qwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyu iopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfg hjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcv bnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwe rtyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopa sdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjkl zxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnm qwertyuiopasdfghjklzxcvbnmrtyuiopa sdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjkl zxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnm qwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyu iopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfg Departamentul de nvmnt la hjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcv

Distan i Formare Continu bnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwe Facultatea de tiinte Juridice, Sociale i Politice rtyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopa sdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjkl zxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnm qwertyuiopasdfghjklzxcvbnmrtyuiopa
Coordonator de disciplin: Conf. univ. dr. Sache Neculaescu
1

2009-2010

UVT DREPT CIVIL. DREPTURI REALE

Suport de curs nv mnt la distan Drept, Anul II, Semestrul I

Prezentul curs este protejat potrivit legii dreptului de autor i orice folosire alta dect n scopuri personale este interzis de lege sub sanc iune penal ISBN 978-606-522-058-4

SEMNIFICAIA PICTOGRAMELOR

= INFORMAII DE REFERIN/CUVINTE CHEIE

= TEST DE AUTOEVALUARE

= BIBLIOGRAFIE

= TEM DE REFLECIE

= TIMPUL NECESAR PENTRU STUDIUL UNUI CAPITOL SAU SECIUNE

= INFORMA II SUPLIMENTARE PUTE I GSI PE PAGINA WEB A U.V.T. LA ADRESA www.didfc.valahia.ro SAU www.id.valahia.ro .

Tematica cursului

1. Capitolul I. Patrimoniul 2. Capitolul II. Dreptul de proprietate 3. Capitolul III. Dreptul de proprietate public 4. Capitolul IV. Dreptul de proprietate privat 5. Capitolul V. Regimul juridic al bunurilor imobile proprietate privat 6. Capitolul VI. Modalitile juridice ale dreptului de proprietate 7. Capitolul VII. Posesia 8.Capitolul proprietate VIII. Dezmembrmitele dreptului de

9. Capitolul IX. Modurile de dobndire a proprietii 10. Capitolul X. Aprarea dreptului de proprietate (sanciunea dreptului de proprietate) 11. Capitolul XI. Publicitatea imobiliar

CAPITOLUL I PATRIMONIUL

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Cuprins Obiectiv general Obiective operaionale Timpul necesar studiului capitolului Dezvoltarea temei Bibliografie selectiv Tem de reflecie Modele de teste Rspunsuri i comentarii la teste

Cuprins Noiunea juridic de patrimoniu Caracterele juridice ale patrimoniului Noiunea juridic de patrimoniu Funciile patrimoniului Drepturile patrimoniale Sistemul drepturilor reale

Obiectiv general: Dobndirea de cunotine privind noiunea de patrimoniu care are un inteles tehnic, diferit de ceea ce in limbaj obisnuit, numim averea unei persoane. Obiective operaionale: Definirea i fixarea inelesului acestei noiuni, evideniind caracterul virtual al patrimoniului, cu trimitere la art. 1718 C. civ. Analiza caracterelor, clasificrilor i funciilor acestuia.

= 3 ore

CAPITOLUL I PATRIMONIUL 1. Noiunea juridic de patrimoniu 1.1 Prevederi legale. Dei patrimoniul este o noiune fundamental a dreptului civil, frecvent utilizat att n legislaie, ct i n doctrin, nici Codul civil i nici celelalte legi speciale nu-l definesc. n lipsa unei definiii legale, autorii care s-au aplecat asupra materiei drepturilor reale analizeaz principalele prevederi legale care fac referiri la patrimoniu. Dintre acestea, textul de principiu de la care se pleac ndeobte pentru explicarea noiunii de patrimoniu este art. 1718 C. civ., norma care instituie dreptul de gaj general al creditorilor chirografari, potrivit creia Oricine este obligat personal este inut de a ndeplini ndatoririle sale cu toate bunurile sale, mobile i imobile, prezente i viitoare. S-a spus, ntr-o formul inspirat, c acest enun reprezint un rudiment de definiie a patrimoniului tocmai pentru c sintagma toate bunurile prezente i viitoare desemneaz trsturile eseniale ale patrimoniului. Astfel, faptul c debitorul rspunde fa de creditor cu toate bunurile sale semnific tocmai universalitatea patrimoniului acestuia, n timp ce afectarea bunurilor viitoare sugereaz virtualitatea patrimoniului, faptul c sunt afectate gajului general, nu doar bunurile efectiv aflate n proprietatea debitorului, dar i cele care vor putea fi dobndite n viitor. O alt prevedere care trimite la noiunea de patrimoniu este cea de la art. 781 C. civ. potrivit creia creditorii pot cere separaia patrimoniului defunctului de cel al motenitorilor pentru evitarea confuziunii ntre ele pe perioada achitrii datoriilor succesiunii. Separaia de patrimonii o regsim evocat i n materia conservrii privilegiilor. Potrivit art. 1743 C. civ., creditorii i legatarii, care cer separaia patrimoniului defunctului, conserv privilegiul lor asupra imobilelor succesiunii n faa creditorilor erezilor sau reprezentanilor defunctului, prin inscripia acestui privilegiu, n termen de ase luni de la data deschiderii succesiunii. Existena unui patrimoniu propriu este o condiie a personalitii juridice impus de art. 26 lit. e) din Decretul nr. 31/1954 privind persoanele fizice i persoanele juridice. Potrivit art. 42 al aceleiai reglementri, divizarea patrimoniului persoanei juridice se face prin mprirea acestuia ntre una sau mai multe persoane juridice care exist sau care iau fiin, n timp ce art. 47 din lege prevede destinaia patrimoniului persoanei juridice supuse divizrii. Prevederi similare referitoare la patrimoniu gsim i n Legea nr. 15/1990 pentru reorganizarea unitilor economice de stat ca regii autonome i societi comerciale. Potrivit art. 4 alin. (1) din aceast lege, prin actul de nfiinare a regiei autonome se vor stabili obiectul de activitate, patrimoniul, denumirea i sediul principal iar, potrivit art. 5 alin. (2) din aceeai reglementare, regia autonom posed, folosete i dispune, n mod autonom, de bunurile pe care le are n patrimoniu, n condiiile n care, potrivit art. 20 alin. (2), bunurile din societii comerciale sunt proprietatea acesteia. Meniunea privind patrimoniul iniial este o condiie pe care o impune i art. 6 din O.G. nr. 26/2000 cu privire la asociaii i fundaii, modificat i completat prin O.G. nr. 34/2004. 6

F
Definiie.

Legea nr. 31/1990 privind societile comerciale, republicat, are o serie de dispoziii care trimit la noiunea de patrimoniu, cum ar fi: art. 143 devenit ulterior republicrii din 2004 art. 146. Art. 146 a fost abrogat prin Legea nr. 441/2006. n prezent, relevant pentru aceast problem este art. 152 privind dreptul administratorilor unei societi comerciale de a ncheia acte juridice cu privire la bunurile din patrimoniul acesteia, art. 158 devenit ulterior republicrii din 2004 art. 163. Art. 163 a fost modificat prin O.U.G. nr. 82/2007 din aceeai lege potrivit cruia cenzorii societii comerciale au obligaia de a verifica modul n care s-a fcut reevaluarea patrimoniului societii sau art. 230 devenit ulterior republicrii din 2004 art. 235 care reglementeaz dizolvarea societii comerciale etc. Uneori, anumite grupri de bunuri, avnd aceeai natur, sunt desemnate prin noiunea de fond. Este cazul Legii nr. 18/1991, cu modificrile ulterioare, care, n art. 1 dispune c terenurile de orice fel indiferent de destinaie, de titlul pe baza cruia sunt deinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte constituie fondul funciar al Romniei. Tot astfel, Codul silvic i O.G. nr. 96/998 privind reglementarea regimului silvic i administrarea fondului forestier naional. Alteori, bunuri avnd acelai regim juridic sunt grupate n domenii. Bunoar, Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia distinge ntre domeniul public i cel privat, dispunnd prin art. art. 3 alin. (2) c Domeniul public al statului este alctuit din bunurile prevzute la art. 135 alin. (4) din Constituie, din cele prevzute la pct. I din anex, precum i din alte bunuri de uz sau de interes public naional, declarate ca atare prin lege, iar prin art. 4 c Domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale este alctuit din bunuri aflate n proprietatea lor i care nu fac parte din domeniul public. Nevoia circumstanierii unor bunuri aparinnd aceluiai domeniu introduce n legislaie noiuni precum patrimoniu muzeal, cum este cazul Legii muzeelor i coleciilor publice art. 8 din Legea nr. 311/2003 potrivit creia acest patrimoniu este alctuit din totalitatea bunurilor, a drepturilor i obligaiilor cu valoare patrimonial ce aparin unui muzeu sau, dup caz, unei colecii publice, sau a noiunii de patrimoniu cultural naional, care, potrivit art. 1 alin. (2). Acest articol a fost modificat prin O.U.G. nr. 16/2003 i prin Legea nr. 488/2006 al Legii nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naional este alctuit din bunuri cu valoare deosebit sau excepional, istoric, arheologic, documentar, etnografic, artistic, tiinific etc. Noiunea juridic de patrimoniu are un neles tehnic, diferit de cel obinuit. Astfel, n limbajul comun termenul desemneaz averea dobndit, n principal, prin motenire din tat n fiu, termenul evocnd pe pater familias i, deci, ideea de ereditate. Ce-ar putea fi patrimoniul: o mas de bunuri, un atribut al personalitii sau ambele laolalt? n concepia obiectiv a Codului Napoleon, preluat de Codul nostru civil, patrimoniul este o simpl list de bunuri, neincluznd datoriile. Juristul german Zachariae este cel care a schiat, pentru prima dat, patrimoniul aa cum l vedem astzi, incluznd nu doar bunurile, dar i datoriile care fac obiectul succesiunii legale, fcnd, astfel, posibil ficiunea privind continuitatea personalitii defunctului. Aceast concepie avea s inspire pe C. Aubry i C. Rau, cei care, n prima parte a secolului al XIX-lea au pus bazele teoriei generale a patrimoniului i care, n cadrul unui Curs de drept civil dup metoda Zachariae, a crui ediie a 6-a a aprut n anul 1873, au definit patrimoniul ca ansamblul bunurilor unei persoane vzut ca o 7

F
Activul patrimonial.

universalitate de drept, desemnnd, astfel, legtura dintre drepturile i obligaiile ca universalitate juridic i subiectul cruia i aparin. n dreptul nostru patrimoniul a fost definit ca fiind ansamblul drepturilor i obligaiilor unei persoane, care au sau reprezint o valoare pecuniar sau economic adic se pot evalua n bani. Aceast definiie nu este n afara oricrei critici. Distincia dintre valoarea pecuniar i cea economic poate crea confuzii. n fond, este economic orice valoare care poate fi exprimat sau msurat pecuniar, n timp ce termenul pecuniar nu desemneaz aici natura valorii, ci doar modul ei de exprimare. Ali autori includ n patrimoniu nu doar drepturile i obligaiile cu valoare economic, dar i bunurile la care se refer aceste drepturi, aparinnd unei persoane ale crei nevoi sau sarcini este destinat s le satisfac, iar, potrivit unei opinii mai nuanate, patrimoniul este o realitate intelectual, format din drepturile i obligaiile cu coninut economic ca bunuri incorporale. Aa cum s-a remarcat ns, incluznd n patrimoniu, laolalt, att drepturile patrimoniale, ct i bunurile pe care le exprim nu facem dect s-l dublm, tiut fiind c drepturile patrimoniale sunt considerate bunuri. Pentru acest motiv patrimoniul a fost definit sau ca universalitatea raporturilor de drept, care au acelai subiect activ i pasiv, n msura n care aceste raporturi sunt evaluabile n bani prin efectul lor final, distincte de bunurile la care se refer, sau expresiunea contabil a tuturor puterilor economice aparinnd unui subiect de drept. Definiia care nu trezete nicio rezerv i pe care o considerm preferabil, este aceea potrivit creia patrimoniul este totalitatea sau universalitatea drepturilor patrimoniale care aparin unei persoane, enun la care s-a ajuns printr-un efort de generalizare, fcndu-se abstracie de particularitile fiecrui drept sau obligaie n parte. 1.2 Componente Orice patrimoniu are dou componente, dup cum persoana are drepturi i obligaii patrimoniale. Activul patrimonial al persoanei este alctuit din drepturile subiective care au coninut economic, susceptibile de exprimare bneasc, drepturile reale, adic dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de servitute, dreptul de superficie i drepturile de crean ale acesteia, adic cele care se nasc din contract sau delict i care mai sunt numite drepturi personale. Prin definiie coninutul patrimoniului este alctuit din drepturile patrimoniale, cele care au coninut economic, cele care sunt susceptibile de a fi exprimate pecuniar, nu i drepturile personal nepatrimoniale. Potrivit profesorului Corneliu Brsan, dac patrimoniul cuprinde drepturile i obligaiile cu coninut economic ce aparin unei persoane, deci care pot fi exprimate n bani, aceasta nseamn automat nlturarea din cuprinsul lui a drepturilor personalnepatrimoniale, cum ar fi: dreptul la nume, dreptul la onoare, dreptul la reputaie etc. mprejurarea c atingerea adus unui asemenea drept s-ar putea concretiza ntr-o crean n despgubiri, adic ntr-un element activ al patrimoniului, nu este de natur s pun n discuie aceast nlturare. Prin urmare, potrivit distinsului autor, dreptul de crean al victimei creia i se produce o daun moral nu face parte din patrimoniul acesteia. n ce ne privete, considerm c, dac vom califica daunele morale ca elemente ale rspunderii civile delictuale, aa cum o face, fr excepie, doctrina actual, apreciind c asemenea leziuni sunt specii ale prejudiciului reparabil, n-am 8

F
Pasivul patrimonial.

F
Orice persoan are un patrimoniu.

putea plasa dreptul de crean al victimei privind indemnizaia la care este ndrituit n afara patrimoniului acesteia. Numai dac suntem consecveni criteriilor de clasificare a drepturilor subiective n drepturi patrimoniale i drepturi nepatrimoniale, nu vom putea accepta c daunele morale, urmri ale nclcrii drepturilor personale nepatrimoniale sau a valorilor morale, pot fi reparate n aceeai manier precum orice alt prejudiciu patrimonial. Altfel, daunele morale, prin definiie neconvertibile, nefungibile, se vor vedea convertite n elemente ale patrimoniului. Noi credem c daunele morale nu pot fi considerate specii ale prejudiciilor reparabile, c ele nu pot fi calificate elemente ale rspunderii civile delictuale, ca izvor de obligaii i c soluia lor trebuie cutat ntr-o alt instituie, distinct de rspunderea delictual, pentru a nu risca un tratament juridic similar pentru afectri ale persoanei, att de diferite n substana lor. Departe de a susine lipsa de reacie a dreptului fa de daunele morale militm pentru amenajarea unei soluii legislative ct mai elaborate, care s nu suscite rezervele pe care le presupune asimilarea daunelor morale celor patrimoniale. La rndul su, activul patrimonial este mprit n capital, expresia valoric a bunurilor care fac parte din patrimoniul unei persoane i care poate fi att productiv, atunci cnd este reprezentat de aciuni la o societate comercial, productoare de dividende sau dobnzi, ct i neproductiv, atunci cnd bunurile nu sunt afectate acestui scop. Veniturile pot fi att resurse financiare, obinute periodic, precum dividendele, dobnzile, chiriile, salariile etc., precum i bunuri n natur, cum ar fi produsele primite ca urmare a arendrii unor terenuri. Pasivul patrimonial este alctuit din obligaiile evaluabile n bani ale unei persoane. Ele pot consta n obligaia de a da, care nseamn a constitui sau a transmite un drept real, obligaia de a face, cnd ea are coninut patrimonial, cum este cazul obligaiei la o anumit prestaie i obligaia de a nu face, adic de a se abine de la o aciune care, altfel, ar putea fi fcut. 2. Caracterele juridice ale patrimoniului 2.1. Universalitate juridic. Ori de cte ori vorbim de patrimoniul unei persoane avem n vedere totalitatea drepturilor i obligaiilor acesteia, fr a avea n vedere identitatea lor. Universalitatea este juridic pentru c este constituit prin lege, existnd n afara voinei titularului. Orice schimbare care privete drepturile sau obligaiile titularului nu este de natur s afecteze identitatea universalitii. Prin voina titularului pot fi constituite universaliti de fapt, grupri de bunuri afectate unei finaliti unice n care bunurile sunt grupate pe baza unei legturi de fapt oarecare. Astfel, n cazul acceptrii unei succesiuni sub beneficiul de inventar, potrivit art. 704 C. civ., universalitatea juridic alctuit din drepturile i obligaiile autorului se transform n universalitate de fapt la data lichidrii pasivului succesoral pentru c nu poate fi conceput o universalitate juridic fr componenta sa pasiv. Prin lichidarea pasivului succesoral are loc confuziunea ntre patrimoniul lsat de defunct i cel al motenitorului, astfel c nu mai sunt motive pentru separarea lor. Universalitatea de fapt se deosebete de cea de drept prin aceea c bunurile care o alctuiesc nu sunt distincte. Patrimoniul este un atribut al personalitii pentru c aptitudinea general i abstract a subiectului de drept de a dobndi drepturi i de a-i asuma obligaii civile este legat de existena acestuia. n ce privete persoana juridic, patrimoniul este una dintre condiiile de existen a a acesteia. 9

F
Unicitate.

F
Divizibilitate.

S-a spus c orice persoan, indiferent ct de srac ar fi, are un patrimoniu, chiar i atunci cnd nu are nicio avere actual, pentru c este suficient s existe drepturi eventuale, neexercitate, adic numai posibilitatea de a exercita drepturi pentru a constitui un patrimoniu. Recent aceast afirmaie a fost contestat, afirmndu-se c patrimoniul nu poate exista ca vid juridic , idee susinut i de profesorul Corneliu Brsan, potrivit cruia orict de srac ar fi cineva, are totui un minimum de bunuri ce-i alctuiesc patrimoniul. n ce ne privete, n condiiile n care, potrivit art. 7 alin. (2) din Decretul nr. 31/1954, drepturile copilului sunt recunoscute de la concepiune, cu condiia de a se nate viu, conform adagiului infans conceptus pro nato habetur quoties de eius commodis agitur, recunoscndu-i-se capacitatea de folosin anticipat, se poate spune c patrimoniul apare chiar nainte de naterea persoanei fizice. Aceeai concluzie este valabil i n cazul persoanei juridice la care capacitatea de folosin anticipat prevzut de art. 33 alin. (3) din Decretul 31/1954 este limitat la dobndirea drepturilor i asumarea obligaiilor necesare nfiinrii sale legale. Prin urmare, patrimoniul are caracter virtual, fiind o potenialitate, mai degrab, dect o mas de drepturi i obligaii ngheat, ncremenit. Orice persoan are un singur patrimoniu, aa cum are o singur identitate, chiar dac el poate ncorpora mase distincte de drepturi i obligaii, motiv pentru care, uneori, unicitatea i divizibilitatea patrimoniului sunt privite ca exprimnd un singur caracter juridic. A fost nregistrat i o opinie contrar, potrivit creia complexitatea raporturilor care se creaz ntre subiectele de drept i care nu mai sunt acelea de la data adoptrii Codului Napoleon face ca teoria patrimoniului unic s fie depit. Cu titlu de exemplu, se invoc faptul c soii pot avea att bunuri proprii, dobndite nainte de cstorie, ct i bunuri comune, dobndite n timpul cstoriei, c o persoan poate depune n conturi bancare sume de bani neurmribile datorit secretului bancar, ceea ce face ca regimul juridic al acestora s fie diferit. n replic, se susine, pe bun dreptate, c divizarea patrimoniului n mai multe mase de drepturi i obligaii pecuniare este, n realitate, un instrument tehnic de grupare a acestor drepturi i datorii. Ca urmare, dei formula divizibilitii patrimoniului este ncetenit, n realitate, nu patrimoniul este divizat n fraciuni, ci drepturile i datoriile sunt grupate n mase distincte, fiecare avnd un regim juridic propriu. Dei unic, patrimoniul poate include mase distincte de drepturi i datorii. Persoanele cstorite au n patrimoniul lor att bunuri comune, dobndite n timpul cstoriei, pentru care opereaz prezumia de comunitate, ct i bunuri proprii. Creditorii comuni ai soilor vor putea urmri doar bunurile comune ale acestora, iar pe cele proprii dup epuizarea urmririi bunurilor comune, n timp ce creditorii unuia dintre soi vor urmri, mai nti, bunurile acestuia, iar dac ele sunt nendestultoare, vor putea solicita mprirea bunurilor comune. Tot astfel, acceptarea sub beneficiu de inventar a succesiunii prevzut de art. 704 C. civ. opereaz divizarea patrimoniului n masa bunurilor lsate de defunct i cele ale motenitorilor, mpiedicnd confuziunea dintre ele, urmnd ca motenitorii s rspund doar n limitele activului, intra vires hereditatis, aa cum separaia de patrimonii solicitat de creditorii succesiunii, potrivit art. 781 C. civ., distinge ntre patrimoniul lsat de defunct i cel al motenitorilor, evitndu-se concurena creditorilor personali ai motenitorilor. 10

F
Inalienabilitate.

Potrivit doctrinei, divizarea patrimoniului poate fi i voluntar. Astfel, comerciantul i poate diviza patrimoniul n grupa drepturilor i obligaiilor care alctuiesc un fond de comer afectat desfurrii unei activiti comerciale i celelalte drepturi i obligaii. De asemenea, persoanele care exercit o profesie liberal pot constitui patrimoniul profesional, afectnd o parte din patrimoniul lor exercitrii profesiei. Dac persoana poate nstrina sau greva bunurile din patrimoniul su, privite ut singuli, ea nu poate nstrina patrimoniul, privit ca o universalitate juridic (universitas iuris). n integralitatea lui, patrimoniul poate fi transmis doar de mortis causa. Vnzarea motenirii, reglementat de art. 1399-1401 C. civ., nu reprezint nstrinarea patrimoniului, ci doar vnzarea unei mase de drepturi i obligaii. De la aceast regul exist excepia transmisiunii patrimoniului persoanei juridice n cazul ncetrii activitii acesteia prin comasare sau divizare total, situaii n care patrimoniul nceteaz, ca universalitate juridic, drepturile i obligaiile trasmindu-se ctre succesori. n cazul divizrii pariale a persoanei juridice, se transmite o fraciune din patrimoniul acesteia, fr ca persoana juridic s-i nceteze activitatea. Prin urmare, patrimoniul, atribut al personalitii, este inalienabil, n timp ce drepturile i obligaiile patrimoniale sunt autonome i alienabile. 3. Funciile patrimoniului Gajul general al creditorilor chirografari. Niciun creditor nu este asigurat de riscul neplii datoriei de ctre debitor dect dac i se constituie garanii reale: gajul propriu-zis, ipoteca, privilegiile, situaii n care creditorul este numit, dup caz, creditor gajist, creditor ipotecar sau privilegiat. Pentru celelalte datorii, creditorii beneficiaz de dispoziia de la art. 1718 C. civ., potrivit creia oricine este obligat personal este inut de a ndeplini ndatoririle sale cu toate bunurile sale, mobile i imobile, prezente i viitoare. Prin urmare, debitorul care nui execut obligaiile fa de creditor risc s rspund cu toate bunurile existente n patrimoniul su, la momentul cnd creditorul l va aciona, urmrindu-i-se oricare dintre bunuri. Creditorul care, n temeiul acestui text, fr a avea o garanie real, poate urmri oricare bun al debitorului pentru a-i valorifica creana pe care o are, se numete creditor chirografar, iar aceast garanie se numete drept de gaj general. O astfel de garanie este destul de palid, fiind departe de ideea de gaj, pentru c, dei avertizat c, dac nu va plti datoria creditorului, va putea rspunde cu orice bun al su, debitorul rmne liber s-i administreze cum dorete propriul patrimoniu, putnd att dobndi bunuri noi, situaie care nu poate dezavantaja pe creditor, dar poate, la fel de bine, s i nstrineze orice bun, micorndu-i astfel ansele creditorului de a-i vedea creana valorificat. Singura posibilitate a creditorilor de a ataca actele de dispoziie ale debitorului este aciunea revocatorie sau paulian, prevzut de art. 975 C. civ., potrivit creia. Ei pot asemenea, n numele lor personal, s atace actele viclene, fcute de debitor n prejudiciul drepturilor lor. Ceea ce trebuie ns remarcat este c, n practic, acest demers este greoi, fiind condiionat de dovedirea inteniei frauduloase a debitorului de a-i crea o stare de insolvabilitate, iar n cazul actelor juridice oneroase, mai trebuie dovedit i complicitatea la fraud a teruluidobnditor, prob care este dificil, motiv pentru care jurisprudena a instituit cteva prezumii de fraud n situaiile n care dobnditorii se afl n grade de rudenie apropiat cu debitorul. 11

F
Subrogaa real cu titlul universal.

Aa cum am artat deja, textul de la art. 1718 C. civ. reprezint singura referin legislativ care, fr a defini patrimoniul, ne ajut s nelegem ce este el n realitate, faptul c este distinct de bunurile care l alctuiesc, c aa-zisul gaj general al creditorilor chirografari privete patrimoniul, n totalitatea lui i nu bunurile care l alctuiesc, c sunt supuse urmririi bunurile existente n momentul iniierii de ctre creditor a procedurii de executare silit i c sunt supuse acestui regim nu doar bunurile prezente, dar i cele viitoare. Dreptul de gaj general al creditorilor chirografari este un drept de gaj specializat, n sensul c divizibilitatea patrimoniului n mase distincte de bunuri face ca urmrirea bunurilor de ctre creditori s se fac asupra masei de bunuri n legtur cu care s-a nscut creana supus valorificrii. Pe de alt parte, dreptul de gaj este general, este o garanie a tuturor creditorilor chirografari care sunt egali n faa legii, spre deosebire de creditorii gajiti, ipotecari i privilegiai care vor trebui ndestulai cu preferin. Termenul subrogaie vine de la verbul latinesc subrogare care nseamn nlocuire, substituire. Ea poate fi de dou feluri: subrogaie personal i subrogaie real. Subrogaia real, la rndul su, poate fi subrogaie real universal, subrogaie cu titlu universal i subrogaie cu titlu particular. Aa cum o calific ntemeietorii teoriei generale a patrimoniului, subrogaia este o ficiune care i are fundamentul n fungibilitate, calitatea bunurilor de a fi nlocuite. Subrogaia personal va fi studiat n cadrul teoriei generale a obligaiilor. Fr a intra n detalii ce ar impune o analiz a textelor legale incidente, ne limitm a spune c ea are loc atunci cnd o persoan nlocuiete o alt persoan n exercitarea unui drept, aa cum se ntmpl cnd un ter pltete pe creditor n locul debitorului. Subrogaia real cu titlu universal este nlocuirea unui bun cu altul n cadrul aceluiai patrimoniu, potrivit adagiului in iudiciis universalibus pretium succedit loco rei et res loco pretii. Potrivit unei definiii avansate, operaiunea juridic prin efectul creia un bun care, ntr-un patrimoniu, face parte dintr-o categorie juridic diferit de a celorlalte bunuri, este nlocuit cu altul, care dobndete de drept aceeai calitate pe care a avut-o bunul nlocuit. Dei nereglementat, subrogaia real s-a impus tocmai pentru c ine de funcionarea patrimoniului ca universalitate juridic, nuntrul cruia drepturile i obligaiile sunt susceptibile de nlocuire, fr a avea nevoie de o prevedere legal. Orice bun care iese din patrimoniu va fi nlocuit fie de bunul primit n schimb, fie de preul acestuia, urmnd a face obiectul dreptului de gaj general al creditorilor chirografari, fr ca debitorul s poat invoca excepia c se urmrete un alt bun dect cel ieit din patrimoniu. n fundamentarea subrogaiei reale generale a fost avansat teoria fungibilitii bunurilor, neleas lato sensu, adic numitorul comun al tuturor elementelor care compun patrimoniul sau o mas patrimonial, afirmndu-se c tocmai datorit acestei trsturi comune, elementele patrimoniale pot fi schimbate unele cu altele, ele fiind nsumate la activul sau pasivul patrimoniului ori ale unei mase patrimoniale. Potrivit unui alt punct de vedere, fungibilitatea nu se poate confunda cu subrogaia real i nici nu o poate explica pe aceasta pe temeiul ficiunii prin care se face abstracie de caracterul material, pentru c de esena fungibilitii este tocmai echivalena cantitativ i calitativ a bunurilor, ceea ce nseamn c este exclus ca dou lucruri s poat fi privite ca valori bneti. 12

F
Subrogaia real cu titlul particular.

F
Noiune.

Fr a contesta legtura fungibilitii cu subrogaia real, noi credem c ceea ce explic mecanismul subrogaiei reale cu titlu universal este universalitatea juridic pe care o reprezint patrimoniul. Aa cum am vzut cnd am studiat clasificarea bunurilor, fungibilitatea este calitatea bunurilor generice de a fi nlocuite unele cu altele n executarea unei obligaii, datorit fie naturii bunului (Genera non pereunt), fie voinei exprese a prilor, att i nimic mai mult. Subrogaia real cu titlu universal este i ea supus divizibilitii patrimoniului, n sensul c, dac bunul care iese din patrimoniu fcea parte dintr-o mas de bunuri avnd o destinaie concret, nlocuirea acestuia se va face n cadrul aceleai mase. Spre exemplu, dac din patrimoniul unuia dintre soi iese un bun care face parte din masa bunurilor sale proprii, valoarea de schimb va intra n aceeai mas de bunuri i nu n cea a bunurilor comune. Tot astfel, n cadrul partajului judiciar, dac bunurile din masa partajabil nu pot fi comod mprite ntre coindivizari, vor putea fi vndute la licitaie, urmnd ca preul lor s fie supus partajrii, n cotele legale cuvenite fiecruia. De aceast dat nlocuirea, n cadrul patrimoniului, privete un bun individual determinat (ut singuli) i ea nu mai opereaz automat, ci doar dac este expres prevzut de lege. Dintre acestea, urmtoarele cazuri pot fi reinute exempli gratia: - n materia ipotecii, dac bunul ipotecat a fost distrus sau deteriorat, ipoteca se strmut asupra indemnizaiei de asigurare, dac a fost asigurat; - potrivit Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, dreptul de ipotec i privilegiul special care greveaz un bun supus exproprierii se strmut, ope legis, asupra despgubirii cuvenite proprietarului; - potrivit art. 12 alin. (4) din Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor, n cazul unor schimburi de terenuri, fiecare teren primit n schimb va dobndi situaia juridic a terenului pe care l nlocuiete, cu respectarea drepturilor i a sarcinilor anterior constituite. Transmisiunea universal i cu titlul universal. Transmisiunea universal i cu titlu universal are ca obiect chiar patrimoniul persoanei ca universalitate juridic, nu drepturi i obligaii privite individual. Transmisiunea universal are loc la decesul persoanei fizice sau la reorganizarea persoanei juridice, prin divizare total sau parial, n cadrul creia ntregul patrimoniu alctuit din totalitatea drepturilor i obligaiilor se transmite succesorilor. Transmisiunea cu titlu universal privete o fraciune, cum este cazul motenirii lsate mai multor succesori legali, fiecare primind bunuri n cotele prevzute de lege pentru fiecare clas de motenitori. Potrivit actualei legislaii, motenitorii sunt continuatori ai personalitii autorului, astfel c ei vor fi inui de toate datoriile defunctului de care vor rspunde nelimitat, ultra vires hereditatis, mai puin de obligaiile asumate intuitu personae. Numai dac succesiunea va fi acceptat sub beneficiul de inventar, rspunderea succesorilor va fi rmurit n limitele activului succesoral, adic, intra vires hereditatis. 4. Drepturile patrimoniale Drepturile patrimoniale sunt acele drepturi subiective care au coninut economic, cele care sunt susceptibile de comparare, de msurare, de exprimare printro valoare de schimb, de regul banii. Ele sunt clasificate n drepturi reale i drepturi de crean. 13

F
Noiune.

F
Deosebirile dintre drepturile reale i drepturile de crean.

4.1. Drepturile reale Drepturile reale sunt drepturile patrimoniale n temeiul crora titularii lor i pot exercita atributele care le sunt conferite de lege, nemijlocit, fr a avea nevoie de prestaia pozitiv a altor persoane. n concepia clasic, dreptul real, ius in re, desemna puterea juridic pe care o are o persoan asupra unui lucru, un raport ntre titular i bun, doctrina noastr mai veche definindu-l ca fiind puterea de a dispune de lucrul care constituie obiect al dreptului, n mod liber i imediat. Astzi, majoritatea autorilor consider c dreptul real, ca de fapt oricare alt drept subiectiv, nu poate fi dect un raport social, deci un raport ntre oameni i nu un raport ntre om i lucru. Dreptul real este, prin urmare, un raport juridic ntre subiectul activ determinat, care este titularul dreptului, i toate celelalte persoane, nedeterminate, care au obligaia general i pasiv de a nu face nimic de natur s stinghereas pe titular n exercitarea prerogativelor sale. De aceea se spune c dreptul real este opozabil erga omnes. Potrivit unui punct de vedere interesant, recent exprimat, este discutabil faptul c ntre titularul dreptului real i toate celelalte personae nedeterminate (subiectul pasiv universal) se stabilete un raport juridic prin care toate acestea din urm au obligaia general negativ de a se abine s-i aduc titularului vreo atingere; dac ar fi aa s-ar crea pentru orice bun aflat n proprietate o reea dens de obligaii la nivel planetar. Potrivit acestor autori, raportul juridic, i odat cu aceasta, obligaia, se nate numai dup nclcarea sau nesocotirea dreptului subiectiv absolut (dreptul real) de ctre un subiect pasiv determinat. n ce ne privete, subscriem opiniei potrivit creia Nu se poate nega faptul c aceast construcie are un caracter abstract...Dar numai printr-o asemenea construcie abstract se poate da caracter social acestui raport juridic. 4.2.Drepturile de crean Dreptul de crean, ius ad personam, este acel drept patrimonial n temeiul cruia titularul, subiect activ, numit creditor, poate pretinde unei alte persoane, subiectul pasiv, numit debitor, s dea, s fac sau s nu fac ceva (dare, facere aut non facere), sub sanciunea constrngerii statale. Spre deosebire de drepturile reale, drepturi absolute, unde subiectul pasiv este nedeterminat, la drepturile de crean, drepturi relative, acest subiect este, ntotdeauna, o persoan determinat. Este motivul pentru care drepturile de crean mai sunt numite drepturi personale. ntre cele dou categorii de drepturi patrimoniale exist o serie de deosebiri: a) n timp ce drepturile reale sunt opozabile erga omnes, adic tuturor persoanelor nedeterminate, drepturile de crean sunt opozabile doar prilor legate juridicete, adic doar debitorului, subiect pasiv. Trebuie subliniat ns c, dei drepturile de crean sunt relative, aceasta nu nseamn c situaia juridic creat prin contract ar putea fi nesocotit de teri sub cuvnt c ei n-au fost pri n contract; b) - n cazul drepturilor reale, obligaia corelativ de a nu face nimic de natur s stinghereasc pe subiectul activ este nedeterminat; la drepturile de crean aceast obligaie este determinat i const n a da, a face sau a nu face ceva, o aciune pe care, n lipsa obligaiei, debitorul ar fi putut-o face; c) - drepturile reale sunt limitativ prevzute de lege, n timp ce drepturile de crean sunt nelimitate, pentru c tot astfel sunt i conveniile pe care prile le pot ncheia n condiiile autonomiei lor de voin; d) - drepturile reale dau natere la dou efecte speciale: dreptul de urmrire i dreptul de preferin. 14

F
Noiune.

Dreptul de urmrire este posibilitatea recunoscut titularului dreptului real de a pretinde bunul din minile oricrei persoane care l-ar deine fr drept. Astfel, dac bunul a fost pierdut sau furat, proprietarul l poate pretinde de la orice persoan, nu doar de la gsitor sau ho. Dreptul de preferin este posibilitatea recunoscut titularului de a-i realiza, cu prioritate, dreptul su fa de ali titulari de drepturi privitoare la acelai bun. De exemplu, creditorul ipotecar are dreptul de a fi pltit cu precdere, naintea creditorilor chirografari. 4.3. Categorii intermediare ntre drepturile reale i cele de crean se situeaz o categorie intermediar, obligaiile reale. Dac, potrivit principiului relativitii efectelor actului juridic, drepturile de crean dau natere doar la obligaii n sarcina prilor i a succesorilor universali sau cu titlu universal ai acestora, obligaiile reale se bucur de o mai mare opozabilitate, fiind opuse nu doar debitorului iniial, dar i altor persoane care dobndesc un drept real, posesia sau chiar i numai detenia unui anumit bun. Transmindu-se nu numai debitorului iniial, ci i tuturor dobnditorilor ulteriori ai bunului n legtur cu care s-a nscut obligaia, aceste obligaii sunt prezentate, uneori, ca excepii de la principiul relativitii efectelor actului juridic, caracterizare contestat de unii autori cu motivarea c asemenea obligaii se nasc ope legis i nu prin voina prilor, deci nu ca simplu efect al actului juridic. A. Obligaiile propter rem Dac iniial s-a considerat c obligaiile propter rem sunt accesorii ale drepturilor reale, cu timpul s-a constatat c, prin voina legii, exist o serie de obligaii care, fiind strns legate de bun, se transmit odat cu el, independent de existena vreunui drept asupra acestuia. Fr a fi opozabile erga omnes, ca n cazul drepturilor reale, ele privesc nu doar pe proprietar, ci i pe posesor sau pe simplul detentor al bunului. Se consider c, dup natura lor, obligaiile propter rem pot fi clasificate n obligaii propter rem administrative i obligaii propter rem civile. Obligaii propter rem de natur administrativ. Sunt cele prevzute de lege i care nu intr n coninutul unor raporturi juridice civile. Exemplul frecvent utilizat este cel prevzut de art. 74 din Legea nr. 18/1991, care instituie n sarcina deintorilor de terenuri agricole obligaia de a le cultiva i de a le asigura protecia solului, obligaie care se transmite odat cu fondul dobnditorilor, fr a fi nevoie de o alt convenie. Un alt exemplu este prevederea de la art. 15 alin. (2) din Legea nr. 103/1996 a fondului cinegetic i a proteciei vnatului potrivit creia Deintorii terenurilor sunt obligai s ia msurile prevzute de lege pentru protecia vnatului i a mediului su de via i rspund pentru pagubele pe care le produc acestuia prin aciuni ilicite, obligaiile prevzute de Legea nr. 137/1995 privind protecia mediului impuse proprietarilor i deintorilor legali de teren etc. Obligaiile propter rem de natur civil sunt, n viziunea aceluiai autor, obligaiile ale cror subiecte rmn n sfera dreptului civil, chiar dac au o natur legal, n care sunt incluse, de exemplu, obligaia de grniuire impus de art. 584 C. civ., obligaia constructorului de a plti proprietarului terenului contravaloarea lucrrii efectuate etc. n aceeai categorie sunt incluse i obligaiile propter rem convenionale, precum obligaiile asumate de proprietarul unui fond aservit de a efectua lucrile necesare exercitrii servituii. 15

B. Obligaiile scriptae in rem Asemenea obligaii sunt cele care corespund unor drepturi de crean, fiind att de strns legate de posesia unui bun, nct creditorul nu poate obine satisfacerea dreptului su dect dac actualul posesor al bunului va fi obligat s respecte acest drept, dei n-a participat la ncheierea contractului iniial care a nscut dreptul creditorului. Exemplul frecvent citat este situaia n care, potrivit art. 1441 C. civ., dobnditorul unui bun imobil anterior nchiriat este obligat s respecte contractul ncheiat de autorul su. Dac durata contractului de locaiune este mai mare de 3 ani, el va fi opozabil terilor prin notarea contractului n cartea funciar, potrivit art. 19 alin. (1) lit. C a) din Legea nr. 7/1996. C. Drepturile potestative patrimoniale Noiunea de drept potestativ este strns legat de recunoaterea actului juridic unilateral ca izvor de obligaii, fiind puterea conferit unei persoane de a modifica sau stinge o situaie juridic preexistent ori cea de a recrea o situaie juridic printr-un act juridic unilateral. Drepturile potestative patrimoniale reprezint o categorie atipic de drepturi patrimoniale, nefiind nici drepturi reale, nici drepturi de crean. Atunci cnd exercitarea acestor drepturi modific, stinge sau recreaz o situaie juridic patrimonial, drepturile potestative capt un coninut patrimonial. Ele sunt expresii ale puterii pe care o are subiectul de drept de a da natere, prin act juridic unilateral de voin, unui efect juridic ce afecteaz i interesele altei persoane. Sunt o serie de drepturi discreionare recunoscute subiectului de drept, precum dreptul de denunare unilateral a unui contract, dreptul de a revoca oferta de contract, opiunea succesoral, dreptul de a cere partajarea unor bunuri indivize, dreptul de a cere rezoluiunea sau anularea unui act etc. Spre deosebire de drepturile reale i cele de crean, pentru a cror existen este nevoie de aciuni sau inaciuni ale altor persoane, drepturile potestative sunt recunoscute titularilor independent de asemenea aciuni sau inaciuni. Efectele juridice ale exercitrii acestor drepturi intereseaz nu doar pe titular. dar i pe aceia care sunt legai de situaia juridic ce se modific, se stinge sau se recreaz. 5. Sistemul drepturilor reale 5.1. Drepturi reale principale. Drepturile reale principale sunt cele care au o existen de sine stttoare, ele sunt drepturi reale principale i drepturi reale accesorii. Dreptul de proprietate. Dup regimul juridic aplicabil, dreptul de proprietate poate fi drept de proprietate public, aparinnd statului sau unitilor administrativteritoriale i dreptul de proprietate privat care poate aparine oricrui subiect de drept, persoan fizic sau juridic. Drepturile derivate din dreptul de proprietate public sunt: - dreptul de administrare; - dreptul de concesiune; - dreptul de folosin. Dezmembrmintele dreptului de proprietate privat sunt: - dreptul de uzufruct; - dreptul de uz; - dreptul de abitaie; - dreptul de servitute; - dreptul de superficie. 16

Drepturile reale accesorii. Drepturile reale accesorii sunt drepturile reale care nu au o existen de sine stttoare, fiind instituite pentru garantarea unor drepturi de crean a cror soart juridic o urmeaz (Accesorium sequitur principalem). Dreptul de ipotec este cea mai energic garanie a creditorului ipotecar i este dreptul real accesoriu constituit asupra unui bun imobil aflat n proprietatea debitorului sau asupra dreptului de uzufruct cu privire la un bun imobil ce aparine acestuia, de a se ndestula, cu prioritate, din preul obinut din vnzarea bunului, sub controlul justiiei, indiferent n minile cui s-ar afla el, dac debitorul nu-i execut, la scaden, obligaia asumat. Dreptul de gaj este dreptul real accesoriu constituit de debitor n favoarea unui creditor asupra unui bun sau mai multor bunuri mobile determinate ale debitorului sau ale unei tere persoane, cu sau fr deposedarea de bun, care confer titularului posibilitatea de a fi pltit cu prioritate, din preul bunului sau bunurilor vndute, n situaia neexecutrii voluntare a obligaiei de ctre debitor. Privilegiile speciale. Sunt drepturi reale accesorii recunoscute creditorilor care, datorit creanelor lor, au posibilitatea de a fi pltii cu prioritate din valoarea unor bunuri determinate ale debitorului, chiar fa de creditorii ipotecari posteriori. Ele sunt clauze legale de preferin. Dreptul de retenie. Este dreptul real accesoriu care ofer debitorului obligaiei de restituire sau de predare a bunului altuia, posibilitatea de a-l reine i de a refuza restituirea lui pn cnd debitorul su, creditor al obligaiei de restituire a bunului, va plti datoria ce s-a nscut n legtur cu bunul. Condiia principal este ca datoria pe care creditorul obligaiei de restituire a bunului o are fa de debitor s aib legtura cu bunul (debitum cum re iunctum). Acest drept, dei nu este reglementat, de principiu, n Codul civil, este totui recunoscut n diverse materii speciale, motiv care a ncurajat jurisprudena s-l recunoasc ori de cte ori datoria creditorului obligaiei de restituire are o strns legtur cu bunul aflat n litigiu.

BIBLIOGRAFIE SELECTIV I. Tratate i monografii. 1. B. Diamant, Caracterul depasit al teoriei patrimoniului unic, Revista Dreptul nr. 1/2000; 2. C.Barsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, 2007; 3. S. Neculaescu, Drept civil. Drepturile reale, Ed. Hamangiu, 2008; 4. V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, vol 1, Ed. Humanitas, 2004; 5. V. Stoica, Notiunea juridica de patrimoniu, Pandectele romane, supliment, nr. 1/2003.

17

TEST DE AUTOEVALUARE

Explicai care este diferena dintre noiunea de avere i cea de patrimoniu.

TEM DE REFLECIE Legtura dintre patrimoniul unei persoane i dreptul de gaj general al creditorilor chirografari.

18

MODELE DE NTREBRI ntrebrile vor fi tip gril, cu cel puin un rspuns fiecare ntrebare. 1. Ce presupune gajul general al creditorilor chirografari: a. c bunurile debitorului sunt indisponibilizate b. c, dei imobilizate, debitorul le poate nstrina c. c nu sunt indisponibilizate dar c poate fi urmrit orice bun aflat n patrimoniul debitorului 2. Ce inseamn subrogatia reala cu titlu universal a. c pot fi urmrite de creditor toate bunurile, indiferent daca au fost sau un instrinate b. c bunul care iese din patrimoniul debitorului va fi nlocuit de contravaloarea lui c. c bunul care iese din patrimoniul debitorului un va putea fi nlocuit cu altul 3. Ce sunt drepturile patrimoniale a. drepturile reale i drepturile de crean b. doar drepturile reale c. doar drepturile de crean

RSPUNSURI LA NTREBRI 1. c. 2. b. 3. a.

19

CAPITOLUL II DREPTUL DE PROPRIETATE

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Cuprins Obiectiv general Obiective operaionale Timpul necesar studiului capitolului Dezvoltarea temei Bibliografie selectiv Tem de reflecie Modele de teste Rspunsuri i comentarii la teste

Cuprins Noiunea juridic de patrimoniu Noiunea dreptului de proprietate Caracterele juridice ale dreptului de proprietate Coninutul dreptului de proprietate Exercitarea dreptului de proprietate n limitele prevzute de lege Clasificri ale dreptului de proprietate

Obiectiv general: Dobndirea de cunotine privind importana dreptului de proprietate, accepiunile acestei noiuni, corelate cu reglementrile CEDO. Obiective operaionale: nsuirea definiiei clasice a proprietii, caracterelor, atributelor dreptului de proprietate i limitelor acestuia.

= 3 ore

20

CAPITOLUL II DREPTUL DE PROPRIETATE 1. Noiunea dreptului de proprietate 1.1. Perspectivele abordrii. Ca realitate frust, proprietatea este legat de apropriere, de asumare a calitii de stpn, a unei conduite discreionare fa de lucrurile aflate n posesia titularului, pe care acesta le poate folosi dup bunul su plac i de care poate dispune n mod suveran. La nceput aproprierea s-a fcut instinctual, oamenii nsuindu-i, n mod spontan, lucrurile de care aveau nevoie, n special obiectele strict trebuincioase supravieuirii. Odat cu patriarhatul, cnd oamenii au ncetat a mai fi nomazi, devenind tot mai statornici i ndeletnicindu-se cu agricultura, au aprut i primele forme de apropriere a uneltelor de lucru i a terenului pe care s-au aezat prin ocupaiune. Apariia cpeteniilor marcheaz i primele tabu-uri, primele reguli de conduit legate de protecia avutului, care, de-abia dup apariia statului, capt legitimitate prin garantarea lor. De la proprietatea colectiv a grupului, la proprietatea familial i, apoi, la proprietatea individual se consum o ntreag evoluie a acestei noiuni fundamentale a dreptului civil. Premis a oricrei activiti economice, proprietatea reprezint un concept multidisciplinar, susceptibil de a fi analizat din mai multe perspective: istoric, filosofic, economic, social, juridic i chiar teologic, fiind obiectul unor confruntri milenare ntre partizanii nflcrai ai acesteia, cei care i-au evideniat virtuile, funcia sa etic, aceea de a ncuraja i responsabiliza iniiativa individual, declannd spiritul de competiie, inventivitatea i inteligena i cei care, dei i-au recunoscut importana, i-au evideniat latura sa egoist, efectele nocive ale exacerbrii instinctului aproprierii. Pentru jurist, discuia despre originea i fundamentul proprietii, dei seductoare, este una excesiv, pentru c, aa cum se remarc, Proprietatea este un fenomen natural i faptul c a existat la toate popoarele i n toate vremurile dovedete c rdcinile ei pornesc din nsi structura organic a societii omeneti. Proprietatea este un fapt istoric i social persistent, necesar i nenlturabil, care s-a transformat fr a pieri, i care trebuie privit ca atare. Acurateea limbajului juridic cere ca termenii utilizai s aib acelai neles. Or, se ntmpl ca termenul drept de proprietate s fie folosit cu acelai neles ca i proprietatea, dei cele dou noiuni desemneaz realiti diferite. Aa cum s-a remarcat, nsi Constituia revizuit, n art. 44 i 136 folosete termenii proprietate i drept de proprietate cu acelai neles, pentru a nu mai vorbi de Codul civil, al crui Titlu II din Cartea II, denumit Despre proprietate, debuteaz cu art. 480 care definete dreptul de proprietate. n realitate, dac n limbajul curent, unde interesul distinciei nu este ntotdeauna necesar, cei doi termeni sunt folosii n sens identic, atunci cnd i analizm dintr-o perspectiv didactic, se impun anumite nuanri. Astfel, n timp ce definiia de la art. 480 C. civ. privete dreptul subiectiv de proprietate, cnd vorbim de proprietate, avem n vedere doar obiectul acestui drept. Pe de alt parte, dreptul de proprietate nu este doar un drept subiectiv oarecare, ci este, n acelai timp, i un drept fundamental al omului care se bucur juridic internaional. 21

F
Accepiuni.

F
Definiia legal.

Potrivit Declaraiei universale a drepturilor omului adoptat de Adunarea General a ONU n anul 1948, orice persoan, privit ca subiect unic sau asociat n colectiviti, are dreptul la proprietate. Nimeni nu poate fi privat n mod arbitrar de proprietatea sa, iar Convenia european a drepturilor omului i a libertilor fundamentale, adoptat la 4 noiembrie 1950, prevede n art. 1 alin. (1) din Protocolul adiional nr. 1, adoptat n anul 1952, c orice persoan, fizic sau juridic, are dreptul de a-i fi protejate bunurile sale i c nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa dect pentru cauz de utilitate public i n condiiile prevzute de lege i de principiile generale de drept internaional. Expresia drept de proprietate desemneaz, pe de alt parte, instituia juridic a dreptului de proprietate, adic totalitatea normelor i principiilor privitoare la acest drept subiectiv. Potrivit art. 480 C. civ., Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura i a dispune de un lucru n mod exclusiv i absolut, ns n limitele determinate de lege. Definiia este ntregit de dispoziia de la art. 481 care dispune c Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afar numai pentru cauz de utilitate public i primind o dreapt i prealabil despgubire. Primul enun a fost supus focului ncruciat al tuturor autorilor de drept civil care s-au aplecat asupra dreptului de proprietate, potrivit crora ea este criticabil pentru urmtoarele motive: - mai nti, s-a remarcat c dreptul titularului de a se bucura, n mod absolut, de un lucru este contrazis de partea final a definiiei n care sunt invocate limitele determinate de lege; - apoi, calificarea dreptului de proprietate ca fiind un drept absolut a trezit reacii adverse, afirmndu-se c, la nivel european, preocuparea general a legiuitorilor a fost aceea de a limita puterea titularului de a dispune de bun, cantonnd-o fie n limitele ordinii juridice, fie n n limitele legii, n preocuparea de a orienta instituia proprietii spre funcia ei social, aceea de a urmri binele comun. Aa cum vom vedea, i legislaia noastr civil are o asemenea preocupare, astfel c dreptul de proprietate nu mai este un drept discreionar, cum sugereaz definiia lui legal i este tot mai ncorsetat de limitri determinate de interesul general; - s-a spus c ea este incomplet pentru c atributele dreptului de proprietate a se bucura i a dispune pot fi exercitate i de o alt persoan dect proprietarul, cum este cazul uzufructuarului care are att posesia, ct i folosina bunului ce face obiectul dreptului de uzufruct, motiv pentru care, pentru o mai precis delimitare, s-a propus completarea definiiei din care s rezulte c asemenea prerogative sunt exercitate de proprietar n putere proprie i n interes propriu. Toate celelalte persoane exercit asemenea atribute, att n puterea legii, ct i n puterea proprietarului care a constituit drepturile asupra bunului, n timp ce numai proprietarul le exercit n putere proprie, fr a se subordona cuiva; - s-a obiectat c dintre atributele specifice dreptului de proprietate, ius utendi, fruendi i abutendi, lipsete ius utendi i ius fruendi. n replic, s-a susinut, pe bun dreptate, c folosina include cele dou drepturi despre care se afirm c ar lipsi din definiie; - n fine, s-a spus c definiia n-ar trebui s se refere la un lucru, nefiind avute n vedere bunurile incorporale. De exemplu, cnd ne raportm la un drept de crean, nu spunem c ea este proprietatea cuiva pentru c unei creane i poi fi doar titular. 22

F
Definiii doctrinare.

ntr-o formul simpl i sintetic, dreptul de proprietate este definit ca fiind acel drept subiectiv, care d expresie aproprierii unui bun, drept care permite titularului s posede, s foloseasc i s dispun de acel lucru, n putere proprie i interes propriu, n cadrul i cu respectarea legislaiei existente. Alteori, n preocuparea de a i se evidenia nu doar atributele, dar i caracterele, dreptul de proprietate este definit ca fiind acel drept real principal care confer titularului su atributele de posesie, folosin i dispoziie (ius possidendi, ius utendi, ius fruendi) asupra bunului apropriat n form privat, atribute care pot fi exercitate n mod absolut, exclusiv i perpetuu, cu respectarea limitelor materiale i juridice. Pentru a rspunde criticii privind exercitarea prerogativelor i de alte persoane dect proprietarul, s-a definit dreptul de proprietate ca acel drept real care confer titularului atributele de posesie, folosin i dispoziie asupra unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita n plenitudinea lor, n putere proprie i n interesul su propriu, cu respectarea normelor juridice n vigoare sau, potrivit unui alt autor, acel drept real, care exprim o relaie social de apropriere ntre titular i bunurile asupra crora acesta exercit, n mod exclusiv posesia, folosina i dispoziia, atribute pe care le exercit n putere proprie i n interesul su, n limitele stabilite de lege. 2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate 2.1. Drept absolut. Aa cum am vzut cnd am examinat clasificarea drepturilor subiective dup opozabilitatea lor, drepturile reale sunt opozabile erga omnes, spre deosebire de drepturile de crean, care sunt relative, opozabile doar anumitor persoane determinate. Oare la aceasta s se refere caracterul absolut al dreptului de proprietate aa cum este el definit de Codul nostru civil? Sunt autori care consider c prin caracterul absolut al dreptului de proprietate se nelege faptul c acesta este opozabil tuturor. n realitate, dei dreptul de proprietate este, fr ndoial, un drept absolut, din punctul de vedere al opozabilitii, doar ntmplarea a fcut ca aceast calificare s fie ambivalent. Ceea i-au propus codificatorii francezi illo tempore, animai de spiritul liberal al vremii, era de a marca, ntr-un mod ct mai apsat faptul c acest drept confer titularului plenitudinea atributelor pe care le are titularul, plena in re potestas, toate puterile posesia, folosina i dispoziia, spre deosebire de celelalte drepturi reale ale cror prerogative sunt puteri derivate, transmise de proprietar. Aa cum s-a subliniat, caracterul absolut al dreptului de proprietate trebuie interpretat n sensul c titularul su are asupra lucrului latitudinea de a-i trage toate foloasele, de a profita de toat utilitatea pe care el o confer i de a svri toate actele juridice care rspund nevoilor proprietarului sau impuse de propriul su interes. O astfel de preocupare are ca explicaie istoric faptul c, nainte de Revoluia francez de la 1789, dreptul de proprietate era ncorsetat de o serie de sarcini i obligaii, avnd caracter dependent i subordonat. O nou viziune nu putea fi dect una revoluionar, aa explicndu-se nota de exaltare pe care o presupune calificarea dreptului de proprietate ca fiind cel mai absolut, ignorndu-se, cu bun tiin, att faptul c termenul absolut nu este susceptibil de comparaie i asumndu-se contradicia pe care o presupune caracterul cel mai absolut al exercitrii prerogativelor proprietii cu condiia de a nu-l folosi ntr-un mod interzis de lege sau de regulamente. Pe de alt parte, se simea nevoia de a se deosebi dreptul de proprietate, care-i confer titularului cele trei atribute, uzus, fructus i abusus, de celelalte drepturi reale 23

F
Drept exclusiv.

care nu comport dect unul sau dou dintre ele dar niciodat abusus. Nu ntmpltor s-a putut spune c proprietatea are vocaia de a fi recunoscut ca o libertate i c din interpretarea art. 480 C. civ. rezult regula c tot ce nu este interzis, este permisn opoziie cu alt drept real unde titularul nu poate face dect ceea ce i s-a acordat n mod expres s fac. Nevoia de limitare a dreptului de proprietate a fost, nc de atunci, prezent n contiina codificatorilor, instituindu-se att o serie de obligaii care deriv din raporturile de vecintate, precum i servituile, care, prin definiie sunt drepturi asupra bunurilor altuia (ius in re aliena). Apoi, teoria abuzului de drept care sancioneaz exercitarea abuziv a oricrui drept subiectiv, inclusiv a dreptului de proprietate, reprezint nc un argument pentru recunoaterea dreptului de proprietate doar n limitele sale fireti (neminem laedere qui suo iure utitur) fr ca, printr-o exercitare pur discreionar, s fie lezate interesele altora. Din caracterul absolut al dreptului de proprietate deriv i caracterul su inviolabil. Potrivit art. 136 alin. (5) din Constituie proprietatea privat este inviolabil, n condiiile legii organice. Chiar dac, uneori, raiuni sociale, mai presus de interesele legitime ale titularului, impun exproprierea, aceast msur se ia cu respectarea art. 44 alin. (3) din Constituie, potrivit cruia Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire. Este ceea ce Codul civil prevede n art. 481: Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afar numai pentru cauz de utilitate public i primind o dreapt i prealabil despgubire. Exclusivitatea dreptului de proprietate semnific faptul c titularul acestui drept este ndreptit s exercite, de unul singur, toate prerogativele dreptului su, la fel cum, tot de unul singur, este ndreptit s dezmembreze acel drept n favoarea altora, adic s consimt ca anumite prerogative s fie exercitate de alte persoane, ca drepturi reale sau ca drepturi de crean, rezultate din raporturi obligaionale. Altfel spus, din aceast perspectiv, dreptul de proprietate apare ca un monopol al proprietarului, att fa de teri, ct i fa de stat. Ca o concretizare a acestui caracter, art. 475 C. civ. prevede c Oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui. Prin urmare, titularul dreptului de proprietate este singurul care poate nstrina, fie prin acte inter vivos, fie prin acte de mortis causa, bunurile sale, singurul care le poate greva, instituind garanii reale asupra lor. Potrivit art. 584 C. civ., Orice proprietar poate ndatora pe vecinul su la grniuirea proprietii lipite cu a sa; cheltuielile grniuirii se vor face pe jumtate, iar art. 585 C. civ. prevede c Tot proprietarul i poate ngrdi proprietatea... Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate ne apare diminuat n cazul dezmembrmintelor, unde anumite prerogative sunt exercitate de alte persoane dect titularul. Att n doctrin, ct i n jurispruden se discut dreptul proprietarului de a se bucura, n exclusivitate, de imaginea bunului su. Este vorba, nu de simpla fotografiere sau reproducere a imaginii, ci de folosirea imaginii de ctre teri n scopuri lucrative. S-a decis c proprietarul bunului, dei nu are un drept exclusiv asupra imaginii acestuia, se poate opune utilizrii ei n situaii de tulburri anormale. Dreptul de proprietate nu este limitat n timp, avnd aceeai durat ca i bunul care face obiectul acestuia. Aceasta nu nseamn c titularul n-ar putea pierde dreptul su prin nstrinare sau chiar prin distrugerea bunului. n prima ipotez ns, dei dreptul s-a stins, proprietatea s-a transmis doar, dreptul renscndu-se n patrimoniul 24

F
Drept perpetuu.

dobnditorului. Este, practic, o consecin a caracterului absolut al dreptului de proprietate. Din perpetuitatea dreptului de proprietate rezult urmtoarele consecine: - imprescriptibilitatea aciunii n revendicare imobiliar. Dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz, putnd fi revendicat oricnd. Aciunea n revendicare imobiliar poate fi ns paralizat de prt prin invocarea uzucapiunii, ca mod distinct de dobndire a proprietii; - transmisibilitatea dreptului de proprietate. Un atribut esenial al dreptului de proprietate privat este dispoziia. Potrivit acestui atribut, titularul dreptului de proprietate poate transmite bunurile sale, fie prin acte juridice ntre vii (vnzarecumprare, donaie, schimb etc), fie prin acte juridice de mortis causa (testament). Proprietatea se poate transmite i prin motenire legal. Spre deosebire de dreptul de proprietate privat, dreptul de proprietate public este netransmisibil; - reconstituirea dreptului de proprietate. Faptul c dreptul de proprietate este perpetuu face posibil reconstituirea lui. Indiferent la ce dat a fost dobndit bunul imobil i la ce dat a ieit din patrimoniul persoanei care solicit retrocedarea, fie personal, fie de succesorii legali, el poate face obiectul reconstituirii dreptului de proprietate. 3. Coninutul dreptului de proprietate 3.1. Posesia (ius possidendi). Aa cum vom vedea, posesia poate fi analizat att ca situaie de fapt, adic manifestarea tuturor prerogativelor proprietii, n care sunt incluse i celelalte dou atribute, folosina i dispoziia, ct i ca situaie de drept, exprimarea intelectual a ndreptirii aproprierii i stpnirii unui bun. Ca atribut al dreptului de proprietate, posesia intereseaz doar ca situaie de drept, accepiune care nu acoper i celelate dou atribute ale proprietii. Privit astfel, posesia o are proprietarul chiar i atunci cnd este exercitat prin altul (corpore alieno). De exemplu, chiriaul, dei are contactul direct cu lucrul, nu este posesor al acestuia, ci doar detentor precar; el deine lucrul n temeiul unui contract, la expirarea cruia este obligat s-l restituie proprietarului. Posesia aparine proprietarului i ea este exercitat prin altul. 3.2. Folosina (ius utendi i ius fruendi). Este dreptul proprietarului de a pune sau nu n valoare bunul aflat n proprietatea sa, de a-l exploata sau nu, iar n caz afirmativ, dreptul de a-i culege fructele i de a beneficia de productele acestuia. Dreptul asupra fructelor i productelor poate fi exercitat att prin acte materiale, cnd proprietarul exploateaz personal bunul, culegndu-i efectiv fructele i prelundu-i productele, ct i prin acte juridice prin care proprietarul nchiriaz bunul, l arendeaz, sau ncheie orice alt act juridic prin care i pune n valoare bunul. Fructele sunt acele valori pe care le produce periodic bunul, fr a-i consuma substana. Ele pot fi fructe naturale, industriale i civile. Fructele naturale sunt definite de art. 522 C. civ. ca fiind acelea ce pmntul produce de la sine: producia i prsila (sporul animalelor). Asemenea fructe sunt deci produse de bun, fr munca omului, cum sunt fructele de pdure sau recoltele de fn. Fructele industriale sunt cele care, potrivit art. 522 C. civ. se dobndesc prin cultur, care necesit munca omului. Spre exemplu, recoltele de legume presupun mai multe operaii ale celui care le obine. Fructele civile sunt, potrivit art. 523 C. civ., chiriile caselor, dobnzile sumelor exigibile, venitul rentelor, arendele... Prin urmare, ele pot fi definite ca venituri periodice pe care proprietarul le percepe ca urmare a transmiterii folosinei bunului. 25

F
Spaiul aerian

F
Subsolul terenului.

Productele sunt cele care, prin preluare, consum substana bunului, cum este cazul crbunelui minier. Dispoziia (ius abutendi). Este dreptul proprietarului de a exploata bunul su, de a dispune de el, fie prin nstrinare, fie prin consumarea substanei acestuia. Dispoziia, ca prerogativ al dreptului de proprietate, poate fi juridic i material. Dispoziia juridic este prerogativa proprietarului de a nstrina, prin acte juridice cu titlu oneros sau gratuit, dreptul su de proprietate sau de a-l greva, constituind drepturi reale n favoarea altora. Dispoziia material este posibilitatea titularului de a dispune de substana bunului, de a o consuma prin utilizarea bunului, de a o transforma sau distruge, cu respectarea legii. 4 Exercitarea dreptului de proprietate n limitele prevzute de lege 4.1. Preliminarii. Orice drept subiectiv i are limitele sale raionale, principiu care a cluzit pe redactorii Codului Napoleon nc din momentul definirii dreptului de proprietate n art. 544 ca fiind dreptul de a te bucura i de a dispune de lucruri n modul cel mai absolut. Dei exaltai de spiritul liberal al vremii, codificatorii au fost, totui, nevoii s prevad c exercitarea unui astfel de drept este supus condiiei de a nu-l folosi ntr-un mod interzis de lege sau de regulamente, viziune preluat de Codul nostru civil care, ntr-un mod mai rezonabil i mai complet, l definete ca dreptul ce are cineva de a se bucura i a dispune de un lucru n mod exclusiv i absolut, ns n limitele determinate de lege. Dincolo de funcia individual prin care se protejeaz chiar spaiul de libertate a persoanei, dreptul de proprietate are i o funcie social, recunoate un distins autor, partizan mptimit al proprietii private. Raiuni ale unor limitri ale dreptului de proprietate au existat dintotdeauna; ele sunt astzi mai stringente dect oricnd, datorit tocmai multiplicrii fr precedent a relaiilor sociale, a nevoii de raportare, tot mai frecvente, la interesele altora, care face actual adagiul Neminem laedere qui suo iure utitur. Potrivit Constituiei, art. 44 alin. (1) Dreptul de proprietate, precum i creanele asupra statului, sunt garantate. Coninutul i limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege. Aa cum s-a remarcat, faptul c numai prin lege pot fi aduse limitri dreptului de proprietate este el nsui o garanie a acestui drept, generalitatea i permanena legii fiind de natur s mpiedice manifestarea arbitrariului n acest domeniu Asistm astzi la un paradox: niciodat n-a fost mai puternic clamarea dreptului de proprietate, privit ca drept fundamental al omului, la fel cum niciodat nevoia limitrii, prin lege, a acestui drept n-a fost mai stringent. A. Limite materiale ale dreptului de proprietate De principiu, proprietarul terenului este proprietar i asupra spaiului aflat deasupra terenului, pn la limita spaiului aerian. n cazul servituilor aeronautice, care, potrivit art. 3 3.32 din Codul aerian, sunt condiii, restricii, obligaii, impuse sau recomandate de prevederile reglementrilor aeronautice naionale i/sau internaionale n interesul siguranei zborului aeronautic, acest spaiu se diminueaz, astfel c dreptul de survol acordat prin lege companiilor aeriene n aceast coloan a spaiului este opozabil proprietarilor de terenuri. Dac, potrivit 489 C. civ., Proprietatea pmntului cuprinde n sine proprietatea suprafeei i a subfeei lui, sunt instituite, prin lege, o serie de limitri: - Constituia prevede la art. 136 alin. (3) c bogiile de interes public ale subsolului... fac obiectul exclusiv al proprietii publice. Prin urmare, dreptul de 26

F
Terenurile cu ape.

proprietate privat se ntinde asupra subsolului, pn la limita la care se afl bogiile de interes public; - potrivit art. 44 alin. (5) din Constituie, Pentru lucrri de interes general, autoritatea public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor, precum i pentru orice alte daune imputabile autoritii; - proprietatea privat poate fi supus servituii de trecere subterane. Astfel, conform art. 16 alin. (2) lit. c) din Legea nr. 13/2007 a energiei electrice, servitutea de trecere subteran, de suprafa sau aerian pentru instalarea de reele electrice sau alte echipamente aferente capacitii energetice i pentru acces la locul de amplasare a acestora, n condiiile legii. Conform alin. (8) al aceluiai articol, Dac cu ocazia interveniei pentru retehnologizri, reparaii, revizii sau avarii se produc pagube proprietarilor din vecintatea capacitilor energetice, titularii de licen au obligaia s plteasc despgubiri n condiiile prezentei legi. i cu privire la aceste terenuri exist unele limite: - potrivit art. 1 i 2 alin. (1) din Legea nr. 85/2003 a minelor, apele geotermale, gazele care le nsoesc, apele minerale naturale (gazoase i plate) i apele minerale terapeutice fac parte din proprietatea public a statului; - n conformitate cu art. 581 C. civ., proprietarul izvorului nu-i poate schimba cursul cnd izvorul d ap trebuincioas locuitorilor unei comune, sat sau unui ctun; - potrivit Legii nr. 107/1996 a apelor, art. 3 alin. (2), albiile minore cu lungimi mai mici de 5 km i cu bazine hidrografice mai mici de 10 km2 aparin deintorilor, cu orice titlu, ai terenurilor pe care se formeaz sau curg, ceea ce nseamn c cele care depesc aceste dimensiuni fac parte din domeniul public. B. Limite ale dispoziiei juridice Bunuri inalienabile. De la regula c proprietarul are dreptul de a dispune, n mod absolut, de bunurile care fac obiectul dreptului su de proprietate, sunt instituite, prin lege, o serie de excepii dictate de raiuni diverse. Bunurile definitiv inalienabile sunt: - bunurile nesusceptibile de apropriaiune, cum sunt aerul, apa, lumina solar, care nu pot face obiectul actelor juridice. Este vorba de bunuri de folosin comun, res communis, care, potrivit art. 647 C. civ., nu aparin nimnui. n ce privete apa, dac se afl ntr-o fntn situat pe un teren proprietate privat, nu se mai bucur de acelai regim; la fel, apa destinat consumului casnic distribuit prin reelele urbane al crui consum este facturat de regiile specializate; - bunurile care fac parte din domeniul public, prevzute de art. 136 din Constituie, de art. 11 din Legea nr. 213/1998 privind regimul juridic al proprietii publice, art. 120 alin. (2) din Legea nr. 215/2001 privind administraia public local; - drepturile de uzufruct, uz, abitaie; - organele corpului uman, potrivit Legii nr. 95/2006 privind reforma n domeniul sntii; - capacitatea persoanelor, potrivit art. 6 alin. (2) din Decretul nr. 31/1954 privind persoana fizic i juridic; - drepturile morale ale autorilor de creaii literare, artistice, tiinifice sau tehnice, conform art. 10-11 din Legea nr. 8/1996 privind dreptul de autor i drepturile conexe. . Bunuri temporar inalienabile sunt: 27

F
Precizri prealabile.

- terenurile care au fost atribuite conform art. 19 alin. (1), art. 21 i art. 43 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar care nu pot fi nstrinate timp de 10 ani de la constituire [conform art. 32 alin. (1)]; - terenurile care fac obiectul reconstituirii dreptului de proprietate sau litigiilor privind legalitatea titlurilor de proprietate; - locuinele cumprate cu plata n rate pn la achitarea integral a preului, conform art. 15 alin. (4) din Legea nr. 85/1992, republicat; - locuinele cumprate cu subvenii de la stat, care, potrivit art. 19 din Legea locuinei nr. 114/1996, republicat, nu pot fi nstrinate dect dup rambursarea integral a creditului etc. Bunuri alienabile n condiii restrictive sunt bunuri care, dei se afl n circuitul civil, datorit naturii lor, sunt supuse unor condiii speciale privind circulaia juridic: -materialele explozive al cror regim juridic este reglementat de Legea nr. 126/1995; -armele i muniiile aflate sub incidena Legii nr. 17/1996 privind regimul armelor de foc i al muniiilor; -bunurile monopol de stat prevzute de Legea nr. 31/1996; -deeurile toxice, al cror regim juridic este reglementat de O.U.G. nr. 195/2005 privind protecia mediului; -plantele, substanele i preparatele stupefiante i psihotrope (art. 15 din Legea nr. 339/2005 privind regimul juridic al plantelor, substanelor i preparatelor stupefiante i psihotrope; -obiectele de cult prevzute de Legea nr. 103/1992 etc. Doctrina juridic include, pe bun dreptate, printre limitele legale ale dispoziiei juridice i solemnitatea actelor juridice, anume condiiile de form pe care trebuie s le respecte testamentele, donaiile, nstrinrile de terenuri, condiia autorizrii nstrinrii n anumite situaii, precum apartamentele cumprate cu credit ipotecar, incapacitile de a nstrina. Toate actele juridice prin care se ncalc asemenea dispoziii vor fi sancionate cu nulitatea absolut, sanciune explicat de interesul public al restriciilor i nu de caracterul imperativ al normelor care le instituie. C. Limite rezultnd din raporturile de vecintate Potrivit art. 44 alin. (7) din Constituie, Dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului. De regul, sarcinile impuse fondurilor rezultate din situaia acestora, precum i cele impuse pentru utilitatea public, a comunelor, ori a particularilor sunt considerate de doctrin servitui, fiind studiate n cadrul dezmembrmintelor dreptului de proprietate. Aa cum s-a remarcat ns, aa-zisele servitui naturale, adic cele care se nasc din situaia locurilor, precum i cele legale, sunt, de fapt, limite de exercitare normal a dreptului de proprietate i nu servitui propriu-zise Ele sunt impuse de un spirit de toleran reciproc i de moderaie n raporturile dintre vecini. Raporturi de vecintate care au caracter de drepturi reale. Potrivit art. 576 C. civ., Servitutea este o sarcin impus asupra unui imobil pentru uzul i utilitatea unui imobil avnd un alt stpn. n art. 578 585 C. civ. sunt reglementate servituile ce se nasc din situaia locurilor, aa-zisele servitui naturale, iar n art. 586 28

F
Abuzul de drept.

