Academia de Studii Economice

coala de Pregtire
Postuniversitar

Centrul Regional de Formare

Continu pentru Administraia
Public Local Bucureti

Lucrare de disertaie
Studiu de fezabilitate construire imobil
Str.Cetatea de Balt nr.122, Bloc 10 scara 1+2
sector 6, Bucureti
ANALIZA COST - BENEFICIU

Coordonator:
Lect. univ. dr. Ctlin DOBREA
Autor:
Popa Vera

BUCURETI 2009

CUPRINS:
Capitolul 1 Analiza cererii de locuine la nivel de municipiul Bucureti
Capitolul 2 Studiu de fezabilitate bloc V34B, str. Nucului nr. 2, sector 3
2.1. Date generale
2.2. Date tehnice ale lucrrii
2.3. Date privind fora de munc ocupat dup realizarea investiiei
2.4. Principalii indicatori tehnicoeconomici ai investiiei
2.5. Finanarea investiiei

2.6. Avize i acorduri

2.7. Memoriu tehnic referitor la structura de rezisten

2.8. Memoriu tehnic instalaii nclzire, ventilare i reele exterioare

2.9. Memoriu tehnic instalaii sanitare i gaze

2.10. Memoriu tehnic instalaii electrice

2.11. Memoriu tehnic Instalaii gaze (exterior)

2.12. Memoriu tehnic Reele ap (exterior)

2.13. Memoriu tehnic Canalizare

2.14. Drumuri i sistematizare vertical

2.15. Devizul general al investiiei

5
7
7
8
10
10
Error:
Reference
source not
found
Error:
Reference
source not
found
Error:
Reference
source not
found
Error:
Reference
source not
found
Error:
Reference
source not
found
Error:
Reference
source not
found
Error:
Reference
source not
found
Error:
Reference
source not
found
Error:
Reference
source not
found
Error:
Reference
source not
found
Error:

Elaborarea studiului de fezabilitate pentru proiectarea lucrrilor de consolidare imobil

din Bd. Nicolae Blcescu nr. 24, sector 1, Bucureti

Capitolul 3 Analiza cost beneficiu

3.1. Identificarea investiiei si denumirea obiectivelor
3.2. Analiza financiara a investitiei
3.3. Analiza economica
3.4. Analiza de sensitivitate
3.5. Analiza de risc
Capitolul 4 Concluzii finale
Bibliografie

Pag. 4/23

Reference
source not
found
13
13
13
13
14
16
17
23

Capitolul 1 Analiza cererilor de locuine sociale la nivel de Municipiul Bucureti

1.1 Prevederile Legii locuintei nr.114/1996 cu privire la locuintele sociale
Locuintele sociale sunt locuintele care se atribuie cu chirie subventionata unor
persoane sau familii, a caror situatie economica nu le permite accesul la o locuinta in
proprietate sau inchirierea unei locuinte in conditiile pietei.
Constructiile de locuinte sociale se pot realiza, in orice localitate, pe amplasamentele
prevazute in documentatiile de urbanism si in conditiile prezentei legi.
Constituirea fondului de locuinte sociale se face prin realizarea de constructii noi si prin
reabilitarea unor constructii existente.
Consiliile locale controleaza si raspund de fondul de locuinte sociale situate pe teritoriul
unitatilor administrativ-teritoriale respective. Locuintele sociale apartin domeniului public
al unitatilor administrativ-teritoriale.
Locuintele sociale se vor amplasa numai pe terenurile apartinand unitatilor administrativteritoriale.
Locuinta sociala se realizeaza cu respectarea suprafetei utile si a dotarilor stabilite in limita
suprafetei construite, potrivit anexei nr. 1 la prezenta lege.
Pentru locuintele care se realizeaza prin reabilitarea constructiilor existente se considera
obligatorii numai prevederile legate de dotarea minima.
Au acces la locuinta sociala, in vederea inchirierii, familiile cu un venit mediu net lunar
realizat in ultimele 12 luni sub nivelul venitului net lunar pe familie, pentru care se acorda
ajutor social potrivit legii, majorat cu 10% .
Nivelul minim astfel calculat va fi corectat periodic de Guvern, in functie de evolutia
situatiei economice si sociale, incepand cu anul 1996.
Venitul net lunar pe familie se stabileste pe baza declaratiei de venit si a actelor
doveditoare, potrivit prevederilor legale
Declaratiile de venit, facute cu nesinceritate, atrag raspunderea materiala sau penala, dupa
caz.Locuintele sociale se repartizeaza de catre consiliile locale pe baza criteriilor stabilite
anual de acestea, in conditiile prevederilor legale, si de ele pot beneficia, in ordinea de
prioritate stabilita de consiliile locale, urmatoarele categorii de persoane: * tinerii casatoriti
care au fiecare varsta de pana la 35 de ani,
* tinerii proveniti din institutii de ocrotire sociala si care au implinit varsta de 18 ani
* invalizii de gradul I si II,
* persoanele handicapate,
* pensionarii,
* veteranii si vaduvele de razboi,
* beneficiarii prevederilor Legii nr. 42/1990, republicata, si ai Decretului-lege nr. 118/1990,
republicat,
* alte persoane sau familii indreptatite.
Contractul de inchiriere se incheie de catre primar sau de catre o persoana imputernicita
de acesta cu beneficiarii stabiliti de consiliul local, pe o perioada de 5 ani, cu posibilitatea de
prelungire pe baza declaratiei de venituri si a actelor doveditoare necesare conform
prevederilor legale.
Nivelul chiriei nu va depasi 10% din venitul net lunar, calculat pe ultimele 12 luni, pe
familie. Diferenta pana la valoarea nominala a chiriei, calculata potrivit art. 31, va fi
subventionata de la bugetul local al unitatii administrativ-teritoriale unde este situata locuinta
sociala. Titularul contractului de inchiriere este obligat sa comunice primarului, in termen
de 30 de zile, orice modificare produsa in venitul net lunar al familiei acestuia, sub sanctiunea
rezilierii contractului de inchiriere.
In cazurile in care venitul net lunar pe familie s-a modificat, autoritatea administratiei
Pag. 5/23

publice locale va opera modificarea chiriei si a subventiei acordate, cuvenite proprietarului.

