facultatea de arhItectura si urbanIsm

an universitar: 2016 - 2017

disciplina: proiectare de arhitectura 6 anul 3 semestrul 2

tema de proiectare

ansamblu de locuine colective accesibile

Motto: "creativitatea ncepe atunci cnd tai un zero din buget"

(Jaime Lerner, arhitect, fost primar al oraului Curitiba)

motivare / definirea problemei

Proiectul de locuine colective va fi tratat ca un produs de sintez al activitii n cadrul
atelierului de proiectare, o trecere nspre Sintezele de proiectare din anii 4 i 5. Acest proiect
va testa capacitatea voastr de a integra cunotine acumulate n proiectele precedente,
precum i n cadrul diverselor cursuri, proiecte, seminarii de pn acum. Este un proiect pe
care l vei dezvolta de la faza de concept pn la faza de detaliere a materialelor folosite.
Fa de alte proiecte de pn acum, vom introduce pentru prima dat n mod explicit
problema costului interveniei i discuia privind dimensiunea social a
arhitecturii.
Pentru c:

Trebuie s realizai c arhitectura este prins ntr-un cumul de factori (politici, sociali,
economici, psihologici) care o influeneaz i pe care i influeneaz la rndul su, depind
astfel designul obiectului i funcionalitatea unor planuri.
Exist o percepie n general negativ a conceptului de locuin accesibil , locuin social sau
locuin de necesitate din cauza modului defectuos de administrare a acestora din prezent.
Majoritatea locuinelor sociale din Romnia sunt apartamente de 1-2 camere, cu suprafaa
de 10-37 m2, ncrcate cu piese de mobilier i locuite deseori de mai multe familii sau de
gospodrii mari. Spaiile comune i instalaiile (energie electric, canalizare, ap etc.) sunt de
obicei defecte i/sau prost ntreinute. Unele dintre aceste zone cu locuine sociale risc s
devin sau au devenit deja - insule de srcie i omaj (denumite ghetouri, pe plan
local). (Strategia Naional a Locuirii)
A oferi soluii pentru locuine colective de calitate, cu costuri reduse, accesibile
unor categorii ct mai diverse de populaie este una dintre misiunile arhitectului.
A ignora componenta social a arhitecturii poate duce la acceptarea ca normal sau chiar
proiectarea unor ansambluri care promoveaz discriminarea sau segregarea social ( ex: ghetto-
 urile pentru romi din Baia Mare)
Prin intermediul unui astfel de proiect vom ncerca s stimulm discuii despre
sustenabilitate (economic, social, eficien energetic). Considerm c locuinele sociale
dezvolt imaginaia tocmai prin restrngerea costurilor de construcie, prin creterea eficienei
i prin dezideratele sociale ale demersului, fr s fac rabat de la calitatea arhitectural.

