DREPT URBANISTIC SI GESTIUNEA LOCALITATILOR

22.02.2002 – CURS 1

Norme de drept  obligatorii (acte normative)

 neobligatorii (se refera la probleme morale;nu sunt
scrise)  indivizi cu moralitate impecabila / discutabila

DREPT – concept foarte general . Are doua explicatii :

 drept obiectiv  totalitatea normelor (regulilor) obligatorii care
reglementeaza, guverneaza raporturile dintre oameni

- principii ale dreptului obiectiv :

1. dreptul reglementeaza faptele si activitatea oamenilor
2. dreptul reglementeaza numai manifestarile externe ale oamenilor
3. regulile de drept se aplica numai in caz de conflict (ciocnire de interese)
4. legea actioneaza numai in viitor (sau prezent) si nu in trecut  o lege nu
poate fi retroactiva.O lege este o ordine prestabilita.Incepe in momentul in
care apare legea
5. legea functioneaza din ziua in care a fost publicata in Monitorul Oficial 
din acel moment nimeni nu mai poate invoca necunoasterea legii

 dreptul subiectiv  posibilitatea sau facultatea unei persoane de a face

un anumit lucru,posibilitate care este recunoscuta de lege
- dreptul subiectiv este format din sfera de drepturi personale pe care
individul le are protejate juridic si la care poate face apel atunci cand doreste
(dreptul de proprietate,de autor,de a practica o meserie aleasa)  omul este
subiect de drept

- Dreptul pozitiv – totalitatea normelor existente la un moment dat intr-o

societate
1. Dreptul public  totalitatea reglementarilor care se aplica raporturilor
dintre stat si particular
a. dreptul constitutional  totalitatea reglementarilor pentru organizarea
statului si institutiilor lui si care reglementeaza drepturile si indatoririle
cetatenilor
b. dreptul administrativ  totalitatea reglementarilor pentru modul de
functionare a institutiilor statului (organele administrative) ,al
serviciilor publice si modul de functionare a altor grupari de oameni
(sindicate,partide,biserici)

2. Dreptul privat  totalitatea regulilor care se aplica raporturilor dintre

particulari
a. dreptul civil  reglementeaza raporturile dintre oameni in legatura cu
viata lor particulara
- raporturile dintre oameni si bunurile lor
- intre bunurile pe care le poseda oamenii
b. dreptul comercial
c. dreptul international privat
 Dreptul urbanistic :
-este in formare
-se formeaza din parti ale dreptului administrativ+dreptul civil+actele
normative din practica de proiectare si construire+ documentatia de urbanism (ca
instrumente juridice inpun anumite lucruri)
- pana in 1990 unele din regulile de drept erau inlocuite cu hotarari,acte de
vointa

Gestiunea localitatilor
- gestiune  administrarea bunurilor unei persoane si raspunderea pentru
pastrarea bunurilor persoanelor
- obiectul gestiunii  ansamblul deciziilor si hotararilor care se iau pentru
pastrarea bunurilor

- gestiunea localitatilor  ansamblul de hotarari si decizii luate pentru

administrarea tuturor bunurilor aflate intr-o localitate
- gestiunea se decide (exercita) de fiecare proprietar in parte  de
administratia publica care este aleasa intr-un teritoriu tocmai pentru a-i gestiona
bunurile

Impartirea administrativa a tarii

- administrator (administratie)  este persoana angajata de un proprietar
pentru a-i ingriji un bun
- teritoriu administrativ  teritoriu in care administratorii isi exercita
atributiunile
- din Constitutie  Art.3 : „teritoriul tarii este organizat sub aspect
administrativ in comune,orase,judete ; in conditiile legii unele orase se pot
declara municipii.”

FORMELE DE ASEZARI UMANE SI UNITATI ADMINISTRATIV - TERITORIALE

Forme de Existenta legala

asezari
umane Statutul adminstrativ al Unitati administrativ
localitatilor teritoriale
Judete 41

Municipiul Bucuresti (este

tratat ca un judet)
Orase
Municipii resedinta de judet 41 Municipii
Municipii „banale” 85

Oras Orase 180

Sate resedinta de comuna

Sate Comune
Sate
 - administrativ vorbind, Bucurestiul este tratat ca un judet
- limitele unitatilor administrativ-teritoriale si denumirile acestora se
stabilesc prin lege
- municipiul Focsani  teritoriu administrativ al municipiului Focsani
- statutul administrativ al localitatii – rangul acordat prin lege localitatii
- sate  unul sau mai multe sate se pot grupa intr-o comuna ; unul dintre
sate este resedinta de comuna
- exista comune care au un singur sat  Mogosoaia
- in Romania  2700 de comune  2700 de sate resedinta de comuna
- 10 000 de sate
- 300 de sate in teritoriul oraselor  sate apartinatoare

sate (fac parte din teritoriul administrativ al

municipiului si nu din municipiu) apartinatoare
municipiul Focsani

teritoriu administrativ al municipiului Focsani

- orasele – prin lege anumite localitati urbane pot deveni orase

- comuna Otopeni  a devenit oras prin lege
- 55% din populatie traieste in urban
- 45% din populatie traieste in rural
- Localitate  este o comunitate urbana cu nume si individualitate
stabilite prin lege.Isi duce viata intr-un numar de locuinte si
constructii de alta natura si se inscrie intr-un teritoriu administrativ
stabilit prin lege.

CURS 2 – 1.03.2002

PUTEREA PUBLICA / PUTEREA IN STAT

Puterea – organele puterii

Puterea publica – puterea statului asupra teritoriului statal . Statul este un
concept.
Statul – este o persoana juridica ; este o creatie virtuala ; necesita
existenta a 3 componente :
1. Bunurile destinate uzului public – in mod curent denumit patrimoniu
(patrimoniul inseamna mult mai mult decat bunurile)
2. Sistemul de drepturi (legi) ale persoanelor fizice si juridice
3. Sistemul de obligatii ale persoanelor pe teritoriul respectiv (national)

Notiuni : - drepturi
- obligatii cuplu
Nu exista drepturi fara obligatii precum nu exista obligatii fara drepturi colective.
 Statul este reprezentat in diferite momente de diferite persoane.Nimeni nu
reprezinta statul in mod absolut.
Ce fel de stat este Romania ?
 Constituia din 1991 – Romania stat unitar  puterea este exercitata
dintr-un singur punct :este un stat centralizat (spre deosebire de statele federale)
 puterea este concentrata intr-un singur punct
Republica - poporul conduce (spre deosebire de monarhie)
 prezidentiala – presedintele are puterea cea mai mare (Franta,
SUA)
 parlamentara – parlamentul are cea mai mare putere
(Romania)
1748 Montesqieu – “Despre spiritul legilor” – imparte puterea statului in 3
parti: legislativa,judecatoreasca,executiva
1787 – constitia americana
1791 – constituia iacobina

Romania prin constituie are 3 puteri 

legislativa,judecatoreasca,executiva (in ordinea din constitutie)

1. PUTEREA LEGISLATIVA

- principiul este acela ca elementele scrise la inceput sunt mai puternice

decat cele scrise la sfarsit
- se compune din parlament (unica autoritate legiuitoare).Parlamentul are
2 parti : camera deputatilor si senatul cu atributiuni egale.
A. Parlamentul elaboreaza legislatia (emite legi)
B. Presedentia (in Romania face parte din legislativ).Prin constituie are si
atributiuni executive dar preponderente – legislative

2. PUTEREA JUDECATOREASCA

- garantarea aplicarii corecte a legilor

- se formeaza din :
 consiliul superior al magistraturii (promoveaza,stabilesc magistratii :
cine nu mai este in stare sa fie magistrat)
 instantele judecatoresti (tribunale, judecatorii,curti de apel).Exercita
stabilirea dreptatii.Sunt repartizate pe toata suprafata tarii.
 curtea suprema de justitie – sentinte definitive cand persoanele aflate
in conflict sunt nemultumite de diferitele rezolvari
 contenciosul administrativ – i se adreseaza persoana care se considera
nedreptatita de hotararile administratiei
 curtea constitutionala – tribunalul care stabileste constitutionalitatea
legilor
 ministerul public (procuratura) – corpul de persoane care reprezinta
acuzarea din punctul de vedere al interesului public.Cheama in judecata
acuzand pe cineva.Controleaza actiunile politiei.
 3. PUTEREA EXECUTIVA
- are rolul de a guverna tara pe baza legilor (i se spune si administratie
publica – administrator – presoana care ingrijeste averea cuiva)
*Membrii acestor puteri sunt desemnati dupa alt sistem:
- puterea legislativa  voturi  vointa populatiei
- puterea judecatoreasca  numiti unii de parlament ; altii de
presedinte.Sunt functie de prima putere (legislativa)
- administratia publica  numiti dupa un sistem  presedintele numeste
prim-ministrul (care prezinta un program+ministrii)  parlamentul confirma.Este
functie a puterii legislative.Administratia publica este angajata de noi pentru
ingrijirea bunurilor noastre.

