783. Arendaii, persoane juridice, trebuie s aib naionalitatea romn i sediul n Romnia, inclusiv cele cu capital parial sau integral strin, s aib ca obiect de activitate exploatarea terenurilor agricole i s prezinte garaniile solicitate de arendator (art.3 i 31).784
Pentru dreptul comun n materia cesiunii contractului de locaiune, vz. supra cap. III, nr.17. Calitatea de arenda o poate avea i un coproprietar. Astfel, dac coproprietarii (coindivizarii) nu-i regleaz raporturile dintre ei potrivit regulilor aplicabile indiviziunii (cnd permisiunea ca bunul s fie folosit - cu titlu oneros sau gratuit - de unul dintre ei nu are semnificaia unei arendri), pot ncheia ntre ei un contract de arendare, beneficiarul folosinei adugnd la calitatea sa de coproprietar i pe aceea de arenda (vz. Ph.Malaurie, L.Ayns, op.cit., p.191-292, nr.620), iar ceilali avnd fa de el obligaiile prevzute de lege pentru arendatori. 783 Potrivit art. 3 alin. (2) i (21) din Legea nr. 16/1994, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 276/2005 pentru modificarea art. 3 din Legea arendrii nr. 16/1994 (M. Of. nr. 903/10.10.2005), arendaii, persoane fizice, pot fi ceteni romni sau ceteni strini. n cazul persoanelor fizice strine, atestatul va fi eliberat de autoritatea competent din statul de origine sau de provenien. Trebuie menionat faptul c prevederile art. 3 din Legea nr. 16/1994 referitoare la posibilitatea dobndirii calitii de arenda de ctre cetenii strini intr n vigoare la data aderrii Romniei la Uniunea European. 784 Potrivit art. 3 alin. (3) din Legea nr. 16/1994, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 276/2005, arendaii, persoane juridice, pot fi de naionalitate romn sau strin. i aceste prevederi
781 782

162

Legea mai interzice funcionarilor publici i salariailor cu funcii de conducere din cadrul regiilor autonome cu profil agricol, al institutelor i staiunilor de cercetare i producie agricol care au n administrare terenuri agricole proprietate public s ia n arend orice fel de bunuri destinate exploatrii agricole (art.18, astfel cum a fost modificat prin articolul unic pct. 23 din OUG nr. 157/2002, introdus prin Legea de aprobare nr. 350/2003. )785. Tot astfel, potrivit art. 32 din OUG nr.59/2000 privind Statutul personalului silvic 786, personalul silvic de teren - efi district, ajutori ef district, brigadieri i pdurari - are dreptul, pe durata angajrii la o unitate silvic, s foloseasc gratuit un teren apt pentru culturi agricole - arabil sau fnea - cu suprafaa de maximum 5.000 m2, n limita terenurilor existente n fondul forestier, destinat unor asemenea culturi. Aceste terenuri nu pot fi arendate sau nchiriate. 6. Obiectul contractului. Arendarea fiind un contract sinalagmatic (bilateral) are un dublu obiect: bunurile arendate i preul pltit de arenda, numit arend. 6.1. Bunurile arendate. Potrivit legii, prin bunuri agricole care pot fi arendate se neleg terenurile cu destinaie agricol (arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbutii fructiferi, plantaiile de hamei i duzi), punile mpdurite, terenurile ocupate cu construcii i instalaii agrozootehnice, amenajri piscicole i de mbuntiri funciare, drumurile tehnologice, platformele i spaiile de depozitare care servesc nevoilor produciei agricole i terenurile neproductive care pot fi amenajate i folosite pentru producia agricol, precum i animalele, construciile de orice fel, mainile, utilajele i alte asemenea bunuri destinate exploatrii agricole (art.1.)787. Bunurile agricole care formeaz obiectul contractului trebuie s fie complet i precis determinate (descrierea amnunit a tuturor bunurilor arendate i inventarul lor, planul de situaie al terenurilor). Dac nu se arendeaz toate bunurile agricole deinute de arendator, trebuie s se specifice n contract suprafaa de teren sau orice alt bun agricol ce se va reine de acesta (art.5 lit. b i f). n toate cazurile, pentru a fi n prezena unui contract de arendare, bunurile menionate trebuie s fie destinate exploatrii (produciei) agricole de ctre arenda. Dac folosina unor bunuri dintre cele prevzute de lege se transmite cu titlu oneros n alte scopuri (de exemplu, terenul cu sau fr construcie n scopuri turistice sau sportive, animalele pentru cruie la construcia unei case etc.), contractul nu va mai fi supus reglementrilor viznd arendarea (ci regulilor locaiunii). Bineneles, nu constituie arendare nici contractul prin care deintorul bunurilor agricole execut lucrrile agricole, cealalt parte dobndind recolta realizat la preul stipulat (vnzare-cumprare de bunuri viitoare)788. 6.2. Arenda. Codul civil a lsat la libera apreciere a prilor stabilirea preului arendrii, fie sub forma unei sume de bani (arendarea pe bani), fie sub forma unei cantiti de produse agricole (parte de recolt - art.1467) pltibil n natur, n fructe (arendarea pe fructe), nefiind exclus nici stabilirea arendei n parte n natur i restul n bani (arend mixt). Legea nr.16/1994, astfel cum a fost modificat prin Legea nr.65/1998, las, de asemenea, la libera apreciere a prilor stabilirea preului arendrii (cuantumul arendei n natur determinat n cifre absolute, de exemplu, 1000 kg gru pe hectar de teren arendat, sau
referitoare la posibilitatea dobndirii calitii de arenda de ctre persoanele juridice strine intr n vigoare la data aderrii Romniei la Uniunea European. 785 Interdicia prevzut de art.2 alin.2 din Legea nr.54/1998 (o familie nu putea dobndi n proprietate prin acte ntre vii teren agricol cu depirea limitei de 200 ha) nu a vizat contractul de arendare, acesta nefiind translativ de proprietate. Menionm c Legea nr.54/1998 a fost abrogat prin Legea nr.247/2005, iar incapacitatea special de dobndire prin acte ntre vii a terenurilor agricole nu a mai fost meninut. 786 Publicat n M.Of. nr. 238/30.05.2000 i aprobat, cu modificri, prin Legea nr. 427/2001. 787 Vz. i Fl. Scrieciu, op.cit., p.20-21. 788 Vz. Fr.Deak, op.cit., 2006, cap.I, nr.2.5. lit.c i nr.14.2.

163

determinat procentual din recolt, de exemplu, 25 % din recolta realizat - sau n bani). Legea indic numai anumite elemente orientative de stabilire a arendei (de exemplu, potenialul de producie al terenului, gradul de accesibilitate a mecanizrii, amenajrile de mbuntiri funciare sau rasa, vrsta, starea biologic n cazul efectivelor de animale etc.), care pot fi avute n vedere de ctre pri la stabilirea arendei (art.13-14). nseamn c prile sunt libere s stabileasc cuantumul arendei, neexistnd vreo limit maxim (sau minim) legal789. 7. Termenul arendrii. Spre deosebire de locaiunea de drept comun (care poate fi contractat fr precizarea termenului)790, durata arendrii (data de la care ncepe i data la care nceteaz) trebuie s fie determinat de ctre pri n contract (art.2, 5 lit.d, i art.7 alin.1). Dar Legea arendrii, astfel cum a fost modificat, nu prevede o durat minimal (sau maximal) a termenului arendrii. Deci prile sunt libere s stabileasc durata arendrii, fr limitri legale. Considerm c - dei legea special nu mai stabilete o durat minim - ea nu poate fi mai mic dect timpul necesar ca arendaul s culeag fructele (art.1462 C.civ.), de regul, un an agricol (n cazul terenurilor). Seciunea a II-a Efectele contractului de arendare 1. Dreptul de preempiune al arendaului. 8. Condiii i regim juridic. Potrivit art.9 din L. nr.16/1994 i art.5 din L. nr.54/1998, arendaul, persoan fizic, avea drept de preempiune, n cazul nstrinrii prin vnzare a terenurilor agricole din extravilan, arendate.791 Prin Legea nr. 247/2005 au fost abrogate expres att Legea nr.54/1998, ct i art.9 din Legea nr.16/1994. Dispoziiile legale prevzute n textele menionate mai prezint importan doar sub aspectul aplicrii legii civile n timp. n art.8 lit.m) din contractul-model se prevede c arendaul are dreptul de preempiune n cazul nstrinrii prin vnzare de ctre arendator a terenului prevzut prin prezentul contract. Rezult c, n ipoteza n care prile vor ncheia contractul de arendare n forma nfiat n Anexa la Legea nr. 16/1994, arendaul, persoan fizic sau persoan juridic, va avea dreptul de a fi preferat n cazul n care arendatorul vinde terenul arendat. Acest drept de preferin nu are o natur legal, ci una contractual, prile stipulnd practic un pact de preferin. De asemenea, dreptul de preferin are ca obiect numai terenurile (nu i alte bunuri agricole ce ar forma obiectul contractului) i se aplic numai n ipoteza n care nstrinarea se face prin vnzare, iar nu i prin intermediul altor contracte translative de proprietate (contract de schimb, de ntreinere, de rent viager, de donaie etc.). 2. Suportarea riscurilor 9. Reglementare. Potrivit art.21 din Legea nr.16/1994: n contractul de arendare, de comun acord, prile contractante pot stabili cazurile i limitele suportrii daunelor produse de calamiti naturale.
n Frana, cuantumul arendei (n natur sau n echivalent bnesc) trebuie s se nscrie ntre limita maxim i minim din producie fixat prin hotrrea prefecturii, prile avnd deci o libertate limitat n ceea ce privete stabilirea arendei. Vz. Mazeaud, op.cit., p.1025-1028, nr.1266-1269. Pentru arenda fixat n cot-parte din produsele realizate (mtayage), vz. ibidem, i p.1047, nr.1299; Ph.Malaurie, L.Ayns, op.cit., p.322, nr.654. 790 Vz. supra cap. III, nr.1 i nr.3 i art.1463 C.civ. 791 Pentru amnunte, vz. Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, 2001, p. 280-281.
789

164

De asemenea, de comun acord pot s prevad suportarea pierderilor totale sau pariale ale bunurilor arendate ca urmare a unor cazuri fortuite sau de for major. Dup cum se poate observa, prin cele dou dispoziii citate legea nu a rezolvat nimic n problema suportrii riscurilor n materia contractului de arendare, prevznd numai posibilitatea prilor de a se nelege n aceast privin, iar aceast posibilitate ar fi existat i n lipsa textului. Pentru rezolvarea problemei, trebuie s se precizeze (prin norme supletive) cine suport riscurile dac contractul nu conine clauze n aceast privin. n lipsa unor asemenea norme n Legea nr.16/1994, problemele urmeaz s fie soluionate n lumina principiilor i reglementrilor legislaiei civile, care completeaz dispoziiile legii speciale (art.26). nainte de analiza acestor reguli, se mai impune o precizare terminologic. n art.21 alin.1 se face referire la calamiti naturale, iar n alin.2 la cazuri fortuite i de for major, ca i cum ar fi dou noiuni distincte din punct de vedere juridic. n realitate, calamitile naturale reprezint i ele cazuri fortuite sau de for major, n prezena crora se pune problema suportrii riscurilor. Iar aceast problem vizeaz, n ambele cazuri, suportarea pagubelor (daunelor) rezultnd din pieirea total sau parial a unor bunuri datorat cazului fortuit ori forei majore (deci fr ca una dintre pri s svreasc vreo fapt culpabil care s-i angajeze rspunderea). Se pare c legiuitorul, folosind o terminologie imprecis, a avut n vedere, n cadrul a dou alineate, cele dou aspecte ale problematicii riscurilor, riscul lucrului (pieirea bunurilor arendate) i, n parte792, riscul contractului de arendare (pierderea recoltei, a produselor agricole datorat calamitilor naturale), n ambele cazuri n mod fortuit. 10. Riscul lucrului, adic paguba rezultat din pieirea fortuit a bunurilor arendate (animale, construcii, maini i utilaje etc.) se suport, potrivit regulilor generale, de ctre proprietarul-arendator (res perit domino). Dac contractul a fost ncheiat n calitate de arendator de ctre un alt titular de drepturi reale asupra lucrului arendat (de exemplu, uzufructuar), va suporta i el riscul lucrului, corespunztor cu dreptul pe care l are asupra lucrului. Deoarece bunurile arendate se gsesc n deteniunea arendaului, obligat s ia msurile necesare pentru pstrarea lor n bune condiii i s le restituie la ncetarea contractului, el va fi inut s fac dovada c pieirea s-a produs fr culp din partea sa (art.1431, 1434 C.civ.), adic din o cauz strin, care nu-i poate fi imputat (caz fortuit sau for major). Dac s-a dovedit c pieirea este fortuit, arendaul nu suport riscul lucrului, cu excepia cazului n care lucrul a pierit dup ce a fost pus n ntrziere pentru neexecutarea obligaiei de restituire la ncetarea contractului i nu reuete s dovedeasc c lucrul ar fi pierit i la arendator, dac i s-ar fi restituit (ar.1074, 1082-1083 i 1156 C.civ.). 11. Riscul contractului. n materie de arendare, problema privind riscul contractului (soarta obligaiei arendaului de a plti arenda) se pune sub dou aspecte (spre deosebire de alte contracte sinalagmatice cu executare succesiv, cum ar fi, de exemplu, antrepriza)793. 11.1. n caz de pieire fortuit a bunurilor arendate, riscul contractului este suportat de arendator, n calitate de debitor al obligaiei (de a asigura folosina) imposibil de executat, care nu mai poate cere arendaului executarea obligaiei corelative, adic plata arendei. Practic, n caz de pieire total, contractul se desface de drept, iar n caz de pieire parial, arendaul poate cere, dup mprejurri, fie o reducere proporional din arend, fie rezilierea judiciar a contractului dac scopul pentru care s-a ncheiat contractul nu mai poate fi realizat (art.1423 C.civ.)794. 11.2. Mai dificil este problema n caz de pieire fortuit, total sau parial - nu a bunurilor arendate - ci a recoltei, a produciei (grindin, brum, inundaie, incendiu etc.).
Vz. infra, nr.11.2. Cu privire la suportarea riscurilor n materie de antrepriz, vz. infra cap. VI, nr.5-6. 794 Pentru locaiunea de drept comun vz. supra cap. III, nr.22.
792 793

165

Dac contractul nu conine clauze n aceast privin i dat fiind c Legea nr.16/1994 nu reglementeaz problema, ea urmeaz s fie soluionat tot n lumina legislaiei civile care completeaz materia (art.26), respectiv dispoziiile din Codul civil referitoare la contractul de arendare. 11.2.1. Astfel, dac arenda a fost stipulat sub forma unei cote-pri din producie, din recolta realizat (arend procentual, de exemplu, 30 % din recolt), pierderea recoltei (neculese) se suport proporional de ambele pri (art.1469, 1467 C.civ.). Deoarece arenda este procentual, adic n funcie de recolta ce se realizeaz, orice nerealizare (pieire) fortuit a recoltei se suport proporional de ambele pri. Dac recolta a fost culeas i deci pieirea vizeaz nu recolta, ci produsele agricole culese, riscul va fi suportat de proprietarul produselor, respectiv de ctre ambele pri, proporional, dac arenda reprezint o parte din producie, n natur, deoarece i arendatorul este coproprietarul produselor, att nainte, ct i dup culegerea lor795. Dac arenda se pltete nu n natur, ci n bani, arendatorul nu suport riscul pieirii produselor dup recoltare, pentru c nu are calitatea de proprietar (coproprietar) al produselor culese, fiind creditorul unei creane bneti796. 11.2.2. n sfrit, se pune ntrebarea, cine suport riscurile, dac arenda a fost prevzut de pri (nu sub forma unei cote-pri din producie), ci ntr-o cantitate determinat de produse agricole (arend fix, determinat n cifre absolute, de exemplu, anual 1000 kg gru pe hectar), ce urmeaz a fi prestat de arenda n natur? Potrivit Codului civil, n aceast ipotez (arendare pe bani dup terminologia codului, chiar dac arenda se pltete n natur), riscul pieirii fortuite a recoltei este suportat, de regul, de arenda, deoarece cuantumul arendei (indiferent c se pltete n natur sau n echivalent bnesc) nu depinde de mrimea recoltei. Prin derogare de la regul, dac contractul s-a ncheiat pe un an i, nainte de a fi fost culeas797, a pierit cel puin jumtate din recolt (n raport de o recolt mijlocie), arendaul are dreptul s cear o reducere proporional din arend (art.1458-1459). Iar dac contractul a fost ncheiat pe mai muli ani i a pierit, nainte de a fi fost culeas, cel puin jumtate din recolta unui an, Codul civil a adoptat sistemul compensaiei ntre anii buni i cei ri; arendaul nu poate cere o scdere din arend dac pierderea s-a compensat prin precedentele recolte. Iar dac anii precedeni n-au produs excedente suficiente i contractul rmne n vigoare pentru viitor, instana poate acorda numai un sczmnt provizoriu, compensaia (regularizarea) urmnd a se face la finele contractului (art.1457)798. 12. Clauze contractuale privind suportarea riscurilor. Dup cum am vzut, prile sunt libere s stabileasc n contract clauze referitoare la suportarea riscurilor (art.21 din Legea nr.16/1994), de exemplu, arendaul s-i asume riscul cazurilor fortuite (art.1460 C.civ.). Asemenea clauze trebuie s fie expres prevzute i clar exprimate, fiind de strict interpretare. De exemplu, dac una dintre pri i-a asumat riscul cazurilor fortuite, clauza urmeaz s fie interpretat n favoarea ei (art.983 C.civ.), ca referindu-se la cazuri fortuite ordinare (grindin, brum etc), nu i la cele extraordinare (art.1461 C.civ.). n privina suportrii riscurilor, contractul-model conine dou clauze:

Vz. i Mazeaud, op.cit., p.1028, nr.1296. n cazul n care arenda a fost stabilit parte pltibil n natur i parte n bani, regulile artate se aplic n mod corespunztor (pentru partea de arend n natur i, respectiv, pentru partea stipulat n bani). 797 Vz. i Cas.I, dec.nr.77/1925, n C.civ.adnotat, vol.III, p.642, nr.1. Dup culegerea recoltei, arendaul singur suport riscurile n calitate de proprietar. Arendatorul nu devine coproprietar (nu are dreptul la o cot-parte din produse), fiind numai titularul unei creane (creditor) avnd ca obiect o cantitate determinat de bunuri generice, respectiv echivalentul lor n lei. Este considerentul care justific dispoziia art.1459 C.civ. 798 C.A.Buc., s. a III-a civ., dec. nr.2443/2001, n Practic judiciar civil 2001-2002, p. 94-95.
795 796

166

Articolul 6 alin. (5) prevede c nivelul arendei nu poate fi modificat ca urmare a unor pierderi datorate unor factori naturali (calamiti), iar arendaul va acoperi pierderile prin asigurarea culturilor mpotriva unor factori de risc. Rezult c, n ipoteza n care prile au ncheiat contractul potrivit modelului prevzut de lege, riscul pieirii recoltei din cauza unor calamiti (grindin, inundaii, nghe, brum, incendiu, boli neobinuite etc.) este suportat de ctre arenda; Articolul 11 alin. (4) prevede c arendaul este exonerat de la plata arendei n cazuri de for major (de exemplu: radiaii, rzboi, cutremure devastatoare, care afecteaz terenul arendat). Cu alte cuvinte, s-a considerat c riscul pieirii recoltei din cauza unor evenimente cu totul excepionale (care, de regul, nu pot fi nici asigurate), urmeaz s fie suportat de ambele pri contractante.

3. Obligaiile prilor 13. Reglementare. Legea nr.16/1994 a consacrat puine texte reglementrii obligaiilor prilor n contractul de arendare. n completarea lor se aplic regulile de drept comun privind locaiunea, innd seama, bineneles, de specificul raporturilor din materia arendrii. n consecin, urmeaz s facem numai unele precizri. 14. Obligaiile arendatorului. Potrivit art.8 alin.1 arendatorul este obligat s predea bunurile arendate n termenul i n condiiile stabilite, s garanteze799 pe arenda de eviciune total sau parial i s execute toate celelalte obligaii asumate prin contract. Dac la predare se constat c imobilul (terenul) arendat are o ntindere mai mic sau mai mare dect cea prevzut n contract, se va putea cere micorarea sau majorarea arendei numai n cazurile i n condiiile prevzute de Codul civil la materia vnzrii (art.1454 C.civ.)800. Bunurile arendate trebuie s fie predate n stare corespunztoare folosinei, exploatrii agricole, iar dup predare arendatorul este obligat s efectueze acele reparaii (lucrri) care nu sunt n sarcina arendaului (de exemplu, reparaiile capitale la construciile i instalaiile agrozootehnice), fiind aplicabile dispoziiile art.1425 C. civ. Dei legea special nu prevede, arendatorul este garant nu numai de eviciune, dar i pentru viciile ascunse ale bunurilor arendate care i mpiedic ntrebuinarea (art.1422 C.civ.). Mai menionm c impozitele i taxele datorate, potrivit legii, pentru bunurile agricole arendate sunt n sarcina arendatorului (art.10). 15. Obligaiile arendaului. Potrivit art.8 alin.2 (astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 350/2003 de aprobare a OUG nr. 157/2002), Arendaul are obligaia de a folosi bunurile arendate, ca un bun proprietar, n condiiile stabilite n contract, de a menine potenialul productiv al bunurilor arendate, de a le restitui la ncetarea contractului, de a cere acordul arendatorului pentru efectuarea eventualelor investiii pe teren, de a plti arenda la termenele i n modalitile stabilite, precum i de a executa toate obligaiile contractuale. Neexistnd diferene semnificative fa de obligaiile locatarului, urmeaz s facem numai unele precizri. 15.1. Obligaia de a ntrebuina bunurile arendate ca un bun proprietar se apreciaz dup tipul abstract al omului prudent i diligent (culpa levis in abstracto), innd seama i de faptul c arendaul este un profesionist (agricultor - vz. art. 3 i 11). El trebuie s foloseasc bunurile arendate la destinaia determinat n contract sau prezumat dup circumstane (art.1429 pct.1 C.civ.), n astfel de condiii nct s menin potenialul lor productiv. Arendaul poate schimba categoria de folosin a terenului arendat numai cu acordul prealabil dat n scris de ctre proprietar (chiar dac arendatorul este un uzufructuar sau alt deintor legal) i cu respectarea dispoziiilor legale (art.20)801.
Precizm c, referindu-se la obligaia de garanie a arendatorului, legea are n vedere garania ce incumb locatorului, iar nu vnztorului. 800 Vz. Fr.Deak, op.cit., 2006, cap. I, nr.23.5.
799

167

Potrivit art. 25 (introdus prin OUG nr. 157/2002, ulterior modificat prin Legea nr. 350/2003), nerespectarea prevederilor art. 20 din lege constituie contravenie i se sancioneaz cu amend de la 10.000 de lei la 30.000 de lei. Constatarea contraveniilor i aplicarea sanciunilor se fac (n condiiile OG nr.2/2001 privind regimul juridic al contraveniilor, aprobat cu modificri prin Legea nr. 280/2002, cu modificrile i completrile ulterioare) de persoanele mputernicite ale direciei generale pentru agricultur i industrie alimentar. Arendatorul are dreptul la daune i la restabilirea situaiei anterioare802. Arendatorul are dreptul de a controla oricnd modul n care arendaul administreaz bunurile arendate (art.8 alin.3). 15.2. Plata arendei. Arendaul trebuie s plteasc arenda, n natur i/sau bani, la termenele i la locul de plat prevzute n contract. Dac locul plii nu este prevzut, plata se face la domiciliul arendaului, fiind cherabil, iar nu portabil (art.1104 C.civ.)803. Potrivit art. 6 alin.5 (introdus prin OUG nr.157/2002 i modificat prin Legea nr. 350/2003), contractele de arendare ncheiate n scris i nregistrate la consiliul local constituie titluri executorii pentru plata arendei la termenele i n modalitile stabilite n contract. Acest text de lege a fost criticat pentru neconstituionalitate, considerndu-se c ar contraveni principiului neretroactivitii legii i principiului egalitii n drepturi, pe motiv c nvestete contractul de arendare cu titlu executoriu. Prin decizia nr. 128/2006 a Curii Constituionale804, excepia de neconstituionalitate a fost respins, reinndu-se, printre altele, c executarea silit se poate face nu numai pe baza unei hotrri judectoreti nvestite cu formul executorie, ci i n virtutea unui titlu executoriu prevzut de lege. 15.3. Potrivit art. 5 alin.2 (introdus prin OUG nr. 157/2002 si modificat prin Legea nr. 350/2003), prile vor include n contractul de arendare clauze de asigurare a bunurilor agricole, care sunt n sarcina arendaului. Legea nu prevede o sanciune anume pentru ipoteza n care arendaul nu i ndeplinete aceast obligaie. Totui, dac prile vor ncheia contractul de arendare potrivit modelului introdus prin Legea nr. 223/2006, art.8 lit.h) din contractul-model prevede c arendaul are obligaia s ncheie contracte de asigurare a culturilor pe care le nfiineaz pe terenul arendat, n vederea recuperrii daunelor produse de calamiti naturale. n ipoteza neexecutrii culpabile a acestei obligaii, potrivit art. 9 din acelai contract-model contractul de arendare se consider reziliat de drept fr intervenia instanei. n plus, art. 6 alin. 5 din contractul-model prevede c nivelul arendei nu poate fi modificat de arendator805 ca urmare a unor pierderi datorate unor factori naturali (calamiti), iar arendaul va acoperi pierderile prin asigurarea culturilor mpotriva unor factori de risc806.
Vz. i Gr.Giurc, Limitri ale dreptului de proprietate ca efect al aplicrii Legii nr.18/1991, n Dreptul nr.1, 1994, p.89-90; R.Popescu, loc.cit., p.22. 802 Vz. i V.V.Bic, op.cit., p.196-197. 803 Potrivit art. 6 din contractul-model, plata arendei n natur se face imediat dup recoltarea culturii, dar nu mai trziu de 45 de zile, iar plata arendei n bani se face direct la sediul arendaului sau prin mandat potal la adresa arendatorului, n termen de 45 de zile de la recoltarea produsului respectiv. Articolul 9 alin.2 dispune c pentru neplata la timp a arendei, arendaul va plti penaliti pe fiecare zi de ntrziere din suma datorat, al cror cuantum urmeaz s fie stabilit la ncheierea contractului. 804 Publicat n M. Of. nr. 279/28.03.2006. 805 Este evident c ne aflm n prezena unei erori, forma corect fiind aceea c nivelul arendei nu poate fi modificat de arenda, deoarece n cazul unor calamiti arendatorul nu are nici un motiv s modifice nivelul arendei. 806 Potrivit art. 9 alin.2 din OG nr.43/2000 privind protecia patrimoniului arheologic i declararea unor situri arheologice ca zone de interes naional (republicat n M.Of. nr.352/26.04.2005), proprietarii sau arendaii de terenuri, persoane fizice sau juridice de drept privat, sunt ndreptii la plata unor despgubiri pentru veniturile agricole nerealizate pe terenurile care fac obiectul spturilor arheologice pentru perioada n care se desfoar acestea, n cuantumurile i n condiiile stabilite prin metodologia aprobat prin hotrre a Guvernului
801

168

15.4. Restituirea bunurilor arendate. La ncetarea contractului, arendaul trebuie s restituie bunurile arendate n starea n care le-a primit conform inventarului (proces-verbal) fcut la predare, iar n lips se prezum (iuris tantum) c le-a primit n bun stare (art.14311432 comb. cu art.1421 alin.1 C.civ.). Riscul pieirii fortuite, dup cum am vzut, se suport de arendator807. n caz de incendiu, arendaul rspunde de pagubele cauzate cldirilor arendate, dac nu dovedete o cauz exoneratoare de rspundere potrivit regulilor aplicabile locaiunii (art.1435 C.civ). Dac arendaul a fcut cheltuieli cu conservarea, ntreinerea ori mbuntirea bunurilor arendate care, potrivit raporturilor contractuale dintre pri, sunt n sarcina arendatorului instana poate recunoate arendaului un drept de retenie (art.8 alin.4), adic dreptul de a refuza restituirea bunurilor arendate la ncetarea contractului, ct timp arendatorul nu va plti sumele datorate808. 15.5. Alte obligaii. Legea mai precizeaz c taxele de redactare i nregistrare a contractului de arendare sunt n sarcina arendaului (art.6 alin.3). Iar pe plan financiar, fiind considerat agricultor, el este obligat s plteasc impozitele datorate pe veniturile realizate din exploatarea bunurilor agricole arendate, beneficiind de facilitile de creditare i impozitare prevzute de lege (art.11)809. Sunt aplicabile i dispoziiile Codului civil privind obligaia locatarului de a apra lucrul dat n arend contra uzurprilor810. 16. Sanciunea neexecutrii obligaiilor. n caz de neexecutare culpabil a obligaiilor de ctre arendator sau arenda, se aplic dreptul comun. n acest sens, legea special precizeaz c oricare dintre pri poate cere n justiie, n condiiile legii, rezilierea pentru neexecutare de obligaii (principale - art.1439 alin.2 C.civ.) i are la dispoziie toate mijloacele juridice pentru aprarea drepturilor i intereselor contractuale n legtur cu bunurile arendate (art.24). Deoarece legea prevede rezilierea prin justiie, se pare c pactele comisorii exprese care ar avea ca efect rezilierea de drept, fr intervenia justiiei, nu pot produce efecte811. Seciunea a III-a ncetarea contractului 17. Reguli de drept comun. Derogri. Aa cum am vzut, n cazul neexecutrii obligaiilor se poate cere prin justiie rezilierea contractului, potrivit dreptului comun. n caz de pieire - total sau parial - a bunurilor arendate, precum i n cazul desfiinrii (desfacerii) titlului arendatorului, sunt aplicabile, de asemenea, regulile dreptului comun. n schimb, denunarea unilateral (ca mod de ncetare a contractului de locaiune ncheiat pe durat nedeterminat) nu este aplicabil arendrii, deoarece ea se ncheie pe o durat
Vz. supra nr.10. Pentru dreptul de retenie, vz. C.Sttescu, C.Brsan, Drept civil. Teoria general a obligaiilor, Ed. All, Bucureti, 1992, p.385-387. 809 Vz., de exemplu, Legea nr. 454/2003 privind condiiile generale pentru acordarea sprijinului financiar n agricultur i silvicultur (M.Of. nr.829/22.11.2003). De menionat c, potrivit art. 6 lit.e) din aceast lege, arendatorul terenurilor agricole nu poate beneficia de sprijin financiar n agricultur i silvicultur. 810 Vz. supra cap. III, nr.15. 811 Vz. i Mazeaud, op.cit., p.1030, nr.1276. Potrivit unei alte preri, prile au posibilitatea, i n cazul contractului de arendare, s renune la dreptul de a cere rezilierea sau s ncheie pacte comisorii exprese. V. Stoica, Rezoluiunea i rezilierea contractelor civile, Edit. All, 1997, p.141. n acest sens, art. 9 alin.1 din contractul-model prevede c n caz de neexecutare culpabil a obligaiilor de ctre una dintre pri, contractul se consider reziliat de drept fr intervenia instanei. Se pare c s-a dorit ca n contract s se stipuleze un pact comisoriu de penultim grad, fiind necesar punerea n ntrziere.
807 808

169

determinat. Legea prevede ns c prin acordul prilor, contractul de arendare poate s nceteze i nainte de a ajunge la termen (art.12 alin.3). Este avut n vedere o nelegere (mutuus dissensus) realizat pe parcursul executrii contractului, iar nu posibilitatea denunrii unilaterale. 18. Moartea uneia dintre pri. Reamintim c, n dreptul comun, locaiunea nu nceteaz prin moartea locatorului sau locatarului (art.1440 C.civ.); drepturile i obligaiile prii decedate trec asupra motenitorilor ei, cu excepia cazurilor n care din clauzele contractului rezult o alt soluie sau cnd partea decedat este motenit de cealalt parte, obligaiile reciproce stingndu-se prin confuziune812. n urma modificrii i completrii Legii arendrii prin Legea nr. 65/ 1998, s-a adoptat o alt reglementare (ct se poate de confuz, neclar). Astfel, potrivit art.251 alin.1 (astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 350/2003), contractul de arendare poate continua n cazul decesului arendatorului sau al arendaului. Pentru aceasta, motenitorii majori ai arendaului sau, dup caz, motenitorii proprietarului813 trebuie s comunice n scris inteniile lor i s obin acordul scris al celeilalte pri, n termen de 30 de zile de la data decesului. Din acest text pare a rezulta regula ncetrii arendrii prin moartea oricreia dintre pri, afar numai dac motenitorii solicit n scris i obin acordul scris al celeilalte pri (n termen de 30 de zile) n sensul continurii raporturilor de arendare. n plus, motenitorii arendaului decedat - pentru a putea continua raporturile de arendare - trebuie s fie persoane majore; dac motenitorii sunt minori, contractul nceteaz prin deces. Aceast din urm condiie trebuia s fie prevzut prin raportare nu la vrsta majoratului, ci la capacitatea de munc i cunotinele agricole ale motenitorului814. n cazul decesului proprietarului, considerm c vrsta motenitorilor este indiferent; dac sunt minori sau persoane puse sub interdicie vor consimi la continuarea raporturilor de arendare cu abilitrile prevzute de lege (dup cum sunt persoane lipsite de capacitate de exerciiu sau cu capacitate de exerciiu restrns, innd seama i de faptul c arendarea este, n principiu, un act de administrare815). Pentru cazul decesului arendaului, legea mai prevede c, dac sunt mai muli motenitori, ei pot conveni s continue n comun exploatarea bunurilor agricole arendate de autorul lor sau s desemneze pe unul dintre ei s continue exploatarea acestor bunuri. Dac motenitorii arendaului nu se neleg, motenitorii proprietarului pot s desemneze pe unul dintre urmaii arendaului, care ndeplinete condiiile prevzute la art. 3 alin.2 i 21 (adic s fie ceteni romni i s aib pregtire de specialitate agricol) s continue contractul de arendare. (art.251 alin.2). Legea mai prevede obligaia motenitorilor arendatorului, respectiv arendaului decedat, ca n termen de 30 de zile de la data decesului s ntiineze consiliul local unde contractul de arendare este nregistrat cu privire la noile pri n contractul de arendare (art.251 alin.3). 19. Expirarea termenului. Problema ncetrii contractului la termenul stabilit necesit o analiz special deoarece textele corespunztoare din lege sunt neclare i, practic, nu rezolv problema. Art.12 - Contractul de arendare poate fi rennoit potrivit nelegerii prilor i cu respectarea prevederilor prezentei legi. Fiecare parte contractant este obligat s ntiineze n scris cealalt parte, cu cel puin 3 luni nainte de expirarea contractului, despre intenia sa de a rennoi sau de a nu rennoi contractul de arendare.816
Vz. supra cap.III nr.18. Probabil din dorina de a se evita repetarea, s-a scpat din vedere faptul c arendatorul nu se confund totdeauna cu proprietarul ( a se vedea art. 2). 814 Vz. supra nr.5.2. 815 Pentru amnunte, vz. supra cap. III, nr.4. 816 n mod inexplicabil, n art. 7 lit.g) i, respectiv, n art. 8 lit.j) din contractul-model se menioneaz obligaiile ambelor pri de a o ncunotina n scris pe cealalt cu privire la intenia de a
812 813

170

Primul alineat conine o dispoziie inutil, cel puin n parte; ntr-adevr, n cazul n care contractul iniial putea fi ncheiat prin acordul prilor i cu respectarea legii, este evident c el poate fi i rennoit n aceleai condiii (form scris, nregistrare, durat i arend determinate etc.). Al doilea alineat este nu numai inutil, dar creeaz i confuzii, cernd ambelor pri s comunice n scris, cu 3 luni nainte de expirarea termenului contractual, intenia de a rennoi sau de a nu rennoi contractul, fr a preciza ce se ntmpl dac una dintre pri comunic intenia de a rennoi, iar cealalt parte intenia de a nu rennoi contractul? Sau dac nici una dintre pri nu comunic nimic ori una face o comunicare, iar cealalt parte nu-i manifest voina? Sau dac manifestrile de voin, fie i convergente, au fost comunicate cu mai puin de 3 luni nainte de expirarea termenului contractual? Dac legiuitorul a voit s deroge de la dispoziiile clare ale Codului civil referitoare la tacita relocaiune, trebuia s rspund la aceste ntrebri, ntruct n ipoteza opiunilor convergente (de exemplu, prile se neleg s rennoiasc contractul, indiferent c acordul se realizeaz cu un an nainte de expirarea termenului sau mai trziu, fie i dup expirarea termenului contractual) textul nici nu era necesar. Prin urmare, ce se ntmpl dac manifestrile de voin (cu privire la soarta arendrii dup expirarea termenului contractual) lipsesc sau sunt divergente? Este evident c rennoirea contractului nu poate avea loc, n nici un caz, mpotriva voinei arendaului. n schimb, ar fi fost indicat s se recunoasc n favoarea lui i n anumite condiii un drept la rennoirea contractului chiar dac arendatorul i-ar fi manifestat voina n sens contrar817. Numai c, un asemenea drept nu poate fi recunoscut n lipsa unei dispoziii legale exprese. Rezult c, la expirarea termenului prevzut, contractul nceteaz, dac nu a fost rennoit (fie i cu mai puin de 3 luni nainte de expirarea termenului) cu acordul ambelor pri contractante818. Mai mult dect att, se pare c nu sunt aplicabile nici dispoziiile din Codul civil referitoare la tacita relocaiune819, deoarece contractul de arendare poate fi rennoit, potrivit art.12 alin.1, numai n condiiile legii speciale (form scris, nregistrare etc.). nseamn c, dup expirarea termenului, prile nu mai au obligaii contractuale, iar eventuala folosire a bunurilor agricole de ctre arenda este lipsit de temei juridic, cu toate consecinele prevzute de lege pentru aceast situaie (raporturi extracontractuale). 20. Efectele nstrinrii bunurilor arendate prin acte ntre vii. Opozabilitatea contractului de arendare. Existena contractului de arendare nu atrage indisponibilizarea (inalienabilitatea) bunurilor arendate. Astfel fiind, se pune ntrebarea: ce se ntmpl n caz de nstrinare a bunurilor arendate de ctre arendatorul-proprietar? Contractul de arendare va fi opozabil dobnditorului n condiiile prevzute de lege n materia locaiunii de imobile820, cu deosebirea c, potrivit Legii nr.16/1994, sunt opozabile
rennoi sau de a nu rennoi contractul de arendare cu cel puin un an nainte ca acesta s expire. Se pare c s-a avut n vedere forma legii de dinainte de modificarea intervenit prin Legea nr.350/2003. Oricum, se impune o ndreptare urgent a unei asemenea erori, care, dac prile vor semna un contract de arendare n forma propus prin contractul-model, poate genera probleme dificile n practic. 817 n dreptul francez, arendaul are un drept special la rennoirea contractului (droit de renouvellement du bail) chiar dac arendatorul a anunat concediul, afar de cazul n care acesta din urm are dreptul de a relua (droit de reprise) bunul arendat pentru a-l exploata el personal sau un copil al su ori pentru a-i construi o cas familial. Practic, observ autorii, arendaul rmne n folosin pn la moarte sau pn se hotrte s nu rennoiasc contractul (Mazeaud, op.cit., p.1040, nr.1287), dreptul lui fiind cvasi-perpetuu (Ph. Malaurie, L.Ayns, op.cit., p.278, nr.606). 818 Rennoirea convenit de pri va produce efecte, evident, indiferent de data realizrii acordului (cu 3 luni nainte de expirarea termenului sau mai trziu); termenul cu cel puin 3 luni nainte nu poate fi interpretat dect ca o norm de recomandare. 819 Vz. i R.Popescu, loc.cit., p.19. 820 Vz. supra cap. III, nr.24. Pentru ipoteza schimbului, vz. i Fr.Deak, op.cit., 2006, cap. II, nr.4,.

171

numai contractele de arendare ncheiate n scris i nregistrate la consiliul local (art.6 alin.4), indiferent de durata arendrii. n privina opozabilitii contractului de arendare, art. 498 C.proc.civ. prevede c nchirierile sau arendrile, precum i cesiunile de venituri fcute de debitor sau deintor dup data nscrierii somaiei prin care i se pune n vedere debitorului c, dac nu va plti, se va trece la vnzarea bunului su imobil, nu vor fi opozabile creditorului urmritor sau adjudecatarului. n schimb, nchirierile sau arendrile anterioare nscrierii somaiei sunt opozabile, n condiiile legii, att creditorilor urmritori, ct i adjudecatarului. CAPITOLUL VI CONTRACTUL DE ANTREPRIZ Seciunea I Noiunea, caracterele juridice i condiiile de validitate ale contractului de antrepriz 1. Noiunea contractului de antrepriz i delimitarea lui fa de alte contracte 1. Noiune. n baza contractului de antrepriz, una dintre pri, numit antreprenor821, se oblig s execute pe riscul su i n mod independent o anumit lucrare pentru cealalt parte, numit client822, n schimbul unui pre. ntruct Codul civil definete antrepriza prin referire la un pre determinat (art.1413), n cazul lucrrilor de mare amploare, contractul este nul dac preul nu este determinat sau cel puin determinabil n momentul ncheierii contractului, instana neavnd dreptul s stabileasc preul, aa cum nu este competent nici s modifice preul convenit de pri823. n schimb, n cazul lucrrilor de mai mic importan, se admite c determinarea preului nu condiioneaz ncheierea contractului, prezumndu-se acceptarea de ctre client a preului practicat de antreprenor, n caz de exagerare hotrnd instana824. Aceasta spre deosebire de contractul de vnzare-cumprare, care este lovit de nulitate n lipsa preului determinat sau determinabil n momentul ncheierii contractului825. n toate cazurile ns, preul (stabilit ntr-o sum de bani sau o alt prestaie), este un element esenial al antreprizei. n lipsa lui (serviciu gratuit), contractul nu mai este de antrepriz, ci un act dezinteresat (contract cu titlu gratuit), dar nu liberalitate, nefiindu-i
Codul civil folosete i denumirea de lucrtor, meseria, ntreprinztor, arhitect (art.1478-1487). n literatura de specialitate se folosete, uneori, i denumirea de locator (vz., de ex., D.Alexandresco, op.cit., p.374, dei n dreptul roman calitatea de locator (n locatio operis faciendi) o avea clientul (care d n antrepriz, remite locat - materialele n vederea executrii lucrrii sau lucrul pentru reparare, transformare etc.), iar antreprenorul pe aceea de conductor. 822 Codul civil ntrebuineaz denumirea de comitent (art.1479, 1481 C.civ. etc.), denumire ce nu trebuie confundat cu noiunea de comitent n nelesul art.1000 alin.3 C.civ. 823 n dreptul francez, n caz de instabilitate monetar, ca regul general n materie de antrepriz, se admite indexarea preului, chiar dac a fost stabilit global, pe ntreaga lucrare. n cazul vizat de art.1484 C.civ. (edificiu construit dup un plan stabilit cu clientul pe un pre forfetar - vz. infra nr.22) nu se admite indexarea. Vz. Ph. Malaurie, L.Ayns, op.cit., p.352; A.Bnabent, op.cit., p.331, nr.568. 824 Vz. Mazeaud, op.cit., p.1083. ntr-o spe, aciunea n plata preului a fost admis n limita sumei pretinse de reclamant, cu motivarea c muncile prestate ca ngrijitor de animale, pltite nentrerupt timp de 8 luni de ctre prt, au avut la baz o convenie valabil ncheiat, prin care prile au stipulat plata unui pre corespunztor obiceiurilor locului. Prin martori i interogatoriul luat prtului, instana a stabilit cuantumul preului (vz. Trib.Suceava, s.civ., dec. nr.1876/1998, citat de P.Perju, Sintez teoretic a jurisprudenei Curii de Apel Suceava n domeniile dreptului civil i dreptului procesual-civil (semestrul II/1999), n Dreptul nr.9/2000, p.146-147). 825 Vz. Fr. Deak, op.cit., 2006, cap.I, nr.19.
821

172

aplicabile regulile speciale pentru aceast din urm categorie de acte juridice (reduciune, raport, revocare i alte reguli caracteristice numai liberalitilor). Antrepriza prezint o importan practic deosebit, ntruct pe baza acestui contract se execut lucrri de mare valoare i importan (construire de cldiri, lucrri de instalaii i reparaii la construcii etc.) i, mai frecvent, aa-numitele prestri servicii (confecionarea sau repararea obiectelor de uz personal ori de uz casnic etc.)826. Regulile referitoare la antrepriz se aplic - n lipsa unor reglementri speciale sau n completarea lor - i lucrrilor (activitilor) intelectuale, de exemplu, meditaii, consultaii profesionale, inclusiv juridice (date de notari publici, avocai - art.8-9 din Legea nr.36/1995 i art.3 din Legea nr.51/1995 mai puin reprezentarea judiciar, care este o variant de mandat827). 2. Deosebiri fa de alte contracte. Datorit faptului c antrepriza se aseamn cu anumite contracte, este necesar s o deosebim de aceste contracte (de munc, locaiune, vnzare, mandat i depozit), ntruct regulile aplicabile sunt diferite (de exemplu, obligaia de garanie pentru vicii, rspunderea n caz de neexecutare, suportarea riscurilor etc.). 2.1. n baza contractului de munc, salariul se pltete dup cantitatea i calitatea muncii depuse. n cazul antreprizei, se pltete numai rezultatul muncii antreprenorului, predat clientului828. Salariatul i execut obligaiile de serviciu fiind n dependen - subordonare juridic total fa de angajator i obligat s respecte regulile stabilite de acesta (regulament de ordine interioar, program de lucru etc.)829. Stabilindu-se un raport de prepuenie, comitentul rspunde fa de teri pentru faptele persoanei ncadrate n munc (prepus), conform art.1000 alin.3 C.civ. n schimb, antreprenorul (care - spre deosebire de salariat - poate fi i comerciant) se bucur de independen juridic ct privete modul de executare a lucrrii n conformitate cu comanda primit de la client (proiecte, planuri, msuri sau alte directive). n virtutea acestei independene830, el este liber s ncredineze executarea efectiv (material) a
Vz. i R.Sanilevici, Drept civil. Contracte, Universitatea Al.I.Cuza, Iai, 1982, p.164; I.Zinveliu, op.cit., p.297. Vz. i V.Ursa, Necesitatea unei reglementri juridice unitare a prestrilor de servicii ctre populaie, SCJ, nr.3, 1973, p.417 i urm.; D.Gherasim, Executarea de lucrri i prestarea de servicii pentru populaie, Ed. t. i Encicl., Bucureti, 1982; F. uca, C. MunteanuJipescu, Actualitatea contractului de antrepriza, n RDC nr.4/2002, p.68-90. Activitatea editurilor i cea poligrafic se ncadreaz n rndul activitilor industriale i nu a celor de prestri de servicii (CSJ, s.cont.adm., dec.nr. 347/1997 i dec.nr.805/1997, n Jurisprudena CSJ 1997, p.172-175, respectiv p. 190-192). 827 Prin decizia nr.486/2003 (M.Of. nr.43/19.01.2004), Curtea Constituional a statuat c activitatea avocailor se desfoar n baza unui contract de mandat ce mprumut elemente ale contractului de antrepriz. Vz. i decizia CC nr. 81/1999 (M.Of. nr.325/8.07.1999). Vz. i Mazeaud, op.cit., vol.III, p.1073-1074, nr.1334-1335; Ph.Malaurie, L.Ayns, op.cit., p.43 nr.46 i p.235-236 nr.531; A.Bnabent, op.cit., p.282 nr.471. Menionm c, potrivit C.civ. (art.1413 art.1478 i urm.), antrepriza are ca obiect o lucrare, n sens de prestaii materiale. n prezent se admite aplicarea reglementrii ca drept comun n materie i n cazul unor prestaii individuale, vorbindu-se de dematerializarea contractului (vz. ibidem). 828 Vz. i TS, dec.nr.857/1959, n CD, 1959, p.94-98. 829 Potrivit art.10 din Codul muncii, Contractul individual de munc este contractul n temeiul cruia o persoan fizic, denumit salariat, se oblig s presteze munca pentru i sub autoritatea unui angajator, persoan fizic sau juridic, n schimbul unei remuneraii denumite salariu. Pentru amnunte privind contractul individual de munc, vz. A. iclea, .a., Dreptul muncii., Ed. Rosetti, Bucureti, 2004, p. 139 i urm. 830 Antreprenorul i exercit activitatea independent, n condiiile convenite, iar munca lui este concretizat n anumite obiecte sau presaii, neavnd deci ca obiect capacitatea de munc folosit n procesul de producie (Vz. TS, col.civ., dec.nr.912/1954, n CD, 1952-1954, vol.I, p.168-171; nr.501/1957, n CD, 1957, p.207-209; nr.857/1959, mai sus citat). Pentru motivele artate, contractul privind executarea unor lucrri (de ex., picturi, lucrri de proiectare) de ctre un colaborator extern, inclusiv o persoan ncadrat n munc, care execut, n afara orelor ei de serviciu, o lucrare pentru o alt unitate, este un contract civil (TS, s.civ., dec.nr.465/1970, n CD, 1970, p.103-104; dec.nr.970/1969, n CD, 1969, p.96-98; dec.nr.2295/1974, n RRD nr.8, 1975, p.68 i T.Jud. CaraSeverin, dec.civ.nr.1290/1978, n RRD nr.6, 1979, p.44).
826

173

lucrrii - sub ndrumarea sa nemijlocit, personal - unor lucrtori, inclusiv subantreprenori831. El organizeaz munca dup aprecierea sa i, spre deosebire de contractul de munc, o efectueaz pe propriul su risc832. ntruct antreprenorul pstreaz toat independena n executarea lucrrii i ntre prile contractante nu se creeaz raport de subordonare (prepuenie), clientul nu rspunde de pagubele cauzate de antreprenor sau lucrtorii si terilor833 i, bineneles, nici de pagubele pe care le-ar putea suferi antreprenorul sau lucrtorii din cauza accidentelor survenite n cursul executrii lucrrii834. 2.2. Antrepriza se deosebete i de locaiune (locatio rei) prin faptul c preul locaiunii este determinat n raport cu durata folosinei, iar contractul de antrepriz nu servete drept temei pentru folosina unui lucru. Antrepriza nu este o variant a locaiunii (cum apare n C.civ. - art.1410 i urm.), ci un contract independent. 2.3. Cnd antreprenorul se oblig a procura pe lng munca sa i materialul necesar pentru confecionarea lucrului care face obiectul contractului (art.1478 C.civ.) preul stabilit cuprinznd i contravaloarea materialului, operaiunea juridic se aseamn cu vnzarea unui lucru viitor, de confecionat. n acest caz, contractul va fi calificat antrepriz, dac din intenia prilor rezult c procurarea materialului de ctre antreprenor nu constituie dect o clauz accesorie a contractului, al crui obiect principal este realizarea lucrrii, privit ca rezultat835. Dac, din contr, materialul procurat de antreprenor este elementul esenial al contractului, depind n mod vdit valoarea muncii, operaia juridic trebuie calificat vnzare a unui lucru viitor. n toate cazurile ns, aprecierea trebuie s fie fcut cu mult atenie, nu prin compararea pur aritmetic a valorii celor dou prestaii. Astfel, de exemplu, n cazul reparaiilor fcute la autovehicule, valoarea pieselor care se nlocuiesc nu trebuie s fie adugat la valoarea materialelor folosite. Iar dac materialele necesare executrii lucrrii sunt procurate de client sau dac este vorba de executarea unor lucrri de construcii836 pe terenul clientului (chiar cu materialele antreprenorului), contractul este, n toate cazurile, de antrepriz. 2.4. Antrepriza se deosebete i de mandat, ntruct mandatul are ca obiect principal ncheierea de ctre mandatar de acte juridice (cu tere persoane) pe seama mandantului pe care, de regul, l reprezint837, iar antrepriza are ca obiect o lucrare (prestaii materiale sau intelectuale) efectuate de antreprenor pentru client, antreprenorul neavnd putere de reprezentare. Din aceast cauz contractele ncheiate de antreprenor cu terii, n afara cazurilor prevzute de lege838, nu produc efecte fa de client. Pentru ca antreprenorul s-l reprezinte pe client (de exemplu, n vederea obinerii autorizaiei de construcie), el trebuie s primeasc mputernicirea corespunztoare din partea clientului, n baza unui contract de mandat separat. 2.5. n sfrit, dac materialele n vederea executrii lucrrii sunt procurate de client sau lucrarea se execut asupra unui lucru corporal predat antreprenorului, operaia juridic se aseamn i cu depozitul, mai ales c, uneori, i depozitarul efectueaz anumite lucrri n vederea conservrii lucrului depozitat. n aceste cazuri, fr a descompune operaiunea
Vz, infra nr.14-15. Vz. i TS, s.civ., dec.nr.1627/1975, n RRD nr.3, 1976, p.62. 833 Vz. i R.Sanilevici, Drept civil. Contracte, Univesitatea Al.I.Cuza, Iai, 1982, p.165; J.Manoliu, t. Ruschi, Drept civil. Contracte, vol.I, Universitatea Al.I.Cuza Iai, 1984, p.175; Mazeaud, op.cit., p.1073, nr.1333. Pentru un punct de vedere potrivit cruia, n cazuri excepionale, clientul va putea fi inut s rspund n baza art.1000 alin.3 C.civ., pentru faptele antreprenorului, vz. C.Sttescu, C.Brsan, op.cit., 1992, p.227. 834 Numai dac se dovedete culpa clientului n producerea accidentului se poate angaja rspundea lui pentru pagubele suferite de lucrtori. Cas.I, dec. din 9 sept.1911, n C.civ. adnotat, p.650, nr.3. 835 Vz. C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, A.Bicoianu, op.cit., p.987. 836 Vz. infra nr.12 i urm. 837 Vz. i infra, Cap.VII, nr.2. 838 Pentru aciunea direct a lucrtorilor mpotriva clientului, vz. infra nr.15.
831 832

174

juridic dintre pri n dou contracte distincte839, calificarea operaiei trebuie s se fac dup cum efectuarea lucrrii sau pstrarea lucrului formeaz coninutul principal al contractului. De altfel, rspunderea pentru pstrarea lucrului se angajeaz dup aceleai reguli n ambele cazuri. 2. Caracterele juridice i condiiile de validitate ale contractului de antrepriz840 A. Caractere juridice 3. Enumerare. Antrepriza este un contract sinalagmatic (bilateral) cu titlu oneros, comutativ, cu executare succesiv i consensual841. Legea nu cere nici o form special pentru validitatea lui. Antrepriza este un contract consensual (iar nu real), chiar dac lucrarea se execut asupra unui bun al clientului (reparaii, transformri etc.), deoarece predarea bunului n vederea executrii lucrrii poate avea loc i dup ncheierea contractului. Ct privete proba contractului, se aplic regulile de drept comun. n principiu, antrepriza este un contract ncheiat intuitu personae. Acest caracter vizeaz ns numai organizarea i conducerea lucrrii de ctre antreprenor. Antreprenorul va fi obligat s execute personal lucrarea numai dac exist clauz contractual n acest sens sau rezult din mprejurri (de exemplu, tabloul comandat unui pictor renumit, intervenia chirurgical contractat cu un medic etc.). Ct privete proprietatea, dac materialele sunt procurate de antreprenor, el rmne proprietarul lor i al lucrrii pn la terminarea ei, dup care clientul poate obine predarea silit, devenind proprietar842. Dac materialele sunt procurate de client, el pstreaz proprietatea lor (i a lucrrii) i n cursul executrii, creditorii antreprenorului neavnd asupra lor drept de gaj general. B. Condiii de validitate 4. Capacitatea prilor contractante. Deoarece n materia antreprizei sunt aplicabile regulile de drept comun privind condiiile de validitate ale contractului (obiect, consimmnt, cauz etc.), urmeaz s facem numai o precizare referitoare la capacitatea de exerciiu a prilor contractante.
Descompunerea n dou contracte este posibil numai dac este vorba de dou obligaii distincte (mandat i antrepriz), fr legtur ntre ele (vz. Mazeaud, op.cit., p. 1076-1077). n cazul executrii lucrrii cu materialul clientului sau asupra lucrului predat antreprenorului, obligaia de a conserva lucrul i de a executa lucrarea comandat sunt inseparabile. 840 Pentru condiiile speciale de ncheiere a unui contract de lucrri (ca specie de contract de achiziie public),, vz. OUG nr.34/2006 privind atribuirea contractelor de achiziie public, a contractelor de concesiune de lucrri publice i a contractelor de concesiune de servicii (M.Of. nr.418/15.05.2006), aprobat, cu modificri, prin Legea nr.337/2006 (M.Of. nr.625/20.07.2006). Vz. i HG nr.925/2006 pentru aprobarea normelor de aplicare a prevederilor referitoare la atribuirea contractelor de achiziie public din OUG nr.34/2006 (M.Of. nr.625/20.07.2006). Potrivit art.4 din OUG nr.34/2006, Contractul de lucrri este acel contract de achiziie public care are ca obiect: a) fie execuia de lucrri legate de una dintre activitile cuprinse n anexa nr.1 sau execuia unei construcii; b) fie att proiectarea, ct i execuia de lucrri legate de una dintre activitile cuprinse n anexa nr.1 sau att proiectarea, ct i execuia unei construcii; c) fie realizarea prin orice mijloace a unei construcii care corespunde necesitii i obiectivelor autoritii contractante, n msura n care acestea nu corespund prevederilor lit. a) i b). Precizm c regulile privind contractul de antrepriz se aplic n domeniul contractelor de lucrri, ca drept comun n materie, numai n msura n care prin actele normative speciale nu se prevede altfel. 841 Contractul de lucrri (vz. nota de subsol precedent) urmeaz s fie ncheiat - ad validitatem cu respectarea procedurii i a formelor prevzute pentru contractele de achiziie public. 842 Vz. infra nr.7.
839

175

Clientul trebuie s aib, respectiv s ndeplineasc condiiile prevzute de lege pentru ncheierea fie a actelor de administrare, fie a actelor de dispoziie, dup cum contractul reprezint un act de administrare a patrimoniului (de exemplu, reparaii curente la un imobil) sau un act de dispoziie (de exemplu, construirea unei case). n schimb, antreprenorul trebuie s aib, n toate cazurile, capacitate deplin de exerciiu. ntruct antrepriza este un contract civil, iar nu de munc, nu pot fi aplicate dispoziiile privitoare la capacitatea minorului de a ncheia un contract de munc (art.10 din Decretul nr.31/1954 i art.13 din Codul muncii843).

