I

" SZTRANYiCZKI, SZILARD

I.
j :
\
·1
S-a ' născut în 18 aprilie 1970, la Cluj-Napoca. A absolvit în anul 1997
. Facultatea de Drept a Universităţii· Creştine "Dimitrie Cantemir" din

.~ Szilard Sztranyiczki
Cluj-Napoca. A obţinut titlul de doctor în drept în anul 2006, îndrumător '

ştiinţific fiind prof. dr. Emest Lupan. În aCtivitatea profesională a fost

inginer cad astru, consilier juridic şi director al , Oficiului de ' Cadastll.l şi

Ili
Publicitatc Imobiliară din Cluj (1992-2007), iar din anul 2007 este avocat t
definitiv în cadrul Baroului Cluj . Din anul 2006 cste lector colaborator în ~f
;t-

. cadrul Institutului Naţional de Administraţie - Centrul Regional de Per­ 1~

Drept civil
. feeţionarc Cluj. intre anii 2007-2008 a predat cursul c!e f)rept comercial. .. ~

la FaCultatea de Geografie din . cadrul Universităţii ,,Babeş-Bolyai" din

Cluj-Napoca., iar din aml1 2008 este cadm didactic asociat la Universitatea
Drepturile reale principale
Sapientia din Cluj-Napoca, unde prcdă în cadll.ll spccializării Ştiinţc juridice
disciplin~ ca Drepfcivi/- partea generală, Drept civi/- persoanele şi Drept
civil - drepturile reale.
conform Noului Cod civil
,.~~

A publicat, singur sau în colaborare, mai multe articole apărute În revis(~ de

specialitate din ţară (Dreptul, Analele Universităţii din Oradea - Scria j
Drept, Revista Maghiară de Ştiinţe; Juridice din România, Scientia furis, ..
t'r
~

Revista Româna-Maghiară de Ştiinţe Juridice etc.). .

/
/

IIli
r

1i
'i
.­
'"1:

i
1\

il!

®it
f.

'. '1'i

i
!
il.
Editura C.H. Beck
\ Bucureşti 2012

11\
!I!

"

 ~
" ~ AVE.RTISMENTI
Având În vedere amploarea luată d.! fenomenul fotvcopierii lUl..'răriJor de s[l<!cilllitat~'

mai ales in domeniul Dreptulu~ atragem aten~a că, pOlrÎ\,1l an. .14 şi 140 din Leg'e:\

Of. 8/1996 privind dreptul de autor şi df\,'ptur:ile conexe, reprodvcerl!ll. opcreJorsau II

produselor purtiltoare de drepturi COMxe, daci\rcspeciiva. reproducere il fo st efech::rtă

I

fi'ilii autorizarea. sau consimţământul tîtularuilli drcpluriior recunoscute de iegea ·

Cuprins
mcnlionată, constituie infracţiune şi se pedcpSeşt1l c~ Închisoare s."u cu arneildă ..Prin

reproducere. cotiform legii, se Înţelege realizarea, integraUI sali p;rrtială, a lU\eia: ori a

mai multor copii ale unei opere, direct~111 indirect, tempornr o.ri permanent, prin orice

mij looeeşi sub orice formă, .

PRIMA VERBA................................ ,... :................................................ XI

Nu vă faceti părtaşi la distrogerea cărţii!

".
, .
Editura C.H. Beck esteacreditată CNCSIS - Consiliul National al Cercetării Capitolul L Patrimoniul şi drepturile patrimoniale............................. 1

Ştiinţifice din ÎnvăţământuI Superior .

Secţiunea 1. Noţiunea juridică de patrimoniu ............... .. .. ... ........... ~..... 1

Drept civil. Drepturile reale principale conform Noului Cod civil

§ 1. Noţiuni generale despre patrimoniu

Szilard Sztranyiczki
Copyright © 2012 - Editura C.H. Beck
.

I
§2. Dispoziţii legale care fac referire lapatrimoniu în dreptul civil

român...........
.
.. ................ . :...... .... ........... ..:....
... .... .. ............... ...... ..... 2

Toate dreptUiile rezervate Editurii C.H. Beck .. . . I . .

"l
§3 . D efiInIţIa patnmollIu UI .. :................................ ... ......................... .)
Nici o parte din această lucrare nu poate fi copiată fără acordul scris al Editurii' C.H. Beck
Drepturile de distribuţie în străinătate aparţin în exclusivitate ed iturii ,ff I
T .. d .. " . '
§4.• eonl espre patnmo11lu ....... .. ................ ·.: ..... .... .. :.. .:....... ;......... .

. 5'
. '$ §5. Caracterele juridice ale patrimoniului ................. .. .................... 8

Descrierea CIP a Bibliotecii Naţionale a României Secţiunea a 2-a. Funcţiile patrimoniului .; .................... : ...................... 13

SZTRANYICZKI, SZILARD I
§I. Gajul general al creditorilor.. ..................... .. ... .. ............. ...... .... . 13

Drept civil :drepturiIe reaJeprincipale conform

I
§2. Transmisiunea universală şi cu titlu univ ersal ............... ... ... ..... 15

Noului Cod civil / Szilârd Sztranyiczki. - Bucureşti:

I

Editura C.H. Bcck, 2012

§3. Subrogaţia reală cutitlu .uni versal şi subrogaţia reală cu titlu

Bibliogr.
ISBN 978-973-115-996-6 I
particular ............ :................ ;...... .. ... ..... .. ............. ....... . :...... ........ :.16

Secţiunea a 3-a. Clasificarea şicbnţinutul drepturilor patrimoniale .:. 18

§ 1. Drepturile reale":' ius in re ....................... ....... .... ............. .. .... .. 18

347

§2. Drepturile de creanţă - ius ad person~m ................................. 19

I
§3. Comparaţie între drepturile reale şi drepturile de creanţă ........ 19

Ecitura C.H. Beck, Str. Serg. Nuţu Ion nr. 2, secto r 5, Bucureşti
i

Tel.: 021.410.08.47 ; .
i

§4. Clasificarea drepturilor reale .................................................... 21

021.4 10.08.09; .1

021.410.08 .73; . Capitolul II. Teoria generală a proprietăţii ....:................................... 26

021.410.08.46
. Fax: 021.410.08.48 I
SeCţiunea 1. Noţiunea, conţinutul şi caracterele dreptului

E-mail: comenzi@bcck.ro de proprietate pri v ată .................... ..... ......... .... .. ..... .. .............. ......... 26

.- ..........

I
§ 1. Preliminarii ........................... ,..................................................... 26

§2. l\'oţiunea dreptului de proprietate privată.. ............. .............. .... 29

Redactor: Laura Trifa \

Tehnoredactor: ' Corina Voicu §3. Conţinutul juridic al dreptului de proprietate ....................... ... . 31

.,I

§4. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate ...... ............. ... . 33

Secţiunea a 2-a. Limitări şi restricţii ale dreptului de proprietate

pri v ată ........................................................... .... .............................. 35

Tiparul exec~tat de Graficprint

 I
-1

VI Drept civil. Drepturi reale principale . Cuprins VII

§2. Limite Inateriale ale dreptului de proprietate pIivată ... .. ..... .... .37
Secţiunea a 2-a. Dobândirea şi pierderea posesiei ...... .. .................... 129

§3; Limite legale ale dreptului de proprietate privată stabilite în

j' § 1. Dobândirea posesiei ................ ...... ......... ................................. 129

cadrul raporturilor de vecinătate .............................. ;................. 39

§2. Pierderea posesiei ................ .................... .... .................. ,....... . 129

. §4. Limite judiciare ale dreptului de proprietate privată stabilite

.\ §3. Calităţile şi viciile posesiei ...... :.... ................................. .. ...... . 130

în cadrul raporturilor de vecinătate ................................ ........... .43

Secţiunea a 3-a. Efectele posesieL ................... :.... .......................... .. 134

§5. Limite convenţionale ale dreptului de proprietate privată

§ 1. Enumerare............................. ,.................. ;................................ 134

stabilite în cadrul raporturilor devecinătate ............................ .. .44

§2. Posesia creează o prezumţie de proprietate în favoarea '.

; posesorului ....................... ........ .. ....... .......... .. .........................:.. 135

Capitolul tn. Formele dreptului de proprietate ....... ~ .......... ~ ..............46

§3. Dobândirea fructelor prin posesia de bună-credinţă ...... ...: ..... 136

"!

Secţiunea 1. Dreptul de proprietate privată ................................. .. .. ... 46

i

I
Secţiunea a 4-a. ACţiunile posesorii ...........:..... .............................. .. . 139

" § 1. Definiţia dreptului de proprieta~ ..........: ..::... ..::............. ,7...•••• .46 I

§ 1. Noţiunea acţiunilor posesorii.. ............................................. .. . 139

§2. Subiectele dreptului 'de proprietate privată ...... .. .. ........ :.... ... .... .48
§2. Clasificarea acţiunilor posesorii ...... ... ~ ........ ;.......................... 140

Secţiunea a 2-a.. Mod,!lităţile juridice ale drepturiior reale

principale .. ... ...... ... ........ ........................ ... ..... ... ..: ....... ........ ... .. .. ...... 75

§3. Condiţiile de exercitare şi admisibilitate a acţiunilor

posesorii ... :................................ ..... .. .............. ......... ....... :~ .... ... . 140 .

i
§4.Protecţiajuridică specială a posesiei .. ....................... .... ......... 142

§ 1. Definiţie .......................... ............................................ ............ ... 75

§2.Proprietatea rezolubiIă .................... ..:...... ...... ..... ........ :.......... ... 76

§3. Proprietatea anulabilă ........................................... .......... .~~ ....... 79

"4 Capitolul V. Dezmembrămintele dreptului de proprietate

§4. Proprietatea comună: Noţiune .. ....:..... ................ .. ..... .......~~ .. ..... 80 I

.,i

privată .............................................................................................. 144

§5. Coproprietatea comună pe cote-părţi obişnuită ..... :... ..... ...... .... 81
i
Secţiunea 1. Consideraţii generale .............................. ... ................... 144

§6. Coproprietatea pe cote-părţi forţată. Noţiune .. ..... ..... ........ .. .-.... 93 I

§ 1. Preliminarii .. .:............................ ... .... ........ ...... ~............ .. ......... 144

6.1. Drepturile şi obligaţiile coproprietarilor.. .... .... .. .. ................ 96 I

§2, Enumerare............ ;r:: ............. .. ........... ... :....... ..... ........ ............. 145.

§7. Dreptul de proprietate comună în devălmăşie. Noţiun e ........... 97.

Secţiunea a 2-a. DreptuYde superficie .............................. ................ 145

§8. Proprietatea periodică. Noţiune .............................................. 104 .

§ 1. Noţiune şi caractere juridice ........ .. ........................................ . 145

Secţiunea a 3-a. Dreptul de proprietate publică ................................ 1 07

§2. Constituirea dreptului de superficie ........................................ 146

§ 1, Consideraţi! generale ............. ~ ...................'............................. 107

I
§3. Exercitarea dreptului de superficie ......................................... 148

§2. Definiţia şi caractere!~ dreptului de proprietate publică ........ IlO I

. §4. Încetarea dreptului de superficie............................... .. :........... 149

§3. Subiecteie dreptului de proprietate publică ......................... ... 113

,. I.
Secţiunea a 3-a. Dreptul de uzufruct ................................................ 150

§4. Delimitarea domeniului public ai statului faţă de domeniul

§ 1. Noţiunea dreptului de uzufruct.. .. ............ ,. :............................ 150

public de interes locaL. ...................................... ....................... 114

§5. Dobândirea dreptului de proprietate publică .............. ,.... ,...... 115

§6. Exercitarea dreptlllui de proprietate publică ... .... ... .... ... .......... 116

~ I
§2. Caracterele juridice ale dreptului de uzufruct... ...................... 151

§3. Conţinutul şi importanţauzufructuluL ..................... .. ........... 152

§4. Obiectul dreptului de llzufruct.. ...........:.. ... .................... .. ....... 152

§7. Stingerea dreptului de proprietate publică .............................. 125

§5. Modurile de dobândire a uzufructului .•.:................................ 154

"'. I
§6. Drepturile şi obligaţiile uzufructuarului şi ale nudului

Capitolul I·V. Posesi2l ..................................................................,........ 126 proprietar ....................................................................... ,........ ,. 155

Secţiunea 1. Noţiunea şi elementele posesiei .. .. ............................... 126

§7. Drepturile şi obligaţiile lludului proprietar ....................... " ... . 158

§8. Stingerea lizufructului .................... ........................................ 159

§J. Noţiunea posesiei ................;............ ,..................... ,.............. ,... 126

§9. Lichidarea uzufructului .......... ........... ....... .... ........................... 16:

§2.Elementele posesiei ...........................;.................................... 127

 VITl Drept civil. Drepturi .reale principale Cuprins IX

'" Secţiunea a 4-a. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie .... .:......... .......... 162 §3. Efectele acţiunii în revendicare .. ............................................ 204

§ 1. Caracteristici comune ............................. ,................................ 162 §4. Acţiunea în revendicare imobj.liară .... .............. ~ .........:............ 207

§2. Dreptul de uz .........................................:........................;......... 163 §5. Acţiunea în revendicare mobiliară .......................................... 211

' §3. Dreptul de abitaţie ...............................:...... ~ .................:......... 164 §6. Revendicarea bunurilor mobile în condiţiile

Secţiunea a 5-a. Dreptul de servitut~ .................... ...... ..................:... 165 art. 937 alin. (2) şi (3) NCC ..................................... ................ 214

§ 1. Noţiune şi caractere juridice ................................................... 165 §7. Particularităţi ale acţiunii în revendicare ca mijloc

§2. Clasificarea servituţilor .... ,................. ...:...................:............ 167 de apărare a dreptului de proprietate publică ...:....................... 216

§3. Exercitarea dreptului de servitute ... ................................. .... ... 171 Secţiunea a 3-a. Acţiunea în grăniţuire ............................................. 218

;ţ
3.1. Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului Secţiunea a 4-a. Alte acţiuni reale ................................ .. ... .. ..... ...... .... 220

... dominant .....................:..................................:..............;......... 171 '" § 1. Acţiunea negatoi-ie ..................... :........................................... .220

... 3.2. Drepturile şi o~ligaţiile proprietarului fondului aservit .... 172 )2. Acţiunea confes<?rie ........................................... ,..:.................. 220

.§4. Stingerea servituţilor , ............................................................... 173

~

Capitolul VIlI. Publicitatea imobiliară ............................................. 221

Capitolul VI. Modurile generale de dobândire a drepturilor reale

Secţiunea 1. Consideraţii generale privind publicitatea imobiliară.

principale ........................................................................................, 175 .

Necesitatea, obiectivele şi rolul publicităţii imobiliare .. ........ ~ .... 221

Secţiunea 1. Noţiuni generale ......... ..........................:......... ..:......:.... 175 § 1. Consideraţii generale ....................... ~ .........................,............ 221

S '
ecţIUnea a 2 -a. A "
cceslunea '''' . 176

.......... .. ........... ... ...... ..... ... ..............,:f,@... §2. Noţiunea şi sistemele de publicitate imobiliare ...................... 225

§1. Noţiunea şi felurile accesiunii ..........................................:-: .... 176 §3. Sistemul de publicitate prin cărţile funciare ........................... 227

§2. Accesiunea imobiliară naturală ............................................... 176 3.1. Caracterizare generală, fundamente istorice

§3. Accesiunea imobiliară artificială ...... .-.: ...... .... ....................... :'.178 şi reglementare:.. ..................... ... ...... .. ... ... ........................... . 227

§4. Accesiunea mobiliară ........................... .... ~ .................:............ 181 3.2. Structura şi obiec.tul cărţii funciare . .

Secţiunea a 3-a. Uzucapiunea ................ ................. .. ........ .. .......... .... 184 Obiectul cărţii funciare .: ........... ..... ...... .. .............................. 231

§ 1. Noţiune ............................:....... :............ ......................... :....... . 184 3.3. Structura cărţii funciare ................. .. ............:..................... 233

. §2. Justificare şi domeniu de aplicare .............:........ ..................... 185 3.4. Principiile cărţilor funciare ................................ ...... ........ .. 234

§3. Felurile lizucapiunii ...... ~ .............................. .. ......................... 186 3.5. Înscrierile În cartea funciară.. ...... .. .... .. ..............:............... 241

§4. Joncţiunea posesiilor ............................ :... .............................. 190 3.6. Efectele înscrieri lor în cărţile funciare .. .......... .. ............. ~ .. 245

. Secţiunea a 4-a. Ocupaţiunea ...... .. .............. ........... ... ........................ 193 3.7. Acţiunile de carte fu!1ciară .............. .. ................................. 246

Secţiunea a 5-a. Tradiţiunea .............. ............. ......... .. ........................ 195

Secţiunea a 6-a. Hotărârea judecătorească ........................................ 198 Bibliografie ............................................:.................:............................ 253

Capitolul VII. Apărarea dreptului de proprietate privată

şi a altor drepturi reale ................................................................... 200

Secţiunea 1.'Consideraţii generale privind mijloacele juridice

de apărare
a drepturilor rea le principale ..... .................................. 200

Secţi unea a 2-a. Acţi unea în revendicare ............................... ........... 201

§ 1. Noţiune şi caractere juridice ............................................. ...... 201

§2. Condiţiile specifice pentru promovarea acţiunii

în revendicare·.................................................... ...... .·............. ... 203

...,

I
1

PRIMA VERBA
1
i
I Prezentul curs universitar Îşi propune să prezinte sistematizat proble­
matica de ansamblu a drepturilor reale potrivit Noului Cod civil, pus în
~
I
I
aplicare de la 1 octombrie 2011 .
Din acest punct de vedere, prezentarea materiei drepturilor reale este un
.. exerciţiu destul de anevoios, având în vedere noutatea instituţiilor juridice
"
~

", .-1
prezentate. În schimb, Noul Cod civil se află într-un puternic raport de con­
!
tinuitate şi constanţă cu vechiul Cod civil, care zi rezistat - cu modificările
şi completări!e interVenite - 147 de ani pe scena juridică a ţării, trecând
cu bine două războaie mondiale, regimul comunist şi menţinându-se 22 de
ani în regimul economiei de piaţă al României democratice. Totuşi, ca şi
la sporturile pe echipe, unde intervin schimbări de jucători în timpul unui
~ meci, vechiul Cod a fost "chemat" la marginea terenului, şi, în consecinţă,
În locul acestuia a fost introdus Noul Cod. Însă această "schimbare" nu
Înseamnă că vechiul Cod a fost ineficient, ci, mai degrabă a fost un "jucă­
tor" experimentat, care însă, qatorită vârstei nu a mai făcut faţă dinamicii
şi intensităţii "jocului" cu societatea românească contemporană .
În principal, raţiuni de o~din lingvistic au impus elaborarea, adoptarea şi
punerea în aplicare a Noului Cod, prin rescrierea acestuia în limba română
utilizată în prezent. Apoi, regulile conturate În doctrină şi În jurisprudenţă
în legătură cu diferitele ei instituţii au fost preluate şi în Noul Cod civil.
Totodată , ca o regulă generală, s-a adoptat o concepţie monistă, prin tra­
tarea inst i tuţiil or dreptului privat sub aceeaşi umbrelă a Noului Cod civil,
respectiv problematica persoanelor, a familiei, a bunurilor, a obligaţiilor
(i nclusiv contractele speciale), a prescripţiei extinctive, precum şi materia
dreptului intern aţional privat au fost comprimate În textul noului act nor­
mativ. Redact01ii Noului Cod civil au ţinut seama şi de soluţiile cuprinse În
" codurile civile aie altor ţări~ cum ar fi: Codul civil francez, Codul civil ita­
lian, Codul civil spaniol, Codul civil elveţian şi Codul civil din Quebec.
Drepturile reale plincipale constituie o ramură complexă a dreptului
nostru civil şi au, fără putinţă de tăgadă, o arie foarte largă de aplicare, însă
de o fasc i naţie şi o frumuseţe aparte. Pentru a răspunde analizării institu­
ţie i drepturilor reaie, potrivit Noului Cod civil, am urmărit prezentarea

XII Drept civil. Drepturi reale principale
. esenţialului. Ne-am străduit pe parcursul lucrării să facem mai mult decât
un comentariu al textelor legale.
Drepturile reale au fost incluse în Cartea a III-a ,,Despre bunuri". Ca
reg'ulă generală, s-a consacrat legislativ prioritatea proprietăţii private, În
opoziţie cu proprietatea publică şi s-a formulat distincţia dintre cele două
instituţii.
Unificarea sistemelor de publicitate imobiliară, prin adoptarea Legii
nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, a impus reorganizarea În
" Secţiunea 1. Noţhmea juridică de patrimoniu
ţ Noul Cod civil a instituţiei cărţilor funciare, acordându~se efect constitutiv
de drepturi reale înscrieri lor în cartea funciară, măsură care va consolida
tircuituJ .civil imobiliar şi Jntregul siste~ juridic din România.
De asemenea, s-a acordat-nonnelorcare reglementează posesia o carac­
teristică autonomă, prin prevederea acestora Într-un titlu distinctîn cadrul
Oin's,tudiul părţii generale a dreptului civil cunoaştem că obiectul drep-'
Cărţii a III-a, renunţându-se astfel la răsfirarea nonnelor juridice care
reglementau această instituţie,
Totodată au fost puse în evidenţă noi modalităţi de divizare a patrimo­
niului şi de administrare a unor mas~ patrimoniale, prin introdu<;~rea insti­
tuţiei fiduciei şi de administrare a bunurilor altuia. Complexitat~a acestor
reglementări nu a permis însă o analiză amplă În cadrul acestei lucrări,
în consecinţă ele au fost rezumate Într-o prezentare generală În capitolul
referitor la patrimoniu şi drepturile patrimoniale.
Cursul ,tratează pe rând: patrimoniul şi drepturile patrimoniale, teoria
generală a proprietăţii, formele dreptului de proprietate, p'o sesia, dezmerri­
brămintele dreptului de proprietate privată, modurile de dobândire a drep­
turilor reale principale, apărarea <:ireptului de proprietate privată şi a altor
dreptun reale şi publicitatea imobiliară. .
Lucrarea se adresează deopotrivă unei largi sfere de cititori, incluzând
practicienii dreptului - magistraţi, avocaţi, consilieri juridici, funcţionari
publici, specialişti şi experţi În domeniu, cercetători etc. - şi, nu În ultimul
rând, studenţii facultăţilor de drept.
Autorul
'''',
conturarea noţiunii de patrimoniu.
i
.1
1 !
i I
Capitolul 1
I
I Patrimoniul şi drepturile patrimoniale
"1
i
!
i §1. Noţiuni gener,ale despre patrimoniu
"~. . .
,1
1
tului civil Îl constituie raporturile patrimoniale şi nepatrimoniale sau extra­
patrimoniale stabilite între persoane fizice şi juridice care se află între ele
pe'poziţie de egalitate juridică. Observăm că o componentă esenţială a
I ,
obiectului dreptului civil o constituie raporturile patrimoniale. Este patri-
monial acel raport al cărui conţinut este apreciat pecuniar (adicţ Jn bani)l ;
Pentru exemplificare, arătăm ca fiind raporturi juridice de drept civil. cu ,
conţinut patrimonial : dreptul de proprietate născut caurmareaco~&tiţ4i:!,.!i.~~;.' ·
unei case, cel născut din contractul de vânzare-cumpărare a unui teren,
j
)
cel dobândit de beneficiarul unui legat particular dispus prin testament,
! cel izvorât din dreptu 1 de a prehnde daune materiale ca unnare a unui fapt
I cauzator de prejudicii etc.
II Dimpotrivă, raporturile juridice care în conţinutul lor sunt lipsite de o
echivalenţă economică, valorică, sunt nepatrimoniale. Pentru exemplifi­
care, arătăm ca fiind raporturi juridice nepatrimoniale: dreptul la reputaţie,
I
.. ,I
la demnitate, la nume, la domiciliu, la sediu etc.
Reglementate de nonnele dreptului civil, atât raporturile juridice civile
:I "
patrimoniale cât şi cele nepatrimoniale sunt privite în annonie, ele, chiar
clasificate şi caracterizate distinct, nu sunt opuse unele altora. După cum
':1 am arătat, ele fonnează obiectul general al raportului juridic civil, putându­
se transfonna sau unul dintre ele constituind premisa altuia. Astfel, atin­
'/ gerea adusă demnităţii sau onoarei unei persoane- care intră în categoria
'/ drepturilor civile nepatrimonial.e - poate să atragă după sine reparaţii în
echi valent bănesc, echi v alări patrimoniale.
I Dintre drepturile şi obligaţiile subiective care alcătuiesc raportul juridic
civil, numai acelea care au o valoare economică prezintă importanţă pentru
J
I Termenul pecuniar este folosit cu sensul de "evaluabil În bani" .
 2 Patrimoniul şi drepturile patrimoniale
'" §2. Dispoziţii legale care fac referire la patrimoniu în
dreptul civil român
Observăm că nu există în vreun text legal, o abordare exhaustivă şi nici
Q definiţie legală a noţiunii de patrimoniu. NCC şi diferite acte normative
fac o serie de referiri la acesta. Textul art. 2324 alin. (1) NCC cuprinde unele
elemente definitorii ale patrimoniului, fără o utilizare explicită a tennetlu­
lui, prevăzând că: "cel care este obligat personal răspunde cu toate bunu­
rile sale mobile şi imobile, prezente şi viitoare. Ele servesc drept garanţie
* comună p creditorilor săi ". Este consacrarea dreptului de gaj general al
&editorilor chirografari, constituindu~se asupra patrimoniului debitorului
-lor, privit ca o universalitafe jUiidică, î~ care elementele de activ şi de pasiv
sunt variabile. De asemenea, În Noul Cod civil pe lângă numeroasele texte
În care se face o aplicaţie particuiară a noţiunii de patrimoniu în diferite
materii, există în art. 31-33 (Cartea 1, "Despre persoane"), dispoziţi i gene­
rale despre noţiunea de patrimoniu, astfel se definesc masele patrimoniale,
patrimoniile de afectaţiune, transferul intrapatrimonial şi patriil\gniul pro­
fesionalindividuaF. ~ .
1 NCC desemnea,ză prescurtarea Codului civil român, care a fost .adoptat
prin Legea nr. 287/2009, publicată în M.Of. nr. 511 din 24.07.2009, completat şi
modificat prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009
privind Codul civil, publicată în M : Of. nr. 409 din 10.06.20 II. Noul Cod civ il
a fost republicat în M. Of. nr. 505 din 15.07.2011, îmbinându-se textele Legii
nr. 287/2009cu Legea nr.71/2011. . pe care o dă doctrina reglementărilor legale şi implicit are meritul de a da
2 Art. 31 . Patrimoniul. Mase patrimoniale şi patrim~)!lii de afectaţiune.
Orice persoană fizică sau persoană juridică estetitulară a unui patrimoniu care
include toate drepturile şi datoriile ce pot fi evaluate în bani şi aparţin acesteia.
Acesta poate face obiectul unei diviziuni sau unei afectaţiuni numai în cazurile
şi condiţiile prevăzute de lege.
Patrimoniile de afectaţiune sunt masele patrimoniale fiduciare, constituite
potrivit dispoziţiilor titlului IV al Cărţii a III-a, cele afectate exercitării unei profe­
sii autorizate, precum şi alte patrimonii determinate potrivit legii.
Art. 32. Transferul interpatrimonial.
În caz de diviziune sau afectaţiuhe, transferul drepturilor şi obligaţiilor dintr-o
masă patrimonială în alta, În cadru! aceluiaşi patrimoniu, se face cu respectarea
.I
condiţiilor prevăzute de lege şi fără a prejudicia drepturile creditorilor asupra fie­
cărei mase patrimoniale.
În toate cazurile prevăzute la alin. (1), transferul drepturilor şi obligaţiilor
dintr-o masă patrimonială În alta nu constituie o 'Jnstrăinare.
Art. 33. Patrimoniul profesional individual.
I 2 M. Ploniol, G. Ripert, Traite pratique de Droit civil franyois, Tome m, Paris,
.1
Noţiuneajuridică de patriJ770niu 3
Conceptul de patrimoniu este utilizatşi în textele altor dispoziţii legale:
art. 7 şi ali. 46 din O.G. nr. 26/2000 cu privire la asociaţii şi fundaţii;
art. 5, art. 19-20 din Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unităţilor
economice de stat ca regii autonome şi societăţi comerciale; art. 2, art. 158,
art. 230-231 din Legea nr. 31 / 1990 privind societăţile comerciale; art. 35
din Legea nr. 18/199] privind fondul funciar. Am arătat că noţiunea de
patrimoniu Induce spre drepturi şi obligaţii care au conţinut economic,
adică pot fi evaluate în bani. Deosebite de acestea sunt cele lipsite de
valoare economică şi care în principiu, nu pot fi evaluate În bani.
§3. Definiţia patrimoniului
Înainte de a defini patrimoniul, trebuie să reţinem că în doctlina juri­
dică drepturile şi obligaţiile patrimoniale ale unei persoane pot fi abordate
în două moduri 1. Primul, când fiecare drept sau obligaţie aparţinând unui
subiect de drept civil poate fi analizat În modde sine stătător, separat,
în propria individualitate, făcând abstracţie de orice legătură cu celelalte
drepturi şi obligaţii aparţinând aceleiaşi persoane, privită ut singuli.
În cadrul celui de-al doilea mod de abordare, drepturile şi obligaţiile
pot fi analizate "ca o totalitate, ca pe o universalitate juridică aparţinând
unei persoane, făcând abstracţie de individualitatea fiecărui drept şi fiecă-'
rei obligaţii în parte". În opinia .autorului citat: "Acest mod de abordare a
drepturilor şi obligaţiilor ne co'~duce la noţiunea de patrimoniu".
Efortul de a sintetiza şi contura noţiunea de patrimoniu revine analizei
o definiţie cu valoare teoretică şi practică.
Preocuparea doctnnei de a elabora o definiţie ştiinţifică a dus la mai
multe definiţii, cu nuanţări, care însă nu diferă esenţial unele de altele,
toate pornind de la definiţia dată în doctrina franceză 2 • Marcel Planiol spu-
Constituirea masei patrimoniale afectate exercitării în mod individual a unei
profesii autorizate se stabileşte prin actul încheiat de titular, cu respectarea condi­
ţiilor de fonnă şi de publicitate prevăzute de lege.
Dispoziţiile alin. (1) se aplică În mod corespunzător şi în cazul măriri i sau
micşorării patrimoniului profesional individual.
Lichidarea patrimoniului profesional indiv idual se face În co nformitate cu dis­
poziţiile art. 1941-1948, dacă prin lege nu se dispune altfel".
1 L. Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Ed. Lumina Lex ,
Bucureşti, 200 1) pp. 8-9.
1926, pp. J 9-20: "On appele patrimoine l' ensemble des droits et des charges d' ti ne

4 Patrimoniul şi drepturile patrimoniale
" nea că patrimoniul constituie o unitate abstractă, distinctă de bunurile şi
obligaţiile pe care le compune.
În doctrina clasică patrimoniul a fost definit ca fiind "ansamblul drep­
turilor şi obligaţiilor unei persoane, care au sau reprezintă o valoare pecu­
niară sau economică, adică se pot evalua în bani"l.
Alţi autori fac referiri şi la bunurile care pot exista în compunerea patri­
. moniului, definindu-l drept: "totalitatea drepturilor şi obligaţiilor având
valoare economică, a bunurilor la care se referă aceste drepturi, aparţinând
'1"
unei persoane ale cărei nevoi sau sarcini este destinat să le satisfacă"2.
Desigur, sunt şi alte oefinitii
, '
date patrimoniului, însă din majoritatea lor
"se desprinde, în esenţă, că J?atrlmoniul are în alcătuirea lui o latură activă
şi o latură pasivă.
Latura activă este formată din valoarea tuturor drepturilor patrimoniale
aparţinând unei persoane. Este vorba atât de drepturile reale, cât şi despre
drepturile de creanţă.
Latura pasivă este formată din valoarea tuturor obligaţiilOi patrimoniale
ale unei persoane. Cu alte cuvinte, este aceea care include datqrjile evalu­
abile în bani pe care le are persoana titulară a patrimoniului. ~{ . persoane.
Activul şi pasivul patrimonial se găsesc într-o strânsă corelaţie, pentru
că aparţin uneia ş.i a~eleiaşi persoane, sunt elemente indispensabile unul
altuia. Existenţa celor două laturi, preponderenţa uneia sau alteia nu afec­
tează universalitatea patrimoniului. Preponderenţa laturii active sau dim­
potrivă a celei pasi ve ne indică situaţia solvabilităţii (sau insolvabilităţii)
patrimoniale a unei persoane, ceea ce are relevanţă practică şi care probabil
a sugerat definiţiilor unor autori o viziune economică accentuată3. Dreptul
nu poate să abdice de la comaridamentele etice chiar dacă sunt materii
ale dreptului în care componentele practice, economice intervin în mod
evident. Patrimoniul face parte dintre aceste materii, adică raporturile juri­
dice ale individului (persoană fizică sau juridică) sau cele ale societăţii în
fice ideea de patrimoniu, care apare ca o emanaţie a personalităţii umane,
personne appreciables en argent, envisage comme formant une universalite de
droits".
I C. Hamangiu, 1. Rosetti-BăIănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil, Ed.
Naţională Ciomei, Bucureşti, voI. I, p. 845.
clase afirmate progresiv pe scena istoriei, împotriva orânduielilor feudale
2 T 1onaşcu, S. Brădeanu, Drepturi reale principale în R.S.R., Ed. Academiei,
Bucureşti, 1978, pp. 13-14.
3 pc. Vlachide, Repetiţia principiilor de drept civil, Ed. Europa Nova,
Bucureşti, 1994, p. 36; T Ionaşcu. S. Brădeanu, op. cit., p. 13; C. Stătescu,
C. Bârsan, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale, Universitatea din
Bucureşti, 1988, pp. 4-5.
.~
Noţiuneajuridică de patrimoniu 5
ansamblul său se bazează pe principii economice, apreciabile în echivalent
i ·
bănesc. Dintr-o perspectivă mai plastică, patrimoniul poate fi asemănat
unui adevărat recipient (reprezentant al universalităţii), în care intră şi din
care ies în pennanenţă, alimentându-I (activ) sau golindu-I (pasiv), valori
materiale sau exprimate în valori materiale, care există independent de
circuitul acestora. Ca noţiune, patrimoniul depăşeşte suma sau fluctuaţia
elementelor de activ sau pasiv care îl compun, existenţa lui nu este primej­
duită de acest circuit care, chiar nefiind constant, îi este în schimb specific
patrimbniului~ Universalitatea şi identitatea patrimoniului nu este afectată,
decât odată cu încetarea sau dispariţia titularului său, când se realizează
I funcţia transmiterii universale saucu titlu universal.
'" , În conformitate cu definiţia legală prevăzută de art. 31 alin. (1) NCC,
! care prevede că "orice persoană fizică sau persoană juridică este titulară a
unui patrimoniu care include toate drepturile şi datoriile ce pot fi evaluate
în bani şi aparţin acesteia" şi reunind toate elementele doctrinare prezen­
tate, rezultă că noţiunea juridică de patrimoniu desemnează totalita­
tea drepturilor şi obligaţiilor cu conţinut economic, aparţinând unei
-r;-:.? :'"
§4. Teodi despre patrimoniu
Faţă de importanţa noţiuniI de patrimoniu, atât sub aspectul economic,
, cat şi al dreptului civil, pentru explicarea şi justificarea în raport de evo­
luţia societăţii omeneşti au fost emise două teorii considerate ca fiind cla­
I
·i
sice: teoria personalistă a patrimoniului şi teoria patrimoniului afectaţiune.
Succint ie vom analiza pe fiecare.
,
I
Teoria personalistă a patrimoniului sau a patrimoniului-personalitate
! Ci. fost elaborată în Franţa şi este prima care a încercat să contureze şi justi­
.I
I, expresia puterii juridice pe care o are o persoană. Această teorie a avut un
! răsunet clar în epocă şi reprezintă concepţia codului civil francez, a noilor
.,
statice. Exponenţii acesteia sunt juriştii francezi Aubry şi Raul, teoria lor
fiind acceptată până la începutui secolului Xx.
I
I Pentru această teorie, a se vedea C. Aubry, C. Rau, Cours de droit civil
franc;:ais, Tome 6, Cosse, Marchal et BilIard, Imprimeurs-Editeurs, Paris, 1873,
pp. 229-260.
6 Patrimoniul şi drepturile patrimoniale
Această teorie rezidăîn aceea că patrimoniul este strâns legat de per~
soana fizică titulară şi potrivit acestei concepţii, patrimoniul ar avea unnă­
toarele trăsături specifice:
- numai persoanele pot avea patrimoniu;
- orice persoană are un patrimoniu;
- patrimoniul nu poate fi separat de persoana căreia îi aparţine;
-o persoană poate avea numai un singur patrimoniu, care este unitar şi
indivizibil.
Revoluţia industrială, dezvoltarea creditului şi ci băncilor,concentrarea
capitalu)yi, care au caracterizat sfărşitul secolului XIX, au fost împrejurări
-Gare nu mai tăceau realistă regula indivizibilităţii patrimoniului şi carac­
terului său unitar. Consider~tă clasică, această teorie 'a fost criticată, ca
fiind abstractă şi abuzivă logic şi totodată în contradicţie cu soluţiile cerute
de dreptul pozitiv sau ca fiind mult prea strâmtă, chiar o piedică foarte
serioasă pentru dezvoltarea raporturilor juridice.
Că12ătând pe plan practic efecte negative, faţă de ecoul pe car:e îl avea,
s-a recurs şi la procedeulficţiunii, pentru a ocoli principiul ca~~ a stat la
baza teoriei personaliste, când se separa pauimoniul civil al unefi~ersoane,
de unul saumai multe patrimonii comerciale ce aparţineau de fapt aceleiaşi .
persoane.
Teoria patrimoniului-scop sau de afectaţiune l are ca punct de pOJ"nire
doctrina gennană, regăsindu-se şi în alte ţări în coduri civile care au fost
I subiect de drept.
adoptate după anul 1900. Teoria este receptată şi În Franţa.
In esenţă, teoria patrimoniului-scop sau de afectaţiune 2 , susţine exis­
tenţa patrimoniului ca universalitate de drepturi şi obligaţii, independent
de faptul că aparţin sau nu unei anumite persoane:
Teoria era subordonată ideii de personalitate şi are la bază înfiinţarea
de persoane fictive, care să fracţioneze artificial patrimoniul, după cum
destinaţiile acestuia sunt diferite, inclusiv în cadrul 'aceluiaşi domeniu cum
ar fi activităţile comerciale diversificate.
Regimul juridic este de asemeni distinct, după cum s-au creat persoane
fictive sau mase de bunuri destinate pentru comerţ. Cele două noţiuni: de
. persoană, pe de o parte, şi de patrimoniu, pe de altă parte, trebuie sepa­
rate. Personalitatea juridică nu se confundă cu patrimoniui, care trebuie să
II
1 A se vedea L. Pop, op. cit., p. 13.
2 Această teorie, concepută de juriştii germani Brinz şi Bekker şi preluată apoi
în Franţa, prin intennediul lui Saleilles, nu mai leagă unitatea patrimoniului de
persoana titularului său, ci descopul căruia îi este afectat patrimoniul.
I
I
Noţiuneajuridică de patrimoniu . 7
rămână ceea ce este: o universalitate de drepturi şi obligaţii afectate UDui
scop comun.
Rezultă că această teorie; spre deosebire de cea analizată anterior,
rezolvă problema divizibilităţii patrimoniului unic în mai multe mase de
bunuri, însă este locul unde trebuie să observăm că ajunge la distanţări arti- .
ficiale, care sunt excese în sens contrar. Lipsa titularului unui patrimoniu
care totuşi există duce la personificarea bunurilor, care la rândul ei nu poate
fi acceptată. Cu alte cuvinte - potrivit teoriei - drepturile şi obligaţiile
privite unitar fac abstracţie de apartenenţa la o anumită persoană, ele fiind
legate de ideea de scop sau afectaţiune. ..'.
Economia liberă de piaţă, aflată în. progres, este exprimată de ac~astă ~
teorie, ea ilustrând practic lărgirea posibiiităţilor întreprinzătorilor de a par­
ticipa cu acţiuni sau părţi sociale la mai mulţi agenţi economici, societăţile
comerciale fiind exemplele cele mai elocvente, în care se operează limita­
rea răspunderii pentru datoriile fiecărei societăţi Ia capitalul acesteia.
Teoria nu are suport în realitatea dreptului pentru că, preocupându-se de
problema divizibilităţii patrimoniului în mase de bunuri afectate unor des­
tinaţiunî diferite, ignoră existenţa persoanei ca subiect de drept. Realitatea
este că numai persoanele pot avea drepturi şi obligaţii. Drepturiie şi obli­
gaţiile cu conţinut patrimonial nu pot fi concepute rară să aparţină unui
Teoriei mi-etă sau ec!ectică apare în literatura juridică ca c tendinţă de
a formula o a treia construcţie teoretică, bazată pe ideea preluării elemen­
telor realiste şi care îşi păstrează valabilitatea din conţinutul celor două
concepţii descrise.
În literatura juridică românească s-a exprimat ideea valoroasă potrivit
căreia patrimoniul este un cadru În care se desfoşoară raporturile juridice
active şi pasive evaluabiIe în bani ,ale unui subiect de drept, care nu se
confundă cu elementele sale componentei.
De aici avem de reţinut, în primul rând, că unicitatea patrimoniului
nu exclude divizibilitatea lui şi, în al doilea rând, este demonstrabil că
. patrimoniul unei persoane (fiz.ice sau juridice), deşi unic, poate fi totuşi
divizat. Teoria induce ideea permanenţei patrimoniului şi faptul că el este
o emanaţie a persoanei umane sau a entităţi lor în care se constituie.
I A se vedea Pc. Vlachide, op. cit., p. 36.
 8 Patrimoniul şi drepturile patrimoniale
'" §5. Caracterele juridice ale patrimoniului
A. Patrimoniul este o universalitate juridică (universum ius, universitas
iuris), adică un ansamblu juridic având o unitate abstractă. Existenţa patri­
moniului, apreciat în calitatea sa de universalitate, este independentă de
bunurile care compun patrimoniul. EI rămâne cao existenţă abstractă, indi­
ferent de schimbările suferite în privinţa numărului bunurilor, a cantităţii şi
calitătii elementelor sale. Transformările care intervin nu sunt de neglijat,
dar eie nU fac decât să modifice compunerea patrimoniului şi conţinutul
ţ
său care însă în abstracţiunea lui rămâne neatins.
P~trimoniul privit ca universalitate 'Jmidică este definit ca atare în
" art. 31 alin. (1) NCC, ea fiind o entitate jurIdică independentă şi, accen­
tuăm, distinctă de elementele sale componente.
Sub aspectul universalităţii juridice, patrimoniul este, ca entitate juri­
dică, comparat cu un adevărat recipient ce are un conţinut în pennanentă.
mişcare prin dobândirea de noi drepturi şi obligaţii, precumşi prin modi­
ficarea ori stingerea celor existente, fără ca acestea să afecte~~ entitatea
reprezentată prin recipient. Universalitatea presupune dinamic~. patrimo~
niului, el cuprinzând şi bunuri viitoare, utilizată în art. 2324 alin; (1 )NCC,
pentru că, fiind strânS legat de titular, patrimoniul va evolua în fOllŢle sinu­
soidale, în sus şi În jos, de-a lungul întregiiexistenţe a persoanei ti tulare.
Caracterul de universalitate juridică a patrimoniului trebuie diferenţiat
de universalitatea de fapt, spre a evita confuzia.
Universalitatea de fapt (universitas facti) a fost consacrată în art. 541
NCC. Potrivit acestui text "constituie o universalitate de fapt ansamblul
bunurilor care aparţin aceleiaşi persoane şi au .o destinaţie comună stabilită ·
prin voinţa acesteia sau prin lege. Bunurile care alcătuiesc universalitatea
de fapt pot, împreună sau separat, să facă obiectul unor acte sau raporturi
juridice distincte". . .
Aşadar, universalitatea de fapt este un ansamblu sau o grupare de bunuri
a căror unitate se întemeiază pe o simplă legătură de fapt neconsacrată
juridic. Această universalitate este legată subiectiv de voinţa şi acţiunile
persoanei. Ea nu este independentă şi poate să dispară precum poate să
se nască,poate să fie ,,0 casetă goală" precum poate fi ,,0 casetă plină" cu .
obiecte. De exemplu, în cazul unei biblioteci unitatea rezultă din natura
materială a bunurilor care o compun şi nu din valoarea ei economică.
Înstrăinarea cărţilor în mod individual determină diminuarea întregului,
întrucât preţul primit nu ia locul bunurilor Înstrăinate. Asemănătoare este
şi situaţia colecţiilor de artă sau de altă natură. Când universalitatea de fapt
Noţiunea juridică de patrimoniu 9
'1 este constituită dintr-un ansamblu de animale domestice (herghelie, turmă,
I
cireadă, stup etc.), păstrarea întregului este posibilă pe cale naturală, prin
reproducerea animalelor, iar nu pe cale juridică (subrogaţie reală).
Universalitatea de fapt poate fi constituită fie din bunuri de acelaşi fel,
fie din bunuri de gen diferit, pentru că; după cum arătam, este esenţială
numai voinţa subiectului de drept, care are alegerea de a aborda materiali­
tatea unor obiecte ca o mulţime sau disparat.
Problema care se pune este: dacă cele două universalităţi se pot trans­
forma una într-alta.
Se apreciază că universalitatea de drept poate fi transformată în univer­
salitate de fapt, dacă titularul voieşte să o facă şi poate fi reţinut ca exemplu
'1 cazul testatorului care Iasă un legat particular care are ca obiect lucruri sau
.,J drepturi detenninate, dar enumeră în mod concret aceste lucruri limitat la
averea pe care o are când întocmeşte testamentul. Enumerarea lucrurilor,
în cuprinsul actului de ultimă voinţă, le caracterizează ca fiind o universa­
-1 litate de fapt. .
Universalitatea de drept poate fi privită ca o universalitate de fapt şi
t
atunci când îi lipseşte una din laturile sale, activă sau pasivă, pentru că
numai existenţa şi corelaţia dintre ele îi dă această caracteristică juridică .
Astfel se poateîntâmpla la data lichidării pasivului unei succesiuni, pentru
că nu se poate concepe o uniyersalitate de drept fără existenţa alături a
activului şi pasivului.
Pairimoniui este, deci o universalitate juridică, iar nu una de fapt. Totuşi,
în mod riguros, numai patrimoniul este o adevărată universalitate juridică,
iar masele patrimoniale sunt doar părţi ale întregului, chiar dacă păstrează
o unitate specifică determinată de un anumit grad de generalitate.
B. Orice persoană are în mod necesar un patrimoniu. Este un ade­
văr de necontestat că orice persoană fizică sau juridică are un patrimoniu.
Această trăsătură, denumită şi realitatea patrimoniului, consacrată în art. 31
alin. (1) NCC, presupune că existenţa unei persoane este de neconceput
fără un patrimoniu, pentru că, pe de o parte, Îtl ceea ce priveşte persoana
fizică, indiferent cât de săracă ar fi, are cel puţin obiectele de îmbrăcăminte ,
iar, pe de altă parte, în cazul persoanei juridice, patrimoniul şi asigurarea
substanţei sale economice se impune chiar ca o condiţie de existenţă.
Am reţinut, din definiţia dată patrimoniului, că acesta însumează totali­
tatea drepturilor şi obligaţiilor, cu conţinut economic. Dacă numai persoa­
nele pot avea drepturi şi obligaţii , patrimoniul care le exprimă are un titular
în persoana aparţinătoare.
 10 Patrimoniul şi drepturile patrimoniale .
'" Persoanele (fizice sau juridice) au aptitudinea generală, permanentă şi
abstractă de a dobândi drepturi şi obligaţii. Vocaţia este potenţială, pentru
că nu poate fi concepută existenţa unei persoane rară să aibă cel puţin
bunuri şi drepturi apreciabile în bani.
Dăinuirea patrirrioniului în timp se întinde până când persoana încetează
să mai existe. Este, din acest punct de vedere, În legătură cu universalitatea
patrimoniului, care se transmite altora la decesul sau declararea judecă­
torească a morţii unei persoane fizice, sau când este o persoană juridică
.~
care încetează, fiind supusă uneia dintre operaţiunile de dizolvare, divizare
totală, desfiintare sau lich idare. . "
. " C. Unicit~tea şi diviţibilitatea patrimoniului. Înţelegem prin acest""
caracter că o persoană nu' poate avea decât un singur patrimoniu. Logica .
impune o singură universitas juris, dacă am reţinut că orice persoană are
un patrimoniu, atunci în mod simetric un subiect de drept nu poate avea
decât un singur patrimoniu .
Apreciat ca un recipient sau ca un cont curent, precum diversitatea
drepturilor şi obligaţiilor care formează raporturile juridice~unicitatea
. patrimoniţllui aşa cum am definit-o, presupune divizibilit.atea ]fatrimoniu­
lui. Unicitatea şi divizibi!itatea patrimoniului ţin de existenţa:rnairnultor
mase de drepturi şi obligaţii, fiecare dintre acestea având regin'i jUridic :':'­
determinat. Destinaţia bunurilor este diferită prin natura lor, prin voinţa
legii sau a titularului. în acest sens, art. 31 alin. (2) NCC prevede că patri­
moniul "poate face obiectul unei diviziuni sau afectaţiuni; Însă numai în
cazurile şi condiţiile prevăzute de lege". Masele patrimoniale şi patrimo­
niile de afectaţiune prevăzute de urt. 31 alin. (2) şi (3) NCC sunt rezultatul
acestei diviziuni. Această dis tincţie are rostul de a sublinia că o persoană
nu .are mai muite patrimonii, ci mai multe mase patrimoniale, denumite
patrimonii de afectaţiune : ~/lasa patrimonială are o dimensiune temporară,
determinată de scopul căreia îi este afectată, conţinând atât drepturi cât şi
obligaţii patrimoniale, Divizarea patrimoniului trebuie să aibă întotdeauna
un temei legal. Exemp lul cel mai elocvent este cel al persoanelor căsă­
torite, în. cazul cărora există regimul juridic al comunităţii de bunuri. În
patrimoniui'-spţiior există două categorii de bunuri: bunurile comune şi
bunurile proprii. Regimul juridic distinct constă în principiu în aceea că
fiecare dintre aceste categorii de bunuri sunt urmăribile de creditorii soţilor
în raport de modul în care s-a născut creanţa. Creditorii personali ai unuia
dintre soţi pot să ceară urmărirea bunurilor proprii ale soţului datornic şi,
dacă creanţa nu este sati s făcută, pot să ceară împărţirea bunurilor comune
Noţiuneajuridică de patrimoniu 11
ale soţilor. În acest caz, bunurile atribuite prin împărţire fiecărui soţ devin
!
:1
proprii, operaţiune după care acele bunuri sunt susceptibile de a putea fi
urmări te de creditorii personali ai soţului respectivi .
'i
Separaţia de patrimonii este privită tot ca o divizibilitate patrimonială .
Astfel, art. 1156 alin. (5) şi (6) NCC reglementează un privilegiu credito­
rilor moştenirii contra creditorilor moştenitorilor, inclusiv împotriva cre­
ditorilor legatari cu titlu particular, ca un beneficiu individual, în virtutea
căruia creditorul moştenirii are dreptul sa fie plătit din valoarea bunurilor
succesorale, cu preferinţă faţă de creditorii personali ai moştenitorului.
Exercitarea privilegiului separaţiei de patrimonii este condiţionată de cali­
i
tatea de creditor al moştenirii, situaţie în care prezintă importanţă pentru
I
J
analiza de faţă că, deşi patrimoniul se transmite de la defunct la unul sau
mai mulţi succesori, nu operează confuziunea Între cele două patrimonii,
! pentru a fi realizat caracterul său de unicitate, ci partea transmisă prin suc~
.(
cesiune este distinctă într-o masa di vizibilă până la stingerea creanţei pe
care o are creditorul moştenirii sau ai defunctului .
1 Activităţile desfăşurate În cadrul profesiilor liberale - avocaţi , medici,
notari , executori judecătoreşti etc. - presupun existenţa unui aşa-numit
I patrimoniu profesional individual. În aceste cazuri este vorba de o masă
patrimonială destinată exercitării profesiei. Potrivit art. 33 alin. (1) NCC
"Constituirea masei patrimon)ale afectate exercitării în mod individual a
unei profesii autorizate se stabileşte prin actul încheiat de titular, cu respec-...
tarea condiţiilor de fonnă şi de publicitate prevăzute de lege".
În Noul Cod civil a fost instituită fiducia\ ca "operaţiuneajuridicăprin
care.unul sau mai mulţi constituitori transferă drepturi reale, drepturi de
crea;'ţă, garanţii ori alte drepturi· patrimoniale sau un ansamblu de ase­
menea drepturi, prezente ori viitoare, către unul sau mai mulţi jiduciari
cai-e le exercită cu un scop determ inat, înfolosul unuia sau al mai multor
benejiciari. Aceste drepturi alcătuiesc o masă patrimonială autonomă,
distinctă de celelalte drepturi şi obligaţii din patrimoniile jiduciarilor"
(art. 773) . Aşadar, instituţia fiduciei determină o divizare a patrimoniului
fiduciarului . În art. 786....:.787 NCC sunt reglementate relaţiiie dintre masa
I A se vedea a,t. 353 alin . (2)-(3) NCC._
1 Pentru detalii suplimentare, a se vedea H. Burian, Fiducia în lumina Noului
Cod civil, în Scientia Iuris,nr. l/2011 , pp . 30-48; C.R. Tripon, Fiducia, rezultat al
interferen ţe i celor două mari sisteme de drept: dreptul civil continental şi dreptul
anglo-sa);on . Conceptul, clasi ficarea, evoluţia şi condiţiile de validitate ale fidu­
ciei, în Revista română de drept privat, nr. 2/2010, p. 165.
 12 . Patrimoniul şi drepturile patrimoniale
'Y.
patrimonială fiduciară şi restul patIirnoniului fiduciarului, pe de o parte, şi
patrimoniul constituitorului fiduciei, pe de altă parte.
Astfel, în ipoteza deschiderii procedurii insolvenţei împotriva fiducia­
mlui, creditorii nu se vor putea îndestula din masa patrimonială fiduciară.
Titularii de creanţe născute în legătură cu aceste bunuri sau acei creditori
ai constituitorului care au o garanţie reală asupra bunurilor acestuia şi a
cărei opozabilitate este dobândită, potrivit legii, anterior stabilirii fiduciei
vor putea urmări bunurile din masapatrimonială fiduciară. Dreptul de
urmărire poate fi exercitat şi de ceilalţi creditori ai constituitorului, însă
'f
numai în temeiul hotărârii judecătoreşti definitive de admitere a acţiunii
prin care a fost desfiinţat sau a devenit inopozabil, În orice mod, cuefect
retroactiv, contractul de fiducie. Titularii creanţelor născute în legătură cu
bunurile din masa patrimonială fiduciară nu pot urmări decât aceste bunuri,
cu excepţia cazului în care, prin contractul de fiducie, s-a prevăzut obli­
gaţia fiduciarului sau/şi a cOrlstituitorului de a răspunde pentru o parte sau
pentru tot pasivul fiduciei. În acest caz, va fi urmărit mai întâi ·activul masei
. patrimoniale fiduciare, iar apoi, dacă este necesar, bunurile Q:~uciarului
sau/şi ale constituitorului, in limita şi în ordinea prevăzute în~ontractul·
de fiducie.
D. lnalienabilitatea patrimoniului. Reprezintă legătura indisolubilă
dintre patrimoniu şi persoana căreia îi aparţine, durând atâta timp cât ea
există ca subiect de drept civil. In principiu, toate elementele componente
ale patrimoniului pot fi înstrăinate, fără ca prin aceasta să se înstrăineze
însuşi patrimoniul, care este o noţiune juridică, un perimetru al titularului
din care pot lipsi mai multe sau mai puţine valo~i, fără ca el să-şi piardă ·
entitatea ..
În ce priveşte persoanele fizice, ele pot să transmită, să înstrăineze un
drept sau o obligaţie, şi mai multe drepturi sau obligaţii, prin acte in/er
vivos, dar nu pot transmite întregul patrimoniu. Transmiterea întregului
patrimoniu se poate face numai după încetarea personalităţii, numai pentru
cauză de moarte, când intervine momentul încetării din viaţă a titularului
patrimoniului.
Vânzarea..moştenirii patrimoniului unei persoane fizice de către moş- .
în
tenitorii săi, condiţiile prevăz~te de art. 1747-1754 NCC, precum şi
aşa-zisa transmisiune universală sau cu titlu universal în privinţa persoa­
nelor juridice, operează în condiţiile legii. Când este supusă reorganizării
prin divizare parţială, are loc o transmisiune patrimonială cu titlu parti­
cular, în sensul că o fracţiune din patrimoniu se desprinde şi se transmite
Funcţiile patrimoniului 13
cătremai multe persoane juridice existente sau care atunci se înfiinţează.
Transmisiunea universală sau cu titlu universal nu infinnăinalienabilita­
II tea patrimoniului, adică această transmitere are loc numai la un anumit
moment dat, iar nu în sensul că se transmite patrimoniul, care nu se reduce,
sub aspect temporal, la un anumit moment, ci se caracteriZează prin penna­
nenţă şi continuitate pe toată durata existenţei persoanei juridice.
!
Secţiunea a 2-a. Funcţiile patrimoniului
I Categoria juridică de patrim9niu răspunde, în ultimă insta':1ţă, unei
necesităţi practice şi anume, privit ca universalitate, îndeplineşte trei func­
I
! ţii importante, care permit şi explică producerea unor consecinţe juridice
1 necesare circuitului civi\.Ele sunt:
- patrimoniul constituie obiectul gaj ului general al creditorilor
1
. chirografari;
-patrimoniul explică şi face posibilă transmisiunea universală şi cu
titlu universal;
- patrimoniul explică şi face posibilă subrogaţia reală cu titlu uni­
versal.
//
§1. Gajul general aiâeditorHor
Creditorii chirografari sunt acei creditori care, fără să dispună de o garan­
ţie reală ori privilegiu, care să le asigure creanţa pe care o au, împotriva
debitoruhli, au în schimb un drept de garanţie asupra întregului patrimoniu
al debitomlui, privit în ansamblu său, ca o universalitate juridică. Creditorii
care au o garanţie reală au drept de urmărire şi de preferinţă asupra bunului
I pentru satisfacerea creanţei lor. În schimb, creditoriichirografari au doar
1 un drept de gaj general asupra patrimoniului debitorului lor pentru recupe­
I rarea creanţei . Aparent ei ar fi avantajaţi. Situaţia este însă alta. Creditorii
I chiragrafari în concurs cu creditorii care dispun de o garanţie reală - gaj,
.I ipotecă, privilegiu -, aceştia di~ urmă au prioritate, sunt îndestulaţi primii
. .I
I
.I
din executarea silită a acelor bunuri sau mase de bunuri cu privire la care
s-a constituit garanţia reală . Numai după aceea vin în ordine la executare
asupra a ceea ce a mai rămas din patrimoniu şi creditorii chirografari. În
ipoteza că garanţia reală nu este îndestulătoare, creditorii privilegiaţi pen­
I tru realizarea integrală a creanţei sunt îndreptăţiţi la continuarea executării
~I
şi asupra celorlalte bunuri existente în universalitatea debitorului, însă de
 14 Patrimoniul şi drepturile patrimoniale
,.
această dată ei sunt simpli creditori chirografari, în concurs cu alţii având
aceeaşi calitate.
În virtutea funcţiei de gaj general al creditorilor, patrimoniul consti­
tUie singura garanţie generală a tuturor creditorilor titularului său. Cu alte
cuvinte, obiectul dreptului de gaj general al creditorilor chirografari îl
constituie însuşi patrimoniul debitorului şi nu bunurile individuale care îl
compun. Ideea este exprimată de. art. 2324 alin. (1) NCC, care dispune că
"cel care este obligat personal răspunde cu toate bunurile sale mobile şi
... imobile, prezente şi viitoare. Ele servesc drept garanţie comună a credito­
rilor săi ". De aici rezultă aşa-numitul drept de gaj general al creditorilor
"'chirografari, aceştia fiin~ beneficiarii dispoziţiei art. 2324 alin. (1) NCC.
Creditorul poate urmări bunurile prezente ale debitorului, dar şi bunurile
viitoare, cu condiţia ca acestea din unnă să existe în intervalul de timp
cuprins între asumarea obligaţiei şi scadenţă. În literatura juridică s-a spus
că "cn~ditorul nu poate urmări aşa-zisele bunuri viitoare decât pe măsură ce
aceste bunuri devin prezente, adică intră în patrimoniu; el nu poate unnări
nici bunurile care nu au intrat încă, nici bunurile care au ieşit dţl~ din patri­
moniu în momentul unnăîirii, fiindcă creditorul n-are un drept~îndividua~
lizat îh fiecare bun particular, ci un simplu drept general ,asupra întregului
p~imoI1ili în universalitatea sa"l.
Pe drept cuvânt, în literatura juridică nouă s-a arătat că "patrimoniul
debitorului are, printre altele, funcţia de garanţie comună şi proporţională
. a tuturor creditorilor"2. Rezultă de aici legătura între gajul general al cre­
ditorilor şi divizibilitatea patrimoniului. Creditorii pot unnări numai acele
bunuri care fac parte din masa patrimonială în legătură Cll care s-au născut
. creanţele lor. Chiar dacă este aşa, gajul este şi rămâne general, dar atunci
când este divizat pe grupe de bunuri, dreptul de gaj general este specializat.
Bunurile sunt urmări te nu în virtutea apartenenţei lor la un anumit patri­
moniu, ci pe baza legăturii pe care o au cu o anumit drept de creanţă, fiind
afectate realizării acestuia: res, non persona debet .
Schimbările intervenite în conţinutul patrimoniului nu afectează
existenţa gajului general, iar prezenţa gajului general nu are consecinţa
"îngheţării'~patrimoniului, a fixării lui statice. Titularul păstrează posesia
bunurilor pe care le are în patrimoniu, precum şi dreptul de a face acte de
dispoziţie. Dacă actele de dispoziţie sunt frauduloase în dauna drepturi­
lor creditorilor, aceştia pot să cenzureze, pe calea acţiunii pauliene, actele
2
Ase vedea C. Hamangiu, 1. Rosetti-Bălănescu, Ai. Băicoianu, op. cit., p. 850.
A se vedea L. Pop, op. cit., p. 19.
Funcţiile patrimoniului 15
frauduloase încheiate cu terţii, în scopui ca bunul să se Întoarcă În patri­
moniul debitorului lor.
§2. Transmisiunea universală şi cu titlu universal
Noţiunea de patrimoniu stă la baza transmisiunii universale şi cu titlu
universal. Aceasta presupune că patrimoniLll în întregul său ori, după caz,
o cotă-parte sau fracţiuni matematice, poate fi transmis de la o persoană
la alta .
, Transmisiunea universală intervine atunci când se transmite întregul
. 'patrimoniu, nefracţionat, de la persoană la altă persoană . Ea are loc în
cazul transmiterii moştenirii, întrucât are ca obiect patrimoniul persoanei
fizice decedate, ca universalitate juridică, adică totalitatea drepturilor şi
obligaţiilor care au valoare economică şi care au aparţinut defunctului . Nu
se transmit drepturile patrimoniale care se sting odată cu moartea titularu­
lui lor, întrucât au caracter viager sau sunt contractate ori născute intuitu
personae, precum şi obligaţiile patrimoniale legate de o calitate personală
a defunctului.
Transmisiunea universală intervine şiîn situaţia reorganizării persoane­
lor jUlidice prin absorţie sau fuziune, saerprin încetarea personalităţii juri­
dice, când patrimoniul se transmite la una sau mai multe persoane juridice
existente sau altora nou î~fijnţate.
Transmisiunea cu titlu universal constă în transmiterea fracţionată a
întregului patrimoniu al unei persoane către mai multe persoane sau în
desprinderea unei părţi dintr-un patrimoniu spre a reveni altei persoane.
.1 La persoanele fizice, transmisiunea cu titlu universal are loc atunci
.I când patrimoniul persoanei decedate este dobândit pe cote-părţi de către
doi sau mai mulţi moştenitori legali sau testamentari cu vocaţie universală.
În cazu! persoanelor juridice, transmisiunea cu titluuniversaJ se realizează
I cu prilejul reorganizării lor, prin divizare totală sau parţială.
I Transmisiunea universală şi transmisiunea cu titlu universal se deo­
sebesc între ele exclusiv din punct de vedere cantitativ, pentru că ambele
1 presupun o transmitere a unei universalităţi juridice sau o fracţiune din
II aceasta. Prin transmiterea universală se dobândeşte totalitatea valorilor
active ş i pasive, iar prin transmiterea cu titlu universal se dobândeşte doar
o fracţiune.
I
I

16 Patrimoniul şi drepturile patrimoniale
'T
§3. Subrogaţia reală cu titlu universal şi subrogaţia reală·
cu titlu particular
. Etimologic, subrogaţie desemnează înţelesul de Înlocuire, în dreptul
civil român aceasta fiind de două feluri: personală şi reală.
3.1. Subrogaţia personală are loc atunci când unul dintre subiectele
raportului juridic civil obligaţional este înlocuit de o altă persoană. Dacă
un debitor obligat alături de alt debitor să achite o datOlie unui creditor
ţ plăteşte întreaga datorie, el se şubrogă În drepturile creditorului plătit şi În
locul acestuia ÎI urmăreşte pe debitorul pentru care a plătit, pentru ceea ce
"acesta datorează de faptc:.reditorului.
3.2. Subrogaţia reală constă În înlocuirea unei valori cu altă valoare,
a unui bun cu un alt bun. De exemplu: dacă un autoturism este dat în
schimbul unei motociclete şi al unei sume de bani, locul bunului Înstrăinat
este luat de bunul primit şi diferenţa de preţ Încasată astfel că asistăm la
fenomenul subrogaţiei reale.
Subrogaţia reală este cu titlu universal când se produce în ~~rul patri­
moniului şi este cu titlu particular când se referă la un bun ut Îinguli.
. Subrogaţia reală cu titlu universal se explică prin noţiunea de patrimo~·
niu, ea este reală pentru că se referă la bunuri, ea este universală pentru
că se produce În cadrul patrimoniului, făcând abstracţie de felul şi natura
bunului înlocuit şide modalitatea juridică.în care ea li avut loc. În orice
patrimoniu bunurile şi valorile se Înlocuiesc Între ele În mod automat, fără
a fi necesară o prevedere expresă a legii. Universalitatea juridică a patri­
moniului explică şi permite acest schimb pennanent de valori În conţinutul
său, valorile nou intrate luând locul, adică sub~ogându-se celor ieşite, a:
căror poziţie juridică o dobândesc. Astfel, valoarea de Înlocuire a unui
bun comun al soţilor intră În masa bunurilor comune, pe când valoarea de
înlocuire a unui bun propriu al unuia dintre soţi va intra în grupul bunuri- .
lor proprii ale acestuia. Aceasta duce la concluzia, subliniată în literatura
. juridică, că subrogaţia reală cu titlu universal este în strânsă legătură cu
gajul general al creditorilor şi totodată ea este subordonată divizibilităţii
patrimoniu!.ui! .
În doctrină" s-a dat explicaţia că universalitatea juridică a patrimoniului
care pennite schimbarea permanentă de valori În conţinutul noţiunii de
patrimoniu, îşi găseşte raţiunea În noţiunea de fungibilitate, care implică
I A se vedea L. Pop, op. cit., p. 21; C. Stătescu, C. Bârsan, op. cit., p. 15.
2 A se vedea P.c. Vlachide, op. cit., p. 37 ..
Funcţiile patrimoniului 17
echivalenţa, adică identitatea de valoare a bunurilor. Fungibilitatea este
însuşirea unora dintre bunurile care alcătuiesc patrimoniul de a se putea
Înlocui unele prin altele într-o plată. Fungibilitatea este proprie lucrurilor·
de gen, anume bunurile care se numără (de exemplu: bani), s~ cântăresc
(de exemplu: cereale, combustibil) sau se măsoară (de exemplu: lungimea
stofei), cu condiţia de a fi de aceeaşi cantitate şi calitate. Fungibilitatea este
o calitate juridică detenninată de caracterul material al bunurilor respec­
tive, ce se exprimă prin echivalenţa cantitativă şi calitativă a bunurilor
respective, ele fiind considerate sub aspectjuridic că nu pier, conform prin­
cipiului genera non pereunt. .,
Ideea de fungibilitate este diferită de subrogaţia reală, Q.u care nu se
poate confunda şi pe care nu o poate explica pe temeiul ficţiunii: În esenţă,
fungibilitatea este tocmai echivalenţa cantitativă şi calitativă a bunurilor.
Spre deosebire de aceasta, subrogaţia reală se caracterizează prin aceea că
lucrurile se schimbă între ele, pentru că numai astfel apare necesitatea ca
bunul cuprins în universalitate să ocupe poziţia juridică pe care a avut-o
bunul ieşit.
3.3. Subrogaţia reală cu titlu particular. Aceasta nu este legată de func­
ţionarea patrimoniului şi deaceea ea nu operează automat, ci numai în
cazuri prevăzute de lege. Ea constă în înlocuirea unui bun individual deter­
minat, cu un alt bun, privit izola,t, ut singuli.
În Noul Cod civil şi în leg(speciale sunt reglementate cazurile de sub­
rogaţie reală cu titlu particular:
a) art. 2330 alin. (1) şi (2) NCC prevede următoarele: în cazul în care
bunul grevat a pierit ori a fost deteriorat, indemnizaţia de asigurare sau,
după caz, suma datorată cu titlu de despăgubire este afectată la plata cre­
anţelor privilegiate sau ipotecare, după rangul lor. Sunt afectate plăţii
aceloraşi creanţe sumele datorate în temeiul exproprierii pentru cauză de
utilitate publică sau cu titlu de despăgubire pentru îngrădiri ale dreptului
de proprietate stabilite prin lege. Dacă acest text de lege ar lipsi, creanţa
privilegiată sau ipoteca ar fi Încetat să existe datorită pieirii lucrului ce-i
forma obiectul, iar suma primită ca despăgubire, ca urmare a subrogaţiei
reale cu titlu universal, ar fi intr:at în conţinutul gajului general al credito­
rilor chirografari;
b) în caz de expropriere, art. 28 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind
exproprierea pentru cauză de utilitate publică, ca urmare a procedurii de
expropriere, bunul intră în proprietatea statului liber de orice sarcini, iar
sarcinile care grevau asupra lui (dreptul de ipotecă şi privilegiul special
 . 18 Patrimoniul şi drepturile patrimoniale
imobiliar) se strămută de drept asupra despăgubirilor care se plătesc fos­
'"
tului proprietar. În Noul Cod civil, acest caz de subrogaţie reală cu titlu
particular este reglementat în art. 2330 alin. (2), menţionat anterior;
. c) Noul Cod civil reglementează şi alte cazuri de subrogaţie reală.
De exemplu, art . .748 alin. (2) NCC prevede că "uzufructul va continua
asupra despăgubirii plătite de terţ sau, după caz, asupra indemnizaţiei de
asigurare, dacă aceasta nu este folosită pentru repararea bunului". Un ait
exemplu, în material ipotecii imobiliare, art. 2393 alin. (1) şi (2) prevăd
următoarele: "Cel care achiziţionează un bun în cursul obişnuit al activi­
~
\ " tăţii unei întreprinderi care înstrăinează bunuri de acelaşi fel, dobândeşte
:-bunul liber de ipotecile constituite de înstrăinător, chiar dacă ipoteca este
perfectă, iar dobânditorul 'cunoaşte existenţa acesteia. În acest caz, ipoteca
se strămută asupra preţului sau altor bunuri rezultate din înstrăinarea bunu­
lui ipotecat".
d) Conform art. 24 din Legea nr. 99/1999 privind unele măsuri pen­
tru accelerarea reformei economice, "orice bun care înlocuieşte bunul
constituit ca garanţie sau bunul În care a trecut valoarea bun:~lui afectat
garanţiei se presupune a fi PŢodus al bunului iniţial, cu excep~cazului În
care debitorul va face dovada contrarie". Prin urmare, garanţia mobiliară
stabilită confonn acestei legi va putea fi executată asupra bunul!,li care a
intrat în patrimoniu. În mod similar, art. 2392 alin. (1) şi (2) NCC prevede
că "Ipoteca se extinde asupra fructelor şi productelor bunului ipotecat, pre­
cum şi asupra tuturor bunurilor primite de constitui tor în unna unui act
de administrare ori de dispoziţie încheiat cu privire la bunul ipotecat. Se
consideră, de asemenea, a fi un produs al bunului ipotecat orice bun care Îl
înlocuieşte sau în care trece valoarea acestuia". '
Secţiuneaa 3-a. Clasificarea şi conţinutul
drepturilor patrimoniale .1
Drepturile patrimoniale ca drepturi subiective se clasifică în două mari
categorii: drepturi reale şi drepturi de creanţă.
"
§1. Drepturile reale - ius in re
Sunt acele drepturi subiective civile cu conţinut patrimonial în virtutea
cărora tiiularul lor poate exercita În mod direct şi nemijlocit anumite pre­
rogative asupra unui bun, fără intervenţia unei alte persoane. Toţi ceilalţi,
Clasificarea şi conţintltul drepturilor patrimoniale 19
pnvlţl erga omnes, sunt obligaţi să se abţină de la orice acţiune care ar
putea Împiedica îl} vreun fel exerciţiul liber şi deplin al acestor drepturi de
I către titularii lor.
I
I! . §2. Drepturile de creanţă - ius ad personam
I Sunt acele drepturi patrimoniale În virtutea cărora subiectul activ, numit
"} creditor, poate pretinde o anumită conduită subiectului pasiv, numit debi­
I tor, să dea, să facă sau să nu facă ceva, îndreptăţindu-l pe titular să apeleze
la forţa de constrângere, în cazul opunerii.
I Drepturile de creanţă mai sunt denumite şi drepturi personale, întrucât
I
t
poartă asupra patrimoniului unei anumite persoane, care este debitorul. De
pildă, în cazul contractului de vânzare-cumpărare, dreptul vânzătorului de
i a primi preţul este un drept de creanţă, remiterea sumei reprezentând preţul
impune un raport şi un concurs între vânzător şi cumpărător.
i
§3. Comparaţie între drepturile reale şi drepturile de creanţă
Drepturile reale sunt drepturi absolute, fiind opozabile tuturor. Acestora
le corespunde obligaţia generală şi negativă de abţinere, de a nu face nimic
care să le aducă atingere. . ~.
Drepturile de creanţă sunt drepturi relative, pentru că sunt opozabile
doar stibiectului ori subiectelor pasive detenT1inatecărora le revine obliga­
ţia concretă de a da, de a face sau de a nu face. .
Intrând În conţinutul drepturilor patrimoniale, între acestea există ase­
mănări şi deosebiri.
Principalele asemănări sunt următoarele:
- sub aspectul izvorului, al sursei lor, ambele izvorăsc din acte sau
fapte juridice înţelese stricta sensu; .
1
- sub aspectul naturii şi conţinutului lor, având expresie economică,
I ambele sunt patrimoniale.
Principalele deosebiri dintre drepturile reale şi drepturile de creanţă .
sunt următoarele:
1
- sub aspectul subiectului pasiv, în cazul dreptului real acesta nu este
1 cunoscut, este nedeterminat, este alcătuit din toate celelalte subiecte de
I drept, în cazul dreptului de creanţă, dimpotrivă, este cunoscut titularul obli­
1·
I gaţiei corelative, care este debitorul;
I

20 Patrimoniul şi drepturile patrimoniale
" - sub aspectul conţinutului obligaţiei corelative, În cazul dreptului real,
subiectului pasiv nedeterminat îi incumbă obligaţia generală şi negativă,
de a nu face nimic de natură să stânjenească exercitarea liberă şi deplină a
dIeptului, spre deosebire de dreptul de creanţă căruia Îi corespunde obli­
gaţia debitorului de a avea o conduită determinată, să dea, să facă sau să
nu facă ceva. El trebuie să se abţină de a face ceva ce ar fi putut să facă În
lipsa unei astfel de obligaţiuni;
- sub aspectul numeric, drepturile reale sunt limitate ca număr, fiind
~ prevăzute de lege explicit şi implicit, lucru care face posibilă o enumerare
a lor. Dimpotrivă, drepturile de creanţă sunt nelimitate, subiectele de drept
">. pot crea, în baza principtului autonomiei de voinţă, ori câte drepturi de cre­
anţă ar dori;
- sub aspectul duratei lor, drepturile reale au fie un caracter perpe­
tuu (de exemplu: proprietatea), fie o durată mai lungă, limitată în timp
sau depinzând de un eveniment (de exemplu, până la decesul beneficiaru­
lui), pe când drepturile de creanţă sunt, în principiu, temporare, creditorul
putând pretinde de la debitor îndeplinirea obligaţiei, drept c(ţP~ de regulă
este mai scurt; ~ . anţă ca drept relativ este opozabil numai debitorului, el poate fi realizat
- sub aspectul conţinutului şi al efectelor juridice, numai dreptul real
este însoţit de cele două prerogative: dreptul de 'uriŢ!6rire şi dreptul-de
preferinţă. . ~· scriptibire· extint:tiv;· iar drepturile de creanţă sunt supuse prescriptibilită­
Dreptul de urmărire constă în prerogativa conferită titularului dreptului
.real, de a urmări bunul la care se referă dreptul său real, în mâinile oricui .
s-ar găsi în mod nelegitim, în vederea restabilirii situaţiei anterioare.
Astfel, proprietarul unui bun pierdut poate să-I revendice de la deţinăto­
rul nelegitim, creditorul ipotecar poate cere scoa'terea la vânzare a imobilu­
lUI ipotecat chiar dacă între timp a fost Înstrăinat de debitor etc.
În cazul dreptului de creanţă nu există acest efect. Caracterul său relativ
conferă titularului doar posibilitatea de a pretinde numai şi numai de la
debitor executarea obligaţiei. . - existenţa de sine stătătoare a dreptului .
Dreptul de preferinţă constă în prerogativa conferită titularului dreptu­
lui real de a avea prioritate faţă de orice alt drept, cu privire la acelaşi bun,
pe care poate să-I şi valorifice Înaintea titularilor altor drepturi. De exem­
plu : titulanll dreptului de proprietate (drept real pîincipal) are posibilitatea
de a opune dreptul său altei persoane care ar fi dobândit acelaşi drept, de
la acelaşi autor şi cu privire la acelaşi bun, dacă şi-a conservat legal drep­
tul real dobândit (a intabulat dreptul dobândit). De reţinut că situaţia este
alta în cazul drepturilor reale accesorii, dreptul de preferinţă constând în
. ,:1
Clasificarea şi conţinutul drepturilor patrimoniale 21
posibilitatea titularului dreptului real de a-şi realiza dreptul cu întâietate
ori prioritate faţă de alti creditori cate au aceleaşi drepturi asupra bunului
urmărit, dar care au un rang inferior. Dacă este vândut la licitaţie publică
,{ un imobil ipotecat, mai întâi este satisfăcută creanţa creditorului ipotecar
t şi, în ipoteza că mai există valori rămase, ele se distribuie în proporţie egală
I creditorilor.chirografari.
I
I
În privinţa titularului dreptului de creanţă, posibilitatea sa este lim. itată
În a pretinde debitorului sau succesorilor acestuia executarea obligaţiei
I,
asumate.
Sub aspectul mijloacelor procesuale de apărare şi al modului de rea­
lizare. Drepturile reale sunt apărate prin acţiuni reale (acţiunea În reven­
"f dicare, acţiunea îngrăniţuire), pe când dreptu·rile de creanţă sunt apărate
~
prin acţiuni personale (acţiunea pentru predarea bunului vândut, acţiunea
~ . pentru plata preţului etc.).
i Modul de realizare se referă la efectele juridice pe care le produc. După
cum s-a reţinut mai sus, dreptul real este un drept absolut, opozabil erga
I omnes, realizabil fără concursul subiectului pasiv abstract, dreptul de cre­
numai cu concursul - activ sau pasiv - al titularului obligaţiei.
. .. Sub aspeclul prescriptibilităţii, drepturile reale sunt în principiuimpre­
ţii . Regimul prescripţiei extinctive are anumite particularităţi în funcţie de
felul drepturilor patrimoniale, reale sau de creanţă .
§4. Clasificarea drepturilor reale
Criterii de clasificare
Clasificarea drepturilor reale se face după două criterii:
- natura juridică a bunurilor ce constituie obiectul drepturilor reale;
După aceste criterii principala clasificare este aceea în drepturi reale
I principale şi drepturi reale accesorii.
Drepturile reale principale au o existenţă de sine stătătoare, soarta lor
I nedepinzând de LIn alt drepi. Dacă un drept real depinde de existenţa unui
alt drept real, primul drept nu devine un drept real accesoriu. De exemplu,
dreptul de servitute are un, caracter accesoriu în raport cu dreptul de pro­
prietate, dar rămâne un drept real principaL
Drepturile reale accesorii nu au o existenţă de sine stătătoare , ele
fiind afectate garantării unor drepturi de creanţă, astfel Încât existenţa lor
 22 Patrimoniul şi drepturile patrimoniale Clasificarea şi conţinutul drepturilor patrimoniale 23

" depinde de cea a drepturilor garantate. Drepturile reale accesorii, respectiv
dreptul de gaj, dreptul de ipotecă, privilegiile şi dreptul de retenţie sunt
analizate pe larg în cadrul materiei teoriei generale a obligaţiilor, având în ·
vedere că ele sunt menite garantării unor creanţe, astfel încât în prezentul
curs nu le vom dezvolta în mod amănunţit.
4.1. Drepturile reale principale: Articolul 551 NCC reglementează Il
-1
categorii de drepturi reale, respectiv: dreptul de proprietate, drept~Ii de
proprietate pri vată este dezmembrat, astfel încât atributele care intră în
conţinutul său juridic se exercită de persoane diferite.
4.2. Drepturile reale accesorii. În această categorie sunt incluse: drep­
tul de gaj, dreptul de ipotecă, privilegiile speciale şi dreptul de retenţie.
Dreptul de gaj este acel drept real accesoriu constituit în favoarea unui
creditor, asupraunor bunuri mobile detenninate ale debitorului său sau ale
unei terţe persoane şi care permite titularului să i se satisfacă creanţa cu

*
superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de
servitute, dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul de folo- .
sinţă; dlepturile,realede garanţie şi aite drepturi cărora legea le recunoaşte
-... acest caracter. Cu-privire la dreptul de proprietate, art. 552 NCC precizează
Ir prioritate faţă de alţi creditori, din preţul ce rezultă din valorificarea aceior
bunuri; dacă debitorul nu îşi execută voluntar obligaţia asumată.
Dreptul de ipotecă este un drept real accesoriu, constituit numai asupra
imobilelor proprietatea altei persoane, care îi conferă titularului său, numit
că aceasta poate fi publică~au privată. I creditor ipotecar, posibilitatea de a urmări bunul în stăpânirea oricui s-ar
Dreptul de proprietate este cel mai important drept real principal. El. se 1
-1
afla şi de a fi plătit, cu prioritate, din preţul rezultat din valorificarea ace­
prezintă sub două forme: dreptul de proprietate publică, care aparţine sta­
lui bun. Odată cu punerea în aplicare a Noului Cod civil s-a reglementat
tului şi unităţilor administrativ-teri toriale şi dreptul de proprietate privată .:!
posibilitatea constituirii şi a ipotecilor mobiliare, instituite asupra bunuri­
care aparţine persoanelor fizice sau juridice, între cele din urmă putând
lor mobile. Privilegiile sunt cauze legale de preferinţă, în virtutea cărora
figura şi statul sau subdiviziunile administrativ-teritoriale ca p~l!'soane juri­
creditorii care au o calitate specifică creanţelor lor au posibilitatea să fie
dice de drept public, precum şi alte persoane juridice înfiinţate'1te stat, cum
plătiţi cu prioritate din valoarea unor bunuri determinate ale debitorului,
sunt regiile autonome, societăţile naţionale etc.
chiar faţă de creditorii ipotecari posteriori. Exemplul clasic este privilegiul
Dreptul de proprietate se exercită în plenitudinea atributelor sale direct vânzătorului unui imobil de a i se plăti preţul cu prioritate din valoarea
şi nemijlocit de către proprietar. Sunt situaţii când dreptul de proprietate imobilului vândut, chiar dacă.între timp (după vânzare) cumpărătorul a
se exercită în privinţa unora dintre atributele sale - posesia şi folosinţa­ constituit un drept de ipotecă' asupra acelui imobil, în favoarea unei terţe
prin intennediul altor persoane decât proprietarul. Persoanele care exercită persoane.
aceste atribute pe temeiul unor acte sau fapte juridice civile, În vederea Dreptul de retenţie este acel drept real care conferă creditorului, care
exploatării bunului după destinaţia lui economică, dobândesc asupra bunu­ este în acelaşi timp debitor al obligaţiei de restituire sau predare a lucrului,
lui fie un drept personaL fie un drept real. . posibilitatea juridică de a reţine acel lucru şi a refuza restituirea lui până
Aceste drepturi reaiecare derivă din dreptui de proprietate sunt de două când debitorul său (care este creditor sau chiar proprietar al bunului) va
feluri : executa obligaţia născută În legătură cu lucrul respectiv, constând în chel­
a) drepturi reale principale derivate dil? dreptL!! de proprietate publică , tuielile ocazionate de păstrarea, întreţinerea sau conservarea bunului . Cel
respectiv: dreptul de administrare, dreptul de cOi'lcesiune şi dreptul de care invocă dreptul de retenţie nu este titular al dreptului, el este un deten­
folosinţă. De regulă, dreptul de proprietate publică nu se exercită, În mod
direct, de către titul arii săi, statul şi unităţil e administrativ-teritoriale, ci
în mod indirect,
, prin intennediul titularilbr drepturilor reale constituite pe
I tor al bunului şi un creditor al obligaţiei la care este ţinută cealaltă parte,
. În faţa cărei a invocă dreptul său de retenţie pentru că nu a fost îndeplinită
această obligaţie. De aceea, dreptul de retenţie este considerat un drept real
temeiul său; '
.

I de garanţie imperfect.
Obligaţiile reale. Obligaţiile reale reprezintă o categorie juridică inter­
b) drepturi reale principale derivate din dreptul de proprietate privată,
adică:dreptui de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul
I mediară Între drepturile reale şi drepturile de creanţă. Aceste obligaţii
de abitaţie, dreptul de servitute, drepturile reale de garanţie şi alte drep­ corespund unor drepturi de creanţă, Însă au o altfei de legătură cu anu­
turi cărora legea le recunoaşte acest caracter. În aceste situaţii, dreptul de mite drepturi reale sau cu posesia anumitor bunuri, încât le configurează o
 i
~l
q
24 Patrimoniul şi drepturile patrimoniale Clasificarea şi conţinutul drepturilor patrimoniale 25
'" opozabilitate mai largă, depăşind stricta legătură cu per~oana debitorului nemişcător, încât creditorul nu poate obţine satisfacerea dreptului său,
iniţiali . . 1;; decât dacă posesorul actual al bunului va fi obligat să respecte acest drept
;t,
Obligaţiile reale sunt de două feluri: obligaţii reale de a face, adică La naşterea raportului juridic el era te:rţ şi potrivit principiului relativităţii
propter rem şi obligaţii opozabile terţi lor, respectiv scriptae in rem. ' :; actelor juridice nu ar trebui să-i fie opozabil. Dar această opozabilitate se
Obligaţiile propter rem apar ca .un accesoriu al unui drept real, a cărui transmite şi dobânditorului subsecvent al dreptului real.
; .~
soartă juridică o urmează. Ele sunt strâns legate de un lucru, imobil sau
mobil, astfel încât se transmit odată cu acesta. Ele "decurg din stăpâni­ .~I
rea uno:r bunuri şi obligă numai în legătură cu acele lucruri, adică propter . ~

;ţ­
rem".2 Ele îşi au izvorul în lege şi în convenţia părţilor.
Obligaţiile propterrem legale sunt prevăzute expres de lege, dintre care "

" cu titlu de exemplu potfj mentionate: . .

.~

. a) obligaţiile prevăzut~de ~rt. 74, art. 79 şi art. 83 din Legea nr.18/ 1991
pri vind fondul funciar, în sarcina deţinătorilor de terenUl;: de ii cultiva, de a
conserVa calităţile productive ale solului, de a efectua lucrări de îmbunătă­
ţiri funciare , de a permite lucrări de regularizare .a scurgerii apei pe versanţi
şi de corectare a torenţilor în scopul apărării lucrărilor de inundaţii etc.;
b) obligaţia prevăzută de art. 15 alin. (8) din Legea nr. 407 /t~06 a vână­
torii şi a protecţiei fondului cinegetic unde se prevede că "proprietarii şi
deţinătorii de terenuri cu orice titlu, precum şi . executanţii de lucrări de
oJ'icetzatură pe terenufile din fondurile cinegetice sunt obligaţi siia măsu­ ....
rile prevăzute de lege pentru protecţia faunei cinegetice ş i a mediului său
de viaţă şi răspu nd pentru pagubele pe cw-e le produc acestora prin acţiun i
ilicite săvârşite cu intenţie sau din culpă" .
c) obligaţia de grăniţuire reglementată de art. 560 NCC, care îl îndrep­
tăţeşte pe proprietar de a cere ca şi vecinul său Esau vecinii săi) să contri~
buie şi să suporte cheltuieliie de grăniţuirea proprietăţii lipite de a Sâ .
Obligaţiile propter i-em convenţionale sunt cele care se nasc din acordul "j
de voinţă al părţilor.
Obligaţiile scriptae in rem sunt opozabile terţilor. Ele nu îmbracă carac­
terele obligaţiilor reale. Însă sunt atât de strâns legate de posesia unui bun
~ ~

1 A se vedea TR. Popescu, P Anca, Teoria generală a obligaţiilor, Ed. Ştiinţifică,

Bucureşti. 1968, pp. J 6-17; M Planiol, G. Ripert, Traite practique de droit civil
fran<;:ais, Obligatior.nes, Tome VI, Paris, 1926, p. 328; C. Diaconll, Principiul ino­
pozabi lit:'iţii contractelor faţă de terţi, Ed. Lumina Lex, ediţia 11, 1999, pp. 21-22 ;
J. Lufă, Privire generală asupra obligaţiilor propter rem, în Dreptul nr. 8/2000,
p.IO.
2 A se vedea 1. Albu, Drept civil. Introducere în studiul obligaţiilor, Ed. Dacia,

Cl~-Napoca, 1984,p.6~

..
. Capitolul II
Teoria generală a proprietăţii
Secţiunea 1. Noţiunea, conţinutul şi caracterele
ţ
d:reptului de proprietate privată .
" §1. Preliminarii
Rădăcinile instituţiilor de drept civil se regăsesc în dreptul roman ,
acesta fiind aşadar, punctul de plecare al oricărui demers, indiferent de
scopul urmărit. Dar, în timp ce În cazul materiei obligaţiilor civile s~ poate
remarca o oarecare stabilitate, disputele doCtrinare vizând mai ales pro­
blema izvoarelor decât pe cea a conţinutului raportului juridic1iJn ceea ce
priveşte drepturile reale, opiniile au evoluat aparent ireconciliabiT, probabil
datorită valorii pe care o repre?:intă pentru societate, din toate .puri9tele de
vedere, dreptul care ocupă poziţia centrală În acest tablou: proprietatea.
Un prim aspect interesant Îl reprezintă faptul că în concepţia primitivă
romană, obligaţia (fus in personam) era gândită după tiparul dreptului de
proprietate (ius in re), adică al dreptului real. Aceleaşi prerogative erau
acordate ambilor titulari în sensul că proprietarul putea dispune după pro­
pria v()iriţă de lucttil său, iar creditorul de persoana debitorului insolvabiF . .
Ameninţat în Însăşi existenţa sa, debitorul apărea ca un obiect al unui drept
de proprietate, raportul cu creditorul (mai ales după începerea execuţiei)
incorporales cuprind drepturi din ambele categorii.
reducându-se la o adevărată legătură materială, care a evoluat ulterior spre
o legătură juridică, abstractă.
rale, iar în ceea ce priveşte lucrurile corp orale, sunt enumerate câteva, fără
Pe de altă parte, nu putem să pierdem din vedere puterea absolută pe
care paier familias (, avea atât asupra membri lor familiei, cât şi asupra
lucrurilor ce aJcătuiau proprietatea familială.
I J.L. Gazzcmiga, lntroduction historique au droit des obligations, Presses
Universitaires de France, Paris, 1992, p. 8.
2 VI. Hanga, Drept roman, editia fi VIII-a, Ed. Argonaut, Cluj-Napocu,
1999, p. 252; /. Albu, Drept civil. Introducere în studiul obligaţiilor, Ed. Dacia,
Clll}Napoca, 1984, p. 20.
Noţiunea, conţinutul şi caracterele dreptului de proprietate privată 27
Denumirea de pater jamilias atribuită şefului familiei este o noţiune
.t care evocă nu ideea de descendenţă, ci pe aceea de putere. În aceste condi­
ţii, paier jamilias era singurul proprietar al patrimoniului familial, singurul
judecător şi preot al cultului familial strămoşesc. Doar el era sui iuris,
independent, în timp ce soţia şi copiii erau a/ieni iuris, iar sclavii, simple
obiect~ de proprietate (res)l.
31­
~ În ceea ce pri~eşte proprie.tatea familială, aceasta avea un caracter ina­
lienabil şi, într-o primă fază, chiar indivizibil, la moartea capului familiei
putereafiind preluată şi exercitată în continuare asupra unei entităţi ce se
-1 supunea unei autorităţi unice".
Plecând de la realitatea că dreptul.ro'mana recunoscut, în vremuri stră­
vechi, un drept de dispoziţIe - în cel mai propriu sens cu putinţă -, având
ca obiect persoane (descendenţi, debitori sau sclavi) şi a permis şefului
familiei să hotărască În mod absolut, singur şi direct soarta oamenilor şi
bunurilor aflate sub autoritatea sa. În acest fel apare mai uşor de înţeles de
ce juriştii romani concepeau dreptul de proprietate ca intrând în conţinu­
tul unui raport dintre o persoană şi un lucru (ius in re) şi nu în cel al unui
raport dintre două subiecte de drept. Este adevărat că această concepţie
exprimă o abordare fetişistă ce poate fi determ in ată atât de resturile unei .
. -mentalităţi primitive; cât şi de efectul tendinţel"or pragmatice Întâlnite în
activitatea jurisconsulţilor rom,ani în ceea ce priveşte explicarea fenome ­
nului juridic 3 . Unnarea directă a acestei abordări o reprezintă includerea
F
dreptului de proprietate în categoria bunurilor corporale, spre deosebire
de toate celelalte drepturi care erau considerate, atât de Gaius cât şi de
Iustinian, incorporale 4 . Diviziunea aparţine filozofiei stoice greceşti şi nu
l corespunde diviziunii dreptului în drepturi reale şi personale deoarece res
l
Textele nu menţionează dreptul de proprietate printre lucrurile incorpo­
i
a fi menţionat cuvântul ius. În realitate, lucruri!ecorporale nu sunt consi­
derate un element al patrimoniului, ci doar dreptul de proprietate. Lucrurile
I Gaius, lnstituţiunile. trad. şi note A.N. Popescu, Ed, Academiei, Bucureşti,
1982, L, p. 77.
2 J. M. Ke/(y, Roman Law of Property, Oxford University Press, 1963, p. 36.
3 VI. Hanga, op. cit., pp.163-164.
4 A se vedea şi Iustinian, Instituţiile. Text latin ş i traducerea în limba română,
cu note şi studiu introductiv, de prof. dr. doc. Vladim ir Hanga, Ed. Lumina Lex,
Bucureşti, 2002, pp. J 2-14.

