Oana Maria Pop i Aurora-Andrda Fogra-Tocu n colaborare cu

Intensa Training & Events

prezint

Drept Civil.
Drepturi
Reale FIE

2015
1

CUPRINS
1. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC VS. DREPTUL DE PROPRIETATE
PRIVAT...................................................................................
2. EXERCITAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PUBLIC.................

5
12

3. MODALITILE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVAT PROPRIETATEA

COMUN-.................................................................................

16

4. DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVAT.......... 19

5. ACIUNEA POSESORIE VS. ACIUNEA N REVENDICARE.................... 26

Cuvnt nainte

Imaginai-v c dup ce terminai de nvaa pentru examenul de admitere n profesie lsai toate
cunotinele, notiele, materialele, schiele i crile voastre ntr-o ordine impecabil, mpreun cu
sfaturi i recomandri pentru cineva drag care urmeaz se susin examenul n curnd. Aruncai tot ce
nu v-a folosit i lsai esenialul. Mai mult, lsai i cteva atenionri n legtur cu prile
interpretabile din materie, rspunsuri la ntrebri dificile pe care le-ai obinut din multiple discuii i
dezbateri cu colegi i profesori, experienta participrii la evenimente juridice i cursuri de pregtire,
dar i experiena susinerii examenului. Credei c persoana care le primete se va pregti mai uor? Va
avea mai multe anse de a fii admis n profesie?
Imaginai-v acum c ai putea avea acces la toate aceste materiale i explicaii simple, elaborate
special pentru voi, de ctre o persoan care tie cum e s treci printr-un examen i care vrea s fac
lucrurile puin mai uoare dect au fost pentru ea.
Avnd o ambitie i o perseveren de aur, Oana Pop, a dus pregtire pentru examenul de admitere la
urmtorul nivel, repetnd i perfecionndu-se prin a-i nva pe alii. Zeci de studeni ai facultii de
drept UBB din Cluj i mulumesc pentru explicaiile oferite, att n paticular, ct i la conferinele
gratuite susinute prin intermediul Intens Training.
Cu un proiect ndrzne, inovativ i mult curaj, Oana lanseaz n perioada urmtoare cu sprijinul
Intens Training, o serie de fise de pregtire, extrem de utile i uor de neles dedicate tuturor celor
care se pregtesc pentru examenele de admitere n profesii. Mai mult, materialele vor fi disponibile
gratuit pe site-ul Intensa, motiv pentru care i mulumim Oanei pentru bunvoin i contribuia ei.

narmai-v cu entuziasm, ncepem cltoria!

Echipa Intensa

O altfel de introducere

Avnd n vedere c ne aflm pe ultima sut de metri, moment n care fiecare ajutor, fiecare vorb bun
i ndrumare sunt ideale pentru toi cei care urmeaz s susin examenele de admitere n profesii, am
considerat nu doar util ci i necesar s ncep elaborarea unor schie din domeniile mai dificile, ce pot
ridica dificulti n rezolvarea grilelor.
Aceast lucrare o voi efectua n colaborare cu o prieten foarte bun, student a Facultii de
Drept din cadrul Universitii Babe-Bolyai, Aurora-Andrada Fogra-Tocu.
n cele ce urmeaz vor fi prezentate tabele ce vor cuprinde domenii importante din materiile de
admitere n profesii, schie i explicaii relevante.
Tehnica de rezolvare a grilelor este deosebit de important. Sfatul meu este citirea ipotezei i
evitarea citirii variantelor de rspuns (n cazul n care sintaxa o permite), accesarea informaiei pe care
deja o deii i ncercarea elaborrii unui rspuns nainte de citirea variantelor date. n cazul n care
formularea grilelor nu permite aceast metod, evident, se va trece la citirea rspunsurilor oferite i
ncercarea elaborrii rapide a unei explicaii pentru fiecare variant. n cel mai ru caz, dac niciuna din
metodele prezentate nu dau roade, se poate ntmpla s avem un lapsus din cauza emoiilor, recomand
metoda excluderii.

V doresc mult spor la nvat, putere, rbdare, concentrare maxim, succes la examene i toate
visele s vi se mplineasc!

Oana Maria Pop

DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC VS. DREPTUL DE PROPRIETATE

PRIVAT

DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC

- este imprescriptibil
- este inalienabil
- este insesizabil
- nu face parte din circuitul civil
Titularii pot fi: statul i unitile administrativ-teritoriale
Modaliti de dobndire:
- prin achiziie public, efectuat n condiiile legii;
- prin expropiere pentru cauz de utilitate public, n condiiile legii;
- prin donaie sau legat, acceptat n condiiile legii, dac bunul, prin
natura lui sau prin voina dispuntorului, devine de uz ori de interes public;
- prin transferul unui bun din domeniul privat al statului n domeniul
public al acestuia sau din domeniul privat al unei uniti
administrativ-teritoriale n domeniul public al acesteia, n condiiile
legii;
Rechiziia
Rechiziia de bunuri se dispune:
= la declararea mobilizrii
pariale sau totale, precum i a
strii de rzboi, prin decretul de
Conform Legii nr. 33/1994:
declarare emis de Preedintele
- pot fi expropiate bunurile
Romniei;
imobile, proprietatea
= la instituirea strii de asediu
persoanelor fizice sau juridice
sau de urgen, prin decretul de
cu sau fr scop lucrativ,
instituire emis de Preedintele
precum i cele aflate n
Romniei;
proprietatea privat a
= n cazul prevenirii, localizrii
comunelor, oraelor,
i nlturrii urmrilor unor
municipiilor sau judeelor, ns dezastre, prin hotrre a
numai dac utilitatea public nu Guvernului sau prin ordine ale
este de interes naional.
prefecilor.
* Rechiziia se dispune n caz
Nu pot fi expropiate:
de rzboi sau n alte cazuri
- bunurile imobile proprietate
excepionale i pot fi
Expropierea
- expropierea se dispune doar
pentru cauz de utilitate
public.

DREPTUL DE PROPRIETATE
PRIVAT
- este prescriptibil (n principiu)
- este alienabil
- este sesizabil
- face parte din circuitul civil
Titularii pot fi: orice persoan fizic
sau juridic, statul i unitile
administrativ-teritoriale
Modaliti de dobndire:
- prin convenie (translativ);
- prin motenire legal sau
testamentar;
- prin accesiune;
- prin uzucapiune;
- ca efect al posesiei de bun-credin
n cazul bunurilor mobile i al
fructelor;
- prin ocupaiune;
- prin tradiiune;
- prin hotrre judectoreasc, atunci
cnd aceasta este translativ de
proprietate;
- prin efectul unui act administrativ,
ns numai n cazurile expres prevzute
de lege;
- prin lege pot fi reglementate i alte
moduri de dobndire ale dreptului de
proprietate.
LIMITELE:
1. Corporale materiale; st. fizic
(suprafa, sol, subsol, aer)
2. Juridice:
Limitele legale
- de lege, n interes privat se pot
modifica prin acordul prilor prin
nscris autentic + ndeplinirea

public;
- bunurile imobile aflate n
proprietatea privat a statului;
- bunurile imobile aflate n
proprietatea comunelor,
oraelor, municipiilor sau
judeelor, numai dac utilitatea
public nu este de interes
naional.
Procedura expropierii
preusupune parcurgerea a trei
etape:
1. declararea utilitii publice;
2. msurile pregtitoare
expropierii (etapa
administrativ);
3. expropierea propriu-zis i
stabilirea despgubirilor (etapa
judiciar).
Procedura de expropiere
prevzut de Legea nr.
255/2010 are ca scop luarea
msurilor necesare executrii
unor lucrri de utilitate public
prevznd realizarea unor
obiective de interes naional,
judeean sau local i are patru
etape:
1. aprobarea indicatorilor
tehnico-economici ai lucrrilor
de interes naional, judeean sau
local:
2. consemnarea sumei
individuale aferente
reprezennd plata depgubirii
pentru imobilele care fac parte
din coridorul de expropiere i
afiarea listei propietarilor
imobilelor;
3. transferul dreptului de
proprietate;
4. finalizarea formalitilor
aferente procedurii de
expropiere.

rechiziionate att bunurile

mobile, ct i cele imobile. Cu
excepia celor comsumptibile i
a celor perisabile, bunurile se
restituie celor de la care au fost
rechiziionate la expirarea
termenelor sau la ncetarea
cauzelor care au determinat
rechiziia.
Dreptul la despgubire exist
doar dac bunurile au suferit
degradri sau devalorizri, iar
despgubirea nu este
prealabil.

formalitilor legale (Carte Funciar)

=> desfiinarea lor de ctre pri se face
doar cu caracter TEMPORAR.
= folosirea apelor curgerea fireasc a
apelor.
= raporturile de vecintate distana,
lucrri intermediare, pictura streainii,
dreptul de vedere, dreptul de trecere.
= alte limite legale trecerea pentru
utiliti, reintrarea n posesie, starea de
necesitate cu depgubire echitabil.
Limitele convenionale
- n limita ordinii publice i bunelor
moravuri.
- inalienabilitatea se poate ridica de
instan dac un alt interes superior o
impune.
- trebuie sa existe un interes serios i
legitim i se poate institui pe o periad
de cel mult 49 de ani.
- convenie/testament.
- este supus formalitlor de
publicitate.
Limitele judiciare:
= raporturi de vecintate.
= limitele exercitrii dreptului de
proprietate.
= tolerana.