Seciunea a II-a Reguli generale cu privire la contractul de antrepriz 1. Problema riscurilor 5. Riscul lucrului. n materia contractului de antrepriz, potrivit regulilor generale, riscul pieirii fortuite a lucrului (materialelor) este suportat de proprietar (res perit domino). n acest sens, art.1479 C.civ. prevede: Cnd lucrtorul d materia, dac lucrul piere, fie n orice chip, nainte ns de a se fi trdat, dauna rmne n sarcina sa [...]. Aceast dispoziie se explic prin faptul c, dup cum am vzut, antreprenorul rmne proprietarul materialelor pn la predarea lucrrii clientului i suport pagubele rezultate din pieirea lor, n calitate de proprietar. Dac materialele au fost procurate de client, n calitate de proprietar, el suport riscul pieirii lor844. Deoarece ns materialele se gsesc n deteniunea antreprenorului, care este obligat s ia toate msurile necesare pentru pstrarea lor n bune condiii, el va fi inut s fac dovada c pieirea s-a produs fr culp din partea sa845 (art.1480 C.civ.). 6. Riscul contractului este suportat, n toate cazurile, de antreprenor, deoarece s-a obligat pe riscul su (art.1479 i 1481 C.civ.) i este debitorul obligaiei imposibil de executat (res perit debitori). Prin urmare, dac executarea contractului (predarea lucrrii executate) devine imposibil datorit cazului fortuit sau forei majore, antreprenorul nu are dreptul la plata
Potrivit art.13 din Codul muncii, persoana fizic dobndete capacitate de munc la mplinirea vrstei de 16 ani. Persoana fizic poate ncheia un contract de munc n calitate de salariat i la mplinirea vrstei de 15 ani, cu acordul prinilor sau al reprezentanilor legali, pentru activiti potrivite cu dezvoltarea fizic, aptitudinile i cunotinele sale, dac astfel nu i sunt periclitate sntatea, dezvoltarea i pregtirea profesional. Vz. i TS, col.civ., dec.nr.857/1959, n CD, 1959, p.97. Vz. C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.987. Pornind de la ideea c obligaia de conservare a materialelor este o obligaie de mijloace (de pruden i diligen) - iar nu de rezultat (determinat) - unii autori consider c clientul trebuie s dovedeasc culpa antreprenorului comis n conservarea lucrului (vz., de ex., Mazeaud, op.cit., p.1087, nr.1350; R.Sanilevici, op.cit., p.168). Se consider, nejustificat, dup prerea noastr, c dac o obligaie este de mijloace i nu de rezultat, aceast mprejurare prezint relevan n ceea ce privete proba culpei (vz. CC, dec.nr.45/1995, n M.Of. nr.90 din 12 mai 1995). n realitate, culpa debitorului contractual este ntotdeauna prezumat i deci, pentru a fi exonerat, antreprenorul trebuie s dovedeasc - n ambele cazuri - existena unei cauze strine exoneratoare de rspundere (art.1082-1083 C.civ.; vz. i Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, 2001, cap. XI, nr.8). n sensul c prezumia de culp opereaz att n cazul obligaiilor de rezultat, ct i n cazul celor de mijloace, vz. i Fl. A.Baias, Principiile profesiei de avocat n lumina dispoziiilor Legii nr.51/1995, n Dreptul nr.10-11, 1995, p.35. Vz. i D.Chiric, Drept civil. Contracte speciale, Edit. Lumina Lex, 1997, p.247-248. Vz. i A.Bnabent, op.cit., p.326 nr.557.
844 845

843

176

preului (remuneraiei), cci nu a predat clientului rezultatul muncii sale 846. Clientul va fi obligat s plteasc preul numai dac a fost pus n ntrziere n ceea ce privete obligaia de a verifica (recepiona) i de a lua n primire lucrarea executat. Art.1481 C.civ. mai precizeaz c dac lucrul a pierit din cauza unui viciu al materialelor procurate de client, antreprenorul are dreptul s pretind plata preului. n acest caz, de fapt, nu mai este vorba de riscuri (cci pieirea nu se produce dintr-un caz fortuit sau de for major), ci de suportarea pagubei rezultate din procurarea de ctre client a unor materiale necorespunztoare847. Dac lucrarea executat, n parte sau total, a pierit fortuit, dar executarea ulterioar (de exemplu, reconstrucia) n-a devenit prin aceasta imposibil, antreprenorul suport riscul contractului n sensul c, dei a executat lucrarea (sau o parte din lucrare) de dou ori, clientul va fi obligat s plteasc preul numai o singur dat (cu excepia celor dou cazuri menionate: punerea n ntrziere a clientului i viciile materialelor). 2. Recepia lucrrii 7. Reguli generale. Clientul este obligat s recepioneze i s ia n primire lucrarea dup terminarea ei integral. n cazul unui lucru ce se msoar sau care are mai multe buci, recepia se poate face i pe pri, iar prile pltite de client se prezum c au fost verificate, recepionate (art.1482 C.civ.). Dac clientul nu-i execut obligaia de a recepiona i de a lua n primire lucrarea executat, se va putea angaja rspunderea lui potrivit dreptului comun (daune-interese pentru cheltuieli de depozitare, conservare etc.), iar instana va putea constata executarea lucrrii potrivit clauzelor contractuale, cu toate consecinele ce decurg din executare (de exemplu, posibilitatea de a cere plata preului, suportarea riscurilor de ctre client etc.)848. Dac prile nu s-au neles altfel, clientul este obligat s plteasc preul stabilit o dat cu recepionarea i luarea n primire a lucrrii 849. n cazul lucrrilor mai nsemnate, dac n contract s-a prevzut plata preului pe msura executrii lucrrii, clientul poate invoca exceptio non adimpleti contractus dac antreprenorul nu-i execut obligaiile potrivit clauzelor contractuale. Iar dac lucrarea este terminat, clientul poate cere instanei constatarea executrii ei i predarea silit, n calitate de proprietar. 3. Rspunderea antreprenorului 8. Rspunderea pentru neexecutare. n caz de neexecutare culpabil a lucrrii, antreprenorul rspunde fa de client potrivit dreptului comun (clauza penal 850, dauneVz. i TS, col.civ., dec.nr.857/1959, mai sus citat; A.Bnabent, op.cit., p.341, nr.590. Pentru lucrri de construcii, vz. ns i infra, nr.16, i, n special, art.23 lit.f din L.nr.10/1995 privind calitatea n construcii. 848 Cu privire la posibilitatea antreprenorului de valorificare prin vnzare a bunurilor predate pentru executarea unor lucrri sau a obiectelor noi confecionate i neridicate n termen de un an de la data terminrii lucrrii, vz. Decr.nr.975/1965. Vz. i D.Chiric, op.cit., p.253 i lucrrile citate de autor. 849 n practic s-a decis c, potrivit art.1086 C.civ., clientul beneficiar al contractului de antrepriz care nu respect obligaia de a plti lunar contravaloarea lucrrilor executate trebuie s suporte dobnzile bancare aferente creditului contractat de antreprenor pentru desfurarea activitii (CSJ, s.com., dec. nr.1097/2000, n Buletinul Jurisprudenei 2000, p.410-411). 850 Penalitile sunt datorate numai dac exist clauz contractual n acest sens sau dac sunt prevzute n lege. Dac penalitile de ntrziere au fost stabilite pe uniti de timp (zi, decad etc.), termenul de prescripie se calculeaz pro rata temporis, deoarece creana clientului are de obiect prestaii succesive (art.12 din Decr.nr.167/1958). Vz. i TS, s.civ., dec.nr.144/E/1985, n RRD nr.4, 1986, p.69. n practic s-a decis c, n ceea ce privete dobnda comercial reglementat de art.43 C.com., aceasta reprezint pe de o parte o sanciune aplicabil debitorului obligaiei de plat a unei sume de bani i care ntrzie aceast plat, iar pe de alt parte o despgubire (daune-interese moratorii) pentru prejudiciul cauzat creditorului prin ntrzierea obligaiei de plat. Ca urmare, penalitile stabilite prin contractul de antrepriz, pentru ipoteza ntrzierii n plat, au acelai rol ca i dobnda
846 847

177

interese, fiind posibil i obligarea antreprenorului la executarea lucrrii sub sanciunea plii amenzilor civile sau executarea n contul debitorului-antreprenor cu autorizaia justiiei etc.)851. 9. Rspunderea pentru viciile lucrrii. Precizm, n primul rnd, c recepia lucrrii din partea clientului fr obiecii i rezerve - dac nu a fost obinut prin fraud (fraus omnia currumpit) - echivaleaz cu descrcarea antreprenorului i decade pe client din dreptul de a invoca ulterior viciile aparente ale lucrrii. Pentru aceste vicii, rspunderea antreprenorului poate fi angajat numai dac, potrivit legii sau contractului, el datoreaz garanie, n cadrul termenului stabilit, pentru lucrarea efectuat. Antreprenorul rspunde ns, n toate cazurile, pentru viciile ascunse ale materialelor procurate de el i ale lucrrii, dup ce a fost recepionat de ctre client 852 i chiar dac lucrarea nu a fost executat de ctre el personal (art.1487 C.civ.). Conform art.5 din Decr.nr.167/1958, dreptul la aciunea privitoare la viciile ascunse ale unei lucrri executate se prescrie prin mplinirea unui termen de 6 luni, n cazul n care viciile nu au fost ascunse cu viclenie. Dac viciile au fost ascunse cu viclenie, se aplic termenul general de prescripie. Aceste termene de prescripie ncep s curg de la data descoperirii viciilor, ns cel mai trziu de la mplinirea unui an de la predare (art.11 alin.1 din Decr.nr.167/1957), acest termen de un an putnd fi modificat prin convenia prilor853 (garanie convenional). 4. ncetarea contractului. 10. Cazuri particulare. Potrivit Codului civil, contractul de antrepriz nceteaz (se desfiineaz) prin moartea meseriaului, arhitectului sau antreprenorului (art.1485). ntruct contractul se formeaz intuitu personae - aptitudinile antreprenorului avnd importan, chiar dac nu execut personal lucrarea - este firesc ca la moartea sa contractul s nceteze. Clientul este ns obligat s plteasc motenitorilor antreprenorului valoarea lucrrilor executate i a materialelor pregtite, n proporie cu preul stabilit n contract, n msura n care aceste lucrri i materiale i sunt folositoare (art.1486 C.civ.). n cazul n care contractul nu ofer elementele necesare, sumele de pltit se determin prin experi854. 11. Reguli generale. n afar de aceste reguli speciale, ct privete ncetarea contractului, se aplic regulile generale. De exemplu, ca orice contract sinalagmatic, antrepriza poate fi rezolvit la cererea uneia din pri pentru neexecutarea obligaiilor de ctre cealalt parte. n caz de imposibilitate fortuit de executare, dac ea este temporar, se suspend executarea, iar
comercial i, prin urmare, nu se pot cumula cu aceasta (vz. C.A.Piteti, s.com. i de cont.adm., dec.nr.33/2003, n PR nr.5/2003, p.11-112). 851 Vz. i TS, s.civ., dec.nr.892/1972, n CD, 1972, p.122-125. 852 Aceast rspundere subzist chiar dac, cu ocazia recepiei, clientul renun la pretenii. O asemenea renunare nu poate s aib de obiect dect vicii aparente, antreprenorul fiind inut s rspund, n continuare, pentru viciile ce nu au putut fi cunoscute cu prilejul recepiei, aprnd ulterior acesteia (TS, s.civ., dec.nr.374/1974, n CD, 1974, p.81-82). Considerm c aceast soluie, pronunat n materie de antrepriz de construcii, este aplicabil n orice antrepriz. Dac prile au stipulat n contract o clauz de limitare sau chiar de nlturare a obligaiei de garanie pentru vicii, inclusiv viciile ascunse, antreprenorul va rspunde numai pentru dol (delictual). Cu privire la clauza de neresponsabilitate n materie de lucrri de construcii, vz.infra nr.18. 853 Vz. R.Sanilevici, op.cit., p.118, i Fr. Deak, op.cit., 2006, cap. I, nr.36-37. Dac descoperirea viciilor s-a efectuat prin constatri succesive, dreptul la aciune se nate la data ncheierii ultimului act de constatare (Vz. PAS, dec.nr.3048/1982, n RRD nr.9, 1983, p.74), la data finalizrii raportului comisiei tehnice (TS, dec.nr.72/E/1986, n RRD nr.8, 1986, p.76). Vz. i M. Nicolae, Prescripia extinctiv, Ed. Rosetti, Bucureti, 2006, p.512 i urm. 854 Literatura de specialitate nu exclude posibilitatea continurii raporturilor contractuale cu motenitorii antreprenorului, dac prile s-au neles astfel, iar obligaiile antreprenorului nu sunt contracte strict intuitu personae. Vz. D.Chiric, op. cit., p.256; C.Toader, Drept civil. Contracte speciale, p.210-211.

178

dac este definitiv, obligaia se stinge, fiind aplicabil teoria riscului contractului855. Dac obligaia antreprenorului este succesiv (de exemplu, lucrri de ntreinere) i nu s-a prevzut un termen, contractul poate fi denunat unilateral de oricare dintre pri, cci obligaia nu poate fi venic. Seciunea a III-a Reguli speciale privind antrepriza de construcii856 12. Noiune. Cel mai cunoscut gen de antrepriz este antrepriza de construcii; construire (reconstituire, consolidare, modificare, extindere etc.) de cldiri (edificii n terminologia C.civ.) i alte imobile (construcii de orice fel, cum ar fi ci de comunicaie, dotri subterane, mprejmuiri etc.), precum i lucrri de instalaii i reparaii la construcii, inclusiv activitile de proiectare a lucrrilor de construcii. n limbaj curent, prin antreprenor se nelege persoana care se oblig s execute lucrri de construcii, cu materiale proprii sau cu ale clientului857. 13. Autorizaii. n toate cazurile, executarea (i desfiinarea) construciilor se poate face (ncepe)858 - cu excepiile prevzute de lege (de exemplu, reparaii i zugrveli fr implicaii asupra structurii de rezisten sau a aspectului arhitectural) - numai n temeiul i cu respectarea autorizaiei eliberate de preedinii consiliilor judeene, de primarul general al municipiului Bucureti, de primarii municipiilor, sectoarelor municipiului Bucureti, ai oraelor i comunelor, dup caz, conform distinciilor prevzute de art.4 din Legea nr.50/1991859. Potrivit Legii nr.10/1995 privind calitatea n construcii, act normativ de baz n
Vz. C.Sttescu, C.Brsan, op.cit., 1992, p.346-347, i supra nr.6. Pentru dezvoltarea construciei de locuine (faciliti n acest scop i alte reguli), vz. Legea locuinei nr.114/1996 (republicat i modificat ulterior); Legea nr.152/1998 privind nfiinarea Ageniei Naionale pentru Locuine (M.Of. nr.265/16.07.1998), cu numeroase modificri ulterioare; Legea nr.15/2003 privind sprijinul acordat tinerilor pentru construirea unei locuine proprietate personal (M.Of. nr.34/22.01.2003); OUG nr.68/2006 privind msuri pentru dezvoltarea activitii n domeniul construciilor de locuine prin programe la nivel naional (M.Of. nr.787/18.09.2006). Vz. i F.uca, Legea locuinei nr.114/1996 temei al legislaiei locative, Edit. All, 1997; idem, Ordonana de urgen a Guvernului nr.40/1997 pentru modificarea i completarea Legii locuinei nr.114/1996 comentat i adnotat - Edit. All, 1997. 857 Potrivit dispoziiilor Codului comercial, contractul de lucrri de construcii ncheiat de ntreprinderile de construcii este fapt de comer, fiind supus legii comerciale, chiar dac cealalt parte nu are calitatea de comerciant (art.3 i 56). CSJ, s.com., dec.nr.174/1997, n Jurisprudena CSJ 1997, p.508-509. n msura n care legea comercial nu dispune, se aplic legea civil (art.1 C.com.), de exemplu, dispoziiile referitoare la contractul de antrepriz, legea comercial prevznd unele dispoziii numai referitoare la construirea de nave (art.491 i urm. C.com.). 858 Dac o persoan a nceput construcia fr s solicite eliberarea autorizaiei de construire, refuzul autoritii publice de a-i elibera ulterior autorizaia este legal (CSJ, s.cont.adm., dec.nr.534/1997, n Jurisprudena CSJ 1997, p.136-137). Eliberarea autoriza-iei poate fi refuzat i n cazul nerespectrii de ctre solicitant a autorizaiei iniiale pentru lucrri de construcii provizorii (CSJ, s.cont.adm., dec.nr.950/1998, n Jurisprudena CSJ 1998, p.118-121). 859 Pentru amnunte vz. L.nr.50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii astfel cum a fost republicat n M.Of. nr.933/13.10.2004 i modificat prin OUG nr. 122/2004, Legea nr. 119/2005, Legea nr. 52/2006i Legea nr. 376/2006. n lipsa autorizaiei, lucrarea nu va putea fi executat, respectiv va putea fi desfiinat, aplicndu-se i alte sanciuni prevzute de lege (art.24 i urm., vz. i M.Duu, G.Duu, Consideraii asupra specificului contraveniilor la regimul de autorizare a construciilor, n Dreptul nr.10-11, 1995, p.81-85; V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale I, p.348-350). Autorizarea construciilor este un atribut exclusiv al organului administrativ, instana neputnd emite o hotrre care s in loc de autorizaie de construire, dar poate obliga autoritatea administrativ s emit actul, potrivit art.11 din L.nr.29/1990 (CSJ, s.cont.adm., dec.nr.692/1994, n Jurisprudena CSJ 1994, p.637-638 cu Not de C.L.Popescu, n Dreptul nr.12, 1995, p.68-72). Legea nr.29/1990 a fost abrogat prin Legea contenciosului administrativ nr.554/2004. Potrivit principiului revocabilitii actelor administrative (vz., de ex., CSJ, s.cont.adm., dec.nr.128/1994, n Jurisprudena
855 856

179

materie860, autorizaia de construire pentru lucrrile prevzute la art.3 lit.a)-e) din Legea nr.50/1991 se poate elibera861 numai pentru proiecte verificate de ctre specialiti verificatori de proiecte atestate, alii dect specialitii elaboratori ai proiectelor, fiind exceptate de la verificare proiectele cldirilor pentru locuine cu parter i parter plus un etaj i anexele gospodreti situate n mediul rural i n satele ce aparin oraelor, precum i construcii provizorii862, n privina crora nu se aplic dispoziiile Legii nr.10/1995 (art.2, 13 i 39). Pe de alt parte, lucrrile de construcii pot fi realizate numai de persoane fizice sau juridice autorizate. n toate cazurile, contractul urmeaz s fie ncheiat n form scris (cerut ad probationem). Potrivit art. 9 din Legea nr.307/2006 privind aprarea mpotriva incendiilor 863, la ncheierea contractului de antrepriz, prile sunt obligate s prevad expres n actul respectiv rspunderile ce le revin n ceea ce privete aprarea mpotriva incendiilor. Nerespectarea acestei obligaii se sancioneaz cu amend contravenional de la 100 la 500 de lei (art.44 pct. I lit. c)). 1. Subantrepriza 14. Reguli aplicabile. n lips de stipulaie contrar n contractul de antrepriz de construcii864, antreprenorul are dreptul s ncredineze executarea unor pri din lucrare unor subantreprenori, ncheind n acest sens, cu fiecare dintre ei (instalator, parchetar, electrician etc.), un contract de subantrepriz. n raporturile dintre antreprenor i subantreprenor, se aplic regulile prevzute pentru antrepriz (art.1489-1490 C.civ.), subantreprenorul avnd - n cadrul acestor raporturi - rolul de antreprenor. Deoarece subantreprenorii contracteaz numai cu antreprenorul, clientul nu are nici o aciune contractual mpotriva lor. n schimb, antreprenorul rspunde contractual fa de client pentru toate lucrrile executate de subantreprenori, la fel cum rspunde i de lucrrile oricrei alte persoane pe care a folosit-o (art.1487 C.civ.). Precizm c, ntruct subantreprenorii nu au calitatea de prepui, antreprenorul nu rspunde n calitate de comitent (n baza art.1000 alin.3 C.civ ) pentru faptele lor ilicite cauzatoare de prejudicii terilor (inclusiv clientului), tot aa cum nici clientul nu rspunde
CSJ 1994, p.384-386), autorizaia poate fi modificat sau revocat (anulat) pe cale administrativ, ct timp raportul administrativ nu este dublat de un raport juridic civil (sau din alte domenii). Dup punerea n executare a autorizaiei, actul iese din sfera de reglementare exclusiv a dreptului administrativ, neputndu-se revoca pentru ilegalitate sau pentru oportunitate, ntruct i-a produs efectele prin intrarea n circuitul altor raporturi juridice (CSJ, s.cont.adm., dec.nr.315/1994, n Jurisprudena CSJ, 1994, p.537; C.A.Buc., s.cont.adm., dec. nr.31/2000, n Culegere de practic judiciar n materia contenciosului administrativ 1999-2002, p.21-23). Dac autorizaia a fost emis prin nclcarea unei norme de drept imperative sau prohibitive ori a fost obinut prin fraud sau eroare dovedit (vz., de ex., TS, s.civ., dec.nr.125/1981, n CD, 1981, p.248; CSJ, s.civ., dec.nr.557/1990, n Dreptul nr.1, 1991, p.68), actul administrativ pus n executare (dublat de alt raport juridic) poate fi modificat sau anulat numai pe cale judectoreasc (CSJ, s.cont.adm., dec.nr.315/1993, cit.supra). Vz. i CSJ, completul de 7 jud., dec.nr.41/1992, n Deciziile CSJ 1990-1992, p.512-518. 860 Legea nr.10/1995 a fost modificat prin Legea nr.587/2002. Vz. i regulamentele privind calitatea n construcii aprobate prin HG nr.766/1997 (M.Of. nr.352 din 10 dec.1997), modificat prin HG nr.675/2002, HG nr.102/2003 i HG nr.622/2004. 861 Autorizaia de construcie nu poate fi eliberat ct timp situaia juridic a terenului nu este definitivat (mai multe persoane au acte de proprietate). Vz. CSJ, s.cont.adm., dec.nr.92/1994, n Jurisprudena CSJ 1994, p.421-423. 862 Garajele demontabile, cu caracter provizoriu, nu constituie construcii (CSJ, s.cont.adm., dec.nr.259/1994, n Jurisprudena CSJ 1994, p.517-521). 863 Publicat n M.Of. nr.633/21.07.2006. 864 Subantrepriza este posibil i n alte contracte de antrepriz, dar n mod obinuit se practic numai n domeniul antreprizei de construcii.

180

pentru faptele antreprenorului sau subantreprenorului (ori antreprenorului de specialitate), fa de terii pgubii. n sfrit, subliniem c poziia juridic a subantreprenorului nu trebuie s fie confundat cu aceea a antreprenorului de specialitate, care contracteaz anumite lucrri de specialitate direct cu clientul i rspunde singur, n calitate de antreprenor, fa de acesta pentru lucrrile (partea din lucrri) care formeaz obiectul contractului. Tot astfel, dac mai muli antreprenori - coantreprenori - se oblig s execute o lucrare de ansamblu (complex), contractnd direct cu clientul, ei nu vor avea calitatea de subantreprenori, chiar dac unul dintre ei are rolul de coordonator i i reprezint pe ceilali n raporturile cu clientul n cursul executrii lucrrii865. Fiind antreprenori, fiecare va rspunde pentru partea de lucrare executat i are dreptul la partea corespunztoare din pre, deoarece obligaia civil cu pluralitate de pri este conjunct (divizibil), dac n contract nu s-a prevzut solidaritatea (iar obligaia codebitorilor nu este comercial - art.42 C.com.) sau indivizibilitatea i nici nu rezult din natura prestaiei care formeaz obiectul contractului (indivizibilitate natural)866. 2. Aciunea direct a lucrtorilor 15. Noiune. Efecte. Pentru ocrotirea lucrtorilor (zidari, lemnari i ali lucrtori 867) ntrebuinai la cldirea unui edificiu sau alt lucrare dat n antrepriz868, Codul civil prevede c ei pot reclama plata creanelor lor de la client, dar numai n msura n care acesta s-ar gsi dator ctre antreprenor n momentul cererii869 (art.1488). Lucrtorii au deci o aciune direct870 contra clientului, cu toate c raport juridic direct nu exist ntre ei871 (este deci o dispoziie derogatorie872 de la principiul relativitii efectelor contractelor). n lipsa acestei dispoziii, lucrtorii ar trebui s-l acioneze pe client n calitate de creditori ai antreprenorului, adic pe calea aciunii subrogatorii (oblice). Aceast aciune are ns neajunsul de a-i pune pe reclamani n concurs cu ceilali creditori ai antreprenorului (de exemplu, furnizorii de materiale) ceea ce nseamn c i ei ar trebui s suporte

Vz. i Ph. Malaurie, L.Ayns, op.cit., p.351 nr.726. Vz. i infra nr.20 alin.2. 867 Prin ali lucrtori urmeaz s nelegem astzi nu numai salariaii antreprenorului care desfoar o munc manual, dar i orice alte persoane care au depus o munc, fie i intelectual (de ex., inginerul constructor salariat al antreprenorului), titulare de creane rezultnd din munca depus, inclusiv micul subantreprenor care lucreaz alturi de proprii salariai i care ncearc s-i valorifice pe aceast cale contravaloarea muncii manuale sau intelectuale depuse, iar nu realizarea de beneficii (profituri) n calitate de comerciant (cum sunt, de ex., furnizorii de materiale). 868 Principial, nu ar fi exclus aplicarea art.1488 C.civ. n orice antrepriz, dar practic, problema aciunii directe se pune numai n materia antreprizei de construcii. 869 n practic, s-a decis c lucrtorii ntrebuinai la o lucrare dat n subantrepriz pot reclama plata lor de la beneficiar, dar numai n msura n care acesta s-ar gsi dator ctre antreprenor n momentul cererii. Beneficiarul este dator antreprenorului numai n msura n care a confirmat situaiile de lucrri ntocmite i, eventual, a ncheiat procesul-verbal de recepie final (C.A.Buc., s.com., dec. nr.1872/2000, n Culegere de practic judiciar n materie comercial 2000-2001, p.131-133). 870 Vz. i L. Pop, Aciunile directe n dreptul privat, n Dreptul nr.5, 2006, p.9-32. 871 Contractul de munc dintre lucrtor i antreprenor creeaz raport juridic ntre ei, dar nu cu clientul, astfel nct lucrtorul nu poate cere executarea contractului de munc de la beneficiarul lucrrii. (T.reg. Craiova, dec.civ. nr.416/1958, n LP nr.10, 97). Precizm c angajarea forei de munc, fie i a unei echipe de lucrtori nu reprezint contract de subantrepriz dac contractul nu are ca obiect luarea svririi unei lucrri, facerea unui lucru (art.1413 i 1478 C.civ.). 872 Derogarea poate primi aplicare i n favoarea lucrtorilor angajai de subantreprenor, care pot aciona att mpotriva antreprenorului, ct i mpotriva clientului pentru sumele datorate de subantreprenor.
865 866

181

consecinele insolvabilitii ori falimentului antreprenorului, proporional cu valoarea creanelor873. Fiind o aciune direct, starea de insolvabilitate sau falimentul antreprenorului nu se va rsfrnge asupra creanelor lucrtorilor. Ei l acioneaz direct pe client i, prin urmare, n-au a suporta concursul celorlali creditori ai antreprenorului (dac acetia n-au fcut o poprire asupra sumelor datorate de client n minile acestuia, nainte de intentarea aciunii directe). Aceast msur de ocrotire se adaug privilegiului imobiliar de care se bucur lucrtorii, precum i antreprenorii de construcii, pentru garantarea creanelor neonorate de client (art.1737 i 1742 C.civ.). 3. Rspunderea antreprenorului pentru calitatea construciei874 16. Coninutul i termenul rspunderii. Codul civil prevede o singur regul special de rspundere pentru calitatea construciei: antreprenorul (arhitectul) de cldiri sau alte lucrri nsemnate875 rspunde dac construcia se drm n tot ori n parte sau amenin nvederat drmarea (cu care se asimileaz viciul care face imposibil folosirea potrivit destinaiei) din cauza unui viciu de construcie sau al terenului876 ntr-un termen de 10 ani din ziua terminrii (recepiei) lucrrii (art.1483)877. Decretul nr.167/1958 a stabilit un termen de 3 ani 878 de la predare pentru descoperirea viciilor unei construcii (art.11 alin.2), deci a statornicit rspunderea antreprenorului pentru orice vicii ascunse, fr a modifica rspunderea pentru drmarea n baza art.1483 C.civ.

Pentru procedura reorganizrii judiciare i cea a falimentului, vz. Legea nr.85/2006 privind procedura insolvenei (M.Of. nr.359/21.04.2006). 874 Vz. i F. uca, Rspunderea civil specific a antreprenorilor de construcii, n SUBB nr.1/2002, p.28-48. Aceast rspundere vizeaz raporturile clientului cu antreprenorul (inclusiv antreprenorii de specialitate sau coantreprenori) cu care a contractat direct lucrri de construcii. Pentru lucrrile executate de lucrtori sau subantreprenori, fa de client rspunde tot antreprenorul. n raporturile dintre antreprenor i subantreprenori - n cadrul aciunii n regres - se aplic ns toate regulile antreprizei de construcii (art.1489-1490 C.civ.), inclusiv rspunderea pentru calitatea lucrrilor executate. Pentru o alt soluie (art.1483 se aplic numai n favoarea clientului, nu i a antreprenorului general), vz. Mazeaud, op.cit., p.1099-1100, nr.1366. 875 n legtur cu rspunderea special a antreprenorului de construcii, semnalm c art.1483 C.civ. (spre deosebire de art.1792 C.civ. fr., care vizeaz numai edificiile construite) se refer i la facerea unui alt lucru nsemntor (la fabricazione di un edificio o di altre opera notabile, art.1639 1 din C.civ.italian atunci n vigoare). Astfel fiind, reglementarea este aplicabil nu numai n cazul edificiilor (cldirilor) propriu-zise, dar i n ipoteza altor lucrri de construcii (ascensoare, instalaii de nclzire, baraje i diguri, piloni de teleferic, ci ferate etc.). 876 Cu toate c amplasamentul construciei este pus la dispoziie de client, necorespunderea lui se asimileaz viciului de construcie, ntruct antreprenorul i arhitectul sunt specialiti care trebuie s le examineze nainte de edificarea construciei, calitatea necorespunztoare a terenului nefiind o cauz strin exoneratoare de rspundere (art.1082 C.civ.). n materie de construcii, principial nu se poate admite exonerarea de rspundere a antreprenorului (arhitectului), dac nu dovedete cauza care se situeaz dincolo de hotarele specialitii sale. Astfel, antreprenorul nu poate invoca ordinele date de client sau materialele necorespunztoare procurate de acesta, art.1481 C.civ. nefiind aplicabil, n privina materialelor, n domeniul antreprizei de construcii. Vz. de ex., Cas.I, dec.nr.-355/1879, n C.civ.adnotat, p.661 nr.1; vz. i p.662 nr.6 i art.23 lit.a i f din L.nr.10/1995. 877 Art.1902 C.civ., care stabilea - dup prerea noastr (vz. Fr. Deak, Teoria contractelor speciale, Edit. Did. i Ped., Bucureti, 1963, p.174-177) - termenul de pre-scripie a aciunii n garanie pentru drmare sau ameninare de drmare, a fost abrogat prin art.26, coroborat cu art.5 i 3 din Decr.nr.167/1958. 878 Cu privire la natura juridic a termenului de 3 ani, vz. Fr. Deak, op.cit., 2006, cap.I, nr.36.
873

182

n sfrit, prin art.29 din Legea nr.10/1995 privind calitatea n construcii879 s-a prevzut rspunderea antreprenorului pentru viciile ascunse ale construciei ivite n termen de 10 ani de la recepia lucrrii, iar pentru viciile structurii de rezisten rezultate din nerespectarea normelor de proiectare i execuie n vigoare la data realizrii ei rspunderea pe toat durata de existen a construciei (ceea ce nseamn, de regul, cteva secole)880. Dup cum rezult din aceast reglementare special, termenul de 3 ani prevzut de Decretul nr.167/1958 (art.11 alin.2) pentru viciile ascunse ale construciei i termenul de 10 ani prevzut de C.civ. (art.1483) pentru ipoteza drmrii, au fost nlocuite cu termenul de 10 ani pentru orice vicii ascunse, respectiv cu durata de existen pentru viciile care afecteaz structura de rezisten a construciei de orice categorie (i instalaiilor aferente acestora) indiferent de forma de proprietate sau destinaie -, fiind exceptate ns cldirile pentru locuine cu parter i parter plus un etaj i anexele gospodreti situate n mediul rural i n satele ce aparin oraelor, precum i construciile provizorii (art.2alin.2 din Legea nr.10/1995). Pentru aceste construcii, exceptate de la prevederile Legii nr.10/1995, rspunderea antreprenorului urmeaz s fie angajat potrivit dreptului comun (C.civ. i Decretul nr.167/1958). n privina viciilor aparente ale lucrrii, care n materie de antrepriz - ca de altfel i n materie de vnzare - nu pot fi reclamate dup recepie (predare-primire), se angajeaz rspunderea antreprenorului numai dac s-a stabilit un termen de garanie. n acest sens, Legea nr.10/1995 prevede obligaia executantului lucrrilor de construcii de a remedia, pe propria cheltuial, a defectelor de calitate, aprute din vina sa... n perioada de garanie stabilit potrivit legii(art.23 lit. k), fr a distinge dup cum viciile sunt aparente sau ascunse. 17. Domeniu de aplicare. Reglementarea special privind rspunderea antreprenorului (arhitectului) vizeaz numai raporturile lui cu clientul i cu succesorii lui n drepturi (de exemplu, cumprtorul construciei). Fa de teri (inclusiv locatarul construciei), pentru care contractul de antrepriz este o res inter alios acta, rspunderea antreprenorului pentru pagubele cauzate (de exemplu, prin ruinarea cldirii) poate fi angajat numai delictual (art.998-999 C.civ.). n schimb, terii pot alege pe calea aciunii mpotriva proprietarului (clientului sau succesorilor lui) pe teren delictual (de exemplu, art.1002 C.civ.) sau contractual (de exemplu, locatarul), dup caz. Dac aciunea a fost ndreptat mpotriva clientului, el va avea aciune n regres mpotriva antreprenorului, n msura n care acesta este responsabil pentru viciile lucrrii care au determinat cauzarea prejudiciului881. 18. Clauze contractuale de modificare a rspunderii pentru calitatea construciei. Avnd n vedere faptul c prin instituirea unei rspunderi agravate a antreprenorului de
La data intrrii n vigoare a legii au fost abrogate L.nr.8/1977 privind asigurarea durabilitii, siguranei n exploatare, funcionalitii i calitii construciilor i OG nr 2/1994 privind calitatea n construcii i orice alte dispoziii contrare (art.41). OG nr. 25/1992 privind calitatea n construcii, nefiind aprobat de Parlament, a ncetat s produc efecte (art.114 din Constituie n forma anterioar revizuirii), astfel nct nu a mai fost abrogat. 880 n privina actelor normative referitoare la calitatea n construcii, vz. i OG nr.20/1994 privind msuri pentru reducerea riscului seismic al construciilor existente (republicat n M.Of. nr.665/23.10.2001 i modificat prin OG nr.62/2003, OG nr.14/2006 i Legea nr.128/2006) i Norma metodologic de aplicare a OG nr.20/1994 aprobat prin HG nr.1364/2001; HG nr.272/1994 pentru aprobarea Regulamentului privind controlul de stat al calitii n construcii (M.Of. nr.193/28.07.2004); HG nr.273/1994 privind aprobarea Regulamentului de recepie a lucrrilor de construcii i instalaii aferente acestora (M..Of. nr.193/28.07.2004), modificat prin HG nr.940/2006; Regulamentele privind calitatea n construcii aprobate prin HG nr.766/1997 (M.Of. nr.352/10.12.1997), modificat prin HG nr.675/2002, HG nr.102/2003 i HG nr.622/2004; Regulament de organizare i funcionare a Inspeciei de stat n construcii, lucrri publice, urbanism i amenajarea teritoriului i a inspeciilor teritoriale din subordinea acesteia (M.Of. nr.247/22.09.1997). 881 Pentru o soluie potrivit creia antreprenorul rspunde att fa de teri, ct i n regres fa de client, cu neluarea n considerare a termenului responsabilitii sale contractuale pentru viciile construciei, vz. Mazeaud, op.cit., p.1103 nr.1371.
879

183

construcii sunt aprate nu numai interesele clientului, ci i interese generale, publice, clauzele contractuale de limitare sau de nlturare a acestei rspunderi nu pot fi admise. n orice caz, ele nu ar putea fi admise n privina viciilor care pot determina drmarea sau ameninarea de drmare a construciei882 (rezistena). Sunt permise, n schimb, clauze de agravare a rspunderii antreprenorului pentru vicii883. 19. Termenul de prescripie. Dreptul la aciunea privitoare la viciile ascunse, inclusiv viciile structurii de rezisten, se prescrie prin mplinirea unui termen de 6 luni, iar dac viciile au fost ascunse cu viclenie prin mplinirea termenului general de prescripie (art.5 din Decretul nr.167/ 1958), n ambele cazuri termenul prescripiei ncepnd s curg de la data descoperirii viciilor n cadrul termenelor artate884. 20. Rspunderea arhitectului. Rspunderea pentru vicii poate s revin nu numai antreprenorului care execut lucrarea, dar i arhitectului (proiectantului)885. Problema mpririi rspunderii ntre antreprenor i arhitect se rezolv n funcie de clauzele din contract. Dac arhitectul n-a fcut dect planurile construciei, fr a se ocupa de executarea lucrrii, el va rspunde numai dac se va dovedi c viciul construciei provine dintr-un viciu al planului (proiectului), iar antreprenorul va rspunde pentru viciile de execuie886. Dac arhitectul a luat parte i la ridicarea construciei sau viciile sunt determinate i de viciile proiectului, el va rspunde alturi de antreprenor887. n acest din urm caz, dac daunele sunt suportate de unul dintre ei, solvens-ul va avea aciune n regres mpotriva celuilalt, proporional cu gravitatea culpelor; n caz de egalitate, pentru jumtate. Aceste reguli urmeaz s fie aplicate, n mod corespunztor, i dac lucrarea a fost executat de doi sau mai muli coantreprenori, (inclusiv antreprenori de specialitate, dar nu subantreprenori) i rspunderea lor nu este divizibil. 21. Sarcina probei. Pentru angajarea rspunderii, clientul trebuie s dovedeasc numai existena viciului. n prezena acestei dovezi, culpa contractual a antreprenorului (arhitectului) este prezumat, ei fiind obligai s dovedeasc existena unei cauze strine exoneratoare de rspundere (art.1082-1083 C.civ.). Evident, culpa subantreprenorilor nu poate fi invocat drept cauz de exonerare, antreprenorul fiind responsabil contractual fa de client i pentru lucrrile executate n subantrepriz (cu drept de regres n raport de culpa subantreprenorului). Subantreprenorul poate fi acionat de ctre client numai delictual, ei nefiind legai prin raporturi contractuale.

n dreptul francez se admite limitarea n timp a responsabilitii, dac termenul este suficient pentru verificarea soliditii construciei. Vz. Mazeaud, op.cit., p.1105 nr.1376. 883 Vz. i D.Chiric, op.cit., p.250. 884 Vz. n acest sens i P.Cosmovici, Consideraii asupra rspunderii contractuale a antreprenorului dup recepia lucrrilor de investiii, Edit. t. i Encicl., Bucureti, 1979, p.158-159; Gh. Beleiu, Prescripia pentru viciile construciei, n RRD nr.1, 1981, p.31. 885 Vz., art.22 i 29 din L.nr.10/1995. Potrivit art.24 din L.nr.10/1995, solidar cu proiectantul rspund i specialitii verificatori atestai. Ali factori care particip la realizarea lucrrii (responsabili tehnici, experi etc.) rspund potrivit obligaiilor ce le revin pentru calitatea construciei (art.24 i art.28-29). 886 Potrivit art.74 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr.50/1991, aprobate prin Ordinul Ministrului Transporturilor, Construciilor i Turismului nr.1430/2005 (M.Of. nr.825/13.09.2005), executantul (antreprenorul), n baza contractului de antrepriz ncheiat cu beneficiarul, pentru asigurarea calitii construciilor, care decurg urmare procedurii de autorizare, potrivit legii, are obligaia s sesizeze investitorul cu privire la neconformitile i/sau neconcordanele constatate n proiect, n vederea soluionrii lor de ctre proiectant. 887 ntruct obiectul obligaiei lor este invizibil - cel puin sub raportul reparrii n natur (de exemplu, consolidarea construciei) - clientul va putea cere reparaie de la oricare dintre ei (art.1062 C.civ.). n sensul c rspunderea lor este solidar (cu toate c nu este prevzut n contract sau de lege - n.ns), vz. J.Manoliu, t.Ruschi, op.cit., p.189.
882

184

 4. Modificarea preului. 22. Pre forfetar. Antreprenorul sau arhitectul care s-a angajat s execute o cldire (edificiu),888 dup un plan stabilit cu clientul nu poate cere o sporire de pre (nici cu titlu de mbogire fr just cauz), pe motiv c s-a mrit preul muncii sau al materialelor, nici pe motiv c a efectuat modificri i adugiri la planul iniial, dac aceste modificri i adugiri nu au fost aprobate de client n scris i modificrile de pre de asemenea stabilite cu clientul (art.1484 C.civ.)889. ntruct lucrarea a fost contractat pe un pre forfetar, global, antreprenorul, n schimbul unei sume dinainte determinat, este obligat s execute i s predea lucrarea n condiiile prevzute n contract890, afar numai dac dovedete acordul scris (nu i nceput de dovad scris) al clientului pentru modificrile de plan i acordul lui expres (dovedit potrivit dreptului comun) pentru majorarea preului891. 23. Pre de deviz. ntruct pre determinat (art.1413 alin.5 C.civ.) nu nseamn cerina unei sume de bani fixe, invariabile, ci i stabilirea criteriilor de determinare ulterioar a preului892, prile se pot obliga i pe baza unui deviz, adic a unei preuiri provizorii pe articole; aceast prevedere de cheltuieli se poate modifica dup preul materialelor i/sau muncii i mai ales prin adugirea de lucrri suplimentare. Prin urmare, n aceast ipotez, preul este fixat articol cu articol, iar nu n bloc, fiecare poriune a lucrrii avnd preul ei
888 ntruct art.1484 C.civ. se refer la edificiu, construit dup un plan, n cazul altor lucrri (de exemplu, instalaii sau reparaii la construcii), nu excludem dovedirea modificrilor potrivit dreptului comun sau acordarea unui spor de pre pe temeiul mbogirii fr just cauz. (Vz. i Mazeaud, op.cit., p.1096 nr.1360. Pentru aplicarea art.1484 i n cazul reparaiilor vz. ns Cas.I, dec.nr.176/1982, n C.civ.adnotat, p.663 nr.6). n nici un caz, dispoziiile art.1484 C.civ., nu sunt aplicabile n raporturile dintre antreprenor i lucrtorii (inclusiv subantreprenorii) care nu s-au obligat a da gata un edificiu, contractnd pe un pre determinat (prelucrare, pe bucat sau msur) numai anumite lucrri sau pri componente ale edificiului (vz. i Cas.I, dec.nr.381/1903, n C.civ.adnotat, p.664, nr.8). 889 Numai dac schimbrile i modificrile au fost ordonate de organe de stat competente, fiind obligatorii pentru antreprenor, el va avea dreptul s solicite sporirea preului (TS, col.civ., dec.nr.1476/1958, n CD, 1958, p.106). Modificrile de plan consimite de mandatarul clientului peste limitele mputernicirii nu oblig pe clientul-mandant, dac nu i-a manifestat n mod clar voina de a le ratifica (Cas. III, dec.nr. 195/1914, C.civ.adnotat, vol.IV, p.30, nr.24. Vz. i infra cap. VII, nr.17). 890 Preul forfetar are putere de lege ntre pri, instanele nefiind n drept s acorde executantului un pre mai mare, chiar dac acest pre rspunde unei valori superioare, stabilit pe baz de expertiz (T.Jud. Ilfov, s.civ., dec.nr.973/1978, n RRD nr.2, 1979, p.59). Totui, n practica instanei supreme sa decis c este admisibil o aciune a antreprenorului mpotriva beneficiarului, ntemeiat pe principiul mbogirii fr just cauz, avnd ca obiect obligarea acestuia din urm de a plti lucrrile de reparaii suplimentare, peste cele care au fcut obiectul contractului de antrepriz i a actelor adiionale la acesta. Obligarea beneficiarului s-a dispus n ipoteza n care din expertiza tehnic efectuat n cauz a rezultat c necesitatea lucrrilor suplimentare executate alternativ cu cele contractate a fost determinat de erori evidente de calcul svrite de beneficiar la ntocmirea caietelor de sarcini. S-a mai reinut c aceste lucrri de reparaii, suplimentare i necontractate, erau necesare ntruct n lipsa executrii acestora nu se puteau continua lucrrile ce au fcut obiectul contractului de antrepriz, ceea ce ar fi condus la nefinalizarea i nepredarea obiectivelor la termenul contractual. Ca atare, chiar dac aceste lucrri suplimentare, a cror necesitate nu poate fi pus n discuie, au fost executate n lipsa acordului scris al beneficiarului i nu au fcut obiectul unui act adiional, nu se poate contesta faptul c beneficiarul i-a sporit patrimoniul cu contravaloarea acestora i, ca atare, se impune admiterea aciunii pentru nlturarea dezechilibrului creat ntre patrimoniul antreprenorului i cel al beneficiarului. S-a conchis c singura cale de recuperare a contravalorii lucrrilor suplimentare de reparaii efectuate era promovarea unei aciuni ntemeiate pe principiul mbogirii fr just cauz, avnd n vedere c lucrrile erau deja executate la data pronunrii hotrrilor, astfel nct, din moment ce beneficiarul a acceptat i ulterior a confirmat executarea lucrrilor, este lipsit de temei a reine c pentru recuperarea contravalorii acestora antreprenorul avea la dispoziie ncheierea unui nou contract de achiziie. (Vz. CCJ, s.com., dec. nr.5197/02.12.2004, n Dreptul nr.11,2005, p.267-268). 891 Vz. i supra nr.1, nota de subsol nr.3. 892 Preul stipulat poate fi i aleatoriu, de ex., o cot de participare la beneficiu (Cas.IV, dec nr.295/1943, n Practica..., vol.II, p.32).

185

deosebit. Preul total al lucrrii va depinde de cantitatea lucrrilor efectiv executate i nu va fi cunoscut i stabilit dect dup executarea integral a lucrrii. CAPITOLUL VII CONTRACTUL DE MANDAT Seciunea I Mandatul cu reprezentare 1. Noiunea i condiiile de validitate ale contractului de mandat 1. Noiune. Mandatul este un contract prin care o persoan, numit mandatar, se oblig s ncheie unul sau mai multe acte juridice pe seama unei alte persoane, numit mandant, care i d aceast mputernicire i pe care l reprezint (art. 1532 i urm. C.civ.)893. 2. Deosebirea ntre mandat i alte contracte nrudite. Dei mandatul este, n principiu, un contract cu titlu gratuit, legea nu interzice ca mandatarul s fie remunerat, dac exist stipulaie expres n acest sens (art. 1534 C.civ.). Deci legiuitorul prezum numai gratuitatea mandatului894 (caracterul gratuit nu este de esena, ci numai de natura contractului). Dac mandatarul este un profesionist, prezumia de gratuitate nu opereaz895, cuantumul remuneraiei urmnd a fi stabilit - n lips de stipulaie i criterii legale - de ctre instan, avnd n vedere natura i volumul serviciilor prestate. Prin faptul c mandatul poate fi cu titlu oneros, el se aseamn cu contractul de munc i contractul de antrepriz. Principala deosebire const n aceea c mandatul are ca obiect (principal) ncheierea de acte juridice cu terii i, de regul, mandatarul este reprezentantul mandantului, n timp ce contractul de munc sau de antrepriz are ca obiect acte sau fapte materiale i intelectuale prestate pentru cealalt parte contractant, iar salariatul, respectiv antreprenorul (arhitectul), nu are calitatea de reprezentant896.
n msura n care prin norme speciale nu se prevede altfel, regulile mandatului sunt aplicabile ca drept comun n materie de reprezentare - i n lipsa contractului de mandat, n cazurile anume prevzute de lege. De ex., n raporturile dintre soi (art.35 alin.2 C.fam.), n raporturile dintre persoana juridic i cei care alctuiesc organele sale (art.36 din Decretul nr. 31/1954, iar n privina societilor comerciale art. 72 din Legea societilor comerciale nr. 31/1990, republicat n anul 2004), n materie de curatel (art. 155 alin.1 C.fam.), n raporturile dintre lichidatori, pe de o parte, i asociai sau fondatori, respectiv asociaia sau fundaia supus lichidrii, pe de alt parte, (art. 67 din OG nr.26/2000 cu privire la asociaii i fundaii, aprobat prin Legea nr. 246/2005) etc. Pe de alt parte, regulile mandatului sunt aplicabile i n cazul n care mputernicirea de a ncheia acte juridice este prevzut, cu titlu accesoriu, n cuprinsul unui alt contract (antrepriz, depozit, locaiune etc.). De exemplu, locatarul este mputernicit s contrac-teze, la nevoie, reparaii care sunt n sarcina locatorului. 894 Pentru o aplicaie mai recent a acestei prezumii relative, vz. C.A.Buc., s. a III-a civ., dec. nr.719/1999, n Culegere de practic judiciar civil 1999, p.61-62. 895 n cazul mandatului conferit unei persoane n cadrul i n limitele profesiunii sale, caracterul oneros al contractului este subneles, gratuitatea urmnd a fi stipulat expres i nu se prezum chiar dac mandatul este tacit (vz. Cas.I, dec.nr.296/1893, n C.civ.adnotat, vol.IV, p.12 nr.1; dec.nr.36/1990, ibidem, p.9 nr.22). i mandatul ncheiat ntre persoane juridice - chiar dac nu este un mandat comercial, neavnd ca obiect o afacere comercial (art.374 i urm. C.com.) - este, n principiu, cu titlu oneros, dei guvernat de regulile prevzute n Codul civil (vz. i PAS, dec.nr. 2050/1961, n AS nr.5, 1971, p.67). 896 Vz. i supra cap. VI, nr.2.4.
893

186

Precizm ns, c salariatul poate primi mputernicire de reprezentare din partea unitii (de exemplu, pentru achiziionarea de bunuri), n care caz va avea calitatea de mandatar 897, cel puin n raporturile dintre el i terul contractant, precum i ntre acesta din urm i mandant, chiar dac n raporturile dintre mandant i salariatul lui (mandatar), datorit raporturilor de munc (raporturi de subordonare), regulile mandatului vor fi nlocuite - parial - cu regulile aplicabile raportului de munc (obligativitatea acceptrii i executrii mandatului, rspunderea mandatarului fa de mandant potrivit regulilor din dreptul muncii, iar nu din dreptul civil etc.)898. Tot astfel, antreprenorul poate fi mputernicit s ncheie anumite acte juridice n numele clientului (de exemplu, s obin avize sau autorizaii din partea organelor competente). Pe de alt parte, un liber profesionist care, de regul, este un reprezentant (mandatar), nu ntotdeauna va avea aceast calitate. De exemplu, avocatul care d numai consultaii juridice899 sau care acord numai asisten juridic, fr puteri de reprezentare, are - n raporturile civile - de regul, calitatea de antreprenor, iar nu de mandatar900. 3. Forma mandatului901. Mandatul este, de regul, un contract consensual, care ia natere prin simplul acord de voin al prilor, fr a fi supus vreunei forme speciale. Dup cum s-a spus mandatul poate fi dat n form scris sau chiar verbal902 ori n mod tacit (art. 1533 C.civ.)903. n practic, mandatul este constatat de obicei printr-un nscris numit procur sau mputernicire904.
n principiu, este valabil i mandatul dat de o unitate unei persoane fizice care nu este salariatul ei (T.Reg.Ploieti, dec.civ. nr.667/1959, n LP nr.8, 1959, p.122). Iar n cazul salariatului care desfoar o activitate curent de ncheiere de acte juridice pe seama comitentului (de ex., casierul care ncaseaz bani pentru primrie), existena mputernicirii se prezum cu consecina validitii i opozabilitii actului ncheiat fa de comitent (mandant) dac nu se dovedete c persoana care a contractat cu salariatul a cunoscut sau trebuia s cunoasc lipsa mputernicirii (revocarea mandatului, desfacerea contractului de munc etc.). 898 n lumina acestor particulariti, s-a susinut c mputernicirea de reprezentare dat salariatului constituie un act unilateral de drept al muncii (vz. R.Roca, Natura juridic a mputernicirii de reprezentare dat de conductorul unitii unei persoane ncadrate n munc, n RRD nr.8, 1982, p.13-14). Aceast calificare rezolv ns problema numai parial (n privina procurii), dar nu i n privina efectelor mandatului (n legtur cu raporturile dintre terul contractant i mandant ori mandatar). De altfel, chiar i n privina procurii, se pot ivi probleme pentru care legislaia muncii nu ofer soluii (de ex., interpretarea clauzelor neclare, vz. infra nr.6). 899 Vz. Mazeaud, op.cit., p.1073-1074 nr.1334; Ph. Malaurie, L.Ayns, op.cit., p.43 nr. 46 i p.235236, nr.531; supra cap. VI nr.1 alin. final. 900 n materie penal, distincia poate s nu prezinte importan (de ex., pentru aplicarea art.254 i 256 C.pen.). Vz. CSJ, s.pen., dec.nr.569/1990, n care avocatul este considerat mandatar, indiferent c are puteri de reprezentare sau numai de asistare (n Dreptul, nr.1, 1991, p.74-75). Vz., n acest sens, i art.38 din L.nr.51/1995 privind organizarea i exercitarea profesiei de avocat (republicat n anul 2001 i modificat ulterior). 901 Pentru regulile speciale privind forma mandatului judiciar i celelalte particulariti ale reprezentrii sau asistrii judiciare, a se vedea dispoziiile din codurile de procedur civil i de procedur penal. Referitor la regulile de procedur civil, inclusiv reprezentarea (sau asistarea) de ctre avocat a prilor n procesul civil, n lumina L.nr.51/1995 (i a Statutului profesiei de avocat) vz. V.M.Ciobanu, Tratat teoretic i practic de procedur civil, vol.I, Edit. Naional, Bucureti, 1996, p.337-348; G.Boroi, D.Rdescu, Codul de procedur civil - comentat i adnotat, Edit. All, Bucureti, 1994, p.130-135; I.Le, Tratat de drept procesual civil, Ed. All Beck, Bucureti, 2002, p.117-125; I.Deleanu, Tratat de procedur civil, vol I, Ed. All Beck, Bucureti, 2005, p.563-576. 902 TS, s.civ., dec.nr.1841/1971, n Repertoriu..., 1969-1975, p.141. 903 Mandatul tacit se ntlnete n practic mai ales n cazul n care ntre pri exist o comunitate de via sau de interese (de ex., ntre prini i copilul major; pentru soi, vz. art.35 alin.2 C.fam.). 904 n practic, n mod frecvent, se folosete i denumirea de delegaie (de exemplu, n cazul reprezentrii prin jurisconsult, denumirea fiind utilizat chiar i n acte normative). Numai c aceast denumire poate crea confuzii, ntruct noiunea de delegaie are n dreptul civil o alt accepiune
897

187

Procura, ca negotium, este un act juridic unilateral (exprimnd voina mandantului, oferta de mandat), iar ca instrumentum, este nscrisul n care se enumer actele juridice ce urmeaz s fie ndeplinite de mandatar (procurator) n numele mandantului. Prile redacteaz un nscris pentru ca terii s fie n msur s verifice puterile conferite mandatarului, precum i limitele n care acesta poate contracta n numele mandantului. Cnd actul juridic la care particip mandatarul n numele mandantului urmeaz s fie ncheiat n form solemn (de regul, autentic), atunci procura trebuie s fie dat i ea n aceeai form, deoarece procura (mandatul) formeaz un tot indivizibil cu actul n vederea cruia a fost dat905 (regula simetriei formelor). Astfel, de exemplu, mandatarul mputernicit s nstrineze sau s dobndeasc un teren (art.2 alin.1 din Titlul X al Legii nr.247/2005) ori s ncheie un contract de donaie (art. 813 C.civ.) sau s constituie o ipotec (art. 1772 C.civ.)906 etc., trebuie s nfieze o procur (sau un contract de mandat) n form autentic 907. Tot astfel, art.12 din Legea nr. 21/1991 a ceteniei romne prevede c o cerere de acordare sau, dup caz, de redobndire a ceteniei romne se face personal sau, n cazuri temeinic justificate, prin mandatar cu procur special i autentic [...]908 i va fi nsoit de acte care dovedesc ndeplinirea condiiilor prevzute de prezenta lege. n literatura de specialitate i n practica judiciar se consider c mandatarul trebuie s fie mputernicit prin procur autentic numai n cazul n care legea prevede o asemenea form pentru validitatea actului juridic ce urmeaz s fie ncheiat prin mandatar, nu ns i atunci
(art.1132, 1133 C.civ.). 905 Vz. D.Alexandresco, op.cit., p.425; C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnesu, Al.Bicoianu, op.cit., p.1007. 906 n practica instanei supreme s-a decis c delegaia dat consilierului su juridic, de ctre conducerea bncii, pentru ncheierea unui contract de ipotec, reprezint un mandat special valabil, n condiiile art. 35 alin. 1 i 2 i art. 36 din Decretul nr.31/1954, precum i art. 1532 i 1533 C.civ. S-a considerat c prevederile art.1772 C.civ. au fost respectate, n sensul c ipoteca a fost constituit printr-un act autentificat, iar art.1536 C.civ. se refer la mandatul special pe care trebuie s-l aib mandatarul care accept nfiinarea unei ipoteci asupra imobilului proprietatea mandantului su i nu la persoana care, n numele creditorului, accept garantarea plii unui debit prin constituirea unei ipoteci (vz. CSJ, s.com., dec. nr.5411/2000, n Buletinul Jurisprudenei pe anul 2000, p. 423-424). 907 Vz. i TS, s.civ., dec.nr.24/1972, n CD, 1972, p.102-105; T.Jud. Satu Mare, dec.civ. nr.118/1971, n RRD nr.1, 1972, p.152. Cu privire la mandatul verbal dat n vederea reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenurilor n temeiul Legii nr.18/1991, vz. C.Rou (I), M.Nicolae (II), Valabilitatea mandatului verbal i a manda-tului tacit pentru cererea de stabilire a dreptului de proprietate n temeiul legii fondului funciar, n Dreptul nr.1, 1999, p.19-30. Vnzarea-cumprarea unui autoturism ntre persoane fizice se poate face n baza unui mandat (procur) dat sub semntur privat, ntruct - potrivit prerii dominante n literatura de specialitate i practicii constante a instanelor judectoreti; vz. Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Vol. I (Vnzarea-cumprarea. Schimbul), ed. a IV-a (actualizat de L. Mihai, R. Popescu), Edit. Universul Juridic, Bucureti, 2006, cap. I, nr. 2.4 - acest contract este un contract consensual. Astfel fiind, mandantul personal sau reprezentantul su (mputernicit potrivit regulilor prevzute pentru mandatul judiciar) poate cere prin justiie constatarea transferrii dreptului de proprietate asupra autoturismului n baza contractului de vnzare-cumprare ncheiat prin act sub semntur privat de ctre mandatarul mputernicit tot astfel, urmnd ca radierea nmatricularea la organele administrativ financiare s se fac n baza hotrrii judectoreti definitive. 908 Pentru alte ipoteze n care este impus nfiarea unei procuri speciale i autentice, vz. de exemplu: art.282 i art.283 din OG nr.98/2000 privind unele msuri pentru autorizarea operatorilor i efectuarea nscrierilor n Arhiva Electronic de Garanii Reale Mobiliare (modificat i completat prin OG nr.12/2003 i Legea nr.266/2003); art.34 alin. 6 din Regulamentul privind procedura de constituire, atribuiile i funcionarea comisiilor pentru stabilirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor, a modelului i modului de atribuire a titlurilor de proprietate, precum i punerea n posesie a proprietarilor (aprobat prin HG nr.890/2005); art.14 alin.3 din Legea nr.85/2006 privind procedura insolvenei; art.13 lit. a) din Norma nr.3/2006 privind autorizarea fondului de pensii facultative (aprobat prin Hotrrea nr.15/2006 a Comisei de Supraveghere a Sistemului de Pensii Private).

