I. La data de 15.10.

2015 între A şi B s-a încheiat un contract constatat printr-un înscris sub semnătură
privată prin care ambele părţi s-au obligat ca la data de 15.01.2016 să încheie un contract de vânzare având
ca obiect o casă şi terenul aferent situate în localitatea X, preţul convenit fiind de 80.000 de lei. Preţul a fost
plătit integral lui A, iar bunul i-a fost predat lui B, care a şi început să îl folosească. Contractul a fost notat în
cartea funciară. În vara anului 2016 a existat o tentativă a lui B de a-i solicita lui A să se prezinte la notar
pentru încheierea contractului de vânzare, dar A era plecat în străinătate. După revenirea în ţară, la
15.09.2016 A i-a trimis o notificare lui B în care a precizat că denunţă unilateral contractul încheiat la
15.10.2015, i-a solicitat să îi indice un cont în care să îi vireze preţul de 80.000 de lei şi i-a pus în vedere să îi
predea bunul în termen de 7 zile. La 20.10. 2016, printr-un contract încheiat în formă autentică, A i-a vândut
bunul lui C cu preţul de 100.000 de lei.
La 25.10.2016, B vă solicită o consultaţie juridică în cadrul căreia urmează să precizaţi: a) Ce efecte
juridice produce denunţarea unilaterală de către A a contractului încheiat la 15.10.2015 ? b) Ce ar trebui să
facă B pentru ca drepturile sale să fie cât mai bine protejate? c) În cazul în care contractul încheiat la
15.10.2015 nu ar fi fost notat în cartea funciară, situaţia juridică a lui B ar fi fost aceeaşi?
II. La data de 15.12.2015 între A şi B s-a încheiat un contract constatat printr-un înscris sub
semnătură privată prin care ambele părţi s-au obligat ca la data de 15.02.2016 să încheie un contract de
vânzare având ca obiect o casă şi terenul aferent situate în localitatea X, str. Trandafirilor nr. 67, preţul
convenit fiind de 40.000 de lei. Preţul a fost plătit integral lui A, iar bunul a fost predat lui B, care a şi
început să îl folosească. Întrucât A a plecat la muncă în străinătate, contractul nu s-a putut încheia la
15.02.2016. După revenirea lui A în ţară la 10.08.2016, la 15.09.2016 B i-a trimis o notificare prin care l-a
invitat pe A să se prezinte la data de 15.10.2016 la notarul public N pentru încheierea contractului de
vânzare. La rândul său, A, care fusese căutat de C pentru a-i vinde lui casa şi terenul aferent cu suma de
60.000 de lei, i-a trimis la 30.09.2016 o notificare lui B în care a precizat că nu mai doreşte să încheie
contractul de vânzare şi i-a propus să revină la situaţia anterioară (adică să îi restituie prețul integral și să-i fie
predate bunurile) pentru următoarele motive: i) contractul încheiat la 15.12.2015 nu este valabil pentru că nu
a îmbrăcat forma autentică; ii) dacă A nu vrea să încheie contractul de vânzare, oricum instanţa nu poate
pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare pentru că a operat prescripţia.
La 5.10.2016 B vă solicită o consultaţie juridică în cadrul căreia urmează să răspundeţi la următoarele
probleme: a) Ce fel de contract s-a încheiat între A şi B şi care este natura juridică a obligaţiilor asumate de
cele două părţi contractante? b) Arătaţi motivat dacă cele două susţineri ale lui A cuprinse în notificarea din
30.09.2016 sunt sau nu corecte; c) Presupunând că ar fi îndeplinite condiţiile pentru ca instanţa să pronunţe o
hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare, de la ce dată ar deveni B proprietarul casei şi al terenului
aferent: 15.12.2015, 15.02.2016 sau 15.10.2016? d) Presupunând că printr-o notificare din 15.04.2016 B i-a
comunicat lui A că nu mai dorește să încheie contractul de vânzare (motivul fiind scăderea prețurilor caselor
în acea localitate) și solicită repunerea părților în situația anterioară, iar contractul din 15.12.2015 a fost
încheiat în formă autentică, A ar putea obține pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare
ori trebuie să îi restituie prețul lui B?
