Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Raport Ap 3cam Suceava 98 PDF
Raport Ap 3cam Suceava 98 PDF
APARTAMENT 3 CAMERE
Adresa Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14
PROPPRIETAR: S.C. COMINCO BUCOVINA S.A.
VALOAREA DE PIA
36.000 Euro
CUPRINS
Introducere ................................................................................................................................................................... 3
Adresa de insotire .................................................................................................................................................... 3
Declaratia de conformitate ...................................................................................................................................... 4
1. Rezumatul raportului ........................................................................................................................................... 5
2. Identificarea problemei de evaluat ...................................................................................................................... 7
2.1.Identificarea destinatarului ................................................................................................................................ 7
2.2.Obiectivul, scopul i utilizarea raportului ........................................................................................................... 7
2.3.Identificarea drepturilor asupra proprietii de evaluat .................................................................................... 7
2.4.Data efectiv a opiniei asupra valorii ................................................................................................................. 7
2.5.Baza evalurii i definiia tipului de valoare estimat ........................................................................................ 7
2.6.Ipoteze extraordinare i condiii limitative ........................................................................................................ 8
2.7.Condiii de nepublicare ...................................................................................................................................... 9
2.8.Sursele de informaii .......................................................................................................................................... 9
3. Prezentarea datelor ............................................................................................................................................. 9
3.1.Descrierea si identificarea proprietatii ............................................................................................................... 9
3.2. Date despre aria de pia, ora, vecinti, localizare ................................................................................ 9
3.3.Analiza pieei imobiliare ................................................................................................................................... 10
3.4.Cea mai buna utilizare ...................................................................................................................................... 11
4. Analiza datelor si concluziile ................................................................................................................................... 12
4.1.Abordarea prin PIA (comparatia vnzrilor) ................................................................................................ 12
4.2.Abordarea prin venit ........................................................................................................................................ 14
4.3.Abordarea prin cost .......................................................................................................................................... 15
4.4.Reconcilierea i opinia final asupra valorii ..................................................................................................... 16
ANEXE ......................................................................................................................................................................... 17
1.Documentatie fotografica .................................................................................................................................. 17
2.Comparabile ........................................................................................................................................................ 18
3.Acte i documente de proprietate ...................................................................................................................... 18
1.INTRODUCERE
ADRESA DE INSOTIRE
Prezentul raport a fost ntocmit la solicitarea AA TOTAL INSOLVENCY SPRL, identificata cu CIF 25931349,
nr. de ordine n tabloul practicienilor n insolven: 0399, avnd sediul social: str. Poet Grigore Alexandrescu nr.83,
sector 1, Bucureti, reprezentata legal prin practician n insolven Nistor Mandache Ioan, n calitate de
ADMINISTRATOR JUDICIAR al debitoarei SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN, identificat cu CUI 11688704, nr.
nreg. La Reg.Com.: J33/130/1999; avnd sediul social in oraul Frasin, str. Principala nr.1, jud. Suceava, desemnat
prin ncheierea nr. 162/2011, pronunat in dosarul 15664/86/2011, aflat pe rolul Tribunalului Suceava, Secia
Civila, Completul C4FF.
Prezentul raport de evaluare se refer la proprietatea imobiliara apartament 3 camere situate in ora
Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14 aflat in proprietatea SC COMINCO BUCOVINA SA
FRASIN la data de 17 octombrie 2013.
Scopul raportului este estimarea valorii de piaa pentru proprietatea deinut de SC COMINCO BUCOVINA
SA FRASIN la data de 15 octombrie 2013 in vederea vnzrii.
Raportul a fost structurat dup cum urmeaz:
1. Introducere
2. Identificarea problemei de evaluat i a sferei misiunii de evaluare
3. Prezentarea datelor
4. Analiza datelor i concluziile
5. Anexe
La solicitarea AA TOTAL INSOLVENCY SPRL a fost estimata si o valoare in ipoteza vnzrii forate.
Raportul a fost elaborat pe baza standardelor, recomandrilor i a metodologiei de lucru recomandate de ctre
ANEVAR.
DECLARAIA DE CONFORMITATE
Evaluatorul a respectat codul deontologic aa cum este el definit n Standardele Internaionale de Evaluare IVS
ediia 2011, recomandrile ANEVAR 2013 i actele normative n vigoare referitoare la acest aspect.