619 C. civ. sunt supuse reglementrii servituile legale. Prin aceste dispoziii se determin, de fapt, limitele exercitrii dreptului de proprietate, restricii care privesc ambele fonduri nvecinate i nu doar unul dintre ele, aa cum se ntmpl la servituile propriu-zise. Raporturi de vecintate care au caracter de sarcini reale. Cnd am examinat clasificarea drepturilor reale i deosebirile dintre ele i drepturile de crean, am evocat i o categorie intermediar, obligaiile propter rem, cele care decurg din nsi stpnirea, cu orice titlu, a unor bunuri imobile. De exemplu, art. 82 din Legea nr. 18/1991 prevede c acele terenuri care i-au pierdut capacitatea de producie pentru culturi agricole sau silvice se vor constitui n perimetre de ameliorare pentru care se vor efectua o serie de msuri i lucrri specifice. Or, executarea acestor lucrri nu poate fi fcut dect n condiii de colaborare ntre deintorii terenurilor agricole. Asemenea obligaii pot fi asumate i prin voina prilor. Cnd, de exemplu, n cazul constituirii prin convenie a unei servitui de trecere, titularul fondului aservit se poate obliga s efectueze lucrrile necesare folosirii servituii. Aceast obligaie nu se confund cu servitutea, ci este accesorie acesteia, transmindu-se odat cu fondul. Raporturi de vecintate rezultate din convenia prilor. n temeiul libertii de voin, proprietarii fondurilor nvecinate pot ncheia convenii, altele dect de constituire a unor servitui, prin care se pot obliga reciproc la diverse prestaii, cum ar fi aceea de a ngdui, fie n condiii de reciprocitate, fie unilateral, plantarea de arbori la o distan mai mic dect cea legal sau de a ngdui alimentare cu ap din propria fntn. n aceste situaii, exercitarea dreptului de proprietate este supus unor limite convenionale. D.Exercitarea cu bun-credin a dreptului de proprietate De regul, abuzul de drept este studiat n cadrul teoriei generala a actului juridic, cnd se examineaz coninutul raportului juridic. Dreptul de proprietate, fiind i el un drept subiectiv, este susceptibil de o exercitare abuziv. De aceea, reamintim c, potrivit art. 1 din Decretul nr. 31/1954 privitor la persoana fizic i la persoana juridic, drepturile civile ale persoanelor fizice sunt recunoscute n scopul de a satisface interesele personale, materiale i culturale, n acord cu interesul obtesc, potrivit legii i regulilor de convieurire social. Art. 3 al aceluiai act normativ dispune c drepturile civile sunt ocrotite de lege. Ele pot fi exercitate numai potrivit cu scopul lor economic i social. Doctrina noastr de drept civil calific abuzul de drept ca fiind orice deturnare a dreptului de proprietate de la finalitatea pentru care a fost recunoscut. Astfel, a fost calificat abuz de drept fapta proprietarului unui teren de a rspndi pe el substane pesticide, care, datorit gradului lor de toxicitate, au fost scoase din practica agricol, ceea ce l-a fcut responsabil pentru daunele produse vecinului prin moartea mai multor psri domestice care au ptruns pe teren. Mai delicat este ntrebarea legat de criteriul pe care l avem n vedere pentru a aprecia dac ne confruntm cu o exercitare anormal a dreptului de proprietate. Potrivit concepiei subiective, ne aflm n faa unui abuz de drept ori de cte ori, fr a justifica un interes legitim, proprietarul i exercit dreptul su cu reacredin, cu intenia vdit de a prejudicia interesele altuia. Este cazul proprietarului care construiete pe propriul teren un zid de care nu are nevoie, el fiind destinat doar s ia vederea sau lumina vecinului su. Nu tot astfel va fi calificat fapta proprietarului care urmrete satisfacerea unui interes legitim. 29

n concepia obiectiv, intenia proprietarului aflat n exerciiul anormal al dreptului su nu intereseaz. Singurul fapt c printr-o astfel de exercitare s-a produs un prejudiciu altuia este suficient pentru a o califica abuz de drept. ntrebndu-se care dintre concepii ar trebui consacrat de legislaia noastr, unii autori au nclinat spre concepia subiectiv, apreciind c abuzul de drept este strns legat de noiunea de bun - credin. n ce ne privete, credem c aspectul ce intereseaz cu precdere n materia de care ne ocupm nu este sancionarea autorului, ci situaia injust n care se afl victima exercitrii anormale a unui drept, astfel c, n concepia noastr, simplul fapt c un astfel de exerciiu a creat un inconvenient injust vecinului su ori altei persoane, trebuie s atrag reacia dreptului, indiferent de buna sau reaua-credin a fptuitorului. Pe de alt parte, multe dintre asemenea afectri ale dreptului de proprietate derivnd din raporturile de vecintate pot fi calificate ca ipoteze ale rspunderii pentru prejudiciile cauzate de lucruri unde nu se pune problema culpei, rspunderea fiind obiectiv, aa cum tot mai multe situaii de rspundere delictual tind s fie. E. Limitri excepionale ale folosinei unor bunuri. Rechiziia Potrivit art. 1 din Legea nr. 132/1997, rechiziia este o msur cu caracter excepional prin care autoritiile publice, mputernicite prin lege, oblig agenii economici, instituiile publice, precum i alte persoane juridice i fizice la cedarea temporar a unor bunuri mobile sau imobile. Situaiile n care se poate dispune o asemenea msur sunt prevzute de art. 2 din lege. Este vorba de acele situaii n care a fost declarat mobilizarea parial sau total a forelor armate sau starea de rzboi, a fost instituit starea de asediu sau starea de urgen. Scopul acestei msuri este acela de a preveni, de a localiza sau de a nltura urmrile unor dezastre i dureaz pn la ncetarea situaiei care a impus-o. Aceast msur excepional este luat n interesul forelor armate sau al autoritilor publice. Fac obiectul rechiziiei bunuri imobile sau imobile care pot servi aprrii naionale. Pot fi supuse rechiziionrii i bunuri consumptibile, cu plata unor despgubiri prevzute de lege. F. Exproprierea pentru cauz de utilitate public Potrivit art. 44 alin. (3) din Constituie Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire, principiu pe care-l afirm i art. 481 C. civ. care, n termeni similari, dispune c Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afar numai pentru cauz de utilitate public i primind o dreapt i prealabil despgubire. n acord cu aceste prevederi de principiu, Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public reglementeaz, att pe fond, ct i pe procedur, msura exproprierii ca un instrument de o real armonizare a intereselor generale cu cele individuale, de o manier total diferit de modul cum se realiza n perioada anterioar anului 1989. Potrivit acestei legi, exproprierea presupune parcurgerea a trei faze n cadrul unei proceduri minuios reglementate: declararea de utilitate public a exproprierii, msuri premergtoare exproprierii, exproprierea propriu-zis i determinarea despgubirilor. Fiind o excepie de la caracterul absolut i inviolabil al dreptului de proprietate, exproprierea este definit ca fiind actul puterii de stat competente, prin care se realizeaz trecrerea n proprietatea public a unor bunuri imobile proprietate privat, necesare executrii unor lucrri de interes public, n schimbul unei despgubiri, definiie nsuit apoi de ali autori importani de drept civil. 30

F
Msuri premergtoare.

Bunurile supuse exproprierii. Pot face obiect al exproprierii bunurile persoanelor fizice i ale persoanelor juridice, cu sau fr scop lucrativ, dar i cele aflate n proprietatea privat a comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor. Nu pot fi expropriate bunurile proprietatea public i nici bunurile imobile care se afl n proprietatea privat a statului, avnd n vedere c, n calitatea sa de proprietar, statul poate afecta orice bun al su, fr a avea nevoie de procedura exproprierii. Potrivit art. 2 din Legea nr. 33/1994, bunurile imobile care se afl n proprietatea privat a unitilor administrativ - teritoriale pot fi supuse exproprierii, dac utilitatea public n considerarea creia a fost dispus ine de interesul naional. Dimpotriv, dac utilitatea public ine de interesul local, bunul vizat poate fi trecut n proprietatea public a acelei uniti administrativ-teritoriale prin decizia organului competent. Convenia prilor. n orice faz s-ar afla procedura exproprierii, prile implicate pot conveni trecerea bunului n proprietatea public printr-un transfer amiabil. Convenia poate fi ncheiat pn n momentul soluionrii cererii de expropriere de ctre instana de judecat. Tranzacia nu poate privi ns natura i cuantumul despgubirilor care urmeaz s le primeasc proprietarul, ambele fiind stabilite prin hotrre judectoreasc. Pentru determinarea despgubirilor, tribunalul n a crui raz teritorial este situat imobilul propus pentru a fi expropriat, desemneaz o comisie format din trei experi. Fiecare parte are dreptul s propun cte un expert, al treilea fiind numit de instan. Pentru evaluarea bunului se au n vedere preurile la care se vnd asemenea bunuri n zona respectiv, precum i eventualele prejudicii produse titularilor altor drepturi reale, dezmembrminte ale dreptului de proprietate sau titularilor dreptului de concesiune i de folosin, constituite pe temeiul dreptului de proprietate. Utilitatea public. Aa cum se prevede n art. 5 din Legea nr. 33/1994, utilitatea public se declar pentru lucrrile de interes naional sau de interes local. Pentru lucrrile de interes naional utilitatea public se declar de Guvern; pentru cele de interes local de consiliile judeene sau, dup caz, de Consiliul general al municipiului Bucureti; pentru cele de interes local dar care vizeaz mai multe judee, utilitatea public se declar de o comisie din care fac parte preedinii consiliilor judeene respective, iar n ipoteza unui dezacord ntre acetia, utilitatea public va fi declarat de Guvern. Legea prevede, n art. 7, situaii speciale n care se pune problema exproprierii unor monumente, lcauri de cult, ansambluri sau situri istorice, cimitire, alte aezminte de valoare naional, situaii n care declararea utilitii publice se face doar prin lege. nainte de a se declara utilitatea public, are loc o cercetare prealabil, de ctre o comisie special abilitat, menit a constata dac msura exproprierii ar putea fi evitat i care ar putea fi soluiile. Se confirm astfel c exproprierea este o msur subsidiar. Utilitatea public astfel declarat este supus nscrierii n planurile urbanistice i de amenajare a teritoriului i se afieaz la sediul consiliului local n a crui raz teritorial se afl imobilul i va fi publicat fie n presa local, pentru cazurile de interes local, fie n Monitorul Oficial al Romniei, pentru cazurile de interes naional. Ca orice act administrativ, declaraia de utilitate public este supus cilor de atac prevzute de Legea contenciosului administrativ. Dup ce se realizeaz publicitatea declaraiei de utilitate public, expropriatorul ntocmete planurile imobilelor supuse exproprierii, numele 31

F
Efectele exproprierii.

F
Msuri de protecie a proprietarului expropriat.

proprietarilor i oferta de despgubiri. n termen de 15 zile de la publicare, propunerile de expropriere se notific proprietarilor mpreun cu procesul-verbal ntocmit de comisia care a fcut cercetarea prealabil. mpotriva acestei notificri, proprietarul poate face ntmpinare n termen de 45 zile de la comunicare. n termen de 30 zile, o comisie constituit potrivit art. 15-17 din lege, va soluiona ntmpinarea, pronunnd o hotrre care va fi comunicat prilor n termen de 15 zile de la adoptare. Aceast hotrre este supus contestaiei care este de competena curii de apel n a crei raz teritorial se afl imobilul. Potrivit Legii nr. 33/1994, competena soluionrii cererilor de expropriere aparine tribunalului n a crui raz teritorial se afl bunurile imobile. De principiu, instana competent are a verifica doar dac sunt ntrunite condiiile legale pentru expropriere, fr a putea examina pe fond cererea. Prin excepie, atunci cnd expropriatorul cere exproprierea parial, iar proprietarul solicit exproprierea total, instana va trebui s se pronune asupra celor dou posibiliti i, n raport de datele fiecrui caz n parte, s opteze pentru una dintre ele. n cazul n care va dispune exproprierea total, tribunalul va analiza cauza pe fond. Tribunalul decide cu privire la despgubirile datorate proprietarului. n ipoteza existenei unei convenii, se va lua act de tranzacie, pronunnd o hotrre definitiv. Dac prile n-au czut de acord cu privire la despgubiri, tribunalul se va pronuna doar cu privire la expropriere, urmnd s determine despgubirile cuvenite proprietarului cu luarea n considerare a criteriilor deja artate. Dac asupra bunului supus exproprierii exist, alturi de dreptul de proprietate, i alte drepturi reale, vor fi avute n vedere i prejudiciile suferite de titularii acestor drepturi. Despgubirea se va ntinde ntre dou limite: o limit minim, reprezentat de suma oferit de expropriator i o limit maxim, suma pretins de expropriat. Ca efect al exproprierii, bunul supus acestei proceduri trece din proprietatea privat, n proprietate public. Dac n materia contractului de vnzare-cumprare, transferul dreptului de proprietate are loc n momentul ncheierii contractului, expresie a principiului consensualitii (solo consensus obligat), n cazul exproprierii acest transfer este condiionat de plata despgubirilor, fapt care este realizat fie n modul convenit de pri, fie n condiiile impuse de hotrrea judectoreasc, dar ntrun termen de plat care nu poate fi mai mare de 30 zile. mprejurarea c transferul nu se va face pn la plata despgubirilor nu afecteaz eficiena juridic a hotrrii judectoreti. Potrivit doctrinei, expropriatul pstreaz dreptul de a pretinde suma datorat, chiar dac, pn la plat, el rmne proprietar al bunului. Odat cu transferul dreptului de proprietate se produc i alte efecte subsecvente, expresie a principiului accesorium sequitur principalem : - drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate, cum sunt dreptul de uzufruct, uz, abitaie, superficie, se sting. Aceeai soart o au i dreptul de concesiune, dreptul de folosin, ct i dreptul de servitute stabilit prin fapta omului. Potrivit art. 28 alin. (2) din lege, raporturile obligaionale dintre vechiul i noul proprietar rmn supuse dreptului comun; - dreptul de ipotec i privilegiul imobiliar special se strmut asupra despgubirii determinate de instan, acesta fiind unul dintre cazurile de subrogaie real cu titlu particular; - drepturile personale care s-au nscut n legtur cu bunul, cum ar fi dreptul locatarului sau al comodatarului. Legea prevede i cteva msuri de protecie: evacuarea persoanelor care ocupau n mod legal imobilul expropriat nu se va putea face dect dup ce 32

F
Aplicarea n timp a dreptului de retrocedare.

expropriatorul le va asigura spaiul de locuit; art. 22 din lege prevede obligaia de a cita n procesul n care se judec cererea de expropriere, pe lng titularii oricror drepturi reale, orice persoan care ar putea justifica un interes legitim asupra bunului supus exproprierii. Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public recunoate fostului proprietar urmtoarele drepturi speciale: - nu la acest articol este prevzut aceast ipotez expropriatorul poate oferi fostului proprietar expropriat dreptul de a locui n imobil n temeiul unui contract de nchiriere pentru perioada cuprins ntre data punerii n posesie i data la care bunul va fi folosit potrivit destinaiei avute n vedere la expropriere; - n ipoteza c bunul expropriat n-a fost folosit pentru scopul n vederea cruia a fost expropriat, timp de un an i nici nu s-a fcut o nou declaraie de utilitate public, fostul proprietar poate cere tribunalului n raza cruia se afl bunul, retrocedarea acestuia. Preul imobilului retrocedat se va determina conform aceleiai proceduri urmate la expropriere, neputnd fi mai mare dect despgubirea de expropriere actualizat; -dac lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul dorete s nstrineze bunul expropriat, fostului proprietar i este recunoscut un drept de preemiune la dobndirea bunului. n concretizarea acestui ultim drept, expropriatorul este obligat s notifice fostului proprietar intenia nstrinrii imobilului. Dac n termen de 60 zile de la notificare fostul proprietar nu-i exprim dorina de a redobndi imobilul, potrivit art. 37 din lege, expropriatorul poate dispune liber de bun. Actul juridic de nstrinare ncheiat de expropriator fr ndeplinirea acestei condiii va fi sancionat cu nulitatea relativ, avnd n vedere natura privat a intereselor lezate Cum poate fi calificat acest drept? S-ar putea susine c este vorba de o vnzare supus condiiei rezolutorii de a nu se fi efectuat lucrrile de utilitate public. Aa cum s-a obiectat ns, exproprierea pentru cauze de utiliate public, fiind un act de autoritate de drept public, este incompatibil cu instituirea unei modaliti de drept civil. Este motivul pentru care s-a susinut c ne-am afla n faa unei cesiuni cu titlu oneros a dreptului de proprietate asupra imobilului expropriat cu efecte ex nunc. Un alt autor consider c instituia prevzut de art. 35-36 din Legea nr. 33/1994 apare ca o sanciune civil n detrimentul expropriatorului, dar n beneficiul expropriatului, prin care legiuitorul sancioneaz pasivitatea expropriatorului. Potrivit unei alte opinii, la care ne raliem, dreptul de retrocedare a imobilului expropriat este un drept de crean, supus termenului de 3 ani de prescripie, n temeiul cruia fostul proprietar poate cere expropriatorului s-i vnd imobilul. La ntrebarea dac dreptul de retrocedare prevzut de art. 35-36 din Legea nr. 33/1994 privete doar imobilele care au fost expropriate conform acestei reglementri sau i imobilele expropriate anterior, conform legislaiei n vigoare la acea dat, rspunsul n-a fost unitar n jurisprunden. Astfel, dac, ntr-o prim etap, s-a decis c prevederile art. 34, 35 i 37 nu pot fi rupte din contextul Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, motiv pentru care se impune concluzia c ele se aplic exclusiv exproprierilor de bunuri imobile ce s-au fcut dup 2 iunie 1994, data intrrii n vigoare a legii, cu respectarea procedurii mai sus artate, ulterior, prin decizia Seciilor Unite ale Curii Supreme de Justiie nr. VI/1999 s-a decis c dispoziiile art. 35 din Legea nr. 33/1994 se aplic i cererilor prin care se solicit restituirea unor 33

bunuri imobile expropriate anterior acestei legi, dac nu s-a realizat scopul exproprierii. Doctrina a criticat aceast nou orientare, invocnd principiul neretroactivitii legii prevzut de art. 15 alin. (2) din Constituie, potrivit cruia legea dispune numai pentru viitor, soluie adoptat i de Codul civil prin art. 1 care prevede c legea nou urmeaz a fi interpretat n sensul neaplicrii ei i unor fapte trecute, definitiv consumate sub imperiul legii vechi. Potrivit aceluiai autor, exproprierea este o situaie juridic special i complex, ce presupune un ansamblu de acte i fapte juridice derulate pe etape precis determinate. Potrivit vechii reglementri, anterioare Legii nr. 33/1994, imobilele expropriate treceau n proprietatea statului pe data exproprierii, indiferent dac se achitaser sau nu despgubirile stabilite de lege. Prin urmare, Legea nr. 33/1994 se aplic doar imobilelor expropriate dup data de 2 iunie 1994, precum i celor aflate n curs de expropriere la aceast dat. 5. Clasificri ale dreptului de proprietate 5.1. Precizri prealabile. Potrivit art. 136 alin. (1) din Constituie, Proprietatea este public sau privat. Dar, deosebit de aceast diviziune esenial a proprietii n cele dou forme fundamentale, n raport de regimul juridic al acesteia, dreptul de proprietate poate fi supus i altor clasificri n raport de mai multe criterii, multe dintre ele avnd o utilitate preponderent didactic. 5.2. Criterii de clasificare a dreptului de proprietate -Dup regimul juridic, dreptul de proprietate se clasific n drept de proprietate public i drept de proprietate privat. -Dup subiect, dreptul de proprietate poate avea ca titular subiectul individual, persoana fizic sau subiectele colective care, la rndul lor, sunt statul i unitile administrativ-teritoriale sau subiectele colective de drept privat. -Dup modurile de dobndire, dreptul de proprietate poate fi dobndit prin acte juridice i fapte juridice. Actele juridice translative de proprietate pot fi ncheiate att inter vivos (contractele civile), ct i de mortis causa (testamente). Proprietatea poate fi dobndit i prin fapt juridic, prin exercitarea unei ndelungate posesii n condiiile prevzute de lege (uzucapiunea). -Dup modul de afectare, dreptul de proprietate poate fi att pur i simplu, ct i afectat de modaliti: proprietatea anulabil, proprietatea rezolubil, proprietatea comun i proprietatea periodic. DIN perspectiva care preocup teoria general a drepturilor reale, principala clasificare vizeaz cele dou forme ale dreptului de proprietate, public i privat.

34

BIBLIOGRAFIE SELECTIV I. Tratate i monografii. 1. C. Barsan, Conventia europeana a drepturilor omului, Comentarii pe articole, vol.I. Bucuresti, 2005,p. 58; 2. Fl. Baias, B. Dumitrache, Discutii pe marginea Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, Dreptul nr4/195, p. 19; 3. I. Albu, Privire generala asupra raporturilor de vecinatate, R.R.D. nr. 8/1984; 4. O. Ungureanu, C. Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, ed. a III-a, ED. Rosetti, 2005, pp. 79-92 privind istoricul proprietatii.

TEST DE AUTOEVALUARE Care este sensul cuvntului absolut din definiia legal a dreptului de proprietate dat de art. 480 C.V. i cum a evoluat concepia despre dreptul de proprietate privind acest aspect?

35

TEM DE REFLECIE Principalele accepiuni ale noiunii de proprietate.

MODELE DE NTREBRI ntrebrile vor fi tip gril, cu cel puin un rspuns fiecare ntrebare. 1. Cui este opozabil dreptul de proprietate: a. doar titularului b. doar celor de la care provine bunul c. tuturor 2. Ce presupune dispoziia juridic asupra unui bun: a. c poate folosi bunurile cum dorete b. c poate folosi i nstrina bunurile c. c poate nstrina i greva bunurile 3. Poate fi dobndit prin uzucapiune un bun care face parte din proprietatea public: a. da, dar numai prin uzucapiunea de 30 ani b. da, prin ambele forme de uzucapiune c. nu

RSPUNSURI LA NTREBRI 1. c. 2. c. 3. c.

36

CAPITOLUL III DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICA

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Cuprins Obiectiv general Obiective operaionale Timpul necesar studiului capitolului Dezvoltarea temei Bibliografie selectiv Tem de reflecie Modele de teste Rspunsuri i comentarii la teste

Cuprins Exercitarea dreptului de proprietate public Caracterele juridice ale dreptului de proprietate public Definiia, obiectul i subiecii dreptului de proprietate public

Obiectiv general: Evidenierea particularitilor dreptului de proprietate public. Obiective operaionale: nsuirea caracterelor specifice, a modurile de exercitare a acestui drept.

= 3 ore

37

CAPITOLUL III DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICA

F
Definiie.

F
Prevederi legale.

1. Definiia, obiectul i subiecii dreptului de proprietate public Dreptul de proprietate public a fost definit drept acel drept subiectiv de proprietate ce aparine statului sau unitilor sale administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, fie prin natura lor, fie printr-o dispoziie special a legii, sunt de uz i utilitate public sau, ntr-o alt formulare, acel drept real care are titular exclusiv statul sau unitile administrativ-teritoriale i care confer acestor titulari atributele posesiei, folosinei i dispoziiei, ns n regim de drept public, asupra bunurilor care, prin declaraia legii sau natura lor, sunt de uz sau de interes public. Potrivit altor autori, dreptul de proprietate public este dreptul de proprietate al statului sau unitilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau interes general sau acel drept de proprietate n care atributele acestuia se exercit de ctre stat i unitile administrativ-teritoriale i care poart asupra bunurilor din domeniul public, el fiind inalienabil, imprescriptibil i insesizabil. Potrivit art. 136 alin. (1) din Constituia Romniei, Proprietatea este public sau privat, iar, potrivit alin. (2) al aceluiai articol, Proprietatea public este garantat i ocrotit prin lege i aparine statului sau unitilor administrativteritoriale. Legea nr. 18/1991, modificat i completat, face trimiteri la domeniul public, termen folosit i de Codul civil n art. 475-479 n Capitolul III, Titlul I din Cartea II, intitulat Despre bunuri n raportul lor cu cei care le posed, dar neutilizat de prevederile constituionale mai sus evocate, fapt care a suscitat o serie de controverse privind raportul dintre proprietatea public i domeniul public. n art. 4 alin. (4) se dispune c terenurile afectate unei utiliti publice fac parte din domeniul public, iar art. 5 enumer categoriile de terenuri care alctuiesc domeniul public. Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia este reglementarea-cadru a proprietii publice. Potrivit art. 3 alin. (1) din aceast lege, domeniul public este alctuit din bunurile prevzute de art. 136 alin. (3), din cele stabilite prin anexa care face parte integrant din prezenta lege i din orice bunuri, care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public i sunt dobndite de stat sau de unitile administrativ-teritoriale prin modurile prevzute de lege. Legea administraiei publice locale nr. 215/2001 prevede la art. 120 alin. (1) c Aparin domeniului public de interes local sau judeean bunurile care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public i nu sunt declarate prin lege de uz sau de interes public naional. Fr a ne propune un inventar al reglementrilor proprietii publice, amintim c, printre altele, Legea apelor nr. 107/1996 se refer la apele de suprafa care aparin domeniului public, c Legea petrolului nr. 238/2004 dispune la art. 1 c resursele de petrol situate n subsolul rii i al platoului contintental romnesc al Mrii Negre, delimitat conform principiilor dreptului internaional i conveniilor internaionale la care Romnia este parte, fac obiectul exclusiv al proprietii publice i aparin statului romn. Conform Codului silvic, 1)Dup forma de proprietate, fondul forestier naional poate fi: -fond forestier proprietate public a statului; -fond forestier proprietate public a unitilor administrativ-teritoriale; 38

F
Criterii de calificare.

F
Obiectul proprietii publice.

-fond forestier proprietate privat a unitilor administrativ-teritoriale. Modul de determinare a bunurilor care fac obiectul dreptului de proprietate public face obiectul unei controverse clasice de drept civil. Plecndu-se de la reglementrile actuale, mai sus evocate, doctrina a constatat c dou sunt aceste criteriie n baza crora anumite bunuri pot fi incluse n proprietatea public: -prin determinarea legii. Prin voina expres a legii, o serie de bunuri pot fi declarate ca fcnd parte din proprietatea public. Astfel, bunurile enumerate de art. 136 alin. (3) din Constituie sau cele menionate n Anexa la Legea nr. 213/1998, pentru a ne referi doar la dou exemple, fac parte, ope legis, din proprietatea public. n afara bunurilor prevzute de art. 136 alin. (3) din Constituie, n privina celorlalte bunuri declarate prin lege ca fcnd parte din proprietatea public se cere ca titlul n temeiul cruia au fost trecute n domeniul public s fi fost legal. Astfel, art. 6 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia dispune c fac parte din domeniul public sau privat al statului ori al unitilor administrativteritoriale bunurile dobndite de stat n perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, dac au intrat n proprietatea statului n temeiul unui titlu valabil, cu respectarea Constituiei i a tratatelor internaionale la care Romnia era parte i a legilor n vigoare la data prelurii de ctre stat; - uzul i interesul public. Bunuri care prin natura lor sunt destinate folosinei generale, cum sunt parcurile publice, pieele, drumurile etc. fac parte din proprietatea public. Fac parte din proprietatea public urmtoarele categorii de bunuri: - bunurile prevzute de art. 136 alin. (3) din Constituie: bogiile de interes public ale subsolului, spaiul aerian, apele cu potenial energetic valorificabil de interes naional, plajele, marea teritorial, resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, precum i alte bunuri prevzute de legea organic; - bunurile care nu fac parte, n mod exclusiv, din domeniul public, pot face obiectul, att al proprietii publice, ct i al celei private. Pentru a decide regimul lor juridic se vor aplica criteriile mai sus enunate, astfel c asemenea bunuri vor putea fi calificate drept proprietate public, dac prin natura lor sunt de uz sau de utilitate public. Potrivit art. 7 din Legea nr. 213/1998, dreptul de proprietate public se dobndete prin unul din urmtoarele moduri: a)-pe cale natural, adic prin orice mod de formare a bogiilor de orice natur pe solul sau n subsolul rii; b)-prin achiziii publice efectuate n condiiile legii; c)-prin expropriere pentru cauz de utilitate public; d)-prin contracte de donaie sau legate acceptate de Guvern, de consiliul judeean sau de consiliul local; e)-prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al unitilor sale administrativ-teritoriale n domeniul public pentru cauz de utilitate public; f)-prin alte moduri prevzute de lege. Potrivit art. 136 alin. (2) din Constituie subiecii dreptului de proprietate public sunt statul i unitile administrativ-teritoriale, dup cum bunurile sunt de interes naional sau local. Legea nr. 18/1991 prevede, la art. 4 alin. (2) c Domeniul public poate fi de interes naional, caz n care proprietatea asupra sa, n regim de drept public, aparine 39

F
Regim juridic special.

F
Drept inalienabil.

statului, sau de interes local, caz n care, de asemenea, n regim de drept public, aparine comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor. 2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate public Dreptul de proprietate public se bucur de un regim juridic diferit de cel al dreptului de proprietate privat. Potrivit art. 1844 C. civ., Nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care, prin natura lor proprie, sau printr-o declaraiune a legii, nu pot fi obiect de proprietate privat, ci sunt scoase din circuitul civil, iar n conformitate cu art. 136 alin. (4) din Constituie, art. 11 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, art. 120 alin. (2) din Legea nr 215/2001 a administraiei publice locale, bunurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile i insesizabile. Prin urmare, regimul special al proprietii publice este dat de cele trei caractere ale acesteia i nu de nevoia unei aprri prefereniale, de genul celei mult clamate nainte de 1989. Potrivit textelor legale mai sus invocate, bunurile care fac obiectul dreptului de proprietate public sunt scoase din circuitul civil, neputnd fi nstrinate, ci doar date n administrare, concesionate sau nchiriate. Ca o consecin a inalienabilitii, bunurile din proprietatea public nu pot fi nici dezmembrate. Avnd a se pronuna asupra posibilitii de grevare a unor asemenea bunuri, nainte de apariia Legii nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, doctrina majoritar, ct i jurisprudena s-au dovedit a fi inflexibile, susinnd teza imposibilitii constituirii dezmembrmintelor asupra acestor bunuri, soluie contrazis de noile reglementri. Astfel, potrivit art. 28 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, servituile stabilite prin fapta omului se sting n msura n care devin incompatibile cu situaia natural i juridic a obiectivului urmrit prin expropriere, reglementare reluat de art. 13 din Legea nr. 213/1998 prin care Servituile asupra bunurilor din domeniul public sunt valabile numai n msura n care aceste servitui sunt compatibile cu uzul sau interesul public cruia i sunt destinate bunurile afectate. Aprecierea acestei compatibiliti este o chestiune de fapt ce va fi examinat n raport de particularitile fiecrui caz n parte. Pentru identitate de motive, inalienabilitatea dreptului de proprietate public nu este incompatibil cu constituirea unor drepturi reale asupra bunurilor care fac obiectul acestui drept, cum sunt dreptul de administrare, de concesiune i de folosin, pe care le vom examina n cele ce urmeaz. Aa cum s-a subliniat, faptul c, potrivit art. 135 alin. (5) n prezent art. 136 alin. (4) din Constituie, bunurile proprietate public pot fi scoase din administrarea organelor statului i date n administrare regiilor sau instituiilor publice sau pot fi concesionate ori nchiriate, nu nseamn c bunurile i pierd apartenena la domeniul public, ntruct ceea ce se nstrineaz este numai dreptul de exploatare, fr ca aceasta s schimbe destinaia bunurilor. Sub un alt aspect, caracterul inalienabil al dreptului de proprietate public trebuie pus n acord cu legile retrocedrii proprietilor. Astfel, cnd un teren cu vegetaie forestier face obiectul cererii de restituire, el va fi scos din proprietatea public i trecut n proprietatea privat a statului, la fel cum se va proceda i cu bunurile imobile care au aparinut cultelor religioase din Romnia. Actele juridic ncheiate cu nerespectarea inalienabilitii bunurilor proprietate public sunt lovite de nulitate absolut, avnd n vedere c interesul nclcat ine de ordinea public. 40

F
Drept imprescriptibil.

F
Drept insesizabil.

F
Sediul materiei.

Art. 1844 C. civ. dispune c nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care, din natura lor proprie sau printr-o declaraie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privat, ci sunt scoase afar din comer. Prevederi similare vom regsi i la art. 5 din Legea nr. 18/1991 i art. 11 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia. Imprescriptibilitatea dreptului de proprietate public privete att prescripia extinctiv ct i pe cea achizitiv. Sub aspect extinctiv, aciunea n revendicare a bunurilor proprietate public poate fi exercitat oricnd i nu doar nuntrul unor termene. Achizitiv, imprescriptibilitatea semnific faptul c bunurile imobile, proprietate public, nu pot fi dobndite printr-o posesie ndelungat, ceea ce nseamn c ntr-o aciune n revendiare ntemeiat pe dreptul de proprietate public, prtul nu poate invoca excepia uzucapiunii. Pentru identitate de motive, bunurile mobile proprietate public nu pot face obiectul posesiei de bun-credin, reglementate de art. 1909 C. civ. Bunurile proprietate public nu pot face obiectul urmririi silite de ctre creditorii statului sau ai unitilor administrativ-teritoriale. De altfel, urmrirea unor bunuri din patrimoniul debitorului nu se poate face dect n condiiile n care debitorul este insolvabil, ceea ce nu se poate spune despre stat sau unitile administrativ-teritoriale. 3. Exercitarea dreptului de proprietate public 3.1. Particulariti. Exercitarea dreptului de proprietate public are o serie de particulariti determinate, pe de o parte, de faptul c obiectul acestuia are menirea de a satisface interesele sociale ale comunitii, la nivel local, judeean sau naional, iar, pe de alt parte, c titularii acestui drept sunt nvestii cu autoritatea i competena de a gestiona ct mai riguros bunurile ce fac obiectul proprietii publice, att n raporturile de drept public, ct i n cele de drept privat. Potrivit Legii nr. 90/2001 privind organizarea i funcionarea Guvernului Romniei i a ministerelor, funcia de administrare a proprietii statului i gestionarea serviciilor publice pentru care statul este responsabil revine Guvernului, iar la nivel local, consiliilor locale, consiliului general al municipiului Bucureti i consiliilor judeene, autoriti publice care sunt, concomitent, i organe ale unitilor unitilor administrativ-teritoriale, ca persoane juridice, putnd participa la raporturi de drept civil, cu respectarea legii. Statul i exercit, n mod direct, dreptul de proprietate prin intermediul Ministerului Finanelor. n mod indirect, bunurile proprietate public pot fi date n administrare regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot fi concesionate, nchiriate sau date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public. Prin urmare, exercitarea dreptului de proprietate public se nfptuiete prin constituirea unor drepturi reale: dreptul de administrare, dreptul de concesiune i dreptul de folosin asupra unor bunuri imobile. 3.2. Dreptul de administrare Dreptul de administrare este prevzut n art. 136 alin. (4) din Constituie, potrivit cruia Bunurile proprietate public sunt inalienabile. n condiiile legii organice, ele pot fi date n administrare regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot fi concesionate ori nchiriate; de asemenea, ele pot fi date in folosin gratuit instituiilor de utilitate public. Prevederi referitoare la dreptul de administrare se regsesc i n urmtoarele acte normative: Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al 41

F
Natura juridic.

F
Caractere juridice.

F
Definirea dreptului de administrare

acesteia, Legea administraiei publice nr. 215/2001, O.G. nr. 15/1993 privind unele msuri pentru restructurarea activitii regiilor autonome, O.U.G. nr. 88/1997 privind privatizarea societilor comerciale, modificat prin Legea nr. 99/1999 privind unele msuri de accelerarea reformei economice. Dreptul de administrare este un drept real. Ca orice drept real, el este opozabil erga omnes, n raporturile civile. Pentru c este constituit pe temeiul proprietii publice, n raporturile de drept public cu autoritile care l-au constituit, acest drept nu poate fi opus. Astfel, statul, reprezentat de Guvern, poate redistribui aceste bunuri altor entiti, n temeiul dreptului su de proprietate, fr a-i putea fi invocat dreptul de administrare constituit. Potrivit art. 12 alin. (2) din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, dreptul de administrare se constituie prin hotrre de guvern, prin hotrre a consiliului judeean, dup caz, a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a consiliului local. . n raporturile de drept privat, acest drept este inalienabil, imprescriptibil i insesizabil. Este inalienabil la fel cum este i dreptul de proprietate public n temeiul cruia a fost constituit, n sensul c nu poate fi nici nstrinat i nici grevat. Este imprescriptibil, nefiind supus nici prescripiei extinctive, n sensul c poate fi invocat oricnd i nu doar ntr-un anumit termen, nici prescripiei achizitive, neputnd fi dobndit printr-o posesie ndelungat Este insesizabil, neputnd fi urmrit de creditori, care, potrivit art. 10 alin. (1) din O.G. nr. 15/1993, n cazul angajrii rspunderii contractuale sau delictuale a regiei autonome, creditorii pot cere executarea silit numai asupra bunurilor din proprietatea regiei. n raport de aceste caractere, aa cum sunt ele prevzute de actele normative menionate, dreptul de administrare a fost definit ca fiind dreptul real principal, inalienabil, insesizabil i imprescriptibil, constituit de autoritatea competent, n mod gratuit, asupra unui bun din domeniul public n favoarea unei regii autonome sau a unei instituii publice, ca modalitate de exercitare a dreptului de proprietate public, drept care confer titularului su atributele posesiei, folosinei i dispoziiei, cu respectarea obligaiilor prevzute n actul de constituire, precum i a limitelor materiale i juridice. Potrivit art. 12 alin. (3) din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, Titularul dreptului de administrare poate s posede, s foloseasc bunul i s dispun de acesta, n condiiile actului prin care i-a fost dat bunul n administrare. Aceste prerogative nu sunt aceleai cu cele specifice dreptului de proprietate public. Posesia este doar expresia juridic a stpnirii, dar nu i a aproprierii. Altfel spus, posesia exprim stpnirea n calitate de titular al acestui drept i nu al dreptului de proprietate public. Folosina este atributul esenial al acestui drept care permite titularului s foloseasc bunul conform destinaiei sale, adic uzul i utilitatea public. Fructele produse de bunurile frugifere sunt culese, n mod diferit: regiile autonome folosesc fructele bunurilor date n administrare pentru acoperirea cheltuielilor proprii i obinerea de beneficii, n timp ce instituiile publice, care sunt finanate de la buget, vor vrsa sumele obinute la bugetul statului. 42

F
Revocarea dreptului de administrare.

Potrivit art. 14 din Legea nr. 213/1998, titularii dreptului de administrare pot nchiria bunurile ncredinate, dar numai cu aprobarea Guvernului, a Consiliului General al municipiului Bucureti sau a consiliului local, chiria obinut fiind parial reinut. Astfel, prin art. 16 din Legea nr. 213/1998 se dispune c Sumele ncasate din nchirierea sau din concesionarea bunurilor proprietate public se fac, dup caz, venit la bugetul de stat sau la bugetele locale. n cazul n care contractul de nchiriere se ncheie de ctre titularul dreptului de administrare, acesta are dreptul s ncaseze din chirie o cot-parte ntre 20-50%, stabilit dup caz, prin hotrre a Guvernului, a consiliului judeean, a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau al consiliului local prin care s-a aprobat nchirierea. Dispoziia nu se poate exercita dect ca dispoziie material, cu condiia respectrii destinaiei bunurilor respective. Dispoziia juridic, atribut care presupune nstrinarea ori grevarea bunurilor date n administrare, este exclus, pentru c, aa cum am vzut, dreptul de administrare este inalienabil. Subieci. Potrivit actelor normative artate, titulari ai dreptului de administrare nu pot fi dect: - regiile autonome nfiinate prin Legea nr. 15/1990. Potrivit art. 5 alin. (1) din aceast lege, regia autonom este proprietara bunurilor din patrimoniul su. Dup intrarea n vigoare a Constituiei din anul 1991 i a O.G. nr. 15/1993, textul a fost interpretat ca referindu-se doar la bunurile pentru care regia are titluri de proprietate nu i la cele date n administrare. Prin O.U.G. nr. 30/1997, o mare parte din regiile autonome au fost transformate n societi comerciale. Bunurile proprietate public, aflate iniial n administrarea regiilor autonome, au fost concesionate noile entiti juridice create; - instituiile publice. Potrivit art. 12 alin. (1) din Legea nr. 213/1998 instituiile publice sunt prefecturile i autoritile publice centrale i locale. ncredinarea bunurilor proprietate public se face prin acte de drept administrativ, care genereaz raporturi de subordonare, n cadrul crora regiile autonome i instituiile publice au calitatea de subieci de drept public. Dar, ca orice alte persoane juridice, avnd un patrimoniu propriu, ele particip i n calitate de subieci de drept civil la raporturilor juridice de drept privat privitoare la bunurile pe care le dein n proprietate. ncetare. Dreptul de administrare nceteaz n urmtoarele cazuri: revocarea dreptului, reorganizarea sau desfiinarea regiei autonome sau a instituiei publice, ncetarea dreptului de proprietate public. Aa cum am vzut, dreptul de administrare nu poate fi opus organului de stat prin dispoziia cruia a fost constituit, astfel c poate fi supus revocrii. Doctrina juridic anterioar Legii nr. 213/1998, confruntat cu ntrebarea dac dreptul de administrare poate fi revocat de organul care l-a constituit, pentru redistribuirea bunurilor din proprietatea public i o mai bun administrare, a rspuns, n mare parte, afirmativ. Textul legii de la art. 12 alin. (3) condiioneaz ns msura revocrii, care poate fi dispus numai dac titularul nu-i exercit drepturile i nu-i execut obligaiile nscute din actul de transmitere. Este, prin urmare, o revocare cu titlu de sanciune. Numai c, aa cum se remarc, practica anterioar a revocrii dreptului de administrare n vederea redistribuirii bunurilor proprietate public a continuat, ceea a ce a ndreptit propunerea de modificare a Legii nr. 213/1998. Ori de cte ori regia autonom este transformat n societate comercial sau este desfiinat, dreptul de administrare nceteaz. 43

F
Obiect.

Fiind dependent de dreptul de proprietate public, pe temeiul cruia a fost constituit, dreptul de administrare nceteaz odat cu acesta. B. Concesionarea bunurilor proprietate public Sediul materiei. Printr-o norm cu valoare de principiu, Constituia Romniei prevede la art. 136 alin. (4) c bunurile proprietate public pot fi concesionate. La rndul lor, Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia i Legea nr. 215/2001 privind administraia public local, modificat prin Legea nr. 286/2006, admit posibilitatea concesionrii bunurilor care fac parte din proprietatea public i proprietatea privat a statului. Apoi, printr-o serie de prevederi speciale i derogatorii, este supus reglementrii concesionarea unor bunuri, activiti i servicii cum sunt: Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii construciilor i unele msuri pentru realizarea construciilor, Legea nr. 84/1992 privind regimul zonelor libere, O.G. nr. 16/2002 privind contractele de parteneriat public-privat, O.U.G. nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de achiziie public, a contractelor de concesiune de lucrri publice i a contractelor de concesiune de servicii, aprobat prin Legea nr. 337/2006 i O.U.G. nr. 54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate public. Aa cum s-a remarcat, dei ntre cele dou forme de concesiune privind bunurile proprietate public i cele proprietate privat a statului exist deosebiri de obiect, reglementarea este comun. Autoritile publice au dreptul de a ncredina, prin selecie, deci intuitu personae, gestiunea unor bunuri i servicii publice. Concesionarea este o modalitate contractual de exercitare a dreptului de proprietate public care este atribuit prin contractul de concesiune. Potrivit art. 1 alin. (2) din O.U.G. nr. 54/2006, contractul de concesiune este acel contract prin care o autoritate public denumit concedent, transmite, pe o perioad determinat, unei alte persoane denumite concesionar, care acioneatz pe riscul i pe rspunderea sa, dreptul i obligaia de exploatare a unui bun proprietate public, n schimbul unei sume de bani numit redeven. Prin urmare, contractul de concesiune este un contract intuitu personae, cu titlu oneros, ncheiat pe durat determinat, anume cel mult 49 ani, perioad care ns poate fi prelungit, prin acordul de voin al prilor, pentru nc jumtate din perioada iniial. Potrivit O.U.G. nr. 54/2006, contractul de concesiune trebuie ncheiat n form scris, condiie care, potrivit doctrinei, este cerut ad validitatem i nu doar ad probationem. Dreptul obinut de concesionar prin contractul de concesiune este un drept real principal, opozabil erga omnes, mai puin autoritii care l-a constituit. Calitatea de concedent o au consiliile judeene, consiliile locale sau instituiile publice de interes local pentru bunurile i serviciile care privesc comunitatea local i ministerele sau alte organe ale administraiei publice centrale pentru bunurile i serviciile de interes naional. Calitatea de concesionar poate avea orice persoan fizic, romn sau strin, ct i orice persoan juridic de drept privat, romn sau strin. Nu pot avea calitatea de concesionar persoanele juridice strine de drept public. n ce privete legea aplicabil, indiferent de naionalitatea sau cetenia concesionarului, cea care va guverna contractul va fi legea romn. Potrivit art. 3 din O.U.G. nr. 54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate public, pot fi concesionate bunurile aflate n proprietatea public a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale. Cum 44

F
. ncetarea contractului de concesiune.

majoritatea bunurilor din proprietatea public sunt afectate unor servicii publice, odat cu concesionarea bunurilor se vor concesiona i serviciile respective. Art. 52 din actul normativ mai sus invocat impune ca, n contractele de concesiune ncheiate, s fie individualizate, n mod distinct, bunurile care vor fi utilizate n derularea concesionrii, bunurile de retur, cele care vor fi restituite concedentului la ncetarea contractului de concesiune i bunurile concesionarului, cele care au fost folosite de el n timpul concesiunii i care, la ncetarea concesiunii, vor rmne n proprietatea acestuia. Bunurile realizate de concesionar n exercitarea concesiunii vor fi fi dobndite de concedent la ncetarea contractului de concesiune. Asupra bunurilor de retur, concesionarul are dreptul de a le folosi, de a le culege fructele, n conformitate cu scopul stipulat n contract, dar i obligaia de a le exploata n condiii de eficien. Potrivit art. 57 alin. (1) din O.U.G. nr. 54/2006, contractul de concesiune nceteaz prin unul dintre urmtoarele moduri: a) expirarea duratei stabilite n contractul de concesiune, cnd contractul nceteaz de drept; b) n cazul n care interesul naional sau local o impune, prin denunarea unilateral de ctre concedent, cu plata unei despgubiri juste i prealabile n sarcina acestuia, n caz de dezacord fiind competent instana de judecat; c) n cazul nerespectrii obligaiilor contractuale de ctre concesionar, prin reziliere de ctre concedent, cu plata unei despgubiri n sarcina concesionarului; d) n cazul nerespectrii obligaiilor contractuale de ctre concedent, prin reziliere de ctre concesionar, cu plata unei despgubiri n sarcina concedentului; e) la dispariia, dintr-o cauz de for major, a bunului concesionat sau n cazul imposibilitii obiective a concesionarului de a-l exploata, prin renunare, fr plata unei despgubiri. La aceste moduri de ncetare a contractului de concesiune s-ar putea aduga revocarea acestuia prin acordul de voin al prilor. C. nchirierea bunurilor proprietate public Sediul materiei. Posibilitatea nchirierii bunurilor proprietate public este prevzut att de Constituie [art. 136 alin. (4) teza a II-a], de Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public [art. 14 alin. (1)], de Legea nr. 215/2001 privind administraia public local [art. 123 alin. (1)]. Contractul de nchiriere. Dreptul chiriaului asupra bunurilor proprietatea public este un drept de folosin izvornd ex contractu i, deci, un drept personal, nu real, precum n cazul concesiunii. nchirierea bunurilor proprietate public este supus aprobrii consiliului local, consiliului judeean, Consiliului General al Municipiului Bucureti sau Guvernului, dup cum bunul ine de interes local, judeean sau naional. Pentru a se realiza o selecie ct mai obiectiv, nchirierea se face prin licitaie public. D. Darea n folosin gratuit public a unor bunuri proprietate public Sediul materiei. Potrivit art. 17 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, Statul i unitile administrativ-teritoriale pot da imobile din patrimoniul lor, n folosin gratuit, pe termen limitat, persoanelor juridice fr scop lucrativ, care desfoar o activitate de binefacere sau de utilitate public ori serviciilor publice, text preluat de art. 124 din Legea administraiei publice locale nr. 215/2001. Beneficiari. Pot beneficia de acest drept doar instituiile de utilitate public. 45

Condiiile pe care trebuie s le ndeplineasc o instituie pentru a fi calificat ca fiind de utilitate public sunt prevzute de art. 38 din O.G. nr. 26/2000 cu privire la asociaii i fundaii: -activitatea acesteia s se desfoare n interes general sau al unor colectiviti; -s funcioneze de cel puin 3 ani; -s fac dovada unei activiti anterioare semnificative, prin derularea unor programe sau proiecte specifice acestui scop, nsoit de situaii financiare anuale i de bugetele de venituri i cheltuieli pe ultimii 3 ani anteriori; -valoarea activului patrimonial pe fiecare dintre cei 3 ani anteriori n parte s fie fie cel puin egal cu valoarea patrimoniului iniial. Este o alt modalitate de exercitare a dreptului de proprietate public. Caracterizare. Dreptul de folosin gratui are urmtoarele caractere juridice: -drept real principal i deci opozabil erga omnes, mai puin organelor de stat care l-au constituit prin acte administrative supuse revocrii; -drept constituit intuitu personae, n considerarea anumitor caliti ale beneficiarilor; -drept care se constituie cu titlu gratuit, prin acte administrative; -drept revocabil; -drept temporar, constituindu-se pe o perioad limitat de timp; -drept netransmisibil.

BIBLIOGRAFIE SELECTIV I. Tratate i monografii. 1. E. Chelaru, Administrarea domeniului public si a domeniului privat, pp. 136138; 2. Ioan Adam, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck, 2005; 3. M. Nicolae, Consideratii generale asupra calitatii dew subiect de drept a statului roman, Pandectele Romane, nr. 3/2002, Partea a VI-a, pp. 211-233.

46

TEST DE AUTOEVALUARE

i poate fi opus uzucapiunea, ca mod de dobndire a proprietii private, dreptului de proprietate public?

TEM DE REFLECIE Principalele moduri de exercitare a dreptului de proprietate public.

47

MODELE DE NTREBRI ntrebrile vor fi tip gril, cu cel puin un rspuns fiecare ntrebare. 1. La ce articol prevede Constituia Romniei prevede c bunurile proprietate public pot fi concesionate? a. art. 136 b. art. 120 c. art. 163 2. Dreptul de proprietate public se dobndete prin unul din urmtoarele moduri: a. pe cale patern b. prin acorduri efectuate n condiiile legii; c. prin expropriere pentru cauz de utilitate public; 3. n raporturile de drept privat, dreptul de administrare este a. inalienabil, imprescriptibil i insesizabil. b. indubitabil, inalienabil, insesizabil c. inaliebil, inseparabil, imprescriptibil.

RSPUNSURI LA NTREBRI 1. a. 2. c. 3. a.

48

CAPITOLUL IV DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVAT

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Cuprins Obiectiv general Obiective operaionale Timpul necesar studiului capitolului Dezvoltarea temei Bibliografie selectiv Tem de reflecie Modele de teste Rspunsuri i comentarii la teste

Cuprins Cadrul legislativ i definiie Subiecii dreptului de proprietate privat

Obiectiv general: Dobndirea de cunotine privind noua reglementare a subiecilor dreptului de proprietate privat ca urmare a revizuirii Constituiei, posibilitatea strinilor si apatrizilor de a dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor ca urmare a Legii nr 312/2005. Obiective operaionale: nsuirea unei noi viziuni asupra dreptului de proprietate privat a statului, supus unei protecii egale cu dreptul de proprietate privat a oricrui alt titular.

= 3 ore

49

CAPITOLUL IV DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVAT 1. Cadrul legislativ i definiie 1.1. Prevederi legale. O economie de pia, bazat pe libera iniiativ i concuren, aa cum o proclam art. 135 alin. (1) din Constituie, nu poate fi construit dect recunoscnd, ocrotind i garantnd dreptul de proprietate privat. Legea fundamental instituite o serie de principii, dintre care cele mai importante pentru regimul juridic al proprietii private sunt urmtoarele: -art. 44 alin. (1): Dreptul de proprietate, precum i creanele asupra statului, sunt garantate; -art. 44 alin. (2): Proprietatea privat este garantat i ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular; -art. 44 alin. (3): Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i i prealabil despgubire; -art. 44 alin. (4): Sunt interzise naionalizarea sau orice alte msuri de trecere silit n proprietate public a unor bunuri pe baza apartenenei sociale, etnice, religioase, politice sau de alt natur discriminatorie a titularilor; -art. 44 alin. (8): Averea dobndit licit nu poate fi confiscat. Caracterul licit al dobndirii se prezum; -art. 136 alin. (5): Proprietatea privat este inviolabil, n condiiile legii organice. -art. 73 alin. (3) lit. m) prevede c regimul juridic general al proprietii i al motenirii ine de domeniul legii organice. Tot astfel, prin art. 115 alin. (6) din Constituie se prevede c ordonanele de urgen nu pot viza msuri de trecere silit a unor bunuri n proprietatea public, astfel c orice restrngere a dreptului de proprietate privat nu poate fi dispus dect prin legi organice. Reglementarea propriu-zis a dreptului de proprietate o fac Codul civil i o serie de legi speciale, cum sunt Legea fondului funciar nr. 18/1991, modificat i completat prin Legea nr. 169/1997, Legea administraiei publice locale nr. 215/2001, Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniul proprietii i justiiei precum i unele msuri adiacente, Legea nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre persoanele juridice. Doctrina de drept civil recunoate primatul dreptului de proprietate privat, reglementarea de drept comun n materia proprietii. Uneori, susinnd c teoria dreptului de proprietate privat este chiar teoria general a proprietii i ca urmare, construcia conceptual a dreptului de proprietate privat precede prezentarea dreptului de proprietate public, analizeaz, mai nti, dreptul de proprietate privat i apoi dreptul de proprietate public. Dreptul de proprietate privat este definit ca fiind acel drept subiectiv ce aparine persoanelor fizice, persoanelor juridice, statului sau unitilor administrativteritoriale asupra oricrui bun, cu excepia celor aflate n proprietatea public, bunuri asupra crora titularul exercit posesia, folosina i dispoziia, n putere proprie i n interes propriu, ns n limitele determinate de lege. ntr-o alt formul, ar fi acel drept de proprietate n care prerogativele sale se exercit de ctre persoanele fizice, 50

F
Definiie.

persoanele juridice de drept privat, de stat sau unitile administrativ-teritoriale i care poart asupra bunurilor mobile i imobile, fiind alienabil, sesizabil i prescriptibil, n condiiile legii. 2. Subiecii dreptului de proprietate privat Subieci ai dreptului de proprietate privat pot fi: persoanele fizice, persoanele juridice de drept privat, statul i unitile administrativ-teritoriale. 2.1. Persoanele fizice Regula general. Orice persoan fizic are aptitudinea general de a dobndi dreptul de proprietate nc de la momentul concepiei, conform adagiului infans conceptus pro nator habetur quoties de comodis eius agitur. Prin urmare, potrivit dreptului romnesc, regula este capacitatea, exprimat de art. 949 C. civ. care dispune c Poate contracta orice persoan ce nu este declarat necapabil de de lege, iar excepiile sunt incapacitile, care, potrivit art. 950 C. civ. sunt minorii, interziii i toi aceia crora legea le-a prohibit anumite contracte. Strinii i apatrizii. Dac prin art. 41 alin. (2) din Constituia nerevizuit se prevedea c cetenii strini i apatrizii nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, interdicie preluat de art. 3 din Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor i calificat de doctrin ca o incapacitate de a dobndi prin acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte, prin motenire, uzucapiune sau accesiune, dup revizuire, Constituia prevede la art. 44 alin. (2) teza a II-a c cetenii strini i apatrizi pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal. n deplin acord cu noile prevederi constituionale, menionate mai sus, Legea nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, reglementare care a intrat n vigoare odat cu aderarea Romniei la Uniunea European, asigur condiiile liberei circulaii a persoanelor i a capitalurilor. Legea prevede n art. 4 c ceteanul unui stat membru nerezident n Romnia, apatridul nerezident n Romnia cu domiciliul ntr-un stat membru, precum i persoana juridic nerezident, constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru, pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reedine secundare, respectiv sedii secundare, la mplinirea unui termen de 5 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European. Conform art. 3, Ceteanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia, precum i persoana juridic constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n aceleai condiii cu cele prevzute de lege pentru cetenii romni i pentru persoanele juridice romne. Articolul 5 din Lege dispune dup cum urmeaz: (1)Ceteanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia, precum i persoana juridic constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere la mplinirea unui termen de 7 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European. (2)Dispoziiile alin. (1) nu se aplic fermierilor care desfoar activiti independente i sunt, dup caz: a)ceteni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul ntr-un stat membru, care i stabilesc reedina n Romnia; 51

b)apatrizi cu domiciliul n Romnia. (3)Cetenii statelor membre sau apatrizii cu domiciliul ntr-un stat membru i dovedesc calitatea de fermier care desfoar activiti independente cu documente emise/eliberate de autoritile competente din statul membru sau de provenien. Apatrizii cu domiciliul n Romnia fac dovada acestei caliti cu atestatul eliberat, n acest sens, de ctre Ministerul Agriculturii, Pdurilor i Dezvoltrii Rurale. (4)Persoanele prevzute la alin. (2) dobndesc dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere n aceleai condiii cu cele aplicabile cetenilor romni, de la data aderrii Romniei la Uniunea European. (5)Destinaia terenurilor agricole, pdurilor i a terenurilor forestiere nu poate fi schimbat pe durata perioadei de tranziie de ctre persoanele prevzute la alin. (2). Coninutul art. 6 este urmtorul: (1)Ceteanul strin, apatridul i persoana juridic aparinnd statelor tere pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, n condiiile reglementate prin tratate internaionale, pe baz de reciprocitate. (2)Ceteanul strin, apatridul i persoana juridic aparinnd statelor tere nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n condiii mai favorabile dect cele aplicabile ceteanului unui stat membru i persoanei juridice constituite n conformitate cu legislaia unui stat membru. Cu privire la aceste dispoziii legale, trebuie subliniat faptul c legiuitorul instituie un anumit scop pentru care este permis dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, i anume acela al stabilirii unei reedine ori a unui sediu secundar. Aplicarea n practic a acestei dispoziii legale poate conduce la numeroase dificulti i interpretri, fiind discutabil modul n care se va putea supraveghea respectarea scopului declarat la data dobndirii terenului respectiv, n special n cazul persoanelor fizice. Legea elimin restriciile privind dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, avnd drept criteriu cetenia sau naionalitatea, prevzute de O.U.G. nr. 92/1997 privind stimularea investiiilor directe i de Legea nr. 550/2002 privind vnzarea spaiilor comerciale proprietate privat a statului i a celor de prestri de servicii, aflate n administrarea consiliilor judeene sau a consiliilor locale, precum i a celor din patrimoniul regiilor autonome de interes local. Noua lege nu se aplic n cazul dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi prin motenire legal, n acest caz fiind aplicabile dispoziiile art. 44 alin. (2) din Constituia Romniei, conform crora dobndirea de terenuri de ctre cetenii strini prin motenire legal nu este supus niciunei restricii. n legtur cu dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, prin motenire legal, de ctre cetenii strini i apatrizi, jurisprudena a nregistrat dou orientri diametral opuse. Printr-o soluie, cetenilor strini i apatrizilor li se recunoate dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, prin motenire legal, n temeiul Constituiei, aa cum a fost modificat i completat prin Legea de revizuire, iar printr-o alt soluie nu li se recunoate un asemenea drept, cu motivarea c i pentru acest mod de dobndire a dreptului de proprietate asupra terenurilor, la fel ca pentru primele doua moduri, trebuie adoptat o lege organic. n combaterea acestei ultime opinii, s-a remarcat c prevederile de la art. 73 alin. (3) pct. m) din Constituie, potrivit crora prin lege organic se reglementeaz i "regimul juridic general al proprietii i al motenirii" trebuie interpretate prin raportarea la art. 44 alin. (2) ultima parte din Legea fundamental, care, dup ce 52

F
Regimul juridic special al fermierilor

enun primele dou moduri de dobndire, adaug "n condiiile prevzute de legea organic", dar, pentru al treilea mod de dobndire nu se mai prevede cerina unei legi organice. Ca urmare, o interpretare coroborata a acestor texte conduce la concluzia c dobndirea prin motenire legal a fost tranat de art. 44 alin. (2) ultima parte din Constituie. De altfel, chiar dac s-ar adopta o lege organica si cu privire la al treilea mod de dobndire a dreptului de proprietate, datele problemei nu se schimb, deoarece aceasta ar reproduce prevederile constituionale prin care s-a consacrat deja dobndirea de ctre cetenii strini i apatrizi a dreptului de proprietate asupra terenurilor prin motenire legal. Cetenii strini i apatrizii nu pot dobndi terenuri situate n Romnia prin motenire testamentar. Cnd obiect al testamentului l constituie terenuri fr construcii, un asemenea act juridic va fi ineficient, aa cum rezult din art. 928 C. civ. potrivit cruia orice dispoziie testamentar cade, cnd eredele numit sau legatarul va fi incapabil de a o primi. Cnd obiect al testamentului l constituie terenuri cu construcii, avnd n vedere dreptul cetenilor strini i apatrizilor de a dobndi orice alt bun, legatul va fi doar parial ineficient, astfel c, potrivit doctrinei, ne aflm ntr-un caz de constituire, ope legis, a unui drept de superficie. n ce-i privete pe fermieri, acetia se bucur de un regim special. Aa cum rezult din dispoziiile legale sus-menionate, precum i din prevederile Tratatului de aderare semnat de Romnia la data de 25 aprilie 2005 la Luxemburg, perioadele de tranziie de 5, respectiv 7 ani se aplic numai n cazul cetenilor unui stat membru care nu sunt rezideni n Romnia, precum i al persoanelor juridice constituite conform legislaiei unui stat membru care nu sunt stabilite, i nici nu au o sucursal sau o reprezentan pe teritoriul Romniei. Cu alte cuvinte, cetenii unui stat membru, rezideni n Romnia, precum i persoanele juridice care au naionalitatea unui stat membru, care au o sucursal sau reprezentan n Romnia, vor avea dreptul s dobndeasc n proprietate terenuri de la data aderrii Romniei la Uniunea European, n aceleai condiii ca acelea aplicabile i cetenilor romni, respectiv persoanelor juridice de naionalitate romn. De asemenea, perioada de tranziie de 7 ani nu este aplicabil fermierilor care desfoar activiti independente, care sunt ceteni ai statelor membre ori apatrizi, cu domiciliul ntr-un stat membru i care i stabilesc reedina n Romnia. De la data aderrii Romniei la Uniunea European, acetia pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere n aceleai condiii cu cele aplicabile cetenilor romni. Legea romn impune o condiie suplimentar pentru fermierii resortisani ai unui stat membru care dobndesc n proprietate terenuri n Romnia, aceea de a nu schimba destinaia terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere pe durata perioadei de tranziie de 7 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European. Dispoziiile legale sus-menionate nu se refer dect la cetenii unui stat membru al Uniunii Europene ori al Spaiului Economic European, ori la persoanele juridice constituite conform legii aplicabile n unul dintre statele membre. Cetenii unor state tere, inclusiv persoanele juridice care au naionalitatea unui stat ter, nu vor putea dobndi n proprietate terenuri n Romnia dect n condiiile prevzute n tratate internaionale, pe baz de reciprocitate. Asemenea condiii nu vor putea fi mai favorabile dect cele aplicabile n relaia cu cetenii statelor membre i cu persoanele juridice constituite conform legislaiei unui stat membru. 2.2. . Persoanele juridice de drept privat 53

F
Societile agricole

Societi comerciale romne. Ponderea acestor titulari ai dreptului de proprietate privat este n continu cretere ca urmare a procesului de privatizare. Pot fi asemenea titulari att societile comerciale cu capital privat, cele cu capitat de stat i privat, ct i cele cu capital de stat. Societi comerciale cu participare strin avnd sediul n Romnia. Potrivit art. 1 alin. (2) din Legea nr. 31/1990, modificat i republicat, societile comerciale cu sediul n Romnia sunt persoane juridice romne. O mai veche controvers din doctrina juridic privind posibilitatea ca societile comerciale romne cu participare strin s dobndeasc terenuri n Romnia a fost tranat prin apariia Legii nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi. Potrivit art. 7 din aceast lege, art. 6 din O.U.G. nr. 92/1997 pentru stimularea investiiilor directe, aprobat i modificat prin Legea nr. 241/1998, cu modificrile ulterioare, are urmtorul cuprins: O societate comercial, persoan juridic rezident sau nerezident, poate dobndi orice drepturi reale asupra bunurilor imobile, n msura necesar derulrii activitii sale, potrivit obiectului social, cu respectarea dispoziiilor legale privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre persoanele juridice strine. Ali subieci: societile agricole, nfiinate potrivit Legii nr. 36/1991 privind societile agricole i alte forme de asociere n agricultur, n condiiile prevzute de Legea nr. 31/1990, entiti private, fr scop comercial, organizaiile cooperatiste, forme de asociere reglementate de Legea nr. 1/2005 privind organizarea i funcionarea cooperaiei, asociaiile i fundaiile nfiinate prin O.G. nr. 26/2000, cultele religioase, reorganizate prin Legea nr. 489/2006 privind libertatea religioas i regimul juridic al cultelor. Nicio persoan juridic de drept privat din Romnia nu poate dobndi bunuri dintre cele prevzute de art. 136 alin. (3) din Constituie care constituie proprietatea public, la fel cum, potrivit principiului specialitii capacitii de folosin a persoanelor juridice, asemenea entiti nu pot dobndi dect acele bunuri care le sunt necesare realizrii scopului social pentru care au fost nfiinate. O incapacitate special este i aceea prevzut de art. 3 lit. e) din O.U.G. nr. 88/1997 privind privatizarea societilor comerciale, aa cum a fost modificat i completat prin Legea nr. 99/1999 privind unele msuri pentru accelerarea reformei economice, potrivit creia nu poate fi cumprtor de active sau de aciuni persoana juridic romn de drept public sau o societate comercial la care statul romn ori o autoritate a administraiei publice locale deine mai mult de 33% din totalul aciunilor cu drept de vot n adunarea general a acionarilor. 2.3. Statul i unitile administrativ-teritoriale Domeniul privat al statului. Pe lng dreptul de proprietate public, exist i un drept de proprietate privat al statului alctuit din bunurile care nu sunt afectate, n mod exclusiv, uzului public. Chiar dac prevederile constituionale nu se refer la domeniul privat al statului, ci doar la dreptul de proprietate public, legi speciale utilizeaz aceste termen, subsumndu-i toate bunurile care, dei ale statului sau ale unitilor administrativ-teritoriale ale acestuia, nu sunt incluse n proprietatea public. Astfel, art. 6 din Legea fondului funciar nr. 18/1991 prevede c Domeniul privat al statului i, respectiv al comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor este alctuit din terenurile dobndite de acestea prin modurile de prevzute de lege, precum i din terenurile dezafectate, potrivit legii, din domeniul public. El este supus dispoziiilor de drept comun, dac legea nu prevede altfel. 54

Legea nr. 213/1998 prevede, la rndul ei, n art. 4 c Domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale este alctuit din bunurile aflate n proprietatea lor i care nu fac parte din domeniul public. Asupra acestor bunuri statul sau unitile administrativ-teritoriale au drept de proprietate privat. Este firesc s fie aa pentru c att statul ct i unitile administrativeteritoriale, pot participa la raporturi juridice de drept civil, dobndind dreptul de proprietate asupra unor bunuri mobile sau imobile, fie prin acte juridice, cum ar fi contractul de vnzare-cumprare, donaia, schimbul, testamentul etc., fie prin fapte juridice, cum ar fi uzucapiunea, accesiunea imobiliar .a. Pe de alt parte, prin dispoziii exprese ale legii, bunurile fr stpn, cele abandonate, succesiunile vacante, bunurile obinute prin exercitarea dreptului de preemiune sunt trecute n proprietatea privat a statului. Regimul juridic al bunurilor din domeniul privat al statului i al unitilor administrativ-teritoriale. Spre deosebire de toate prevederile legale anterioare anului 1989, potrivit crora dreptul de proprietate socialist era supus unei aprri prefereniale, Constituia Romniei prevede n art. 44 alin. (2) c Proprietatea privat este ocrotit i garantat n mod egal de lege, indiferent de titular. Prin consecin, dreptul de proprietate privat al statului i al unitilor administrativ-teritoriale este supus dreptului comun, n msura n care legea nu dispune altfel. Soluia se impune de la sine, dar ea este prevzut, n mod expres, n art. 5 alin. (2) din Legea nr. 213/1998 i art. 121 alin. (2) din Legea nr. 215/2001. Sunt i o serie de situaii care impun anumite derogri de la dreptul comun menite a evita eventuale abuzuri i o mai bun eviden a diverselor acte juridice. Bunoar, potrivit art. 8 din Legea nr. 213/1998, trecerea unor bunuri din proprietatea privat a statului n cea public se face prin hotrre de guvern, prin hotrre a consiliului judeean, a Consiliului General al Municipiului Bucureti, ori a consiliului local. Donaia i legatul fcute statului sunt supuse aprobrii acelorai organe, iar vnzarea ori nchirierea nu se pot face dect prin licitaie public.

BIBLIOGRAFIE SELECTIV I. Tratate i monografii. 1. E. Chelaru, Impactul revizuirii Constitutiei asupra regimului juridic al proprietatii, Dreptul nr. 2/2004, pp. 9-12.

55

TEST DE AUTOEVALUARE

Dreptul de proprietate privat este un drept nelimitat?

TEM DE REFLECIE Proprietatea privat. Particulariti.

56

MODELE DE NTREBRI ntrebrile vor fi tip gril, cu cel puin un rspuns fiecare ntrebare. 1. Unul din principiile instituit de Legea fundamental pentru regimul juridic al proprietii private este: a. Dreptul de proprietate, precum i creanele asupra statului, sunt garantate b. Proprietatea public este garantat i ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular c. Nimeni nu poate fi expropriat pentru o cauz de utilitate public, stabilit prin contract 2. Cnd a intrat n vigoare reglementarea privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi a. odat cu aderarea Romniei la Uniunea European b. dup 1989 c. odat cu aderarea la NATO 3. Ce condiie suplimentar impune legea romn pentru fermierii resortisani ai unui stat membru care dobndesc n proprietate terenuri n Romnia? a. aceea de a nu schimba destinaia terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere pe durata perioadei de tranziie de 7 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European b. . aceea de a nu schimba destinaia terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere pe durata perioadei de tranziie de 10 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European c. nu se impune o condiie suplimentar.

RSPUNSURI LA NTREBRI 1. a. 2. a. 3. a.

57

CAPITOLUL V REGIMUL JURIDIC AL BUNURILOR IMOBILE PROPRIETATE PRIVAT

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Cuprins Obiectiv general Obiective operaionale Timpul necesar studiului capitolului Dezvoltarea temei Bibliografie selectiv Tem de reflecie Modele de teste Rspunsuri i comentarii la teste

Cuprins Regimul juridic al terenurilor Dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin aplicarea Legii nr. 1/2000 Regimul juridic al construciilor Circulaia juridic a terenurilor

Obiectiv general: Dobndirea de cunotine privind particularitile reconstituirii i constituirii dreptului de proprietate asupra terenurilor ca efect al Legii nr. 18/1991 i al Legii nr. 1/2000. Obiective operaionale: nsuirea reglementrile privind reconstituirea dreptului de proprietate asupra construciilor. Particularitile circulaiei juridice a construciilor i efectele Legii nr. 247/005.

= 3 ore

58

CAPITOLUL V REGIMUL JURIDIC AL BUNURILOR IMOBILE PROPRIETATE PRIVAT 1. Regimul juridic al terenurilor 1.1. Dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin aplicarea Legii nr. 18/1991 Regimul politic totalitar vedea n dreptul de proprietate privat sursa tuturor inechitilor, motiv pentru care, printr-o serie de msuri legislative, luate n perioada 1947-1989, a dispus naionalizarea mijloacelor de producie, cooperativizarea agriculturii i preluarea, de cele mai multe ori abuziv, a terenurilor agricole i a instituit o serie de interdicii de nstrinare a terenurilor prin Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritorului i a localitilor urbane i rurale, trecerea n proprietatea statului a unor bunuri fr stpn sau a terenurilor aferente construciilor. Prima dintre prioritile statului de drept era reconsiderarea poziiei oficiale fa de dreptul de proprietate privat i luarea msurilor reparatorii prin restituirea bunurilor preluate n mod abuziv de vechiul regim sau acordarea de despgubiri. Este ceea ce i-a propus, n privia terenurilor, Legea fondului funciar nr. 18/1991, care, n art. 1 prevede c Terenurile de orice fel, indiferent de destinaie, de titlul pe baza cruia sunt deinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte, constituie fondul funciar al Romniei. Aceast lege reglementeaz att reconstituirea dreptului de proprietate n favoarea fotilor titulari, ct i constituirea dreptului de proprietate unor anumite categorii de persoane. Ne propunem s examinm, n cele ce urmeaz, cele dou moduri de dobndire a proprietii asupra unor categorii de terenuri, trecnd n revist, n mod succint, situaiile la care se aplic, apreciind c o serie de detalii, cum ar fi, printre altele, procedura de soluionare a litigiilor, dei importante, exced cadrului pe care nil propunem. A. Reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor care au aparinut fostelor C.A.P. Reconstituirea dreptului de proprietate este operaia de restabilire a ntinderii i amplasamentului unui teren n favoarea titularului care l-a pierdut n condiiile prevzute de lege, a motenitorilor acestuia, legali sau testamentari, precum i a altor persoane determinate de lege. Potrivit art. 11 alin. (1) din lege, suprafaa adus n cooperativa agricol de producie este cea care rezult din actele de proprietate, cartea funciar, cadastru, cererile de nscriere n cooperativ, registrul agricol de la data intrrii n cooperativ, evidenele cooperativei sau, n lipsa acestora, din orice mijloace de prob, inclusiv declaraii de martori. Urmtoarele categorii de terenuri i construcii fac obiectul reconstituirii: -terenurile agricole, extravilane i intravilane, aduse n cooperativa agricol de producie de membrii cooperatori; -terenurile agricole, extravilane i intravilane preluate fr titlu sau n orice alt mod, de la membrii cooperatori sau de la alte persoane care n-au avut calitatea de cooperatori; -terenurile agricole preluate de cooperativa agricol de producie n baza unor legi speciale; 59

F
Consideraii generale.