Contractul de inchiriere se poate rezilia:
a) in conditiile prevazute la art. 24 din prezenta lege;
b) in cazul in care venitul mediu net lunar pe familie, realizat in 2 ani fiscali consecutivi,
depaseste cu peste 20% nivelul minim prevazut la art. 42 din prezenta lege, iar titularul
contractului de inchiriere nu a achitat valoarea nominala a chiriei in termen de 90 de zile de la
comunicare.
Locuintele sociale realizate potrivit prezentei legi nu pot fi vandute.
Nu pot beneficia de locuinte sociale, potrivit prezentei legi, persoanele sau familiile care:
a) detin in proprietate o locuinta;
b) au instrainat o locuinta dupa data de 1 ianuarie 1990;
c) au beneficiat de sprijinul statului in credite si executie pentru realizarea unei locuinte;
d) detin, in calitate de chirias, o alta locuinta. Beneficiarii locuintelor sociale nu au
dreptul sa subinchirieze, sa transmita dreptul de locuire sau sa schimbe destinatia spatiului
inchiriat, sub sanctiunea rezilierii contractului de inchiriere si a suportarii eventualelor daune
aduse locuintei si cladirii, dupa caz. Finantarea locuintelor sociale se asigura din bugetele
locale, in limitele prevederilor bugetare aprobate anual, ale consiliilor locale, in care scop se
instituie o subdiviziune de cheltuieli distincta in aceste bugete.
Statul sprijina constructia de locuinte sociale prin transferuri de la bugetul de stat, stabilite
anual cu aceasta destinatie in bugetul Ministerului Lucrarilor Publice si Amenajarii
Teritoriului, prin legea bugetului de stat.
Persoanele fizice si agentii economici pot sprijini prin donatii sau contributii constructia de
locuinte sociale.
1.2 Prezentarea situaiei cererilor de locuinelor sociale
La nivelul Capitalei exist aproape 100.000 de solicitri de locuine, dintre care cele
nregistrate la primriile de sector sunt cazuri sociale.
La Primria Sectorului 1, au fost depuse peste 6.000 de cereri pentru obtinerea unei locuinte.
Majoritatea solicitarilor sunt formulate de persoane care locuiesc n case retrocedate fostilor
proprietari (aproximativ 2.000 de solicitari), multe dintre acestea urmand sa fie evacuate .
Primaria Sectorului 1 va achizitiona, incepand din octombrie, cateva mii de apartamente de pe
piata libera, imobilele urmand sa fie repartizate chiriasilor din casele retrocedate fostilor
proprietari, precum si persoanelor cu venituri reduse care nu detin o locuinta.
Exist i un program de construcii de locuine pentru tineri destinate nchirierii.Prin acest
program guvernamental, cu caracter social, se realizeaz locuine cu chirie destinate tinerilor
prin care se rezolv situaia lor locativ, contribuind la integrarea acestora n viaa social din
zonele n care i exercit activitatea profesional.
La Primria Sectorului 2 au fost depuse aproximativ 7.000 de cereri pentru locuine. n
cartierul Colentina, ANL va da n folosin n total 320 de apartamente i garsoniere n acest
an. Dintre acestea, 80 sunt case pe care viitorii locatari le contracteaz prin credit ipotecar. n
luna februarie, primarul Neculai Onanu a dat deja n folosin 100 de locuine pentru medicii
rezideni de la Spitalul Colentina.
Primria Sectorului 3 au fost depuse cuprins 2.000 de cereri de locuine.
n planul de investiii pe 2007 Primria Sectorului 3 a prevzut ridicarea a trei blocuri de opt
etaje, nsumnd 240 de locuine, pe Bulevardul 1 Decembrie 1918, Strada Succesului - Aleea
Cioplea. Odat cu darea n folosin a acestor spaii locative, sectorul 3 va rezolva aproape 2%
din totalul de cereri.
Primariei sectorului 4, au fost depuse 2.110 cereri de locuinta. Astfel, in cadrul Programului
Locuinte sociale s-au inregistrat 960 de cereri, din care 330 cereri provin de la familii
(persoane) evacuate sau in curs de evacuare din imobile nationalizate si retrocedate fostilor
Pag. 6/23

