1

UNIVERSITATEA din ORADEA

FACULTATEA de CONSTRUCŢII si ARHITECTURA
CATEDRA: ARHITECTURA
ANUL 5. Sem. II (10) — FEB. 2018 . AN DE STUDII : 2017- 2018

TEMA DE PROIECTARE
CENTRU DE AFACERI SI COMPLEX DE FUNCTIUNI URBANE -
CLADIRE INALTA DE BIROURI

Proiect : 5 credite . Timp de elaborare : 110 de ore

ARGUMENT

Centrul de afaceri este un program specific investiţional contemporan în care se

concentrează sedii de firmă cu spaţii publice de reprezentare, comerţ, servicii şi alimentaţie publică
care să capteze interesul atât al companiilor cât şi al consumatorului anonim – cetăţeanul.
Concepţia spaţială corectă este extrem de importantă şi influenţează rentabilitatea investiţiei.
Analiza detaliată a structurii companiei poate determina fundamental configuraţia spaţială care
trebuie să ţină cont de flexibilitatea planimetrică, coerenţa plastică, confort vizual, acustic şi costuri
de administrare.
În ultimele decenii, datorită creşterii densităţii populaţiei în oraşe, au început să se
construiască din ce în ce mai multe clădiri înalte. Acestea de cele mai multe ori au funcţiunea de
birouri sau locuinţe colective. Acest nou tip de edificiu are implicaţii tehnice şi arhitecturale
importante; presupune folosirea unei structuri de rezistenţă şi a unor instalaţii speciale, precum şi
încadrarea în situl urban, rezolvarea acceselor şi asigurarea unui numar minim de locuri de parcare
pentru salariaţi şi vizitarori.

Proiectul din semestrul zece presupune proiectarea unei clădiri înalte (conform
Normativului PSI – P 118/99 – peste P + 11E toate construcţiile sunt înalte) cu funcţiunea principală
de birouri.

Funcţiunea de birouri este una contemporană, necesară dezvoltării economice. O clădire de

birouri presupune rezolvarea unor spaţii pentru sedii de firmă, dar şi spaţii publice de reprezentare –
comerţ, servicii, alimentaţie publică, spaţii expoziţionale – care se adresează oraşului.
 2

Din aceste considerente, tema de faţă încearcă să-i pună în temăpe studenţi, propunând
proiectarea unei clădiri de mare înălţime (conform Normativului PSI – P118/99 – peste P+11E toate
construcţiile sunt considerate înalte) cu funcţiunea principal de birouri.
DATE GENERALE DE TEMĂ

Definiţie:
CENTRUL DE AFACERI este un conglomerat în care funcţia majoră recognoscibilă este biroul.
Centrul de afaceri formeazăo conexiune între reperele economice şi sociale ale zonei, dezvoltând
mişcarea pietonală prin oferirea unor facilităţi şi servicii.
TIPOLOGIE DE BIROURI

Generaţia 1 – adiţionare de celule de-a lungul unei circulaţii simplu/dublu tract, linear sau
inelar,- deşi asigură intimitatea şi scara individului, sunt rigide în timp.

Generaţia 2 – biroul hală – peisaj – este foarte flexibil, dar apare disconfortul utilizatorului.

Generaţia 3 – spaţiu flexibil – susceptibil de a fi divers compartimentat.

IMPACT TEHNOLOGIC

Organizarea biroului integrat este dictată de terminalele multimedia; suprafaţa de lucru

pentru o persoană poate creşte de la 2 – 3 m 2 până la 15 – 18 m 2. Datorită avansului tehnologic în
sfera informaţiei spaţiul de birou clasic suferă modificări. Era tehnologică reconfigurează locul de
muncă – apar spaţii flexibile, se reduce cu 25% aparatul administrativ de manevrare, copiere,
sortare a documentelor; se reduce cu până 50% numărul întâlnirilor de afaceri, acestea fiind
înlocuite de video-conferinţe.

Noul spaţiu de birou trebuie să permită flexibilitatea de mobilare şi compartimentare, o bună

ventilaţie şi iluminare naturală, incorporarea surselor de iluminat artificial cu consum energetic
redus, utilizarea unui sistem de AC eficient cu scopul de a reduce consumul energetic al clădirii.

