Cuprins

Introducere............................................................................................................. 2
1.

Amplasare n cadrul municipiului.....................................................................4

2. Dimensiunea i structura spaiului comercial, construcii aferente, parcri i

regimuri de utilizare............................................................................................... 5
3.

Desemnarea zonei de atractivitate (modele de analiz spaial)..................14

4. Estimarea populaiei din zona de atractivitate i caracteristicile structurii

acesteia................................................................................................................ 28
5.

Estimarea nevoilor de aprovizionare pentru hypermarketul Auchan..............33

6. Estimarea fluxurilor de trafic generate de complexul comercial Afi Palace

Cotroceni.............................................................................................................. 35
7.

Identificarea zonelor congestionate i soluii pentru ameliorare....................38

8.

Concluzii:........................................................................................................ 42

Bibliografie:.......................................................................................................... 43

Introducere
AFI Palace Cotroceni este un centru comercial din Bucureti care a fost inaugurat la
29 octombrie 2009, fiind n prezent cel mai mare mall din Romnia. Investiia n proiect s-a
ridicat la 300 milioane euro, cea mai mare de acest gen din Romnia. Centrul comercial este
deinut de compania AFI Europe, parte a grupului Africa Israel, i a fost construit pe fosta
platform a UMEB.

Uzina de Maini Electrice Bucureti (UMEB) este o companie

romneasc specializat n proiectare, fabricare i comercializare de motoare electrice de

joas tensiune i grupuri electrogene.. n 60 de ani, generaii de "plmai" au meterit aici
peste o mie de tipuri de motoare electrice pentru tramvaie, trolee, metrou, locomotive, nave,
pentru centrala nuclear de la Cernavod.

Fig. 1 Proiect AFI Palace

Din cele 12 hectare de moloz rmase a rsrit cel mai ntins Mall din Capital.
Dezvoltatorul a cumprat, n 2005, cu aproape 79 de milioane de euro, terenul unde se afla
iniial Uzina de Maini Electrice Bucureti. A construit aici un proiect mixt, care cuprinde AFI
Palace Cotroceni i AFI Park (patru cldiri de birouri cu o suprafa cumulat de 68.000 de
metri ptrai, o investiie de 120 de milioane de euro).
Pentru a-i face loc acestui proiect, n 2008, UMEB Elektromotoren a fost mutat pe
acelai bulevard, Timioara, dar cu civa kilometri mai aproape de ieirea din ora. Pentru
schimbare, noul proprietar, fondul de investiii NCH, a alocat 11,5 milioane de euro.
Construcia a implicat folosirea unor cantiti impresionante de materiale, suficiente
pentru stabilirea unui record. Pentru a consolida structura de rezisten a mall-ului, au fost
folosite 36.000 tone de oel, n timp ce pentru a ridica aceast construcie incredibil, a fost
nevoie de peste 400.000 blocuri de beton. La construirea cupolei de deasupra zonei de food
court s-au folosit 4,500 mp de sticl, fiind una dintre cele mai impresionante cupole din
Europa din punct de vedere al dimensiunilor. Aceasta a fost amplasat fr a fi prevazut cu
stlpi centrali de susinere, la o nlime de 26 de metri, adic la o nlime ce corespunde unui
bloc cu 9 etaje. Pentru a fi ridicat, centrul comercial a avut nevoie de 7 milioane de ore de
munc, peste 1500 de muncitori, 7.000 mp de sticl pentru a acoperi arterele principale ale
mall-ului, 36.000 tone de oel, 400.000 blocuri de beton. Centrul comercial a fost finalizat
ntr-un an si jumtate si este cel mai scump mall construit n Romania.
nc de la deschidere, AFI Palace Cotroceni este unul dintre cele mai frecventate locuri
din Bucureti, fiind destinaia preferat pentru shopping i petrecerea timpului liber. Zilnic,
centrul comercial este frecventat de peste 52,000 de mii de oameni, comparabil cu numrul de
locuitori al unor orae mici i medii din Romnia.
AFI Palace Cotroceni gzduiete peste 300 de magazine cu branduri naionale i
internaionale, aproape dublu fa de centrele comerciale mari din Bucureti. Astfel, vizitatorii
AFI au la dispoziie o multitudine de opiuni dedicate att shopping-ului, ct i distrac iei i
petrecerii timpului liber. Anul acesta, pe harta mall-ului a fost adugat o nou serie de
branduri, printre care Kiehls, primul magazin din Romnia al celebrului brand american, Liu
Jo, primul magazin mono-brand din Romnia, Melkior, Mohito, Sinsay, Teilor, English Home.

n plus, cafeneaua Starbucks i-a redeschis n luna iunie a acestui an o nou loca ie n centrul
comercial i este amplasat la intrarea Galaxy.

1. Amplasare n cadrul municipiului

Centrul comercial AFI este situat n partea central de vest a oraului, n sectorul 6,
ntre centrul oraului i cele mai mari cartiere din Bucureti, Militari i Drumul Taberei.

Fig. 2 Harta AFI Palace Cotroceni

Adresa spaiului comercial este Bulevardul Vasile Milea, nr. 4, fiind ncadrat de dou
mari bulevarde ale Bucuretiului, Bulevardul Iuliu Maniu i Bulevardul Timioara, care se
regsesc printre cele mai aglomerate bulevarde din capital.
Unul dintre punctele forte ale AFI Palace Cotroceni este accesibilitatea. Fiind
poziionat foarte aproape de centrul Bucuretiului, la AFI se poate ajunge cu toate mijloacele
de transport public. Staia de metrou cea mai apropiat este Politehnica, la aproximativ 200 de
metri de mers pe jos, iar n faa mall-ului au staie mai multe autobuze i tramvaie (autobuzele
4

137, 93, 71 i tramvaiele 8, 25 i 47). Mai mult, centrul comercial ofer peste 2500 de locuri
de parcare, iar pn anul viitor acestea vor fi suplimentate cu alte cteva sute de locuri.

n apropierea centrului comercial se afl Palatul Cotroceni, Grdina Botanic,

Universitatea de Medicin, Opera Naional Bucureti, Biserica Sfntul Elefterie Vechi,
Academia Romn, Spitalul Municipal Bucureti, Parcul Romniceanu, Parcul Operei.

Fig. 3 Harta Google Earth Mall AFI Palace

2. Dimensiunea i structura spaiului comercial,

construcii aferente, parcri i regimuri de utilizare
AFI Palace Cotroceni are o suprafa nchiriabil de aproximativ 76.000 metri ptrai
i cuprinde peste 300 de magazine, 2.500 de locuri de parcare, un hypermarket Auchan
deschis non stop, 21 de sli de cinema, primul cinematograf IMAX din Romnia (3D) (fig.5) ,
restaurante, o pist de carting, dou cazinouri, un patinoar de aproximativ 1.000 de metri

ptrai, un perete de escalad, un lac artificial, un teren de joac pentru copii, o pist de role,
bowling i snooker.

Fig. 4 Vedere aerian AFI Palace

Mall-ul este structurat pe dou niveluri, parter i etaj, i putem gsi majoritatea
magazinelor cunoscute de haine, nclminte, accesorii, sport, lenjerie, bijuterii i ceasuri,
cosmetice i ngrijire personal, cas, electronice i electrocasnice, farmacie i optic. Acesta
are dou intrri principale, intrarea FAR pe Bvd. Timioara i intrarea GALAXY pe Bvd.
Vasile Milea, ceea ce faciliteaz accesul clienilor.
Fiind cel mai mare mall din Bucureti, nu au cum s lipseasc magazine vestimentare
precum ZARA, H&M, PULL&BEAR, C&A, BERSHKA, KOTON, NEW YORKER,
6

KENVELO sau magazine de nclminte precum OTTER, BATA, PUMA, NIKE, LOTTO,
DEICHMANN.
n materie de articole sportive gsim INTERSPORT, pentru cosmetice i parfumuri
avem de ales ntre SEPHORA i DOUGLAS, iar pentru jucrii ntre NORIEL i TOY&JOY.
Cei cu copii au la dispoziie i cteva locuri de joac special amenajate.
La parterul centrului comercial (fig. 6) gsim, pe lng magazine, cele mai cunoscute
restaurante, fast-fooduri i cafenele, precum McDonalds, KFC, Oro Toro, Nordsee, Wu Xing,
Pizza Dominium, Hot Grill, Al Wady, fiind amplasate n centrul cldirii i asezate n cerc,
nconjurnd patinoarul COTROCENI ON ICE. Patinoarul este de asemenea o atrac ie
important, deoarece este singurul patinoar din Bucureti care funcioneaz tot anul, inclusiv
vara.

