Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
CULEGERE DE PRACTICA Vol 1 PDF
CULEGERE DE PRACTICA Vol 1 PDF
Vol. I
2017
Lucrarea a fost întocmită la inițiativa reprezentanților
Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România în comisia
de specialitate pentru dezbaterea unor probleme de
practică neunitară, coordonată de către dl. notar public
Vasile VARGA, vicepreședinte al Uniunii Naționale a
Notarilor Publici din România.
Editura NOTAROM
Tipărit la S.C. Notarom S.A.
Str. General Berthelot nr. 41, sect. 1, București
Tel./Fax: 021-313.99.48, 021 - 313.44.49
E-mail: scnotaromsa@notarom.ro
Web: www.notarom.ro
2
CUVÂNT INTRODUCTIV
6
CUPRINS
9
stat la baza emiterii acestuia. (Minuta ședinței din data de
02.02.2015) .............................................................70
2.13 Existența unor neconcordanțe cu privire la regimul
juridic al terenului în actele juridice doveditoare ale
dreptului de proprietate. (Minuta ședinței din data de
17.02.2015) .............................................................71
2.14 Înscrierea dreptului de proprietate asupra unor
terenuri în care s-au convertit acțiunile dobândite în baza
art. 37 din Legea fondului funciar nr.18/1991. (Minuta
ședinței din data de 24.03.2015) ...............................72
2.15 Eliberarea titlurilor de proprietate în zonele
necooperativizate. (Minuta ședinței din data de
08.12.2015) .............................................................73
2.16 Întabularea dreptului de proprietate asupra unui
teren dobândit prin constituire în baza Legii nr. 18/1991
privind fondul funciar. (Minuta ședinței din data de
11.01.2016) .............................................................75
2.17 Rectificarea certificatului de moștenitor ca urmare a
rectificării titlului de proprietate în baza căruia a fost
stabilită masa succesorală. (Minuta ședinței din data de
09.02.2016) .............................................................77
2.18 Modificarea datelor de identificare ale imobilului din
titlul de proprietate ulterior încheierii actelor notariale.
(Minuta ședinței din data de 01.03.2016)....................78
2.19 Necesitatea modificării actelor notariale, în situația
în care se schimbă datele de identificare ale imobilului din
titlul de proprietate eliberat conform Legii nr. 18/1991
privind fondul funciar, ulterior încheierii actului. (Minuta
ședinței din 21.03.2016) ...........................................79
10
2.20 Înscrierea în cartea funciară în situația existenței
unor neconcordanțe între numele proprietarului menționat
pe titlul de proprietate și cel din actele de identitate.
(Minuta ședinței din data de 24.10.2016)....................81
2.21 Imposibilitatea identificării prin cod numeric
personal a titularilor din titlul de proprietate, în vedea
înscrierii în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de
13.02.2017) .............................................................81
2.22 Necesitatea modificării actelor notariale, în situația
în care se schimbă datele de identificare ale imobilului din
titlul de proprietate eliberat conform Legii nr. 18/1991
privind fondul funciar, ulterior încheierii actului. (Minuta
ședinței din 10.04.2017) .............................................84
3. SCHIMBAREA CATEGORIEI DE FOLOSINȚĂ /
DESTINAȚIEI IMOBILULUI......................................86
3.1 Actele necesare pentru notarea schimbării categoriei
de folosință / destinației unui imobil. (Minuta ședinței din
data de 28.07.2014) .................................................86
3.2 Actele necesare pentru notarea schimbării
destinației unui imobil. (Minuta ședinței din data de
09.12.2014) .............................................................87
3.3 Actualizarea categoriei de folosință din „arabil” în
„curți construcții” a unui imobil înregistrat în sistemul
integrat de cadastru şi carte funciară (Minuta ședinței din
data de 25.05.2015) .................................................88
3.4 Încheierea unor acte juridice succesive cu privire la
un teren care apare în sistemul integrat de cadastru și
carte funciară ca fiind în extravilan, trecut anterior în
11
intravilan, fără actualizarea cărții funciare. (Minuta
ședinței din data de 15.06.2015) ...............................90
3.5 Operațiunile de publicitate imobiliară în temeiul unui
contract de vânzare cu privire la un teren situat în
intravilan, care este înscris în cartea funciară cu destinația
extravilan. (Minuta ședinței din data de 08.12.2015)....93
3.6 Schimbarea categoriei de folosință a unui teren
extravilan din ”arabil” în ”fâneață”. (Minuta ședinței din
data de 08.12.2015) .................................................94
3.7 Procedura de înregistrare a unei cereri de schimbare
a destinației terenului; situații care impun întocmirea unui
fișier .cpxml în vederea integrării imobilului în sistemul
informatic. (Minutele ședințelor din data de 04.04.2016 și
09.05.2016) .............................................................96
4. ÎNSCRIEREA ȘI RADIEREA DREPTURILOR
REALE ASUPRA CONSTRUCȚILOR...........................100
4.1 Întabularea construcțiilor edificate fără autorizație
de construire. Lipsa mențiunilor referitoare la anul
edificării construcțiilor în certificatele de atestare fiscală.
(Minuta ședinței din data de 16.12.2013)....................100
4.2 Întabularea construcțiilor edificate fără autorizație
de construire. Relevanța vârstei titularului rolului fiscal
prin raportare la anul edificării construcției. (Minuta
ședinței din data de 10.03.2014) ...............................101
4.3 Înscrierea construcțiilor în baza autorizației de
construire și a procesului - verbal de recepție la
terminarea lucrărilor eliberat în lipsa certificatului de
performanță energetică. (Minuta ședinței din data de
28.07.2014) .............................................................103
12
4.4 Înscrierea în cartea funciară a construcțiilor edificate
anterior anului 2001 fără autorizație de construire.
(Minuta ședinței din data de 04.08.2014)....................105
4.5 Existența unor neconcordanțe între descrierea
construcției din cartea funciară și cea din actele
doveditoare ale actului de proprietate. (Minuta ședinței
din data de 24.11.2014) ...........................................107
4.6 Necesitatea documentației cadastrale pentru
radierea unei construcții înscrise în sistemul integrat de
cadastru și carte funciară. (Minuta ședinței din data de
09.12.2014) .............................................................108
4.7 Înscrierea în cartea funciară a panourilor fotovoltaice.
(Minuta ședinței din data de 17.02.2015)...................109
4.8 Notarea autorizației de construire în cartea funciară.
(Minuta ședinței din data de 20.07.2015)....................111
4.9 Modul de evidențiere în cartea funciară a
construcțiilor fără acte doveditoare ale dreptului de
proprietate. (Minuta ședinței din datele de 27.10.2015,
03.11.2015 și 11.01.2016).........................................113
4.10 Modul de dobândire a dreptului de proprietate
asupra construcțiilor; înscrisul apt de înscriere a dreptului
de proprietate asupra construcțiilor în cartea funciară.
(Minuta ședinței din data de 26.01.2016)....................115
4.11 Actualizarea documentației cadastrale; radierea unei
construcţii din sistemul integrat de cadastru şi carte
funciară. (Minuta ședinței din data de 18.04.2016)......117
4.12 Analiza unei situații particulare privind înscrierea
unei construcții în cartea funciară care a făcut obiectul
13
unui contract de vânzare. (Minuta ședinței din data de
13.02.2017)..............................................................119
5. ASPECTE DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ ÎN
CAZUL CONSTRUCȚIILOR DE TIP CONDOMINIU...121
5.1 Solicitarea extraselor de carte funciară în cazul
încheierii de acte notariale cu privire la unitățile
individuale. (Minuta ședinței din data de 29.10.2013)..121
5.2 Apartamentarea unei construcții în baza unui act de
partaj judiciar. (Minuta ședinței din data de 16.12.2013)..122
5.3 Solicitarea extraselor de carte funciară în cazul
încheierii de acte notariale cu privire la unitățile
individuale; modul de efectuare a înscrierilor în cărțile
funciare colective. (Minuta ședințelor din data de
31.03.2014 și 07.04.2014) ........................................123
5.4 Modul de soluționare a unor cereri având ca obiect
înscrierea în cartea funciară a operațiunii de
apartamentare. (Minuta ședințelor din data de 31.03.2014
și 07.04.2014) .........................................................124
5.5 Eliberarea extraselor de autentificare cu privire la
cartea funciară a terenului pe care este amplasat un
condominiu și cu privire la cotele – părți din drumurile de
acces și părțile și dependințele comune. (Minuta ședinței
din data de 02.06.2014) ...........................................125
5.6 Tipul extraselor solicitate în cazul autentificării
actelor juridice ce privesc unități individuale dintr-un
condominiu. (Minuta ședinței din data de 02.06.2014).126
5.7 Înscrierea în cartea funciară a unei unități
individuale. (Minuta ședinței din data de 28.07.2014)..127
14
5.8 Lipsa mențiunilor în actul juridic în temeiul căruia se
solicită înscrierea în cartea funciară a unității individuale
cu privire la cota-parte din dreptul de folosință asupra
terenului pe care este edificat condominiul din care face
parte aceasta. (Minuta ședinței din data de 28.07.2014)..127
5.9 Procedura de actualizare a informațiilor din cărțile
funciare colective. (Minuta ședinței din data de
16.09.2014) .............................................................128
5.10 Apartamentarea unei construcții grevată de un drept
de uzufruct viager ce urmează să fie menținut numai
asupra unei unități individuale rezultate din apartamentare.
(Minuta ședinței din data de 24.11.2014)....................129
5.11 Necesitatea obținerii unui certificat de urbanism
pentru încheierea unor acte notariale. (Minuta ședinței din
data de 10.11.2014) .................................................130
5.12 Posibilitatea reapartamentării unei construcții de tip
condominiu fără acordul creditorilor ipotecari, respectiv
fără modificarea cotelor - părți aferente apartamentelor
ipotecate. (Minuta ședinței din data de 24.03.2015).....133
5.13 Necesitatea extraselor din cartea funciară a
terenurilor pe care sunt amplasate construcțiile de tip
condominiu în cazul încheierii unui act notarial care
privește o unitate individuală; procedura de înscriere în
cartea funciară colectivă – a terenului. (Minuta ședinței
din data de 20.07.2015) ...........................................134
5.14 Încheierea actelor de dispoziție cu privire la terenul
aflat în coproprietate forțată pe care este edificată
construcția de tip condominiu. (Minuta ședinței din data
de 08.12.2015) ........................................................135
15
5.15 Întabularea dreptului de proprietate în cartea
funciară a terenului pe care este edificat un condominiu
asupra cotei-părți de teren aferente unei unități
individuale. (Minuta ședinței din data de 11.01.2016)..136
5.16 Posibilitatea înstrăinării separate a dreptului de
proprietate asupra cotei părți de teren aferentă unității
individuale și a dreptului de proprietate asupra acesteia.
(Minuta ședinței din data de 26.01.2016)....................137
5.17 Aspecte privind încheierea unui act de
reapartamentare a unui condominiu. (Minuta ședinței din
data de 09.02.2016) .................................................138
5.18 Procedura de înscriere a dreptului de proprietate
asupra unităților individuale situate în condominii și a
cotelor - părți din părțile comune corespunzătoare
acestora. (Minuta ședinței din data de 15.03.2016)......140
5.19 Necesitatea unui extras din cartea funciară a
terenului pe care este amplasată construcția de tip
condominiu, în vederea încheierii unui act juridic care
privește dreptul de proprietate exclusivă asupra unității
individuale și dreptul de proprietate comună forţată şi
perpetuă asupra părţilor comune. (Minuta ședinței din
data de 21.03.2016) .................................................142
5.20 Efectuarea înscrierilor în cartea funciară a terenului
aferent unei unități individuale amplasate într-o
construcție de tip condominiu. (Minuta ședinței din data
de 09.05.2012) ........................................................144
5.21 Efectuarea formalităților de publicitate imobiliară în
cazul unităților individuale amplasate în construcții de tip
condominiu; obligativitatea menționării în contractul de
16
vânzare a unității individuale a numărului cadastral și de
carte funciară al terenului pe care este amplasat condominiul.
(Minuta ședinței din data de 25.05.2016)....................145
5.22 Posibilitatea înstrăinării separate a dreptului de
proprietate asupra cotei părți de teren aferentă unității
individuale și a dreptului de proprietate asupra acesteia.
(Minuta ședinței din data de 03.08.2016)....................147
5.23 Prima înregistrare a unităților individuale situate în
condominii. (Minuta ședinței din data de 20.03.2017)..149
5.24 Operațiunile de publicitate imobiliară în cazul unui
contract de vânzare a unui bun viitor cu procurator de
fonduri prin donație, având ca obiect o unitate individuală
dintr-o construcție - condominiu ce se va edifica în viitor.
(Minuta ședinței din data de 10.04.2017)....................151
5.25 Efectuarea înscrierilor în cartea funciară a terenului
pe care este amplasată o construcție de tip condominiu, în
situația încheierii unui act translativ de proprietate având
ca obiect o unitate individuală și cotele părți din părțile
comune ale clădiriiși din terenul aferent. (Minuta ședinței
din data de 18.04.2017) ...........................................154
6. ALIPIREA ȘI DEZLIPIREA IMOBILELOR
ÎNSCRISE ÎN CARTEA FUNCIARĂ............................156
6.1 Forma actelor de dezlipire/alipire a imobilelor cerută
pentru înscrierea în cartea funciară. (Minuta ședinței din
data de 16.12.2013) .................................................156
6.2 Dezmembrarea imobilelor în situația în care
suprafața din documentația cadastrală recepționată este
diferită de cea menționată în actele de proprietate.
(Minuta ședinței din data de 10.03.2014)....................157
17
6.3 Tipul extrasului ce trebuie solicitat de notarul public
la autentificarea actelor de alipire și de dezlipire. (Minuta
ședinței din data de 09.12.2014)................................158
6.4 Necesitatea certificatului de urbanism în cazul
alipirilor și dezlipirilor. (Minuta ședinței din data de
17.02.2015) .............................................................159
6.5 Posibilitatea dezmembrării unui teren înscris în
cartea funciară, afectat de suprapunere cu un alt teren
înscris în cartea funciară, în două loturi, un lot afectat de
suprapunere și un lot fără suprapunere. (Minuta ședinței
din data de 03.03.2015) ...........................................161
6.6 Dezlipirea unui imobil grevat de un uzufruct viager
în două imobile; restrângerea dreptului de uzufruct cu
privire la un singur imobil rezultat în urma dezlipirii.
(Minuta ședinței din data de 24.03.2015)....................162
6.7 Emiterea unui referat de completare prin care se
solicită atașarea referatului inspectorului de cadastru în
original, în vederea înscrierii unui act de dezlipire în cartea
funciară. (Minuta ședinței din data de 04.05.2015)......163
6.8 Necesitatea certificatului de urbanism în cazul
dezmembrării și partajării unui teren extravilan în trei
loturi. (Minuta ședinței din data de 13.10.2015)...........164
6.9 Forma acordului instituției bancare, titulară a unui
drept de ipotecă și interdicții – obligații de a nu face, la
încheierea actelor de alipire și dezlipire ale imobilului
ipotecat. (Minuta ședinței din data de 08.12.2015)......167
6.10 Atribuirea unui număr cadastral pentru mai multe
parcele de teren alăturate prin întocmirea unei
18
documentații cadastrale de primă înregistrare. (Minuta
ședinței din data de 04.04.2016)................................168
6.11 Posibilitatea divizării din punct de vedere material
prin dezmembrare a terenurilor aflate în proprietatea unei
obști. (Minuta ședinței din data de 09.05.2016)...........169
6.12 Necesitatea acordului în formă autentică la alipirea /
dezlipirea imobilelor grevate de sarcini. (Minuta ședinței
din data de 07.06.2016) ...........................................171
6.13 Alipirea unor imobile cu proprietari diferiți (Minuta
ședinței din data de 14.11.2016) ...............................173
7. PUBLICITATEA IMOBILIARĂ REALIZATĂ PRIN
REGISTRELE DE TRANSCRIPȚIUNI - INSCRIPȚIUNI
............................................................................................174
7.1 Înscrierea în registrele de transcripțiuni – inscripțiuni
a unui antecontract de vânzare – cumpărare a unui bun.
(Minuta ședinței din data de 09.12.2014)....................174
7.2 Tariful de eliberare a certificatului de sarcini cu
privire la mai multe imobile ce aparțin aceluiași proprietar
(Minuta ședinței din data de 25.05.2015)....................176
7.3 Necesitatea certificatului de sarcini la autentificarea
actelor prin care se constituie, se modifică sau se stinge
un drept real imobiliar; necesitatea completării
contractelor de vânzare încheiate fără certificat de sarcini
cu încheieri notariale care să conțină numărului unui
certificat obținut ulterior. (Minutele ședințelor din data de
26.01.2016 și 18.04.2016) ........................................177
7.4 Posibilitatea înscrierii în registrele de transcripțiuni și
inscripțiuni a unei ipoteci convenționale având ca obiect
19
un imobil neînscris în cartea funciară. (Minuta ședinței din
data de 04.04.2016) .................................................180
7.5 Necesitatea certificatului de sarcini la autentificarea
actelor prin care se constituie, se modifică sau se stinge
un drept real imobiliar; necesitatea completării
contractelor de vânzare încheiate fără certificat de sarcini
cu încheieri notariale care să conțină numărului unui
certificat obținut ulterior. (Minuta ședinței din data
07.06.2016) .............................................................182
8. ÎNCHEIEREA DE ACTE NOTARIALE EXTRATABULARE
..................................................................................185
8.1 Necesitatea solicitării unor extrase de carte funciară
în vederea înscrierii în cartea funciară a unor acte
încheiate extratabular în unitățile administrativ - teritoriale
în care se realizează lucrări de cadastru general. (Minuta
ședinței din data de 28.05.2014)................................185
8.2 Autentificarea unor acte notariale fără înscrierea în
prealabil în cartea funciară a imobilelor. (Minuta ședinței
din data de 28.05.2014) ...........................................187
8.3 Posibilitatea încheierii unor acte de partaj cu privire
la imobile care nu sunt înscrise în cartea funciară. (Minuta
ședinței din data de 08.09.2014) ...............................188
8.4 Posibilitatea întocmirii de acte translative de
proprietate având ca obiect apartamente neînscrise în
cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 22.09.2014)
................................................................................190
8.5 Efectele juridice ale partajului în unitățile
administrativ-teritoriale în care nu s-au finalizat lucrările
de înregistrare sistematică; posibilitatea autentificării
20
actelor de partaj succesoral sau voluntar fără înscrierea
prealabilă a imobilelor din masa partajabilă în cartea
funciară. (Minuta ședinței din data de 10.11.2014)......192
8.6 Operațiunile de publicitate imobiliară aferente
actelor de partaj imobiliar ce au ca obiect imobile
neînscrise în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de
03.03.2015) .............................................................193
8.7 Înscrierea în cartea funciară a actelor de partaj
încheiate extratabular fără dezlipirea sau alipirea
imobilelor din masa partajabilă. (Minuta ședinței din data
de 20.07.2015) ........................................................197
8.8 Analiza unei încheieri de respingere a unei cereri de
întabulare succesivă a dreptului de proprietate asupra
unui imobil aflat în posesia faptică a vânzătorului. (Minuta
ședinței din data de 21.03.2016)................................199
8.9 Aplicarea în practică a dispozițiilor Legii nr. 18/1991
privind fondul funciar; verificarea condițiilor prevăzute de
lege în vederea înscrierii în cartea funciară; încheierea de
acte juridice extratabulare. (Minuta ședinței din data de
18.04.2017) .............................................................201
9. ÎNSCRIEREA POSESIEI ÎN CARTEA FUNCIARĂ .
...................................................................................205
9.1 Aplicabilitatea dispozițiilor legale privitoare la
înscrierea posesiei în cartea funciară. (Minuta ședinței din
data de 29.10.2013) .................................................205
9.2 Lipsa actului justificativ al titlului dispunătorului sau
autorului succesiunii; posibilitatea întocmirii de acte
translative de proprietate în baza certificatului pentru
atestarea că petentul este cunoscut ca proprietar.
21
(Minuta ședințelor din data de 11.08.2014 și 18.08.2014)
...............................................................................206
9.3 Posibilitatea întocmirii unui act de partaj al unor
terenuri deținute în baza unui certificat de moștenitor
eliberat în baza posesiei faptice. (Minuta ședinței din data
de 08.09.2014) ........................................................209
9.4 Încheierea actelor notariale pe baza posesiei
exercitate sub nume de proprietar. (Minuta ședinței din
data de 17.02.2015) .................................................210
9.5 Refuzul unor primării de a elibera anexele
protocolului de colaborare încheiat între ANCPI și UNNPR
cu privire la posesorul cunoscut ca proprietar. (Minuta
ședinței din data de 03.08.2015) ...............................213
9.6 Înscrierea actelor notariale încheiate în temeiul
posesiei exercitate sub nume de proprietar necontestat,
cu privire la imobile situate în zona de aplicare a
Decretului - Lege nr. 115/1938 pentru unificarea
dispozițiilor privitoare la cărțile funciare (Minuta ședinței
din data de 08.12.2015) ...........................................214
9.7 Posibilitatea notării posesiei în cartea funciară în
cazul proprietății private, în lipsa actelor de proprietate
(Minutele ședinței din datele de 08.12.2015 și 04.04.2016)
................................................................................218
9.8 Emiterea certificatului de moștenitor în situația în
care nu se prezintă un act justificativ al titlului autorului
succesiunii. (Minuta ședinței din data de 04.04.2016)..225
9.9 Înscrierea în cartea funciară a actelor juridice
translative având ca obiect posesia de fapt asupra unui
imobil, înscrisă ca urmare a lucrărilor de înregistrare în
22
cadastru și cartea funciară realizate la cerere. (Minuta
ședinței din data de 10.04.2017) ...............................228
10. ASPECTE PRIVITOARE LA EXTRASELE DE CARTE
FUNCIARĂ.. ..............................................................234
10.1 Posibilitatea redepunerii unei cereri de eliberare a
extrasului fără plata unui nou tarif. (Minuta ședinței din
data de 29.10.2013) .................................................234
10.2 Posibilitatea efectuării unor înscrieri succesive în
cadrul aceluiași termen de eliberare a cererii de înscriere
în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de
29.10.2013) .............................................................235
10.3 Regimul juridic al blocării cărții funciare ca urmare a
solicitării unui extras de carte funciară pentru
autentificare. (Minuta ședinței din data 13.11.2013)....236
10.4 Obligativitatea de a atașa o copie a extrasului de
carte funciară de autentificare la cererea de înscriere a
actului notarial. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014)
................................................................................239
10.5 Posibilitatea autentificării unor acte juridice în baza
unor copii ”in extenso” ale cărții funciare. (Minuta ședinței
din data de 28.05.2014) ...........................................239
10.6 Efectuarea mai multor operațiuni notariale în baza
aceluiași extras de carte funciară pentru autentificare
(Minuta ședinței din data de 04.08.2014)....................240
10.7 Efectul blocării cărții funciare ca urmare a solicitării
unui extras de carte funciară pentru autentificare. (Minuta
ședinței din data de 08.09.2014) ...............................243
23
10.8 Încheierea unor acte juridice succesive în baza
aceluiași extras de carte funciară pentru autentificare.
(Minuta ședinței din data de 29.09.2014)....................245
10.9 Încheierea unor acte juridice distincte având ca
obiect cote – părți dintr-un teren în baza aceluiași extras
de carte funciară pentru autentificare. (Minuta ședinței din
data de 14.01.2015) .................................................247
10.10 Posibilitatea intabulării dreptului de proprietate
transmis succesiv, prin două contracte de vânzare
autentificate în aceeași zi, care au avut la bază un singur
extras de carte funciară. (Minuta ședinței din data de
25.05.2015) .............................................................249
10.11 Necesitatea modificării formularului de extras de
carte funciară de informare. (Minuta ședinței din data de
20.07.2015) .............................................................250
10.12 Tipul extrasul de carte funciară necesar la încheierea
în formă autentică a unui antecontract ce are ca obiect un
bun imobil. (Minuta ședinței din data de 03.08.2015)...251
10.13 Posibilitatea vizualizării cererilor de eliberare a
extraselor de carte funciară pentru autentificare, solicitate
prin registrul general de intrare electronic. (Minuta
ședinței din data de 26.01.2016) ...............................254
10.14 Imposibilitatea eliberării unui extras de cartea
funciară datorată necesității reconstituirii cărții funciare.
(Minuta ședinței din data de 09.02.2016)....................255
10.15 ”Legarea” cererilor având ca obiect eliberarea
extraselor de carte funciară. (Minuta ședinței din data de
01.03.2016) .............................................................256
24
10.16 Elementele de identificare a imobilului în cererea de
eliberare a extrasului de carte funciară pentru autentificare.
(Minuta ședinței din data de 15.03.2016)....................257
10.17 Posibilitatea eliberării de extrase de carte funciară
pentru autentificare privind alte cote-părți ale aceluiași
drept, în perioada de valabilitate a extrasului de carte
funciară pentru autentificarea unui act juridic ce are ca
obiect o cotă-parte din dreptul real. (Minuta ședinței din
data de 04.04.2016) .................................................259
10.18 Eliberarea extraselor de carte funciară on-line pentru
cărțile funciare neconvertite în sistemul informatic integrat
de cadastru și carte funciară. (Minuta ședinței din data de
04.04.2016) .............................................................260
10.19 Extrasele de carte funciară necesare pentru
acordarea garanțiilor în cadrul programului “Prima Casă”.
(Minuta ședinței din data de 04.04.2016) ...................261
10.20 Posibilitatea eliberării unui extras de carte funciară
pentru autentificare anterior soluționării unei cereri de
înscriere cu privire la imobilul în cauză. (Minuta ședinței
din data de 18.04.2016) ...........................................262
10.21 Încheierea unor contracte având ca obiect cote-părți
distincte din dreptul de proprietate asupra aceluiași imobil
în temeiul aceluiași extras de cartea funciară pentru
autentificare. (Minuta ședinței din data de 14.07.2016)..263
10.22 Posibilitatea eliberării unui extras de carte funciară
pentru autentificare cât timp o cerere de înscriere este în
curs de soluționare. (Minuta ședinței din data de
27.09.2016) .............................................................265
25
10.23 Refuzul unor entități de a lua în considerare
extrasele de carte funciară pentru informare cu semnătură
electronică. (Minuta ședinței din data de 03.10.2016)..266
10.24 Imposibilitatea eliberării unui extras de carte
funciară generată de necesitatea rectificării conversiei cărții
funciare. (Minuta ședinței din data de 28.11.2016)......267
10.25 Încheierea unui act de dezmembrare urmat de un
contract de partaj sau de vânzare, în baza aceluiași extras
de carte funciară pentru autentificare. (Minuta ședinței din
data de 28.11.2016) .................................................268
10.26 Posibilitatea utilizării extraselor de carte funciară
solicitate on-line la încheierea actelor autentice notariale.
(Minuta ședinței din data de 13.02.2017)....................269
10.27 Procedura de eliberare a extraselor de carte funciară
cu privire la imobile înscrise în partidă cadastrală, conform
prevederilor legale de la data înscrierii; necesitatea
conversiei cărții funciare în format digital în vederea
eliberării extraselor de carte funciară. (Minuta ședinței din
data de 20.03.2017) .................................................270
10.28 Autentificarea actelor notariale ulterior înregistrării
cererilor de eliberare a extraselor, dar anterior comunicării
acestora, în baza unor copii ale cărților funciare;
solicitarea în vederea autentificării unor acte translative de
proprietate a unor înscrisuri prevăzute de lege sub
sancțiunea nulității absolute. (Minuta ședinței din data de
06.03.2017) .............................................................273
10.29 Lipsa semnăturii electronice de pe extrasele de carte
funciară eliberate notarilor publici prin intermediul
platformei on-line eTerra3; data eliberării extraselor prin
26
intermediul platformei on-line eTerra3. (Minuta șediței din
data de 20.03.2017) .................................................278
10.30 Eliberarea extraselor de carte funciară pentru
unitățile individuale amplasate in construcții de tip
condominiu și pentru cotele parți din terenul aferent
acestora. (Minutele ședințelor din data de 20.03.2017 și
10.04.2017) .............................................................280
10.31 Autentificarea actelor notariale ulterior înregistrării
cererilor de eliberare a extraselor, dar anterior comunicării
acestora, în baza unor copii ale cărților funciare. (Minuta
ședinței din data de 20.03.2017)................................282
10.32 Lipsa semnăturii electronice de pe extrasele de carte
funciară comunicate on-line. (Minuta ședinței din data de
10.04.2017) .............................................................284
10.33 Utilizarea extraselor de carte funciară pentru
autentificare comunicate prin fax, la încheierea actelor
notariale. (Minuta ședinței din data de 10.04.2017).....284
10.34 Posibilitatea încheierii unor acte juridice succesive în
temeiul aceluiași extras de carte funciară pentru
autentificare; înregistrarea în Registrul general de intrare
electronic a unor cereri de înscrieri succesive. (Minuta
ședinței din data de 10.04.2017)................................287
10.35 Autentificarea actelor notariale ulterior înregistrării
cererilor de eliberare a extraselor, dar anterior comunicării
acestora, în baza unor copii ale cărților funciare. (Minuta
ședinței din data de 20.03.2017) ...............................288
10.36 Îndreptarea mențiunilor referitoare la adresa poștală
din cartea funciară a terenului pe care este amplasată
construcția de tip condominiu, în vederea eliberării
27
extrasului din cartea funciară a terenului. (Minuta ședinței
din data de 18.04.2017) ...........................................291
11. TARIFAREA UNOR CERERI PRIVIND FURNIZAREA
SERVICIILOR DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ........293
11.1 Procedura aplicabilă și tariful aferent certificatelor de
sarcini. (Minuta ședinței din data de 16.12.2013).........293
11.2 Restituirea tarifului de publicitate imobiliară. (Minuta
ședinței din data de 14.04.2014) ...............................294
11.3 Modul de tarifare al extraselor de carte funciară în
cazul cărților funciare de superficie. (Minuta ședinței din
data de 14.04.2014) .................................................295
11.4 Tariful perceput pentru întabularea nudei proprietăți
și a dreptului de uzufruct. (Minuta ședinței din data de
28.05.2014) .............................................................296
11.5 Tarifarea cererii de înscriere a cesiunii de creanțe
ipotecare. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014).....297
11.6 Modul de calcul al tariful de urgență perceput în vederea
înscrierii în cartea funciară a unui act de apartamentare.
(Minuta ședinței din data de 29.09.2014)....................298
11.7 Tariful de radiere a dreptului de ipotecă în cazul
stingerii acesteia prin confuziunea calității de creditor
ipotecar și proprietar al bunului ipotecat. (Minuta ședinței
din data de 22.10.2014) ...........................................299
11.8 Tariful aferent înscrierii în cartea funciară a unui
contract de vânzare a unei unități individuale, rezultate
din apartamentarea unei case de locuit. (Minuta ședinței
din data de 09.12.2014) ...........................................300
28
11.9 Tarifele de înscriere a servituții de trecere în cartea
funciară a fondului aservit și în cea a fondului dominant.
(Minuta ședinței din data de 02.02.2015)....................300
11.10 Tariful aferent întabulării dreptului de proprietate în
baza unui act de partaj prin care se distribuie o cotă-parte
din dreptul real asupra unui bun imobil. (Minuta ședinței
din data de 17.02.2015) ...........................................302
11.11 Tariful pentru întabularea dreptului de proprietate
asupra unor imobile transmise din patrimoniul societății
absorbite în cel al societății absorbante, ca urmare a
reorganizării prin fuziune. (Minuta ședinței din data de
03.03.2015) .............................................................303
11.12 Tarifele de publicitate imobiliară datorate de
practicienii în insolvență pentru operațiuni privind
desfășurarea procedurii insolvenței unei societăți
comerciale. (Minuta ședinței din data de 16.03.2015)..304
11.13 Modul de calcul al tarifului de urgență în cazul
operațiunilor de publicitate imobiliară ce au la bază un
contract de credit garantat cu trei contracte de ipotecă ce
au ca obiect imobile situate în circumscripția unor birouri
teritoriale diferite, constituite de trei instituții de credit
distincte. (Minuta ședinței din data de 25.05.2015).....306
11.14 Modul de stabilire al tarifului de publicitate imobiliară
în cazul transmiterii unei construcții care nu a fost
dezmembrată pe apartamente, aflate în proprietate
exclusivă. (Minuta ședinței din data de 08.09.2015).....307
11.15 Modul de calcul al tarifului de publicitate imobiliară
în cazul unui act juridic care are ca obiect mai multe
29
imobile. (Minuta ședințelor din datele de 27.10.2015 și
03.11.2015) .............................................................308
11.16 Modul de tarifare a notării mențiunii că imobilele
dobândite fac parte din patrimoniul de afectațiune al unei
persoane fizice autorizate. (Minuta ședinței din data de
17.11.2015) .............................................................310
11.17 Posibilitatea utilizării tarifului achitat în vederea
eliberării unui certificat de sarcini ce nu a fost eliberat
întrucât imobilul era înscris în cartea funciară, la emiterea
unui extras de carte funciară pentru autentificare. (Minuta
ședinței din data de 09.02.2016) ...............................312
11.18 Tariful perceput pentru radierea notării cesiunii de
creanță ipotecară solicitată concomitent cu radierea
ipotecii cesionate. (Minuta ședinței din data de
09.02.2016) .............................................................313
11.19 Tariful de publicitate imobiliară perceput pentru
rectificarea unei înscrieri în sensul radierii dobânditorului și
activării înscrierii vechiului proprietar în temeiul unei
convenții de rezoluțiune a contractului. (Minuta ședinței
din data de 04.04.2016) ...........................................314
11.20 Tariful perceput pentru rectificarea cărții funciare în
baza unei convenții de rezoluțiune a contractului de
vânzare; radierea unui litigiu din cartea funciară. (Minuta
ședinței din data de 09.05.2016) ...............................316
11.21 Stabilirea tarifelor de publicitate imobiliară în cazul
actelor translative de proprietate care au ca obiect mai
multe imobile. (Minutele ședințelor din data de 07.06.2016
și 14.07.2016) .........................................................319
30
11.22 Tariful perceput în vederea radierii cesiunii de
creanță ipotecară concomitent cu radierea dreptului de
ipotecă. (Minuta ședinței din data de 03.08.2016).......325
11.23 Calculul tarifului de publicitate imobiliară pentru
întabularea în baza unui act de partaj prin care se
transmite dobânditorului o cotă - parte din dreptul de
proprietate asupra unui bun imobil. (Minuta ședinței din
data de 03.08.2016)..................................................327
11.24 Stabilirea tarifului de publicitate imobiliară în situația
în care se solicită întabularea succesivă a unor acte
translative de proprietate. (Minuta ședinței din data de
14.11.2016) .............................................................328
11.25 Tariful pentru radierea unui drept de ipotecă, în situația
în care imobilul grevat a făcut obiectul unui act de dare în
plată. (Minuta ședinței din data de 14.11.2016)...........330
11.26 Modul de calcul al tarifului de publicitate imobiliară
în regim normal și în regim de urgență în cazul unui act
juridic ce are ca obiect mai multe imobile înscrise în cartea
funciară. (Minuta ședinței din data de 31.01.2017)......331
11.27 Tariful perceput pentru eliberarea unui certificat de
sarcini în cazul unor terenuri prevăzute într-un titlu de
proprietate în care figurează mai mulți coproprietari și mai
multe parcele de teren. (Minuta ședinței din data de
06.03.2017) .............................................................334
11.28 Modul de tarifare al redepunerii unei cereri de
înscriere soluționată prin încheiere de respingere. (Minuta
ședinței din data de 20.03.2017) ...............................336
11.29 Menționarea în cererea de înscriere a valorii la care
s-a raportat notarul public în vederea calculării tarifului de
31
publicitate imobiliară. (Minuta ședinței din data de
10.04.2017) .............................................................338
12. ÎNSCRIEREA ÎN CARTEA FUNCIARĂ ÎN BAZA
CERTIFICATULUI DE MOȘTENITOR.........................340
12.1 Necesitatea prezentării actului de lichidare a
comunității legale în vederea întabulării în baza
certificatului de moștenitor. (Minuta ședinței din data de
29.10.2013) .............................................................340
12.2 Întabularea unui imobil deținut în baza unui înscris
sub semnătură privată. (Minuta ședinței din data de
16.12.2013) .............................................................341
12.3 Necesitatea certificatului de sarcini în vederea
înscrierii în cartea funciară în baza certificatului de
moștenitor, emis cu privire la imobile neînscrise în cartea
funciară. (Minuta ședinței din data de 15.06.2015)......342
12.4 Prima înregistrare a imobilelor în baza certificatului
de moștenitor; forța probantă a certificatului de
moștenitor. (Minuta ședinței din data de 13.10.2015)..343
12.5 Înscrierea în cartea funciară în temeiul certificatului
de moștenitor; notarea actului de lichidare a regimului
comunității de bunuri. (Minutele ședințelor din data de
04.04.2016, 18.04.2016 și 09.05.2016).......................347
12.6 Înscrierea în cartea funciară în temeiul unui certificat
de moștenitor precedat de un contract de donație a
drepturilor succesorale. (Minuta ședinței din data de
25.05.2016) .............................................................351
12.7 Înscrierea în cartea funciară în temeiul unui certificat
de moștenitor precedat de un contract de vânzare a
32
drepturilor succesorale. (Minuta ședinței din data
25.05.2016) .............................................................354
12.8 Deschiderea cărții funciare a imobilului in temeiul
unui certificat de moștenitor eliberat înainte de intrarea în
vigoare a noului Cod civil, în baza posesiei faptice. (Minuta
ședinței din data 27.09.2016) ....................................355
12.9 Precizarea cotelor-părți din dreptul de proprietate ce
revin moștenitorilor în cuprinsul certificatului de
moștenitor. (Minuta ședinței din data 14.11.2016).......357
12.10 Emiterea unui certificat de moștenitor de pe urma
unui defunct în favoarea căruia s-a eliberat un titlu de
proprietate, în temeiul Legii nr. 18/1991 privind fondul
funciar, cu privire la un imobil situat într-o unitate administrativ
- teritorială în care s-au realizat lucrări de înregistrare
sistematică. (Minuta ședinței din 28.11.2016)..............358
12.11 Operațiuni de publicitate imobiliară în cazul vânzării
unei moșteniri; individualizarea imobilului printr-un număr
de carte funciară; necesitatea solicitării în prealabil
încheierii contractului a unui extras de carte funciară
pentru autentificare; înscrierea în cartea funciară a
cumpărătorului drepturilor succesorale. (Minuta ședinței
din data de 30.01.2017) ...........................................360
12.12 Analiza unui caz particular privind înscrierea în
cartea funciară în temeiul unor certificate de moștenitor.
(Minuta ședinței din data de 13.02.2017) ...................362
12.13 Notarea cotelor de contribuție la dobândirea bunului
comun în temeiul actului de lichidare; tariful de publicitate
imobiliară aferent. (Minuta ședinței din data de
10.04.2017) .............................................................363
33
13. ASPECTE DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ ÎN
CAZUL PARTAJULUI IMOBILIAR.............................367
13.1 Necesitatea acordului soțului unui copartajant
pentru înscrierea în cartea funciară a dreptului de
proprietate exclusivă în favoarea celuilalt soț. (Minuta
ședințelor din data de 31.03.2014 și 07.04.2014)........367
13.2 Soluționarea unei cereri de înscriere unui act de
partaj cu privire la o construcție edificată de către soți în
timpul căsătoriei pe un teren aflat în proprietatea
exclusivă a unui soț. (Minuta ședinței din data de
03.03.2015) .............................................................367
13.3 Necesitatea dovezii achitării impozitului pe veniturile
din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul
personal în cazul înscrierii în cartea funciară a unui drept
real în baza unui act de partaj. (Minuta ședinței din data
de 03.03.2015) ........................................................368
13.4 Necesitatea unui certificat de sarcini la autentificarea
unui act de partaj cu privire la imobile neînscrise în cartea
funciară. (Minuta ședinței din data de 29.06.2015)......370
13.5 Soluționarea unei cereri de întabulare a unui act de partaj
voluntar. (Minuta ședinței din data de 20.07.2015)......371
13.6 Tipul extrasului necesar la autentificarea unui
contract de partaj voluntar fără dezmembrarea imobilelor
din masa partajabilă, încheiat în aceeași zi cu emiterea
certificatului de moștenitor. (Minuta ședinței din data de
03.08.2016) .............................................................372
13.7 Autentificarea unui act de partaj voluntar având ca
obiect un imobil neînscris în cartea funciară în temeiul
34
unui certificat de sarcini. (Minuta ședinței din data de
16.08.2016) .............................................................376
13.8 Înscrierea succesivă în cartea funciară în baza unui
act de partaj judiciar și a unui contract de vânzare.
(Minuta ședinței din data de 18.04.2017) ...................378
14. ASPECTE DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ PRIVIND
ÎNSCRIEREA PRIVILEGIILOR ȘI A IPOTECILOR....381
14.1 Înscrierea provizorie a dreptului de ipotecă. (Minuta
16.12.2013) .............................................................381
14.2 Posibilitatea ipotecării dreptului de servitute de
trecere. (Minuta 16.12.2013) ....................................382
14.3 Înscrierea în cartea funciară a privilegiului imobiliar
în favoarea asociației de proprietari. (Minuta ședinței din
data de 10.03.2014) .................................................382
14.4 Extinderea dreptului de ipotecă înscris inițial asupra
terenului cu privire la construcțiile edificate ulterior.
