ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE

FACULTATEA DE MARKETING

Studiu de fezabilitate privind oportunitatea construirii unei

pensiuni n Timiul de Jos, jud.Braov

BUCURETI
2010

CUPRINS

CAPITOLUL 1
Prezentarea S.C. Total Prest Serv S.R.L. Bucureti
1.1. Scurt prezentare
1.2. Obiectul de activitate al societii
1.3. Capital social i resurse umane
1.4. Analiza SWOT
1.5. Concurena (agroturismul n jud.Braov)

CAPITOLUL 2
Studiu de caz. Sinteza studiului de fezabilitate
2.1. Descrierea general a proiectului
2.2. Studiul de fezabilitate privind oportunitatea construirii unei pensiuni
2.2.1. Obiective propuse
2.2.2. Condiii generale de implementare
2.2.5. Devizul general estimativ al afacerii
2.2.4. Rezultatele ateptate
2.3. Prezentarea investiiei
2.3.1. Mrimea i originea investiiei (% din fonduri europene)
2.3.2. Graficul de realizare a proiectului de investiie propus
2.3.3. Structura de management n implementarea proiectului
2.3.4. Costurile i planul de finanare
CONCLUZII
BIBLIOGRAFIE

CAPITOLUL 1
PREZENTAREA S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.
BUCURETI

1.1. Scurt prezentare

Denumirea societii
Denumirea societii este S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L., aceasta avnd n prezent un
unic asociat. Pe toate actele i nscrisurile societii se va meniona denumirea, sediul, urmate de
meniunea Societate cu rspundere limitat sau prescurtat S.R.L., capitalul social, numrul de
nregistrare la Registrul Comerului i codul fiscal.
Forma juridic a societii
Societatea este persoan juridic romn avnd form juridic de societate cu rspundere
limitat. Aceasta i desfoar activitatea n conformitate cu legislaia romn n vigoare i cu
prevederile Statutului societii.
Sediul societii
Adresa sediului nregistrat: Bucureti, str. Frezorilor, nr.12, sector 1.
Adresa sediului operaional: Bucureti, str. Frezorilor, nr.12, sector 1, tel. 021/2329390, fax
021/2329390.
n viitor, punct de lucru la Scele, pensiune: Scele, Dmbul-Morii, Strada Canionului,
nr.15
Date identificare fiscal
Nr. nregistrare la R.C. Bucureti: J40/10057/2002.
Cod unic de identificare: 14936405.
Cifra de afaceri i profitul pentru ultimul an
Cifra de afaceri 16.444 lei.
Profit brut 6.858 lei (RON).
Profit net 6.165 lei (RON).

Indicatori din bilan

Active imobilizate, total 765.490 lei (RON).
Active circulante, total 175.063 lei (RON).

1.2. Obiectul de activitate al societii

S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L. este o societate cu rspundere limitat care s-a nfiinat n
data de 10.10.2002, ca o societate de familie, avnd urmtorul obiect de activitate:
- activiti de secretariat, dactilografiere, multiplicare i traduceri, cod CAEN 7483;
- nchirierea i subnchirierea bunurilor imobiliare proprii sau nchiriate, cod CAEN 7020;
- nchirierea autoturismelor i utilitarelor de capacitate mic, cod CAEN 7110.
Obiectul de activitate al societii, n prezent:
Domeniul declarat: servicii
Domeniul principal: 723 Prelucrarea informatic a datelor
Activitate principal: 7230 Prelucrarea informatic a datelor
Aceast clas include:
-

activiti legate de bazele de date: furnizarea de date ntr-o anumit ordine, prin metode
de cutare on-line sau acces direct pentru utilizatori;

prelucrarea datelor folosind, fie programele proprii, fie ale clientului: prelucrarea
complet a datelor, servicii de introducere de date (data entry), scanarea documentelor
etc.;

gestiunea i exploatarea curent a datelor care aparin clienilor;

administrarea de pagini web.

Activiti secundare:
7020 nchirierea i subnchirierea bunurilor imobiliare proprii sau nchiriate.
Aceast clas include:
- serviciile de nchiriere sau leasing imobiliar:
-

apartamente sau alte cldiri de locuit;

cldiri nerezideniale, inclusiv pavilioane expoziionale;

terenuri.

Aceast clas exclude:

- operaiuni de servicii pentru hoteluri, pensiuni, campinguri, campinguri pentru
rulote i altele de uz nerezidenial sau pentru sejururi de scurt durat.
5523 Alte mijloace de cazare.
4

Aceast clas include:

- activitatea altor mijloace de cazare pe termen scurt, n: vile, bungalowuri, cabane
turistice, sate de vacan, pensiuni turistice, ferme agroturistice, spaii de cazare pe
nave fluviale i maritime, camere de nchiriat pentru turism n locuinele cetenilor;
- activitatea n cmine studeneti i internate colare;
- activitatea n cminele pentru lucrtori strini;
- activitatea n alte mijloace de cazare n.c.a.
Activitatea ce constituie obiectul de realizare a cifrei de afaceri prezente se va desfura n
continuare, urmnd ca, de la data estimat de 03.01.2010 societatea s obin venituri i din
activitatea de cazare n pensiunea pe care dorete s o construiasc. De la nfiinare societatea a
realizat profit n fiecare an.
Activitatea de baz a societii va deveni cazarea n pensiunea ce se va construi. innd
seama de faptul c locaia acestei pensiuni este ntr-un peisaj de excepie, respectiv ntr-o poian
nconjurat de brazi, avnd n fa rul Timi, iar dincolo de acesta vrful Piatra Mare, precum i de
faptul c se afl ntre dou cabane turistice (Bunloc i Dmbul-Morii), la 15 minute de prtia de schi
de la Bunloc i la 20 minute de Canionul 7 Scri, gradul de ocupare estimat va fi n medie de
80%.

