Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Evaluarea Mijloacelor Fixe Clădiri
Evaluarea Mijloacelor Fixe Clădiri
Evaluarea mijloacelor fixe este necesar a fi efectuata atunci când într-o economie de
tranzitie la economia de piata, fenomenul inflatio 919j91j nist modifica controlat, sau de mai
multe ori necontrolat valoarea acestora. Agentii economici imobilizeaza capital în active
corporale care sunt supuse deprecierii prin utilizare în timp.
Mijloace de transport ;
Animale si plantatii
Prin noua abordare s-a apreciat ca se impune o apropiere de clasificarea mijloacelor fixe
promovata pe plan mondial, adica de reducere a numarului de grupe pentru o operare cât mai
usoara a amortizarii.
De asemenea, H.G.R 2.139 a anulat drept criteriu de clasificare natura materialului din
care s-a realizat activul, aplicându-se criteriul de performanta care stabileste ca un activ trebuie
sa îndeplineasca o anumita functiune pe o anumita durata de functionare indiferent de naura
materialului.
De asemenea în noul s-a anulat criteriul de selectare functie de material pentru conditii
speciale generice de mediu normal sau agresiv, trecându-se la durate de functionare diferentiate
pentru constructiile din mediu agresiv ( alimentara, materiale de constructii, metalurgica, si
chimica ).
Pentru terenurile din administrarea primariilor, care sunt scoase la licitatie în vederea
concesionarii s-au asocierii, s-a considerat ca trebuie aplicata Decizia 79 / 1992 a C.P.M.B
decizie care a fost preluata si de alte orase ale tarii. Aceasta evaluare presupune din partea
evaluatorului cunoasterea zonarii teritoriale din localitate, precum si preturile propuse aferente
acestor zone. Acest mod de evaluare este acceptat pentru stabilirea unui pret tehnic, impozitare
sau închiriere,etc. Nu reprezinta niciodata valoare de piata
Pentru terenurile agricole, care trec din proprietatea statului catre alta proprietate a
statului, pe care se fac culturi de paioase, modalitatea de abordare a evaluarii presupune
selectarea informatiilor tehnice promovate de Legea 18/ 1991 sI Legea 16 / 1994 ( Legea
Arendei ).
Pentru aceste 3 situatii valorile pentru 1mp de teren se vor considera valori contabile
sau tehnice si niciodata nu pot fi considerate valori de piata.
PIESELE DESENATE
întocmite la scara 1:500 pâna la scara 1: 2.000. Aceste planuri au forma patrate
St- suprafata retelelor de transport ce reprezinta drumuri, cai ferate navale, aeriene,
tunele, parcari, poduri
Sl- suprafetele libere, adica altele decât cele mentionate mai sus -exemplu fiind spatiile
verzi
PIESELE SCRISE
Vt = V b x ( 1 + N )
în care :
Vt = valoarea terenului
Metoda a fost propusa în anul 1992 de catre primaria municipiului Bucuresti pentru
stabilirea unui pret de concesionare a terenurilor destinate constructiei pentru o perioada de 49
ani. Punctul 1 al deciziei nr. 79 aproba metoda de calcul si formula din anexa 1. Aceasta este:
P = ( A + S + D + T + Tf + E + G ) x M x F x H x U
Tf = telefonie U = utilizare
E = electricitate G = gaze
Pentru fiecare dintre acesti parametrii sunt stabilite valori în lei, coeficienti sau
procente care asigura valoarea corecta dupa localizarea terenului în cadrul localitatii.
Voi prezenta mai jos câtiva dintre acesti parametrii pentru a se putea opera pe exemple
de evaluare ( Valoarea lui A este data pentru anul 1992 )
A zona ,,0 “ 18.000 lei/mp zona I - 14.000 lei/mp zona II - 10.800 lei /mp
M 1,0 suprafata < 300 mp 1,05 suprafata 300-500 mp 1,25 supr> 10.000
F 1,0 teren bun fundare 0,85 teren macroporic 0,5 terenuri cu umpluturi
H 1,0 pentru P+1-3 E ; 1,25 pentru P+4-6 E ; 1,40 pentru P+7-12 E
1 vile 0,5 pentru activitati non profit, caracter social cultural, umanitar
Aceasta formula a fost îmbunatatita în anul 1998 de catre specialisti din cadrul
Corpului Expertilor Tehnici si publicata în buletinul nr. 46 /1998, dar incorect apreciata ca fiind
formula care stabileste valoarea de piata pentru terenuri.
Clasa I-a ( 81-100 puncte ) - pentru terenurile cu soluri foarte fertile, profunde, cu
textura mijlocie, permeabile, neafectate de fenomene de degradare si aflate pe suprafete plane
sau forte slab înclinate.
Clasa a II-a ( 61-80 puncte ) - terenuri cu soluri foarte fertile, profunde, cu textura
mijlocie sau mijlociu-fina, cu permeabilitate buna sau mijlocie-mica, slab afectate de fenomene
de degradare si aflate pe suprafete plane sau slab înclinate.
Clasa a III-a (41-60 puncte) - terenuri cu soluri mijlociu fertile, profunde sau moderat
profunde, cu textura mijlocie, mijlociu-grosiera sau fina, moderat afectate de fenomene de
degradare, situate pe suprafete plane sau mijlociu înclinate.
Clasa a IV-a (21-40 puncte) - terenuri cu soluri slab fertile, cu textura variata, puternic
afectate de fenomene de degradare.
Clasa a V-a (1-20 puncte) - terenuri cu soluri foarte slab fertile, improprii pentru
folosinta arabila, foarte puternic afectate de fenomene de degradare.
Clasele de fertilitate ale solului sunt stabilite de catre institutele pedologice din judet, iar
categoriile de teren sunt stabilite de evaluator.
În anexele Legii 16/1994 sunt stabiliti si coeficienti de bonitare functie de tipul culturilor
agricole precum si coeficienti de convertibilitate pentru tipurile de produse si grâu ca produs de
referinta. În Legea 18 sunt trecute preturi pentru tipurile de terenurile agricole .