(Minuta ședinței din data de 28.05.2014)....................384
14.5 Înscrierea ipotecii legale a promitentului achizitor
pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca
obiect un imobil înscris în cartea funciară. (Minuta ședinței
din data de 28.05.2014) ...........................................385
14.6 Notarea unor interdicții aferente unui contract de
ipotecă. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014).......386
14.7 Aspecte de publicitate imobiliară privitoare la
înscrierea ipotecii. (Minuta ședinței din data de
28.05.2014) .............................................................387
14.8 Termenul de înscriere a ipotecii legale a
promitentului achizitor pentru restituirea avansului plătit
35
din prețul vânzării. (Minuta ședinței din data de
28.07.2014) .............................................................388
14.9 Posibilitatea înscrierii unei ipoteci legale, născute
pentru o datorie a fostului proprietar – debitor în cadrul
dosarului de executare silită, asupra imobilului ce face
obiectul actului de adjudecare. (Minuta ședinței din data
de 22.09.2014) ........................................................390
14.10 Necesitatea acordului titularului dreptului de
proprietate asupra terenului, beneficiar al interdicției de
grevare cu sarcini, cu privire la constituirea dreptului de
ipotecă a dreptului de superficie. (Minuta ședinței din data
de 20.10.2014) ........................................................391
14.11 Operațiuni de publicitate imobiliară în cazul unui act
adițional la un contract de ipotecă, care are ca obiect
înlocuirea obligației rezultate din convenția de credit
inițială constând în schimbarea monedei creditului și
stabilirea diferenței de credit rămasă neachitată în noua
monedă; notarea modificării sumei și a monedei aferente
creditului; notarea strămutării dreptului de ipotecă ca
urmare a novației cu menționarea noului creditor.
(Minutele ședințelor din data de 20.10.2014 și
04.05.2015) .............................................................393
14.12 Procedura de notare în cartea funciară a mențiunii
de menținere a ipotecii și tariful aferent. (Minuta ședinței
din data de 09.12.2014) ...........................................398
14.13 Întabularea ipotecii legale pentru restul de preț în cazul
unui contract de vânzare în cuprinsul căruia se menționează
că prețul se achită la data autentificării prin virament
bancar. (Minuta ședinței din data de 09.12.2014)........400
36
14.14 Renunțarea la înscrierea în cartea funciară a
dreptului de ipotecă legală în favoarea vânzătorului pentru
plata restului de preț. (Minuta ședinței din data de
09.12.2014) .............................................................401
14.15 Termenul în care se poate solicita înscrierea ipotecii
legale pentru restituirea avansului plătit promitentului-
vânzător conform art. 2386 pct. 2 din Codul civil. (Minuta
ședinței din data de 16.12.2014) ...............................403
14.16 Procedura de înscriere a dreptului de ipotecă asupra
unui imobil fond dominant în favoarea căruia s-a constituit
un drept de servitute de trecere. (Minuta ședinței din data
de 17.02.2015) ........................................................405
14.17 Înscrierea ipotecii asupra chiriilor sau arenzilor
produse de un imobil și asupra indemnizațiilor plătite în
temeiul unor contracte de asigurare cu privire la plata
acestora. (Minuta ședinței din data de 03.03.2015)......406
14.18 Restrângerea dreptului de ipotecă înscris în cartea
funciară asupra întregului imobil cu privire la o cotă –
parte din dreptul de proprietate asupra acestuia. (Minuta
ședinței din data de 16.03.2015) ...............................408
14.19 Radierea unor interdicții convenite în favoarea
vânzătorului pe întreaga durată de valabilitate a unui
drept de ipotecă imobiliară constituit în favoarea
împrumutătorilor cumpărătorului. (Minuta ședinței din
data de 20.07.2015) .................................................410
14.20 Procedura de înscriere a dreptului de ipotecă legală
constituit în favoarea promitentului – cumpărător conform
art. 2386 pct. 2 din Codul civil; conținutul documentației
atașate cererii de redepunere a unei cereri de înscriere
37
respinse; obligativitatea soluțiilor adoptate de comisie în
diverse probleme de practică neunitară pentru registratorii
de carte funciară din cadrul birourilor teritoriale. (Minuta
ședinței din data de 08.09.2015) ...............................412
14.21 Înscrierea dreptului de ipotecă legală a vânzătorului
pentru restul de preț conforma art. 2386 pct. 1 din Codul
civil. (Minuta ședinței din data de 22.09.2015).............416
14.22 Întabularea ipotecii asupra unui bun viitor,
constituite în condițiile Legii nr. 190/1999 privind creditul
ipotecar pentru investiţii imobiliare. (Minuta ședințelor din
data de 27.10.2015 și 03.11.2015).............................419
14.23 Notarea mențiunii de menținere a ipotecii. (Minuta
ședințelor din data de 27.10.2015 și 03.11.2015)........420
14.24 Operațiunile de publicitate imobiliară și tarifele
aferente unor operațiuni de refinanțare a unor credite
ipotecare; încheierea unor acte adiționale privind
modificarea sumei garantate și a monedei aferente
creditului; tarifarea unui nou contract de ipotecă încheiat
în vederea refinanțării; necesitatea certificatelor de
atestare fiscală la încheierea actelor adiționale la
contractele de ipotecă sau a unor noi contracte de
ipotecă. (Minuta ședinței din data de 11.01.2016).......421
14.25 Posibilitatea autentificării succesive a unor contracte
de ipotecă de către notari publici diferiți în baza aceluiași
extras de carte funciară pentru autentificare, încheiate de
către debitor cu creditori diferiți; cesiunea și schimbarea
rangului ipotecilor. (Minuta ședinței din data de
26.01.2016) .............................................................424
38
14.26 Înscrierea transferului dreptului de ipotecă ca
urmare a fuziunii prin absorbție a instituțiilor de credit;
radierea dreptului de ipotecă înscris în favoarea
instituțiilor creditoare absorbite. (Minuta ședinței din data
de 26.01.2016) ........................................................426
14.27 Înscrierea din oficiu a ipotecii legale pentru restul de
preț în favoarea vânzătorului; posibilitatea completării
dosarul cererii de înscriere în lipsa unui referat de
completare emis de biroul teritorial. (Minuta ședinței din
data 26.01.2016) .....................................................428
14.28 Modificarea monedei sumei garantate cu un drept
de ipotecă; novarea creditorului. (Minuta ședinței din
data de 09.02.2016) .................................................430
14.29 Efectele notării promisiunii de ipotecare și ale
intenției de ipotecare. (Minuta ședinței din data de
01.03.2016) .............................................................431
14.30 Radierea unui drept de privilegiu pentru restul de
preț înscris în cartea funciară înainte de intrarea în vigoare
a noului Cod civil. (Minuta ședinței din data de
21.03.2016) .............................................................434
14.31 Înscrierea ipotecii legale în favoarea vânzătorului
pentru restul de preț. (Minuta ședinței din data de
21.03.2016) .............................................................436
14.32 Înscrierea ipotecii legale în favoarea vânzătorului
pentru restul de preț. (Minuta ședinței din data de
21.03.2016) .............................................................438
14.33 Soluționarea unei cereri de înscriere a dreptului de
ipotecă. (Minuta ședinței din data de 21.03.2016).......439
39
14.34 Necesitatea acordului creditorului ipotecar la
înscrierea în cartea funciară a unui act de partaj având ca
obiect imobilul grevat de dreptul de ipotecă. (Minuta
ședinței din data de 21.03.2016)................................440
14.35 Posibilitatea înscrierii unui drept de ipotecă de rang
subsecvent în lipsa acordului creditorului beneficiar a unui
drept de ipotecă de rang prioritar. (Minuta ședinței din
data de 04.04.2016) .................................................441
14.36 Notarea unor interdicții convenționale și a unor
interdicții legale în cartea funciară. (Minuta ședinței din
data de 09.05.2016) .................................................442
14.37 Radierea unui drept de ipotecă legală din cartea funciară;
radierea unui drept de ipotecă înscris în registrul de
inscripțiuni. (Minuta ședinței din data de 09.05.2016)..445
14.38 Înscrierea ipotecii legale în favoarea celui care a
împrumutat o sumă de bani pentru dobândirea unui imobil
în temeiul unui contract de vânzare în care prețul se
achită de către un procurator de fonduri. (Minuta ședinței
din data de 16.08.2016) ...........................................447
14.39 Radierea interdicției de înstrăinare a imobilului
notată în favoarea FNGCIMM în temeiul contractelor de
vânzare încheiate în cadrul programului prima casă.
(Minuta ședinței din data de 16.08.2016)....................449
14.40 Modificarea sumei garantate și a monedei aferente
creditului, în baza unui act adițional la contractul de
ipotecă; forma cesiunii de creanță ipotecară necesară în
vederea înscrierii în cartea funciară; formalitățile de
publicitate imobiliară în temeiul contractului de cesiune de
40
creanță ipotecară și tariful aferent. (Minuta ședinței din
data de 27.09.2016) .................................................451
14.41 Radierea ipotecilor constituite în favoarea organelor
de specialitate ale autorităților administrației publice
centrale. (Minutele ședințelor din data de 27.09.2017 și
14.11.2016) .............................................................453
14.42 Necesitatea acordului creditorului ipotecar la
încheierea unui contract de vânzare având ca obiect un
imobil grevat de un drept de ipotecă și de interdicția de
înstrăinare, înscrisă în cartea funciară. (Minuta ședinței din
data de 03.10.2016) .................................................456
14.43 Înscrierea ipotecii în favoarea CEC pentru
împrumutul acordat în vederea cumpărării unei locuințe
conform Legii nr. 4/1973 privind dezvoltarea construcţiei
de locuinţe, vânzarea de locuinţe din fondul de stat către
populaţie şi construirea de case de odihnă proprietate
personală și a Decretului-lege nr. 61/1990 privind
vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către
populaţie. (Minuta ședinței din data de 14.11.2016).....458
14.44 Radierea unei ipoteci privind mai multe construcții
proprietatea unei persoane edificate pe o suprafață de
teren proprietatea altei persoane; solicitarea întocmirii
unei documentații cadastrale de actualizare, în vederea
radierii de ipotecă. (Minuta ședinței din data de
16.01.2017) .............................................................461
14.45 Înscrierea ipoteci legale a vânzătorului asupra
bunului imobil vândut, pentru prețul datorat. (Minuta
ședinței din data de 06.03.2017) ...............................463
41
15. ASPECTE DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ ÎN
MATERIA SOCIETĂȚILOR.........................................466
15.1 Radierea litigiului ce are ca obiect notarea
sechestrului judiciar asupra unui imobil care face obiectul
unui contract de vânzare încheiat în baza Legii 85/2006
privind procedura insolvenţei. (Minuta ședinței din data de
16.12.2013) .............................................................466
15.2 Tariful aplicabil înscrierii în cartea funciară a unor
acte de înstrăinare în bloc a unor bunuri imobile, încheiate
în baza Legii nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei.
(Minuta ședinței din data de 28.05.2014)....................468
15.3 Procedura de înscriere în cartea funciară a dreptului
de proprietate asupra unor bunuri imobile, ca urmare a
reorganizării societăților comerciale prin fuziune. (Minuta
ședinței din data de 24.11.2014) ...............................469
15.4 Aspecte de publicitate imobiliară în cazul
reorganizării persoanelor juridice prin fuziune, în urma
căreia se transmite dreptul de proprietate asupra unor
bunuri imobile de la societatea absorbită la cea
absorbantă. (Minuta ședinței din data de 03.03.2015)..472
15.5 Necesitatea prezentării adeverinței asociației de
proprietari privind dovada achitării la zi a cotelor de
contribuție la cheltuielile acesteia, în cazul înscrierii unui
act de înstrăinare întocmit conform Legii nr. 85/2006
privind procedura insolvenţei. (Minuta ședinței din data de
16.03.2015) .............................................................474
15.6 Întabularea bunurilor rămase din patrimoniul
societăţii radiate din registrul comerţului, ca urmare a
42
aplicării procedurii insolvenței. (Minuta ședinței din data
de 8.06.2015) ..........................................................476
15.7 Procedura de înscriere a dreptului de proprietate în
favoarea asociatului unic în cazul societăților dizolvate și
radiate din oficiu din registrul comerțului pentru
nedepunerea bilanțului. (Minuta ședinței din data de
08.06.2015) .............................................................477
15.8 Notarea acțiunii care are ca obiect aprobarea
reorganizării unei societăți. (Minuta ședinței din data de
29.06.2015) .............................................................479
15.9 Forma necesară în vederea înscrierii în cartea
funciară a proiectelor de fuziune sau divizare a
societăților. (Minuta ședinței din data de 20.07.2015)..481
15.10 Operațiunile de publicitate imobiliară ce se impun în
cazul actelor de majorare a capitalului social al societăților
cu bunuri imobile. (Minuta ședinței din data de
08.09.2015) .............................................................482
15.11 Radierea antecontractelor și a cesiunilor de
antecontracte având ca obiect un bun imobil proprietatea
unei societăți, ca urmare a încheierii unui contract de
vânzare în temeiul Legii nr. 85/2006 privind procedura
insolvenţei. (Minuta ședințelor din datele de 27.10.2015 și
03.11.2015) .............................................................484
15.12 Modalitatea de înscriere în cartea funciară în temeiul
unui act de fuziune/divizare. (Minuta ședinței din data de
26.01.2016) .............................................................488
15.13 Radierea sarcinilor care grevează imobilul ca urmare
a încheierii unui contract de vânzare în baza unui proces-
43
verbal de licitație emis în cadrul procedurii de insolvență.
(Minuta ședinței din data de 02.02.2016) ...................490
15.14 Întabularea imobilelor în cartea funciară în favoarea
foștilor asociați în cazul lichidării voluntare urmate de
radierea societății. (Minuta ședinței din data de
18.04.2016) .............................................................495
15.15 Forma autentică a actului de reorganizare prin
fuziune sau divizare a societăților. (Minuta ședinței din
data de 14.07.2016) .................................................497
15.16 Forma proiectului de fuziune/divizare necesară în
vederea înscrierii în cartea funciară a transferului dreptului
real imobiliar ca urmare a reorganizării unei persoane
juridice. (Minuta ședinței din data de 116.08.2016)......500
15.17 Regimul juridic al unor bunuri imobile ce au
aparținut unei societăți dizolvate ca urmare a închiderii
procedurii falimentului, în condițiile Legii nr. 85/2006
privind procedura insolvenţei, identificate în patrimoniul
societății după radierea acesteia din registrul comerțului;
punerea în aplicare de către BCPI a hotărârii rămase
definitivă prin care s-a admis plângerea împotriva
încheierii de carte funciară. (Minutele ședințelor din data
de 14.11.2016 și 31.01.2017) ...................................502
15.18 Înscrierea în cartea funciară a dreptului de
proprietate ca urmare a procedurii de reorganizare prin
divizare a unei societăți comerciale; forma proiectului de
divizare necesară pentru înscrierea în cartea funciară.
(Minuta ședinței din data de 28.11.2016) ...................509
15.19 Înscrierea în cartea funciară în baza procesului -
verbal de adjudecare semnat de lichidatorul judiciar;
44
necesitatea perfectării unui contract în formă autentică în
baza unui proces - verbal de licitație; restabilirea de carte
funciară în baza unui act de desființare convențională a
contractului de vânzare (Minuta ședinței din data de
13.02.2017) .............................................................511
15.20 Radierea sarcinilor ca urmare a înstrăinării bunului
imobil de către administratorul judiciar sau lichidator în
conformitate cu prevederile Legii nr. 85/2006 privind
procedura insolvenţei. (Minuta ședinței din data de
20.03.2017) .............................................................513
15.21 Înscrierea în cartea funciară a dreptului de
proprietate asupra imobilelor ca urmare a procedurilor de
reorganizare prin fuziune a unor societăți comerciale;
identificarea imobilelor aflate în patrimoniul societății
reorganizate cu număr cadastral si număr de carte
funciară; tariful aferent unor înscrieri succesive ale
dreptului de proprietate. (Minuta ședinței din data de
18.04.2017) .............................................................517
45
ABREVIERI
46
1. ÎNTOCMIREA DOCUMENTAȚIILOR CADASTRALE
***
1
(n.n.) Art. 2 alin. (4) tezele I-III din Ordinul nr. 39/2009 al
ministrului administrației și Internelor privind aprobarea tarifelor
pentru serviciile furnizate de ANCPI şi unităţile sale subordonate (...),
cu modificările și completările ulterioare prevede următoarele: Tarifele
plătite pentru cererile respinse nu se restituie. Cererile respinse pot fi
redepuse, în limita cererii iniţiale, fără plata unui tarif suplimentar, în
termen de maximum 30 de zile calendaristice de la data comunicării
respingerii cererilor de recepţie şi înscriere în cartea funciară sau a
respingerii cererilor de avizare şi recepţie tehnică. Ulterior împlinirii
acestui termen, redepunerea cererii se tarifează cu 60 lei.
47
1.2 Înscrierea în aceeași carte funciară a unui imobil
aflat în proprietate exclusivă și a unor imobile aflate în
coproprietate. (Minuta ședinței din data de 08.09.2014)
***
2
(n.n.) Conform art. 878 – Obiectul drepturilor tabulare - din Codul
civil (1) Obiectul drepturilor tabulare este imobilul, definit la art. 876
alin. (3), care după înscrierea în cartea funciară nu mai poate să fie
modificat decât cu respectarea regulilor de carte funciară. (2) Aceeaşi
carte funciară nu poate cuprinde decât un singur imobil. (3) Mai mulţi
proprietari nu pot fi înscrişi în aceeaşi carte funciară decât dacă se află
în coproprietate pe cote-părţi ori în devălmăşie.
48
proprietate asupra unui apartament, contract care conține și
un partaj de folosință încheiat între cumpărători, în calitate de
coproprietari. În vederea înscrierii în cartea funciară, OCPI a
solicitat depunerea unei documentații avizate de către oficiul
teritorial (schiță) pentru partajarea dreptului de folosință. Din
analiza documentației depuse rezultă că nu s-a formulat o
cerere de înscriere în acest sens.
În materia coproprietății obișnuite, posibilitatea
efectuării unui partaj de folosință este recunoscută în art. 639
din Codul civil, în conformitate cu care modul de folosire a
bunului comun se stabilește prin acordul coproprietarilor, iar
în caz de neînțelegere, prin hotărâre judecătorească.
În situația prezentată, în cartea funciară se întabulează
dreptul de proprietate pe cote – părți în favoarea
cumpărătorilor; partajul de folosință nu face obiectul unei
înscrieri în cartea funciară, pe cale de consecință nu este
necesară întocmirea unei documentații cadastrale.
***
***
***
3
(n.n.) Normele procedurale privitoare la modificarea limitelor
de proprietate au fost modificate ulterior analizei situației prezentate.
Ca urmare a intrării în vigoare la data de 01.01.2016 a Ordinului nr.
1340/2015 privind modificarea şi completarea Regulamentului de
avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară
aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, art. 104 alin. (2) lit. c) are
următorul conținut: Operaţiunea cadastrală de modificare a limitei de
proprietate se efectuează dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele
condiţii: (...) operaţiunea nu presupune un transfer al dreptului de
proprietate şi se vor respecta prevederile legale cu privire la diferenţele
de suprafeţe.
52
63 alin. (1) lit. b) din Ordinul nr. 700/2014, privind aprobarea
Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele
de cadastru și carte funciară, cu modificările și completările
ulterioare. În speță terenul înscris în acea carte funciară este
în întregime cuprins într-un teren mai mare, înscris în altă
carte funciară cu alt număr cadastral, ambele imobile fiind
deținute de același proprietar.
4
(n.n.) Normele procedurale de anulare a numerelor cadastrale
au fost modificate prin Ordinul nr. 1340/2015 privind modificarea şi
completarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în
evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr.
700/2014, intrat în vigoare la data de 01.01.2016. Conform art. 63
alin. (1) în forma actuală: Numerele cadastrale se pot anula:
53
***
***
54
de proprietate în baza unui contract de donație, a unui act de
apartamentare și contract de partaj voluntar, încheiate
succesiv, în aceeași zi, cu motivația că datele din
documentația cadastrală regăsită în cartea funciară
electronică – documentație ce se remite pe flux integrat - nu
corespund cu actele notariale privitoare la titularul/titularii
construcției atât înainte, cât și în urma dezmembrării (în
documentație este menționat C.A. - tatăl, iar în actele
notariale: cei doi fii ai lui C.A.)
În fapt, inițial, în cartea funciară a fost notată, prin
încheiere, propunerea de dezmembrare a imobilului, în două
imobile, în baza unei documentații cadastrale pentru
apartamentare, întocmită la cererea unuia dintre proprietari,
care aveau calitatea de soți.
Ulterior, printr-un contract de donație, soțul împreună cu
soția, în calitate de proprietari ai construcției, au transmis
dreptul de proprietate asupra acesteia și dreptul de concesiune
asupra terenului celor doi fii, în cote egale de ½ parte pentru
fiecare. Donatarii, în calitate de coproprietari ai construcției, au
apartamentat construcția în baza documentației cadastrale
recepționate anterior și au partajat-o, prin încheierea unui act
de apartamentare și contract de partaj voluntar.
***
55
2. ASPECTE DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ ÎN
CAZUL LEGII FONDULUI FUNCIAR NR. 18/1991
***
57
cealaltă cotă de ½ parte aparține coproprietarei sale, având
în vedere gradul egal de rudenie cu autorul lor.
În mod eronat BCPI a solicitat completarea
documentației depuse cu actul de partaj, invocând art. 680
din Codul civil5.
***
5
(n.n.) Potrivit art. 680 din Codul civil (1) Fiecare coproprietar
devine proprietarul exclusiv al bunurilor sau, după caz, al sumelor de
bani ce i-au fost atribuite numai cu începere de la data stabilită în actul
de partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului, în cazul
împărţelii voluntare, sau, după caz, de la data rămânerii definitive a
hotărârii judecătoreşti. (2) În cazul imobilelor, efectele juridice ale
partajului se produc numai dacă actul de partaj încheiat în formă
autentică sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz,
au fost înscrise în cartea funciară.
58
având în vedere faptul că, cu prilejul întocmirii documentației
cadastrale, au fost constatate erori în titlul de proprietate.
59
urmare a modificării planului parcelar, actul notarial nu poate
face obiectul unei rectificări.
***
***
***
62
doar în cazurile prevăzute de art. 86 și 87 din Legea nr.
36/1995 a notarilor publici și a activității notariale, republicată.
***
***
***
65
În urma verificărilor efectuate de către ANCPI, rezultă că
s-a dispus prin încheiere de admitere înscrierea suprafeței din
titlul de proprietate, respectiv 1300 mp, pe cote părți, în
favoarea vânzătorilor decedați, pentru o cotă de 280/1300 și
a cumpărătorilor, pentru o cotă de 1020/1300.
Conform prevederilor legale, înscrierea în cartea funciară
trebuie făcută pentru suprafața rezultată din măsurătorile
cadastrale, respectiv 1225 mp. Împotriva încheierii se poate
formula cerere de reexaminare.
***
6
(n.n.) Conform art. 235 din Regulamentul de avizare, recepţie
şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin
Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare:
Art. 235 (1) Oficiile teritoriale pot soluţiona cereri de îndreptare
a erorilor din titlurile de proprietate dacă, în urma verificărilor se
constată că acestea sunt datorate transcrierii eronate pe titlul de
proprietate a unora dintre informaţiile de pe procesul verbal de punere
în posesie sau din documentele care au stat la baza punerii în posesie
şi se referă la: a) erori de scriere a numelui şi prenumelui faţă de
procesul verbal şi anexe; b) erori cu privire la numărul de
tarla/parcelă, număr unitate amenajistică (UA)/unitate de producţie
(UP); c) erori cu privire la vecinătăţi; d) erori ale suprafeţelor
parcelelor, fără modificarea suprafeţei total atribuite; e) alte erori cu
privire la identificare cadastrală a parcelei, fără afectarea
amplasamentului şi a suprafeţei.
67
(2) În cazul în care eroarea materială se identifică cu una dintre
cele descrise mai sus, cererile de îndreptare a erorilor se pot soluţiona
în baza următoarelor documente: a) cererea solicitantului, care trebuie
să indice obligatoriu numărul şi data emiterii titlului de proprietate
supus corectării; b) referatul de îndreptare eroare materială întocmit
de inginerul şef şi aprobat de director, care trebuie să conţină numărul
şi data hotărârii comisiei judeţene în baza căreia a fost emis titlul de
proprietate supus corectării, eroarea materială şi conţinutul corectării;
c) titlul de proprietate în original.
(3) Titlurile de proprietate se pot modifica de oficiul teritorial, în
temeiul hotărârii comisiei judeţene, conform art. 591, alin. (2) din
Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi
completările ulterioare şi se referă la: a) modificări ale numărului
tarlalei/parcelei; b) modificarea numelui autorului dreptului de
proprietate, în conformitate cu actele de stare civilă; c) modificarea
vecinătăţilor fără afectarea amplasamentului; d) modificarea
suprafeţelor parcelelor fără modificarea suprafeţei totale.
(4) Modificarea suprafeţei totale în plus sau în minus faţă de
cea reconstituită nu poate fi soluţionată în condiţiile menţionate la
aliniatele anterioare şi se realizează prin hotărâre judecătorească
definitivă, potrivit art. 58 din Legea fondului funciar nr. 18/1991,
republicată, cu modificările şi completările ulterioare.
(5) Modificarea titlurilor de proprietate rezultate din hotărârile
judecătoreşti definitive se efectuează de oficiul teritorial în baza unei
hotărâri de punere în executare a hotărârii judecătoreşti emise de
comisia judeţeană.
(6) Orice modificare în cuprinsul titlului de proprietate se va
face cu tuş roşu, atât pe originalul titlului de proprietate, cât şi pe
cotor şi va purta semnătura directorului oficiului teritorial şi ştampila,
cu menţiunea numărului şi a datei hotărârii comisiei judeţene.
(7) Anularea unui titlu de proprietate se face în baza hotărârii
judecătoreşti definitive, iar după comunicarea acesteia oficiul teritorial
va aplica ştampila "Anulat în baza hotărârii judecătoreşti nr. . . . " pe
cotorul titlului de proprietate şi se va trece numărul din registrul
titlurilor de proprietate anulate.
(8) Oficiile teritoriale şi comisiile locale vor ţine un registru al
titlurilor de proprietate modificate şi un registru al titlurilor de
proprietate anulate, care vor fi actualizate permanent.
68
***
7
Conform art. 36 alin. (3) din Legea nr. 18/1991 privind fondul
funciar, republicată, cu modificările și completările ulterioare,
Terenurile atribuite în folosință pe durata existenței construcțiilor
dobânditorilor acestora, ca efect al preluării terenurilor aferente
construcțiilor, în condițiile dispozițiilor art. 30 din Legea nr. 58/1974 cu
privire la sistematizarea teritoriului și localităților urbane și rurale, trec
în proprietatea actualilor titulari ai dreptului de folosință a terenului,
proprietari ai locuințelor.
69
Având în vedere aceste prevederi legale, se apreciază că
emiterea referatului de completare nu se justifică, terenul
aferent având calitatea de bun comun.
***
8
(n.n.) Solicitarea are loc cu prilejul întocmirii documentației
cadastrale de primă înregistrare în cadastru și cartea funciară în baza
titlului de proprietate emis potrivit Legii fondului funciar nr. 18/1991 și
a certificatului de moștenitor.
70
În urma analizei situației prezentate, pentru
considerentele reținute și în minute anterioare, comisia
apreciază că, având în vedere prevederile Legii nr. 36/1995 a
notarilor publici și a activității notariale, republicată, nu este
justificată solicitarea de modificare a actelor notariale, în toate
situațiile în care se schimbă datele de identificare ale
imobilului din titlurile de proprietate eliberate conform Legii
nr. 18/1991 privind fondul funciar, ulterior încheierii actelor de
către notarii publici, indiferent dacă amplasamentul imobilului
suferă modificări sau nu cu prilejul acestor modificări.
În acest caz nu sunt incidente dispozițiile art. 49 alin.
(1), lit. e) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în
evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul
directorului general al ANCPI nr. 700/2014, în conformitate cu
care prin documentație întocmită incorect se înțelege: (…) e)
neconcordanța între datele de identificare ale imobilului
înscrise în actul de proprietate și cele ale imobilului din planul
de amplasament și delimitare; (…).
***
***
9
(n.n.) Potrivit art. 37 din Legea fondului funciar nr. 18/1991,
republicată, cu modificările și completările ulterioare, (1) Persoanele
ale căror terenuri agricole au fost trecute în proprietate de stat, ca
efect al unor legi speciale, altele decât cele de expropriere, şi care se
află în administrarea unităţilor agricole de stat devin, la cerere,
acţionari la societăţile înfiinţate, în baza Legii nr. 15/1990, din
actualele unităţi agricole de stat. De aceleaşi prevederi beneficiază şi
moştenitorii acestor persoane. (2) Cererea se depune, în termen de 30
de zile de la intrarea în vigoare a prezentei legi, la primăria în a cărei
rază teritorială este situat terenul. (3) Numărul de acţiuni primite va fi
proporţional cu suprafaţa de teren în echivalent arabil, trecută în
patrimoniul statului, fără a putea depăşi însă valoarea a 10 ha teren de
familie, în echivalent arabil. (4) Nu beneficiază de dispoziţiile acestui
articol persoanele ale căror terenuri au fost confiscate ca efect al unor
72
În certificatele de moștenitor eliberate anterior emiterii
titlului de proprietate conform Legii nr. 18/1991, în masa
succesorală la bunuri mobile s-au menționat acțiunile deținute
în baza tabelului anexa 1910.
Se reține că, în situația prezentată, pentru întabularea
dreptului de proprietate asupra acestor terenuri este necesară
întocmirea unui supliment la certificatul de moștenitor, care va
cuprinde în masa succesorală imobilul ce face obiectul
restituirii potrivit Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar,
republicată, cu modificările și completările ulterioare, imobil ce
va fi descris cu datele de identificare menționate în titlul de
proprietate.
***
11
(n.n.) Potrivit art. 27 alin. (2)1 din Legea nr. 18/1991 privind
fondul funciar proprietarii sau moştenitorii acestora care nu s-au înscris
în cooperativa agricolă de producţie, nu au predat sau nu li s-au
preluat la stat terenurile prin acte translative de proprietate vor putea
cere prefectului, prin comisiile de fond funciar, titluri de proprietate
conform prezentei legi. Acestor categorii de proprietari şi moştenitori le
sunt aplicabile numai prevederile art. 64.
12
(n.n.) Hotărârea Guvernului nr. 890/2005 pentru aprobarea
Regulamentului privind procedura de constituire, atribuţiile şi
funcţionarea comisiilor pentru stabilirea dreptului de proprietate
privată asupra terenurilor, a modelului şi modului de atribuire a
titlurilor de proprietate, precum şi punerea în posesie a proprietarilor.
13
(n.n.) Conform art. 14 din Regulamentul aprobat prin HG nr.
890/2005 la cererea proprietarilor sau a moştenitorilor prevăzuţi la art.
27 alin. (2)1 din Legea nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi
completările ulterioare, comisiile locale înaintează comisiilor judeţene,
în termen de 15 zile de la data înregistrării cererilor, planurile parcelare
şi procesul-verbal de punere în posesie pentru eliberarea titlurilor de
proprietate, însoţite de un extras de carte funciară.
74
se face cu respectarea prevederilor Regulamentului aprobat
prin HG nr. 890/2005, potrivit procedurilor stabilite în
Regulamentul de organizare şi funcţionare a Comisiei
judeţene de fond funciar.
***
14
(n.n.) Regulamentul privind procedura de constituire,
atribuţiile şi funcţionarea comisiilor pentru stabilirea dreptului de
proprietate privată asupra terenurilor, a modelului şi modului de
atribuire a titlurilor de proprietate, precum şi punerea în posesie a
proprietarilor, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 890/2005, cu
modificările și completările ulterioare.
75
Doamna notar public apreciază că atribuirea de teren în
proprietate specialiștilor agricoli sau celor care au lucrat în
cadrul C.A.P. este asimilată regimului juridic al bunurilor
destinate exercitării profesiei de către unul dintre soți. Fac
parte din regimul comunității legale de bunuri terenurile care
au fost atribuite în baza legilor proprietății familiilor cărora
urmează să li se atribuie teren în localitățile cu excedent de
suprafață agricolă și cu deficit de forță de muncă, conform
art. 21 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, după
finalizarea reconstituirii dreptului de proprietate pentru
persoanele îndreptățite, potrivit Anexei nr. 10a și familiilor din
alte localități din cadrul județului ori din alte județe cărora
urmează să li se atribuie teren în condițiile art. 21 din Legea
nr. 18/1991, potrivit Anexei nr. 10b.
Notarul public precizează că sunt registratori care, la
înființarea cărții funciare, înscriu pe titularul titlului de
proprietate în nume propriu iar alți registratori înscriu și pe
soțul titularului; se precizează, de asemenea, că unii notari
publici dezbat succesiunea autorului, reținând la masa
succesorală întreaga cotă a terenului situat în extravilan cu
privire la care s-a constituit dreptul de proprietate.
În concret se prezintă următoarea situație: se constituie
dreptul de proprietate numitei B.S. pentru un teren arabil
situat în extravilan, stabilită în tabelul prevăzut în Anexa nr.
9a – persoanelor care nu au calitatea de cooperator, dar care
au lucrat ca angajați în ultimii 3 ani în cooperativa agricolă de
producție sau în asociații cooperatiste. Numita B.S. a fost
căsătorită cu B.C. la data de 25.04.1982 și a divorțat în anul
2008, revenind la numele de L. Se înființează cartea funciară
pe numele amândurora. În prezent B.S. a decedat. Cu privire
la imobilul respectiv s-a realizat procedura de afișare
prevăzută de Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de
reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate
76
în extravilan (…), cu modificările și completările ulterioare, în
vederea vânzării terenului și s-a obținut adeverința de vânzare
liberă și toate anexele prevăzute de normele de aplicare ale
legii. Se solicită formularea unui punct de vedere cu privire la
modul de efectuare a înscrierii în cartea funciară în cazul
prezentat.
***
***
***
15
(n.n.) Potrivit art. 22 alin. (12) și (13) din Legea nr. 7/1996
privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și
completările ulterioare în exercitarea atribuţiilor de coordonare şi
control, directorii Direcţiei de publicitate imobiliară şi Direcţiei de
cadastru emit decizii cu caracter obligatoriu a căror nerespectare
atrage pentru personalul de specialitate din Agenţia Naţională şi
instituţiile subordonate, implicat în soluţionarea cererilor de recepţie şi
79
dreptului de proprietate în baza unor acte notariale, emise
ulterior eliberării unui titlu de proprietate, în conformitate cu
prevederile Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar, titlu care
a fost modificat după data încheierii actului notarial. Cu titlu
exemplificativ se comunică două încheieri de respingere date
de un OCPI cu privire la întabularea unor certificate de
moștenitor, eliberate în baza unor titluri de proprietate, care
au fost rectificate ulterior emiterii certificatelor, prin care nu se
respectă conduita recomandată prin mai multe minute de
ședință pe această temă.
***
80
2.20 Înscrierea în cartea funciară în situația existenței
unor neconcordanțe între numele proprietarului menționat pe
titlul de proprietate și cel din actele de identitate. (Minuta
ședinței din data de 24.10.2016)
***
***
***
85
3. SCHIMBAREA CATEGORIEI DE FOLOSINȚĂ /
DESTINAȚIEI IMOBILULUI
16
(n.n.) Normele procedurale privitoare la schimbarea
destinației / categoriei de folosință au fost modificate ulterior analizei
situației prezentate. În prezent sunt aplicabile dispozițiile art. 111 din
Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru
86
***
***
17
(n.n.) Idem.
88
schimbării categoriei de folosință din teren intravilan arabil în
teren intravilan curți construcții, în baza certificatului de
urbanism, respingere întemeiată pe dispozițiile art. 111 alin.
(1) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în
evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordinul
nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare, în
conformitate cu care: actualizarea datelor referitoare la
categoria de folosință / destinația terenului se realizează în
baza unei documentații de actualizare informații tehnice.
Notarul public apreciază că temeiul juridic ce a dus la
respingerea cererii este greșit aplicat, întrucât art. 111 alin.
(3) este incident în astfel de cazuri, așa cum s-a stabilit prin
minuta de ședință înregistrată cu nr. 6145/18.12.2014.
89
inspectorul căruia i-a fost alocată lucrarea și se atașează
cererii18.
În consecință, în situația prezentată se poate formula
cerere de reexaminare, în baza temeiului juridic indicat.
***
18
Normele procedurale au fost modificate ulterior analizei
situației prezentate, în sensul stabilirii doar a posibilității actualizării
fără documentație cadastrală. Art. 111 alin. (3) a fost modificat prin
Ordinul nr. 1340/2015 privind modificarea şi completarea
Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de
cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul directorului general al
ANCPI nr. 700/2014, intrat în vigoare la data de 01.01.2016 și are
următorul conținut: Prin excepție de la alin. (1) și (2), actualizarea
categoriei de folosință / destinației pentru întregul imobil care a fost
înregistrat în sistemul integrat de cadastru și carte funciară se poate
realiza fără documentație cadastrală, în baza actului administrativ
specific, emis în condițiile legale. Fișierul .cpxml se preia din arhiva
oficiului teritorial, se actualizează de către inspectorul căruia i-a fost
alocată lucrarea și se atașează cererii.
90
precizează că terenul menționat în cele două acte juridice
succesive cu categoria de folosință curți-construcții a fost
trecut în intravilan în baza unei hotărâri de consiliu local, fapt
atestat printr-o adeverință emisă de autoritatea publică locală.
***
19
(n.n.) A se vedea și Decizia Direcției de Publicitate Imobiliară
nr. 2/06.03.2017 privind verificarea datei de eliberare a extrasului de
carte funciară care stă la baza autentificării actelor notariale prin care
se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real
imobiliar. Potrivit Art. 1 Extrasele de carte funciară eliberate la sediul
BCPI vor fi completate cu data eliberării, de către angajații biroului
teritorial cu atribuții în acest sens, conform modelului aprobat prin
Regulamentul de avizare, recepție şi înscriere în evidențele de cadastru
şi carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și
completările ulterioare. Art. 2 (1) În vederea soluționării cererilor de
înscriere care au la bază acte notariale prin care se transmite, se
modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar, asistenții
registratori vor verifica data de eliberare a extrasului de carte funciară
care stă la baza autentificării acestor acte, astfel:
- pentru extrasele de carte funciară eliberate la ghișeu, se va
verifica data eliberării completată potrivit art. 1;
- pentru extrasele de carte funciară eliberate on-line, se va
verifica termenul de eliberare a acestora. (2) În situația în care se
constată că data autentificării actului notarial a fost anterioară datei
eliberării extrasului de carte funciară, asistenții registratori vor
menționa pe cererile de înscriere faptul că există impedimente pentru
admiterea acestora. Art. 3 Registratorii de carte funciară vor respinge
cererile de înscriere, formulate în baza unor acte notariale care au data
autentificării anterioară datei de eliberare a extrasului de carte
funciară, conform art. 35 alin. (1) teza a V-a, coroborat cu art. 29 alin.
(1) lit. d), respectiv art. 30 alin. (2) din Legea cadastrului și a
publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și
completările ulterioare.
92
3.5 Operațiunile de publicitate imobiliară în temeiul
unui contract de vânzare cu privire la un teren situat în
intravilan, care este înscris în cartea funciară cu destinația
extravilan. (Minuta ședinței din data de 08.12.2015)
***
20
(n.n.) Normele procedurale privitoare la schimbarea
destinației/categoriei de folosință au fost modificate ulterior analizei
situației prezentate. Ca urmare a intrării în vigoare la data de
01.01.2016 a Ordinului nr. 1340/2015 al directorului general al ANCPI
privind modificarea şi completarea Regulamentului de avizare, recepţie
şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin
Ordinul nr. 700/2014, art. 111 alin. (3) are următorul conținut: Prin
excepţie de la alin. (1) şi (2), actualizarea categoriei de
folosinţă/destinaţiei pentru întregul imobil care a fost înregistrat în
sistemul integrat de cadastru şi carte funciară se poate realiza fără
documentaţie cadastrală, în baza actului administrativ specific, emis în
condiţiile legale. Fişierul .cpxml se preia din arhiva oficiului teritorial, se
actualizează de către inspectorul căruia i-a fost alocată lucrarea şi se
ataşează cererii.
95
Cererea a fost formulată şi înregistrată pe serviciile
2.3.2. (întabulare) şi 2.4.2. (notare), înregistrarea corectă
fiind pe serviciile 2.6.2. (actualizarea informaţiilor cadastrale)
şi 2.3.2. (întabulare).
***
***
99
4. ÎNSCRIEREA ȘI RADIEREA DREPTURILOR
REALE ASUPRA CONSTRUCȚILOR
21
(n.n.) Conform art. 36 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, în
forma aflată în vigoare la data redactării minutei, construcţiile realizate
înainte de 1 august 2001, care este data intrării în vigoare a Legii nr.
453/2001 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991 privind
autorizarea executării lucrărilor de construcţii şi unele măsuri pentru
realizarea locuinţelor, se întabulează, în lipsa autorizaţiei de construire,
în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea
tuturor obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei
publice locale în a cărei rază se află situată construcţia, precum şi a
documentaţiei cadastrale.
100
Se apreciază că până la modificarea formularului
certificatului de atestare fiscală pentru persoane fizice/juridice,
anul edificării construcției, anterior datei de 01.08.2001, poate
rezulta și din istoricul de rol fiscal, solicitat de persoanele
interesate.
***
22
(n.n.) Alin. (5) al art. 37 din Legea nr. 50/1991 a fost ulterior
modificat prin Legea nr. 197/2016 privind aprobarea Ordonanţei de
urgenţă a Guvernului nr. 22/2014 pentru modificarea şi completarea
Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii
și are următorul cuprins: construcţiile executate fără autorizaţie de
construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi cele
care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu
se consideră finalizate. Conform alin. (6) al art. 37, introdus prin
Legea nr. 197/2016 dreptul de proprietate asupra construcţiilor se
înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare, care să
confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei
de construire şi că există proces-verbal de recepţie la terminarea
lucrărilor, sau, după caz, a unui certificat de atestare a edificării
construcţiei, eliberate de autoritatea administraţiei publice locale
competentă, care să confirme situaţia juridică actuală a construcţiilor şi
respectarea dispoziţiilor în materie şi a unei documentaţii cadastrale.
