CAPITOLUL 1 POLITICA DE DIMENSIONARE A EXPLOATAIILOR AGRICOLE Tabloul structurilor de proprietate i exploatare din agricultura Romniei este bipolarizat, din

punct de vedere al mrimii, iar din punct de vedere al randamentelor, slab productiv. Bipolaritatea este relevat de coexistena a dou categorii de exploataii: mici i mari. n categoria exploataiilor mici sunt incluse gospodriile rneti, a cror dimensiune este 3,1 ha. Conform Recensmntului General Agricol (RGA), gospodriile rneti (se regsc sub titulatura de gospodrie agricol individual), sunt n numr de 4736,6 mii uniti, reprezentnd 99,5% din unitile agricole existente i dein 55,4% din suprafaa agricol utilizat, din ara noastr1. La polul opus se situeaz exploataiile agricole de dimensiuni mari, organizate de regul ca uniti cu personalitate juridic: asociaii i cooperative agricole, societi comerciale, etc. Datele statistice preliminare, publicate de INS arat c aceste exploataii au o dimensiune medie de 269,3 ha, i sunt n numr de 23,1 mii, reprezentnd 0,5% din totalul unitilor agricole i dein 44,6 % din suprafaa agricol utilizat2. n ambele categorii de uniti performanele n producie sunt modeste, comparativ cu rezultatele agriculturii Uniunii Europene (tabel 1.1). Pornind de la aceste aprecieri generale i avnd n vedere experiena i rezultatele rilor europene dezvoltate, considerm c n agricultura Romniei, o aciune de politic agrar de maxim importan este definirea i dimensionarea n spirit modern al exploataiilor agricole.

Tabel 1.1
1 Giurc, D., Hurduzeu, G., Rusu, M., Salasan, C., 2004, Sectorul agricol n perspectiva aderrii Romniei la Uniunea European. Implicati asupra sistemului de pli. Sistemul de pli din sectorul agricol n perspectiva aderrii Romniei la Uniunea Europen, Studiul nr. 6. 2 Ibidem

Produciile medii la principalele produse agricole n Romnia comparativ cu Uniunea European, 2004 Produse agricole Gru (kg/ha) Porumb (kg/ha) Floarea soarelui (kg/ha) Legume (kg/ha) Cartofi (kg/ha) Lapte (l/cap) Romnia 3.400 4.490 1.710 1.630 15.900 3.329 Uniunea European 6.510 8.440 1.860 3.020 30.200 5.897

Sursa: European Commission, Directorate-General for Agriculture and Rural Development, Agriculture in the European Union, Statistical and Economical Information 2005, February 2006

Politica agrar n segmentul structurilor socio-economice este definit de ansamblul aciunilor ntreprinse de puterea public n vederea realizrii unui cadru juridic economic i productiv:
-

adecvat condiiilor tehnice i tehnologice ale momentului care s permit utilizarea raional eficient a tuturor resurselor de producie; performant prin producie i profitabilitate; deschis progresului, prin respectarea echilibrului ecologic. Pornind de la aceste repere teoretice cadru n practic, pivotul

structurilor socio-economice din agricultur este considerat a fi exploataia agricol, ca agent al economiei cu o anumit specificitate.

Managementul definete exploataia agricol ca fiind un agent economico-social, n care, pe baza (dar i n limita) unor raporturi de proprietate (n mod deosebit asupra pmntului), sub aciunea unui centru de decizie i prin combinarea unor factori tehnici i tehnologici are loc realizarea produciei, destinate autoconsumului i/sau valorificrii la pia, situaie cnd se urmrete obinerea de profit.
(Crciun A. , Managementul agricol, Ed. Mirton, Timioara, 1995, p. 6)

Specificitatea este determinat, nainte de toate, de proprietatea funciar, care are o foarte mare importan asupra sistemului i randamentelor cu care este exploatat pmntul/fondul funciar3. Economia politic ncadreaz exploataia agricol n categoria larg a agenilor productori de bunuri i servicii, de natura firmelor.
(***Economia politic - ASE , Ed. Economic, Bucureti, 1995, p. 67)

n domeniul agricol trebuie disociat (Bold i Crciun, 1995) noiunea de proprietate fa de cea de exploatare:
-

proprietatea nseamn modul de manifestare, n sens juridic, a componentelor sale (posesia, dispoziia i folosina) n relaiile sociale ntre persoanele fizice sau juridice generate de nsuirea i stpnirea
(Dobrot, 1999)

bunurilor mobile i imobile (cu deosebire asupra

pmntului, ca bun imobil);

-

exploatarea presupune aciunea asupra resurselor (factorilor) de producie n cadrul proceselor de producie.

Exploatarea fundamenteaz noiunea generic de unitate de producie sau de exploataie agricol care poate fi n domeniul cultivrii pmntului i/sau creterii animalelor, mare sau mic, de stat sau privat, de cercetare sau producie .a.

Totodat, exploataia agricol se bazeaz, n mod obiectiv, pe proprietate funciar, i se manifest, prin componentele sale, n dou variante:
-

simultan prin toate atributele (posesie, dispoziie i fruct). Situaie cnd exploatarea pmntului se realizeaz n regie proprie, n cadrul urmtoarelor tipuri de exploataii: gospodrii rneti, societi comerciale agricole, regii autonome, organizaii obteti de cult .a.; numai prin folosin i uzufruct, situaie specific exploataiilor n

Dobrot N., Dicionar de economie, Ed. Economic, Bucureti, 1999, p.376

antrepriz, n care reprezentative sunt asociaiile, cooperativele i arendaii.

