Sunteți pe pagina 1din 28

I. INDICATORI FIZICO-ECONOMICI II.

DOTRI URBANE

CURS 7

CARACTERISTICI FIZICO-ECONOMICE ALE CADRULUI CONSTRUIT


Structura general a cadrului construit este reflectat de: indicatorii fizici i de bilanul teritorial care privesc unitatea de suprafa vizat/ansamblul. La evaluarea lor sunt luate n calcul dou tipuri de elemente: 1). elemente de gabarit (suprafee de teren, arii de cldiri) 2). elemente de capacitate (nr. locuitori, nr. apartamente, capacitatea dotrilor etc.). Raportul dintre diferii indicatori reflect funciunea urban preponderent, tipologia de ocupare a terenului, esutul urban i caracteristicile morfologice ale diferitelor zone ale oraului.

I. INDICATORI FIZICI
Relaia dintre elementele cadrului urban n plan fizic, este definit prin indicatorii fizici, care reflect modul de ocupare a terenului. Raporturile dintre spaiile construite i suprafaa aferent sau de referin, definesc anumite tipologii de esut urban i de distribuie a construciilor n teritoriu. Indicatorii fizici reprezint elemente definitorii n configurarea cadrului construit, avnd un rol determinant n proiectarea urban. Ei se mpart n dou categorii : 1). indicatori de gabarit 2). indicatori de capacitate. 1). Indicatori de gabarit a). Teren - suprafaa total (St) suprafaa de folosin general (Sg) - suprafaa net (Sn)

b). Construcii Aria construit (Ac): Suprafaa construit la sol a imobilului (cu ziduri i balcoane) Aria locuibil (Al): la locuine, suma suprafeelor ncperilor de locuit, cuprinde suprafaa dormitoarelor i a camerei de zi. Aria util (Au): Suma suprafeelor spaiilor interioare (fr: ziduri, balcoane sau logia, scara) Aria desfurat (Ad) sau Aria construit desfurat (Acd): Suma suprafeelor tuturor nivelurilor (cu ziduri) nu se include podul la case cu arpant, dac nu e amenajat/locuit. Aria util desfurat (Aud) : Suma ariilor utile ale nivelurilor (sau aria desfurat din care se scad zidurile).

2). Indicatorii de capacitate ofer informaii despre populaie i despre unitile de folosin: populaia zonei de referin - nr. locuitori pe ansamblu, cartier etc.) numr de apartamente numr de camere capacitatea i natura dotrilor Indicatori fizici compui Din combinarea indicatorilor fizici primari rezult indicatorii fizici compui, care ilustreaz caracteristicile fizice ale ansamblului : densitatea (populaiei, construciilor ) capacitatea medie i repartizarea unitilor de folosin (mrimea medie a locuinei, nr. de locuine la o lungime de strad, etc.) modul de construire a terenului (procentul de ocupare a terenului POT, coeficientul de utilizare a terenului - CUT).

FOLOSINA TERENULUI N CADRUL UNUI ANSAMBLU DE LOCUINE COLECTIVE


n ansamblurile de locuine colective, din totalul suprafeelor construite i amenajate, locuinele au o pondere ntre 50% - 65% n funcie de regimul de nlime i de densitate : - pentru cldiri P+2 i densitate brut de 160 - 200 locuitori/ha, suprafaa ocupat de locuine este de 64% - pentru cldiri P+8/10 i densitate de 400 500 locuitori/ha, suprafaa ocupat este de cca. 52%. Dotrile social-culturale ocup ntre 10% - 20%. Procentul crete direct proporional cu densitatea, respectiv cu nlimea cldirilor de locuit ( 11% pentru P+2 i 20% pentru P+8/10). Suprafaa destinat circulaiei carosabile i parcajelor este direct proporional cu regimul de nlime i cu densitatea. Aceasta variaz ntre 10% - 20%, respectiv: - pentru P+2 circulaiile reprezint 12% din teren - pentru P+8/10 suprafaa circulaiilor tinde spre 20%. Spaiile plantate, n cartierele de locuine colective din Romnia, ocup ntre 10% 15% din teritoriu. Normarea se bazeaz pe faptul c, n principiu, fiecrui locatar i se atribuie o suprafa fix de dotri, circulaii, plantaii, la care se aplic un coeficient de simultaneitate (nu toi folosesc n acelai timp aceleai spaii).