1.3. Capital social i resurse umane

Iniial, S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L. a avut un capital social de 2.000.000 lei (ROL),
care s-a majorat n anul 2004 la suma de 742.000.000 lei (ROL) prin includerea unui teren de 1.300
mp situat n Scele (Timiul de Jos), respectiv ntre Predeal i Braov, la 800 de metri de DN1.
Societatea are unic asociat pe Anca Jugravu, iar ca administrator pe Jugravu Micaela.
n prezent are un singur salariat (femeie).
De la nfiinare societatea a realizat profit n fiecare an, din obiectul su de activitate.

Tabel nr. 1. Structura capitalului social i evoluia acestuia de la nfiinare

Structura acionariat S.C. TOTAL PREST-SERV S.R.L.

Nr.

la data de 05.04.2005
Valoare
Valoare total Participare
Nr. de pri
nominal
(lei, ROL)
la capital
sociale deinute
a prii sociale
(%)
(Buc.)
(lei, ROL)

Denumire acionar

crt.

JUGRAVU Victor
1.

2.
3.

care a cesionat n data de

16.09.2003 ctre JUGRAVU
Anca
JUGRAVU Anca
(CESIONAR)
Majorare capital social n

20

100.000

2.000.000

100

20

100.000

2.000.000

100

7.400
100.000
740.000.000
data de 13.10.2004
TOTAL
7.420
100.000
742.000.000
Sursa: documente interne ale S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.

100
100

Tabel nr.2. Date de identificare a acionarilor

Datele de identificare a
acionarilor persoane fizice

Nr.
crt.

i/sau juridice
Participare
Denumire
la capital Sursa: documente interne ale S.C. TOTAL PREST SERV
acionar
S.R.L.
(%)
JUGRAVU
Anca

1.
TOTAL

100
100

Tabel nr. 3. Administratorii societi

Nr.

Administratorii societii
Nume,
Domiciliu Funcia

crt.

prenume

1.

JUGRAVU

AUDITOR

Micaela

FINANCIAR

Sursa: documente interne ale S.C.

TOTAL PREST SERV S.R.L.

1.4. Analiza SWOT

Analiza SWOT este unul dintre cele mai utilizate instrumente manageriale pentru
determinarea strii de sntate i a poziiei pe care o ocup n mediul exterior o organizaie. De
aceea, reprezint o etap important n cadrul procesului de fundamentare i elaborare a strategiilor.
Avantajul acestei metode este dat de faptul c analizeaz att mediul intern ct i mediul extern al
organizaiei sau domeniului investigat. Astfel, se creeaz o imagine clar a locului pe care
organizaia l ocup n cadrul mediului i a potenialului pe care aceasta l are. n cadrul analizei
SWOT se pune accent pe identificarea ct mai cuprinztoare i realist a punctelor forte, punctelor
slabe, oportunitilor i ameninrilor specifice organizaiei sau domeniului investigat.
Prin intermediul punctelor forte sunt evideniate resursele i capabilitile care pot fi utilizate
pentru a crea i susine un avantaj competitiv. n cadrul aspectelor negative se evideniaz lipsa unor
capabiliti i/sau resurse, aspectele care pot fi mbuntite sau evitate, dezavantajele manifestate n
competiia cu organizaiile concurente, aspectele care ngreuneaz, sau nu i permit organizaiei si realizeze scopul propus. n procesul de identificare a punctelor tari i a celor slabe, se face o
analiz a mediului intern al organizaiei sau domeniului investigat. Pentru a putea fundamenta o
strategie pertinent, trebuie ns s fie luate n considerare i influenele mediului ambiant asupra
organizaiei. De aceea n cadrul analizei SWOT se identific oportunitile i ameninrile generate
de factorii mediului asupra domeniului investigat. Identificarea oportunitilor presupune
sublinierea situaiilor favorabile care permit n viitor dezvoltarea domeniului investigat prin
eliminarea punctelor slabe i potenarea aspectelor pozitive. O importan deosebit n cadrul
analizei SWOT o are identificarea ameninrilor pe care mediul ambiant le provoac asupra
organizaiei sau domeniului investigat. Acestea pot avea ca efect reducerea punctelor forte i
dezvoltarea punctelor slabe ale organizaiei. De aceea, se recomand s se fac o analiz detaliat a
mediului ambiant pentru identificarea ct mai exact a acestor ameninri.
Puncte forte:

- teren de 1.300 mp situat n Scele (Timiul de Jos), respectiv ntre Predeal i Braov, la
800 m de DN1.
- studii de specialitate n domeniul turismului i agroturismului;
Puncte slabe:
- lipsa notorietii firmei.
Oportuniti:
- dezvoltarea pieei agroturismului, n special n judeul Braov;
- pensiunile din zon sunt total insuficiente pentru a prelua fluxul de turiti;
- legislaie favorabila pentru proprietarii de pensiuni.
Ameninri:
- deschiderea unei alte pensiuni n apropierea terenului aflat n proprietatea firmei;
- concurena mare pe piaa agroturismului n judeul Braov.