III. 1. În cazul promisiunii unilaterale de vânzare: A) atunci când vânzarea proiectată are ca obiect un
apartament, promisiunea unilaterală de vânzare trebuie să îmbrace forma autentică cerută ad validitatem; B)
dacă în schimbul dreptului de opţiune ce i se conferă, beneficiarul promisiunii se obligă la plata unei sume de
bani, promisiunea unilaterală nu se transformă într-o promisiune bilaterală de vânzare. C) dacă părţile nu au
prevăzut un termen în care beneficiarul promisiunii trebuie să opteze în sensul de a cumpăra sau nu bunul, la
sesizarea oricăreia dintre părţile contractante instanţa poate să fixeze termenul.
2. În cazul promisiunii bilaterale de vânzare: A) hotărârea care ţine loc de contract de vânzare operează
retroactiv transferul proprietăţii de la data încheierii valabile a promisiunii; B) dacă în promisiunea de vânzare
s-a prevăzut o clauză de dezicere („de răzgândire”) în favoarea uneia sau a ambelor părţi, consimţământul
poate fi revocat unilateral şi instanţa nu mai poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare;
C) obligaţiile asumate de ambele părţi contractante sunt obligaţii de a face, corelative unor drepturi de creanţă.
3. În materia promisiunii bilaterale de vânzare: A) în cazul în care clauza de inalienabilitate nu a fost
făcută opozabilă în condiţiile legii, actul de înstrăinare încheiat de promitentul-vânzător cu terţul de bună-
credinţă nu poate fi anulat, iar promitentul-cumpărător nu are dreptul la daune-interese de la promitentul-
vânzător; B) hotărârea care ţine loc de contract de vânzare operează transferul proprietăţii de la data stabilită
în promisiune pentru încheierea contractului de vânzare; C) pronunţarea de către instanţa de judecată a unei
hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare nu depinde de faptul dacă părţile promisiunii au prevăzut
această posibilitate în convenţia lor.
4. În baza promisiunii bilaterale de vânzare a unui imobil, încheiată la data de 15 martie 2012,
promitentul-cumpărător G a achitat integral prețul vânzării către promitentul-vânzător H și a intrat în posesia
imobilului, părțile obligându-se să încheie contractul de vânzare în formă autentică până la data de 15 martie
2013. Prin cererea de chemare în judecată, introdusă la data de 10 februarie 2016, G solicită instanței să
pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare, deoarece H a refuzat în mod nejustificat să se
prezinte la notarul public pentru perfectarea vânzării. În apărare, H a invocat excepția prescripției dreptului
material la acțiune. Instanța: A) va admite excepția invocată, constatând că este împlinit termenul de
prescripţie extinctivă și va respinge acțiunea; B) va respinge excepția invocată, în considerarea faptului că
imobilul se află în posesia reclamantului, și va admite acțiunea; C) va respinge excepția invocată, reținând că
termenul de prescripție a dreptului la acțiune s-ar fi împlinit pe 15 martie 2016, și va admite acțiunea.
5. La data de 15 august 2016, proprietarul R a încheiat o promisiune unilaterală de cumpărare cu
promitentul S cu privire la un imobil, prilej cu care S i-a plătit lui R suma de 20.000 lei. Având nevoie să
obțină un împrumut pentru lansarea unei afaceri, R a constituit o ipotecă pe imobil la data de 10 aprilie 2017.
La 10 mai 2017, R i-a trimis o notificare lui S prin care l-a invitat la notarul public pentru perfectarea vânzării.
Întrucât R nu s-a prezentat la data stabilită, S poate: A) să ceară instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină
loc de contract de vânzare; B) să ceară restituirea sumei de 20.000 de lei de la R; C) să ceară rezoluțiunea
promisiunii unilaterale pentru refuzul nejustificat al lui R de a vinde imobilul.

Subiectul I
a) Cu excepția situaţiei în care părțile au prevăzut prin contract o clauză de dezicere, A nu poate
denunța unilateral contractul încheiat. În consecință, denunțarea contractului de către A nu produce
efecte.