- puterea executiva este formata din 3 parti :

 administratia publica centrala de specialitate APCS
 administratia publica locala APL
 curtea de conturi

1. APCS – este formata din primul ministru + ministrii (guvern)

- aparatul ministerelor se imparte in 2 trepte :
A aparatul central (oamenii care lucreaza la Bucuresti)
B. seviciile publice ale ministerelor descentralizate la nivelul
judetelor.Au denumiri diferite in functie de minister
(agentii,inspectorate,directii,etc)
 constructiile au un sistem de oameni care lucreaza la minister + judet –
inspectorat de stat pentru urbanism si amenajarea teritoriului conduse de un
inspector sef
- in afara ministerelor mai exista si alte moduri de formare a unor
persoane  autoritati administrative autonome  persoane formate prin lege
care se ocupa de un domeniu restrans (domenii de activitate)
Ex :Academia Romana – autoritate administrativa autonoma
- Inspectoratul de stat pentru handicapati
- Serviciul de informatii externe
- Televiziunea Romana
- Societatea de radio

- C.Institutia prefectilor  prefectul este persoana numita de guvern ;

reprezinta statul intr-un judet si apartine de APCS
- atributiuni  coordonarea activitatii serviciilor publice descentralizate ale
ministerelor la nivelul judetelor
 verificarea legalitatii actelor emise de APL
- APL emite acte / verificate de prefect intr-un interval de timp de 30 de
zile de la emiterea actului respectiv.Daca este ilegal  suspenda actul si se
adreseaza contenciosului administrativ.Acesta se pronunta  cererea de
suspendare poate sa nu mai aiba obiect ; sau actul poate sa fie anulat

2. APL – este formata din consiliile alese la nivelul unitatii administrativ

teritoriale (comune,orase,municipii,judete).
- atributiuni  organizeaza treburile publice in unitatile administrative
 emite acte (de autoritate) pentru teritoriul unde au fost alesi
 - consiliile judetene sunt conduse de presedinte si vicepresedinti
- consiliul local este condus de primar
- Bucuresti  consiliu general / primar general
 4 subprimari
 secoare – primar de sector / 2 viceprimari
- verificare posteriori  prefectura

3. Curtea de conturi – institutie subordonata guvernului.Verifica cum sunt

cheltuiti banii publici.

*dictatura iacobina – dictatura parlamentului

*dictatura personala – a presedintelui (socialism)
*dictatura executivului – societatile fasciste
- toate aceste deviatii  constituirea puterii trebuie aranjata astfel incat sa
se controleze una pe alta

AUTONOMIA ADMINISTRATIVA

- legea de organizare a APL este numita Legea autonomiei administrative

- abilitarea autoritatilor APL pentru a lua hotarari proprii asupra
problemelor legate de administrarea unitatilor unde sunt alese
- preluarea raspunderii pentru actele lor
- autonomia se exercitain limita legii ; nu se exclude legea.Autonomia nu
este ceva nelimitat.

- procesul prin care se ajunge la autonomia administrativa se numeste

descentralizarea administrativa.
- autoritatile administratiei publice sunt partile din administratia publica pe
care legea le investeste cu dreptul de a hotari ceva

Ex : la o comuna autoritatile administratiei publice sunt consiliul,primarul si

in anumite cazuri unii dintre directorii din administratie

- Descentralizarea administrativa  procesul de trecere treptata a unor

atributiuni administrative de la nivel central la nivel local
- Ce se poate descentraliza si ce nu ?
 puterea legislativa nu se poate descentraliza
 puterea judecatoreasca nu se poate descentraliza – aplicarea legii
trebuie sa fie unitara
- nu se poate descentraliza decat o parte a puterii executive (administratia
publica)
- Conditiile descentralizarii :
A. Existenta unui cadru legal pentru descentralizare .Ex: legislatia de
autorizare a constructiilor
B. Trebuie sa existe un patrimoniu al unei administratiei teritoriale (un
numar de bunuri) care sa intre in administrarea consiliilor locale
C. Existenta unui buget de venit propriu administratiei locale care sa-l
imparta conform legii
 D. Existenta oamenilor capabili sa exercite autonomia.
CURS 3 – 8.03.2002

Acte normative  un act normativ este un document oficial care

reglementeaza o anumita situatie din viata economica sau sociala.
Document oficial  adaptat si elaborat dupa o procdura legala .Un act
normativ care nu are o procedura de oficializare nu este valabil.

1. Standard  o regula prin care se stabilesc conditii minime de

calitate,performanta,producere a unui produs. Este oficializat prin semnatura
unui ministru al domeniului respectiv si este tiparit intr-o colectie standard.Exista
standarde pentru tamplarii,materiale de pardoseli.
- Institutul national de cercetare in constructii verifica si da standarde
romanesti produselor care vin din strainatate
- primele 3 acte normative nu sunt considerate acte normative de catre
juristie

2. Normativul tehnic  ansamblu de reguli tehnice care stabileste

conditia de desfasurare a unui proces tehnologic sau a unei parti.Este emis de
organul indrituit,este oficializat si tiparit inttr-o colectie de normative in functie de
fiecare minister.
Ex: normativul de proiectare pentru protectia la incendii;pentru structura
de rezistenta
- exista normative si pentru executare ,nu numai pentru proiectare

3. Regulamentul  este un act normativ cu caracter administrativ care

este emis pentru aplicarea unei legi,pentru desfasurarea unei activitati,pentru
aplicarea unui plan urbanistic.Este emis de ministerul indrituit.
Ex: regulament de incinerare a deseurilor menajere emis de ministerul
mediului
- Regulamentul local de urbanism  este emis de administratia publica.
Regulamentul este emis de consiliul care conduce localitatea respectiva. Devine
o lege locala.Este o legislatie secundara care actioneaza pe un teritoriu restrans.
- Plnul urbanistic trebuie insotit de un regulament deoarece sunt niste
desene care pot sa nu fie intelese de omul de rand (sunt criptate).Decriptarea se
face prin acest text (regulamentul) care trebuie sa fie inteles de oricine.

4. Hotararea guvernului  act normativ emis de guvern in aplicarea unei

legi. Apare in Monitorul Oficial al Romaniei.
- o lege poate avea nevoie de aplicare ,lamuriri.

5. Legea  este un act normativ complex cu forta juridica superioara,cu

valoare generala intr-un stat. Se adapteaza dupa o hotarare constitutionala fiind
emisa de puterea legislativa. Reglementeaza, dispune, permite, apara, impune
plati si taxe, defineste delicte si pedepseste.
- forta juridica superioara  nu se face o lege decat pentru un domeniu de
importanta
- este mult superioara unui regulament
- valoare generala  este valabila pe tot teritoriul tarii
 - procedura constitutionala  oameni din minister, sindicat propun o lege
 se discuta in cele 2 camere;daca este cazul este modificata; este elaborata de
parlament  se da presedintelui pentru promulgare (are 20 de zile sa se decida
daca este de acord)  daca presedintele nu este de acord se intoarce la
parlament cu aspectele semnalate de presedinte; se rediscuta aspectele  se
reantoarce la presedinte care o da curtii constitutionale care se pronunta si ea in
termen limitat.

