Seminar 2 – 13.10.

2021 – Contractul de vânzare: faza precontractuală

1. La data de 18.05.2018 între A și B se încheie contractul intitulat de părți „vânzare teren intravilan”, prin care
A – nud coproprietar al terenului înscris în CF 23534 Cluj-Napoca, cu nr. cad. 23534 – se obligă să transfere
dreptul să de coproprietate (cotă de 1/2) asupra terenului către B, contra prețului de 20.000 EUR, îndată ce va
înceta uzufructul viager al lui C asupra terenului respectiv. Contractul este redactat de A în dublu exemplar și
semnat de ambele părți.

În 07.11.2019 B încheie cu C un contract intitulat de părți „cesiune de contract vânzare teren intravilan”, prin
care părțile stabilesc că B îi transmite lui C toate drepturile și obligațiile cedentului din contractul de vânzare
teren intravilan încheiat cu A. Contractul este redactat de avocatul lui C, care îi conferă și dată certă, prin
menționarea în registrul avocațial dedicat. Părțile stabilesc drept preț al cesiunii suma de 10.000 EUR, din care C
achită doar 3200 EUR.

În aceste condiții, la data de 15.03.2020 B cere în instanță partajul cu privire la terenul identificat cu nr. cad.
23534, iar prin hotărârea pronunțată și rămasă definitivă i se atribuie dreptul de nudă proprietate asupra a 700 mp
din totalul de 1400 mp ai terenului respectiv (are loc dezmembrarea în două terenuri distincte, cu nr. cad. 34675
și 34676).

C se prezintă la dvs. avocat pentru a vă solicita o consultație de specialitate în legătură cu starea de fapt,
respectiv cu opțiunile pe care le are la dispoziție. (a) Calificați succesiunea de acte juridice din speță și precizați
cum îl veți sfătui. (b) Va diferi răspunsul după cum contractele din 18.05.2018, respectiv din 07.11.2019 au fost
sau nu notate în cartea funciară? (c) Aceeași întrebare pentru situația în care contractul dintre B și C ar fi
menționat doar transmiterea dreptului lui B de a obține dreptul de coproprietate asupra terenului cu nr. cad.
23534. Motivați.

(d) Care ar fi fost soluția dacă, în locul litigiului declanșat în 15.03.2020, între A și B s-ar fi autentificat doar
transferul cotei de ½ din dreptul de nudă-proprietate?