Ca evaluator declar c raportul de evaluare, pe care l semnez, a fost realizat n concordan cu reglementrile
Standardelor Internaionale de Evaluare i cu ipotezele i condiiile limitative cuprinse n prezentul raport. Declar c
nu am nici o relaie particular cu clientul i nici un interes actual sau viitor fa de proprietatea evaluat.
Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazeaz pe solicitarea obinerii unei anumite valori, solicitare
venit din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat,
iar remunerarea evalurii nu se face n funcie de satisfacerea unei asemenea solicitri. n aceste condiii,
subsemnatul, n calitate de elaborator, mi asum responsabilitatea pentru datele i concluziile prezentate n
prezentul raport de evaluare.
ALEXANDRU DEBREZENI
REZUMATUL RAPORTULUI
APARTAMENT 3 CAMERE SUCEAVA STRADA EMANOIL ISOPESCU
Cursuri de ap: nu
Reea urban de energie electric: existent.
Reea urban de ap: existent
UTILITI EDILITARE Reea urban de termoficare: existent, apartamentul este debranat
Reea urban de gaze: existent, apartamentul este debranat
Reea urban de telefonie: Da
AMBIENT Civilizat, linitit
Zona de referina: Centru
Abordarea prin piaa
METODA UTILIZATA
Abordarea prin venit
36.000 Euro
VALOAREA DE PIA
7.
160.000 Lei
VALOAREA N IPOTEZA 27.000 Euro
VNZRII FORATE 120.000 Lei
2.1.IDENTIFICAREA DESTINATARULUI
Prezentul raport a fost ntocmit la solicitarea AA TOTAL INSOLVENCY SPRL, identificata cu CIF 25931349,
nr. de ordine n tabloul practicienilor n insolven: 0399, avnd sediul social: str. Poet Grigore Alexandrescu nr.83,
sector 1, Bucureti, reprezentata legal prin practician n insolven Nistor Mandache Ioan, n calitate de
ADMINISTRATOR JUDICIAR al debitoarei SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN, identificat cu CUI 11688704, nr.
nreg. La Reg.Com.: J33/130/1999; avnd sediul social in oraul Frasin, str. Principala nr.1, jud. Suceava, desemnat
prin ncheierea nr. 162/2011, pronunat in dosarul 15664/86/2011, aflat pe rolul Tribunalului Suceava, Secia
Civila, Completul C4FF.
Destinatarul raportului :AA TOTAL INSOLVENCY SPRL, identificata cu CIF 25931349, nr. de ordine n
tabloul practicienilor n insolven: 0399, avnd sediul social: str. Poet Grigore Alexandrescu nr.83, sector 1,
Bucureti, reprezentata legal prin practician n insolven Nistor Mandache Ioan, n calitate de ADMINISTRATOR
JUDICIAR al debitoarei SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN, identificat cu CUI 11688704, nr. nreg. La Reg.Com.:
J33/130/1999; avnd sediul social in oraul Frasin, str. Principala nr.1, jud. Suceava
Preul este termenul utilizat pentru o suma cerut, oferit sau pltit pentru un activ.
Costul reprezint suma de bani necesara pentru a achiziiona sau produce activul.
Pia este mediul n care bunurile, mrfurile i serviciile sunt comercializate ntre cumprtori i vnztori, prin
mecanismul pieei. Conceptul de pia presupune c bunurile i/sau serviciile se pot tranzaciona fr restricii,
ntre cumprtori i vnztori.
VALOAREA DE PIA
Valoarea de pia este o reprezentare a valorii de schimb, adic suma de bani pe care o proprietate ar
aduce-o dac ar fi oferit spre vnzare pe o pia liber, la data evalurii , conform cerinelor care corespund
definiiei valorii de pia.
Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un
cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat si n care
prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngeri.
Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un
cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat si n care
prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngeri.
VNZAREA FORAT
Termenul de vnzare forat se utilizeaz deseori n situaiile cnd un vnztor este constrns s vnd i,
n consecin, nu are la dispoziie o perioad de marketing adecvat. Preul care ar putea fi obinut n aceste
situaii va depinde de natura presiunii asupra vnztorului i de motivele pentru care nu poate s aib la dispoziie
o perioad de marketing adecvat.
