UNIVERSITATEA CRETIN DIMITRIE CANTEMIR

FACULTATEA DE RELAII ECONOMICE INTERNAIONALE

ANALIZA PIEEI IN DOMENIUL
IMOBILIAR
Coordonator stiinyific :
Lect.univ. CRCIUN CRISTIAN
Absolvent:
Bucnaru Ovidiu
Orasul: Bucuresti
Anul: 2011
CUPRINS:
CAP. 1. PIAA IMOBILIAR
-1.1 CE ESTE PIAA IMOBILIAR(REAL ESTATE)?
-1.2 ECONOMIA PIEEI IMOBILIARE
-1.3 PIAA IMOBILIAR INTERNATIONAL
1
CAP. 2. PARTICULARITAI ALE PIEEI IMOBILIARE
-2.1 PIAA IMOBILIAR IN CONTEXTUL TRANZIIEI DE LA ECONOMIA DE
COMANDA LA ECONOMIA DE PIAA
-2.2 EVOLUIA PIEEI IMOBILIARE N UNELE TRI EUROPENE
-2.3 TRENDUL PREURILOR
-2.4 INVESTIIILE N DOMENIUL IMOBILIAR: PERSPECTIVE
CAP. 3 ANALIZA PIEEI IMOBILIARE
-3.1 SITUAIA ECONOMIC
-3.2 PIAA DE BIROURI
-3.3 PIAA SPAIILOR COMERCIALE
-3.4 PIAA INDUSTRIAL
-3.5 PIAA TERENURILOR
-3.6 PIAA REZIDENIAL
-3.7 PIAA DE INVESTIII IMOBILIARE
-3.8 PIAA HOTELIER
CAP. 4 PIAA IMOBILIAR IN PLIN CRIZ MONDIAL
-4.1 SITUAIA ECONOMIC
-4.2 PIAA DE BIROURI
-4.3 PIAA SPAIILOR COMERCIALE
-4.4 PIAA INDUSTRIAL
-4.5 PIAA TERENURILOR
-4.6 PIAA DE INVESTIII IMOBILIARE
-4.7 EVALUARI
-4.8 PIAA REZIDENTIAL
-4.9 MONITORIZAREA CONSTRUCIILOR
-4.10 PIAA HOTELIER
-4.11 INVESTIII IMOBILIARE N ROMANIA - ASPECTE FISCALE
-4.12 SCHIMBRI N PROCEDURA AUTORIZRII LUCRRILOR DE CONSTRUCII
CAP. 5 INDICELE IMOBILIAR 2011. PREURI SI EVOLUII
BIBLIOGRAFIE
ANEX: TERMENI FRECVENII PE PIAA IMOBILIAR
CAP. 1. PIAA IMOBILIAR
1.1 CE ESTE PIAA IMOBILIAR (REAL ESTATE)?
Real estate este un termen legal (n unele tari, cum ar fi Marea ritanie, Cana!a, Australia, SUA "i
a#amas$, care cu%rin!e terenul, m%reun& cu m'un&t&(iri la terenuri, cum ar fi cl&!iri, gar!uri, f)nt)ni "i alte
m'un&t&(iri care sunt fi*ate n l+ca(ia,im+'ile res%ective. Legea im+'iliar& este c+r%ul !e reglement&ri "i
c+!uri legale care se refer& la astfel !e %r+'leme su' + anumit& -uris!ic(ie "i inclu! lucruri cum ar fi tran.ac(ii
c+merciale "i re.i!en(iale a %r+%riet&(il+r im+'iliare. Termenul !e im+'iliar este a!esea c+nsi!erat sin+nim cu
%r+%riet&(i im+'iliare, n c+ntrast cu 'unurile %ers+nale (numit une+ri %r+%rietate %ers+nal& n c+nf+rmitate cu
legea %r+%riet&(ii %ers+nale$.
/

Cu t+ate acestea, n unele situa(ii termenul !e 0im+'iliare0 se refer& la terenuri, s%re !e+se'ire !e
0'unuri im+'iliare0, referin!u1se la !re%tul !e %r+%rietate asu%ra terenuril+r "i acces+riil+r, inclusiv !e +rice
caracter %ermanent, cum ar fi structuri, c+%aci, minerale, 'eneficiile, %recum "i !re%turile inerente acest+ra.
2r+%rietatile im+'iliare sunt !e +'icei c+nsi!erate a fi 'unuri im+'iliare. Termeni im+'iliare "i 'unuri
im+'iliare sunt utili.ate n %rinci%al n !re%tul c+mun.
Con(inutul:
3 1 4tim+l+gie
3 / Sect+rul !e afaceri
1.Etimologie
5n !re%tul, cuv)ntul nseamn& real cu %rivire la un lucru (res , R4I, lucru, !e la tam'ur 6.7r., !e la
realis LL 0reale0, !in latin&. Res, 0materia, lucru0$, s%re !e+se'ire !e + %ers+an&. Astfel, n linii mari legea
!istinge ntre 0real0 !e %r+%rietate (teren "i nimic a%licat %e el$ "i 0%ers+nal0 !e %r+%rietate (+rice altceva, !e
e*em%lu, m'r&c&minte, m+'ilier, 'ani$. 8iferen(a c+nce%tual& a f+st ntre %r+%riet&(i im+'iliare, care ar
transfera titlul m%reun& cu %&m)ntul, "i 'unurile m+'ile, %e care + %ers+an& ar %&stra titlul. Cea mai vec#e
utili.are a termenului 0Real 4state0, care a f+st %&strat n nregistr&rile ist+rice a f+st n anul 1999. Aceast&
utili.area !e 0real0 reflect&, !e asemenea, %referin(a antice si feu!ale %entru terenuri, "i !e %r+%rietate ("i
%r+%rietari$ cu %rivire la aceasta.
Unii +ameni au sus(inut c& acest cuv)nt real n acest sens este !escen!ent (cum ar fi Royal in france.&
"i Real in s%ani+l&$ !e la cuv)ntul latin %entru 0rege0. 5n sistemul feu!al (care a l&sat multe urme n !re%tul
c+mun$, regele era %r+%rietarul tutur+r terenuril+r, "i t+(i cei care au +cu%at terenul %l&teau c#iria catre el
!irect sau in!irect (%rin L+r!s, care la r)n!ul s&u ii %l&tea regelui$, n numerar, 'unuri sau servicii (inclusiv
serviciul militar$. 2r+%rietate fiscale, %l&tite catre stat, %+ate fi v&.ut& ca + relicv& a acestui sistem, cum este
sim%lu ta*a !e termen. Cu t+ate acestea, aceast& !erivare !e real este + c+nce%(ie gre"it&.