- legile sunt de mai multe feluri  Constitutia art.2 :

a. Legile constitutionale  modifica,amendeaza constitutia tarii
b. Legile organice  reglementeaza domeniile fundamentale ale vietii
sociale: proprietatea,drepturile si indatoririle cetatenilor,organizarea
invatamantului, organizarea guvernului
- are un mecanism special de adaptare  jumatate +1 din totalul
membrilor camerei
Ex: legea urbanismului,autorizatia de constructie
c. Legile ordinare  fie reglementeaza un domeniu al vietii sociale;fie au
o valabilitate mica in timp
Ex: legea bugetului

Principii respectate de legi

 exista o lege care reglementeaza modul cum se face o lege
- legea nu este retroactiva. Da efecte din momentul in care a fost
publicata
- legea afirma si nu neaga. Legile spun ceea ce este voie;ceea ce nu este
voie se deduce dupa urma permisivitatilor
- legile se ocupa cu relatiile de drept si nu cu elemente tehnice
-numai legea stabileste delicte, pedepse, contraventii dispoz. legii

Structura de baza a unei legi  exista o lege care este modul de a face o
lege
Capitole:
1. definitii ale conceptelor folosite (introduse de legea respectiva)
2. dispozitii generale (principii).Se expun principiile legii.Uneori legea
este foarte detaliata,complicata  intelegere prin prisma principiilor
3. dispozitii detaliate
4. dispozitii administrative – de aplicare  cine,ce face
5. dispozitii financiare si fiscale

- dispozitii financiare  modul in care se plateste punerea in aplicare a

legii
Ex: legea de autorizare a constructiilor – consiliile locale au o structura
tehnica care se ocupa de eliberarea autorizatiilor (primaria plateste)
- dispozitii fiscale  reglementeaza cum se impoziteaza drepturile stabilite
prin lege
Ex: legea autorizarii constructiilor – exista o taxa pentru certificatul de
urbanism si una pentru autorizatia de construire 1%
- locuinta 0.5% din investitie
 - se declara o anumita valoare – taxa corelativa cu aceasta.Cand se
termina constructia  postcalcul
- daca este necesar se plateste suplimentul de taxa cuvenit

6. delictele,contraventiile si sanctiunile
7. dispozitii tranzitorii si finale

- dispozitii tranzitorii  referitoare la perioada dintre aparitia legii si

inceperea aplicarii ei
Ex: legea arhitectului - se aplica de la 1 an de la aparitia ei
- dispozitii finale  se refera la modificarile care se fac actelor normative
existente la aparitia legii si care contravin dispozitiilor legii (abroga fie in
intregime,fie parti)

6. Ordonanta guvernamentala  obisnuite

 de urgenta
- Sunt acte normative cu valoare de lege care sunt insa tranzitorii si care
sunt emise de executiv in domeniile in care este abilitat printr-o lege speciala de
abilitare
- Au valabilitate pana in momentul cand sunt discutate de parlament care
pe baza altei legi o adopta in intregime sau cu amendamente sau o abroga
- Ordonanta are urmari (care nu se modifica)  se concentreaza in zona
fiscalitatii
 ordonanta de urgenta  conform constitutiei : cand nu este timp
pentru intrunirea legislativului (dezastre,conflagratii)

7. Decretul  emis de institutia prezidentiala care dispune de cazurile

unde intervine constitutia sau legea
- initierea unor procese se face prin decretul presedintelui (ex:convoaca
parlamentul)
- decrete pentru promulgarea legilor

8. Ordonanta prezidentiala  atunci cand puterea judecatoreasca ia o

hotarare care trebuie sa devina executiva si se refera la posesia unor bunuri
- nu este emisa de presedinte ci de judecatoria sau tribunalul respectiv
care are delegarea sa aplice stampila ordonantei (a presedintelui)

9. Codul  maxima complexitate; de competenta exclusiva a organului

legiuitor.
- principalele prevederi dintr-o ramura (domeniu) a dreptului
- se face o lege de unificare a actelor normative din domeniu
- principalele prevederi dintr-o ramura (domeniu) a dreptului
- se face o lege de unificare a actelor normative din domeniu;se fac o
serie de precizari,leg. de sistematizare ,cod civil,cod comercial,cod de
procedura administrativa.

10. Constitutia  legea de baza a statului

 - stabileste principalele drepturi,indatoriri ale cetatenilor,modul in care se
executa legile, modul de impartire administrativa, modul in care actioneaza
principalele forte existente in stat

CURS 4 – 15.03.2002

BUNURI,PROPRIETATE, DREPTUL DE PROPRIETATE

Bun  un lucru care are o valoare economica si in privinta caruia pot

exista drepturi si obligatii patrimoniale
Patrimoniu  bunuri care pot crea averea unei persoane (definitia
economica)
 ansamblul drepturilor si obligatiilor care revin unei
persoane dupa urma bunurilor pe care le detine (definitia juridica)

- din punct de vedere juridic patrimoniul are 2 aspecte:

1. Activ patrimonial – este format din drepturile persoanei in urma detinerii
unor bunuri exprimate baneste (+)
2. Pasiv patrimonial – exprimarea in bani a indatoririlor care decurg in
urma detinerii acestor bunuri (-)

 suma algebrica 1 + 2  poate fi + sau -

(+) (-)
- Aceasta intelegere judiciara introduce si notiunea de timp.Suma
algebrica se face in fiecare an sau trimestru (se poate castiga sau pierde 
expresie contabila a patrimoniului)
- Din punct de vedere juridic,patrimoniul este variabil + sau -
- patrimoniul in sens juridic este diferit de bunuri (reale). Patrimoniul este
o notiune abstracta care nu se confunda cu bunurile.
- bunurile sunt de mai multe feluri

Criteriul stabilitatii si asezarii bunurilor (dupa lege)

- categorii bunuri:
1. Bunuri imobile  acele bunuri cu asezare fixa si stabila. Nu pot fi
mutate fara a-si pierde identitatea sau destinatia initiala.
2. Bunuri mobile  pot fi mutate fara sa-si piarda identitatea sau
destinatia initiala

1. Bunuri imobile (dupa lege):

A. Prin natura lor – sunt acelea care corespund intru totul definitiei 1.
- Din Codul civil :
 1. Fondul de pamant (terenul).Toata probema bunurilor porneste de la
pamant
 2. Cladirile
 3. Marile constructii industriale
 4. Recoltele si fructele neculese
  5. Arborii netaiati
 6. Statuile fixe 

B. Prin destinatie – sunt bunuri mobile pe care legea le fixeaza pe un bun

imobil (ca facand parte dintr-un bun imobil)
- sunt indispensabile folosirii bunului imobil
 1. Obiectele puse de propietar pe un lot de pamant pentru utilizarea
lui : garduri,instalatii de irigatii,lucrari de imbunatatire a terenului,alei,platforme
(parcari), drumuri
 2. Procesul tehnologic implantat in pamantul respectiv
 3. Instrumentele de munca sau de cultura :pluguri,semanatori,
tractoare, camioane, automobile ,vapoare, avioane, vagoane, locomotive
(autoturismul este legat de domiciliul proprietarului)
 4. Semintele (care urmeaza sa fie plantate in pamantul respectiv)
 5. Animalele folosite pentru munca campului
 6. Mobilele (efectele mobiliare) – legate de un inventar de un bun
imobil
 7. Tevile si conductele care servesc pentru aducerea apei sunt imobile
si fac parte din propietatea pe care o servesc

2. Bunuri mobile  nu se distrug prin mutare

A. Prin natura – corespund intru totul definitiei

- “atat cele ce se misca de la sine cat si cele ce sunt miscate de altii”
 1. Animale (oile,porcii,caprele,gainile)
 2. Mobile,haine,bijuterii,carti

B. Prin determinarea (puterea legii) – acele bunuri care fara a avea o

valoare intrinseca primesc prin puterea legii o anumita valoare
 1. Banii
 2. Actiunile (valoarea unei parti din societatea respectiva)
 3. Politele