188

cnd acest act urmeaz s fie ncheiat n form autentic prin voina prilor, fr ca legea s prevad o atare cerin909. ns, potrivit art.58 din Legea notarilor publici i a activitii notariale nr.36/1995, prile pot fi reprezentate la autentificare printr-un mandatar cu procur special autentic, fr a distinge dup cum forma autentic a actului ce urmeaz a fi ncheiat prin mandatar este cerut de lege sau este hotrt numai de ctre pri910. Pe de alt parte, pentru unele operaii juridice, legea prevede necesitatea unei procuri autentice indiferent de forma actului juridic ce urmeaz s fie ncheiat de ctre mandatar, n numele mandantului. De exemplu, unitile cu capital de stat i cooperatiste pot face pli n numerar numai persoanelor indicate n documente sau celor mputernicite de acestea pe baz de procur autentificat, special sau general, cu excepia retribuiilor, burselor, ajutoarelor din fondurile de asigurri sociale, premiilor i altor drepturi asimilate acestora, care pot fi pltite membrilor din familia titularului sau altui salariat din aceeai unitate, pe baz de mputernicire (procur) sub semntur privat, vizat de eful ierarhic al titularului drepturilor bneti911. Cnd mandatul este un contract consensual, consimmntul prilor poate fi dat i n mod expres, dar i n mod tacit (art. 1533 C.civ.). Mandatul tacit rezult din acele mprejurri de fapt care fac nendoielnic intenia prilor. Oferta de mandat special912, n orice caz, trebuie s fie expres. n schimb, acceptarea ofertei de mandat poate fi tacit, inclusiv n cazul mandatului special sau autentic, rezultnd din executarea lui din partea mandatarului913. Mandatul tacit nu trebuie s fie confundat cu mandatul aparent; n acest caz - dei lipsete voina mandantului de a fi reprezentat (mandatarul a depit mputernicirea sau mandatul a ncetat anterior ori nici n-a existat n realitate)914 - terii contracteaz cu credina scuzabil i legitim (deci fr vreo culp, dar nu neaprat eroare comun) c mandatarul aparent are puteri de reprezentare; cum s-a spus, credina legitim valoreaz titlu. Astfel se ntmpl, de exemplu, n cazul revocrii mandatului915, care nu a fost adus la cunotin terilor (art. 1554

Vz. TS, s.civ., dec.nr.1841/1971 mai sus citat. Vz. i Mazeaud, op.cit., vol.II, p.61; Ph. Malaurie, L.Ayns, op.cit., p.258; D.Chiric, op.cit., p.257. 910 Dac formalitatea (fie i autentificarea) este prevzut de lege nu pentru validitatea actului, ci numai n scopul opozabilitii fa de teri (de ex., acceptarea cesiunii de crean - art.1393 alin.2 sau subrogarea solvens-ului n drepturile creditorului pltit), procura nu este supus aceleiai formaliti, cci actul (cesiunea sau subrogaia etc.) este valabil, independent de opozabilitatea lui fa de teri (vz. Ph. Malaurie, L. Ayns, op.cit., p.259; vz., ns, art.58 din L.nr.36/1995 cit.supra). Se excepteaz cazurile n care legea prevede expres, pentru efectuarea prin mandatar a unui act necesar n vederea opozabilitii, cerina procurii autentice. De ex., mandatarul mputernicit s nscrie sau s radieze o ipotec n evidenele de publicitate imobiliar trebuie s nfieze o procur autentic (art.1781 i 1788 C.civ.; art.19-20 i 25 din L. cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/1996, republicat n anul 2006). Pentru problema formei prevzute de lege ad probationem, vz. infra nr.4. 911 Art.22 din Regulamentul operaiilor de cas ale unitilor, aprobat prin Decr.nr. 209/1976. 912 Vz. infra nr.6. 913 Acceptarea tacit rezult, de regul din executarea de ctre mandatar a nsrcinrii (CSJ, s.civ., dec.nr.335/1991, n Dreptul nr.1, 1992, p.106). Mandatul tacit trebuie probat, neputnd fi prezumat, cci o astfel de prezumie de mandat nu funcioneaz dect n relaiile dintre soi i numai cu privire la anumite acte juridice, n condiiile art.35 C.fam. (C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec. nr. 4259/2000, n PR nr.1/2003, p.136-139). 914 Pentru deosebirea - nesemnificativ dup prerea noastr - care se face n literatur ntre mandatul aparent i mandatul aparent stricto sensu, vz. Mazeaud, op.cit., p.1116 -1117, nr.1391; D.Gherasim, Buna credin n raporturile civile, Ed. Academiei, Bucureti, L.Ayns, op.cit., p.267271. 915 Vz. infra nr.20.
909

189

C.civ.), indiferent c mandantul a fost ori nu n culp916 (dar nici complet strin de aparena creat). Buna-credin a terului se prezum potrivit regulilor generale (art.1899 alin.2 C.civ.). Mandatul aparent produce efecte ca i cum mandatarul aparent ar fi avut puteri de reprezentare; aa cum exist mandat fr reprezentare, se recunoate i reprezentarea fr mandat. n consecin, terul contractant de bun-credin poate aciona (dar nu este obligat n acest sens) mpotriva mandantului n baza actului ncheiat cu mandatarul aparent, caz n care va fi obligat s execute i obligaiile asumate (de exemplu, cnd cere predarea lucrului vndut de mandatarul aparent, va fi obligat s plteasc preul). n schimb, persoana reprezentat fr voia ei poate aciona mpotriva terului numai dac a ratificat actul ncheiat de mandatarul aparent, caz n care mandatul aparent se transform cu efect retroactiv (de la data ncheierii actului) ntr-un mandat de reprezentare de drept comun. n lipsa ratificrii, mandatarul aparent rspunde fa de mandant (cu care nu are raporturi contractuale) pe teren delictual sau ca un negotiorum gestor (art.987 i urm. C.civ.), dup cum a fost sau nu n culp. Rspunderea mandatarului aparent poate fi angajat i fa de terul contractant, dar numai extracontractual (delictual), deoarece nu a contractat n nume propriu917. 4. Dovada mandatului. ntruct acceptarea mandatului poate fi dovedit (indiferent de valoare i chiar dac, sub sanciunea nulitii, procura trebuie s fie autentic), prin executarea lui de ctre mandatar (art. 1533 alin.2 C.civ.), problema se pune mai ales n legtur cu oferta de mandat i cu acceptarea mandatului neexecutat. Dac mandatul este expres i legea special nu prevede altfel, dovada se face dup regulile dreptului comun, att ntre pri, ct i de ctre terul care contracteaz cu mandatarul918 (nu i de ali teri, pentru care mandatul este un simplu fapt juridic, putnd fi dovedit prin orice mijloc de prob), deoarece validitatea contractului pe care l ncheie depinde de existena mandatului, formnd un tot unitar cu acesta. Prin urmare, dac actul n vederea cruia s-a dat mandatul expres are o valoare mai mare de 250 lei sau cerina formei scrise este prevzut de lege indiferent de valoare (de exemplu, depozit voluntar - art.1597 C.civ.), dovada se va face prin nscris919, fiind aplicabile i dispoziiile privitoare la existena unui nceput de dovad scris (art. 1197 C.civ.) i la imposibilitatea - material sau moral - de procurare a unei dovezi scrise (art. 1998 C.civ.), sau la interdicia dovedirii prin martori mpotriva ori peste cuprinsul nscrisului (art. 1191 alin.2 C.civ.). Precizm ns, c formalitatea prevzut de art.1180 C.civ. (bun i aprobat pentru...) nu trebuie s fie ndeplinit, ntruct mandatul nu are ca obiect plata unei sume de bani sau o ctime oarecare de lucruri (ci ncheierea de acte juridice); iar dac mandatul este cu titlu oneros, deci un contract sinalagmatic, regula

n doctrin, s-a exprimat i prerea contrar, n sensul c aplicarea teoriei mandatului aparent presupune culpa mandantului. A se vedea, D. Cosma, Teoria general a actului juridic civil, Ed. tiinific, Bucureti, 1969, p. 90; . Beligrdeanu, Reprezentarea aparent i consecinele acesteia cu privire la clauza compromisorie, n Dreptul nr. 9/2001, p. 84-85. Nu putem mprti o astfel de opinie fa de dispoziiile art.1554 din Codul civil care, pentru valabilitatea mandatului aparent, impun doar condiia bunei-credine a terului contractant. 917 Cu privire la mandatul aparent, vz. i D.N.Ghioiu, Obligaiile mandatarului n contractul de mandat comercial, n RDC nr.7-8, 2000, p.185-188. 918 n scopul dovedirii mandatului, procura se reine de casierul unitii pltitoare, dac mandatul este special (procuratio unicus rei - vz.infra, nr.6), iar dac este general originalul procurii se restituie, reinndu-se o copie certificat de casier i mandatar (art.22 din Regulamentul operaiilor de cas ale unitilor). 919 Vz. Cas, I, dec.nr.11/1897, n C.civ. adnotat, p.9 nr.21. Dei mandatul este un contract consensual, el este ngrdit n privina probei la existena unui nscris, atunci cnd actul pe care trebuie s-l ncheie mandatarul este i el supus aceleiai ngrdiri. T.Capitalei, s.civ., dec.nr.1201/1955, n LP nr.6, 1955, p.680-681. Vz. i D.Cosma, Teoria general a actului juridic civil, Edit. tiinific, Bucureti, 1969, p.99-100. Cerina dovezii scrise vizeaz numai existena mandatului (procurii). ntinderea mputer-nicirii poate fi dovedit liber, inclusiv prin prezumii. Vz. Ph. Malaurie, L.Ayns, op.cit., p.259.
916

190

multiplului exemplar nu se impune n privina procurii, care nu cuprinde o convenie sinalagmatic (art.1179 C.civ.), ci constat numai oferta de mandat920. Alta este situaia n ipoteza mandatului tacit, admis de legiuitorul nostru dup modelul C.civ. italian (atunci n vigoare). Deoarece att oferta, ct i acceptarea mandatului tacit poate rezulta din mprejurri de fapt care fac nendoielnic intenia prilor, dovada acestor fapte se poate face - att de ctre pri, ct i de terul care contracteaz cu mandatarul sau de ali teri - prin orice mijloc de prob admis de lege, indiferent de valoarea actului ncheiat sau care urmeaz s fie ncheiat de ctre mandatar921. Cerina dovezii scrise ar contraveni noiunii de mandat tacit, cci mandatul scris este, prin definiie, expres; or, potrivit C.civ., mandatul poate fi i tacit (de exemplu, primirea de ctre o persoan a buteliei de aragaz n vederea rencrcrii la unitatea specializat)922. Prin urmare, n ipoteza mandatului tacit, C.civ. derog de la regula simetriei formelor; mandatul poate fi tacit, n schimb pentru actul ce se ncheie de ctre mandatar cu terul, ad probationem se cere forma scris. Dac existena mandatului a fost dovedit, coninutul i ntinderea mputernicirii se stabilesc prin interpretarea clauzelor contractuale, orice dovad n acest scop fiind admis potrivit dreptului comun, ns interpretarea trebuie s fie restrictiv (infra nr.6). Dac ncheierea contractului de mandat nu poate fi dovedit, raporturile dintre pri urmeaz a fi soluionate potrivit regulilor gestiunii de afaceri sau mbogirii fr just cauz923. 5. Capacitatea prilor. Mandantul trebuie s fie capabil de a contracta el nsui actul de a crui ndeplinire l nsrcineaz pe mandatar. Deci capacitatea mandantului se apreciaz n funcie de natura actului juridic care urmeaz s fie ncheiat prin mandatar (acte de conservare, de administrare, de dispoziie)924. Prin derogare de la dreptul comun, anularea pentru lipsa capacitii de exerciiu a mandantului poate fi invocat i de mandatar, pentru a
920 Vz. Mazeaud, op.cit., p.1119 nr.1394. Pentru regulile de dovad a mandatului, vz. i A.Bnabent, op.cit., p.377-379. 921 Vz., n acest sens, dec. publicate n C.civ.adnotat, p.9-11 nr.15, 20, 23-28, 31-34, 38-39, 41; D.Chiric, op.cit., p.257. 922 Vz. CSJ, s.civ., dec.nr.335/1991, n Deciziile CSJ 1990-1992, p.62-64. 923 Vz. infra nr.17. 924 n literatura de specialitate se susine c, dac mandantul se oblig s plteasc o remuneraie mandatarului (mandat cu titlu oneros), el trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu (respectiv, minorul cu capacitate de exerciiu restrns s ndeplineasc condiiile prevzute de lege pentru acte de dispoziie, inclusiv autorizaia autoritii tutelare), chiar dac actul care urmeaz s fie ncheiat prin mandatar este un act de conservare sau de administrare. Vz. R.Sanilevici, Drept civil. Contracte, Universitatea Al.I.Cuza, Iai, 1982, p.210; J.Manoliu, t.Ruschi, Drept civil, vol.II, Contracte. Dreptul de autor, Universitatea Al.I.Cuza, Iai, 1985, p.5. Vz. i Mazeaud, op.cit., p. 1120, nr.1396. n ceea ce ne privete, avem rezerve fa de aceast susinere, ntruct capacitatea cerut mandantului depinde nu de natura mandatului (cu titlu oneros sau cu titlu gratuit), ci de natura actului care urmeaz s fie ncheiat prin mandatar. Dac acest act poate fi cu titlu oneros fr a deveni prin aceasta un act de dispoziie (de ex., contractul de antrepriz n vederea reparrii acoperiului casei rmne un act de administrare, chiar dac reparaia se face cu titlu oneros i, n consecin, nu necesit autorizaia autoritii tutelare prevzut pentru actele de dispoziie) atunci i mandatul poate avea acest caracter (desigur, sub rezerva leziunii, dac minorul a ncheiat mandatul fr ncuviinarea ocrotitorului legal, art.25 din Decr.nr.32/1954). Dup cum s-a spus, minorul cu capacitate de exerciiu restrns poate da mandat altcuiva, n mod valabil, pentru ncheierea acelor acte juridice, pe care, el nsui le poate ncheia personal i singur; dup cum, dac exist ncuviinarea prealabil a ocrotitorului legal, poate da mandat i pentru ncheierea unui act juridic civil pentru care legea cerea o atare ncuviinare (Gh. Beleiu, Drept civil. Persoanele, Universitatea din Bucureti, 1982, p.120). n sfrit, menionm c, n lumina primei teorii, ar trebui s ajungem la concluzia contradictorie potrivit creia ncheierea mandatului cu titlu oneros (de ex. mandatarul este remunerat cu 10.000 de lei) fiind un act de dispoziie necesit autorizaia autoritii tutelare, n schimb, pentru actul de administrare care urmeaz s fie ncheiat prin mandatar cu titlu gratuit (de ex., reparaii la imobil n valoare de 100.000 de lei), nu se cere o asemenea autorizaie.

191

nu fi expus rspunderii fa de terul cu care contracteaz i care ar suferi pagube n urma anulrii mandatului925. n privina mandatarului se cere, n toate cazurile, capacitate deplin de exerciiu. Numai trimisul (curierul), care este un simplu mesager (nuncius), iar nu reprezentant, poate fi o persoan chiar lipsit de capacitatea de exerciiu, cci transmite doar declaraia de voin a persoanei care l-a trimis, fiind suficient s aib discernmntul strict necesar pentru activitatea sa. n schimb, mandatarul, care este un reprezentant, trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu, cci n actele pe care le ncheie n numele reprezentatului (mandantului) trebuie s exprime un consimmnt valabil, lipsa consimmntului sau viciile de voin fiind apreciate nu numai n persoana mandantului, dar i n aceea a mandatarului 926. Deoarece mandatarul are iniiativ i i manifest personalitatea la ncheierea actului cu terul, trebuie s fie deplin capabil. Aceast soluie rezult, per a contrario, i din art. 1552 pct.3 C.civ., care prevede c mandatul se stinge prin punerea sub interdicie a mandatarului. Dac mandatul ncheiat cu un capabil de a contracta nceteaz datorit incapacitii ulterioare a mandatarului927, un contract de mandat ncheiat cu un mandatar incapabil sau cu capacitate de exerciiu restrns nu poate fi recunoscut valabil928. Chiar dac am recunoate ca valabil un contract ncheiat cu un mandatar incapabil, acesta ar rspunde fa de mandant (sau teri) numai dup regulile generale relative la obligaiile incapabililor (n limita mbogirii, art.1098 i 1164 C.civ.). 6. Obiectul i ntinderea mandatului. Obiectul mandatului trebuie s fie determinat, posibil i licit ca la orice contract. n toate cazurile, mandatul poate avea ca principal obiect numai ncheierea de acte juridice de ctre mandatar (contracte sau acte unilaterale, cum ar fi denunarea locaiunii fr termen, acceptarea sau renunarea la o motenire etc.), actele materiale putnd avea numai caracter accesoriu (de exemplu, verificarea bunului care urmeaz s fie cumprat, preluarea bunului mobil care urmeaz s fie vndut etc.), 929 iar actele juridice cu caracter strict personal (de exemplu, testament) nu pot fi fcute prin mandatar. Caracterul determinant, posibil i ilicit al obiectului vizeaz, n principal, obiectul derivat al contractului de mandat, afectnd potrivit dreptului comun validitatea lui (de exemplu, mandatul este nul dac actul ce urmeaz s fie ncheiat permis de lege are ca obiect bunuri scoase din circuitul civil). n ceea ce privete ntinderea, mandatul poate fi special sau general (art.1535 C.civ.). Mandatul este special cnd se d pentru o singur operaie juridic (procuratio unicus rei) sau pentru anumite operaii determinate, i general cnd mandatarul primete mputernicirea de a se ocupa de toate treburile mandantului (procuratio omnium bonorum)930.

Vz. A.Bnabent, op.cit., p.375 nr.636. Vz. i S.Ghimpu, S.Grosu, Capacitatea i reprezentarea persoanelor fizice, Ed. tiinific, Bucureti, 1961, p.323; R.Sanilevici, op.cit., p.201-202; I.Zinveliu, op.cit., p.331; D.Chiric, op.cit., p.257-258. Cerina capacitii de exerciiu depline este preconi-zat i de lege ferenda. 927 Vz. infra, nr.23. 928 Potrivit unei alte preri, este suficient ca mandatarul s aib discernmnt, cci actul pe care l ncheie produce efecte numai fa de cel reprezentat. Vz., de ex., D.Cosma, op.cit., p.96; E.SaftaRomano, op.cit., p.14-15. 929 Primirea buteliei de aragaz cu scopul rencrcrii a fost corect calificat mandat (CSJ, s.civ., dec.nr.335/1991, cit.supra) dac primitorul urma s contracteze cu prestato-rul de asemenea servicii, lucrarea nefiind executat de el; n acest din urm caz ar fi fost vorba de un contract de antrepriz. Vz. i D.Chiric, op.cit., p.246. 930 Vz. i M.Duu, Consideraii referitoare la mandatul special, n Dreptul nr.4/2006, p.183-190.
925 926

192

Pentru actele de dispoziie (inclusiv participarea la o licitaie n numele i pe seama mandantului931, ncheierea unei tranzacii932, ipotecarea unui imobil933, ridicarea unei sume de bani depuse n avans pentru achiziionarea unui autoturism934 etc.), se cere un mandat special935 (art. 1536 alin.2 C.civ. i art. 69 C.pr.civ.). Specializarea nu trebuie ns dus la extrem, mandatul va fi cu suficien special dac va indica natura operaiei juridice i obiectul ei936. Actele de conservare sau de administrare pot fi ncheiate de mandatar pe baza unui mandat general937. Potrivit art. 1536 alin.1 C.civ., mandatul conceput n termeni generali (se are n vedere procura imprecis) nu este valabil dect pentru actele de administrare (bineneles, i de conservare). nseamn c puterile conferite mandatarului sunt supuse unei interpretri restrictive, ceea ce se explic prin grija legiuitorului fa de interesele mandantului, care ar putea fi pgubit n cazul redactrii imprecise, echivoce a procurii. n toate cazurile, mandatarul nu poate face nimic afar din limitele mandatului su (art.1537 C.civ.). Fie c este special sau general, mandatarul trebuie s se ncadreze n limitele mputernicirii primite. De exemplu, mandatul special dat pentru vnzarea unor bunuri nu poate servi pentru vnzarea altora. Iar mandatul general circumscris la anumite acte de administrare nu ndreptete la svrirea altora. Spre deosebire de modelul su francez, textul citat precizeaz ns c facultatea de a face o tranzacie o cuprinde i pe aceea de a face un compromis938, cu toate c n primul caz (tranzacie) concesiile au consecine cunoscute, iar n cel de al doilea consecinele sunt imprevizibile. 7. Actul cu sine nsui i dubla reprezentare (autocontractul)939. Mandatul n interes comun. n cazul n care mandatarul ncheie actul juridic care formeaz obiectul mandatului cu
Vz. Cas.II, dec.nr.286/1903, n C.civ.adnotat, p.13 nr.2. Vz. i CSJ, s.civ., dec.nr.415/1992, n Deciziile CSJ 1990-1992, p.245; CSJ, s.com., dec.nr.17/1998, n Dreptul nr.9/1998, p.141-142. Tranzacia consimit de nsi partea interesat poate fi prezentat n instan de mandatarul ei cu procur general, acesta putnd cere i pronunarea unei hotrri de expedient, cci actul de dispoziie a fost svrit de titularul dreptului dedus judecii. Cas.II, dec.nr.4/1925, n C.civ.adnotat, p.14 nr.10; Cas.I, dec.nr.44/1888; ibidem, p.15-16 nr.4. 933 n practic, s-a decis c este lovit de nulitate absolut contractul de ipotec semnat de ctre mandatar n temeiul unui mandat general, valabil pentru actele de administrare i inapt a valida un act de nstrinare (vz. CCJ, s.com., dec. nr.5215/2004, n Buletinul Casaiei nr.2, 2005, p. 22-23). 934 ncasarea unei sume de bani nu poate fi apreciat ca un act de administrare obinuit i de aceea oferta de mandat nu poate fi presupus. n absena dovezii unui mandat special care s permit eliberarea banilor altei persoane dect celei cu care a ncheiat contractul, societatea prt a svrit o fapt ilicit, cauzatoare de prejudicii n patrimoniul recurentului-reclamant (C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec. nr. 4259/2000, n PR nr.1/2003, p.136-139). 935 Pentru renunarea la un drept dedus judecii, fiind un act de dispoziie, mandatarul trebuie s prezinte o procur special (TS, s.civ., dec.nr.1396/1978, n RRD nr.3, 1979, p.60 i dec.nr.2080/1978, n RRD nr.5, 1979, p.54; CSJ, s.com., dec.nr.17/1998, n Juris-prudena CSJ 1998, p.242-243). De asemenea, avocatul apelanilor-pri nu putea s renune la unul dintre motivele de apel doar pe baza delegaiei avocaiale de reprezentare, deoarece n temeiul acesteia se pot face doar acte procedurale pentru conservarea drepturilor prii din proces, iar nu i acte de dispoziie (vz. C.A.Suceava, s.civ., dec. nr.830/2001, n Dreptul nr.3, 2002, p.153). Tot astfel, acceptarea succesiunii se poate face numai printr-un mandatar mputernicit special (TS, col.civ., dec.nr.778/1962, n CD, 1962, p. 162). Evident, i renunarea la o motenire, fiind tot un act de dispoziie, poate fi fcut numai n baza unui mandat special. Pentru forma ofertei de mandat special i forma acceptrii lui, vz. supra nr.3. 936 C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.1008; Cas.I, dec.nr.28/1903, n C.civ.adnotat, p.13 nr.1. 937 ntruct intentarea unui proces referitor la folosina unei locuine - fie c se cere eva-cuarea, fie c se pretinde o sum de bani cu titlu de chirie sau de daune - reprezint un act de administrare ordinar, nu este necesar o procur special, mandatarul legitimndu-i calitatea procesual prin prezentarea unei procuri generale de administrare (T.Jud.Galai, dec.civ. nr.111/1972, n RRD nr.3, 1973, p.158). 938 Prin compromis, prile convin ca litigiul ivit ntre ele s fie soluionat pe calea arbitrajului (art.3432 C.proc.civ.). Vz. i D.Chiric, op.cit., p.260-261.
931 932

193

sine nsui (actul cu sine nsui) sau cu o ter persoan pe care tot el o reprezint (dubla reprezentare), exist pericolul neglijrii intereselor mandantului, n primul caz, sau al unuia dintre mandani, n cel de al doilea. Bineneles, un asemenea pericol nu exist dac mandantul, respectiv mandanii, fiind n cunotin de cauz, convin s dea mputernicire mandatarului n acest sens ori atunci cnd clauzele actului sunt astfel precizate, nct este exclus vtmarea intereselor mandantului (mandanilor)940. n caz contrar, dei C.civ. nu conine o regul general i expres n aceast privin941, considerm c mandantul poate cere anularea actului pentru dol prin reticen sau, mai larg, pentru violarea de ctre mandatar a obligaiei de loialitate fa de mandant942. Actul cu sine nsui i dubla reprezentare nu trebuie s fie confundate cu mandatul n interes comun (procuratio in rem suam). n acest caz nu se pune problema nulitii, ntruct mandatarul contracteaz cu un ter pe care nu-l reprezint, numai c alturi de mandant este i el cointeresat n ncheierea actului care formeaz obiectul mandatului (de exemplu, este i el coproprietar al bunului care urmeaz s fie vndut sau fiind creditorul mandantului urmeaz s i satisfac propria crean din preul obinut n urma vnzrii bunului). Precizm c mandatul n interes comun nu se confund cu mandatul remunerat; n primul caz, mandatarul este cointeresat n ncheierea actului care formeaz obiectul mandatului, ct timp, n cel de-al doilea caz, interesul lui rezid n contractul de mandat care l ndreptete la plata remuneraiei, chiar dac operaiunea juridic n vederea creia a fost conferit mandatul nu a putut fi realizat (art. 1548 C.civ.). 2. Efectele contractului de mandat 8. Dou categorii de efecte. ntruct mandatarul este reprezentantul mandantului, contractul de mandat produce efecte nu numai ntre pri (mandant i mandatar), dar i n privina terului cu care se ncheie actul juridic ce formeaz obiectul mandatului. Pentru ali teri, mandatul este o res inter alios acta. A. Efecte ntre pri
Actul cu sine nsui i dubla reprezentare sunt cunoscute n literatura de specialitate sub denumirea comun de autocontract, ntruct contractul este ncheiat pentru dou pri diferite de voina unei singure persoane, care acioneaz ntr-o dubl calitate. D.Cosma, op.cit., p.83. 940 n scopul prevenirii pericolului vtmrii intereselor mandantului, Regulamentul de punere n aplicare a Legii notarilor publici i a activitii notariale nr.36/1995 (aprobat prin Ordinul ministrului Justiiei nr.710/1995) prevede: n cazul n care se autentific procuri pentru ncheierea unor acte de vnzare-cumprare, iar cumprtorul sau soul acestuia are el nsui calitate de mandatar al vnztorului, notarul public va pretinde prilor s nscrie n cuprinsul procurii toate clauzele contractului, inclusiv preul (art.67). ndeplinirea acestor cerine n cazul actului cu sine nsui poate fi verificat i cu ocazia ncheierii contractului de vnzare-cumprare n form autentic, deoarece procurile folosite la autentificarea actelor rmn la dosar n original sau n copie legalizat (art.68, astfel cum a fost modificat prin art.1 din Ordinul ministrului Justiiei nr.1758/2004). Dei textele citate vizeaz numai actul cu sine nsui, notarul le poate avea n vedere i n cazul dublei reprezentri. 941 Pentru o regul special de interdicie n materia contractului de vnzare-cumprare, vz. art.1308 pct.2 C.civ., potrivit cu care Sub pedeaps de nulitate, nu se pot face adjudecatari nici direct, nici prin persoane interpuse: mandatarii, ai averii ce sunt nsrcinai s vnz. n privina acestui text de lege, n practic s-a decis c art.1308 pct.2 C.civ. proteguiete dreptul mandanilor care au ncredinat anumite bunuri pentru a fi vndute, deci un interes particular i nu unul general i, n consecin, sanciunea aplicabil n cazul nclcrii acestei norme juridice nu poate fi dect nulitatea relativ a contractului (TB, s. a V-a civ., dec. nr.272/2002, n Culegere de practic judiciar n materie civil 2000-2003, p.76-78). 942 Vz. i Mazeaud, op.cit., p.1118, nr.1393; Ph. Malaurie, L.Ayns, op.cit., p.261; A.Bnabent, op.cit.,p.383 nr.652; D.Cosma, op.cit., p.83-86; J.Manoliu, t.Ruschi, op.cit., p.7. n sensul validitii actului cu sine nsui i a actului ncheiat prin dubl repre-zentare vz. T.R.Popescu, P.Anca, Teoria general a obligaiilor, Ed. tiinific, Buc., 1968, p.76. Vz. i A.Pop, Gh.Beleiu, Drept civil. Teoria general a dreptului civil, Universitatea din Bucureti, 1980, p.342-343; D.Chiric, op.cit., p.261-262.
939

194

I. Obligaiile mandatarului943 9. ndeplinirea mandatului. Principala obligaie a mandatarului este de a executa mandatul (art. 1539 C.civ.). Neexecutarea sau executarea necorespunztoare a acestei obligaii fac ca mandatarul s fie rspunztor nu numai de dol (intenie), dar i de culp simpl. Precizm c prin executarea mandatului nu trebuie neleas neaprat ncheierea actului proiectat (de ex., vnzarea bunului). Dac mandatarul, cu toate diligenele depuse, nu poate ncheia actul juridic n condiiile mputernicirii primite, rspunderea lui nu va fi angajat. Diligena cerut mandatarului n ndeplinirea mandatului, inclusiv pstrarea (ca un depozitar) a sumelor de bani sau a altor bunuri primite de la sau pentru mandant 944, va fi apreciat cu mai puin rigurozitate dac mandatul este cu titlu gratuit (art. 1540 C.civ.). n acest caz, culpa mandatarului se apreciaz n concret (culpa levis in concreto), deci n funcie de diligena pe care o depune n propriile sale treburi (art. 1599 C.civ.). Dac mandatul este cu titlu oneros, rspunderea lui se va aprecia dup tipul abstract (culpa levis in abstracto), al omului prudent i diligent (bonus pater familias)945, adic dup regula general aplicabil rspunderii contractuale (inclusiv prezumia de culp). n ipoteza n care culpa mandatarului este stabilit, msura rspunderii lui va fi dat - n ambele ipoteze - de paguba (ntreag) suferit de mandant din cauza neexecutrii sau executrii necorespunztoare a obligaiei asumate. Mandatarul nu rspunde ns pentru neexecutarea obligaiilor asumate de terul contractant, dac nu a comis o culp n alegerea acestuia i contractul de mandat nu prevede n sarcina lui o obligaie de garanie. Precizm c, dac lucrul deinut n baza mandatului piere fortuit, mandatarul nu rspunde, chiar dac l-ar fi putut salva, sacrificnd un bun propriu, ntruct art.1566 C.civ. (din materia comodatului) nu este aplicabil n materia mandatului. Condiiile rspunderii mandatarului pot fi modificate prin convenia prilor. 10. Obligaia de a da socoteal. Mandatarul trebuie s dea mandantului socoteal despre ndeplinirea mandatului. n virtutea acestei obligaii, mandatarul este dator s dea n primire mandantului tot ce i s-a predat n puterea mandatului: bunuri sau documente, primite de la mandantul nsui sau de la teri n acest din urm caz, chiar dac bunurile primite (de ex., sumele ncasate) nu s-ar cuveni mandantului (art. 1541 C.civ.), deoarece terul pgubit va cere, dac este cazul, restituirea plii nedatorate de la mandant946. Sumele de bani cuvenite mandantului i ntrebuinate de mandatar n folosul su sunt productoare de dobnzi din ziua ntrebuinrii, fr s fie nevoie de vreo punere n ntrziere. Sumele nerestituite de mandatar, dar nentrebuinate de el, poart dobnzi din ziua cnd i sVz. i D.N.Ghioiu, Obligaiile mandatarului n contractul de mandat comercial, n RDC nr.78, 2000, p. 180-190.
943

T. Jud.Harghita a angajat rspunderea mandatarului pentru dispariia sumelor ce i-au fost ncredinate de mandant, ntruct s-a dovedit neglijena sa n pstrarea banilor (dec.civ.nr.157/1981, n RRD nr.11, 1981, p.48). Dar mandantul poate aciona i mpotriva terului care a sustras lucrul de la mandatar deoarece, prin faptul c a dat mandat, nu se poate zice c s-a desesizat de dreptul su de proprietate (Cas.I, dec.nr.154/1887, n C.civ. adnotat, p.20, nr.1). Pentru rspunderea mandatarului datorit culpei sale, n ceea ce privete pstrarea bunului primit de la mandant, vz. i CSJ, s.civ., dec.nr.335/1991 cit. supra. 945 Vz. i art.1600 C.civ. 946 n practic, s-a decis c aciunea prin care se solicit obligarea unei persoane de a plti suma de bani cu care s-a mbogit fr just cauz nu este admisibil dac reclamantul are, n temeiul art.1541 C.civ., posibilitatea de a exercita o aciune izvornd dintr-un contract de mandat pe care l-a ncheiat cu prtul (vz. CCJ, s.civ. i de propr.int., dec. nr.3374/2005, n Jurisprudena Seciei civile pe anul 2005, p.313-315).
944

195

au cerut acele sume (art. 1544 C.civ.). nseamn c, prin derogare de la art. 1088 alin.2 C.civ., punerea n ntrziere a mandatarului se poate face printr-o simpl notificare947 (nu neaprat prin aciune n justiie). ntruct dreptul la aciune al mandantului pentru predarea sumelor de bani sau a altor bunuri primite de mandatar de la teri n cursul executrii mandatului nu se poate nate de la data ncheierii contractului de mandat (contra non valentem agere non currit praescriptio), prescripia ncepe s curg potrivit art.7 alin.1 sau 3 din Decretul nr. 167/1958 de la data ncetrii contractului, fie prin executarea lui948, fie prin alte moduri de ncetare a raporturilor dintre pri (cum ar fi i expirarea termenului suspensiv prevzut n contract)949. n legtur cu nceperea curgerii termenului de prescripie de la data executrii contractului, se pune problema stabilirii acestui moment, mai ales n cazul sumelor de bani ridicate de la CEC sau alt unitate bancar n baza unei clauze de mputernicire. Este unanim admis n literatura de specialitate i n practica judiciar c o asemenea clauz reprezint un mandat, o mputernicire dat de ctre titularul libretului beneficiarului clauzei, acesta din urm avnd obligaia s dea socoteal mandantului, inclusiv s remit sumele de bani ridicate i nentrebuinate n interesul acestuia, dac raporturile de mandat dintre ei nu sunt dublate de alte raporturi juridice (donaie, plata unei datorii etc.). Astfel fiind, se pune ntrebarea referitoare la momentul nceperii curgerii termenului de prescripie a aciunii avnd ca obiect predarea sumelor de bani ridicate de la unitatea bancar. ntruct problema nu poate fi soluionat n baza art. 7 din Decretul nr. 167/1958, s-a adoptat soluia aplicrii art.8 alin.1 din acelai decret, respectiv calcularea prescripiei din momentul n care titularul de libret (mandantul) a cunoscut sau trebuia s cunoasc paguba ce i-a fost pricinuit de mandatar prin ridicarea sumelor de bani i nerespectarea obligaiei de a da socoteal950. n sfrit, precizm c problema prescripiei, la care ne-am referit n rndurile de mai sus, vizeaz, evident, numai aciunea personal a mandantului (derivat din contractul de mandat), iar nu aciunea real n revendicare intentat de mandant n calitate de proprietar (de exemplu, pentru restituirea lucrului individual determinat nevndut de mandatar sau pentru predarea lucrului cumprat de el n numele i pe seama mandantului) guvernat de regulile specifice acestei aciuni reale951. 11. Obligaii rezultnd din substituirea unei tere persoane. n principiu, mandatarul trebuie s execute personal nsrcinarea primit, deoarece contractul de mandat este ncheiat intuitu personae, avnd la baz ncrederea mandantului n mandatar. n contractul de mandat se poate prevedea ns dreptul mandatarului de a-i substitui o ter persoan, trecndu-i o parte sau toate drepturile ce-i sunt conferite de mandant. n cazul cnd s-a fcut substituirea, mandatarul este obligat s rspund de faptele substituitului, dar numai n urmtoarele cazuri: a) dac a efectuat substituirea fr a fi avut acest drept952;
947 Vz. C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.551-552. Contra D.Alexandresco, op.cit., p.430. 948 De ex., de la data cnd mandatarul a vndut garnitura de mobil. T. Jud. Hunedoara, dec.nr.50/1986, n RRD nr.1, 1987, p.60. 949 Data de la care ncepe s curg termenul de prescripie extinctiv ntr-o aciune n restituirea bunurilor deinute n baza unui contract de mandat nu este data naterii raportului de drept, ci data refuzului mandatarului de a restitui bunurile mobile la cererea mandantului (C.A.Buc., s. a III-a civ., dec. nr.2339/1999, n Culegere de practic judiciar n materie civil 1999, p.60-61). 950 Pentru amnunte n legtur cu motivarea acestei soluii, vz. Gh. Beleiu, Not (explicativ) la dec.civ. nr.206/1987 a T.Jud. Constana, n RRD nr.2, 1988, p.38-42; vz. i M.Nicolae, Prescripia extinctiv, p.507. 951 Pentru corelaia dintre aciunea personal i aciunea real, vz. i Fr.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Edit. Universul Juridic, Bucureti, 2001, cap. IX, nr.9 i cap. XI, nr.10.4. 952 Vz., n acest sens, i TS., s.civ., dec.nr.60/1971, prin care se precizeaz c mandatarul rspunde de faptele persoanei substituite fr drept, tot aa cum rspunde de faptele sale proprii (n Repertoriu... 1969-1975, p.140).

196

b) dac a fost autorizat (printr-o clauz expres)953 s se substituie (fr artarea persoanei) i a trecut puterile asupra unei persoane cunoscute ca incapabil (nedestoinic) sau de insolvabilitate notorie - culpa in eligendo (art. 1542 alin.1 C.civ.). Dac mandatarul a fost autorizat s se substituie (fr indicarea persoanei), va putea acorda acest drept i substituitului (dar va rspunde fa de mandant i pentru alegerea fcut de substituit). Iar dac mandatarul a fost autorizat s se substituie, cu artarea persoanei, va rspunde numai dac a trecut puterile asupra unei alte persoane; n acest caz, va rspunde n condiiile substituirii fr drept. n toate cazurile, mandantul are o aciune direct contra substituitului (art. 1542 alin.2 C.civ.)954. n schimb, substituitul poate aciona mpotriva mandantului numai pe calea aciunii oblice (art. 974 C.civ.), ntruct posibilitatea intentrii unei aciuni directe derogatorii de la regulile generale nu poate fi recunoscut n lipsa unei dispoziii exprese a legii 955. Dar dac mandatarul a fost autorizat s-i substituie o ter persoan (cu sau fr artarea persoanei), considerm c substituitul poate aciona mpotriva mandantului n baza raporturilor directe pe care le are - prin intermediul mandatarului - cu mandantul. n acest caz, nu mai suntem n prezena unei aciuni directe propriu-zise, cci aceasta vizeaz ipotezele lipsite de fundamentul raporturilor juridice directe. n privina aciunii directe a mandantului, legea nu mai face aceast distincie - conferind aciune direct i n lipsa autorizaiei de substituire -, fiind fr relevan practic existena sau inexistena raporturilor juridice dintre mandant i substituit. n raporturile dintre mandatar i persoana substituit se aplic regulile mandatului. 12. Pluralitatea mandatarilor. Dac mputernicirea a fost dat printr-un singur mandat mai multor mandatari, nu exist solidaritate ntre ei dect dac solidaritatea s-a stipulat n mod expres (art. 1543 C.civ.)956. Fiecare mandatar poate ns executa mandatul singur, dac nu s-a prevzut altfel n contract957. II. Obligaiile mandantului 13. Dezdunarea mandatarului. Mandantul este obligat s restituie mandatarului toate cheltuielile (sumele avansate i alte cheltuieli necesare i utile) fcute cu ocazia executrii mandatului (art. 1547 C.civ.). El nu poate refuza restituirea acestor cheltuieli, chiar dac operaia n vederea creia a fost conferit mandatul nu a putut fi efectuat, i nici s cear reducerea lor pe motiv c ar fi fost exagerate, dac mandatarului nu i se poate imputa nici o culp (art. 1548 C.civ.)958. Mandantul trebuie s plteasc i dobnzi la sumele avansate de mandatar; aceste dobnzi curg, fr punere n ntrziere, din ziua cnd mandatarul a fcut plata (art. 1550 C.civ.).

953 Dreptul de substituire trebuie s fie prevzut n mod formal. Cas.I, dec.nr.52/1913, n C.civ.adnotat, p.18-19 nr.9. Cu privire la aplicabilitatea dispoziiilor din C.civ. referitoare la substituire n materia contractului de expediie a mrfurilor (n caz de substituire a expediionarului printr-un nlocuitor) vz. O.Cpn, Gh. Stancu, Dreptul transporturilor. Partea general, Edit. Lumina Lex, 1999, p.281-286. 954 Vz. i L.Pop, Aciunile directe n dreptul privat, n Dreptul nr.5, 2006, p.14-15. 955 n sensul recunoaterii dreptului substituitului la aciunea direct, vz. J.Manoliu, t. Ruschi, op.cit., p.8. Cu privire la limitele bilateralizrii aciunii directe vz. i Ph. Malaurie, L.Ayns, op.cit., p.255. 956 Dac prejudicierea mandantului se datoreaz inteniei (dolului) mandatarilor, rspunderea lor va fi delictual i deci solidar (art.1003 C.civ.). 957 n acest sens, pentru ipoteza pluralitii de executori testamentari, vz. art.918 alin.1 C.civ. Pentru dezvoltri, vz. Fr.Deak, Tratat de drept succesoral, Edit. Universul Juridic, Bucureti, 2002, p.286-287. 958 Cheltuielile folositoare mandantului sunt supuse restituirii, chiar i n cazul n care culpa mandatarului a determinat revocarea mandatului.

197

De asemenea, mandantul suport i pierderile suferite de mandatar cu ocazia ndeplinirii mandatului, dac nu se i poate imputa vreo culp (art. 1549 C.civ.). De exemplu, paguba rezultat din accidentul ntmplat cu ocazia diriguirii unor lucrri fcute pentru mandant959. Precizm c instanele (cu toat formularea larg a textului) trebuie s aib n vedere numai pagubele suferite de mandatar fr culp din partea sa care sunt ocazionate, adic n conexiune (nu neaprat legtur cauzal) cu activitile desfurate de mandatar n executarea mandatului, iar nu i alte pagube suferite fr legtur cu executarea mandatului. 14. Plata remuneraiei. Cnd mandatul este cu titlu oneros, mandantul este obligat s plteasc suma stipulat (art. 1547 C.civ.), chiar dac operaia n vederea creia a fost conferit mandatul nu a putut fi efectuat. Numai culpa mandatarului n ndeplinirea mandatului l poate scuti pe mandant de plata remuneraiei (art. 1548 C.civ.). Chiar dac mandatul a fost executat dup expirarea termenului stipulat, dar mandantul se folosete de actul ncheiat, el este obligat s plteasc remuneraia, considerndu-se c a renunat implicit la termenul stipulat. 15. Solidaritatea mandanilor. Cnd mai multe persoane au numit un mandatar pentru o afacere comun, fiecare dintre ele este rspunztoare solidar pentru toate efectele mandatului. Solidaritatea este n acest caz legal (art. 1551 C.civ.). 16. Dreptul de retenie al mandatarului. Printr-o interpretare larg a noiunii de conexiune a datoriei cu lucrul (debitum cum re iunctum), se admite c mandatarul poate reine lucrurile pe care le-a primit pentru mandant, pn la achitarea cheltuielilor fcute pentru ndeplinirea mandatului, ntruct creanele corelative sunt prilejuite de acelai raport juridic 960. Astfel fiind, dreptul de retenie se poate recunoate i pentru garantarea altor creane ale mandatarului fa de mandant izvorte din raporturile de mandat961. B. Efectele fa de teri 17. Raporturile dintre mandant i teri. Ca urmare a actelor ncheiate de mandatarul (sau substituitul su)962 reprezentant, ntre mandant i teri se creeaz raporturi juridice directe; n fapt, terul trateaz cu mandatarul, n drept, contracteaz cu mandantul. Mandantul, dei absent, a fost reprezentat de mandatar i, prin urmare, toate efectele legale active sau pasive ale actului ncheiat de mandatar cu terul se rsfrng asupra mandantului; el devine personal creditorul, respectiv debitorul terului ori titularul dreptului real dobndit prin actul ncheiat, respectiv patrimoniul su va suferi modificarea rezultnd din nstrinarea sau constituirea dreptului real n favoarea terului ori prin stingerea unui raport obligaional963. Mandantul nu va fi obligat prin contractul (actul juridic) ncheiat de mandatar n limitele mputernicirii primite, numai dac poate invoca o cauz de nevalabilitate, inclusiv nelegerea frauduloas dintre mandatar i ter (fraus omnia corrumpit)964.
Vz. D.Alexandresco, op.cit., p.433. R.Sanilevici, Teoria general a obligaiilor, Universitatea Al.I.Cuza, Iai, 1976, p.324; C.Sttescu, C.Brsan, op.cit., 1992, p.385-386; M.-L. Ghinea, Unele probleme referitoare la dreptul de retenie, n RRD nr.11, 1983, p.10. 961 Vz. Mazeaud, op.cit., p.1131, nr.1412. 962 Chiar dac mandatarului nu i s-a conferit dreptul de substituire (dar substituirea nici n-a fost interzis expres), actul ncheiat de substituit - n limita puterilor conferite prin mandat (Cas.II, dec.nr.209/1892, n C.civ.adnotat, vol.IV, p.28-29, nr.12) - produce efecte fa de mandant (de ex., debitorul care a pltit substituitului va fi liberat; vz. Cas.III, dec.nr. 100/1915, ibidem, p.23-24, nr.3) ntruct substituitul l reprezint; fa de mandant ns, pentru actele i faptele substituitului va rspunde nu numai acesta, ci i mandatarul iniial (art.1540 i 1542 C.civ.). 963 ntruct n cazul unui contract de mandat raporturile juridice se stabilesc direct ntre mandant i ter, mandatarul nu poate fi obligat la plata ctre mandant a sumelor nencasate de la ter, ci numai la predarea a ceea ce a ncasat n puterea mandatului (vz. C.A.Craiova, s.com., dec. nr.732/2001, n CJ nr.1/2002, p.101-102).
959 960

198

n schimb, actele ncheiate de mandatar cu depirea mputernicirilor primite (de exemplu, acte de dispoziie n baza mputernicirii primite pentru acte de administrare) fiind res inter alios acta, . nu oblig pe mandant dac nu le-a ratificat965 expres sau tacit966 (art. 1546 C.civ.); ratificarea valoreaz mandat (retihabitio mandato aequiparatur)967 i produce efecte retroactive ntre pri i succesorii lor (inclusiv terul cu care a contractat mandatarul) de la data ncheierii actului, iar fa de (ali) teri de la data ratificrii968. n lipsa ratificrii i dac nu poate fi invocat ideea mandatului aparent969, actele excesive ale mandatarului oblig pe mandant numai n condiiile gestiunii de afaceri, ceea ce presupune printre altele dovada utilitii pentru gerat (mandant) a actului ncheiat i faptul c, prin contractul de mandat, nu sa interzis depirea limitelor mputernicirii, cci gestiunea nu se poate face dect fr cunotina (art. 987 C.civ.) geratului, iar nu mpotriva voinei lui970. n ipoteza n care condiiile gestiunii de afaceri nu sunt ndeplinite (iar mandatarul a fcut cheltuieli, pli sau a suportat alte consecine ale depirii mputernicirii)971, mandantul va putea fi acionat numai n limita mbogirii sale (actio de in rem verso). Dac mandantul nu este ndatorat pentru tot ce mandatarul ar fi fcut afar din limitele puterilor sale (art. 1546 alin.2 C.civ.), evident c el nu rspunde nici pentru actele sau faptele ilicite cauzatoare de prejudicii (delicte civile) svrite de mandatar cu ocazia ndeplinirii mandatului972 care, n orice caz, sunt afar din limitele puterilor sale. Nu se pot aplica n acest caz dispoziiile privind rspunderea comitentului pentru faptele prepusului (art. 1000 alin.3 C.civ.)973, ntruct ntre mandant i mandatar nu exist un raport de subordonare
Faptul c mandatarul acioneaz n numele i pe seama mandantului nu nseamn c este ndrituit s i semneze actele cu numele mandantului (semntur apocrif), pentru c ar rezulta c mandantul a fost de fa i personal a ncheiat actul, mandatarul fiind eliminat, dei realitatea este exact invers, ncheierea actului fiind fcut prin intermediul unui mandatar. Pentru amnunte, vz. V.Ptulea, Obligaia de transparen n cazul mandatului cu reprezentare. Mandat exercitat prin semntura apocrif a mandantului, n Dreptul nr.3, 2006, p.93-96. 965 ntruct ratificarea se face n baza art.1546 C.civ., ea nu este supus condiiilor prevzute de art.1190 C.civ., fiind suficient s fi fost fcut n cunotin de cauz, prin acte sau fapte din care rezult nendoielnic voina lui de a aproba actele mandatarului ncheiate peste limitele mandatului (cum ar fi executarea voluntar - n tot sau n parte - a obligaiilor). 966 Dac din atitudinea i comportamentul mandantului se demonstreaz c acesta a ratificat actele fcute de ctre mandatarul su, actele ncheiate rmn valabile, chiar dac este vorba de acte de nstrinare sau de ipotecare pentru care mandatul trebuie s fie special (CSJ, s.civ., dec.nr.1750/1994, n Dreptul nr.10-11, 1995, p.143). Dac mandatarul a depit limitele mputernicirii date de mandani prin aceea c a contractat cu o alt persoan juridic, ns mandanii au ratificat tacit, dar neechivoc, actele astfel ncheiate, aceast ratificare valoreaz mandat din punct de vedere juridic. Prin urmare, reclamanii mandani sunt obligai fa de terul contractant n limitele mandatului ratificat (vz. C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec nr.1890/2003, n Practic judiciar civil 2003-2004, p.155-156). 967 n practic, s-a decis c, dei la data introducerii aciunii n revendicare act de dispoziie mandatarul reclamanilor avea numai procur general de reprezentare n vederea administrrii bunului, aciunea nu va fi respins, ca fiind fcut n afara mandatului, ci i se va da curs dac, ntre timp, chiar i n mod tacit, mandantul confirm actul respectiv de dispoziie (aciunea n revendicare), n sensul reglementat prin alin.2 al art.1546 C.civ. (vz. CCJ, s.civ. i de propr.int., dec. nr.2330/2005, n Jurisprudena Seciei civile pe anul 2005, p.407-410). Pn la ratificare, i terul contractant poate refuza executarea actului ncheiat fr drept de mandatar, putnd chiar s cear anularea lui pentru a mpiedica ratificarea. Vz. D. Alexandresco, op.cit., p.435. 968 Pentru amnunte cu privire la ratificare, vz. D. Cosma, op.cit., p.91-93. 969 Vz. supra nr.3, i infra nr.24, alin. final. 970 Vz. i C.Sttescu, C.Brsan, op.cit., 1992, p. 100 i urm. 971 Vz. i infra, nr.18. 972 Vz. i C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, op.cit., p.1012; S.Ghimpu, S.Grosu, op.cit., p.349; J.Manoliu, t. Ruschi, op.cit., p.10; E.Safta-Romano, op.cit., vol. II, p.25; D.Chiric, op.cit., p.267. 973 Presupunnd (dei este greu de conceput) c mandantul ar fi dat mputernicire pentru svrirea de delicte civile, acesta ar rspunde n condiiile art. 998-999 C.civ. (pentru fapt proprie), independent de calitatea sa de mandant. Chiar i n ipoteza mandatarului - prepus (salariat), comitentul
964

199

caracteristic raportului de prepuenie974. n practica instanei supreme s-a subliniat c raportul de la comitent la prepus, prevzut de art. 1000 alin.3 C.civ., presupune o continuitate i o permanen de serviciu a prepusului pentru comitent. Aceasta exclude raportul ce deriv din contractul de mandat, cnd rspunderea o are numai mandatarul975. 18. Raporturile dintre mandatar i teri. ntruct mandatarul contracteaz n numele i pe seama mandantului, nu se creeaz raporturi juridice ntre el i terii cu care contracteaz. Fa de mandatar, actul ncheiat n limitele mputernicirii nu produce efecte (neque nocere, neque prodesse potest). De exemplu, plata fcut pentru mandant, chiar dac ar fi n tot sau n parte nedatorat, nu stinge obligaia pe care o are mandatarul fa de accipiens; pe de alt parte, el nu rspunde de executarea obligaiilor asumate de ter fa de mandant. n schimb, pentru actele sale excesive, mandatarul obligat s cunoasc limitele mputernicirii este rspunztor fa de teri976, n sensul c este inut s le garanteze validitatea actelor, afar de cazul cnd a dat terilor posibilitatea de a lua cunotin de ntinderea mputernicirii (art. 1545 C.civ.). Dac terii accept s contracteze cu mandatarul peste limitele mandatului, se presupune c au luat asupra lor riscurile contractului ncheiat n astfel de condiii. 3. ncetarea contractului de mandat 19. Enumerarea cazurilor particulare de ncetare. n afar de cauzele generale de stingere a obligaiilor contractuale (de exemplu, prin executare, prin expirarea termenului stipulat sau realizarea condiiei rezolutorii, prin imposibilitatea fortuit de executare datorit pieirii bunului destinat vnzrii sau altor cauze, prin rezoluiunea titlului mandantului etc.), mandatul se stinge prin revocarea lui, prin renunarea mandatarului i prin moartea, punerea sub interdicie ori insolvabilitatea sau falimentul uneia dintre pri (art. 1552 C.civ.). Aceste cauze particulare de ncetare se explic prin faptul c mandatul se ncheie intuitu personae i are la baz ncrederea reciproc dintre pri, iar dac aceste motivaii nceteaz, nici contractul nu mai poate fi meninut977. 20. Revocarea mandatului. Mandatul este, n principiu, revocabil; mandantul poate revoca (denuna unilateral) mandatul oricnd, chiar dac este cu termen i poate s-l constrng pe mandatar a-i restitui procura (art.1553 C.civ.). n caz de pluralitate de mandani, revocarea se poate face numai prin consimmntul tuturor. Facultatea de revocare unilateral (ad nutum) exist att pentru mandatul cu titlu gratuit, ct i pentru cel cu titlu oneros; legea nu face nici o distincie n aceast privin. Dar dac mandatul este cu titlu oneros, mandatarul poate cere o indemnizaie cnd revocarea ar fi
va rspunde pentru delictele civile ale acestuia svrite n cursul executrii mandatului nu n virtutea raporturilor de mandat, ci independent de acesta, n calitate de comitent. 974 Pentru amnunte, vz. A.Bnabent, op.cit., p.370 nr.627 i p.327 nr.632-644. n privina unui punct de vedere potrivit cruia din mandat se poate nate un raport de prepuenie n msura n care prin contract se stabilete o deplin subordonare a mandatarului fa de mandat, acceptnd s-i desfoare activitatea sub directa autoritate, ndrumare, control i supraveghere a mandantului, vz. C.Sttescu, C.Brsan, op.cit., 1992, p.227 i lucrrile acolo citate. ntruct mandantul recurge la serviciile mandatarului fie pentru c nu are posibilitatea s ncheie personal actul juridic proiectat, fie pentru c nu are cunotinele necesare n acest scop, n practic nu se ntlnesc cazuri n care mandatarul s acioneze sub directa ndrumare i control al mandantului. De aceea, aproape ntotdeauna, pe teren contractual, iar nu pe teren delictual se pune problema responsabilitii mandantului pentru faptele mandatarului (Mazeaud, op.cit., vol.II, p.423 nr.478). 975 Col.pen., dec.nr.1181/1961 i dec.nr.569/1962, nepublicate. 976 Aceast rspundere va fi extracontractual, cci mandatarul nu a neles s contracteze pentru el. Vz. Mazeaud, op.cit., vol.III, p.1133, nr.1415; Ph. Malaurie, L. Ayns, op.cit., p.261-262 i 267; A. Bnabent, op.cit., p.393, nr.671. 977 Cu privire la caracterul intuitu personae al contractului de mandat, vz. i dec. nr.643/2005 i nr.47/2006 ale Curii Constituionale.