28 Teoria generală a proprietăţii
" fiind doar obiect al dreptului de proprietate, se poate trage concluzia că
lucrurile se referă la dreptul de proprietate asupra acestora, în condiţiile
în care romanii confundau dreptul de proprietate cu obiectul acestui drept.
. Totuşi, este exagerat a se pretinde că romanii nu ar fi cunoscut existenţa
proprietăţii private ca drept real distinct de obiectul său, menţionându-I ca
atare ori de câte ori claritatea exprimării o cerei.
Proprietatea l-a însoţit pe om din zorile civilizaţiei. EI este singura 'fiinţă
care, dotată cu raţiune, a pus stăpânire nu numai pe mediul său natural, ci
şi pe celelalte fiinţe. S-a declarat stăpân asupra a tot ce-I înconjoară prin
r
intenpediul puterii. În diferitele stadii ale dezvoltării societăţii omeneşti
" a exisia,ţ preocuparea de a justifica instituţia proprietăţii, toate curentele,
toate concepţiile 2 au rărn'as unanime în a susţine importanţa şi necesitatea
ei, însă, din interese care nu fac obiectul lucrării de faţă, preocupările au
diferit În privinţa originii şi a scopurilor sale,
Proprietatea este privită în dubla ei accepţiune: economică şi juridică,
Privită ca o categorie economică proprietatea a existat de-a lungul socie­
tăţii omeneşti, producerea şi procurarea de bunuri necesare tgiului este o
premisă indispensabilă pentru viaţa socială şi, ca atare, proPftetatea este
. strâns legată de sfera producţiei de bunuri materiale şi de culegerea roade­
lor 'acestei activităti,
.,' . -. ,
Proprietatea este apreciată ca fiind o categorie econorriică, spre deose­
bire de care, dreptul de proprietate este o categorie juridică şi se distinge
prin apropriere, însuşire a unui bun, iar titularul este îndreptăţit să-şi exer­
cite prerogativele dreptului său prin putere proprie şi în interes propriu,
respectând limitele impuse de lege, cu îndreptăJirea de a pretinde tuturor
celorlalţi erga omnes de a se abţine de la orice acte care să fie de natură a
stânjeni aceSI drept. Sensul juridic este îmbinat cu cel economic, pentru că
totalitatea relaţiilor economice dintre oameni sunt în acelaşi timp şi relaţii
juridice, pe care aceştia le au între ei în legătură cu bunurile.
În arnbele sale accepţiuni, proprietatea creează accesul suprem al omu­
lui la aproprierea bunurilor naturale sau a celor care sunt rezultatul activi­
tăţii umane desfăşurate în sfera producţiei de bunuri materiale şi spirituale.
Această în~şire operează fie individual, fie colectiv.
I c.ş, Tomulescu, Manual de drept privat roman, Litografia Învăţământului,
Bucureşti, 1958, pp, 267-268.
2 A se vedea G, Marty, P Raynaud, Droit civil. Les biens, 2eme edition, Sirey,
Paris, 1980, p. 29. . L. Pop, op. cit., fip. 29-32 şi alţii.
'~
Noţiunea, conţinutul şi caracterele dreptului de proprietate privată 29
§2. Noţiunea dreptului de proprietate privată
Dreptul de proprietate este strâns legat de patrimoniu şi în doctrina
română s-a considerat că este strâns legat de persoana titularului. Noul
;:
Cod civil recunoaşte Întâietatea proprietăţii private raportat la proprie­
tatea publică, astfel teoria generală a proprietăţii fiind chiar teoria gene­
rală a dreptului de proprietate privată. Este motivul pentru care art. 554
alin. (2) prevede că "dacă prin lege nu se prevede altfel, dispoziţiile apli­
cabile dreptului de proprietate privată se aplică şi dreptului de proprietate
l publică, însă numai în măsura în care sunt compatibile cu acesta din urmă".
Prin urmare, construcţia conceptuală a dreptului de proprietate privată va
precede prezentarea dreptului de proprietate publică. În Noul Cod civil
dreptul de proprietate privată este reglementat de art. 555-692, iar dreptul
de proprietate publică în art. 858-875.
Definiţia normativă a dreptului de proprietate privată se regăseşte în
art. 555 alin:. (1) NCC, unde se prevede că "proprietatea privată este dreptul
titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut
şi perpetuu, În limitele stabilite de lege".
Definiţia reţinută, în concepţia noastră, este departe de a fi completă 1•
De aceea, în definirea proprietăţii trebuie să se pornească dela con ţinu­
~ -_o
tuljuridic al dreptului de propri/etate alcătuit din prerogativele (atributele)
recunoscute de lege proprietarului, pe de o parte, iar, pe de altă parte, aceste
prerogative se exercită fără intervenţia ahor persoane, care formează subiec­
tul pasiv general şi nedetenninat. De asemenea, sunt numeroase situaţiile
când o parte a acestor atribute sau chiar toate sunt exercitate de o altă per­
soană decât proprietarul, pe temeiul unui alt drept real, derivat din dreptul
de proprietate. Aşa este, de pildă, uzufructuarul, căruia Îi sunt recunoscute
asupra bunului obiect aluzufructului, atributele de posesie şi folosinţă , sau
superficiarul, care, mai mult decât atât, poate exer<;ita pe lângă posesie şi
folosinţă şi atribute de dispoziţie materială şi juridică,
La întrebarea prin ce se deosebeşte proprietarul de alte persoane titulare
ale dezmembrămintelor proprietăţii care exercită unele din atributele apar­
ţinând proprietarului, se dă răspunsul că titularul dreptului de proprietate
exercită atributele acesteia În plitere proprie şi În interes propriu. În putere
. proprie, are sensul că nu este subordonat juridic nimănui, cu excepţia legii,
IO definiţie asemănătoare a existat şi în art. 480 din vechiul Cod civil, fiind
criticatăde mai mulţi autori. A se vedea C. Stătescu, C. BÎrsan, op. cit., pp. 31-32;
 30 Teoria generală a proprietăţii
'" toţi ceilalţi titulari de drepturi reale fiind obligaţi să ţină seama de aceasta.
În interes propriu, are sensul că exercitarea dreptului de proprietate se face
în exclusivitate în scopul satisfacerii intereselor proprii, fără obligaţii faţă
de alte persoane.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate reprezintă mijloace juridice
de exercitare a dreptului de proprietate prin intermediul altor persoane:
Existenţa şi exercitarea lor explică polivalenţa acestui drept şi a preroga­
tivelor sale, decizia proprietarului exprimă în ultimă instanţă modalitatea
-.ţ
--..
În care el a găsit să-şi exercite dreptul de proprietate până la limitările date
de lege.
Definiţia dată duce la concluzia exercitării celor trei atribute, în putere
proprie şiîn interes propriu, fie că ele sunt exercitate nemijlocit, fie că sunt
exercitate prin intermediul persoanelor în favoarea cărora s-au constituit
anurhite drepturi reide (uzufruct, loca~e, superficie etc.)!.
Pornind de la conţinutul său juridic şi apreciind în raport de poziţia
specifică a proprietarului, dreptul de proprietate privată se defineşte
ca fiind acel drept real care conferă titularului atributele de R~sesie, foio­
sinţă şi dispoziţie asupra unui bun, apropiat în fonnă privat~ atribute pe .
care le poate exercita în plen.itudinea lor, în putere prop.rie şi în interesul
său propriU,. în' inod exclusiv, absolut şi perpetuu, cu respectarea' limitelor
materiale şi a limitelor juridice stabilite de lege. Exercitarea lui este rea­
lizată
. prin concordanta, care trebuie-să existe între capacitatea juridică şi
dreptul subiectiv.
Concluzia ce rezultă din această definiţie este că se are în vedere conţi­
nutul juridic al dreptului de proprietate, alcătuit, din suma de atribute recu­
noscute proprietarului.
se
În epoca modernă semnalează o nouă metodă de analiză ce tinde a
demonstra că proprietatea privată nu se mai rezumă În prezent la simplul
statut al unui drept subiectiv - chiar dacă acesta, prin el însuşi, este unul
complex - ce îndeplineşte o adevărată funcţie socială. Această nouă dimen­
siune justifică restricţiile din ce în ce mai numeroase pe care le cunoaşte în
zilele noastre exercitarea dreptului de proprietate, reliefând tendinţa con­
form căreia. proprietatea Încetează a mai fi un drept subiectiv intangibil şi
absolut spre a deveni, alături de familie, o instituţie suplă şi ordonată, pusă
în serviciul colectivităţ1i 2 ,
,. A se vedea j . Sabău-Pop, Dobândirea dreptului de proprietate, Ed. Accent,
Bucureşti, 2000, p. 45.
2 G.N. Luţescu, op. cit.,p. 254.
Noţiunea, conţinutul şi caracterele dreptului de proprietate privată 31
Concomitent, se constată o acţiune concertată a unor organiza~i în plan
li
'9 universal sau în plan regional în vederea adoptării unor norme de protecţie
a drepturilor omului, printre acestea numărându-se şi dreptul de propri­
~! etate. Alături de Declaraţia universală a drepturilor omului, adoptată În
1 anul 1948 de Adunarea Generală a Naţiunilor Unite, o importanţă deose­
bită O prezintă Convenţia europeană a drepturilor omului şi libertăţilor
.... fundamentale adoptată de ţările membre ale Consiliului Europei în anul
'::·i1 1950, intrată în vigoare în anul 1950, iar în ţara n'oastră la 20 iunie 1994.
o I{
Potrivit'Protoc·o lului adiţional nr. 1, orice persoanăfizică sau juridică are
dreptul de a-i fi protejate bunurile. Nimeni nu poate fi privat de proprieta­
tea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi În condiţiilep(evăzute de
lege şi de principiile generale de drept internaţionali.
1
!I
Pe de altă parte însă,. revenind la ideea funcţiei sociale a proprietăţii,
în alin. (2) al aceluiaşi text se prevede că dispoziţiile nu sunt de natură să
aducă atingere dreptului pe care îl au statele suverane de a adopta legile pe
I care le socotesc necesare pentru reglementarea utilizării bunurilor propri­
.(
, etate privată, în conformitate cu interesul general.
Ii Fiind chenlată să se pronunţe asupra aplicabilităţii unui regulament
al Consiliului Europei, Curtea de la Luxemburg a decis că "drepturile
fimdamentale şi, În mod particular dreptul-de proprietate; nu pot genera ...
prerogative absolute, ci doar prerogalive limitate de fimcjiile sociale ale
.J acestora. Asemenea restricţiirlispund rifectiv intereselor generale urmă­
-rite de Uniune, motiv pentru care ele nu pot constitui o intervenţie exage­
I rată şi intolerabilă ce ar putea pune În discuţie Însăşi existenţa dreptului
garantat"2.
.-1
I §3. Conţinutul juridic al dreptului de proprietate
Ca drept real cu totul deplin, dreptul de proprietate este singurul drept
subiectiv care conferă titularului său cele trei atribute, care intră în conţi­
nutul său: posesia (ius possidendi), folosinţa (ius utendi şi ius fntendi) şi
--!
I dispoziţia (ius abutendi)3.
1 European Convention on Huinan Rights. as amended by Protocol no. 11,
European Treaty Serics, no. 5, Strasbourg, 2001, p. 27.
2 Curtea de Justiţie a Comunităţii Europene, 1991, Cauza Georg Von Deetzen
C. Hauptzollampt Oldenburg, C 44/1989, Bulletin CJCE, nr. 18-1, p. 2.
J Pentru motivare" folosirii termenului latin ius possidendi în ceea ce priveşte
înţelesul cllvântului posesie, a se vedea V. Stoica, Drept civil. Diepturile reale
piincipale, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2009, p. 95.
 -1
-
Teoria generală a proprietăţii Noţiunea, conţinutul şi caracterele dreptului de proprietate privată 33

'"
32

Posesi a - sau ius posside ndi - este acel atribut al dreptul ui de

pro­ "' §4. Carac terele juridi ce ale dreptului de propr ietate

prietat e care conferă titularului său posibil itatea de a stăpâni faptic bunul
­
lă, Sunt cele care îl deoseb esc de celelalt e drepturi reale. Ele sunt: caracte
asupra căruia are dreptul de proprietate. Este actul de stăpânire materia
rul exclusiv şi deplin, caracte rul absolut şi inviola bil, caracte rul perpetu u
potrivi t nevoilo r şi dorinţelor sale, pe care îl îndeplineşte el însuşi
sau fie
şi transmisibil.
rizare mate­
'. Caracterul exclusiv şi deplin . Deplinătatea conferă titularului plena
închein d acte juridic e cualţii. Posesia este forma de exterio
rială a dreptul ui de proprie tate şi prin ea se mUloceşte utilizar 4 p;testas, adic;ă toate cele trei atribute: posesia , folosinţa şi dispoziţia.

ea econo­
mică a bunulu i . "Niciun semn nu este mai vizibil decât
posesi a" remarc a

Caract erul exclusi v presup une că titularul acestui drept Îşi exercită
pre­

faptică,
Monte squieu ' , care este elemen tul exterio r desprin s din realitat ea
rogativ ele excluz ând orice altă persoană de la exerciţiul dreptul ui.
Cu alte
aparţin e,toţi
constân d în posibil itatea proprietarului de a stăpâni bunul ce-i
cuvinte , dreptul de proprie tate este exclusiv, În sensul că atribut ele
:ţ sale sunt
ceilalţi fiind prin aceasta av,izaţi că este titularu l dreptul
ui de proprie tate.
iv, în
indepe ndente de orice puteri ale altei persoan e asupra bunulu i respect
. Folosinţa - ius utenr!i şi i~sfruendi - cuprind e, În sens juridic , nu numai
.....
afară de cazuril e când se constit uie dezmembrăminte. În doctrin a noastră
utiliza rea sa (ius utendi) ;. ci şi culeger ea fructelo r bunulu i (ius fru
endi).
veche caraCterul exc\u.s iv era disecat În două elemen te princip ale:
unul
utiliza bunul, ex primă
Folosinţa este deci ius utendi, adică dreptul de a
pozitiv şi unul negativ. El poate să facă cu lucrul său tot ce nu este oprit şi
lucru, În
posibil itatea pe care o are proprietarul de a se servi person al de ul
de o parte, iarpe de altă parte, este - să Împied ice pe terţi de a se atinge de dânsul; Însă În exerciţi acestui drept
acord cu natura şi destinaţia acestuia, pe
care se pot obţine nu poate atinge sau Îngrădi dreptur ile şi interes ele altora '.
ius fruend i, adică poate să culeagă fructele şi venitur ile
Caract erul deplin deosebeşte dreptul de proprie tate de toate celelal
te
prin utilizar ea bunulu i, respect iv dreptul de a trage din lucr'll~ toate
foloa­
dreptur i reale, care sunt dezmembrăminte ale propriet ăţii, care lÎu sunt
sele pe care este suscep tibil să le procure , rară distinc ţiune, frind vorba de
depline atâta timp cât nu conferă decât parţial exerciţiul acestor
atribut e.
c şi cele civile şi industr iale.
fructel e propriu -zise, care se reprodu c periodi posesie
De exemp lu, Încazu l uzufruc tuarulu i, acesta are doar atribute le de
Ast(el înţeles, dreptul de folosinţ ă , ca atribut al dreptul ui de proprie
se confundă cu dreptul de folosinţă, ca drept real autono m.
Dispoziţia - ius abuten di - este preroga tiva proprie tarului
tate nu

de a dis­
I-1 şi folosinţă .
Caracte rul deplin şi exclusiv este evidenţiat de actele de dispoz
iţie
materiaiă şi juridică, circum scrise în sfera noţiunii de ius abuten di, care
iă a bunuri lor din proprie tate.
pune cu privire la: fiinţa juridică sau materia
poate fi exercit at cu anumit e limitări legale, ca argume nte se desprin
d tex­
de a dispun e de sub­
Dispoz iţia materială este posibil itatea proprie tarului unde se preved e:
distrug e, cu respec­ tele din art. 556 alin. (l )-(3) NCC,
stanţa bunulu i, adică de a-l transfo rma, consul! 'a sau ale
. Dispozi ţia juridic ă se concretizează în ,,( 1) Dreptu l de proprie tate poate fi exercit at în limitele materia le
tarea normel or legale În vigoare ză
proprie tate, cu titlu obiectu lui său . Aceste a sunt limi tele corpora le ale bunului care formea
posibil itatea proprie taruiui de a Înstrăina dreptul de
ile
obiectu l dreptul ui de proprie tate, cu Îngrădir stabilit e prin lege.
oneros sau gratuit , prin acte intervivos sau mortis causa şi de a-l
greva
(2) Prin lege poate fi limitată exercit area atribut elor dreptul ui
de
accesor ii, În favoare a altor persoan e, cu
cu dreptur i reale, princip ale sali .
tarului este cel mai carac­ proprie tate.
respect area legii. Dreptu l de dispoziţie al proprie inţa
către (3 ) Exerci tarea dreptul ui de proprie tate poate fi limitată şi prin vo
teristic dintre cele trei atribute şi se poate realiza prin Înstrăinarea
nţa proprie tarul ui , cu ex cepţi ile prevăzu te de lege".
altul, sau consum :ire, transfo rmare sau chiar de distrug ere, cu conseci
încetării c~Iităţ ii de titular al dreptul ui de proprie tate asupra acelui bun, fie Caracterul absolut şi inviol~ bil al dreptul ui de proprie tate privată
rezultă în săşi din definiţia lui. Caracte rul absolut şi inviolabil al dreptul
ui
degra­
sub aspect juridic (înstrăinare), fie sub aspect materia l (consu mare,
de proprie tate privată trebuie Înţeles astfel : absolu t, deoare ce este recuno s­
dare , abando nare). urmă
cut titularu lui sau În raportu rile acestui a cu toţi ceilalţi, aceştia din

A se vedea D. Alexandresco, Explica ţiunea dreptului civil român,

I
val. III,
I A se vedea k(ontesquieu, L'esprit des lois, Ed . Pleiade , Paris, 1951,
p.1O15. partea 1, Ed. Socec, 1927, pp. 231-233.
 ~

Limitări şi restricţii ale dreptului de proprietate privată

i 35
34 Teoria generală a propriet
ăţii

Este posibil ca în cadrul unor instituţii juridic e dreptul de proprie tate

să
fiind obligaţi să nu facă nimic de natură a-l încălca şi inviola bil, înţeles
'" în
Import ant
sensul că nu poate fi încălcat de nimeni. Inviola bilitate a întăreş te caracte rul se transmită altui titular, cum este; de exemplu, cazul uzucap iunii.
nu con­
absolut. Ea este prevăzută de art. 135 pct. (6) din Constituţie şi se
impune este de reţinut că posibil itatea transmiterii dreptului de proprie tate
travine caracte rului său perpetu u, practic fiind chiar corolar ul său.
cu aceeaşi forţă şi statului.
În virtute a acestui caracter, ori de câte ori bunul s-ar afla în deţine­ Transmisiunea operează prin acte între vii - inter vivos - pe principiul
consen sualism ului şi pentru cauză de moarte - mortis causa -, când
a în trans­
rea sau posesia nelegitimă a altuia, proprietarul are dreptul la acţiune în cel
revend icare, care poate fi Întrodusă împotr iva oricărei persoan e. misiun ea are loc ca urmare a decesului, din patrimoniul defunc tului
rierea pentru . al moştenitorilor săi. Atât transmisiunile prin acte între vii, cât şi cele pe
Există două excepţii care operează ope legis: a) exprop
de dobând ire a
cauză de utilitat e publică, când în condiţiile legii, bunuri le imobile aflate cale de succes iune sunt dintre cele mai frecvente moduri

I~ I dreptului de proprie tate, care şi-au recăpătat importanţa lor practic

ă prin
;ţ

în proprie tate privată, pot fi exprop riate.E a este .,prevăzută de art. 41

deschid erea largă a circuitului juridic tea române ască, după
" pct. (3) dinConstituţie ţ art. 602 alin. (1) NCC şi Legea'nr. 33/199
4 privind civil în societa
anul 1990.
exprop rierea pentru cauză de utilitate publică, care cuprind e cadrul general
al exprop rierii; b) folosirea şi exploa tarea subsolu lui oricărei proprie tăţi De la principiul consen sualism ului, există şi situaţii de excepţie, când
cel al
imobili are pentru lucrări de interes general, confor m art. 41 pct.
(4) din 1 transferul dreptul ui de proprie tate are loc într-un alt momen t decât
realizării acordu lui de voinţă. Astfel:
Consti tu ţie. 1 ă se
- dreptul de proprie tate asupra imobile lor în sistem de carte funciar

ană
De asemen ea, art. 1 din Protocolul Adiţional la Convenţia Europe i
a Dreptu rilor Omulu i, stabileşte norme juridic e de protecţi~;jt propriet
ăţii transferă de la înstrăinător la dobând itor numai ia data intabulării dreptului
private: orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respd~'tarea
bunuri­ !
-1
de proprie tate;
loc
lor sale, nimeni nu poate fi privat de proprie tatea sa decât pentru cauză de - transferul dreptul ui de proprie tate asupra bunuri lor de gen are
genera le în momen tul individualizării lor prin predare ~ număra re, cântări re sau
utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de princip iile
,
măsurare;
de drept internaţional. În
Cum normel e de drept internaţional la care Român ia este semnatară,
în - transferul dreptului de proprietate asupra terenur ilor are loc numai
confon nitate cu art. Il şi 20 din Constituţie, fac parte intrins ecă din
intern, mai mult chiar, se aplică cu prioritate faţă de acesta. De aici
dreptul
rezultă
I momen tul încheierii contractului în formă autenti că;
.- transferul dreptului de proprietate prin contrac te de donaţie are
loc

că inviola bilitate a dreptul ui de proprietate est~ un caracte r ridicat

de princip iu de drept civil.
În cele două situaţii de excepţie amintite, caracterul inviolabil face
la rang

loc
I 1
numai la data încheierii actului autentic;
- transfe rul dreptului de proprietate asupra bunuri lor viitoar e are
atunci când aceste bunuri s-au realizat .
loc

anţă,
unor interes e statale mai puternice, cu care este însă pus' în concord

despăgubire .

despăgubirile stabilin du-se după o dreaptă şi prealabilă

rul perpetu u al dreptul ui de Secţiunea a 2-a. Limitări şi restricţii ale drept ului
Caracterul petpet uu şi transmisibil. Caracte
el nu se
de propr ietate privată
proprie tate este înţeles în sensul că durata sa nu are limită în timp,
l de

pierde prin neîntrebuinţare (neuz) sau prin moarte a titularului . Dreptu

1. Consideraţii genera le. No.ul Cod civil defineşte dreptul de proprie
­
proprie tate este nelimit at în timp şi durează atâta vreme cât există
bunul
tate ca fiind un drept exclusiv, absolut şi perpetu u, dar el adaugă că trebuie
este înto t­
care face obiectu l său. Aceast a nu înseamnă că proprie tatea există o
iar în exercit at în limitele stabilite de lege (art. 555 NCC). Altfel spus,
deauna a aceluiaşi titular, deoarece proprietarul poate să decede ze, variabi lă şi
paletă largă de restricţii, având o amploa re putând afecta sau
acest caz bunul se transm ite moştenitorului (moştenitorilor). De asemen
ea,
dreptul folosinţa ori dispoziţia asupra bunulu i.
aceasta
. Limitările şi restrân gerile dreptului de proprietate se justifică prin nece­
proprie tarul poate înstrăina bunul unei alte persoane. Prin
nu este menit să se stingă, el se perpetuează, adică se transmite.
sitatea realizării unui echilib ru între interesul genera l şi cel individ
însuşi ual în
 t~'
;!
Limitări şi restricţii ale dreptului de proprietate privată 37
36 Teoria generală a proprietăţii

materie. Existenţa lor nu reprezintă nici pe departe atingeri ale acestui
'"
drept, dimpotrivă, are menirea de a asigura exercitarea nonnală a dreptului
de proprietate, în scopul în care acest drept este recunoscut de lege, de
altfel ca în cazul celorlalte drepturi civile.
Limitările reprezintă fie restrângeri nonnale ale unora din atributele
(2) Prin lege poate fi limitată exercitarea atributelor dreptului de
proprietate.
(3) Exercitarea dreptului de proprietate poate fi limitată şi prin voinţa
proprietarului, cu excepţiile prevăzute de lege".
Prin unnare, există limite materiale, limite legale, limite judiciare şi

~il
care se referă la obiectul său, impuse de interesele generale ale societăţii limite convenţionale ale exercitării dreptului de proprietate privată.
sau de apărare a dreptului de proprietate al celorlalte subiecte de drept; fie Aceste îngrădiri aduse proprietăţii individuale imobiliare se manifestă
'l:-~

restrârtgeri cu caracter excepţional, care pot duce chiar la pierderea drep­ într-o manieră în principal negativă, proprietarul ne putând să-şi exercite pe
. tului, cum este exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în condiţiile ,t deplin dreptul. Limitele exercitării dreptului de proprietate privată nu se
* legii. După cum prevede art. 49 din Constituţie, prin lege pot fi aduse anu­ j confundă însă cu însăşi suprimarea acestuia. Expr,9 prierea şi confiscarea

mite îngrădiri dreptului de proprietate, fără ca ele să atingă fondul acestui sunt instituţii în care Constituţia îngăduie chiar lipsitţa unei persoane de
drept şi cu respectarea principiului probabilităţii, iar, după cum a statuat dreptul său de proprietate privată, prin luarea unor 'măsuri obligatorii, pe
Curtea Constituţională legile de restrârtgere trebuie să aibă un caracter verticală, de către autorităţile publice. Astfel, aceste instituţii de drept nu

organic ' .
Limitările dreptului de proprietate vizează în general proprietatea imo­
biliară şi, îi1 special, proprietatea funciară.
În dreptul roman se impuneau anumite comportamente fie !1'# iriteresul
vecinilor, fie în interesul public. Astfel, în interesul vecinilor s&iimpuneau
anumite comportamente: vecinul era obligat să cureţe arboretul de la hotar; .
ve.cinul av.ea actio aquare pluviae arundae, menită să fie îndreptăţită impo­
2 1
triva vecinului care a schimbat cursul natural al apei de ploaie . Pentru
~!
interes public erau stabilite în sarcina proprietarului anumite limitări: inter­
dicţia de a demola casa Îară âcordul municipalităţii, folosirea cu acordul
pretorului a drumului aflat pe teren străin etc. . bunurile corporale şi delimitează exercitarea dreptului de proprietate în
În dreptul modern, de pildă în dreptul francez rezultă restricţii, aproape
în mod exclusiv asupra proprietăţii funciare. Ele sunt clasificate în restricţii .
de ordin administrativ, restricţii legale, provenind din faptul vecinătăţii
terenurilor etc. 3
Noul Cod civil, prin art. 556 a legiferat limitele exercitării dreptului de
proprietate privată, astfel:
,,(1) Dreptul de proprietate poate fi exercitat în limitele materiale ale
obiectului său. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care formează
obiectul dreptului de proprietate, cu îngrădirile stabilite prin lege.
'-.
I A se vedea Decizia Curţii Constituţionale nr. 19/1993 , publicată în M. Of.
mai sunt limitări ale exercitării dreptului de proprietate privată, ci conduc
la însăşi stingerea dreptului de proprietate privată, prin impunerea unor
măsuri imperative.
§2. Limite materiale ale dreptului de proprietate privată
i Articolul 556 alin. (1) NCC prevede că "dreptul de proprietate poate
fi exercitat în limitele materiale qle obiectului său. A cestea sunt 'tim itele
1 corporale ale bunului care formează obiectul dreptului de proprietate,
cu îngrădirile stabilite prin lege ". Limitele materiale au în vedere numai
funcţie de corporalitatea obiectului său .
În cazul bunurilor mobile corporale, delimitarea acestora este, de regu lă,
clară şi precisă şi nu pune probleme deosebite. .
1 Limitele materiale ale construcţiilor sunt configurate, de asemenea, în
I mod limpede, astfel încât, de cele mai multe ori, nu apar probleme. Totuşi,
în ipoteza construcţiilor cu mai multe apartamente aparţinând unor propri­
etari diferiţi, pot să apară litigii fie în legătură cu delimitarea apartamen­
teior, fie în legătură cu părţile comune indivize aie construcţiei. în ambele
I cazuri, pe lângă verificarea actelor. de proprietate, este necesară şi analiza
autorizaţiilor şi proiectelor de construcţie, pe baza cărora a fost edificată

nr. 105/1993; E. Safia-Romono, Dreptul de proprietate publică şi privată în România,

,1
I construcţia.
Cele mai multe probleme apar însă în legătură cu limitele exercită­
Ed. Graphix, 1993, pp. 37-38.
2 A se vedea 1. C. Cătuneanu, Curs elementar de drept roman, Ed. Cartea rii dreptului de proprietate privată asupra terenurilor. Dreptul de pro­
Românească, Cluj, 1927, pp. 202-205.
prietate asupra terenurilor se întinde nu numai asupra suprafeţelor, ci şi
3 A se vedea A. Colin, H. Capitant, op. cit., p. 961.


38 . Teoria generală a proprietăţii
.. asupra spaţiului aflat deasupra terenului şi asupra subsol ului. Articolul 559
alin. (1)-(2) NCC prevăd următoarele:
,,(1) Proprietatea terenului se Întinde şi asupra subsolului şi a spaţiului
de deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale.
(2) Proprietarul poate face, deasupra şi în subsolul terenului, toate con­
strucţiile, plantaţiile şi lucrările ce găseşte de cuviinţă, în afară de excepţiile
stabilite de lege, şi poate trage din ele toate foloasele ce acestea ar produce.
EI este ţinut să respecte, în condiţiile şi în limitele determinate de lege,
lt drepturile terţi lor asupra resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor şi
apelor-subterane, lucrărilor şi instalatiilor subterane şi altora asemenea".
, "'. . ,
Inainte de naşterea,şi dezvoltarea traficului aerian, proprietarul tere­
nului avea vocaţia să-şi exercite atributele dreptului de proprietate până
la limita inferioară a spaţiului atmosferic. Odată cu apariţia şi dezvoltarea
traficului aerian, a fost conturată noţiunea de spaţiu aerian, atât în dreptul
intern, cât şi în dreptui internaţionali. În consecinţă, dreptul de proprie­
tate asupra terenurilor se întinde şi asupr3 spaţiuiui aerian aflat deasupra
pământului, până la limita _spaţiului aerian, întrucât acestaJ:~ste obiectul
exclusiv al proprietăţii publice, conform ar!. 136 pct. (3) di~"Constituţie.
Însă, practic această li!nită materială este coborâtă în cazul în care tere­
nurile sunt afectate de servituţi aeronautice 2 • Zonele supuse ·serv~tuţilor
aeronautice sunt stabilite, după caz, de Ministerul Transporturilor împre­
ună cu autorităţ.ile administraţiei publice locale şi cu avizul ministere­
lor interesate sau de Ministerul Apărării Naţionale, în baza prevederilor
art. 76 din Codul aerian. Totodată, art. 77 din acelaşi act normativ stabileşte
că "în zonele supuse servituţilor de aeronauti~ă, civilă nu pot fi construite şi
arriplasate niciun fel decbnstrucţii, instalaţii şi echipamente noi fără aviiul
Ministerului Transporturilor".
Din punct de vedere teoretic, proprietarii terenurilor pot să-şi exercite
dreptul lor de proprietate asupra subsolului în mod nelimitat, până în centru
pământului. În realitate, din punct de vedere practic, acest drept este grevat
de numeroase limite materiale, stabilite de lege, exclusiv în interes public.
Confonn art. 136 pct. (3) din Constituţie, "bogăţiile de interes public ale
subsolului(... ) fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice", în consecinţă
dreptul de propr,etate privată poate fi exercitat până la limita la care încep
bogăţiile de interes public ale subsolului. Totodată, conform art. 44 pct. (5)
I A se vedea V. Stoica, op. cit., p.l 09.
2 A se vedea servituţile stabilire prin 0.0. nr. 2911997 privind Codul aerian, apro­
bată cu modificări şi completări prin Legea nr. 130/2000.
'"1
Limitări şi restricţii ale dreptului de prop·rietate privată 39
din Constituţie, "pentru lucrări de interes general, autoritatea publică poate
folosi subsolul oricărei proprietăţi imobiliare, cu obligaţia de a despăgubi
proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaţii lor sau construcţiilor,
precum şi pentru alte daune imputabile autorităţii". Autoritatea publică tre­
buie sa dovedească existenţa unui interes general pentru executarea unor
lucrări. De asemenea, autorităţii îi incumbă obligaţia de a despăgubi pro­
prietarul pentru daunele aduse solului, plantaţiilor sau construcţiilor.
În legătură cu terenurile cu ape, art. 559 alin. (3) NCC arată că "apele
-:r " de suprafaţă şi albiile acestora aparţin proprietarului terenului pe care se
fonnează sau curg, în condiţiile prevăzute.de lege. Proprietarul unui teren
. are, de asemenea, dreptul de a apropria şi de a utiliza; în condiţiile legii, apa
,~
izvoarelor şi a lacuri lor aflate pe terenul respectiv, apa freatică; precum şi
apele pluviale". În art. 604-609 NCC sunt cuprinse dispoziţii generale cu
;\ privire la folosirea apelor, iar art. 610 NCC precizează că aceste dispoziţii
·1 generale se completează cu reglementările speciaie În materia regimului
i
apelor.
I
t
:1, §3. Limite legale ale dreptului de proprietate
stabilite în cadrul raporturilor de vecinătate
privată
Principiul proprietăţii, enunţat de art.AI din Constituţie, prevede în
acelaşi timp că legea poate ' ;tabili limite ale dreptului de proprietate.
Proprietatea, astfel cum este definită de art.5,55 NCC, este îngrădită În
limitele stabilite de lege. În funcţie de voinţa juridică pe care se întemeiază,
limitele legale ale dreptului de proprietate sunt stabilite de către legiuitor
(limite juridice). În acest caz este vorba de limitele exercitării dreptului de
proprietate în raporturile de vecinătate, aşa-numitele servituţi naturale şi
legale. Considerăm că şi dezmembrăminteJe dreptului de proprietate pri­
vată pot fi privite ca limite juridice lato sensu ale e xercitării acestui drept,
indiferent dacă sunt consimţite de proprietar sau se nasc prin uZLlcapiune.
În Noul Cod civil reglementările corespunzătoare servituţilor naturale
. şi legale au fost cuprinse în art. 602-625 (Limiteie juridice ale dreptului de
proprietate - Capitolul III; Titl~l 11 - Proprietatea privată, Cartea a lIl-a -
Despre bunuri).
Servituţile naturale (folosirea apelor, art. 604-610 NCC) au fost deja
amintite În legătură cu limitele materiale ale exercitării dreptului de pro­
prietate, celelalte servituţi legale sunt: picătura streşinii; distanţa şi lucră~ile
intennediarecerute pentru anumite construcţii , lucrări şi plantaţii; vederea
asupra proprietăţii vecinului; dreptul de trecere şi alte limite legale.
 40 Teoria generală a proprietăţii
" a) referitor la folosirea apelor, regulile privind curgerea firească a ape­
lor (art. 604) prevăd că proprietarul fondului inferior nu poate împiedica
în niciun fel curgerea firească a apelor provenite de pe fondul superior. Cu
privire la regulile privind curgerea .provocată a apelor, proprietarul fon­
dului inferior nu poate împiedica. nici curgerea provocată de proprieta­
rul fondului superior sau de alte persoane, aşa cum este cazul apelor care .
ţâşnesc pe acest din urmă fond datorită unor lucrări subterane întreprinse
de proprietarul acestuia, al apelor provenite din secarea terenurilor mlăş­
;ţ tinoase, al apelor folosite într-un scop casnic, agricol sau industrial, însă
numai dacă această curgere precedă vărsarea într-un curs de apă sau într-un
"' şanţ. În a"est caz, proprietarul fondului superior esţe obligat să aleagă calea
şi mijloacele de · scurgere .de natură să aducă prejudicii minime fondului
inferior, rămânând dator la plata unei despăgubiri juste şi prealabile către
proprietarul acestui din unnă fond. Dispoziţiile prezentului articol nu se
aplică atunci când pe fondul inferior se află o construcţie, împreună cu gră­
dina şi curtea aferentă sau un cimitir. Cu privire la cheltuielile referitoare
ia irigaţii, proprietarul care vrea să folosească pentru iriga~a terenului
său apele naturale şi artificiale de care poate dispune în moâ-~efectiv, are
. dreptul ca, pe cheltuiala sa exclusivă, să facă pe terenul riveranului opus
. lucrările necesare pentru captarea apei. Referitor la întrebuinţarea izvoa­
relor, proprietarul poate acorda orice întrebuinţare izvorului ce ar exista
pe fondul său, sub rezerva de a nu aduce atingere drepturilor dobândi te de
proprietarul fondului inferior. Proprietarul fondului pe care se află izvorul
nu poate să-i schimbe cursul dacă prin această schimbare ar lipsi locuitorii
unei localităţi de apa necesară pentru satisfacer~a nevoilor curente;
b) în ceea ce priveşte servitutea picăturilor de streşină (art. 611 NCq,
se prevede că orice proprietar este obligat să-şi facă streaşină casei sale
astfel încât apele provenind de la ploi să nu se scurgă pe fondul proprieta­
I lumină dacă sunt astfel construite încât să împiedice vederea spre fondul
rului vecin;
c) în legătură cu distanţa şi lucrările intennediare cerute pentru anumite
construcţii, lucrări şi plantaţii, referitor la distanţa minimă în construcţii
(art. 612 NCq, se prevede că orice construcţii, lucrări sau plantaţii se
pot face de, către proprietarul fondului numai cu respectarea unei distanţe
minime de 60 de GlTI faţă de linia de hotar, dacă nu se prevede altfei prin
lege sau prin regulamentul de urbanism, astfel încât să nu se aducă atingere
drepturilor proprietarului vecin. Orice derogare de la distanţa minimă se
poate face prin acordul părţilor exprimat printr-un înscris autentic. De ase­
menea, în legătură cu distanţa minimă pentru arbori [art. 613 alin. (1)-(3)
limitări şi restricţii ale dreptului de proprietate privată 41
NCC] se prevede că arborii trebuie sădiţi la o distanţă de cel puţin 2 metri
de linia de hotar, cu excepţia acelora mai mici de 2 meh·i, a plantaţiilor şi
a garduri lor vii. În caz de nerespectare a distanţei, proprietarul vecin este
îndreptăţit să ceară scoaterea ori, după caz, tăietea, la înălţimea cuvenită,
a arborilor, plantaţiilor ori a garduri lor vii, pe cheltuiala proprietarului
fondului pe care acestea sunt ridicate. Proprietarul fondului peste care se
întind rădăcinile sau ramurile arborilor aparţinând proprietarului vecin are
dreptul de a le tăia, precum şi dreptul de a păstra fructele căzute în mod
natural pe fondul său;
d) referitor la vederea asupra proprietăţii vecinului, cu privire la fereas­
tra sau deschiderea în zidul comun (art. 614 NCC), nu este pennis să .~e
facă fereastră sau deschidere în zidul comun, decât cu acordul" propri'eta­
rilor. Cu privire la distanţa minimă pentru fereastra de vedere [art. 615
alin. (1)-(3) NCC] este obligatorie păstrarea un.ei distanţe de cel puţin 2
metri între fondul, îngrădit sau neîngrădit, aparţinând proprietarului vecin,
şi fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări ce ar fi orien­
tate către acest fond. Fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea
lucrări neparalele cu linia de hotar spre fondul învecinat sunt interzise la
o distanţă mai mică de un metru, Distanţa se calculează de la punctul cel
mai apropiat de linia de hotar, existent pe faţa zid~lui în care s-a deschis
vederea sau, după caz, pe linig exterioară a ba1conului , până la linia de
hotar. Distanţa, şi în cazullucfărilor neparalele, se măsoară tot perpendi­
. cular, de la: punctul cel mai apropiat al lucrării de linia de hotar şi până la
această linie. Cu privire la fereastra de lumină (art. 616 NCq, se prevede
dreptul proprietarului de a-şi deschide, fără limită de distanţă, ferestre de
învecinat;
e) în ce priveşte dreptul de trecere (art. 617 NCq, proprietarul fondului
care este lipsit de acces la calea publică are dreptul să i să pennită trecerea
pe fondul vecinului său pentru exploatarea fondului propriu. Trecerea tre­
buie să se facă în condiţii de natură să aducă o lninimă stânjenire exercitării
dreptului de proprietate asupra fondului ce are acces la caiea publică; în
cazul în care mai multe fonduxi vecine au acces la calea publică, trecerea
se va face pe fondul căruia i s-ar aduce cele mai puţine prejudicii. Dreptul
de trecere este imprescriptibiL EI se stinge în momentul în care fondul
dominant dobândeşte un alt acces la calea publică. Dacă lipsa accesului
provine din vânzare, schimb, partaj sau dintr-un alt act juridic, trecerea nu
va putea fi cerută decât celor care au dobândit partea de teren pe care se

42 Teoria generală a proprietăţii
" !acea anterior trecerea. Când lipsa accesului este imputabilă proprietarului
care pretinde trecerea, aceasta poate fi stabilită numai cu consimţământul
proprietarului fondului care are acces la calea publică şi cu plata dublului
despăgubirii;
f) alte limite legale (art. 621-625 NCC):
- dreptul de trecere pentru utilităţi. Proprietarul este obligat să per­
mită trecerea prin · fondul său a reţelelor edilitare ce deservesc fonduri
învecinate sau din aceeaşi zonă de natura conductelor de apă, gaz saLI
altele asemenea, a canalelor şi a cablurilor electrice, subterane ori aeriene,
* ,
după caz, precum şi a oricăror alte instalaţii sau inateriale cu acelaşi scop.
Ace"'astă obligaţie subzistă numai pentru situaţia în care trecerea prin altă
parte ar fi imposibilă, periculo~să saufoarte costisitoare. În toate cazurile,
proprietarul are dreptul la plata unei despăgubiri juste. Dacă este vorba
despre utilităţi noi, despăgubirea trebuie să fie şi prealabilă. Clădirile, cur­
ţile şi grădinile acestora sunt exceptate de la acest drept de trecere, dacă
ea are ca obiect conducte şi canale, subterane; în' cazul în care acestea sunt
utilităti noi; .iţ
' . ~~
. - dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrări. Proprietani1' este
obligat să permită folosirea fondului său pentru efectuarea unor lucrări ,
necesare fondului învecinat, precum şi ac~esul vecinului pe terenul ~;ău '
pentru tăierea crengilor şi culegerea fructelor, în schimbul unei despăgubiri
dacă este cazul;
- dreptul de trecere pentru reintrarea În posesie. Proprietarul unui fond
nu poate împiedica accesul altuia pentru a redobândi posesia unui bun al
său, ajuns întâmplător pe fondul respectiv, dacă a fost înştiinţat în prealabil.
În toate cazurile, proprietarul fondului are dreptul la o justă despăgubire
pentru prejudiciile ocazionate de reintrarea în posesie, precum şi pentru
cele pe care bunul le-a cauzat fondului;
- starea de necesitate. În cazul în care o persoană a folosit sau a distrus
un bun al altuia pentru a se apăra pe sine ori pe altul de un pericol iminent,
proprietarul bunului are d ~·eptul să ceară o despăgubire echitabilă nLlmai de
la cel care a fost.,salvat. Nu poate pretinde nicio despăgubire proprietarul
care a provocat sau a fa vorizat apariţia pericolului.
Aceste limitări care sunt în cadrul relaţiilor de vecinătate se referă la
imobile, care deşi delimitate material, se află în strânsă legătură cu terenu­
rile învecinate, cu celelalte imobile prin natura lor. Datorită acestei naturi,
imob!lul nu este independent şi nu are o existenţă de sine stătătoare, precum
~.~'I". (!
:r .
.;J'~:
~i~;
,,' f
. Limitări şi restricţii ale dreptului de proprietate privată 43
o au bunurile mobile. Folosirea imobilului potrivit destinaţiei economice,
nu exclude anumite efecte directe sau indirecte asupra imobilelor vecine 1 •
t
't §4. Limite judiciare ale dreptului de proprietate privată
~
stabilite în cadrul raporturilor de vecinătate
Aceste limite judiciare ale exercitării dreptului de proprietate privată
sunt stabilite de judecători, în absenţa unor prevederi legale, într-o situaţie
. de fapt care face necesară o asemenea limită pentru a păstra echilibrul între
~ sferele de exercitare ale drepturilor de proprietate privată , aparţinând unor
proprietari diferiţi. Problema păstrării acestui echilibru se pune, În primul
rând, În raporturile de vecinătate, în materie imobiliară. Astfel, conside­
răm că numai prejudiciile de o anumită gravitate pot fi reparate pe calea
justiţiei, întrucât raporturile de vecinătate presupun acceptarea reciprocă a
inconvenientelor, dacă acestea rămân la un nivel rezonabil. De asemenea,
aprecierea gravităţii inconvenientelor, respectiva prejudiciilor, trebuie să
se facă prin raportare la timpul şi locul în care se desfăşoară raporturile de.
vecinătate 2 .
În 'ceea ce priveşte modalităţile de repararea prej udiciului, cel vătămat
poate să ceară despăgubiri, adică o sumă de bani echivalentă valorii pagLl~
bei. Pe lângă despăgubiri, victima poate solicita instanţei să oblige vecinul
la Încetarea activităţii păgub'itoare .. Articolul 630 alin. (1 )-(3 ) dispun în
acest sens astfel: "Dacă proprietarul cauzează, prin exercitarea dreptului
său, inconveniente mai mari decât cele normale În relaţiile de vecinătate,
instanţa de judecată poate, din considerente de echitate, să îl oblige la des­
păgubiri în folosul celui vătămat, precum şi la restabilirea situaţiei ante­
rioare atunci când acest lucru este posibil. În cazul în care prejudiciul cau~
zat ar fi miner în raport cu necesitatea sau utilitatea desfăşurării activităţii
prejudiciabile de către proprietar, instanţa va putea încuviinţa desfăşurarea
acelei activităţi. Cel prejudiciat va avea însă dreptul la de s păgubiri . Dacă
prejudiciul este iminent sau foarte probabil, instanţa poate să încuviinţeze,
pe cale de ordonanţă preşedinţială, măsurile necesare pentru prevenirea
pagubei".
1 A se vedea E. Lupan. 1. Sabău-Pop, Unele aspecte privind limitele dreptului
de proprietate, în Revista Curentul Juridic nr. 1/1997, pp. 23-29,
2 A se vedea V. Stoica, ap. cit., p. 128.
 '''1
Ţ' !

44 Teoria generală a proprietăţii Limitări şi restricţii ale dreptului de proprietate privată . 45

" §5. Limite convenţionale ale dreptului de proprietate construi, mărind această distanţă prin obligaţia pe care şi-o asumă. Nu se
privată stabilite în cadrul raporturilor de vecinătate naşte, în aC,est caz, un dezmembrământ al dreptului de proprietate, întrucât
vecinul nu exercită niciun atribut asupra terenului primului proprietar. De
Prin propria sa voinţă, proprietarul poate să restrângă sau să limiteze
asemenea, este posibil ca proprietarul să-şi restrângă exercitarea propriului
exercitarea dreptului de proprietate, în baza pr.evederilor art.- 556 alin. (3)
drept de proprietate, permiţând astfel lărgirea sferei de exercitare a drep­
NCC. Proprietarul poate să consimtă la limitarea dreptului său prin acte
tului vecinului. Nici În acest caz nu este vorba de naşterea vreunui dez­
juridice dacă nu încalcă ordinea publică şi bunele moravuri. Această voinţă'
membrământ, întrucât vecinul nu primeşte nicio prerogativă asupra tere­
se exprimă în mod concret prin consimţământul dat în cadrul unor raporturi
nului limitrof. Inalienabilitatea poate rezulta direct din lege şi din convenţii
, juridice. Astfel, proprietarul poate constitui asupra unui bun ce alcătuieşte între persoane, pe care părţile le încheie în mod liber, potrivit liberului lor
obiectul dreptului de proprietate un drept de uzufruct, cedând uzufruct~a­ consimţământ.
r~ui folosinţa şi posesia bunului, el rămânând cu dispoziţia. ' . În literatura juridică de specialitate problema admisibilităţii clauzei de
i' .
Din exemplul dat în legăhuă cu uzufructul rezuItă -'in primul rând că': :-~

în
inalienabilitate este controversată, jurisprndenţă s-a admis că prin con- .
asemenea limitări apar în cazul dezmembrămintelor dreptului de propri­ venţia lor părţile pot stipula clauza inadmisibilităţii, chiar dacă legea nu o
etate. Atributele dreptului de proprietate sunt exercitate de titulari diferiţi prevede expres, dacă această clauză se întemeiază pe un interes legitim şi
şi asupra unor drepturi diferite. Prin aceasta se ajunge la dezmembrarea serios, nu este generalizată şi este limitată În timpi.
dreptului de proprietate, în sensul că dispoziţia. rămâne întotde,auna pro­
prietarului, iar celelalte două atribute - posesia şi folosinţa - sunt ex~citate
de alte persoane, în condiţii iegale. . ~~~
În al doilea rând, o altă restricţîe a dreptului de proprietate o constituie
clauza de inalienabilitate. Inalienabilitatea este în principiu legală, adică '
reglementată de lege [ar1. 135 pct. (5) din Constituţie, potrivit căruia bumi­
/
riIe din domeniul public sunt inalienabile], dar ea poate avea şi caracter
convenţional. Art. 627 NCC prevede clauza de inalienabilitate astfel: "Prin
convenţie sau testament sepoate interzice înstrăinarea unui bun, Însă numai
pentru o durată de cel mult 49 de ani şi dacă există un interes serios şi legi­
tim. Termenul începe să curgă de la data dobândirii Dunului. Dobânditorul
poate fi autorizat de către instai'1ţă să dispună de bun dacă interesul care a -1
justificat clauza de inalienabilitate a bunului a dispărut sau dacă un interes
superior o impune. Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate într-un
contract atrage nulitatea întregului contract dacă a fost determinantă la '1
I
încheierea acestuia. În contractele cu titlu oneros, caracterul detenninant
se prezum ă , până la proba contrară. Clauza de inalienabilitate este subîn­
teleasă în con~nţiile din care se naşte obligaţia de a transmite în viitor
~roprietatea către o pc.7soană determinată sau determinabilă. Transmiterea I
bunului pe cale de succesiune nu poate fi oprită prin stipularea inaiienabili­ I
tătii". Prin voinţa proprietarului este posibilă restrângerea exercitării unuia:
sa'u altuia dintre atributele dreptului de proprietate privată. De exemplu,
.I
deşi potrivit legii, trebuie să existe o anumită distanţă a construcţiilor faţă
I
I A se vedea E. Lupan, 1. Sabău-Pop, Unele aspecte privind limitele dreptului
de linia de hotar, proprietarul unui teren Îşi poate restrânge dreptul de a de proprietate, în Revista Curentul Juridic nr. 1/1997, pp. 23-29.
 ~\':'! Dreptul de proprietate privată 47
I

. I
privată, precum şi creanţele îillpotriva statului, sunt garantate", precum şi
I art. 44 alin. (2) din Constituţie, confonn căruia "proprietatea privată este
"t '/
;_.~ ocrotită şi garantată în mod egal de lege, indiferent de titular".

Capitolul III I Proprietatea privată este reglementată, pe lângă Constituţie şi' Noul Cod
civjl, Într-o serie de acte nonnative, legi organice, şi ordinare, printre care
Formele dreptului de proprietate ....:.,1 . amintim Legea nr. 1811991 pri vind fondul funciar, Legea nr. 711996 pli­
,I vind cadastrul şi publicitatea imobiliară etc. Reglementarea cea mai com­
pletă a regimului jnridic al dreptului de proprietate privată este cuprinsă În
Secţiunea 1. Dreptul de proprietate privată .i
... Noul Cod civil.
§]. Definiţia dreptului de proprietate · I Ca terminologie, din concepţiile legislative În evoluţie şi din însuşirile
" '.,­ pe care le are, sunt folosite noţiunile de "proprietate privată", "proprietate ,
'" Aşa cum am afinnat, No'uLC~d civil recunoaşte întâietatea proprÎetăţii . particulară;"' şi "domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ­
private raportat la proprietatea publică, astfel teoria generală a proprietăţii , teritoriale".
fiind chiar teoria generală a dreptului de proprietate privată. Este motivul I Articolul 555 NCC defineşte conţinutul dreptului de proprietate privată
pentru care act. 554 alin. (2) prevede că "dacă prin lege nu se prevede altfel, ca fiind "dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod
dispoziţiile aplicabile dreptului de proprietate privată se aplică şi dreptului exclusiv, abso lut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege",
de proprietate publică, însă numai în măsura în care sunt comp~~ibile cu I În literatura juridică, dreptul de proprietate privată este definit ca fiind
acesta din urmă". Prin unnare, construcţia conceptuală a dreptul;tide pro­ acel drept real subiectiv ce aparţine persoanelor fizice, persoanelor julidice,
prietate privată va precede prezentarea dreptului de proprietate publică: în
"' \ statului sau unităţilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor mobile şi
Noul Cod civil dreptul de proprietate privată este reglementat de art. 553şi imobile, d~ept ce conferă titulari lor săi dreptul de posesie, folosinţă şi
art. 555-692, iar dreptul de proprietate publică în art. 554 şi art. 858-875. . I dispoziţie, prerogative care se ,exercită în mod exclusiv şi perpetuu, prin
Atunci când definim dreptul de proprietate privată, avem în vedere, putere ş i în interes propriu, în limitele determinate de lege i,
în primul rând, definiţia generală a proprietăţii. Fonna de proprietate pri­ Âşa cum am amintit (vezi Capitolul II - Teoria gene'rală a proprietă­
vată este prevăzută de art. 136 pct. (5) din Constituţie şi art. 552 NCC. I ţii, sub punctul 2. Noţiunea dreptului de proprietate privată), pornind de la
În contextul aşezării dreptului nostru civil pe noi baze, prin adoptarea şi conţinutul său juridic şi apreciind în raport de poziţia specifică a proprieta­
punerea In aplicare a Noului Cod civil, proprietate~ privată a devenit (nu rului, dreptul de proprietate privată se defineşte ca fiind acel drept real
numai teoretic) dominantă şi aceasta pentru că bunuri le ce o compun sunt ,1 care conferă titularului atributele de posesie,folosinţă şi dispoziţie asupra
în circuitulcivII general, ceea ce face preponderentă punerea lor în valoare
unui bun, apropiat În formă privată, atribute pe care le poate exercita în
pentru asigurarea nevoilor materiale pennanente ale membrilor societăţii .
plenitudinea lor. În putere proprie şi in interesul său propriu, în mod exclu­
. Forţa dominantă a proprietăţii private, în opoziţie cu proprietatea publică,
siv, absolut şi perpetuu, cu respectarea limitelor materiale şi a limitelor
rezuită din faptul că aceasta este caracterizată tocmai prin aceea că se află
juridice stabilite de lege,
în comerţ şi cu cât circuitul ei este mai sănătos şi mai rapid, are loc o
Proprietatea privată poate aparţine oricărui subiect de drept, denumirea

. dezvoltare a u!1ei economii concurenţiale a societăţii, în interes general

dată de domeniu privat celui care aparţine statului sau unităţilor admi­

şi particu l2'. r. Per a contrario proprietatea publică este scoasă din circuit
nistrativ-teritoriale es te doar o deosebi re de nuanţă, nicidecum de regim

civil, astfel încât, în cadrul sistemului proprietăţii, proprietatea privată

juridic, care este acelaşi.

este regula, iar proprietatea publică, plin regimul ei strict, constituie

excepţia. Garantarea şi ocrotirea ei constituţională rezultă şi din art. 44

alin. (1) al legii fundamentale, care prevede că "dreptul de proprietate

I I A se vedea D, Lupulescu, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Lumina
I Lex, Bucureşti,1997, p. 47; l.P Romoşan, ap, ci!., p. 109,

J
 48 Formele dreptului de proprietate
" §2. Subiectele dreptului de proprietate privată
Din chiar definiţia dată rezultă că, În principiu, dreptul de proprietate
privată poate să aparţină oricărui subiect de drept: persoanelor fizice, per­
soanelor juridice, statului şi unităţilor administrativ-teritoriale.
De asemenea, conform prevederilor art. 553 alin. (4) NCC, bunurile
obiect al proprietăţii private, indiferent de titular, sunt şi rămân in circuitu'/
civil, dacă prin lege nu se dispune ~ltfel. Ele pot fi înstrăinate, pot face
>f obiectul unei urmăriri silite şi pot fi dobândite prin orice mod prevăzut de
lege. Aşadar, imobilele (terenuri şi construcţii) aflate În proprietate privată
surH În circuitul civil general, astfel încât ele pot fi înstrăinate şi dobândite
prin oricare dintre modurile 'reglementate de lege (convenţie sau contract,
moştenire legală şi testamentară, accesiune, uzucapiune şi hotărâre judecă- ,
torească). Terenurile proprietate privată, fiind În circuitul civil, rezultă că ,
este transmisibil nu numai dreptul de proprietate În Întregul său , dar pot fi
constituite şi dezmernbrăminte ale acestui drept.
2.1 . Persoanele fizice. Orice persoană fizică poate fi subiect al-dreptu­
lui de proprietate . Regula este că persoanele fizice sunt În cea &hi mare
măsură subiecte ale dreptului de proprietate privată, asupra oricăror bunuri,
mobile sau imobile, în mod nelimitat.
2,2. Persoanele juridice pot fi şi ele titulare aledreptului de proprietite
privată.
Persoanele juridice de drept privat sunt constituite din societăţile
comerciale cu capital privat sau cu capital de stat (constituite în baza Legii
nr. 3111990 şi Legii nr. 1511990), persoanele juridice rară scop lucrativ, aso­
c i aţiile, fundaţiile, sindicatele, cultele religioase sau orice altă organizaţie
sau grupare (înfiinţate prin O.G. nr. 26/2000, Legea nr. 54/2003, Legea
nr. 489/ 2006 sau prin alte legi speciale).
Subiecte ale dreptului de proprietate privată sunt şi societăţile agricole
înfiinţate potrivit Legii nr. 3611 991, ca societăţi pe acţiuni de tip privat,
cu personalitate jurid ică, dar rară scop comercial. Tot astfel, sunt subiecte
ale acestui drept şi asociaţiile cu scop lucrativ sub forma cooperativelor
meşte ş ugăreş~ de consum şi de credit.
Pot fi ti,uiaie ale dreptului de proprietate privată şi regiile autonome,
înfiinţate şi organizate în baza Legii nr. 1511990.
Persoanele juridice de drept privat au calitatea de subiecte colective de
văzute de art. 44 alin. (2) din Constituţie şi de Legea nr. 312/2005.
drept, regimul juridic al proprietăţii pri vate este acelaşi , caracterizat fiind
prin alienabilitate, sesizabilitate şi prescriptibilitate, sub aspect achizitiv.
Dreptul de proprietate privată 49
Statul şi unităţile administrativ-teritoriale, care sunt persoane juridice
de drept public, pot fi la rânduL lor titulare ale dreptului de proprietate pri­
vată. În cazul acestora dispoziţiile legale se referă la domeniul privat al sta­
tului şi unităţile administrativ-teritoriale. Legile organice sunt cele care fac
referiri exprese la domeniul privat, sub ambele sale categorii de titulari.
Astfel, Lege'! nr. 18/1991, în art. 6, face referire la domeni ul privat aJ
statului şi al unităţilor administrativ-teritoriale, arătând terenurile ce con­
stituie obiect al acestui drept; domeniul privat este supus dispoziţiilor de
drept comun, dacă prin lege nu se dispune altfel.
'., , Domeniul privat al statului şi al unităţilor teritoriale este alcătuit din
o, • o bunuri aflate în proprietatea acestor persoane juridice şi care nu sunt în
- - - 00 regim de domeniu public, reglementat astfel de Legea nr. 213/1 998. Legea
stabileşte, în art. 4, că aceşti titulari au asupra acestor bunuri un drept de '
'. proprietate privată.
O prevedere similară celei cuprinse În art. 6 al Legii nr. 18/1991 este
conţinută şi în art. 5 al Legii nr. 213/1998, supunând regimului juridic de
drept comun şi celelalte bunuri din domeniul privat, altele decât terenurile.
lnterpretând altfel , s-ar ajunge la o suprapunere de texte, pe când realitatea
' este că în primul caz referirile sunt exprese şi exclusive la terenuri, iar În
al doiiea caz, la orice alte bunuri din domeniul privat.
Constituirea şi formarea dOI11eniului privat al statului are loc prin moda­
lităţi de drept civil şi unele specifice numai acestui domeniu.
Regimul juridic al acestor bunuri este cel de drept comun, cu singura
deosebire că titular al dreptului de proprietate este statul, judeţul sau
comuna, pe când în alte situaţii este orice persoană fizică sau persoana
juridică de drept privat.
Excepţii de la regula că dreptul de proprietate poate fi dobândit neîn­
I grădit de către persoanele fizice şi juridice sunt cele ,prevăzute expres de
,-. 1 lege. Ex istă următoarele cazuri de incapacităţi speciale, de inalienabilitate
I legală şi restricţii determinate de interese generale ale regimului juridic al
I terenuri lor:
a) 1ncapacităţi speciale:
I - cetăţenii străini, apatrizii şi p ersoanele juridice străine pot dobândi
dreptul de proprietate privată asupra terenurilor, în condiţiile limitate pre­
,I
În privinţa dreptului de proprietate asupra terenurilor, art. 44 pct. (2)
"
din Constituţie recunoaşte posibilitatea cetăţenilor străini şi apatrizi lor de
a dobândi dreptul de proprietate asupra acestora, dar numai În condiţiile
"­
 50 Formele dreptului de proprietate
,.
rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate
internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în con­
diţiile prevăzute de legea organică. Potrivit acestui text constituţional, care
este reluat de art. 6 alin. ,(I) din Legea nr. 312/2005, rezultă că pe lângă
îndeplinirea unor condiţii speciale, condiţia generală a reciprocităţii I este
obligatorie în asemenea tratate. Deocamdată, România nu a încheiat niciun
asemenea tratat internaţional care să îngăduie anumitor cetăţeni străini $i
apatrizi să dobândească terenuri în România.
,. Legea nr. 312/2 005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată
asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către
pcisoan~uridice străine ac~rdă posibilitatea dobândirii dreptului -ne pro- '
prietate asupraterenurilor, în privinţa acestor categorii de persoane, deca- ,
lat faţă de momentul aderării României la Uniunea Europeană (l ianuarie
2007), precum şi în condiţiile tratatelor internaţionale la care România este
parte:
Conform art. 5 alin. (1) din Legea nr. Ji2/2005 "cetăţeanul unui stat
membru, apatridui cu domiciliul într-un stat membru sau în Rom~~ia, pre­
~
cum şi persoana juridică constituită în conformitate cu legislaţia -unui stat
membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole,
pădurilor şi terenurilor forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani"dela
data aderării României la Uniunea Europeană". Această incapacitate spe­
cială se _va împlini la data de 1 ianuarie 2014, când va expira termenul de
7 ani prevăzut de textul legal sus-menţionat.
Excepţiile de la această regulă generală sunt:
1) fermierii, care ' desfăşoară activităţi independ~nte şi sunt, după caz:
cetăţeni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul într-un stat mem­
bru, care îşi stabilesc reşedinţa în România sau apatrizi cu domiciliul
I Condiţia
de reciprocitate are, în dreptul internaţional, mai multe accepţiuni.
De regulă, tratatele interrtaţionale au caracter sinalagmatic, stabi lind drepturi şi
obligaţii reciproce pentru ambele părţi. În ipoteza textului constituţional însă,
această reciprocitate deviIle obligatorie. Pe lângă acest sens, condiţia de reciproci­
tate, în dreptul i~ternaţional,are şi un alt sens, potrivit căruia anumi~e probleme pot
fi rezolvate fie prin înţeleg erea statelor, fie pe bază de reciprocitate. In acest înteles,
reciprocitatea este un principiu de rezolvare a problemelor dintre state, în ab se nţa
unui tratat. Art. 6 alin. (1) din Legea nr. 312/2005 confirmă cond iţia reciproc ităţi i
astfel: "Cetăţeanul străin, apatridul şi persoana juridică aparţinând statelor terţe
I7Upot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor În condiţii mai favorab ile
decât cele aplicabile cetăţeanului unui stat membru şi persoanei juridice constitu­
ite În corr!ormitate cu legislaţia unui stat membru".
Dreptul de proprietate privată
51
în România. Aceste persoane dobândesc dreptul de proprietate asupra
terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere În aceleaşi condi­
ţii cu cele aplicabile cetăţenilor români, de la data aderării României la
Uniunea Europeană. Calitatea de fermieri trebuie să fie dovedită cu docu­
mente emise, după caz, de autorităţile competente din statul membru sau
de provenienţă ori cu atestatul eliberat, în acest sens, de către Ministerul
Agriculturii, Pădurilor şi Dezvoltării Rurale. Toate aceste persoane au obli­
gaţia de a nu schimba destinaţia terenurilor agricole, pădurilor şi a tere­
nurilor forestiere, decât după expirarea termenului . de 7 ani, prevăzut de
art. 5 alin. (l) diri Lege-apr. 312/2005;
II) cetăteanul unui stat membru nerezident În România, apatridul
nerezident in România cu -domiciliul într-un stat membru, precum şi per~
soana juridică nerezidentă, constituită în conformitate cu legislaţia unui
statinembm, pot dobândi dreptul de piOprietate asupra terenurilor pentru
reşedinţe secundare, respecti v sedii secundare, la împlinirea unui termen
de 5 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană (respectiv 1
ianuarie 2012) .
- cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată
asupra terenurilor prin moştenire legală, În condiţiile prevăzute de art. 44
alin. (2) din Constituţie.
Aşadar, prin moştenire lega).ă a devenit posibilă dobândirea dreptului
de proprietate privată de către'cetăţenii străini . Per a contrario aceştia nu
pot dobândi dreptul de proprietate privată în cazul moştenirii testamen­
tare . Ţinând seama de principiile care guvernează aplicarea legii civile în
timp, cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate pri vată
asupra terenurilor în România de la data intrării În v igoare a Legii de revi­
I zuire a Constituţiei României nr. 429/2003, dar numai dacă succesiunea în
I legătură cu care se exercită calitatea lor de moştenitori legali s-a deschis
I, după această dată.
b) Cazuri de inalienabilitate legală :
- cerinţa formei autentice a actelor juridice de dispoziţie CZl privire la
! imobile (terenuri şi construcţii). Potrivit art. 888 NCC, înscrierea în car­
~ I tea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii
judecătoreşti rămase definiti vă, a certificatului de moştenitor sau în baza
unui alt act emis de autorităţile administrati ve, în cazurile în care legea
prevede aceasta. Cu privire la imobile, art. 885 alin. (1) NCC prevede că
drep turi le reale asupra acestora se dobândesc, atât Între părţi, cât şi faţă
de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau

52 Formele dreptului de proprietate
'" faptului care a justificat înscrierea. Mai mult decât atât, art. 10 ( alin. (1) din
Legea nr. 114/1996 a locuinţei dispune că locuinţele şi unităţile individuale '
pot fi înstrăinate şi dobândi te prin acte juridice între vii, încheiate în formă
autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute. Dreptul de proprietate comună,
forţată şi perpetuă asupra părţilor comune ale unui imobil se valorifică
numai împreună cu dreptul de proprietate exclusivă;
_ terenul dobândit conform prevederilor ari. 19 alin. (1). ari. 21 :şi
art. 43 din Legea nr. 18/1991 a fonduluifunciar nu poate fi Înstrăinat prin
".
acte Între vii timp de 10 ani, socotiţi de la începutul anului următor celui
, în care s-afăcutînscrierea proprietăţii. sub sancţiunea nulilăţii absolute
\. ă)ctului de Înstrăinare şiaparti::nnentele dobândite de chiriaşi, titulari de
. contrl:Jci ai apartamentelor nu se restituie În naturăfoştilor proprieiarz
ce
sau moştenitorilor acestora. nu pot fi Înstrăinate timp de 10 ani da la data .
cumpărării, conform prevederilor art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995;
Se poate constata că Legea fondului funciar permite intrarea bunului în
mod gratuit în patrimoniul celui care îndeplineşte toate condiţiile cerute
(să fi detinut calitatea de membru cooperator activ, în varianta î.~ care la
dobândi;ea acestei calităţi a deţinut mai puţin de 5000 mp sau 'fili a adus
deloc teren în Cooperativa Agricolă de Producţie sau, dacă nu a deţinut
această calitate, să fi lucrat în orice mod ca 'angajat în ultimii trei .ani.în
cooperativă sau în asociaţii cooperatiste ori să locuiască într-o localitate
cu excedent de suprafaţă agricolă şi cu deficit de forţă de muncă, respectiv
să fie membru al unei familii tinere de ţărani care provine din mediuL agri­
col montan şi care are priceperea necesară, locuieşte Într-o zonă montană
de favorizată de factori naturali, cum sunt clima, altitudinea sau izolarea şi
se obligă înscris să~şi creeze o gospodărie), aflâridu-ne practic În faţa unei
împroprietăriri, sau altfel spus, a unei constituiri a dreptului de proprietate.
Constatarea nulităţii, în acest caz, poate fi cerută în justiţie de către primă­
rie, prefectură, procuror, precum şi de către oricare persoană interesată.
În cazul reglementat de art. 9 din Legea nr. 112/1995 situaţia nu se pre­
zintă în mod identic, deoarece chiriaşul cumpără apartamentul pe care îl
deţine în temeiul unui contract de închiriere valabil, vânzarea-cumpărarea
fiind un. contract
, cu ti tlu oneros. Evident că se poate discuta în acest punct
. .
preţul cu care un astfel de imobil este dobândit şi care în mod indubitabil
este sub valoarea pieţei. Practic această valoare poate fi corelată doar cu
aceea a despăgubiri lor achitate proprietarului, chiriaşul având totuşi bene­
ficiul posibilităţii cumpărării bunului cu plata În rate; opţiune pe care statul
nu O are faţă de fostul proprietar căruia trebuie să-i achite despăgubirile
stabilite de organele competente sau de instanţa competentă.
-~ 1
,tt., :
Dreptul de proprietate privată 53
În ambele situaţii s-a unnărit, pe de o parte, protejarea unor categorii
clar determinate (cea a ţăranilor care exploatează efectiv pământul şi care
trebuie să beneficieze de posibilitatea de a deţine în patrimoniu imobilul
care le asigură sursa de existenţă şi cea a chiriaşilor care nu au nicio culpă
pentru că deţin imobile ce s-au aflat în patrimoniul unor terţe persoane
şi care au intrat - într-un mod sau altul - în proprietatea statului, fiind
. imposibil să li se poată asigura acestora locuinţe, în varianta în care ar
opera o repunere totală în situaţia anterioară), iar pe de altă parte, limitarea
încheierii unor tranzacţii speculative având ca obiect aceste imobile ce sunt
obţinute de cei îndreptăţiţi În mod gratuit sau cu plata unui preţ inferior
valorii reale a bunului.
Aceste cazltri de inalienabilitate legală specială nu şi-au pierdut actu~
alitatea, chiar dacă a trecut mai mult de 10 imi de la intrarea în vigoare a
ambelor legi, întrucât atribuirea terenurilor se poate face chiar şi în prezent,
pe de o parte, iar termenul de 10 ani de la dobândirea apartamentelor poate
curge ş i astăzi , pe de altă parte;
- ipoteza specială prevăzută de art. 497 alin; (4) din Codul de proce­
dură civilă. Conform acestei prevederi legale "Drepturile reale înscrise
dupănotarea somaţiei de plată în cartea funciară nu vor putea fi opuse
creditorului urmăritor şi adjudecatarului, în afară de cazurile expres prevă­
zute de lege, sau de cazul în care creditorul sau adjudecatarul s-a declarat
de acord cu acel act ori debitorul . sau tertul
'
dobândi tor a consemnat sumele
necesare acoperirii creanţelor ce se urmăresc, inclusiv dobânzi le şi chel­
tuielilede executare". În acest caz nu se prevede o interdicţie de Înstrăi­
I
! nare, ci numai inopozabilitatea actului de înstrăinare sau de constituire a
I
I
drepturilor reale. Astfel, sancţiunea nulităţii este înlocuită cu sancţiunea
inopozabilităţii. În viitor, de legeferenda ar trebui să se prevadă sancţiunea
.1
I nulităţii pentru înstrăinarea imobilelor după momentul notării somaţi ei de
I
pl ată în cartea funciară;
- exercitarea dreptului de preempţiune l la vânzare a bunurilor mobile şi
imobile. Dreptul de preempţiune a fost definit în literatura de specialitate
I ca fiind "acel drept subiectiv civil, recunoscut de lege anumitor titulari,
în virtutea căruia aceştia se bucură de prioritate la cumpărarea unui teren
agricol din extravilan, în ordin~ şi celelalte condiţii prevăzute de lege"2.
I
1 A se vedea Fr. Deak, Dreptul de preempţiune , 111 Dreptul nr. 7/ 1992 ,
pp. 34-43; Gh. Beleiu, Dreptul de preempţiune reglementat prin Legea nr. 1811 991
a fondului funciar, în Dreptul nI'. 12/1992, pp. 3-15; E. Chelanl, Dreptul de
preempţiune reglementat de Legea nr. 54/1998, în Dreptul, nr. 8/1998 , pp. 19-25.
2 A se vedea Gh. Beleiu, op. cit., p. 14.
::., .
 54 Formele dreptului de proprietate
."
Evident, autorul citat s-a raportat doar la prevederile Legii nr. 18/1991
a fondului funciar, în vigoare la acea dată'. Articolul 1730 alin. (1) NCC
a definit dreptul de preempţiune astfel : "În condiţiile stabilite prin lege
sau contract, titularul dreptului de preempţiune, numit preemptor, poate
să cumpere cu prioritate un bun". Aşadar, dreptul de preempţiune este un
drept prioritar de cumpărare a unui bun, în condiţiile stabilite de lege sau
prin convenţie. Totodată, ţinândcont de reglementarea legală, putem defini
dreptul de preempţiune cafiind acel drept cu caracter temporar, stabilit de
"1"
lege sau prin convenţia părţilor prin'care anumiţi titulari, numiţi preemp­
persoanelor fizice sau a persoanelor juridice) se va respecta dreptul de
tari, au un.drept prioritar de cumpărare a unui bun mobil sau imobil.
_ "Oreptulde preempţiune trebuie privit ca ci posibilitate conferită unei
persoane de a dobândi un bl..1n.cu pref~rinţă faţă de orice alt cu'mpărător.
Această prioritate se materializează prin exercitarea dreptului ulterior ':.ea- .
lizării acordului de voinţe, penniţând caracterizarea acestei instituţii ca .
fiind ultracontractuală.
Alături de alţi autori şi în lipsa unor regkmentări legaJe în. Noul Cod
arendate pot fi, de exemplu: terenurile cu destinaţie agricolă, şi anume tere­
civil, considerăm că în cazul nerespectării dispoziţiilor legale re(~ritoare
la acest drept, titularul său poate obţine lipsirea de efecte juridice~actului
juridic prin invocarea nulităţii relative!.
Dreptul de preempţiune este prevăzut de art. 1730-1740 NCC;ia r
domeniul de aplicare a acestuia se întinde asupra tuturor bunurilor mobile
şi imobile. Titularii dreptului legal de preempţiune sunt unnătorii :
i) în cazul terenurilor-d'in fondul forestier aflate în proprietate privată, .
acestea se pot vinde cu respectarea, în ordine, a dreptului de preempţiune
al coproprietarilor sau vecinilor (art. 1746 NeC). O altă variantă a drep­
tului de preempţiune este reglementată de art. 45 alin. (5) din Codul silvic
(Legea nr. 46/2008). Potrivit acestui text legal statul are drept de preemp­
ţiune la cumpărarea de păduri care constituie enclave În fondul forestier
lJroprietate publică a statului sau sun! limitrofe acestuia, la preţ şi în con­
diţii egale. Trăsătura specifică a acestui drept este aceea că el este recunos­
cut în favoarea unui unic titular şi anume statul, În calitate de subiect de
drept civil, fiind excluse chiar şi unităţile administrativ-teritoriale. O altă
cuprinde numele şi prenumele vânzătorului, descrierea bunului, sarcinile
particularitate o reprezintă sancţiunea ce se aplică în cazul nerespectării
dreptului, ace~ta fiind nulitatea absolută. Mai trebuie menţionat că, de
această dată, textul legal precizează în mod expres ca titularul dreptului
I A se vedea Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, ediţia a lIl-a,
Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2001, p. 28 şi UnTI.; L. Pop, op. cit., pp. 77-78;
E. Chelanl, op. cit., p. 24.
Dreptul de proprietate privată 55
să ÎI exercite şi în cazul În care vânzarea se face prin procedura execu­
. tării silite. Acest text de lege intră În contradicţie cu prevederile art. 230
lit. bb) din Legea nr. 7112011 pentru punerea În aplicare a Legii nr. 287/2009
privind Codul civil, confonn căreia la data intrării În vigoare a Noului Cod
civil (1 octombrie 2011) orice alte dispoziţii contrare se abrogă, chiar dacă
sunt cuprinse în legi speciale. Astfel, Codul civil având Întâietate faţă de
-:1 . Codul silvic, în cazul în care se vinde un teren din fondul forestier aflat
în proprietate privată (a Statului, a unităţilor administrativ-teritoriale, a
I
preempţiune al coproprietarilor sau vecinil9r, În ac~astă ordine, conform
_ dispoziţiile art. 1746 NCC. Astfel, textul a,rL 45 alin. (5)-(8) din Codul
silvic- s-a abrogat tacit prin intrarea în vigoare a Noului Cod civil;
ii) în cazul bunurilor agricole, arendaşul are drept de preempţiune cu
I privire la bunurile agricole arendate (art. 1849 NCC). Bunurile agricole
J
nuri agricole productive - arabi le, viile, livezile, pepinierele viticole, pomi­
cole, arbuştii fructiferi, plantaţiile de hamei şi duzi, păşunile Împădurite ,
1
terenurile ocupate cu construcţii şi instalaţii agrozootehnice, amenajările
piscicole şi de Îmbunătăţiri funciare, drumurile tehnologice, platfonnele şi
spaţiile de depozitare care servesc nevoilor producţiei agricole şi terenurile
neproductive care pot fi amenajate şi folosite pentru producţia agricolă sau
animalele, construcţiile de orice fel , lnaşinile, utilajele şi alte asemenea
bunuri destinate exploatării agricole (art. 1836 NCC);
iii) în cazul locuinţelor închiriate, la încheierea unui nou contract, chi­
riaşul are, la condiţii egale, drept de preferinţă. EI nu are, Însă, acest drept
atunci când nu şi-a executat obligaţiile născute în baza Închirierii anteri­
oare (art. 1828 NCC) .
Articolul 1732 NCC cu privire la condiţiile de e~e rcitare a dreptului
de preempţiune prevede că vânzătorul este obligat să-I notifice deîndată
pe preemptor cu privire la cuprinsul contractului Încheiat cu un terţ .
Notificarea poate fi făcută şi de acesta din unnă . Această notificare va
I
care îl grevează, termenii şi con.diţiile vânzării, precum şi locul unde este
-1 situat bunul. Preemptorul îşi poate exercita dreptul prin comunicarea către
vânzător a acordului său de a încheia contractul de vânzare, însoţită de
consemnarea preţului la dispoziţia vânzătorului . Dreptul de preempţiune
se exercită, în cazul vânzării de bunuri mobile în termen de cel mult 10
zile, iar în cazul vânzării de bunuri imobile, în tennen de cel mult 30 de
 "~ I

56 Formele dreptI/lui de proprietate Dreptul de proprietate privată 57

" zile. În ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea către preemptor iv) dacă bunul este mobil, cu titularul dreptuluiconvenţionaJ de pre­
a notificării. empţiune având data certă cea mai veche, atunci când acesta se află în
Cu privire la efectele exercitării preempţiunii (art. 1733 NCC), contrac­
concurs cu alţi titulari ai unor drepturi convenţionale de preempţiune.
tul de vânzare se consideră încheiat între preemptor şi vânzător în condiţiile
Atunci când preempţiunea se exercită în privinţa unui bun cumpărat de
cuprinse în contractul încheiat cu terţul, iar acest din urmă contract se des­
terţ împreună cu alte bunuri pentru un singur preţ, vânzătorul poate pre­
fiinţează retroactiv. Cu toate acestea, vânzătorul răspunde faţă de terţu! de
tinde de la preemptor numai o parte proporţională din acest preţ. În cazul
bună-credinţă pentru evicţiunea ce rezultă din exercitarea preempţiunii. '
în care s-au vândut şi alte bunuri decât acela supus preempţiunii, dar care

.,
Il ;

Noul Cod civil, inspirându-se din legislaţia franceză, a optat pentru posi­ nu puteau fi despărţite deacesta fără să-I fi păgubit pe vânzător, exercitarea
dreptului de preempţiune nu se poate face decât dacă preemptorul consem­
~ bilitatea exercitării dreptului de preempţiune ulterior realizării acordului de
nează preţul stabilit pentru toate bunurile vândute (art. 1735 NCC)~
voinţe dintre vânZ;,ător şi terţ, care îmbracă forma retractelor. Contractul se
înţheie între propfieţar şi t~rţ, ulterior titularul dreptului de preempţiune
~I Dreptul convenţional de preempţiune în legătură cu un imobil se notează

(coproprietarul sau ~ecin~( în-cazui terenurilor din fondul forestier; aren-
. daşul, cu privire la bunurile agricole arendate; chiriaşul, la încheierea unui·
nou contract de închiriere a locuinţei, la condiţii egale) fiind notificat în
legătură cu existenţa actului translativ de proprietate. Acesta are posibilita­
tea să uzeze de dreptul său, substituindu-se cumpărătorului din contractul
iniţial, dobândind astfel toate drepturile şi obligaţiile terţului, as®ănător
unei cesiuni 1. Avem rezerve Îaţă de această soluţie aleasă de le@uitorul
român. Considerăm că varianta pentru care s-a optat - exercitarea drep­
tului de preempţiune ulterior încheierii actelor juridice - nu-şi va dovedi
utilitatea practică. Procedura după care acest drept trebuie exercitat este
. mult mai util şi pragmatic dacă se efectuează înaintea realizării acordului
ţitine se stinge şi se radiază din oficiu din cartea funciară .
de voinţe cu privire la un bun, servind în acest fel mai bine siguranţa cir­
De asemenea, dreptul de preempţiune este indivizibil şi nu se poate ceda.
cuitului civil.
Dreptul convenţional de preempţiune se stinge prin moartea preempto­
În cazul concursului dintre preemptor (art. 1734 NCC), contractul de
vânzare se consideră încheiat: . .
i) cu titularul dreptului legal de preempţiune, atunci când se află în
concurs cu titulari ai unor drepturi convenţionale de preempţiune;
ii) cu titularul dreptului iegal de preempţiune ales de vânzător, când se
află în concurs cualţi titulari ai unor drepturi legale de preempţiune; .
iii) dacă bunul este imobil, cu titularul dreptului convenţional de
preempţiune care a fost mai întâi înscris în cartea funciară, atunci când
acesta se află In concurs cu alti, titulari ai unor drelJturi conventionale de
" comunei, pentru o cauză de utilitate publică, legaimente recunoscută şi
preempţiune;
.,! . în cartea funciară. Dacă o asemenea notare a fost făcută, acordul preempto­
rului nu este necesar pentru ca acela care a cumpărat sub condiţie sLlspen­
I si vă să-şi poată înscrie dreptul în cartea funciară, în temeiul contractului
,i
de vânzare încheiat cu proprietarul. Înscrierea se face sub condiţia sus­
. pensivă ca, în termen de 30 de zile de la comunicarea încheierii prin care
s-a dispus înscrierea, preemptorul să nu notifice biroului de carte funciară
dovada consemnării preţului la dispoziţia vânzătorului. Notificarea făcută
în termen biroului de carte funciară înlocuieşte comunicarea şi are aceleaşi
efecte. În temeiul acestei notificări, preemptoml poate cere radierea din
cartea funciară a dreptului terţului şi înscrierea dreptului său.
Dacă preemptorul nu a făcut notificarea în termen, dreptul de preemp­
rului, cu excepţia situaţiei în care a fost constituit pe un anume tennen. În
I acest din urmă caz, termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dacă
,~I a fost stipulat un termen mai lung (art. 1740 NCC).
c) restricţii determinate de interese generale:
n,i - exproprierea. Pentru a înţelege noţiunea şia putea defini expro­
I
prierea, este necesar a se arăta cadrul normativ de reglementare. Chiar
Codul Calimach, în art. 479, precum şi Regulamentul organic al Moldovei
(cap. III, anexa lit. H, art.. 51) au prevăzut posibilitatea constrângerii pro­
prietarului în sensul cedării proprietăţii în favoarea statului , judeţului sau
declarată ca atare, şi după o dreaptă şi prealabilă despăgubirei.

I A se vedea J. Malaurie, L. Aynes. P-Yv. Gautier, Cours de droit civil, t. VIII, I A se vedea D. A/exandresco, Explicaţiunea teoretică şi practică a dreptului

Les contrats speciaux civils et commerciaux, l4-e edition, Cujas, Paris, 2001, civil român, tomul III, partea 1, Atelierele grafice Socec & Co., Bucureşti,1909,
p.132. p. 257.
 58 Formele dreptului de proprietate
:'\'
Exproprierea a fost definită în literatura de specialitate ca fiind o insti­
tuţie juridică de drept public ce constă în achiziţia forţată, cu titlu oneros,
pentru cauză de utilitate publică, în condiţiile legii şi sub control judiciar,
a unor bunuri imobile proprietate privată 1 . Faţă de importanţa şi caracterul
excepţional pe care îl prezintă exproprierea, reglementarea de principiu
este cuprinsă în Constituţia României, unde art. 44 pct. (3) dispune că:
"Nimeni nu poate fi · expropriat decât pentru cauză de utilitate publică,
stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire". Acelaşi text
este reluat şi de art. 562 alin. (3) NCC, care prevede că: "Exproprierea se
'* . poate face numai pentru o cauză de' utilitate p,ublică stabilită potrivit legii,
pot face obiectul expresii, precum şi cadrul în care se aplică această pro­
Cl} justă şi prealabilă dţspăgubire, fixată de comun acord între proprietar
cedură specială, începând de la declararea de utilitate publică şi până la
şi expropriator. În caz de div,ergenţă asupra cuantumtilui despăgubirilor,
soluţionarea cererii de către instanţele de judecată competente. Articol ul 1
acesta se stabileşte pe cale judecătorească" .
din această lege stabileşte că exproprierea de imobile, în tot sau în parte,
Pot fi expropriate doar acele imobile din proprietatea privată a persoa­
nelor fizice sau juridice ori a unităţilor administrativ-teritoriale care permit
realizarea unor lucrări publice sau care trebuie îndepărtate pentru a putea
fi efectuate astfel de Incrări . "'~
Textul constituţional cuprins în art. 136 pct. (5) prevede că: "Pr~rietatea
privată este inviolabilă, în condiţiile legii organice". În privinţa expropri­
erii pentru cauză de utilitate publică, doctrina oscilează în a o considera
o limitare a caracterului inviolabil al proprietăţii , o restrângere legală a
dreptului de proprietate sau, în fine, un mod de dobândire a dreptului de
proprietate publică". O ahă opinie sus ţ ine că ex proprierea este distinctă de
îngrădirile dreptului de proprietate, pentru că ea duce, alături de confiscare,
la Încetarea dreptului de proprietate3 .
Persoana fizică şi persoana juridică au dreptu1 l'a respectarea dreptului
de proprietate asupra bunurilor lor. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea
sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege
şi de principiile generale ale dreptului internaţional cuprinse în Convenţia
Europeană pentru Drepturile Omului.
I A se vedea E. Ch elaru , Circulaţia juridică a terenurilor, Ed. ALL Beck,
Bucureşti, 1999, p. 334.
1 A se vedea- L. Pop, op. cit., p. 49: L. Pop, Exproprierea pentm cauză de
:I
utiiitate publică, în Fiat Justitia nr. 111996 , p. 52; E. Chelanl, Circulaţia juridică a
;[
terenurilor, Ed. AII Beck, Bucureşti , 2000, pp. 332-333; C. Hamangiu, 1. Roselti­
Bă/ănes clI, Al. BăicGianu, Tratat de drept civil român, voI. II, Ed. Naţională
Ciornei, Bucureşti, p. 60.
) A se vedea J.P. FilipesclI, Drept civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi
reaie, Ed. Actami, Bucureşti, 1997, p. 184.
Dreptul de proprietate privată 59
În literatura juridică exproprierea nu este considerată doar o îngrădire a
dreptului de proprietate, ci constituie o excepţie de la caracterul inviolabil
şi absolut al dreptului de proprietate.
În regimul constituţional al statelor moderne, reglementat în sec. XX,
reglementările complete şi caracterul de principiu al acestei măsuri sunt cu
mult mai importante, depăşind sfera de drept privat a dreptului civil.
Faţă de consecinţele pe care le prezintă în aplicarea prevederilor con­
stituţionale, a fost adoptată Legea nr. 33/1994, privind exproprierea pen­
tru cauză de utilitate publică1 , care stabileşte sfera bunurilor imobile care
se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă şi
prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească. Mai departe, art. 4,
alin. (1)-(2), prevede următoarele : .
,,(1) Cei interesaţi pot conveni atât asupra modalităţii de transfer al
dreptului de proprietate, cât ş i asupra cuantumului şi naturii despăgubirii,
cu respectarea dispoziţiilor legale privind condiţi ile de fond, de formă şi
de publicitate, fără a se declanşa procedura de expropriere prevăzută în
prezenta lege.
(2) În cazul în care acorduYde voinţă al părţilor priveşte numai modali­
tatea de transÎer al dreptului de proprietate, dat nu şi cuantumul sau natura
despăgubirii , instanţele judecătoreşti vor lua act de înţelegerea părţilor şi
vor stabili numai cuantumul sau natura despăgubirii, potrivit cap. IV din
prezenta lege".
O reglementare specială a exproprierii este cuprinsă în Legea
nr. 198/2004 pri vind uneie măsuri prealabile lucrăriior de construcţie
de autostrăzi şi drumuri naţionale şi în Nonnele metodologice de apli­
care a acestei legi, aprobate prin RG. nr. 434/2009. De asemenea, tot
I În vederea rea!izădi unor lucrări care servesc unor utili tăţi publice şi ţinând
seama de caracterul de excepţie conferit de Constitu ţ ia României şi de Noul Cod
civil cedării prin expropriere a dreptului de proprietate pri va tă , drept a cărui protec­
! ţie se realizează, de altfel , prin garantarea şi ocrotirea sa de către lege, în mod egal,
! indiferent de titular, s-a adoptat republicarea Legii nr. 33/1994 privind expropiie­
i rea pentru utilitate publică, care cuprinde dispoziţii de natură să asigure atât cadru l
legal adecvat procedurilor de expropriere şi stabilire a despăgubiri lor, cât şi apăra ­
rea dreptului de proprietate privată. Legea nr. 33/1994 privind exproprieica pentru
cauză de utilitate publică a fost republicată în M. Of. nr. 472 din 5 iulie 2011.
 Formele dreptului de proprietate
60
" ca o reglementare specială privind exproprierea pentru cauză de utilitate
publică necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean şi
local, a fost aprobată şi Legea nr. 255/2010 coroborată cu prevederile H.G.
nr. 53/20 Il pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii
nr. 255/2010. Totodată, art. 71it. (c) din Legea nr. 213/1998 privind pro­
prietatea publică şi regimul juridic al acesteia prevede În mod expres expro­
prierea, ca un mod de dobândire a dreptului de proprietate publică. În acest
context, este de la sine Înţeles, că bunurile proprietate publică nu mai pot
, face obiectul măsurii de expropriere, pentru că ar fi un nonsens. Bunurilor,
'*
găsindu-se deja În domeniul public, li se pot da afectările specifice acestui
domeniu, fără a mai fi nevoie de o expropriere. Prin r:p.ăsuri administrative
şi a~'te de autoritate pubfica' arii.utorităţii administrative competente a sta­
tului sau al unităţilor administrative după caz, acestea pot fi luate oricând"
fără a mai fi puse în legătură cu măsura exproprierii.
Djn analiza evoluţiei conceptului de expropriere în doctrina juridică ,
ancorat Î!1 dispoziţiile legale care o reglementează şi principiul întâietăţii
proprietăţii private astfel cum rezultă acesta din conţinutul actua\,JiI drep­
tului de proprietate, putem considera exproprierea pentru cauză cfe}utilitate
publică ca acel mod legal de dobândire a proprietăţii publice, prin care
proprietatea privată asupra unor bunuri imobile, aparţinând unor. p er­
soane fizice sau juridice, trece În proprietatea publică, ca O excepţie de la '
caracterul absolut ş i inviolabil al dreptului de proprietate privată.
Datorită interesului şi caracterului său excepţionai , Legea nr. 33/i 994
stabileşte în detaliu procedura de expropriere, În urma căreia să opereze
transferul bunub.li imobil din proprietatea privată În proprietatea publică .
Etapele reglementate de lege sunt: a) ..utilitatea publică şi declararea ei ; b)
măsuri premergătoare exproprierii - etapă concepută ca o fază pur admi­
nistrativă; c) exproprierea şi stabilirea despăgubi ii lor; în faza judiciară ; d)
plata despăgubiri lor şi punerea în posesie a expropriatorului; e) dreptul de
, folosinţă ş i de retrocedare.
În procedura de expropriere sunt angrenate în mod preponderent auto­
rităţi administrative, c eea ce dă instituţiei exproprierii natura juridică
specifică dreptului public, dar având în vedere faptul că cei interesaţi pot
conveni atf.t asupra modalităţi i de transfer a dreptului de proprietate, cât
şi modalitatea despăgubirilor, poate fi apreciată ca o convenţie a părţilor,
transferată din dreptul adn'linistrativ în dreptul civil. Dar aceasta nu ope­
rează pe deplin, pentru că exproprierea este premisa, iar acordul părţilor
dat cu îndeplinirea cerinţelor de fond, de formă şi de publicitate speci­
fice actelor juridice 'civile, au menirea să simplifice procedurile supuse
Dreptul de proprietate privată 61
unor proceduri care implică intervenţia - în cazul în care expropriatorul şi
expropriatul nu ajung Ici. o înţelegere ~ autorităţii judecătoreşti.
După cum rezultă şi din examinarea prevederilor art. 2 din Legea
nr. 33/ 1994, pot fi expropriate numai bunurile imobile care constituie pro­
prietatea persoanelor fizice sau juridice, cu sau Iară scop lucrativ, precum
şi cele aflate în proprietatea, privată a unjtăţilor administrativ-teri toriale
(comune, oraşe, municipii şi judeţe). Conform art. 7 alin. (1) din Legea
nr. 33/1994, utilitatea publică se declară de către Guvern pentru lucrările
-1
1 de interes naţional şi de către consiliile judeţene şi Consiliul General al
lI Municipiului Bucureşti pentru lucrările de interes local. Atunci când lucră­
rile sunt de interes local şi se desfa'şDară pe teritoriul mai multor judeţe,
'~; I utilitatea publică este declarată de o corI;isie compusă din-preşedinţii consi­
liilorjudeţene respective, iar în caz de dezacord, aceasta poate fi declarată
j
de Guvern. Atunci când sunt supuse exproprierii lăcaşuri de cult, mOnLl­
'i
I mente, ansambluri şi situri istorice ~ cimitire sau alte aşezăminte de valoare
naţională deosebită ori lucrări urbane sau rurale în întregime, indiferent
de natura lucrărilor care urmează a fi' executate sunt considerate situaţii
excepţionale, când utilitatea publică se decl ară numai prin lege [art. 7
alin. (4)].
Actul de declarare a utilităţii publice de interes naţional se aduce la
cunoştinţă publică prin afişare Ig sediul consiliului local în a cărui rază este
, situat imobiiul şi prin publicare în Monitorul Oficial al României , iar actul
de declarare a utilităţii pubiice de interes local se afişează lasediul consi­
liului local În a cărui rază este situat jmobilul şi se publică în presa local ă .
Nu sunt supuse publicităţii actele prin care se declară utilitatea publ i că În
.~
vederea executării unor lucrări privind apărarea ţării şi s iguranţa naţio­
nală , confonn prevederilor ali. II alin. (i )-(2) din Legea nr. 33/1994. Fără
în doială că, ţinând seama de organul emitent, este un act admin istrativ ş i
face parte din categoria celor de autoritate, emi se îwinod unilateral. Actul
admin istrativ (Hotărâre , Deci zie, Dispozi ţi e, Ordin etc.), actul de declarare
a utilităţii publice poate fi atacat prin acţiuni în contencios adminis trativ,
în conformitate cu Legea nr. 55412004 1 sau la Curtea Constitu ţional ă. 2 În
acelaşi sens, în legile speciale care menţionează diferite cauze de utilitate
public ă (exproprierea pelitru constru cţ i a de autostrăzi şi drumuri naţion ale
1 A se vedea L.Giurgiu, Consideraţ i i în legătură cu Legea nr. 33/1994 privind
exproprierea pentru cauză de uti litate publi c ă , În Dreptul, nr. 2/1 995, p. 20;
1. Sabău-Pop , op. cit., p. 77 .
2 A se vedea V Stoica, op. cit., p. 152.

 62 Formele dreptului de proprietate
" şi exproprierea necesară realizării unor obiective de interes naţional, jude­
ţean şi local) se foloseşte întotdeauna siiltagma lucrări de utilitate publică.
Astfel, nu se poate invoca şi declara cauza de utilitate publică decât prin
lege.
Lucrările care pot să ducă la expropriere sunt prevăzute de art. 6 din
lege şi se referă la lucrări de interes naţional sau local. Ori de câte ori se
urmăreşte a se efectua o lucrare de interes public, utilitatea publică trebuie
declarată prin lege, pentru fiecare caz în parte.
;ţ Declararea de utilitate publică este condiţionată de cercetarea preala­
bilă a oportunităţii exproprierii şi condiţionată de înscrierea lucrărilor în
planurile urbanistice şi de amenajare a teritoriului, aprobate -conform legii­
de către comisii abilitate de, organul administrativ competent (Guvernul
României, delegaţia permanentă a Consiliului Judeţean sau de primarul
general al municipiului Bucureşti), după criteriile prevăzute de art. 8-10
ale legii.
Măsurile premergătoare exproprierii sunt concepute ca o fază admi­
nistrativă, Ele urmează după declararea lucrărilor de utilitat~~ publică,
constând, în primul rând, În aceea că expropriatorul, respectivS'tatul, prin
organismele desemnate de Guvern, pentru lucrările de interes naţional şi
autorităţile la nivel local (judeţele, municipiile,oraşele sau comunele)
pentru cele de interes local, vor executa planurile cuprinzând terenurile şi
construcţiile propuse spre expropriere,cu indicarea numelui proprietarilor,
precum şi a ofertelor de despăgubire.
Propunerile de expropriere a imobilelor şi procesul verbal în care s-au
consemnat rezultatele cercetării prealabile se vor notifica persoanelor
fizice sau juridice titulare de drepturi reale asupr'a imobilelor vizate spre '
expropriere,
Proprietarii şi titularii aitor drepturi t'eale asupra imobilelor în cauză
pot face întâmpinare în telmen de 45 zile de la primirea notificării. Dacă
comunicarea notificării nu s-a Tacut în scris, apreciem că nu se poate trece
la următoarea fază a exproprierii.
Întâmpinările se soluţionează în termen de 30 zile de către o comisie
constituită prin hotărâre a Guvernului pentru lucrările de interes naţional,
prin decizia delegaţiei permanente a Consiliului Judeţean sau de dispoziţia
primarului general al municipiului Bucureşti, pentru cele de interes local.
Activitatea cornisiei se finalizează prin adoptarea unei hotărâri moti­
vate, care prezintă punctul de vedere al expropriatorului şi pe care poate
să-I accepte sau să îl respingă. Dacă este cazui, hotărârea va consfinţi, dacă
. Dreptul de proprietate privată 63
este cazul, învoiala între părţi, sub luarea semnăturii acestora. Hotărârea se
comunică părţilor în următoarele 15 zile de la adoptare.
În cazul în care comisia respinge propunerile expropriatorului, acesta
are posibilitatea să refacă dosarul şi să vină cu noi propuneri. În situa- .
ţia în care şi noile propuneri sunt respinse de către comisie, părţile inte­
resate (expropriatorul, proprietarii şi titularii altor drepturi reale) asupra
imobilului propus pentru expropriere pot introduce o contestaţie împotriva
hotărârii la Curtea de Apel în raza de competenţă a căreia este situat imo­
bilul, potrivit prevederilor Legii contenciosului administrativ nr. 554/2004 ,
Considerăm că şi în cazul admiterii propunerii, în măsura în care este apre­
ciată ca nelegală sau afectează un interes subiectiv; poate f~ introdusă El
acţiune în contencios administrativ .
'
Potrivit art. 20 alin. (2) din lege, contestaţia formulată în contencios
. administmti v se soluţionează de urgenţă şi cu precădere şi este scutită de
taxa de timbru. Instanţa de contencios administrativ nu poate cenzura Însă
declararea utilităţii publice 2 . Într-adevăr, dacă este vorba de declararea
utilităţii publice prin lege, numai Curtea Constituţională are competenţa
să cenzureze aceasta, iar dacă utilitatea publică a fost declarată printr-un
act administrativ, acesta trebuie atacat în mod separat, în condiţiile prevă­
zuteîn Legea nr. 554/2004 privind contenciosul administrativ. Hotărârea
pronunţată de Curtea de Apel~poate fi atacată cu recurs la Înalta Curte de
Casaţ ie şi Justiţi e, potri vit Legii Dr. 554/2004.
Ex istă o reglementare specială a fazei administrative a procedurii
exproprierii, atât în art. 9 din Legea nr. 198/2004 privind unele măsuri pre­
1
alablle lucrări lor de construcţie de autostrăzi şi drumuri naţionale, cât şi în
~l art. 22 din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utili­
-~ I
tate publică, necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean
:1 şi locaL În aceste situaţii, nu mai este deschisă calea unei acţiuni în conten­
i cios administrativ impotriva hotărârii comisiei, aceasta putând fi contestată
1
numai în faţa instanţelor judecătoreşti de drept comun. După comunicarea
hotărârii comisiei sau după consemnarea sumelor stabilite ca despăgubiri,
nu se mai pot încheia acte juridice pentru constituirea sau transferul de
I A se vedea E. Che/aru, Circulaţia juridiCă a terenurilor, Ed. AII Beck,
Bucureşt i,2000, p, 344; 1. Sabău-Pop, op . cit., pp. n-78.
2 A se vedea F Baias, B. Dumitrache, Discuţii pe marginea Legii nr. 33/1994
privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în Dreptu!, nr. 4/1995,
p, 24; M.L. Be/u-Magdo, Exproprierea pentru utilitate publică şi efectele juridice
ale exproprierii, în Revista de drept comercial, nr. 4/1995, pp. 87-88.