proprietari. De asemenea, in Programul Locuinte pentru tineri s-au inregistrat 1.150 cereri,
din care 28 cereri au fost depuse de familii (persoane) evacuate sau in curs de evacuare din
imobile nationalizate si retrocedate fostilor proprietari.
Trebuie mentionat faptul ca, fata de numarul mare de imobile din sectorul 4 retrocedate
fostilor proprietari (aproximativ 230 de imobile constituind domiciliul a circa 800 familii), din
necunoasterea legislatiei, numai o parte din titularii contractelor de inchiriere - 43 % au depus,
pana in prezent, cereri de atribuire a unei locuinte
La nceputul acestui an, primarul Adrian Inimroiu a inaugurat primul bloc de locuine ANL
care a fost ridicat n cartierul Tonitza. n acest an se continu lucrrile la ansamblul de
locuine pentru tineret din acelai cartier, unde se vor da n folosin 80 de apartamente i
garsoniere. De asemenea, sunt n curs de amenajare locuinele sociale din Aleea Nehoiu, unde
sunt 231 de garsoniere i trei apartamente, lucrri care vor fi terminate n maxim dou luni.
La Primria Sectorului 5 s-au nregistrat aproape 18.000 de cereri de locuine depuse n
ultimii 10 ani i au fost rezolvate sub 20% din solicitri. Primria invoc bugetul foarte mic,
care abia ajunge pentru salarii. Ct despre ANL, nu exist nici spaiul necesar pe teritoriul
sectorului astfel nct s poat construi un cartier de locuine.
La Primria Sectorulu 6 s-au nregistrat aproximativ 6.000 de solicitri de locuine. ANL
continu, n acest an, extinderea Cartierului Brncui i va da n folosin spre nchiriere trei
sute de apartamente pentru tineri. n acelai sector, ANL mai construiete 360 de apartamente
n Brncui i 100 n zona Lacul Morii, intrarea Godeni. Acestea sunt ns locuine care pot fi
contractate prin credit ipotecar. Dei n acest sector se construiete cel mai mult, oferta nu
satisface nici pe departe cererea, la nivelul primriei conduse de Cristian Potera
1.3 Necesitatea dezvoltarii unui proiect de locuinte sociale
Dei n sectorul 6 se construiete cel mai mult, oferta nu satisface nici pe departe
cererea, la nivelul primriei conduse de Cristian Potera .
Avnd n vedere cererea mare de locuine Primria Municipiului Bucureti a prevzut
n Planul de investiii pe 2009 construirea a 2 blocuri S+P+4E in acest sector. Blocurile vor
fi construite pe fundaii existente pe structur din beton armat incepute nc din anul 1979 i
fac prete dintr-un ansamblu sub form de U prevzut cu accesele amenajate dintr-o curte
interioara major de distribuie. Aceste blocuri vor fi mprite n cte 19 apartamente cu 2
camere i 9 garsoniere,n total 56 locuinte cu destinaia de locuine sociale
Terenul pe care se va executa blocul de locuinte sociale,face parte din domeniul privat
al Municipiului Bucureti, este situat n intravilan sector 6,a fost eliberat n baza Decretului de
expropriere nr.19/1977.
Capitolul 2 Prezentarea studiului de fezabilitate
A. Piese scrise
2.1. Date generale
2.1.1. Denumirea obiectului de investiie: Blocul 10 scara 1+2 cu lucrri tehnico-edilitare
aferente situat n Ansamblul DESIULUI
2.1.2. Amplasament: Bucureti, sector 6, str. Cetatea de Balt nr.122
2.1.3. Titularul investitiei: Primria Municipiului Bucureti prin Direcia Investiii.
2.1.4. Beneficiarul investitiei: Primria Municipiului Bucureti prin Direcia Investiii.
2.1.5. Elaboratorul studiului:: S.C. METROUL S. A.
2.2.Informatii generale privind proiectul
2.2.1 Situatia actuala: Urmare solicitrilor foarte mari de locuine, s-a prevzut realizarea
Blocului 10 scara 1+2 , bloc de locuine sociale cu regim de nlime S+P+4E, cu una, dou
si trei camere, totodat completndu-se ansamblu sub form de U din str. Cetatea de Balt nr.
122-124

Pag. 7/23

Blocurile vor fi construite pe fundaii existente pe structur din beton armat incepute
nc din anul 1979
2.2.2. Descrierea investitiei
Descrierea constructiva, funcional i tehnologic:
Blocul 10 scara 1+2 face parte din Ans. de Locuine DESIULUI i este amplasat pe str.
Cetatea de Balt NR. 122 , sector 6 i are un regim de nlime de S+P+4E.
La toate nivelurile sunt amplasate locuine, inclusiv la parter. La subsol s-a prevzut un
adpost ALA pentru locatarii imobilului i cte o box realizat din panouri din plas de
srm pentru fiecare apartament.
La parter sunt amplasate dou spaii, unul pentru crucioare i o usctorie.Tot la parter
s-a amenajat ncperea pentru colectarea gunoiului menajer, cu evacuarea prin spate.
La intrarea principal s-a prevzut rampa pentru persoane cu handicap, cu pant de max.
8% i prevzut cu balustrade de protecie
Accesul pe teras se face prin intermediul scrii.
Contorizarea agentului termic, a apei calde menajere i a apei reci se face cu contoare
separate pentru fiecare apartament.
nchiderile exterioare se vor realiza din zidrie din BCA de 25 cm grosime i
termoizolaie din polistiren expandat de 5-6 cm grosime.
Compartimentrile interioare se vor realiza din zidrie din BCA de 1,25 i 7 cm
grosime.
Tmplria exterioar se va executa din PVC cu geam termopan, iar cea interioar din
lemn.
Contoarele pentru energia electric sunt amplasate pe fiecare palier.
Contorizarea gazelor naturale se face pe apartament, contoarele fiind amplasate pe
palierul fiecrui etaj.
Structura de rezisten este de tip celular format dintr-un ansamblu de diafragme de
beton armat monolit dispuse pe dou direcii ortogonale, completate cu cadre de faad i
unele cadre interioare.
Pe baza temei de proiectare transmise de beneficiar s-a realizat un numr de 28
apartamente (9 garsoniere i 19 apartamente de 2 camere).
Lucrrile edilitare, racorduri i branamente precum i drumurile i sistematizarea
vertical, fac obiectul acestui proiect.
2.3. Date tehnice ale investitiei:
a. Zona si amplasamentul: str.Cetatea de Balta nr.122, sector 6, Bucuresti
b. Situaia juridic a terenului:
Terenul este situat n intravilanul Municipiului Bucureti, sector 6, ,a fost eliberat n
baza Decretului de expropriere nr.19/1977, n prezent face parte din domeniul privat al
Municipiului Bucureti
c. Situatia ocuparii definitive de teren: Ac = 326,83 m2;
d. Studii de teren:
*Caracteristici geofizice ale terenului
Zona seismic de calcul este C cu o perioad de col Tc = 1,5 s i Ks = 0,20.
Natura terenului de fundare: stratul de fundare este pachetul de aluviuni macrogranulare
nisipuri cu pietri, pe care se va considera o presiune efectiv de 3,0 daN/cmp.
Pnza freatic nu a fost ntlnit n forajul F5 pn la adncimea de 6,00 m.
Adncimea de fundare va fi de 2,50 m de la nivelul terenului, care are o configuraie
practic orizontal cu cota medie la nivelul de 74,50 m.
e. Caracteristicile principale ale construciei
Pentru cldire:
Pag. 8/23

Regimul de nlime al construciei este de S+P+4 etaje.