MANAGEMENTUL DE COMPANIE

Spaţiile companiilor sunt spaţii lucrative şi spaţii proprii de servicii şi pot fi organizate în
diverse feluri:

- Birou privat – încăpere închisă cu uşă şi pereţi până în tavan (în general pentru
managerii de contract şi de proiect – 5%).
- Birouri de grup – încăperi închise (spaţii cu posturi fixe, cu partiţionări locale pentru
grupuri de lucru de maxim 20 de persoane – 10%).
- Spaţii specializate – de întâlniri – 5%, secretariat – 5%, managementul documentelor –
5%.
 3

- Birouri deschise – spaţii de lucru deschise (pentru cca. 200 de posturi de lucru cu
partiţionări locale 70%).
- Spaţii specifice – există, în organizarea companiilor, departamente care au structuri de
spaţii specifice precum: arhivarea documentelor media, foto, dosare, multiplicare şi
editare documente, conducerea cu spaţii de întâlnire şi discuţii, spaţii de conferinţe,
expoziţii – showroom, spaţii sociale, vestiare, toalete, camere de odihnă şi relaxare,
bucătărie pe fiecare nivel, facilităţi sportive, echipamente audio-video, spaţii de parcare,
spaţii tehnice.

- O descriere detaliatăa structurii fiecărei companii, o investigare socio-psihologică salaria

ţilor poate conduce la o optimizare a performanţelor productive, atât prin designobiect cât şi de
mediu.

ORGANIZARE SPAŢIAL – FUNCŢIONALĂ (m2 orientativi)

- 40 000 m2 construiţi desfăşurat. ( Acd. )

- Funcţiunea majoră : – birouri – 22 000 m2 construiţi desfăşurat.
- Funcţiuni conexe : (holuri principale, săli de conferinţă, spaţii expoziţionale, alimentaţie
publică, comerţ, parcări) – 15 000 m2 construiţi desfăşurat.
- Funcţiuni utilitare : (instalaţii, ateliere, depozitare) - 3 000 m2 construiţi desfăşurat.

AMPLASAMENT

Pentru acest proiect fiecare student este liber să îşi aleagă un sit urban. Suprafaţa,
vecinătăţile, amplasamentul parcelei trebuie să permită construcţia unui edificiu înalt, reprezentativ,
cu funcţiunea principală – birouri. Gradul de ocupare la sol al parcelei este de maxim 40% din
suprafaţa ei.

Totusi pentru operativitate si exemplificativ privind configuratia, suprafata si zona de amplasare

propun un teren de cca. 2,900 ha. ( 29.000 mp.) situat in municipiul Oradea, intre strada Calea
Clujului , str. Maresal Alexandru Averescu si str. Gheorghe Sincai. Cladirile de pe strada Gheorghe
Sincai ( fontul estic ) le consideram (educational) demolabile, pentru realizarea unui amplasament
merginit de minim 3 strazi de restul zoneelor functionale. Propun de asemenea realizarea unei
strazi cu minim 2 fire de circulatie pe latura estica a amplasamentului propus , astfel realizam o
delimitare clara si necesara a terenului de amplasare cu 4 strazi si realizarea unei legaturi bune cu
trama stradala a municipiului .

Pentru o clădire înaltă de birouri trebuie acordată o atenţie deosebită integrării acesteia în
structura urbană existentă. Parterul clădirii este destinat publicului şi poate să înglobeze
 4

următoarele funcţiuni: comerţ, spaţii expoziţionale, alimentaţie publică, sucursală bancă, librărie
etc.. La nivelul solului se vor propune piaţete şi/sau spaţii verzi amenajate, parcari de suprafata.

Clădirea trebuie să dispună de accese carosabile şi pietonale, parcaj subteran şi de

suprafaţa.

Imaginea arhitecturală a construcţiei va ţine cont de însorire, umbrire, vânt.

CLĂDIRE SUSTENABILĂ

Încă din faza incipientă de proiectare, pentru buna funcţionare a clădirii de birouri este
iportant să fie gândite şi integrate principii de bază ale arhitecturii sustenabile pentru a obţine o
clădire cu un consum energetic redus.

Se recomandă:

- Definirea volumetriei clădirii în funcţie de orientarea cardinală şi de vânturile dominante.

- Folosirea materialelor de construcţie sustenabile, reciclabile, uşor de demontat.
- Alegerea unei structuri eficiente.
- Proiectarea de faţade: ventilate, duble, inteligente care să asigure confortul termic,
etanşeitatea clădirii cu scopul de a diminua transferul de aer dintre interior şi exterior
atunci când acesta nu este dorit.
- Flexibilitate maximă a spaţiului interior.
- Folosirea cu măsură a suprafeţelor vitrate.
- Alegerea unui sistem inteligent de parasolare adaptat orientării cardinale a faţadei.
- Asigurarea unu iluminat natural optim (de cercetat raportul dintre înalţimea şi adâncimea
spaţiului de birouri).
- Asigurarea ventilaţiei naturale.
- Înglobarea pe faţadă şi/sau acoperiş a panourilor fotovoltaice şi solare.
- Alegerea unui sistem de AC eficient.
- Existenţa ventilaţiei încrucişate.
- Incorporarea unui sistem de încalzire geotermală.
- Proiectarea unui sistem de captare şi utilizare a apei de ploaie.
- Integrarea unui sistem de reciclare şi refolosire a apei menajere.
- Adaptarea plastică a noilor instalaţii şi tehnologii în arhitecura clădirii.
- Alegerea surselor de iluminat artificial cu consum redus, folosirea senzorilor de prezenţă
pentru aprinderea acestora.
- Dotarea clădirii cu un sistem inteligent de comandă şi control a: temperaturii, umidităţii,
calităţii aerului interior.
- Proiectarea spaţiilor verzi la nivelul solului, în interiorul şi/sau pe terasele clădirii.

