GHID PRACTIC

de achizitionare a BUNURILOR IMOBILE prin LICITATIE – Executare Silita

Cum se poate participa la licitatie?
Se obtin informatii cu privire la licitatie: data, ora, locul, termenul de depunere a cautiunii, contul de depunere a
cautiunii, numarul licitatiilor care au mai avut loc, pretul la care s-a efectuat evaluarea imobilului, situatia in care se
afla imobilul (liber/ ocupat), aplicabilitate TVA – toate aceste informatii se regasesc in publicatia de vanzare.

Poate participa la licitaţie orice persoană care, cel mai târziu până la data si ora stabilite in publicatia de vanzare,
a consemnat cu titlu de cautiune la banca si in contul specificat, la dispoziţia executorului , 10% din preţul de
începere a licitaţiei. In cazul necastigarii licitatiei, cautiunea depusa se restituie, la cerere.

Dovada platii cautiunii trebuie prezentata executorului judecatoresc in vederea participarii la licitatie.

Ce documente trebuie prezentate Executorului Judecatoresc la sedinta de licitatie:

Persoane fizice: Dovada depunerii cautiunii de 10% din pretul bunului (OP procesat, recipisa de consemnare/CEC
Bank, foaie de varsamant, etc.) + Datele de identificare ale persoanei (B.I/C.I in original si copie) + Oferta scrisa
de cumparare a bunului + Procura autentica in cazul in care potentialul cumparator este reprezentat de o alta
persoana la sedinta de licitatie;

Persoane juridice: Dovada depunerii cautiunii de 10% din pretul bunului (OP procesat, recipisa de
consemnare/CEC Bank, foaie de varsamant, etc.) + Copie a certificatului de inmatriculare a societatii comerciale +
Certificat constatator de la Registrul Comertului cu datele firmei si reprezentantii acesteia, din care sa rezulte ca
firma este in functiune si nu se afla in procedura de insolventa + Mandat de participare la licitatie, emis de
societate + Datele de identificare ale reprezentantului firmei care participa la licitatie + Oferta scrisa de cumparare
a bunului;

ATENTIE: Anumite institutii cer depunerea ofertei scrise cu 5-7 zile inaintea datei la care are loc licitatia.

Cum se stabileste pretul?

Preţul de la care începe licitaţia este cel prevăzut în publicaţiile de vanzare.

La primul termen al licitatiei, in situatia in care nu exista un al doilea participant la licitatie si daca nu s-au facut
minimum trei strigari (oferte de pret) imobilul nu poate fi adjudecat sub pretul de pornire al licitatiei indicat in
publicatia de vanzare.

In cazul in care imobilul nu se vinde la prima licitatie, la cea de a doua pretul va fi mai mic cu 25% fata de pretul
de piata indicat in raportul de evaluare. La urmatorul termen de licitatie pretul de pornire va fi redus cu 50% valabil
in prima licitatie. La urmatoarele termene pretul de achizitie poate fi pana la min. 30% din pretul valabil in prima
licitatie, cu conditia sa se prezinte minimum doi licitatori.

ATENTIE: Institutiile creditoare, in cele mai multe cazuri, NU permit ca preturile de vanzare sa scada sub 75% din
pretul valabil in prima licitatie (pretul de piata indicat in raportul de evaluare).

Cum se desfasoara licitatia?

Executorul va oferi spre vanzare imobilul prin trei strigari succesive, la intervale care permit supralicitari, si va
porni de la pretul mentionat in publicatia de vanzare. In cazul inregistrarii unei oferte cu un pret mai mare, se va
incepe de la acest pret.

Ce se intampla dupa licitatie (adjudecare)?

Adjudecatarul imobilului va trebui sa plateasca preţul imobilului în termen de cel mult 30 de zile de la data
vânzării, ţinându-se seama de cauţiunea depusă în contul preţului.

Dacă adjudecatarul nu plateste preţul în termenul prevăzut de 30 de zile, imobilul se va scoate din nou la vânzare
în contul adjudecatarului, el fiind obligat să plătească cheltuielile prilejuite de noua licitaţie şi eventuala diferenţă
de preţ.
 Dupa plata integrala a pretului, executorul, pe baza procesului-verbal de licitatie, va intocmi actul de adjudecare.
Un exemplar de pe actul de adjudecare se va preda adjudecatarului spre a-i servi ca titlu de proprietate şi pentru
a fi înscris în cartea funciară.

Prin actul de adjudecare proprietatea imobilului se transmite de la debitor la adjudecatar.