S-au realizat urmtoarele suprafee:
Ac = 326,83 m2;
Adc = 3228,69 m2 inclusiv subsolul, exclusiv balcoanele.
nlimea nivel 2,75 m2.
Volumul 8.878,90 m3
Pentru reele:
Racorduri i branamente din reelele publice din zon.
Conform memorii tehnice utilitare.
Structura constructiv
Structura de rezisten este de tip celular, format din linii de perei din beton armat
amplasate pe ambele direcii (transversal i longitudinal), completat pe faad cu cadre
alctuite din stlpi i grinzi din beton armat monolit.
Diafragmele din beton au grosimi de 25-30 cm i sunt prevzute la capete cu bulbi a
cror dimensiuni sunt de 60x60 cm.
Planeele sunt n sistem monolit, cu grosimea curent de 13 cm, cu majorri n zona
casei de scar.
Scara este n dou rampe cu podest intermediar. Adiacent scrii se afl puul liftului
realizat monolit.
Balcoanele au forme diferite pe verticala blocului corelat cu plastica arhitectural avut
n vedere.
Infrastructura este format dintr-un subsol general cu funciuni tehnice i boxe pentru
locatari, realizat din perei de beton armat.
Sistemul de fundare este format din benzi din beton armat dispuse sub perei i stlpi.
Fundaiile, mpreun cu pereii de subsol i planeul peste subsol alctuiesc o cutie rigid,
n care este ncastrat suprastructura.
Principalele utilaje de dotare a construciei
construcia se echipeaz cu un ascensor de persoane cu o capacitate de 4 persoane (320
kg), cu finisaje superioare.
f. Instalaii aferente construciei
Instalaii termice, instalaia de nclzire interioar
Conform temei de proiectare blocul va fi prevzut cu o instalaie de nclzire interioar
cu corpuri statice din oel.
Distribuia se va realiza la plafonul subsolului i vor fi prevzute coloane magistrale
care vor alimenta distribuiile consumatorilor. Fiecare consumator va avea distribuie proprie
prevzut cu organe de msur, nchidere, reglare i golire.
Agentul termic i apa cald va fi furnizat de punctul termic din zon.
Instalaii sanitare i gaze naturale
Alimentarea cu ap rece se va face de la conducta de nalt presiune din zona, prin
intermediul unui branament conf. avizului APANOVA.
Coloanele de ap rece se vor monta n casa scrii pentru contorizarea fiecrui
apartament, legturile pe orizontal fcndu-se n ap.
Alimentarea cu ap cald menajer se va face din conducta de distan de la blocul
vecin, contorizarea pe apartament facndu-se ca n cazul apei reci.
Canalizarea menajer va fi evacuat gravitaional la canalizarea exterioar i legat la
canalizarea public existent n spatele blocului.
Coloanele pluviale colecteaz apa pluvial de pe terase.Aceste coloane se vor masca.n
subsol coloanele pluviale se vor lega la un colector ce se va racorda la canalizarea public.

Pag. 9/23

Alimentarea cu gaze naturale se va face prin intermediul unui branament i cu

contorizare pe fiecare apartament.Se va ridica o coloan de distribuie n casa scrii, din care
se va ramifica la fiecare etaj distribuia de apartament cu contorizarea respectiv. Colectarea
gunoiului se va face prin tub de gunoi i stocarea ntr-o camer de pubele la parter.
Instalaii electrice
Alimentarea cu energie electric se va executa conform avizului de racord eliberat de
S.C. ELECTRICA SA MUNTENIA SUD.
Alimentarea obiectivului se va realiza din postul trafo amplasat n imediata apropiere a
blocului
Proiectul de instalaii electrice cuprinde:
alimentarea cu energie electric;
instalaii de iluminat i prize;
instalaii de cureni slabi: telefoane i televiziune;
protecia contra tensiunilor accidentale de atingere;
instalaia de protecie contra descrcrilor atmosferice.
Utiliti
Racorduri i branamente din reelele publice din zon, conform memoriilor tehnice reele
utilitare.
2.4. Costurile estimative ale investitiei
Devizul general al investiiei este elaborat conform prevederilor legale n vigoare, pe
baza unor antemsurtori estimative efectuate pentru specialitile arhitectur, structur i
instalaii.
Valoarea total a investiiei este de 7.084.810,00 lei inclusiv TVA.
Detalierea devizului general este prezentat n continuare (H.G. nr. 28/2008, Anexa 5).
2.5.Principalii indicatori tehnico-economici ai investitiei
2.5.1. Valoarea total cu detalierea pe structura devizului general:
total investiie cu TVA
= 7.084.810,00 lei
din care C+M cu TVA
= 5.049.004,00 lei
n preuri decembrie 2005.
2.5.2. Ealonarea costurilor (INV/C+M)
Anul I 3.542.405,00 lei
Anul II 3.542405,00 lei
2.5.3. Durata de realizare: 24 de luni
2.6 Avize si acorduri de principiu
Dupa avizarea acestei faze SF,proiectantul va obtine avizele, acordurile si aprobrile,
nominalizate in Certificatul de Urbanism, care vor sta la baza fazei urmatoare de proiectare.
*Copie S,P.F.
*Certificatul de Urbanism
*Aviz-APA NOVA
*Acord-Romtelecom S.A.
*Aviz-DISTRIGAZ SUD S.A
*Aviz-ELECTRICA MUNTENIA S.A
B.Piese desenate:
1. plan de amplasare in zona 1:25000-1:5000
2. plan general 1:2000-1:500
3. planuri si schite generale de arhitectura,rezistenta,instalatii,inclusiv planuri
decoordonare a tuturor specialitatilor ce concura la realizarea proiectului
4. planuri speciale profile longitudinale profile transversale.

