ADMINISTRATOR IMOBILE

Curs calificare nivel 2 - 720 ore

Cod NC: 5121.2.3
 Prezentul suport de curs este realizat în cadrul proiectului cu titlul:
„Calificarea – temelie pentru dezvoltarea pieței muncii”,
Proiect cofinanțat din Fondul Social European prin Programul Operațional Sectorial
pentru Dezvoltarea Resurselor Umane 2007 – 2013
Axa prioritară 2: „Corelarea învățării pe tot parcursul vieții cu piața muncii”,
Domeniul major de intervenție 2.3: „Acces si participare la formarea profesionala
continua”

CONSILIUL JUDEȚEAN CARAȘ – SEVERIN ÎN PARTENERIAT

CU PATRONATUL ROMÂN ȘI ASOCIAȚIA PRO –VITAM
 Reprezintă platforma de lansare a intereselor juridice, economice și sociale, a
membrilor si partenerilor (persoane juridice de drept privat), fiind un scut de
protecție împotriva abuzurilor organelor de control, a concurenței neloiale și a
evaziunilor fiscale.
 S-a înființat la Reșița în anul 2003 ca și organizație non-profit propunându-și
să furnizeze servicii socio-medicale specializate către comunitate. Are în
componență:
 Unitatea de Îngrijiri la Domiciliu, pentru persoane vârstnice, dependente și
persoane cu dizabilitati;
 Centrul de Formare Profesională;
 Centrul de zi PRO VITAM asigurând servicii de consiliere și recuperare-
reabilitare;
 Centrul de Recuperare Neuromotorie PRO VITAM.

ASOCIAȚIA DE BINEFACERE
PRO VITAM
 2592 de persoane cu statut de angajat din Regiunile București – Ilfov, Sud –
Muntenia și Vest

GRUPUL ȚINTĂ
 16 aprilie 2014 – 15 octombrie 2015

PERIOADA DE IMPLEMENTARE
 Proiectul vizează calificarea persoanelor angajate, in acord cu piața muncii, iar
competențele dobândite în urma absolvirii îi vor ajuta sa se adapteze mai ușor
la noile cerințe ale domeniului economic în care își desfășoară activitatea , fapt
ce determină și menținerea acestora pe piața muncii

OBIECTIVUL GENERAL AL
PROIECTULUI
 Programul se adresează tuturor persoanelor care în prezent dețin un loc de
munca si sunt interesate sa dobândească certificatul de calificare.
 Toți administratorii angajați de către asociațiile de proprietari au nevoie sa
dețină acest certificat.
 Programul este conceput in baza standardului ocupațional Manager de
condominiu.

ADMINISTRATOR IMOBILE
 Proprietate imobiliară în care unele părți pot avea altă destinație decât aceea de
locuință și care nu pot fi separate:
 Apartament;
 proprietate comuna indiviza, aferenta in cota – parte fiecărui apartament.
 Exemple:
 bloc de locuințe;
 clădiri de birouri;
 unități cu specific administrative, etc.

CONDOMINIU
 Are capacitatea de a planifica, organiza, rezolva si verifica buna gospodărire a
imobilelor, reprezentând interesele generale al proprietarilor.

MANAGER DE CONDOMINIUM
 Este forma juridica de organizare si de reprezentare a intereselor comune ale
proprietarilor unui condominium, recunoscuta de lege;
 Legislație:
 Legea 230/2007 privind înființarea, organizarea si funcționarea Asociațiilor de
proprietari;
 HG. nr. 1588/2007 – Norme metodologice pentru aplicarea Legii nr. 230/2007
privind înființarea, organizarea si funcționarea Asociațiilor de proprietari.

ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI
 Persoană juridică fără scop patrimonial prin sentință judecătorească.
 Sumele provenite din venituri (dobânzi bancare, închirieri spatii/elemente din
proprietatea comuna, profit din activități lucrative, sponsorizări, subvenții,
finanțări nerambursabile, penalizări etc.) se folosesc, in funcție de hotărârile
adunării generale a proprietarilor, membri ai asociației, numai pentru:
 îmbunătățirea sau repararea proprietății comune;
 dezvoltarea condominiumului, pentru;
 remunerarea membrilor activi, pentru;
 investiții in scopurile asociației etc.

ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI
 Calitatea de persoana juridica cu drepturi depline in fata oricărei instituții publice de stat sau private;
 Scutire de impozit pe veniturile obținute de asociație din închirieri ale spatiilor comune, din activități
economice de orice natura etc., in condițiile legii;
 Scutire la plata T.V.A. pentru activitățile desfășurate de asociația de proprietari;
 Scutire la plata taxei judiciare de timbru pentru acțiunile in instanța împotriva restanțierilor;
 Scutire la plata taxei judiciare de timbru pentru acțiunile in instanța împotriva furnizorilor de servicii
publice privind respectarea drepturilor consumatorilor;
 Privilegiu imobiliar asupra bunurilor mobile si imobile ale restanțierilor, la judecătorie, astfel încât la
data vânzării apartamentelor/spatiilor aceasta operațiune sa nu se poată face decât după achitarea
datoriilor către asociație;
 Negocierea directa a contractelor de furnizare si intermedierea serviciilor publice de utilități;
 Aplicarea unui sistem propriu de penalizări, aducător de venituri, compensatoare pierderilor, pentru
asociație;
 Eliminarea fraudelor financiar-contabile si a muncii la "negru";

AVANTAJE
 Obținerea de credite avantajoase, cu dobânda subvenționata, pentru lucrări de reabilitare,
consolidare, modernizare;
 Obținere de finanțări nerambursabile pentru proiecte in cadrul asociației de proprietari;
 Posibilitatea deschiderii de conturi la orice banca;
 Posibilitatea retribuirii tuturor celor care se implica in activități practice sau cu
răspundere in cadrul asociației;
 Posibilitatea inițierii de către proprietari a unor afaceri in numele asociației de proprietari;
 Aplicarea unor programe sociale de sprijinire a persoanelor cu dificultăți financiare;
 Posibilitatea contorizării individuale a consumurilor de apa, gaze etc.;
 Posibilitatea asociației de a deveni intermediar de servicii publice si colector de taxe si
impozite locale, activități aducătoare de venituri;
 Posibilitatea concesionarii/închirierii spatiilor verzi din jurul clădirii.

AVANTAJE
 Lipsa de reprezentare a proprietarilor in orice problema privind proprietatea comuna.
va fi obligatoriu ca toți proprietarii sa împuternicească, de fiecare data, prin procura
notariala, o persoana care sa le reprezinte interesele;
 Lipsa de organizare în privința obligațiilor de plată a cotelor de contribuție la
cheltuielile privind consumurile și cele pentru proprietatea comuna;
 nu se poate beneficia de drepturi materiale si bănești rezultate din activitățile
economice ale unei asociații de proprietari;
 Contractele cu furnizorii de servicii desfășurate greoi;
 De a introduce la plata consumurilor persoanele care locuiesc temporar sau prestează
activități gospodărești, care depășesc limita minima de ședere, stabilita prin hotărârea
adunării generale a asociației.

DEZAVANTAJE ÎN CAZUL NEASOCIERII

 Orice persoana fizica, angajată cu contract individual de muncă ori convenție
civilă de prestări servicii.

ADMINISTRATORUL DE BLOC
 prestarea serviciilor in mod profesional;
 gestionarea bunurilor materiale si a fondurilor bănești;
 efectuarea formalităților necesare in angajarea contractelor cu furnizorii de servicii
pentru exploatarea si întreținerea clădirii, derularea si urmărirea realizării acestor
contracte;
 asigurarea cunoașterii si respectării regulilor cu privire la proprietatea comuna;
 gestionarea modului de îndeplinire a obligațiilor cetățenești ce revin proprietarilor
in raport cu autoritățile publice. Obligațiile cetățenești sunt cele stabilite, potrivit
legii, de adunarea generala a proprietarilor;
 îndeplinirea oricăror altor obligații expres prevăzute de lege.

ATRIBUȚII
 Sa aducă la cunoștința persoanelor care locuiesc in clădire, prin afișare la loc
vizibil, modul de stabilire a cheltuielilor curente pentru funcționarea si
întreținerea clădirii, inclusiv cele pentru reparația capitala acesteia.
 Sa controleze personalul angajat de către asociație pentru curățenie sau alte
activități gospodărești.
 Sa verifice contractele de închiriere dintre asociația de proprietari si persoanele
fizice sau juridice care folosesc spatii din proprietatea comuna.
 Sa asigure efectuarea la timp si in mod eficient a lucrărilor de întreținere si
reparații curente ale elementelor proprietății comune.