De la data intabulării imobilul rămâne liber de orice ipoteci sau alte sarcini.

Ce costuri suplimentare exista?

De la caz la caz, costurile suplimentare pretului de achizitie pot fi urmatoarele:
 serviciile executorului judecatoresc pentru punerea in posesie (evacuare);
 pretul de la OCPI pentru inscrierea adjudecarii in cartea funciara a imobilului;

Ce se intampla dupa intocmirea actului de adjudecare?

Are loc transmiterea proprietăţii imobilului.

Prin adjudecarea imobilului adjudecatarul devine proprietar. De la această dată, adjudecatarul are dreptul la
fructe şi venituri, datorează dobânzile până la plata integrală a preţului şi suportă toate sarcinile imobilului.

Prin intabulare, adjudecatarul dobândeşte dreptul de a dispune de imobilul cumpărat, potrivit regulilor de carte
funciară.

De la data intabulării, imobilul rămâne liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de
creanţă, creditorii putându-şi realiza aceste drepturi numai din preţul obţinut. Dacă preţul de adjudecare se plăteşte în
rate, sarcinile se sting la plata ultimei rate.

Totodată, la cererea adjudecatarului, acesta va fi pus în posesia imobilului adjudecat de către executor.

Dacă partea obligată să evacueze ori să predea un imobil nu îşi îndeplineşte această obligaţie în termen de 8 zile de
la comunicarea încheierii de încuviinţare a executării, ea va fi îndepărtată prin executare silită, iar imobilul va fi predat
celui îndreptăţit.

Mentiune: Nicio evacuare din imobilele cu destinaţie de locuinţă nu poate fi făcută de la data de 1 decembrie şi până
la data de 1 martie a anului următor, decât dacă creditorul face dovada că, în sensul dispoziţiilor legislaţiei locative, el
şi familia sa nu au la dispoziţie o locuinţă corespunzătoare ori că debitorul şi familia sa au o altă locuinţă
corespunzătoare în care s-ar putea muta de îndată. Aceste dispozitii nu se aplica in cazul evacuarii persoanelor care
ocupa in mod abuziv, fara niciun titlu, o locuinta.

Punerea în posesie a adjudecatarului / evacuarea imobilului.

La cererea adjudecatarului, acesta va fi pus în posesia imobilului adjudecat de către executor.

Dacă partea obligată să evacueze ori să predea un imobil nu îşi îndeplineşte această obligaţie în termen de 8 zile de
la comunicarea încheierii de încuviinţare a executării, ea va fi îndepărtată prin executare silită, iar imobilul va fi predat
celui îndreptăţit.

În vederea evacuarii imobilului, executorul judecătoresc se va deplasa la faţa locului, va soma pe debitor să
părăsească de îndată imobilul, iar în caz de împotrivire, îl va evacua din imobilul respectiv pe debitor împreună cu
toate persoanele care ocupă imobilul în fapt ori fără niciun titlu opozabil creditorului, cu sau fără ajutorul forţei publice,
după caz, punând pe creditor în drepturile sale.

Când debitorul lipseşte sau refuză să deschidă uşile, executorul va fi însoţit de agenţi ai forţei publice ori reprezentanţi
ai jandarmeriei, după caz.

Mentiune: Nicio evacuare din imobilele cu destinaţie de locuinţă nu poate fi făcută de la data de 1 decembrie şi până
la data de 1 martie a anului următor, decât dacă creditorul face dovada că, în sensul dispoziţiilor legislaţiei locative, el
şi familia sa nu au la dispoziţie o locuinţă corespunzătoare ori că debitorul şi familia sa au o altă locuinţă
corespunzătoare în care s-ar putea muta de îndată. Aceste dispozitii nu se aplica in cazul evacuarii persoanelor care
ocupa in mod abuziv, fara niciun titlu, o locuinta.
 Probleme posibile si cum se pot rezolva?
Care este termenul de contestatie pe care il are debitorul sau/si alte parti de la momentul adjudecarii ?

Adjudecatarul imobilului va depune preţul la dispoziţia executorului judecătoresc, în termen de cel mult 30 de zile de la
data vânzării, ţinându-se seama de garanţia depusă în contul preţului.

Când adjudecatar este un creditor, el poate depune creanţa sa în contul preţului, fiind obligat, dacă este cazul, să
depună diferenţa de preţ în termenul de 30 de zile instituit de legiuitor.

Dacă există alţi creditori care au un drept de preferinţă, el va depune până la concurenţa preţului de adjudecare şi
suma necesară pentru plata creanţelor lor, în măsura în care acestea nu sunt acoperite prin diferenţa de preţ.