Relaia

dintre

proprietatea

funciar

exploataia

agricol

reprezentat o chestiune permanent n istoria4 mai veche sau mai nou, ntr-o ar ca Romnia n care agricultura i rnimea au avut o importan i o funcie determinant n viaa economic i social, o tem permanent n dezbateri cu puseuri de tensiuni i crize5. n ecuaia dezvoltrii generale a agriculturii romneti, politica agrar vizeaz rezolvarea urmtoarelor probleme determinante n relaiile dintre exploataia agricol i proprietatea funciar:

definirea i manifestarea domeniilor de proprietate i, n cadrul

acestora, a relaiilor de proprietate corespunztor noilor realiti aprute n perioada de tranziie, n care predominant trebuie s fie proprietate privat, prin toate atributele sale (posesia, folosina i dispoziia) asupra pmntului i celorlalte bunuri patrimoniale;

adoptarea eligibilitii dup principiile democraiei de pia liber,

care nseamn stabilirea beneficiarilor ndreptii de a primi bunuri funciare i nefunciare, precum i a modului de manifestare a lor, din punct de vedere juridic i economic, fa de bunurile pe care le au n proprietate administrare sau concesionare;

alegerea celor mai raionale direcii de reformare, aciune n urma

creia rezult noi structuri pe forme de proprietate, mod de organizare, nivel tehnologic etc. n concordan cu interesele generale, dar i cele privat particulare;

formarea i consolidarea metodelor economice de translare a

terenurilor n cadrul pieei funciare.
4 n esen, aceast problem era generat, n perioada ante i interbelic, de insuficiena proprietii funciare (s.n.) () - pentru o categorie de rani, categorie n cretere, produs de sporul natural de populaie rural care diviza n parcele din ce n ce mai mici motenirea - i de procesul social de polarizare ctre marea exploataie agricol, indiferent de forma de proprietate adoptat, prin reunirea, din motive variate, a unor mase largi de rani (Axenciuc, 1966) 5 Axenciuc V., Evoluia economic a Romniei. Cercetri statistico-istorice 1859-1947, Vol. II Agricultura, Ed. Academiei Romne, Bucureti, 1966, p.75

Scopul dimensionrii este de a asigura cadrul de aciune normal a tuturor factorilor activitii agricole (Fierbineanu Gh. i colaboratorii, 1998)6. Prin cadru de aciune ntelegndu-se exploataia agricol ca atare, respectiv gospodria rneasc, ferma, asociaia sau cooperativa agricol, societate comercial, arenda i altele. Pentru a realiza o dimensiune corespunztoare a exploataiilor agricole n conformitate cu cerinele actuale ale tiinei, tehnicii, tehnologiei, organizrii i managementului va trebui s se rezolve binomul: 1) Ferm mic (Exploataie mic) 2) Ferm de subzisten (Exploataie de subzisten) msuri i aciuni: - sprijinirea celor peste 4,5 milioane de gospodrii rneti, pentru a se organiza i lucra ct mai eficient pmntul; - restructurarea, organizarea i mbuntirea managementului n unitile agricole comerciale; - restructurarea i organizarea exploataiilor agricole din domeniul public (staiuni experimentale, institute de cercetri, ferme didactice etc); - dezvoltarea i consolidarea exploataiilor agricole bazate pe exploatarea terenului n antrepriz (cooperative, asociaii, arendai), pentru utilizarea ct mai eficient a resurselor funciare din sectorul privat. Dimensiunea exploataiilor agricole, ca problem important de politic agrar, reclam rezolvarea din perspectiv tiinific, dar i practic, a patru mari problematici: 1. Criteriile de dimensionare 2. Optimul dimensional
6 Fierbineanu, Gh., Ifrim, D., Lazr, T., Evoluia i perspectiva agriculturii din Romnia, Regia Autonom, Monitorul Oficial, Bucureti, 1998

Ferm mare (Exploataie mare) Ferm comercial (Exploataie comercial)

Aceste obiective generice de politic structural impun urmtoarele

3. Tendinele de cretere 4. Msurile de cretere n cele ce urmeaz vom formula, punctual, rspunsuri ntr-o manier sintetic bazat, att pe studiile unor specialiti din domeniu, ct i pe aprecierile i concluziile noastre. n fapt, nu ne propunem s facem lumin ntr-o problematic asupra creia nici politicile agricole comune, cum se va vedea mai trziu, nu au czut de acord n toat perioada de aplicare a acestora. Intenia noastr este de a nuana importana pentru moment a acestei probleme n ansamblul actual al politicii agrare romneti, n vederea eficientizrii i performrii produciei agricole. 1.1. Criteriile Criteriile de dimensionare a exploataiilor mari, medii sau mici, nu au o abordare unitar n teoria economic. Totui, cele mai des utilizate sunt urmtoarele dou criterii, stabilite n funcie de: resursele atrase n procesul de producie (exprimate n uniti fizice), cu referire, n primul rnd, la suprafaa medie de teren pe o exploataie i, n al doilea rnd, la efectivele de animale, parcul de tractoare i maini agricole, precum i la alte elemente din componena factorilor de producie; rezultatele nregistrate (exprimate n uniti fizice sau uniti monetare), cu trimitere la cantitatea de produse obinute sau la ncsrile bneti7. Studiile de specialitate, ntr-o proporie majoritar nclin ctre parametrii fizici, fie c reflect resursele utilizate, fie rezultatele obinute. Clasificarea bazat pe criterii monetare este acceptat din raiuni statistice i de comparabilitate. 1.2. Optimul
7 Rmniceanu, I, Probleme structurale ale agriculturii romneti n perspective aderrii la Uniunea European, Colecia studii, I.E.R., nr.6, Bucureti, 2004, p. 7