F
Noiune.

F
Titulari ai dreptului.

-terenurile agricol proprietate de stat, aflate la data intrrii n vigoare a legii, n folosina cooperativelor agricole de producie: -construciile accesorii terenurilor agricole i silvice. A se vedea art. 39: Persoanele fizice ale cror terenuri agricole au fost trecute n proprietatea statului prin efectul Decretului nr. 83/1949, precum i al oricror alte acte normative de expropriere, sau motenitorii acestora pot cere reconstituirea dreptului de proprietate pentru suprafaa de teren trecut n proprietatea statului, pn la limita suprafeei prevzute la art. 3 lit. h) din Legea nr. 187/1945, de familie, indiferent dac reconstituirea urmeaz a se face n mai multe localiti sau de la autori diferii, n termenul, cu procedura i n condiiile prevzute la art. 9. n practic, unele instane au nlturat aplicarea acestui text, declarnd neconsituionalitatea exproprierii, ceea ce a determinat fosta Curte Suprem s decid c soluia este greit, reprezentnd o depire a atribuiilor puterii judectoreti. Pot cere reconstituirea dreptului de proprietate, potrivit Legii nr. 18/1991, membrii cooperatori care au adus pmnt n cooperativ, membrii cooperatori sau orice alte persoane fizice crora, dei nu erau membri cooperatori, li s-au preluat terenuri n orice mod, precum i motenitorii acestora, att legali, ct i testamentari. Calitatea de motenitor se stabilete pe baza certificatului de motenitor, a hotrrii judectoreti definitive sau prin orice probe din care rezult acceptarea succesiunii. Pentru situaia n care nu a existat o acceptare a succesiunii, dat fiind faptul c terenurile erau scoase din circuitul civil, art. 13 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 repune n termenul de acceptare a succesiunii. Repunerea opereaz de drept, motenitorii fiind considerai c au acceptat succesiunea prin nsi cererea de reconstituire a dreptului de proprietate. Jurisprudena a decis c motenitorii care au renunat la succesiune, fiind considerai strini de succesiune, potrivit art. 696 C. civ., nu pot fi repui n termenul de acceptare, soluie care a suscitat discuii n doctrin, unii autori aprobnd-o, alii respingnd-o, cu motivarea c Legea nr. 18/1991, fiind o lege cu caracter reparatoriu, ar fi trebuit s profite n egal msur celor dou categorii de succesibili.A se vedea Decizia nr. XI a naltei Curi din 5 februarie 2007, dat n interesul legii, privind aplicarea art. 13 Este evident c, ntr-o bun logic juridic, motenitorii care au renunat la succesiune anterior apariiei Legii nr. 18/1991, nu pot fi altfel considerai dect strini de succesiune. Numai c, spiritul reparator al acestei legi ar fi trebuit s trimumfe, repunnd n termenul de acceptare a succesiunii pe toi succesibilii, fr s creeze un regim discriminatoriu. Este la fel de evident c cei care au renunat la succesiune, neavnd ce culege de pe urma autorului, n-au putut avea n vedere perspectiva redobndirii unor terenuri, ca urmare a unei Revoluii n care nimeni nu mai credea. Altfel spus, de cele mai multe ori, motivul pentru care o serie de persoane au renunat la succesiune, a fost tocmai faptul c n masa partajabil nu erau incluse terenurile care, iniial, aparinuser autorilor lor. Odat cu deschiderea posibilitilor legale de retrocedare, ar fi trebuit ca i situaia lor juridic s fie schimbat i s li se ofere aceleai opiuni ca i celor care fie au acceptat succesiunea, fie n-au acceptat-o, fiind repui n termen. Titulari ai dreptului de reconstituire pot fi i o serie de persoane cum ar fi purttorii titlului de Cavaler al Ordinului Mihai Viteazul, Mihai Viteazul cu Spad, motenitorii acestora, fotii proprietari ai terenurilor care au fcut obiectul unor comasri, fr s fi primit teren n schimb, motenitorii acestora, cetenii de naionalitate german i persoanele deportate sau strmutate din motive politice, 60

F
Sediul materiei.

F
Terenuri proprietate de stat supuse reconstituirii.

deposedate de terenuri prin acte normative dup 1944 i motenitorii acestora, precum i unitile de cult i organele lor reprezentative din mediul urban sau rural. Cetenii strini i apatrizii care, potrivit Legii nr. 315/2005, pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor prin motenire legal, nu pot obine reconstituirea dreptul de proprietate asupra acestora. B.Reconstituirea dreptului de proprietate privind terenurile trecute n proprietatea statului Potrivit art. 35 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, terenurile proprietatea statului sunt cele care au intrat n patrimoniul su conform legislaiei existente pn la data de 1 ianuarie 1990 i sunt evideniate ca atare n cadastrul funciar general i n amenajamentele silvice. Ele fac parte fie din domeniul public, fie din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale. Terenurile care fac parte din domeniul public nu pot fi supuse restituirii ctre fotii proprietari, ele fiind inalienabile. Cu titlu de excepie, art. 45 din Legea nr. 18/1991 prevede c terenurile ocupate de pduri sau vegetaie forestier, dei fac parte din domeniul public, pot fi restituite, situaii n care, n prealabil, prin hotrri ale organelor competente, vor fi scoase din domeniul public i incluse n domeniul privat. Urmtoarele categorii de terenuri aflate n proprietatea statului sunt supuse reconstituirii, potrivit Legii nr. 18/1991: a) terenurile fr construcii, neafectate de lucrri de investiii aprobate, potrivit legii, din intravilanul localitilor, aflate n administrarea consiliilor locale, considerate proprietate de stat prin aplicarea Decretului nr. 712/1966 i a altor acte normative speciale, se restituie fotilor proprietari sau motenitorilor acestora, dup caz, la cerere - art. 36 alin. (5); b) terenurile agricole fr construcii, instalaii, amenajri de interes public, intrate n proprietatea statului i aflate n administrarea primriilor la data legii, se vor restitui fotilor proprietari sau motenitorilor acestora, fr a se putea depi suprafaa de 10 ha de familie, n echivalent arabil - art. 41 alin. (1); c) potrivit art. 37 din lege, persoanele ale cror terenuri agricole au fost trecute n proprietate de stat, ca efect al unor legi speciale, altele dect cele de expropriere, i care se afl n administrarea unitilor agricole de stat devin, la cerere, acionari la societile comerciale nfiinate, n baza Legii nr. 15/1990, din actualele uniti agricole de stat; d) terenurile din fostele izlazuri comunale, transmise unitilor de stat i care, n prezent, sunt folosite ca puni, fnee i arabil, vor fi restituite n proprietatea comunelor, oraelor i a municipiilor, dup caz, i n administrarea primriilor, pentru a fi folosite ca puni comunale i pentru producerea de furaje sau semine de culturi furajere art. 44 alin. (1); Conform art. 45 alin. (1), Persoanele fizice sau, dup caz, motenitorii acestora, ale cror terenuri cu vegetaie forestier, pduri, zvoaie, tufriuri, puni i fnee mpdurite au trecut n proprietatea statului prin efectul unor acte normative speciale, pot cere reconstituirea dreptului de proprietate i pentru diferena de peste 1 ha, dar nu mai mult de 30 ha, de familie. Conform art. 45 alin. (2)-(4), Dac pe suprafeele de teren ce urmeaz a fi atribuite n condiiile alineatului precedent se afl construcii sau amenajri forestiere, ori sunt n curs de execuie sau n faz de proiectare, sau terenurile sunt defriate, se vor atribui alte suprafee de teren, cu respectarea acelorai condiii, n imediata apropiere. 61

F
Beneficiari.

Persoanele prevzute la alin. (1) vor formula cererile n termenul, cu procedura i n condiiile prevzute la art. 9 alin. (3) - (9). Terenurile prevzute la alin. (1), precum i la art. 46 i 47 vor fi gospodrite i exploatate n regim silvic, potrivit legii. Regimul silvic pentru pdurile proprietate privat se va elabora i se va aproba n termen de 3 luni de la intrarea n vigoare a prezentei legi*), prin grija Ministerului Apelor, Pdurilor i Proteciei Mediului. Punerea n posesie a pdurilor, zvoaielor, tufriurilor, a punilor i fneelor mpdurite se va face numai dup stabilirea regimului silvic al acestora. Prin Legea nr. 169/1997 au fost sporite suprafaele de teren supus reconstituirii, iar prin reglementarea dat de Legea nr. 247/2005, Titlul VI, sunt supuse restituirii toate terenurile cu destinaie forestier avute n proprietate de persoanele fizice i juridice. Constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor deinute de fostele C.A.P. Urmtoarele categorii de persoane pot beneficia de constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor deinute de fostele CAP: a) persoanele care, n condiiile prevzute de Statutul fostelor CAP, au dobndit terenuri pe care i-au construit locuine sau care, prin acte juridice inter vivos sau de mortis causa, au dobndit un drept de proprietate asupra locuinei nstrinate de membrul cooperator i a terenului aferent acesteia. Potrivit reglementrilor n vigoare la data unor asemenea acte juridice, membrii cooperatori au primit teren pentru a-i construi case. Potrivit art. 23 din Legea nr. 18/1991, sunt i rmn proprietatea privat a deintorilor construciei terenurile aferente casei i anexelor gospodreti, curtea i grdina. Cum de cele mai multe ori casele i anexele gospodreti depeau suprafeele ce le-au fost atribuite, pentru a se reglementa situaia juridic a terenului ocupat, proprietarii construciilor i anexelor au fost mproprietrii cu terenul a crui suprafa depete 250 mp, pn la 750 mp, urmnd ca suprafaa total pe care urma s-o aib terenul cu cas i anexe s nu depeasc 1000 mp. Aa cum n mod judicios s-a precizat, problema constituirii dreptului de proprietate n favoarea dobnditorului asupra terenului aferent anexelor gospodreti se pune numai n situaia n care nstrintorul deinuse terenul ca lot n folosin, edificnd anexele pe care le-a nstrinat odat cu locuina. Potrivit art. 24 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, terenurile situate n intravilanul localitilor, care au fost atribuite de cooperativele de producie, potrivit legii, cooperatorilor sau altor persoane ndreptite, pentru construcia de locuine i anexe gospodreti, pe care le-au edificat, rmn i se nscriu n proprietatea actualilor deintori, chiar dac atribuirea s-a fcut din terenurile preluate n orice mod de la fotii proprietari; b) persoanelor care au fost strmutate pentru realizarea unor investiii de interes local sau de utilitatea public, deposedate de proprieti, fiindu-le acordate alte amplasamente pentru gospodriile lor, li se pot constitui dreptul de proprietate asupra terenurilor atribuite ca loturi ajuttoare, n limita maxim de 5000 mp, cu condiia ca ele nsele s fi avut o suprafa echivalent pe care au pierdut-o prin strmutare art. 23 alin. (3); c) persoanelor care i-au pierdut, total sau parial, capacitatea de munc precum i motenitorilor celor care au decedat, urmare a participrii la lupte pentru victoria Revoluiei din decembrie 1989, li se pot constitui dreptul de proprietate asupra unor terenuri n suprafa de 10 000 mp n echivalent arabil art. 15 alin. (5); 62

F
Cazuri legale

d) potrivit art. 19 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, membrilor cooperatori activi care nu au adus teren n cooperativ sau au adus teren mai puin de 5.000 mp, precum i celor care, neavnd calitatea de cooperatori, au lucrat n orice mod ca angajai n ultimii 3 ani n cooperativ sau asociaii cooperatiste, li se pot atribui n proprietate loturi din terenurile prevzute la art. 18, dac sunt stabilii sau urmeaz s se stabileasc n localitate i nu dein teren n proprietate n alte localiti. Suprafaa atribuit n proprietate se va determina innd seama de suprafaa terenurilor, numrul solicitanilor i suprafaa atribuit celor care au adus pmnt n cooperativ. Prevederile alin. (1) se aplic i persoanelor care au fost deportate i nu beneficiaz de dispoziiile art. 14-16. Se pot atribui, la cerere, n folosin agricol, pn la 5.000 mp n echivalent arabil, de familie, personalului de specialitate din serviciile publice comunale, n perioada ct lucreaz n localitate, dac nu au teren n proprietate n aceast localitate, ei sau membrii familiei din care fac parte. Dreptul de proprietate asupra acestor terenuri aparine comunei, oraului sau municipiului, dup caz. La plecarea din localitate, persoanele menionate la alin. (3) au dreptul la despgubiri pentru investiiile fcute, cu consimmntul prealabil al proprietarului i dac sunt utile pe suprafaa atribuit; e) familiilor care solicit n scris i se oblig s lucreze pmntul li se pot constitui, n localitile cu excedent de suprafa agricol i deficit de for de munc, dreptul de proprietate pentru 10 ha teren echivalent arabil; f) familiilor fr pmnt sau care au pmnt puin, din alte localiti, li se pot constitui dreptul de proprietate pentru 10 ha teren, cu obligaia de a se muta n localitatea respectiv i de a lucra pmntul primit, renunnd la proprietatea avut n extravilanul localitii de unde provin; Constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor intravilane ale statului sau unitilor administrativ-teritoriale Situaiile pe care legea le are n vedere sunt urmtoarele: a) constituirea dreptului de proprietate privete, mai nti, terenurile aflate n proprietatea statului, situate n intravilanul localitilor, n administrarea primriilor i care, la data adoptrii Legii nr. 18/1991, au trecut n proprietatea comunelor, oraelor sau a municipiilor. Odat trecute n proprietatea unitilor administrativteritoriale, aceste terenuri vor putea face obiectul, vnzrii, concesionrii, drii n folosin celor care i construiesc locuine sau vor putea fi date n compensare fotilor proprietari care, dei ndreptii la reconstituirea dreptului lor de proprietate, nu li s-au putut retroceda terenurile fiind atribuite de fostele CAP persoanelor ndreptite pentru a-i construe locuine; b) persoanele crora le-au fost atribuite terenuri n folosin venic sau pe durata existenei construciei, n vederea construirii de locuine proprietate privat sau ca urmare a cumprrii locuinelor de la stat potrivit Legii nr. 4/1973 privind construcia de locuine sau Decretului-lege nr. 61/1990 privind vnzarea de locuine construite din fondurile statului ctre populaie, pot cere constituirea dreptului de proprietate asupra terenului pe care se afl construciile ai cror proprietari sunt. Acest drept l au proprietarii actuali ai locuinelor, ceea ce nseamn c sunt ndreptii att cei crora li s-au atribuit terenul n folosin, ct i cei au dobndit proprietatea locuinei n temeiul unor acte juridice ntre vii sau de cauz de moarte; c) terenurile preluate de stat ca efect al nstrinrilor construciilor n condiiile prevzute de art. 30 alin. (2) din Legea nr. 58/1974 cu privire la sistematizarea localitilor urbane i rurale sunt atribuite n folosin pe durata existenei construciilor. Urmare a nstrinrii construciilor, terenul aferent acestora 63

F
De ce a fost nevoie de o nou lege?

F
Beneficiarii Legii nr. 1/2000.

trecea n proprietatea statului, iar terenul necesar, n suprafa de 100 mp, n mediul urban i 200-250 mp n mediul rural, era dat n folosin. Prin art. 36 alin. (3) din Legea nr. 18/1991 se dispune c doar terenul dat n folosin face obiectul constituirii dreptului de proprietate, prevedere care a dat natere la discuii, unii autori, crora ne raliem, considernd c dobnditorului construciei i se va putea constitui drept de proprietate doar pentru terenul primit n folosin, diferena fiind folosit pentru reconstituirea dreptului de proprietate al nstrintorului, alii considernd c ntreg terenul aferent va face obiectul constituirii dreptului de proprietate d) potrivit art. 36 alin. (4) din Legea nr. 18/1991, dispoziiile art. 23, ale aceleai legi, rmn aplicabile. Potrivit acestui din urm text Sunt i ramn n proprietatea privat a cooperatorilor sau, dup caz, a motenitorilor acestora, indiferent de ocupaia sau domiciliul lor, terenurile aferente casei de locuit i anexelor gospodresti, precum i curtea i grdina din jurul acestora, determinate potrivit art. 8 din Decretul-lege nr. 42/1990 privind unele msuri pentru stimularea rnimii. Plecnd de la economia general a textului de la art. 36 al legii, s-a considerat c ipoteza de la alin. (4) vizeaz cazurile de constituire prevzute la alin. (2) i (3) n msura n care terenurile supuse atribuirii se afl n zonele cooperativizate. Altfel spus, beneficiaz de acest text cei care au primit teren n folosin n vederea construirii de locuine proprietate personal sau care au cumprat de la stat asemenea locuine precum i cei care au dobndit locuinele prin acte juridice ntre vii, n condiiile art. 30 din Legea nr. 58/1974; e) un caz distinct de constituire a dreptului de proprietate l constituie cel prevzut de art. 43 din alin. (1) din Legea nr. 18/1991, potrivit cruia n zona montan, defavorizat de factori naturali cum sunt: clima, altitudinea, panta, izolarea, se poate atribui n proprietate, la cerere, o suprafa de teren de pn la 10 ha n echivalent arabil familiilor tinere de rani care provin din mediul agricol montan, au priceperea necesar i se oblig n scris s-i creeze gospodrii, s se ocupe de creterea animalelor i s exploateze raional pmntul n acest scop. n acest caz constituirea este facultativ. Terenurile atribuite prin constituirea dreptului nu pot fi nstrinate, sub sanciunea nulitii absolute a actului juridic. 2. Dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin aplicarea Legii nr. 1/2000 Fiind una dintre primele msuri reparatorii, Legea nr. 18/1991 n-a reuit s rspund ateptrilor celor care au avut de suferit ca urmare a deposedrilor abuzive iniiate de fostul regim politic. Presiunea social a determinat modificri succesive ale acestei reglementri, mai nti prin Legea nr. 169/1997, ea nsi de mai multe ori modificat, pentru ca, n final, s beneficiem de o reglementare net superioar prin Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole i celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondulului funciar nr. 18/1991 i ale Legii nr. 169/1997, care, i ea, a fost modificat prin Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente. Potrivit art. 3 alin. (5) din Legea nr. 1/2000 proprietarul deposedat este persoana titular a dreptului de proprietate n momentul deposedrii. Prin urmare, aa cum se remarc, nu este suficient calitatea de proprietar, ci este nevoie ca proprietarul s fi avut i posesia bunului. Cei crora se adreseaz aceast lege sunt fotii proprietari deposedai, care pot fi att persoane fizice i motenitorii acestora, legali i testamentari, ct i persoane juridice. 64

F
Reconstituirea dreptului de proprietate asupra unor construcii.

F
Constituirea dreptului de proprietate asupra unor construcii.

F
Regimul Codului civil.

Persoanele juridice care beneficiaz de prevederile acestei legi sunt: -Academia Romn, universitile i instituiile de nvmnt superior cu profil agricol i unitile de cercetare; -structurile reprezentative ale unitilor de cult; -unitile de nvmnt preuniversitar cu profil agricol sau silvic, colile generale din mediul rural, instituiile publice de ocrotire a copiilor; -comunele, oraele, municipiile care au deinut n proprietate terenuri cu vegetaie forestier, pduri, zvoaie, tufriuri, fnee, puni mpdurite. De prevederile legii beneficiaz i alte forme asociative care n-au avut personalitate juridic, aa cum sunt obtile de moneni sau de rzei, composesorate, comuniti grnicereti. Asemenea forme de asociere, cu sau fr personalitate juridic, nu erau titulare ale dreptului de proprietate, drept care aparinea, n indiviziune, membrilor lor. Spre deosebire de Legea nr. 18/1991, Legea nr. 1/2000 are o serie de prevederi referitoare la Construcii de orice fel, aparinnd exploataiilor agricole i care au fost trecute n proprietatea statului prin efectul Decretului nr. 83/1949, pentru completarea unor dispoziii din Legea nr. 187/1945, dispunnd restituirea lor fotilor proprietari sau motenitorilor acestora, iar n cazul n care asemenea bunuri nu mai exist, se vor acorda despgubiri. Pentru c aceast reglementare intr n coliziune cu Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv n perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, punndu-se problema legii aplicabile, s-a afirmat c dispoziiile Legii nr. 1/2000 constituie reglementarea special a unor construcii accesorii ale unor exploataii agricole sau forestiere, potrivit regulii specialia generalibus derogant. Prevederile art. 31 din Legea nr. 1/2000 au fost abrogate prin O.U.G. nr. 102/2001 numai c dispoziia de abrogare a fost ea nsi abrogat prin Legea nr. 400/2002, ceea ce a fcut ca textul iniial s reintre n vigoare Prin Decizia nr. 602/2008 a Curii Constituionale, alin. (3), (4), (7), (8) i (9) au fost declarate neconstituionale. Prin Legea nr. 247/2005 au fost operate alte modificri ale Legii nr. 1/2000 care privesc ns doar construciile de pe terenurile forestiere, nefecnd referiri la construciile destinate exploataiilor agricole care au intrat n proprietatea statului. Potrivit art. 31 alin. (3) din Legea nr. 1/2000, Construciile de pe terenurile forestiere, inclusiv cele de corectare a torenilor, drumurile forestiere, sediile de cantoane silvice, cabanele de vntoare, pepinierele, alte amenajri silvice, instalaii sau mijloace fixe, inclusiv cele aflate n curs de execuie, amplasate n suprafeele care fac obiectul retrocedrii, trec n proprietatea persoanelor fizice sau juridice crora li s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra terenurilor. Dreptul de proprietate asupra acestor construcii se constituie cu condiia deinerii n proprietate a suprafeelor minime pentru constituirea unui ocol silvic, n proprietate individual sau n asociere cu alte persoane fizice sau juridice. 3 Circulaia juridic a terenurilor Consecvent principiului consensualismului (solo consensus obligat), Codul civil romn, prin art. 971 instituie regula general potrivit creia n contractele ce au de obiect translaia proprietii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimmntului prilor, i lucrul rmne n rizico-pericolul dobnditorului, chiar cnd nu i s-a fcut tradiiunea lucrului. Aplicnd acest principiu n materia vnzrii, art. 1295 C. civ. dispune c n contractele ce au de 65

F
Restricii instituite n perioada 19471989.

F
Restricii instituite n perioada 19471989.

F
Legea nr. 18/1991 - Legea fondului funciar.

obiect translaia proprietii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimmntului prilor, i lucrul rmne n rizico-pericolul dobnditorului, chiar cnd nu i s-a fcut tradiiunea lucrului. Prin urmare, circulaia juridic a terenurilor nu era restricionat, iar anumite condiiile de form impuse, ad validitatem, donaiilor, testamentelor i ipotecilor aveau s rspund unor raiuni ce in de sigurana circuitului civil. Preocupat de a ngrdi ct mai mult dreptul de proprietate asupra terenurilor, regimul comunist a instituit o serie de restricii: - un control administrativ al nstrinrii terenurilor prin condiionarea nstrinrii terenurilor de eliberarea unei autorizaii administrative i impunerea formei autentice a actelor juridice de nstrinare, restricii introduse prin Legea nr. 203/1947, Decretul nr. 151/1950 privind comasarea i circulaia bunurilor agricole, Decretul nr. 221/1950 privitor la mpreala sau nstrinarea terenurilor cu sau fr construciuni i la interzicerea construirii fr autorizare; - Decretul nr. 144/1958 privind reglementarea eliberrii autorizaiilor de construire, reparare i desfiinare a construciilor, precum i a celor referitoare la nstrinrile i mprelile terenurilor cu sau fr autorizaie, act normativ prin care se condiiona nstrinarea sau mpreala, prin acte ntre vii, a terenurilor cu sau fr construcii, aflate n orae, comune, reedine de raioane, localiti balneoclimaterice i centre muncitoreti, de obinerea unei autorizaii administrative i impunea forma autentic a actelor juridice, sub sanciunea nulitii absolute a acestora. Potrivit art. 12 din acest decret, instanele de judecat puteau pronuna hotrri care s in loc de contract autentic de vnzare-cumprare n situaiile n care, dei proprietarul terenului s-a obligat s nstrineze terenul printr-un nscris sub semntur privat, calificat antecontract, timp de 3 luni nu s-a prezentat la notar pentru perfectarea contractului; -Legea nr. 19/1968 cu privire la regimul juridic al terenurilor fr construcii din perimetrul construibil al municipiilor i oraelor a indisponibilizat aceste terenuri n msura n care suprafeele erau mai mari dect cele din detaliile de sistematizare; - Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului i a localitilor urbane i rurale i Legea nr. 59/1974 cu privire la fondul funciar au scos din circuitul civil toate terenurile persoanelor fizice, interzicndu-se nstrinrile acestora. Prin Decretul-lege nr. 1/1989 a fost abrogat Legea nr. 58/1974, iar prin Decretul-lege nr. 9/1989, Legea nr. 18/1991, Legea nr. 7/1996 a fost abrogat Legea nr. 59/1974, revenindu-se, astfel, la principiul consensualismului. PrinLegea nr. 9/1990 s-a interzis nstrinarea prin acte ntre vii a terenurilor de orice fel, pn la adoptarea noii reglementri a fondului funciar. Prin aceast reglementare au fost repuse n circuitul civil toate terenurile proprietate privat, instituindu-se obligativitatea formei autentice a actelor juridice de nstrinare sau grevare a acestora, sub sanciunea nulitii absolute, precum i un drept de preemiune pentru terenurile din extravilan ce fac obiectul actelor juridice de nstrinare. Legea interzice dobndirea n proprietate privat, prin acte juridice ntre vii, a unei suprafae mai mari de 100 ha teren agricol n echivalent arabil de familie. Aceast lege, abrogat expres de Legea nr. 247/2005, dei reia, n mare parte, dispoziiile privitoare la terenuri prevzute de Legea nr. 18/1991, realizeaz o nou sistematizare a acestora. Dac analizm pe scurt principalele prevederi ale acesteia este pentru c, potrivit principiului tempus regit actum, legea se aplic situaiilor juridice anterioare modificrii ei. De aceea, sunt de reinut principalele orientri ale acestui act normativ care se nscriu n evoluia postrevoluionar a legislaiei romneti n ce privete regimul juridic al terenurilor: 66

F
Regimul juridic actual al circulaiei terenurilor.

-chiar n art. 1 se prevede c terenurile, indiferent de titularul lor, sunt i rmn n circuitul civil, mai puin cele aflate n proprietatea public a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale; -legea interzice cetenilor strini i apatrizilor dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor situate n Romnia, soluie care corespundea Constituiei n vigoare, naintea revizuirii ei; -nstrinarea terenurilor prin acte juridice ntre vii se face cu respectarea formei autentice a acestora, condiie cerut ad validitatem a crei nerespectare atrage sanciunea nulitii absolute; -nstrinarea terenurilor agricole din extravilan se face cu respectarea dreptului de preemiune, iar nerespectarea acestui drept face actul juridic anulabil, sanciunea fiind nulitatea relativ, dat fiind natura privat a interesului protejat; -se instituie o sanciune nou, reduciunea, care, n concepia legii, nsemna desfiinarea total sau parial a actulu juridic ncheiat ntre vii, cu nerespectarea interdiciei de a dobndi o suprafa mai mare de 200 ha teren agricol n echivalent arabil de familie. Aa cum s-a remarcat pe bun dreptate, calificarea sanciunii drept reduciune este neinspirat, nu doar pentru c ar risca o eventual confuzie cu reduciunea liberalitilor excesive, dar i pentru c, avnd n vedere regimul juridic al acesteia, aa cum rezult din art. 2 alin. (3) al Legii nr. 54/1998, sanciunea este, de fapt, nulitatea absolut, avnd n vedere c interesul supus proteciei juridice este public. Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente abrog expres Legea nr. 54/1998, oferindu-ne o nou reglementare a regimului juridic al terenurilor prin Titlul X al acesteia. Potrivit doctrinei de drept civil, dou sunt principiile acestui regim juridic. Primul principiu este c toate terenurile proprietate privat se afl n circuitul civil, indiferent de destinaie i titular. Excepiile de la acest principiu sunt urmtoarele: -interdicia nstrinrii, prin acte ntre vii, timp de 10 ani, socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea, a terenurilor care au fcut obiectul constituirii dreptului de proprietate n condiiile art. 32 din Legea nr. 18/1991, interdicie calificat a fi o inalienabilitate propter rem; -inalienabilitatea terenurilor forestiere care au fcut obiectul reconstituirii dreptului de proprietate pentru diverse forme asociative de tipul obtilor; -potrivit Legii nr. 247/2005, litigiile privitoare la reconstituirea dreptului de proprietate i la legalitatea titlului de proprietate, mpiedic nstrinarea terenului sau constituirea altor drepturi reale sau de crean. Potrivit celui de-al doilea principiu, terenurile, cu sau fr construcii, situate n intravilanul sau extravilanul localitilor, indiferent de destinaie sau ntindere, pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute. Spre deosebire de vechea reglementare a Legii nr. 54/1998, aceeai condiie de form este cerut i pentru constituirea prin acte juridice ntre vii. Nu se nelege Potrivit art. 2 alin. (2) din lege n cazul n care, prin acte juridice ntre vii, se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fr construcie, indiferent de destinaia sau ntinderea acestora, dispoziiile alin. (1) se aplic n mod corespunztor.

67

F
Antecontractul i circulaia juridic a terenurilor.

F
Legea nr. 112/1995.

Doctrina juridic a criticat, pe bun dreptate, lipsa tehnicii de redactare a acestui text din care rezult c doar n cazul constituirii unui drept real este cerut forma autentic, nu i n cazul nstrinrii acestuia. Sub un alt aspect, s-a afirmat, cu deplin temei, c obligaia de a constitui dezmembrminte ale dreptului de proprietate doar prin acte autentice reprezint un regres i va crea mari dificulti n practic, tiut fiind c sunt frecvente situaiile n care proprietarul terenului i-a dat consimmntul ca o alt persoan s construiasc pe terenul su sau acelea n care ambii soi construiesc pe terenul unuia din ei, n condiiile n care, att doctrina ct i practica judiciar i-au recunoscut constructorului neproprietar al terenului dobndirea unui drept de superficie. De la bun nceput trebuie reinut c antecontractul nu reprezint un mod legal de nstrinare a terenurilor, n condiiile n care legea cere forma autentic a actului juridic de nstrinare a terenurilor. Cum se tie ns, prin efectul conversiunii, orice act juridic, dei nul pentru condiii de form, n msura n care ndeplinete condiiile specifice altui act juridic, va produce efectele specifice ale acestuia din urm. Prin urmare, chiar dac o convenie sub semntur privat de vnzare-cumprare a unui teren este lovit de nulitate absolut pentru lipsa formei autentice, ea va putea fi avut n vedere ca o promisiune de vnzare-cumprare. Soluia este sprijinit att de principiul de interpretare n convenii prevzut de art art. 978 C. civ., potrivit cruia cnd o clauz este primitoare de dou nelesuri, ea se interpreteaz n sensul ce poate avea un efect, iar nu n acela ce n-ar produce niciunul, expresie a principiului potius valeat quam ut pereat, ct i de un argument de text. Este vorba de art. 12 din Decretul nr. 144/1958, abrogat prin Legea nr. 58/1974, text care abilita instanele de judecat s pronune hotrri care s in loc de contract autentic de vnzarecumprare. Textul a fost reactualizat dup apariia Legii nr. 18/1991 prin care terenurile au fost readuse n circuitul civil general. Avnd n vedere principiul pacta sunt servanda, instituit de art. 969 C. civ. potrivit cruia conveniile legal fcute au putere de lege ntre prile contractante, ct i principiul nscris n art. 970 alin. (2) C. civ., potrivit cruia conveniile oblig nu numai la ceea ce este expres ntrnsele, dar la toate urmrile, ce echitatea, obiceiul sau legea d obligaiei, dup natura sa, att doctrina, ct i jurisprudena au statuat c instana de judecat poate suplini consimmntul debitorului pronunnd o hotrre care s in loc de contract autentic de vnzare-cumprare. Practica instanelor a fost confirmat prin art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, potrivit cruia n situaia n care dup ncheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fr construcii, una dintre pri refuz ulterior s ncheie contractul, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate sesiza instana competent care poate pronuna o hotrre care s in loc de contract. 3. Regimul juridic al construciilor Reglementri privind reconstituirea dreptului de proprietate asupra construciilor Acest act normativ se nscrie n preocuparea legiuitorului postrevoluionar de a nltura efectele unor msuri abuzive iniiate de regimul comunist privitoare la imobile i are ca obiect restituirea imobilelor cu destinaie de locuin trecute n proprietatea statului sau a altor persoane juridice. Printre legile reparatorii ale dreptului de proprietate se nscrie i Legea nr. 112/1995 privind reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaie de locuine trecute n proprietatea statului. 68

F
Legea nr. 213/1998.

F
Legea nr. 10/2001.

Referindu-se doar la imobilele cu destinaie de locuin, preluate cu titlu, dup 6 martie 1945, i adresndu-se doar fotilor proprietari care se afl n posesia acestora, n temeiul unor contracte de nchiriere sau ale cror imobile sunt libere, Legea nr. 112/1995 realizeaz o reparaie parial. Potrivit art. 1 alin. (5) din H.G. nr. 11/1997 pentru modificarea i completarea Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995, imobilele care nu intr sub incidena Legii nr. 112/1995 i pentru care nu exist titlu valabil constituit n favoarea statului, pot face obiectul cererilor de restituire sau de acordare a despgubirilor, formulate de persoanele ndreptite pe cale judectoreasc, potrivit dreptului comun. Prin aceast lege a fost instituit dreptul chiriailor de a cere cumprarea locuinelor nesupuse restituirii fotilor proprietari sau motenitorilor acestora, iar n ipoteza refuzului, dreptul chiriailor de a sesiza instanele de judecat. Cum Legea nr. 112/1995 se referea doar la imobilele cu destinaia de locuin, preluate cu titlu, Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, recunoate competena instanelor judectoreti de soluionare a aciunilor de drept comun, dispunnd prin art. 6 alin. (2) c bunurile preluate de stat fr un titlu valabil, inclusiv cele obinute prin vicierea consimmntului, pot fi revendicate de fotii proprietari sau succesorii acestora, dac nu fac obiectul unor legi speciale de reparaie, fapt ce a condus la schimbarea practicii judiciare n aceast materie, care, anterior acestei legi, considera c instanele judectoreti nu sunt competente s cenzureze legalitatea trecerii n proprietatea statului a unor imobile pe perioada 19441989, n timp ce, dup apariia Legii nr. 213/1998, a decis c instanele judectoreti sunt competente s stabileasc valabilitatea titlului statului asupra bunurilor care au intrat n proprietatea sa, n perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989.... n privina bunurilor preluate de stat prin vicierea consimmntului, s-a remarcat c redactarea textului este defectuoas, pentru c, aa cum se tie, viciile de consimmnt atrag nulitatea relativ a actului juridic, sanciune supus termenului de prescripie i c, de fapt, ne aflm n faa unei aciuni imprescriptibile ce vizeaz revendicarea unui bun imobil, consacrat expres de prevederile art. 6 alin. (2) din lege. Ali autori au considerat c acest text repune n termenul de prescripie pe titularii dreptului, ceea ce face s curg un nou termen de prescripie, de la data intrrii n vigoare a legii. n ce ne privete, apreciem c, dac legiuitorul ar fi vrut s repun n termen pe titularii dreptului, nimic nu l-ar fi oprit s prevad in terminis o astfel de msur. A considera, n tcerea legii, c ne aflm n faa unui caz de repunere n termen, ar nsemna s adgm la lege. Mai degrab, putem accepta c, date fiind condiiile istorice n care au fost iniiate msuri abuzive, bazate pe intimidare i presiuni morale, astfel de acte juridice sunt lovite de nulitate absolut. Prin urmare, achiesnd la prima opinie exprimat, credem c este preferabil s considerm c legea instituie un caz de nulitate absolut i c o astfel de sanciune cere soluia imprescriptibilitii aciunii. Dac Legea nr. 112/1995 se aplica, aa cum am vzut, unor situaii limitate, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989 se refer la la imobilele preluate abuziv de stat, cu sau fr titlu, preluate prin orice mod, conform sau neconform legislaiei n vigoare illo tempore i indiferent de destinaia lor la data prelurii, prin orice mod, att neconform legislaiei n vigoare la acea dat, ct i conform acesteia, considerndu-se c nsi legea n temeiul creia au fost preluate era abuziv. 69

Msurile reparatorii prevzute de lege constau n restituirea imobilelor n natur sau msuri reparatorii prin echivalent. Restituirea n natur a imobilelor constituie regula n materia msurilor reparatorii prevzut n art. 1 alin. (1) al legii. Drept urmare, persoana ndreptit nu poate opta pentru msuri reparatorii prin echivalent cnd este posibil restituirea n natur a bunului imobil. Sunt supuse restituirii n natur urmtoarele categorii de bunuri imobile prevzute de art. 9-14 din lege: -imobilele preluate abuziv, indiferent n posesia cui se afl, dac nu sunt exceptate de la restituire (n cazul imobilelor demolate, se va restitui terenul liber i construciile nedemolate); -terenurile pe care s-au edificat construcii neautorizate sau construcii demontabile; -dac pe terenurile imobilelor preluate abuziv s-au ridicat construcii noi, autorizate, persoana ndreptit poate obine terenul rmas liber; -terenurile fr construcii afectate de lucrri de investiii de interes public aprobate, dac n-a nceput construirea lor sau dac lucrrile au fost abandonate; -terenurile pe care, ulterior prelurii lor abuzive, s-au edificat construcii autorizate care nu mai sunt necesare unitii deintoare, dac persoana ndreptit achit acesteia o despgubire constnd n valoarea de pia a construciei respective; -terenul liber, aferent construciilor preluate n mod abuziv i distruse de calamiti naturale: -terenul liber, aferent imobilelor rechiziionate i distruse n timpul rzboiului; -imobilele expropriate ale cror construcii n-au fost demolate, dac n-au fost nstrinate; -n cazul construciilor expropriate i demolate parial sau total, fr s se fi efectuat lucrrile n vederea crora au fost expropriate, se va restitui terenul rmas liber i construciile nedemolate, iar dac au fost demolate n totalitate, se va restitui terenul rmas liber; -imobilele ocupate de sediile partidelor politice legal nregistrate, cele ocupate de sediile misiunilor diplomatice, oficiile consulare, organizaii internaionale interguvernamentale acreditate n Romnia, precum i imobilele ocupate de personalul acestora; -imobilele ocupate de uniti i instituii de nvmnt din sistemul de stat, imobile ocupate de uniti sanitare i asisten medico-social din sistemul public, de instituii publice i de instituii culturale. Legea prevede expres i care imobile nu pot fi restituite: -terenurile aferente imobilelor preluate abuziv pe care s-au ridicat construcii, mai puin cele pe care s-au ridicat construcii neautorizate; -terenurile aferente construciilor distruse de calamiti naturale dac nu sunt libere; -imobilele expropriate ale cror construcii n-au fost demolate, dac au fost nstrinate cu respectarea dispoziiilor legale; -persoana ndreptit era asociat la persoana juridic proprietar a imobilului i a activelor la data prelurii acestora n mod abuziv, mai puin cazul n care persoana ndreptit era unic asociat; -imobilul nu mai exist la data intrrii n vigoare a legii; -imobilul a fost nstrinat cu respectarea dispoziiilor legale n vigoare; -imobilele construcii crora le-au fost adugate, pe orizontal sau pe vertical, noi corpuri ale cror arii desfurate nsumeaz peste 100% din aria iniial; 70

F
Decretul-lege nr. 61/1990 i Legea nr. 85/1992.

F
Legea nr. 114/1996 Legea locuinei.

-imobilul deinut de o societate comercial la care statul sau o autoritate public central sau local este acionar minoritar i are o valoare mai mare dect valoarea aciunilor sau a prilor sociale deinute de aceti subieci de drept; -imobilele preluate cu titlu valabil. Reglementri privind dobndirea cu titlu oneros a construciilor Aceste dou acte normative se nscriu n preocuparea puterii postrevoluionare de a ameliora situaia populaiei, fiind considerate veritabile msuri de protecie social datorit nlesnirilor privind cuantumul preului, situat cu mult sub cel de circulaie, plata preului n rate, nivelul mic al dobnzilor pentru creditele contractate n vederea cumprrii locuinelor. Au fost vizate urmtoarele categorii de imobile: -locuinele construite din fondurile statului i ale unitilor bugetare de stat; -construciile de locuine finanate din fondurile statului n curs de execuie supuse licitaiei publice; -locuinele care au aparinut nainte de 6 martie 1945 instituiilor de stat, regiilor autonome i societilor cu capital de stat care i-au ncetat activitatea sau care au fost reorganizate, devenind uniti economice sau bugetare de stat; -spaiile destinate activitilor de comer i prestri de servicii, de mic industrie i oricror activiti conexe, aflate n construciile de locuine n curs de execuie i aflate n proprietatea regiilor autonome specializate n administrarea locuinelor sau ale consiliilor locale. Legea nr. 112/1995. Aceast lege, pe lng dispoziiile cu caracter reparator, are i prevederi care se refer la dobndirea de ctre chiriai, cu titlu oneros, a apartamentelor n care locuiesc. Este vorba de acele spaii care nu se restituie fotilor proprietari, ncadrndu-se n excepiile prevzute de lege, i pentru care chiriaii pot opta pentru cumprare. Potrivit legii, nu beneficiaz de acest drept chiriaii care au dobndit sau au nstrinat o construcie dup data de 1 ianuarie 1990, n localitatea de domiciliu. Legea instituie un caz de inalienabilitate a locuinelor cumprate de chiriai care nu pot fi nstrinate timp de 10 ani (art. 9). Avnd a se pronuna asupra unei excepii de neconstituionalitate a acestei interdicii, Curtea Constituional a decis c ea nu este neconstituional pentru c st n puterea Parlamentului, ca unic autoritate legiuitoare a rii, s insituie interdicii temporare de nstrinare. Pe de alt parte, prin aceast indisponibilizare temporar nu se ncalc dreptul la libera circulaie, deoarece, interzicnd nstrinarea, nu nseamn c titularul ar fi obligat s locuiasc n locuin. Cu privire la natura juridic a acestei inalienabiliti, s-a afirmat c ea are un caracter intuitu rei i nu intuitu personae. Altfel, ar nsemna c motenitorii titularului decedat nuntrul termenului de 10 ani s aib dreptul de a nstrina imobilul, ceea ce ar contrazice finalitatea legii. Capitolul II al acestei legi este intitulat Dezvoltarea construciei de locuine. Prin aceast reglementare se ncurajeaz construirea de locuine. Potrivit art. 4, persoanele fizice sau juridice romne pot realiza construcii de locuine pentru folosin proprie sau n scopul valorificrii lor. Aceast dispoziie a fost abrogat prin O.U.G. nr. 127/1999Sunt prevzute faciliti pentru tinerii cstorii care au vrsta pn la 35 ani la data ncheierii contractului, pentru persoanele calificate din agricultur, nvmnt, administraie public i culte care-i stabilesc domiciliul n mediul rural, subvenii de la bugetul de stat, plata n rate a preului n 20 ani, timp n care locuina este grevat prin ipotec n favoarea statului. 71

F
Decretul nr. 144/1958.

Circulaia juridic a construciilor Acest act normativ reglementa eliberarea autorizaiilor de construire, reparare, desfiinare a construciilor, precum i a celor referitoare la nstrinrile i mprelile terenurilor cu sau fr construcii. Potrivit art. 11 al acestei reglementri, actul juridic de nstrinare a construciilor trebuia ncheiat n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute. Atunci cnd se convenea nstrinarea unor imobile, iar o parte contractant nu respecta obligaia de a se prezenta la notar pentru perfectarea contractului autentic de vnzare, partea care i-a respectat obligaiile asumate se putea adresa instanei pentru a pronuna o hotrre care s in locul unui asemenea contract. Acest demers era condiionat att de obinerea unei autorizaii de nstrinare, ct i de neprezentarea la notar, n termen de 3 luni, a prii care refuzase ncheierea contractului autentic. Ca i n cazul terenurilor, s-a decis c asemenea nscrisuri sub semntur privat prin care prile conveneau nstrinarea construciilor, dei nule absolut pentru nerespectarea formei autentice, sunt considerate antecontracte de vnzare-cumprare, convenii care ddeau natere obligaiei de a face contractul autentic de vnzare, ndrituind partea care i-a respectat angajamentul s se adreseze instanei competente pentru obinerea unei hotrri care s in locul contractului autentic. Aceast lege privind autorizarea executrii construciilor i unele msuri pentru realizarea locuinelor a abrogat Decretul nr. 144/1958, fapt care a dat natere unor discuii privind efectele antecontractelor ncheiate sub imperiul vechii reglementri abrogate. S-a considerat c, urmare acestei abrogri i n lipsa unei alte prevederi a noii legi privind condiia de form a actelor juridice de nstrinare a construciilor s-a revenit la principiul consensualismului prevzut de Codul civil, iar nscrierea n cartea funciar a unor asemenea acte juridice privete doar opozabilitatea lor fa de teri, n condiiile prevzute de art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare. Potrivit unor autori, pentru a evalua efectele antecontractelor prin care au fost nstrinate construcii este nevoie de a urmri aplicarea n timp a legii. Astfel, se afirm c antecontractele ncheiate dup abrogarea Decretului nr. 144/1958 au strmutat dreptul de proprietate asupra construciilor, astfel c obligaia iniial de a face, asumat nainte de abrogare, s-a transformat ntr-o obligaie de a da. Ali autori consider c antecontractele de vnzare-cumprare a unei construcii ncheiate anterior abrogrii legii sub care au luat natere nu au produs nici nainte, nici dup abrogarea legii dect efectul naterii obligaiei de a face actul n forma autentic cerut de lege, tez care se sprijin i pe anumite soluii pronunate de jurispruden. Dup modificarea art. 25 din Legea nr. 7/1996 prin O.U.G. nr. 41/2004 care a intrat n vigoare la 7 iunie 2004 i care a prevzut c pentru nscrierea n cartea funciar a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale este necesar forma autentic a actului de constituire sau de transmitere, s-a afirmat c ntre 7 iunie 2004 i 22 iulie 2005, dreptul de proprietate asupra construciilor sau alte drepturi reale se puteau nate, transmite, modifica sau stinge numai prin act autentic. n ce ne privete, nu putem mprti aceast opinie i ne alturm celor care au susinut c, ntre pri asemenea acte juridice au avut ca efect constituirea sau transmiterea drepturilor reale, iar nscrierea lor n cartea funciar privete doar opozabilitatea fa de teri a actelor ncheiate. 72

F
Legea nr. 247/2005.

Potrivit art. 2 alin. (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniul proprietii i justiiei precum i unele msuri adiacente, Terenurile cu sau fr construcii, situate n intravilan i extravilan, indiferent de destinaia sau de ntinderea lor, pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute. Alineatul 2 al art. 2 din lege prevede c n cazul n care prin acte juridice ntre vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fr construcie, indiferent de destinaia sau ntinderea acestora, dispoziiile alin. (1) se aplic n mod corespunztor. Prin urmare, potrivit noii reglementri, n situaia n care construcia este vndut prin act sub semntur privat nu se mai poate constitui dreptul de superficie pe terenul pe care se afl ea, aa cum permitea legislaia anterioar, ceea ce ndreptete concluzia c forma autentic este necesar i pentru nstrinarea construciilor. Noua reglementare modific din nou art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul i publicitatea imobiliar, textul dispunnd c Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor nscrie n cartea funciar pe baza actului prin care s-a constituit ori s-a transmis n mod valabil. Aceast prevedere a fost interpretat ca fiind o revenire la principiul consensualismului, de vreme ce nu este impus condiia formei autentice. n realitate, aa cum s-a remarcat modificarea normei de la art. 25 n acest moment, 20 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 are n vedere condiiile pe care legea, aflat n vigoare la data ncheierii actului, le prevedea, fr ca noul text s prevad, el nsui, alte condiii de form.

BIBLIOGRAFIE SELECTIV I. Tratate i monografii. 1. D. Chirica, Conditiilede validitate si efectele promisiunii sinalagmatice de vanzare cumparare, Pandectele Romane, nr. 1/2002, p. 259 si urm.; 2. I. Adam, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv, comentata si adnotata, Ed. All Beck, 2001.

73

TEST DE AUTOEVALUARE

Reglementri privind dobndirea cu titlu oneros a construciilor.

TEM DE REFLECIE Circulaia juridic a terenurilor.

74

MODELE DE NTREBRI ntrebrile vor fi tip gril, cu cel puin un rspuns fiecare ntrebare. 1. Potrivit crei legi proprietarul deposedat este persoana titular a dreptului de proprietate n momentul deposedrii? a. Legea nr. 1/2001 b. Legea nr. 1/2000 c. Legea nr. 5/2000 2. Legea fondului funciar nr. 18/1991 reglementeaz: a. reconstituirea dreptului de proprietate n favoarea fotilor titulari b. constituirea dreptului de proprietate unor anumite categorii de persoane c. nici un rspuns corect. 3. Persoanele care, n condiiile prevzute de Statutul fostelor CAP, au dobndit terenuri pe care i-au construit locuine au dobndit un drept de proprietate asupra locuinei? a. da b. nu c. legea nu prevede aceast reglementare.

RSPUNSURI LA NTREBRI 1. b. 2. a,b. 3. a.

75

CAPITOLUL VI MODALITILE JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Cuprins Obiectiv general Obiective operaionale Timpul necesar studiului capitolului Dezvoltarea temei Bibliografie selectiv Tem de reflecie Modele de teste Rspunsuri i comentarii la teste

Cuprins Coproprietatea pe cote-pri temporar Prezentare general Coproprietatea forat i perpetu Proprietatea comun n devlmie Discuii privind proprietatea periodic

Obiectiv general: Dobndirea de nouni, insistnd asupra diferenelor dintre cele dou modaliti principale ale dreptului de proprietate : coproprietatea pe cote-pri i coproprietatea n devlmie. O discuie special este rezervat aa zisei proprieti temporare , n sistem time sharing. Obiective operaionale: Enumerarea modalitilor dreptului de proprietate reglementate de lege. Sublinierea faptului c nu se pot institui alte modaliti dect ca efect al legii.

= 3 ore

76

CAPITOLUL VI MODALITILE JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

F
Noiunea de modalitate a dreptului de proprietate.

F
Efecte.

1. Prezentare general Dreptul de proprietate se poate nfia, att ca un drept pur i simplu, atunci cnd el a fost dobndit de o singur persoan i cnd existena acestuia nu depinde de un eveniment sau de o mprejurare viitoare, ct i ca un drept afectat de modaliti. Spunem c dreptul de proprietate este afectat de modaliti atunci cnd existena lui viitoare este condiionat de un eveniment sau de o mprejurare prevzut de legea ori convenit de pri sau cnd obiectul su aparine, concomitent, mai multor titulari, ceea ce face ca prerogativele acestora s fie supuse unor restricii. Se consider, n mod tradiional, c urmtoarele sunt modalitile dreptului de proprietate: proprietatea rezolubil, proprietatea anulabil i proprietatea comun, la care, unii autori adaug proprietatea inalienabil i proprietatea afectat unui scop, precum i proprietatea periodic. Alteori, proprietatea rezolubil i cea anulabil sunt subsumate proprietii condiionale. Proprietatea rezolubil Cnd dreptul de proprietate este dobndit printr-un act juridic translativ de proprietate afectat de o condiie rezolutorie, spunem c proprietatea este rezolubil. Condiia rezolutorie este acel eveniment viitor i nesigur a crui ndeplinire stinge retroactiv dreptul de proprietate. O astfel de modalitate a dreptului de proprietate poate fi rezultatul oricrui act juridic translativ de proprietate afectat de condiie rezolutorie, dar ea poate rezulta i din lege, cum este cazul donaiei supuse revocrii de drept pentru survenien de copii (art. 830 C. civ.). Ori de cte ori avem un proprietar sub condiie rezolutorie vom avea i un proprietar sub condiie suspensiv privind acelai bun pentru c ndeplinirea condiiei rezolutorii, avnd ca efect desfiinarea retroactiv a dreptului dobnditorului, reprezint, pentru nstrintor condiia suspensiv a dreptului su. Soarta actelor juridice privind dreptul de proprietate rezolubil este diferit, dup cum se va ndeplini sau nu condiia rezolutorie. Efectele vor trebui urmrite, att pe timpul condiiei (pendente conditionae), ct i dup realizarea acesteia (eveniente conditionae) Pendente conditionae, dreptul de proprietate aparine, teoretic, la doi proprietari: dobnditorul este proprietar sub condiie rezolutorie, iar nstrintorul este proprietar sub condiie suspensiv. De exemplu, n cazul unui contract de vnzare cumprare prin care cumprtorul condiioneaz cumprarea casei de meninerea lui ntr-un anumit post. Pierderea postului va desfiina retroactiv vnzarea, iar meninerea postului va consolida vnzarea. Rezult c acelai eveniment, privit din perspectiva uneia dintre pri, este condiie suspensiv, pentru cealalt este condiie rezolutorie. Pentru acest motiv, orice vnzare sub condiie suspensiv este, concomitent, i o vnzare sub condiie rezolutorie. Eveniente conditionae, adic realizarea condiiei, face ca dreptul s fie desfiinat retroactiv i odat cu el toate actele juridice subsecvente ncheiate de fostul

77

proprietar, potrivit regulii resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis. Dobnditorul dreptului afectat de condiie va putea cere bunul din minile terului dobnditor care, dobndind un drept sub condiie, este inut de ea ca i cel de de la care l-a obinut, neputnd dobndi un drept mai mare dect cel pe care l-a avut nstrintorul (Nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet). Nu vor fi desfiinate ns actele de nstrinare care privesc un dobnditor de bun-credin, cel care nu cunotea i nici n-ar fi putut cunoate, depunnd diligene minime, existena condiiei i nici actele de administrare care au profitat bunului. n ce privete riscul pieirii fortuite a bunului, se va aplica regula general res perit domino, adic riscul este al proprietarului. Pn la realizarea condiiei rezolutorii, dobnditorul este cel care suport riscul pieirii fortuite a bunului al crui proprietar este. Dup ndeplinirea condiiei, dreptul dobnditorului desfiinndu-se, riscul se strmut la nstrintor. Situaiile posibile de proprietate rezolubil sunt, practic, nelimitate, prile avnd libertatea de a condiiona transferul dreptului n raport de orice condiii menite s le serveasc interesele, inute doar s nu ncalce ordinea public i bunele moravuri. Pe lng asemenea situaii posibile, n Codul civil vom regsi prevederi, n diverse materii, care pot da natere unor situaii de proprietate rezolubil sau care pot fi asimilate acesteia. Potrivit unei opinii, izvoarele legale ale proprietii rezolubile ar fi urmtoarele situaii: revocarea donaiei pentru ingratitudine (art. 831 C. civ.), revocarea donaiilor pentru surveniena de copii (art. 836 C. civ.), revocarea donaiilor ntre soi (art. 937 C. civ.), condiia rezolutorie n cazul contractelor sinalagmatice ( art. 1020 C. civ. ) rezoluiunea contractului de vnzare-cumprare ( art. 1365 C. civ.). Dei situaiile evocate pot fi privite ca posibile exemple de proprietate rezolubil, credem, totui, c am exagera calificndu-le drept izvoare ale acesteia, pentru c am risca deformarea nelesului pe care l are noiunea de condiie, n accepiunea sa tradiional de eveniment viitor i nesigur. Astfel, revocarea donaiei de ctre soul donator nu este legat de un astfel de eveniment incert, la fel cum nici nerespectarea obligaiilor de ctre una dintre pri n contractele sinalagmatice nu poate fi calificat drept condiie n accepiunea ei juridic. Este ns adevrat c i asemenea mprejurri creaz situaii de proprietate rezolubil, dac actul juridic este translativ de proprietate. Fr a fi condiii, n neles strict juridic, ele pot fi calificate drept fapte juridice n neles restrns de care legea leag producerea de efecte juridice. Pentru identitate de motive, nici calificarea proprietii rezolubile ca fiind o proprietate revocabil nu ni se pare a fi potrivit, pentru c nu n toate situaiile enumerate putem vorbi de o revocare propriu-zis a dreptului. Bunoar, realizarea condiiei rezolutorii n cazul contractelor sinalagmatice, nu are semnificaia unei revocri a contractului, ci este o rezoluiune subneleas, aa cum o spune expres art. 1020 C. civ. n opinia noastr, dintre situaiile evocate, una singur este tipic proprietii rezolubile, astfel cum a fost definit. Este cazul revocrii donaiei pentru surveniena copiilor, reglementat de art. 836 C. civ., text potrivit cruia donaiile fcute de persoane care nu au copii sau ali descendeni la data contractului sunt revocate de drept dac ulterior li se nate un copil, chiar i postum. n celelalte cazuri enumerate, dreptul de proprietate, dei nu este afectat de o condiie propriu-zis, se comport ca i cum ar fi afectat. 78

F
Noiune.

La acestea, s-ar putea aduga i alte condiionri ale dreptului de proprietate care produc asemenea efecte, cum este cazul vnzrii de ctre un singur coproprietar al unui bun aflat n indiviziune, situaie n care soarta vnzrii va fi decis de soluia pronunat la partajarea bunurilor, contractul fiind ori asanat prin includerea bunului nstrinat n lotul vnztorului ori desfiinat, ca urmare a atribuirii bunului unui alt copartajant. Cumprtorul unui asemenea bun are un drept de proprietate rezolubil: n situaia c bunul nu va fi inclus n lotul vnztorului, vnzarea va fi desfiinat, iar dac bunul va fi atribuit vnztorului, vnzarea va fi consolidat. O alt situaie, evocat n aceeai lucrare mai sus citat, este cea creat de accesiunea imobiliar artificial, n cazul edificrii unei construcii pe terenul altuia. Pe perioada de timp pn la care proprietarul terenului i manifest voina de a prelua construcia, constructorul are un drept de proprietate rezolubil asupra construciei. i exemplele ar putea continua. Prin urmare, dreptul de proprietate rezolubil poate fi configurat, fie urmare a unor situaii tipice, cnd este afectat de o condiie, ca modalitate a actului juridic, fie a unor situaii atipice, cnd dreptul, dei nu este afectat de o condiie rezolutorie propriiu-zis, se comport identic. Proprietatea anulabil Cnd dreptul de proprietate este dobndit printr-un act juridic anulabil, deci susceptibil de a fi atacat pentru un motiv de nulitate relativ, transmiterea lui ctre dobnditor este incert. Incertitudinea privete nu dreptul de proprietate, cum greit se afirm uneori, ci doar apartenena acestuia uneia dintre prile contractante. Dac aciunea n anularea actului va fi admis, bunul nstrinat va reintra n patrimoniul nstrintorului, tiut fiind c efectul principal al nulitii actului juridic de drept civil este restituirea reciproc a prestaiilor (restitutio in integrum), iar dac aciunea va fi respins, dreptul dobnditorului va fi consolidat, devenind un drept de proprietate pur i simplu. De fapt, proprietatea anulabil este o specie a proprietii rezolubile pentru c, aa cum s-a remarcat n doctrina clasic de drept civil, un act translativ de proprietate, ameninat de o cauz de anulare, este n definitiv un act translativ sub condiie rezolutorie. ntr-adevr, prin admiterea aciunii n anulare, dreptul dobnditorului va fi retroactiv desfiinat, el fiind att un drept de proprietate anulabil, ct i rezolubil. Din acest punct de vedere, s-ar prea c distincia ntre proprietatea rezolubil i proprietatea anulabil este inutil. i totui, distincia este necesar, ea fcndu-se n toate manualele de drept civil. Aa cum am vzut, cazurile atipice de proprietate rezolubil pot fi create nu doar prin acte juridice, ca n cazul proprietii anulabile, dar i ca urmare a unor fapte juridice. Starea de incertitudine a apartenenei dreptului de proprietate treneaz pe perioada termenului de prescripie a aciunii n anularea actului. Dac actul juridic anulabil prin care a fost transmis dreptul de proprietate nu va fi atacat n termenul de prescripie de 3 ani, se consider c a fost confirmat n mod tacit de titularul dreptului la aciune. Confirmarea poate fi ns i expres, n cazul n care, pn la expirarea termenului de prescripie, persoana ndreptit s atace actul, fie l ratific, declarnd c este de acord cu actul anulabil, fie l confirm, executndu-i obligaiile izvorte din actul translativ de proprietate, sau renun, n mod expres, la dreptul de a-l anula. Pentru ca actul anulabil s poat fi asanat n acest mod, art. 1190 C. civ. dispune c Actul de confirmare sau de ratificare a unei obligaii, n contra creia legea admite aciunea n nulitate, nu este valabil dect atunci cnd cuprinde obiectul, cauza i 79

F
Noiune.

natura obligaiei i cnd face meniune de motivul n nulitate, precum i despre intenia de a repara viciul pe care se ntemeia acea aciune. Acest text este menit s protejeze interesele persoanei interesate n promovarea aciunii n anulare. Fiind vorba de lezarea unor interese private prin ncheierea actului anulabil, n temeiul principiului disponibilitii, partea interesat n anularea actului poate renuna la dreptul de a-l ataca. Pentru a avea ns certitudinea c titularul dreptului la aciune este cu adevrat animat de intenia de a renuna la acest drept, legea prevede o serie de condiii menite a identifica actul supus confirmrii i intenia neechivoc de renunare la aciune. Ca urmare a confirmrii, actul translativ de proprietate se consolideaz, dar numai n raporturile dintre pri, neafectnd drepturile terilor. Potrivit art. 1167 alin. (2) C. civ., Confirmarea, ratificarea sau executarea voluntar, n forma i epoca determinat de lege, ine loc de renunare n privina mijloacelor i excepiilor ce puteau fi opuse acestui act, fr a se vtma ns drepturile persoanelor a treia. Pe ntreaga perioad a termenului de prescripie sau, dup caz, pn la ratificarea actului, ambele pri contractante ale actului translativ de proprietate sunt titulari virtuali ai dreptului de proprietate, pentru c ambii au vocaia exerciiului su. Odat cu expirarea termenului de prescripie sau cu confirmarea expres, actul juridic este validat retroactiv, dreptul de proprietate redevenind un drept pur i simplu, nc de la data transmiterii lui. Un exemplu l constituie vnzarea de ctre so a unui bun imobil comun, fr consimmntul celuilalt so, cu nclcarea art. 35 alin. (2) C. fam. Soul prejudiciat poate ataca actul n termen de 3 ani de la data naterii dreptului su la aciune sau l poate confirma, neatacnd actul sau declarnd expres c renun la dreptul la aciunea n anulare mpotriva acestuia. Pe perioada de timp ntre momentul vnzrii i momentul expirrii termenului de prescripie sau al confirmrii exprese, dobnditorul va avea un drept de proprietate anulabil ce va fi, ori desfiinat prin admiterea aciunii, ori consolidat prin respingerea aciunii. Proprietatea comun Proprietatea comun este modalitatea dreptului de proprietate caracterizat prin aceea c dreptul de proprietate asupra unui bun sau unei mase de bunuri aparine concomitent mai multor titulari care exercit simultan prerogativele prevzute de lege. Exercitarea simultan a prerogativelor dreptului de proprietate comun nu presupune ca toi titularii s foloseasc bunul, neaprat mpreun sau s participe cu toii la administrarea lui, ci trebuie privit ca o vocaie a acestora la un asemenea exerciiu. Altfel spus, chiar dac bunul se afl n folosina unui singur coproprietar, el trebuie s aib contiina c acioneaz n numele su i al celorlali coproprietari. Dac o astfel de condiie este ndeplinit, bunul poate fi dat chiar i n administrarea unui ter. Formele proprietii comune. n dreptul nostru, proprietatea comun este de dou feluri: proprietatea comun pe cote-pri i proprietatea comun n devlmie. Proprietatea comun pe cote-pri. Proprietatea comun pe cote-pri a fost caracterizat de doctrin ca fiind acea situaie juridic a unui bun sau a unei totaliti de bunuri aparinnd concomitent mai multor proprietari, fr a fi fracionate n materialitatea lor, fiecare dintre coproprietari avnd o cot parte ideal i abstract purtnd asupra fiecrei particule din bunul sau bunurile respective. n lipsa unei reglementri legale, doctrina de drept civil a propus a se distinge ntre situaia n care mai multe persoane exercit, n acelai timp, n concurs, drepturi de proprietate asupra unuia i aceluiai obiect, calificat drept coproprietate 80

F
Caracterizare.

F
Moduri de dobndire.

i situaia n care concursul drepturilor de proprietate privete o universalitate de bunuri n care avem de-a face cu starea de indiviziune propriu-zis. Dei cele dou forme sunt asemntoare pentru c ambele aparin mai multor titulari, fr ca bunurile s fie fracionate, ntre ele sunt i deosebiri importante. Astfel, n timp ce indiviziunea este o stare temporar, coproprietatea pe cote-pri nu este limitat n timp. Apoi, spre deosebire de coproprietate, care privete un bun determinat, indiviziunea privete un ntreg patrimoniu, n care sunt incluse, att drepturi reale, dar i drepturi de crean, precum i datorii ale defunctului fa de teri, principiul fiind ubi emolumentum est ibi onus debet esse. Prin urmare, pe bun dreptate s-a afirmat de doctrina francez c, n timp ce coproprietatea este o modalitate a dreptului de proprietate, indiviziunea este o modalitate a patrimoniului. Cu toate acestea, se constat c, att literatura noastr de specialitate, ct i practica judiciar, folosesc cei doi termeni cu acelai neles, iar potrivit Proiectului de Cod civil, n varianta anului 2004, se poate vorbi de coproprietate ori de cte ori, prin efectul legii sau n temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate cu privire la unul sau mai multe bunuri are doi sau mai muli titulari. Proprietatea comun pe cote pri poate fi, la rndul ei, de dou feluri: - proprietatea comun pe cote-pri temporar sau obinuit; - proprietatea comun pe cote pri perpetu i forat. 2.Coproprietatea pe cote-pri temporar 1. Generaliti Ceea ce particularizeaz aceast form a proprietii comune este caracterul ei temporar, n condiiile n care art. 728 alin. (1) C. civ. prevede c Nimeni nu poate fi obligat s rmn n indiviziune, iar alineatul 2 al aceluiai text prevede c se poate face nvoire pentru suspendarea diviziunii pe termen de 5 ani. Rezult, n mod explicit, c legiuitorul nu agreaz starea de coproprietate, ndemnnd pe titulari s ias din indiviziune. ntr-un recent tratat de drepturi reale, autorul explic aceast atitudine a legiuitorului fa de proprietatea comun obinuit prin concepia individualist a Codului civil romn, potrivit creia starea normal a dreptului de proprietate privat este forma sa pur i simpl, caracterizat printr-un singur titular. Fr a nega ctui de puin concepia liberal care caracterizeaz n general Codul nostru civil, ne ngduim s adugm i alte dou explicaii: prima privete nevoia de certitudine a circuitului civil, incompatibil cu echivocul pe care-l degaj o indiviziune prelungit n timp, iar a doua explicaie este cea care vede starea de indiviziune potrivnic principalelor caractere ale dreptului de proprietate care trebuie s fie un drept absolut, exclusiv i perpetuu. Dintre modurile generale de dobndire a proprietii n general, proprietatea comun pe cote-pri temporar se dobndete prin: - succesiunea legal sau testamentar, cu condiia s existe cel puin doi succesori; - contract, cnd mai multe persoane cumpr un bun fr a-l mpri n materialitatea lui; - accesiunea imobiliar artificial: ipoteza n care mai muli constructori edific pe terenul altuia o construcie sau uzucapiunea prin copesesiunea mai multor persoane asupra aceluiai bun; - prin divor, proprietatea devlma se poate transforma n coproprietate pe cote-pri. Instana suprem a decis c fotii soi pot continua s stpneasc 81

F
Principii.

F
Posesia comun.

mpreun bunurile comune, formulnd o aciune n constatare prin care s fie determinate cotele lor ideale. Regim juridic Plecnd de la premisa c niciun titular nu are un drept exclusiv asupra unei pri materiale a bunului aflat n coproprietate, fiecare avnd o cot ideal, doctrina i jurisprudena au fixat dou principii care guverneaz regimul juridic al proprietii comune pe cote-pri: - principiul unanimitii, potrivit cruia toate actele cu privire la bunul aflat n coproprietate pot fi ncheiate doar cu consimmntul unanim al titularilor; - fiecare titular poate dispune de cota sa ideal asupra bunului ce face obiectul coproprietii. n cele ce urmeaz vom examina modul cum cele dou principii acioneaz asupra exercitrii de ctre titularii dreptului de proprietate comun pe cote-pri a celor trei prerogative ale proprietii: posesia, folosina, dispoziia. A. Exercitarea posesiei Fiecare coproprietar este ndreptit s stpneasc bunul aflat n coproprietate, dar pentru c bunul nu este divizat n materialitatea lui, exercitarea posesiei de ctre coproprietari n-ar putea fi fcut altfel dect n comun. Noiunea de copesesiune este aplicabil, din punct de vedere logic, tuturor drepturilor susceptibile de a fi exercitate concurent. Ea se refer totui, n accepiunea obinuit, la situaia mai multor posesiuni exercitate concurent i cu animus condomini, asupra unui bun indiviz. Copesesiunea ar fi astfel manifestarea concret a coproprietii, aa cum posesia exclusiv este manifestarea concret a proprietii. Este posibil ca acest atribut s fie exercitat doar de un coproprietar, cu acordul de voin al celorlali titulari, situaie n care el va poseda bunul n numele tututor coproprietarilor. Tocmai de aceea posesia unuia dintre titulari este considerat a fi echivoc, astfel c nu va putea fi avut n vedere pentru dobndirea proprietii prin uzucapiune. Este semnificativ, din acest punct de vedere, orientarea dat de fostul Tribunal Suprem, potrivit creia n timpul strii de indiviziune, cu excepia cazului unei intervertiri publice a posesiunii, proprietarii coindivizari nu pot uzucapa unul fa de altul. Posesia util care poate duce la dobndirea unui imobil pe calea prescripiei achizitive, n condiiile art. 1846 i urm. C. civ., presupune stpnirea material a unui imobil. Nu poate fi considerat deci posesie util, acea posesiune exercitat n temeiul unui drept indiviz asupra unui imobil, deoarece, atta vreme ct bunul nu a fost mprit, nu se poate presupune o stpnire material asupra cotei ideale din acel bun. Stpnirea pe baza unui drept indiviz a unei poriuni din bunul respectiv nu poate constitui posesie util, n lipsa unui partaj de proprietate. Dac soluia la care s-a oprit Instana suprem este corect, ceea ce a trezit rezerve este motivarea privind intervertirea posesiei, invocndu-se faptul c dispoziiile art. 1858 C. civ. sunt aplicabile celor care dein bunul cu titlul precar i care, n cazurile prevzute n acest articol, i intervertesc deinerea ntr-o posesie util, ceea ce nu este cazul coproprietarilor. Posesia exercitat de unul dintre coindivizari nu poate fi calificat drept precar, ci echivoc, aa cum o spune profesorul Mihail Eliescu, potrivit cruia ...cnd posesia este comun cu a celorlali comotenitori, ea are un caracter echivoc i prin urmare nu-i poate fi util pentru a dobndi prin prescripie proprietatea. Cnd, prin acte de rezisten, unul dintre coproprietari mpiedic posesia celorlali, posesia sa devine util, care, exercitat n condiiile legii, poate conduce la uzucapiune. 82

F
Folosina comun.

F
Partajul de folosin.