200

intempestiv sau abuziv978. Iar n cazul mandatului n interes comun 979, dac mandantul nu ia rezervat facultatea de revocare unilateral, va fi obligat la despgubiri, dac nu justific o cauz strin exoneratoare sau culpa mandatarului care l determin s revoce mandatul980. Aceste din urm reguli sunt aplicabile i dac n contractul de mandat s-a prevzut o clauz de irevocabilitate981, ntruct mandantul nu poate fi reprezentat de ctre o persoan n care i-a pierdut ncrederea. Revocarea poate fi expres sau tacit. Revocarea expres nu este supus vreunei forme speciale982, dar manifestarea de voin trebuie s fie nendoielnic983. Revocarea nu este ns opozabil terilor dect dup ce a fost adus la cunotina lor. Pn la notificarea984 revocrii, mandantul va rspunde fa de terii de bun-credin (mandat aparent), ns cu dreptul de regres contra mandatarului incorect (art. 1554 C.civ.). Revocarea tacit poate fi dedus din orice mprejurri (acte sau fapte) care vdesc nendoielnic intenia mandantului985. Conform art. 1555 C.civ., numirea unui nou mandatar pentru aceeai operaie juridic echivaleaz n mod implicit cu revocarea mandatarului precedent, din ziua cnd s-a notificat acestuia numirea noului mandatar (chiar dac acesta din urm nu accept oferta de mandat sau contactul este nul).

Vz. C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.1012. Indemnizaia se stabilete de instan i nu este necesar s coincid cu remuneraia prevzut n contract. Evident, mandantul este obligat s restituie mandatarului i cheltuielile fcute sau pierderile suferite pn n momentul revocrii (vz. supra nr.13), iar dup revocare n condiiile gestiunii de afaceri sau mbogirii fr temei (vz. supra nr.17). 979 Vz. supra nr.7. 980 n acelai sens, vz. J.Goicovici, Intuitus personae, element al cauzei i obiectului contractelor, n Dreptul nr.8, 2006, p.79-80. Potrivit unei alte preri, n cazul mandatului n interes comun, revocarea nu mai este posibil de ctre mandant (E. Safta-Romano, op.cit., p.26; M.D.Bocan, Mandatul n interes comun, n Dreptul nr.2, 2001, p.64-71; I.Reghini, Observaii privind mandatul civil n interes comun, n SUBB nr.2/2001, p.71-75). Din art.1553 C.civ. nu rezult aceast concluzie. Acest articol (ca i art.1556) derog de la principiul forei obligatorii a contractului (art.969), permind revocarea de ctre o parte (de ex., mandant), fr acordul celeilalte pri (mandatar), inclusiv n cazul mandatului n interes comun (lex non distinguit). n schimb, n caz de pluralitate de persoane de o parte (de ex., mandani), revocarea trebuie s fie opera lor comun; n aceast privin, derogarea de la fora obligatorie a contractului poate interveni numai din cauze autorizate de lege (art.969). Art.1553 nu vizeaz ipoteza persoanelor care constituie o parte. Deci revocarea trebuie s fie oper comun numai n caz de pluralitate de o parte, nu i n raporturile uneia dintre pri cu cealalt parte (mandant i mandatar, fie i cu interese comune). 981 Vz. Cas.I, dec.nr.656/1925, n C.civ. adnotat, p.38 nr.7. Revocarea unilateral se admite chiar dac n contract s-a prevzut o clauz de irevocabilitate sau mandatul este n interes comun. Numai c, n aceste cazuri, mandantul rspunde dac nu dovedete fora major sau culpa mandatarului. n cazul mandatului n interes comun, se poate dovedi i stipularea n contract a facultii de revocare. Vz. i Mazeaud, op.cit., vol.II, p.1134 nr.35; Ph. Malaurie, L.Ayns, op.cit., p.251-252. 982 Practic, revocarea trebuie s fie fcut n scris, iar dac partea ncunotiinat refuz s dea o dovad de primire, ea trebuie s fie expediat prin scrisoare recomandat sau fcut prin executorul judectoresc. 983 Mandatul pentru vnzarea unui imobil - aflat n stare de indiviziune - dat coindiviza-rului se consider revocat expres prin introducerea unei aciuni de partaj de ctre mandant. TS, s.civ., dec.nr.872/1973, n CD, 1973, p.103-105. De acord cu soluia n fond, se consider c, n cazul dat, revocarea este tacit, nu expres. Vz. D.Chiric, op.cit., p.268. 984 Cu toate c n textele legale (art.1554-1556 C.civ.) se folosete termenul de notificare, se admite c revocarea nu este supus unei forme speciale i deci se poate transmite nu numai printr-o notificare fcut prin executorul judectoresc. Vz. C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.1013. Vz. i nota anteprece-dent. 985 Revocarea tacit produce efecte numai dac a fost cunoscut de mandatar (vz. CSJ, s.civ., dec.nr.1226/1992, n Deciziile CSJ 1990-1992, p.64-66).
978

201

Revocarea att expres, ct i tacit produce efecte numai pentru viitor i poate fi nu numai total, dar i parial (de exemplu, mandatul dat pentru vnzarea casei i autoturismului se revoc n privina casei). 21. Renunarea mandatarului. Fr deosebire dup cum mandatul este cu titlu gratuit sau cu titlu oneros, mandatarul poate renuna la mandat, notificnd mandantului renunarea sa. El va rspunde ns dac renunarea este de natur s pgubeasc pe mandant, afar de cazul cnd dovedete c executarea n continuare a mandatului i-ar fi pricinuit lui nsui o pagub nsemnat (art. 1556 C.civ.). Posibilitatea renunrii fiind i ea de ordine public nu poate fi nlturat printr-o clauz contractual, dar poate fi condiionat de un termen de preaviz. 22. Moartea unei pri. De regul, mandatul nceteaz prin moartea mandatarului sau mandantului (art.1552 pct.3 C.civ.). Cu toate acestea, n caz de moarte a mandatarului, motenitorii lui trebuie s-l ntiineze pe mandant i pn atunci s continue ndeplinirea mandatului, efectund actele necesare aprrii intereselor acestuia (art. 1559 C.civ.), dac au avut cunotin de existena i persoana mandantului986. n caz de deces al mandantului, mandatarul este inut s termine operaiunea dac ntrzierea ar provoca pagube motenitorilor mandantului (art. 1539 alin.2 C.civ.). Iar dac nu a avut cunotin de deces, actele ncheiate cu terii de bun-credin rmn valabile. Dup moartea mandantului, obligaia mandatarului de a da socoteal se execut fa de motenitorii defunctului. De exemplu, dac n baza unei clauze de mputernicire (procur) mandatarul a ridicat (n timpul vieii titularului) sume de bani din depunerile fcute de defunct la CEC sau la alt unitate bancar, el este obligat s dea socoteal motenitorilor, dac nu dovedete c mandatul a fost dublat de un act juridic care anihileaz obligaia de a da socoteal (de exemplu, donaie). Dispoziiile legale referitoare la ncetarea mandatului prin deces nefiind imperative, prile pot stipula n contract o clauz derogatorie, stabilind condiiile n care executarea contractului continu dup moarte. De exemplu, se poate conveni continuarea mandatului avnd un obiect determinat ( post mortem mandantis987), n msura n care nu se contravine regulilor imperative, de exemplu, cele referitoare la rezerva succesoral. Motenitorii au ns dreptul de a revoca mandatul, aa cum pot hotr i continuarea mandatului. 23. Alte cauze de ncetare. Punerea sub interdicie, insolvabilitatea i falimentul mandantului sau mandatarului fac ca mandatul s nceteze. n general, orice mprejurare provocnd o incapacitate pune capt mandatului (inclusiv ncetarea existenei unei persoane juridice), ntruct normele privind incapacitatea i reprezentarea legal a incapabililor se opun continurii mandatului. 24. Efectele ncetrii mandatului. n caz de ncetare a mandatului din orice cauz (iar nu numai prin revocare, cum prevede art. 1553 C.civ.), mandatarul este obligat s restituie mandantului procura primit (dac este cazul) i s-i predea orice alte acte (hotrri judectoreti, titluri de proprietate etc.) sau bunuri primite n cursul executrii mandatului988. Dup ncetarea mandatului, mandatarul nu mai poate aciona n numele i pe seama mandantului, cu excepia prevzut de art. 1539 alin. 2 C.civ.
Vz. C.Hamangiu, I.Rosetti - Blnescu, Al. Bicoianu, op.cit., p.1013. n cazul depunerilor bancare, mputernicirea dat mandatarului de a dispune de sumele aflate n cont nu poate produce efecte dup moartea mandantului. Mortis causa se poate dispune numai n condiiile prevzute de lege pentru transmisiunea succesoral, respectiv pentru testament (act unilateral, solemn, reguli speciale de capacitate etc.) - inclusiv clauza testamentar n cazul depunerilor la CEC - i legale (capacitatea de a primi, reduciunea n favoarea motenitorilor rezervatari, revocarea judectoreasc etc.). Vz. i Fr.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Edit. Universul Juridic, Bucureti, 2001, cap. XI, nr.24 i nr.10.1. Pentru execuiunea testamentar, vz. Fr.Deak, Tratat de drept succesoral, p.275 i urm., nr.176 i urm. 988 Vz. ns supra, nr.16.
986 987

202

Dac mandatarul nu a cunoscut cauza care determin ncetarea mandatului (de exemplu, moartea mandantului, numirea unui alt mandatar etc.), actele ncheiate de el sunt valabile i executorii n privina terilor de bun-credin (art. 1557-1558 C.civ.). De altfel, contractele ncheiate cu terii de bun-credin sunt valabile i opozabile mandantului (n condiiile mandatului aparent)989, chiar dac mandatarul ar fi cunoscut cauza de ncetare a mandatului (art. 1554 comb. cu art. 1558 C.civ.), mandantul fiind vinovat de ncredinarea puterii de reprezentare unei persoane care abuzeaz de ea990. Seciunea a II-a Mandatul fr reprezentare. Contractul de interpunere 25. Noiune. n unele cazuri, dei mandatarul lucreaz n interesul mandantului, ncheie totui actul n numele su personal, fr a-l reprezenta pe mandant. n aceste situaii, contractul ncheiat ntre mandant i mandatar se numete mandat fr reprezentare. ntruct reprezentarea nu este de esena, ci numai de natura contractului de mandat, alturi de mandatul fr reprezentare din dreptul comercial (contract de comision, de consignaie, de expediie) poate exista i un contract civil de mandat fr reprezentare, cunoscut sub numele de contract de interpunere (prte-nom, mprumut de nume). Contractul de interpunere este de fapt un mandat simulat prin interpunere de persoane, un caz particular de interpunere de persoane991. Se recurge la aceast formul juridic atunci cnd o persoan (mandantul) vrea s ncheie un act juridic, dar n aa fel nct persoana sa s nu fie cunoscut de teri, cum ar fi: cocontractantul mandatarului ocult i ali teri (creditori chirografari, rude cu vocaie eventual la motenire, succesori cu titlu particular etc.) sau numai acetia din urm (cocontractantul fiind prta la simulaie). n acest scop, mandantul d un mandat unei alte persoane, care ns contracteaz n nume propriu i nu n calitate de mandatar. 26. Natura juridic a contractului de interpunere. Dup cum am artat, convenia de prte-nom este considerat potrivit unei preri un caz particular de simulaie prin interpunere de persoane. Ali autori992 deosebesc simulaia prin interpunere de convenia de prte-nom, ntruct n acest din urm caz cocontractantul mandatarului ocult (terul cu care contracteaz) nu este prta la simulaie; or, o veritabil simulaie n aceast concepie presupune o convenie secret ntre prile actului aparent (deci ntre aceleai persoane). n ceea ce ne privete, considerm c aceast difereniere nu este justificat993. n primul rnd, nu se poate afirma c n cazul conveniei de prte-nom cocontractantul mandatarului ocult nu este (niciodat) prta la simulaie. Sunt situaii n care nu numai mandantul i mandatarul ocult sunt prtai la simulaie, dar i persoana cu care acesta din urm contracteaz. Astfel, de exemplu, n cauza soluionat de instana suprem s-a fcut
Vz. supra, nr.3. Vz. i Cas.II, dec.nr.544/1924, n C.civ. adnotat, p.42, nr.2. 991 n acest sens, de ex., Mazeaud, op.cit., vol.II, p.741, nr.807 i vol.III, p.1139, nr. 1430, Ph. Malaurie, L.Ayns, op.cit., p.242; R.Petrescu, Aspecte din practica Tribuna-lului Suprem referitoare la simulaia n actele juridice, n RRD nr.1, 1976, p.35; D.Chiric, op.cit., p.271; F.A.Baias, Simulaia. Studiu de doctrin i jurispruden, p.121-128. Vz. i D.Cosma, op.cit., p.77, care d contractului de interpunere calificarea de o specie de simulaie relativ. 992 Vz. G.Marty, P.Raynaud, Droit civil, tom.II, vol.I, Sirey, 1962, p.244; T.R. Popescu, P.Anca, op.cit., p.125; D.Cosma, op.cit., p.397, G.Chivu, Not la dec.civ. nr.1021/1973 a T.Jud. Cluj, n RRD nr.11, 1973, p.136; A.Pop, Gh.Beleiu, op.cit.,p.340. Vz. i C.Sttescu, C.Brsan, op.cit., 1992, p.77; L.Pop, Drept civil. Teoria general a obligaiilor, Edit. Fundaiei Chemarea, Iai, 1993, p.124-125. 993 Dup cum s-a observat, majoritatea doctrinei (franceze) refuz s fac distincie ntre convenia de prte-nom i simulaia prin interpunere de persoane. Vz. Ph. Malaurie, L.Ayns, op.cit., p.242; A.Bnabent, op.cit., p.411-412 nr.698-700.
989 990

203

dovada, cu prisosin, c toate prile au fost n deplin cunotin de cauz, deci nu numai mandantul cumprtor i mprumuttoarea de nume (mandatarul ocult), dar i vnztorul, care - fiind prta la simulaie - nu mai avea calitatea de ter fa de aceast convenie secret994, ci aceea de parte, cu toate consecinele care decurg din aceast calitate (dovada simulaiei, raporturi contractuale cu mandantul potrivit regulilor de la mandatul cu reprezentare etc.). n asemenea situaii, numai fa de alte persoane interesate, care cu buncredin se bazeaz pe aparena creat prin simulaie (i care vor avea calitatea de teri), situaia juridic real - consacrat prin actul secret - va fi inopozabil (art.1175 C.civ.). n al doilea rnd, mandatul simulat prin interpunere de persoane este o realitate care nu poate fi contestat, chiar i n ipoteza n care cocontractantul mandatarului ocult nu este prta la simulaie, adic nu cunoate faptul c persoana cu care contracteaz este n realitate un simplu mandatar. Numai c, n aceast ipotez, va avea i el calitatea de ter fa de actul secret, cu toate consecinele care rezult din aceast calitate995. n sfrit, convenia de prte-nom se deosebete de simulaia prin interpunere de persoane (deci este altceva) deoarece cocontractantul mandatarului ocult nu este prta la simulaie, atunci n mod firesc se pune ntrebarea: ce natur juridic va avea o asemenea convenie, i, mai ales, ce reglementare va guverna raporturile dintre pri, dintre pri i teri i ntre acetia din urm? n lucrrile autorilor care neag calificarea de simulaie a conveniei de prte-nom nu gsim rspuns clar la aceste probleme. n realitate, convenia de prte-nom este o simulaie prin interpunere de persoane, indiferent c persoana care contracteaz cu mandatarul ocult este sau nu este prta la simulaie; n ambele cazuri, actul public consfinete o situaie juridic necorespunztoare realitii i deci este simulat, supus regimului juridic prevzut de art. 1175 C.civ. Numai c, n prima ipotez, cocontractantul mandatarului ocult va avea calitatea de parte (fiind obligat, printre altele, s-i procure o prob scris contranscris pentru dovada simulaiei 996), iar n a doua ipotez va fi un ter care alturi de alte tere persoane va avea ctig de cauz dac i ntemeiaz preteniile, cu bun-credin, pe actul aparent (cel ncheiat cu mandatarul ocult). 27. Regim juridic. Convenia de interpunere nu este prin ea nsi ilicit997, dar, dac a fost ntrebuinat n scopuri ilicite, pentru nclcarea sau eludarea unor dispoziii legale imperative sau prohibitive (fraud la lege), att convenia dintre mandant i mandatarul ocult, ct i actul ncheiat cu terul cocontractant vor fi nule. De exemplu, dac mandantului personal i era interzis ncheierea actului respectiv998. Dac nu suntem n prezena fraudei la lege, n cazul contractului de interpunere raporturile dintre mandant i mandatar (persoana interpus) se reglementeaz potrivit regulilor de la mandat999. Ca i mandatarul cu reprezentare, persoana interpus este obligat s predea mandantului tot ceea ce a primit n executarea mandatului1000. Dac terul este prta la
Vz.TS, s.civ., dec.nr.459/1977, cu Not de C.Turianu, n RRD nr.5, 1978, p.50. Vz. infra nr.urm. 996 Vz. TS, s.civ., dec.nr.459/1977, loc.cit. 997 Vz., de ex., T.Jud. Cluj, dec.civ. nr.1021/1973, cu Not de G.Chivu, loc.cit., p.133-139, A.Ionacu .a. Contribuia practicii judectoreti la dezvoltarea principiilor dreptu-lui civil romn, II, Ed. Acad., Bucureti, 1978, p.36-37. 998 Fiind vorba de simulaie, potrivit regulilor aplicabile n materie, proba se poate face de ctre teri prin orice dovezi, iar de ctre pri prin contranscris. Dac simulaia a avut ca scop fraudarea legii, dovada fraudei se va putea face, chiar de pri, potrivit principiilor ce decurg din coroborarea dispoziiilor nscrise n art.1191, art.1198 i art.1203 C.civ., prin orice mijloc de prob. TS, s.civ., dec.nr.459/1977, loc.cit. 999 Aceast regul este prevzut expres n Codul comercial n materia contractului de comision (art.405 alin2), dar ea se impune i n lumina principiilor care guverneaz materia simulaiei n acte juridice civile. 1000 Dac mandatarul ocult recunoate drepturile mandantului (dobndite prin actul ncheiat n numele su, dar pe seama acestuia din urm), termenul prescripiei nu va ncepe s curg dect n momentul n care motenitorii mandatarului vor invoca existena unor drepturi personale. (TS, s.civ., dec.nr.804/1970, citat de R.Petrescu, loc.cit., p.38-39). Dac aciunea mandantului n declararea
994 995

204

simulaie, actul ncheiat cu mandatarul va produce efecte i fa de el, n condiiile regulilor aplicabile mandatului cu reprezentare. n caz de neexecutare a obligaiilor de ctre mandatarul ocult, mandantul poate intenta o aciune n declararea simulaiei pentru a nltura aparena creat prin actul public (dar nereal), n condiiile art. 1175 C.civ. n acest scop, este necesar s fac dovada simulaiei prin actul juridic secret (real), - act scris sau nceput de dovada scris (art.1197 C.civ.)1001 fiind aplicabile i dispoziiile art. 1198 C.civ., care permit utilizarea probei cu martori i prezumii, dac a existat o imposibilitate (fie i moral) de a-i procura o dovad scris1002. Fa de terii de bun-credin, care nu cunosc realitatea, inclusiv cocontractantul care n-a fost prta la simulaie, mandatarul apare ca adevratul contractant i va deveni personal creditor sau debitor ori titular al dreptului real. ntre teri i mandant raporturi juridice nu se stabilesc. Ei pot aciona unul mpotriva altuia numai pe calea aciunii oblice (subrogndu-se n drepturile mandatarului) sau pot cere ca mandatarul s le cedeze aciunea sa. Cu condiia dovedirii simulaiei, terul va putea aciona mpotriva mandantului i n baza actului secret. Acest act ns nu poate fi invocat mpotriva lui, dac n-a participat la simulaie i a fost de bun-credin (art. 1175 C.civ.). Raporturile dintre mandant i mandatar, pe de o parte, i raporturile lor cu terii, pe de alt parte, se reglementeaz conform regulilor de la mandatul simulat i n ipoteza n care - dei mandantul n-a urmrit ca persoana sa s fie ascuns fa de teri -, totui, mandatarul nu comunic terilor contractani calitatea sa de reprezentant1003. 28. Inaplicabilitate. n cazul contractelor care se ncheie, potrivit legii, intuitu personae, regulile care guverneaz contractul de interpunere de persoane nu sunt aplicabile. Contractul ncheiat (valabil) n considerarea persoanei mandatarului fr reprezentare (de exemplu, cumprare de case din fondul de stat, de arme, contractul de societate civil etc.) produce efecte numai fa de acea persoan care devine titulara drepturilor i obligaiilor rezultnd din actul ncheiat1004. Astfel fiind, mandantul nu devine proprietarul bunului dobndit, ns, ca efect al mandatului (i dac nu exist impedimente legale), poate cere transferarea dreptului de proprietate asupra sa printr-un nou act de nstrinare valabil, iar dac, independent de voina mandatarului ocult, retransmiterea nu este posibil, el poate fi obligat numai la restituirea sumelor pltite de mandant. n schimb, s-a hotrt c n cazul ncheierii contractului n calitate de dobnditor de ctre dou persoane, dei contractul s-a ncheiat intuitu personae, se admite dovada simulrii cumprrii de ctre unul dintre semnatari, preul fiind pltit n realitate numai de ctre cellalt. Dovada se poate face prin contranscris, iar dac actul a fost ncheiat prin fraud, dol sau violen, ori dac prile au un nceput de dovad scris, se admite i proba testimonial, precum i prezumiile1005. CAPITOLUL VIII
simulaiei nu are drept finalitate realizarea unui drept, ci este o aciune n constatare, nu va fi supus efectelor extinctive ale prescripiei, potrivit principiului c aparena n drept poate fi nlturat oricnd, actul juridic simulat nefiind susceptibil de consolidare prin trecerea timpului (TS, s.civ., dec.nr.3009/1974, n RRD nr.7, 1974, p.59; R.Petrescu, loc.cit., p.39). 1001 Vz., de exemplu, CSJ, s.civ., dec.nr.463/1993, n Jurisprudena CSJ 1993, p.37-39. 1002 Vz. L.Mihai, I.Chiri, Nota II la dec.civ. nr.608/1987 a T.Jud.Olt, n RRD nr.11, 1988, p.5057. 1003 i n aceast situaie - dac mandatul a fost valabil ncheiat, dar mandatarul refuz s-i execute obligaiile fa de mandant acesta din urm trebuie s intenteze o aciune n declararea simulaiei. Vz. M.Georgescu, Al. Oproiu, Not (critic) la dec.civ. a T.Jud.Olt nr. 1327/1985, n RRD nr.2, 1987, p.48-51. 1004 TS, s.civ., dec.nr.201/1988, n RRD nr.10, 1988, p.65. Vz. i dec.nr.1982/1974, n CD, 1974, p.76; dec.nr.1228/1978, n CD, 1978, p.69. 1005 TS, s.civ., dec.nr.2643/1974, n Repertoriu... 1969-1975, p.139.

205

MPRUMUTUL DE FOLOSIN (COMODATUL) Seciunea I Noiunea, caracterele juridice i condiiile de validitate ale mprumutului de folosin1006 1. Noiune i caractere juridice. mprumutul de folosin (comodatul) este un contract prin care o persoan, numit comodant, remite spre folosin temporar unei alte persoane, numit comodatar, un lucru determinat cu obligaia pentru acesta din urm de a-l restitui n natur, n individualitatea sa (art.1560 C.civ.). 1.1. Comodatul face parte din categoria contractelor reale, pentru ncheierea lui fiind necesar att realizarea acordului de voin1007, ct i predarea (tradiiunea) lucrului care formeaz obiectul contractului. Obligaia de restituire nu se poate nate ct vreme lucrul nu a fost efectiv predat. Numai n acele cazuri n care lucrul se afl (indiferent cu ce titlu) n posesiunea sau n deteniunea comodatarului, contractul real (de mprumut, depozit etc.) se poate ncheia solo consensu (art.1593 alin.3 C.civ.)1008. De exemplu, dac dup ncheierea contractului de vnzare-cumprare, lucrul este lsat n folosina gratuit a vnztorului (traditio brevi manu). Subliniem c, n materia contractelor reale, predarea1009 este necesar pentru nsi formarea contractului, ea nefiind o obligaie izvort din contract, cum se ntmpl n materia contractelor consensuale sau solemne (de exemplu, vnzare-cumprare, donaie etc.)1010. Pe de alt parte, contractele reale pot fi precedate de o promisiune, de un antecontract (de comodat1011, de mprumut de consumaie1012, de depozit etc.)1013, care se poate perfecta prin
De la commodum datum (commodum, -i, s.n., folos, interes). Astfel fiind, ncheierea contractului nu se poate realiza prin lsarea animalului la prt fr acordul acestuia. n consecin, n caz de ucidere a animalului de ctre un urs prtul nu poate fi obligat (contractual) la plata de daune (T.Jud. Suceava, dec.civ. nr.141/1987, n RRD nr.7, 1987, p.66). 1008 Cu privire la teoriile care neag categoria contractelor reale sau care le ncadreaz printre contractele consensuale i critica lor, vz. C.Sttescu, C.Brsan, Drept civil. Teoria general a obligaiilor, ediia VIII, Ed. All Beck, , 2002, p.30. 1009 Predarea lucrului, necesar n vederea ncheierii contractului real (precedat, eventual, de un antecontract) se efectueaz, n lips de alte dispoziii, potrivit regulilor prevzute pentru executarea obligaiei de predare a vnztorului (art.1315-1316 C.civ.). 1010 Pentru comparaii ntre contractul de comodat, pe de o parte, i contractele de donaie, mprumut de consumaie, depozit i locaiune, pe de alt parte, vz. i C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, ediia 2, Ed. All Beck, Bucureti, 2005, p.242-243. 1011 Pentru amnunte n legtur cu antecontractul de comodat, vz. L.Mihai, C.Turianu, Not la dec.nr.2705/1983 a TMB, n RRD nr.5, 1985, p.52-58. 1012 n raporturile cu unitile bancare, antecontractul de mprumut de consumaie poart denumirea de contract de creditare (de deschidere de credit n cont curent, linie sau plafon de credit), care nu se confund cu contractul de cont curent (vz. Cas.III, dec.nr.664/1935; Cas.II, dec.nr.612/1937; Cas.I, dec.nr.7/1946; Cas. III, dec.nr.33/1931, n Practica... vol.I, p.159-161), i care se transform n mprumut (contract real) din momentul virrii efective sau predrii sumelor de bani. Contractul de creditare (antecontract de mprumut de consumaie) este un contract de drept privat, litigiile dintre pri (neacordarea mprumutului, sistarea creditului, verificarea legalitii clauzelor etc.), nefiind de competena instanelor de contencios administrativ, ci de competena instanelor de drept comun. TS, s.civ., dec.nr. 1020/1979, n CD, 1979, p.75; dec.nr. 1090/1979, n RRD nr.12, 1979, p.52; CSJ, s. de contencios administrativ, dec.nr. 30/1991, n Dreptul nr.5, 1992, p.84. Vz. i G.Chivu, Contractul de mprumut n vederea construirii sau cumprrii de locuine proprietate personal, n revista Studia Napocensia, seria Drept, I, 1974, p.137-138. 1013 Dintre contractele reale numai darul manual nu este susceptibil de un antecontract (promisiune de dar manual). Dac lucrul, care urmeaz s fac obiectul contractului, nu se pred efectiv, donaia
1006 1007

206

simplul consimmnt al prilor i creeaz obligaia (de a face) de a ncheia n viitor, n condiiile stabilite, contractul real (de mprumut, depozit etc.). Fiind un antecontract, deci un contract nenumit, va fi guvernat nu de regulile aplicabile contractului real, ci de regulile generale, de exemplu, art.1191 i urm. C.civ., n privina dovezilor, art.1075 i urm. C.civ., n ceea ce privete rspunderea debitorului pentru neexecutare etc. 1.2. Comodatul este un contract esenialmente gratuit (art.1561 C.civ.). Dac s-ar stipula o contravaloare pentru folosina lucrului mprumutat, contractul s-ar transforma ntr-un contract de locaiune de lucruri. Din caracterul esenialmente gratuit al contractului mai rezult o consecin: comodatarul nu este obligat s plteasc nici contravaloarea uzurii lucrului rezultat din folosirea acestuia pentru destinaia convenit. Gratuitatea contractului nu se opune ns stipulrii n contract a unei sume de bani, care s reprezinte echivalentul uzurii suferite de lucru din cauza folosinei1014. Suportarea contravalorii uzurii de ctre comodatar (n cazul lucrurilor susceptibile de uzur prin folosin) nu transform comodatul ntr-un contract cu titlu oneros, ci reprezint o concretizare a obligaiei de restituire a lucrului n starea n care a fost predat. O asemenea stipulaie este admis implicit (i ntr-o alt form) prin art.1567 C.civ., care permite preuirea lucrului n funcie de valoarea din momentul contractrii1015. 1.3. Comodatul este un contract unilateral, deoarece - din momentul ncheierii - nate obligaii numai pentru comodatar. Contractul rmne unilateral chiar dac, ulterior ncheierii, se nasc anumite obligaii i n sarcina comodantului (obligaii postcontractuale) datorit unui fapt posterior i accidental, care nu deriv din voina comun a prilor (de exemplu, cheltuieli de conservare a lucrului), ci dintr-o cauz extracontractual: gestiunea de afaceri, mbogirea fr just temei, delictul civil1016. 2. Obiectul. Comodatul poate avea ca obiect numai lucruri nefungibile (individual determinate), ntruct urmeaz s fie restituite n natur, n individualitatea lor. Astfel fiind, pot constitui obiectul contractului lucrurile neconsumptibile a cror folosire nu implic, la prima ntrebuinare, consumarea substanei ori nstrinarea lor. n mod excepional, i lucrurile consumptibile potrivit naturii lor pot fi considerate prin voina prilor nefungibile i individual determinate. n aceste cazuri, lucrurile nu sunt folosite potrivit destinaiei obinuite, ci la o alt destinaie (de exemplu, fructele sunt mprumutate pentru aranjarea unei expoziii; ad pompam et ostentationem). n ipoteza n care contractul nu conine clauze cu privire la folosirea de ctre mprumutat a lucrurilor consumptibile contrar destinaiei obinuite, se prezum c ele sunt fungibile, deci mprumutul este de consumaie. Dimpotriv, dac s-au predat cu titlu de mprumut lucruri neconsumptibile, contractul nu poate fi dect comodat; lucrurile neconsumptibile i care sunt nefungibile (certe) potrivit naturii lor nu pot fi considerate de pri ca fungibile i consumptibile (generice), cci n acest caz s-ar schimba natura contractului. De exemplu, dac bicicleta nu trebuie s fie restituit, ci se nlocuiete cu alta sau cu un alt lucru, contractul nu mai este comodat, fiind aplicabile regulile specifice contractului de schimb1017.

(oferta i acceptarea) urmeaz s se realizeze n form autentic (art.813 C.civ.), nemaifiind contract real (sub forma darului manual). 1014 Vz. Henri et Leon Mazeaud, Jean Mazeaud, Leons de droit civil, vol. III, Paris, 1963, p.1149 (n continuare, Mazeaud, op.cit.). 1015 Vz. infra, nr.13. 1016 Vz. infra, nr.16-17. 1017 Astfel fiind, de lege ferenda, se preconizeaz regulile potrivit crora Prin act juridic, un bun fungibil prin natura sa poate fi considerat ca nefungibil i Un bun consumptibil prin natura sa poate deveni neconsumptibil dac, prin act juridic, i se schimb ntrebuinarea, nu i invers (vz. art.419 i 420 din Proiectul Codului civil aprobat de Senatul Romniei la data de 13.09.2004, publicat de Editura CH Beck, Bucureti, 2006, p.84).

207

Obiectul contractului de comodat l poate forma orice lucru - mobil sau imobil1018 - n msura n care mprumutarea nu este interzis prin norme speciale ori permis numai n anumite condiii1019. Chiar i drepturile incorporale pot forma obiectul contractului (de exemplu, dreptul de proprietate industrial asupra inveniei, mrcii, desenului/modelului industrial etc.1020) n msura n care legea special nu prevede altfel. n privina bunurilor proprietate public, art.136 alin.(4) din Constituie prevede c Bunurile proprietate public sunt inalienabile. n condiiile legii organice, ele pot fi date n administrare regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot fi concesionate ori nchiriate; de asemenea, ele pot fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public1021. Tot astfel, mprumutarea crilor din biblioteci publice se face cu titlu gratuit1022. Legea administraiei publice locale nr.215/2001 permite darea n folosin gratuit pe termen limitat, de ctre consiliile locale i consiliile judeene, a bunurilor mobile i imobile proprietate public sau privat local ori judeean, dup caz, persoanelor juridice fr scop lucrativ, care desfoar activitate de binefacere sau de utilitate public ori serviciilor publice (art.124)1023. Iar potrivit art.17 din Legea nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, Statul i unitile administrativ-teritoriale pot da imobile din patrimoniul lor, n folosin gratuit, pe termen limitat, persoanelor juridice fr scop lucrativ, care desfoar activitate de binefacere sau de utilitate public ori serviciilor publice1024.
n privina imobilelor, din coninutul art.1560 C.civ., s-a tras concluzia c nu ar putea forma obiectul contractului, comodatul, n concepia legiuitorului nostru limitndu-se doar la bunurile mobile, i contractul care ar avea ca obiect folosina gratuit a unui imobil ar fi un contract nenumit, cruia i sunt aplicabile, prin asemnare, regulile de la comodat (vz. V. Ptulea, Nota II la dec.civ. a T.Jud. Botoani nr.224/1969, n RRD nr.1, 1971, p.118-119). n realitate, textul invocat nu justific o asemenea concluzie, iar regulile de la comodat sunt aplicabile nu prin asemnare, ci pentru c nelegerea privind folosina gratuit a unui imobil este un contract de comodat (vz. D. Cosma, Teoria general a actului juridic civil, Buc., Ed. tiinific, 1969, p.120; P. Perju, Not I la dec.civ. a T.Jud. Botoani nr.224/1969, loc.cit., p.117-188), care poate avea ca obiect orice bun (vz. C. Hamangiu, I. Rosetti - Blnescu, Al. Bicoianu, Tratat de drept civil romn, vol.II, Bucureti, 1929, p.1015; D. Alexandresco, Principiile dreptului civil romn, vol. IV, Bucureti, 1926, p.442, D. Chiric, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1997, p.207). De altfel, dac ar fi un contract nenumit, n lipsa nelegerii dintre pri, s-ar aplica nu regulile prevzute pentru comodat, ci principiile generale, care crmuiesc contractele i obligaiile (C. Sttescu, C. Brsan, op.cit., p.41). 1019 De ex., potrivit art.40 alin.1 din Legea nr.295/2004 privind regimul armelor i al muniiilor (publicat n M. Of. nr. 583/30.06.2004), Persoana care deine, n condiiile prezentei legi, o arm de vntoare o poate mprumuta titularului dreptului de a purta i folosi o arm de vntoare de acelai calibru, n vederea utilizrii acesteia la vntoare. 1020 n privina reglementrilor speciale n materie, vz. - de exemplu - Legea nr.64/1991 privind brevetele de invenie; Legea nr.129/1992 privind protecia desenelor i modelelor industriale; Legea nr.84/1998 privind mrcile i indicaiile geografice. Potrivit opiniei majoritare, n materia proprietii industriale, contractul de licen cu titlu gratuit este un contract de comodat ntruct ntrunete toate elementele eseniale ale acestuia. Pentru invenii, vz. A. Petrescu, L. Mihai, Drept de proprietate industrial. Introducere n dreptul de proprietate industrial. Invenia. Inovaia, Universitatea din Bucureti, Bucureti, 1987, p.209. Cu referire la unele reguli speciale privind mprumutul unor opere, a se vedea art.144 din Legea nr.8/1996 privind dreptul de autor i drepturile conexe, astfel cum a fost modificat i completat prin Legea nr.285/2004, OUG nr.123/2005 i Legea nr.329/2006. 1021 Uneori, darea n folosin gratuit se face printr-un act normativ (vz., de ex., HG nr.597/1991 privind transmiterea unui imobil proprietate de stat n folosina gratuit a Societii Caritas Solidaritate Catolic - filiala Tulcea pe o durat de 10 ani; HG nr.1544/2006 privind darea n folosin gratuit Asociaiei Criminalitilor din Romnia a unui imobil din domeniul privat al statului i din administrarea Regiei Autonome "Administraia Patrimoniului Protocolului de Stat"). 1022 Potrivit art.6 alin.1 din Legea bibliotecilor nr.334/2002, n bibliotecile de drept public accesul la coleciile i bazele de date proprii este gratuit. 1023 Legea administraiei publice locale a fost republicat n M. Of. nr. 123/20.02.2007. 1024 Articolul 41 lit. a) din OG nr.26/2000 cu privire la asociaii i fundaii (publicat n M. Of. nr. 39/31.01.2000) (astfel cum acest text a fost modificat prin Legea nr.246/2005, publicat n M.Of. nr.
1018

208

Mai menionm c suprafeele locative pot forma obiectul contractului de comodat n msura n care, n lumina legislaiei locative, locatarul are dreptul s subnchirieze, respectiv proprietarul s nchirieze, i sunt n drept s renune la chirie1025, caz n care contractul capt caracterul unui comodat. 3. Dreptul transmis. n temeiul contractului, comodatarul dobndete numai dreptul de folosin, devenind un simplu detentor precar, obligat la napoierea lucrului (art.1560 C.civ.). Pentru evitarea oricrei confuzii, legea precizeaz c proprietarul-comodant pstreaz aceast calitate (art.1562 C.civ.), cu toate consecinele ce decurg din calitatea de proprietar (de exemplu, cu privire la suportarea riscului pieirii fortuite, exercitarea aciunii n revendicare sau a celei posesorii etc., aceast din urm aciune putnd fi exercitat ns i de ctre comodatar1026). 4. Capacitatea prilor. Pentru ncheierea contractului, att comodantul, ct i comodatarul trebuie s aib capacitatea (respectiv s ndeplineasc toate condiiile legale) pentru a ncheia acte de administrare1027. Deoarece contractul nu este translativ de proprietate, comodantul poate s nu aib calitatea de proprietar. Astfel, de exemplu, comodantul poate fi un uzufructuar sau locatar, dac potrivit legii sau conveniei transmiterea folosinei nu este interzis1028. n schimb, comodatarul nu poate mprumuta lucrul, cci l deine numai pentru folosin proprie (spre a se servi de dnsul - art.1560 C.civ.), dac prile nu s-au neles altfel1029. 5. Dovada contractului de comodat se face conform regulilor generale (art.1191 i urm. C.civ.), fiind suficient ca nscrisul sub semntur privat, cerut ad probationem dac valoarea lucrului depete 250 lei1030, s fie redactat ntr-un singur exemplar (pentru comodant), cerina multiplului exemplar fiind prevzut numai pentru contractele sinalagmatice (art.1179
656/25.07.2005) confer asociaiilor i fundaiilor recunoscute prin hotrre a Guvernului ca fiind de utilitate public dreptul de a li se atribui n folosin gratuit bunuri proprietate public. De asemenea, potrivit art. 52 alin.3 din Legea nr.346/2006 privind organizarea i funcionarea Ministerului Aprrii (publicat n M.Of. nr. 654/28.07.2006), prin hotrre a Guvernului sau prin ordin al ministrului aprrii, dup caz, se pot transmite imobile aflate n domeniul public ori privat al statului i n administrarea sa, n folosin gratuit, pe termen limitat, organizaiilor neguvernamentale recunoscute prin hotrre a Guvernului ca fiind de utilitate public i care i desfoar activitatea n domeniul aprrii. Tot astfel, potrivit art.4 alin.2 din Legea nr.422/2001 privind protejarea monumentelor istorice (republicat n M.Of. nr. 938/20.11.2006), monumentele istorice proprietate public a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale pot fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public, n condiiile legii, cu avizul Ministerului Culturii i Cultelor sau, dup caz, al serviciilor publice deconcentrate ale Ministerului Culturii i Cultelor; iar n actele de dare n folosin gratuit a monumentelor istorice se va meniona regimul de monument istoric al imobilelor i obligaia protejrii acestora potrivit legii (art. 5). Vz. i art. 14 alin. (2) i (5) din OG nr.124/1998 privind organizarea i funcionarea cabinetelor medicale (republicat n M. Of. nr. 568/1.08.2002) 1025 Vz., de ex., TS, s.civ., dec.nr.2282/1979, n Repertoriu... 1975-1980, p.118. 1026 Vz. Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Vol. II (Locaiunea. nchirierea locuinei. Arendarea. Antrepriza. Mandatul), ediia a IV-a (actualizat de L. Mihai i R. Popescu), Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2006, Cap. III, nr.10.2. 1027 n acelai sens, vz. D. Chiric, op.cit., p. 207; C. Macovei, Contracte civile, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2006, p. 263. Pentru o opinie potrivit creia comodatul ar trebui supus, din punctul de vedere al comodantului, exigenelor actelor de dispoziie, mai ales dac este pe durat mare i, n special, cnd se pune problema contractului ncheiat de tutore, minorul cu capacitate restrns, so pentru un bun comun, vz. C. Toader, op.cit., p.243, precum i lucrarea acolo citat. 1028 Vz. Fr. Deak, op.cit., vol. II, 2006, Cap. III, nr.4 i nr.16-17. 1029 Potrivit art.3 alin.3 din Legea nr.38/2003 privind transportul n regim de taxi i n regim de nchiriere (publicat n M.Of. nr. 45/28.01.2003), serviciile publice de transport n regim de taxi sau de nchiriere pot fi efectuate de ctre operatorul de transport cu autovehicule deinute cu orice titlu, cu excepia contractului de comodat. 1030 Pentru amnunte i derogri vz. infra, Cap. IX, nr.3 (problema punndu-se mai frecvent n practic n materia mprumutului propriu-zis).

209

C.civ.). ntruct lucrul mprumutat este individual determinat, nu se aplic nici dispoziiile din art.1180 C.civ. referitoare la formula bun i aprobat, textul viznd numai actele sub semntur privat care au ca obiect sume de bani sau alte lucruri fungibile. Faptul material al predrii lucrului (nu i negotium) poate fi dovedit prin orice mijloc de prob, indiferent de valoare1031. Seciunea a II-a Efectele contractului de comodat1032 1.Obligaiile comodatarului 6. Conservarea lucrului. Comodatarul are obligaia de a se ngriji de conservarea lucrului mprumutat ca un bun proprietar (culpa levis in abstracto - art.1564 C.civ.) i chiar mai bine dect de lucrurile sale, pe care este obligat s le sacrifice, la nevoie, n vederea conservrii lucrului mprumutat (art.1566 C.civ.), ntruct contractul este ncheiat n interesul su. 7. Folosirea lucrului potrivit destinaiei. Comodatarul este obligat s ntrebuineze lucrul numai la destinaia determinat prin natura lui sau prin acordul prilor, sub sanciunea de a plti daune-interese (art.1564 C.civ.) i de a suporta riscul pieirii fortuite (art.1565 C.civ.) i rezilierea contractului potrivit regulilor generale1033. Bineneles, comodatarul nu rspunde de deteriorarea lucrului decurgnd din ntrebuinarea lui normal i fr culp din partea sa (art.1568 C. civ.). Comodatul fiind un contract unilateral, comodatarul nu este obligat s foloseasc lucrul; dac s-a obligat n acest sens ori i-a asumat alte obligaii (reciprocitate de obligaii), contractul urmeaz s fie calificat antrepriz, locaiune sau alt contact. Mai precizm c folosina nu poate fi transmis asupra unei alte persoane, indiferent cu titlu oneros (locaiune) sau cu titlu gratuit (comodat), dac aceast prerogativ nu a fost prevzut expres n contract. n schimb, la nevoie, lucrul mprumutat poate fi dat n depozit, cci depozitarul nu se poate folosi de lucru, iar pstrarea n depozit nu contravine intereselor comodantului. 8. Suportarea cheltuielilor de folosin (de ntreinere). Comodatarul suport cheltuielile necesare folosinei lucrului (de exemplu, hrana calului mprumutat, reparaiile locative ale casei etc.), neavnd dreptul s cear restituirea acestor cheltuieli (art.1569 C.civ.), care sunt un accesoriu al folosinei (dac nu s-a stipulat contrariul), iar nu echivalentul ei, pentru a transforma comodatul n locaiune. 9. Restituirea lucrului. Principala obligaie a comodatarului este de a restitui la scaden lucrul mprumutat n natura sa specific (art.1560 C.civ.). n lumina acestei dispoziii conform cu principiul executrii n natur a obligaiilor de a face - ct timp prile nu se neleg altfel (transformnd comodatul ntr-un alt contract prin novare de obiect), comodatarul nu poate oferi, iar comodantul nu poate cere un alt lucru sau echivalentul n bani a lucrului mprumutat, dac restituirea n natur este posibil. Dup cum s-a artat, obligaia de a face nu este o obligaie alternativ1034. Chiar dac lucrul mprumutat a fost deteriorat din culpa

Vz. i L. Mihai, C. Turianu, loc.cit., p.54. Potrivit art.9 din Legea nr.307/2006 privind aprarea mpotriva incendiilor (publicat n M.Of. nr.633/21.07.2006), la ncheierea oricror acte de transmitere temporar a dreptului de folosin asupra bunurilor imobile prile sunt obligate (sub sanciunea amenzii contravenionale art. 44 pct. I, lit. c) s prevad expres n actele respective rspunderile ce le revin n ceea ce privete aprarea mpotriva incendiilor. 1033 Vz. infra, nr.19. 1034 Vz. D.M.Fruth-Oprian, Executarea n natur a obligaiei de a face, n RRD nr.8, 1986, p.11.
1031 1032

210

comodatarului1035, el este obligat s-l repare i s-l restituie n natur 1036, putndu-se recurge la plata echivalentului numai n ipoteza imposibilitii de executare a reparrii n natur1037 sau dac ambele pri opteaz n acest sens ori comodantul dovedete c executarea n natur nu-i mai folosete. Dac lucrul mprumutat este productor de fructe (eventual i peste necesitile proprii ale comodatarului) i prile nu au convenit altfel, o dat cu lucrul comodatarul este obligat s restituie i fructele (de exemplu, sporul natural al animalelor). El are ns dreptul la restituirea cheltuielilor fcute pentru producerea lor (art.484 C.civ.). Comodatarul nu poate reine lucrul n compensaie invocnd creana ce o are contra comodantului (art.1570 C.civ.), deoarece compensaia opereaz cnd cele dou datorii au ca obiect lucruri fungibile de aceeai specie (art.1145 C.civ.), or comodatul are ca obiect lucruri nefungibile. n schimb, comodatarul are drept de retenie pn la plata cheltuielilor extraordinare, necesare i urgente fcute pentru conservarea lucrului (art.1574 C.civ.) i a despgubirilor pentru pagubele provocate de viciile lucrului (art.1575 C.civ.), care sunt - dup cum vom vedea1038 - n sarcina comodantului1039. Considerm c i fructele pot forma obiectul dreptului de retenie pn la restituirea cheltuielilor fcute pentru producerea lor. n toate cazurile, dreptul de retenie poate fi exercitat numai pentru garantarea creanelor comodatarului nscute n legtur cu lucrul mprumutat (debitum cum re iunctum), nu i pentru garantarea altor creane, fr legtur cu lucrul mprumutat, pe care el le-ar avea mpotriva comodantului. Pe de alt parte, n perioada exercitrii dreptului de retenie, comodatarul nu mai poate folosi lucrul, ntruct retenia nu-i confer drept de folosin1040. Atunci cnd comodatarul refuz fr temei restituirea lucrului, comodantul are drept de opiune ntre dou aciuni: - o aciune real n revendicare1041, care sancioneaz dreptul su de proprietate i prezint avantajul c este imprescriptibil i poate fi intentat i mpotriva terelor persoane, cum ar fi cumprtorul, depozitarul etc., (care o pot paraliza, dac este cazul, numai prin invocarea uzucapiunii - n ipoteza imobilelor - sau a posesiunii de bun-credin, n cazul mobile-lor)1042, dar implic dovada, uneori dificil, a dreptului de proprietate; - o aciune personal, care deriv din contract (ex contractu). Aceast aciune prezint avantajul pentru comodant c l scutete de a mai face dovada dreptului su de proprietate. Simpla dovad a contractului este suficient pentru a justifica cererea de restituire. Ea poate fi i este, de regul, folosit n cazul n care comodantul nu este proprietarul lucrului

Cu privire la rspunderea comodatarului, vz. infra, nr.12. Vz. i CSJ, s.com., dec. nr.3568/2002, n RRDA nr.5, 2003, p.73-75. 1037 T.Jud. Suceava, dec.civ. nr.475/1987, n RRD nr.4,1988, p.68. Vz. i T.Jud. Timi, dec.civ. nr.1573/1978, n RRD nr.5, 1979, p.50; T.Jud. Hunedoara, dec.civ. nr.585/1982, n RRD nr.2, 1983, p.59. 1038 Infra, nr.15-17. 1039 Comodatarul se bucur i de privilegiul celui ce a fcut cheltuieli pentru conservarea lucrului (art.1730 pct.4 i art.1737 pct.4-5 C.civ.). 1040 Vz., n acest sens, TS, s.civ., dec.nr.528/1988, n RRD nr.2, 1989, p.67; CSJ, s.civ., dec.nr.1648/1990, n RRD nr.7-8, 1991, p.125. 1041 Dac lucrul mprumutat a fost deinut fr temei de comodant, aciunea n revendicare poate fi intentat de ctre adevratul proprietar (fiind aplicabil art.1610 C.civ. din materia depozitului, ca text de principiu). Iar n ipoteza n care comodantul-proprietar a transmis lucrul n proprietatea unei alte persoane (prin vnzare, donaie etc.), aciunea n revendicare poate fi intentat de noul proprietar. 1042 Comodatarul, fiind un simplu detentor precar, nu va putea invoca nici uzucapiunea, nici posesiunea de bun-credin. Aceeai situaie o au i succesorii lui universali sau cu titlu universal, dac deteniunea precar nu a fost intervertit ntr-o posesiune util.
1035 1036

211

mprumutat1043 (de exemplu, este un locatar). Dar aceast aciune este supus prescripiei extinctive1044 i nu poate fi intentat mpotriva terilor care ar deine lucrul mprumutat1045. 10. Scadena obligaiei de restituire. Comodantul nu poate cere restituirea lucrului nainte de mplinirea termenului stipulat sau - dac nu s-a prevzut un termen - nainte de a se fi ndestulat trebuina comodatarului ce s-a avut n vedere la ncheierea contractului (art.1572 C.civ.). n cazul n care prile nu au prevzut un termen, iar lucrul este de o folosin permanent, termenul restituirii urmeaz s fie stabilit de instan (chiar dac n materia de comodat nu exist un text expres n acest sens, asemntor art.1582-1583 C.civ. din materia mprumutului propriu-zis), cci folosina nu poate dura la infinit sau s depind exclusiv de voina comodatarului, el fiind obligat s restituie lucrul (art.1560 C.civ.). Pe de alt parte, considerm c restituirea lucrului nu poate s depind exclusiv nici de voina comodantului, dac posibilitatea denunrii unilaterale nu a fost prevzut n contract1046. n ipoteza n care comodantul ar cdea ntr-o trebuin mare i neprevzut, instana poate, dup mprejurri, s-l oblige pe comodatar la restituirea lucrului chiar nainte de expirarea termenului stipulat sau nainte de satisfacerea trebuinelor sale (art.1573 C.civ.). Aceast regul derogatorie se explic prin caracterul gratuit al comodatului. 11. Prescripia aciunii personale n restituire. n funcie de scadena obligaiei de restituire se rezolv i problema privind nceputul cursului prescripiei extinctive. Astfel, termenul general de prescripie ncepe s curg de la expirarea termenului convenit sau de la data ndestulrii trebuinei comodatarului ce s-a avut n vedere la ncheierea contractului (art.7 alin.3 din Decretul nr.167/1958). Dac lucrul este de folosin permanent i prile nu au convenit un termen, prescripia ncepe s curg de la data ncheierii contractului (art.7 alin.2 din Decretul nr. 167/1958)1047. n cazul n care lucrul este de folosin permanent, iar prile nu au stipulat termenul restituirii, acesta fiind stabilit de instan (n cadrul aciunii intentate nainte de mplinirea prescripiei calculate de la ncheierea contractului), prescripia dreptului de a cere executarea silit, ncepe s curg de la data rmnerii definitive a hotrrii sau, dac instana a stabilit un termen ulterior, de la data mplinirii acelui termen. 12. Rspunderea comodatarului. Comodatarul rspunde pentru deteriorarea sau pieirea n tot sau n parte - a lucrului, dac nu dovedete c deteriorarea1048 ori pieirea s-a produs fortuit sau c deteriorarea este consecina folosirii potrivit destinaiei i fr culp din partea sa (art. 1568 i art.1082-1083 C.civ.). Prin urmare, sarcina probei incumb comodatarului 1049, iar nu comodantului, cum susin adepii diviziunii obligaiilor n obligaii de mijloace (de diligen i pruden) i obligaii de rezultat (determinate)1050 i care consider c obligaia comodatarului de a conserva lucrul este o obligaie de mijloace (ceea ce se poate susine), de
Vz. TS, s.civ., dec.nr.2300/1989, n RRD nr.8, 1990, p.78. Vz. infra, nr.11. 1045 Vz., n acest sens, pentru contractul de depozit, TS, s.civ., dec.nr. 1369/1969, n CD 1969, p.93. 1046 n sensul c denunarea (rezilierea) unilateral este posibil (chiar i fr clauz n acest sens) n toate cazurile n care prile au convenit mprumutul fr limitare n timp vz. Mazeaud, op.cit., p.1152, nr.1450. 1047 Vz. I.M.Anghel, Not critic la dec.civ. a T.Reg.Suceava, nr.29/1963, n JN nr.1, 1965, p.108. Pentru ipoteza n care, potrivit conveniei, bunul urmeaz s fie restituit comodantului la dorina sa, s-a adoptat soluia calculrii termenului de prescripie de la data cererii de restituire (TS, s.civ., dec.nr.2300/1989, cit. supra). Avem rezerve fa de aceast soluie, deoarece creditorii ar putea ntrzia, ct ar dori, data de la care s nceap curgerea termenului de prescripie i, practic, dreptul la aciune s devin imprescriptibil, dei, potrivit legii, n obligaiile care urmeaz s se execute la cererea creditorului (deci dorina lui - n.ns.) [...] prescripia ncepe s curg de la data naterii raportului de drept (art.7 alin.2 din Decr.nr.167/1958 i numai aciunea real a comodantului este imprescriptibil (vz. supra, nr.9, iar pentru amnunte, vz. i infra, Cap. IX, nr.6). 1048 Cu privire la obligaia reparrii n natur, vz. supra, nr.9. 1049 Vz. A. Bnabent, Droit civil. Les contrats speciaux, Paris, 1995, p.262, nr.423. 1050 Vz. Mazeaud, op.cit., p.1151.
1043 1044

212

unde ns nu se poate trage concluzia potrivit cu care comodantul trebuie s dovedeasc nu numai deteriorarea lucrului, dar i culpa comodatarului. Comodatarul rspunde i pentru deteriorarea lucrului produs de ctre persoana creia, la rndul su, i l-a ncredinat, cu orice titlu. Fapta terului nu constituie un caz fortuit, exonerator de rspundere pentru comodatar1051. Chiar i n caz de pluralitate de comodatari, acetia rspund solidar fa de comodant1052. Cu att mai mult, comodatarul rspunde dac a ncredinat lucrul unei tere persoane, fr ca aceasta s fie parte n contract i fr s fi fost mputernicit n acest sens1053. Bineneles, comodatarul va avea aciune n regres mpotriva terului, n baza raportului juridic ncheiat cu acesta. Comodantul va putea aciona mpotriva terului pe cale oblic, subrogndu-se n drepturile comodatarului. Nu excludem nici posibilitatea intentrii unei aciuni delictuale, n calitate de proprietar al lucrului, n ipoteza n care condiiile rspunderii sunt ntrunite. n caz de pieire, evaluarea lucrului se face dup momentul n care se pronun hotrrea (valoarea actual), astfel nct comodantul s-i poat procura un alt lucru identic cu cel mprumutat1054, deducndu-se echivalentul uzurii bunului survenit n intervalul de timp de la data mprumutrii i pn la data pieirii lui1055. 13. Suportarea riscurilor de ctre comodatar. De regul, riscul deteriorrii sau pieirii fortuite este suportat de comodant n calitate de proprietar (res perit domino). Totui, riscurile sunt suportate de comodatar dac: - ntrebuineaz lucrul contrar destinaiei determinate prin natura lui sau prin convenie 1056 (art.1565 C.civ.); - prelungete folosina dup scaden1057 (art.1565 C.civ.)1058 i nu dovedete c lucrul ar fi pierit i la comodant (art.1156 C.civ.); - ar fi putut salva lucrul mprumutat nlocuindu-l cu un bun al su sau dac, ambele lucruri fiind n pericol, a scpat lucrul su lsnd s piar cel mprumutat (art.1566 C.civ.), indiferent de valoarea celor dou lucruri; - lucrul a fost evaluat n momentul contractrii1059 (art.1567 C.civ.). Toate aceste dispoziii cu privire la riscuri sunt supletive, putnd fi nlturate prin acordul prilor. De exemplu, comodatarul i-ar putea asuma riscul tuturor cazurilor fortuite 1060. n
Vz. T.Jud. Neam, dec. civ. nr.403/1968, n RRD nr.2, 1987, p.59-60. Vz. infra, nr.14. 1053 Vz. supra, nr.4. 1054 Vz. i M. Anghel, loc.cit., p.104; TS, s.civ., dec.nr.951/1984, n CD 1984, p.79-80. Soluia stabilirii valorii n funcie de preul zilei de la data pronunrii hotrrii a fost adoptat i prin dec. col.civ. al TS, nr.391/1953 (n CD 1952-1954, p.57 i cu Not de C. Sttescu, n JN nr.1, 1954, p.123124). Numai c, n spe, contractul nu era de comodat, ci de mprumut propriu-zis, avnd ca obiect lucruri fungibile (o cantitate de coaj scoar de molid). Pentru mprumutul propriu-zis, vz. infra, Cap. IX, nr.7. 1055 Vz. D.Chiric, op.cit.,p.208-209. 1056 n cazul n care comodatarul a folosit autoturismul mprumutat n alt mod dect cel convenit, el rspunde de stricciunile cauzate autovehiculului din acest motiv. T.Jud. Hunedoara, dec.civ. nr.585/1982, loc.cit. Vz. i T.Jud. Hunedoara, dec.civ. nr.969/1980, n RRD nr.3, 1981, p.57. 1057 Vz. T.Jud. Hunedoara, dec.civ. nr.969/1980, loc.cit. 1058 Prin derogare de la regula dies non interpellat pro homine, aplicarea art.1565 C.civ. nu presupune punerea n ntrziere a comodatarului (ncadrndu-se n excepia prevzut de art.1079 alin.2 pct.1 C.civ.). 1059 n acest caz, dac lucrul piere sau se deterioreaz, fie i fortuit, n aa mod nct nu mai poate fi reparat, comodatarul este obligat s plteasc valoarea la care a fost preuit (T.Jud. Timi, dec.civ. nr.1573/1978, loc.cit.). Dac lucrul (mototriciclu) a fost evaluat n momentul contractrii, comodatarul suport riscul pieirii (sustragerea de ctre persoane neidentificate), chiar dac nu se face dovada c el ar avea vreo culp care s fi facilitat sustragerea. (TS, s.civ., dec.nr.951/1954, loc.cit.). 1060 Dac, n temeiul unei convenii asupra rspunderii, comodatarul pltete despgubiri pentru avarierea autoturismului prin fapta unui ter (caz fortuit), el se subrog n drepturile comodantului (art.1108 pct.3 C.civ.). T.Jud. Cluj, dec.civ. nr.484/1974, n RRD nr.12, 1974, p.70.
1051 1052

213

ipoteza evalurii lucrului n momentul contractrii, stipulaia contrar (art.1567 C.civ.) poate avea ca obiect fie riscurile, fie numai cuantumul despgubirilor, textul rmnnd aplicabil - n acest din urm caz - n privina riscurilor1061. 14. Pluralitatea de comodatari. Dac mai multe persoane au mprumutat acelai lucru, ele rspund solidar fa de comodant pentru executarea obligaiilor (art.1571 C.civ.). Este unul dintre cazurile de solidaritate legal pasiv. De exemplu, folosirea autoturismului pentru alt destinaie i timp mai ndelungat dect s-a convenit atrage rspunderea solidar a comodatarilor, cu toate c avarierea s-a produs din culpa unuia dintre ei 1062. n cazurile prevzute de art.1565-1567 C.civ.1063, ei suport solidar riscul pieirii fortuite, chiar dac nici unul dintre ei nu este n culp. Solidaritatea dintre comodatari poate fi nlturat, total (n favoarea tuturor) sau parial (n favoarea unuia ori unora dintre comodatari) printr-o clauz expres contrar. ntr-adevr, dac un creditor poate renuna la solidaritate dup naterea obligaiei (cu respectarea art.1049 i 1054 C.civ.), nimic nu se opune ca aceast renunare s fie consimit n momentul ncheierii contractului. 2. Obligaiile comodantului 15. Regula. Comodatul, fiind un contract unilateral, nu creeaz obligaii dect n sarcina comodatarului. Dar n cursul executrii contractului se pot nate unele obligaii extracontractuale i n sarcina comodantului. 16. Restituirea cheltuielilor de conservare. Comodantul este obligat s restituie cheltuielile fcute de comodatar n vederea conservrii lucrului, n ipoteza n care cheltuielile au caracter extraordinar, necesar i foarte urgent (art.1574 C.civ.). Cele trei condiii trebuie s fie ndeplinite cumulativ. Dac vreun element lipsete, cheltuielile nu sunt supuse restituirii. De exemplu, cheltuielile care nu sunt necesare, dei se dovedesc a fi utile. n situaia n care condiiile sunt ndeplinite, obligaia de restituire se nate din gestiunea intereselor altuia (art.987 C.civ.), deoarece comodatarul ndeplinete, fr nsrcinare prealabil, un act n interesul altei persoane, sau din mbogirea fr just cauz, dac nu ar fi ndeplinite condiiile gestiunii de afaceri. Pe acelai temei, comodatarul poate cere restituirea cheltuielilor fcute pentru producerea fructelor predate comodantului1064, dispoziia art.484 C.civ. fiind aplicabil nu numai n cazul posesorului (de rea-credin), dar i al detentorului precar. 17. Plata despgubirilor. Comodantul mai are obligaia de a-l despgubi pe comodatar pentru daunele provocate de viciile lucrului, dac el avea cunotin de ele i nu le-a adus la cunotina comodatarului (art. 1575 C.civ.), fiind deci n culp. Pentru a evita aceste consecine, comodantul trebuie s dea instruciunile necesare folosinei lucrului, dac este cazul. De asemenea, rspunderea comodantului va putea fi angajat n cazul stnjenirii comodatarului n folosirea lucrului de ctre terul cruia comodantul i-a transmis dreptul de
1061 Astfel, de ex., n spea soluionat prin dec.civ. a TS nr.951/1984, mai sus citat, comodatarul a fost obligat numai la plata contravalorii lucrului de la data pronunrii hotrrii (13.258 lei) i nu la valoarea la care a fost preuit (17.250 lei). ntruct reclamantul a cerut prin aciune (vz. i art.129 alin.6 C.proc.civ. potrivit cu care n toate cazurile, judectorii hotrsc numai asupra obiectului cererii deduse judecii) numai contravaloarea lucrului de la data pronunrii hotrrii, nseamn c - n raporturile dintre pri, prin derogare de la art.1567 C.civ. - contravaloarea uzurii urma s fie suportat, potrivit regulii generale (vz. supra nr.1), de ctre comodant. Astfel fiind, nu mprtim prerea dup care soluia ar fi eronat n ce privete stabilirea obligaiei de restituire n raport cu reevaluarea bunului la data pronunrii hotrrii. (E. Safta-Romano, Sintez de practic judiciar privind contractul de mprumut, n RRD nr.4, 1988, p.56). 1062 Vz. T.Jud. Hunedoara, dec.civ. nr.969/1980, loc.cit. 1063 Vz. supra nr.13. 1064 Vz. supra nr.9.