OBLIGAȚIILE ADMINISTRATORULUI
 De a stabili condițiile in care se realizează serviciile de întreținere si reparații
curente ale elementelor de construcție si instalațiilor aflate in folosința
comuna, dar si in folosința exclusiva a proprietarilor.
 De a inspecta, in conformitate cu prevederile din statutul asociației,
proprietatea individuala, in vederea înlăturării defecțiunilor apărute la
instalațiile de folosința comuna si a eliminării pierderilor care determina
creșterea nejustificata cheltuielilor asociației de proprietari.
 De a citi periodic indexul contoarelor individuale aparținând proprietarilor, in
condițiile in care acestea sunt montate cu acordul adunării generale a asociației
de proprietari si al furnizorului de utilități.

DREPTURILE ADMINISTRATORULUI
 Contravențional (cu amenda de la 2.000.000 la 20.000.000 lei) pentru neîndeplinirea
obligațiilor referitoare la menținerea in stare de siguranța in exploatare a clădirii si la
funcționarea normala a instalațiilor clădirii.
 Civil, patrimonial - pentru producerea de prejudicii persoanelor care locuiesc in imobil.
 Penal - pentru săvârșirea infracțiunii de delapidare, constând in însușirea si/sau folosirea, in
interesul sau ori al altei persoane, de bani, valori sau alte bunuri pe care le gestionează sau
le administrează. Administratorul este asimilat categoriei funcționarilor publici, fiind astfel
supus unui regim mai aspru de sancționare in cazul săvârșirii unor fapte care au legătura cu
serviciul.
 Dincolo de reglementari legale si principii de organizare, este neîndoielnic faptul ca
administratorul unui imobil trebuie sa-si desfășoare activitatea pe baza regulilor de buna-
vecinătate si a principiilor bunei-cuviințe

CUM RĂSPUNDE ADMINISTRATORUL

PENTRU FAPTELE SALE
 PREGATIREA JURIDICA A
ADMINISTRATORULUI DE BLOC
PREGATIREA JURIDICA A UNUI ADMINISTRATOR DE BLOC, PRESUPUNE
CUNOASTEREA URMATOARELOR ASPECTE:
 ORGANIZAREA SI FUNCTIONAREA ASOCIATIEI DE PROPRIETARI;
 ATRIBUTII ALE ALESILOR ASOCIATIEI DE PROPRIETARI;
 DESPRE CONTRACTE;
 RASPUNDERI SI SANCTIUNI;
 PROCEDURI JURIDICE. RECUPERAREA DEBITELOR RESTANTE;
 VERIFICAREA SI CONTROLUL LEGALITATII.
 ORGANIZAREA SI FUNCTIONAREA
ASOCIATIEI DE PROPRIETARI
o

1. DESPRE PROPRIETATE
Proprietatea reprezintă o relație între oameni, un contract social, cu privire la bunurile materiale, spirituale și de altă natură existente în societate sau obținute prin activitatea economică.
Această relație relevă exercitarea unuia, mai multora sau a tuturor atributelor proprietății: dreptul de posesiune, dreptul de utilizare, dreptul de dispoziție și dreptul de uzufruct. 
Proprietarul se bucură de un bun care îi aparține în mod exclusiv și absolut, însă în limitele prevazute de lege:
- dreptul de posesiune relevă dreptul de a avea sau deține bunurile care constituie obiectul proprietății sau, altfel spus, prerogativa proprietarului de a stăpâni în fapt direct și nemijlocit bunul
respectiv;
- dreptul de folosință sau utilizare asigură proprietarului dreptul de folosire a bunului aflat în proprietatea sa, asa cum crede el că este mai bine pentru a-și realiza interesul;
- dreptul de dispoziție conferă proprietarului puterea de a înstrăina bunul ce-i aparține, de a constitui asupra acestuia anumite drepturi în favoarea altei persoane etc.;
- dreptul de uzufruct este dreptul proprietarului de a-și însuși și utiliza rodul unui bun, venitul unei moșteniri, dobânda unui împrumut etc.).
 Obiectul proprietății îl constituie bunurile, ceea ce este comun vieții economico­-sociale.
Subiectul proprietății îl formează agenții vieții economice. Astfel de subiecți sunt indivizii ca persoane fizice, familia, sociogrupurile și organizațiile (naționale și internaționale).