 ~I
t" '
l

64 Formele dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate privată 65
" drepturi reale cu privire la imobilele expropriabile, sub sancţiunea nulităţii
seama de faptul că nu poate fi mai mică decât cea oferită de expropriator şi
absolute; conform prevederilor art 12 din Legea nr. 198/2004. În mod
nici mai mare decât cea solicitată de proprietar şi de alte persoane intere­
similar, art. 29 alin. (1) din Legea nr, 255/20 l O prevede că actele juridice sate, urmând să-şi motiveze hotărârea adoptată într-un fel sau altul.
care se încheie după data afişării hotărârii privind cuantumul despăgubirii
'JI
. Hotărârea pronunţată de instanţă este supusă căilor de atac, adică ape­
sunt lovite de nulitate absolută. lului şi recursului, după procedura reglementată în Codul de procedură
Exproprierea şi stabilirea despăgubiri/or. Soluţionarea cererii de civilă, dreptul comun în materie. În fazele de control judiciar se pot reac­
expropriere propriu-zisă formtilatăde expropriator revine spre soluţionare ·
tualiza, la cerere, despăgubiri le cuvenite potrivit principiului consacrat în
în competenţa materială a tribunalului de la locul situării imobilului. În art. 36 alin. (2) din lege. .
proces, pentru respectarea principiului contradictorialităţii, vor fi citate
Plata despăgubiri lor şi punerea în posesie a expropriatorului (art. 30-33
'1'

toate persoanele care au un interes legitim asupra drepturilor ce decurg

. din Legea nr. 33/1994). Aceasta se va face îh orice mpd convenit între
din acel imobil şi pe carqnăsura exproprierii le poate afecta în vreun fel
părţi, iar în lipsa acordului părţilor, iQstanţa. de judecat(v.a hotărî asupra
şi cu participarea obligatorie a procurorulu(Aceştia sunt: expropriatorul,
modalităţii de plată. Eliberarea titlului executontl şi punerea În posesie a
proprietarii, titularii unor dezmembrăminte ale dreptului de proprietate,
expropriatorului vor putea fi făcute numai pe baza unei încheieri a instanţei
posesorii, moştenitorii acestor titulari; creditorii ipotecari, creditorii pri­
care constată îndeplinirea obligaţiilor privind despăgubirea, nu mai târziu
vilegiaţi, chiriaşi, arendaşi, locatari, cu care au edificat construcţii sau
de 30 de zile de la data plăţii acesteia. Punerea în posesie asupra terenurilor
plantaţii, superficiarii etc., care pot fi rec\amanţi, pârâţi, intervenienţi sau
cultivate sau a celor cu plantaţii se va face numai după ce recolta a fost
chemaţi în garanţie. . ; t culeasă, cu excepţia cazului în care În valoarea despăgubirii a fost cuprinsă
Instanţa va administra probele necesare în vederea verificărN şi stabi­ şi valoarea estimativă a recoltei neculese .
. lirii dacă sunt întrunite toate condiţiile cerute de lege pentru expropriere,
Dreptul de folosinţă şi de retrocedare (art. 34-37 din lege). Astfel, arti­
fă·ră a puteg. repune în discuţie acele probleme de fond specifice fazelor
colul 34 instituie un drept privitor la încheierea imobilului expropriat, în
anterioare ale procedurii de expropriere care odată parcurse şi epuizate
favoarea fostului proprietar, daSă acesta este oferit spre închiriere înaintea
sunt considerate legale şi intrate în puterea lucrului judecat. Tribunalul va
utilizării lui în scopul pentru care a fost expropriat. Se pune problema dacă
dispune şi asupra despăgubiri lor cu'ienite celor îndreptăţiţi şi care figu­
şi alte forme ale locaţiunii sunt acceptate în favoarea fostului proprietar,
rează cu diferite calităţi procesuale în proces. În această fază sunt posibile
cum ar fi bunăoară continuarea unui contract de arendare care este o varie­
înţelegeri le între expropriat şi expropriator, de care instanţa va lua act fie
tate a locaţiunii lucrurilor! sau un drept de abitaţie. În literatura juridică nu
după regulile privitoare la achiesarea părţii, fie va'consfinţi tranzacţia păr- .
s-a exprimat până în prezent niciun punct de vedere. Considerăm că textul
ţilor, prin hotărâre de expedient. învoiala poate să fie completă, putând să .
art. 34 al legii se interpretează lato sensu, astfel încât el poate fi extins la
poarte atât asupra exproprierii cât şi asupra cuantumului despăgubiri lor sau toate formele de locaţiune.
poate să fie numai parţială .
Dacă în termen de un an bunurile imobile expropriate nu au fost utilizate
. Dacă între părţi nu a intervenit o învoială, instanţa va proceda la stabi­
potrivit scopului pentru care au fost preluate de la expropriat sau, după caz,
lirea despăgubiri lor şi pentru stabilirea întinderii lor va desemna o comisie
lucrările nu au fost începute, foştii proprietari pot să ceară retrocedarea lor,
de 3 experţi, unul desemnat de expropriiitor, unul numit de instanţă şi al
dacă nu s-a făcut o nouă declarare de utilitate publică. în acest scop, foştii
treilea desemnat de persoanele care au dreptul la despăgubiri. Cuantumul.
proprietari vor fi notificaţi la adresa iniţiaJă comunicată expropriatorului în
despăgubiri lor va fi determinat în funcţie de preţul de liberă circulaţie al
vederea plăţii despăgubirii cuvenite pentru imobilul expropriat. Cererea de
imobilelor. Legea prevede că în raportul de expertiză se vor stabili despă­
retrocedare se introduce la tribunal, în tennenul general de prescripţie, care
gubirile cuvenite proprietarului separat de cele care se cuvin titulari lor de
curge de la data notificării. în acest caz, tribunalul, verificând temeiurile
alte drepturi reale asupra imobilului. Expertiza, deşi importantă, nu consti­
tuie o probă absolută pentru instanţă, ea putând stabili despăgubirea ţinând .
I A se vedea M Mureşan, Contractele civile speciale, Ed. Cordial Lex,
Bucureşti,1999, pp. 58-59.

66 Formele dreptului de proprietate
'" cererii, va dispune retrocedarea, iar preţul imobilului se va stabili precum
în situaţia exproplierii, fără a pute~ însă depăşi despăgubirea actualizată.
Drepturile reale şi alte drepturi care s-au stins odată cu actul exproprierii,
renasc în favoarea expropriatului, prin intennediul acestei instituţii ' speci­
ale a retrocedării, ca efect al principiului resaluto iure dantis rezalvitur jus
accipientis.
În cazul în care lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au reali­
zat, iar expropriatorul doreşte înstrăinarea imobilului, expropriatul- fostul
Of proprietar- are un drept prioritar la (re)dobândire 1, la un preţ ce nu poate fi
mai mare'decât despăgubirea actualizată. În acest scop, expropriatorul Îl va
"­
notifica pe fostul proprietat, iar dacă acesta nu optează pentru cuml2ărare în
tennen de două luni de la primirea notificării, imobilul poate fi înstrăinat
în mod liber. Dacă dreptul prioritar de dobândire este Încălcat, fostul pro~
prietar se poate substitui În drepturile cumpărătorului, plătind acestuia pre­
ţul, precum şi cheltuielile ocazionate de vânzare. Dreptul de sllbstituire se
exercită în tennen de douăluni de la data comunicării Încheierii prin care
s-a dispus înscrierea în cartea funciară În folosul cumpărătorultgiţ În acest
caz, fostul proprietar preia locul cumpărătorului , substituindu-s~' acestuia
din unnă în toate drepturile şi obligaţiile născute din contractul Încheiat
cu încălcarea dreptului prioritar de dobândire. Procesul-verbal Încheiat de
executorul judecătoresc pentru a constata primirea plăţii de către terţul
cumpărător, sau, după caz, încheierea executorului judecătoresc de_consta­
tare a consemnării plăţii preţului de către terţul cumpărător, rămasă defi­
nitivă, ţine loc de titlu de proprietate. În acest caz este vorba evident de
un drept de preempţiune2 , născut direct din lege, fiind prevăzut expres şi
imperativ în favoarea expropriatului la răsc~IITI'părarea terenului său care a
fost supus exproprierii, lucrări care, din diferite motive, nu s-au realizat.
În fine, prevederea art. 37 din lege, care instituie dreptul de preemp­
ţiune a fost adoptată pentru apărarea unui interes particular. Încălcarea ei
este lovită de nulitate relativă, putând fi invocată de fostul titular al dreptu­
lui de proprietate sau a unui alt drept real, care poate să renunţe la dreptul
său şi implicit la cumpărare . În această ultimă ipoteză, expropriatorul poate
...; 4
)OI' "
să dispună îrlînod liber de bunul imobil, în regim de drept comun.
Expresia de (re)dobândire a proprietăţii s-a folosit în Decizia civilă
1
. '1
nr. 1255/1995, pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti (nepublicată) .
2 A se vedea L. Pop, op. cit., p. 58: L. Pop, Exproprierea pentru cauză de utilitate
p ublică, în Fiat Justitia nr. 111996, p. 84; 1. Sabău-Pop, op. cit., p. 84.
-",, 1
J
Dreptul de proprietate privată 67
Mai este de reţinut că obiect al restituirii pe cale de retrocedare sau exer­
c itându-şi dreptul de preempţiune din partea expropriatului îl pot constitui
numai imobilele expropriate după procedura şi după intrarea în vigoare a
Legii nr. 33/1994 , Cele expropriate prin decrete prezidenţiale sau prin alte
acte nonnative, adoptate anterior, potrivit principiului neretroactivităţii
legii civile, nu intră în discuţie.
În doctrină s-a apreciat că în concurs cu alte drepturi de preempţiune,
dreptul prioritar la cumpărare prevăzut în art. 37 din Legea nr. 33/1994 are
un rangsllperior • În acest caz, se aplică prevederile art. 1730-1740 NCC
1
privind dreptul de preempţiune.
Actul exproprierii produce unnătoarele efecte juridice 2 :
1) Transferul dreptului de proprietate asupra imobilului expropi'iat în
proprietate publică. Acesta intră în patrimoniul expropriatorului liber de
orice sarcini, În temeiul hotărârii judecătoreşti rămasă definitivă şi deve­
nită irevocabilă. Textul art. 28 din lege prevede că acest efect se produce
îndată ce obligaţiile stabilite În sarcina expropriatorului prin hotărâre jude­
cătorească au fost îndeplinite, adică după plata despăgubiri lor.
Apreciem că declararea de utilitate publică ş i hotărârea judecătorească
pot fi notate în cartea funciară pentru a fi cunoscută de terţi procedura
declanşată, dar nu sunt de natură a indisponibiliza imobilul. Astfel, pro­
prietarul poate să-I înstrăineze sau în caz de deces, poate fi dobândit prin
moştenire (la data decesului găsindu-se în patrimoniul antecesorului), în
intervalul cuprins între rămânere a definitivă a hotărârii şi plata despăgubi­
rii . În atari situaţii, despăgubirea pentru bunul expropriat se va plăti noului
proprietar, acesta suportând efectele hotărârii de expropriere.
II) Subrogaţia naturală cu titlu particular. În confonnitate cu prevede­
rile art. 28 alin. (2) din lege, ipoteca şi privilegiul imobiliar se strămută de
drept asupra despăgubirilor care au fost stabilite, legea reglementând prin
- I aceasta un nou caz de subrogaţie reală cu titlu particular. În acelaşi timp,
[ odată ce despăgubirea a fost stabilită, creditorul ipotecar nu mai poate pro­
ceda la executarea silită a imobilului respectiv, chiar dacă până la momen­
tul plăţii efective, debitorul continuă să fie proprietar,
.1
III) Stingerea dezmembrămintelar dreptului de proprietate.
Dezmembrămintele dreptulu~ de proprietate - uzul, uzufructul, abita­
ţia, superficia, precum şi orice alte drepturi reale - se sting prin efectul
1 •
1 A se vedea E. Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale,
'~' I
.~'. Ed . AII Beck, Bucureşti, 2000, p. t9.
~' I
2 A se vedea L. Pop, op. cit., p. 56; E. Chelaru, Efectele juridice ale expro­
prierii pentro cauză de utilitate publică. în Dreptul, nr. 4/1998, pp. 15-17.
 68 Formele dreptului de proprietate
" exproprierii, la fel şi dreptul real de folosinţă şi dreptul de concesiune asu­
'pra imobilului expropriat. lmobilul intră în proprietate publică liber de
sarcini şi dezmembrămintele se sting pentru că nu sunt compatibile cu
dreptul de proprietate publică.
Se sting şi servituţile stabilite pri,n fapta omului, dar numai în măsura
în care devin incompatibile cu situaţia naturală şi juridică a obiectului
unnărit prin expropriere. În privinţa servituţilor trebuie nuanţate situaţtile.
Servituţile naturale şi cele legale fiind obligaţii izvorâte din raporturi de
vecinătate sau datorită locului în care sunt situate bunurile, acestea nu se
'"
vor stinge. Reiese că titularii acestor servituţii pot, de as~menea, beneficia
'(le despăgubiri. Însuşi art.}8 alin. (2), în partea finală pre·v~.pe că raportu­
rile obligaţionale dintre vechiul şi noul proprietar rămân:Supuse 'dreptului
comun.
În fine, textul art. 28 al legii exproprierii se coroborează cu art. 13 din
Legea nr. 213/1998, în care se prevede ca servituţile asupra bunurilor din
domeniul public sunt valabile numai în măsu:;:a în care sunt compatibile cu
uzul sau interesul public căruia îi sunt destinate bunurile afecta!~.
IV) Stingerea drepturilor' personale. Dintre drepturile personIDe care se
sting legea se referă la concesiune şi orice locaţiune. La acestea se adaugă
şi dreptul de arendă care este o varietate a locaţiunii bunurilor.
- prorogarea legală a contractelor de Închirierei. Unul din principiile
efectelor actuiui juridic civil este cel al forţei obligatorii al acestuia, con­
fonn prevederilor ari. 1270 alin. (1) NCC, potrivit căruia contractul valabil
încheiat are putere de lege Între părţile contractante. Astfel se reflectă
forţa acordului de voinţe în raport cu subiectele de,drept care au detenninat ,
prin consimţământtil lor, valabil exteriorizat; 'naşterea unui raport juridic
civil. Potrivit părerilor ce au fost exprimate în doctrină, acest principiu
este atât de puternic încât el se impune nu numai părţilor, ci şi judecă­
torului care - chemat fiind să soluţioneze un litigiu vizând neexecutarea
, unei obligaţii asumate prin actul juridic ce reprezintă voinţa părţilor - va
fi ţinut să respecte :fură rezerve clauzele sale, neputându-le modifica sau
refuza luarea lor În considerare 2• Excepţiile de la acest principiu sunt puţin
~ ,
I A se vedea D, Cigan, Drepturi reale principale, Ed. Universităţii din Oradea,
Oradea, 2001,pp. 52-55.
2 A se vedea E. Lupan, 1. Sabău-Pop, Tratat de drept civil român, voI. 1, Partea
generală, Ed. C.H, Beck, Bucureşti, 2006, p. 244; E. Lupan, Drept civil. Partea'
generală, Universitatea "Dimitrie Cantemir", Facultatea de Drept, Cluj-Napoca,
1997, p, 214.
"
Dreptul de proprietate privată 69
numeroase, ele fiind justificate de situaţii în care se atenuează raţiunile care
impun forţa obligatorie şi cunosc două direcţii, respectiv unele reprezintă
restrângeri ale acesteia, iar altele - dimpotrivă - depăşesc limitele stabilite
de părţi. Acestea din unnă se bazează fie pe cazuri excepţionale (suspen­
darea efectelor actelor juridice civile cu executare succesivă În caz de forţă
majoră), fie pe protecţia intereselor generale.
Un exemplu în acest sens îl reprezintă intervenţia legiuitorului sub
aspectul prelungirii tennenelor extinctive ce afectează contractele de închi­
riere ce au ca obiect, în principal, imobilele cu destinaţie de locuinţă. În
mod de netăgăduit, această intervenţie reprezintă o restrângere a caracte~
rului exclusiv al dreptului de proprietate, fiind posibil la un moment dat ca
proprietarului locator să i se impună păstrarea unui C{)ntract de înChiriere
peste limita temporală avută în vedere de acesta, evident, în anumite con­
diţii expres prevăzute.
Perioadei în care majoritatea 'locuinţelor aparţineau fondului locativ
de stat îi este caracteristică intervenţia legiuitorului care era justificată şi
de motive practice, nemaifiind nevoie ca locatarii să se prezinte periodic
pentru a prelungi perioada de valabilitate a contractelor de închiriere pe
care le deţineau, ultima prorogare având loc în anul 1983. Trebuie totuşi
menţionat că periodicitatea cu care aceste acte nonnative erau promulgate
nu se justifică exclusiv prin grij<! faţă de chiriaşii care au fost scutiţi în acest
mod de o serie de formalităţi(ci şi prin abuzul săvârşit de legiuitor, care
impunea proprietarului ce deţinea un spaţiu excedentar să îl subÎnchirieze,
ajungându-se în situaţii absurde În care, într-o singură unitate locativă,
convieţuiau mai multe familii.
Practic, evenimentele din decembrie 1989 i-au găsit pe cea mai mare
parte a locatarilor într-o situaţie juridică incertă, contractele lor de închi­
riere fiind afectate de un termen extinctiv ce expiraseÎn anul 1988, singu­
rele excepţii reprezentându-Ie convenţiile încheiate în ultimii cinci ani, în
cazul cărora tennenul locaţiunii încă nu se împlinise. Acest fapt a generat
într-un anumit moment un val de litigii având ca obiect evacuarea unor ast­
fel de chiriaşi de către proprietarii care fie aveau asigurată locuinţa într-un
alt imobil, fie convieţuiau în mQd forţat cu aceştia, iar apărările formulate ,
privind aplicarea tacitei relocaţiuni, respectiva transformării locaţiunii cu
termen într-una fără termen nu a creat niciun avantaj, deoarece Într-un
astfel de caz simplul concediu obligă pe locatar să facă demersuri pen­
tru a elibera locuinţa. În general, instanţele de fond din judeţul Cluj nu
au pronunţat soluţii de evacuare, argumentând buna-credinţă a chiriaşului
 70 . Formele dreptului de proprietate
'"
care a încheiat un contract valabil cu o unitate specializată în administra­ proprietatea statului şi eventual să-şi refuze locuinţa respectivă sau să soli­
rea fondului locativ de stat şi căruia trebuie să i se asigure un spaţiu de
locuit corespunzător în varianta în care pierdeposesia imobilului. În câteva
cazuri, chiriaşii au chemat în garanţie instituţia emitentă a repartiţiei şi .
regia specializată în administrarea
. acestor
. locuinte
, solicitând,. în cazul în
car~evacuarea se admitea, obligarea chematelor în garanţie la predarea
unui alt spaţiu corespunzător. Aceste cereri au fost admise întotdeauna,
cu atât mai mult cu cât au fost formulate înh·-un număr nesemnificativ de
..ţ
cazuri raportat la totalul cererilor de evacuare existente la un ·moment dat
" pe rol. Situaţia a fost reglementată prin apariţia Legii nr. 1711994 pentru
..
'1<,
~ 1'relungirea sau reînnoirea contractelor de închjriere privind unele supra­
feţe locative, despre ale c:ii-ei dispoziţii - deşi Constituţia intrase deja în
vigoare, prevăzând la art. 15 alin. (2) principiul neretroactivităţii legii -;­
este greu de spus că produc efecte numai pentru viitor, acestea acoperind
practic şi acordândlegitimitate convenţiilor de închiriere pentru perioada
cuprinsă între anii 1988-1994.
Problema a reapărut în mod similar în urma intrării în vigoq!;..e a Legii
nr. 112/1995 privind reglementarea situaţiei juridice a unor i~obile cu
destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, acutizându-se după
apariţia H.G. nr. ·1111997 pentru modificarea şi completarea Normelor
metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995. Admiţându-se acţiuni ­
prin care fostul proprietar solicita să se constate că trecerea unui imobil în
proprietatea statului ·s-a făcut cu încălcarea nonnelor legale în vigoare la
data respectivă, instanţele dispuneau radierea dreptului de proprietate al
statului din coala funciară restabilind situatia anterioară. Obtinând o astfel
de sentinţă, fie proprietar~l- dacă acesta n~ mai eta în viaţă~, fie moşteni- .
torii care, în urma dezbaterii succesorale, îşi înscriau dreptul, se considerau
îndreptăţiţi să solicite evacuarea chiriaşilor care, în opinia reclamanţilor,
locuiau în imobilele respective fără titlu. În general, practica instanţelor
din raza Curţii de Apel Cluj' a fost unitară, în sensul de a proteja chiriaşul
. în fala unei astfel de măsuri care uneori a îmbrăcat chiar haina abuzului
de drept, prin invocarea principiului bunei-credinţe şi a aparenţei de drept,
nici uniii bonus paterfamilias neputându-i-se solicita ca, în momentul
încheierii u;rui contract de închiriere cu o unitate care - fapt notoriu ­
administrează fondul locativ de stat, să verifice situaţia de carte funciară,
ba, mai mult, să cerceteze titlul cu care imobilul a intrat - dacă a intrat - în
ITribunalul Cluj, Secţia civilă, decizia nr. 5271N1999 (nepublicată); Curtea
de Apel Cluj, Secţia civilă, decizia nr. 72 1IRJ2000 (nepublicată).
Dreptul de proprietate privată 71
cite o alta, în funcţie de situaţia drepturilor tabulare.
Dar indiferent de numărul acestor litigii, care au fost într-un număr
relativ ridicat într-o perioadă determinată, dar care totuşi se pierd în masa
mare a proceselor, nu se poate să nu se recunoască realitatea că astfel de
norme îngrădesc exercitarea dreptului de proprietate, aici trebuind incluse
şi reglementările O.u.G . nr. 40/ 1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabili ­
rea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, aprobată cu modificări
şi completări prin Legea nr. 241/2001, Cu modificările şi completările ulte­
rioare, care, în mod de netăgăduit, limitează atribute ce revin titularului
dreQtului tabu Iar.
~ protecţia mediului l • După cum se arată În art. 41 pct.'(6) din
Constituţie, dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind
protecţia mediului, aceasta din unnă fiind definită ca o activitate umană
conştientă, ştiinţific fundamentată, îndreptată spre realizarea unui scop
concret, constând în prevenirea poluării, menţinerea şi îmbunătăţirea con­
diţiilor de viaţă pe Pământ2.
Este incontestabil că la începutul acestui mileniu una din problemele
cele mai importante pe care trebuie să le soluţioneze oamenii de ştiinţă o
reprezintă protejarea lumii în care omul a apărut şi şi-a manifestat comple­
xitatea şi care se află în pericol tocmai datorită acestei evoluţii. Interesant
este că, deşi aparent punctel-{ de contact între ştiinţele care au preluat
această sarcină şi drept sunt puţin numeroase, necesitatea aplicării unor
sancţiuni în cazui nerespectării unor norme care se pot dovedi vitale a
detenninat apariţia unor reglementări ce s-au dezvoltat într-o ramură de
drept distinctă.
Sub aspectul limitării dreptului de proprietate, aceste Donne speciale
pot impune deţinătorilor de imobile (în special terenuri) o anumită condLl­
ită pozitivă sau negativă .
Referitor la terenurile agricole (care au o suprafaţă limitată) se urm ă­
reşte atât protecţia cantitativă a acestora, cât şi cea calitativă a solului, deţi­
năto rilor unor astfel de bunuri revenindu-le obligaţia de a asigura cultivarea
terenului, de a preveni deterior~rea calităţii sOiuri lor, de a pune la dispo­
ziţie terenurile din perimetrul de ameliorare în vederea aplicării măsurilor
şi lucrărilor prevăzute în proiectul de ameliorare, de a asigura respectarea
I A se vedea D. Cigan, op. cit., pp. 61-63.
2 A se vedea E. Lupan, Dreptul mediului. Partea generală, Ed. Lumina Lex,
. 1996, p. 39.
 72 Formele dreptului de proprietate
" condiţiilor prevăzute În acordul şi autorizaţia de mediu în momentul ampla­
sării, proiectării, construirii şi punerii în funcţiune a obiectivelor de orice
fel, precum şi de a se abţine de la incendierea stufului, tufărişurilor sau
vegetaţiei ierboase În lipsa unei autorizaţii speciale. Toate aceste obligaţii
sunt reglementate de Legea nr. 18/1991 şi Legea nr. 137/1995 a protecţiei
mediului.
Pe de altă parte, schimbarea categoriei de folosinţă a terenurilor agri- ·
cole poate avea loc doar în urma obţinerii avizelor necesare, în temeiul
ţ unor motive justificate. Pentru terenurile care, în urma degradării şi polu­
ării, şi-au pierdut capacitate de producţie vor fi executate lucrări de ameli~
'Orare suportate din bugetul de stat, proprietarilor terenurilor revenindu-Ie'
obligaţia de a permite efectuarea acestor lucrări. . în cazul respectării certificatului de urbanism. Corelativ, art. 91 din Legea
În ceea ce îi priveşte pe proprietarii de păduri şi alte terenuri din fondul
forestier privat, ei trebuie să le gospodărească în conformitate cu regimul
silvic şi cu regulile privind protecţia pădurilor. Aceştia sunt obligaţi să res­
pecte prevederile amenajamentelor silvice, să asigure permanenţa pădUrii,
îngrijindu-se de generarea pădurilor. Mai mult, deţinătorii de p~puri pro­
prietate privată au obligaţia, conform Codului silvic, să le menţ~ În stare
bună de sănătate şi să execute la timp lucrările de igienă, precum şi cele de
protecţie, cu sprijinul tehnic al organelor de specialitate.
Deţinătorii de arii protejate sau monumente ale naturii au obligaţia de
a le conserva, întreţine şi a asigura paza acestora în condiţiile stabilite de
lege, obligaţii similare revenind şi celor ce posedă în patrimoniu suprafeţe
terestre sau acvatice limitrofe ariilor protejate.
Aceste exemple care s-au rezumat strict la obligaţiile proprietarilor
bunurilor imobile trebuie înţelese ca făcând parte 'dintr-un ansamblu mult
mai larg ce cuprinde toate sferele lumii în care trăim şi este poate impropriu
să se afirme că suntem.În faţa unor limitări ale exercitării proprietăţii, fiind
poate mai corect să considerăm nerespectarea acestor obligaţii ca fiind un
exerciţiu abuziv al dreptului de proprietate ce poate avea consecinţe extrem
de nefaste asupra omenirii.
- servituţile administrative. Dezvoltarea constantă a teoriei domeniului
administrati~observată în doctrina de specialitate din ultimii ani impune, . drumurilor împotriva înzăpezirij, fără a percepe vreo chirie, cu condiţia ca
se pare, distingerea servituţilar administrative de cele naturale şi legale,
recunoscute la rândul lor ca tiind îngrădiri ale proprietăţii , dar specifice
domeniului privati.
I A se vedea D. Cigan, Dreptul de supcrficie, Teză de doctorat, Universitatea
"Babeş-Bolyai" Cluj-Napoca, 2003, p. 87.
Dreptul de proprietate privată 73
Servituţile administrative constituie unul din mijloacele sali procede­
ele utilizate pentru satisfacerea nevoilor publice, fiind creaţii ale tehnicii
juridice moderne şi apărând odată cu consacrarea dreptului de proprietate
individuală ca libertate publică şi instituirea principiului legalităţii în acti­
. vitatea administrativă.
Îngrădirile P9t să servească unui interes edilitar şi de estetică urbană,
cum este cazul reglementat de Legea TIr. 50/ 1991 privind autorizarea exe­
cutării construcţiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor. Potrivit
. norinelar acesteia, construcţiile civile, industriale, agricole şi de altă natură
pot fi ridicate numai cu respectarea autorizaţiei de construire şi a reglemen­
~ .~
.tărilor privind proiectarea şi executarea acestora, actul eliberându-sedoar
nr. 18/1991 prevede că noile construcţii pot fi amplasate doar În intravi­
lanul 10calităţilor; excepţiile reprezentându-Ie imobilele care prin natura
lor pot genera efecte poluante factorilor de mediu, construcţiile care, prin
natura lor, nu se pot amplasa În intravilan, precum şi adăposturi le pentru
animale, care vor fi amplasate în extravilan.
În ceea ce priveşte monumentele istorice, rezervaţiile de arhitectură
şi cele arheologice, în jurul acestora sunt create zone de protecţie care
cuprind suprafeţe de teren ce nu pot fi utilizate de persoane fizice sau juri­
. dice de drept privat decât cu avizul instituţiilor abilitate, deoarece ridicarea
de noi construcţii, dărâmarea ' ~au modificarea celor existel1te sau tăierea
plantaţii lor ar putea duce la schimbarea perspectivei asupra monumentului
sau a cadrului său natural.
Referitor la administrarea, proiectarea, modernizarea, întreţinerea şi
exploatarea drumurilor publice, acestea revin - după caz - ministerului
de resort, prefecturilor sau consiliilor locale. Potrivit art. 16 alin. (2) din
O.G. TIr. 43/] 997 privind regimul drumurilor, modificată şi completată,
-1 realizarea de culturi agricole sau forestiere în zonele de siguranţă este
interzisă , un regim special având şi zonele de protecţie reglementate prin
a[t.17 . Deţinătorii terenurilor din vecinătatea drumurilor publice sunt
obligaţi să permită instalarea pe aceste terenuri a panourilor de apărare a
această operaţiune să nu împiedice executarea lucrărilor agricole şi să nu
producă degradări culturilor de pe aceste terenuri .
Trecerea în revistă a acestor norme speciale, pe lângă o ilustrare exem­
plificativă a modului în care exercitarea dreptului de proprietate poate ·
fi limitată ca urmare a corelării interesului individual cu cel colectiv,
 ·"''~" r·
.
.,,: I

74 Formele dreptului de proprietate
'" determină şi concluzia potrivit căreia legiuitorul este abilitat să stabilească
o astfel de Îngrădire printr-un act normativ special cu aplicabilitate mai
scurtă sau mai lungă de timp. Apreciem că acestea sunt limitările la care
se referă art. I din Primul Protocol Adiţional la Convenţia pentru apărarea
drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, fiind evident că situaţiile
enumerate pot fi caracterizate ca fiind subordonate unui interes general.
- Rechiziţiile de bunuri. Precum în cazul exproprierii, rechiziţia este
justificată de un interes general ce trebuie protejat în situaţii deosebite,
,. respectiv pe timp de război sau în vederea prevenirii localizării sau înlătu­
rării unnărilor unor dezastre. Potrivit art. I din Legea nr. 132/1997 privind
Î'echiziţiile de bunuri şi prestărilc_de servicii în interes publi.c, modificată
şi completată prin 'Legea ~~: 410/2004, rechiziţia este o restricţie a exerci­
tării dreptului de proplietate privată, cu Câracter excepţional, care poate fi
luată numai de organele autorităţii publice împuternicite prin lege şi obligă
agenţii economici, instituţiile publice, precum şi alte persoane juridice şi
fizice la cedarea temporară a folosinţei unor bunuri mobile sau imobile.
Aşadar, rechiziţia nu este o lipsire de dreptul de proprietate R1iivată, ci
numai o lipsire de atributul de folosinţă pe o durată determinat~de lege.
. ~;;.
Titularul dreptului de folosinţă este statul, prin organele autorităţii publice
competente. Ca o excepţie, bunurile consumptibile şi cele perisabile pot fI
rechiziţionate defi~itiv, cu plata despăgubiri lor prevăzute de lege, conform
Secţiunea a 2:a. Modalităţile juridice
).:
~ii: ·
Modalităţile juridice ale drepturilor reale principale 75
litigii care derivă din executarea rechiziţiilor. Modul de îndeplinire a atri­
buţiilor comisiilor mixte şi centrale de rechiziţil sunt stabilite În art. 12-20
din Nonna metodologică din 2005 de aplicare a Legii nr. 132/1997 privind
rechiziţiile de bunuri şi prestări le de servicii în interes public.
Actele acestor comisii sunt acte administrative unilaterale, care pot fi
cenzurate de instanţele de contencios administrativ, confonn prevederilor
Legii nr. 554/2004.
. . .: C((nflscarea. Potrivit prevederilor art. 44 pct. (9) din Constituţie:
"Bunurile destinate, folosite sau rezultate din infracţiuni ori contravenţii
p~t fi confiS<;,ate numai în condiţiile legii". Înrnod similar, art. 562 alin. (4)
NCC preved.e-eă "Nu pot fi supuse confiscării decât bunuril!;! destinate sau ·
folosite pentru săvârşirea unei infracţiuni ori contravenţii sau cele rezultate
din acestea". Aşadar, cazurile la care poate să intervină confiscarea se limi­
.-' i I
tează doar la bunurile destinate, folosite sau rezultate din infracţiuni sau
contravenţii, întrucât, în caz contrar, aceasta ar fi neconstituţională.
i
În legislaţia noastră penală şi contravenţională sunt prevăzute cazurile
-, 1
şi condiţiile concrete în care poate interveni confiscarea, Însă numai în
limitele constituţionale amintite .
"" ·1
I

~I
prevederilor art. 2 alin. (2) din Legea nr. 132/1997. ale drepturHor reale pdndpaie
Pe durata rechiziţiei, proprietarii sau deţinătorii de bunuri sunt scutiţi
de plata impozitelor şi taxelor pentru bunurile rechiziţionate, iar obliga­ §1. Definiţie
ţiile născute din ccintractelegal încheiate cu pri\,ire la aceste bunuri se
Dreptul de proprietate se prezintă ca fiind pur şi simplu sau afectat de
suspendă. Potrivit art. 19 alin.(l) din lege, proprietarii au dreptul la despă­
gubiri, dacă bunurile au suferit degradări sau devalorizări. De asemenea,
I
modalităţi .
l

'1
legea stabileşte obligativitatea restituirii bunurilor la împlinirea termenului
sau la încetarea cauzelor care au determinat rechiziţia, pe baza unui pro­
ces-verbal. De asemenea, proprietarii au dreptul să primească diferenţa
de valoare pentru bUllurile care au suferit degradări majore sau un blln
similar, ori contravaloarea bunului, în cazul în care acesta nu mai poate fi
restituit din motive obiective. Plata despăgubirilor se face de către organele
abiiitate de iege.
Dreptul de proprietate pur şi simplu este acel drept care aparţine unei
I
I
singure persoane şi este dobândit de către proprietarul său în mod actual,
sigur şi irevocabil, fără ca în existenţa sa patrimoniul acestuia să depindă
de un eveniment sau de o împrejurare viitoare care ar putea să îl desfiinţeze
prin rezoluţiune, revocare sau anulare.
I A se vedea V. Stoica, op. cit., p. 251-252; T lonaşcu, S. Brădeonu, op. cit.,

Legea instituie, ca structuri administrative, un sistem de comisii, respec­
tiv o comisie mixt2 la nivel de judeţ, condusă de prefect şi una centrală, în
subordinea Guvernului, al căror rol este aceia de a stabili cantităţile, preţu­
rile şi tarifele bunurilor rechiziţionabile, precum şi de a soluţiona diversele
p. 155; C. Stătescu, C. Bârsan, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale,
Ed. Universităţii Bucureşti, 1980, pp. 177-179; L. Pop, op. cit., pp. 127-128;
l.P Filipescu, op.cit., pp. 141-142; Gh. Beleiu, Drept civil român. Introducere în
dreptul civil român. Subiectele dreptului civil, Ed. Şansa, Bucureşti, 1994, p. 154;
D. Lupulescu, op. cit., p. 56, l.P Romoşan, op. cit., p. 220.
 76 Formele dreptului de proprietate
. Dreptul de proprietate afectat de modalităţi există atunci când îi sunt
modificate caracterele generale, în sensul că existenţa sa in patrimoniul
. unei persoane este incertă, o altă persoană exercitând atributele sale sau
poate să aparţină deopotrivă şi concomitent la doi sau mai mulţi subiecţi
de drept, fiecare dintre aceştia având vocaţie la o parte din acest drept.
Proprietatea pură şi simplă este regula iar proprietatea afectată de
modalităţi este excepţia. A
Articolul 555 alin. (2) NCC precizează că: "In condiţiile legii, dreptul de
~
proprietate privată este susceptibil de modalităţi şi dezmembrăminte, după
caz". Trebuie precizat însă că nu numai dreptul de proprietate este suscep­
" tib.il de modalităţi, ci~i t9ate celelalte drepturi reale principale. În acest
sens, art. 645 NCC precizează că dispoziţiile care guverne<Î;{ă proprietatea
comună "se aplică în mod corespunzător şi în t azul exercitării împreună,
de către două sau mai multe persoane, a unui alt drept real principal". .
Dreptul civil român cunoaşte drept modalităţi ale dreptului de proprie­
tate: a) proprietatea rezolubilă; b) proprietatea anulabilă şi c) proprietatea
comună. În doctrină unii autorii ,.datorită trăsăturilor comune al~,proprietă­
ţii rezolubile şi anulabile, le-au mclus pe ambele În sfera unei iT~ţiuni mai
largi de proprietate condiţionată.
§2. Proprietatea rezolubilă
Proprietatea rezolubilă există atunci când transferul dreptului s-a făcut
printr-un act juridic afectat de o condiţie rezolutorie. Ea se mai numeşte
şi proprietate tevocabilă. Să presupunem că o persoană vinde alteia un
bun sub conditia că dacă i se naşte tin copil, acel bun să se Întoarcă În .
patrimoniul să~ sau al moştenitorilor. În exemplul dat, dobânditorul este
proprietar sub condi~e rezolutorie, iar transmiţătorul este proprietar sub
condiţie suspensivă.
Obligaţia condiţională este definită de art. 1399 NCC, conform căruia
este afectată de condiţie obligaţia a cărei eficacitate sau desfi inţare depinde
de un eveniment viitor şi nesigur, iar condiţia este rezolutorie atunci când
îndeplinirea ei determină desfiinţarea obligaţiei [art. 1401 alin. (1) NCC].
Soarta dr~ptuiui de proprietate depinde de realizarea sau nerealizarea eve­
nimentului viitor şi nesigur. Suntem în prezenţa condiţiei pendente con-'
ditione, din punct de vedere teoretic, bunul care face obiect al înstrainării
I A se vedea V. Stoica, op. cit., pp. 253-256; L.Josserand, Cours de droit civil
positiv franryais, Tome premiere, Recueil Sirey, Paris, 1938, pp. 1009-10 14.
Modalităţile juridice ale drepturilor reale principale 77
este considerat că aparţine la doi proprietari. Astfel, înstrăinătorul are un
I drept de proprietate supus unei condiţii suspensive, iar dobânditorul are
I un drept de proprietate supus unei condiţiirezolutorii. De aici rezultă că
condiţia rezolutorie ce-I priveşte pe dobânditor are în privinţa transmiţă­
I torului efectele unei condiţii suspensive şi invers. Adică dobânditorul este
proprietarul actual şi provizoriu, dreptul său fiind pus sub semnlll incertitu­
dinii de condiţia rezolutorie, iar transmiţătorul are posibilitatea de a deveni
proprietarul aceluiaşi lucru dacă se realizează condiţiasuspensivă.
Proprietatea rezolubilă poate rezulta. din convenţia părţilor, existând
şi două cazuri când rezultă din lege. Prima situaţie este reglementată de
art. 1022 alin. (1 )-(2) NCC, potrivit căruia promisiunea de donaţie se
revocă de drept dacă anterior executării sale se iveşte unul dintre cazurile
de revocare pentru ingratitudine prevăzute la art. 1023 NCC (dacă dona­
tarul a atentat la viaţa donatorului, a unei persoane apropiate lui sau ştiind
că alţii intenţionează să atenteze,nu i-a înştiinţat ; dacă donatarul se face
vinovat de fapte penale, cruzimi sau injurii grave faţă de donator; dacă
donatarul refuză în mod nejustificat să asigure alimente donatorului ajuns
în nevoie, În limita valorii actuale a bunului donat, ţinându-se însă seama
de starea în care se afla bunul la momentul donaţiei). De asemenea, promi­
siunea de donaţie se revocă de drept şi atunci când, anterior executării sale,
situaţia materială a promitentului s-a deteriorat într-o asemenea măsură
încât executarea promisiunii ~, devenit excesiv de oneroasă pentru acesta
ori promitentul a devenit insolvabil. A doua situaţie este reglementată de
art. 1031 NCC, care prevede că donaţii le dintre soţi sunt revocabile numai
în timpul căsătoriei, făcând astfel incertă existenţa dreptului de proprietate
al soţului donatar.
r I În privinţa efectelor proprietăţii rezolubile, deosebim trei situaţii:
a) condiţia rezolutorie este pendente; b) condiţia s-a realizat; c) condiţia
'1 nu s-a realizat.
f a) Condiţia rezolutorie este pendente, efectul constă în aceea că dobân­
! ditorul sub asemenea condiţie poate exercita asupra lucrului toate dreptu­
rile unui proprietar pur şi simplu. Drept unnare, el poate face asupra lucru­
! lui acte de administraţie, acte de conservare şi acte de dispoziţie, precum şi
acte de transmitere mortis causa,. Actele de dispoziţie sunt însă rezolubile,
potrivit principiului că nimeni nu poate constitui altora drepturi mai mari
decât are el însuşi, conform principiului nemo plus iuris ad aiium transfere
potest quam ipso habet.
Transmiţătorul este proprietar sub condiţie suspensivă, postură în care
poate face asupra bunului acte de folosinţă şi acte de conservare, iar dreptlll
său se transmite asupra moştenitorilor tot sub condiţie suspensivă.
--
78 Formele dreptului de proprietate
.. b) Când condiţia s-a realizat, dreptul dobânditorului dispare ca şi cum
nu ar fi existat niciodată. Transmiţătorul redevine proprietar deplin şi este
considerat că nu ar fi Înstrăinat niciodată. Articolul 1407 alin. (1) NCC
prevede că condiţia Îndeplinită este prezumată a produce efecte retroactiv,
iar art. 1407 alin. (4) precizează că atunci când condiţia rezolutorie produce
efecte retroactive, În caz de îndeplinire, fiecare dintre părţi este obligată să
restituie celeilalte prestaţiile pe care le-a primit în temeiul obligaţiei ca şi
cum ~ceasta nu ar fi existat niciodată.
Regula nu se aplică în mod absolut, fiind necesar să se facă distincţie
"
',-
între actele de dispoziţie şi cele de administrare. Astfel, în privinţa actelbr
de dispoziţie, efectul retroactiv al condiţiei duce la desfiiI!ţa~ea lor, potri­
vit principiului reso/ulo iure dantis resolvitur ius accipientis. Dacă terţii
dobânditori sunt de bună-credinţă, transmiţătorul este practic în situaţia
celui care a vândut bunul altuia. Dobânditorul terţ de bună-credinţă va
putea însă invoca în favoarea sa, fie uzucap iunea, în condiţiile art. 930 sau
931 NCC, dacă este vorba de un bun imobil, fie dispoziţiile .art. 937 NCC,
dacă este vorba de un bun mobil. · ;,ţt
Actele de administrare nu sunt afectate de realizarea condiţ~i rezoluto­
rii şi rămân valabile, .pentru că asemenea ac te pot şi trebuie făcute de orice
proprietar. Actele de administrare sunt de utilitate generală şi s-a admis 'că
fructele culese ori încasate înaintea îndeplinirii condiţiei rămân cehii care
le-a [Jerceput, fiind culegător de bună-credinţă (art. 1410 NCC), iar în cazul
contr-;ctelo r cu executare continuă sau succesivă afectate de o condiţie
rezolutorie, îndeplinirea acesteia nu are niciun efect asupra prestaţiilor deja
executate (art.1407 alin. (2) NCC].
Hotărârile judecătoreşti pronunţate împotriva proprietarului sub con~
ditie rezolutorie penden{e conditione nu sunt opozabile proprietarului sub
c~nditie suspensivă, fiindcă se înfrânge principiul relativităţii efectelor
lucrul'ui judecat. Dacă este introdus parte în proces, hotărâre a îi este opo­
zabilă. Hotărârile date în favoarea proprietarului sub condiţie rezolutorie
în contra terţi lor folosesc proprietarului sub condiţie suspensivă, deoarece
acesta, prin analizarea condiţi ei devine creditorul fostului dobânditor,
astfel că poate invoca toate drepturile acestuia pe calea acţiunii oblicei. .
e) Cohdiţia I1U s-a realizat, dreptul p;oprietarului afectat de această
conditie se consolidează, devine definitiv. In consecinţă , toate actele făcute
pend~nte conditione ?cvin valabile, iar drepturile consimţite terţi lor se con­
solidează retroactiv. In schimb, cel care transmite pierde dreptul retroactiv,
I A se vedea C. Hamangiu, 1. Rosetti-BăIănescu, Al. Băicoianu , op. cit., p. 21.
Modalităţile juridice ale drepturilor reale principale 79
situaţie în care actele făcute de el sunt considerate ca fiind revocate în mod
-1 retroactiv.
.[
~I
, §3. Proprietatea anulabilă
Prin proprietate anulabilă se înţelege acea modalitate juridică a dreptu­
~f
lui de proprietate, care apare în situaţia în care transferul proprietăţii de la o .
.I
.I persoană la alta se face în temeiul unui act juridic lovit de nulitate relativă
(anulabiIă): Este important să fie vorba de nulitatea relativă a actului juri­
I dic, adică să vi zeze doar interesele părţilor care au încheiat actul ş i să aibă,
În' consecinţă , posibilitatea confi'imării exprese sau tacite de către cei care
II
sunt interesaţi să invoce nulitatea.
Fiind vorba în cauză de nulitatea relativă a actului juridic, acţiunea
I . pentru anularea de către instanţa judecătorească a actului este prescripti­
J bilă în termenul fixat de lege, adică termenul de 3 ani, prevăzut de noul
.I Cod civil.
Până la împlinirea tennenului de prescripţie exti ncti vă, cel care a dobân­
dit dreptul de proprie-tate se află în situaţia incertă , deoarece promovarea ş i
reuşita în acţiunea în anulare va desfiinţa retroactiv titlul său .
Reţinem că, d acă în cursul acestui termen, actul anulabil este confir­
mat în mod expres de către ce.h;are putea invoca anulabilitatea sa, starea
de fragilitate 3. actulu i dispare, iar dreptlil de proprietate se consolidează
definitiv.
Acestea sunt şi cele două efecte ale proprietăţii anulabile.
Primul efect, dacă actul nul este confinnat de cel îndreptăţit la acţiunea
în anuiare, se consolidează dreptul, fără ca ulterior să mai poată reveni
sau să opună mot ivul de nulitate unei eventuale ex ecutări silite. Efectele
confirmării nu se produc asupra terţilqr, cu ex c epţia succesorilor universali
sau creditorilor chirografari.
AI doilea efect se produce în ipoteza în care se inv ocă motivul de nuli~
tate şi se anulează titlul proprietăţii anulabile.
Există asemănări între efectel.e proprietăţii rezolubile şi ale celei anula­
bile, ambele produc efecte retroactive, iar succesorul acţiunii în anulare are
valoarea unei condiţii rezolutorii, motiv pentru care unii autori, aşa cum am
amintit, le-au denumit ca fiind proprietăţi condiţionale .

Formele dreptului de proprietate
80
" §4. Proprietatea comună. Noţiune
Este considerată ca fiind cea mai importantă modalitate a dreptului
de proprietate: În cazul acestei proprietăţi, prerogativele dreptului comun
aparţin împreună şi concomitent la 2 sau mai mulţi titulari . Conform pre­
vederilor art. 632 alin. (1) NCC, proprietatea comună este de două feluri:
a) proprietatea comună pe cote- părţi (coproprietatea) şi b) proprietptea
comună în devălină.şie (devălmăşia).
Proprietatea comună pe cote-părţi. Proprietatea comună pe cote-părţi
~
sau coproprietatea este acea modalitate a proprietăţii cqmune în care un
'-., bun aparţine simultan şi concomitent la mai mulţi titulari, fără ca bunul să
'" .-fie fractionatîn materialitatea sa. Fiecare coproprietar are determinată o
cotă-pa~te ideală, abstractă, matematică din dreptul de proprietate, care se
exprimă sub formă de fracţie sau chiar procente. Dreptul fiecărui proprietar
. se întâlneşte cu drepturile celorlalţi proprietari asupra fiecărei molecule
(particuIe)-ce intră în alcătuirea bunului în materialitatea sa.
În consecinţă:
a) fiecare proprietar este titular exclusiv asupra unei cote~rţi ideale,
abstracte, matematice din dreptul de proprietate. Rezultă că tlreptul este
divizat, iar cota-parte poate fi exprimată printr-o fracţie sau printr-un p.co.­
- . ceFlt, rewectiv 113, 114 şi 2/4 (cotă-parte) sau 10%, 20% (în procente); fără
a fi în prezenţa Unui drept exclusiv; .
b) bunul care face obiectul dreptului de proprietate nu este fracţionat în
materialitatea sa. Bunul în întregul său este deţinut cu titlu de proprietate
.' I
comună, iar drepturile copărtaşilor se întâlnesc în fiecare dintre cele mai
mici particule care alcătuiesc bunul în materiali~atea lui.·
Cu alte cuvinte, dreptul fiecăruia se referă la întregul bun şi se întâl~
neşte cu dreptul celorlalţi în fiecare particulă a sa, toate particulele alcătu­
ind împreună bunul în materialitatea lui. La proprietatea pe cote-părţi ceea
ce este fracţionat este dreptul, iar nu bunul în materialitatea lui.
Proprietatea comună pe cote-părţi şi indiviziunea. Apropierea din­
tre cele două noţiuni constă în privinţa regimului juridic şi deosebirea în
privinţa obiectulLli. Proprietatea comună are ca obiect un bun individual,
indiviziunea are ca obiect o universalitate de bunuri. S-a spus în literatura
juridică'Că proprietatea comună pe cote-părţi este o modalitate a dreptului
de proprietate, pe când indivizi unea este o modalitate a patrimoniului 1. '
AceSte drepturi ale coproprietarilor nu trebuie să fie egale, fracţiuni le
sau procentele sunt, de cele mai multe ori, diferite.
1 A se vedea C. Stă/eseu, C. Bârsan, op. cit., p. 181.
~­
Modalităţile juridice ale drepturilor reale principale 81
În Noul Cod civil proprietatea comună pe cote-părţi are un regim
juridic bine definit, prin care s-au consacrat cele mai importante dintre
observaţiile prezentate de doctrină şi care au fost sesizate în jurisprudenţă
(art. 634-666; art. 687-692).
Felurile proprietăţii comune pe cote-părţi. În funcţie de durata copro­
prietăţii avem: a) coproprietatea comună pe cote-părţi obişnuită sau tem­
porară şi b) coproprietatea forţată şi perpetuă.
§5. Coproprietatea comună pe cote-părţi obişnuită
Coproprietatea obişnuită păstrează trăsăturile definitorii ale acesteia:
pluralitatea titularilor, diviziunea juridică a dreptului de proprietate şi uni­
tatea materială a bunului care constituie obiectul coproprietăţii. Aceste tră­
sături sunt sintetizate în art. 634 alin. (1) NCC, care prevede că: "Fiecare
coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părţi din dreptul de proprie­
tate şi poate dispune în mod liber de aceasta în lipsă de stipulaţie contrară" .
Mai mult, acest caz de proprietate comună este esenţialmente temporar şi
poate Înceta prin împărţeala sau prin partajul bunului 1, Acest caracter tem­
porar al coproprietăţii obişnuite presupune încetarea acesteia prin partaj,
dar nu exclude şi alte căi. De exemplu, un coproprietar poate cumpăra,
uzucapa, moşteni toate cotele-părţi ideale, matematice ale dl~eptului de
I
prqprietate, devenind unic pr6prietar. Coproprietatea obişnuită apare fie
ca -o Tonsecinţă a moştenirii, când în urma defuncţului vin la succesiune
1.
mai mulţi moştenitori şi fiecare dintre ei are câte o cotă-parte ideală asupra
masei de bunuri succesorale, fie dintr-un act juridic când mai multe per­
soane dobândesc un bun comun.
Specific acestei forme a proprietăţii comune pe cote-părţi este faptu 1 că
ea poate fi sistată oricând, sens în care orice copărtaş poate să-şi manifeste
iniţiativa. Partajul este cel care localizează dreptul de proprietate al copăr­
taşului 2 • Temeiul de drept de Încetare a coproprietăţii prin împărţeală este
reglementat de art. 669 NCC, care are aplicabilitate generală, el prevăzând
că: "Încetarea coproprietăţii prin partaj poate fi cerută oricând, afară de
cazul în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre
judecătorească" ,
, A se vedea D. Lupulescu, Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi şi apli­
caţiile sale practice, Ed, Ştiinţifică, Bucureşti, 1973, p. 16; T. Jonaşcu, S. Brădeanu,
op . cit., pp, 157-158.
2 A se vedea M Planiol, G. Ripert, op. cit., p. 280.
--
Formele dreptului de proprietate -:; Modalităţilejuridice ale dr~p(Zlriior reale principale 83
82
Drepturile copărtaşilor. Principiile care reglementează drepturile aces­ când copărtaşul a dovedit că a stăpânit doar pentru sine, în mod exclusiv,
'"

tei coproprietăţi sunt:

a) copărtaşul are un drept exclusiv asupra unei părţi determinate din
~ '-I
o asemenea posesie devine utilă şi poate duce la dobândirea dreptului de
proprietate prin uzucapiune.
bun, privit în materialitatea sa; :1 Posesia este apărată pe calea acţiunii posesorii. Ea poate fi intentată
b) fiecare copărtaş are un drept exclusiv numai asupra unei cote­ il chiar şi împotriva celorlalţi coproprietari, Însă este de reţinut că acţiunile
părţi ideale, matematice din drept, drept care este Însa fracţionat între
coproprietari.
Din primul principiu, rezultă consecinţa că niciun fel de act nu poate
fi înfăptuit cu pfivire la: bun în materialitatea sa, fără acordul unanim al
J posesorii apără starea de fapt a stăpânirii bunului.
În Noul Cod civil nu este consacrată soluţia partajului judiciar de folo­
sinţă, aceasta nu este interzisă 1 • Conform principiului de drept civil con­
form cătuia ceea ce nu este interzis de lege este permis, dacăcopărtaşii
~

copărtaşilor. În acest caz se aplică regula unanimităţii. În literatura de spe­
., cialita.te şi în practica judiciară,: principiul unanimităţii..nu a fost aplicat cu
rigl;rozitate, considelâridu-s~ că unele atribute ale dreptului de proprietate
şi anume posesia, folosinţa pot fi exercitate, în anumite limite, chiar cu
privire la întregul bun, de către fiecare proprietar.
nu se înţeleg, ei pot cere instanţei să dispună partajul folosinţei bunului
comun_ În acest sens art. 639 NCC precizează că modul de.folosire a bunu­
.~ 1· lui comun se stabileşte 'prin acordul coproprietarilor, iar în caz de neînţe­
~ ! legere, prin hotărâre judecătorească. Modul de folosire a bunului comun
incumbă - în opinia noastră - şi paltajul de folosinţă. Această soluţie se

Pentru a înţelege conţinutul regulii unanimităţii este necesar să se facă
distincţie dintre actele materiale şi actele juridice.
Actele materiale. În această privinţă s-a decis în practica ,jlldiciară că
actele de folosire materială sunt făcute de fiecare copărtaş c~e are f010-.
sinţa bunului, cu condiţia ca în exercitarea folosinţei să fie respectate şi
drepturile celorlalţi. Folosinţa materi.ală nu va putea să ducă la schimbarea
destinaţiei bunului şi nu poate să transforme modul de folosinţă fără acor­
dul unanim al celorlalţi copărtaşi. În acest sens dispune şi art. 636 alin. (1)
NCC, care precizează că fiecare coproprierar are dreptul de a folosi bunul
comun în măsura în care nu schimbă destinaţia şi nu aduce atingere drep­
: 1 ••
turilor celorlalţi coproprietari.
posesia este acel atribut care poate fi exercitat de către toţi copărtaşii
ori de către unul dintre ei. Posesia permite fiecărui coproprietar să stăpâ­
neas că bunul, simultan cu ceilalţi copărtaşi, În acest caz de fapt se exercită
coposesia. Copărtaşul care exercită posesia se presupune că o face şi pen­
trU toţi ceilalţi. Dacă un singur coproprietar foloseşte în întregime bunul
cU îngăduinţa celorlalţi, în lipsa unui acord Încheiat între coproprietari,
este posibilă obligarea celui care a folosit integral bunul la plata echiva­
le~tulu(bănesc al utilizării corespunzătoare a cote lor-părţi din dreptul de
pro?Jietate. Această soluţie rezult2. din prevederile art. 635 NCC, unde se
~rată că coprcprietarii vor împărţi beneficiile şi vor suporta sarcinile copro­
prietăţii, proporţional cu cota lor parte din drept. O asemenea posesie se
caracterizează prin echivoc, ea nu este utilă, adică nu poate duce la uzu­
capiune, pentru că operează în favoarea tuturor. Cu toate acestea, atunci
~l
l'
,' 1 impune întrucât atât timp cât coproprietarii nu cer partajul, rezultă că ei
,1 sunt de acord cu un eventual partaj judiciar de folosinţă, conform princi­
piului: cine poate mai mult, poate şi mai puţin. Mai mult, nimic nu împie­
dică titularii la încheierea unui partaj convenţional de folosinţă.
Folosinţa poate, de asemeni, să fie exercitată de către toţi coproprieta­
rii. Folosinţa creează posibilitatea utilizării bunului şi fiecare coproprietar
poate să culeagă fructele produse de acel bun, potrivit cu cota pe care o
deţine. Folosinţa materială este' ·guvernată de două reguli: să nu schimbe
destinaţia şi modul de utilizare a- bunului şi să nu împiedice exerci~iul
simultan şi concurent al folosinţei celorlalţi copărtaşi.
Fructele culese se cuvin coproprietarilor, în proprietate exclusivă, pe
măsură ce bunul frugifer le-a produs şi sunt percepute, În raport cu cotele­
părţi din dreptul de proprietate.
Da~ă î.nsă fructele naturale sau industriale au fost culese doar de către
unul dintre coproprietari, ceilalţi au dreptul la restituire proporţional cu
cote le-părţi deţinute de fiecare. Însă şi cel care a cules fructele are dreptui
la restituirea contravalorii cheltuielilor făcute peste cota sa parte. În,art. 638
aiin. (1) NCC se arată că coproprietarul care a suportat singur cheltuielile
I Înainte de punerea in aplicare a Noului Cod civil partajul de folosinţă era
admisibil doar pe cale amiabilă, prin înţelegere intre coproprietari. Nici instanţele
, '1
- nu au admis partajul judiciar de folosinţă. Forţa împrejurări lor a impus în unele
situaţii ca instanţele să admită un statut de folosinţă al coproprietăţii sau al parta·
jului de folosinţă al unei curţi comune pentru coproprietarii titulari asupra locuin­
ţe l or. A se vedea, în acest sens, Decizia nr. 819/1968 şi nr. 2626/J 985 a Tribunalul
Suprem, în Revista română de drept, nr. 1111968, p. 188.
,­
84 Formele dreptului de proprietate
.. producerii sau culegerii fructelor âre dreptul la restituirea acestor cheltuieli
de către coproprietari, în proporţie cu cotele lor părţi. De asemenea, acest
drept la restituire este prescriptibil în termenul general de 3 ani, conform
prevederilor art. 638 alin. (2)-(3) NCC, unde se prevede că fructele naturale
sau fructele industriale ale bunului. comun însuşite de un coproprietar fac
parte din masa partajabilă cât timp ele nu au fost consumate ori înstrăinate.
sau nu au pierit şi pot fi identificate distinct. În caz contrar, coproprietarul
interesat are dreptul la despăgubiri, cu excepţia cazului În care fructele
'.ţ
au pierit în mod fortuit. Dreptul la acţiunea în despăgubiri este supus pre­
scripţiei, potrivit dreptului comun. Dreptul de a reclama fructele civile ale
" bunului comun însuşite de un coproprietar este supus prescripţiei, potrivit
di;eptului comun.
Dispoziţia materială asupra bunului se poate exercita numai dacă există
consimţământul tuturor coproprietarilor. Lucrările de transformare, reno­
vare, schimbare a destinaţiei nu se pot face fără acordul celorlalţi. Actele
de dispoziţie materială presupun schimbarea calităţilor p'e care le arebunul
şi pot să-I facă inutilizabil sau , dimpotrivă, i se dă o altă calitaţe, care nu a
~.J'" t
fost urmărită şi nu prezintă interes pentru coproprietar. '''$
Actele juridice. Spre deosebire de actele materiale, actele juridice sunt
cele care privesc soarta juridică a bunului şi pot să le includă pe· primele.
Actele de dispoziţie sunt încheiate având în vedere specificul copropI1etăţii
şi în principiu sunt guvernate de regula unanimităţii. Din această regulă
decurge concluzia că fiecare copărtaş având numai o cotă ideală din dreptul
de proprietate, nu poate face fără acordul celorlalţi acte de dispoziţie care
să afecteze bunul În întregul său sau într-o parte materială determinată.
Soluţia este consacrată în art.641 alin. (4) NCC ~stfel: "Orice acte juridice
de dispoziţie cu privire la bunul comun, actele de folosinţă cu titlu gratuit,
cesiunile de venituri imobiliare şi locaţiunile încheiate pe termen mai mare
de 3 ani, precumşi actele care unnăresc exclusiv înfrumuseţarea bunului
nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic
cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziţie".
J Înjurisprudenţă\ acţiunea în revendicare a fost privită ca un act de dis­
poziţie juridică, putând fi introdusă numai cu acordul tuturor coproprietari­
lor. În iegăt~ră cu acţiunea în revendicare, Cunea Europeană a Drepturilor
I Ase vedea Decizia nr. 66211960 aTribunalului Suprem, în Culegere de deci­
iii, 1960, Bucureşti, pp. 356-357; Decizia nr. 2241/1972 a Tribunalului Suprem,
,
[' . În Culegere de decizii, 1972, Bucureşti, pp. 84-85 .
'Ît
Modalităţilejuridice ale drepturilor reale principale 85 .
l
Omului, printr-o hotărâre , a decis că regula unanimităţii este compatibilă
cu dreptul la un proces echitabil, însă, în mod excepţio.nal, aceasta poate
fi ignorată ori de câte ori există o imposibilitate obiectivă de atragere a
tuturor coproprietarilor în proces, cum ar fi, de exemplu: imposibilitatea
de identifIcare a unor coproprietari sau refuzul nejustificat al unora de a lua
parte Ia proces. Articolul 643 NCC2, în cazul acţiunilor în justiţie, inclusiv
în cazul acţiunilor în revendicare, pune capăt astfel controverselor privind
. califica~ea acestora - ca fiind acte de conservare sau acte de dispoziţie ­
dispunând că acestea sunt acte juridice de dispoziţie ..
Ce se va întâmpla însă când unul dintre coproprietari încheie un act de
dispoziţie privind dr~pţul de proprietate, în întregul său? Aceeaşi întrebare
est~ valabilă şi în cazul" actelor juridice de administrare încheiate de către
unul dintre coproprietari. Articolul 642 alin.(l) NCC prevede că actele
i
i juridice făcute cu nerespectarea dreptului celorlalţi coproprietari sunt ino­
,\ pozabi le coproprietarului care nu a consimţit, expres sau tacit, la încheierea
I actului. Mai departe, în art. 642 alin. (2) NCC, coproprietarului vătămat i
I se recunoaşte dreptul ca, înainte de partaj, să exercite acţiunile posesorii
împot'iva terţului care ar fi intrat în posesia bunului comun În urma Înche­
I ierii actului. În acest caz, restituirea posesiei bunului se va face în folosul
tuturor coproprietarilor,.cLl daune-interese, dacă este cazul, în sarcina celor
care au partiCi'pat la încheierea4c'tului: Într-o asemenea acţiune posesorie,
între coproprietarul reciamant 'şI coproprietarii care au încheiat actul juridic
nu mai există un raport de reprezentare. împrejurarea că restituirea posesiei
se face în folosul tuturor coproprietarilor indică faptul că, posesia, ca stare
de fapt, trebuie să fie exercitată în comun. Însă, coproprietarul reclamant
care nu a participat la încheierea actului juridic cu terţul, poate să solicite
I Ase vedea Hotărârea din j 4 decembrie 2006 a CE.O.O., caZlza Lupaş şi alţii
impotriva României, în M. Of: nr. 464 din 10 iulie 2007.
2 Art. 643 al in. (1 )-(3) NCC prevede:
,,(l) Fiecare coproprietar poate sta singur în ju'stiţie, indiferent de calitatea
procesuală, În orice acţiune pri vitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acţiunii
în revendicare.
(2) Hotărâri le judecătoreşti pronunţate în folosul coproprietăţii profită tuturor
coproprietarilor. Hotărârile judecătoreşti potrivnice unui coproprietar nu sunt opo­
zabile celorlalţi coproprietari .
(3) Când acţiunea nu este i ntrodusă de către toţi coproprietarii, pârâtul poate
cere instanţei de judecată introducerea în cauză a celorlalţi coproprietari În calitate
de reclamanţi , În termenul şi condiţiile pre v ăzute în Codul de procedură civilă
pentru chemarea în judecată a altor persoane".
 86 Formele dreptului de proprietate
" instanţei obligarea la plata de daune-interese a acelor coproprietari care
şi-au dat consimţământulla încheierea actului, tocmai pentru că rec1aman­
tul a fost lipsit, în mod nejustificat, de folosinta legală a bunului.
În sistemul Noului Cod civil, valabilitate~ actului juridic încheiat cu
încălcarea dreptului unui coproprietar va depinde de rezultatul împărţelii,
sub condiţie suspensivă. Această soluţie rezultă din prevederile art. 680
NCC, conform căruia efectele juridice ale partaj ului se produc numai În
viitor. Ca urmare, în măsura în care, lâ partaj, bunul este inclus în lotul
o; coproprietarului care a încheiat actul, partea matel:ială din bun, sau întregul
bun va Întra în patrimoniu! său, iar actul de dispozitie .sau de administrare
"f~ fi validat de la data de la care îşi produce efe~t~le 'part~jul- fie de la data
încheierii actului de partaJ~ fie de la data stabilităâe părţi, dăr ulterioară
datei partaj ului; fie de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti
de partaj; fie, în cazul imobilelor, de la data înscrierii actului de partaj sau
a hotărârii judecătoreşti de finitive de partaj în cartea funciară -, iar, în caz
contrar, dacă bunul, În întregime, este inclus în lotul altuicoproprietar,
care nu a încheiat actul de dispoziţie sau de administrare, ace~hact nu va
mai produce niciun efect. Aşadar, actul juridic Încheiat este af..ectat de o
condiţie · suspensivă. Consolidarea sau desfiinţarea lui depinde de rezultatul
împărţelii. Consolidarea face ca dreptul .să fie pur şi simplu. Atunci când
bunul înstrăinat va reveni în locul altui coproprietar, înstrăinarea ·se desfi~
inţe,ază în temeiul declarativ al împărţelii.
In baza art. 678 aiin. (1) NCC, creditorii personali ai unui coproprietar
pot unnări silit cota lui parte din dreptul asupra bunului comun sau pot
cere instanţei împărţeala bunului, caz în care urmărirea se va face asupra
părţii de bun sau, după caz, asupra sun lei de bani 'cuvenite debitorului. De ·
asemenea, art. 678 alin. (3) NCC acordă dreptul creditorilor care au un
drept de garanţie asupra bunului comun ori cei a căror creanţă s-a născut
în legătură cu conservarea sau administrarea acestuia să unnărească silit
bunul, în mâinile oricui s-ar găsi, att'.t inair:1.e, cât şi după partaj.
Drepturile copărtaşilor cu privire la cota-parte ideală, matematică
din dreptul de proprietate. După cum am arătat, asupra cotei-părţi fiecare
coproprieta~are un drept deo proprietate exclusiv. Cota-parte determină
întindereZl prerogat\velor pe care flecare coproprietar este îndreptăţit a le
exercita asupra bunului comun. Cu alte cuvinte, oricare coproprietar poate'
Înstrăina şi greva cota-parte ce i se cuvine din bun, fie În favoarea unui alt
copărtaş, fie a unei terţe persoane. Dispoziţia juridică se limitează doar
asupra cotei sale părţi, fără a avea nevoie de consimţământul celorlalţi
Modalităţilejuridice ale drepturilor reale principale 87
coproprietari . Dreptul fiecărui coproprietar de a dispune liber şi neîngrădit
de cota-parte ce-i aparţine este justificat de principiul pottivit căruia asupra
cotei-părţi fiecare are un drept propriu, exclusiv, din dreptul de proprietate
care are ca obiect bunul comun.
Tot în cadrul dreptului de dispoziţie juridică, coproprietarul poate greva
cota sa parte, cu drepturile reale, pentru că prin aceasta nu se afectează
drepturile celorlalţi coproprietari asupra aceluiaşi bun. Cu privire la conse­
cinţele practice ale drepturilor reale de garanţie, art. 682 NCC prevede că
garanţiile constituite de un coproprietar asupra cotei sale părţi se strămută
de drept asupra bunului atribuit acestuia sau, după caz, a sumelor de bani
care i-au_fost atribuite prin partaj. Practic, în acest caz se instituie un caz
de subrogaţie reală cu titlu particular. . • .
În cazul în care se Înstrăinează cota-parte din dreptul de proprietate,
soarta juridică a bunului rămâne neschimbată, dobânditorul cu orice titlu
va lua locul fostului coproprietar, fiind urmată o succesiune de proprietari,
sens în care a statuat şi instanţa supremă!.
Niciunul dintre coproprietari nu poate să dispună de soarta materială .
a bunului, deoarece cota nu este determinată, individualizată, ea purtând
asupra fiecărei părţi din bunul comun. Dispoziţia materială aparţine tuturor
şi poate fi exercitată numai cu ·consimţământul unanim al tuturorcopropri­
etarilor. Dispoziţia materială presupune că afectează substanţa ·sau natura
bunului, schimbându-i utilitatea sau chiar făcându-1 lipsit de orice utili­
tate (ex. În caz de distrugere) şi de aceea este nec-esar acordul unanim al
coproprietari lor.
Obligaţiile coproprietarilor. Coproprietarii au o serie de obligaţii cu
privire la întrebuinţarea, conservarea şi administrarea bunului comun.
Regula generală acceptată de literatura juridică şi în practica judiciară
este aceea că fiecare coproprietar este obligat, proporţional cu cota de pro­
prietate, să contribuie la suportarea cheltuielilor care constau în activităţi
de întrebuinţare, conservare şi administrare cu privire la bunul obiect al
dreptului de proprietate comună. Aceste cheltuieli pot fi datorate unuia din­
tre coproprietari ori unei terţe persoane 2 . Această regulă este consacrată în
art. 635 NCC, confonn căreia coproprietarii vor împărţi beneficiile şi vor
suporta sarciiliJe coproprietăţii, proporţional cu cota lor parte din drept.
I A se vedea Decizia civilă nr. 1199/ 1999 a Curţii Supreme de Justiţie , în
Dreptul, nr. 1/1992, p. 84.
2 A se vedea D. Lupulescu, Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi şi
aplicaţiile sale practice, Ed. Ştiinţifică, Bucureşti, 1973, pp. 192-193.

88 Formele dreptului de proprietate
'" Unele din aceste obligaţii sunt stabilite ope legis, cum este cazul celei
instituite de art. 74 din Legea nr. 18/1991, prin care se prevede în sarcina
tuturor coproprietarilor unui teren agricol, obligaţia de a asigura cultivarea
terehului şi protecţia solului, în art. 75 al legii stabilindu-se şi sancţiuni
pentru neîndeplinirea acestei dispoziţii imperative.
Încetarea coproprietăţii obişnuite sau temporare. Având caracter vre­
melnic, coproprietatea obişnuită poate înceta prin mai multe moduri:
a) prin acte juridice încheiate între copărtaşi sau între aceştia şi terţi;
r prin această din urmă operaţiune, toţi coproprietarii înstrăinează bunul
comun în, favoarea terţului;
'" b) prin uzucapiune, când unul dintre coproprietari a intervertit posesia
echivocă în posesie utilă, opun-ând acte publice de rezistenţă faţă de ceilalţi
copropri etari;
c) exproprierea bunului pentm cauză de utilitate publică;
d) pieirea sau distmgerea bunului prin voinţa tituiaruiui sau datorită
forţei majore;
e) partajul sau împărţeala. . _~
Partajul este modul specific şi cel mai frecvent. de încetare a oopropri­
etăţii şi are o semnificaţie juridică deosebită.
În literatura juridică împălleala este definită ca operaţiunea jU/:.idică
prin care Încetează starea de coproprietate ori de indiviziune, În sensul
că bunul sau bunurile stăpânite pe cote-părţi sunt împărţite. material­
mente Între copărtaşi, fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unei ~
părţi determinate sau asupra unui bun dintre cele care formează obiectul
coproprietăţii l • Dreptul de proprietate comună se transformă într-un drept
exclusiv.
Partajul sau împărţeaia esle: regiementai.ărn art. 669-686 NCC. În con­
cepţia Noului Cod civil regulile care se aplică partaju!ui au devenit dreptul
comun, ele aplicându-se şi în cazul partajului succesoral şi al devălmă­
ŞI el.
Din cuprinsul art. 669 NCC, rezultă că dreptul oricărui coproprietar
de a cere partajul este imprescriptibil, afară de cazul în care partajul a fost
suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre judecătorească_ Concepută de
legiuitor ca stâ"re vremelnică, copărtaşii au la dispoziţie posibilitatea de a
sista această stare de coproprietate atunci când ei doresc.
Raţiunile pentru care legiuitorul, edictând art. 669 NCC, a fost deter­
minat să inIţieze cât mai grabnic lichidarea indiviziunii, constau în faptul
I A se vedea L. Pop, op. cit., p. 138; C. Bârsan, op. cit., p. 181.
J
~
Modalităţile juridice ale drepturilor reaie principale 89
-
că sunt posibile abuzuri din partea coproprietarului care se află în posesia
bunului, existând pericolul uzurpării dreptului prin uzucapiune şi o serie de "
dificultăţi în administrare, care sunt tot atâtea surse de conflicte nedorite.
Cu toată îngăduinţa pe care şi-o pot acorda reciproc coproprietarii, princi­
piile proprietăţii şi exercitarea efectivă a prerogativelor proprietăţii sunt în
realitate stânjeni te. Cu toate acestea, art. 673 NCC precizează că instanţa
sesizată cu cererea de partaj poate suspenda pronunţarea partaj ului, pentru
cel mult un an, pentru a nu se aduce prejudicii grave intereselor celorlalţi
coproprietari. Dacă pericolul acestor prejudicii este înlăturat înainte de
împlinirea tennenului,instanţa, la cerelea părţii interesate, va reveni asu­
pra măsurii. Chiar şi aşa, considerăm că'p.osibilitatea instanţei de a amâna
un' an împărţeala nu este 6 sancţiune pentru abuzul de drept, ci o aplicare
a principiului echităţii.
Atunci când prelungirea indiviziunii le este convenabilă copărtaşi­
lor, sunt oferite de către legiuitor mijloacele tehnice să o facă. Conform
art. 672 NeC, coindivizarii pot încheia convenţii pentru menţinerea stării
de indiviziune pentru o perioadă de cel mult 5 ani, în cazul imobilelor,
acestea trebuie încheiate în formă autentică şi supuse formalităţilor de
publicitate imobiliară.
Convenţia coproprietarilor de rămânere în indiviziune trebuie să pre­
vadă expres durata, care poate fi de maxim 5 ani şi nicidecum perpetuă, iar
dacă nu prevede o durată, aprţclem că nu se poate prezuma că a fost făcută
pe durata maximă prevăzută în text. Acest drept îl au doar coproprietarii, de
unde rezultă că prin dispoziţie testamentară nu se poate impune succesori­
lor rămânerea în indiviziune. Sancţiunea nerespectării termenului de 5 ani
este nulitatea relativă a convenţiei, întrucât se ocroteşte un interes privat.
-1 Partajul sau Împărţeala este apreciată ca fiind cea mai obişnuită cale de
lichidare a indivizi unii. Ea se poate realiza în două moduri:
I a) prin buna învoială a părţilor (partajul convenţional);
b) prin hotărâre judecătorească (partaj judiciar):
a) Partajul convenţional se realizează în mod voluntar, prin acordul
tuturor copărtaşilor, convenţia de împărţeală trebuind să îndeplinească ·
toate condiţiile de validitate ale unui act juridic l . Specific pentru partajuJ
voluntar, condiţiile specifice sunt prevăzute de art. 684 alin~ (2) şi art. 674,
II Şi anume:
- toţi coproprietarii să fie prezenţi cu ocazia efectuării partaj ului, sub
II sancţiunea nulităţii absolute. Explicaţia acestei condiţii o găsim în aceea
:\
I I A se vedea Decizia civilă nr. 1173/1991 a Curţii Supreme de justiţie, în
Dreptul, nr. II! 992, p . 109. .

90 Formele dreptului de proprietate
" că partajul voluntar este o adevărată convenţie, care trebuie să cuprindă,
pentru a-şi produce efectele, consimţămintele tuturor coproprietarîlor, să
exprime voinţa comună a acestora;
. _ toţi copărtaşii să aibă capacitatea de exerciţiu deplină. Pentru cei lip­
siţi de capacitate de exerciţiu sau cu capacitate de exerciţiu restrânsă este
necesară autorizarea instanţei de tutelă, precum şi, dacă este cazul, a ocro-
titorului legal.
În privinţa condiţiilor de fonnă, Noul Cod civil nu prevede ad validi­
;t tatem respectarea unor formalităţi pentru încheierea partaj ului voluntar. El
., poate fi încheiat în principiu în orice fonnă, iliclusiv verbal. Ca excepţie,
irI. 680 alin. (2) NCC,in cazul imobiJelor, instituie principiul efectl.!lui
constituti~ al partaj ului de la data înscrierii actului de partaj în cartea fun­
ciară. Forma scrisă a partajlllui voluntar se impune însă ad probationem şi
pentru a îlnp!ini neajunsurile legate de întocmirea unor formalităţi 1.
Conform prevederilor art. 671 alin. (2)-(3) NCC, partajul poate fi cerut
şi în cazul părţilor comune din clădilile cu mai multe etaje sau· apartamente
_ji.tu!lci când aceste părţi încetează de a mai fi destinate folosinţ~Mcomune,
însă în cazul proprietăţii periodice şi a. celorlalte cazuri de coproprietate .
forţată, partajuleste posibil numai prin bună '}nvoială.
În doctrină şi jurisprudenţă s-a decis că existenţa şi dovada unui partaj ·
voluntar face inadmisibilă ulterior acţiunea pentm efectuarea partaj ului
judiciar:!.
b) Partajuljudiciar sau împărţeala judecătorească intervine atunci când
nu s-a putut realiza partajul voluntar sau în cazurile când acesta este obii­
gatoriu. În cele mai dese situaţii , justificarea partajului judiciar este deter­
.
minată de neintelegerile coindivizarilor.
.
Prin actiunea de partaj coindivizarii urmăresc ca dreptul indiviz al fie-
căruia dint~e ei, pe care îl au asupra bunului sau a masei de bunuri supuse
împărţelii, să fie înlocuit cu un drept exclusiv asupra unor bunuri precis.
detenninate, concrete, care să fie atribuite în lotul ce revine fiecăruia dintre
copărtaşi şi astfel să înceteze imixtiunile celorlalţi în modul de exercitare
a atributelor dreptului de proprietate. . bănesc al cote lor la care au dreptul. La această modalitate se recurge când
I A se vedea Decizia civilă nr. 884/1992 a Curţii Supreme de Justiţie, în
Dreptul, nr. 11/1992, pp. 84-85.
2 A se vedea L. Pop, op. cit., p. 141; Decizia civilă nr. 7541l 990 a Curtii
Supreme de Justiţie, în Dreptul, nr. 9/1991, p. 240; Decizia civilă nr. 1238/1989· a
Tribunalului Suprem, în Dreptul, nT. 3/1990, p. 68.
';il!
~.
Modalităţile juridice ale drepturilor reale principale 91
Sunt consacrate trei cauze legale ale obligativităţii partajului judiciar,
. ŞIanume:
- când un copărtaş nu este prezent la rezolvarea indiviziunii prin împăr­
ţeală şi nu este nici reprezentat prin mandatar cu procură specială;
;::: - când unul dintre coindivizari este lipsit de capacitate de exerciţiu sau
~
cu capacitate de exerciţiu restrânsă, iar autoritatea tutelară sau ocrotitorul
legal nu a autorizat actul de împărţeală voluntară;
- când cel puţin unul dintre coindivizari se opune actu!uide împărţeală
prin bună învoială"
Procedura împărţelii judiciare este reglementată în prezent', şi de
art. 673 1-673 14 din Codul de proceduri'! civilă. Pe lângă ace.şte regle"men­
tăr!, s-a instituit, prin art. 675 NCC, inadmisibilitatea partajuluiln cazul
uzucapiunii, iar în arI. 676 NCC se prevăd regulile privitoare la modul de
împărţire, dispoziţii comune atât partaj ului prin bună învoială , cât şi la cea
.I judiciară. Modalităţile concrete de realizare a partaj ului judiciar sunt:
- partajarea în n atură a bunului sau a bunurilor care fac obiectul indi­
I viziunii. Atribuirea în natură are loc prin fOTIl1area de loturi egale cu numă­
!
rul coproprietarilor. Împărţeala în natură este regula şi este prev.ăzlltă . de
arI. 67Y alin. (2) din Codul de procedură civilă, coroborat cu arI. 676
alin. (l) NCC, prin care stabileşte că instanţa va face împărţeala în nat].lră,
proporţional cu cota-parte a fiecărui proprietar, procedând la fonnarea de
loturi şi la atribuirea lor. În ca~ul în care loturile nu sunt egale în valo are,
ele se întregesc printr-o sumă de bani.
Prin modalitatea de realizare a partajului în natură se realizează o echi­
librare mai eficientă a intereselor economice ale copărtaşilor, pentru că
vizează bunuri care intră în conţinutul dreptului rea! de proprietate şi nu
o echivalenţă a acestuia. În cazul formării de loturi ]"n natură care nu sunt
echilibrate valoric, aceasfă echilibrare se y:a face prin plata imor suIte valo-.
rice proporţionale de către cei care au primit mai niult, către cei care au
primit mai puţin; .
- atribuirea bunului în proprietatea exclusiv ~ a unuia ori a mai mul­
tora dintre copărtaşi, ceilalţi copărtaşi urmând să primească echivalentui
bunul (de regulă unul singur) nu poate fi partajat comod in natură, deoarece
este indivizibil, s-ar distruge prin formarea mai multor loturi, împ ă rţeala
în natură este imposibilă sau neec6nomicoasă pentru că bunul ar fi rarâmi­
ţat excesiv. Astfel se va pune capăt coproprietăţii, prin atribuirea bunului
unuia ori a mai multor dintre copărtaşi, urmând ca ceilalţi să primească
 .~'
..... 'ro,
'.~;
~;.!;
:;
Formele dreptului de proprietate Modalităţile juridice ale drepturilor reale principale 93
92
" echivalentul În bani al valorii la care au dreptul. Pentru ca atribuirea să mai mult, în cazul imobilelor, efectele juridice ale partaj ului se produc
fie echitabilă se va aprecia în raport de o serie de împrejurări, cwn sunt: numai după intabularea actului în cartea funciară. Cota-parte de proprietate
cotele-părţi ale copărtaşilor, natura bunului, ocupaţia copărtaşilor, timpul . rezultată din indiviziune se transformă în viitor - fie de la data încheierii
de folosire, nevoia de acel bun, profesia legată de acel bun, posibilităţi actului de partaj; fie de la data stabilită de părţi, dar ulterioară datei parta­
de punere În valoare etc. Criterii de atribuire sunt prevăzute expres la jului; fie de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti de partaj;
art. 673 9 din Codul de procedură civilă care se referă atât la formarea cât.şi fie, în cazul imobilelor, de la data înscrierii actului de partaj sau a hotărârii
la atribuirea loturilor, astfel: "instanţa va ţine seama, după caz, şi de acor­ judecătoreşti definitive de partaj în cartea funciară- în drept de proprietate
dul părţilor, mărimea cotei părţii ce se cuvine fiecăruia,natura bunurilor,
,! exclusivă asupra bunului sau masei de bunuri atribuite fiecărei părţi.

Of
domiciliul şi ocupaţia părţilor, faptul că unii dintre coproprietari, înainte ".' !
Datofită efectului constitutiv al partajului, actele juridice de dispoziţie
. de a cere împărţealaau Tacut constn:lcţii, îmbunătăţiri cu acordul copropri­ -1 sau de administrare încheiate de copărtaşi cu privire la bunul indiviz sunt
" etarilor sau alte asemenea". '.,. . . . sancţionate doar cu inopozabilitatea faţă de coproprietarii care nu au con- '
Cel căruia i se atribuie'bunul' afla:d'n i>ldiviziune va fi obligat să plă­ -.:. \' simţit, expres sau tacit, la încheierea acestora. Soarta actelor va depinde
tească celorlalţi copărtaşi sun1e băneşti cu titlu de suită, proporţional cu ,I de soluţia care se va da la partaj. În măsura în care bunul va fi inclus în
cotele de proprietate deţinute În bunul supus partajului, conform preve­
derilor instituite de art. 676 alin. (2) lit. a). Dacă părţile nu se înţeleg cu
I1·
lotul coproprietarului care a încheiat Un asemenea act, efectele acestuia nu
se vor produce cu efect retroactiv, ci numai În viitor, respectiv de la data
I
privire la valoarea bunului, instanţa va administra proba privind efectuarea l'
I la care Îşi produce efectele partajul, confonn regulilor cuprinse în art. 680 .
unor expertize, atât pentru formarea loturilor. cât şi pentru stabilif,~a valorii
~~.
alin . C1H2) NCC.
. ...de circulaţie a bunului sau masei de bunuri supuse împărtelii, în~cest sens
---._ . y~. "

dlsptirie~' $i art. 673 6 din Codul de procedură civilă;

' I Efectul ex nunc al partaj ului poate constitui temei aluzucapiunii tabu­
Iare sau extratabulare, în condiţiile prevăzute de art. 675, art. 930 sau
• " . .:., vânzQI'ea bun'itlili -şi Împărţirea echivalentului bănesc este ,a treia -;' art. 931 NCC.
modalitafece va fi folosită dacă bunul nu este partaj abil în natură şi nici ­
unul dintre copărtaşi nu doreşte să-I preia în lotul său. Vânzarea seva
§6. Coproprietatea pe cote-părţi forţată. Noţh.m e
realiza prin bună învoială, dacă toţi copărtaşii şi-au dat acordul sau prin
licitaţie publică, dacă acest acord nu poate fi obţinut. Preţul rezultat va fi Coproprietatea forţată este acea formă de proprietate comună pe cote­
distribuit Între copărtaşi proporţional cu cota fiecăruia, sens în care dispune părţi care se caracterizează prin faptul că există şi se menţine indepen­
art 676 alin. (2) lit. b) NeC. . dent de voinţa coproprietarilor, pentru că În cele mai dese cazuri se răs­
Dacă obiect al partaju!ui esteun bun supus regimului respectării drep­
frânge asupra unor bunuri numite accesorii, deoarece acestea deservesc
tului de preernpţiune reglementat de Nou! Cod civil - rezultat din con­
alte bunuri numite principale. Aceste bunuri, prin natura şi prin destinaţia
venţia părţilor; coproprietarul sau vecinul, În cazul terenurilor din fondul
lor fiind folosite de mai mulţi proprietari nu pot fi împărţite. Perpetuitatea
forestier; arendaşul, cu privire la bunurile agricole arendate - sau de alte
coproprietăţiicomportă asupra bunului accesoriu şi este dată de destinaţia
legi speciale, atunci acest drept prioritar la cumpărarea unui bun mobil sau
permanentă pe care el o are de a servi bunul principal.
imobil trebuie respectat. .
Coproprietatea este forţată, deoarece există şi se menţine independent
Dacă în cadrul licitaţiei adjudecatarul este unul dintre copărtaşi, sunt,
şi în afara voinţei copărtaşilor. Ea este perpetuă datorită scopului sau des­
de asemenea, aplicabile regulile privitoare la preempţiune, deoarece dato­
tinaţiei permanente căreia îi sunt afectate bunurile respective. În timp ce
rită caracterului ex nunc al partajului, suntem în prezenţa unei înstrăinări.
coproprietatea obişnuită încetează, de regulă, prin partaj convenţional sau
judiciar, coproprietatea forţată nu poate înceta prin partaj, decât în mod
Efectele partajului. Partajul este constitutiv de drepturi în condiţiile
excepţional. Această idee este consacrată de art. 671 alin. (1)-(3) NCC,
art. 680 alin. (1 )-(2) NCC. Datorită acestui efect, numai existenţa actului
unde se prevede, ca regulă generală, inadmisibilitatea partaj ului - prin bună
de partaj marchează transferul dreptului de proprietate între coproprietari,

-'~I'
-- '~~.;""
'1
94 Formele dreptului de proprietate
" învoială sau priI"'. hotărâre judecătorească - în cazul coproprietăţii forţate
şi proprietăţii comune în devălmăşie, precum şi în alte cazuri prevăzute de
lege. Totuşi, cu caracter de excepţie, partajul poate fi cerut în cazul părţilor
comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente atunct când aceste
părţi încetează de a mai fi destinate folosinţei cOmune. Totodată, în cazul
proprietăţii periodice şi a celorlalte cazuri de coproprietate forţată, partajul
este posibil numai prin bună învoială.
Caracterul accesoriu al coproprietăţii forţate este considerat impropriu '
în literatura juridică, adică faptul că bunurile care formează obiectul acestei
'<"
coproprjetăţi-se află într-o poziţieac<;:esorie faţă de alte bunuri aflate în
'.proprietate exclusivă" . De aici rezultă că avem două categorii de drepturi
de proprietate: ~. . ".
" ~.
. a) d[eptul de proprietate exclusivă, ce aparţine fiedillli proprietar asu­
pra bunului principal; . pădurilor urbariale , comunelor politice, cooperativelor ori altor comunităţi
b) dreptul de proprietate comună, pe cote-părţi, forţată, asupra bunu­
rilor considerate accesorii, pe lângă bunurile principale, drept ce aparţine
tuturor coproprietarilor. între cele două există o ierarhizare ju'rid,ifă potrivit
principiului accesorium sequitur principale, CLI alte cuvinte: coIS'lPprietatea . ,.\
,.~,
forţată unnează soarta juridică a bunului principal. Asupra lui nu se pot : l .­
face acte de dispoziţie separate,_acest lucru este posibil numai împreună şi
concomitent cu acte de dispoziţie asupra bunului principal.
Cazurile de coproprietate forţată şi perpetuă. În art. 646 NCC sunt
menţionate următoarele cazuri de coproprietate forţatii.:
i) coproprietatea asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje
sau apartamente. Sunt considerate părţi comune, în măsura în care prin lege
ori prin act juridic nu se prevede altfel:
- terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa construită,
cât şi din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinaţiei con­
strucţiei, pentru a asigura exploatarea nonnală a acesteia; pentru even­
tuala suprafaţă excedentară proprietarii sunt titularii unei coproprietăţi
. obişnuite; .
- fundaţia, curtea interioară, structura, structura de rezistenţă, pereţii
perimetr~li şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, aco­
perişul, teras.ele, scările şi casa scărilor, holurile, pivniţele şi subsol urile
necompartimcntate, rezervoarele de apă, centralele tennice proprii şi
ascensoarele;
I
2
A se vedea L. Pop, op. cit., p. 145.
A se vedea D. Lupulescu, Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi şi
aplicaţiile sale practice, Ed. Ştiinţifică, Bucureşti, 1973, pp. 117-118.
<:. ·.1
Modalităţilejuridice ale drepturilor reale principale 95
- instalaţiile de apăşi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de Încăl­
zire şi de gaze de la branşamentJracord până la punctul de distribuţie către
~. " f
I părţile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, pari:ttrăsnetele,
antenele colective, precum şi alte asemenea părţi;
- alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor, sunt În folosinţă
:,:.1
comună. De exemplu, prin dispoziţiile art. 26 şi art. 28 din Legea nr. 112000
I.~; I
a .., ! pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole
şi a celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar
I
I nr. 18/1991 şi ale Legii nr.169/ 1997, a fost reglementat un caz special de
--"I
i coproprietate forţată având ca obiect terenuri Cli vegetaţie forestieră, păşuni
I
I
şi fâneţe, care _au apgrţinut obştilor de moşneni,'obş~lQr răzeşeşti nedi~ ~ .
vizate, composesoratelor, obştilor de cumpărare, pădurilor grănicereşti ,
: :"1
~ -~
şi fonne asociative cu diferite denumiri ,
':'; i Coşuriie de fum şi de aerisire, precurh şi spaţiile pentru spăIătorii şi
uscătorii sunt considerate părţi comune exclusiv pentru coproprietarii care
1
utilizează aceste utilităţi în conformitate cu proiectul clădirii;
ii) coproprietatea asupra despărţiturilor comune: zidul, şanţul, precum
1.:",
şi or-ice altă despărţitură Între două ~onduri- sunt prezujTIate a fi în proprie­
tatea comună a vecinilor, dacă m~ rezultă contrariul din titlul de proprietate,
dintr-un semn de necomunitate/ori dacă proprietatea comună nu a devenit
i
1
proprietate exclusivă prin uzucapiune, în condiţiile legii;
I iii) proprietatea periodică. Dacă mai multe persoane exercită succe­
i siv şi repetitiv atributul folosinţei specific dreptului de proprietate asupra
unui bun mobil sau imobil , în intervale de timp determinate , egale sau .
I
! .
. inegale;
.-" I iv) copropri etatea asupra bunurilor considerate ca amintiri de familie.
Constituie amintiri de familie bunurile ce au aparţinut membrilor familiei
şi stau mărturie istoriei acesteia. Sunt incluse în această categorie bunuri
r
I precum corespondenţa purtată de membrii familiei, arhivele familiale,
de c oraţii le , anneie de colecţie, portretele de familie, documentele, pre­
cum şi orice alte bunuri cu semnificaţie morală deosebită pentru respectiva
fanlilie.
!
I
_ 1
 96 Formele dreptului de proprietate Modalitâţi!e juridice ale drepturilor reale principale 97

6.1. Drepturile şi obligaţHle coproprietarHor 1 coproprietaml nu poate încheia acte separate de înstrăinare cu privire la
'"
,bunul aflat în coproprietate forţată.
a) Drepturile coproprietarilor în cazul coproprietăţii forţate sunt mai Încetarea coproprietăţiiJorţate. Dacă proprietatea comună pe cote-părţi
largi decât drepturile coproprietarilor privind proprietatea comună pe cote- obişnuită poate înceta oricând, la cererea oricărui coproprietar, în schimb
părţi obişnuită, c~mportar~a l~r ext~riorizâ~du-se adese~ ca ~i când ar avea ':';!'- l! coproprietatea forţată va continua să existe - de regulă - pe întreaga durată
un drept de propnetate exclusIvă, FIecare dmtre copropnetan poate poseda " a existenţei imobilului cu mai multe apartamente sau până la încetarea
şi folosi bunul obiect al coproprietăţii forţate, fără a avea nevoie de <;:on­ " împrejurării de fapt care a născut coproprietatea. Totuşi, aşa cllm am amin­
sirnţământul celorlalţi coproprietari, cu respectarea a două limite, conform tit, cu caracter de excepţie, se poate solicita partajul voluntar sau judiciar
, prevedcrilorart. 647 alin, (1 )-(2) NCC: în cazul părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente
"* _ prin folosinţa exercitată să respecte destinaţia acestuia şi să nu aducă atunci când aceste părţi încetează a mai fi destinate folosinţei comune. De
_ "atinger~dreptului egal şi reciproc al celorlalţi copropr'tetari, care'ali drep­ . asemenea, în cazul proprietăţii periodice şi a celorlalte cazuri dţ:: copropri­
turi de folosinţă concurente şi de aceeaşi natură . Nu intereseazăm~rimea . etate forţată,~p~rtajul este posibil numai prinoună învoIală.
cotei-părţi ideale şi matematice din bun, pe care o deţine coproprietarul. În afara partajului, există unnătoarele cazuri de încetare a coproprietăţii
, De exemplu, proprietarul unui apaliament conipus dintr-o singură cam~ră forţate: .
şi dependinţe dintr-un bloc cu mai multe apartamente, deşi are o cotă-parte - când un coproprietar dobândeşte proprietatea exclusivă a întregului
mai mică din dotările comune, nu i se poate limita potrivit cotei sale folosi­ bun. Este cazul în care un coproprietar dobândeşte şi proprietăţile celor­
rea scărilor, liftului, acoperişului etc. Actele de folosinţă trebui~,exercitate lalţi, atunci coproprietatea forţată se transformă în proprietate exclusivă a
numai pentru utilizarea bunului principal (proprietate exclusivr'@, pentru a dobânditorului;
cărui exploatare este destinat bunul accesoriu (aflat încoproprietate for­ - pieirea in tegrală a bunului aflat in coproprietate. Dispă.rând obiectul
ţată), În armonie cu interesul celorlalţi coproprietari;, " coproprietăţii;
. în mod logic, dispare şi coproprietatea.
. ~

_ fiecare coproprietar poate să dis plină cu privire la cota sa parte din

dreptul de proprietate asupra bunului comun numai odată cu exercitarea
dreptului de dispoziţie asupra bunului principa1.
§..,.:. nUrep iL m
,j. ' ~ ....
"""e prcpr:;, '
zl.Âl:e d~ ~ v. ~l
CDm'i.ma m . eva.maşie. 1"lOţIUne
lU~·

b) Obligaţiile coproprietarilor în cadrul coproprietăţii forţate sunt de
a suporta, proporţional cu partea fiecăruia, toate cheltuielile de întreţinere
şi conservare a bunului comun, obiect al acestei coproprietăţi2. Această
obligaţie subzistă numai cât subzistă şidrtptul de proprietate asupra bunu­
lui principal. Atunci când acest drept încetează, proprietarii urmează să
fie exoneraţi şi de suportarea cheltuielilor aferente părţii de coproprietate
forţată.
Actele de dispoziţie încheiate de proprietar în privinţa bunului care face
obiectul dreptului de proprietate exclusivă, au consecinţe de drept şi la
înstrăinarea;:otei-părţi a bunului aflat în coproprietate forţată. În schimb,
I A s~ vedea D. Lupulescu, op, ci!., p. 119; L. Pop, op . cit. , pp . 145-146;
C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 190.
2 Art. 647 alin. (3) NCC dispune: "Cheltuielile pentru întreţinerea şi conserva­
rea bunului comun se sup0!1ă în mod proporţional cu cota-parte din drept a fiecărui
coproprietar".
Dreptul de proprietate în devălmăşie este o fonnă a proprietăţii comune
în confonnitate cu care bunurile care fac obiectul acesteia aparţin nedivi­
zat, nefracţionat, tuturor titularilor care, pur şi simplu, îl stăpânesc împre­
ună. Conform prevederilor art. 667, devălmăşia poate rezulta din lege sau ·
în temeiul unui act juridic.
Caracteristica principală a dreptului de proprietate comună în devăI­
măşie rezidă în faptul că titularii acestui drept mi cunosc nici întinderea
dreptului lor de proprietate, nici cota-parte ce le revine şi nici bunurile ce
aparţin fiecăruia în parte, în materialitatea lor.
Întrucât regimul juridic al comunităţii legale constituie dreptul comun
în materie, acesta se va aplica în toate cazurile de devălmăşie, cum se pre­
cizează expres în art. 668 alin. (1 )-(2) NCC.
Caracterizare şi cazurile de proprietate comună În devălmăşie. Singurul
caz de devăimăşie legală îşi are temeiul în comunitatea legală de bunuri
a soţilor rezultată din căsătorie. Obiect al acestui drept de proprietate îl

98 Formele dreptului de proprietate
'" constituie bunurile dobândi te de oricare dintre soţi, în timpul căsătoriei,
în proprietate. Comunitatea de bunuri a soţilor este prevăzută de art. 339
NCC astfel: "Bunurile dobândi te în timpul regimului comunităţii legale de
oricare dintre soţi sunt, de la data dobândirii 16r, bunuri comune în devăI­
măşie ale soţilor". Din textul legal arătat se desprinde că proprietatea În
devălmăşie a soţilor are ca obiect numai acele bunuri care au fost dobândite .
de către ei sau de oricare dintre ei În timpul căsătoriei.
Naşterea şi menţinerea raporturilor de proprietate comună în devălmă­
şie sunt determinate de existenţa căsătoriei dintre soţi. Subiect al dreptului
.. de proprietate comună în devălmăşie poate fi numai ţlce~ persoană care
'<'
3Ste căsătorită, cei,poi soţi împreună sunt titulari ai acestui drept de propri­
etate. El subzistă-pe durafa, căsătoriei, .-
Dreptul de proprietate co'mună în devălmăşie al soţilor nu se confundă
şi nu se identifică cu comunitatea de bunuri a soţilor, aceasta din urmă o
conţine şi pe cea dintâi. Cele două noţiuni îşi păstrează însă distincţia, ca
de la o parte la întreg, ca de la gen la specie, comunitatea matrimonială
de bunuri constituind genul, iar devălmăşia, special, Mai mult, conform
prevederilor art. 312 NCC, soţii pot alege între regimul comunij~ţii legale,
regimul separaţiei de bunuri şi regimul comunităţii convenţioftale, Dacă
soţii nu au făcut o asemenea alegere sau dacă este lovită de nulitate con­
venţia matrimonială, se aplică, ca regulă generală, 'regimul comunităţii
legale, conform prevederilor art. 329 coroborat cu art. 338 NCC.
În cadrui comunităţii de bunuri a soţilor, constituie obiectul proprietăţii
lor comune şi deci se află tn devălmăşie numai acele bunuri asupra cărora
ei au un drept de proprietate în înţelesul art. 339 NCC. Bunurile proprii
2 vor deveni bunuri comune devălmaşe, indiferent dacă ulterior ei se căsă­
\ Pentru detalii, a Se vedea f.P FilipesclI, A.!. Fi!ipescu , Tratat de dreptul fami­
liei, Ed, AJl Beck, Bucureşti, 2001, pp. 51-150,
2 Confom1 arL 340 NCC, sunt bunuri proprii ale fiecărui soţ:
a) bunurile dobândite prin moştenire legală, legat sau donaţie, cu excepţia
cazului în care dispunătorul a prevăzut, în mod expres, că ele vor fi comune;
, b) bunurile de uz personal;
c) bl!nurile destinate exercitării profesiei unuia dintre soţi, dacă nu sunt ele­
mente ale unui fond d~ comerţ eare face parte din comunitatea de bunuri;
"­
d) drepturile patj·;,moniale de proprietate intelectuală asupra creaţiilor sale şi
asupra semneior distinctive pe care le-a înregistrat;
e) bun\.iriledobândite cu titlu de premiu sau recompensă, manuscrisele şti­
inţifice sau literare, schiţele şi proiectele artistice, proiectele de invenţii şi alte
asemenea bunuri; . precum şi bunul dobândit în schimbul acestora;
f) indemnizaţia de asigurare şi despăgubirile pentru orice prejudiciu material
sau moral adus unuia dintre soţi;
Modalităţ ile juridice ale drepturilor reale principale 99
ale fiecărui soţ, care sunt enurilerate de art. 340 NCC, nu intră în sfera
bunurilor comune.
Aşadar, devălmăşia este caracterizată ca fiind acea situaţie juridică în
[ care soţii stăpânesc în comun un bun sau o universalitate de bunuri asupra
cărora au un drept de proprietate sau un alt drept real, fără să i se cunoască
I de la început întinderea sau bunurile ce îi aparţin În materialitatea lor.
'1 Devălmăşia se poate realiza ca modalitate şi asupra altor drepturi reale,
I cum ar fi, spre exemplu, asupra terenului concesionat pentru a constitui
i
t împreuna o locuinţă, sau de uzufruct, superficie etc,
1 " . Devălmăşia poate rezulta şi în temeiul unui act juridic, când două sau
i '.: mai multe persoane îşi exprimă acordul de voinţă În mod expres, prin
care convin ca bunurile pe care le dobândesc împreună sau separat să aibă
natura juridică de proprietate devălmaşă sau să convină asupra constituirii
II
în devălmăşie în privinţa unui alt drept real. Particularitatea constă În aceea
căpână la încetarea raporturilor de proprietate comună În devălmăşie, când
I
se transformă în coproprietate pe cote-părţi stabilită pentru fiecare copro­
I prietar, nici unul dintre ei nu poate să dispună, prin acte Între vii, de dreptul
de proprietate devă-lmaş. Aceasta este consecinţa faptului că titularii drep­
tului de proprietate comună În devălmăşie nu au o cotă-parte determinată;
concretă din drept. De exemplu: un caz în care devălmăşia poate rezulta în .
temeiul unui act juridi'c , o intâlnil)l în cazul concubinajului, când bărbatul
şi femeia convieţuiesc împreuni şi ei convin să achiziţioneze imobile pe
numele amândurora, cu contribuţie comună, iar imobilele astfel cumpărate
toresc sau nu. Pentru perioada convieţuirii anterioare actului căsătoriei,
temeiul proprietăţii devălmaşe Îl constituie actele de vânzare-cumpărare
I încheiate.
Ii
,Exercitarea dreptulu j de proprietate com ună În devălmăşie. În prin­
cipiu, ca orice drept de proprietate, şi dreptul de proprietate comună în
1
devălmăşie are în conţinutul său atributele de posesie, folosinţă şi dispozi­
tie. Exercitarea atributelor pe care le conferă dreptul de proprietate prezintă
unele particularităţi care sunt determinate de natura intrinsecă a relaţiilor
dintre titularii acestui drept. Trăsătura cea mai elocventă a modului de exer­
citare <i dreptului de proprietate în devălmăşie este dată de regimul juridic
legal instituit În cadrul comunităţii de bunuri a soţilor. Relaţiile dintre soţi
g) bunurile, sumele de bani sau orice valori care inlocuiesc un bun propriu,
h) fructele bunurilor proprii.