2.Sectorul de afaceri
6!at& cu !e.v+ltarea %r+%riet&(ii %rivate, %iata im+'iliare a !evenit un !+meniu ma-+r !e activiate,
!enumit n m+! +'i"nuit %r+%riet&(i im+'iliare c+merciale. Ac#i.i(i+narea unui 'un im+'iliar necesit& +
investi(ie semnificativ&, "i fiecare %arcel& !e teren are caracteristici unice, astfel nc)t in!ustria im+'iliara a
ev+luat n mai multe !+menii !istincte. S%eciali"tii sunt a!esea c#ema(i s& evalue.e im+'iliare "i facilita
tran.ac(iile. Unele ti%uri !e afacerile im+'iliare inclu!:
1$4valuare: Servicii %r+fesi+nale !e evaluare
/$r+;era-: Un me!iat+r care %erce%e + ta*& %entru a facilita + tran.ac(ie im+'iliar& ntre cele !+u& %&r(i.
<$8e !e.v+ltare: 5m'un&t&(irea terenuril+r !e utili.are %rin a!&ugarea sau nl+cuirea cl&!iril+r
=$Net leasing (in %iata im+'iliara, un c+ntract !e net leasing im%une c#iria"ului s& %l&teasc&, n %lus fa(& !e
c#irie, unele sau t+ate c#eltuielile legate !e %r+%rietate care n m+! n+rmal ar fi %l&tit !e c&tre %r+%rietar
(cun+scut su' numele !e 0%r+%rietar0 sau 0l+cat+r0$. Acestea inclu! c#eltuieli, cum ar fi im%+.itele %e 'unuri
im+'iliare, !e asigurare, ntre(inere, re%ara(ii, utilit&(i "i alte elemente.
>$8e gesti+nare a 'unuril+r: ?esti+narea unei %r+%rietati %entru %r+%rietarul acestuia
9$8e mar;eting: ?esti+narea %artii !e v)n.are a unei afaceri !e %r+%rietate
@$Investi(iile im+'iliare: ?esti+narea !e investi(ii !e im+'iliare
A$Servicii !e rel+care: Rel+carea +amenil+r sau afaceril+r in + alt& (ar&
5n ca!rul fiec&rui !+meniu, + afacere se %+t s%eciali.a ntr1un anumit ti% !e im+'iliare, cum ar fi
%r+%riet&(i re.i!en(iale, c+merciale, sau in!ustriale. 5n %lus, a%r+a%e t+ate c+m%aniile !e c+nstruc(ii au n m+!
eficient + c+ne*iune cu %iata im+'iliara.
<
1.2 ECONOMIA PIEEI IMOBILIARE
4ste a%licarea te#nicil+r ec+n+mice %entru %ie(ele im+'iliare. 4a ncearc& s& !escrie, s& e*%lice "i s&
%re.ic& m+!ele !e %re(uri, !e a%r+vi.i+nare "i cerere. 8+meniile str)ns legate !e ec+n+mia !e l+cuin(e este
mai restr)ns& n sfera !e a%licare, c+ncentr)n!u1se %e %ie(ele im+'iliare re.i!entiale la fel ca "i cercetarea
ten!in(el+r im+'iliare c+ncentre!u1se %e afaceri "i sc#im'&rile structurale cu im%act asu%ra in!ustriei. Am'ele
se 'a.ea.& %e anali.a ec#ili'rului %ar(ial (cerere "i +ferta$, ec+n+mie ur'an&, amena-area terit+riului, !e
cercetare e*tinsa, s+n!a-e "i finan(e
Con(inut:
3 1 2rivire !e ansam'lu asu%ra %ie(el+r im+'iliare
3 / Cererea %entru l+cuin(e
3 < 6ferta !e l+cuin(e
3 = Mecanism !e a-ustare
3 > 7inan(area %ie(ei im+'iliare
6 >.1 As+cia(iil+r !e ec+n+mii "i m%rumut
6 >./ &ncile c+merciale
6 >.< &ncile !e ec+n+mii
6 >.= I%+teca 'ancara "i 'r+;erul !e cre!it
6 >.> S+cietati !e asigurare
6 >.9 Uniuni !e cre!it
6 >.@ S%ri-in guvernamental
6 >.A Real estate investment trust
6 >.B Alte Surse
1.Privire de ansamblu asupra pie(elor imobiliare
2rinci%alii %artici%anti !e %e %ie(ele im+'iliare sunt:
1.2r+%rietar , Utili.at+r 1 Ace"ti +ameni sunt at)t %r+%rietarii, %recum "i c#iria"i. 4i ac#i.iti+naea.a im+'ile
sau %r+%rietati c+merciale ca + investi(ie "i, !e asemenea, s& l+cuiasca sau s& + utili.e.e ca + afacere.
/. 2r+%rietar 1 Ace"ti +ameni sunt investit+ri. 4i nu c+nsum& 'unul im+'iliar care le ac#i.i(i+nea.&. 8e
+'icei, ei inc#iria.a %r+%rietatea altcuiva.
<.Clientul,L+cat+r 1 Ace"ti +ameni sunt !+ar c+nsumat+ri !e 'unuri im+'iliare.
=.8e.v+ltat+rii 1 Aceste %ers+ane %reg&teasc terenul %entru c+nstructii care !etermin& un %r+!us n+u
%entru %iata.
>.7acilitat+rii 1 Aceasta inclu!e 'anci, 'r+;eri im+'iliari, av+ca(i, "i altele care s& facilite.e cum%&rarea "i
v)n.area !e 'unuri im+'iliare.
2r+%rietar si c#iriasul(l+cat+r$ cu%rin! cererea si +ferta !e %e %ia(&, n tim% ce !e.v+ltat+rii cu%rin!
%artea !e a%r+vi.i+nare. 5n sc+%ul !e a a%lica furni.area "i !e a anali.& cererea %e %ie(ele im+'iliare + serie !e
m+!ific&ri tre'uies facute %e i%+te.e si %r+ce!uri la nivelul in!icil+r macr+ec+n+mici. 5n s%ecial,
caracteristicile unice ale %ietei im+'iliare tre'uie s& fie ac+m+!ate. Aceste caracteristici inclu!:

3 Durabilitate C 'unul im+'iliar este !ura'il. 6 cl&!ire %+ate !ura !ecenii sau c#iar sec+le, "i terenul !e
su' ea este %ractic in!estructi'il. 8in acest m+tiv, %ie(ele im+'iliare sunt m+!elate ca un st+c , flu* !e %ia(&.