1.5. Concurena (agroturismul n judeul Braov)

Competitorii sunt organizaii similare care ncearc s satisfac aceleai nevoi ale clienilor
i care sunt percepute de consumatori ca alternative pentru satisfacerea cerinelor lor. Concurenii
unei firme se pot nscrie n una din urmtoarele categorii:
rivalitatea existent pe pia ntre productorii mai vechi;
apariia de noi firme concureniale;
produse i /sau servicii alternative.
innd cont de toate aceste fore ce influeneaz gradul de competitivitate a unei
ntreprinderi, putem identifica mai multe niveluri ale concurenei, bazate pe gradul de substituire al
produsului:
concurena de soluii ntreprinderea concureaz cu toate ntreprinderile care
solicit un cuantum aproximativ echivalent din veniturile cumprtorilor;
concurena generic ntreprinderea concureaz cu toate ntreprinderile care
ofer produse i /sau servicii destinate s satisfac aceeai nevoie;
concurena de produs ntreprinderea le consider concurente pe toate
ntreprinderile care ofer acelai produs sau aceeai clas de produse;
concurena de marc o ntreprindere le consider concurente pe celelalte
ntreprinderi care ofer aceleiai categorii de consumatori produse i /sau servicii
similare, la preuri similare.
8

Poziionarea geografic a judeului Braov n zona montan din centrul rii favorizeaz
dezvoltarea turismului sub forme diverse. Accesul este facilitat de infrastructura rutier i feroviar
bun ce face legtura cu capitala rii, dar i cu Europa occidental. Judeul atrage anual mai mult
de 400.000 de vizitatori. Potenialul turistic al judeul Braov mbin elemente ale cadrului natural
cu valorile culturale i istorice. Datorit unui important potenial agroturistic, numeroase pensiuni
agroturistice sunt clasificate sau n curs de clasificare. Zona Bran-Moeciu-Fundata deine ponderea
cea mai mare a pensiunilor, peste 150 de uniti. n zona Scele au fost omologate 20 de pensiuni
iar n ara Fgraului 15. Proiecte de dezvoltare a acestei nie turistice exist i n Vama Buzului.
Turismul rural i ecoturismul au nceput a fi practicate, ns cu o evoluie mai lent din cauza
promovrii insuficiente i a infrastructurii de acces deficitare, i n alte localiti precum Hrman,
Hoghiz, Jibert, Poiana Mrului, Prejmer, Purcreni, Snpetru, Teliu, Viscri, Zrneti, Zizin. De
remarcat este i complexul turistic de lng Mnstirea Smbta de Sus.
n Culoarul RucrBran, unde se gsesc aezrile rurale Bran, Moeciu, Fundata,
Dmbovicioara i Rucr, sate n general risipite, s-a dezvoltat, ncepnd din 1990, turismul rural.
Zona Branului (satele Bran, Poarta, Predelu, imon, Sohodol, Cheia, Moeciu de Sus, Mgura,
Petera, irnea, Fundata) are o reea de peste 250 de pensiuni turistice i agroturistice, cele mai
multe n reeaua ANTREC (Asociaia Naional de Turism Rural, Ecologic i Cultural) 1.
Organizarea Filialei ANTREC n zona Bran explic existena n zon a numrului mare de pensiuni
i gospodrii agroturistice. Un numr din ce n ce mai mare de gospodrii au ca activitate principal
turismul. Circa 654 de persoane sunt angrenate n aceast activitate.
Tabel nr. 4. Pensiuni ANTREC n judeul Braov
Localitate
Beclean
Bran
Bran imon
Bran Poarta
Fundata
Moeciu de Jos Cheia
Moeciu de Sus
Moeciu de Jos
Poiana Braov
Moeciu de Jos Petera
Poiana Mrului
Bran Predelu
Prejmer
Rnov
1

Numr pensiuni

Numr locuri de

agroturistice
1
16
8
6
5
3
11
35
1
1
9
6
3
2

cazare
20
217
83
60
48
80
332
461
8
6
54
58
8
14

www.antrec.ro.

Scele Babarunca
Scele Bunloc
Snpetru
irnea
Vulcan
Zrneti
TOTAL
Sursa: www.antrec.ro

7
1
1
2
1
3
122

2
18
12
26
10
64
1581

CAPITOLUL 2
STUDIU DE CAZ. SINTEZA STUDIULUI DE
FEZABILITATE

2.1. Descrierea general a proiectului

10

Denumirea investiiei
Construire pensiune n zona Dmbul Morii, judeul Braov.
Autoritatea contractant
S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.
Amplasamentul
Judeul Braov, localitatea Scele, comuna Timiul de Jos, strada Canionului r.15
Tema
Pensiunea ce se va construi se va afla ntr-o zon turistic deosebit, fiind exact pe traseul
dintre Cabana Bunloc i Cabana Dmbul Morii. La 20 de minute, pe un alt traseu care trece, de
asemenea, prin faa pensiunii, se afl Canionul 7 Scri, monument natural cu totul excepional.
Alt traseu care trece prin faa pensiunii este cel ctre Piatra Mare. De asemenea, n 15 minute se
poate ajunge la prtia de schi de la Bunloc. n ultimii doi ani, Agenia Naional pentru Locuine a
construit n apropiere un cartier rezidenial, astfel c interesul comunitii locale s-a deplasat ctre
aceasta zon de intrare n Braov, venind dinspre Bucureti. n prezent, cele cteva pensiuni din
zon sunt total insuficiente pentru a prelua fluxul de turiti, din ce n ce mai mare. Cele mai
apropiate uniti mari de cazare (hoteluri) sunt n Braov sau n Predeal.