BILANUL TERITORIAL Reflect dispunerea/ponderea construciilor i amenajrilor pe suprafaa studiat Raportul dintre prile teritoriului de referin este expus n bilanul teritorial, care este exprimat n uniti de msur pentru suprafa, sau n procente.

Exemplu

Locuine unifamiliale tip duplex Cartierul Mulatu, Dej St = 4 ha Sg = 2,6 ha Sn = 2,6 - (0,12 dotri+0,08 carosabil) = 2,4 ha

Procentul de ocupare a terenului (POT) reflect gradul de construire a terenului pe suprafaa de referin i se exprim n procente.Determin mrimea la sol a construciilor admise pe o propritate funciar n funcie de suprafaa sa. Este reprezentat de raportul dintre suprafaa construit a imobilului (Ac - Aria construit) i suprafaa total a terenului (St) POT = Ac x 100 St Procentul de ocupare a terenului este un indicator de suprafa. Reflect densitatea construciilor. Coeficientul de utilizare a terenului (CUT) reflect eficiena folosirii terenului pe suprafaa de referin i se exprim n cifre cu una sau dou zecimale. Este reprezentat de raportul dintre suma suprafaelor construite pe nivel (Acd Aria construit desfurat) i suprafaa total a terenului (St). CUT = Acd St Coeficientul de utilizare a terenului reprezint un reper volumetric. La ansambluri, indicatorii se calculeaz prin nsumarea ariilor construite, respectiv desfurate, considerate global sau difereniat, raportate la suprafaa total sau net a terenului (pe pateu/cvartal sau pe toat suprafaa studiat). Indicatorii POT i CUT sunt controlai prin reglementrile din planurile de urbanism.

Regimul de nlime (R) - este util in special n cazul ansamblurilor cu cldiri de nlimi diferite sau cldiri n trepte, i rezult din raportul dintre aria construit desfurat i aria construit la sol. R = Acd Ac

Procentul de ocupare a terenului reprezint unul dintre reperele care disting urbanismul nchis de cel deschis, iar corelat cu coeficientul de utilizare a terenului definesc caracteristicile esutului urban. Ponderea spaiilor ocupate de cldiri n zonele rezideniale este mai mic dect cea a spaiilor amenajate, variind n funcie de tipologie (unifamiliale sau colective), de etapa de construcie, de regimul mediu de nlime i de compoziie. n ansamblurile de locuine colective construite pn la nceputul deceniului al 7-lea al sec.XX, raportul dintre spaiile construite i cele libere varia ntre 1/6 i 1/5 (POT16-20%), comparativ cu i 1/3 (POT 25-33%), cum s-a practicat un deceniu mai trziu. Prin studii s-au atins procente de ocupare a terenului de 35% pentru P+4 i 27% pentru P+10, soluiile fiind compoziii dense, n spiritul urbanismului nchis, cu lungimi mari de blocuri i semiincinte. Cartierele rezideniale cu locuine unifamiliale se caracterizeaz printr-un procent de ocupare a solului sub 30% i un CUT subunitar mic (0,3 - 0,6). n centrele istorice din perioada medieval terenul ocupat de cldiri este egal sau depete suprafaa liber, iar CUT poate ajunge pn la 0,8. n cartierele noi de afaceri cu cldiri nalte de birouri, CUT poate varia ntre 1 i 3,5 (Paris)

Cluj Cartierele Gheorgheni

Mntur

Cluj Cartierul Grigorescu

Cluj

Centrul istoric

Cartierul Andrei Mureanu

Exemplu de calcul POT = (700 mp x 100) : 5 000 mp = 14 % CUT - regim nlime P+ 1 > CUT = 1 400 mp : 5 000 mp = 0, 3 - regim nlime P+10 > CUT = 7 700 mp : 5 000 mp = 1,5