Exercitarea dreptului de
proprietate public: drept
administrativ, nchirierea

bunurilor, darea n folosin

gratuit i concesionarea => A
se vedea urmtorul tabel!!!
Atributele dreptului de proprietate public i ale dreptului de proprietate privat sunt:
= posesia
= folosina
= dispoziia
Att dreptul de proprietate public, ct i dreptul de proprietate privat au caracter:
= absolut
= exclusiv
= perpetuu

Comentarii

Caracterele dreptului de proprietate sunt, n principiu, similare. Imprescriptibilitatea trebuie privit

din dou puncte de vedere: n primul rnd, sub aspect extinctiv prin acesta se dorete a se sublinia
faptul c dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, el dureaz ct timp exist bunul n cauz. Se
poate renuna la dreptul de proprietate doar prin nscris autentic urmat de nscrierea renunrii n
cartea funciar. Sub aspect achizitiv exist, n schimb, diferene ntre dreptul de proprietate public,
respectiv dreptul de proprietate privat. n cazul proprietii publice, aceasta nu se poate dobndi prin
uzucapiune, spre deosebire de proprietatea privat.
Urmtorul caracter al dreptului de proprietate este inalienabilitatea, n cazul celui de proprietate
public. Acesta semnific faptul c dreptul de proprietate public nu se poate nstrina, sub sanciunea
nulitii absolute a actului de nstrinare. n opoziie vine dreptul de proprietate public, bunurile care
formeaz obiectul fiind n circuitul civil i, n consecin, sunt susceptibile de nstrinare.
Dreptul de proprietate public este, de asemenea, insesizabil. Acest lucru semnific faptul c
bunurile ce-i alctuiesc obiectul nu sunt susceptibile a fi urmrite de ctre creditori.
n cazul dreptului de proprietate privat, n special cazul exproprierii nu trebuie confundat cu
rechiziia. n ceea ce privete despgubirea, diferena este deosebit de important, aceasta oferindu-se
de fiecare dat n cazul exproprierii, spre deosebire de cazul rechiziiei, bunurile restituindu-se la
ncetarea situaiei excepionale, cu excepia cazului n care acestea sunt consumptibile sau au suferit
deteriorri. Procedura este de asemenea diferit, reinnd urgena n cazul rechiziiei.
Un alt aspect important, de reinut, tot n cadrul dreptului de proprietate public este faptul c
procedura exproprierii nu este necesar dac este vorba despre un interes public iar bunurile se afl

n domeniul privat al statului, fiind suficient o decizie de trecere a bunului din proprietatea privat n
cea public (acelai raionament se aplic i n cazul interesului local i unitilor administrativteritoriale).
Dreptul de proprietate privat nu ridic probleme, limitele legale ale dreptului de proprietate sunt
destul de clar reglementate. Doresc s m opresc asupra limitelor convenionale, respectiv clauza de
inalienabilitate. De reinut este faptul c aceasta se poate dispune doar pe o perioad limitat de timp,
49 de ani. n cazul n care se stipuleaz o alt durat, aceasta se reduce de drept la 49 de ani (termen
care ncepe s curg de la momentul dobndirii bunului ). De regul, se nscrie n cartea funciar
pentru opozabilitate fa de teri. Nu va produce efecte o asemenea clauz n cazul n care este
prevzut ntr-un contract de ipotec, fa de dobnditor.
Un alt aspect important, tot n acest domeniu este faptul c, aceast clauz de inalienbabilitate,
dac este introdus ntr-un contract cu titlu gratuit este opozabil i creditorilor anteriori ai
dobnditorului dup ncheierea contractului. Atunci cnd este introdus ntr-un contract cu titlu
oneros, clauza de inalienabilitate poate fi opus doar creditorilor ulteriori ai celui inut de clauza de
inalienabilitate (evident, n cazul n care sunt ndeplinite condiiile de opozabilitate).

Grile proprii
1) Caracterele dreptului de proprietate privat sunt:
a) Alienabil, prescriptibil, sesizabil.
b) Alienabil, impresciptibil, sesizabil.
c) Inalienabil, imprescriptibil, insesizabil.
Explicaii
Aceasta este o gril destul de uoar ce nu necesit atenie maxim. Se poate observa i din tabel
care sunt caracterele dreptului de proprietate privat, rspunsul corect este a). Singura chestiune ce
necesita atenie este faptul c, n aceast gril se cer caracterele dreptului de proprietate privat n
general, deci, regula. Faptul c acesta nu se pierde prin neuz nu este n contradicie cu aspectul c
este supus prescripiei achizitive, putnd fi dobndit prin uzucapiune, n condiiile legii.
Se poate observa c rspunsul de la litera c) reprezint tocmai caracteristicile dreptului de
proprietate public.
2) n cazul exproprierii:
a) Se poate negocia despgubirea a priori, de ctre pri.

b) n toate cazurile, despgubirea trebuie pltit nainte de trecerea bunului n proprietate public.
c) Una dintre deosebirile existente fa de rechiziie este plata despgubirii n toate cazurile
n care se efectueaz trecerea unui bun n proprietate public.
Explicaii
Rspunsul de la litera a) este corect i, n acelai timp, este de dorit pentru a fi ambele pri
mulumite. n cazul n care prile nu doresc (sau, poate uneori chiar doresc), se ajunge la stabilirea
cuantumului despgubirii oferite n schimbul bunului expropriat n instan, de regul, prin efectuarea
unei expertize.
Rspunsul de la litera b) nu este corect, ntruct, n cazurile urgente despgubirea se poate plti i
ulterior, n termen de 30 de zile de la trecerea bunului n proprietate public.
Rspunsul de la litera c) este corect deoarece, n cazul rechiziiei, de regul, bunul se restituie la
sfritul evenimentului excepional ce a determinat-o nefiind necesar, n cele mai multe cazuri, o
despgubire. n cazul exproprierii, aceasta nu se face pe o anumit durat fiind, de regul, definitiv.

3) n cazul dreptului de trecere:

a) Acesta este imprescriptibil i poate fi obinut ntotdeauna pe cale judiciar.
b) Se poate dobndi prin folosina continu, timp de 10 ani.
c) Calitatea procesual activ pentru stabilirea dreptului de trecere aparine doar
proprietarului fondului lipsit de acces la calea public.
Explicaii
Dreptul de trecere, inclusiv n momentul parcurgerii acestuia din codul civil, necesit o atenie mai
mare dect celelalte. Rspunsul de la litera a) nu este corect, ntruct, dei este imprescriptibil nu
poate s fie obinut, n toate cazurile, pe cale judiciar. Este, desigur, vorba despre situaia n care
proprietarul fondului lipsit de acces la calea public este n culp. n cazul n care, din vina lui nu mai
are acces, dreptul de trecere se poate stabili doar pe cale amiabil i cu plata a dublului despgubirii.
Rspunsul de la litera b) este corect, acesta fiind prescriptibil achizitiv, conform codului civil, n
termen de 10 ani.

DREPTUL DE
ADMINISTRARE

CONCESIONAREA

NCHIRIEREA

DREPTUL DE
FOLOSIN
GRATUIT
Rspunsul de la litera c) este corect fiindc dreptul de trecere nu poate fi solicitat nici de ctre

detentor, nici de ctre posesor, acetia fiind obligai s se adreseze proprietarului dac doresc
obinerea lui. n caz contrar, aciunea se va respinge ca fiind introdus de ctre o persoan lipsit de
calitate procesual (proprietarul fiind cel ce are datoria de a asigura normala folosin a bunului) .