2.2. Studiul de fezabilitate privind oportunitatea construirii unei

pensiuni
2.2.1. Obiective propuse
Obiectivul acestui proiect este construirea unei pensiuni la Dmbul Morii, n judeul
Braov. Pensiunea va avea 4 niveluri (demisol, parter, etaj, mansard) i va fi de 3 margarete.
Pensiunea va avea 4 nivele: demisol, parter, etaj, mansard. Intrarea n imobil este amplasat
pe faada sudic, fiind protejat de un atic. Orientarea ncperilor a fost fcut n aa fel nct s
asigure o bun nsorire a spaiilor de cazare, iar deschiderile sunt prevzute s primeasc o
perspectiv favorabil asupra peisajului nconjurtor.
Funciunea principal va fi de cazare, prin cele 6 camere cu cte dou paturi fiecare, iar ca
funciune de servicii, aceasta este conceput cu o zon de recreare i de servire a mesei. Pensiunea
va dispune, de asemenea, de o parcare acoperit i de un loc de joac pentru copii.
Funciunile la demisol sunt:
-

central termic

10,06 mp
11

pivni

8,46 mp

garaj 2 locuri

anex

8,46 mp

grup sanitar

2,78 mp

coridor

5,89 mp

22,28 mp

Funciunile la parter sunt:

-

hol-recepie

22,89 mp

living

23,20 mp

buctrie

10,10 mp

sufragerie

16,50 mp

grup sanitar

camer 2 locuri

1,74 mp
16,40 mp

(plus: baie 3,01 mp, sas 2,4 mp i teras 8 mp)

-

alte 2 terase comune

Funciunile la etaj sunt:

-

hol

16,40 mp

camer 2 locuri

16,40 mp

(plus: baie 3,01 mp, sas 2,4 mp i teras 8 mp)

-

camer 2 locuri

16,30 mp

(plus: baie 3,01 mp, sas 2,4 mp i teras 8 mp)

-

camer 2 locuri

16,09 mp

(plus: baie 3,01 mp, sas 2,4 mp i teras 8 mp)

-

camer 2 locuri

16,61 mp

(plus: baie 3,01 mp, sas 2,4 mp i teras 8 mp)

-

buctrie

10,10 mp

Funciunile la mansard sunt:

-

hol

7,40 mp

camera 2 locuri

16,09 mp

(plus: baie 3,01 mp, sas 2,4 mp i teras 8 mp)

-

anex (usctorie)

5,61 mp

anex

5,61 mp

Buctria de la parter a fost trecut pe cheltuieli neeligibile.

2.2.2. Condiii generale de implementare

12

Suprafaa i situaia juridic a terenului care urmeaz sa fie ocupat de lucrare

Terenul pe care se va construi pensiunea are suprafaa de 1.300 mp i este n proprietatea
societii, prin aportul asociatului unic la capitalul social.
Caracteristicile geofizice ale terenului din amplasament
Perimetrul pensiunii se afl pe versantul vestic al masivului Piatra Mare, ntr-o zon

cu

aspect sinclinal, care face legtura cu culoarul depresionar al Vii Timiului, fcnd jonciunea cu
Cabana Dmbul Morii. Fundamentul geologic este constituit din calcare de vrsta cretacic superior
i post cuaternare, plastic consistente. Cercetrile geologice i geotehnice au stabilit cu certitudine
maxim faptul c n zon nu se gsesc goluri subterane, zcminte de sruri solubile, crbuni i
formaiuni litologice. Terenul se prezint n pant uoar, de la nord-est ctre sud-est. Concluzia
studiului geologic este c acest teren prezint un perfect echilibru litostatic, ce confer garania
stabilitii n timp a construciei. Perimetrul nu este afectat de artere hidrografice sau toreni. Pnza
freatic se gsete la mare adncime.
Analizele de laborator au stabilit urmtorii parametrii :
greutate volumetric = 1,8 KN/m3
indicele de plasticitate = 18,2%
Perimetrul pensiunii se ncadreaz n macrozona avnd intensitatea seismic I=7,
coeficientul Ks=0,16 i perioada de col Tc= 1,00 cm/sec.
Presiunea convenional = 300 Kpa pentru sarcini de calcul centrice
Caracteristicile principale ale construciei
Pensiunea va avea 4 niveluri (demisol, parter, etaj, mansarda) si va fi de 3 margarete.
Construcia se ncadreaz n categoria C de importan. Suprafaa construit la sol va fi de
141 mp, iar suprafaa desfurat va fi de 441 mp.
Construcia va fi fcut din crmid, va fi tencuit i va fi vopsit cu vopsea lavabil. n
partea de jos, respectiv demisolul va fi placat, n exterior, cu piatr de ru. Aceeai piatr de ru va
fi folosit i pentru confecionarea prii de jos a gardului. Pereii exteriori ai mansardei, dup ce
vor fi tencuii, vor fi placai cu lambriuri din lemn, n aceeai culoare cu lemnul teraselor.
Fiecare camera va avea o teras proprie, construit din lemn.
nlimea construciei la coam va fi de 10,08 m.
Reele
n perimetrul unde se va construi aceast pensiune nu exist reele subterane (electrice, gaze,
apa, canalizare). Accesul la reelele existente se va face prin prelungirea acestora. n faza de proiect
acestea se gsesc la urmtoarele distane:
13

