UNIVERSITATEA TEHNICĂ A MOLDOVEI

FACULTATEA CONSTRUCȚII, GEODEZIE ȘI CADASTRU

Tema 11.
Formarea
Bunurilor Imobile

conf. univ., dr. Livia Nistor-Lopatenco

Lector univ. Dumitru Botnaru
 Acte normative:
 Legea cu privire la formarea bunurilor imobile nr. 354 – XV din
28 octombrie 2004;

 R E G U L A M E N T U L nr. 61 cu privire la formarea bunurilor

imobile;

 INSTRUCŢIUNE, cu privire la modul de elaborare și conținutul

documentației cadastrale la formarea bunurilor imobile.
 Formarea bunurilor imobile este un aspect al cadastrului
național și se realizează în temeiul prevederilor Legii cu privire la
formarea bunurilor imobile nr.354-XV din 28.10.2004.

Formarea bunurilor imobile reprezintă un complex de

lucrări executate în vederea apariţiei unui nou bun imobil, ca
obiect de drept independent.

Scopuri:
- transmiterea terenurilor în proprietate sau folosinţă;
- efectuarea tranzacţiilor cu bunuri imobile;
- dezvoltarea terenului (construirea unor construcţii şi altor lucrări);
- împărţirea bunului imobil proprietate comună;
- schimbul de terenuri;
- vînzarea la licitaţie a unei porţiuni de teren sau a unei părţi de
construcţie, etc.
 Inițiatorii formării bunurilor imobile:

- proprietarul bunului imobil, inclusiv statul şi UAT;

- titularii drepturilor reale şi altor drepturi patrimoniale

(gestiune economică, arendă, etc.), dar cu acordul
proprietarului;

- instanţa de judecată şi organele fiscale.

 Condițiile principale pentru formarea bunurilor imobile:

- lipsa interdicţiilor legale cu privire la separarea, divizarea,

comasarea sau combinarea bunului imobil iniţial în temeiul căruia
se propune formarea bunului imobil nou;
- păstrarea pentru bunurile imobile nou formate a destinaţiei
obiectului iniţial, inclusiv a terenului; schimbarea destinaţiei
obiectului, în caz de necesitate;
- păstrarea pentru bunurile imobile nou formate a valorii materiale,
inclusiv performanţele de utilizare;
- bunul imobil format să fie asigurat cu cale de acces sau să fie
posibilă instituirea servituții de trecere pentru asigurarea accesului
la imobilul în cauză.
Căile de formare a bunurilor imobile

Separarea bunului imobil

Divizarea bunului imobil

Comasarea bunurilor imobile

Combinarea bunurilor imobile

Reparcelarea bunurilor imobile

 Separarea bunului imobil
Separarea bunului imobil este o cale de formare a bunurilor imobile ,
utilizată în cazul în care de la bunul imobil se separă o parte , care
formează un bun imobil independent.
Imobilul iniţial Partea ce se separă Imobilul separat

125 125
125 125
125
125 313
313

Ca rezultat al formării bunurilor imobile prin separare în schimbul

unui bun se vor forma două sau mai multe bunuri imobile
independente ale aceluiaşi titular.
 Separarea bunului imobil

•
 Divizarea bunului imobil
Divizarea bunului imobil este o cale de formare a bunurilor imobile,
utilizată în cazul cînd bunul imobil înregistrat în registrul bunurilor
imobile reprezintă o proprietate comună, care la cererea
coproprietarilor se divizează în scopul stingerii cotelor părţi.

Pînă la divizare După divizare

103 221 222

103 221 222

Ca rezultat al formării bunurilor imobile prin divizare se vor forma

doua sau mai multe bunuri imobile independente cu forma de
proprietate privata si nu proprietate comuna, cum era pina la formare.
 Divizarea bunului imobil
Pînă la divizare După divizare
 Comasarea bunului imobil
Comasarea bunului imobil este o cale de formare a bunurilor imobile,
utilizată în cazul cînd două sau mai multe bunuri imobile existente,
care au hotare comune sau cel puţin un perete comun, care aparţin
unui şi aceluiaşi proprietar, sau soţilor, se comasează la cererea
acestuia într-un singur imobil.

Pînă la comasare După comasare

013 014 211
013 014 211

Ca rezultat al formării bunurilor imobile prin comasare se va forma un

bun imobil integru.
 Comasarea bunului imobil

• Pînă la comasare După comasare

 Combinarea bunului imobil
Combinarea bunurilor imobile este o acţiune de separare a unei părţi
dintr-un bun imobil, fără a se forma un bun imobil independent, şi
alipirea ei la un bun imobil adiacent.

Pînă la combinare După combinare

013 014 013 014

013 014 013 014

Partea ce se combină
la sectorul 014

Ca rezultat al formării prin combinare, bunurile imobile își modifică

hotarele și, după caz, suprafața.
 Combinarea bunului imobil

• Pînă la combinare După combinare

Dosar de reparcelare
 Procedura generală de formare a bunurilor
imobile:

a) depunerea cererii de formare a bunului imobil;

b) efectuarea studiului privind posibilitatea formării
bunului imobil;
c) elaborarea proiectului de formare a bunului imobil și a
Actului de constatare pe teren;
d) întocmirea planurilor bunurilor imobile formate;
e) emiterea deciziei de formare a bunului imobil;
f) înregistrarea bunurilor imobile nou formate.
 Depunerea cererii de formare a bunurilor imobile

- Cererea este adresată executantului. Cererea va conţine

numerele cadastrale ale bunurilor imobile supuse formării, calea de
formare, caracteristicile generale ale bunurilor imobile după
formare şi titularii drepturilor ce grevează dreptul de proprietate
asupra bunului imobil supus formării.