10

- drept real, opozabil

ERGA OMNES
- organul ce l-a
constituit l poate
REVOCA, dac
interesul public o cere
(+ nendeplinirea
obligaiilor,
neexecutarea
drepturilor de ctre
titular etc.).
- NU este susceptibil de
dezmembrare.
- raporturi de
SUBORDONARE.
- SCOP: realizarea
intereselor publice.
- STINGERE: revocare,
pierire bunuri, ncetarea
de proprietate public a
bunurilor.
- Titularii: Regii
Autonome, Autoriti
Administrative Publice
CENTRALE/LOCALE.
- Titularii pot culege
fructele (acoperirea
cheltuielilor n
realizarea scopului;
restul=> venit la stat).
- Titularii pot folosi i
dispune (material,
juridic) de bunuri n
condiiile legii i actelor
de administrare
(constitutive).
- prin ACT DE
ADMINISTRARE.
PERPETUU => HG,
HCL, HCJ.

- drep real, opozabil

ERGA OMNES
- constituirea = cu titlu
ONEROS (redevena)
- ncetare: ajungere la
termen, denun unilateral,
reziliere, dispariie bun.
Bunuri:
retur =restituire .
proprii
concesionarului.
Subconcesionarea este
INTERZIS cu excepia
SITUAIILOR
EXCEPIONALE+acord
concedent+forma
SCRIS ad validitatem.
*concesionarul => aciune
pe riscul i rspunderea
sa!
- durata determinat 49
de ani maximum+ 1x
prelungiri maximum=
1/2*durata iniial (ea
poate fi prelungit o
singur dat, prin simplul
acord de voin al prilor,
pe o perioad egal cu cel
mult jumtate din durata
iniial).
- licitaie public.
- Titularii orice
persoan fizic sau
juridic (indiferent de
naionalitate, cetenie)
- drept TEMPORAR.

- drept de crean cu
titlu ONEROS
(chiria).
- aprobarea Guv., CJ,
CL, CG Buc.
- mod de ex. de propr.
pub.
- licitaie public
- Titulari: orice
persoan fizic sau
juridic (indiferent de
naionalitate,
cetenie).
- sumele ncasate
=venit la bugetul de
stat/local (titularul are
dreptul s pstreze o
parte din sumele de
bani obinute).

- drept real cu titlu

GRATUIT.
- Titulari: Instituiile
Utilitii Publice,
persoanele juridice
fr scop lucrativ +
constituite n scop de
binefacere.
- titularii nu
beneficiaz de fructele
civile.
- drept TEMPORAR.

11

EXERCITAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PUBLIC

Comentarii
Aceste aspecte ale exercitrii dreptului de proprietate public sunt deosebit de importante i
destul de dificile avnd caracteristici asementoare.
n primul rnd, trebuie s inem cont de titularii acestor drepturi, nu n toate cazurile
ncadrndu-se persoanele fizice, acestea regsindu-se doar n cazul concesiunii i nchirierii.
n al doilea rnd, perioada pe care se pot constitui este deosebit de important. n cazul
concesiunii trebuie reinut c se poate constitui pe o perioad de maxim 49 de ani, iar spre deosebire
de regulile generale din codul civil, n cazul dreptului de concesiune, dac perioada stabilit depete
termenul de 49 de ani, contractul este nul absolut (regula general, n domeniul dreptului civil fiind
faptul c se reduce, de drept, la perioada legal). Dreptul de concesiune este reglementat de legi
speciale i acestea sunt de strict interpretare. De asemenea, dreptul de concesiune poate s fie
prelungit, ns, numai pentru o durat egal cu jumtate din durata stipulat iniial n contract i doar
o singur dat.
Pe de alt parte, dreptul de proprietate public, spre deosebire de dreptul de proprietate
privat nu este susceptibil de dezmembrare. Dezmembrmintele dreptului de proprietate nu se
confund cu limitele exercitrii dreptului de proprietate, acestea pstrndu-se i n cazul dreptului de
proprietate public n msura n care sunt compatibile cu interesul general.
Un alt aspect important este reprezentat de faptul c, dreptul de administrare este efectul unui
act de autoritate, guvernat de raporturi de subordonare, spre deosebire de concesiune i dreptul de
folosin care sunt efectele unor acte juridice.
De asemenea, dreptul de concesiune i cel de nchiriere sunt atribuite, de regul, n urma unei
licitaii publice.
Aprarea dreptului de proprietate revine titularului dreptului de exercitare a dreptului de
proprietate public, dar acesta este obligat s informeze titularul proprietii publice cu privire la
orice tulburare i s l introduc, dac este cazul, n proces cerere de intervenie forat artarea
titularului dreptului real.

12

Grile proprii
1) n cazul contractului de concesiune:
a) Forma scris este cerut ad probationem.
b) Se atribuie n urma unei licitaii publice i se ncheie un contract, n forma scris, cerut
ad validitatem.
c) Subconcesionarea este permis doar n situaii excepionale, acesta fiind un contract
intuitu personae.
Explicaii
Rspunsul de la litera a) nu este corect, ntruct, conform legii speciale, forma scris, n cazul
contractului de concesiune este cerut ad validitatem i nu doar ad probationem. n lipsa ndeplinirii
formei scrise contractul de concesiune este lovit de nulitate absolut.
Rspunsul de la litera b) este corect, forma scris este o condiie de validitate a contractului de
concesine, iar acesta, la fel ca i n cazul nchirierii, se ncheie n urma unei licitaii publice la care
poate participa orice persoan fizic sau juridic.
Rspunsul de la litera c) este corect. Ca regul general, n materie de concesiune, este
interzis subconcesionarea, fiind un contract intuitu personae, dar n situaii excepionale aceasta este
permis.
2) nchirierea bunurilor proprietate public se deosebete de contractul de concesiune prin
urmtoarele:
a) Este un drept de crean.
b) Se specific o durat limit pe care se poate ncheia.
c) Se poate ncheia cu orice persoan fizic sau juridic.
Explicaii
Rspunsul de la litera a) este cel corect, dreptul de concesiune, spre deosebire de cel de
nchiriere este unul real, opozabil erga omnes. Unul dintre cele mai puternice argumente pentru a
justifica faptul c dreptul de nchiriere al bunului proprietate public este unul de crean este faptul

13

c, drepturile reale sunt reglementate expres i limitativ de ctre lege, iar printre acestea (uzufruct, uz,
abitaie, superficie, servitute) nu se regsete i dreptul de nchiriere.
Rspunsul de la litera b) nu este corect deoarece, nu n cazul dreptului de nchiriere este
prevzut expres durata pe care se poate constitui, ci n cazul dreptului de concesiune (pe o perioad
de maxim 49 de ani, sub sanciunea nulitii absolute a nsi contractului de concesiune cu
posibilitatea unei singure prelungiri, egale cu exact din durata iniial stipulat n contract).
Rspunsul de la litera c) nu este corect, ntruct, aceast sintagm nu reprezint o deosebire ci,
dimpotriv, o asemnare.

COPROPRIETATE

DEVLMIE

1. Coproprietate obinuit forma de

proprietate comun pe cote-pri care
poate nceta prin partaj
judiciar/voluntar.
- Titularii pot fi: persoane fizice sau
juridice, statul i unitile administrativteritoriale.
2. Coproprietate forat forma de
proprietate comun pe cote-pri care
are ca obiect un lucru care, prin natura
sa, este susceptibil s fie folosit n mod
permanent de ctre dou sau mai multe
persoane, fr posibilitatea de a fi supus
partajului judiciar.
- fiecare titular poate utiliza bunul fr a
avea nevoie de consimmntul expres
ori tacit al celorlali cu respectarea a
dou limite:
= s se respecte destinaia bunului
= s permit exercitarea folosinei de
ctre ceilali coproprietari.
*niciun copropietar nu poate face acte
de dispoziie cu privire la ntregul bun
proprietate comun.
Se afl n coproprietate forat:
- prile comune din cldirile cu mai
multe etaje sau apartamente avnd
proprietari diferii;
- despriturile comune;
- bunurile asupra crora exist un drept
de proprietate periodic;

Bunul aparine tuturor fr

precizarea unei cote pri
ideale din dreptul de
proprietate.
Izvoarele devlmiei:
- legea.
- voina prilor exprimat
printr-un act juridic.
Devlmia este de dou
feluri:
- devlmia legal.
- devlmia voluntar.