 gazul metan, la o distan de 200 metri (pensiunea Mara);

curent electric, la DN1, respectiv la 800 metri;
apa rece, peste drum, la o distan de 500 metri.
ntruct n zon nu exist canalizare, se va construi o fos septic, cu multiple filtre.
La stabilirea costurilor cu utilitile s-a luat n calcul numai a asea parte a acestora, fiindc
ele vor fi suportate de ctre toi cei 6 vecini. n construirea bugetului s-a estimat c sumele nscrise
reprezint numai partea din interiorul terenului.
Structura constructiva
Sistemul constructiv este:
-

fundaie din beton continu sub ziduri;

structura de rezisten este din smburi i centuri de beton armat;

planee de beton armat;

grinzi de lemn peste mansard;

zidrie din crmid eficient de 37,5 cm pentru exterior i 15 si 2 cm la interior;

arpant din lemn cu nvelitoare din igl din tabl ondulat;

elementele din beton se vor termoizola;

zidria din crmid se va termoizola la exterior cu polistiren extrudat de minim 3 cm.

Construcia se desfoar pe 3 travee de 4,30 m, 5,8 m i 5,9 m, cu deschideri de 4,4 m i

2,0 m.
Principalele utilaje de dotare a construciilor
Principalele utilaje vor fi centrala termic i cazanul.
Instalaii aferente construciei
Societatea deine avizele de principiu de la toi furnizorii de utiliti: ap, electricitate, gaze,
Ministerul Sntii, Ministerul Mediului, telefon.
Conductele de ap rece i cald se vor executa cu evi din polipropilen, montate ngropat,
n nie tehnice i vor fi izolate pentru prevenirea condensului i a ngheului.
Scurgerea apelor uzate se va face prin conducte de polipropilen PP pentru canalizare, ntr-o
fos ecologic, cu filtre de separare.
Instalaia de gaze se va realiza din evi de cupru.
Alimentarea cu energie electric se va realiza prin racordarea firidei de branament
proiectat la reeaua de joas tensiune a furnizorului, existent n zon, prin LES 0,4 kV.
Utiliti

14

Alimentarea cu ap rece i calda a buctriei i grupurilor sanitare se va face de la reeaua

de distribuie a apei reci existent n zon, prin intermediul cminului de apometru proiectat i de la
boilerul pentru ap cald montat n centrala termic.
nclzirea se va realiza de ctre o central termic care va funciona pe baz de gaz metan.
Pentru aceasta este necesar extinderea reelei existente.
Alimentarea cu energie electrica se va realiza prin racordarea firidei de branament
proiectat la reeaua de joas tensiune a furnizorului, existent n zon, prin LES 0,4 kV.
Avize i acorduri
Avizele i acordurile emise de organele n drept, potrivit legislaiei n vigoare, privind:
-

avizul ordonatorului principal de credite privind necesitatea i oportunitatea

realizrii investiiei;

fia tehnic emis de agenia de protecia mediului, nr. 8348/16.12.2007, anex la

certificatul de urbanism;

avizul nr. 840/10.12.2007 eliberat de S.C. APEVITA Predeal, pentru alimentarea

cu ap;

avizul nr. 1569/07.12.2007 eliberat de COMPANIA APA Braov;

avizul nr. 2120/08.12.2007 eliberat de S.C. DISTRIGAZ Braov;

avizul sanitar nr. 643/01.03.2008;

avizul nr. 2384/21.12.2007 eliberat de S.C. Electrica Transilvania;

avizul nr. 8329/16.12.2007 eliberat de Inspectoratul de protecie civil;

avizul nr. 1374/26.11.2007 eliberat de S.C. ROMTELECOM.

2.2.3. Devizul general estimativ al afacerii

Tabel nr. 5. DEVIZ GENERAL

Privind cheltuielile necesare construirii unei pensiuni la Dmbul Morii
n mii lei/EURO la cursul 41.492 lei/EURO din data de 01.02.2010
Nr
.
crt.
1.

Valoare (inclusiv TVA)

Din care supus

Denumirea capitolelor i

Total

subcapitolelor de cheltuieli
2.

Mii lei
3.
15

procedurii de achiziie
Euro
4.

public
Mii lei
5.

Euro
6.

PARTEA I
CAPITOLUL 1
Cheltuieli pentru obinerea i amenajarea terenului
1.1. Obinerea terenului
1.2. Amenajarea terenului
1.3. Amenajri pentru protecia mediului
CAPITOLUL 2
2.
Cheltuieli pentru asigurarea utilitilor
824.719
22.600
824.719
necesare obiectivului
CAPITOLUL 3

22.600

Cheltuieli pentru proiectare i asisten tehnic

3.1. Studii de teren
3.2. Obinerea de avize, acorduri i
109.476
3.000
autorizaii
3.3. Proiecte i engineering
3.4. Organizarea procedurilor de achiziie
public
3.5. Consultan
3.6. Asisten tehnic
CAPITOLUL 4
Cheltuieli pentru investiia de baz
4.1. Construcii i instalaii
4.2. Montaj utilaj tehnologic
4.3. Utilaje, echipamente tehnologice i