102
nicio relevanță cu privire la admiterea cererilor de înscriere a
dreptului de proprietate asupra construcțiilor în cartea
funciară, cu condiția ca titularul de rol fiscal asupra
construcției să fie și titularul unui drept real asupra terenului.
***
103
În situația prezentată sunt aplicabile prevederile art. 900
din Codul civil (Prezumţia existenţei sau inexistenţei unui
drept tabular), în conformitate cu care dacă în cartea funciară
s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă
că dreptul există în folosul ei. Dacă un drept real s-a radiat din
cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există. Dovada
contrară se poate face numai în cazurile prevăzute la art. 887,
precum şi pe calea acţiunii în rectificare.
Astfel, în lipsa solicitării rectificării de carte funciară în
baza unei hotărâri judecătorești definitive sau, după caz,
irevocabile, pronunțată în temeiul art. 908 din Codul civil23, se
23
(n.n.) Potrivit art. 908 din Codul civil - Rectificarea intabulării
sau înscrierii provizorii (1) Orice persoană interesată poate cere
rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii, dacă: 1. înscrierea
sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost
efectuată înscrierea a fost desfiinţat, în condiţiile legii, pentru cauze ori
motive anterioare sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii
lui; 2. dreptul înscris a fost greşit calificat; 3. nu mai sunt întrunite
condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului
juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea; 4. înscrierea în cartea
funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanţă cu situaţia
juridică reală a imobilului. (2) Rectificarea înscrierilor în cartea funciară
se poate face fie pe cale amiabilă, prin declaraţia autentică notarială a
titularului dreptului ce urmează a fi radiat sau modificat, fie, în caz de
litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă. (3) Când dreptul înscris
în cartea funciară urmează a fi rectificat, titularul lui este obligat să
predea celui îndreptăţit, odată cu consimţământul dat în formă
autentică notarială pentru efectuarea rectificării, şi înscrisurile
necesare, iar în caz contrar, persoana interesată va putea solicita
instanţei să dispună înscrierea în cartea funciară. În acest din urmă
caz, hotărârea instanţei de judecată va suplini consimţământul la
înscriere al părţii care are obligaţia de a preda înscrisurile necesare
rectificării. (4) Acţiunea în rectificare poate fi introdusă concomitent
sau separat, după ce a fost admisă acţiunea de fond, când este cazul.
Ea poate fi formulată atât împotriva dobânditorului nemijlocit, cât şi
împotriva terţilor dobânditori, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, în
104
prezumă în mod relativ că dreptul de proprietate asupra
construcției există în folosul titularului autorizației de
construire și a procesului-verbal de recepție la terminarea
lucrărilor.
***
***
24
(n.n.) Potrivit art. 99 din Regulamentul aprobat prin Ordinul
nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare (1) Pentru
construcţiile înscrise în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară,
fără acte doveditoare ale dreptului de proprietate, în situaţia în care se
solicită ulterior intabularea dreptului de proprietate, operaţiunea se
efectuează pe flux integrat, cu întocmirea unui nou fişier .cpxml. (2)
Cererea de recepţie şi înscriere va fi însoţită de: a) dovada achitării
tarifului; b) copiile actelor de identitate, în cazul proprietarilor
persoane fizice/adeverinţă emisă de către serviciul public comunitar de
evidenţa populaţiei din care să rezulte datele de identificare sau
certificatul constatator, în cazul persoanelor juridice; c) copia legalizată
a certificatului de căsătorie, după caz; d) copia extrasului de carte
funciară pentru informare; e) documentele doveditoare ale dreptului
de proprietate asupra construcţiilor; f) fişierul .cpxml.
106
4.5 Existența unor neconcordanțe între descrierea
construcției din cartea funciară și cea din actele doveditoare ale
actului de proprietate. (Minuta ședinței din data de 24.11.2014)
107
Comisia apreciază că, din informațiile furnizate, rezultă
că, din punct de vedere strict juridic, partea din imobil
reprezentată de extinderea locuinței nu face obiectul
contractului de întreținere, atâta vreme cât nici descrierea
construcției din cartea funciară și nici contractul de întreținere
încheiat nu au în vedere aceste aspecte.
În acest caz, părțile pot recurge la o clarificare pe cale
judiciară a regimului juridic al imobilului, în situația în care
soluționarea pe cale amiabilă, pe calea unei proceduri
necontencioase, nu este posibilă.
***
108
Din verificările efectuate de către ANCPI rezultă că
cererea înregistrată cu nr. 53636/2014 a fost soluționată prin
admitere prin încheierea de carte funciară cu același număr.
***
25
Potrivit art. 3 alin. (1) lit. a) din Legea nr. 50/1991 privind
autorizarea executării lucrărilor de construcţii republicată, cu
modificările și completările ulterioare, Construcţiile civile, industriale,
agricole, cele pentru susţinerea instalaţiilor şi utilajelor tehnologice,
pentru infrastructură de orice fel sau de oricare altă natură se pot
realiza numai cu respectarea autorizaţiei de construire, precum şi a
reglementărilor privind proiectarea şi executarea construcţiilor, pentru:
a) lucrări de construire, reconstruire, consolidare, modificare,
extindere, reabilitare, schimbare de destinaţie sau de reparare a
construcţiilor de orice fel, precum şi a instalaţiilor aferente acestora, cu
excepţia celor prevăzute la art. 11;
109
Comisia reține că înscrierea în cartea funciară a
panourilor fotovoltaice se face în conformitate cu mențiunile
din autorizația de construire și procesul-verbal de recepție la
terminarea lucrărilor, emise conform prevederilor legale
invocate, cu respectarea procedurii prevăzute la art. 101 din
Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, potrivit
căruia înscrierea în evidențele de cadastru și carte funciară a
unei construcții reprezentând un sistem de panouri
fotovoltaice, se face în baza documentației cadastrale, a
autorizației de construire și a procesului verbal de recepție la
terminarea lucrărilor. Pe planul de amplasament si delimitare
se reprezintă conturul exterior al zonei pe care sunt
amplasate panourile, iar în fișierul .cpxml la «Construcții -
Introducere/editare clădiri - Mențiuni», se face mențiunea
“sistem cu n panouri fotovoltaice”26.
În ceea ce privește natura de bunuri mobile sau imobile
a panourilor fotovoltaice, de care depinde caracterul ipotecii
ce urmează a le greva, învederăm dispozițiile art. 538 din
Codul civil, potrivit cărora: (1) Rămân bunuri imobile
materialele separate în mod provizoriu de un imobil, pentru a
fi din nou întrebuinţate, atât timp cât sunt păstrate în aceeaşi
26
(n.n.) Ulterior analizei situație prezentate art. 101 a fost
modificat prin Ordinul nr. 1340/2015 privind modificarea şi
completarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în
evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr.
700/2014, cu modificările și completările ulterioare, intrat în vigoare la
data de 01.01.2016 și are următorul cuprins: Înscrierea în evidenţele
de cadastru şi carte funciară a unei construcţii reprezentând un sistem
de panouri fotovoltaice, se face în baza documentaţiei cadastrale şi a
certificatului de atestare prevăzut de art. 37 din Legea nr. 7/1996,
republicată. Pe planul de amplasament şi delimitare se reprezintă
conturul exterior al zonei pe care sunt amplasate panourile, iar în
fişierul .cpxml la «Construcţii - Introducere/editare clădiri - Menţiuni»,
se face menţiunea "sistem cu "n" panouri fotovoltaice.
110
formă, precum şi părţile integrante ale unui imobil care sunt
temporar detaşate de acesta, dacă sunt destinate spre a fi
reintegrate. (2) Materialele aduse pentru a fi întrebuinţate în
locul celor vechi devin bunuri imobile din momentul în care au
dobândit această destinaţie.
***
27
Conform art. 876 alin. (2) din Codul civil În cazurile
prevăzute de lege pot fi înscrise în cartea funciară şi alte drepturi,
fapte sau raporturi juridice, dacă au legătură cu imobilele cuprinse în
cartea funciară. Potrivit art. 903 alin. (3) din Codul civil Se vor putea
nota în cartea funciară, fără însă ca opozabilitatea faţă de terţi să
depindă de această înscriere:(…) orice alte fapte sau raporturi juridice
care au legătură cu imobilul şi care sunt prevăzute în acest scop de
lege.
28
Conform art. 7 alin. (14) din Legea nr. 50/1991 privind
autorizarea executării lucrărilor de construcţii, republicată, cu
modificările și completările ulterioare Valabilitatea autorizaţiei se
menţine în cazul schimbării investitorului, înaintea finalizării lucrărilor,
cu condiţia respectării prevederilor acesteia şi a înscrierii în cartea
funciară a modificărilor intervenite cu privire la drepturile reale
imobiliare. Art. 41 prevede că Dreptul de concesiune asupra terenului
se transmite în caz de succesiune sau de înstrăinare a construcţiei
111
în vedere și prevederile art. 18 alin. (1) lit. dd) din
Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de
cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014
cu modificările și completările ulterioare29.
***
113
Potrivit art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 (forma în
vigoare în 2008): construcţiile executate fără autorizaţie de
construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum
şi cele care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor,
potrivit legii, nu se consideră finalizate şi nu pot fi întabulate
în cartea funciară.
Având în vedere prevederile legale de mai sus, în speţa
prezentată dreptul de proprietate asupra construcţiilor nu a
fost întabulat, din lipsa actelor prevăzute de lege, construcţiile
fiind doar evidenţiate în cadastru şi notată existenţa acestora
în carte funciară.
La conversia cărţilor funciare din format de hârtie în
format electronic datele au fost preluate întocmai, astfel încât
construcţiile respective au fost menţionate în anexa la partea
I a cărţii funciare cu menţiunea „fără acte”. Din discuțiile
purtate cu ceilalți notari publici din județ și lămuririle furnizate
de către doamna registrator - șef a OCPI, prezentă la discuții,
rezultă că aspectele semnalate au fost soluționate.
114
prevăzute la art. 37 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și
publicitatea imobiliară republicată31.
***
31
(n.n.) Conform art. 37 alin. (1) și (2) din Legea nr. 7/1996
privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și
completările ulterioare, (1) Dreptul de proprietate asupra construcţiilor
se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare eliberat
de autoritatea locală emitentă a autorizaţiei de construire, care să
confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei
de construire şi că există proces- verbal de recepţie la terminarea
lucrărilor, precum şi a celorlalte dispoziţii legale în materie şi a unei
documentaţii cadastrale. (2) Construcţiile realizate înainte de 1 august
2001, care este data intrării în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru
modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea
executării lucrărilor de construcţii şi unele măsuri pentru realizarea
locuinţelor, se intabulează, în lipsa autorizaţiei de construire, în baza
certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor
obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice
locale în a cărei rază se află situată construcţia, precum şi a
documentaţiei cadastrale.
115
1998, având ca obiect nuda proprietate asupra terenului și a
casei.
***
116
4.11 Actualizarea documentației cadastrale; radierea
unei construcţii din sistemul integrat de cadastru şi carte
funciară. (Minuta ședinței din data de 18.04.2016)
117
notarul public a solicitat reexaminarea încheierii de
respingere.
***
118
4.12 Analiza unei situații particulare privind înscrierea
unei construcții în cartea funciară care a făcut obiectul unui
contract de vânzare. (Minuta ședinței din data de 13.02.2017)
32
Potrivit art. 30 din Legea nr. 58/1974, dobândirea terenurilor
cuprinse în perimetrul construibil al localităţilor urbane şi rurale se
poate face numai prin moştenire legală, fiind interzisă înstrăinarea sau
dobândirea prin acte juridice a acestor terenuri. În caz de înstrăinare a
construcţiilor, terenul aferent acestor construcţii trece în proprietatea
statului cu plata unei despăgubiri stabilită potrivit prevederilor art. 56
alin. 2 din Legea nr. 4/1973. Dobânditorul construcţiei va primi din
partea statului în folosinţă terenul necesar în limitele prevăzute de art.
8 şi 17 din prezenta lege. Atribuirea se face pe durata existenţei
construcţiei, cu plata unei taxe anuale, potrivit Legii nr. 3.
119
din Codul civil 33 , urmează regimul bunului (dreptului)
principal, iar, pe de altă parte, nu este singurul drept pe care
îl dobândește cumpărătorul construcției, noul proprietar al
acesteia putând solicita autorizații de construire în vederea
extinderii construcției existente, precum și atribuirea terenului
aferent, în conformitate cu prevederile art. 36 alin. (6) din
Legea fondului funciar nr. 18/199134.
***
33
Potrivit art. 546 din Codul civil bunul care a fost destinat, în
mod stabil şi exclusiv, întrebuinţării economice a altui bun este
accesoriu atât timp cât satisface această utilizare. Destinaţia comună
poate să fie stabilită numai de proprietarul ambelor bunuri. Dacă nu se
prevede altfel, bunul accesoriu urmează situaţia juridică a bunului
principal, inclusiv în caz de înstrăinare sau de grevare a bunului
principal. Încetarea calităţii de bun accesoriu nu poate fi însă opusă
unui terţ care a dobândit anterior drepturi privitoare la bunul principal.
Separarea temporară a unui bun accesoriu de bunul principal nu îi
înlătură această calitate. Drepturile unui terţ privitoare la un bun nu
pot fi încălcate prin transformarea acestuia în bun accesoriu.
34
Conform art. 36 alin. (6) din Legea nr. 18/1991 atribuirea în
proprietate a terenurilor prevăzute de alin. (2) - (5) se va face, prin
ordinul prefectului, la propunerea primăriilor, făcută pe baza verificării
situaţiei juridice a terenurilor.
120
5. ASPECTE DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ ÎN
CAZUL CONSTRUCȚIILOR DE TIP CONDOMINIU
35
(n.n.) Ordinul Ministerului Justiţiei/ANCPI nr.
1.882/1.044.364/2011 pentru aprobarea Regulamentului privind
avizarea tehnică a expertizelor judiciare efectuate de experţii judiciari
în specializarea topografie, cadastru şi geodezie, publicat în Monitorul
Oficial al României Partea I nr. 715 din 11.10.2011.
122
solicita și lămurirea dispozitivului, în conformitate cu
dispozițiile Codului de procedură civilă.
***
***
124
precum și sancționarea persoanelor responsabile se face prin
intermediul comisiei de disciplină.
***
***
125
5.6 Tipul extraselor solicitate în cazul autentificării
actelor juridice ce privesc unități individuale dintr-un
condominiu. (Minuta ședinței din data de 02.06.2014).
***
***
***
***
129
În speță sunt aplicabile dispozițiile art. 879 alin. (3) teza
I din Codul civil, în conformitate cu care dezlipirea unui imobil
grevat cu sarcini nu se poate face decât cu consimțământul
titularilor acelor sarcini, precum și cele ale art. 137 alin. (2)
din Ordinul 700/2014, privind aprobarea Regulamentului de
avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte
funciară, potrivit căruia în lipsa unei convenții contrare,
înscrierile privind drepturile reale, împreună cu sarcinile și
celelalte înscrieri care grevează imobilul, se mențin
neschimbate în cărțile funciare ale tuturor imobilelor rezultate.
Având în vedere cele de mai sus, restrângerea dreptului
de uzufruct numai cu privire la o unitate individuală rezultată
în urma apartamentării se poate face cu acordul titularului
dreptului, exprimat în cuprinsul actului de apartamentare sau
printr-un înscris separat încheiat în formă autentică.
***
131
Se apreciază asupra necesității amendării cadrului legal
referitor la situațiile în care se impune solicitarea certificatului
de urbanism36.
***
36
Cadrul legal a fost modificat ulterior analizei situației
prezentate.
Având în vedere modificările aduse prin intrarea în vigoare la
data 04.11.2016 a Legii nr. 197/2016 privind aprobarea Ordonanţei de
urgenţă a Guvernului nr. 22/2014 pentru modificarea şi completarea
Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii,
art. 6 alin. (6) litera c) din Legea nr. 50/1991 are următorul cuprins:
Certificatul de urbanism se emite şi în următoarele situaţii: (...) c)
pentru cereri în justiţie şi operaţiuni notariale privind circulaţia
imobiliară, atunci când operaţiunile respective au ca obiect:
- comasarea, respectiv dezmembrarea terenurilor din/în cel
puţin 3 parcele;
- împărţeli ori comasări de parcele solicitate în scopul realizării
de lucrări de construcţii şi de infrastructură;
- constituirea unei servituţi de trecere cu privire la un imobil.
Operaţiunile juridice menţionate, efectuate în lipsa certificatului
de urbanism, sunt lovite de nulitate. Solicitarea certificatului de
urbanism este facultativă atunci când operaţiunile de împărţeli ori
comasări de parcele fac obiectul ieşirii din indiviziune, cu excepţia
situaţiei în care solicitarea este făcută în scopul realizării de lucrări de
construcţii şi/sau de lucrări de infrastructură.
Ca urmare a intrării în vigoare a Legii nr. 197/2016, art. 29 alin.
(2) din Legea nr. 350/2001 are următorul cuprins: Certificatul de
urbanism trebuie emis pentru adjudecarea prin licitaţie a lucrărilor de
proiectare şi de execuţie a lucrărilor publice, precum şi pentru
întocmirea documentaţiilor cadastrale de dezmembrare a terenurilor
situate în intravilanul localităţilor, în cel puţin 3 parcele, atunci când
operaţiunile respective au ca obiect realizarea de lucrări de construcţii
şi de infrastructură. În cazul vânzării sau cumpărării de imobile, oricare
dintre părţile actului juridic are posibilitatea, conform dispoziţiilor alin.
(3), de a solicita emiterea certificatului de urbanism.
132
5.12 Posibilitatea reapartamentării unei construcții de tip
condominiu fără acordul creditorilor ipotecari, respectiv fără
modificarea cotelor - părți aferente apartamentelor ipotecate.
(Minuta ședinței din data de 24.03.2015)
37
(n.n.) Conform art. 879 alin. (3) teza I din Codul civil alipirea
sau dezlipirea unui imobil grevat cu sarcini nu se poate face decât cu
consimţământul titularilor acelor sarcini.
38
(n.n.) Ulterior analize situației prezentate, dispozițiile art. 137
alin. (1) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele
de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, au fost
modificate prin Ordinul nr. 1340/2015, intrat în vigoare la data de
01.01.2016, după cum urmează: dacă imobilele sunt grevate de
drepturi reale sau alte sarcini aparţinând unor terţi, operaţiunea de
133
cu art. 879 alin. (3) teza a II-a, refuzul titularilor sarcinilor nu
trebuie să fie abuziv, el putând fi cenzurat de către instanţa
judecătorească.
Regula de a se solicita acordul tuturor proprietarilor de
unități individuale cu privire la încetarea destinației de
folosință comună a părților de uz și de folosință comună din
clădirile de tip condominiu se regăsește în art. 658 alin. (1)
din Codul civil, în conformitate cu care încetarea destinației de
folosință comună pentru părțile comune din clădirile cu mai
multe etaje sau apartamente se poate hotărî cu acordul
tuturor coproprietarilor. Aceleași dispoziții se regăsesc și în
art. 146 din Regulamentul aprobat prin Ordinul 700/2014:
încetarea destinației de folosință comună se poate hotărî
numai cu acordul tuturor coproprietarilor.
Se concluzionează că reapartamentarea unei construcții
de tip condominiu nu este posibilă fără acordul creditorilor
ipotecari, respectiv fără diminuarea cotelor - părți aferente
tuturor unităților individuale din condominiu.
***
***
39
(n.n.) Art. 39 alin. (5) din Regulamentul aprobat prin Ordinul
nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, a fost modificat
prin intrarea în vigoare la data de 01.01.2016 a Ordinului nr.
1340/2015 și are următorul cuprins: înscrierile solicitate cu privire la o
unitate individuală dintr-un condominiu şi a cotelor părţi ce revin
acesteia din terenul parte de uz comun se vor face în baza unei
singure cereri de recepţie si/sau înscriere care va cuprinde
identificarea atât a cărţii funciare a unităţii individuale cât şi a cărţii
funciare a terenului.
135
cont de prevederile art. 647- 651 din Codul civil și ale art. 26
alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea
imobiliară republicată40.
***
40
(n.n.) Conform art. 26 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și
completările ulterioare dreptul de proprietate comună forţată şi
perpetuă pe părţile comune ale unui imobil se valorifică numai
împreună cu dreptul de proprietate exclusivă care poartă asupra
acestuia sau a unei părţi determinate din acesta.
136
aferente, în cartea funciară a terenului pe care este edificat
condominiul, suplimentar față de cartea funciară individuală a
apartamentului. Apartamentarea construcției s-a realizat în
anul 2015. În cartea funciară a fiecărui apartament este
evidențiată cota -parte de teren deținută, care este transmisă
sau grevată numai împreună cu unitatea locativă individuală.
***
***
41
(n.n.) A se vedea și art. 26 alin. (2) din Legea nr. 7/1996
privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și
completările ulterioare, în conformitate cu care dreptul de proprietate
comună forţată şi perpetuă pe părţile comune ale unui imobil se
valorifică numai împreună cu dreptul de proprietate exclusivă care
poartă asupra acestuia sau a unei părţi determinate din acesta.
42
Conform art. 658 din Codul civil (1) Încetarea destinaţiei de
folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje
138
(2) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în
evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul
nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare 43 . În
concret, se solicită clarificarea următoarelor aspecte:
139
b) obiectul extrasului de carte funciară pentru
autentificare va fi reprezentat de unitatea individuală nou
creată, de fiecare unitate individuală din imobil sau de imobil
în ansamblul său.
***
***
141
5.19 Necesitatea unui extras din cartea funciară a
terenului pe care este amplasată construcția de tip condominiu,
în vederea încheierii unui act juridic care privește dreptul de
proprietate exclusivă asupra unității individuale și dreptul de
proprietate comună forţată şi perpetuă asupra părţilor comune.
(Minuta ședinței din data de 21.03.2016)
142
În aplicarea art. 35 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată 45 , notarul
public are obligația de a formula cerere de înscriere numai cu
privire la unitatea individuală. Înscrierile corespunzătoare în
cartea funciară a terenului urmează să se efectueze din oficiu
de către OCPI, fără formularea unei cereri și fără plata unui
tarif46.
***
45
(n.n.) Potrivit art. 35 alin. (1) tezele I - IV din Legea nr.
7/1996 notarul public care a întocmit un act prin care se transmite, se
modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar este obligat
să ceară, din oficiu, înscrierea în cartea funciară. În acest scop, va
trimite cererea de înscriere a actului respectiv, în ziua întocmirii lui sau
cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare, la biroul teritorial în a cărui
rază de activitate se află imobilul. Despre exercitarea acestei obligaţii
se va face menţiune expresă în cuprinsul actului sau, după caz, al
certificatului de moştenitor. Menţiunea se va face în cazul în care
pentru bunurile din masa succesorală s-a deschis carte funciară sau
există documentaţie cadastrală.
46
(n.n.) A se vedea și Decizia Direcției de Publicitate Imobiliară
din cadrul ANCPI nr. 1/03.02.2017 privind solicitarea și eliberarea
extraselor de carte funciară pentru unități individuale prin care s-au
stabilit următoarele: Art. 1 În vederea autentificării actului juridic cu
privire la transmiterea / modificarea / constituirea de drepturi reale
asupra unei unități individuale dintr-un condominiu, notarul public va
depune o singură cerere pentru eliberarea extrasului de carte funciară
pentru autentificare / informare în cuprinsul căreia se va menționa nr.
cadastral și nr. de carte funciară al unității individuale, precum și nr.
cadastral și nr. de carte funciară aferente terenului pe care este
edificată construcția condominiu. Art. 2 Ca urmare a cererii depuse în
condițiile art. 1 notarului public i se va elibera, în baza aceluiași tarif,
câte un extras atât pentru cartea funciară în care este înscrisă unitatea
individuală, cât și pentru cartea funciară în care este înscris terenul pe
care este edificată construcția condominiu, care va cuprinde doar
pozițiile aferente unității individuale respective.
143
5.20 Efectuarea înscrierilor în cartea funciară a terenului
aferent unei unități individuale amplasate într-o construcție de
tip condominiu. (Minuta ședinței din data de 09.05.2012)
***
144
5.21 Efectuarea formalităților de publicitate imobiliară în
cazul unităților individuale amplasate în construcții de tip
condominiu; obligativitatea menționării în contractul de vânzare
a unității individuale a numărului cadastral și de carte funciară al
terenului pe care este amplasat condominiul. (Minuta ședinței
din data de 25.05.2016)
***
146
5.22 Posibilitatea înstrăinării separate a dreptului de
proprietate asupra cotei părți de teren aferentă unității
individuale și a dreptului de proprietate asupra acesteia. (Minuta
ședinței din data de 03.08.2016)
47
Art. 648 - Dacă într-o clădire sau într-un ansamblu
rezidenţial există spaţii cu destinaţie de locuinţă sau cu altă destinaţie
având proprietari diferiţi, părţile din clădire care, fiind destinate
întrebuinţării spaţiilor respective, nu pot fi folosite decât în comun sunt
obiectul unui drept de coproprietate forţată. Părţile comune sunt
bunuri accesorii în raport cu spaţiile locative, care constituie bunurile
principale în sensul art. 546.
147
precum și prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 7/1996
privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, care
dispune că dreptul de proprietate comună forţată şi perpetuă
din părţile comune ale unui imobil, se valorifică numai
împreună cu dreptul de proprietate exclusivă care poartă
asupra acestuia sau a unei părţi determinate din acesta.
Notarul public precizează că într-o speță similară,
Comisia s-a pronunțat în ședința din data de 26.01.2016, în
sensul în care cota-parte de teren aferentă unității individuale
nu poate fi înstrăinată separat de bunul principal
(apartamentul), indiferent de calitatea părților contractuale,
***
***
150
5.24 Operațiunile de publicitate imobiliară în cazul unui
contract de vânzare a unui bun viitor cu procurator de fonduri
prin donație, având ca obiect o unitate individuală dintr-o
construcție - condominiu ce se va edifica în viitor. (Minuta
ședinței din data de 10.04.2017)
***
***
155
6. ALIPIREA ȘI DEZLIPIREA IMOBILELOR
ÎNSCRISE ÎN CARTEA FUNCIARĂ
48
Conform art. 25 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, în forma în
vigoare la data depunerii cererii actele de alipire şi dezlipire a
imobilelor înscrise în cartea funciară se încheie în formă autentică.
156
Așadar, de esența actului autentic este, pe de o parte,
faptul că emană de la o autoritate publică sau de la o altă
persoană învestită de stat cu autoritate publică și, pe de altă
parte, că actul autentic conferă garanții legale în ceea ce
privește stabilirea identităţii părţilor, exprimarea
consimţământului lor cu privire la conţinut, semnătura
acestora şi data înscrisului, elemente care nu sunt întrunite în
situația prezentată.
***
***
***
49
Potrivit art. 879 alin. (5) din Codul civil operaţiunile de
modificare a imobilului înscris în cartea funciară, prin alipiri sau
dezlipiri, au caracter material şi nu implică niciun transfer de
proprietate.
159
teritoriului și urbanismul, cu modificările și completările
ulterioare și prevederile art. 6 alin. (6) lit. c) din Legea nr.
50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții,
republicată, cu modificările și completările ulterioare.
50
(n.n.) Cadrul legal a fost modificat ulterior analizei situației
prezentate.
Conform art. 29 alin. (2) din Legea nr. 350/2001 privind
amenajarea teritoriului și urbanismul, cu modificările și completările
ulterioare aduse prin Ordonanţa de urgenţă nr. 100/2016 pentru
modificarea şi completarea Legii nr. 350/2001 privind amenajarea
teritoriului şi urbanismul, precum şi a Legii nr. 50/1991 privind
autorizarea executării lucrărilor de construcţii Certificatul de urbanism
trebuie emis pentru adjudecarea prin licitaţie a lucrărilor de proiectare
şi de execuţie a lucrărilor publice, precum şi pentru întocmirea
documentaţiilor cadastrale de dezmembrare a terenurilor situate în
intravilanul localităţilor, în cel puţin 3 parcele, atunci când operaţiunile
respective au ca obiect realizarea de lucrări de construcţii şi de
infrastructură. În cazul vânzării sau cumpărării de imobile, oricare
dintre părţile actului juridic are posibilitatea, conform dispoziţiilor alin.
(3), de a solicita emiterea certificatului de urbanism.
Potrivit art. 6 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea
executării lucrărilor de construcţii republicată, cu modificările și
completările ulterioare aduse prin Ordonanţa de urgenţă nr. 100/2016
Certificatul de urbanism se emite şi în următoarele situaţii: a) în
vederea concesionării de terenuri, potrivit legii; b) în vederea
adjudecării prin licitaţie a proiectării lucrărilor publice în faza de "
Studiu de fezabilitate", potrivit legii; c) pentru cereri în justiţie şi
160
***
***
***
***
51
Conform art. 29 alin. (2) din Legea nr 350/2001 certificatul
de urbanism trebuie emis pentru adjudecarea prin licitaţie a lucrărilor
de proiectare şi de execuţie a lucrărilor publice, precum şi pentru
întocmirea documentaţiilor cadastrale de comasare, respectiv
dezmembrare a terenurilor în cel puţin 3 parcele, atunci când
operaţiunile respective au ca obiect împărţeli ori comasări de parcele
solicitate în scopul realizării de lucrări de construcţii şi de
infrastructură, precum şi constituirea unei servituţi de trecere cu
privire la un imobil. În cazul vânzării sau cumpărării de imobile,
certificatul de urbanism cuprinde informaţiile privind consecinţele
urbanistice ale operaţiunii juridice, solicitarea certificatului de urbanism
atunci când operaţiunile de împărţeli ori comasări de parcele fac
obiectul ieşirii din indiviziune este facultativă, cu excepţia situaţiei în
care solicitarea este făcută în scopul realizării de lucrări de construcţii
şi/sau de lucrări de infrastructură
52
Conform art. 6 alin. (6) lit. c) din Legea nr. 50/1991
Certificatul de urbanism se emite şi în următoarele situaţii (…) pentru
cereri în justiţie şi operaţiuni notariale privind circulaţia imobiliară
atunci când operaţiunile respective au ca obiect împărţeli ori comasări
de parcele solicitate în scopul realizării de lucrări de construcţii,
precum şi constituirea unei servituţi de trecere cu privire la un imobil.
Operaţiunile juridice menţionate, efectuate în lipsa certificatului de
urbanism, sunt lovite de nulitate.
165
construcţii şi de infrastructură, precum şi constituirea unei
servituţi de trecere cu privire la un imobil53.
***
53
Cadrul legal a fost modificat ulterior analizei situației
prezentate. Conform art. 29 alin. (2) din Legea nr. 350/2001 privind
amenajarea teritoriului și urbanismul, cu modificările și completările
ulterioare aduse prin Legea nr. 197/2016 privind aprobarea Ordonanţei
de urgenţă a Guvernului nr. 22/2014 pentru modificarea şi
completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor
de construcţii, intrată în vigoare la data de 04.11.2016, certificatul de
urbanism trebuie emis pentru adjudecarea prin licitaţie a lucrărilor de
proiectare şi de execuţie a lucrărilor publice, precum şi pentru
întocmirea documentaţiilor cadastrale de dezmembrare a terenurilor
situate în intravilanul localităţilor, în cel puţin 3 parcele, atunci când
operaţiunile respective au ca obiect realizarea de lucrări de construcţii
şi de infrastructură. În cazul vânzării sau cumpărării de imobile, oricare
dintre părţile actului juridic are posibilitatea, conform dispoziţiilor alin.
(3), de a solicita emiterea certificatului de urbanism. Potrivit art. 6 alin.
(6) lit. c) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor
de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare
aduse prin același act normativ, certificatul de urbanism se emite şi în
următoarele situaţii: (…) c) pentru cereri în justiţie şi operaţiuni
notariale privind circulaţia imobiliară, atunci când operaţiunile
respective au ca obiect: comasarea, respectiv dezmembrarea
terenurilor din/în cel puţin 3 parcele; împărţeli ori comasări de parcele
solicitate în scopul realizării de lucrări de construcţii şi de
infrastructură; constituirea unei servituţi de trecere cu privire la un
imobil. Operaţiunile juridice menţionate, efectuate în lipsa certificatului
de urbanism, sunt lovite de nulitate. Solicitarea certificatului de
urbanism este facultativă atunci când operaţiunile de împărţeli ori
comasări de parcele fac obiectul ieşirii din indiviziune, cu excepţia
situaţiei în care solicitarea este făcută în scopul realizării de lucrări de
construcţii şi/sau de lucrări de infrastructură.
166
6.9 Forma acordului instituției bancare, titulară a unui
drept de ipotecă și interdicții – obligații de a nu face, la
încheierea actelor de alipire și dezlipire ale imobilului ipotecat.
(Minuta ședinței din data de 08.12.2015)
54
(n.n.) Prevederile art. 137 alin. (1) din Regulamentul de
avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară
aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările
ulterioare au fost modificate, în sensul eliminării condiției formei
autentice a acordului creditorului, prin Ordinul nr. 1340/2015 privind
167
***
***
56
Conform art. 27 din Legea nr. 1/2000 administrarea şi
exploatarea terenurilor forestiere prevăzute la art. 26 din prezenta lege
se face în conformitate cu statutele formelor asociative admise de
legislaţia statului român în perioada anilor 1921 - 1946, în măsura în
care nu contravin legislaţiei în vigoare.
57
(n.n.) și a unei documentații cadastrale de dezmembrare
recepționată de către oficiul de cadastru și publicitate imobiliară.
170
legiuitorul să precizeze dacă, pe lângă indivizibilitatea juridică,
s-a avut în vedere și indivizibilitatea materială a suprafețelor
de teren cu vegetație forestieră care fac obiectul acestei
forme străvechi de organizare.
De asemenea, se învederează prevederile art. 879 alin.
(5) din Codul civil, care stipulează că: operaţiunile de
modificare a imobilului înscris în cartea funciară, prin alipiri
sau dezlipiri, au caracter material şi nu implică niciun transfer
de proprietate.
În consecință, din coroborarea prevederilor legale
rezultă că terenurile în discuție nu pot face obiectul unei
divizări din punct de vedere juridic, fapt ce se realizează prin
partaj, ci doar al unei divizări din punct de vedere material,
prin dezmembrare în baza unei documentații cadastrale și a
unui act autentic.
***
58
În forma inițială, anterior intrării în vigoare a Ordinului directorului
general al ANCPI nr. 1.340/2015 privind modificarea şi completarea
Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi
carte funciară, aprobat prin Ordinul directorului general al ANCPI nr.
700/2014, din 26.11.2015, art. 137 alin. (1) avea următorul cuprins: dacă
imobilele sunt grevate de drepturi reale sau alte sarcini aparţinând unor
terţi, operaţiunea de alipire/dezlipire nu se poate face decât cu acordul
acestor terţi, dat în formă autentică.
59
Conform art. 879 alin. (3) din Codul civil (3) alipirea sau
dezlipirea unui imobil grevat cu sarcini nu se poate face decât cu
consimţământul titularilor acelor sarcini. Refuzul titularilor sarcinilor nu
trebuie să fie abuziv, el putând fi cenzurat de către instanţa
judecătorească. Potrivit art. 907 alin. (3), situaţia juridică reală trebuie să
rezulte dintr-o recunoaştere făcută de titularul înscrierii a cărei rectificare
se solicită, prin declaraţie dată în formă autentică notarială, (…). Art. 908
alin. (2) și (3) prevăd că rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate
face fie pe cale amiabilă, prin declaraţia autentică notarială a titularului
dreptului ce urmează a fi radiat sau modificat, fie, în caz de litigiu, prin
hotărâre judecătorească definitivă. Când dreptul înscris în cartea funciară
urmează a fi rectificat, titularul lui este obligat să predea celui îndreptăţit,
odată cu consimţământul dat în formă autentică notarială pentru
efectuarea rectificării, şi înscrisurile necesare, (…).
172
texte care impun obligativitatea existenței consimțământului
titularului/titularilor sarcinii/sarcinilor în vederea alipirii imobilelor
grevate, fără însă a se stipula forma autentică pentru acest acord.
***
60
Art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și
publicitatea imobiliară republicată prevede că proprietarii unor imobile
învecinate, în vederea unei mai bune exploatări a acestora, pot să le
alipească într-un imobil, în baza unei documentaţii cadastrale şi a
actului autentic, întocmite în condiţiile legii.
173
7. PUBLICITATEA IMOBILIARĂ REALIZATĂ PRIN
REGISTRELE DE TRANSCRIPȚIUNI -
INSCRIPȚIUNI
61
Potrivit art. 906 din Codul civil (1) Promisiunea de a încheia
un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului
sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară,
dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului
care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sancţiunea
respingerii cererii de notare, prevede termenul în care urmează a fi
încheiat contractul. Notarea se poate efectua oricând în termenul
stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6
luni de la expirarea lui. (2) Promisiunea se va putea radia, dacă cel
îndreptăţit nu a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină
loc de contract, în termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat
pentru încheierea lui sau dacă, între timp, imobilul a fost definitiv
adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să
175
***
176
tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale
subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare,
tariful perceput pentru eliberarea unui certificat de sarcini este
de 100 lei / certificat.
***
62
(n.n.) Conform art. 6 din Titlul X – Circulația juridică a
terenurilor al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile
proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, cu
modificările și completările ulterioare, în prezent abrogat prin Legea nr.
71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul
civil, Înstrăinările efectuate în scopul comasării parcelelor şi loturilor de
177
petentului, în acea perioadă, oficiile de cadastru și publicitate
imobiliară refuzau notarea antecontractelor cu plata integrală
a prețului în registrele de transcripțiuni – inscripțiuni. La
momentul actual se solicită înscrierea în cartea funciară a
contractelor de vânzare-cumpărare, în baza unor
documentații cadastrale, a unui certificat fiscal și a unui
certificat de sarcini, dar se refuză intabularea pe motiv că la
data autentificării nu a fost prezentat certificat de sarcini,
solicitare care nu se formulează și în cazul în care intabularea
se solicită în baza unei hotărâri judecătorești care ține loc de
act autentic.
178
admitere sau de respingere, în termen de 15 zile de la
comunicare, care se soluţionează în termen de 20 de zile prin
încheiere de către registratorul-şef din cadrul oficiului teritorial
în raza căruia este situat imobilul. În vederea soluţionării
cererii de reexaminare, persoana interesată va putea
completa dosarul cu documentele necesare, la solicitarea
registratorului-şef.
63
Conform art. 6 Titlul X din Legea nr. 247/2005 înstrăinările
efectuate în scopul comasării parcelelor şi loturilor de teren, prin
constituirea unor corpuri de proprietate mai mari care să cuprindă
suprafeţe continue, indiferent de destinaţia lor, precum şi înstrăinările
efectuate de către persoanele îndreptăţite să obţină renta viageră
agricolă, pot fi efectuate şi pe baza schiţelor care au stat la baza
titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicării legilor fondului funciar
şi sunt scutite de taxa de timbru şi de timbrul judiciar.
64
Titlul X din Legea nr. 247/2005 a fost abrogat de art. 230,
litera aa) - capitolul X din Legea 71/2011 pentru punerea în aplicare a
Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu modificările și completările
ulterioare.
179
cadastrale, fără solicitarea unui certificat de sarcini și
completarea corespunzătoare a contractului încheiat anterior.
***
180
serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…),
cu modificările și completările ulterioare.
Din analiza situației prezentate rezultă că dreptul de
ipotecă a fost înregistrat în registrele de transcripțiuni –
inscripțiuni la data de 9.12.1997, iar termenul de conservare a
dreptului de ipotecă potrivit Codului civil de la 1864 a expirat.
În conformitate cu art. 40 alin. (2) din Legea nr. 7/1996
privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată până la
deschiderea noilor cărți funciare, în condițiile art. 41, în
regiunile de transcripțiuni și inscripțiuni imobiliare, privilegiile
și ipotecile legale (…) vor continua să fie transcrise ori, după
caz, înscrise în vechile registre de publicitate imobiliară, cu
respectarea dispozițiilor Codului civil și ale prezentei legi.
Având în vedere aceste prevederi legale, inscripția
dreptului de ipotecă legală se poate face în continuare în
registrele de transcripțiuni – inscripțiuni, în lipsa cărții funciare
a imobilului, tariful aferent fiind de 60 lei lei/operațiune,
conform serviciului cu codul 2.4.2. alte notări (inclusiv
radierea) din Ordinul 39/2009. În considerarea acestor
prevederi legale inscripția dreptului de ipotecă convențională
nu este permisă în registrele de transcripțiuni – inscripțiuni,
fiind necesară deschiderea cărții funciare în baza unei
documentații cadastrale.
Având în vedere prevederile art. 52 alin. (3) din Legea
nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară
republicată, în conformitate cu care sarcinile care sunt stinse
prin împlinirea termenului sau din orice altă cauză nu vor mai
fi înscrise în cărţile funciare, iar dacă s-au înscris, acestea vor
putea fi radiate la cererea persoanelor menţionate în cuprinsul
art. 15 alin. (2) sau din oficiu, inscripțiile ipotecare efectuate
în conformitate cu prevederile Codului civil, care nu au fost
reînnoite înainte de expirarea termenului de 15 ani nu vor mai
fi preluate în cartea funciară și vor fi radiate din registrele de
181
transcripțiuni – inscripțiuni concomitent cu deschiderea cărții
funciare, iar dacă au fost înscrise urmează să fie radiate la
cerere sau din oficiu fără a fi necesar acordul creditorului
ipotecar.
***
65
Titlul X – Circulația juridică a terenurilor, din Legea nr.
247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției și unele
măsuri adiacente, cu modificările și completările ulterioare, a fost
abrogat prin art. 230 lit. aa) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în
aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.