Pentru terenuri, prezentam 6 metode de evaluare bazate pe principii de piata,la care suma
estimata de evaluator reprezinta o opinie bazata pe informatiile la zi pentru tranzactiile efectuate
pentru terenurile considerate libere sau ocupate de cladiri. Aceste informatii precum si tehnica
de evaluare va fi sustinuta de exemple de astfel de evaluari.
2./ Proportiei
3./ Extractiei
4./ Parcelarii
Se utilizeaza evaluarea terenului liber sau care se considera liber pentru scopul
evaluarii. Metoda este cea mai utilizata si preferabila când exista date comparabile.
Prin aceasta metoda informatiile ce se fac pentru loturile similare sunt analizate, comparate si
corectate functie de asemanari si de diferentieri. Elementele de comparatie sunt :1./ drepturile de
proprietate 2./ restrictiile legale 3./ conditiile pietii ( data vânzarii )4./ localizarea 5./
caracteristicele fizice ( vom reveni asupra lor ) 6./ utilitatile disponibile 7./zonarea 8./ cea mai
buna utilizare.
Pentru evaluare este indicat sa se coreleze rezultatele a 2 sau mai multe comparatii.
Pentru ca preturile s-au schimbat relativ mult din 1990-1992 încoace, loturile de teren
comparabile trebuie sa fie alese cu date cât mai recente.În sistemul acesta de evaluare a
terenurilor este importanta baza de date privitoare la aceste tranzactii. Uneori evaluatorul este
obligat sa aleaga informatiile despre tranzactii între proprietati situate în apropierea subiectului,
dar încheiate cu mult timp în urma si tranzactii recente cu terenuri situate în aprpriere dar cu o
suprafata mult mai mare.De asemenea este cunoscut ca exista tendinta ca pretul terenului sa
scada. Se subîntelege ca este logic sa se selecteze terenuri cu suprafete cât mai apropiate în
suprafata sI cât mai recent tranzactionate astfel ca evaluarea sa fie apreciata ca foarte corecta.
Zonarea este unul dintre criterii si este recomandat sa se aleaga amplasamente din aceiasi
zona.cu terenul subiect.
Ca regula generala, cu cât sunt mai mici si mai putine deosebirile între subiect si
terenurile comparabile cu atât este mai mare precizia si posibilitatea de a pronunta valori
corecte.Toate corectiile trebuie prezentate într-o forma logica si usor de înteles.
În anexa suportului de curs este prezentat un exemplu de evaluare a terenului prin metoda
comparatiei directe folosind procedeul comparatiei pe perechi de date.
În anexele atasate prezentului suport de curs este explicat principiul analizei pe principilu
perechilor de date un caz de evaluare a terenului folosind aceasta metoda.
În anexele acestui suport de curs va este prezentat un model de evaluare prin metoda
procedeului bazat pe perechi de date.
Metoda proportiei
În localitatile urbane dezvoltate se gasesc foarte rar amplasamente libere si valoarea lor
nu poate fi estimata prin comparatie directa motiv pentru care se foloseste metoda proportiei.
Metoda este bazata pe principiul echilibrului si pe conceptul contributiei, adica între diferite
componente ale proprietatii exista o proportie adecvata si nici una nu conduce la o disproportie
in raportul teren / cladire / proprietate. Se fac analize pe tipuri de proprietati si localizari între
care se stabileste un raport tipic. Metoda nu da o valoare determinanta proprietatii dar poate fi
folosita când este insuficient numarul de tranzactii de terenuri libere comparabile. Aprecierea
prin aceasta metoda este grosiera pentru ca se pot ridica ( sau exista ) cladiri mai scumpe sau
mai ieftine pe loturi de teren de valoare egala.
Metoda extractiei
Metoda este o varianta a metodei proportiei, mai simpla, întrucât din valoarea
Metoda parcelarii
Metoda se refera la terenurile libere cu suprafete mari sau foarte mari pentru care analiza
celei mai bune utilizari propune ca prin parcelare sa se obtina terenuri obtime pentru cladiri
rezidentiale într-o combinatie favorabila. O astfel de analiza se face prin dimensionarea loturilor
din punct de vedere fizic, legal si economic si în primul rând sa îndeplineasca cerintele pietii
locale.
Metoda se utilizeaza acolo unde nu sunt disponibile date referitoare la laturi similare de
teren liber. Exista informatii privitor la teren mâna de lucru si capital de investit si se pot
cunoaste cu precizie urmatoarele :
a./ valoarea cladirilor este cunoscuta sau se poate estima cu mare precizie
c./ se pot extrage de pe piata ratele de capitalizare separat pentru cladiri si teren Cladirile
se vor estima în conditiile celei mai bune utilizari, sunt noi si nu au deprecieri functionale si
fizice. Pentru a se deduce valoarea terenului se procedeaza în primul rând la determina valoarea
constructiei ( existenta sau ipotetica).Apoi se va determina sau estima venitul net obtinut din
exploatare, chirie si cheltuielile de operare estimate la data evaluarii .
Se determina ce parte din venituri se atribuie cladirii si se obtin veniturile pentru teren
pentru perioada de un an. Acest venit se capitalizeaza cu o rata de capitalizare obtinuta de pe
piata imobiliara si se obtine valoarea terenului.
Pentru folosirea acestei metode este util sa se cunoasca informatii de pe piata închirierilor
imobiliare Renta de baza este marimea platita pentru dreptul de utilizare si ocupare a terenului
în conformitate cu regulile de închiriere a terenului
Daca renta curenta corespunde cu cea de piata atunci valoarea obtinuta prin capitalizarea
cu o rata de pe piata este echivalenta cu valorea de piata. În cazuri în care aceasta nu corespunde
cu conditiile contractuale sunt necesare corectii.
Renta poate avea diferite clauze de escaladare si de plata si în acest caz trebuie reflectate în
renta de baza.