Densitatea Densitatea brut reflect densitatea la nivelul unui ansamblu de locuit, incluznd toate funciunile aferente cldirilor (locuine + dotri) Db = Al sau nr. locuitori St St (unde Al este aria locuibil total din cadrul ansamblului, St suprafaa total a teritoriului), se exprim de regul n nr. loc./ha. Densitatea net Dn = Al sau nr.loc. Sn Sn unde Sn este suprafaa aferent cldirilor de locuit (fr circulaii, locuri de joac pentru copii, platforme gospodreti etc.); poate fi exprimat n nr.loc. /ha Densitatea de locuire Dl = Al sau nr.loc. Sg Sg (unde Sg este suprafaa de folosin general, respectiv suprafaa total fr suprafeele aferente dotrilor social-culturale).

DOTRILE URBANE
Dotrile reprezint cea mai complicat i diversificat component a oraului. Ele cuprind o mare diversitate de activiti i se afl ntr-o relaie direct i complex cu locuirea urban, cu circulaia i celelalte componente ale structurii urbane. Dotrile cumuleaz funciunea de servire a populaiei, complexitatea lor fiind direct relaionat cu mrimea, profilul i rolul oraului n teritoriu. Ele pot determina profilul oraului, cum ar fi cazul oraelor n care majoritatea populaiei este ocupat n sectorul serviciilor datorit activitilor preponderente n administraie, comer, nvmnt, sector financiar-bancar etc. Oraele mari i foarte mari dein o mare diversitate de dotri, care constituie un element de dinamizare n dezvoltarea lor, prin atracia pe care o reprezint calitatea i diversitatea dotrilor.

Funcia de servire cu dotri se exercit att n interiorul oraului ct i n afara lui. Dotrile necesare populaiei unui ora difer prin: - caracterul funciei de servire (administrativ, cultural, sntate etc.) - categoria locuitorilor crora li se adreseaz (copii, colari, turiti etc.) - frecvena de utilizare (zilnic, periodic, ocazional) - timpul de funcionare (permanent, temporar, sezonier).

n raport cu domeniul de servire, dotrile au fost grupate n urmtoarele categorii principale: politico-administrative (instituii naionale, judeene, municipale, oreneti, instituii financiare, judectoreti, pot) de educaie, nvmnt i cercetare (grdinie, coli, licee, universiti, cmine i cantine, institute de cercetare etc.). culturale (cinematografe, teatre, sli de concerte, cluburi etc.) sntate (cabinete, policlinici, spitale, sanatorii, laboratoare) asisten social (leagne de copii, aziluri de btrni etc.) comerciale i de alimentaie public (comer alimentar i nealimentar, piee agro-alimentare, depozite comerciale, restaurante etc.) prestri servicii (frizerie, coafor, cosmetica etc.) odihn i agrement (parcuri, grdini publice, botanice, zoologice) cultur fizic i sport (terenuri de sport, sli de sport, bazine etc) gospodrie comunal (ntreinere spaii publice drumuri, spaii verzi, cimitire, ntreinere i reparaii fond construit, gunoi etc.) transport i comunicaii (gar, autogar, aeroport etc.) turism (hotel, motel, camping etc.) dotri speciale (paz i protecie, poliie, pompieri etc.) lcauri de cult

Dotrile se difereniaz i prin aria de deservire, respectiv la nivel naional, regional, judeean sau local, pe diverse paliere. La nivelul oraului se disting mai multe paliere de servire: dotri de interes orenesc dotri de sector dotri de cartier

RELAII, DISTRIBUIE, GRUPARE Fiecare obiectiv din seria dotrilor trebuie considerat n mod simultan ca : - loc de servire a populaiei - loc de munc - loc generator de circulaii, transporturi i comunicaii - loc ce necesit amenajri tehnico-edilitare - loc cu o anumit expresie arhitecturalvolumetric, uneori i cu ncrctur simbolic (biserici, cldiri administrative etc.). Prin urmare, se stabilesc o multitudine de relaii ntre obiectiv i zona limitrof precum i ntre obiectiv i celelalte zone funcionale ale oraului.