La ntrebarea dac un coproprietar poate formula aciunea posesorie mpotriva celorlali coproprietari, rspunsul nu este unanim afirmativ. Doctrina majoritar susine soluia admiterii acestei aciuni, iar jurisprudena a pronunat astfel de soluii. Dintre aceste decizii vom cita motivarea unei decizii de referin, pronunat de fostul Tribunal Supem: Cum posesiunea sau coposesiunea, legitim sau nelegitim, este o stare de fapt, ea este deopotriv aprat de lege, n sensul c niciunei persoane, chiar proprietar sau coproprietar, nu-i este permis intrarea n posesiune mpotriva voinei celui care o exercit, prin tulburarea posesiunii acestuia i, cu att mai mult, prin acte de violen, potrivit principiului c nimeni nui poate face dreptate singur, intrarea n posesie urmnd a se face numai pe calea n justiie. Opinia contrar consider c soluia este discutabil pentru c nu ine seama de dubla calitate a fiecrui posesor, de proprietar i detentor precar i c intervertirea posesiei de ctre unui dintre coproprietari presupune schimbarea elementului animus, strns legat de aciunea petitorie. Avem rezerve fa de argumentele invocate pentru soluia respingerii aciunii posesorii. Ne-am putea ntreba: dac coproprietarul poate formula o aciune petitorie mpotriva celorlali coproprietari, deci mai mult dect o aciune posesorie, de ce nu iar fi ngduit s fac i mai puin, tiut fiind c qui potest maius, potest et minus? Firete, argumentul este facil i nu poate, el singur, comanda soluia pe care o examinm. Ea este impus de argumentele raionale deja nfiate. n ce privete exercitarea aciunii posesorii de unul dintre coproprietari mpotriva unui ter, s-a decis c ea este admisibil, pentru c, spre deosebire de aciunea n revendicare, care are valoarea unui act de dispoziie, aciunea posesorie este act de conservare. B. Exercitarea folosinei materiale Folosina material a bunului presupune att ius utendi, dreptul de a se folosi de bun, ct i ius fruendi, dreptul de a-i culege fructele. n ce privete ius utendi, principiul unanimitii ar cere ca i actele de folosin material s fie fcute, mpreun i concomitent, de coproprietari, ceea ce, de cele mai multe ori, este imposibil. De aceea, raional este s considerm c principiul unanimitii va fi respectat ori de cte ori folosina bunului nu mpiedic exerciiul concurent i simultan al acestui atribut de ctre ceilali coproprietari. Nimic nu mpiedic folosina exclusiv a unuia dintre titulari dac exist acordul celorlali, cu obligaia de a nu schimba destinaia bunului i de a-i despgubi pe ceilali pentru prejudiciul suferit prin lipsa folosinei. Partajul de folosin este o problem de interes practic pentru exercitarea acestui atribut al dreptului de proprietate. De principiu este c orice nenelegeri dintre coproprietari n legtur cu folosina material a bunului impun partajarea bunului. Dac este n afara oricrui dubiu c prile pot ncheia prin acord de voin partajul de folosin, ntrebarea care se pune este aceea privind situaia n care un coproprietar nvestete instana cu o aciune prin care solicit obligarea celorlali s-i permit accesul la folosirea bunului, fr a cere, n mod expres, un partaj de folosin. S-a remarcat c o astfel de aciune nu are cum a fi soluionat dect stabilindu-se un mod de folosin a bunului i c, dei Codul civil nu prevede aceast posibilitate, aflndu-ne n dreptul privat, atta vreme ct nu este interzis, este permis. Argumentului ce ar putea fi invocat, privind nclcarea principiului unanimitii, i s-ar putea rspunde c partajul de folosin nu-l contest, ci doar 83

F
Regula unanimitii.

rezolv nenelegerile dintre coproprietari pn la soluionarea partajului, deci are un caracter provizoriu. Potrivit acestei reguli, orice act juridic privind bunul aflat n coproprietate trebuie s fie ncheiat cu acordul de voin al tuturor coproprietarilor. n practic s-a constatat c, dei teoretic regula are acoperire, aplicarea ei ntocmai nu profit ntotdeauna coproprietarilor, fiind de natur s afecteze buna adminstrare a bunului i chiar s produc prejudicii. Pentru acest motiv, practica a pronunat soluii nuanate, n raport de natura i finalitatea actelor ncheiate, de natur s atenueze posibilele neajunsuri ale regulii unanimitii. Actele de conservare, cele care sunt menite s prentmpine pierderea unui drept, meninerea unui bun n starea actual, salvarea unui drept sau a unui bun de la un pericol iminent i care nu presupun cheltuieli substaniale, cum ar fi ntreruperea prescripiei prin intentarea aciuni, efectuarea unui inventar, actele juridice necesare reparaiei unui imobil ameninat de grave degradri etc, pot fi fcute de un singur coproprietar, pentru c nu sunt de natur a pune n cauz interesele celorlali coproprietari. Ele au fost fundamentate juridic pe ideea gestiunii de afaceri. Actele de administrare, cele destinate a pune n valoare un bun sau un patrimoniu sau de a-l face productiv, cum ar fi nchirierea, dac nu depete o perioad mai mare de 5 ani, reparaiile imobilului, altele dect cele care constituie acte de conservare, ncasarea fructelor i valorificarea lor, nu pot fi ncheiate dect cu acordul de voin al tuturor coproprietarilor. Regula unanimitii n aceast materie, a fost supus unor critici virulente ale doctrinei, iar jurisprudena a nregistrat o anumit tendin de validare a unor acte de administrare fcute fr respectarea acesteia, fundamentndu-le pe gestiunea de afaceri i chiar pe un mandat tacit al celorlali coproprietari sau regulile de la contractul de societate. Ius fruendi aparine n coproprietate titularilor dreptului de proprietate comun, proporional cu cotele lor ideale. Jurisprudena a decis c dreptul coproprietarilor la fructele bunului aflat n coproprietatea, este un drept distinct pentru c ele au o existen de sine stttoare fa de bunul frugifer care le-a produs. Iniial, s-a decis c, pentru a obine fructele, este necesar partajarea bunului care le-a produs, pentru ca, ulterior, s se revin, astfel c practica actual nu condiioneaz dobndirea fructelor de partajarea bunului care le-a produs. Astfel, s-a decis c recunoscndu-se c fructele au o existen proprie i de sine stttoare, urmeaz c fiecare proprietar este ndreptit s le culeag, dei se gsete n indiviziune asupra bunului, potrivit cotei de proprietate dup o lung practic judiciar n sens contrar. Dac, iniial, fostul Tribunal Suprem a decis c att fructele civile, ct i cele industriale trebuie incluse la partaj, ulterior a revenit, dispunndu-se c fructele industriale, adic cele obinute ca urmare a muncii omului, se cuvin doar celui care a prestat munca, apelndu-se la ideea abuzului de drept al coproprietarului care pretinde aceste fructe, dei a stat n pasivitate, soluie susinut i de o parte a doctrinei Potrivit unei alte orientri, la care ne raliem, art. 483 C. civ., consacr dreptul proprietarului la fructele bunului su ca atribut al dreptului de proprietate, iar nu ca o recompens a hrniciei sale. Prin urmare, cel care a fcut cheltuieli pentru obinerea fructelor industriale, are doar dreptul de a cere celorlali cota lor proporional la aceste cheltuieli, dar fructele se mpart n aceeai proporie ca i dreptul care le-a produs. 84

F
Particulariti.

C. Exercitarea dispoziiei Atributul cel mai important al dreptului de proprietate l constituie dispoziia, ius abutendi. Ea are dou componente: dispoziia material i dispoziia juridic. Dispoziia material, poate consta n modificri ale bunului, consumarea parial sau total a substanei acestuia. Toate acestea nu pot fi fcute dect cu respectarea strict a unanimitii coproprietarilor. Dispoziia juridic, adic actele juridice de nstrinare sau grevare a bunului, nu pot fi fcute dect cu respectarea consimmntului tuturor coproprietarilor. Aceast exigen este ct se poate de fireasc, de vreme ce coproprietarii, neavnd dect o cot ideal asupra bunului, dac ar nstrina sau greva bunul, n totalitatea lui, ar nsemna s dispun asupra unui drept pe care nu-l au. Referindu-se la asemenea situaii, fosta Curte de Casaie a motivat astfel aceast soluie: Coproprietarul unui imobil, neavnd un drept exclusiv de proprietate, ci numai un drept indiviz asupra fiecrei poriuni din acel imobil, urmeaz c dnsul nu poate face acte de dispoziie, n afar de cele relative la partea sa indiviz. Principiul aplicabil aici este nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet (nimeni nu poate transmite altuia un drept mai mare dect el nsui are). Cu privire la actele juridice de nstrinare a bunului aflat n coproprietate pe cote-pri, ncheiate de un singur coproprietar, fr consimmntul celorlali, att doctrina, ct i jurisprudena consider c ele produc un caz de proprietate rezolubil, adic o proprietate sub condiia rezolutorie ca bunul nstrinat s nu cad n lotul unui alt copartajant dect cel al coproprietarului care l-a nstrinat. Dac bunul va cdea n lotul vnztorului, vnzarea se va consolida, iar dac va cdea n alt lot, dreptul nstrinat va fi desfiinat retroactiv, cu condiia ca vnzarea s nu fi fost ratificat de ceilali coproprietari sau s nu fi fost confirmat tacit prin prescrierea dreptului la aciunea n anularea contractului. Vnzarea bunului comun, de ctre un singur coproprietar, poate fi examinat i ca o vnzare a lucrului altuia, supus urmtoarelor consecine juridice: -dac prile n-au cunoscut c bunul face obiectul unui drept de coproprietate, actul juridic de nstrinare este supus anulrii pentru eroare asupra persoanei cu care s-a contractat [art. 954 alin. (2) C. civ.]. S-a obiectat, pe bun dreptate, c eroarea asupra persoanei poate fi invocat doar n contractele intuitu personae; -pentru ipoteza n care prile au cunoscut c lucrul nu este proprietatea nstrintorului, soluiile au fost diferite. Potrivit doctrinei clasice, consecvente principiului potius valeat quam ut pereat, care spune c actul juridic se interpreteaz n sensul producerii de efecte i nu n sensul neproducerii lor, un asemenea contract ar putea fi interpretat n sensul c, nainte de a preda bunul dobnditorului, nstrintorul s-a obligat s-l procure de la adevratul proprietar. Potrivit doctrinei ultimilor ani, o asemenea operaie este calificat a fi speculativ, astfel c, n condiiile complicitii dobnditorului, potrivit principiului fraus omnia corrumpit, actul juridic este lovit de nulitate absolut. Regula potrivit creia fiecare coproprietar are o cot ideal i abstract asupra bunului aflat n coproprietate, face posibil nstrinarea, prin acte juridice translative de proprietate, fie cu titlu oneros, fie cu titlu gratuit, a acestei cote. Dobnditorul, care poate fi att unul dintre coproprietari, ct i un ter, se va subroga n drepturile celui subrogat, adic va lua locul nstrintorului (subrogatum capit naturam subrogati). Dreptul dobndit nu va putea fi mai mare dect cel pe care l-a avut nstrintorul, potrivit regulii nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet, astfel c situaia juridic a bunului va rmne neschimbat. 85

F
Obligaiile coprtailor.

Un act de dispoziie juridic este considerat a fi aciunea n revendicare. Dac astzi calificarea aciunii n revendicare nu mai este subiect de controvers, att doctrina, ct i jurisprudena, privind-o ca act de dispoziie, datorit consecinelor grave pe care le implic, a existat i o ncercare de a se califica aceast aciune drept act de conservare cu argumente dintre cele mai raionale. Astfel, s-a spus c aciunea n revendicare poate fi privit ca un act de conservare atunci cnd are ca finalitate ntreruperea prescripiei achizitive, astfel c, dac se condiioneaz formularea aciunii de consensul coproprietarilor, exist riscul pierderii dreptului de proprietate ca urmare a mplinirii termenului de uzucapiune de ctre posesorul bunului. Pe de alt parte, chiar dac nu suntem n ipoteza de mai sus, finalitatea aciunii n revendicare este readucerea bunuului n patrimoniu i nu nstrinarea lui, cum se ntmpl la celelalte acte de dispoziie. Proiectul de Cod civil prevede n art. 501 alin. (1) c Fiecare coproprietar poate sta singur n justiie, indiferent de calitatea procesual, n orice aciune privitoare la coproprietate, inclusiv n cazul aciunii n revendicare. Cum in claris non fit interpretatio, rezult c noua reglementare, dac va fi promulgat, calific aciunea n revendicare act de conservare. Titularii dreptului de proprietate pe cote-pri au att obligaii personale, ct i obligaii reale. Obligaiile personale sunt cele care s-au nscut din acte juridice, fiind corelative drepturilor de crean, n timp ce obligaiile propter rem sunt cele care nsoesc bunul indiferent n minile cui s-ar afla, derivnd, de regul, din lege (ope legis). Cu titlu de exemplu, art. 74 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar prevede obligaia de a asigura cultivarea i protecia solului. Coproprietarii sunt obligai s respecte i obligaiile scriptae in rem, cele care, fiind constituite de autorul lor le sunt opozabile. Dac, exempli gratia, bunul aflat n coproprietate a fost nchiriat de autorul comun, succesorii n drepturi sunt obligai s respecte contractul de nchiriere anterior, dei ei nu sunt pri ale contractului, acest efect fiind o excepie de la principiul relativitii efectelor actului juridic (Res inter alios acta, aliis neque nocere neque prodesse potest). Coproprietarii au obligaia de a suporta cheltuielile de conservare i administrare a bunului aflat n indiviziune, proporional cu cota ideal a fiecruia. ncetare. Aa cum am artat deja, starea de coproprietate nu este agreat de legiuitor i c este aa rezult din formularea art. 728 C. civ. care, n alin. (1), prevede c Nimeni nu poate fi obligat a rmne n indiviziune, iar n alin. (2) Se poate face nvoire pentru suspendarea diviziunii de termen de 5 ani. Modurile principale de ncetare a coproprietii pe cote-pri sunt: partajul, contractul (vnzare, donaie), succesiunea legal sau testamentar, uzucapiunea, pieirea bunului printr-un caz de for major, exproprierea. Dintre toate, partajul este modul cel mai frecvent de ncetare a coproprietii. Partajul. Partajul sau mpreala este modul specific de ncetare a coproprietii i este definit de doctrin ca fiind operaia juridic prin care se pune capt strii de coproprietate ori de indiviziune, n sensul c bunul sau bunurile stpnite n comun pe cote-pri sunt mprite materialmente ntre coprtai, fiecare dintre acetia devenind proprietarul exclusiv asupra unui anume bun sau pri materiale din bun, dintre cele ce formau obiectul coproprietii. Aa cum s-a remarcat, dei partajul este privit ca o mprire material a bunurilor, n realitate, aceast mpreal material este numai o modalitate a partajului. Dac avem n vedere partajarea oricrui bun individual, mpreala nu se 86

va concretiza niciodat ntr-o divizare material, imposibil de fcut, ci doar prin echivalent bnesc, astfel c, n final, bunul va fi atribuit unuia dintre copartajani, ceilali primind contravaloarea cotelor lor ideale, sume de bani numite sulte, menite a asigura egalitatea ntre copartajani. De aceea, credem c partajul ar putea fi definit mai aproape de ceea ce este el n realitate, adic o operaie juridic prin care drepturile reale principale pe cote-pri se transform n drepturi pure i simple asupra unor bunuri sau echivalentului acestora. Dreptul de a cere partajul este imprescriptibil, astfel c orice convenii prin care s-ar mri perioada de 5 ani de suspendare a partajului este lovit de nulitate absolut, normele amintite fiind de ordine public. El poate fi paralizat dac bunul sau bunurile supuse partajului au fost, ntre timp, uzucapate de unul dintre copartajani sau de un ter. Titular al aciunii de partaj poate fi oricare dintre coproprietari, succesorii n drepturi ai coproprietarilor, creditorii personali ai copartajanilor, precum i creditorii succesiunii. Formele partajului sunt partajul voluntar sau convenional i partajul judiciar. 137. 1. Partajul convenional. Se realizeaz prin acordul de voin al tuturor copartajanilor. Fiind un act juridic, trebuie s ndeplineasc condiiile de validitate prevzute de art. 948 C. civ. Pentru a fi legal ncheiat, legea cere ca toi coproprietarii s fie prezeni, s aib capacitate de exerciiu, iar n cazul minorilor se cere acordul ocrotitorului legal i dup caz, ncuviinarea autoritii tutelare. Dac la partaj vin copii i prini, este necesar numirea unui curator. Aceast form a partajului poate fi ncheiat i verbal, legea cernd nscrisul doar ad probationem, iar cnd are loc n cadrul procesului va fi constatat printr-o tranzacie pe care instana o consfinete printr-o hotrre de expedient. 137. 2. Partajul judiciar. Partajul judiciar se impune ori de cte ori nu sunt prezeni toi copartajanii, personal sau prin reprezentare legal sau, dei prezeni, nu s-a asigurat reprezentarea minorilor. Soluliile posibile n partajul judiciar sunt: - atribuirea n natur a bunurilor, dac ele au putut fi incluse n loturi egale pentru toi copartajanii. Instanele au obigaia de a realiza, pe ct posibil, mprirea n natur, astfel c vor fi validate acele propuneri de lotizare i atribuire care satisfac aceast exigen; - cnd nu este posibil mprirea bunului sau ea este neeconomic, bunul va fi atribuit unuia dintre copartajani, ceilalit primind cota cuvenit n echivalent bnesc; - n situaia n care niciunul dintre copartajani nu dorete s primeasc bunul, considernd preferabil primirea echivalentului bnesc al cotei cuvenite, bunul va fi vndut. Vnzarea poate avea loc prin nvoiala copartajanilor, iar, n caz contrar, prin licitaie public. Partajul are efect declarativ, n sensul c nu face dect s constate c, la data deschiderii sucesiunii, bunurile succesorale, aa cum sunt mprite, au fost transferate succesorilor legali. Prin urmare, partajul produce efecte ex tunc, considerndu-se c motenitorii au devenit proprietarii exclusivi ai bunurilor succesorale pe data deschiderii succesiunii. n consecin, actele de nstrinare sau de grevare a bunurilor succesorale ncheiate de ctre un singur copartajant vor fi validate retroactiv, dac ele au fost incluse n lotul celui care le-a nstrinat. Dac bunurile nstrinate sau grevate nu vor fi incluse n lotul copartajantului, actele juridice ncheiate de copartajani vor fi desfiinate potrivit principiului resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis. Terul dobnditor se va putea apra, invocnd posesia de 87

F
Noiune.

F
Exercitarea dreptului.

bun-credin n cazul bunurilor mobile sau, dup caz, uzucapiunea de la 10-20 ani, dac vor fi ndeplinite condiiile specifice acesteia. 3. Coproprietatea forat i perpetu Caracterizare Dac despre coproprietatea obinuit am putut spune c este o stare neagreat de legiuitor prin incertitudinea pe care o presupune, coproprietatea forat reprezint o stare pe care, att legiuitorul, ct i coproprietarii trebuie s-o accepte, existena ei neatrnnd de voina lor. Ea are ca obiect bunuri care, prin natura sau destinaia lor, sunt menite s aparin mai multor proprietari, fiind, de regul, gndite spre a servi mai multor proprietari, astfel c, dac vor fi supuse partajului, ele devin improprii acestei meniri. I se spune forat pentru c existena ei este impus coproprietarilor care trebuie s-o accepte ca atare, fr a putea fi stins prin partaj. n mod excepional, partajul este posibil doar cnd bunul accesoriul ce face obiectul proprietii forate nu mai este de folosin comun. Bunoar, un spaiu dintr-un imobil cu mai multe apartamente, dei lsat liber pentru a servi coproprietarilor, nu mai este folosit pentru scopul avut iniial n vedere. Coproprietarii au posibilitatea de a-l mpri, prin atriburiea lui unuia dintre ei sau chiar s-l nstrineze de comun acord. Astfel, s-a decis c starea de indiviziune forat asupra prilor comune dintr-un imobil poate s nceteze numai cu acordul tuturor coproprietarilor i nu mpotriva lor. Prin excepie, ea poate s nceteze atunci cnd nu se mai impune cu necesitate a fi meninut. Astfel, podul unei cldiri, dei este de folosin comun i nu se mparte ntre coproprietari, dac totui o asemenea posibilitate exist n fapt, instana este ndreptit s dispun o atare mprire, bineneles, fr a leza interesele vreunui coproprietar. Poate i de aceea, n legtur cu caracterul perpetuu al acestei coproprieti, intrat n limbajul juridic uzual, s-a remarcat c, de fapt, nu modalitatea dreptului de proprietate poate fi astfel caracterizat, ci c mai degrab, destinaia acestor bunuri este perpetu. Potrivit unei alte opinii, ceea ce caracterizeaz aceast modalitate a proprietii este stabilitatea, care decurge tocmai din caracterul ei forat, astfel c este suficient sintagma coproprietate forat pentru a exprima ce este definitoriu pentru acest caz de coproprietate. Aa cum s-a artat, suntem n prezena a dou drepturi de proprietate; dreptul de proprietate asupra bunului principal i dreptul de proprietate forat asupra bunului sau bunurilor accesorii necesare utilizrii normale a bunului principal. Principala caracteristic a coproprietii forate este caracterul ei accesoriu, ceea ce face ca soarta dreptului accesoriu s-o urmeze pe cea a dreptului principal, potrivit adagiului accesorium sequitur principalem. Fiecare coproprietar are dreptul de a se folosi de bunul comun, fr a avea nevoie de consimmntul celorlali titulari ai aceluiai drept, spre deosebire de coproprietatea obinuit unde opereaz regula unanimitii. De aceea s-a i spus c el se comport ca i cnd ar fi proprietar exclusiv. Prin urmare, att actele de conservare, ct i cele de administrare pot fi fcute de unul dintre coproprietari, fr a avea nevoie de consimmntul celorlali. De remarcat c acest drept nu este limitat de mrimea cotei-pri ideale pe care coproprietarul o are la bunul principal, drepturile de folosin ale coproprietarilor fiind egale. Acestui drept i corespunde obligaia de a nu nclca drepturile concurente de folosin ale celorlali coproprietari i de a folosi bunul doar n scopul pentru care a fost afectat. 88

F
Delimitare.

F
Sediul materiei.

Dreptul de dispoziie juridic are particularitatea c nu poate privi doar cota ideal asupra bunului aflat n coproprietate forat, ci numai odat cu cota ideal asupra bunului principal. Fiecare coproprietar are obligaia de a contribui la cheltuielile comune destinate ntreinerii i conservrii bunului comun. Cazurile de coproprietate forat Doctrina noastr de drept civil are n vedere urmtoarele cazuri de coproprietate forat: asupra lucrurilor comune necesare sau utile pentru exploatarea a dou fonduri vecine, asupra despriturilor dintre dou imobile, asupra prior i dotrilor comune din cldirile cu mai multe apartamente sau alte spaii dect locuine, asupra unor bunuri considerate de familie. Dintre acestea doar ultimele dou cazuri se bucur de reglementare legal, ceea ce a determinat opinia potrivit creia ele n-ar trebui recunoscute, n condiiile n care nu se poate vorbi de un drept real dac nu este expres prevzut de lege. n mod judicios, acelai autor consider c nu se poate vorbi de dou cazuri distincte de coproprietate forat privind, pe de o parte, lucrurile comune necesare exploatrii a dou fonduri vecine, cum sunt poteca, fntna, izvorul, drumul, i, pe de alt parte, coproprietatea despriturilor dintre proprieti. n realitate, putem vorbi de un singur caz de coproprietate forat care include cele dou ipoteze. A. Coproprietatea asupra lucrurilor comune, necesare sau utile pentru exploatarea a dou fonduri vecine situate pe linia de hotar n lipsa unei reglementri legale propriu-zise, temeiul juridic al acestui caz de coproprietate forat l constituie art. 590-606 C. civ., texte care, dei se refer la zidul comun, la anul i gardul comun, sunt aezate, n mod greit, n cadrul servituilor. n realitate, asemenea bunuri, dac se afl pe linia de hotar, fac obiectul proprietii comune, n timp ce servitutea presupune, prin definiie, dou fonduri distincte, unul dominant, cellalt aservit, este un drept privitor la bunul altuia, ius in re aliena. S-a apreciat c textele invocate ne pot orienta, putnd fi aplicabile i altor lucruri aflate pe linia de hotar. Prin urmare, este vorba nu doar de zidul, gardul i anul care despart dou proprieti, ci de orice alt bun destinat a demarca cele dou fonduri. n celelalte situaii n care, dei bunurile sunt afectate folosinei comune, dar se afl pe terenul unuia dintre proprietari, ele fac obiectul servituii i nu al coproprietii. B. Coproprietatea forat asupra prilor i dotrilor comune din cldiri cu mai multe apartamente avnd proprietari diferii Reglementarea acestui caz de coproprietate o gsim n Legea locuinei nr. 114/1996. Potrivit Regulamentului-cadru al asociaiilor de proprietari, anex la lege, termenii condominiu, apartament, proprietate comun, cot-parte sunt astfel definii: - prin bloc de locuine - cldire condominiu, se nelege o proprietate imobiliar, din care unele pri au alt destinaie dect aceea de locuin, respectiv apartamente proprietate individual, iar restul este proprietate comun indiviz. Proprietatea imobiliar nu este un condominiu dect dac cota-parte indiviz de proprietate comun revine proprietarilor apartamentelor i nu poate fi separat de proprietatea asupra apartamentelor; - prin spaiu, respectiv apartament, se nelege o parte dintr-o cldire destinat locuirii, n regim de proprietate individual, care, mpreun cu cota-parte indiviz din proprietatea comun, constituie o unitate de proprietate imobiliar; 89

F
Determinare.

- prin proprietate comun, legea nelege toate prile dintr-o cldire aflat n proprietate, care nu sunt apartamente i care sunt destinate folosirii n comun de ctre toi proprietarii din acea cldire. Proprietatea comun este indivizibil i este deinut de proprietarii apartamentelor individuale, conform cotelor calculate. Proprietatea comun include toate prile proprietii care sunt n folosina comun, ca: terenul pe care este construit cldirea, curtea inclus, fundaia, structura de rezisten, acoperiul, terasele, courile de fum, scrile, holurile, pivniele, subsolurile, casa scrii, tubulatura de gunoi, rezervoarele de ap, ascensoarele. Proprietatea comun include instalaii ale cldirii aflate n folosina comun cu care a fost nzestrat cldirea n timpul construciei sau cu care a fost dotat mai trziu de catre proprietari, ca de exemplu: canale pluviale, paratrsnete, antene, instalaii de telefonie, instalaii electrice, conducte de ap, sisteme de nclzire i conducte de gaze care pot trece prin proprietatea comun pna la punctele de distribuie din apartamentele individuale; - prin cota-parte se nelege cota de proprietate care i revine fiecrui apartament proprietate individual, din proprietatea comun, i este nscris n actul de proprietate. Dac cotele-pri nu sunt nscrise n actele de proprietate, ele vor fi calculate pentru fiecare apartament, corespunztor cu raportul dintre suprafaa locativ a fiecrui apartament i totalul suprafeelor locative ale tuturor apartamentelor din imobil. Proprietarii se pot constitui n asociaii de proprietari care, potrivit art. 1 alin. (2) din O.G. nr. 85/2001, au ca scop asigurarea condiiilor de funcionare normal a locuinelor i a prilor comune. Ele rspund de ntreinerea, renovarea i nlocuirea prilor comune, iar costurile sunt calculate proporional cu cotele fiecrui proprietar sau dup numrul de persoane nscrise n asociaie. Administrarea condominiului se face de persoane fizice angajate ori de persoane juridice specializate. Practica instanelor a decis c o comunitate forat poate s existe nu numai cu privire la prile comune prin natura lor ale unei cldiri, ci i asupra unei instalaii comune afectate folosinei a dou cldiri nvecinate ce nu aparin acelorai proprietari. C. Coproprietatea forat asupra unor bunuri de familie Sunt considerate bunuri de familie: mormintele, tablourile de familie, hrtiile de familie etc. Proprietatea comun asupra mormintelor nu beneficiaz de o reglementare unitar, fiind fcut, de regul, prin regulamente locale, avnd n vedere c cimitirele se afl n proprietatea cultelor sau a unitilor adminstrativ-teritoriale. Administraia cimitirelor concesioneaz locurile de veci, fr a transmite dreptul de proprietate asupra lor. Monumentele funerare, capelele, cavourile fac obiectul dreptului de proprietate al concesionarului care le poate nstrina, cu avizul administraiei cimitirului. Concesionarul nu poate ns nstrina locul de veci i nu-l pot uzucapa. Dac, de principiu, coproprietatea forat nu poate nceta prin partaj, aa cum se ntmpl n cazul coproprietii pe cote-pri, sunt i situaii cnd ea nceteaz, dintre care, mai importante sunt urmtoarele: -pieirea fortuit a bunului aflat n coproprietate forat; -exproprierea bunului pentru cauz de utilitate public; -dobndirea de ctre unul dintre coproprietari a ntregului bun aflat n coproprietate forat; 90

F
Noiune.

-acordul de voin al coproprietarilor, atunci cnd meninerea ei nu mai este necesar. Jurisprudena a decis c starea de indiviziune forat asupra prilor comune dintr-un imobil poate s nceteze numai cu acordul tuturor coproprietarilor i nu mpotriva voinei lor, fr ca refuzul unuia dintre ei de a consimi s poat fi considerat ca o exercitare abuziv a dreptului su. Prin excepie, ea poate s nceteze i atunci cnd nu se mai impune cu necesitate a fi meninut. Astfel, dei podul unei cldiri este de folosin comun i nu se poate mpri ntre coproprietari, dac totui, innd seama de natura i destinaia funcional a podului, aceast posibilitate exist n fapt, instana este ndreptit s dispun o atare mprire, bineneles, fr a leza interesele vreunui coproprietar. Tot astfel, dac terenul afectat folosinei comune a coproprietarilor locuinelor pe care se afl, depete dimensiunea normal a unei curi, suprafaa excedentar poate fi partajat. 4. Proprietatea comun n devlmie Caracterizare Proprietatea comun n devlmie este o form a dreptului de proprietate comun care se particularizeaz prin aceea c titularii ei nu au o cot-ideal, matematic, din dreptul de proprietate asupra unor bunuri care nu sunt fracionate n materialitatea lor. Dreptul de proprietate n devlmie nu se confund cu comunitatea de bunuri a soilor n coninutul creia regsim i alte drepturi reale i de crean, dar i obligaii commune ale soilor. Dreptul de proprietate comun n devlmie al soilor Singurul caz de proprietate comun n devlmie cunoscut de legislaia noastr este dreptul de proprietate comun al soilor. Potrivit art. 30 alin. (1) C. fam., Bunurile dobndite n timpul cstoriei, de ctre oricare dintre soi, sunt, de la data dobndirii lor, bunuri comune ale soilor, iar n alin. (2) al aceluiai text se prevede c Orice convenie contrar este nul. Bunurile proprii ale soilor sunt enumerate n art. 31 C. fam., astfel c, ori de cte ori bunul este dobndit n timpul cstoriei i nu face parte din categoriile bunurilor considerate a fi proprii, va fi calificat bun comun. Legea instituie o prezumie relativ, iuris tantum, de comunitate, prin art. 30 alin. (3) C. fam. text potrivit cruia calitatea de bun comun nu trebuie s fie dovedit, uurnd astfel probaiunea, att a soilor, care nu sunt obligai s probeze c bunurile achiziionate n timpul cstoriei sunt dobndite prin contribuia lor comun, ct i a creditorilor comuni ai soilor, care, avnd un drept de crean mpotriva ambilor soi, pot urmri orice bun comun, fr a fi obligai s probeze c bunul urmrit face parte din comunitatea de bunuri a soilor. Prezumia de comunitate a fost instituit n considerarea instituiei cstoriei i nu a convieuirii celor doi soi. Potrivit practicii judiciare, concubinii nu beneficiaz de prezumia de comunitate asupra bunurilor comune instituit de art. 30 C. fam., text care se aplic numai n ceea ce privete regimul legal al bunurilor dobndite n timpul cstoriei. Aceast dispoziie legal, nefiind, deci, aplicabil concubinilor, ei nu pot fi considerai, n baza legii, n devlmie asupra bunurilor debndite n timpul concubinajului. Nimic nu mpiedic ns constatarea existenei unui drept de proprietate comun pe cote-pri al concubinilor asupra bunurilor dobndite de ei, n raport cu contribuia fiecruia la dobndirea lor, stabilit prin probe. Dac, de lege lata, acest regim, instituit de actulalul Cod al familiei, este singurul regim matrimonial legal, n reglementarea dat de Proiectul Codului civil 91

F
Particulariti.

raporturilor patrimoniale dintre soi se prevede posibilitatea acestora de a alege i un alt regim matrimonial, cel al separaiei de bunuri. Aa cum s-a artat, dreptul de proprietate comun n devlmie nu se confund cu comunitatea matrimonial, care este o universalitate juridic ce include i datoriile soilor. Altfel spus, raportul dintre dreptul de proprietate comun n devlmie i comunitatea de bunuri este de la parte la ntreg. Exercitarea dreptului de proprietate comun n devlmie Aa cum am artat, exercitarea dreptului de proprietate comun n devlmie prezint particulariti determinate de natura relaiilor dintre soi, ntemeiate pe egalitate i pe faptul c nu se cunoate nici ntinderea dreptului i nici bunurile ce li sar cuveni n materialitatea lor. A. Actele de conservare Particulariti. Actele de conservare sunt cele menite s conserve dreptul, s mpiedice pierderea lui, sau s-l menin n starea actual, pot fi fcute, de oricare dintre soi, fr consimmntul celuilalt, altfel spus, fr respectarea regulii unanimitii i chiar mpotriva voinei celuilalt so, soluie ce se desprinde din faptul c, aa cum o spunem mai jos, legea oblig pe soi doar n ce privete administrarea i nstrinarea bunurilor s fie fcute mpreun. B. Actele de administrare i de dispoziie privind bunurile mobile ale soilor Mandatul tacit. Potrivit art. 35 alin. (1) C. fam., Soii administreaz i folosesc mpreun bunurile comune i dispun tot astfel de ele. Prin urmare, cele trei atribute ale dreptului de proprietate, ius utendi, ius fruendi i ius abutendi, sunt exercitate cu respectarea regulii unanimitii. Actele juridice de administrare privind bunuri mobile, ncheiate doar de unul dintre soi sunt considerate valabil ncheiate, fr a fi nevoie de consimmntul expres al celuilalt so. O spune expres art. 35 alin. (2) C. fam., potrivit cruia Oricare dintre soi, exercitnd singur aceste drepturi, este socotit c are i consimmntul celuilalt so. Soluia este ct se poate de raional. Pe de o parte, se protejeaz soul care ncheie asemenea acte, dispensndu-l de obligaia de a cere voie partenerului de via pentru orice act juridic ncheiat, prezumnd c asemenea acte sunt ncheiate n interesul comunitii de bunuri, iar pe de alt parte se protejeaz i terii care, contractnd cu doar unul dintre soi, s-au ncrezut n consensul acestora cu privire la actul ncheiat. n termeni juridici, prezumarea consimmntului nu putea fi fcut dect prin instituirea unui mandat tacit, n temeiul cruia consimmntul celuilalt so este prezumat. Prezumia este ns relativ, iuris tantum, i vizeaz doar bunurile mobile. Dei textele evocate nu disting, printr-o interpretare per a contrario a normei de la art. 35 alin. (2) partea final C. fam., rezult c, dac legea cere consimmntul celuilalt so doar n privina bunurilor imobile, nseamn c bunurile mobile pot fi nstrinate sau grevate doar de un singur so. Prezumia mandatului tacit poate fi rsturnat printr-o prob contrar. n practic, s-a decis c oricare dintre soi are posibilitatea s fac dovada c nu a dat celuilalt so un atare mandat cu privire la un anumit act sau c s-a opus la ncheierea lui, ori c exist o situaie de fapt care face imposibil prezumarea consimmntului. Actul juridic care se dovedete a fi fost ncheiat n dispreul voinei celuilalt so este lovit de nulitate relativ, pentru c interesele protejate sunt private i nu in de ordinea public. Fiind ns vorba doar de bunuri mobile, terul dobnditor se va putea apra invocnd prevederea de la art. 1909 C. civ., adic posesia de bun-credin 92

F
Cazuri

care valoreaz titlu. Prin urmare, pentru ca bunul mobil nstrinat s revin n comunitatea de bunuri a soilor, se cere reaua-credin a terului dobnditor. Jurisprudena, avnd a califica actele juridice ncheiate de unul dintre soi, a considerat c este act de administrare contractul de mprumut avnd ca mprumuttor pe unul dintre soi, precum i aciunea n restituirea unui mprumut comun, contractul pentru repararea unui imobil supus degradrii. C. Actele de dispoziie privind bunurile imobile 150. Norm imperativ. Potrivit art. 35 alin. (2) partea final, dup ce instituie mandatul tacit pentru celelalte categorii de acte juridice, dispune, printr-o norm imperativ: Cu toate acestea, niciunul dintre soi nu poate nstrina i nici nu poate greva un teren sau o construcie ce face parte din bunurile comune, dac nu are consimmntul expres al celuilalt so. Dintr-un nceput, trebuie precizat c legea are n vedere doar nstrinarea sau grevarea unui bun imobil, nu i dobndirea unui asemenea bun, care, potrivit jurisprudenei, ct i doctrinei, poate fi fcut nengrdit de ctre unui dintre soi, fr consimmntul celuilalt. Aa cum se remarc, uneori, jurisprudena a mers prea departe, validnd actele juridice de dobndire a unui bun imobil de ctre unui dintre soi mpotriva voinei celuilalt, prin asimilare cu actele de administrare, soluie criticat, pe bun dreptate. O soluie contrar o regsim n practica ulterioar a instanei supreme, care a sancionat actul juridic de dobndire a unui bun imobil ncheiat de unul dintre soi n frauda intereselor celuilalt. Sanciunea actului juridic de nstrinare sau grevare a unui bun imobil, de ctre un so, fr consimmntul celuilalt, a fcut obiectul unor opinii divergente. Plecnd de la caracterul imperativ al normei de la art. 35 alin. (2) partea final C. fam., unii autori au considerat c sanciunea actului ar trebui s fie nulitatea absolut. Discuia a fost tranat nc din anul 1963, cnd Tribunalul suprem, prin decizia de ndrumare nr. 18/1963, a statuat c Nulitatea actului de nstrinare sau grevare de ctre unui dintre soi, fr consimmntul celuilalt so, a unui teren sau a unei construcii ce face parte din bunurile comune este relativ i actul poate fi confirmat expres sau tacit de acest din urm so. Soluia este aprobat de doctrina majoritar, plecnd de la ideea c diferena dintre nulitatea relativ i cea absolut nu st n caracterul normei care instituie o anumit interdicie, ci n caracteru privat sau de ordine public al interesului supus proteciei juridice. Nulitatea, fiind relativ, este supus prescripiei, iar actul poate fi confirmat fie expres, fie tacit, prin neatacarea lui n termenul de 3 ani de la data naterii dreptului la aciune. ncetarea proprietii comune n devlmie Cazurile de ncetare a acestei forme a proprietii comune sunt: desfacerea i ncetarea cstoriei, nvoiala soilor, hotrrea judectoreasc. Fiind o comunitate de bunuri instituit n considerarea cstoriei, este firesc s nceteze odat cu ea. Problema care se pune este ns cum va nceta. Dac, de principiu, suntem de acord cu teza c, odat cu desfacerea sau ncetarea cstoriei comunitatea de bunuri a soilor nu-i mai gsete raiunea, credem c nu se poate trece cu vederea faptul c, pentru a ne afla n faa unei proprieti pe cote-pri, va trebui, ca mai nti, ele s fie stabilite. i cum ar putea fi stabilite altfel dect printr-o procedur prealabil n cadrul creia soii fie se vor nelege, fie se vor judeca, n condiii de contradictorialitate, probnd, fiecare dintre ei, aportul la dobndirea bunurilor. Cu att mai mult, va fi nevoie de aceast procedur n cazul n care aciunea va fi formulat de succesorii sau creditorii soilor. De aceea este greu de 93

F
Noiune.

acceptat teza transformrii de drept a proprietii comune n devlmie n proprietate comun pe cote-pri. Prin convenia prilor, comunitatea de bunuri poate face obiectul mpririi, fie odat cu divorul, fie ulterior acestuia. n timpul cstoriei, bunurile comune nu pot fi supuse partajului, pentru c se contravine regimului legal al comunitii. Pentru motive temeinice, art. 36 alin. (2) C. fam. prevede posibilitatea partajului, dac unul dintre soi folosete n mod abuziv bunurile comune. Astfel, n timpul divorului, soii se pot nvoi cu privire la mprirea bunurilor, dar efectele acestei convenii se vor produce fie dup desfacerea cstoriei, fie n timpul cstoriei, situaie n care convenia va produce efecte. 5. Discuii privind proprietatea periodic Adepii proprietii periodice o definesc ca fiind acea modalitate a dreptului de proprietate n cadrul creia fiecare titular exercit n nume i interes propriu, prerogativele dreptului su de proprietate pe perioade determinate care se repet succesiv i perpetuu, la intervale regulate. Dac pentru sistemul anglo-saxon o astfel de modalitate s-a numit time sharing, pentru francezi, mai puin disponibili de a mprumuta terminologia angloamerican, ea a fost denumit n mai multe feluri: de la multiproprietate, la coproprietate sezonier, proprietate pe timp limitat, proprietate spaio-temporal sau, mai rezonabil, drept de folosin pe timp limitat. Acest nou concept a aprut n domeniul turismului, investitorii adresndu-se celor care i-au dorit o cas de vacan fr a dispune de suficiente fonduri pentru a o obine. Exploatnd, n mod inteligent, aceste miraj, investitorii au oferit amatorilor de iluzii posibilitatea de a cumpra folosina unei case de vacane pentru o perioad de timp limitat, ofert care a fcut epoc n anii 70. Concomitent au fost nregistrate tot mai multe sesizri ale celor nelai prin contracte tot mai diverse redactate de ofertani cu identitate cel puin discutabil, practicndu-se clauze obscure. Aceste practici abuzive au determinat Parlamentul European s adopte la13 octombrie 1988 o hotrre prin care propunea adoptarea unei directive de armonizare. La 26 octombrie 1994 a fost adoptat Directiva nr. 94/47/CE, numit i Directiva Timesharing. Scopul acestei directive n-a fost acela de a armoniza natura juridic a drepturilor care fac obiectul contractelor, diferit de la stat la stat i cu att mai puin acela de a constitui un temei legal pentru asemenea contracte, ci doar de a le stabili o minim protecie orientat n urmtoarele direcii: transparena ofertei n privina drepturilor dobndite i obligaiilor asumate de prile contractante, obligaia ofertantului de a informa pe beneficiari cu privire la riscurile asumate, acordarea dreptului de denunare a contractului n termen de 10 zile, termen n care sunt interzise plile, respectarea normelor impuse de directiv i sancionarea invocrii dreptului strin, avantajos ofertanilor, cnd bunul care face obiectul contractului se afl pe teritoriul unui alt stat. Potrivit doctrinei, n sistemul time sharing sunt practicate urmtoarele tipuri de relaii contractuale: - obligaional, prin care beneficiarul dobndete dreptul de a folosi bunul, un drept de crean ce poate fi valorificat doar n raporturile cu debitorul din contract; - societar, prin care beneficiarul devine asociat n cadrul unei societi care este proprietara imobilului, iar dreptul dobndit se concretizeaz n pri sociale la capitalul societii; - real, mai puin utilizat, n cadrul cruia beneficiarul dobndete un drept real, fie de coproprietate, fie dezmembrmnt al dreptului de proprietate; 94

- prin instituia trust-ului, n sistemul Common Law prin intermediul instituiei Equity, prin care proprietarul bunului, numit settlor, transmite dreptul su de proprietate ctre una sau mai multe persoane, numite trustee, care devin deintorii titlului legal avnd rolul de a gestiona proprietatea n folosul beneficiarilor, deintori ai titlului echitabil. 153. Legea nr. 282/2004. Pentru implementarea Directivei 94/47/CE, a fost adoptat Legea nr. 282/2004 privind protecia dobnditorilor cu privire la unele aspecte ale contractelor purtnd asupra dobndirii unui drept de utilizare pe durat limitat a unor bunuri imobiliare. O prim ntrebare care se pune este legat de semnificaia acestei reglementri. Se poate oare spune c aceast lege a creat o nou modalitate a dreptului de proprietate? Rspunsul ni se pare ct se poate de clar n condiiile n care noua reglementare are ca finalitate exclusiv protecia consumatorilor, scop pe care nsi Directiva 94/47/CE l declar expres n preambul: Prezenta directiv nu are scopul de a reglementa nici (de a stabili s.n.) msura n care contractele privind folosina pe durat limitat a unui sau a mai multor bunuri imobile pot fi ncheiate n statele membre, nici temeiul legal al acestor contracte. Prin urmare, aceast reglementare nu-i propune s lmureasc natura juridic a drepturilor dobndite de beneficiari, ci doar de a se achita, cu ntrziere, de obligaia transpunerii directivei, avnd drept scop declarat protecia consumatorilor. n aceste condiii reglementarea nu poate constitui sediul unei noi materii, cum se vrea a fi proprietatea periodic. Care este, totui, natura juridic a dreptului de utilizare n concepia Legii nr. 282/2004? Potrivit art. 3 lit. a) din aceast lege, beneficiarul dobndete un drept real sau orice alt drept care privete folosina unuia ori mai multor bunuri imobiliare, pentru o perioad determinat sau determinabil a anului care nu poate fi mai mic de o sptmn. Numai c Directiva nu vorbete de dobnditor, termen care ne conduce la transferul dreptului, ci aceea de achizitor. Dac vorbim de un drept de proprietate exercitat pe o perioad limitat, el se afl n contradicie cu caracterul perpetuu al proprietii, n general, indiferent de modalitatea ei. Apoi, caracterizarea care se face acestui drept ca purtnd asupra tranelor de timp a trezit o rezerv ndreptit potrivit creia perioada de timp convenit oricum nu poate constitui obiect al unui drept. O alt obiecie formulat de profesorul Corneliu Brsan este cea privind posibilitatea uzucaprii unei perioade de timp, n contradicie cu caracterul continuu al posesiei. Dac este vorba de un drept de folosin el nu poate fi calificat drept real, ci un drept de crean creat prin contract.

95

BIBLIOGRAFIE SELECTIV I. Tratate i monografii. 1. 2. 3. 4. D. Chirica, Posibilitatea exercitarii actiunii in revendicare de catre un singur coindivizar, Dreptul nr 11/1998, pp. 28-29; D. Lupulescu, Dreptul de proprietate comun, Ed. Lumina lex, 2000; P. Vasilescu, Regimuri matrimoniale, Ed. Rosetti, 2003; T. Sambrian, Proprietatea in sistem time sharing proprietatea periodica o noua modalitate a dreptului de proprietate, Dreptul nr. 5/1997, p. 35.

TEST DE AUTOEVALUARE

ncetarea proprietii comune n devlmie.

96

TEM DE REFLECIE Principalele modaliti ale dreptului de propietate i diferenele dintre ele. MODELE DE NTREBRI ntrebrile vor fi tip gril, cu cel puin un rspuns fiecare ntrebare. 1. Este sancionat vanzarea unui bun indiviz de ctre un singur coindivizar: a. nu b. cu nulitatea absolut a actului c. cu nulitatea relativ a actului 2. La coproprietatea n devlmie, soul cunoate intinderea dreptului su asupra bunurilor: a. da, are dreptul la jumtate din bunuri b. n principiu are dreptul la jumtate dar intinderea va fi determinat la partaj c. are dreptul doar la bunurile la care a contribuit 3. Cum va fi sancionat vnzarea unui bun imobil de catre unul dintre soi: a. cu nulitatea absolut b. cu nulitatea relativ c. un va fi sancionat pentru c se prezum c a avut consimmntul celuilalt

RSPUNSURI LA NTREBRI 1. c. 2. b. 3. b.

97

CAPITOLUL VII POSESIA

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Cuprins Obiectiv general Obiective operaionale Timpul necesar studiului capitolului Dezvoltarea temei Bibliografie selectiv Tem de reflecie Modele de teste Rspunsuri i comentarii la teste

Cuprins Definiia, fundamentul i elementele posesiei Proba, dobndirea i pierderea posesiei Calitile i viciile posesiei

Obiectiv general: Dobndirea de cunotine privind fundamentul posesiei, raiunea pentru care este supus proteciei juridice. Obiective operaionale: nsuirea definiiei posesiei, mult discutat n doctrin, calitile i viciile acesteia, proba posesiei, efectele posesiei reprezint o preocupare distincta a prelegerii

= 2 ore

98

CAPITOLUL VII POSESIA 1. Definiia, fundamentul i elementele posesiei Etimologic, termenul posesie i are originea n verbul latin possidere care, formndu-se prin alturarea cuvintelor por i sedere, sugereaz, mai nti, aciunea de aezare, instalare, ocupare, edere statornic, pentru ca mai apoi s desemneze ideea de stpnire a unui bun. Posesia este o stare de fapt sau o stare de drept? De vreme ce legea i recunoate o serie de efecte juridice, am fi nclinai s credem c ea este o stare de drept. De altfel, subiectul este obiect de controvers n doctrin. Din punct de vedere juridic, posesia intereseaz dreptul n dou ipostaze: ca stare de fapt i ca atribut al dreptului de proprietate sau a oricrui alt drept real. Ca stare de fapt, posesia ne apare ca simpl stpnire sau ocupare a unui bun, n timp ce, ca atribut al dreptului real, posesia intr n coninutul juridic al acestuia. Pentru fundamentarea posesiei s-au confruntat dou teorii: - teoria subiectiv susinut de Friedrich Karl von Savigny, care consider c posesia presupune cele dou elemente, contactul material cu bunul (corpus) i intenia stpnirii pentru sine a bunului (animus), dar c ceea ce definete posesia, deosebind-o de detenia precar, este elementul subiectiv al acesteia, intenia de a stpni bunul ca proprietar (animus sibi habendi), n timp ce detenia precar este animat de intenia de a deine bunul pentru altul. Aceast teorie a influenat reglementarea posesiei n Codul Napoleon i celelalte coduri pe care le-a inspirat; - teoria obiectiv susinut de Rudolf von Ihering, potrivit creia ceea ce conteaz nu este elementul subiectiv, ci elementul material al posesiei, obiectivarea acesteia, corpus, n timp ce intenia, animus, este dedus din puterea fizic exercitat asupra bunului n mod independent. Teoria lui Ihering a influenat Codul civil german i pe cel elveian. Definiia legal. Definiia posesiei o gsim n art. 1846 alin. (2) C. civ., potrivit cruia posesia este deinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitat, una sau alta, de noi nine sau de altul n numele nostru, text preluat din Codul civil francez. mpotriva acestei definiii au fost formulate o serie de obiecii dintre care trei sunt mai importante: a) n primul rnd, s-a afirmat c termenul de simpl deinere nu caracterizeaz doar posesia, ci include i detenia precar care nu este posesie, pentru c detentorul precar nu deine lucrul pentru sine, ci pentru altul, n numele altuia, animo alieno, fiind obligat s restituie bunul proprietarului; b) plecnd de la aceast constatare, s-a observat c definiia posesiei este eliptic, pentru c-i lipsete un element constitutiv al acesteia, intenia de a stpni pentru sine (animus sibi habendi); c) n fine, sintagma folosirea unui drept nu caracterizeaz doar posesia. Dimpotriv, posesia poate fi exercitat chiar mpotriva titularului dreptului, cum este cazul, bunoar, al posesiei asupra bunurilor pierdute sau furate. Definiii doctrinare. Plecnd de la aceste critici, doctrina de drept civil definete, de cele mai multe ori, posesia ca fiind o stare de fapt generatoare de efecte juridice, care const n stpnirea material sau exercitarea unei puteri de fapt, de 99

F
Definiie

F
Fundament

F
Elementele posesiei

ctre orice persoan asupra unui bun, cu intenia i voina de a se comporta, fa de toi ceilali, ca proprietar sau titular al altui drept real. Dei aceast definiie este mprtit de majoritatea autorilor de drept civil, tranndu-se discuia privind calificarea posesiei ca stare de fapt i nu ca stare de drept, ea ajut mai puin la determinarea termenului de definit, lipsindu-i genul proxim. O definie mai nuanat care determin mai bine termenul supus definirii este cea care vede posesia ca fiind puterea de fapt pe care o persoan o exercit asupra unui bun corporal individual determinat, care se afl sau care poate intra n circuitul civil, putere care reunete un element psihologic (animus) i un element material (corpus) i apare ca manifestarea exterioar a unui drept real principal, bucurndu-se de protecie juridic i producnd anumite efecte juridice. nsuindu-ne aceast definiie ne ngduim a avea o singur rezerv: nainte de a fi o putere de fapt, posesia este o aciune omeneasc de care legea leag producerea anumitor efecte. Altfel spus, posesia este un fapt juridic n sens restrns, acesta fiind, dup noi, genul proxim al definiiei. De ce este aprat posesia? Chiar dac nu este expresia unui drept, posesia, ca stare de tapt, este protejat de legea civil. Atunci cnd posesorul este i titular al dreptului real, protecia posesiei tinde s apere, implicit, acest drept, parte integrant a ordinii de drept. n practic sunt frecvente situaiile n care, dei este proprietar al bunului, posesorul nu are un titlu de proprietate, fiindu-i mai comod ca, n locul unei probaiuni, de multe ori dificil, s apeleze la aciunea posesorie. Chiar i n procesul de revendicare, jurisprudena a decis c, n situaia n care niciuna dintre pri nu face dovada unui titlu de proprietate, va fi preferat posesorul (in pari causa possesionis melior est causa possidendi). Sunt ns i situaii n care posesia este aprat chiar mpotriva proprietarului. De aceast dat opiunea legiuitorului de a proteja pe posesor este dictat de raiuni bine determinate. n primul rnd, n situaia n care proprietarul ar ncerca s deposedeze prin violen pe posesor, acesta din urm este preferat de lege, soluia fiind dictat de principiul spoliatus ante omnia restituendo, care vrea s spun c, nainte chiar de a vedea cine este proprietarul bunului aflat n litigiu, este important, pentru restabilirea ordiniii de drept nclcate de proprietarul care a ncercat s-i fac singur dreptate, ca bunul s fie restituit celui deposedat. Pe de alt parte, posesia este aprat pentru c ea reprezint o aparen de proprietate. De regul, posesorul este i proprietar al bunului posedat. O alt situaie n care legea prefer pe posesor proprietarului este n cazul uzucapiunii ca mod de dobndire a proprietii. n aceast situaie, avnd a alege ntre posesorul diligent care a posedat un bun imobil o perioad ndelungat de timp i proprietarul care i-a abandonat bunul, legea civil alege s-l apere pe posesor, soluia avnd i menirea nu doar de a apra diligena, ci i de a sanciona pasivitatea proprietarului. Posesia presupune coexistena a dou elemente constitutive: elementul material (corpus) i elementul psihologic (animus). - Elementul material (corpus). Se afirm ndeobte c elementul material al posesiei l reprezint contactul direct cu lucrul posedat concretizat n orice acte materiale. Dar actele juridice pe care le ncheie posesorul, despre care nu se poate spune c presupun un contact material cu bunul, intr ele oare n ceea ce numim elementul material al posesiei? 100

F
Proba posesiei

F
Dobndirea posesiei

Potrivit autorului unei monografii dedicate aceste materii, actele juridice nu constituie elementul material al posesiei, pentru c ele poart asupra dreptului de proprietate nu asupra lucrului i pentru c ele pot fi ncheiate nu numai de ctre posesor, ci i de proprietarul neposesor al bunului. Opinia a rmas singular, majoritatea autorilor convenind c actele juridice privind bunul posedat por fi ncheiate i corpore alieno. - Elementul subiectiv al posesiei (animus) const n voina pe care o are posesorul de a exercita stpnirea bunului doar pentru sine, animus sibi habendi n nume de proprietar, adic avnd acel animus domini, atitudine mprumutat de la proprietar sau de la titularul unui alt drept real. Aceast atitudine poate fi grefat pe un drept subiectiv al posesorului, dar, la fel de bine, ea poate fi i nelegitim. Pn i houl poate avea aceast voin de a stpni pentru sine bunul furat. Prin urmare, elementul subiectiv al posesiei nu este legat de buna-credin a posesorului. Un coindivizar care stpnete singur bunul ce face obiectul unui drept de coproprietate, negnd drepturile concurente ale celorlali titulari, este posesor, dei tie c dreptul su nu este exclusiv. Spre deosebire de posesor, detentorul precar, fiind obligat s restituie bunul proprietarului, nu are animus domini, el exercitnd o posesie corpore alieno. Este cazul comodatarului sau al locatarului, obligai, ex contractu, la restituirea bunului. Ei exercit posesia n numele comodantului sau locatorului. 2. Proba, dobndirea i pierderea posesiei Proba posesiei. Cele dou componente ale posesiei sunt diferit probate. Elementul material al posesiei, reprezentat de aciunea omului prin care se realizeaz stpnirea bunului, fiind un fapt juridic, poate fi probat cu orice mijloc de prob. Actele juridice care intr n coninutul elementului material al posesiei pot fi dovedite cu respectarea condiiilor generale de prob prevzute de art. 1191 C. civ. Elementul subiectiv al posesiei nu este susceptibil de prob direct. De regul, existena unei anumite intenii este relevat de aciunile sau inaciunile omului. n aceast materie au fost instituite urmtoarele prezumii legale: - posesorul este presupus c posed pentru sine, sub nume de proprietar, dac nu este probat c a nceput a poseda pentru altul (art. 1854 C. civ.). Este o prezumie relativ, iuris tantum, care poate fi rsturnat prin proba contrar prin care se tinde la dovada precaritii unei asemenea posesii; - posesorul este prezumat a fi proprietarul bunului posedat. Este efectul principal al posesiei, o prezumie relativ ce poate fi rsturnat de adevratul proprietar prin intentarea aciunii n revendicare a bunului; - cnd posesorul a nceput a poseda pentru altul, se presupune c a conservat aceeai calitate, dac nu este prob contrarie, prezumie legal relativ instituit de art. 1855 C. civ. Dobndirea posesiei. Posesia se dobndete prin ntrunirea celor dou elemente constitutive ale acesteia, corpus i animus. Nu este necesar ca ele s fie dobndite concomitent, numai c simpla stpnire a bunului, fr intenia de a stpni pentru sine, nu este considerat posesie, ci detenie precar, la fel cum simpla intenie de a poseda, nensoit de stpnirea efectiv a bunului, este insuficient pentru dobndirea posesiei. Elementul material poate fi exercitat att de ctre posesor, ct i de o alt persoan. De exemplu, chiriaul, care este un detentor precar, stpnete bunul, dar n numele persoanei care i l-a predat ca urmare a nchirierii. Elementul subiectiv, animus, nu poate fi exercitat printr-o alt persoan. Doar n cazul persoanelor lipsite 101

F
Reglementri privind calitile posesiei

F
Viciile posesiei, enumerare

de capacitate de animus este exercitat prin reprezentanii legali ai acestora (animo alieno). Pierderea posesiei. Posesia dispare prin pierderea simultan a celor dou elemente constitutive, prin pierderea elementului material sau a elementului subiectiv. Pierderea simultan a celor dou elemente are loc fie prin nstrinarea bunului posedat, fie prin abandonarea acestuia de ctre posesor, n ultimul caz bunul devenind res derelicta. Pierderea elementului material al posesiei (corpus) are loc prin pierderea bunului sau prin trecerea acestuia n stpnirea altei persoane. Cnd este vorba de bunuri mobile sau imobile care nu ndepllinesc cerinele de la art. 1909, 1910 C. civ., posesorul care a pierdut elementul material pstreaz posesia solo animo timp de un an. Avem n vedere c intentarea unei aciuni posesorii se poate face n acest termen de un an de la data deposedrii, termen prevzut de art. 674 C. civ., timp n care posesia este imperfect. Pierderea elementului subiectiv al posesiei (animus) are loc atunci cnd posesorul are bunul dar pierde animus. Este cazul constituitului posesor, cnd posesorul vinde bunul, dar cumprtorul l nchiriaz vnztorului care devine astfel detentor precar. 3. Calitile i viciile posesiei Calitile posesiei Reglementare. Pentru ca posesia s fie util, adic s fie recunoscut de lege, trebuie s ndeplineasc anumite caliti prevzute de art. 1847 C. civ. Potrivit acestui text, ca s se poat prescrie, se cere o posesie continu, nentrerupt, netulburat, public i sub nume de proprietar. Spre deosebire de Codul civil francez, Codul nostru civil nu include printre condiiile posesiei i pe aceea de a nu fi echivoc, fapt apreciat de doctrina noastr mai veche, n timp ce doctrina actual i jurisprudena consider, cu mici excepii, c echivocul este un viciu al posesiei. Aa cum s-a observat, nu toate aceste nsuiri se dovedesc a fi simple caliti ale posesiei. Astfel, ntreruperea posesiei are ca efect nlturarea oricror efecte ale acesteia, iar faptul c o posesie nu se exercit sub nume de proprietar sau de titular al unui alt drept real nseamn c este vorba de o simpl detenie precar, iar condiia de a poseda sub nume de proprietar presupune a avea animus fr de care posesia nu exist. Prin urmare, lipsa acestor dou caliti nu viciaz posesia, ci face ca ea s nu existe. Viciile posesiei Enumerare. Sunt vicii ale posesiei acele nsuiri contrare calitilor pe care trebuie s le aib posesia. Potrivit majoritii autorilor, aceste vicii sunt: discontinuitatea, violena, clandestinitatea i echivocul. n ce ne privete, considerm c doar primele trei sunt vicii propriu-zise ale posesiei, echivocul fiind mai mult dect un viciu, afectnd nsi existena posesiei. A. Discontinuitatea Noiune. Viciul discontinuitii este definit de art. 1848 C. civ.: posesiunea este discontinu cnd posesorul o exercit n mod neregulat, adic cu intermitene anormale. I s-ar putea reproa acestui enun o vag determinare a ceea ce legiuitorul numete intermitene anormale. n realitate, nici nu se pot defini mai precis asemenea intermitene, pentru c ele pot fi diferite de la caz la caz, n funcie de particularitile bunurilor ce fac obiectul posesiei. Astfel, posesia unui teren agricol 102

nu presupune prezena fizic a posesorului, dect n perioada lucrrilor, n timp ce contactul material al posesorului cu o cas de locuit trebuie s aib o frecven mai mare. Aprecierea privind normalitatea intermitenelor este lsat judectorului care va decide n raport de specificitatea fiecrei situaii ivite n practic. Legea prezum relativ continuitatea posesiei, dac existena acesteia este probat la un moment dat. Astfel, potrivit art. 1850 C. civ., posesorul actual care probeaz c a posedat ntr-un moment dat mai nainte, este presupus c a posedat n tot timpul intermediar, fr ns ca aceasta s mpiedice proba contrar. Rezult c sarcina probei o are cel care pretinde existena unor intermitene anormale. Viciul discontinuitii posesiei are urmtoarele caractere juridice: - este temporar, n sensul c viciaz posesia doar pe perioada ct intermitenele posesiei sunt anormale. Potrivit art. 1856 C. civ., posesiunea viciat prin vreuna din cauzele artate n art. 1847 devine posesiune util, ndat ce acel viciu nceteaz n vreun mod oarecare; - este un viciu absolut, n sensul c poate fi invocat de orice persoan care justific un interes legitim; - este un viciu care caracterizeaz att posesia bunurilor imobile, ct i a celor mobile, mai puin ipotezele prevzute de art. 1909 1910 C. civ., potrivit crora posesia de bun-credin conduce la dobndirea proprietii, fr a fi nevoie de trecerea vreunei perioade de timp. Discontinuitatea posesiei nu trebuie confundat cu ntreruperea acesteia. Mai nti pentru c, n timp ce discontinuitatea are drept cauz conduita voluntar a posesorului, ntreruperea posesiei se datoreaz faptei terului, apoi pentru c, n timp ce discontinuitatea viciaz doar posesia, ntreruperea face ca posesia s nceteze. B. Violena Noiune. Potrivit art. 1851 C. civ., posesia este tulburat cnd este fundat sau conservat prin acte de violen n contra sau din partea adversarului. Posesia trebuie s fie att nceput, ct i conservat n mod panic, deci fr violen. Dei textul nu distinge ntre violena activ i cea pasiv, doctrina de drept civil s-a pronunat n sensul c doar violena activ viciaz posesia, pentru c violena exercitat pentru a respinge atacul terului nu este de natur a vicia posesia, fiind inechitabil i injust a oblige pe cineva s suporte consecinele duntoare ale unor acte i fapte svrite de o alt persoan. Caracterele juridice ale violenei: - potrivit art. 1862 alin. (2) C. civ., violena este un viciu relativ, n sensul c nu poate fi invocat dect de cel mpotriva cruia a fost exercitat; - este un viciu temporar, pentru c viciaz posesia doar pe perioada ct dureaz violena, aa cum rezult din art. 1856 C. civ.; - este aplicabil att n cazul bunurilor imobile, ct i pentru cele mobile. C. Clandestinitatea Noiune. Potrivit art. 1852 C. civ., Posesiunea este clandestin cnd posesorul o exercit n ascuns de adversarul su nct acesta nu este n stare de a putea s o cunoasc. Prin urmare, pentru a fi util, posesia trebuie s fie exercitat n mod public, n astfel de condiii n care proprietarul bunului, ct i orice alt persoan interesat s poat cunoasc faptul posesiei. Caracterele juridice ale clandestinitii sunt: - este un viciu relative, pentru c poate fi invocat doar de ctre persoana interesat fa de care a fost ascuns posesia; 103

- este un viciu temporar, pentru c dureaz doar ct timp este ascuns. ndat ce posesia a redevenit public, viciul nceteaz; - este aplicabil, cu precdere, bunurilor mobile, susceptibile de a fi ascunse, fiind mai greu de nchipuit cum posesia unui bun imobil ar putea fi ascuns. D. Echivocul Noiune. Codul nostru civil, spre deosebire de cel francez, nu include echivocul printre viciile posesiei. Att doctrina, ct i jurisprudena definesc posesia echivoc printr-o posesie despre care nu se poate spune, cu certitudine, c are elementul subiectiv, animus sibi habendi. n practic, o astfel de problem s-a pus n legtur cu posibilitatea ca unul dintre motenitori s exercite o posesie util asupra bunurilor succesorale care s-i permit dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune. Regula este c motenitorii nu pot uzucapa bunurile succesorale, existnd prezumia c ei stpnesc bunurile succesorale unii pentru alii. Sunt ns i situaii n care unul dintre motenitori stpnete bunurile succesorale doar pentru sine, negndu-le celorlai comotenitori drepturile lor concurente i erijndu-se n proprietar exclusiv, situaie n care el poate dobndi proprietatea bunurilor succesorale printr-o posesie util ndelungat, adic prin uzucapiune. Soluia este ct se poate de echitabil, fiind impus de cel puin dou raiuni: mai nti, dac ceilali comotenitori, crora li s-au negat drepturile lor succesorale, n-au reacionat pe timpul termenului de uzucapiune, nseamn c au achiesat implicit la preteniile celui care a stpnit netulburat, continuu i sub nume de proprietar, bunurile succesorale; apoi, chiar dac n-ar fi aa, avnd a opta ntre posesorul diligent i titularul dreptului, neglijent, legea prefer, pentru motive care in de certitudinea circuitului civil i de echitate, pe posesor i sancioneaz implicit pe titularul dreptului care a permis posesorului s dobndeasc dreptul de proprietate printr-o posesie util i ndelungat. Echivocul viciaz posesia sau o face inexistent? Dei majoritatea autorilor consider c echivocul este un viciu al posesiei, ne alturm tezei minoritare care susine c el face inexistent posesia. ntr-adevr, ne aflm n faa unei posesii cnd sunt ndeplinite cele dou elemente, elementul material, corpus i elementul subiectiv, animus. Cnd nu exist certitudine cu privire la existena vreunuia dintre cele dou elemente, posesia nu exist. Or, o posesie care nu exist nu poate fi viciat. Acesta poate fi motivul pentru care redactorii Codului nostru civil n-au inclus echivocul printre viciile posesiei. O alt ntrebare care ateapt un rspuns satisfctor este aceea dac elementul subiectiv al posesiei trebuie s caracterizeze doar pe posesor sau i pe ceilali. Avnd a se pronuna asupra opiniei potrivit creia este necesar nu doar reprezentarea celui care stpnete bunul, ci i reprezentarea celorlalte persoane, autorul unei lucrri de referin n materie afirm, pe bun dreptate, c este nerelevant reprezentarea corect sau eronat pe care o au ceilali, precum i mprejurarea dac posesorul crede c este titularul unui drept real sau doar i asum un asemenea drept prin negarea dreptului adevratului proprietar. E. Precaritatea Noiune. Precaritatea nu este un viciu al posesiei, cum greit este calificat n Codul nostru civil; ea semnaleaz de fapt lipsa posesiei. Detenia precar este definit de art. 1853 C. civ.: Actele ce exercitm asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adic n calitate de locatari, depozitari etc., sau asupra unui lucru comun, n puterea destinaiei legale a acestuia, nu constituie o posesiune sub nume de proprietar. 104

F
Cazuri legale privind intervertirea precaritii

Tot asemenea este posesiunea ce am exercita asupra unui lucru al altuia, prin simpla ngduin a proprietarului su. Ceea ce deosebete detenia precar de posesie este elementul subiectiv al acesteia: n timp ce posesorul stpnete bunul pentru el, cu intenia specific proprietarului, animus domini, anume aceea de a stpni pentru sine, animus sibi habendi, detentorul precar deine bunul doar cu intenia de a-l deine, animus detinendi, dar pentru altul, nomine alieno, de regul n temeiul unui drept de crean ce rezult dintr-un titlu legal, convenional, judiciar, din simpla ngduin a proprietarului, ipotez prevzut expres de art. 1853 alin. (2) C. civ. ori chiar dintrun fapt juridic stricto sensu. Pentru c elementul subiectiv este greu de dovedit, legea instituie o prezumie de posesie prin art. 1854 C. civ., potrivit cruia Posesorul este presupus c posed pentru sine, sub nume de proprietar, dac nu este probat c a nceput a poseda pentru altul. Ea este, n acelai timp, i o prezumie de nepracaritate. Elementul material al posesiei, corpus, este exercitat prin intermediul detentorului, corpore alieno, dar numai n limitele dreptului constituit de posesor. Pentru definirea statutului de detentor precar nici nu are importan cum a fost el lsat s stpneasc bunul, important este c detentorul are obligaia s restituie bunul. Au aceast calitate chiriaul, depozitarul, comodatarul, creditorul gajist, sechestrul judiciar, curatorii, executorii testamentar etc. Cnd spunem c precaritatea nu este viciu al posesiei avem n vedere faptul c i lipsete un element constitutiv al posesiei, animus sibi habendi, detentorul precar fiind obligat la restituirea bunului persoanei de la care l-a primit. Intervertirea precaritii. Prin intervertirea precaritii se nelege transformarea precaritii n posesie util, ceea ce presupune transformarea lui animus detinendi n animus possidendi. Potrivit art. 1857 C. civ., Posesorul care posed nu sub nume de proprietar nu poate s schimbe el nsui, fie prin sine singur, fie prin alte persoane interpuse, calitatea unei asemene posesii. Pe de alt parte, legea instituie o prezumie de continuitate a deteniei precare prin art. 1855 C. civ., potrivit cruia cel care a nceput a poseda pentru altul, se presupune c a conservat aceeai calitate, dac nu este prob contrar. Cazuri legale. Intervertirea deteniei precare n posesie util poate avea loc doar n cazurile expres prevzute de Codul civil n art. 1858, care de fapt sunt excepii de la regula instituit n art. 1855 C. civ.: a - art 1858 pct. 1 C. civ.:deintorul unui bun primete cu buncredin, de la o a treia persoan, alta dect adevratul proprietar, un titlu translativ de proprietate n privina lucrului ce deine. Este cazul detentorului precar care ncheie un contract translativ de proprietate cu un non dominus, o alt persoan dect proprietarul bunului. Legea cere ca detentorul precar s fie de buncredin, adic s nu fi cunoscut i nici s nu fi putut cunoate, prin diligene rezonabile, c persoana cu care a contractat nu este proprietarul bunului. Raiunea acestui text are n vedere convertirea elementului subiectiv al deteniei din animus detinendi n animus sibi habendi. Ceea ce se cere este ca detentorul precar s aib reprezentarea eronat c a dobndit proprietatea bunului deinut. Cazul de coal cel mai citat este acela al chiriaului care cumpr bunul nchiriat de la o persoan pe care o consider proprietar actual al bunului. Aa cum se precizeaz n doctrina de drept civil, buna-credin a detentorului precar nu trebuie s fie similar situaiei n care calitatea de proprietar a vnztorului este efectul unei erori comune invincibile (error communis facit ius); 105

b - art. 1858 pct. 2 C. civ.: deintorul lucrului neag dreptul celui de la care ine posesiunea prin acte de rezisten la exerciiul dreptului su. Pentru a se realiza intervertirea deteniei precare, potrivit acestui text normativ nu este suficient ca detentorul precar s nege doar dreptul celui de la care deine bunul, ci se cere ca acesta s fi svrit acte de rezisten de natur s obiectiveze schimbarea inteniei sale din animus detinendi n animus sibi habendi. S-a decis, de exemplu, c simpla neplat a chiriei de ctre chiria nu poate fi calificat act de rezisten. n schimb, neplata chiriei, urmare a notificrii fcute locatorului a fost considerat act de rezisten, n sensul normei pe care o analizm; c - art. 1858 pct. 3 C. civ.: deintorul strmut posesiunea lucrului, printr-un act cu titlu particular translativ de proprietate, la altul care este de bun-credin. De aceast dat, urmare a actului de dispoziie, intervertirea deteniei precare are loc fa de terul dobnditor i nu fa de detentorul nstrintor. Buna-credin a terului este prezumat, cu condiia de a fi fcut verificri la registrele de publicitate. Cu condiia de a fi de bun-credin, terul va dobndi doar drepturile pe care le-a avut detentorul precar asupra bunului, nu i obligaiile sale printre care obligaia de a restitui bunul proprietarului; d - art. 1858 pct. 4 C. civ.: transmisiunea posesiunii din partea deintorului la altul se face printr-un act cu titlu universal, dac acest succesor universal este de bun-credin. Acest caz de intervertire a fost criticat de doctrina de drept civil, plecndu-se de la faptul c succesorul universal, de exemplu, substituindu-se n toate drepturile i obligaiile autorului, va rmne obligat la restituirea bunului, obligaie pe care o avea autorul de la care a dobndit bunul. Efectele posesiei Enumerare. O posesie util d natere urmtoarelor efecte: - creaz o prezumie de proprietate n favoarea posesorului; - posesorul de bun-credin dobndete fructele bunurilor posedate; - posesia este aprat prin aciunile posesorii; - posesia exercitat n condiiile legii asupra bunurilor imobile conduce la naterea dreptului de proprietate; - posesia valoreaz titlu pentru bunurile mobile; Dintre acestea doar o parte sunt analizate ca efecte propriu-zise ale posesiei n timp ce uzucapiunea i dobndirea bunurilor mobile, dei sunt i ele efecte ale posesiei, sunt tratate n cadrul modurilor de dobndire a proprietii. n ce ne privete, chiar dac protecia legal a posesiei nu este un efect propriu-zis al acesteia, credem c nu greim analiznd-o ca un efect, n sens larg, al posesiei. A. Prezumia de proprietate n favoarea posesorului Reglementare. Potrivit art. 1854 C. civ., posesorul este presupus c posed pentru sine, sub nume de proprietar, dac nu este probat c a nceput a poseda pentru altul. Prezumia de proprietate este relativ, iuris tantum, n privina bunurilor imobile i absolut, iuris et de iure, n privina bunurilor mobile, pentru care simpla posesie valoreaz titlu. Pentru ca prezumia de proprietate s opereze se cere ca posesorul s fac dovada elementului material al posesiei, corpus. Odat fcut aceast prob, legea prezum existena elementului subiectiv al posesiei, animus i, totodat, l prezum pe posesor ca fiind proprietar al bunului posedat. Se susine c prezumia de proprietate nceteaz s opereze n situaiile n care se face dovada c posesorul este de rea-credin, afirmaie care ar putea fi interpretat n sensul c prezumia de proprietate n-ar opera dect n cazul posesorului 106

de bun-credin, ceea ce ar fi greit. n realitate, buna-credin este prezumat, potrivit principiului bonna fides praesumitur, astfel c cel care susine reaua-credin a posesorului va trebui s-o i dovedeasc, ceea ce nu poate nsemna altceva dect rsturnarea prezumiei care, pn la acel moment, opereaz ca i n cazul posesorului de bun-credin. B. Dobndirea proprietii fructelor de ctre posesorul de bun-credin Principiul legal. Potrivit art. 485 C. civ., Posesorul nu ctig proprietatea fructelor dect cnd posed cu bun-credin. Acest principiu reprezint o excepie de la art. 483 C. civ., potrivit cruia fructele aparin proprietarului bunului frugifer n temeiul lui ius fruendi. n aceast materie, buna-credin a posesorului este circumstaniat de art. 486 C. civ., potrivit cruia Posesorul este de bun-credin cnd posed ca proprietar n puterea unui titlu translativ de proprietate, ale crui viciuri nu-i sunt cunoscute. De aceast dat, titlul, ale crui vicii nu sunt cunoscute de posesor, nu este distinct de buna-credin, cum se cere n alte cazuri, printre care n cazul micii uzucapiuni, ci este un element intrinsec al bunei-credine, putnd fi chiar unul putativ, adic s existe doar n contiina posesorului, nu i n realitate. Pentru identitate de motive, chiar i un titlu lovit de nulitate absolut poate permite posesorului s dobndeasc fructele bunului, mai puin cnd nulitatea absolut este dat de nclcarea ordinii publice. Ne-am putea ntreba: de ce titlul lovit de nulitate absolut care ncalc ordinea public n-ar putea fi un un titlu translativ de proprietate ale crui vicii nu-i sunt cunoscute posesorului? Pn la urm, ceea ce intereseaz aici nu este dect ceea ce crede posesorul nu i ce este n realitate. Urmtoarea ntrebare ar fi care sunt acele cazuri de nclcare a ordinii publice, altele dect cazurile de nulitate absolut a actului? Un rspuns nu este uor de dat. De fapt, problema aflat n discuie vizeaz o alt ntrebare, aceea de a ti dac posesorul poate invoca eroarea de fapt (error facti), care const, n cazul de fa, n credina greit a posesorului c titlul provine de la un verus dominus. Rspunsul nu comport dificulti, ct vreme tocmai aceasta vrea s spun legiuitorul prin enunul de la art. 486 C. civ. Dificultatea apare ns cnd posesorul invoc eroarea de drept (error iuris). Cum se tie, normele de drept civil sunt, de regul, dispozitive, care permit o anumit conduit, n privina crora posesorul poate invoca necunoaterea lor. Cnd ns este vorba de norme imperative care in de ordinea public, posesorul n-ar putea invoca eroarea de drept, ea fiind o crassa iuris ignorantia, adic o greeal de neiertat. n legtur cu titlul putativ este locul s spunem c, aa cum s-a subliniat n literatura juridic, n actuala organizare a sistemului de publicitate imobiliar, i va fi greu posesorului s invoce un titlu inexistent. Cum proprietatea fructelor se dobndete prin percepere, se cere ca bunacredin a posesorului s existe de fiecare dat cnd o face. De aceast dat, nu se mai face distincie ntre fructele naturale i cele civile, precum n cazul uzufructului, unde doar cele civile se cuvin uzufructului numai n proporie cu durata acestuia. Ea nceteaz ns cnd posesorul ia cunotin de viciile titlului sau cnd este chemat n judecat pentru o cauz de nulitate a acestuia. Posesorul de bun-credin nu va putea percepe fructele unui bun aflat n proprietatea public. Norme derogatorii gsim i n materia raportului donaiilor unde, potrivit art. 762 C. civ., fructele bunurilor supuse raportului sunt datorate din ziua deschiderii 107