PROPRIETATE
PERIODIC
- fiecare titular exercit toate
prerogativele dreptului de
proprietate pe o perioad
succesiv, determinat de timp
Modaliti de dobndire: act
juridic/fapt juridic/uzucapiune.
- Acte de dispoziie: oricine,
doar pentru perioada sa.
- consolidarea stingere
proprietate periodic.
- bunul nu este fracionat
- ncetarea - partajul
VOLUNTAR (n principiu)
* nerespectarea obligaiilor de
exercitare a dreptului de
proprietate /tulburarea
celorlali coproprietari poate
duce la excludere ( prin
hotrre judectoreasc, doar
dac un coproprietar/ter
cumpr partea
coproprietarului n cauz).

14

- bunurile care constituie amintiri de

familie;
- bunuri comune necesare sau utile
pentru folosirea a dou imobile vecine,
situate pe linia de hotar sau alte
instalaii care deservesc dou sau mai
multe cldiri, un drum comun ntr-un
cartier de locuine sau alte asemenea
bunuri;
- orice alt bun comun prevzut de lege.
DEOSEBIRI
a) determin cota-parte ideal, abstract,
din dreptul de proprietate
b) oricine poate dispune de cota lui.
c) poate exista independent de anumite
caliti ale coproprietii.
d) izvoare diferite: Constituia, legea,
succesiunea, uzucapiunea etc.
e) orice persoan fizic sau juridic.

a) nu determin cota-parte
ideal, abstract, din dreptul
de proprietate
b) nu se poate dispune de cota
parte ntruct aceasta nu este
determinat.
c) pn n prezent=puternic
caracter intuitu personae.
d) alegere de soi a regimului
matrimonial +altele (legislaia
actual las deschis
posibilitatea unor viitoare
reglementri n cauz).
e) doar persoane fizice, drept
de proprietate privat.

ASEMNRI
= ambele sunt modaliti de proprietate .
= exist o anumit organizare a modului de exercitare.
= ieirea din indiviziune se realizeaz prin PARTAJ.

15

MODALITILE
DREPTULUI
PROPRIETATEA COMUN-

DE

PROPRIETATE

PRIVAT

Comentarii
Doctrinar, se discut despre proprietatea comun, rezolubil i anulabil n acest capitol, dar
ultimele dou sunt doar modaliti teoretice de exercitare a dreptului de proprietate comun, ntruct,
nu se ajunge la exercitarea lui concomitent. Mai degrab se poate vorbi despre o vocaie a unui
asemenea exerciiu. n cazul n care este vorba despre proprietatea anulabil avem, de fapt, n discuie
un act juridic afectat de o cauz de nulitate relativ, iar, n cazul n care aceasta este invocat, acesta
se desfineaz cu efect retroactiv urmnd punerea prilor n situaia anterioar ncheierii lui iar, n
cazul n care nu se invoc ori, se confirm, dobnditorul rmne n continuare proprietar al bunului
dobndit. n cazul proprietii rezolubile, aceasta este afectat de o condiie rezolutorie, iar n cazul n
care se mplinete, bunul revine n proprietatea nstrintorului, iar n cazul n care nu se mplinete,
revine dobnditorului, dreptul de proprietate consolidndu-se cu efect retroactiv. Un exemplu clasic n
aceast materie este reprezentat de vnzarea cu pact de rscumprare (numit i vnzarea afectat de
clauz rezolutorie expres).
Proprietatea comun se poate privi din trei puncte de vedere, coproprietatea obinuit,
devlmia i cea periodic. Foarte important, un aspect care se scap din vedere este cel privind
titularii. n cazul devlmiei nu se poate imagina o situaie n care unul dintre titulari s fie o
persoan juridic. n cazul coproprietii obinuite titulari pot fi orice persoane fizice sau juridice, la
fel i n cazul proprietii periodice.
Un alt aspect de reinut n acest domeniu este reprezentat de modalitatea de ncetare a
proprietii comune. n cazul n care este vorba despre coproprietate comun obinuit, respectiv
periodic i devlmia acestea pot nceta att prin partajul voluntar ct i prin cel judiciar. Dac
vorbim despre coproprietatea forat aceasta poate nceta doar prin partajul voluntar ( din aceast
categorie nu trebuie uitate bunurile care constituie amintiri de familie acestea avnd o semnificaie

16

moral deosebit ). De asemenea, termenul n care se poate cere/efectua partajul nu este unul limitat
n timp, acesta fiind imprescriptibil, nimeni nu poate fi obligat s rmn n indiviziune.
Tot n materia partajului, conform noilor coduri, un singur coproprietar poate s stea n
procesul civil att n calitate de prt, ct i n calitate de reclamant. Desigur, exist posibilitatea
introducerii i ai celorlali coproprietari n proces, dar pentru a se putea judeca litigiul, acest lucru nu
este imperativ. Hotrrile pronunate n cazul n care nu particip toi coproprietarii, n msura n
care sunt favorabile, profit tuturor.
Conveniile asupra partajului sunt permise, n cazul n care sunt ncheiate de ctre
coproprietari este necesar acordul tuturor, iar acestea nu pot s fie ncheiate pe o perioad mai mare
de 5 ani, iar n cazul n care sunt decise de ctre instan, acestea pot fi stabilite pe o perioad de
maxim 1 an, n situaia n care ar exista riscul de a se aduce prejudicii grave celorlali coproprietari.
Un alt aspect nou, de reinut, este reprezentat de faptul c, potrivit noilor coduri partajul are
efect constitutiv de drepturi, producndu-i, de regul, efectele din momentul n care se ncheie.
Dac comparm coproprietatea cu devlmia putem observa c, n cazul primei modaliti
fiecare coproprietar este titular asupra unei cote pri ideale abstracte din dreptul de proprietate i nu
din bun, privit fracionat, spre deosebire de cea din urm, n cazul creia nici mcar aceast cot nu
este cunoscut.
Proprietatea periodic nu ridic probleme deosebite. Practic, n acest domeniu avem mai muli
proprietari care exercit toate prerogativele dreptului de proprietate n intervale de timp determinate,
egale sau inegale. Acesta ia natere prin intermediul unui act juridic ncheiat de comun acord i se
nscrie n cartea funciar. Fiecare coproprietar poate nchiria, vinde i ipoteca bunul pe perioada
corespunztoare exercitrii dreptului propriu de proprietate. Dac asemenea acte depesc perioada
alocat lui, acestea vor fi inopozabile coproprietarului aferent intervalului respectiv de timp.
n cazul n care un coproprietar tulbur grav exercitarea dreptului celorlali coproprietari
acesta poate s fie exclus, prin hotrre judectoreasc, la cererea celui vtmat, dar aceasta poate s
aib loc doar n msura n care, unul dintre ceilali coproprietari sau un ter sunt dispui s cumpere
cota din dreptul de proprietate aferent intervalului de timp corespunztoare coproprietarului exclus.

Grile proprii

1) Partajul:

17

a) Este susceptibil de suspendare pe perioad nelimitat.

b) Voluntar, este permis n toate cazurile.
c) Creditorii coproprietarilor l pot solicita pe calea aciunii oblice.
Explicaii
Rspunsul de la litera a) nu este corect deoarece, suspendarea convenional este permis doar
pe o perioad de 5 ani, prin ncheierea unui nscris autentic, iar cea judiciar dispus de ctre
instan este permis pe o perioad de 1 an, atunci cnd interesele coproprietarilor ar fi puse n
pericol, n cazul n care s-ar proceda la partaj n momentul n care cauza a fost dedus judecii.
Rspunsul de la litera b) este corect conform regulii: nimeni nu poate fi obligat s rmn n
indiviziune. n cazul partajului judiciar acesta nu este permis dac ne aflm n prezena
coproprietii forate.
Rspunsul de la litera c) este corect, creditorii personali ai fiecrui coproprietar au un drept de
garanie asupra bunului proprietate comun. Acetia pot urmri silit cota parte din dreptul de
proprietate aferent debitorului lor sau pot cere instanei partajul .

2) Coproprietatea:
a) n cazul n care se exercit n comun dreptul de proprietate, aceasta se prezum pn la
proba contrar.
b) Poate lua natere att prin deschiderea unei succesiuni, ct i prin ncheierea unui act
juridic.
c) n cazul celei obinuite, fiecare coproprietar poate folosi bunul n mod exclusiv, absolut i
perpetuu, chiar i schimbndu-i destinaia.
Explicaii
Rspunsul de la litera a) este corect deoarece legea prezum c, din moment ce mai multe
persoane exercit n comun dreptul de proprietate asupra unui bun acetia sunt coproprietari, iar n
cazul n care nu se dispune contrariul, cotele acestora sunt egale.
Rspunsul de la litera b) este corect fiindc orice modalitate legal de natere a dreptului de
proprietate, ce nu contravine legii i bunelor moravuri este permis pentru a putea lua natere dreptul
de coproprietate.