214

proprietate. ntruct contractul de comodat nu este opozabil terului dobnditor (art.1441 C.civ. vizeaz numai locaiunea) i comodantul nu i-a asumat obligaia de garanie pentru eviciune (caz n care ar rspunde contractual), rspunderea lui va putea fi angajat numai pe teren delictual, n condiiile art.998-999 C.civ.1065. 3. Stingerea efectelor comodatului 18. Prin restituirea lucrului. Raporturile contractuale nceteaz prin restituirea lucrului n stare corespunztoare la termenul prevzut n contract ori la termenul stabilit de instan sau dup satisfacerea trebuinelor comodatarului1066. n toate cazurile, comodatarul poate restitui lucrul i nainte de scaden, dac prin contract nu s-a prevzut altfel (comodatarul oblignduse ca depozitar). Evident, efectele contractului nceteaz i fr restituirea lucrului, n ipoteza n care comodatarul devine proprietarul lui prin cumprare, motenire etc., ntrunirea calitilor de creditor i debitor n persoana sa stingnd obligaia prin confuziune. 19. Prin reziliere1067. n caz de nerespectare a obligaiilor de ctre comodatar (de exemplu, ntrebuinarea lucrului n alte scopuri), comodantul poate cere rezilierea contractului conform regulilor generale, dei contractul este unilateral (iar art.1020-1021 C.civ. vizeaz n mod direct numai contractele sinalagmatice) i prile nu au stipulat un pact comisoriu expres. 20. Prin moartea comodatarului. n caz de moarte a uneia dintre pri, obligaiile trec asupra succesorilor n drepturi, potrivit regulilor generale. Dar n situaia n care contractul a fost ncheiat n privina comodatarului, inndu-se seama de persoana lui (intuitu personae), motenitorii sunt obligai s restituie imediat bunul (art.1563 C.civ.), chiar dac n contract s-a prevzut un termen ulterior. CAPITOLUL IX MPRUMUTUL DE CONSUMAIE (PROPRIU-ZIS) Seciunea I Noiunea, caracterele juridice i condiiile de validitate ale mprumutului de consumaie (mutuum)1068 1. Noiune i caractere juridice. mprumutul de consumaie (mprumutul propriu-zis) este un contract prin care o persoan, numit mprumuttor, transmite n proprietatea unei alte persoane, numit mprumutat, o ctime de lucruri fungibile i consumptibile cu obligaia pentru mprumutat de a restitui la scaden o cantitate egal de lucruri de acelai gen i calitate (art. 1576 C. civ.).

Vz. L.Mihai, C.Turianu, loc.cit., p.55-56. Vz. supra nr.10. 1067 Cu privire la denunarea (rezilierea) unilateral, vz. supra nr.10. 1068 De la termenul latin mutuum,-i, mprumut (cu schimbarea mutuore obiectului la restituire).
1065 1066

215

mprumutul de consumaie ca i comodatul este un contract real 1069 i unilateral (chiar dac este cu titlu oneros, deoarece att obligaia de restituire, ct i obligaia de plat a dobnzilor incumb mprumutatului), dar, spre deosebire de comodat, prezint anumite caracteristici: obiectul contractului l formeaz lucruri care sunt deopotriv fungibile (de gen) i consumptibile potrivit naturii lor1070; mprumutatul devine proprietar i suport riscurile (art. 1577 C. civ.); este, de regul, un contract cu titlu gratuit, ns poate fi i cu titlu oneros (art. 1587 C. civ.)1071. 2. Capacitatea prilor. Deoarece contractul este translativ de proprietate, mprumuttorul trebuie s aib capacitatea, respectiv, s ndeplineasc condiiile cerute de lege pentru actele de dispoziie1072 i s fie proprietarul lucrului care formeaz obiectul contractului. mprumutatul trebuie i el s aib capacitatea, respectiv, s ndeplineasc condiiile cerute de lege pentru acte de dispoziie. Aceast cerin se explic prin pericolul la care se expune mprumutatul de a fi obligat dup consumarea lucrurilor mprumutate s restituie din patrimoniul su o valoare echivalent. 3. Dovada contractului1073 este supus regulilor generale1074, astfel nct urmeaz s facem numai unele precizri n legtur cu principalele aspecte legate de aplicarea acestor reguli n materia mprumutului de consumaie. Astfel, dac valoarea lucrului mprumutat fr unirea lui cu dobnzile (art. 1192 C. civ.) depete suma de 0.025 lei1075, dovada se poate face numai prin nscris autentic1076 sau prin
1069 n cazul mprumuturilor bneti predarea cu titlu de mprumut n vederea ncheierii contractului se poate face i prin predarea titlului la purttor (de exemplu, obligaiuni CEC sau carnet CEC la purttor) prin predarea carnetului nominalizat pe numele mprumu-tatului sau trecut la clauza de mputernicire, asemntor soluiilor admise n practic n materia donaiei sub forma darului manual (vz. infra, Cap. XIII nr.35). Esenial este ca mprumutatul s poat dispune de sumele mprumutate din momentul acordrii mprumutului. n practic, s-a decis c dovada contractului de mprumut se face n condiiile art.1191 i urm. C.civ. i presupune probaiunea att a acordului de voin, ct i a remiterii materiale a bunului mprumutat. n lipsa dovezilor privind existena unei convenii de mprumut, nu prezint relevan mprejurarea c preul cu care prtul a achitat apartamentul ar proveni de la reclamani. (Vz. CSJ, s.civ., dec. nr.982/2002, n Dreptul nr.12, 2003, p.229-230). 1070 Vz. supra, Cap. VIII, nr.2. 1071 Pentru deosebirile dintre contractul de mprumut, pe de o parte, i contractul de joc sau prinsoare, pe de alt parte, vz. I. Bunescu, I.-A. Bunescu, Not la dec. nr.352/2003 a TB, s. a V-a civ., n Dreptul nr.4, 2005, p.294-301. 1072 Chiar dac este cu titlu gratuit, mprumutul nu este o liberalitate, ci un simplu act dezinteresat, deoarece mprumutatul este obligat la restituire. n consecin, n aceast materie nu sunt aplicabile incapacitile speciale prevzute pentru liberaliti. 1073 Faptul material al predrii lucrului poate fi dovedit cu orice mijloc de prob indiferent de valoare (vz. i Henri et Leon Mazeaud, Jean Mazeaud, Leons de droit civil, vol. III, Paris, 1963, p. 1165, nr. 1466 n continuare Mazeaud, op.cit.). 1074 Vz. n materie, de exemplu, A. Ionacu, Probele n procesul civil, Bucureti, Ed. tiinific, 1969, passim; A. Pop, Gh. Beleiu, Drept civil. Teoria general a dreptului civil, Tipografia Universitii din Bucureti, 1980, p. 517551; I. Stoenescu, S. Zilberstein, Drept procesual civil. Teoria general, Bucureti, Ed. Didactic i Pedagogic, 1983, p. 335408: V.M. Ciobanu, Tratat teoretic i practic de procedur civil, vol. II, Ed. Naional, 1996, p. 146216; O. Cpn, Probele, n Tratat de drept civil, vol. I, Partea general, Bucureti, Ed. Academiei, 1989, p. 262303; G. Boroi, Drept civil. Partea general, ediia a II-a, Ed. All Beck, Bucureti, 1999, p.83-139; Gh. Beleiu, Drept civil romn. Introducere n dreptul civil. Subiectele dreptului civil, ediia a VIII-a revzut i adugit de M. Nicolae i P. Truc, Bucureti, Ed. Universul Juridic, 2003, p.113-127. 1075 Articolul 1191 C.civ. se refer la suma de 250 lei (vechi) iar, potrivit art. 5 alin. (5) din Legea nr. 348/2004 privind denominarea monedei naionale (publicate n M.Of. nr. 664/23.07.2004), Toate sumele n moned veche prevzute n actele normative emise anterior datei de 1 iulie 2005se nlocuiesc cu sumele n moned nou, prin mprirea la 10.000. 1076 Actul autentificat de notarul public care constat o crean cert i lichid are putere de titlu executoriu la data exigibilitii acesteia. n lipsa actului original, titlul executoriu l poate constitui duplicatul sau copia legalizat de pe exemplarul din arhiva notarului public (art. 66 din Legea nr.36/1995). n privina contractului de mprumut ncheiat n form autentic, n practic s-a decis c

216

nscris sub semntur privat1077 (art. 1191 alin.1 C. civ.), deci nu prin alte nscrisuri sau martori ori prezumii1078. Dovada cu martori este ns admisibil dac mprumutatul consimte la aceasta1079 sau dac mprumuttorul dovedete c, n cazul dat, n momentul ncheierii contractului a existat o imposibilitate (art. 1198 C. civ.), fie i moral, de a se preconstitui un nscris sau o imposibilitate de a conserva nscrisul doveditor preconstituit. n literatura de specialitate i practica judectoreasc i se d un neles larg noiunii de imposibilitate moral de a se preconstitui un nscris1080 (de exemplu, n relaiile dintre rude de snge i prin alian apropiate), fiind aplicabil i n cazul simulaiei1081. Tot astfel, dovada cu martori i prezumii este admisibil cnd exist un nceput de dovad scris, provenind de la mprumutat sau reprezentantul lui i care face verosimil faptul pretins (art. 1197 C. civ.)1082. ntruct contractul are ca obiect o sum de bani sau o ctime de lucruri fungibile i este unilateral, nscrisul doveditor al contractului pentru a avea deplin for probant ca nscris sub semntur privat trebuie s fie scris n ntregime de ctre mprumutat sau cel puin acesta s adauge, la finele actului, cuvintele bun i aprobat (unul sau altul din aceste cuvinte ori o formul echivalent), artnd n litere suma sau ctimea lucrurilor i apoi s iscleasc (art. 1180 C. civ.), cu singura excepie a nscrisului autentic nul ca atare, dar valornd nscris sub semntur privat, fiind semnat (art. 1172 C. civ.) i cnd opereaz conversiunea nscrisului autentic ntr-un nscris sub semntur privat1083. n caz de neconcordan ntre coninutul actului i cea artat n bun, obligaia se prezum iuris tantum pentru cantitatea cea mai mic (art. 1181 C. civ.), potrivit regulii de interpretare a conveniei n favoarea debitorului (art. 983 C. civ.)1084. n caz de nerespectare a formalitilor prevzute de art. 1180 C. civ., nscrisul este nul ca nscris sub semntur privat 1085, nu are fora probant a nscrisului sub semntur privat, ci valoreaz numai ca nceput de dovad scris ce poate fi completat n dovedirea conveniei cu alte mijloace de prob, inclusiv prin proba cu martori i prezumii1086. Neregularitatea nscrisului se acoper i prin executarea voluntar a obligaiei de ctre mprumutat, n limita acestei executri, ori prin recunoaterea expres sau tacit
prezena prilor n faa notarului, coninutul declaraiilor lor, precum i faptul c li s-a citit contractul anterior semnrii reprezint constatri personale ale funcionarului public, care fac dovada pn la nscrierea n fals, potrivit art.1773 C.civ., proba contrar, prin alte mijloace de dovad (cum ar fi declaraiile martorilor), nefiind admisibil. (Vz. CA Buc., s. a IV-a civ., dec. nr.425/1999, n Culegere de practic judiciar n materie civil 1999, p.44-45). Potrivit art.120 din OUG nr.99/2006 privind instituiile de credit i adecvarea capitalului (publicat n M.Of. nr.1027/27.12.2006), Contractele de credit, inclusiv contractele de garanie real sau personal, ncheiate de o instituie de credit constituie titluri executorii. 1077 nscrisul trebuie s emane, evident, de la mprumutat. (Vz. TS, s.civ., dec. nr. 690/1986, n CD 1986, p. 4547). 1078 Vz. A. Ionacu, op. cit., p. 176. 1079 Vz. TS, s.civ., dec. nr.196/1984, n RRD nr. 12, 1984, p. 71-72; CSJ, s.civ., dec. nr.1300/2003, pe www.scj.ro. 1080 Vz., pentru amnunte, A. Ionacu, op. cit., p. 197-203; O. Cpn, op. cit., p. 293-294; G. Boroi, op.cit., p.119; Gh. Dobrican, Not la dec. TMB, s. a IV-a civ. nr. 1595/1990, n Dreptul nr.7-8, 1991, p. 117-118. Pentru practica judiciar vz., de exemplu, TS, s. civ., dec. nr.196/1984, cit. supra; CSJ, s.civ., dec. nr.1030/1993, n Jurisprudena CSJ 1993, p. 147; dec. nr.1300/2003 cit. supra. 1081 Vz. V.M. Ciobanu, op. cit., p. 194, nota de subsol nr. 633. 1082 Vz. A. Ionacu, op. cit., p. 187-195; O. Cpn, op. cit., p. 292-293. Un nceput de dovad scris (chitan din care rezult c reclamantul a primit de la mprumutat 3.000 de lei, iar pe chitan acesta a adugat rest 15.000 lei) poate fi completat cu martori sau prezumii. Vz. TJ Braov, dec.civ. nr.1575/1981, n RRD nr. 11, 1982, p. 65. 1083 Vz. A. Pop, Gh. Beleiu, op. cit, p. 530. 1084 Vz. A. Ionacu, op. cit., p. 131-132; I. Stoenescu, S. Zilberstein, op. cit., p. 357; O. Cpn, op. cit., p. 285. 1085 Vz. A. Ionacu, op. cit., p. 132. Vz. i CSJ, s.civ., dec. nr.2816/2000, n PR nr.2, 2001, p.139141. 1086 Vz. TS, s. civ., dec. nr.256/1987, n CD 1987, p. 78.

217

(rezultnd din folosirea n justiie a chitanei de plat parial eliberat de creditor din care rezult restul datoriei) a obligaiei de ctre mprumutat1087. Este suficient ca nscrisul s fie redactat ntr-un singur exemplar (pentru mprumuttor) 1088, cerina multiplului exemplar (art. 1179 C. civ.) fiind prevzut numai pentru contractele sinalagmatice (perfecte), iar nu i pentru cele unilaterale cum este mprumutul1089. n toate cazurile, instana chemat a se pronuna n legtur cu dovada contractului de mprumut trebuie s manifeste o grij deosebit pentru a stabili dac actul ncheiat, fie i n form autentic sau recunoscut de mprumutat, nu reprezint un act simulat (ncheiat, de exemplu, pentru fraudarea motenitorului rezervatar)1090 sau nu ascunde acte sau fapte ilicite (ca, de pild, perceperea de dobnzi peste limita maxim permis de lege, plata unor datorii rezultate din jocuri de noroc etc.)1091. n asemenea situaii urmeaz a se ine seama i de dispoziiile art. 1203 C. civ. prin derogare de la dispoziiile restrictive ale art. 1191 alin. 2 C. civ. care permit orice dovad dac se pune problema unei fraude la lege (de exemplu, prin camt)1092, fraudarea legii printr-o cauz simulat ori a unei situaii asimilate cu frauda la lege (precum falsitatea sau caracterul ilicit ori imoral al cauzei)1093. n sfrit, pentru a nu reveni asupra problemei dovezilor n materie de mprumut, menionm c regulile artate sunt aplicabile i n ceea ce privete proba executrii obligaiei de restituire de ctre mprumutat, adic n privina chitanei liberatorii semnate de mprumuttor (dac nu exist o imposibilitate fie i moral de a se cere o asemenea chitan), cu particularitatea c art.1180 C.civ (formula bun i aprobat) vizeaz numai naterea obligaiei (o parte se oblig), nu i executarea ei1094. Se va ine seama, evident, i de regulile speciale referitoare la dovada plii (prezumia absolut ori relativ de liberare a mprumutatului rezultnd din restituirea voluntar a titlului de ctre mprumuttor art. 1138 C.civ. sau meniunile fcute de creditor pe titlul de crean art. 1186 C.civ.)1095. Seciunea a II-a Efectele mprumutului de consumaie 1. Obligaiile mprumutatului
Vz. A. Ionacu, op. cit., p. 132-134; I. Stoenescu, S. Zilberstein, op. cit., p. 357. Evident, nimic nu se opune ca prile s redacteze mai multe exemplare, mai ales dac mprumutatul are i el interes s dispun de o prob preconstituit. 1089 Vz. TJ Alba, dec.civ. nr.432/1977, n RRD nr. 3, 1978, p. 62. 1090 Vz., n acest sens, TJ Buzu, dec.civ. nr.1135/1983, cu Not de E. Crcei, n RRD nr.2, 1985, p. 53-56. 1091 Vz. TJ Braov, dec. civ. nr.1311/1985, n RRD nr. 8, 1986, p. 71. 1092 Vz. TS, s. civ., dec. nr.1733/1978, n RRD nr.3, 1979, p. 59. n practic, s-a decis c, n situaia n care cei ce invoc simulaia sunt chiar pri n contractul de mprumut ale crui clauze sunt contestate, mai precis cele referitoare la cuantumul sumei mprumutate, pretinznd c actul ascunde un mprumut cu o dobnd cmtreasc, dovada existenei actului secret care modific actul aparent nu poate fi fcut dect printr-un nscris care constat convenia secret i care poart numele de contranscris, cu excepia situaiei cnd exist un nceput de dovad scris sau cnd producerea dovezii scrise este imposibil. (Vz. CA Buc., s. a IV-a civ., dec. nr.134/2005, n Culegere de practic judiciar n materie civil 2005, p.537-539). 1093 Vz. T.R. Popescu, P. Anca, Teoria general a obligaiilor, Ed. tiinific, Bucureti, 1968, p. 70; D. Cosma, Teoria general a actului juridic civil, Ed. tiinific, Bucureti, 1969, p. 236; M. Georgescu, A. Oproiu, Not critic la dec.civ. nr.397/1978 a TJ Olt, n RRD nr. 5, 1979, p. 29; I. Stoenescu, S. Zilberstein, op. cit., p. 367; V.M. Ciobanu, op. cit., p. 190. 1094 Vz. A. Ionacu, op. cit., p. 131; V.M. Ciobanu, op. cit., p. 169; O. Cpn, op. cit., p. 286; G. Boroi, op.cit., p.102. 1095 Vz. C. Sttescu, C. Brsan, Drept civil. Teoria general a obligaiilor, Ed. All Beck, 2002, p. 334 - 335; I. Stoenescu, S. Zilberstein, op. cit., p. 358.
1087 1088

218

4. Obligaia de restituire. Principala obligaie a mprumutatului este de a restitui la scaden lucruri de acelai gen, n aceeai cantitate i de aceeai calitate (art.1584 C.civ.), indiferent de eventuala sporire sau scdere a valorii lucrurilor dintre momentul ncheierii contractului i acela al plii1096. mprumutatul este obligat s restituie lucrurile mprumutate chiar dac aceast obligaie nu ar fi prevzut n nscrisul constatator al contractului, deoarece ea trebuie s fie subneleas ca o consecin fireasc, o dat ce se dovedete c predarea s-a fcut cu titlu de mprumut1097. 5. Scadena obligaiei de restituire. mprumuttorul nu poate cere restituirea nainte de termen (art.1581 C.civ.)1098, iar n lipsa stipulrii unui termen, instana va determina termenul restituirii dup mprejurri1099 (art. 1582 C. civ.); la fel i n cazul cnd s-a stipulat c mprumutatul va plti cnd i va fi cu putin sau va avea mijloace (art. 1583 C. civ.)1100. Art. 1583 este aplicabil i n cazul n care prile indic sursa material a restituirii lucrurilor (sumei) mprumutate (de exemplu, prin vnzarea casei). O atare prevedere este calificat n literatura de specialitate drept un termen suspensiv incert, care se transform de ctre instan, la cererea creditorului, ntr-un termen cert1101. Dup prerea noastr, califi-carea unei asemenea clauze drept un termen incert este discutabil, deoarece termenul incert presupune un eveniment care este sigur c se va produce (fiind incert numai data producerii lui); or, n cazul dat nu exist aceast siguran (debitorul poate s nu vnd casa, proprietatea transmindu-se prin motenire). Astfel fiind, nclinm s asimilm ipoteza cu lipsa stipulrii termenului de restituire (va avea mijloace - art.1583), cnd instana poate s dea mprumutatului un termen potrivit cu mprejurrile (art.1582 C.civ.). Considerm c aceeai calificare (mprumut fr termen) i aceeai dispoziie este aplicabil i n cazul n care mprumutatul se oblig s restituie lucrurile cnd va voi (cum voluero)1102. ntr-adevr, n situaia n care contractul s-ar considera nul n baza art.1010 C.civ. (condiie pur potestativ din partea debitorului), mprumutatul ar fi obligat la restituire imediat, ceea ce contravine inteniei prilor. 6. Prescripia aciunii n restituire. n funcie de scadena obligaiei de restituire se rezolv problema privind nceputul cursului prescripiei extinctive. Astfel, n cazul
Refuzul de restituire nu poate fi calificat infraciune (abuz de ncredere), fiind o fapt de natur civil. T.Reg. Bacu, dec.pen. nr.2113/1962, JN nr. 2, 1963, p. 150. 1097 TS, s. civ., dec. nr.722/1972, n CD 1972, p. 115. ntruct lucrurile mprumutate trebuie s fie restituite (prin lucruri echivalente), transferul proprietii sumei mprumutate potrivit art. 1577 C. civ. are alt semnificaie juridic dect noiunea de dobndire (fr obligaie de restituire) din Codul penal. TS, s. pen., dec. nr.1251/1983, n CD 1983, p. 208-209. 1098 n ipoteza n care contractul este anulat ntruct a fost ncheiat prin manopere dolosive, restituirea poate fi cerut, evident, nainte de scadena obligaiei (TJ Neam, dec.civ. nr.770/1982, n RRD nr. 9, 1983, p. 62), potrivit principiului restitutio in integrum, ca urmare a desfiinrii retroactive a contractului. Precizm c dispoziiile art. 1573 C. civ. din materia comodatului (vz. supra, Cap. VIII, nr.10) nu se aplic n materia mprumutului de consumaie. Se propune totui aplicarea acestei dispoziii n cazul n care contractul este cu titlu gratuit, dispoziia avnd la baz voina prezumat a mprumuttorului care face un serviciu gratuit de amiciie. Vz. Mazeaud, op. cit., p. 1155. 1099 n lipsa unui termen de restituire... mprumuttorul nu poate cere imediat restitu-irea... (D. Alexandresco, Principiile dreptului civil romn, vol. IV, Bucureti, 1926, p. 452) sau, mai exact spus, nu poate angaja rspunderea mprumutatului pentru nerestituirea la prima cerere. Pe de alt parte, instana nu este n drept s considere creana neexigibil i, ca atare, s resping aciunea, ci este obligat s stabileasc termenul restituirii (TJ Hunedoara, dec.civ. nr.732/1977, n RRD nr. 5, 1978, p. 58), chiar imediat (D. Alexandresco, op. cit., p. 452). La stabilirea termenului de restituire instana ine seama de toate mprejurrile cauzei, iar nu numai de situaia mprumutatului, ntruct nu este vorba de acordarea unui termen de graie (vz. Mazeaud, op. cit., p. 1154). 1100 Pentru plata de ctre mprumutat a datoriei cu anticipaie, vz. infra, nr. 14. 1101 Vz. A. Sitaru, D.A. Sitaru, Consideraii referitoare la termenul incert ntr-o situaie special, RRD nr. 7, 1983, p. 29-30; D. Chiric, op. cit., p. 216; I. Urs, Obligaia de restituire a mprumutului de consumaie oglindit n doctrin i n practica judectoreasc, n Dreptul nr.3, 2005, p.132-133. 1102 Vz. D. Alexandresco, op. cit., p. 452.
1096

219

mprumutului cu termen, la expirarea termenului - cnd se nate i dreptul la aciune al mprumuttorului - ncepe s curg prescripia (art.7 alin.1 i 3 din Decretul nr.167/1958). Mai dificil este problema, dac termenul restituirii nu a fost stipulat (art.1582 C.civ.) ori cnd s-a stipulat ca mprumutatul s plteasc cnd va putea sau va avea mijloace (art.1583 C. civ.) ori cnd va voi sau se indic numai sursa restituirii. Dup cum am vzut, n toate aceste cazuri, pe de o parte, restituirea nu poate fi cerut imediat, iar, pe de alt parte, obligaia de restituire exist, termenul restituirii urmnd a fi stabilit de instan. Cu referire la ipoteza indicrii numai a sursei restituirii, s-a susinut c aciunea prin care se solicit instanei stabilirea termenului (cert) precede, cu necesitate, aciunea n pretenii, prima aciune putnd fi exercitat oricnd (deci este imprescriptibil), iar pentru cea de a doua prescripia ncepe s curg de la data expirrii termenului de plat stabilit de instan n temeiul art.1583 C. civ.1103. Dup rmnerea definitiv a celei de a doua hotrri, evident, ncepe curgerea termenului de prescripie a dreptului de a cere executarea silit. Dup prerea noastr, n toate ipotezele n care prile nu au stipulat termenul restituirii, acesta urmnd s fie stabilit de instan, problemele n discuie urmeaz s fie soluionate pe o cale mai simpl, mai operativ. Astfel, trebuie avut n vedere faptul c, pentru stabilirea termenului restituirii, instana trebuie s verifice, pe baza probelor din dosar, existena obligaiei de restituire, cci nu poate stabili termenul obligaiei de restituire fr a constata existena obligaiei. De aceea, nu vedem necesitatea i oportunitatea unei a doua aciuni n pretenii, chiar dac mprumuttorul nu a cerut direct obligarea la executare. Stabilind termenul obligaiei de restituire, instana oblig de fapt pe debitor la restituire. nseamn c de la data stabilit ncepe curgerea termenului de prescripie, dar nu a aciunii n pretenii (a dreptului material la aciune), ci a dreptului de a cere executarea silit1104, asemntor (dar nu identic, fiindc termenul, n acest caz, este diferit ca natur juridic) situaiei cnd prin hotrre s-a acordat un termen de graie1105. Mai dificil este problema prescripiei n privina acestei aciuni unice n justiie; aciunea este imprescriptibil sau, dimpotriv, este supus dispoziiilor art.7 alin.2 din Decretul nr.167/1958 care prevede c, n obligaiile al cror termen de executare nu este stabilit, prescripia ncepe s curg de la data naterii raportului de drept? n favoarea soluiei dup care aciunea (pentru stabilirea termenului, iar n concepia noastr a aciunii unice) poate fi intentat oricnd, deci este imprescriptibil, pledeaz argumentul c art.7 alin.2 privete drepturile subiective nscute dintr-un act juridic cu execuie imediat i cnd momentul naterii dreptului la aciune coincide cu momentul naterii dreptului subiectiv1106. Or, am vzut c n materie de mprumut, mprumuttorul nu poate cere restituirea imediat, cci aceasta ar contraveni scopului contractului, raiunii pentru care legiuitorul legitimeaz asemenea raporturi juridice. Pe de alt parte ns: art. 7 alin. 2 se refer la obligaiile al cror termen de executare nu este stabilit (sau care urmeaz s se execute la cererea creditorului), necondiionnd incidena dispoziiei de naterea dreptului la aciune, adic exact situaiile vizate de art.1582-1583 C. civ. Suntem deci n situaia n care modalitatea-termen lipsete cu desvrire dintr-un act juridic1107; imprescriptibilitatea ar contraveni rostului prescripiei de mobilizare a titularilor drepturilor subiective s-i valorifice drepturile lor ntr-un termen ct mai scurt... de vreme ce

1103 A. Sitaru, D.A.A. Sitaru, loc. cit., p. 31; D. Chiric, op. cit., p. 217; C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, ediia 2, Ed. All Beck, Bucureti, 2005, p.255; I. Urs, loc.cit., p.134. 1104 Dac prin hotrre s-a acordat debitorului un termen de executare, prescripia dreptului de a cere executarea va ncepe s curg din momentul expirrii termenului acordat. I. Stoenescu, S. Zilberstein, Tratat de drept procesual civil, vol. II, T.U.B., 1981, p. 218. 1105 V.M. Ciobanu, Drept procesual civil, vol. II, Universitatea din Bucureti, 1988, p. 131-132. 1106 A. Pop, Gh. Beleiu, op. cit., p.474, 475. 1107 Ibidem, p. 475.

220

creditorul ar putea ntrzia, ct ar dori, data la care ar cere executarea obligaiei de la debitor1108; n materia drepturilor de crean opereaz principiul prescriptibilitii1109, excepiile, puine la numr, fiind prevzute expres de lege i nu vizeaz ipotezele n discuie; este adevrat c mprumuttorul, pentru motivele artate, nu poate cere imediat restituirea lucrului mprumutat, dar dac a omis stipularea termenului n contract, poate cere instanei, chiar imediat, n baza art. 1582-1583 C. civ., stabilirea termenului obligaiei de restituire. n acest sens, se poate spune c momentul naterii dreptului la aciune coincide cu momentul naterii dreptului subiectiv. Pentru aceste motive, considerm c prescripia ncepe s curg, n toate ipotezele vizate de art. 1582-1583 C. civ., de la data ncheierii contractului, potrivit art.7 alin.2 din Decretul nr.167/19581110. Fr referire direct la aceast dispoziie, soluia a fost aplicat de instana suprem n cazul unor mprumuturi cu caracter repetat, succesive i n care nu s-a prevzut termenul restituirii, stabilind c prescripia nu se raporteaz la data ultimului mprumut (mprumuturile neavnd caracter de unicitate), ci se calculeaz pentru fiecare mprumut de la data acordrii lui1111 (subl. ns. - Fr. D.). Deci restituirea se poate cere n termen de 3 ani de la data ncheierii fiecrui contract de mprumut (fr termen), ceea ce este n deplin concordan cu art. 3 i 7 alin. 2 din Decretul nr. 167/1958. n sfrit, menionm c - potrivit regulilor generale aplicabile i n materie de mprumut dup mplinirea termenului de prescripie obligaia de restituire a mprumutatului subzist ca o obligaie civil imperfect, natural1112. Ca atare, n caz de restituire benevol a lucrului mprumutat, cu sau fr cunoaterea mplinirii termenului de prescripie, mprumutatul nu are dreptul s cear napoierea prestaiei efectuate (art. 1092 alin.2 C.civ. i art.20 alin.1 din Decretul nr.167/1958). Cu att mai mult, este valabil convenia nou prin care mprumutatul, dup mplinirea termenului de prescripie, se oblig s restituie lucrul mprumutat 1113. O asemenea convenie reprezint o novaie valabil1114 a obligaiei civile imperfecte, ntr-una perfect1115, a crei executare se poate obine prin constrngere. n materie de mprumut sunt aplicabile, evident, i dispoziiile referitoare la suspendarea sau ntreruperea prescripiei ori repunerea n termenul de prescripie1116. 7. Rspunderea mprumutatului1117. Dac la scaden, dei n principiu genera non pereunt, mprumutatul este totui n imposibilitate de a restitui lucruri de aceeai natur, el va face plata n bani, dup valoarea pe care o au lucrurile la termenul i n locul unde urma a se face restituirea (art. 1585 alin.1 C.civ.), iar dac termenul i locul restituirii nu au fost determinate, dup valoarea lucrurilor din momentul i n locul ncheierii contractului (art.1585 alin.2 C. civ.).
1108 Ibidem, vz. i P. Cosmovici, Prescripia extinctiv, n Tratat de drept civil, vol. I, Partea general, Bucureti, Ed. Academiei, 1989, p. 305. 1109 Vz. A. Pop, Gh. Beleiu, op. cit., p. 445; P. Cosmovici, op. cit., p. 312-313. 1110 n acest sens, dar pentru materia comodatului, vz. i I.M. Anghel, Not critic la dec.civ. a T.Reg. Suceava, nr.29/1963, n JN nr.1, 1965, p. 108; E. Safta-Romano, Sintez de practic judiciar privind contractul de mprumut, n RRD nr.4, 1988, p. 55; M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliar. Noile cri funciare, vol. II, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2006, p.501-502. 1111 TS, s. civ., dec. nr. 690/1986, loc. cit., p. 47. Precizm c, n spe, reclamantul nu a cerut stabilirea termenului restituirii, ci direct obligarea debitorului la restituire, ceea ce ns nu schimb datele problemei analizate. 1112 Vz. C. Sttescu, C. Brsan, op. cit.,1992, p. 13-14. 1113 Vz. I. Zinveliu, Gh.Gh. Ciulei, Not la dec.civ. nr.1015/1979 a TJ Cara-Severin, n RRD nr. 1, 1981, p. 55. 1114 n sensul valabilitii conveniei, dar nu ca o novaie, vz. ibidem. 1115 Vz., n acest sens, C. Sttescu, C. Brsan, op. cit., p. 333; D. Chiric, op. cit., p. 217-218. 1116 Cu privire la prescripia dreptului la dobnd, vz. infra, nr. 13. 1117 Cu privire la rspunderea mprumutatului n cazul mprumuturilor bneti - cu sau fr dobnd (convenional) - vz. infra, nr. 12.

221

Observm c reglementarea cuprins n art. 1585 C. civ. (fr corespondent n materie de comodat sau depozit), este derogatorie de la regulile generale ale rspunderii civile contractuale, putnd avantaja, respectiv, dezavantaja pe una dintre pri. De exemplu, dac preul lucrurilor de gen mprumutate a crescut, plata valorii lor dup momentul termenului stipulat sau al ncheierii contractului nu asigur mprumuttorului posibilitatea procurrii altor lucruri asemntoare (cantitativ i calitativ) cu cele mprumutate. Astfel fiind, considerm c textul urmeaz s fie interpretat i aplicat restrictiv, numai n cazul executrii obligaiei de restituire (prin echivalent) la scadena stabilit n contract sau de instan. n caz de ntrziere n executare, evaluarea daunelor-interese compensatorii urmeaz a se face, potrivit regulilor generale, dup momentul n care se pronun hotrrea1118. n caz de ntrziere, mprumutatul datoreaz i daune-interese moratorii (denumite dobnzi de legiuitor) potrivit regulilor generale, ns numai de la data cererii prin judecat a mprumutului (art. 1586 C. civ.)1119. 2. Obligaiile mprumuttorului 8. Rspunderea pentru vicii. n principiu, mprumuttorul nu are nici o obligaie (pozitiv). Eventualele cheltuieli de conservare sunt n sarcina mprumutatului ca proprietar. Art. 1580 C. civ., care dispune c mprumuttorul este rspunztor (delictual) de daunele cauzate prin viciile ascunse ale lucrului - cunoscute de el i necomunicate mprumutatului - la fel ca i comodantul, este lipsit de importan practic, cci lucrurile fungibile i consumptibile numai n mod excepional pot provoca daune. Seciunea a III-a mprumutul cu dobnd 9. Noiune. Dup cum am vzut, mprumutul de consumaie poate fi nu numai cu titlu gratuit, dar i cu titlu oneros. n acest caz, mprumuttorul pretinde de la mprumutat, pe lng obligaia de restituire, o prestaie oarecare n schimbul transferrii proprietii lucrului mprumutat, drept echivalent (pre) al folosinei lucrului (capitalului). Aceast prestaie, numit dobnd, const, de regul, ntr-o sum de bani i reprezint fructe civile produse de lucrul mprumutat (i care nu se confund cu dobnda moratorie datorat n caz de ntrziere n executarea unei obligaii bneti, chiar dac nu a fost prevzut n contract, i care are natura juridic a daunelor-interese). mprumutul cu titlu oneros poart denumirea de mprumut cu dobnd, cu privire la care - prin derogare sau n completarea regulilor prevzute pentru mprumutul de consumaie cu titlu gratuit - se aplic unele norme speciale cuprinse n Codul civil (art. 1587-1590) sau n alte acte normative (n special, OG nr.9/2000 privind nivelul dobnzii legale pentru obligaii bneti1120, aprobat, cu modificri, prin Legea nr.356/20021121). n cazul mprumutului cu dobnd, contractul are un obiect dublu: lucrul mprumutat (numit n Codul civil capital) i dobnda. Reamintim c, i n acest caz, mprumutul este un contract unilateral, deoarece att obligaia de restituire a lucrului mprumutat, ct i obligaia de plat a dobnzilor incumb mprumutatului.1122
Vz., n acest sens, i dec. col.civ. al TS, nr. 391/1953, loc. cit., i cu Not de C. Sttescu, n JN nr. 1, 1954, p. 123-124; D. Chiric, op. cit., p. 218. 1119 Vz. i TS, s. civ., dec. nr.764/1988, n RRD nr. 2, 1989, p. 64. 1120 Publicat n M.Of. nr. 26/25.01.2000. 1121 Publicat n M.Of. nr. 425/18.06.2002. 1122 Pentru o reglementare special privind regimul juridic al contractelor de credit pentru consum destinate consumatorilor, persoane fizice, vz. Legea nr.289/2004 (publicat n M.Of. nr.611/06.07.2004) i Norma Bncii Naionale a Romniei de aplicare a Legii nr.289/2004 (publicat
1118

222

10. Lucrul mprumutat. n cazul mprumutului de bani, la scaden trebuie s fie restituit suma mprumutat1123, indiferent de scderea sau sporirea valorii banilor (principiul nominalismului monetar consacrat de art. 1578 C. civ.)1124, cu excepia cazului cnd prin acte normative speciale se dispune altfel. Dac schimbarea valorii monedei are loc dup scaden i dup ce debitorul a fost pus n ntrziere, se admite reevaluarea sumei mprumutate1125. 11. Dobnda. Pentru ca mprumutul s fie purttor de dobnzi (sub forma unei sume de bani sau a altor prestaii sub orice titlu sau denumire, la care debitorul se oblig drept echivalent al folosinei capitalului art. 6 din OG nr. 9/2000), este nevoie de o clauz n acest sens3, iar dac nu exist clauz, dobnda nu este datorat de drept. ntr-adevr, potrivit art. 1587 C. civ., n cazul mprumuturilor de bani, producte sau alte bunuri mobile se pot stipula dobnzi; prin urmare, n lips de stipulaie, mprumutul este cu titlu gratuit. Aceast soluie rezult i din art. 2 din OG nr. 9/2000 potrivit cruia debitorul datoreaz dobnda numai n cazul n care, potrivit dispoziiilor legale sau prevederilor contractuale, obligaia este purttoare de dobnzi.... Cu toate acestea, dac mprumutatul pltete dobnzi fr s fi fost stipulate sau pltete dobnzi mai mari dect cele stabilite (dar fr a depi dobnda convenional maxim permis de lege art. 5 alin. 1 din OG nr. 9/2000), el nu le poate nici repeti, nici imputa
n M.Of. nr.326/18.04.2005). 1123 n practic, s-a decis c, potrivit art.1578 C.civ., n cazul mprumutului de bani, la scaden trebuie s fie restituit suma mprumutat, iar creditorul nu poate fi obligat s primeasc o alt prestaie dect aceea care i se datoreaz (art.1100 C.civ.). Prile raportului juridic obligaional ar fi putut s schimbe obiectul acestui raport printr-o convenie anterioar plii (n caz de novaie obiectiv) sau chiar n momentul plii (n caz de dare n plat). Neexistnd consimmntul creditorului n acest sens, susinerile debitorului c i-a oferit alte prestaii n contul datoriei sunt lipsite de relevan. (Vz. CA Buc., s. a III-a civ., dec. nr.2364/2001, n Practic judiciar civil 2001-2002, p.113-115). 1124 Vz. I. Albu, Probleme actuale privind obligaiile civile pecuniare, n RRD nr. 8, 1983, p. 1112; Idem, Probleme actuale privind reevaluarea judiciar a creanelor, indexarea convenional a obligaiilor pecuniare i indexarea dobnzilor, n Dreptul nr. 1, 1994, p. 49 (autorul admite indexarea convenional i reevaluarea judiciar a creane-lor, considernd c nominalismul monetar nu este de ordine public). Vz. i CSJ, s. com., dec. nr.21/1994, n Jurisprudena CSJ 1994, p. 230-231. Cu privire la admisibilitatea clauzelor de indexare, vz. A. Bnabent, Droit civil. Les contrats speciaux, Paris, 1995, p. 488 nr. 857, precum i CSJ, s. civ., dec. nr.904/1992, n Dreptul nr. 11, 1992, p. 82, iar cu privire la actualizarea datoriei n raport cu indicele de devalorizare a monedei naionale, vz. CSJ, s.com., dec. nr. 510/1998, n Dreptul nr. 9, 1998, p. 137-138 (sau n Jurisprudena CSJ 1998, p. 324325) i idem, dec. nr.2713/1998, n Jurisprudena CSJ 1998, p. 338-339. n sensul inadmisibilitii actualizrii sumei mprumutate, vz. TMB, s. a III-a civ., dec. nr. 2110/1997, n Culegere TMB 19931997, p. 27-28. Vz. i G. Anton, Teoria impreviziunii n dreptul romn i n dreptul comparat, n Dreptul nr. 7, 2000, p. 24-37 i lucrrile citate de autor; C. Zama, Teoria impreviziunii. Studiu de doctrin i jurispruden, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2006, passim. 1125 Vz. E. Safta-Romano, op. cit., p. 60; D. Chiric, op. cit., p. 219. Pentru recalcularea n raport cu indicele de inflaie asupra sumei datorate pltite cu ntrziere, vz. CSJ, s.com., dec. nr. 510/1998 i dec. nr. 2713/1998, n Dreptul nr. 10, 1999, p. 150 i p.149. n practica instanei supreme, s-a decis c dispoziiile art.1578 alin.2 C.civ., potrivit crora, n cazul mprumutului n bani, la scaden trebuie s fie restituit suma mprumutat, indiferent de scderea sau sporirea valorii banilor, nu sunt aplicabile atunci cnd nu a fost determinat convenional o epoc a plii, iar debitorul, ntr-o perioad previzibil inflaionist, profitnd de nestipularea termenului de restituire, nu a achitat voit suma timp ndelungat, tocmai pentru a determina, prin neexecutarea obligaiei, scderea valorii banilor mprumutai. (Vz. CSJ, s.civ., dec. nr.2081/2002, n Dreptul nr.6, 2003, p.239; dec. nr.2082/2002, n PR nr.3, 2003, p.50-51). Pentru discuii privind actualizarea creanelor, vz. i C. Alexandru, Discuii privind actualizarea creanelor pecuniare, n PR nr.6, 2002, p.225-245; D.-R. Rducanu, Reactualizarea creanelor ca urmare a fluctuaiilor monetare, n Dreptul nr.8, 2003, p.47-58; E. Chelaru, Fora obligatorie a contractului, teoria impreviziunii i competena n materie a instanelor judectoreti, n Dreptul nr.9, 2003, p. 41-66, precum i jurisprudena i lucrrile citate de autor. 3 Dobnda stabilit poate fi i fluctuant n limitele prevzute n contract. Vz. CSJ, s.com., dec. nr. 1009/1998, n Dreptul nr. 9, 1998, p. 136.

223

asupra capitalului (art. 1588 C. civ.). Aceast dispoziie se explic prin recunoaterea unei convenii tacite, rezultnd din plata fcut. Cu toat formularea categoric a dispoziiei legale, se admite c restituirea poate fi cerut dac mprumutatul dovedete c a pltit din eroare.1 Dac prile au stipulat dobnzi, fr s precizeze cuantumul lor, mprumutatul este obligat s plteasc dobnda legal. Se poate prezuma c prile au avut n vedere acest cuantum al dobnzii. Aceast soluie poate fi aplicat i n cazul n care, potrivit dispoziiilor legale, obligaia este purttoare de dobnzi, dar fr artarea cuantumului acestora. n prezent, n raporturile civile, dobnda legal se stabilete la nivelul dobnzii de referin a Bncii Naionale a Romniei, diminuat cu 20% (art.3 alin.3 din OG nr.9/2000)1126. Nivelul dobnzii de referin este cel din prima zi lucrtoare a anului, pentru dobnda legal cuvenit pe semestrul I al anului n curs, i cel din prima zi lucrtoare a lunii iulie, pentru dobnda legal cuvenit pe semestrul II al anului n curs. Nivelul dobnzii de referin a Bncii Naionale a Romniei se public n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, prin grija Bncii Naionale a Romniei. n anul 2006 dobnda de referin publicat n Monitorul Oficial al Romniei a fost de 7,5% pentru primul semestru i de 8,5% pentru al doilea semestru. n anul 2007, dobnda de referin pentru primul semestru este de 8,75%.1127 Aceasta nseamn c dobnda legal n raporturile civile a fost de 6% pe an pentru semestrul I al anului 2006 (7,5% - 20% 7,5%), de 6,8% pe an pentru al doilea semestru al anului 2006 (8,5% - 20% 8,5%) i de 7% pentru semestrul I al anului 2007 (8,75% - 20% 8,75%). Potrivit art. 5 alin.1 din OG nr. 9/2000, n raporturile civile dobnda nu poate depi dobnda legal cu mai mult de 50% pe an. Aceasta nseamn c n anul 2006 dobnda convenional maxim n raporturile civile a fost de 9% pe an pentru primul semestru (6% + 50% 6%) i de 10,2% pe an pentru al doilea semestru (6,8% + 50% 6,8%). Pentru primul semestru al anului 2007, dobnda convenional maxim n raporturile civile este de 10,5% (7% + 50% 7%). Articolul 5 alin.2 din OG nr. 9/2000 dispune c dobnda trebuie s fie stabilit prin act scris, n lipsa acestuia datorndu-se numai dobnda legal. Dac prin convenie s-a stabilit o dobnd mai mare dect dobnda maxim admis, obligaia de a plti aceast dobnd este nul de drept (art. 9 din OG nr. 9/2000). Nulitatea este ns doar parial, respectiv pentru partea care depete dobnda maxim admis; de exemplu, dac pentru semestrul al doilea al anului 2006 s-a stabilit o dobnd de 15% pe an, obligaia este lovit de nulitate absolut parial, ceea ce nseamn c se vor datora dobnzi, ns numai pn la limita maxim de 10,2% pe an.3 Reglementarea actual consacr posibilitatea plii anticipate a dobnzilor. Potrivit art. 7 din OG nr. 9/2000, plata anticipat a dobnzilor se poate efectua pe cel mult 6 luni. Dobnda astfel ncasat rmne bine dobndit creditorului, indiferent de variaiile ulterioare. Ca principiu, OG nr. 9/2000 interzice anatocismul (dobnda la dobnd). n mod excepional, art. 8 alin. 2 dispune c dobnzile se pot capitaliza i pot produce dobnzi n
Vz., de exemplu, D. Alexandresco, op. cit., p. 459; Mazeaud, op. cit., p. 1172. Spre deosebire de soluia adoptat n aceast din urm lucrare, D. Alexandresco nu condiioneaz admiterea aciunii de dovada caracterului gratuit al mprumutului (vz. ibidem). ntr-adevr, gratuitatea este prezumat (art. 1587 C. civ.). 1126 Prin decizia nr.9/2002 (publicat n M.Of. nr.146/26.02.2002), Curtea Constituional a statuat c dispoziiile art.3 alin.3 din OG nr.9/2000, care prevd stabilirea prin lege a nivelului dobnzii legale pentru obligaiile bneti, nu contravin n niciun fel principiilor economiei de pia i nici rolului statului n asigurarea libertii comerului i a proteciei concurenei loiale. 1127 Vz. Circulara Bncii Naionale a Romniei nr. 1/2007 privind nivelul dobnzii de referin a Bncii Naionale a Romniei valabil n luna ianuarie 2007 (publicat n M.Of. nr. 17/10.01.2007). 3 Petru detalii cu privire la sanciunea aplicabil n ipoteza stipulrii unei dobnzi ce depete dobnda maxim admis, vz. S. Diaconescu, Dobnda legal n lumina reglementrilor Codului civil i a Ordonanei Guvernului nr. 9/2000, n Dreptul nr.5, 2000, p. 31-32; C. Toader, op. cit., p.257; C. Macovei, op. cit., p.282.
1

224

temeiul unei convenii speciale, ncheiate n acest sens, dup scadena lor, dar numai pentru dobnzi datorate pe cel puin un an1128. n practica judectoreasc s-a pus problema dac este sau nu valabil clauza penal cuprins ntr-un contract de mprumut prin care s-a stipulat c, n ipoteza n care mprumutatul nu va restitui la scaden suma de bani datorat, urmeaz s plteasc i penaliti de ntrziere, pe lng dobnda contractual stabilit sau dobnda legal. Soluiile neunitare ale instanelor judectoreti au determinat formularea unui recurs n interesul legii. Prin decizia nr.XI din 24.10.20051129, Seciile Unite ale naltei Curi de Casaie i Justiie au decis admiterea recursului n interesul legii i au statuat n sensul c o clauz penal prin care se stabilete obligaia restituirii la scaden a sumei mprumutate sub sanciunea penalitilor de ntrziere, pe lng dobnda contractual convenit sau pe lng dobnda legal, avnd o cauz nelicit, n raport cu dispoziiile art.5 i ale art.968 din Codul civil, contravine prevederilor legii. n motivarea deciziei s-a artat c Prevederile art.1 din Ordonana Guvernului nr.9/2000, astfel cum a fost aprobat prin Legea nr.356/2002, potrivit crora prile sunt libere s stabileasc, n convenii, rata dobnzii pentru ntrzierea la plata unei obligaii bneti, nu ngduie dect practicarea de dobnzi limitate n raporturile civile, conform prevederilor art.5 alin.1 din aceeai lege, la posibilitatea de a depi dobnda legal cu cel mult 50% pe an. Rezult deci c nu exist temei legal care s permit stabilirea, n cadrul raporturilor civile, a altor dobnzi dect a celor convenite prin contract, al cror cuantum nu poate depi dobnda legal dect cu cel mult 50% pe an, sau de sanciuni constnd n penaliti de ntrziere. 11.1. Dovada plii dobnzilor se face potrivit dreptului comun, inclusiv prin prezumia (absolut, respectiv relativ) de liberare a debitorului rezultnd din remiterea voluntar a titlului (original sau a copiei legalizate a titlului) fcut de creditor debitorului (art. 1138 C. civ.). n materia dobnzilor, Codul civil prevede i o regul special: dac mprumuttorul elibereaz o chitan de primire a capitalului, fr a face meniune n privina dobnzilor, ele sunt prezumate a fi fost pltite (art.1590). Aceast dispoziie se explic prin faptul c dobnzile pentru perioada expirat se pltesc cu ntietate sau o dat cu restituirea sumei mprumutate. Prezumia de plat a dobnzilor rezultnd din chitana de plat a datoriei principale este absolut1130. Cu toate c art. 1590 C. civ. vizeaz n mod direct plata integral a capitalului mprumutat, prezumia urmeaz a fi aplicat i n caz de plat parial, dar cu urmtoarele precizri: n ipoteza n care chitana s-a dat, fr rezerve, pentru plata parial a capitalului datorat, se prezum plata dobnzii aferente capitalului achitat. n schimb, atunci cnd chitana este eliberat de creditor pentru primirea unei pri din datorie (care const din capital i dobnzile aferente), urmeaz a se aplica regulile imputaiei plii; suma pltit se imput, cu ntietate, asupra dobnzilor (art. 1111 C. civ.)1131. 12. Reguli speciale privind rspunderea mprumutatului pentru nerespectarea obligaiilor civile n cazul mprumuturilor bneti. n aceast privin se aplic dreptul comun din materia rspunderii contractuale cu urmtoarele particulariti1132: daunele moratorii sunt echivalente cu dobnda legal; creditorul nu este obligat s dovedeasc paguba
Vz. i M. Dumitru, Cumulul dobnzii legale cu alte tipuri de daune n materia obligaiilor bneti, n Dreptul nr.12, 2006, p.29-32; C. Turianu, Discuie pe tema constituionalitii prevederilor art. 1089 alin.2 din Codul civil: anatocismul, n Dreptul nr.1, 2007, p.134-138. 1129 Publicat n M.Of., Partea I, nr.123/09.02.2006 i n Dreptul nr.5, 2006, p.228-231. 1130 Vz. Mazeaud, op. cit., p. 1172. Pentru soluii contradictorii n practica judecto-reasc, vz. C. civ. adnotat, vol. VI, p. 61-62, nr. 4 i 7. 1131 Vz. Cas. I, dec. nr. 29/1883 i nr. 231/1885, C. civ. adnotat, vol. IV, p. 61, nr. 2 i 3. Prezumia de plat a dobnzilor prevzut de art. 1590 C. civ. n materia mprumutului cu dobnd, se aplic, prin analogie, n toate cazurile n care urmeaz a se plti o sum de bani dintr-un alt contract, fiind identitate de raiune. Cas. III, dec. nr. 1666/1935, n Practica... vol. II, p. 59. 1132 Vz. i C. Sttescu, C. Brsan, op. cit., p. 306-307 i supra nr. 7.
1128