FUNCŢIUNEA DOMINANTĂ – BIROURI (cca. 22 000 m2 construţi desfăşurat)

Această suprafaţa este pentru aproximativ 10.000 salariaţi şi se dezvoltă pe mai multe
nivele. Înălţimea turnului de birouri este de cca. 80 m şi poate avea 3S + P + 20-22 E.
 5

Birourile firmelor sunt concepute ca spaţii flexibile, dar în acelaşi timp sunt riguros modulate
pentru o optimă organizare.

O atenţie deosebită va fi acordată elementelor inginereşti şi tehnologice precum: elemente

de structură, instalaţii electrice interior şi exterior, sanitare, termice, ventilaţie şi climatizare, reţele
computere, telecomunicaţii, semnalizare în caz de incendii, noduri de circulaţie secundare (scări de
evacuare) sectoare de incendiu.

Pentru iluminarea adecvată a birourilor trebuie să existe un raport corect între adâncimea şi
înălţimea liberă a spaţiului, a suprafeţelor absorbante şi reflectante de lumină. Pentru rezolvarea
facilităţilor tehnologice (cablaje, ventilaţie, etc.) se pot prevedea pardoseli flotante şi plafoane
suspendate.Suprafaţa construită pe nivel este de cca. 900 – 1000 m2 (600 – 800 mp A.utilă birouri.

. Pentru birourile se vor respecta cerinţele minime obligatorii: înălţime libera a nivelului construit
3,25 m- 3.50 m, in functie de adancime si suprafata, o suprafaţă a nivelului construit de cca. 1000
m2, pardoseală flotantă de minim 15 cm şi flexibilitate maximă.

Pentru zona birourilor se vor proiecta următoarele spaţii:

- La subsoluri (posibil 3 subsoluri) – hol lifturi, casa scărilor (conform Normativ P 118/99),
rampe acces carosabil (conform Normativ NP 45/98), locuri parcare – la 60 m 2 utili de
birouri 1 loc de parcare + 20% din numarul acestora; la 20 m 2 utili de comerţ 1 loc de
parcare(conform Hotărâre CLMB nr. 66/2006), adăpost protecţie civili (conform legii
protecţiei civile, Norme tehnice privind proiectarea şi executarea adăposturilor de
protecţie civilă în cadrul construcţiilor noi / 2001, HGR nr. 560/15.06.2005), rezervor apă
incendiu şi anexe (conform Normativ P 118/99), spaţiu gospodărie apă şi hidrofor, spaţii
tehnice (post transfo, grup electrogen, tablou electric general, centrală termică şi de
condiţionare), cameră sistem securizare + BMS, cameră server, centrală avertizare
incendiu, spaţii depozitare diverse, ateliere de întreținere, etc.
- La parter si mezanin – acces principal şi accese de serviciu, rampe acces persoane cu
handicap, acces separat pentu VIP-uri, zonă de control, zonă de informaţii şi lobby, lifturi
şi casa scărilor, grupuri sanitare pe sexe, sucursală bancară, zone administrative. De
asemenea se pot amplasa librarie media, cofetarie , bar de zi, agentii diverse ( bilete de
tren, avion , spectacole, aoto, etc.) , restaurant cu anexele sale. La intrarile principale se
vor prevedea rampe pentru persoanele cu handicap ( panta 7.5 % ).
- La etaje – hol lifturi, casele scărilor, birouri (individuale sau open spaces), spaţii
depozitare/arhivare, spaţii copiatoare, zone de recreere, spaţii anexe (grupuri sanitare pe
sexe 2B + 2F pentru fiecare nivel, bucătărie cu oficiu pentru fiecare nivel), circulaţii
(minim două scări de evacuare cu rampe cu o lăţime de 1,3 m cu ieşire la nivelul solului,
 6

lifturi – 8 de câte 10 persoane ( 190 / 230 cm. ) sau 12 de câte 8 persoane ( 180 / 210
cm. ). Pentru scări şi lifturi se vor proiecta tampoane antifum separate. Unul dintre
lifturile mari va fi socotit de transport mobilier şi pentru intervenţie în caz de foc (va fi
prevăzut cu uşi antifoc şi grup electrogen propriu). Se vor proiecta: ghene pentru
instalaţii, trasee verticale pentru instalaţii de încălzire şi sanitare, trasee de ventilaţie şi
electrice.