Dacă avem în vedere cine sunt subiecții proprietății și ce au ei comun și/sau specific în exercitarea drepturilor de proprietate distingem:
a) proprietatea privată sau particulară, ai cărei proprietari pot fi persoane fizice și/sau juridice;
b) proprietatea publică, al cărei proprietar este statul sau sunt unitățile administrațiilor publice centrale și locale din structura sa. Obiectul acestei proprietăți îl formează
bunurile care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public.
După regimul juridic al bunurilor care o compun, această proprietate poate constitui domeniul public al statului sau domeniul privat al statului, ambele putând fi de
interes național și/sau local.
Bunurile care formează domeniul public se caracterizează prin faptul că sunt inalienabile (nu pot fi înstrăinate) și imprescriptibile (nu pot fi urmărite silit sau grevate de diferite
obligații – pentru a fi sechestrate, preluate spre despăgubire etc)
Celelalte bunuri proprietate publică ce nu aparțin domeniului public țin de domeniul privat și se referă la bunurile care au încetat să mai aparțină domeniului public, imobilele
care nu sunt destinate utilității publice, donațiile primite etc. Bunurile din această categorie pot fi concesionate, închiriate, înstrăinate etc. și cad sub incidența celor patru componente
fundamentale ale dreptului de proprietate. Bunurile din domeniul privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale pot fi trecute în domeniul public în funcție de interesul
public pe care îl prezintă.
 2. Infiintarea asociatiei de proprietari
Asociaţia de proprietari se înfiinţează prin acordul scris a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor apartamentelor şi
spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă din cadrul aceluiaşi condominiu cu cel puţin 3 proprietari.
Acordul se consemnează într-un tabel nominal, anexă la acordul de asociere, potrivit art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007. Tabelul nominal,
anexă la acordul de asociere, va conţine, în mod obligatoriu, următoarele: numele şi prenumele proprietarului, adresa, codul numeric personal, seria
şi numărul actului de identitate, indicarea titlului de proprietate, data exprimării voinţei de asociere şi semnătura.
În clădirile de locuinţe cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociaţii de proprietari pe fiecare tronson ori scară în parte numai în
condiţiile în care nu există o proprietate comună aferentă tronsoanelor sau scărilor care nu poate fi delimitată.
Asociaţiile de proprietari la nivel de scări sau tronsoane de clădire se pot constitui prin hotărâre a adunării generale şi cu acordul expres al
coproprietarilor cu privire la delimitarea efectivă a părţilor de proprietate comună care se preiau în administrare de respectiva asociaţie de
proprietari şi cu privire la obligaţiile şi drepturile legale care vor continua să rămână în sarcina tuturor coproprietarilor.
Prin acordul de asociere pe scară sau tronson se reglementează şi raporturile cu celelalte asociaţii de proprietari constituite în clădire, pe scară
sau tronson, cu privire la posibilitatea defalcării tehnice a consumurilor şi repartizarea cheltuielilor comune, precum şi la modalitatea acestei
defalcări/repartizări. Dacă este necesar, se solicită avizul furnizorilor de servicii implicaţi cu privire la posibilităţile tehnice de furnizare
independentă a utilităţilor pe tronsoane sau pe scări, precum şi pentru realizarea branşamentelor.
 Anterior adunării generale de constituire, proprietarii din clădirile cu mai multe apartamente se pot întruni pentru a hotărî
cu privire la înfiinţarea asociaţiei de proprietari sau la transformarea asociaţiei de locatari în asociaţie de proprietari. Totodată,
vor hotărî şi cu privire la persoana fizică sau juridică însărcinată cu întocmirea acordului de asociere şi a statutului, cu privire la
termenul de finalizare a acestora şi la data de convocare a adunării de constituire. Hotărârea proprietarilor se consemnează într-
un proces-verbal care se semnează de toţi cei prezenţi.

Cu cel puţin 10 zile înaintea datei fixate pentru adunarea generală de constituire proprietarii se convoacă prin afişare într-
un loc vizibil.