18

Rspunsul de la litera c) nu este corect, ntruct , cu toate c fiecare coproprietar poate

exercita toate prerogativele dreptului de proprietate acestea privesc doar cota parte ideal, abstract
din drept i n niciun caz nu este permis schimbarea destinaiei bunului fr acordul tuturor
coproprietarilor ori tulburarea celorlali coproprietari n linitita i utila folosin a acestor

DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVAT

SUPERFICIE
- este dreptul de a
avea sau de a
edifica o
construcie pe
terenul altuia,
deasupra ori n
subsolul acelui teren,
asupra cruia
superficiarul
dobndete un drept
de folosin.
n doctrin s-a artat
c exist dou forme
ale dreptului de
superficie:
1. Forma principal
(complet, deplin) a
dreptului de
superficie, care
presupune c
superficiarul
dobndete dreptul
de proprietate asupra
construciei,
plantaiei sau altei
lucrri aflate pe
terenul proprietatea
unei alte persoane.
2. Forma secundar
(incomplet,
incipient) a
dreptului de
superficie, care
const n dreptul
superficiarului de a
construi, planta sau
edifica o lucrare pe
terenul proprietatea
altuia.
- este un drept real,
imobiliar, purtnd

UZUFRUCT
- este dreptul de a
folosi bunul altei
persoane i de a
culege fructele
acestuia, ntocmai ca
proprietarul, ns cu
ndatorirea de a-i
conserva substana
(folosin+fructe)
- prerogativa
dispoziiei rmne
la proprietar (care
este denumit nud
proprietar)
- prerogativa posesiei
este mprit ntre
uzufructuar i
nudul propietar
- n raporturile dintre
nudul proprietar i
uzufructuar, cel din
urm este doar un
detentor precar,
fiindc este obligat
ca la ncetarea
uzufructului s i
restituie bunul
nudului proprietar
Este un drept:
- real principal;
- mobiliar sau
imobiliar;
- esenialmente
TEMPORAR
(uzufructul
constituit n
favoarea unei
persoane fizice este
cel mult viager, iar
uzufructul
constituit n

UZ
ABITAIE
- sunt varieti ale dreptului de uzufruct,
astfel nct, se aplic regulile din materia
uzufructului referitoare la constituirea i la
stingerea dreptului, precum i la raporturile
juridice dintre nudul proprietar i titularul
dezmembrmntului.
- titularii au dreptul de a folosi lucrul i de a
culege fructele.
- ambele drepturi pot fi constituite n temeiul
unui act juridic sau prin alte moduri prevzute
de lege.
- titularului de uz i celui de abitaie i este
interzis s cedarea, nchirierea ori
arendarea bunului ce face obiectul acestor
drepturi.
- atunci cnd au obiect un bun imobiliar, este
necesar nscrierea n cartea funciar.
- prin acte inter vivos/mortis causa.
DEOSEBIRI
Dreptul de uz este
dreptul unei
persoane de a folosi
lucrul altuia i de a-i
culege fructele
naturale i
industriale numai
pentru nevoile
proprii i ale
familiei sale.
- titularul dreptului
de uz poate folosi i
culege, pentru el i
membrii familiei
sale, fructele
naturale i cele
industriale.
- titularul dreptului
de uz NU poate
culege i fructele

Dreptul de abitaie
este dreptul
titularului de a locui
n locuina nudului
proprietar mpreun
cu soul i copiii si,
chiar dac nu a fost
cstorit sau nu avea
copii la data la care
s-a constituit
abitaia, precum i
cu prinii ori alte
persoane aflate n
ntreinere.
-titularul dreptului
de abitaie poate
folosi i culege,
pentru el i pentru
membrii familiei
sale, fructele.

SERVITUTE
- este sarcina care greveaz un
imobil, pentru uzul sau
utilitatea imobilului unui alt
proprietar.
- este un drept real, imobiliar
constituit asupra bunului altei
persoane dect titularul
dreptului de servitute.
- servitutea presupune
obligatoriu dou bunuri
imobile pri natura lor, nu
neaparat vecine, ce aparin la
doi proprietari diferii (dintre
care imobilul n folosul cruia
se instituie servitutea poart
denumirea de fond dominant,
iar imobilul grevat de aceast
sarcin se numete fond
aservit).
- servitutea este un accesoriu al
fondului.
- servitutea nu poate fi
desprit de fond pentru a crea
un drept de sine stttor.
- dreptul de servitute se
transmite odat cu fondul
dominant, chiar n lipsa unei
stipulaii exprese n acest sens
n actul juridic de nstrinare a
fondului dominant.
- servitutea are un caracter
PERPETUU (ce decurge din
caracterul accesoriu) dac
prile nu au prevzut un termen
i dac situaia care a generat
servitutea se menine, dreptul de
servitute va dura ct timp vor
exista cele dou fonduri,
transmindu-se motenitorilor.
- servitutea este
INDIVIZIBIL, adic

19

asupra unei suprafee

de teren;
-este un drept
TEMPORAR, pe o
durat de cel mult
99 de ani;
- este un drept
imprescriptibil
extinctiv;
- NU poate nceta
pe calea partajului
(deoarece dreptul de
proprietate al
superficiarului i
dreptul
proprietarului
terenului nu sunt n
stare de
coproprietate, ci
SUNT DOU
DREPTURI
DISTINCTE);
- dreptul de
superficie se poate
constitui prin acte
juridice (poate fi
vorba de convenie
n cazul conveniei
este necesar forma
autentic, sub
sanciunea nulitii
absolute cu titlu
gratuit sau oneros,
ct i de legat), prin
uzucapiune i prin
alte moduri
prevzute de lege;
- dreptul de
superficie se exercit
n limitele i n
condiiile actului
constitutiv;
Cauzele de stingere
ale dreptului de
superficie (dreptul
de superficie se
stinge prin radierea
din cartea funciar):
- la expirarea
termenului;
- prin consolidare,
dac termenul i
construcia devin

favoarea unei
persoane juidice
poate avea o durat
de cel mult 30 de
ani) ;
- intransmisibil mortis
causa, cesiunea
uzufructului fiind
posibil numai prin
acte juridice ntre
vii.
- pot fi date n uzufruct
orice bunuri mobile
sau imobile,
corporale sau
incorporale, inclusiv
o mas patrimonial,
o universalitate de
fapt ori o cot-parte
din acestea.
- uzufructul poart
asupra tuturor
accesoriilor bunului
dat n uzufruct,
precum i asupra a
tot ce se unete sau
se ncorporeaz n
acestea.
*Noul Cod Civil
cuprinde dispoziii
speciale cu privire la
uzufructul asupra
creanelor, asupra
rentei viagere, asupra
capitalului, asupra
fondului de comer.
- uzufructul poate avea
ca obiect att bunuri
neconsumptibile (caz
n care, dac bunurile
se uzeaz ca urmare
a utilizrii lor,
uzufructuarul are
dreptul de a le folosi
ca un bun proprietar
i potrivit destinaiei
lor; Astfel, la
ncetarea
uzufructului,
uzufructarul va fi
obligat la restituirea
valorii pe care ar fi
avut-o bunul la

civile.
- obiectul dreptului
de uz: bunuri
mobile sau imobile.