A%r+*imativ BAD !in a%r+vi.i+narea c+nst& !in st+cul !e l+cuinte e*istent, n tim% ce a%r+*imativ /D se
c+m%une !in flu*ul !e n+i %r+iecte in !e.v+ltare. St+cul !e a%r+vi.i+nare im+'iliare, n +rice %eri+a!& este
!eterminat& !e st+cul e*istent n %eri+a!a %rece!ent&, rata !e !eteri+rare a st+cului e*istent, rata !e ren+vare a
st+cului e*istent, "i flu*ul !e %r+iecte n+i n %eri+a!a curent&. 4fectul !e a-ustare a %ietei im+'iliare are
ten!in(a !e a fi atenuat %rin st+cul relativ mare !e cla!iri e*istente.
3 Eterogene 1 7iecare %arte !in 'unul im+'iliar este unic, n ceea ce %rive"te am%lasarea sa, !in %unct !e
ve!ere al cl&!irii "i n ceea ce %rive"te finan(area acestuia. Acest lucru face !ificila sta'ilirea %re(uril+r, cresc
c+sturile !e c&utare, creea.& + asimetrie !e inf+rma(ii, etc. 2entru a re.+lva aceast& %r+'lem&, ec+n+mi"ti (ca
1ohn Fraser Muth (1B9E$$ !efinesc +ferta ca termeni !e unit&(i !e servicii, asta inseamna ca, +rice unitate
=
fi.ic& %+ate fi !ec+nstruita n serviciile %e care le furni.ea.&.(Marcur Olsen (1B9B$$ !escrie aceste unit&(i !e
servicii !e l+cuin(e ca + c+nstruc(ie te+retic& ne+'serva'ila. 7+n!ul l+cativ se !e%recia.& ceea ce face calitativ
!iferite l+catii intr1+ cl&!ire n+u&. 2r+cesul !e ec#ili'rare a %ie(ei +%erea.& n mai multe nivele !e calitate. 5n
%lus, %ia(a im+'iliar& este !e +'icei m%&r(it n segmente re.i!entiale, c+merciale, si in!ustriale. Acesta %+ate
fi, !e asemenea, m%&r(ite n su'categ+rii cum ar fi .+ne !e agrement, generat+are !e venit, .+ne ist+rice ,
%r+te-ate, etc.
3 Costuri ridicate de tranzactionare 1 Cum%ararea si , sau mutarea ntr1+ cas& c+st& mult mai mult !ec)t
cele mai multe ti%uri !e tran.ac(ii. Aceste c+sturi inclu! c+sturile !e c&utare, ta*ele im+'iliare, c+sturi !e
miscare,trans%+rt, ta*ele legale, ta*ele %entru transferuri !e terenuri, ta*ele !e nregistrare "i fa%ta. C+sturile
!e tran.ac(ie %entru v)n.&t+r varia.a !e +'icei ntre 1.>19D !in %re(ul !e ac#i.i(ie. 5n unele (&ri !in 4ur+%a
C+ntinentala, c+sturile !e tran.ac(ie, at)t %entru cum%&r&t+r "i v)n.&t+r %+t varia ntre 1> 1 /ED.
3 ntrzieri lungi de timp 1 2r+cesul !e a-ustare a %ie(ei este su%us& un+r nt)r.ieri !in cau.a !uratei !e
tim% %entru a finan(a, a %r+iecta, !e a c+nstrui n+i im+'ile, "i, !e asemenea, ca urmare a ratei relativ lente !e
sc#im'are a cererii. 8in cau.a acest+r intar.ieri e*ist& un %+ten(ial mare %entru un !e.ec#ili'ru %e termen
scurt. Mecanismele !e a-ustare tin! s& fie mai lente, n c+m%ara(ie cu %ie(ele un!e e*ista un flu* mai mare !e
tran.actii.
3 Ambele o investi(ie bun yi un consum bun C unurile im+'iliare %+t fi ac#i.i(i+nate cu s%eran(a !e a
atinge un %r+fit (+ investitie 'una$, sau cu inten(ia !e a + utili.a (un c+nsum 'un$, sau am'ele. Aceste func(ii
%+t fi se%arate (cu %artici%an(ii !e %e %ia(& c+ncentr)n!u1se %e una sau alt& func(ie$ sau %+t fi c+m'inate (n
ca.ul n care %ers+ana care l+cuieste intr1+ casa %e care + !e(ine$. Aceast& natur& !ual& a 'unului nseamn& c&
nu este ne+'i"nuit %entru +ameni %entru a su%ra1investi n %r+%rietari im+'iliare, asta inseamna ca, s&
investeasc& mai mul(i 'ani ntr1un activ !ec)t este val+area lui %e %ia(a li'er&.
3 Imobilitate C unurile im+'iliare nu %+t fi mutate (cu e*ce%(ia l+cuin(el+r m+'ile, !ar terenul !e su' ele
este nc& im+'il$. C+nsumat+rii vin la 'un, nu 'unul la c+nsumat+r. 8in acest m+tiv, nu %+ate e*ista nici %iata
%r+%iu1.isa. Aceasta fi*itatea s%a(iale nseamn& c& a-ustarea tre'uie s& a%ar& %e %ia(& !e c&tre %ers+anele care
se !e%lasea.& la unit&(ile l+cative, fata !e circula(ia m&rfuril+r un!e %r+!usul a-unge !irect la c+nsumat+r. 8e
e*em%lu, !ac& se sc#im'a gustul "i mai multe %ers+ane cauta case in su'ur'ii, %ers+anele tre'uie s& g&seasc&
+ l+cuin(& n su'ur'ii, !e+arece este im%+si'il !e a a!uce casa l+r e*istente in su'ur'ie (c#iar si un %r+%rietar
!e casa m+'il&, care ar %utea sa se mute, t+t tre'uie sa gaseasca un teren g+l$.
2.Cererea pentru locuin(e
2rinci%alii fact+ri !eterminan(i a cererii %entru l+cuinte sunt !em+grafice. Cu t+ate acestea, al(i fact+ri
%recum veniturile, %re(ul !e l+cuin(e, c+sturile "i !is%+ni'ilitatea !e cre!it, %referin(ele c+nsumat+ril+r,
%referin(ele investit+ril+r, "i %re(ul t+ate -+c un r+l im%+rtant.