Părțile au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare prin care ambele s-au obligat să încheie în viitor
contractul de vânzare (obligaţii de a face), la prețul stabilit. Contractul astfel încheiat are forță obligatorie
între părțile sale și nu poate înceta decât prin acordul părților sau din cauze autorizate de lege (art. 1.270
C.civ.). (0,50 p)
b) B are la dispoziție următoarele posibilități:
Să solicite, în temeiul art. 629 alin. (2) C.civ., anularea contractului de vânzare încheiat de A şi C
cu nerespectarea clauzei de inalienabilitate (care este subînțeleasă în promisiunea de vânzare, conform art.
627 alin. (4) C.civ. și art. 60 1 din Legea nr. 71/2011). Inalienabilitatea bunului a fost făcută opozabilă terțului
C prin notarea în cartea funciară a antecontractului de vânzare (art. 628 alin. 2 C.civ.). (0,50 p)
Ca urmare a anulării actului de înstrăinare subsecvent și repunerii părților în situația anterioară, bunul
reintră în patrimoniul promitentului-vânzător A. Astfel, sunt întrunite cerințele legii pentru pronunțarea unei
hotărâri care să țină loc de contract de vânzare între A şi B.
Așadar, B are posibilitatea de a formula o acțiune în justiție având două capete de cerere: primul
vizează anularea contractului încheiat de A și C și repunerea părților în situația anterioară, iar cel de-al doilea
este reprezentat de solicitarea de a se pronunța o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare. (0,50 p)
[Suplimentar: B poate: i) Să solicite obligarea lui A la plata de daune-interese, în temeiul art. 1.279
alin. (2) C.civ, pentru prejudiciul suferit ca urmare a neexecutării promisiunii (cu aplicarea art. 1.530 şi urm.
C.civ.). Pentru aceasta, B va trebui să facă dovada prejudiciului suferit. ii) Să solicite rezoluţiunea
promisiunii bilaterale cu obligarea lui A la plata de daune-interese ( art. 1.549 alin. 1 C.civ.)]
c) În această situație, în măsura în care nu face dovada relei-credințe a lui C (în sensul că acesta din
urmă a cunoscut pe altă cale interdicția înstrăinării bunului generată de promisiunea de vânzare)
inalienabilitatea bunului nu este opozabilă terțului C. Astfel, B nu mai poate obține anularea actului de
înstrăinare subsecvent și, implicit, nici pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de
vânzare. (0,50 p)
II. a) Între părţi s-a încheiat o promisiunea bilaterală de vânzare prin care ambele părţi s-au obligat să
încheie în viitor, la preţul stabilit, contractul de vânzare având ca obiect casa şi terenul aferent. Obligaţiile
asumate de ambele părţi sunt obligaţii de a face (obligaţii de a încheia contractul de vânzare în viitor) (0,25
p).
b) Susţinerile nu sunt corecte pentru că:
b1) În cazul promisiunii bilaterale de vânzare, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act
autentic, nu este obligatorie forma autentică prevăzută pentru contractul de vânzare (a se vedea decizia nr.
23/2017 a Înaltei Curți de Casație și Justiție - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept). (0,25 p).
b2) Deşi din punct de vedere formal a expirat termenul de prescripţie de 6 luni, în practica instanţei
supreme s-a decis în mod constant că atunci când promitentul-cumpărător a preluat imobilul, deţinerea
lui, cu acordul promitentului-vânzător, echivalează cu recunoaşterea dreptului acestuia, iar prescripţia
dreptului la acţiune începe să curgă în momentul în care promitentul-vânzător se manifestă expres în
sensul negării dreptului promitentului-cumpărător. Această practică se întemeiază pe prevederile art.
2.537 pct. 1 coroborat cu art. 2.538 alin. 3 C.civ. În speţă, bunul i-a fost predat lui B, iar A a trimis notificarea
în care i-a propus lui B să revină la situaţia anterioară abia la data de 30.09.2016. Cum consultaţia juridică v-a
fost solicitată la data de 5.10.2016, nu a operat prescripţia (0,50 p).
c) Hotărârea care ţine loc de contract de vânzare are caracter constitutiv de drepturi, operând transferul
proprietăţii de la data când rămâne definitivă. (0,25 p).
d) A ar putea obține pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare deoarece oricare
dintre părțile promisiunii de vânzare poate cere pronunțarea unei astfel de hotărâri (0,25 p).

Subiectul III
1. B) şi C);
2. B) şi C);
3. C);
4. B);
5. B).