-obiectul dreptului
de abitaie: casa de
locuit.
*se poate spune c
dreptul de abitaie
este un drept de uz
avnd ca obiect o
locuin.
- exist i un drept
de abitaie de natur
legal, i anume,
dreptul de abitaie al
soului
supravieuitor
legea i recunoate
soului
supravieuitor un
drept de abitaie
(gratuit) asupra
locuinei care a
aparinut
defunctului dac: nu
este titular al
niciunui drept real
de a folosi o alt
locuin
corespunztoare
nevoilor sale; a
locuit n casa
respectiv pn la
data deschiderii
motenirii; aceast
cas face parte din
bunurile motenirii.
*dreptul de abitaie
al soului
supravieuitor se
stinge la partaj, dar
nu mai devreme de
un an de la data
deschiderii
motenirii (aceste
drept nceteaz
nainte de mplinirea
termenului de un an,
n caz de
recstorire a
soului
supravieuitor).

greveaz ntregul fondul aservit

i profit ntregului fond
dominant.
Clasificarea servituilor:
1. Dup felul manifestrii n
exterior:
- servitui aparente
- servitui neaparente
2. n funcie de modul de
exercitare:
- servitui continue
- servitui necontinue
Combinnd cele dou criterii, n
doctrin s-a artat c pot exista:
- servitui continue i aparente
(servitutea de vedere)
- servitui continue i
neaparente (servitutea de a nu
construi mai sus de nlimea
permis de reglementrile
legale)
- servitui necontinue i
aparente (servitutea de trecere
exercitat pe un drum vizibil)
- servitui necontinue i
neaparente (servitutea de
trecere cnd nu exist un drum
pentru exercitarea ei)
3. Din punctul de vedere al
obiectului lor:
- servitui pozitive
- servitui negative
Cea de-a treia clasificare
prezint importan n materia
dobndirii dreptului de servitute
prin uzucapiune: prin
uzucapiune tabular poate fi
dobndit orice servitute, iar
prin uzucapiune
extratabular pot fi dobndite
numai servituile pozitive.
Servituile se pot constitui:
- prin act juridic (convenie
sau legat) se pot constitui
oricare astfel de servitui, n
msura n care nu impun
proprietarului fondului aservit
un fapt personal i nu contravin
ordinii publice.
*Convenia de constituire a
servituii trebuie s fie ncheiat

20

proprietatea aceleiai
persoane;
- prin pieirea
construciei, dac
exist stipulaie
expres n acest
sens;
- n alte cazuri
prevzute de lege.

aceast dat), ct i
unele bunuri
consumptibile (ex.
bani, grne etc.),
situaie cunoscut
sub denumirea de
cvasiuzufruct (caz n
care uzufructuarul
are dreptul de a
dispune de bunurile
respective, avnd
obligaia s restituie
la ncetarea
uzufructului, fie
bunuri de aceeai
cantitate, calitate i
valoare cu cele
primite, fie
contravaloarea
acestora la data
stingerii uzufructului,
la alegerea
proprietarului).
- uzufructul se poate
constitui numai n
favoarea unei
persoane existente,
fie prin act juridic,
fie prin uzucapiune ,
fie prin alte moduri
prevzute de lege,
dispoziiile n
materie de carte
funciar fiind
aplicabile.
*dac dreptul de
uzufruct se constituie
asupra unui bun
imobil, actul juridic
trebuie s mbrace
forma autentic,
sub sanciunea
nulitii absolute.
*dreptul de uzufruct
se poate constitui i
prin acte juridice
mortiis causa,
testatorul dispunnd
printr-un legat
instituirea unui drept
de uzufruct
universal, cu titlu
universal sau cu titlu

n form autentic, sub

sanciunea nulitii absolute
(servitutea, fiind un drept real
imobiliar, este supus nscrierii
n cartea funciar).
*Servitutea nu poate fi
constituit prin act juridic
unilateral inter vivos, deoarece
este nevoie de acordul
proprietarului fondului
dominant i de cel al
proprietarului fondului aservit
=> ar fi nevoie de o convenie.
- prin uzucapiune tabular i
extratabular (prin uzucapiune
extratabular pot fi dobndite
doar servituile pozitive).
* Codul Civil reglementeaz
posibilitatea constituirii unei
servitui n vederea unei utiliti
viitoare a fondului dominant i
nu numai pentru o utilitate
existent la data constituirii.
Cauzele de stingere ale
dreptului de servitute
servituile se sting pe cale
principal prin radierea lor
din cartea funciar pentru una
din urmtoarele cauze:
- consolidarea;
- renunarea proprietarului
fondului dominant;
- ajungerea la termen;
- rscumprarea;
- imposibilitatea definitiv de
exercitare;
- neuzul timp de 10 ani;
- dispariia oricrei utiliti a
acestora;
- prin expropierea fondului
aservit, dac servitutea este
contrar utilitii publice
creia i va fi afectat bunul
expropriat.
De asemenea, pot constitui
cauze de stingere a dreptului de
servitute, chiar dac nu sut
prevzute expres de lege, i:
- pieirea fondului aservit;
- desfiinarea titlului de
proprietate al celui ce a

21

particular n favoarea
unei persoane.
Cauzele de stingere
ale dreptului de
uzufruct:
- moartea
uzufructuarului ori,
dup caz, ncetarea
personalitii
juridice, chiar dac
termenul pentru care
a fost constituit
dreptul de uzufruct
nu s-a mplinit;
- ajungerea la
termen;
- consolidare, adic
atunci cnd calitatea
de uzufructar i de
nud proprietar se
ntrunesc n aceeai
persoan;
- renunarea la
uzufruct;
- neuzul timp de 10
ani sau, dup caz,
timp de 2 ani n
cazul uzufructului
unei creane;
- la cererea nudului
proprietar n cazul
abuzului de
folosin din partea
uzufructuarului
(creditorii
uzufructuarului pot
interveni n proces,
n vederea
CONSERVRII
dreptului lor, avnd,
totodat, posibilitatea
de a se angaja la
repararea
stricciunilor i
oferirea de garanii
pentru viitor.
- pieire bun;
- alte cauze prevzute
de lege;

constituit servitutea sau al

celui n folosul cruia s-a
constituit servitutea;
- desfiinarea titlului prin care
s-a constituit servitutea.

22

Comentarii
Fiind expres i limitativ prevzute de lege, dezmembrmintele dreptului de proprietate necesit
o atenie deosebit. Vom observa, la momentul oportun, c unele dintre ele prezint asemnri
importante, uneori fiind sunt greu de difereniat. Cel puin o gril la examenele de admitere n profesie
vor fi din acest subiect, uneori punndu-se accentul pe diferenele existente fa de vechea
reglementare.
Dreptul de superficie nu trebuie confundat cu dreptul coproprietarilor asupra bunului, acestea
sunt distincte, n primul rnd, cel dinti este un drept real, spre deosebire de cel din urm care este o
modalitate a dreptului de proprietate. Pe de-alt parte, dreptul de superficie nu se exercit n comun,
concomitent de dou sau mai multe persoane ci, superficiarul are nsui un drept de proprietate asupra
construciei i doar un drept de folosin a terenului, proprietate a ceileilalte persoane, acesta din
urm putnd fi folosit n limitele i n msura necesar exercitrii dreptului de proprietate asupra
construciei.
Spre deosebire de reglementarea din vechiul cod civil, conform creia dreptul de superficie era
perpetuu, n reglementarea actual acesta se poate constitui DOAR PE O PERIOAD DE 99 DE ANI,
cu posibilitatea prelungirii. Cu toate c perioada de timp este mare, nu trebuie s duc la concluzia c
acesta nu ar fi temporar ci perpetuu.
Fiind un drept real, acesta este necesar s fie nscris n sistemul de publicitate imobiliar,
cartea fuciar.
Dreptul de uzufruct este, de asemenea, un drept TEMPORAR! Aceasta reprezint a asemnare
dintre dreptul de superficie i cel de uzufruct (atenie la grile! ). n cazul n care nu este prevzut
perioada de timp pe care se poate constitui, aceasta este de 30 de ani, n cazul n care este vorba
despre persoanele juridice, i maxim viager, dac este vorba despre persoanele fizice (atenie! Cu
toate c este viager, nu se poate afirma c acesta este perpetuu).
Dreptul de uzufruct, la fel ca i celelalte drepturi din acest domeniu, este unul real deci, este
necesar nscrierea titularului su n sistemul de publicitate imobiliar, cartea funciar.

23

Atenie deosebit necesit acest drept real, ntruct, se poate uneori confunda cu dreptul de uz,
respectiv cu dreptul de abitaie i, n mod justificat, ntruct, acestea din urm sunt varieti ale
dreptului de uzufruct. Toate au ca premis folosirea bunului, culegerea fructelor de ctre o persoan,
uzuar/ uzufructuar pe de-o parte i pe de-alt parte, prerogativa dispoziiei juridice rmne la o alt
persoan, numit nudul proprietar. Dreptul de uzufruct, respectiv uz, pot avea ca obiect att bunuri
mobile ct i bunuri imobile, spre deosebire de dreptul de abitaie ce are ca obiect o cas de locuit. n
cazul dreptului de uz, abitaie titularul poate folosi bunul pentru sine, respectiv familia sa, spre
deosebire de dreptul de uzufruct, n cazul cruia cesiunea, nchirierea nu este interzis, acesta din
urm neavnd un puternic caracter intuitu personae.
Att dreptul de uz ct i cel de abitaie sunt drepturi reale deci, este necesar nscrierea lor n
cartea funciar!
Dreptul de servitute este ultimul drept real i singurul care este PERPETUU!!! Aceasta este o
deosebire des sesizat n crile de grile. De asemenea, un alt aspect important ine de faptul c acest
drept, pentru a putea fi constituit cere existena a dou bunuri imobile i afecteaz ntregul fond aservit
i profit ntregului fond dominant. De regul, se constituie n favoarea unui fond, pentru uzul i
utilitatea acestuia.