Faria'ilele !em+grafice !e 'a.& sunt m&rimea %+%ula(iei "i cre"terea %+%ula(iei: mai mul(i +ameni n
ec+n+mie, mai mare cererea !e l+cuin(e. 8ar aceasta este + sim%lificare. 4ste necesar s& se ia n c+nsi!erare
!imensiunea in familie, v)rst& mem'ril+r familiei, num&rul !e c+%ii, migra(ia net& (imigra(ia minus
emigrare$, mem'ri n+n1familie, num&rul g+s%+!&riil+r !etinute !e !+ua familii, ratele !e !eces, ratele !e
!iv+r(, "i c&s&t+riile. 2e segmentul re.i!ential, unitatea elementar& !e anali.& nu este in!ivi!ul asa cum este in
m+!ele !e ec#ili'ru %ar(ial stan!ar!. Mai !egra'&, sunt familii cu cereri !e l+cuin(e: !e +'icei + familie %e
l+cuinta. M&rimea "i c+m%+.i(ia !em+grafic& a l+cuintel+r este varia'il& "i nu n ntregime e*+gena. 4ste
en!+gena %e %ia(a im+'iliar&, n sensul c&, n calitate !e cre"tere a %re(uril+r serviciil+r %e l+cuinte, m&rimea
l+cuintel+r, !e asemenea, v+r avea ten!in(a s& creasc&.
Fenitul este, !e asemenea, un fact+r im%+rtant. 8ac& elasticitatea venituri %ermanente se m&s+ar&,
re.ultatele sunt un %ic mai mari (Kain "i Quigley 1B@>$ !e+arece im%+.itul %e %r+fit tran.it+riu varia.& !e la
an la an "i ntre %ers+anele fi.ice veniturile %+.itive tran.it+rii v+r tin!e s& anule.e venituril+r negative
tran.it+rii. Mul(i ec+n+mi"ti %refera utili.area venituril+r %ermanente, mai !egra'& !ec)t venitul anual !in
cau.a c+stului ri!icat %rivin! ac#i.i(i+narea !e im+'ile. 2entru multe %ers+ane, l+cuinta va fi elementul cel
mai c+stisit+are ce1l v+r cum%ara vre+!ata.
2re(ul l+cuin(el+r este !e asemenea un fact+r im%+rtant.
>
3.Oferta de locuin(e
C+nstructiile !e l+cuinte este reali.ata cu a-ut+rul terenuril+r, f+r(ei !e munc&, "i fact+ri !iferite, cum
ar fi energie electric& "i materiale !e c+nstructii. Cantitatea !e n+i l+cuinte este !eterminata !e c+stul acest+r
fact+ri, %re(ul %e st+cul e*istent !e case, %recum "i te#n+l+gia !e %r+!uc(ie. 2entru + l+cuin(& ti%ic& ntr1+
.+na !in e*tremitatea ucurestiului, c+sturile a%r+*imative %r+centuale %+ate fi im%artite !u%& cum urmea.&:
c+sturile !e ac#i.i(ie !e 1ED, m'un&t&(irea site1ul c+st& 11D, c+sturile f+r(ei !e munc& /9D, c+sturile
materialel+r !e <1D, c+sturile !e finan(are !e <D, c+sturile a!ministrative cu 1>D , %recum "i c+sturile !e
c+merciali.are !e =D. L+cuin(e multi%le re.i!en(iale %+t fi: c+sturile !e ac#i.i(ie @D, m'un&t&(irea site1ului
c+sturile !e AD, c+sturile f+r(ei !e munc& /@D, c+sturile materialel+r !e <<D, c+sturile !e finan(are !e =D,
1@D c+sturile a!ministrative, %recum "i c+sturile !e intr+!ucere %e %ia(& !e >D. Cerin(ele !e
rec+m%artimentare %+t cre"tere c+sturile !e !e.v+ltare cu %)n& la <D n func(ie !e c+m%eten(&. T+tu"i, aceste
su'!ivi.iuni cre"tc !e +'icei val+area !e %ia(& a cl&!iril+r.
4lasticitatea %re(uril+r !e furni.are %e termen lung este !estul !e ri!icat. ?e+rge 7allis estimea.& ca
A./ (7allis, ?. 1BA>$, !ar n a%r+vi.i+nare %e termen scurt tin!e s& fie f+arte inelastic&. 6ferta !e %re( !e%in!e
!e elasticitate a restric(iil+r !e su'stitu(ie "i !e a%r+vi.i+nare. Nu e*ist& su'stitui'ilitate semnificativa at)t
ntre teren "i materiale, %recum "i ntre munc& "i materiale. 5n l+ca(ii !e mare val+are, cl&!iri cu mai multe
eta-e !in 'et+n sunt !e +'icei c+nstruite %entru a re!uce cantitatea !e teren utili.at !at+rita %retului %rea mare
al acestuia. 8e+arece c+sturile f+r(ei !e munc& a crescut !in 1B>E, n+i materiale "i te#nici !e ca%ital intensive
au f+st f+l+site %entru a re!uce cantitatea !e munc& relativ scum%a. Cu t+ate acestea, restric(ii !e
a%r+vi.i+nare %+ate afecta n m+! semnificativ su'stitui'ilitatea. In s%ecial li%sa cu a%r+vi.i+nare !e f+r(a !e
munc& calificat&, %+ate c+nstr)nge nl+cuire !in ca%ital in munc&. 8is%+ni'ilitatea terenuril+r %+ate
c+nstr)nge, !e asemenea, su'stitui'ilitatea !ac& .+na !e interes este !elimitat&. Utili.area terenuril+r este
c+ntr+lata, !e certificatul !e ur'anism,care !e asemenea, re!uce su'stitui'ilitatea terenului.

4.Mecanism de ajustare
Mecanism !e a-ustare !e 'a.& este st+c , flu* un m+!el %entru a reflecta fa%tul c& circa BAD a %ie(ei
sunt cla!iri e*istente "i a%r+*imativ /D este flu*ul !e cl&!iri n+i
5.Finan(area pie(ei imobiliare
4*ist& m+!uri !iferite !e finantare: surse guvernamentale "i c+merciale "i institu(ii. 6 casa cum%&rata
sau c+nstruita %+ate +'(ine a-ut+r financiar !in %artea as+cia(iil+r !e ec+n+mii "i m%rumut, '&ncile
c+merciale, '&ncile !e ec+n+mii, 'r+;erii !e cre!it i%+tecar, s+ciet&(i !e asigur&ri !e via(&, uniunile !e cre!it,
agen(ii guvernamentale, investit+rii in!ivi!uali, si c+nstruct+ri.
5.1.Asocia(ii de economii yi mprumut

Sc+%ul cel mai im%+rtant al acest+r institu(ii este !e a face m%rumuturi i%+tecare %e %r+%riet&(i re.i!en(iale.