Dup caz, dotrile pot fi grupate integral sau parial n urmtoarele moduri: n zona central, cu o concentrare maxim n unul sau mai multe nuclee centrale n relaie cu zone de aglomerare (platforme industriale, principale artere de circulaie, gri-autogri) sau n relaie cu elemente ale cadrului natural (faleze, cornie, lacuri, cheiuri etc.). izolate n centre de sector n centre de cartier dotri ale complexelor de locuit ntre aceste grupri exist o serie de suprapuneri, cum ar fi de ex. zona central unde apar i dotri la nivelul de servire al ansamblurilor de locuit, aferente locuitorilor din centru sau din imediata sa apropiere (alimentara, pine, cabinet medical, grdini etc.). De asemenea, unele dotri de importan oreneasc pot s apar n centrele de sector sau chiar de cartier (sediu central de banc, sedii de firme sau regii, ateliere etc.).

PRINCIPALELE REELE DE DOTRI Dotrile social-culturale, politico-administrative, comerciale, de sntate i alte servicii, pot fi dispuse izolat sau grupat (integrate n aceeai construcie sau la nivelurile inferioare ale blocurilor de locuit). Spaiile amenajate se dimensioneaz n funcie de fluxurile de vizitatori estimate, respectiv circulaia pietonilor, parcajele, curile de serviciu etc. Spaiile plantate se grupeaz de regul i ele, n primul rnd pentru o utilizare ct mai eficient a terenului i n al doilea rnd pentru o ct mai uoar ntreinere. La nivel de ora i cartier, spaiile plantate de folosin general (parcurile, grdinile publice) se dispun ntr-o oarecare continuitate, de preferin legate de spaiile verzi ale dotrilor, de spaiile de sport (baze sportive, tranduri, stadioane etc.) i ntr-o repartizare ct mai echilibrat pe teritoriul oraului, pentru ca fiecare zon s beneficieze de efectele igienice, ambientale i de recreere oferite de spaiile verzi.

Criterii de clasificare a dotrilor


Frecvena de vizitare = prim criteriu de departajare a dotrilor (folosin cotidian, periodic sau ocazional) Asemnarea sau nrudirea funciunilor adpostite n cldirile de dotri (nvmnt, sanitare, asisten social, comer, alimentaie public, prestri servicii, sport, cultur, politico-administrative etc.) Consumul de teren specific pe categorie de dotri Comasri i combinri variate de funciuni au fost realizate n ultimele decenii pentru a spori atracia vizitatorilor i, n cazul unor structuri supraetajate - galerii comerciale, pentru folosirea mai eficient a terenului. Un exemplu l reprezint cldirile de tip mall, unde funciunea comercial este combinat cu alimentaia public (cafenele, restaurante), dotri de cultur (cinematografe) i servicii (oficii bancare etc.).

PROBLEME SPECIFICE
n aprecierea situaiei existente i n elaborarea propunerilor de dezvoltare a dotrilor urbane n conformitate cu dinamica economic i social a oraului ( = actualizarea cadrului construit la cerinele funcionale), se disting urmtoarele categorii de probleme: analiza situaiei existente din punct de vedere al gradului de acoperire a necesitilor cu diverse categorii de dotri, al capacitii i calitii dotrilor existente i al modului lor de distribuie i grupare. stabilirea necesitilor de dotare n perspectiv, innd seama de caracteristicile fiecrei categorii de dotare, n funcie de: mrimea i profilul socio-economic al oraului, respectiv locul ocupat n reeaua de localiti, zona de influen n teritoriu (capital naional sau de jude, municipiu, ora) cerine specifice rezultate din particulariti ale profilului economic i social, din tradiii locale etc. cerine la nivel teritorial (judeean/regional sau naional), independente de mrimea i profilul localitii, care sunt stabilite prin studii de prognoz i studii de amenajare a teritoriului gradul de satisfacere a diverselor necesiti cu dotrile existente, apte s funcioneze n continuare. Existena unor particulariti n structura demografic a populaiei unui ora poate fi luat n considerare n determinarea numrului i categoriilor de dotri, sau n orice caz n stabilirea prioritilor de realizare a acestora (obligatoriu pe baza aprecierii corecte a evoluiei demografice, n special n cazul oraelor cu ritm foarte accelerat de dezvoltare).