Dimensiunea optim este abordat ca o posibilitate de atingere a performanelor n producie, calitate i eficien. De multe ori, optimul este substituit cu raional, acceptabil, suficien, limit, minim. Evident, aceast diversitate de abordri n termeni, demonstrez punctele de vedere diferite n ceea ce privete criteriile, limitele i procedurile de stabilire a dimensiunii exploataiilor. Pentru exemplificare, vom reda, n continuare, propunerile U.E., cercetrile tiinifice romneti, precum i cele oficiale stabilite prin legislaia romneasc. n cadrul Politicilor Agricole Comune (PAC), prin programul Manscholt, se propune, pentru prima dat, msuri de ajustare a structurilor agrare, care vizau formarea unor exploataii agricole de dimensiuni raionale, pentru obinerea unei producii ieftine, ct i scoaterea din cultur a cinci milioane hectare pentru limitarea excedentelor i reconversia forei de munc din agricultur. Dimensiunile optime propuse prin Memorandumul Mansholt, pentru o exploataie agricol sunt prezentate n tabelul urmtor. Tabel 1.2 Dimensiuni optime (raionale) stabilite prin programul Mansholt Sectorul de producie Cultura mare Vaci de lapte Bovine pentru carne Porci la ngraat Dimensiuni raionale 80-120 ha 40-60 capete 150-200 capete 450-600 capete

Sursa: Lpuan A., Structuri agrare, Ed. Bneasa Print, Bucureti, 2002, p.40

Aceste dimensiuni au fost recomandate fr a se fi avut n vedere, calculele de fundamentare economice, din care cauz nu erau credibile8, fapt ce a dus la neacceptarea lor n practic. Ele rmn ca obiect de studiu, deoarece reflect frmntrile, cutrile din domeniul politicilor agricole referitoare la impunerea unor dimensiuni care s eficiena n producie. susin performanele i

Lpuan Al., Structuri agrare, Ed. Bneasa Print, Bucureti, 2002, p. 40

n Romnia, cercetrile de economie agrar din cadrul Academiei de tiine Agricole i Silvice, propun urmtoarele dimensiuni pentru exploataiile agricole (tabelele 1.3 i 1.4).

Tabel 1.3 Limitele privind dimensiunile exploataiilor agricole, pe profile de producie i zone pedoclimatice n sectorul vegetal Profilul produciei Cultura cerealelor i plantelor Legumicultur Pomicultur Viticultur Zona pedoclimatic - cmpie - dealuri Propice culturilor legumicole intensive Propice pomiculturii intensive Propice viticulturii intensive Dimensiuni raionale (ha/exploataie) 1000-1500 250-500 50-100 100-150 100-200

Sursa: Fierbineanu, Gh., Ifrim, D., Lazr, T., Evoluia i perspectiva agriculturii din Romnia, Regia Autonom, Monitorul Oficial, Bucureti, 1998, p. 61

Tabel 1.4 Limitele privind dimensiunile exploataiilor agricole, pe profile de producie i zone pedoclimatice n sectorul vegetal Sectorul de produciei Vaci de lapte Bovine pentru carne Porcine Sistemul de cretere - gospodresc - intensiv - gospodresc - intensiv - gospodresc - intensiv Dimensiuni raionale (capete/exploataie) 5-10 100-200 15-20 500-1000 20-30 1500-200

Sursa: Fierbineanu, Gh., Ifrim, D., Lazr, T., Evoluia i perspectiva agriculturii din Romnia, Regia Autonom Monitorul Oficial, Bucureti, 1998, p. 61

Analiza atent a datelor din tabelele 1.4 i 1.5 relev urmtoarele criterii n funcie de care au fost stabilite dimensiunile exploataiilor agricole: gradul de intensificare, respectiv aportul de factori de investiii pe hectar sau cap de animal. Conform acestui criteriu, n ramurile agricole care reclam investiii mai mari, evident, dimensiunea fermelor este mai mic, cu referire la legumicultur, pomicultur i viticultur; n cazul culturilor de cmp, dimensiunea unei exploataii este mai mare; condiiile de relief (orografice), criteriu care influeneaz dimensiunea exploataiilor care au n structur cereale i, respectiv, plante de cultur, care, dat fiind dependena mai mare fa de factorii climatici, naturali, urmare a nivelului redus de investiii, comparativ cu celelalte ramuri vegetale, impune ca n zonele de cmpie fermele s fie mai mari, fa de cele din zonele de deal i munte; sistemul agricol adoptat. Criteriul a fost utilizat n sectorul creterii gospodreti, bazate pe tehnologii tradiionale, animalelor, unde dimensiunea exploataiei este mult mai mic n cazul sistemelor caracterizate prin consum mare de for de munc i factori investiionali minimi i, respectiv, mai mare, n sistemele intensive bazate pe tehnologii performante. Cadrul legislativ romnesc, reprezentat de Legea nr. 166/2002 privind exploataiile agricole, a promovat, n vederea dimensionrii exploataiilor agricole un criteriu unic, formulat n funcie de destinaia produciei agricole. Din aceast cauz, au fost legiferate dou categorii de exploataii: comerciale i familiale. Pentru cele comerciale, care suscit un interes major din partea politicilor agricole n aciunea de subvenionare, au fost stabilite urmtoarele limite, cu referire distinct pentru sectorul vegetal i, respectiv, sectorul animalier. Tabel 1.5 Dimensiuni minime pentru exploataiile agricole comerciale din sectorul vegetal

Profilul produciei Cereale, plante tehnice i medicinale - zona de cmpie Cereale, plante tehnice i medicinale - zona de deal Pajiti naturale cultivate i culturi furajere - zona de munte Legume Plantaii de pomi i pepiniere Cpunerii, arbuti fructiferi Plantaii de vii nobile, pepiniere i hamei Sere i solarii