5.570.285

152.644

72.984

2.000

720.936
CAPITOLUL 5

19.756

funcionale cu montaj
4.4. Utilaje fr montaj i echipamente de
transport
4.5. Dotri

Alte cheltuieli
5.1. Organizare de antier:
5.1.1. lucrri de construcii
5.1.2. cheltuieli conexe organizrii
antierului
5.2. Comisioane, taxe, cote legale, costuri
de finanare:
5.2.1. Comisioane, taxe i cote legale

227.674

6.239

5.2.2. Costul creditului

5.3. Cheltuieli diverse i neprevzute
CAPITOLUL 6
Cheltuieli pentru darea n exploatare
6.1. Pregtirea personalului de exploatare
16

5.570.285

152.644

6.2. Probe tehnologice

TOTAL
Din care C + M
PARTEA a II-a
Valoarea rmas actualizat a mijloacelor
fixe existente incluse n cadrul obiectivului
de investiie

PARTEA a III-a
Fondul de rulment necesar pentru primul
ciclu de producie
TOTAL GENERAL
7.526.074
206.239
Din care C + M
6.467.988
177.244
Sursa: documente interne ale S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.
Valoarea total a investiiei, cu detalierea pe structura devizului general este de 206.239
EUR, din care:
- proiect de arhitectur, rezisten, instalaii, studiu geo, avize, 3.000 EUR;
- organizarea de antier, 3.208 EUR
- terasarea terenului, 4.909 EUR (terenul este n pant i este obligatorie terasarea),
- construcia, 97.832 EUR
- izolaiile construciei, 25.571 EUR
- instalaii electrice (n interiorul proprietii), 6.769 EUR
- instalaii sanitare, 2.955 EUR
- instalaii de nclzire, ventilaie, PSI, 4.900 EUR
- instalaii de gaze, 6.500 EUR
- racordare la reeaua de apa, 5.600 EUR
- racordare la reeaua de gaze, 7.000 EUR
- racordare la reeaua de electricitate, 3.500 EUR
- construire fos septic i dotarea cu filtre, 6.500 EUR
- boiler i central termic, 2000 EUR
- dotare cu mobilier, electrocasnice, lenjerie, vesel, 19.256 EUR
- echipament IT, 500 EUR
- costul creditului, 6.239 EUR

2.2.4. Rezultatele ateptate

17

innd seama de faptul c locaia acestei pensiuni este ntr-un peisaj de excepie, respectiv
ntr-o poian nconjurat de brazi, avnd n fa rul Timi, iar dincolo de acesta vrful Piatra Mare,
precum i de faptul c se afl ntre dou cabane turistice, Bunloc i Dmbul Morii, la 15 minute de
prtia de schi de la Bunloc i la 20 minute de Canionul 7 Scri, se estimeaz c gradul de ocupare
va fi, n medie, de 80%.
n cazul n care turitii vor dori s li se pregteasc micul dejun, produsele vor fi cumprate
de la supermarketurile din apropiere: Selgros i Carrefour (la 5 km). Aceste costuri nu au fost
incluse n buget pentru c vor fi recuperate la pre de cumprare de la turitii care vor solicita acest
serviciu. Furnizorii de servicii sunt companiile naionale care presteaz servicii de furnizare: energie
electric, gaze naturale, ap, telefonie fix.
n plus fa de aceste servicii va fi nevoie de serviciile unei spltorii, fr ca la aceast dat
s existe un contract cu o anumita spltorie. Acest aspect va fi analizat la momentul deschiderii
pensiunii, cnd se vor analiza preurile mai multor astfel de uniti, precum i distana acestora fa
de pensiune. n acest moment cea mai apropiat se afl n magazinul Carrefour (la 5 km)
Tabel nr. 6. Principalii clieni ai societii
Client
Nr. crt.

Valoare

(Nume i

(lei)

adres)
1.
Tineri n grupuri
863.108.784
2.
Tineri singuri
383.603.904
3.
Aduli i copii
671.306.832
4.
TOTAL
1.918.019.520
Sursa: documente interne ale S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.

Pondere %
45
20
35
100%

Tabel nr. 7. Canale de distribuie

Nr. crt.
1.
2.
3.

Canalul

Pondere (%)

Societi de turism
A.N.A.T.
Alte forme de publicitate, inclusiv

internet, relaii personale

Sursa: documente interne ale S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.

20
25
55

Pentru turitii sosii prin intermediul ageniilor de turism i A.N.A.T. s-a luat n calcul un
comision pentru aceti intermediari, de 5%. innd ns cont de faptul c aceasta pensiune se afl
18

exact pe drumul dintre 2 cabane, s-a apreciat c un numr important de turiti vor ajunge aici fr
niciun intermediar.
Plata serviciilor se va putea realiza de ctre turiti att n numerar, ct i prin card. Ageniile
i A.N.A.T. vor achita numai cu ordin de plat. Pentru agenii i A.N.A.T. termenul de plat va fi
de regul n avans sau n cel mult 3 zile de la sosirea turitilor. Pentru turitii care au ajuns singuri,
plata se va face fie la sosirea, fie la plecarea acestora.
innd seama de faptul c zona prezint att particulariti pentru sezonul de iarn, prin
existena unei prtii de schi (prtia de la Bunloc), dar i pentru drumeii, pe aici trecnd numeroase
trasee turistice, s-a apreciat c vor avea turiti n tot anul, probabil mai puini n lunile martie, aprilie
i noiembrie.
Date privind fora de munc ocupat dup realizarea investiiei:
-

total personal, 3 din care personal de execuie 2;

locuri de munc nou create 2.