100 Formele dreptului de proprietate
" sunt bazate pe deplina egalitate a acestora În hotărârile pe care le iau în
privinţa patrimoniului comun. Articolele 345-346 NCC organizează modul
de exercitare a atributelor dreptului de proprietate comună în devălmăşie.
Rezultă din textul acestui articol că soţii pot să stabilească de comun
acord, modul În care vor exercita acest drept. Conform prevederilor
art. 345 alin. (l )-(2) I şi art. 346 alin. (2) NCC s-a instituit prezumţia man­
datului tacit reciproc pentru a satisface siguranţa circuitului civil, pe care îl
fluidizează, apără actele juridice încheiate cu terţii şi in acelaşi timp înles­
neşte administrarea şi gospodărirea împreună de către soţi a bunurilor lor
'C
comune. Prezumţia constă în aceea că, atunci când unul dintre soţi exercită
"
prerogativele asupra bunurilor comune, se presupune că acţionează atât în
nume propriu, cât şi al s6ţului, pe care îl reprezintă. Suprapunerea celo.r
două prezumţii pune deseori în practică diticultatea de a stabili care dintre
ele este mai puternică şi se aplică în speţă. Terţul dobândi tor nu este obli­
gat să-şi pună această problemă, el trebuind doar să tie de bună-credinţă 2 .
Terţul este apărat în dublă ipostază, în primul rând că închei.e actul juridic
cu un posesor al bunului mobil, împrejurare care creează apar~~ţa dreptu­
lui, şi în a! doilea rând, pc baza':prezumţiei mandatului tacit dinue soţi , dar
care priveşte în mai mare măsură raporturile dintre ei. Prezumţia este favo­
rabilă pentru terţul care a încheiat actul juridic pentru că el nu este obJigat
să verifice dacă la încheie~ea actului şi-au dat consimţământul ambii soţi.
Dacă terţul este complice la actul juridic efectuat de soţul dispunător, fiind
de rea-credinţă şi cunoscând opoziţia celuilalt soţ, ace] act-este sancţionat
cu nulitatea relativă, confonn prevederilor art. 347 alin. (1) NCC.
Art. 345 alin. (J )-(2) prevăd: "Fiecare soţ are'dreptul de a folosi bunul comun
I
fără consimţământul expres al celuilalt soţ".
"De asemenea, fiecare soţ poate încheia singur acte de conservare, acte de
administrare cu privire la oricare dintre bunurile comune, precum şi acte de dobân­
dire a bunurilor comune".
Art. 346 alin. (2) prevede: ,,( ... ) oricare dintre soţi poate dispune singur, cu titlu
oneros, de bunurile mobile comune a căror înstrăinare nu este supusă , potri vit legii,
anumitor formalităţi de publicitate".
2 Conform prevederilor art. 345 alin. (4) şi art. 346 alin. (2) NCC, actele de
conservare, de folos inţă, de administrare şi chiar actele de înstrăinare şi de gre­
vare a bunurilor mobile a căror înstrăinare nu este supusă , potrivit legii, anumitor
formalităţi de publicitate, se pot încheia singur, de către oricare dintre soţi, fără
consimţământul celuilalt soţ. În acest caz, dacă soţul care nu a încheiat actul se
consideră prejudiciat, el poate pretinde d,nme-interese de la celălalt soţ, fără a fi
afectate drepturiie dobândite de terţii de bună-credinţă.
Modalităţile juridice ale drepturilor reale principale 101
Prezumţia mandatlliui tacit reciproc între soţi este relativă, ea putând fi
înlăturată prin dovada contrară, anume că celălalt soţ s-a opus la încheierea
actului sau că nu a dat mandat cu privire la un anumit act. Uneori opune­
rea unuia dintre soţi de a consimţi la încheierea unui act juridic nu este
justificată şi îmbracă forma abuzului de drept şi în mod vădit prin această
atitudine prejudiciază comunitatea de bunuri.
Mandatul tacit reciproc poate fi restrâns prin voinţa comună a soţilor
sau unilateral pi-in voinţa unuia ' dintre soţi de a se opune la anumite acte
juridice sau la anumite categorii de bur.uri mobilei. Mandatul tacit între
soţi este limitat de lege la bunurile mobile. El nu se aplică şi ca atare este
exceptat în privinţa actelor de dispoziţie cu privire la drepturile reale, imo­ ...
bile, terenuri şi construGţii, bunuri comune. Articolul 346 alin.· (1') NCC
prevede că "actele de înstrăinare sau de grevare cu drepturi reale având' ca
obiect bunuriie comune nu pot fi încheiate decât cu acordul ambilor soţi".
Acordul se poate realiza fie prin participarea efectivă a ambilor soţi la
,încheierea actului juridic, fie unul din soţi dă un mandat special de repre­
zentare celuilalt soţ, care va încheia singur actuljuTidic. Existenţa consim­
ţământului soţului - care nu a partiCipat nemijlocit la încheierea actului
juridic - nu presupune în mod obligatoriu semnarea acestuia şi de către
soţul respectiv. Împrejurarea în care şi el şi-a dat consimţământul va putea
fi dovedită de către cel interes,at prin orice mijloc de probă, chiar dacă
înscrisul a fost semnat numai de către unul dintre aceştia.
Dispoziţia din art. 346 aiin. (1) constituie o măsură de protecţie pentru
soţi, în interes particular. Ca atare, sancţiunea este nulitatea relativă ce
poate fi invocată numai de către soţul care nu şi-a dat consimţământul, tot
el putând să confinne actul nul relativ.
Re"gi.liile cu privire la mandatul tacit reciproc se apiicăşi în cazul În care
, proprietatea devălmaşă se naşte în temeiul unui act juridic.
Încetarea dreptului de proprietate comună in devălmăşie. Proprietatea
comună în devălmăşie fiind în legislaţia civilă specifică căsătoriei, ea
există pe toată durata căsătoriei. '
În consecinţă, această modalitate de proprietate încetează odată cu des­
facerea sau încetarea căsătoriei : Teoretic, în oricare din aceste momente,
I A se vedea M, Georgescu, A. Oproiu, Reflecţii cu privire la limitele man­
datului tacit în raporturile patrimoniale dintre soţi, în Revista română de drept,
nr. 4/1982 , pp. 29-32 ; Decizia civilă nr. 64511992 a Curţii Supreme de Justiţie,
publicată în Dreptul nr. 11/1993, p. 18; I.P Filipescu, Tratat de dreptul familiei,
Ed. AII, 1998, p, 126.

r,- "
102 Formele dreptului de proprietate
'. dreptul de proplietate devălmaşă se transformă Într-o proprietate pe cote­
rărţi; dacă nu se dispune altfel, de regulă, ambele cote-părţi sunt egale. În
cadrul operaţiunii de împărţeală este determinată cu exactitate întinderea
drepturilor dintre foştii soţi şi bunurile materiale ce vor deveni proprietate
exclusivă a fiecăruia dintre ei. Împărţirea are loc după regulile de la partaj,
deja analizate, prin bună învoială între soţi, iar dacă nu se Înţeleg, va hotărî
instanţa judecătorească.
Pentru motive temeinice, bunurile comune pot fi supuse împărţelii,
,. În conformitate cu prevederile art. "358 alin. (1)-(4) NCC. Aceasta este o
măsură excepţională şi este luată atunci când interese legitime ale soţi­
'>. · lorreclamă împărţirea bunurilor comune. În timpul regimului c omunită­
tii, bunurile comune pofft.împărţite; în tot sau În parte, prin act încheiat
7n fonnă autentică notatială, în caz de bună Învoială, ori pe cale judecă­
torească, în caz de neînţelegere. Bunurile atribuite fiecărui soţ prin par­
taj devin bunuri proprii, iar bunurile neîmpărţite rămân bunuri comune.
Regimul comunităţii nu încetează decât în condiţiile legii, chiar dacă toate
bunurile comune au fost împărţite. ~0
Articolul 353 alin. (2) NCC prevede că proprietatea comun~.În devăI­
măşie poate înceta în timpul căsătoriei şi ia cererea creditorilor personali ai
~
·1 ..sotilor, însă numai în măsura necesară acoperiri i creantelor lor. Efectul este
ac~laşi, adică buml~ile împărţite devin obie~tul dreptului de prop6etate
exclusivă al fiecăruia dintre soţi, devenind bunuri proprii.
Este de reţinutcă la data încetări i coproprietăţii în devălmăşie, ca urmare
a încctării sau desfacerii căsătoriei, această proprietate se transformă într-o
pr~prietate comunăpe cote-părţi determinabilă. Prezumţia de egalitate a
cotelor poate fi combătută atunci când unul dintre soţi dovedeşte că are o .
contribuţie substanţial mai mare atât la dobândirea bunurilor comune, cât şi
la îndeplinirea obligaţiilor comune asumate, în conformitate cu prevederile
art. 357 aiin. (2) NCC.
În cazul încetării căsătoriei, ca unnare a decesului unuia dintre soţi,
fizic constatată sau judecătoreşte declarată, se naşte de la data decesului, ·
starea de indiviziune pe cote-părţi Între soţul supravieţuitor şi moştenitorii
sotului decedat.
, Pentru identitate de raţiune, în cazul în care proprietatea devălmaşă se
naşte În temeiul ~ll1ui ac( juridic, aceasta poate să Înceteze prin bună învo­
ială, tot printr-un act juridic sau prin partaj voluntar.
Asemănări ~·i deosebiri Între proprietatea comună pe cote-părţi şi pro­
prietatea comună În devălmăşie. Fiind două fonne ale aceleiaş i modalităţi
a dreptului de proprietate comună, între ele există asemănări şi deosebiri .
••
Modalităţile juridice ale drepturi/or reale principaie 103 .
Asemănări :
- în ambele cazuri există concomitent mai mulţi titulari ai drepturui de
proprietate asupra aceluiaşi bun sau aceleiaşi illase de bunuri, nefracţionate
în materialitatea lor;
- în ambele situaţii titularii pot stabili de comun acord asupra modului
de organizare a exercitării prerogativelor dreptului de proprietate, fiecare
dintre titulari avâl1d calitatea de subiect de drept de sine stătător;
-' în ambele variante coproprietatea înce tează prin partaj desfăşurat
. după aceleaşi norme, cu excepţia coproprietăţii forţate .
Deosebiri:.
- în cazu! dreptului de proprietate cO\TIu!1ă pe cote-părţi fiecare copro­
prietar are determinată o cotă-parte ideală, maten'latică şi abstractă din
dreptul de proprietate asupra bunului comun. Titulariidreptului de propri­
etate comună în devălmăşie nu au determinată o asemenea cotă-parte, atâta
timp cât există comunitatea de bunuri nerecunoscându-se întinqerea exactă
a drepturilor ce se cuvin fiecăruia;
- dreptul de proprietate comună pe cote-părţi se naşte şi poate exista
indiferent de titularii săi (persoane fizice sau juridice), de drept publ ic sau
de drept privat, neavând semnificaţie calitatea copărtaşiloL În schimb,
indiferent de izvorul său, legea sau actul juridic, proprietatea comună în.
devălmăşie are un carăcter intuitu personae. în cazul celei legale este con­
diţionată de calit~tea de soţi a 'c~părtaşilor;
- dreptul de dispoziţie şi al celorialte prerogative ale proprietăţii este
diferit. Coproprietarii pe cote-părţi pot înstrăina fără acordul celorla l ţi cota
lor parte din drept asupra bunului. În schimb, proprietarii codevă lmaş i,
neavând determinată întinderea drepturilor lor, nu se pot bucura de un drept
de dispoziţie. După cum s-a văzut, prezum ţia mandatului tacit j·eciproc are
reguli mai restrânse şi nu atât de largi , faţă de cele pe care le are proprie­
tarul cotei-părţi;
- împărţirea bunurilor sau masei de bunuri care fac obiectul copropri­
etăţii pe cote-părţi, se face având în vedere cota-parte predeterminată a
fiecărui coproprierar, a cărei întindere este dinainte cunoscută (de exem­
plu: 1/3; 2/4; 20%; 60% etc.). La împărţirea bunurilor comune în devăi­
măşie prezumţia de egalitate a participării lor este relativă, împărţirea se
face potrivit criteriului contribuţiei fiecărui soţ la dobândirea bunurilor
comune;
- în cazul coproprietăţii comune pe cote-părţi obişnuite se aplică regu la
unanimităţii în exercitarea atribi.!telor care alcăt uiesc conţinutul dreptu lui
 104 Formele dreptului de proprietate
-. de proprietate, adică numai în măsura în care nu aduc atingere folosin­
ţei concomite!1te a celorlalţi proprietari şi nu schimbă destinaţia bunurilor
respective. Exercitarea proprietăţii comune în devălmăşie este organizată
prin lege, fiind instituit mandatul racit reciproc, în virtutea căruia se fac
acte de administrare şi de folosinţă asupra bunurilor comune, fără consim­
ţământul celorlalţi codevălmaşi. Desigur se au în vedere limitările aduse
actelor de dispoziţie asupra bunurilor imobile.
~
§8. Proprietatea periodică. Noţiune
" Este posibiLca dreptul de proprietate privată să aibă mai . mulţi titulari,
fiecare dintre ei exercitâ~d.succesiv şi repetitiv attibl~tul folosinţei specific
dreptului de proprietate asupra unui hun mobil sau imobil, în intervale de
timp detenninate, egale sau inegale. Această aplicaţie practică a apărut în
general în domeniul investiţii lor imobiliare, cu referire specială la casele
de vacanţă şi a fost introdusă în Noul Cod "ivil, art. 687-692. Aşadar, În
reglementarea din Noul Cod civil, proprietatea periodică se în~işează ca.
un caz particular de coproprietate forţată. Cotele-părţi' stabilite în fracţii
,,1 sau procente se exprimă printr-un dublu înţeles: incumbă atât existenţa
dreptul de proprietate, pe de o parte, în acelaşi timp trebuie să se regăsească
şi În partajarea folosinţei bunului prin intermediul unităţilor de timp, pe de
altă parte.
.Regimul general al proprietăţi i periodice se ap 1ică obi igatoriu în absenţa
unor reglementări speciale. Altfel spus, ori de câte ori sunt întrunite ele­
mentele caracteristice proprietăţii periodice, nu. s~ poate opta pentru un alt
regim juridic al proprietăţii private. Această soluţie rezultă din prevederile
. art. 687 NCC, conform căruia "dispoziţiile prezentului capitol (proprie­
tatea periodică) se aplică, în absenţa unei reglementări speciale". Per a
contrario dacă prin lege s-a stabilit un regim juridic derogatoriu, aceasta
va fi aplicată.
Din noţiunea proprietăţii periodice rezultă unnătoarele caracteristici: .
. -:-:. dreptul de proprietate aparţine mai multor titulari;
. -atrit(utul folosinţeidin conţinutul dreptului de proprietate se exercită
În succesiv şi repetitiv de titulari, în intervale de timp determinate, egale
sau inegale;
- poate avea ca obiect orice fel de bunuri mobile şi imobile.
Confonn prevederilor art. 688 NCC, "Proprietatea periodică se naşte În
temeiul unui act juridic, dispoziţiile în materie de carte funciară aplicându-se
Modalităţile juridice ale drepturilor reale principale 105
În l11odcorespunzător" . Actul juridic poate să fie un legat sau o convenţie.
Când proprietatea periodică se naşte dintr-un legat, bunul care formează
obiectul acesteia preexistă. În această variantă, dreptul de proprietate În
forma sa pură şi simplă se transformă în proprietate periodică. Dacă însă
proprietatea publică se naşte din convenţie, sunt posibile mai multe situa­
ţii. De exemplu: părţile convin la construirea unei case să dobândească un
drept de proprietate periodică; părţile convin Ia cumpărarea unui anumit
bun să dobândească un drept de proprietate periodică asupra acestuia; păr­
ţile convin transformarea coproprietăţii !-or într-o proprietate periodică.
Exercitarea atributelor proprietăţii periodice
Posesia (ius possidendi). Consideraţiile prezentate cu privire la exer-.
citareăatributtilui de posesie în cazul coproprietăţii obişnuite rămân vala­
bile şi în cazul coproprietăţii periodice, chiar dacă aceasta are caracter
forţat. În legătură cu actele de conservare, În art. 690alin. (1) NCC se pre­
vede că fiecare coproprietar este obligat să facă toate actele de conservare,
în aşa fel Încât să nu împiedice ori să îngreuneze exercitarea drepturilor
celorlalţi coproprietari . Pentru reparaţiile mari, coproprietarul care avan­
sează cheltuielile necesare are dreptul la despăgubiri în raport cu valoarea
drepturi lor celorlalţi coproprietari. Rezultă că fiecare titular are nu numai
dreptul, ci şi obligaţia de a încheia acte de conservare, fără însă a aduce
atingere condiţiilor de exercitare a dreptului de proprietate periodică a
celorlalţi titulari . În situaţiaposesiei regula unanimităţii nu mai funcţio­
nează,fiecare titular fiind îndreptăţit să săvârşească acte materiale şi să
încheie acte juridice pentru obiectivarea acestui atribut, în măsura în care
de ele profită şi ceilalţi, respectiv nu le vatămă drepturile şi nu le creează
o situaţie mai grea .
Folosinţa (ius utendi şi ius fruendi). În cazul proprietăţii periodice
folosinţa se exercită în mod succesiv de către titulari, în unităţi de timp
determinate, egale sau inegale. În această accepţi~ne, unităţile de timp
trebuie să fie întotdeauna determinate, dar nudeterminabile. În absenţa
determinării, nimic nu împiedică însă părţile să le determine ulterior. Cât
timp nu s-a făcut o asemenea detenninare, apreciem că suntem În prezenţa
unei coproprietăţi obişnuite. În ·cazul în care părţile nu au determinat nici
iniţial şi nici ulterior unitatea de timp afectată folosinţei fiecăruia dintre
proprietari, apreciem convenţia prin care părţile au înţeles să dea naştere
proprietăţii periodice ce are valoarea unei convenţii de amânare a parta­
jului. Însă această durată nu va putea depăşi 5 ani, conform dispoziţiilor
art. 672 NCC.
,
.,.-'
106 Formele dreptului de proprietate
" Chiar dacă, în general, folosinţa este partajată în cazul proprietăţi i
periodiGe, totuşi, în situaţii speciale, această împărţire nu operează. Astfel,
potrivit prevederilor art. 690 alin. (J) NCC, pentru reparaţiile mari, copro­
prietarul care avansează cheltuielile necesare are dreptul la despăgubiri
în raport cu valoarea drepturilor celorlalţi coproprietari. Deci, cheltuielile
legate de reparaţiile mari nu sunt legate strict de o anumită unitate de timp.
Mai mult, confolm art. 690 alin. (4) NCC, coproprietarii pot încheia un
contract de administrare, care, dacă obiectul dreptului este un imobil, tre­
~ buie să fie înscris în caliea funciară.
. eule'g~rea fructelor civile revine acelui titular al proprietăţii periodice
căruia îi este atribuită în if!lervalul de timp, conform prevederilor art. 689
"
alin. (1) NCC, confonTlCăruia fiecare titular poate in~hiria bunul înăuntrul
intervalului de timp ce îi revine. Dacă alţii ar încheia contract de închiriere
sau un alt act de administrare .cu privire la bun în afara intervalului de tirnp
decât cel care li se cuvine, actul astfel întocmit va fi inopozabil titularului
asupra unităţii de timp respective.
Dispoziţia (ius abutendi). Dispoziţia materială nu se p03,1\e exercita
decât cu acordul tuturor titularilor. 1n această privinţă se păstr~ză regula
w;e,
unanimităţii. Potrivit art. 690 alin. (2) actele pr.in care se consumă în
'- . tot sau în parte substanţa bUDului pot fi Tacute numai cu acordul celorlalţi ­
coproprietari. Dispoziţia juridică poate fi exercitată de fiecare titular, dar
numai în legătură cu intervalul de timp ce îi revine din dreptul de propri­
etate, astfel ar!. 689 alin. (i) Nee prevede că orice coproprietar poate
încheia, în condiţiile legii, acte precum închirierea, vânzarea, ipotecarea
şi altele asemenea. Însă dacă dispoziţia juridică p'riveşte întregul bun, este
nevoie de aCOidul tuturor titulari lor dreptului de proprietate periodică. '
Actele de administrare sau de dispoziţie juridică încheiate cu nerespecta­
rea drepturilor celorlalţi proprietari sunt lovite de nulitate relati v ă, conform
prevederilor art. 689 alin. (3) NCC. Per a contraria într-un singur caz s-a
admis posibili tatea excluderii UDu i titular, cu titlu de sancţiune, în cazul în
care el tulbură în mod grav exercitarea proprietăţii periodice. Articolul 691
alin: (1)-(6Y dispune procedura în acest sens.
""
I Art. 691 alin. (I)-(6) prevede:
"Nerespectarea obligaţiilor prevăzute în prezentul capitol atrage plata de des­
păgubiri.
În cazul Î!1 care unul dintre coproprietari lli1bură In mod grav exercitarea pro­
prietăţii peri odice, acesta va putea fi exclus, prin hotărâre judecătorească, la cere­
rea coproprietuni1ul v6tămat,
Dreptul de proprietate publică 107
Fiecare titular al proprietăţii periodice este îndreptăţit să introducă orice
acţiune judecătorească şi să stea singur în justiţie ca pârât cu privire la
bunul comun, dar hotărâri le judecătoreşti nefavorabile îi vor fi opozabile
numai lui, în timp ce hotărâri le judecătoreşti favorabile profită tuturor
titulari lor.
. Încetarea proprietăţii periodice. Confonn prevederilor art. 692 NCe,
proprietatea periodică încetează prin radierea din cartea funciară în temeiul
dobândirii de către o singură persoană a tuturor cotelor-părţi din dreptul de
proprietate periodică, precum şi în alte c.azuriprevăzute de lege.
În unele cazuri, încetarea proprietăţii periodice poate interveni pe calea
partajului, însă numai a împărţelii prin bună învoială, partajul judiciar
fiind-inadmiSibil În cazul proprietăţiI forţate, conform prevederilor ari. 671
alin. (3) NCC.
';" 1
~
Încetarea dreptului de proprietate periodică are semnificaţia sistării
, acestei stări speciale de coproprietate, prin Ul1T1are dreptul de proprietate
~ i
periodică se transfonnă în drept de proprietate pur şi simplu. Altfel spus,
încetarea dreptului de proprietate periodică nu conduce la stingerea drep­
tului de proprietate însuşi.
Secţiunea a 3-a. Dreptul de proprietate publică
/
§1 . Consideraţii generaRe
Există mai multe abordări ale formelor dreptului de proprietate: a) în
funcţie de subiectele dreptului de proprietate; b) după modurile de dobân­
dire; c) după distincţia dacă dreptul de proprietate nu este sau este afectat
de modalităţi; d) după existenţa unor regimuri juridice diferite.
Excluderea va putea fi dispusă numai dac ă unul dintre ce i lalţi coproprietari sau
un terţ c umpărăcota-parte a celui exclus. '.'
În acest scop, se va pronunţa, mai întâi, o încheiere de admitere în principiu a
cererii de excludere prin care se va stabili că sunt îndeplinite condiţ i ile excluderii,
încheiere care va putea fi atacată cu recurs pe cale separată.
După rămânerea definitivă a Încheierii de admitere In principiu, În absenţC1
înţelegerii părţilor, se va stabili preţul vân z ării silite pe b a ză de e x pertiză, După
consemnarea preţului la banca sta bilită de instanţă, se va pronunţ a hotărâ rea care
va ţine loc de contract de vânza re-cumpărare .
După rămânerea definitivă a acestei hotărâri, dobânditorullşi va putea Inscrie
dreptul În cartea funciară , iar transmiţătorul va putea să ridice suma consemnată la
banca stabilită de inst a nţă".
 108 . Formele dreptului de proprietate
,. Principala distincţie a fonnelor de proprietate este după regimul juridic,
unde avem două fonne: dreptul de proprietate publică şi dreptul de pro- .
. prietate privată. Aceste două fonne ale dreptului de proprietate sunt enun­
ţate expres în art. 136 pct. (l) din Consti tuţie şi în art. 552 NCC, potrivit
cărora : "Proprietatea este publică sau pri v a tă". Aşa cum am afinnat, Noul
Cod civil recunoaşte intâietatea proprietăţii private raportat/a proprie­
tatea publică, astfel teoria generală a proprietăţii fi ind chiar teoria gene­
rală a dreptului de proprietate privată. Este motivul pentru care art. 55.4
alin. (2) prevede că "dacă prin lege nu se prevede altfel, dispoziţiile apli­
'* cabile dreptului de proprietate privată se aplică şi dreptului de proprietate
"Publică, însă numai în măsura în care sunt compatibile cu acesta din urmă". ·
În Noul Cod cfvil dreptul de proprietate publică este regJementat În art. 554
şi art. 858-875.
Acelaşi art. 136 din Constituţie, în pct. (2) prevede că: "Proprietatea
publică aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriaie". În a\jnea­
tele urm ă toare sunt cupririse prevederi referitoare la principalele categorii
de bunuri care alcătuiesc obiectul dreptitlui de proprietate public~, exerci­
tarea acestui drept şi titularii dreptulu i de proprietate publică.i~.
Reglementările generale din Constituţie au valoarea de principiu şi forţa
pe care le-o dă legea fundainentală . Acest cadru de principil.! al proprietăţii
publice este dezvoltatîn di verse alte acte nonnati ve.
Legea organică este Legea nr. 21 3/ 1998 privind proprietatea publică
ş i regimu l juridic al ~ceste i a. E", regle mentează regimul ji.lridic general al
acestei proprietăţi . Această lege reprezintă sediul materiei în ceea ce pri­
veşte regimul ·general al dreptului de proprietate public ă, aspect ce rezultă
din art. 5 alin. (1 ): "regimul juridic al dreptului. de proprietate publică, este
reglementat de prezenta lege, dacă prin legi speciale nu se dispune altfel".
T~xtul care aparţi ne unei legi organ ice nu exclu de , precum alte legi speci­
ale, să cuprindă reglementări privind dreptul de proprietate publică care să
cupri ndă unele particularităţi faţă de regimul juridic general.
După 1989, primul act normativ care reg l e mentează regimul juridic
al proprietăţii publice a fost Legea nr. 18/ 1991 a fondului funciar, care în
art. 4 face referiri la terenurile care intră în domeniul public, în raportare la
titularii acesfl:li drept, anume dOmeniul public de interes naţional al cărui
titular este statul , şi domeniul public de interes local al cărui titular sunt
unităţi le administrativ-tentoriale (comuna, oraşul, municipiul şi judeţul).
Legea nr. 18/1991 a fondului funciar stabileşte în art. 4 alin. (3) moda­
litatea de exercitare a dreptului de proprietate p u blică, prin constituirea
dreptului de administrare a bunurilor care formează obiectul acesteia.
Dreptul de p roprietate publică 109
În art. 5 al legii se face o enumerare a imobilelor, terenuri care aparţin
domeniului public, " care prin natura lor sunt de uz sau interes public",
observând din această înşirare că este folosit criteriul afectaţiunii . Sunt
I bunuri de uz public acelea care, prin natura lor, sunt de folosinţă generală,
. de exemplu: pieţele, drumurile, parcurile publice, fântânile, cimitirele etc.
I Prin bunuri de interes public, se înţeleg acele bunuri care sunt destinate a
I fi folosite sau exploatate în cadrul unor activităţi .care interesează pe toţi .
I membrii societăţii, fără a avea însă acces la folosinţa lor directă şi nemijlo­
cită orice persoană saLI toate persoanele, CUlTI sunt: clădirile şcolilor, spita­
I lelor, l.\niversităţilor, teatrelor, muzeelor, bibliotecilor, cazănnilor mIlitare.
I Alte categ(xiÎ de terenuri aparţinând domeniului public sunt şi terenurile
agricole· p·roprietate de stat, administrate de instituţiile şi staţiunile de
cercetări ştiinţifice destinate cercetării şi producerii de seminţe şi mate­
rial sădi tor din categorii biologice superioare şi animale de rasă [art. 35
alin. (2) din lege] , precum ş i tereni.lri le proprietate de stat folosite de uni­
tăţile de învăţământ cu profil agricol sau silvic necesare desfăşurării acti­
vităţii didactice.
Legea nr. 215/200 l privind administraţia public ă locală cuprinde dis­
poziţii referitoare la dreptul de proprietate publică, în raport cu titularii
acestui drept, în conformitate cu art. 10 din lege, autorităţile administraţiei
publice locale administrează sa~, după caz, dispun de bunurile proprietate
publică sau privată ale comunelor, oraşelor, municipiilor şi judeţe lor, în
conformitate cuprincipitil autonomiei locale.
Articolul 554 alin. (1) şi art. 858 NCC stabilesc, în mod similar, că
bunurile statului şi ale unităţilor administrativ-teritoriale care, prin natura
lor sau prin declaraţia legii, sunt de uz sau de interes public formează
obiectul proprietăţii publice.
De asemenea, art. 136 alin. (3) din Cons tituţie ş i arI. 859 alin. (1) NCC
stabilesc, în acdaşi mod, obiectul exclusiv al proprietăţii publice, şi anume:
bogă ţ iile de interes public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu potenţial
energetic valorificabil, de interes naţional, plajele, marea teritorială, resur­
sele naturale ale zonei economice şi ale platoului continental, precum şi
alte bunuri stabilite prin lege organică . Mai departe, art. 860 alin. (3) NCC
prevede că bunurile care fonn ează obiectul exclusiv al proprietă ţii publice
a statului sau a un'ităţilor administrativ-teritoriale potrivit unei legi orga­
nice nu pot fi trecute din domeniul public al statului în domeniul public al
unităţii administrati v- teritoriale sau invers, decât ca urmare a modificării
legii organice . În celel alte cazuri, trecerea unui bun din domeniul public al

110 Formele dreptului de proprietate
'"
statului în domeniul public al unităţii administrativ-teritoriale şi invers se
face în condiţiile legii. . aceea de domeniu publici.
§2. Definiţia şi caracterele dreptului de proprietate publică
Definiţie:
Dreptul de proprietate publică este dreptul de proprietate ce .
aparţine statului sau unei unităţi administrativ-teritoriale asupra bunuri­
lor care, prin natura lor sau prin declaraţia legii, sunt de uz ori de interes
~ public, cu condiţia să fie dobândite prin unul dintre modurile prevăzute de
lege şi ale cărui prerogati0e se exercită în regim de drept public, acesta
,. . .
fiind inalienabil, imprescriptibi(şi insesizabil.
Caracterele juridice ale dreptului de proprietate publică rezultă din
însăşi definiţia dată, iar normativ se desprind din textul aIt. 136 pct. (4) pin
Constituţie, art. 861 alin. (1) NCC, art. II alin. (1) din Legea nr. 213/1998,
art. 120 alin. (2) din Legea nr. 215/2001 a adininistraţiei publ ice locale şi
art. 5 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar. ..
Textul constituţional, preluat apoi de legile citate, prevede c~. "Bunurile
proprietate publică sunt inalienabile".
Prevederea constituţională este prel uată în conţinutul art. II djn Legea
nr. 21311998 a administraţiei publicelocale, legea organică în materie, care
prevede în alin. (1) că : "Bunurile din domeniul public sunt inalienabile,
insesizabile şi imprescriptibile". După enunţarea caracterelor juridice aie
proprietăţii publice sunt definite fiecare dintre ele.
.,
'1' În alin. (2) al art. II se arată că actele juridice încheiate cu încălcarea
.'
regimului juridic al bunurilor din donleniul public sunt lovite de nulitate
absolută.
Se observă că suntutilizate atât de legiuitor, cât şi de doctrină noţiunile
de proprietate publică şi de domeniu public, care în limbajul practicieni­
lor au acelaşi înţeles, cele două tenninologii fiind apreciate ca sinonime.
Cât~va explicaţii mai .sunt necesare la noţiunea de domeniu public şi de
domeniaIitate proprie din tradiţiajuridică. În evoluţia concepţiilor juridice
asupra dOln..eniului public, iniţial s-a considerat că bunurile nu sunt sus­
ceptibil:;: de proprietate. S-a negat ideea proprietăţii, pentru că bunurile
care fac obiectui său sunt inalienabile. Doctrina modernă a impus, în pri­
vinţa domeniului public, acceptarea În favoarea titularului a unui drept
de proprietate, pe considerentul că sunt prezente cele trei prerogative ale
unui astfel de drept, concepţie care stă la baza Constituţiei României. Este
"'"g ­
~, -
C I
Dreptul de proprietate publică III
de subliniat faptul că noţiunea de proprietate publică trebuie desprinsă de
.
Proprietatea publică reprezintă o entitate specifică din instituţia juri­
dică a dreptului de proprietate, o formă a acestui drept, care are regimul sau
distinct în cadrul general al instituţiei proprietăţii.
Domeniul public este reflectarea materială a dreptului de proprietate
publică, care cuprinde totalitatea bunurilor apte sau afectate să facă obiec­
tul proprietăţii publice.
Dreptul de proprietate publică este inalienabil. Caracterul inalienabil
constă în aceea că bunurile care fac obiectul proprietăţii publice sunt scoase
din circuitul civil general, adică nu pot fi înstrăinate pe cale voluntară prin
acte juridice inter vivos sau mortis causa. Interdicţia de înstrăinare pri­
veşte şi imposibilitatea constituirii unor drepturi reale asupra acestora, cum
sunt: uzufructul, uzul, abitaţia, servituţile propriu-zise şi superficia. Aceste
bunuri pot fi însă afectate de servituţi naturale şi legale care nu sunt pro­
priu-zis servituţi veritabile, ci limitări normale ale dreptului de proprietate.
Actele de înstrăinare cu privire la bunurile care fac obiectul proprietăţii
publice sunt lovite de nulitate absolută, pentru că sunt exceptate circuitului
civil. Bunurile mobile şi imobile din proprietatea publică sunt afectate fie
uzului public, fie interesului public şi ele trebuie să-şi păstreze destinaţia şi
scopul afectaţiunii. Ele sunt posi,bile în măsura în care nu există nicidecum
însuşirea unei alienări (de exemp}_u: servitute prin fapta omului, aceea de
trecere) pentru că nu poate fi vorba de o excepţie, ci de existenţa conco­
mitentă atât a principiului inalienabilităţii, cât şi a llTIui alt drept real, fără
semnificaţie asupra acestui caracter.
Tot ca o concretizare a textului constituţional al art. 136 alin. (4), în
art. Il lit. a) din Legea nr. 213/1998 se prevede că bunurile proprietate
publică "pot fi date numai în administrare, concesionate sau închiriate, îi-!
condiţiile legii". Mai mult, aIt. 861 alin. (3) NCC precizează că bunurile
proprietate publică pot fi date şi înjolosin/ă, alături de cele trei modalităţi
amintite. În context mai este de reţinut că nu pot fi constituite garanţii prin
gajarea sau ipotecarea acestor bunuri.
. lnalienabilitatea proprietăţii. publice duce în principiu la interdicţia
dobândirii lor de către particulari prin oricare dintre modurile prevăzute
de lege. În practică s-a decis că pentru terenurile aparţinând proprietăţii
publice nu se pot emite ceriificate de atestare a dreptului de proprietate
societăţilor comerciale cu capital de stat, în temeiul H.G. nr. 834/1991, iar
I A se vedea 1. Sabău-Pop, op. cit., p. 49.
 112 Formele dreptului de proprietate
'" asupra terenurilor agricole nu se poate constitui sau reconstitui dreptul de
În mod similar, art. · 11 alin. (1) lit. c) din Legea nr. 213/ 1998 dispune
proprietate, după procedura prevăzută de legile fondului funciar. În fine,
că bunurile din domeniul public "nu pot fi dobândite de către alte persoane
terenurile nu pot face obiectul unui schimbi.
prin uzucapiune, iar bunurile mobile prin posesia de bună-credinţă" .
Dacă afectaţiunea dată bunului preluat de stat nu mai subzistă sau dacă
revendicarea a fost solicitată pe calea dreptului comun, apreciem că, prin
excepţie strict si limitativ interpretată, prin retrocedare către vechiul pro­
prietar se derogă de la caracterul inalienabil.
Tot astfel, art. 45 şi 46 din Legea nr. 18/1991 dispun ca persoanele
fizice sau moştenitorii lor pe de o parte, şi foştii coposesori sau moşte­
" -1
nitorii lor pe de altă parte, pot solicita terenurile cu vegetaţie forestieră,
" respectiv pădurile, zăvpaiele, tufărişurile, păşunile şi fâneţele împăduri te,
cuprinse În perimetre silvice prin acte normative speciale.
Dreptul de proprietate pubLică este imprescriptibiL. Imprescriptibilitatea
este consecinţa inalienabilităţii bunurilor, adică a împrejurării că sunt scoaSe
din circuitul civil. Caracterul imprescriptibil constă în aceea că dreptu 1 de
proplietate publică este imprescriptibil atât extinctiv, cât şi achizitiv.
. Imprescriptibilitateasub aspect extinctiv face admisibiiă Qţicând pro­
movarea unei acţiuni III revendicare, indiferent dacă este vd'rba despre
Actele normative care reglementează dreptul de proprietate publică ,
~'I
bunuri imobile ~au mobile. Aşadar, dreptul la acţiul!e nu se stinge în timp,
prevăd şi care sunt titularii săi În mod limitativ. În afara acestora, de regulă,
J
chiar dacă nu a fost exercitat de autq~itatea titulară a dreptului ~kproprie­
tate publică asupra bunului respectiv.
lmprescriptibilitatea sub aspect achizitiv permite titularului dreptului
de proprietate publică asupra unui bun să se opună -cu succes, să parali­
zeze, invocând excepţia caracterului imprescriptibil, în faţa oricărei acţiuni
înaintate de o altă persoană fizică sau juridică dţ drept privat, pentru con­
statarea uzucapiunii, În cazul imobilelor, şi prin posesia de bună-credintă~
. '
în cazul mobilelor.
lmprescriptibi!itatea sub aspect extincti v şi achizitiv este prevăzută
de art. 861 alin. (2) NCC, unde se prevede că proprietatea asupra acestor
bunuri nu se stinge prin ne uz şi nu poate fi dobândită de t erţi prin uzucapi­
1, .­ une sau, după caz, prin posesia de bună-credinţă asupra bunurilor mobile.
J'
\ ,1.
". I ASevedea Decizia nr. 1514/1997 a Curţii Supreme de Justiţi e, Secţia de
contencios admiuistrativ, În Dreptul, nr. 6/ 1998, pp. 133- 134; Decizia nI'. 512/1 998
a Curţii Supreme de Justiţi e, Se c ţ ia de contencios adm inistrativ, în Dreptul ,
nr. 12I1998,pp. 151-152; Decizia nr. 1J 04/1994 a Curţii Supreme de Justiţie, Secţia
de contencios administrativ, in Dreptul, nr. 7/1994, p. 86 ; Decizia nr. 103/1995
a Curţii Supreme de Justiţie, publicată În Buletinul Jurisprudenţei, Culegerea de
decizii pe anul 1995, p. 535.
Dreptul de proprietate publică 113
DreptuL de proprietate publică este i'nsesizabil. Tot datorită caracteru­
lui puternic al inalienabilităţii proprietăţii publice, bunurile care formează
obiectul acesteia sunt şi insesizabile, adică nu pot fi urmări te de creditori
l'
pentru realizarea creanţelor lor. Insesizabilitatea funcţionează şi În ipoteza
~ [
că bunul se află la un alt deţinător decât titularul, în cadrul exercitării unui
I
drept de administrare, folosinţă, .concesionare sau Închiriere.
În conţinutul carayterului insesizabil intră şi interdicţia constituirii de
garanţii asupra bunuriler din domeniul public.
În acest sens, arI. l-l ··alin. (1) lit.b) din Legea nr. 213/1998 arată că
bunurile din domeniul public nu pot fi supuse executării silite şi asupra lor
nu se pot constitui garanţii reale.
§3. Subiectele dreptului de proprietate publică
entităţi sau autorităţi publice, nicio altă persoană fizică sau juridică nu
poate să fie titlilar al dreptului de. proprietate publică.
În acest sens, art. 136 pct. (21'din Constituţie statuează că: "proprietatea
publică este ocrotită şi garantată prin lege şi aparţine statului şi uni~ăţilor
administrativ-teritoriale". Tot astfel, art. 1 din Legea nr, 213/1998 dispune
că dreptul de proprietate publică aparţine statului sau unităţilor administra­
tiv-teritoriale. Articolul 860 alin. (1) NCC distinge între bunuri proprietate
. publică din domeniul public naţional, judeţean sau locaL Cu 'referire la
terenurile proprietate publică, art. 4 âlin ~ (2) din Legea nr. 18/1991 a fon­
dului funciar dispune că : "domeniul public poate fi de interes naţional, caz
în care proprietatea asupra sa, în regim de drept public, aparţine statului,
sau de interes local, caz în care proprietatea, de asemenea în regim de drept
public, aparţine oraşelor, comunelor, municipiilor sau judeţelor".
Din aceste texte legale rezultă că titulari ai dreptului de proprietate
publică sunt: ..
. a) statuL, asupra bunurilor din domeniul public naţional;
b) unităţiLe administrativ-teritoriaLe - comuna, oraşul, municipiul şi
judeţul - pentru bunurile din domeniul public judeţean sau local, apar­
ţinând unităţilor administrativ-teritoriale, ca persoane juridice de drept
public. .,
 ·:~:I
1\4 Formele dreptului de proprietate
Ele exercită în condiţiile ait. 2 din Legea nr. 213/ 1998, "posesia, fo 10­
'" !
sinta şi dispoziţia asupra bunurilor care alcătuiesc domeniul public, în I
lim'itele şi În condiţiile legii". Aşadar, exercitarea prerogativelor de către
:\
titulari nu este discreţionară, potenţarea caracterelor juridice specifice nu
este posibilă decât În conformitate cu interesul general al acestei fonne a l Prin Legea nr. 213 / 1998 sunt stabilite reguli privind evidenţa inven­
dreptului de proprietate şi al regimului juridic pe care Îl oferă.
În acest context, este de subliniat că niciun alt subiect de drept public ·1
I
.:' ,j
sau de drept privat nu poate să fie titular al dreptului de proprietate asupra II
*
bunurilor din domeniul public. Aceste persoane juridice, dobândesc, tot
în cadrul oferit de lege, un drept de administrare, de folosinţă, de conce­
·'i'l
sionare sau de închiriere asupra bunurilor din domeniul public, care sunt
denţierea bynurilor care alcătuiesc domeniul Pllblic.al ~tatului şi respectiv ,
" drepturi reale. Aceste drepturi nu trebuie însă confundate cu exercitarea
,. 1\ '
,~
atributelor dreptului de proprietate publică.
I
I că litigiile cu privire la delimitarea domeniului public sunt de competenţa
§4. Delimitarea domeniului public al statului faţă de dome­
niul public de interes local ....
două
între cele categoiii ale domeniului public trebuie tă~ută o deli­
mitare, criteriile acesteia fiind stabilite de art. 3 alin. (1)-(4) din Legea
nr. 21512001 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia.
Conform prevederilor art. 860 alin. (2) delimitarea dintre domeniul public
national, judeţean ŞI local se faceJn condiţiile legii.
,Astfel rezultă următoarele:
_ domeniul public al statului este alcătuit din bunurile enumerate de
art. 136 pct. (3) dinConstituţie şi art. 859 alin. (1) NCC, şi anume: "Bogăţiile
de interes public ale subsoiului, spaţiul aerian, apele cu potenţial energeti~
va!orificabil, de interes naţional, plajele, marea teritori ală, resursele natu­
rale ale zonei economice şi ale platoului continental, precum şi alte bunuri
stabilite de legea organică, fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice".
Din concjziunea textului reiese exclusivitatea acestui drept, Însă se face
trimitere şi la alte bunuri care pot forma obiectul proprietăţii publice,
.. sehs în care aceste bunuri sunt prevăzute de punctul 1 din Anexa la Legea
ni. 213ilY98 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia;
_ domeniul public al judeţelor, considerat astfel, este alcătuit din bunu­
rile prevăzute de punctul Il din Anexa la Legea nr. 21311998, precum şi
din alte bunuri de uz sau de interes public judeţean, declarate ca atare, prin
hotărâre a Consiliului Judeţean;
I
Dreptul de proprietate publică 115
- domeniul public al comunelor; al oraşelor şi al municipiilor, În alcătu­
irea căruia intră bunurile prevăzute de punctul TII din Anexa legii organice,
la care se adaugă şi alte bunuri de uz sau de interes public local, declarate
astfel prin hotărâre a Consiliului Local.
tarului şi delimitarea domeniului public al statului, judeţului, comunei,
oraşului sau municipiului, precum şi cu privire la soluţionarea litigiilor în
derularea acestor proceduri I .
Pentru aplicarea Legii nr. 213/1998 s-a stabilit în sarcina Guvernului
elaborarea de norme tehnice si metodologice pentru i'nyentarierea şi evi­
cele de interes iocal. Prin hotărâre de guvern se atestă apartenenţa bunU­
rilor la domeniul public de interes naţional sau local. Legea mai prevede
instanţelor de contencios administrativ, adică fiind aplicabilă procedura de '
cenzurare a actelor administrative, potrivit prevederilor Legii nr. 554/2004
privind contenciosul administrativ.
§5. Dobândirea dreptului de proprietate publică
.' . ' .
Articolul 863 NCC şi art. 7 d~n Legea nr. 21311998 privind proprietatea
publică şi regimul juridic al acesteia reglementează principial cazurile de
dobândire a dreptului de proprietate publică. Având În vedere faptul că
ambele acte nonnative reglementează 6 cazuri de dobândire a dreptului de
proprietate publică, din care însă doar 5 sunt identice, cazul de dobândire
pe cale naturală a dreptului de proprietate publică reglementată de aIi. 7
punctul a) din Legea nr. 213/1998 s-a abrogat tacit, conform prevederilor
art. 230 punctul bb) din Legea rir. 71/2011 pentru punerea în aplicare a
Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, Întrucât Noul Cod civil are întâie­
tate faţă de orice alte dispoziţii contrare, chiar dacă acestea sunt cuprinse
în legi speciale. În schimb, prin dispoziţ ii le art. 863 punctul d) NCC s-a
reglementat un caz de dobândire a dreptului de proprietate publică nepre­
văzut de Legea nr. 213/1998, şi aI!ume: dobândirea prin convenţie cu titlu
oneros, dacă bunul, prin natura lui sau prin voinţa dobânditorului, devine
de uz ori de interes public. Dobândirea dreptului de proprietate publică
pe caie naturală se referă, în primul rând, la momentul iniţial de naştere a
I
A se vedea E. Bălan, Domeniul administrativ, Ed. Lumina Lex, Bucureşti,
I
J 998, p. 26.
J I

116 Formele dreptului de proprietate.
"
dreptului de proprietate, specific fostului regim comunist, care astăzi, în
condiţiile economiei de piaţă libere şi a principiilor demQcraţiei nu-şi mai
au rostul şi rolul din trecuti. În al doilea rând, acest mod de dobândire este
inoperant în legătură cu bogăţiile de interes public ale subsolului şi cu alte
resurse naturale care s-ar forma în viitor, întrucât asemenea bunuri sunt
proprietate publică în baza legii [art. 136 pct. (3) din Constituţie sau a altor
dispoziţii cuprinse în legi speciale].
În concluzie, modalităţi de dobândire a dreptului de proprietate publică
,. sunt:
, a) prin achiziţie publică efectuată în condiţiile legii;
b) prin exprop~lere pentru cauză de utilita'te publică, în condiţiile legii;
" c) prin donaţie sau"1egat; acceptat în condiţiile legii, dacă bunul, prin
natura lui sau prin voinţa dispunătorului, devine de uz ori de interes
public; . titulari ai dreptului, fie se realizează prin intermediul ·un.or alte subiecte de
d) prin convenţie cu titlu oneros, dacă bunul, prin natura lui sau prin
voinţa dobânditorului, devine de uz ori de interes public;
e) prin transferul unui bun din domeniui privat al statuhJi în: domeniul
public al acestuia sau din domeniul privat al unei unităţi admiriJ~trativ-teri­
toriale în domeniul public al acesteia, în condiţiile legii;<'
.
1 f) prin alte moduri stabilite de lege.
'.
( . .. ,
Includerea În domeniul public a bunurilor se poate face prin "mijloace
.­
de drept civil, administrativ sau penal.
Aceste mijloace pot să fie - pe lângă cele arătate expres în Noul Cod
civil şi Legea nr. 213/1998 - de exemplu: trecerea în proprietatea statu­
lui a bunurilor fară stăpân şi a celor abandonate, rechiziţia, comoara sau
tezaurul, succt:siunikvacante, arnenzile, impo~itele şi taxele de timbru,
f' impozite şi taxe datorate prin legi speciale etc.
Este de reţinut că depinde de natura, distincţia sau de afectaţiu~ea bunu­
rilor după care acestea trebuie să fie incluse in domeniul public sau în
domeniul privatal statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale.
§6. Exercitarea dreptu.lui de proprietate publică
Finalitatea unnărită în exercitarea dreptului de proprietate publică este
satisfacerea interesului general. Acest deziderat se îndeplineşte prin admi­
nistrarea genemlă a bunurilor care constituie obiectul proprietăţii publice •
2 reglementate dreptul de administrare, dreptul real de folosinţă, dreptul de
I Într-un sens asemănător a se vedea V Stoica, op. cit., p. 199; E. Chelaru,
op. cit., p. 43.
2 Ase vedea L. Pop, op. cit., p. 77 şi unl1.
Dreptul de proprietate publică . 117
Prin lege, acest drept aparţine autorităţilor centrale ale puterii executive,
cu privire la bunurile din domeniul public naţional, şi autorităţilor publice
judeţene sau locale, cu privire la bunurile din domeniul public judeţean sau
local. Titularii acestui drept şi-I exercită în virtutea unor prerogative admi­
nistrative, care sunt conţinute de normele de drept administrativ, ramură
a dreptului public, ce îndeplineşte acest rol în interesul general al societă­
ţii. Regimul de drept administrativ este exercitat în virtutea unor acte de
putere. Deşi aceste autorităţi au şi personalitate juridică de drept civil, în
actele de administrare a domeniului public apar în calitate de subiecte de
drept administrativ asupra bunurilor şi au în consecinţă atribuţii care intră
în conţinutul actului propriu-zis de administrare şi foarte rar în calitate de
subiecte de drept civil.
Dreptul de proprietate publică se exerCită, direct şi nemijlocit, în pia­
nul dreptului civil de către autorităţile publice competente, În calitate de
drept. Atunci când se realizează prin această ultimă modalitate, bunurile
sunt încredinţate, prin acte de putere administrativă sau prin convenţie unor
persoane juridice înfiinţate în acest scop, cum sunt regiile autonome, sau
altor persoane juridice sau persoane fizice, cu scopul punerii în valoare
potrivit destinaţiei acestor bunuri. .
Exercitarea atributelor dreptului de proprietate publică sau a unora din
atributele dreptului de proprietate se realizează ca atare prin intermediul
unor subiecte de drept civil. ./ .
Avem aşadar, pe de o parte, dreptul de adaiinistrare care este cOilsti lui t
în favoarea unor persoane juridice de drept public ca principală modalitate
de exercitare a dreptului de proprietate publică şi, pe de altă parte, o altă
modalitate de exercitare a acestui drept o constituie folosinţa, concesiona­
. rea sau închirierea bunurilor către alte subiecte de drept civil.
în acest sens, art. 136 pct. (4) din Constituţie, prevede că, în condiţi­
ile legii organice, bunurile proprietute publică pot fi date în administrare
I regiilor autonome ori instituţiilor publice, sau pot fi concesionate ori închi­
riate, de asemenea, ele pot fi date în folosinţă gratuită instituţiilor de uti­
I litate publică. Textul constituţional este reluat în art. 861 alin. (3) NCC şi
art. 12 alin. (1)-(6) din Legea Of. 21311998 privind proprietatea publică şi
regimul juridic al acesteia. În ar:t. 123 şi art. 124 din Legea Of. 215/200 l
privind administraţia publică locală sunt cuprinse dispoziţi i prin care sunt
concesiune şi de închiriere asupra unor astfel de bunuri 1. Dreptul de admi-
I În sensul că drepturile reale constituite în baza dreptului de proprietate
publică nu sunt dezmembrăminte, a se vedea L. Pop, op. cit., p. 80.
~.
,-,~
T
';'~.--:'
118 Formele dreptului de proprietClte
'i:­
nistrare va lua naştere prin hotărâre de Guvern sau a Consiliului Judeţean,
respectiv Consiliul Local, în funcţie de domeniul din care face parte bunul
- domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale.
Din analiza textelor legale rezultă că se pot constitui două categorii de
drepturi, una de drept administrativ, constând din dreptul de administrare
a regiilor autonome sau instituţiilor publice, şi alta de drept civil, constând
din dreptul de concesionare, de folosinţă sau de închiriere asupra unui bun,
de regulă imohile.
'ţ
Oreptui de administrare aparţine, cum am aTătat, regi ilor autonome şi
insţituţiilor publice asupra bunurilor proprietate publică. Reglementarea de
principiu rezultă din art. 136 alin. (4) din Constitufie, preluat şi dezvoltat
" competentă. Titular.ul dreptului de administrare poate apăra dreptul ~său
de art. 867-870 NCC, att..I 2 alin. (J )-(6) din Legea nr. 213/1998, Legea
nr. 15/1990 privind reorganizarea unităţilor economice de stat ca regii
autonome şi societăţi comerciale, art. 4-6 din O.G. nr. 15/1993 privind
unele măsuri pentru restructurarea activităţii regiilor autonome şi art. 4
alin. (2)-(3) din O.U.G. nr. 30/1997 privind reorganizarea regiilor auto­
dreptului.
nome. ,,;;
Dreptul de administrare are ca izvor un act administrativ, ~re poate fi
o hotărâre de Guvern, a Consiliului Judeţean sau a Consiliului Local, în
funcţie de domeniul public din care face parte bunul - naţional, judeţean
sau local.
Dreptul de administrare este acel drept real principal inalienabil,
:;
insesizabil şi impresctiptibil, cu titlu gratuit, constituit asupra unui bun
din domeniul public înfavoarea unei regii autonome sau a unei institu­
~~I
'.j' ţii publice, care conferă titularului său atributele de posesie. folosinţă
!~ şi dispoziţie, cu respectarea obligajii!or p revăzttte de lege şi de actul de
constituire.
Titulari ai dreptului de administrare pot fi: regi ile autonome, autorităţile
publice centrale sau lOcale şi instituţiile publice de interes naţional, jude~
tean sau local. În acest sens, titularul dreptului de administrare poate folosi
şi dispune de bunul dat în administrare În condiţii le stabilite de lege şi, dacă
, .
este cazul, de actul de constituire.
\ Regiile autonome sunt persoane juridice a căror organizare şi functio­
\ ..\ '-
nare este reglementată de art. 2 din Legea nr. 1SI 1990. Confonn textului
'
art.3 alin. (2), regiile autonome se pot înfiinţa prin hotărâre a Guvemului,
pentru cele de interes naţional, sau prin hotărâre a organelor judeţene şi
municipale ale administraţiei de stat, pentru cele de interes local. Bunurile
proprietate publică sunt date în administrare pentru îndeplinirea scopului
. ,..",'
,,~ . . .
Dreptul de proprietate publică 119
pentru care au fost înfiinţate . Regiile autonome sunt subordonate autorităţi­
lor care le-au înfiinţat, dreptul de administrare care le aparţine se constituie
ca o modalitate de exercitare a dreptului de proprietate publică, în regim
de drept administrativ.
Dreptul de administrare este un drept real principal, derivat din drep­
tul de proprietate publică. El este opozabil celorlalte subiecte de drept,
persoane fizice şi juridice, Însă devine inopozabil titularilor dreptului de
. proprietate publică, respectiv statului şi unităţilor administrativ-teritoriale.
Aceste din urmă autorităţi pot să retragă, să modifice şi să revoce dreptul
de administrare, prerogative care aparţin titularului, ca autoritate publică
'1
.... 1
prin mijloace de drept administrativ~ iar actul administratt'v poate fi cenzu­
,.. "...
)
rat pe calea acţiunii în contencios administrativ, potrivit Legii nr. 554/2004.
I În schimb, apărarea în justiţie a dreptului de administrare revine titularului
I
Modalitatea de exercitare a dreptului este de drept civil chiar şi atunci
când se produce o tulburare de drept din partea titularului. La fel şi faţă de
terţi, dreptul de administrare fiind un drept real, el devine opozabil erga
omnes, apărarea lui se realizează prin mijloace de drept civil.
Caracterele juridice ale dreptului de administrare derivă din dreptul de .
proprietate publică, care, la râl)dul său, are aceleaşi caractere, respectiv
este inalienabil, imprescriptibr( şi inseslzabil.
Dreptul de administrare încetează odată cu încetarea dreptului de pro­
prietate publică sau prin actul de revocare emis, în condiţiile legii, dacă
interesul o impune, de organul care l-a constituit.
Concesionarea şi închirierea bunurilor proprietate publică. După
anul J 990 noţiunea şi regimul juridic al concesionării au făcut obiectul
unor reglementări succesive. În prezent, regimul juridic ai concesionărilor
este reglementat în art. 136 pct. 4) din Constituţie, ar\; 871-873 NCC, Legea
TIr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia,
O.u.G. nr. 54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri
proprietate publică, aprobată cu modificări prin Legea nr. 22/2007 şi
Normele metodologice cadru pţntru aplicarea O.U.G. nr. 54/2006, adop­
tate prin H.G. nr. 168/2007. Concesiunea este atribuită pe bază de contract
definit de art. 1 alin. (2) al O.U.G. nr. 54/2006, ca fiind acel contract,
încheiat în formă scrisă, prin care o autoritate publică, denumită conce­
dent, transmite, pe o perioadă determinată, unei persoane, denumite con ce­
sionar, care acţionează pe riscul şi răspunderea sa, dreptul şi obligaţia de

 '<
rj, ~.
120 Formele dreptului de proprietate
.. exploatare a unui bun proprietate publică în schimbul unei redevenţe. În
termeni identici, art. 871 alin. (1) NCC arată că concesionarul are dreptul
şi, în acelaşi timp, obligaţia deexploatare a bunului, în schimbul unei rede- .
venţe şi pentm o durată determinată, cu respectarea condiţiilor prevăzute
a) ministerele sau alte organe de specialitate ale administraţiei publice
de lege şi a contractului de concesiune.
Contractul de concesiune este consideratun act administrativ. Specificul
acestui contract constă În existenţa unor dispoziţii imperative, obligaEorii,
indiferent dacă acestea au fost incluse sau nu în contract şi existenţa unor
~
prevederi propriu-zis contractuale care cuprind clauze stabilite de părţi,
prin acordul lor. Clauzele stabilite prin caietul de sarcini constituie dis­
" pozitii obligatorii ale contractul~L Exercitarea dreptului de concesiune în
regi'~ de drept p~bliceste accentlt~iă de dreptul concedentului de ~ modi­
fica unilateral dispoziţiile imperative, din motive excepţionale legate de
interesul naţional sau local, cu notificarea prealabilă a concesionamlui şi
cu plata despăgubirilor pentru prejudiciile cauzate, conform prevederilor ·
art. 53 alin. (1)-(3) din O.U.G. nr. 54/2006.
Dreptul de concesiune este acel drept real principal, inaliel1abil, Înse­
r sizabil şi imprescriptibil, cu titlu oneros, constituit asupra uf;ti bun din
-Ii;: domeniul public În favoarea unei persoane fizice sau juridice de drept
privat, care conferă titularului său, În mod temporar, atributele deposesie, '
folosinţă şi dispoziţie, cu respectarea obligaţiilor prevăzute de lege şi de
actul de constituire.
Contractul de concesiune este intuitu personae, solemn, sinalagmatic,
cu titlu oneros, comutativ, cu executare succesivă şi constitutiv de drepturi
reale l . Fac obiectul contractului de concesiune ţJUnurile care sunt propri­
etate publică a statului sau a unităţilor adn'linistrativ-teritoriale, potrivit
prevederilor art 3 din O.U.G. nr. 54/2006. Bunurile din domeniul public
asupra cărora se constituie dieptul de concesiune fac parte din categoria
aşa-numitor bunuri de retur, conform prevederilor art. 52 lit. a) din O.U.G.
nr. 54/2006. Acestea revin de plin drept, gratuit şi libere de orice sarcini
concedentului la Încetarea contractului de concesiune.
. ·.Dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate publică. Calitatea
de con€esionar o poate avea orice persoană fizică sau juridică (română sau
străină), conform dispoziţiilor art. 871 alin. (2) NCC şi a art. 6 din O.U.G.
nr. 54/2006.
lAse vedeaA. Sebeni, Noţiunea contractului de concesiune şi Încheierea aces­
tuia, În Dreptul nr. 811999, p. 17.
Dreptul de proprietate publică 121
Au calitatea de concedent, în conformitate cu prevederile art. 5 din
O.U.G. nr. 54/2006, în numele statului; judeţului, municipiului, oraşului
sau comunei:
centrale, pentru bunurile proprietate publică a statului;
b) Consiliile Judeţene, Consiliile Locale, Consiliul General al
Municipiului Bucureşti sau instituţiile publice de interes local, pentru
bunurile proprietate publică a judeţului, oraşului sau comunei.
Procedurile de atribuire a contractului de concesiune sl,.lnturmătoarele
(art. 14 dinO.U.G. nr.54/2006):
a) licitaţia.,... procedura la care persoana fizică sau juridică interesată are
dreptul de a depune ofertă;
b) negocierea directă - procedura prin care concedentul negociază cla­
uzele contractuale, inclusiv redevenţa, cu unul sau mai mulţi participanţi
la procedura de atribuire a contractului de concesiune.
Dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate publică este ina­
lienabil, insesizabil şi imprescriptibil (atât extinctiv cât şi achizitiv), dar
temporar, limitat înăuntrul tennenuluide concesiune (cel mult 49 ani).
Conform prevederilor art. 872 alin. (1) NCC, concesionarul poateefec­
tua orice acte materiale sau juridice necesare pentru a asigura exploatarea
bunului. Cu toate acestea, sub sanctiunea
"
nulitătiiabsolute, c-oncesionarul
,
nu poate înstrăina şi nici gre'va bumI! dat în concesiune sau, după caz,
bunurile destinate ori rezultate din realizarea concesiunii şi care trebuie,
potrivit legii sau actului constitutiv, să fie predate concedentului la înceta­
rea, din orice motive, a concesiunii.
În acest sens, s-a recunoscut dreptul concesionamlui de a culege în
proprietate ' fmctele, precum şi productele bunului concesionat l . Aceste
consideraţii au fost preluate şi de art. 872 alin. (2) NCC. Cât priveşte dis­
poziţia juridică, regula este aceea a inalienabilităţii dreptului de conce­
siune. Totuşi, cu titlu de excepţie, art. 34 alin. CI) din Legea petrolului
nr. 238/2 004 recunoaşte posibilitatea transferului drepturilor şi obligaţiilor
născute dintr-un acord petrolier către o altă persoană juridică, cu aprobarea
prealabilă scrisă a autorităţii competente.
Apărarea în justiţie a dreptului de concesiune revine concesionarului,
conform prevederilor art. 873 alin. (1) NCC.
I A se vedea M Nicolae, Consideraţii asupra Legii nr. 213/1998 privind pro­
prietatea publică şi regimul juridic al acesteia, în Dreptul, nr. 6/1999, p. 18; L. Pop,
op~ ci!., p. 92. .
 122 Formele dreptului de proprietate
.. În mi. 57 din O.U.G. nr. 54/2006 sunt menţion ate cauzele de Încetare a
Iim itat, În favoarea instituţiilor de utilitate publică. Chiar dacă textele legale
contractului de concesiune, şi anume:
a) la expirarea duratei stabilite în contractul de concesiune;
b) în cazul În care interesul naţional sau local o impune, prin denunţarea
constitui obiect al acestui drept, conform principiului "cine poate mai mult
unilaterală de către concedent, cu plata unei despăgubiri juste şi preala­
bile în sarcina acestuia, în caz de dezacord fiind competentă instanţa de
. judecată; .
c) În cazul nerespectării obligaţiilor contractuale de cătreconcesio­
nar, prin reziliere de cătreconcedent, cu plata unei desp ăgubiri în sarcina
'* concesionarului; . '~
'>. d) în cazul nerespectării obligaţiilor contractuale de către concedel~t,..:
prin reziliere de către concesionar, cu plata unei despăgubiri în sarcina
concedentului;
e) la dispariţia, dintr-o cauză de forţă majoră, a bunului concesionat sau
în cazul imposibilităţii obiective a concesionarului de a- I exploata, prin
renunţare, fară plata unei despăgubiri.
La încetarea contractului de concesiune concesionarul este q'~ligat să
restituie, În deplină proprietate, liber de orice sarcină, bunul con2esionat.
Închirierea bunurilor care fac parte din domeniul public este regle­
mentată de art. 30-31 din Legea nr. L511 990. Astfel, bunurile din proprie. . . .
tatea publică a statului sau a unităţilor administrativ-te ritoriaie pot face
obiectul unui contract de închiriere, pe baza aprobării Guvernului sau a
organului administraţiei publice locale, după caz. Contractul de Închiriere
I
se încheie pe bază de licitaţie şi în mod obligatoriu se va include clauza
exploatării bunului închiriat, în confonnitate cu specificul şi destinaţia aces­
tuia. Calitatea de locator o are autoritatea titulară a dreptului de proprietate
publică sau cea care exercită dreptul de administrare, iar cali tatea de locatar
poate să o aibă orice persoană fizică sau juridică , română sau străină . .
Pentru validitatea contTactului, trebuie respectată cerinţa legii, ca loca­
! . tarul să fie desemnat în urma organizării unei licitaţii publice a închirierii
unor astfel de bunuri. Scoaterea la licitaţie se face prin act administrativ,
, emis detitularul dreptuiui.
\ Darea în-fo1osinţă cu titlu gratuit a bunurilor din domeniul public.
Un alt mod de exercitare a dreptului de proprietate publică este darea în
folosinţă gratuită, reglementată succesiv de art. 136 alin. (4) din Constituţie,
art. 874-875 NCC, art. 17 din Legea 01'. 21311998 şi art. 124 din Legea
111'.21512001. A11:colul 874 alin. (1) NCC arată că dreptul de folosinţa
asupra bunurilor proprietate publică se acordă, cu titlu gratuit, pe termen
. Dreptul de proprietate publică 123
I
limitează sfera de aplicare a dreptului real de folosinţă gratuită asupra bunu- .
rilor din domeniul public, considerăm că şi bunurile proprietate privată pot
I
'.' '. \
c. poate şi mai puţin". Important este ca bunul asupra căruia se constituie
dreptul real de folosinţă gratuită să nu fie, în acelaşi timp, obiectul unei alte
I
modalităţi de exercitare a dreptului de proprietate publică. De asemenea,
textele legale nu limitează sfera bunurilor asupra cărora se poate constitui
dreptul real de folosinţă gratuită . Ca unnare, acest drept real se poate con­
stitui nu numai asupra bunurilor mobile, ci şi asupra bunurilor imobile. În
I'
cadrul acestui drept, după cum rezultă din interpretarea textelor legale, se
. îmbină raportul juridic de drept administrativ cu raportul juridic de drept
civil, îmbrăcând astfel un conţinut mixt.
Dreptul real de folos i nţă se poate constitui în favoarea instituţiilor de
utilitate publică, conform. dis poz iţiilor art. 874 alin. (1) NCC. Rezultă că
acest drept se poate constitui numai în favoarea persoanelor juridice de
drept privat (asociaţii , fundaţii care desfăşoară activităţi filantropice, de
binefacere etc.), iar nu şi în favoarea persoanelor juridice de drept public,
cât timp în favoarea acestora se poate constitui , tot în mod gratuit,_dreptul
de administrare.
Conform prevederilor art. 38 din O.G. nr. 2612.000 cu privire la asociaţii
şi fundaţii , pentru ca o asemc11ea entitate să fie recunoscută de Guvernul
României ca fiin d de utilimte publică, rrebuieintrunite cumulativ urmă-=:­
toarele condiţii:
a) activitatea acesteia să se desfăşoare în interes general sau al unor
colectivităţi, după caz;
b) să funCţioneze de cel puţin 3 ani;
c) să prezinte un raport de acti'vitate din care să rezulte desfăşurarea
unei activităţi anterioare semnificative, prin derularea unor programe ori
proiecte specifice scopului său,ins o ţ it de situaţi ile financiare anuale şi de
bugetele de venituri şi cheltuieli pe uitimii 3 ani anteriori datei depunerii
cererii pri vind recuno a şte rea statutului de utilitate publică;
d) valoarea activului patrimonial pe fiecare dintre cei 3 ani anteriori în
parte să fie cel puţin egal cu valoarea patrimoniului iniţial.
Guvernul României, prin organul silu de specialitate, poate, la propune­
rea auto ri tăţii administrative competente, să acorde o dispensă de la Înde­
plinirea condiţi i lor prevăzute Ia lit. a) şi b), dacă:
- asociaţia sau fundaţia solicitantă a rezultat din fuziunea a două sali
mai multe asociaţii ori fundaţii preexistente ş i
::: 1
u

124 Formele dreptului de proprietate Dreptul de proprietate publică 125

\.
- fiecare dintre asociaţiile sau fundaţiile preexistente ar fi Îndeplinit §7, Stingerea dreptului de proprietate publică

cele două condiţii, dacă ar fi formulat solicitarea În mod independent.

Noţiunea de utilitate publică este definită În ari. 38' din O.G. nr. 26/2000 Stingerea dreptului de administrare publică apare în mod firesc ca o

.cu privire la asociaţii şi fundaţii, conform căruia prin utilitate publică "se
simetrie a modului de naştere, care acţionează ca un principiu în actele şi

înţelege orice activitate care se desfăşoară în domenii de interes public

faptele juridice. .

general sau al unor colectivităţi". În acest sens, art. 864 NCC prevede cădreptul de proprietate publică se
Articolul 874 alin. (3) NCC precizează că în cazul constituirii şiînce­ stinge dacă bunul a pierit ori a fost trecut în domeniul privat, dacă a încetat
tării acestui drept se aplică, prin asemănare, regulile care guvernează drep~

uzul sau interesul public, cu respectarea condiţiilor prevăzute de lege.

't" tul de administrare. Dreptul real de folosinţă gratuită se constituie, după În legislaţia apărută după anul 1990, sunt prevăzute reglementări pri­

vind trecerea unor bunuri din domeniul public În domeniul pri\(~t.

caz,p'rin hotărâre a Guvernului sau a Consiliului Judeţean, respectiva
" Astfel de reglementări sunt cuprinse înart. 5 alin . (2) dlf! .• Legea
Consiliului General al municipiului Bucureşti sau a Consiliului Local, apli­
nr. 18/ 1991, care prevede că terenurile proprietate publică "nu po't fi intro­
cându-se În acest caz, prin asemănare, dispoziţiile ari, 12 alin. (2) din Legea
duse în circuitul civil decât dacă, potrivit legii, sunt dezafectate din dome­
nr. 213/1998, care se referă ia dreptul de administrare.
niul public". De asemenea, art. 10. alin. (1) din Legea nr. 213/ 1998, care
Pentru identitate de raţiune, precum În cazul dreptului de administrare,
de principiu, statuează că "dreptul de proprietate publică încetează dacă
acest drept real este inalienabil, insesizabil şi imprescriptibil. Per a con­
(rarw titularul acestui drept nu poate să închirieze sau să cedeze folosinţa
a
I
bunul a pierit ori a fost trecut în domeniul privat". Modalitatea de trecere
bunurilor în domeniul privat este de natură administrativă, respectiv prin
I
bunului, care constituie obiectul său. Totodată, dreptul real de folJ~nţă gra­
acte juridice de drept administrativ, care sunt hotărâri le Guvernului, hotă­
tuită are un caracter temporar, chiar dacă legea nu prevede durata maximă
I rârile consiliilor judeţene sau locale, respectiva Consiliului General al
pe care se poate constitui. Deasemenea, În legătură cu fructele civjle,ele municipiului Bucureşti, care reprezintă autorităţile administrative titulare,
nu pot fi culese de titularul dreptului de folosinţă, În lipsa unor dispozi­ după caz. . ,

ţii contrare în actul de constituire, conform prevederilor ari. 874 alin. (2)

Introducerea în circuitul civi1 se realizează şi ope legis , respectiv situ­

NCC. Fructele naturale şi fructele industriale po t fi însă culese de titularul
~
dreptului. Cu privire la dispoziţia materială, titularul poate să culeagă anu­
mite producte şi să construiască pe terenul dat în folosinţăI. În niciun caz,
. .Însă, titularul a~estui drept nu poate să exercite dispoziţia juridică.
Sintetizând, putem afirnla că dreptul real de folosinţă este acel drept
real principal, inalienabil, insesizabil şiimprescriptib il, cu titlu gratuit,
constituit asupra unui bun din domeniul public în favoarea unei persoane
juridice de drept privat de utilitate publică, care conferă titularului său, În
mod temporar, atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie, cu respectarea
obligaţiilor prevăzute de lege şi de actul de constituire.
. retrocedarea lor, dacă nu s-a Iacuţ o nouă declarare de utilitate publică.
'"
aţiile. de constituire şi reconstituire a dreptului de proprietate asupra tere­
nurilor agricole din intravilanul şi extravilanul 10calităţilor, apădurilor
şi terenurilor cu vegetaţie forestieră, prevăzute de art. 45, 46, 47, 48 din
Legea nr. 18/1991, privind fondul funciar, precum şi a următoarelor legi
privitoare la fondul funciar. De asemenea, ari. 35 din Legea nr. 33/1994
reglementează un alt caz în care, în virtutea legii, încetează dreptul de
proprietate publică şi se naşte dreptul de proprietate privată. Este vorba de
situaţia în care dacă în termen de un an bunuriie imobile expropriate nu au
fost utilizate potrivit scopului pentru care au fost preluate de Ia expropriat
sau, după caz, lucrările nu au fost începute, foştii proprietari pot să ceară

1. În sens contrar, respectiv că titularul acestui drept este lipsit nu numai de

I
atributul de dispoziţie juridică, ci şi de atributul de dispoziţie materială, a se vedea
1:
L. Pop, op. ci!., p. 95 .
J III
'1
1:
 ~;~4''''
.•~ . --
.
. ~.
-. ::,:~
. derivat din ea, şi faptul generator al dreptului şi dreptul însuşi se
Capitolul IV
Posesia
" .• 1
,..
Secţiunea 1. Noţiunea şi elementele posesiei
§1. Noţiunea posesiei
" 1·' ..:
Posesia are semnificaţie juridică pentru că este pusă realitatea aparentă
în relaţie cu dreptul. Ea constă În stăpânirea de fapt asupra unui lucru cor­
poral. Sub aspect istoric, instituţia posesiunii apare în legătură cu folosi­
rea ogorului public (ager publicus). EI aparţinea statului roman şi era dat
în folosinţă persoanelor particulare, existând astfel o posesiune privată în
folosu I cetătenilor l. .;'~
' . . '1iE
Cuvântul provine din verbul latin possidere, a cărui origine etÎmologică .
se consideră a fi cyv~ntele por şi sedere, care înseamnă a sta pe ceva,a
stăpâni, a poseda un bun. ..
În Noul Cod civil posesia este definită deart. 916 alin. (1), confon11
căruia: "Posesia este exercitarea în fapt a prerogative lor dreptului de pro­
prietate asupra unui bun de către persoana care îl stăpâneşte şi care se com­
It
portă ca un proprietar". Posesia este reglementată În art. 916-952 NCC.
Ideea de principiu este că posesia reprezintă o stăpânire faptică, o·
realitate materială şi exterioară, o putere fizică şi recunoscută ca atare
din pun'ct de vedere juridic independent de puterea de drept care rămâne
abstractă. Dacă stăpâni tor este titularul dreptului subiectiv, posesia se
desprinde ca un atribut al acelei situaţii de drept. Când posesia este o stare
de fapt, rară ca titularul dreptului să se identifice cu posesorul, pentru că
iabaza ei stau raţiuni puternice de ordin social, legiuitorul îi recunoaşte
unele ,ţfccte.
S-a considerat că nOţiunea de posesie desemnează în acelaşi timp faptul
generator şi dreptul generat de acel fapt, deoarece acestea sunt unite unul
de al tul: po~esia, ca stare de fapt, este condiţia permanentă a dreptului
I A se vedea V. Hanga, Drept privat roman, Ed. Didactică şi Pedagogică,
I
Bucureşti, 1978, p. 252,
~,~
.Noţiunea şi elementele posesiei 127
confundă,
1· dreptul se naşte împreună cu faptul şi dispare odată cu eli.
I §2. Elementele posesiei
\'
•,1 Posesia are două elemente constitutive: corpus şi animus .
Elementul corpus este elementul material şi presupune contactul nemij­
locit şi constă în stăpânirea materială a bunului, adică în realizarea de acte
I materiale de deţinere şi folosire a bunuiui. Printre asemenea acte sunt:
.1
1­ . păstrarea unui bun, culegerea fructelor, repararea unOi" părţi ale bunului
{acoperişul clădirii), transformări, adăugări etc. Elementul corpus al pose­
siei se poate concretiza şi în acte juridice referitoare la acel bun: împrumut
de folosinţă, închiriere, administrare etc.
1
i Este important de reţinut că stăpânirea materială a bunului se manifestă
diferit de posesor, având în .vedere natura "fizică a bunului, în funcţie de
I dreptul real care se exercită. Astfel, posesia se exercită diferit pentru un
imobil faţă de cea privind un bun mobil, un uzufructuar are comportamen­
tuldiferit de al unui superficiar, ea rezultând din titlul respectiv. Tot aşa,
posesia servituţii se limitează la ~cte materiale exterioare speci"fice acelei
servituţi. Acest element presupune exercitarea de către posesor personal
sau prin intermediul altei perso,ane, cum ar fi mandatarul, locatarul etc.
Persoanele lipsite de capacitate de exerciţiu şi persoanele juridice exercită
posesia prin reprezentantul lor legal. Cel care posedă pentru altul - cor­
pore aliena - nu are elementul corpus, bunăoară mandatarul posedă pentru
mandant.
Elementul animus, denumit şi psihologic sau intenţional, constă în
intenţia sau voinţa celui care posedă de a exercita stăpânirea lucrulu,i pen­
. tru sine, adică sub nume de proprietar sau în calitate de, titular al altui drept
real, cu excepţia drepturilor reale de garanţie. S-a afirmat că posesontl are
Clnimus domini sau animus sibi habendi.
în dreptl1! nostru civil este prevăzut la art. 916 NCC o prezumţie legală
simplă iuris (antum privind existenţa intenţiei pe care o are deţinătorul
lucrului de a poseda pentru sine sub nume de proprietar. Aceasta urmează
posibilitatea de a înlătura dificultăţile legare de dovada eiementuluÎ animus,
prezumţia creând posibilitatea probei contrarii. Prezumţia de posesie este
prevăzută de art. 919 alin. (1) NCC, conform căruia acela care stăpâneşte I
! A se vedea D. Gherasim, Teoria generală a posesiei În dreptul civil român,
Ed. Academiei, Bucureşti, 1986, p. 23.
'1
I
 ~

~- ~: _ ~ ~
. ~
,.
.,-, :;...
Dobândirea şi pierderea posesiei 129
128 Posesia

" bunul este prezumat posesor. Mai mult, art. 919 alin. (3) NCC instituie şi
prezumţia de proprietate, astfel posesorul este considerat proprietar, cu
excepţia imobilelor înscrise în cartea funciară. --.\
. Posesia şi detenţia precară. Între posesie şi detenţie precară există un
element comun, anume exercitarea în egală măsură a stăpânirii fizice asu­
.
Ii În cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dobânditorul este de
bună-credinţă dacă Înscrie dreptul În folosul său întemeindu-se pe cuprin­
'. 1
sul cărţii funciare. în celelalte cazuri, este de bună-credinţă dobânditorul
care nu cunoştea şi nici nu trebuia, după Împrejurări, să cunoască lipsa
calităţii de proprietar a celui de la care a dobândit bunul.
- '1

I
Detentorul precar are obligaţia restituirii bunului la Încetarea raportu­
pra lucrului, având fiecare elementul corpus. Lipsa elementului psihologic . I

~~·· I .Iui juridic pe care se Întemeiază, astfel rezultând că el nu va putea invoca

intenţional face ca cel care deţine bunul să nu aibă calitatea de posesor,
plasându-l calitativ În aceea de simplu detentor precar.
Deosebirea dintre cele două noţiuni este aceea că detentorul precar este
'f
lipsit de elementul animus, lipsindu-i intenţia de a se comporta ca şi titu­
posesia utilă pentru dobândirea proprietăţii prin uzucapiune ' .
. Tot detentor precar este apreciat în practica judiciară cel care deţine
bunul ca unnare a unui antecontract de vânzare-cumpărare, până în
,

I
.... 1:
momentul perfectării actului în formă autentică 2 . ....
..... larul dreptului de proprietate sau altui drept real, cu excepţia drepturilor
reale de garanţie. Ceea c~ îi lipseşte detentorului precar este animus sibi
habendi, ceea ce îl distinge de posesor. Cazurile care nu constituie posesi y, Se~ţiunea a 2-a. Dobândirea şi pierderea posesiei
ci se referă la stăpânirea unui bun de către un detentor precar, sunt regle­
mentate de art. 918 alin. (l) lit. a)-d) NCC, precum: §1. DobâmHrea posesiei
a) locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist;
b) titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitaţie sau;!servitute, Posesia se dobândeşte · prin întrunirea celor două elemente corpzis şi .
. faţă de nuda proprietate; . .~~. animus.
c) fiecare coproprietar, în proporţie cucotele-părţi ce-i revin; Elementul material al posesiei poate fi dobândit şi ex~rcitat: printr-un
. d) orice altă persoană care, deţinând temporar un bun al altuia, este fapt unilateral al posesorului. Acela care stăpâ!1eşte bunul este-pr~z!l..!]1a!
obligată să îl re'stituie sau care îl stăpâneşte cu îngăduinţa acestuia. posesor. Cel ce se pretinde pos~sor este~ necesar să dovedeasCâ-:ca sunt
Detenţia precară are la bază dedublarea stării de fapt a elementului cor­ Întrunite cele două elemente, /
pus cu un titlu rezultând dintr-un act juridic, din iege sau dintr-o hotărâre De regulă, ambele elemente trebuie exercitate de aceeaşi persoană, fie
judecătorească, care este temeiul exercitării puterii fizice asupra lucrului .. prin intermediul unei alte persoane, Prin excepţie, persoanele lipsite de
!: Pentru motivul că detentorul precar posedă pentru altul, precaritatea este capacitate de exerciţiu şi persoanele juridice exercită posesia prin repre­
echivalentă cu lipsa posesiei. Detenţia precară,odată dovedită, este preZl.l~ . zentanţii lor legali .
mată a se menţine până la proba ii1.tervertirii sale. Conform prevederilor
art. 920 alin. (1 )-(2) NCC, intervertirea precarităţii în posesie se poate face
în următoarele cazuri:
§2. Pierderea posesiei
a) dacă detentorul precar încheie cu bună-credinţă un act translativ Posesia încetează dacă unul sau ambele elemente care au dus la con­
de proprietate cu titlu particular cu altă persoană decât cu proprietarul
stituirea ei, dispar. Conform dispoziţiilor art: 921 NCC, posesia se pierde
bunului; pnn:
b)dacă detentorul precar săvârşeşte împotriva posesorului acte de rezis­
'," a) transformarea sa în detenţie precară;
tenţă neechlvoce În privinţa intenţiei sale de a Începe să se comporte ca un
proprietar; în acest caz, intervertirea nu se va produce însă mai Înainte de
IA se vedea Decizia civilă nr. 1518/1978 a Tribunalului Suprem, în Revista
împlinirea termenului prevăzut pentru restituirea bunului; română de drept, TIr. 3/1979, p. 579.
c) dacă detentorul precar înstrăinează bunul, printr-un act translativ de 2 A se vedea E. Safia-Romano, Sinteză teoretică şi practică referitoare la ante­
proprietate cu titlu particular, cu condiţia ca dobânditorul să fie de bună­ contractul prevăzut de art. 12 din Decretul nr. 14411958, în Dreptul, nr. 1/1 991,
credinţă. p.31.
 130 Posesia
'"' b) înstrăinarea bunului;
ca posesia să fie utilă. Pe lângă aceste calităţi, în literatura juridică şi în
c) abandonarea bunului mobil sau înscrierea în cartea funciară a decla­
raţiei de renunţare la dreptul de proprietate asupra unui bun imobil;
d) pieirea bunului;
e) trecerea bunului în proprietate publică;
f) înscrierea dreptului de proprietate al comunei, oraşului sau munici­
piului, după caz;
g) deposedare, dacă posesorul rămâne lipsit de posesia bunului mai
:ţ mult de un an.
..,.....
Dacă posesorul Înstrăinează sau abandonează bunul, dispar ambele ele­
duce efectele juridice ale acestuia. Ele sunt: discontinuitatea, violenţa şi
mente ale posesiei. Elef!1entele constitutive ale posesiei pot să dispară pe
rând sau deodată. Dacă bunul a trecut în mâna unui terţ sau dacă a pierit,
elementul material nu mai este întrunit. Elementul intenţional este pierdut
de posesor atunci când posesorul înstrăinează bunul, obiect al posesiei,
bunăoară la un cumpărător. Cumpărătorul, deşi a devenit proprietar, Iasă
bunul mai departe în detenţia celui de la care l-a primit şi care devine astfel
chiriaşul său. Această operaţiune este denumită constitut pose~vr,' af1ându­
ne În prezenţa ipotezei că vânzătorul devine un simplu deten~r precar, el
nemaiavând animus, ci doar corpus.
-=- r Dovada posesiei se face prin probarea existenţei concomitente'a ele­
mentelor sale componente. Elementul material al posesiei este mai uşorde
dovedit datorită caracterului său aparent. Fiind vorba de un fapt material,
posesia poate fi dovedită prin orice mijloc de probă, care să contureze cer­
titudinea stăpânirii faptice şi efective.
,~~
Elementul psihologic, intenţional, care ţine ?e voinţa internă, este mai
f~'
greu de dovedit. Pentru a uşura sarcina probei, legiuitorul a instituit o pre­
",.l' zurnţie legală, legând dovada acestuia de conexiunea cu existenţa şi apa­
.,'
" renţa elementului material. Prezumţia relativă este instituită de art. 919
.;;
;/.-: . alin. (1) NCC, fiind permisă dovada contrară, prin care să se ajungă la
:;;
concluzia că pârâtul este doar un detentor precar.
~l .' L
§3. Calităţile şi viciile posesiei
'"
Pentru a fi valabilă, posesia, pe iângă eiementele sale constitutive care
semnalează împrejurarea că există, trebuie să întrunească unele calităţi. Ele
sunt prevăzute de art. 922 alin. (2) NCC, astfel continuitatea, caracterul
.Il,
'!I paşnic (netulburat) şi caracterul public sunt calităţile posesiei, fiind nece­
sare pcntm producerea efectelor juridice ale posesiei, adică pentru a face
Dobândirea şi pierderea posesiei 131
1
practica judiciară' s-a apreciat că pentru a fi utilă trebuie să aibă o calitate
~:;:
-
I . în plus: neechivocul. Cu toate acestea, legiuitorul român prin Noul Cod
civil, pe bună dreptate, nu a reţinut această calitate ca definitorie, alături
',·,1 de celelalte calităţi, pentru utilitatea posesiei. Astfel, utilitatea posesiei este
'" suma cumulativă a trei calităţi: posesia trebuie să fie continuă, netulburată
(paşnică) şi publică.
I Viciile posesiei sunt contrare calităţilor posesiei şi au drept consecinţa
că înlătllră aptitudinea posesiei de a constitui un fapt juridic şi a pro­
II
clandestinitatea.
Articolul 922 alin. (2) arată că nu este utilă posesia discontinuă, tul­
I burată sau clandestină. Continuitatea este calitatea posesiei care presu­
I pune că faptele de stăpânire ale unui bun se realizează în mod continuu,
I cu regularitatea pe care o cere natura bunului. Per a contrario art. 923
NCC prevede că "posesia este discontinuă atât timp cât posesorul o exer­
cită cu intermitenţe anonnale în raport cu natura bunului". Continuitatea
şi intermitenţa sunt chestiuni de fapt lăsate la aprecierea instanţelor. De
exemplu, continuitatea posesiei unei case de vacanţă este îndeplinită dacă
este locuită în zilele libere şi perioadele de vacanţă, restul timpului Sunt
intermitenţe nonnale. Continuitatea posesiei este întotdeauna prezumată.
Prezumţia instituită de art. 92LaÎin. (2) NCC. Operează în sensul că pose­
-soruI actual probează că a posedat, într-un moment 'dat, presupunându-se
astfel că a posedat în timpul intennediar. Pentru a fi acoperită condiţia
continuităţii, intermitenţele trebuie să fie anticipate sau urmate de acte de
stăpânire a bunului. Discontinuitatea poate fi opusă posesorului de către
orice persoană interesată.
Discontinuitatea este un viciu cu caracter temporar adică ea durează·
până când actele de stăpânire devin regulate şi normale. Este un viciu abso­
lut, poate fi invocat de către orice persoană interesată să anihileze efec­
tele posesiei. După încetarea discontinuităţii, în cazul în care în persoana
, Această cerinţă este prevăzută în ar!. 2229 din Codul civil francez. În acest
sens, a se vedea Decizia civilă nr. ]-045/1982 a Tribunalului Suprem, în Revista
română de drept, nr. 7/1983, p. 62; Decizia civilă nr. 1903/1975 a Tribunalului
Suprem, în Culegere de decizii pe anul 1975, p. 66; Decizia nr. 769/1979, în
Revista română de drept, nr. 10/1979, p. 65; C. Stăteseu, op. cit., p. 781; T fonaşeu,
S. Brădeanu, Drepturile reale principale, Ed. Academiei, Bucureşti, 1978, p. 169;
C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. AII Beck, Bucureşti, 200 1,
p. 245; L. Pop, op. cit., pp. 199-200.