Fig. 5 Parter AFI Palace

7

AFI Palace Cotroceni gzduiete cel mai mare patinoar acoperit dintr-un centru
comercial din Romania, fiind att o destinaie perfect de agrement, ct i locul potrivit pentru
cei interesai s i mbunteasc abilitile de patinaj, sau pentru cei care fac sport de
performan.
Pentru iubitorii de senzaii tari, AFI pune la dispoziie primul roller coaster dintr-un
centru comercial din Romnia i din Europa de Est. Construc ia coaster-ului a durat 14 luni,
dup o investiie de 750,000 Euro. Roller coaster-ul poate atinge o vitez de 45 km/h, avnd o
lungime de 140 m i o greutate de 40 de tone. Este prevzut cu 16 locuri, iar o curs dureaz
un minut i jumtate.
O alt atracie din AFI Palace Cotroceni este trenuleul electric Mini Express. MiniExpress-ul din AFI este ecologic i usor manevrabil, trenuleul fiind alimentat de un motor de
48 voli. Funcioneaz aproximativ 15-20 de ore pe baterii. Motorul trenuleului este dotat cu
opiunea "roi n micare", o imitaie a roilor motoarelor cu abur. Acest tip de trenule poate
plimba pn la 24 de copii odat, dar i adul ii se pot aventura ntr-o cltorie cu Mini
Expresul AFI, alturi de micuii lor.

Fig. 6 Mini-Express-ul din Afi

coala de Patinaj este organizat anual, n perioada octombrie iunie, de ctre foti
sportivi de performan i de atlei pasionai de patinaj, dispui s mprteasc tot ce tiu
despre ghea, n cadrul cursurilor de patinaj.
Cursurile colii de Patinaj sunt organizate pe mai multe nivele i grupe, de la primii
pai la avansai. Cei mai talentai cursani ai colii pot fi selec iona i de ctre antrenorii
Clubului Sportiv EduSport pentru a participa la spectacole i demonstra ii de patinaj artistic,
i de ce nu, pentru a-i continua pregtirea n vederea practicrii patinajului artistic de
performan, pe ghea sau pe role inline.
Leciile de patinaj se desfoar pe suprafaa patinoarului Cotroceni On Ice din mall-ul
Afi Palace Cotroceni, smbta i duminica, timp de 50 de minute i sunt structurate sub forma
unor module cu durata a 4/5 weekenduri (8/10 edine/lun).
Tot la parter gsim i magazinele operatorilor de telefonie mobil Telekom, Orange i
Vodafone, de unde se pot achiziiona telefoane mobile, tablete, abonamente, cartele prepay
sau se pot face rencrcri electronice. Nu lipsesc centrele giganilor Samsung i Apple.
Clienii care vor s-i fac i cumprturi alimentare sau generale au la dispozi ie un
hypermarket Auchan. La deschiderea centrului comercial aici exista un hypermarket REAL,
dar cum n 2012 compania francez Auchan a achiziionat tot lanul REAL, s-a produs i
rebrnduirea.

Fig. 7 Etaj AFI Palace

La etaj, principala atracie este cinematograful Cinema City. Cinema City este cel mai
mare operator de cinematografe din Romnia i face parte din Cineworld Group, al doilea
mare lan de cinematografe din Europa. Compania are multiplexuri n 16 orae din ar:
Bucureti, Arad, Bacu, Baia Mare, Brila, Cluj, Constana, Deva, Drobeta-Turnu Severin,
Iai, Ploieti, Piteti, Suceava, Trgu Jiu, Trgu Mure i Timioara. n total, Cinema City
opereaz 23 de multiplexuri, cu 211 de sli i 38.844 de locuri.

10

Fig. 8 Samsung IMAX AFI Palace

Multiplexurile Cinema City ofer o experien cinematografic de excepie prin:
-

ambian premium;
servicii impecabile;
tehnologie de ultim generaie, ecrane adaptate fiecrei sli;
confort prin fotolii de calitate superioar;
cele mai moderne echipamente care folosesc renumitele proiectoare Kinoton i

Christie i sunetul Dolby Digital Surround;

unghiuri perfecte de vizibilitate, efect optim de amfiteatru n fiecare sal.

Megaplexul cu cele mai multe sli din Romnia (21), Cinema City Cotroceni, include i
prima sala IMAX din Romnia (fig.8), dar i 3 Sli VIP.
Pe lng cinema, la etaj se organizeaz i alte activiti, precum karting, laser tag sau
fitness.

11

MEGA KARTING ofer vitez, adrenalin i distracie. Se pune la dispoziia clienilor un

circuit indoor de 350 metri lungime i 7,5 metri lime destinat pasionailor de vitez de toate
vrstele, un bar/cafenea, o sal de clas i o zon privat de lounge. Au karturi att pentru
aduli ct i pentru copii (nlimea minim 1.35m).
LASERMAXX ofer jocuri high-tech indoor de tip combat, laser tag-ul are loc ntr-o
aren special amenajat constnd ntr-un labirint imens i obstacole (tobogane, maini, rampe,
locomotiv, foioare etc.), cu muniie nelimitat reprezentat de laser.
PURE HEALTH AND FITNESS te ateapt, dac eti interesat de sport, for i cursuri de
aerobic. Este cel mai mare lan de sli de fitness din Europa. Ofer sli cu suprafee mari,
echipamente moderne, climatizare excelent, antrenori personali specializai i cursuri
interesante (Zumba, Pilates, Kangoo Jumps, Yoga, etc).
mptimiii jocurilor de noroc au la dispoziie dou casino-uri, MAXBET i BLING
CASINO, dar nu sunt uitai nici iubitorii de carte, acetia putnd merge la CRTURETI.
Clienii fideli au posibilitatea de a obine carduri VIP, care le aduce reduceri la magazine,
locuri VIP la cinema sau parcare VIP.
Pentru a obine un astfel de card trebuie s cumprai, printr-o singur achiziie, n valoare
de 700 lei din oricare magazin partener AFI VIP Club. Primii pe loc un card provizoriu pe
care trebuie s cumulai, n decurs de o luna, suma minim de 3.500 lei din oricare magazin
partener. Dup atingerea sumei de 3.500 lei, platforma AFI va genera alerta de eliberare a
cardului final AFI VIP. Cardul de membru AFI VIP rmne activ dac, n decurs de 1 an de la
emitere, facei achiziii n valoare de minimum 15.000 lei din magazinele partenere.

Beneficiile VIP sunt:

-

posesorii cardului de membru AFI VIP beneficiaz n mod permanent de un discount

de 10%, 20% n magazinele partenere;

discount-uri la Cinema City;
reduceri la locurile de petrecere a timpului liber;
retuuri gratuite pentru achiziiile din toate magazinele centrului comercial, doar pe
baza cardului de membru i a bonului de cumprturi, la croitoria Tailors (este

amplasat la parter, la intrarea Dalia);

acces gratuit n parcarea VIP securizat;
12

serviciu gratuit de spltorie auto, cu valet, o dat pe sptmn.

n mall au sediul i cteva bnci (BCR, Raiffeisen, Credit Europe Bank), centre Exchange
pentru schimb valutar i ATM-uri. Mai gsim i un birou Blue Air pentru achiziia de bilete de
avion, zone cu Wifi gratuit sau fotolii cu masaj (1 Ron/min).

Centrul comercial AFI Palace Cotroceni pune la dispoziia clienilor 2500 de locuri de
parcare, aezate pe 5 niveluri (fig. 9) i ofer dou ore de parcare gratuit, dup care se
taxeaz cu 2 ron/h. Clienii care dein un card AFI VIP au locuri special de parcare la parcarea
VIP. Un dezavantaj al parcrii Afi este c nu are implementat sistemul de centralizare al
locurilor libere. Acesta s-a dovedit foarte folositor n alte parcri construite recent, de exemplu
parcarea subteran de la Universitate sau parcarea MegaMall, unde poi vedea nc de la
intrare cte locuri mai sunt disponibile pe fiecare etaj, iar locurile libere/ocupate sunt
semnalizate cu luminie verzi/roii.

Fig. 9 Nivele parcare mall

13

Sorin Scntei este noul manager al mall-ului AFI Cotroceni. El a fost vnat de la NEPI.
Compania israelian AFI Europe l-a recrutat n funcia de manager al mall-ului AFI Palace
Cotroceni din Capital pe Sorin Scntei, romnul care preluase anul trecut conducerea Mega
Mall din Bucureti, complexul comercial dezvoltat de grupul sud-african NEPI.
Sorin Scntei a stat mai puin de un an la conducerea Mega Mall, anterior el conducnd
timp de ase ani mall-ul City Park din Constana. Numirea romnului la conducerea mall-ului
vine dup ce n iulie 2015, David Hay, CEO AFI Europe Romania, a fost numit manager al
diviziei de mall-uri AFI Palace. David Hay a preluat conducerea mall-urilor de la Israel Vizel,
israelianul care a condus timp de aproape opt ani divizia local de malluri din cadrul
companiei AFI i care a fost artizanul dezvoltrii centrului comercial AFI Palace Cotroceni.
Mall-ul din Cotroceni aduce trei sferturi din veniturile locale ale israelienilor de la AFI.
Compania israelian de dezvoltare imobiliar AFI Europe a nregistrat n primul semestru al
anului 2015 venituri operaionale nete de circa 20 de milioane de euro, n cretere cu 8,4%
fa de aceeai perioad a anului precedent.
Principalul activ al companiei, centrul comercial AFI Palace Cotroceni, a generat circa trei
sferturi din venitul operaional net al AFI Europe n primul semestru al 2015, adic 15,2
milioane de euro, n cretere cu 4% fa de primele ase luni ale anului 2014. De altfel,
vnzrile retailerilor prezeni n mall-ul din Cotroceni, cu excepia hipermarketului Auchan,
au crescut cu 7,5% n primul semestru. Dezvoltatorul imobiliar AFI Europe este controlat de
miliardarul Lev Leviev.