Aceste +rgani.a(ii, care, !e asemenea, sunt cun+scute ca as+cia(ii !e ec+n+mii, institutii "i as+cia(iile !e
cre!it, '&ncile c++%erative (!in NeG 4nglan!$, "i as+cia(iile l+cuintel+r (!in L+uisiana$, sunt sursa %rinci%al&
!e asisten(& financiar& %entru un segment mare !e case americane.
5.2.Bnci comerciale
8at+rit& sc#im'&ril+r n legile "i %+liticile 'ancare, '&ncile c+merciale sunt ce n ce mai active n finan(area
l+cuintel+r. 2entru a ac#i.i(i+na i%+teci %e 'unuri im+'ile, aceste institu(ii tre'uie s& urme.e !+u& %ractici
%rinci%ale:
1. 5n %rimul r)n!, unele !intre '&nci men(ine !e%artamentele active "i 'ine +rgani.ate a c&r+r func(ie
%rinci%al& este !e a c+ncura n m+! activ %entru cre!itele im+'iliare. 5n .+nele li%site !e institu(iile financiare
!e cre!ite i%+tecare, aceste '&nci !eveni sursa %entru cre!ite i%+tecare re.i!en(iale "i agric+le
/. 5n al !+ilea r)n!, '&ncile !+')n!esc cre!ite i%+tecare %rin sim%la l+r !e cum%&rare !e la 'anci i%+tecate
sau !e la !ealeri.
9
In %lus, c+m%aniile !e servicii ti% !ealer, care au f+st ini(ial f+l+site %entru a +'(ine cre!ite aut+ %entru
cre!it+rii %ermanenti cum ar fi '&ncile c+merciale, a vrut s& l&rgeasc& activitatea l+r, !inc+l+ !e .+na l+r
l+cal&. 5n ultimii ani, t+tu"i, aceste c+m%anii s1au c+ncentrat %e !+')n!irea !e cre!ite %entru case m+'ile, at)t
%entru '&ncile c+merciale cat "i %entru as+cia(iile !e ec+n+mii "i m%rumut. A%r+a%e t+ate ac+r!urile
'ancil+r ,c+m%aniil+r !e servicii c+n(in + %+li(& !e asigurare !e cre!it, care %r+te-ea.& cre!it+rul in ca.ul n
care c+nsumat+rul nu mai %+ate %lati cre!itul.
5.3.Bncile de economii
Aceste institu(ii financiare sunt !e%+.itele guvernamentale !e ti% c#arter, n %rimul r)n! tre'uie s& acce%te
!e%+.itele !e c+nsum, "i !u%a s& fac& m%rumuturi i%+tecare
.
5.4.Ipoteca bancara yi brokerul de credit
I%+teca 'ancara este sistemul %rin care se ac+r!a m%rumuturi i%+tecare, vin!erea l+r alt+r investit+ri, servicii
!e %l&(i lunare, "i %+t ac(i+na ca agen(i %entru a renun(e la f+n!urile %entru im%+.ite "i asigur&ri.
r+;erul !e cre!it %re.inta %ractic casa cum%&r&t+rului cu incercarile l+r !e a g&si cele mai 'une m%rumuturi
!e la + varietate !e surse !e m%rumut. Fenitul l+r vine !e la cre!it+r care ac+r!& m%rumutul, %lus + ta*&
su%limentar&, HD !in cre!it i%+tecar.

5.5.Societ(ile de asigurare

C+m%aniile !e asigurari !e viata sunt + alt& surs& !e asisten(& financiar&. Aceste c+m%anii m%rumuta %iata
im+'iliara ca + f+rm& !e investi(ii "i !e a regla %+rt+f+liile l+r !in tim% n tim% %entru a reflecta sc#im'area
c+n!i(iil+r ec+n+mice. 2ers+anele fi.ice care !+resc un m%rumut !e la + c+m%anie !e asigur&ri %+ate trata
!irect cu un +%erat+r l+cal sau cu un 'r+;er care ac(i+nea.& n calitate !e c+res%+n!ent !e m%rumut %entru
una sau mai multe s+ciet&(i !e asigurare.

5.6.Uniunile de credit

Aceste institu(ii financiare c++%erante sunt +rgani.ate !e +ameni care m%&rt&"esc + leg&tur& c+mun& 1 !e
e*em%lu, anga-a(ii unei c+m%anii, un sin!icat, sau un gru% religi+s. Unele uniuni !e cre!it +fer& m%rumuturi,
n %lus fa(& !e alte servicii financiare.
5.7.Sprijinul Guvernamental
5n anumite c+n!i(ii "i limit&ri ale f+n!ului ?uvernul face m%rumuturi in!irecte %entru %+%ulatie cum ar fi
%r+gramul %rima casa. Aceste cre!ite sunt, n general, !estinate tutur+r %ers+anel+r !ar este limitat la + suma
(/EEB C >A.EEE4ur+$. Astfel, statul garantea.& AED !in val+area un+r cre!ite i%+tecare luate !e cet&(enii
r+m)ni, val+area ma*im& a cre!itului garantat !e c&tre stat fiin! !e 9E.EEE !e eur+.
5.8.Real Estate Investment Trust
Trustul !e investitie im+'iliare (R4ITs$, care a nce%ut atunci c)n! Actul R4ITs a intrat n vig+are la 1
ianuarie 1B91. R4ITs, ca as+cia(iil+r !e ec+n+mii "i m%rumut, se anga-ea.& s& cre!ite.e %iata im+'iliara "i
%+t servi la ec+n+mia %ia(ei im+'iliare, !e"i unele s%eciali.ari au avut l+c n activit&(ile l+r. 5n SUA, R4ITs
%l&teasc n general ta*a mici sau c#iar !el+c, !ar sunt su%use la + serie !e cerin(e s%eciale %rev&.ute n
Internal Revenue C+!e(legea fiscala amarican$, !intre unul !intre cerin(e este !e a !istri'ui anual cu cel %u(in
BED !in veniturile l+r im%+.a'ile n su' f+rm& !e !ivi!en!e c&tre ac(i+nari.
5.9.Alte surse
@
Investit+rii in!ivi!uali c+nstituie + surs& !estul !e mare, !ar +arecum n sc&!ere !e 'ani %entru cre!itele
i%+tecare. 6'servat+ri cu e*%erien(& sus(in c& acesti cre!it+rii %refer& +'liga(ii %e termen mai scurt "i
limitea.&, !e +'icei, cre!itele la mai %u(in !e !+u& treimi !in val+area %r+%riet&(ii im+'iliare. 8e asemenea,
c+nstruct+rii acce%ta une+ri !+ua i%+teci n %artea !e %lat& a %re(ului !e c+nstruc(ie a unei case n ca.ul n care
cum%&r&t+rul este n im%+si'ilitatea !e a %lati suma t+tal& sta'ilita !e cre!itul i%+tecar care a f+st +ferit.