Locuinele accesibile ca pre sunt locuine destinate anumitor categorii de

utilizatori, aflai deasupra condiiilor i criteriilor care i pot face eligibili pentru
o locuin social conform legii, dar care nu i pot permite obinerea unei
locuine pe piaa liber.
Astfel, locuinele accesibile nu se refer n mod obligatoriu doar la familiile
foarte numeroase fr venituri, de exemplu, ci i la familiile care posed un
anumit nivel de venit dar care nu este suficient pentru a-i achiziiona pe piaa
liber o locuin pentru un trai decent.
Piaa imobiliar a marilor orae exclude n acest moment foarte muli indivizi de la accesul la o
locuin decent. Motivele sunt multiple:
- Romnia se dezvolt n jurul unor poli, a unor centre de dezvoltare. Dezvoltarea
puternic a acestora se face n detrimentul localitilor mai mici i a mediului rural.
Astfel, dei numrul de locuine depete la nivel naional numrul gospodriilor, la
nivelul acestor poli de dezvoltare avem de-a face cu supraaglomerare i o cerere mult
mai mare dect oferta.
- Programul Prima Cas, o soluie convenabil de creditare, destinat n prim faz
deblocrii pieei imobiliare n perioada de criz, a contribuit puternic la creterea cererii
i, prin urmare, la creterea continu a preurilor locuinelor. Creditele Prima cas
au inclus 90% din toate creditele ipotecare ncepnd cu 2009 i au reactivat n mare
parte piaa ipotecar (SNL). n acest moment, n marile orae, printr-un credit prima
cas (n jur de 65 000 euro), din cauza stimulrii pieei imobiliare, poate fi cumprat un
apartament de 60 mp (mult sub standardul necesar unei familii cu 3 sau 4 membri,
conform Legii Locuinei)
- Nu exist un program coerent, susinut, de construire de locuine sociale de ctre
administraiile locale. Rolul acestor locuine sociale, sau publice, este tocmai de a oferi
o supap pentru presiunea foarte crescut a pieei imobiliare asupra multor indivizi.
Efectele negative sunt foarte diverse:
- Este stimulat supraaglomerarea locuinelor. Supraaglomerarea locuinelor din Romnia
este printre cele mai ridicate din rile UE-28. n 2014, rata de supraaglomerare a
Romniei a fost de 52,3%, cea mai mare dintre rile UE-28, depind de trei ori media
de 16,9%. Romnia a fost urmat de Polonia (44,2%) i Bulgaria (43,3%). Alturi de
indicatorul supraaglomerrii, suprafaa locuinei poate oferi o imagine asupra calitii
locuirii, n ceea ce privete existena unui spaiu util suficient la nivelul locuinelor. n
2012, suprafaa medie a unei locuine n UE 28 a fost de 102,3 mp. Suprafaa medie util
a unei locuine variaz de la 46,9 mp n Romnia, la 68,1 mp n Lituania pn la 156,4
mp n Cipru. (SNL)
- Ansamblurile rezideniale noi tind s formeze comuniti omogene din punct de vedere
social (al veniturilor, al nivelului de educaie, etc.).
- Lipsa locuinelor adecvate este considerat unul dintre factorii determinani pentru
deciziile majore ale tinerilor privind ntemeierea unei familii, precum decizia de a se
cstori sau a avea copii, precum i un impediment pentru cutarea unui loc de munc
n oraele mari sau cu dezvoltare rapid. (SNL)
- Fondul de locuine nu este adaptat nevoilor persoanelor vrstnice. Se consider c
persoanele vrstnice nu trebuie mutate n centre rezideniale speciale atta vreme ct se
poate realiza ngrijirea la domiciliu. Persoanele vrstnice au dreptul s beneficieze de
servicii de consiliere, de acompaniere i servicii destinate amenajrii sau adaptrii
locuinei, n funcie de natura i gradul de afectare a autonomiei funcionale. (SNL)
Aceei situaie este valabil i pentru persoanele cu dizabiliti care pot beneficia,
suplimentar, de faciliti fiscale pentru adaptarea locuinei la nevoile individuale.
Premisa
Ceea ce v propunem ca exerciiu este s ne imaginm dezvoltarea unui proiect n parteneriat
public-privat (PPP). PPP pot fi nelese drept angajamente contractuale ntre o entitate
guvernamental sau administraie local i o companie privat, n cadrul crora compania
privat folosete resursele guvernului sau administraiei locale i mparte riscul, urmnd
ndrumrile guvernului sau administraiei privind furnizarea de locuine la pre accesibil.
n cazul vostru, administraia:
- asigur infrastructura de baz (drumuri, utiliti, parcaje, dotri publice / comunitare),
- garanteaz n parteneriat pentru instrumentele financiare contractate de dezvoltator,
- ofer resursele de teren disponibile cu caracter gratuit
- elaboreaz tema de proiectare i impune cota de profitabilitate a investiiei (meninnd
astfel costurile vnzrii / nchirierii n anumite limite, dar i calitatea investiiei prin
comparaie, rata de profitabilitate pentru locuine colective n acest moment se situeaz
undeva ntre 50% i 100% pentru Cluj-Napoca).
- Preia n gestiune un procent de 15% din apartamentele realizate
- Asigur medierea cu diferiii proprietari ai terenurilor i faciliteaz eventualele
comasri necesare dezvoltrii urbane.
Investitorul privat:
- ofer detaliile proiectului, expertiza i finanarea
- i asum riscurile majore legate de derulare, precum finalizarea construciei, costul
construciei, riscul de depire a costurilor, termenul de livrare, preul de livrare,
garania materialelor i manopera.
- gestioneaz investiia
Astfel, noul ansamblu va oferi att profitabilitea necesar investitorului, ct i un plus de
locuine publice. Scopul este de a promova coeziunea noilor comuniti prin asigurarea de
locuine de calitate, dar accesibile ca pre, unor categorii mai largi de populaie (bugetari,
muncitori, personal auxiliar, etc.). Aceste ansambluri trebuie s fie integrate, incluzive i s
ofere dotri sociale care s ajute la reducerea diferenelor ntre noii locuitori. Altfel spus, noile
ansambluri de locuit vor trebui s formeze comuniti echilibrate, formate din indivizi cu
origini, pregtiri, educaie, locuri de munc foarte diverse.
Ansamblul, odat construit va fi gestionat de o asociaie a locatarilor.
 Nu va exista nici o form de segregare n cadrul ansamblului ntre tipurile
diferite de apartamente, fie ele cumprate de proprietari, fie sociale. Diferena este dat
de regimul de proprietate, n nici un caz de calitate sau poziie n cadrul ansamblului.
Proiectul va trebui s balanseze ntre subconstruire i supraconstruire,
indicii urbani (P.O.T. i C.U.T.) cu valori adecvate determinnd medierea just ntre
cele dou tendine.
Problema economicitii de mijloace i resurse, eficiena spaiilor i a soluiilor devine
n acest context crucial. Scopul nu este de a realiza locuine ieftine, ci locuine
accesibile de calitate. Este necesar o gndire creativ care consider design-ul
arhitectural mult dincolo de imagine, n alctuirea sa spaial, logica funcional,
realizarea structural-tehnic, performana materialelor i ecologie, adic obinerea unui
maximum de calitate arhitectural cu un minim de mijloace. Spaiile interioare ale
locuinelor gndite eficient, precum i soluii ingenioase de tehnic i materiale pot
reduce costul construciilor fr s sacrifice imaginea i designul de calitate.