Dimensiuni minime (ha/exploataie) 110 50 25 2 5 1 5 0,5

Sursa: Legea 166/2002 pentru aprobarea Ordonanei de Urgen 108/2001 privind exploataiile agricole

Tabel 1.6 Dimensiuni minime pentru exploataiile agricole comerciale din sectorul animalier Sectorul de producie Vaci de lapte Taurine la ngrat Oi sau capre Porci Alte specii de animale Gini outoare Psri pentru carne Alte specii de pasri Familii albine Dimensiuni minime (capete/exploataie) 15 50 300 100 100 2.000 5.000 1.000 50

Sursa: Legea 166/2002 pentru aprobarea Ordonanei de Urgen 108/2001 privind exploataiile agricole

Spre deosebire de primele dou versiuni, U.E. i cercetarea agricol romneasc, unde formularea dimensiunii exploataiilor s-a elaborat din perspectiva optimului, respectiv a raionalului, n lege, formularea a fost

din punct de vedere al minimului, ca reflecie a preponderenei gospodriilor rneti n plaja stucturilor de exploatare i producie din agricultura noastr. Aceast abordare legislativ are semnificaii majore n planul aciunilor practice, de politic agricol, deoarece poate conduce la creterea interesului exploataiilor mici familiale n dobndirea caracterului comercial prin creterea gradului de accesare a fondurilor de susinere. 1.3. Tendine Conceptele privitoare la tendinele de cretere a dimensiunilor exploataiilor agricole sunt vechi i au fost considerate mult vreme condiia sporirii competitivitii i a ridicrii nivelului de via a agricultorilor, argumentate prin teoria neoclasic a produciei i consumului. n concluzie, pentru decidenii de politic agrar, dat fiind controversele legate de calcularea i asigurarea exploataiilor optime, este mai simplu s i pstreze doar rolul de catalizator n procesul de formare a exploataiilor care s se situeze deasupra unui prag minim de performan i eficien; ulterior, forele pieei pot contribui la formarea exploataiilor agricole de dimensiuni optime. n plus, creterea dimensiunii exploataiilor agricole, ntr-un mod corespunztor, este o necesitate, dar i o rezultant, impus de cerinele progresului tehnico tiinific. Din aceste cauze, problema ca atare a preocupat i preocup n continuare politica economic din agricultur n toate rile dezvoltate. Exemplul rilor Vest Europene n domeniul creterii dimensiunii exploataiilor agricole este relevant i pentru Romnia, i iat de ce! Pn dup cel de al doilea rzboi mondial exploataiile agricole din rile europene ce vor forma, ulterior Comunitatea Economic European erau excesiv de pulverizate. n urma diviziunii proprietii prin motenire, se ajunsese ca exploataia agricol s fie compus din 10-80, i chiar mai multe parcele mici, cu suprafa sub un hectar, dispersate ntre ele la 3-10 km

(Fierbineanu, Gh. i colab., 1998)9. Dat fiind aceast stare de lucruri, care restriciona introducerea progresului tehnic n ramur, toate rile Europene, au ntocmit, ncepnd cu anul 1950, programe prin lucrri de anuale de comasare a proprietii i cretere continu a mrimii exploataiilor agricole, cu deosebire organizare i amenajare a teritoriului la nivelul fiecrei comuniti rurale. Rezultatele acestei msuri au fost spectaculoase i sunt relevate n tabelul alturat. Tabel 1.7 Evoluia dimensiunii medii a exploataiilor agricole n unele ri din Europa, perioada 1950-2003 ara Anglia Frana Germania Italia Spania 1950* 18,0 14,2 6,0 2,25 8,75 1995** 70,1 38,5 30,3 5,9 19,7 2000** 67,7 42,0 36,3 6,1 20,3 2003** 57,4 45,3 41,2 6,7 22,1 2003/1950 % 318,9 319,0 686,7 297,8 252,6

Sursa:* Fierbineanu, Gh., Ifrim, D., Lazr, T., Evoluia i perspectiva agriculturii din Romnia, Regia Autonom, Monitorul Oficial, Bucureti, 1998, p.47 ** European Commission, Directorate-General for Agriculture and Rural Development, Agriculture in the European Unio,. Statistical and Economical Information 2005, February 2006

Astfel, n a doua jumtate a secolului al XX lea, n rile Europei unite, cu potenial agricol ridicat, dimensiunea medie a exploataiei agricole a nregistrat un ritm cresctor, intens i continuu (tabel 1.7). La o privire atent a datelor tabelului de mai sus, constatam c Romnia dup dimensiunea medie a exploataiei agricole, circa 3,1 ha, este n pozitia Italiei, la pragul anului 1950. Dac plecm de la prezumia c trendul dimensional al exploataiei va fi i pentru perioada viitoare constant cresctor, Romnia, ca membru sigur al Uniunii Europene dup 2007, va nregistra i ea aceeai perspectiv, cu deosebirea c ara noastr, ia startul, dup poziia Italiei, de acum 50 de ani. Trendul cresctor al dimensiunii exploataiilor agricole n rile U.E. a fost rezultatul, pe de-o parte, al aciunilor de organizare i amenajare a teritoriului

Fierbineanu, Gh i colaboratorii, Op. Cit., p. 47

din zonele rurale, iar pe de alt parte, al susinerii i intensificrii schimburilor de pe piaa funciar. 1.4. Msuri Statul poate aciona asupra dimensiunii exploataiilor agricole, mijlocind micarea proprietii funciare, prin dou categorii de msuri: directe i indirecte. 1.4.1. Msuri directe Redm n caseta urmtoare msurile directe de translare a proprietii i exploataiei funciare, precum i efectele acestora asupra dimensiunii exploataiilor agricole.