PROPRIETATEA  este capacitatea unei persoane de a exercita direct

si nemijlocit drepturile sale asupra unui bun. Este un drept subiectiv (al unui
subiect  persoana). Genereaza relatia patrimoniala (venituri/cheltuieli)

 Drepturi reale  acele drepturi subiective si patrimoniale in

temeiul carora o persoana (titular al dreptului) isi exercita atributiunile

1. Dreptul de propietate
2. Dreptul uz
3. Dreptul de uzufruct
4. Dreptul de servitute
5. Dreptul de habitatie
6. Dreptul de superficie
 1. Dreptul de propietate  principalul drept real
- Constituia art 41  “Dreptul de propietate este garantat; limitele si
continutul acestui drept sunt stabilite prin lege”
-
 Propietatea este publica sau privata
- propietatea publica apartine statului sau unitatilor administrativ teritoriale
- propietatea privata apartine persoanelor fizice si juridice
- propietatea privata este ocrotita de lege indiferent de propietar,titular
- cetatenii straini sau apatrizii nu pot fi propietari ai terenurilor

 Expropierea nu se poate face decat pentru cauze de utilitate publica

conform legii sau ca pedeapsa pentru pagubele pricinuite cuiva (conform legii)
- “Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică,
stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire”

- art 41  Dreptul de propietate obliga la respectarea sarcinilor (protectia

mediului,asigurarea bunei vecinatati,sarcinile ce revin propietarului
potrivit legii sau obiceiurilor)

- - Dreptul de propietate este un drept subiectiv,este o entitate,o

totalitate
- pentru utilizarea lui se poat imparti in 3 atribute ale dreptului de
propietate:
A. Dreptul de posesie  consta in prerogativa propietarului de a
stapani bunul respectiv in interes propiu
- Prerogativa  drept pe care legea il ofera in primul rand cuiva
B. Dreptul de folosinta  propietarul are puterea de a utiliza un bun in
propriul lui interes (“dobandind in propietate fructele si veniturile pe care le obtine
de pe urma bunului”)
- “fructe”  rezultate (latina)
C. Dreptul de dispozitie  prerogativa propietarului sa instraineze
bunul sau constituie asupra bunului alte drepturi in favoarea cui doreste.La limita
inseamna si distrugerea bunuluii

- Dreptul de propietate  primordial in drepturile reale

- Bunurile sunt de mai multe feluri  Cel mai important  bunurile
imobiliare dintre care cel mai important este pamantul.

CURS 5 – 22.03.2002

Dreptul de propietate si atributele lui

- atribute  parti ale unui drept care se utilizeaza in momentul in care
proprietarul urmareste justificarea acestui drept
- sunt  drept de posesie
 drept de folosinta
 drept de dispozitie
 - dreptul de propietate – utilizare  direct de catre propietar (conform
definitiei dreptului de propietate)
- dreptul de propietate  capacitatea propietarului de a utiliza direct si
nemijlocit un bun si fructele provenite din acel bun

Dezmembrarile dreptului de propietate  consta in conferirea catre

alte persoana,de catre propietar a dreptului de posesie si folosinta asupra unui
bun fara ca propietarul sa piarda dreptul de dispozitie asupra lui
- in anumite situatii propietarul poate sa extraga o parte din dreptul sau
de propietate si s-o transfere altuia pe un timp limitat
- apare in momentul in care propietarul vrea sa fructifice si mai mult
bunul sau ,conferind altcuiva o parte din bun
- aceste dezmembrari sunt tot drepturi reale ,dar de mai mica importanta
decat dreptul de propietate
- principalul drept real este dreptul de propietate
- cel mai important bun este terenul

- dezmembrarile dreptului de propietate :

1. Dreptul de uzufruct
2. Dreptul de uz
3. Dreptul de habitatie
4. Dreptul de superficie
5. Dreptul de servitute

1. Dreptul de uzufruct  confera unei persoane dreptul de posesie si

folosinta a unui bun cu obligatia de a pastra substanta bunului si de a-l inapoia
nemodificat la sfarsitul contractului
Ex: arenda
- cel care primeste bunul plateste propietarului o taxa
- titularul unui drept (a unei dezmembrari din dreptul de propietate ex:
arendas) nu este egal cu titularul dreptului de propietate (propietarul)

2. Dreptul de uz  confera titularului dreptului de uz dreptul de a se

folosi de un bun si de a-i folosi roadele (de a-i culege fructele) numai pentru
nevoile sale si ale familiei sale
Ex: taranul iobag,inchirierea obisnuita

3. Dreptul de habitatie  este dreptul de uz care confera titularului si

sotului acestuia utilizarea pe timpul vietii a unei locuinte (nu se transfera copiilor)
Ex: dreptul de uz asupra unei locuinte a fostilor presedinti;casele
patriarhale ale ortodoxilor sunt conferite preotilor

4. Dreptul de superficie  confera titularului acestui drept (superficiar)

toate drepturile asupra constructiilor si plantatiilor aflate pe un teren care
apartine altei persoane
- suprapunere de 2 drepturi  drept de proprietate asupra terenului 
ramane proprietarului
 drept de proprietate a constructiilor,a
plantatiilor  apartin altei persoane
 concesiunea asupra terenului
- titlul acestui drept este proprietatea asupra constructiilor
- cand se stinge acest drept (ex: 50 de ani) expira contractul
- contractul trebuie sa precizeze cum se face cand se termina contractul
- Dreptul de superficie  utilizat cu precadere de administratia publica
5. Dreptul de servitute  este un drept imobiliar care dezmembreaza o
propietate si confera titularului niste drepturi limitate asupra unei proprietati  fie
perpetum (fara sfarsit) ,fie limitat in timp
- o servitute este o sarcina asupra unui imobil pentru uzul si utilitatea unui
alt imobil avend alt stapan
- sarcina  de origine feudala (dreptul seniorului asupra unei alte
persoane=supus)

1 2 - drept imobiliar  dreptul unui imobil

(teren) asupra unui alt imobil (teren)

Ex: servitute de trecere

- iesirea se face prin terenul A
- trecerea se stabileste pe drumul cel mai scurt,se plateste acest drept

B fond dominant – teren infundat (codul civil)

A fond aservit – este generat de servitutea

pe care B i-o impune pentru a iesi la
strada

STRADA

- servitutea  de sorginte medievala

 dreptul seniorului asupra supusilor (dreptul “primei
nopti”)
- Revolutia franceza  raportul de servitute intre bunuri,nu intre
oameni

Dreptul de servitute  orice propietar poate institui in folosul proprietatii

sale orice servitute asupra altei proprietati care ii este permisa de lege
- trecerea se stabileste pe drumul cel mai scurt
- acest drept se plateste
- proprietarul fondului aservit A nu poate modifica traiectoria trecerii si
pozitia ; el nu are voie voie sa impiedice aceasta trecere
 Dreptul de dispozitie  dreptul prerogativ al proprietarului de a dispune
asupra terenului (de a-l instraina),de a constitui drepturi reale in favoarea
cuiva,de a-l consuma sau a-l distruge fara a da socoteala nimanui.