Acordul privind înfiinţarea asociaţiei de proprietari se obţine cu votul a cel puţin jumătate plus unu din numărul
proprietarilor apartamentelor şi ai spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă din cadrul clădirii, scării sau tronsonului
respectiv, după caz.

Dacă nu este întrunit cvorumul prevăzut la art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, o nouă convocare va avea loc, după cel
puţin 5 zile de la data primei convocări. În cazul în care nici la a doua convocare nu se poate realiza acordul de asociere din
lipsa cvorumului, se face o a treia convocare, după cel puţin 5 zile de la data celei de-a doua convocări. După a treia convocare
a adunării generale de constituire, acordul de asociere se consideră realizat, sub condiţia exprimării voinţei de asociere,
consemnată în tabelul nominal, anexă la acordul de asociere, a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor.
3. STATUTUL ASOCIATIEI DE PROPRIETARI. ACORDUL
În adunarea generală de constituire se prezintă şi se adoptă statutul asociaţiei de proprietari, în care se vor
cuprinde precizări cu privire la:
a) denumirea, forma juridică, sediul, durata de funcţionare ale asociaţiei de proprietari;
b) scopul şi obiectul de activitate ale asociaţiei de proprietari;
c) mijloacele materiale şi băneşti de care poate dispune asociaţia de proprietari; structura veniturilor şi a
cheltuielilor;
d) membrii asociaţiei de proprietari, drepturile şi obligaţiile acestora;
e) structura organizatorică, modul de funcţionare, managementul asociaţiei de proprietari;
f) repartizarea cheltuielilor asociaţiei de proprietari;
g) condiţiile în care se dizolvă asociaţia de proprietari;
h) dispoziţii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relaţiile contractuale, penalizările, cazurile de urgenţă în
care se permite accesul în apartament sau în spaţiul său al unui delegat al asociaţiei.
i) posibilitatea asigurării, după caz, a unui spaţiu de administrare special amenajat, unde se va putea desfăşura
serviciul de administrare şi în care pot fi păstrate în siguranţă documentele asociaţiei.
 Acordul proprietarilor privind constituirea asociaţiei de proprietari se consemnează într-un proces-verbal al adunării
generale de constituire, întocmit în două exemplare originale, semnate de toţi proprietarii care şi-au dat consimţământul.
Proprietarii îşi dau consimţământul, de regulă, în adunarea de constituire; în cazul proprietarilor absenţi, consimţământul
poate fi exprimat prin semnarea procesului-verbal, în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituir.
În cazul în care un proprietar se află în imposibilitatea de a semna, se va consemna că acesta şi-a dat consimţământul şi se
va face menţiune despre cauza acestei imposibilităţi.
Cererea pentru dobândirea personalităţii juridice a asociaţiei de proprietari împreună cu statutul, acordul de asociere şi
procesul-verbal al adunării generale de constituire se depun şi se înregistrează la organul financiar local în a cărui rază
teritorială se află clădirea.
Statutul şi acordul de asociere se întocmesc în baza Legii nr. 230/2007.
Acordul de asociere trebuie să conţină:
- adresa şi individualizarea proprietăţii individuale, potrivit actului de proprietate;
- numele şi prenumele tuturor proprietarilor;
- descrierea proprietăţii, cuprinzând: descrierea clădirii, structura clădirii, numărul de etaje, numărul de apartamente
structurate pe număr de camere, numărul spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, suprafaţa terenului aferent
clădirii;
- enumerarea şi descrierea părţilor aflate în proprietate comună;
- cota-parte indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comună.
Asociaţia de proprietari dobândeşte personalitate juridică în baza încheierii judecătorului-delegat desemnat la organul
financiar local de către preşedintele judecătoriei în a cărei circumscripţie teritorială se află clădirea.
Încheierea se dă fără citarea părţilor şi este executorie.
Încheierea este supusă recursului în termen de 5 zile de la comunicare. Recursul se judecă cu citarea părţilor.
 4. Importanta asociatiei de proprietari