3. Desemnarea zonei de atractivitate (modele de

analiz spaial)
Punctul de vnzare se poate defini ca fiind locul de vnzare permanent n care
ptrunde clientul i unde el i efectueaz cumprturile. Acesta poate fi un centru de decizie
autonom (comerciant independent), sau numai una din entitile spaiale aflate n posesia unei
firme comerciale, care poate s exploateze diferite forme de organizare a activitii de comer:
magazin, magazin-depozit, depozit.
Magazinul este un sistem constructiv, proiectat a etala, a depozita i a vinde mrfuri
consumatorilor finali, respectiv clientelei sale. O asemenea definiie sugereaz necesitatea
14

existenei unui plan general al magazinului, n care elementele sale definitorii s ofere n mod
distinctiv de organizare i funcionare.
Un magazin trebuie s prezinte o imagine proprie care s-l individualizeze fa de
concurenii si, n cazul Afi Cotroceni prin dimensiune. Imaginea magazinului poate fi
definit ca percepia consumatorilor asupra magazinului i atributelor sale, puse n valoare de
un pachet de caracteristici: amplasarea magazinului, mrimea i structura asortimentului de
mrfuri, ambiana i organizarea interioar, mijloace promoionale, amenajarea de ansamblu.
Aceste caracteristici sunt percepute sinergetic de ctre clieni, ca fiind acele elemente
care definesc personalitatea magazinului. ntrebai cum apreciaz personalitatea magazinului,
consumatorii vor rspunde folosind termeni ca: cinstit, corect, demn de ncredere, captivant,
foarte interesant, etc. tot astfel descriind i facilitile fizice oferite: curenie, uor de gsit,
loc de parcare, etc.
O list de atribute nu poate fi exhaustiv. Fiecare magazin, n funcie de politica sa
comercial, de particularitile zonei de atracie, poate avea i alte atribute.
Se apreciaz c reuita comercial a unui magazin depinde de:
a) amplasamentul su;
b) alegerea sortimentului de mrfuri i servicii oferite spre vnzare;
c) ambiana i organizarea (amenajarea) interioar.

Asortimentul de mrfuri
Stabilirea asortimentului de mrfuri i servicii pune dou mari tipuri de probleme: pe
de o parte, este vorba de problemele politicii comerciale, care pot fi rezolvate doar prin
raportarea la pia, oferta punctului de vnzare este rezultatul unui proces complex de cutri
pentru gsirea echilibrului dinamic, permanent ntre cerinele clientelei i limitele impuse de
factori endogeni, pe de alt parte, exist o serie de probleme legate de rentabilitatea suprafeei
care nu pot fi rezolvate dect prin cunoaterea structuri detaliate a ofertei.

15

Strategia sortimentului urmrete stabilirea marilor linii ale politicii comerciale,

putndu-se accept:
a) politica de imitare, care const n a cuceri aceleai piee i aceleai segmente int ca
ale concurenilor, n a utiliza aceleai tehnici de vnzare i a promova aceleai servicii;
b) o politic de difereniere care caut s consolideze o imagine specific acionndu-se
asupra modului de organizare interioar a preurilor i politicilor promoionale.
Asortimentul de mrfuri - n form sa concret, de bunuri materiale puse la dispoziia
clientelei unui punct de vnzare - ocup un loc dominant n politica comercial a unui firme.
El l definete prin natura produselor din care este constituit, segmentul de utilizatori cruia i
se adreseaz i msura activitii economice a punctului de vnzare.
n faa diversitii nevoilor clientelei, comerciantul stabilete un asortiment printr-o
reunire de produse particulare.
n contextul amenajrii unui punct de vnzare este util i urmtoarea clasificare a
asortimentului de mrfuri:
a) colecia de baz, format din aa-zisul sortiment standard (obligatoriu i permanent);
b) colecia selectiv, constituit din mrfuri de impuls, de "mod" i "speciale";
c) colecia sezonier cuprinznd, alturi de unele produse de baz, unele mrfuri cu
destinaie special ce se vor comercializa, n timpul campaniilor promoionale, n
puncte de vnzare n acest scop.

Ambiana este o component major a imaginii magazinului i poate fi definit ca efectul

senzorial creat de design-ul su. Design-ul magazinului se refer la stilul acestuia pus n
valoare de ctre caracteristicile fizice ale cldirii n care funcioneaz. Atributele magazinului
care contribuie conjugat la crearea stilului su particular sunt: pentru design-ul exterior faada, firma, vitrina, accesul n magazin; iar pentru design-ul interior - pereii interiori,
pardoseal, plafonul, iluminarea.

16

Fig. 10 Amenajare interioar cu stnci AFI Palace

Firma sau emblema, este mijlocul de comunicare eficient a magazinului cu mediul

su extern. Ea ajut oamenii s gseasc magazinul, s cunoasc ce vinde acesta. Stabilind
numele i tipul afacerii comerciale, firma trebuie s corespund cu imaginea pe care
comerciantul respectiv dorete s o comunice clienilor si. Vitrina este important pentru a
convinge clientul s ntre n magazin prima oar. Accesul n magazin trebuie proiectat astfel
nct s i ncurajeze pe clieni s ntre n interiorul su.
Organizarea interioar a unui magazin reprezint modul su de prezentare, exprimarea
sa n cadrul dialogului cu clientela. De aceea, att n proiectarea noilor magazine, ct i n
remodelarea celor existente, se urmrete crearea unei ambiane care s promoveze n cel mai
nalt grad vnzrile i realizarea unei legturi optime ntre componentele sistemului format n
ansamblul suprafeei de vnzare.
Problema implantrii unui magazin nu se pune pentru un comerciant deja instalat ntrun loc care poate fi excelent sau mediocru. Ea se pune comerciantului care vrea s creeze o
nou afacere fie prin cumprarea unui spaiu existent, fie prin construcia altuia.
Fundamentarea deciziilor privind proiectarea noilor magazine, precum i remodelarea
celor existente pentru a fi rentabilizate se sprijin pe cunoaterea riguroas a factorilor care
17

condiioneaz volumul i structura cererii de mrfuri, a populaiei din perimetrul ariei de

atracie a magazinului respectiv.
Delimitarea ariei de atracie este punctul de plecare pentru determinarea dimensiunilor
unui viitor magazin, ct i pentru reproiectarea tehnologiei comerciale a unui magazin supus
modernizrii. n acest top, pe baza unui studiu, se urmrete analiza valorii amplasamentului
magazinului respectiv. Un asemenea studiu trebuie s rspund la ntrebri de genul:

Se afl magazinul pe un amplasament cu largi ci de acces?

Exemplu: procentul persoanelor ce trec prin faa magazinului; posibilitile de parcare n faa
magazinului.
Care sunt caracteristicile geografice ale zonei de amplasare?
Exemplu: zon central, ultra-central sau la periferie; zon industrial sau defavorizat; zon
rezidenial sau turistic.
Cartierul are o atracie mai deosebit?
Exemplu: magazinul se afl n proximitatea unei piee publice, unei gri, unui oficiu.

Evaluarea unei locaii poteniale, de exemplu, trebuie s aib n vedere accesul la ci de

transport, prezena unor restricii speciale, cum ar fi siturile istorice din vecintate, accesul la
restaurante i alte puncte de interes de care angajaii ar putea avea nevoie i accesul la
transportul public pentru angajai, n timp ce utilizarea spaiilor din jur poate restriciona sau
avantaja dezvoltarea. Evaluarea acestor locaii ntr-un mod cuantificabil i uor de verificat
necesit att date, ct i instrumente care s poat analiza i msura relaiile geografice.