Tabel 1.8 Msuri directe, economice i exteraeconomice, de translare a proprietii i/sau exploataiei funciare n agricultur
CONINUT
Categorii economice General e Speciale Valoarea terenului Forma juridic de nregistrare Acte juridice ntre vii, publicitate i cadastru funciar. Contracte Efecte n dimensiunea exploataiilor

Dup natura lor

Aciuni

a)Economice Piaa funciar

Vnzarecumprare Cooperare i asociere Arendare,

Pret Dividend Arenda

Concentrare sau pulverizare Concentrare Concentrare

b)Extraeconomic e

locaie Concesionare, nchiriere Anii sau perioadele de infptuire: 1)1864 2)1921

Redevente , chirie.

Concentrare

Reforme agrare

3)1945 4)1948, 1962 5)1991

Titluri de proprietat e publicitate i cadastru funciar. Titluri de proprietat e publicitate i cadastru funciar. Acte juridice ntre vii, publicitate i cadastru funciar Acte juridice ntre vii, publicitate i cadastru funciar

Pulverizare

Concentrare

6)2000

Pulverizare

Comasarea Donatie Motenire Alte forme de nstrinare

Consolidarea

Uzucapiune

Pulverizare sau concentrare.

Din analiza informaiilor din tabelul alturat rezult c numai piaa funciar i comasarea au ca efecte creterea dimensiunii exploataiilor agricole prin concentrare, respectiv consolidare a proprietii funciare. Reformele agrare, cu excepia celei din perioada totalitar, 1948-1962, precum i nstrinrile, altele dect vnzrile precum donaiile, motenirilor, conduc, n cea mai mare parte, la pulverizarea proprietii funciare. 1.4.2. Msuri indirecte Msuri indirecte, se identific, n principal, prin: Organizarea i sistematizarea teritoriului; Dezvoltarea i modernizarea infrastructurii de transport; Reconfigurarea dup model european a pieelor inputurilor i output-urilor din agricultur;

Promovarea de oportuniti nonagricole de ocupare deplin i eficient a forei de munc din aval.

n esena toate aciuni sunt n sfera de cuprindere politicilor agricole, i au ca obiectiv susinerea performantelor i eficienei n producie. Ca atare, chiar dac nu vizeaz n mod direct raporturile de proprietate funciar, totui prin facilitile pe care genereaz, agenii economici din domeniu, pot fi impulsionai n dezvoltarea propriilor operari, ceea ce reclam, n primul rnd, creterea dimensiunii exploataiei agricole.

CAPITOLUL 2 ROLUL PIEEI FUNCIARE N CRETEREA DIMENSIUNII EXPLOATAIILOR ARICOLE n prezent, piaa funciar, prin toate componentele sale definitorii, i anume, vnzarea-cumprarea, cooperarea, asocierea, arendarea, concesionarea i nchirierea reprezint o problematic cheie, i care se afl numai n responsabilitatea politicii agrare naionale, n scopul redimensionrii structurilor de proprietate n agricultur. n literatura de specialitate, precum i n aciunile practice se manifest nc numeroase confuzii, dar i dispute asupra coninutului, regulilor, funciilor i rolului acestei piee. Cauzele acestor situaii sunt multiple. Semnificative sunt cele care i gsesc rdcinile n segmentul doctrinar, confuz i incoerent, n sistemul legislativ, cu orar de apariie diferit i personalizat pentru fiecare aciune n parte, precum i cele referitoare la poziia inechitabil a puterii publice fa de cei doi actori implicai n procesul de translare a proprietii, respectiv a exploataiei funciare: proprietari i investitori. n acest context, demersul nostru tiinific are ca preambul al cercetrilor de pia problemele teoretice care aduc un punct de vedere propriu i, considerm noi, original dar i edificator pentru cititorul avizat.

2.1. Concept i sfera de cuprindere n economia de pia liber, democratic, piaa funciar este o componenta obiectiv a acesteia i ca oricare alt pia a factorilor de producie, presupune relaii juridice i economice n cadrul crora se confrunt cererea cu oferta asupra terenurilor ce urmeaz a fi transmise spre o nou proprietate i/sau exploatare. Relaiile economice circumscrise pieei funciare mbrac forma unor aciuni n baza crora se negociaz transmiterea proprietii (cu toate atributele sale) sau numai a folosinei. Negocierile dintre proprietari i cumprtori respectiv utilizatori au n vedere o anumit categorie economic specific fiecrei aciuni de transmitere a terenurilor, care, pe fond definesc segmente diferite al pieei funciare, dup cum urmeaz: Aciuni 1. - vnzare- cumprare 2. - asociere/cooperare 3. - arendare 4. - concesionare 5. - nchiriere Categorii economice specifice - pre - dividende - arend - redeven - chirie

Pmntul n general, i cel agricol n special, devine obiect al tranzaciilor de pia, numai dac: - este element al proprietii private; - politica agrar, prin componentele sale proprii (sistem legislativ i cadru instituional) normeaz funcionarea pieei funciare n ansamblul ei. 2.2. Reguli Regulile de funcionare a pieei funciare sunt n linii generale asemntoare cu cele de pe piaa oricrui alt bun economic, dar exist i anumite elemente specifice, deoarece: - are un caracter eminamente naional, caracter determinat de prezena factorilor:

- economici, al cror coninut se bazeaz pe faptul c pmntul ca bun material, este o marf special, ntruct nu poate fi dislocat teritorial, nmulit, fabricat, el trebuie folosit acolo unde s-a format; - politici, n virtutea crora pmntul este considerat ca un element vital n existena unei naiuni; - oferta de pmnt este cea care impune regulile jocului pe aceast pia, deoarece pmntul este limitat ca ntindere i fertilitate. Pe fond, oferta este rigid fiind insensibil la variaia preului acordat de cumprtori, din care cauz concurena este numai n domeniul cererii i n plus genereaz creterea preului la categoriile de terenuri cu mai multe utilizri posibile; - cererea, n raport cu oferta poate fi mai mare sau mai mic, cauza principal fiind dat de starea de fapt a economiei n ansamblul ei.Astfel, dac economia este n normalitate, n cretere evident, cererea de pmnt depete oferta, ceea ce determin preuri mai mari pe piaa funciar.Invers, dac economia este n regres, n criza, cererea de pmnt este sub nivelul ofertei, iar preurile terenurilor agricole scad.Pe fond, intensitatea aciunilor de pe piaa funciar reprezint un indicator relevant al strii de normalitate/criza din economie; - cererea de terenuri este influenat i de nivelul ratei de dezvoltare economic a unei ri, regiune sau zona i de structura spaial. Aceasta se poate evalua prin distribuia populaiei agricole, coeficientul anual de absorbie de teren agricol, natura activitilor economice din zon, schimbrile din piaa de munc i de capital, intensitatea folosirii terenului, capacitatea sectorului public i privat de a investi, tehnicile i tehnologiile folosite ntr-o anumit arie agricol i nivelul de comunicare i transport; - n sfera aciunilor practice, concrete nu exist un pre al pmntului n general, fie el i mediu, aa cum exist de exemplu pe tona de gru sau pe un tractor, ci fiecare teren sau parcel n parte, i are preul su. Acest pre este n funcie de locul i timpul efecturii tranzaciei comerciale, astfel

c terenuri cu putere productiv identic pot avea preuri diferite pe unitatea de suprafa10. - preul pmntului evolueaz n funcie de intensitatea cererii, celor care sunt dispui s investeasc n pmnt. Exponenii ofertei sunt proprietarii terenurilor, iar ai cererii sunt cumprtorii i/sau utilizatorii acestora. Proprietarii sunt persoane fizice sau juridice care aparin domeniului privat al statului sau particular i care fac dovada proprietii. Cumprtorii ca viitori proprietari i/sau utilizatori sunt i ei persoane fizice sau juridice, ncadrai fie domeniului public, fie domeniului privat.

2.3. Funcii Funciile pieei funciare sunt generale i specifice. Ca orice alt piaa, ea ofer informaii agenilor economici participani la tranzaciile funciare, verific, n ultim instan, concordana dintre dimensiunea, structura i calitatea ofertei cu nivelul, structura i calitatea cererii de pmnt, iar prin instrumente i prghii proprii - pre, rent, arend, dijm, redevena .a. acioneaz n direcia reglrii cererii i ofertei de pmnt pe total, ct i pe segmentele sale. Dintre funciile specifice, pe primul plan se situeaz contribuia pieei funciare la ajustarea structural, la creterea dimensiunii proprietii funciare i a exploataiilor agricole, condiie esenial pentru dezvoltarea unei activiti eficiente i performante. n al doilea rnd, funcionarea pieei funciare favorizeaz accesul productorilor agricoli la instituii de credit; pmntul ar putea deveni cea mai sigur garanie pentru creditul agricol. n acest scop, se cer ndeplinite o serie de precondiii: drepturile de proprietate trebuie s fie clare, trebuie s existe mijloace legale prin care s fie preluat pmntul pus garanie n caz de

10 Pan, Viorica, Economia i politica rural, Partea I, Universitatea din Craiova, Facultatea de tiine Economice, 1995, p. 70

neplat i, cea mai important dintre toate, trebuia s existe o pia lichid a pmntului. n al treilea rnd, piaa funciar favorizeaz tranziia treptat a muncii agricole n sectoarele neagricole ntruct cei care urmresc s prseasc agricultura i transfer integral sau parial drepturile de proprietate asupra pmntului celor care rmn s lucreze n acest domeniu. Ea reprezint astfel un mijloc important care asigur celor care doresc s se ocupe de agricultur accesul la resursele de pmnt i alocarea eficient a acestora. n al patrulea rnd, piaa pmntului contribuie la realizarea unor schimbri n procesul de producie agricol n sensul nlocuirii muncii prin capital, care se produce n mod inevitabil odat cu sporirea dimensiunii exploataiilor agricole i orientarea lor ctre producia pentru pia. De menionat este i rolul pieei funciare n favorizarea profilrii i specializrii produciei n exploataiile cu caracter comercial.

2.4. Factori Asupra intensitii aciunilor de pe piaa funciar n procesul de negociere acioneaz dou categorii de factori favorizani, cu efecte asupra ofertei, cererii i respective categoriilor economice apecifice acestei piee (pre, arend, dividend). Prima categorie cuprinde factorii cu aplicabilitate direct specific, iar a doua categorie include factorii cu general , indirect. a) n cadrul factorilor cu aplicabilitate direct i cu frecvena cea mai mare se regsesc: Categoria de folosin agricol. Gradul de fertilitate natural. Dimensiunea parcelei i poziia acesteia n relief. Accesabilitatea fa de cile de transport, precum i tipul calitatea acestora. i aplicabilitate

Distanta

fa

de

pieele

(punctele)

de

aprovizioanre

desfacere. Volumul investiiilor, care au finalitate creterea potenialului productive al solului. Utiliti agricole existente magazii, depozite, platforme, birouri. mprejmuirile exterioare i amenajrile interioare.