IMPARTIREA PROPRIETATII DUPA DUPA NATURA PROPRIETARULUI

- Dupa natura proprietarului  proprietate publica

 proprietate privata
 proprietate mixta
 proprietate cooperativa

1. Proprietatea privata  proprietatea care apartine in totalitate unor

persoane private
- persoane private  fizice si juridice

2. Proprietate publica  este proprietatea care apartine unui grup de

persoane constituite intr-o persoana publica
Ex: statul,judetele,colectivele cetatenesti din unitatea administrativa de
baza (comuna,orasul,municipiul)
- Statul  colectivitatea cetatenilor unui stat
- Judetul  colectivitatea cetatenilor unui judet
Ex: administratiile unor institutii care lucreaza cu patrimoniul public (bunuri
ale unei colectivitati)  regii autonome,institutiile publice creatte de administratia
publica (societatea de apa)

3. Proprietatea mixta  detinuta in combinatie de persoane publice si

persoane private
- nu conteaza proportia persoana publica/persoana privata
Ex: combinate,fabrici privatizate (stat+persoana privata)

4. Proprietatea cooperativa  compusa prin combinarea intr-o singura

proprietate a mai multor proprietati ale unor persoane private
- scopul  productia de un anumit fel (agricola sau legata in general de
pamant)

PROPRIETATEA DUPA MODUL DE DETINERE  modul in care

proprietarii isi exercita dreptul de proprietate
- 2 tipuri  proprietate individuala
 proprietate colectiva

1. Proprietate individuala  apartine in exclusivitate unui singur

proprietar
2. Proprietatea colectiva  apartine mai multor persoane

2a. Proprietatea in indiviziune  proprietatile mai multor

persoane care detin un bun in comun
- iesirea din indiviziune se face prin actiune judecatoreasca care
demonstreaza ca bunul nu se distruge prin sectionare si ca de pe
 urma impartirii proprietatii nu apar alte persoane proprietare altele
decat cele aflate la inceput in indiviziune (justitia e garantul proprietatii)
- crearea unei proprietati in indiviziune se face tot prin justitie
2b. Coproprietatea fortata  este acel tip de proprietate colectiva
in care caracteristicile bunului nu permit sectionarea sa intre proprietari pentru ca
se distruge ( Ex: proprietati in imobile colective, proprietati pe actiuni la o
societate).
- cota parte indiviza  ceea ce detine fiecare proprietar

2c. Conposesorat  proprietatea obtinuta in comun de o

colectivitate de locuitori (dintr-un sat)
Ex: paduri,islazuri,pasuni
- numarul de proprietari este variabil
se numea devalmasie

CURS 6 – 29.03.2002

Proprietatea publica  proprietatea unui grup de persoane stabilit prin

lege,care are voie sa aiba proprietate
- compusa din bunuri stapanite in comun de membrii grupului
Ansamblul proprietatilor unui grup  domeniu
- domeniul este compus din mai multe proprietati (min 2)  domeniul
public

DOMENIU PUBLIC

- Grupuri de persoane care au proprietate publica :

 colectivitatea locala – formata din locuitorii dintr-o unitate administrativ-
teritoriala
 locuitorii judetului – suma colectivitatilor locale din judet
 locuitorii tarii – cetatenii romani

Domeniul public dupa interesul sau (numarul de persoane care detin

domeniul public)
- de interes national
- de interes judetean
- de interes local

- Desi este in proprietatea acestui grup de persoane nu poate fi utilizat

decat daca este numit un administrator

Clasificarea domeniului public dupa numarul de persoane care-l detin 

Domeniul public de interes national  este administrat de organele
prevazute de lege
Domeniul public de interes judetean  administratorul este prefectura
judetului --. Este proprietatea in comun a locuitorilor unui judet
 Domeniul public de interes local  administratorul este primaria
(consiliul+primarul+institutia primariei)

Caracteristici ale domeniului public :

 este indestructibil (nu poate fi distrus)
 este imprescriptibil (nu poate fi dat de la unul la altul)
 este inalienabil (nu poate fi instrainat)

- In conditiile aceste se opereaza cu sistemul de inchiriere sau concesiune

Domeniul public este compus din :

 Imobile (terenuri construite) care sunt destinate unei utilitati publice
(terenurile si constructiile care sunt folosite in interesul public 
primaria, scoala,administratia financiara,institutii,ministere)
 Caile de comunicatii,strazi,piete (schimbarea categoriei unui drum se
poate face prin hotarare de guvern)
- drumurile private nu apartin domeniului public;limitele de garare si
aprovizionare ale unitatilor comerciale sunt in proprietatea unitatilor
respective
 Parcurile publice si cimitirele comunale
- cimitirele  comunale – functionarea este asigurata de primarie (Bellu)
 confesionale - proprietatea bisericii (parohii sau episcopii) 
cimitirul mozaic,catolic,armenesc  private
- la sate  cimitire ale parohiei - private
 Porturi si aeroporturi (civile si militare)  domeniu public de interes
national
 Terenuri cu destinatie forestiera care apartin statului
 Albiile raurilor,paraurilor si fluviilor + cuvetelelacurilor de interes public
(ansamblu de elemente constitutive care tin apa)
- exista lacuri private  Dragomirna
 Platoul continental (fundul apelor maritime interioare si al marii
teritoriale)
 Tarmurile Marii Negre,inclusiv plajele
 Terenurile pentru rezervatiile naturale si parcurile nationale (rezervatia
biosferei Delta Dunarii)
 Monumentele,ansamblurile,siturile arheologice si istorice (nu
toate,doar cele care apartin statului)
Ex: Voronetul apartine manastirii Voronet  persoana juridica
- cetatile dacice din muntii Orastiei  domeniu public de interes
national
- exista zone arheologice care apartin statului (cetatea Histria) dar
si in cazul unor proprietati private,rezultatul sapaturilor arheologice intra in
domeniul public de interes national
 Monumentele naturii (dud istoric ce apartine bisericii Batiste)
- pesterile,zone producatoare de vegetatie deosebita
 Terenurile pentru apararea nationala
 Alte folosinte fixate prin lege
 Alte elemente care nu sunt neaparat terenuri sau cladiri – domeniul public
al statului
 Bogatiile de orice natura ale subsolului (zacaminte) chiar daca la
suprafata exista proprietatea cuiva
- proprietatea cuiva merge pana la primul strat de apa freatica
 Spatiul aerian
 Sistemul de energie electrica,gaze naturale
 Sistemul de telefonie,radio,tv
 Tunelurile de metrou si infrastructura  ale statului
 Fasia de protectie a frontierei de stat
 Locuintele de protocol
 Terenurile si cladirile din alte tari care apartin statului roman

Domeniul public al judetului

 drumurile judetene
 institutii de utilitate publica (consiliu,prefectura,spital,tribunal,muzeu)
 parcurile,pietele,cimitirele
 reteaua de canalizare,apa,incalzire
 locuinte sociale,terenurile agricole in localitati
 muzee

Domeniul privat  format din mai multe proprietati apartinand unei

persoane private
- si persoanele publice (statul,judetul,comuna,orasul) pot sa aiba domeniu
privat,pot sa aiba bunuri imobile
Ex: primaria poate sa aiba cladiri+terenuri care nu apartin domeniului
public
- terenurile agricole pot sa fie in domeniul privat al locuitorilor,administrat
de primarie

URBANISM.AMENAJAREA TERITORIULUI

Istoric,termenul de urbanism a fost inventatde inginerul CERDA  studiu

de dezvoltare al Barcelonei.
Urbanizare  urbanizator (urbanistul)
- explica ca “ urbanism” provine din latina vulgara – “urbs” (“urbum” 
plugul sacru care tragea conturul unui castru pe care romanii doreau sa-l
construiasca)
- Cerda spune ca urbanizau terenul.
- Cerda – urbanismul  “ansamblul de cunostinte,principii,doctrine si
reguli care arata cum trebuie ordonat orice grup de edificii in scopul atingerii
obiectivului ansamblului – locuitorii sa traiasca comod,sa-si aduca reciproc
servicii pentru bunastarea comunei”
- La inceputul sec 20 Jean Henard a preluat termenul
- dictionar  urbanismul  este o stiinta,arta si tehnica de organizare
spatiala a asezarilor umane.
 - Cincinat Sfintescu – Urbanistica (Stiinta) are rolul de a stabili prin planuri,
raporturile permanente care trebuie sa existe intre aglomerarile
omenesti,cladirile pe care le ocupa si terenurile care le influenteaza in mod
direct.

Amenajarea teritoriului  Fr Choy -este actiunea si practica (mai

degraba decat stiinta,tehnica sau arta) de a dispune in ordine spatiul unei tari si
dintr-o viziune prospectiva oamenii si activitatile lor,echipamentele si mijloacele
de comunicatie pe care le pot utiliza si tinand cont de constrangerile
naturale,umane,economice,deci strategice.