Proiectul se va dezvolta pentru prima dat n dou faze:

- O faz de proiect de regenerare urban la o scar mai mare, dezvoltat n cadrul
proiectului de specialitate urbanism cu durata de 4 sptmni i notat separat.
- O faz de proiect de arhitectur cu durata de 9 sptmni.

A doua faz se va ncheia cu o sptmn nainte de ncheierea semestrului, prin notarea

proiectelor n grup. Ultima edin va fi rezervat discutrii unui numr de maxim 10
proiecte, cele mai interesante, ntr-o edin comun de concluzii.

Ce se cere?
Propunerea unui ansamblu sau imobil multifuncional cu un numr de 50 70 de
apartamente. Acesta se va ncadra n reglementrile stabilite pentru parcela voastr
n cadrul proiectului de urbanism. Ansamblul vostru va fi un exerciiu de densitate
i calitate.
Amenajarea spaiilor publice, a spaiilor comune, a spaiilor exterioare n general, ntr-
un mod ce se integreaz cu propunerea de ansamblu. Spaiul exterior al
ansamblului va trebui s exerseze o trecere gradual de la spaiul public spre cel privat
(public, semi-public, semi-privat, privat).
Gndirea unui ansamblu sau imobil construit care s asigure:
- Tipologii diferite de locuire colectiv i/sau semicolectiv
- Un numr restrns de tipuri de apartamente. Se vor defini maxim 5 - 7
tipuri de uniti de locuit (apartamente) prin serialitate se obine
eficien economic. Se accept un numr foarte limitat de apartamente
speciale, n afara tipologiilor, chiar i cu standarde de locuire mai ridicate
(pentru o mai mare diversitate social a ansamblului). Serialitatea trebuie s
fie ns caracteristica principal a ansamblului.
- Tipurile vor avea ponderi comparabile n cadrul ansamblului. (de
exemplu, 35% apartamente 2 camere, 35% apartamente 3 camere, 20%
apartamente 1 camer, 10% apartamente 4 camere).
- Suprafaa acestora se va ncadra n normele legale (Legea Locuinei).
Nerespectarea acesteia duce automat la descalificarea proiectelor ATENIE
nu exist diferene ntre locuinele accesibile i oricare alt tip de
locuin din punct de vedere al legislatiei.
 - 15 % dintre apartamente vor fi n proprietatea Primriei i vor funciona ca
locuine sociale.
- Fiecare apartament trebuie s asigure un spaiu exterior privat (teras, grdin,
balcon, logie).
- Imobilele vor fi dotate cu ascensoare indiferent de nlimea acestora.
- Un procent de 10 15% din suprafaa total desfurat va fi alocat
funciunilor comerciale i sociale comune sau publice. Nu se vor accepta
soluiile unor ansambluri monofuncionale, exclusiv rezideniale. Funciunile
propuse rmn la alegerea voastr, dar se vor lua n considerare corelaii
ntre funciuni i tipul de utilizator al ansamblului.
- Coerena tramei stradale, a circulaiei pietonale i carosabile
- Un parcaj pentru autoturismele rezidenilor, conform normativului de locuine
i a hotrrii de Consilu Local al Municipiului Cluj Napoca (1 loc parcare /
apartament la apartamentele sub 100 mp, 2 locuri/apartamente mai mari de 100
mp), amenajat n subsol. Sunt necesare parcri pentru biciclete.
- De asemenea este necesar a se prevedea puncte gospodreti (colectarea
gunoiului, btut covoare etc).
- Integrarea unor spaii verzi n cadrul ansamblului, conform reglementrilor.
Unde?
Situl precis rezult din studiile urbanistice efectuate n cadrul proiectrii specializate. Parcela
minim trebuie s asigure acomodarea celor 50 70 de apartamente (aproximativ 4000 mp).
Zona de intervenie este n zona strzii Fabricii, un mix destructurat de locuine individuale,
servicii i hale industriale.

