Intrarea n vigoare a noului Cod civil

realiti i provocri legislative ale

modernizrii societii romneti

Antecontractele de vnzare
Lect. dr. Rzvan Dinc
Facultatea de drept
Universitatea din Bucureti

ncercarea de a depi o controvers

Dac lucrul se mai gsete n patrimoniul vnztorului
i nu exist impedimente legale (), oricare dintre
prile antecontractului de vnzare-cumprare poate
cere instanei de judecat, n lumina principiului
executrii n natur a obligaiilor i reparrii n natur a
pagubelor s pronune, n baza art. 1073 i 1077 C. civ.,
o hotrre care s in loc de contract de vnzarecumprare i care va avea caracter constitutiv de
drepturi, opernd transferul proprietii de la data cnd
rmne definitiv.
Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale

ncercarea de a depi o controvers

Promisiune sinalagmatic
ntruct consimmntul la vnzare, ca orice
consimmnt la ncheierea unui act () nu poate fi
impus n mod normal pe cale judectoreasc, refuzul
autentificrii vnzrii nu poate fi urmat de o executare
direct, n natur, prin pronunarea unei hotrri
judectoreti care s in loc de act autentic, ci doar de o
executare indirect, prin echivalent, prin acordarea de
daune-interese conform dispoziiilor art. 1075 C. civ.
Promisiune unilateral
Pentru formarea vnzrii, ajunge ca beneficiarul s
ridice opiunea, cu alte cuvinte s accepte oferta inut la
dispoziia lui de ctre promitent pe durata termenului
convenit
Dan Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale

Promisiunea de a vinde
i/sau de a cumpra (I)
Art. 1.279 - Promisiunea de a contracta
(1) Promisiunea de a contracta trebuie s conin toate acele
clauze ale contractului promis, n lipsa crora prile nu ar putea
executa promisiunea.
(2) n caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are
dreptul la daune-interese.
(3) De asemenea, dac promitentul refuz s ncheie
contractul promis, instana, la cererea prii care i-a ndeplinit
propriile obligaii, poate s pronune o hotrre care s in loc
de contract, atunci cnd natura contractului o permite, iar
cerinele legii pentru validitatea acestuia sunt ndeplinite.
Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile n cazul
promisiunii de a ncheia un contract real, dac prin lege nu se
prevede altfel.
(4) Convenia prin care prile se oblig s negocieze n
vederea ncheierii sau modificrii unui contract nu constituie
promisiune de a contracta

Promisiunea de a vinde
i/sau de a cumpra (II)
Art. 1.669 - Promisiunea de vnzare i promisiunea de cumprare
(1) Cnd una dintre prile care au ncheiat o promisiune bilateral de
vnzare refuz, nejustificat, s ncheie contractul promis, cealalt parte
poate cere pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, dac
toate celelalte condiii de validitate sunt ndeplinite.
(2) Dreptul la aciune se prescrie n termen de 6 luni de la data la care
contractul trebuia ncheiat.
(3) Dispoziiile alin. (1) i (2) se aplic n mod corespunztor n cazul
promisiunii unilaterale de vnzare sau de cumprare, dup caz.
(4) n cazul promisiunii unilaterale de cumprare a unui bun individual
determinat, dac, mai nainte ca promisiunea s fi fost executat,
creditorul su nstrineaz bunul ori constituie un drept real asupra
acestuia, obligaia promitentului se consider stins.
Art. 1.670 - Preul promisiunii
n lips de stipulaie contrar, sumele pltite n temeiul unei promisiuni de
vnzare reprezint un avans din preul convenit.
Art. 627 - Clauza de inalienabilitate. Condiii. Domeniu de aplicare
(4) Clauza de inalienabilitate este subneleas n conveniile din care se
nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre o persoan
determinat sau determinabil.