2. La data de 17.03.2016, între A – dealer auto – și B se încheie un contract având ca obiect unul
dintre autoturismele marca MB, comercializate de A. În aceeași zi se predă un autoturism către B, iar
acesta achită suma de 25.000 EUR (echivalent în lei), „achitat cu titlu de avans, la încheierea
contractului” (art. 7 din contract).
Conținutul contractului este cuprins într-un înscris tipizat, furnizat de A, care a fost încheiat în două
exemplare, semnat de ambele părți și care poartă denumirea de „Contract intermediar de vânzare”.
Înscrisul cuprinde în art. 2 următoarea clauză: „La încheierea prezentului contract se predă clientului
un autoturism de probă – același producător/ model și cu echipări identice autoturismului care face
obiectul contractului de vânzare. Clientul are la dispoziție un interval de 40 de zile calendaristice,
calculat din ziua următoare predării, în care acesta are posibilitatea de a încerca autoturismul, cu
parcurgerea pe cheltuiala proprie a unui număr de maximum 1500 km, pentru a stabili dacă
autoturismul corespunde stilului de condus, cerințelor personale ale clientului etc.”. În art. 4 se
adaugă că: „Dacă clientul nu restituie autoturismul de probă la împlinirea intervalului de 40 de zile
sau dacă clientul depășește numărul maxim de km parcurși se consideră că acesta agreează modelul
și echipările oferite, urmând a fi ținut la plata restului de preț în termen de 30 de zile de la expirarea
intervalului inițial (40 de zile). În ziua achitării integrale a prețului devine scadentă obligația de
predare a autoturismului (model/ echipări) descris în contract”.
La data de 23.03.2016, în timp ce B se deplasa cu autoturismul respectiv, are loc un accident de
circulație în urma căruia autoturismul arde integral, însă B supraviețuiește deoarece nu purtase centura
de siguranță iar la impact a fost aruncat prin parbriz într-o claie de fân de pe margine carosabilului.
Având în vedere refuzul lui B de a îi preda un alt autoturism, la 9.04.2016 B acționează în judecată
firma A, solicitând obligarea acesteia la restituirea avansului din preț. A cere – reconvențional –
obligarea lui B la plata integrală a prețului de piață (84.000 EUR).
a) Calificați actul juridic încheiat la 17.03.2016, după analiza apărărilor celor doi. Astfel, reclamantul
B susține că în speță: (i) nu s-a încheiat valabil nicio vânzare, deoarece nu era identificat bunul vândut
(e.g. contractul nu conține nicio mențiune legată de seria șasiului) și lipsește din înscris orice criteriu
de determinare – expresă sau implicită – a cuantumului total al prețului. De asemenea, (ii) fiind o
vânzare a unui autoturism, aceasta se încheie valabil doar prin emiterea de către autoritățile
competente a talonului auto pe numele cumpărătorului, anterior acestui moment, putând fi cel mult
vorba despre o promisiune de vânzare. În subsidiar, pentru cazul în care instanța ar aprecia că s-ar fi
încheiat un contract de vânzare, reclamantul B susține că ar fi (iii) un contract de vânzare cu clauză de
rezervă a proprietății până la plata integrală a prețului, contract care ar fi totodată și (iv) o vânzare
după model. Prin urmare, ar fi vorba despre un contract real, în condițiile în care „proprietatea se
strămută la momentul predării bunului” (art. 1680 C.civ.) la vânzarea după model, respectiv la plata
integrală a prețului, în cazul vânzării cu rezerva proprietății (art. 1684 C.civ.), iar acesta nu s-ar fi
putut încheia valabil decât la momentul predării bunului vândut, predare care nu a mai avut loc. La
rândul său, pârâta A susține că e vorba despre (v) o vânzare propriu-zisă și că aceasta e valabil
încheiată în condițiile date, deoarece e o vânzare pe încercate fiindcă: „În cazul în care prin contractul
de vânzare părțile au prevăzut că bunul vândut urmează să fie încercat, se prezumă că s-a încheiat o
vânzare pe încercate.” (art. 1682, al. 3 C.civ.). Mai mult, (vi) A susține că avansul reprezintă o arvună
penalizatoare, iar dreptul de dezicere astfel oferit cumpărătorului nu mai poate fi exercitat odată ce
executarea contractului de vânzare (deci uno ictu) a început, prin predarea bunului.
b) Expertiza administrată în cauză stabilește că accidentul s-a produs ca urmare a culpei exclusive a
conducătorului unui autovehicul marca SY care se deplasa din sens opus. Pornind de la calificarea dată
actului juridic încheiat în 17.03.2016, (i) precizați motivat dacă, în aceste condiții, B ar putea fi ținut la
plata integrală a prețului (presupus a fi 84.000 EUR). (ii) Ar diferi răspunsul dacă lui B i s-ar fi predat
la încheierea contractului chiar autoturismul care făcea obiectul vânzării, iar acesta ar fi fost identificat
cu număr de șasiu în înscrisul semnat de părți?
c) Expertiza administrată în cauză stabilește că accidentul s-a produs exclusiv ca urmare a unei
defecțiuni la sistemul de frânare al autoturismului predat lui B. (i) În aceste condiții, ar fi admisibilă
cererea lui B de angajare a garanției pentru vicii ascunse a lui A, pentru a fi reparare a prejudiciilor
patrimoniale și nepatrimoniale suferite de B sau ar trebui reținută apărarea lui A, care probează că nu a
cunoscut și nici nu putea cunoaște defecțiunile respective, deci nu a fost de rea-credință, neputând fi
ținut la despăgubiri? (ii) Cine – A sau B – ar răspunde față de X, terț prejudiciat în accident prin
avarierea autoturismului său?
d) Având în vedere că A încheiase anterior datei de 17.03.2016, un contract de asigurare de bunuri
având ca obiect autoturismul predat, (i) A dorește să obțină de la asigurător plata despăgubirilor. Se
opune B, care invocă art. 2220, al. 1 C.civ., potrivit căruia: „Dacă nu s-a convenit altfel, înstrăinarea
bunului asigurat nu determină încetarea contractului de asigurare, care va produce efecte între
asigurător și dobânditor.” și solicită ca plata despăgubirilor să fie făcută către el. În replică, A arată că
vânzarea a devenit caducă la împlinirea termenului de 40 de zile, deoarece B nu a agreat autoturismul,
și invocă art. 1642 C.civ. „Dacă bunul supus restituirii a pierit fortuit, debitorul obligației de restituire
(...) trebuie să cedeze creditorului, după caz, fie indemnizația încasată pentru această pieire, fie, atunci
când nu a încasat-o încă, dreptul de a primi această indemnizație.” (ii) Ar diferi răspunsul dacă lui B i
s-ar fi predat la încheierea contractului chiar autoturismul care făcea obiectul vânzării, iar acesta ar fi
fost identificat cu număr de șasiu în înscrisul semnat de părți?
3. Precizați motivat dacă următorul contract este un contract de vânzare, un pact de opțiune, un acord
de negociere, o promisiune sau un contract cadru. Argumentați.