Amenajarea teritoriului  este o disciplina stiintifica si o activitate care

stabilesc,realizeaza si urmaresc pentru o perioada definita si pentru un teritoriu
delimitat dupa un anumit criteriu : miscarea functiunilor pe zone,miscarea
populatiei pe zone,raporturile dintre zonele construite si zonele neconstruite.
Urbanismul  este disciplina stiintifica si act. care stabilesc,realizeaza si
urmaresc pentru o perioada definita si pentru un teritoriu definit dupa un anumit
criteriu:miscarea functiunilor in cladiri si pe terenuri,evolutia constructiilor pe
parcele, raportul dintre spatiile construite si spatiile neconstruite pe parcele.

CURS 7 – 5.04.2002

Parcela (lot)  este o suprafata de teren cu limite vizibile sau nu pe

teren;suprafata de teren care are un proprietar,un numar acadstral,este situata
intr-o unitatea administrativ-teritoriala.
- parcela este elementul constituiv al proprietati pe intreg teritoriul tarii.
- nu intotdeauna limitele parcelei sunt materializate (terenuri agricole)
- exista si parcele de apa (Delta Dunarii sau pe anumite lacuri  alte tari
cu mult litoral unde si economia este astfel structurata)

Proprietarul parcelei  persoana fizica,juridca,grup,etc.

Numar cadastral – cadastru  instrument fiscal de evidenta a

proprietatilor in scopul impunerii de impozite proprietarilor.
La noi in tara cadastrul are o lege 7/1996 care spune ca cadastrul general
este un instrument obligatoriu de evidenta tehnica,economica si juridica a
terenurilor si bunurilor imobile de pe teritoriul tarii indiferent de proprietarul
bunurilor si destinatia bunurilor.
Entitatile de baza ale cadastrului general sunt parcela, constructia si
proprietarul. Prin aceasta lege fiecare proprietar este obligat sa-si inregistreze
terenul cu o masuratoare prealabila. Terenurile primesc un numar cadastral.
Se inregistreaza miscarile,schimbarile (de suprafata,impartire,proprietari).
La un moment dat cadastrul este istoricul proprietatii.
- Primul cadastru in Europa  Franta – Napoleon  stat centralizat
- Carti funciare – austro-ungari (Ardeal)
1984 – lupta contra proprietatii private  calcare in picioare a acestor
evidente (cadastrul se ia de la inceput)
 ONGC – oficiul national de geodezie si cadastru (fac tehnic cadastrul – tin
evidenta tehnica)
Depozitarea actelor se face la judecatorie (justitia este garantul societatii).
In fiecare judet exista o sectie – registrul bunurilor cadastrale – este o parte
speciala a tribunalului care tine registrele cadastrale (numai justitia lucreaza cu
bunurile).
Fiecare parcela are numarul ei cadastral iar ca identificare poate avea si
un numar (adresa postala – numai in intravilanul localitatii).
O parcela se inscrie pe un teritoriu administrativ.

comuna limita administrativa

comuna

A A’

- acelasi proprietar are A si A’ (parcele) in 2 teritorii administrative diferite

Ce forte determina limita parcelei?

1  Proprietatea (discriminantul principal este proprietarul)

2  Limita teritoriului administrativ
3  Intravilanul localitatii (mai putin important)

EXPUNERE PARCELA

- elementele definitorii pentru parcele determinate in 6 familii:

1. elemente de identitate
2. elemente geometrice
3. elemente urbanistice
4. elemente economice
5. elemente juridice
6. elemente tehnice

1. ELEMENTE DE IDENTITATE ALE PARCELEI

a. proprietarul/proprietarii
b. vecinii
 domeniu privat

STRADA domeniu public

b. numar cadastral (numar de 8 cifre)

c. daca este cazul – adresa postala
d. teritoriul administrativ in care se inscrie parcela

Dosar cadastral  in care exista fisda bunului imobil (plan de situatie al

parcelei cu toate dimensiunile,unghiurile,proprietar,vecini)

2. ELEMENTE GEOMETRICE ALE PARCELEI

a. Limitele limita din spate

(fund)

l
Ll2 Ll1

La

STRADA

aliniament parcela – limita catre

domeniul public
- exista parcele cu mai multe aliniamente (parcela de colt)
- exista parcele care nu au aliniament
 b. Dimensiunile limitelor – exista un sistem de notatii speciale

La = lungimea aliniamentului
l = adancimea parcelei (pe o perpendiculara la mijlocul aliniamentului)
Ll1 si Ll2 = lungimea limitelor laterale

In regulamentele urbanistice se dau dimensiuni minime (ex: dimensiunea

minima a aliniamentului va fi de 9 sau 15 m)  pentru a fi parcela construibila

c. Unghiul limitelor laterale cu aliniamentul

mai ales parcele provenite din

terenuri agricole

cu cat unghiul este mai apropiat de 90° cu ata parcela

este mai usor construibila (±15° fata de 90°)

d. Raportul intre laturi 9din punct de vedere al constructibilitatii)

Parcela nefolosibila

l
l / La = 0.5÷1.0  raport optim

La

e. Suprafata parcelei (construibilitate)

- regulamentele de urbanism introduc dimensiuni minime (150-200m²)
- exista o legislatie  locuinta (suprafata minima)
 - familia medie (2.8)  locuire convenabila (fiecare persoana are o
camera)  locuinta 3 camere (70m²)  7 x 10 m (cladire parter)

scara

10 13
 parcela cu dimensiuni
corespunzatoare
7 7

P P+1

Suprafat minima este un standard al nivelului si evolutiei sociale.

3. ELEMENTE URBANISTICE
- caracteristicile parcelei care sunt legate de amplasarea parcelei intr-un
teritoriu.

Enumerare dupa puterea de condit. arhitecturala:

A. Amplasare in localitate/cartier
- regulamentele urbanistice subliniaza modul diferit de constructie in
centrul orasului (regim inchis de inaltime mai mare);marginea orasului
(constructii pavilionare pe laturi sau alipite pe o parte)
- in cartier  strada importanta sau fundatura (parcela de colt,parcela de
camp)

B. Accesele dinspre strada ale parcelei (acces pietonal)

- in unele parti este limitat
DESEN 45
* fixarea accesului influenteaza foarte mult solutia de arhitectura
DESEN 45
Legea prevede ca odata stabilit un coridor de trecere nu se mai schimba

C. Zona seismica;vanturi;temperaturi
- Romania  seismicitate puternica (o foarte mica parte de terenuri nu
este afectata de seism)  in functie de acceleratia seismica  norme de
alcatuire a cladirii
Modul de construire,impartiri interioare,materiale folosite  influentate de
seismicitate
Vantul  important pentru modul de alcatuire al cladirii.Anumite parti ale
constructiei expuse la vanturi puternice determina  nepracticarea
golurilor,dublarea peretilor.
 Vanturi puternice – de-a lungul apelor,pe inaltimi,campuri deschise.
Cladirile izolate au mult spatiu dinspre zona de vant puternic  sunt foarte
afectate
- traiectoria se modifica dupa strazi

N-E  se descompune in 2 componente

N E

mai accentut

Temperaturile – Romania  regim de temperatura cu diferente de 70°

intre temperaturi extreme;lungi perioade de inzapezire;exista zone unde
inghetul este prezent mai mult de un an (Suceava,Bucovina)  pamantul
este inghetat
- exista foarte multe momente de trecere prin 0 °
(contractare/dilatare).Toate materialele au miscare (caderea placilor,
placajelor de piatra).Gelivitatea materialelor le face foarte vulnerabile la tot
ce se intampla in tara noastra.
- caldura este alt factor distructiv cand nu este controlata
- dispunerea cladirilor dupa axa termica  cladiri taranesti (evita
nordul)

V2
constructie

parcela are orientarea catre toate punctele

cardinale
 V2
N

prinde mai mult soarein

aceasta varianta decat in
V2

CURS 8 – 12.04.2002

DREPT URBANISTIC

- elementele urbanistice  pozitia parcelei in teritoriu care conduce la

anumit mod de organizare functionala (influenteaza programul cat si modul de
organizare)