182
cumpărare şi a celorlalte documente necesare (certificat
fiscal). În minuta din data de 26.01.2016 pct. 2, comisia a
reţinut că obligaţia notarului public de a solicita certificat de
sarcini era prevăzută în perioada 2006-2009 în Legea nr.
7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, în art. 56
alin. (1), devenit ulterior art. 54 alin. (1), ca urmare a
republicării. Această obligaţie revine, potrivit legii, doar
notarului public, nu şi instanţelor de judecată. Se solicită să se
stabilească explicit dacă trebuie sau nu o încheiere de
completare a actului pe baza unui certificat de sarcini solicitat
ulterior autentificării.
***
184
8. ÎNCHEIEREA DE ACTE NOTARIALE
EXTRATABULARE
66
(n.n.) Potrivit art. I pct. 14 din Ordonanța de urgență a
Guvernului nr. 41/2004 pentru modificarea şi completarea Legii
cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, intrată în vigoare la
data de 07.06.2004, aprobată cu modificări și completări prin Legea
nr. 499/2004 privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului
nr. 41/2004 pentru modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a
publicităţii imobiliare nr. 7/1996, Alineatul 1 al articolului 56 va avea
următorul cuprins: "Notarul public care a întocmit actul prin care se
constituie, se modifică, se transmite sau se stinge un drept real
imobiliar este obligat să ceară din oficiu înscrierea în cartea funciară, în
ziua întocmirii lui sau cel mai târziu a doua zi, la biroul de carte
funciară în a cărui rază de activitate se află imobilul. Despre
exercitarea acestei obligaţii se va face menţiune expresă în cuprinsul
actului sau, după caz, al certificatului de moştenitor. Menţiunea se va
face în cazul în care pentru bunurile din masa succesorală s-a deschis
carte funciară sau există documentaţie cadastrală. La autentificarea
actelor prin care se constituie, se modifică sau se stinge un drept real
imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară sau,
185
În practică s-a constatat că în localitățile în care
urmează să se finalizeze lucrările de cadastru general aflate în
prezent în desfășurare (cum este situația localității Mârzănești,
din jud. Teleorman), s-au deschis cărți funciare de către
oficiile de cadastru și publicitate imobiliară în baza titlurilor de
proprietate emise în temeiul Legii 18/1991 privind fondul
funciar, fără a se opera și înscrierile succesive ale actelor
juridice ulterioare, întrucât, din diverse motive, acestea nu au
fost puse la dispoziția comisiei care efectuează lucrările de
cadastru general.
***
186
8.2 Autentificarea unor acte notariale fără înscrierea în
prealabil în cartea funciară a imobilelor. (Minuta ședinței din
data de 28.05.2014)
67
Protocolul de colaborare nr. 429.312/1404 din 26 aprilie
2010 încheiat între ANCPI și UNNPR privind modul de efectuare a
operațiunilor de publicitate imobiliară, în aplicarea Legii cadastrului și a
publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și
completările ulterioare, aprobat prin Ordinul directorului general al
187
petentul este cunoscut ca proprietar, eliberat de către
primarul localității unde este situat imobilul, potrivit anexei nr.
1 la protocol; b) certificatul emis de organele fiscale ale
autorităților locale; c) procesul-verbal de identificare a
imobilului, potrivit modelului prevăzut în anexa nr. 2 la
protocol; d) documentația cadastrală recepționată cu alocare
de număr cadastral de către oficiul teritorial de cadastru și
publicitate imobiliară.
Cererile de înscriere în cartea funciară în baza unor acte
notariale întocmite fără înscrierea prealabilă în cartea
funciară, în cazurile prevăzute de lege, se resping de biroul
teritorial.
Problematica prezentată va face obiectul și al unor
dezbateri ulterioare în cadrul comisiei de lucru.
***
***
***
192
Având în vedere aceste prevederi legale se poate
susține opinia că, în marea majoritate a unităților
administrativ – teritoriale, în care nu s-au finalizat lucrările de
înregistrare sistematică în cadastru și cartea funciară, efectele
juridice ale partajului se produc între părți la data stabilită în
actul de partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului
și că efectul de opozabilitate față de terți se produce prin
înscrierea drepturilor reale ale copartajanților în cartea
funciară, conform procedurii prevăzute de Legea nr. 7/1996
privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu
modificările și completările ulterioare.
În urma analizei cadrului legal, prin Hotărârea Consiliului
UNNPR cu nr. 82/13.08.2014 s-a recunoscut posibilitatea
autentificării actelor de partaj succesoral sau voluntar fără
înscrierea prealabilă a imobilelor din masa partajabilă în
cartea funciară, cu excepția cazului în care acestea se
dezlipesc sau se alipesc.
***
193
de emiterea unui certificat de moștenitor, invocând art. 35 din
Legea nr. 7/199671.
71
(n.n.) Potrivit art. 35 alin. (1) tezele IV și V din Legea nr.
7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu
modificările și completările ulterioare (...) La autentificarea actelor
notariale prin care se transmite, se modifică sau se constituie un drept
real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară
pentru autentificare, care este valabil timp de 10 zile lucrătoare de la
data înregistrării cererii, sau, după caz, un certificat de sarcini. La
autentificarea actelor notariale prin care se stinge un drept real
imobiliar, precum şi în cadrul procedurii succesorale, pentru imobilele
înscrise în cartea funciară se va solicita extras de carte funciară pentru
informare.
194
va putea încheia numai în baza extrasului de carte funciară
pentru autentificare și a documentației cadastrale de dezlipire.
Conform art. 131 alin. (2) teza II, drepturile reale
constatate prin certificatele de moștenitor și actele de partaj
voluntar și judiciar sunt intabulate în cartea funciară la prima
înregistrare pe flux integrat, în baza unei documentații
cadastrale întocmite ulterior încheierii actului și a unui
certificat de sarcini.
Încheierea actelor de partaj cu privire la imobilele
neînscrise în cartea funciară este circumscrisă, de asemenea,
respectării condițiilor prevăzute de Hotărârile Consiliului
Uniunii nr. 82/13.08.2014 și nr. 114/30.10.2014, emise,
potrivit celor reținute în considerente, potrivit dispozițiilor art.
29 alin. (1) lit. c) și e) și alin. (4)72, coroborate cu art. 35 alin.
(1) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr.
7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare
(…) cu observarea prevederilor art. 13 alin. (2) și (3) din
Ordinul directorului general al ANCPI nr. 700/2014, privind
72
(n.n.) Conform art. 29 alin. (1) lit. c) și e) și alin. (4) din
Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară,
republicată, cu modificările și completările ulterioare În cazul în care
registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea
provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte următoarele
condiţii limitative: (...) c) individualizează imobilul printr-un număr de
carte funciară şi un număr cadastral sau topografic, după caz; (...) e)
este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru
autentificare, a extrasului de carte funciară pentru informare sau a
certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului, cu excepţia
cazului în care se face menţiune despre acestea în cuprinsul actului.
(...) (4) În cazul în care identificarea cadastrală a imobilului nu este
posibilă, pe baza datelor existente, vor fi folosite documentaţii
cadastrale întocmite şi recepţionate conform prevederilor prezentei
legi.
195
aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în
evidențele de cadastru și carte funciară.
În conformitate cu art. 1 alin. (1) lit. c) din Hotărârea
Consiliului Uniunii nr. 82/13.08.2014, actele notariale prin care
se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept
real imobiliar se încheie numai dacă bunurile imobile sunt
înscrise în cartea funciară, cu excepția (…) actelor de partaj
succesoral sau voluntar73, cu excepția cazului în care imobilele
din masa partajabilă se dezlipesc sau se alipesc. În
considerarea acestor dispoziții, comisia apreciază că partajul
unor imobile neînscrise în cartea funciară este posibil atât în
situația în care acesta este precedat de emiterea unui
certificat de moștenitor (partaj succesoral) cât și în situația în
care nu este precedat de dezbaterea unei succesiuni, izvorul
coproprietății fiind alt act juridic (partaj voluntar), cu condiția
ca imobilele din masa partajabilă să nu fie supuse prin partaj
operațiunilor cu caracter material de alipire sau de dezlipire.
În situația în care actele de partaj succesoral sau
voluntar se încheie conform precizărilor de mai sus, nu este
necesară încheierea unui act adițional în care să se precizeze
numerele cadastrale atribuite ulterior, la recepția
documentațiilor cadastrale. Identificarea imobilelor din punct
de vedere cadastral, în conformitate cu prevederile art. 29
alin. (1) litera c), se face conform prevederilor art. 29 alin. (4)
din Legea nr. 7/1996, în conformitate cu care în cazul în care
identificarea cadastrală a imobilului nu este posibilă, pe baza
datelor existente, vor fi folosite documentații cadastrale
73
(n.n.) Distincția dintre actele de partaj succesoral și actele de
partaj voluntar poate fi supusă unei analize suplimentare, având în
vedere că partajul succesoral este o specie a partajului voluntar, ce are
ca obiect bunurile incluse în masa succesorală.
196
întocmite și recepționate conform prevederilor prezentei
legi74.
***
74
(n.n.) Conform art. 36 (fostul art. 351 anterior republicării din
Monitorul Oficial, Partea I nr. 720 din 24.09.2015) din Legea nr.
7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu
modificările și completările ulterioare aduse prin Legea nr. 150/2015
pentru modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a publicităţii
imobiliare nr. 7/1996, intrată în vigoare la data de 28.06.2015, actele
notariale prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se
stinge un drept real imobiliar se încheie numai dacă bunurile imobile
sunt înscrise în cartea funciară, cu excepţia: a) cazurilor prevăzute la
art. 887 din Codul civil; b) actelor şi faptelor juridice care continuă să
fie transcrise ori, după caz, înscrise în vechile registre de transcripţiuni
şi inscripţiuni imobiliare, potrivit art. 40 alin. (2); c) actelor de partaj
succesoral sau voluntar, cu excepţia cazului în care imobilele din masa
partajabilă se dezlipesc sau se alipesc; d) altor cazuri prevăzute expres
de reglementările în vigoare. (2) Dispoziţiile alin. (1) se aplică
corespunzător şi celorlalte categorii de acte autentice prin care se
transferă, se constituie, se modifică sau se sting drepturi reale care se
înscriu în cartea funciară.
197
evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordinul
nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare 75 și a
hotărârilor Consiliului UNNPR nr. 82/13.08.2014 și
114/30.10.2014.
Se precizează de asemenea că prin art. 46 din Legea nr.
150/2015 pentru modificarea şi completarea Legii cadastrului
şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 s-a introdus art. 351 cu
următorul cuprins:
După articolul 35 se introduce un nou articol, articolul
351, cu următorul cuprins: "Art. 351 (1) Actele notariale prin
care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un
75
(n.n.) Conform art. 13 alin. (2) și (3) din Regulamentul
aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările
ulterioare (2) În cazul în care, consecutiv emiterii certificatului de
moştenitor se încheie şi un act de partaj voluntar, înscrierea în cartea
funciară se poate face ulterior, în baza documentaţiei cadastrale, cu
excepţia cazului în care imobilul/imobilele din masa partajabilă se
dezlipeşte/dezlipesc. (3) În cazul în care partajul voluntar se încheie în
baza certificatului de sarcini, fără dezlipirea imobilului/imobilelor din
masa partajabilă, prima înscriere în cartea funciară se efectuează în
baza documentaţiei cadastrale, întocmită ulterior actului de partaj; în
cazul în care imobilul/imobilele din masa partajabilă se
dezlipeşte/dezlipesc, pentru acesta/acestea, actul de partaj se va
putea încheia numai în baza extrasului de carte funciară pentru
autentificare şi a documentaţiei cadastrale de dezlipire.
Potrivit art. 131 alin. (2) se întocmeşte documentaţie cadastrală
pe flux întrerupt şi în situaţia în care, pentru încheierea actului autentic
sau a certificatului de moştenitor, nu se prezintă un act justificativ al
titlului dispunătorului sau autorului succesiunii, conform protocolului de
colaborare dintre Agenţia Naţională şi UNNPR. Drepturile reale
constatate prin certificatele de moştenitor şi actele de partaj voluntar
şi judiciar sunt intabulate în cartea funciară la prima înregistrare pe
flux integrat, în baza unei documentaţii cadastrale întocmite ulterior
încheierii actului şi a unui certificat de sarcini.
198
drept real imobiliar se încheie numai dacă bunurile imobile
sunt înscrise în cartea funciară, cu excepţia:
a) cazurilor prevăzute la art. 887 din Legea nr. 287/2009
privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare;
b) actelor şi faptelor juridice care continuă să fie
transcrise ori, după caz, înscrise, în vechile registre de
transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare, potrivit art. 39 alin. (2);
c) actelor de partaj succesoral sau voluntar, cu excepţia
cazului în care imobilele din masa partajabilă se dezlipesc sau
se alipesc;
d) altor cazuri prevăzute expres de reglementările în
vigoare.
(2) Dispoziţiile alin. (1) se aplică corespunzător şi
celorlalte categorii de acte autentice prin care se transferă, se
constituie, se modifică sau se sting drepturi reale care se
înscriu în cartea funciară." 76
***
76
Art. 351 a devenit art. 36 ca urmare a republicării în Monitorul
Oficial, Partea I nr. 720 din 24.09.2015.
199
46/27.09.1946. În urma examinării documentelor depuse se
constată că prin actul autentic sus-menționat G.A. vinde
numitei C.I. întreg dreptul de proprietate asupra imobilului
înscris în cartea funciară nr. 459 nr. top 27/b. Din conținutul
contractului rezultă că “vânzătoarea a cumpărat imobilul … îl
are în posesiune faptică, fără însă a încheia un contract de
vânzare-cumpărare asupra imobilului de mai sus“ lipsind astfel
titlul de proprietate asupra imobilului. Analizând situația de
carte funciară se constată că G.A. nu este titulara vreunui
drept real cu privire la imobil, nefiind astfel îndeplinite
prevederile art. 888 din Codul civil raportat la art. 893, 894 și
885 alin. (2) din Codul civil.
200
O soluție posibilă în speță o reprezintă promovarea unei
acțiuni judiciare de către persoana interesată.
***
77
Conform art. 27 alin. (2)1 din Legea fondului funciar nr.
18/1991 proprietarii sau moştenitorii acestora care nu s-au înscris în
cooperativa agricolă de producţie, nu au predat sau nu li s-au preluat
la stat terenurile prin acte translative de proprietate vor putea cere
prefectului, prin comisiile de fond funciar, titluri de proprietate conform
prezentei legi. Acestor categorii de proprietari şi moştenitori le sunt
aplicabile numai prevederile art. 64.
202
de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și
publicitate imobiliară 78 , adaptat situațiilor juridice, dar din
păcate nu s-a putut implementa în practică.
78
(n.n.) Art. 79 - 82 din Regulamentul de organizare și
funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară, aprobat
prin Ordinul nr. 633/2006, cu modificările și completările ulterioare, în
prezent abrogat, reglementa procedura de întocmire, reactualizare şi
reconstituire a cărţilor funciare.
79
Conform art. 29 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și
completările ulterioare în cazul în care registratorul admite cererea,
dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă
înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii limitative: a) este încheiat cu
respectarea condiţiilor de formă prevăzute de lege; b) identifică corect
numele sau denumirea părţilor şi menţionează codul numeric personal
sau, după caz, numărul de identificare fiscală, dacă este atribuit, codul
de înregistrare fiscală ori codul unic de înregistrare, după caz, atribuit
acestora; c) individualizează imobilul printr-un număr de carte funciară
şi un număr cadastral sau topografic, după caz; d) este însoţit de o
traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română. În
cazul actului autentic notarial, acesta trebuie să fie încheiat de un
notar public în funcţie în România*; e) este însoţit, după caz, de o
copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare, a extrasului
de carte funciară pentru informare sau a certificatului de sarcini ce a
stat la baza întocmirii actului, cu excepţia cazului în care se face
203
din același act normativ, în conformitate cu care registratorul
va respinge cererea de înscriere a actului juridic a cărui
nulitate absolută este prevăzută în mod expres de lege sau
pentru neîndeplinirea unor condiții speciale prevăzute de
reglementările în vigoare.
În prezent, actele notariale prin care se transmite, se
modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar se
încheie numai dacă bunurile imobile sunt înscrise în cartea
funciară, cu excepțiile prevăzute la art. 36 alin. (1) literele a) -
d) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea
imobiliară republicată, cu modificările și completările
ulterioare.
Ordinul nr. 633/2006 pentru aprobarea Regulamentului
de organizare şi funcționare a birourilor de cadastru şi
publicitate imobiliară a fost abrogat la data de 30.08.2014.
Procedura de reconstituire a cărţii funciare şi a încheierii de
carte funciară se regăsește în prezent la art. 245 din
Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de
cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014
cu modificările și completările ulterioare.
***
204
9. ÎNSCRIEREA POSESIEI ÎN CARTEA FUNCIARĂ
80
(n.n.) Conform art. 40 alin. (7) din Legea nr. 7/1996 în forma
aplicabilă la data ședinței Comisiei, respectiv 29.10.2013, în cazul
proprietăţii private, în lipsa actelor de proprietate asupra terenurilor, la
cererea persoanelor interesate, se va putea nota posesia în baza
documentelor prevăzute la art. 13 alin. (3) lit. c) -f) şi a unei
documentaţii cadastrale.
205
Reprezentanții ANCPI au precizat că sunt foarte dese
situațiile în care înscrierile din cărțile funciare nu au fost
actualizate și că înscrierea posesiei ar aduce la zi evidența de
carte funciară.
Problema a fost reținută pentru o analiză ulterioară.
***
206
Un birou individual notarial solicită formularea unui
punct de vedere cu privire la posibilitatea întocmirii de acte
translative de proprietate în baza certificatului pentru
atestarea că petentul este cunoscut ca proprietar.
207
b) În ceea ce privește situațiile care permit eliberarea de
către notarul public a certificatului pentru înscrierea în cartea
funciară a posesorului ca proprietar, respectiv:
- art. 13 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul
și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și
completările ulterioare, în cadrul lucrărilor de înregistrare
sistematică în cadastru și cartea funciară,
- art. 40 alin. (3) lit. c) din Legea 7/1996, pentru
excedentul de suprafață, în situația în care suprafața din
măsurători este diferită de suprafața înscrisă în cartea
funciară, de cea din documentația cadastrală precedentă
pentru care nu s-a deschis carte funciară sau de suprafața din
actele de proprietate, în cazul lucrărilor de înregistrare în
cadastru și în cartea funciară, realizate la cererea persoanelor
interesate, precizăm următoarele:
209
c) procesul-verbal de identificare a imobilului, potrivit
modelului prevăzut în anexa nr. 2, care face parte integrantă
din prezentul protocol de colaborare;
d) documentaţia cadastrală.
De asemenea, s-a precizat că această soluție s-a reținut
și prin Hotărârea Consiliului UNNPR nr. 82/13.08.2014, în
concordanță cu prevederile Ordinului ANCPI nr. 700/2014,
privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și
înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară.
Întrucât, din informațiile furnizate, nu reiese dacă s-a
efectuat înscrierea în cartea funciară, participanții la discuții
apreciază că sunt de asemenea aplicabile prevederile art. 13
alin. (3) din Ordinul 700/2014, în conformitate cu care în cazul
în care partajul voluntar se încheie în baza certificatului de
sarcini, fără dezlipirea imobilului/imobilelor din masa
partajabilă, prima înscriere în cartea funciară se efectuează în
baza documentației cadastrale, întocmită ulterior actului de
partaj; în cazul în care imobilul/imobilele din masa partajabilă
se dezlipește/dezlipesc, pentru acesta/acestea, actul de partaj
se va putea încheia numai în baza extrasului de carte funciară
pentru autentificare și a documentației cadastrale de dezlipire.
***
211
c) procesul-verbal de identificare a imobilului, potrivit
modelului prevăzut în anexa nr. 2, care face parte integrantă
din prezentul protocol de colaborare;
d) documentația cadastrală.
Se înscriu în cartea funciară atât actele autentice, cât și
certificatele de moștenitor sau actele de partaj întocmite pe
baza posesiei exercitate de către dispunător sau autorul
succesiunii sub nume de proprietar. (…)
Încheierea actelor notariale cu privire la imobilele
neînscrise în cartea funciară este circumscrisă respectării
condițiilor prevăzute de Hotărârile Consiliului UNNPR nr.
82/13.08.2014 și nr. 114/30.10.2014, care conțin prevederi
similare cu privire la posibilitatea utilizării anexelor nr. 1 și 2 la
protocolul de colaborare. Conform art. 2 din prima hotărâre
menționată, în situația în care nu se prezintă un act justificativ
al titlului dispunătorului sau autorului succesiunii se poate lua
în considerare, pe riscul părților menționat expres în act,
existența dreptului pe baza unei posesii exercitate sub nume
de proprietar necontestat, fapt confirmat prin înscrisurile
prevăzute la pct. 3 subpunct. (1) din capitolul II al
Protocolului de colaborare încheiat între ANCPI și UNNPR și
anume:
a) certificatul pentru atestarea că petentul este cunoscut
ca proprietar, eliberat de către primarul localității unde este
situat imobilul, potrivit anexei nr. 1 la protocol;
b) certificatul emis de organele fiscale ale autorităților
locale;
c) procesul – verbal de identificare a imobilului, potrivit
modelului prevăzut în anexa nr. 2 la protocol;
d) documentația cadastrală recepționată de OCPI, care
atestă identificarea imobilului prin alocarea unui nr. cadastral.
Din analiza tuturor reglementărilor incidente în materie,
rezultă că procedura de lucru în acest caz este următoarea:
212
- persoana care posedă imobilul în calitate de proprietar
necontestat, înregistrată în evidențele fiscale, solicită
persoanei autorizate întocmirea unei documentații cadastrale
în vederea obținerii anexelor nr. 1 și 2 la Protocol;
- cererea de recepție a documentației cadastrale, care
menționează temeiul legal prevăzut la art. 131 alin. (2) din
Ordinul 700/2014, se înregistrează pe flux întrerupt (codul
2.1.2. - Recepție (nr. cadastral)) și se soluționează prin
alocare de număr cadastral de către OCPI;
- persoana interesată solicită Primăriei, în baza
documentației cadastrale recepționate și a certificatului de
atestare a îndeplinirii obligațiilor fiscale, eliberarea anexelor
nr. 1 și 2 la Protocol;
- notarul public încheie actul autentic sau certificatul de
moștenitor în baza anexelor nr. 1 și 2, a certificatului de
atestare fiscală, a documentației cadastrale și a certificatului
de sarcini, în zonele de aplicare a Codului Civil de la 1864;
- în temeiul actelor menționate anterior, se solicită
înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară pe flux
întrerupt (Codul 2.1.3 - Înfiinţare carte funciară).
***
***
214
În încheierea de reexaminare nr. 38991/07.07.2015 prin
care s-a respins cererea având ca obiect înființare carte
funciară și întabulare drept de proprietate în favoarea
cumpărătoarei B.G. SRL s-a reținut că în cartea funciară
figurează ca și proprietari tabulari pe cote – părți ai imobilului
mai multe persoane, alții decât vânzătorul S.I. și S.O. și că
înscrierea actelor autentice, a certificatelor de moștenitor și a
actelor de partaj întocmite pe baza posesiei exercitate sub
nume de proprietar, conform protocolului încheiat în anul
2010 trebuie făcută cu respectarea prevederilor art. 885 alin.
(2) și (4) și art. 893 coroborat cu art. 894 din Codul civil81.
Prin aceeași încheiere s-a precizat că întabularea
dreptului de proprietate al cumpărătoarei B.G. SRL nu se
poate efectua împotriva vânzătorului S.I. deoarece acesta nu
este înscris în cartea funciară ca titular al dreptului, iar față de
81
(n.n.) Potrivit art. 885 alin. (2) și (4) drepturile reale se vor
pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu
consimţământul titularului, dat prin înscris autentic notarial. Acest
consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea
termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin
încetarea existenţei juridice a titularului, dacă acesta era o persoană
juridică. (…) Hotărârea judecătorească definitivă sau, în cazurile
prevăzute de lege, actul autorităţii administrative va înlocui acordul de
voinţă sau, după caz, consimţământul titularului. Conform art. 893
înscrierea unui drept real se poate efectua numai: a) împotriva aceluia
care, la data înregistrării cererii, este înscris ca titular al dreptului
asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută; b) împotriva aceluia
care, înainte de a fi fost înscris, şi-a grevat dreptul, dacă amândouă
înscrierile se cer deodată. Art. 894 prevede în cazul în care un drept
supus înscrierii în cartea funciară a făcut obiectul unor cesiuni
succesive fără ca înscrierile să fi fost efectuate, cel din urmă îndreptăţit
nu va putea cere înscrierea dreptului în folosul său decât dacă solicită,
odată cu înscrierea acestuia, şi înscrierea dobândirilor succesive
anterioare pe care le va dovedi cu înscrisuri originale sau copii
legalizate, după caz.
215
coproprietarii tabulari, înscrierea este inopozabilă, aceștia
nefiind părți în contract.
S-a reținut de asemenea că Hotărârea nr. 82/2014 a
Consiliului UNNPR clarifică situația autentificării actelor de
înstrăinare care au ca obiect imobile neînscrise în cartea
funciară. Potrivit art. 1 (…) dispozițiile hotărârii invocate
anterior se aplică imobilelor neînscrise în cartea funciară care
nu sunt individualizate printr-un număr de carte funciară și un
număr topografic (cadastral), situație în care se întocmește
documentație cadastrală pentru identificare conform
prevederilor art. 29 alin. (1) lit. c) și lit. e) și alin. (4) din
Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară
republicată. În speță imobilul ce face obiectul contractului de
vânzare-cumpărare nr. 829/2015 este înscris în cartea
funciară 649 Vorța și este identificat cu nr. topo 2942/2;
prevederile hotărârii menționate anterior nu se aplică în acest
caz pentru motivele de mai sus în baza art. 31 alin. (2) din
Legea nr. 7/1996.
82
(n.n.) potrivit art. 131 alin. (2) din Regulamentul de avizare,
recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat
prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare se
întocmeşte documentaţie cadastrală pe flux întrerupt şi în situaţia în
care, pentru încheierea actului autentic sau a certificatului de
moştenitor, nu se prezintă un act justificativ al titlului dispunătorului
sau autorului succesiunii, conform protocolului de colaborare dintre
Agenţia Naţională şi UNNPR. Drepturile reale constatate prin
216
aplicabilă în zonele de transcripţiuni şi inscripţiuni, în care
imobilele de regulă nu sunt înregistrate, în prezent, în cartea
funciară, înscrierea fiind condiţionată de obţinerea în prealabil
încheierii actului notarial a unui certificat de sarcini. În acelaşi
sens s-a reţinut şi în minuta comisiei comune ANCPI - UNNPR
din data de 17.02.2015.
Cu caracter de excepție, comisia reține că procedura
înscrierii actelor notariale încheiate în temeiul posesiei
exercitate sub nume de proprietar necontestat, conform
prevederilor art. 2 pct. 3 din protocolul de colaborare, este
aplicabilă și imobilelor din intravilan sau extravilan situate în
zona Decretului - lege nr. 115/1938 pentru unificarea
dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, în cazurile în care
imobilele nu sunt înscrise în cartea funciară sau nu este
obligatorie identificarea numărului topografic, conform art. 87
alin. (4) din Regulamentul aprobat prin ODG nr. 700/201483.
Procedura reglementată de art. 2 pct. 3 din protocolul
de colaborare încheiat de ANCPI cu UNNPR în anul 2010 se
aplică în limita prevăzută de art. 919 alin. (3) din Codul civil:
Până la proba contrară, posesorul este considerat proprietar,
cu excepţia imobilelor înscrise în cartea funciară.
219
funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și
completările ulterioare84.
84
(n.n.) Potrivit art. 126 din Regulament (1) În cazul imobilelor
proprietate privată, în situaţia în care nu există acte de proprietate
asupra terenului, persoanele interesate pot solicita notarea posesiei în
cartea funciară, în baza documentaţiei cadastrale şi a următoarelor
înscrisuri: a) certificatul eliberat de primăria în a cărei rază teritorială
este situat imobilul, din care să rezulte că: posesorul este cunoscut că
deţine imobilul sub nume de proprietar; imobilul nu face parte din
domeniul public sau nu a fost înscris în evidenţe ca fiind în domeniul
privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale; primăria are
sau nu are cunoştinţă de acţiuni în justiţie cu privire la imobilul
respectiv; imobilul a făcut sau nu a făcut obiectul legilor de
retrocedare; proprietarul tabular nu figurează ca proprietar în
evidenţele primăriei, în zonele de aplicare a prevederilor Decretului-
lege nr. 115/1938. b) declaraţia pe propria răspundere a posesorului,
dată în formă autentică, prin care acesta declară că: posedă imobilul
sub nume de proprietar; este sau nu căsătorit; în cazul în care este
căsătorit, va preciza şi regimul matrimonial; nu a înstrăinat sau grevat
imobilul; imobilul nu a fost scos din circuitul juridic; imobilul nu face
obiectul vreunui litigiu; imobilul este deţinut sau nu pe cote-părţi; în
cazul în care imobilul este deţinut pe cote-părţi, toţi posesorii vor
declara întinderea cotelor; înscrisul doveditor al posesiei provine de la
părţile semnatare ale acestuia; în cazul în care nu există înscris
doveditor, va declara că nu deţine şi nu are cunoştinţă de existenţa
unui astfel de înscris; c) înscrisul doveditor al posesiei, indiferent de
forma în care este întocmit, atunci când acesta există; d) copie de pe
actele de identitate şi stare civilă. (2) În situaţia în care pe terenul cu
privire la care s-a notat posesia sunt edificate construcţii pentru care
există acte de proprietate, dreptul de proprietate asupra acestora se
va intabula în cartea funciară.
220
posesiei în cartea funciară în temeiul art. 41 alin. (8) din
Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară
republicată 85 potrivit căruia comisia apreciază că prevederile
legale referitoare la posibilitatea notării posesiei în cartea
funciară în cazul proprietății private, în lipsa actelor de
proprietate este aplicabilă și după republicarea Legii nr.
7/1996 ca urmare a modificărilor și completărilor aduse prin
Legea nr. 150/2015 pentru modificarea şi completarea Legii
cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996. Comisia
apreciază că notarea posesiei se va efectua doar în lipsa
actelor de proprietate, prin care se înțelege și lipsa cărților
funciare.
Motivarea notarului public s-a consemnat în cadrul
minutei ședinței din data de 04.04.2016.
Acesta apreciază că, exprimându-se opinia că prin
sintagma lipsa actelor de proprietate (existentă în cuprinsul
alin. (8) al art. 41 din Legea nr. 7/1996) se înțelege și lipsa
cărților funciare, per a contrario s-a interpretat că odată o
carte funciară înființată, chiar dacă în ea nu s-au mai făcut
înscrieri referitoare la proprietari din anii 1950 sau 1870,
reprezintă act de proprietate. Ca urmare a acestei opinii s-a
interpretat de către un OCPI că notarea posesiei nu este
posibilă în regiunile de aplicare a Decretului-lege nr. 115/1938
pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, cu
modificările și completările ulterioare. Se învederează că în
aria de aplicare a acestuia, pe teritoriul județului există cărți
funciare, o parte întocmite înaintea anului 1900, pentru care
s-a ajuns la concluzia că nu s-ar putea face notarea posesiei,
85
Conform art. 41 alin. (8) în cazul proprietăţii private, în lipsa
actelor de proprietate asupra terenurilor, la cererea persoanelor
interesate, se va putea nota posesia în baza documentelor prevăzute
la art. 13 alin. (8) lit. c)-f) şi a unei documentaţii cadastrale.
221
pentru că s-ar încălca prevederile art. 41 alin. (8) din Legea
nr. 7/1996. În motivarea solicitării se aduc următoarele
argumente:
86
Conform art. 11 alin. (1) din Legea nr. 18/1991 privind
fondul funciar, republicată, cu modificările și completările ulterioare:
suprafaţa adusă în cooperativa agricolă de producţie este cea care
rezultă din: actele de proprietate, cartea funciară, cadastru, cererile de
înscriere în cooperativă, registrul agricol de la data intrării în
cooperativă, evidenţele cooperativei sau, în lipsa acestora, din orice
alte probe, inclusiv declaraţii de martori.
87
Conform art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și
completările ulterioare: în cazul proprietăţii private, în lipsa actelor de
proprietate asupra terenurilor, la cererea persoanelor interesate, se va
putea nota posesia în baza documentelor prevăzute la art. 13 alin. (8)
lit. c)-f)*) şi a unei documentaţii cadastrale.
223
acte de proprietate și nu se confundă cu aceasta. Dacă ar fi
dorit legiuitorul să interzică notarea posesiei în regiunile de
carte funciară, ar fi prevăzut acest lucru în mod expres.
88
Conform art. 13 alin. (7) lit. a) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și
completările ulterioare: în toate cazurile în care s-a notat posesia în
cartea funciară şi nu a fost eliberat certificatul prevăzut la alin. (8),
dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, în următoarele
condiţii; a) din oficiu, la împlinirea unui termen de 3 ani de la
momentul notării în cartea funciară, dacă nu a fost notat niciun litigiu
prin care se contestă înscrierile din cartea funciară. În acest caz, prin
derogare de la reglementările referitoare la uzucapiune, dreptul de
proprietate se consideră dobândit prin efectul legii şi de la data
împlinirii acestui termen, fără nicio altă justificare sau procedură;
89
Conform art. 41 alin. (9): drepturile reale care pot fi
dobândite în temeiul uzucapiunii vor rămâne valabil dobândite, dacă
titularul dreptului le-a posedat cu bună-credinţă, potrivit legii, timp de
5 ani de la înscrierea posesiei în cartea funciară.
224
există suport juridic suficient pentru notarea posesiei în zonele
de aplicare a Decretului-lege nr. 115/1938, se solicită găsirea
unei soluții legale de rezolvare a problemei pe cale
necontencioasă, având în vedere interesul general privind
înscrierea imobilelor în evidențele de cadastru și carte
funciară.
***
225
700/2014 cu modificările și completările ulterioare 90 , fără
schițe pentru 4 terenuri și o schiță cu număr cadastral pentru
un teren.
90
Modelul certificatului eliberat de primărie din care rezultă că
posesorul este cunoscut că deţine imobilul sub nume de proprietar şi
că acesta nu face parte din domeniul public sau nu a fost înscris în
evidenţe ca fiind în domeniul privat al statului ori al unităţilor
administrativ-teritoriale.
91
(n.n.) Art. 126 din Regulamentul de avizare, recepție și
înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin
Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare prevede
următoarele: (1) În cazul imobilelor proprietate privată, în situaţia în
care nu există acte de proprietate asupra terenului, persoanele
interesate pot solicita notarea posesiei în cartea funciară, în baza
documentaţiei cadastrale şi a următoarelor înscrisuri: a) certificatul
eliberat de primăria în a cărei rază teritorială este situat imobilul, din
care să rezulte că: - posesorul este cunoscut că deţine imobilul sub
nume de proprietar; - imobilul nu face parte din domeniul public sau
nu a fost înscris în evidenţe ca fiind în domeniul privat al statului sau al
unităţilor administrativ-teritoriale; - primăria are sau nu are cunoştinţă
de acţiuni în justiţie cu privire la imobilul respectiv; - imobilul a făcut
sau nu a făcut obiectul legilor de retrocedare; - proprietarul tabular nu
226
Conform art. 131 alin. (2) teza I din Regulamentul de
avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte
funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și
completările ulterioare, se întocmeşte documentaţie
cadastrală pe flux întrerupt şi în situaţia în care, pentru
încheierea actului autentic sau a certificatului de moştenitor,
nu se prezintă un act justificativ al titlului dispunătorului sau
autorului succesiunii, conform protocolului de colaborare
dintre Agenţia Naţională şi UNNPR.
Astfel, în speță certificatul de moștenitor se emite în
baza anexelor nr. 1 și 2 la protocol, a certificatului fiscal și a
documentației cadastrale cu alocare nr. cadastral pentru toate
imobilele din masa succesorală, fără a fi necesară Anexa nr.
1.50 din Regulamentul mai sus amintit.
***
92
(n.n.) Conform art. 41 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și
completările ulterioare în cazul lucrărilor de înregistrare în cadastru şi
în cartea funciară realizate la cererea persoanelor interesate, dacă
suprafaţa din măsurători este diferită de suprafaţa înscrisă într-o carte
228
Capitolul 4.2.5. din Regulamentul de avizare, recepţie şi
înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat
prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările
ulterioare se referă la notarea posesiei, iar în art. 126 se
reglementează situația imobilelor proprietate privată pentru
care nu există acte de proprietate asupra terenului. Potrivit
93
(n.n.) Potrivit art. 126 din Regulamentul de avizare, recepţie
şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin
Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare:
(1) În cazul imobilelor proprietate privată, în situaţia în care nu
există acte de proprietate asupra terenului, persoanele interesate pot
solicita notarea posesiei în cartea funciară, în baza documentaţiei
cadastrale şi a următoarelor înscrisuri:
a) certificatul eliberat de primăria în a cărei rază teritorială este
situat imobilul, din care să rezulte că: posesorul este cunoscut că
deţine imobilul sub nume de proprietar; imobilul nu face parte din
domeniul public sau nu a fost înscris în evidenţe ca fiind în domeniul
privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale; primăria are
sau nu are cunoştinţă de acţiuni în justiţie cu privire la imobilul
respectiv; imobilul a făcut sau nu a făcut obiectul legilor de
retrocedare; proprietarul tabular nu figurează ca proprietar în
evidenţele primăriei, în zonele de aplicare a prevederilor Decretului-
lege nr. 115/1938.
b) declaraţia pe propria răspundere a posesorului, dată în
formă autentică, prin care acesta declară că: posedă imobilul sub
nume de proprietar; este sau nu căsătorit; în cazul în care este
căsătorit, va preciza şi regimul matrimonial; nu a înstrăinat sau grevat
imobilul; imobilul nu a fost scos din circuitul juridic; imobilul nu face
obiectul vreunui litigiu; imobilul este deţinut sau nu pe cote-părţi; în
cazul în care imobilul este deţinut pe cote-părţi, toţi posesorii vor
declara întinderea cotelor; înscrisul doveditor al posesiei provine de la
părţile semnatare ale acestuia; în cazul în care nu există înscris
doveditor, va declara că nu deţine şi nu are cunoştinţă de existenţa
unui astfel de înscris;
c) înscrisul doveditor al posesiei, indiferent de forma în care
este întocmit, atunci când acesta există;
d) copie de pe actele de identitate şi stare civilă.
(2) În situaţia în care pe terenul cu privire la care s-a notat
posesia sunt edificate construcţii pentru care există acte de
proprietate, dreptul de proprietate asupra acestora se va intabula în
cartea funciară.
230
Ca urmare a prevederilor art. 41 alin. (3), lit. c) din
Legea nr. 7/1996, a art. 126 din Regulamentul aprobat prin
Ordinul nr. 700/2014 și a procedurii de lucru internă, în speță,
a fost înscrisă în cartea funciară posesia pentru o suprafață de
27 mp. Potrivit art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996 în cazul
proprietăţii private, în lipsa actelor de proprietate asupra
terenurilor, la cererea persoanelor interesate se poate nota
posesia în baza documentelor prevăzute de art. 13 alin. (8) lit.
c) – f) (alin. (3) a devenit alin. (8) prin republicare). Notarul
public apreciază că, în aceste circumstanțe legislative,
înscrierea posesiei a fost făcută conform legii.
OCPI a respins înscrierea cu motivarea că art. 13 alin.
(5) din Legea nr. 7/1996 se referă numai la înscrierea
sistematică94.
Ca urmare a interpretării sistematice a normelor de
drept, notarul public precizează următoarele:
Norma instituită în art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996
are caracter general aplicabil, atât în cazul înscrierilor
sistematice cât și în cazul înscrierilor la cererea oricărei
persoane interesate, întrucât dacă legiuitorul ar fi avut în
vedere numai înscrierea sistematică, ar fi formulat ipoteza
normei juridice ca și în cazul prevăzut la alin. (3), spre
exemplu. Or, norma de la alin. (5) are caracter independent,
general aplicabil, dovada în acest sens fiind și trimiterea din
art. 126 alin. (1) din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr.
700/2014. Având în vedere prevederile art. 41 alin. (3) lit. c)
94
(n.n.) Conform art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și
completările ulterioare posesia notată în cartea funciară şi efectele
juridice ale acesteia pot fi dobândite în temeiul actelor juridice între vii,
translative sau constitutive, încheiate în formă autentică, inclusiv prin
măsuri de executare silită sau pentru cauză de moarte, care se
notează în cartea funciară.
231
şi ale art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996, precum și actele
administrative infralegislative enunțate mai sus, în mod legal
și temeinic s-a înscris posesia asupra imobilului.
Dacă posesia a fost înscrisă în cartea funciară,
consecința este că ea va fi transmisă dobânditorului bunului
înscris în cartea funciară, întrucât posesia are legătură cu
imobilul înscris în cartea funciară, fiind supusă notării.
Prin contractul de vânzare autentificat sub nr.
4634/26.10.2016, s-a transmis proprietatea ca stare de drept
asupra imobilului și posesia ca stare de fapt care, în dreptul
civil român, este protejată și produce efecte juridice, cum este
dobândirea proprietății prin posesia bunului imobil o anumită
perioadă de timp. Potrivit considerațiilor de mai sus,
transmiterea proprietății și a posesiei s-au făcut conform
notării din cartea funciară. De altfel, dacă nu s-ar fi transmis și
posesia s-ar fi ajuns la ipoteza unei notări nelegale, adică o
persoană este notată ca posesor, în condițiile în care nu mai
exercită posesia pentru că acesta nu mai are nici stăpânirea
materială (corpus) și nici animus domini, intenția de a se
comporta ca proprietar. Notarul public apreciază că norma
juridică înscrisă în art. 41 alin. (3) lit. c) Legea nr. 7/1996 și
procedurile de lucru ulterioare au fost adoptate pentru a fi
aplicate, scop ce corespunde oricărei activități de legiferare și
nu pentru a crea drepturi iluzorii. Se impune a se avea în
vedere că, în contextul notării posesiei pentru o suprafață de
teren, care nu este și nu poate fi individualizată, se ajunge în
situația în care proprietarul este lipsit în mod nelegal de
dreptul de dispoziție. Altfel spus se restricționează circulația
juridică a unor bunuri proprietate privată, împotriva
prevederilor art. 44 din Constituția României, pentru că s-au
instituit indirect restricționări care nu au temei legal, iar
inalienabilitățile chiar temporare pot fi stabilite numai prin
lege. Principiul general, în cazul bunurilor proprietate privată
232
este acela al alienabilității, iar excepțiile nu pot fi deduse sau
stabilite pe cale administrativă.