PREMISELE VALORII
Evaluarea este un proces de estimare a valorii unui bun la un moment dat. Valoarea reflect rezultatul
unor aprecieri fcute pe baza mai multor criterii de comparaie, ea exprimnd de fapt valoarea de ntrebuinare si
cea de schimb n contextul general al pieei.
Evalurile bazate pe pia utilizeaz n mod normal una sau mai multe abordri n evaluare, prin
aplicarea principiului substituiei, utiliznd informaii derivate din pia. Acest principiu arat c o persoan
prudent nu va plti pentru un bun sau serviciu mai mult dect costul de achiziie pentru un bun sau
serviciu acceptabil ca substitut, n absena factorilor timp, risc sau neadecvare. Costul cel mai mic al celei mai
bune alternative, pentru un bun substitut sau pentru un bun identic, va tinde s reflecte valoarea de pia.
evaluator. Proprietatea imobiliar se evalueaz pe baza premisei c aceasta se afl n posesie legal (titlul
de proprietate este valabil) i responsabil.
Se presupune c proprietatea imobiliar n cauz respect reglementrile privind documentaiile de
urbanism, legile de construcie i regulamentele sanitare, iar n cazul n care nu sunt respectate aceste
cerine, valoarea de pia va fi afectat.
Evaluatorul nu are cunotin asupra strii ascunse sau invizibile a proprietii (inclusiv, dar fr a se limita
doar la acestea, starea i structura solului, structura fizic, sistemele mecanice i alte sisteme de
funcionare, fundaia, etc.), sau asupra condiiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliar n
cauz sau de pe o proprietate nvecinat, inclusiv prezena substanelor periculoase, substanelor toxice
etc.), care pot majora sau micora valoarea proprietii.
Evaluatorul obine informaii, estimri i opinii necesare ntocmirii raportului de evaluare, din surse pe
care le consider a fi credibile i evaluatorul consider c acestea sunt adevrate i corecte. Evaluatorul
nu i asum responsabilitatea n privina acurateei informaiilor furnizate de tere pri.
2.7.CONDIII DE NEPUBLICARE
Prezentul raport de evaluare, n totalitate sau pri din acesta, sau orice referire la coninutul su nu pot fi
folosite sau incluse ntr-un document publicat, circular sau lucrare i nici publicat fr acordul scris i prealabil al
evaluatorului.
2.8.SURSELE DE INFORMAII
Informaiile utilizate la elaborarea acestui raport de evaluare i pe care evaluatorul le-a avut la dispoziie
au fost considerate de acesta ca fiind corecte, de ncredere i suficiente n realizarea scopului declarat.
In redactarea lucrrii evaluatorul a folosit Standardele Internaionale de Evaluare ediia 2012, informaii din crile
de specialitate, reglementrile si recomandrile ANEVAR.
2. PREZENTAREA DATELOR
Apartamentul are finisaje medii - gresie si faiana in bai, parchet de lemn in camere, gresie in balcoane, gresie pe
hol. Balcoanele sunt nchise cu geamuri termopan. O parte din geamuri sunt din termopan. Ua de la intrare este
metalica.
Apartamentul este situat in zona centrala a oraului Suceava .In zona se afla liceul Samoil Isopescu, coala,
grdinia, biserici, mnstiri.
"Interesant este ca, pe parcursul ultimilor ani, scderea preturilor apartamentelor a precedat-o pe cea a
economiei si a fost semnificativ mai abrupta dect aceasta. Astfel, 2008, anul in care locuinele s-au depreciat cel
mai mult (24,8%), nici nu a fost propriu-zis unul de criza, economic vorbind: potrivit datelor Institutului Naional de
Statistica (INS), Produsul Intern Brut (PIB) a crescut atunci cu 7,3%. Aceasta discrepanta este explicata prin evoluia
pozitiva a sectorului construciilor, pentru care 2008 a fost de fapt un an de boom fiind atins apogeul livrrilor de
locuine la nivel naional, respectiv 67.255 de unitatea locative, cu 42% mai mult dect in anul precedent. In 2009
insa, primul an de criza pentru construcii, economia romneasca a nregistrat un recul similar cu avansul din anul
precedent: 7,1%. Locuinele si-au continuat si ele trendul puternic descendent, cu un minus de 20,6% la 12 luni. In
anul urmtor, scderea PIB a fost mult mai temperata - de 1,3% -, insa masurile de austeritate impuse de ctre
Guvern s-au resimit din plin in buzunarele romanilor si, implicit, asupra preturilor din imobiliare. Aa se explica
faptul ca apartamentele au continuat sa se ieftineasc simitor, cu 15,6%, in medie", se menioneaz in analiza
imobiliare.ro.