În termenul de o lună de la data înscrierii provizorii în cartea funciară, debitorul sau terţul dobânditor, creditorii
urmăritori şi orice altă persoană interesată, după menţiunile cărţilor funciare, vor putea ataca actul de adjudecare pe
cale de contestaţie la executare.

In ce caz se poate suspenda / anula adjudecarea si ce se intampla cu sumele platite de adjudecatar?

Instanţa de executare poate suspenda eliberarea sau, după caz, distribuirea sumelor rezultate din urmărirea silită a
imobilului adjudecat. În cazul în care cererea de suspendare este formulată de debitor sau terţul dobânditor, acesta
este obligat la plata cauţiunii în condiţiile dispoziţiilor art. 718 alin. (2) C.proc.civ.

Dacă actul de adjudecare este anulat, executorul va continua urmărirea de la actul desfiinţat şi va solicita din oficiu ca
înscrierea provizorie efectuată în cartea funciară a dreptului de proprietate a adjudecatarului să fie radiată.

Sumele consemnate se vor restitui adjudecatarului, iar calitatea acestuia de administrator-sechestru al imobilului
urmărit încetează.

Noul proprietar trebuie sa plateasca restantele fostului proprietar la asociatia de proprietari sau la
gaze/apa/energie electrica/impozit pe proprietate neplatit?

Pentru recuperarea datoriilor fostului proprietar, asociația trebuia să se înscrie la masa credală, când executorul
judecătoresc face publică vânzarea imobilului. Dacă, din vânzare, asociația nu-și poate îndestula creanța, se poate
îndrepta împotriva bunurilor mobile sau veniturilor fostului proprietar. Datoriile trebuie stabilite printr-o hotărâre
judecătorească.

Cel care și-a adjudecat bunul îl preia liber de orice sarcină. Noul proprietar nu preia datoriile fostului proprietar.
Transferul de proprietate se face în baza actului de adjudecare.

Cat costa evacuarea imobilului si cat dureaza? Ce se intampla daca se gasesc la evacuare bunuri mobile
in interiorul imobilului?

Costurile totale cu cheltuielile de executare nu pot fi estimate (costul estimativ fiind de pana la 2,200 Ron pentru
debitor persoana fizica si 5,200 Ron pentru debitor persoana juridica, insa se recomanda contactarea unui executor
judecatoresc); toate costurile se vor imputa celui care a ocazionat evacuarea (noului proprietar). De asemenea,
perioada de timp necesara pentru evacuarea din imobil este de aproximativ 30 de zile (se recomanda contactarea
unui executor judecatoresc).

Dacă executarea priveşte un imobil în care se găsesc bunuri mobile ce nu formează obiectul executării şi pe care
debitorul nu le ridică singur ori sunt sechestrate într-o altă urmărire, executorul va încredinţa aceste bunuri în
păstrarea unui administrator-sechestru, care poate fi chiar creditorul, pe cheltuiala debitorului. Despre această măsură
va fi înştiinţat creditorul în folosul căruia bunurile au fost sechestrate.

Dacă bunurile lăsate în depozit nu sunt sechestrate în favoarea altei urmăriri, executorul va fixa termenul în care
debitorul trebuie să le ridice, care nu poate fi mai lung de o lună.

Mentiune: aceasta masura se aplica numai bunurilor carora li se poate stabili o valoare, nu si celor care nu o valoare
estimabila ca urmare a vechimii, degradarii vizice si morale a acestora.
Notă: Prezentul Ghid are valoarea unui raport informativ la întocmirea căruia au fost avute în vedere normele în
vigoare la momentul întocmirii sale şi nu atrage niciun fel de răspundere a autorului acestuia în ceea ce priveşte
conţinutul acestuia, modificările legislative intervenite ori modalitatea de interpretare şi aplicare a normelor ce
reglementează procedura de executare silită a imobilelor, de către instanţele de judecată, alte autorităţi competente
ori terţe persoane. –

Informaţiile şi recomandările conţinute în prezentul Ghid au caracter orientativ, fiind rezultatul unei interpretări
rezonabile a legislaţiei în materie.

Totodată, acesta nu constitie o garanţie sau o asigurare în sensul desfăşurării în modul prezentat mai sus, a
procedurii de executare silită imobiliară. Deşi concluziile din acest Ghid se bazează pe interpretări rezonabile ale
legislaţiei existente, nu înseamnă că respectivului document i se va recunoaşte valabilitatea şi va fi pus în aplicare în
conformitate cu termenii săi în orice situaţie.