225

suferit1133 ntruct daunele moratorii sunt datorate, n aceast materie, independent de existena sau ntinderea pagubei; punerea n ntrziere a debitorului se poate face numai printr-o cerere de chemare n judecat, nu i prin notificare (art. 1088 i 1586 C. civ.)1134. n legtur cu posibilitatea punerii n ntrziere a mprumutatului numai printr-o cerere de chemare n judecat, se impun cteva precizri. n primul rnd, n obligaiile bneti, dobnda (moratorie) nu poate fi cerut dect pentru suma restant la data introducerii aciunii, chiar dac partea din datorie achitat pn n acel moment fusese pltit cu ntrziere1135. n al doilea rnd, pentru a face s curg dobnda moratorie este necesar ca ea s fi fost expres solicitat prin aciune. Prin urmare, n situaia n care creditorul - care are dreptul de a determina limitele aciunii (art. 129 alin.6 C.proc.civ.) - a cerut prin aciune numai suma mprumutat i nerestituit la scaden, nu ncepe s curg dobnda moratorie 1136. Acordarea dobnzilor moratorii nu este ns condiionat de stabilirea relei-credine a debitorului1137. Dar, fiind vorba de daune-interese (rspundere civil contractual), nerespectarea obligaiei de plat trebuie s fie imputabil debitorului, culpa lui fiind prezumat pn la dovada contrar (art. 1082-1083 C.civ.). ns dovada cauzei strine neimputabile debitorului l exonereaz pe debitor numai de plata dobnzilor moratorii, nu i de obligaia de restituire a sumei mprumutate. La obligaiile pecuniare, pentru a fi exonerat de obligaia propriu-zis, debitorul nu poate invoca niciodat cauze de exonerare de rspundere1138. n al treilea rnd, n cazul mprumutului bnesc cu dobnd (convenional sau prevzut prin norme speciale), dobnda se acord nu numai de la data cererii de chemare n judecat, ci i pentru trecut, n virtutea conveniei sau a legii speciale, ntruct reprezint fructe civile, iar nu daune-interese pentru neexecutarea unei obligaii bneti1139. Numai c, n ipoteza unei dobnzi convenionale sau legale mai mici dect dobnda legal, pentru trecut se va acorda aceast dobnd, iar de la data introducerii aciunii dobnda moratorie legal (dac prin norme speciale nu se prevede altfel)1140. Evident, dobnda moratorie legal (daune-interese pentru ntrziere) nu se cumuleaz cu dobnda convenional (sau legal) de natura fructelor civile. De exemplu, presupunnd c dobnda legal este de 6% pe an, iar dobnda stabilit n contractul de mprumut este de 5% pe an, debitorul va fi obligat s plteasc pentru trecut dobnda convenional de 5%, iar de la data introducerii aciunii dobnda de 6% (nu de 11%). Iar dac dobnda convenional coincide cu dobnda moratorie legal (de exemplu, ambele sunt de 6%), ea se va acorda o singur dat (necumulat). Dobnda convenional (de natura fructelor civile) prevzut ntr-un contract de mprumut cu termen nu nceteaz a curge dup expirarea termenului de plat (i pn la punerea n ntrziere a debitorului printr-o cerere de chemare n judecat) cci nu se poate admite ca un mprumut pentru care prile au stipulat dobnd, s se transforme, n urma expirrii termenului, ntr-un contract gratuit.1141 Dar dac dobnda a fost prevzut numai pentru
Vz. i TS, s. civ., dec. nr. 1618/1976, n RRD nr. 3, 1977, p. 58. Vz. i CSJ, s. civ., dec. nr.513/1992, n Dreptul nr. 10, 1992, p. 88. 1135 Vz. TJ Suceava, dec. civ. nr. 1190/1972, n RRD nr. 5, 1973, p. 140. 1136 Vz. TMB, s. a IV-a civ., dec. nr.593/1986, n RRD nr.10, 1986, p. 67. 1137 Vz. TMB, s. a IV-a civ., dec. nr.1545/1985, n RRD nr. 9, 1985, p.72. 1138 I. Albu, loc. cit., p. 11. 1139 Vz. TS, s. civ., dec. nr. 184/1978, n RRD nr. 7, 1978, p. 46. 1140 ntruct dobnda moratorie are natura juridic a daunelor-interese, calculul ei se poate face i asupra sumelor datorate pentru trecut cu titlu de dobnzi convenionale nepltite la termen. Interdicia anatocismului vizeaz calculul dobnzilor convenionale (fructe civile) asupra unor sume datorate cu acelai titlu, iar nu dobnzile moratorii care se calculeaz asupra sumelor de bani scadente i nepltite la termen (datorate de la data introducerii aciunii). 1141 D. Alexandresco, op. cit., p. 455. Vz. i C. Hamangiu, I. Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, Tratat de drept civil romn, vol.II, Bucureti, 1929, p. 552 i deciziile publicate n C. civ. adnotat, vol. IV, p. 58-59, nr. 3-7. Vz. i P. Perju, Sintez teoretic a jurisprudenei instanelor din circumscripia Curii de Apel Suceava, n materie civil, n Dreptul nr. 5, 1995, p. 45-46.
1133 1134

226

nerespectarea termenului de restituire, deci contractul este cu titlu gratuit i dobnda convenional are caracter moratoriu, trebuie admis - textele ne oblig (art. 1088 i 1586 C. civ.) - c dobnda va fi datorat numai din ziua cererii de chemare n judecat i n cuantumul prevzut, ns cel mult dobnda maxim permis de lege1142. n al patrulea rnd, precizm c regula potrivit creia dobnda moratorie se calculeaz de la data chemrii n judecat, se aplic numai n cazul neexecutrii obligaiilor bneti contractuale (daune-interese moratorii). n materia rspunderii civile delictuale (despgubiri) debitorul este de drept n ntrziere. Astfel, de exemplu, n cazul delictelor civile (infraciuni) care au ca obiect material o sum de bani, dobnzile curg de drept, de la data comiterii faptei, iar nu de la data cererii de chemare n judecat. n schimb, dac obiectul infraciunii nu este o sum de bani, la despgubirile stabilite ca echivalent al pagubei, dobnzile se datoreaz numai de la rmnerea definitiv a hotrrii, cnd daunele s-au transformat ntr-o crean cert, lichid i exigibil, avnd ca obiect plata unei sume de bani productoare de dobnzi legale pn la completa ei achitare1143. n sfrit, precizm c n caz de plat nedatorat accipiens-ul de rea-credin datoreaz dobnzi din ziua plii (art. 994 C. civ.), iar nu de la data rmnerii definitive a hotrrii1144. n
Legea nr. 313/1879 pentru anularea clauzei penale (penalitilor) din oarecare contracte dispune: Art. 1.- Clauza penal, aflat n contracte de mprumuturi sau de prestaiuni n natur, este i va rmne anulat, oricare va fi data actului a crui executare se cere, ns numai dac termenul exigibilitii creanei va cdea n urma promulgrii acestei legi. Judectorul, n caz de mprumut, va putea condamna numai la plata dobnzii prevzut de art. 1589 din Codul civil sau, n caz de alte obligaiuni, la daune-interese, conform art. 1084 din Codul civil. Art. 2.- Dac clauza penal nu va fi stipulat direct, ci va fi deghizat sub o alt form sau va rezulta din condiiunile actului, judectorul va aprecia i va putea anula din contract aceea ce ar avea caracterul de clauz penal, putnd aplica, dup caz, art. 1589 sau art. 1084 din Codul civil. Art. 3.- La art. 1089 din Codul civil se adaug urmtorul alineat: Clauza prin care, de mai nainte si n momentul formrii unei convenii alta dect o convenie comercial, se va stipula dobnda la dobnzile datorate pentru un an sau pentru mai puin, ori mai mult de un an, sau la alte venituri viitoare, se va declara nul." Interdicia stipulrii clauzei penale n contractele de mprumut, prevzut de Legea nr. 313/1879, nu se refer la stabilirea prin convenie a dobnzilor moratorii, care pot fi prevzute cu condiia s nu constituie o clauz penal deghizat (vz. D. Alexandresco, op. cit., vol. III, p. 271; C. Hamangiu, I. Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, op. cit., vol. II, p. 553) i s nu contravin reglementrilor din materia dobnzilor (de exemplu, sum global independent de perioada ntrzierii). n aceste condiii, interzicerea dobnzilor moratorii convenionale mai mici dect dobnda legal ar contraveni intereselor debitorului ocrotit de lege; n cazul coincidenei, nulitatea clauzei nu ar produce, practic, nici un efect; iar dobnzile moratorii mai mari dect dobnda maxim permis de lege ar reprezenta clauz penal interzis. (n sensul nulitii clauzei penale inserate n contractele de mprumut, vz. i CSJ, s.civ., dec. nr.4592/1999, n Dreptul nr.12, 2000, p.131-132; CA Piteti, s.civ., dec. nr.1981/2001, n SUBB nr.1, 2002, p.101; CSJ, s.civ., dec. nr.785/2003, n Dreptul nr.5, 2004, p.262263; CCJ, s.com., dec. nr.1839/2004, n Dreptul nr.11, 2005, p.266). Dobnda convenional stipulat n contractele de mprumut este valabil, evident, i n cazul n care ea are natura juridic a fructelor civile (mprumut cu titlu oneros). Menionm c dispoziiile Legii nr. 313/1879 nu au fost abrogate i nu sunt neconstituionale. (Vz. CC, dec. nr.524/1997, publicat n M.Of. nr. 125/25.03.1998; dec. nr.541/2006, publicat n M.Of. nr. 680/8.08.2006; dec. nr.676/2006, publicat n M.Of. nr. 915/10.11.2006; dec. nr. 890/2006, publicat n M.Of. nr. 54/24.01.2007). 1143 Vz., de exemplu, dec. de ndrumare a Plenului TS nr. 2/1972, n CD 1972, p. 23-26; s. civ., dec. nr.519/1973, n CD 1973, p. 179; s. pen., dec. nr.263/1977, n RRD nr. 11, 1977, p. 77; s. civ., dec. nr.1333/1980, n CD 1980, p. 84-86; Jud. Slobozia, sent.pen. nr.930/1988 cu Note de D. Niturad, D. Ciuncan, n Dreptul nr. 1, 1991, p. 60-64; pentru aplicarea dobnzii practicate de C.E.C., vz. TJ Bihor, dec.pen. nr.315/1991, n Dreptul nr. 12, 1991, p. 97-98. 1144 Vz. TS, s. pen., dec. nr.1384/1988, n RRD nr. 5, 1989, p. 65-66. Din coninutul hotrrii publicate nu rezult ns c unitatea obligat la restituire ar fi fost de rea-credin sau c, n persoana ei, ar fi fost ndeplinite condiiile aplicrii art. 998 C. civ., la care decizia face trimitere. Dar soluia sar putea ntemeia pe art. 1000 alin. 3 C. civ., caz n care dobnzile curg de drept nu numai mpotriva
1142

227

schimb, accipiens-ul de bun-credin datoreaz dobnzi numai de la data intentrii aciunii n restituire, de la aceast dat namaiputnd fi considerat de bun-credin. 13. Prescripia dreptului la aciune pentru plata dobnzilor. Dac mprumutatul este obligat s plteasc dobnzile prin prestaii succesive - n lips de stipulaie sau dispoziie legal contrar prin prestaii anuale, dac dobnda stabilit este anual1145 - dreptul la aciune cu privire la fiecare din aceste prestaii se stinge printr-o prescripie deosebit (art. 12 din Decretul nr. 167/1958)1146, termenul calculndu-se de la data exigibilitii fiecrei rate de dobnd1147. Dup cum s-a observat, dei dobnzile sunt pretenii accesorii, momentul nceperii cursului prescripiei extinctive pentru acestea nu este legat de nceputul prescripiei dreptului la aciune privind pretenia principal1148. De altfel, principiul accesorium sequitur principale nici nu ar putea fi aplicat, ntruct dreptul la dobnzi nu se nate o dat cu dreptul la creana principal, el avnd, n acest sens, o existen proprie (independena dreptului la dobnzi fa de creana principal). Tot astfel, stingerea obligaiei principale prin plat, dar fr plata dobnzilor, nu atrage dup sine stingerea creanei la dobnzi1149, cu excepia cazului cnd din chitana de plat a datoriei principale rezult prezumia de plat a dobnzilor (art. 1590 C. civ.). Dar dac mprumuttorul, n chitana eliberat, a fcut rezerv n privina dobnzilor, obligaia accesorie nu se stinge o dat cu cea principal. Independena creanei avnd ca obiect dobnzile fa de creana principal (capital) are ns numai caracter relativ; o dat cu stingerea dreptului la aciune privind un drept principal se stinge i dreptul la aciune privind drepturile accesorii (art. 1 alin.2 din Decretul nr.167/1958). Astfel fiind, n situaia n care creana principal s-a stins prin prescripie deoarece aciunea nu a fost intentat n cadrul termenului de trei ani de la scaden, pe cale accesorie se stinge i dreptul la dobnzile convenionale datorate pentru perioada de pn la stingerea datoriei principale, chiar dac pentru aceste dobnzi nu s-a mplinit nc termenul de prescripie. Problema dobnzilor moratorii (datorate, n principiu, de la data cererii n justiie), evident, nici nu se poate pune, ntruct dreptul la aciune este prescris. Dup cum s-a hotrt, prescripia dreptului la aciunea n realizarea acesteia (a creanei principale - n. ns.) atrage i prescripia dreptului la aciune pentru plata dobnzilor1150. Evident, dreptul subiectiv al mprumuttorului supravieuiete att n privina creanei principale, ct i a dobnzilor (obligaie civil imperfect, natural)1151.
autorilor faptei ilicite, dar i mpotriva unitii care rspunde pentru faptele lor. 1145 Dobnda devine exigibil din ziua expirrii perioadei (de exemplu, anul sau luna) pentru care se datoreaz, cu excepia cazului n care, n limita permis de lege, s-a prevzut plata anticipat a dobnzii. 1146 Vz. TS, s. civ., dec. nr.1366/1981, n CD 1981, p. 121-122; M. Nicolae, op.cit., p.590. 1147 Dup o alt prere, prescripia se calculeaz separat, pentru fiecare rat zilnic n parte, ntruct sunt fructe civile care se dobndesc zi cu zi (art. 525 C. civ.), deci nu lunar i nici potrivit conveniei dintre pri (vz. C. Sttescu, Gh. Beleiu, Momentul nceperii cursului prescripiei extinctive a dreptului material la aciune privind plata dobnzilor (II), n RRD nr. 1, 1983, p. 13). Dup prerea noastr (dei dobnzile moratorii nu sunt fructe civile, ci daune-interese) se poate susine c dobnzile (inclusiv cele moratorii) se dobndesc zi cu zi, dar numai n sensul c se calculeaz i pentru o fraciune din luna (sau anul) de ntrziere (de exemplu, n cazul unei ntrzieri de dou luni i 10 zile, dobnda se calculeaz pe zile pentru ntreaga perioad, iar nu numai pentru cele dou luni pline). Dar prescripia nu poate ncepe a curge nainte de exigibilitatea creanei la dobnd; or, dobnzile nu devin exigibile zilnic. Dac prile au stipulat, de pild, c dobnzile convenionale stabilite se pltesc trimestrial sau anual, prescripia trebuie s fie calculat separat pentru fiecare rat trimestrial, respectiv anual, iar nu pe rate zilnice. 1148 Vz. C. Sttescu, Gh. Beleiu, loc. cit., p. 12-15; P. Cosmovici, op. cit., p. 330. 1149 Pentru supravieuirea creanei de dobnzi dup plata despgubirilor din domeniul rspunderii civile delictuale, vz. C. Sttescu, Gh. Beleiu, ibidem. 1150 TJ Hunedoara, dec. civ. nr.616/1981, n RRD nr. 2, 1982, p. 64. Vz. i Gh. Beleiu, Drept civil. Teoria general, TUB, 1987, p. 293. Aciunea pentru reclamarea capitalului produce ntreruperea prescripiei i pentru aciunea prin care se reclam dobnzile datorate. Cas. I, dec. nr. 73/1934, n Practica... vol. II, p. 77. 1151 Vz. i supra nr. 6 in fine.

228

n sfrit, menionm c aceste reguli privitoare la prescripie se aplic att n cazul dobnzilor care au natura juridic a fructelor civile (mprumut cu dobnd), ct i n cazul dobnzilor moratorii (daune-interese), cu deosebirea c, n cazul dobnzilor moratorii stabilite prin hotrrea definitiv a unui organ de jurisdicie, la scadena fiecrei rate de dobnd ncepe curgerea termenului de prescripie a dreptului de a cere executarea silit (iar nu a dreptului material la aciune). Seciunea a IV-a Stingerea mprumutului de consumaie 14. Prin plat. Contractul de mprumut se stinge prin plata fcut la termenul prevzut n contract sau stabilit printr-o hotrre judectoreasc ori la data plii efectuat de mprumutat de bunvoie. ntruct termenul este stabilit, de regul, n favoarea debitorului, plata se poate face n mod valabil i nainte de termen. Dac termenul convenional a fost stipulat n interesul ambelor pri, debitorul va putea face plata nainte de termen numai cu consimmntul creditorului. n cazul mprumutului cu dobnd se prezum c termenul a fost stipulat n interesul ambelor pri, dac legea sau contractul nu prevede altfel. De exemplu, potrivit Legii nr.190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare1152, mprumutaii au dreptul de a rambursa anticipat creditul primit, n condiiile stabilite de pri prin contractul de credit ipotecar pentru investiii imobiliare (art. 13 alin. 1). 15. Alte moduri de stingere. mprumutul se poate stinge, potrivit dreptului comun, i prin alte moduri de stingere a obligaiilor (remiterea de datorie, confuziunea, darea n plat etc.), inclusiv compensaia, el avnd ca obiect lucruri fungibile. n caz de moarte a oricreia dintre prile contractante, drepturile i obligaiile rezultnd din mprumut se transmit asupra motenitorilor potrivit regulilor generale. Dar termenul restituirii poate fi stabilit n contract n raport cu moartea uneia dintre pri (termen incert). Iar dac mprumutul s-a acordat intuitu personae, fie i cu termen, moartea mprumutatului atrage exigibilitatea datoriei. Ct privete rezilierea contractului - nainte de scaden - pentru neexecutare (art. 10201021 C. civ.), ea poate fi admis, inclusiv n materia mprumuturilor bneti (dei mprumutul - fie i cu dobnd - este unilateral i chiar dac prile nu au prevzut un pact comisoriu expres)1153 ca sanciune pentru neexecutare, dac mprumutatul, n afara obligaiei de restituire, i asum i alte obligaii pe care nu le respect. De exemplu, mprumutul este cu titlu oneros i mprumutatul nu pltete dobnzile la termen sau dac mprumutul s-a acordat (chiar cu titlu gratuit), dar cu un scop determinat i mprumutatul folosete lucrul mprumutat cu nerespectarea destinaiei ori nu prezint garaniile stipulate etc.1154

Legea nr.190/1999 a fost publicat n M.Of. nr.611/14.12.1999 i a fost modificat prin OUG nr.201/2002 (publicat n M.Of. nr.956/27.12.2002) i prin Legea nr.34/2006 (publicat n M.Of. nr.200/03.03.2006). 1153 Cu toate c ambele contracte sunt, deopotriv, unilaterale, D. Alexandresco nu este mpotriva rezilierii comodatului pentru neexecutare (vz. op. cit., p. 445), dar n materia mprumutului propriu-zis admite rezilierea numai dac prile au prevzut n contract un pact comisoriu expres (vz. op. cit., p. 448-451). 1154 Unii autori admit rezilierea fr nici o circumstaniere, deoarece este o sanciune echitabil i de o incontestabil utilitate (vz. Mazeaud, op. cit., p. 1172-1173; A. Bnabent, op. cit., p. 489-490, nr. 860). Observm totui c utilitatea rezilierii n cazul mprumutului de consumaie se vdete numai dac mprumutatul, n afar de restituirea lucrului mprumutat, i asum i alte obligaii. n sensul admiterii rezilierii mprumutului (cu sau fr pact comisoriu expres), vz. i dec. publicate n C. civ. adnotat, vol II, p. 553-554 nr. 8, p. 562 nr. 30 i p. 563 nr. 45 i vol. IV, p. 54 nr. 1.
1152

229

Dac restituirea mprumutului se face potrivit contractului, n rate ealonate n timp, considerm c rezilierea contractului se poate cere n caz de neplat la termenele stipulate a ratelor: cu dobnzile aferente (dac este cazul); dup punerea n ntrziere a debitorului. n ceea ce privete creditul ipotecar pentru investiii imobiliare, Legea nr. 190/1999 prevede rezilierea de drept a contractului dup 30 de zile de la data punerii n ntrziere a debitorului (notificare prin scrisoare recomandat cu confirmare de primire sau prin executor judectoresc ori bancar), ntreaga sum a creditului, cu dobnzile aferente la data operrii rezilierii, devenind exigibil (art. 20). Executarea silit a obligaiilor de plat ale mprumutailor se va face fr condiionarea de atribuire a unui alt spaiu de locuit. Dac debitorul este o persoan fizic, instana poate acorda, n situaii excepionale, un termen de maximum 90 de zile, n care s-i gseasc o alt locuin (art. 22). CAPITOLUL X CONTRACTUL DE DEPOZIT Seciunea I Noiunea, caracterele juridice i felurile contractului de depozit 1. Noiune. Depozitul este un contract prin care o persoan, numit deponent, ncredineaz un lucru altei persoane, numit depozitar, care se oblig s-l pstreze pe o perioad determinat sau nedeterminat i s-l restituie la cerere n natur. Dup cum rezult din aceast definiie, dat n esen de nsui Codul civil (art. 1591), scopul principal urmrit prin ncheierea contractului este pstrarea (conservarea) lucrului depozitat n vederea restituirii lui n natur la cererea deponentului. n ipoteza n care scopul principal al contractului nu este conservarea lucrului, chiar dac deintorul are o asemenea obligaie, raporturile dintre pri nu mai pot fi calificate ca raporturi de depozit, ci de vnzarecumprare, de antrepriz etc., eventual chiar raporturi derivnd dintr-un contract nenumit1155. 2. Caractere juridice. Depozitul este un contract real, cu titlu gratuit sau cu titlu oneros, unilateral sau sinalagmatic (bilateral) i, n principiu, netranslativ de proprietate. 2.1. Depozitul este un contract real care se formeaz (se perfecteaz) numai prin i din momentul predrii (tradiiunii) lucrului care formeaz obiectul contractului de la deponent la depozitar, cu excepia cazului cnd lucrul se afl deja, indiferent cu ce titlu, la depozitar (art. 1593 alin. 2 i 3 C. civ.). Pe de alt parte, predarea n sine nu este suficient pentru ncheierea contractului, fiind necesar, n acest scop, realizarea acordului de voine (art. 1595 C. civ.) n sensul ncheierii contractului de depozit1156. Astfel, dac una dintre pri a avut n vedere ncheierea unui contract de depozit, dar cealalt parte a crezut c primete un mprumut sau un dar manual, regulile depozitului nu vor putea fi aplicate, raporturile dintre pri - n lipsa realizrii acordului de voine - fiind extracontractuale. Aceeai soluie se impune i dac o persoan las la domiciliul unei alte persoane un obiect fr acordul sau chiar fr tirea acesteia din urm.
Vz. infra, nr. 7. Articolul 1595 C. civ. (Depozitul voluntar se formeaz prin consimmntul celui ce d i celui ce primete lucrul n depozit) nu poate fi interpretat izolat (pentru a se ajunge la soluia caracterului consensual al contractului de depozit), ci n strns corelaie cu art. 1593 alin. 2 care reclam, pentru perfectarea contractului, tradiiunea lucrului.
1155 1156

230

Contractul de depozit ns, ca i alte contracte reale, poate fi precedat de o promisiune, de un antecontract de depozit, care se poate perfecta prin simplul consimmnt al prilor1157. 2.2. Depozitul poate fi cu titlu gratuit1158 sau cu titlu oneros. Este eronat dispoziia art.1593 alin.1 C.civ. potrivit creia depozitul este esenialmente gratuit, aceasta fiind contrazis de art. 1600 pct. 2 C. civ., care se ocup de ipoteza cnd depozitarul este remunerat. Prin urmare, depozitul este gratuit numai prin natura, iar nu prin esena sa1159. De aici concluzia c depozitarul care pretinde o remuneraie (sum de bani sau alt avantaj patrimonial) pentru serviciile prestate trebuie s dovedeasc stipularea i cuantumul remuneraiei. Dac depozitarul desfoar activitatea de pstrare cu caracter profesional (nu ocazional), depozitul urmeaz s fie prezumat cu titlu oneros. Sechestrul judiciar este, de asemenea, cu titlu oneros (art. 1633 alin. 1 i 3 C. civ.). 2.3. Depozitul cu titlu gratuit este un contract unilateral ntruct, din momentul ncheierii sale, d natere la obligaii numai n sarcina depozitarului. Depozitul rmne un contract unilateral chiar dac - ulterior ncheierii sale - se nasc anumite obligaii i n sarcina celeilalte pri (obligaii postcontractuale) ca urmare a unui fapt posterior i accidental, care nu deriv din voina comun a prilor (de exemplu, pierderile suferite de depozitar din cauza viciilor lucrului depozitat), ci dintr-o cauz extracontractual (delict civil sau gestiunea intereselor altei persoane1160), aceste obligaii nefiind nici interdependente cu obligaiile depozitarului. Dac depozitul este cu titlu oneros, ntruct prile i asum - din momentul ncheierii contractului - obligaii reciproce i interdependente, raporturile dintre pri vor fi guvernate de regulile aplicabile contractelor sinalagmatice. Precizm c i antecontractul de depozit poate fi unilateral sau sinalagmatic (bilateral). Nici n acest din urm caz ns, deponentul nu va putea fi obligat la ncheierea contractului de depozit, dar va putea fi inut s plteasc daune-interese pentru nerespectarea obligaiei contractuale asumate. La fel, i promitentul-depozitar rspunde, n ambele cazuri (antecontract unilateral sau sinalagmatic), inclusiv n ipoteza n care contractul proiectat este cu titlu gratuit, pentru nerespectarea obligaiei de a face asumat, el putnd fi de altfel obligat i la executarea n natur a acestei obligaii, inclusiv prin intermediul condamnrii la plata unei amenzi civile, potrivit art. 5803 C. proc. civ. 1161
Vz. supra, Cap. VIII, nr. 1.1. Depozitul cu titlu gratuit este un contract dezinteresat, nefiindu-i aplicabile regulile specifice liberalitilor (reduciune, raport, revocare etc.). 1159 Se consider c dispoziia cuprins n art. 1593 alin. 1 C. civ. are caracter dispozitiv. Vz., de exemplu, J. Manoliu, t. Ruschi, Drept civil, vol. II., Contracte. Dreptul de autor, Universitatea Al. I. Cuza, Iai, 1985, p.50. n sensul c depozitul poate fi i cu titlu oneros, vz. de asemenea D. Chiric, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1997, p. 224; C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, ediia 2, Ed. All Beck, Bucureti, 2005, p. 263; C. Macovei, Contracte civile, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2006, p. 244. 1160 Vz. infra, nr. 11. 1161 Conform prevederilor alin. (5) al art. 5803 C. proc. civ. (prevederi introduse prin Legea nr. 459/2006, publicat n M.Of. nr. 994/13.12.2006), Pentru neexecutarea obligaiilor prevzute n prezentul articol nu se pot acorda daune cominatorii (este vorba despre neexecutarea obligaiilor de a face care presupun fapta personal a debitorului). Aadar, prevederile menionate ale alin. (5) au nlturat aplicarea deciziei nr. XX din 12.12.2005 a CCJ, Seciile Unite (publicat n M.Of. nr. 225/13.03.2006) conform creia i dup intrarea n vigoare a prevederilor art. 5803 C. proc. civ. era admisibil obligarea la plata de daune cominatorii. Desigur ns c rmn valabile soluiile pronunate anterior datei de 12 ianuarie 2007 (cnd a intrat n vigoare Legea nr. 459/2006, care a introdus prevederile alin. (5) din art. 5803 C. proc. civ.), soluii care n concordan cu staturile cuprinse n dec. nr. XX din 12.12.2005 au admis cererile de obligare la plata de daune cominatorii, iar hotrrile astfel pronunate sunt susceptibile de executare silit, la cererea creditorului, n limita daunelorinterese dovedite. Pentru o soluie de inadmisibilitate a obligrii la plata de daune cominatorii dup intrarea n vigoare a prevederilor art.5803 C.proc.civ. (text introdus prin art. I pct.211 din OUG nr. 138/2000, publicat n M.Of. nr. 479/02.10.2000), vz. Curtea de Arbitraj Comercial Internaional de pe lng Camera de
1157 1158

231

2.4. Depozitul este un contract creator de raporturi de obligaii ntre pri. Prin ncheierea acestui contract nu se transmite dreptul de proprietate i nici chiar posesiunea lucrului asupra depozitarului1162. El devine un simplu detentor precar. n consecin, riscul pieirii fortuite a lucrului este suportat de deponent (res perit domino). Depozitarul suport numai riscul contractului n calitate de debitor al obligaiei (de pstrare) imposibil de executat din cauza i din momentul pieirii lucrului (res perit creditori), neavnd dreptul la remuneraia stipulat n ipoteza n care contractul a fost ncheiat cu titlu oneros. 3. Felurile contractului de depozit. Codul civil distinge dou feluri de depozit: depozitul propriu-zis i sechestrul (art. 1592). Acesta din urm se deosebete de depozitul propriu-zis prin faptul c are ca obiect bunuri litigioase, inclusiv imobile, i poate fi nu numai convenional, dar i judiciar1163.Depozitul propriu-zis, care este n toate cazurile convenional i poate avea ca obiect numai lucruri mobile nelitigioase, are trei variante: depozitul obinuit, depozitul necesar i depozitul neregulat. Dei acesta din urm nu apare n cadrul titlurilor seciunilor Codului civil referitoare la contractul de depozit, existena lui, ca o varietate special de depozit, este incontestabil. Urmeaz deci s analizm, mai nti, regulile aplicabile depozitului obinuit (numit i: voluntar n opoziie cu depozitul necesar; sau regulat n opoziie cu depozitul neregulat), aceste reguli reprezentnd dreptul comun n materie de depozit, iar apoi regulile speciale aplicabile depozitului necesar i celui neregulat. ntruct dispoziiile prevzute pentru aceste din urm varieti de depozit sunt speciale, ele au aplicabilitate restrns la ipoteza vizat de legiuitor, completndu-se cu regulile depozitului obinuit (voluntar), care este dreptul comun n materie. Seciunea a II-a Depozitul obinuit (voluntar) 1. Condiii de validitate. Dovada i natura juridic a contractului de depozit obinuit 4. Obiectul contractului. Potrivit Codului civil, depozitul propriu-zis nu poate avea ca obiect dect lucruri mobile (art.1593 alin.1), inclusiv animale (lsate, de exemplu, n pensiuni pentru animale)1164. Dat fiind necesitatea tradiiunii, aceste lucruri mobile trebuie s fie corporale. Totui pot forma obiectul contractului i creanele (bunuri incorporale) constatate printr-un titlu la purttor, asimilate lucrurilor mobile corporale1165. Sunt lucruri mobile corporale, evident, i documentele materiale (de exemplu, aciuni, testament), indiferent de drepturile (fie i nominative) pe care le constat.
Comer i Industrie a Romniei, sent. nr.281/2001, n PR nr.1, 2002, p.170-171. 1162 Face excepie numai depozitul neregulat, care este translativ de proprietate. Vz. infra, nr. 18. 1163 Pentru sechestrul convenional, care are aplicabilitate practic extrem de redus, vz. art. 16271631 C. civ., precum i: Fr. Deak, St. Crpenaru, Drept civil. Contracte speciale. Dreptul de autor. Dreptul de motenire, Universitatea din Bucureti, 1983, p.225; D. Chiric, op.cit., p. 242 243. Iar pentru sechestrul judiciar, vz. art. 598-601 C.proc.civ. i art. 1632-1634 C.civ., precum i: V.M. Ciobanu, Tratat teoretic i practic de procedur civil, vol.II, Ed. Naional, Bucureti, 1997, p.61-65; I. Deleanu, Tratat de procedur civil, vol. II, Ed. All Beck, Bucureti, 2005, p. 374-378; I. Le, Tratat de drept procesual civil, ediia 3, Ed. All Beck, Bucureti, 2005, p. 181-183; G. Boroi, O. Spineanu-Matei, Codul de procedur civil adnotat, Ed. All Beck, Bucureti, 2005, p. 773-778; M. Tbrc, Drept procesual civil, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2005, p. 414-422. Prevederile art. 598 i 600 C.proc.civ. nu ncalc dispoziiile constituionale referitoare la proprietatea privat (vz. CC, dec. nr. 59 din 17.02.2004, publicat n M.Of. nr. 203/19.03.2004). 1164 n schimb, ncredinarea unei persoane n via (de exemplu, un copil) n grija unei alte persoane constituie un contract de antrepriz. Vz. A. Bnabent, Droit civil. Les contrats speciaux, ediia 2, Ed. Montchrestien, Paris, 1995, p.417-418, nr. 711. 1165 Titlurile la purttor i biletele de banc sunt asimilate cu bunurile corporale pentru c se pot transmite de la mn la mn. TS, s.civ., dec. nr. 1349/1972, n CD 1972, p.113. A se vedea i C. Toader, op.cit., p. 276, precum i lucrrile acolo citate.

232

ntruct depozitarul este obligat s restituie nsui lucrul depozitat (art. 1604 alin.1 C. civ.), obiectul contractului trebuie s fie individual determinat, chiar dac dup natura lui ar fi un bun consumptibil i fungibil. 5. Capacitatea prilor. Pentru validitatea contractului se cere ca deponentul s aib capacitatea, respectiv, s fie ndeplinite condiiile legale pentru ca acesta s ncheie acte de administrare, iar depozitarul trebuie s aib capacitatea de a face acte de dispoziie. Nulitatea relativ a contractului pentru incapacitate poate fi invocat - potrivit regulilor generale numai de ctre partea incapabil. Astfel, de exemplu, deponentul incapabil poate cere depozitarului executarea contractului. ntruct contractul de depozit d natere la obligaii, de regul, numai n sarcina depozitarului, art. 1598 C.civ. reglementeaz n mod special ipoteza depozitului fcut de o persoan capabil ctre una incapabil, i anume ntr-o asemenea situaie deponentul poate cere restituirea bunului ct timp se afl n minile depozitarului incapabil 1166, iar dac nu mai este n minile lui (ntruct l-a nstrinat, a pierit, l-a pierdut ori i s-a furat)1167, deponentul are aciune (de in rem verso) numai n msura mbogirii depozitarului incapabil (de exemplu, preul realizat n urma vnzrii lucrului sau suma ncasat drept indemnizaie de asigurare dac bunul a fost asigurat - ori despgubirea obinut de la persoana responsabil pentru pieire). Codul civil mai cere ca depozitarea s fie fcut ntotdeauna numai de ctre proprietarul lucrului depozitat sau pe baza consimmntului su expres (de exemplu, printr-un mandatar) ori tacit (art. 1596). ns att n literatura de specialitate, ct i n practic se recunoate validitatea depozitului al crui obiect l formeaz lucrul altuia. De exemplu, uzufructuarul poate depozita lucrul asupra cruia poart uzufructul sau creditorul gajist lucrul gajat, fr violarea vreunui principiu juridic; tot astfel - locatarul sau comodatarul unui lucru mobil1168.
Dei aciunea prin care se cere restituirea lucrului de la depozitarul incapabil este calificat prin art. 1598 C. civ. ca fiind o aciune n revendicare, aceasta poate fi i personal, derivnd din principiul restitutio in integrum, potrivit cruia tot ce s-a prestat n temeiul unui act anulat trebuie s fie restituit. De altfel, n cazul depozitului fcut de un neproprietar poate fi intentat numai aceast din urm aciune. 1167 n caz de nstrinare, deponentul poate aciona i mpotriva dobnditorului, n msu-ra n care acesta nu poate invoca dobndirea dreptului de proprietate prin faptul posesiunii de bun-credin (art. 1909-1910 C. civ.). Deponentul proprietar poate aciona, evident, i mpotriva gsitorului lucrului sau hoului, acetia neputnd invoca n aprare posesiunea de bun-credin. 1168 Dac a fost mputernicit n acest sens, chiar i depozitarul poate depune lucrul n minile altui depozitar (subdepozitar), rspunznd numai pentru alegerea subdepozitarului n cazul n care persoana acestuia nu a fost stabilit n contract. Atunci cnd substituirea a fost necesar ca urmare a unor mprejurri fortuite, depozitarul nu va fi rspunztor nici pentru persoana subdepozitarului, neavnd posibiliti de liber alegere (cu privire la depozitul necesar, vz. infra nr. 15-16). Problema dreptului de substituire n cazul n care depozitarul nu a fost mputernicit n acest sens i nici nu s-a aflat n stare de necesitate este controversat. ntruct contractul de depozit se ncheie intuitu personae, alegerea persoanei depozitarului avnd o mare importan, considerm c dreptul de substituire nu poate fi recunoscut dac nu s-a prevzut n contract (asemntor soluiei admise n materie de mandat - vz. Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Vol.II (Locaiunea. nchirierea locuinei. Arendarea. Antrepriza. Mandatul), ediia a IV-a (actualizat de L. Mihai i R. Popescu), Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2006 (n continuare, Fr. Deak, op.cit., vol.II, 2006), Cap. VII, nr. 11). n consecin, depozitarul rspunde nu numai pentru alegerea sub-depozitarului, dar i pentru toate faptele acestuia, la fel ca i pentru faptele sale proprii (avnd aciune n restituire mpotriva lui). Deponentul nu are aciune direct contractual mpotriva subdepozitarului, putnd aciona numai pe teren delictual i n revendicare dac este proprietar. n acest context, semnalm i opinia potrivit creia nu ar avea caracter intuitu personae contractul de depozit ncheiat cu titlu oneros, deoarece n aceast situaie calitile personale ale depozitarului nu ar fi eseniale pentru ncheierea contractului ct vreme rspunderea depozitarului remunerat pentru executarea obligaiei de paz se face n raport cu omul prudent i diligent (culpa levis in abstracto, iar nu culpa levis in concreto, ca la contractul de depozit cu titlu gratuit) (vz. C. Macovei, op.cit., p. 244). Nu putem mprti aceast opinie, ntruct este evident c, n realitate, indiferent de criteriile la care se va recurge pentru stabilirea existenei i a ntinderii rspunderii depozitarului, calitile personale
1166

233

De altfel, validitatea depozitului fcut de un neproprietar sau fr consimmntul proprietarului rezult i din dispoziiile art. 1609-1610 C. civ. nseamn c art. 1596 C. civ. are numai semnificaia inopozabilitii depozitului fa de proprietarul lucrului care nu a consimit la ncheierea contractului. De exemplu, n caz de revendicare a lucrului, proprietarul nu poate fi obligat la plata remuneraiei prevzute n contract. ntruct el nu a consimit, depozitul nu l leag; contractul produce ns efecte n raporturile dintre deponent i depozitar. 6. Dovada contractului. Pe lng predarea lucrului, se mai cere ca depozitul (acordul de voine dintre pri) s fie constatat printr-un nscris (art. 1597 C. civ.). n literatura de specialitate i practica judectoreasc, aceast dispoziie este interpretat n sensul c forma scris se cere ad probationem i nu ad solemnitatem, dar indiferent de valoarea contractului. nseamn c nscrisul doveditor este necesar chiar dac lucrul depozitat are o valoare care nu depete suma de 250 lei. ntruct existena nscrisului nu afecteaz validitatea contractului i din art.1597 C.civ. rezult numai extinderea cerinei formei scrise (prevzute de art. 1191 C. civ.) la depozitul voluntar indiferent de valoare, proba contractelor poate fi fcut i cu martori sau prezumii dac exist un nceput de dovad scris (art. 1197 C. civ.) sau a existat o imposibilitate (material ori moral)1169 de a se procura o dovad scris sau de a o conserva (art. 1198 C. civ.). Iar recunoaterea (mrturisirea) prii (art. 1204-1206 C. civ.) face inutil administrarea altor probe1170. Dac ns depozitarul, recunoscnd depozitul, pretinde c a restituit lucrul, aciunea deponentului - n lips de alte probe - urmeaz s fie respins, ntruct mrturisirea este indivizibil (art. 1206 alin. 2 C. civ.), chiar dac regula indivizibilitii nu are caracter obligatoriu pentru instan. Cerina formei scrise, n condiiile artate, vizeaz numai proba contractului de depozit, adic a remiterii i deinerii lucrului cu acest titlu. Se admite, n schimb, c remiterea lucrului - fiind un fapt juridic stricto sensu - poate fi dovedit cu orice mijloc de prob. 7. Natura juridic a depozitului obinuit i delimitarea lui fa de alte contracte. Ceea ce caracterizeaz, n esen, depozitul obinuit (precum i pe cel necesar, nu ns i pe cel neregulat) este scopul principal urmrit de pri: pstrarea i conservarea lucrului de ctre depozitar. Prin acest element se deosebete depozitul de obligaia de pstrare i conservare ce incumb vnztorului atunci cnd bunul vndut, transmis n proprietatea cumprtorului, nu se pred cu ocazia ncheierii contractului (art. 1324 coroborat cu art. 1074 C. civ.) sau de obligaia de pstrare i conservare a cumprtorului n cazul vnzrii pe ncercate (art. 1302 C. civ.) cnd lucrul i se pred n vederea ncercrii, dei proprietatea nu se transmite cu ocazia ncheierii contractului. n aceste cazuri, obligaia de conservare este o obligaie accesorie, fiind reglementat prin dispoziiile prevzute pentru vnzare. Nu excludem totui aplicarea normelor prevzute pentru depozit, dar numai n lips de alte reglementri aplicabile vnzrii. n mod identic se rezolv problema i n cazul n care depozitarul este autorizat s foloseasc lucrul depozitat, existnd asemnare cu mprumutul de folosin (comodat); dac aceast folosin este accesorie conservrii lucrului, contractul este un depozit, iar n caz contrar un mprumut de folosin1171. Depozitul cu titlu oneros1172 se aseamn i cu contractul de antrepriz n cazul n care depozitarul efectueaz anumite lucrri n vederea conservrii lucrului. i n acest caz, natura juridic a contractului urmeaz s fie determinat dup coninutul lui principal: pstrarea lucrului, respectiv, efectuarea lucrrii. n orice caz, raporturile dintre pri nu trebuie s fie
ale acestuia din urm (inclusiv atunci cnd este vorba despre un depozitar persoan fizic ori juridic ce acioneaz ca profesionist) nu i sunt niciodat indiferente deponentului cnd ncheie contractul cu un depozitar sau altul iar legiuitorul nu putea s nu in seama de aceast realitate incontestabil. 1169 Vz. i supra cap. IX, nr.3. 1170 Vz. L. Mihai, Not II la dec.pen. nr.504/1983 a TJ Cara-Severin, n RRD nr. 7, 1984, p. 44-46 i lucrrile citate de autor, inclusiv dec.pen. nr.11/1964 a T. Capitalei, col. II, n JN nr.11, 1964, p.173. 1171 Pentru delimitarea depozitului neregulat fa de mprumutul de consumaie, vz. infra, nr.20. 1172 Depozitul cu titlu gratuit nu poate fi confundat cu antrepriza, aceasta din urm fiind un contract cu titlu oneros. Vz. Fr. Deak, op.cit., vol.II, 2006, Cap. VI, nr.1.

234

descompuse n dou contracte distincte; numai n cazul depozitului asimilat celui necesar (hotelier) legiuitorul a disociat obligaia de conservare aparinnd hotelierului de obligaiile rezultnd din contractul hotelier1173, pentru a supune obligaia de paz i conservare a hotelierului unor reguli mai severe de rspundere. Mai dificil este, n unele cazuri, delimitarea depozitului fa de contractul de locaiune. De exemplu, lsarea unui autovehicul ntr-un garaj sau a unor lucruri ntr-un dulap metalic. i n aceste cazuri calificarea se face n funcie de scopul principal al contractului. Astfel, de exemplu, predarea folosinei unui garaj sau a unui dulap metalic nsoit de predarea cheilor este, nendoielnic, o locaiune, dac locatorul nu-i asum obligaia pstrrii i conservrii lucrului. n schimb, plasarea unui autovehicul ntr-un garaj aflat sub supravegherea deintorului garajului este, evident, un depozit. Tot astfel, lsarea autovehiculului ntr-un loc de parcare cu paz i plat1174. Dac taxa este stabilit numai pentru folosina locului de parcare, raporturile sunt de locaiune. Iar dac folosina este gratuit (de exemplu, parcare n curtea unui prieten), contractul este de comodat. 2. Efectele contractului de depozit obinuit (voluntar) 8. Precizri prealabile. Aa cum am artat anterior, depozitul obinuit este un contract care creeaz ntre pri, din momentul ncheierii sale, numai raporturi de obligaii1175. Astfel, depozitarul este obligat - contractual - s pstreze (s conserve) lucrul depozitat i s-l restituie la cererea deponentului, afar de cazurile n care, potrivit legii, el este obligat extracontractual - s pstreze lucrul i s-l restituie altei persoane1176. Depozitarul nu are nici o obligaie dac descoper i dovedete c el este proprietarul lucrului depozitat (art. 1617 C. civ.) sau dac devine proprietar n cursul depozitului, cnd obligaiile se sting prin confuziune. n cazul n care contractul este cu titlu oneros, deponentul este i el obligat - contractual s plteasc remuneraia convenit. Indiferent de natura contractului (cu titlu gratuit sau cu titlu oneros), deponentul mai poate avea dou obligaii extracontractuale: restituirea cheltuielilor fcute pentru pstrarea lucrului depozitat i plata despgubirilor pentru pagubele cauzate depozitarului de acel lucru. nainte de a trece la analiza obligaiilor depozitarului i deponentului, precizm c adepii diviziunii (clasificrii) obligaiilor n obligaii de rezultat (numite i obligaii determinate) i obligaii de mijloace (numite i obligaii generale de pruden i diligen)1177 consider c obligaia depozitarului de pstra lucrul depozitat este o obligaie de mijloace, iar obligaia de
Vz. Henri et Leon Mazeaud, Jean Mazeaud, Leons de droit civil, vol. III, Paris, 1963, p.1149 (n continuare Mazeaud, op.cit.), p.1189, precum i infra, nr.17. 1174 Dac ntreprinderea hotelier a ncasat tax de parcare i de paz a autovehiculului, rspunde pentru lucrurile furate de autori necunoscui din autovehicul (vz. TJ Cara-Severin, dec.civ. nr.607/1985, n RRD nr.2, 1986, p.77). n ipoteza n care autovehiculul a fost asigurat (de exemplu, contra furtului) i asigurtorul a pltit indemnizaia (despgubirea) de asigurare, el se subrog n toate drepturile asiguratului, avnd aciunea n regres nu numai mpotriva persoanei care a cauzat paguba, dar i mpotriva depozitarului, ntruct i acesta este rspunztor (art.22 din Legea nr.136/1995 privind asigurrile i reasigurrile n Romnia) de producerea pagubei. 1175 Vz. supra, nr.2.4. 1176 Vz. infra, nr.10.1. 1177 Vz., de exemplu, Mazeaud, op.cit., vol.II, p.15-17; G. Marty, P. Raynaud, Droit civil, II, vol.I, Paris, 1961, p.8 i 503, iar pentru observaiile critice cu privire la aceast clasificare, p.504-505; L. Pop, Tratat de drept civil. Obligaiile. Vol. I. Regimul juridic general, Ed. C.H. Beck, Bucureti, 2006, p. 62-32; L. Pop, Discuii n legtur cu unele clasificri ale obligaiilor dup obiectul lor, n Dreptul nr. 8, 2005, p. 63-73. Cu privire la rezervele autorilor n privina acestei clasificri, vz. C. Sttescu, C. Brsan, Drept civil. Teoria general a obligaiilor, ediia a VIII-a, Ed. All Beck, Bucureti, 2002, p. 79; Fl.A. Baias, Principiile profesiei de avocat n lumina Legii nr. 51/1995, n Dreptul nr.10-11, 1995, p.35.
1173

235

restituire o obligaie de rezultat1178. Concluzia cea mai important, dar inexact dup prerea noastr, ce se trage din aceast clasificare, vizeaz repartizarea sarcinii probei: n cazul obligaiilor de rezultat, creditorul trebuie s dovedeasc numai neobinerea rezultatului, iar debitorul - pentru a nu rspunde - cauza strin exoneratoare; n cazul obligaiilor de mijloace, pentru angajarea rspunderii debitorului (n ipoteza noastr, a depozitarului) sarcina probei revine n ntregime creditorului (deponentului), care trebuie s dovedeasc faptul c debitorul nu s-a comportat cu prudena i diligena de care era inut, fiind astfel responsabil1179. n realitate, potrivit Codului civil, culpa debitorului contractual este prezumat n toate cazurile (prezumie iuris tantum), el fiind inut s dovedeasc - pentru a fi exonerat de rspundere - intervenia unei cauze strine care nu-i poate fi imputat (art. 1082-1083). Aceast regul privitoare la repartizarea sarcinii probei se aplic, cu precizrile legale impuse de natura depozitului, i n privina obligaiilor i a exonerrii de rspundere a depozitarului, indiferent c este vorba despre obligaia de pstrare sau de restituire a lucrului depozitat. n plus, nici nu se nelege cum ar putea deponentul care nu este obligat (i nici chiar ndreptit) s supravegheze modul n care depozitarul se ngrijete de pstrarea lucrului depozitat, neexistnd ntre ei raporturi de prepuenie - s dovedeasc faptul c depozitarul nu s-a comportat cu diligena i prudena la care era inut1180. De altfel, chiar dac depozitarul nu a depus diligena i prudena necesare, el poate dovedi c aceasta s-a datorat unei cauze strine. A. Obligaiile depozitarului 9. Obligaia de pstrare. Potrivit Codului civil, depozitarul trebuie s se ngrijeasc de paza lucrului depozitat cu aceeai grij ca i de propriul su lucru (art. 1599), obligaia de pstrare, de conservare a lucrului fiind scopul principal al contractului. Prin urmare, dac depozitarul nu a pstrat (conservat) lucrul, pentru a rsturna prezumia de culp (i, n consecin, pentru a nltura rspunderea) ce apas asupra lui, acesta trebuie s fac dovada c a depus aceeai grij n pstrarea lucrului depozitat (inclusiv avansarea cheltuielilor necesare n acest scop) ca i n privina lucrurilor proprii i c - deci cauza strin (care a dus la pieirea, pierderea sau deteriorarea lucrului) nu i este imputabil. De exemplu, dac aceleai cauze (molii, umezeal, furt) au pricinuit deteriorarea sau dispariia nu numai a lucrului primit n depozit, ci i a propriilor lucruri. Culpa debitorului - prin derogare de la regulile generale ale rspunderii contractuale - se apreciaz aadar n concret, n funcie de grija depus n conservarea propriilor lucruri (culpa levis in concreto)1181, iar nu dup tipul abstract al omului prudent i diligent (bonus pater familias). Contractul cu titlu gratuit fiind ncheiat n interesul i din iniiativa deponentului, nu i se poate pretinde depozitarului s pstreze lucrul depozitat cu mai mare grij dect propriile lucruri. De aceea, dac deponentul se atepta ca bunul s fie pstrat n condiii mai bune, trebuia s aleag un om mai diligent. n mod excepional, culpa depozitarului se apreciaz cu mai mare rigoare, dup tipul abstract al omului prudent i diligent, adic dup regula general aplicabil rspunderii contractuale (culpa levis in abstracto) n urmtoarele cazuri (art. 1600 C. civ.):
Vz. Mazeaud, op. cit., vol.III, p.1184. Vz. idem, vol.II, p.15-16. 1180 Astfel se explic i faptul c, n materia antreprizei, potrivit doctrinei i jurispru-denei, n caz de pieire a materialelor procurate de client i predate antreprenorului, sarcina probei cauzelor de exonerare revine, uneori, antreprenorului (vz. Mazeaud, op.cit., vol.III, p.1087-1088, nr.1350). De asemenea, vz. i Fr. Deak, op.cit., vol. II, 2006, Cap. VII, nr.5 in fine, precum i A. Bnabent, op.cit., p.433-434, nr.737. 1181 Grija cerut depozitarului cu titlu gratuit este identic n raport cu grija cerut mandatarului neremunerat (art. 1540 C. civ.). n schimb, rspunderea locatarului (art.1429 pct.1, 1431, 1432 i 1434 C.civ.) i a comodatarului (art. 1564 i 1566 C.civ.) se apreciaz mai sever, contractul fiind ncheiat i n interesul, respectiv, numai n interesul lor.
1178 1179

236

 cnd iniiativa contractului a fost luat de depozitar; cnd depozitul este cu plat; cnd depozitul s-a fcut numai n interesul depozitarului (de exemplu, este autorizat s se serveasc n scopuri personale de lucrul depozitat)1182; dac s-a stipulat expres n contract ca depozitarul s rspund pentru orice culp. Aceast din urm dispoziie (art. 1600 pct. 4 C. civ.) se explic prin faptul c regulile privitoare la rspunderea depozitarului sunt reguli supletive. Astfel fiind, prile pot stipula i o clauz de neresponsabilitate, caz n care depozitarul rspunde numai pentru dol sau culpa grav asimilat dolului. O asemenea clauz de neresponsabilitate, precum i clauza de atenuare a rspunderii trebuie ns s fie acceptate expres de deponent (i dovedit de depozitar); clauza de neresponsabilitate afiat pe perete sau menionat pe verso-ul recipisei de primire n depozit (acte unilaterale care pot fi ignorate de deponent), nu fac dovada atenurii sau exonerrii de rspundere a depozitarului1183. n plus, o asemenea clauz de neresponsabilitate trebuie s nu fie abuziv1184.1185 n legtur cu obligaia de pstrare, Codul civil mai precizeaz c depozitarul nu rspunde niciodat de stricciunile provenite din for major, afar de cazul cnd a fost pus n ntrziere pentru restituirea bunului depozitat (art. 1601)1186. Noiunea de for major este folosit aici n sens larg, de cauz strin neimputabil (art. 1082-1083 C. civ.), inclusiv cazul fortuit, riscul pieirii fortuite fiind suportat de deponent, potrivit regulilor generale (art. 1156)1187. Pe de alt parte, prin noiunea de stricciuni se nelege nu numai deteriorarea , dar i orice pieire fortuit - total sau parial - a lucrului, ceea ce rezult i din dispoziiile art. 1606 C. civ. Iar suportarea riscurilor de ctre debitorul pus n ntrziere, afar dac dovedete c lucrul ar fi pierit i la creditorul care ceruse restituirea, reprezint tot aplicarea regulilor n materie, cci debitorul aflat n ntrziere nu este lipsit de culp (qui in mora est culpa non vacat, art. 1044 alin. 2, art.1074 alin. 2 i art. 1156 alin. 1 C. civ.).
Nu ne aflm n ipoteza pct. 3 al art. 1600, depozitul nencheindu-se numai n interesul depozitarului atunci cnd o vitrin frigorific a fost dat n custodia prtului care avea obligaia de a expune produsele proprietarului-deponent n acea vitrin frigorific i de a le vinde, practicnd un adaos comercial. De aceea, n spe, culpa depozitarului trebuie apreciat n concret, n raport cu grija depus pentru conservarea propriilor sale lucruri. Aa fiind, trebuie respins aciunea prin care reclamantul-deponent a solicitat obligarea depozitarului la plata contravalorii vitrinei frigorifice ce a fost distrus ca urmare a unui incendiu provocat de un scurt circuit la tabloul de distribuie electric, n condiiile n care n acelai incendiu au fost distruse i bunurile aparinnd prtului-depozitar, inclusiv chiocul n care se afla depozitat vitrina frigorific. Vz. CA Braov, s.com., dec. nr. 394/2000, n RDC nr. 1, 2002, p. 153-154. 1183 Vz. Mazeaud, op.cit., vol.III, p.1185. Pentru limitarea, pe cale legal, a rspunderii depozitarului n cazuri speciale, vz. . Beligrdeanu, Rspunderea direciei regionale de ci ferate n cazul pierderii coletelor predate la depozitele de bagaje de mn, n Dreptul nr.1-2, 1990, p.34-40. Cu privire la rspunderea pentru pieirea bagajelor de mn lsate n depozitul cruului, vz. i O. Cpn, Gh. Stancu, Dreptul transporturilor. Partea general, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1999, p. 225-226. 1184 De exemplu, potrivit lit. h) din Anexa la Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele ncheiate ntre comerciani i consumatori (republicat n M.Of. nr. 1014/20.12.2006), Sunt considerate clauze abuzive acele prevederi contractuale care: [...] h) restrng sau interzic dreptul consumatorului s pretind despgubiri n cazurile n care comerciantul nu i ndeplinete obligaiile contractuale. 1185 A se vedea i C. Toader, op.cit., p. 269 (precum i lucrrile acolo citate). 1186 Articolul 1601 C.civ. nu are o aplicaie restrns la ipoteza clauzei de responsabilitate a depozitarului pentru orice culp (ipotez prevzut n art.1600 pct.4), cum se nelege uneori (vz. I. Zinveliu, Contractele civile instrumente de satisfacere a intereselor cetenilor, Ed. Dacia, p.243; J. Manoliu, t. Ruschi, Contracte., vol. I, Universitatea Al. I. Cuza Iai, 1984, p. 52). Dimpotriv, deponentul nu suport riscurile nici n celelalte ipoteze vizate de art.1600 C.civ., inclusiv ipoteza depozitului gratuit, ncheiat din iniiativa i n interesul exclusiv al deponentului. 1187 Vz. supra, nr.2.4.
1182