GRUPĂRI FUNCŢIONALE ANEXE (cca. 15 000 m2 construţi desfăşurat)

Pentru funcţiunile anexe se vor proiecta următoarele spaţii:

- Holuri principale (pentru salariaţi şi public) – rezolvă accesul şi distribuţia salariaţilor,

accesul, distribuţia şi orientarea vizitatorilor.
- Zonă de informaţii.
- Pază directă şi monitorizare.
- Zonă de aşteptare.
- Săli de conferinţe:
o 1 sală polivalentă de cca. 200 locuri prevăzută cu depozit mobilier şi cabine
pentru traduceri simultane (cca. 500 m2).
o 3-5 săli de tratative de cca. 50 locuri
o Zone de foaier cu posibile spaţii de expunere (cca. 400 m2).
o Grupuri sanitare pe sexe şi garderobă (cca. 100 m2).
o Spaţii expoziţionale – showroom (cca. 400 m2).

- Alimentaţie publică (cca. 800 m2):

o Restaurant pentru angajati si public pentru aproximativ 300 persoane (cca 800
m2) , prevăzut si cu acces din exterior, bucatarie minimala , grupuri sanitare şi
garderobă.
o Bar de zi dotat cu mic depozit : 100 mp.
- Comerţ – magazine destinate publicului şi salariaţilor.

- Garaje – 300 locuri x 25 mp/loc, aprox. 7500 mp; alte 80 – 100 locuri de parcare vor fi
dispuse la nivelul solului.
ƒAlte spaţii cu destinaţie propusăde studenţi.

SPAŢII TEHNICE – UTILITARE (cca. 2 000 m2 construţi desfăşurat)

- Centrală termică proprie.

- Centrală de ventilaţie şi condiţionare.
- Post trafo, grupuri electrogene.
- Gospodărie de apă şi pompe.
- Centrală telefonică.
- Punct PSI şi centrală avertizare la incendiu.
 7

- Adăpost protecţie civilă – 0,5 m2/utilizator (cca. 500 m2).

CONŢINUTUL MINIM AL PIESELOR PREDATE

(PREDAREA FINALA SE VA FACE DOAR PE FORMAT A0)

Faza I : ( pe format A1)

(studiu urbanistic PUD, 3 săptămâni)
- Încadrare în oraş/sit/ PUG (PUZ) - sc. 1 : 2000 – 1 : 1000
- Situaţie existentă/analiză - sc. 1 : 1000
- Propunere regulament (PUD) - sc. 1 : 1000
- Propunere preliminara concept pe plan de situatie - sc. 1 : 1000
- Scheme PRELIMINARE partiuri (planuri secţiuni) - sc. 1 : 200
- Imagini (încadrare sit)
Faza II : (pe format A0 )
- Plan de incadrare in zona - sc. 1 : 2000
- Plan situaţie - sc. 1 : 500
- Partiuri (planuri subsoluri, plan parter, plan etaj curent, plan mezanin, plan atic, 4
faţade, secţiune longitudinală, secţiune transversală) sc. 1 : 200 – 1 : 100
- Detaliere tehnică (conform cerinţe proiect) sc. 1 : 10
- Prezentarea sistemelor/conceptelor sustenabile integrate în proiect
- Perspective interioare si exterioare
- Machetă ( reprezentare volumetrica in context ).

Scara de predare a proiectelor este orientativă, funcţie de dimensiunea sitului şi proiectului.

Este obligatoriu ca toate piesele desenate să fie predate şi în format electronic (CD cu planse
.tif/.jpg/.pdf rezoluţie 150 dpi).

CRITERII DE EVALUARE

- Investigaţie sit – analiză

- Integrarea clădirii în sit, rezolvarea acceselor.
- Flexibilitatea spaţiului.
- Alegerea unui sistem structural eficient.
- Sisteme/concepte sustenabile integrate în proiect.
- Plastica arhitecturală.
- Acurateţea prezentării.
- Respectarea numarului minim de piese predate şi a formatului de predare.

- IN ATENTIE :
 8

- La predare proiectul va fi însoţit obligatoriu de fişa de corecturi.

- Fiecare student trebuie să aibă cel puţin 2 corecturi la faza 1-a si 4

corecturi la faza a 2-a, trecute de profesor in fişă pentru ca proiectul să fie
analizat şi să primească notă .

- Predarea se face la o data ce se va preciza de catre profesorul indrumator.

BIBLIOGRAFIE

- NEUFERT ERNST- Manualul arhitectului

- Colecţia revistei . Arhitectura
- Alte reviste sau carti de arhitectura.

Întocmit: asistent univ. arh. Adrian Popescu-Sturz