F
Definire aciuni posesorii

succesiunii, iar, potrivit art. 854 C. civ., donatarul datoreaz fructele bunurilor care depesc cotitatea disponibil din momentul decesului donatorului. Toate aceste nuanri sunt valabile pentru fructe, cci productele se cuvin ntotdeauna proprietatului, indiferent de buna sau reaua-credin a posesorului. Pentru o corect nelegere a regulii pe care o analizm, trebuie vzut care este fundamentul acesteia. Altfel spus, de ce a optat legiuitorul pentru soluia favorabil posesorului de bun-credin n materia perceperii fructelor produse de un bun care nu-i aparine? Dac nainte de anul 1989 accentul se punea pe munca privit ca izvor de venituri, un rspuns mai adecvat ni-l ofer profesorul Valeriu Stoica, susinnd c principiul echitii este fundamentul juridic al dobndirii fructelor de ctre posesorul de bun-credin. n conflictul de interese dintre proprietarul neglijent i posesorul diligent i animat de bun-credin, dreptul a ales s apere pe ultimul, recompensndu-i att diligenele, ct i buna-credin. Fructele. Sunt produse, n mod periodic de un bun, fr a consuma substana acestuia. Fructele pot fi: naturale, industriale i civile. -Fructele naturale sunt acelea ce pmntul produce de la sine; producia i prsila (sporul animalelor) sunt asemenea fructe naturale, potrivit art. 522, alin. (1) teza I C. civ. Caracteristica principal a acestora este c ele se produc fr munca omului. - Fructele industriale ale unui fond sunt acelea care se deosebesc prin cultur, spune art. 522, alin. (1) C. civ. Tot ce se produce ca urmare a muncii omului (tot ce produce pmntul ca urmare a cultivrii lui de ctre om). - Fructele civile sunt enumerate exempli gratia de art. 523 C. civ.: chiriile caselor, dobnzile sumelor exigibile, venitul rentelor.... Toate acestea sunt, pn la urm, venituri bneti obinute de proprietar din folosina bunurilor. n mod forat ele au fost incluse n categoria fructelor, dei nu sunt produse de un bun, ci reprezint prestaii specifice pentru executarea unui contract. Productele. Sunt cele care nu au caracter periodic i care consum substana bunului din care fac parte (cum ar fi crbunele din min, piatra, marmura din cariere etc.). C. Protecia juridic a posesiei Aciunile posesorii. Sunt mijloace juridice prin care posesorul tinde s-i conserve posesia ca stare de fapt mpotriva oricrei tulburri ori s i-o redobndeasc atunci cnd a pierdut-o. Aprndu-se posesia ca stare de fapt, se apr implicit i dreptul de proprietate sau un alt drept real, atunci cnd posesorul se dovete a fi i titular al unui drept real. Pentru promovarea aciunilor posesorii bunurile trebuie s fie determinate. O universalitate de bunuri nu poate face obiectul posesiei. Caractere. Aciunile posesorii se caracterizeaz astfel: - au ca finalitate conservarea unei situaii de fapt i de aceea presupun o procedur simplificat, n cadrul creia probaiunea este mai lejer pentru reclamant care va trebui s dovedeasc doar faptul posesiei i tulburarea acesteia, spre deosebire de aciunile petitorii care pun n discuie existena dreptului, implicnd obligaia de a exhiba titlul, ceea ce uneori nseamn o veritabil probatio diabolica. De aceea, de multe ori, reclamantul, chiar proprietar fiind, alege calea aciunii posesorii. Exercitarea concomitent a celor dou aciuni, petitorie i posesorie, nu este posibil. S-a decis c posesorul tulburat n posesia sa are facultatea de a alege fie calea aciunii poseosorii, fie cea a aciunii petitorii. El poate s renune la aciunea 108

F
Aciunile posesorii

posesorie, mergnd direct pe terenul petitoriu, asumndu-i, astfel, din capul locului, sarcina probei dreptului su de proprietate, astfel c, ori de cte ori, n cadrul aciunii posesorii, reclamantul invoc i dreptul de proprietate nu se pune problema unui cumul al posesorului cu petitorul, ci doar a renunrii la aciunea posesorie n favoarea celei petitorii. Hotrrea pronunat n aciunea posesorie nu se bucur de autoritatea lucrului judecat n procesul care are ca obiect revendicarea aceluiai bun, pentru c nu se pune n discuie fondul nsui al dreptului, ci doar faptul posesiunii i al tulburrii; - sunt aciuni reale, diferite de cele personale, chiar dac nu pun n discuie un drept real, ci doar posesia unui bun corporal; - aciunile posesorii sunt aciuni imobiliare; - aciunile pot fi exercitate i de posesorul nelegitim, atunci cnd este deposedat prin violen, pentru c, ntr-o asemenea ipotez, nainte de toate, se pune problema restituirii bunului (spoliatus ante omnia restituendo). Deposedarea prin violen nu poate fi agreat sub niciun motiv, astfel c, nainte chiar de a se examina legitimitatea posesiei, efectele unei asemenea aciuni trebuie nlturate, altfel s-ar accepta justiia privat. Exercitarea aciunilor posesorii. Potrivit art. 674 alin. (1) C. proc. civ., pentru admiterea cererii, posesia trebuie s ndeplineasc cerinele prevzute de art. 1847 C. civ., adic s fie continu, nentrerupt, netulburat, public i sub nume de proprietar. n temeiul art. 676 C. civ., aciunea posesorie poate fi formulat, n mod excepional i de cel care deine bunul n temeiul unui contract ncheiat cu posesorul, dar nu i mpotriva celui pentru care deine bunul. A. Aciunea n complngere Noiune. Aciunea n complngere este aciunea posesorie general, de drept comun, prin care reclamantul solicit nlturarea unei tulburri obinuite a posesiei panice prin nclcarea ei de ctre prt. Condiii. Condiiile exercitrii acesteia sunt urmtoarele: a) - s nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare, condiie impus de art. 674 pct. 1 C. proc. civ. Tulburarea poate fi att o tulburare de fapt, adic orice aciuni fcute la imobilul aflat n litigiu, ct i o tulburare de drept, adic orice act judiciar sau extrajudiciar prin care o persoan are o pretenie contrar posesiei unei alte persoane, cum ar fi somaia pe care o ter persoan o trimite unui chiria cruia i pune n vedere s-i plteasc lui chiria. Deposedarea este pierderea elementului material al posesiei. Termenul de un an de la tulburare sau deposedare este un termen de prescripie extinctiv, susceptibil de ntrerupere, suspendare i repunere n termen; b) - reclamantul s fi posedat bunul cel puin un an nainte de tulburare sau deposedare, condiie impus de art. 674 pct. 2 C. proc. civ. Potrivit doctrinei de drept civil, acest termen este asemntor termenului de prescripie achizitiv, motiv pentru care este posibil jonciunea posesiilor, pot fi aplicate regulile de ntrerupere civil i natural a prescripiei achizitive; c)- posesia reclamantului s fie o posesie util. B. Aciunea special n reintegrare (reintegranda) Noiune. Este aciunea posesorie special prin care posesorul, supus unei tulburri sau deposedti cu violen, tinde s fie repus n situaia anterioar. Singura condiie impus de lege pentru promovarea acestei aciuni este aceea de a nu fi trecut un an de la data tulburrii sau deposedrii [art. 674 alin. (2) C. proc. civ.]. Prin violen se nelege orice act de ocupare a unui imobil, mpiedicarea posesorului prin 109

aezarea de obstacole n calea acestuia, precum i orice fapte care presupun rezistena uzurpatorului i tind la deposedarea posesorului. Titularii aciunilor posesorii. Reclamant n aciunea posesorie poate fi posesorul care a fost deposedat de bunul posedat sau, dup caz, a crui posesie i-a fost tulburat. Chiar dac posesorul este proprietarul bunului, nimic nu-l mpiedic s formuleze aciunea posesorie. n ipoteza respingerii aciunii pentru nerespectarea condiiilor posesiei sau a termenelor, posesorul care este i proprietarul bunului va putea formula aciunea n revendicare, fr s-i fie opus autoritatea de lucru judecat, pentru c cele dou aciuni au cauze diferite, astfel c nu este ntrunit tripla identitate prevzut de art. 1201 C. civ. Dintre servitui, potrivit art. 675 C. proc. civ., doar cele continue i aparente pot fi aprate prin aciuni posesorii, pentru c numai acestea pot fi dobndite prin uzucapiune. Mai pot formula aciunea posesorie i cei care dein bunul n temeiul unui titlu ncheiat cu posesorul sau chiar i cu detentorul precar.

BIBLIOGRAFIE SELECTIV I. Tratate i monografii. 1. A. Boar, Uzucapiunea. Prescripia, posesia i publicitatea drepturilor, Ed. Lumina lex, 1999, pp. 66 si urm.; 2. D. Gherasim, Teoria generala a posesiei in dreptul civil roman, Ed. Academiei, 1986, p. 20-24.

TEST DE AUTOEVALUARE Precizai, care este n opinia dvs. implicaiile dobndirea proprietii fructelor de ctre posesorul de bun-credin.

110

TEM DE REFLECIE Protecia juridic a posesiei. MODELE DE NTREBRI ntrebrile vor fi tip gril, cu cel puin un rspuns fiecare ntrebare. 1. Care este diferena dintre posesie i detenia precar: a. posesia implic detenia precar b. posesia nseamn a deine pentru sine bunul iar detenia precar nseamn a deine bunul pentru altul c. posesia o are doar proprietarul, detenia precar o are doar houl sau gsitorul bunului pierdut 2. Ce este posesia echivoc a. cand un rezult daca posesorul exercit posesia n numele su ori i pentru alii b. cand posesia este contestat de alii c. cand titularul a abandonat bunul

RSPUNSURI LA NTREBRI 1. b. 2. a.

111

CAPITOLUL VIII DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Cuprins Obiectiv general Obiective operaionale Timpul necesar studiului capitolului Dezvoltarea temei Bibliografie selectiv Tem de reflecie Modele de teste Rspunsuri i comentarii la teste

Cuprins Privire general Dreptul de uzufruct Dreptul de uz i dreptul de abitaie Dreptul de servitute Dreptul de superficie

Obiectiv general: Dobndirea de cunotine privind dezmembramintele dreptului de proprietate i constituirea lor. Obiective operaionale: Analiza sistematic a fiecrui drept, analiznd caracterele, drepturile si obligatiile partilor, actiunile prin care sun aparate.

= 3 ore

112

CAPITOLUL VIII DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE 1. Privire general Noiune. Potrivit art. 479 C. civ., poate avea cineva asupra bunurilor, sau un drept de proprietate, sau un drept de folosin, sau numai servitute. Dac dreptul de proprietate, cel mai important drept real, numit pe bun dreptate laboratorul teoriei generale a drepturilor reale, are n coninutul su cele trei atribute: posesia, folosina i dispoziia, care aparin, de regul, aceleai persoane, sunt i situaii, limitativ prevzute de lege, n care o parte dintre cele trei prerogative sunt preluate de alte persoane, constituind drepturi reale distincte. Astfel, dreptul de proprietate este dezmembrat, pierznd unul dintre caracterele acestuia, exclusivitatea, iar dreptul real, nscut prin dezmembrare, este un drept distinct, opozabil erga omnes, inclusiv proprietarului care este inut, fie ca efect al conveniei, fie n temeiul legii, s le respecte. Practic, dezmembrarea este o afectare a dreptului de proprietate, motiv pentru care ea nu poate avea loc dect cu respectarea strict a legii. Dintre cele trei atribute ale dreptului de proprietate, dispoziia rmne totdeauna proprietarului cu urmtoarele precizri: dispoziia juridic va privi doar nuda proprietate, pentru c, potrivit unui principiu statornic n material nstrinrilor, nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet, ceea ce nseamn c nimeni nu poate transmite altuia un drept mai mare dect el nsui are, astfel c dobnditorul va avea acelai statut de nud proprietar. Dispoziia material se va exercita de ctre proprietar doar n msura n care nu se stingherete exercitarea dezmembrmntului. Astfel, dac, de regul, proprietarul poate distruge nsi substana lucrului pe care l are n proprietate, n cazul dreptului de proprietate afectat de un dezmembrmnt, o asemenea prerogativ n-o mai are. La ntrebarea dac dreptul de proprietate public poate fi dezmembrat, autorii de drept civil susin c doar dreptul de proprietate privat poate fi dezmembrat, pentru c dreptul de proprietate public este inalienabil i, pentru c aceast concluzie se ntemeiaz pe dispoziiile art. 136 alin. (4) din Constituie, care precizeaz n mod limitativ modurile de exercitare a dreptului de proprietate public, precum i pe caracterul de drept privat al reglementrii acestor drepturi reale, care nu pot deroga de la regimul de drept public al dreptului de proprietate. Potrivit unei alte opinii mai nuanate, exist o excepie de la acest principiu, anume aceea n care dreptul de proprietate public poate fi dezmembrat prin crearea unor veritabile servitui stabilite prin fapta omului, cu condiia ca prin aceasta s nu fie limitat sau afectat uzul ori interesul public, fcndu-se trimitere la prevederile de la art. 13 alin. (1) din Legea nr. 213/1998. Definiiile doctrinare propuse dezmembrmintelor dreptului de proprietate nu sunt cu mult diferite ntre ele. Cea mai frecvent este aceea care le definete drept acele drepturi reale principale, derivate, asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau se dobndesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din coninutul juridic al dreptului de proprietate. Enumerare. Dreptul civil romn recunoate urmtoarele dezmembrminte ale dreptului de proprietate: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie, dreptul de servitude, dreptul de superficie. Prevederi ale unor legi speciale postrevoluionare au determinat pe unii autori s includ printre dezmembrmintele dreptului de proprietate drepturile reale de folosin: dreptul real de folosin asupra terenurilor 113

F
Noiuni generale

F
Definiia dreptului de uzufruct

aferente locuinelor cumprate n condiiile Decretului-lege nr. 61/1990, dreptul real de folosin asupra unor terenuri agricole reglementat de Legea nr. 18/1991, dreptul special de folosin asupra unor terenuri intravilane constituit n favoarea cetenilor strini sau apatrizilor, conform art. II alin. (1) din O.U.G. nr. 184/2002, ct i dreptul de concesiune a bunurilor proprietate privat a statului sau a unitilor administrativteritoriale. Ali autori contest aceast calificare, cu motivarea c reglementarea lor cuprinde o serie de elemente de drept public, cu un regim juridic propriu, distinct de acela al dezmembrmintelor dreptului de proprietate. n opinia noastr, faptul c reglementarea acestor drepturi reale ine de dreptul public nu mpiedic includerea lor printre dezmembrmintele dreptului de proprietate. Constituire. Dezmembrmintele dreptului de proprietate pot fi constituite prin urmtoarele moduri: -prin lege: abitaia, servituile naturale i servituile legale, superficia; -prin act juridic, contract sau testament (uzufructul, uzul, abitaia, servituile stabilite prin fapta omului, superficia); -prin uzucapiune (uzufructul, uzul, servituile continue i aparente, superficia); -prin destinaia proprietarului ( toate servitulite stabilite prin fapta omului); -prin act administrativ al autoritii competente (dreptul real de folosin). Cel mai frecvent mod de constituire prin act juridic este testamentul. Aa cum legatul poate fi universal, cu titlu universal sau cu titlu particular, tot astfel i uzufructul poate fi universal (uzufructul ntregii moteniri), cu titlu universal (uzufructul tuturor imobillelor sau asupra unei fraciuni din imobilele succesorale) i uzufructul cu titlu particular (uzufructul asupra unui bun succesoral, luat ut singuli. Plecndu-se de la faptul c dezmembrmintele dreptului de proprietate reglementate de Codul civil pot fi constituite prin act juridic, n doctrina francez s-a nscut ntrebarea dac prile ar putea constitui, prin voina lor exclusiv, i alte asemenea dezmembrminte, diferite de cele legal reglementate. Rspunsul dat de autorii francezi, valabil i pentru sistemul nostru de drept, a fost unul negativ. Este adevrat c prile pot constitui, prin act juridic, dezmembrminte ale dreptului de proprietate, numai c asemenea afectri trebuie s fie expres i limitativ prevzute de lege. 2. Dreptul de uzufruct Noiune, coninut i caractere juridice Definiie. Potrivit art. 517 C. civ., uzufructul este dreptul de a se bucura cineva de lucrurile ce sunt proprietatea altuia ntocmai ca i nsui proprietarul lor, ns cu ndatorirea de a le conserva substana. Este practic preluarea definiiei date de art. 578 C. civ. fr. care definete uzufructul ca fiind dreptul de a se bucura de lucrurile asupra crora o alt persoan este proprietar, ntocmai ca i proprietarul nsui, dar cu obligaia de a conserva substana acestora. Aceast definiie a fost criticat pentru c termenul a se bucura este insuficient i imprecis, afirmndu-se, pe bun dreptate, c i locatarul este ndreptit s se bucure de un bun care este al locatorulul, fr ns a beneficia de un drept real. Pe de alt parte, uzufructuarul nu are dispoziia juridic asupra bunului, astfel c este greit a spune c el ar avea aceleai drepturi ca i proprietarul. Definiiile doctrinare corijeaz inadvertenele enunului legislativ, definind dreptul de uzufruct ca fiind acel drept real principal derivat, esenialmente temporar, asupra bunurilor ce aparin n proprietatea altei persoane, care confer titularului su, 114

numit uzufructuar, atributele de posesie i folosin, cu obligaia de a le conserva substana i de a le restitui proprietarului la ncetarea uzufructului. Coninut juridic. Dintre cele trei atribute ale dreptului de proprietate, uzufructuarul dobndete posesia i folosina, iar proprietarul pstreaz dispoziia juridic. Posesia este divizat ntre proprietar, care continu s stpneasc bunul, dar ca nud proprietar, pierznd folosina i uzufructuar care, n raporturile cu proprietarul, este detentor precar, pentru c rmne obligat s restituie bunul proprietarului n temeiul titlului prin care a fost constituit dreptul de uzufruct. Uzufructuarul exercit un drept real principal asupra bunului, opozabil erga omnes, drept care presupune un contact direct cu bunul, fr ca proprietarul s fie obligat la o prestaie concret. Prerogativele sale sunt limitate, pe de o parte, de obligaia conservrii bunului, care este relativ, n sensul c prin folosirea bunului uzufructuarul diminueaz substana bunului supus uzurii. Apoi, atributele preluate nu pot fi mai mari dect cele ale proprietarului, astfel c limitele materiale i juridice ale dreptului de proprietate sunt i limitele dreptului de uzufruct. n temeiul art. 534 fraza I C. civ., uzufructuarul poate ceda emolumentul dreptului su, pentru c, dei nu are dispoziia juridic asupra bunului, el l poate exploata. Caractere juridice. Urmtoarele sunt caracterele juridice ale dreptului de uzufruct: a) este un drept real, pentru c titularul su are un contact nemijlocit cu bunul i pentru c exercitarea lui nu presupune nicio prestaie a proprietarului. Ca orice drept real, este opozabil erga omnes, n nelesul c toi ceilali sunt obligai s nu fac nimic de natur s stinghereasc pe titular n exercitarea prerogativelor sale. Cele dou atribute specifice drepturilor reale, dreptul de urmrire i dreptul de preferin, opereaz atunci cnd dreptul de uzufruct are ca obiect bunuri corporale. b) este un drept esenialmente temporar sau vremelnic. Cnd este constituit n favoarea unei persoane fizice el nu poate avea o durat mai mare dect viaa uzufructuarului, uzufructul numindu-se viager, iar cnd este constituit n favoarea unei persoane juridice, nu poate avea o durat mai mare de 30 ani, aa cum rezult, n mod explicit, din art. 559 C. civ. Uzufructul este viager chiar i atunci cnd este constituit pentru o perioad care depete durata vieii uzufructuarului, cci el va nceta la decesul acestuia. Uzufructul viager are un caracter aleatoriu, pentru c durata sa ine de un eveniment viitor i nesigur; c) nu este transmisibil. Potrivit art. 557 C. civ., uzufructul se stinge prin moartea uzufructuarului. Norma ine de ordinea public i nu poate fi eludat, astfel c transmiterea acestui drept de mortis causa este prohibit. n ce privete ns transmisibilitatea uzufructului prin acte inter vivos, lucrurile nu sunt la fel de clare. Prevederea de la art. 534 fraza I C. civ., potrivit creia Uzufructuarul se poate bucura el nsui, sau nchiria altuia, sau ceda exerciiul dreptului su, ne-ar putea ndemna s credem c dreptul de uzufruct poate fi cedat prin acte ntre vii. Sunt autori de prestigiu care consider c uzufructul este incesibil doar pentru cauz de moarte, admind c acest drept poate fi cedat prin acte ntre vii, tez care este argumentat prin trimiteri la doctrina francez. Nu putem mprti aceast opinie, pentru c reglementarea dat uzufructului de Codul civil francez este diferit de cea a Codului nostru civil: art. 595 din Codul civil francez determin, n mod explicit, modurile de transmitere a uzufructului prin 115

F
Reglementri privind dreptul de uzufruct

donare, vnzare sau cedare, ceea ce Codul nostru civil n-o spune. Norma de la art. 534 fraza I C. civ. trebuie interpretat n sensul c uzufructuarul poate ceda doar emolumentul dreptului de uzufruct i nu dreptul nsui. Per a contrario, ar nsemna c privm pe proprietar de unicul su atribut, dispoziia juridic. De la aceast regul exist o excepie prevzut de art. 1750 pct. 2 C. civ., potrivit creia uzufructul asupra imobilelor i accesoriile acestora pot fi ipotecate i, deci, nstrinate prin vnzarea silit. Ct privete uzufructul asupra mobilelor el nu poate fi obiect al urmririi creditorului, excepiile fiind de strict interpretare; c) este un drept intuitu personae, caracter care decurge din netransmisibilitatea acestui drept. Dreptul de uzufruct este constituit n considerarea unor caliti personale ale uzufructuarului, n lipsa crora este de presupus c proprietarul nu i-ar fi cedat cele dou atribute ale dreptului su de proprietate. Obiectul dreptului de uzufruct Reglementare. Potrivit art. 520 C. civ., uzufructul se poate constitui pe tot felul de bunuri mobile i imobile. Cum uzufructuarul are obligaia de a conserva substana bunului aupra cruia a fost constituit uzufructul, rezult c obiect al acestuia l constituie bunurile neconsumptibile. Prin excepie, art. 526 C. civ. prevede c uzufructul poate fi constituit i asupra unor lucruri consumptibile, cunoscut n doctrin sub numele de cvasiuzufruct, prin care uzufructuarul dobndete chiar dreptul de proprietate, n plenitudinea sa, avnd obligaia de a restitui proprietarului bunuri de acelai gen, n aceeai cantitate i de aceeai calitate. Fungibilitatea bunurilor care fac obiectul cvasiuzufructului este cea care face posibil aceast specie a uzufructului. Obiect al uzufructului l pot constitui un bun sau mai multe bunuri individual determinate, situaie n care uzufructul este cu titlu particular, o fraciune dintr-o universalitate, cnd uzufructul este cu titlu universal, precum i o universalitate de bunuri, cnd uzufructul este universal. Este important aceast distincie, pentru c uzufructuarul cu titlu particular nu va fi inut de datoriile patrimoniului, spre deosebire de uzufructul cu titlu universal i cel universal la care uzufructuarul este obligat s contribuie la datoriile patrimoniului. Uzufructul care are ca obiect un fond de comer d posibilitatea uzufructuarului de a nstrina chiar bunurile i produsele acestora, va putea consuma materiile prime, avnd obligaia de a nlocui aceste bunuri, astfel nct, la stingerea uzufructului s restituie proprietarului aceeai universalitate. Subrogaia real cu titlu universal este cea care face posibil aceast nlocuire. Jurisprudena a decis c uzufructul care are ca obiect o turm de animale poart asupra ntregii turme i nu asupra fiecrui animal i c, la stingerea uzufructuluil, uzufructuarul are obligaia de a restitui universalitatea n cadrul creia animalele obinute ca spor prin prsil vor nlocui pe cele nstrinate sau pe cele care au pierit. Uzufructul poate purta i asupra terenurilor pentru care a fost constituit dreptul de proprietate, chiar dac, n privina lor, legea interzice nstrinarea timp de 10 ani de la anul urmtor nscrierii acestuia n evidenele cadastrale, aa cum i cazul imobileleor cu destinaia de locuine, cumprate n condiiile Legii nr. 112/1995. Interpretnd prevederea de la art. 527 C. civ., potrivit creia uzufructul unei rente pe via d uzufructuarului, pe durata uzufructului su, dreptul de a percepe veniturile, fr a fi obligat la niciun fel de restituire, n doctrin se susine c i bunurile incorporale pot constitui obiect al uzufructului. n cazul uzufructului unei 116

creane, uzufructuarul are obligaia de a restitui capitalul, dup regulile cvasiuzufructului, iar n cazul uzufructului care poart asupra aciunilor la societi comerciale, nudul proprietar i exercit dreptul de vot. Bunurile proprietate public nu pot face obiectul dreptului de uzufruct. Moduri de dobndire a uzufructului Enumerare. Art. 518 C. civ. prevede c uzufructul se stabilete prin lege i prin voina omului. Cum au fost abrogate dispoziiile privind uzufructul legal, a rmas un singur mod de dobndire a uzufructului, voina omului, la care doctrina a adugat uzucapiunea. A. Voina omului ca mod de dobndire a uzufructului Contract. Uzufructul poate fi constituit prin contract, att cu titlu oneros, fie cu titlu gratuit, uzufructul poate fi constituit att direct, ct i indirect: -direct (per translationem), cnd proprietarul nstrineaz posesia i folosina, pstrnd pentru sine dispoziia; -indirect (per deductionem), cnd proprietarul nstrineaz nuda proprietate, pstrnd posesia i folosina. n ambele cazuri, cnd este vorba de un imobil, actul de constituire va trebui s fie un nscris autentic i supus cerinelor de publicitate prevzute de Legea cadastrului i a publicitii imobilliare nr. 7/1996. n practic, s-a decis c Pentru constituirea lui (uzufructului, s.n.) este necesar un act translativ, care este supus transcrierii sau intabulrii n raport cu sistemul de eviden, aceast operaiune urmnd n totul regulile actelor translative, sub sanciunea neopozabilitii uzufructului neintabulat sau netranscris fa de teri. Testament. Prin testament, constituirea uzufructului se poate face, att direct, ct i indirect, cu aceleai explicaii ca i n cazul contractului. Dar, prin testament se mai poate constitui uzufructul i cnd printr-un legat se las unei persoane dreptul de usufruct, iar altei persoane se las nuda proprietate, printr-un alt legat. Partaj voluntar. Comentnd o decizie de spe prin care s-a statuat c dreptul de uzufruct poate rezulta din partaj, profesorul Liviu Pop emite o opinie contrar, susinnd c dreptul de uzufruct nu poate rezulta dintr-un partaj judiciar, deoarece instanele nu pot, mpotriva voinei coproprietarilor, s decid naterea altor drepturi reale, dect cele existente, dar c atunci cnd coproprietarii se neleg este posibil ca unul s dobndeasc, prin partaj voluntar, nuda proprietate, iar cellalt uzufructul i eventual o sult. Subscriem soluiei, apreciind i noi c nimic nu oprete ca dreptul de uzufruct s fie constituit prin acord de voin. Nimic nu oprete ca acordul de voin s intervin chiar i ntr-un partaj judiciar soluionat prin tranzacia prilor, consfinit printr-o hotrre de expedient. Printr-o decizie de spe a fostului Tribunal Suprem sa decis c Nu exist nicio mpiedicare legal ca mpreala voluntar a unei succesiuni constnd n imobile s se fac n sensul ca unii dintre motenitori s ia nuda proprietate, iar ceilali uzufructul i eventual o sult, fiind sufficient ca prin nvoiala lor s nceteze starea de indiviziune a proprietii. B. Uzucapiunea ca mod de constituire a uzufructului Spre deosebire de servitude, n privina creia art. 623 C. civ. dispune expres c ea poate fi dobndit prin uzucapiune, n ce privete uzufructul, n lipsa unei dispoziii exprese, doctrina de drept civil a interpretat legea dup regula ubi eadem est ratio eadem solutio debet esse. Constituirea uzufructului se poate face att prin uzucapiunea de 10-20 ani, n condiiile existenei justului titlu i a bunei-credine a posesorului, ct i prin uzucapiunea de 30 ani. Aa cum s-a susinut, acest mod de 117

dobndire este lipsit de importan, pentru c cel care a nceput s posede bunul va urmri s dobndeasc deplina proprietate a acestuia. Drepturile i obligaiile uzufructuarului A. Drepturile uzufructuarului Enumerare. Uzufructuarul are urmtoarele drepturi: a) dreptul de a obine posesia bunului i de a o exercita nestingherit Pentru valorificarea acestui drept, uzufructuarul are la ndemn urmtoarele aciuni civile: -o aciune personal, ex contractu, ndreptat mpotriva nudului proprietar prin care solicit predarea bunului n starea acestuia la data constituirii dreptului de uzufruct; -o aciune confesorie de uzufruct, care este o aciune real petitiorie ndreptat mpotriva nudului proprietar sau a unui ter care deine bunul fr drept; -o aciune posesorie ndreptat mpotriva celui care nu respect posesia uzufructuarului asupra bunului imobil, obiect al dreptului de uzufruct; -o aciune n grniuire ndreptat exclusiv ctre delimitarea terenului care face obiectul dreptului de uzufruct, nu i pentru revendicarea unei poriuni de teren, ipotez n care aciunea o are doar proprietarul, fiind un act de dispoziie; b) dreptul de a folosi bunul i accesoriile sale ca i proprietarul. Potrivit art. 536 C. civ, el se folosete de drepturile de servitute i n genere de toate drepturile de care se poate folosi proprietarul i se folosete ntocmai ca nsui proprietarul. Uzufructuarul este ndrituit s fac acte de conservare i administrare. n practic, s-a decis c uzufructuarul poate s ncheie un contract de nchiriere cu o ter persoan i are la ndemn aciunea personal, nscut din contract, pentru evacuarea chiriaului, la expirarea termenului. c) dreptul de a culege fructele bunului, indiferent de natura acestora Fructele civile sunt obinute de uzufructuar zi cu zi, proporional cu durata uzufructului. Potrivit art. 536 C. civ., uzufructuarul are dreptul de a se bucura de tot felul de fructe ce poate produce obiectul asupra cruia are uzufruct, fie naturale, fie industriale, fie civile. Fructele naturale i fructele industriale se dobndesc de uzufructuar, n deplin proprietate, prin culegerea lor la epoca maturitii. Potrivit art. 524 C. civ., fructele naturale i cele industriale care n-au fost culese la momentul naterii dreptului de uzufruct sunt ale uzufructuarului, n timp ce fructele neculese la data stingerii uzufructului, sunt ale proprietarului. n cazul uzufructului constituit prin legat, fructele sunt ale uzufructuarului din momentul predrii voluntare a bunului de ctre motenitori sau de la data formulrii aciunii n justiie; d) dreptul de a exercita prerogativele conferite de uzufruct, fie direct, fie printr-o alt persoan. Uzufructuarul are dreptul de a culege emolumentul dreptului su, de a-l ceda altei persoane, cu titlu oneros sau gratuit, dreptul de a arenda ori nchiria bunul care face obiectul dreptului de uzufruct, dreptul la veniturile produse de obligaiuni, aciuni, rente. El poate constitui asupra uzufructului su un alt drept de uzufruct, fr a nstrina ns dreptul su, ci doar exerciiul acestuia, astfel c primul uzufructuar rmne obligat fa de nudul proprietar; e) dreptul de a dispune de ele, n cazul cvasiuzufructului constituit asupra bunurilor consumptibile, cu obligaia restituirii la data ncetrii dreptului de uzufruct, a unor bunuri de aceeai cantitate, calitate i valoare; 118

F
Nudul proprietar

f) dreptul de a ipoteca dreptul, dac obiectul su l constituie un bun imobil, situaie n care creditorul va putea urmri doar dreptul de uzufruct i nu imobilul. B. Obligaiile uzufructuarului Obligaii anterioare intrrii n posesia bunurilor. nainte de a intra n posesia bunurilor, uzufructuarul are urmtoarele obligaii: a) obligaia de inventariere a bunurilor mobile i de constatare a strii bunurilor imobile. Potrivit art. 540 C. civ., aceast operaie trebuie s aib loc n prezena proprietarului. Cheltuielile ocazionate de aceast procedur sunt suportate de uzufructuar. Operaia este menit a fixa obiectul uzufructului, astfel nct, la ncetarea acestuia, uzufructuarul s restituie bunurile n starea n care le-a primit; b) uzufructuarul datoreaz cauiune, potrivit art. 541 C. civ., adic s nominalizeze o persoan care s aib deplin capacitate i care s garanteze c va despgubi pe proprietar dac uzufructuarul va deveni insolvabil. Nudul proprietar poate scuti pe uzufructuar de aceast obligaie. Obligaii n timpul exercitrii dreptului de uzufruct: a) s se foloseasc de bun ca un bonus pater familiae, adic s-l foloseasc potrivit destinaiei sale, cu aceeai diligen pe care ar fi manifestat-o nsui proprietarul; b) s asigure paza i conservarea bunului care face obiectul uzufructului, s aduc la cunotina proprietarului orice nclcri sau uzurpri ale dreptului su de proprietate (art. 545 C. civ.). Uzufructuarul este inut s suporte cheltuielile necesare reparaiilor curente, n timp ce cheltuielile care privesc substana bunului cad n sarcina nudului proprietar; c) s suporte o parte din sarcinile obinuite ale bunului, cum ar fi plata impozitelor; d) s plteasc datoriile defunctului cnd uzufructul a fost constituit cu titlu gratuit i prin testament (art. 550 C. civ.). Obligaiile la ncetarea uzufructului: a) obligaia de a restitui bunul care a fcut obiectul uzufructului, n starea n care le-a primit. Dac bunurile primite au fost deteriorate ca urmare a uzurii normale determinate de o folosina normal, vor fi restituite n starea existent la momentul predrii, dar, dac deteriorarea se datoreaz culpei sau dolului uzufructuarului, acesta va datora daune-interese proprietarului. Dac bunul a pierit din culpa exclusiv a uzufructuarului, el va datora contravaloarea acestuia i dauneinterese, iar dac uzufructul nceteaz prin deces, obligaia dezdunrii va fi suportat de motenitorii uzufructuarului; b) n cazul cvasiuzufructului care a avut ca obiect bunuri consumptibile, uzufructuarul are obligaia de a restitui bunuri, n aceeai cantitate, de aceeai calitate i valoare cu bunurile primite la nceputul uzufructului. Drepturile i obligaiile nudului proprietar A. Drepturile nudului proprietar Enumerare. Nudul proprietar are urmtoarele drepturi: - dreptul de dispoziie juridic asupra bunului care face obiectul uzufructului. El poate nstrina, prin acte cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, dar numai nuda proprietate, fr s aduc atingere celorlalte drepturi pe care le are uzufructuarul asupra bunului. Altfel, el ar nstrina un drept mai mare dect are, cnd principiul este c nemo plus iuris ad alium transfere quam ipse habet; - dreptul de a greva nuda proprietate. Nimic nu-l oprete pe nudul proprietar s greveze bunul cu o ipotec, de exemplu, sau s constituie o servitute 119

F
Reglementri privind stingerea uzufructului

pasiv asupra bunului care face obiectul uzufructului, cu condiia ca prin aceste grevri s nu se afecteze drepturile uzufructurarului. Cu att mai mult, nudul proprietar poate dobndi o servitute activ, n folosul bunului care face obiectul uzufructului, pentru c o asemenea constituire nu numai c nu vatm drepturile uzufructuarului ci, dimpotriv, i profit; -dreptul de a obine productele bunului ce face obiectul uzufructului. Cum se tie, productele consum substana bunului, motiv pentru care nu pot fi nsuite de uzufructuar care dobndete doar fructele; n situaia exproprierii bunului ce face obiectul uzufructului, discuii se poart n literatura juridic n legtur cu destinaia despgubirii legale. Unii autori consider c despgubirea se cuvine, n integralitate, proprietarului, pentru c prin expropriere se stinge nsui dreptul de proprietate i implicit dezmembrmintele acestuia, n timp ce ali autori, crora ne alturm, consider c despgubirea va fi partajat ntre nudul proprietar i uzufructuar, soluie ce rezult din interpretarea raional a art. 26 alin. (3) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public; -nudul proprietar poate exercita toate aciunile prin care i apr dreptul su de proprietate cu aceeai condiie de a nu aduce atingere drepturilor pe care le are uzufructuarul. El poate formula aciunea n revendicare, aciunea n grniuire, aciunea n prestaie tabular, aciunea n rectificarea nscrisurilor din cartea funciar. B. Obligaiile nudului proprietar Enumerare. Obligaiile nudului proprietar sunt urmtoarele: a) obligaia de a nu face nimic de natur s stinghereasc pe uzufructuar n exercitarea prerogativelor sale. Nudul proprietar nu poate s aduc modificri bunului dac prin acestea ar mpiedica pe uzufructuar n exercitarea normal a dreptului su. Per a contrario, asemenea modificri pot fi fcute de nudul proprietare dac nu aduc atingerea drepturilor uzufructuarului, la fel cum el poate face reparaiile importante ale bunului; b) obligaia de a garanta pe uzufructuar pentru eviciune, cnd uzufructul s-a constituit prin act cu titlu oneros sau cnd actul de constituire o prevede expres; c) obligaia de a efectua reparaiile importante ale bunului, conform art. 545-546 C. civ.; d) obligaia de despgubire a uzufructuarului n cazul n care, prin fapta sa culpabil, a micorat valorea bunului care face obiectul uzufructului. Modurile de stingere a uzufructului Reglementare. Potrivit art. 557-558 C. civ., urmtoarele sunt modurile de stingere a uzufructului: a) prin moartea uzufructuarului, pentru c este un drept temporar i cel mult viager. Cum norma de la art. 557 C. civ. este imperativ, orice convenie contrar, prin care s-ar constitui un uzufruct perpetuu, este lovit de nulitate absolut. Prile au ns libertatea de a constitui un drept de uzufruct pe o perioad mai mic dect durata vieii uzufructuarului; b) prin expirarea termenului pentru care a fost constituit. n favoarea persoanelor juridice, uzufructul se poate constitui pe o perioad de cel mult 30 ani; c) prin consolidare, adic prin dobndirea de ctre uzufructuar a nudei proprieti, uzufructuarul devenind astfel proprietarul bunului, dreptul de proprietate refcndu-se. Aa cum s-a remarcat, atunci cnd un ter dobndete att nuda 120

proprietate, ct i dreptul de uzufruct, nu ne aflm n faa consolidrii, ci a confuziunii; d) prin neuz sau prescripie extinctiv ( art. 557 ultimul alin. C. civ.) se stinge uzufructul dac, timp de 30 ani, uzufructuarul nu s-a folosit de bun, nici personal i nici prin intermediul altei persoane; e) prin pieirea total a bunului, care poate fi att fizic, dar i juridic, cum este cazul exproprierii. n ambele situaii uzufructul i pierde obiectul. Cnd ns pieirea este doar parial, uzufructul se pstreaz asupra prii rmase ( art. 563 C. civ.); f) prin expropriere pentru cauz de utilitate public, reglementat de art. 28 din Legea nr. 33/1994. Pierznd dreptul, uzufructuarul va fi despgubit de ctre expropriator; g) prin renunarea uzufructuarului la dreptul su, potrivit art. 561 C. civ.; h) prin decderea judiciar a uzufructuarului pentru abuz de folosin, pedeaps civil pronunat de instana de judecat la cererea nudului proprietar, conform art. 558 C. civ. Este abuz de folosin cnd uzufructuarul exploateaz bunul altfel dect un bun proprietar, degradnd bunul care face obiectul dreptului de uzufruct. Jurisprudena s-a pronunat c, n situaia abuzului de folosin, nudul proprietar are a opta ntre a cere decderea uzufructuarului sau obligarea acestuia de a aduce bunul n strarea anterioar; i) prin desfiinarea ca urmare a rezoluiunii sau anulrii a titlului prin care proprietarul care a constituit uzufructul a dobndit bunul, conform principiului Resoluto iure dantis resolvitur accipientis; j) prin uzucapiunea care a operat n favoarea unui ter, posednd bunul n termenul prevzut de lege, att uzufructul, ct i nuda proprietate. Uzucapantul nu va fi inut s respecte drepturile constituite asupra bunului asupra cruia a dobndit dreptul de proprietate. Lichidarea uzufructului Obligaii. Odat ce uzufructul s-a stins prin unul din modurile mai sus artate, uzufructuarul este obligat s restituie bunul nudului proprietar, mai puin n situaia n care bunul care face obiectul uzufructului a fost expropriat, cnd a operat consolidarea uzufructului, sau cnd a pierit din cauze neimputabile uzufructuarului. Cnd bunul a pierit din cauze imputabile uzufructuarului, nudul proprietar are aciunea n daune-interese. Dac uzufructuarul refuz restituirea bunului, uzufructuarul are la ndemn fie o aciune n revendicare, fie o aciune personal, ex contractu, cnd uzufructul a fost constituit prin contract. Bunul se restituie n starea n care a fost predat. Dac printr-o folosire normal, bunul a suferit deteriorri, el va fi restituit n starea n care se afl la momentul stingerii uzufructului. Nudul proprietar va fi obligat s plteasc uzufructuarului sumele de bani pltite pentru el i garantate printr-o ipotec asupra imobilului. Uzufructuarul nu va putea pretinde cheltuielile fcute pentru mbuntirile aduse bunului, chiar dac i-a sporit valoarea [art. 539 alin. (2) C. civ.]. Aciunile uzufructuarului Enumerare. Dreptul de uzufruct poate fi aprat prin dou aciuni: aciunea confesorie de uzufruct, aciunea posesorie i aciuni ntemeiate pe contract (ex contractu),

121

F
Dreptul de uz

F
Dreptul de abitaie

- Aciunea confesorie de uzufruct. Este o aciune real prin care uzufructuarul tinde s obin recunoaterea dreptului su de uzufruct i predarea bunului deinut fie de tere persoane, fie de nudul proprietar. - Aciunea posesorie. Cnd posesia asupra bunului ce face obiectul dreptului de uzufruct este tulburat, fie de tere persoane, fie de nudul proprietar, uzufructuarul poate formula aciunea posesorie. Dac, n ce privete proprietatea uzufructuarul este detentor precar, n ce privete dreptul su de uzufruct el este posesor. - Aciunea personal. Cnd uzufructul este universal sau cu titlu universal, uzufructuarul poate formula aciuni personale mpotriva debitorilor patrimoniului pentru obligaiile acestora care au ca izvor de obligaii contractul sau delictul. 3. Dreptul de uz i dreptul de abitaie Caracterizare general. Aceste dou drepturi reale sunt reglementate laolalt n art. 565-576 C. civ., fiind considerate de doctrin varieti ale dreptului de uzufruct, drepturi care le confer titularilor posibilitatea de a folosi lucrul altuia, de a-i culege fructele, dar n msura n care sunt necesare nevoilor lor i ale membrilor familiilor lor. Diferena dintre ele este aceea c, n timp ce dreptul de uz poate avea ca obiect orice bun mobil i imobil care se afl n circuitul civil, dreptul de abitaie poate avea ca obiect doar o cas de locuit. Noiunea i caracterizarea dreptului de uz Noiune. Dreptul de uz este un drept real, dezmembrmnt al dreptului de proprietate, care i confer titularului su, denumit uzuar, posibilitatea de a se folosi de un bun mobil sau imobil, de a-i culege fructele, dar numai pentru satisfacerea nevoilor sale i ale familiei sale. Caracterizare. Potrivit art. 568 C. civ., ntinderea dreptului de uz este cea care rezult din titlul constitutiv. Dac n titlul constitutiv nu se fac referiri la ntinderea dreptului, determinarea lui se face conform art. 570 C. civ., potrivit cruia cel care are uzul unui loc (fond), nu poate pretinde mai multe fructe dect i se cuvine pentru trebuinele sale i ale familiei sale. Potrivit doctrinei, termenul familie include pe cei care triesc n mod normal, statorinic cu uzuarul, anume so, soie, copii, indiferent dac sunt rezultai din cstorie sau din afara ei ori dac sunt adoptai, personalul casnic i persoanele care beneficiaz de ntreinere. Art. 570 alin. (2) prevede c fac parte din familie i copiii care s-au nscut ulterior constituirii uzului. Dreptul de uz este un drept strict personal, astfel c uzuarul nu poate ceda sau nchiria dreptul su altuia. Cnd fructele produse de bun exced nevoilor uzuarului i familiei sale ele nu se cuvin acestuia, ele fiind inalienabile. Prin urmare, att dreptul de a culege fructele, ius fruendi, ct i dreptul de uz, ius utendi, sunt dimensionate n raport de nevoile uzuarului i ale familiei sale. Constituirea dreptului de uz se poate face n aceleai moduri ca i dreptul de uzufruct: acte juridice (contract, testament), fapte juridice (uzucapiunea), neputnd fi constituit prin lege. Spre deosebire de uzufruct, dreptul de uz poate fi transmis, de mortis causa, motenitorilor. Noiunea i caracterizarea dreptului de abitaie Noiune. Dreptul de abitaie este un drept real imobiliar, avnd aceeai natur ca i uzufructul, dar care are ca obiect o cas de locuit i care permite titularului su s posede i s foloseasc imobilul proprietatea altei persoane, n scopul satisfacerii nevoilor de locuit ale sale i ale familiei sale.

122

F
Definiie servitutea

Caracterizare. Dreptul de abitaie are ca titular doar persoana fizic, este inalienabil, insesizabil i nu poate fi nchiriat. Prin excepie, art. 572 alin.(2 ) C. civ. permite titularului dreptului de abitaie s nchirireze o parte din locuin care depete nevoile de locuit ale titularului i familiei sale. Pentru aprarea dreptului de abitaie, titularul acestui drept are la ndemn fie o aciune personal ntemeiat pe titlul constitutiv, fie o aciune confesorie. Constituire. Dreptul de abitaie poate fi constituit prin voina omului (contract sau testament ), prin fapt juridic (uzucapiune) i prin lege. Prin Legea nr. 319/1944, art. 4, este reglementat un drept de abitaie n favoarea soului supravieuitor asupra locuinei proprietatea soului predecedat, drept care ia natere la decesul soului titular al dreptului de proprietate. Naterea acestui drept legal de abitaie poate avea loc cu respectarea urmtoarele condiii: a) - soul supravieuitor s fi locuit n imobilul cu destinaia de locuin la data deschiderii succesiunii. Nuannd, doctrina de drept civil a condiionat acest drept de convieuirea soului supravieuitor n aceast locuin; b) - soul supravieuitor s nu aib o alt locuin proprie; c) - imobilul s fac parte, n totalitate sau parial, din bunurile succesorale. ndepllinete aceast condiie att imobilul care a fost bun propriu al soului predecedat, ct i imobilul care a fost bun comun al soilor; d) - soul supravieuitor s nu devin prin motenire proprietar exclusiv al locuinei pentru c, altfel, ar dobndi un dezmembrmnt asupra propriului drept de proprietate. Soul supravieuitor trebuie s se afle n concurs cu ali motenitori la succcesiunea defunctului; e) - defunctul s nu fi dispus altfel, adic s nu fi exclus dreptul de abitaie din motenirea legal, pentru c soul supravieuitor este motenitor rezervatar doar n raport de drepturile succesorale prevzute de art. 1 din Legea nr. 319/1994. Acest drept este recunoscut de lege soului supravieuitor pn la partaj, dar pentru o perioad de cel puin un an de la data deschiderii succesiunii, el fiind, de fapt, un beneficiu ntemeiat pe voina prezumat a defunctului. Legea prezum c acesta n-ar fi dorit ca, dup decesul su, soul supravieuitor s fie evacuat din locuin de ndat. Acest mod de a raiona nu mai este valabil n situaia n care soul supravieuitor se recstorete, astfel c, n aceast ipotez, el pierde dreptul de abitaie, chiar i dac partajul nu s-a soluionat. Dreptul de abitaie este strict personal i prin urmare inalienabil i insesizabil. Spre deosebire de dreptul de abitaie reglementat de dreptul comun, soul supravieuitor, titular al dreptului de abitaie, nu poate nchiria partea de imobil n care nu locuiete. Ceilali motenitori i pot ns cere acestuia s-i restrng spaiul n care locuiete sau chiar i pot oferi o alt locuin. 3. Dreptul de servitute Definiie, caractere i clasificare Definiie. Potrivit art. 576 C. civ., Servitutea este o sarcin impus unui imobil pentru uzul i utilitatea unui imobil avnd alt stpn. Doctrina definete servitutea ca fiind un drept real principal derivat, perpetuu i indivizibil, constituit asupra unui imobil, numit fond aservit, pentru uzul i utilitatea altui imobil, numit fond dominant, imobile care aparin la proprietari diferii. Pentru c ele privesc dou fonduri, se mai numesc servitui prediale, de la latinescul praedium, fond. 123

Caractere juridice. Din definiia dat dreptului de servitute rezult urmtoarele caractere juridice: - Drept real imobiliar pentru c ea profit unui bun imobil i afecteaz un alt bun imobil, ambele imobile prin natura lor. Imobilele prin obiectul la care se aplic, precum i imobilele prin destinaie nu pot forma obiectul dreptului de servitute. Aa cum s-a artat, nu se poate constitui o servitute asupra altei servitui (servitus servitutis non potest ). - Presupune dou imobile, de regul vecine, aparinnd unor proprietari diferii. Vzut din perspectiva fondului dominant (praedium dominans) ea este un drept real, accesoriu, asupra altui bun, ius in re aliena, iar din perspectiva fondului aservit, (praedium serviens) este o sarcin real, un dezmembrmnt al dreptului de proprietate, pe care l restrnge. Atributele de proprietate asupra fondului aservit rmn mai departe la proprietarul acestuia. Astfel, faptul c fondul aservit este grevat nu nseamn c titularul acestuia n-ar mai putea folosi bunul. De exemplu, n cazul servituii de trecere, drumul de acces creat pentru fondul dominant poate fi folosit i de proprietarul fondului aservit - Accesoriu al fondului cruia i profit. Servitutea urmeaz soarta juridic a fondului cruia i (accesorium sequitur principalem), adic se transmite odat cu fondul dominant, neputnd fi desprit de acesta (ambulant cum domino). Ea nu va putea fi ns nstrinat sau grevat separat de fondul dominant. Dei profit implicit titularului dreptului de proprietate, decesul acestuia nu afecteaz servitutea constituit. - Drept perpetuu, ca i dreptul de proprietate asupra fondului dominant n favoarea cruia a fost constituit. Dac n dreptul roman perpetuitatea era un caracter esenial al servituii, sub reglementarea dat de Codul nostru civil, servitutea poate fi i limitat n timp. Servituile create prin convenie, bunoar, pot fi limitate prin voina prilor care, cum se tie, este legea prilor. - Drept indivizibil, n sensul c profit ntregului fond dominant i fiecrei pri din acesta. Cnd bunul ce urmeaz a fi aservit se afl n indiviziune, constituirea servituii prin titlu nu poate fi fcut dect cu respectarea regulii unanimitii coproprietarilor, constituirea servituii fiind act de dispoziie, n timp ce, pentru coproprietarii fondului dominant nu este nevoie de acordul de voin al tuturor coproprietarilor pentru c actul constituirii le profit, fiind calificat act de dispoziie, regul care nu se aplic i coproprietarilor fondului dominant, n cazul crora nu este nevoie de consimmntul acestora. Clasificarea servituilor se face potrivit mai multor criterii. a. Dup modul de constituire, art. 577 C. civ. mparte servituile n: servitui naturale, legale i constituite prin fapta omului. Servituile naturale care i au originea n situaia natural a bunurilor nvecinate (servitutea de scurgere a apelor naturale, servitutea izvorului, grniuirea, servitutea de ngrdire a proprietii). Servituile legale sunt cele stabilite prin lege (zidul sau anul comun, distana plantaiilor, servitutea de vedere, servitutea picturii de la streini, servitutea de trecere). Servituile stabilite prin fapta omului, cele care sunt considerate a fi servituile propriu-zise, constituite prin act juridic (convenie sau testament), uzucapiune i destinaia proprietarului. 124

Calificarea a fost criticat, afirmndu-se, pe bun dreptate, c servituile naturale i au izvorul tot n lege i c ambele nu sunt veritabile servitui, ci doar limite normale determinate de raporturile de vecintate. Noi credem c aceast clasificare este util, chiar dac observaiile sunt corecte. Pn la urm toate clasificrile au criterii convenionale, fiind impuse, n primul rnd, de raiuni pur didactice. b. Dup coninut. Dup coninutul lor, servituile sunt servitui pozitive i servitui negative. Servituile pozitive sunt cele care permit proprietarului fondului dominant s fac ceva concret, cum este cazul servituii de trecere. Servituile negative sunt cele care impun proprietarului fondului aservit obligaii de a nu face, restricii i limitri, cum este cazul servituii de vedere, obligaia de a nu planta sub o anumit distan. c. Dup obiect, servituile sunt urbane i rurale, conform art. 621 C. civ. Servituile urbane sunt cele stabilite n folosul cldirilor, indiferent de situarea lor. Servituile rurale sunt cele stabilite n folosul terenurilor. d. Dup modul de exercitare, servituile sunt continue i necontinue. Servituile continue sunt cele a cror existen nu impune fapta actual a omului, cum este cazul servituii de vedere, de scurgere a apelor naturale etc. Servituile necontinue sunt cele pentru a cror existen este nevoie de fapta omului, cum este cazul servituii de trecere. e. Dup modul de exteriorizare servituile sunt aparente i neaparente. Servituile aparente sunt cele care, potrivit art. 622 alin. (2) C. civ., se cunosc prin lucrri exterioare, cum sunt: servitutea plantaiilor care nu pot fi fcute dect la o anumit distan de hotar, servitutea de vedere etc. Servituile neaparente sunt cele a cror existen nu poate fi constatat prin semne exterioare, ca n cazul precedent. De regul, asemenea servitui sunt cele negative, cum este cazul servituii de a nu planta la o distan mai mic dect cea legal. Dar i servitui pozitive pot fi neaparente, cum este cazul servituii de trecere. f. Criteriu combinat. Combinnd criteriile de clasificare, servituile pot fi: - servitui continue i aparente, cum este servitutea de vedere; - servitui necontinue i neaparente, cum este servitutea de trecere; - servitui continue i neaparente, ca servitutea de a nu construi; - servitui necontinue i neaparente, ca de exemplu servitutea de trecere pe un drum sau potec vizibil. Interesul unor asemenea clasificri rezult din nevoia de a le distinge pentru o corect aplicare a legii. Astfel, potrivit art. 623 C. civ., de exemplu, doar servituile continue i aparente pot fi dobndite prin uzucapiune. Deosebit de aceste clasificri legale, n doctrin servituile au mai fost grupate n raport de mai multe criterii. Astfel, servituile legale au fost clasificate n servitui reciproce sau bilaterale i servitui nereciproce sau unilaterale, dup cum ele sunt constituite n favoarea ambelor fonduri sau doar n folosul unuia dintre fonduri. Servituile reciproce sau bilaterale sunt: servitutea sau dreptul de grniuire, servitutea distanei plantaiilor, servitutea picturii de la streain, servitutea privind distana i lucrrile intermediare pentru anumite construcii, servitutea negativ de vedere. Servituile unilaterale sunt: servitutea de scurgere a apelor naturale, servitutea izvoarelor, servitutea de trecere. 125

F
Clasificarea servituilor naturale

A. Servituile naturale Enumerare. Potrivit art. 577 C. civ., servituile naturale sunt cele care izvorsc din situaia natural a lucrurilor. Doctrina calific asemenea servitui ca simple obligaii impuse fondurilor limitrofe care au ca fundament bunele raporturi de vecintate i nu servitui propriu-zise. Potrivit art. 577 C. civ., servituile naturale sunt cele care izvorsc din situaia natural a lucrurilor. Ele sunt reglementate de art. 578-584 C. civ. i sunt astfel grupate: Servitutea de scurgere natural a apelor este reglementat de art. 578 C. civ. potrivit cruia: Locurile inferioare sunt supuse a primi apele ce curg firete din locurile superioare fr ca mna omului s fi contribuit la aceasta. Rezult c proprietarul fondului inferior, aflat n aval, este obligat s suporte scurgerea natural a apelor de pe fondul superior, aflat n amonte, fiindu-i interzis s fac orice lucrare care s stvileasc scurgerea. Jurisprundena s-a pronunat prin decizii de spe cu privire la aceast obligaie de a nu face impus proprietarului fondului aservit i a decis c fapta prin care proprietarul fondului superior a efectuat lucrri prin care a modificat cursul de scurgere a apelor, ngreunndu-se situaia fondului inferior, constituie delict civil. Trebuie ns subliniat c o asemenea obligaie privete situaia obinuit a lucrurilor, cci, n situaii excepionale, cnd au loc inundaii i scurgeri masive de ape, aa cum s-a ntmplat n ultimii ani, proprietarul fondului aservit este ndrituit s ia msurile care se impun pentru protejarea proprietii sale, fr ns a ngreuna, n mod inutil, situaia fondului dominant. Pentru pstrarea echilibrului i pentru evitarea unor abuzuri de drept, doctrina a precizat c proprietarul fondului dominant nu va fi inut s nlture obstacolele formate, n mod natural, cum ar fi prundiurile i pmntul adus de ape.Altfel spus, i aici, ca n orice conflict de interese dintre cele dou fonduri i, n general, n orice raport de vecintate, trebuie manifestat o atitudine de toleran i moderaie reciproc. Servitutea izvoarelor. Potrivit art. 579 C. civ., cel care are un izvor pe proprietatea sa are obligaia de a-l folosi, astfel nct s nu afecteze dreptul de acces al proprietarului fondului inferior. Ipoteza textului privete situaia n care acest drept a fost dobndit de proprietarul fondului inferior printr-un titlu, prin uzucapiune sau prin destinaia proprietarului. n orice alt situaie, proprietarului fondului pe care se afl izvorul l va putea folosi doar pentru sine. n aceast materie, prin titlu nelegem o concesie din partea proprietarului care renun, prin convenie, la exclusivitatea folosirii apei, n temeiul dreptului su de proprietate, cedndu-i vecinului dreptul de a se folosi de acest izvor. Prin uzucapiune proprietarul fondului inferior poate dobndi dreptul de servitute doar n condiiile n care, timp de peste 30 ani a folosit apa izvorului, fcnd lucrri pentru nlesnirea scurgerii apei i nu prin simpla scurgere a apei pe terenul su timp de 30 ani. Prin destinaia proprietarului aceast servitute poate fi constituit, pentru c, fiind o servitute continu i aparent, intr sub incidena art. 625 C. civ. prin care destinaia proprietarului este recunoscut ca un mod de constituire distinct. Potrivit art. 581 C. civ., proprietarul pe care se afl un izvor nu-i poate schimba cursul, dac izvorul este folosit de locuitorii unei comune. Grniuirea. Potrivit art. 584 C. civ., Orice proprietar poate ndatora pe vecinul su la grniuirea proprietilor lipite cu a sa. 126

F
Servituii legale definiie i clasificare

Plasarea ei printre servituile naturale nu este justificat, pentru c cele dou fonduri vecine nu se afl n situaia n care unul este dominant i altul aservit. Termenul grniuire are urmtoarele sensuri: - mai nti, grniuirea ne apare ca un atribut al dreptului de proprietate i are sensul de operaie material de delimitare pe care orice proprietar are dreptul de o face prin semne exterioare i vizibile la propriul fond; - cum oricrui drept i corespunde o obligaie corelativ, grniuirea ne apare i ca o obligaie pe care o are proprietarul fondului nvecinat de a consimi la delimitarea fondurilor. Este o obligaie propter rem, pentru c nsoete fondul n minile oricui s-ar afla. Delimitarea unor fonduri vecine se poate face n primul rnd, prin acord de voin; - aciunea n grniuire are un alt sens dect operaia material, fiind acea aciune real prin care proprietarul unui fond poate cere obligarea vecinului su la delimitarea celor dou proprieti limitrofe. Despre aciunea n grniuire vom discuta n cadrul aprrii dreptului de proprietate. ngrdirea proprietii. Potrivit art. 585 C. civ., Tot proprietarul i poate ngrdi proprietatea. Aceast operaie nu este o servitute, pentru c nu afecteaz cu nimic proprietatea limitrof, ci este o prerogativ fireasc a oricrui proprietar. n aparen, aceast norm poate fi considerat superflu, putndu-ne ntreba de ce a fost nevoie ca legiuitorul s permit ceva ce st n ordinea fireasc a lucrurilor. Exist o explicaie istoric i ea privete realitatea francez existent naintea Revoluiei din 1789, cnd dreptul feudal prevedea, n anumite zone ale Franei, o serie de servitui n favoarea unor privilegiai ai regalitii, ngrdirea proprietilor fiind interzis. Codul Napoleon trebuia s aib o reacie ferm i explicit, preluat de Codul nostru civil. B. Servituile legale Definiie legal. Potrivit art. 586 C. civ., servituile stabilite de lege au ca obiect utilitatea public a comunelor sau aceea a particularilor. Sunt numite legale, pentru c existena lor rezult ex legem, fiind instituite prin voina legiuitorului. Subclasificare. La rndul lor, servituile legale pot fi clasificate n servitui legale stabilite de Codul civil i servitui stabilite prin legi speciale, servitui speciale. Servituile stabilite de Codul civil. Sunt reglementate de art. 586-619 C. civ. Ele pot fi, la rndul lor, servitui de utilitate public i servitui de utilitate sau interes privat. Majoritatea servituilor stabilite de Codul civil sunt de utilitate privat, mai puin cea prevzut de art. 587 C. civ., n timp ce servituile stabilite prin legi speciale sunt de utilitate public. - Servitutea prevzut de art. 587 C. civ., potrivit cruia Servituile stabilite pentru utilitatea public sau comunal, au de obiect crarea sau poteca pe lng marginea rurilor navigabile sau flotabile; construciunea sau reparaiunea drumurilor sau alte lucrri publice sau comunale. - Servitutea distanei plantaiilor. Codul civil prevede, n art. 607, c nu se pot planta arbori nali la o distan mai mic de doi metri i nu se pot face plantaii i garduri vii la o distan mai mic de o jumtate de metru fa de hotar. Legea ndrituiete pe proprietarul fondului vecin s cear scoaterea arborilor i a gardurilor vii, chiar i n situaia cnd el nsui n-a respectat aceast distan pentru propriile plantaii. Fiind o servitute continu i aparent poate fi dobndit prin uzucapiune. - Servitutea privind distana i lucrrile intermediare pentru anumite construcii const n obligaia pe care o au proprietarii fondurilor nvecinate de a nu executa lucrri dintre cele menionate n art. 610 C. civ. (puuri, magazii de sare sau 127

de materiale explozibile etc.) la o distan mai mic fa de hotar dect cea prevzut de legi i regulamente. Se are n vedere evitarea unor pericole virtuale pe care asemenea construcii le genereaz dac sunt amplasate n imediata apropiere a hotarului, la o distana nerezonabil de mic. - Servitutea de vedere. Potrivit art. 611 C. civ., unul din vecini nu poate face, fr consimmntul celuilalt, fereastr sau deschidere ntr-un zid comun. S-a spus c aceast obligaie nu reprezint o servitute, textul fixnd modul de exercitare a dreptului de proprietate n raporturilor de vecintate. Art. 612-613 C. civ. dispun c nimeni nu poate avea vedere sau ferestre, nici balcoane, asupra proprietii ngrdite sau nengrdite a vecinului su la o distan mai mic de 19 decimetri, iar n cazul vederii piezie pe proprietatea vecinului la o distan de minium 6 decimetri. Legea protejeaz, n acest caz, intimitatea vecinului, motiv pentru care interzice doar ferestrele pentru vedere nu i pe cele folosite pentru aerisire i pentru lumin care pot fi instalate la orice distan, ca atribut al dreptului de proprietate. - Servitutea privind pictura de la streaini. Art. 615 C. civ. dispune c orice proprietar este obligat s-i fac astfel streainile casei nct pictura de la apa de ploaie s cad pe terenul su i nu n strad sau pe terenul vecinului. Cel care are o cas cu astfel de streaini pe care a posedat-o printr-o posesie util timp de peste 30 ani, nu va mai putea fi obligat s-i refac acoperiul, el dobndind servitutea n sens invers. - Servitutea de trecere. Potrivit art. 616 C. civ., Proprietarul al crui loc este nfundat care nu are nicio ieire la calea public, poate reclama o trecere pe locul vecinului su pentru exploatarea fondului, cu ndatorirea de a despgubi n proporie cu pagubele ce s-ar ocaziona. Avnd a se pronuna n astfel de cereri prin care s-a solicitat crearea drumului de trecere, instanele au decis c prin loc nfundat se nelege nu numai locul care nu are nicio ieire la calea public, dar i acela care are asemenea posbiliti, dar care ns prezint grave inconveniente, presupunnd demolarea unor construcii sau a unor plantaii sau ar face accesul periculos. Asemenea inconveniente urmeaz a fi examinate n fiecare caz n parte, apelnd la expertize tehnice de specialitate. Legea oblig pe proprietarul fondului dominant la o despgubire echitabil pentru lipsa de folosin a terenului dislocat, la preul de circulaie, lund n considerare faptul c de drumul ce va fi creat va beneficia i proprietarului fondului aservit. Servituile speciale. Sunt cele create prin legi speciale, fiind destinate s serveasc exploatrii unor bunuri proprietate public. - Servituile create de Legea energiei electrice. Art. 16 alin. (2) lit. c) din Legea nr. 13/2007 prevede o servitute de trecere subteran pentru instalarea de reele electrice sau alte echipamente aferente capacitii energetice i pentru acces la locul de amplasare a acestora. Sunt afectate terenurile proprietate public sau privat a altor persoane fizice ori juridice i activitile desfurate de persoane fizice sau juridice n vecintatea capacitii energetice. Prin acelai text de lege, lit. e), se instituie dreptul de acces la utilitile publice. Conform art. 20 alin. (3) din Lege, Asupra terenurilor aflate n proprietatea terilor, cuprinse n zonele de protecie i de siguran, se stabilete drept de servitute legal. - Servitutea creat prin Legea apelor. Potrivit art. 28 din Legea nr. 107/1996, proprietarii riverani sunt obligai s acorde drept de servitute, avndu-se n 128

vedere zone anume stabilite de comun acord cu Regia Autonom a Apelor Romne, fr a percepe taxe pentru trecerea sau circulaia personalului de serviciu n gospodrirea apelor, pentru amplasarea de borne, repere i aparate de msur i control i pentru transportarea i depozitarea de materiale i utilaje. Prin art. 29 alin. (4) al aceleiai legi, se prevede un caz special de stingere a servituii pentru neexercitarea ei timp de 3 ani. - Alte servitui de trecere. Prin art. 7 alin. (1) din Legea minelor nr. 85/2003 i art. 7 alin. (1) din Legea petrolului nr. 238/2004, sunt instituite drepturi de servitute legal de trecere la permetrele de exploatare de utilitate public. Sunt afectate terenurile care nu se afl n proprietatea public a statului. Spre deosebire de primele dou cazuri, exercitarea acestei servitui se face cu titlu oneros, prin plata unei rente anuale proprietarilor terenurilor afectate. - Servitui aeronautice. Potrivit art. 76 din Codul aerian, n scopul asigurrii siguranei zborului, se stabilesc, n conformitate cu reglementrile speciale emise de Ministerul Tranporturilor, Construciilor i Turismului, zone supuse servituilor de aeronautic civil aferene aerodromurilor civile i echipamentelor serviciilor civile de navigaie aerian. Prin reglementri speciale se stabilesc zonele de restricii privind efectuarea de construcii, montarea de cabluri i alte asemenea obligaii de a nu face n interesul securitii zborurilor. C. Servituile stabilite prin fapta omului Constituire. Aflndu-ne n sfera libertii de voin, prile pot constitui o mulime de servitui, cu singura condiie de a nu se nclca ordinea public i bunele moravuri. Asemenea servitui pot fi constituite prin titlu, prin uzucapiune i prin destinaia proprietarului. Titlu. Potrivit art. 624 C. civ., Servituile continue neaparente i servituile necontinue i neaparente nu se pot stabili dect prin titluri. Prin titlu se nelege orice act juridic translativ de proprietate, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Act juridic. Concret, servituile pot fi constituite prin convenie sau testament, cu repectarea condiiilor specifice fiecrui act juridic n parte. Dac, nainte de apariia Legii nr. 247/2005, s-a putut afirma c actul de constituire a servituii nu trebuie s mbrace forma autentic, art. 2 din Titul X al acestei legi prevede c terenurile, cu sau fr construcii, indiferent de destinaie sau ntindere, pot fi nstrinate prin acte juridice ncheiate n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute, iar alin. (2) al aceluiai articol dispune, n mod explicit, c n cazul n care, prin acte juridice ntre vii, se constituie un drept real asupra unui teren, cu sau fr construcii, indiferent de destinaie sau ntindere, dispoziiile alineatului (1) se aplic n mod corespunztor. Uzucapiunea. Potrivit art. 623 C. civ., pot fi dobndite prin uzucapiunea de 30 ani doar servituile continue i aparente. Ele nu se pot dobndi prin uzucapiunea de 10-20 ani datorit specificitii servituii care nu implic stpnirea ntregului fond dominant, astfel c este posibil s fie exercitat de proprietarul fondului aservit s observe. Destinaia proprietarului. Potrivit art. 625-626 C. civ., dobndirea unei servitui poate avea loc prin destinaia proprietarului. Este situaia n care proprietarul care are dou fonduri vecine le amenajeaz astfel nct, dac ar aparine la doi proprietari, unul dintre ele ar trebui aservit celuilalt printr-o servitute. De exemplu, unul dintre terenurile aceluiai proprietar are un singur drum de ieire la calea public, drum care trece peste cellalt teren. n aceast situaie nu se pune problema unei servitui pentru c neminem res sua servit. Dac ns ambele terenuri sunt 129