Pactul de opiune
Art. 1.278 - Pactul de opiune
(1) Atunci cnd prile convin ca una dintre ele s rmn legat de propria declaraie
de voin, iar cealalt s o poat accepta sau refuza, acea declaraie se consider o
ofert irevocabil i produce efectele prevzute la art. 1.191.
(2) Dac prile nu au convenit un termen pentru acceptare, acesta poate fi stabilit de
instan prin ordonan preedinial, cu citarea prilor.
(3) Pactul de opiune trebuie s conin toate elementele contractului pe care prile
urmresc s l ncheie, astfel nct acesta s se poat ncheia prin simpla acceptare
a beneficiarului opiunii.
(4) Contractul se ncheie prin exercitarea opiunii n sensul acceptrii de ctre beneficiar
a declaraiei de voin a celeilalte pri, n condiiile convenite prin pact.
(5) Att pactul de opiune, ct i declaraia de acceptare trebuie ncheiate n forma
prevzut de lege pentru contractul pe care prile urmresc s l ncheie.
Art. 1.668 - Pactul de opiune privind contractul de vnzare
(1) n cazul pactului de opiune privind un contract de vnzare asupra unui bun individual
determinat, ntre data ncheierii pactului i data exercitrii opiunii sau, dup caz,
aceea a expirrii termenului de opiune nu se poate dispune de bunul care constituie
obiectul pactului.
(2) Atunci cnd pactul are ca obiect drepturi tabulare, dreptul de opiune se noteaz n
cartea funciar.
(3) Dreptul de opiune se radiaz din oficiu dac pn la expirarea termenului de opiune
nu s-a nscris o declaraie de exercitare a opiunii, nsoit de dovada comunicrii
sale ctre cealalt parte.

Publicitatea imobiliar a
antecontractelor
Art. 906 - Notarea antecontractelor i a pactelor de opiune
(1) Promisiunea de a ncheia un contract avnd ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului
sau un alt drept n legtur cu acesta se poate nota n cartea funciar, dac promitentul este
nscris n cartea funciar ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul,
sub sanciunea respingerii cererii de notare, prevede termenul n care urmeaz a fi ncheiat
contractul. Notarea se poate efectua oricnd n termenul stipulat n antecontract pentru
executarea sa, dar nu mai trziu de 6 luni de la expirarea lui.
(2) Promisiunea se va putea radia, dac cel ndreptit nu a cerut instanei pronunarea unei
hotrri care s in loc de contract, n termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru
ncheierea lui sau dac, ntre timp, imobilul a fost definitiv adjudecat n cadrul vnzrii silite de
ctre un ter care nu este inut s rspund de obligaiile promitentului.
(3) Radierea se va dispune din oficiu, dac, pn la expirarea termenului de 6 luni prevzut la alin.
(2), n-a fost cerut nscrierea dreptului care a fcut obiectul promisiunii, cu excepia cazului
cnd cel ndreptit a cerut notarea n cartea funciar a aciunii prevzute la alin. (2). De
asemenea, promisiunea se va radia din oficiu n toate cazurile cnd, pn la ncheierea
contractului amintit mai sus ori pn la soluionarea definitiv a aciunii prevzute la alin. (2),
imobilul a fost definitiv adjudecat n cadrul vnzrii silite de ctre un ter care nu este inut s
rspund de obligaiile promitentului.
(4) Dispoziiile prezentului articol se aplic prin asemnare i pactelor de opiune notate n cartea
funciar. n aceste cazuri, dac, pn la expirarea termenului stipulat n contract pentru
exercitarea opiunii, beneficiarul pactului nu solicit, n baza declaraiei de opiune i a dovezii
comunicrii sale ctre cealalt parte, intabularea dreptului ce urmeaz a fi dobndit, se va
dispune din oficiu radierea pactului nscris n folosul su.

Ipoteca legal
Art. 2.386 - Creanele care beneficiaz de
ipotec legal
n afara altor cazuri prevzute de lege,
beneficiaz de ipotec legal ()
2. promitentul achizitor pentru neexecutarea
promisiunii de a contracta avnd ca obiect
un imobil nscris n cartea funciar, asupra
imobilului respectiv, pentru restituirea
sumelor pltite n contul acestuia;

Antecontractele de vnzare

Va mulumesc pentru atenie.

Documentarea pentru realizarea acestei comunicri a fost finanat din contractul

POSDRU/89/1.5/S/61968, proiect strategic ID 61968 (2009), cofinanat din Fondul
Social European, prin Programul Operaional Sectorial Dezvoltarea Resurselor
Umane 2007 2013.