Ponderea suprafeelor de teren ocupate de dotri n perimetrul localitii este evideniat prin dou tipuri de bilan teritorial: 1).bilan teritorial pe trepte de organizare funcional:
zona de locuit, inclusiv dotrile i amenajrile aferente dotrile i amenajrile de cartier dotrile, amenajrile i circulaiile oreneti suprafaa de industrie, depozitare, transporturi, gospodrie comunal etc. zona rezidenial (de locuit) zona dotrilor urbane zona spaiilor verzi i amenajrilor sportive zona reelei stradale zona industrial i de depozitare zona de gospodrie comunal i a echipamentelor tehnice zona transporturilor majore (rutiere, cale ferat, aeriene) zone cu destinaie special (uniti militare, pompieri, poliie, jandarmerie)

2). bilan teritorial detaliat pe categorii de funciuni:


Zonificarea poate fi detaliat n subzone clasificate dup caracteristicile specifice ale cldirilor (ex: zona rezidenial alctuit din subzona locuinelor individuale, subzona locuinelor colective medii P+3/4 etc.). Ponderea terenului ocupat cu dotri n orae variaz de la o ar la alta, procentele orientative exemplificate mai jos fiind exprimate la nivelul ntregului teritoriu sau fr dotrile zonei de locuit: Anglia 30-33% (inclusiv zonele de locuit) - din care 19-21% spaii plantate i sport Suedia 29% (fr zonele de locuit) - din care 13% spaii plantate i sport SUA 20-22% (fr zonele de locuit) din care 5 8% spaii plantate i sport Fiecare ora are o situaie particular datorit unei multitudini de factori. Indicatorii urbanistici i bilanul teritorial ofer, n principal, un instrument de lucru pentru evaluarea situaiei existente i a posibilitilor de dezvoltare n perspectiv.

Centrele de cartier comaseaz echipamente publice (cree, cabinete medicale, coli, biblioteci de cartier etc.), servicii de interes general (comer, resturante, loisir etc.), activiti productive mici, nepoluante i locuine. Rolul lor este acela de a satisface necesitile locuitorilor din zon, de a reduce deplasrile i de a descongestiona zona central. Indicatorii fizico-economici ai cldirilor din centrele de cartier (cu excepia echipamentelor publice) pot ajunge pn la POT = 80% i CUT = 2,2.

Reele principale de dotri


DOTRI POLITICO- ADMINISTRATIVE 1. Sediu judeean, municipal, orenesc 2. Tribunal 3. Sedii de banc i de administraie financiar 4. Pot i oficii potale 5. Central telefonic EDUCAIE NVMNT 1. nvmnt precolar 2. Licee de cultur general 3. Licee cu profil special (muzic, arte, sport) 4. nvmnt superior DOTRI CULTURALE 1. Cluburi 2. Biblioteci 3. Cinematografe 4. Teatre 5. Sli de concert 6. Muzee SNTATE 1. Cre 2. Cabinet medical 3. Policlinic 4. Spital 5. Staii de salvare

Trepte de servire
Ora, jude Ora Cartier, ora Cartier, ora Cartier, ora

Mod de calcul
n funcie de situaia existent i de nevoile specifice

Ansambluri de locuit Ora Anumite orae 0ra i regiune

4,8 % X nr. locuitori 20% X nr. locuitori nu depind de populaia oraului sau a zonei polarizate cerine specifice

Ansambluri, cartier Ora, regiune Ora, regiune Ora, regiune Ora, regiune Ora, regiune

24-28 locuri/1000 locuitori 1 6002000 volume/1000 loc. 25-35 locuri/1000 locuitori 10-12 locuri/1000 locuitori cerine specifice cerine specifice

Ansamblu, ora Cartier, ora Cartier, ora, regiune Cartier, ora, regiune ora

1,8% X nr. locuitori 1 unitate/3 000 locuitori 25 000 60 000 locuitori 1012 paturi/1000 locuitori teritoriu deservit cerine specifice

Norme cu caracter informativ privind stabilirea necesarului de dotri pe trepte de servire

SPORT 1. Terenuri de sport 2. Stadion 3. Bazin de not

Ansamblu, cartier Ora Ora

5-7 mp/locuitor 5-7 mp/locuitor cerine specifice