237

Mai dificil este problema validitii clauzelor de agravare a rspunderii n materie de depozit (asumarea riscului de ctre depozitar pentru cazuri fortuite i for major). Din dispoziiile Codului civil - care prevd c depozitarul nepus n ntrziere pentru restituire nu suport niciodat riscurile (art. 1601), iar posibilitatea agravrii rspunderii este prevzut pentru orice culp (art. 1600 pct. 4), nu i cazul fortuit -, s-ar putea trage concluzia nevaliditii clauzelor de agravare a rspunderii dincolo de ipoteza culpei. Cu toate acestea, avnd n vedere principiul c regulile rspunderii contractuale sunt supletive, iar riscul pieirii fortuite a unui lucru poate fi asumat de ctre debitor (art.1156 alin.2 C. civ.), nclinm s admitem validitatea clauzelor de agravare a rspunderii debitorului i pentru cazuri fortuite. Obligaia de pstrare asumat de ctre depozitar n condiiile artate, fie i cu titlu gratuit, nu l ndreptete s se serveasc de lucrul depus cu consimmntul expres sau tacit al deponentului (art. 1602 C. civ.). n caz de nerespectare a acestei prohibiii, depozitarul va fi expus la plata daunelor interese. Depozitarul, neputndu-se folosi de lucrul depozitat, nu poate consuma nici fructele pe care le produce (art. 1608 C. civ.)1188. 10. Obligaia de restituire. Depozitarul trebuie s restituie nsui lucrul depozitat, n natur (art. 1604 alin.1 C.civ.), mpreun cu fructele pe care le-a perceput (art. 1608 alin.1 C.civ.), nu ns i fructele pe care putea s le perceap dar pe care nu le-a perceput. Restituirea n natur se face n starea n care se afl lucrul n momentul restituirii, riscul pieirii sau degradrii fortuite fiind, n condiiile artate, n sarcina deponentului (art.1605 C. civ.)1189. n caz de pieire fortuit - total sau parial - a lucrului, inclusiv pieirea pentru care se poate angaja rspunderea unei tere persoane, depozitarul este ns obligat s predea deponentului suma de bani, de exemplu indemnizaia de asigurare primit de la asigurtor sau orice alt lucru primit drept despgubiri (art. 1606 C. civ.) ori s-i cedeze aciunea mpotriva terului. n ipoteza neexecutrii obligaiei de restituire, depozitarul datoreaz daune-interese pentru repararea tuturor prejudiciilor suferite de deponent. Pentru stabilirea daunelor-interese, reprezentnd echivalentul lucrului depozitat, se are n vedere valoarea lui din momentul restituirii prin echivalent (valoarea din momentul pronunrii hotrrii), iar nu aceea din momentul constituirii depozitului. Astfel se face evaluarea, de exemplu, n caz de pieire a lucrului din cauze imputabile depozitarului sau n caz de nstrinare fr drept a lucrului de ctre depozitar i cnd lucrul nu poate fi revendicat de ctre deponent - dei vnzarea lucrului altuia este anulabil sau nul - ntruct lucrul este deinut de un posesor de bun-credin (art. 1909 C. civ.) sau fiindc deponentul nu este proprietar. Iar dac depozitarul a dat n locaiune ori a mprumutat lucrul unei tere persoane, deponentul l poate revendica, depozitarul rspunznd fa de deponent (i dac este cazul - fa de terul contractant) pentru pagubele cauzate. Atunci cnd depozitarul refuz, fr temei, s restituie lucrul, dei acesta se afl n detenia sa, deponentul poate obine executarea silit, potrivit regulilor aplicabile obligaiei (de a face) de predare a unui lucru individual determinat. n caz de moarte a depozitarului, obligaia de restituire (i de pstrare pn la restituire) se transmite, n condiiile artate, n cadrul patrimoniului succesoral, asupra motenitorilor. De la
Articolul 1603 C.civ. mai prevede c depozitarul nu poate cuta a vedea lucrurile depozitate n condiii secrete. Aceast dispoziie nu poate fi aplicat ntocmai, ntruct prin acte normative speciale se interzice primirea n depozit a unor anumite categorii de lucruri (de exemplu, arme i muniii, produse i substane stupefiante etc.), ceea ce presupune cunoaterea de ctre depozitar a obiectului contractului. Secretul depozitului trebuie s fie pstrat numai fa de tere persoane necompetente. A se vedea i C. Macovei, op.cit., p. 249. 1189 Depozitarul nu rspunde pentru degradarea bunurilor perisabile (n spe, piei de ovine), n condiiile n care n contractul de depozitare nu s-a prevzut nici o clauz cu privire la termenul de restituire sau la condiiile n care bunurile trebuie s fie restituite iar la momentul depozitrii bunurile nu au fost identificate sub aspectul calitii. Vz. CSJ, s. com., dec. nr. 9/1999, n RDC nr. 9, 200, p. 133-134.
1188

238

aceast regul legea prevede ns o derogare: dac motenitorii vnd lucrul depozitat cu buncredin, socotind c face parte din masa succesoral, rspunderea lor se rezum la restituirea preului primit sau, dac preul nu s-a pltit, ei sunt obligai s cedeze deponentului aciunile lor contra cumprtorului (art. 1607 C. civ.). 10.1. Creditorul obligaiei de restituire. Depozitarul este obligat s restituie lucrul deponentului, respectiv mandantului1190 (atunci cnd depozitarea s-a fcut n numele su de ctre mandatar)1191, sau persoanei indicate de deponent (art. 1609 C. civ.), neavnd dreptul s pretind ca deponentul s dovedeasc dreptul de proprietate asupra lucrului 1192. Cu toate acestea, dac depozitarul descoper c lucrul a fost furat i afl cine este adevratul proprietar, el este obligat s-l anune s-i valorifice drepturile ntr-un termen determinat i ndestultor, iar dac acesta nu-i valorific dreptul, depozitarul este liberat prin predarea lucrului n minile persoanei de la care l primise (art. 1610 C. civ.). Aceste dispoziii, dei vizeaz numai ipoteza furtului, considerm c urmeaz a fi aplicate i n cazul n care lucrul a fost pierdut1193 (dar nu i n cazul n care deponentul este un detentor precar, care a depozitat lucrul abuznd de ncrederea proprietarului). Iar creditorii deponentului pot urmri lucrul depozitat potrivit dreptului comun n materie de executare silit. n caz de moarte a deponentului, lucrul nu se poate restitui dect motenitorilor (art.1611 alin.1 C.civ.), chiar dac deponentul, pentru ipoteza morii sale, l-a autorizat pe depozitar s restituie lucrul unei alte persoane. O asemenea clauz, fiind contrar dispoziiilor exprese ale legii, este lovit de nulitate absolut. Prin aceast dispoziie se apr interesele motenitorilor rezervatari1194, care ar putea fi fraudai prin restituirea lucrurilor de valoare unei tere persoane, aceasta beneficiind, n fapt, de o liberalitate pentru cauz de moarte, cu depirea cotitii disponibile sau n limita ei, dar fr respectarea regulilor prevzute de lege pentru testament (act unilateral, solemn, reguli speciale de capacitate) i legate (capacitatea de a primi, revocarea judectoreasc etc.)1195. Dac sunt mai muli motenitori, restituirea se va face proporional cu cota-parte din motenire ce se cuvine fiecruia, iar dac lucrul depozitat este indivizibil, potrivit nelegerii dintre ei (art.1611 alin. 2-3 C.civ.), n caz de nenelegere hotrnd instana. n cazul pluralitii de deponeni, depozitarul este liberat prin restituirea lucrului unuia dintre ei numai dac obligaia este indivizibil (indivizibilitate natural sau convenional) sau solidar ntre creditori (solidaritate activ). n ipoteza n care deponentul a devenit incapabil (a pierdut capacitatea de a administra) dup facerea depozitului, restituirea lucrului nu se poate face, n mod valabil, dect reprezentantului su legal (art.1612 C.civ.). Iar dac depozitul a fost fcut de reprezentantul legal, dar n momentul restituirii funcia sa a ncetat, restituirea se face ctre persoana reprezentat sau ctre noul ei reprezentant (art.1613 C.civ.). 10.2. Locul restituirii. n lips de stipulaie special contrar, restituirea se face la locul unde lucrul se afl depozitat (art. 1615 C. civ.). Iar dac prile au convenit asupra altui loc, cheltuielile de transport sunt n sarcina deponentului (art. 1614 C. civ.).
Textul art. 1609 C.civ. este interpretat, uneori, n sensul c prin acela n al crui nume s-a fcut depozitul este avut n vedere mandatarul, iar nu mandantul. Vz. I. Zinveliu, op.cit., p.245; J. Manoliu, t. Ruschi, op.cit., p.54. 1191 Codul civil are n vedere ipoteza n care mputernicirea mandatarului se mrginete la depozitarea lucrului. Dac el are mputernicire i pentru (sau numai pentru) luarea n primire a lucrului depozitat, depozitarul este liberat prin restituirea lucrului mandatarului (persoan artat spre a-l primi). 1192 Vz., n acest sens, i TS, s.civ., dec.nr.570/1973, n CD, 1973, p.100. Dac suma de bani s-a depus n numele unei persoane juridice care nu avea existen legal n momentul depunerii, restituirea se face depuntorului personal. Cas.I, dec.nr.194/1902 i nr. 354, 354 bis, 355/1914, n C.civ. adnotat, vol. IV, p.72, nr.1 i 2. 1193 Vz,. n acest sens, i I. Zinveliu, op.cit., p.245; D. Chiric, op.cit., p.230. 1194 Vz. Mazeaud, op.cit., p.1186. 1195 Vz. i Fr. Deak, op.cit., vol. II, 2006, Cap. VII, nr.22, precum i Fr. Deak, Tratat de drept civil, Contracte speciale, ediia a III-a, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2001, Cap. XIII, nr.40.1.
1190

239

10.3. Termenul restituirii. Articolul 1616 C.civ. prevede c deponentul are dreptul s cear restituirea oricnd, chiar dac s-ar fi stipulat un termen pentru restituire. Aceasta deoarece termenul se presupune stipulat n interesul deponentului. Dar dac termenul a fost stipulat i n interesul depozitarului (de exemplu, depozit remunerat n funcie de durat sau depozitarul este autorizat s se serveasc de lucru n scopuri personale - art.1602 C.civ.), el are dreptul la remuneraia stipulat sau la daune-interese pentru prejudiciul cauzat prin restituirea anticipat1196. Depozitarul poate refuza restituirea lucrului numai dac a fost ntiinat pe cale legal c asupra acelui lucru s-au fcut forme de urmrire (poprire sau sechestru judiciar - art. 452-462 i art.594 i urm. C. proc. civ.; art. 1632-1634 C.civ.) sau c exist opoziie la restituirea lui din partea unui ter care se pretinde a fi proprietarul lucrului (art. 1616 C. civ.). n aceste cazuri, lucrul rmne mai departe n pstrarea depozitarului pn la limpezirea drepturilor creditorilor deponentului sau a terului, el fiind obligat, potrivit legii, extracontractual, s pstreze lucrul (i dincolo de termenul prevzut n contract) i s-l restituie, respectiv s-l consemneze sau s-l vnd prin licitaie public, potrivit celor stabilite prin hotrrea instanei. Depozitarul mai poate refuza restituirea dac dovedete c el este proprietarul lucrului, caz n care se sting toate obligaiile lui (art. 1617 C. civ.). 10.4. Aciuni n restituire. Dac depozitarul refuz, fr temei, s restituie lucrul depozitat, asemntor comodantului1197, deponentul poate intenta, la alegere, fie o aciune personal, care deriv din contractul de depozit, fie o aciune n revendicare, n calitate de proprietar1198. Aciunea personal, ex contractu, este supus prescripiei extinctive, i anume n cadrul termenului general de prescripie, care ncepe s curg de la data mplinirii termenului de depozitare prevzut n contract1199, iar dac un asemenea termen nu a fost stabilit, prescripia
Dup prerea noastr, termenul nu poate fi stipulat n interesul exclusiv al depozitarului, cu consecina refuzului legal de restituire pn la mplinirea lui. (n sens contrar, vz. I. Zinveliu, op.cit., p.246; J. Manoliu, t. Ruschi, op.cit., p.53). Dispoziia le-gal (art. 1616 C.civ.) este categoric n sensul c deponentul poate cere restituirea nainte de termen. (Vz. i Mazeaud, op.cit., p.1189). Deci termenul se consider a fi stipulat n sau i n interesul lui. Dac este stipulat i n interesul depozitarului, acesta nu poate totui s refuze restituirea, ns are dreptul la daune-interese pentru prejudiciul suferit prin nerespectarea termenului stipulat n contract. Vz. i D. Chiric, op.cit., p.231232, C. Toader, op.cit., p. 271, C. Macovei, op.cit., p. 252. 1197 Vz. supra, Cap.VIII, nr.9. 1198 Vz. i TS, s.civ., dec.nr.1369/1969, n CD, 1969, p.93. Dreptul la aciunea n revendicare a deponentului-proprietar este prevzut expres de art.1598 C.civ. n ipoteza depozitului fcut n minile unei persoane incapabile (vz. supra, nr.5). Aciunea n revendicare poate fi intentat i de ctre proprietarul lucrului care nu are calitatea de deponent, depozitarul (sau succesorul su n drepturi) neputnd paraliza aceast aciune prin invocarea art. 1909 C.civ., fiind un simplu detentor precar, iar contractul de depozit este, pentru terul proprietar, res inter alios acta. n doctrin, a devenit controversat problema caracterului imprescriptibil sau prescriptibil al aciunii n revendicare mobiliar, ca urmare a exprimrii opiniei conform creia aceast aciune, atunci cnd are ca obiect un bun aflat n proprietate privat, este imprescriptibil (vz. G. Boroi, Drept civil. Partea general. Persoanele, Ed. All Beck, Bucureti, 2001, p. 266). n sensul prescriptibilitii nuntrul unui termen de 30 ani, vz. Gh. Beleiu, Drept civil romn. Introducere n dreptul civil. Subiectele dreptului civil, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2005, p. 260 i M. Nicolae, Prescripia extinctiv, Ed. Rosetti, Bucureti, 2004, p. 387-388. 1199 Cu toate c deponentul poate cere restituirea nainte de mplinirea termenului (vz. supra, nr.10.3), avnd deci dreptul la aciunea n restituirea lucrului din momentul ncheierii contractului, considerm c termenul prescripiei ncepe s curg numai de la data expirrii termenului de depozitare prevzut n contract (art.7 alin.3 din Decretul nr. 167/1958). Obligaia de restituire care rezult din contractul de depozit cu termen de executare stabilit (fie i n interesul exclusiv al deponentului) nu poate fi ncadrat n rndul obligaiilor care urmeaz s se execute la cererea creditorului (art. 7 alin. 2), cu consecina calculrii termenului de prescripie de la data ncheierii contractului, deoarece dac termenul de depozitare convenit depete termenul general de prescripie o asemenea ncadrare ar duce, contrar voinei prilor, la anihilarea dreptului la aciune (n sens material) al deponentului, transformnd obligaia de restituire a depozitarului (mai ales dac
1196

240

ncepe s curg de la data naterii dreptului la aciune, care coincide cu momentul ncheierii contractului (art.7 din Decretul nr.167/1958) (iar nu de la data refuzului de restituire a lucrului depozitat1200). B. Obligaiile deponentului 11. Obligaii extracontractuale. Depozitul cu titlu gratuit, fiind un contract unilateral, nu d natere la obligaii dect n sarcina depozitarului. ns n cursul executrii se pot nate anumite obligaii extracontractuale (din gestiunea intereselor altei persoane sau din mbogirea fr just temei, respectiv din delict civil) i n sarcina deponentului. Aa se ntmpl atunci cnd depozitarul a fcut cheltuieli pentru pstrarea (conservarea) lucrului1201 sau a suferit pagube pricinuite de lucrul depozitat1202. n aceste cazuri, sumele cheltuite de el ori valoarea daunelor trebuie s fie restituite de deponent (art. 1618 C. civ.). 12. Plata remuneraiei. n afar de cele dou obligaii extracontractuale, care se pot ntlni att la depozitul cu titlu gratuit, ct i la cel cu titlu oneros, n cazul n care prile au convenit ca depozitarul s fie remunerat, cnd deci s-a ncheiat un contract sinalagmatic, deponentul are obligaia de a plti depozitarului remuneraia stipulat (sau stabilit de instan dac el este un profesionist i prile nu se neleg asupra cuantumului ei). 13. Ridicarea lucrului. Deponentul este obligat s ridice lucrul depozitat de la locul restituirii la termenul convenit sau, n lips, la cel stabilit de instan la cererea depozitarului, sub sanciunea plii daunelor-interese. Precizm c, n caz de nerespectare a acestei obligaii, depozitarul nu este ndreptit s vnd lucrul.
nu poate intenta nici aciunea n revendicare ntruct nu este proprietar sau nu poate dovedi dreptul de proprietate) ntr-o obligaie imperfect, natural. De exemplu, n cazul contractului de depozit cu titlu gratuit ncheiat de persoana plecat cu misiune n strintate pe termen de 4 ani (n acelai sens, vz. M. Nicolae, op.cit., p. 500-501. n sens contrar, vz. Gh. Beleiu, Drept civil. Teoria general, Universitatea din Bucureti, 1986, p.320 i idem, op.cit., 2005, p.281. Menionm c soluiile din practica judectoreasc citate de acest din urm autor n aplicarea art. 7 alin. 2 nu se refer la ipoteza contractelor ncheiate cu termen suspensiv. n sensul c prin obligaii care urmeaz s se execute la cererea creditorului art. 7 alin. 2 din Decretul nr.167/1958 se nelege i obligaiile afectate de un termen suspensiv prevzut n interesul exclusiv al creditorului dar fr vreo referire concret la ipoteza depozitului , vz. i E. Lupan, Drept civil. Partea general, Universitatea din Cluj-Napoca, 1987, p.198-299. Pentru calcularea termenului de prescripie de la data ncheierii contractului de depozit numai n ipoteza n care s-a prevzut restituirea la cererea deponentului - deci fr stipularea termenului de restituire -, vz. t. Ruschi, Drept civil. Partea general. Persoana fizic. Persoana juridic, Universitatea Al.I. Cuza, Iai, 1986, p. 197). 1200 Vz. T. Municipiului Bucureti, dec.nr.1172/1969, la care se face referire n dec.s.civ. a TS nr.1369/1969 mai sus citat. 1201 Potrivit art. 1618 C.civ. numai cheltuielile necesare (de conservare) sunt supuse restituirii. Cheltuielile utile pot fi reclamate numai n msura mbogirii deponentului, indiferent c sunt reclamate pe calea unei aciuni de in rem verso sau printr-o aciune din gestiunea de afaceri. ntruct aceste aciuni sunt extracontractuale (vz. n acest sens i I. Zinveliu, op. cit., p.247; J. Manoliu, t. Ruschi, op.cit., p.55), ele pot fi exercitate i mpotriva proprietarului lucrului care nu a participat la ncheierea contractului de depozit, dar beneficiaz de aceste cheltuieli (vz. i supra, nr.5 in fine). Precizm, de asemenea, c deponentul nu datoreaz cheltuielile de pstrare dac acestea au fost incluse n remu-neraia stipulat sau dac depozitarul a fost autorizat s se serveasc de lucrul depozitat n scopuri personale (vz. Mazeaud, op.cit., p.1187). Cheltuielile voluptuarii nu sunt supuse restituirii, dar depozitarul poate ridica adugirile aduse lucrului, cu condiia s nu-l vatme. n sfrit, art. 1730 pct. 4 C. civ. stabilete un privilegiu special mobiliar asupra cheltuielilor fcute pentru conservarea lucrului (vz. C. Toader, op.cit., p. 272). 1202 ntruct depozitul se face n (sau i n) interesul deponentului, rspunderea lui delictual nu este limitat la ipoteza cnd a avut cunotin de viciile lucrului care au cauzat pagube depozitarului, spre deosebire de contractul de comodat (ncheiat n interesul exclusiv al comodatarului) i cnd comodantul rspunde numai de prejudiciile cauzate de viciile cunoscute ale lucrului i neaduse la cunotina comodatarului (art.1575 C.civ. Vz. supra, Cap. VIII, nr.17).

241

Considerm ns c, pentru a fi liberat de obligaia de pstrare, depozitarul poate face ofert real urmat de consemnaie, potrivit dreptului comun (art. 1114-1121 C. civ. i art. 586-590 C. proc. civ.)1203. 14. Dreptul de retenie al depozitarului. Executarea obligaiilor deponentului este garantat prin dreptul de retenie, prevzut expres de lege, pe care depozitarul l are asupra lucrului depozitat. Fiind vorba de un debitum cum re iunctum, el poate refuza restituirea lucrului pn la plata integral a sumelor la care are dreptul din cauza depozitului (art. 1619)1204. Cu toate c n materie de depozit legea nu face precizri exprese n acest sens (astfel cum face n materie de comodat - art. 1570 C. civ.), este evident c depozitarul nu poate reine lucrul depozitat n compensaie, ntruct acesta nu este fungibil i de aceeai specie cu obiectul datoriei corelative (art. 1145 C. civ.). Seciunea a III-a Depozitul necesar 15. Noiune i domeniu de aplicare. Depozitul este necesar cnd deponentul, fiind sub ameninarea unei ntmplri neprevzute (chiar dac nu era imprevizibil) i care reprezint un pericol real (nu imaginar) - incendiu, cutremur ori alte evenimente de for major (art. 1620 C. civ.) -, este nevoit s ncredineze lucrul su spre pstrare unei alte persoane, fr a avea posibilitatea s aleag liber persoana depozitarului i s ntocmeasc un nscris constatator al contractului. n determinarea ntmplrilor caracteristice depozitului necesar, Codul civil folosete n sens larg noiunea de for major (incluznd i cazul fortuit - casus -, de exemplu o mbolnvire subit), ceea ce rezult, printre altele, din faptul c evenimentele sunt prevzute numai exempli gratia1205 Depozitul necesar, precum i cel asimilat depozitului necesar (calificat ca atare de lege, i anume prin prevederile art.1623 C. civ.), avnd la baz consimmntul prilor, este un depozit convenional1206, raporturile dintre pri fiind guvernate - n msura n care legea nu prevede altfel1207 - de regulile depozitului obinuit (art.1622 C. civ.). 16. Dovada contractului. Avnd n vedere caracterul necesar al contractului, depozitul se poate dovedi prin martori (art. 1621 i 1198 pct. 2 C. civ.) i orice alt mijloc de prob admis de lege, indiferent de valoarea lucrurilor depozitate, cci, datorit ntmplrii neprevzute, deponentul nu avea posibilitatea preconstituirii unei probe scrise. Precizm c nu numai dovada predrii i a contractului propriu-zis este liber, dar i dovada naturii i valorii lucrurilor depozitate.

1203 Cu privire la dreptul comun n materie vz. C. Sttescu, C. Brsan, op.cit., p.335-336; L. Pop, op.cit., 2006, p. 481-483. 1204 Precizm c obligaia de plat a remuneraiei este o obligaie contractual i, ca atare, neopozabil proprietarului lucrului dac acesta nu are calitatea de parte contractant. n consecin, nici dreptul de retenie nu-i poate fi opus pentru neplata remuneraiei de ctre deponentul neproprietar. n schimb, pentru cheltuielile de care profit adevratul proprietar (necesare i utile), dreptul de retenie este opozabil. Vz. D. Chiric, op.cit., p. 229-230. 1205 De exemplu, depozitarea fcut n momentul arestrii neprevzute a fost calificat ca depozit necesar. Vz. T. Capitalei, col.II pen., dec.nr.2893/1956, n LP nr.4/1957, p.436. 1206 n msura n care starea de necesitate n care se afl deponentul se ncadreaz n conceptul de violen - viciu de consimmnt, ea poate determina i nulitatea contractului. n cazul depozitului necesar ns, deponentul (indiferent c este minor cu capacitate de exerciiu restrns sau persoan major) nu are interesul s invoce aceast nulitate dect, eventual, pentru a fi exonerat de plata remuneraiei (lezionare) convenite. 1207 Pentru regulile speciale, vz. n continuare nr. 16-17.3.

242

17. Depozitul asimilat celui necesar (hotelier). Cu depozitul necesar este asimilat depozitul bunurilor aduse de cltori n unitile hoteliere1208. Cltorul i alege liber hotelul, ns este nevoit s aduc lucrurile sale la acel hotel i deci depozitul are n acest caz caracter oarecum necesar. Depozitul asimilat celui necesar este, de fapt, un accesoriu al contractului hotelier, al contractului de turism ori al altor raporturi juridice. Reglementarea acestui depozit, separat de raportul juridic al crui accesoriu este, se impune totui, cel puin pentru urmtoarele motive: - interese generale reclam, n acest domeniu, un regim juridic unitar, spre deosebire de regimul contractului principal, care poate fi diferit de la caz la caz i guvernat de convenia prilor; - regulile de dovad aplicabile contractului principal nu pot fi extinse la dovada depozitului hotelier, cltorul fiind lipsit, prin natura lucrurilor, de posibilitatea preconstituirii unei probe scrise referitoare la depozitarea n hotel a bunurilor sale; - responsabilitatea hotelierului n cadrul acestui depozit se impune s fie guvernat de reguli mai severe dect regulile generale ale responsabilitii contractuale sau ale hotelierului ori unitii de turism n cadrul acestor contracte hoteliere. 17.1. Domeniu de aplicare. Dispoziiile prevzute de Codul civil pentru hoteluri i hanuri (art. 1623 i urm.) sunt aplicabile i camerelor din staiuni balneo-climaterice, din case de odihn sau de turism etc. Dup cum s-a precizat n practica judiciar referitor la camerele din staiuni balneo-climaterice, condiiile n care sunt folosite aceste camere sunt asimilate cu acelea n care sunt folosite camerele de hotel, ntruct beneficiarii biletelor de trimitere n staiune sunt nevoii s-i pstreze obiectele personale n camerele n care sunt cazai, administraia avnd n depozit bunurile acestor beneficiari cnd ei lipsesc din camer i nu pot asigura personal paza acestor bunuri1209.1210 n raporturile dintre bolnavi i spitalul n care se afl internai dispoziiile de la depozitul asimilat celui necesar sunt aplicabile n ceea ce privete mbrcmintea pe care au trebuit s o depun la magazia spitalului n momentul internrii lor1211. Dispoziiile privitoare la depozitul asimilat celui necesar pot fi aplicate i n cazul restaurantelor sau altor uniti de alimentaie public1212, cluburilor, cazinourilor, localurilor de spectacole, unor uniti pentru prestri de servicii (de exemplu, de frizerie-coafur, fitness
1208 Prin uniti hoteliere se nelege nu numai hoteluri propriu-zise, ci i alte structuri de primire turistice cu funciuni de cazare turistic (de exemplu, hoteluri-apartament, moteluri, hanuri, vile turistice, vile-apartament, cabane, bungalouri, sate de vacan, campinguri, nave fluviale i maritime folosite i pentru cazare, pensiuni turistice i pensiuni agroturistice i alte uniti cu funciuni de cazare turistic. Cu privire la conceptul i categoriile de structur de primire turistic, vz. prevederile art. 2 lit. d) din OG nr. 58/1998 privind organizarea i desfurarea activitii de turism n Romnia (publicat n M.Of. nr. 309/26.08.1998), astfel cum au fost modificate prin art. I pct. 1 din Legea nr. 755/2001 pentru aprobarea OG nr. 58/1998 (publicat n M.Of. nr. 7/9.01.2002). 1209 TS, s.civ., dec.nr.1760-1975, n CD, 1975, p.77. Pentru rspunderea cruului n mod asemntor cu aceea a hotelierului (depozit necesar), vz. O. Cpn, Gh. Stancu, Dreptul transporturilor. Partea general, Ed. Lumina Lex, 1999, p. 182. 1210 De altfel, art. 2 lit. d) din OG nr. 58/1998 include n enumerarea sa i categoria structurilor de primire turistice cu funciuni de tratament balnear. 1211 Vz. TJ Hunedoara, dec.civ. nr.409/1968, n RRD nr.1, 1969, p.155. De lege ferenda, se prevede expres aplicarea dispoziiilor de la depozitul hotelier la depozitul bunurilor aduse n case de odihn, cmine, spitale, bi publice, vagoane de dormit, nave sau aeronave i alte asemenea, dar numai cu privire la bunurile care obinuit se aduc n asemenea locuri. n cazul vestiarelor pentru personalul muncitor, obligaia asigurrii pazei revine unitii n baza contractului de munc (TJ Hunedoara, dec.civ. nr.517/1981, n RRD nr.12, 1981, p.101), dar litigiile se soluioneaz potrivit regulilor depozitului asimilat celui necesar, ntruct legislaia muncii nu conine norme n aceast privin. Vz. i E.Safta-Romano, op. cit., p.75; D. Chiric, op.cit., p.234. 1212 Nu este vorba numai despre acelea enumerate n art. 2 lit. d) din OG nr. 58/1998 printre structurile de primire turistice cu funciuni de alimentaie public, ci despre orice fel de asemenea uniti, chiar dac nu au destinaie turistic.

243

 aparinnd unitilor cooperaiei meteugreti sau altor uniti comerciale), trandurilor, piscinelor, bibliotecilor i altora asemenea1213 dar numai n privina lucrurilor depuse la garderob, vestiare sau alte locuri destinate n mod special pentru paza lucrurilor1214. Aceste dispoziii sunt aplicabile ntruct deponentul este nevoit s-i lase anumite lucruri (palton, umbrel etc.) n aceste locuri de depozitare1215. n cazul nchirierilor sau subnchirierilor de locuine, fie i sub forma unor camere mobilate i pe termen scurt, dispoziiile privitoare la depozit nu sunt aplicabile. Raporturile dintre pri sunt guvernate, n aceste cazuri, de dispoziiile prevzute pentru nchiriere (locaiune). n cazul n care locatarul ar lsa n mod special n grija locatorului anumite bunuri, s-ar aplica dispoziiile prevzute pentru depozitul obinuit. 17.2. Dovada. Depozitul asimilat celui necesar poate fi dovedit cu orice mijloc de prob, indiferent de valoarea bunurilor depozitate (art. 1198 pct. 2, 1621 i 1623 C. civ.). Cltorul cazat la hotel1216, indiferent de durata mai scurt sau mai lung a cazrii 1217, trebuie s dovedeasc, n condiiile artate, c bunurile au fost aduse - de el nsui sau de altul pentru el n hotel (inclusiv dependinele hotelului unde se las n mod obinuit lucrurile celor cazai - de exemplu, pantofii sau lenjeria lsat pe culoarul din faa camerei)1218, c au fost degradate sau furate de acolo i care era valoarea lor. n privina valorii lucrurilor legea nu stabilete limite, dar se admite c trebuie s fie vorba despre lucruri care, n mod obinuit, se aduc n hotel. Lucrurile de valoare deosebit (sume mari de bani, titluri de valoare, bijuterii, obiecte de art etc.) trebuie s fie depozitate n dulapuri metalice individuale (safe- uri) aflate n nsi camera de hotel ori la recepia acestuia sau trebuie s fie ncredinate administraiei hotelului1219. 17.3. Rspunderea depozitarului1220. Deoarece depozitul asimilat celui necesar este cu plat, rspunderea hotelierului este apreciat cu mai mult severitate, i anume el rspunde de orice culp (culpa levis in abstracto), ca i n cazul depozitului obinuit cu plat (art. 1600
Inclusiv structurile de primire turistice cu funciuni de transport: autocare, trenulee, ambarcaiuni cu scop turistic etc. (art. 2 lit. d) din OG. nr. 58/1998). 1214 Faptul unui muzicant de a-i lsa instrumentul la plecarea din restaurant nu este de natur s atrag rspunderea unitii n caz de furt, att timp ct nu s-a constatat o culp a organelor sau prepuilor ei, iar muzicanii nu erau obligai s-i lase instrumentele, la plecare, n restaurant (TS, col.civ., dec.nr.67/1959, n Repertoriu... 1952-1969, p.386). n caz de pierdere a fiei, depozitarul nu rspunde fa de cel care i-a pierdut fia, dect n situaia n care pierderea este anunat din timp, mai nainte ca bunurile s fi fost ridicate de la garderoba hotelului, de alte persoane (TS, s.pen., dec.nr.673/1977, n RRD nr.11/1977, p.62). 1215 Unii autori ncadreaz aceste ipoteze la depozitul obinuit (voluntar) prevzut de art.1600 pct.1 C.civ. (Vz. Mazeaud, op.cit., p.1184-1185), n care rspunderea depozita-rului se apreciaz mai sever (vz. supra, nr.9). 1216 Persoana care, fr a fi cazat, depoziteaz n hotel anumite lucruri nu beneficiaz de dispoziiile Codului civil referitoare la depozitul asimilat celui necesar. 1217 Vz. Mazeaud, op.cit., p.1191-1192. 1218 Dispoziiile privitoare la depozitul asimilat celui necesar sunt aplicabile i n privina autovehiculului clientului (i a lucrurilor care n mod obinuit se las n autovehicul: scule, aparat de radio-casetofon etc.) parcat n garajul interior al hotelului. Considerm ns c aceste dispoziii nu sunt aplicabile n privina autovehiculului parcat n apropierea hotelului, chiar n locuri special amenajate, ntruct nu reprezint localul (art.1623 C.civ.) hotelierului. (Pentru o interpretare mai larg a noiunii de dependin, vz. Mazeaud, op.cit., p.1192). Dac ns parcarea este cu plat (fie i inclus n preul camerei de hotel) i cu paz asigurat de hotelier, rspunderea acestuia se poate angaja n condiiile prevzute de lege pentru depozitul obinuit cu plat. Vz. i C. Toader, op.cit., p. 275, nota 4. 1219 De regul, hotelierii aduc la cunotin clienilor prin afie, pliante sau pe alte ci c beneficiaz gratuit de pstrarea obiectelor de valoare prin depozitare n dulapuri metalice, individuale sau ncredinarea acestora administraiei. Aceast dispoziie nu are ns semnificaia de a califica acest depozit ca fiind neremunerat, deoarece contravaloarea acestui serviciu este inclus n preul total al cazrii. 1220 Vz. i C. Toader, op.cit., p. 275-276, cu privire la unele prevederi ale Conveniei europene privind rspunderea hotelierilor pentru obiectele aduse de cltori (STE 41/1962).
1213

244

pct. 2 C. civ.). Pe de alt parte, hotelierul rspunde pentru furtul sau stricciunea - total sau parial - a lucrurilor cltorului svrite nu numai de prepuii si, dar i de strinii care frecventeaz hotelul (art. 1624 C. civ.)1221, indiferent dac au fost ori nu cazai acolo sau dac au fost identificai ori nu1222, deoarece legea nu distinge n aceast privin1223. Pentru faptul svrit de strini, hotelierul este exonerat de rspundere numai dac dovedete (in exceptione reus fit actor) c a fost comis cu mn narmat sau n alt fel, cu for major (art. 1625 C. civ.), de exemplu cu ocazia cutremurului, inundaiei etc. Noiunea de for major este folosit aici n sensul propriu-zis al cuvntului (vis maior, nu i casus, deci numai cauz exterioar cu caracter extraordinar, imprevizibil i de nebiruit)1224, ceea ce rezult din exemplul utilizat de legiuitor i regimul sever al responsabilitii aplicat hotelierului. Dei legea nu precizeaz, este evident c hotelierul nu rspunde dac paguba a fost cauzat de cltor sau de persoana pentru care rspunderea i revine acestuia nsui (inclusiv vizitatorii lui). n caz de culp comun, hotelierul urmeaz s fie exonerat parial. Pentru lucrurile uitate n hotel, rspunderea hotelierului se apreciaz cu mai puin rigoare (nefiind exclus aplicarea principiului culpei comune). Iar dac, dup ce a prsit hotelul, cltorul a lsat anumite lucruri n grija administraiei, rspunderea hotelierului va fi angajat conform regulilor de la depozitul obinuit. n sfrit, reamintim c toate clauzele prin care s-ar limita (restrnge) rspunderea hotelierului fa de regulile prevzute de lege trebuie s fie acceptate expres de cltor i dovedite de depozitar, potrivit regulilor generale aplicabile depozitului obinuit (art. 1622 C. civ.)1225. Seciunea a IV-a Depozitul neregulat 1. Depozitul neregulat de drept comun. 18. Noiune, obiect i efecte. Depozitul neregulat se caracterizeaz prin faptul c are ca obiect lucruri fungibile i consumptibile, care nu trebuie s fie restituite n individualitatea lor, ci prin alte lucruri asemntoare.
Astfel, de exemplu, unitile spitaliceti rspund nu numai pentru furtul svrit de un prepus, ci i chiar de ctre o persoan dintre cele internate n spital (TJ Hunedoara, dec. nr. 409/1968, mai sus citat). 1222 n literatura juridic de specialitate, aceast reglementare a fost calificat ca o form a aanumitei rspunderi contractuale pentru fapta altuia. Vz. I. Lul, I. Sferidan, Discuii cu privire la rspunderea contractual pentru fapta altuia, n Dreptul nr. 8/2005, p. 81. 1223 Aceast rspundere, instituit printr-un act normativ cu putere de lege, nu poate fi restrns, printr-un ordin ministerial, doar la ipoteza neasigurrii de ncuietori la ui i a furtului svrit de personalul hotelului. Rspunderea unitii trebuie s fie angajat potrivit Codului civil (aadar i pentru furtul svrit de ctre strini n afar de cel comis n condiii de for major, art.1625 C.civ. -, inclusiv furtul svrit de o persoan neidentificat,astfel cum corect a decis TS, s.civ. prin dec.nr 1760/1975, mai sus citat). Vz. i Fr. Deak, op.cit., 1978, p.246; Nota redaciei la dec. TJ Maramure, nr.311/1978, n RRD nr. 4, 1979, p.57. 1224 Pentru caracterizarea forei majore drept un eveniment extern, imprevizibil i inevitabil, pe care partea nu o poate prevedea i nltura chiar dac ar fi luat toate msu-rile de prevenire, vz. de exemplu, TS, s.civ., dec.nr.1860/1986, n CD, 1986, p.49. 1225 Vz. supra nr.9, precum i D. Alexandresco, op.cit., p.475. Sub acest aspect, n jurisprudena francez s-a statuat c nu este suficient existena unei formule de excludere a rspunderii hotelierului ntr-un pliant de bun-venit i un afi aezate n camera de hotel, dac nu s-a fcut dovada c aceast exonerare a i fost cunoscut i acceptat de ctre client (vz. Tribunalul Paris, dec. civ. din 5 ianuarie 1996, citat n Mga Code Civil, ediia 6, Dalloz, Paris, 2005, p. 2248).
1221

245

Subliniem c obiectul depozitului neregulat trebuie s fie nu numai fungibil, adic nlocuibil n executarea obligaiei de restituire, dar, totodat, i consumptibil dup natura sa, ntruct lucrurile neconsumptibile (certe) dup natura lor nu pot constitui obiectul unui depozit neregulat. Dac, de exemplu, bicicleta predat se nlocuiete - n executarea obligaiei de restituire - cu alta sau cu un lucru de alt natur (bani sau alt lucru), contractul dintre pri nu mai poate fi calificat depozit neregulat, ci este un alt contract (vnzare-cumprare sau schimb). Rezult c, asemntor mprumutului de consumaie, depozitul neregulat poate avea ca obiect numai lucruri care sunt fungibile i consumptibile dup natura lor, spre deosebire de mprumutul de folosin (comodat) i depozitul regulat care pot avea ca obiect i lucruri consumptibile dup natura lor, dar privite de pri ca nefungibile. ntruct lucrurile depozitate nu trebuie s fie pstrate i restituite n individualitatea lor, ci prin alte lucruri, depozitarul devine proprietarul lor, putnd folosi, culege fructele i dispune de ele, dar n calitate de proprietar suport i riscul pieirii ori degradrii fortuite. La cerere1226 depozitarul este obligat s restituie lucruri de acelai gen, de aceeai calitate i cantitate, inclusiv fructele percepute1227, deponentul fiind titularul unei creane. Fa de aciunea n restituire a deponentului, depozitarul nu poate invoca n compensaie creana pe care o are mpotriva deponentului, chiar dac aceasta ar avea ca obiect lucruri fungibile de aceeai specie (art. 1147 pct. 2 C. civ.). Nici dreptul de retenie, de care se bucur depozitarul dintr-un depozit regulat, nu este aplicabil depozitului neregulat, cci depozitarul, n calitate de proprietar, suport eventualele cheltuieli de conservare. Teoretic, s-ar putea recunoate acest drept n privina pagubelor suferite de depozitar din cauza depozitului (art. 1618-1619 C. civ.), dar lucrurile consumptibile, de regul, nu sunt susceptibile de a cauza o pagub. Deoarece depozitul neregulat este translativ de proprietate, deponentul trebuie s fie proprietarul lucrurilor depozitate sau s fi acionat cu mputernicire din partea proprietarului. n caz contrar, proprietarul poate revendica lucrurile depozitate dac reuete s le individualizeze i dac au fost furate sau pierdute. ns depozitarul de bun-credin se poate apra prin invocarea excepiei trase din art. 1909 C. civ., ntruct - spre deosebire de depozitarul dintr-un depozit regulat, care devine un simplu detentor precar - el este, prin definiie, n calitate de proprietar, i posesorul lucrurilor depozitate. Codul civil conine cteva dispoziii privitoare la depozitul de bani. Astfel, se prevede c depozitarul, ndreptit s foloseasc suma (cum se ntmpl, de regul, n cazul depozitului neregulat), trebuie s restituie suma depus indiferent de sporirea sau scderea valorii banilor (art.1604 alin.2 C.civ.)1228. Iar la plata dobnzilor depozitarul poate fi obligat numai dup ce a fost pus n ntrziere n privina obligaiei de restituire a sumei de bani depuse (a capitalului) (art. 1608 alin.2 C. civ.), punerea n ntrziere fiind posibil ns doar printr-o aciune n justiie (art. 1088 alin. 2 C. civ.)1229. Prevederile alin. 1 ale art. 1608 C.civ. (Depozitarul trebuie s restituie fructele produse de lucrul depozitat i culese de dnsul) devin inaplicabile atunci cnd depozitarul este scutit n mod expres sau implicit de aceast obligaie1230. O astfel de exceptare implicit exist, de exemplu, n cazul depunerilor de sume de bani la bnci, ceea
Depozitarul este obligat s-i execute obligaia de restituire la cerere chiar dac s-a stipulat un termen (vz. supra, nr.10.3.), afar de cazul cnd contractul dintre pri se cali-fic, anume din cauza termenului stipulat, drept un mprumut de consumaie (vz. infra, nr.20). 1227 Vz. Mazeaud, op. cit., p.1194. 1228 Aceast regul urmeaz s fie aplicat chiar dac depozitarul (fiind vorba de un depozit regulat) nu a fost ndreptit s foloseasc suma de bani individualizat i privit de pri ca nefungibil, dar a folosit-o totui. Pentru principiul nominalismului monetar, vz. i art.1578 C.civ. i supra, Cap. IX, nr.10. 1229 Regula plii dobnzilor din ziua ntrebuinrii sumelor de bani n scopuri personale, fiind special mandatului (art.1544 C.civ.), nu poate fi aplicat n materie de depozit. 1230 Pentru o asemenea soluie, n cmpul de aplicare a art. 1936 teza nti din Codul civil francez (text cruia i corespunde alin. 1 din art. 1608 C.civ.), vz. dec. din 18 martie 1993 a Tribunalului din Rennes (n Mga Code Civil, cit.supra, p. 2238-2239).
1226

246

ce explic de ce bncile pot pstra fructele civile obinute ca urmare a folosirii sumelor depozitate de clieni (de exemplu, dobnzile ncasate prin creditarea altor clieni).1231 19. Dovada caracterului neregulat al depozitului. Avnd n vedere efectele speciale ale depozitului neregulat i faptul c lucrurile fungibile i consumptibile dup natura lor pot forma i obiectul depozitului obinuit (iar n cadrul acestuia depozitarul este obligat s restituie tot acel lucru ce a primit- art.1604 alin.1 C.civ. -, nefiind ndreptit, de regul, s se serveasc de el - art. 1602 C.civ.), cel care susine caracterul neregulat al depozitului este obligat, n caz de ndoial, s-l dovedeasc. Precizm c nu este vorba despre dovada depozitului nsui, care se poate face numai prin nscrisuri (art. 1597 C.civ.), afar dac depozitul este necesar (art. 1621 C.civ.)1232, ci de dovada faptului c lucrurile fungibile i consumptibile dup natura lor nu au fost considerate de pri nefungibile (individualizate, de exemplu, prin mpachetare) pentru a constitui un depozit obinuit (regulat). Prin urmare, se admit orice mijloace de prob, inclusiv prezumia rezultnd din profesia depozitarului. 20. Delimitarea fa de mprumutul de consumaie. Puternice asemnri exist ntre depozitul neregulat (mai ales dac are ca obiect o sum de bani) i mprumutul de consumaie; n ambele cazuri primitorul devine proprietar (cu toate consecinele ce decurg de aici) i nu este obligat s restituie lucrurile primite n individualitatea lor. n principiu, delimitarea se face n funcie de scopul principal urmrit de pri: pstrarea lucrurilor n interesul deponentului (dreptul de folosin al depozitarului avnd caracter accesoriu) sau facerea unui serviciu pentru cel mprumutat care are nevoie s foloseasc lucrurile n cauz, n interes propriu. Drept criteriu suplimentar, ajuttor urmeaz s fie avut n vedere stipularea n contract sau lipsa stipulrii termenului la expirarea cruia se poate cere restituirea. Dac s-a stipulat un termen de restituire (cu caracter obligatoriu pentru predtor), se prezum (iuris tantum) c prile au avut n vedere un mprumut; dimpotriv, dac predtorul poate cere restituirea oricnd (la prima cerere) prezumia (tot iuris tantum) este c prile au convenit un depozit, pentru care caracteristic este dreptul deponentului de a cere restituirea nainte de termen, chiar dac depozitul s-a fcut pe timp determinat. n general, fiind vorba de o chestiune de fapt (contractul dintre pri fiind dovedit), se pot administra orice fel de probe admise de lege, lsate la aprecierea instanei. 2. Depunerile de sume de bani la bnci1233
n sens contrar, vz. C. Toader, op.cit., p. 281, nr. 275, lit. d). Nu excludem ipoteza ca depozitul neregulat s fie un depozit necesar. 1233 Potrivit art. 3 pct. 11 C. comercial, operaiunile de banc i schimb constituie fapte obiective de comer. n consecin, particularitile contractului de depozit asupra sumelor de bani la bnci ar trebui analizate n cadrul altor discipline dect dreptul civil (cu excepia, de exemplu, a clauzei de mputernicire i a clauzei testamentare) (vz., n acest sens, Fr. Deak, op.cit., 2001, p. 415). Din punct de vedere didactic ns, a fost i a rmas preferabil studierea n ansamblu a acestei problematici n cadrul materiei dreptului civil, mpreun cu analiza efectuat asupra depozitului neregulat de drept comun. (Pentru o asemenea abordare, vz. i C. Macovei, op.cit., p. 257-260, precum i - implicit - D. Chiric, op.cit., p. 236 i urm. i C. Toader, op.cit., p. 278). n plus, a devenit actualmente necesar s se renune la analizarea contractului de depunere de sume de bani cu raportare exclusiv la situaia Casei de Economii i Consemnaiuni (C.E.C.), aa cum, inndu-se seama de realitile unei economii caracterizate prin absena bncilor comerciale, cnd populaia avea acces numai la C.E.C. (instituie/organ de stat) - a trebuit s se procedeze anterior n literatura juridic de specialitate (inclusiv n ediiile anterioare ale acestei lucrri). ntr-adevr, Legea nr. 66/1996 (republicat n M.Of. nr. 28/26.01.1999) a reorganizat Casa de Economii i Consemnaiuni n societate bancar pe aciuni, iar conform art. 1 din OUG nr. 42/2005 privind instituirea unor msuri de reorganizare a Casei de Economi i Consemnaiuni C.E.C. - S.A. n vederea privatizrii (publicat n M.Of. nr. 463/1.06.2005) (aprobat prin Legea nr. 285/2005, publicat n M.Of. nr. 917/13.10.2005), Casa de Economii si Consemnaiuni C.E.C. - S.A. [], persoan juridic romn de drept privat, este organizat i funcioneaz ca banc n conformitate cu prevederile Legii nr. 58/1998 privind activitatea bancar, republicat, fiindu-i aplicabil legislaia n domeniul bancar,
1231 1232

247

21. Noiune. Reguli generale. Contractul de depunere de sume de bani la bnci1234 constituie o varietate a contractului de depozit1235 neregulat1236 ncheiat ntre banc, n calitate de depozitar, i o persoan fizic sau juridic, n calitate de deponent, prin care depozitarul se oblig s pstreze sumele de bani depuse i s le restituie, la cerere 1237, cu dobnzile aferente, dintr-o dat sau fracionat, titularului depunerii sau reprezentantului su, iar n caz de deces al titularului persoan fizic, motenitorilor acestuia ori de ncetare a titularului persoan juridic, succesorilor patrimoniului acestuia.1238 Depunerile se pot efectua i instrumentul bancar corespunztor1239 se elibereaz pe numele persoanei care efectueaz depunerea sau pe numele altei persoane1240 (aceste categorii de persoane devenind titulari de depozit i titulari exclusivi ai dreptului de dispoziie asupra
cu excepiile prevzute de prezenta ordonan de urgen. ntre timp, Legea nr. 58/1998 privind activitatea bancar a fost nlocuit prin OUG nr. 99/2006 privind instituiile de credit i adecvarea capitalului (publicat n M.Of. nr. 1027/27.12.2006), care a intrat n vigoare la 1 ianuarie 2007 i constituie principalul act normativ n materie bancar. /1996. Cu toate acestea, soluiile reinute n decursul timpului cu privire la depozitul de sume de bani la C.E.C. pot i trebuie s fie valorificate n continuare pentru identitate de raiuni - n cadrul unei analize generalizate, n msura n care aceste soluii nu au avut n vedere reglementri aplicabile exclusiv C.E.C. 1234 Mutatis mutandis, regulile aplicabile depozitului de sume de bani la bnci funcioneaz i n cazul altor instituii de credit la care, potrivit OUG nr. 99/2006 privind instituiile de credit i adecvarea capitalului, este permis efectuarea de depuneri de sume de bani. 1235 n sensul c depunerile la C.E.C. constituie o varietate a contractului de depozit, vz., de exemplu, TS, dec.nr.1298/1977, n CD, 1977, p.43; s.civ., dec.nr.1466/1982, n CD, 1982, p.135; dec.nr.2264/1984, n CD, 1984, p.95; dec.nr.483/1986, n CD, 1986, p.43; TJ Timi, dec.civ. nr.1096/1978, n RRD nr.2, 1979, p.61. Casa de depuneri trebuie asimilat unui depozitar ordinar (forat) cruia nu-i este ngduit s invoce prescripia. Cas. S.U.nr.13/1915, n Practica..., vol.II, p.7879. Toate aceste soluii sunt deopotriv valabile i n privina depunerilor de sume de bani la alte bnci dect C.E.C. 1236 Vz. i J. Manoliu, t. Ruschi, op.cit., p.61; C. Usctescu, M. Opri (I), Fl. Baias (II), n legtur cu depunerea unei sume de bani n cont curent personal la CEC n vederea cumprrii unui autoturism, n Dreptul nr.3, 1990, p.12-13 i p.18; D. Chiric, Not critic la dec.civ. a TJ Cluj, nr.423/1990, n Dreptul nr.1, 1991, p.49 i 52; idem, op.cit.,p.237-238; E. Safta-Romano, op.cit., p.77. S-a afirmat, n cadrul analizrii contractului ncheiat cu C.E.C. pentru depunerea de bani, c acest contract ar reprezenta o specie distinct de contract, c ar fi special, autonom i distinct de celelalte contracte, cu care s-ar asemna n parte. Vz. N. Galaiu, O. Reindl, Reglementarea juridic a depunerilor la CEC, n JN nr.6, 1965, p.84 i I. Zinveliu, op.cit., p.254. n sens, contrar, vz. D. Chiric, op.cit., p. 237-238; C. Toader, op.cit., p. 278-279; T. Prescure, Despre condiiile n care poate fi inserat o clauz testamentar ntr-un contract de cont de depozit de fonduri bneti ncheiat de Casa de Economii i Consemnaiuni (C.E.C. S.A.) i de alte bnci comerciale cu persoane fizice rezidente ori nerezidente, n RRDA nr. 1, 2004, p. 20. Menionm c bncile pot ncheia i contracte de depozit obinuit (regulat), de exemplu, primirea spre pstrare de obligaiuni, caz n care banca devine un simplu detentor precar, iar riscul pieirii este suportat de deponent, banca avnd obligaia s dovedeasc lipsa culpei n condiiile depozitului cu titlu oneros. 1237 Fiind vorba despre un contract de depozit, banca se oblig s restituie sumele la cerere chiar dac depozitul s-a fcut pe termen (iar nu la vedere); sub acest aspect, reglementrile n materie nu fac distincie. 1238 Pentru analizarea contractului de depozit bancar (sub titulatura de contract de depozit de fonduri) din perspectiva dreptului bancar, vz. I. Turcu, Operaiuni i contracte bancare. Tratat de drept bancar, vol. 2, ediia a V-a, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 2004, p. 231-246. Acest contract mai poart i denumirea de contract de cont de depozit de fonduri bneti (vz. T. Prescure, loc.cit.). 1239 n cazul C.E.C., se elibereaz un libret de economii, denumire care, potrivit art. 9 din Legea nr. 66/1996, republicat, se poate folosi exclusiv de ctre C.E.C. 1240 Vz. TS, s.civ., dec.nr.1298/1977, n CD 1977, p.46.

248

sumei depuse) ori la purttor (fr sau cu parol), inclusiv pe obligaiuni, care sunt instrumente de economisire la purttor (titluri la purttor)1241, spre deosebire de instrumentele de depozit n care se specific numele titularului (care sunt titluri nominative). n toate cazurile, banca se oblig s pstreze i s restituie sumele de bani titularului de depozit, respectiv deintorului titlului la purttor. n cazul titlurilor nominative, depozitarul este obligat, dup caz, s restituie sumele i reprezentantului (mputernicitului) titularului de depozit sau, n caz de deces, motenitorilor acestuia. Raporturile dintre depuntorul pe numele altuia i titularul depozitului (i anume, raporturi de donaie, plata unei datorii, simulaie prin interpunere de persoane, ofert real de plat urmat de consemnaie etc.) sau dintre titularul de depozit i reprezentantul su mputernicit s dispun de sumele depozitate (i anume, raporturi de mandat ori reprezentare legal, donaie, ofert de plat a unei datorii etc.) nu influeneaz raporturile dintre titular i banc nscute ca urmare a depozitului. Dup cum se subliniaz n practica judectoreasc, depunerile la banc pe numele altei persoane dau natere la dou categorii de raporturi juridice distincte1242: un raport juridic ntre banc, pe de o parte, i titularul de depozit (inclusiv motenitorii lui, n caz de deces) sau mputernicitul su, pe de alt parte (raport crmuit de legislaia special privitoare la depunerile la bnci)1243, i un alt raport juridic ntre deponent, titularul depozitului i mputernicitul su (raport reglementat de Codul civil)1244. Aceste din urm raporturi juridice, precum i hotrrile obinute n cadrul litigiilor dintre pri (de exemplu, plata fcut pe calea depunerii la banc era nedatorat) sau dintre ele i alte persoane nu sunt opozabile fa de banc atta vreme ct opozabilitatea nu rezult din actele efectuate n condiiile prevzute de reglementrile speciale n materie (de exemplu, urmrirea depunerilor pentru creane nscute din infraciuni). Dreptul de dispoziie al titularului de depozit se ntinde i asupra dobnzilor acordate, inclusiv n cazul n care depuntorul este o alt persoan (care - eventual - a pstrat i instrumentul bancar de depozit n posesia sa)1245, nscriindu-se i la clauza de mputernicire1246, i indiferent de modalitatea acordrii dobnzilor: anuiti sub form de numerar (dobnzi propriu-zise), ctiguri (n numerar, n obiecte ori anumite prestaii, de exemplu, excursii) sau n parte anuiti n numerar i n parte ctiguri. Depunerile se restituie, la cerere, titularilor depunerilor sau reprezentanilor legali ai acestora, iar n caz de deces al titularului - motenitorilor. Prin reprezentani legali trebuie s nelegem nu numai pe reprezentanii legali propriuzii (prini, tutori sau curatori), dar i pe cei care, potrivit legii, reprezint pe titular, cum este i mandatarul mputernicit prin procur special autentic sau sub semntur privat legalizat de notar (n limitele stabilite prin actul de mputernicire) ori prin clauz de mputernicire1247.
1241 n cazul unui instrument bancar la purttor sau la purttor cu parol, titularul este persoana care prezint instrumentul i, dac este cazul, cunoate parola. n consecin, deintorul instrumentului se consider a fi proprietarul sumelor nscrise n acesta. Vz. TJ Hunedoara, ncheierea nr.1/1982, n RRD nr.5, 1982, p.58. 1242 Vz. de exemplu, TS, s.civ., dec.nr.2264/1984 i nr. 483/1986, cit. supra. 1243 ntre deponentul pe numele altuia i banc nu se nasc raporturi juridice. Vz. TS, s.civ., dec.nr. 1298/1977, n CD, 1977, p.46. 1244 n cazul depunerii de sume de bani pe numele unuia dintre soi, sumele i vor pstra natura juridic avut n momentul depunerii, adic - dup caz - de bun comun sau de bun propriu, potrivit dispoziiilor din Codul familiei. (Pentru amnunte, vz. I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Tratat de dreptul familiei, ediia a VII-a, Ed. All Beck, Bucureti, 2002, p.1100). n schimb, n raporturile cu banca se aplic reglementarea special referitoare la depunerile de sume de bani la bnci , astfel nct titularul de depozit (care potrivit regulilor emise de unele bnci - nu poate s fie dect o singur persoan) devine i titularul dreptului de dispoziie asupra sumelor depuse. (Pentru dobnzi, inclusiv sub form de ctiguri, vz. infra, nr.23). 1245 Vz. n acest sens TS, s.civ., dec. nr.1298/1977, loc. cit., p.48. 1246 Vz. infra, nr.23. 1247 Vz. infra, nr.23.