EVALUAREA CLĂDIRILOR
Cladirile ce se supun evaluarii sunt împartite conform H.G.R. 964 /1998 în 9 categorii,
functie de activitatea ce se desfasoara în ea. Vom metiona ca acestea sunt:
TELECOMUNICAŢII
ELECTRICE
PENTRU TERMOFICARE
În finalul expunerii metodelor de evaluare care se folosesc pentru evaluarea cladirilor sau
a constructiilor speciale, dupa o prezentare a practicii de prelucrare a informatiilor, a modului de
finalizare printr-un raport de evaluare vom da amanunte legat de practica raportarii pentru
fiecare dintre aceste patru cazuri prezentate mai sus.
Pentru evaluarea cladirilor putem folosi mai multe metode de evaluare care sa
permita obtinerea unor valori cât mai precise, capabile sa reprezinte valoric situatia reala din
teren la data evaluarii. Aceste metode pe care le putem folosi sunt :
Sunt verificate pe rând toate cladirile din incinta pe baza numerelor de inventar înscrise
în lista si eventual a celor gasite în teren pentru care nu exista numar de inventar. Este posibil
ca aceste cladiri sa fie înscrise pe o lista a mijloacelor fixe cladiri amortizate în functiune sau sa
nu fie înregistrate pur si simplu.
Obligatoriu aceste cladiri fara numar de inventar gasite în teren se vor evalua la stadiul
fizic la care se gaseste la data verificarii. Operatiunea de verificare impune analiza sistemului
constructiv al cladirii, anul punerii în functiune, finisajul interior si exterior precum si instalatiile
functionale existente în cladire. La verificarea instalatiilor se va consulta si lista de mijloace fixe
constructii speciale, pentru a verifica înscrierea separata pe numere de inventar a instalatiilor
tehnologice. În cazul în care ele sunt înscrise corect la grupa I-a se vor analiza pe numarul de
inventar gasit, iar în caz contrar se solicita planuri sau se întocmesc relevee pentru fiecare dintre
acestea întrucât va fi necesara evaluarea lor separata de cladire.
În acest caz se vor propune numere de inventar noi, cu folosirea codului de încadrare
asemanator celui din H.G.R. 964 /1998. Durata de viata scriptica si fizica a mijloacelor fixe
constructii speciale este mai redusa decât a cladirilor, au valori importante si ceea ce este mai
important ca înlocuirea lor se poate face pe investitii si nu pe productie cum s-ar impune daca ar
ramâne înregistrate la cladiri.
Sunt situatii frecvente în care cladirile inventariate au anul real de punere în functiune
( P.I.F. )diferit de cel înscris în actele contabile fie datorita preluarii de la o alta societate dupa
ce au functionat o anumita perioada de timp, fie datorita nationalizarii ( 1948 ), fie datorita lipsei
de informatii. Inginerul constructor evaluator are obligatia sa tina cont de aceste date la analiza
gradului de uzura fizica real estimat. Verificarea tuturor mijloacelor fixe cladiri si constructii
speciale este corect sa se încheie cu o discutie în cadrul societatii în care sa se lamureasca
diferentele între listele mijloacelor fixe din balanta si situatia reala din teren, anii în care pentru
o serie de mijloace fixe sau efectuat remedieri importante.
Dupa finalizarea etapei de verificare a situatiei reale din teren se poate trece la etapa de
evaluare propriu-zisa.
Pentru fiecare dintre mijlocele fixe grupa I-a cladiri se alege metoda de evaluare si se
determina valorile de înlocuire ( de nou ) pentru data la care s-a convenit cu beneficiarul
raportului de evaluare. Se recomanda folosirea metodei costurilor de reconstructie sau segregate
pentru cladirile cu suprafete mari si pentru care exista planuri de executie, metoda costurilor
pornindu-se de la preturile barem pentru cladirile de mai mica importanta
Primele informatii legate de acesti coeficienti de uzura fizica se pot prelua din
Normativul P135 / 1995, care coeficientii de uzura sunt prezentati pe cod asemanator cu cei
din Legea 15/1994. Preluate primele informatii despre uzura fizica a cladirii pentru durata de
viata scursa de la punerea în functiune si pâna în prezent, acestia se pot corecta de evaluator
functie de toti ceilalti factori pe care i-am mentionat mai sus. Stabilirea deprecierii pentru
fiecare dintre cladiri este o operatie de mare responsabilitate, are si un grad de subiectivitate si
din acest motiv trebuiesc gasite toate argumentele pentru cazul în care acest grad de uzura sufera
modificari importante fata de normativ.
Valorile ramase actualizate vor fi detaliat înscrise în foi de lucru, întocmite separat pentru
terenuri, separat pentru cladiri cuprinzând toate datele de identificare necesare ( nr. inventar,
denumire, valoare contabila, uzura -valoarea ramasa ; eventual plan de situatie) Foile de lucru
astfel întocmite în termenul prevazut vor fi predate colaboratorilor din echipa care determina ,,
bilantul economic “ respectiv activul net contabil corijat.
Metoda se poate aplica foarte bine în cazul cladirilor de locuit care au fost construite pe
baza pretului ferm dat de H.C.M. 256 /1984. În acest caz pretul de construire pentru 1 mp de
suprafata desfasurata construita a fost decis de regimul de înaltime al blocului de locuinte,de
gradul de seismicitate al zonei în care este construit blocul, de etajul la care se afla
apartamentul. Coeficientii de reactualizare elaborati de M.L.A.P.T. sunt aceia care aduc la zi
valoarea de înlocuire pentru cazul în cauza.