ATENIE relaiile urbane ale arhitecturii sunt tema atelierului de proiectare de

anul 3. Este un sit ce are n apropiere tipologii variate de locuire, servicii, birouri, trafic
intens, spaii verzi, Some, Canalul Morii, acces la transport n comun. Toate acestea vor fi
luate n considerare n momentul gndirii proiectului.
Cum?
Proiectul se va realiza n echipe de cte 2 studeni.
Corecturile se vor face n sistemul 2 ndrumtori/grup. ndrumtorii se trag la sori
per grup n prima edin i rmn aceiai pe ntreaga durat a semestrului.
Proiectul va fi ncheiat cu 1 sptmn nainte de ncheierea semestrului. Ultima
edin va fi rezervat discuiilor n colectiv.
Prezena la corecturi este obligatorie. Un numr de absene mai mare de 40% din
numrul total de ore alocate disciplinei duce automat la recontractarea
disciplinei n anul colar urmtor. Un numr de absene mai mare de 20%
duce la scderea cu 1 punct a notei finale.

Calendar
Lansarea temei odat cu lansarea temei proiectare specializat: mari, 28
februarie
Debutul proiectului de arhitectur: mari 28 martie
Corectur intermediar la panou: a se stabili n cadrul fiecrei grupe
Predare i notare pe grupe: 23 mai
Discuii n colectiv (1 edin): 25 mai
 Piese minime necesare:
Prezentarea proiectului va fi conceput ca o trecere de la scara macro la scara micro, a
detaliului. Astfel, vor trebui prezentate n mod obligatoriu urmtoarele secvene:
Explicitarea demersului piese minime necesare:
Explicarea grafic i textual a demersului analize concept ansamblu
Plan de situaie, scara 1:500, ce va arta ncadrarea interveniei n contextul mai larg al
zonei o analiz urbanistic personalizat (provenit din proiectul specializat urbanism
cu posibilitatea modificrii acestuia pe parcursul derulrii proiectului)
Scheme axonometrice sau diagrame de explicitare a ansamblului: spaii publice, spaii
comune, spaii semiprivate, spaii de circulaie interioare/exterioare, accese.
Scheme axonometrice sau diagrame de explicitare a dispunerii unitilor locative n
interiorul ansamblului, modul de mixare spaial, amplasarea spaiilor publice sau comune
un bilan al suprafeelor construite i desfurate suprafeele fiind defalcate dup:
1. funciune: locuire, comer, servicii, circulaii, etc.
2. dup tipul de spaiu: comun sau individual, public, semipublic/semiprivat, privat.
3. suprafeele deschise, cele verzi i cele pavate.
Prezentarea ansamblului propus piese minime necesare:
Machet de studiu, scara 1:200
3 Perspective integrate n context
Plaurile tuturor etajelor, scara 1:200
Plan parter, scara 1:200 (mpreun cu vecintile imediate din cadrul ansamblului i
designul spaiului public)
Seciuni caracteristice prin ansamblu, scara 1:200
Faade, scara 1:200, ce vor prezenta i vecintile ansamblului
Inventariere a tipurilor de apartamente cu menionarea numarului de uniti, a
suprafeelor, a poziiei in cadrul ansamblului si a numrului de apartamente din tipul
respectiv in cadrul ansamblului.
Scheme ce demonstreaz flexibilitatea rezolvrii apartamentelor.
Detalierea ansamblului propus piese minime necesare:
un segment de plan mobilat (zoom-in n proiect) care s expliciteze cel puin trei tipologii de
apartamente folosite in cadrul ansamblului, scara 1:50 se va acorda o grij sporit
caracteristicilor reprezentrii 1:50 (materiale, elemente de detaliere, etc.)
O seciune caracteristic, pe segmentul de mai sus, scara 1:50, cu explicitarea materialelor
Criterii de evaluare
Inovaia - spaial, de relaii funcionale, de funciuni, de expresie plastic, de relaionare
cu vecintile i cu oraul, de modaliti de integrare a diverilor utilizatori n cadrul
ansamblului
Construibilitatea standardizare, fezabilitate
Serialitatea, capacitatea de a lucra cu seria si repetitia
Calitatea designului
- Diversitate spaial i tipologic
- Funcionalitatea social i economic calitatea spaiilor comune i publice
- Atractivitatea ansamblului
- Scara uman