F
Reglementri privind exercitarea dreptului de servitute

nstrinate la doi dobnditori diferii ori numai unul dintre terenuri ajunge la un alt proprietar, situaia stabilit de proprietarul nstintor va dinui, astfel c noul proprietar al fondului pe care se afl bunul va fi obligat s respecte dreptul de trecere, care, de aceast dat, va reprezenta o veritabil servitute. Din aceast succint expunere rezult urmtoarele condiii ale acestei servitui: - la origine, cele dou fonduri sau fondul divizat trebuie s fi aparinut unui singur proprietar; - amenajarea celor dou fonduri, unul dominant i altul aservit, trebuie s fi fost fcut de proprietarul originar, iar el trebuie s fi meninut aceast amenajare la momentul nstrinrii; - intenia proprietarului de a menine aceeai situaie a celor dou imobile s fie nendoielnic; - s fie vorba de o servitute aparent exteriorizat printr-o lucrare vizibil pentru c doar o asemenea servitute poate fi creat prin destinaia proprietarului. Acest mod de constituire a servituii ine loc de titlu, aa cum dispune art. 625 C. civ. Exercitarea dreptului de servitute Reglementare. Exercitarea oricrei servitui presupune att drepturi, ct i obligaii ale titularilor dreptului de proprietate privind cele dou fonduri. Proprietarii celor dou fonduri sunt diferite n raport de modul de constituire a servituii. Astfel, n cazul servituilor legale i al celor naturale, care cum am vzut, sunt i ele tot legale, fiind reglementate prin lege, drepturile i obligaiile celor doi proprietari sunt prevzute n titlul de constituire a servituii. Dac servitutea a fost constituit prin uzucapiune, drepturile i obligaiile fondurilor nvecinate sunt cele care au fost exercitate prin posesia util de 30 ani, iar n cazul servituilor create prin destinaia proprietarului, aceste drepturi i obligaii sunt cele care au fost fixate prin voina proprietarului originar. Dincolo de aceste particulariti ale fiecrei servitui n parte, putem desprinde cteva drepturi i obligaii ale celor 2 proprietari pe care le regsim la toate tipurile de servitute. A. Drepturile i obligaiile proprietarului fondului dominant Drepturi. Proprietarul fondului dominant are urmtoarele drepturi: - dreptul prevzut de art. 630 C. civ., de a se folosi de servitute n conformitate cu regulile fiecrui mod de constituire a servituii; - dreptul de a face toate lucrrile necesare folosirii i conservrii servituii, att la fondul dominant, ct i la fondul aservit; Obligaii. Exercitarea dreptului de servitute de ctre proprietarul fondului dominant presupune i urmtoarele obligaii ale acestuia: - obligaia de a se folosi de servitute n condiiile legii sau ale titlului constitutiv al servituii. Ori de cte ori proprietarul fondului dominant exercit drepturile sale peste limitele stabilite de lege sau de titlul prin care a fost constituit servitutea, svrete un abuz de drept, care, fiind un delict civil, expune daunelorinterese pentru prejudiciul astfel cauzat proprietarului fondului aservit; - obligaia de a suporta cheltuielile necesare exercitrii dreptului de servitute, n msura n care nu s-a convenit altfel prin titlul de constituire a servituii; - obligaia de a nu face lucrri care ar agrava situaia fondului aservit. 130

F
Cauze ale stingerii servituilor

B. Drepturile i obligaiile proprietarului fondului aservit Drepturi. Proprietarul fondului aservit are urmtoarele drepturi: -dreptul de a pretinde despgubirile prevzute de lege pentru dezmembrarea proprietii sale sau pentru folosirea abuziv a servituii; -dreptul de a dispune de bunul aservit prin nstrinare sau grevare; -dreptul de a propune proprietarului fondului dominant un alt loc pentru exercitarea servituii sale cnd servitutea a devenit excesiv de mpovrtoare; -dreptul de a abandona fondul su i de a-l pune la dispoziia proprietarului fondului dominant, cnd prin titlul de constituire a servituii i-a asumat obligaii pe care nu le poate onora. Obligaii. Exercitarea dreptului de servitutte presupune urmtoarele obligaii pe care le are proprietarul fondului aservit: -obligaia de a nu face nimic de natur s stinghereasc pe proprietarul fondului dominant n exercitarea drepturilor dobndite de acesta prin constituirea servituii; -obligaia de a efectua toate lucrrile necesare pentru exercitarea i conservarea servituii, cu condiia asumrii acesteia prin titlul de constituire a servituii. Stingerea servituilor Cauze. Servituile sunt drepturi reale n nelesul c ele exist atta vreme ct situaia celor dou imobile limitrofe le impune. Cnd aceast situaie s-a schimbat i au intervenit evenimente care le fac imposibile, servituile se sting. Cauzele de stingere a servituilor sunt urmtoarele: imposibilitatea material de exercitare, desfiinarea titlului constitutiv al servituii, confuziunea, neuzul, exproprierea fondului aservit, renunarea titularului, expirarea termenului. a. Imposibilitatea material de exercitare. n legtur cu aceast cauz, s-a spus c, n realitate, ea nu stinge exercitarea servituii, ci doar o suspend. Exemplul de coal este situaia n care dreptul de trecere spre o fntn nceteaz n cazul secrii acesteia, la care am putea aduga stingerea servituii de trecere prin eroziunea terenului care face imposibil trecerea. Dac asemenea cauze sting sau doar suspend exercitarea servituii o spune fiecare situaie n parte. n exemplul dat, dac secarea fntnii este definitiv, o asemenea mprejurare este o cauz de stingere a servituii, dup cum, dac secarea este temporat, ea va suspenda servitutea care va renate dup ncetarea cauzei de suspendare (art. 637 C. civ.); b. Desfiinarea titlului constitutiv al servituii. O cauz frecvent de stingere a servituii este desfiinarea titlului asupra fondului aservit prin rezoluiune, revocare, constatarea nulitii sau anularea acestuia. Ca o consecin a regulii resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis, desfiinarea titlului primar atrage desfiinarea titlurilor subsecvente. c. Confuziunea. Este cazul reunirii celor dou fonduri n minile aceluiai proprietar, situaie care se poate ntmpla atunci cnd ambele fonduri sunt dobndite de proprietarul fondului dominant, de proprietarul fondului aservit sau de o ter persoan, caz n care este aplicabil maxima neminem res sua servit. Se poate ns ca servitutea s renasc atunci cnd cele dou fonduri revin la situaia lor iniial. d. Neuzul. Potrivit art. 639 C. civ., servitutea este stins prin neuz n curs de treizeci de ani. Se sting n acest mod doar servituile constituite prin fapta omului, legiuitorul prezumnd c, dac titularul unui drept de servitute nu i-l exercit timp de 30 ani, este inutil. 131

F
Dreptul de superficie

e. Exproprierea fondului aservit. Este un mod de stingere a servituii, dac un asemenea drept este incompatibil cu noul regim juridic al fondului. f. Renunarea. Proprietarul fondului dominant poate renuna la exercitarea dreptului, att expres, ct i tacit. Actul juridic de renunare poate fi ncheiat, att cu titlu oneros, cu titlu gratuit. Alte cauze de stingere a servituii sunt: pieirea fondului aservit, mplinirea termenului sau a condiiei, cnd constituirea servituii s-a fcut sub condiie. Protecia juridic a servituilor Aciuni. Servituile sunt aprate prin intermediul a dou aciuni principale: aciunea confesorie i aciunea posesorie. - Aciunea confesorie de servitute. Este aciunea petitorie specific aprrii dezmembrmintelor dreptului de proprietate prin care proprietarul fondului dominant cere proprietarului fondului aservit respectarea servituii sale. El va trebui s dovedeasc dreptul su de proprietate i al celui de servitute asupra fondului aservit, n temeiul regulii actori incumbit probatio. - Aciunea posesorie. De vreme ce servituile sunt susceptibile de posesie, ele pot fi aprate i prin aciuni posesorii. Pot fi aprate prin asemenea aciuni doar servituile care se pot dobndi prin uzucapiune, adic servituile continue i aparente, conform art. 675 C. civ. n practic, s-a pus problema dac servitutea de trecere reglementat de art. 616 C. civ., care este necontinu, avnd nevoie de faptul actual al omului i neaparent, poate fi aprat prin aciunea posesorie. Au fost pronunate soluii de respingere a aciunii posesorii, cu motivarea c aceste servitui neputnd fi dobndite prin prescripie, nici aciunile posesorii relativ la exerciiul lor, fr existena unui titlu, nu pot fi admisibile. Instana suprem a decis c dac n general, servitutea de trecere nu se poate dobndi prin prescripie, nu tot la fel stau lucrurile cnd este vorba de servitutea de trecere prevzut de art. 616 C. civ., pentru locurile nfundate. Aceast servitute i deriv titlul chiar din lege i, n principiu, ea poate fi aprat prin aciune posesorie. mprejurarea c legea nsi prevede posibilitatea crerii unui drum de trecere la terenul nfundat, este considerat a constitui titlu legal. 4. Dreptul de superficie Noiune i caractere juridice Noiune. Dreptul de superficie nu este reglementat de Codul civil, motiv pentru care mult vreme a fost contestat. Un argument solid al contestatarilor l reprezint acela potrivit cruia, spre deosebire de drepturile de crean, care sunt practic nelimitate, pentru c ele dau expresie libertii contractuale, drepturile reale sunt expres prevzute de lege pe care nimeni n-o poate completa, cci ubi lex non distinguere nec nos distinguere debemus. Pe de alt parte, s-a remarcat c, la preluarea textului de la art. 492 C. civ. din art. 553 C. civ. fr., a fost omis dispoziia final a acestuia, trgndu-se concluzia c omisiunea nu este ntmpltoare, ci reprezint opiunea legiuitorului romn. Printr-o interpretare eminamente literal, partizanii dreptului de superficie vd n dispoziia de la art. 492 C. civ. nsui temeiul juridic al dreptului de superficie. Potrivit acestui text, Orice construcie, plantaie sau lucru fcut n pmnt sau asupra pmntului sunt prezumate a fi fcute de proprietarul acelui pmnt, cu cheltuiala sa, i c sunt ale lui, pn ce se dovedete din contra. Prin urmare, textul cuprinde dou ipoteze, dintre care prima privete regula c lucrrile menionate de text sunt fcute 132

F
Constituirea dreptului de superficie

de proprietarul terenului i c, deci, sunt ale lui, iar a doua, care reprezint excepia, c aceste lucrri nu sunt fcute de proprietar i nu sunt ale lui. Tot n sprijinul recunoaterii de legislaia romneasc a acestui drept real sunt evocate o serie de norme din legi speciale care l nominalizeaz expres: art. 11 din Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoate la crile funciare, ca fiind intabulabil, art. 22 din Decretul nr. 167/1958 privind prescripia extinctiv care-l calific drept imprescriptibil, art. 21 dup republicare, art. 19 alin. (1) C lit. a) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul i publicitatea imobiliar. Astzi, existena acestui drept nu mai trezete nimnui ndoial. El este practic o suprapunere a dou drepturi de proprietate: dreptul de proprietate al unei persoane asupra terenului i dreptul de proprietate al altei persoane, superficiar, asupra lucrrilor efectuate pe terenul primului proprietar. Astfel caracterizat, dreptul de superficie a fost definit n diverse formule, unele mai simplificate, altele mai detaliate. Dintre ultimele, nu putem s nu remarcm definiia dat de Valeriu Stoica ntr-o lucrare de referin, deja citat, potrivit creia dreptul de superficie este dreptul real, imobiliar care reunete n coninutul su juridic, dreptul de proprietate asupra unei construcii sau plantaii, precum i un dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra unui teren aparinnd altei persoane dect titularul dreptului de superficie, dezmembrmnt care reunete folosina i, n mod limitat, posesia i dispoziia asupra unui teren sau a unei pri din acesta.. Caractere juridice. Din definiia dreptului de superficie rezult urmtoarele caractere juridice ale acestuia: a) este un drept real imobiliar pentru c are nsuirile drepturilor reale, fiind opozabil erga omnes i pentru c obiectul acestuia l constituie doar bunurile imobile: construcii, plantaii, lucrri aezate pe solare ca obiect bunuri imobile construcii, plantaii, lucrri aplicate pe sol; b) este un drept imprescriptibil sub aspect extinctiv. Sunt autori care l calific drept prescriptibil n 30 ani. Aici credem c se impune o precizare. Dreptul de superficie se dobndete cnd construciile efectuate pe terenul altuia sunt finalizate. ncepnd din acest moment el este imprescriptibil extinctiv. Altfel, o construcie nceput i nefinalizat nu ndeplinete condiiile dreptului de superficie, astfel c ea poate fi uzucapat de proprietarul terenului printr-o posesie util de peste 30 ani; c) este un drept perpetuu. Se impune i aici precizarea c perpetuitatea acestui drept rezid din faptul c nu se stinge prin neuz. Altminteri, el exist doar pe durata construciilor edificate pe terenul altuia. Mai mult, cnd dreptul de superficie se constituie prin act juridic, nimic nu oprete prile s limiteze n timp acest drept. De aceea ni se pare judicios a spune c perpetuitatea ine de natura i nu de esena sa. Modurile de constituire Enumerare. Dreptul de superficie poate fi dobndit prin act juridic (contract, testament), fapt juridic n sens restrns (uzucapiune), concesiune. La acestea se adaug situaia atipic a soilor, recunoscut de jurispruden ca un mod distinct de constituire a dreptului de superficie. Act juridic. Noiunea generic de act juridic, ca manifestare de voin fcut cu scopul de a produce efecte juridice, include att actul juridic bilateral (contractul), ct i actul juridic unilateral, testamentul. Prin contract, constituirea dreptului de superficie are loc cnd proprietarul terenului consimte ca o alt persoan s realizeze pe terenul su o constructie sau plantaie. 133

Pn la apariia Legii nr. 247/2005, proprietarul putea consimi i tacit, aplicndu-se regula qui tacet consentire videtur situaie n care, dei de principiu tcerea, prin ea nsi, nu reprezint o manifestare de voin, nu era nevoie de nscris autentic. Prin art. 2 din Titul X al Legii nr. 247/2005, s-a dispus c terenurile, cu sau fr construcii, indiferent de destinaie sau ntindere, pot fi nstrinate prin acte juridice ncheiate n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute, iar alin. (2) al aceluiai articol se prevede explicit c n cazul n care, prin acte juridice ntre vii, se constituie un drept real asupra unui teren, cu sau fr construcii, indiferent de destinaie sau ntindere, dispoziiile alineatului 1 se aplic n mod corespunztor. Prin urmare, tot ce s-a s-a spus i s-a scris despre posibilitatea constituirii unui astfel de drept n mod tacit ori prin nscris sub semntur privat, astzi nu mai este valabil. Ce posibilti are cel care, nainte de apariia Legii nr. 247/2005, a edificat o construcie sau plantaie, pe terenul altuia, n temeiul unei convenii sub semntur privat sau pur i simplu prin acordul tacit al proprietarului terenului? Asemenea convenii, nule dup actuala legislaie, pot fi calificate antecontract, care, cum se tie, d naatere la obligaia de a face actul sub form autentic. Dac proprietarul terenului refuz s dea curs acestei obligaii, creditorul poate formula o aciune n constatarea existenei dreptului de superficie, prin care s solicite pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de act autentic. Prin testament, dreptul de superficie se poate constitui, de exemplu, cnd testatorul las prin testament terenul unuia dintre motenitori, iar altuia construcia de pe teren. i n acest caz forma actului juridic trebuie s fie autentic i supus condiiilor de publicitate imobiliar. Uzucapiune. Dobndirea dreptului de superficie pe calea uzucapiunii este mai rar ntlnit n practic, dar nu exclus, impunndu-se respectarea condiiilor specifice acestui mod de dobndire a drepturilor reale. Cnd cel care a edificat o construcie sau plantaie pe terenul altuia dobndete dreptul de superficie printr-o posesie util timp de 30 ani. Folosind terenul pe care se afl construcia sau plantaia pe durata termenului de uzucapiune, constructorul nu uzucapeaz terenul, pentru c posesia nu are animus sibi habendi. Situaia atipic a soilor. Soii care, n timpul cstoriei lor realizeaz o construcie sau o plantaie pe terenul unuia dintre ei este o situaie atipic pentru c ambii au calitatea de constructori, n nelesul legii, iar prerogativele dreptului de proprietate sunt exercitate n comun. Fostul Tribunal Suprem a decis c n situaia construciilor edificate n timpul cstoriei pe terenul unuia dintre ei, terenul rmne n continuare vechiului proprietar, chiar n condiiile n care construcia este atribuit celuilalt so. Dac la sistarea strii de devlmie construciile sunt atribuite soului care nu este proprietar, acesta urmeaz s dobndeasc un drept de folosin asupra terenului, n timp ce soul proprietar al terenului rmne mai departe proprietar exclusiv al acestuia. Aceeai soluie a fost pronunat i n situaia n care constructorul nu are calitatea de so, ci de concubin, reinndu-se c edificarea de ctre concubini a unei construcii prin contribuie material comun, pe terenul unuia din ei, justific dobndirea dreptului de proprietate comun pe cote-pri asupra construciei i a dreptului de folosin asupra terenului. n aceast materie exist o doctrin i jurispruden bogate. Unii autori consider c dezmembrarea se produce ntr-un mod special, iar majoritatea autorilor consider c dreptul de superficie al soului, coproprietar al construciilor i plantaiilor, se nate ope legis, n temeiul art. 30 C. fam., unii 134

F
Exercitarea dreptului de superficie

apelnd la un raionament logic, potrivit cruia din moment ce ambii soi ridic o construcie cu mijloace comune, dreptul fiectuia asupra acesteia trebuie s aib acelai caracter, aplicndu-se regimul prevzut de art. 30 Codul familiei. n ce ne privete, credem c prima dintre teorii, chiar dac este majoritar, nu este n afara oricrei critici. Ea explic doar dobndirea dreptului de coproprietate asupra lucrrilor comune ale soilor, dar nu i mecanismul prin care terenul, care constituie proprietatea exclusiv a unuia dintre ei, ajunge s fie grevat. Apoi, este greu s acceptm ca temei juridic al unui drept real o deducie, orict de raional ar fi ea. Dintr-o alt perspectiv, dac am accepta aceast fundamentare juridic a dreptului de superficie, ne ntrebm cum se poate armoniza dobndirea dreptului de superficie ope legis, invocnd art. 30 C. fam. de ctre soul care nu este proprietar al terenului, cu prevederile art. 2 Titlul X al Legii nr. 247/2005, potrivit crora terenurile, cu sau fr construcii, indiferent de destinaia lor, pot fi nstrinate prin acte ntre vii, n form autentic. Noua prevedere legal este suficient de explicit, astfel c in claris non fit interpretatio i ea nu distinge i alte moduri de dobndire i, deci, ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus. Nici cealalt tez nu poate fi primit, motivat exclusiv pe susinerea c legea, prin ea nsi, nu este niciodat productoare de efecte juridice, argument care trezete serioase rezerve, ct vreme este notoriu c multe alte drepturi se nasc prin voina legii, fr a fi nevoie de exemplificare. Suntem de acord c n lipsa actului juridic, singurul mod de dobndire a dreptului de superficie a rmas faptul juridic n neles restrns, dar credem c o soluie legislativ explicit i coerent ar fi preferabil. Avem n vedere rigoarea care trebuie s caracterizeze o eviden ct mai exact, a tuturor drepturilor reale, n interesul securitii circuitului civil. Concesiunea. Este privit n doctrin ca un alt mod de dobndire a superficiei. Este vorba de terenurile proprietatea privat a statului, care pot fi concesionate potrivit art. 13 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 i, mai apoi, conform Legii nr. 219/1998, legea-cadru privind concesiunile, pentru construcia de locuine, drept care se obine prin actul administrativ al organului competent pe durata construciei i care se poate transmite mpreun cu aceasta. Acest mod de constituire a dreptului de superficie a fost contestat, cu motivarea c procedura prin care se dobndete acest drept ine, n principal, de dreptul public, c dreptul de concesiune este constituit prin act juridic oneros i c acest drept care poate nceta ca sanciune pentru nefinalizarea construciei sau pentru neplata redevenei, susinndu-se c acest drept este un dezmembrmnt distinct al dreptului de proprietate care nu se confund cu superficia. Nu putem fi de acord cu argumentele care ar pleda pentru calificarea acestui drept ca fiind altceva dect superficie. Avem n vedere cel puin dou argumente: -mprejurarea c acest drept se obine printr-o procedur reglementat de dreptul public nu poate schimb natura juridic a dreptului de superficie nsui; -faptul c acest drept are o serie de particulariti, inclusiv aceea c poate fi revocat ca sanciune, nu afecteaz natura sa civil. Exercitarea dreptului de superficie Drepturile superficiarului. Drepturile superficiarului obiectul dreptului de superficie este exclusiv terenul. Asupra construciilor se exercit dreptul de proprietate. De aceea cred c este uor improprie formula drepturile superficiarului asupra construciilor, dar numai n msura n care poate crea impresia c exerciiul dreptului de superficie cade asupra construciilor asupra construciilor, plantaiilor i 135

F
Dreptul real de folosin asupra terenurilor agricole

lucrrilor fcute pe teren implic posesia, folosina i dispoziia. Superificiarul poate nstrina dreptul su fr consimmntul proprietarului terenului. Dei nu este proprietar al terenului, el are o dispoziie material limitat asupra acestuia, neputndu-i afecta substana dect doar att ct este nevoie pentru edificarea construciilor i ntreinerea acestora. Dreptul de superficie poate fi nstrinat, att prin acte inter vivos, ct i prin acte de mortis causa, putnd fi grevat de sarcini reale. Stingerea superficiei Cazuri. Dreptul de superficie se stinge n urmtoarele situaii: a) prin confuziune, cnd superficiarul devine proprietar asupra terenului; b) prin pieirea sau desfiiinarea construciei sau a lucrrilor edificate pe teren; c) cu titlu de sanciune, cnd construcia n-a fost edificat sau cnd n-a fost achitat redevena, n cazul superficiei obinute prin concesiune. 5. Dreptul real de folosin asupra terenurilor agricole Noiune. Potrivit art. 19 alin. (3) din Legea nr. 18/1991, republicat, Se pot atribui, la cerere, n folosin agricol, pn la 5000 mp n echivalent arabil, de familie, personalului de specialitate din serviciile publice comunale, n perioada ct lucreaz n localitate, el sau membrii familiei din care face parte, Dreptul de proprietatea asupra acestor terenuri aparine comunei, oraului sau municipiului, dup caz. Acest drept are urmtoarele particulariti: - constituirea acestui drept se face prin act administrativ individual; - beneficiarii acestui drept trebuie s aib o calitatea special, adic s fac parte din personalul de specialitate din serviciile publice comunale; - obiect al acestui drept l constituie terenurile agricole din proprietatea privat a unitilor administrativ-teritoriale: comun, ora, municipiu; - durata pentru care este acordat este limitat pe perioada ct beneficiarii lucreaz n serviciile publice avute n vedere de lege; - dobndirea dreptului este condiionat de domiciliul beneficiarului, care trebuie s fie n localitatea pe raza creia se afl terenul, iar titularul i membrii familiei acestuia s nu aib teren n acea localitate. Plecnd de la aceste particulariti, acest drept a fost definit ca fiind un drept real principal, dezmembrmnt al dreptului de proprietate privat al comunelor, oraelor sau municipiilor asupra unor terenuri agricole, constituit n favoarea unor persoane fizice prin acte administrative individuale. Constituirea dreptului real de folosin. Potrivit art. 22 al, nu identific acest act normativ constituirea acestui drept se face prin decizia consiliului local al unitii administrativ-teritoriale respective. Constituirea acestui drept se face cu titlu gratuit i este condiionat de existena unor terenuri disponibile. Caractere juridice. Dreptul real de folosin are urmtoarele caractere juridice: a) este un drept real, dezmembrmnt al dreptului de proprietate al unitilor administrativ-teritoriale prevzute de lege; b) este un drept intuitu personae; c) este opozabil erga omnes, inclusiv proprietarului; d) este un drept inalienabil; e) este un drept temporar. 136

Coninut juridic. Atributele acestui drept sunt posesia i folosina. Titularul posed terenul cu intenia specific acestui drept i nu cu animus sibi habendi. Atributul folosinei i permite titularului s exploateze terenul, culeagndu-i fructelele. Cu acordul proprietarului, titularul poate face i investiiile utile terenului. Prin urmare, titularul acestui drept are o dispoziie material limitat. Stingerea dreptului de folosin. Cauzele de stingere a dreptului real de folosin asupra terenurilor agricole sunt de dou feluri: cauze specifice acestui drept i cauze externe. Cauzele specfice sunt urmtoarele: a) pierderea de ctre titular a calitii pentru care i-a fost constituit acest drept, anume cnd titularul nu mai face parte din personalul de specialitate al serviciilor publice comunale; b) cu titlu de sanciune, cnd titularul fie exercit abuziv dreptul de folosin, schimbndu-i destinaia, fie nu respect obligaiile de a cultiva terenul i de ameliora solul - obligaii propter rem. Cauzele externe sunt cele care afecteaz dreptul unitilor administrativeteritoriale care au constituit dreptul de folosin sunt: a) pierderea, de ctre unitile administrativ-teritoriale a dreptului de proprietate asupra terenului urmare a retrocedrii acestuia fostului proprietar; b) prin trecerea terenului respectiv din domeniul privat al statului n domeniul public al statului; c) prin exproprierea terenului, conform art. 28 alin. (3) din Legea nr. 33/1994.

BIBLIOGRAFIE SELECTIV I. Tratate i monografii. 1. 2. 3. 4. 1; 5. V. Stoica, Notiunea juridica de patrimoniu, Pandectele romane, supliment, nr. 1/2003. Diamant, Caracterul depasit al teoriei patrimoniului unic, revista Dreptul nr. Barsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, 2007; S. Neculaescu, Drept civil. Drepturile reale, Ed. Hamangiu, 2008; V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Humanitas, 2004, vol 1/2000;

137

TEST DE AUTOEVALUARE Cum argumentai afirmaia: Dreptul de abitaie este strict personal i prin urmare inalienabil i insesizabil

TEM DE REFLECIE Dreptul real de folosin asupra terenurilor agricole.

138

MODELE DE NTREBRI ntrebrile vor fi tip gril, cu cel puin un rspuns fiecare ntrebare. 1. Este transmisibil dreptul de uzufruct? a. da b. nu c. da dar cu consimtamantul uzufructuarului 2. Care servituti pot fi dobandite prin uzucapiune: a. servitutile continue b. servitutile necontinue c. si unele si altele 3. Ce drepturi are constructorul de bun credin asupra construciilor edificate pe terenul altuia: a. dreptul de proprietate asupra construciei b. dreptul de crean asupra materialelor c. dreptul de proprietate asupra terenului i construciei

RSPUNSURI LA NTREBRI 1. b. 2. b. 3. b.

139

CAPITOLUL IX MODURILE DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE I A CELORLALTE DREPTURI REALE

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Cuprins Privire general Contractul ca mod de dobndire a proprietii sau a altor drepturi reale Legea Accesiunea sau incorporaiunea Accesiunea mobiliar Tradiiunea Ocupaiunea Hotrrea judectoreasc Uzucapiunea ntreruperea i suspendarea prescripiei. Obiectiv general: Dobndirea unei viziuni de ansamblu a acestor moduri, clasificarea lor, discuiile doctrinare privind legea ca mod de dobndire distinct a proprietii. Obiective operaionale: Examinarea fiecrui mod de dobndire a proprieti, asa cum sunt ele reglementate de actualul Cod civil, cu special trimitere la accesiunea imobiliar i la uzucapiune, cele care sunt frecvent ntlnite n practic. Cuprins Obiectiv general Obiective operaionale Timpul necesar studiului capitolului Dezvoltarea temei Bibliografie selectiv Tem de reflecie Modele de teste Rspunsuri i comentarii la teste

= 3 ore 140

CAPITOLUL IX MODURILE DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE I A CELORLALTE DREPTURI REALE 1. Privire general Sediul materiei. Potrivit art. 644 C. civ., Proprietatea bunurilor se dobndete i se transmite prin succesiune, prin legate, prin convenie i prin tradiiune ,iar art. 645 C. civ. dispune c Proprietatea se mai dobndete prin accesiune sau incorporaiune, prin prescripie, prin lege i prin ocupaiune. Dei s-a remarcat c aceste texte sunt mai complete dect cele ale Codului civil francez, enumerarea a fost criticat de mai toi autorii care s-au aplecat asupra materiei drepturilor reale, ca fiind incomplet, pentru c omite cteva dintre modurile distincte de dobndire a proprietii, cum sunt posesia de bun-credin n privina bunurilor mobile, dobndirea proprietii fructelor de ctre posesorul de buncredin, hotrrile judectoreti constitutive de drepturi. n ce privete legea, s-a spus c greit este calificat drept un mod distinct de dobndire a dreptului de proprietate, cnd de fapt, ea d eficien juridic tuturor celorlalte moduri de dobndire a proprietii. Bunoar, posesorul de bun-credin nar putea obine proprietatea fructelor i nici n-ar putea fi considerat proprietar asupra bunurilor mobile, dac legea nu le-ar consacra. A fost supus criticii i terminologia folosit de art. 644 C. civ. care distinge ntre succesiune i legate, dei termenul generic succesiune include i succesiunea testamentar. mprtind grija autorilor citai pentru acurateea limbajului juridic, nu putem s nu supunem ateniei faptul c orice clasificare are un caracter pur convenional i c finalitatea multora dintre ele este exclusiv didactic. Dac ne raportm cu aceeai exigen la reglementarea din Codul civil francez, vom observa c distincia pe care o face art. 711 dintre donaie i efectele obligaiilor este chiar mai strident, ambele putnd fi incluse n ceea ce Codul nostru civil numete generic convenie, pentru a nu mai vorbi c modelul inspiraiei noastre este cu mult mai eliptic. Fr pretenia unui tablou complet al acestor moduri de dobndire a proprietii, putem conveni totui c cele mai generale moduri de dobndire a proprietii sunt urmtoarele: contractul, succesiunea legal, succesiunea testamentar, uzucapiunea sau prescripia achizitiv, accesiunea, posesia de buncredin a bunurilor mobile, dobndirea de ctre posesorul de bun-credin a proprietii fructelor produse de bunurile frugifere, ocupaiunea, tradiiunea i hotrrea judectoreasc. Pe lng acestea, legea prevede i o serie de moduri specifice de dobndire a dreptului de proprietate public: exproprierea pentru utilitate public, achiziiile publice, trecerea n domeniul public a unor bunuri din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale pentru cauze de utilitate public etc. Clasificare. n mod obinuit modurile de dobndire a proprietii sunt clasificate dup mai multe criterii a cror prezentare este util, pentru c, deosebindule, ele vor putea fi mai bine conturate. - Dup ntinderea dobndirii, se disting urmtoarele categorii:

F
Noiuni generale

F
Criterii de clasificare

141

F
Contractul ca mod de dobndire a proprietii

a) moduri de dobndire universal prin care se dobndete o universalitate de bunuri, aa cum se ntmpl la succesiunea legal prin care se transmit toate bunurile lsate de defunct; b) moduri de dobndire cu titlu universal prin care se transmite o fraciune din patrimoniul defunctului, adic bunurile mobile sau bunurile imobile, cum este cazul legatului cu titlu universal. Diferena este calitativ i nu cantitativ. De aceea este greit s se spun c ne aflm n faa unei transmisiuni universale cnd vine la succesiune un singur motenitor i cu titlu universal cnd vin mai muli motenitori, cum se ntmpl uneori; c) moduri de dobndire cu titlu particular, cnd se dobndete un bun sau mai multe bunuri determinate, cum este contractul, uzucapiunea, tradiiunea, accesiunea .a. - Dup caracterul transmisiunii, deosebim: a) moduri de dobndire cu titlu oneros, cnd dobnditorul se oblig s plteasc un echivalent, care poate fi o sum de bani, un bun sau o alt prestaie, cum este cazul contractului cu titlu oneros, accesiunea; b) moduri de dobndire cu titlu gratuit, cnd dobnditorul nu este obligat la un echivalent, cum este cazul succesiunii legale sau testamentare, accesiunii, uzucapiunii. Interesul distinciei const n aceea c n cazul dobndirii cu titlu oneros opereaz principiul consensualismului (solo consensus obligat), cu excepiile prevzute de lege, n timp ce la dobndirea proprietii prin moduri cu titlu gratuit, legea impune respectarea unor condiii de form a actului juridic, cum este cazul donaiei i testamentului. Sub un alt aspect, modurile de dobndire a proprietii cu titlu gratuit presupun condiii mai restrictive privind capacitatea dect la cele cu titlu oneros, datorit efectelor diferite pe care ele le implic. - Dup momentul la care se produce dobndirea, se disting: a) moduri de dobndire inter vivos, destinate s produc efecte n timpul vieii proprietarului actual, din care fac parte majoritatea acestora; b) moduri de dobndire de mortis causa, care produc efecte la moartea proprietarului actual, cum este cazul succesiunii testamentare; - Dup situaia juridic a bunului la momentul dobndirii, pot fi deosebite: a) moduri originare de dobndire a proprietii, cnd dobnditorul unui bun este primul proprietar, fr s fi operat transmisiunea dreptului de proprietate de la un titular la altul. Astfel de moduri sunt ocupaiunea, uzucapiunea, accesiunea natural, dobndirea de ctre posesorul de bun-credin a proprietii bunurilor mobile, dobndirea proprietii fructelor de ctre posesorul de bun-credin; b) moduri derivate de dobndire a proprietii sunt cele care au ca efect transmisiunea dreptului de proprietate de la un titular la altul, aa cum exist el n patrimoniul celui care l nstrineaz, cum sunt contractul, succesiunea legal i succesiunea testamentar. 2. Contractul ca mod de dobndire a proprietii sau a altor drepturi reale Noiune. Codul civil vdete inconscven terminologic, folosind att termenul de convenie, ct i pe cel de contract pentru desemnarea aceleiai noiuni, motiv pentru care att doctrina, ct i jurisprudena i consider sinonimi. n realitate, cei doi termeni nu sunt sinonimi: n timp ce convenia reprezint genul, contractul 142

F
Legea ca mod de dobndire a proprietii

este specia. Sunt i convenii prin care prile nu urmresc producerea unor efecte juridice propriu-zise. De aceea, Codul civil francez definete prin art. 1101 contractul ca fiind convenia prin care o persoan sau mai multe persoane se oblig fa de una sau mai multe (persoane, s.n.) s dea, s fac sau s nu fac ceva. Codul nostru civil definete contractul drept acordul dintre dou sau mai multe persoane spre a constitui sau stinge ntre dnii un raport juridic. Principiul consensualismului. Art. 971 C. civ. enun un principiu fundamental al dreptului nostru civil, principiul consensualismuluil, potrivit cruia n contractele ce au ca obiect translaia proprietii sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimmntului prilor i lucrul rmne n rizico-pericolul dobnditorului, chiar cnd nu i s-a fcut tradiiunea lucrului. Prin urmare, ori de cte ori legea nu prevede o condiie special de form, contractul se consider ncheiat n chiar momentul realizrii acordului de voin. Acest principiu este concretizat, ntr-o alt formulare i mai sugestiv, n materia celui mai important contract civil, contractul de vnzare-cumprare, prin art. 1295 C. civ., potrivit cruia Vinderea este perfect ntre pri i proprietatea este de drept strmutat la cumprtor, n privina vnztorului, ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului, dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nu se va fi numrat. Este ceea ce, printr-o formulare sintetic i, n egal msur, sugestiv, o spune adagiul solo consensus obligat. Excepii de la principiul consensualismului. Sunt acele situaii n care transferul proprietii are loc la un alt moment dect acela al ncheierii acordului de voin: a) - transferul proprietii bunurilor generice are loc la momentul individualizrii lor prin numrare, cntrire, msurare. Spre deosebire de bunurile individual determinate, unde riscul pierii fortuite a bunului l suport vnztorul, potrivit regulii res perit domino, bunurile generice, fiind fungibile, nu sunt susceptibile de a pieri n neles juridic, ceea ce o spune, la fel de sintetic, adagiul genera non pereunt, ceea ce face ca i n situaia cnd obiectul contractului dispare, debitorul s nu fie liberat, fiind obligat s predea cumprtorului bunuri, n aceeai cantitate i calitate; b) - cnd, prin acord de voin, prile au convenit fie un termen la care s aib loc transferul proprietii, fie au condiionat acest transfer al dreptului de un eveniment viitor i nesigur care se numete condiie suspensiv; c) - transferul proprietii bunurilor viitoare, atunci cnd ele pot face obiectul nstrinrii, are loc la momentul realizrii lor, cum este cazul recoltelor viitoare, dei ele nu exist la momentul acordului de voin, transferul dreptului de proprietate are loc la momentul realizrii lor; d) - transferul drepturilor reale, n sistemul crilor funciare, are loc n momentul intabulrii n cartea funciar. 3. Legea Calificare. Spre deosebire de Codul civil francez care nu include legea printre modurile de dobndire a proprietii, Codul nostru civil, dup ce n art. 644 prevede c Proprietatea bunurilor se dobndete i se transmite prin succesiune, prin legate, prin convenie i prin tradiiune, n art. 655 dispune c proprietatea se mai dobndete prin accesiune sau ncorporaiune, prin prescripie, prin lege i prin ocupaiune. 143

F
Accesiune/ incorporaiune

Cu toate acestea, o bun parte a doctrinei de drept civil nu examineaz legea ca mod direct de dobndire a proprietii, afirmnd c, atta vreme ct, n general, toate modurile de dobndire a proprietii sunt legale, n nelesul c ele produc efectul translativ de proprietate doar pentru c legea l prevede, includerea ei printre aceste moduri devine inutil. n mod tradiional se consider c legea poate fi examinat ca mod distinct de dobndire a proprietii n acele situaii care nu pot fi clasificate sub o alt rubric. Altfel spus, legea constituie mod de dobndire a proprietii i a altor drepturi reale, numai dac se ndeplinesc dou condiii, i anume: achiziia s se sprijine expres pe un text de lege i s nu se poat explica printr-un alt mod de dobndire. n ce ne privete, credem c, n general, nevoia de a face ct mai multe distincii, chiar n temeiul unor criterii discutabile n substana lor, aa cum am mai artat, vine s rspund unor raiuni pur didactice, astfel c nu gsim deloc inutil examinarea, n cadrul acestei seciuni, a acelor situaii care nu sunt tratate ca moduri tradiionale de dobndire a proprietii. Cazuri. Se consider ndeobte, c urmtoarele sunt asemenea cazuri: a) art. 485 C. civ. - dobndirea proprietii fructelor de ctre posesorul de bun-credin. Subiectul este analizat n materia efectelor posesiei; b) art. 597-598 C. civ. - dobndirea coproprietii zidului comun. Este unul dintre cazurile legale de proprietate forat i perpetu; c) art. 1909 C. civ. dobndirea proprietii bunurilor mobile prin posesia de bun-credin. n mod tradiional, subiectul este tratat n cadrul revendicrii bunurilor mobile. 4. Accesiunea sau incorporaiunea Noiunea i felurile accesiunii Noiune. Potrivit art. 482 C. civ., Proprietarul unui lucru mobil sau imobil d drept asupra a tot ceea ce produce lucrul i asupra a tot ce se unete, ca accesoriu, cu lucrul ntr-un mod natural sau artificial. Enunul, dei pare a fi ct se poate de firesc, pctuiete pentru c, aa cum sa remarcat, dobndirea fructelor de ctre proprietar este un atribut al dreptului de proprietate i nu efect al accesiunii. Art. 488 C. civ. nuanez principiul mai sus enunat, dispunnd c Tot ce se unete i se ncorporez cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului. Plecnd de la aceste texte, accesiunea a fost definit ca fiind ncorporarea material a unui lucru mai puin important, ntr-un lucru mai important. Ceea ce definete accesiunea este tocmai legtura de accesorialitate ntre dou lucruri, n aa fel nct desprirea lor este imposibil, astfel nct soarta lucrului mai puin important urmeaz soarta bunului principal, conform adagiului accesorium sequitur principalem sau, i mai aplicat, accessio cedat principali. Accesiunea este un drept originar de dobndire a dreptului de proprietate care nu poate avea ca obiect bunurile proprietate public. Felurile accesiunii. Accesiunea poate fi imobiliar sau mobiliar, dup cum privete bunurile imobile sau mobile. La rndul ei, accesiunea imobiliar poate fi natural i artificial. - Accesiunea imobiliar natural Definiie. Accesiunea imobiliar natural este unirea, fr intervenia omului a dou bunuri, avnd proprietari diferii, dintre care cel puin unul dintre cele dou bunuri este imobil. Premisa de la care se pleac n reglementarea accesiunii este c 144

pmntul este totdeauna bun principal, n timp ce tot ce se ncorporeaz n el sunt considerate ca accesorii, indiferent de valoarea acestora ( superficies solo cedit). A. Aluviunea Definiie legal. Potrivit art. 495 C. civ., aluviunea reprezint o creterile de pmnt ce se fac succesiv i pe nesimite la malurile rurilor i fluviilor . Prin urmare, toate adugirile naturale, produse de apele curgtoare, fr intervenia omului, aparin proprietarului fondului riveran pe care s-au depus. Creterile de pmnt realizate prin retragerea apelor aparin, n temeiul art. 496 C. civ., proprietarului fondului riveran de pe care s-au retras apele. Potrivit doctrinei, ambele ipoteze privesc doar apele curgtoare, nu i marea, pentru c malul mrii este proprietate public. n completarea acestor prevederi, Legea apelor nr. 107/1996, dispune n art. 3 alin. (2) c albiile minore mai mici de 5 km i cu bazine hidrografice care nu depesc 10 km2 i pe care nu curg n permanen apele, aparin proprietarului fondului pe care se formeaz sau curg. B. Avulsiunea Reglementare. n conformitate cu art. 498 C. civ., aluviunea este ruperea unei buci de teren ca urmare a aciunii apelor curgtoare i alipirea ei la un teren riveran aparinnd altei persoane. n timp ce aluviunea presupune creteri progresive de teren, avulsiunea presupune deslipirea brusc a unei poriuni de teren care se alipete unui alt fon aparinna altui titular, sporindu-i, astfel, proprietatea, dar sub o anumit condiie. Proprietarul fondului de la care s-a desprins poriunea de teren, o poate revendica ntr-un termen de prescriptie de un an. Prin urmare, data la care are loc transferul proprietii este data la care se mplinete termenul de un an de la dezlipire. Cnd bucata de pmnt aparine domeniului public, aciunea este imprescriptibil. C. Insulele i prundiurile Reglementare. Potrivit art. 500 C. civ., insulele i prundiurile care se formeaz n rurile nenavigabile i neplutitoare sunt ale proprietarului rmului pe care s-au format. Potrivit aceluiai text, dac insula format trece peste jumtatea rului, fiecare proprietar riveran are un drept de proprietate asupra prii din insul ce se ntinde spre el, pornind de la jumtatea rului. Tot astfel, art. 3 alin. (3) din Legea apelor nr. 107/1996 prevede c insulele care nu sunt n legtur cu terenurile cu mal la nivelul mediu al apei, aparin proprietarului albiei. Spre deosebire de primele, insulele i prundiurile care se formeaz n albia fluviilor i a rurilor navigabile sau plutitoare sunt proprietate public i care, potrivit aceluiai text, sunt ale statului, dac nu se opune titlu sau prescripie. Aceast prevedere a Codului civil se ntregete cu cea din art. 5 al Legii nr. 18/1991, republicat. D. Accesiunea animalelor Reglementare. Art. 503 C. civ. prevede c orice animale sau zburtoare slbatice care trec n cuprinsul nostru se fac ale noastre, pe ct timp rmn la noi, afar numai dac asemenea trecere s-a ocazionat prin fraude sau prin artificii. Legea nr. 103/1996 privind fondul cinegetic i protecia vnatului dispune c animalele slbatice care fac parte din fondul cinegetic sunt proprietatea statului, astfel c dobndirea lor se poate face doar n condiiile prevzute de lege. Pentru acest motiv s-a afirmat c art. 503 C. civ. se aplic doar animalelor semislbatice, cum sunt porumbeii i albinele. 145

F
Reglementri

- Accesiunea imobiliar artificial sau industrial Cazuri legale. Plecnd de la aceeai premis, potrivit creia tot ce se unete cu pmntul urmeaz soarta juridic a acestuia, accesiunea artificial se preocup de soarta lucrrilor pe care omul le face pe un teren al altuia, concretizat n construcii, plantaii sau oricare alt lucru. Spre deosebire de accesiunea natural, accesiunea artificial este rezultatul activitii omului. Codul civil pleac de la premisa prevzut de art. 492 C. civ., potrivit creia Orice construcie, plantaie sau lucru fcut n pmnt sau asupra pmntului sunt prezumate a fi fcute de ctre proprietarul acelui pmnt, cu cheltuiala sa i c sunt ale lui, pn ce se dovedete din contr. Prin acest text, sunt instituite dou prezumii relative, iuris tantum: c toate lucrrile fcute pe teren sunt ale proprietarului terenului i c aceste lucrri au fost fcute pe cheltuiala lui. Ambele pot fi rsturnate prin proba contrar. Prin art. 493 i 494, Codul nostru civil reglementeaz dou cazuri de accesiune artificial pe care le vom examina n cele ce urmeaz. A. Accesiunea construciilor, plantaiilor sau a altor lucrri efectuate de proprietar pe terenul su, cu materialele altuia Reglementare. Este ipoteza reglementat de art. 493 C. civ., text potrivit cruia Proprietarul pmntului care a fcut construcii, plantaii i lucrri cu materiale strine, este dator s plteasc valoarea materialelor. El mai poate fi osndit, dup mprejurri, pentru o asemenea urmare i la plata de daune-interese. Dar proprietarul materialelor n-are drept a le ridica. Prin ncorporarea materialelor n construcia edificat pe terenul proprietarului, acestea i pierd identitatea, devenind bun imobil prin natura sa, proprietarul terenului devine proprietar al construciilor, plantaiilor sau al altor lucrri, avnd obligaia de a despgubi pe proprietarul materialelor ncorporate n lucrrile edificate, evaluate la preul de circulaie al acestora la data plii i nu la data ncorporrii lor n lucrri. Proprietarul terenului devine proprietarul materialelor, indiferent de buna sau reaua-credin, adic indiferent dac a tiut sau nu c materialele sunt ale altuia, n timp ce proprietarul materialelor l va putea aciona pe proprietarul terenului, cernd contravaloarea investiiei sale, n temeiul mbogirii fr just cauz. Momentul la care se evalueaz materialele este cel al acordrii lor, indiferent de buna sau reaua-credin a proprietarului terenului. Soluia este impus de echitate, n condiiile n care ntre momentul edificrii lucrrii i cel al despgubirii efective, preul acestora poate evolua semnificativ. Cum ns dreptul proprietarului materialelor este un drept de crean, supus prescripiei, termenul curge de la data cnd proprietarul terenului i-a manifestat intenia de a-i nsui construcia edificat Dac proprietarul terenului a fost de rea-credin, cunoscnd c materialele sunt ale altuia, pe lng contravaloarea acestora va putea fi obligat la daune-interese pentru prejudiciul cauzat proprietarului materialelor. n acest caz temeiul juridic al aciunii n pretenii l va constitui art. 998-999 C. civ. Practica judiciar a fost confruntat cu situaia n care imobilul care ncorporeaz materialele altuia a fost vndut. S-a decis c aciunea constructorului poate fi ndreptat numai mpotriva vechiului proprietar, deoarece acesta a profitat de lucrrile respective, ntruct a vndut imobilul cu toate lucrrile executate, deci cu un pre mai mare dect cel pe care l-ar fi putut obine n lipsa acestora. Aceleai soluii pentru aceast ipotez sunt prevzute n Proiectul Codului civil, care, n art. 447 dispune: (1) n cazul n care a construit cu materialele altuia, 146

F
Constructorul de bun-credin

proprietarul terenului devine proprietarul construciei, neputnd fi obligat la desfiinarea acesteia i nici la restituirea materialelor folosite. (2) Proprietarul materialelor are numai dreptul la despgubiri care s acopere valoarea materialelor, precum i orice alte prejudiciii ocazionate. B. Accesiunea construciilor, plantaiilor ia altor lucrri efectuate de o persoan cu materialele sale pe un teren al altuia Reglementare. Potrivit art. 494 C. civ., dac construciile i plantaiile au fost fcute de o a treia persoan cu materialele ei, proprietarul terenului are dreptul de le ine pentru dnsul sau de a ndatora pe acea persoan s le ridice. Prin urmare, n timp ce proprietarul terenului capt proprietatea materialelor, constructorul devine creditor al proprietarului terenului. Tratamentul aplicat constructorului depinde ns, de buna sau reaua sa credin. a. Ipoteza constructorului de bun-credin n ce const buna-credin a constructorului? Mai nti, trebuie reamintit c, potrivit principiului Bonna fides praesumitur, prevzut de art. 1899 alin. (2) C. civ., constructorul nu va fi pus n situaia de a-i dovedi buna sa credin. ntrebndu-se n ce ar consta buna-credin a constructorului, doctrina ofer soluii diferite. Potrivit unei opinii, n aceast materie s-ar aplica standardul prevzut de art. 486 C. civ., potrivit cruia constructorul va fi considerat de bun-credin cnd s-a ncrezut ntr-un titlu ale crui vicii nu i-au fost cunoscute, concepie nsuit, ntr-o prim faz, i de practica fostului Tribunal Suprem, printr-o decizie rms izolat. ntr-o alt orientare, creia ne alturm, standardul prevzut de art. 486 C. civ. este prea rigid i nu poate fi aplicat n materia accesiunii imobiliare artificiale. ntradevr, existena unui titlu viciat este cerut doar posesorului care tinde s-i aproprie un profit (certat de lucro captando), n timp ce, n cazul nostru, constructorul tinde s evite o pagub (certat de damno vitando), astfel c tratamentul lor trebuie s fie difereniat. Aa cum se arat n doctrina noastr, asimilarea constructorului de buncredin cu posesorul de bun-credin pe care o face Codul Napoleon n-a fost preluat de Codul nostru civil. De altfel, nici practica judectoreasc de la noi n-a agreat acest tratament, instanele pronunnd o serie de soluii prin care a considerat pe constructor a fi de bun-credin cnd acestuia i s-a fcut o promisiune de donaie, cnd a fost beneficiarul unei promisiuni de vnzare sau cnd unul dintre coindivizari a edificat o cas pe terenul comun, fr a avea aprobarea expres a celorlali coproprietari, ci doar o aprobare tacit. Printr-o decizie de ndrumare, instana suprem a orientat practica instanelor, cerndu-le ca, n aciunile ntemeiate pe art. 494 C. civ., s examineze dac atitudinea pasiv a proprietarului terenului care permite tacit constructorului s edifice construcia, acionndu-l doar la finalizarea lucrrilor, nu constituie un abuz de drept. La rndul ei, doctrina a ncurajat aceat nou orientare, mergnd pn a susine c reaua-credin a proprietarului fondului anihileaz reaua-credin a constructorului. Putem conchide, afirmnd c buna-credin a constructorului se rezum n credina eronat a acestuia c este proprietar al terenului pe care a construit, fr a i se cere un titlu ale crui vicii s nu-i fi fost cunoscute. Buna-credin a constructorului trebuie s existe n momentul edificrii construciilor; intervenirea ei la o dat ulterioar este irelevant, potrivit regulii mala fides superveniens non nocet. 147

Efecte. Edificarea cu bun-credin a unei lucrri pe terenul altuia d natere urmtoarelor drepturi i obligaii, att pentru proprietarul terenului, ct i pentru constructor: - dreptul de proprietate al titularului terenului asupra lucrrilor efectuate de constructorul de bun-credin n legtur cu momentul naterii acestui drept au fost exprimate mai multe opinii: potrivit unora, momentul cnd se nate dreptul proprietarului fondului este cel n care materialele sunt ncoroporate n construcia edificat; conform unei alte opinii, dreptul proprietarului se nate n momentul n care acesta i manifest intenia de a deveni proprietar al construciei, dat pn la care dreptul ar fi sub condiie rezolubil. Credem c cele mai multe argumente pledeaz ctre prima opinie care susine c dreptul proprietarului se nate n momentul n care materialele incorporate n construcia edificat alctuiesc un imobil prin natura sa, drept care se nate ope legis, fr a fi nevoie de manifestarea de voin a proprietarului. - dreptul de crean n favoarea constructorului de bun-credin privind contravaloarea materialelor Calificarea juridic a acestui drept, ntre momentul edificrii construciei i momentul invocrii accesiunii de ctre proprietarul fondului, a constituit obiect de discuii n doctrin, afirmndu-se fie c ne-am afla n faa unui drept de folosin, fie a unui drept de proprietate rezolubil sau c este un drept de crean exigibil la momentul invocrii accesiunii. Opinia majoritar este c acest drept este de crean i se nate n momentul ncorporrii materialelor n construcia edificat, fiind fundat pe principiul mbogirii fr just cauz. n legtur cu acest moment, Proiectul Codului civil prevede n art. 445 alin. (2) c Dreptul de proprietate asupra construciei sau lucrrii se nate, pe msura edificrii, cu ncepere de la data ncorporrii fundaiei, respectiv a nceperii lucrrii, cu excepia situaiei reglementate de art. 446 alin. (2): Cel care construiete pe terenul altuia, chiar de bun-credin fiind, nu poate dobndi proprietatea asupra construciei dect n cazurile pentru care legea recunoate naterea dreptului de superficie. ntre momentul edificrii construciei i momentul n care proprietarul fondului invoc accesiunea, constructorul care exercit posesia asupra lucrrilor poate dobndi proprietatea prin uzucapiune, dac posesia sa este util n nelesul legii. Constructorul pstreaz dreptul la despgubiri de la o ter persoan, n ipoteza nstrinrii construciei odat cu terenul, pentru c obligaia corelativ dreptului este strns legat de posesie, astfel c, transmindu-se posesia, a fost transmis i obligaia dezdunrii. Dreptul constructorului este prescriptibil, ca orice drept de crean. Termenul de prescripie ncepe s curg la data cnd proprietarul terenului i-a manifestat intenia de a-i nsui construcia edificat. Pentru valorificarea dreptului i se recunoate constructorului un drept de retenie asupra lucrrii efectuate pn la dezdunarea sa total. Dificulti apar n ipoteza n care constructorul nu se afl n posesia bunului, aceasta fiind una dintre condiiile dreptului de retenie. n aceeai idee a ocrotirii bunei-credine, practica a extins aplicarea acestui drept ori de cte ori exist legtura obiectiv dintre crean i lucrri ( debitum cum re iunctum ); - obligaiile titularului dreptului de proprietate asupra fondului sunt alternative: fie s achite constructorului contravaloarea materialelor i preul muncii, 148

F
Constructorul de rea-credin

fie s plteasc acestuia o sum de bani care s reprezinte sporul de valoare a terenului. Opiunea aparine, n exclusivitate, proprietarului fondului. Despgubirile vor fi calculate la valoarea de circulaie a materialelor, a muncii i, dup caz, a sporului de valoare, existent n momentul pronunrii hotrrii judectoreti. Constructorul este obligat s respecte dreptul de proprietate dobndit de proprietar i nu poate desfiina construcia pentru a-i recupera materialele. b. Ipoteza constructorului de rea-credin n ce const reaua-credin a constructorului? Constructorul este considerat de rea-credin cnd cunotea c lucrarea sa se face pe terenul altuia. n aceast ipotez, proprietarul terenului are a opta ntre invocarea accesiunii, asumndu-i obligaia de a-i plti constructorului valoarea materialelor i preul muncii, indiferent de sporul de valoare al fondului ca urmare a construciilor edificate sau s-l oblige pe constructor s desfiineze construciile pe cheltuiala acestuia din urm. Dup cum se vede, tratamentul juridic aplicat constructorului este mai aspru, el sancionnd reaua-credin. n aceeai idee a ocrotirii bunei-credine i a sancionrii abuzului de drept al proprietarului fondului, instanele au manifestat rezerve atunci cnd proprietarul fondului a cerut desfiinarea construciilor de ctre constructorul de rea-credin. Printr-o decizie de ndrumare, fostul Tribunal Suprem a trasat instanelor obligaia de a examina condiiile concrete n care s-a edificat construcia, fr s califice de reacredin pe constructor doar pentru simplul fapt c nu are titlu asupra terenului i de a vedea dac atitudinea pasiv a proprietarului terenului, care a permis constructorului s edifice lucrarea, fr s intervin, cernd abia la finalizarea ei demolarea, nu constituie un abuz de drept. Prin aceeai decizie instanele au fost ndrumate s evite, pe ct se poate, soluia neeconomic a demolrii construciei, optnd pentru alte msuri reparatorii. Aceeai orientare este prezent i astzi n practica unor instane. ntr-o decizie relativ recent, Curtea de Apel Bucureti a decis c reaua-credin dedus, de regul, din mprejurarea c cel care a ridicat construcia nu avea titlu asupra terenului, este nlturat de pasivitatea sau acceptarea de ctre ceilali proprietari ai terenului a efecturii lucrrilor, prin introducerea aciunii ntemeiate pe dispoziiile art. 494 C. civ. numai dup efectuarea lor. n condiiile reconsiderrii dreptului de proprietate privat, aceast concepie a protejrii constructorului de rea-credin, sub cuvnt c reaua sa credin ar fi anihilat de reaua-credin a proprietarului fondului, o gsim discutabil. Principiul potrivit cruia interpretarea prevederilor de la art. 494 trebuie fcut n favoarea proprietarului fondului, ale crui interese sunt prevalente, indiferent de buna sau reaua-credin, a fost, de multe ori, doar clamat, fiind de multe ori sacrificat n practic. ndrumarea, dei raional, a fost invocat, n mod excesiv n practic, motiv pentru care n puine cazuri s-a dispus demolarea construciilor edificate n regim de rea-credin. S-a format o mentalitate greit care se continu i astzi, att justiia ct i organele administraiei locale manifestnd reticene, nu totdeauna justificate, atunci cnd se impune o soluie tranant. Momentul dobndirii dreptului de crean al constructorului de rea-credin este acelai ca i n ipoteza constructorului de bun-credin, anume momentul n care proprietarul fondului i-a manifestat intenia de a invoca accesiunea. Pn la aceast dat, dreptul constructorului este afectat de condiie suspensiv. Spre deosebire de 149

F
Accesiunea mobiliar

prima ipotez, constructorului de rea-credin nu-i poate fi recunoscut dreptul de retenie, el fiind un detentor precar n raporturile cu proprietarul fonduluil. 5. Accesiunea mobiliar Definiie. Accesiunea mobiliar a fost recent definit, printr-o formulare mai explicativ dect cea obinuit, ca fiind unirea prin ncorporare a dou lucruri mobile ce aparin la doi proprietari diferii, unire din care rezult un bun mobil nou, ce aparine proprietarului lucrului celui mai important, dintre cele care au fost reunite, cu obligaia corelativ a proprietarului mai important, de a-l despgubi pe proprietarul lucrului mai puin important cu contravaloarea bunului acestuia. Dei acest mod de dobndire a proprietii este rar ntlnit n practic, Codul civil i-a rezervat o reglementare detaliat n art. 504 516, distingnd trei cazuri de accesiune mobiliar: adjunciunea, specificaiunea i confuziunea (amestectul). A. Adjunciunea Definiie. Adjunciunea este unirea a dou bunuri mobile, aparinnd la doi proprietari diferii, astfel nct, dei formeaz un singur tot, ele pot fi desprite i conservate separat, fr s-i piard individualitatea. Codul civil face urmtoarele precizri lmuritoare: - bunul principal este acela din dou lucruri, pentru uzul sau pentru ornamentul, pentru completarea cruia a servit unirea celuilalt lucru (art. 505 C. civ.); - cnd ns lucrul unit este mult mai de pre dect lucrul principal i cnd el s-a unit fr tirea proprietarului, acesta poate cere desprirea i restituirea lucrului unit, chiar dac ar rezulta din desprire oarecare vtmare a lucrului ctre care el a fost unit (art. 507 C. civ.). Rezult c, n aceast situaie, adjunciunea nu opereaz. Dac un lucru are o valoare cu mult mai mare dect bunul principal, este o chestiune lsat la aprecierea instanei, care va decide, de la caz la caz, n raport de datele speei, mereu altele; - dac dintre cele dou lucruri unite pentru a forma un singur tot, niciunul nu poate fi privit ca accesoriu al celuilalt, atunci acela este considerat principal care va fi mai mare n valoare. (art. 507 teza ntia C. civ.). - dac valoarea ambelor lucruri ar fi mereu aceeai, atunci lucrul cel mai mare n volum va fi considerat ca principal; - dac niciunul dintre criteriile anterioare nu pot determina bunul principal, i dac desprirea celor dou lucruri ar deveni dezavantajoas, lucrul va deveni coproprietatea ambilor proprietari (art. 511 C. civ.), fiind supus partajului, n cadrul cruia va fi atribuit unuia dintre ei, cellalt fiind despgubit prin sult. B. Specificaiunea Sediul materiei. Potrivit art. 508 C. civ., Dac un meter sau altcineva a ntrebuinat materia care nu era a sa i a fcut un lucru nou, atunci proprietarul materiei ntrebuinate are dreptul de a reclama lucrul format din ea, pltind preul muncii, att cnd acel obiect ar putea, ct i cnd el n-ar putea reveni la starea primitiv. Definiie. Plecnd de la acest enun, specificaiunea a fost definit ca fiind acea form a accesiunii mobiliare care const n cumularea a dou valori care duc la obinerea unui lucru nou sau n confecionarea sau realizarea unui bun nou de ctre o persoan prin munca sa, folosind sau prelucrnd un material, o materie prim sau un bun aflat n proprietatea altuia. Exempli gratia pot fi: cazul sculptorului care realizeaz o sculptur cu marmura altuia, croitorul care confecioneaz diverse articole de croitorie cu stofa altuia etc. 150

F
Tradiiunea

Codul civil face urmtoarele distincii: - Dac ns manopera ar fi att de important nct ar ntrece cu mult valoarea materiei ntrebuinate, atunci munca lucrtorului va fi considerat ca parte principal i lucrtorul va avea dreptul de a reine lucrul format, pltind proprietarului preul materiei (art. 509 C. civ.); - Cnd cineva a ntrebuinat n parte materia care era a sa, i n parte materia strin, pentru a forma un lucru nou, fr ca nicio parte din materie s-i fi pierdut cu totul fiina, i dac acele materii nu se mai pot despri fr vtmare sau pagub, atunci lucrul se cuvine ambilor proprietari, celui dinti n proporie cu materia ce era a sa, i celuilalt n proporie cu materia sa i cu preul muncii (art. 510 C. civ.). C. Confuziunea (amestecul) Definiie. Potrivit art. 511 C. civ. Cnd un lucru format din amestecarea mai multor materii cu diferii stpni, din care niciuna nu poate fi considerat ca materie principal, atunci proprietarul, n netiina cruia a urmat amestecarea, poate cere desfacerea lor, dac este cu putin a se desface. Dac materiile amestecate nu se mai pot despri fr vtmare sau pagub, atunci lucrul format se cuvine tuturor stpnilor, fiecruia ns n proporie cu ctimea, calitatea i valoarea materiilor lui, ntrebuinate la facerea acelui lucru. Prin urmare, confuziunea sau amestecul este unirea a doua sau mai multe bunuri mobile avnd proprietari diferii, n aa fel nct ele i pierd individualitatea, se topesc n bunul nou rezultat, lucrurile componente nu mai pot fi recunoscute, nu se mai pot distinge unele de altele. 6. Tradiiunea Noiune i caracterizare. Termenul tradiiune, n sens juridic, are un alt neles dect cel obinuit, uzual, de datin sau obicei. El ne este transmis din deptul roman, unde traditio reprezenta modul cel mai important de dobndire a proprietii prin remiterea material a lucrului, sensul pe care termenul l are i astzi n dreptul nostru. Numai c simpla remitere a bunului, ca operaie material, n-ar putea explica transferul dreptului de proprietate, dac ea nu s-ar ntemeia pe convenia prilor. Prin urmare, aa cum s-a remarcat, tradiiunea implic, de fapt, dou elemente: convenia i faptul predrii sau remiterii bunului. Aplicaia acestui mod de dobndire a proprietii este ns redus, pentru c evoluia social a determinat i rafinarea soluiiilor juridice. De remarcat este c Proiectul Codului civil n-o prevede printre modurile de dobndire a proprietii. De lege lata, aa cum am vzut, ca efect al consensualismului, dreptul de proprietate se transmite astzi, prin principalul contract civil, contractul de vnzarecumprare, n chiar momentul ncheierii acordului de voin, fr a fi necesar remiterea bunului. Astfel, reamintim dispoziia de principiu de la art. 1295 C. civ.: Vinderea este perfect ntre pri i proprietatea este de drept strmutat la cumprtor, n privina vnztorului, ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului, dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nc nu se va fi numrat. Doar bunurile generice se transmit odat cu individualizarea lor prin numrare, cntrire, msurare. n zilele noastre, tradiiunea este considerat a fi mod de dobndire a proprietii n cazul darurilor manuale i al nstrinrii titlurilor la purttor. Darurile manuale. Darul manual este o specie a contractului de donaie. n timp ce contractul de donaie se ncheie doar n form autentic, potrivit art. 813 C. civ., cerin impus de lege, pe de o parte, pentru a proteja pe donator i a-l 151

F
Ocupaiunea

avertiza despre semnificaia juridic a actului pe care l ncheie, iar pe de alt parte, din nevoia unei evidene n cazul bunurilor imobile cum sunt terenurile, n privina crora i celelalte acte de nstrinare se fac tot n form autentic, darurile manuale nu impun aceast condiie de form, datorit importanei mai mici pe care o au bunurile care pot face obiectul acestui mod de dobndire a proprietii. Nu pot face obiect al darurilor manuale bunurile imobile, mobilele incorporale sau bunurile viitoare, n privina crora nstrintorul nu deine bunul n materialitatea lui. Remiterea poate fi fcut i indirect i nu doar personal. Depunerea la banc a unei sume de bani n contul unei persoane reprezint tot un dar manual. n legtur cu remiterea bunului, jurisprudena a decis c prin tradiiune nu trebuie s se neleag neaprat o deplasare fizic a bunului, cum ar fi preluarea obiectului din mna donatorului, efectele sale juridice putnd fi realizate i printr-o tradiiune implicit, cum ar fi n cazul n care donatorul pred donatarului cheile unei casete sau prin identificarea unui tablou pe care donatorul i-a manifestat, n mod neechivoc, voina de a-l transmite fr a fi cobort de pe perete. O varietate a darurilor materiale o constituie darurile de nunt. n practic, ele pun probleme de calificare juridic, pentru c, spre deosebire de alte ri, la noi, tradiia, de aceast dat n neles uzual, care face parte dintr-o ntreag mentalitate a poporului romn, impune obligaia natural a prinilor de a constitui o anumit stare material noilor cstorii, de natur a-i ajuta s nceap viaa de cuplu n condiiile unui minim confort. Acelai obicei face ca i invitaii s ofere tinerilor cstorii sume de bani i diverse cadouri. Jurisprudena le-a calificat daruri manuale fcute ambilor soi, pentru c au fost date n considerarea cstoriei, apelndu-se la intenia prezumat a celor care au fcut liberalitatea. Cnd ns ele au fost fcute doar unuia dintre soi, reprezint daruri manuale, dar sunt considerate bunuri proprii ale celui gratificat. 7. Ocupaiunea Noiune i caracterizare. Ocupaiunea (ocupatio) este un mod originar de dobndire a proprietii prin luarea n posesie a unui bun care nu aparine nimnui, cu intenia de a deveni proprietarul su. Cndva, ocupaiunea reprezenta un mod important de dobndire a proprietii, inclusiv a celei imobiliare. De altfel, nsui termenul sugereaz o aezare asupra unui imobil, vzut de dreptul roman ca expresie a dreptului natural, potrivit cruia primul ocupant avea un drept preferabil (prior tempore potior iure). Astzi, puine sunt bunurile care pot face obiect de ocupaiune. n dreptul nostru, art. 646 C. civ. prevede c Bunurile fr stpn sunt ale statului, iar art. 477 C. civ. prevede c toate averile vacante i fr stpn, precum i ale persoanelor care mor fr motenitori sau ale cror moteniri sunt lepdate sunt ale domeniului public. Potrivit doctrinei, dintre bunurile care nu pot fi apropriate, res communes, cum sunt aerul, lumina, apa mrii sau apa din izvoarele naturale, apa, dup ce este nsuit, devine proprietatea celui care o ia; la fel aerul mbuteliat, devine proprietatea celui care i-l aproprie. Dintre bunurile abandonate, res derelictae, lucrurile aruncate la gunoi pot fi nsuite, iar autoturismele fr stpn sau abandonate, potrivit Legii nr. 421/2002, sunt dobndite de unitile administrativ-teritoriale pe teritoriul crora se afl. n privina vnatului i pescuitului, considerate res nullius, art. 648 C. civ. prevede c animalele slbatice i petele devin proprietatea primului ocupant. Acest 152

F
Hotrri declarative i constitutive de drepturi

F
Definiie uzucapiunea

text trebuie ns coroborat cu prevederile Legii nr. 103/1996 privind fondul cinegetic i ale Legii nr. 192/2001 privind fondul piscicol, pescuitul i acvacultura. 8. Hotrrea judectoreasc Enumerare. Dintre hotrrile judectoreti declarative de drepturi i cele constitutive de drepturi doar ultimele sunt moduri legale de dobndire a proprietii. De regul, hotrrile judectoreti au efecte declarative, ele constatnd existena unui drept care face obiectul procesului. Exemplul tipic pentru hotrrile declarative sunt hotrrile pronunate n procesele de partaj sau cele pronuate n procesele care au ca obiect revendicarea bunurilor imobile. Hotrrile judectoreti constitutive de drepturi sunt cele prin care se dispune exproprierea pentru cauze de utilitate public, hotrrile prin care se constat valabilitatea antecontractelor de vnzare-cumprare i care in loc de nscris autentic de nstrinare. Potrivit art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, cnd, ulterior ncheierii unui antecontract de vnzare-cumprare a unui teren, una dintre pri refuz s ncheie contractul autentic, instana competent, constatnd legalitatea antecontractului, poate pronuna o hotrre care s in loc de contract autentic. n ce privete un alt exemplu frecvent utilizat, acela al ordonanei de adjudecare, ca urmare a noii reglementri a procesului civil prin O.U.G. nr. 138/2000, nu mai reprezint act translativ de proprietate; acest efect l produce actul de adjudecare ntocmit de executorul judectoresc. 9. Uzucapiunea Privire general Noiune. Uzucapiunea sau prescripia achizitiv este modul originar de dobndire a proprietii printr-o posesie exercitat n condiiile i termenul prevzute de lege. Dac n Codul civil uzucapiunii i se spune prescripie achizitiv, generndu-se o serie de confuzii, este pentru c, att prescripia achizitiv, cea care duce la dobndirea dreptului de proprietate, ct i prescripia extinctiv, cea care duce la pierderea dreptului material la aciune, fiind ambele efecte ale curgerii timpului, sunt reglementate laolalt, de art. 1837 C. civ. ca fiind o singur instituie, anume ... un mijloc de a dobndi proprietatea sau de a se libera de o obligaiune.. . Deosebirea dintre ele const n efectele diferite pe care le produc: uzucapiunea consolideaz o situaie de fapt, oferindu-i posesorului un titlu, n timp ce prescripia extinctiv are efectul invers, lipsind dreptul subiectiv de sanciune (sanctio praecepti iuris) i prin aceasta fcnd s se sting dreptul material la aciune. Uzucapiunea este un mod de dobndire, nu doar a dreptului de proprietate, dar i a altor drepturi reale, cum sunt uzufructul, servituile continue i aparente .a. Fundament. Fundamentul oricrei instituii juridice trebuie cutat n afara dreptului, n acele imperative metajuridice care au constituit raiunea instituirii ei (ratio legis). Identificnd raiunile uzucapiunii (ratio legis) vom vedea i care sunt funciile acesteia. Ele sunt urmtoarele: a) funcia probatorie prin aceea c uzucapiunea simplific sarcina probei dreptului de proprietate. Odat mplinit termenul prevzut de lege, beneficiarul va deveni proprietar indiscutabil, iar dovada uzucapiunii, odat fcut, va reprezenta singura prob absolut a dreptului de proprietate. O alt prob, la fel de eficient, ar impune ca proprietarul actual s dovedeasc validitatea tuturor transmisiunilor 153