În cele mai multe cazuri de evaluare numarul pozitiilor din lista grupei II-a pentru
cladirile de tip industrial sunt foarte numeroase si de cele mai multe ori foarte greu de
indentificat pe numere de inventar in cazul retelelor tehnologice, apa-canal si transport de
energie electrica. Din practica evaluarii se cunoaste ca pentru foarte putine dintre numerele de
inventar se cunosc aspectele fizice ale fiecaruia dintre ele si deci este dificil de evaluat luându-
se în analiza fiecare numar de inventar separat. În cazurile concrete de evaluare pentru situatii
de multiple numere de inventar înscrise în balanta de mijloace fixe se propune evaluarea globala
pentru acelasi tip de retea tehnologica existenta în incinta. Determinarea valorii de înlocuire
pentru aceasta evaluare globala se efectuaeaza având la baza planul de retele din care se extrag
lungimile pe diametre ale conductelor. Se efectueaza evaluarea întregii retele si apoi se obtine
determinarea valorilor de înlocuire pe fiecare numar de inventar pe principiul raportului dintre
valorile de înlocuire contabileactualizate ( la H.G.R.500 /1993 ) pe numar de inventar si
valoarea de înlocuire totala însumata pentru toate numerele de inventar. Valoarea astfel obtinuta
se va multiplica cu rezultatul evaluarii întregii retele obtinut prin metoda costurilor si se v-a
obtine astfel valoarea de înlocuire pentru acel numar de inventar. Pe acelasi principiu se va
obtine si restul valorilor de înlocuire. Functie de anul de punere în functiune, de gradul de
întretinere si de mediul normal sau agresiv în care se gaseste reteaua si preluând primele date
din Normativul P135/1995 se vor aplica, in procente, uzurile fizice real estimate pentru fiecare
dintre numere de inventar. Multiplicarea valorii de înlocuire cu uzura fizica exprimata în
procente va conduce la determinarea valorii ramase actualizate pentru
acel numar de inventar. Acelasi principiu se folosette si pentru celelalte numere de inventar, iar
însumarea valorilor ramase va determina valorea ramasa actualizata pentru data la care se face
evaluarea.
Prin folosirea tehnicii de calcul în evaluarea mijloacelor fixe aceasta solutie este foarte
rapida si precisa, cu conditia preciziei cu care se determina valoarea de înlocuire.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
------------
Nr. Nr. inv. Denumire mijloc fix An/Luna Val .inventar Val. inlocuire Grad
Val. ramasa
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
------------
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
------------
792.687.686 * 2.398.622.983.
1.941.270.606
792.687.686
Obtinerea informatiilor privitor la gradul de uzura fizica pentru mijloacele fixe de tip
constructii speciale se preiau din cadrul Normativului P135/1995 unde duratele de viata fizica
precum si uzurile fizice pentru duratele de timp scurse de la punerea în functiune sunt selectate
pe baza codurilor de recunoastere a mijloacelor fixe existente în Legea 15 / 1994. Este important
sa se retina selectarea facuta pe baza criteriilor de de repartizare pe coduri. Pentru HGR 964 /
1998 se vor asimila codurile constructiilor speciale cu codurile echivalente din Legea 15- 1994.
Este totusi neceasr sa mentionez ca pentru multe dintre mijloacele fixe constructii
speciale avem coduri care se pot confunda ( ex. 2.5.8.2. -rezervoare din beton armat ) cu
rezervoarele de depozitare apa din beton -cod 2.7.18. sau avem coduri la care uzura fizica se
apreciaza în 2 pozitii ( ex. cod 2.4.1.1.1./Legea 15/1994 ) are în Normativul P135/1995 2 pozitii
adica infrastructura si suprastructura caii ferate.
Este deasemeni bine sa mentionam ca evaluarile mijloacelor fixe grupa I-a necesita
multa incisivitate din partea evaluatorilor deoarece într-o serie de cazuri ele nu sunt
inventariate, sunt în teren si este obligatoriu ca acestea sa fie separate si evaluate separat.
Se gasesc situatii în care s-a impus aprecierea unei uzuri totale pentru mijloace fixe
precum retele apa-canal, castele de apa sau silozuri care nu functioneaza fiind defecte cu toate
ca durata de viata scriptica nu s-a consumat.
Aprecierea uzurii fizice real estimate este în cazul mijloacelor fixe grupa I-a, constructii
speciale este asociata cu analiza comparativa care trebuie facuta între conditiile STAS de
calitate a lucrarilor si ceea ce se executa in fapt, când din conditii cunoscute de termene si mâna
de lucru necalificata se receptionau lucrari de foarte slaba calitate. Se impune deci ca
evaluatorul sa fie în posesia informatiilor privitoare la conditiile minime de acceptare ale
receptiei unor astfel de lucrari. La anumite tipuri de constructii speciale se poate aprecia ca
dezvoltarea tehnologiilor impune analiza situatiei existente în teren si sub aspectul uzurii
morale.
Evaluatorul va lua în consideratie natura mijlocului fix ce este supus evaluarii, conditiile
de mediu, tehnologia anilor în care se face evaluarea si apreciaza, cu justificarea acestei
aprecieri în foi de lucru speciale uzura suplimentara ce se impune.
Vom da informatii despre structura de rezistenta a cladirilor pentru orice fel de functiuni,
despre finisajul interior si exterior, despre terase si învelitori, despre instalatiile functionale ale
cladirilor.
STRUCTURA DE REZISTENŢĂ
Functie de scopurile pentru care sunt executate cladirile, structura de rezistenta are
diferite forme, cunoscute sub denumirile :
4.-structuri mixte
Pentru fiecare dintre aceste tipuri de structuri vom prezenta informatii suficiente astfel ca
evaluatorul sa aiba posibilitatea sa recunoasca, în urma verificarii din teren, care tip de structura
este specifica cladirii supusa evaluarii.
Structura pe zidarie portanta este structura care asigura stabilitatea cladirii având ca
elemente zidariile de închidere si de compartimentare cu grosiuea mai mare de 24 cm grosime.
Grosimea zidurilor poate ajunge pâna la 75 cm grosime.
Aceste tipuri de cladiri au si o buna izolare fonica fata de zgomotele exterioare provenite
din afara si din interiorul cladirii
Structura de rezistenta este rigida, elementele structurale au stabilitate considerabila
Durata de viata a materialelor este forte mare sau mare, implicit durata de viata a cladirii
este mare.
Structura pe cadre
Structura pe cadre din beton armat, beton armat prefabricat, sau pe cadre din profile
metalice la care elementele structurale sunt stâlpii si grinzile care permit închideri cu zidarie de
diferite grosimi, care au mai multe deschideri si mai multe travei. Din punct de vedere al
regimului de înaltime cladirile cu structura pe cadre poate fi clasificata în 2 categorii importante
functional.