D. Relieful terenului influenteaza covarsitor constructia

- la o panta mai mare de 10% constructia devine o problema complicata

Constructiile taranesti (deal,munte)  nivelul inferior (bucatarie) – nivelul

superior (de locuit)
- In sistemul tehnic bazat pe constructii tip,se sapa si se rezolva cladirea
ca si cum ar fi fost pe teren plat  investitii suplimentare (ziduri de sprijin ale
terenului)
- aceasta tehnica brutalizeaza peisajul
- in Elvetia sunt foarte frecvente constructiile in panta :
 +3

O construire pe teren in panta presupune o restrangere;o inaltare pe

verticala

E. Calitatile terenului de fundare influenteaza covarsitor modul de

construire.Un teren prost de fundare impune o restrangere a constructiei
- 1/3 din terenul Romaniei  proaste de fundare – macroporice (se
umfla,se desumfla)
- 1/3 teren bun
- 1/3 teren foarte prost  masuri foarte complicate  se impun
rezolvari;constructii diferite

- tari cu teren foarte stancos  Scandinavia,o parte a Angliei,Frantei

(substratul de pamant este stanca – constructiile stau pe stanca;la Stockholm –
tunel de metrou sapat doar in stanca)

4. ELEMENTELE ECONOMICE ALE PARCELEI  trasaturi

caracteristice fiecarie parcele,mentionate in actul eliberat de primarie –
certificatul de urbanism :
 elemente economice
 elemente tehnice
 elemente juridice

A. Elemente economice :
I. Folosinta parcelei (terenului)  modul in care este folosit,utilizat imobilul
la momentul constatarii.Pornind de la constatare orice schimbare trebuie
aprobata de primarie.
- Folosinta determina impozitare (diferita in functie de utilizare).Dupa
schimbarea folosintei administratia financiara schimba impozitarea.

II. Destinatia parcelei,imobilului  modul de utilizare a parcelei stabilite de

planurile urbanistice si de amenajarea teritoriului.Ca urmare,tot ce se
construieste trebuie sa tina seama de destinatia viitoare.
- Folosinta si destinatia sunt trecute in certificatul de urbanism.
 III. Impozitul asupra terenului  stabilit in functie de folosinta,contribuie
covarsitor la pretul terenului.Nu este trecut in certificatulde urbanism,se poate
calcula profitul terenului.Exista sisteme diferite de impozitare a terenului
intravilan si a teritoriului extravilan 9impozit agricol si impozit pe teren – mai
mare)

T.A

T.I

A,B,C,D

A,B,C,D  zone cu impozite diferite

A  zona cu impozitul cel mai mare
B  zona cu impozitul cel mai mic

- Impartirea este valabila pentru municipii si orase.Pentru sate este o

impartire in 2 categorii: A si B.Administratia publica locala stabileste in limita legii
(acorda un minim,maxim).

IV. Pretul terenului  nu e trecut in certificatul de urbanism.Este

principalul element economic al terenului.Se formeaza pe baza a ce poate face
terenul si pe impozit.Mai exista si alti factori:
- centralitatea terenului
- vecinatatea unui drum important
- localitatea de care apartine

- Pretul terenului este foarte diferit. Teren agricol – max 1 euro/m ²; teren
intravilan – 10 euro/m ² - localitati mici;Bucuresti – cateva sute de $/m ²
(functie de calitatea zonei). Acest pret conduce la dterminarea modului de
construire : pret mare,constructie densa  rentabilitate ; pret mic,
constructie de volum si densitate mai mica.

6. ELEMENTELE JURIDICE ALE PARCELEI

 I. Proprietarul (proprietarii) parcelei  inscris la biroul de carte
funciara.Cand se schimba proprietarul se face schimbarea si in cartea funciara.
- Statul  administrator numit pentru teren

II. Limitele terenului  cine sunt vecinii terenului. Este foarte important –
mentionat in toate actele.

III. Locatia unor drepturi de proprietate  s-au facut dezmambrari ale

dreptului de proprietate.Apar 2 actori – locatorul (proprietar al unui imobil care
cedeaza in contract anumite drepturi de proprietate) – locatar (preia un drept de
proprietate).
* locatari ai unui bloc – inchiriau de la stat apartamente.Acum in mare
majoritate sunt proprietari  asociatie de proprietari si nu de locatari.

IV. Creantele asupra unui imobil  datorii pe care proprietarul le are si

se rasfrang asupra imobilului:
- ipoteca  imprumut la o banca in care gajul il reprezinta un imobil.Un
imobil care a fost ipotecat este apasat de sarcina platii unui imprumut.Scade
pretul terenului (fata de faptul – liber de sarcini).
- cumpararea in rate  ca urmare, valoarea unui imobil cumparat in rate
tine seama de ratele ramase de platit+dobanda.
- datorii neachitate  impozit neplatit (de mai multi ani)

V. Drepturile de preemptiune  dreptul cuiva de a cumpara primul in

cazul vanzarii imobilului.Acest drept este stabilit prin lege care stabileste si
ordinea preemptilor. Este un drept feudal.In cazul terenurilor agricole – legea
restituirii terenurilor : daca un teren astfel dobandit se vinde primii anuntati 
1.membrii familiilor; 2.vecinii; 3.statul ; dupa aceea orice cumparator,daca ceilalti
si-au exprimat dezinteresul.
- In alte tari – intravilan – drept de preemptiune are primaria.
- iddea de a se mari proprietatea nu de a se faramita

VI. Servituti  sarcina asupra unui imobil pentru uzul si utilitatea unui alt
imobil care are un alt stapan.
2 feluri de servituti:

1. naturale
2. antropice (create de om)
1. Determinate de factori naturali exteriori imobilului
Ex:
 terenuri inundate  nu trebuie sa fie construit. Terenurile
inundabile nu sunt construibile
 terenuri alunecatoare (dealurile,coastele care pronesc din loc) 
proprietatea poate fi diminuata sau roade malul
distrusa concav
complet
 cursul unei ape  scurgerea apei este un proces fizic activ

RIU (apa)

creste malul convex

 Construirea unui dig conduce efectul la urmatorul caz.???
- S-au practicat diguri de aparare a terenurilor agricole (de-a lungul
Dunarii)  inundarea terenurilor din albia majora  amenintarea localitatilor

Variatia apei avea un efect foarte bun (pestii isi depuneau icrele)

 Zacamintele din subsol  bogatiile din subsol apartin statului. Ce se

face pe suprafata terenuluiCel care aare
nu trebuie un terenexploatarea
sa impieteze in aval trebuie sa
subsolului
permita scurgerea
A  interdictie de construire;plantarea apei din amonte,fara a o
anumitor specii;folosinta.
- Servitutea se plateste (in Romania a inceputau
impiedica (B,C nu sa voie sa impiedice
se plateasca pentru
petrol) scurgerea apei, au voie sa o redirectioneze,
 Scurgerea
B apelor de pedar
altenu sa o intoarca spre terenul vecin).
terenuri

NU!
 blocuri

rau

Cazul de la Piatra Neamt  blocurile se inunda

CURS 9 – 19.04.2002

VI. Servituti  sarcina asupra terenurilor,imobilelor,nu asupra

proprietarului. El trebuie sa tina seama de ele.

DREPTUL DE SERVITUTE  orice proprietar are drept sa instituie in

folosul proprietatii sale orice servitute permisa de lege.

2. Servituti create de om pot fi :

- create prin puterea legii
- create prin conventie (in ecartul pe care-l da o lege)

 Servitutea de trecere pe un teren

 B fond dominant – teren infundat (codul civil)

A fond aservit – este generat de servitutea

pe care B i-o impune pentru a iesi la
strada

STRADA

Terenul care nu are iesire la strada poate cere trecere la strada printr-un
teren invecinat ,astfel incat trecerea sa fie pe traseul cel mai scurt,platind
proprietarului trecerea.
Legea spune ca odata ce B a obtinut aceasta trecere,A nu are voie sa
impiedice cu nimic aceasta trecere (sa nu planteze nimic,etc).
 A este aservit lui B
- Legea spune ca traiectoria nu poate fi schimbata decat cu dorinta
amandoura (A,B).
- Acest drept de trecere se refera si la conducte,racorduri nu numai la
autovehicule si oameni.