Preurile locuinelor urmeaz, n continuare, o tendin de scdere, care dac se va menine i n lunile
viitoare va duce, pn la finalul anului, la nregistrarea unor reduceri ale preurilor de pn la 7% . "nceputul lui
2013 a fost mai bun pentru piaa rezidenial dac l comparm cu nceputul anului trecut i se simte un oarecare
optimism n pia", a declarat pentru gndul Gabriel Voicu, manager New Homes n cadrul Coldwell Banker
Affiliates of Romnia. Voicu susine, de asemenea, c preurile au artat n 2013 aceleai semne de stabilitate
observate nc din anul 2011, cu uoare scderi sau cu unele creteri mici de la lun la lun, n funcie de zonele
unde sunt plasate locuinele i n funcie de segmentul din care acestea fac parte.
La o populaie de aproximativ 92.000 locuitori, conform ultimelor date publice, Suceava are o oferta
bogata de apartamente insa cererea este sczuta. De altfel, primria nu reuise s vnd cele 200 de apartamente
ANL la mijlocul anului, la un pre de 409 Euro/mp.( http://www.gandul.info//financiar/primaria-suceava-nu-
reuseste-sa-vanda-niciun-apartament-anl-pretul-e-mai-mare-decat-cel-de-PIA-10894121).
Vnzrile de apartamente au nceput destul de promitor, n prima parte a anului, dar n ultimele luni nu
s-a mai simit acelai elan din partea cumprtorilor. In ianuarie i n luna februarie au mers bine tranzaciile,
peste ateptri. Au sczut apoi. In mai, la Pate mai nimic, a declarat Dinu Ungureanu, administratorul ageniei
imobiliare Family. Situaia este cel puin la fel, dac nu chiar mai rea n ceea ce privete vnzrile de terenuri, dar i
nchirierile de locuine. Nu au fost terenuri tranzacionate. Nici casele nu au fost cutate, iar n ceea ce privete
spaiile comerciale, lucrurile merg destul de slbu, a spus Gabriel Naie de la agenia imobiliar ProActiv Business.
http://www.obiectivdesuceava.ro/local/PIA-imobiliara-a-inceput-bine-2013-dar-deja-da-semne-de-oboseala-la-
jumatatea-anului/. Cndva se inea cont de zon. Acum nu mai este diferen mare nici fa de Burdujeni, a spus
Vera Vatamaniuc. Ea a explicat c, n general, preul pe metru ptrat de locuin n blocurile vechi este similar,
nefiind diferene foarte mari de la un cartier la altul i c sunt multe oportuniti care au aprut n zona central
unde, ntr-adevr, s-ar prea c este cea mai mare tendin de scdere a preurilor locuinelor.
http://www.obiectivdesuceava.ro/local/programul-prima-casa-in-lei-a-amortit-si-mai-tare-PIA-imobiliara-din-
suceava/ . Garsoniere i apartamente cu dou camere care au fost achiziionate la preuri cu 25% i chiar cu 33%
fa de media n cartierele respective. O situaie de acest fel a fost menionat de Maria Mihai, n legtur cu un
apartament cu trei camere, fr mbuntiri, situat pe strada Samuil Ispoescu i care a fost cumprat cu 34
de mii de euro. http://www.obiectivdesuceava.ro/local/stranierii-nu-s-au-inghesuit-la-cumparat-apartamente-in-
aceasta-vara/
Puterea de cumprare a populaiei a sczut dramatic in ultimii ani. Exista oferta generoasa de
apartamente insa cererea este foarte sczuta. Preturile de vnzare ale apartamentelor sunt negociabile ns exist
i proprietari care in de preturi si prefera sa tina apartamentele la vnzare in sperana ca piaa se va redresa.