Durata de viata a materialelor este mare asigurându-se stabilitatea atunci când sectiunile
elementelor structurale stâlpi si grinzi corespund încarcarilor permanente si din sarcini
dinamice.
Atunci când regimul de înaltime este mare, pentru aceste tipuri de cladiri se impun
conditii severe pentru ca în zonele seismice sa fie îndeplinite conditiile de rigiditate care sa
micsoreze deplasarea la vârful cladirii.
Structura pe diafragme
Cladirile de acest sistem constructiv, au peretii structurali realizati din beton armat
dispusi în 2 sisteme si anume :
Sistemul de diafragme dispuse fagure presupune ca toti peretii dintre camere sunt
realizati din beton armat, cu exceptia peretilor de compartimentare situati între 2 diafragme
adiacente.
Sistemul de diafragme dispuse în sistem celular presupune ca peretii dintre apartamente
sunt din beton armat, în rest peretii de compartimentare sunt realizati din pereti usori,
autoportanti.
Din punct de vedere al stabilitatii, structura de rezistenta pe diafragme din beton armat
este considerata foarte sigura la actiunile seismice.
Structura mixta
Pentru unele tipuri de cladiri, datorita functiunilor impuse prin proiectare, se regasesc
sisteme constructive considerate ca structuri mixte cum ar fi :
Pentru multe dintre cladirile de tip rezidential structura de rezistenta mixta este aceea
care asigura confortul si functiunile cele mai sigure.
infrastructura cladirii
suprastructura cladirii
Infrastructura cladirilor este totdeauna acea parte a cladirii care se gaseste sub cota +-
0,00 si este cunoscuta deobicei sub denumirea de fundatie a cladirii. Cladirile pot avea subsol,
cu pereti din beton , beton armat sau caramida, dar sub acesti pereti de subsol se gasesc
fundatiile cladirii.
FUNDAŢII
Fundatiile au rolul de a transmite încarcarile cladirii asupra terenului. Pentru îndeplinirea
acestei functiuni ele trebuie sa repartizeze încarcarile terenului, care trebuie sa aiba suficienta
rezistenta pentru a suporta presiunile corespunzatoare, iar deformatiile sunt acceptabile pentru
stabilitatea cladirii.
Fundatiile de sub cladiri sunt fundatii directe, iar prin aceasta se înteleg lucrarile
efectuate sub nivelul terenului pentru executarea corpului fundatiei care reazema direct pe patul
de fundatie.
Fundatiile continui din beton armat se promoveaza de catre proiectant atunci când terenul
are presiunea admisibila de calcul pentru sarcini fundamentale de calcul si prin armarea talpii de
fundare se va limita latimea acesteia. Asezarea armaturii pentru fundatie se face pe suprafata
unui beton de egalizare de 3-5 cm grosime.
Fundatiile cladirilor cu subsol sunt dimensionate din punct de vedere al adâncimii
subsolului, gradului de seismicitate si al naturii terenului de fundare.
Ca definitie tehnica prin adâncime minima de înghet se întelege nivelul cel mai coborât al
izotermei 0 °C. Adâncimile de înghet din România variaza între 70 cm si 110 cm fata de cota
terenului natural.
Prin prezentarea mai jos a hartii României având zonate adâncimile se vor putea prelua
primele informatii legate de aceste obligatii tehnice.
Adâncimea de înghet
Daca prin conditiile tehnice fixate pentru beton, apa rezulta a fi agresiva, trebuiesc luate masuri
speciale care se stabilesc de la caz la caz cum ar fi:
*hidroizolatii
Fundatiile speciale sunt cele proiectate si executate pentru cazul în care terenul este
dificil pentru fundare si se impune executarea de piloti prefabricati batuti în teren pâna la
atingerea terenului bun de fundare. Acest gen de fundatii se numesc fundatii pe piloti si pot fi
sub fundatii de tip izolat sau fundatii de tip radier general.
SUPRASTRUCTURA CLĂDIRILOR
Pentru cladirile de locuit de tip unifamilial ( rezidentiale ), sistemul structural cel mai
raspândit este acel cunoscut sub denumirea de ,, structura pe zidarie portanta,, care poate fi
conceput si dimensionat pentru structuri cu subsol sau fara, cu etaj sau fara etaj, pentru gradele
de intensitate seismica 6,7,8 si 9.( scara Mercalli )
Pereti structurali portanti, în sensul ca acestia pot prelua sarcini verticale si orizontale ;
Structurile din beton armat pe diafragme se împart în 2 categorii, functie de modul în care
sunt dispuse si anume:
Executarea cladirilor folosind diafragmele din beton armat este indicata pentru zonele de
intensitate seismica mare, care împreuna cu diafragmele orizontale
Acest sistem constructiv este un sistem avantajos din punct de vedere tehnico-economic,
la cladirile cu un numar mare de nivele, la care cerintele functionale permit o distributie identica
a peretilor portanti la toate etajele.
Structura mixta este si acea structura la care parterul cladirii este un parter pe cadre din
beton armat monolit, iar etajele au conceputa o structura pe diafragme din beton armat dispuse
în sistem celular sau dispuse în sistem fagure.
Pentru parterul acestor cladiri, functiunile cladirii sunt realizate mai usor dat fiind
elasticitatea cu care se pot realiza compartimentarile.
Inspetia structurilor poate pune în evidenta trei tipuri de defectiuni functie de costurile ce
se pot implica pentru remediere:
defecte estetice
defecte functionale
defecte de stabilitate
1./ Avarii superficiale, care pot fi apreciate ca fisurile fine, usor de rectificat prin
reparatii minore sau care produc înclinarea, sau umflarea unora dintre elementele structurale.
3./ Avarie problematica, apare o îngrijorare, iar stabilitatea cladirii este pusa la
îndoiala. Se apreciaza ca structura pare vulnerabila.