Analiza spaial a mall-urilor importante din Bucureti cu poligoane Voronoi

S considerm un poligon convex (pentru simplitate vom lua un dreptunghi) i n puncte
P1, P2, ..., Pn n acel dreptunghi. Poligonul Voronoi al unui punct P i este format din mulimea

18

acelor puncte P din dreptunghi care sunt mai aproape de Pi dect de orice alt punct Pj.
mprirea dreptunghiului n poligoane se numete diagram Voronoi.
Exemple:
Pentru n=1, exist un singur poligon Voronoi care este ntregul dreptunghi.
Pentru n=2, ducem mediatoarea lui P1 i P2 i o intersectm cu dreptunghiul, obinnd
dou poligoane. Punctele din poligonul lui P1 sunt mai aproape de P1 dect de P2 i invers.
Pentru n=3, ducem cele trei mediatoare ale segmentelor P 1 - P2 , P2 P3 i P3 P1 .
Mediatoarele se ntlnesc ntr-un punct (cercul cercului circumscris) i le prelungim pn
intersecteaz dreptunghiul. Pentru n=3, cnd P1 , P2 i P3 sunt coliniare, dreptunghiul este
secionat n trei "felii".
Se poate defini diagrama Voronoi i fr constrngerile dreptunghiului, adic pe ntregul
plan xOy, dar n acest caz poligoanele sunt "deschise" (se duc la infinit). n orice caz, nu este
greu de demonstrat c poligoanele Voronoi sunt convexe.
O metod "barbar" de a afla poligoanele Voronoi pornete de la observaia c dac duc
mediatoarea dintre Pi i Pj , atunci n mod sigur punctele de partea lui P j nu au cum s fie n
poligonul lui Pi , pentru c sunt mai aproape de Pj dect de Pi .
n cazul nostru, punctele Pi reprezint mall-urile importante din Bucureti pentru care vom
ntocmi diagrama Voronoi:

19

Fig. 11 Diagrama Voronoi mall-uri Bucureti

Dup cum se observ, aria locuitorilor care locuiesc cel mai aproape de mall-ul Afi
Palace nu este foarte mare, dar datorit amplasrii, datorit dimensiunii i facilit ilor oferite
este cel mai vizitat mall din capital. Plaza Romnia, de exemplu, are o astfel de arie mult mai
mare, dar datorit faptului c se afl foarte aproape de Afi Palace i datorit faptului c nu
ofer nici foarte multe posibiliti de activiti, majoritatea clienilor prefer Mall-ul Afi.
Aria de pia este distana maxim pe care un consumator este dispus s o parcurg
pentru procurarea unui bun. Altfel spus, aria de pia este acel spaiu relativ autonom n plan
comercial n cadrul cruia o populaie bine determinat geografic se aprovizioneaz. Aceast
arie poate fi un ora, un jude, o regiune sau o parte a unei aglomerri urbane. Se pune
problema de a delimita o arie comercial n care mai multe puncte de vnzare i atrag
clientela proprie. Prin urmare, aria de pia este constituit din zone comerciale mai mult sau
mai puin suprapuse.
Aria de pia a unui punct de vnzare se delimiteaz fie cu ajutorul unor modele
matematice gravitaionale sau probabilistice (de tip Reilly-Converse sau Huff), fie pe baza
sondajelor n rndul cumprtorilor.

20

Utilizarea unor astfel de modele impune analiza comportamentului spaial al

populaiei, realizarea cumprturilor n anumite centre, strzi comerciale i puncte de vnzare.
Comportamentul fiecrui individ este rezultatul unui proces de evaluare a teritoriului care, n
esen, se reduce la trei faze componente i anume:
-

cunoaterea teritoriului ce trebuie parcurs;

distana obiectiv definit fie prin unele caracteristici geografice (traseul n linie
dreapt, pe osea sau cale ferat), fie prin unii indicatori economici (costul de

transport, timpul de deplasare);

distana subiectiv este dat de aa-zisul sim al distanei" - rezultat al reaciei
psihologice a cumprtorului la spaiul ce urmeaz s-l parcurg pentru a ajunge la
magazin.
Parcurgerea spaiului este legat de distan. Astfel, pentru un consumator, costul de

cumprare a unui bun este egal cu:

C= P + KT
C- costul cumprturii totale;
P - preul de cumprare al bunului;
K - distana parcurs;
T - costul pentru parcurgerea unei uniti de distan.
n msura n care cumprtorul dispune de un venit dat, cu ct locul su de domiciliu
este mai ndeprtat de locul de vnzare, cu att costul de parcurgere a spaiului crete i el va
cumpra o cantitate mai mic de produse.
n cadrul procesului de cunoatere a teritoriului, de ctre fiecare cumprtor, o
importan deosebit are acumularea informaiilor necesare privind amplasarea i profilul
punctelor de vnzare, orarul lor de funcionare, nivelul de servire, posibilitile de a ajunge la
aceste puncte de vnzare (mijloacele de transport, timpul necesar), vecintile dintre
magazine etc. Aceast etap iniial de evaluare a unui teritoriu, sub aspectul atractivitii
comerciale, constituie pentru fiecare individ prima condiie necesar in luarea unor decizii
legate de localizarea viitoarelor cumprturi.

21

Aria de atracie a unui punct de vnzare este acel spaiu delimitat geografic din care i
atrage" clienii i, implicit, i asigur desfacerea.
Aria de atracie a fost considerat ca fiind zona teritorial n cadrul creia o unitate
comercial poate s-i desfac mrfurile n condiii de rentabilitate .
Potrivit unei alte opinii, aria comercial este aria delimitat a unei colectiviti din
cadrul creia magazinul i asigur aproximativ 90% din vnzrile unei categorii
reprezentative de bunuri. Aria de atracie nu trebuie neleas ca un spaiu compact, fiind
compus dintr-un ir de zone concentrice a cror cot de participare n numrul total al
clienilor se diminueaz direct proporional cu creterea distanei pn la magazin.

Prin urmare, stabilirea limitelor zonei de atracie a unui punct de vnzare permite, n
ultim analiz, delimitarea unei zone funcionale de consum care ofer informaii privind
specificul local al cererii
Factorii care influeneaz mrimea ariei de atracie:
-

mrimea unitii comerciale;

importana punctelor de vnzare adiacente (anumite magazine nu au o zon

comercial proprie i profit de atracia altor puncte de vnzare);

nivelul veniturilor populaiei;
densitatea populaiei;
facilitile de circulaie: ci i mijloace de comunicaie, spaii de parcare;
punctele de interes a ariei de pia care constituie obiectul de analiz, servicii,

activiti culturale, sportive etc;

topografia terenului;
dinamismul administraiei publice locale i al agenilor economici.

n legtur cu zona de atracie comercial se vor aplica urmtoarele reguli:

22

1) Un consumator se va deplasa cu att mai departe pentru o cumprtur, cu ct costul

acesteia este important pentru el.
2) Un cumprtor se va deplasa cu att mai departe pentru o cumprtur, cu ct alegerea
ofertei este important pentru el. n ceea ce privete o strad comercial aceste dou
reguli se manifest din plin n sensul c oamenii au tendina de a grupa deplasrile,
venind destul de departe pe o strad comercial pentru c aceasta ofer o larg
posibilitate de alegere din numeroasele magazine specializate aflate aici. Acest aspect
explic de ce marile magazine au putut fi instalate la periferia oraelor, n zone foarte
puin populate anterior. Atracia lor se datoreaz importanei acordat de clienii
poteniali alegerii mrfurilor din aceste uniti.
3) Un consumator se va deplasa cu att mai departe pentru o cumprtur cu ct
suprafaa de parcare este important pentru el.
Pentru o strad comercial aceste reguli se manifest din plin. Oamenii i grupeaz
deplasrile venind destul de departe pentru a vizita magazinele concentrate n acest spaiu
pentru c dispun de numeroase posibiliti de alegere a mrfurilor.

simbol stelu - zon de atracie comercial datorit prezenei pieei;

simbol cerc mare gol - amplasament excelent;
simbol cerc plin amplasament de importan medie;
simbol cerc mediu gol - amplasament de slab calitate.
simbol punct - amplasament mediocru sau cu valoare practic nul.
23

Metode de determinare a ariei de atracie a unui punct de vnzare

1) Metoda reperrii clienilor a lui Applebaum const n colectarea informaiilor

privind comportamentul consumatorilor prin interviuri la locul de vnzare (aflarea locului de
reziden al persoanei interogate), reperarea plcilor de nmatriculare a vehiculelor din spaiul
de parcare al marilor magazine i centre comerciale, ancheta telefonic, ancheta la domiciliul
clienilor.
2) Metoda bazat pe msurarea distanei sau timpului afectat parcurgerii traseului de
ctre client. Pentru un supermagazin ce va fi amplasat ntr-un cartier rezidenial dintr-o
localitate, cnd cile de acces sunt comode, se utilizeaz o hart geografic pe care se
traseaz, lund drept centru punctul M" unde va fi construit magazinul, cercuri concentrice
ale cror raze corespund urmtoarelor distane: I = 200 m, II = 500 m, III = 1 km, IV = 2 km,
V = peste 4 km
n cazul unui mare magazin, situat ntr-un cartier al unui ora, se va msura timpul
necesar pentru a se ajunge cu autovehicolul la magazin, innd seama de facilitile de acces
(autostrad) sau de obstacole (strzi nguste, poduri etc). n acelai mod ca n cazul precedent,
se traseaz pe o hart curbe avnd ca centru locul magazinului i corespunznd diferitelor
intervale de traseu: 5, 10, 15, 20 minute. Evident, procentul clienilor poteniali n raport cu
populaia total din fiecare zon se diminueaz n funcie de distana ce separ magazinul de
locul de domiciliu.