1.3 PIAA IMOBILIAR INTERNAIONAL
Termenul %iata im+'iliara interna(i+nala !escrie un fen+men relativ n+u, nce%ut n 1BAE "i a (ine %asul
cu gl+'ali.area. Termenul cu%rin!e %iata im+'iliar& !e !e.v+ltare, v)n.&ri "i tran.ac(iil+r !inc+l+ !e grani(ele
na(i+nale. 2iata im+'iliara internati+nala ar %utea fi %rivita ca una !intre cele mai !inamice ramuri ale %ietei
im+'iliare, !e"i aceasta este, %rin !efini(ie, influen(at& !e fluctuantele val+ri !e %ia(& n !iferitele sect+are
!intre (&ri, cum %+t fi !+ve!ite !e cri.a !in /EEA a cre!itel+r.
2ia(a im+'iliar& interna(i+nal& are / su'!ivi.iuni:
I.2ia(a im+'iliar& c+mercial&
II.2ia(a im+'iliar& re.i!en(ial&
C)teva e*em%le !e tran.ac(ii im+'iliare interna(i+nale sunt:
3 Un cet&(ean !intr1+ (ara ac#i.iti+nea.a un 'un im+'iliar in alta (ara
3 6 c+r%+ra(ie cu se!iul intr1+ (ar& cum%ara sau !a ins%re nc#iriere + cla!ire !e 'ir+uri in alt& (ar&
3 Un gru% !e c+r%+ra(ii sau !e investi(ii !intr1+ (ar& c+nstruie"te un #+tel n alt& (ar&

I. Pia(a imobiliar comercial
Cele mai multe tran.ac(ii im+'iliare c+merciale interna(i+nale va avea l+c ntre c+r%+ra(ii "i %+t im%lica, s&
c+n!uc& sau s& fie + c+nsecin(& -uri!ica, ur'anism, inginerie, finan(area, "i lucr&rile !e c+nstruc(ie. 8intr1+
%ers%ectiv& a guvernului, atragerea investi(iil+r str&ine n %r+iecte !e !e.v+ltare im+'iliare %+ate fi +
%ri+ritate1c#eie %entru cre"terea venituril+r in (ar& "i + strategie1c#eie %entru cre"terea !is%+ni'ilit&(ii
infrastructurii na(i+nale "i facilit&(i.
Unii !intre fact+rii care c+n!uc la cre"terea n sect+rul im+'iliar c+mercial interna(i+nal sunt:
3 Cre"tere %+st1r&.'+i n !e.v+ltarea ur'an& "i a infrastructurii, at)t n (&rile !e.v+ltate cat si n cele in curs
!e !e.v+ltareI
3 4v+lu(ia afaceril+r s%re +%era(iunile !e afaceri multi1na(i+naleI
3 Cre"terea investi(iil+r n %racticile interna(i+nale, care s& %ermit& investit+ril+r s& caute n afara (&ril+r l+r
investi(ii %este me!ia %erf+rmantel+r.
II. Pia(a imobiliar rezidential
Cele mai multe tran.ac(ii im+'iliare re.i!en(iale interna(i+nale sunt generate !e c&tre %ers+ane fi.ice %rin
cum%&rarea !e l+turi !e teren sau unit&(i c+nstruite (inclusiv case, a%artamente,!u%le*uri$. Aceste ac#i.i(ii
f+rmea.a in cea mai mare %arte a ceea ce este une+ri men(i+nat& ca vacanta , a !+ua l+cuinta sau a %ie(ei
#+teliere.
Unii !intre fact+rii care c+n!uc la cre"terea n sect+rul re.i!en(ial im+'iliar interna(i+nal sunt:
3 Cre"terea turismului interna(i+nal "i !e c&l&t+rieI
3 ?enera(ia a'J ++mer ating)n! v)rsta !e %ensi+nare "i c&utarea !e mai multe +%(iuni fle*i'ile %entru
%ensi+nareI
3 Cre"terea n inf+rma(iile !is%+ni'ile %e K+rl! Ki!e Ke' n ceea ce %rivesc +fertele im+'iliare n (&ri !in
ntreaga lume.
A
CAP. 2. PARTICULARITAI ALE PIEEI IMOBILIARE
2.1. PIAA IMOBILIAR IN CONTEXTUL TRANZIIEI DE LA ECONOMIA DE
COMANDA LA ECONOMIA DE PIAA
6'iectivul final al !emersuril+r !e %+litic& ec+n+mic& "i s+cial& este satisfacerea la un nivel
c+res%un.&t+r a cerin(el+r s+ciet&(ii m+!erne, a nev+il+r !e trai materiale "i s%irituale. Un r+l n acest sens l
au serviciile, care satisfac + %alet& larg& !e tre'uin(e ale +amenil+r , nce%)n! !e la cele %rimare (trans%+rt,
a%&, c&l!ur&, energie electric&, ngri-ire a s&n&t&(ii, etc.$ "i %)n& la cele !e nivel su%eri+r legate !e asigurarea
c+nf+rtului , ri!icarea nivelului !e cultur&, %etrecerea agrea'il& a tim%ului li'er, etc.
B
2e m&sura %r+gresului s+ciet&(ii, inventarea !e n+i %r+!use "i servicii, ns+(it& !e marirea venituril+r "i
a tim%ului li'er al %+%ula(iei c+n!uc la + cre"tere e*%+nen(ial& a nev+il+r "i a cererii !e servicii.
5n R+m)nia se %+ate v+r'i !e e*isten(a unei %ie(e im+'iliare a'ia !u%& %eri+a!a c+munist&.
La nce%utul anil+r LBE a f+st %r+m+vata + %+litica general& !e li'erali.are ra%i!& a %re(uril+r, care a
!eterminat cre"terea 'rusc& a c+sturil+r l+cuin(el+r. 4a nu a f+st, ns& ns+(it& !e cre"terea n acela"i ritm a
salariil+r, atr&g)n! n c+nsecin(& sc&!erea %uterii !e cum%&rare. S1a %r+!us un !e.ec#ili'ru ntre %uterea !e
cum%&rare a %+%ula(iei "i c+stul unei l+cuin(e. 5n c+ntinuare !e.ec#ili'rul s1a accentuat. Ast&.i, !u%& un
!eceniu, situa(ia real& a accesului la + l+cuin(a %r+%rie !+ve!e"te c& f+r(ele %ie(ei nu au %utut reac(i+na n
c+n!i(iile imensei !is%arit&(i ntre cererea real& si +fert&.