Locurile de munc nou create, un post de recepioner i unul de ngrijitoare, vor fi ocupate
de femei n vrst de pn la 35 de ani.

2.3. Prezentarea investiiei

3.3.1. Mrimea i originea investiiei (% din fonduri europene)
Investiia necesar pentru realizarea proiectului va fi asigurat prin contribuii proprii, prin
credite bancare i prin sprijin financiar nerambursabil din fonduri publice, respectiv fonduri
SAPARD.
Valoarea sprijinului financiar nerambursabil
din fonduri publice, respectiv fonduri europene

97.919 euro

Valoarea financiar a contribuiei din surse proprii

47.918 euro

Valoarea financiar a contribuiei din credite bancare

50.000 euro

Valoarea total eligibil a proiectului de investiii

195.837 euro

Tabel nr. 8. Mrimea i originea investiiei

Nr.
crt.
1.

Originea contribuiei
Sprijin financiar

Mrimea

Aportul

contribuiei (euro)
97.919

contribuiei (%)
50

nerambursabil din
19

fonduri europene
Contribuie din surse

2.

47.918

proprii
Contribuie din credite

3.

24,47

50.000
bancare
4.
TOTAL
195.837
Sursa: documente interne ale S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.

25,53
100

2.3.2. Graficul de realizare a proiectului de investiie propus

Programul, detaliat pe faze de implementare a proiectului i pe activiti, se prezint n felul
urmtor:
Data estimat de nceput: 01.02.2010;
Data estimat de terminare a activitilor: 01.08.2011;
Data estimat de ncepere a desfurrii activitii de cazare n pensiune: 1.09.2011.
Tabel nr. 9. Etapele de implementare ale proiectului de investiie
Nr.

Activitatea

crt.

prevzut

Durata

1.

Turnare

2 luni

2.

fundaie
Construcie

1,5 luni

3.

demisol
Construcie

1,5 luni

4.
5.

parter
Construcie etaj
Construcie

1.5 luni
1,5 luni

6.

mansard
Rigidizare

1 lun

Luna n care se va realiza activitatea

1

x
x

10

x
x

7.

acoperi
Montare

0,5 luni

8.

tmplrie
Montare

1 lun

termosistem
exterior
Montare

structur i

9.

x
0,5 luni

x
x

20

11

12

13

14

15

16

17

18

instalaie
10.

electric
Montare rigips

0,5 luni

11.
12.

i vat mineral
Finisaj exterior
Recepia

1 lun
0,5 luni

13.

construciei
Montare

1 lun

x
x

x
x

instalaii
sanitare,

nclzire,
14.

ventilaie, gaze
Racordare la

2,5 luni

reelele de ap,

gaze i
15.

electricitate
Construire fos

0,5 luni

16.

septic
Dotare cu boiler

1 lun

termic
Dotare cu

i central
17.

x
1 lun

mobilier,
electrocasnice,

lenjerie, vesel,
echipament IT

Sursa: documente interne ale S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.

2.3.3. Structura de management n implementarea proiectului

Pentru implementarea proiectului exist o echip, format din dou persoane: un responsabil
legal i un responsabil tehnic.
Responsabil legal
Nume: JUGRAVU
Prenume: ANCA
Funcia: ASOCIAT UNIC
Responsabil tehnic
Nume: JUGRAVU
Prenume: MICAELA
Funcia: ADMINISTRATOR
21

2.3.4. Costurile i planul de finanare

Valoarea total a proiectului este de 206.329 euro din care, valoarea eligibil reprezint
195.837 euro, n preurile februarie 2010, din care construcii-montaj 177.244 euro (valoarea
construciei i a branamentelor la utiliti)
Ealonarea (INV/C + M)
ANUL I

respectiv 66.883 EURO

ANUL II

respectiv 110.361 EURO

Capaciti (n uniti fizice): 4.380 locuri de cazare/an.

Condiiile financiare de realizare a obiectului
1. Valoarea investiiei (Vi) = 207.329 EUR, fr TVA, iar valoarea eligibil a proiectului este
de 195.837 euro, fr TVA.
2. Veniturile din exploatare (Ve)
anul 2012

57.760 EUR

anul 2013

57.760 EUR

anul 2014

57.760 EUR

anul 2015

57.760 EUR

anul 2016

57.760 EUR

3. Cheltuieli de exploatare (Ce) = 22.849 EUR

anul 2012

26.906 EUR

anul 2013

26.906 EUR

anul 2014

26.906 EUR

anul 2015

26.906 EUR

anul 2016

26.906 EUR

4. Rezultatul din exploatare (Re) = 29.711 EUR

anul 2012

30.854 EUR

anul 2013

30.854 EUR
22

anul 2014

30.854 EUR

anul 2015

30.854 EUR

anul 2016

30.854 EUR

5. Profitul net (Pn)

anul 2012

29.387 EUR

anul 2013

29.943 EUR

anul 2014

29.943 EUR

anul 2015

29.943 EUR

anul 2016

29.943 EUR

6. Durata de recuperare a investiiei (Dr) = 6 ani 10 luni i 26 zile

7. Rentabilitatea capitalului investit (Rc)
anul 2012

14%

anul 2013

15%

anul 2014

15%

anul 2015

15%

anul 2016

15%

8. Cheltuieli financiare (Cf)

- anul 2012 = 951 EUR
9. Gradul de acoperire a cheltuielilor financiare (Ga) =Re/Cf
anul 2012 = 32
perioada 2013-2016, nu este cazul
10. Rata ndatorrii (RI) = 11%
anul 2012 = 15,2%
perioada 2013-2016, nu este cazul