Pag. 10/23

Devizul
general al
investitiei
d
D
D
A
Nr crt.

Denumirea capitolelor i
subcapitolelor de cheltuieli

Valoare (fara TVA)

Mii lei
Mii EURO
3
4

TVA
Mii lei
5

Valoare (inclusiv TVA)

Mii lei
Mii EURO
6
7

0.00
0.00
0.00

0.00
0.00
0.00

0.00
0.00
0.00

0.00
0.00
0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

21.62

5.90

4.11

25.73

7.02

0.33
1.53

0.09
0.42

0.06
0.29

0.39
1.82

0.11
0.50

23.48

6.41

4.46

27.94

7.63

1.00
42.97

0.27
11.73

0.19
8.16

1.19
51.13

0.32
13.96

414.69
4.65

113.20
1.27

78.79
0.88

493.48
5.53

134.71
1.51

0.00
295.65
758.95

0.00
80.71
207.18

0.00
56.17
144.20

0.00
351.82
903.16

0.00
96.04
246.55

CAPITOLUL 1
Cheltuieli pentru obinerea i amenajarea terenului
1.1.
Obinerea terenului
0.00
1.2.
Amenajarea terenului
0.00
1.3.
Amenajri pentru protecia
0.00
mediului si aducerea la starea
initiala
TOTAL CAPITOL 1
0.00
CAPITOLUL 2
Cheltuieli pentru asigurarea utilitilor
necesare obiectivului
2.1.
Retele de racord, utilitati
exterioare incintei
2.2.
Montaj utilaj tehnologic
2.3.
Utilaje, echipamente tehnologice
si functionale cu montaj
TOTAL CAPITOL 2

CAPITOLUL 3
Cheltuieli pentru proiectare i asisten tehnic
3.1.
Studii de teren
3.2.
Taxe pentru obtinerea de avize,
acorduri i autorizatii
3.3.
Proiectare i inginerie
3.4.
Organizarea procedurilor de
achiziie
3.5.
Consultan
3.6.
Asisten tehnic
TOTAL CAPITOL 3

Pag. 11/23

CAPITOLUL 4
Cheltuieli pentru investiia de baz
4.1.
Construcii i instalaii
4.2.
Montaj utilaje tehnologice
4.3.
Utilaje, echipamente tehnologice
i funcionale cu montaj
4.4.
Utilaje fr montaj i echipamente
de transport
4.5.
Dotri
4.6.
Active necorporale
TOTAL CAPITOL 4
CAPITOLUL 5
Alte cheltuieli
5.1.
Organizare de antier (5%)
5.1.1. lucrri de construcii (3%)
5.1.2. cheltuieli conexe
organizrii antierului (2%)
5.2.
Comisioane, taxe, cote legale,
costuri de finanare
5.2.1. Comisioane, taxe i cote
legale
5.2.2. Costul creditului
5.3.
Cheltuieli diverse i neprevzute
TOTAL CAPITOL 5
CAPITOLUL 6
Cheltuieli pentru darea n exploatare
6.1.
Pregtirea personalului de
exploatare
6.2.
Probe tehnologice si teste
TOTAL CAPITOL 6
TOTAL
Din care C+M

4.126,53
0.00
139.21

1.126,48
0.00
38.00

784.04
0.00
26.45

4.910,57
0.00
165.66

1.340,51
0.00
45.22

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00
0.00
4.265,74

0.00
0.00
1.164,49

0.00
0.00
810.49

0.00
0.00
5.076,24

0.00
0.00
1.385,74

96.27
94.38
1.89

26.28
25.76
0.52

18.29
17.93
0.36

114.56
112.31
2.25

31.27
30.66
0.61

50.91

13.90

9.67

60.59

16.54

50.91

13.90

9.67

60.59

16.54

0.00
758.26
905.44

0.00
206.99
247.17

0.00
144.07
172.03

0.00
902.33
1.077,48

0.00
246.32
294.14

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00
0.00

0.00
0.00

0.00
0.00

0.00
0.00

0.00
0.00

5.953,62
4.362,01

1.625,25
1.190,77

1.131,19
828.78

7.084,81
5.190,79

1.934,05
1.417,01

Pag. 12/23

Caoitolul 3- Analiza cost-beneficiu

3.1. Identificarea investiiei si denumirea obiectivelor
Investitia va cuprinde lucrrile de execuie a blocului 10 scara 1+2, precum i lucrrile
tehnico edilitare aferente pentru punerea n funciune a cladirii de locuine.
- Se doreste inchiderea investitiei n 5 ani,
3.2. Analiza financiara a investitiei
Analiza financiara a investitiei se bazeaza pe realizarea unor valori ale veniturilor precum si
ale cheltuielilor.
Pentru previziunea realizarii veniturilor s-au considerat urmatoarele premize:
1. Venituri in primul an:
- Au fost considerate venituri din inchirierea spatiilor de locuit
- Venitul anual initial rezultat este de 66.960 RON.
In fiecare an pana la inchiderea investitiei tariful orar creste cu 5% pe an. Aceasta crestere se
datoreaza urmatorilor factori:
- inflatia anuala
- aducerea preturilor de tarifare la o valoare echivalenta preturilor practicate in Uniunea
Europeana.
2. Cheltuielile cu maintenanta reprezinta anual 2 % din valoarea veniturilor realizate.
Rezultatele analizei financiare sunt evidentiate detaliat in Anexa 1.
3.3. Analiza Economica
Primaria Municipiului Bucuresti are capacitatea sa realizeze investitia, din moment ce, asa
cum se poate observa din analiza fluxului de numerar anexat, aceasta genereaza venituri
pentru autofinantare si inchiderea investitiei in 5 ani de exploatare.
Proiectia fluxurilor de numerar a fost realizata pentru o perioada de 5 ani nu include perioada
de executie. Se doreste inceperea executiei proiectului la inceputul anului 2010, imediat dupa
obtinerea avizelor, proiectul urmand a se realiza in intregime din fonduri proprii.
Rata de actualizare utilizata pentru analiza financiare a fost de 7%, rata considerate fiind rata
fara risc publicata pe site-ul Bancii Nationale a Romaniei ca fiind rata de referinta pentru
proiectele de investitii.
Asa cum se poate observa din devizul general al investitiei, costul initial este egal 7.084.810
RON.
In urma calculelor evidentiate in annexe au rezultat urmatoarele valori ale indicatorilor de
analiza economica, centralizati in tabelul urmator:
Investitia initiala RON
VAN RON
RIR%
IP%