5./ Prabusirea, este sitatia în care cladirea se poate prabusi în orice moment, fiind
necesar un program de reconstructie.
tavanele
pardoselile
tâmplaria
sarpanta cu învelitoarea
terasa
LA PEREŢI sI TAVANE
Pentru peretii interiori si exteriori finisajul implica în primul rând executarea lucrarilor de ten
executate
cu scopul asigurarii planeitatii peretilor executati din zidarie sau din beton. Aceasta activitate implica trei
succesive
cunoscute tehnic sub numele de sprit, grund si tinci, iar grosimea medie trebuie sa fie de circa 2 cm. Materialu
care se executa aceasta operatiune se numeste mortar si pentru ca se fabrica în consistente diferite da
cantitatii variabile
În cazul în care pe suprafata peretilor se vor executa placaje ceramice sau placaje cu
lambriuri tencuiala poate fi executata doar prin aplicarea a doua straturi succesive si anume sprit
si grund.
Daca finisajul interior este umed atunci dupa aplicarea tinciului, la 24 ore, sa se execute o
gletuire cu var pentru cazul zugravelilor executate în culori de apa si cu glet de ipsos în cazul în
care peretele va fi vopsit.
în culori de apa cu aplicare a 2 mâni de var, huma în amestec cu coloranti se pot aprecia ca obisnuite, iar cel
Din punct de vedere al aprecierii duratei de viata fizica tencuielile interioare rezista circa
70 ani si poate ajunge pâna la 100 ani. Tencuielile exterioare driscuite sau stropite din var
ciment au durata de viata de circa 20 ani, tencuielile din praf de piatra 40-50 ani , tencuielile din
similipiatra, terasit, placaje ceramice, marmora de circa 70-100 ani.
PARDOSELI
aceasta clasificare este data de senzatia pe care o da pardoseala piciorului gol ce calca pe
aceasta.
Pardoselile reci sau calde existente într-o cladire se diferentiaza prin costurile diferite
care le implica, apreciere a calitatii materialelor si implicit a duratei de viata de la care se
porneste în aprecierea uzurii efective.
Pardoselile din scândura 20-25 ani, pardoselile din parchet pe dusumea oarba, 25-45 ani,
pardoselile din p.v.c. pe suport textil 10-15 ani, pardoselile din gresie, mozaic sau marmora 70-
100 ani.
* lemn de rasinoase
* lemn de stejar
Tâmplarie de metal
* tâmplarie din tabla ambutisata sau profile laminate
* tâmplarie de aluminiu
* tâmplarie de beton.
1 canat
2 canate
3 canate
Usile interioare sau exterioare, indiferent de tipul materialului din care sunt confectionate
se pot clasifica în :
1 canat
2 canate
glisante
tip rulou
Pentru fiecare dintre aceste elemente componente ale unei cladiri se vor prezenta
elementele informative detaliate, precum si elemente informative cu precizari asupra modului în
care evaluatorul apreciaza prin inspectia efectuata gradul de depreciere. În datele tehnice
publicate în decizia 630-1980 se propun urmatoarele durate de viata :
Pentru cazurile în care evaluatorul constata ca în interiorul cladirii este un mediu agresiv,
aprecierile legate de duratele de viata vor fi strâns legate de gradul de întretinere a acestor
elemente.
Cladirile sunt protejate de intemperii, prin aplicarea la partea superioara a unor sisteme
constructive promovate prin proiectare si care pot fi :
*sarpante si învelitori
Terasele cladirilor sunt executate la nivelul planseului de peste ultimul etaj, cu aplicarea
unor straturi succesive de hidroizolatie care în cele mai frecvente situatii asigura si protectia
termoizolatiei de acoperis.
* instalatii functionale
* instalatii tehnologice
Instalatiile functionale sunt acele tipuri de instalatii care au sarcina de a deservi omul, fie
ca acesta se gaseste într-o cladire de locuit fie ca se gaseste într-o cladire în care îsi desfasoara
activitatea profesionala. Vom aprecia pentru instalatiile electrice functionale, instalatiile de
iluminat si prize, instalatia de paratraznet si instalatia de împamântare.
Ceea ce este bine de cunoscut si retinut este faptul ca aceste instalatii functionale intra în
pretul cladirii, pe linia evaluarii la mijloacele fixe cladiri.
Concluzie:
Evaluarea pentru aceste tipuri de active se face la valoarea de piata pentru teren si
la valoarea de piata pentru utilizarea existenta pentru cladiri. Pentru cladirile specializate
se poate aplica evaluarea prin metoda costului de înlocuire net ( CIN )
B /Proprietatile detinute ca investitii care pot genera venit sau câstig anual
Acestea sunt care sunt detinute pentru scopul de a obtine un venit financiar dintr-o
închiriere normala unei terte parti.
Evaluarea pentru aceste tipuri de active se face la valoarea de piata. Aceasta se face
atât pentru teren cât si pentru cladiri.
În aceasta categorie este inclus terenul cu sau fara cladiri, care este în surplus pentru
utilizarile de exploatare ale societatii previzibile în viitor sI, în mod normal, este desinut pentru
a fi vândut.
Evaluarea pentru aceste tipuri de active se face la valoarea de piata atât pentru
teren cât sI pentru cladiri.
Pentru o proprietate imobiliara de tip rezidential, valoarea reala este data de satisfactia
pe care o ai datorita intimitatii si a relaxarii în perioada de timp în care locuiesti.
Pentru o proprietate comerciala sau industriala, valorea reala este data de totalitatea
beneficiilor obtinute pentru o perioada de timp determinata.
Metoda comparatiei directe se aplica tipurilor de proprietati imobiliare pentru care exista
suficiente informatii privind tranzactiile.
Prin aplicarea acestei metode se transmit cele mai corecte informatii referitoare la :
Ca surse de informatii evaluatorul poate folosi date despre tranzactiile încheiate, oferte
oferite prin publicatiile de specialitate, informatii verificabile ale agentiilor imobiliare,
administratorii de blocuri de locuinte, antreprenori de constructii, firme de evaluare din
localitatea în care se gaseste proprietatea. Statistic, evaluatorul selecteaza informatiile functie de
zona geografica, de tipul proprietatii evaluate, de data la care s-a efectuat tranzactia.