Grile proprii
1) n cazul dezmembrmintelor dreptului de proprietate:
a) Acestea se pot constitui pe durat perpetu, n toate cazurile.
b) Dreptul de uzufruct se deosebete de cel de uz prin obiectul la care se refer.
c) Prin uzucapiune extratabular se pot dobndi doar servituile pozitive.
Explicaii
Rspunsul de la litera a) nu este corect deoarece, doar n cazul dreptului de servitutite este
valabil afirmaia, doar n acest caz se poate constitui pe durat perpetu.
Rspunsul de la litera b) nu este corect ntruct dreptul de uzufruct nu se deosebete de cel de
uz prin obiectul la care se refer, ambele se pot constitui att asupra bunurilor mobile, ct i asupra
celor imobile.Deosebirea dintre cele dou se refer la titularii drepturilor. n cazul dreptului de uz,
acesta se poate constitui doar n favoarea persoanei n cauz putnd fi folosit doar de membrii a
familiei ei.

24

Rspunsul de la litera c) este corect fiindc orice servitute poate fi dobndit prin uzucapiune
tabular, dar doar servitutea pozitiv poate fi dobndit prin uzucapiunea extratabular.

2) Dreptul de superficie:
a) Se stinge n toate cazurile n care piere construcia, fr a mai fi n fiin obiectul asupra creia
se exercita.
b) Nu se poate constitui prin modaliti asementoare cu cel de uzufruct.
c) Se poate nscrie n cartea funciar n cazul renunrii proprietarului la dreptul de a
invoca accesiunea imobiliar artificial.
Explicaii
Rspunsul de la litera a) nu este corect, fiindc dreptul de superficie, n lips de stipulaie
contrar nu se stinge prin pierirea constuciei ci, superficiarul are obligaia de a construi din nou
obiectul asupra cruia purta.
Rspunsul de la litera b) nu este corect, deoarece, att dreptul de uzufruct, ct i cel de
servitute se pot constitui prin act juridic, acesta fiind doar unul din exemple i, n cazul grilelor de
acest gen, gsirea unei singure excepii face invalid teza.
Rspunsul de la litera c) este corect, ntruct, nsui una din modalitile de dobndire a
dreptului de superficie este n cazul renunrii dreptului proprietarului de invocare a accesiunii
imobiliare artificiale. Proprietarul imobilului pe care s-a edificat construcia are un drept de opiune
conform cruia poate alege ntre invocarea accesiunii, dobndind astfel dreptul de proprietate asupra
construciei, plantaiei sau altei lucrri efectuate asupra imobilului respectiv sau s oblige pe ter s
cumpere imoblilul la valoarea pe care ar fi avut-o anterior edificrii construciei, ori se poate nscrie
n cartea funciar renunarea proprietarului terenului dreptul de a invoca accesiunea n favoarea
constructorului (acest lucru se poate efectua indiferent de buna sau reaua-credin a constructorului).

25

ACIUNEA POSESORIE VS. ACIUNEA N REVENDICARE

ACIUNEA POSESORIE
- prin acest aciune, reclamantul
urmrete s pstreze ori s
redobndeasc posesia, ca simpl stare
de fapt, fr ns a pune n discuie
existena dreptului de proprietate
asupra bunului.
- este o aciune real imobiliar.
- aciunea posesorie poate fi exercitat de
simplul posesor, indiferent dac acesta
este sau nu i titularul dreptului real
principal.
- aciunea posesorie terbuie exercitat
ntr-un interval scurt de timp, termenul
de prescripie extinctiv fiind de un an
de la tulburare sau deposedare.
- partea care a pierdut ntr-o aciune
posesorie este ndreptit s introduc
o aciune n revendicare cu privire la
acelai bun(aadar, aciunea n posesoriu
nu are autoritate de lucru judecat asupra
aciunii n revendicare).
COMPLNGERE
(Aciune posesorie
general)

REINTEGRARE
(Aciune posesorie
special)

- calitate
procesual activ
are posesorul care
pretinde tulburarea
sa (nu prin
violen) de ctre o
alt persoan n
exercitarea

- calitate
procesual activ
are posesorul care
pretinde tulburarea
sa de ctre o alt
persoan n
exercitarea
stpnirii de fapt

ACIUNEA N REVENDICARE
- este aciunea n justiie prin care reclamantul, care
pretinde c este proprietarul unui bun individual determinat
cu privire la care a pierdut posesia, solicit obligarea
prtului, care stpnete bunul respectiv, s i
recunoasc dreptul de proprietate i s i restituie bunul.
- este o aciune real.
- aciunea urmrete bunul, iar nu o anumit persoan.
- este o aciune petitorie (deoarece prin intermediul ei se
urmrete nsi aprarea unui drept real).
- este o aciune n realizare (deoarece reclamantul
urmrete s i realizeze dreptul de proprietate, prin
restituirea stpnirii materiale).
- faptul c reclamantul, n cazul n care i se admite aciunea
n revendicare, redobndete posesia asupra bunului
revendicat este doar un efect accesoriu al admiterii aciunii
n revendicare.
- admiterea aciunii n revendicare implic, printre altele,
dovedirea dreptului de proprietate al reclamantului
asupra bunului revendicat.
- aciunea n revendicare este, n principiu,
imprescriptibil extinctiv.
- partea care a pierdut o aciune n revendicare nu este
ndreptit s solicite, printr-o aciune posesorie,
ocrotirea posesiei pe care a exercitat-o asupra bunului
respectiv.
Aciunea n revendicare
IMOBILIAR
- aciunea n revendicare
imobiliar are n vedere
numai bunurile imobile
individual determinate
(este vorba de bunurile de

Aciunea n revendicare
MOBILIAR
- aciunea n revendicare
mobiliar are n vedere
numai:
a) bunurile mobile
corporale;

26

stpnirii de fapt
asupra unui bun; n
mod excepional,
se admite c i
detentorul precar
poate folosi
aciunea posesorie,
cu excepia cazului
n care tulburtorul
este cel pentru care
deine (aciunile
posesorii pot fi
folosite de
proprietar i de
titularii altor
drepturi reale, cum
ar fi titularii
dezmembrmintelo
r dreptului de
proprietate uzufruct, uz,
abitaie, superficie,
precum i de
titularii servituilor
continue i
aparente);
- calitate
procesual pasiv
are persoana creia
i se imput
tulburarea posesiei
de care se bucur o
alt persoan;
- obiectul aciunii:
reclamantul poate
solicita instanei
obligarea prtului
fie la ncetarea
actelor de tulburare
a posesiei asupra
imobilului su, fie
lsarea liber a

asupra unui bun

prin violen; n
mod excepional,
se admite c i
detentorul precar
poate folosi
aciunea posesorie,
cu excepia cazului
n care tulburtorul
este cel pentru care
deine (aciunile
posesorii pot fi
folosite de
proprietar i de
titularii altor
drepturi reale, cum
ar fi titularii
dezmembrmintelo
r dreptului de
proprietate uzufruct, uz,
abitaie, superficie,
precum i de
titularii servituilor
continue i
aparente);
- calitate
procesual pasiv
are persoana creia
i se imput
tulburarea posesiei
de care se bucur o
alt persoan;
- obiectul aciunii:
reclamantul poate
solicita instanei
obligarea prtului
fie la ncetarea
actelor de tulburare
a posesiei asupra
imobilului su, fie
lsarea liber a

care reclamantul a fost

deposedat).
- aciunea n revendicare
poate fi introdus, n
principiu, numai de ctre
titularul dreptului real de
proprietate i numai
mpotriva persoanei care
posed bunul (subiect activ
al aciunii n revendicare
este numai titularul dreptului
real de proprietate, care
poate fi orice persoan fizic
sau juridic).
- ntr-o aciune n
revendicare imobiliar,
calitatea de prt o are
persoana n a crei
posesiune nelegitim se afl
bunul pe care reclamantul l
revendic.
- aciunea n revendicare
imobiliar este de
competena instanei n a
crei raz teritorial se afl
imobilul.

b) titlurile la purttor
(certificate de proprietate,
aciuni, obligaii emise de
stat sau de diverse societi
comerciale) pentru c pot
constitui obiect al
posesiunii, dei sunt bunuri
incorporale.
c) bunurile individual
determinate, ceea ce
nseamn c nu se poate
revendica o universalitate de
bunuri mobile sau un fond
de marf sau bunuri
corporale mobiliare care fac
obiectul domeniului public.
Regula: bunul nu este nici
pierdut, nici furat (pentru ca
posesia s valoreze titlul, ea
trebuie s fie cu adevrat
constituit real: animus i
corpus , s fie util
neviciat , s fie de buncredin).
Excepia: bunul pierdut sau
furat (adevratul proprietar
poate s i revendice bunul
cu condiia s justifice c
acesta i-a fost furat sau c la pierdut).
* bunul mobil pierdut sau
furat poate fi revendicat de
la posesorul de buncredint, dac aciunea este
intentat, sub sanciunea
decderii, n termen de 3 ani
de la data la care
proprietarul a pierdut
stpnirea material a
bunului.
- o asemenea aciune este,

27

posesiei imobilului
de care a fost
deposedat.

posesiei imobilului
de care a fost
deposedat.

de regul, imprescriptibil.
- competena teritorial
aparine instanei de la
domiciliul prtului. Se
timbreaz la valoarea
bunului mobil revendicat.