24

Fig. 12 Metod bazat pe msurarea timpului de parcurgere a traseului de ctre client

3) Determinarea atraciei comerciale prin aplicarea Legii lui Reilly (Legea gravitaiei
comerciale)
Aceast lege stabilete c atracia comercial a dou orae n raport cu un punct
intermediar este direct proporional cu populaiile acestor orae i invers proporional cu
ptratul distanei de la punctul intermediar la fiecare din orae.
Aceast lege se exprim prin formula:
Va / Vb = (Pa / Pb) x (Db / Da)2, unde:
Va - volumul cumprturilor clienilor din oraul intermediar n oraul A,
Vb - volumul cumprturilor clienilor din oraul intermediar n oraul B;
Pa i Pb - populaiile oraelor A i B;
Da - distana de la oraul intermediar la oraul A;
25

Db - distana de la oraul intermediar la oraul B;

Modelul lui Huff este un model gravitaional probabilistic, care a constituit obiectul a
numeroase lucrri de specialitate. Un exemplu simplu demonstreaz cum poate fi aplicat acest
model: un investitor vrea s construiasc un centru comercial de 20.000 mp ntr-un ora unde
deja exist un centru A de 45.000 mp i un centru B de 30.000 mp. Se va calcula care este
probabilitatea ca un consumator rezident al unei zone i s-i fac cumprturile n acest nou
centru, tiind c aceast zon se afl la 10 minute de locul prevzut pentru implantarea noului
centru, la 15 minute de centrul A i la 20 minute de centrul B.
Pij = Sj/ (Tjj) 2 / SJ / (Tjj) 2 , unde:
Pij - probabilitatea ca un consumator situat n punctul i s se deplaseze n punctul de vnzare j
Tjj - timpul de accesibilitate
SJ - talia punctului de vnzare msurat n mp suprafa de vnzare;
b - parametrul estimat empiric i care reflect efectul duratei traseului asupra diferitelor
tipuri de cumprturi realizate de ctre consumatori. Dei variaz n funcie de categoriile de
produse, valoarea lui este deseori apropiat de 2.b
Modelul Huff este o soluie bazat pe o formul a probabilitii prin care putem analiza
situaia unei companii n raport cu concurenii si. Reprezint un model prin intermediul
cruia cumulm potenialii clieni pentru o companie sau un serviciu, pe baza gradului de
atracie al investiiei. Gradul de atraciei al investiiei este definit de:
1. mrimea investiiei (suprafaa de vnzare de exemplu, un mall)
2. distana la care se afl clienii fa de aceast suprafa.
Avantajul metodei este c ia n considerare punctele de atractivitate proprii, conceptul
de distan, de acces i competiia. Modelul Huff reprezint un model de interac iune
concurenial spaial. Rezultatul este reprezentarea grafic pe o hart a zonelor de
atractivitate pentru fiecare punct de lucru, cu numrul de poteniali clieni. Modelul Huff se
poate simula foarte interactiv cu ajutorul aplicaiei ArcGis.
Analiza amplasamentului unui punct de vnzare
26

Aprecierea valorii comerciale a locului de amplasare a unui punct de vnzare se face

prin evaluarea unor anumite criterii care rspund principiilor de localizare, confirmate de
practica comercial i susinute de unii specialiti:
Lista criteriilor de evaluare a locului de amplasare a unui punct de vnzare existent:
1.

POPULAIE
-

2.

numr de locuitori, vrsta, nivelul de instruire, % proprietarilor de locuine;

venitul disponibil pe un locuitor.
CONCURENI

3.

numrul i talia concurenilor, evaluarea punctelor forte i slabe ale acestora;

TRAFICUL PIETONAL

4.

numr de persoane/or, tipuri de persoane;

TRAFIC AUTOMOBILISTIC

5.

numr de vehicule/or;
tipuri de vehicule, fluiditatea traficului;
PARCARE

6.

numr de locuri, acces;

distan pn la magazine.
ACCESIBILITATE

7.

numr de artere de circulaie;

direciile traficului;
numrul de intersecii;
configuraia interseciilor;

CARACTERISTICILE LOCULUI
-

amplasare;
forma terenului;
dimensiunea i forma construciei;
27

8.

vechimea construciei.
CONDIII DE INSTALARE

proprietar al construciei;
chiria;
costuri de ntreinere;
impozite.

Amplasarea punctului de vnzare va respecta urmtoarele principii:

-

principiul capacitii de interceptare a unitii: capacitatea de interceptare se msoar

prin volumul de trafic existent n vecintatea locului de amplasare a punctului de

vnzare respectiv;
principiul atraciei cumulate: gruparea mai multor puncte de vnzare genereaz o
atracie cumulat, superioar sumei atraciilor individuale ale punctelor de vnzare

localizate izolat;
principiul de compatibilitate: magazinele care ofer mrfuri complementare exercit o

atracie comercial mai mare;

principiul de accesibilitate: consumatorul trebuie s poat intra, traversa i iei uor
din perimetrul care delimiteaz locul de amplasare a punctului de vnzare n cauz.

4. Estimarea populaiei din zona de atractivitate i

caracteristicile structurii acesteia
Aa cum am menionat i mai sus, Afi Palace Cotroceni reprezint cel mai mare centru
comercial din Romnia, motiv pentru care, reprezint un important punct de atrac ie pentru

28

consumatorii din zon i nu numai, din punct de vedere al cumprturilor alimentare i

nealimentare.
Afi Palace Cotroceni este situat n sectorul 6 din Bucureti, situat n partea vestic a
municipiului, pe Bulevardul Vasile Milea, nr. 4. De menionat este faptul c centrul comercial
din discuie se afl foarte aproape de Universitatea Politehnica din Bucureti, Universitatea de
Medicin i Farmacie Carol Davila i Universitatea Naional de Aprare Carol I. Este practic
mprejmuit, aa cum s-a menionat i la punctele anterioare de Bulevardul Iuliu Maniu i
Bulevardul Timioara, printre cele mai aglomerate bulevarde din capital, pn n prezent. La
fel de important de adus n discuie este faptul c Afi se situeaz la o distan foarte mic de
staia de metrou Politehnica, ceea ce faciliteaz n mod evident accesul populaiei ctre acesta.
Nu numai metroul este calea de acces ctre centrul comercial, tramvaiele 1, 11 i 35, dar i
autobuzele 137 i 138 faciliteaz de asemenea, accesul populaiei.
n prezent, n sectorul 6 i desfoar activitatea aproximativ 9500 de ageni
economici. Dintre acetia, un numr mic de ageni economici, doar 10% din numrul total, i
desfoar activitatea n cadrul industrei prelucrtoare, ponderea cea mai mare apar innd
industriei alimentare i a buturilor. n ultima perioad s-a observat o cretere a indicilor
produciei industriale din cadrul sectorului 6 cu 1,2%, aceast cretere fiind datorat
produciei industriale de energie termic i electric, gaze i ap, dar i privatizrii
principalelor ntreprinderi din sectorul 6, n special n zona Militari.
Readucnd n discuie sectorul educaiei din zona analizat, este important de remarcat
faptul c este nregistrat un numr mare de elevi i studenti, aproximativ 69500, dintre care
ponderea cea mai mare o reprezint elevii din nvmntul primar. Exist numeroase coli
generale la care se adaug i scoli speciale ( n numr de 2), licee teoretice (n numr de 6),
grupuri colare, colegii (unul singur) i cluburi pentru copii.
Completnd datele menionate mai sus, transportul la nivelul sectorului 6 este susinut
att la surafa ct i subteran. Transportul urban de suprafa este asigurat de ctre RATB,
care acoper ntreaga suprafa a sectorului 6, n timp ce transportul subteran este realizat de
ctre METROREX, existnd pe aria sectorului 6 dou magistrale de metrou: M3 magistrala
Preciziei-Anghel Saligny i M1 magistrala Dristor-Pantelimon.
n ceea ce privete populaia sectorului 6, care se afl n jurul centrului comercial Afi,
potrivit datelor statistice publicate de Institutul Naional de Statistic, la finalul anului 2015,
29

populaia numra 361.021 de persoane. Tot potrivit INS, din punct de vedere al structurii
populaiei pe grupe de vrste, n sectorul 6, numrul cel mai mare de locuitori se afl ntre 14
i 54 de ani. Excelent pentru mall-ul Afi din acest punct de vedere.
Datele statistice mai arat faptul c, la finalul anului 2015, numrul femeilor se ridic
la aproximativ 194.000, n timp ce restul de 167.021 sunt brbai. Un alt avantaj pentru Afi,
innd cont de faptul c se spune c femeile sunt mai pasionate de cumprturi fa de brbai.

Chart Title
barbati
54%

46%

femei

Fig.13 Structura pe sexe a populaiei sectorului 6

Referitor la intervalul de vrst n care este cuprins populaia sectorului 6, aa cum
am menionat i anterior, cel mai mare numr de locuitori se afl n intervalul 14-54 de ani,
mai exact ns, cei mai numeroi locuitori fiind cei de 20-39 de ani. Iar cei mai pu ini fiind
locuitorii cu vrste de peste 85 de ani ( aproximativ 5730 de locuitori).
n figura de mai jos, se poate observa aadar, faptul c populaia cu vrsta cuprins
ntre 20-39 de ani atinge procentul de 36, un avantaj pentru centrul comercial Afi, innd cont
c tineretul este mai doritor de cumpraturi n comparaie cu cei mai btrni.