249

Iar prin motenitori trebuie s fie avui n vedere, deopotriv, motenitorii legali i cei testamentari, adic rudele defunctului n grad succesibil i soul supravieuitor, precum i legatarii (universali, cu titlu universal ori cu titlu particular) desemnai prin testamentul (ordinar sau privilegiat) lsat de ctre titularul de depozit (singurul care poate dispune mortis causa de sumele depuse), iar n caz de motenire vacant - statul. Motenitorii i dovedesc calitatea lor potrivit dreptului comun.1248 22. Problema raporturilor dintre deponentul pe numele altuia i titularul depozitului. n cazul n care deponentul efectueaz depunerea pe numele unei alte persoane, n raporturile cu banca titularul de depozit devine, aa cum am vzut, i titularul dreptului de dispoziie asupra sumei depuse, inclusiv dobnzile acordate indiferent sub ce form. Se pune ns problema raporturilor dintre deponent i titularul de depozit (raporturi inopozabile bncii), care dubleaz raporturile de depozit, fundamentnd efectuarea depunerii pe numele unei alte persoane. Aceste raporturi pot deriva dintr-o donaie1249, din plata sau oferta de plat a unei datorii, din acordarea unui mprumut de consumaie, din simulaia prin interpunere de persoane1250 ori poate s fie vorba despre sume provenite dintr-o motenire dobndit de titularul depozitului sau alte asemenea situaii. n practic, problema se pune mai ales n cazul depunerilor fcute de prini (soi) pe numele copiilor (minori sau majori), i anume n cadrul mpririi bunurilor comune dintre fotii soi: sumele depuse pe numele copiilor se includ ori nu n masa de mprit? Reducerea analizei la aceast ipotez se explic, pe de o parte, prin frecvena relativ mare a depunerilor efectuate de prini n favoarea copiilor i, pe de alt parte, prin faptul c n cazul depunerii efectuate de o persoan pe numele alteia - cu care nu se gsete n raporturi de filiaie - probarea raporturilor dintre ele se face relativ uor, de exemplu, prin dovada datoriei pe care deponentul o are fa de titularul de depozit sau prin chitana eliberat de acesta din urm prin care se oblig la restituirea mprumutului etc. Chiar i n cazul simulaiei, prile redacteaz de obicei un contra-nscris prin care se dovedete ntre pri natura adevrat a raporturilor dintre ele. n schimb, n cazul depunerilor fcute de prini pe numele copiilor asemenea dovezi, de regul, nu exist. Pornind de la ideea c, de regul, prinii efectueaz depunerea pe numele copiilor cu intenia de a-i gratifica i c aceste sume intr, din momentul depunerii, n patrimoniul copilului titular de depozit, problema s-a soluionat n practica judectoreasc n sensul c asemenea depuneri reprezint donaii1251 sub forma darului manual, pentru validitatea cruia

Cu privire la o deosebire fa de dreptul comun (constnd ntr-o form special de testament, numit clauz testamentar), deosebire instituit prin reglementri anterioare referitoare exclusiv la C.E.C., vz. infra, nr.24. 1249 Vz. n acest sens, T.Mnesi (I), M. Georgescu, A. Oproiu (II), Cu privire la depunerea unor sume de bani pe librete de economii CEC pe numele altei persoane dect depuntorul, n RRD nr.5, 1985, p.38-43. 1250 Pentru noiune, vz. Fr. Deak, op.cit., vol. II, 2006, Cap. VII, nr.26. 1251 Dac liberalitatea (donaia) prin depunerea pe numele copilului s-a fcut de unul dintre soi, fr consimmntul celuilalt, contravaloarea sumei se include n masa bunurilor comune supuse mprelii. Vz. TJ Cluj, dec.civ.nr.282/1989, n RRD nr.7, 1989, p.67.
1248

250

nu se cere respectarea formei solemne1252. n consecin, sumele astfel depuse nu se includ n masa bunurilor comune supuse mprelii dintre fotii soi1253. Pe msura evoluiei practicii judiciare, s-a simit nevoia accenturii necesitii administrrii de probe spre a se stabili intenia i scopul urmrit de depuntori, voina real a soilor1254 (dar manual sau alt scop). De altfel, nici n practica anterioar nu fusese contestat posibilitatea i necesitatea administrrii de probe n sensul dovedirii altui scop dect donaia, depunerea pe numele altuia nefiind considerat ca fcnd dovada absolut (prezumie absolut) n sensul darului manual. Se pune ns ntrebarea, ce se ntmpl n situaia n care, cu toate eforturile depuse de partea interesat, nu se pot prezenta probe din care s rezulte intenia i scopul urmrit, n special n cazul depunerilor fcute de prini pe numele copiilor. De exemplu, unul dintre soi susine c depunerea s-a fcut cu intenia de a-l gratifica pe copil, iar cellalt afirm contrariul, ns nici unul nu poate prezenta vreo dovad n sprijinul afirmaiilor fcute. Pornind de la ideea c, n raporturile cu banca i cu alte persoane strine de raportul de depozit dintre pri, aceste sume au intrat n patrimoniul copilului, iar persoana interesat (printe) nu poate nfia probe n sensul c la temeiul depunerii se afl alte raporturi (plata unei datorii, simulaie sub forma trecerii fictive a sumei n patrimoniul titularului de depozit etc.), se impune concluzia c suma face parte din patrimoniul titularului de depozit i c, deci, aceasta nu intr n masa bunurilor supuse mprelii dintre fotii soi. n asemenea situaii, nclinm s calificm depunerea ca fiind un dar manual, aadar o liberalitate (supus reduciunii, raportului etc. - dac este cazul), calificare de natur a ocroti interesele altor persoane, ce ar putea fi lezate printr-o alt calificare insuficient dovedit sau nedovedit1255 23. Clauza de mputernicire. Aceast clauz a fost calificat drept un mandat pe care titularul depozitului nominativ l d unei persoane de a ridica suma de bani depus1256. Mai exact, clauza de mputernicire este o procur special (act unilateral), care are la baz raporturile de mandat dintre pri i servete, n relaia cu depozitarul, pentru dovada puterilor conferite mandatarului. Tot astfel, urmeaz a fi analizate i mputernicirile conferite de titularul depozitului nominativ prin procur autentic sau sub semntur privat, vizat de organele competente. n toate cazurile, pentru securitatea depunerilor la banc, mputernicirea trebuie s fie dat n scris i vizat de organul competent, chiar dac ar fi vorba despre o
n sensul c darul manual se poate realiza sub forma depunerii pe numele altei persoane sau a transferrii sumei de bani din contul bancar al unei persoane n contul bancar al altei persoane, vz. de exemplu - TS, s.civ., dec.nr.647/1969, cu Not de O. Gheorghiu, n RRD nr.4, 1973, p.150 i urm.; dec.nr.757/1979, n CD, 1979, p.67-68; nr.2022/1981, n CD, 1981, p.156-159; nr.2264/1984, n CD, 1984, p.94-96; nr.1515/1986, n CD, 1986, p.93-98. n sensul c depunerea unei sume de bani sau transferarea ei pe numele altuia nu poate fi analizat (nici mcar cu titlu de prezumie) ca dar manual, deoarece nu sunt ntrunite elementele tradiiunii, i anume predarea-primirea material a banilor, vz. V. Ptulea, Natura i efectele juridice ale actelor de depunere de sume de bani pe librete de economii CEC ntocmite pe numele altor persoane dect depuntorul, n RRD nr.5, 1982, p.13-14. Fr a intra n amnunte, problema depind cadrul lucrrii de fa, menionm c instana suprem are n vedere o accepiune larg a noiunilor de lucru corporal i de tradiiune. Vz. s.civ., dec.nr.647/1969 cu Not de O. Gheorghiu, mai sus citat; dec.nr.1515/1986, loc.cit., p.95 etc., precum i infra, Cap. XIII, nr.35. 1253 Vz. de exemplu, TS, s.civ., dec.nr.757/1979 i dec.nr.2022/1981, cit. supra; TJ Vaslui, dec.civ. nr.73/1977, n RRD nr.1, 1978, p.64; TJ Suceava, dec.civ. nr.1024/1979, n RRD nr.6, 1980, p.59; TJ Hunedoara, dec.civ. nr.595/1981, n RRD nr.2, 1982, p.59; TJ Braov, dec.civ. nr.1578/1981, n RRD nr.11, 1982, p.61. 1254 CSJ, completul de 7 jud., dec.nr.132/1991, n Dreptul nr. 6, 1992, p.84. Vz. i TS, s.civ., dec.nr.483/1986, loc.cit., p.43-44; dec.nr.1466/1982, loc.cit., p.136; nr.2264/1984, loc.cit., p.96. 1255 n sensul c auto-mputernicirea deponentului nu constituie, n sine, dovada unor alte raporturi juridice (de exemplu, simulaie), vz. infra, nr.23. 1256 Vz., de exemplu, TS, s.civ., dec.nr.1347/1972, n Repertoriu... 1969-1975, p.203; nr.1629/1976, n RRD nr.3, 1977, p.59; nr.1298/1977, n CD, 1977, p.46-47; nr.461/1987, nepublicat; TJ Hunedoara, dec.civ. nr.508/1981, n RRD nr.12, 1981, p.101 etc. Vz. i J. Manoliu, t. Ruschi, op.cit., p.63; T. Mnei, loc.cit.,p.40; M. Georgescu, A. Oproiu, loc.cit., p.43; D. Chiric, op.cit., p.239.
1252

251

valoare de sub 250 lei, deoarece n aceast materie, datorit normelor speciale, dovada cu martori a mputernicirii nu este admisibil. ntruct mandatul se stinge la moartea mandantului (art. 1552 C. civ.), mandatarul poate ridica n tot sau n parte suma existent n depozitul nominativ numai n timpul vieii titularului de depozit sau, dac este cazul, numai pn la revocarea mputernicirii de ctre titular comunicat bncii. La data morii titularului, mandatul nceteaz iar suma existent n depozit la acea dat face parte din activul succesoral lsat de titular, nemaiputnd fi retras de persoana mputernicit1257. Fiind vorba despre mandat, sumele ridicate aparin mandantului i deci persoana mputernicit trebuie s dea socoteal, la cerere, mandantului iar n caz de moarte, motenitorilor si de operaiile efectuate i s le remit sumele ncasate, dac nu au fost ntrebuinate n interesul celui cruia i aparineau1258. Bineneles, obligaia de a da socoteal i de a remite sumele ncasate n puterea mandatului (art.1541 C.civ.), cu dobnzi din ziua ntrebuinrii lor de ctre mandatar n folosul su, respectiv de la data punerii n ntrziere dac nu le-a folosit (art. 1544 C. civ.)1259, vizeaz exclusiv raporturile dintre mandant i mandatar, pentru banc prezentnd importan numai existena procurii nerevocate. Dar - n afara raportului de mandat dintre pri i de efectele mandatului fa de depozitarul sumelor, n conformitate cu voina real a prilor i condiiile concrete sub imperiul crora sa dat mputernicirea - clauza de mputernicire poate fi dublat i de o donaie (care se poate realiza n acest caz sub forma darului manual prin ncasarea de ctre mandatar a sumei de bani de la banc sau prin virarea ei n contul su propriu), mprumut, ofert de plat a unei datorii sau alt act juridic1260 - la fel ca i n cazul depunerii pe numele unei alte persoane1261, dar cu deosebirea c n aceast ipotez raporturile de mandat sunt incontestabile i opereaz att fa de banc, precum i ntre pri, fiind n discuie numai dublarea acestui raport juridic printrun altul, acesta din urm anihilnd anumite efecte ale mandatului (de exemplu, plata datoriei anihileaz obligaia de a remite sumele ridicate de la banc n limita datoriei pltite) i care trebuie s fie dovedit de partea ce l invoc. Cu alte cuvinte, raportul de mandat dintre pri care fundamenteaz clauza de mputernicire sau procura dat sub alt form poate fi dublat de o donaie (mputernicire dat donandi causa), de un antecontract de mprumut (credendi causa), de o ofert de plat a datoriei mandantului fa de mandatar (solvendi causa) sau de alt act juridic. Aceste raporturi nu sunt reglementate prin normele speciale care vizeaz depunerile de sume de bani la bnci, ci prin normele dreptului comun. Iar litigiile care s-ar ivi ntre pri n legtur cu aceste raporturi urmeaz s fie soluionate fr participarea bncii, deoarece pentru aceasta convenia care dubleaz mandatul este o res inter alios acta... Pentru banc prezint importan numai existena procurii nerevocate, ea fiind obligat s execute dispoziiile persoanei mputernicite.
Vz. TS, s.civ., dec.nr.461/1987, mai sus citat; TJ Hunedoara, dec.civ. nr. 508/1981, loc.cit. Vz. TS, s.civ., dec.nr.1629/1976, mai sus citat; nr.1635/1978, n RRD nr.3, 1979, p.53; dec.nr.757/1979, n RRD nr.11, 1979, p.65; dec.nr.1309/1989, n Dreptul nr.4, 1990, p.66; TJ Hunedoara, dec.civ. nr.771/1978, n RRD nr.12, 1978, p.60. 1259 Dreptul la aciune al mandantului mpotriva mandatarului pentru reclamarea sumelor cuvenite lui din cauza mandatului se prescrie n termenul general de prescripie (art. 3 din Decretul nr.167/1958), care ncepe s curg de la data cnd mandantul-titular de depozit a cunoscut sau trebuia s cunoasc ridicarea sumelor de ctre mandatar. Vz. TJ Constana, dec.civ. nr.206/1987, cu Not explicativ de Gh. Beleiu, n RRD nr.2, 1988, p.38-42. 1260 Vz. TS, s.civ., dec.nr.461/1987, cit. supra. 1261 Vz supra, nr.22. Dup cum rezult din decizia CSJ, Seciile Unite nr. I/1998, numai succesorii beneficiaz de repunerea n termen. (Vz. n Dreptul nr. 6, 1998, p. 128-130 sau n Buletinul CSJ 1998, p. 21-24), iar nu i renuntorii, care sunt strini de motenire. (Vz. i M. Nicolae, (II) Motenitorii ndreptii s beneficieze de repunerea n termen n temeiul art. IV din Legea nr. 169/1997 pentru modificarea i completarea Legii fondului funciar, n Dreptul nr. 6, 1998, p. 11, nota 15).
1257 1258

252

Indiferent de raporturile care, eventual, dubleaz mandatul, considerm c aa cum s-a stabilit n practica judectoreasc mputernicitul trebuie s fie calificat ca mandatar i n cazul n care el este depuntorul sumei iniiale i se nscrie pe sine la clauza de mputernicire. Nu excludem ns posibilitatea ca ntre mandant i mandatar s se dovedeasc i n acest caz existena unor alte raporturi juridice, cum s-a susinut n literatura juridic 1262, dar calitatea de mandatar a persoanei mputernicite este indiscutabil fa de banc. Faptul c mandatarul se auto-mputernicete nu influeneaz raporturile dintre pri, atta vreme ct titularul nu a revocat mputernicirea revocare ce este n puterea sa ca titular , pn n acest moment prezumndu-se consimmntul su. Iar printele care depune bani pe numele minorului sub 14 ani i se auto-mputernicete va avea de asemenea calitatea de reprezentant, pe care oricum o avea n virtutea legii. Este adevrat c n acest caz el ntrunete mai multe caliti1263 (depuntor, acceptant al depunerii n numele minorului, mandatar n raport cu banca), dar pentru acest simplu motiv nu trebuie s punem la ndoial 1264 faptul c sumele depuse pe numele minorului fac parte din patrimoniul acestuia. Nu credem c auto-mputernicirea constituie o prezumie c, n realitate, deponentul n-a voit s fac o liberalitate1265. n majoritatea cazurilor soluionate n practica judectoreasc deponentul pe numele copilului sa auto-mputernicit1266 i, cu toate acestea, depunerea a fost calificat ca fiind dar manual1267 sau s-a dispus administrarea de probe din care s rezulte o eventual alt calificare a raporturilor dintre pri, instanele neacordnd nici o semnificaie sub acest aspect automputernicirii1268. Aadar pentru dovada unui alt raport juridic sunt necesare alte dovezi (n orice caz i alte dovezi) dect auto-mputernicirea. n legtur cu clauza de mputernicire mai precizm c mandatarul poate dispune nu numai de sumele depuse, dar i de dobnzile acordate de banc sub forma anuitilor, ele fiind fructe civile. n schimb, n privina dobnzilor acordate de unele bnci, potrivit regulilor proprii, sub form de ctiguri (n numerar, n obiecte sau n anumite prestaii), clauza de mputernicire nu produce efecte, chiar dac titularul clauzei este depuntorul sumei i a pstrat instrumentul bancar de depozitare asupra sa1269. ntr-adevr, ctigurile nu urmeaz regimul depunerilor i al dobnzilor acordate sub forma anuitilor pentru c: nu sunt fructe (civile) care se produc n mod periodic i fr scderea sau consumarea sumelor depuse; ctigurile sunt ntmpltoare i asemntor productelor consum substana lucrului depozitat (de exemplu, potrivit regulilor proprii ale unor bnci, bunul ctigat poate s absoarb i suma depus la banc); ctigurile sunt un efect al contractului aleatoriu (de loterie) care se adaug contractului de depozit, mputernicirea limitndu-i efectele la acest din urm contract. Din cele artate, rezult c, n cazul depozitelor pentru care se acord dobnd i ctiguri, titularul clauzei de mputernicire poate dispune de dobnzile acordate sub forma anuitilor (fructe), dar nu are drept de dispoziie asupra ctigurilor (indiferent dac sunt n numerar, n obiecte ori n anumite prestaii).
Vz. V. Ptulea, loc.cit., p.15 i urm. Vz. V. Ptulea, loc.cit., p.15-16. 1264 Vz. n acest sens, ibidem, p.20. 1265 Ibidem, p.21. Clauza nu poate fi interpretat, credem, n sensul unei prezumii c depunerea nu e o donaie (M. Georgescu, A. Oproiu, loc.cit., p.43). 1266 Pn la mplinirea vrstei de 14 ani, prinii pot ridica sume de bani i fr auto-mputernicire, deoarece sumele depuse la banc de prini sau de tutori pe numele minorilor se restituie printelui sau tutorelui, pn la mplinirea vrstei de 14 ani a minorului, iar peste aceast vrst, minorului nsui cu acordul printelui sau tutorelui. 1267 Vz., de exemplu, TS, s.civ., dec.nr.1298/1977, loc.cit., p.45; dec.nr.2264/1984, loc.cit., p.9596. 1268 Vz.,de ex., TS, s.civ., dec.nr.1466/1982, loc.cit., p.136; dec.nr.483/1986, loc.cit., p. 44. 1269 Vz. TS, s.civ., dec.nr.1298/1977, loc.cit., p.48, precum i dec.nr.2135/1979, n CD, 1979, p.143-145.
1262 1263

253

Ctigul poate s urmeze regimul depunerii nsi numai ca urmare a voinei titularului de depozit1270, i anume prin depunerea (virarea) n propriul depozit a sumei ctigate n numerar (sau a contravalorii n bani a ctigului n obiecte), fr revocarea clauzei de mputernicire1271. n sfrit, precizm c, datorit specificului materiei, la moartea mputernicitului-mandatar nceteaz efectele clauzei de mputernicire, nefiind aplicabile dispoziiile art.1559 C.civ., care permit motenitorilor lui s continue ndeplinirea mandatului n msura necesar aprrii intereselor mandantului. Acest text poate fi aplicat numai n privina obligaiei motenitorilor mandatarului de a-l ntiina pe mandant despre moartea survenit, pentru ca acesta din urm s poat lua msurile necesare aprrii intereselor (de exemplu, plata chiriei i a cheltuielilor de ntreinere etc.), n funcie de scopul urmrit prin stipularea clauzei de mputernicire. 24. Clauza testamentar. Este posibil ca n privina sumei de bani depuse la banc titularul depozitului s instituie legate, care desigur, fiind acte juridice mortis causa, urmeaz s produc efecte dup moartea acestuia. 24.1. Uneori, atunci cnd regulile proprii ale bncii permit efectuarea unei asemenea operaiuni, legatul mbrac forma aa-numitei clauze testamentare, care este instituit de deponentul-legatar prin parcurgerea unei proceduri bancare (de obicei, cu ocazia constituirii depozitului). O asemenea clauz testamentar poate fi recunoscut ca valabil numai dac ndeplinete condiiile prevzute de lege pentru transmisiunea succesoral, mai precis pentru testament, care este un act juridic solemn i poate fi ncheiat sub sanciunea nulitii absolute numai n formele prevzute de lege (art. 800 i art. 858-886 C. civ.). Aceasta nseamn c ea poate fi calificat ca fiind un testament olograf n msura n care este scris n ntregime, datat i semnat de mna testatorului (art. 859 C. civ.)1272. 1273 Dimpotriv, n ipoteza n care clauza testamentar nu ndeplinete vreuna dintre aceste condiii cumulative, aceasta va putea produce doar efectele limitate ale unui testament inform (obligaie civil imperfect, natural, care poate fi confirmat de bunvoie de ctre succesorii universali sau cu titlu universal ai testatorului)1274. 24.2. O ipotez special este aceea a clauzei testamentare care a fost reglementat prin art. 19 din Statutul C.E.C. aprobat prin Decretul nr. 371/1958 privind organizarea i funcionarea C.E.C.1275, Statut care prin efectul art. 11 din Legea nr. 66/1996 (devenit art. 8 dup republicarea acesteia) a ieit din vigoare ca urmare a adoptrii Statutului C.E.C. aprobat prin HG nr. 888/19961276. Potrivit acestui text din Statutul aprobat n anul 1958, titularul depunerii1277 avea dreptul s indice C.E.C.-ului persoanele1278 crora urma s li se
1270 Vz. I. Mihu, Probleme de drept din practica pe anul 1977 a Tribunalului Suprem n materie civil, n RRD nr.6, 1978, p.32-34. 1271 n raporturile dintre soi, att dobnzile sub form de anuiti, ct i ctigurile, deopotriv, urmeaz regimul sumelor depuse, adic au natura juridic de bun comun sau de bun propriu, dup cum suma depus era bun comun sau propriu. (Pentru amnunte vz. I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op.cit., p.127-130; V. Ptulea, loc.cit., p.16-18). 1272 Cu privire la condiiile de validitate a testamentului olograf, vz. Fr. Deak, Tratat de drept succesoral, ediia a II-a, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2002, p. 184-192, nr. 112-118. 1273 mprejurarea c formularul tipizat pentru constituirea depozitului bancar este completat cu scrierea de mn a deponentului nu satisface cerinele art. 859 C.civ. (vz. Fr. Deak, op.cit., 2001, p. 407). 1274 Vz. Fr. Deak, op.cit., 2001, p. 415-416. 1275 Publicat n B.Of. nr. 32/19.08.1958 i abrogat prin art. 9 al Legii nr. 66/1996 privind reorganizarea C.E.C. din Romnia n societate bancar pe aciuni (cit. supra). 1276 Publicat n M. Of. nr. 255/22.10.1996 i ulterior abrogat prin HG nr. 1602/2002 pentru aprobarea Statutului C.E.C. (publicat n M.Of. nr. 49/29.01.2003). 1277 Se subnelege, pe instrumente de economisire nominative. Vz. i T. Prescure, loc.cit., p. 23.

n cazul n care titularul a indicat n clauz testamentar mai multe persoane, fiecare din ele va avea drept la o parte egal dac dispuntorul nu a prevzut anume altfel (M. Eliescu, Motenirea i devoluiunea ei n dreptul RSR, Ed. Academiei, Bucureti, 1966, p.229).
1278

254

elibereze sumele depuse n caz de moarte a sa1279. n mod concret, aceasta nsemna c, pe baza solicitrii exprese a titularului libretului C.E.C., o asemenea clauz era nscris de ctre funcionarul C.E.C. n libret i n documentele interne aferente libretului (fia de cont), iar titularul depozitului doar o semna. Att jurisprudena, ct i doctrina au fost unanime n sensul c aceast clauz testamentar constituia o liberalitate pentru cauz de moarte, adic un legat cu titlu particular fcut prin testament (un testament olograf simplificat1280).1281 Aceasta fiind situaia n privina formei ad validitatem a testamentului, s-a decis c n rest sunt aplicabile normele de drept comun privind condiiile de fond (capacitatea1282, viciile voinei, reduciunea1283 etc.) prevzute pentru liberalitile testamentare. Dei aceste prevederi din Statutul C.E.C. aprobat prin Decretul nr. 371/1958 (act normativ cu putere de lege) au fost reluate n cuprinsul variantelor ulterioare ale Statutului C.E.C. aprobate succesiv prin HG nr. 888/1996 (n art. 22) i HG nr. 1602/2002 (n art. 27 alin. 2) 1284, clauzele testamentare instituite1285 dup ieirea din vigoare a prevederilor Statutului C.E.C. din
Numai titularul libretului avea acest drept, chiar dac o alt persoan fcuse depunerea pe numele su. Aceasta deoarece deponentul pe numele altuia, nefiind titularul sumei depuse, nu poate dispune de ea mortis causa sub nici o form. 1280 Vz. M. Eliescu, op.cit., p.226-229 i 235; C. Sttescu, Drept civil. Contractul de transport. Drepturile de creaie intelectual. Succesiunile, Ed. Didactic i Pedagogic, Bucureti, 1967, p.169; I. Zinveliu, Dreptul la motenire n RSR, Ed. Dacia, Cluj-Napoca, 1975, p.59; St. Crpenaru, Dreptul de motenire, Ed. tiinific i Enciclopedic, Bucureti, 1982, p.48; J. Manoliu, t. Ruschi, op.cit., p.64-65 D. Chiric, op.cit.,p.239-240. Fiind un legat cu titlu particular, suma de bani testat nu se include n masa bunurilor partajabile (vz. TS, s.civ., dec.nr.2252/1975, n CD, 1975, p.135-136) ntre succesorii universali sau cu titlu universal. Pentru amnunte vz. Fr. Deak, op. cit.,2002, p.201-205, nr.133-135. 1281 Clauza testamentar nu este o stipulaie pentru altul. 1282 Dac testatorul nu a avut capacitatea de a dispune prin testament (fiind lipsit de discernmnt), instana este datoare s anuleze actul (clauza testamentar) (vz. TS, s.civ., dec.nr.438/1989, n Dreptul nr.1-2, 1990, p.127-128). Potrivit dreptului comun, aplicabil i clauzei testamentare, minorul care a mplinit 16 ani poate dispune prin testament, ns numai pentru o sum care, mpreun cu celelalte bunuri testate, s nu depeasc jumtate din ceea ce ar fi putut testa dac ar fi fost major, adic jumtate din cotitatea disponibil a averii (art.807 C.civ.); n caz contrar, toate legatele, inclusiv cel executat de C.E.C. n baza clauzei testamentare, sunt supuse - n raporturile dintre motenitori reduciunii proporionale. 1283 Fiind vorba despre un legat, problema raportului - aplicabil donaiilor - nu se pune. Cu referire la aplicabilitatea reduciunii n privina sumelor lsate prin clauz testamentar, vz. i M. Eliescu, op.cit., p.229-231; Gh. Brenciu, V. Panurescu, Reductibilitatea legatelor al cror obiect este constituit de depunerile pe librete CEC asupra crora defunctul titular a prevzut o clauz testamentar, n RRD nr. 1, 1984, p.16-17. 1284 n prezent, se afl n vigoare Statutul C.E.C. aprobat prin Ordinul nr. 979/2005 al Ministerului Finanelor Publice (publicat n M.Of. nr. 635/19.07.2005), ordin emis n baza art. 5 alin. (1) din OUG nr. 42/2005 privind instituirea unor msuri de organizare a Casei de Economii i Consemnaiuni C.E.C. - S.A. n vederea privatizrii (publicat n M.Of. nr. 463/1.06.2005 i aprobat prin Legea nr. 285/2005, publicat n M.Of. nr. 917/13.10.2005). De la data intrrii sale n vigoare (19 iulie 2005), acest Statut a nlocuit Statutul C.E.C. aprobat prin HG nr. 1602/2002, i anume n baza prevederilor art. 5 alin. (2) din OUG nr. 42/2005, potrivit cu care Pn la data ndeplinirii formalitilor cerute de lege pentru intrarea n vigoare a statutului aprobat potrivit alin. (1), C.E.C. S.A. i va desfura activitatea n conformitate cu prevederile Hotrrii Guvernului nr. 1602/2002 pentru aprobarea Statutului Casei de Economii i Consemnaiuni C.E.C. S.A.. Statutul intrat n vigoare la 19 iulie 2005 nu mai conine n cuprinsul su nici o prevedere referitoare la clauza testamentar. (Nu mai puin, art. 2 stabilete c va fi emis un Regulament de funcionare de ctre C.E.C.). 1285 Afirmaia se refer - exclusiv la clauzele testamentare instituite doar prin semntura titularului de depozit i care nu sunt scrise i datate n ntregime de mn de ctre testator. Dac ns aa cum s-a artat supra, nr. 24.1. - regulile interne ale unei anumite bnci permit inserarea unei clauze bancare n cadrul procedurilor bancare nsei (de exemplu, cu ocazia constituirii depozitului) prin
1279

255

anul 1958 nu au mai putut produce efectele unui testament valabil, ci - cel mult - efectele limitate ale unui testament inform (obligaie civil imperfect, natural, care poate fi confirmat de bunvoie de ctre succesorii universali sau cu titlu universal ai testatorului)1286. ntr-adevr, astfel cum s-a artat n literatura juridic de specialitate1287, spre deosebire de Statutul C.E.C. aprobat n anul 1958 printr-un act normativ cu putere de lege, prevederile referitoare la clauza testamentar cuprinse n Statutele C.E.C. aprobate n anii 1996 i 2002 pe cale de hotrre de Guvern nu au mai putut deroga de la dispoziiile art. 859 C.civ. referitoare la condiiile cumulative de form necesare pentru valabilitatea testamentului olograf1288. 24.3. n condiiile n care actualmente clauza testamentar nu mai poate fi considerat ca un testament valabil ncheiat n form simplificat, este totui util evocarea soluiilor i opiniilor exprimate n decursul timpului cu privire la aceast instituie juridic, deoarece (i) clauzele testamentare instituite sub regimul de aplicare a Statutului C.E.C. aprobat prin Decretul nr. 371/1958 sunt i rmn valabile i n prezent1289, precum i pentru c (ii) nu este exclus reglementarea acesteia prin acte normative viitoare cu putere de lege, dndu-se astfel curs unei propuneri de lege ferenda1290. 24.3.1. Astfel, s-a decis c, deoarece clauza testamentar este o liberalitate pentru cauz de moarte1291 (cu consecina c produce efecte numai la data decesului titularului de libret1292, spre deosebire de clauza de mputernicire, care la data decesului titularului nceteaz s-i produc efectele), legatarul dobndete sumele de bani depuse numai din momentul morii titularului de libret i n cuantumul existent la acea dat (iar nu la data stipulrii clauzei testamentare)1293, titularul libretului avnd dreptul n timpul vieii s micoreze (ceea ce echivaleaz cu o revocare voluntar tacit) sau s adauge alte sume ori s revoce legatul prin anularea clauzei testamentare sau printr-un alt testament (ordinar sau privilegiat)1294 i fr a fi necesar respectarea unei simetrii a formelor testamentare. Bineneles, fa de C.E.C. revocarea produce efecte numai din momentul ntiinrii sale de ctre titularul libretului1295.
scrierea, semnarea i datarea de mn n ntregime de ctre client, sunt ndeplinite condiiile de form solicitate de art. 859 C.civ. i ne aflm n prezena unui testament olograf valabil. (Sub acest din urm aspect, vz. i T. Prescure, loc.cit.). 1286 Aa cum am artat n analiza imediat anterioar (vz. supra, nr. 24.1) cu privire la clauza testamentar instituit n relaia cu alte bnci dect C.E.C. 1287 Vz. T. Prescure, loc.cit., p. 22-23. 1288 Nefiind ntrunite adugm noi nici condiiile de form ad validitatem pentru alte forme de testament dect cel olograf. 1289 Ca i orice alt act juridic mortis causa, clauza testamentar i produce efectele la data morii testatorului-deponent. 1290 Vz. T. Prescure, loc.cit.. p. 23. 1291 ntruct este vorba, prin definiie, despre o liberalitate, motenitorul interesat (rezervatar) nu trebuie s fac dovada titlului gratuit al dispoziiei. (Vz. M. Eliescu, op.cit., p.227). 1292 Vz. i TS, s.civ., dec.nr.1629/1976, n RRD nr.3, 1977, p.59. 1293 Spre deosebire de titularul clauzei de mputernicire, legatarul beneficiaz nu numai de dobnzile, dar i de ctigurile titularului; prin clauza testamentar se transmit toate drepturile, inclusiv cele aleatorii, rezultnd din raportul de depozit. Dar dac ctigul s-a realizat pn la data deschiderii motenirii, motenitorii rezervatari vor putea cere includerea lui n masa de calcul a rezervei i a cotitii disponibile, aa cum pot cere i includerea sumei depuse (i a dobnzilor) testate sub forma clauzei testamentare. Dac libretul a ieit ctigtor dup deschiderea motenirii, numai suma depus (soldul) i dobnzile cuvenite pn la data morii titularului se includ n masa de calcul. Ctigul (i dobnzile) cu dat ulterioar aparin legatarului n virtutea drepturilor proprii dobndite la data deschiderii motenirii. 1294 Revocarea poate fi i tacit, rezultnd din incompatibilitatea sau contrarietatea clauzei testamentare cu dispoziiile dintr-un testament ulterior. Vz. M. Eliescu, op.cit., p.237. 1295 n toate cazurile de ineficacitate a legatului (revocare, nulitate, caducitate, inclusiv reduciune), ct vreme nu a fost ntiinat, depozitarul face o plat valabil prin eliberarea sumei ctre beneficiarul clauzei testamentare, urmnd ca persoanele ndreptite s cear restituirea sumei - n tot sau n parte, dup caz - de la legatar. Vz. i M. Eliescu, op.cit., p.239-240.

256

Existena unei clauze testamentare cu privire la depunerile la C.E.C. nu nltur dreptul titularului de a dispune de acele sume printr-un testament de drept comun (ordinar sau privilegiat). n acest din urm caz, legatarul (universal, cu titlu universal sau cu titlu particular) i dovedete calitatea prin certificatul de motenitor eliberat de notarul public sau prin hotrrea judectoreasc definitiv i irevocabil1296. Tot astfel se dovedete calitatea de motenitor (legal) i dac titularul de libret nu a fcut testament, iar dac motenirea este vacant, suma fiind motenit de stat, cu certificatul de vacan a motenirii. n legtur cu drepturile dobndite prin clauz testamentar, se mai pune problema prescripiei extinctive. Considerm c, deoarece beneficiarul clauzei dobndete dreptul asupra sumei la data morii testatorului, iar depunerile, dobnzile i ctigurile sunt imprescriptibile (art. 4 alin. (1) din Legea nr. 66/1996, republicat), el poate cere oricnd predarea sumei de la CEC1297. 24.3.2. n cazul depunerilor la C.E.C.1298, este posibil ca o persoan s fi fost desemnat ca titular att al clauzei de mputernicire, ct i al clauzei testamentare, deci s cumuleze calitatea de mandatar cu aceea de legatar cu titlu particular pentru sumele depuse pe libretul C.E.C. Un asemenea cumul de caliti poate s fie avut n vedere de ctre instane - ca un element de fapt, de exemplu - pentru stabilirea naturii juridice a raporturilor care dubleaz raporturile de mandat dintre titularul libretului i persoana mputernicit (donaie, ofert de plat a unei datorii etc.). Dar aceast interferen de fapt nu atrage dup sine confundarea celor dou clauze. Dup cum s-a subliniat n practica judectoreasc, cele dou clauze trecute n libretul CEC reprezint dou acte juridice de natur i cu efecte diferite1299. Rezult c mputernicitul nu poate fi exonerat de obligaia de a da socoteal motenitorilor (fie i nerezervatari) ai titularului de libret pentru sumele de bani ridicate n timpul vieii acestuia numai n considerarea simplului motiv c este i beneficiar al clauzei testamentare. O dat ce a ridicat sumele n timpul vieii titularului, el a acionat n calitate de mandatar i datoreaz socoteal mandantului, ct timp acesta din urm este n via, i motenitorilor acestuia dup moarte. Ca urmare a faptului c sumele de bani au fost ridicate n timpul vieii titularului de libret, legatul rmne fr obiect n privina sumelor ridicate, el producnd efecte numai asupra soldului existent n depozit la data morii testatorului titular de libret. Dac beneficiarul clauzei de mputernicire nu se poate prevala de clauza testamentar pentru a fi exonerat de obligaia de a da socoteal motenitorilor, cu att mai mult el nu poate fi exonerat de aceast obligaie n cazul n care, n baza clauzei de mputernicire (dar fr ca el s fie nscris la clauza testamentar) ridic sumele depuse dup moartea titularului de libret neadus la cunotina C.E.C.1300 Cu toate c principiul ncetrii efectelor clauzei de mputernicire la moartea titularului de libret a fost i este recunoscut n literatura de specialitate i aplicat n practic, n jurispruden au existat i unele inconsecvene. Astfel, ntr-o spe prta nscris la clauza de mputernicire (iar nu i la clauza testamentar) a ncasat suma aflat n depozit dup dou zile de la decesul titularului de libret. Instana de fond i de recurs au respins aciunea
Vz. art. 88 din Legea notarilor publici i a activitii notariale nr. 36/1995 (publicat n M.Of. nr. 92/16.05.1995). 1297 Aceeai soluie urmeaz s fie aplicat i n cazul dobndirii sumei de ctre ali motenitori ai titularului de libret care au acceptat motenirea potrivit art. 700 C.civ.; n caz contrar, ei devin strini de motenire, stingndu-se titlul lor de motenitor. Cu privire la dreptul de opiune succesoral, vz. Fr. Deak, op.cit., 2002, p. 397-409, nr.262-267. Dac suma a fost testat cu titlu particular printr-un testament de drept comun (de care CEC nu avea cunotin) i a fost predat motenitorilor universali sau cu titlu universal, legatarul poate cere predarea, n baza dreptului su de crean, n cadrul termenului general de prescripie, potrivit dreptului comun. Vz., de exemplu, TS, s.civ.875/1969, n CD, 1969, p.157-158. 1298 Teoretic, problema se poate pune i n cazul depunerilor la alte bnci dect C.E.C., i anume n ipoteza n care clauza testamentar ar ndeplini condiiile de form cerute ad validitatem de art. 859 C.civ. pentru testamentul olograf. 1299 TS, s.civ., dec.nr.1629/1976, loc.cit. 1300 Nefiind ntiinat, depozitarul nu rspunde pentru eliberarea sumelor.
1296

257

motenitorului prin care s-a solicitat restituirea sumei, cu motivarea c prta a cheltuit suma ncasat de la C.E.C. pentru nmormntarea defunctului. Pe bun dreptate, s-a cerut casarea hotrrilor, ntruct calitatea de mandatar a prtei a ncetat la moartea titularului de libret, cheltuielile suportate cu nmormntarea lui (care reprezint pasivul succesoral) urmnd a fi valorificate n cadrul cererii reconvenionale. Instana suprem a respins ns recursul extraordinar cu motivarea c raporturile dintre titularul de libret i beneficiarul clauzei de mputernicire nu sunt reglementate prin legislaia CEC, ele gsindu-i temeiul n dreptul comun, iar n cadrul procesului prta a dovedit c a folosit ntreaga sum de bani, potrivit nelegerii cu titularul de libret, pentru nmormntare i pomeniri, potrivit obiceiului1301. Chiar dac aceast soluie este - n fond - just, pentru c suma ncasat folosit n ntregime n scopul artat, motivarea soluiei nu este la adpost de critic. Astfel, ncetarea mandatului la moartea mandantului i obligaia mandatarului de a da socoteal mandantului, respectiv motenitorilor si este o regul de drept comun, aplicabil n raporturile dintre mandatar i motenitorii mandantului1302. n interesul securitii depunerilor la C.E.C., aceast regul urmeaz s fie aplicat consecvent i deci aciunea motenitorului trebuia s fie admis, aa cum s-a cerut prin recursul extraordinar. Pe de alt parte, ntruct s-a dovedit folosirea integral a sumei ncasate de la C.E.C. n scopul artat, trebuia s fie admis i cererea reconvenional, deoarece cheltuielile de nmormntare reprezint o sarcin a motenirii care, potrivit dreptului comun, se suport de motenitori, ei realiznd o mbogire fr just temei prin suportarea lor de ctre o alt persoan. Prin urmare, n spe recursul extraordinar ar fi trebuit s fie admis aa cum a fost formulat, constatndu-se compensarea judectoreasc a sumei cerute prin aciune cu cea pretins n cadrul cererii reconvenionale. 25. Rspunderea depozitarului Potrivit dreptului comun, din momentul depunerii banilor, banca suport riscul pieirii fortuite (calamiti, furt etc.) i rspunde de prejudiciile cauzate titularilor de depozit (n calitate de comitent) n cazul eliberrii sau nregistrrii greite, din culpa personalului su, a sumelor depuse. Astfel, de exemplu, banca urmeaz s rspund n cazul n care suma depus este eliberat n cunotin de cauz mamei vitrege a titularului de depozit (fr ca ea s fi fost trecut la clauz de mputernicire)1303, soului titularului de depozit sau oricrei alte persoane care, potrivit reglementrilor n materie, nu are dreptul s dispun de sumele depuse. 26. Confidenialitatea depunerilor. Operaiunile efectuate de bnci sunt confideniale. Astfel, potrivit art. 111 alin. (1) din OUG nr. 99/2006 privind instituiile de credit i adecvarea capitalului1304, Instituia de credit este obligat s pstreze confidenialitatea asupra tuturor faptelor, datelor i informaiilor referitoare la activitatea desfurat, precum i asupra oricrui fapt, dat sau informaie, aflate la dispoziia sa, care privesc persoana, proprietatea, activitatea, afacerea, relaiile personale sau de afaceri ale clienilor1305 ori informaii referitoare la conturile clienilor - solduri, rulaje, operaiuni derulate -, la serviciile prestate sau la contractele ncheiate cu clienii.1306
Vz. S.civ., dec.nr.461/1987, mai sus citat. Dup cum se subliniaz n literatura de specialitate, titularul de libret nu poate dispune mortis causa prin mputernicit. (Vz. M. Eliescu, op.cit., p.237). Deci ridicarea dup moartea titularului de libret a sumei depuse nu poate avea loc, n mod legal, dect n temeiul motenirii legale sau testamentare, inclusiv a clauzei testamentare. 1303 Vz. D. Chiric, Not critic la dec.civ. a TJ Cluj nr.423/1990, n Dreptul nr.1, 1991, p.47-53. 1304 Vz. supra, nr. 21. 1305 Prin client se nelege orice persoan cu care banca, n desfurarea activitilor permise de lege pentru aceasta, a negociat n vederea realizrii unei operaiuni bancare, chiar dac respectiva operaiune nu s-a finalizat, precum i orice persoan care beneficiaz sau a beneficiat n trecut de serviciile unei bnci. Vz. alin. (2) al art. 1 din OUG nr. 99/2006. 1306 Confidenialitatea se aplic i n privina dobnzilor, inclusiv a celor pltite sub form de ctiguri, i a oricror alte operaiuni efectuate pe numele depuntorilor, titularilor sau reprezentanilor lor
1301 1302

258

26.1. n principiu, date informative privind depunerile i operaiile efectuate se dau n msura n care acestea sunt justificate de scopul pentru care sunt cerute i furnizate - numai la solicitarea titularului depunerii1307 sau a motenitorilor acestuia, inclusiv a reprezentanilor legali i/sau statutari, ori cu acordul expres al acestora (art. 113 alin. (2) lit. a) din OUG nr. 99/2006). Pentru identitate de raiune, considerm c se afl n aceeai situaie i persoanele indicate prin clauza de mputernicire pentru operaiunile efectuate de acestea. 26.2. De la aceast regul1308 se poate deroga numai n cazurile i condiiile prevzute expres de lege. Subliniem c, dei aa cum se va arta n cele ce urmeaz prin acte normative relativ recente au fost stabilite din ce n ce mai multe asemenea derogri, confidenialitatea rmne principiul juridic n aceast materie, iar derogrile (orict de numeroase ar fi) constituie excepii supuse interpretrii restrictive. 26.2.1.Astfel, n primul rnd, instituiile de credit sunt obligate s furnizeze informaii de natura secretului bancar, dup nceperea urmririi penale mpotriva unui client1309, la solicitarea scris a procurorului sau a instanei judectoreti ori, dup caz, a organelor de cercetare penal, cu autorizarea procurorului (art. 114 din OUG nr. 99/2006).1310 Subliniem c n aceast ipotez procurorul, instana judectoreasc (se subnelege penal) sau organul de cercetare penal nu trebuie s fac nici o alt dovad dect aceea privitoare la nceperea urmririi penale mpotriva unui client al acelei bnci (spre deosebire, dup cum vom vedea de ndat, de alte situaii de excepie de la principiul confidenialitii). 26.2.2. n al doilea rnd, conform art. 113 alin. (2) lit. b), d) i e) din OUG nr. 99/2006, informaii de natura secretului bancar pot fi furnizate i n urmtoarele situaii: b) n cazurile n care instituia de credit justific un interes legitim1311; [] d) la solicitarea scris a soului titularului de cont, atunci cnd face dovada c a introdus n instan o cerere de mprire a bunurilor comune, sau la solicitarea instanei; e) la solicitarea instanei, n scopul soluionrii diferitelor cauze deduse judecii. 1312 Ceea ce caracterizeaz acest grup de situaii este c, de aceast dat, informaiile pot fi furnizate de ctre banc numai n msura n care acestea sunt justificate de scopul pentru care sunt cerute ori furnizate. Observm c reglementrile citate rspund unor nevoi evideniate n decursul timpului de realitile cu care s-a confruntat jurisprudena, facilitnd dovada depozitului n raporturile dintre titularul acestuia i teri. ntr-adevr, sub imperiul unor reglementri mai riguroase n
Informaii de la banc pot fi obinute i de ctre depuntorul pe numele altuia, dar numai pentru operaiile efectuate de el. Asemenea informaii pot fi necesare pentru dovedirea raporturilor cu titularul de libret, de exemplu pentru dovada plii sau a ofertei de plat fcute, prin depunerea pe numele altuia. 1308 Astfel cum rezult din art. 112 al OUG nr. 99/2006, obligaia de confidenialitate i este opozabil nu numai bncii n calitatea sa de persoan juridic de drept privat, ci i membrilor consiliului de administraie, directorilor, angajailor acesteia, precum i oricrei persoane care, sub o form sau alta, particip la administrarea, conducerea ori activitatea bncii, inclusiv persoanelor care obin informaii din rapoarte (de exemplu, rapoarte de auditare) ori alte documente ale bncii. Aceast obligaie dinuie i dup ncetarea activitii acestor persoane la ori n legtur cu acea banc. 1309 n comparaie, reglementarea corespondent anterioar (art. 52 alin. (1) din Legea nr. 58/1998 privind activitatea bancar) nu meniona n mod expres c nceperea urmririi penale trebuie s priveasc un client. 1310 Pentru identitate de raiune, aceste dispoziii legale referitoare la cauze penale sunt aplicabile i n privina preteniilor civile derivnd din infraciuni, chiar dac aceste pretenii nu sunt valorificate n cadrul procesului penal, ci printr-o aciune separat n faa instanei civile. 1311 Bunoar, atunci cnd banca se afl n situaia de a se adresa organelor de stat competente pentru investigarea unor fapte care au produs prejudicii acesteia. 1312 Este vorba, de aceast dat, despre (i) cauzele soluionate de instanele penale, n alte situaii dect cele n care s-a nceput urmrirea penal mpotriva unui client al bncii i (ii) cauzele soluionate de instanele civile.
1307

259

privina asigurrii confidenialitii bancare dect cele cuprinse n art. 113 alin. (2) lit. b), d) i e) din OUG nr. 99/2006 a fost necesar ca, pe baza principiilor juridice i a corelrii diverselor prevederi legale, s fie pronunate soluii i exprimate opinii menite s atenueze aceast rigurozitate. Prezentarea succint, n cele ce urmeaz, a acestor soluii i opinii poate s faciliteze aplicarea actualelor reglementri (ndeosebi a acelora stabilite prin lit. e) din textul legal citat) referitoare la excepiile de la confidenialitatea depunerilor de sume de bani la bnci.1313 Astfel, s-a statuat c n cauzele referitoare la motenire, fa de drepturile recunoscute de lege motenitorilor asupra sumelor depuse la bnci, ei pot obine informaii fr ca prin aceasta s fie violat secretul depunerilor, ntruct obinerea acestor informaii este n interesul persoanelor care, pe aceast cale, devin titularii sumelor depuse de defunct, fiind ns obligai s-i dovedeasc calitatea de motenitori pe baza atestrii acestei caliti de ctre notar sau instanele judectoreti. Caracterul secret al operaiilor C.E.C.1314 nu poate constitui piedic pentru titularul libretului i nici pentru motenitorii si de a-i valorifica drepturile lor asupra sumelor depuse1315. ns, n ipoteza special a existenei valabile a unei clauze testamentare instituite sub imperiul Statutului C.E.C. aprobat prin Decretul nr. 371/1958, ceilali motenitori dect beneficiarul clauzei testamentare nu l mai reprezint pe defunct n privina acestui legat cu titlu particular (care va trebui s fie pltit de ctre C.E.C. beneficiarului clauzei). Cu toate acestea, aceti ali motenitori pot dovedi, potrivit dreptului comun, ineficacitatea total sau parial a legatului (nulitate, revocare printr-un testament ulterior ordinar sau privilegiat , caducitate ori reduciune pentru depirea cotitii disponibile)1316. n acest scop (de exemplu, pentru dovedirea depirii cotitii disponibile), motenitorii ar putea cere informaii referitoare la cuantumul depunerii care formeaz obiectul clauzei testamentare (legatului cu titlu particular). n toate cazurile, dup moartea titularului de depozit se pot da informaii numai cu privire la soldul existent la data ncetrii sale din via, precum i pentru operaiile ulterioare decesului. ns asupra operaiilor efectuate de titularul depozitului n timpul vieii acestuia nu se pot da informaii1317. Soluia se justific prin ideea aprrii memoriei titularului de depozit decedat i care nu avea obligaia s dea socoteal fa de viitorii motenitori nici n timpul vieii sale1318. Alta trebuie s fie soluia n privina operaiilor efectuate de mandatarul titularului de depozit (desemnat prin clauz de mputernicire sau prin procur autentic ori sub semntur privat, legalizat de notar)1319. ntruct titularul de depozit are dreptul, potrivit legii (Codul civil sau alte acte normative cu caracter de lege), s-l oblige pe reprezentant s dea socoteal1320 putnd cere i informaii de la banc n privina operaiilor efectuate de acesta
Vz. i infra, nr. 27. Afirmaia este, desigur, valabil i pentru alte bnci dect C.E.C. 1315 TS, s.civ., dec.nr.1298/1972, n CD, 1972, p. 192. Potrivit acestei decizii, i instana poate s cear asemenea relaii sau s desemneze ca expert un funcionar din aparatul acestei instituii, care are i calitatea de expert contabil, spre a asigura pstrarea secretului fr a se prejudicia drepturile prilor. 1316 Pentru ineficacitatea legatelor, vz. Fr. Deak, op.cit., 2002, p. 231 i urm., nr.154-173. 1317 Refuzul bncii de a da informaii asupra operaiilor fcute de titular n timpul vieii (sau asupra altor operaii) nu ar putea fi cenzurat de instanele judectoreti pe calea contenciosului administrativ, banca fiind persoan juridic de drept privat, iar operaiile de depunere contracte de depozit. Vz. i TJ Timi, dec.civ. nr.1096/1978, n RRD nr. 2, 1979, p.61. 1318 Donaiile excesive care depesc cotitatea disponibil i donaiile supuse raportului se dovedesc potrivit dreptului comun. 1319 Soluia nu poate fi diferit nici n privina ocrotitorilor legali (prini, tutore sau curator), care rspund delictual, respectiv, potrivit regulilor mandatului pentru operaiunile efectuate n numele i pe seama titularului de depozit reprezentat sau pentru operaiunile ncuviinate. 1320 Vz. supra, nr.23.
1313 1314

260

iar acest drept al titularului se transmite la moartea motenitorilor si, acetia trebuie s aib i ei posibilitatea obinerii informaiilor necesare cu privire la operaiile efectuate. Prin urmare, dac reprezentantul convenional (mandatar) sau legal (printe, tutore sau curator) refuz s cear informaii de la banc, dei are acest drept (n limitele operaiunilor efectuate n baza mputernicirii, n primul caz, i pentru toate operaiunile din contul bancar de depozit al celui ocrotit, n cel de-al doilea caz), motenitorii titularului de depozit trebuie s aib i ei acest drept, fiindc au devenit, prin motenire, titulari ai depozitului. Prin adoptarea acestei soluii, nu se submineaz, ci dimpotriv, se ntrete ncrederea clienilor n privina depunerilor la bnci, depuntorii avnd astfel sigurana soluionrii legale a nenelegerilor pe care ei sau motenitorii lor le-ar putea avea cu persoanele indicate prin clauza de mputernicire ori cu ali reprezentani convenionali ori legali. Bineneles, n raporturile dintre motenitorii titularului de depozit, pe de o parte, i reprezentanii lui (din timpul vieii), pe de alt parte, pot fi aplicate i soluiile din jurispruden cu privire la dovada depunerilor de ctre persoanele care nu sunt titulare de depozit, dar care pretind anumite drepturi asupra sumelor depuse1321. Se impune ns luarea n consideraie a unei deosebiri eseniale ntre cele dou categorii de persoane: motenitorii sunt succesorii n drepturi ai titularului de libret i, ca atare, sunt pri n contractul de depozit, cu toate consecinele ce decurg de aici; n schimb, persoanele care pretind n raporturile cu titularul de libret anumite drepturi asupra sumelor depuse nu sunt titulari de depozit i nici nu vor dobndi vreun drept fa de banc (exceptnd creanele rezultnd din infraciuni). 26.2.3. n al treilea rnd, conform prevederilor lit. c) din alin. (2) al art. 113 din OUG nr. 99/1996, informaii de natura secretului bancar pot fi furnizate de asemenea numai n msura n care sunt justificate de scopul pentru care sunt cerute la solicitarea scris a altor autoriti sau instituii ori din oficiu, dac prin lege special aceste autoriti sau instituii sunt ndrituite, n scopul ndeplinirii atribuiilor lor specifice, s solicite i/sau s primeasc astfel de informaii i sunt identificate clar informaiile care pot fi furnizate de ctre instituiile de credit n acest scop. Iar n cererea scris adresat bncii trebuie s se precizeze temeiul legal al solicitrii de informaii, identitatea clientului la care se refer informaiile confideniale ce se solicit, categoria informaiilor solicitate i scopul pentru care acestea se solicit. n domeniul de aplicare a acestor prevederi ale lit. c) din textul legal citat pot fi identificate, cu titlu de exemplu, urmtoarele situaii reglementate prin legi speciale: a) Potrivit Legii nr. 78/2000 pentru prevenirea, descoperirea i sancionarea faptelor de corupie1322, lege aplicabil persoanelor prevzute n art. 1 din acel act normativ (i anume, persoane care exercit o funcie public, atribuii de control, acord asisten de specialitate cu privire la operaiuni care antreneaz circulaia de capital, operaiuni de banc etc.), Secretul bancar i cel profesional, cu excepia secretului profesional al avocatului exercitat n condiiile legii, nu sunt opozabile procurorului, dup nceperea urmririi penale, i nici instanei de judecat (art. 26)1323; b) Articolul 3732 alin. (3) teza nti C. proc. civ.1324 dispune c La cererea instanei de executare sau a executorului judectoresc instituiile, bncile i orice alte persoane sunt obligate s-i comunice, de ndat, n scris, datele i informaiile necesare realizrii executrii silite, chiar dac prin legi speciale se dispune altfel.1325;
Vz. infra, nr.27. Publicat n M.Of. nr. 219/18.05.2000 1323 Prevederile art. 26 sunt reproduse astfel cum au fost modificate prin art. I pct. 21 din Cartea II, Titlul I din Legea nr. 161/2003 privind unele msuri pentru asigurarea transparenei n exercitarea demnitilor publice, a funciilor publice i n mediul de afaceri, prevenirea i sancionarea corupiei (publicat n M.Of. nr. 279/21.04.2003). Pentru amnunte, vz. i art. 23-25 i 27 din Legea nr. 78/2000, cu modificrile i completrile ulterioare. 1324 Text introdus prin art. I pct. 141 din OUG nr.138/ 2000 (publicat n M.Of. nr. 479/2.10.2000), aprobat prin Legea nr. 219/2005 (publicat n M.Of. nr. 609/14.07.2005).
1321 1322

261

c) Potrivit art. 5 alin. (1) din Legea nr. 656/2002 pentru prevenirea i sancionarea splrii banilor1326, Oficiul Naional de Prevenire i Combatere a Splrii Banilor poate cere anumitor persoane juridice i fizice, printre care figureaz i instituiile de credit, datele i informaiile necesare ndeplinirii atribuiilor acestui Oficiu, inclusiv aadar date i informaii referitoare la depozitele bancare; d) Articolul 53 din Codul de procedur fiscal1327 dispune c bncile sunt obligate s comunice bilunar organelor fiscale, prin Ministerul Finanelor Publice, lista titularilor persoane fizice, juridice sau orice alte entiti fr personalitate juridic ce deschid conturi, forma juridic pe care acetia o au i domiciliul sau sediul acestora. 27. Dovada depunerilor. n raporturile cu banca, dovada depunerilor trebuie s fie fcut prin prezentarea instrumentului bancar (de exemplu, contractul de deschidere a contului de depozit iar n cazul C.E.C. aa-numitul libret de economii) sau prin indicarea numrului acestuia ori a altor elemente strict necesare identificrii depozitului1328. n raporturile dintre titularul de depozit i alte persoane interesate problema este i mai dificil n practic, ntruct informaii n legtur cu depunerile pot fi cerute numai cu titlu de excepie de ctre anumite persoane ori organe,n condiii restrictive. Se pune deci problema dovedirii depunerilor de ctre aceste persoane (teri n raport cu contractul de depozit) care solicit recunoaterea anumitor drepturi asupra sumelor depuse (de exemplu, soul sau concubinul titularului de depozit). Este evident c, n caz de litigiu, proba cert a depunerilor la banc se poate face numai cu nscrisuri emannd de la aceasta (extras de cont, libret, relaii date de banc la solicitarea titularului etc.). Reamintim c n procesele de mprire a bunurilor comune ale soilor banca trebuie s furnizeze informaii de natura secretului bancar, n msura n care acestea sunt justificate de scopul pentru care sunt cerute, la solicitarea scris a soului titularului de depozit (sau la cererea instanei), atunci cnd se face dovada c s-a introdus n justiie o aciune pentru mprirea bunurilor comune (art. 113 alin. (2) lit. d) din OUG nr. 99/2006 privind instituiile de credit i adecvarea capitalului).1329 Iar n alte categorii de cauze (penale ori civile), dac titularul de depozit (sau alte persoane ndreptite a obine informaii de la banc) refuz s administreze aceste dovezi, instana se va putea adresa direct bncii n temeiul prevederilor lit. e) din textul menionat.1330 n acest context, precizm c, n lipsa acestor reglementri de exceptare de la principiul confidenialitii depunerilor de sume de bani, instanele judectoreti, atunci cnd n spe era necesar identificarea unor eventuale depuneri la banc, soluionau litigiul pe baza probelor propuse de pri1331, inclusiv proba cu martori1332, a cror apreciere se fcea innd seama i de refuzul nejustificat al prtului de a

Iar alin. (4) al acestui text legal precizeaz c instana de executare i executorul judectoresc sunt obligai s asigure secretul informaiilor primite, dac legea nu prevede altfel. 1326 Publicat n M.Of. nr. 904/12.12.2002. Textul legal citat a fost modificat i completat prin Legea nr. 230/2005, publicat n M.Of. nr. 618/15.07.2005. Vz. i art. 3, 5 alin. (2)-(4), 7, 8 i 14 din Legea nr. 665/2002. 1327 Publicat n M.Of. nr. 863/26.09.2005. 1328 n consecin, n msura n care se face dovada c partea vtmat creia i s-au furat libretele C.E.C. nu mai are posibilitatea s-i recupereze sumele pe care le-a depus, neputnd prezenta nici un element de identificare a libretului, inculpatul trebuie obligat la despgubiri echivalente sumelor depuse i care nu mai pot fi recuperate. TJ Suceava, dec.pen. nr.488/1987, n RRD nr.6, 1988, p.71. 1329 Vz, supra, nr. 26.2.2. 1330 Ibidem. i n aceast ipotez informaiile vor fi furnizate numai n msura n care acestea sunt justificate de scopul pentru care sunt cerute. 1331 Refuzul titularului de libret nu poate fi socotit ca o dovad deplin asupra existenei depunerii la banc i asupra cuantumului acesteia, urmnd s fie completat i cu alte probe. Vz. TS, s.civ., dec.nr.945/1972, n CD, 1972, p.202-204. 1332 Vz. E. Kiraly, Not critic la dec. civ. a TJ Bihor, nr.798/1972, n RRD nr.7, 1973, p.151-152.
1325

262

prezenta probele scrise certe (extras de cont, libret, relaii date de banc la solicitarea sa etc.) a cror administrare nu putea avea loc dect cu acordul lui1333.

1333

Vz. TS, s.civ., dec.nr.322/1979, n CD, 1979, p. 264; dec. nr.330/1981, n CD 1981, p.154.

263