Din economia textelor invocate și a prevederilor art. 902
din Codul civil rezultă, în opinia notarului public, că notarea
posesiei s-a făcut legal, pentru că este un fapt juridic, supus
notării, având legătură cu imobilul întabulat.
Notarul public precizează, de asemenea, că s-a respins
şi înscrierea vânzării, fără a se motiva acest lucru și fără a se
arăta care este modalitatea de înstrăinare a unui bun imobil
întabulat pentru care s-a notat posesia.
***
233
10. ASPECTE PRIVITOARE LA EXTRASELE DE
CARTE FUNCIARĂ
***
***
236
În perioada de blocare a cărții funciare, ca urmare a
solicitării unui extras de carte funciară pentru autentificare, s-
a înregistrat de către un executor judecătoresc o cerere de
notare a unei somații de plată. Notarul public a autentificat
contractul de vânzare în ultima zi de valabilitate a extrasului
de carte funciară pentru autentificare, dar nu a solicitat
înscrierea în cartea funciară în baza contractului de vânzare
decât a doua zi lucrătoare următoare, fapt ce a condus la
notarea somației în cartea funciară și la respingerea cererii de
întabulare.
95
(n.n.) Conform art. 35 alin. (3) și (4) din Legea nr. 7/1996 în
forma în vigoare la data formulării cererii, analizate în ședința din data
de 13.11.2013 pe perioada valabilităţii extrasului de carte funciară
pentru autentificare, registratorul nu va efectua niciun fel de înscriere
în cartea funciară, cu excepţia aceleia pentru care a fost eliberat
extrasul. Valabilitatea extrasului încetează, prin împlinirea termenului,
la momentul înregistrării cererii de înscriere a actului notarial pentru
care acesta a fost eliberat sau la cererea notarului public care a
solicitat extrasul. Cererile depuse în perioada de valabilitate a
extrasului de carte funciară pentru autentificare cu privire la imobilul
pentru care acesta a fost eliberat se soluţionează, în condiţiile alin. (3),
după expirarea termenului de valabilitate a extrasului, în ordinea şi cu
procedura prevăzute de lege.
96
(n.n.) Conform art. 58 din Ordinul 633/2006 privind
aprobarea Regulamentului de organizare și funcționare a birourilor de
cadastru și publicitate imobiliară, cu modificările și completările
ulterioare, în prezent abrogat, (1) Înainte de rezolvarea cererii de către
registrator, asistentul-registrator verifică cererea în raport cu datele de
237
stabilit că somația s-a notat în mod corect, după expirarea
termenului de blocare a cărții funciare, dar că cererea de
întabulare s-a soluționat în mod greșit cu încheiere de
respingere, aspect remediat prin cererea de reexaminare
formulată de către notarul public.
***
***
97
(n.n.) Conform art. 35 alin. (3) și (4) din Legea nr. 7/1996
privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările
și completările ulterioare, (3) Pe perioada valabilităţii extrasului de
carte funciară pentru autentificare, registratorul nu va efectua niciun
fel de înscriere în cartea funciară, cu excepţia aceleia pentru care a
fost eliberat extrasul. Valabilitatea extrasului încetează, prin împlinirea
termenului, la momentul înregistrării cererii de înscriere a actului
notarial pentru care acesta a fost eliberat sau la cererea notarului
public care a solicitat extrasul. (4) În situaţia în care în perioada de
valabilitate prevăzută de alin. (1) a extrasului de carte funciară pentru
autentificare se înregistrează actul/actele autentice întocmite în baza
acestuia, cererile de înscriere având ca înscris justificativ aceste acte
se soluţionează cu prioritate, celelalte cereri de înscriere înregistrate în
această perioadă urmând a fi respinse. În situaţia în care valabilitatea
extrasului de carte funciară pentru autentificare a încetat, iar cererea
având ca înscris justificativ actul/actele autentice întocmite în baza
acestuia nu a fost înregistrată în registrul general de intrare, cererile
privitoare la imobilul în privinţa căruia a fost solicitat extrasul de carte
funciară pentru autentificare mai sus menţionat, înregistrate în această
perioadă, se soluţionează cu respectarea normelor în vigoare.
240
public poate efectua toate operaţiunile notariale necesare
întocmirii actului în vederea căruia acesta a fost solicitat. De
exemplu, în baza unui singur extras de carte funciară de
autentificare, se încheie un act de dezmembrare, urmat de un
partaj și de un contract de vânzare sau în baza unui singur
extras de autentificare se eliberează certificatul de moștenitor
și se încheie și un act de partaj.
98
(n.n.) Potrivit art. 680 – Efectele juridice ale partajului din
Codul civil (1) Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al
bunurilor sau, după caz, al sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai
cu începere de la data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme
de data încheierii actului, în cazul împărţelii voluntare, sau, după caz,
de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti. (2) În cazul
imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul
de partaj încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească
rămasă definitivă, după caz, au fost înscrise în cartea funciară.
241
Reprezentanții ANCPI au precizat de asemenea că,
având în vedere obligația notarului public de a cere, din oficiu,
înscrierea în cartea funciară, în ziua întocmirii actului sau cel
mai târziu în următoarea zi lucrătoare, conform art. 35 din
Legea 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară,
republicată, cu modificările și completările ulterioare, actele
succesive pot fi încheiate în baza unui singur extras de carte
funciară doar în aceeași zi99.
99
(n.n.) A se vedea și art. 113 alin. (4) din Codul de procedură
fiscală în vigoare la data analizei situației prezentate, în conformitate
cu care pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor,
terenurilor şi a mijloacelor de transport, contribuabilii trebuie să
prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea
tuturor obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei
publice locale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se
înstrăinează, potrivit alin. (2), inclusiv sumele reprezentând amenzi
existente în evidenţa organului fiscal. Pentru bunul care se
înstrăinează, impozitul datorat este cel recalculat pentru a reflecta
perioada din an în care impozitul se aplică persoanei care înstrăinează,
potrivit Codului fiscal.
Cadrul legal a fost modificat ulterior solicitării adresate comisiei,
prin intrarea în vigoare la data de 01.01.2016 a noului Cod de
procedură fiscală. Trimiterea la art. 113 alin. (4) trebuie raportată în
prezent la prevederile art. 159 alin. (5) – (6) din noul Cod de
procedură fiscală, aprobat prin Legea nr. 207/2015, în conformitate cu
care (5) Pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor,
terenurilor şi a mijloacelor de transport, proprietarii bunurilor ce se
înstrăinează trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care
să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului
local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat
fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit alin. (2). Pentru bunul ce se
înstrăinează, proprietarul bunului trebuie să achite impozitul datorat
pentru anul în care se înstrăinează bunul, cu excepţia cazului în care
pentru bunul ce se înstrăinează impozitul se datorează de altă
persoană decât proprietarul. (6) Actele prin care se înstrăinează clădiri,
242
***
244
perioadă, urmând să fie respinse conform art. 35 alin. (3) din
lege101.
În situaţia în care termenul de blocare expiră şi
actul/actele autentice pentru care s-a produs blocarea nu au
fost înregistrate în registrul general de intrare, actele
privitoare la acelaşi număr cadastral, înregistrate în intervalul
de timp în care numărul cadastral a fost blocat, se vor
soluţiona.
Cererea de înscriere a certificatului de moștenitor poate
avea la bază fie un extras de carte funciară pentru
autentificare fie unul de informare, dacă imobilele din masa
succesorală sunt înscrise în cartea funciară.
***
101
(n.n.) Conform art. 35 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și
completările ulterioare pe perioada valabilităţii extrasului de carte
funciară pentru autentificare, registratorul nu va efectua niciun fel de
înscriere în cartea funciară, cu excepţia aceleia pentru care a fost
eliberat extrasul. Valabilitatea extrasului încetează, prin împlinirea
termenului, la momentul înregistrării cererii de înscriere a actului
notarial pentru care acesta a fost eliberat sau la cererea notarului
public care a solicitat extrasul.
245
din Legea 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară
republicată, cu modificările și completările ulterioare, în
conformitate cu care în baza extrasului de carte funciară
pentru autentificare, notarul public poate efectua toate
operațiunile notariale necesare întocmirii actului în vederea
căruia acesta a fost solicitat.
S-a apreciat că o situație similară a fost analizată în
cadrul minutei de ședință din data de 4.08.2014, comunicată
notarilor publici și oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară,
prilej cu care s-a formulat un punct de vedere afirmativ, cu
obligația de a solicita înscrierea în cartea funciară în termenul
prevăzut de art. 35 din Legea nr. 7/1996102.
102
(n.n.) Potrivit art. 113 alin. (4) din Codul de procedură
fiscală în vigoare la data analizei situației prezentate, pentru
înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi a
mijloacelor de transport, contribuabilii trebuie să prezinte certificate de
atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor
fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a
cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit
alin. (2), inclusiv sumele reprezentând amenzi existente în evidenţa
organului fiscal. Pentru bunul care se înstrăinează, impozitul datorat
este cel recalculat pentru a reflecta perioada din an în care impozitul
se aplică persoanei care înstrăinează, potrivit Codului fiscal.
Cadrul legal a fost modificat ulterior solicitării adresate comisiei,
prin intrarea în vigoare la data de 01.01.2016 a noului Cod de
procedură fiscală. Trimiterea la art. 113 alin. (4) trebuie raportată în
prezent la prevederile art. 159 alin. (5) – (6) din noul Cod de
procedură fiscală, în conformitate cu care (5) Pentru înstrăinarea
dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi a mijloacelor de
transport, proprietarii bunurilor ce se înstrăinează trebuie să prezinte
certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor
obligaţiilor de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-
teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se
înstrăinează, potrivit alin. (2). Pentru bunul ce se înstrăinează,
proprietarul bunului trebuie să achite impozitul datorat pentru anul în
246
***
***
103
(n.n.) Conform art. 35 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și
completările ulterioare notarul public care a întocmit un act prin care
se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real
imobiliar este obligat să ceară, din oficiu, înscrierea în cartea funciară.
În acest scop, va trimite cererea de înscriere a actului respectiv, în ziua
întocmirii lui sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare, la biroul
teritorial în a cărui rază de activitate se află imobilul. Despre
exercitarea acestei obligaţii se va face menţiune expresă în cuprinsul
actului sau, după caz, al certificatului de moştenitor. Menţiunea se va
face în cazul în care pentru bunurile din masa succesorală s-a deschis
carte funciară sau există documentaţie cadastrală. La autentificarea
actelor notariale prin care se transmite, se modifică sau se constituie
un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte
funciară pentru autentificare, care este valabil timp de 10 zile
lucrătoare de la data înregistrării cererii, sau, după caz, un certificat de
sarcini. La autentificarea actelor notariale prin care se stinge un drept
real imobiliar, precum şi în cadrul procedurii succesorale, pentru
imobilele înscrise în cartea funciară se va solicita extras de carte
funciară pentru informare.
248
10.10 Posibilitatea intabulării dreptului de proprietate
transmis succesiv, prin două contracte de vânzare autentificate
în aceeași zi, care au avut la bază un singur extras de carte
funciară. (Minuta ședinței din data de 25.05.2015)
104
(n.n.) Conform art. 35 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 în baza
extrasului de carte funciară pentru autentificare, notarul public poate
efectua toate operaţiunile notariale necesare întocmirii actului în
vederea căruia acesta a fost solicitat.
105
(n.n.) Potrivit art. 113 alin. (4) din Codul de procedură
fiscală în vigoare la data analizei situației prezentate, pentru
înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi a
mijloacelor de transport, contribuabilii trebuie să prezinte certificate de
atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor
fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a
cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit
alin. (2), inclusiv sumele reprezentând amenzi existente în evidenţa
organului fiscal. Pentru bunul care se înstrăinează, impozitul datorat
este cel recalculat pentru a reflecta perioada din an în care impozitul
se aplică persoanei care înstrăinează, potrivit Codului fiscal.
Cadrul legal a fost modificat ulterior solicitării adresate comisiei,
prin intrarea în vigoare la data de 01.01.2016 a noului Cod de
procedură fiscală. Trimiterea la art. 113 alin. (4) trebuie raportată în
249
***
prezent la prevederile art. 159 alin. (5) – (6) din noul Cod de
procedură fiscală, aprobat prin Legea nr. 207/2015, în conformitate cu
care (5) Pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor,
terenurilor şi a mijloacelor de transport, proprietarii bunurilor ce se
înstrăinează trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care
să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului
local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat
fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit alin. (2). Pentru bunul ce se
înstrăinează, proprietarul bunului trebuie să achite impozitul datorat
pentru anul în care se înstrăinează bunul, cu excepţia cazului în care
pentru bunul ce se înstrăinează impozitul se datorează de altă
persoană decât proprietarul. (6) Actele prin care se înstrăinează clădiri,
terenuri, respectiv mijloace de transport, cu încălcarea prevederilor
alin. (5), sunt nule de drept.
250
prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările
ulterioare106.
***
106
(n.n.) Formularul de extras de carte funciară de informare a
fost modificat prin Ordinul nr. 1340/2015, intrat în vigoare la data de
01.01.2016. Nota de subsol are următorul cuprins: Certific că prezentul
extras corespunde cu poziţiile în vigoare din cartea funciară originală,
păstrată de acest birou. Prezentul extras reflectă situaţia cadastral -
juridică a imobilului, respectiv poziţiile active din cartea funciară, la
momentul întocmirii acestuia.
107
(n.n.) Potrivit art. 2386 pct. 2 din Codul civil în afara altor
cazuri prevăzute de lege, beneficiază de ipotecă legală: (…)
promitentul achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta
având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului
respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia.
108
(n.n.) Conform art. 36 alin. (12) din Legea nr. 7/1996
privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și
completările ulterioare (devenit art. 37 alin. (12) ca urmare a
251
recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară
aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și
completările ulterioare109.
***
***
110
(n.n.) Potrivit art. 245 (1) Prin reconstituire se înţelege
refacerea cărţilor funciare/încheierilor pierdute, sustrase, distruse ori
deteriorate într-o măsură care nu mai permite efectuarea de înscrieri
ori înţelegerea celor existente. (2) Cererea de reconstituire depusă la
biroul teritorial unde s-a aflat cartea funciară va cuprinde următoarele
date: a) numele/denumirea şi domiciliul/sediul persoanei care a figurat
ultima ca titulară a dreptului înscris în cartea funciară; b) identificarea
imobilului (nr. topografic, nr. cadastral) numai în cazul în care nu
există un extras de carte funciară, original, mai vechi; c) titlul în
255
***
256
Posibilitatea înregistrării unor cereri de înscriere ca
“cereri legate” este reglementată de art. 39 alin. (7) din
Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de
cadastru şi carte funciară aprobat prin ODG nr. 700/2014, cu
modificările și completările ulterioare 111 , reprezentând o
excepție de la regula potrivit căreia se depune o cerere de
înscriere pentru fiecare imobil. Această excepție nu este
aplicabilă și extraselor de carte funciară, ci privește doar cazul
în care actul juridic care justifică cererea de înscriere are ca
obiect mai multe imobile situate în circumscripția aceluiași
birou teritorial.
***
111
(n.n.) Potrivit art. 39 alin. (7) din Regulamentul aprobat prin
Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, în
situaţia în care actul juridic are ca obiect mai multe imobile situate în
circumscripţia aceluiaşi birou teritorial, se depune o cerere de înscriere
pentru fiecare imobil. Înscrisul original sau copia legalizată a acestuia
se va ataşa la prima cerere de înscriere, iar la celelalte cereri de
înscriere se va menţiona numărul de înregistrare al cererii la care a
fost ataşat originalul sau copia legalizată a actului juridic pe care se
întemeiază înscrierea. În acest caz, cererile de înscriere vor fi
înregistrate în Registrul General de Intrare al biroului teritorial ca cereri
legate, urmând a fi repartizate aceloraşi persoane responsabile.
257
cadastral în cuprinsul cererii, fără a avea cunoștință de
numărul cărții funciare. OCPI solicită formularea în prealabil a
unei cereri de eliberare a unui certificat privind identificarea
numărului topografic/cadastral şi de carte funciară după
numele/denumirea proprietarului, conform serviciului cu codul
2.7.6. din Ordinul nr. 39/2009 al ministrul administrației și
internelor, privind aprobarea tarifelor pentru serviciile
furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…), cu
modificările și completările ulterioare, pentru care se achită un
tarif suplimentar de 100 lei/proprietar/BCPI sau sector al
municipiului Bucureşti.
***
258
10.17 Posibilitatea eliberării de extrase de carte funciară
pentru autentificare privind alte cote-părți ale aceluiași drept, în
perioada de valabilitate a extrasului de carte funciară pentru
autentificarea unui act juridic ce are ca obiect o cotă-parte din
dreptul real. (Minuta ședinței din data de 04.04.2016)
***
259
10.18 Eliberarea extraselor de carte funciară on-line
pentru cărțile funciare neconvertite în sistemul informatic
integrat de cadastru și carte funciară. (Minuta ședinței din data
de 04.04.2016)
***
***
112
Conform art. 57 din Regulamentul de avizare, recepţie şi
înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin
Ordinul nr. 700/2014: comunicarea documentelor specifice/încheierilor
către persoanele interesate se face în mod direct, prin confirmare cu
semnătură de primire sau prin poştă, cu filă de comunicare, prin fax
sau alte mijloace de comunicare care asigură confirmarea de primire,
conform solicitării.
261
10.20 Posibilitatea eliberării unui extras de carte funciară
pentru autentificare anterior soluționării unei cereri de înscriere
cu privire la imobilul în cauză. (Minuta ședinței din data de
18.04.2016)
262
notarul public nu a putut fi eliberat 113 . În urma contactării
notarului public situația a fost rezolvată, extrasul de carte
funciară pentru autentificare fiind eliberat la data de
14.04.2016.
***
113
(n.n.) A se vedea în acest sens și art. 71 alin. (2) din
Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru
și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și
completările ulterioare, în conformitate cu care cât timp o cerere de
recepţie şi/sau înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară este
în curs de soluţionare, se pot elibera doar extrase de carte funciară
pentru informare şi copii certificate ale cărţii funciare respective cu
menţiunea existenţei cererii, a numărului şi a datei de înregistrare a
acesteia. În situaţia în care cererea în curs de soluţionare are ca obiect
o cotă - parte din dreptul intabulat în cartea funciară, se pot elibera şi
extrase de carte funciară pentru autentificare pentru celelalte cote-
părţi.
263
În fapt, societatea vânzătoare a edificat un bloc de
locuințe pe un teren care ulterior a fost dezmembrat în două
loturi - un lot pe care se află blocul și un lot în suprafață de 35
mp, care face obiectul unui contract de superficie, încheiat cu
un furnizor de energie. Ca urmare a vânzării apartamentelor,
societatea vânzătoare a solicitat și înstrăinarea către
proprietarii acestora a unei cote părți din lotul în suprafață de
35 mp, aferentă fiecărui apartament vândut. Luând în
considerare prevederile art. 35 alin. (2) din Legea nr. 7/1996
privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată 114 și
faptul că aceste contracte au fost autentificate în termenul de
valabilitate a extrasului de carte funciară pentru autentificare,
notarul public a format un singur dosar conținând toate
contractele încheiate. Având în vedere soluția de respingere
dispusă de către BCPI, notarul public solicită analiza
corectitudinii acesteia și în caz afirmativ, comunicarea unei
soluții de îndrumare pentru remedierea situației create.
114
Conform art. 35 alin. (2) în baza extrasului de carte funciară
pentru autentificare, notarul public poate efectua toate operaţiunile
notariale necesare întocmirii actului în vederea căruia acesta a fost
solicitat.
264
pentru care acesta a fost eliberat sau la cererea notarului
public care a solicitat extrasul.
De asemenea, art. 39 alin. (3) teza 1 din Regulamentul
de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi
carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu
modificările și completările ulterioare, prevede că cererea de
recepţie şi/sau înscriere se formulează pentru fiecare imobil în
parte (...).
Se apreciază că încheierea de respingere a fost dată
greșit, având în vedere cazurile de încetare a valabilității
extrasului de cartea funciară pentru autentificare prevăzute de
art. 35 alin. (3) teza a doua din lege. În speță nu sunt
aplicabile dispozițiile art. 213 alin. (9) din Regulamentul de
avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte
funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și
completările ulterioare, în conformitate cu care în baza
extrasului de autentificare valabil, notarul public poate efectua
acte succesive doar în aceeaşi zi, întrucât obiectul contractelor
este diferit, fiind constituit din cote-părți distincte din dreptul
de proprietate asupra aceluiași imobil.
***
***
***
***
268
***
***
271
Procedura de efectuare a conversiei cărții funciare din
format de hârtie în format electronic – aplicabilă inclusiv în
situația cărților funciare deschise în partidă cadastrală – este
prevăzută în art. 365 din regulamentul mai sus amintit115.
Reprezentanții ANCPI apreciază că, în aplicarea
prevederilor legale enunțate, pentru eliberarea extraselor de
carte funciară de autentificare cu privire la imobile înscrise în
partidă cadastrală este necesară formularea câte unei cereri
pentru fiecare imobil, cu menționarea pe cerere a nr.
cadastral și achitarea tarifului aferent.
Din verificările efectuate rezultă că în data de
16.02.2017 s-a formulat cerere pentru eliberarea extrasului de
carte funciară cu privire la imobilul identificat cu nr. cadastral
592/3/1, iar în data de 21.02.2017 o cerere cu același obiect
pentru imobilul identificat cu nr. cadastral 592/3/3. Extrasele
de carte funciară pentru autentificare solicitate au fost
eliberate în termen de oficiul teritorial.
115
Conform art. 365 din Regulamentul de avizare, recepție și
înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin
Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, în
partea A a cărţii funciare în format de hârtie, imobilul care a făcut
obiectul conversiei va fi subliniat, iar la rubrica "Observaţii" se va
indica poziţia din partea B, unde se va efectua menţiunea transcrierii,
cu precizarea numărului cărţii funciare electronice. În mod similar, vor
fi subliniate toate poziţiile active, referitoare la imobilul care se
transcrie în cartea funciară electronică, din partea B, respectiv C, a
cărţii funciare în format analog. În partea B a cărţii funciare în format
de hârtie, se va efectua următoarea menţiune: "imobilul de la A+ . . .
a fost transcris în CF electronică nr. . . . a UAT. . . , - în baza cererii
nr. . . . din data . . . ; - din oficiu". În cazul în care în cartea funciară
în format de hârtie este înscris un singur imobil sau se transcrie ultimul
imobil rămas, la menţiunea de mai sus se va adăuga sintagma "carte
funciară convertită". Spaţiile libere din cartea funciară în format analog
se vor bara.
272
***
274
pentru neîndeplinirea unor condiţii speciale prevăzute de
reglementările în vigoare.
116
Prin Decizia Biroului Executiv al Consiliului UNNPR nr.
101/29.03.2017, emisă în considerarea celor convenite prin minuta
ședinței din data de 06.03.2017, s-au stabilit următoarele: Art. (1) Se
ia act de Decizia Direcției de Publicitate Imobiliară din cadrul ANCPI nr.
2/06.03.2017 privind verificarea datei de eliberare a extrasului de carte
funciară care stă la baza autentificării actelor notariale prin care se
275
- registratorii de carte funciară urmează să respingă
cererile de înscriere, formulate în baza unor acte care au data
autentificării anterioară datei de eliberare a extrasului pentru
autentificare, conform art. 35 alin. (1) teza a V-a, coroborat
cu art. 29 alin. (1) lit. d), respectiv art. 30 alin. (2) din Legea
nr. 7/1996;
- ANCPI urmează să emită, prin Direcția de publicitate
imobiliară, o decizie de îndrumare cu caracter obligatoriu
pentru angajații oficiului teritorial, în sensul celor stabilite mai
sus 117 . Potrivit art. 22 alin. (12) din Legea cadastrului și a
***
***
***
***
118
Conținutul deciziei Direcției de Publicitate Imobiliară nr.
2/06.03.2017 privind verificarea datei de eliberare a extrasului de carte
funciară care stă la baza autentificării actelor notariale prin care se
transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real
imobiliar, este redat mai sus.
119
Prin adresa UNNPR nr. 1383/14.03.2017 s-au precizat
următoarele: având în vedere caracterul necontencios al procedurii de
înscriere în cartea funciară, cererile respinse pentru lipsa extrasului de
carte funciară la data încheierii actului notarial, conform art. 35 alin.
(1) coroborat cu art. 29 alin. (1) lit. e) și art. 30 alin. (2) din Legea nr.
7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu
modificările și completările ulterioare, pot fi redepuse, după solicitarea
unui nou extras de carte funciară și modificarea corespunzătoare a
actului autentic.
283
10.32 Lipsa semnăturii electronice de pe extrasele de
carte funciară comunicate on-line. (Minuta ședinței din data de
10.04.2017)
***
120
(n.n.) Prin decizia sus menționată s-au prevăzut
următoarele:
Art. 1 Extrasele de carte funciară eliberate la sediul BCPI vor fi
completate cu data eliberării, de către angajații biroului teritorial cu
atribuții în acest sens, conform modelului aprobat prin Regulamentul
de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte
funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și
completările ulterioare.
Art. 2 (1) În vederea soluționării cererilor de înscriere care au la
bază acte notariale prin care se transmite, se modifică, se constituie
sau se stinge un drept real imobiliar, asistenții-registratori vor verifica
data de eliberare a extrasului de carte funciară care stă la baza
autentificării acestor acte, astfel: pentru extrasele de carte funciară
eliberate la ghișeu, se va verifica data eliberării completată potrivit art.
1; pentru extrasele de carte funciară eliberate on-line, se va verifica
termenul de eliberare a acestora. (2) În situația în care se constată că
data autentificării actului notarial a fost anterioară datei eliberării
extrasului de carte funciară, asistenții-registratori vor menționa pe
cererile de înscriere faptul că există impedimente pentru admiterea
acestora.
Art. 3 Registratorii de carte funciară vor respinge cererile de
înscriere, formulate în baza unor acte notariale care au data
autentificării anterioară datei de eliberare a extrasului de carte
funciară, conform art. 35 alin. (1) teza a V-a, coroborat cu art. 29 alin.
(1) lit. d), respectiv art. 30 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și
completările ulterioare.
Art. 4 (1) Registratorii șefi au obligația să transmită Direcției de
Publicitate Imobiliară, o perioadă de 6 luni de la data emiterii prezentei
decizii, copii ale încheierilor de carte funciară de respingere emise în
aplicarea dispozițiilor art. 3. (2) Pentru aducerea la îndeplinire a
dispozițiilor prezentei decizii sunt responsabili registratorul - șef,
285
Notarul public precizează că data eliberării se
menționează pe extras doar când se ridică originalul de la
oficiul teritorial. În această situație, comunicarea pe fax a
extraselor de către oficiul teritorial nu mai are nicio relevanță,
deși acestea se pot solicita și obține inclusiv pe fax, potrivit
Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele
de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr.
700/2014, cu modificările și completările ulterioare și
Protocolului de colaborare. Notarul public precizează, de
asemenea, că de la OCPI nu se pot obține extrase în formă
electronică de la implementarea sistemului eTerra3.
***
***
***
290
10.36 Îndreptarea mențiunilor referitoare la adresa
poștală din cartea funciară a terenului pe care este amplasată
construcția de tip condominiu, în vederea eliberării extrasului din
cartea funciară a terenului. (Minuta ședinței din data de
18.04.2017)
***
292
11. TARIFAREA UNOR CERERI PRIVIND
FURNIZAREA SERVICIILOR DE PUBLICITATE
IMOBILIARĂ
***
121
(n.n.) Restituirea tarifului se face conform art. 2 alin. (6) din
ordinul nr. 39/2009 al ministrului administrației și Internelor privind
aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI şi unităţile sale
subordonate (...), cu modificările și completările ulterioare, în
conformitate cu care împotriva modului de stabilire a tarifului se poate
face cerere de reexaminare la oficiul de cadastru şi publicitate
294
***
295
În situația în care s-a efectuat conversia cărții funciare în
format digital, în cerere se pot menționa fie nr.
cadastral/topografic și numărul cărții funciare a terenului
precum și identificatorul construcțiilor, alocate înainte de
conversie, fie cele alocate după conversia cărții funciare.
***
***
296
11.5 Tarifarea cererii de înscriere a cesiunii de creanțe
ipotecare. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014)
***
122
(n.n.) Normele procedurale privitoare la înscrierea cesiunii
creanței ipotecare au fost modificate ulterior analizei situației
prezentate. Conform art. 158 alin. (4), (6) și (7) din Regulamentul de
avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară
aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările
ulterioare, intrat în vigoare la data de 30.08.2014, (4) Ipoteca se poate
intabula şi în temeiul înscrisului autentic care constată cesiunea unei
creanţe garantate cu o ipotecă imobiliară, în beneficiul creditorului
cesionar. (...) (6) În cartea funciară, pe baza contractului de cesiune
de creanţă, se va intabula dreptul de ipotecă cu menţionarea
persoanei fizice/juridice în favoarea căreia a fost strămutată garanţia
reală imobiliară. Ipoteca înscrisă în favoarea noului creditor va avea
rangul sub care a fost înscrisă iniţial ipoteca. (7) Pentru efectuarea
operaţiunii de intabulare a dreptului de ipotecă în baza contractului de
cesiune de creanţă se percepe numai tariful fix aferent intabulării
acestui drept real.
297
11.6 Modul de calcul al tariful de urgență perceput în
vederea înscrierii în cartea funciară a unui act de apartamentare.
(Minuta ședinței din data de 29.09.2014)
***
123
(n.n.) Potrivit art. art. 1 alin. (6) din Ordinul 39/2009
furnizarea serviciilor în regim de urgenţă presupune, pe lângă plata
tarifelor pentru furnizarea serviciilor la termen, şi plata unui tarif
suplimentar, al cărui cuantum este de 4 ori valoarea tarifului normal,
dar nu mai mult de 5000 lei.
298
11.7 Tariful de radiere a dreptului de ipotecă în cazul
stingerii acesteia prin confuziunea calității de creditor ipotecar și
proprietar al bunului ipotecat. (Minuta ședinței din data de
22.10.2014)
299
***
***
300
Un birou individual notarial solicită formularea unui
punct de vedere cu privire la respingerea unei cereri de
înscriere în cartea funciară a unei servituți de trecere, cu
motivarea că lipsește dovada plății tarifului de 60 de lei pentru
notarea servituții în cartea funciară a fondului dominant. În
speță s-a achitat doar tariful de întabulare a dreptului de
servitute de trecere în cartea funciară a imobilului fond
aservit.
***
***
124
Din valoarea din act, dar nu mai puţin de 60 lei pentru
fiecare imobil; dacă valoarea din act este mai mică decât valoarea de
circulaţie a bunurilor imobile stabilită prin expertiză de camerele
notarilor publici sau nu este disponibilă, procentul se aplică la aceasta
din urmă. Dacă valoarea nu poate fi determinată, tariful minim este de
60 lei pentru fiecare imobil. La serviciile de la nr. crt. 2.3 codurile 2.3.1
şi 2.3.2, după caz, se va încadra şi înfiinţarea cărţii funciare a
imobilelor/unităţilor individuale, dobândite în baza actelor juridice
încheiate după data intrării în vigoare a prezentului ordin, iar pentru
recepţia documentaţiilor cadastrale se va percepe tariful prevăzut la
serviciul de la nr. crt. 2.1 codul 2.1.2. La constituirea sau transmiterea
dezmembrămintelor dreptului de proprietate, tariful se determină la
valoarea declarată de părţi, dar nu mai puţin de 20% din valoarea
orientativă stabilită prin expertiza întocmită de camera notarilor publici.
La transmiterea nudei proprietăţi, tariful se determină la valoarea
declarată de părţi, dar nu mai puţin de 80% din valoarea orientativă
stabilită prin expertiza întocmită de camera notarilor publici. În ambele
situaţii tariful minim nu poate fi mai mic de 60 lei pentru fiecare imobil.
304
Un notar public solicită formularea unui punct de vedere
cu privire la scutirea de la plata tarifelor de publicitate
imobiliară datorate de practicienii în insolvență, pentru
operațiuni privind desfășurarea procedurii insolvenței unei
societăți comerciale în temeiul Legii insolvenței nr. 85/2006 cu
modificările și completările ulterioare, în prezent abrogată prin
Legea nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a
insolvenței şi de insolvență.
***
305
11.13 Modul de calcul al tarifului de urgență în cazul
operațiunilor de publicitate imobiliară ce au la bază un contract
de credit garantat cu trei contracte de ipotecă ce au ca obiect
imobile situate în circumscripția unor birouri teritoriale diferite,
constituite de trei instituții de credit distincte. (Minuta ședinței
din data de 25.05.2015)
125
Tariful stabilit potrivit grupei de servicii 2.3. - întabulare sau
înscriere provizorie, codul 2.3.3. - ipotecă/privilegiu din Ordinul
306
***
***
308
suplimentar de 25 lei față de cel achitat prin raportare la
suprafața totală.
126
Potrivi notei 3) din anexa nr. 1 la Ordinul nr. 39/2009, tariful
se percepe prin raportare la valoarea din act, dar nu mai puţin de 60
lei pentru fiecare imobil; dacă valoarea din act este mai mică decât
valoarea de circulaţie a bunurilor imobile stabilită prin expertiză de
camerele notarilor publici sau nu este disponibilă, procentul se aplică la
aceasta din urmă. Dacă valoarea nu poate fi determinată, tariful minim
este de 60 lei pentru fiecare imobil. La serviciile de la nr. crt. 2.3
codurile 2.3.1 şi 2.3.2, după caz, se va încadra şi înfiinţarea cărţii
funciare a imobilelor/unităţilor individuale, dobândite în baza actelor
juridice încheiate după data intrării în vigoare a prezentului ordin, iar
pentru recepţia documentaţiilor cadastrale se va percepe tariful
prevăzut la serviciul de la nr. crt. 2.1 codul 2.1.2. La constituirea sau
transmiterea dezmembrămintelor dreptului de proprietate, tariful se
determină la valoarea declarată de părţi, dar nu mai puţin de 20% din
valoarea orientativă stabilită prin expertiza întocmită de camera
notarilor publici. La transmiterea nudei proprietăţi, tariful se determină
la valoarea declarată de părţi, dar nu mai puţin de 80% din valoarea
orientativă stabilită prin expertiza întocmită de camera notarilor publici.
În ambele situaţii tariful minim nu poate fi mai mic de 60 lei pentru
fiecare imobil.
309
Punctul de vedere al ANCPI, este în sensul că, în
această situație, tariful se calculează prin raportare la Anexa
nr. 1 – pct. 2.3 din ordinul M.A.I. nr. 39/2009, în care se
precizează că unitatea de măsură la calculul tarifului este
„valoarea din act”, coroborat cu nota de subsol nr. 3 la Anexa
nr. 1. În situaţia în care în actul translativ de proprietate, ce
are ca obiect mai multe imobile, se menţionează valoarea
totală a imobilelor, procentul se aplică la valoarea totală din
act, dar nu poate fi mai puţin de 60 lei pentru fiecare imobil
menţionat în acesta.
În lipsa unei reglementări exprese cu privire la modul de
tarifare a cererilor de acest gen, s-a convenit ca tarifarea să
se facă astfel: fiecare cerere se va tarifa cu 60 lei, cu excepţia
uneia dintre acestea, care va fi tarifată, pe acelaşi cod de
serviciu, cu diferenţa până la tariful total calculat la valoarea
din act, dar nu mai puţin de 60 lei.
***
***
127
Conform art. 33 alin. (1) din Codul civil orice persoană fizică
sau persoană juridică este titulară a unui patrimoniu care include toate
drepturile și datoriile ce pot fi evaluate în bani și aparțin acesteia.
311
11.17 Posibilitatea utilizării tarifului achitat în vederea
eliberării unui certificat de sarcini ce nu a fost eliberat întrucât
imobilul era înscris în cartea funciară, la emiterea unui extras de
carte funciară pentru autentificare. (Minuta ședinței din data de
09.02.2016)
***
312
11.18 Tariful perceput pentru radierea notării cesiunii de
creanță ipotecară solicitată concomitent cu radierea ipotecii
cesionate. (Minuta ședinței din data de 09.02.2016)
128
(n.n.) A se vedea și art. 1 din Decizia Direcției de Publicitate
Imobiliară din cadrul ANCPI nr. 1/10.08.2016 privind radierea notării
cesiunii creanței ipotecare, concomitent cu radierea dreptului de
ipotecă imobiliară, emisă ulterior analizei situației prezentate prin care
s-au dispus următoarele: ca urmare a cererii de radiere a dreptului de
ipotecă, formulată în baza acordului creditorului ipotecar cesionar, se
va radia concomitent cu dreptul real de garanție și notarea cesiunii de
creanță ipotecară, cu plata unui singur tarif, potrivit serviciului 2.4.2. –
313
***
129
Legea nr. 571/2003 a fost abrogată prin Legea nr. 227/2015
privind Codul fiscal, intrată în vigoare la data de 01.01.2016.
315
administrarea contribuabililor nerezidenţi, denumit în
continuare organ fiscal competent și cele ale art. 5 lit. b), în
conformitate cu care la cererea de restituire contribuabilul va
anexa: (…) b) copia legalizată a actului de desființare cu efect
retroactiv a actului de transfer al dreptului de proprietate
asupra bunului ori bunurilor imobile.
Având în vedere aceste argumente, în baza convenției
de rezoluțiune, în cartea funciară se va efectua rectificarea
înscrierilor în sensul radierii cumpărătorului proprietar tabular
și activării înscrierii vechiului proprietar, tariful aferent acestei
operațiuni fiind de 60 lei/operațiune, conform serviciului cu
codul 2.4.2. alte notări (inclusiv radierea) din Ordinul
39/2009.
***
130
Prin minuta din data de 04.04.2016 s-a reținut motivat că în
baza convenției de rezoluțiune, în cartea funciară se va efectua
rectificarea înscrierilor în sensul radierii cumpărătorului proprietar
316
solicită plata unui tarif suplimentar la valoarea din act, potrivit
serviciului cu codul 2.3.1 (notarul public menționează că într-
un referat scrie în mod eronat codul 2.3.2 referitor la
intabularea dreptului de proprietate în favoarea persoanelor
fizice).
În ceea ce privește radierea litigiului se apreciază că
prevederile art. 196 din Regulamentul de avizare, recepție și
înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat
prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările
ulterioare 131 naște în unele spețe situații relativ absurde. În
***
318
11.21 Stabilirea tarifelor de publicitate imobiliară în cazul
actelor translative de proprietate care au ca obiect mai multe
imobile. (Minutele ședințelor din data de 07.06.2016 și
14.07.2016)
132
Conform notei de subsol nr. 3 din Anexa nr. 1 la Ordinul nr.
39/2009 din valoarea din act, dar nu mai puţin de 60 lei pentru fiecare
imobil; dacă valoarea din act este mai mică decât valoarea de
circulaţie a bunurilor imobile stabilită prin expertiză de camerele
notarilor publici sau nu este disponibilă, procentul se aplică la aceasta
din urmă. Dacă valoarea nu poate fi determinată, tariful minim este de
60 lei pentru fiecare imobil (...).
320
fost completată cu dovada achitării diferenței de tarif în
valoare de 120 lei (...).
Împotriva încheierii de respingere a fost formulată
cerere de reexaminare în care s-a invocat faptul că valoarea
de circulație a imobilelor ce au constituit obiectul contractului
s-a stabilit în baza Raportului de evaluare a fondului imobiliar
pentru anul 2016, în felul următor:
- pentru apartament - SU 53,06 mp x 2300
lei/mp=122.038 lei;
- terenul aferent apartamentului este de 23,08 mp, însă,
potrivit raportului de evaluare, valorile pentru apartamente
includ și valoarea cotelor părți indivize comune și a cotei părți
de teren în proprietate până la 25 mp;
- pentru parcare 11 mp x 155 lei/mp=1705 lei; pentru
cota drum 7 mp x 7,75 lei/mp (care reprezintă 5% din 155
lei/mp) = 54,25 lei.
Analizând valoarea din act, respectiv 131.838,57 lei și
valoarea minimă de circulație, respectiv 123.797,25 lei se
constată că valoarea din act este mai mare decât valoarea
minimă de circulație. Tariful perceput de la cumpărător,
conform punctului de vedere al ANCPI în sumă de 198 lei,
reprezintă 0,15% din valoarea totală din act și se încadrează
în minimul de 180 lei, având în vedere că prin contractul
menționat anterior s-au înstrăinat 3 imobile. S-a precizat că la
fel s-a calculat tariful și în alte 18 dosare menționate în
cuprinsul cererii de reexaminare, soluționate prin admitere.
Cererea de reexaminare a fost soluționată, de
asemenea, prin încheiere de respingere, cu motivarea că prin
actul depus în justificarea cererii cu nr. 62747/2016 s-au
înstrăinat 3 imobile (...). Tariful depus în valoare de 198 lei
este insuficient pentru înstrăinarea celor 3 imobile, conform
prevederilor Ordinului MAI nr. 39/2009 (...).
321
b) Printr-o adresă ulterioară, notarul public semnalează
și alte situații similare cu cea adusă la cunoștință inițial, cu
privire la modul de soluționare a dosarelor nr. 94923 -
94925/27.05.2016, respectiv dosarele 94961 -
94963/27.05.2016.