132 Posesia
posesorului se vor reuni şi se vor păstra cele două elemente constitutive ale
'"
posesiei, posesia va putea renaşte.
Posesia trebuie să fie neîntreruptă, pentru că întreruperea este o cauză
. care duce la desfiinţarea posesiei. Continuitatea este atitudinea pozitivă,
este opera posesorului, s-a spus în doctrină că "discontinuitatea este o
boală a posesiei, pe când întreruperea este moartea ei"'. În cazul în care
continuitatea se datorează faptei posesorului, Întreruperea conduce la pier­
derea posesiei.
Posesia netulburată este o calitate care arată că trebuie să fie paşnică şi
r
să se desfăşoare de-a lungul existenţei sale tot în astfel de condiţii. Posesia
"să nu se fondeze pe acte de violenţă, art. 924 NCC prevăzând că " posesia
este tulburată când este foÎtdată sau conservată prin acte de violenţă în cori­
tra sau din partea adversarului". Violenţa este fizică şi morală, trebuind să
lipsească pe toată durata posesiei, pentru că posesia nu poate fi nici fondată
şi nici conservată prin acte de violenţă.
Din lecturarea textului citat ar rezulta la .o primă vedere .că a interzice
atât violenţa activă cât şi violenţa pasivă exercitate in scop de eţpărare, nu
este de natură a vicia posesia, pentru că este inechitabil şi injus{ffi obliga pe .
cineva să suporte consecinţele dăunătoare ale unor acte şi fapte săvârşite de .
către o altă persoană. Doctlina a apreciat că num~i violenţa activă consti­
tuie viciu al posesiei. De asemeni, nici violenţele manifestate la intervale ·
de timp foarte mali nu alterează calitatea posesiei, rămânând sub protecţia
dreptului 2 •
Violenţa este materială şi morală. În jurisprudenţa de după anul 1989 .
s-a apreciat că violenţa morală constă în temerea insuflată fostului proprie­
tar de către regimul comunist de a revendica un t>un imobil. S-a reţinut că
preluarea imobilelor s-a făcut abuziv şi prin obstnlcţionarea proprietarului,
prin măsuri de autoritate excesivă caiificate ca acte de violenţă fizică şi
de aceea a fost neiegitimă, pentru că ulterior s-a transformat În violenţă
morală, menţinută până la schimbarea sistemului politic. Proprietarul nu a
putut acţiona din cauza impedimentelor, rezultate ale constrângerii morale,
impusede sistemul de constrângere juridică al regimului .
J
.......
A se vedea D. Alexandresco, Explicaţiunea dreptului civil român , tomul Xl,
I
Ediţia 19! 5, p. 106.
2 A se vedea C. Hamangiu, N. Georgescu, Codul civil român adnotat, voI. 1,
Ed. Socec, 1929, p. 72; 1.P Romoşan, op. cit., p. 251 .
J A se vedea Decizia civilă nr. 56/1992 a Curţii Supreme de Justiţie şi Decizia
I
civilă nr. 465/1993 a Curţii Supreme de Justiţie, comentate de E. Lupan şi 1. Sabău­
Dobândireaşi pierderea posesiei 133
Violenţa reprezintă un viciu al posesiei doar în raporturile dintre pose­
sor şi acela împotriva căr.uia este îndreptată, numai acesta este îndreptăţit
să o invoce pentru a împiedica efectele posesiei. Rezultă că violenţa este un
viciu relativ, deci terţii nu o pot invoca, idee confinnată şi de prevederile
art. 926 alin . (2) NCC. Având caracter temporar, încetarea violenţei deter­
mină începerea unei noi posesii.
Clandestinitatea este viciul publicităţii posesiei. Publicitatea înseamnă
ca posesia bunului să fie de acel fel încât orice persoană să poată lua cunoş­
i
tinţă de existenţa sa.
"I Posesia să fie publică, adică exercitată în văzul tuturor, fiind cunos­
l
cută de către toţi cei care ar putea avea vreo legătură cu posesorul sau
bunul asupra căruia se exercită. Noul Cod civil defineşte clandestinitatea în
art. 925 astfel: "Posesia este clandestină, dacă se exercită astfel încât nu
I poate fi cunoscută" . Publicitatea posesiei trebuie să fie de aşa natură Încât ii
proprietarul să poată afla că este îndreptată Împotriva lui, nefiind obliga­
1 toriu să aibă efectiv cunoştinţă de faptul că bunul său este posedat de altă
I pers oană. Este necesar ca posesia, pentru a fi aptă de a se prescrie, să fie
exercitată public pe toată durata ei . Posesia devine utilă sau încetează a fi
!J
utilă în măsura în care devine sau Încetează a fi publică.
Atunci când actele de stăpânire sunt exercitate pe ascuns, şi este exclusă
posibilitatea să fie cunoscută de/oeilalţi, posesia nu rnai este compatibilă cu
scopul său ş i astfel este afectată de viciul c! a ndestinităţii. Viciul nu exi s tă
dacă partea adversă putea să o cunoască, Însă ea nua avut efectiv cunoş­
t i nţă de stăpânirea exercitată de altul'. Clandestinitatea are următoarele
caractere juridice: Ii
a) este un viciu relativ, putând fi invocat numai de către cel faţă de care
II;
posesia a fost exercitată ;
b) este un viciu temporar, încetând de îndată ce posesia a devenit
publică;
c) este aplicabilă de regulă posesiei bunurilor mobile, fiind mai greu de i~
L
acceptat la bunurile imobi!e.
Echivocul nu este un viciu al posesiei. Inechivocul posesiei nu este o
calitate reglementată de Noul Cod civil, doctrina şi jurisprudenţa consi­
I~
derând că este nejustificată ne introducerea acestei condiţii după modelul It!
Pop, în Revista Pro Jure, nr. 2/1995, pp. 13-15; 1. Sabău-Pop, Dobândirea dreptului
de proprietate, Ed. Accent, Bucureşti, 2000, pp. 204-205.
I A se vedea Decizia civilă nr. 98/1 972 a Tribunalului Suprem.
li
 134 Posesia
" francez. S-a considerat că posesia este echivocă atunci când nu se ştie cu
siguranţă dacă existăanimus sibi habendi ' . '
În rezolvarea problemei echivocului, ca viciu al posesiei, trebuie pornit
de la elementele posesiei şi mecanismul prezumţiilor instituite prin art. 919
alin. (1) şi (3) NCC. Odată ce s-a racut proba elementului corpus, se naşte
prezumţia privind existenţa elementului animus şi, în consecinţă, prezum- '
ţiile de posesie şi de proprietate, cu excepţia imobilelor Înscrise în caJ1ea
funciară. A mai vorbi de echivoc în această situaţie înseamnă a nega forţa
~~.;' j
legală a acestor prezumţii. Aceste prezumţii sunt relatiVe; ele putând fi
'f
combăt1J.te prin proba contrară. Dovada contrară nu înseamnă însă dovada
,echivocului, ci dovada precaIităţii . În măsura în care se face dovada că
,'. Il'
persoana'care stăpâneşte 'bunul a pierdut elementul animus, înseamnă că
s-a făcut dovada chiar a pierderii posesiei. Pentru toate acestea, considerăm
opţiunea legiuitorului român, privind neacceptarea echivocului ca viciu
al posesiei, ca fiind una corectă. Jurisprudenţa poate doar să nuanţeze, să
interpreteze normele legale, eventual să propună soluţii de ,lege ferenda,
rară însă să abroge sau să modifice o dispoziţie legală expresă. :,~
~ şi prezumţia de proprietate, astfel "posesorul este considerat proprietar, cu
Secţiunea a 3-a. Efectele posesiei
§ 1. Enumerare
, Posesia este o stare de fapt care nu se idcntifică cu dreptul, însă ea are
valoare juridică şi trece în planul dreptului prin efectele sale. Semnificaţia
acestor efectejuridice este în funcţie de caracteI}il posesiei, de buna-cre­
dinţă sau de reaua-credinţă, precum şi în funcţie de natura bunului (mobil '
sau imobil). Efectele generale ale posesiei sunt:
a) posesia cree ază o prezumţie de proprietate;
I În acest sens, a se vedea Decizia civilă nr. 1045/1982 a Tribunalului Suprem,
În Revista română de drept, nr. 7Il 983, p. 62; Decizia civilă nr. 1903/1975
a Tribunalului Suprem, în Culegere de decizii pe anul 1975, p. 66; Decizia
nr. 769/1 979;--.în Revista română de drept, nr. 10/1979, p. 65. Astfel, s-a decis că
succesorii nu pot uzucapa unii împotriva celorlalţi bunurile care constituie masa
succesorală, deoarece folosesc, unii pentnl alţii, bunurile rămase de la autorul lor
şi, deci, posesi a este echivocă . De asemenea, este şi situaţia oricărei stări de indi­
viziune, în care actele oricărui coindi vizar sunt prezumate a fi făcute ş i pentru
ceilalţi. În cazu! echivocului, posesia există, dar este viciată. În cazul precarităţii
lipseşte însăşi calitatea de posesor.
Efectele posesiei 135
b) posesorul de bună-credinţă dobândeşte în proprietate fructele bunu­
lui asupra căruia exercită posesia;
c) posesorul de bună-credinţă dobândeşte proprietatea asupra bunului
mobil asupra căruia exercită posesia;
c) posesia prelungită în timp duce, prin uzucapiune, la dobândirea
dreptului de proprietate în cazul bunurilor imobile;
d) ocupaţi unea.
În continuare, vom examina numai două dintre efectele poseSlel,
~ !
"" .1 respectiv prezumţia de proprietate şi dobândirea fructelor., Uzucapiunea,
dobândirea bunurilor mobile şi ocupaţiLlnea vor fi examinate în capitolul
I privind modurile de dobândire a dreptului de proprietate.
§2. Posesia creează o prezurnţie de proprietate în favoarea
I
posesorului
Potrivit prevederilor art. 919 alin. (3) ]''<jCC: "acela care stăpâneşte
I bunul este prezumat posesor". Mai mult, ar!. 919 alin. (3) NCC instituie
excepţia imobilelor Înscrise în cartea funciară". Realitatea este că, de cele
mai multe ori, posesia ca stare de fapt este exercitată de î nsuşi titl!larul
dreptului'ae p~oprietate şi este recunoscută de legiuitor prin instituirea pre- ­
zumţiei relative de proprietate în favoarea posesorului. Aceasta În s eamnă
că posesorulbllnului are o situaţie privilegiată în caz de litigiu, pe.ntru că nu
trebuie să aibă iniţiativa probatorie, sarcina probei revine celui care doreşte
să răstoarne prezumţia creată. Poziţia posesorului este mai confortabilă în
proces, el are la început rolul de a nega, un rol pasiv, care se schimbă dacă
se face proba contrarie.
Prezumţia de proprietate are un caracter absolut atunci când posesia
ex ercitată este de bună-credintă ş i priveşte bunuri mobile, în conformitate
cu art. 919 alin . (3) şi art. 93'5 NCC. În materie de mobile, posesia este
fundamentală, posesorul actual îşi va păstra bunul fiindcă pos esia sa valo­
rează titlu de proprietate. Chiar mai mult, posesia fiind o stare de fapt, ea
este nu numai temeiul unei prezllmţii de propr ietate, ci şi fundamentul unei
prezurnţii referitoare la existenţa unui alt drept real principal, cu ex cepţia
drepturilor reale de garanţie. Pornind de la distincţia dintre posesia bunu­
rilor imobile şi a celor mobile, pentru acestea din unnă posesorul actual
are o prezumţie de proprietate absolută, iuris el de fure l • Elementul timp
1 A se vedea C. H amangiu, 1. Rosetti-Bă1ănescu, Al. Bă ico iam! , Tratat de
, drept civil, voI. ll , Ed. Ciomei , Bucureşti, 1929, p. 125. Pentn.: deta lii; a se vedea
 136 Posesia
prezintă importanţă dar nu şi durata lui, fiind suficient ca posesia să fie de
" reduce valoarea economică, reduce însăşi substanţa bunului sau conduce
actualitate. Raţionamentul logic care a dus la adoptarea regulii instituite
de art. 919 alin. (3) şi art. 935 NCC constă în consideraţiunea că natura
bunurilor mobiliare implică transmisiunea lor fără a se controla caractenIi
şi legitimarea acestei transmisiuni prin alt semn exterior sau de publicitate,
decât acela care se manifestă prin însuşi faptul posesiunii . Nu există pentru
mobile un alt mijloc de publicitate mai bun decât realitatea, aceasta ,din
urmă constând în stăpânirea efectivă a bunului .
Dovedirea relei-credinţe a posesorului face ca prezumţia de proprietate,
"ţ
care operează în favoarea sa, să înceteze. Şi posesia de rea-credinţă poate
~ă producă efecte favorabile posesorului, în sensul că poate dobândi drep­
tul de proprietate asupra -unui bun mobil prin uzucapiunea de 10 de ani,
reglementată de art. 939 NeC. În privinţa bunurilor care fac parte din pro­
prietatea publică, nu operează prezumţia de proprietate împotriva statului
sau a unităţii administrativ-teritoriale (art. 136 pct. 4 din Constituţie, art. 6
din Legea nr. 213/1998).
§3. Dobândirea fructelor prin posesia de bună-cr~inţă
Fructele sunt produsele periodice ale unui bun , prin a căror obţinere
şi percepere nu se alterează sau consumă substanţa bu'nul ui respectiv.
Fructele pot fi: naturale, industriale şi civile l . Sunt fructe ale bunurilor:
rccoltele, chiriile, dobânzile, sp orul animalelor, rede ven ţe l e pentru conce­
sionări, dobânzile bancare etc. Spre deosebire de fructe, productele sunt
produse ale bunuh.li, cele care nu au caracter periodic, iar culegerea lor
1. Sabău-Pop, Dobândirea dreptului ' de proprietate asupra bunurilor mobile, în
Curentul juridic, nr. 1/1997, pp. 55-56.
1 Conform prevederilor art. 548 alin. (1)-(4) NCC:
,,( J) Fructele reprezintă acele produse care derivă din folosirea unui bun, fără
a diminua sub s tanţa acestuia. Fructele sunt: naturale, industriale şi civile. Fructele
civile se numesc şi venituri.
(2) Fructele naturale sunt produsele directe şi periodice ale unui bun, obţinute
fără intervenţia omu lui, cum ar fi acelea pe care pământul le produce de la sine,
productia şi sporul animalelor.
(3) Fructele industriale.sunt produsele directe şi periodice ale unui bun, obţinute
ca rezultat al intervenţiei omului, cum ar fi recoltele de orice fel.
(4) Fructele civile sunt veniturile rezultate din folos irea bunului de către o altă
persoană în virtutea unui act juridic, precum chiriile, arenzi!e, dobânzi le, venitul
rentelor şi dividendele".
Efectele posesiei 137
i
I
1
chiar la consumarea ei 1. Exemplu de producte: copacii din pădure, piatra
dintr-o carieră etc. Productele se cuvin întotdeauna proprietarului, indife­
-1
rent că posesorul este de bună sau de rea-credinţă.
Fructele naturale sunt acelea pe care lucrurile le produc în mod spontan
Il şi fără niciun efort din partea omului, cum sunt roadele livezilor, ierburile,
I recoltelenaturale etc. raft. 548 alin. (2) NCC].
I Fructele industriale sunt acelea care presupun un efort din partea omu­
lui aplicat asupra elementului natural, având la origine activitatea umană
1.
aşupra elementelor naturii , cum ar fi: obţinerea cerealelor din cultivarea
păiD.~ntului, prepararea vinului din struguri etc. [art. 548 alin. (3)NCC].
I
. Fructele civile sunt veniturile echivalate în bani pe care le produce un
- 1 bun, rezultate din folosirea lui de către o altă persoană, cum sunt dobânzi le
I bancare, chiria încasată pentru un imobil, redevenţa pentru o concesionare
I etc. [art. 548 alin. (4) NCC].
Culegerea fructelor este un drept al proprietarului conţinut de acel ele- . .
I ment al atributelor de folosinţă care intră în alcătuirea conţinutului juridic
al dreptului de proprietate. De la această regulă legiuitorul a instituit o
I excepţie. Astfel, art. 948 alin. (1) NCC prevede că "posesorul de bună-cre­
dinţă dobândeşte dreptur de proprietate asupra fnlctelor bunului posedat'~
Posesorul este de bună~ credinţă când posedă ca proprietar În puterea un
I titlu translativ de proprietate, <ţIe cărui vicii nu-i sunt cunoscute şi înce­
tează de a mai fi de bună-credinţă din mom.entul când aceste vicii îi sunt
I cunoscute.
I Buna-credinţă o poate avea posesond care stăpâneşte bunul fără să aibă
un titlu. De exemplu: cumpărătorul unui bun succesoral cumpărat de la un
1
succesor este de bună-credinţă dacă are convingerea că il: dobândit bunul
I
d~ la ade v ăratul proprietar.
I Pentru ca să perceapă fructele este deci esenţial ca posesorul să fie de
bună-credinţă, adică cu alte cuvinte, să aibă convingerea fermă că are un
titlu care-I Îndreptăţeşte să culeagă fructele.
Componentele bunei-credinţe sunt arătate, de principiu, în art. 938
NCC astfel: "Este de bună-credinţă posesorul care nu cunoştea nici nu
trebuia, după împrejurări , să cunoască lipsa calităţii de proprietar a înstrăi­
nătorului. Buna-credinţă trebuie să existe la data intrării în posesia efectivă
a bunului".
1 Confonn prevederilor art. 549 NCC "Productele sunt produsele obţinute
dintr-un bun cu consumarea sau diminuarea substanţei acestuia".
r '·
138 Posesia
"
În cazul dobândirii fmetelor, art. 948 alin. (2)-(4) NCC prezintă buna­ ,Posesorul este de l'ea-credinţă atunci când cunoaşte viciile dobândirii
credinţă în mod diferenţiat, astfel:
,,(2) Posesorul trebuie să fie de bună-credinţă la data perceperii fructe­
lor. Fructele civile percepute anticipat revin posesorului în măsura în care ,
buna sa credintă se mentine la data scadentei acestora.
(3) În cazu'l fructelo'r produse de imobile înscrise în cartea funciară,
buna-credinţă se apreciază în rapQrt cu condiţiile cerute terţi lor dobândltori
pentru a respinge acţiunea În rectificare.
of (4) În celelalte cazuri, posesorul este de bună-credinţă atunci când are
convingerea că este proprietarul bunului În temeiul unui act translativ de
" proprietate ale cărui cauze de ineficacitate nu le cunoaşte şi nici nu ar tre­
bui, după împrejurări, să l'e cunoască. Buna-credinţă Încetează din momen­
tul în care cauzele de ineficacitate îi sunt cunoscute".
Per a contraria proprietarul are dreptul la restituirea fructelor perce­
pute de posesorul de rea-credinţă, precum şi contravaloarea acelora pe
care -posesonll a omis să le perceapă. Posesorul devine de rea-credinţă în
momentul în care a luat la cunoştinţă de viciile titlului său. ~!
Modul de dobândire a fructelor naturale şi industriale opetează prin
percepere, operează de la data separării de bunul care le-a produs, adică
prin culegerea lor. Dreptul de proprietate asupra fructelor civile se dqbân­
deşte zi cu zi. Excepţie de la această regulă sunt prevăzute de art 948
alin. (2), parteajinală şi alin. (3) NCC.
Momentul bunei-credinţe trebuie să existe În momentul culegerii
fructelor. Momentul încetării este o chestiune de fapt lăsată la aprecierea
instanţei din probele administrate. Dacă posesof]ll este notificat sau este
chemat în judecată, odată cu primirea notificării sau a citaţiei" buna sa '
, credinţă încetează. Toate fmctele percepute după această dată urmează să
fie restituite titularului dreptului , odată cu bunul care le-a produs. Fructele
care nu au fost percepute se cuvin proprietarului. Ori,c e percepere anormală
anticipată nu scuteşte pe posesor de restituirea fructelor.
Momentul perccperii este foarte important. Chiar dacă erau ajunse la
' ,
scadenţă, în măsura 'in care nu au fost efectiv percepute, fructele nu vor fi
\.. '~
considerate--ca dobândite de posesorul de bună-credinţă.
Justificarea dobandirii fructelor de către posesorul de bună-credinţă îşi
găseşte fundamentul în considerente de echitate. Ar fi cu totul neechitabil
să fie obljgat posesorul să înapoieze fructele percepute cu bună-credinţă,
1 ..
pentru că ar fi pentru el o sarcină prea oneroasă, mai ales atunci când pose­
sia este de dmată.
Acţiunile posesorii 139
sale. Acesta nu are dreptul să culeagă fructele, el trebuie să restituie toate
fructele naturale, civile şi industriale, atât pe cele percepute din momen­
tul localizări i reiei credinţe cât şi cele pe care le-a perceput rară să-şi dea
seama. Ba mai mult, el este obligat la restituirea contravalorii acelor bunuri
pe care a omis să le perceapă
Proprietarul nu poate să se îmbogăţească fără justă cauză şi ca atare el
este obligat să-I despăgubească pe posesor în privinţa tuturor cheltuielilor
necesare pe care acesta le-a făcut pentru producerea şi perceperea fructelor,
în condiţiile art. 550 alin . (4H5) NC;C. Mai mult decât atât, până la plata
acestor cheltuieli, posesorul are un drept de retenţie asupra fructelor sau a ,
contravalorii acestora până la limita valorii creanţei sale. Cu toate acestea,
proprietarul poate cere obligarea posesorului la predarea fructelor ori a
contravalorii acestora dacă furnizează o garanţie Îndestulătoare.
Secţiunea a 4-3. Acţiunile posesorii
§1. Noţiunea acţiunilor posesorii
Acţiunile posesorii sunt definite în doctrină ca fiind acele acţi uni judici­
are aflate la îndemâna posesorutui, care au menirea de a apăra posesia - ca
stare de fapt - împotriva oricăror tulburări sau să redobândească posesia,
atunci când ea a fost pierdută l . În art. 949 alin. (1) NCC acţiunile posesorii
au fost definite astfel: "Cel care a posedat un bun cel puţin un an, poate
solicita instanţei de judecată prevenirea ori înlăturarea oricărei hllburăn a
posesiei sale sau, după caz, restituirea bunului. De asemenea, posesorul
este îndreptăţit să pretindă despăgubiri pentru prejudiciile cauzate".
Acţiunile posesorii au deci ca scop restabilirea situaţiei de fapt care
exista anterior tulburării sau deposedării. Specificul acţiunii posesorii este
că se apără starea de fapt, fără să se pună în discuţie dreptul asupra lucrului.
Acţiunea posesorie poate fi introdusă şi împotriva adevăratului proprietar,
fiind relevant doar faptul tulburării în sine, conform prevederilor ali. 950
alin. (1) NeC. De asemenea, exerciţiul acţiunilor posesorii este recunoscut
şi detentorului precar.
Acţiunile posesorii au anumite particularităţi :
J A se vedea L. Pop, ap_ cit., p, 204; C. Stă/eseu, C. BÎrsan, ap. cit., p. 210;
T lonaşcu. S. Brădeanu, op. cit., p. 17.
 140 Posesia
" a) acţiunile
posesorii unnăresc apărarea simplului fapt al voinţei, al
stăpânirii materiale a bunului, dublată de voinţa dreptului asupra bunului;
b) calea acţiunilor posesorii poate fi folosită, în general, pentru apăra­
rea posesiunii asupra bunurilor imobile. În mod excepţional însă, acţiunile
,I
posesorii protejează şi posesia bunurilor mobile;
c) acţiunile posesorii au la îndemână o procedură specială prevăzută de
art.674-676 din Codul de procedură civilă, caracterizată prin celeritatc şi
mai simplificată sub aspect probator ' .
;J­
§.ţ.Clasificarea acţiunilor posesorii
"
Po~indde laprevede~ile art.· 674 alin. (1)-(2) din Coduide procedură
civilă şi art. 951 alin . (l )-(2) NCC, acţiunile posesorii sunt de două feluri:
a) acţiunea posesorie În complângere (complenda), denumită şi acţiune
posesorie generală, de drept comun, menită să apere posesia în caz de tul­
burare obişnuită, de Încălcare a ei de către piirât;
b) acţiunea posesorie În reintegrare (reintegranda). prin carţlJI"eclaman­
tul solicită restabilirea situaţiei anterioare, în cazul în care a Offitervenit o·
deposedare sau tulburare cu violenţă . .
Această clarificare are la bază circumstanţele de fapt care stau ta .
baza exercitării acţiunii posesorii, în act de tulburare şi respectiv de
deposedare.
§3 . . Condiţiile de exercitare şi admisibiJitate a acţiunilor
posesorii
Pentru exercitarea acţiunii posesorii În complângere, art. 674 alin. (1 )-(2)
NCC şi aii. 951 alin. (l) NCC cere întnmirea cumulativă a următoarelor
trei condiţii:
a) să nu fi trecut mai mult de un an de la tulburare sau deposedare;
b) reci amantul să fi posedat bunul imobil cel puţin un an, înainte de
tulburare saLI deposedare;
c) posesia reclamantului să fie o posesie utilă, adică nevitiată, ea tre­
buie să Îndeplinească caiită1ile posesiei cerute de art. 922 alin. (2) NCC.
I A se vedea l. Stoenescu. G. Porumb, Drept procesual civil român,
Ed . Didactică şi Pedagogică, Bucureşti, 1966, pp. 374-375; F Măgureanzr, Drept
procesual civil, Ed . All Beck, Bucureşti, 1999, pp. 637-638; V. M. Ciobanu, Tratat
teoretic şi practic de procedură civilă, voI. II, Bucureşti, 1996, p. 532.
Acţiunile posesorii 141
În legătură cu prima condiţie, tuiburarea sau deposedarea poate să fie
j săvârşită prin acte materiale (tulburare defapt), fie prin acte întemeiate pe
o pretenţie juridică (tulburare de drept), exercitate împotriva posesorului
I
reclamant.
Tulburarea de fapt rezultă aşadar din acte materiale, fapte săvârşite cu
I intenţia de a tăgădui, prin acţiuni exterioare, posesia titularului (mutarea
I unui gard, ocuparea unei suprafeţe de teren etc.).
I Faptele materiale care nu sunt făcute cu scopul de a se împotrivi fap­
tului posesiei, cum ar fi culegerea fructelor, smulgerea unor plante dau
I dreptul la despăgubiri şi nu la acţiuni posesorii.
Tulburarea de drept, dacă rezultă dintr-un act juridic care încalcă pose­
. sia sau folosinţa paşnică a titularului, spre exemplu: notificarea făcută loca­
I
I
tondui să plătească pentru viitor chiria celui care a făcut notificarea şi nu
proprietarului cu care locatarul a încheiat contractul de locaţiune; punerea
în posesie a unui terţ prin executorul judecătoresc în baza ordonanţei de
adjudecarea bunului până atunci aflat în deţinerea posesorului etc.
Tulburarea sau deposedarea trebuie să fie făcute cu intenţia de a aduce
atingere sau de azădămici posesiunea liniştită a bunului, de a se împotrivi
faptului posesiunii. Acţiunea trebuie exercitată în termen de cel mult un an
de la data tulburării sau deposedării, în caz contrar cererea va fi respinsă, ca
tardiv formulată. Termenul de un an este un termen de prescripţie extinc­
tivă. Ca unnare, sunt aplicabilţ- dispoziţiile privind calculul, întreruperea
şi suspendarea termenelor de prescripţie extinctivă, precum şi repLmerea
în tennenul de prescripţie extinctivă. Dacă este vorba de o tulburare con­
tinuă, prin săvârşirea unor acte juridice sau fapte materiale succesive care
au legătură între ele, termenul de un an începe să curgă de la data începerii
tulburării. Dacă însă aceste acte sau fapte succesive de tulburare nu au
legătură între ele, tennenul de un an începe să curgă de la data fiecărui act
de tulburare.
A doua condiţie constă în aceea ca recl~mantul să probeze că a pose­
dat cel puţin un an înainte de tulburare sau deposC:dare. Posesia exercitată
În acest interval asupra bunului, În condiţiile legii , să fi fost realizată de
posesor singur sau prin unirea posesiei sale cu aceea a antecesorului său. În
caz contrar, se apreciază că posesia nu se justifică. Reclamantul va trebui
să faca dovada unor Îapte şi împrejurări caracteristice, din care să se poată
trage concluzia continuităţii posesiei, continuitatea prezumându-se. Pârâtul
va putea face dovada contrară, adică discontinuitatea posesiei.
A treia condiţie a acţiunii posesorii în complângere, aceea care să înde­
plinească condiţiile prevăzute de art. 922 alin. (2) NCC, constă în faptul că
posesia trebuie să fie utilă, adică neîntreruptă, netulburată şi publică.
 142 Posesia Acţiunile posesorii 143
"" Acţiunea posesorie specială i'n reintegrare intervine pentru apărarea încât să se poată repara prejudiciul ce s-ar cauza pârâtuJui prin această
posesiei, atunci când deposedarea sau tulburarea s-a produs prin violenţă.' măsură;
Violenţa nu poate avea nicio justificare În drept. ' Împotriva tulburării prin b) dacă instanţa încuviinţează menţinerea lucrului în starea sa actuală
violenţă este apărat nu numai posesorul de bună-credinţă, dar şi cel de rea­ ori continuarea lucrărilor, cauţiunea se stabileşte în sarcina pârâtului astfel
credinţă, prima măsură care trebuie să fie luată fiind aceea a restabilirii încât să se asigure posesorului sumele necesare pentru restabilirea situaţiei
situaţiei anterioare actelor de violenţă. Nu se cere ca posesia să fi avut o anterioare".
anumită durată înainte şi nici ca aceasta să fi fost utilă. Aprecierea existen­
ţei şi intensităţii violenţei se face de ' către instanţa de judecată, în funcţie
~ de circumstanţele cauzei deduse judecăţii. Violenţa poate fi materială sau
,
, morală. Se exercită prin loviri, insulte, intimidare etc.
, ' - '
"
.. ~,

' U,racţiunea p0gesorie.în reintegrare se cer~ să fie îndeplinită o singură

condiţie, şi anume: să nu li trecut un an de la tulburare sau deposedare
[art. 674 alin. (2) din Codul de procedură civilă şi art, 951 alin. (2) NCC].

§4. Protecţia juridică specială a posesiei

, ' ~

Conform prevederilor art. 952 alin. (1)-(2) NCC a fost pr~&ăzută pro~
tecţiajuridică specială a posesiei, constând În luarea măsurilor pentru con~
servarea bunului posedat. Cel care cere luarea acestor măsuri nu trebuie ,
să facă dovada unui drept real principal asupra bunului aflat în pericol.
Simpla posesie, ca stare de fapt, este suficientă pentru a fonnula o astfel de
cerere. Spre deosebire de acţiunile posesorii, care sunt exercitate după ce
deposedarea sau tulburarea s-a produs, măsurile pentru conservarea bunu­
lui posedat sunt măsuri de prevenire a producerii tulburării sau deposedării.
Condiţiile luării acestor măsuri sunt prevăzute de'art. 952 alin. (1)-(2) NCC
astfel:
,,(1) Dacă ex.istă motive temeinice să se considere că bunul posedat
poate fi distrus ori deteriorat de un lucru aflat în posesia unei alte persoane
sau ca urmare a unor lucrări, precum ridicarea unei construcţii, tăierea unor
arbori ori efectuarea unor săpături pe fondul învecinat, posesorul poate să
ceară luarea măsurilor necesare pentru evitarea pericolului sau, dacă este
cazul, încetarea lucrărilor.
(2) Până la soluţionarea cererii, posesorul ori, după caz, cealaltă per­
soană poate fi obligată la plata uriei cauţi uni, lăsate la aprecierea instanţei,
numai în unnătoarele situaţii:
a) dacă instanţa dispune, în mod provizoriu, deplasarea lucrului ori
încetarea lucrărilor, cauţiunea se stabileşte în sarcina posesorului astfel 4 il

II
 ·~·~l·
'f';' ·
-.
:1-ţ , ' .
:'>:'
I Fiind drepturi reale; dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt
: I"!
Capitolul V
Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată
.?.. Secţiunea L Consideraţii generale
">. §I. Prelirrrinarii
..~
S-a constatat la analiiadreptului de proprietate privată că proprietatea
este dreptul cel mai compiet asupra unui bun, deoarece conferă atributele
ius possidendi, ius utendi, iusfruendi şi ius abutendi. Prerogativele juridice
ale dreptului de proprietate - posesia, folosinţa şi dispoziţia - pot fi exerci­
tate în plenitudinea lor de către titular. Atributele sunt opozabile tuturor.
Spre deosebire de proprietate, sunt drepturi reale care nu~~clud posi­
bilitatea ca unele prerogative ale dreptului de proprietate să fi~ exercitate
, 1
de către un alt titular. Acestea sunt drepturi care P9t fi exercitate asupra
unui lucru a cărui proprietate ap~rţine altei persoanejure in re aliena. Pnn
separarea unor atribute, se formează drepturi reale distincte, care poartă
denumirea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale
principale, derivate asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv
. proprietandui, .care se constituie sau se dobândesc prin desprinderea ori
limitarea unor atribute din conţinut juridic al dreptului de proprietate l •
În cazul dezmembrămintelor dreptuluI de proprietate are loc disocierea
dintre atributele dreptului de proprietate, ele fiind împărţite intre titulari
diferiţi. Indiferent de natura dezmembrământului, dreptul de dispoziţie
aparţine totdeauna proprietarului. Dispoziţia este unica prerogativă care îl
indică pe titulaml dreptului de proprietate, pentru că a înstrăinat în mâinile
altuia, ceea ce duce automat la pierderea dreptului de proprietate. Curtea
Constituţională a întărit importanţa dreptului de dispoziţie, statuând pro­
tecţia specială? acesteia 2 •
[ A se vedea L. Pop, op. cit., p. 158: !.P Filipescu, op. cit., p. 235; C. Stătescu,
C. Birsan, op. cit., p. 244.
2 A se vedea Decizia nr. 4411 996 a Curţii Constituţionale, publicată în M. Of.
TIr. 34511996.
Dreptul de superficie 145
opozabile erga omnes inclusiv proprietarului care le-a constituit, sau a
cărei limitare a atributelor în favoarea unor terţi este obligat să le accepte
(de exemplu, în cazul servituţilor).
Dezmembrămintele se pot constitui numai asupra bunurilor care se află
în proprietate privată. Dreptul de proprietate publică fiind inalienabil, în
totalitatea atributelor sale, nu este susceptibil de constituirea unor dez­
membrăminte ale dreptului de proprietate l •
§2. Enumerare
Noul Cod civil, prin art. 693-772, recunoaşte următoareledezmembră-
minte ale proprietăţii private:
- dreptul de superficie;
-. dreptul de uzufruct;
- dreptui de uz;
- dreptul de abitaţie;
- dreptul de servitute.
Secţiunea a 2-a. Dreptul de superficie
§1. Noţiune şi caracterejurirlice
Superficia este reglementată în art. 693-702 NCC. Definiţia acesteia
se regăseşte în ar!. 693 NCC, confonn căruia "superficia este dreptul de a
avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul
acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte undrept de folosinţă".
Deşi acest text face referire numai la construcţie, trebuie să se ţină seama
că, potrivit ar!. 702 NCC, dispoziţiile referitoare la superficie se aplică şi în
cazul plantaţii lor, precum şi al altor lucrări autonome cu caracter durabil.
Rezultă din definiţia dată că în cazul dreptului de superficie se suprapun
două drepturi de proprietate: cel al titularului dreptului de superficie asupra
construcţiei şi cel al proprietarului terenului pe care acesta se află situat.
Proprietatea asupra construcţiei, deasupra ori în subsolul acelui teren,
atrage după sine un drept de folosinţă asupra terenului, care este caracteri­
[ A se vedea L. Pop, ap. cit., p. 185; C. Birsan, M. Gaiţă, M. M. Piv"iceru,
Drept civil. Drepturi reale, Ed. Fundaţiei Chemarea, Iaşi, 1997, p. 153.
 146 Dezmembrămi.ntele dreptului de proprietate privată Dreptul de superjicie 147
zat, ca noţiune juridică, ca fiind un drept real de superficie. S uperficia este, în unnătoarele cazuri: construcţii ridicate de soţi pe terenul unuia dintre ei,
deci, un dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren.
construcţii publice pe terenul particulari lor etc.! Este de reţinut că , cel mai
Dreptul de superficie prezintă următoarele caractere juridice:
adesea, asemenea convenţii intervin în cadrul raporturilor de familie , între
a) este un drept real imobiliar. având ca obiect Întotdeauna un bun imo­
părinţi şi copii sau alte rude apropiate, când se permite ca unii să constru­
bil, adică un teren;
iască pe terenul celorlalţi. În asemenea situaţii, convenţia poate fi dovedită
b) este un drept constituit pe o durată determinată, În sensul că există
prin orice mijloc de probă.
pe o perioadă de cel mult 99 ani, termen care poate fi prelungit;
Prin testament~ dreptul de superficie ia naştere în situaţiile în care tes­
c) este un drept imprescriptibil extinctiv,acţiunea În revendicare putând
tatorul lasă proprietatea construcţiei unui legatar şi proprietatea unui alt
fi formulată de superficiar atâta timp cât dreptul de superficie există.
legatar.
*
Tot astfel în cazul partaj ului între moştenitori, dacă construcţiile sunt
atribuit~unuia djntre comoştenitori, iar terenul aI!llia dintre aceştia .
.."
§2. Constituirea Q,reptului de superficie . . ~!.. ­

Dacă dov·ada existenţei uneI convenţii nu se face, constructorul nu va

Dreptul de superficie poate lua naştere în temeiul unui act juridic, prin
uzucapiune sau prin efectul legii, în conformitate cu prevederile art. 693
alin. (2) NCC. De asemenea, ea se naşte numai prin înscriere în cartea
funciară.
I
I dobândi un drept real, ci doar un drept de creanţă.
De asemenea, în art. 693 alin. (3)-(4) NCC au fost reglementate două
I
I cazuri speciale de constituire în baza unui act juridic a dreptului de super­

a) constituirea dreptului de superjicieprin act juridic. Drep~tpl de super­

-I ficie . Astfel :
,,(3) Superficia se poate înscrie şi în temeiul unui act juridic prin care
ficie se constituie prin act juridic atunci când are ca temei o c~hvenţie, un

proprietarul întregului fond a transmis exclusiv construcţia ori a transmis

testament sau un act de concesiune.

terenul şi construcţia, în mod separat, către două persoane, chiar dacă nu

Convenţia şi testamei7tul constituie titluri pebaza' c;ăror~ se dobândeşte
s-a stipulat expres constituirea superficiei.",
dreptul de superficie asupra terenurilor proprietate privată. Prin convenţie,
(4) În situaţia în care s-a c0l'!struit pe terenul altuia, superficia se poate
dreptul de superficie se dobândeşte atunci când proprietarul terenului îşi dă
acordul ca o altă persoană să edifice pe terenul său o construcţie. Convenţia înscrie pe baza renunţării proprietarului terenului la dreptul de a invoca .
în cauză va putea fi încheiată cu Îndeplinirea condiţiilor de validitate pre­ I, accesiunea, în favoarea constructorului. De asemenea, ea se poate înscrie
în favoarea unui terţ pe baza cesiunii dreptului de a invoca accesiunea".
văzute în Noul Cod civil. Contractul poate să fie cu titlu oneros sau cu

titlu gratuit, dar întotdeauna încheiat în formă autentică. Desigur, dreptul

b) Uzucapiunea poate să ducă la constituirea dreptului de superficie,
de superficie constituit anterior punerii în aplicare a Noului Cod civil este
Însă, în acest caz, trebuie să se ţină seama de condiţiile specifice Llzllcapi­
valabil, în măsura în care legea În vigoare la data încheierii contractului nu
unii tabu Iare sau extratabulare.
impunea cerinţa formei autentice!. .
I c) Constituirea dreptului de superficie În temeiul legii. În legislaţia
În literatura juridică s-a admis posibilitatea dobândirii dreptului de

I română este consacrat ca acest drept să se dobândească direct din lege, în

superficie, indiferent dacă este sau nu înscris acest drept În cartea funciară,
confonnitate cu prevederile art. 693 alin. (2) NCC.
I De exemplu: dreptul de superficie ia naştere atunci când soţii con­
;,
I
S-a reţinut că şi convenţia verbală, care a fost recunoscută în jurisprudenţa

I
"
struiesc pe terenul bun propriu al unuia dintre ei. Construcţiile edificate
',1
interbel id'i)Jr putea crea dreptul de servitute. A se vedea, în .acest sens, C. A tunaru,
de soţi , pe terenul proprietatea exclusivă a unuia dintre ei, sunt bunuri
Noi aspecte teoretice şi practice ale dreptului de superficie, în Dreptul, nr. 5-6/1993,

'1 ,
pp. 65-73.
In practică, atunci când se solicită eliberarea autorizaţiei de construire În teme­
iul Legii nr. 50/1991, autorităţile administrative solicită acte autentice privind
dreptul de a edifica pe un anumit teren. Astfel, În ce~e mai frecvente situaţii, con­
I comune ale soţilor, soţul neproprietar al terenului devenind titular al unui
drept de superficie. Acest drept este recunoscut ex lege în favoarea soţului
i
I A se vedea, în acest sens, D. Chirică, Publicitatea transferurilor dreptului de

ven~a prin care se constituie superticia este Încheiată prin înscris autentic. proprietate imobiliară , În Dreptul, or. 4/1 992, p. 22; 1. Sabău-Pop, op. cit., p, 185.
 148 Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată
'" neproprietar al terenului 1. Desigur, în contextul punerii în aplicare a Noului
Cod civil, în cazul În care soţii realizează, în timpul căsătoriei, o con­
strucţie pe terenul unuia dintre ei, această situaţie specială de cGnstituire
a dreptului de superflcie trebuie avută în vedere, dar numai în măsura în
care se aplică regimul comunităţii legale de bunuri, în condiţiile prevăzute
de art. 339 NCC.
§3. Exercitarea dreptului de superficie
* Titularul are un drept de proprietate asupra construcţiei şi în conse-.
""'cinţă superficiarul are as!:'pra acesteia, atributele dreptului de proprietate
- posesia, folosinţa şi dispoziţia - În plenitudinea lor.
Asupra terenului, pe care sunt edificate construcţiile, plantaţiile sau
lucrălile sale, superficiarul exercită posesia şi folosin~a şi un drept de dis­
poziţie materială limitat, în sensul că poate aduce modificări ale configura­
ţiei fizice a terenului pentru a realiza lucrările necesare realizării construc­
ţiei, cum sunt: săpături le, drenările, neteziri, instalaţii subterarr..~ etc.
Superficiarul este îndreptăţit să înstrăineze construcţia, f@ră să aibă
nevoie deconsimţământul proprietarului terenului. De asemenea, superfi-_
ciarul va exercita şi prerogativele dezmembrate din dreptul de proprietate
asupra terenului. În .acest sens, superficiarul poate să culeagă productele
terenului.
Acest drept se va transmite şi prin moştenire legală sau testamentară,în­
condiţiile dreptului succesoral. El poate fi grevat de sarcini reale în cazuri
precum: uzufructUl, uzul, abitaţia, servitutea, ipo,teca.
Dreptul de a transmite proprietatea sau de a greva superficia, poate
fi restrâns sau limitat prin convenţia de ' constituire, printr-o prevedere
expresă în acest sens.
În cazul În care superficia s-a constituit cu titlu oneros, dacă părţile nu
au prevăzut alte modalităţi de plată a prestaţiei de către superficiar, titu­
larul dreptului de superficie datorează, sub formă de rate lunare, o sumă
egală cu chiria stabilită pe piaţa liberă, ţinând seama de natura terenului,
1 A Se vedea, în acest sens C Bli·s{{!7, Regimul juridic al bunurilor imobile,
Ed. Ştiinţifică şi Enciclopedică , Bucureşti, 1983, pp. 65-66; 1. Filipescu, Tratat de
dreptul familiei, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1998, p. 45; T ]onaşcu, S. Brădeanu,
op. cit., p. 128; Decizia civilă Ilr. 903/1983 a Tribunalului Suprem, În Revista
română de drept, nr. 7/1983, p. 73; Decizia civilă nr. 1261/1982 a Tribunalului
Suprem, în Revista română de drept, Of. 7/1983, p. 58.
Dreptul de superjicie 149
de destinaţia construcţiei În cazul în care aceasta există, de zona în care se
află terenul, precum şi de orice alte criterii de detenninare a contravalorii
folosinţei. În caz de neînţelegere între părţi, suma datorată proprieta~ului
terenului va fi stabilită pe cale judecătorească, în conformitate cu prevede­
rile art. 697 alin. (1 )-(2) NCC.
Dacă nu există determinate limitele exercitării dreptului de superficie,
se vor aplica dispoziţii art. 695 alin. (1) conform căruia "exercitarea drep­
tului de superficie este delimitată de suprafaţa de teren pe care urmează să
se construiască şi de cea necesară exploatării construcţiei sau, după caz,
de suprafaţa de teren aferentă şi de cea necesară exploatării construcţiei
edificate". Odată ce construcţia a fost reahzată , superficiatul "nu poate
modifi.;a -s.tructura construcţieî. EI o poate însă deinola, dar cu obligaţia
dea o reconstrui În forma iniţială. În cazul în care superficiarul modifică
structura construcţiei, proprietarul terenului poate să ceară, în termen de
i 3 ani, încetarea dreptului de superficie sau repunerea în situaţia anterioară.
În al doilea caz, curgerea termenului de prescripţie de 3 ani este suspen­
I dată până la expirarea duratei superficiei", în conformitate cu prevederile
art. 695 alin. (2)-(3) NCC.
I
1­ §4. Încetarea d.reptului de superficie
/
·1 Aliicolul 698 NCC arată că Clreptul de superficie se stinge prin radierea
din cartea funciară, pentru una dintre următoarele cauze:
a) la expirarea tennenului;
b) prin consolidare, dacă terenul şi construcţia de vin proprietatea ace­
leiaşi persoane;
.c)prin pieirea construcţiei; dacă există stipulaţie expresă în acest sens;
d) în alte cazuri prevăzute de lege.
Cât priveşte efectele încetării superficiei, se facedistincţie între expira­
rea termenului, consolidare şi pierirea construcţiei . .
Conform prevederilor art. 699 alin. (1 )-(4) NCC:
,,(1) În cazul prevăzut la art. 698 lit. a) NCC, în absenţa unei stipulaţii
contrare, proprietarul terenului dobândeşte dreptul de proprietate asupra
construcţiei edificate de superficiar prin accesiune, cu obligaţia de a plăti
valoarea de circulaţie a acesteia de la data expirării tennenului.
II (2) Când construcţia nu exista în momentul constituirii dreptului de
superficie, iar valoarea acesteia este egală sau mai mare decât aceea a
terenului, proprietarul terenului poate cere obligarea constructorului să
 fjf.
150 Dezmembrămintele drEptului de proprietate privată
.. cumpere terenul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă
nu ar fi existat constrţlcţia. Constructorul poate refuza să cumpere terenul
dacă ridică, pe cheltuiala sa, construcţia cJădită pe teren şi repune terenul
În situaţia anterioară.
(3) În absenţa unei înţelegeri contrare încheiate cu proprietarul tere­
nului, dezmembrămintele consimţite de superficiar se sting în momentul
încetării dreptului de superficie. Ipotecile care grevea:ză dreptul de super­
ficie se strămută de drept asupra sumei primite de la proprietarulterenului
în cazul prevăzut la alin. ( 1), se extind de drept asupra terenului în cazul
I·~
Of
prev}izut ia alin,. (2) teza 1 sau se strămută de drepCasupra materialelor, În
~azul pr~văzut laa,lin. (2) teza a II-a. : . - 1·
(4) Ipotecile constituite,cu privire la teren pe durata existenţei superfi­
ciei nu se extind cu privire i'a întregul imobil în momentul încetării drep­
tului de superficie în cazul prevăzut la alin. (1). Ele se strămută de drept
asupra sumei de bani primite de proprietarul terenului în cazul prevăzut la
alin. (2) teza I sau se extind de drept cu privire la întregui teren în cazul
prevăzut la alin. (2) teza a II-a". . .
În cazul încetării dreptului de superficie prin consolidar~J conform
prevederilor art. 700 alin'- (1)-(2) NCC, în abs~nţa unei stipulaţn contrare
dezmembrămintele consimţite de superficiar se menţin pe durata pentru
care au fost constituite, dar DU mai târziu de împlinirea tennenului inÎlial
al superficiei. Ipotecile născute pe durata existenţei superficiei se menţin
fiecare în funcţie de obiectul asupra căro ra s-au constitui t (nuda proprietate
asupra terenului sau construc ţ ia împreună cu dreptul de folosinţă asupra
terenului).
În cel de-al treilea caz, când superficia încetea,ză prin pieirea construc- .
ţiei, potrivit art. 70 I alin. (! )-(2) NCC, drepturile reale care grevează drep­
tul de superficie se sting, dad, legea nu prevede altfel: IpoteciJe născute cu
privire la nuda proprietate asupra terenului pe durata existenţei dreptului de
superficie se menţin asupre, dreptului de proprietate reîntregit.
Secţiunea a 3-3. Dreptul de uzuf:ruc!
. "'-.
§1. Notfrunea
, dre .otuiuR de ilzufruct
Potrivit prevederilor art. 703 NCC, "Uzufructul este dreptul de a folosi
bunul altei persoane şi de a culege fructele acestuia, întocmai ca proprie­
tarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanţa". El este reglementat în
art. 703-748 NCC.
Dreptul de uZlljruct ISI
Definiţia dreptului de uzufruct rezultă din prevederile art. 703 NCC,
prin urmare, dreptul de uzufruct este acel drept real principal, dezmem­
brământ al dreptului de proprietate privată, esenţialmente temporaJ~ care
conferă titularului său numit uzujructuar, dreptul de a exercita asupra
bunului altuia atributul de a stăpâni şi afolasi acel bun, inclusiv posibili­
tatea cedării emalumentului acesteijolosinţe, cu obligaţia de a-i conserva
substanţa.
Dreptul de uzufruct ia naştere prin dezmembrarea dreptului de proprie­
tate privată, respectiv prin divizarea airibl!tului posesiei şi prin pierderea de
<;}itre proprietara el~mentelor usus (ius utendi) şi jructus (ius jruendi) , care
formează atributul folosinţei. Aşadar, dreptul de uzufruct este un ius in re
aliena, fără să poată conferi facultatea de a dispune de lucru. Uzufructuarul
nu poate dispune de bun prin acte de înstrăinare sau distrugându-i sub­
stanţa. El este dator să conserve substanţa bunului (salva enlln substantia),
reieşind voinţa legiuitorului de a impune titularului dreptului de uzufruct
şi revenindu-i obligaţia să menţină destinaţia pe care proprietarul a dat-o
bunului.
§2. Caracterele juridice ale dreptului de uzufruct
Din textul legal al art. 703 , NCC, definitia dată uzufructului şi din
analiza doctrinei:..juridice sed~sprind urm2t~arele caractere juridice ale
uzufructului:
a) Uzufructul este un drept real principal asupra bunului altuia, dez­
membrământ al dreptului de proprietate privată, care se bucură ~e opoza­
bilitate întocmai ca şi dreptul de proprietate. Mai mult decât·atât, poate fi
opus chiar şi nudului proprietar. Această caracieristică desemnează dreptul
uzufructuarului de folosinţă asupra bunului altuia şi dreptul de a culege
fructele pe care le dă acel bun, potrivit naturii şi destinaţiei pe care acesta
le are.
b) Uzufructul este un drept esenţialmente temporar (vremelnic) . Dacă
titularul său este o persoană fizică, el poate fi cel mult viager; dacă titularul
este o persoană juridică, durata .lui în timp nu poate depăşi 30 de ani. La
persoanele juridice, chiar dacă s-a prevăzut o durată mai mare, după 30 I
de ani încetează de drept. Uzufructul constituit până la data la care o altă !
persoană va ajunge la o anumită vârstă durează până la acea dată, chiar
dacă acea persoană ar muri înainte de împl inirea vârstei stabilite. Dacă el
este consimţit în favoarea a două sau mai multe persoane, după decesul I
I
j I
I
 152 Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată
" uneia dintre ele, cealaltă persoană păstrează dreptul asupra întregului bun
În continuare, până la sfârşitul vieţii [art. 708 alin. (l)-(4) NCC].
c) Uzufructul poate fi mobiliar sau imobiliar, corporal sau incorpora!,
poate face obiectul său inclusiv o masă patrimonială, o universalitate de
fapt ori o cotă-parte din acestea (art. 706 NCC): Ba mai mult, uzufructul
poartă asupra tuturor accesoriilor bunului dat în uzufruct, precum şi asupra
a tot ce se uneşte sau se încorporează În acesta (art. 707 NCC).
d) Uzufructul poate fi cedat. Articolul 714 alin. (1) NCC, prevede
expres posibilitatea uzufructuarului de a ceda emolumentul dreptului său,
>!-
fără acord.ul nudului proprietar, dispoziţiile în· materie de carte funciară
fi)nd aplicabile.
§3. Conţinutul şi importanţa uzufructului
Din definiţia dată rezultă că uzufructul constă în faptul că atributele de
posesie şi folosinţă aparţin uzufructuarului, ceea ce şi constituie conţinutul
. jlliidic al dreptului de uzufruct, proprietarul rămâne doar cu atrigutul de
dispoziţie juridică, proprietatea sa fiind astfel lipsită de Întregime"'@atribu­
telor sale. Aceasta se numeşte nudă proprietate, iar proprietarul devine nud
proprietar, În sensul că are la îndemână doar dispoziţia juridică. Din unirea
uzufructului cu nuda proprietate se obţine deplina proprietate. .
Ca importanţă, uzufructul este un bun mijloc de a da cuiva folosinţa
completă a unui lucru, care rămâne mai 'departe În proprietatea titularu­
lui dreptului de proprietate. Proprietarul nutreşte speranţa reală că la un
moment dat proprietatea sa va deveni deplină, pentrLi că uzufructul are un
caracter temporar. Uzufructul este un mijloc econo~ic de a obţine avantaje
pentru proprietar, la fel şi pentru uzufructuar, prin funcţionalitatea econo­
, \.
mică şi socială pe care o are.
Uzufructul poate avea şi dezavantaje. Fiind un drept temporar, adese­
ori, se urmăreşte obţinerea unor avantaje, exploatându-se bunul la maxim,
supunându-I astfel uzurii rapide. Abuzurile de folosinţă în cadrul exercitării
uzufructului, sunt Întâlnite mai des la pământuri şi plantaţii , cu o frecvenţă
mai redusă la clădiri ..
§4. Obiectul dreptului de uzufruct
Potrivit prevederilor art. 707 NCC: "Pot fi date în uzufruct orice bunuri
mobile sau imobile, corp orale ori necorporale, inclusiv o masă patrimonială,
.I
'-,!
Dreptul de uzufruct 153
o universalitate de fapt ori 6 cotă-parte din acestea". Ba mai mult, uzufruc­
tul poartă asupra tuturor accesoriilor bunului dat În uzufruct, precum şi
asupra a tot ce se uneşte sau se încorporează În acesta (art. 707 NCC).
Uzufructul se poate constitui asupra unui bun sau asupra unui drept.
Tot astfel, poate avea ca obiect o universalitate. Deci uzufruct va fi, după
caz, uzufruct universal sau cu titlu universal, precum şi asupra unui bun
determinat, când avem de-a face cu un uzufruct cu titlu particular.
De regulă, uzufructul are ca obiect bunuri neconsumptibile pentru că
are obligaţia de a lăsa neatinsă substanţa bunului. Cu toate acestea, se
, admite ca"uzufructul să se poată constitui şj cu privire Ia lucruri conSump­
tibile (banr;: grâne, băuturi etc.), caz în care uzufruct~arul are obligaţia
de a le înapoia în aceeaşi cantitate, calitate şi valoare cu cele primite.
Constatăm că în realitate prin consumarea bunului, obiect al uzufructului
se transmite proprietatea lui corelativ CLI obligaţia de restituire. Uzufructul
asupra unor iucruri consumptibile poartă denumirea de cvasiuzufruct.
Acesta este reglementat de art. 712 NCC, care dă dreptul de a dispune de
, lucrurile consumptibile, însă cu obligaţia de a restitui bunuri de aceeaşi '
cantitate, calitate şi valoare sau, Ia alegerea proprietarului, contravaloa­
rea lor Ia data stingerii uzufructului. Despre cvasiuzufruct s-a remarcat în
literatura juridică că nu se stabileşte niciodată în mod exclusiv şi izolat:
"Cvasiuzufructul lucrurilor consuÎnptibile este totdeauna accesoriul unui
uzufruct mai larg stabilit asupra L1nor sume de bunuri, printre care se află şi
lucruri consumptibile, cum este cazul unei succesiuni care cuprinde bani,
grâne, roade etc". 1. . .
Dacă uzufructul se poate constitui asupra oricărui bun, cu condiţia ca el
să se afle în circuitul civil, el se poate constitui şi asupra bunurilor incor­
porale (drept de_proprietate intelectuală, artistică, industrială) şi chiar asu­
.! pra creanţelor, În ceTe mai multe dintre componentele acesteia, cum ar fi:
uzufructul acţiunilor sau părţilor sociale corespunzătoare capitalului, uzu­
fructul dividendelor, uzufructul dobânzilor, uzufructul rentei viagere, uzu­
I fructul asupra unei universalităţi juridice şi uzufructul fondului de comerţ
(art. 737-745 NeC).
II
I
1 A se vedea C. Hamangiu, 1. Rosetti-Bă1ănescu, Al. Băicoianu, op. cit.,
pp. 32 J ,322,

· ;m~·'·'
;;..
•.:-;..J
.~~~-
-li;
154 . Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată
'" §:S. Moduriie de dobândire 2'. uzufructului
Potrivit art. 704 alin. (1 )-(2) NCC:
,,(1) Uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte·
moduri prevăzute de lege, dispoziţiile în materie de carte funciară fiind
aplicabile.
(2) .Uzufructul se poate constitui numai în favoarea unei persoane
existente". .
Articoiul 704 alin. (2) NCC trebuie corelat cu dispoziţiile art. 205
l"
<. - ... alin. {3.)~c:.C, din care rezultă că, perşoaftele juridice pot, chiar de la data
-actului "de înfiinţare, să dobândeasca drepturi şi să-şi asume obligaţii, dar
numai în măsura necesară pen,tru ca persoana juridică să ia fiinţă în mod
valabil.
Dobândirea uzufructului prin act juridic se poate realiza în mod direct
şi în mod indirect. Prin această formă, proprietarul transmite cele două atri­
bute care compllllllZufructul şi păstrează pentru sine nuda proprietate, când
constituirea llZllfructului este directă. De asemenea, constituire dir~flă este
şi atunci când proprietarul transmite nuda proprietate la o persoană"'Şi cele­
lalte două atribute (posesia şi folosinţa) la o altă persoană. .1
Constituirea indirectă este atunci când proprietarul înstrăinează nuda
proprietate şi reţine pentru sine atributele de posesie şi folosinţă devenind
uzufructuar.
Uzufructul se poate dobândi prin testament, care este frecvent întâlnit .
în materie de stabilire a acestui drept real. Legatul de uzufruct asigură
uzufructuarului un beneficiu fără Însă a prejudicia în mod definitiv p~
moştenitorii legali . Aceştia având calitatea de nuzi proprietari vor deveni
proprietari deplini după ce uzufructuarul va înceta din viaţă.
Uzufructul poate fi dobândit şi prin partaj voluntar, care în realitate este
tot o constituire prin act juridic. Copartajanţii se înţeleg între ei ca unul să
preia uzufructul şi altUI nuda proprietate.
Uzufructul poate fi dobândit şi prin uzucapiune, cu respectarea reguli­
.\
lor care vor fi analizate separat. Impo rtanţa practică a dobândiri i uzufmc­
tului prin uzucapiune este redusă, deoarece, de regulă, posesia utilă duce la
" proprietăţi.
doMndirea Jeplinei
În regimul de carte funciară s-a consacrat regula potrivit căreia drep­
turile reale imobiliare iau naştere, se modifică, se strămută sau se sting
Uzufructuarul trebuie să conserve substanţa bunului, cu excepţia cva­
numai de la data înscrierii lor în cartea funciară, atât Între părţi, cât şi faţă
de terţi.
IIml
I
Dreptul de uzujnlct 155
Atunci când uzufructul se constituie asuora unui imobil (teren sau con­
strucţie)prin act juridic, acesta trebuie să se perfecteze sub forma Înscri­
sului autentic.
§6. Drepturile şi obligaţiile uzufructuarului şi ale nudului
proprietar
Drepturile uzufructuarului constau în obţinerea posesiei bunului care
constituie obiect al uzufructului.
a) UZLifnl~tu~ritl are dreptul să ceară p,:ed.c;rea Îl1]olosinţă a bunului·
care formează obiectul uZufructu!ui. Dacă proprietarul se opune la pre­
dare, uzufmctuail.!l poate exercita acţiunea confesorie împotriva nudului
proprietar sau a succesorilor acestuia, în ultimă ipoteză dacă uzufructul
s-a constituit prin testament. Dacă uzufructul s-a constituit prin act juridic,
I I
llzufructuarul va putea obţine predarea bunului având la îndemână acţiunea
personală născută din contract.
i b) Uzufructuarul are d~eptul de a se folosi de bun şi de a-i culege fruc­
.teie în cursul uzufructului, conformart. 709 NCC. Uzufructuarul are, în
-1 general, toate drepturile de care se poate folosi proprietarul pentru nevoi
şi interese personale. Acest drept ~ste în corelaţie Cl,l obligaţia de a con­
serva substanţa buntllui, ceea ce reprezintă în realitate o limitare, deoarece
I
i.lzufructuarui nu poate să dea bunuriior o altă destinaţie decât aceea dată
de proprietar, pentru că el nu poate avea drepturi mai largi decât proprieta­
I ruL Trebuie avut în vedere că proprietarul are dreptul să dea o exploatare
1 .. deosebită lucrului, mergând până la a-I degrada sau chiar distruge, ceea ce
I uzufructuarul nu poate să facă. Folosinţa bunului exercitată de el trebuie
să fie mai raţională şi în conformitate cu destinaţIa şi 1,Itilitatea bunului,
pe care însă adevăratul proprietar când îşi exercită drepturile sale poate
I
să le schimbe. În cazul folosinţei normale a bunului, uzufructuarul "nu va
fi obligat să le restituie decât în starea în care se vor af1a la data stingerii
uzufructului" [art. 713 alin. (2) NCC]. Uzura nu se va confunda î'nsă cu
deteriorarea rapidă a bunului prin utilizare, "în acest caz, la sfârşitul uzu­
fillctului , Llzufructuarul va restitui valoarea pe care ar fi avut-o bunul la
această din urmă dată"_
siuwfructului, privind lucruri consumptibile, unde îi revine obligaţia de a
înlocui bunurile consumate.
 156 Dezmembrămintele dreptului de proprietotepr.ivotă .
" Uzufructuarul are dreptul să perceapă fructele şi veniturile bunului şi
să şi le însuşească fără nicio obligaţie de a da socoteală nud ului proprietar.
Acest drept se întinde asupra fructelor (naturale, industriale, civile) şi se
naşte din momentul constituirii uzufructului. Fructele naturale şi indus­
triale se dobândesc prin percepere, adică prin culegerea 10L Ele rămân
uzufructuarului din clipa în care a intrat în posesia lor. Fructele trebuie să
ajungă la maturitate şi să fie despărţite de bunul care le produce. Fructele
.. civile se cuvin uzufructuamlui proporţional cu durata uzufructului, dreptul
de a le pretinde dobândindu-Se zi cu zi. Uzufructuarul nu are Însă dreptul să
culeagă prodp~tele--bunului, întrucât acestea consumă substanţa lucrului,
_. "În temeiuldr~ptului de f610sintă uzufructuarul va putea face, de asem~­
nea, acte de conservare şi de 'administrare. ..
c) Uzu(ructuarul are dreptul de a ceda beneficiul dreptului său de uzu­
fruct. El poate ceda beneficiul dreptului său, în acest caz, după notifica­
rea cesi unii , cesionarul fiind dator faţă de nudul proprietar pentru toate
obligaţiile născute după notificarea cesiunii. U7:ufructuarul rămâne dator
exclusiv faţă de lludul proprietar numai pentru obligaţiile născut~ţnainte
de cesiune. Până Ia notificareacesiunii, llzufructuarul şi cesionarul raspund
solidar pentru îndeplinirea tuturor obligaţiilor faţă de nudul proprietar.
După cesiune, dreptul de uzufruct continuă, după caz, până la împlini c
rea termenului iniţial sau până la decesul uzufructuarului iniţial [art. 714
alin. (1)-(4) NCC].
Uzufructllarul poate închiria sau arenda bunul primit în uzufruct, în
temeiul unui contract încheiat cu un terţ .
Locaţiunile de imobile încheiate de uzufructuar, înscrise în cartea fun­
ciară, sunt opozabile proprietantlui sau lil0ştenitorilor acestuia, după stin­
. gerea uzufructului prin decesui sau, după caz, încetarea existenţei juridice
a uzufructuarului, până la împlinirea tenr!enu!ui lor, dar nu mai mult de 3
ani de la încetarea uzufructului .
Reînnoirile de închirieri de imobile sau de arendări făcute de uzufruc­
tuar şi înscrise în cartea funciară înainte de expirarea contractelor iniţiale
sunt opozabile proprietarului şi moştenitorilor săi pe o perioadă de cel mult
6 luni ori, după{:3-z, de un an, dacă la data stingerii uzufructului nu au fost
puse în executare. in niciun caz, locaţiunile DU pot dura mai mult de 3 ani
de la data stingerii uzufructului .
În cazul în care uzufructul s-a stins prin expirarea termenului, locaţiu­
ni le încetează, în toate cazurile, odată cu stingerea uzufructului [art. 715
alin. (1)-(4) NCC].
Dreptul de uzufruct 157
Obligaţiile uzufructuaruiui
a) Înainte de intrarea Înfolosinţă, uzufructuarul are obligaţia de a pro­
ceda la inventarierea bunurilor mobile şi la constatarea stării în care se
află imobilele, cu excepţia cazului în care uzufructul unui bun mobil este
dobândit prin uzucapiune (art. 723 NCC). Inventarierea es te operaţiunea
IiI~ i
prin care se constată cantitatea şi natura bunurilor mobile supuse uzufruc­
tului, fără să fie obligatorie şi evaluarea acestorbunuri. Inventarul mobile­
lti l
\
lor şi constatarea stării bunurilor imobile se consemnează într-un proces­
verbal, care poate fi Iacut în fonnă autentică sau sub semnătură privată,
, Cl! sc.oQul de a constitui mijloc de probă pentru predarea, bunurilor spre
I
II~
.
folosinţă. Pentru îndeplinirea obligaţiilor uzufructuarului se poate proceda
la constituirea unei garanţii, confonn prevederilor art. 726-728 NCC.
b) În timpul exercitării dreptului de uzufruct, uzufructuarul are mai
multe obligaţii: de a se folosi de lucru ca un bun proprietar [art. 703 şi
art. 713 alin. (1) NCCj; obligaţia de a aduce la cunoştinţa nudului proprietar
orice uzurpare a fondului şi orice contestare a dreptului de proprietate
(art. 734 NCC); obligaţia de suportare a reparaţiilor de întreţinere a bunu­
lui (art. 729-730 NCC); obligaţia de a plăti sarcinile speciale şi sarcinile
anuale impuse de proprietate [art. 733 alin. (2) şi art. 735 alin. (2) NCC],
obligaţia de a plăti cheituielile ocazionate de litigiile privitoare la folosinţă
[art. 733 alin. (1) NCC], precum şi ,Obligaţia uzufructuarului universal sau
cu titlu universal de a plăti datoriit~ (art. 732 şi art. 743 NeC).
Atunci câncfDunurile au pierit dintr-un caz fortuit, uzufructuarul va
fi absolvit de obligaţia de restituire, în acest caz uzufructul va continua
asupra despăgubirii plătite de terţ sau, după caz, asupra indemnizaţiei de
asigurare, dacă aceasta nu este folosită pentru repararea bunului; potri vit
art. 748 alin. (2) NCC. Dacă este vorba de bunu ri consumptibile, uzufruc­
tuarul nu va fi absolvit de obligaţia de restitu ire dacă bunurile au dispărut
dintr-un caz f0l1uit , pentru d. el a devenit propri etar în tnomentul naşterii
uzufructului, situaţie în care el va suporta riscul pi eiri i fort ui te a bunului.
În art. 716 alin. (1 )-( 4) NCC sunt cuprinse reglementări speciale cu
privire la lucrările şi îmbunătăţirile Tacute de uzufructuar, când obiectul
uzufructului este un imobil. Astfel, la încetarea uzufructului, uzufructua­
rul nu poate pretinde vreo despăgubire pentru lucrările adăugate unui bun
imobil, cu excepţia celor necesare, sau pentru îmbunătăţirile aduse unui
bun mobil, chiar atunci când prin acestea s-a sporit valoarea bunului. Dacă
lucrările sau îmbunătăţirile au fost făcute fără încuviinţarea proprietarului,
acesta poate cere obligarea uzufructuarului la ridicarea lor şi la readucerea
 158 Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată
'" bunului în starea în care i-a fost încredinţat. Uzufructuarul va putea cere o
indemnizaţie echitabilă pentru lucrările necesare adăugate : De asemenea, el
va putea cere o indemnizaţie echitabilă şi -pentru celelalte lucrări adăugate
sau pentru îmbunătăţirile făcute cu Încuviinţarea proprietarului, dacă, prin
acestea, s-a sporit valoarea bunului. În cazul lucrărilor autonome făcute
de uzufructuar asupra unui bun imobil, vor fi aplicabile, în mod corespun­
zător, în lipsă de stipul aţie sau dispoziţie legală contrară, dispoziţiile din
materia accesiuni i imobiliare artificiale [art. 716 alin. (1 )-(4) NCC].
" Stingerea uzufructului prin moarte este de ordine publică, ace~sta însem­
" §7. D'tepturile şi obifgaţiiIe nudului proprietar
Drepturile Dudului proprietar sunt cele care rezultă din exercitarea
atributului dispoziţiei:
a) dreptul de a înstrăina nuda proprietate, dobânditorul subsecvent ÎI1Să
rămâne obligat să respecte uzufructul constituit, care este un drept real;
b) dreptul de a greva nuda proprietate cu ipotecă, de a constitui o ser­
vitute, fără ca prin aceasta să-I Împiedice pe uzufructuar în ex~citarea
dreptului său; 'i'.
c) dreptul de a culege productele bunului, fructele se cuvin uzufruc­
tuarului ;
d) dacă bunul care formează obiectul uzufructului este expropriat, pen­
tru că şi dreptul de uZllfruct este expropriabil, despăgubirea acordată va fi
împărţită între nudul proprietar şi uzufructuar;
e) dreptul de a exercita toate acţiunile în justiţie prin care se apără drep­
tul său de proprietate; fără ca prin aceasta să se adu<;:ă atingere drepturilor
uzufructuarului. El nu va plltearevendica bunul SălI de la uzufruCtuarîna­
inte de stingerea uzufructuiui; ­
Obligaţiile Dudului proprietar sunt unnătoare le :
a) obligaţia pasi v ă sau negativă de a se abţine de la orice fapt material
de natură să-I Împiedice pe uzufructuar în exerci tarea drephJ\ui său;
- b) obligaţia pozitivă de a-I garanta pe uzufructuar pentru evicţi une în
două dintre cazuri, şi anume: în cazul când obligaţia de garanţie derivă din
natura uzufructu!ui şi în cazul când proprietarul şi-a asumat în mod expres
ci asemenea obligaţie, prin actul constitutiv alllzufructuiui, spre exemplu
atu nci când are caracteroneros;
c) de a-l despăgubi pe uzufructuar, când a micşorat valoarea de exploa­
tare a bunului, obiect al dreptului de uzufruct.
Dreptul de uzufnlct 159
§8. Stingerea uzufructului
Modalităţile de stingere a uzufructului sunt reglementate de art. 746-748
NCC. Astfel, dreptul de uzufruct se stinge prin:
a) Moartea uzufnictuanliui, ori, după caz, încetarea personalităţii juri­
dice. Acest mod de stingere este consecinţa caracterului viager al dreptului
de llzufruct. Dacă uzufructul a fost constituit în favoarea ambilor soţi, fără
nicio altă precizare, În practica judiciară s-a decis că , în caz de moarte
a- ui1Uia di.ntre sOţi,celălalt păstrează uzufructul pentru întregul imobiJl.
nând că orice convenţie prin care s-ar stipula constituirea un~Ij. ''llzufriJct
perpetuu şi transmisibil, este absolut nulă. Este admisibilă însă constituirea
de UZUfIUCt în beneficiul mai multor persoane succesive. În acest sens, este
posibil să se stipuleze ca uzufructul constituit În favoarea unei persoane
după moartea acesteia să treacă la altă persoană, cu condiţia ca toţi bene­
ficiarii să fie în viaţă. Acest uzufruct trebuie considerat valabil pentru că
se constituie, de fiecare dată, independent şi succesiv în favoarea fiecărui
beneficiar. După stingerea prin moarte a primului beneficiar se consideră
că a început în mod exclusiv şi direct în favoarea următorul ui beneficiar şi
.1 .
I tot aşa mai departe, până la moartea ultimului beneficiar aluzufructului.
I Pentru identitate de raţiune, în ca~ul persoanelor juridice, Încetarea per­
I sonalităţii juridice conduce la di~pariţia persoanei juridice, ca subiect de
drept.
I b) Ajungerea latennenul pentru care a fost constituit, atunci când prin
convenţia părţilor s-a stabii it un anumit termen pentru exercitarea uzufruc­
I tului. Problema se pune de fi ecare dată când uzufructuarul este o persoană
juri dică. Uzufructul În favoarea unei persoane juridice poate fi constituit
I pe durata max imă de 30 de ani .
c) Consolidarea sau Întrunirea în persoana uzufructuarului şi a cal ită­
ţii de proprietar. Nuda proprietate poate fi dobândită de uzufruchlar prin
moştenire, cump ărare sau orice act juridic. Consolidarea devine posibilă
şi atunci când un terţ dob ândeşte atât nuda proprietate, cât şi uzufruc­
tul. Nimeni nu poate exercita uzufructul asupra bunului pe care îl are în
proprietate.
d) Renunţarea uzufructuarului la dreptul său, care poate să fie expresă
ori tacită , cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Renunţarea tre buie să fie
.1 A se vedea Decizia civ il ă nr. 1197/1 988 a Tribunal ulu i Hunedoara, În Revista
rom ân ă de drept, ilr. 8/ 1989, p.67.
 160 Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată
" făcută numai de uzufructuaruÎ capabil de a dispune de dreptul său şi poate
fi făcută împotriva voinţei nudului proprietar, însă, odată făcută, devine
irevocabilă. Între uzufTuctuar şi nudul proprietar poate interveni o conven­
ţie, renunţarea putând fi cu titlu oneros sau să fie făcută prin tranzacţie.
Dacă este făcută cu titlu gratuit, ea echivalează cu o donaţie făcută nudului
-.
proprietar.
e) Neuzul sau prescripţia extlnctivă. Dacă uzufructul are ca obiect
bunuri mobile sau imobile, neuzultimp de 10 de ani face ca uzufructul să
'f înceteze. Termenul începe să curgă dela ultimul act de folosinţă al uzufruc­
tua,rului. Dezmembrarea:pr-op'r.i~tăţii este o ştareexc~pţioHală care nu poate
du~a dacă- nu ad~ce niciun folos, sau dacă titularul nu are niciun interes,
astfel că dacă nu a profitat 10 ani, nu se mai justifică utilitatea şi nu există.
niciun motiv spre a prelungi fără folos, pentru nimeni, o situaţie în care
dreptul proprietarului este ştirbit şi restrâns. Neuzul trebuie să fie complet.
Dacă uzufructuarul exercită numai parţial dreptul său, acesta nu se stinge.
Este necesar ca rreuzul să fie continuu, actele d~ folosinţă să fie succedate
normal după natura şi destinaţia bunului. De asemenea, neuzul pe.;:ţimp de
2 ani, în cazul uzufructului unei creanţe, conduce la acelaşi efect, r'&spectiv
stingerea pe cale principală a dreptului de uzufruct.
f) Pieirea totală a bunului, rezultat dintr-un caz fortuit. În acest caz
dreptul de uzufruct se stinge prin lipsă de obiect. În caz de pieire parţială
uzufructul continuă să se exercite asupra părţii rămase din bun, în confor­
mitate cu art. 748 alin. (1) NCC.
g) Abuzul de folosinţă, stricăciunile cauzate bunului ori degradarea
acestuia din partea u:Zufructuarului. El se constată r,rin hotărâre judecăto­
rească la cererea nudului proprietar. În acest sensart. 747 alin. (1)-(3) NCC
prevede următoarele:
,,(1) Uzufru.ctul poate Înceta la cererea nudu!ui proprietar atunci când
uzufructuarul abuzează de folosinţa bunului, aduce stricăciuni acestuia ori
îl Iasă să se degradeze.
(2) Creditorii uzufTuctuarului pot interveni în proces pentru conservarea
dreptUliior lor; ei se poe angaja să repare stricăciunile şi pot pferi garanţii
pen tru vi itor. '"
(3) Instanţa poate dispune, după imprejurări, fie stingerea uzufructului,
fie preluarea folosinţei bunului de către l1udul proprietar cu obligaţia aces­
tuia de a plăti uzufructuarului o rentă pe durata uzufructului. Când bunul
este imobil, pentru garantarea rentei, instanţa poate dispune înscrierea unei
ipoteci în cartea funciară".
Dreptul de uzufruct 161
Rezultă că aceste cazuri de stingere a dreptului de uzufnlct pot interveni
cu titlu de sancţiune, atunci când uzufructuarul nu se foloseşte de bun ca
un bun proprietar. EI abuzează de folosinţă, provoacă stricăciuni sau îl Iasă
să se degradeze din lipsă de întreţinere.
Pe lângă aceste cazuri reglementate de art. 746-748 NCC, există şi alte
moduri de stingere a uzufructului, care rezultă din aplicarea unor legi spe­
ciale şi a unor principii generale ale dreptului, şi anume:
h) Exproprierea pentru caz de utilitate publică, asimilată cuo pierdere
juridică, este reglementată de art. 28 alin. (3) din Legea nr. 33/1994, ca un
- .... caz distipct. de stinge_rea, lIzuf~uctului, -uzufructuarul urmând să- fie despă­
gubitîn mod direct de expropriator.­
i) Rezoluţiunea sau nulitatea titlului prin care cel ce a constituit uzu- .
fructul a dobândi t proprietatea asupra acelui bun sau desfiinţarea titlului
constitutiv al uzufructului. Dacă titlul lludului proprietar se desfiinţează,
atrage după sine, ca efect, desfiinţarea drepturilor consimţite de acesta în
favoarea terţi lor, între care şi dreptul de uzufruct, în confonnitate cu prin­
cipiul resolulo iure dantis, resolvitur ius accipientis. De exemplu, dacă
nudul proprietar a dobândit bunul prin accesiune şi se constată ulterior că
este doar un moştenitor aparent, bunul va reveni adevăratului moştenitor şi
uzufructul se va stinge ca efect al pierderii calităţii de proprietar.
j) Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă în favoarea unui terţ, când
acesta dobândeşte asupra bunului cfreptul de proprietate, terţul uzucapând
atât uzufructul, cât şi nuda propr~ietate. Uz-ucapiunea este un mod originai
il
~I
de dobândire a dreptului de proprietate. Uzucapantul nu va fi obligat să
respecte uzufructul. Acesta se va stinge.
§9. Lichidarea uzufructuiui
Ca efect al stingerii dreptului de uzufruct, uzufructuarul este obligat să
restituie nudului proprietar toate bunurile pe care le deţine. Cu alte cuvinte,
el trebuie să înceteze actele de folosinţă şi să redea proprietarului posesia
bunului, obiect al dreptului de uzufruct. Aceste obligaţii nu există dacă
uzufructul s-a stins prin consolidare sau prin pieirea totală a bunului din
cauze neimputabile uzufr!.!ctuarului."
Uzufructuarul este un detentor precar, el posedă bunul pentru altul,
adică pentru nudul proprietar, restituirea urmând a fi făcută de bunăvoie
în starea în care l-a primit. Dacă uzufructuarul refuză restituirea bunului,
proprietarul are la îndemână acţiunea în revendicare sau poate recurge ia
acţiunea personală, derivată din convenţia părţilor.


162 Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată
Dacă uzufructul a avut ca obiect bunuri consumptibile, atunci uzufruc­
tuarul trebuie să restituie bunuri de aceeaşi natură, cantitate şi calitate sau
care sunt necesare nevoilor proprii şi ale memblilor familiei sale. Din
valoarea acestora.
Atunci când bunul mobil a pierit sau a fost deteriorat din culpa uzu­
fructuarului, obligaţia de a restitui este înlocuită sau însoţită, după caz, de
obligaţia de dezdăunare, uzufructuarul trebuind să acopere prejudiciul pe
care l-a cauzat proprietarului . EI nu are această obligaţie dacă degradările
sau deteriorările bunului se datorează întrebuinţării sau folcisinţei normale
a acestuia.
~
. Odată~u bunul, uzufructuarul:este obJigat să res{itu-i~ şi f~~!ele; nat~l: ~~ - l
rale şi industriale pe care le-a perceput, după stingerea ·uzufr4~tului. El
avea dreptul la fructele percepute sau ajunse la scadenţă în perioada drep­
tului său de uzufruct. ' .
La încetarea uzufructului, uzufructuarul nu poate pretinde vreo despă-·
gubire pentru lucrările adăugate unui bun imobil, cu excepţia celor nece­
sare sau pentru îmbunătăţirile aduse unui bun mobil, chiar atunci când
prin acestea s-a sporit valoarea bunului. Dacă lucrările sau îmbunătăţirile
au fost făcute fără încuviinţarea proprietarului, acesta poate cer~ obliga-
rea uzufructuarului la ridicarea lor şi la readucerea bunului în '~tarea în
care i-a fost încredinţat. Uzufructuarul va putea cere o indemnizaţie echi-
tabilă pentru lucrările necesare adăugate. De asemenea, el va putea cere
o indemnizaţie echitabilă şi pentru celelalte lucrări adăugate sau pentru
îmbunătăţirile făcute cu încuviinţarea proprietarului, dacă, prin acestea, s-a
sporit valoarea bunului . În cazul lucrărilor autonome făcute de uzufructuar
asupra unui bun imobil, vor fi aplicabile, în mod corespunzător, în lipsă de
stipulaţie sau dispoziţie legală contrară, dispoziţiile, din materia accesiunii
imobiliare ~rtificiale.
Atunci când sarcinile şi che!tuielik proprietarului au fost suportate
de uzufructuar, nudul proprietar este obligat la rambursarea acestora, iar
când uzufructul este cu titlu oneros, nudul proprietar datorează acestuia şi
dobânda legală.
Obligaţiile uzuarului sunt:
SecţiuI\ea a 4-a. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie
§1. Caracteristici comune
Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie sunt reglementate de art. 749-754
NCC şi reprezintă varietăţi ale uzufructului, conferind titularului lor
posibilitatea de a folosi bunul altuia şi de a-i culege fructele naturale şi
-:';"T
:'. -' t
I
Dreptul de uz şi dreptul deabitaţie 163
industriale, dar această activitate trebuie desfăşurată numai în măsura în
această limitare se întrevede că nu este posibilă cedarea emolumentului
drepturilor respective. Cele două drepturi conferă titularului său atributele
de posesie şi folosinţă, precum în cazul uzufructului, fără a putea cesiona
beneficiul acestor drepturi.
Atât dreptul de uz cât şi cel de abitaţie se stabilesc şi se sting în acelaşi
mod ca dreptul de uzufruct Titularii lor trebuie să folosească lucrul ca lin
bun proprietar; ei trebuie să dea cauţiune şi să facă inventarullucmrilor,
-titularii acestor drepturi sunt obligaţi să supor~ cheltuielil~ d~Tntreţinereo
- -i .~
la fel ca şi uzufructuarul.
§2. Dreptu! de uz
Dreptul de uz poate fi definit ca fiind acel drept real principal, dezmem­ YîT]
,"(1
brământ al dreptului de proprietate privată, esenţialmente temporar, care t:1 '
conferă titularului său dreptul de a exercita asupra bunului altuia atributul l~j
~~Ilii~.j
de a stăpâni şi afolosi acel bun, dar numai în limitele satisfacerii nevoilor
personale şi ale familiei sale.
Caracteristic pentru uz este faptul că este un drept strict personal, care
nu poate fi cedat, închiriat sau, dUBă caz, arendat.
Limitele exercitării dreptului 'de uz sunt stabilite printr-un ac.Yuridic
I
(convenţie sau testament) sau prin alte moduri prevăzute de lege.
Drepturile uzuarullli sunt:
~~lrl
I a) de a culege fructele naturale şi industriale pentru el ŞI pentru
I familia sa; ..
b) de a înstrăina fructele culese, dacă el consideră necesar, care este
o simplă transformare a veniturilor sale în limitele nevoilor uZllarului sau ,~I
ale familiei sale.
a) de a da cauţiune, atunci când se stipulează;
b) să constate starea imobilului şi să facă inventarul mobilelor;
c) să plătească toate cheltuielile. de cultură şi reparaţiile de întreţinere
a bunului care fac obiectul dreptuiui de uzufruct, manifestându-se ca un
bun proprietar.
Nudlll proprietar poate să-i unnărească pe uzuar, asupra modului de
executare a obligaţiilor sale, cu privire la felul de întrebuinţare şi de folo­
sinţă a bunului. El nu are dreptul la acţiune obişnuită care să aibă ca scop
 L:]tl

'"
. 164 Dezmembrămimele dreptului de proprietate privată .

executarea normală a obligaţiilor, cum ar fi readucerea imobilului în starea

lui de folosinţă, fără să ceară stingerea uzului (sau uzufructului)'.
. I:
,: I
I

!
Dreptul de servitute

Durata dreptului de abitaţie este limitată special la momentul partajului,

dar nu mai puţin de un an de Ia decesul soţului sau la momentul recăsători ei
soţului supravieţuitor, chiar Înainte de împlinirea termenului.
165

I
~!

~
Stingerea dreptului de u~ are loc În aceleaşi condiţii ca şi dreptul de
, I Folosinţa locuinţei este limitată la nevoile soţului supravieţuitor. Oricare
Uzllfruct, analizate în secţiunea anterioară . .
dintre moştenitori poate cere fie restrângerea dreptului de abitaţie, dacă
I
locuinţa nu este necesară în întregime soţului supravieţuitor, fie schimba­ r
r
§3. Dreptul de abitaţie ! rea obiectului abitaţiei, dacă pune la dispoziţia soţului supravieţuitor o altă r

ţ
Drephd de abitaţie poate fi definit ca fiind acel drept real principal,
dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, e~'enţia~mente tempo­

, rar, car~ c(fnferă titu/arului

. .
său :drefjliJl-de a 'locui în /ocuinţaaltufa, dar
. .
numai În limitele satisfacerii nevoi/or personale sau împreună cu soţul şi
. \ "

locuinţă corespun:z;ătoare. .
Toate litigiile cu' privire la acest drept special de abitEiţiş se sol~lţionează
de către instanţa competentă să judece partajul m,oşfenirii care va hotărî de'
urgenţă, în camera de consiliu. ' '' ..
!
Drepturilor şi obligaţiilor titularului dreptului de ab/taţie i se aplică ·
copiii săi, chiar dacă nu a/os! căsătorit sau nu avea copii la data la care I
regulile de la dreptul de uz, cu observaţia că singurele drepturi ale titularu~
s-a constituit abita/ia, precum şi cu părinţii ori alte persoane aflate În lui se rezumă la dreptul de a ocupa locuinţa împreună cu soţul şi copiii săi,
întreţinere. .
I

~
chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii ia data la care s-a constituit
Dreptul de abitaţie este un drept real principal, în temeiul căruia titu­
I
abitaţia, precum şi cu părinţii ori alte persoane aflate în întreţinere.
larul său poate folosi o locuinţă, o casă, un spaţiu locativ în general, ce Stingerea dreptului de abitaţie, are loc în acelaşi mod precum uzufruc­
i

aparţine unei alte persoane. 4l
Deosebirea de uzufruct constă În aceea că fiind un drept stridpersonal
nu poate fi înstrăinat sau grevat.
Dreptul de abitaţie se poate constitui, precum în dreptul de uz, printr~un
un act juridic (convenţie sau testament) sau prin alte moduri prevăzute de
lege.
Articolul 973 alin. (l )-(5) NCC . a reglementat un drept de abitaţie,. cu
caracter special, constituit În favoarea soţului supravieţuitor care nu are în
proprietate o locuinţă, drept care se poate naşte prin efectul legii ..
În privinţa soţului supravieţuitor, În momentul deschiderii succesiunii,
tul. Pentru apărarea dreptului de abitaţie, titularul este îndreptăţit la acţi­
unea În justiţie având la Îndemână o acţiune confesorie, pentru protecţia
.. dreptului real, fie o acţiune personală născută din actul juridic care stă la
temeiul constituirii abitaţiei.
Nudul proprietar nu este îndreptăţit la evacuarea titularului dreptului de
abitaţie din imobil pentru v iaţă imposibiiă creată altor locatari, având ca
temei dispoziţiile legale ale raporturilor dintre proprietari şi chiriaşi regle­
mentate prin Legea locuinţei nr. 114/1996, pentru că titularul abitaţiei nu
este un chiriaş, ci are conferit un drept real principal, dezmembrământ al
dreptului de proprietate. rlL"

soţul supravieţuitor dobândeşte un drept de abitaţie, dacă sunt Întrunite

cumuiativ unnătoareie condiţii:
a) casa de locuit să fie inclusă în masa succesorală rămasă de la soţul Secţiunea a 5-a. Dreptul de servitute l

decedat;
§1. Noţiune şi caractere juridice
b) să fie vorba despre casa În care a locuit soţul supravieţuitor până la
deschiderea moştenirii; Dreptul de servitute este reglel!1entat de art. 755-772 NCC. Servitutea
. c) soţul supravieţuitor să nu fie unicul moştenitor al defunctului; I
este acel drept real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate
d) soţul supravieţuitor să nu aibă niciun drept real de a folosi o altă privată, perpetuu şi indivizibil, constituit asupra unui imobil, numit fond
locuinţă corespunzătoare nevoilor sale.
I
I A se vedea L. Pop, op. cît.; p. 173; Gh. Fekete, 1. Zinveliu, Drept civil.

I A se vedea Decizia civilă nr. 1122/1%6 a Tribunalului Suprem, În Revista

Drepturi reale, Ed. Didactică şi Pedagogică, Bucureşti, 1969, pp. 235-236; I.P
Romoşan, op. cit., p. 275; MB. Cantacuzino, ap. cit., pp. 162-163; C. Hamangiu,
română de drept, nr: 3.' 1967, p.I64.
 ''Z.....T

,,­
,~

;"
c<

j
"

It
îl­
166 Dezm emhrămintele dreptului de proprietate privată
I
Dreptul de servitute

în favoarea acelui bun decât cu cOlisimţământul tuturor titularilor, potriv it

167

" aservit, pentru uzul sau utilitatea altui imobil, numit fond dominant, care
aparţine uriui alt proprietar.
. Servitutea este o sarcină ce ia naştere şi are fiinţă legală pentru uzul
sau utilitatea unui fond, spre deosebire de uzufruct, uz şi abitaţie, care
sunt constituite în fa voarea unei persoane. Utilitatea rez~ltă din destina~
ţia eco.nomică a fondului dominant sau constă într-o sponre a confortulUi
acestUia.
Servituţile sunt dezmembrăminte care se constituie asupra imobilelor
'f _ proprietat~ p~ivată,în ge~eral.. Controversa din doctr,~nă privind Vala~i!i. - _
tatea servltuţ!lor asupra bunUrIlor dln-domemul publiC;; a fost tranşata de ;:" ' ., : .: ' . - ţla..rendtIlw ~~e~Hsa poata·fi agravata.DacaJond"ll aserv·ltse uupllrte"
arf'13 alin. (1) din Legea nr. 213/1998 , care le consideră "valabile numai
în măsura în care aceste servituţi sunt compatibile cu uzul sau interesul
public căruia îi sunt destinate bunurile afectate". În aceleaşi condiţii sunt
menţionate servituţi anterioare [art. 13 ~lin. (2) ?in Leg~a_nr. 21~/:998].1
Din acest motiV s unt conSiderate ITI doctnna clasica sarcml reale.
Din definitia dat ă rezuită următoarele caractere juridice ale dreptului de
servitute: . ~'.;:
. _ este un drept real imobiliar, el fiind constituit asupra unor ~obile,
prin natura lor; -- _.­
_ este lin drept perpetuu, fiindcă se menţine atâta timp cât există cele
două imobile şi împrejurarea care a determinat constituirea ei. Caracter;:l
perpetuu al acestui. drept este de natura sa şi nu de esenţa acestui drept. In
. consecinţă, prin convenţia lor, proprietarii fondurilor limitrofe, el poate fi
limitat sau stins'
_ este un ac;esoriu alfondului dominant. Aceasta Înseamnă că nu poate
fi desoiÎnsă de fondul principal, cu scopul de a fonnâ un drept de sine stă-
tător. Ea nu poate fi ipotecată, Instrăinată sau supus ă urmăririi în mod inde­
pendent de fondul al căru.i accesoriu este, ea putându-se transmite numai
odată cu fondul. După cmIl s-a stabilit in art. 755 NCC, pentru fondul
aservit, servitutea este o sarcină;
_ servitutea este, în general, indivizibilă, înţelegându-se prin aceasta că
profită întregului fond dG111inant şi în mod corelativ grevează, în Întregim~ ,
fondul aservit. .Ţot de aici rezultă obligaţia ca atunci când imo~~lul se află
în coproprietate mai multor titUlari, servitutea nu se poate stabdl asupra sa
N. Georgean , op . cit., voI. 1, pp . 69 3-694; I.P Filipescu, op . cit., pp. 252-254;
C. Hamangiu, 1. Roseztf-BăIăceanu, Al. Băicoianu, op. cit., voI. II, p. 261 şi urm .
1 Ase vedea C. Hamangiu. 1. Ros etti-BăIăceanu. Al. Băicoian u, op.cit.,
p. 261.
~.' !
regulii. unanimităţii. Regula nu îşi are apl icabilitate la servituţile care se
."' I stabilesc prin convenţie în favoarea fondului dominant, în jurisprudenţă
i
sllsţinându-se că la constituirea ei ar fi suficient acordul unuia dintre copro­
._: i prietari, soluţie bazată pe raţionamentul că de actul acestuia profită toţii.
. I ~a regulă generală , î~ caz d.e împărţire af?ndu~lor, par~ajul fo~duiui
~~ I .
dommant sau al fondulUI aservlt nu aduce mClo schimbare ITI ce pnveş te
modul de exercitare a servituţii. Dacă fondul dominant se împarte, servitu­
. \. . __ tea ~a pute~ fi exe~cit~tă pen_tru uzul şi u~ilitate~ fiecărei părţi,. fără ~a situa­
'., l. 'se!~iiutea se poate exercita, pentru uzul şi utilitatea fondului dominant, pe
i
toate părţile rezultate din împărţire [art. 769 alin. (1)-(2) NCC] .
i Cu toate acestea, prin excepţie de la regula un. animităţii , în art. 769
I
alin. (3) se ?r~vedec~ da.că se~itutea este_ exerci~~ pent:u uzul şi utili~
tatea exclUSiva a uneia dmtre parţ1le desparţi te dm Iondul dommant, on
nu se poate exercita decât pe una din părţi l e despărţite din fondul aserv;t,
ser'litutea asupra ceiorlalte părţi se stinge;
. ­ este un drept real principal asupra bunului aZiuia. j us in re aliena, o
dezmembrare a proprietăţii altuia;
- presupune existenţa a dou ă fonduri vecine, care aparţin de propri­
etari diferiţi. După cum am arătat .În definiţie, imobilul asupra că ru i a se
, constituie servitutea se nurneş ~efo\1d dominant , iar ce! pe care este grevată
1 servitutea este fondul aservii. In practica judiciară s-a decis că pentru con~
., stituirea unui drept de serv itute de trecere este necesar ca cele două fondur i
să aparţină unor proprietari diferiţi . Când părţile se află în indiviziune, atât
1 asupra fondului dominant cât şi asupra fondului aservi t, nu sunt întrunite
I c o ndi ţ iile pentru consti tuirea dreptului de servitute de trece re, de vreme ce ­
fiec2l'e este proprietar pe cotă indiviză •
2
1..
I
I
I
§2. Clasificarea s e rvituţilor
În confODni tate cu dispoz iţii l e cuprinse 111 Noul. Cod ci v il şi d oct ri nă,
putem i clasifica servituţile după mai multe criterii, şi anume:
I A se vedea Decizia c i vilă nr. 116211982 a Tribunalului Suprem, în Revistn
ro mână de drept, nr. 8/1983 , p. 60; idem, nr. 385/1989.
2 A se vedea Decizia c i vi lă nr. 38511 989 a Tribunalului Suprem, în Revista
român ă de drept, nr. J -211990, p. 127. A se vedea, în acest sens, C. Turianu, Dreptul
de proprietate şi alte drepturi reale, Ed. AII Beck, Bucureşti, 1999, p. 69.
i,l
lIlrw'i(41\.
II:~
 "'<-"1
"-~:! I
"?,,,
168 Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată
!
a) După modul de exercitare, servituţile se împart în continue şi necon­
" c)
/inue. Sunt continue servituţile "al căror exerciţiu este sau poate fi continuu
fără a fi necesar faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de vedere ori
servitutea de a construi" [art. 761 alin. (2) NCC]. Sunt necontinue acelea
"pentru a căror existenţă este necesar' faptul actual al omului, cum ar fi ser­
vitutea de trecere cu piciorul ori cu mijloace de transport" [an. 76 i alin. (3)
NCC]: Ea se exercită numai în limita titlului său prin care a fost înfiinţată;
fără a putea fi schi m bată 1•
~
Esenţial pentru determinarea caracterului continuu sau necontinuu al
unei servituti , _continuitatea sau necontinuitatea exercitării sale, ci
.. . ' nu este . '
împrejurarea că pentru a fi-exercitată, servitutea are sau nu are nevoie de
"faptul actual al omului". Setvitutea continuă este aceea care se exercită
fără ca omul să fie obligat să facă acte succesive şi repetate de folosinţă,
pe când servitutea necontÎnuă necesită neapărat acte repetate pozitive de ,
exercitare a ei.
b) După felul în care se manifestă, servituţiie se împart în aparente şi
neaparente. Servituţile aparente sunt acelea a căror existenţă este~testată
de un semn vizibil de servitute, cum ar fi o uşă, o fereastră, un Îpeduct
fondului aservit are obligaţia generală de abţinere non facere, de a nu face_
[art. 760 alin. (2) NCC]. Servituţile neaparente sunt acelea a căror existenţă
nu este atestată de vreun semn vizibil de servitute, cum ar fi servitutel:l
de a nu construi ori de a nu construi peste o anumită înălţime [ar1. 760
ali n. (3) NCC]. ,
Caracterul aparent sau neaparent depinde nu atât de natura servituţii, cât
de felul cum se exercită, adică de circumstanţele de fapt. Aceeaşi servitute
poate fi aparentă sauneaparentă, după împrejurări. pe pildă: o conductă
de combustibil , dacă este la suprafaţa pământului , servitutea este aparentă,
dacă este îngropată în pământ, servitutea este neaparentă.
În doctrină, datorită asemănărilor care există Între servitutile continue
şi necontinue, pe de o parte şi servituţile aparente şi neaparente, pe de
altă parte, s-a ajuns la combinarea acestora născându-se noi categorii de
servituţi, astfel: servituţi continue şi aparente, cum este aceea de vedere;
servi/uţi continue şi neaparente, cum este aceea de a nu clădi; servi/u/ile
necontinue şi aparente, care este aceea de trecere pe o potecă; servituţile
necon/inue .:;'i neaparente, cum este aceea de a păşuna.
I A se vedea Decizia civilă nr. 1123/ 1990 a Curţii Supreme de Justiţie, în
Revista română de drept, nr. 7-8/1991, p. 125. A se vedea, în acest sens C. Turianu ,
op. cit., p. 91.
I,
Dreptul de servitute 169
După obiectul lor servituţile sunt: pozitive şi negative.
Servituţiie pozitive îndreptăţesc pe proprietarul fondului dominant să
exercite o parte din prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului
aservit, cum ar fi servitutea de trecere [art. 762 alin. (2) NCC]. În favoarea
titularului există un drept unilateral care instituie un regim juridic de ine­
galitate, în favoarea fondului dominant.
Servitutea pozitivă nu poate fi excesivă şi nici împovărătoare pentru
fondul aservit. Potrivit (irt. 617 alin. (2) NCC, trecerea trebuie să se facă
ÎI) condiţii de natură să aducă o minimă stânjenire exercitării dreptului de
- pr~p.rletate asupra fondului ce are acces la calea publică; m cazuLîn.care • .;.jr~ii t
mai 'multe fonduri vecine au acces la calea publică, trecerea se va f~Ge pe •
fondul căruia i s-ar aduce cele mai puţine prejudicii, chiar dacă, în princi­
piu, se recomandă în mod obişnuit, trecerea cea mai scurtă 1 •
Servituţile negative sunt acelea prin care proprietarului fondului aservit
este obligat să se abţină de la exercitarea unora dintre prerogativele drep­
I tului său de proprietate, cum ar fi servitutea de a nu construi. Proprietaml
I
Acestea sunt simple restrângeri ale exerciţiului şi limitelor dreptului de
.. 1
proprietate, cu scopul asigurării unor relaţii de vecinătate.
Toate aceste servituţi [!it. a), b) şi c)] sunt reglementate de Noul Cod
civii şi au fost tratate pe larg în,. (;apitolul II - Teoria generală a propri­
et~.ţii, S~cţiunea a II-a limitări şi restricţii ale dreptului de proprietate
privată, fiind nu numai servituţi propriu-zise, ci, în acelaşi timp~ şi limitări
unilaterale sau bilaterale ale exercitării dreptului de proprietate, limitări
constituite prin act juridic ori prin uzucapiune, în cadrul raporturilor de
vecinătate.
Pe lângă aceste servituţi, în doctrină au fost admise şi alte clasificări,
după aite criterii, precum:
d) După natura fondului dominant, servituţi urbane şi rurale.
Servituţile urbane sunt cele stabilite în folosul Clădirilor, indiferent de
localitate. .
, Servituţile rurale sunt cele stabilite în favoarea terenurilor.
e) După modul de constituire; servituţile se împart în trei categorii :
servi/uţi naturale, servituţi legale şi servituţi stabilite prin fapta omului
(adică prin convenţie, testament, sau uzucapiune).
1 A se vedea Decizia civilă nr. 13611 994 a Curţii Supreme de justiţie, în
Dreptul, nr. 5/1995, p. 79 . În acelaşi sens, a se vedea C. Turianu, op. cit., p_ 62.