Posibilitile folosirii alternative a terenului. Regimul de cadastru i publicitate funciar. Evaluarea economic determinat dup metode matematice. b) Printre factorii cu aplicabilitate general, indirect, importani sunt: Mediul economic normal (pozitiv), cu trend cresctor pe indicatori macroeconomici. Politicile economice, cu referire la sistemul legislative, instituional i de susinere a agriculturii, focusate pe stimularea investiiilor n achiziia de terenuri. Sistemul financiar i de creditare, cu referire special la achiziionarea de terenuri, dar i susinerea productorilor. Rata dobnzii bancare, care se afl n raport invers proporional fa de categoriile economice de transmitere, cnd rata dobnzii este mare, intensitatea tranzaciilor funciare se diminueaz, ca urmare a gradului sczut de stimulare a ofertei. Sistemul de taxe i impozite, formulate i aplicate ntr-o manier lax i stimulativ pentru investitori. Rata rentabilitii produciei agricole, atractiv, comparativ cu cea din sectoarele nonagricole. Evident creterea cererii de produse agricole i implicit, scumpirea acestora, influenteaz creterea rentabilitii n producia agricol, ceea ce stimuleaz creterea cererii i preului pmntului. Gradul de competitivitate, n domeniul cererii, manifestat ntre cumprtorii de terenuri agricole.

Scderea natural a populaiei agricole, creterea gradului de imbtrnire i feminizare a acesteia, precum i diminuarea potenialului economic al gospodriilor rneti sunt factori care contribuie la creterea ofertei de terenuri agricole.

2.5. Evaluarea Negocierile asupra categoriilor economice amintite (pre, arend, redeven, chirie) pot avea ca punct de pornire dar, dou forme: - natural sau relativ (bonitarea); - economic sau absolut. 2.5.1. Evaluarea natural nseamn ncadrarea fertilitii terenurilor pe o scar de puncte de la 0 la 100. Scara se determin difereniat pe categorii de folosin agricol i cultur i este mprit n clase de fertilitate (din 10 n 10 puncte); clasa I cuprinznd terenurile cele mai puin fertile. La rndul lor, clasele de fertilitate au fost grupate pe 5 clase de favorabilitate, din 20 n 20 de puncte. Pentru fiecare not de bonitare, n funcie de categoria i clasa de teren, s-a determinat o anumit cantitate de producie. De exemplu, la cultura grului, producia medie posibil la nivel de ar, numai pe baza aportului fertilitii naturale este de circa 2600 kg/ha. Aceast producie a fost determinat prin nmulirea notelor medii de bonitare, respectiv 65 de puncte acordate culturii grului, cu producia pe an punct, 40 kg. Notele de bonitare se modific n sus sau n jos n funcie de gradul de fertilitate al terenului. De regul, curba lui este cresctoare ca urmare a intensificrii agriculturii. Deci, bonitarea servete la determinarea produciei medii, ca parametru fizic, n funcie de calitile intrinsece ale pmntului. Ca atare, negocierile, dup depirea acestei faze, pot glisa n sfera economic, unde aprecierile sunt mult mai abstracte i laborioase, dar i cu interpretri diverse de multe ori contradictorii, n funcie de coninutul orientrilor doctrinare. i de orientare n procesul derulri lor ulterioare, evaluarea terenurilor care se prezint sub

2.5.2. Evaluarea economic, presupune exprimarea bneasc, pe baza uni metodologii prestabilite a mrimii valorii terenurilor. n condiiile economice actuale, evaluarea economic a pmntului creeaz condiii obiective funcionrii normale a pieei funciare i este necesar deoarece poate sta la baza: - includerii pmntului n avuia naional; - tranzaciilor funciare economice i extraeconomice de orice fel; - privatizarea sectorului de stat din agricultur; - protejrii fondului funciar agricol i neagricol al rii; - despgubirii neagricole; - utilizrii raionale, dar i eficiente a tuturor terenurilor agricole; - armonizrii echilibrului, de ansamblu, dintre productorii i consumatorii de produse agricole prin includere sau nu n costurile, respectiv preurile produselor agricole, a cotei de amortizare a pmntului agricol utilizat. Premisele evalurii economice a terenurilor agricole sunt: Transformarea pmntului din pmnt-materie n pmnt-capital datorit muncii incorporate (vie i materializat), ca urmare a lurii acestuia n cultur, ceea ce i d valoare i pre. Aceast tez este valabil chiar i n cazul punilor naturale unde exploatarea este minim, deoarece este nevoie de investiii n animale domestice, fr existena crora nu ar fi posibil utilizarea terenurilor respective. Apariia i consolidarea proprietii private. Aplicarea investiiilor amelioratoare pentru mrirea capacitii productive a terenurilor existente, ceea ce transform tot mai mult pmntul din produs al naturii n produs al muncii omeneti. Metodologia evalurii terenurilor agricole este considerat ca o chestiune de politic agrar, nc nerezolvat, deoarece: - n teorie, sunt o mulime de abordri i interpretri, care, n cele mai multe cazuri, se exclud reciproc, nu se susin; agricultorilor pentru pmntul sustras n scopuri

- n practic, nu este un punct de vedere oficializat, ceea ce face ca patrimoniul exploataiilor agricole s nu includ i valoarea economic a terenurilor agricole. n cadrul teoriei economice, direct sau indirect, explicit sau implicit, evaluarea economic a terenurilor este confundat sau substituit preului pmntului i invers. Or, ntre aceste dou categorii economice au fost identificate urmtoarele relaii, care le individualizeaz n mod clar: - evaluarea se fundamenteaz pe o metodologie tiinific, predeterminat, pe cnd preul este rezultatul aciunilor de negociere, dintre vnztor i cumprtor; - evaluarea se manifest pe tot cmpul tranzaciilor comerciale (economie i extraeconomie), iar preul numai n cadrul pieei funciare cu referire la vnzare-cumprare; - evaluarea poate reprezenta un reper i/sau o orientare n cadrul aciunilor de negociere, din care cauz, preul poate oscila n sus sau n jos pe intervale nelimitate fa de evaluare. Ca atare, ecuaiile de determinare a evalurii pot fi atribuite preului, numai n msura n care aceasta se identific cu rezultatul evalurii economice. n acest sens, se poate vorbi de o ecuaie cadru, bazat pe raportul dintre rent i coeficientul de capitalizare a dobnzii: V/ha = (R/Cc ) x 100
n care: V/ha - Valoarea economic a unui hectar de teren; R - Renta funciar anual pe hectar; Cc - Coeficientul de capitalizare a dobnzii (aproximativ egal cu rata dobnzii)