- Calitatea de persoana juridica cu drepturi depline in fata oricărei instituții publice de stat sau private;
- Scutire de impozit pe veniturile obținute de asociație din închirieri ale spatiilor comune, din activități economice de orice natura etc.,
in condițiile legii;
- Scutire la plata T.V.A. pentru activitățile desfășurate de asociația de proprietari;
- Scutire la plata taxei judiciare de timbru pentru acțiunile in instanța împotriva restanțierilor;
- Scutire la plata taxei judiciare de timbru pentru acțiunile in instanța împotriva furnizorilor de servicii publice privind respectarea
drepturilor consumatorilor;
- Privilegiu imobiliar asupra bunurilor mobile si imobile ale restanțierilor, la judecătorie, astfel încât la data vânzării
apartamentelor/spatiilor aceasta operațiune sa nu se poată face decât după achitarea datoriilor către asociație;
- Negocierea directa a contractelor de furnizare si intermedierea serviciilor publice de utilități;
- Aplicarea unui sistem propriu de penalizări, aducător de venituri, compensatoare pierderilor, pentru asociație;
- Eliminarea fraudelor financiar-contabile si a muncii la "negru";
- Obținerea de credite avantajoase, cu dobânda subvenționata, pentru lucrări de reabilitare, consolidare, modernizare;
- Obținere de finanțări nerambursabile pentru proiecte in cadrul asociației de proprietari;
- Posibilitatea deschiderii de conturi la orice banca;
- Posibilitatea retribuirii tuturor celor care se implica in activități practice sau cu răspundere in cadrul asociației;
- Posibilitatea inițierii de către proprietari a unor afaceri in numele asociației de proprietari;
- Aplicarea unor programe sociale de sprijinire a persoanelor cu dificultăți financiare;
- Posibilitatea contorizării individuale a consumurilor de apa, gaze etc.;
- Posibilitatea asociației de a deveni intermediar de servicii publice si colector de taxe si impozite locale, activități aducătoare de
venituri;
- Posibilitatea concesionarii/închirierii spatiilor verzi din jurul clădirii.
4. Obiectul de activitate si scopul Asociatiei de proprietari
Asociatia de proprietari are ca obiect de activitate asigurarea conditiilor de functionare normala atât a
locuintelor, aflate în proprietate exclusiva, cât si a spatiilor, constructiilor si instalatiilor, aflate în proprietate
comuna indivizibila, aferenta condominiului.
În scopul realizarii obiectului sau de activitate asociatia de proprietari are urmatoarele
atributii principale:
a) încheie contracte cu furnizorii de produse si de servicii si îsi asuma obligatii în nume propriu
si în numele proprietarilor;
b) angajeaza si, dupa caz, suspenda din functie administratorul proprietatii comune indivize si
personalul necesar bunei gospodariri a acestei proprietati;
c) reglementeaza folosirea, întretinerea, repararea, înlocuirea si modificarea proprietatii
comune;
d) adopta si amendeaza bugetul de venituri si cheltuieli, precum si fondul de rulment; asigura
calcularea si încasarea cotelor obisnuite si speciale pentru cheltuieli comune de la proprietari;
impune penalizari pentru întârzierea la plata cotelor de întretinere;
e) adopta hotarari sau amendeaza decizii, reguli sau regulamente;
f) initiaza si apara în procese, în nume propriu si/sau al asociatilor, interesele comune legate de cladire;
g)exercita si alte atributii care i-au fost conferite prin acordul de asociere sau prin votul asociatilor.
Pentru furnizarea unor servicii necesare realizarii obiectului sau de activitate asociatia de
proprietari poate angaja persoane fizice sau juridice specializate, din cadrul asociatiei si/sau din afara acesteia.
Personalul necesar bunei gospodariri a proprietatii comune din cladire poate fi angajat prin contract individual
de munca sau prin conventie civila de prestari de servicii, conform celor ce se stabilesc prin negociere
5. Drepturile si obligatiile proprietarilor
 Proprietarii, membri ai asociaţiei de proprietari au dreptul să participe, cu drept de vot, la adunarea generală a
proprietarilor, să îşi înscrie candidatura, să candideze, să aleagă şi să fie aleşi în structura organizatorică a asociaţiei de
proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana în cauză trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu;
 Proprietarii au dreptul să cunoască toate aspectele ce ţin de activitatea asociaţiei şi au acces, la cerere, la orice