 170 Dezmembl"ămÎmele dreptului de proprietate privată
:'Ijo
Servituţile nat'urale sunt acelea care îşi au originea sau izvorul în situa­
ţia naturală a fondurilor. Astfel există: servitutea privind curgerea firească
a apelor (art. 604 NCC), servitutea privind curgerea provocată a apelor
(art. 605 NCC), întrebuinţarea izvoarelor (art. 608 NCC) etc. Aceste
servituţi sunt, în acelaşi timp, şi obligaţii fireşti care se impun proprie­
tarilor vecini din nevoia unei bune vecinătăţi, de convieţuire nonnală în
societate.
Servi/uţile legale, adică cele stabilite prin lege e;r lege şi are în vedere
'!-
fie utilitatea publică, fie utilitatea proprietarilor unor fonduri Învecinate.
Privite' sub ace~t aspect servituţile !egale, la rândul'lor sunt servituţi de
" interes public şi servituţi de interes privat.
Sunt considerate servituţi.legale : picătura streşinii (art. 611 NCC), dis­
tanţa minimă în construcţii (art. 612 NCC), vederea asupra proprietăţii
vecinului (art. 614-6l6 NCC), servitutea de trecere (aii. 617-623 NCC),
distanţa minimă pentru arbori (art. 613 NCC) etc.
Se observă că aşa-ziseie servituţi naturale şi aşa-numitele servituţi
legale, sunt în realitate, aşa .cum am arătat, servituţi legale de&irate din
raporturi de vecinătate, pentru că simpla situare a imobilelor dă fraştere la
servituţi numai când legea le reglementează ca atare l .
Servi/utile stabilite prin fapta omului sunt considerate singurele servi- .
tuţi veritabile sau propriu-zise".
Ele se constituie prin aetjuridic - convenţie sau testament - şi reprezintă
sarcini în favoarea unui imobil şi în defavoarea celuilalt şi ca orice titlu,
cauza acestuia nu poate contraveni ordinii publice şi bunelor moravuri.
Apoi mai . pot fi constituite prin uzucapiun,e sau prin destinaţia
proprietaru 1ui.
Servituţile stabilite prin act juridic (art.756 NCC) au-la bază convenţia
sau testamentuL Orice servitute poate fi constituită prin titlu, având mare
aplicabilitate şi putând fi făcută prin act juridic oneros sau gratuit.
Forma actului juridic va fi aceea prevăzută de lege pentru actul juridic
prin care se creează servitutea. De exemplu, dacă servitutea este constitu­
ită sub formă de donaţieîntre vii, ea trebuie făcută prin act autentic, ca la
orice donaţie, dacă se instituie prin legat, actul juridic respectiv va trebui
să Îndeplinească CGndiţiiie unui testament. O servitute, poate fi stabilită
I Ase vedea, în acest sens E. Llipan, 1. Sabău-Pop, Unele aspecte privind limi­
tele dreptului de proprietate, în Curentul Juridic, nr. 1/1997, p. 23.
1 Ase vedea, in acest sens L. Pop, op. cit., p. 175; M.B. Cantacuzino, op. cit.,
p.152.
1 I Dreptul de servit~"e 171
expres, dar poate fi stabilită şi în mod tacit, adică existenţa acesteia să
I
I
!
rezulte implicit din interpretarea clauzelor contractului.
Întrucât Noul Cod civil a adoptat principiul efectului constitutiv de
drepturi al înscrieri lor în cartea funciară, rezultă că servitutea se poate
constitui numai prin act juridic autentic înscris în cartea funciară (art. 756
I
NCC).
Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă poate sta la baza dobândirii ser­
vituţiloLAstfel, orice servitute poate fi dobândită prin uzucapiune tabulară ,
însă numai servituţile pozitive pot fi dobândite prin uzucapiune extrata­
. • bulară (?rt. 763 NeC) . În ambele cazuri dispoziţiile în matefie'.clecarte .
funciară sunt aplicabile. . . .
Dobândirea servituţii prin destinaţia proprietarului are loc în cazul
celor continue şi aparente. Atunci când proprietarul unic a două imobiJe
vecine stabileşte între ele o stare de fapt care ar putea constitui o servitute,
în ipoteza în care în viiror fondurile ar aparţine unor proprietaJi diferiţi, ne
găsim în prezenţa servituţii create prin destinaţia proprietarului. Este de
reţinut că servitutea se naşte numai în momentul în care proprietarul unic
al celor două fonduri, înstrăinează unul din cele două imobile sau ambele
la proprietari diferiţi. Servitutea rămâne valabilă dacă prin actul de înstrăi­
nare părţile nu au înlăturat, prin clauză contrară, starea de fapt, creată prin
voinţa unicului şi primului proprietar. Acest caz de dobândire a servituţii a
fost reglementat în art. 758 Net, conform căruia servitutea se poate con­
stitui în vederea unei utilităţi viitoare a fondului dominant. l'
Il'
§3. Exercitarea dreptului de servitute II
3.1. Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului dominant · j~
Proprietarul fondului dominant are unnătoarele drepturi: il
"
a) principalul drept este aceia de a se foiosi dyservitute. Articolul 765 III
. alin. (1) NCC prevede că titularul fondului dominant poate lua toate măsu­
rile şi poate face , pe cheltuiala sa, toate 1ucrările pentru a exercita şi con­
l~
I
serva servitutea;
I 1I1
b) dreptul de a efectua numai acele lucrări pe fondul aservit care sunt :I
i
II absolut necesare exploatării nonnale, nefiind îngăduite lucrări care nu ser­ II
vesc exploatării servituţii;
I c) constituirea servituţii presupune şi punerea la dispoziţie a mijloa­
I celor care sunt necesare pentru exercitarea ei. Sunt situaţii când există o
servitute care, pentru a fi folosită, are nevoie de o altă servitute, a doua ,II
I~
 ~'
172 Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată ' Dreptul de servitute
fiind accesorie. pe exemplu, pentru a lua apă din fântână, care este servi­
'"
tutea principală, presupune ca imobilul învecinat să suporte şi servitutea de
trecere peste fondul aservit.
Proprietarul fondului dominant are următoarele obligaţii:
a) titularul este obligat să exercite servitutea numai în limitele stabilite
prin act juridic, iar dacă a fost dobândită prin uzucapiune este obligat să o
exercite potrivit cu actele de folosinţă şi de posesie anterioare;
b) titularul are obligaţia de a suporta cheltuielile legate de exercitarea
şi conservarea servitUţii, în măsura în car~ obţine avantaje şi profită şi el
'" [art)65 alin. (l)-(2jNCC]; " .
" c) titularul servituţii are obligaţia de a nu face niinic de natură să agra­
veze servitutea, adică să devină mai împovărătoare pentru fondul aservit.
Astfel, art. 768 NCC prevede obligaţia proprietarului fondului dominant de .
a nu agrava situaţia fondului aservit şi de a nu produce prejudicii proprie­
tarului fondului aservit prin exercitarea servituţii .
3.2. Drepturile şi obligatiile proprîetarului fondului ascr:;yit
. . .~
Proprietaml fondului aservit are următoarele drepturi: '-'.
a) de a înstrăina sa.u de a greva bunul obiect al servituţii fără a se leza
exercitarea acestuia;
b) dreptul de a pretinde despăgubiri de la proprietarul fondului domi­
nant, respectiv de la titularul dreptului de servitute;
c) în 'cazul în care suportarea cheltuielilor \egate de exercitarea şi con- .
servarea servituţilor revine proprietarul fondului aservit, acesta este ţinut
să-şi îndeplinească obligaţia. Însă el se va putea ,ex6nera de obligaţie
renunţând la dreptul de proprietate asupra fondului aservit în întregime
sau asupra părţii din fondul aservit necesare pentru exercitarea servituţii în
favoarea proprietarului fondului dominant. Dispoziţiile în materie de carte _
funciară rămân aplicabile, conform art. 766 NCC;
d) dacă are un interes legitim şi serios (de exemplu, servitutea a deve­
nit prea împovărătoare), proprietarul fondului aservit va putea schimba
locul prin care se exercită servitutea în măsura în care exercitai-ea servituţii
rămâne la fel ~e comodă pentru proprietarul fondului dominant [art. 767
alin. (2) NCC]. .
Obligaţiile proprietarului fondului aservit:
a) proprietarul fondului aservit are obligaţia pasivă non facere, care
constă în aceea că trebuie să se abţină de la orice act care limitează ori
împiedică exerciţiul servituţii. Astfel, el nu va putea schimba star~a lucru­
rilor ori strămuta exercitarea servituţii în alt loc [art. 767 alin. (1) NCC];
173
b) el mai are obligaţia de a efectua lucrările necesare pentru exercitarea
şi conservarea servituţii, În măsura în care ar obţine avantaje sau profit
[art. 765 alin. (2) NCC]. .
I Dacă fondul dominant se împarte, servitutea va putea fi exercitată pen~
i tru uzul şi utilitatea fiecărei părţi, fără ca situaţia fondului aservit să poată '
I fi agravată. Dacă fondul aservit se împarte, sei-vitutea se poate exercita,
I pentru uzul şi utilitatea fondului dominant, pe toate părţile rezultate din
împărţire~ Cu toate acestea, dacăservitutea este exercitată pentru uzul şi
utilitatea exclusivă a uneia dintre părţile despărţite din fondul dominant ori
II '. nu se poate exercita decât pe una din părţile despărţite din fondul aservit, .
I
I
servitutea asupra celorlalte părţi se stinge [art. 769 alin. (1)-(3) NCC].
§4. Stingerea servituţilor
Articolul 770 alin. (1) NCC prevede că servituţile sţ sting pe cale prin­
cipală prin radierea lor din cartea funciară pentru una dintie unnătoarele
cauze:
a) consolidarea, atunci când ambele fonduri ajung să aibă acelaşi pro- '
prietar;
b) renunţarea proprietarului fondului dominant;
c) ajungerea la termen; /
d) răscumpărarea - servjtut~a de trecere va putea fi răscumpăra.tiLde .
proprietarul fondului aservit dacă există o disproporţie vădită Între utili­
tatea care o"procură fondului dominant şi inconvenientele sau deprecierea
provocată fondului aservit. În caz de neînţelegere Între părţi, instanţa poate
suplini consimţământul proprietarului fondului dominant. La stabilirea .
preţului de răscumpărare, instanţa va ţine cont de vechimea servituţii şi de
schimbarea valorii celor două fonduri;
e) imposibilitatea definitivă de exercitare;
f) neuzul timp de 10 de ani - termenul de 1Ode ani curge de la data·
ultimului act de exerciţiu al servituţilor necontinue ori de la data primului
act contrar servituţiior continue. Exercitarea servituţii de către un copro­
prietar ori de către uzufructuar profită şi celorlalţi coproprietari, respectiv
nudului proprietar;
g) dispariţia oricărei utilităţi a acestora.
Servitutea se stinge, de asemenea, prin exproprierea fondului aservit,
dacă servitutea este necesară utilităţii publice căreia îi va fi afectat bunul
expropriat.
 ...."'lf
"...
~':.!?i.'
.. j.....
•
] .."...'

174 Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată

" La aceste cauze de stingere a dreptului de servitute, se mai adaugă şi

alte două cauze de stingere, decurgând din dreptul comun, respectiv: piei­
rea fondului aservit şi desfiinţarea titlului constitutiv, ca unnare a rezo­
luţiunii sau anulării actului juridic prin care aceasta a luat fiinţă, potrivit
principiului resa Iuta jure dantis reso/vitur jus accipientis. Capitolul VI
Modurile generale de.dobândire
a drepturilor reale principale
. ţ
.~ ,,-,..(
'-',
Secţiunea 1. Noţiuni generale
"- '"

Sintagma "modurile generale de dobândire a drepturilor reale prin­

cipale" reprezintă totalitatea mijloacelor de drept civil, reglementate de
lege - acte şi ' fapte juridice - prin care se pot dobândi drepturile reale
principale.
Conform prevederilor art. 557 alin. (1)-(4) NCC:
,,( 1) Dreptul de proprietate se poate dobândi, În condiţiile legii, prin
+J, convenţie, moştenire legală sau testamentară, accesiune, uzucapiune, ţ.a
efect al posesiei de bună-credinţă în cazul bunurilor mobile şi al 'fructelor,'
prin ocupaţiune, tradiţiune, precum şi prin hotărâre judecătorească, atunci
când ea este transJativă de propriet<ţte prin ea însăşi.
(2) În-·cazuriJe prevăzute de j·ege, proprietatea se poate. dobândi prin
efectul unui act administrativ.
I (3) Prin lege se pot reglementa şi alte moduri de dobândire a dreptului
I
de proprietate.
I (4) Cu eXcepţia cazurilor aniJme prevăzute de lege, în cazul bunuri­
lor imobiie dreptul de proprietate se dobândeşte prin înscriere în cartea'
Ii funciară" .
Modurile de dobândire a drepturilor reale principale riu pot fi tratate în
i mod unitar. Unele dintre ele sunt atât de strâns legate de drepturile reale
I principale, încât se impune tratarea lor odată cu acestea. Alte moduri de
I dobândire a drepturilor reale principale necesită o tratare separată, ţinând
seama de multitudinea instituţiilor de drept arătate. De exemplu: materia
"' .. "
I
moştenirii este distinctă de materia drepturilor reale principale, iar institu­
ţia juridică a contractelor este un alt obiect de studiu, sub aspect general,
aparţine obligaţiilor, iar în mod particular, incumbă materia contractelor
speciale. De asemenea, dobândirea proprietăţii mobiliare prin posesia de
bună-credinţă UJmează să fie pusă în discuţie în capitolul destinat apărării
I drepturilor reale.
,._ 1
 176 Modurile generale de dobândire a drepturilor reale principale
" În consecintă, . vor fi tratate doar unnătoarele moduri de
, în acest capitol
dobândire a drepturilor reale principale: accesiunea, uzucapiunea, ocupa­
ţiunea, tradiţiunea şi hotărârea judecătorească.
Secthmea
. , a 2-a. .Accesiunea
·1
§1. Noţiunea şi felurile accesiunil
'" Dreptul de accesiune estereglementat de art. 567 NCC şi este enu,:
merat print~e modurile de do-hân'dire ale dreptului de proprietate, prev'ă­
zute de art. 557 alin. (l) din 'acelaşi cod, constituind un mod originar de
dobândire. Conform art. 567 NCC, "prin accesiune, proprietarul unui bun
devine proprietarul a tot ce se' alipeşte cu bunul ori se încorporează în
acesta, dacă legea nu prevede altfel". Ceea ce numim accesiune, este o
consecinţă a încorporării materiale a unui bun accesoriu cu bunul principal,
aparţinând unor proprietari diferiţi, conform adagiului accesorium s,ţ,ţjuitur
principale, i~
Noţiunea de alipire nu se referă numai la simpla unire a două bunud,­
Este nevoie ca între cele două bunuri să existe o legătură de la principal la
accesonu,
Noţiunea de încorporare presupune că, pe lângă relaţia principal- acce­
.soriu, se creează o legătură' materială atât de puternică încât separarea lor
nu se mai poate produce decât prin deteriorarea lor sau distrugerea unuia
dintre ele.
Accesiunea este reglementată de art. 567-601 NCC.
Conform prevederilor art. 568 NCC, accesiunea este naturală, când
unirea sau Încorporarea este unnarea unui eveniment natural, ori art(fl­
cială, când rezultă din fapta proprietarului ori a unei alte persoane.
'. Accesiunea este de două feluri: imobiliară şi moblliară. Accesiunea
imobiliară, la rândui ei, poate fi naturală sau artificială.
§2. Acct'siunea imobiliară naturală
Este acea accesiune care se realizează fără intervenţia omului şi constă
În alipirea sau încorporarea a două bunuri, având proprietari diferiţi.
În Noul Cod civil sunt reglementate următoarele cazuri de accesiune
imobiliară naturală:
Accesiunea 177
a) aluviunile (art. 569) . Prin aluviuni se îr!ţeleg adăugiri le de teren Ia
malurile apelor curgătoare . Acestea revin proprietarului fondului riveran,
numai dacă ele se formează treptat;
b) terenul lăsat de apele curgătoare (art. 570). În acest caz, proprietarul
fondului riveran dobândeşte, de asemenea, terenul făsat de apele curgă­
toare care s-au retras treptat de la ţărmul respectiv;
c) terenul lăsat de apele stătătoare (art. 571). Se referă la cazul în care
proprietarul terenului înconjurat de heleşteie, iazuri, canale şi alte aseme­
nea ape stătătoare, nu devine proprietarul terenurilor apărute prin scăderea
. temporară, a acestor ape sub înăltimeade scurgere. Tot astfel, proprietarul
" . . acestor ape m; dobândeşte niciun' drept asupra terenului acoperit ca unnare
. ·..·a unor revărsări sporadice;
d)avulsiunea (art. 572), conform căreia proprietarul terenului de la care
o apă curgătoare a smuls brusc o porţiune de mal din teren, alipind-o la
terenul altui proprietar riverail, nu pierde dreptul de proprietate asuptapăr.
ţii desprinse dacă o revendică în termen de un an de la data faptului;
e) albiile râurilor, insulele şi prundişurile (art. 573). Textul art. 573
alin. (1 )-(3) prevede că albiile râurilor aparţin proprietarilor riverani,
cu excepţia acelora care, potrivit legii, fac obiectul proprietăţii publice.
Insulele şi prundurile care nu sunt în legătură cu terenurile având malul
la nivelul mediu al apei revin proprietarului albiei. Dacă insula aparţine
proprietarilor riverani şi trece peste"}umătatea apei, fiecare dintre ei are
dreptul de proprietate asupra părţii de insulă ce se întinde spre el pornind
de la jumătatea apei;
f) dreptul de proprietate asupra insulelor nou-formate (art. 574). În
cazul în care o apă curgătoare, fonnându-şi un braţ nou, înconjoară terenul
unui proprietar riveran; el rămâne proprietar asupra insulei astfel create;
g) albiile părăsite de apele curgătoare (art. 575). În acest caz albia pără~
sită-de o apă curgătoare care şi-a fonnat un nou curs va avea regimul juridic
stabilit în legea specială ;
. h) accesiunea naturală asupra animalelor (art. 576). Animalele domes­
tice rătăcite pe terenul altuia revin acestuia din urmă dacă proprietarul nu
le revendică în tennen de 30 de zile de la data declaraţiei făcute la primărie
de către proprietarul terenului. Porumbeii, iepurii, peştii şi alte asemenea
animale care trec pe fondul altui proprietar aparţin acestuia cât timp rămân
pe fond, cu excepţia cazului în care trecerea a fost provocată prin fraudă
sau prin artificii. Roiul de albine trecut pe terenul altuia revine proprieta­
rului acestuia numai dacă proprietarul roiului nu îl urmăreşte sau încetează
să îl unnărească timp de două zile.
 ai
178 Modurile generale de dobândire il drepturilor reale principale
Accesiul1ea 179
§3. Accesiunea imobiliară artificială îmbogăţirii fără justă cauză, iar dacă a fost de rea-credinţă,
poate fi obligat
şi la plata unor daune- interes e, în temeiu l răspunderii
Denum irea de "artificiaIă" presup une faptul că se realizează prin civile
delictu ale.
inter­
Ori de câte ori instanţa este Învestită să stabilească întinde rea
venţia omului . Este regiementată de art. 577 alin. (1 )-(2) NCC, unde indem­

se pre­ nizaţiei sau a despăgubirii, ea va ţine seama de valoare

vede că "construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări efectua te asupra a de circulaţie a
unui
bunulu i calculată la data hotărârii judecătoreşti (art. 595 NCC);
imobil, denumi te în continu are lucrări, revin proprie tarului acelui

imobil - realizarea unei lucrări autonome cu caracter durabil asupra imobi­

dacă prin lege sau act juridic nu se preved e altfel. Când lucrare a este i

reali­ lului altuia (art. 581 ~582).

zată de proprie tarul imobilu lui cu materia lele altuia, dreptul de proprie I
tate De regulă, proprie tarul imobilu lui devine, prin accesiu ne, şi proprie
asupra lucrării se naşte în favoare a proprie tarului imobilu lui din tar
momen tul al unei lucrări autono me realizat~. Tratam entul juridic al constru
"* Jnceperii.lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act juridic ctorulu i
nu ~ste însă diferit, ·după cum .~l a fost de bună-credinţă sau, dimpotr
S8 prevede altfel". ivă, -de
rea-credinţă . Astfel:
Lucrările efectua te asupra l,lnui imobil pot fi autono me sau adăugat
e, cu i) în cazul în care autorul lucrării autono me cu caracte r durabil
caracte r durabil sau pr:ovizoriu. . asu­
pra imobilu lui altuia este de bună-credinţă, proprie tarul imobilu
Lucrările autono me sunt construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări cu · lui are
dreptul :

caracter de sine stătător realiza te asupra unui imobil.

- să ceară instanţei să dispună înscrie rea sa În cartea funciară

Lucrările adăugate nu au caracte r de sine stătător. Ele pot fi: ca pro­
prietar al lucrării, plătind, la alegere a sa, autorul ui lucrării, fie
a) necesar e, atunci când în lipsa acestor a imobilu l ar pieri : ~au valoare a ~i.,i
s-ar materia lelor şi a manop erei, fie sporul de valoare adus imobilu lui 'IIi;
prin efec­
deteriora;
.:,i~ tuarea lucrării; sau ~
b) utile, atunci când sporesc valoare a economică a imobilu lui;
- să ceară obligar ea autorul ui lucrării să cumpe re imobilu l la valoare
a
li
c). voluptu are, atunci când sunt făcute pentru simpla plăcere ,1
a celui de circulaţie pe care acesta adi avut-o dacă lucrare a nu s-ar fi
Gafe le-a realizat , fără a spori valoare a economică a imobilu lui efectua t. !I
[art.. 578 Ori de câte ori proprie taml opte~ză pentru obligar ea autorul ui
lucrării ~.
alin. 0D-(2) NCC]. la cumpărarea imobilu lui, în absenţa Înţelegerii părţilor, proprie '..
Articol ele 580-58 5 NCC reglementează tre i cazUl'i de atcesiu ne
imobi- cere insmnţei judecătoreşti siabiiir ea preţului şi pronunţarea unei
tarul poate Ilhi
li ară artificială, şi anume:

hotărâri ·
care să ţină loc de contrac t de vânzare-cumpărare. Proprie tarul
_ realizarea lucrării asupra propriului imobil cu materialele altuia iniţial al
· imobilu lui are un drept de ipotecă legală asupra acestui a pentru
[art. 580 alin. (1)-(2) NCC]. În cazul În care a realiza t lucrare a cu plata pre­
materi­ ţului de către autorul lucrării

;
alele altuia, propJie tarul imobil ubi deyine proprie tarul lucrării ,
neputâ nd
ii) în cazul în care autorul lucrării autono me cu caracte r durabil
fi obligat la desfiinţarea acestei a şi nici la restitui rea materia lel or întrebu asupra
­ imobilu lui altuia este de rea-credinţă, proprie tarul imobilu lui are
inţate. Proprie tarul materia lelor are numai dreptul la contrav aloarea dreptul :

mate­
- să ceară instanţei să dispună înscrie rea sa în cartea funciară
riaielor, precum şi la reparar ea, în condiţiile legii, a oricăror alte ca pro­
prejudi cii pri etar al lucrării, cu plata, la alegere a sa, către autorul lucrării,
ajumăt

ate
cauzate. din vaioare a materia lelor şi a manop erei ori din sporul de valoare
Dacă sun t îndepli nite condiţiile prevăzute de art. 937 NCC, proprie taml adus

imobilu lui; sau

imobilului dobândeşte materia lele pe temei ul posesie i de bună-cr

edinţă, ...: să ceară obligar ea autorul ui iu~rării la desfiinţarea acestei a; sau
caz în care nu" mai are ob!igaţiade a mai plăti contrav aloarea acestor
a. În - să ceară obligar ea autonll ui lucrării să cumpe re imobi!u l la valoare
cazul prevăzut de art. 580 NCC, accesiu nea imobiliară artificială a

operează de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă iucrare a nu s-ar fi

În mod direct, pe măsura încorporării materia lelor În construcţie. efectua t.

Dacă pro­
Desfiinţarea lucrării se face, cu respect area dispoziţiilor
prietarul imobilu lui a fost de bună-credinţă În momen tul efectuării legale în mate­
lucrării , . rie, pe cheltui ala autorul ui acestei a, care este ţinut,
totodată , să repare
el trebuie să restitui e contrav aloarea materia lelor, în temeiu l princip orice

iului prejudi cii cauzate , inclusi v pentru lipsa de folosinţă;

 Modurile generale de dobândire a drepturilor reale principale . Accesiunea . 181
J 80
_ realizarea unei lucrări adăugate cu caracter durabil asupra imobilu­ În ambele cazuri, atât în cazul constmctorului de bună-credinţă, cât şi
"
în cazul titularului lucrării adăugate de rea-credinţă, când valoarea lucrării
lui altuia (art. 583-585).

Şi în acest caz trebuie să distingem între constructorul de bună-credinţă

este considerabilă, proprietarul imobilului poate cere obligarea automlui
să îl cumpere la valoarea de circulaţie pe care imobilul ar fi avut-o dacă
de cel de rea-credinţă:
i) în primul caz, proprietarul imobilului dobândeşte dreptul de propri­
lucrarea nu s-ar fi efectuat.
etate asupra lucrării adăugate necesare din momentul efectuării acesteia,
Conţinutul noţiunii de bună-credinţă a autorului lucrării În cazul acce­

plătind autorului cheltuielile rezonabile racute de acesta, chiar dacă imn.:.

siunii imobiliare este reglementat mult mai restrictiv, ca urmare a institu­
bilul nu mai există.
r În cazul în care autorul lucrării utile este de bună-credinţă, proprietarul
_.
':" , ' _ o. irpobill,lI"uiqe';iÎ.I1.e prop!ietarul.1ucră.rii dinmomentuLefestuări! SJ.ce~~eia, cu" _
i1'ii efectului constitutiv de drepturi al înscrierilor în cartea funciară, astfel
art: 586 alin. (!)-(3) NCC prevede:
. ,,( 1) Autorul lucrării ~ste. ge bună-credinţă dacă se întemţiază fie pe

'.: plata, la alegerea sa: .

l' cuprinsul cărţii funciare în care, la data realizării lucrării, era înscris ca
. - a valorii materialelor şi'a manoperei; sau
proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobândire nesupus Înscrierii în
- a sporului de valoare adus imobilului.
cartea funciară, dacă, în ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciară şi nu
În cazui lucrării voluptuare, proprietarul imobilului are dreptul să
a cunoscut pe nicio altă caie viciul titlului său.
devină proprietarul lucrării, fără înscriere în cartea funciară şi rară nicio (2) Cu toate acestea, nu poate invoca buna-credinţă cel care constru­
obligaţie către autorul lucrării. Autorul de bună-credinţă al lucrării poate ieşte în lipsa sau cu nerespectarea autorizaţiilor cerute de lege.

să o ridice înainte de restituirea imobilului către proprietar, cu cOl}:9 iţia de (3) Dispoziţiile alin. (1) şi (2) sunt aplicabile şi autorului lucrării care
a readuce imobilul în situaţia anterioară; ~ se întemeiază pe un drept de superficie sau pe orice alt drept care, potrivit
ii) în cazul titularului unei lucrări adăugate de rea-credinţă, de asemenea legii, îi permite, realizând o lucrare asupra imobilului altuia, să devină
proprietarul imobilului dobândeşte dreptul de proprietate asupra lucrării proprietarul acesteia".
din momentul efectuării acesteia, plătind autorului cheltuielile rezonabile Buna-credintă trebuie să existe în momentul efectuării lucrării. Însă o
făcute de acesta, chiar dacă imobilul nu mai există. Însă din suma datorată lucrare durează'o perioadă îndelungată, zile, săptămâni, luni şi chiar ani.
·de proprietarul imobilului se va putea deduce valoarea fructelor imobilului· - e a unnare, trebuie să se reţină că buna-credinţă trebuie să existe pe toată
diminuată cu costurile necesare obţinerii acestora. durata executării lucrării, până în momentul finalizării acesteia. Astfel,
În cazul în care autorul lucrării utile este de rea-credinţă, proprietarul dacă pe durata executări i lucrării, autorul acesteia află că nu este proprieta­

imobilului are dreptul: rul imobilului şi totuşi conti11uă lucrarea, el va fi considerat de rea-credinţă
_ să devină proprietarui lucrării, în funcţie de regimul acesteia, cu sau cu privire la întreaga iucrare,
1·
rară înscriere în cartea funciară, după caz, plătind, la alegerea sa, autorului Cu privire la dreptul de creanţă al autorului lucrăriifaţă de proprietar, .
I
prescripţia dreptului la acţiune al autorului lucrării privind plata indem­
lucrării fie jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei, fie jumătate i nizaţiei nu curge cât timp el este lăsat de proprietar să deţină imobilul. .
din sporul de valoare adus imobilului; sau
- să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia, cu repu­ Autorul lucrării de bună-credinţă are un drept deipotecă legală asupra
nerea imobiiului în situaţia anterioară şi plata de daune-interese.
I imobilului până ia plata indemnizaţiei.
I
În cazulluCf,ării voluptuare, p~oprietarul imobilului are dreptul:
- să devInă proprietarul lucrării, fără înscriere în cartea funciară şi fără I
§4. A~ce§ iuil €a mobiHară
nicio obligaţie că.tre autorul lucrării; ori
- să ceară obiigarea autorului de rea-credinţă al lucrării desfiinţa­ I Accesiunea mobiliară are loc atunci când se unesc două bunuri mobile
rea acesteia, cu readucerea imobilului în situaţia anterioară şi plata de care aparţin la proprietari diferiţi sau când o persoană confecţionează
daune-interese.
·· 1
I un bun prin munca sa, folosind în total sau în parte materialele altuia .
I
i
 4
1-::; .,
182 Modurile generale de dobândire a drepturilor reale principale
" Accesiunea mobiliară este definită în art. 598 alin . (1)-(2) NCC, astfel:
"Buoul mobil produs cu materialele altuia aparţine celui care i-a confecţio­
nat sau, după caz, proprietarului materialelor, în funcţie de raportul dintre
manoperă şi valoarea materialelor, determinat la data confecţionării bunu­
lui. Proprietarul bunului datorează despăgubiri egale cu valoarea manope­
rei sau, după caz, cu valoarea materialelor". Din textele art. 598-60 I NCC
-1
şi din clasificările făcute de către autori de specialitate rezultă că sunt trei
cazuri de accesiune mobil iară: adjoncţiunea, specijicaţiunea şi conjilziu­
nea sau umestecul l •
~
JnJoate cele-tr~i forme-sunt valabile următoarele reguli generale:
În pri'mul rând, dacă obiectele care se unesc apm1in aceluiaşi proprietar,
">.
.se înţelege de la sine că tot .el devine proprietarul bunului nou creat prin
această unire.
În al doilea rând, dacă cele două (sau mai multe) bunuri aparţin unor
proprietari diferiţi, atunci când există o convenţie Între ei, atât în ce pri­
veşte intenţia de Încorporare a bunurilor sau când s-a produs fără intenţie, .
. dar au convenit asupra anibuirii bunului nou, învoiala dintre ei trebuie
respectată. Jl
În al treilea rând, chiar dacă bunurile se reunesc În acelaş(lot cu o
întrebuinţare unică şi nouă, diferită de a bunuri lor care s-au încorporat,
·1
Însă ele pot fi despărţite la starea iniţială fără a produce prejudicii, fiecare
proprietar îşi rezervă dreptul de a cere desprinderea bunului său. Şi aici
părţile pot acţiona într-un fel sau altul , făcându-se abstracţie de textele
legale arătate.
În al patrulea rând, textele legale care reglementează accesiunea mobi­
liară nu sunt aplicabile faţă de cel ce dobândeşte fructele ca posesor de
bună-credinţă, chiar dacă fructele suntprodusedeun bun rezultat în unna
accesiunii; pentru că, acesta este un alt med de dobândire a proprietăţii .
Din dispoziţiile Noului Cod civil privitoare la accesiunea mobiliară
se desprinde principiul că proprietatea întregului aparţine proprietarului
'1 ~~;,:f
bunului principal, conform adagi ul ui accesorium sequitur principale. EI
are obligaţia de a despăgubi pe proprietarul acelui accesoriu.
În Noul Cod civil specificaţi unea este regu la, adjoncţiunea şi amestecul
sau confuziun~a sunt excepţiile. Dacă nu se poate obţine separarea bunuri­
lor mobile ~ll1ite prin :=tdjoncţiune şi amestec, atunci sunt aplicabile regulile
corespunzătoare specificaţiunii, confolln prevederilor art. 601 NCC.
A se vedea, În acest sens C Hamangiu, N. Georgean, op. cit., pp. J 03-1 04 ;
I
MN. Cos/in, op. cit., p. 377; T. Jonaşcll, S. Brădeanu , op. cit., p. J 90; RJ MOiica,
op. cit., pp. 121-122; L. Pop, op. cit., pp. 255-256.
u
Accesiunea 183
a) Specificaţiunea cO)"lstă În prelucrarea unui bun şi transformarea lui
în aşa fel încât se făureşte un obiect cu totul nou. De exemplu, dintr-o
stofă se confecţionează un costum, din material lemn os se face mobilier
I etc. (art. 598-599 NCC). Munca este făcută de către o persoană care con­
fecţionează bunul nou, folosind materialul sau un bun aparţinând altuia.
I
Aici se uneşte un bun cu munca, realizându-se un lucru nou. Articolul 598
j NCC prevede că obiectul realizat va aparţine proprietarului materialului
întrebuinţat, dacă valoarea acestuia va fi superioară manoperei, iar în caz
contrar proprietatea va aparţine celui care a prestat manopera. Ei se vor
despăgubi reciproCpână la concuregţa valQ[ii bunului Întrebuinţat sau a
manoperei, după caz. În toate cazurile în ca,re·. valoarea materialelor este
egală cu manopera sau există o diferenţă nesemnificativă, proprietatea asu­
pra bunului este comună, în conformitate cu prevederile art. 599 NCC. În
acest caz coproprietatea ia naştere ex lege.
b) Adjoncţiunea este definită de art. 600 NCC ca unirea a două bunuri
mobile având proprietari diferiţi, fiecare poate pretinde separarea bunurilor
dacă prin aceasta celălalt proprietar nu ar suferi un prejudiciu mai mare de
o zecime din valoarea bunului său. Adjoncţiunea înseamnă unirea a două
bunuri mobile având proprietari diferiţi, în aşa fel Încât, deşi se formează
un bun nou, cele două bunuri din care rezultă rămân distincte şi se pot
chiar despărţi. De exemplu, inelul S:U diamante. Deşi bunurile se încorpo­
rează unul în celălalt, ele rămân deosebite şi pot fi recunoscute fără mare
difi<;:ultate. Se consideră ca principal acela care are o valoare mai mare.
Dacă bunul încorporat are un preţ superior celui principal, proprietarul său
poate să ceară despărţirea, cu condiţia să nu se producă o degradare mai
1
I mare de o zecime din valoarea bunului său. Dacă nu se vor putea separa
. bunurile se aplică regulile dela specificaţiune. În situaţia în care niciunul
dintr,e criteriile arătate nu poate detennina care din bunuri este principal şi
care este accesoriu, bunurile fiind de valoare egală sau existând o diferenţă
nesemnificativă, despărţirea devenind cu neputinţă, atunci se va naşte o
'wi
coproprietate în cote egale ideale, iar soluţionarea atribuirii se va face prin
acţiunea de ieşire din indiviziune, bunul atribuindu-se unuia dintre copăr­
~I~~~
taşi cu obligarea lui la plata în ec~ivalent bănesc pentru partea cuvenită ilr,'î!
celuilalt şi care să reprezinte preţul bunului pe care acesta l-a pierdut prin l1. :1
această unire. Ilf:~
c) Amestecul sau conjilziuneaeste, de asemenea, reglementată de
art. 600 NCC. Are loc atunci când mai multe bunuri mobile ce aparţin unor
proprietari diferiţi s-au unit În aşa fel Încât nu se mai pot recunoaşte . De
lt
~~j
1"
!
l
 184 Modurile generale de dobândire a drepturilor reale principale
,. exemplu, două metale au fost topite Împreună şi a rezultat un nou aliaj sau
amestecul a două lichide.
În acest caz este greu de conceput împărţirea bunurilor rezultate prin
amestec, astfel Încât se aplică regulile generale de la specificaţiune. Bunul
principal poate fi considerat după orice criterii, proprietarul său devenind;
prin accesiune, proprietar al noului bun, cu obligaţia de a-l despăgubi pe
celălalt. Când nu sunt. elemente de detenninare pentru a fi stabilit care din­
tre bunuri este principal (mai de valoare), ceea ce s-a obţinut prin amestec
".
va aparţine în coproprietate pe cote-pă11i egale. Încetarea coproprietăţii
se facţdu.,pă {egulile dreptului c.omun; în materie de sist.are a indivjz~unii,
-.;. pe ~aredeja.)e-arn enunţat. Prin hotirâr~ de :partaj judi~iar sau prin par­
taj voluntai' bunul rezultat 'din amestec se atribuie unuia sau la mai mulţi
copărtaşi, cu obligarea la plata echivalentului celorlalte cote, dar nimic nu-i
opreşte pe titulari să rămână în coproprietate.
Secţiunea a 3-a. Uzucaphmea .
,:':;;,1
'~;~
§1. Noţiune
Uzucapiunea sau preseripţia aehizitivă este un mod de dobândire a
proprietăţii şi a altor drepturi reale, caracterizată prin posesiunea bunu­
iui În timpul jixat de lege!. Este prevăzută de art. 928 NCC ca unul dintre.
efectele posesiei, iar sediul materiei este reglenientat prin art. 928-934 şi
art. 939 NCC. În Noul Cod civil se face se face distincţie Între uzucapi­
unea imobiliară, reglementată prin dispoziţiile art. . 930-934 şi uzucapiu­
nea mobiliară, reglementată în art. 939. Aşadar, Noul Cod civil a achiesat,
pe bună dreptate, la concepţia potrivit căreia pot fi uzucapate şi bunurile
mobile În măsura în care ele nu sunt dobândite ca efect al posesiei de bună­
credinţă.
Dacă posesiunea se prelungeşte o anumită durată şi sunt realizate anu­
mite condiţii prescrise de lege acest fapt nu poate rămâne fără consecinţe
juridice, cea mai importantă consecinţă fiind naşterea dreptul ui de pro­
prietate, de r~gulă asupra imobilului, în favoarea persoanei care a avut
posesia utilă a acestuia. Posesia prelungită în timp este considerată de lege
I A se vedea, în acest sens C Hamangiu, 1. Rosetti-BăIănescu, Al. Băicoianu,
op. cit., p. 243; L Pop, op. cit., p. 256; C Stă/eseu, op. cit., p. 843; P M. Cosmovici, poate să fie: o persoană fizică, persoană juridică de drept privat, statul,
Drept civil. Drepturi reale, Ed. AIl, Bucureşti, 1995, p. 94; V. Geonea, Curs de
drept civil, Ed. Scaiul, Bucureşti, 1996, p. 45.
Uzucapiunea 185
un izvor al proprietăţii. Starea de fapt se transfom1ă în stare de drept, care
este efectul principal al posesiei.
Din definiţie rezultă că uzucapiunea nu este posibilă dacă bunul a fost
obţinut în temeiul unui act translativ de proprietate, cum ar fi, de exemplu, .
un contract de donaţie. Existenţa unui act translativ de proprietate dă drep­
tul titularului la acţiune În realizarea dreptului, dar nu la cea în constatare, .
cum se procedează în cadrul uzucapiunii. Or, potrivit art. 111 din Codul de
procedură civilă, acţiunea în constatare nu este admisibilă dacă partea are
deschisă calea în realizarea dreptului, care are la bază un titlu de dobân­
dire. Aşadar,uzucapiunea dă naştere dreptului de proprietate, ori altui drept
real, asupra uimi bun imobil prin posedarea lui de către una sau mai multe
persoane în condiţiile şi termenele prevăzute de lege. Posesia trebuie să fie
neîntreIl.lptă. Ea se aplică numai drepturilor reale.
§2. Justificare şi domeniu de aplicare
Uzucapiunea este o dovadă certă a dreptului de proprietate şi constituie
unul din efectele cele mai importante ale posesiei.
În primul rând, această posesie este o stăpânire de fapt a unui bun şi
apare din punctul de vedere al posesorului ca o manifestare exterioară a
unui drept reaL ~ustificarea uzu~apiunii constă în aceea că de cele mai
multe ori posesia corespunde dreptului de proprietate!. Dovada dreptu­
lui de proprietate este o sarcină dificilă, de aceea uzucapiuneaca:'mod de
dobândire înlătură inconvenientele probei dreptului de proprietate.
În al doilea rând, sunt situaţii juridice neclarificate, prin convertirea
posesorului util în proprietar se transfonnă o apareriţă îndelungată într-un
drept de proprietate cert şi indiscutabiL
În al treilea rând, proprietarul neglijent, care a lăsat timp îndelungat
posesia unei alte persoane, nu poate rămâne fără nicio consecinţă pe plan
sancţionatoL Dacă el a pennis altei persoane să aibă posesia bunului fără
nicio împotrivire, acesta s-a comportat public ca un proprietar, legea nu
poate lăsa această stare de lucruri fără consecinţe juridice.
Referitor Ia domeniul de aplicare al uzucapiunii, acesta nu se mărgi­
neşte numai la bunuri imobile, ci ş i la bUiluri mobile, aşa cum am arătat,
care Însă trebuie să se afle în circuit civiL Se află În circuit civil imobilele
proprietate privată, fără deosebire de titularul dreptului de proprietate care
I A se vedea L Pop, op. cit., p. 257; C. Stă/eseu, C. Bîrsan, op. cit., pp. 290-291.
.
186
O regie
Modurile generale de dobândire a drepturilor reale principale
autonomă etc. Per a contraria nu pot fi uzucapate bunurile care,
înainte sau după intrarea în posesie, au fost declarate prin lege inalienabile
(art. 929 NCC).
§3. Felurile uzucapiunii
Noul Cod civil a reglementat .trei feluri de dobândire a dreptului de
proprietate prin uzucapiune, şi anume: '
'f a) uzucapiunea extl'atabulară;
' .. ..... ....
b) uzucap{unea tabulară; .,
" c) uzucapiunea mobili~ră. - ,',
a) Uzucapiuneaextratabulară. Confonn prevederi lor art. 930 alin. (1 )-(2)
NCC:
,,(1) Dreptul de proprietate asupra unui imobil şi dezmembrămintele
sale pot fi înscrise În cartea funciară, În temeiul uzucapiunii, în folosul
celui care l-a posedat timp de lO ani dacă:
a) proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după";:'ţaz, şi-a
Încetat existenţa; o?:
b) a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la pro~
prietate;
c) imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.
(2) În toate cazurile, llZucapantul poate dobândi dreptul numai dacă şi-a
înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terţă persoană
să îşi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe
baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după. împlinirea tennenull.li
de L1zucapiune"..
Pentru a invoca, aşadar, uzucapiunea extratabuiară trebuie îndeplinite
cumu!ativ 5 condiţii, şi anume:
- proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, şi-a
Încetat existenţa; fie a fost înscrisă În cartea funciară declaraţia de renun­
ţare la proprietate; fie imobilul nu era înscris în nicio carte funciară, ca şi
condiţii alternative;
- o terţă persoană să nu fi înregistrat propria cerere de înscriere a drep­
tului În folosul său, pe baza unei cauze legitime, in cursul sau chiar după
împlinirea teŢJnenului de uzucapiune, dar înainte de înregistrarea cererii
lIzlicapantului;
- posesia să fie utilă, adică o posesie propriu-zisă neviciată. Viciile
posesiei suspendă cursul uzucapiunii;
Uzucapiunea
- posesia să dureze cel puţin 10 ani, ten-oen care, în ipotezele prevăzute
187
i
~: .
l'
!i~·
de art. 930 lit. a) şi b) nu începe să curgă înainte de data decesului sau, după
caz, a încetării existenţei juridice a proprietarului, respectiv înainte de data
înscrierii declaraţiei de renunţare la proprietate. În acest caz de uzucapiune
nu contează dacă posesorul este de bună-credinţă sau de rea-credinţă;
- cererea de Înscriere în cartea funciară a uzucapiunii extratabulare să
fie admisă. .
1"
Se poate constata că Noul Cod civil a avut în vedere nu numai situaţia
În care proprietarul este opersoană fizică, ci şi cazul în care titularul este
o persoană j urid ică. ' . .. .
Momentul în care începe să curgă tennenul de 10 ani se aplică dife­
renţiat:
- în situaţiile prevăzute de art. 930 alin. (1) lit. a) şi b) trebuie îndepli­
nite două condiţii cumulative, şi anume: să fi intervenit decesul sau înceta­
rea existenţei proprietarului înscris în cartea funciară ori să fi fost înscrisă ,1
declaraţia de renunţare la proprietate, respectiv să fi început posesia celui
care invocă uzucapiunea; ,::J
- în cazul În care imobilul nu era înscris în nicio carte funciară, temlenul t
să curgă din momentul în care uzucapantul a intrat în posesia imobilului.
Momentul dobândirii dreptului de proprietate este acelaşi cu momentul
înregistrării cererii de înscriere a uzucapiunii extratabulare, dacă regis­
tratorul admite cererea, potriviyart. 890 alin. (1) NCC , conform căruia:
"Înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de ia data înregistrării
I
cererilor, ţinându-se Însă cont de data, ora şi minutul înregistrării acestora
în toate cazurile în care cererea a fost depusă personal , prin mandatar ori
notar public sau, după caz, comunicată prin teiefax, poştă electronică sau
prin alte mijloace ce asigură transmiterea textului şi confirmarea primirii
cererii de înscriere cu toate documentele justificati ve".
Prin efectul uzucapiunii extratabulare se naşte dreptul de proprietate
I~j
al uzucapantului. Acest efect achizitiv se produce numai din momentul
1~
înregistrării cererii de înscriere a uzucapiunii în cartea funciară, astfel el
nu retroactivează, ci se produce numai în viitor. .
I~
b) Uzucapiunea imobi/iarâ tabu/ară. Confonn prevederilor art. 931
alin. (1)-(2) NCC:
,,(1) Drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea
funciară; ca proprietar al unui imobii sau titular al unui alt drept real, nu
mai pot fi contestate când cel înscris cu bună-credinţă a posedat imobilul
timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere, dacă posesia
sa a fost neviciată.
 "·""1
188 Modurile generale de dobândire a drepturilor reale principale
., (2) Este suficient ca buna-credinţă să existe în momentulînregistrării
cererii de înscriere şi în momentul intrării în posesie".
Din textul legal rezultă că pentru a putea invoca uzucapiunea imobiliară
I
tabulară trebuie întrunite cumulativ 4 condiţii, şi anume:
1,
- înscrierea nevalabilă a dreptului uzucapantului;
- posesia să fie utilă, adică neviciată. Viciile. posesiei suspendă cursul
UZuca,pIUnll;
- posesia să fie de bună-credinţă;
:ţ
- posesia să aibă o durată de cel puţin 5 ani.
Uzucapiunea tabu iară se aplică in privinţa drepturilor reale principale
care au fost înscrise în cartea funciară, fără cauză'legitimă, adică pe baza
unui titlu nevalabil. Ele vor rămâne valabil dobândi te dacă titularul dreptu­
lui le-a posedat cu bună-credinţă, potrivit legii, timp de 5 ani. Acest fel de.
uzucapiune se numeşte şi prin convalescenţa titlului, expresie care suge­
rează că trecerea unui anumit timp, are ca efect curăţirea titlului de viciile
sale şi se consol i dează dreptul existent până atunci într-o stare de aparenţă.
În acest fel încetează posibilitatea unui dezacord permanent Între ~~tarea de
drept şi ceea ce rezultă dinintabularea dreptului real în cartea fu~îară.
Sintagma ,fără cauză legitima" desemnează un titlu de dobândire neva­
labil, pentru că este afectat de o cauză de nulitate, care emană de ia adevă­
ratul proprietar. Constituie titlu nevalabil, de exemplu, contractele de loca­
ţiune ş i comodat. De asemenea, nu constituie just titlu antecontractul de
vânzare-cum pa-rare. Contractul de tranzacţie, de asemenea, nu consti tuie
titlu legal, dacă părţile, pe lângă recunoaşterea drepturilor lor, nu transferă
şi dreptul de proprietate. Hotărâreajudecătorească, dacă are caracter decla­
rativ, ceea ce constituie regula 'in materie, nu consti'tuie titlu valabil.
Chiar dacă buna-credinţă este definită la dobândirea proprietăţii mobi­
liare prin posesia de bună-credinţă, pentru identitale de raţiune, se impune
a fi aplicată şi în cazul uzucapiunii tabulare. Astfel , conform prevederilor
art. 938 alin. (1 )-(2) NCC, este de bună-credinţă proprietarul care nu
cunoştea şi nici nu trebuia, după împrejurări , să cunoască lipsa calităţii
lui de proprietar. Buna-credinţă trebuie să existe la data intrării în posesia
efectivă a bUDJdlui şi să continue până la Împlinirea tennenului de 5 ani.
Este suficient ca bu n a-credinţă să existe În momentul înregistrării cere­
rii de Înscriere şi în momentul intrării în posesie. Buna-credinţă este apre­
cierea greşită flicută de posesor că bunul este al lui şi el este adevăratul .
proprietar. Atunci când posesorul cunoaşte nevaliditatea titlului el este de
rea-credinţă.
Uzucapiunea 189
Buna-credinţă este prezumată şi pentru că ţine de forul interior al fie­
cărei persoane; spre deosebire de unele puncte de vedere din doctrină 1 , nu
găsim necesar ca posesorul să-şi dovedească bunele intenţii prin investi­
gaţii asupra situaţiei reale a bunului. Sarcina probei îi revine celui care
contestă buna-credinţă şi nu posesorului. Stabilirea ei este o chestiune de
fapt lăsată la aprecierea judecătorului care, în analiza ce o face, porneşte
. de la prezumţia bunei-credinţe .
Efectele uzucapiunii tabulare nu face altceva decât să valideze cauza,
iniţial neiegitimă, a Înscrierii dreptului real principaL C<ţ urmare, temeiul
dobândirii
.
dreptului de proprietate va fi chiar titlul care:afCist Înscris
. '~ .
în
cartea funciară, iar momentul dob~ndirii acestui drept va fi momentuL înre­ 11:1
gistrării cererii de Înscriere a acestui titlu. După trecerea unui timp de 5 ani,
. aparenţa creată de un titlu nevalabil sau chiar putativ produce atât efectul
apărării terţi lor dobânditori, cât şi consolidarea retroactivă a dreptului lor,
adică chiar de la data înscrierii nevalabile tăcută în favoarea lui, ce devine
similară cu Înscrierea făcută în temeiul unui titlu valabil. Aparenţa creată se
consolidează retroactiv, prin aceea că titlul se curăţă de viciile iniţiale.
c) Uzucapiunea rtl()biliară. Conform prevederilor art 939 NCC, acela
care posedă bunul altuia timp de 10 ani, În alte condiţii decât dobândirea
proprietăţii mobiliare prin posesia de bună-credinţă, poate dobândi drep­
tul de proprietate, în temeiul u:zucapiunii. Dispoziţiile art. 932 alin. (2),
art. 933 şi 934 se aplică în mod corespunzător.
Întrucât textul art. 939 NCC face trimitere la dispoziţiile aplicabile
uzucapiunii imobiliare - tabulare şi extratabulare - în legătură cu efectul
suspensiv al viciilor posesiei, cu joncţiunea posesiilor şi la materia privind
prescripţ i a e xtinctivă, rezultă că regimul j:uridic al uzucapiunii mobiliare
se aseamănă cu regimul juridic ii! uzucapiunii extratabulare, în unnătoarele
privinţe :
- ambele au o durată identică de 10 ani şi nu contează dacă posesorul
este de bună-credinţă sau de rea-credinţă;
- ambele prevăd ca posesia să fie utilă, adică nevicÎată. Viciile pose­
siei suspendă cursul uzucapiunii. Joncţiunea posesiilor se aplică În ambele
cazun.
Există Însă şi diferenţe, şi anume:
- uzucapiunea extratabulară se refe ră numai la imobile, pe când uzuca­
piunea mobiliară cuprinde numai mobile;
1 A se vedea D. Gherasim, ap. cit., p. 127.
 190 Modurile generale de dobândire a drepturilor reale principale
'" - în cazul uzucapiunii extratabulare, dreptul de proprietate se dobân­
deşte din momentul înregistrării cererii de Înscriere în cartea funciară, în
cazui admiterii acesteia. În situaţia uzucapiunii mobiliare, în momentul
. împlinirii termenului de 10 ani se dobândeşte doar un drept de opţiune
pentru a o putea invoca în instanţă , deoarece prevederile art. 939 NCC fac
trimitere la materia prescripţiei extinctive, iar din conţinutul art. 2512 NCC
rezultă că prescripţia nu poate fi invocată din oficiu.
cţ
§4. Joncţiunea posesiilor .~ ~ . exemplu, dacă transm iterea s-a bazat pe un act lovi t de nulitate absolută
'nu poate opera j OGcţ iuGe.a posesiilor. Strămutarea. are loc, în exprimarea
.....
Jonc~unea posesiilor ~e aplică la toate cele 3 cazuri d.e lizucapiune
reglementate de Noul Cod civil, adică la uzucapiunea extratabulară, tabu­
Iară şi mobiliară. Confon11 prevederilor art. 933 alin. (1 )-(2) NCC:
,,(1) Fiecare posesor este considerat că începe în persoana sa o nouă
posesie, indiferent dacă bunul a fost transmis cu titlu uni versal sau par­
ticular.
(2) Cu toate acestea, pentru a invoca uzucapi unea, posesOl,~d actual
poate să unească propria posesie cu aceea a automlui său". ~ Împotriva titula,ului dreptului. Predarea materială a bunului este tot o astfel
Joncţiunea posesiilor este adăugirea la posesIa ce o e xe rcită posesorul
actuala intervalului de timp cât posesia a fost exercitată de către autorul său,
însemnând că cele două posesiuni reun ite succesiv să împlinească termenul
necesar pentru dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.
În Noul Cod civil joncţiunea posesii lor lasă posibi litatea unei interpre­
tări mai largi, făcând-o posibil ă atât pentru transmisiunea universală cât şi
pentru cea cu titlu particular. În doctrină mai este Qenumită şi accesiunea
posesiunilor.
Din interpretarea art. 933 al in. (2) NCC rezultă că jbncţiunea posesiilor
este o facultate lăsată la aprecierea posesor-ului, eare poate deci să se folo­
sească sau să renunţe la ea. El poate să înceapă o posesie diferită când nu
se mai poate prevala de cea a autorului său . Autor este acela care a posedat
anterior şi nu este titular al dreptului de proprietate, iar acesta a transmis
posesia ca stare da fapt. În acest sens, practica judiciară a stabilit că pen­
tru a uzucapa, posesorul actual nu poate uni posesiunea cu cea exercitată
IIII1
anterior de tiţuiarul dreptului de proprietate asupra imobiluiui respectiv.
Posesiunea anterioară să fie exercitată de un neproprietar. Jurisprudenţa
a statuat că autorul celui care invocă joncţiunea nu poate fi proprietarul
imobilului. Prin autor se înţelege numai persoana care, ca şi cel care invocă
uzucapiunea, nu este titularul dreptului real, deoarece în cazul titularului
Uzucapiunea 191
acesta poate să-şi transmi tă dreptulîară a mai face necesară invocarea
uzuc-apiuni i.
Pentru a se uni şi opera cele două posesii Într-una singură, se cere înde­
plinirea cumulativă a două condiţii: să fie vorba de o posesie utilă, adică
o posesie propriu-zisă, neviciată şi posesorul actual să o fi dobândit de la
(~
:,'J ,i
}'
autorul său pe baza unui raport juridic. Acest raport juridic trebuie să stea la ~~
baza faptului material al transmitelii stăpânirii efective a bunului, adică este ij
~il
necesar să în depl inea scă condiţia unui act translativ de proprietate. Spre
i~!
art.933 alin. (2) NCC, În mod universal sau particular: La modul ~niversal
se are în vedere transmiterea cu titlu universal, atunci când dobândito­
rii intră în posesia un ive rsalităţii patrimoniului şi vor putea cere reunirea
posesiunii lor cu aceea a autorului.
Transmiterea posesiei în temeiul unui raport juridic cu titlu particular
are valoare pentru joncţi unea posesiei, atunci când actul translativ, din orice
motive devine ineficient, cum ar fi un antecontract de vânzare-cumpărare
sau orice altă convenţie nevalabilă care dă dreptul posesorului să prescrie
de transmitere. Interes practic au în prezent aşa-zisele predări-primiri prin
protocoale între persoane juridice, când predătorul nu este titular al drep­
tului real. Cons iderăm că şi aicipnn predarea bunurilor imobi~perează
joncţiunea posesorie. Asemenea protocoale sunt prevăzute de hotărâriie de
guvern emise în temeiul Legii nr. 1511990, acele hotărâri de guvern prin
care şi-au încetat acti vitatea unităţile industriale. De asemenea, se impune
joncţ iunea posesiilor, când s-au făcut predări de patrimonii Între persoanele
juridice vechi supuse reorganizări i şi cele nou înfiinţate.
Uzurpatorui nu poate invoca joncţiunea cu posesia pe care a uzurpat-o.
Este cazu! semnalat de practică, atunci când s-a constituit dreptul de pro­ {!
prietate prin Legea n;. 18/1991 a fondului funciar, dar uzurpatoml .ignoră
şi preia posesia fără acord ul titularului. EI nu poate invoca posesia antece­
sorului care avea titlu de piOprietate pentm că este o cauză întrerupătoare.
llii!
Este necesar să existe o posesie propriu-zisă şi nu una precară. Cel care O
invocă trebuie să fie un succesor în' drepturi al automlui şi nu un uzurpator.
Posesia care nu se exercită sub nume de proprietar poate deveni posesie ',~
C:,~
utilă, printre altele, în cazul în care transmiterea ei de la un deţ inător la
altul se realizează printr-un act cu titlu uni versa l, dacă sLlccesontl este de I!~
bună-credinţă. în asemenea situaţii se poate cere joncţiunea cu posesia
exe rcitată d~ autor pentru a putea uzucapa.
1~,'li,
~~
Jlji
',1
1
'IL,
1

192 Modurile generale de dobândire a drepturilor reale principale
,.
Pentru a fi incidentă joncţiunea posesiilor, legat de aspectul ce-I anali­
zăm, adică posesiile succesive să aibă aceeaşi calitate şi să fie doar vorba
de posesii, este esenţial de reţinut ca atât autorul, cât şi succesorul său să
nu fi fost titularii dreptului real. Prin urmare, nu este posibi Iă unirea duratei
posesiunii titularului dreptului real cu aceea exercitată de netitular. Dacă
posesorii actuali au dobândit dreptul de proprietate de la autorii lor prin
act translativ, pentru că aceştia erau proprietari de drept înscrişi în cartea '
funciară, nu există o joncţiune a posesiei şi nu poate duce la uzucapiune'.
'!"
În funcţie de buna-credinţă sau reaua-credinţă a autorului şi a posesorului
actual,înpractică.pot să apară4 situatii:
..... a) când pos~~ia a~t~aIă este-de acee~şi natură cu posesia autorului, ambii
fiind de bună~credinţă. Posesorul actual continuă calitatea şi are acelaşi
tennen ca şi autorul său, putânduzucapa în termenul de 5de ani, conform
uZLlcapiunii tabulare sau în 10 ani, in cazul uzucapiunii extratabulare sau
a uzucapiunii mobiliare;
b) când posesia actuală este de aceeaşi natură cu posesia autorului, .
ambii fiind de rea-credinţă. Posesorul. actual continuă calitatea şi ,~re ace­
Iaşi termen ca auiorul său, putând uzucapa în termen de 10 ani,~1hcazul
uzucapiunii extratabulare sau a uzucapiunii mobiliare;
c) când posesorul actual este de rea-credintă,
, iar autorul său a exercitat.
o posesie de bună-credinţă, se poate uzucapa În termen de 10 ani, în cazul
uZLlcapiunii extratabulare sau a uzucapiunii mobiliare;
d) câ.nd posesonll actual este de bună-credinţă, iar autorul său a exer­
citat o posesie de rea-credinţă, el va putea uzucapa în termenul de 5 ani,
conform uzucapiimii tabulare sau în timp de 10 ani, în cazul uzucapiunii
extratabulare şi a uZllcapiunii mobiliare.
Posesorul care alege să unească ,Dosesia sa' cu aceea a autorului său
. trebuie să continue aceeaşi posesie şi să se îndeplinească termenul cerut
pentru posesia autorului. Concluzia care se desprinde de aici este că şi
posesiunea ulterioară, pentru ca cele douii. posesiuni să joncţioneze între
ele, este necesar să aibă aceeaşi natură şi să îndeplinească cerinţele ace­
leiaşi legiuiri . Cu alte cuvinte, nu s-ar putea uni posesiunile care curg sub
regimuri juridice diferite şi nu s-ar putea invoca joncţiunea posesorie dintre
posesiunea exercitată, de exemplu, sub regimul Codului civil vechi şi apoi
continuată sub regimul Noului Cod civil. Aceasta, pentru că, atunci când
a început sub regimul Codului civil vechi, ea îşi unnează acelaşi curs, iar
dacă a început sub regimul Noului Cod civil, de asemenea.
, A se vedea, în acest sens Decizia civilă nr. 25/1992 a Tribunalului Suceava,
în Dreptul nr. 411993, p. 53 .
Ocupaţiunea 193
Sectitmea
, a 4-2. Ocupatiunea
,
În prezent acest mod de dobândire a dreptului de proprietate a crescut
vertiginos, ca număr de cazuri. Mai ales în oraşe, municipii şi comune,
avân:d un număr mare de locuitori, cantitatea bunurilor mobile abandonate
a crescut exponenţial în ultimii ani şi aici este vorba nu numai de lucrurile
existente în gunoiul menqjer, .ci şi de televizoare vechi, maşini de spălat,
alte obiecte de uz casnic, maşini vechi, materiale de construcţii etc.
OcupaţiLlnea este reglementată de art. 941-947 NCC. Este considerată
de doctrină că reprezintă titlul prin -care se dobândeşte proprietatea unui
lucru care nu aparţine nimănui, prin h.iarea lucrului in ~,tăpâriire în scopul'
de a-i dobândi proprietatea'. . .
Articolul 941 alin . (l)NCC tratează în termeni asemănători ocupaţiu­
nea, ŞI anume: .
,,(1 )Posesorul unui lucru mobil care nu aparţine nimănui devine propri­
etarul acestuia, prin ocupaţiune, de la data intrării în posesie".
Numai bunurile mobile pot fi dobândi te prin ocupaţiune. În acest sens,
art. 941 alin. (2) NCC prevede următoarele bunuri mobile care pot fi dobân- .
dite prin ocupaţiune: bunurile mobile abandonate, precum şi bunurile care;
. prin natura lor, nu au un proprietar, cum sunt animalele sălbatice, peştele
şi resursele acvatice vii din bazinele piscicole naturale, fructele de pădure,
ciupercile comestibile din flora spontană, plantele medicinale şi aroma­
ti ce şi altele asemenea. Per a contraria lucrurile mobile de valoare foarte
mică sau foarte deteriorate care sunt lăsate într-un loc public, inclusiv pe
un drum public sau într-un mijloc de transport în comun, sunt considerate
lucruri abandonate [art. 941 alin. (3) NCC].
. Tot prin ocupaţiune se dobândeşte şi atunci când proprietarul de drept
al bunului abandonează, se leapădă de bun, printr~o intenţiţ exteriorizată
şi neechivocă. Apreciem că delăsarea voluntară de bun poate fi echivalentă
indirect cu un dar Tacut nedeterminat către primul venit. Acesta nu mai
este un bun rară stăpân sau pierdut. Considerăm că cel care intră în posesia
unui bun de care proprieta:u! s-a delăsat cu scopul de a-I oferi primului
găsitor sau fiindu-i indiferent acest lucru, el intră prin ocupaţiune în pro­
prietatea acestui prim posesor. Situaţia nu poate fi asimilată cu bunurile ce
intră sub incidenţa uzucapiunii şi nici cu bunurile pierdute. Pierderea unui
bun nu are semnificaţia stingerii dreptului de proprietate. În acest sens,
art. 942 alin. (1) NCC prevede că "bunul mobil pierdut continuă să aparţină
I A se vedea C. Hamangiu, N Georgean, op. cit., p. 343.
 ~E;;:t
194 Modurile generale de dobândire a drepturilor reale principale
""
proprietarului său". Mai departe însă, "găsitorul bunului este obligat ca,
în tennen de 10 zile, să-I restituie proprietarului ori dacă acesta nu poate
fi cunoscut, să-I predea organului de poliţie din localitatea în care a fost
găsit. Acesta are obligaţia de a păstra bunul timp de 6 luni, fiind aplicabile
în acest sens dispoziţiile privitoare la depozitul necesar. Organul de poliţie
va afişa la sediul său şi pe pagina de internet un anunţ privitor la pierde­
rea bunului, cu menţionarea tuturor elementelor de descriere a acestuia'?
[art. 942 alin. (2)-(3) NeC]. De asemenea, "dacă bunul a fost găsit într-un .
loc public, el va fi predat, pe bază de proces-verbal, persoanei care detine
*
un titlu, altul decâ·t titlul de pro'prietate publică; asupra locufui respe~tiv,
" în termen de 3 zile de la data preluării bunului pierdut, această persoană
este obligată să-I predea, pebază de proces-verbal, organelor de poliţie din
localitate" (art. 943 NCC). În continuare, "dacă, datorită împrejurări lor sau
a naturii bunului, păstrarea sa tinde să-i diminueze valoarea ori devine prea
costisitoare, el va fi vândut prin lic i taţie publică, conform iegii. În acest
caz, drepturile şi obligaţiile legate de bun se vor exercita în legătură cu
preţul obţinut în urina vânzării" (art. 944 NCC). .':~
"Bunul sau preţul obţinut din valorificarea lui se va remite proJ5fietaru­
lui, dacă acesta îl pretinde, sub sancţiunea decăderii, În termen de 6 luni,
Însă nu mai înainte de a se achita cheltuielile legate de păstrarea bunului:
De asemenea, În cazul bunurilor cu valoare comercială, proprietarul este
obligat să plătească găsitorului o recompens8. reprezentând a zecea parte
din preţ sau din valoarea actuală a bunului. Obligaţia de plată a recompen­
sei nu există în cazul vânzării bunului găsit dacă găsitorul este persoana
care deţine spaţiul ori un reprezentant sau un angajat al acesteia. În cazul
În care proprietarul a facut o ofertă publică de recbmpens.ă, găsitorul are
dreptul de a opta Între suma la care s.-a obiigat proprietarul prin această
ofertă şi recompensa fixată de lege ori stabîlită de către instanţa judecăto­
rească. Dacă bunul ori preţul nu este pretins de proprietarul originar, el va
fi considerat lucru fără stăpân şi remis găsitorului pe bază de proces-verbal.
În acest caz, găsitorul dobândeşte dreptul de proprietate prin ocupaţiune.
Dovada ocupaţi unii se poate face prin procesul verbal menţionat sau prin
oric~ alt mijloc de probă. Dacă găsitorul refuză să preia bunul sau preţul,
acesta revine comunei, oraşului sau municipiului pe teritoriul căruia a fost
găsit şi intră in domeniul privat al acesteia" [art. 945 al in. ,( 1)-( 5) N CC].
În art. 946 alin. (1) "tezaurul este definit ca fiind orice bun mobil ascuns
sau îngropat, chiar involuntar, în privinţa căruia nimeni nu poate dovedi că
este proprietar. Dreptul de proprietate asupra tezaurului descoperit într-un
Tradiţiunea 195
bun imobil sau într-un bun mobil aparţine, în cote egale, proprietarului 'fK:~I
j'
bunului imobil sau al bunului mobil în care a fost descoperit şi desco­
peritorului. Dobândirea dreptului de proprietate asupra tezaurului nu se
~~l
aplică bunurilor mobile culturale, calificate astfel potrivit legii, care sunt
descoperite fortuit sau ca urmare a unor cercetări arheologice sistematice,
şi nici acelor bunuri care; potrivit legii, fac obiectul proprietăţii publice"
[art. 946 alin.(2)-(3) NCC].
1,
Ocupaţiunea presupune, după cum am arătat, luarea în posesie a unui !r~~
't~~.
, lucru. Posesia trebuie să fie utilă, fără să aib2. o anumită durată. Acest ele- . ~~
men.t face diferenţa Între ocupaţiune şi uzucâpiune mobil iară sau"dobândi': . ~, Iti,"!".~:,il
rea mobilelor prin posesia de bună-credinţă. Este necesar însă ca posesorul ·'}jl
să se comporte ca proprietar, iar nu ca titular al altui drept real principal.
Este esenţial ca în momentul luării în posesie, lucrul să nu aparţină nimă­ · ~I
nui. În cazul ocupaţiunii se apropie lucrurile, cu semnificaţie materială, şi
nu bunurile, cu semnificaţie juridi că. Astfel, ocupaţiunease aplică lucru­
;t~i'
..,'1'
' f'i\:
ri lor mobile materiale, nu bunurilor incorporale, cum ar fi, de exemplu,
dreptul de autor. În acest sens legiuitorul foloseşte sintagma lucruri fără
stăpân, adică lucruri care nu aparţin nimănui, care sunt bunuri mobile
abandonate şi care sunt susceptibile dobândirii dreptului de proprietate
prin ocupaţiune.
Ocupaţi unea detennină naşterea/ dreptului de proprietate în favoarea
posesorului şi per a contraria stingerea dreptului de proprietate al proprie­
tarului iniţial. Considerăm că ocupaţiunea este posibilă şi în cazul abando­
nului unui bun mobil în legătură cu care s-au constituit dezmembrăminte
sau sarcini reale. În acest caz, bunul decade în starea de lucru, prin aban­
don, astfel încât nemaifiind obiectul unui drept de proprietate, nu.mai poate
face nici obiectul unor dezmembrăminte sau sarcini reale.
Sectiunea
, a S-a. Traditiunea
,
Prin tradiţiune se înţelege remiterea materială sau predarea bunului de
la înstrăinător la dobânditor. Tradiţiunea este un mod de dobândire a drep­
tului de proprietate enumerat expres de textul art. 557 alin. (1) NCC. Acest
mod de dobândire şi-a pierdut uzanţa în zilele noastre.
Termenul de tradiţiune, neconsacrat expres de Noul Cod civil, are în
legislaţii diferite tot atât de diferite accepţiuni. Astfel, art. 1053, coroborat
cu art. 431 din Codul civil austriac de la 1811, dispunea că proprietatea se
dobândeşte numai prin tradiţiune şi nu prin contract de vânzare-cumpărare.
 --.i. -~ ~
~
196 Modurile generale de dobândire a drepturilor reale principale
,. Indiscutabil legiuitorul nostru s-a inspirat din jurisprudenţa timpului
Dar aceasta nu în înţelesul de tradiţiune corporală, ceea ce ar duce la con­
trazicerea dintre cele două texte arătate, ci ca operaţiune juridică . După
comentatorii acestui cod, tradiţiunea este de două feluri : la mobile predarea
corporală, iar la imobile intabularea 1• Actul juridic (contractul de vânzare- '
cumpărare, de donaţie etc.) dă naştere numai la un raport de drept personal,
prin care cumpărătorul, de pildă, poate pretinde tradiţiunea lucrului cum­
, părat. Actul juridic, datorită caracterului dominant volitiv, poate fi alterat
devicii sau afectat de modalităţi şi condiţii,el este despărţit de transmi- ,
'f terea dreptului real, care este al doilea moment. Cele două momente sunt
"distincte; ca atare tradiţiui1ea esre acea care reflectă H)Olnentul transmiterii
.... dreptului real, prin supunere,la prescripţiile fonnale afeJegii (ex. imobile)
sau
.
prin remiterea materială
. .
il bunului (ex. la mobile). Fără dovada
.
traditi­'
unii corporale a mobilelor, care se află la un terţ, nu sepoate considera că
s-a dobândit proprietatea. Intabularea constă în înregistrarea în registrele
publice de carte funciară a dreptului real transmis, echivalentul tradiţiunii.
Ad ică, intabu!area era egală tradiţiunii şi aceasta transmitea dreptul de pro­
prietate, iar nu convenţia părţilor. Pe lânga schimbarea faptică a pos~orului
prin tradiţie, este necesar ca proprietatea să se strămute în favoarfa achi- '.
zitorului de drept să se opereze şi înscrierea în cartea funciară. Înscrierea
este momentul consurnării consensului părţilor şi se îndeplineşte cu această
. formalitate. Titlul, adică contractul, testamentul, sentinţa judecătorească ,
sau dispoziţia legii constituiau modalităţi ale achiziţiei mijlocite. Dar
art. 425 din Codul civil austriac preciza că "titlul singur încă, Dt.) dă propri- ,
etate". Proprietatea se poate câştiga numai prin predare şi luare în primire
justă 2 . Practica Codului civil austriac a consacrat că dobândirea deplinei
proprietăţi operează prin intabuiare; ca operaţiune distinctă de acea ci. con­
sensului prin act juridic. . dar manual şi fiind o excepţie de la regula formei autentice a donaţii lor,
Am stăruit puţin asupra acestui aspect având în vedere Noul Cod civil,
care prevede la art. 885 alin . (1) că drepturile reale asupra imobilelor
cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între pă11i, cât şi faţă de
terţi , numai prin Înscrierea 101: în cartea funciară . Astfel, intabularea este
momentul constituirii dreptului de proprietate. Publicitatea imobiliară prin
regimul de c:lrte funciară existentă la noi are, fără îndoială, la origine sis­
temu! din legislaţia austriacă.
I A se vedea ŞI.Laday, Codul civil austriac în vigoare în Ardeal, comentat,
Ed. Ministeruiui Justiţiei,
Directoratul Cluj, 1924, pp. 713-722.
1 A se vedea ŞI. Laday, op. cit. , p. 713.
Tradiţiunea 197
la redactarea Noului Cod civil pentru a da publicităţii imobiliare rolul
său puternic, prin consacrarea efectului constitutiv de drepturi înscrieri­
lor în cartea funciară. Putem conchide că proprietatea se dobândeşte şi
prin convenţie, dacă ţinem seama de art. 1674 NCC, unde se prevede că
"proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii
contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost plătit
încă", aspectul depinde de voinţa părţilor, însă transmiterea proprietăţii
operează odată cu încheierea contractului. Cu precizarea că, după cum se
prevede.în articolul mai sus-citat, se aplică regula consensualismului, în
' cazul'b~nurilor mobile. .
Mai este de reţinut că în cazul darurilor manuale, îndeplinite fără alte
. formalităţi, momentul dobândirii dreptului este acela al remiterii, al u'adi­
ţiunii bunului în mâinile donatorului, acesta devenind veritabil proprietar.
Conform prevederilor art. 10 Il alin. (4) NeC, dacă sZJnt de valoare redusă,
bunurile mobile corporale pot fi donate prin dar manual. Dant! manual
se incheie valabil prin acordul de voinţă al părţilor Însoţit de tradiţiunea
.bunului de la donator la donatar. În aprecierea valorii reduse a bunuri/or
care constituie obiectul darului manual se ţine seama de starea materială
a donatontlui. După cum s-a subliniat în doctrină , darul manual constă în
tradiţiunea materială a unui bun l'l!0bil corporal de la o persoană la alta,
atunci când apare intenţia de a .gratifica, fiind necesar acord ul manifes­
tat al celor două părţi, practic prin predarea, respectiv preluarea bunului 1.
Darurile manuaie sunt donaţii speciale, ele se realizează prin tradiţiune şi
ca atare sunt supuse consecinţelor ce decurg din aceasta .
După părerea n'oastră, tradiţiunea unor mobile, pentru a fi considerată
trebuie dovedită de cel care o pretinde. În contextul dovedirii este necesar
a se stabili atât animus donandi cât şi remiterea materială a bunului mobil
corporal sau realizarea implicită a tradiţiunii. ' ,
Tradiţiunea este considerată ca având o sferă de aplicare foarte restrânsă.
La darurile manuale ea este o solemnitate care înlocuieşte forma autentică
ce condiţionează contractul de donaţie şi rezultă din materializarea ges­
tului. Transmiterea dreptului de proprietate operează prin tradiţiune şi la
I A se vedea D. Chirică, Drept civil. Contracte speciale, Ed . Cordial,
Cluj-Napoca, 1994, pp. 161-162; l. ZinveIiu, Contracte civile, Ed. Dacia,
Cltti-Napoca, 1978,p. 156.
 :;",'1
198 Modurile generale de dobândire a drepturilor reale principale
'" Îl1străinarea titlurilor la purtător (obligaţiuniC:E.C., obligaţiuni de stat,
depuneri la purtător, aeţiuni la societăţi comerciaJe)'.
Concluzia ce se desprinde este că tradiţiunea, ca mod de dobândire
a dreptului de proprietate, este cel mai bine reflectată În cazul darului '
manual. Totodată - atât doctrina, cât şi practica judiciară sunt unanime '
În acest sens -, ea putând Îmbrăca diferite forme în raporturile sociale şi
fiindu-i asimilate remiterea titlului care încorporează valoarea când este la
purtător sau depunerile la instituţii de specialitate (bănci, C.E.c. etcf
În fine, apreciem ca fiind valabil şi ceea ce unii autori susţin, că În cazul
* ·dobândirii prin -convellţie a unor bunuri detenninate de specia lor, pe lângă .
~peraţiunea de individualizare (prin numărare, cântărire, măsurare) trebuie
să opereze şi tradiţiunea3 • '
Secţiunea a 6'-a. Hotărârea judecătorească
Posibilitatea dobândirii dreptului de propri~tate prin hotărâre judecă­
torească, atunci când aceasta este translativă de proprietate, estiţ expres
menţionată În art. 557 alin. (i) NCC. . "$
Regula generală este că hotărârile judecătoreşti au caracter declarativ
de drepturi. Aceste hotărâri nu duc prin ele însele la dobândirea dreptu- .
lui de proprietate. Hotărârile instanţelor de judecată constituie un mod de'
dobândire a dreptului de p roprietate numai în cazul când acestea au carac­
ter translativ de drepturi.
Intră în această categorie, în principal, următoarele hotărâri judecăto­
reşti translative de proprietate:
a) (ordonanţele) de adjudecare vin ca,e se firJalizează executarea silită
prin vânzarea la licitaţie publică a bunurilor ce aparţin debitorului;
b) suplinirea consimţământului ofertantului care şi-a retras în mod
intempestiv oferta, în măsura în care este vorba de un act translativ de
proprietate sau de alte drepturi reale principale. Se aplică, În principal, la
oferta irevocabilă, conform prevederilor art. 1191 alin. (1 )-(2) NCC;
I A se vcdea T Menesi, Notă la Decizia civilă ni. 17811979 a Tribunalului
Bihor, in Revista română de drept, r,r. Il/! 979, pp. 40-41 .
2 A se vedea, în acest sens Decizia civilă nr. 1291/1978 şi Decizia civilă
nr. 757/1979 a Tribunalului Suprem , publicate În J.G. Mihztţă, Repertoriu pe anii
1975-1980, p. 97.
J A se vedea M. Planiol, G. Ripert, Traite practique de droit civil fran<;:aise,
Tome III, Paris 1926, p. 572; C. Hamangiu, N. Georgean, op . cit., p. 339.
H otărârea judecătorească 199
c) dobândirea dreptului de proprietate prin expropriere pentru cauză
de utilitate publică, potrivit Legii nr. 33/l994. Atunci când expropriatul
se opune, exproprierea se dispune prin hotărâre judecătorească de către
instanţă potrivit art. 21-29 din lege. De altfel, textul art. 28 alin. (l) vine
în sprijinul acestei opinii statuând că: "transferul dreptului de proprie­
tate asupra bunurilor supuse exproprierii În patrimoniul expropriatorului
se produce Îndată ce obligaţiile impuse lui prin hotărâre judecătorească
au fost îndeplinite". Este de menţionat că dreptul de proprietate, În cazul
exproprierii, se dobândeşte fără înscriere în cartea funciară;
d) dobândireadreptului de proprietate prin efectul partaj ului judiciar. .
Partajul are caracter constitutiv de drepturi şi în cazu! partajul judiciar,
dacă dreptul de proprietate este clarificat prin atribuirea unuia dintre copăr­
taşi sau masa de bunuri comod partajabilă în natură, se distribuie pe loturi
copărtaşilor, datorită caracterului său constitutiv se dobândeşte dreptul de
proprietate, ca efect al partajului. Când Însă starea de indiviziune urmează
să fi e sistată prin vânzarea la licitaţie publică a bunurilor supuse Împăr­
ţelii, iar după efectuarea acestei proceduri, bunul este achiziţionat de un
terţ, hotărârea de adj udecare este, de asemenea, constitutivă de drepturi în
privinţa cumpărătorului şi, în consecinţă, prin adjudecate se poate dobândi
dreptul de proprietate;
e) suplinirea consimţământului . părţii care refuză executarea unui con­
tract bilaterai prin care părţile s.-ah obligat să încheie în viitor un contract
translativ de proprietate. Această posibiiitate trebuie reţinută atât în legă~
tură cu antecontractele de vânzare-cumpărare, cât şi în cazul oricăror alte
antecontracte bilaterale care au ca obiect încheierea în viitor a unor acte
translative de proprietate;
I f) suplinirea cQnsimţământului creditoruJU.i la contractul de plată, prin
r
I
procedura ofertei reale urmată de consemnaţiune, confonn dispozi ţ iilor
art. 586-590 din Codul de procedură civilă, dar numai în măsura în care
este vorba de transmiterea dreptului de proprietate asupra unui bun mobil
În momentul predării lui, nu în momentul încheierii contractului. De exem­
plu, în cazu! bunurilor de gen, individualizarea lor se face În momentul
pnidării . .
1
I
I

'"
Capitolul VII
Atunci când posesorul este şi proprietarul terenului, împrejurare mai des
Apărarea dreptului de proprietate privată
întâlnită, prin redobândirea posesiei, ca efect al admiterii acţiunii posesorii,
şi a altor drepturi reale
* Secţiunea L Consideraţii generale privind mijloacele
'>. .Juridice de apărare a drepturilor reale prindpal~'( .. '. ~
Ca orice drept subiectiv; dreptul de proprietate se buCură de protecţie
juridica care se realizează printr-o diversitate. de mijloace juridice, directe
sau indirecte, reglementate de dreptul civil, dreptul procesual civil, dreptul
penal, dreptul administrativ etc.
Prin mijloace de drept civil, drepturile reale principale slint apărate în
mod direct, iar prin celelalte mij loace de drept se realizează~ ocrotire
indirectă. Mijloacele de apărare indirecte unnăresc realizarea altor scopuri '
şi numai în -subsidiar se produc~ efectul apărării drepturilor reale. .
Mijloacele juridice nespecifice de apărare a dreptului de proprietate
constau în acţiunile născute din contracte în legătură cu executarea lor, cu
răsp\lrlderea pentru repararea prejudiciilor cauzate de fapte ilicite, acţiuni
rezultate din îmbogăţirea fără justă cauză, acţiuni în anularea sau nulitatea.
actelor juridice. Ele se întemeiază direct şi nemijlocit pe dreptul de creanţă,
se nasc şi se realizează În strânsă legătură cu dreptul de proprietate.
Mijloacele juridice specifice sau directe. de apărare a drepturilor reale
.
sunt acţiuni reale, care se întemeiază pe actiunile petitorii şi acţiunile
posesorii.
Acţiunile pititorii sunt acele acţiuni reale prin care se solicită instan­
ţei de judecată să se stabilească, în mod direct, că reclamantul este titu­
larul dreptului de proprietate sau al altui drept real asupra unui bun.
Redobândirea posesiei în urma admiterii acţiunii reclamantului este doar
un efect accesoriu al admiterii acţiunii petitorii . Sunt incluse în categoria
acţiuniior petitorii: acţiunea În revendicare; acţiunile confesorii; acţiunea
în grăniţuire; acţiunea în prestaţie tabiilară; acţiunile de carte jimciară;
acţiunile negatorii. Acţiunile petitorii aparţin exclusiv dreptului încălcat.
Acţiunile posesorii sunt ?cele acţiuni prin care se urmăreşte apărarea
posesiei, ca simplă stare de fapt, împotriva oricărei tulburări, fie pentru a
Acţiunea În revendicare 201
o menţine, fie pentru a o redobândi dacă aceasta a fost pierdută. Ele pre­
zintă avantajul că reclamantul nu trebuie să dovedească însuşi dreptul de
proprietate asupra imobilului, ci doar faptul posesiei, În anumite condiţii .
se apără însuşi dreptul de proprietate.
Secţiunea a 2,:,a. Acţiunea în revendicare
"§1. Noţiune şi caractere juridice
Noul Cod civil reglementează acţiunea în revendicare în art. 563
alin. (1 )-(4), dispunând:
,,(1) Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sali
de la o altă persoană care îl deţine fără drept. El are, de asemenea, dreptul
la despăgubiri, dacă este cazul:
(2) Dreptul la acţiunea în revendicare este imprescriptibil, cu excepţia
cazurilor în care prin lege se dispune altfel.
(3) Dreptul de proprietate dobândit cu bună-credinţă în condiţiile legii
este pe deplin recunoscut.
(4) Hotărârea judecătorească' prin care s-a admis acţiunea în reve l1 di-­
care este opozabilă şi poate fi executată şi împotriva terţului dQbânditor,-în
condiţiile Codului de procedură civilă".
Acţiunea în revendicare poate fi definită ca acea acţiune reală prin
care reclamantul cere instanţei de judecată să i se recunoască dreptul de '
,1,1
. proprietate asupra unui bun determinat şi pe cale de consecinţă, să-I oblige
pe pârât la redarea posesiei bunului de la posesorul neproprietar sau de la
o altă persoană care îl deţine fără drepti . .
În jurisprudenţă s-a decis că acţiunea în revendicare este acţiunea prin
care proprietarul neposesor reclamă şi deci solicită restituirea bunului de
la posesor neproprietar. La aceasta se adaugă, pe lângă posesorul nepro­
prietar şi ,,0 altă persoană care îf. deţinefără drept".
I A se vedea, în acest sens, definiţiile fonnulate de doctrină : L. Pop, op. cit. ,
p. 252; C. Oprişor, Acţiunile petitorii, În Dreptul, nr. 9-12/1990, p. 96.
2 A se vedea Decizia civilă nr. 206311 955 a Tribunalului Suprem, În Culegere
de decizii, Colecţia civilă, 1955, p. 53; Decizia civilă nf. 516/1972 a Tribunalului
Suprem, în Revista română de drept, nr. 9/1973, p. 153 .


202 Apărarea dreptului de proprietate privată şi a altor drepturi reale
Revendicarea este cea mai imp o rtantă acţiune petitorie, îritrucât are ca
obiect atât invocarea raportului juridic al dreptului de proprietate, cât şi
asigurarea exerciţiului său, vizând în mod direct proprietatea în toată com­
plexitatea sa. Prin intennediul său proprietarul îşi face cunoscut dreptul pe
care îl are asupra bunului, rei vindicatio, se bazează pe existenţa dreptului
de proplietate şi are ca scop obţinerea posesiunii.
Acţiunea în revendicare este cel mai specific mijloc juridic de obţinere'.
a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale. Se poate conchide că
't revţndicarea este o acţiune reală, este întemei ată pe dreptul de proprietatţ,
priri care se tinde a dovedi că în realitate reclamantul este ti1ular al drep­
tului, care îl îndrituieşte să ce,ară predarea posesiunii unui bun de către cel -I
ce se pretinde proprietar. . l
Caracterele juridice generale ale a cţiunii în revendicare sunt urmă­
confonn principiului actori incubit onus probandi.
toarele:
a) a cţiunea în revendicare ·este o acţiu ne reală , având acest caracter
imprima t de însăşi natura dreptuiui de proprietate care este dreptul real cel
mai complet. Este reală că poate fi in trodusă împotriva oricărei p.~·soane
care a încălcat dreptul de proprietate ş i este legată în mQ.d direct dt bunul
a cărui proprietate se reclamă. Caracterul real al acţiunii în revendicare .I
subzistă atâta timp cât există posibilitatea de readucere a bunului în patri~ .
moniui re vendicantului,în natură . Mai mult, hotărâreajudecătorească prin
care s-a admis ac ţiunea în revend icare este opozabilă ş i tcrţuJui dobânditor
şi poate fi executată împotriva acestuia;
b) acţiune a în revendicare are camcter petitoriu, întrucât pune în discu­
ţie însuşi dreptu l de proprietate. În această situaţie r.eclamantuJ este ţinut
să facă dovada dreptu lui de proprie trrtc. Prin aceasta se materializează dis­
. tineţia dintre acţiuhile posesorii care ţin de posesiune şi aCţiuniie petitorii
care privesc însăşi ex istenţa dreptului de proprietate;
c) acţi unea în revend icare este în principiu imprescriptibi/ă sub aspect
extinctiv. A cest caracter rezultă din perpetuitatea dreptului de proprietate
care atrage după sine şi imprescriptibilitatea acţiunii care îl apără. Dreptul
la acţiune se stinge numai odati', cu stingerea însuşi a dreptului de propri­
etate pe care îl ln s oţeşte şi apără . Stingerea dreptului de proprietate apare .\
în ipoteza când a fost dobândit de o altă persoan ă prin uzucapiune, iar în
caz ul bunurilor mobiie prin posesia de bună-credinţă sau printr-un alt mod
prevăzut de lege;
d) acţiunea în revendicare este o acţiune În realizare, deosebindu-se
p. 103; Decizia ci v ilă nr. 295/1993 , În Dreptul nr. 7/1994, p. 85.
de acţiuni le în constatare, întrucât aceasta tinde nu numai la re cunoaşterea
2 A se vedea D. Chirică, Posibilitatea exercitării acţiunii în revendicare de
~
,.I~
Acţiunea În revendicare 203
dreptului de proprietate, ci şi la realizarea acestuia, prin restituirea stăpâni­
rii materiale a bunului. Rezultă că, atât timp cât reclamantul are stăpânirea
materială a bunuiui, o aCţiune în revendicare introdusă ar fi respinsă, ca
1
lipsită de interes.
i
I §2. Condiţiile sp~dfice pentru promovarea acţiunii
în revendicare
!
a) Per:soonele care pot introduce acţiunea În revendicare. Fiind o acti­
une~p~tito'ti~~fnte~eiat{d;rect pe dreptul de proprietate, titular al acţiu~ii
. în revendica~e nu' poate fi decât proprietarul exclusiv al bunului. Cel ce
invocă un drept, cel care face o propunere justiţiei trebuie săo dovedească,
Chiar dacă proprietatea este sub condiţie rezolutorie dă dreptul la
revendicare. C umpărătorul unui bun în raport de care vânzătorul ş i-a păs­
trat facultatea, de răscumpărare într-lin termen determinat, poate promova
o acţiune în revendicare.
1 În legătură cu calitatea de reclamant În acţiunea în revendicare, jitera­
tura juridică şi practica judiciară au fost aproape unanime în a considera
ca inadmisibilă actiunea în revendicare exerc itată de unu l sau o parte din
copropri etari asup~a unui bun indivizi. Criticată în doctrină2 , această solu­
~ie a fost apreciată de C.E.D.O. ca fiind, în piincipiu, în acord cu exigenţele
dreptului la un proces echitabil, când nu este posibilă atragerea tuturor I' ~'
1,, '
coproprietarilor în proces în calitate de reclamanţi . Noul Cod ci vil a tran­ l'~
şat, în mod echitabil, această probbnă, acţiunea în re vendicare putând fi I~~
Iii" I
introdusă de oricarecoproprietar şi invers, împotriva oricărui coproprietar, .
În anumite CirC\.lh1stanţe.
1~1
În cazul coproprietarilor care au 'numai cote-părţi ideale, matematice
asupra bunului , acţiunea în revendicare nu poate fi admisibilă, când este
intentată de unul împotriva celorlalţi .
I A se vedea în acest sens C. Stă/eseu, C. BÎn'an, op.cit. , p. 195 ; Decizia ci v ilă
nr. j 33511978 a Tribunalului Suprem, în Culegere de decizii, 1978, p. 32; Decizia
ci v il ă nr. 1030/1975 a Tribunal ului Suprem, În Culegere de decizii, 1975, p. 222;
Decizia ci v ilă nr. 892/1995 a Curţii Supreme de Ju stiţie, în Dreptul, nr. 2/ 1996,
,:
,1
către un singur coindivizar, în Dreptul, nf. 11/1998, pp. 28-29.
l'
i~1
 204 Apărarea dreptului de proprietate privată ş i a altor drepturi reale Acţiunea În revendicare \205
" Acţiunea în revendicare aparţine şi legatarilor pentru bunurile detenni­ a) Restituirea bunului };evendicat către adevăratul proprietar, Ia care va
nate ce le-au fost lăsate prin testament de defunct. fi obligat pârâtul. Bunul revine În patrimoniul proprietarului liber de orice
În fine, acţiunea în revendicare poate fi promovată şi de creditorii chi:­ sarcini, conform principiului reso/uto jure dantis, resolvitur jus accipien­
rografari pe calea acţiunii oblice, precum şi de creditorii ipotecari. tis. Restituirea se face, de regulă, în natură, iar dacă acest lucru nu mai
b) Persoanele Împotriva cărora s,e poate intenta acţiunea În revendi­ este posibil (pieirea, distrugerea, degradarea bunului, înstrăinarea aces­
care au calitate procesuală pasivă. tuia, dobândirea bunului de către un terţ de bună-credinţă, exproprierea
Prin revendicare se unnăreşte recunoaşterea dreptului real de proprie-'
în timpul posesiei pârâtului etc.), restituirea se face prin echivalent, prin
taie şi predarea posesiunii iucrului, astfel că acţiunea este îndreptatăîmpo­
acordarea de despăgubiri. Dacă pieirea lucrului s-a produs din caz fortuit
7'
triva celui care contestă dreptul şi deţine lucrul revendicat în materialitatea
sau forţă majoră pârâtul posesor de bună-credinţă nu pOate fi obligat la dez­
lui. Pârâtuleste, de regulă, posesorul bunului, dar poate fi şi o altă persoană
dăunare, Întrucât riscul pieirii bunului este suportat de proprietar, confonn
care deţine buhul fără drept, obiect al revendicării .
c) Dovada acţiunii În revendicare. Reclamantul din acţiunea în reven­ adagiului res perit domino. Atunci când bunul a pierit din caz fortuit sau
dicare, care pretinde că este proprietarul bunului revendicat, trebuie să de forţă majoră, iar pârâtul a fost un posesor de rea-credinţă, acesta va fi
dovedească proprietatea sa după regulile dreptului comun. 1n caz contrar, obligat la plata despăgubirilor reprezentând contravaloarea bunului, dacă
posesorul bunului va avea câştig de cauză, el nu are nicio obligaţie de a nu dovedeşte că bunul ar fi pierit şi la proprietar. .. . .
proba, rămânând în pasivitate l . Pârâtui are o situaţie comodă, privilegiată, Dacă bunul care a fost distrus sau a pierit a fost asigurat, pârâtul dato­
pentru că în favoarea lui operează o prezumţie de proprietate ded)J~să din rează indemnizaţia de asigurare în măsura în care a Încasat-o. Dacă aceasta
simplul fapt al p o s e s i e i . : : ; j
Reclamantul este ţinut să aducă dovezi, de regulă, acte care să ateste
-, restituirea productelor Sali a contravalorii acestora. În toate cazurile, despăgubirile
dreptul său de proprietate, de asemeni, să invoce un titlu prin care să dove~
vor fi evaluate în raport cu momentul restituirii.
dească dobândirea proprietăţii bunului revendicat în virtutea unui fapt juri­
(2) Posesorul de rea-credinţă sau deţentorul precar va fi obligat, la cerere, şi la
dic de natură a realiza transmiterea proprietăţii: contractul, succesiunea,
restituirea fructelor produse de bun până la înapoierea acestuia către proprietar.
testamentul etc. În cazul imobilelor Înscrise în cartea funciară, dovadL-­
(3) Proprietarul poate fi obligat, la cerere, să restituie posesorului cheltuielile
dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciară. necesare pe care acesta le-a făcut.
Revendicarea se bazează pe o pretenţie care trebuie dovedită, aceasta
(4) Cheltuielile utile se restituie, la cerere, în limita sporului de valoare, dacă
constituind temeiul juridiC al acţiunii. Reclamantul vaface dovada posesiei
prin lege nu se prevede altfel.
că el este titularul dreptului de proprietate al bU\lllll.1i revendicat.
(5) De asemenea, proprietarul va putea fi obligat, la cerere, la restituirea chel­
tuielilor necesare pentru producerea şi culegerea fructelor sau a productelor.
(6) Pârâtul are un drept de retenţie asupf3. produselor până la restituirea chei tu­
§3. Efectele acţiunE în revendicare ielilor făcute pentru producerea şi culegerea acestora, cu excepţia cazului în care
proprietarul furnizează pârâtului o garanţie îndestulătoare.
În unna admiterii ac ţiunii în revendicare instanţa de judecată recu­

(7) Dreptul de retenţie nu poate fi exercitat în niciun caz asupra bunului frugifer
noaşte existenţa dreptul ui de proprietate al rec!amantului şi de revenire a

sau când intrarea în stăpânirea materială a bunului s-a făcut prin v iolenţă ori fraudă
bunului în patrimoniul 2.cestuia. Efectele admiterii acţiunii în revendicare
sau când produsele sunt bunuri perisabile ori sunt supuse, ca unnare a trecerii unei
sunt prevăzute de art. 566 alin. (1)-(9) NCC 2 .
perioade scurte de timp , unei scăderi semnificative a valorii lor.