- Dacă formarea bunului imobil este efectuată în urma declanşării

procedurii de insolvabilitate sau executării silite a obligaţiilor fiscale,
atunci cererea privind formarea bunului imobil poate fi depusă de
către administratorul insolvabilităţii sau reprezentantul organului
fiscal.
 Efectuarea studiului privind posibilitatea formării bunurilor
imobile
- După primirea cererii inginerul cadastral, va elabora un studiu privind
posibilitatea formării bunurilor imobile. În dependenţă de concluzia din
studiu, cererea privind formarea bunurilor imobile se va accepta sau va fi
respinsă de către executantul lucrărilor cadastrale.
- Studiul va include analiza următoarelor detalii:
a) permite legislaţia formarea unui asemenea bun imobil sau nu;
b) posibilitatea din punct de vedere tehnic de formare a bunului imobil cu
caracteristicile solicitate în cerere, sau se va propune o altă variantă
posibilă;
c) este păstrată sau nu destinaţia iniţială a bunului imobil;
d) eventualul impact al formării bunurilor imobile asupra modului de
folosinţă a bunurilor imobile adiacente, inclusiv în ce priveşte accesul la
căile de transport,numele titularilor de drepturi ale căror drepturi pot fi
lezate la formarea bunului imobil etc.
În rezultatul studiului, inginerul cadastral întocmeşte un aviz care va
conţine concluzia sa privind posibilitatea sau imposibilitatea formării
bunului imobil.
Proiectul privind formarea bunurilor imobile

Proiectarea bunului imobil şi alte lucrări în cadrul formării bunurilor

imobile se vor efectua în conformitate cu normele şi regulile în vigoare,
corespunzătoare destinaţiei bunului imobil, ţinîndu-se cont şi de
recomandările elaborate în cadrul studiului.

Pentru elaborarea proiectului de formare, executantul efectuează

identificarea bunurilor imobile cu întocmirea actului de constatare pe teren.
În cazul în care datele din cadastru nu coincid cu datele constatate pe
teren, procedura de formare a bunurilor imobile se suspendă şi, dacă este
posibil, concomitent cu formarea, se inițiază procedura de corectare a
greşelilor, de modificare a planului cadastral sau geometric, sau alte
proceduri prevăzute de legislaţie.

Proiectul de formare a bunului imobil se coordonează cu serviciile

competente ale autorităţilor APL, în dependenţă de destinația terenului.
Elaborarea planului bunului imobil format şi
emiterea deciziei de formare a bunurilor imobile

- Proiectul de formare a terenurilor se transferă în teren prin stabilirea

hotarelor în natură şi întocmirea actului de stabilire a hotarelor. În
rezultatul stabilirii hotarelor se va întocmi planul bunului imobil format.
- Planul bunului imobil în cazul formării construcţiilor, apartamentelor,
încăperilor izolate se elaborează atunci, când în conformitate cu legislaţia
ce reglementează activităţile în construcţii au fost efectuate activităţile care
asigură bunului nou format îndeplinirea condiţiilor respective.
- Contractul sau decizia de formare a bunurilor imobile se întocmeşte de
către proprietarii bunurilor imobile după întocmirea planului bunului imobil,
care devine parte componentă a contractului sau deciziei.
- La apariţia litigiilor privind precizia hotarelor terenului şi a altor date
cadastrale, prioritate vor avea hotarele şi alte date cadastrale stabilite în
procesul executării lucrărilor cadastrale în cadrul formării bunurilor imobile.
 Dosarul tehnic
(1) După finalizarea lucrărilor de formare a bunurilor imobile executantul
lucrărilor cadastrale întocmeşte dosarul tehnic al bunului imobil format.

(2) Dosarul tehnic va conţine:

- studiul privind posibilitatea formării bunurilor imobile ,
- actul de constatare pe teren la efectuarea identificării bunurilor imobile,
- autorizaţia de construire sau documentele de primire în exploatare a
lucrărilor de construcţie, dacă astfel de lucrări au fost efectuate,
- acordul în scris al deţinătorilor de drepturi, ce grevează dreptul de
proprietate asupra bunului imobil (arendaşii, creditorul gajist, posesorii
servitutelor) sau al proprietarilor bunurilor imobile vecine, drepturile cărora
pot fi lezate la formare,
- actul de stabilire a hotarelor fixe, dacă s-au stabilit hotare fixe,
- planurile geometrice ale bunurilor imobile.
 Înregistrarea bunurilor imobile formate
Înregistrarea bunurilor imobile formate şi drepturile asupra lor se
efectuează la oficiul cadastral teritorial în a cărei rază de acţiune
este situat bunul imobil.

Pentru înregistrare beneficiarul prezintă la oficiul cadastral

documentele corespunzătoare ce confirmă drepturile, după caz,
decizia de formare şi dosarul tehnic.

Oficiul cadastral teritorial verifică dacă documentele prezentate

corespund cerinţelor înaintate. În cazul în care la verificare au fost
depistate unele circumstanţe care nu permit efectuarea
înregistrării, registratorul, în modul stabilit va sista înregistrarea
pînă la înlăturarea circumstanţelor.