23

11. Rata acoperirii prin fluxul de numerar (RAFN) = Total intrri numerar/(dobnzi+pli
leasing + rambursarea datoriilor)
anul 2012 = 140%
anul 2013 = 140%
anul 2014 = 374%
perioada 2015-2016, nu este cazul
12. Valoarea net actualizat (VNA)= 159,233

24

CONCLUZII

Noiune de investiie, ntr-o accepiune larg, este sinonim cu: alocare, plasare, dotare, iar
ntr-un sens mai restrns (financiar-contabil) reprezint o cheltuial fcut pentru obinerea de
bunuri materiale cu valoare mare i durat de folosin ndelungat.
n condiiile conducerii economiei prin plan centralizat, pe principii administrative,
investiia reprezenta numai ceea ce se aloca pentru crearea i dezvoltarea bazei materiale de
producie i a celei pentru sectorul social-cultural. Potrivit unei definiii, cu larg circulaie n ara
noastr, investiia reprezint totalitatea cheltuielilor prin care se creeaz, se achiziioneaz noi
fonduri fixe productive i neproductive, se perfecioneaz sau se reconstruiesc fondurile fixe
existente.
Trecerea la economia de pia implic o schimbare a opticii privind noiunea de investiie,
determinat de circulaia capitalului pe pia, de lupta de concuren, de ctigul (profitul) ateptat
etc. n

aceste

condiii,

problematica

investiiilor este

abordat

de la sursa

ce acoper

cheltuielile respective. Astfel, investiiile sunt nelese ca prezentnd partea de venit destinat pentru
formarea capitalului. Utilizarea venitului pentru creterea capitalului i a stocurilor reprezint
investiiile nete; dac alturi de veniturile destinate ar fi investite se utilizeaz i amortizrile,
obinem investiia brut. A investi nseamn a aloca resurse pentru sporirea capitalului real existent
la un moment dat.
n urma ntocmirii studiului de fezabilitate al investiiei propus de S.C. TOTAL PREST
SERV S.R.L. a rezultat c investiia este justificat. Obiectivul principal al prezentului proiect l
reprezint construirea unei pensiuni n judeul Timi, la Dmbul Morii. Atingerea acestui obiectiv
justific investiia propus prin efectele pe care le genereaz:
- dezvoltarea agroturismului n zon;
- dezvoltarea firmei S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L., care va avea ca principal obiect de
activitate cazarea n aceast pensiune;
- crearea a dou noi locuri de munc n zon.

25

n ceea ce privete mrimea i originea investiiei, valoarea financiar a contribuiei proprii

este de 47.918 euro, iar valoarea sprijinului financiar nerambursabil din fonduri publice este de
97.919 euro, reprezentnd 50% din valoarea total a proiectului de investiii.
Indicatorii de eficien rezultai din analiza financiar sunt urmtorii:
Rentabilitatea capitalului investit (Rc) = 14-15%;
Durata de recuperare a investiiei (Dr) = 6 ani 10 luni i 26 zile;
Rezultatul din exploatare (Re) = 29.711 EUR;
Valoarea net actualizat (VNA)= 159,233.
Aceste valori rezultate din calculul indicatorilor de eficien arat c investiia analizat este
rentabil.

26

BIBLIOGRAFIE:

1) Bran P., Finanele ntreprinderii, Ed. Economic, Bucureti, 1997;

2) Dima C., Nedelcu M., Management industrial, Ed. Naional, Bucureti, 2000;
3) Ifnescu A. (coord., Analiza economico-financiar, Ed. Economic, Bucureti, 1999;
4) Romnu I., Vasilescu I., Investiii, Ed. Economic, Bucureti, 2000;
5) Romnu I., Vasilescu I., Managementul investiiilor, Ed. Mrgritar, Bucureti, 1997;
6) Stoian M., Gestiunea investiiilor, Ed. A.S.E., Bucureti, 2004;
7) Teodor H., Finanele agenilor economici din Romnia, Ed. Intelcredo, Deva, 1999;
8) Toma M., Finane i gestiune financiar de ntreprindere, Ed. Economic, Bucureti,
1998;
9) Vasilescu I. (coord.), Investiii. Studii de caz i teste gril, Ed. Economic, Bucureti,
1999;
10)Vasilescu I. (coord.), Investiii i relansarea economic, Ed. Tribuna Economic,
Bucureti, 1999;
11)West A., Planul de afaceri, Ed. Teora, Bucureti, 2000;
12)*** www.apdrp.ro (pagina web oficial a Programului FEADR, gestionat n Romnia
la nivelul Ministerului Agriculturii, padurilor si dezvoltarii rurale Agentia de plati pentru
dezvoltarea rurala si pescuit);
13)*** www.antrec.ro (pagina web oficial a Asociaiei Naionale de Turism Rural,
Ecologic i Cultural);
14)*** documente interne ale S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.

27