Criteriile
Elementele
2. conditiile de finantare
3. conditiile de vânzare
4. conditiile pietii
5. localizarea
6. caracteristicile fizice
7. caracteristicile economice
8. utilizarea
2. Conditiile de finantare. La definitia valorii de piata s-a facut afirmatia ca valoarea de piata
se refera la plata în cash facuta integral. Daca chiriasul a obtinut o finantare sub nivelul pietii, el
la cumparare va plati probabil un pret mai mare pentru aceasta proprietate. Este firesc dat fiind
obligatia de a folosi în analiza valorile culese de pe piata pentru mai multe tranzactii încheiate.
Pretul tranzactiei pentru o tranzactie imobiliara poate diferi deci, functie de aranjamentele
financiare stabilite
4. Conditiile pietii. Aceasta apreciere se refera la evolutia pietei în intervalul de timp scurs între
momentul tranzactionarii si data evaluarii, ( inflatie, comportamentul investitorilor, modificari
legislative, fluctuatiile cererii si ofertei )
5. Localizarea Daca o proprietate difera prea mult în ceea ce priveste amplasarea într-o zona,
ea poate fi eliminata dintre proprietatile comparabile. Cu ale cuvinte se apreciaza corect
localizarea proprietatii într-un cartier, sau între 2 cartiere foarte asemanatoare.
7. Caracteristicile economice. Aici sunt cuprinse toate atributele unei proprietati imobiliare
care pot influenta profitul net cum ar fi : cheltuielile de exploatare, managementul, chiriile
conditiile de închiriere.
8. Utilizarea. Se face analiza comparativa între utilizarea existenta si cea mai buna utilizarea
unei proprietati comparabilesi utilizarea proprietatii de evaluat.
Agentiile imobiliare pot ajuta evaluatorii în cunoasterea acestor date, dar datele despre
cartier sau starea de venit se obtin prin verificari ale zonei.
nr. 1
3 Str. Moara Rosie negativa 92.000 490 mp. 187,75
nr.1
4 Str. Suhaia nr.40 negativa 76.000 336 mp. 226,19
Str. soseaua Viilor pozitiva 57.000 402 mp 141,79
nr.34
Pret mediu 167,89
corectie pozitiva /
negativa
Suprafata 416 mp
proprietate
5 Pret proprietate 69.845 $
EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE GRUPA II-III
Evaluarea mijloacelor fixe ce fac parte din grupele 2-6 au regim de evaluare fata de
metodele de evaluare a mijloacelor fixe cladiri si constructii speciale. Conform H.G.R. 2.139 /
2005 aceste mijloace fixe avem urmatoarea repartizare:
Pentru mijloacele fixe care au fost procurate din import este important sa se extraga
informatiile legate de tara de provenienta, caracteristicile utilajului din cartea tehnica,
informatiile privind denumirea uzinei si localitatea în care se afla amplasata. Pentru precizia
informatiei se poate apela la agentia comerciala a tarii din care provine utilajul respectiv. Aceste
informatii se pot obtine direct prin corespondenta cu aceste agentii comerciale.
Trebuie sa fie cunoscut faptul ca în afara pretului de produs aici sunt incluse taxele
vamale, comisonul importatorului, taxe si impozite ale Guvernului Romaniei, cheltuielile cu
transportul de la frontiera. Evaluarea exclude cheltuielile pentru transportul utilajelor de la vama
pâna la hala de montaj.
Atentia trebuie îndreptata asupra cheltuielilor efectuate pentru procurarea utilajului si
cheltuielile legate de montajul lui în hala. Evidentierea acestor cheltuieli s-a facut deobicei în
structura devizului general de pe coloana Montaj Utilaj din devizul pe obiect de investitii.
Exista uneori înregistrarea valorii utilajului alaturi de costul fundatiilor acestuia, caz în care se
impune ca aceste fundatii sa fie evaluate si eliminate din valoarea de înlocuire a utilajului.
Trebuie sa fie evaluat doar utilajul, fiind exclus deasemenea costul racordarii acestuia
la instalatia electrica de forta.
randamente sau pierderi, consumuri de energie si combustibil, vârsta cronologica sau efectiva,
programul de reparatii, echipamente de control, durata de viata ramasa, mijloace de întretinere.
Procedeul identificarii
La situatia in care avem cel putin 2 preturi pentru acelasi produs, cu furnizori diferiti, cu
randamente asemanatoare, pentru valoarea de înlocuire se va alege presul ce mai mic se alege
cel cu pretul mai mic.
evaluarea se efectueaza pe cel putin 2-3 echipamente asemanatoare. Dat fiind necesitatea de
majorare a sferei de cunoastere avem de multe ori dificultati în cunoasterea pietei de produse
similare dat fiind costurile de obtinere a informatiilor. Acest procedeu este mai putin folosit.
In acest fel se apreciaza DURe din coloana 6 tabel T-II pg.22 al cartii sus mentionate.
Privitor la aspectul evaluarii mijloacelor fixe se recomanda sa se aiba in vedere prevederile
HGR 909/1997 publicat in M.O. 7 din 4/1998 privind aprobarea Normelor Metodologice de
aplicare a Legii 15/1994 privind amortizarea capitalului imobilizat in active corporale si
necorporale ( modificata si completata prin O.G. 54/1997 care abroga Normele precedente
aprobate prin Ordin M.F. 746/1994 publicate in M.O. nr. 180/994
Aprecierea uzurii se face prin stabilirea numarului de ani sau ani si luni rest de
viata dupa care se stabileste amortizarea lunara pe noua valoare de înlocuire. Aceasta
valoare de înlocuire se multiplica cu numarul de luni propuse ca rest de viata obtinând astfel
valorile ramase actualizate.