30

Chart Title
locuitori cu vrste
ntre 0-19 ani

locuitori cu vrste
ntre 20-39 ani

17%
36%locuitori cu vrste
ntre 60-79 ani
4% 16%
28%

locuitori cu vrste
intre 80-84 si> 85
ani

locuitori cu vrste
ntre 40-59 ani

Fig.14 Structura pe grupe de vrst a populaiei sectorului 6

Din punct de vedere al populaiei ocupate, locuitorii sectorului 6 se mpart n populaie
total activ, n numr de aproximativ 151.361 de locuitori, populaia ocupat n numr de
120.972 de locuitori, omeri n numr de 9.393 de locuitori, populaie inactiv de aproape
31.123 de locuitori i 48.172 de pensionari.
Evoluia structurii populaiei n perioada 2005-2015 este caracterizat de o tendin de
mbtrnire demografic n ascensiune, fenomen ce se desfoar la nivelul ntregii ri. Prin
urmare, tendina demografic este nc o dat demonstrat a fi cea de tranziie, cu influen e de
mbtrnire. n plus, natalitatea n scdere i soldul migratoriu negativ reflect direc ia zonei
spre o mbtrnire treptat. Acest fenomen nu este deloc ncurajator pentru Afi, tendin a de
mbtrnire a populaiei duce treptat la pierderea clientelei, ceea ce genereaz venituri mai
mici i efortul de acoperire a costurilor mai pregnant.
Fcnd referire la structura populaiei pe criteriul veniturilor, studiile arat faptul c
bucuretenii cu venituri mai mari, peste 5000 de lei, nu se afl n cartierele centrale, a a cum
poate ne-am fi ateptat, ci n cartierele nordice, printre care Cartierul Militari sector 6.
Aadar, cea mai mare parte a locuitorilor din sectorul 6 ctig ntre 2100 i 3000 de
lei, urmai de cei cu venituri ntre 1100 si 2000 de lei, segmentul de popula ie cu venituri ntre
3100 i 4000 este mai restrns, iar o mic parte din locuitorii de aici ctig peste 5000 lei.
De menionat este faptul c fiind un sector cu un numr foarte mare de locuitori,
ponderea celor cu venituri mari este mic raportat la numrul de reziden i ai zonei, ns
valoric, numrul este mai mare dect al celor cu venituri mari, dar care triesc n zone
exclusiviste. Lund aceeasi hart pe cartiere, ns raportat la locul n care lucreaz cei mai
31

muli bucureteni cu venituri mari, se observ c exist o migraie spre nord din majoritatea
cartierelor, excepie fcnd Militari.
Acest lucru este nemaipomenit pentru vnzrile centrului comercial Afi Palace
Cotroceni, pentru c se bucur anual de statutul mall-urilor care au cei mai mul i clien i n
decursul unui an.

6% 4%
10%
17%

28%
36%

locuitori cu
venituri ntre 01000

locuitori cu
venituri ntre
1100-2000

locuitori cu
venituri ntre
2100-3000

locuitori cu
venituri 31004000

locuitori cu
venituri ntre
4100-5000

locuitori cu
venituri > 5000

Fig.15 Structura pe venituri a populaiei sectorului 6

n ceea ce privete numrul autoturismelor la sfritul anului 2015 , acesta era de patru
ori mai mare fa de numrul de autoturisme din anul 1990. Astfel, n anul 2015 erau
aproximativ 244 de autorurisme la mia de locuitori, ceea ce nseamn aproape 4 autoturisme
pe cap de locuitor. Media naional ce rezult dac excludem Bucuretiul, este de 220 de
autoturisme la mia de locuitori, ceea ce nseamn aproximativ 4,54 de autoturisme pe cap de
locuitor.
Numrul autoturismelor la mia de locuitori este calculat in funcie de popula ia
rezident, fiind superior numrului obinut prin raportarea la populaia dup domiciliu. Chiar
i aa, media UE este mult mai mare, spre exemplu bulgarii ne depesc la acest lucru (n
2015 aveau 365 de autoturisme la mia de locuitori), n timp ce Luxemburg avea 670, Italia
605, iar Malta 595.

32

Potrivit Institutului Naional de Statistic, la nivelul sectorului 6, exist un indice de

motorizare de aproximativ 31,2 %. Indicele de motorizare calculndu-se ca raportul dintre
numrul de vehicule aferente sectorului 6 i numrul de familii existente n sectorul 6.
De asemenea, este important de menionat c se observ o tendin de renun are la
autovehicul personal, astfel c locuitorii din sectorul 6 prefer s cltoreasc cu autobuzul,
cu metroul, sau cu bicicleta. Cu toate acestea ns, numrul cltorilor care prefer s ajung
ntr-un anumit punct cu bicicleta/pe jos/prin alte mijloace, este de aproximativ 1%, n timp ce
cei mai muli prefer s ajung la destinaie cu autovehicul propriu.

Chart Title

17%1%
34%
20%
27%

cltori cu
vehiculul
personal

clatori cu
metroul

cltori cu RATB

cltori cu
tramvaiul

cltori cu
bicicleta/alte
mijloace

Fig.16 Preferinele sectorului 6 pentru mijloacele de transport pentru sosirea la destinaie

Aadar, dup cum am putut vedea, populaia sectorului 6 este format din aproximativ
361021 de locuitori (lund n calcul att cei stabilii n Bucureti cu domiciliul mai vechi de 7
ani, ct i populaia migratoare, venit din provincie, la acetia se adaug desigur i numrul
de strini stabilii n aceast zon a Bucuretiului). Aceast statistic face ca sectoru 6 s se
plaseze pe al doilea loc privind numrul de locuitori dintre toate sectoarele din capital,
amintind faptul c cei mai muli din punct de vedere al structurii popula iei pe grupe de vrst
se afl ntre 14 i 54 de ani.

33

Acest lucru, nu poate dect s satisfac cererea mallul-ui Afi Palace Cotroceni, care se
bucur anual de cel mai mare numr de vizitatori i printre primele locuri dac ne referim la
volumul vnzrilor.
Pe lng transportul de suprafa i cel subteran pe care l presupune vizita la Afi, este
important de remarcat c un numr mare de cumprtori viziteaz magazinul online. Astfel, sa remarcat de la an la an, conform Agerpress faptul c timpul petrecut n magazin de ctre
clieni este mai mic, pentru c acetia au tendina de a cuta ceea ce i intereseaz pe internet,
astfel c o dat ajui n magazin, ei tiu exact ce i doresc i se deplaseaz ctre sursa
analizat pe internet, diminund astfel timpul petrecut n cutarea produsului favorit.
De asemenea, studiile arat c pentru strini Afi Palace Cotroceni este mall-ul care
strnete cel mai mare interes fa de toate celelalte centre comerciale, fapt datorat reclamei
puternice, numrului mare de vizitatori, dar i ndeplinirea cerin elor unui centru comercial de
elit european.

5. Estimarea nevoilor de aprovizionare pentru

hypermarketul Auchan
Aprovizionarea Auchan se face cu camioane i camionete de 7,5 t, iar descrcarea se
face fie n curte, fie la ramp, cu transpalete electrice. Marfa este stocat n depozit, iar de aici
este dus n magazin, pe masur ce se epuizeaza la raft. n funcie de greutatea paletelor
transportate, se folosesc transpalete manuale sau electrice. Fiecare produs are alocat un
anumit spaiu la raft i completarea cu marf se face numai pe zona respectiv.
Pentru a putea face o analiz ct mai clar a nevoii de aprovizionare a centrului
comercial, vom caracteriza pentru nceput, circulaia din zona mall-ului pentru a vedea ce
dificulti apar pe parcursul aprovizionrii.
Bineneles, ar putea exista mai multe posibiliti de aprovizioanare a centrului
comercial i facem referire la reeaua feroviar. Din pcate ns, liniile feroviare industriale
prezint o uzur de la 50 pn la 70%. Suprafaa total de teren deinut de CFR Bucure ti ,
pe raza sectorului 6, este de aproximativ 430.000 mp format din 420.122 mp aferen i liniilor

34

i intalaiilor CF, precum i o suprafa de 7900 mp - terenuri n proprietate CFR. Din pcate
ns, n proporie de 50% liniile de cale ferat de pe raza sectorului 6 sunt nefuncionale.
n figura de mai jos, se pot observa cile de acces pe care centrul Comercial Afi Palace
Cotroceni se poate aproviziona:

Fig.17 Hart aprovizionare Afi Palace Cotroceni

n cazul Afi Palace Cotroceni, n ceea ce privete aprovizionarea, primirea i recep ia
mrfurilor, sunt ndeplinite anumite cerine pentru desfurarea ct mai organizat a acestei
aciuni, astfel:
a) se desemneaz - dup caz - unul sau mai muli angajai care s aib, n mod separat,
urmatoarele sarcini speciale:
-

predarea i receptionarea marfurilor;

ambalarea i supravegherea ambalrii mrfurilor;

expediia i predarea mrfurilor ctre cru, precum i primirea lor de la cru i

aducerea lor n depozit;

b) se constituie - dup caz - una sau mai multe comisii de autorecepii i de primire a
mrfurilor.