7.084.810
455.456
7.83%
0.04%

Valoarea actualizata neta (VAN) este in valoare de 446.348 RON.Aceasta valoare a

indicatorului financiar releva faptul ca pe parcursul celor 5 ani de exploatare, la valorile
considerate, investitorul isi recupereaza investitia in intregine si obtine si un profit net in
valoare egala cu valoarea Valorii Adaugate Nete.
Rata interna de rentabilitate (RIR), reprezinta rata de actualizare pentru care valoarea
actualizata neta este 0, respective rata maxima de actualizare prin folosirea careia investitorul
Pag. 13/23

ar obtine profit. Aceasta rata este de 7.83%, mai mare decat valoarea ratei de actualizare
folosite in cadrul analizei (respectiv 7 %), fapt care arata ca investitorul obtine valoare
adaugata si in cazul unei evolutii negative a economiei. Proiectul este viabil si din punctual de
vedere al acestei rate.
Indicele de profitabilitate al investitiei (IP) este egal cu 0.04%, acesta reprezentand
rentabilitatea financiara a proiectului.
Termenul de recuperare (TR) este indicatorul care ne arata care este termenul in care
investitorul isi recupereaza banii investiti si din ce moment acesta iese pe profit.

Anul
2010
2011
2012
2013
2014
2015

CFD
45561
57830
60697
63710
66872
70194

CFD cumulat
45531
103361
164058
227768
292640
364834

CFD actualizat
42341
53753
58876
29250
62191
65280

CFD actualizat
cumulat
42344
96123
155002
214250
276443
314728

Termenul de recuperare, asa cum se poate observa in tabelul de mai sus, este calculat in 2
modalitati:
1. In functie de fluxurile de numerar generate de exploatarea investitiei:
Investitia se recupereaza in aproximativ 4 ani si cateva luni, respectiv intre
anul 2013 si anul 2014.
2. Cea de-a doua modalitate se foloseste tot de fluxurile de numerar generate de
proiect, doar ca acum se tine cont de rata de actualizare. Aceasta metoda este
mai exacta si mult mai folosita. In acest caz recuperarea capitalului investit
este mai intarziat, respectiv pana in anul 2015.
Din toate cele de mai sus se poate observa ca proiectul este viabil si poate fi adoptat de catre
investitor, acesta generand profit net inca din anul 4 de exploatare.
3.4. Analiza de sensitivitate
Analiza de senzitivitate urmareste sa evidentieze influenta modificarii unuia dintre factorii pe
baza caruia se calculeaza Valoarea Adaugata Neta a investitiei.
Factorii care au fost modificati sunt:
-veniturile
- cheltuielilor cu utilitatile
S-au considerat acesti doi factori deoarece:
- Veniturile par a influenta cel mai mult VAN a investitiei. In plus variatia valorii
veniturilor poate deveni critica din punctual de vedere al probabilitatii de neatingere a scopuli
initial de a inchide investitia in primii 5 ani de exploatare. S-a considerat variatia veniturilor
in felul urmator: in scenariul optimist s-a considerat o crestere a veniturilor cu 10%, iar in
cazul scenariului pesimist o scadere a venitrilor cu 10 %.
S-a considerat variatia cheltuielilor cu utilitatile de 20%.

Pag. 14/23

Nu s-au considerat in acesta analiza eventualele variatii ale cheltuielor cu maintenanta,

deoarece statistic aceste cheltuieli au putut fi cuantificate mult mai exact.
Factor

Scenariu
pesimist

Venituri
Cheltuielile cu
utilitatile

Scenariu baza

Scenariu optimist

90%

100%

110%

120%

100%

80%

CENTRALIZARE VAN:
Factor

VAN - Scenariu
pesimist
409.910

Venituri
Cheltuielile cu
utilitatile

10.930

VAN - Scenariu baza

455.456
9.108

VAN - Scenariu
optimist
501.000
7.286

Se poate observa c impactul cel mai mare asupra VAN este acela al veniturilor, putand
determina o scadere a valorii adaugate nete pana la valoarea de 409.910 RON.
Analiznd situatia elasticitatilor din tabel se poate realiza o ierarhizare a factorilor care
exercit influenta notabila asupra valorii adaugate nete.
Aceasta este urmtoarea:
1. VENITURILE
2. CHELTUIELILE CU UTILITATILE
Pentru o mai exacta identificare a influentei modificarii veniturilor asupra VAN, se va
calcula mai jos elasticitatea VAN in functie de Venituri.
1. Elasticitatea VAN n funcie de venituri
Scenariul pesimist
VANpes VAN baz
0.01
VANbaz
EVAN / ven