Comentarii

n acest domeniu este de dorit s se efectueze urmtoarele distincii:

n primul rnd, aciunea posesorie nu trebuie s fie confundat cu posesia ca atribut al

dreptului de proprietate (alturi de dispoziie i folosin). Posesia ca i stare de fapt este
susceptibil s genereze diversele prezumii utile n cazul unui litigiu, cum ar fi faptul c
persoana care are n stpnire un bun este prezumat proprietarul aceluia pn la proba
contrar, posesia valornd titlu de proprietate. n special n cazul bunurilor mobile, care nu
sunt supuse unei formaliti de publicitate este foarte dificil, dac nu chiar imposibil s
dovedeti c acela aparine altcuiva. Un alt efect de remarcat este faptul c, n cazul unei
posesii de bun-credin, titularul ei, dobndete dreptul asupra fructelor produse de bunul
asupra cruia se exercit posesia.

Aciunea posesorie este o aciune real, cu toate c se apar o stare de fapt, ntruct prin ea se
urmrete aducerea bunului n posesia reclamantului.

Este de dorit s nu se confunde aciunea posesorie general, n complngere cu cea special, n

reintegrare. Cel mai semnificativ element de diferen este reprezentat de faptul c, n cazul
celei dinti tulburarea / deposedarea a fost panic, iar n cazul celei din urm a fost realizat
prin violen.
O alt diferen ar fi condiia termenului ce trebuie ndeplinit, anterior deposedrii, n

exercitarea posesiei. Astfel, n cazul n care se dorete introducerea unei aciuni posesorii generale,
reclamantul trebuie s probeze faptul c a posedat bunul cel puin un an anterior tulburrii sau
deposedrii, spre deosebire de aciunea posesorie special, n cazul creia nu se cere un astfel de
termen.
O asemnare remarcabil ar fi termenul n care se poate introduce aciunea posesorie,
indiferent de specificul ei, acesta fiind de un an de la momentul tulburrii, respectiv pierderii posesiei.

28

n cazul n care sunt exercitate aciunile posesorii, se poate solicita de ctre persoanele
interesate dispunerea unor msuri asiguratorii, pentru a facilita repunerea n situaia
anterioar. Evident, aceste msuri se vor lua cu depunerea unei cauiuni n funcie de persoana
creia i profit. Astfel, n cazul n care instana va decide deplasarea lucrului ori ncetarea
lucrrii cauiunea se stabilete n sarcina posesorului. n cazul n care instana ncuviineaz
meninerea lucrului n starea sa actual ori, continuarea lucrrilor , cauiunea se stabilete n
sarcina prtului.

Pe de-alt parte, aciunea posesorie, n comparaie cu aciunea n revendicare se dirijeaz

dup mai multe deosebiri.

Aciunea n revendicare apar drepturile de proprietate versus cea posesorie care apr
starea de fapt.

Aciunea n revendicare are autoritate de lucru judecat fa de cea posesorie n cazul n care
aceasta este introdus ulterior, reversul nefiind valabil.

Aciunea n revendicare este, n principiu imprescriptibil, spre deosebire de cea posesorie

care, se prescrie n termen de un an de la tulburare, deposedare.

Calitatea procesual activ, n cazul aciunii n revendicare poate s o aib proprietarul i,

eventual creditorii proprietarului, pe calea aciunii oblice. Dac vorbim despre aciunea
posesorie, calitatea procesual activ o poate avea oricine stpnea un bun i ndeplinete
condiiile necesare pentru exercitarea aciunii n complngere, respectiv n reintegrare.
Aciunea n revendicare nu ridic probleme deosebite, n materia celei imobiliare o atenie mai

profund ar trebui dedicat asupra domeniului probei dreptului de proprietate. Atta timp ct avem
moduri derivate de dobndire a dreptului de proprietate, dovada acestuia nu este absolut i se va
ajunge practic la compararea titlurilor de proprietate. Situaiile posibile ar fi urmtorele:
a) Ambele pri dein titlul
Se va avea n vedere de unde provin titlurile reclamantului i prtului. Dac ambele provin de la
acelai autor, iar niciunul nu i-a nscris dreptul n cartea funciar, se va lua n considerare cel ce
are titlul cu data cea mai veche. - de la aceast regul exist o excepie, n cazul n care este vorba
despre un testament, n aceast situaie avnd prioritate dispoziiile testamentare cele mai recente
(acestea prezumndu-se c le revoc pe cele anterioare).

29

b) Dac ambele pri au titlu ce provin de la acelai autor, dar doar una i-a nscris titlul n
registrul de publicitate atunci, aceasta va avea ctig de cauz.
c) Dac ambii dobnditori au dobndit titluri de la acelai autor i ambele titluri au fost nscrise
n cartea funciar va avea prioritate cel care i-a nscris primul dreptul de proprietate chiar
dac actul translativ s-a ncheiat ulterior primului.
d) n cazul n care cele dou titluri provin de la autori diferii, urmeaz a se compara titlurile
dobnditorilor pentru a se putea stabili cine va avea ctig de cauz.

Grile proprii
1) Aciunea n revendicare:
a) Este o aciune real i posesorie, asemenea aciunii posesorii.
b) Poate fi exercitat i de creditorii chirografari ai proprietarului.
c) Poate s fie ntrodus i de ctre detentorul precar, n toate cazurile.
Explicaii
Rspunsul de la litera a) nu este corect ntruct, cu toate c aciunea n revendicare este o
aciune real, aceasta nu este posesorie ci este petitorie, ntruct, n respectivul litigiu se urmrete
nsi valorificarea dreptului de proprietate i nu doar discutarea unei simple situaii de fapt.
Rspunsul de la litera b) este cel corect, deoarece, aceast aciune poate s fie introdus
inclusiv de creditorii chirografari ai proprietarului pe calea aciunii oblice, n momentul n care
observ pasivitatea debitorului lor.
Rspunsul de la litera c) nu este corect fiindc doar proprietarul are interes i putere de a
proba dreptul su de proprietate. Detentorul nu exercit posesia pentru sine ci pentru altul i la final
are obligaia de restituire. n momentul n care el este tulburat are obligaia s l sesizeze pe
adevratul proprietar pentru ca acesta din urm s poat interveni pentru a-l apra.
2) Spre deosebire de aciunea posesorie n reintegrare:

30

a) Aciunea posesorie n complngere presupune existena unei posesii exercitate timp de cel
puin un an anterior tulburrii/ deposedrii.
b) Aciunea n revendicare este imprescriptibil.
c) Aciunea n complngere presupune existena oricrei tulburari.
Explicaii
Rspunsul de la litera a) este corect deoarece, spre deosebire de aciunea posesorie n
reintegrare, special, ce nu necesit dovedirea posesiei bunului o anumit perioad de timp anterioar
deposedrii, n cazul aciunii posesorii generale, n complngere, pentru a fi admisibil aciunea,
posesorul trebuie s demonstreze faptul c a posedat bunul cel puin un an de zile anterior tulburrii/
deposedrii.
De asemenea, rspunsul de la litera b) este corect, reprezentnd tot o diferen ntre aciunea
n revendicare i aciunea posesorie n reintegrare. Cea dinti, n principiu, este imprescriptibil iar,
cea din urm, se poate introduce doar ntr-un termen de un an de zile de la data deposedrii,
tulburrii.
Rspunsul de la litera c) nu este corect ntruct, aciunea posesorie general nu poate
presupune i existena tulburarii sub forma violenei, acestea ar impune introducerea aciunii posesorii
speciale, n reintegrare.

31