ANTECONTRACT DE VÂNZARE

Părți contractante
(1) Încheiată între subsemnaţii:
---------------------------------------------------------------------------------------------
A având CNP ..., domiciliat în Mun. Cluj-Napoca, aleea ..., jud. Cluj, în calitate de promitent, pe de o
parte şi
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-------------------------
N, având CNP ..., domiciliat în Sat. Halmeu, P-ța. ..., jud. Satu Mare, în calitate de beneficiar, pe de
altă parte,
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
------------------------------
în următoarele condiţii:
-------------------------------------------------------------------------------------------------------

Obiect
(2) A se obligă să vândă prin act autentic, în condițiile prevăzute în prezentul contract, imobilul-
construcție identificat prin nr. top. 4480/1/I, înscris în CF nr. 279613-C1-U2 (CF vechi 55222).
(3) N se obligă să cumpere prin act autentic, în condițiile prevăzute în prezentul contract, imobilul-
construcție identificat prin nr. top. 4480/1/I, înscris în CF nr. 279613-C1-U2 (CF vechi 55222),
împreună cu terenul aferent.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-
(4) Imobilul se află în proprietatea extra-tabulară a lui A și a fost dobândit de acesta cu titlu de
succesiune legală de la fostul proprietar, dl. V.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-
(5) Prețul de vânzare este 85.000 EUR și va fi achitat în lei, la cursul BNR de la data plății, după cum
urmează:
- suma de 10.000 EUR se plătește cu titlu de avans la data încheierii prezentului contract;
înscrisul constatator al contractului de față servește drept chitanță doveditoare a plății;
- suma de 75.000 EUR se va plăti prin virament bancar în ziua încheierii contractului definitiv
de vânzare;
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-
Declarații ale părților
(6) La încheierea prezentului contract ambele părți declară că sunt în deplină cunoștință de cauză cu
privire la următoarele aspecte legate de starea de fapt:
 - imobilul care face obiectul contractului a fost dobândit în proprietate de dl. V., antecesorul
lui A, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 32336 din ...1997, încheiat cu vânzătorul S.C.
CONSTRUCTARDEALUL S.A.;
- imobilul a fost greșit identificat în înscrisul (dactilografiat) constatator al contractului nr. ...:
deși numărul de carte funciară (54532) a fost corect menționat, s-a făcut trimitere la un
număr topografic gresit (4480/1/1/II), respectiv s-a menționat în mod eronat că ar fi vorba
despre apartamentul cu nr. 2;
- punerea în posesie a dl. V. s-a făcut, în mod corect, asupra apartamentului nr. 1, având nr.
top. 4480/1/I;
- identificarea greșită a imobilului a făcut imposibilă înscrierea în cartea funciară a dreptului de
proprietate în favoarea cumpărătorului, dl. V.;
- în prezent, imobilul este ocupat de P., în lipsa oricărui titlu translativ de proprietate sau
constitutiv al altui drept care să permită folosința;
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-
Alte obligații asumate de părți
(7) Prin încheierea prezentului contract, A își asumă obligația de a depune toate diligențele în
vederea (i) încheierii, în calitate de succesor universal al d-lui. V., a unui act adițional la contractul de
vânzare nr. 32.336, pentru corectarea mențiunilor eronate legate de identificarea imobilului, (ii) a
suplimentării certificatului de moștenitor cu menționarea corectă a imobilului transmis prin
succesiune legală către A, respectiv (iii) a intabulării dreptului de proprietate asupra imobilului în
favoarea d-lui. V. (cu titlu de cumpărare), iar mai apoi în favoarea lui A (cu titlu de succesiune legală).