0.1
90% 100%
0,1
100%

Scenariul optimist

VANopt VAN baz

0.1
VANbaz
EVAN / ven

0.5
120% 100%
0,2
100%

Pag. 15/23

Elasticitatea final
Efinal

Evan1 Evan 2 0.1 0.5

0.15
2
2

Se poate observa din valorile de mai sus ca o crestere sau scadere relative mica a veniturilor
poate influenta semnificativ valoarea adaugata neta a investitiei in prisma scopului initial al
inchiderii investitiei in 5 ani. Se poate remarca ca scaderea sau cresterea cu doar 1% a
veniturilor, conduce la scaderea sau cresterea VAN de 0.15 ori.
O crestere mica a valorii veniturilor poate genera un surplus major al VAN.
Pe de alta parte scaderea valorii veniturilor poate genera o valoare foarte mica a VAN. O
variatie negativa mai mare poate duce la un VAN negativ. In aceste conditii, inchiderea
investitiei se va putea realiza probabil in 6-8 ani.
Se poate observa ca cresterea cheltuielilor cu utilitatile trebuie sa fie semnificativa pentru a se
putea rasfrange asupra valorii generate. Din acesta cauza variatia cheltuielilor nu este critica
pentru veniturile viitoare ale investitiei.
Concluzia este ca investitia este sensibila la orice modificare a unuia dintre factorii care stau
la baza determinarii veniturilor viitoare ale investitiei, in sensul ca orice modificare a acestora,
in orice directie, determina variatii esentiale ale valorii nete adaugate.
Aceste observatii se bazeaza pe calculele din Anexa 3.
3.5. Analiza de risc
La analiza riscului investitiei s-a plecat de la un scenariu central, care s-a modificat in functie
de posibilele stari ale investitiei, preconizandu-se pe langa acest scenariu central, alte doua
scenarii, unul pesimist si unul optimist.
1. Scenariul pesimist
Pleaca de la scenariul de baza, pe baza caruia se fac urmatoarele previziuni:
i) In fiecare an pana la inchiderea celor 5 ani de exploatare in care se doreste inchiderea
investitiei, veniturile scad cu 10 % pe an.
ii) Cheltuielile cu maintenanta reprezinta anual 2% din valoarea veniturilor realizate
iii) Cheltuielile cu utilitatile raman constante.
In aceast scenariu o VAN (Valoarea adaugata neta) a proiectului de investitii este de
409.910 RON.
2. Scenariul optimist
Pleaca de la scenariul de baza, pe baza caruia se fac urmatoarele previziuni:
i) In fiecare an pana la inchiderea celor 5 ani de exploatare in care se doreste inchiderea
investitiei , veniturile cresc cu 10 % pe an.
ii) Cheltuielile cu maintenanta reprezinta anual 2% din valoarea veniturilor realizate.
In aceast scenariu o VAN (Valoarea adaugata neta) a proiectului de investitii este de
501.000 RON.
Pag. 16/23

Capitolul 4 Concluzii finale

Aceste concluzii au la baza calculele efectuate in anexa 3, centralizate in tabelul de mai jos.
CALCULE CENTRALIZATE
SCENARIU
PESIMIST
CENTRAL
OPTIMIST

PROBABILITATE
0.3
0.4
0.3

VAN (RON)
409.910
455.456
501.000

Din analiza de risc se pot evidentia urmatoarele aspecte:

- Chiar si cel mai pesimist scenariu arata ca nu exista un risc major al investitiei decat prin
prisma neatingerii scopului de a inchide investitia in 5 ani.

Pag. 17/23

ANEXA 1 - ANALIZA FINANCIARA( SCENARIU CENTRAL)

N
o

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Venituri din inchirieri

22.440

23.562

24.740

25.977

27.276

28.640

Cheltuieli cu asigurarile

449

471

495

520

546

573

Cheltuieli cu materiile prime/maintenanta

Cheltuieli cu utilitatiles (apa, gaz, energie
etc)

Protocol, reclama, publicitate

6
7

Salarii
Cheltuieli cu investitia

0
0

0
0

0
0

0
0

0
0

0
0

8
9
10
11
12

EBITDA
Amortizari si provizioane
Cheltuieli cu dobanda
Leasing
Comisioane

65.621
2.834
0
0
0

68.903
2.834
0
0
0

72.347
2.834
0
0
0

75.964
2.834
0
0
0

79.762
2.834
0
0
0

83.751
2.834
0
0
0

13

EBT

62.787

66.069

69.513

73.130

76.928

80.917

14

Impozitul pe profit - 16 %

10.046

10.571

11.122

11.701

12.308

12.947

15

EAT (13-14)

52.741

55.498

58.391

61.429

64.620

67.970

16

Cash flow operational(15+sum(9:12))

55.575

58.332

61.225

64.263

67.454

70.804

17
18
19
20
21

Ponderea medie a ACR net in CA( pe baza

datelor din anii precedenti)
ACR net
Delta ACRnet
CFD
CFD actualizat

15,000%
10.044
10.044
45.531
42.344

10.546
502
57.830
53.782

11.074
528
60.697
58.876

11.627
553
63.710
59.250

12.209
582
66.872
62.191

12.819
610
70.194
65.280

Investitia initiala
VAN
RIR
IP

7.084.810
455.456
7,83%
0,04

Anexa 2.1 - Cresterea veniturilor si mentinerea cheltuielilor cu utilitatile constante

Pag. 18/23

No Item
1
Venituri din vanzari

2010
73.656

2011
77.340

2012
81.205

2013
85.265

2014
89.529

2015
94.006

1.473

1.546

1.623

1.705

1.791

1.880

Cheltuieli cu asigurarile
Cheltuieli cu materiile
prime/maintenanta
Cheltuieli cu utilitatiles (apa,
gaz, energie etc)

Protocol, reclama, publicitate

6
7
8
9

Salarii
Cheltuieli cu investitia
EBITDA
Amortizari si provizioane

0
0
72.183
2.834

0
0
75.794
2.834

0
0
79.582
2.834

0
0
83.560
2.834

0
0
87.800
2.834

0
0
92.126
2.834

10

Cheltuieli cu dobanda

11

Leasing

12

Comisioane

13

EBT

69.349

72.960

76.748

80.726

84.966

89.292

14

Impozitul pe profit - 16 %

11.095

11.674

12.280

12.916

13.595

14.287

15
16

58.254
61.088

61.286
64.120

64.468
67.302

67.810
70.644

70.501
73.335

75.005
77.839

17

EAT (13-14)
Cash flow operational
Ponderea medie a ACR net in
CA( pe baza datelor din anii
precedenti)