Utilizarea probabil rezonabil si legal a unei proprietatea construite, care este posibil fizic,
fundamentat adecvat, financiar fezabil i care determin cea mai mare valoare.
Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii, respectiv s fie :
Permis legal
Posibil fizic
Fezabil financiar
Maxim productiv
In cazul proprietii din oraul Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14.in opinia
evaluatorului, cea mai buna utilizare o constituie cea de proprietate rezideniala.
Atunci cnd exist informaii disponibile, abordarea prin comparaia direct este cea mai direct i
sistematic abordare pentru estimarea valorii de pia.
Analiza comparativ este termenul general folosit pentru identificarea procesului care utilizeaz fie
analiza pe perechi de date, fie analiza comparaiilor relative pentru a obine o indicaie asupra valorii, n urma
aplicrii abordrii prin comparaie direct. n analiza comparativ cele dou tehnici sunt folosite mpreun sau
separat.
Corectii (% ) 0% 0 0% 0 0% 0
Pret corectat (euro) 33.300 35.550 32.850
An constructie 0 0 0 0
Corectii (% ) 0% 0 0% 0 0% 0
Pret corectat (euro) 33.300 35.550 32.850
Suprafata utila construita 64,5 60 50 56
desfasurata
Corectii (% ) 3% 999 10% 3.555 5% 1.643
Pret corectat (euro) 34.299 39.105 34.493
Finisaje interior medii medii superioare superioare
Corectii (% ) 0% 0 -10% -3.911 -10% -3.449
Pret corectat (euro) 34.299 35.195 31.043
mobilat nu nu da nu
Corectii (% ) 0% 0 0% -500 0% 0
Pret corectat (euro) 34.299 34.695 31.043
Amenajare strazi asfalt asfalt asfalt asfalt
Corectii (% ) 0% 0 0% 0 0% 0
Pret corectat (euro) 34.299 34.695 31.043
Etaj 3 din 4 p din 4 4 din 4 4 din 4
Corectii 5% 1.715 5% 1.735 5% 1.552
Pret corectat 36.014 36.429 32.595
Boxa - subsol NU nu nu nu
Corectii 0 0 0
Pret corectat 36.014 36.429 32.595
Pret corectat (euro) 36.014 36.429 32.595
Corectie totala neta 2.714 879 -255
Corectie totala neta(%) 8% 5% 0%
Corectie totala bruta 2.714 9.700 6.644
Corectie totala bruta(%) 8% 25% 20%
Pentru comparabila A s-a efectuat cea mai mica corectie bruta totala
Abordarea prin venit consta n metode, tehnici i procedure matematice pe care evaluatorul le utilizeaz
pentru a analiza capacitatea proprietii de a genera beneficii i s transforme aceste beneficii ntr-o indicaie
asupra valorii actualizate.
Metoda costului presupune faptul c valoarea maxim a unui bun pentru un cumprtor informat este
suma care este necesar pentru a cumpra ori a construi un bun nou cu utilitate echivalent. Cnd bunul nu este
nou, din costul de reconstrucie sau de nlocuire brut trebuie deduse (sczute) toate formele de depreciere.
Aceasta abordare nu a fost folosit, deoarece evaluatorul nu a avut la dispoziie suficiente informaii
referitoare la proprietatea de evaluat
- ADECVAREA
- PRECIZIA
- CANTITATEA
Evaluarea reprezint o opinie aupra valorii, o concluzie profesional, imparial i logic formulat pe baza
experienei profesionale i bazat pe analiza tuturor informaiilor. Aceasta reprezint percepia evaluatorului
despre preul cel mai posibil, cel mai verosimil intr-o tranzacie obiectiv, neprtinitoare pentru proprietatea
evaluat.
Abordarea prin piaa este cea mai credibil, dac evaluatorul deine informaii suficiente din pia.
Estimarea veniturilor care pot fi obinute din chirii este tot mai dificila n momentul de fa.
VALOAREA DE PIA
36.000 160.000 lei
La solicitarea AA Total Insolvency SPRL a fost estimat valoarea in ipoteza vnzrii forate.
Termenul vnzare forata se utilizeaz uneori n situaiile n care un vnztor este constrns s vnd i n
consecin nu are la dispoziie o perioada de marketing adecvat.
ANEXE
1.DOCUMENTATIE FOTOGRAFICA
2.COMPARABILE