35

Aceste comisii care au sarcina de a verifica cantitativ i calitativ mrfurile ce se

livreaz prin autorecepie precum i mrfurile ce se primesc de la alte organizaii, se constituie
din: conductorul Departamentului Aprovizionare sau delegatul sau, precum i responsabilul
controlului tehnic al calitii, iar unde nu exist un asemenea control, un salariat desemnat de
director, gestionarul care elibereaz ori primete mrfurile sau nlocuitorii lor permanen i i
angajatul nsrcinat cu expediia i primirea mrfurilor.
c) se organizeaz supravegherea i paza mrfurilor din momentul ieirii lor din depozit pn
n momentul predrii lor ctre cru i - la fel - din momentul primirii lor de la cru , pn
n momentul intrrii lor n depozit;
d) se controleaz personal modul cum se desfoar operaiunile n legtur cu recepia,
autorecepia, expediia, primirea i verificarea mrfurilor;
e) exist msuri de instalare a mijloacelor de cntrire i msurtoare necesare stabilirii
elementelor de determinare cantitativ a mrfurilor predate la transport sau primite, potrivit
specificului marfurilor.
Exist de asemenea, artere aglomerate din cauza fluxului de aprovizionare, artere cu
partea carosabil de vehicule staionate neregulamentar i care aprovizioneaz mall-ul. Printre
acestea, cel mai aglomerat este Bulevardul Timioara
Astfel, din cauza fluxului generat de prezena Afi Palace Cotroceni, punct de interes
pentru participanii la traficul zonei sectorului 6 din Bucureti, se nasc fluxuri aglomerate de
trafic. Aadar, pe bulevardele menionate mai sus, aciunea de aprovizionare a mall-ului se
desfoar cu destul de mult dificultate, tocmai de aceea, aprovizionarea Auchan-ului,
magazinul comercial din Afi se aprovizioneaz cu precdere noaptea, cnd traficul este mai
liber i aciunea se poate desfura cu mai mult rigurozitate.

6. Estimarea fluxurilor de trafic generate de complexul

comercial Afi Palace Cotroceni

36

Analiza circulaiei rutiere pentru sectorul 6 se raporteaz la contextul integrrii

ntregului municipiu la nivel naional, internaional, regional, dar i local.
n primul rnd, trebuie tiut faptul c sistemul major de circula ie la nivelul sectorului
6 este dezvoltat pe o structur radial concentric de-a lungul axelor de circula ie, avnd rolul
de preluare a principalelor drumuri ce converg spre Bucureti. Din acest punct de vedere, este
foarte important de menionat faptul c reeaua stradal a Municipiului Bucure ti are o
lungime de aproximativ 553 km, dintre care 235,052 km sunt afereni sectorului 6 (conform
PIDU sector 6).
Bineneles, centrul comercial Afi Palace Cotroceni nu are clieni numai din sectorul 6,
din acest punct de vedere legturile rutiere care exist ntre sectorul 6 i celelalte sectoare ale
Bucuretiului sunt:

Legtura cu sectorul 1 se face prin intermediul arterei Calea Crngai pasajul Grant

i pasajul Grozveti-Basarab, Sos. Cotroceni ;

Legtura cu sectorul 5 se face prin intermediul Bulevardului Ghencea ;
Legtura cu oseaua Principal se face prin 2 puncte: primul punct se afl la
intersecia Bulevardului Iuliu Maniu cu autostrada A1, cel de-al doilea punct se afl la
intersecia Prelungirii Ghencea cu oseaua de Centur, ieirea spre Domneti.

Datorit prezenei complexului comercial n aceast zon, n orele de vrf n special,

aceste legturi sunt congestionate.
Datele statistice arat c sistemul de circulaie rutier pe ntreg teritoriul administrativ al
Sectorului 6, este organizat n 566 artere, conform Adresa nr. 3550/27.02.2014, emis de ctre
Direcia Eviden Imobiliar i cadastral a Primriei Municipiului Bucureti.
Pe lng transportul rutier, clienii Afi Palace Cotroceni pot ajunge aici i cu ajutorul
mijloacelor de transport public de cltori : tramvaie, troleibuze i autobuze.
Situaia existent se prezint n felul urmtor: 55 de linii de tramvai, troleibuz sau
autobuze din care:
Linii de tramvai

12

Linii de troleibuz

10

Linii de autobuz

33

Tab.1. Transportul public urban de suprafa

37

Parcul de vehicule din sectorul 6 avea la nceputul anului 2015 pe inventar: 82 de

tramvaie, 65 de troleibuze, 120 de autobuze.
O alt problem care ngreuneaz accesul la Centrul Comercial Afi Palace Cotroceni,
este faptul c traseele desfurate pe reeaua de transport public indiferent de tipul de mijloc
de transport care circul pe fiecare traseu, au poriuni de suprapunere, lucru determinat de
mrimea numrului de cltori ce se deplaseaz pe direcia menionat mai sus.
Aa cum am menionat la nceputul capitolului 4, mijloacele de transport de la
suprafa nu sunt singura modalitate de acces ctre Afi. Din punct de vedere al transportului
subteran, n raza centrului comercial se afl Magistrala 3: Anghel Saligny-Preciziei. Sta ia de
metrou Politehnica este foarte aproape de Afi, astfel c metroul reprezint o alegere foarte
bun pentru clienii care nu doresc s fac cumprturi majore.
Pentru o imagine de ansamblu a atractivitii complexului comercial, s-a calculat c un
bucuretean din zece a trecut prin Cotroceni Park n primul weekend de dup Revelion. Cu
alte cuvinte, peste 200.000 de persoane au trecut pragul mall-ului n acea smbt i acea
duminic. De asemenea, n zilele de 1 Decembrie, numrul total de vizitatori la finalul zilei
trece de 100.000, de circa dou ori mai mult dect numrul nregistrat ntr-o zi obi nuit.
Aceste numere impresionante se datoreaz i evenimentelor pe care le organizeaz cel mai
mare centru comercial din ar, printre acestea numrndu-se momente interactive dedicate
celor mici, patinaj artistic, dans sportiv pentru copii, spectacole de acrobaie sau concerte.
n primul an de funcionare, mall-ul a atras peste 29 milioane de vizitatori. AFI
Cotroceni a detronat n materie de vizitatori liderul ultimilor ani - Unirea Shopping Center.
Mallul din Piaa Unirii a fost vizitat n 2008, an de boom pentru shoppingul din Romnia, de
aproximativ 1,4 milioane de vizitatori lunar. Mai puin dect a reuit s contabilizeze mall-ul
din Cotroceni n primul an de funcionare, care s-a suprapus peste o perioad de maxim
contracie a interesului pentru cumprturi. Secretul mall-ului AFI Cotroceni este dat de
poziionare, de dimensiunea proiectului, mixul de retaileri i, nu n ultimul rnd, de accentul
pe componena de divertisment i petrecerea timpului liber. De fapt, dup ct de aglomerate
sunt zonele de court food, cinema i jocuri ntr-un mall, poi judeca i gradul de atractivitate al
centrului comercial. Spre exemplu, n acelai interval de timp, un alt centru comercial (City
Mall), aflat la numai dou staii de metrou de Sun Plaza, a intrat n faliment, fiind acum pe
lista vnzrilor.

38

7. Identificarea zonelor congestionate i soluii pentru

ameliorare
Din analiza structurii reelei de strzi se observ mai multe disfuncionalit i. Astfel,
au fost indentificate cteva intersecii din zona Afi Palace Cotroceni, care ntmpin aproape
n permanen anumite disfuncionaliti din punct de vedere al fluidizrii traficului.
Astfel, dup cum se poate vedea i n harta traficului de mai jos, cea mai problematic
este intersecia Bulevardul General Vasile Milea cu Bulevardul Timioara.

Fig. 18 Intersecia Bulevardul Timioara- Bulevardul General Vasile Milea

Aadar, artera colorat cu rou reprezint traficul foarte lent, iar artera colorat cu
portocaliu reprezint traficul lent ( i pe un sens i pe altul de mers).
La fel de aglomerat este i intersecia Bulevardului Iuliu Maniu cu Bulevardul
General Vasile Milea, dup cum se poate observa n harta traficului de mai jos. Artera cu ro u

39

reprezint traficul foarte aglomerat, iar artera colorat cu portocaliu este aglomerat n orele
de vrf din capital.

Fig.19 Intersecia Bulevardul Iuliu Maniu- Bulevardul General Vasile Milea

O alt problem este reprezentat de intersecia dintre Bulevardul Timioara i Strada
Mihaela Marcu Ruxandra care conduce spre intrarea n cadrul centrului comercial Afi Palace
Cotroceni. De cele mai multe ori, aceast arter este foarte aglomerat n perioada orelor de
vrf.