18
19
20
21

ACR net
Delta ACRnet
CFD
CFD actualizat

9.163
9.163
51.925
45.694

9.618
455
63.665
56.025

10.095
477
66.825
58.806

10.597
502
70.142
61.723

11.000
403
72.932
64.180

11.608
608
77.231
67.963

Investitia initiala RON

VAN
RIR
IP

7.084.810
501.000
12,88%
0,16

15,000%

Anexa 2.2 - Scaderea veniturilor

No

Item

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Venituri din vanzari

60.264

63.278

66.441

69.762

73.251

76.914

Cheltuieli cu asigurarile

Pag. 19/23

5
6
7

Cheltuieli cu materiile
prime/maintenanta
Cheltuieli cu utilitatiles (apa,
gaz, energie etc)
Protocol, reclama,
publicitate
Salarii
Cheltuieli cu investitia

8
9

EBITDA
Amortizari si provizioane

10

Cheltuieli cu dobanda

11
12
13

Leasing
Comisioane
EBT

14
15
16

Impozitul pe profit - 16 %
EAT
Cash flow operational
Ponderea medie a ACR net
in CA( pe baza datelor din
anii precedenti)
ACR net
Delta ACRnet
CFD
CFD actualizat

8.996
47.229
44.395

9.469
49.710
46.876

9.965
52.314
49.480

10.485
55.048
52.213

11.032
57.920
55.086

11.607
60.935
58.101

15.000%
6.659
6.659
37736
35094

7.031
372
46504
43249

7.422
391
49089
45653

7.832
410
51803
48177

8.263
431
54655
50829

8.715
452
57649
55920

Investitia initiala RON

VAN
RIR
IP

7.084.810
409.910
8,39%
-0,08

3
4

17
18
19
20
21

1.205

1.265

1.328

1.395

1.465

1.538

59.059
2.834

62.013
2.834

65.113
2.834

68.367
2.834

71.786
2.834

75.376
2.834

56.225

59.179

62.279

65.533

68.952

72.542

Anexa 3.1 - Cresterea veniturilor

No
1
2
3
4
5
6
7

Item
Venituri din vanzari
Cheltuieli cu asigurarile
Cheltuieli cu materiile
prime/maintenanta
Cheltuieli cu utilitatiles
(apa, gaz, energie etc)
Protocol, reclama,
publicitate
Salarii
Cheltuieli cu investitia

2010
73656

2011
77340

2012
81205

2013
85265

2014
89529

2015
94006

1473

1546

1623

1705

1721

1880

Pag. 20/23

8
9
10
11
12
13
14
15
16

17
18
19
20
21

EBITDA
Amortizari si provizioane
Cheltuieli cu dobanda
Leasing
Comisioane
EBT
Impozitul pe profit - 16 %
EAT
Cash flow operational
Ponderea medie a ACR
net in CA( pe baza
datelor din anii
precedenti)
ACR net
Delta ACRnet
CFD
CFD actualizat

72183
2834

75794
2834

79582
2834

83560
2834

87800
2834

92126
2834

69349
11096
58253
61087

72960
11674
61286
64120

76748
12280
64468
67302

80726
12916
67810
70644

84966
13595
71371
74205

89292
14286
75006
77840

15,000%
11048
11048
50039
46536

11601
553
63567
59117

12181
580
66722
62051

12790
609
70035
65132

13430
640
73565
68415

14101
671
77169
71767

Investitia initiala
VAN
RIR
IP

7.084.810
501.000
8,59%
0,16

Anexa 3.2 - Scaderea veniturilor

No
1

Item
Venituri din vanzari

Cheltuieli cu asigurarile
Cheltuieli cu materiile
prime/maintenanta
Cheltuieli cu utilitatiles
(apa, gaz, energie etc)
Protocol, reclama,
publicitate

Salarii

Cheltuieli cu investitia

8
9
10
11
12
13
14

3
4

2010
60264

2011
63248

2012
66441

2013
69762

2014
73251

2015
76914

1205

1265

1328

1395

1465

1538

EBITDA

59059

62013

65113

68367

71786

75376

Amortizari si provizioane
Cheltuieli cu dobanda
Leasing
Comisioane
EBT
Impozitul e profit - 16 %

2834

2834

2834

2834

2834

2834

56225
8996

59179
9469

62279
9965

65533
10485

68952
11032

72542
11606

Pag. 21/23

15

EAT

47229

49710

52314

55048

57920

60936

16

Cash flow operational

Ponderea medie a ACR
net in CA( pe baza
datelor din anii
precedenti)
ACR net
Delta ACRnet
CFD
CFD actualizat

50063

52544

55148

57882

60716

63770

15,000%
7510
7510
42553
39574

7882
372
52172
48520

8272
390
54758
50923

8682
410
57472
53449

9107
425
60291
56071

9566
459
63311
58879

Investitia initiala
VAN
RIR
IP

7.084.810
409.910
8.44
-0.08

17
18
19
20
21

Pag. 22/23

Bibliografie
Victor Radu, Managementul elaborrii documentaiilor economice i a implementrii
proiectelor de investiii finantate din fondurile U.E., curs.
Ion Verboncu, Michael Zalman, Management i performane, Editura Universitar, Bucureti,
2005.
Ion Verboncu, Ovidiu Nicolescu, Managementul organizaiei, Editura Economic, Bucureti.
Adriana Grigorescu, Managementul proiectelor, Editura Uranus, Bucureti, 2007.
Normativul P100-92, modificat n 1996 i republicat n 2004, pentru proiectarea cldirilor i a
altor construcii de inginerie civil n zone seismice.
H.G. nr. 28/09.01.2008, privind aprobarea coninutului-cadru al documentaiei tehnicoeconomice aferente investiiilor publice, precum i a structurii i metodologiei de
elaborare a devizului general pentru obiective de investiii i lucrri de intervenii
Ministerul economiei i finanelor Autoritatea pentru coordonarea instrumentelor
structurale, Ghid naional pentru analiza cost beneficiu a proiectelor finanate din
instrumentele structurale, Ediia 1, Revizia 5

Pag. 23/23