F
Felurile uzucapiunii

succesive anterioare, ceea ce reprezenta o veritabil probatio diabolica, cum sugestiv a fost numit de doctrin, probaiune care, n fapt, este imposibil; b) funcia social, prin aceea c, mplinirea ei duce la sfritul nelinitii i al pericolului de procese (finis solicitudinis ac periculi litium), nlturnd incertitudinea pe care o presupune o posesie ndelungat fr titlu i oferind posibilitatea unei probe certe a dreptului de proprietate, n interesul comun, att al titularului, al terilor, ct i al comunitii de a avea o eviden real a drepturilor de proprietate, prin transformarea aparenei ntr-o certitudine necesar circuitului civil; c) funcia sancionatorie, uzucapiunea sancionnd pasivitatea proprietarului, care las pe altul s foloseasc imobilul su o perioad considerabil i anormal de timp, fr s-l revendice. n conflictul de interese dintre posesorul diligent i proprietarul neglijent, echitatea cere ca legea s-l prefer pe posesor. Sediul materiei. Uzucapiunea este reglementat de dispoziiile art. 18371911, Cartea a III-a, Titlul XX diin Codul civil, completndu-se cu prevederile Decretului nr. 167/1958 privind prescripia extinctiv. In regimul crilor funciare, uzucapiunea este reglementat de Decretul-lege nr. 115/1938, sub dou forme, uzucapiunea tabular i cea extratabular. Potrivit acestui regim, drepturile reale se dobndesc numai prin nscriere n cartea funciar, operaie constitutiv de drepturi, fr a i se recunoate uzucapiunii efectele dobndirii drepturilor reale. Legea nr. 7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare a instituit cadastrul naional i cri funciare pe ntreaga ar, fr s fie preluate cele dou forme ale uzucapiunii. Bunurile susceptibile de uzucapiune. n privina acestora, se impun urmtoarele distincii: - mai nti, uzucapiunea opereaz numai cu privire la bunurile imobile, pentru c, n privina bunurilor mobile, este aplicabil regula instituit de art. 1909, potrivit creia poesiunea valoreaz titlu (La possesion vaut titre); - n practic, s-a decis c uzucapiunea poate avea loc i pentru o fraciune din imobil, n situaia n care o persoan a folosit o camer din imobil, pe care a posedato timp de 30 ani n condiiile legii; - bunurile proprietate public nu pot fi dobndite prin uzucapiune, art. 1844 dispunnd c nu se prescrie domeniul lucrurilor care prin natura lor sau o declaraie a legii nu pot fi obiect al dreptului de proprietate privat. Aceast prevedere se coroboreaz cu art. 136 alin (4) din Constituie care enumer bunurile proprietate public; - terenurile agricole al cror drept de proprietate a fost constituit n temeiul art. 18 i 20 din Legea nr. 18/1991, n privina crora art. 32 din aceai lege prevede c nu pot fi nstrinate, sub sanciunea nulitii absolute, timp de 10 ani. Despre acest din urm caz, s-a afirmat c, dei legea instituie o interdicie temporar de nstrinare, n lipsa unei prevederi exprese care s le nlture de la aplicarea uzucapiunii, ele pot fi uzucapate, invocndu-se argumentul ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus, precum i faptul c terenurile n discuie nu sunt scoase din circuitul civil, n timp ce ali autori le exclud din domeniul de aplicare a uzucapiunii, tez la care subscriem. Felurile uzucapiunii Enumerare. Codul civil reglementeaz dou feluri de uzucapiune: uzucapiunea de 30 ani, creia i se mai spune marea uzucapiune sau uzucapiunea de lung durat i uzucapiunea de la 10-20 ani, care mai este numit mica uzucapiune sau uzucapiunea prescurtat. 154

A. Uzucapiunea de 30 ani Condiii. Potrivit art. 1890 C. civ. dou sunt condiiile de existen ale uzucapiunii de 30 ani: posesia s fie util, adic s nu fie viciat i posesia s fie exercitat timp de 30 ani, indiferent dac posesorul este de bun sau rea- credin. a. Posesia neviciat Caracterizare. Potrivit art. 1847 C. civ., pentru ca posesia s aib ca efect dobndirea proprietii, ea trebuie s fie continu, nentrerupt, netulburat, public i sub nume de proprietar. Prin urmare, indiferent de durata ei, dac a fost viciat, nu poate avea ca efect uzucapiunea. Reamintim c posesia nu este continu atunci cnd este exercitat cu intermitene anormale, este tulburat cnd este fondat pe acte de violen n contra sau din partea adversarului, este clandestin cnd este exercitat pe ascuns, ntr-un mod care mpiedic pe proprietar s afle de existena ei, este precar atunci cnd este exercitat cu ngduina proprietarului, de o persoan obligat s restituie bunul proprietarului, cum este cazul locatarului, uzufructuarului .a., cei care nu au intenia de a stpni pentru sine, animus sibi habendi. Un caz frecvent de invocare a uzucapiunii este cel al unuia dintre motenitori care posed bunul imobil succesoral, asupra cruia n-a intervenit partajul. ntr-o asemenea situaie, aa cum am vzut cnd ne-am ocupat de viciile posesiei, ne aflm n faa unei posesii echivoce. De regul, coindivizarul exercit posesia n numele tuturor motenitorilor legali. Au fost ns situaii n care motenitorul care posed bunul imobil s-a comportat ca un proprietar exclusiv al acestuia, negnd drepturile concurente ale celorlali comotenitori i chiar mpiedicndu-le orice tentativ de a poseda i ei parte din imobil. Jurisprundena a decis, ca excepie, stpnirea de ctre unul dintre motenitori a unui bun succesoral poate duce la dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, dac a intervenit o manifestare exterioar din partea lui, care s demonstreze c a neles s tranforme posesia comun ntr-una exclusiv, adic s-a produs o intervertire n fapt a posesiei. Fapte care semnific intervertirea posesiei au fost considerate reparaiile imobilului de ctre unul dintre motenitori, nchirierea sau arendarea bunului doar pe numele su, nscrierea imobilului n evidenele fiscale doar pe numele lui, extinderi ale bunului etc. n aceste cazuri s-a decis c posesia motenitorului posesor s-a intervertit, dintr-o posesie comun, ntr-o posesie exclusiv. b. Termenul de 30 ani Caracterizare. Pentru invocarea uzucapiunii este necesar condiia ca posesorul s fi exercitat o posesie util de-a lungul unui termen de 30 ani. Dei textul de la art. 1890 vorbete de prescripia extinctiv a aciunilor, el se aplic ambelor prescripii, astfel c cel care posed un bun imobil n condiiile prevzute de lege dobndete proprietatea acestuia. B. Uzucapiunea de 10-20 ani Condiii. Potrivit art. 1895 C. civ., Cel ce ctig cu bun-credin i printr-o just cauz un nemictor determinat va prescrie proprietatea aceluia prin 10 ani, dac adevratul proprietar locuiete n circumscripia tribunalului judeean unde se afl nemictorul, i prin 20 ani dac locuiete afar de acea circumscripie. Alineatul 2 al aceluiai text prevede c un titlu nul nu poate servi de baz prescripiei de 10 pn la 20 ani, iar, potrivit alin. 3, un titlu anulabil nu poate fi opus posesorului care a invocat prescripia de 10 pn la 20 ani, dect de cel ce ar fi avut dreptul de a cere 155

anularea sa, sau de reprezentanii dreptului su, dac posesorul n-a cunoscut cauza anulabilitii. Prin urmare, textul legal impune urmtoarele condiii: posesia s se ntemeieze pe un just titlu, posesia s fie exercitat cu bun-credin i s fie exercitat pe timpul fixat, de 10 pn la 20 ani, dup disticiile la care ne vom referi. a. Justul titlu Noiune. Potrivit art. 1897 C. civ., justul titlu este orice act translativ de proprietate, precum vinderea, schimbul etc. n realitate, este vorba, prin ipotez, de un act nevalabil, pentru c altfel, dac actul ar fi valabil, ar opera prin el nsui transferul dreptului de proprietate, nemaifiind nevoie de uzucapiune. n legtur cu calificarea actului translativ de proprietate drept just titlu, terminologia nu este unitar, vorbindu-se de titlu care eman de la un non domino, titlu anulabil, titlu viciat. Recent, s-a optat pentru formula de ineficacitate a actului juridic pe care o gsim, totui, prea general, cauzele de ineficacitate a actului juridic fiind mult prea diverse pentru a le include n aceeai categorie, mai ales c nu toate dintre ele caracterizeaz justul titlu, n nelesul care ne preocup. Majoritatea doctrinarilor, ct i jurisprundena au convenit c justul titlu n materia uzucapiunii este titlul care provine de la un neproprietar (non dominus). I s-a spus just tocmai pentru a sublinia c doar titlul care este apt de a opera transferul dreptului de proprietate, este avut n vedere aici. Altfel spus, n afara faptului c provine de la un neproprietar, n rest ndeplinete toate condiiile de validitate. La ntrebarea dac justul titlu nseamn doar titlul care provine de la un non dominus sau dac el poate fi anulabil i pentru alte cauze, precum lipsa capacitii de exerciiu a acestuia, unii autori au rspuns afirmativ. S-a replicat, pe bun dreptate, c lipsa capacitii de exerciiu poate fi confirmat n mod tacit prin neatacarea actului n cadrul termenului de prescripie, astfel c dobnditorul i va vedea titlul consolidat retroactiv, nemaifiind interesat de invocarea uzucapiunii. n legtur cu raportul dintre justul-titlu i buna-credin, trebuie subliniat c, dac pentru dobndirea fructelor de ctre posesor, potrivit art. 485-486 C. civ., justul titlu este o component a bunei-credine, n materia uzucapiunii de care ne ocupm, el este o condiie distinct. De-a lungul anilor, despre justul titlu s-a scris mult, iar jurisprudena este destul de bogat. Avnd a se pronuna care acte juridice reprezint just titlu, n accepiunea mai sus prezentat, jurisprudena a decis c: - doar actele translative de proprietate pot constitui just titlu, condiie ct se poate de fireasc, pentru c doar n acest caz este justificat dobndirea proprietii prin uzucapiunea scurt. Evocnd noiunea de acte translative de proprietate, s ne reamintim c ele se deosebesc de cele constitutive, care dau natere la drepturi subiective inexistente anterior i de cele declarative, care consolideaz un drept preexistent; - titlul putativ, adic cel care exist doar n imaginaia posesorului, n realitate inexistent, nu reprezint just titlu, spre deosebire de dobndirea fructelor, potrivit art. 485-486 C. civ. unde posesorul este considerat de bun-credin, chiar cnd se ntemeiaz pe un asemenea titlu; - contractele de locaiune, comodat, depozit, nu pot reprezenta just tilu pentru c locatarul, comodatarul, depozitarul sunt detentori precari, ei avnd obligaia restituirii bunulului; - dintre hotrrile judectoreti, doar cele constitutive de drepturi pot reprezenta just titlu, pentru c cele declarative constat doar existena dreptului, cum 156

este cazul tipic al hotrrii de partaj succesoral prin care instana nu face dect s recunoasc dreptul dobndit prin succesiune, pe care doar l mparte n cotele legale motenitorilor. Hotrrea de expedient prin care se consfinete tranzacia prilor poate constitui just titlu, atunci cnd prile renun la drepturile lor n favoarea altor copartajani, situaie n care tranzacia are caracter constitutiv de drepturi; - antecontractul de vnzare-cumprare nu poate fi considerat just tiltu, pentru c el nu transfer dreptul de proprietate, ci d natere doar la obligaia de a face actul autentic de vnzare-cumprare. Este vorba doar de antecontractele de vnzarecumprare care privesc terenurile, cci doar n privina lor actul juridic de nstrinare trebuie s fie autentic; construciile, dup abrogarea Decretului nr. 144/1958 prin Legea nr. 50/1991, au putut fi nstrinate i prin acte sub semntur privat; astfel c, n privina lor, asemenea acte au putut constitui just titlu. Pentru celelalte situaii, actul nu poate dovedi dect data nceperii posesiei; - un act juridic translativ de proprietate, lovit de nulitate absolut, nu poate fi just titlu, conform art. 1897 alin. (2) C. civ., potrivit principiului quod nullum est nulluum producit effectum. Aa cum am vzut, nulitatea absolut are efect retroactiv, n sensul c toate efectele pe care le-a produs actul sunt desfiinate ex tunc; - n ce priviete titlul anulabil, deci supus unei nuliti relative, cum ar fi cel anulabil pentru cauz de incapacitate, el poate constitui just titlu, putnd fi invocat, mai puin mpotriva mpotriva persoanei de la care provine, aa cum dispune art. 1897 alin. (3) C. civ. Doctrina juridic a remarcat, pe bun dreptate, c acest text este confuz i c, n realitate, ceea ce nu poate fi opus posesorului, nu este titlul, ci anulabilitatea acestuia, pentru c, aa cum se tie, nulitatea relativ a actului poate fi invocat doar de prile care l-au ncheiat, potrivit principiului relativitii actului juridic (res inter alios acta aliis neque nocere neque prodesse potest). Prin urmare, dac actul s-a fcut cu vicierea consimmntului nstrintorului, doar acesta poate invoca nulitatea, n timp ce adevratul proprietar, cel care revendic bunul de la proprietar, fiind ter, nu poate opune posesorului nulitatea actului; - certificatul de motenitor nu poate fi considerat niciodat just titul, pentru c el nu transfer dreptul de proprietate, ci doar constat cine sunt motenitorii i care sunt cotele lor legale; - o convenie supus condiiei suspensive nu poate fi just titlu pe timpul condiiei ci doar dac ea se realizeaz, n timp ce o convenie sub condiie rezolutorie poate fi just titlu n timpul condiiei (pendente conditionae), iar dac nu se realizeaz, titlul se desfiineaz retroactiv. La ntrebarea dac succesiunea ab intestat sau legatul universal pot constitui just-tilu, rspunsul doctrinei a fost acela c, n logica impus de principiul nemo ad alium plus iuris transfere potest quam ipse habet ar trebui s considerm c succesorul nu poate avea mai mult dect autorul, dar c, cei care susin aceast tez nu in seama de faptul c legiuitorul nostru a schimbat sistemul Codului Napoleon, unde succesiunea universal nu constituie just-titlu. Soluia se impune fa de dispoziiile de la art. 1858 C. civ. care, reglementnd cazurile de intervertire a posesiei, la pct. 4 dispune: n toate cazurile cnd posesiunea aceluiai lucru trece pe rnd prin mai multe mini, fiecare posesor ncepe n persoana sa o nou posesiune, fr a distinge dac strmutarea posesiunii sa fcut n mod singular sau universal, lucrativ sau oneros. Prin urmare, n concepia Codului nostru civil, chiar dac autorul a fost un detentor precar sau posesor de reacredin, succesorul poate ncepe o nou prescripie. 157

F
Buna-credin

b. Buna-credin Noiune. Buna-credin este un reper fundamental al dreptului i de aceea este studiat de toate ramurile acestuia. Dreptul privat este ns spaiul su de exprimare plenar. O vom regsi pe toat ntinderea dreptului civil de la actul juridic, trecnd prin drepturile reale i drepturile personale nepatrimoniale, obligaii i contracte, ajungnd la succesiuni. nelesul su este ns, diferit, n raport de instituia din perspectiva creia o analizm, de finalitatea dreptului care aspir la validare prin buna-credin a titularului. n aceast materie, buna-credin are un neles special, aa cum ne spune art. 1898 C. civ., anume credina posesorului c cel de la care a dobndit imobilul avea toate nsuirile cerute de lege spre a-i transmite proprietatea. Aceast definie legal a fost apreciat ca fiind mai exact dect cele date de doctrin, pentru c posesorul trebuie s cread nu numai c autorul su este adevratul proprietar, dar i c acesta are i celelalte caliti pentru o transmisiune valabil, ca de pild capacitatea. Per a contrario, este de rea-credin, potrivit aceluiai autor, posesorul care, nu numai c are cunotin de faptul c terul, de la care a obinut posesia, nu este proprietar, dar i atunci cnd are ndoial, ct de mic, asupra acestei situaii. Art. 1899 alin. (2) C. civ. instituie principiul Buna-credin se presupune ntotdeauna i sarcina probei cade asupra celui ce aleag reaua-credin. Prezumia este ns relativ, iuris tantum, astfel c, cel interesat a face dovada contrar o poate rsturna. Ct privete data la care trebuie s existe buna-credin a posesorului, art. 1898 alin. (2) C. civ. precizeaz c ea trebuie s existe la momentul intrrii n posesie. Prin consecin, va fi irelevant dac posesorul a aflat, ulterior intrrii n posesie, c titlul su provine de la un neproprietar, aplicndu-se i aici regula mala fides superveniens non nocet. Mai trebuie adugat c, n materia uzucapiunii, titlul i buna-credin sunt ngemnate, astfel c examinarea bunei-credine nu va fi niciodat separat, privit izolat de justul titlu la care se refer. Aprecierea ei ine de dreptul suveran al justiiei, care, pentru a o reine, are nevoie de probe, pentru c, potrivit altui principiu, cel care face o afirmaie n justiie trebuie s-o probeze, sau, ntr-o formul sintetic i impecabil pe care limbajul obinuit n-o poate egala n conciziune, actori incumbit probatio. c. Termenul de 10-20 ani Reglementare. Potrivit art. 1895 C. civ., termenul acestei uzucapiuni prescurtate variaz de la 10 20 ani, dup cum adevratul proprietar locuiete sau nu n circumscriia teritorial a tribunalului unde se afl bunul imobil supus uzucaprii. n ipoteza n care proprietarul a locuit o vreme n acelai jude, schimbndu-i apoi locuina n alt jude, termenul de 10 ani se va prelungi cu un numr dublu de ani fa de cel care rmsese de mplinit pn la 10 ani. Dup o formul plastic, un an de prezen face ct doi ani de absen. Cum se observ, legea urmrete, de aceast dat, dac adevratul proprietar a avut posibilitatea s afle c bunul su este posedat de o alt persoan. Or, dac se presupune c, aflndu-se n acelai jude cu bunul, putea s afle mai repede de noua situaie a acestuia, cnd i-a schimbat domiciliul, astfel de posibiliti sunt mai mici. Acest termen se calculeaz pe zile. Ziua la care ncepe posesia nu se ia n calcul, iar termenul se va mplini la sfritul ultimei zile a termenului, conform modului de calcul legal dispus de art. 1889 C. civ. 158

F
Reglementri privind uzucapiunea

Uzucapiunea n sistemul crilor funciare Reglementare. Pe teritoriul n care se aplic regimul crilor funciare reglementat de Decretul-lege nr. 115/1938 (Transilvania, Banat, Bucovina) erau instituite dou cazuri n care proprietatea se dobndea prin uzucapiune: uzucapiunea tabular i uzucapiunea extrabular. Discuia intereseaz pentru situaia n care proprietatea, n aceste zone, a fost dobndit prin cele dou cazuri reglementate de art. 27 i 28 din Decretul-lege nr. 115/1938. Aceste dispoziii speciale privesc uzucapiunile ncepute n Bucovina dup data de 15 octombrie 1938 i cele ncepute n Transilvania i Banat dup 12 iulie 1947, cnd, n aceste teritorii au fost aplicate dispoziiile Legii nr. 115/1938. A. Uzucapiunea tabular Noiune. Potrivit art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938, dac s-au nscris n cartea funciar fr titluri, drepturi reale, n condiiile n care titularii au exercitat o posesie util i de bun-credin, ei dobndesc proprietatea prin aceast form a uzucapiunii care ar fi o curire a titlului de viciile sale. Condiii. Pentru ca uzucapiunea tabular s opereze sunt necesare urmtoarele condiii: a) s existe o nscriere nevalabil a unui drept, adic n temeiul unui titlu nevalabil. Spre deosebire de justul titlu, care trebuie s provin de la un neproprietar, n acest caz este vorba de orice viciu care afecteaz titlul; b) s fie vorba de drepturi reale care pot fi nscrise n cartea funciar; c) posesia s fi fost exercitat cu bun-credin. Dei nu este definit, bunacredin trebuie s constea n credina greit a celui care a fcut nscrierea c aceast operaie s-a fcut n baza unui titlu valabil. Ea trebuie s existe doar n momentul nscrierii, astfel c reaua-credin aprut ulterior este irelevant, aplicndu-se regula Mala fides superveniens non impedit usucapionem. B. Uzucapiunea extratabular Noiune. Potrivit art. 28 alin (1) din Decretul-lege nr. 115/1938, poate fi cerut intabularea n temeiul uzucapiunii, dac posesorul a exercitat posesia timp de 20 ani de la data decesului titularului dreptului. n acest caz posesorul dobndete proprietatea chiar dac n-a fost fcut intabularea la data cnd a nceput posesia. Condiiile acestei forme a uzucapiunii sunt: a) titularul dreptululi s fi decedat la data cnd posesorul a nceput exercitarea posesiei; b) uzucapantul s fi posedat timp de 20 ani de la data decesului titularului; c) posesia s fie util, fiind irelevant buna sau reaua sa credin. n legtur cu momentul dobndirii dreptului de proprietate au fost exprimate opinii diferite. Potrivit unei opinii, proprietatea se dobndete la data intabulrii, pentru c hotrrea judectoreasc are caracter constitutiv, nu declarativ, n timp ce ali autori, crora ne alturm, argumenteaz teza dobndiriii dreptului de proprietate retroactiv, de la data mplinirii termenului i nu la data intabulrii. Cursul prescripiei achizitive Calculul termenului. Termenul de uzucapiune n favoarea posesorului ncepe s curg n momentul intrrii sale n posesie i, potrivit art. 1887 C. civ., se calculeaz pe zile. Ziua n care termenul a nceput s curg (dies a quo) nu intr n calcul, iar mplinirea termenului are loc la sfritul zilei care poart aceeai dat cu cea de nceput al termenului, fr a se ine seama de anii biseci, de srbtorile legale sau de 159

F
Cauzele de ntrerupere i suspendare a prescripiei

faptul c numrul zilelor nu este egal n toate lunile. Ziua ncepe s curg la ora zero i se sfrete la miezul nopii urmtoare. 10. ntreruperea i suspendarea prescripiei. Capitolul III al Titlului XX din Codul civil reglementeaz cauzele de ntrerupere i suspendare a prescripiei. A. ntreruperea prescripiei Noiune. Aa cum am vzut, una dintre condiiile posesiei este aceea de a fi nentrerupt. Potrivit art. 1863 C. civ., Prescripia poate fi ntrerupt sau n mod natural sau n mod civil. - ntreruperea civil. ntreruperea prescripiei a fost reglementat prin Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripia extinctiv, act normativ care, conform republicrii Codului din 1997, acest articol nu apare ca abrogate prelund cauzele de ntrerupere n art. 21 din noua reglementare. Cum ele fac obiect al materiei prescripiei extinctive studiate n cadrul teoriei generale a actului juridic ne limitm a le reaminti, fcnd trimitere la manualul de anul I. Cauzele de ntrerupere civil reglementate de art. 16 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripia extinctiv sunt urmtoarele: - recunoaterea dreptului a crui aciune se prescrie; - introducerea cererii de chemare n judecat; - act nceptor de executare. - ntreruperea natural a prescripiei are loc n dou cazuri prevzute de art. 1864 C. civ.: a) cnd posesorul este i rmne lipsit, n decurs de mai mult de un an, de folosina lucrului su, ca urmare a faptei vechiului proprietar sau a unei tere persoane; b) cnd lucrul este declarat neprescriptibil urmare a unei transformri legale a naturii sale sau a destinaiei sale. Cu privire la primul caz, faptul c posesorul trebuie s fie lipsit mai mult de un an de folosina bunului se explic prin aceea c, nuntrul acestui termen, posesorul poate uza de aciunea posesorie, care, odat admis, l va repune n situaia anterioar, astfel c pierderea posesiei nu-i va ntrerupe prescripia. Mai trebuie remarcat c lipsirea de folosin a lucrului mai mult de un an nu trebuie s fie datorat vechiului proprietar, cum greit dispune legiuitorul, ci actualului proprietar, cci pn la mplinirea termenului, proprietarul n-a pierdut nc dreptul sau de proprietate. Incidena Legilor nr. 58/1974 i nr. 59/1974. Avnd n vedere c termenul de 30 ani s-a suprapus unor perioade istorice diferite, att doctrina, ct i jurisprudena ultimilor ani au fost preocupate de a stabili care sunt efectele, mai nti ale apariiei celor dou legi potrivit crora terenurile nu putea fi dobndite dect prin motenire legal i apoi care sunt efectele abrogrii acestora. Vom prezenta succint principalele ntrebri i rspunsurile furnizate de doctrina i jurisprudena ultimilor ani. Mai nti, la ntrebarea dac cele dou legi au afectat uzucapiunile ale cror termene s-au mplinit anterior apariiei lor, s-a decis c cele dou acte normative nu puteau afecta situaiile juridice nscute anterior apariiei lor. n ce privete ntreruperea cursului prescripiei, rspunsurile au fost diferite: - potrivit unei prime opinii radicale, exprimate nainte de anul 1990, cele dou legi reprezint cauze naturale de ntrerupere a prescripiei achizitive, pentru c ele au scos terenurile din circuitul agricol, tez susinut i de o parte a doctrinei postrevoluionare. S-a argumentat c atta vreme ct terenurile nu puteau fi 160

nstrinate n niciun fel, ci numai dobndite prin singura cale a motenirii legale, nu se mai poate vorbi de o meninere a lor n circuitul civil. Opinia a fost susinut i de jurispruden care a decis c, dup promulgarea celor dou legi, dobndirea proprietii pentru terenuri, nemaiputnd avea loc pe calea uzucapiunii, nimeni nu putea prescrie la acea dat, prescripiile ncepute, dar nemplinite, rmnnd deci fr efect. O alt instan din ar a motivat soluia de respingere a aplicrii uzucapiunii astfel: chiar dac prin legile menionate terenurile nu au fost, n mod expres, declarate imprescriptibile prin transformarea legal a naturii sau destinaiei, n sensul art. 1864 pct. 2 C. civ., prin aceste legi au fost indisponibilizate. Or, imprescriptibilitea unui lucru este corolarul inalienabilitii sale, un bun, n msura n care este inalienabil este i imprescritibil. Indisponibilizarea terenurilor, ca urmare a intrrii n vigoare a Legilor nr. 58/1974 i 59/l974, a produs i efectul imprescritibilitii lor, cu consecina ntreruperii prescripiei achizitive. - opinia contrar consider c cele dou legi au interzis doar dobndirea terenurilor prin acte juridice, n timp ce uzucapiunea este un fapt juridic neavut n vedere. Ele nu reprezint un caz de ntrerupere natural, pentru c n-au determinat o transformare a naturii sau destinaiei terenurilor, potrivit art. 1864 pct. 2 C. civ., ele continund s reprezinte obiect al dreptului de proprietate privat, astfel c nu se poate afirma c au fost scoase din circuitul civil, n nelesul art. 1844 C. civ.; - ntr-o alt opinie, se consider c, dac termenul de prescripie achizitiv s-a mplinit n perioada 1974-1990, nu putea opera uzucapiunea, dar nu pentru c ne-am afla n faa unui caz de ntrerupere natural a prescripiei achizitive, ci pentru c, potrivit reglementrii n vigoare la acea vreme, doar motenirea legal era considerat ca mod de dobndire a proprietii asupra terenurilor. n ce privete situaia n care mplinirea termentului a avut loc dup anul 1990, uzucapiunea opereaz ca mod legal de dobndire a proprietii. Potrivit aceluiai autor, mica uzucapiune de 10-20 ani nu putea opera n timpul celor dou legi, pentru c justul titlu nu-l puteau constitui actele juridice ncheiate nainte sau dup intrarea n vigoare a legilor, fiind lovite de nulitate absolut; - n fine, conform altei opinii, Legile nr. 58/1974 i 59/1974 au scos parial terenurile din circuitul civil, i anume, n principiu fa de toate persoanele care nu aveau calitatea de motenitori legali ai fostului proprietar al terenului, precum i fa de motenitorii legali care nu puteau s asigure continuarea muncii agricole pe acele terenuri, iar dac niciunul dintre motenitorii legali nu puteau s ndeplineasc aceast obligaie, terenurile erau scoase complet din circuitul civil, fiind trecute n proprietatea statului. Sub aspect practic, nalta Curte de Casaie i Justiie, prin decizia civil nr. IV din 16 ianuarie 2006, stabilete c n cazul posesiilor ncepute nainte de adoptarea Legilor nr. 58/1974 i nr. 59/1974, prescripia achizitiv asupra terenurilor nu a fost ntrerupt prin intrarea n vigoare a acestor legi, astfel c, dupa abrogarea lor prin Decretul - lege nr. 1/1989 i Decretul - lege nr. 9/1989, posesorii acelor terenuri pot solicita instanelor de judecat s constate c au dobndit dreptul de proprietate privind terenurile respective. n acelai sens s-au pronunat i instanele din ar. Astfel, s-a decis c existena celor dou legi, aflate n vigoare n perioada 1974-1990, nu poate constitui temei al ntreruperii cursului prescripiei. Este fr ndoial c terenurile nu au fost scoase din circuitul civil, ci doar au fost supuse unor restricii severe prin cele dou 161

legi, nefiind aplicabile dispoziiile art. 1864 pct. 1 C. civ. privind ntreruperea natural a prescripiei. ntr-o alt cauz s-a statuat c posesiunea util a reclamantului s-a realizat i n condiiile n care Legile nr. 58/1974 i 59/1974 au fost n vigoare, deoarece aceste legi au interzis doar nstrinarea terenurilor prin acte juridice, fr a cuprinde i dispoziii prin care se declar fr efect exercitarea posesiei utile asupra terenurilor. Orientarea a trezit reacii adverse din partea doctrinei, fiind caracterizat drept o schimbare dramatic a jurisprudenei, contrar principiului legalitii care, n sens european, implic, n egal msur, existena unor norme de drept suficient de accesibile, precise i previzibile. Trebuie s recunoatem c argumentele invocate mpotriva acestei soluii sunt raionale, fiind, ntr-adevr, greu de afirmat c atitudinea pasiv a titularului dreptului de proprietate asupra terenului, n intervalul n care au fost n vigoare legile nr. 58/1974 i nr. 59/1974, poate fi caracterizat o neglijen grav care trebuie sancionat, n condiiile n care aceast pasivitate are cu totul alte resorturi dect indolena. Nu este ns mai puin adevrat c cele dou legi aflate n discuie, fiind profund nedrepte, efectele lor nu pot fi, n continuare, tolerate, dect cu riscul unei alte inechiti, poate chiar mai mare. Dac am considera c prescripia anterioar anului 1990 este fr eficien juridic, ar nsemna s paralizm toate aciunile n constatarea uzucapiunii, inclusiv pe cele care tind s consolideze posesia continuat dup anul 1990. n realitate, orice conflict de drepturi presupune o opiune care sacrific pe una dintre cele dou categorii de titulari. B. Suspendarea prescripiei achizitive Noiune. Spre deosebire de ntrerupere, suspendarea oprete cursul prescripiei pe durata existenei cauzelor de suspendare. Ca i n cazul ntreruperii, suspendarea presripiei este studiat n cadrul teoriei generale a dreptului. Cazuri. Reamintim doar c aceste cazuri sunt prevzute de art. 13 i 14 din Decretul nr. 167/1958. Cele prevzute de art. 13 sunt: - perioada ct un eveniment de for major mpiedic pe cel mpotriva cruia curge prescripia s fac acte de ntrerupere a prescripiei; - perioada n care creditorul sau debitorul fac parte din forele armate ale Romniei aflate pe picior de rzboi. Art. 14 din Decretul nr. 167/1958 prevede persoanele cu privire la care cursul prescripiei este suspendat i perioadele n care opereaz suspendarea: - ntre prini sau tutore i cel care se afl sub ocrotirea lor, ntre curator i cel pe care l reprezint, precum i ntre orice persoan care administreaz bunurile altuia, n temeiul unei hotrri judectoreti, pe perioada ct socotelile n-au fost aprobate; - pe perioada ct cel lipsit de capacitate de exerciiu nu are reprezentant legal i nici mpotriva celui cu capacitate de exerciiu restrns, ct vreme nu are cine s-i ncuviineze actele juridice ncheiate; - ntre soi, pe timpul cstoriei. Jonciunea posesiilor. Potrivit art. 1860 C. civ., Orice posesor are facultatea, spre a putea opune prescripia, s uneasc posesia sa cu posesiunea autorului su. Cum se vede, n concepia Codului nostru civil, ceea ce este important pentru uzucapiune nu este ca posesia bunului s fie exercitat de o anumit persoan, ci doar 162

c ea se exercit de altcineva dect proprietarul. Am putea spune c legiuitorul este animat, n principal, de a sanciona pe proprietar i nu de a-l premia pe posesor. Avnd n vedere acest enun legal, vom defini jonciunea posesiilor ca fiind beneficiul creat posesorului de a uni posesia sa actual cu posesia autorului, asupra aceluiai bun imobil, n vederea mplinirii termenului cerut de lege pentru dobndirea proprietii. Spunem c este un beneficiu legal, plecnd de la caracterizarea pe care o face nsi legea, spunnd c este o facultate a posesorului pe care o poate exercita n interesul propriu, acela de a putea profita de statutul de proprietar prin uzucapiune. Autor, n nelesul normei pe care o analizm, este cel care, nefiind proprietar, i-a transmis bunul posesorului actual. Aa cum a reinut instana suprem, prin autor, n sensul acestei prevederi legale, se nelege persoana care, ca i cel ce invoc uzucapiunea, nu este titularul dreptului real, pentru c numai ntr-o asemenea situaie are sens jonciunea posesiilor, iar nu i n cazul n care, fiind titular a dreptului, poate s transmit succesorului acel drept fr a fi necesar s invoce prescripia achizitiv. Plecnd de la art. 1859 C. civ. care dispune c n toate cazurile cnd posesiunea aceluiai lucru trece pe rnd n mai multe mini, fiecare posesor ncepe, n persoana sa, o nou posesiune, fr a distinge dac strmutarea posesiei s-a fcut n mod singular sau universal, lucrativ sau oneros, doctrina a criticat soluia la care s-a oprit legiuitorul de a nu distinge dac strmutarea proprietii s-a fcut cu titlu particular sau universal. n acest din urm caz, principiul aplicabil succesiunii legale este c succesorul dobndete toate drepturile i obligaiile autorului su, nici mai mult i nici mai puin, cci nemo plus iuris ad alium trasfere potest quam ipse habet. Or, n situaia pe care o analizm, textul n discuie d posibilitatea succesorului de a ncepe o nou posesie, n persoana sa, cum se exprim textul, dei posesia autorului putea fi animat de rea-credin. Prin urmare, normal ar fi ca succesorul cu titlu universal s continue posesia autorului su i nu s nceap o nou posesie. Condiiile jonciunii posesiilor. Pentru ca posesorul actual s invoce jonciunea posesiilor sunt necesare dou condiii: a) ambele posesii care urmeaz a fi unite s fie posesii utile. Este o condiie care rezult prin chiar ipoteza textului, cci numai dou posesii propriu-zise pot aspira la jonciune; b) posesorul actual s fi dobndit bunul de la autorul su n temeiul unui raport juridic. Jonciunea nu poate opera n situaia n care bunul a ajuns la posesorul subsecvent prin uzurpare. Instana suprem s-a pronunat n sensul urmtor: Pentru ca jonciunea posesiilor s poat avea loc, posesorul care invoc uzucapiunea trebuie s dein posesiunea de la autorul su pe baza unui raport juridic. Cazurile de jonciune a posesiilor. Aa cum am vzut, doar pentru mica uzucapiune este necesar buna-credin a posesorului, legat de justul titlu, n timp ce pentru marea uzucapiune buna sau reaua-credin a posesorului este indiferent. Pot fi unite dou posesii de caliti diferite, una fiind de bun-credin, alta de rea-credin? Ipoteze posibile sunt urmtoarele: a) cnd cele dou posesii sunt de aceeai calitate, adic fie de bun-credin, fie de rea-credin. Cd ambii posesori sunt de bun-credin i au just titlu, ei pot uni posesia lor, pentru a obine pe cea de la 10 la 20 ani. Cnd ambii sunt de rea-credin, neputnd uzucapa dect n 30 ani, poessiile lor adunate trebuie s nsumeze durata marii prescripii;

163

F
Efectele uzucapiunii

b) cnd primul posesor a fost de bun-credin, avnd i just titlu, iar al doilea posesor este de rea-credin. Posesorul actual nu va putea uzucapa imobilul dect dup 30 ani, adugnd la posesia autorului propria lui posesie; c) ultima situaie este aceea n care autorul a fost de rea-credin, n timp ce posesorul actual este de bun-credin i are just titlu, situaie n care posesorul actual are a opta ntre a ncepe o posesie nou sau s continue posesia autorului su. 11. Efectele uzucapiunii Dobndirea dreptului de proprietate. Efectul cel mai important al uzucapiunii este dobndirea proprietii n mod retroactiv, posesorul devenind proprietar ex tunc, din momentul n care a intrat n posesia bunului. Concomitent cu dobndirea dreptului de proprietate de ctre posesor, are loc stingerea dreptului corelativ al fostului proprietar i curirea dreptului de toate sarcinile care l-au grevat, mai puin de cele care, prin modul de exercitare a posesiei, au fost recunoscute de posesor. Ca urmare a retroactivitii dobndirii dreptului de proprietate, toate celelalte drepturi pe care posesorul le-a constituit n favoarea terilor n perioada posesiei sale sunt consolidate, pentru c, dac nainte puteau fi atacate pentru motivul c au fost fcute de un non dominus, prin mplinirea uzucapiunii, actele juridice anterioare sunt asanate. Invocarea uzucapiunii. Ca urmare a uzucapiunii posesorul care a posedat bunul n condiiile prevzute de lege devine proprietar al acestuia. n legtur cu invocarea acestui mod de dobndire a proprietii, cele mai semnificative aspecte care au fost discutate de doctrin i jurispruden sunt urmtoarele: - uzucapiunea nu opereaz automat, ci doar la cererea posesorului interesat. Potrivit art. 1841 C. civ., judectorii nu pot constata uzucapiunea dac beneficiarul ei nu cere. Soluia este ct se poate de fireasc i este impus de principiul disponibilitii n procesul civil. Mai mult, posesorul poate i renuna la beneficiul uzucapiunii, dar, aa cum dispune art. 1843 C. civ, ea nu poate fi fcut dect dup mplinirea termenului, soluie la fel de fireasc, pentru c nimeni nu poate renuna la un drept pe care nu-l are nc; - aciunea pe care o are la ndemn posesorul este aciunea n constatare ntemeiat pe art. 111 C. proc. civ. Uzucapiunea poate fi invocat i pe calea excepiei n aciunea n revendicare formulat de fostul proprietar sau de o ter persoan care l acioneaz considerndu-se proprietar. n doctrin s-a susinut c o asemenea excepie poate fi invocat i n faa curii de apel, chiar dac n-a fost invocat la fond sau n apel. Dificulti apar n practic n ipoteza n care fostul proprietar a decedat i nu are posteritate, ceea ce pune probleme celui interesat s se constate uzucapiunea pe calea aciunii n constatarea uzucapiunii n condiiile lipsei de contradictorialitate. S-a afirmat c i creditorii chirografari pot invoca uzucapiunea pe calea aciunii oblice, cu condiia de a justifica un interes legitim la aciune. Proba uzucapiunii. Fiind un fapt juridic, uzucapiunea poate fi dovedit cu orice mijloc de prob, n special proba cu martori. Obiectul probei l constituie existena, condiiile posesiei i termenele uzucapiunii. Renunarea la beneficiul uzucapiunii. Fiind un drept subiectiv, deci o aptitudine a titularului, acesta poate renuna la invocarea uzucapiunii. Potrivit art. 1838 C. civ., Nu se poate renuna la prescripie dect dup mplinirea ei. Exigena este ct se poate de fireasc, pentru c nu se poate renuna dect la un drept pe care l ai. 164

Aa cum dispune art. 1839 C. civ. Renunarea la prescripie este sau expres sau tacit. Renunarea tacit rezult dintr-un fapt care presupune delsarea dreptului ctigat. Dei, prin ea nsi, nu este un act de nstrinare, este totui asimilat acestuia. Pentru exercitarea acestui drept art. 1840 C. civ. cere capacitatea de a nstrina a titularului dreptului. Posibilitatea atacrii n justiie a renunrii la beneficiul uzucapiunii a constituit prilej de discuii. Dac, dintr-o perspectiv individualist, s-ar putea spune c, fiind un refuz de a se mbogi al posesorului, renunarea la uzucapiune face parte din categoria actelor juridice lsate la aprecierea discreionar a titularului, o interpretare raional a normei de la art. 1843 C. civ. conduce la o alt soluie. Potrivit acestui text, Creditorii i orice alt persoan interesat pot s opun prescripia ctigat debitorului sau codebitorului su, ori proprietarului, chiar i dac acel debitor, codebitor sau proprietar renun la ea. Or, aa cum, printr-o formulare impecabil, s-a demonstrat, dac admitem c creditorii pot nesocoti neglijena debitorului lor i invoca n locul su prescripiunea, chiar cnd neglijena nu este frauduloas, cu att mai mult trebuie s admitem c ei pot nesocoti i ataca renunarea frauduloas a debitorului, cci frauda activ este mai grav dect neglijena pasiv.

BIBLIOGRAFIE SELECTIV I. Tratate i monografii. 1. C. Uscatescu, Regimul juridic al constructiilor edificate pe terenul altei personae, RRD nr. 5/1985; 2. D. Gherasim, Buna credin n raporturile civile, Ed. Academiei, 1981; 3. E. Rosioru, Uzucapiunea in dreptul civil roman, Ed. Hamangiu, 2008.

165

TEST DE AUTOEVALUARE

Detaliai condiiile jonciunii posesiilor.

TEM DE REFLECIE Precizai care sunt efectele uzucapiunii.

166

MODELE DE NTREBRI ntrebrile vor fi tip gril, cu cel puin un rspuns fiecare ntrebare. 1. Este contractul un mod de dobandire a proprietatii? a. da, doar cand este translativ de proprietate b. nu c. da 2. Ce intelegeti prin just titlu in materia uzucapiunii: a. orice titlu translativ de proprietate b. titlul lovit de nulitate absoluta c. titlul anulabil care provine de la un non dominus 3. Poate fi ntrerupt prescripia prin recunoaterea dreptului? a. nu b. da c. da, cu conditia sa fie facuta n cadrul termenului

RSPUNSURI LA NTREBRI 1. a. 2. c. 3. c.

167

CAPITOLUL X APRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE I A CELORLALTE DREPTURI REALE

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Cuprins Privire general Aciunea n revendicare imobiliar Proba dreptului de proprietate Aciunea n revendicare mobiliar Aciunea n grniuire Particulariti ale revendicrii bunurilor din domeniul public Cuprins Obiectiv general Obiective operaionale Timpul necesar studiului capitolului Dezvoltarea temei Bibliografie selectiv Tem de reflecie Modele de teste Rspunsuri i comentarii la teste

Obiectiv general: Dobndirea de cunotine privind aciunea n revendicare, ca principal instrument juridic al acestei protecii. Obiective operaionale: nsuirea prevederilor legea i alte aciuni care cer o examinare distinct, fcd apel la jurispruden.

= 3 ore

168

CAPITOLUL X APRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE I A CELORLALTE DREPTURI REALE 1. Privire general Dreptul de proprietate ca drept subiectiv. nainte de toate, orice drept real este un drept subiectiv, aptitudine a subiecilor de drept de a avea ei nii o anumit conduit fa de obiectul dreptului, recunoscut de ordinea juridic, dar i de a pretinde altora o conduit de natur s-i ocroteasc i s-i garanteze toate atributele dreptului conferite prin lege, fiindu-i recunoscut dreptul la aciune n cazul nclcrii lor, prin care poate cere restabilirea dreptului nclcat i repararea oricror prejudicii suferite. Potrivit art. 1 din Decretului nr. 31/1954 privitor la persoana fizic i juridic, drepturile civile ale persoanelor fizice sunt recunoscute n scopul de a satisface interesele personale materiale i culturale, n acord cu interesul obtesc, potrivit legii i regulilor de convieuire social. Pentru a se bucura de protecie, drepturile subiective trebuie exercitate cu bun-credin i n acord cu finalitatea avut n vedere la instituirea lor. Orice exercitare cu rea-credin, n afara limitelor sale legale de consacrare, constituie abuz de drept, susceptibil de a constitui temei al aciunilor n justiie formulate de titularii crora le-au fost cauzate prejudicii. Dreptul de proprietate ca drept constituional. Examinnd concepia romneasc actual n ce privete protecia juridic a dreptului de proprietate nu putem ignora prevederile constituionale n aceast materie. Constituia Romniei prevede la art. 44 alin. (1) c Dreptul de proprietate precum i creanele asupra statului, sunt garantate. Coninutul i limitele acestor drepturi sunt stabilite prin lege. Racordat la noul statut al Romniei de membr a Uniunii Europene, Constituia revizuit, ca urmare a Referendumului din 18-19 octombrie 2003, permite cetenilor strini i apatrizilor s dobndeasc terenuri n Romnia, pe baz de reciprocitate. n concretizarea acestui principiu a fost promulgat Legea nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre persoanele juridice strine. Potrivit art. 44 alin. (3) din Constituia revizuit, Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru cauze de utilitate public, potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire, prevedere care reia dispoziia de la art. 481 C. civ. O garanie a dreptului de proprietate constituie prevederea de la alineatul 8 al aceluiai articol: Averea dobndit licit nu poate fi confiscat. Caracterul licit al dobndirii se prezum. Aezarea dreptului de proprietate printre drepturile fundamentale, renunarea la regimul preferenial de aprare a proprietii de grup, instituirea unui sistem de garanii eficiente, sunt semnele unei noi concepii a legiuitorului constituional despre un drept fundamental, cu o larg rezonan, att pentru statul de drept, ct i pentru evoluia economia de pia. Reglementri internaionale. Potrivit art. 17 pct. 1 al Declaraiei Universale a Drepturilor Omului, orice persoan are dreptul de proprietate, att singur, ct i n asociere cu alii, iar, potrivit pct. 2 al aceluiai text, nimeni nu va fi lipsit n mod arbitrar de proprietatea sa. 169

F
Caracterele dreptului de proprietate

F
Aciunea n revendicare imobiliar

Protocolul nr. 1 al Conveniei europene a drepturilor omului intrat n vigoare la 18 mai 1954 prevede la art. 1 Orice persoan fizic sau juridic are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa dect pentru cauze de utilitate public i n condiiile prevzute de lege i de principiile generale ale dreptului internaional. Aa cum se remarc, acest text a fost redactat n aa fel nct s rezulte limitri minime ale puterii discreionare a statelor n domeniul reglementrii recunoaterii i aprrii dreptului de proprietate ntr-un cadru internaional. Mijloace juridice de aprare a dreptului de proprietate. Avnd valoarea de principiu fundamental, dreptul de proprietate este aprat de ntregul sistem al dreptului prin mijloace generale de protecie a dreptului de proprietate, dintre care prevederile constituionale, deja amintite, normele de drept penal prin care sunt incriminate infraciunile contra patrimoniului i alte norme de drept procesual penal, administrativ, comercial etc. La rndul lor, mijloacele de drept civil de protecie pot fi mprite n mijloace indirecte i mijloace directe de protecie a dreptului de proprietate. - Mijloacele directe de aprare a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale sunt, potrivit doctrinei, totalitatea aciunilor n justiie prin care titularul dreptului solicit instanelor de judecat s pronune hotrri n scopul de a nltura orice atingere sau nclcare a dreptului su. Mai concis, am putea spune c sunt astfel de mijloace aciunile de drept civil care au ca temei juridic dreptul de proprietate sau un alt drept real. Din aceast categorie de mijloace fac parte cele care se ntemeiaz pe un drept real: - aciunile petitorii, cele care se ntemeiaz pe un drept real i prin care se tinde la restabilirea dreptului nclcat: aciunea n revendicare, aciunea n grniuire, aciunile negatorii, aciunile confesorii, aciunea n prestaie tabular; - aciunile posesorii prin care se tinde la aprarea posesiei, ca stare de fapt, la meninerea sau redobndirea ei. - Mijloacele indirecte de aprare a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale sunt aciunile personale, cele care se ntemeiaz pe drepturile de crean i prin care se tinde la despgubiri civile, cum sunt: aciunile n pretenii, ntemeiate pe contract, pe delict sau pe mbogirea fr just cauz, aciunea n constatarea nulitii absolute sau declararea nulitii relative a actului juridic, aciunile n rezoluiune sau reziliere a contractului, actio de in rem verso etc. Asemenea aciuni, chiar dac nu sunt ntemeiate pe dreptul de proprietate, contribuie, n mod indirect, la protecia acestuia, reauducnd patrimoniul in statu quo ante. 2. Aciunea n revendicare imobiliar Noiune i caractere Definiie. Codul civil nu definete aciunea n revendicare. Doctrina o definete ca fiind acea aciune real prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului su, cere restituirea acestui bun sau, ntr-o formul prescurtat i mai sugestiv, aciunea n revendicare este aciunea prin care proprietarul neposesor reclam bunul de la posesorul neproprietar. Caractere juridice. Aciunea n revendicare are urmtoarele caractere juridice: a) este o aciune real, n sensul c urmrete bunul n minile oricui s-ar afla; ea poate fi formulat doar ct timp bunul exist. Dac bunul revendicat a 170

disprut, din culpa celui care l-a acaparat, aciunea se modific ntr-o aciune n pretenii i va deveni prescriptibil; b) este o aciune petitorie, pentru c ea tinde la redobndirea bunului, punnd n discuie dreptul de proprietate pe care se ntemeiaz; c) este o aciune imprescriptibil, n principiu. Acest caracter rezult, in terminis, din art. 21 din Decretul nr. 167/1958, potrivit cruia dispoziiile privitoare la prescripia extinctiv nu se aplic dreptului la aciunea privitoare la drepturile de proprietate, uzufruct, uz, abitaie, servitute i superficie. Dac se spune c aciunea n revendicare este, n principiu, imprescriptibil, se admite c, prin dispoziii exprese ale legii, aciunea poate fi prescriptibil. Este cazul revendicrii bunului imobil cumprat prin licitaie public n cadrul executrii silite imobiliare, conform art. 520 alin (1) C. proc. civ. sau cel prevzut de art 498 C. civ. n cazul avulsiunii, unde revendicarea poriunii de teren alipite terenului altuia poate fi revendicat n termen de un an. Caracterul imprescriptibil al aciunii n revendicare este susinut, n mod tradiional, de perpetuitatea dreptului de proprietate la care doctrina mai recent a adugat i alte argumente: - teza prescriptibilitii aciunii n revendicare ar conduce la atribuirea gratuit a bunului n favoarea statului; - dac s-ar considera c aciunea n revendicare este prescriptibil, ar nsemna s agreem continuarea posesiei de ctre uzurpator, dei uzucapiunea nu s-a produs; - n fine, se invoc i argumente de text, cu trimitere la art. 6 alin. (2) din Legea nr. 213/1998, potrivit cruia pot fi revendicate bunurile care au fost preluate de stat, fr titltu valabil, dac nu fac obiectul unor legi speciale i la art. 2 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, potrivit cruia persoanele ale cror imobile au fost preluate fr titlu valabil pstreaz calitatea de proprietari avut la data prelurii. Teza contrar pleac de la constatarea c aciunea n revendicare este zdrnicit n cazul n care bunul revendicat a fost uzucapat de o alt persoan prin una dintre cele dou forme ale uzucapiunii. Este motivul pentru care o parte a doctrinei noastre, susine c aciunea n revendicare este prescriptibil n 30 ani. n sprijinul acestei opinii se aduc o serie de argumente: -art. 1890 C. civ., potrivit cruia aciunile att reale, ct i personale, pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile i pentru care nu s-a defipt un termen de prescripie, se vor prescrie prin 30 ani. Acest text nu excepteaz aciunile reale, astfel c ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus; - soluia imprescriptibilitii aciunii n revendicare nu afecteaz caracterul perpetuu al dreptului de proprietate, pentru c, prin prescripie nu se stinge dreptul subiectiv, ci doar dreptul material la aciune; - prevederile art. 498 i 520 C. civ. care prevd excepiile mai sus artate, se constituie ntr-un alt argument al tezei prescriptibilitii. In ce ne privete, dei argumentele prescriptibilitii aciunii n revendicare dac sunt consistente, de ce s nu fim de acord cu ele? Dac ar fi DOAR seductoare, n ciuda inconsistenei, ar putea fi respinse lor, suntem de prere c, n stadiul actual al legislaiei, teza nu rezist. Avem n vedere mprejurarea c, dei textul art. 1890 C. civ. nu distinge, nu putem ignora prevederea a fost abrogat prin Decretul nr. 218/1960 din Decretul nr. 167/1958, care este o norm imperativ i care nu las loc discuiilor, astfel c, in claris non fit interpretatio. La fel, avnd n vedere c aceast norm face parte dintr-o reglementare special, derogatorie de la dreptul comun, se poate invoca i argumentul specialia generalibus derogant. 171

F
Reglementri juridice

Aciunea n revendicare este imprescriptibil, indiferent dac privete bunuri imobile sau mobile, afirmndu-se c nu se poate face o difereniere ntre drepturile reale imobiliare i cele mobiliare din punctul de vedere al imprescriptibilitii aciunii n revendicare . n practic, se ntmpl frecvent ca aciunea n revendicare s fie dublat de o cerere subsidiar de obligare a prtului la contravaloarea bunurilor pretinse, situaie n care instanele calific aciunea ca fiind n pretenii, supus prescripiei. Tot n pretenii este calificat aciunea care privete un bun care nu mai exist n materialitatea lui. S-a decis c Una din condiiile de admisibilitate a aciunii n revendicare este ca bunul revendicat s aib individualitate distinct i independent. De aceea, revendicarea nu mai poate fi exercitat cnd lucrul a crui proprietate a fost uzurpat, nu mai exist n materialitatea lui, ori a fost transformat, ncorporat sau asimilat n aa msur nct i-a pierdut individualitatea. Prin dispariia fizic a bunului, revendicarea devine imposibil de exercitat, aa nct pretenia privind contravaloarea lucrului reprezint recunoaterea unui drept de crean. Regimul juridic al aciunii n revendicare Condiii. Pentru admiterea oricrei aciuni n revendicare sunt necesare trei condiii: - Titlul de proprietate. Prima condiie pe care trebuie s-o respecte reclamantul care formuleaz o aciune n revendicare este obligaia de a dovedi dreptul su de proprietate. Potrivit art. 1169 C. civ., Cel ce face o propunere naintea judecii trebuie s o dovedeasc. ntr-o aciune n revendicare, dovada calitii procesuale impune dovada dreptului de proprietate. Poate avea calitatea de reclamant ntr-o aciune n revendicare: - att titularul dreptului de proprietate, ct i motenitorii legali ai acestuia care sunt continutori ai defunctului; - nudul proprietar al bunului grevat de dreptul de uzufruct; - creditorii chirografari pe calea aciunii oblice. O situaie special o reprezint situaia n care aciunea este formulat de unul dintre coindivizari mpotriva celorlali coproprietari sau mpotriva unui ter. n ce privete prima dintre ipoteze, unul dintre coproprietari nu poate formula aciunea mpotriva celorlali, pentru c posesia exercitat de el este o posesie comun, exercitat n numele tuturor motenitorilor. Avnd a se pronuna asupra acestui aspect, jurisprudena a decis c aciunea n revendicare presupune existena unui drept exclusiv i determinat asupra bunului. De aceea, n cazul coindivizarilor, care au numai cote ideale asupra bunului, aciunea n revendicare a coindivizarului mpotriva celorlali coindivizari nu poate fi primit. Numai dac, fcnd dovada c i-a intervertit posesia din posesie echivoca ntr-o posesie util, stpnind bunul cu animus sibi habendi, pe durata necesar dobndirii prin uzucapiune a dreptului de proprietate, devenind, astfel, proprietar exclusiv, are deschis aciunea n revendicare mpotriva celorlali coproprietari. n legtur cu cealalt ipotez de lucru avansat, s-a exprimat opinia c aciunea n revendicare ar putea fi calificat act de conservare i, drept urmare, ar putea fi formulat doar de unul dintre coproprietari. Susinerea n-ar rmas izolat, fiind mprtit i de ali distini autori, potrivit crora aciunea n revendicare ar trebui calificat act de conservare. i cum actele de conservare sunt acele acte prin care se urmrete evitarea unei pierderi materiale sau dispariiei juridice a unui drept, fiind validate fr excepie de practica judiciar, dac sunt ncheiate de un 172

F
Proba dreptului de proprietate

singur coproprietar, pe temeiul gestiunii de afaceri, se consider c validarea acestei soluii de practica judiciar ar fi imperios necesar. Teza contrar contest calificarea aciunii n revendicare drept act de conservare datorit consecinelor grave pe care le antreneaz o eventual respingere a aciunii ntr-un proces ru condus, fr a se fi dat posibilitatea celorlali coproprietari s participe la proces i, astfel, s contribuie la formularea aprrilor comune. Pe de alt parte, s-a afirmat c ntreruperea prescripiei achizitive, dei real, este provizorie i limitat, ntruct aciunea va fi respins ca inadmisibil. Or, n materia coproprietii pe cote-pri, opereaz, aa cum am vzut cnd am studiat modalitile dreptului de proprietate, regula unanimitii, potrivit creia orice act de dispoziie se face cu acordul tuturor coproprietarilor. Sunt motive pentru care, fr a se nega oportunitatea instituirii, de lege ferenda, a unor cazuri i condiii n care aciunea n revendicare ar putea fi intentat de un singur coproprietar, se apreciaz, totui, c, de lege lata, o astfel de soluie nu poate fi primit. Discuia privete, n egal msur i coproprietatea n devlmie. Poate unul dintre soi s exercite, fr consimmntul celuilalt, o aciune n revendicare? Adepii calificrii aciunii n revendicare ca act de conservare susin posibilitatea formulrii aciunii n revendicare de ctre unul dintre soi, soluie ce ar fi permis de mandatul tacit al soilor i de faptul c interdicia de la art. 35 alin. (2) C. fam. vizeaz doar actele de nstrinare i grevare a bunurilor comune, ceea ce nu se dovedete a fi aciunea n revendicare. Jurisprudena este favorabil acestei opinii. Opinia contrar distinge ntre aciunea n revendicare mobiliar, care ar putea fi formulat doar de unul dintre soi, soluie susinut de mandatul tacit al soilor i aciunea n revendicare imobiliar care n-ar putea fi formulat dect de ambii soi, mpreun. n ce privete ntrebarea dac unul dintre soi poate formula aciunea n revendicare mpotriva celuilalt so, n doctrin s-a afirmat, pe bun dreptate, c n cazul coproprietii n devlmie, ambii soi sunt proprietari asupra bunului comun, iar exercitarea aciunii n revendicare presupune un drept exclusiv. Noi credem c, pentru a trana chestiunea calificrii aciunii n revendicare ca fiind act de conservare sau de dispoziie, se impune o opiune expres a legiuitorului menit s dea coeren practicii judiciare ntr-o problem de interes practic prin frecvena cauzelor n care o astfel de ntrebare se pune. - Acapararea. A doua condiie pentru admiterea aciunii n revendicare o constituie acapararea, parial sau total a bunului de ctre prtul chemat n judecat, nclcarea dreptului de proprietate al reclamantului. n cazul bunurilor mobile o asemenea nclcare presupune simplul fapt c prtul se afl n posesia unui bun care a ieit involuntar din stpnirea proprietarului, iar n cazul bunurilor imobile se cere ocuparea acestora. - Acapararea s fi fost fcut fr drept de ctre prt. Pentru a se ajunge la o asemenea concluzie, instanele au a examina susinerile contradictorii ale prilor i titlurile pe care le invoc spre a verifica dac dreptul reclamantului a fost sau nu uzurpat. Este problema probaiunii dreptului de proprietate i a aprecierii probelor n cadrul revendicrii. 3. Proba dreptului de proprietate Principiul aplicabil. Potrivit unei reguli de ndelungat tradiie juridic, probatiunea se face de autorul alegaiei, actori incumbit probatio. Este ceea ce Codul nostru civil prevede la art. 1169 C. civ.: Cel ce face o propunere n naintea judecii trebuie s-o dovedeasc. Prin urmare, n orice proces civil avnd ca obiect 173

revendicarea unui bun imobil, reclamantul, cel care are iniiativa procesual, trebuie s fac dovada dreptului su de proprietate, mai exact, a titlului de proprietate pe care se ntemeiaz. Dreptul de proprietate poate fi probat cu nscrisuri care dovedesc orice act translativ de proprietate (titlul prin care fie s-a reconstituit, fie s-a constituit dreptul de proprietate dup procedura Legii nr. 18/1991, contractul de vnzare-cumprare, de schimb, testamentul, tranzacia etc.) sau cu martori pentru a face dovada unui fapt juridic prin efectul cruia s-a dobndit proprietatea: uzucapiunea, ocupaiunea. Avnd n vedere c un titlu nu face dovada dreptului de proprietate dect dac provine de la adevratul proprietar, probaiunea impune examinarea transferurilor succesive ale proprietii, operaie numit sugestiv probatio diabolica. Singura prob absolut a dreptului de proprietate este uzucapiunea care ofer certitudinea maxim despre legitimitatea deinerii bunului. Pe de alt parte, de multe ori n-au fost ntocmite nscrisuri atunci cnd un teren a trecut de la un proprietar la altul, cum este cazul nzestrrilor verbale, situaii n care se apeleaz la aciunile n constatarea dreptului de proprietate, pentru constituirea unor titluril legale. Reguli stabilite de jurispruden. Surmontnd o serie de dificulti care se ivesc n practic, jurisprudena a statornicit cteva reguli aplicabile unor situaii tipice ivite n practic: a cnd doar o parte aflat n proces are titlu de proprietate pentru bunul aflat n litigiu. n msura n care titlul exhibat nu este contestat de partea advers, soluia, de altfel previzibil, este favorabil celui care are titlu, astfel c, dac reclamantul este acela, aciunea va fi admis, iar dac titlul aparine prtului, aciunea va fi respins; b cnd ambele pri prezint titluri provenind de la autori diferii dar care privesc acelai bun aflat n litigiu. n aceast situaie, instana va examina titlurile i va da ctig de cauz aceleia care se sprijin pe titlul mai bine caracterizat i astfel instana l va gsi preferabil celuilalt. Bunoar, a fost admis aciunea n condiiile n care prtul a invocat un titlu a crui anulare, dei posibil, nu a fost solicitat; c - cnd ambele pri litigante dein titluri provenind de la acelai autor cu privire la acelai bun. n acest caz instana va da ctig de cauz prii care a ndeplinit cerinele de publicitate naintea celeilalte, aplicndu-se regula prior tempore potior iure. Dac cele dou titluri sunt testamente provenind de la acelai defunct, preferabil va fi ultimul dintre ele, considerat a fi cel care corespunde voinei reale a acestuia. Aa cum vom vedea, testamentul este un act juridic esenialmente revocabil; d niciuna dintre pri nu are titlu. ntr-o astfel de situaie, prin tradiie, s-a spus c instana va da ctig de cauz prii care posed bunul, conform adagiului in pari causa, melior est causa possidientis. Soluia are semnificaie doar n teorie i vrea s spun c cel care posed bunul se bucur de o aparen care, opus prii adverse, ar fi de natur s-l favorizeze. n practic o soluie favorabil posesorului este cea prin care se respinge aciunea reclamantului ca nedovedit, prtul fiind lsat n posesia bunului revendicat. El nu va putea aspira la un titlu dect dac ar fi formulat cerere reconvenional, invocnd i dovedind uzucapiunea. 4. Aciunea n revendicare mobiliar Regula de la art. 1909 alin. (1) i fundamentarea ei Enunul regulii. Regula prevzut de art. 1909 alin. (1) C. civ. este c Lucrurile mictoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fr a fi trebuin de vreo 174

curgere de timp. Prin urmare, asemenea bunuri nu pot fi revendicate de proprietar. Altfel spus, n materia bunurilor mobile, posesia valoreaz titlu, aceast ultim formulare a principiului fiind cea a Codului Napoleon, potrivit cruia, En fait de meubles possession vaut titre. Cu toate c nici textul romnesc i nici modelul su francez, n-o spun expres, norma are n vedere posesia de bun-credin, condiia rezultnd din coroborarea acestui text cu cel de la art. 972 C. civ. Spre deosebire de bunurile imobile, unde posesia are semnificaia unei prezumii relative, n ce privina bunurilor mobile, doctrina noastr majoritar de drept civil consider c legea instituie o prezumie absolut de proprietate n favoarea posesorului de bun-credin, zdrnicind, astfel, aciunea n revendicare a proprietarului. n concepia codificatorilor francezi, prescripia achizitiv instantanee ar fi modul de dobndire a proprietii de ctre posesor, numai aa explicndu-se evocarea prescripiei n cadrul principiului enunat. Reglementarea reprezint i o derogare de la un principiu pe care l-am evocat de mai multe ori, nemo plus iuris ad alium transfere potest, quam ipse habet, pentru c pleac de la ipoteza c terul, posesorul actual, a dobndit bunul mobil de la un neproprietar. Prin urmare, posesorul actual are un drept mai mare dect cel de la care l-a dondit. Este o situaie juridic inedit care ateapt explicaii. Fundamentarea teoretic a principiului. Cum ar putea fi explicat aceast derogare de la principiile dreptului? Doctrina a ncercat, de-a lungul timpurilor, s gseasc cea mai potrivit explicaie, apelndu-se la diverse teorii: - teoria prescripiei achizitive este teoria codificatorilor, preluat de doctrina noast mai veche, potrivit creia, posesorul lucrului a devenit proprietarul lui prin prescripie, fr nicio curgere de timp. Ea a fost vehement criticat, att de autorii francezi, ct i de cei romni, cu motivarea c orice prescripie, prin chiar definiia ei, presupune scurgerea unei perioade de timp; - mod de dobndire a proprietii prin efectul legii, teorie criticat, pe bun dreptate, pe motivul c ea constat rezultatul, nu i mecanismul dobndirii; - prezumie relativ de proprietate. S-a susinut c regula de la art. 1909 alin. (1) C. civ. a fost instituit o dubl prezumie, de proprietate i de bun-credin a posesorului, cea dinti fundamentnd pe cea de-a doua i existnd pn la rsturnarea acesteia prin proba contrar, teorie care n-a fost nsuit de doctrin; - prezumia absolut de proprietate, iuris et de iure, este ideea cea mai frecvent n doctrin, ct i n jurisprunden. I s-a reproat acestei teorii c, de fapt, reia teza comod a voinei legiuitorului ca fundament al regulii pe care o analizm. Dar, deosebit de cele ce s-au spus, credem c teoria prezumiei absolute de proprietate, precum i alte teorii care justific dobndirea proprietii prin voina legii, nu explic de fapt fundamentul regulii de la art. 1909 alin. (1) C. civ., ci doar constat voina legii, aa cum s-a i observat. Ne permitem s credem c legea nu poate constitui fundament al niciunei instituii de drept, n sensul lui originar, metajuridic. Explicaia instituiilor de drept trebuie cutat n afara dreptului, n acele idei imperative, comandamente morale, exterioare acestuia, care impun legii o anumit soluie juridic. Altfel, dac am considera, de fiecare dat cnd suntem n situaia de a fundamenta o anumit prevedere legal, c ea i gsete justificarea n voina legiuitorului ar nsemna s acceptm c raiunea legii este legea nsi, ceea ce ar fi inacceptabil de ce? Pentru o teorie pozitivist a dreptului nu ar fi deloc aa. O norm nu are caracter juridic pentru c ea corespunde 175

F
Condiii de aplicare a prezumiei de proprietate

unei cerine extrinseci ei, unui comandament al moralei, ci pentru c e validat printro procedur legal ce i are temeiul ultim n Constituie. Constatm c de multe ori se confund fundamentul dreptului, n sensul lui de ratio legis, cu fundamentul de drept, n neles de temei legal. De aceea, fr a contesta prezumia absolut de proprietate de care se bucur posesorul de buncredin al bunurilor mobile, susinem c aceasta este, mai degrab, o ficiune legal, impus de echitate, care este adevratul fundament al regulii pe care o analizm. De aceea, din punctul nostru de vedere, teoriile eununate mai sus nu fac dect s califice situaia juridic a posesorului de bun-credin a bunurilor mobile, ncadrnd-o ntrunul dintre mai multele temeiuri juridice posibile, dar nu s-o i explice. ntr-un tratat recent dedicat drepturilor reale, autorul afirm c legea nu este, prin ea nsi, un mod de dobndire a dreptului de proprietate; important este, ca, de fiecare dat, s se fac dovada faptului juridic n sens restrns de care legea leag un asemenea efect, conchiznd c acest mod de dobndire nu este o prezumie, ci un fapt juridic n sens restrns, cuprinznd posesia de bun-credin mpreun cu elemente de fapt, respectiv desesizarea voluntar a proprietarului de bunul su i actul de nstrinare a bunului mobil de la detentorul precar la posesor.... Acelai autor, cutnd adevrata justificare a efectului achizitiv pe care-l produce regula instituit n art. 1909 alin. (1) C. civ., se refer la dou idei, care, ntradevr, pot justifica acest efect: ideea c celeritatea pe care o presupun tranzaciile comerciale astzi, nu ngduie verificarea titlurilor pe care le au cei care nstrineaz bunurile mobile altora, iar cea de-a doua idee, de natur a explica finalitatea normei, este c, n conflictul de interese dintre proprietarul neglijent, care a ncredinat bunul unei persoane care i-a nelat ncrederea i posesorul care a crezut c a dobndit bunul de la adevratul proprietar, este echitabil ca legea s prefere pe ultimul dintre ei. Condiiile de aplicare a regulii de la art. 1909 alin. (1) C. civ. Enumerare. Printr-o interpretare sistematic i raional a legii, doctrina i jurisprudena au fixat mai multe condiii de aplicare a prezumiei de proprietate de care se bucur posesorul bunurilor mobile: a) - proprietarul s se fi desesizat voluntar de bunul su, transmindu-l unui detentor precar, n baza unui raport juridic derivnd din orice contract care l oblig s restituie bunul, cum ar fi contractul de nchiriere, de depozit, de mprumut. Prin urmare, terul trebuie s fie un detentor precar. Dac desesizarea n-ar fi voluntar, ne-am plasa n ipoteza alineatului 2 al art. 1909 C. civ., iar dac actul ar fi de nstrinare, dobnditorul n-ar mai avea calitatea de detentor precar, nemaifiind obligat s restituie bunul; b) detentorul precar s fi nstrinat bunul unui ter, fr a avea consimmntul proprietarului. Dac proprietarul ar fi fost de acord cu nstrinarea bunului su de ctre detentorul precar, terul dobnditor n-ar mai fi n situaia de a invoca prevederile de la art. 1909 alin. (1) C. civ.; c) - terul dobnditor s fi dobndit bunul printr-un titlu translativ de proprietate, pentru c, altfel, ar avea calitatea de detentor precar, fiind obligat s restituie bunul celui care l-a transmis. Dac actul translativ de proprietate este cu titlu oneros, ne aflm sub imperiul regulii pe care o examinm. Dac actul este ns cu titlu gratuit, rspunsul dat de doctrin nu mai este acelai Argumentul invocat este c, n aceast ipotez, n conflctul de interese dintre proprietarul bunului mobil care se lupt s evite o pagub (certat de damno vitando) i terul dobnditor cu titlul gratuit al bunului mobil, cel care se lupt a-i conserva un ctig (certat de lucro vitando), echitatea cere ca proprietarul s fie preferat. 176

Aceeai soluie a fost susinut cu titlu de excepie de la principiul resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis, potrivit cruia nulitatea actului juridic al nstrintorului antreneaz nulitatea actului juridic al dobnditorului. Astfel, s-a spus c, n situaia cnd prin actul subsecvent un bun mobil a ajuns la un ter achizitor de bun-credin, titlul su nu poate fi anulat, aa cum cere principiul mai sus enunat, soluia fiind impus de prevederile art. 1909 alin. (1) C. civ. d) - terul s fie de bun-credin, adic s fi crezut c bunul l-a obinut de la un proprietar i nu de la detentorul precar. Aceast condiie nu este prevzut de text, dar rezult din coroborarea cu prevederea de la art. 972 C. civ. mai sus citat. Buna credin a terului trebuie s existe la momentul intrrii acestuia n posesia efectiv a bunului, indiferent de data actului juridic n temeiul cruia bunul a fost transmis. Este fr relevan dac, ulterior intrrii n posesie, a aflat c nstrintorul nu era proprietar al bunului, devenind astfel de rea-credin, cci Mala fides superveniens non nocet. e) - posesia terului dobnditor s fie real i util. Este real posesia terului care are att corpus, ct i animus sibi habendi. Dac terul ar avea doar animus, fr deteniunea material a bunului pe care l-ar stpni, deci corpore alieno, condiia n-ar fi ndeplinit. Posesia este util cnd nu este viciat, cu meniunea c, dintre condiiile prevzute de art. 1847 C. civ., posesia terului nu trebuie s mai fie continu, cci prin ipotez, el dobndete proprietatea bunului prin prescripia sau posesia instantanee. S-a pus problema dac, deosebit de buna-credin, se cere i justul titlu. Rspunsul dat de doctrin este c, n aceast materie, justul titlu nu reprezint o condiie distinct, ci doar o component a acesteia; f) - bunul aflat n posesia terului s fie individual determinat i corporal. Individual determinat, pentru c o universalitate de bunuri, cum ar fi succesiunea mobiliar, nu poate face obiectul regulii. Bunul mai trebuie s fie corporal, adic susceptibil de detenie material. Prin excepie, titlurile la purttor, a cror valoare este intim ncorporat n ele, pot face obiectul dobndirii prin posesia de buncredin. Pentru a ndeplini aceast condiie, bunul mobil nu trebuie s fie un accesoriu al unui bun imobil, atunci cnd, dei accesoriu, i pstreaz calitatea de bun mobil, cum ar fi mobilierul unui apartament. Excepii de la regula instituit de art. 1909 alin. (2) C. civ. A. Situaia bunului dobndit cu bun-credin de la ho sau gsitor Reglementare. Cu toate acestea, cel care a pierdut sau cruia i s-a furat un lucru, poate s-l revendice, n curs de 3 ani, din ziua cnd l-a pierdut sau i s-a furat, de la cel care-l gsete, rmnnd acestuia recurs n contra celui de la care l are. Este ipoteza n care bunul mobil a fost dobndit de ctre terul de bun-credin de la un ho sau gsitor. Condiiile de aplicare a art. 1909 alin. (2) C. civ. Pentru a ne afla sub incidena acestui text, sunt necesare urmtoarele condiii: a) - bunul s fi fost furat sau pierdut, cele dou ipoteze ale ieirii bunului din posesia proprietarului, fr voia acestuia. n nelesul legii, bunul este furat cnd a fcut obiectul unei infraciuni de furt, simplu ori calificat, nu i al altor infraciuni, cum ar fi gestiunea frauduloas, abuzul de ncredere, nelciunea, situaii n care proprietarul s-a desesizat voluntar de bun.