Fig.20 Intersecia Bulevardul Timioara Strada Mihaela Marcu Ruxandra

40

Conform Adresei nr. 20219 din 26.06 .2014, emis de ctre Direc ia General de
Poliie a Municipiului Bucureti, Brigada de Poliie Rutier, la nivelul sectorului 6 s-au
identificat artere cu urmtoarele tipuri de probleme:
a) artere cu trafic intens precum: Bd. Constructorilor, os. Cotroceni, Calea Crngai,
Bld. Iuliu Maniu, Bd. General Vasile Milea, str. Romancierilor, Bd. Timioara, Bld.
Uverturii, Drumul Taberei etc.
b) artere cu partea carosabil ocupat de vehicule staionate neregulamentar ca: Bld.
Timioara, Bld. Uverturii, str. Valea Cascadelor etc.

Dup cum am precizat i n capitolul precedent, ngreunarea accesului la Centrul

Comercial Afi Palace Cotroceni este datorat faptului c traseele desfurate pe reeaua de
transport public au poriuni de suprapunere, lucru determinat de mrimea numrului de
cltori ce se deplaseaz pe direcia menionat mai sus. Aadar, se observ urmtoarele tipuri
suprapuneri legate de principalele fluxuri urbane de circulaie:
a) suprapuneri ale liniilor de autobuz i troleibuz pe Bld. Iuliu-Maniu i Drumul Taberei - linii
directe ntre periferia Municipiului Bucureti i nucleul central.
b) suprapuneri ale liniilor de tramvai i autobuz : os. Virtuii, Calea Giuleti - tronsonul Bld.
Constructorilor, capt linie tramvai 41.
Soluii pentru rezolvarea problemelor de congestii si parcare:
-

AFI Palace Cotroceni are n vedere extinderea cu nc 400 de locuri de parcare, pentru

a rezolva problema aglomeraiei pe perioada de iarn i a week-end-urilor;

Introducerea sistemului de centralizare a numrului de locuri de parcare i instalare

luminie verzi/roii pentru locurile libere/ocupate;

Transformarea interseciilor n sensuri giratorii ori de cte ori acest lucru este posibil.
Transformarea interseciilor n sensuri giratorii permite fluidizarea traficului. Aceasta

este soluia corect, iar nu construcia unor pasaje supra sau subterane foarte scumpe;
Prelungirea culorii roii a semaforului pentru toate direciile cu 3-4 secunde. Aceasta
ar permite evacuarea interseciei, avnd n vedere obiceiul romnilor de a porni n
vitez de la stop i de a se bloca unii ntr-alii. Timpul aparent pierdut ar fi, de fapt,

ctigat;
Crearea de bretele pentru efectuat virajul de dreapta, cu prioritate pentru pietoni.
Efectuatul manevrei la dreapta ar trebui s fie permis ct mai des, cu galben
41

intermitent. Dublarea benzilor de circulaie pe bretelele de conexiune cu bulevarde

circulate este i ea necesar - cnd un bulevard de 3 benzi se restrnge brusc ntr-una
singur, l poi lrgi i la 5 benzi cu sens unic, tot degeaba. Lrgirea bretelelor de
-

legtur este mai important i mai puin costisitoare dect lrgirea bulevardelor;
Realizarea de sensuri unice acolo unde acest lucru este posibil. Sensurile unice pe
bulevarde cu tramvai pe mijloc sunt o inovaie halucinant a autoritilor romne. Asta
nu nseamn c sensurile unice sunt o idee proast, cu condiia ca ele s fie aplicate n
special pe distane medii, nu lungi. n plus, dac prima strad dup o intersecie are
sens unic spre dreapta, acolo unde este posibil, n locul virajului spre stnga, care
blocheaz de multe ori traficul, oferii pot fi dirijai s efectueze trei viraje de dreapta.

Aparent dureaz mai mult, dar de fapt elimin blocajele n trafic;

Scoaterea tramvaielor din centrul oraelor. Tramvaiele sunt mijloace de cltorie lente,
costisitoare mai ales din cauza infrastructurii necesare deplasrii lor. n plus, vin rar i
n afara orelor de vrf funcioneaz la 10-20 % din capacitatea de transport.
Eliminarea tramvaielor de pe bulevardele i strzile care duc spre centru i pstrarea
doar a unui inel cu tramvaie rapide pe inelul principal al oraului ar permite fluidizarea

traficului i economii financiare;

Realizarea de strpungeri inteligente pe terenul fostelor uzine. De prea multe ori,
fostele uzine comuniste sunt nlocuite de mall-uri fr ca Primriile s reueasc s
redefineasc traficul din jurul lor, dei n general aceste uzine blocau bulevardele largi
fcute ulterior (puini tiu c majoritatea uzinelor din interiorul oraului nu au fost
construite de comuniti ci au fost naionalizate, acesta fiind motivul pentru care ele se
regsesc n mijlocul oraului i nu la periferie);

Risipirea investiiilor costisitoare n pasaje, tuneluri auto, autostrzi suspendate i lrgirea

bulevardelor a fost deja ncercat de Vest, cu rezultate foarte proaste. Dar metroul, combinat
cu pasaje subterane cu covoare rulante pentru pietoni este o soluie mult mai bun, cu condiia
ca staiile de metrou s fie mult mai apropiate dect cele de astzi. Prioritatea primriei
oricrui ora mare trebuie s fie acest sistem de transport, iar nu mainile individuale care
transport, n general, doar un singur pasager.

8. Concluzii:

42

Complexul comercial Afi Palace Cotroceni a fost amplasat ntr-o zon excelent, fiind
nconjurat de bulevarde principale i circulate ale Bucuretiului. Este nconjurat de cldiri de
birouri i de zone rezideniale ntinse, care-i asigur clienii necesari pentru a se declara cel
mai vizitat mall din capital.
Datorit facilitilor pe care le ofer, atrage fluxuri foarte mari de trafic din toate
zonele oraului, i nu numai. Din acest motiv, la ore de vrf se produc congestii destul de mari
n zon, iar soluiile prezentate la capitolul precedent ar fi foarte utile dac ar fi puse n
practic.

43

Bibliografie:
1. Ballou, R., 2000. Business logistics Management. Ed. a III-a. New Jersey : Pretince Hall.
2. Baluch, I., 2005. Transport Logistics. Dubai, UAE: Port
3. Institutul Naional de Statistic, 2015. Catalogul publicaiilor 2015 [pdf]
4. Popa, M., 2010. Depozitarea Marfurilor. Tribuna Economic, 21(4), pp. 50-53
5. http://www.akademos.asm.md/files/Caracteristicile%20transportului%20public%20urban

6.
7.
8.
9.
10.

%20de%20calatori.pdf
http://www.agir.ro/buletine/2046.pdf
http://www.ratb.ro/docpdf/ROF%20R.A.T.B.%202014%20.pdf
http://www.analizeeconomice.ro/2015/03/topul-judetelor-dupa-numarul-de.html
Stancu, I., Strategia de dezvoltare a sectorului 6 pentru anii 2014-2023 [pdf]
http://www.primarie3.ro/files/Anunturi/Strategia%20de%20dezvoltare%20durabila%20a

%20Sectorului%203%2027.10.2014.pdf
11. http://statistici.insse.ro/shop/index.jsp?page=tempo2&lang=ro&context=37

12. https://www.aficotroceni.ro/
13. https://www.facebook.com/AFIPalaceCotroceni/
14. https://ro.wikipedia.org/wiki/AFI_Palace_Cotroceni
15. http://www.zf.ro/companii/un-bucurestean-din-zece-a-trecut-prin-cotroceni-park-inprimul-weekend-de-dupa-revelion-5258872/
16. http://www.gandul.info/reportaj/umeb-shoppingul-a-invins-strungaria-261312
17. http://m.jurnalul.ro/bani-afaceri/constructii-proprietati/ramasitele-marii-industriimutate-pe-bucati-697946.html
18. http://www.zf.ro/profesii/sorin-scintei-este-noul-manager-al-mallului-afi-cotroceni-ela-fost-vanat-de-la-nepi-14703507
19. http://www.zf.ro/business-construct/mallul-din-cotroceni-aduce-trei-sferturi-dinveniturile-locale-ale-israelienilor-de-la-afi-14678632
20. https://scoaladepatinaj.com/
21. http://www.cinemacity.ro/about
22. http://www.salabucuresti.ro/sporturi/karting/mega-karting.html
23. http://lasermaxx.ro
24. http://pureromania.com/ro
25. https://doc.arcgis.com/ro/arcgis-online/use-maps/perform-analysis.htm
26. Meseria de comerciant - Colecia "Biblioteca comerului romnesc", Ed. Didactic
i pedagogic, Bucureti, 1995.
27. www.scritub.com ESTETICA I EXPRIMAREA UNUI MAGAZIN
28. http://www.antreprenor.su/2012/06/amplasarea-corecta-unei-intreprinderi.html
29. http://www.infoarena.ro/voronoi
30. www.scritub.com Tehnologia amenajrii magazinului
31. Suport de curs Tehnici comerciale - Conf. univ. dr. Mihaela Constandache

44