- Gradul de flexibilitate Este vorba despre a croi locuirea dup nevoile schimbtoare
 i despre a asigura c locuinele i vor pstra utilitatea odat cu schimbarea
societii. Locuinele trebuie s asigure o nalt calitate a locuirii pe o durat lung
(Matthew Carmons, UCL)
- Conexiunea cu oraul i calitatea relaiilor cu vecintile
- Calitatea spaiilor interioare (comune i private)

Gndirea unitilor locative n funcie de profilul utilizatorilor. Proiectul este i

un exerciiu de ecologie social, de tiin a tritului mpreun, de bun-vecintate.
Densitatea de locuire
Calitatea rezolvarii si reprezentarii din punct de vedere tehnic a ansamblului
Sustenabilitatea ansamblului
- Economic
- Eficien energetic
- Egalitate social (mixitate i combaterea segregrii sociale)

ntocmit:
Verificat: prof.dr.arh. Dana VAIS
Drago DASCLU
 Bibliografie:

Strategia Naional a Locuirii (Ministerul Dezvoltrii Regjonale i Administraiei Publice)

http://www.mdrap.ro/hg-pentru-aprobarea-strategiei-nationale-a-locuirii
Broto, Carles,2005, Innovative Public Housing, Berkeley, Gingko Press
Bryson, Bill, 2012 Acasa. O istorie a vietii private, 2012, Editura Polirom Iasi
Cousins, Matthew, 2009, Design Quality in New Housing. Learning from the Netherlands, New York,
Taylor&Francis
Design for London, 2007, Recommandations for Living at Superdensity,, London, Design for Homes
Ebner, Peter; Harrman, Eva; Hallbacher, Roman; Kuntscher, Markus; Wietzorreck, Ulrike;
2009, Typology +: Innovative Residential Architecture, Birkhauser
El Croquis, 2009, nr.148 (Experimentos Collectivos);
Ghenciulescu, Stefan; Andrei erbescu, Adrian Untaru, Bogdan Brdeanu (2014) Locuind
mpreun. 6 blocuri de ADN BA, Zeppelin & Ed. Universitar Ion Mincu, Bucureti, 2014.
Guallart, Vincente, (editor) 2004 Sociopolis. Project for a City of the Future, Barcelona, Actar
(www.sociopolis.net)
Leupen, Bernard; Harald Mooij (2011) Housing Design: A Manual, NAi Publishers, Rotterdam, 2011
Mihilescu, Vintil; Viorica Nicolau, Mircea Gheorghiu, Costel Olaru, 2009, Blocul, ntre loc i
locuire. Teme i probleme de etnologie urban, n Mihilescu, Vintil (editor), Etnografii
urbane. Cotidianul vzut de aproape, Iai, Polirom, pag.31 50
Schittich, Christian, 2004, High-Density Housing. Concepts, Planning, Construction, Basel, Birkhuser
Vais, Dana, 1997, Locuire, Cluj Napoca, Universitatea Tehnica
Normativ privind proiectarea cldirilor de locuine (NP 057-02)
Legea nr.114/1996 (Legea Locuintei), actualizata 2011
HG 1275/2000 (Norme metodologice pentru punerea in aplicare a prevederilor Legii Locuintei
nr.114/1996), publicat in Monitorul Oficial nr.690 din 22.12.2000
ORDIN Nr. 119 din 4 februarie 2014 pentru aprobarea Normelor de igien i sntate public privind mediul
de via al populaiei EMITENT: MINISTERUL SNTII
WEB:
http://www.wohnmodelle.at/
http://www.archdaily.net
http://www.dezeen.com
http://www.east-thames.co.uk/assets_cm/files/pdf/high_density_toolkit.pdf
http://www.bestmswprograms.com/impressive-social-housing-projects/