177

Bunul este considerat pierdut, cnd proprietarul a fost deposedat prin negljena acestuia ori a altei persoane sau datorit oricrui caz de for major sau caz fortuit; b) - deposedarea proprietarului s fi avut loc n termenul de 3 ani nainte de intentarea aciunii n revendicare. Este un termen de decdere, a crui nerespectare conduce nu doar la pierderea dreptului material la aciune, ca n cazul termenului de prescripie, ci la pierderea dreptului subiectiv asupra bunului. Proprietarul bunului va trebui s fac dovada, cu orice mijloc de prob, c anterior furtului sau pierderii a avut posesia bunului, care este chiar titlul acestuia i c bunul a fost furat sau pierdut; c) - dobnditorul bunului mobil furat sau gsit s fie de bun-credin, adic s nu cunoasc mprejurarea c bunul a fost furat iar gsitorul s nu tie al cui este bunul. Cnd posesorul actual al bunului mobil este de rea-credin, tiind c bunul a fost furat sau gsit, prevederile art. 1909 alin. (2) C. civ nu mai sunt aplicabile, proprietarul putndu-l revendica i peste termenul de 3 ani prevzut de acest text. Plecnd de la faptul c, pentru aceast ipotez, legea nu prevede un termen, s-au exprimat urmtoarele opinii: - s-a afirmat c, n aceast ipotez, aciunea mobiliar ar fi prescriptibil n 30 ani, invocndu-se art. 1890 C. civ., porivit cruia toate aciunile, att reale ct i personale, pe care legea le-a declarat neprescriptibile i pentru care n-a defipt un termen de prescripie, se vor prescrie n termen de treizeci de ani, fr ca cel ce invoc aceast prescripie s fie obligat a produce vreun titlu i fr s i se poat opune buna-credin. Doctrina mai veche considera c aciunea mpotriva hoului poate fi exercitat n termen de 30 ani, dar c, dup expirarea termenului de 3 ani, aciunea ar fi personal; - o alt orientare este aceea de a califica aciunea n revendicare mobiliar drept imprescriptibil, sub cuvnt c proprietatea nu poate fi diferit aprat dup cum bunurile sunt mobile sau imobile; - potrivit unui alt punct de vedere, cruia subscriem, aciunea n revendicare mobiliar este imprescritptibil mpotriva unui ho, gsitor sau ter de rea-credin, dar numai n msura n care posesia acestora nu ndeplinete condiiile unei posesii utile i neviciate, caz n care opereaz uzucapiunea de 30 ani. B. Situaia special prevzut de art. 1910 C. civ. Excepie. Potrivit acestui text, Dac posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l-a cumprat la blci sau la trg, sau la o vindere public, sau de la un negutor care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar nu poate s ia lucrul napoi dect ntocnd posesorului preul ce l-a costat. De regul, proprietarul care-i revendic bunul mobil nu este obligat s depgubeasc pe posesorul de bun-credin. n situaia avut n vedere de textul de la art. 1910 C. civ. proprietarul va avea s aleag ntre a renuna la bunul identificat sau s despgubeasc pe cumprtor. Explicaia acestei excepii const n preocuparea legiuitorului de a proteja, ntr-un mod suplimentar, pe cumprtorul care i-a achiziionat asemenea bunuri mobile n locuri anume destinate practicrii comerului cu amnuntul. Dac n situaia obinuit cumprtorul i asum un risc, achiziionnd bunul n mod neorganizat, ntmpltor, pe strad sau n orice alt loc care nu este destinat comerului, n situaia contrar, cumprtorului nu-i poate fi nimic imputat. Cel mult, el pierde bunul dar are dreptul de a fi despgubit. Efectele admiterii aciunii n revendicare 178

F
Aciunea n grniuire

Identificare. Efectele teoretice ale soluiei de admitere a aciunii n revendicare privesc situaia bunului, a fructelor bunului i a cheltuielilor fcute cu bunul. - Bunul revendicat va fi restituit, n natur, proprietarului. El va fi restituit curat de eventualele sarcini pe care posesorul le-ar fi constituit prin orice acte juridice, potrivit principiului resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis. Dac restituirea n natur nu este posibil, se va restitui contravaloarea bunului, iar dac bunul a pierit dintr-un caz asigurat, despgubirea se va constitui din indemenizaia primit de la asigurtor. - Fructele bunului revendicat sunt supuse regulii de la art. 485 C. civ. dup urmtoarele distincii: -dac posesorul a fost de bun-credin, el va pstra fructele culese pn la momentul acionrii sale, cnd buna-credin nceteaz. -dac posesorul a fost de rea-credin, cunoscnd c bunul nu era al celui ce i l-a nstrinat, el va restitui att fructele culese, ct i pe cele neculese, avnd ns dreptul la cheltuielile necesare culegerii fructelor. - Cheltuielile efectuate cu lucrul supus restituirii vor fi repartizate dup urmtoarele distincii: - cheluielile necesare, fcute cu conservarea lucrului, vor fi restituite posesorului, indiferent de buna sau reaua-credin; - cheltuielile utile sunt cele care, dei n-au fost necesare, au profitat bunului, sporindu-i valoarea. Ele vor fi restituite posesorului, fr a distinge dup cum este de bun sau de rea-credin, dar numai n msura sporului de valoare a lucrului; - cheltuielile voluptuarii, cele care au fost fcute pentru plcerea personal a posesorului i care n-au sporit valoarea lucrului, nu se cuvin posesorului care le-a efectuat. 5. Aciunea n grniuire Definiie. Potrivit art. 584 C. civ., Orice proprietar poate obliga pe vecinul su la grniuirea proprietii lipite de a sa, cheltuielile grnuuirii fiind suportate n mod egal. Dac, aa cum am vzut, (supra nr. ???) grniuirea este o sarcin real, o obligaie propter rem, aciunea n grniuire este mijlocul tehnico-juridic pe care-l are proprietarul al crui fond este limitrof altui fond prin care poate cere obligarea vecinului su la delimitarea celor dou proprieti. Privit ca operaiune material, a fost definit drept acea aciune real prin care reclamantul solicit nstanei de judecat, ca, n cadrul unui proces, s se determine prin semne exterioare, linia despritoare dintre cele dou fonduri vecine. Caractere juridice. Aciunea n grniuire are urmtoarele caractere juridice: a) - este o aciune real, pentru c se ntemeiaz pe un drept real (dreptul de proprietate sau alt drept real); b) - este o aciune petitorie, pentru c pune n discuie dreptul de proprietate, contribuind la protecia acestuia; c) - este o aciune imobiliar, pentru c privete un bun imobil; d) - este o aciune imprescriptibil, pentru c apr un drept deopotriv imprescriptibil. n practic, de cele mai multe ori, aciunea n grniuire este formulat cnd prile au viziuni diferite despre aliniamentul hotarului despritor, implicnd i revendicarea poriunii de teren pe care fiecare proprietar i-o disput. Prin urmare, trebuie deosebit situaia n care delimitarea se face pe un aliniament necontestat de 179

F
Revendicarea bunurilor din domeniul public

pri, n discuie fiind doar operaia n sine i suportarea cheltuielilor ocazionate, de situaia, cea mai frecvent ntlnit, n care prile au poziii contradictorii privind locul pe unde ar trebui fcut delimitarea proprietilor. Este motivul care ndeamn pe unii autori s propun ca, pentru prima ipotez, aciunea s se numeasc n hotrnicie, iar pentru a doua ipotez, cnd prile contest reciproc linia de hotar, aciunea s se numeac n grniuire. Dei distincia se face peste litera legii, ea poate fi avut n vedere de lege ferenda. Cnd prile nu cad de acord cu trasarea hotarului, aciunea este, n mod obligatoriu, petitorie, pentru c se ntemeiaz pe dreptul de proprietate implicnd exhibarea titlurilor, msurarea terenurilor i propuneri de trasare a hotarului. De altfel, doctrina noastr mai veche face aceast distincie. n schimb, practica instanelor, i chiar a instanei supreme este contradictorie. Astfel, s-a decis c innd seama c operaiile la care se refer textul de lege enunat (art. 582 C. civ. s.n.) constau n fixarea limitelor celor dou fonduri prin semne exterioare i vizibile, graniuirea nu implic revendicarea unor poriuni de teren. Cu alte cuvinte, grniuirea presupune o linie de hotar necontestat. ntr-o alt decizie, a aceleiai instane, se reine c grniuirea reprezint o operaie de delimitare prin semne exterioare a liniilor dintre dou proprieti nvecinate, o atare funcie fiind admisibil chiar dac ntre proprieti exist hotare exterioare, ori de cte ori acestea nu au fost stabilite prin nelegerea prilor sau prin hotrre judectoreasc. Cnd prin aciunea n grniuire se solicit stabilirea hotarului dintre proprieti i obligarea prtului de a preda poriunea de teren pe care o ocup fr drept, n raport cu extrasul de carte funciar, expertul are ndatorirea de a stabili hotarul care desparte terenurile prin determinri tehnice exacte. Prin urmare, aciunea n grniuire este o aciune real, petitorie, imprescriptibil, pentru c se ntemeiaz pe dreptul de proprietate i c ea implic ntotdeauna aplicarea pe teren a titlurilor invocate de pri. Jurisprudena a decis c, n ipoteza n care terenul se afl n coproprietate, formularea aciunii n grniuire doar de unul dintre coproprietari este prematur, urmnd ca, mai nti, reclamantul s ias din indiviziune i doar dac poriunea de teren va pica n lotul su, ar putea promova o astfel de aciune. Pentru identitate de motive, s-a decis c, n cazul terenului aflat n devmia soilor, aciunea trebuie formulat de ambii soi. Efecte. Hotrrea pronunat ntr-o aciune n grniuire are caracter declarativ pentru c se constat un hotar preexistent. Dac are ca obiect exclusiv marcarea proprietii, hotrrea pronunat n grniuire nu are autoritate de lucru judecat n privina ntinderii dreptului de proprietate al prilor. n practic, aa cum am artat, de cele mai multe ori se ntmpl ca prile s nu cad de acord cu privire la grniuire pentru c fiecare are o alt prere despre linia de hotar, fapt ce face ca aciunea s aib i caracter de revendicare, n litigiu fiind doar poriunea de teren limitrof hotarului. n aceast ipotez, hotrrea pronunat n cauz are autoritate de lucru judecat dac privete exclusiv aceeai poriune de teren aflat n litigiu. 6. Particulariti ale revendicrii bunurilor din domeniul public Regim juridic special al aciunii n revendicare. Specificitatea proteciei juridice a dreptului de proprietate public nu se concretizeaz ntr-o aprare preferenial a acestei forme de proprietate, formul mult folosit n regimul politic trecut, ci doar ntr-un regim juridic diferit al mijloacelor clasice de aprare a dreptului de proprietate, ca urmare a faptului c dreptul de proprietate public este un drept inalienabil, imprescriptibil i insesizabil. 180

Prin urmare, ori de cte ori aciunea n revendicare este ntemeiat pe dreptul de proprietate public, ea are dou caractere juridice speciale: - este imprescriptil extinctiv, n toate situaiile, inclusiv n acelea n care, dup dreptul comun, ea ar fi prescriptibil, cum se ntmpl n cazul avulsiunii reglementate de art. 498 C. civ. i art. 520 C. proc. civ. n materia adjudecrii imobilelor; - este imprescritibil i n sens achizitiv, fiind admisibil, chiar dac prtul a posedat bunul n condiiile legiii peste 30 ani. Pentru identitate de motive, nici dobndirea proprietii bunurilor mobile prin posesia de bun-credin nu va putea fi opus titularului dreptului de proprietata public. Titularul aciunii n revendicare este titularul dreptului de proprietate public, adic statul, reprezentat de Ministerul Finanelor Publice sau unitile administrativteritoriale care sunt, dup caz, consiliile judeene, consiliile locale. n ce privete dovada dreptului de proprietate, ea se face n aceleai condiii ca i n cazul proprietii private, opernd principiul actori incumbit probatio prevzut de art. 1169 C. civ. Aprarea drepturilor derivate dreptului de proprietate public. Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate public cum sunt: dreptul real de administrare, dreptul de concesiune i dreptul de folosin, care se pot obine doar prin acte administrative, sunt supuse aprrii prin aceeai aciune n revendicare, avnd regim juridic diferit, dup cum n discuie se afl nsui dreptul de proprietate asupra bunului sau doar dreptul derivat din acesta. n prima situaie, titularul aciunii va fi nsui statul sau unitatea administrativteritorial competent, iar, n al doilea caz, calitatea de reclamant o va avea titularul dreptului real derivat.

BIBLIOGRAFIE SELECTIV I. Tratate i monografii. 1. B. Diamant, Caracterul depasit al teoriei patrimoniului unic, revista Dreptul nr. 1/2000; 2. C. Barsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, 2007; 3. S. Neculaescu, Drept civil. Drepturile reale, Ed. Hamangiu, 2008; 4. V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Humanitas, 2004,vol 1; 5. V. Stoica, Notiunea juridica de patrimoniu, Pandectele romane, supliment, nr. 1/2003.

181

TEST DE AUTOEVALUARE

Precizai care sunt excepiile de la regula instituit de art. 1909 alin. (2) C. civ.

TEM DE REFLECIE Reflectai care sunt efectele aciunii n grniuire. MODELE DE NTREBRI ntrebrile vor fi tip gril, cu cel puin un rspuns fiecare ntrebare. 1. Ce solutie va pronunta instanta cand niciuna dintre cele doua parti un are titlu? a. Va respinge actiunea b. Va admite actiunea dand castig de cauza celui care se afla in posesia bunului imobil c Va da castig de cauza prtului 2. Este prescriptibil aciunea n revendicare imobiliar? a. da b. nu c. da, numai daca reclamantul este in posesia bunului 182

3. n situaia admiterii actiunii, care va fi solutia privind fructele bunului revendicat: a. vor fi ntotdeauna restituite proprietarului b. vor fi restituite doar cele de care a beneficiat prtul c. vor fi restituite doar daca prtul a fost de rea credin

RSPUNSURI LA NTREBRI 1. b. 2. b. 3. c.

183

CAPITOLUL XI PUBLICITATEA IMOBILIAR

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Cuprins Obiectiv general Obiective operaionale Timpul necesar studiului capitolului Dezvoltarea temei Bibliografie selectiv Tem de reflecie Modele de teste Rspunsuri i comentarii la teste

Cuprins Noiunea i finalitatea publicitii imobiliare Sistemele romneti de publicitate imobiliar Sistemul primelor cri funciare Noua reglementare a crilor funciare

Obiectiv general: Dobndirea de cunotine privind publicitatea imobiliar i evoluia n timp a diferitelor sisteme de publicitate. Obiective operaionale: nsuirea cunotinelor privind efectele publicitii imobiliare, care reprezint poate obiectivul cel mai imporant al cursului.

= 3 ore

184

CAPITOLUL XI PUBLICITATEA IMOBILIAR 1. Noiunea i finalitatea publicitii imobiliare Publicitatea n general. Securitatea tranzaciilor impune cunoaterea oricror schimbri care intervin n ordinea juridic prin ncheierea unor acte i operaii care ar putea avea consecine asupra drepturilor subiective ale persoanelor. Nevoia de informare i comunicare face ca legile s fie publicate n Monitorul Oficial, ca anumite acte juridice s se ncheie n condiii de publicitate i ca o serie de operaii s fie supuse nscrierii lor n evidene suscepibile de a fi aduse la cunotina oricror persoane interesate, condiie primar a opozabilitii. Publicitatea imobiliar. Aceast form a publicitii a fost definit ca fiind totalitatea mijloacelor juridice prevzute de lege prin care se evideniaz situaia material i juridic a imobilelor, n mod public, pentru a ocroti securitatea static i securitatea dinamic a circuitului civil referitoare la asemenea bunuri. n timp ce securitatea static vizeaz ocrotirea drepturilor existente, deja dobndite, securitatea dinamic vizeaz evoluia drepturilor n cadrul circulaiei juridic a bunurilor. Finalitatea publicitii imobiliare. n general, instituirea msurilor de publicitate imobiliar are ca scopuri principale: o mai mare siguran a transmisiunilor imobilare prin informarea terilor privind situaia juridic a bunurilor care fac obiectul comerului juridic, un control permanent asupra oricror schimbri materiale i juridice i o eviden ct mai exact i un control al datelor n vederea gospodririi fondului funciar. De regul, actele juridice privind bunurile mobile, care sunt mai greu de identificat i a cror circulaie juridic este cu mult mai rapid i mai facil dect a bunurilor imobile, nu sunt supuse unei evidene, simpla lor posesiune valornd titlu, potrivit principiului en fait de meubles la possession vaut titre. Prin excepie, pentru unele bunuri mobile, cum sunt titlurile de valoare, au fost amenajate sisteme speciale de eviden, iar n cazul garaniilor reale mobiliare, cum este gajul cu sau fr deposedare, publicitatea lor este reglementat de Legea privind unele msuri pentru realizarea reformei economice nr. 99/1999 i se realizeaz de Arhiva Electronic de Garanii Mobiliare. n sistemul Codului Napoleon i a celor pe care le-a inspirat, printre care i Codul nostru civil, principiului consensualismului face ca efectul constitutiv sau translativ de drepturi reale s se produc n chiar momentul ncheierii conveniilor, nscrierea lor n registre fcndu-le doar opozabile terilor. n alte sisteme asemenea convenii produc doar obligaii, n timp ce efectul translativ sau constitutiv de drepturi reale se produce odat cu nscrierea lor n evidenele publice, de natur a fi aduse la cunotina public. 2. Sistemele romneti de publicitate imobiliar Prezentare. Pe teritoriul Romniei au fost aplicate urmtoarele sisteme de publicitate imobiliar: a) sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni reglementat de Codul civil i de Codul de procedur civil aplicat n Muntenia, Moldova, Oltenia i Dobrogea; b) sistemul crilor funciare reglementat de Decretul-lege nr. 115/1938 i Decretul nr. 241/1947 care se aplic n Transilivania, Banat i Bucovina; 185

F
Noiuni generale

F
Sisteme romneti de publicitate imobiliar

c) sistemul intermediar al crilor de publicitate imobiliar reglementat de Legea nr. 242/1947 i de unele dispoziii ale Legii nr. 115/1938 aplicat ntr-un numr redus de localiti din fostul jude Ilfov i n Bucureti; d) sistemul crilor de eviden funciar nfiinate prin Decretul nr. 163/1946 pentru a se nlocui crile funciare distruse n timpul rzboiului pentru unele localiti din Transilvania. Sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni Caracterizare. Potrivit principiului consensualismului, conveniile sunt legal ncheiate n chiar momentul acordului de voin, transferul proprietii fcndu-se fr respectarea vreunei condiii de form i fr a fi nevoie de predarea bunului. Textele de referin privind acest principiu sunt cele de la art. 971 i 1295 C. civ. Potrivit art. 971 C. civ., n contractele ce au de obiect translaia proprietii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimmntului prilor, i lucrul rmne n rizico-pericolul dobnditorului, chiar cnd nu i s-a fcut tradiiunea lucrului. Dei realizat, strmutarea dreptului nu este opozabil terilor. La rndul su, art. 1295 C. civ. alin. (1) prevede c Vinderea este perfect ntre pri i proprietatea este de drept strmutat la cumprtor, n privina vnztorului, ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului, dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nc nu se va fi numrat, iar, potrivit alin. (2), n materie de vindere de imobile, drepturile care rezult prin vinderea perfect ntre pri, nu pot a se opune, mai nainte de transcripiunea actului, unei a treia persoane care ar avea i ar fi conservat, dup lege, oarecare drepturi asupra imobilului vndut. Pentru ca asemenea convenii s fie cunoscute de teri, Codul Napoleon a instituit un sistem de publicitate, care, pentru nceput, privea doar inscripiile ipotecare, fiind completat printr-o lege din 23 martie 1955 privitoare la transcrierea n materie ipotecar i modernizat prin Decretul nr. 52-22/1955 de reform a publicitii imobiliare. n legislaia noastr, acest sistem de eviden a fost introdus de Codul civil, fiind completat de Codul de procedur civil i conceput ca o eviden care se ine pe numele proprietarului i nu pe fiecare imobil n parte. Aa cum s-a remarcat, reglementarea este departe de a realiza o publicitate operativ i eficient, fr a mai prelua modelul francez modernizat. Reglementare. Sistemul nostru clasic de publicitate, aplicabil vechiului Regat, este alctuit din urmtoarele dispoziii legale din Codul civil: -art. 818 819 privind transcrierea donaiilor; -art. 1295 alin. (2) cu privire la vnzare; -art. 1394 n privina cesiunilor de chirii i arend pentru mai mult de 3 ani; -art. 1738-1745. 1754-1768, 1778, 1780-1787 privitoare la nscrierea privilegiilor i ipotecilor imobiliare; -art. 1801-1803 cu privire la transcrierea transmisiunilor imobiliare grevate de sarcini ipotecare; -art. 1816-1823 privind registrele i obligaiile grefierilor. Codul de procedur civil prevede obligativitatea a trei registre: registrul de transcripiune a actelor prin care se strmut proprietatea, un registru de inscripie a privilegiilor i ipotecilor i un registru pentru transcrierea comandamentelor. n prezent, aceste dou registre sunt inute de birourile de carte funciar ale judectoriilor care sunt organizate n conformitate cu prevederile Legii cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996. 186

A. Transcrierea Caracterizare. La origini, operaia const n reproducerea integral a actului juridic supus publicitii, adic a nscrisului, instrumentum probationis, prin care se proba ncheierea unor act juridic, negotium iuris. Astzi, transcrierea se opereaz prin depunerea nscrisului ntr-o map special. Sunt supuse transcrierii urmtoarele acte juridice: -actele de nstrinare a proprietii nemictoare sau a drepturilor care se pot ipoteca; -actele prin care se renun la aceste drepturi; -actele prin care se constituie o servitute, un drept de uzufruct, de uz sau locuin; -actele prin care se renun la aceste drepturi; -tranzaciile asupra bunurilor reale; -ordonanele de adjudecare; -hotrrile date n materie de expropriere pentru cauz de utilitate public; -cesiunile de venituri pe un timp mai mare de 2 ani; -extractele de pe contractele de arend sau nchiriere pe un timp mai mare de trei ani. S-a remarcat c enumerarea este incomplet i c urmtoarele acte juridice ar trebui supuse transcrierii: -transmisiunile de mortis causa, att legale, ct i testamentare; -actele juridice declarative de drepturi reale imobiliare, cu excepia tranzaciei; - transmisiunile operate ope legis; - uzucapiunea i accesiunea. Efectele transcrierii. Efectele transcrierii se cer analizate pe dou planuri: -n raporturile dintre pri, transcrierea nu produce efecte, dat fiind principiul consensualismului, actele juridice i-au produs efecte n chiar momentul acordului de voin, fr ndeplinirea altor formaliti; -n raporturile cu terii, transcrierea face actul opozabil acestora. Potrivit art. 712 C. proc. civ., pn la transcriere, drepturile rezultnd din actele menionate n articolul de mai sus nu se vor putea opune celui de-al treilea, care are drepturi asupra bunului nemictor, chiar dac are cunotin de existena actelor de mai sus. Cnd printr-un act juridic se constituie, se transmite sau se stinge un drept real, prin transcriere se stabilete o ordine de preferin ntre cei care au dobndit drepturi de la acelai autor, aplicndu-se principiul prior tempore potior iure. Sanciunea nendeplinirii acestor formaliti este inopozabilitatea actului, care poate fi invocat de terii dobnditori cu titlu oneros ai dreptului real de la acelai autor. Condiiile invocrii acestei sanciuni sunt: - cel ce invoc inopozabilitatea trebuie s fi dobndit un drept real, de la acelai autor, cu privire la acelai bun; - dreptul real s fie supus transcrierii sau nscrierii; - transcrierea sau nscrierea s se fi fcut de cel care opune actul. B. Inscripia Reglementare. Potrivit art. 715 C. proc. civ., nscrierea ipotecii i a privilegiilor se va face n registrele judectoriei unde se afl situat bunul nemictor, potrivit rnduielilor artate n Codicele civil. Aceast operaie const n reproducerea n registre a unor extrase din actele juridice privitoare la ipoteci sau privilegii imobiliare. 187

F
Deficienele sistemului

F
Definiie cartea funciar

Neefectuarea inscripiei nu afecteaz validitatea actului, ci doar opozabilitatea lui, astfel c, spre exemplu, nenscrierea unei ipoteci face ca ea s aib rang inferior tuturor celorlalte ipoteci nscrise n registru. n privina privilegiilor, ele nu produc efecte ntre creditori dac n-au fost fcute publice, aa cum dispune art. 1738 C. civ. Doctrina a criticat acest sistem pentru urmtoarele deficiene: a) este incomplet, pentru c nu asigur o publicitate integral a tuturor actelor i faptelor juridice prin care se constituie sau se transmit drepturi reale. Bunoar, transmisiunile legale, partajul succesoral, hotrrile prin care se anuleaz actele juridice prin care s-au transmis drepturi reale, cele prin care s-a dispus rezoluiunea unor acte juridice, produc schimbri care nu sunt supuse publicitii. b) este greoi i imprecis, pentru c evidena care se ine pe numele proprietarilor, fiind, deci, o eviden personal i nu real, pe imobil, nu permite cunoaterea exact a situaiei juridice a acestuia, pentru care ar trebui cunoscui toi proprietarii succesivi ai bunului pe cel puin 30 ani; c) este imperfect, pentru c judectorul abilitat s efectueze nscrierea nu are a verifica legalitatea actelor i faptelor juridice, operaia fiind destinat doar pentru a face actul opozabil, supunnd pe dobnditori riscului deposedrii din cauza unor sarcini necunoscute; d) este insuficient specializat, pentru c se refer la localitate i amplasare prin vecinti i categorie de folosin, date insuficiente de identificare. 3. Sistemul primelor cri funciare Noiune i caracterizare. Primele cri funciare au fost introduse n Transilvania, n anul 1794 i n Bucovina, n anul 1870. Sistemul este reglementat prin Decretul-lege nr. 115/1938, pus n aplicare n Bucovina prin Decretul-lege nr. 511/1938, iar n Transilvania i Banat prin Legea nr. 241/1947. Potrivit art. 72 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul judiciar, modificat prin Legea nr. 2472005, la data finalizrii lucrrilor de cadastru general i a registrelor de publicitate pentru ntregul teritoriu al unei uniti administrativteritoriale i nceteaz aplicarea legislaia privind registrele de transcripiuni inscripiuni i cele privind crile judiciare. Decretul-lege nr. 115/1938 rmne n vigoare pn la definitivarea cadastrului la nivelul ntregii ri. Cartea funciar este nscrisul sau actul care descrie imobilele i arat drepturile, actele i faptele privitoare la imobile, precum i persoanele nscrise sau menionate ca titulare ale acestor drepturi. Ea este alctuit din trei pri: -Partea I-a (foaia A), n care se descrie imobilul avnd rubricile: numrul de ordine, numrul topografic al imobilului, denumirea imobilului, ntinderea, compunerea, observaii. -Partea II-a (foaia B), n care sunt nregistrate numele proprietarului i actele de dobndire i nstrinare a imobilului. Partea a III-a (foaia C sau foaia de sarcini) unde sunt nregistrate toate drepturile reale care greveaz imobilul, precum i contractele care l privesc. Toate drepturile reale nscrise n cartea funciar devin drepturi tabulare. Acest sistem este caracterizat de doctrin ca fiind net superior celui prin registre de transcripiuni i inscripiuni, pentru c realizeaz o eviden real, complet a imobilului i a drepturilor reale, un adevrat registru de stare civil pentru imobile care ofer posbilitatea unei informri rapide n orice moment.

188

Coninutul crilor funciare. Crile funciare sunt ntocmite i numerotate pe fiecare comun, ora, municipiu. Cele de la nivelul comunelor cuprind registre funciare pentru fiecare sat n parte. Orice carte funciar este alctuit dintr-un titlu i 3 pri. Titlul crii funciare cuprinde numrul crii i denumirea localitii. Partea I, numit foaia de avere-A cuprinde descrierea imobilului (numr de ordine i cel topografic al fiecrei parcele, felul de cultur, ntindere, aezare, observaii. Partea a II-a numit foaia de proprietate-B. nscrierile n aceast parte a crii funciare au ca obiect numele proprietarului, identificarea lui, actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, toate transmisiunile proprietii asupra imobilului, servituile constituite n favoarea imobilului, faptele, drepturile persoanelor sau alte raporturi juridice i aciunile privitoare la proprietate. Partea a III-a numit foaia de sarcini-C cuprinde sarcinile care greveaz imobilul, drepturile de superficie, servitute, uz, uzufruct, abitaie, ipotec, locaiune, faptele, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum aciunile privind drepturile tabulare, sechestrul, urmrirea bunului sau a veniturilor sale, orice modificare care privete nscrierile din partea a III-a. Cartea funciar se ntregete cu planul, n care sunt descrise parcelele dintr-o localitate cu numrul topografic, orice schimbare n ntinderea fiecrei parcele, nscrisurile privitoare la nscrieri i registrul de intrare pentru cererile de nscriere. Obiectul crilor funciare. Sunt supuse nscrierii n cartea funciar toate drepturile reale: dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de superficie, dreptul de servitute, drepturile de uz, abitaie. Prin efectul nscrierii lor n cartea funciar ele devin drepturi tabulare. Aceste drepturi au ca obiect corpul funciar, prin care legea nelege o unitate economic distinct alctuit, dup natura imobilului sau a scopului urmrit de proprietar. Corpul funciar poate avea mai multe parcele. El se modific, fie prin alipire, n cazul unirii mai multor parcele, fie prin dezlipire, prin desprirea unei parcele de corpul funciar. Principiile crilor funciare. Sistemul de publicitate prin cri funciare funcioneaz pe urmtoarele principii: - Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii. Potrivit art. 17-18 din Decretul-lege nr. 115/1938, drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite, modificate sau stinse numai prin nscriere n cartea funciar. Prin urmare, nscrierea n cartea funciar este cea care d natere, modific sau stinge drepturile reale i le face opozabile terilor. De la aceast regul sunt prevzute n art. 26 din Decretul-lege nr. 115/1938 urmtoarele excepii de drepturi reale imobiliare care se nasc fr nscrierea lor n cartea funciar: -dobndirea prin succesiune legal sau testamentar; -dobndirea prin vnzare silit; -dobndirea prin accesiune; -dobndirea prin expropriere. De observat este c, dei aceste drepturi reale imobiliare pot fi dobndite, n mod excepional, n situaiile mai sus artate, titularii lor nu vor putea dispune de ele fr nscrierea n cartea funciar. Efectul constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea funciar este recunoscut de Legea nr. 7/1996 privind cadastrul i publicitatea imobiliar care, prin art. 59, dispune c actul juridic privind constituirea sau transmiterea unui drept 189

imobiliar, valabil ncheiat nainte de apariia legii, i va produce efecte de la data nscrierii n cartea funciar, potrivit regimului juridic de la data ncheierii lui. - Principiul publicitii integrale. Sunt supuse nscrierii toate operaiile juridice prin care se transmite, se constituie, se modific sau se stinge un drept real imobiliar, precum i toate modificrile imobilului, drepturile personale, fapte juridice i raporturile n legtur cu imobilul. - Principiul legalitii. Pentru orice nscriere n cartea funciar, se verific, de ctre judector, legalitatea titlului n temeiul cruia se cere nscrierea. - Principiul oficialitii. Judectorul are nu numai dreptul, dar i obligaia s examineze validitatea titlului n baza cruia se cere nscrierea n cartea funciar, putnd dispune respingerea cererii atunci cnd constat c tiltul nu este valabil. - Principiul relativitii. n temeiul acestui principiu, nscrierea n cartea funciar se face doar mpotriva aceluia care, la data depunerii cererii, este nscris ca titular al dreptului care face obiectul nscrierii. Persoana care este nscris n cartea funciar, posesorul tabular, se mai numete antecesor tabular, iar cea care urmeaz a fi nscris se numete succesor tabular. - Principiul prioritii. Potrivit art. 31 din Decretul-lege nr. 115/1938, nscrierile n cartea funciar i produc efectele de la data nregistrrii cererilor de nscriere; ordinea nregistrrilor le va statornici rangul. Dac mai multe cereri au sosit deodat la notariatul de stat, depturile de ipotec vor avea acelai rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmnd ca prin judecat s se hotrasc asupra rangului sau, de va fi locul, asupra radierii nscrierilor nevalabile. - Principiul forei probante a nscrierii. Potrivit acestui principiu, cel care i ntemeiaz dreptul su real pe coninutul crii funciare este considerat a fi titlularul lui, dac a dobndit sau i s-a constituit acel drept cu bun-credin. Lipsa nscrierii unui drept real n cartea funciar nu poate fi opus de cocontractant, pentru c ambele pri sunt inute de obligaiile asumate prin contract, iar dreptul obinut prin contract este opozabil terilor care au cunoscut existena lui, cu toate c nu este nscris n cartea funciar. nscrierile n cartea funciar. Aceste nscrieri sunt urmtoarele: intabularea, nscrierea provizorie i notarea. A. Intabularea Noiune. Intabularea este o nscriere prin care se constituie, se transmite, se stinge sau se greveaz un drept real imobiliar, n mod definitiv. Aceast operaie are caracter constitutiv de drepturi i se face n temeiul actelor juridice ncheiate de pri, a hotrrilor judectoreti sau a actelor administrative. nscrisul original care constat actul juridic supus intabulrii trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: -actul juridic pe care l constat nscrisul s ndeplineasc condiiile de validitate specifice; -nscrisul s aib deplin putere doveditoare potrivit dreptului comun; -s menioneze numele sau denumirea prilor; -s individualizeze imobilul sau dreptul tabular supus nregistrrii sau radierii; -s fie nsoit de o traducere legalizat, dac nu este redactat n limba romn. Deosebit de aceste condiii generale, legea mai impune i condiii speciale. Astfel, dac intabularea se solicit n temeiul unui nscris original, el trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: -s menioneze data la care a fost ntocmit; -s arate numrul topografic al parcelei sau al crii funciare; 190

F
Aciunile de carte funciar

-s cuprind declaraia celui al crui drept urmeaz a fi strmutat, grevat, modificat sau stins c este de acord cu intabularea. Dac intabularea se solicit n baza unei hotrri judectoreti, ea trebuie s fie desvrit, n limbajul legii, ceea ce astzi nseamn c ea trebuie s aib meniunea c este irevocabil. B. nscrierea provizorie Noiune. nscrierea provizorie, creia i se mai spune intabularea imperfect, este operaia prin care se strmut, se constituie, se modific sau se stinge un drept real sub rezerva justificrii sale ulterioare. Altfel spus, este o nscriere condiional care se face n urmtoarele situaii: -cnd nscrisul original nu ndeplinete condiiile intabulrii definitive; -cnd hotrrea judectoreasc, n temeiul creia se cere nscrierea, nu este definitiv; -n cazul radierii dreptului de ipotec, n situaia n care debitorul a depus suma datorat, dobnzile i accesoriile. nscrierea provizorie devine definitiv cnd nscrisul original ndeplinete condiiile legale pentru intabulare. C. Notarea Noiune. Notarea este nscrierea n cartea funciar a unor drepturi personale, fapte i raporturi juridice care au legtur strns cu drepturile tabulare, n vederea aducerii lor la cunotina terilor. Spre deosebire de drepturile reale, opozabile erga omnes, drepturile personale, adic drepturile de crean, nu sunt supuse nscrierii, ci notrii. Sunt supuse notrii: situaia personal a titularului dreptului (ca, de exemplu, minoritatea i punerea sub interdicie a titularului dreptului nscris n cartea funciar), separaia de patrimonii, aciunea paulian, aciunea de partaj, aciunea de anulare a unei hotrri judectoreti etc. Aciunile de carte funciar. Aciunile de carte funciar sunt acele aciuni care au ca obiect nscrierile n cartea funciar. Decretul-lege nr. 115/1938 reglementeaz dou aciuni: aciunea n prestaie tabular (obinuit i special) i aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar. A. Aciunea n prestaie tabular obinuit Noiune. Aceast aciune se formuleaz mpotriva celui care, dei a consimit la constituirea, transmiterea sau stingerea unui drept real, nu-i respect obligaia de a preda nscrisurile necesare intabulrii. Obligaia de a preda aceste nscrisuri este o obligaie de a face, pentru c obligaia de a da a fost executat n momentul ncheierii actului juridic. Prin urmare, deptul real a fost transmis prin actul juridic ncheiat, iar obligaia de a preda nscrisurile este o obligaie subsecvent, a crei neexecutare nu oprete intabularea, instana fiind abilitat s intabuleze dreptul, suplinind consimmntul nstrintorului, n cazul n care nu-i respect obligaia de a de a preda nscrisurile cerute de lege. Astfel, dac actul juridic prin care s-a constituit sau transmis un drept real a fost ncheiat ntr-un singur exemplar, dobnditorul nu-l poate intabula, legea obligndu-l pe nstrintor s depun actul original, mpreun cu cererea. Instana este abilitat de lege, ca, n situaia n care nstrintorul refuz s depun nscrisurile necesare, s dispun intabularea sau radierea. B. Aciunea n prestaie tabular special Noiune. Potrivit art. 25 din Decretul-lege, aciunea n prestaie tabular poate fi ndreptat i mpotriva terului dobnditor cu urmtoarele condiii: 1 - cel care solicit prestaia tabular s fi fost pus n posesie la data cnd a contractat terul; 191

F
Noua reglementare a crilor funciare

2 - actul juridic n temeiul cruia se cere prestaia tabular s fie anterior celui avut n vedere la nscrierea terului dobnditor; 3 - terul s fi dobndti dreptul cu titlu gratuit sau s fi fost de rea-credin. n legtur cu calificarea aciunii n prestaie tabular, o parte a jurisprudenei a considerat c aciunea este personal i deci prescriptibil. Teza a fost criticat de doctrin care a calificat aciunea n prestaie tabular ca fiind o aciune real i imprescriptibil. C. Aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar Noiune. Este aciunea prin care orice persoan interesat poate cere ndreptarea sau desfiinarea unei intabulri sau a nscrierii provizorii ori rectificarea unei notri. Potrivit art. 34 din Decretul-lege, ea poate fi formulat n urmtoarele cazuri: 1 dac nscrierea ori titlul n temeiul cruia s-a svrit nu au fost valabile; 2 dac prin nscriere dreptul a fost greit calificat; 3 dac nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea. Legea prevede c, n situaia n care aciunea este ndreptat mpotriva dobnditorului nemijlocit sau a terul care a dobndit cu rea-credin dreptul nscris n folosul su, aciunea este imprescritibil. Fa de terii care, cu bun-credin, au obinut un drept real, prin donaie sau legat, aciunea este prescriptibil n termenul de 10 ani, prescripia ncepnd s curg la data nregistrrii cererii de nscriere. Aciunea n rectificarea nscrierii poate fi promovat i n cazul n care suprafaa nscris n cartea funciar nu corespunde cu cea existent. mpotriva terului care a dobndit un drept real cu bun-credin, printr-un act juridic cu titlu oneros, ntemeindu-se pe nscrierile din cartea funciar, termenul de formulare a aciunii n rectificare este de 3 ani de la data nregistrrii cererii pentru nscrierea dreptului a crui rectificare se cere sau de 6 luni de la comunicare, cnd ncheierea prin care s-a dispus nscrierea aflat n litigiu, a fost comunicat persoanei ndreptite. Rectificarea va putea fi fcut dup rmnerea definitiv a hotrrii. nscrierile n cartea funciar mai pot fi supuse ndreptrii materiale cnd, cu prilejul efecturii lor au fost svrite greeli materiale. 4. Noua reglementare a crilor funciare Punerea n aplicare a Legii nr. 7/1996. Legea nr. 7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare, a fost publicat n Monitorul Oficial la 24 iunie 1996. Numai c, potrivit art. 65 din lege, pn la intrarea n vigoare a acesteia Ministerul Justiiei ar fi trebuit s ntocmeasc un regulament de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar. Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar ale judectoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului de stat, ministrul justiiei nr. 2371/C/22 decembrie 1997 a fost publicat n Monitorul Oficial nr. 84 din 23 februarie 1998. Nici de aceast dat legea n-a fost pus n aplicare. Legea a prevzut o procedur de punere n aplicare progresiv, dispunnd prin art. 72 alin. (2)-(3), c vechile reglementri i nceteaz aplicabilitatea n fiecare jude n parte, numai dup finalizara lucrrilor cadastrale pe ntregul teritoriu al judeului. Pe lng multe alte neclariti ale legii, a aprut ntrebarea dac legea nou este aplicabil la nivel naional sau doar n parte. ntr-o prim opinie, noua lege cuprinde dou categorii de norme: de aplicabilitate imediat, privind organizarea birourilor de carte funciar i de aplicare ealonat n timp, cum sunt cele privitoare la ntocmirea i funcionarea crilor 192

funciare. Potrivit acestei opinii, vechile formaliti continu s fie aplicabile pn la finalizarea cadastrului la nivelul fiecrui jude. Opinia contrar este c prevederile noii legi sunt aplicabile pe ntregul teritoriu naional, astfel c sistemele clasice au fost nlocuite de noul sistem al crilor funciare. Dei autorul celei de-a doua opinii aduce o serie de argumente judicioase n sprijinul teoriei avansate, credem c prima teorie este mai bine susinut, att de textele legale, ct i de principiile generale de drept civil. Efectele aplicrii progresive a noii reglementri. Soluia aplicrii progresive a noii reglementri pe msura finalizrii lucrrilor cadastrale la nivelul ntregului teritoriu naional, impune urmtoarele efecte: 1. nscrierile valabil fcute sub imperiul vechii reglementri produc efectele obinuite potrivit legii sub imperiul creia au fost fcute. 2. Actele juridice ncheiate sub vechea reglementare dar nenscrise sau netranscrise vor produce efecte dup nscrierea lor, conform noii legi. Efectele sunt cele prevzute de legea sub imperiul creia au fost ncheiate actele juridice. 3. Dup intrarea n vigoare a legii, toate nscrierile privind actele i faptele juridice sunt supuse nscrierii n noile cri funciare. Acolo unde a fost finalizat cadastrul general, nscrierile vor fi definitive. n unitile administrativ-teritoriale n care n-a fost finalizat cadastrul, nscrierile vor avea caracter nedefinitiv, ele devenind definitive odat cu terminarea cadastrului. Noile cri funciare. Potrivit noii reglementri, sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic a tututor terenurilor i a celorlalte bunuri imobile de pe ntregul teritoriu al rii, indiferent de destinaia lor, este cadastrul. Entitile de baz ale acestui sistem sunt: parcela, construcia i proprietarul. Cadastrul se organizeaz la nivelul fiecrei uniti administrativ-teritoriale (comun, ora, jude) i la nivielul ntregului teritoriu al rii). Potrivit art. 2 modificat prin Legea nr. 247/2005. n prezent, coninutul art. 2 este urmtorul: (1) Cadastrul general se organizeaz la nivelul fiecrei uniti administrativteritoriale: comun, ora, municipiu, jude i la nivelul ntregii ri. (2)Prin sistemul de cadastru general se realizeaz: a)identificarea, descrierea i nregistrarea n documentele cadastrale a imobilelor prin natura lor, msurarea i reprezentarea acestora pe hri i planuri cadastrale, precum i stocarea datelor pe suporturi informatice; b)identificarea i nregistrarea tuturor proprietarilor i a altor deintori legali de imobile, n vederea nscrierii n cartea funciar cu caracter definitiv; c)furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stabilirea corect a obligaiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele abilitate. Potrivit art. 12 ulterior republicrii, devenit art. 11. n prezent, are urmtorul coninut: (1)Documentele tehnice ale cadastrului general, care se vor ntocmi la nivelul comunelor, oraelor i municipiilor, sunt: a)registrul cadastral al imobilelor; b)indexul alfabetic al proprietarilor; c)registrul cadastral al proprietarilor; d)planul cadastral i anexele la partea I a crii funciare. Registrul cadastral de publicitate imobiliar este alctuit din crile funciare ntocmite i numerotate pe fiecare unitate administrativ-teritorial i se ine de biroul de carte funciar al judectoriei n a crei raz teritorial este situat bunul imobil. 193

Cartea funciar nu este definit de lege. Doctrina a definit-o ca fiind un nscris autentic i cu caracter public care cuprinde descrierea imobilelor i artarea drepturilor reale corespunztoare, precum i indicarea, dup caz, a drepturilor de crean, a actelor, faptelor sau altor raporturi juridice n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar, fie n vederea opozabilitii lor fa de teri, fie numai n scopul informrii oricror persoane interesate. Potrivit art. 21 din lege devenit, ulterior republicrii, art. 19, cartea funciar este alctuit din titlul crii i trei pri. Titlul crii funciare cuprinde denumirea localitii n care se afl imobilul i numrul crii funciare. Numerotarea se face de la 1 pentru fiecare localitate, n mod continuu, fr a se ine seama de trecerea ntr-un alt an. Partea I a crii funciare cuprinde lit. A a articolului 21 a fost modificat prin Legea nr. 247/2007, iar n present are urmtorul coninut: A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde: a)numrul de ordine i cel cadastral al imobilului; b)suprafaa imobilului, destinaia, categoriile de folosin i, dup caz, construciile; c)planul imobilului cu vecintile, descrierea imobilului i inventarul de coordonate al amplasamentului, pentru fiecare imobil n parte, constituie anexa la partea I, ntocmit conform regulamentului aprobat prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale. Partea a II-a a crii funciare cuprinde nscrieri privind dreptul de proprietate i nscrisurile pe care se ntemeiaz i are patru rubrici: numrul curent, numele i prenumele proprietarului, nscrieri privitoare la proprietate, strmutrile proprietii, servituile, drepturile personale sau alte raporturi juridice i aciunile privitoare la proprietate. Partea a III-a se refer la dezmembrmintele dreptului de proprietate, servituile stabilite n sarcina fondului, sarcinile care l greveaz, faptele juridice, drepturile personale, urmriri imobiliare .a. Aceast parte are urmtoarele rubrici: numrul curent, cel sub care se face nregistrarea; cuprinsul i valoarea, se refer la sarcini i dezmembrmintele dreptului de proprietate constituite asupra imobilului; observaii. Documentele conexe ale registrului cadastral de publicitate imobiliar sunt: registrul special de intrare, planul de identificare a imobilelor, repertoriul imobilelor, indexul alfabetic al proprietarilor i o map n care se depun cererile de nscriere i un exemplar al nscrisurilor constatatoare ale actelor i faptelor juridice supuse nregistrrii. Obiectul crilor funciare. Potrivit doctrinei, obiectul crii funciare l reprezint totalitatea nscrierilor efectuate n cuprinsul crii funciare cu privire la corpul de proprietate, la drepturile reale asupra acestuia, precum i la drepturile de crean, actele, faptele sau raporturile juridice care au legtur cu imobilul respectiv. Drepturile reale supuse nscrierii n cartea funciar se numesc drepturi tabulare. Ele nu pot fi constituite, transmise, modificate sau stinse dect prin nscriere n cartea funciar. nscrierile n cartea funciar pot privi: corpul de proprietate, drepturile tabulare i drepturile personale, actele, faptele i raporturile juridice n legtur cu corpul de proprietate. Corpul de proprietate. Corpul de proprietate din actuala lege este corpul funciar din Decretul-lege nr. 115/1938 i este definit de art. 20 alin. (2) modificat prin 194

F
Principiile noii reglementri privind publicitatea imobiliar

Legea nr. 247/2005. n prezent, are urmtorul coninut: (2)Una sau mai multe parcele alturate de pe teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosin, aparinnd aceluiai proprietar, formeaz imobilul definit la art. 1 alin. (3), se identific printr-un numr cadastral unic i se nscrie ntr-o carte funciar. La rndul su, imobilul, n accepiunea actualei reglementri, este parcela de teren, cu sau fr construcii. n raport de numrul de parcele, corpurile funciare pot fi: - corpuri de proprietate formate dintr-o singur parcel; - corpuri de proprietate formate din dou sau mai multe parcele; Orice parcel poate alctui un corp de proprietate. Proprietarul poate cere unirea mai multor parcele n acelai corp de proprietate, cu excepia situaiei n care sunt grevate de sarcini reale, cnd nu pot fi alipite. Condiia ca mai multe parcele s fac parte din acelai corp funciar este ca ele s se afle n aceeai localitate. Parcela este o unitate economic prin valoarea sa, putnd fi modificat prin alipiri i dezlipiri. Corpul de proprietate se modific prin alipiri, cnd mai multe parcele se unesc ntr-un singur corp i prin dezlipiri, cnd se desparte o parcel de un corp sau se micoreaz ntinderea unei parcele. Drepturile tabulare. Drepturile tabulare sunt drepturile reale imobiliare care se nscriu n cartea funciar, n timp ce drepturile extratabulare sunt cele care nu sunt nscrise n cartea funciar, fiind supuse dreptului comun. Drepturile tabulare sunt drepturile tabulare principale (dreptul de proprietate i dezmembrmintele acestuia) i drepturi tabulare accesorii, cele a cror existen este dependent de drepturile principale (ipoteca, privilegiile). Sunt supuse nregistrrii n cartea funciar dreptul de proprietate, dreptul de superficie, uzufructul, uzul, abitaia, servitutea, ipoteca, privilegiile, dreptul de folosin, dreptul de concesiune. Potrivit art. 22 alin. (1) din lege, dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor nscrie n cartea funciar pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis n mod valabil. Aa cum s-a remarcat, avnd n vedere c doar pentru terenuri legea cere ca dobndirea sau nstrinarea s fie fcut prin nscris autentic, rezult c, n privina construciilor, pentru care noua reglementare pstreaz consensualismul, ele ar putea fi nscrise pe baza nscrisului sub semntur privat, soluie imposibil date fiind exigenele impuse de procedura nregistrrii. Este vorba de acele situaii, puine la numr, n care terenul i construcia aparin unor proprietari diferii, pentru c, n situaia cnd ambele aparin aceluiai proprietar, legea cere nscris autentic. Principiile noii reglementri privind publicitatea imobiliar. Att reglementarea publicitii imobiliare prin Decretul-lege nr. 115/111938, ct i cea pe care o instituie Legea nr. 7/1996, aa cum a fos modificat prin Legea nr. 247/2005 se caracterizeaz prin anumite principii comune. n acelai timp ns, ultima dintre ele prezint i cteva particulariti care se cer a fi reinute. Ele sunt urmtoarele: - Principiul opozabilitii fa de teri a drepturilor nscrise. Spre deosebire de sistemul instituit de Decretul-lege nr. 115/1938, potrivit cruia constituirea, transmiterea sau stingerea drepturilor reale imobiliare se produc la data nscrierii n cartea funciar, potrivit art. 27 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul i publicitatea imobiliar nscrierile n cartea funciar devin opozabile fa de teri la data nregistrrii cererii. Prin urmare, ntre pri, actele juridice privitoare la drepturile reale imobiliare produc efecte de la data ncheierii lor, expresie a principiului consensualismului. 195

F
Noiunea de nscriere n cartea funciar

Excepiile de la acest principiu l constituie dobndirea drepturilor reale prin succesiune, accesiune, vnzare silit, uzucapiune, prin efectul legii, expropriere, hotrre judectoreasc. Soluia la care s-a oprit legiuitorul, mult prea consecvent principiului consensualismului, a strnit criticile unanime ale doctrinei de drept civil, fiind considerat a fi un regres n ceea ce privete securitatea circuitului civil, iar excepiile, formale, doar de decor. Ne alturm acestei opinii, considernd i noi c noua reglementare, sub acest aspect, nu reprezint un semn de progres i nu sporete securitatea tranzaciilor, aa cum era de ateptat. - Principiul publicitii integrale. Spre deosebire de sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni, personal i incomplet, noul sistem realizeaz o publicitate integral, fiind nscrise toate operaiile juridice prin care se constituie, se modific, se transmit sau se sting drepturi reale, precum i drepturile de crean, faptele i alte raporturi juridice n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar. Chiar i drepturile reale nesupuse nscrierii, pentru a se putea dispune de ele, trebuie s fie nscrise. - Principiul legalitii. Sunt supuse nregistrrii n cartea funciar doar nscrierile care respect condiiile impuse de lege. n acest scop, registratorul are a verifica, pe baza nscrisurilor care trebuie s nsoeasc cererea, dac ea ndeplinete condiiile impuse de lege. Dac cerinele legii sunt ndeplinite, cererea va fi admis i dreptul va fi intabulat sau nscris provizoriu. Dac aceste condiii nu sunt respectate, cererea va fi respins prin ncheiere, supus cii de atac ce va fi examinat de Judectoria din raza de competen n care se afl imobilul. - Principiul oficialitii. Potrivit art. 54 alin. (1) din Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996, republicat, Notarul public care a ntocmit actul privitor la un drept tabular este obligat s cear, din oficiu, nscrierea n cartea funciara la biroul teritorial n a crei raz de activitate se afl imobilul. Despre exercitarea acestei obligaii se va face meniune expres n cuprinsul actului sau, dup caz, al certificatului de motenitor. Meniunea se va face n cazul n care pentru bunurile din masa succesoral s-a deschis carte funciar sau exist documentaie cadastral. La autentificarea actelor prin care se constituie, se modific sau se stinge un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciar pentru autentificare sau, dupa caz, certificat de sarcini. Pe perioada valabilitii extrasului de carte funciara pentru autentificare, registratorul nu va efectua niciun fel de nscriere n cartea funciar, cu excepia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul. Potrivit alin. (2) al aceluiai text Instana judectoreasc va transmite, n termen de 3 zile, hotrrea ramas definitiv i irevocabil, constitutiv sau declarativ asupra unui drept real imobiliar, la biroul de carte funciar al judectoriei n a crei raz de activitate se afl imobilul, iar, pentru ipoteza prevzut de alineatul 3 al normei citate, anume aceea c pe rolul instanei se afl o aciune de desfiinare a unui act juridic supus nscrierii, instana nu va trece la dezbaterea n fond a aciunii dac acesta nu a fost nscris, n prealabil, pentru informare, n cartea funciar. nscrierile n cartea funciar. Noiunea de nscriere n cartea funciar, are dou nelesuri: - n sens larg, nregistrarea este orice meniune efectuat de un funcionar competent, att n cuprinsul crii funciare, ct i al documentelor-anex; - n sens restrns, nscrierea vizeaz doar cele trei categorii de nscrieri prevzute de art. 26 alin. (4) din lege, republicat: intabularea, nscrierea provizorie i notarea. 196

A. Intabularea Noiune. Intabularea este nscrierea n cartea funciar prin care dobndirea, modificarea stingerea ori grevarea unui drept real imobiliar devin opozabile terilor, n mod definitiv, de la data nregistrrii cererii de nscriere. Potrivit art. 22 din lege, se supun intabulrii dreptul de proprietate i drepturile reale principale i accesorii. Sunt supuse intabulrii drepturile mai sus artate, indiferent de titularul lor, inclusiv cele ce fac parte din domeniul public sau privat al statului sau unitilor administrativ-teritoriale, mai puin drepturile care fac parte din succesiune, accesiune, vnzare silit, uzucapiune, drepturile reale dobndite de stat i de orice persoan, prin efectul legii, prin expropriere sau hotrre judectoreasc. Intabularea stingerii unui drept real se numete radiere i se opereaz n baza nscrisului care atest consmimntul titularului de stingere a dreptului, cu excepia drepturilor afectate de termen, care se sting la mplinirea acestuia, precum i a drepturilor viagere care se sting prin moartea titularului. nscrierea dreptului de proprietate care aparine unui singur titular se face pe numele acestuia, iar cnd bunul se afl n coproprietate, legea dispune, n art. 44 din legea republicat, c mai muli proprietari nu pot fi nscrii n cartea funciar dect dac se gsesc n cazul coproprietii, caz n care se va arta partea indiviz a fiecrui proprietar. Textul a fost criticat pentru c, pe de o parte, folosind termenul de coproprietate, s-ar exclude proprietatea comun n devlmie, iar, pe de alt parte, pentru c termenul de parte indiviz este impropriu, corect fiind cot indiviz. Potrivit legii, n cazul coproprietii forate, cnd un un imobil este format din mai multe proprieti individuale, apartamente sau spaii cu alt destinaie i din pri comune indivize, se va ntocmi o carte funciar colectiv pentru ntreaga construcie i cte o carte funciar pentru fiecare parte din imobil care face obiectul proprietii exclusive. B. nscrierea provizorie Noiune. nscrierea provizorie, creia i se mai spune i imperfect, este nscrierea prin care dobndirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar devine opozabil fa de teri, cu rangul determinat de cererea de nscriere sub condiite i n msura justificrii ei. Potrivit art. 32 alin. (2) din lege, aa cum a fost modificat prin Legea nr. 247/2005, nscrierea provizorie se poate face n urmtoarele cazuri: a) cnd dreptul care se cere a fi nscris este afectat de o condiie suspensiv; b) cnd se solicit intabularea unui drept real n temeiul unei hotrri judectoreti care nu a rmas irevocabil; c) dac se dobndetee un drept tabular, care, anterior a fost nscris provizoriu; d) dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca ori privilegiul imobiliar; e) dac pentru soluionarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare, care nu aduc atingere fondului dreptului ce se cere a fi nscris i nu fundamenteaz noi capete de cerere. Legea a fost criticat, mai nti pentru c, n cazul nerealizrii condiiei suspensive dreptul se stinge, ceea ce face ca nscrierea s fie, n aceast ipotez, sub condiie i nu provizorie, iar, sub un alt aspect, pentru c nu se refer i la alte drepturi, care, prin excelen fac obiectul acestei nscrieri, cele sub condiie 197

rezolutorie, cele afectate de termen suspensiv sau extinctiv sau cele care se nasc prin liberaliti sub condiie. Este important de reinut c, n cazul nscrierilor provizorii, opozabilitatea fa de teri a depturilor nscrise se produce nu la data justificrii nscrierii, ci la data nregistrrii cererii de nscriere provizorie, cu rangul determinat de aceast cerere. n situaia nejustificrii cererii, nscrierea va fi radiat la solicitarea persoanei interesate. C. Notarea Noiune. Notarea este nscrierea n cartea funciar prin care actele sau faptele juridice privitoare la drepturile personale, starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar devin opozabile fa de teri ori sunt nscrise numai cu titlu informativ, dup caz. Fac obiectul acestei forme de nscriere informaii privind: a) starea i capacitatea persoanelor. Sunt supuse notrii toate incapacitile de exerciiu, totale sau pariale ale titularilor dreptului nscris, curatela, aciunea de anulare a hotrrii declarative a morii, n cazul persoanelor fizice sau starea de faliment a persoanelor juridice. Aceste informaii sunt necesare protejrii terilor care sunt astfel avertizai de riscul cruia se supun; b) aciunile i cile de atac n justiie: aciunea n prestaie tabular, aciunea n anularea titlului n baza cruia s-a fcut nscrierea, aciunea de partaj, aciunea paulian etc. Este aici vorba de informaii care calific dreptul ca fiind litigios; c) msurile de indisponibilizare legale sau convenionale, cum ar fi: interdicia de nstrinare sau grevare a imobilului, sechestrul asigurtor sau sechestrul judiciar, dreptul de preemiune legal; d) drepturile personale cum sunt drepturile izvornd din contractul de locaiune, de leasing imobiliar, de cesiune a veniturilor imobilului pe o perioad mai mare de 3 ani, sau orice alt drept de natur s afecteze regimul juridic al bunului imobil. Efectele nscrierilor n cartea funciar. Spre deosebire de sistemul instituit de Decretul lege nr. 115/1938, potrivit cruia intabularea i nscrierea provizorie n cartea funciar aveau efect constitutiv de drepturi, iar notarea fcea opozabile terilor actele juridice nregistrate, sistemul reglementat de Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996, modificat prin Legea nr. 247/2005, a renunat la efectul constitutiv al nscrierilor, astfel c finalitatea acestora privete doar opozabilitatea, cnd este vorba de intabulare, i nscriere provizorie i informarea terilor, cnd este vorba de notare. A. Efectul opozabilitii fa de teri Principiu. nregistrrile n cartea funciar prin intabulare i nscriere provizorie au ca efecte opozabilitatea n cartea funciar a actelor juridice prin care se dobndesc, se modific, se transmit sau se sting drepturi reale, de la data efecturii lor. Excepii. Acestea sunt prevzute de art. 28 din Legea nr. 7/1996, potrivit cruia drepturile reale dobndite prin succesiune, accesiune, vnzare silit, uzucapiune, drepturile statului dobndite prin efectul legii, expropriere sau hotrre judectoreasc, sunt opozabile terilor de la data dobndirii lor. n aceste situaii, titularii au, totui, obligaia de a le nscrie pentru a putea s dispun de ele prin acte juridice. Efectul opozabilitii se produce din momentul nregistrrii cererii de nscriere, iar rangul nscrierii este conferit de data cnd se nregistraz aceast cerere. n situaia ipotetic n care mai multe cereri ar fi nregistrate concomitent, cererile 198

F
Aciunile de carte funciar

capt acelai rang, iar instana va determina ierarhia nscrierilor n raport de data ncheierii actului. Efectul opozabilitii l produce i notarea. Dei, de regul, notarea este menit a avertiza doar pe teri, sunt i situaii n care ea are ca efect opozabilitatea. Potrivit doctrinei, n urmtoarele situaii notarea este obligatorie i, deci, are ca efect opozabilitatea fa de teri: a) drepturile de crean i a alte raporturi juridice cum ar fi nchirierea i cesiunea de venituri pe un termen mai mare de 3 ani, intenia de nstrinare sau ipotecare, chitanele de plat a chiriei pe 2 ani viitori, leasingul comercial; b) hotrrile judectoreti de deschidere a falimentului; c) aciunile n justiie, cile de atac i alte raporturi juridice similare cum ar fi sechestrul, urmrirea imobilului i a veniturilor sale, aciunile privind proprietatea i drepturile reale nscrise n cartea funciar, cile de atac exercitate mpotriva ncheierilor pronunate de biroul de carte funciar. B. Efectul informrii terilor nscrierile facultative. Potrivit art. 40 din Legea nr. 7/1996, actele i faptele juridice privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele cuprins n cartea funciar, vor putea fi nscrise, la cerere, cu efect de opozabilitate pentru tere persoane. Astfel de informaii care fac obiectul notrii, au menirea de a informa i avertiza pe teri de o serie de situaii care ar putea prezenta interes pentru teri. Fiind facultative, ele nu influeneaz opozabilitatea, n sensul c nu se poate invoca lipsa notrii pentru a se prevala de inopozabilitatea nregistrrii n cartea funciar. Aciunile de carte funciar. Aciunile de carte funciar sunt specifice regimului crilor funciare i vizeaz exclusiv nregistrrile fcute n aceste cri, avnd ca temei juridic dispoziiile Legii nr. 7/1996 privind cadastrul i publicitatea imobiliar, spre deosebire de aciunile reale imobiliare prin care sunt aprate drepturile reale i care au ca temei prevederile din Codul civil i aciunile personale, care izvorsc din actul juridic supus nregistrrii n cartea funciar. Aceste aciuni sunt: aciunea n prestaie tabular i aciunea n rectificarea nregistrrilor fcute n cartea funciar. A. Aciunea n prestaie tabular Noiune. Potrivit art. 29 din Legea nr. 7/1996, modificat de Legea nr. 247/2005, cel care s.-a obligat s strmute sau s constituie n folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator s-i predea toate nscrisurile necesare pentru nscrierea acelui drept, n timp ce, n alin. (2) al aceluiai text se prevede c dac un drept nscris n cartea funciar se stinge, titularul este obligat s predea celui ndreptit nscrisurile necesare radierii. Aciunea n prestaie tabular a fost definit drept acea aciune prin care persoana ndreptit s i intabuleze n cartea funciar un drept real imobiliar solicit instanei de judecat s dispun nscrierea acelui drept n cartea funciar, deoarece cel oblligat refuz s predea nscrisul necesar pentru strmutarea, constituirea sau modificarea dreptului n favoarea sa. Ipoteza avut n vedere de lege este aceea n care nstrintorul unui drept real, dei nu contest convenia prin care sa constituit, s-a transferat sau s-a transmis dreptul real, refuz s-i remit dobnditorului unicul exemplar al nscrisul care consemneaz convenia prilor, situaie n care dobnditorul poate cere instanei nscrierea dreptului su. Aceast ipotez este rar ntlnit n practic pentru c, fiind vorba de acte juridice care privesc un bun imobil, n majoritatea cazurilor este necesar forma 199

autentic. Avnd n vedere c, prin Legea nr. 247/2005, s-a instituit obligaia formei autentice i pentru construciile care se nstrineaz mpreun cu terenul pe care se afl, situaiile vizate de lege s-au diminuat i mai mult, nscrisul necesar intabulrii putnd fi obinut de la notarul care a ncheiat actul. Pe de alt parte, notarul este i obligat, n temeiul art. 45 alin. (3) din Legea nr. 36/1995 privind activitatea notarial, s fac demersurile necesare, n numele titularilor, pentru aducerea la ndeplinire a tuturor lucrrilor de publicitate. Rezult c ne putem afla n ipoteza vizat de lege doar n situaia unui act juridic pentru care legea nu prevede forma autentic sau pentru care nu se cere dat cert, ceea ce n-ar putea fi dect o convenie sub semntur privat. Obligaia predrii nscrisului n vederea nregistrrii n cartea funciar este o obligaie de a face. Modificarea art. 29 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul i publicitatea imobiliar, potrivit cruia cel ce a transmis sau a constituit, n folosul altuia, un drept real asupra unui imobi printr-un text nou al acestui articol, introdus prin Legea nr. 247/2005, potrivit cruia cel ce s-a obligat strmute sau s constituie n folosul altuia un drept real asupra imobilului, a fost interpretat ca fiind o schimbare de esen a momentului cnd opereaz transferul dreptului de proprietate. S-a spus c, spre deosebire de art. 17 din Decretul lege nr. 118/1938, care consfinea efectul constitutiv de drepturi al nscrierii n cartea funciar, sub actuala reglementare transmitorul i asum doar obligaia de a ncheia actul n forma cerut de lege, nemaifiindu-i impus obligaia de a-i da consimmntul, n mod separate de primul consimmnt. Potrivit unei alte opinii, la care ne raliem, legea are n vedere ipoteza n care dreptul exist, dar care nu poate fi nscris n cartea funciar, nefiind n posesia nscrisurilor, astfel c suplinirea consimmntului la nscriere este inutil, pentru c acest consimmnt este necesar numai pentru radierea din cartea funciar a drepturilor reale care nu se sting prin moartea titularului sau prin ajungerea la termen, ceea ce face ca modificarea prevederilor art. 29 din Legea nr. 7/1996 s fie nejustificat. Aceast aciune este o aciune real i imprescriptibil.. B. Aciunea n prestaie tabular special Caracterizare. Spre deosebire de aciunea n prestaie tabular obinuit, aciunea n prestaie tabular special este cea care se ndreapt mpotriva terului dobnditor nscris n cartea funciar. Condiii. Aciunea n prestaie tabular special poate fi formulat cu respectarea urmtoarelor condiii: a) actul juridic n temeiul cruia s-a formulat aciunea n prestaie tabular s fie ncheiat la o dat anterioar celui n temeiul cruia a fost operat nscrierea n cartea funciar; b) dobndrirea de ctre ter a imobilului s fi avut loc printr-un act juridic cu titlu gratuit sau dac l-a dobndit prin act juridic cu titlu oneros, s fie de rea- credin. n privina primei condiii, ea este ndeplinit cnd, ulterior ncheierii actului translativ de proprietate, fr s remit dobnditorului o copie legalizat a nscrisului, nstrineaz bunul imobil unui ter sau constituie asupra bunului imobil, deja nstrinat, un drept real. Este vorba de actele de nstrinare sau grevare a unui bun imobil pentru care legea nu prevede obligativitatea nscrisului autentic. 200

A doua condiie este ndeplinit dac actul de nstrinare este cu titlu gratuit. Dac actul este cu titlu oneros, se cere ca terul s fi fost de rea-credin, adic s fi cunoscut sau s fi putut cunoate, cu minime diligene, regimul juridic al bunului. C. Aciunea n rectificare de carte funciar Noiune. Aciunea n rectificarea nregistrrilor din cartea funciar este definit drept aciunea prin care orice persoan interesat poate solicita, n cazurile prevzute de lege, radierea sau ndreptarea nscrierilor de carte funciar, n scopul restabilirii concordanei dintre starea tabular i situaia juridic real a imobilului nscris n cartea funciar. Prin urmare, aceast aciune este deschis oricrei persoane interesate, n situaia n care aceste nregistrri sunt contrare situaiei juridice a imobilului. Rectificarea nscrierilor poate fi fcut nu doar prin hotrre judectoreasc, ci i pe cale amiabil. Caracterizare. Aciunea n rectificare poate fi att o aciune real, cnd se refer la constituirea, transmiterea, modificarea sau stingerea unui drept real, ct i o aciune personal, cnd se refer la un drept de crean (personal). Sub un alt aspect, ea este i o aciune accesorie, pentru c este grefat pe aciunea principal care are ca obiect desfiinarea titlului n temeiul cruia s-a fcut nscrierea sau desfiinarea nscrierii. n ambele situaii aciunea principal aduce n discuie fondul dreptului nscris. De regul, aciunea este imprescriptibil. Ea este prescriptibil cnd dobnditorii mpotriva crora este ndreptat aciunea, sunt de bun-credin. Potrivit art. 37 alin. (2) i art. 38 din Legea nr. 7/1996, fa de terele persoane care au dobndit cu bun-credin un drept real prin donaie sau legat, aciunea n rectificare nu se va putea porni dect n termen de zece ani, socotii din ziua cnd s-a nregistrat cererea lor de nscriere formulat de dobnditorul nemijlocit al dreptului a crui rectificare se cere, cu excepia cazului n care dreptul material la aciunea n fond nu s-a prescris mai nainte. Art. 38 din aceeai lege, aa cum a fost modificat de Legea nr. 247/2005, dispune c aciunea n rectificare ntemeiat pe nevalabilitatea nscrierii, a titlului sau pe greita calificare a dreptului, va produce efectele fa de terele persoane care i-au nscris un drept real, dobndit cu bun-credin i prin act juridic cu titlu oneros, n termen de 3 ani, iar fa de terii dobnditori de bun-credin prin act juridic cu titlu gratuit, termenul va fi de 10 ani, conform art. 35 alin. (2) ale legii republicate. Ambele termene curg de la data nregistrrii cererii de nscriere n cartea funciar. Prile care stau n procesul privind rectificarea sunt: reclamantul, care poate fi orice persoan care justific un interes legitim la aciune i prtul, n aceast calitate putns sta att dobnditorul dreptului i succesorii si universali sau cu titlu universal, ct i dobnditorii cu titlu particular, n condiiile prevzute de art. 37-38 din lege. Cazurile de exercitare. Aciunea n rectificare de carte funciar poate fi formulat n urmtoarele cazuri, prevzute de art. 34 al legii n forma republicat: a) cnd nscrierea sau actul n temeiul cruia s-a operat nscrierea n-au fost valabil. S-a susinut c legea are n vedere actul juridic, att n sens de negotium iuris, ct i de suport probatoriu, instrumentum probationis. Noi credem c rigoarea limbajlui juridic cere ca prin act juridic s nelegem doar exprimarea voinei cu intenia producerii de efecte juridice, n timp ce suportul material al actului, n sens de instrumentum probationis, este nscrisul constatator al actului juridic. Pe de alt parte, nu credem c o eventual nevalabilitate a nscrisului ar putea reprezenta temei al 201

aciunii n rectificare, pn cnd nu s-ar promova aciunea de drept comun mpotriva acestuia; b) cnd dreptul nscris a fost calificat greit. Este cazul n care, prin nscriere, dreptul a fost rebotezat, numindu-l altfel dect o face actul prin care a fost constituit, cum ar fi dreptul de superficie nregistrat ca drept de servitute; c) cnd nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia a fost operat nscrierea. Un drept afectat de o condiie suspensiv care nu s-a realizat, sau n privina cruia dreptul material la aciune s-a stins ca urmare a mplinirii termenului de prescripie extinctiv sau cnd bunul a pierit, nu mai ndeplinete condiiile pentru a rmne nscris n cartea funciar; d) cnd nscrierea din cartea funciar nu mai este concordant cu situaia juridic a imobilului. Prin aceast formulare generic, legea include orice modificare a regimului juridic al imobilului, deosebite de cele enunate n mod expres.

BIBLIOGRAFIE SELECTIV I. Tratate i monografii. 1. I. Albu, Publicitatea imobiliara in dreptul civil roman. Noile carti funciare, Dreptul nr. 11/1996; 2. I. Deleanu, Opozabilitatea consideratii generale, Dreptul nr. 7/2001; 3. M. Nicolae, Publicitatea imobiliara si noile carti funciare, Ed. Edit Press Mihaela, 2000.

202

TEST DE AUTOEVALUARE

Precizai care sunt principiile noii reglementri privind publicitatea imobiliar.

TEM DE REFLECIE Considerai c publicitatea imobiliar este corect reglementat?

203

MODELE DE NTREBRI ntrebrile vor fi tip gril, cu cel puin un rspuns fiecare ntrebare. 1. Ce efect produce intabularea a. constitutiv de drepturi b. declarativ de drepturi c. opozabilitatea fa de teri 2. Aciunea n prestaie tabular este: a. prescriptibila b. imprescriptibila c. imprescriptibil doar in anumite condiii

RSPUNSURI LA NTREBRI 1. c. 2. b.

204