Notarul public solicită, pe lângă verificarea modului de
tarifare și în aceste dosare, emiterea unei adrese către
conducerea BCPI referitoare la modalitatea de calcul a
tarifului pentru situațiile de genul celor sesizate. Se precizează
că, în situații similare, lucrătorii aceluiași birou teritorial au
emis încheieri de admitere, fără solicitarea de a se achita un
tarif suplimentar, respectiv dosarele 94899 -
94901/27.05.2016, aferente unui contract autentificat de
același birou notarial.
133
Conform art. 22 alin. (12) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată în exercitarea
atribuţiilor de coordonare şi control, directorii Direcţiei de publicitate
imobiliară şi Direcţiei de cadastru emit decizii cu caracter obligatoriu a
căror nerespectare atrage pentru personalul de specialitate din Agenţia
Naţională şi instituţiile subordonate, implicat în soluţionarea cererilor
de recepţie şi înscriere, sancţiunile disciplinare prevăzute în
regulamentele interne.
323
obligatoriu, astfel că, în multe cazuri, nu dau curs celor
stabilite în cadrul acestora, obiectivul unei practici unitare fiind
imposibil de atins în lipsa unei decizii cu caracter obligatoriu.
Cu titlu de exemplu se menționează Dosarul nr. 100497/2016
în care s-a emis referat de completare a tarifului de publicitate
imobiliară, ulterior ședinței din data de 07.06.2016.
134
(n.n.) Prin Decizia Direcției de Publicitate Imobiliară nr.
2/21.10.2016 s-au stabilit reguli privind modalitatea de tarifare în cazul
actului translativ de proprietate care are ca obiect mai multe imobile
situate în circumscripția aceluiași oficiu teritorial, după cum urmează:
Art. 1 (1) Înscrierea în cartea funciară a dreptului de
proprietate în cazul în care aceasta a fost solicitată în baza unui act
juridic prin care se constituie sau se transferă dreptul cu privire la mai
multe imobile se face în baza unor cereri de înscriere distincte pentru
fiecare imobil în parte.
(2) Pentru înscrierea dreptului de proprietate în cazul prevăzut
la alin. (1) se achită un tarif calculat pentru serviciul de publicitate
imobiliară având codul 2.3.1. sau 2.3.2. prin aplicarea unui procent de
0,15% în cazul persoanelor fizice, respectiv de 0.5% în cazul
persoanelor juridice, la valoarea totală a imobilelor prevăzut în
cuprinsul actului sau la valoarea totală din studiul de piață/expertiză -
atunci când aceasta din urmă este mai mare decât valoarea totală
prevăzută în act sau când aceasta nu există, dar nu mai puțin de 60 lei
pentru fiecare imobil.
(3) Defalcarea tarifului de înscriere, stabilit conform alin. (2),
pe fiecare cerere de înscriere în parte se face astfel:
a) cererea de înscriere depusă pentru primul imobil se tarifează
cu diferența dintre tariful total stabilit prin aplicarea procentului de
0,15%, respectiv de 0.5% la valoarea totală a imobilelor și valoarea
324
***
***
135
(n.n.) A se vedea decizia Direcției de Publicitate Imobiliară
din cadrul ANCPI nr. 1/10.08.2016 privind radierea notării cesiunii
creanței ipotecare, concomitent cu radierea dreptului de ipotecă
imobiliară. Potrivit art. 1 ca urmare a cererii de radiere a dreptului de
ipotecă, formulată în baza acordului creditorului ipotecar cesionar, se
va radia concomitent cu dreptul real de garanție și notarea cesiunii de
creanță ipotecară, cu plata unui singur tarif, potrivit serviciului 2.4.2 –
alte notări (inclusiv radierea) din Ordinul 39/2009 al ministrului
administrației și Internelor privind aprobarea tarifelor pentru serviciile
furnizate de ANCPI şi unităţile sale subordonate (...).
326
11.23 Calculul tarifului de publicitate imobiliară pentru
întabularea în baza unui act de partaj prin care se transmite
dobânditorului o cotă - parte din dreptul de proprietate asupra
unui bun imobil. (Minuta ședinței din data de 03.08.2016)
***
328
- adeverința prin care se corelează imobilul ce face
obiectul contractului de vânzare-cumpărare cu imobilul înscris
în cartea funciară;
- adeverință cu privire la diferența de preț în sumă de
(...) lei pentru care se înscrie sau nu ipoteca în favoarea
C.E.C.;
- certificat fiscal;
- calcularea tarifului aferent serviciului de publicitate
imobiliară solicitat, conform raportului de evaluare întocmit de
Camera Notarilor Publici și depunerea documentului de plată
reprezentând diferența de valoare pentru fiecare act în parte
(acolo unde este cazul).
Având în vedere cele de mai sus, notarul public solicită
formularea unui punct de vedere cu privire la stabilirea
tarifului de publicitate imobiliară în situația în care se solicită
întabularea succesivă a unor acte translative de proprietate pe
codul 2.3.2. din Anexa nr. 1 la Ordinul nr. 39/2009 al
ministrului administrației și Internelor privind aprobarea
tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI şi unităţile sale
subordonate (...), cu modificările și completările ulterioare,
respectiv dacă tarifarea se face la valoarea înscrisă în act
pentru fiecare act, respectiv înscriere în parte, sau la valoarea
stabilită prin expertiză de la data la care se solicită înscrierea
succesivă a actelor translative, respectiv la valoarea studiului
de piață pentru anul 2016.
329
În acest sens este și nota de subsol de la punctul 2.3.2
din Anexa 1 la Ordinul ministrului administrației și internelor
nr. 39/2009 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile
furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate, care face
trimitere la valoarea de expertiză notarială a imobilului, fără a
face distincție în funcție de data încheierii contractului: dacă
valoarea din act este mai mică decât valoarea de circulație a
bunurilor imobile stabilită prin expertiză de camerele notarilor
publici sau nu este disponibilă, procentul se aplică la aceasta
din urmă.
La data înregistrării cererii de înscriere a dreptului de
proprietate, este de actualitate o singură expertiză de
referință/studiu de piață (în accepțiunea noului Cod fiscal)
pentru stabilirea valorii de circulație, cea aferentă anului
respectiv, celelalte nemaifiind în uz. În cazul actelor succesive,
tarifarea se face pentru fiecare act în parte, la valoarea
studiului de piață valabil la momentul înregistrării cererilor.
***
***
332
speță trebuie formulată câte o cerere de înscriere pentru
fiecare imobil.
Referitor la modul de tarifare a cererilor, sunt aplicabile
prevederile serviciului având codul 2.3.2. din Anexa nr. 1 a
Ordinului nr. 39/2009, cu modificările și completările
ulterioare, în conformitate cu care tariful pentru intabularea
dreptului de proprietate în favoarea persoanelor fizice este de
0,15% din valoarea din act, cu precizările aduse prin nota 3,
conform căreia tariful se percepe prin raportare la valoarea
din act, dar nu mai puţin de 60 lei pentru fiecare imobil; dacă
valoarea din act este mai mică decât valoarea de circulaţie a
bunurilor imobile stabilită prin expertiză de camerele notarilor
publici sau nu este disponibilă, procentul se aplică la aceasta
din urmă. Dacă valoarea nu poate fi determinată, tariful
minim este de 60 lei pentru fiecare imobil (…).
Din analiza prevederilor legale citate mai sus rezultă că,
atât în cazul în care actul juridic are ca obiect un singur
imobil, cât și în cazul actelor juridice care au ca obiect mai
multe imobile înscrise în cartea funciară, unitatea de măsură a
tarifului este valoarea din act, cu îndeplinirea următoarelor
condiții cumulative:
- procentul de 0,15% din valoarea din act este mai mare
decât suma de 60 de lei x numărul de imobile, obiect al
actului juridic;
- aceasta este mai mare decât valoarea de circulaţie a
bunurilor imobile stabilită prin expertiză de camerele notarilor
publici (în prezent, studiul de piață).
Întrucât în situația prezentată, suma de 0,15% din
valoarea de circulație stabilită prin expertiză a cotei-părți
atribuite soțului, din cele 72 de bunuri imobile supuse
partajului, este mai mică decât suma rezultată din înmulțirea
tarifului minim de 60 lei, pentru fiecare imobil, cu numărul
total de imobile, la stabilirea tarifului de intabulare în regim
333
normal se va da eficiență regulii prevăzute în nota 3, teza I,
acesta fiind în cuantum de 60 lei x 72 imobile = 4320 lei.
Tariful de urgență se calculează conform art. 1 alin. (6)
din Ordinul nr. 39/2009, care stipulează că: Furnizarea
serviciilor în regim de urgenţă presupune, pe lângă plata
tarifelor pentru furnizarea serviciilor la termen, şi plata unui
tarif suplimentar, al cărui cuantum este de 4 ori valoarea
tarifului normal, dar nu mai mult de 5000 lei. În considerarea
faptului că unitatea de măsură pentru stabilirea tarifului în
cazul actelor juridice care au ca obiect unul sau mai multe
imobile este valoarea din act și nu imobilul, pentru
soluționarea în regim de urgență a cererilor de intabulare se
percepe un tarif unic de 5000 de lei.
Dovada tarifului pentru cererile având ca obiect
imobilele situate în circumscripția aceluiași BCPI se poate face
cu un singur document de plată, conform Ordinului nr.
1009/2013 pentru aprobarea Protocolului privind Metodologia
de încasare şi virare a tarifelor de publicitate imobiliară.
Față de precizările suplimentare transmise de notarul
public, ANCPI precizează că se lucrează la un nou ordin de
stabilire a tarifelor de publicitate imobiliară, în care urmează
să fie reconsiderate regulile de tarifare actuale, în vederea
unei aplicări mai clare de către destinatarii normelor.
***
335
Prin Minuta ședinței din data de 16.12.2013 s-a agreat
că se formulează o singură cerere de eliberare a certificatului
de sarcini pe numele / denumirea unei persoane fizice /
juridice cu privire la înscrierile din evidențele de transcripțiuni
inscripțiuni efectuate, indiferent de numărul de imobile, care
se tarifează cu 100 lei / certificat, conform Ordinului 39/2009.
În consecință în situația prezentată de către biroul
notarial se va elibera un singur certificat de sarcini pe numele
tuturor coproprietarilor.
***
337
de proprietate în baza contractului de vânzare - cumpărare
autentificat sub nr. 2156/2008.
Se apreciază că, în speță, trebuia introdusă cerere de
reexaminare împotriva încheierii de respingere cu privire la
redepunere.
***
338
modalitatea de stabilire a evaluării și de calcul a tarifului de
publicitate imobiliară.
Cu toate acestea, în spiritul bunei colaborări
instituționale, în spețe care prezintă un grad ridicat de
complexitate, se recomandă menționarea în cererea de
înscriere a valorii la care s-a raportat notarul public în vederea
calculării tarifului de publicitate imobiliară, în vederea aplicării
Ordinului nr. 39/2009 privind aprobarea tarifelor pentru
serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…).
***
339
12. ÎNSCRIEREA ÎN CARTEA FUNCIARĂ ÎN
BAZA CERTIFICATULUI DE MOȘTENITOR
136
Prin adresa ANCPI nr. 340/25.01.2013 s-a precizat că (...)
Potrivit dispozițiilor art. 357 alin. (1) și (2) din Codul civil în cadrul
lichidării comunității, fiecare dintre soți preia bunurile sale proprii, după
care se va proceda la partajul bunurilor comune și la regularizarea
340
***
***
137
(n.n.) Cu toate acestea, solicitarea în prealabil a certificatului
de sarcini este recomandată, pentru cunoașterea regimului juridic al
imobilelor din masa succesorală.
342
***
138
(n.n.) Conform art. 114 alin. (3) din Legea nr. 36/1995 a
notarilor publici și a activității notariale, republicată certificatul de
moştenitor face dovada calităţii de moştenitor, legal sau testamentar,
precum şi dovada dreptului de proprietate al moştenitorilor acceptanţi
asupra bunurilor din masa succesorală, în cota care se cuvine
fiecăruia.
139
(n.n.) Având în vedere intrarea în vigoare la data de
01.01.2016 a noului Cod fiscal trimiterea trebuie considerată în prezent
ca fiind făcută la prevederile art. 461 alin. (9) și art. 466 alin. (6) care
au următorul cuprins:
Art. 461 alin. (9) În cazul clădirilor la care se constată diferenţe
între suprafeţele înscrise în actele de proprietate şi situaţia reală
rezultată din măsurătorile executate în condiţiile Legii cadastrului şi a
345
Potrivit art. 41 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările
și completările în vigoare la data depunerii cererilor, referitor
la actele în baza cărora se poate dispune prima înscriere a
unui imobil în sistemul integrat de cadastru și publicitate
imobiliară, prima înregistrare a imobilelor se poate realiza și în
baza certificatului de moștenitor și a documentației cadastrale.
Se poate observa că textul legal permite deschiderea
cărții funciare, pentru imobilele neînregistrate, în baza
certificatului de moștenitor, fără a distinge cu privire la data
eliberării acestuia sau la data deschiderii succesiunii, element
ce determină legea aplicabilă dezbaterii moștenirii.
Având în vedere prevederile legale invocate, solicitarea
BCPI de a se depune, în vederea deschiderii cărții funciare a
imobilului, alte acte doveditoare ale dreptului de proprietate,
pe lângă certificatul de moștenitor eliberat după intrarea în
***
140
Conform art. 355 din Codul Civil: Lichidarea regimului
comunităţii (1) La încetarea comunităţii, aceasta se lichidează prin
hotărâre judecătorească sau act autentic notarial. (2) Până la
finalizarea lichidării, comunitatea subzistă atât în privinţa bunurilor, cât
şi în privinţa obligaţiilor. (3) Când comunitatea încetează prin decesul
unuia dintre soţi, lichidarea se face între soţul supravieţuitor şi
moştenitorii soţului decedat. În acest caz, obligaţiile soţului decedat se
divid între moştenitori proporţional cu cotele ce le revin din moştenire.
Potrivit art. 903: actele sau faptele care pot fi notate în cartea
funciară - Se vor putea nota în cartea funciară, fără însă ca
opozabilitatea faţă de terţi să depindă de această înscriere: 1.
incapacitatea sau restrângerea, prin efectul legii, a capacităţii de
exerciţiu ori de folosinţă; 2. declaraţia de utilitate publică în vederea
exproprierii unui imobil; 3. orice alte fapte sau raporturi juridice care
au legătură cu imobilul şi care sunt prevăzute în acest scop de lege.
348
cunoștință că în dosarul nr. 37142/2016, având ca obiect
cererea de reexaminare a încheierii de respingere dată în
dosarul nr. 16133/2016, s-a emis un referat de completare
prin care se solicită achitarea unui tarif de 60 de lei pentru
notarea cotelor de contribuție la dobândirea bunurilor
comune, contrar celor reținute în minuta de ședință încheiată
la data de mai sus141.
141
Prin minuta ședinței din data de 04.04.2016 s-au reținut
următoarele: Într-o speță similară, ANCPI și-a exprimat punctul de
vedere în sensul că nu se va nota în cartea funciară actul de lichidare a
comunității de bunuri, având în vedere că această operațiune nu este
prevăzută de lege, astfel cum impun prevederile art. 902 – 903 din
Codul civil. În baza certificatului de moștenitor se va întabula dreptul
de proprietate conform cotelor stabilite prin acesta.
349
baza certificatului de moștenitor, cu plata tarifului
corespunzător cererii de înscriere în cartea funciară,
atașându-se și actul de lichidare, care preciza cotele din
certificatul de moștenitor. OCPI a emis un referat de
completare prin care a solicitat achitarea unui tarif
suplimentar de 60 de lei pentru notarea cotelor de contribuție.
ANCPI și-a exprimat punctul de vedere în sensul că nu
se va nota în cartea funciară actul de lichidare a comunității
de bunuri, având în vedere că această operațiune nu este
prevăzută de lege, astfel cum impun prevederile art. 902 –
903 din Codul civil. În baza certificatului de moștenitor se va
intabula dreptul de proprietate conform cotelor stabilite prin
acesta. Cu toate acestea, cererea de înscriere a fost respinsă
de către oficiul teritorial cu motivarea că intabularea nu poate
fi efectuată fără operațiunea premergătoare de notare a
cotelor, invocându-se prevederile art. 355 coroborate cu cele
ale art. 903 din Codul civil.
În data de 08.04.2016 asistentul registrator a formulat
un referat de completare ce putea fi vizualizat on-line prin
care se solicita achitarea unui tarif de 60 lei (contrar celor
hotărâte de Comisie). În urma acestei solicitări notarul public
a achitat tariful. De la registratură i s-a comunicat că nu s-a
procedat corect pentru că referatul de completare nu a fost
semnat de către registrator. Având în vedere această situație,
a expirat și termenul de 30 zile de la respingerea cererii
inițiale, în care s-ar fi putut redepune dosarul, fără a fi
necesară plata unui tarif suplimentar.
***
350
12.6 Înscrierea în cartea funciară în temeiul unui
certificat de moștenitor precedat de un contract de donație a
drepturilor succesorale. (Minuta ședinței din data de
25.05.2016)
353
12.7 Înscrierea în cartea funciară în temeiul unui
certificat de moștenitor precedat de un contract de vânzare a
drepturilor succesorale. (Minuta ședinței din data 25.05.2016)
142
Conform art. 1753 din Codul civil Cumpărătorul unei
moşteniri nu dobândeşte drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în
moştenire decât potrivit regulilor privitoare la cartea funciară. El nu
poate opune terţelor persoane dobândirea altor drepturi cuprinse în
moştenire decât dacă a îndeplinit formalităţile cerute de lege pentru a
face opozabilă dobândirea fiecăruia dintre aceste drepturi.
143
Conform art. 29 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și
completările ulterioare În cazul în care registratorul admite cererea,
dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă
înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii limitative: (…) c)
individualizează imobilul printr-un număr de carte funciară şi un număr
cadastral sau topografic, după caz; (…) e) este însoţit, după caz, de o
copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare, a extrasului
354
Comisia apreciază că în ceea ce privește formalitățile de
publicitate imobiliară în cazul vânzării de drepturi succesorale,
sunt incidente aprecierile formulate la punctul 2 din prezenta
minută 144 . În speța analizată, cererea de întabulare a
dreptului de proprietate se va redepune la biroul teritorial.
***
***
***
147
Legea nr. 133/2012 pentru aprobarea Ordonanței de
urgență a Guvernului nr. 64/2010 privind modificarea și completarea
358
În urma informațiilor suplimentare obținute de la OCPI,
reprezentanții ANCPI precizează următoarele: titlul de
proprietate se înscrie în cartea funciară în favoarea
defunctului B.D. pe unitatea administrativ – teritorială N.,
urmând să se radieze înscrierea provizorie făcută în favoarea
unității administrativ – teritoriale N.
Conform art. 13 alin. (15) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară republicată în cazul
imobilelor ai căror proprietari, posesori sau alţi detentori
precari, astfel cum sunt definiţi la art. 918 din Codul civil148,
nu pot fi identificaţi cu ocazia efectuării din oficiu a lucrărilor
de înregistrare sistematică, precum şi în lipsa documentelor
prevăzute la alin. (1) cu privire la calitatea de posesor, dreptul
de proprietate se va înscrie provizoriu în favoarea unităţii
administrativ-teritoriale. În acest caz, dreptul de proprietate
va putea fi intabulat ulterior, la cererea titularului dreptului de
proprietate asupra imobilului, în baza unei documentaţii care
va cuprinde: a) identificarea imobilului în planul cadastral, în
scopul de a certifica faptul că imobilul din actul de proprietate
corespunde cu cel din plan; b) actul care atestă dreptul de
proprietate; c) certificatul prin care se atestă că imobilul este
înregistrat în evidenţele fiscale sau, după caz, în registrul
359
agricol, eliberat de primarul unităţii administrativ-teritoriale
unde este amplasat acest imobil.
În spetă, nu este necesară identificarea imobilului în
planul cadastral, întrucât această operațiune a fost efectuată
în cadrul lucrării de înregistrare sistematică. În vederea
emiterii certificatului de moștenitor se va solicita un extras de
carte funciară pentru informare conform noii situații juridice.
***
***
***
364
înscriere formulate, cu motivarea că notarea actului de
lichidare nu este prevăzută expres de lege.
Comisia observă că înscrierea în cartea funciară a actului
de lichidare este utilă pentru că, în fapt, se modifică
(schimbă) forma proprietății comune: din devălmășie în
coproprietate. Acest fapt are consecințe deosebit de
importante din punct de vedere juridic: din acel moment,
fiecare coproprietar va putea să dispună liber de cota sa din
dreptul de proprietate (înstrăinare, ipotecare, etc.), ceea ce în
ipoteza devălmășiei nu este posibil.
Situația se poate întâlni nu numai în cazul devălmășiei care
are ca izvor legea (regimul comunității), ci și în cazul
devălmășiei care are ca izvor actul juridic.
Notarul public are obligația legală de a îndeplini
formalitățile de publicitate imobiliară în cazul în care obiectul
comunității îl constituie bunuri imobile. Potrivit art. 35 alin. 1)
teza I din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea
imobiliară republicată, cu modificările și completările
ulterioare, notarul public care a întocmit un act prin care se
transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept
real imobiliar este obligat să ceară, din oficiu, înscrierea în
cartea funciară.
În considerarea regimului juridic al actului autentic de
lichidare a comunității, stabilit prin Codul civil și a prevederilor
art. 23 lit. B. j) din același act normativ, în conformitate cu
care partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de
proprietate şi alte drepturi reale, (…) cuprinde: orice
modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în
partea I sau a II-a a cărții funciare, cu privire la înscrierile
făcute, înscrierea în cartea funciară a modificării formei
proprietății comune din proprietate în devălmășie în
proprietate pe cote - părți, în baza actului de lichidare încheiat
în formă autentică apare nu doar posibilă ci chiar obligatorie,
365
cu consecința modificării corespunzătoare a înscrierilor din
partea a II-a a cărții funciare.
În baza actului de lichidare se va cere menționarea
cotelor de contribuție la dobândirea bunului comun, cu plata
unui tarif de 60 lei per operațiune și nu notarea actului de
lichidare ca instrumentum.
Înscrierea actului de partaj sau a certificatului de
moștenitor nu este condiționată de prezentarea actului de
lichidare. Înscrierea cotelor - părți se face fără perceperea
unui tarif suplimentar față de cel perceput pentru înscrierea în
baza certificatului de moștenitor sau a actului de partaj.
***
366
13. ASPECTE DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ ÎN
CAZUL PARTAJULUI IMOBILIAR
***
***
149
(n.n.) Prin Decizia Curții Constituționale nr. 662/2014
referitoare la admiterea excepţiei de neconstituţionalitate a dispoziţiilor
art. 771 alin. (6) teza finală din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal,
publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 47 din 20.01.2015, s-a admis
excepţia de neconstituţionalitate ridicată de Societatea Comercială
"Vanadis 94 Prod Com" - S.R.L. din Bucureşti în Dosarul nr.
5.289/1.748/2013 al Judecătoriei Cornetu şi s-a constat că dispoziţiile
art. 771 alin. (6) teza finală din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal
sunt constituţionale în măsura în care legea nu îl obligă pe
cumpărătorul adjudecatar să facă dovada plăţii impozitului datorat de
înstrăinătorul debitor pentru a-şi putea înscrie în cartea funciară
dreptul său de proprietate. Cadrul legal a fost modificat ulterior
analizei situației analizate prin Ordonanţa de urgenţă nr. 6/2015
pentru modificarea şi completarea Legii nr. 571/2003 privind Codul
fiscal, intrată în vigoare la data de 14.04.2015, s-a eliminat obligația
registratorului de carte funciară de a verifica îndeplinirea obligației de
plată a impozitului cu prilejul înscrierii în cartea funciară.
În prezent, modul de stabilire a obligației de plată a impozitului
pe venitul din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul
personal este reglementată prin art. 111 din Legea nr. 227/2015
privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare, intrată în
vigoare la data de 01.01.2016.
369
completările ulterioare, în cazul partajului judiciar sau voluntar
nu se datorează impozit150. Având în vedere aceste prevederi
legale, precum și faptul că norma fiscală este de strictă
interpretare și aplicare, solicitarea OCPI nu se justifică în cazul
actelor de partaj judiciar sau voluntar.
***
150
Exceptarea actelor de partaj de la obligația de plată a
impozitului prevăzut la art. 111 din Codul fiscal este prevăzută în
prezent la pct. 33 alin. (2) din Titlul IV Capitolul IV Secțiunea I a
Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 227/2015 privind Codul
fiscal, aprobate prin Hotărârea nr. 1/2016, cu modificările și
completările ulterioare, intrată în vigoare la data de la 13.01.2016, în
conformitate cu care: În cazul partajului judiciar sau voluntar, precum
şi al regimului separaţiei de bunuri nu se datorează impozit.
151
(n.n.) Potrivit art. 35 alin. (1) teza V din Legea nr. 7/1996
privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și
completările ulterioare la autentificarea actelor notariale prin care se
transmite, se modifică sau se constituie un drept real imobiliar, notarul
public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare, care
370
din Ordinul 700/2014, privind aprobarea Regulamentului de
avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte
funciară, cu modificările și completările ulterioare 152 . În
situația prezentată se încheie un act adițional la actul de
partaj, în care se menționează certificatul de sarcini solicitat
anterior.
***
***
153
Conform art. 29 alin. (1) litera e) În cazul în care
registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea
provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte următoarele
condiţii limitative: (…) e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului
de carte funciară pentru autentificare, a extrasului de carte funciară
pentru informare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza
întocmirii actului, cu excepţia cazului în care se face menţiune despre
375
Având în vedere aceste considerente, se apreciază că
respingerea cererii motivată de lipsa extrasului pentru
autentificare solicitat în prealabil încheierii actului de partaj
este corectă.
***
***
377
13.8 Înscrierea succesivă în cartea funciară în baza unui
act de partaj judiciar și a unui contract de vânzare. (Minuta
ședinței din data de 18.04.2017)
378
- intabularea dreptului de proprietate în favoarea fostei soții
D.M., conform sentinței civile de partaj nr. 9613 din data de
16.05.2011;
- radierea sarcinilor în baza declarației autentificată sub
nr. 96 din data de 28.02.2017;
- intabularea dreptului de proprietate în favoarea noilor
dobânditori, respectiv soții V. S-C și V. E-D, cu precizarea că fiecare
solicitare a fost tarifată în conformitate cu dispozițiile Ordinului nr.
39/2009 al ministrului administrației și Internelor privind aprobarea
tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale
subordonate (...), cu modificările și completările ulterioare.
Prin încheierea nr. 21707 soluționată la data de
10.03.2017, B.C.P.I., a respins cererea de intabulare a dreptului
de proprietate asupra imobilului, motivat de faptul că în temeiul
prevederilor art. 35 alin. (3) din Legea 7/1996 republicată,
întrucât pe perioada de valabilitate a extrasului de carte funciară
pentru autentificare, registratorul nu va efectua niciun fel de
înscriere în cartea funciară, cu excepția aceleia pentru care a
fost eliberat extrasul. Asupra A.1 sub B.2 din cartea funciară
200488-C1-U24 și invocând dispozițiile art. nr. 894 din Codul
Civil face precizarea că cererea urmează să fie respinsă pentru a
se depune la intabulare mai întâi Sentința civilă nr. 9613/2011 și
apoi contractul de vânzare cumpărare aut. sub nr. 101/2017.
Potrivit art. 894 din Codul Civil - Înscrierea drepturilor reale în
cazul actelor juridice succesive: în cazul în care un drept
supus înscrierii în cartea funciară a făcut obiectul unor cesiuni
succesive fără ca înscrierile să fi fost efectuate, cel din urmă
îndreptățit nu va putea cere înscrierea dreptului în folosul său,
decât dacă solicită, odată cu înscrierea acestuia, și înscrierea
dobândirilor succesive anterioare pe care le va dovedi cu
înscrisuri originale sau copii legalizate, după caz.
În conformitate cu dispozițiile art. 39 din Ordinul
700/2014, în cazul solicitărilor de înscriere succesivă a unor
379
drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice asupra aceluiași
imobil, se va depune o singură cerere de înscriere, care se va
înregistra sub un singur număr.
Se solicită un punct de vedere cu privire la procedura de
urmat în această situație, cu precizarea că dosarele au fost
redepuse, având nr. de înregistrare 29222 și nr. 29231, cu
termen de soluționare pe data de 28.03.2017.
Ulterior trimiterii solicitării, s-au emis încheierile de carte
funciară cu privire la cererile menționate, notarul public
solicitând formularea unui punct de vedere cu privire la modul
de soluționare a situațiilor de acest fel în viitor.
***
154
Potrivit art. 894 din Codul civil: în cazul în care un drept
supus înscrierii în cartea funciară a făcut obiectul unor cesiuni
succesive fără ca înscrierile să fi fost efectuate, cel din urmă îndreptăţit
nu va putea cere înscrierea dreptului în folosul său decât dacă solicită,
odată cu înscrierea acestuia, şi înscrierea dobândirilor succesive
anterioare pe care le va dovedi cu înscrisuri originale sau copii
legalizate, după caz.
155
Conform art. 39 alin. (4) din Regulamentul de avizare,
recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat
prin Ordinul nr. 700/2014, în cazul solicitărilor de înscriere succesivă a
unor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice asupra aceluiaşi imobil,
se va depune o singură cerere de înscriere, care se va înregistra sub
un singur număr.
380
14. ASPECTE DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ
PRIVIND ÎNSCRIEREA PRIVILEGIILOR ȘI A
IPOTECILOR
***
381
14.2 Posibilitatea ipotecării dreptului de servitute de
trecere. (Minuta 16.12.2013)
***
156
Potrivit art. 2379 alin. (1) din Codul civil se pot ipoteca: a)
imobilele cu accesoriile lor; b) uzufructul acestor imobile şi accesoriile;
c) cotele-părţi din dreptul asupra imobilelor; d) dreptul de superficie.
157
Conform art. 755 din Codul civil servitutea este sarcina care
grevează un imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt
proprietar. Utilitatea rezultă din destinaţia economică a fondului
dominant sau constă într-o sporire a confortului acestuia.
382
completările ulterioare158, pentru sumele datorate cu titlu de
majorări de întârziere (penalități), în condițiile în care cotele
de contribuție restante la cheltuielile asociației de proprietari
au fost achitate, dar există majorări de întârziere.
OCPI a respins cererea de reexaminare formulată de
notarul public împotriva încheierii de carte funciară prin care
s-a admis cererea de înscriere a privilegiului, formulată de
asociația de proprietari, cu privire la sumele datorate cu titlu
de majorări de întârziere.
158
Potrivit art. 51 din Legea nr. Legea nr. 230/2007 privind
înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, cu
modificările și completările ulterioare (1) Asociaţia de proprietari are
un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi altor
spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum
şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru
sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei
de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor
creditorilor în interesul cărora au fost făcute. (2) Privilegiul se înscrie în
registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea
preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima
listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma
datorată cu titlu de restanţă. Privilegiul se radiază la cererea
preşedintelui asociaţiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza
chitanţei ori a altui înscris prin care asociaţia confirmă plata sumei
datorate. (3) Operaţiunile de publicitate imobiliară privitoare la
privilegiul prevăzut la alin. (1) şi (2) sunt scutite de taxă de timbru.
383
legale şi vor fi supuse regimului prevăzut de Codul civil pentru
ipoteci legale.
Oficiul teritorial trebuia să procedeze la înscrierea unei
ipoteci legale în cartea funciară, având în vedere și
prevederile art. 2354 din Codul civil, în conformitate cu care
ipoteca garantează cu acelaşi rang capitalul, dobânzile,
comisioanele, penalităţile şi cheltuielile rezonabile făcute cu
recuperarea sau conservarea bunului.
***
384
Reprezentanții UNNPR precizează că dispozițiile din
Codul civil sunt supletive. Ele se aplică doar în lipsa unei
clauze contractuale care să dispună contrariul.
Pot exista trei situații: 1. Contractul prevede extinderea
de drept a ipotecii asupra construcțiilor edificate ulterior; 2.
Contractul prevede faptul că ipoteca nu se extinde și asupra
construcțiilor edificate ulterior; 3. Contractul nu conține
prevederi cu privire la extinderea ipotecii.
Având în vederea complexitatea situației prezentate,
problema a fost reținută pentru o analiză ulterioară. Urmează
să aibă loc și o discuție pe această temă cu Asociația Română
a Băncilor.
***
***
***
386
14.7 Aspecte de publicitate imobiliară privitoare la
înscrierea ipotecii. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014).
159
(n.n.) Potrivit art. 35 alin. (1) teza a VI-a din Legea nr.
7/1996 la autentificarea actelor notariale prin care se stinge un drept
real imobiliar, precum şi în cadrul procedurii succesorale, pentru
imobilele înscrise în cartea funciară se va solicita extras de carte
funciară pentru informare.
387
ulterior înscrierea ipotecii pentru un bun suplimentar adus în
garanție.
***
***
160
Potrivit art. 161 alin. (2) din Regulamentul de avizare, recepţie şi
înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin
Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare ipoteca
legală prevăzută de art. 2386 pct. 2 din Codul civil se intabulează în
cartea funciară la cererea promitentului achizitor oricând în termenul
stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6
luni de la expirarea acestuia.
389
14.9 Posibilitatea înscrierii unei ipoteci legale, născute
pentru o datorie a fostului proprietar – debitor în cadrul
dosarului de executare silită, asupra imobilului ce face obiectul
actului de adjudecare. (Minuta ședinței din data de 22.09.2014)
***
391
proprietatea unei alte persoane decât proprietarul acestora, în
temeiul unui contract de locațiune și superficie.
392
Conținutul juridic al dreptului de superficie este stabilit
de art. 693 alin. (1) din Codul civil, în conformitate cu care
superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o
construcție pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui
teren, asupra căruia superficiarul dobândește un drept de
folosință.
În vederea înscrierii în cartea funciară a dreptului de
ipotecă în situația analizată, este necesar acordul titularului
dreptului de proprietate asupra terenului (creditor al
interdicției de grevare de servituți sau sarcini a dreptului de
superficie) cu privire la constituirea dreptului de ipotecă,
consimțământ exprimat în cuprinsul contractului de ipotecă
sau într-un înscris separat, încheiat în formă autentică.
***
***
161
Conform art. 2428 - Stingerea ipotecilor din Codul civil, (…)
(2) Ipoteca mobiliară se stinge, iar ipoteca imobiliară se poate radia
pentru una dintre următoarele cauze: a) stingerea obligaţiei principale
prin oricare dintre modurile prevăzute de lege; b) neîndeplinirea
evenimentului de care depinde naşterea obligaţiei garantate ori
îndeplinirea evenimentului de care depinde stingerea acesteia; (…) (3)
398
Menținerea ipotecii se va realiza prin încheierea unui
nou contract de credit și a unui act adițional la contractul de
ipotecă inițial. Pentru autentificarea acestuia se solicită
extrase de cartea funciară de informare cu privire la imobilele
aduse în garanție. În cartea funciară se notează mențiunea de
menținere a ipotecii înscrise sub C…, pentru suma de …, în
rangul prezentei cereri. Ipoteca menținută dobândește rang
de la data înregistrării cererii de notare.
În vederea efectuării mențiunilor corespunzătoare în
cartea funciară, cererea de notare se înregistrează pe codul
2.4.2. – Alte notări (inclusiv radierea) – tarif 60 lei/operațiune,
în conformitate cu Ordinul nr. 39/2009 al Ministrului
Administrației și Internelor, privind aprobarea tarifelor pentru
serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…),
cu modificările și completările ulterioare.
Procedura de mai sus urmează să facă obiectul
convenției – cadru cu privire la modul de colaborare în ceea
ce privește operațiunile de publicitate imobiliară, ce urmează
să se încheie între UNNPR, ANCPI, Asociația Română a
Băncilor și instituțiile de credit membre ale acesteia.
***
162
Art. 2386 - Creanțele care beneficiază de ipotecă legală, din
Codul civil, prevede că în afara altor cazuri prevăzute de lege,
beneficiază de ipotecă legală: 1. vânzătorul, asupra bunului imobil
vândut, pentru prețul datorat; această dispoziție se aplică și în cazul
schimbului cu sultă sau al dării în plată cu sultă în folosul celui care
înstrăinează, pentru plata sultei datorate; (…)
400
Se apreciază că nu se înscrie ipoteca legală nici în
situația în care se face dovada plății conform art. 1504 alin.
(2) din Codul civil, în conformitate cu care debitorul are
oricând dreptul să solicite instituţiei de credit a creditorului o
confirmare, în scris, a efectuării plăţii prin virament. Această
confirmare face dovada plăţii.
Înscrierea ipotecii legale prevăzute de art. 2386 pct. 1
din Codul civil nu se justifică nici în situația prevăzută la art.
161 din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în
evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul
nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, în
conformitate cu care (…) registratorul va proceda la înscrierea
ipotecii din oficiu, cu excepția cazului în care (…) creditorul
renunță la înscrierea dreptului de ipotecă legală, în cuprinsul
actului sau prin declarație autentică.
***
***
402
14.15 Termenul în care se poate solicita înscrierea ipotecii
legale pentru restituirea avansului plătit promitentului-vânzător
conform art. 2386 pct. 2 din Codul civil. (Minuta ședinței din
data de 16.12.2014)
403
completările ulterioare163 și cu cele ale art. 906 alin (1) din
Codul civil.
Art. 36 alin. (12) din legea specială în domeniul
publicității imobiliare prevede că promitentul achizitor al
imobilului înscris în cartea funciară va putea cere, în temeiul
înscrisului original al promisiunii de a contracta încheiate cu
cel înscris în cartea funciară, înscrierea ipotecii legale asupra
imobilului, pentru restituirea sumei plătite în contul acesteia.
În acest caz, ipoteca se înscrie în termenul şi condiţiile
prevăzute de Codul civil pentru notarea promisiunii de a
contracta şi se radiază, din oficiu, dacă imobilul este dobândit
de către promitentul achizitor ori, în cadrul vânzării silite, de
către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile
debitorului164.
Art. 906 alin. (1) din legea cadru în materie civilă
stabilește că promisiunea de a încheia un contract având ca
obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt
drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară,
dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul
dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub
sancţiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul în
care urmează a fi încheiat contractul. Notarea se poate
163
(n.n.) Art. 36 alin. (12) din Legea cadastrului și publicității
imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările
ulterioare, (fostul art. 55 alin. (8)1), a fost introdus în lege la data de
1.10.2011, prin art. 87, punctul 12. din capitolul V, secțiunea 3 din
Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009
privind Codul civil.
164
(n.n.) Ulterior analizei situației prezentate, art. 36 alin. (12)
din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară,
republicată, cu modificările și completările ulterioare a devenit art. 37
alin. (12) ca urmare a republicării din Monitorul Oficial, Partea I nr.
720 din 24.09.2015.
404
efectua oricând în termenul stipulat în antecontract pentru
executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui.
Astfel, așa cum s-au exprimat și anterior puncte de
vedere comunicate oficiilor teritoriale și notarilor publici,
admiterea cererilor de înscriere în cartea funciară165 nu este
condiționată de împlinirea în prealabil a termenului stabilit de
părți pentru perfectarea contractului de vânzare – cumpărare
în formă autentică și deci a momentului în care se poate
constata neîndeplinirea obligațiilor asumate de către
promitentul – vânzător, potrivit clarificărilor suplimentare,
aduse prevederilor cu caracter de principiu ale legii civile, prin
Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr.
287/2009 privind Codul civil.
Având în vedere textele legale incidente, înscrierea
ipotecii legale pentru restituirea avansului plătit promitentului
– vânzător se poate solicita de către promitentul –
cumpărător, personal sau prin intermediul notarului public
instrumentator al actului juridic, oricând în termenul stipulat în
antecontract pentru autentificarea contractului de vânzare –
cumpărare, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea acestui
termen.
***
165
(n.n.) a ipotecilor legale în cazul prevăzut de art. 2386 pct. 2
din Codul civil.
405
O societate profesională notarială solicită formularea
unui punct de vedere cu privire la înscrierea în cartea funciară
a unui drept de ipotecă asupra unui fond dominant, în
favoarea căruia s-a constituit un drept de servitute de trecere
ce grevează un imobil fond aservit.
***
406
Din economia prevederilor Codului civil și ale Legii nr.
71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009
privind Codul civil, cu modificările și completările ulterioare,
rezultă că, sub denumirea marginală obiectul ipotecii
imobiliare, acest articol reglementează un caz de ipotecă
mobiliară, având ca obiect drepturi de creanță – bunuri mobile
incorporale: chirii, arenzi și indemnizații.
Într-un caz similar, art. 75 din Legea nr. 71/2011 pentru
punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu
modificările și completările ulterioare prevede expres
operațiunile de publicitate imobiliară efectuate în cazul ipotecii
mobiliare a unei creanțe garantate cu ipotecă imobiliară:
pentru opozabilitate, ipoteca unei creanțe garantate cu
ipotecă imobiliară se înscrie în Arhiva Electronică de Garanţii
Reale Mobiliare şi se notează în cartea funciară, potrivit
prevederilor art. 902 alin. (2) pct. 15 din Codul civil. Potrivit
art. 902 alin. (2) pct. 15 din Codul civil, în afara altor cazuri
prevăzute de lege, sunt supuse notării în cartea funciară: (…)
constituirea altei garanţii reale asupra creanţei ipotecare; (…)
În ceea ce privește operațiunile de publicitate imobiliară
aferente ipotecii prevăzute de art. 2379 alin. (2) din Codul
civil, trebuie avute în vedere și prevederile art. 902 alin. (2)
teza I, în conformitate cu care drepturile, faptele sau alte
raporturi juridice prevăzute la art. 876 alin. (2) devin
opozabile terţelor persoane exclusiv prin notare, dacă nu se
dovedeşte că au fost cunoscute pe altă cale, în afara cazului
în care din lege rezultă că simpla cunoaştere a acestora nu
este suficientă pentru a suplini lipsa de publicitate. În
conformitate cu art. 876 alin. (2) în cazurile prevăzute de lege
pot fi înscrise în cartea funciară şi alte drepturi, fapte sau
raporturi juridice, dacă au legătură cu imobilele cuprinse în
cartea funciară.