document al acesteia;
 Proprietarul poate aduce îmbunătăţiri sau modificări proprietăţii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale
referitoare la autorizarea de către autoritatea publică locală a modificărilor constructive, fără a pune în pericol
integritatea structurală a clădirii sau a altor proprietăţi individuale;
 Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaţia proprietăţii comune fără a obţine mai întâi acceptul din partea
asociaţiei de proprietari;
 Zidurile dintre apartamentele sau spaţiile alăturate, care nu fac parte din structura de rezistenţă a clădirii şi din
proprietatea comună, pot fi reamplasate prin acordul dintre proprietarii apartamentelor sau spaţiilor respective, pe baza
autorizaţiei de modificare a construcţiei, eliberată de autoritatea publică locală şi cu înştiinţarea asociaţiei. Zidurile
dintre apartamente sau spaţii şi proprietatea comună care nu fac parte din structura de rezistenţă a clădirii pot fi
reamplasate numai prin modificarea acordului de asociere, în baza hotărârii majorităţii proprietarilor şi a autorizaţiei
de modificare a construcţiei, eliberată de autoritatea publică locală.
 Veniturile obţinute din exploatarea proprietăţii comune aparţin asociaţiei de proprietari. Aceste venituri
alimentează fondurile speciale ale asociaţiei de proprietari pentru reparaţii şi investiţii cu privire la proprietatea
comună şi nu se plătesc proprietarilor.
 Proprietarul este obligat să menţină proprietatea sa individuală, apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât
aceea de locuinţă, în stare bună, pe propria cheltuială. Niciun proprietar nu poate încălca, afecta sau prejudicia
dreptul de proprietate comună sau individuală a celorlalţi proprietari din condominiu.
 Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat să accepte accesul în apartamentul sau în spaţiul său al unui
delegat al asociaţiei, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din
proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaţiu. Fac excepţie
cazurile de urgenţă, când accesul se poate face fără preaviz.
 Proprietarii sunt obligaţi să ia măsuri pentru consolidarea sau modernizarea clădirii, pentru reabilitarea termică
şi eficienţa energetică, potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura intervenţiilor, se va avea în vedere
menţinerea aspectului armonios şi unitar al întregii clădiri.
 În clădirile afectate de seisme, proprietarii au obligaţia de a lua de urgenţă măsuri pentru consolidare, cu
sprijinul autorităţii publice locale sau centrale.
 Dacă proprietarul unui apartament ori spaţiu sau oricare altă persoană care acţionează în numele său provoacă
daune oricărei părţi din proprietatea comună sau unui alt apartament ori spaţiu, respectivul proprietar sau
respectiva persoană are obligaţia să repare stricăciunile ori să plătească cheltuielile pentru lucrările de reparaţii.
 În cazurile în care în clădirile de locuinţe unul dintre proprietari sau chiriaşi împiedică, cu bună-ştiinţă şi sub
orice formă, folosirea normală a clădirii de locuit, creând prejudicii celorlalţi proprietari ori chiriaşi, după caz,
proprietarii sau reprezentantul legal al acestora pot solicita instanţei să hotărască măsurile pentru folosirea
normală a clădirii, precum şi plata daunelor.
În cazul spaţiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, raporturile de coproprietate
vor fi reglementate potrivit dreptului comun.
Proprietarii care îşi înstrăinează apartamentele sau spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă sunt
obligaţi ca la întocmirea formelor de înstrăinare să facă dovada achitării la zi a cotelor de contribuţie la
cheltuielile asociaţiei de proprietari.
Notarii publici nu vor autentifica actele de înstrăinare fără o adeverinţă din partea asociaţiei de
proprietari, care să reprezinte dovada achitării la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari,
eliberată în original sub semnătura preşedintelui şi a administratorului asociaţiei de proprietari, cu precizarea
numelui şi prenumelui acestora, şi cu ştampila asociaţiei de proprietari. Actele de înstrăinare încheiate cu
nerespectarea acestei obligaţii sunt nule de drept.
În cazul existenţei unor datorii către asociaţia de proprietari, înstrăinarea proprietăţii se poate face numai