Astfel, ntre anii 1BBE11BB9 %ia(a im+'iliar& este n f+rmare, investit+rii "i asum& riscuri mari, !ar "i
+ rat& !e ca%itali.are ri!icat&. 8in 1BB@ nce%e + eta%& !e !e.v+ltare a %ie(ei, n s%ecial %ia(a 'ir+uril+r c)n!
se transf+rm& structurile !e-a e*istente (%r+iectate ini(ial cu + alt& !estina(ie$ n centre !e afaceri, !e+arece, n
li%sa un+r s%a(ii care s& c+res%un!& stan!ar!el+r +cci!entale, c+m%aniile multina(i+nale nc#iria.& s%a(ii n
aceste cl&!iri.
Marile agen(ii im+'iliare +fer& servicii !in ce n ce mai !iversificate "i !estul !e a%r+%iate !e
stan!ar!ele +cci!entale. .La aceast& !at&, agen(iile im+'iliare cu renume "i1au m'+g&(it gama !e servicii
!is%+ni'ile. 5n afar& !e clasicele !e-a interme!ieri im+'iliare (v)n.&ri, cum%&r&ri "i nc#irieri, sc#im'uri,
c+ncesi+n&ri, leasing %entru vile, a%artamente, terenuri, s%a(ii c+merciale, 'ir+uri sau !e%+.ite$, firmele +fer&
c+nsultan(& %rivin! evaluarea "i e*%erti.a te#nic&, %rivin! investi(iile im+'iliare "i amena-&rile interi+are,
asisten(a %r+ce!ural&, -uri!ic& "i n+tarial&, +'(inerea !e a%r+'&ri "i aut+ri.a(ii, stu!ii !e fe.a'ilitate sau !e
%ia(&.
5n %eri+a!a /EEE1/EE/ are l+c + !u'lare a su%rafe(el+r e*istente , se ec#ili'rea.& ra%+rtul calitate %re(,
iar marii investit+ri "i fac a%ari(ia %e aceast& %ia(&. 5nce%)n! cu anul /EEE "i %n& n %re.ent ucure"tiul a
f+st "i este c+tat ca fiin! cel mai scum% +ra" !in estul 4ur+%ei.
Ma-+ritatea cel+r care !+reau s& nc#irie.e, s& cum%ere sau s& v)n!& un a%artament sau + cas& a%elau
la + agen(ie im+'iliar&. 2entru a1"i m&ri aria !e activitate "i s%a(iile %u'licitare acestea s1au +rientat mai n+u
c&tre Internet, astfel nc)t cei care !+reau s& fac& +rice fel !e tran.ac(ie im+'iliar& %uteau renun(a la anun(urile
!in ru'ricile !e mic& %u'licitate ale .iarel+r. 2aginile !e Ge' ale agen(iil+r im+'iliare re%re.int& + variant&
virtual& a clasicel+r institu(ii !e interme!iere a tran.ac(iil+r cu case sau a%artamente. Acestea sunt instrumente
!e c&utare i!eale %entru cei care v+r s&1"i fac& + i!ee !es%re mersul %ie(ei sau !es%re c+sturi. Agen(iile
im+'iliare virtuale func(i+nea.& %e acela"i %rinci%iu al cererii "i +fertei.
5n %eri+a!a /EE<1/EE= %ia(a im+'iliar& este nc& insta'il& "i n %r+ces !e maturi.are,anul /EE<
re%re.ent)n! un %unct !e Mc+titur&N n ev+lu(ia %re(uri+r. 8in acest m+tiv riscul investi(iil+r n %r+%riet&(i este
%erce%ut ca fiin! mai mare !ec)t cel !in (&rile cu + ec+n+mie !e.v+ltat&, !ar acest lucru face %+si'il& "i
+'(inerea un+r %r+fituri mai mari.
2ia(a im+'iliar& !in R+m)nia +fer& n aceast& %eri+a!& numer+ase +%+rtunit&(i. 2entru a avea succes
%e aceast& %ia(&, un investit+r tre'uie s& n(eleag& cum func(i+nea.& + investi(ie im+'iliar&, s& fie 'ine
inf+rmat, s& cun+asc& %ia(a "i s& "i asume anumite riscuri. 2rinci%alele riscuri %e %ia(& sunt legate !e
%+si'ilitatea sc&!erii cererii !in cau.a unei situa(ii !e !eclin ec+n+mic, a sc#im'&ril+r n legisla(ia ta*el+r "i
riscul %+litic.
Investi(iile %e %ia(a im+'iliar& au n general + %eri+a!& !e recu%erare lung&, c+m%arativ cu %lasamentele
!e la 'urs& sau cu afacerile !in c+mer(. 8e asemenea, structura unei investi(ii n %r+%rieta(i este c+m%le*& "i
!e%in!e n general !e mai mul(i fact+ri (elemente !e c+nstruc(ie, ta*e, fluctua(ii ale %ie(ei, !+')n.i etc.$.
5n /EE=, c+nf+rm INS, val+area cifrei !e afaceri reali.at& !in tran.ac(iile im+'iliare +%erate %e %ia(a
r+m)neasc& n %rimul semestru s1a situat la A.>B@ miliar!e leiI %+ten(ialul %ie(ei im+'iliare r+m)ne"ti este
ri!icat, e*ist)n! l+c !e cre"tere.
5n R+m)nia se c+nstruiesc !in ce n ce mai multe l+cuin(e. Cu t+ate acestea, %+trivit !atel+r +ficiale
c+municate !e Institutul Na(i+nal !e Statistic& (INS$, necesarul !e l+cuin(e c+ntinu& s& fie mare. Ma-+ritatea
l+cuin(el+r terminate n /EE= au f+st reali.ate !in f+n!uri %rivate. Num&rul l+cuin(el+r terminate la nivelul
ntregii (&ri a f+st !e /B.B>@, %+trivit INS. C#iar !ac& e*ist& mai multe l+cuin(e, num&rul este insuficient
%entru a se ntreve!ea la +ri.+nt %+si'ilitatea ieftinirii a%artamentel+r !e 'l+c, c+nstruite nainte !e OAB.
Terenurile c+ntinu& s& fie un %lasament sigur %e %ia(a im+'iliar&, n s%ecial cele %e care urmea.& s& se
!e.v+lte %r+iecte re.i!en(iale. 8ac& tran.ac(iile cu terenuri agric+le au creat anumite valuri n ultimul tim%, %e
f+n!ul cre"terii interesului !in %artea un+r gru%uri, cele cu !estina(ie re.i!en(ial& au r&mas %e acela"i tren!
cresc&t+r.