Se va folosi formula de determinare a uzurii utilajului folosindu-se formula:
a+b
în care :
Pentru utilajele neamortizate, dar scoase din functiune pentru diverse motive, valoarea
ramasa actualizata se apreciaza a fi pretul în fier vechi. Se cunoaste ca oricum la amortizare
aceste utilaje se desmembreaza se caseaza si se vând la fier vechi.
În anexele suportului de curs este prezentat un exemplu de evaluare pentru un utilaj care
s-a scos la licitatie pentru a fi vândut.
STANDARDE DE EVALUARE
Evaluatorul -definitie
b/ are suficiente cunostinte si experienta locala în evaluarea activelor, sau obtine asistenta
de la persoanele competenteti cunoscatoare;
c/ îndeplineste cerintele legale, regulamentare, etice si contractuale legate de lucrare ;
Evaluatorul poate fi :
evaluator intern ;
evaluator extern ;
evaluator independent;
Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data
evaluarii, între un cumparator hotarât sa vânda într-o tranzactie libera, dupa un marcketing
adecvat, în care fiecare a trnzactionat în cunpstinta de cauza, prudent si fara constrângere.
Valoarea justa este sum ape care un active ar putea fi schombat sau o datorie decontata,
de buna voie, între doua parti aflate în cunostinta de cauza, în cadrul unei tranzactii cu pretul
determinat obiectiv. ( IAS16, paragraph 16 )
Valoarea de piata pentru utilizarea existenta, este suma estimata pentru care un activ ar
putea fi schimbat la data evaluarii, pe baza ipotezei de continuare a utilizarii actuale, dar
presupunând ca activul este liber/neopcupat, între un cumparator hotarât sa cumperesi un
vânzator hotarâtt sa vânda, într-o tranzactie libera, dupa un marketing adecvat,în care fiecare a
actionat în cunostinta de cauza, prudent si fara constrângere.
Valoarea de piata pentru utilizarea alternativa, poate fi definita ca fiind valoarea cu cea
mai buna utilizare, alta decât cea prezenta, respectiv cea intentionata sau cea care ar corespunde
unei redezvoltaride catre proprietarul activului, de societatea de dezvoltare imobiliara sau de
catre ocupantul presupus.
Valorile negative apar atunci când activele imobiliare, care constituie subiect al unor
obligatii contractuale , fizice, legale sau financiarew, genereaza un cash flow negativ, real sau
ipotetic, sau necesitalucrari substantiale de remediere. Aceste active devin astfel o datorie sau o
valoare negativa.
Costul de înlocuire net ( CIN ), este o procedura de evaluare folosita în stabilirea valorii
pentru utilizarea existenta în cazul proprietatilor specializate, care se vând foarte rar sau
niciodata, altfel decat parti ale unei afaceri. Aceasta nu este o metoda derivata din piata, desi
unele analize, care stau la baza unor estimari ale valorii de piata , se bazeaza pe date derivate din
analiza CIN al vânzarilor instalatiilor de productie. În absenta unor date de piata, CIN este
adoptat ca substitut al analizei de piata. Prin urmare, este nepotrivita utilizarea CIN pentru
proprietati detinute ca investitii sau care constituie un surplus fata de necesitatile de exploatare
ale companiei.
Pentru stabilirea costului de înlocuire net din costul brut, sau mai bine zis din valoarea de
înlocuire, este de analizat deprecierea care afecteaza activul în stabilirea valorii ramase
actualizate.
Deprecierea, sau marimea uzurii fizice, este o micsorare a valorii rezultata din trecerea
timpului si de utilizarea trecuta si poate fi marimea probabila a costului viitor de utilizare
comparativ cu o cladire moderna substitut.
Deprecierea strategica, este analizata ca urmare a unei decizii luate în cadrul afacerii
facând astfel cladirea improprie desfasurarii afacerii. Aceasta sitatie poate afecta partial sau
integral unproces integrant, chiar daca cladirile aracea valoare pentru o alta întrprindere sau
chiar pentru proprietarul actual, daca decizia respectiva nu ar fi fost luata.
Durata de viata utila este perioada de timp de-a lungul caruia un activ asteapta sa fie
utilizat de catre o entitate
b/ În cazul în care informatiile de piata privind valoarea justa a unui element specializat
de imobilizari corporale nu sunt disponibile, iar elementul este rar tranzactionat, cu exceptia
cazului în care face parte din activitatea continua de afaceri, entitatea va trebui sa estimeze
valoarea justa a activului specializat prin abordarea pe venit sau prin abordarea prin costul de
înlocuire net. ( IAS 16, paragraful 33 )
Analiza problemelor de evaluare care privesc garantiile pentru credite constituite din
proprietati imobiliare, care poarta un nivel ridicat de responsabilitate fiduciara, ar trebui sa ia în
considerare scopul evaluarii, evaluarea obiectiva a riscului indus de conditiile detaliate de
acordare a creditului propus, precum si transparenta modului de prezentare a datelor raportului
evaluarii, conjucturii pietei si fluxului de lichiditati. Proprietatile ce se pot constitui ca garantii
de credite sunt:
* Propritatile în dezvoltare
Pentru evaluarile efectuate atunci când sunt în cauza interesele actuale si viitoare ale
detinatorilor de titluri /polite de asigurare si ale investitorilor în combinatii financiare, care
depind total sau partial de vânzarea sau lichidarea activelor imobiliare ca o categorie de
investitiipe pietele de capital, se vor adopta numai procedurile de evaluare bazate pe o evaluare
patrimoniala la data asigurarii.
Clasificarea
Numai acei practicieni care au participat la un curs de nivel superior si sunt apti sa se
conformeze definitiei evaluatorului de active ar trebui sa angajeze lucrari.
Probitate
Evaluatorii nu vor lucra pentru doua sau mai multe parti în acelasi subiect, în afara
cazului când partile sunt de acord cu aceasta.
Conflicte de interese
Evaluatorii vor sprijini standardele si vor folosi cea mai buna metoda pentru a asigura
adoptarea lor si de a asigura ca evaluarile relevante sunt conforme cu acestea.
BIBLIOGRAFIE
Legea 15 / 1995
LECTOR