dacă se introduce în contract o clauză privitoare la preluarea datoriilor de către cumpărător.
5. STRUCTURA ORGANIZATORICA A ASOCIATIEI DE PROPRIETARI
 Adunarea generala
Asociatia de proprietari adopta hotariri in adunarea generala, care se tine obligatoriu cel putin o data pe an, de regula, in
primul trimestru, si la care au dreptul si obligatia sa participe toti membrii sai. Adunarea generala este alcatuita din toti
membrii asociatiei de proprietari.
Pentru situatii speciale, adunarea generala a asociatiei de proprietari poate fi convocata oricind de catre comitetul
executiv sau de catre membri ai asociatiei care detin in total cel putin 20% din cotele de proprietate.
Toti proprietarii trebuie anuntati despre convocarea oricarei adunari generale a asociatiei de proprietari cu cel putin 10
zile inainte ca aceasta sa aiba loc.
Asociatia de proprietari poate adopta hotariri, daca majoritatea membrilor sunt prezenti personal sau prin reprezentant.
daca nu este intrunit cvorumul, adunarea va fi suspendata si reconvocata. La adunarea reconvocata, daca exista dovada ca toti
membrii asociatiei de proprietari au fost convocati, hotaririle pot fi adoptate prin votul majoritatii membrilor prezenti. dovada
convocarii membrilor asociatiei de proprietari se face cu afisul de la avizierul asociatiei si convocatorul semnat de acestia.
 Comitetul executiv
Autoritatea de a stabili directiile privind functionalitatea si administrarea condominiului poate fi
delegata de catre asociatia de proprietari catre comitetul executive al acesteia.
Comitetul executiv va actiona in numele proprietarilor in ceea ce priveste administrarea si
functionalitatea condominiului, cu exceptia atributiilor rezervate exclusive acestora.
Comitetul executiv se va intruni de cel putin 4 ori pe an. numarul membrilor ce
formeaza comitetul executiv va fi stabilit de adunarea generala a asociatiei de proprietari, dar va fi un
numar impar si nu mai mic de 3.
Comitetul executiv va fi condus de un presedinte care va fi desemnat in persoana
celui care intruneste cel mai mare numar de voturi la alegerea comitetului executiv.
Comitetul executiv va alege vicepresedintele si secretarul, care sunt membri ai comitetului executiv.
Presedintele asociatiei de proprietari va fi si presedintele comitetului executiv
 Presedintele
Conducatorul executiv al asociatiei de proprietari este presedintele. Presedintele
este inlocuit de vicepresedinte, care ii va indeplini atributiile, in cazul absentei acestuia
sau cind se afla in imposibilitatea de a-i indeplini atributiile.
 Comisia de cenzori
Adunarea generala a asociatiei de proprietari alege dintre membrii asociatiei de
proprietari o comisie de cenzori care va verifica situatia financiara si contabila si va
concilia asociatia in ceea ce priveste problemele financiare si statutare.
Numarul membrilor comisiei de cenzori, care va fi impar, dar nu mai mic de 3, si
durata mandatului acestora se stabilesc la adunarea generala de constituire a asociatiei de proprietari.
Membrii comisiei de cenzori nu pot face parte din comitetul executiv si trebuie sa
aiba cunostinte in domeniile financiar, economic si/sau juridic. Comisia de cenzori va
alege dintre membrii sai un presedinte.
Mandatul membrilor comisiei de cenzori inceteaza inainte de expirarea duratei
sale, prin revocare sau in cazul imposibilitatii de a-si continua atributiile.
 Secretarul Comitetului executiv

Secretarul comitetului executiv va pastra si va intocmi procesele-verbale ale

sedintelor comitetului executiv si procesele-verbale ale tuturor adunarilor generale ale
asociatiei de proprietari.
Secretarul comitetului executiv poate pastra registrele si celelalte acte ale
asociatiei de proprietari, potrivit hotaririi comitetului executiv.
 Contabilul Asociatiei de proprietari

Contabilul asociatiei de proprietari raspunde de organizarea si conducerea

contabilitatii potrivit legii. La asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducerea
contabilitatii in partida simpla administratorul poate cumula si functia de contabil.
 Casierul Asociatiei de proprietari
Casierul asociatiei de proprietari raspunde de efectuarea de incasari si plati in
numerar, cu respectarea prevederilor Regulamentului operatiunilor de casa. La asociatiile de proprietari
care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida simpla administratorul poate cumula si functia de
casier.