407
Din analiza prevederilor legale invocate rezultă că
ipoteca asupra chiriilor sau arenzilor prezente şi viitoare
produse de un imobil, precum şi asupra indemnizațiilor plătite
în temeiul unor contracte de asigurare cu privire la plata
acestor chirii sau arenzi, prevăzută de art. 2379 alin. (2) din
Codul civil, se încadrează în ipoteza prevăzută la art. 902 alin.
(2) coroborat cu art. 876 alin. (2).
În concluzie, reprezentanții ANCPI precizează că până la
următoarea modificare a Ordinului nr. 700/2014, ipoteca
prevăzută de alin. (2) al art. 2379 din Codul civil se
întabulează în cartea funciară, conform prevederilor art. 159
lit. e) din acest act normativ.
***
166
Art. 2344 - Caracterele juridice (ale ipotecii) din Codul civil
prevede: Ipoteca este, prin natura ei, accesorie şi indivizibilă. Ea
subzistă cât timp există obligația pe care o garantează şi poartă în
întregime asupra tuturor bunurilor grevate, asupra fiecăruia dintre ele
şi asupra fiecărei părți din acestea, chiar şi în cazurile în care
proprietatea este divizibilă sau obligațiile sunt divizibile.
408
Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară
republicată, cu modificările și completările ulterioare167.
În fapt prin intermediul unui contract de vânzare-
cumpărare, s-a transmis dreptul de proprietate asupra unei
parcări, situată în subsolul unui condominiu, (înregistrată în
cartea funciară ca o unitate individuală) și a unei cote – părți
din dreptul de proprietate asupra căii de acces, aferent
parcării (înregistrată ca o ANCPI separată). În baza unei
declarații a creditorului în formă autentică, s-a solicitat
radierea din cartea funciară a ipotecilor și interdicțiilor
constituite anterior în favoarea sa, cu privire la mai multe cote
– părți din dreptul de proprietate asupra unor unități
individuale având destinația de cale de acces, printre care se
identifică și cea care a făcut obiectul contractului de vânzare.
167
(n.n.) Art. 36 alin. (4) a devenit art. 37 alin. (4) ca urmare a
republicării Legii nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară,
din Monitorul Oficial, Partea I nr. 720 din 24.09.2015.
409
În acest sens în cartea funciară se va înscrie radierea
parțială a ipotecii de la poziția C1 pentru cota de proprietate
corespunzătoare, iar în dreptul poziției C1, la rubrica
observații se va face mențiune despre radierea parțială cu
menționarea numărului de ordine.
***
168
(n.n.) Potrivit art. 2386 pct. 3 din Codul civil în afara altor
cazuri prevăzute de lege, beneficiază de ipotecă legală: (…) cel care a
împrumutat o sumă de bani pentru dobândirea unui imobil, asupra
imobilului astfel dobândit, pentru restituirea împrumutului.
169
(n.n.) Potrivit art. 2386 pct. 1 din Codul civil în afara altor
cazuri prevăzute de lege, beneficiază de ipotecă legală: vânzătorul,
asupra bunului imobil vândut, pentru preţul datorat; această dispoziţie
se aplică şi în cazul schimbului cu sultă sau al dării în plată cu sultă în
folosul celui care înstrăinează, pentru plata sultei datorate.
410
Din analiza contractului de vânzare-cumpărare a unui
imobil și constituirea unui drept de ipotecă imobiliară rezultă
că potrivit art. 3.3. acest drept de ipotecă imobiliară va
rămâne în vigoare până la data restituirii integrale a
împrumutului de către cumpărător.
Conform art. 3.4 părțile convin să constituie de
asemenea prin acest contract o interdicție de înstrăinare și
grevare asupra imobilului în favoarea vânzătorului și să o
mențină în vigoare pe întreaga durată de valabilitate a
dreptului de ipotecă imobiliară constituit prin acest contract
conform art. 3.3.
Art. 4.3 prevede că notarul public care autentifică
prezentul contract va lua măsurile legale necesare pentru
înscrierea în cartea funciară a: (i) dreptului de proprietate al
cumpărătorului asupra imobilului în favoarea cumpărătorului;
(ii) dreptului de ipotecă imobiliară pentru o sumă de … euro
asupra imobilului în favoarea împrumutătorilor; (iii) interdicției
de înstrăinare și grevare asupra imobilului în favoarea
împrumutătorilor; (iv) ipoteca prevăzută de art. 1723 Cod civil
pentru garantarea obligației de plată a prețului de către
cumpărător în favoarea vânzătorului170.
În urma analizei clauzelor contractuale rezultă că, în
conformitate cu art. 3.4, interdicțiile de înstrăinare și grevare
sunt convenite în favoarea vânzătorului, prevedere
neconformă cu art. 4.3, potrivit căruia acestea sunt constituite
în favoarea împrumutătorilor, fapt ce poate fi remediat pe
calea unei încheieri de îndreptare eroare materială, emisă
170
(n.n.) Art. 1723 din Codul civil prevede că: pentru
garantarea obligaţiei de plată a preţului, în cazurile prevăzute de lege
vânzătorul beneficiază de un privilegiu sau, după caz, de o ipotecă
legală asupra bunului vândut.
411
conform art. 15 din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici și a
activității notariale, republicată171.
***
171
(n.n.) Art. 15 lit. d) din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici
și a activității notariale, republicată a devenit art. 14 lit. d), ca urmare
a republicării în Monitorul Oficial, Partea I nr. 444 din 18.06.2014 și
are următorul conținut: în îndeplinirea atribuţiilor ce îi revin, notarul
public are competenţă generală, cu excepţiile prevăzute în situaţiile
următoare: (…) eliberarea duplicatelor de pe actele notariale,
îndreptarea erorilor materiale sau completarea omisiunilor vădite se
face de notarul public în a cărui arhivă se află originalul actelor
notariale.
412
către promitentul – vânzător a promisiunii de a contracta,
prevăzute de art. 2386 pct. 2 din Codul civil172.
În justificarea cererii, înregistrate anterior împlinirii
termenului pentru perfectarea vânzării, s-a depus un
antecontract încheiat în formă autentică, prin care părțile au
convenit în mod expres să se întabuleze în favoarea
promitentului – cumpărător dreptul de ipotecă legală, precum
și dovada plății unei părți din prețul vânzării.
Prin încheierea nr. 73247/15.07.2015 s-a respins
cererea cu motivarea că notarul nu are calitatea de a cere
întabularea dreptului de ipotecă în favoarea promitentului –
cumpărător și că nu s-a făcut dovada că promitentul –
vânzător nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin
antecontract.
Ulterior, cererea de întabulare a fost redepusă,
anexându-se și o procură din partea promitentului –
cumpărător, prin care notarul public a fost împuternicit să
solicite întabularea dreptului de ipotecă.
Cererea a fost respinsă, din nou, cu motivarea lipsei
originalului antecontractului, deși la dosar s-a depus o copie
conformă cu originalul a acestuia, cu mențiunea numărului
dosarului la care s-a depus inițial originalul antecontractului.
Al doilea motiv al respingerii a fost lipsa dovezii că
promitentul – vânzător nu și-a îndeplinit obligațiile asumate
prin antecontract.
Cererea de reexaminare formulată împotriva încheierii a
fost respinsă. Atât în cererea de întabulare, cât și în cererea
de reexaminare au fost invocate dispozițiile legale în materie,
172
Conform art. 2386 pct. 2 din Codul civil: în afara altor cazuri
prevăzute de lege, beneficiază de ipotecă legală: (…) 2. promitentul
achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca
obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv,
pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia.
413
precum și punctul de vedere al comisiei de specialitate
exprimat în minuta din data de 16.12.2014.
173
Conform art. 36 alin. (12) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și
completările ulterioare promitentul achizitor al imobilului înscris în
cartea funciară va putea cere, în temeiul înscrisului original al
promisiunii de a contracta încheiate cu cel înscris în cartea funciară,
înscrierea ipotecii legale asupra imobilului, pentru restituirea sumei
plătite în contul acesteia. În acest caz, ipoteca se înscrie în termenul şi
condiţiile prevăzute de Codul civil pentru notarea promisiunii de a
contracta şi se radiază, din oficiu, dacă imobilul este dobândit de către
promitentul achizitor ori, în cadrul vânzării silite, de către un terţ care
nu este ţinut să răspundă de obligaţiile debitorului.
174
Conform art. 906 alin. (1) din Codul civil promisiunea de a
încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra
imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în
cartea funciară, dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca
titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub
414
Așa cum s-a reținut și prin minuta invocată, înscrierea
ipotecii legale pentru restituirea avansului promitentului –
vânzător se poate solicita de către promitentul – cumpărător,
personal sau prin intermediul notarului public instrumentator
al actului juridic, oricând în termenul stipulat în antecontract
pentru autentificarea contractului de vânzare, dar nu mai
târziu de 6 luni de la expirarea acestui termen.
Concluzia aceasta se regăsește și în regulile procedurale
de înscriere a ipotecii legale în favoarea promitentului –
achizitor prevăzute în art. 161 alin. (2) din Regulamentul de
avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte
funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și
completările ulterioare, în conformitate cu care ipoteca legală
prevăzută de art. 2386 pct. 2 din Codul civil se întabulează în
cartea funciară la cererea promitentului achizitor oricând în
termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu
mai târziu de 6 luni de la expirarea acestuia.
Referitor la solicitarea de a se redepune originalul sau
copia legalizată a antecontractului de vânzare, în speță sunt
aplicabile și dispozițiile art. 39 alin. (8) teza III din același
regulament, în conformitate cu care documentația anexată
cererii de redepunere trebuie să conțină copia încheierii de
respingere și toate celelalte documente a căror lipsă a
justificat soluția de respingere a cererii175.
***
176
Conform art. 22 alin. (12) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și
completările ulterioare, în exercitarea atribuţiilor de coordonare şi
control, directorii Direcţiei de Publicitate Imobiliară şi Direcţiei de
Cadastru emit decizii cu caracter obligatoriu a căror nerespectare
atrage pentru personalul de specialitate din Agenţia Naţională şi
instituţiile subordonate, implicat în soluţionarea cererilor de recepţie şi
înscriere, sancţiunile disciplinare prevăzute în regulamentele interne.
416
în care convenția părților conținută în contractul de vânzare a
fost în sensul că dovada plății prețului/a restului de preț se
face cu ordinul de plată vizat de bancă, la cererea de
întabulare a contractului de vânzare depusă de delegatul
notarial fiind atașată copia ordinului de plată. Motivarea
efectuării înscrierii este neprezentarea ordinului de plată a
prețului în original sau copie legalizată.
Se învederează că la efectuarea plăților prin virament
bancar prin intermediul ordinelor de plată, cea mai mare parte
a băncilor din România nu eliberează clienților documente
care să poată face obiectul de legalizare copie, întrucât nu
îndeplinesc condițiile prevăzute de art. 150 din Legea nr.
36/1995 a notarilor publici și a activității notariale, republicată,
respectiv nu sunt înscrisuri originale, fiind eliberat clientului
plătitor doar exemplarul în copie al ordinului de plată (de cele
mai multe ori un tipizat autocopiativ), exemplarul ordinului de
plată cu semnătura în original rămânând la bancă. În aceste
condiții notarul public nu are posibilitatea nici să depună
ordinul de plată în original, nici în copie legalizată.
417
În ședința Comisiei din data de 09.12.2014 s-a discutat
o situație similară cu privire la înscrierea în cartea funciară a
ipotecii legale pentru restul de preț, prevăzute de art. 2386
pct. 1 din Codul civil, în cazul unui contract de vânzare a unui
imobil, în care prețul nu este achitat la momentul semnării
contractului și în cuprinsul acestuia apare mențiunea prețul se
achită astăzi … data autentificării prin virament bancar.
Comisia a reținut cu acest prilej că înscrierea ipotecii
legale prevăzute de art. 2386 pct. 1 din Codul civil nu se
justifică în situația în care, conform clauzelor contractuale
expres menționate în act rezultă că dovada plății se face cu
originalul sau copia legalizată a ordinului de plată a prețului,
vizat de instituția de credit plătitoare, conform art. 1504 alin.
(1) din Codul civil, în conformitate cu care: “dacă plata se face
prin virament bancar, ordinul de plată semnat de debitor și
vizat de instituția de credit plătitoare prezumă efectuarea
plății, până la proba contrară”.
În lipsa unor clauze contractuale exprese în acest sens,
urmează să se înscrie din oficiu ipoteca legală prevăzută de
art. 2386 pct. 1 din Codul civil.
Nu se înscrie ipoteca legală nici în situația în care se face
dovada plății conform art. 1504 alin. (2) din Codul civil, în
conformitate cu care „debitorul are oricând dreptul să solicite
instituţiei de credit a creditorului o confirmare, în scris, a
efectuării plăţii prin virament. Această confirmare face dovada
plăţii”.
Înscrierea ipotecii legale prevăzute de art. 2386 pct. 1
din Codul civil nu se justifică nici în situația prevăzută la art.
161 din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, în
conformitate cu care (…) „registratorul va proceda la
înscrierea ipotecii din oficiu, cu excepția cazului în care (…)
creditorul renunță la înscrierea dreptului de ipotecă legală, în
cuprinsul actului sau prin declarație autentică”.
418
***
177
Conform art. 31 alin. (1) și (2) din Legea nr. 190/1999
privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare, cu modificările și
completările ulterioare, prevederile art. 2380 din Codul civil nu se
aplică ipotecilor imobiliare constituite pentru garantarea creditelor
ipotecare pentru investiții imobiliare acordate în condițiile prezentei
legi. Ipoteca constituită în condițiile prezentei legi asupra unui bun
viitor se întabulează în cartea funciară dacă, în prealabil, a fost notată
autorizația de construcție.
178
Conform art. 37 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și
completările ulterioare ipoteca constituită asupra unui bun viitor se
poate intabula în condiţiile legii privind creditul ipotecar pentru
investiţiile imobiliare, dacă în prealabil a fost notată existenţa
autorizaţiei de construire şi notarea procesului-verbal de recepţie
parţială.
419
Având în vedere caracterul de lege specială al Legii nr.
190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare
cu modificările și completările ulterioare, prin raportare la
dispozițiile Legii nr. 7/1996, privită ca lege cadru, în situația
prezentată sunt aplicabile dispozițiile legii speciale, derogatorii
de la dreptul comun. În consecință, întabularea ipotecii asupra
unui bun viitor, constituite în condițiile Legii nr. 190/1999, se
dispune dacă în prealabil a fost notată autorizația de
construire, emisă în condițiile Legii nr. 50/1991 privind
autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu
modificările și completările ulterioare.
***
179
(n.n.) Conform art. 2428 alin. (3) din Codul civil cu toate
acestea, în cazurile prevăzute la alin. (2) lit. a) şi b), ipoteca nu se
stinge dacă părţile convin ca ea să fie folosită pentru garantarea unei
alte obligaţii determinate ori determinabile, fără a se vătăma însă
drepturile dobândite anterior de alte persoane. Potrivit art. 165 din
Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009
privind Codul civil, cu modificările și completările ulterioare în cazul în
care debitorul ipotecar contractează o nouă datorie către creditorul
ipotecar, ipoteca constituită pentru vechea datorie poate fi menținută
de către creditorul ipotecar pentru garantarea noii datorii. Ipoteca
menținută va dobândi rangul dat de momentul înscrierii mențiunii de
menținere. Dispozițiile art. 2372 din Codul civil nu sunt aplicabile în
cazul menținerii ipotecii.
420
În urma verificărilor efectuate de către ANCPI rezultă
următoarele: în urma discuțiilor purtate cu noua conducere a
ANCPI, s-a constatat că împotriva încheierilor pronunțate în
dosarele ce fac obiectul sesizării s-au formulat cereri de
reexaminare ce au fost soluționate favorabil sau sunt în curs
de soluționare.
***
180
Conform art. art. 159 alin. (5) și (6) din Codul de procedură
fiscală pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor,
terenurilor şi a mijloacelor de transport, proprietarii bunurilor ce se
înstrăinează trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care
să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului
local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat
fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit alin. (2). Pentru bunul ce se
înstrăinează, proprietarul bunului trebuie să achite impozitul datorat
pentru anul în care se înstrăinează bunul, cu excepţia cazului în care
pentru bunul ce se înstrăinează impozitul se datorează de altă
persoană decât proprietarul. (6) Actele prin care se înstrăinează clădiri,
terenuri, respectiv mijloace de transport, cu încălcarea prevederilor
alin. (5), sunt nule de drept.
423
14.25 Posibilitatea autentificării succesive a unor
contracte de ipotecă de către notari publici diferiți în baza
aceluiași extras de carte funciară pentru autentificare, încheiate
de către debitor cu creditori diferiți; cesiunea și schimbarea
rangului ipotecilor. (Minuta ședinței din data de 26.01.2016)
181
În prezent art. 54 a devenit art. 35 în urma republicării
actului normativ în Monitorul Oficial cu numărul 720 din data de 24
septembrie 2015.
424
desfășoară activitatea în cadrul unor birouri notariale diferite
(n.n. cu privire la aceleași bunuri imobile, în favoarea unor
creditori diferiți).
Cu privire la posibilitatea înscrierii în cartea funciară a
unor ipoteci cu rang egal, învederăm dispozițiile art. 890 alin.
(3) din Codul civil, teza întâi, conform cărora: Dacă mai multe
cereri s-au primit în aceeaşi zi prin poştă sau curier, drepturile
de ipotecă vor avea acelaşi rang (…).
În situația în care ipotecile au fost înscrise cu rang
diferit, dispozițiile art. 2427 din Codul civil182 permit cesiunea
sau schimbarea rangului ipotecilor, cu acordul părților
exprimat în formă autentică. În aplicarea lor, prin art. 193 din
Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de
cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014
cu modificările și completările ulterioare, s-a prevăzut că (1)
Schimbarea rangului ipotecii se va nota în temeiul convenției
creditorilor, încheiată în formă autentică. Schimbarea rangului
se va nota în limita creanței garantate cu ipoteca de rang
preferat, iar dacă valoarea acesteia este inferioară valorii
creanței garantate cu ipoteca de rang inferior, aceasta din
182
Conform art. 2427 din Codul civil, (1) Creditorul ipotecar
poate ceda unui creditor chirografar ipoteca creanţei sale ipotecare. De
asemenea, creditorii ipotecari pot conveni schimbarea rangului
ipotecilor lor, sub condiţia notării în registrul de publicitate respectiv.
(2) Dacă între ipotecile al căror rang se schimbă se găsesc şi alte
garanţii sau drepturi ai căror titulari n-au consimţit la schimb,
convenţia nu le poate fi opusă decât în măsura în care le era opozabilă
garanţia al cărei rang a fost cedat. (3) În toate cazurile, cesiunea
rangului se face în limita creanţei ipotecare al cărei rang a fost cedat,
iar schimbul rangului se face în limita creanţei ipotecare care are
rangul preferat. (4) Dacă bunul ipotecat este vândut la licitaţie,
creditorul care a dobândit rangul unei creanţe sub condiţie va putea
renunţa la beneficiul schimbării de rang, creanţa ipotecară condiţională
reluându-şi rangul cedat.
425
urmă își va păstra rangul pentru diferență, făcându-se
mențiune despre aceasta în notare. (2) Dispozițiile alin. (1) se
aplică în mod corespunzător și cesiunii rangului ipotecii de
către un creditor ipotecar către un altul. În această situație,
ipoteca înscrisă în beneficiul creditorului căruia i se cedează
rangul va primi rangul superior al ipotecii înscrise în beneficiul
creditorului care cedează rangul, iar această din urmă ipotecă
va primi rangul inferior al primei ipoteci, chiar în lipsa unei
stipulații exprese în acest sens în convenția autentică de
cesiune a rangului.
***
183
(n.n.) Conform art. 894 din Codul civil în cazul în care un
drept supus înscrierii în cartea funciară a făcut obiectul unor cesiuni
succesive fără ca înscrierile să fi fost efectuate, cel din urmă îndreptăţit
nu va putea cere înscrierea dreptului în folosul său decât dacă solicită,
odată cu înscrierea acestuia, şi înscrierea dobândirilor succesive
anterioare pe care le va dovedi cu înscrisuri originale sau copii
legalizate, după caz.
426
sau copie legalizată, iar actul de fuziune să indice creanța
preluată.
Prin actele de fuziune se precizează transmiterea
universală a patrimoniului societății absorbite, incluzând
drepturile, obligațiile, activele și pasivele pe care societatea
absorbită le are, fără a se preciza nominal fiecare contract de
credit, ipoteca și garanțiile acestora, fapt ce face imposibilă
radierea dreptului de ipotecă din cartea funciară.
Notarul public precizează de asemenea că, având în
vedere existența unui număr mare de credite, de garanții
imobiliare situate în toată țara, procedura descrisă duce la
îngreunarea sau poate chiar la imposibilitatea radierii
drepturilor de ipotecă cu toate consecințele aferente și poate
chiar la scoaterea unor imobile din circuitul civil pe perioada
aferentă.
***
184
(n.n.) Conform art. 35 alin. (1) tezele I și II din Legea nr.
7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu
modificările și completările ulterioare notarul public care a întocmit un
act prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un
drept real imobiliar este obligat să ceară, din oficiu, înscrierea în cartea
funciară. În acest scop, va trimite cererea de înscriere a actului
respectiv, în ziua întocmirii lui sau cel mai târziu în următoarea zi
lucrătoare, la biroul teritorial în a cărui rază de activitate se află
imobilul.
429
pct. 1 Codul civil185 și art. 37 alin. 9 din Legea nr. 7/1996186,
în acest caz, este înscrierea ipotecii legale.
***
185
(n.n.) Conform art. 2386 pct. 1 din Codul civil în afara altor
cazuri prevăzute de lege, beneficiază de ipotecă legală: vânzătorul,
asupra bunului imobil vândut, pentru preţul datorat; această dispoziţie
se aplică şi în cazul schimbului cu sultă sau al dării în plată cu sultă în
folosul celui care înstrăinează, pentru plata sultei datorate.
186
(n.n.) Potrivit art. 37 alin. (9) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și
completările ulterioare când în înscrisul doveditor al vânzării se
învederează că preţul nu a fost plătit ori nu a fost plătit în întregime,
privilegiul pentru garantarea preţului datorat se înscrie din oficiu, în
folosul vânzătorului.
430
- notarea actului adițional prin care s-a precizat
descrierea garanției, respectiv a imobilului în cartea funciară a
terenului;
- notarea contractului referitor la modificarea sumei
garantate cu dreptul de ipotecă din CHF în LEI, novarea
creditorului inițial cu noul creditor precum și a actului adițional
referitor la descrierea garanției, respectiv a întregului imobil
(apartament + terenul aferent), în cartea funciară a
apartamentului.
În data de 18.12.2015 s-a emis un referat de
completare cu mențiunea a se preciza cererea prin prisma art.
18 coroborat cu art. 902 și 903 din Codul civil care
reglementează notările în cartea funciară.
În completarea referatelor, au fost trimise biroului
teritorial actele care au stat la baza soluționării inclusiv a
cererii de reexaminare inițiale, respectiv minuta nr.
2350/06.05.2015, minuta nr. 10699/03.06.2015 și încheierea
nr. 91363/2015 prin care a fost admisă cererea de notare a
contractului în cartea funciară a terenului, dată de la care nu
s-a mai primit niciun răspuns cu privire la soluționarea celor
două cereri.
***
187
(n.n.) Potrivit art. 904 din Codul civil (1) Proprietarul unui
imobil poate cere ca intenţia sa de a înstrăina sau de a ipoteca în
folosul unei anumite persoane să fie notată, arătând în acest din urmă
caz şi suma ce corespunde obligaţiei garantate. (2) Dacă înstrăinarea
sau ipotecarea se realizează în termen de 3 luni de la notarea intenţiei
de a înstrăina sau de a ipoteca, dreptul înscris va avea rangul notării.
188
(n.n.) Conform art. 902 alin. (2) pct. 12 din Codul civil în
afara altor cazuri prevăzute de lege, sunt supuse notării în cartea
funciară: (…) antecontractul şi pactul de opţiune.
432
Spre deosebire de promisiunea de ipotecare, intenția de a
ipoteca este o manifestare unilaterală de voință prin care
proprietarul imobilului nu își asumă obligația de a ipoteca, ci
doar își propune să facă aceasta la un anumit moment, în viitor.
În conformitate cu dispozițiile art. 902 alin. (2) pct.
14 189 , respectiv art. 904 din Codul civil, se poate nota în
cartea funciară intenția de a înstrăina sau de a ipoteca, numai
la cererea proprietarului. În acest caz înscrierea își va pierde
efectul prin trecerea unui termen de trei luni de la data
înregistrării cererii, conform art. 905 din același act
normativ190, cu posibilitatea reînnoirii sale.
Radierea intenției de ipotecare a imobilului, notată în
cartea funciară, al cărei efect a încetat prin expirarea
termenului legal de 3 luni, se poate efectua fie la cererea
titularului tabular, fie din oficiu, cu prilejul soluționării unei
cereri de înscriere în acea carte funciară.
Din punct de vedere al efectelor juridice la care dau
naștere, cele două instituții juridice analizate se deosebesc
fundamental.
Astfel, dacă în perioada de 3 luni de valabilitate a
înscrierii intenției de ipotecare, titularul tabular încheie actul
juridic în formă autentică, înscrierea acestei operațiuni juridice
se va efectua sub rangul inițial, acela al notării intenției,
potrivit dispozițiilor art. 904 alin. (2) din Codul civil.
189
Conform art. 902 alin. (2) pct. 12 din Codul civil în afara
altor cazuri prevăzute de lege, sunt supuse notării în cartea funciară:
(…) intenţia de a înstrăina sau de a ipoteca.
190
(n.n.) Potrivit art. 905 din Codul civil notarea intenţiei de a
înstrăina sau de a ipoteca îşi pierde efectul prin trecerea unui termen
de 3 luni de la data înregistrării cererii. Anul, luna şi ziua în care
notarea îşi pierde efectul vor fi menţionate atât în notare, cât şi în
încheierea ce a dispus-o.
433
Spre deosebire de aceasta, promisiunea de ipotecare
constituie izvor de drepturi și obligații, iar persoana interesată
poate solicita instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri
care să țină loc de contract autentic.
***
191
Conform art. 1786 (1) Inscripţiile conservă dreptul de
privilegiu şi de ipotecă în curs de 15 ani din ziua în care s-au făcut
inscripţiile. Efectul lor încetează dacă inscripţiile nu au fost reînnoite
înaintea expirării acestui termen. (…).
192
Conform art. 6 alin. (4) Prescripţiile, decăderile şi
uzucapiunile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi
sunt în întregime supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit.
434
Dispozițiile art. 1786 din Codul civil de la 1864 193 ,
invocate ca temei juridic pentru efectuarea radierii din cartea
funciară, se referă la privilegiile înscrise în registrele de
inscripțiuni până la intrarea în vigoare a Noului Cod civil care
nu au fost transcrise în cartea funciară a imobilului.
În speță, privilegiul înscris în cartea funciară în anul
1999 s-a transformat, de plin drept, în ipotecă legală, conform
art. 78 alin. (2) – (3) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în
aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu
modificările ulterioare194, după expirarea unui termen de un
193
(n.n.) Potrivit art. 1786 din Codul civil de la 1864 inscripțiile
conservă dreptul de privilegiu și de ipotecă în curs de 15 ani din ziua în
care s-au făcut inscripțiile. Efectul lor încetează dacă inscripțiile nu au
fost reînnoite înaintea expirării acestui termen. Cu toate acestea,
inscripțiile luate în favoarea minorilor, interzișilor, a femeilor măritate,
a statului, comunelor și celorlalte stabilimente publice sunt dispensate
de a fi reînnoite până după un an de la încetarea tutelei, disoluțiunea
căsătoriei sau încetarea din funcțiune a funcționarului.
194
(n.n.) Conform art. 78 din Legea nr. 71/2011 pentru
punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu
modificările și completările ulterioare, (1) Privilegiile speciale imobiliare
şi ipotecile legale născute până la intrarea în vigoare a Codului civil pot
fi înscrise şi după această dată, fie în vechile registre de publicitate
imobiliară, dacă pentru imobilele grevate nu sunt deschise cărţi
funciare noi în condiţiile art. 581 din Legea nr. 7/1996, republicată, cu
modificările şi completările ulterioare, fie în noile cărţi funciare, potrivit
dispoziţiilor acestei din urmă legi. (2) Privilegiile speciale imobiliare,
înscrise fie în vechile registre de publicitate imobiliară, fie în noile cărţi
funciare până la intrarea în vigoare a Codului civil sau, după caz, în
condiţiile prevăzute la alin. (1), se convertesc de plin drept în ipoteci
legale după expirarea unui termen de un an de la intrarea în vigoare a
Codului civil sau, după caz, de la data înscrierii şi se vor supune
dispoziţiilor Codului civil. (3) De la data intrării în vigoare a Codului
civil, privilegiile speciale imobiliare prevăzute în legi speciale devin
ipoteci legale şi vor fi supuse regimului prevăzut de Codul civil pentru
ipoteci legale.
435
an de la intrarea în vigoare a Codului civil şi se supune
dispoziţiilor acestuia inclusiv în ceea ce privește stingerea,
respectiv radierea.
În consecință, dreptul real de garanție convertit în ipotecă
legală se va radia din cartea funciară în condițiile art. 885 alin.
(2) din Codul civil în vigoare195.
***
195
(n.n.) Potrivit art. 885 alin. (2) din Codul civil drepturile reale
se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu
consimţământul titularului, dat prin înscris autentic notarial. Acest
consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea
termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin
încetarea existenţei juridice a titularului, dacă acesta era o persoană
juridică.
436
ordinului de plată din data de 10.02.2016. Pentru a nu
prelungi termenul de soluționare a întabulării dreptului de
proprietate, s-a depus la dosar copia legalizată a ordinului de
plată prin intermediul căruia s-a efectuat plata.
Se apreciază de către notarul public că în situația în care
în actul autentic se declară că prețul s-a achitat fie în
numerar, fie prin virament bancar, nu mai este necesară o
dovadă suplimentară cu privire la plata prețului, pe cale de
consecință, nefiind necesară înscrierea dreptului de ipotecă
legală pentru restul de preț.
437
înscrierea dreptului de ipotecă legală pentru restul de preț,
prevăzută de art. 2386 pct. 1 din Codul civil196.
***
196
(n.n.) Potrivit art. 2386 pct. 1 din Codul civil în afara altor
cazuri prevăzute de lege, beneficiază de ipotecă legală: vânzătorul,
asupra bunului imobil vândut, pentru preţul datorat; această dispoziţie
se aplică şi în cazul schimbului cu sultă sau al dării în plată cu sultă în
folosul celui care înstrăinează, pentru plata sultei datorate.
438
Întrucât în contractul de vânzare, vânzătorul nu și-a
rezervat ipoteca legală și din înscrisurile atașate cererii de
intabulare rezultă plata integrală a prețului, notarul public
apreciază că la data depunerii cererii de intabulare a dreptului
de proprietate al cumpărătorului nu există ipoteca legală a
vânzătorului și ca atare nu se impune înscrierea acesteia în
cartea funciară.
***
197
(n.n.) Potrivit art. 2386 pct. 1 din Codul civil în afara altor
cazuri prevăzute de lege, beneficiază de ipotecă legală: 1. vânzătorul,
asupra bunului imobil vândut, pentru preţul datorat; această dispoziţie
se aplică şi în cazul schimbului cu sultă sau al dării în plată cu sultă în
folosul celui care înstrăinează, pentru plata sultei datorate.
439
În urma verificării de către ANCPI a situației prezentate
rezultă următoarele: prin cererea nr. 13765/2016 s-a solicitat
intabularea dreptului de ipotecă, în baza contractului
autentificat de notarul public. Deși în cartea funciară erau
înscriși doi coproprietari, contractul de ipotecă a fost încheiat
având ca parte numai pe unul dintre aceștia. În consecință,
biroul teritorial a solicitat, prin referat de completare, ca și cel
de-al doilea titular tabular să fie menționat în contractul de
ipotecă. Întrucât nu s-a dat curs solicitării, cererea a fost
soluționată cu încheiere de respingere.
Ulterior, prin cererea înregistrată cu nr. 17642/2016 s-a
solicitat rectificarea înscrierilor din cartea funciară, în sensul că
proprietar exclusiv este numai persoana juridică ce are
calitatea de debitor ipotecar în contractul de ipotecă mai sus
amintit. Cererea de rectificare a fost soluționată prin încheiere
de admitere.
Cererea privind intabularea dreptului de ipotecă, în baza
contractului de ipotecă mai sus menționat, a fost admisă prin
încheierea de carte funciară nr. 20711/2016.
***
***
198
Conform art. 2386 pct. 1 din Codul civil în afara altor cazuri
prevăzute de lege, beneficiază de ipotecă legală: 1. vânzătorul, asupra
bunului imobil vândut, pentru preţul datorat; (…).
442
accesului la finanțare al fermierilor (exclusiv pentru
achiziţionarea de terenuri agricole)199.
S-a solicitat BCPI întabularea dreptului de proprietate
asupra terenului în favoarea societăţii cumpărătoare,
întabularea dreptului de ipotecă în favoarea instituției de
credit şi a instituției financiare nebancare, proporțional cu
procentul de garantare, pentru valoarea creditului și a
dobânzilor, dobânzilor majorate, a costurilor și spezelor
aferente şi notarea interdicţiei de înstrăinare pe toată durata
rambursării creditului și la mai puţin de 5 ani de la momentul
tranzacţiei, grevării cu sarcini, închirierii, dezmembrării, alipirii,
199
Conform art. 8 din HG nr. 682/2013 beneficiază de garanţia
fondurilor de garantare exclusiv creditele pentru terenurile
achiziţionate potrivit art. 2 lit. b) din Ordonanţa de urgenţă a
Guvernului nr. 43/2013, care pe durata rambursării creditului şi la mai
puţin de 5 ani de la momentul tranzacţiei nu vor fi înstrăinate de
proprietari. Potrivit art. 2 lit. b) din OUG nr. 43/2013 în sensul
prezentei ordonanţe de urgenţă, termenii şi expresiile de mai jos au
următoarele semnificaţii: (…) b) achiziţie de teren - cumpărarea de
teren agricol, cu excepţia terenurilor aflate în proprietatea privată a
statului şi administrate de Agenţia Domeniilor Statului, în vederea
exploatării, în următoarele situaţii: (i) cumpărarea de teren agricol de
către persoanele fizice sau juridice care deţin în condiţiile legii o
exploataţie agricolă conform declaraţiilor Agenţiei de Plăţi şi
Intervenţie pentru Agricultură (APIA), până la atingerea unui plafon de
maximum 250 ha în proprietate; (ii) cumpărarea de teren agricol de
către persoanele fizice, membri ai unei întreprinderi familiale, sau
persoanele juridice ai căror asociaţi sunt exclusiv membri ai aceleiaşi
familii, care au în exploatare teren agricol conform declaraţiilor
Agenţiei de Plăţi şi Intervenţie pentru Agricultură (APIA), în vederea
extinderii suprafeţei agricole exploatate în scopul înfiinţării/rentabilizării
fermelor de familie.
443
construirii și amenajării, în favoarea instituției de credit şi a
instituției financiare nebancare.
Cererea a fost admisă la 30.03.2016, cu excepţia
capătului de cerere privind notarea interdicţiei de înstrăinare a
terenului pe toata durata rambursării creditului și la mai puțin
de 5 ani de la momentul tranzacției, motivată pe dispoziţiile
art. 27 lit. h) din Legea nr. 7/1996 (?).
La data de 31.03.2016 notarul public a redepus cererea
având ca obiect notarea interdicţiei, atașând cererii un extras
din HG nr. 682/2013, din contractul de garantare şi din
contractul de credit, cererea fiind respinsă cu motivarea că
obiectul său nu se încadrează în prevederile art. 902-903 din
Codul civil. Împotriva încheierii de respingere s-a formulat
cerere de reexaminare, aflată în curs de soluţionare, la data
trimiterii sesizării.
444
facilitarea accesului la finanţare al fermierilor, aprobate prin
Hotărârea de Guvern nr. 682/2013.
***
200
(n.n) Potrivit art. 885 alin. (2) din Codul civil drepturile reale
se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu
consimţământul titularului, dat prin înscris autentic notarial. Acest
consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea
termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin
încetarea existenţei juridice a titularului, dacă acesta era o persoană
juridică.
201
Conform art. 1786 din Codul civil de la 1864 (1) Inscripţiile
conservă dreptul de privilegiu şi de ipotecă în curs de 15 ani din ziua în
care s-au făcut inscripţiile. Efectul lor încetează dacă inscripţiile nu au
fost reînnoite înaintea expirării acestui termen. (…).
446
cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările
și completările ulterioare202.
***
202
Potrivit art. 52 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și
completările ulterioare sarcinile care sunt stinse prin împlinirea
termenului sau din orice altă cauză nu vor mai fi înscrise în cărţile
funciare, iar dacă s-au înscris, acestea vor putea fi radiate la cererea
persoanelor menţionate în cuprinsul art. 15 alin. (2) sau din oficiu.
447
nu are calitatea de creditor, astfel încât acesta nu își poate
rezerva niciun drept real asupra bunului. Pentru adoptarea
unei practici unitare se solicită un răspuns în ceea ce privește
condițiile de înscriere a ipotecii legale conform art. 2386 pct. 3
din Codul Civil și aplicabilitatea acestuia la înscrierile actelor în
cartea funciară unde prețul este achitat de către un
procurator de fonduri.
***
449
dobândit, la rândul lui, prin programul Prima Casă, cu un
credit acordat de o altă instituție de credit.
BCPI refuză radierea acestuia în condițiile art. 4.2 din
Ordinul nr. 1119/2015 203 și/sau în baza acordului de
înstrăinare eliberat de FNGCIMM, pe motivul că trebuie
cerut/menționat expres în adresă. Se precizează că acordurile
de vânzare emise de FNGCIMM sunt standard și nu cuprind o
asemenea mențiune, deoarece ele se eliberează doar după
expirarea termenului de 5 ani când încetează interdicția de
înstrăinare.
203
(n.n.) Ordinul nr. 1119/2015 privind modificarea şi
completarea Ordinului ministrului finanţelor publice şi al ministrului
întreprinderilor mici şi mijlocii, comerţului şi mediului de afaceri nr.
2.225/994/2009 pentru aprobarea Convenţiei privind implementarea
programului "Prima casă" şi a Convenţiei de garantare şi pentru
reglementarea unor măsuri necesare pentru aplicarea prevederilor art.
10 din anexa nr. 1 la Hotărârea Guvernului nr. 717/2009 privind
aprobarea normelor de implementare a programului "Prima casă"
450
Reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice, prin cererea
înregistrată cu nr. 5382/23.02.2010.
Având în vederea acest fapt se apreciază că aceasta se
poate radia la cererea persoanei interesate, ca urmare a
împlinirii termenului pentru care a fost instituită, cu plata
tarifului de publicitate imobiliară corespunzător cererii de
radiere.
Acordurile de înstrăinare emise după expirarea
interdicției de înstrăinare a imobilului nu constituie obiectul
unor operațiuni de publicitate imobiliară. Cu privire la
existența acordurilor se fac mențiuni în actul notarial sau se
atașează cererii de înscriere în cartea funciară.
***
204
Conform art. 37 alin. (19) teza I din Legea nr. 7/1996
privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată cesionarul unei
creanţe ipotecare garantate cu o ipotecă imobiliară va putea cere în
favoarea sa înscrierea transferului ipotecii în cartea funciară, pe baza
înscrisului de cesiune a creanţei încheiat în formă autentică.
452
Din punct de vedere procedural, se precizează că
potrivit art. 158 alin. (6)-(7) din Regulamentul de avizare,
recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară
aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și
completările ulterioare în cartea funciară, pe baza contractului
de cesiune de creanţă, se va intabula dreptul de ipotecă cu
menţionarea persoanei fizice/juridice în favoarea căreia a fost
strămutată garanţia reală imobiliară. Ipoteca înscrisă în
favoarea noului creditor va avea rangul sub care a fost
înscrisă iniţial ipoteca. Pentru efectuarea operaţiunii de
intabulare a dreptului de ipotecă în baza contractului de
cesiune de creanţă se percepe numai tariful fix aferent
intabulării acestui drept real205.
***
205
Conform serviciului cu codul 2.3.3 din Anexa nr. 1 la Ordinul
nr. 39/2009 al ministrul administrației și internelor, privind aprobarea
tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale
subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare, pentru
întabularea ipotecii se percepe un tarif de 100/imobil + 0,1% din
valoarea creanţei garantate/operațiune.
453
Conform art. 37 alin. (13) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară republicată dreptul de
ipotecă se radiază în condiţiile art. 885 alin. (2) din Codul
civil 206 , cu excepţia ipotecilor constituite în favoarea
autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale, care se
pot radia în baza acordului titularului exprimat prin înscris
oficial emis de instituţia în cauză, care poartă semnătura
conducătorului instituţiei sau a persoanei delegate de acesta,
numărul şi data înregistrării.
Prevederi similare se regăsesc și în art. 172 alin. (4) din
Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de
cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014
cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu
care radierea dreptului de ipotecă constituit în favoarea
autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale se face în
condiţiile art. 37 alin. (13) din Legea nr. 7/1996 republicată.