A se vedea Decizia c i vilă nr. 146711 992 a Curţii Supreme de Justiţie, în

(8) Proprietarul nu este dator să acopere cheltuielile voluptuare. Posesorul
are dreptul de a-şi însuşi lucrările efectuate cu aceste cheltuieJi numai dacă prin I 'Î~
l'i~
i

Dreptul nr. 7/ 1993 , p. 91.

aceasta bunul nu se deteriorează . r
2 Art. 566 alin . (1 )-(9) NCC prevede unnătoarele :
(9) Dispoziţiile alin. (3), (4) şi (8) se aplică numai în acele situaţii în care chel­
,,(1) Pârâtul va fi obligat la restituirea hUllUlui sau la despăgubiri dacă bunul a

pierit din culpa sa ori a fost înstrăinat. În aceleaşi condiţii, pârâtul va fi obligat la
tuielile nu se concretizează într-o lucrare nouă, caz în care sunt incidente dispozi­
ţiile corespunzătoare din materia accesiunii imobiliare artificiale".

'II
 .::1::Z4?f
206 Apărarea dreptului de proprietate privată şi a altor drepturi reale
este n-eîndestulătoare , în raport cu valoarea bunului, atunci va fi obligat la
plata diferenţei până la valoarea integrală, în caz că a fost de rea-credinţă.
În situaţiile când pârâtul a înstrăinat bunul, iar un teiţ a dobândit pro­
prietatea, hotărâre a judecătorească prin care s-a admis acţiunea în revendi­
care este opozabilă şi poate fi executată _şi împotriva terţului dobânditor, în
condiţiile Codului de procedură civilă.
Pârâtul va fi obligat la restituirea. productelor sau a contravalorii aces~
tora. În toate cazurile, despăgubiri le vor fi evaluate în raport cu momentul ·
restituirii.
"*
b) Pentru restituirea/ructelor trebuie făcută demarcaţie Îl1tre posesoml
de rea-credinţă şi cel de bupă-credinţă. Posesorul de rea-credinţă va fi
-obligat să restituie fructele nattlri1le, civile şi industriale, încasate sau per­
cepute sau contravaloarea lor, dacă le-a consumat ori nu le-a perceput din
neglijenţă, fructele cuvenindu-se proprietarului . În schimb , el are dreptul
să reţină cheltuielile necesare pe care le-a efectuat pentru culegerea fruc­
telor, Întrucât aceleaşi cheltuieli le-ar fi făcut şi proprietarul, cu e x cepţia
cazului în care proprietarul furnizează pârâtului o garanţie îndestuJ~toare.
Dreptul de retenţie nu poate fi exercitat în niciun caz asupra bunuLJ'i frugi­
fer sau când intrarea în stăpânirea materială a bunului s-a făcut prin violenţă- .
ori fraudă sau când produsele sunt bunuri perisabile ori sunt supuse, ca
unnare _a tTecerii unei perioade scurte de timp, unei scăderi semnificative a
valorii IOr:
Dacă posesorul a fost de bună-credinţă, cu alte cuvinte nu a cunoscut
viciui titlului său,va plltea să reţină fructele percepute până la data promo­
. vării acţiunii în revendicare de către proprietarul reat. Buna-credinţă înce­
tează în momentulnotificării prealabile şi cel mai târziu pânăla momen­
tul chemării posesorului în judecată; drept urmare, acesta este obligat să
restituie fructele percepute de el sau de alţii în autorizaţia sa după această
dată!.
c) Restituirea cheltuielilor necesare şi utile este un alt efect al acţiunii
în revendicare, care constă în obligaţia reclamantului de a restitui poseso­
rului pârât, indiferent dacă acesta a fost de bună-credinţă sau de rea-cre­
dinţă, cheltuienle necesare şi utile făcute cu bunul revendicat.
Cheltuielile necesare constau în sume băneşti şi sunt cele făcute pentru
conservarea lucrului şi care dacă nu ar fi fost efectuate lucrul ar fi pierit.
1 A se vedea C Birsan, M Gaiţă; MN. Pivniceru, op. cit., p. 13; L. Pop,
op_ cit., p. 256.
Acţiunea În revendicare 207
Cheltuielile utile reprezintă sume de bani sau munca depusă pentm spo­
rirea valorii fondului şi ele se restituie numai în măsura sporului ae valoare
adus bunului . Valoarea sporului este aceea din momentul restituirii bunului
către proprietar.
d) Cheltuielile de agrement sau voluptuare sunt prevăzute de art. 566
alin. (8) NCC şi au ca scop înfrumuseţarea bunului. Aceste cheltuieli efec­
tuate de posesorul neproprietar pentru plăcerile şi pasiunile lui exclusiv
personale, nu măresc valoarea de întrebuinţare a bunului după destinaţia
lui economico-sociaIă.Proprietarul nu dator~ază plata lor. Posesorul care
le-a Tacut le. poate ridica sau ' detaşa de bun, cu conditia să nu producă prin
aceasta vreo deteriorare. ., '.: ' .
Restituirea cheltuielilor necesare şi utile în favoarea posesorului nepro­
prietar se întemeiază pe principiul natural că nimănui nu îi este îngăduit
să se îmbogăţească fără temei legitim în detrimentul altuia şi este cu totul
echitabil să restituie ceea ce ar reprezenta echivalentul acestei îmbogăţiri.
§4. Acţiunea În revendicare imobiHară
Regulile după care este analizată acţiunea în revendicare imobiliară
sunt desprinse din reglementările generale ale art. 563 alin . (1 )-( 4), art. 565
şi art. 566 alin. (1)-(9) NCC. Din analiza acestor prevederi rezultă două
elemente esenţiale: acţiunea în revefÎdicare are caracter imprescriptibil, cu
e xcepţia cazurilor în care prin îege se dispune altfel şi proba dreptului de
proprietate asupra bunului revendicat revine în sarcina reclamantului.
Acţiunea În revendicare imobiliară este, În principiu, imprescriptibilă.
Imprescriptibilitatea îşi are raţiunea în caracterul perpetuu al dreptului de
proprietate, ceea ce înseamnă că el nu se stinge prin neuz, indiferent cât timp
1 titularul său nu !-a exercitat în mod girect sau prin altă persoană. Acţiunea
în revendicare se stinge odată cu însuşi dreptul pe care este menită să-I
apere. Cu alte cuvinte, ea poate fi paralizată sau făcută să devină ineficientă
H~~I
il~I~1 1
,
prin invocarea uzucapiunii, în condiţiile prevăzute de Noul Cod civil.
Prin excepţie de la această regulă, conform prevederilor art. 520
alin. (1 )-(2) din Codul de procedură civilă, acţiunea în revendicare imobili­
ară se prescrie în termen de 3 ani de ta data înscrierii actului de adjudecare
în cartea funciară, în cazul în care este vorba de un imobil supus urmăririi
silite şi vândut la licitaţie publică'. IIU~
I Conform arL 520 alin. (1 )-(2) NCC: "Orice cerere de evicţiune, totală sali
parţială, privind imobilul adjudecat este stinsă, dacă i1110bilul adjudecat era înscris !
.1 v'i·l~·il.:'m
;I "'1 •
1
~i
I. 1!1.I~il
în cartea funciară şi dacă, de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de i Iii
 ;Et'~'c
208 Apărarea dreptului de proprietate privată şi a altor drepturi reale
. Proba dreptului de proprietate este o sarcină dificilă şi în practică se
Proba dreptului de proprietate revine reclamantului. Având în vedere
caracterul precumpănitor judiciar al probelor, se considera, înainte de
adoptarea Noului Cod civil, şi pe bună dreptate, ca reglementarea probelor .
în materie civilă s ă fie cuprinsă numai în Codul de procedură civilă I . Având
în vedere părerile doctrinare, Noul Cod civil nu a mai reglementat, în mod
distinct, instituţia mijloacelor de dovadă, .această sarcină a revenit, în mod
firesc , noului Cod de procedură civilă. Având în vedere această perioadă de
tranziţie legislativă - Noul Cod civil intrat în vigoare, dar nereglementând '
.. instituţia mijloacelor de probă, Noul Cod de procedură civilă neintrat încă
:,~; în vigoare,' dar dispunând, în mod.cuprinzător, asupra probelor - în cele ce
, '. .
. . urmează o să ne raportam lareglemeiltările preconizate prin notil Cod de
procedură civilă, tăcând trimitere la vechiul Cod civil.
Sarcina probei, după punerea în vigoare a Noului Cod de procedură
civilă , se va face după regula stabilită de acesta în art. 243, şi anume: "Cel
care face o susţinere în cursul procesului trebuie să o dovedească, în afară
de cazurile anume prevăzute de lege". Acest text este reproducerea aproape
similară a fostului art. 1169 din vechiul Cod civil, care a dispus: "Ctlfce face
. :cl
o propunere înaintea judecăţii trebuie să o dovedească". Aceasta înseamnă
că sarcina probei, adică dovedirea actului şi faptului juridic generatoare de '
drepturi şi obligaţii revine, în primul rând, rec\amantului, celui care invocă
dreptul sau obligaţlia respectivă.
Ce! ce invocă un drept, cel care face o propunere justiţiei trebuie să o
dovedească, conform principiului actori ineubit onus probandi.
La rândul ei acţiunea în revendicare este condusă de acest principiu, ca
în orice cauză civilă; acţiunea în revendicare poate<fi admisă numai dacă
reclamantul a probat dreptul pe care îl pretinde . .
! t:1
dobânditorui anterior al dreptului Înscris în folosul teI1\..dui adjudecatar, au trecut
cel puţin 3 ani.
În c2zul imobilelor înscrise pentru prima dată în cartea funciară, în temeiul
actului de adjudecare, cererea de evicţiune se va prescrie în termen de 3 ani de la
data Înscrierii actului de 'Ldjudecare în cartea funciară. Această prescripţie curge şi
împotriva dispăruţilor, minorilor şi persoanelor puse sub interdicţie".
1 A se vedea A. lonaşcu, Probele în procesLiI civil, pp. 16- J 8; o. Căpăţină, în
Tratat de drept civil (1989), p. 267; Gh. Beleiu, Drept civil român, 1995, p. 103;
I. Deleanu, Tratat de procedură civilă, voI. fI , Ed. Europa Nova, 1997, p. 250;
VM. Ciobai7u, Tratat teoretic şi practic de procedură civilă, voI. 1, Ed. Naţional,
Bucureşti, 1997, p . 150; M Mureşan, Drept civil. Partea generală. 1999, p. 201;
G. Boroi, Drept civil. Partea generală, 1999; p. 87; o. Ungureanu, Drept civil.
Introducere, 2002, p. 195; E. Lupan, Introducere În dreptul civil, 2003, p. 114 etc.
Acţiunea În revendicare 209
întâlnesc serioase dificultăţi care pot să izvorască din următoarele situaţii:
lipsa înscrisurilor referitoare la transmiterea dreptului de proprietate asupra
imobilului - mai ales că în trecut nu se redactau -, precum şi posibilită­
ţile ca aceste înscrisuri să nu se mai găsească sau să cuprindă date insufi­
ciente; în numeroase situaţii înscrisurile nu cuprind date de identificare sau
nu sunt însoţite de schiţe, planuri de arriplasare topografică a imobilului,
releveu de delimitare faţă de vecinătăţi etc.; insuficienţa probatorie a unor
înscrisuri sau titluri prin care se tinde dovedirea dreptului de proprietate;
o altă insuficienţă se desprinde din principiul relativităţii actelor juridice,
potrivit căruia, actele produc efecte numai între părţile care le-au încheiat, .
acestea nefiind opozabile terţilor. În baza principiului opozabilităţii, dacă
reclamantul prezintă în instanţă un înscris constatator al transmiterii drep­
tului de proprietate asupra bunului revendicat, pârâtuI va putea susţine ca !':i
acel act nu îi este opozabil, deoarece este străin de acel raport juridic.
Dificultatea provine aşadar din faptul că nu în toate cazurile proprietarii I
dispun de titluri scrise, iar alteori aceste titluri sunt anulabile pentm vicii
de fonnă sau de fond, nu sunt complete etc. IJ
I'
II
În practica judiciară s-a impus cerinţa de ordin procedural, ca ambele
l
părţi să-şi probeze titlurile. Reclamantul în acţiunea de. revendIcare se
bucură de prezumţia existenţei dreptului în folosul său [art. 900 alin. (1)
NCC]. Prezumţia de proprietate operează aşadar în favoarea reclamantu­
l i ~j
l{rr-înscris în cartea funciară, care este mult mai puternică decât posesia
pârâtului. Mai mult, art. 565 NCC dispune că "în cazul imobilelor înscrise 1:lfl!i
1,
în cartea funciară, dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de II
I
,
carte funciară". În temeiul efectului constitutiv de drepturi al înscrieri lor
în cartea funciară, singura probă care face dovada dobândirii dreptului de
proprietate este chiar cartea funciară, respectiv copia pentruconfonnitate a IIII.~IJ:'I
. cărţii funciare sau extrasulde carte funciară. Pârâtul va fi obligat să iasă din
;', ~ij~.'~:.
I,,~u
pasivitate şi să facă dovada, la rândullui, a titlului ce îl deţine. Prin titlu se ..
Înţelege actul juridic care realizează dobândirea sau transferul dreptului
de proprietate, încheiat În formă scrisă. În materie de revendicare, titlul
1~lf
rli!~i~
este valabil dacă emană de la ade,văratul proprietar. Titlurile sunt acte
juridice translative de proprietate şi cele declarative de drepturi, inclusiv
hotărâriie judecătoreşti, în unele cazuri. ·Wi
h~;il
Această condiţie vizează toate transferurile succesive de proprietate
care au avut loc, dovada fiind ţinută să fie tăcută spre transmiţătorii ante­
II
riori, din autor în autor şi din posesor în posesor. O asemenea dovadă este
 --~:~~
210 Apărarea dreptului de proprietate privată şi a altor drepturi reale
imposibilă şi lipsită de realism, de aceea a şi fost numită prohatio
",'
diabolica
sau probă drăcească.
Pentru a nu pune părţile în faţa unor dificultăţi insurmontabile, în lite­
ratura de specialitate şi în practica judiciară s-au stabilit câteva reguli care
să ducă la rezolvarea litigiilor de revendicare imobiliară:
a) dacă ambele părţi prezintă fiecare câte un titlu, care provine de la
acelaşi autor, trebuie făcută distincţia în favoarea acelora care au îndeplinit
formalităţile transcrierii în cartea funciară. Confonn prevederilor art. 900
"ţ' alin. (1) există prezumţia existenţei dreptului în favoarea celui înscris în
cartea funciară. Drepturi reale'.s~ pot dobândi însă, în unele situaţii, şi fără
înscriere în cartea funciară, acesţe'cazuri fiind prevăzute de art. 887 alin. (1)
NCC. Este vorba de situaţia c-âl1 d ele provin din moştenire, accesiune natu­
rală, vânzare siiită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum şi
în aite cazuri expres prevăzute de lege. Deci, dacă este vorba de existenţa
unor alte titluri decât cele men~ionate anterior - atât al reclamantului cât şi
al pârâtului sau numai al unuia dintre ei -, atunci acţiunea reclamantului
~
se va respinge, întrucât până la îndeplinirea condiţiei înscrierii dreRtului în
cartea funciară, recI amantul nu a dobândit încă acest drept; ~f
b) dacă este vorba despre titluri provenite din moştenire, accesiune
naturală, vânzare silită, expropriere pentru câuză de utilitate publică,
precum şi În alte cazuri expres prevăzute de lege, acela care deţine un
asemenea titlu va avea câştig de cauză, întrucât nu este necesară, în aceste
. situaţii, îndeplinirea condiţiei intabulării dreptului de proprietate în cartea
funciară, iar cel care are un asemenea titlu este considerat proprietar;
c) dacă atât pârâtul cât şi reclamantul deţin unul dintre titlurile pre­
văzute de art. 887 alin. (l) NCC, se vor compara titlurile între ele după
uonătoarele reguli:
- va avea câştig de cauză acela care poartă data cea mai veche, În ipo­
teza că este vorba de liberalităţi dispuse prin testamente succesive, situaţia
se inversează, în dreptul succesoral este valabil testamentul care poartă
data cea mai recentă pentru că-l revoca pe cel dintâi;
- va avea câştig de cauză acela care a dobândit bunul al cărui titlu este
mai preferabil. Titlul preferabil este acela care este mai bine caracterizat
din punct d~ vedere juridic, având o valoare incontestabilă ancorată în
norme juridice concrete.
Este de reţinut că în afara dovedirii dreptului său de proprietate, i'n mod
subsidiar, reclamantul este ţinut să facă dovada că pârâtul este posesor al
imobilului, că acesta face acte de rezistenţă, în caz contrar, pârâtul este
lipsit de calitate procesuală pasivă.
Acţiunea În revendicare 211
§5, Acţiunea în revendicare mobiHară
il
În reglementarea circuitului civil, revendicarea bunurilor mobile are
un regim juridic distinct de al bunurilor imobile şi aceasta, în primul rând, r
pentru că îşi găseşte o reglementare legală expresă. Acest mod de dobân­ I~
dire este reglementat în art. 935-938 şi art. 940 NCC.
Articolul 937 alin. (1 tNCCd.ispune, ca regulăgenerală, următoarele:
,,( 1) Persoana care, cLJ~.lmă-credinţă, încheie cu un neproprietar un act
translativdeproprietate cu titlu oneros având ca obiect un bun mobil, devine
proprietarul acelui bUhd~n mOI)1entulluării sale în posesie efectivă".
Textul condiţionează ca posesorul să fie de bună-credinţă. Articolul 938
alin. Ci )-(2) NCC precizează că "este de bună-credinţă posesorul care nu
cunoştea şi nici nu trebuia, după împrejurări, să cunoască lipsa calităţii de I
proprietar a înstrăinătorului. Buna-credinţă trebuie să existe la data intrării 'i1l,
în posesia efectiv~ a bunului". El trebuie să aibă credinţa că bunul îi apar­ !I
ţine în mod legitim. Credinţa este plauzibilă atunci când rezultă dintr-un
titlu translativ de proprietate. În schimb şi în realitate acest titlu este viciat,
dar viciile nu-i sunt cunoscute. Posesorul de buna-credinţă câştigă propri­ ~
etatea tuturor fructelor fapt ce este, în principiu, valabil atât pentru poseso­
rul cu titlu particular, cât şi pentru acela al unei universalităţi.
În momentul când posesorul cunoaşte viciul încetează şi buna-credinţă
şi are pentru părţi consecinţa că posesorul va restitui fructele. S-a conside­
rar în practic2. judiciară că bumi.-credinţă încetează când s-a introdus împo­
triva posesorului acţiune în revendicare l . Este indiferent în care grad de
j\.!r1sdicţie s-a dat câştig de cauză proprietarului, fiind hotărâre declarativă,
îşi produce efectele pe data intentării cererii în instanţă.
Considerăm că buna-credinţă încetează şi atunci când se formulează o
acţiune posesorie, când posesorul este notificat pentru restituirea bunului, tii
când proprietarul face acte exterioare evidente ce sunt de natură a-i curma ;:1
credinţa greşită în titlul său. De exemplu, proprietarul anunţă în presă vân­
:[
zarea sau închirierea prin licitaţie publică a bunului posedat. Posesorul la !r
rândul său, nu poate sta pasiv sub adăpostul aprecierii că are titlu, dimpo­ ,1
1
trivă, este obligat să verifice negările ce se aduc posesiei sale.
În privinţa bunurilor mobile, "legiuitorul a considerat că nu mai este III
necesară trecerea unui timp pentru dobândirea dreptului de proprietate
asupra lor. În acest sens, simpia posesie a bunurilor mobile valorează titlu
de proprietate, art. 919 alin. (3) NCC prevede în acest sens că: "Până la
l'
I
I A se vedea, în acest sens, Decizia civilă TIr. 1422/1970 a Tribunalului Suprem,
,li
 .?,[!: :;­
212 Apărarea dreptului de proprietate privată şi a altor drepturi reale
"' proba contrară, posesorul este considerat proprietar, cu excepţia imobilelor
înscrise în cartea funciară". În mod similar, art. 935 NCC acordă posesoru­
lui unui bun mobil prezumţia de proprietate, dispunând că: "Oricine se află
la un moment dat în posesia unui bun mobil este pn::zumat că are un titlu de
dobândire a dreptului de proprietate asupra bunului".. TransferUl dreptului
de proprietate În cazul bunurilor mobile se realizează fără altă publîcitate.
Posesia de bună-credinţă a bunului mobil asigură opozabilitatea faţă de ;
terţi a actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale, conform
... prevederilor art.936 NCC.
Regula cuprinsă În art. 919 alin. (3) şi art. 935 NCC influenţează puter­
nic regimul juridic al re v endicării bunurilor mobile. Aceasta pentru că în
lipsa unei publicităţi formale există una a ostensibilităţii posesiei, creând
posesorului în apărarea sa prezumţia legală de proprietate, care valorează·
titlu. Textul legal evocă ideea dreptului de proprietate asupra bunurilor
mobile prin prescripţia instantanee, fondată de posesia: de bună-credinţă,
care în realitate este o metaforă şi dispune că posesia duce fără vreo scur~
gere de timp la dobândirea dreptului de proprietate' . Ea nu ar stabi:U, pro­
priu-zis un mijloc de dobândire, ci, mai degrabă, prezumţia legarg; iuris
et deiure a dreptului care se manifestă prin stăpânirea faptică a bunului..
Raţionamentul logic care a dus ia adoptarea regulii respective constă în
consideraţi unea că natura lucrurilor mobil iare implică transmisiunea lor,
~T~ a controla caracterul şi legitimitatea acestei transmisiuni prin alt semn
exterior sau de publicitate, decât acela care se manifestă prin însuşi faptul
posesiunii lucrului, care este un element firesc şi foarte uşor perceptibil
În lumea exterioară2 . Influenţa asupra acţiunii în rev~ndicare mobiliară a
acestor texte rezultă din statuarea în jurisprudenţă că posesorul actual se
bucură de prezumţie absolută, împotriva căreia nu se admite proba con­
trară. Această prezumţie favorabilă posesorului îl scuteşte de dovada pro­
prietăţii. Pentru el este suficientă simpla dovadă a stării de fapt a posesiei,
pentru care este admisibil orice mijloc de probă3.
Mai este de reţinut că regulile enunţate de art. 919 alin. (3), art. 935,
precum şi art. 937 alin. (1) NCC nu se aplică bunurilor mobile care sunt
1A se vedea T IOl1oşcu, S. Brădeanu, ap. cit., p. ·175.
2A se vedea!. Sabău-Pop, op. cit., pp. 110-112.
J A se vedea Decizia civilă nr. 1238/1960 şi Decizia civilă nr. 1938/ 1967 a
Tribunalului Suprem, în C. Mihuţă, A. Lesviodax, în Repertoriu de practicăjudici­
ară în materie civilă 1952-1969, Ed. Ştiinţifică şi Enciclopedică, Bucureşti, 1970,
pp . 177-178; f. Sabău-Pop, op. cit., p. 115. .
Acţiunea În revendicare 213
accesorii unui imobil, dar se aplică şi în legătură cu dobândirea dreptului
de uzufruct şi a dreptului de uz asupra unui mobil şi în cazul titlurilor la
purtător, în măsliraîn care prin legi speciale nu se dispune altfel.
Condiţiile prezum,tiei de proprietate. Fiind instituită O prezumţie abso­
lută de proprietate în favoarea posesorului actual al bunului, pentru a fi
incidente prevederile art. 919 alin. (3), art. 935, precum şi ale art. 937
alin. (1) NCC sunt necesare îndeplinirea cumulativă a următoarelor
condiţii:
a) posesia să fie reală, în sensul că dobânditorul să întrunească în per­
soana sa cele două ţ:lem~nţe ale posesiei: corpus- stăpânirea materială a
bunului şi cmimus sil)"i .habendi - intenţia psihologică de a poseda. În lipsa
. unuia dintre cele două ~lemente, posesia bunului mobil nu există şi regula
instituită nu-şi găseşte aplicabilitatea;
b) posesia săfie utilă, în sensul de a fi continuă, netulburată şi publică.
Problema continuităţii nu se poate pune cât timp simpla posesie actuală
este o prescripţie instantanee, fără orice curgere de timp. Fiind o posesie
momentană şi actuală nu are relevanţă nici continuitatea acesteia ea fiind
supusă viciului întreruperii;
c) posesia să fie de bună-credinţă. Buna-credinţă înseamnă ca terţul
dobânditor să nu cunoască faptul că transmiţătorul nu este proprietarul
bunului, să ignore viciul de care este afectat titlul celui de la care a dobân­
dit. Buna-credinţă este nu numai/ 6 condiţie cerută în persoana terţului
dobândi tor, dar şi o calitate a posesiei pe care el o invocă. Ea trebuie să
existe la data intrării în posesia efectivă a bunului, iar nu la cea a încheierii
cor.tractului, conform art. 938 alin. (2) NCC.
Faptul că după imrarea în posesie, terţul dobândi tor şi-a dat seama că
nu a dobândit bunui de la adevăratul proprietar, nu are nicio influenţă,
deoarece în această materi~ nu are relevanţă că reaua-credinţă a intervenit
ulterior;
ci) existenţa unui act tral1slativ de proprietate cu titlu oneros. Este nece­
sar să existe şi un act translativ de proprietate, cu titlu oneros, în care terţul
dobândi tor s-a Încrezut, dar care în realitate este viciat datorită faptului
că p rovenea de la o altă persoană, iar nu de la adevăratul proprietar al
bunulUI.
 214 Apărarea dreptului de proprietate privată şi a"aftor drepturi reale
§6. Revendicarrea DUil8.!.rUOr mobHe in cond iţiile art. 937
alin. (2) şi (3) NCC
a) Revendicarea bunurilor mobile de la posesorul de bună-credinţă În
ipoteza prevăzută de art. 937 alin. (2) NCC.
Textul art. 937 alin. (2) NCC reglen1entează expres revendicarea bunu­
rilor care au ieşit din patlimoniul proprietarului fără voia lui . Textul pre­
vede unnătoarele: "Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate fi reven­
:ţ
dicat de ia posesorul de bună:"credi nţă, dacăacţ.iu nea este i ntentată, sub
sancţi).llle~ de.cădelii , în tennen de 3 ani de-·Ia .sJata la care proprietarul a
- pentru târguri, pieţe, oboare sau licitaţii îl scuteşte pe cumpărător de orice
' p.i.erdlJt stăpânirea materială a Dunului". Cazui pI;\;Zentat se aplică situaţiilor
în care bunul mobil pierdut 'sau furat a ajuns în posesia de bună-credintă a
unui terţ care l-a dobândit de 'ia găsitor sau de la autorul furtului, deci' nu
de la detentorul precar.
Acţiunea în revendicare a bunului mobil pierdut sau furat poate fi inten­
tată împotriva dobânditorului de bună-credinţ? în termen de 3 ani, sub
sancţi unea decăd eri i, care începe să c urgă de la data pierderii stăpânirii
materiale a bunului, adică pierderea elementului corpus al pose~$i . Dacă
.acest termen 11 u este respectat, proprietarul pierde însuş i dreptul de pro­
prietate. Noţiunile de pierdere şi de furt au fo st interpretate în sens larg în "
literatura juridiCă. În acest sens se au în vedere toate împrejurările în ca're
bunul a ieşit din patrimoniu l proprietarului fără voia sa, deci nu numai
furtul propriu-zis, dar şi tâl hăria ş i pirateria. Pierderea este consi derată ,
orice ieşire din patrimoniul proprietarului a unui bun , dato rată chiar negli­
..:.-
j enţe i sale sau produ~ă de un alt eveniment, incl usi v cazul fortuit sau forţa
majoră.
Cel ce re'/endică UD bun îr;.acest~ condiţii este ţintit să d ovedească că
" tează .bun a-cre d i nţă, putem afinna că este de rea-credinţă posesorul care
el a fost posesor al bunu iui, că acesta i-a ie ş it din patrimon iu fără voia sa
ş i că bunul revendicat este identic cu cei care 1-a pi erdut sau i s-a furat.
Dovada este admis ibi lă prin orice mijloc de probă, inclusiv prin martori ;
mărturisiri sali prezumţii.
Terţul dobânditor ca re a restituit bunu l revend icat de titular se va putea
îndrepta împotriva autorului său, respectiv la cel care-l deţine, pentru a fi
despăgubit îltlemeiul unei acţiuni personale.
b) Revendicarea bunului de la posesorUl de bună-credinţă în ipoteza
reglementată de art. 937 alin. (3) N CC.
Articolul 937 al in. (3) dispune as tfel: "Dac ă bunul pierdut sau furat a
fos t cumpărat dintr-un loc oride la o perwană care vinde 'in mod obişnuit
bunuri de ac elaşi fel, ori dacă a fost adjudecat la o licitaţi e pubiică, iar
A cţiunea În revendicare 215
ac ţiunea în revendicare a fost introdusă înăuntntl termenului de 3 ani, pose­
sorul de bună-credinţă poate reţine bunul până laindemnizarea sa integrală
pentru preţul plătit vânzătorului".
Este o situaţie de excepţie aplicabilă ipotezei în cadrul căreia terţul
posesor a dobândit cu bună-credinţă bunul găsit sau furat, dar cumpărarea
s-a făcut într-un loc public, în împrejurări unde astfel de activităţi au loc
în mod curent şi obi ş nuit. De asemenea, ipoteza se aplică şi cazului în
I
care bunul a fost adjudecat la o licitaţie publică. Aparenţa creată de locul
public şi faptul că acolo se desfăşoară în .mod curent tranzacţii specifice I
I
I
verificare ş i-l pune la adăpost, fiind terţ de bună-credinţă. Proprietarul ori ­
I
ginar nu poate revendica bunul decât întorcând posesorului cumpărător
(din bâlci, târg sau în cadrul unei licitaţii publice) indemnizarea integrală I
pentru preţul pe care l-a plătit. Posesorul are un drept de retenţie asupra
bunului până când proprietarul revendicant îi plăteşte preţul pe care l-a dat
celui de la care a dobândit posesia.
Chiar dacă proprietarul şi-a reluat bunul care a dus la pierderea ga ran­
ţiei conferită de dreptul de retenţie de către posesor, acesta rămâne În con­
tinuare îndreptăţit la rambursarea preţului de cumpărare.
Adevăratul proprietar care reluându-şi bunul a plătit preţul are la înde­
mână acţiunea în despăgubiri îl~potriva autorului furtului sau a aceluia
care l-a găsit, acţiune întemeiată pe instituţia ~~~punderii civile delictuale.
c) Revendicarea bunului mobil de la posesorul de rea-credinţă, de
la găsitor sau de la hoţ. Este considerat de rea-credinţă posesorul care a
dobândit bunul deşi ştia că acel bun a fost pierdut de proprietar sau i-a fost
furati. Prin interpretarea textului art. 938 alin. (1)-(2) NCC" care reg1emen­
cu n o ş tea sau trebuia, după împrejurări, să cunoască calitatea de proprietar
a înstrăinătorului. Reaua-credinţă trebuie să existe la data intrării în posesi a
efecti v ă a bunului. Posesia de rea-credinţă nu constituie titlu de proprietate,
posesorul nu este apărat de prevederile art. 919 alin. (3), art. 935, precum
A se vedea D. Lupulescu, Dreptul de proprietate perso nală, Ed. Ştiinţifică,
Bucureşti, 1967, p. 226 .
2 Textul art. 938 NCC prevede:
,, 1) Este de bună-credinţă posesorul care nu cunoştea şi nici nu trebuia, după
împrejurări, să cunoască lipsa calităţii de proprieta, a îns trăinătorului .
(2) B un a-cr ed inţă trebuie să existe la data intrării în posesia efectivă a
bunului".
 216 Apărarea dreptului de proprietate privată şi a altor drepturi reale
,. şi ale art. 937 alin. (1) NCC. Adevăratul proprietar se poate îndrepta cu
acţiune în revendicare împotriva posesorului.
În privinţa tennenului de exercitare a acţiunii au fost exprimate opinii
diferite în doctrină şi jurisprudenţă.
În privinţa termenului de exercitare a acţiunii, doctrina şi jurisprudenţa
au apreciat că în ceea ce priveşte incidenţa normelor privind prescripţia
extinctivă, nu se poate face nicio diferenţă între drepturile reale imobiliare
şi cele mobiliare şi că dreptul la acţiune în revendicare, indiferent de natura
-<-
bunului, esteimprescriptibil ' .
D.e ~ici rez:ultă că acţiune~ în revend(care a proprietarului se pres<;rie
-"în tennen de 3 ani numai înfavoa~ea terţi lor subdobânditori' de bună-cre­
dinţă, însă ea devine imprescrjptibiiă atunci când este îndreptată împotriva
hoţului, găsitorului, în contra terţi lor de rea-credinţă, terţiior dobânditori
cu titlu gratuit şi chiar Împotriva terţi lor dobânditori de bună-credinţă a
căror titluri au fost desfiinţate. Însă această acţiune, chiar imprescriptibilă
fiind, poate fi paralizată plin invocarea uzucapiunii de 10 ani, în temeiui
uzucapiunii mobiliare, în baza art. 939 NCC. Dacă bunul a pierit sfl:,u a fost
deteriorat din culpa posesorului de rea-credinţă, proprietarul ar~posibi­
litatea să intenteze o acţiune civilă delictuală împotriva acestuia pentru a ~
recupera contravaloarea prejudiciului suferit. Această acţiune este supusă
termenului de prescripţie de 3 ani. .
§7. Particularităţi ale acţiunii în revendicare ca mijloc
de apărare a dreptului de proprietate publică
Având în vedere trăsăturile caracteristice ale dreptului de proprietate
p~blică enumerate de art. l36 alin. (4) din Constituţie şi reluat de art' 11
alin. (1 )-(2) din Legea nr. 213/1998, care este iegeaorganică în domeniu­
inalienabilitatea, imprescriptibilitatea şi insesizabilitatea- este de la sine
înţeles că şi acţiunea în revendicare a acesteia prezintă particularităţi care
o deosebesc de revendicarea de drept comun.
Titularii dreptului la acţiune sunt statul şi unităţile administrativ-terito­
riale. În litigiile privitoare la dreptul de proprietate, potrivit art. 12 alin. (5)
din Legea TIr. 213/1998, statul este reprezentat de Ministerul Finanţelor, iar
unităţile administr<:tiv-teritoriale de către Consiliul Judeţean, de Consiliul
General al municipiului Bucureşti, sau după caz, de consiliile locale, care
A se vedea E.s. Romana, op. cit., p. 13; L. Pop, op. cit., p. 285, I.P Fi/ipescu,
~' I
I
op . cit., p. 232.
Acţiunea Tn revendicare 217
dau mandat scris, În fiecare caz, preşedintelui Consiliului Judeţean sau
primamlui, aceştia putând desemna un alt funcţionar de stat sau un avocat
care să-i reprezinte în faţa instanţei.
Articolul 865 alin. (1)-(3) NCC prevede următoarele :
,,(1) Obligaţia apărării în justiţie a proprietăţii publice revine titu­
larului .
(2) Titularii drepturilor corespunzătoare propfietăţii publice sunt
obligaţi:
a) saîl informeze pe proprietar C).l privire la orice tulburare adusă drep­
tului de pr9prietate publică; '. .
b) să îl introdllca În proces pe titUlarul dreptului de proprietate publică,
în condiţiile prevăzute de Codul de procedură civilă.
(3) Dispoziţiile art. 563 se aplică în mod corespunzător".
Dispoziţiile art. 865 alin. (3) fac trimitere laacţiuilea în revendicare,
desigur, în mod corespunzător se aplică şi dispoziţiile art. 566 NCC, care
reglementează efecteie admiterii acţiunii în revendicare.
Acţiunea în revendicare întemeiată pe dreptul de proprietate publică este
o acţiune reală, petitorie, imprescriptibilă şi cu caracter de realizare.
Regimul special al revendicării drepturilor de proprietate publică con­
stă în următoarele reguli:
a) lmprescriptibilitatea slIbpspect e.xtinctiv a acţiunii în revendicai'e a
unui bun ce aparţine proprietăţii publice, indiferent de caracterul imobiliar
sau mobiliar al respectivuluibun. Acţiunea în revendicare a bunurilor pro­
prietate publică este absolut imprescriptibilă, fiind prin aceasta deosebită
de revendicarea de drept comun a proprietăţii private.
b) Revendicarea dreptului de proprietate publică nu poate fi înlăturată
de pârât prin invocarea modurilor de dobândire a proprietăţii prevăzute În
dreptul comun. Aceasta Înseamnă că reve.!1dicarea proprietăţii publice nu
poate fi înlăturată de pârât prin invocarea uzucapiunii, În ce priveşte bunu­
rile imobile şi mobile şi a posesiei de bună-credinţă a bunurilor mobile
corporale.
c) Prezumţia proprietăţii domeniului public. Am văzut că în dreptul
, comun posesorul este prezumat a fi proprietarul bunului revendicat până la
proba contrarie. Această prezumţie legală relativă nu este aplicabilă atunci
I! când revendicant este statul sau unitatea administrativ-teritorială, cu pri­
vire la bunurile ce aparţin domeniului public de interes naţional sau local.
I Bunurile din domeniul public sunt scoase din circuit civil şi nu pot
forma obiectul proprietăţii private.
!
 7 ...· ~··
218 Apărarea dreptului de proprietate privată şi a altor drepturi reale
"
În toate cazurile în care statul revendică bunuri dintre acelea care prin
natura lor fac parte din domeniul public [art. 136 alin (3) din Constituţie],
există o prezumţie absolută de proprietate - iuris et de iure - În favoarea
statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale.
Secţiunea a3-a. Acţiunea în grăniţuire
Potrivit art. 560 NCC: "Proprietarii terenurilor învecinate sunt obligaţi
ct
să contribuie la grăniţuire prin re,:onstituirea hotarului şi fixarea semne­
lQr corespunzătoare, suportând, în mod egal, cheltuieUle ocazionatede
aceasta". Orice proprietar poat~ obliga pe vecinul său (sau vecinii săi) la
grăniţuirea proprietă~i lipite de a sa şi fixarea semnelor de hotar, cheltuie­
lile grăniţuirii fiind suportate în mod egal. Prin operaţiunea de grăniţuire
se unnăreşte detenninarea prin semne exterioare a hotarului între fondurile
vecine, ce aparţin de titulari diferiţi şi se poate reaiiza prin convenţia. păr­
ţilor, pe cale amiabilă sau prin hotărâre judecătorească 1 • >i
Acţiunea în grăniţuire poate fi definită ca fiind acea acţiU11e pr/~ care
se solicită reconstituirea liniei de hotar şi fixarea semnelor corespunză­
toare Între proprietăţile limitrofe.
Grăniţuirea are rolul de a delimita o proprietate faţă de proprietăţile
În vecinate, aparţinând altor proprietari, prin sen:me exterioare de hotar. Ea
este o operaţiune materială care delimitează cele două proprie[ăţi, mergând
pe linia de contur".
Atunci când nu există conflict între titularii fondurilor limitrofe grăni­
ţuirea urmează să fie !acută potrivit cu acordul lor.
Fiecare proprietar are facultatea de a-l obliga pe vecinul său (sau vecinii
săi) să fie de acord cu grăniţuirea. În raport Cu titularii dreptului real asu­
pra fondurilor învecinate, grăniţuirea este pe de o parte, o obligaţie reală
de a face propter rem, şi pe de altă parte, privită din punctul de vedere al
I A se vedea Decizia civilă nr. 52911982 a Tribunalului Suprem, în Revista
română de drept: nr. 311983 , p[) 64-65; Decizia civilă TIr. 420/1987, în Revista
română de drept, nr. IZ1l987, p. 62; Decizia civilă TIr. 1989/1987, în Revista
română de drept, nr. 3/1988, p. 59.
2 În prezent această operaţiune se poate efectua cu mare precizie datorită
modernizării instrumentelor de măsurare şi a instrumentelor electronice de calcul,
pe de o parte, precum şi a utilizării , pe întreg teritoriul României, a sistemului unic
de coordonate Stereografic 1970, pe de altă parte.
Acţiunea ingrăniţuire 219
celui ce o solicită este un atribut al dreptului reaj!. Cu aite cuvinte, această
entitate juridică alcătuită dintr-un drept şi o obligaţie, este un atribut esen­
ţial al dreptului de proprietate.
În cazul în care vecinul (sau vecinii) refuză grăniţuirea proprietăţii şi
există conflict referitor la traseul de urmat al liniei de hotar, grăniţuirea
va trebui să fie stabilită prin mijlocirea justiţiei, folosind calea acţiunii în
grăniţuire.
În privinţa caracterelor juridice acţiunea în grăniţuire este o acţiune
reală, petitorie, imobiliară, imprescriptibilă ş i declarativă de drepturi.
-- .. - Caracterul real al acesteiacţ~unidecurge din-împrejurar~a ca's.e înte­
meiază pe dreptul de proprietate asupra fondului sau pe oricare drepr'real.·
Caracterul petitoriu constă în aceea că are drept scop deiimitareapro­
prietăţii limitrofe, realizând astfel în ultimă instanţă apărarea dreptului de
proplietate.
Caracterul imobiliar şi imprescriptibil are în vedere faptul că numai
bunurile imobile pot fi supuse grăniţtiirii între ele.
Declarativă de drepturi. pentru că prin delimitarea efectivă a fondurilor
prin hotărârea judec~torească, se obţine reconstituirea şi marcarea adevăra­
tului hotar, c·eea ce face să tie declarativă de drepturi, iar nu constitutivă.
Acţiunea în grăniţuire poate fi introdusă de către proprietar sau titular
al altui drept real principal. Cel pre are doar un drept de folosinţă, ca
drept d~ creanţă, chiriaş sau arendaş, nu poate avea calitatea de reclamant
în acţiunea de grăniţuire, dar poate avea calitatea de pârât, dar numai cu
introducerea în cauză şi a proprietarului terenuiui 2 . Ea se îndreaptă împo­
triva proprietarului sau titularului altor drepturi reale principale a fondului
. vecin. De asemenea, nu se poate introduce între coprciprietarii aceluiaşi
fond. în schimb, acţiunea în gr5.niţuir:.; poate fi introdusă şi de un singur
copmprietar, con.form art. 643 a1in. (1) NCC: "Fiecare coproprietar poate
sta singur în justiţie, indiferent de calitatea procesua!ă, în orice acţiune
privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acţiunii în revendicare".
Sarcina probei revine tuturor părţilor implicate. Fiecare dintre acestea
au roiul atât de reciamant, cât şi de pârât, considerându-se că acţiunea în
grăniţuire are caracterul unuijudicium duplex, fiecare având şi rolul celui­
lalt. Poate fi fOlosit orice mijloc de probă pentru stabiiirea liniei de hotar,
I
I 1 A se vedea C. BÎrsan, ACţiunea în grăniţuirE, în Revista română de drept,
II nr. 8/1984, p. 34; P Perju, Probleme privind acţiunea în grăniţuire, În Dreptul
TIr. 6/1991, pp. 32-33.
i
I 2 A se vedea C. BÎrsan, op. cit., p. 23 i.
I
. !
 1.~~'1
?pjjj~

220 Apărarea dreptului de proprietate privată şi a altor drepturi reale

. care este o chestiune de fapt, în cele mai multe situaţii recurgându-se la
efectuarea unei expertize tehnice de specialitate în domeniul topografiei,
cadastrului sau geodeziei. . '
. Efectul principal al acţiunii în grăniţuire fiind acela că se realizează
delimitarea proprietăţii limitrofe . Prinhotărârea pronunţată se stabileşte . Capitolul VIII .'
linia de hotar între două sau mai multe proprietăţi. Autoritatea lucrului Publicitatea imobiliară 1
judecat al hotărâriicare se pronunţă se va mărgini la acest aspect:
Cheltuielile de grăniţuire privind trasarea şi marcarea hotarului stabilit
'.ţ
de instanţă se suportă egal de .toate părţile, toţi proprietarii implicaţi, aşa Secţiunea 1. Consideraţii generale privind publicitatea

cum
. .
preyede art.
.
560 NCC. . "
.., ~
..imobiliară. ·Necesitatea, obiectivele

" . şi rolul publi~ităţii i~obi1iare .

Sectiunea
, it 4-a. Alte actiuni
, reale
§1. Consideraţii generale
§1. Acţiunea negatode Nevoia de pace socială şi de echitate a raporturilor interumane consti­
Conf6nn prevederilor art. 564 alin. (1 )-(2} NCC: tuie atât scopul normelor morale cât şi a nonnelor juridice. Scopul norme­
,,(l) Proprietarul poate intenta acţiunea negatorie contra ori€~rei per­ lor juridice este acela de a da necesitatea juridică circuitului civil, dreptul ,
soane care pretinde că este titulal1Jl vreunui drept real, altul de~t cel de prin normele sale, are sarcina de a apăra drepturile prezente şi cele ce se
proprietate, asupra bunului său. vor dobândi de către persoane fizice şi persoane juridice. Sistemui de drept
(2) Dreptul la acţiunea negatorie este imprescriptibil". . tinde spre perfecţiune cu cât el reglementează mai bine delimitarea şi face
Rezultă că acţiunea negatarie este acea acţiune reală prin care recla­ să fie mai bine cunoscute drepturile subiectiveşi este cu atât mai respectat
mantul cere instanţeide judecată să stabilească prin hotărârea ce o va cu cât el se exercită mai concis/;i mai corect. Nevoia de siguranţă a rapor­
pronunţa că pârâtul nu are un anumit drept real - superjicie, uzufruct, uz, turilor juridice civile este realizată prin pubiicitatea celor mai importante
abitaţie, servitute, ori drepturi reale de garanţie - asupra bunului aflat în dintre ele.
proprietatea sa şi să-I oblige pe cale de consecinţă, să Înceteze exercitarea Securitatea juridică a drepturilor subiective civile patrimoniale este
lui nelegitimă. îndeplinită prin statica şi dinamica drepturilor patrimoniale.
Este o acţiune reală, petitorie, imprescriptibilă şi în constatare de drepturi. I Dreptul obiectiv prevede, pe de o parte, conţinutul juridic şi mijloa­
I cele de apărare împotriva oricăror încălcări practice posibile, reglementând
§2. Acţiunea confesorie statica drepturilor patrimoniale, totodată prevede modurile de dobândire,
modificare şi stingere a acestor drepturi în temeiul legii sau prin acte juri­
Acţiunea confesorie este reglementată în art. 696, art. 705, 754 şi dice, pe de altă parte, realizând dinamica drepturilor patrimoniale. Cu
art. 757 NCC. alte cuvinte statica vizează existenţa şi păstrarea drepturilor patrimoniale
. Acţiunea ~nfesorie este acea acţiune reală prin care reclamantul cere valabil dobândite, iar dinamica, vizează circulaţia acestor drepturi de la
instanţei dejudecatâ să stabilească prin hotărârea ce o va pronunţa că el
este titulant! unui drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate
- superjicie, lIZlIjruct, uz, abitaţie sau servitute - asupra bunului altuia I În cadrul acestui capitol ne vom limita la a creiona doar principalele elemente
şi să-I oblige pe pârât care poate ji proprietarul sau o altă persoană să-i şi instituţiiale publicităţii imobiliare, urmând ca în cadrul unui alt volum şi în
permita exercitarea lui deplină şi 11etulburată. limitele unei discipline separate să tratăm exhaustiv această temă. Pentru detalii
amănunţite, a se vedea în întregime, M Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară,
Este o acţiune reală, petitorie, imprescriptibilă şi în realizare de drepturi.
voI. I-II, Ed. Universul Juridic, Bucureşti , 2006.
,"
 ~
--:::" .
t.
;'
222 Publicitatea imobiliară
" naşterea până !a stingerea lor, realizându-se prin aceasta circuitul juridic
patrimonial.
Securitatea juridică statică şi cea dinamică se află într-o relaţie de deter­
minare. Fiecare titular al drepturilor subiective de natură patrimonială are
nevoie de ocrotirea juridică a drepturilor sale, adică de securitatea juridică
statică, precum şi de încrederea în operaţiunile juridice prin care se pot
dobândi drepturi patrimoniale, adică securitatea juridică dinamică, aceasta
fiind o dublă protecţie Jegalăi.
1" Mijloacele de realizare a securităţii juridice statice şi dinami~e a drep­
turilor patrimorriale constau în totalitatea'mecan-isrneier, actelorşi"proce:
d'eelor 'prin care se asigur~ protecţia acestor drepturi . Prin caracterul lor,
acestea sunt de două feluri: mijloace preventive şi mijloace represive.
Mijloacele preventive suntjorma actelor juridice şi publicitatea opera­
ţiunilor juridice referitoare la drepturile patrimoniale. Mijloacele represive
cuprind sancţiunile juridice de ordin civil, penal şi administrativ prevăzute
de lege pentru nesocotirea sau încălcarea drepturilor civile.
Astfel, În dreptul actual,forma actului juridic este guvematăJle princi­
piul consensualismului, confonn căruia simpla manifestare de v'oinţă este
nu numai necesară, ci şi suficientă pentru ca actul juridic să ia naştere În
mod valabil din punctul de vedere al formei sale. Aşadar, regula o consti­
tuie alegerea iiberă a formei actelor juridice de către autorii acestora, ceea
ce corespunde principiilor libertăţii actelor juridice (autonomiei ce-voinţă)
şi consensualismului pe care acesta din urmă se grefează.
Principiul consensualismului nu este o regulă absolută. Din raţiuni de
ordine publică, dar şi de ordine privată (apărarea s,au ocrotirea drepturilor
sau intereselor unor terţe persoane şi, uneori, chiar ale părţi lor) s-au formu­
lat excepţii de la acest principiu:
- fonna cerută pentru însăşi valabilitatea actului juridic (numită şi
fonna ad vaiiditatem sau ad solemnitatemJ, a cărei nerespectare atrage
nulitatea absolută a actului; în practică, fonna solemnă este dată ca regulă
de fonna autentică (în special, a înscrisului autentic notarial)2;
I A se vedea l. Albu, Noile cărţi funciare, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1994,
p.4.
2 Principalele aplicaţii ale formei ad validitatem ;n dreptul civil sunt, de
lege lata, unnătoarele : 1) donaţia; 2) legatul; 3) revocarea expresă a unui legat;
că circuitul civil rapid la care sunt supuse ar fi stânjenit de existenţa unor
4) acceptarea succesiunii sub beneficiu de inventar; 5) renunţarea expresă la suc­
cesiune; 6) subroga!ia în drepturile creditorului consimţită de debitor; 7) ipoteca
convenţională; 8) contractul de garanţie reală mobiliară.
,
Consideraţii generale privind publicitatea imobiliară 223
- fonna cerută pentru probarea actului juridic (numită şi forma ad
probationem), a cărui nerespectare nu atrage nevalabilitatea actului, ci, în
principiu, imposibilitatea dovedirii lui cu un alt mijloc de probă; de regulă,
forma ad probationem presupune întocmirea unor înscrisuri juridice cu
scopul de a facilita posibilitatea părţilor, în caz de litigiu, de a face dovada
actului juridic valabil încheiat l . De altfel, după cum s-a observat, înscrisu­
riIe sunt, totodată, necesare şi pentru realizarea operaţiunilor de publicitate
impuse de lege, în special cele de publicitate imobiliară; .
- forma cerută pentru opozabilitatea actului faţă de terţi, a cărei neres­
pectare, de .asemenea, nu atrage nevalabilitatea actului, ci numai inopoza­ " .~.
bilitatea, adică ineficacitatea lui faţă de terţele persoane cărora actul trebuia ..
~.
să le fie adus la cunoştinţă în modalităţile prestabilite de lege.
Menţionăm că toate cele trei cerinţe sunt autonome, unnăresc satisfa­
cerea unor scopuri distincte şi nu se suprapun sau, cu atât mai mult, nu se
exclud reciproc. De aceea, în practică ele trebuie, în principiu, îndeplinite
integral. Prin publicitate se înţeleg modalităţile prin care anumite acte sau
operaţiuni juridice sunt aduse la cunoştinţa publicului ori, după caz, sunt
săvârşite în locuri publice; cu sau fără participarea acestuia.
Formele de publicitate sunt diverse, ele variază după natura sau speci­
ficul operaţiunii juridice supuse publicităţii, Astfel:
- legile şi celelalte actenoIl]1ative pentru a intra în vigoare şi a deveni
obligatorii se publică în Monitorul Oficial al României, partea 1 sau în alte
publicaţii oficiale, după caz;
- procesele se dezbat în şedinţe publ ice, cu excepţia cazurilor prevăzute
de lege, spre a asigura publicului accesul la dezbatere;
- unele acte juridice se încheie în locuri publice pentru a permite acce­
sul Olicărei persoane interesate (de ex. celebrarea căsătoriei civile, vânză­
, ,Dublică, tranzactiile
iile la licitatie , la bursă);
- flHumite operaţiuni juridice care privesc drepturile patrimoniale sunt
supuse şi ele pub l icităţii prin înscrierea lor în registre publice, în scopul
ocrotirii drepturilor sau intereselor altor persoane sau uneori, pentru a pro­
duce efecte juridice, chiar şi faţă de autorii lor. ·
Probele publicităţii drepturilor reale se pun în mod diferit, după cum
este vorba de bunuri mobile sau de bunuri imobile.
În cazul bunurilor mobile nu se simte necesitatea publicităţii, pentru
I Exempli gratia, depozitul voluntar, tranzacţ ia sau contractul de închiriere a
,
I, locuinţelor.
 224 Publicitatea imobiliară
;,.
formalităţi de publicitate. În materia mobilelor, după cum am văzut, pose­
siunea valorează titlu de proprietate, ca atare posesiunea care este un fapt
material "la vedere" înlocuieşte formalismul publicităţii, care este special
şi limitat l . ,
_',1" În cazul bunurilor imobile, publicitatea nu este numai necesară dar şi
in~terialmente posibilă datorită aşezării fixe a bunurilor prin natura sau
destinaţia lor şi totodată utilă pentru asigurarea certitudinii circuitului jurI­
dic prin informaţiile precise pe care le poate oferi.
~ publică în Monitorul Oficial al României, actele administrative se publică
Publicitatea imobiliară este un mijloc tehnic, eficient şi adecvat de
I\'ltură să' realizeze securitatea juridică statică, prin fapţul că , atestă exi~­
tenţa drepturilor imobiliare,a persoanelor fizice şi juridice;' cât şi securita­
tea dinamică prin informarea celor interesaţi, referitoare la situaţia juridică
reală a imobilelor.
_ Publicitatea imobiliară la rândul său nu este integrală şi nicinupoate
fi, pentru că o parte din modurile de dobândire cum sunt uzuca,piimea,
accesiunea, fi ind fapte juridice în sens strict, nu sunt susceptibile, în timpul
realizării lor, de publicitate, iar transmiterea succesorală operea~pe data
--Aeschiderii succesiunii, dar operaţiunile se f ac ulterior.
_ Rolul publicităţii imobiliare depinde de sistemul de publicitate adoptat
de legislaţia respectivă.
Astfel, în unele sisteme au rolul limitat de a face ca drepturile dobân­
dite între părţi să devină opozabiie tuturor, cum este cazul legislaţii lor
bazate pe principiul consensualismului inspirat din Codul civil francez al
lui Napoleon. Drepturile se dobândesc la data perfectării actuluitranslativ
sau constitutiv de drepturi reale, dar se consolidează numai ca efect al
transcrierii în registrele publice. În alte sistelne, cum este şi la noi, rolul
înscrierii este de a produce efecte translative sau constitutiv~ de drepturi
reale, atât între părţi cât şi faţă de terţi, convenţia este doar creatoare de
obligaţii. Sistemul a fost adoptat de legislaţii le de inspiraţie austriacă şi
germană. În acest caz, numai de la data înscrierii în registre publice dreptul
se dobândeşte şi devine opozabil faţă de toată lumea.
După cum, se va analiza, la noi au fost în vigoare în diferite părţi ale
ţării ambele sisteme de publicitate, care îşi au explicaţia în istoria diferită
a provinciilor ţării.
I A se vedea M Nicolae, op. cit. , p. 79_
Consideraţii generale privind publicitatea imobiliară 225
§2. Noţiunea şi sistemele de publicitate imobiliare
Noţiunea de publicitate are două sensuri, din perspectiva analizei
juridice. ,
În sensul său larg, publicitatea desemnează acele modalităţi prin ckre
anumite acte sau operaţiuni juridice sunt aduse la cunoştinţa publicului ori
realizate în locuri publice, cu sau fără participarea publicului, dar cu scopul
de a fi cunoscute şi de a-şi asuma efectele. Legile şi alte acte nonnative se
în presa locală, se afişează la locuri anume stabilite; unele acte se încheie
în locuri publice pentru a se asigura -accesul şi -intervenţia celor interesaţi
(licitaţii, celebrarea căsătoriei, tranzacţii labursă), anumite operaţiuni juri­
dice sunt transcrise sau evidenţiate în regi-stre publice (registrul comerţului,
registrul portului unde sunt înregistrate navele, cărţile funciare etc.).
. În sensul restrâns al publicităţii imobiliare aceasta desemnează totali­
tatea mijloacelor juridice prevăzute de lege prin care se evidenţiază situ­
aţia materială şi juridică a imobiielor, în mod public, pentru a da ocrotire
deplină securităţii statice şi dinamice a circuitului civil, referitor la bun\j­
riIe imobile.
Sistemele de publicitate imobiliară fn dreptul român. Datorită condiţii­
lor istorice în care poporul român s-a format şi a trăit, în mai multe provin­
cii istorice sunt aplicabile legislaţli diferite. . _-
Realizarea statului naţional unitar a fost Înfăptuită succesiv în etape
istorice diferite, marcate de vicisitudini şi ocupaţii, iar organizarea statală
şi cadrul juridic au fost marcate de incoerenţă şi dezinteresul factorilor de
putere încă din perioada modernă.
Din aceste cauze şi din alte raţiuni deşi au existat preocupări ale legiu­
itorului, după Marea Unire din 1918, nu s-a reuşit unificarea integrală a
sistemului legislativ, fapt ce face ca pe teritoriul ţării noastre să fi existat
mai multe si steme de publicitate imobi l iară:
a) Sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni reglementat de
Codul civil vechi, Codul de procedură ci vilă şi Legea 60311943, aplicabil
pe cea mai mare parte a teritoriului naţional, mai precis în localităţile din
provinciile istorice care au intrat în componenţa Român iei - vechea ţară ­
înainte de Unirea de la l decembrie 1918.
b) Sistemul cărţilor funciare, reglementat de Codul civil austriac, Legea
nr. 115/1938 şi Legea nr. 24111947, existent în acele regiuni care au făcut
parte din fostul Imperiul Austriac (Transilvania, Banat şi Bucovina de
Sud).
 r;'ţ!">~1
226 Publicitatea im o biliară
".
c) Aşa-zisul sistem intermediar al cărţilor de publicitate funciară,
reglementat de Decretul nr. 242/1947 şi de unele dispoziţii ale Legii
nr. 115/ 1938, aplicabilla un număr restrâns de localităţi ale judeţului Ilfov
şi în municipiul Bucureşti . . .
•d) Sistemul de publicitate cu caracter provizoriu întemeiat pe dispozi­
ţiile Decretului nr. 163/1946, privind aşa-zisele cărţi de evidenţăfunciară.
Ele au fost înfiinţate cu scopul de a Înlocui cărţile funciare distruse, sus-'
trase sau pierdute in timpul ocupaţiei Ungariei, pentru unele localităţi din
'!" Transilvania. . '.
Publicitatea in'zobiliară viitoare în dreptul român se întemeiază pe Legea , ­
cad'astrului şi publicităţIi im«biliare ilr. 7/1996 şi Noul Cod civil, care au
reglementat structura generală a două instituţii distincte însă interferente:
instituţia tehnică a cadastrolui şi instituţia juridică a cărţilor jimciare.
Instituţia cadastrului are în vedere efectuarea unor lucrări tehnice
cadastrale, topografice şi geodezice, care să realizeze un cadastro general
al ţării, iar prin instituţia cărţilor funciare se urmăreşte întocmirea unui
sistemreal şi unic de publicitate imobiliară pentru întreaga ţară şi ~tfel să
fie împlinit dezideratul multor generaţii de jurişti, ca printr-un sistirm uriic
să fie inlocuite toate sistemele de publicitate existente în dreptul român
actual.
Conform art. (l) din Legea nr. 7/1996, cadastrul şi cartea funciară for­
mează un sistem unitar şj obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi
juridică, deimportanţă naţională, a tuturor imobilelor de pe întregul terito­
riu al ţării. Scopul acestui sistem este:
a) determinarea informaţiilo r tehnice, economice, şi juridice referitoare
la imobiie;
b) asigurarea publicităţii drepturilor reale imobiliare în baza actelor
prin care s-au constituit, transferat, modificat sau stins aceste drepturi;
c) susţinerea sistemului de impozitare şi a pieţei imobiliare;
d) contribuţia la asigurarea securităţii tranzacţiilor imobiliare şi faci li­
ta~ea creditului ipotecar. . aceste bunuri. În cazurile prevăzute de lege pot fi înscrise în cartea funciară
Conform prevederilor art. 2 alin. (2) din Legea nr. 7/i 996, prin sistemul
de cadastru şi carte funciară se realizează:
a) identificarea, descrierea şi Înregistrarea în documentele cadastrale a
imobilelor prin natura lor, măsurarca şi reprezentarea acestora pe hărţi şi
pianuri cadastrale, precum şi stocarea datelor pe suporturi informatice;
b) identificarea şi înregistrarea proprietarilor, a altor deţinători legali de
imobile şi a posesorilor;
Consideraţii generale privind publicitatea imobiliară 227
c) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru sta­
bilirea corectă a obligaţiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de insti­
tuţiile abilitate.
În prezent, confonn prevederilor art. 3 şi art. 18 din Legea nr. 711996;
~
aceste activităţi sunt reglementate, coordonate şi controlate de Agenţia I
Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, af1ată În subordinea,
Ministerului Administraţiei şi Internelor. În cadrul Agenţiei Naţionale, . ;'
I
activitatea de publicitate imobiliară este În responsabilitatea Direcţiei de I! ,
publicitate imobiliară. La nivelul fiecărui judeţ şi În municipiul Bucureşti
-~ funcţionează . oficii-de cadastru şi publicitate imobiliară, denumite ofi-'
' ,; cii teritoriale, ca unităţi cu personalitate juridică În subordinea Agenţiei
Naţionale, precum şi birouri de cadastru şi publicitate imobiliară. În cadrul
oficiilor teritoriale, activitatea de publicitate imobiliară este în sarcina
registratorilor de carte funciară, sub responsabilitatea unui registrator-şef.
În cadrul birourilor teritoriale, această activitate este în responsab ilitatea
unui registrator-coordonator.
Întrucât sistemele de publicitate imobiliară de la lit. a)-d) s-au abrogat
prin punerea în aplicare a Noului Cod ci vil, importanţa lor fiind mai mult
de ordin istoric, în continuare va fi prezentat sistemul de publicitate regle­
mentat prin Legea nr. 7/1996 şi Noul Cod civil.
§3. Sistemul de p!Jblidt~te prin cărţile fundare
3.1. Caracterizare generală, fundamente istorice şi reglementare
Articolele 876-915 NCC au reglementat sistemul cărţii funciare .
Prin sistemul cărţilor funciare care se bazează pe identificarea topogra- .
, fică (cadastraIă) a imobilelor se realizează pubiicitatea imobiliară şi deplina
(completa) transmisiune şi constituire de drepturi real~ imobiliare.
Cartea funciară descri e imobilele şi arată drepturile reale ce au ca obiect
şi alte drepturi , fapte sau raporturi juridice, dacă au legătură cu imobi](~le
cuprinse În cartea funciară .
Definiţia legală a cărţilor funciare se regăseşte în art 876 al in. ( J)-(2)
NCC, conform cărora cartea funciară descrie imobilele şi arată drepturile
reale ce au ca obiect aceste bunuri. În cazurile prevăzute de lege pot fi
înscrise în cartea funciară şi alte drepturi , fapte sau raporturi juridice, dacă
au legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară .


228 Publicitatea imobiliară
.,.
Pornind de la această definiţie incompletă, ţinând cont însă de prevede­
rile art. 883 (consacrarea caracterului public), art. 885 (care acordă Înscri­
eri lor în cqrtea funciară efect constitutiv sau translativ de drepturi reale),
" "
art 887 (din care rezultă posibilitatea dobândirii unor drepturi reale fără
înscriere în cartea funciară, în cazul drepturilor reale dobândi te prin moş­
tenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utili­
tate publică, precum şi în alte cazmi prevăzute de lege ori în cazul vânzălii
silite), art. 902 (din care rezultă că drepturile, faptele sau alte raporturi juri­
dice devin opozabile terţelor persoane exclusiv prin notare) şi art. 903 (din
"* care rezultă că unele acte şi fapte juridice pot fi notate în cartea funciară
~u efect ni.lmarde informare, respectiv incapa~itatea sau ristrângerea, prin
efectullegii,a capacităţii de ~xerciţiu ori de folosinţă; declaraţia de utilitate
publică în vederea exproprierii unui imobil; orice alte fapte sau raporturi
juridice care au legătură cu imob.ilul şi care sunt prevăzute în acest scop de
lege), se poate concluziona că, potrivit Noului Cod civil noţiunea de carte
funciară 1 apare ca un registru ojicial şi public care descrie imobilele şi
cuprinde arătarea drepturilor reale ce au ca obiect aceste bunuri''fi.recum
şi drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice În legllură cu
acestea, În principal în scopul constituirii, transmiterii saustingerii unor
drepturi reale, iar În subsidiar, pentru a asigura opozabilitatea faţă de terţi
a unor drepturi reale SQU pentru a asigura informarea terţelor persoane~
Cartea funciară constituie punctul central al raporturilor -juridice prin
care drepturile reale se constituie, transmit, modifică satlse sting şi are
sarcina de a da infonnaţii complete şi sigure asupra condiţiilor de drept pri­
vind aceste imobile. Aceste informatii se referă la individualizarea bunu­
lui imobil şi la conţinutul său, la id~ntitatea persoa~eifizice sau juridice
îndreptăţite să exercite un drept asupra bunului, la titlul pe care se înte­
meiază dreptul, la unele îngrădiri ale exercitării dreptului datorită situaţiei
personale a titularului, la sarcinile ce grevează titlul înscris etc.
Cărţile funciare constituie un sistem de publicitate real, deoarece au la
bază identitatea topografică a imobilelor. Toate înscrierile se fac pe imobile
şi nicidecum pe proprietari_ Fiecare imobil are propria sa carte funciară în
care sunt evidenţiate orice schimbări ce intervin în situaţia sa materială şi
1 Sintagma de "carte funciară" este întrebuinţată şi în alte accepţiuni: a) sis­
tem de publicitate imobiliară; b) instituţie juridică; c) birou de carte funciară;
d) registru cadastral de publicitate imobiliară. Pentru detalii, a se vedea C. Cucu,
)..,egislaţia cadastrului şi a publicităţii imobiliare, Comentarii şi explicaţii, Ed. All
Beck, Bucureşti, 2005, p. 70.
___I
Consideraţii generale privind publicitatea imobiliară 229
juridică. De asemenea, cărţile funciare alcătuiesc un sistem de publicitate
complet, fiindcă realizează o publicitate integrală a tuturor transmisiunilor
şi constituirilor de drepturi reale imobiliare. Ba mai mult, în anumite cazuri
expres prevăzute de lege, În cartea funciară sunt înscrise şi unele drepturi
personale, fapte sau alte raporturi juridice în legătură cu bunurile imobile.
Cartea funciară are o funcţiune socială pentru că titularul dreptului
înscris ştie că nu poate fi înlăturat oricum dela exercitarea lui şi nu este :i!ii
obligat să şi-l apere în orice moment, iar terţii ştiu că tratând cu cel înscris 'I II
în cartea funciară tratează cu adevăratul proprietar. Forţa probantă a cărţii l il
:;11"
;:! .
funciare se întemeiază tocmai pe publicitatea ei, garantată de stat. Astfel,
prin acest sistem se previn desele conflicte de-drept, şi în cazUt când ele ',.,
totuşi apar, se uşurează rezolvarea lor l . '"
Prin siguranţa şi liniştea socială, cartea funciară are şi o importantă
funcţie economică: titularul bunului imobil îl exploatează mult mai efi­
cient, în interesul 'său şi al societăţii, pe de o parte, iar pe de altă parte,
cei ce împrumută bani titularului Înscris au siguranţa recuperării lor din
vânzarea silită a imobilului.
Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară se numesc" drep­
I
turi tabu/are ". Drepturile tabu Iare sunt raporturi de drept care izvorăsc
sau se dobândesc prin înscrierea în cartea funciară. Ele sunt drepturi reale
imobiliare, deoarece se exercită de către titularii lor direct asupra bunului
imobil, fără concursul altor persoSlne. Drepturile reale sunt drepturi abso­
lute, adică opozabile tuturor (erga omnes) şi care îndreptăţesc pe titularii
lor să exercite şi să obţină astfel, realizarea atributeior corespunzătoare pri­
vitoare la un lucru, fără intervenţia activă a altor persoane care, ca subiecte
pasive, sunt obligate numai a nu face nimic de natură a stânjeni exerciţiul
I acestor atribute de către titularul dreptului reaF.
În prezent, sistemul de publicitate prin cărţi funciare estereglementat
II de Legea DT, 7/1996 şi Noul Cod civil.
Cărţile funciare au fost introduse, pentru prima dată în Austria, din
ordinul împăratului Iosif al II-lea, în vederea aşezării pe baze real topogra­
fice a impozitului funciar, care în acea vreme constituia principalul venit
al imperiului austriac 3 , şi, după aceea şi în alte ţări europene. In prezent,
1 A se vedea E. Crin/eseu, Cadastrul, cartea funciară şi comasarea, Bucureşti,
1936, p. 9.
2 A se vedea T Jonaşcu, S. Brădeanu, Dreptul de proprietate socialistă şi alte
drepturi reale principale de tip nou În dreptul R.P.R., Bucureşti, 1964, p. 28.
3 Rămâne un uimitor record faptul că teritoriul Transilvaniei şi cel al Ungariei
au fost măsurate în doar 3 ani şi jumătate, cu indicarea numerelor topografice a!e
tuturor parcelelor, lucrare care a stat la baza Întocmirii cărţilor funciare.
I
 230 Publicitatea imobiliară
-. acest sistem de publicitate se aplică în Austria, Germania, Elveţia, Ungaria,
Cehia, Slovacia, fosta Iugoslavie, în unele teritorii din Polonia, Italia, în
perioada interbelică În Anglia, şi parţial În colonii le britanice'.
Pe teritoriul ţării noastre, cărţile funciare au fost introduse În Transilvania
şi Bucovina, în mod treptat, după cum urmează:
-1794 - în fostele regiuni grănicereşti;
-1855 - în teritoriile unde se aplică dreptul maghiar;
-1870 - în teritoriile supuse Codului civil austriac, inclusiv în Bucovina.
Aşadar, pe teritoriul Transilvaniei se aplicau trei regimuri de carte fun­
r.
ciară car~, deşi asemănătoare, prezentau şi unele particularităţi de regle- .
mentare. Ele s~au menţinut în vigoare şi după desăvârşirea statului unitar
român, până la punerea în apli~are a Decretului-lege nr.1151 193 8 (1947 în
Transilvania şi 1938 în Bucovina).
. Cărţile funciare din Transilvania au fost reglementate de legislaţia aus­
triacă în unele localităţi şi de legislaţia ungară în altele. În această regle­
mentare diferenţiată, Consiliul Dirigent de la Sibiu2, care a administrat
teritoriul transilvan în perioada 2 decembrie 1918 - 2 apriiie 1920,.a men­
ţinut instituţia cărţilor funciare, iar după desfiinţarea Consiliului 1;}irigent
şi preluarea administraţiei de către guvernul român, la -i aprilie 1920,
acesta a menţinut instituţia cărţilor funciare sub-denumirea de legislaţie
. funciară locală, menţinere care a durat până la adoptarea Decretului-lege
nr. 115/1938.
Avându-se în vedere avantajele acestui sisrcm, s-a preconizat intro­
ducerea cărţilor funciare pe întregul teritoriu al României. Astfel, a fost
adoptată Legea nr. 23/1933 pentru organizarea cadastrului funciar şi pentru
introducerea cărţilor funciare îri vechea ţară. Urmare· a acestui fapt au înce­
put lucrările de cadastru în Bucureşti şi în unele comune din fostul judeţ
I1fov_ în anul 1937 au demarat şi lucrările de întocmire a cărţilor funciare.
La 27 aprilie 1938 este adoptat Decretul-lege nr. IlS pentru unificarea
dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, care reglementează în mod unitar
regimul juridic al cărţilor funciare pe întregul teritoriu al ţării . Acest act
I A se vedea-J:. Pop, op. cit., p_ 233.
, Consiliul Oirigem, al cărui preşedinte a fost ales Iuliu Maniu, a menţinut
instituţia cărţilor funciare, ca fiind un sistem de publicitate imobiliară superior
registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni din vechea ţară, iar apoi guvernul
român, condus de către Ionel Brătianu, a hotărât menţinerea cărţilor fimciare din
Transi lvania ca necesară, dar temporară, până la introducerea unui sistem real uni­
tar de publicitate imobiliară pentru Întreaga ţară.
Consideraţii generale privind publicitatea imobiliară 231
normativa fost pus în aplicare în Bucovina prin Decretul nr. 511 din 15
octombrie 1938. Punerea în vigoare a Legii nr. 115/1938, în toate celelalte
teritorii a fost amânată până la adoptarea şi punerea în aplicare a Codului
civil român unificat.
Codul civil român unificat din 6 septembrie 1940, datontă evenimen­
telor istorice, nu a mai fost pus În vigoare. De aceea, prin Decretul-lege
nr. 389/22 iunie 1943, s-a extins legislaţia civilă şi comercială română şi în
teritoriile de peste Carpaţi . În ceea ce priveşte Ardealul de Nord, extinderea
s-a realizat, după anul 1944, prin Decretul nr. 260/1945.
~ . Deoarece, după anul 1938, lucrările cadastrale, efectuate în v.echea tară,
• 0\ . . . ,
nu au continuat, prin Legea nr. 241 din 12 iuiie 1947 a fost compîetat şi pus
în aplicare pe tot cuprinsul Transilvaniei Decretul-lege nr. 115/1938, prin
care s-a realizat unificarea normelor privitoare la cărţile f ..mciare. Totodată,
au fost scoase din vigoare legile, ordonanţele şi regulamentele locale din
acest domeniu, punându~ se capăt deosebirilor de regim juridic al cărţilor
funciare.
Aşa cum am arătat, în Bucureşti şi în câteva comune limitrofe, în anul
1937, au început lucrările de întocmire a cărţilor funciare. Prin art. 163
- şi următoarele ale Decretului-lege nr. 115/1938 s-a dispus întocmirea de
"cărţi funciare provizorii". După aceea "cărţile funciare provizorii" urmau
să fie declarate "cărţi funciare", în urma completării, verificării şi recti­
ficării. Această procedură nu a /putut fi îndeplinită , de aceea, prin Legea
TIr. 242 din 12 iulie 1947, "cărţile funciare provizorii" au fost transformate
în "cărţi de publicitate funciară".
3.2. Structura şi obiectul cărţii funciare. Obiectul cărţii funciare
Cărţile funciare sunt întocmite şi num erotate pe comune, oraşe şi muni­
sipii_ Cărţile funciare privitoare la imobilele din aceeaşi comună, aceiaşi
oraş salI municipiu, alcătuiesc registrul cadastra! de publicitate imobiliarâ
al acelei unităţi administrative. Registrul cadastral de publicitate imobi­
liară cuprinde deci, totalitatea cărţilor funciare împreună cu registrul de
intrare, cu planul cadastrai, cu registrul cadastral al imobilelor, indicând
. numărul cadastral al imobilelor şi numărul de ordine al cărţilor func iare
în care su m înscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor şi cu o mapă
în care se păstrează cererile de înscriere, împreuna cu un exemplar al
înscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii
[art. 17 alin. (3)-(4) din Legea nr. 7/1996].
 232 Publicitatea imobiliară
... Confonn art. 876 alin. (3) NCC, prin imobil se înţelege lina sau mai
multe parcele de tţren alăturate, indiferent de categoria de folosinţă, cu sau
fără construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar, situate pe teritoriul unei
unităţi administrativ-teritoriale şi care sunt identificate printr-un număr
cadastral unic. Acest text preia practic înţelesul noţiunii de imobil din
cuprinsul art. I alin. (5) din Legea nr. 7i1996. Aceeaşi carte funciară nu
poate cuprinde decât un singur imobil.
. Drepturile reale imobiliare înscrise ÎI1 cartea funciara suntdreptuii
tabu Iare. Ele se dobândesc, se modificij. şi se sting numai cu respectarea
~ regulilor de carte funciară. . ~~.
" abiei:titl cărţii funCiare denumit în literatura jundică şi obiectul dreptu­
rilor tabulare l îl constituie imobilele înscrise în cartea funciară, respectiv
drepturile reale imobiliare înscrise asupra acestuia, precum şi în cazurLpre­
văzute de lege, drepturile de creanţă, actele, faptele şi raporturile juridice în
legătură Cll imobilele înscrise în cartea funciară. Drepturile tabulare sunt
raporturi de drept care izvorăsc sau se dobândesc prin înscrierea în cartea
funciară.
. Obiectul drepturilor tabulareeste imobilul care, după înscriereaJ~ car­
tea funciară, nu mai poate să fie modificat decât cu respectarea i~guli­
lor de carte funciară. Confonn prevederilor art. I alin. (5)-(7) din Legea
nr. 7/1996, prin imobil se înţelege una sau mai multe parcele alăturate, cu :
sau fără construcţii, de pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale,
indiferent de categoria de folosinţă, aparţinând unui proprietar sau mai
multor proprietari, care se identifică printr-un număr cadastral unic şi se
î!lscrie într-o carte funciară. Entităţile de bază ale acestui sistem sunt par­
cela, construcţia şi proprietarul. Prin parcelă se înţelege suprafaţa de teren
cu o singură categorie de folosinţă. .
Aceeaşi carte funciară nu poate cuprinde decât un singur imobil. Mai
mulţi proprietari nu pot fi înscrişi în aceeaşi carte funciară decât dacă se
află în coproprietate pe cote-părţi ori în devălmăşie [art. 878 alin. (1 )-(3)
NeC].
Noul Cod civil dispune că imobilul poate fi modificat prin alipiri sau
dezlipiri (art. 879-880 NCC).
Imobilul Înscris în cartea funciară se poate modifica prin alipiri, dacă
mai multe imobile '" alăturate se unesc într-un singur imobil
.
sau dacă se
adaugă o parte dintr-un imobil la un alt imobil, ori, după caz, se măreşte
întinderea acestuia.
I A se vedea 1. Albu, op. cit., p. 23; L Pop, op. cit., p. 279; M. Miclea, Cadastrul
şi cartea funciară, Ed. Al!, Bucureşti, 1998, pp. 296-297.
Consideraţii generale privind publicitatea imobiliară 233
De asemenea, imobilul înscris în cartea funciară se modifică şi prin
dezlipiri, dacă se desparte o parte din imobil sau se micşorează întinderea
acestuia.
Alipirea sau dezlipirea unui imobil grevat cu sarcini nu se poate face
decât cu consimţământul titularilor acelor sarcini. Refuzul titulari lor sar­
cinilor nu trebuie să fie abuziv, el putând fi cenzurat de către instanţa
judecătorească .
Dacă însă creditorii ipotecari consimt la alipirea sau, după caz, atât la ' .
~r
1
dezlipirea, cât şi la alipirea imobilului grevat la un ~lt imobil, în lipsa de
convenţie contrară, ipotecile vor lua rang după celţ ce gre,vează imobilul I l',
'~'
la care s-a făcut alipirea.
I~,,n
Operaţiunile de modificare a imobilului înscris în cartea funciară, prin
alipiri sau dezlipiri, au caracter material şi nu implică nIciun transfer de r~{,,...
! .~~
proprietate. \
În caz de alipire sau dezlipire, imobilele rezultate se vor tra..'1scrie în cărţi
funciare noi, CL! menţionarea noului număr cadastral pentru fiecare imobil, !~i
t';I;,
iar cartea funciară sau, după caz, vechile cărţi funciare se vor închide, fără '~il
a se mai putea redeschide pentru alte înscrieri. h~:j
Dacă întregul imobil înscris în cartea funciar~ a fost ttanscris, aceasta se
va închide şi nu va mai putea fi redeschisă pentru noi înscrieri. ·
,
3.3. Structura cărţiI funciare
În conformitate cu art. 19 din Legea nr. 7/1996, cartea funciară propriu­
zisă este alcătuită dintr-un titlu, indicând numărul ei şi numele localităţii,
precum şi trei părţi.
A. Partea 1, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde:
a) numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului;
b) suprafaţa imobiiului, destinaţia, categoriile de folosinţă şi, după caz,
construcţi i le;
c) planul imobilului cu vecinătăţile şi descrierea imobilului consti­
tuie anexa la partea 1 a cărţii funciare, întocmită conform regulamentului
aprobat prin ordin cu caracter nonnativ al directorului general al Agenţiei
Naţionale, care se publică În Mon'itorul Oficial al României.
B . Partea a Il-a, referitoare la Înscrierile privind dreptul de proprietate,
care cuprinde:
a) numele proprietarului;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate,
precum şi menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept;
 234 Publicitatea imobiliară
'" c) strămutările proprietăţii;
d) servituţile constituite În folosul imobilului;
e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, pre­
cum şi acţiunile privitoare la proprietate;
f) orice modificări, îndreptări sali însemnări ce s-ar face în titlu, în par~
tea 1 sau a II-a a cărţii funciare, cu privire la înscrierile Îac.ute.
.C. Partea a III-a, referitoare la înscrieriie privind deimembrămintele
dreptu lui de proprietate şi sarcini, care va cuprinde:
>t a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă, abitaţie, concesiune,
. administrare, seiVituţi le în sarcina fondului aserVit, ipoteca şi priv(le'giile
" '.; .
imobiliare, precum· şi locaţiurea şi c,esiunea de creanţă;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, pre­
cum şi acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;
c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificări, Îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu pri vi re ·la
înscrierile Îacute în această parte.
S~l
.~;
3.4. Principiile cărţilor funciare
Aceste principii sunt menite să asigure şi să justifice superioritatea sis­
temului real de publicitate în raport cu orice sistem de publicitate personală
şi realizarea securităţi i juridice a circuitului civil imobiliar.
În cuprinsul prevederilor care incumbă cartea funciară din Noul Cod
civil (art. 876-915) nu există niciun text care să evoce principiile care câr­
muiesc sistemul cărţilor funciare, însă ele rezultă din întreaga economie
a dispoziţiilor care le cuprinde. Dacă literatura juridică de specialitate şi
jur: sprudenţa sunt unanime în ce priveşte desprinderea principiilor cărţi­
lor funciare, nu există un punct de vedere unitar cu privire la numărul şi
denumirea acestora; .
a) Principiul publicităţii integrale întemeiat pe faptul că sistemul
cărţilor funciare este un sistem real şi complet de publicitate imobiliară
deoarece evidenţa se ţine pe imobiie iar nu pe persoane şi totodată asi­
gură publicitatea integrală a transmisiunilor şi constituirilor de drepturi
reaie imobiliare. Cu excepţiile deja arătate - atunci când drepturile reaie se
dobândesc prin moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere
.' A se vedea, în acest sens S. Brădeanu , Către o nouă legislaţiune funciară,
I
Bllcureşii ,
1938, pp. 82-95; 1. Albu, Curs de drept funciar, Litogratla şi Tipografia
Învăţămftn tului, Bucureşti, 1957, pp. 390-39!; L. Pop, op. cit., pp. 280-282.
Consideraţii generale privind publicitatea imobiliară 235
pentru cauză de utilitate publică , precum şi În alte cazuri prevăzute de lege
ori în cazul vânzării silite, drepturile reale se dobândesc Îară înscriere în
cartea funciară - toate aceste operaţiuni sunt supuse înscrierii în cartea
funciară precum şi evidenţierea tuturor schimbărilor sau modificărilor care
intervin prin alipire, dezlipire etc.
Ca atare, principiul publicităţii integrale a cărţilor funciare este acea
regulă care supune Înscrierii în cartea funciară toate actele şi fapfele-jur i­
­
..
dice translative sau constitutive de proprietate şi alte drepturi reale imo­
biliare, operaţiuni materiale, precum şi drepturi personale, faptele sau alte
raporturi -j uridice în legătură cu imobilele cuprinse: într-o anumilăcarte
funciară.
b) Principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale al
Înscrierii de cartefunciară. Noul Cod civil a instituit efectul constituti v de
drepturi reale înscrieri lor în cartea funciară, faţă de Legea nr. 7/ 1996 care
a consacrat doar efectul de opozabilitate faţă de terţi. În această privinţă,
Legea nr. 7/1996 va trebui complinită. Oricum, până ce se va modifica
Legea nr. 7/1996, aceste prevederi cu privire la efectul înscrierilor nu se
mai aplică, conform dispoziţiilor art. 230 lit bb) din Legea nr. 71 /2011,
care prevede abrogarea tacită a dispoz iţiilor contrare Noului Cod civil.
Prin (re)introducerea acestei reguli, s-a exprimat, în bună măsură , superio­
ritatea cărţilor funciare faţă de Legea nr.711996. În doctrină s-a afirmat că
prin introduGerea în Legea nr:"711996 a caracterului opozabiliţăţii în cazul
înscrieriior în cartea funciară, aceasta a fost o revanşă inutilă a adepţilor
principiilor consensualismului şi al libertăţii contractuale contra partiza­
nilor principiului riguros al publicităţi i absolute în materia transmiterii şi
constituirii de drepturi reale imobiliare.
Acest efect este prevăzut de art. 885 alin. (l)-(4) NeC, potrivit căruia: ,
,,(1) Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra
imobi lelor cupiÎnse.în cartea funciară se dobândesc,atât între părţi, cât şi
faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau
faptului care a justificat Înscrierea.
(2) Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din 1
cartea funciară cu consimţământul titularului dat prin act autentic notarial.
I 1·
Acest consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea
termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea
existenţei juridice a titularului, dacă acesta era o persoană juridică.
(3) Dacă dreptul ce urmează să fie radiat este grevat în folosul unei terţe
persoane, radierea se va face cu păstrarea dreptului acestei persoane, cu
excepţia cazurilor anume prevăzute de lege. '. j
I
 236 Publicitatea imobiliară
'" (4) Hotărârea judecătorească definitivă sau, în cazurile prevăzute de
lege, actul autorităţii administrative va înlocui acordul de voinţă sau, după
caz, consimţământul titularului".
De asemenea, modificarea drepturilor reale asupra imobilelor se face
potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea sau stingerea dreptllrilor reale,
dacă prin lege nu se dispune altfeL
Drepturile reale cu privire la imobile pot H constituite modificate sau
stinse numai prin înscrierea lor în cartea funciară. Prin aceasta se înţelege
".f că înscrierea dă naştere, modifică sau stinge drepturi reale .şi le face .opo­
zabile faţă de terţi. Drepturile reale aS1,lpra i!ll0bilelbr vor fi constitUite sau
str'âmutate numa:i după ce a,u fo st înscrise în cartea .funciară. Drepturile
reale se vor stinge numai daca radierea lor s-a înscris în cartea funciară cu
consimţământul şi în contra titularului.
În sistemul cărţilor funciare orice operaţiune juridică prin care se tinde ·
la translaţia sau constituirea de drepturi reale imobiliare se compune din 3
operaţiuni juridice succesive:
j) dintr-un act obligaţion al- ius ad rem - (contract de vânz'1~-cum­
părare, donaţie, schimb etc.) care dă naştere obligaţi ei de transmîfere sau
constituire a dreptului real care formează obiectul cuprinsului său; · e) Principiul priorităţii îşi găseşte expresia în materia cărţii funciare
. 2) dintr-un act real- ius in rem - de întocmire a formalităţi lor şi de pre­
dare a bunului prin care partea care şi-a asumat o obligaţie consimte prin
înscrisul dat ca acel drept să fie intabulat în cartea funciară;
3) Înscrierea efectivă a dreptului real care se n aşte în momentul înre­
gistrării oficiale a cererii la biroul de cadastru şi publicitate imobiliară a
oficiului judeţean competent. Simpla ex istenţă a c0l!venţiei se plasează în
tărâm obliga/ional şi nu operează prin ea însăşi trans ferul sau constituirea
dreptului real. Raportul obligaţional rezultatdin încheierea convenţiei este
un drept de c reanţă, el fi ind opozabil doar debitorul ui care rămâne ţinut de
obl i gaţia asumată prin c onvenţie.
Momentul strămut ări i sau constituirii dreptului real este unic - Înscrie­
rea efec tivă - şi caracterizează acest principiu. Prin aceasta se realizează
concordanţa dintre sta r eatabulară şi s ituaţia juridică a imobilului în
cauză. " interesate, asupra rangului şi, dacă va fi cazul, asupra radierii înscrierii
De la acest principiu ex istă ş i câteva excepţii [art. 26 alin. (1 )-(2) din
Legea nr. 711 996 şi art. 887 alin. (1}(2) NCC]: în cazul drepturilor reale
dobândite prin moştenire, accesiune na turală, vânzare s ilită, e.;r:propriere
pentru cauză de utilitate publică, precum şi în alte cazuri prevăzute de
lege ori În cazul vânzării silite, când dobândirea are loc independent de
Co nsideraţii generale privind publicitatea im o biliară 237
înscriere. Ele sunt numite şi drepturi extratabulare, adică drepturi reale care
se dobândesc fără înscriere în cart~a funciară.
c) Principiul legalităţii care presupune că înainte de a se dispune înscri­
erea prin încheiere, registratoml de carte funciară are dreptul şi obligaţia
. să verifice legalitatea titlului sau a actului prezentat spre a-I folosi ca bază
pentru înscrierea în cartea funciară.
Principiul legalităţii comportă două aspecte: legalitatea formală şi lega­
lit.atea materială, adică verificarea dacă înscrisul pe baza căruia se solicită
înscrierea întruneşte condiţiile de fond şi de formă prevăzute de lege şi
" e'"st eapt pentru a fi transcris [art. 47 alin. (1)-(9),art. 48 alin. (1)-(3) din ­
"'Legea nr. 7/1996, art. 886 alin. Ci )-(2), art. 887, art. 885-888, art. 902-906
NCC].
d) Principiul specialităţii care derivă din faptul că înscrierile în cartea
funciară trebuie să fie precise şi complete, astfel încât să fie înlăturate
dubiile care s-ar putea naşte în legătură cu felul, obiectul sau înţelesul lor.
Numai respectând acest mod de efectuare a înscrieri lor este posibilă con­
figurarea clară a legalităţi i formale şi a legalităţii materiale referitoare la
imobilele intabulate (art. 42-45 din Legea nr. 711996, arL 876-880 NCC).
prin adagiul qui prior tempo re potior jure. Ordinea înregistrării cererilor
determină sau stabileşte rangul îJ1scrierilor. AcestpTincipiu este reglemen­
tat de art. 890 alin. (1 )-(5) NCC, potrivit căruia înscrierile în cartea fun­
ciară îşi vor produce efectele de la data înregistrării cererilor, ţinându-se ·
însă cont de data, ora şi minutul înregistrării acestora în toate cazurile în
care cererea a fost depusă personal, prin mandataT ori notar public sau,
după caz, comunicată prin telefax, poştă electronică ori prin alte mijloace
ce asigură transmiterea textului şi confirmarea primirii cererii de înscriere
cu toate documentele justificative. În cazul drepturil or de ipotecă, ordi­
nea înregistrării cererilor va determina şi rangul acestora. Dacă mai mu1te
cereri s-au primit în aceeaşi zi prin poştă sau curier, drepturile de ipotecă
vor avea acelaşi rang, iar celelalte drepturi vor dobândi numai provizoriu
rang egal, urmând ca instanţa să se pronunţe, la cererea oricărei persoane
nevalabile. In cazul în care două sau mai multe drepturi au primit provi­
zoriu rang egal, va fi preferat, indiferent de data certă a titlurilor aflate în
concurs, cel care a fost pus în posesia bunului sau, după caz, cel faţă de
care qebitorul ş i -a executat cel dintâi obligaţiile ce îi incumbă, cu excepţia
drepturilor de ipotecă care vor avea acelaşi rang. În situaţi a în care niciunul
 ',.;::'.
238 Publicitatea imobiliară
'" dintre dobânditori n-a fost pus în posesia bunului sau, după caz, debitoml
nu şi-a executat obligaţiile faţă de niciunul dintre ei, va fi preferat cel care
a sesizat cel dintâi instanţa dejudecată. . - împotriva aceluia care, înainte de a fi fost înscris, şi-a grevat dreptul,
Principiul priorităţii operează şi în cazul conflictului dintre terţii dobân­
ditori de la un autor comun, în cazul în care două sau mai multe persoane
au fost îndreptăţite să dobândească, prin acte încheiate cu acelaşi autor,
-. drepturi asupra aceluiaşi imobil care se exclud reciproc, cel care şi-a înscris '
primul dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data
~... " titlului în temeilJl căruia s-a săvârşit înscrierea în cartea funciară.
De aseme-nea, în cazuf'~-itua"ţiei terţului dobândi tor de bună-credinţă, cel
~re a fost îndreptăţit, prir~tr'::un act juridic valabil încheiat, să înscrie un
drept real în folosul său poate·cere radierea din cartea funciară a unui drept
concurent sau, după caz, acordarea de rang preferenţial faţă de înscrierea
efectuată de altă persoană, însă numai dacă sunt întrunite următoarele trei
condiţii:
- actul juridic în temeiul căruia se solicităradierea sau acordarea ran­
guiui preferenţial să fie anterior aceluia în baza căruia terţul Şl~ înscris
dreptul; ~'
- dreptul reclamantului şi cel al terţului dobândi tor să provină de la un
autor comun;
- înscrierea dreptului în folosul reclamantului să fi fostîmpiedicată de
telţul dobânditor prin violenţă sau viclenie, după caz.
Radierea sau acordarea rangului preferenţial poate fi cerută şi dacă
violenţa ori viclenia a provenit de la o altă persoană decât terţul dobândi­
tor, dar numai dacă acesta din urmă a cunoscut sap, după caz, trebuia să
cunoască această împrejurare fa data încheierii 'contractului în baza căruia
a dobândit dreptul intabulat în folosul său. Dreptul la acţiune se prescrie în
termen de 3 ani dela data înscrierii de către terţ a dreptului în folosul său.
De asemenea, art 25 alin. (1)-(3), art 28, art. 29 alin. (1)-(5), art. 47
alin. (4) şi art. 55 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 dispun în mod ase­
mănător.
Prin rang tabular se înţelege efectul unei înscrieri în raport cu .a lte
înscrieri din aceeaşi carte funciară, în acest sens având importanţă, exclu- ­
siv data, ora şi minutul înregistrării cererii.
j) Principiul reiativităţii se bazează pe art. 22 din Legea nr. 711 996 şi
art. 893 NCC în sensul că asigură protecţia juridică a titularului înscris în
cartea funciară, dispunând că înscrierea unui drept real se poate efectua
numai:
Consideraţii generale privind publicitatea imobiliară 239
- împotriva aceluia care, la data înregistrării cererii, este înscris ca titu­
lar al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută;
dacă amândouă înscrierile se cer deodată.
Principiul · relativităţii cuprinde acea regulă în baza căreia înscrierea
unui drept în cartea funciară se poate face numai împotriva aceluia care la
înregistrarea
. _ .
cererii este înscris ca titular. al dreptului asupra căruia înscri- , .
ere a urmează a fi făcută. ..
Sancţiunea înscrieri lor făcute cu încălcarea principiului relativităţii este
nillita'tea absolută, t:u consecinţa radierii din' cartea funciară ii dreptnrilor
astfel intabulate, dar, în absenţa acordului părţii interesate, numai prin acţi­
unea în rectificare, potrivit art. 908NCC.
Excepţiile de la acest principiu sunt reglementate prin art. 23-24 din
Legea nr. 7/1996, precum şi art. 894-895 NCC, confonn cărora în cazui în
care un drept supus înscrierii În cartea funciară a făcut obiectul unor cesi­
uni succesive fără ca înscrierile să fi fost efectuate, cel din unnă îndreptăţit
nu va putea cere înscrierea dreptului În folosul său decât dacă solicită;
odată cu înscrierea acestuia, şi înscrierea dobândirilor succesive anterioare
pe care le va dovedi cu înscrisuri originale sau copii legalizate, după caz.
Înscrierile întemeiate pe obligaţiile defunctulu i se vor putea săvârşi şi după
ce dreptul a fost înscris pe nym~1e lÎ1oştenitorului, însă numai în măsura în
care moştenitorul este ţinut-de aceste obligaţii .
Cel înscris este numit antecesor tabular, iar cel care urmează să fie
înscris, succesor tabu Iar.
g) Principiul forţei probante a înscrierii de carte funciară. Este un
principiu absolut şi rezultă din art. 30 a!in.(1)-(2) din Legea nr. 7/1996 şi
. art. 900 NCC şi se referă la prezumţia existenţe'] sau inexistenţe'i unui di'ept
tabular, constând din acea regulă potrivit căreia dacă în cartea funciară
s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul
există în folosul ci. Invers, dacă un drept real s-aradiat din cartea funciară,
se prezumă că acel drept nu există. Dovada contrară se poate face numai
în cazul dobândirii unor drepturi reale fără înscriere, precum şi pe calea
acţiunii în rectificare.
Cuprinsul cărţii funciare, în afara îngrădirilor şi excepţiilor legale se
consideră a fi exact în folosul acelora care şi-au înscris cu bună-credinţă
un drept real în cartea funciară. În materialitatea sa publicitatea de carte
funciară atrage după sine atât un efect pozitiv cât şi unul negativ. Efectul
pozitiv însemnează că ceea ce cuprinde cartea funciară se consideră exact
 Consideraţii generale privind publicitatea imobiliară 241
Publicitatea imobiliară
240
3.5. Înscrie rile în cartea funciară
'" în folosul celui care a dobând it imobiluI. Efectul negativ înseamnă
în prin­
cipiu că niciun drept real nu poate exista şi nu poate fi opus devrem e ce În confor mitate cu preved erile art.26 alin. (4) şi art. 881 alin . (1) NCC,
înscrie rile În cartea funciară sunt de trei feluri: intabularea, Înscrie
nuanţat ă, rea pro­
. acesta nu a fost înscris în cartea funciară. Într-o fonnul are mai
vizorie şi notarea.
acest princip iu este consac rat şi în cazul dobând irii cu bună-credinţă
a unui
Înscris ul trebuie să îndeplinească cerinţele care sunt condiţii comun
e
)-(2) NCC, confor m căruia sub
drept tabu Iar prevăzut de arC 901 alin. (1 n preved erilor art. 48
rezerva unor dispoziţii legale contrar e, oricine a dobând it cu bună-cr edinţă pentru toate cele trei forme de înscrie ri, conf6n
'cu · alin. (l)lit. a)-f) din Legea nr. 7/1996 , şi anume:
vreun drept real inscris în cartea funciară, în temeiu l unui act juridic
, chiar a) este încheia t cu respect area formel or prescri se de lege;
titlu oneros , va fi socotit titularul dre·ptului înscris În folosul său
,.. dacă, la cererea adevăratului titular, dreptul autorul ui său este radiat din b) identifică corect numele sau denum irea părţilor şi menţionează codul
numeri c persona'~" număT]11 de identifi care fiscală, codul de Înregis
redintă
trare
cartea funciară: Tertul dobând itor este conside rat de b·ună-c
numai
fiscală sau codul upic de înregistrare, după caz, atribui t acestor a;
J

la data înregistrării cererii de înscrie re a dreptul ui în folosul său, sunt

' . '
'"

dacă, şi un
c) individualizează imobilu l printr-u n număr de carte funciară
îndepli nite uhnătoarele condiţii:
număr cadastr al sau topogra fic, după caz. În cazul în care identif icarea
- nu a fost Înregistrată nicio acţiune prin cani se contestă cuprins
ul
. cadastrală a imobilu lui nu este posibilă, pe baza datelor existen
te, vor fi
cărţii funciar e;
folosite documentaţii cadastr ale Întocm ite şi recepţionate confor m
preve­
- din cuprins ui cărţii fimciare nu rezultă nicio . cauză care să justific
e
derilor prezen tei legi ;
rectific area acestei a în favoare a altei persoane; şi
d) este însoţit de o traduce re legalizată, dacă actul nu este întocm
it În
.
- nu a cunosc ut, pe altă cale, inexactitatea cuprins ului cărţiij)mciare
lilnba română;
Dispoziţiile sunt aplicab ile şi terţului care a dobând it cu bunK~credinţă
de carte e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasu lui de carte funciarăpen­
un drept de ipotecă în temeiu l unui act juridic Încheia t cu titularul irii
dispoziţ ii nu truaute ntifica re sau a certific atului de sarcini ce a stat la baza întocm
funciară ori cu succes orul său În drepturi, după caz.
Aceste
actului ; /
pot fi Însă opuse de o parte contractantă celeilal te şi nici de succeso
rii lor
f) este însoţit de dovada acl1itării tarifului de publici tate imobiliară,
cu
. '::"'unive rsali sau cu titiu univers al, după caz. excepţia scutiril or legale. .
Din ambele efecte rezidă puterea dovedi toare absolută a înscrie rilor
de
al 1) 1ntabularea este înscrie rea prin care se transm ite, constit uie sau
carte funciară, reieşind că cel care a dobând it cu bună-credinţă un dreptre
stinge un drept real, cu titlu definitiv, de la data înregistrării cererii
de
cauză
înteme iat pe cuprins ui cărţii funciare este pus la adăpost de orice
de
înscrie re. Drept unnare intabul area este o înscrie re definit ivă şi poate fi
iului forţei proban te a înscrie rii
evicţiune. Domen iul de aplicar e a princip ură ulterio ară .
considerată perfectă în sensul că nu necesită nicio proced
Ea
unilor juridic e care s-au
este circum scris de lege atât sub aspectu l operaţi are efect constit utiv de drepturi.
efectua t, cât şi a persoa nelor în folosul cărora acţionează, împleti
ndu-se
Confon n preved erilor art. 88 l alin. (2) NCC, intabul area şi înscrie
rea
În cazul
cu princip iul relativităţii înscrieriloL Princip iul operează numai provizo rie au ca obiect dreptur ile tabu Iare.
e ce sunt efectiv Înscris e
. Înscrie rea în cartea funciară se efectuează în baza actului autenti c
acelor dreptur i tabular e constit uite prin acte juridic nota­
­
rial a hotărârii judecătoreşti rămasă definitivă, a certific atului de moşteni
în cartea funciară.
în
h) Princip iul disponibilităţii. Potrivit acestui princip iu, înscrie rile tor sau În baza unui alt act În cazl}rile în care legea preved e aceasta
.
n­
cartea funciară se fac numai la cererea persoan ei îndreptăţite, a repreze Condiţii le la intabul are sunt cele comun e arătate, sens În care este de
cererea credito rilor, pre­
tantulu i său legal, ori, pe calea acţiunii oblice, la sublini at existenţa condiţiei genera le a dovedirii actului juridic în temeiu l
cum şi în cazuril e prevăzute de lege, la cererea autorităţilor compe
tente'.
M Nicolae,
obligate îşi găseşte justifica rea. Pentru detalii, a se vedea L Pop, op. cit., p. 298;
I Anumit e autorităţi publice - nOiari, instanţe judecătoreşti etc. - sunt op. cit., pp. J98-20 1; o. Ungureanu, C. Muntea nu, Tratat de drept civil. Bunurile.
şi carte funciară
prin lege, în unele cazuri, de a comuni ca biroului de cad astru iu, Bucureşt i, 2008, pp. 685-686 .
actele întocmÎ te sau hotărârile judecătoreşti pronunţate, astfel încât
acest principiu , Dreptur ile reale principa le, Ed. Hamang
__ I
 242 Publicitatea imobiliară Consideraţii generale privind publicitatea imobiliară 243

de riscul unei eventu ale alte intabulări În favoarea unui terţ. Ea se

conso­
" căruia se cere Înscrierea printr-un înscris original care poate fi, după caz,
ri apte să produc ă
înscris autenti c sau înscris sub semnătură privată. Dacă înscrie rea
se face lidează în intabul are în momen tul depune rii de Înscrisu
strativ sunt sufici­ intabul area.
în temeiu l hotărârii judecătoreşti sau a unui act admini
ente copii legaliz ate de pe acestea. Hotărârea judecătorească trebuie
să fie 3) Notarea este proced eul care are ca scop de a face opozab ile terţelor
ile
definitivă şi devenită irevocabilă. persoan e dreptur ile, faptele sau alte raporturi juridic e privind dreptur
2) Înscrierea provizorie este înscri; rea prin care se dobândeşte, modi­ tabular e, adică acele infonnaţii care există indepe ndent de înscrie rea în
.c artea ·funciară,
fică sau stinge un drept real imobil iar numai sub condiţia şi măsura
justifir
În afara cazuril or prevăzute de lege, sunt supuse notării În cartea
imperfectă fun­
cării lui ulterioa re. Ea se mai numeşte prenotare sau intabuiare
. . ciară următoarele situaţii:
şi are loc în cazuril e când: .'
1, punere a subintet:.dicţie judecătorească şÎ' ..ridicar.ea>ace.;;tei măsuri;
:;
- dreptul real dobând it este afectat de o condiţie suspensivă ori rezolti:
.· -~
2. cererea de declara re a morţii unei perso~ne fizice, hotărârea
înscri­ jude­
torie sau dacă priveşte ori grevează o construcţie viitoare ; în cazul are a
erii provizo rii având.c a obiect o constru cţie viitoare , justific area acestei a cătorească de declara re a morţii şi cererea de anulare sau de rectific
hotărârii judecătoreşti de declara re a morţii;
se face în condiţiile legii;
- în temeiu l unei hotărâri care nu este Încă definitivă, partea căzută
în 3. calitate a de bun comun a unui imobil;
4. convenţia matrimonială, precum şi modifi carea sau, după
stinger ea unui drept caz, înlo­
pretenţii a fost obligată la strămutarea, constit uirea sau
alte persoan e a fost obligat
cuirea ei;
tabular ori cel care administrează bunuril e unei
:" 5. destinaţia unui imobil de locuinţă a familiei;

să dea o garanţie ipotecară;