(8) Prin încheierea prezentului contract, N își asumă, alături de obligația de plată a avansului din preț,
obligația de a suporta toate cheltuielile presupuse de îndeplinirea formalităților enumerate în
paragraful precedent (pg. 7). Executarea acestei obligații se va efectua prin avansarea sumelor
necesar a fi achitate de către A. În acest sens, N avansează cu ocazia încheierii prezentului contract
suma de 6.500 lei, estimată de părți ca echivalentă a cheltuielilor reperate până în prezent ca
necesare pentru îndeplinirea obligațiilor asumate de A în pg. 7 din prezentul contract.
(9) Atât pentru suma de 6.500 lei, cât și pentru orice alte sume care ar fi ulterior solicitate a fi
suportate de N acestuia i se vor prezenta documente justificative, ulterior efectuării plăților de către
A. La rândul său, N asumă obligația de a avansa orice alte sume necesare pentru îndeplinirea
obligațiilor specificate în pg. 7; sumele vor fi avansate în termen de 48 de ore de la solicitarea
motivată a lui A.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-
Condiții de încheiere a contractului definitiv
(10) Obligația părților de a încheia contractul definitiv de vânzare în formă autentică devine scadentă
în termen de 15 zile de la finalizarea formalităților de intabulare a lui A ca proprietar al imobilului.
(11) Prin contractul definitiv de vânzare A nu va asuma obligația de punerea efectivă în posesie a lui
N. Acesta din urmă asumă prin prezentul contract derularea tuturor demersurilor legale pentru a
evacua, ulterior încheierii vânzării, persoana care ocupă în prezent în mod abuziv imobilul.
(12) Prezentul contract își va înceta efectele – urmând ca avansul să fie integral restituit – dacă, în
termen de 9 luni de la încheierea lui nu se finalizează demersurile de intabulare a dreptului de
proprietate în beneficiul lui A. Oricare din părți va avea posibilitatea de a o notifica pe cealaltă,
invocând încetarea contractului sau propunând încheierea unui act adițional de prelungire a
termenului. Pentru a fi eficientă, o astfel de ofertă de prelungire a termenului trebuie să fie
recepționată și acceptată de cocontractant înainte de expirarea termenului inițial de 9 luni.
(13) Dacă N refuză încheierea contractului definitiv sau dacă împiedică în orice mod încheierea
acestuia, ori dacă – pe durata de eficacitate a prezentului contract – negociază sau contractează,
direct sau prin interpuși, cu deținătorul abuziv al imobilului, prezentul contract se rezoluționează de
plin drept, fără punere în întârziere, iar avansul de 10.000 EUR rămâne datorat, cu titlu de clauză
penală.
(14) La rândul său, A va putea să renunțe la prezentul contract doar în condițiile în care restituie
integral avansul de 10.000 EUR.
(15) A declară că nu a constituit niciun fel de sarcini asupra imobilului și îl garantează pe N în legătură
cu calitatea sa de unic succesor legal al d-lui. V. A asumă obligația de a transmite prin contractul
definitiv de vânzare toate drepturile – cu obiectul, în limitele și cu conținutul – stabilite prin
contractul de vânzare nr. 32.336/...1997.
(16) A nu îl garantează pe N pentru eventualele deteriorări suferite de imobil în intervalul cuprins
între încheierea prezentului contract și încheierea contractului definitiv de vânzare.

Prevederi finale
(17) Prezentul contract conține 3 (trei) pagini și a fost încheiat astăzi ......, în 2 exemplare originale,
câte unul pentru fiecare din părți.
(18) Orice litigiu legat de executarea prezentului contract se va încerca a fi soluționat pe cale
amiabilă. Dacă o atare soluționare nu e posibilă, va fi competentă teritorial instanța de la domiciliul
lui A.

A – promitent

N – beneficiar