n dou situaii aceast formul trebuie amendat pentru a proteja piaa funciar i, implicit, pe agricultori: - Cnd economia traverseaz o perioad de criz, att valoarea, ct i preul pmntului ating niveluri foarte sczute, de regul apropiate de

renta anual, ntruct rata dobnzii este mult mai mare fa de pragul normal, apreciat a fi de 4-5%. Pentru a prentmpina specula sau alte fenomene negative ce pot distorsiona funcionarea normal a pieei funciare, recomandabil este multiplicarea rentei cu 20-25 de ani, perioada de suprapunere a trei generaii de agricultori. - Cnd terenurile agricole sunt scoase definitiv din circuitul productiv, valoarea atribuit suprafeelor respective trebuie s fie mult mai mare dect atunci cnd ar fi fost destinate activitilor agricole propriu-zise. O formul posibil care s rspund acestei cerine este urmtoarea11: Vp = R/Cc + Vcf + (Vcf/Nc x 100) + Chv x Ip n care:
R - renta funciar; Cc - coeficientul de capitalizare; Vcf - valoarea neamortizat a capitalului fix integrat pmntului; Chv - cheltuielile necesare pentru recuperarea unei suprafee de teren neproductiv egal cu suprafaa scoas din circuitul agricol; Ip - indicele de cretere a preurilor.

2.5.3. Opinii cu privire la criteriile i metodele de evaluare a terenurilor agricole Pentru a crea o imagine ct mai cuprinztoare asupra evalurii economice consemnm n cele ce urmeaz, n sintez, principalele opinii, n ordinea apariiei lor, pe scena istoriei12: Prima abordare tiinific a fost ntreprins de W. Petty, n 1664 n Anglia, care considera c valoarea pmntului nu este altceva dect renta cumprat cu anticipaie pentru o perioad de 21de ani13, perioad rezultat din suprapunere a trei generaii de agricultori: bunic, tat i fiu.

Pan, Viorica, Economia i politica rural, partea I, Univ. Craiova, 1995, p.70,71 Pan, Viorica , Op.cit. p.72 13 Avuia naional, Bucureti, 1984, p.85.
11 12

 n ara noastr prima cercetare n aceast direcie i aparine lui Mihai erban, n 1914, care considera c valoarea pmntului este diferit n funcie de: regiune, calitate, situaia economic i dimensiunea proprietii (mare sau mic). El a folosit dou criterii: - arenda de la nivel de jude pentru exploataiile mai mari de 20 ha pe care a multiplicat-o cu 20 ani (perioada de suprapunere a trei generaii de agricultori romni). - preul perceput de Casa Rural pentru terenurile din proprietatea statului vndute ranilor (n cazul exploataiilor mai mici de 20 de ha). n aceeai perioad, respectiv 1915, I.N. Angelescu, calculeaz i el valoarea terenurilor, pornind de la venitul net sau plusprodusul pe hectar pe care l-a capitalizat cu o rat de 5%. Ultimele dou abordri au fost motivate de iminenta aplicare a unei noi reforme agrare n Romnia, determinat de micrile rneti din primul deceniu al secolului XX, aciune care s-a materializat, ceva mai trziu, n 1921, dup ncetarea primei conflagraii mondiale. Calculele de evaluare au fost utilizate la determinarea despgubirilor acordate marilor proprietari pentru terenurile cedate, dar i la stabilirea preurilor percepute de la beneficiarii reformei (ranii) pentru terenurile primite. n perioada interbelic au fost mai multe realizri n domeniu efectuate des N. Xenopol, D.G. Creang, N. Corneanu, V. Madgearu, L. Ptrcanu i alii dar, cea mai remarcabil a fost cea ntreprins de N. GeorgescuRoegen. Acesta a avut n vedere dou variante: - Prima se baza pe venitul mediu impozabil i, n final, pe impozitul funciar, care reprezenta 5% din valoarea medie a unui hectar de teren, difereniat pe categorii de folosin; A doua pornea de la preurile diferitelor categorii de terenuri stabilite de Nicolae Corneanu, n 1935. Evident, rezultatele obinute au fost diferite, fapt pentru care Roegen d publicitii dou valori: maxim i minim, corespunztore acestor metode. Dup instalarea comunitilor la guvernare i trecerea terenurilor n proprietatea socialist (de stat i cooperatist), piaa funciar a fost ca i

inexistent. Prin urmare, categoriile economice care nsoeau circulaia liber a terenurilor, n practic, au fost abandonate, iar n teorie, tratate nu n suficient msur. Reluarea cercetrilor, dup 1965, a presupus identificarea unor criterii de evaluare ct mai veridice, aciune extrem de dificil, ntruct nu existau termenii de comparaie oferii de pia. S-a recunoscut posibilitatea utilizrii a trei criterii de evaluare: - cheltuieli de valorificare; - venitul net; - renta funciar. Dar, abordabile erau numai primele dou, deoarece renta absolut nu era acceptat n rndul categoriilor economice. n toat perioada din 1991 pn n prezent, piaa funciar a funcionat n afara cadrului metodologic obinuit de evaluare a terenurilor agricole. Evident, att cercetarea tiinific, dar i experiena n domeniu (naional, ct i internaional) ofer modele viabile, adaptabile condiiilor prezente din agricultura Romniei.