 Accesul la apa  curgatoare,lac sau chiar mare;fie la o fantana

- apa curgatoare

Proprietarul trebuie sa mentina

neutilizat si vizitabil o portiune de
mal.
Nu trebuie construit,iar malul
trebuie intretinut (erodare de catre
ape)

proprietate aflata la malul marii

Marea  este un ecosistem (apa+zona de tangenta a apei cu pamantul)
 Zona plaja

Apa marii

Legea de protectie a litoralului  legea defineste linia tarrmului (problema

de ecologie – evaluare si stabilire a ei)
Unde exista flux si reflux  zona
- legea mai stabileste si zona de plaja care apartine domeniului public al
statului
D = distanta fata de linia plajei

Zona de protectie
O proprietate poate incepe dupa D
D

Marea

- tarmul marii = demarcatie intre zona umeda/zona uscata

- Taluzul are nevoie de circulatie,pentru a fi intretinut.
- O proprietate nu trebuie sa ajunga la apa;exceptie fac proprietatile
militare

 Acces la o fantana  in special unde apa este greu de gasit

O fantana se face unde filonul este mai usor de gasit.Este posibil ca 10
proprietati sa colaboreze pentru realizarea unei fantani.
Aceste lucruri rezulta din traditie,apoi au fost legiferate.
  Exploatarile subterane  exploatarea se face prin diferite metode 
servituti pentru proprietatea terenurilor de la suprafata.
- Se poate interzice construirea (cand sunt cariere inchise sau deschise,etc)
- Exploatarea petrolului  sonde  puncte de lucru repartizate in teritoriu;se
ajunge la ele pe drumuri (alimentare cu energie electrica)  petrolul se intoarce
(extras) tot pe acest drum prin conducte.
- Exista un foarte mare risc : explozii,poluare.

 Instalatii de transport ale energiei sau fluide  sistem de linii de inalta

tensiune.Au zona de servitute de-a lungul liniei. Se stabileste la o inaltime
egala cu stalpii (1.5 m) la dreapta si la stanga. Nu se pot planta arbori.
- fluidele (apa,petrol,gaze,etc) au zona de protectie de-a lungul
conductei,sa nu se provoace accidente.Sunt zone menajate.

 Servitutea zidului sau santului comun

C D E

Limita de proprietate
B A F

Domeniu public

Banda de teren de coproprietate de-a lungul limitei parcelei.Latimea

este este detreminata de latimea elementelor ce despart aceste
proprietati.

Este adresata modului de delimitare a oricarei parcele.

- Lege  zidul sau santul comun ce desparte cele 2 proprietati este
proprietate comuna a celor 2 vecini.Ei nu pot sa iasa din aceasta coproprietate
fortata.
* zid  gard  sant  latimea variaza dupa elementul constitutiv ce
materializeaza separarea.
- Porprietatea terenului A are in proprietate 2 tipuri de terenuri (proprietate
exclusiva,marginita de o banda in coproprietate cu vecinii).
- Exceptia este catre strada.Cu domeniul public nu este coproprietate.
 Linia mediatoare (limita de
proprietate)

Zid de caramida

a a 2a

2a = latimea benzii de coproprietate

- Daca vecinii nu se inteleg,pot face element despartitor numai pe
proprietatea lui

A F

Nu mai este coproprietate,este numai

proprietatea A

Vecinii “sunt condamnati” la coproprietate  sunt obligati sa se inteleaga.

- Lege : dreptul de proprietate conduce la respectarea bunei vecinatati.
- In cazul in care elementul despartitor este un gard :
Limita de proprietate (gard)

Bulumacii sau stalpii se pun alternativ

 Limita de proprietate (gard)

Bulumacii sau stalpii numai pe partea celui care l-a

construit

SANT :

a a

Coproprietate  pamantul se aseaza pe ambele parti

2a
Cand vecinii nu se inteleg
 Tot ce se face catre domeniul public se face pe terenul proprietarului.

URMARILE SERVITUTII ZIDULUI SAU SANTULUI COMUN

arbust
arbore

50 cm

min 2m

Limita – arbori  coproprietate a

celor 2 vecini

- zidul sau santul comun nu pot fi gaurite,reparate,daramate fara acordul

coproprietarilor.
- nu se poate sprijini o constructie pe zidul comun fara acordul celor 2
coproprietari (declaratie autentificata la notar)
- inaltimea ingradirii intre 2 vecini se stabileste prin regulamente,dar nu
poate fi mai mica de 2 m
  libertatea primariei de a impune inaltimea si modul de alcaturie al
despartirii de domeniul public. (in alte parti  delimitare gard viu 70 cm)
- cat de inalta este o proprietate ?Legea nu defineste asta.

- partea ce depaseste limita de proprietate (a unui arbore) apartine

vecinului care poate face ce doreste cu el
- langa zidul sau santul comun nu se pot face constructii care pot periclita
acele element comun sau proprietatea vecinului
Ex: depozit elemente combustibile,grajduri,closete cu hasna
Imperiul Bizantin – Justinian  Bazilicalele (regulile vin dintr-o istorie de
milenii)
* In tara noastra au fost aplicate legi diferite:
 Transilvania,Banat – urmari ale codului civil austriac
 Basarabia – functioneaza codul rusesc
 Dobrogea – cand romanii au reocupat aceasta parte – exista sistemul
otoman (turcesc)
 sisteme anterioare unirii Romaniei

Sistemul austriac

Exista un zid comun intre 2

cladiri

min 5 cm

planseu Trebuie sa
ramana 10 cm
intre “gauri”
ELEMENTELE URBANISTICE ALE PARCELEI - Trasaturile care:
rezulta din caracteristicile de amplasare a parcelei
determina solutia de arhitectura
1) Amplasare in localitate / cartier
2) Accesul la strada -
 nici o latura
 pe o latura
 mm laturi
Parcele
 de camp
 colt
3) zona seismica, vaturi, temperaturi
4) calitatile terenului de fundare
5) relieful terenului – panta de 10 % = probleme

ELEMENTELE ECONOMICE ALE PARCELEI

1) Folosinta (parcelei, imobilului)

– modul in care este utilizat imobilul cand se elibereaza certificatul de
urbanism – locuinta, invatamant, cultura
– folosinta determina impozitarea (schimbarea fol. schimba
impozitarea)
– acum teren agricol in Comuna Voluntari, in viitor autostrada
Bucuresti-Ploiesti
2) Destinatia – modul in care trebuie utilizat imobilul in conformitate cu
planurile de urbanism (si amenjarea teritoriului) aprobate
3) Fiscalitatea – impozitele si taxele pe parcela respectiva (la stat, nu la
administratia publica)
influenteaza puternic atat pretul terenului, cat si modul de costruire
se face cadastrul pt cladire separat de terenul agricol
a. impozitul agricol
– platit pe suprafata de teren cu folosinta agricola de pe parcela
– diferentiat dupa tipul de cultura practicata pe terenul respectiv
– diferentiat dupa gradul de fertilitate al solului
 – in extravilan – intreaga suprafata a parcelei e supusa
impozitului agricol
b. taxa pentru utilizarea terenului
– numai in intravilan
– pentru toata suprafata terenului detinut
c. taxa pentru constructie
– taxa calculata la suprafata desfasurata a cladirii
– difera de modul de utilizare a cladirii
–
d. zonificare fiscala a localitatii
e. Elementele tehnice ale parcelei
construibilitatea = capacitatea parcelei de a primi constructii
– dreptul de folosinta este limitat – intravilan prin PUG si RLU
1.a. functiunea urbanistica
– ce se poate construi
– apare in RLU
1.b. cantitatea constructiei – prin indicii urbanistici:

1) POT
2) CUT
3) Hmax admis (exprimat in metri),
i. nr. de niveluri
N = SD / SC
N = indice abstract folosit pentru controlul densitatii (poate sa dea
si cu virgula)
SD = suprafata desfasurata (numai nivelele supraterane cu
conditia ca nivelul de sub pamant sa nu fie utilizat pentru
functiunea principala – demisol →)
SC = suprafata constructiei la sol