- debitorul a consem nat sumele pentru care a fost înscrisă ipofica
; 6. locaţiunea şi cesiune a de venituri;
- se dobândeşte un drept tabu Iar înscris provizo riu; ­ 7, aportul de folosinţă la capital ul social al unei societăţi;
- ambele părţi consim t doar pentru efectua rea unei înscrie ri. provizo
rii 8. interdicţia convenţională de Înstrăinare sau de grevare a unui drept
înscris;
Cart. 898 NCC).
Înscrie rea provizo rie are.J& efect dobând irea, modifi carea sau stinger
ea 9. vânzar ea făcută cu rezerya 'dreptului de proprie tate;
unui drept tabular de la data înregistrării cererii, sub condiţi a şi în măsura 10. dreptui de a revoca sau denunţa unilateral contrac tul;
justificării ei. Justific area unei înscrier i provizo rii se
face cu consimţăm ân­ Il. pactul comiso riu şi declaraţia de rezoluţiune sau de rezilier e unila­
formă terală a contrac tului;

tul celui împotr iva căruia s~a efectua t înscrie rea provizo rie dat în ;
judecăt oreşti area 12. antecon tractul şi pactul de opţiune

autentică sali în temeiu l unei hotărâri "definitive. Justific

oreşti de 13. dreptul de preempţiune născut din
convenţii;
hotărâri i judecăt
radierii dreptul ui de ipotecă se face în temeiul
în formă . 14. intenţia de a Înstrăina sau de a ipoteca;

validar e rămase definitive, a consimţământului credito rului dat altei

autentică, a procesu lui-ver bal întocm it de executo rul judecăt
oresc prin care 15. schimb area rangulu i ipotecii, poprirea, gajul sau constit uirea
rii întocm ite de acesta garanţii reale asupra creanţe i ipoteca re;
se constată accepta rea plăţii sau, după caz, a încheie
prin care se constată efectua rea plăţii , rămasă definiti vă . Justific area
unei 16. deschid erea proced urii insolvenţei , ridicar ea dreptul ui de admi­
nistrare al debitor ului supus acestei măsuri, precum şi închide rea
s-au
acestei
inscrie ri provizo rii îşi intinde efectul asupra tuturor înscrieri lor care
riprovi zorii proced uri;

făcut condiţio~at de justific area ei; nejusti ficarea unei înscrie

atrage, la cererea celui interesat, radiere a ei ş i a tuturor înscrie rilor
care i 7. sechest ru!, urmărirea imobIlului, a fructelo r ori venitur ilor sale;
a în
18. acţiunea în prestaţie tabuiară, acţiunea în justific are şi acţiune
s-au făcut condi ţionat de justific area ei [art. 899 alin. (1 )-(4) N ce].
În rectificare;
Rolul Înscrierii provizo rii este acela de a conferi acestei înscrie ri, ă,
momen tul în care va deveni definitivă, data şi rangul pe care l-a avut înscri­ 19. acţiunile pentru apărarea dreptur ilor reale înscrise în cartea funciar
,
acţiune a în partaj, acţiunile în desfiinţarea actului
adăpost juridic pentru nulitate
erea provizo rie. Prin înscrie rea provizo rie cel interes at este pus la ,
I
. I
 Publicitatea imobiliară
244
" rezolllţiune ori alte cauze de ineficacitate, acţillnea revocatorie, precum şi
orice alte acţiuni privitoare la alte drepturi, fapte, alte raporturi juridice în
legătură cu imobilele înscrise;
20. punerea în mişcare a acţiunii penale pentru o înscriere în car­
tea funciară săvârşită printr-o faptă prevăzută de legea penală [art. 902
alin. (2) NCC).
Unele notări au caracter infonnativ, şi anume:
a) incapacitatea sau restrângerea, prin efectul legii, a capacităţii de
exerciţiu ori de folosinţă; ,
1"
. b) declaraţia ,(;le utilitate publică în vederea exproprierii unui imobil;
"c) orice alte fapt,e s'au raporturi juridice care au legătură cu imobilul şi .
care sunt prevăzute în acest stop de lege (art. 903 NCC).
În art. 903 NCC sunt prezentate cazurile în care notările în cartea fun­
ciară au doar efect informativ, şi anume:
_ incapacitatea sau restrângerea, prin efectul legii, a capacităţii de exer­
ciţiu ori de folosinţă;
_ declaraţia de utilitate publică în vederea exproprierii unui imqbil;
_ orice alte fapte sau raporturi juridice care au legătură cu imtibilul şi
care sunt prevăzute În acest scop de lege.
În art. 39-40 şi art. 904-905 NCC sunt menţionate modalităţle de notare
a intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca, iar în art. 906 NCC sunt prezen­
tate procedurile de notare a antecontractelor şi a pactelor de opţiune ' .
I Art. 904 alin, (1)-(2) NCC prevede:
,,(1) Proprietarul unui imobil poate cere ca intenţia s~ de a înstrăina sau de a
ipoteca în folosul unei anumite persoane să tie notată, arătând în acest din urmă
caz şi suma ce corespunde obligaţiei garantate.
(2) Dacă înstrăinarea sau ipotecarea se realizează în termen de 3 luni de la nota­
rea intenţiei de ainstrăina sau ipoteca, dreptul înscris va avea rangul notării".
Art. 905 alin . (1)-(2) NCC dispune:
. ,,(1) Notarea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca îşi pierde efectul prin
trecerea unui tem1en de 3 iuni de la data înregistrării cererii.
(2) Anul; luna şi ziua 'in care notarea îşi pierde efectul vor fi menţionate atât în
notare,cât şi în încheierea ce a dispus-o" .
Art. 905 alin. (J)-(4) cuprinde:
,,(i) Promisiunea de a Încheia un contract având ca obiect dreptul de proprie­
tate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea
funciară, dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care
face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sancţiunea respingerii cererii de
notare, prevede tenl1ennl în care urmează a fi încheiat contractul. Notarea se poate
Consideraţii generale privind publicitatea imobiliară 245
Prin notare se atrage atenţia terţelor persoane că asupra imobilului
înscris în cartea funciară există în curs un proces sau alte împrejurări de
natură să influenţeze soarta juridică a acestuia. Notarea nu blochează car­
tea funciară şi circuitul civil al imobilelor, astfel încât se pot încheia acte
juridice care au ca obiect drepturi tabu Iare la care se referă notarea, iar
părţile îşi asumă toate riscurile care derivă din situaţia juridică a acestor
drepturi. .
ObieGtul l10tării poate să-I constituie împrejurări care să se refere la
situaţia juridică personală a titularului dreptului înscris, drepturile perso­
nale sau alte raporturi juridice; anumite acţiuni în justiţie în legătură cu .
imobilul Înscris în cartea funciară etc.
3.6. Efectele înscrierilor în cărţile funciare
Efectele înscrieri lor în cărţle funciare sunt strâns legate de principiile
acestui sistem de publicitate şi sunt următoarele:
a) Efectul translativ sau constitutiv de drepturi reale al intabulării şi,
atunci când este cazul, al înscrierii provizorii. .
b) Efectul de opozabilitate faţă de terţi al notării în cartea funciară.
Consecinţele juridice ale acestui efect constau În aceea că drepturile de
efecteia oricând în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu
mai târziu de 6 luni"de la expiraiea 'l~i.
(2) Promisiunea-Se va putea radia, dacă cel îndreptăţit nu a cerut instanţei 'pro­
nunţareaunei hotărâri care să ţină loc de contract, în termen de 6 luni de la trecerea
tenl1enului fixat pentru încheierea lui sau dacă, între timp, imobilu l a fost definitiv
adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de
o bligaţiile promitentului. . III
.~~
(3) Radierea se va dispune din oficiu, dacă, până la expirarea tenl1enuluide 6 Iii
luni prevăzut la alin. (2), n-a fost cerută înscrierea dreptul ui care a făcut obiectul
promisiunii, cu excepţia cazului când cel îndreptăţit a cerut notarea în cartea funci­
ară a acţiu n ii pre v ăzute la alin. (2). De asemenea, promisiunea se va radia din ofi­
ciu în toate cazurile când, până la încheierea contractului amintit mai sus ori până
la soluţionarea definitivă a acţiunii prevăzute la alin. (2) , imobilul a fost definitiv
adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de
ob l igaţiiie promitentului.
(4) Dispoziţiile prezentului articol se aplică prin asemănare şi pactelor de opţi­
une notate În cartea funciară. În aceste cazuri , dacă, până la expirarea termenului
stipulat în contract pentru exercitarea opţiunii, beneficiarul pactului nu solicită,
în baza declaraţiei de opţiune şi a dovezii comunicării sale către cealaltă parte,
intabularea dreptului ce urmează a fi dobândit, se va dispune din oficiu radierea
pactului Înscris În folosul său".

 246 Publicitatea imobiliară
:.:
creanţă pot fi valorificate împotriva unor terţe persoane în măsura în care
au fost înscrise în cartea funciară. Aceste persoane sunt ţinute să respecte
aceste drepturi sau situaţii juridice şi chiar să suporte urmările negative pe
carele-ar putea reflecta. De exemplu, dacă un terţ cumpără bunul ignorând
cu bună ştiinţă că este ipotecat, el va suporta toate consecinţele unnăririi
pornite de către creditorul ipotecar.
c) efectul de informare faţă de terţi, în cele 3 cazuri prevăzute de
art. 903 NCC.
..
3.7. Acţiunile~e carte funciară
" Noul Cod civil reglemenlează dOQ.ă acţiuni: acţiunea În prestaţie tabu­
Iară şi acţiunea in rectificare a' înscrierilor de carte funciară.
a) Acţiunea in prestaţie tabulară. Înscrierile de carte funciară au efect
constitutiv de drepturi în condiţiile art. 885 NCC. Dacă s-a încheiat un act
translativ sau constitutiv de drepturi, efectele acestuia se produc numai
dacă şi după ce a fost înscris În cartea funciară. Ca atare , drepturile reale în
sistemul Noului Cod civil se pot constitui , trans111ite, modifica sai! stinge
numai dacă au fost înscrise în cartea funciară. În acest scop, cel c€' a con­
simţit la constituirea, modificarea, transmiterea sau stingerea unui drept
real imobil iar este obligat, potrivit art. 27 alin, (J) din Legea nf. 711996, şa
predea toate înscrisurile necesare pentru intabularea dreptului de proprie­
tate în cmiea funciară. ,
Invers, dacă un drept înscris În cartea funciară se stinge, titularul este
obligat să predea celui înCi.reptăţit înscrisurile ne-::esare radierii [art. 27
alin. (2) din Legea nr, 7/1996]. ""
, În situaţia în care ce l oblig;It nu predă în s ~ri surile, persoana interesată
va putea solicita instanţei să dispună înscrierea în cartea funciară. Hotărârea
instanţei de judecată va supiini c o nsimţămânhlÎ ia înscriere al părţii care
are obligaţia de a preda înscrisurile necesare înscrieri i [art. 27 alin. (3) din
Legea nr. 7/J 996]. ,
În acelaşi sens, art. 896 alin. ( 1)-(2) NCC reglementează, cu caracter
general, acţiunea în prestaţie tabulară: '
,,(1) În cawrile în care cel obligat să transmită, să constituie ori să
modifice în folosul aituia un drept real asupra unui imobil nu îşi execută
obligaţiile necesare pentru înscrierea în cartea funciară, se va putea cere
instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea; dreptul la acţiune este pre­
scriptibil în condiţiile legii.
Consideraţii generale privind publicitatea imobiliară 247
(2) Dacă acţiunea îri prestaţie tabulară a fost notată în cartea funciară ,
hotărârea judecătorească se va Înscrie, din oficiu şi împolTiva acelora care
au dobândit vreun drept tabu Iar după notare".
În cazul în care refuză să predea înscrisul necesar pentru intabulare sau
cel de radiere a dreptului din cartea funciară, cel îndreptăţit se poate adresa
justiţiei, care va putea dispune intabularea, respectiv radierea dreptului real
imobil iar. Hotărârea care se pronunţă va înlocui acordul de voinţă sau con­
simţământul celui obligat, dar care refuză să îl dea. Hotărârea va ţine loc
de înscrisul în baza căruia se va face înscrierea de carte funciară. Actiunea
în presfaţietâbulară va fi îndreptată împotliva celui care nu..,ş1 înd-epl'ineşte
obligaţia asumată de consimţire la constituirea, transmiterea, modificarea
sau stingerea dreptului real imobiliar.
În forma sa specială, acţiunea În prestaţie tabu/ară se va putea îndrepta
şi Împotriva terţului dobânditor Înscris anterior În cartea funciară, dacă
sunt îndeplinite două condiţii :
- actul juridic invocat de reclamant să fie anterior celui în temeiul căruia
a fost înscris dreptul terţului dobândi tor;
- tertul
'
dobândi tor
­ .
să fi fost de rea-cred irită la data încheierii actului .
Dreptul-Ia acţiune împotriva terţului se prescrie în-tennen de 3 ani de la
data înscrierii de către acesta a dreptului în folosul său, cu excepţia cazului
În care dreptul la acţiune al reclll;mantului contra antecesorului tabu Iar s-a
prescris mai înainte [art. 897 iltÎn. (1 )-(2) NCC] .
Aceste prevederi vin în contradicţie cu dispoziţiile art. 27 alin. (5)
\it. b) din Legea nr. 7/1996, care prevede ca tel1ul să fi dobândit imobilul
cu titlu gratuit sau, dacă I~a dobândit cu titlu oneros, să fie de rea-credinţă.
În accepţianea art. 897 alin. (1) NeC se cere ca terţul dobânditor să fie de
rea-credinţă, indiferent dacă actul juridic care întemeiază dobândirea a fost
unul cu titlu gratuit sau unul cu titlu oneros, astfel încât, şi în acest caz,
dispoziţiile Noului Cod civil se vor aplica, iar textul aii. 27 alin. (5 ) \it. b)
s-a abrogat tacit.
bj Acţiunea În rectificarea Înscrierilor În carteafunciară . Confon11 pre­
vederilor art. 907 alin. (1)-(3) NCC:
,,(1) Când o înscriere făcută îI! cartea funciară nu corespunde cu situaţia
j uridică reală, se poate cere rectificarea acestei a.
(2) Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau corectarea ori­
cărei înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară.
(3) Situaţia juridică reală trebuie să rezulte dintr-o recunoaştere făcută
de titularul înscrierii a cărei rectificare se solicită, prin declaraţie dată în
 248 Publicitatea imobiliară
'" formă autentică notarială ori dintr-o hotărâre judecătorească definitivă pro­
nunţată împotriva acestuia, prin care s-a admis acţiunea de fond. Acţiunea
de fond poate fi, după caz, o acţiune în anulare, rezoluţiune, reducţiune sau
orice altă acţiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului juridic".
Însă art.33 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 adaugă rectificarii -la situaţia
în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa înscrierii, cu
situaţia juridică reală - şi posibilitatea modificării acesteia.
Conform prevederilor art. 33 alin. (3) din Legea nr. 7/1996, prin modi­
't ficare se înţelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilu­
Iui,schimbare care nu afectează.esenţa drţptului .care poarţă asupra acelui
imobil. Modificarea nu se poate face d~~ât la cererea titularului dreptului
de proprietate. , . .. .
Articolul 914 NCC prevede posibilitatea modificării descrierii imobilu­
lui, acordând posibilitatea proprietarului imobilului înscris în cartea funci­
ară să poată cere oricând modificarea menţiunilor din cartea funciară privi­
toare la descrierea, destinaţia sau suprafaţa acestuia, în condiţiile )egii.
ACţiunea în rectificare are menirea să pună în acord starea tabul3}"ă cu
starea juridică reală a unui imobil, prin ea se cere radierea, îndreptaf~a sau
corectarea unei înscrieri necorespunzătoare real ităţii şi care a fost în mod
greşit inserată în cartea funciară. O asemenea acţiune poate avea ca obiect.
rectificarca intabulării şi a înscrierii provizorii sau a rectificării notării.
Cazurile de rectificare a unei intabu!ări sau înscrieri provizorii sunt prevă­
. zute de art. 908 alin. (1)-(4) NCC:
,,(1) Orice persoană interesată poate cere rectificarea unei intabulări sau
înscrieri provizorii, dacă:
1. înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori ach.t1 în temeiul căruia a
fost efectuată înscrierea a fost desfiinţat, în condiţi ile legi i, pen tru cauze ori
motive anterioare sau cbncomitente îricheierii ori, după caz, emiterii lui;
2. dreptul înscris a fost greşit calificat;
3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au
Încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a Tacut înscrierea;
4. înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în
concordantă cu situatia juridică reală a imobilului.
(2) Re~tifj2area îns'crieriior în cartea funciară se poate face fie pe
cale amiabilă, prin declaraţia autentică notarială a titularului dreptului ce
urmează a fi radiat sau modificat, fie în caz de litigiu prin hotărâre judecă­
torească definitivă.
(3) Când dreptul înscris în cartea funciară urmează a fi rectificat, titu­
larul lui este obligat sa predea celui îndreptăţit, odată cu consimţământul
Consideraţii generale privind publicitatea imobiliară 249
în f0D11ă autentică notarială pentru efectuarea rectificării şi înscrisurile
necesare, iar în caz contrar, persoana interesată va putea solicita instanţei
să dispună înscrierea în cartea funciară. În acest din urmă caz, hotărârea
instanţei de judecată va suplini consimţământul la înscriere al părţii care
are obligaţia de a preda înscrisurile necesare rectificării.
(4) Acţiunea în rectificare poate fi introdusă concomitent sau separat,
după ce a fost admisă acţiuriea de fond, când este cazul. Ea poate fi for­
mulată atât împotriva dobânditorului nemijlocit, cât şi împotriva terţilor
dobânditori, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, în condiţiile prevăzute la
art. 909, cu excepţia acţiunii întemeiate pe dispoziţiile alin. ti} pct. 3şi
4, care nu poate fi pornită împotriva terţilor care şi-au înscris vreun drept
real, dobândit cu bună-credinţă şi printr-un act juridic cu titlu oneros sau,
după caz, în temeiul unui contract de ipotecă, întemeindu-se pe cuprinsul
cărţi i funciare".
Articolul 34 din Legea nr. 7/1996 prevede~ în mod similar, aceleaşi
cazuri când se poate solicita rectificarea intabulării sau înscrierii provizo­
rii, precum cele prevăzute de art. 908 alin. (1) NCC.
În legătură cu prescripţia acestei acţiuni, art. 909 alin. (1)-(4) NCC
stabileşte următoarele:
,,(1) Sub rezerva presclipţiei dreptului la acţiunea în fond, acţiunea în
rectificare este imprescriptibilăfaţă de dobânditorul nemUlocit, precum şi
faţă de terţulcare a dobândit cu rea-c:redinţă dreptul înscris în folosul său .
Dacă acţiunea de fond introdusă pe cale separată a fost admisă, acţiunea în
rectificare este, de asemenea, imprescriptibilă atât împotriva celor care au
fost chemaţi în judecată, cât şi împotriva terţilor care au dobândit un drept
real după ce acţiunea de fond a fost notată în cartea funciară.
(2) Faţă de terţele persoane care au dobândit cu bună-credinţă un drept
real prin donaţie sau legat cu titlu particular, acţiunea în rectificare, sub
rezerva prescripţiei dreptului la acţiunea de fond,nu se va putea intro­
duce decât în termen de 5 ani, socotiţi de la înregistrarea cererii lor de
înscriere.
(3) De asemenea, sub rezerva prescripţiei dreptului la acţiunea în fond,
acţiunea în rectificare, întemeiată exclusiv pe dispoziţiile art. 908 alin. (1)
pct. l şi 2, se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au
înscris vreun drept real, dobândit cu bună-credinţă şi printr-un act juridic
cu titlu oneros sau, după caz, în temeiul unui contract de ipotecă, înteme­
indu-se pe cuprinsul cărţii funciare. În aceste cazli11, termenul va fi de
 .:~p

~.

250 Publicitatea imobiliară Consideraţii generale privind publiciiatea imobiliară 251

'" 3 ani, socotiţi de la data Înregistrării cererii de înscriere formulate de către (2) Dreptul la acţiune se prescrie într-un termen de un an, socotit din
dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, cu excepţia ziua în care cel vătămat a cunoscut faptul păgubitor, însă numai târziu
cazului când Încheierea, prin care s-a ordonat înscrierea care face obiectul de 3 ani de la data când s-a săvârşit fapta prin care s-a cauzat prejudiciul.
acţiunii În rectificare, a fost comunicată celui îndreptăţit, caz în care ter~ Prescripţia este suspendată prin exercitarea acţiunilor şi căilor de atac pre­
menul va fi de un an de la comunicarea acesteia. văzute de lege pentru înlăturarea efectelor faptei păgubitoare".
(4) Termenele preVăziJte la alin. (2) şi (3) sunt tennene de decădere".
Hotărârea prin care se admite rectificarea unei înscrieri nu va aduce'
.atingere drepturilor înscrise în folosul celor care nu au fost părţi în cauză . .
-; Dacă însă aCţiunep în rectificare a fost notată în cartea funciară, hotărârea
judecătoreasca de admitere 'se va Inscrie, din ofiCiu:' şi Împotri~a acelora
c~re au dobândit vreun drept ţ~bular după notare, care se va radia oi:i'ată Ci.!
dreptul autorului lor.
c) Rectificarea notării este reglementată deart. 911 NCC şi intervine
în lipsa consimţământul. titularului, când orice persoana interesată va putea
cere rectificarea unei notări În cazurile prevăzute la art. 908 NCC, pre­
cum şi ori de câte ori, din alte cauze, notarea nu este sau a încetat să fie
~~~ i
Rectificarea se va încuviinţa în temeiul unei hotărâri judecătoreşti
definitive..
Efectele admiterii acţiunii în rectificare sunt aceleaşi ca în cazul inta­
bulării şi înscrierii provizorii ..
Acţiunea În rectificarea notării este imprescriptibilă.
I
Cât priveşte erorile materiale, altele decât cele care constituie cazuri de
rectificare,pot fi îndreptate, la cerere sau din oficiu.
Institu~a cărţii funciare este legată şi de problema răspunderii birourilor
de cadastru şi publicitate imobiliară, În situaţia în care, printr-o faptăsăvâr­
şită cu intenţie sau din culpă de un salariat, în cadrul activităţii de păstrare
şi administrare a cărţilor funciare, s-a cauzat un prejudiciu unei persoane.
În acest caz,opinăm că ne af1ăm pe tărâmul răspunderii civile delictuale
a instituţiei răspunzătoare În solidar cu angajatul vinovat. In acest sens,
art. 915 aii!'i. (1)-(2) dispune:
,,(1) Cel prejl!diciat printr-o faptă săvârşită, chiar din culpă, în păstrarea
şi administrerea cărţii funciare va putea cere obligarea, în solidar, la plata
de despăgubiri a oficiului teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară
de la locul situătii imobilului şi a persoanei răspunzătoare de prejudiciul
astfel cauzat, dacă prejudiciul nu a putut fi Înlăturat, în tot sau în parte, prin
exercitarea acţiunilor şi căilor de atac prevăzute de lege.
 ";<"

"

Bibliografie

1. LITERATURĂ JURIDICĂ

".
AUTORI ROMÂNI
, .,
" ',!
A. Tratate. Monografii. Cursuri universitare

1. Adam, 1., Regimul juridic al dobândirii şi 'lnstrăinarii imobilelor ­

terenuri şi construcţii, Editura Europa Nova, Bucureşti, 1996.
2. Adam, 1., Drept civil. Teoria generală a drepturiior reale, Editura
Europa Nova, Bucureşti, 1998 .
.lt 3. Adam, 1., Proprietatea publică şi privată asupra imobilelor în
"-r.
România, Editura Ali Beck, Bucureşti, 2000.

- 4. A/bu, 1., Curs de drept funciar, Litografia şi Tipografia Învăţă­

Jllântului, Bucureşti, 1957.

5. Albu, 1., Drept civil. Introducere în studiul obligaţiilor, Editura

Dacia, Cluj-Napoca, 1984. .
6. Albu, 1., Noile cărţi funciare, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997.
7. Alexandresco, D., Explicaţiunea teoretică şi practică a dreptului
civil român, volumul III, partea I, Editura Socec, Bucureşti, 1927.
8. Alunaru, e, Dezmembrămintele dreptului de proprietate regle­
mentate de Codul civil român, teză de doctorat, Universitatea "Babeş­
Bolyai" Cluj-Napoca, Facultatea de Drept, 1998.
9. Bacaci, Ar, Dumitrache, V, Hageanll, e, Dreptul familiei , Editura
Augusta, Timişoara, 1998.
10. Bă/an, E., Domeniul administrativ, Editura Lumina Lex, Bucureşti,
1998.
.".
II . Beleiu, Gh., Drept civil român. Introducere în dreptul civiL Subiec­
tele dreptului civil, Casa de editură şi presă "Şansa" S.R.L., Bucureşti,
1999.
12. Beleiu, Gh., Calmuschi, 0., Căpăţînă, O., Cojocaru, A. , Cosmovici,
P. (coordonator), Pop, T. , Sachelarie, O., Tratat de drept civiL voI. I, Partea

J~I}
generală, Editura Academiei, Bucureşti, 1989.

I
.1 I,~I~
 254 Drept civil. Drepturi reale principale
... e, Regimuljuridic al bunurilor imobile, Editura Ştiinţifică
13. Birsan,
şi Enciclopedică, Bucureşti, 1983.
. 14. Birsan, e, Drept civil. DreptUlile reale principale, Editura All
Beck, Bucureşti, 200l.
15 . Birsan, e, Gaiţă, M, Pivniceru, M, Drept civil. Drepturile reale,
Editura Fundaţiei "Chemarea", Iaşi, 1997.
16. Boa;~ A., Uzuc~piun~a.Prescripţia, posesia ş'i publicitatea
drepturilor, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1999.
oţ-
17. Bocşan, MD" Testamentul. Evoluţia succesiunii testamentare în
dreptul român, voI. 1, Editura Lumina Lex; Bucuh:işti, 2000.
" 18. Boroi, G., Drept civil. Partea generală, ed. a Il-a, Ed. All Beck,
Bucureşti, 1999. " .
19. Brădeanu, s., Către o nouă legislaţie funciară, Bucureşti, 1938.
20. Buga, e, Probleme juridice privind agricultura cooperatistă,
Editura Ceres, Bucureşti, 1986.
21 . Buga, e, Regimul juridic al fondului funciar, Editura Jus-R.B.A.,
Bucureşti, 1995. ': ~
22. Burghelea, D., Drept ±imciar şi cad astru român, Editura Mbldova,
Iaşi, 1994. . de proprietate şi celelalte drepturi reale principale, Editura Dacia,
23. Cantacuzino, MB" Elementele dreptului civil, Bucureşti, 1921.
24 . Cătuneanu, le , Curs elementar de drept roman, Cluj, Editura
Cartea Românească, 19"P.
25. Berceanu, B., Ceterchi, 1., Dvoracek A-i, Firoiu, D., Georgescu, .
V.AI.; Gionea, V, Grigoraş N., Herlea, Al., Kovacs, 1., Marcu, L.P, Matei,
1., Mioc, D., Sachelarie, 0., Strihan, P, Şotropa, v., Vin tu, 1., Vulcănescu,
R., Istoria dreptului românesc, voI. II, Partea întâi, Editura Academiei;
Bucureşti, 1984; ' Ve!. II, Partea a doua, Editura Academiei, Bucureşti,
1987.
26. Ceterchi, l (coordonator), Cront, Gh., Floca, 1., Georgescu, v.,
Al., Grigoraş, N., Hanga, VL., Herlea, Al., Marcu, L., p, Matei, 1., Mioc,
D., Sachelarie, 0., Stoicescu, N., Strihan, P, Şotropa, v., Vulcănescu, R.,
Istoria drţ~ptului româneSC, voI. II, Editura Academiei, Bucureşti , 1980.
27. Chela(u, E., Circulaţia juridică a terenurilor, Editura Ai! Beck,
Bucureşti, 1999:
28. Chelaru, E., Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura
All Beck, Bucureşti: 2000.
29. Chirică, D" Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex,
Bucureşti, 1997,
Biblioirajie 255
30. Chirică, D., Drept civil. Succesiuni şi testamente, Editura Rosetti,
Bucureşti, 2003 ,
31. Cigan, D., Drepturi reale principale, Editura Universităţii din
Oradea, Oradea, 200 l. .
32 , Cigan, D ., Dreptul de superficie, Teză de doctorat, Universitatea
" Babeş-Bolyai" Cluj-Napoca, 2003 .
33 . Ciobanu, V M, Tratat teoretic şi practic de procedură civilă.
Volumul 1. Teoria generală, Editura Naţional, Bucureşti, 1996; Volu­
. mul Il; Judecata în primă instanţă. Căile de atac. Proceduri speciale.
. Arbitraj ul. Activitatea notarială, Editura Naţional, Bucureşti, 1997..
~ .:
34. Ciucă, V.M, Lecţii de drept roman, Volumul II, Editura Polirom,
laşi, 1999.
35. Cocoş, Şt., Drept roman, Editura AII Beck, Bucureşti, 2000.
36. Corhan, A., Dreptul familiei. Teorie şi practică, Editura Lumina
Lex, Bucureşti , 2001 . .
37 . Cosmovici, P.M, Drept civil. Drepturi reale. Obligaţii, Editura
ALL, Bucureşti, 1994.
38. Cos tin, MN., Marile instituţii ale dreptului civil român. Dreptul
Ciuj-Napoca, 1982,
39. Costin, MN., Costin, MC., ,
Dictionar
'
de drept civil, voI. r, Editura
Lumina Lex, Bucureşti, f.a. .­
40, Costin, MN., Mureşan, M, Ursa, v., Dicţionar de drept civil,
Editura Ştiinţifică şi Enciclopedică, Bucureşti, 1980.
41. Crişu, c., Ordonanţa preşedinţială, Editura Academiei, Bucureşti,
1976.
42. Cucu, e, Legislaţia cadastmlui şi a publi cităţii -imobiliare,
Comentarii şi explicaţii, Editura All Beck, Bucureşti, 2005.
43. Deak, Fr., Tratat de drept civil. Contracte speciale, ediţia a m-a,
Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001.
44. Deak, Fr., Tratat de drept succesoral, ediţia a II-a, actualizată şi
completat2., Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2002.
45. Deleanu, 1., Tratat de procedură civilă, voI. II, Editura Europa
Nova, 1997.
46. Deleanu, 1., Deleanu, S, Mică enciclopedie a dreptului, Editura
Dacia, Cluj-Napoca, 2000,
47. Deleanu,l., Mărgineanu, v., Prezumpţiile în drept, Editura Dacia,
Cluj-Napoca, 1981,
 256 Drept civil. Drepturi reale principale Bibliografie 257
" 48. Demeny, P., Cărţile funciare, Editura Kriterion, Bucureşti, 1993. 66 . Hamangiu, e, Rosetti-Bălănescu, 1.; Băicoianu. AI., Tratat de

49. Demeter, 1., Ceterchi, 1., Introducere în studiul dreptului, Editura drept civil român, Editura ALL, Bucureşti, Volumul II, 1996.

Ştiinţifică, Bucureşti, 1962; 67. Hanga, V!., Drept privat roman, Editura Didactică şi Pedagogică,

50. Diaconu, e, Principiul inopozabilităţii contractelor faţă de terţi, Bucureşti, 1978.

Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1999. . 68. Hanga, VI., Drept roman, ediţia a VIII-a, Editura Argonaut,

5 1. Djuvara, M, Eseuri de filosofie a dreptului, Editura Trei, Bucureşti, Cluj-Napoca, 1999.

1997. 69. Hanga, V!., Mari legiuitori ai lumii, Editura Lumina Lex, Bucureşti,

52. Djuvara, M, Teoria generală a dreptului. Drept raţional, izvoare şi 1994.

ţ
drept pozitiv, Editura Ali Beck, B1lcureşti, 1999. 70. Ranga, .VI., Jacotă,M, Drept privat roman, Editura Didactică şi

. ·53. Duculescu; V, Călino,iu, C, DlIculeSCU,. G., Constituţia.E,omâniei, . Pedagogică; Bucureşti, 1964. . _ _~ _ _ _. ~ .

co'ffientată şi adnotată, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1998. 71. Ionaşc~l, A., Drept civil. Partea generală, Editura Didactică .şi

54. Eliescu, M, Curs de succesiuni, ediţieîngrijitădeCM. Crăciunescu, Pedagogică, Bucureşti, 1963. .

Editura Humanitas, Bucureşti, 1997. 72. Ionaşcu, r,

Barasch, EA., lonaşcu, A., Brădeanu, s., Eliescu,

55. Fekete, Gh., Zinveliu, 1., Drept civil. Drepturile reale,' Editura . M, Economu, V, Eminescu, . y., Eremia, MI., Roman, E., Rucăreanu, 1.,

Didactică şi Pedagogică, Bucureşti, 1969. ZIătescu, VD., Tratat de drept civil, Volumul 1. Partea generală, Editura

. 56. Filipescu, 1.P , Dreptul civil. Dreptul de proprietateşi alte drepturi Academiei, Bucureşti, 1967.
reale, ediţie revăzută şi completată, Editura Actami, Bucureşti, 192;8. 73. lonaşcll, r, Brădeanu, s., Dreptul de proprietate socialistă şi alte
57. Filipescu, · 1.P, Tratat de dreptul familiei, Editura AYf Beck, drepturi reale principale de tip nou În dreptul Republicii Populare Române,

Bucureşti,2001. Editura Ştiintifică,

, ­ Bucureşti, 1964.

58. Gaius, Instituţiunile, traducere şi note A.N. Popescu, Editura 74. Ionaşcu, r, Brădeanu, s., Drepturile reale principale In Republica

Academiei, Bucureşti, 1982. _ Socialistă România, Editura Academiei, Bucureşti, 1978.

59. Georgescu, Şt., Filosofia dreptului. O istorie a ideilor din ultimii 75. lonaşcu, A., Mureşan, -" M, Costin,M, Surdu, c., Contribuţia '
2500 de ani, ediţia a II-a, Editura AII Beck, Bucureşti, 2001. practicii judecătoreşti la dezvoltarea principiilor dreptului civil român,

60, Gherasim, D., Teoria generală a posesiei în dreptul civil român, Editura Academiei, Bucureşti, 1973.

Editura Academiei, Bucureşti, 1986. , 76. Iustinian, Instituţiile. Text latin şi traducere în limba română, cu
61 . Gionea, V, Curs de drept civil. Proprietatea şi alte drepturi reale. note şi studiu introductiv pr:of. dr. doc. Vladimir Hanga, Editura Lumina

Teoria generală a obligaţiilor. Contracte speciale. Succesiuni, Editura Lex, Bucureşti, 2002.

Scaiul, Bucureşti, 1996. . .
62. Gionea, V, Sistemul de evidenţă cadastrală şi publicitate imobiliară,
Editura Scaiul, Bucureşti, 1996.
63. Grinţescu, E., Cadastrul, cartea funciară şi comasarea, Bucureşti,
1936.
64. Hamangiu, c., Georgean, N., Codul civil adnotat cu textul arti­
coluîui. cOi:espunzător francez, italian şi belgian, cu doctrina franceză
şi romană şi jurisprudenţa de la 1868-1927, ediţia în 9 volume, Editura
Librăriei "Universala" Alcalay&Co., Bucureşti, 1925-1934.
65. Hamangiu, e, Rosetti-BăIănescu, 1., Băicoianu, Al., Tratat de
drept civil român, Volumul II, Editura Ciornei, Bucureşti, 1929.
77. Laday, Şt., Codul civil austriac în vigoare în Ardeal completat cu
iegile şi regulamentele modificatoare cuprinzând şi jurisprudenţa, Editura
Ministerului Justiţiei, Directoratul general Cluj, Cluj, 1924; Editura Curţii
de Apel Cluj, voI. II, Cluj, 1926. .
78. Laday, Şt., Cărţile funciare, Institutul de Arte Grafice "Cultura"
Cluj, 1927.
79. Lazăr, 1., Unificarea legislativă şi instituţia cărţilor funciare,
lnstiturui de arte grafice Brawo - Iaşi, 1939.
I
80. Lupan, E., Dreptul mediului. Partea generală, Editura Lumina Lex,
Bucureşti, 1996. . I
81. Lupan, E., Drept civil. Partea generală, Universitatea "Dimitrie
Cantemir", Facultatea de Drept, Cluj-Napoca, 1997.
I
·1
II
 258 Drept civil. Drepturi reale principale
" 82 . Lupan, E., Introducere în dreptul civil, Editura Argonaut,
Cluj-Napoca, 1999. ' Bucureşti, 1999.
83. Lupan; E., Reghin i, L., Drept civiL Drepturile reale principale,
Universitatea "Babeş-Bolyai", Cluj-Napoca, Facultatea de Drept, 1977.
84. Lupan, E., Sabău-Pop: J., Tratat de drept civil român, voI. 1, Partea
generală, Editura C.H. Beck, Bucureşti, 2006.
85,. Lupulescu, D., Dreptul de proprietate personală, Editura Ştiinţifică;
Bucureşti, 1967.
, ., "* 86. Lupulescu, D., Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi şi apli- '
c~ţiile sale practice, Editura Ştiinţifică, Bucureşti~ 1973 .. , - .- ­
~ .~ ,
87. Lupulescu, D., Drept civil. Drepturile reale principale, Editura
Lumina Lex, Bucureşti, 1991: "
88 . Luţescu, GN, Teoria generală a drepturilor reale. Teoria patrimo- ,
niului. Clasificarea bunurilor. Drepturile reale principale, Bucureşti, 1947.
89. Mandicevschi, E., Problema registrelor funciare în România,
Tipografiile Române Unite, Bucureşti, 1933.
90. Manoliu, 1., Durac, Gh., Drept civil. Drepturile reale pIilj!cipale,
Editura Fundaţiei "Chemarea", Iaşi, 1993. ;~
9l. Măgureanu, G., Drept proces ual civil, Editura AII Beck, Bucureşti,
1999.
92. Micescu, 1., Curs de drept civil, Editura AII Beck,Bucureşti,
2000.
93. Mic lea, M, Cadastrul şi cartea funciară; Editura ALL, Bucureşti, '
1995.
94. ' Miclea, M, Mic Jexicon de cadastruşi cart~ funciară, Editura AII
Beck, Bucureşti, 2000.
95. Mihăilă, M, Corcodel, Gh, Chirilov, 1., Cadastrul general şi
publicitatea imobiliară, Editura Ceres, Bucureşti, 1995.
96. Minculescu, Al., Dreptul de superficie, Publicaţiunea Cadastrului
şi Cărţilor funciare, Bucureşti, 1945.
97. Molcuf, E., Drept roman, Editura "Press Mihaela" S.R.L., Bucu­
reşti, 1999.
98. Maleu/, E., Oancea, D., Drept roman, Casa de editură şi presă
"Şansa" S.R.L., Editura "Universul", Bucureşti, 1993.
99. Motica, I.R., Manual de drept funciar şi publicitate imobiliară.
Noile cărti funciare, Editura AII Beck, Bucureşti, 2001.
100 . Mureşan, Ai, Drept civil. Partea generală, Editura Cordial Lex,
Cluj-Napoca, 1996.
, Bibliografie 259
101. Mureşan, M, Contractele civile speciale, EditLira Cordial Lex,
102. Negrea, e, Dreptul civil al ţinuturilor ardelene şi ungurene în
comparaţiune cu dreptul civil român, volumul I, fasciculul 1, Tipografia
Bernat, Cluj, 1920.
103 . Nicolae, M, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Editura
"Press Mihaela" S.R:L., Bucureşti, 2000. ' ' .
104. Nicolae, M, Tratat de publicitate imobiliară, voI. I-II, Editura
Universui Juridic, Bucureşti, 2006.
,. ' 105. Pătu/ea, V, Regimul juridic al circulaţiei ter~nurilot:. situate în ,
- 1,
intravilanul localităţilor, Editura "CaIi strat Hogaş", Bucureşti, 1995. 1
106. Petrescu, R., Scherer, V, Nichita, ' Gh., Probleme teoretice şi
practice de drept civil, Editura Scrisul Românesc, Craiova, 1987,
107. Plastara, G., Curs de drept civil român pus la curent cu noua
legislaţie, Volumul II, Editura "Cm1ea Românească", Bucureşti, f.a.
108. Plastara, G., Curs de drept civil român pus la curent cu jurispru­
denţa, legislaţia pozitivă, noile tendinţe juridice, dreptul COmparat şi dreptul
provinciilor alipi te, Volumul X, Editura "Curierul Judiciar", Societate
Anonimă, Bucureşti, 1928.
109, Plopu, G., Părţi alese din dreptul privafungar, Tomul I, 1. Partea
generală; Il. Dreptul real, Tippgrafia "Ateneul" Societate anonimă,
Oradea-Mare, 1929. / ..
IlO. Poenaru, E., Drept civil. Volumul 1. Raportul juridic. Subiecţii.
Actele juridice, Editura Europa Nova, Bucureşti, 1994.
Il 1. Pop, A., Beleiu, Gh., Curs de drept civil. Partea generală, Centml
de multiplicare al Universităţii Bucureşti, 1973 .
112. Pop, L , Regimul juridic al terenurilor destinate loca!ităţi lor, ,
Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1980.
113. Pop, L., Drept civil - drepturile reale principale, Editura S.C.
"Cordial" S.R.L., Cluj-Napoca, 1993.
114. Pop, L., Drept civiL Teoria generală a obligaţiilor. Tratat, ediţie
revăzl!tă, Editura Fundaţiei "Chemarea", laşi, 1994.
115. Pop, L., Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale, Editura
Dacia, C!uj-Napoca, 1997.
116. Pop, L., Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, Editura Lumina
Lex, Bucureşii, 1998.
117 . Pop, L., Dreptul de proprietate şi dezmembrămintelesale, Editura
Lumina Lex, Bucureşti, 2001.

260 Drept civil. Drepturi reale principale
'" 118. Pop, r, Drept civil român . Teoria generală, Editura Lumina Lex,
Bucureşti,1993.
119. Popa, E.r, Acţiunea în revendicare, Editura Lumina Lex, Bucu- ,
reşti, 1998.
120. Popescu, rR., Anca,P, Teoria generală a obligaţiilor, Editura
Ştiinţifică, Bucureşti, 1968. '
121. Porumb, ' Gr., Codul de procedură civilă,comentat şi' adnotat,
Bucureşti, 1962. ' .
'<"
122. Preda, M, Drept administrativ. Partea generală, ediţie revăzută şi
actualizată, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2.000; Partea speci.aIă, editie
revăzută şi actualizată, Editura Lumina Lei, Bucureşti, 2001. 7-" ": . s ~ -. -
123. Rădulescu, A., Publicitatea drepturilor reale, imobiliare şi registrele ' ..
de proprietate, Bucureşti, 1923.
124. Reghini, 1., Diaconescu Ş., Vasilescu, P., Introducere în dreptul
civil, Editura Sfera Juridică, Cluj-Napoca, 2008.
125. Romoşan, I .P, Drept civil. Drepturile reale, Editura ijnpriineriei
de Vest, Oradea, 19%. "
126. Rosetti-BăIănescu,
1., Sachelarie, O., Nedelcu, N. G., pfihcipiile
dreptului civil român, Editura de Stat, Bucureşti, 1947.
127. Rotam, M, Anculete, Gh.,Sistemul cadastral şi regimul funciar
din România, Editura Tehnică, Bucureşti, 1996.
128 . Sabău-Pop, 1., Dobândirea dreptului de proprietate, Editura
Accent, Bucureşti, 2000.
129. Safta-Romano,E., Dreptul de proprietate privată şi publică în
România, Editura Graphix, laşi, 1993.
130. Sâmbrian, r, Drept roman. Principii,instituţii şi texte celebre,
Casa de Editură şi Presă "Şansa" S.R.L, Bucureşti, 1994.
131 . Scrieciu, F, Acţiunile posesorii, Editura Lumina Lex, Bucureşti,
1998.
132. Stătescu, c., Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale. Intro­
ducere în teoria generală a obligaţiilor, Universitatea din Bucureşti, 1973.
133.Stătescu, c., Bfrsan, C, Tratat de drept civil. Teoria generală a
obligaţiilor, ~ditura Academiei, Bucureşti, 1981.
134 . StnÎe?cu, c., BÎrsan, C.,Drept civil. Teoria generală a drepturilor
reale, Universitatea din Bucureşti, 1988.
135. Stoenescu, 1., Porumb, G., Drept procesual civil român, Editura
Didactică şi Pedagogică, Bucureşti, 1966.
136 . Stoica, V, Drept civil. Drepturile reale principale, voI. 1, Editura
Humanitas, Bucureşti, 2004.
..,
Bibliografie 261 "
137. Stoica, V, Drept civil. Drepturile reale principale, voI. II, Editura
Humanitas, Bucureşti, 2006.
138. Stoica, V, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura C.H.'
Beck, Bucureşti, 2009.
139. Toader, c., Evicţiunea în contractele civile, EdituraALL, Bucureşti,
1997.
140. Tomulescu, c.Şt., Manual 9:e. drept privat roman, Litografia
Învăţământului, Bucureşti, 1958..
141. Turianu, C, Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale. Practică
judiciară adnotată, Editura Al! Beck, Bucureşti, 1998.
142. Uliescu, M, Gherghe, A., Drept civil. Drepturile reale principale"
Editura Universul Juridic, Bucureşti, 20 Il.
143. Ungureanu, O., Drepturi reale. Curs practic, Editura Rosetti,
Bucureşti, 2001 .
144: Ungureanu, 0., Drept civil. Introducere, Editura Rosetti, Bucureşti,
2002.
145. Ungureanu; O., Munteanu, C, Tratat de drept civil. Bunurile.
Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureşti , 2008.
146. Urs, I.R., Angheni, s., Drept civil. VoI. II. Drepturi1\e reale. Teoria
generală a obligaţiilor civile, Editura Os car Print, Bucureşti, 1997.
147 . Vasileseu, P, Relativitatea actului juridic civil. Repere pentru o
nouă teorie generală a actului ge drept privat, Editura Rosetti, Bucureşti,
2003 . /
148. Vlahide, P.C, Repetiţia principiilor de drept civil, vol. 1, Editura
Europa Nova, Bucureşti, 1994.
149. Zinveliu, 1., Contracte civile, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1978.
150. Zlăteseu, VD., Drept privat comparat, Editura Oscar Print,
Bucureşti, 1997.
'"o ISI. Zlătescu, VD ., Tratat elementar de drept civil roman. Teoria gene­
rală . voI. 1, Casa Editorială "Calistrat Hogaş", Bucureşti, 2000.
B. Articole, studii, note, publicate în reviste de specialitate
1. Adam, 1., Reglementarea, dobândirii drepturilor reale imobiliare
prin t.!zucapiune în cazul succesiunii mai multor legi în timp, în Dreptul,
nr. 10-11, 1995, p. 63-67.
2. Albu, 1., Regirriul juridic al terenurilor proprietate de stat atribuite
cetăţenilor în scopul construirii de locuinţe cu credite acordate de stat, în
Legalitatea populară, nr. 7,1961, p . 13-26.
 262 Drept civil. Drepturi reale principale
3. Albu. 1., Publicitatea imobiliară în dreptul român. Noile cărţi .
'"
funciare, în Dreptul, nr. tI, 1996, p. 43-59.,
4. Albu, 1., Man 1.M, Regula "nemo plus juris ad alium transferre
potest quam ipse habet" şi abaterile de la această regulă, în Revista de drept
comercial, nr. 7-8/ 1996, p. 83-91.
5. Alexandru,!., Popescu, M, Bîrsan, c., Consecinţele înstrăinării
construcţiei de către titularul dreptului de superficie, în Revista de drept
.comercial, nr. 9, 1976, p. 30-32.
6. Alunam, c., Incidenţa Legilor nr. ··S81l974 şi nr. 5911974 asupra
;r. dreptu.lui de superficie în sistemul de publicitate al cărţilor. funciare, în
. Rev~st~·'r<?~âTI-tt de drept, nr. '4; 1984, p. 22-25.
7. Alunani, c., Noi aspe~te teoretice şi practice ale dreptului de
superficie, în Dreptul, nr. 5-6, 1993, p. 65-73.
8. Alunaru, c., Aplicabilitatea în dreptul civil român a principiului
abstractizării din teoria germană a drepturilor reale, în Dreptul, nr. 1,2000,
p.42-54.
9. Alunaru, C., Consideraţii referitoare la momentul dobândirii
dreptului de superncie, în Dreptul, nr. 12,2002, p. 47-'62. _~ţ
10. Anca, p, Eremia, MI., Efc~te\e juridice ale bunei credinţe în dteptul
. civil, în Justiţia nouă, nr.12, 1965, p. 36-51.
Il. Baias, F, Dumitrache, B., Discuţii pe marginea Legii nr. 33/ 1994
privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în Dreptul, nr. 4,
1995, p. 20-29.
12. Barbu, v., Principiul ocrotirii bunei-credinţe în cazul aCCeSlUnl1
,imobiliare artificiale, în Dreptul, nr. 6, 1999, p. 25-28.
13. Basarab Şinc, Ai., Cadastrul şi publicitatea imobiliară sa\,l "şi
drumul spre iad e pavat cu 'bune intenţii", în Buletinul notarilor publici
nr. 4/1999, p. 10-11.
14. Beleju~ Gh., Dreptul de preempţiune reglementat prin Legea
nr. 18/1991 a fondului funciar, în Dreptul, nr. 12, 1992, p. 4-17.
15. Belu-Magdo, M L., Exproprierea pentru utilitate publică şi efectele
juridice ale exproprierii.. în Revista de drept comercial nr. 4, 1995,
p.90-104. '. . la data cumpărării, în Dreptul nr. 1,2002, p. 34-39.
16. Bîrsan, C"" Acţiunea în grăniţuire, în Revista română de drept nr. 8,
1984, p. 36-43.
17. Bocşan, M.D ., Natura juridică a acţiunii în prestaţie tabulară, În
Dreptul, nr. 10, 1998, p. 23-35.
18. Bocşan, MD., O.Încercare de reconsiderare a aplicării ari. 494 din
Codul Civil, În Dreptul, Ii.r. Il, 1998, p. 47-56.
Bibliografie 263 .'
19. Brădeanu, S., Problema dobândirii dreptului de proprietate şi a altor
drepturi reale prin uzucapiune în lumina dreptului socialist, în Legalitatea
populară, nr. 12,1956, p. 1443-1459.
20. Brădeanu, S., Probleme de drept cu privire specială asupra dreptului
de superficie, În Justiţia nouă, nr. 1,1957, p. 41-54.
21. Brădeanu, S, Unele aspecte ale instituţiei cărţilor funciare, in lumina
transfOImăriior social-economice din statul nostru democrat-popular, în
Legalitatea populară nr. 2, 1961, p. 32-42.
22 . Brădeanu, S, Particularităţil'e regimului juridic . al. . terenurilor
urbane, În Sţudii şi Gercţtări Juridice nr. i, J 964, p. 49-68 .
I
·,1
23. Brădeanu, S, Unele probleme privind drepturile desuperflcie,
de abitaţie şi de servitute, în lumina prevederilor Legilor nr. 58/1974 şi
nr. 59/1974, în Revista română de drept, nr. 5, 1977, p. 30-43 .
24. Burian, H., Fiducia în lumina noului .Cod civil, în Scientia Iuris,
I
nr. 112011, p. 30-48.
25. Cameniţa, 1., Consideraţii privind noţiunea de obiect al raportului
juridic, în Justiţia nouă nr. 9, 1965, p. 78-94.
26. Chelant, E., Efectele juridice ale exproprierii pentru' cauza de
utilitate publică, în Dreptul nr. 4, 1998, p. 15-26.
27. Chelant, E., Dreptul de preempţiune reglementat . de Legea
nr. 54/1998, în Dreptul nr. 8, 1998, p. 19-29.
28 . Chirică, D., Naturajuridiqă şi valorificareadrepturilorconstructomlui
pe terenul unui terţ, în Revista română de drept, nr. 1,1987, p. 3-11.
29. Chirică, D., Consecinţele modii1cărilor legislative postrevoluţio­
nare asupra circulaţiei imobilelor proprietate particulară, în Dreptul nr. 6,
1991, p. 22-31.
30. Chirică, D., Publicitatea tmflsferurilor drepturilor de proprietate
'n
~
imobiliară, în Dreptul nr. 4, 1992, p. 18-28. ~
31. Chirică, D., Posibilitatea exercitării acţiunii în revendicare de către n
~
un singur coindivizar, în Dreptul, Of. 11, 1998, p. 28-29.
32. Chirică, D., Regimul juridic al re ve ndicării imobilelor preluate de
stat fără titiu de la subdobânditorii care se prevalează de buna lor credinţă ~
~
33. Comănescu, 1., Paşalega; D., Stoenescu, 1., Contribuţia practicii
~
judiciare în dezvoltarea unor principii de drept sociaiist, în Justiţia nou ă
nr. 4, 1963, p. 36-48.,
34. Cos/in, M, Minec:, M, Consideraţii privind dezmembrarea dreptului
de proprietate imobiliară şi individuală, în Studii şi Cercetări Juridice
nr. 3, 1980, p.263-282.
i
h'1\1
l~
c~!

264 Drept civil. Drepturi reale principale
. 35. Dârjan, r, Notă la decizia nr. 1731 din 13 octombrie 1999 a Curţii
de Apel Cluj, secţia civilă, în Dreptul nr. 12,2000, p. 113-117.
36. Dârjan, r, Distincţia dintre acţiunea în executare silită a antecon­
tractului de vânzare-cumpărare şi acţiunea În prestaţie tabulară În dinamica
sistemelor de publicitate imobiliară, în Dreptul nr. 7, 2002, p. 104-118.
37. Deak, Fr., Dreptul de preempţiune; În Dreptul nr. 7,1992, p. 34-43.
38. Deleanu, }., Probtema constituţionalităţii prevederilor art. 494
alineat ultim, teza a doua, din Codul civil român, În Dreptul nr. 6, 2002,
~
.
p. 18-26.
39. Dobriţ:an, Gh:, Din practica, aplicării regimului legal al terenurilor
. aferente construcţiilorînstrăinate, în Revista română de drept, nr. 7, 1978, .
p.15-2\.
40. Dobrican, Gh., Este admisibilă constituirea ul1t\i drept de superficie
În situaţia în care copii îşi constnliesc o locuInţă pe terenul proprietatea
părinţilor, cu acordul acestora, în Revista română de drept, nr. Il, 1983,
p.15-17.
41. Dobrican, Gh., Înscrierea dreptului de proprietate în cmtea fLlI1.~iară
asupra construcţiilor executate fără autorizaţie de construire, de căt~pro­
prietarul terenului, în Dreptul nr. 6, 200 1, p. 56-60.
42. Eliescu, M., Răspunderea civilă delictuală, în Revista română de .
drept, nr. 10, 1972, p. 89-199.
43. Eminescu, r, Teoria drepturilor subiective în literatura burgheză
contemporană, în Studii şi Cercetări Juridice, nr. 2, 1964, p. 295-311.
44. Georgescu, M, Oproiu, A., Reflecţii cu privire la limitele mandatului '
tacit în raporturile patrimoniale dintre soţi, În Revista română de drept,
nr. 4, 1982, p. 29-32. ' .
45. Ghineel, MI., Efectele desfiinţării actului de înstrăinare a unei con­
strucţii asupra situaţiei juridice a terenului aferent (Il), În Revista română
de drept, nr. 10,1976, p. 27~32.
46. Giurgiu, L., Consideraţii În legătură cu Legea nr. 33/1994 privind
exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în Dreptul, nr. 2,1995,
p. 17-23. . nr. 7,1975, p. 15-21.
47 . Grecu~ H-z.. Competenţa judecătoriilor privind transcrierea actelor
de strămutare şi urmărirea proprietăţii, precum şi inscripţia privilegiilor,
ipotecilor şi amanetelor, în Dreptul, nr. 7/1996, p. 77-8l.
48. Ionescu, M, Principiile de bază ale publicităţii imobiliare şi ale
noului sistem de publicitate adoptat prin Legea nr. 7/1996, În DreptL11,
nr. 6/1997, p. 43-44.
Bibliografie 265
49. Ionescu, M, Marina, S, Ciortoloman, P, Marina. C , Unele
probleme de drept controversatţ În practica notarială, în Buletinul notarilor
publici, TIT. 3, 2001, p. 10-16.
50. LuIă, 1., Privire generală asupra obligaţiilor "propter rem", în
Dreptul nr. 8, 2000, p. 8-22.
51. Lupan, E., Sabău-Pop, 1., Cu privire la aplicabilitatea şi efectele
juridice în timp ale unor acte nonnative succesive în materia dobândirii
. dreptului de proprietate, în Pro Iure - Revista Facultăţii de Drept a Uni­
versităţii ;,Dimitrie Cantemir", Târgu-Mureş, nr: 2, 1995, p. 23-39.
II.
_ ::;---­ ...
. 52.Lupan. E., Sabău-Pop, 1., Unele aspecte privind l~mitele dreptului
deproprietate~ În Curentul juridic nr. 1, 1997, Târgu-Mureş, p. 19-31 .
. ~
' .' 53. Mayo, M., Consecinţeleridicării unei construcţii de către beneficiaml .~
IM
unui antecontract de vânzare neunnat de actul autentic de înstrăinare, în
Revista română de drept, rir. 7,1976, p. 22-29.
r,
54. Menesr. Notă la Decizia civilă nr. 178/1979 a Tribunalului Bihor,
În Revista română de drept, nr. 12, 1979, p. 40-41.
55. Mureşan, M, Consecinţe ale abrogării Legii nr. 58/1974 asupra
antecontractelor de Înstrăinare imobiliară, în Dreptul,' nr. 7-8, 1991
p.91-100.
56. Nicolae, M., Efectele Legilor nr. 58/1974 şi m. 59/1974 asupra
dobândirii terenurilor prin prescripţie achizitivă, În Dreptul, nr. 5, 1996,
p. 45-5 \. '
57 . Nicolae, M, Notă la sentinţa civiiă nr. 4205/1995 al Judecătoriei
sectorului 5 Bucureşti, În Dreptul, m.ll, 1996, p. 34-47.
58. Nicolae, M, Consideraţii asupra Legii nr. 213/1998 privind pro­
prietatea publică şi regimul juridic al acesteia, în Dreptul TIr. 6, 1999,
p.21-42.
59. Nicolpe, M, Discuţii CLi privire la aplicarea În timp a art. 35-36 din
Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publică, în
Dreptul, nr. 11, 2000, p. 24-36. .
60. Oancea, M., Unele probleme în legătură cu noile reglementări
privind dreptul de proprietate asupra terenului, în Revista română de drept,
61. Oprişor, c., Acţiunile petitorii, în Dreptul , nr. 9-12, ! 990,
p. 96-10 1.
62. Pepelea, N, Servituţile administrative, în Dreptul, nr. 9, 1994,
p. 36-51.
63. Perju, P, Probleme privind acţiunea în grăniţuire,în Dreptul, TIr. 6,
1991, p. 32-37.
 Bibliografie 267
266 Drept civil. Drepturi reale principale
78. Surdu, C, Contribuţia practicii judiciare la consacrarea existenţei ~!
,. 64. Pop, L., Exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în Fiat
dreptului de superficie, în Studii şi Cercetări Juridice, nr. 4, 1973,
Justitia, nr. 1, 1996, p. 50-57. p.673-684.
65. Pop, T (1), Brădeanu. S. (II), În legătură cu dobândirea, apărarea şi
79. Sztranyiczki, Sz., Cu ce se ocupă oficiul de cadastru agricol şi orga­
stingel'ea dreptului de proprietate cu privire la construcţii, în Justiţia nouă,
nizarea teritoriului agricol din Cluj?, în Revista pentru agricultură Erdelyi
nr. 4, 1966, p. 84-97. Gazda, nr. 11 , 2000, p. 13-16.
66. Popa, 1., Natura juridică il dreptuiui real al cetăţenilor străini şi al 80. Sztranyiczki, Sz., Despre legea arendării nr. 16/ 1994, în Revista
apatrizi lor asupra terenurilor aferente construcţiilor propri·etatea. lor, în , pentru agricultură Erdelyi Gazda, nr. 5,200cr, p. 9-14. 1;
Dreptul, nr.7, 1998, p. 32-36. . 81. Sztranyiczki, Sz., Prima verba, În Revista pentru agricultură Erde1yi :1
67. Popan.M · (1) , Popa, l. (Il), Inadmisibilitatea înscrierii legate în Qazda, nr. 4, 2000, p,)-4. . li.
'" cartea funciară a dreptului de proprietate asupra' construcţiilor edificate, . . 82. Sztranyiczki, 'Sz., Pentruînfărirea principiului oficialitătii publicitătii Ilri
fărft autorizaţie legală, de către proprietarii terenurilor, 1n Dreptul, nr. 12, imobiliare, Revista Maghiară 'de Ştiinţe Juridice din Români~ nr. 1, 2003,
II
2001, p. 50~58. " p.45-51.
68. Popescu, C-L., Regimul constituţional al subsolului. României, în 83. Sztranyiczki, Sz., Consideraţi uni privind scoaterea terenurilor din 1.

Dreptul, nr. 3, 1995, p. 11-24. circuitul agricol şi intabulările în cartea funciară, în Dreptul, nr. 1, 2003, lil
69. Popescu c.-L., Posibilitatea persoanelor fizice sau juridice care nu p. 84-93. Il
au cetăţenia, respectiv naţionalitatea română, de a fi titulare ale dreptului . 84. Sztranyiczki, Sz., Despre natura juridică şi forţa probantă a ade­ i
de proprietat~ asupra terenurilor în România, în Dreptul, nr. 8,.) 998, verinţelor de proprietate, Revista Maghiară de Ştiinţe Juridice din România
p.37-49.':ţ nr. 2, 2003, p. 27-30. r
70. Racu, C. (1), Stoica, V. (11), Momentul în care se naşte dreptui de 85. Sztranyiczki, Sz., Consideraţii în legătură cu scoaterea terenurilor din
accesiune imobiliară artificială, În Revista română de drept, nr. 9, 1987, circuitul agricol şi intabulările în cartea funciară, în Revista de Cadastru,
I
p. 30-38. ' ­ RevCad a Universităţii ,,1 Dece1Ţ1brie 1918" din Alba-Iulia, nr. 5,2005, I!ri
71. Rizeanu. D., Observaţii pe marginea deciziei de îndrumare p.237-246. · ~1
.nr. 13/1959 a Plenului Tribunalului Suprem cu privire la aplicarea dispoziţiei 86. Sztranyiczki, Sz., Dârja, M, Budiu, V, Ortefecan, M, Jurian, li~l
art. 494 din Codul civil, În Legalitatea populară, nr. 10, 1961, p. 674-692. V, Deak, 1., Evaluarea unui teren agricol situat în extravilanul localităţii
72 . Sabău-Pop, 1., Dobândirea dreptului de proprietate asupra bunurilor
1\
Muntele Băişorii, comuna Săvădisla, jud. Cluj, în Revista de Cadastru,
RevCad a Universităţii" 1 Decembrie 1918" din Alba-fulia, DT. 5, 2005 ,
II
. mobile, în Curentul juridic, nr. 1, 1997, p. 52-59 . . .'
73. Sofia-Roman e, E., Sinteză teoretică şi practică referitoare la antecon­ p.227-230.
1;"
tractul prevăzut de articolul 12 din Decretul nr. 144/1958, în Dreptul, nr. 1, 87 . Sztrany iczki, Sz. , Lupan, E:, Cu privire la regilT1ul juridic al tere ~ :ii
nurilor aferente casei de locuit, anexelor gospodăreşti, curţii şi grădinii

1991, p. 31-38. .
74 . Safta-Romana, E., Aspecte teoretice şi· practice actuale privind
c onstrucţiile edificate pe terenul altuia, în Dreptul, nr. 10,1992, p. 28-38 .
75 . Seb€!ni, A., Noţiunea contractului de concesiune şi încheierea aces­
tuia, în Dreptul"nr. 8, 1999, p. 17.
76. StoiC.l, V, Admisibilitatea acţiunii în constatare CL! privire la drepht!
constructonllui asupra clădirii edificate pe terenul altei persoane, în Revista
română de drept, nr. 12, 1985, p. 28-35.
. 77. Stoica, V, Drepturi patrimoniale atipice, în Dreptul, nr. 3, 2003,
p. 33-58.
~
în fostele zone cooperativizate, În Analeie Universităţii din Oradea, Seria
Drept, Anul VI, 1998, p. 35-39.
88. Sztranyiczki, Sz. , Llipan, E., Certain problems concern ing lands '
removal from the agricultural c;ircuit, Procedeeings ' of the Interna­ III[
tional Conference on Economics, Law and Management, volume Il,
Law, Administrative Science, în Editura Universităţii "Petru Maior"
Târgu-Mureş, 2005, p. 256-263 .
89. Şerban, s., Efectele antecontractelor de vânzare-cumpărare a
imobilelor după abrogarea Legii nr. 58/1974, a art. 44-50 din Legea
 Drept civil. Drepturi reale principale '
268
'" nr. 59/1974 şi a Decretului nr. 144/1958, în Dreptul, nr. 12, 1991,
p.35A8.
90 . Ti'ipon, e.R., Fiducia, rezultat al interferenţei celor două mari
sisteme de drept: dreptul civil continental şi dreptul anglo-saxon. Concep­
tul, clasificarea, evoluţia şi condiţiile de validitate ale fiduciei, În Revista
română de drept privat, nr. 2, 2010, p. 165-17l.
91. Ţuluş, A.A., Acţiunile de carte funciară în lumina actualei regle­
mentări, în Dreptul, nr. 11, 1999, p. 33-39.
92. Ungureanu, A., Antohe, E., Admisibilitatea dobândirii, prin acte
" autentificate de către notarii publici, de terenuri în România, de către soţul
'., cetăţean ro~ân, având soţia de ' cetăţenie străină, şi a înscrierii actului,
, r~spectiv în cartea funciară. Calitatea procesuală a notarului public şi a ju­
. decătorul ui delegat de la biroul de carte funciară a judecătoriei, în Revista
de drept comercial, nr~ n, 2000, p. 21-35.
93, Vurdea, !. e., Aspecte teoretice şi practice privind intabulări le în
cartea funciară,în Justiţia nouă, nr. 6, 1960, p, 1076- i 078.
94, Vurdea, l.e., Evoluţia legislaţiei privind circulaţia imobilelor, în
Dreptul nr, 6, 1990, p. 38-52. 4J
'of' .
AUTORI STRĂINI
Â. Tratate. Monografii. Cursuri universitare
1. Aubert, JL., Introduction au droit et themes fondamentaux du droit
civil, 5e edition, A.C61in, Paris, 1992,
2, Aubry, c., Rau, e., Cours de droit civil fran<;:ais, vo1. II, 4e edition,
Imprimerie et Librairie Generaie de Jurisprudence Marchal, Billard et. Co.,
Paris, 1869,
3, Aubry; e., Rau, c., Cours de droit civil fran<;:ais, Tome 6, Cosse,
M<l.rchal et 8illard, Imprimeurs-Editeurs, Paris, 1873,
4, Barreau, E., Etud.e sur le droit de superficie en droit romanin et en
droit franyais, Tnese,Rennes, 1889.
cmc
5. Batiffol, ---l:!., Lagarde, P, Droit international privee, 8 edition,
LG.D.J., Paris, 1993. . Fontemoing et. Co. (Cujas), 3e edition, Paris, 1927.
6. Bergel, J-L, Bruschi, M, Cimamonti, s., Traits de droit civil, sous
la direction de J. Ghestin, Les biens, L,G,DJ., Paris, 2000.
7. Beseler, G., Beitrage zur Kritic der romischen Rechtsquellen,
Tubingen, 1920. .
Bibliografie 269
8. Betti, Em. , Diritto romano, Napoli, 1968.
9. Blondi, B., La categoria romana delle "servitutes", Milano, 1938:
10, Bosso, G" Schemi giuridici e societa nella storia del diritto private
romano, Institute Editoriale Universitari o, Torino, 1970.
11. Bozoky, A., Az ausztriai magănjog rendszere, Budapesta, 1891.
12. Boudon,R., Effets pervers et ordre social, 2e edition, P.U.F., Paris,
1979.
13. Bove, R., Richerche sugli "agri vectigales", Napoli, 1960.
14. Bdzza, Fr., La possessio del'ager publicus, Napoli, 1938.
15. Bufnoir, C., ~ropriete et Gontrat, Librairie Arthur Rousseau, Paris,
1924. ' . "., . . II
It:
16. Capogrossi-Colognesi, L., La struttura delta proprieta e la forrna­
i~
zione dei "iura praediorum" nell eta republicana; Editrice Simone, Milano, II;,.
1969. "
17. Carbonnier, J, Sociologiejuridique, P.U.F., Paris, 1994.
18. Cardinal, J-G., Le droit de superficie, modalite du droit de propriete,
. Wilson et Lafleur, Montreal, 1957.
19. Cohn, J, Manual of German Law, British Institut of Comparation
Law, London, 1968.
20. Colin, A., Capitant, H, Droitcivil franyais . Tomepremier;'7e edition,
DallOZ, Paris, 1931.
- 21. Cornu, G., Introduction.r.es personnes. Les biens, Montchrestien ,
i. -=--6e edition, Paris, 1993. . .
22. Costa, E., Storia del'dirito romano private, ed. II, Torino, 1925.
23. Coviello, N, Della superficie, IV edizione, Roma, 1937.
24. Dabin, J, Le droit subjectif, Dalloz, Paris, 1952.
25. D 'Amico, D., Gagliardi, G., Mola, A., Paradiso, e., Pezzano, R.,
Rosiello, A., Starace, s., Diritto civile. Istituzioni di diritto privaie, VI edi­
zione, Esselibri-Simone, Napoli, 1998.
26. Driscoll, J, Wilfiams, D., Boston, Ch., Handbook of Residential
Tenancies, Sweet & Maxwell, London, 200 l.
27.Dufour, VA., Le droit n~el considere comme une obligation passive
universelle, P.U.F., Paris, 1989.
28. Duguit, L., Traite de droit constitutionnel, I, Ancienne Librairie
29. Gaius, Instituţiunile . Traducere, studiu introductiv, note si adnotări
de Aurel N. Popescu, Editura Academiei, Bucureşti, 1982.
30. Gazzaniga, JL., Introduction historique au droit des obligatio:1s, I~ ~
P.U,F., Paris, 1992.
Iii
,1111
 -

270 Drept civil. Drepturi reale principale

Bibliografie 271
'"' 31. Ghestin, J, Goubeaux, G., Traite de droit civil. Introduction
generale, 3 edition, L.G.DJ., Paris, 1990.
51. Malaurie, Ph., Aynes, L., Cours de droit civil. Les biens. La publicite
fonciere, 4e edition, Cujas, Paris, 1998.
32. Girard, PP, Senn, F., Textes de droit romain, 7-e ~dition, Dalloz,
Paris, 1967.
52. Ma/aurie, Ph., Aynes, L., Cours de droit civil. Les suretes. La
publicite fonciere, par Laurent Aynes, 10e edition, Cujas, Paris, 2000.
33 . Gottl, A ., Maganjogi dontvenytar, voI. IV, Budapesta,19l1.
53. Ma/aurie, Ph., Aynes, L., Cours de droit civil. Les obligations.
34. Gridel, P, Notions fondamentales de droit et droit franyais, Dalloz,
Volume II. Contrats, quasi-conrrats; Volume TIt Le regime general, 11 e
Paris, 1992. edition, Cujas, Paris, 2001 .
35. Guarino, A., Profilo del diritto privato romano, Napoli, 1954.
54: Ma/aurie, Ph., Aynes, L., Gem/ier, P -Yv., Cours de droit ci vi 1. Les
'" 36. Iustinian, Institutiones. Text latin şi traducere În limba română, cu
contratsspeciaux tivils et commerciaux, 14-e edition, Cujas, Paris, 200 t.
I
note·şi studiu introductiv de ptof. df. doc. Vladimir Hanga, Editura Lumina
Lex,'Bucureşti, 2002 . .
" .55. Martineau, P, Les biens., CoursTHEMIS, Montreal, 1975. I

56 . Marty, J-P, La dissociationjuridique de 1'immeuble, contribution a n

37. Jhering, Von R., L' esprit du droit romain (Geist des Romischen I'etude de droit, L.G.DJ., Paris, 1972.
Rechts), traducere de o. de Meulenaere, Maresq, tome IV, Paris, 1878.
57. Marty, G., Raynaud, P, Droit civil. Les biens, Urne edition, Sirey,
38. Jhering, Von R., Lupta pentru drept, traducere de S. Constantinescu, Paris, 1980.
Institutul de Arte Grafice, Constanţa, 1938.
58. Mazeaud, H , Mazeaud, L., Afazeaud, J, Chabas, Fr., Leyons de droit
39. Josserand, L.; Cours de droit positif franyais, Librairie du Recueil
civiL Deuxieme volume. Biens. Droit de ţ5ropriete et ses demembrements,
Sirey, Paris, 1920. " " " .
8e edition par Franyois Chabas, Montchrestien, Paris, 1994.
40. Josserand, L., Cours de droit civil positiv fran9ais, Tome pr~iere,
59. Meng, J-Ph. , Urbanisme et superposition de prophetes publiques et Il
Librairie du Recueil Sirey, Paris, 1938. "
privees, Ministere de l' Environnenment et du Cadre de Vie, Paris, 1979.
41. Kant, 1., Scrieri moral-politice, Editura Ştiinţifică, Bucureşti , 1991. ". '1
60. Monition, T., Le cadastre vaudois au XIX-e siecle, Lausanne, 1989. _
42. Karlowa, C.Fr., Romisc!1e Rechtgeschichte, II, Leipzig, 1901.
61. Montesquieu, Ch., L'esprit des lois, Editura Pleiade, Paris, 1951. I!I
43 . Kelly, JM, Roman. law of property, Oxford University Press,
62. Montesquieu, Ch., Despre spiritul legilor, Editura Ştiinţifică,
fi
1"963. ­ B ucureşti, 1964.

44. Ke/sen, H., Teoria generală a statului, Tiparul "Oltenia", Bucureşti,

63 . Parsons, r, The law and social control, în Law and Sociology, by
1928. W. M. E van, New York, 1962.
45. Kramef; S.N., Istoria Începe la Sumer, Editura Ştiinţifică, Bucureşti,
64 . P/anio/, M, Traite elementaire de droit civil. Principes generaux.

i962.
Les personnes. La familie. Les incapables. Les Biens, 8e edition, Librai rie

46. Lafranchi, G., Studi sull'ager vectigalis, 1. La classicita dell'actioin Generale de Droit de Jurisprudence, Paris, 1920, _

rem vectiga1is, Florenţa, 1938; II. Problema deHa uSllcapibilita degli agri
65. P/anio/ M, Ripert, G., Traite pratique de Droitcivii franyois, Tome
vectigales, 1939; lll. La transmissibilita a titolo particolare del ius in agro 1II, Librairie Generale de Droit et Jurisprudence, Paris, 1926. II,
vectiga1i, 1940.
47. Legrand, P, Dreptul comparat, Editura Lumina Lex, Bucureşti,
66. PlanÎo/, M, Ripert, G., Droit civil franyais, Les biens, 2e edition, ~II
Librairie Generale de Droit et Jurisprudence, Paris, 1952.
2001. "
~
67. Plartz Bosch, M, Principios de derecho privado gennanico,
48. Luzzatto, ' G., Le organizzazioni preciviche e 10 Stato, Modena, Ediciones Rosaristas, Barcelona, ·1957. I
1948. 68. Pugliese, G. , Processo formuiare, Geneva, 1947-1948.
49. Ma/aurie, Ph., Aynes, L., Cours de droit civil. Introduction a l'etude
69. RaJJay, F, A magyar maganjog kezikonyve, '101. II, ediţia a III-a,
du droit, par Philippe Malaurie, 2e edition, Cujas, Paris, 1994. Budapesta, 1909.
~ '1
50. Malaurie, Ph., Aynes, L., Cours de droit civil. Les successions. Les
" 70. Roubier, P , Droit subjectif et situations juridiques, Sirey, Paîis, I
1iberalites, par Philippe Malaurie, 4e edition, Cujas, Paris, 1998. 1963.

'illr
 272 Drept civil. Drepturi reale principale Bibliografie 273
., 71. Ruedin , R., Le droit reel, Ides et Calend es, Neuchâ tel, 1969. 6. Bon/anle, P, Fonne primiti ve ed evoluz ione delia proprie ta romana
;.
72. Sanfilippo, c., Istituzioni di diritto romano , Catania , 1964. în Scitti giuridi ci varii, Unione Tipogr afice, Editric e Torines
e, Torino ,
73 . Scialoj a,v., Teoria delia proprie tâ nel diritto romano , Roma, 1928- 1926, p. 7-56.
1931. 7. Branga, G. , Consid erazion i intorno aUa proprie tâ superfi ciaria
nel
74. Segre, G., Note alle Pandet te del Gluck, Vr, 1932. diritto giustin ianeo, În Melang es De Vissche r, 1950, p. 194-22 8.

. 75 . Simler, Ph., Delebecque, Ph., Droit civil. Les suretes . La publici 8. Chauveau, M, Classif ication nouvel le des droits reeles et person nels,
te

.foncier e, 2e edition , Dalloz, Paris, 1995. În Revue critiqu e de legislat ion et de jurispr udence , 1931, p. 535-57
76. Soldi Rondinini, G., Lezion e di storiam edieva le, Istituto Editori 2.
ale 9. Dabin, J. , Droit subj ectif et subject ivisme juridiq ue, în Archi ves
de
r Universitario, Milano , 1978. philoso phie du droit, nr. 9, 1964, p. 82-106 .
77.Sou riO uxi'., J.L.,In troduc tionau droţt, le edition , P.U .F., · Paris, . ~ 10. Frezza, P; L'istitu zione della colJ-egialitâ in diritto
1990...... .. - ' . . .- -- . . romana , ÎnStud i .
i; onore di S. Solazzl, Neapol e, 1948, p. 507-54 9.
78. Starck, V.B.:'Roland, H. , 13oyer, 1., Introdu ction au droit, 3e edition
, 11. Gallo, F, Osserv azioni sulla signori a del pater familia s in
epoca
Sitec, Paris, 1991. arcaica , În Studi De France sci, Milano , 1956, p. 195-23 9.
79. Suhajd a, J. , A magyar polgari -anyag i magan jog rendsze re,
ediţia a 12. Gallo, F, Discipl ina giuridi ca e costruz ione dogma tica nella locatio
S-a, revăzută, corectată şi adăugită, Tipogr afia universitară regală,
Buda, degli agri vectiga les, În SDHI, 1964~ p. j ··39.
1871. · 13 . G audem el, J., Surviv ances Romain es dans le droit de la Monar
80. Tabbah, B., Proprie te privee et registre foncier , Paris, 1950. ' . • chie
franque du Ve au Xe siecle, în R.H .D., p. 149-20 6.
81. Terre, Fr., Introdu ction general e au droit, Dalloz , Paris, 1991.
'j}. 14. Going, H, Signifi cation de la notioh de droitsu bjectif , În Archiv
82 . Terre, Fr., S imler, Ph., Droit civil. Les biens, 5e edition , Dalloz, es
de philoso phie du droit, nr. 9, 1964, p. 4-28.

Paris, 1998.
15. Hansen ne, J., De l' obligat ion reelle accesso ire â l' obligat ion reelle
83. Voigt, H, Das Erbbau recht des Klassis chen romisc hen Recht,
princip al, În Etudes A. Weill' Da}loz, 1983, p. 325-34 8.

Leipzig , 1950.

. 84 . Windsc heid, B. , Lehrbu ch des P andekte nrechts , eG. 9, Frankf 16. Kelsen,- H. ~ La theorie ji.Jridique de la conven tion, în Archiv es de
urt am philoso phie du droit, nr. 9, 1964, p. 33-57.
Main, Literar ische Anstalt Rutten und Loenin g, 1906. .
17. Levy, E., West Roman Law ofProp erty, În Memoi rs ofthe Americ
. 85. Zancan , P, Ager publicu s, Padova , 1935. an
Philiso phic Society , Washin gton, 1951, p. 87-11 4 .
B. . Artico le, studii, note pub!ic ate în reviste de specia litate 18. Maschi , A., Proprie tâ divisa per piani, superfi cie e I'esten sion
din e
ai provinc iali del princip io "propri etâ solo cedit", În Studi in onore
străinătate di V.
A rangio- Rui z, NapoIi , 1953, p. 153-17 0.
1. Aglae, M .-J., Divisio n en volume s et proprie t6 privee sur le domain 19. Maschi, CA., Fonti gitlstin ianee e fonti bizanti ne in temadi proprie
e tâ
public, În Revue de droit immob ilier, 1993 , p. 313-33 8. superfi ciaria, În Archiv es de droit privee, 1953, p: 97-131 .
2. Albertario, E., Il pegrio delia superfi cie, în Studi di diritto romano 20 . Meyn ia1, P , Notes sur la formati on de la theorie du domain e
, divise
Torino , 1950,· p. 471-49 5. (domai ne direct et domain e utile) du XII au XIV siecie dans les romani
stes ,
3. Amiran te, r.. . ,
Ricerch e in tema di locazio ne, în BIDR 3, nr. 1, .1959, În Melang es Fi tting, Montpe llier, J 908, p. 42-76.
p.25-8 6.
21 . Michae lideNV ouaros , G., Le droit subject ifen questio n, în Archi
ves
4 . Bertrel, J.-?, L'acces sion artificie lle immob iliere, în Revue de philoph ie du droit, nr. 9, 1964, p. 134-14 9 .
trimest rielle de droit civile, nr. 4, 1994, p. 737 -775. 22. Perozzi, S, Un parago ne in materia di compro prietâ, În Melang
es
5. Boccara, B., Le baii emphy teotiqu e, În Revue econom ique et droit Gerard in, Paris, 1926, p. 331-36 1.

immob ilier; 1964, p. 448-4 62. 23. Schmid t, HH. , Recht der Land, În ZSS, 1980, p. 136-15 8.

 Bibliografie 275
274 Drept civil. Drepturi reale principale
14. Tribunalul Suprem, col. civ., decizia nr. 662/ 1960, în Culegere de

.. 24. Segre', G., Sulle fonnule relative alia Negotiorum gestio e sull 'Editte
decizii, 1960, p. 356-357.

e il iudicium de eperis libertorum, în Studi in onere di L. Meriani, 1928,

15. Tribunalul Suprem, col. civ., decizia nr. 9811972, în Culegere de

p.311-342. decizii, 1972, p. 248.

25. Salmi, A., Il diritto civile nei documenti italiani del Medio Evo, în
Rivista di diritto civile, Milano, 1915, p. 472-514.
26. Matte, J., Un nouveau typede location: la concession immobiliere,
în Revue des loyers, 1968, p. 96-126.
16. Tribunalul Popular Raiori Gurahonţ, sentinţa ci v ilă nr. 135311 957
(nepublicată), rezumată de 1. C. Vurdea în Culegere de decizii, 1956, voI. 1,
. p.1080, ci~t~ după C. Surdu, Contribuţia practicii judiciare la consacrarea
. existenţei dreptului de proprietate, în Studii şi Cercetări Juridice, nr. 4,
1973, p.681.

. . 17. Tribunalul Suprem, sec. civ., decizia T}f•• f..24 1/ 1972, în Culegere de

; Il, JURISPRUDENŢĂ ROMÂNĂ ' "

.
~' decizii, 1972, p . 84-85. . '

... .
" 18. Tribunalul Suprem, sec. civ., decizia nr. 1238/ 1989, în Dreptul,

1. Tribunalul Popular Raion . Răcari, sentinţa civilă nr. 212/ 1955, nr. 3, 1990, p. 68.

citată după I. Mihuţă şi Al. Lesviodax în Repertoriu de practică judiciară în 19. Tribunalul Suprem, col. civ. , decizia nr. 40611958, rezumată de
materie civilă a Tribunalului Suprem şi a altor instanţe judecătoreşti pe anii 1. Mihuţă şi Al. Lesviodax în Repertoriu de practică judiciară în matetie

1952-1969, Editura Ştiinţifică, Bucureşti, 1970, p. 180: civilă a Tribunalului Suprem şi a altor instanţe judecătoreşti pe anii J 952­
2. Tribunalul Suprem, sec. civ., decizia nr. 1045/1982, în Revista 1969, Editura Ştiinţifică, Bucureşti, 1970, p. 169.

română de drept, nr. 7, 1983, p. 62. :; 20. Tribunalul Suprem, col. civ., decizia nr. 123811960 şi decizia

. 3. Tribunalul Suprem, sec. civ., decizia nr. 385/ 1989, În Re~sta nr. 1938/1967, rezumată de 1. Mihuţă şi AI. Lesviodax În Repertoriu de II

română de drept, nr. 1-2, 1990, p. 127. practică judiciară În materie civilă a Tribunalului Suprem şi a altor instanţe

4. Tribunalul Suprem, sec. civ., decizia nr. 529/1982, în Revista

română de drept, nr. 3, 1983, p. 64-65 .
judecătoreşti pe anii 1952-1969, Editura Ştiinţifică, Bucureşti, 1970,

p.I77-178. ..'

21. Plenul Tribunalului Suprem, decizia-ele îndrumare nI'. 13/ 1959, În

I
iIlll
5. Tribunalul Suprem, sec. civ., decizia nr. 420/ 1987, în Revista
română de drept, nr. i 2, 1987, p. 62. Culegere de decizii de îndrumare a Plenului Tribunalului Suprem în materie
6. Tribunalul Suprem, sec. civ., deci zia nr. 1989/1987, în Revista civilă pe anii 1952-1965, Editura Ştiinţifică, Bucureşti, 1966, p. 9'1-94.

română de drept, nr. 3, 1988, p. 59 .
7. Tribunalul Suprem, sec. civ., decizia nr. 262611985, în Revista
română de drept, nr. 11, 1968, p: 188.
8. Tribunalul Suprem , sec. civ., decizianr. 819/ i 968, în Revista
22: Tribunalul Suprem, sec. civ., decizia nr. 151811978, în Revista !~
română de drept, nr. 3, 1979, p. 579. L
23. Tribunalul Suprem, sec. ci v., decizia rir. 1291(1978 şi Decizia II
nr. 757/1979, publicate în 1. G. Mihuţă, Repertoriu pe anii 19Î5-1980.
24. Tribunalul Suprem, decizia de îndrumare nr. 103011975, În Culegere

'1
română de drept, nr. Il, 1968, p. 188.
9. Tribunalul Suprem, sec. civ., decizia nr. 11 62/1 982, în Rev ista de decizii, 1975, p. 222. .

25. Tribunalul Suceava, decizia nr. 25/1992, în Dreptul, nr. 4, 1993,

1~
il
română de drept, nr. 8, 1983, p. 60.
10. Tribunalul Suprem. sec. civ., decizia nr. 90311983, în Revista p.53.
26. Tribunalul Suprem, sec. civ., decizia nr. 2124/1974, În 1. Mihuţă,
IIII
română de drept, nr. 7,1983, p. 73.
Il. Tribunal'JI Suprem, sec. civ., decizia nr. 1261 /19 82, în Revista Repertoriu de practică judiciară în materie civilă a Tribunalului Suprem
ij
ş i altor instanţe judecătoreş ti pe anii 1969-1975, Editura Ştiinţifică şi
română de drept, nr. 7, 1983, p. 58 . I
12. Tribunalul Suprem, sec. civ., decizia nf. 1197/i 988, în Revista Enciclopedică, Bucureşti, 1976, p. 97 .
27. Judecătoria Ploieşti, sentinţa civilă nr. 6919/ 1975, citată de 1. M ihuţă
română de drept, nr. 8, 1989, p. 67.
13. Tribunalul Suprem, sec. civ., · decizia nr. 1122/1966, în Revista în Probleme de drept din practica pe anul 1976 a Tribunalului Suprem în 1:

materie ci v ilă, În Revista română de drept, nr. 6, 1977, p. 34.

româriă de drept, nr. 3, 1967, p. 164.
 :.
276 Drept civil. Drepturi reale principale
Bibliografie 277
. 28. Tribunalul Suprem, sec. civ., decizia nr. 1045/1982, în Revista
46. Curtea Supremă de Justiţie, secţia civilă, decizia nr. 1123/1990, în
română de drept, nr. 7, 1983, p. 62. Revista română de drept, nr. 7-8,1991; p. 125.
29. Tribunalul Suprem, sec. civ., decizia nr. 1903/1975, în Culegere de
47. Curtea Supremă de Justiţie, secţia civilă, decizia nr. 75411990, în
decizii, i 975, p. 66. Dreptul, nr. 9, 1991, p. 240.
30. Tribunalul Suprem, sec. civ., decizia nr; 1422/1970, în Culegere de
48. Curtea Supremă de Justiţie, secţia civilă, decizia nr. 1199/1999, în
decizii, 1970, p. 42. Dreptul, nr. 1, 1992, p. 84.
31. Tribunalul Suprem, sec. civ., decizia nr. 769/1979, în Revista
49. Curtea Supremă de Justiţie, secţia civilă, decizia nr. 136/1994, în
"'. română de drept, nr. 10, 1979, p. 65. Dreptul, nr. 5, 1995, p. 79.
32. Judecătoria Băileş:i, sentinţa civilă nr. 968/1977, citată deI, Mihuţă,
50. Curtea Supremă de Justiţie, secţia civilă, decizia nr. 1467/1992, în
în ~r9bleme de dreptdin practica pe anul 1977 a Tribunalului Suprem în Dreptul, nr J, 1993, p. 91. " . ' •. ' ..
materie-'civiIă, în Revista română de drept, nr. 6,1978, p. 2i .... 51. blrtea Constituţională; '~~cizia nr:"19/l993, publicată îh M. Of.
33. Judecătoria Baia Mare';· sentinţa civilă nr. 58/1977, citată de TIr. 105/1993.
1. Mihuţă, în Probleme de drept din practica pe anul 1977 a Tribunalului
52. Curtea Constituţională, decizia nr. 44/1996, publicată în M. Of.
Suprem în materie civilă, în Revista română de drept, nr. 6, 1978, p. 27. nr. 345/1996.
34. Tribunalul Judeţean Dolj, decizia nr. 127/1979, în Revista română
53. Judecătoria Târgu-Neamţ, încheierea fir. 77/1999 (nepublicată),
de drept, nr. 5, 1980, p. 56.
citată după M. Ionescu, S. Marina, P. Ciortoloman, C. Marina, Unele pro­
35. Tribunalul Suprem, sec. civ., decizia nr. 206311955, în CulegeJ;-e de
bleme de drept controversate în practica notarială, în Buletinul Notarilor
decizii, 1955, p. 53. ..":( Publici, nr. 3, 2001, p. 12.
36. Tribunalul Suprem, sec. civ., decizia nr. 516/1972, în Revista
54. Curtea Supremă de Justiţie, secţia de contencios administrativ,
română de drept, nr. 9, 1973, p. 152.
decizia nr. 21312000, În Pandectele Române, nr. 3, 2001, p. 103 şi urm.
37. Tribunalul Suprem, sec . civ., decizia nr. 1335/1978, În Culegere de
decizii, 1978, p. 32.
. 38. Curtea Su-premă de Justiţie, secţia civilă, decizia nr. 56/1992 şi
decizia nr. 465/1993, în ProJure, nr. 2,1995, p. 13-15 .
. 39. Curtea Supremă de Justiţie, secţia civilă, decizia nr. 645/ 1992, în
Dreptul, nr. Il, 1993, p. 18. . .
40. Curtea Supremă de Justiţie, secţia civilă, decizia nr. 892/ 1995, în
Dreptul, nr. 2, 1996, p. 103.
41. Curtea Supremă de Justiţie, secţia civilă, decizia nr. 295/ J 993, în
Dreptul, nr. 7,1994, p. 85.
42. Curtea Supremă de Justiţie, secţia de contencios administrativ,
decizia nr: 1514/1997, în Dreptul, nr. 6,1998, p. 133-134. I

43. Curtea Supremă de Justiţie, secţia de contencios administrativ,

decizia nr. 1104/1994, în Drep~JI, nr. 7, 1994, p. 86. II

44. Curtea Supremă de Justiţie, secţia civiiă, decizia nr. 103/1995, În

Buletinul Jurisprudenţei, Culegere de decizii pe anul 1995, p. 535.
45. Curtea Supremă de Justiţie, secţia civiiă, decizia nr. 884/1992, în I
Dreptul, nr. II, 1992, p. 84-85.
,II
II