206
(n.n.) Conform art. 885 alin. (2) din Codul civil drepturile
reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea
funciară, cu consimţământul titularului, dat prin înscris autentic
notarial. Acest consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge
prin împlinirea termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după
caz, prin încetarea existenţei juridice a titularului, dacă acesta era o
persoană juridică.
454
Regionale a Finanțelor Publice București – Administrația
Fiscală pentru Contribuabilii Mijlocii.
Situația prezentată a făcut obiectul unei analize în cadrul
ședinței din data de 27.09.2016, prilej cu care s-a reținut că
potrivit art. 37 alin. (13) din Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul și publicitatea imobiliară republicată dreptul de
ipotecă se radiază în condițiile art. 885 alin. (2) din Codul civil,
cu excepția ipotecilor constituite în favoarea autorităților
administrației publice centrale şi locale, care se pot radia în
baza acordului titularului exprimat prin înscris oficial emis de
instituția în cauză, care poartă semnătura conducătorului
instituției sau a persoanei delegate de acesta, numărul şi data
înregistrării. Prevederi similare se regăsesc și în art. 172 alin.
(4) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în
evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul
nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, în
conformitate cu care radierea dreptului de ipotecă constituit în
favoarea autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale
se face în condiţiile art. 37 alin. (13) din Legea nr. 7/1996
republicată.
207
(n.n.) Conform art. 1 din Hotărârea Guvernului nr. 520/2013
privind organizarea şi funcţionarea Agenţiei Naţionale de Administrare
Fiscală, cu modificările și completările ulterioare, Agenţia Naţională de
Administrare Fiscală, denumită în continuare Agenţia, se organizează şi
funcţionează ca organ de specialitate al administraţiei publice centrale,
instituţie publică cu personalitate juridică, în subordinea Ministerului
Finanţelor Publice, finanţată din bugetul de stat, conform legii.
455
pot radia în baza acordului titularului exprimat prin înscris
oficial emis de instituția în cauză, care poartă semnătura
conducătorului instituției sau a persoanei delegate de acesta,
numărul şi data înregistrării.
În speță, se recomandă formularea cererii de
reexaminare sau redepunerea cererii.
***
456
prevederilor art. 2360-2361 din Codul civil 208 și că în
contractul de vânzare a fost consemnat acordul
cumpărătoarei de a dobândi imobilul cu sarcini, precum și
obligația sa de a se prezenta la banca creditoare, pentru
formalitățile necesare de preluare a creditului contractat de
vânzător.
La data de 29.07.2016 BCPI a emis încheierea nr.
59644/18.11.2015, prin care s-a respins cererea de întabulare
a dreptului de proprietate în favoarea cumpărătoarei.
Împotriva acesteia s-a formulat cerere de reexaminare.
208
Conform art. 2360 din Codul civil creditorul ipotecar poate
urmări bunul ipotecat în orice mână ar trece, fără a ţine seama de
drepturile reale constituite sau înscrise după înscrierea ipotecii sale.
Potrivit art. 2361 cel care dobândeşte un bun ipotecat răspunde cu
acel bun pentru toate datoriile ipotecare. Dobânditorul bunului ipotecat
se bucură şi, după caz, este ţinut de toate termenele de plată de care
beneficiază sau este ţinut şi debitorul obligaţiei ipotecare. Dacă
dobânditorul bunului ipotecat nu stinge creanţa ipotecară, creditorul
poate începe urmărirea silită asupra bunului, în condiţiile legii.
209
Conform art. 2376 din Codul civil actele de dispoziţie asupra
bunului ipotecat sunt valabile chiar dacă dobânditorul bunului cunoaşte
stipulaţia din contractul de ipotecă ce interzice transferul sau declară
că acest transfer este echivalent cu neîndeplinirea obligaţiei garantate.
Art. 2384 alin. (1) prevede că actele de dispoziţie asupra imobilului
ipotecat sunt valabile chiar dacă cel care a dobândit bunul cunoaşte
stipulaţia din contractul de ipotecă ce interzice asemenea acte sau
declară că încheierea lor este echivalentă cu neîndeplinirea obligaţiei.
457
De asemenea, se reține faptul că o situație similară a
făcut obiectul discuțiilor în ședința din data de 04.04.2016
prilej cu care s-a solicitat formularea unei opinii cu privire la
posibilitatea înscrierii unei ipoteci în rang subsecvent, în lipsa
acordului exprimat de creditorul ipotecar de rang prioritar, în
favoarea căruia este înscrisă în cartea funciară și o interdicție
de înstrăinare, respectiv de grevare. Cu această ocazie s-a
reținut că, având în vedere implicațiile practice ale situației
prezentate, ea va face obiectul unei analize ulterioare, în
cadrul unei ședințe a Comisiei la care vor participa și
reprezentanții Asociației Române a Băncilor.
***
210
Potrivit art. 12 din Decretul-lege nr. 61/1990 creditele vor fi
garantate prin constituirea unei ipoteci asupra locuinţei dobândite în
condiţiile prezentului decret-lege. Înscrierea ipotecii se va dispune pe
baza contractului de împrumut, la cererea Casei de Economii şi
Consemnaţiuni. Până la rambursarea integrală a creditului, locuinţa
dobândită în condiţiile prezentului decret-lege nu poate fi înstrăinată
sau restructurată decât cu autorizarea prealabilă a Casei de Economii
şi Consemnaţiuni.
211
Conform art. 1749 din Codul civil din anul 1864 ipoteca
legala este aceea care ia naștere în virtutea unei dispoziții speciale a
legii. Ipoteca convențională este aceea care ia naștere din convenția
părților, cu formele prescrise de lege.
460
împrumut este suficientă pentru înscrierea în cartea funciară a
dreptului de ipotecă, fără a fi necesar un contract de ipotecă
(în acest sens, a se vedea în literatura de specialitate, Drept
civil, Teoria generală a obligațiilor, Dr. Liviu Pop, Ed. Fundației
Chemarea, Iași, 1993, vol. II, pag. 466; Drept civil, Teoria
generală a obligațiilor, Constantin Stătescu și Corneliu Bîrsan,
Editura All 1997, pag. 400).
Pe de altă parte, se observă că normele procedurale
actuale (art. 37 alin. (6) din Legea nr. 7/1996, citate mai sus)
prevăd, ca regulă generală, înscrierea din oficiu în cartea
funciară a dreptului de ipotecă legală.
Solicitarea BCPI de a se prezenta o adeverință din
partea CEC cu privire la stingerea împrumutului este pe deplin
justificată și din punct de vedere al posibilității de a se realiza
înstrăinările succesive, întrucât locuința nu putea fi înstrăinată
anterior rambursării creditului decât cu autorizarea prealabilă
a CEC.
În situația în care la dosarul cererii se atașează dovada
achitării integrale a împrumutului, se apreciază că nu se mai
justifică înscrierea din oficiu a ipotecii legale în favoarea CEC.
***
461
persoane juridice edificate pe suprafața de teren proprietatea
altei persoane juridice.
În speță, 23 de construcții (hale indistriale) proprietatea
unei persoane juridice, au fost edificate pe un teren aflat în
proprietatea altei persoane juridice și asupra lor a fost
instituită o ipotecă în anul 2009, care a fost înscrisă în cărțile
funciare deschise pentru fiecare construcție în parte.
Proprietarul construcțiilor solicită radierea din cartea funciară
a ipotecii.
BCPI a refuzat eliberarea extraselor de informare,
solicitate în vederea întocmirii declarației pentru radierea
dreptului de ipotecă, deoarece construcțiile sunt edificate pe
un teren aflat în proprietatea altei persoane juridice, teren
pentru care a fost deschisă o singură carte funciară
(cuprinzând terenul aferent tuturor celor 23 de construcții),
neputându-se efectua astfel conversia cărților funciare ale
construcțiilor fără a fi deschisă carte funciară separată pentru
terenul aferent fiecărei construcții în parte, așa cum prevede
programul e-Terra.
Notarul public consideră că nu este necesară
actualizarea documentației cadastrale și dezmembrarea
terenului pe care sunt amplasate construcțiile în vederea
radierii dreptului de ipotecă.
***
212
Conform art. 2386 pct. 1 din Codul civil în afara altor cazuri
prevăzute de lege, beneficiază de ipotecă legală: vânzătorul, asupra
463
În ultima perioadă (conform încheierilor de respingere
nr. 125502/2016, 130830/2016 și 137580/2016), BCPI a
respins toate aceste cereri cu motivarea (…) nu se încadrează
în dispozițiile art. 2386 Cod civil ori că (…) nu se regăsește în
cazurile supuse notării în cartea funciară prevăzute limitativ și
expres în art. 902 Cod civil.
Întrucât prin actele perfectate, părțile au convenit
asupra plății unei diferențe de preț care, potrivit actului
autentic nr. 2365/2016, se va achita în rate trimestriale de-a
lungul a 6 ani, dreptul creditorului este necesar a fi protejat și
conservat până la încasarea integrală, pe calea înscrierii unei
ipoteci legale, notarul public apreciază că nu există un text
expres care să interzică acest lucru, astfel încât consideră că
respingerea înscrierii ipotecii legale este netemeinică.
***
465
15. ASPECTE DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ ÎN
MATERIA SOCIETĂȚILOR
214
(n.n.) În prezent abrogată prin Legea nr. 85/2014 privind
procedurile de prevenire a insolvenţei şi de insolvenţă, cu modificările
și completările ulterioare.
215
(n.n.) Conform art. 76 alin. (13) din Ordinul nr. 633/2006, în
prezent abrogat radierea litigiului se va dispune în baza: a) dovezii
stingerii irevocabile a litigiului, constatată prin hotărâre judecătorească
sau certificat de grefă; b) declaraţiei autentice de renunţare la dreptul
dedus judecăţii, însoţită de dovada înregistrării la instanţa
judecătorească învestită cu soluţionarea cauzei.
466
înstrăinate de administratorul judiciar sau lichidator, în
exerciţiul atribuţiilor sale prevăzute de prezenta lege, sunt
dobândite libere de orice sarcini, precum ipoteci, garanţii reale
mobiliare sau drepturi de retenţie, de orice fel, ori măsuri
asigurătorii, inclusiv măsurile asigurătorii instituite în cursul
procesului penal.
ANCPI a transmis instrucțiuni către oficiile teritoriale prin
adresa nr. 19490/2013 în sensul radierii notării sechestrului
judiciar în cazul înstrăinării imobilului de către lichidator. În
speță, notarea litigiului a fost radiată prin încheierea nr.
102452/19.12.2013.
467
***
468
În cadrul aceleiași ședințe s-a analizat solicitarea unei
alte societăți profesionale notariale care privind formularea
unui punct de vedere referitor la tariful de înscriere în cartea
funciară a unui act translativ de proprietate întocmit în urma
procedurii de lichidare a societăților comerciale.
Comisia reține că sunt aplicabile corespunzător
prevederile de mai sus, în situația în care dobânditorul este
persoană juridică, iar imobilul este înscris în cartea funciară.
***
216
(n.n.) Conform art. 35 alin. (1) teza V din Legea nr. 7/1996
privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările
și completările ulterioare La autentificarea actelor notariale prin care se
transmite, se modifică sau se constituie un drept real imobiliar, notarul
public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare, care
este valabil timp de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii,
sau, după caz, un certificat de sarcini.
217
(n.n.) În situația prezentată sunt incidente și prevederile art.
159 alin. (5) și (6) din Codul de procedură fiscală în conformitate cu
care (5) Pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor,
terenurilor şi a mijloacelor de transport, proprietarii bunurilor ce se
înstrăinează trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care
să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului
local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat
fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit alin. (2). Pentru bunul ce se
înstrăinează, proprietarul bunului trebuie să achite impozitul datorat
pentru anul în care se înstrăinează bunul, cu excepţia cazului în care
pentru bunul ce se înstrăinează impozitul se datorează de altă
persoană decât proprietarul. (6) Actele prin care se înstrăinează clădiri,
470
Întabularea dreptului de proprietate asupra bunurilor
imobile în favoarea societății absorbante urmează să se
solicite ulterior autentificării, după finalizarea procedurilor
necesare obținerii documentelor justificative prevăzute la art.
170 alin. (2) din Ordinul nr. 700/2014.
Tariful de publicitate imobiliară aferent întabulării se
percepe anterior înregistrării cererii de înscriere în cartea
funciară, în condițiile Ordinului nr. 39/2009 al ministrul
administrației și internelor, privind aprobarea tarifelor pentru
serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…),
cu modificările și completările ulterioare și ale Ordinului nr.
1009/2013 pentru aprobarea Protocolului privind metodologia
de încasare și virare a tarifelor de publicitate imobiliară.
Având în vedere că legislația în domeniu nu prevede
notarea în cartea funciară a proiectului de fuziune/divizare,
reprezentanții ANCPI au precizat că urmează să analizeze
posibilitatea reglementării acestei notări prin următoarea
modificare a Ordinului nr. 700/2014, privind aprobarea
Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele
de cadastru și carte funciară218.
472
proprietate și celelalte drepturi reale se dobândesc numai prin
înscrierea în cartea funciară, în baza actului de reorganizare
încheiat în formă autentică (…) însoțit, dacă este cazul, de
certificatul de înregistrare a persoanei juridice nou-înființate.
Conform art. 170 alin. (2) din Ordinul nr. 700/2014,
intabularea în cartea funciară ca urmare a fuziunii/divizării se
efectuează în baza hotărârii instanței de judecată care se
pronunță asupra legalității acestei operațiuni, a dovezii de
înregistrare la registrul comerțului, a certificatului de
înmatriculare, precum și a proiectului de fuziune/divizare
încheiat în formă autentică.
Având în vedere aceste aspecte, la autentificarea unui
proiect de fuziune al unor societăți comerciale, care cuprinde
mențiuni cu privire la modalitatea de transmitere a dreptului
de proprietate asupra unor bunuri imobile, urmează să se
solicite un extras de carte funciară pentru autentificare, în
temeiul art. 35 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul
și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și
completările ulterioare și un certificat de atestare a îndeplinirii
obligațiilor fiscale.
Întabularea dreptului de proprietate asupra bunurilor
imobile în favoarea societății absorbante urmează să se
solicite ulterior autentificării proiectului de fuziune, după
finalizarea procedurilor necesare obținerii documentelor
justificative prevăzute la art. 170 alin. (2) din Ordinul nr.
700/2014219.
Tariful de publicitate imobiliară aferent întabulării se
percepe anterior înregistrării cererii de înscriere în cartea
funciară, în condițiile Ordinului nr. 39/2009 al ministrul
administrației și internelor, privind aprobarea tarifelor pentru
219
(n.n.) Idem.
473
serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…),
cu modificările și completările ulterioare și ale Ordinului nr.
1009/2013 pentru aprobarea Protocolului privind metodologia
de încasare și virare a tarifelor de publicitate imobiliară.
Având în vedere că legislația în domeniu nu prevede
notarea în cartea funciară a proiectului de fuziune/divizare,
reprezentanții ANCPI au precizat că urmează să analizeze
posibilitatea reglementării acestei notări, precum și a
condițiilor în care aceasta se radiază, prin următoarea
modificare a Ordinului nr. 700/2014, privind aprobarea
Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele
de cadastru și carte funciară.
***
475
chirografar, având obligația de a se înscrie la masa credală în
vederea satisfacerii creanței.
***
220
(n.n.) Art. 260 alin. (12) din Legea nr. 31/1990 privind
societățile comerciale, (art. 260 alin. (11) din Legea societăților nr.
31/1990 republicată cu modificările și completările ulterioare, la data
redactării prezentului material) prevede că bunurile rămase din
patrimoniul societăţii radiate din registrul comerţului, în condiţiile
prezentului articol, revin acţionarilor/asociaţilor, în condiţiile legii.
476
constată că nu există bunuri în averea debitorului ori că
acestea sunt insuficiente pentru a acoperi cheltuielile
administrative şi niciun creditor nu se oferă să avanseze
sumele corespunzătoare, judecătorul - sindic va da o sentinţă
de închidere a procedurii, prin care se dispune şi radierea
debitorului din registrul în care este înmatriculat, au fost
invocate în propunerea lichidatorului de închidere a procedurii
de lichidare judiciară, act care a stat la baza sentinței
comerciale prin care s-a dispus închiderea procedurii
insolvenței ca urmare a lipsei bunurilor în averea debitorului.
În lipsa bunurilor imobile declarate în cadrul procedurii
amintite mai sus, cererea asociatului unic privind intabularea
dreptului de proprietate în baza art. 171 alin. (2) din
Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de
cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul nr.
700/2014221, este lipsită de obiect.
***
221
(n.n.) Art. 171 alin. (2) din Regulamentul de avizare,
recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat
prin Ordinul nr. 700/2014 prevede că În cazul în care dizolvarea
societăţii comerciale şi radierea din registrul comerţului este
pronunţată de instanţa de judecată, hotărârea judecătorească
definitivă constituie titlu de proprietate.
477
radiate din oficiu din Registrul Comerțului pentru nedepunerea
bilanțului222.
222
Conform art. 237 alin. (1) litera b) din Legea societăților nr.
31/1990, republicată, cu modificările și completările ulterioare, în
prezent abrogat prin Ordonanța de urgență nr. 37 din 13 aprilie 2011
pentru modificarea și completarea Legii contabilității nr. 82/1991 și
pentru modificarea altor acte normative incidente, la cererea oricărei
persoane interesate, precum și a Oficiului Național al Registrului
Comerțului, tribunalul va putea pronunța dizolvarea societății în
cazurile în care: (…) b) societatea nu a depus, în cel mult 6 luni de la
expirarea termenelor legale, situațiile financiare anuale sau alte acte
care, potrivit legii, se depun la oficiul registrului comerțului.
478
***
223
(n.n.) Conform art. 902 alin. (2) pct. 19 din Codul civil pot
constitui obiect al notării și acţiunile pentru apărarea drepturilor reale
înscrise în cartea funciară, acţiunea în partaj, acţiunile în desfiinţarea
actului juridic pentru nulitate, rezoluţiune ori alte cauze de
ineficacitate, acţiunea revocatorie, precum şi orice alte acţiuni
privitoare la alte drepturi, fapte, alte raporturi juridice în legătură cu
imobilele înscrise.
224
(n.n.) Potrivit art. 19 din Regulamentul de avizare, recepție
și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin
Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare notarea
se face în baza înscrisului care constată dreptul, faptul sau raportul
479
cartea funciară se percepe un tarif de 60 de lei conform
serviciului cu codul 2.4.2 din Anexa 1 a Ordinului nr. 39/2009
al ministrul administrației și internelor, privind aprobarea
tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale
subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare.
Întabularea dreptului de proprietate asupra imobilelor ca
urmare a procedurii de reorganizare se face cu prezentarea
documentelor prevăzute la art. 170 din Regulament225. Tariful
***
481
drepturi reale se dobândesc numai prin înscrierea în cartea
funciară, în baza actului de reorganizare încheiat în formă
autentică sau, după caz, a actului administrativ prin care s-a
dispus reorganizarea, în ambele situații însoțit, dacă este
cazul, de certificatul de înregistrare a persoanei juridice nou-
înființate.
Având în vedere prevederile citate din Regulamentul
aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și
completările ulterioare, cererile de înscriere formulate în baza
unei documentații care conține, pe lângă celelalte acte
necesare și proiecte de fuziune/divizare încheiate după
intrarea sa în vigoare, urmează să fie admise numai dacă
proiectele de fuziune sau divizare sunt încheiate în formă
autentică.
În practica judiciară se constată însă admiterea
plângerilor formulate împotriva încheierilor de carte funciară
de respingere a cererilor de înscriere, formulate în baza unor
documentații care cuprind, pe lângă celelalte documente
prevăzute de regulament și proiecte de fuziune/divizare
încheiate sub forma unor înscrisuri sub semnătură privată.
Având în vedere aceste aspecte, dispozițiile din
regulament urmează să fie reevaluate la următoarea sa
modificare226.
***
226
(n.n.) Idem.
482
Un notar public solicită formularea unui punct de vedere
cu privire la operațiunile de publicitate imobiliară ce se impun
în cazul actelor autentice de majorare a capitalului social al
societăților cu bunuri imobile. În urma formulării unor cereri
de întabulare a dreptului de proprietate pe numele societății,
unele birouri de cadastru si publicitate imobiliară au emis
referate de completare prin care s-a solicitat, în conformitate
cu art. 169 din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere
în evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin
Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările
ulterioare, depunerea rezoluției directorului Oficiului
Registrului Comerțului de pe lângă Tribunalul București sau a
persoanei desemnate.
Concomitent cu depunerea cererilor de întabulare,
asociații au depus la Oficiul Registrului Comerțului București
actul adițional, în vederea înscrierii mențiunii de majorare a
capitalului social, dar această instituție refuză să elibereze
rezoluția directorului oficiului, pe care o condiționează de
depunerea de către asociați a dovezilor privind înscrierea
dreptului de proprietate pe numele societății.
În urma informării ulterioare trimise de către doamna
notar, rezultă că refuzul Oficiul Registrului Comerțului
București de emitere a rezoluției a fost exprimat verbal,
aceasta fiind obținută la cel de-al treilea termen, la care
reprezentantul societății a depus și punctul de vedere
argumentat juridic de către notarul public instrumentator al
actului autentic de majorare a capitalului social, în sensul
imposibilității de a da curs solicitărilor reprezentaților oficiului
registrului comerțului.
***
227
Conform art. 53 din Legea nr. 85/2006 privind procedura
insolvenţei, cu modificările și completările ulterioare, în prezent
484
În concret, în baza unui contract de vânzare-cumpărare
încheiat prin lichidator de o societate aflată în faliment, s-au
vândut în bloc mai multe imobile, cu mențiunea că acestea
sunt libere de sarcini conform temeiului legal invocat mai sus,
sens în care s-a solicitat radierea din cartea funciară a tuturor
sarcinilor care le grevau în acel moment.
Conform extraselor de carte funciară ce însoțesc
încheierile de admitere a cererilor de întabulare, în partea a
II-a a cărții funciare au fost menținute în continuare notări de
antecontracte încheiate în favoarea unor terți, anterioare
deschiderii procedurii de insolvență, notări de cesiuni cu
privire la aceste antecontracte, notări ale unor încheieri de
respingere și plângeri împotriva unor încheieri de respingere,
deși încheierile de carte funciară nu conțineau și soluții de
respingere parțială a cererii de radiere a tuturor sarcinilor.
Comisia precizează că definiția legală a sarcinilor care se
înscriu în registrele de publicitate imobiliară se regăsește în
art. 14 alin. (1) teza II din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul
și publicitatea imobiliară republicată, în conformitate cu care
prin sarcini se înțelege ipotecile, privilegiile, somațiile,
sechestrele, litigiile și orice acte juridice înscrise în vechile
registre de publicitate imobiliară.
Se pune problema stabilirii dacă vânzarea în cadrul
procedurii insolvenţei reprezintă o vânzare silită sau o vânzare
voluntară, având în vedere faptul că titularul dreptului de
proprietate nu mai poate dispune liber de bunurile sale, dar
spre deosebire de vânzarea în cadrul procedurii executării
***
***
228
(n.n.) Conform art. 170 din Regulamentul de avizare,
recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat
prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare
întabularea în cartea funciară ca urmare a fuziunii/divizării se
efectuează în baza hotărârii instanţei de judecată care se pronunţă
asupra legalităţii acestei operaţiuni, a dovezii de înregistrare la
registrul comerţului, a certificatului de înmatriculare, precum şi a
hotărârii AGA/deciziei asociatului unic prin care se aprobă
fuziunea/divizarea, încheiată în formă autentică şi care identifică
imobilele prin număr cadastral şi de carte funciară. Pentru
autentificarea hotărârii AGA/deciziei asociatului unic prin care se
aprobă fuziunea/divizarea notarul public va solicita extras de carte
funciară pentru autentificare.
489
15.13 Radierea sarcinilor care grevează imobilul ca
urmare a încheierii unui contract de vânzare în baza unui
proces-verbal de licitație emis în cadrul procedurii de insolvență.
(Minuta ședinței din data de 02.02.2016)
***
229
Conform art. 1244 din Codul civil intitulat Forma cerută
pentru înscrierea în cartea funciară: în afara altor cazuri prevăzute de
lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea
nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi
reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară.
496
Conform art. 171 alin. (1) din Regulamentul de avizare,
recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară
aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și
completările ulterioare, în cazul lichidării voluntare urmate de
radierea societăţii comerciale, intabularea imobilelor în cartea
funciară în favoarea foştilor asociaţi se efectuează în baza
certificatului constatator eliberat de oficiul registrul comerţului
conform art. 235 alin. (4) din Legea nr. 31/1990 privind
societăţile comerciale, republicată, cu modificările şi
completările ulterioare în care se identifică imobilul cu număr
cadastral şi număr de carte funciară, conform art. 29 alin. (1)
lit. c) din Lege.
În considerarea prevederilor cuprinse în legea specială,
titlul de proprietate asupra imobilelor cuprinse în activul
societății ce a făcut obiectul lichidării îl reprezintă certificatul
emis de oficiul registrului comerțului, în baza acestuia urmând
a se efectua intabularea în cartea funciară.
***
230
Conform art. 149 din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici şi
a activităţii notariale Notarul public certifică, la cerere, procesele-
verbale sau hotărârile organelor colegiale ale oricăror forme asociative,
printr-o încheiere în care se vor menţiona data şi locul întrunirii,
precum şi faptul semnării procesului-verbal sau a hotărârii de către
unul ori mai mulţi dintre participanţi. În vederea certificării proceselor-
verbale şi hotărârilor, notarul public stabileşte calitatea şi identitatea
semnatarilor acestora.
498
divizare sau de fuziune, după caz și nu neapărat hotărârea
AGA în formă autentică.
Este important de precizat că și din acest considerent
textul art. 170 din Regulament nu este corelat cu textul art.
242 din Codul civil – actul normativ cu forță juridică
superioară, în sensul că adaugă la lege, motiv pentru care se
impune modificarea lui. Se menționează că forma inițială a
art. 170, la data adoptării Ordinului nr. 700/2014, era corectă,
fără să creeze problemele pe care le generează actualul text.
Se recomandă de către notarul public, revenirea la
varianta inițială231.
231
Conform variantei inițiale, anterioare modificării prin Ordinul
directorului general al ANCPI nr. 1340/2015 privind modificarea şi
completarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în
evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul
directorului general al ANCPI nr. 700/2014, art. 170 avea următorul
cuprins: intabularea în cartea funciară ca urmare a fuziunii/divizării se
efectuează în baza hotărârii instanţei de judecată care se pronunţă
asupra legalităţii acestei operaţiuni, a dovezii de înregistrare la
registrul comerţului, a certificatului de înmatriculare, precum şi a
proiectului de fuziune/divizare încheiat în formă autentică.
499
domeniul de referință, în vederea interpretării dispozițiilor art.
242 din Codul civil.
***
***
502
Un notar public solicită formularea unui punct de vedere
cu privire la regimul juridic al bunurilor imobile ce au aparținut
unei societăți comerciale, în privința căreia instanța de
judecată a dispus dizolvarea și radierea din registrul
comerțului, ca urmare a închiderii procedurii falimentului în
condițiile Legii nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei, cu
modificările și completările ulterioare, în prezent abrogată,
bunuri identificate în patrimoniul societății după radierea
acesteia și care nu au fost cunoscute în timpul procedurii de
insolvență, respectiv faliment.
În concret, prin sentința comercială nr.
473/JS/30.06.2011, rămasă definitivă și irevocabilă,
judecătorul sindic a dispus închiderea procedurii falimentului și
radierea societății R. din registrul comerțului în temeiul art.
131 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei232 ,
conform certificatului constatator eliberat de ONRC.
Ulterior, în patrimoniul societății, au fost identificate mai
multe imobile, înscrise în cartea funciară, imobile ce nu au
fost cunoscute și cuprinse în procedura insolvenței și a
falimentului. Fostele asociate ale societății comerciale radiate,
în baza prevederilor art. 237 alin. (10) din Legea nr. 31/1990,
modificată și republicată233, prin buna învoială au procedat la
232
Conform art. 131 din Legea nr. 85/2006, în prezent
abrogată, în orice stadiu al procedurii prevăzute de prezenta lege,
dacă se constată că nu există bunuri în averea debitorului ori că
acestea sunt insuficiente pentru a acoperi cheltuielile administrative şi
niciun creditor nu se oferă să avanseze sumele corespunzătoare,
judecătorul-sindic va da o sentinţă de închidere a procedurii, prin care
se dispune şi radierea debitorului din registrul în care este înmatriculat.
În cazul prevăzut la alin. (1) nu sunt aplicabile prevederile art. 129.
233
Potrivit art. 237 din Legea nr. 31/1990, bunurile rămase din
patrimoniul persoanei juridice radiate din registrul comerţului, în
condiţiile alin. (8) şi (9), revin acţionarilor.
503
partajarea dreptului de proprietate cu privire la aceste
imobile, în raport cu contribuția fiecăreia la aportul de capital
al societății, stabilind cota de proprietate de 1/2 părți pentru
fiecare din aceste imobile, conform Convenției autentificată
sub nr. 2337/2015. Prin contractul de vânzare-cumpărare
autentificat sub nr. 2338/2015, coproprietarele au vândut
aceste imobile către C.C. și s-a solicitat BCPI întabularea
dreptului de proprietate al C.C., în baza actelor menționate
mai sus. În susținerea cererii au fost depuse sentința
comercială nr. 473/JS/30.06.2011, certificatul eliberat de
ONRC, convenția autentificată sub nr. 2337/2015, contractul
de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2338/2015 și tariful
de întabulare.
BCPI, prin încheierea nr. 30874/13.11.2015 și
următoarele, a dispus respingerea cererii de Întabulare,
soluție menținută și de OCPI, prin încheierea de respingere a
cererii de reexaminare nr. 32204/27.11.2015 pentru
următoarele motive:
- prin sentința comercială prin care s-a dispus dizolvarea
societății comerciale R., închiderea procedurii falimentului și
radierea societății din registrul comerțului, nu au fost
individualizate imobilele în cauză și nu au fost atribuite la
propunerea lichidatorului judiciar, către asociați;
- în aceste condiții s-a considerat că cererea de
întabulare nu îndeplinește condițiile art. 171 alin. (2) din
Ordinul ANCPI nr. 700/2014234;
234
Potrivit art. 171 alin. (2) din Regulamentul de avizare,
recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat
prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare în
cazul în care dizolvarea societăţii comerciale şi radierea din registrul
comerţului este pronunţată de instanţa de judecată, hotărârea
judecătorească definitivă constituie titlu de proprietate.
504
- nu s-a făcut distribuirea bunurilor în cadrul procedurii
insolvenței;
- destinația bunurilor aparținând societății comerciale
dizolvată și radiată, trebuie făcută conform prevederilor art.
249 din Codul civil235.
Din analiza documentației anexate în speță, rezultă că
procedura de faliment s-a desfășurat în conformitate cu
dispozițiile Legii nr. 85/2006 privind procedura insolvenței, cu
modificările și completările ulterioare, în prezent abrogată, iar
nu în baza dispozițiilor Legii nr. 31/1990 privind societățile
comerciale, astfel cum au declarat asociatele societății radiate
235
Art. 249 din Codul civil prevede că oricare ar fi cauzele
dizolvării, bunurile persoanei juridice rămase după lichidare vor primi
destinaţia stabilită în actul de constituire sau statut ori destinaţia
stabilită în hotărârea organului competent luată înainte de dizolvare. În
lipsa unei asemenea prevederi în actul de constituire sau statut ori în
lipsa unei hotărâri luate în condiţiile alin. (1), precum şi în cazul în care
prevederea sau hotărârea este contrară legii sau ordinii publice, la
propunerea lichidatorului, bunurile rămase după lichidare se atribuie
de instanţa competentă, prin hotărâre supusă numai apelului, unei
persoane juridice cu scop identic sau asemănător, dacă prin lege nu se
prevede altfel. Atunci când există mai multe astfel de persoane
juridice, lichidatorul propune cel puţin 3 persoane juridice, caz în care
bunurile se atribuie prin tragere la sorţi. În cazul în care persoana
juridică a fost dizolvată pentru motivele prevăzute la art. 245 lit. d),
precum şi în cazul în care nicio persoană juridică nu este de acord cu
preluarea bunurilor rămase după lichidare în condiţiile alin. (2),
acestea vor trece în proprietatea comunei, oraşului sau municipiului în
a cărui rază teritorială se află bunurile. În toate cazurile, transmiterea
dreptului de proprietate asupra bunurilor rămase după lichidare are loc
la data preluării lor de către beneficiari, dacă prin lege nu se prevede
altfel. Procesul-verbal de predare-primire şi hotărârea judecătorească
rămasă definitivă, în cazurile prevăzute la alin. (2) ori (3), constituie
titlu de proprietate sau, după caz, pot servi drept temei juridic pentru
intabularea în cartea funciară. În cazul bunurilor imobile, dispoziţiile
art. 1.244 şi cele în materie de carte funciară rămân aplicabile.
505
în convenția autentificată sub nr. 2337/06.11.2015 de notarul
public.
Astfel, dispozițiile art. 131 alin. (1) din Legea nr.
85/2006, citate mai sus, au fost invocate în propunerea
lichidatorului de închidere a procedurii de lichidare judiciară,
act ce a stat la baza sentinței comerciale prin care s-a dispus
închiderea procedurii insolvenței ca urmare a lipsei bunurilor
în averea debitorului.
În lipsa bunurilor imobile declarate în cadrul procedurii
mai sus amintite, cererea având ca obiect întabularea
dreptului de proprietate în favoarea C.C., în baza art. 171 alin.
(2) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în
evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordinul
nr. 700/2014 și a contractului de vânzare – cumpărare
autentificat de către notarul public sub nr. 2338/06.11.2015,
nu este admisibilă.
Mai mult decât atât, Comisia constată că actul de
vânzare – cumpărare mai sus amintit, având ca obiect
transmiterea dreptului de proprietate de la fostele asociate la
C.C., a fost încheiat extratabular236.
236
(n.n.) La momentul încheierii contractului de vânzare,
vănzătorii nu erau înscriși în cartea funciară ca proprietari tabulari.
506
Raportat la cererea domnului notar, Comisia a solicitat
comunicarea hotărârii judecătorești pronunțate în dosarul nr.
46/208/2016, pentru a lua cunoștință de motivarea instanței
de judecată. În urma analizei considerentelor, rezultă că
instanța și-a motivat decizia de admitere a apelului pe
următoarele motive: potrivit sentinței comerciale nr.
473/JS/30.06.2011 pronunțată de Tribunal în Dosarul nr.
3729/115/2009, definitivă și irevocabilă, s-a dispus închiderea
procedurii simplificate a insolvenței societății și radierea
acesteia din Registrul Comerțului. La data de 04.08.2011 a
fost radiată S.C. R. din Registrul Comerțului. Întrucât în cadrul
societății dizolvate și radiate fiecare dintre reclamantele BN și
BGR a avut un număr de 10 părți sociale reprezentând 50%
din capitalul social al societății, pentru fiecare asociat (…), de
comun acord, în baza prevederilor art. 237 alin. (10) din
Legea nr. 31/1990 apelantele - reclamante au înțeles să
dobândească aceste imobile, ca bun propriu, în cote egale de
½ părți pentru fiecare.
După încheierea acestei convenții, apelantele -
reclamante au vândut imobilele în litigiu apelantei -
reclamante S.C. C.C. Conform dispozițiilor art. 237 alin. (13)
din Legea nr. 31/1990 bunurile rămase în patrimoniul
persoanei juridice radiate din Registrul Comerțului, în
condițiile alin. (8)-(10) revin acționarilor/asociaților.
Având în vedere că în cauză sunt întrunite dispozițiile
articolului sus-menționat, imobilele (…) dobândite prin
cumpărare (…), rămase în patrimoniul S.C. R. radiată din
Registrul Comerțului revin celor două apelante - reclamante
BN și BGR, în calitate de asociați. Potrivit contractului
autentificat sub numărul 2338/2015, reclamantele BN și BGR
au vândut S.C. C. imobilele în litigiu.
Față de dispozițiile art. 480 din Codul de procedură
civilă, art. 237 din Legea nr. 31/1990, art. 28, art. 31, art. 32
507
din Legea nr. 7/1996, Ordinul nr. 700/2014, art. 171, instanța
va admite apelul formulat de apelantele -reclamante împotriva
sentinței instanței de fond pe care o va schimba în sensul că
va admite cererea formulată de reclamanți, va dispune
anularea încheierii de respingere nr. 30874/13.11.2015 și a
încheierii de respingere a cererii de reexaminare nr.
32204/27.11.2015 privind înscrierea în cartea funciară nr.
34791 (…).
Va dispune intabularea dreptului de proprietate a
reclamantelor BN în cotă de ½ și BGR în cotă de ½ asupra
imobilelor proprietatea S.C. R. (…), iar ulterior al dreptului de
proprietate în cotă de 1/1 al S.C. C. asupra imobilelor sus -
menționate conform contractului de vânzare - cumpărare
autentificat sub nr. 2338/06.11.2015.
237
Conform art. 31 alin. (7) din Legea nr. 7/1996 înscrierea
făcută în temeiul acestei hotărâri judecătoreşti îşi produce efectele de
la înregistrarea cererii de înscriere la biroul teritorial.
508
s-a admis plângerea împotriva încheierii de cartea funciară
urmează a fi pusă în aplicare de către BCPI competent.
***
238
Conform art. 170 din Regulamentul de avizare, recepţie şi
înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin
Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare, în
forma în vigoare până la data de 01 ianuarie 2016, actul juridic în baza
căruia se transmite dreptul de proprietate sau alte drepturi reale ca
urmare a reorganizării persoanei juridice este proiectul de
fuziune/divizare, încheiat cu respectarea formelor prevăzute de lege.
Intabularea în cartea funciară ca urmare a fuziunii/divizării se
efectuează în baza hotărârii instanţei de judecată care se pronunţă
asupra legalităţii acestei operaţiuni, a dovezii de înregistrare la
registrul comerţului, a certificatului de înmatriculare, precum şi a
proiectului de fuziune/divizare încheiat în formă autentică.
510
***
239
Potrivit pct. 12 art. I din Legea nr. 277/2009, la articolul I,
după punctul 17 se introduce un nou punct, punctul 171, cu următorul
cuprins: La articolul 120, alineatul (2) se modifică şi va avea următorul
cuprins: Dacă vânzarea activelor se va face prin licitaţie publică,
511
După această dată, în baza procesului-verbal de
adjudecare, trebuia să se încheie în formă autentică contractul
de vânzare-cumpărare, pentru ca dreptul de proprietate să fie
înscris în cartea funciară, nerespectarea acestei forme
atrăgând nulitatea absolută.
Notarul public precizează, de asemenea, că societatea A
a fost înscrisă în carte funciară din anul 2002 până în anul
2009, când s-au înstrăinat activele către societatea B. În
prezent, societatea A este radiată din registrul comerțului, în
cartea funciară fiind întabulată societatea C.
***
514
Notarul public precizează că l-a consultat pe registrator
cu privire la soluția dată de a menține sarcina (ipoteca
anterioară constituită în anul 2008) iar punctul de vedere al
acestuia a fost în sensul că, neplătindu-se integral prețul
vânzării, nu ar fi incidente dispozițiile statuate de art. 53 din
Legea nr. 85/2006.
Împotriva încheierii nr. 20282/27.02.2017 s-a formulat
cerere de îndreptare de eroare materială, înregistrată sub nr.
21633/01.03.2017 cu termen de soluționare 02.03.2017, însă
telefonic registratorul a comunicat că va da încheiere de
respingere.
515
Codul de procedură civilă, iar nu și procedurii speciale a
insolvenței240.
În acest sens, a se vedea dispozițiile art. 53 din Legea
nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei, cu modificările și
completările ulterioare, în prezent abrogată, citat mai sus.
Prevederile referitoare la menținerea sarcinilor ce
grevează imobilul, până la plata ultimei rate de preț –
cuprinse în art. 857 alin. (3) din Codul de procedură civilă241 -
sunt aplicabile în cazul înstrăinării prin act de adjudecare.
În speță, înstrăinarea imobilului s-a efectuat prin
contract de vânzare – cumpărare, fiind aplicabile prevederile
Legii nr. 85/2006 privind procedura insolvenței, astfel cum s-a
stipulat și în cuprinsul contractului în cauză. Conform art. 53
din acest act normativ, bunurile înstrăinate de administratorul
judiciar sau lichidator, în exercițiul atribuțiilor sale prevăzute
de prezenta lege, sunt dobândite libere de orice sarcini,
precum ipoteci, garanții reale mobiliare sau drepturi de
retenție, de orice fel, ori măsuri asigurătorii, cu excepția
măsurilor asigurătorii sau măsurilor preventive specifice,
instituite în cursul procesului penal.
240
Conform art. 167 alin. (1) din Regulamentul de avizare,
recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat
prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare de
la data intabulării, imobilul rămâne liber de orice ipoteci sau alte sarcini
privind garantarea drepturilor de creanţă. Dacă preţul de adjudecare
se plăteşte în rate, sarcinile se sting la plata ultimei rate. Prin excepţie,
notarea efectuată conform art. 195 alin. (5) din prezentul regulament,
se radiază numai în baza acordului instituţiei care a dispus măsura
asigurătorie.
241
Conform art. 857 alin. (3) din Codul de procedură civilă, de
la data intabulării, imobilul rămâne liber de orice ipoteci sau alte sarcini
privind garantarea drepturilor de creanţă, creditorii putându-şi realiza
aceste drepturi numai din preţul obţinut. Dacă preţul de adjudecare se
plăteşte în rate, sarcinile se sting la plata ultimei rate.
516
În sensul celor de mai sus, Comisia apreciază că soluția
dispusă de BCPI este dată cu greșita aplicare a prevederilor
legale în vigoare, în speță nefiind incidente prevederile art.
857 alin. (3) din Codul de procedură civilă. Împotriva soluției
dispuse de registrator se pot efectua căile de atac prevăzute
de art. 31 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr.
7/1996.
***
***
518
519
520