1E
2.2. EVOLUTIA PIEEI IMOBILIARE IN UNELE RI EUROPENE
5n ultima vreme re%re.entan(ii mai mult+r institu(ii financiare au afirmat c& n (&rile !e.v+ltate ale
Uniunii 4ur+%ene %re(urile %r+%riet&(il+r au crescut n m+! e*agerat. 5n %eri+a!a ime!iat urm&t+are n (&ri ca
S%ania, 7ran(a "i Anglia se astea%t& s& se simt& efectele su%raevaluarii %r+%riet&(il+r im+'iliare !in ultima
vreme. 8irect+rul &ncii Centrale 4ur+%ene sus(ine c& n multe (&ri, care au trecut la m+ne!a unic&
eur+%ean&, a avut l+c + infla(ie n !+meniul %r+%riet&(il+r, infla(ie ce nu este ns& c+relat& cu val+area real& !e
%ia(& a %r+%riet&(il+r res%ective.
8ac& n (&rile mai !e.v+ltate ale Uniunii 4ur+%ene se %une %r+'lema unei eventuale sc&!eri a %re(uril+r
%r+%riet&(il+r, nu acela"i lucru se %+ate afirma !es%re ceea ce se va nt)m%la n centrul "i estul 4ur+%ei.
S%eciali"tii estimea.& c& %ia(a !e l+cuin(e re.i!en(iale va cre"te cel mai mult n (&rile estice ale Uniunii
4ur+%ene, cele mai mari cre"teri fiin! a"te%tate n 2+l+nia, Ce#ia "i n marile +ra"e !in Turcia. 2e termen
me!iu, cre"teri similare se a"tea%t& "i n R+m)nia "i ulgaria .
2r+n+sticurile s%eciali"til+r im+'iliari %entru anul /EE@ sunt unele c)t se %+ate !e clare: cursul %ie(ei
im+'iliare r+m)ne"ti va reflecta situa(iile %+sta!erare ale Ce#iei, 2+l+niei "i Ungariei. C+nf+rm unui stu!iu
reali.at !e c+m%ania irlan!e.& Mivan, R+m)nia este a !+ua %ia(& ca %+ten(ial !e !e.v+ltare !in 4ur+%a
Central& "i !e 4st, %rimul l+c fiin! +cu%at !e 2+l+nia, care a a!erat la Uniunea 4ur+%ean& n /EE=. Aflat& n
a"te%tarea a!er&rii, cu a%r+*imativ un an mai !evreme !e !ata %r+gramat&, n /EE<, im+'ilele !e %e segmentul
re.i!en(ial !in 2raga s1au scum%it cu <E 1 >ED. La scurt tim% !u%& integrare, %re(urile au sc&.ut cu
a%r+*imativ />D.
La fel ca "i n Ce#ia, vestea a!er&rii a f&cut %re(urile s& creasc& f+arte mult "i n 2+l+nia. 8ar, + !at& cu
integrarea, acestea au sc&.ut cu a%r+*imativ />D, sc&!ere ce %+ate fi e*%licat& "i !e fa%tul c& !u%& a!erare s1a
intr+!us + ma-+rare a TFA1ului !e la @D la //D. Acesta a f+st m+tivul %entru care cererea %entru l+cuin(e att
la v)n.are, c)t "i la nc#iriere a f+st e*trem !e sc&.ut&. 5nce%)n! cu anul /EE@, c)n! 2+l+nia ar %utea reveni la
TFA1ul !e @D, aceasta situa(ie s1ar %utea reglementa.
Pi n Ungaria mitul integr&rii a avut acela"i efect: %re(urile l+cuin(el+r au crescut f+arte mult, !u'l)n!u1se sau
c#iar tri%l)n!u1se n cele mai c&utate .+ne ale Ca%italei, %)n& n luna mai /EE=. 8u%& a!erare, %re(urile
a%artamentel+r vec#i au ng#e(at, iar acum se face remarcat& + sc&!ere accentuat&, c+m%arativ cu l+cuin(ele
!in n+ile im+'ile. Re"e!in(ele !in .+nele ultracentrale ale Ca%italei Ungariei sunt ceva mai scum%e, ns& cu
circa 1EC/ED mai mici c+m%arativ cu cele cerute %entru l+cuin(ele similare e*istente %e %ia(a !in ucure"ti.
Cel mai mare gru% !e servicii im+'iliare !in lume, C Ric#ar! 4llis, a %re.entat un ra%+rt %rivin!
%ia(a im+'iliar& eur+%ean&, c+nf+rm c&ruia cifra !e afaceri a acestui sect+r a crescut n /EE9 cu =9D fa(& !e
anul %rece!ent, %)n& la //@ miliar!e eur+, inf+rmea.& NeGsIn. Cre"terea n /EE> a atins nivele similare, ceea
ce nseamn& c& n ultimii !+i ani %ia(a im+'iliar& eur+%ean& a%r+a%e s1a !u'lat.
Cea mai accelerat& cre"tere a f+st nregistrat& !e ?ermania un!e cifra !e afaceri a crescut !e la /E miliar!e
eur+ n /EE>, %)n& la >1 miliar!e eur+ n /EE9, ceea ce re%re.int& + cre"tere !e %este 1>ED. Alte state
eur+%ene ce "i1au !u'lat cifra !e afaceri n cursul anului /EE9 au f+st elgia, 7inlan!a, 8anemarca "i
Lu*em'urg.
4ur+%a central& "i !e est a cun+scut !e asemenea + cre"tere su'stan(ial& a cifrei !e afaceri a sect+rului
im+'iliar, !e la >,A miliar!e eur+ n /EE> %)n& la 1/,@ miliar!e eur+ n /EE9. Cea mai mare cre"tere a f+st
reali.at& !e %ia(a ruseasc&, ns& "i !e %ie(ele ulgariei "i R+m)niei, antici%)n! a!erarea la Uniunea 4ur+%ean&.
6 alt& ten!in(& n+ta'il& a f+st cre"terea nivelului !e investi(ii transfr+ntaliere. Acestea au crescut cu %este
@ED, %)n& la %u(in %este 1EE !e miliar!e eur+, %este =AD !in t+ate tran.ac(iile im%lic)n! "i un cum%&r&t+r
strain.
0Ten!in(ele recente !e %e %ia(a im+'iliar& eur+%ean& sunt re.ultatul a !+u& ten!in(e ma-+re ale %ie(el+r
gl+'ale !e ca%ital0, a !eclarat "eful !ivi.iei !e cercetare a C Ric#ar! 4llis, Nic; A*f+r!. 0Cre"terea
%+%ula(iei n v)rsta !in multe state !e.v+ltate a s%+rit nivelul ec+n+miil+r, iar, n acela"i tim%, investit+rii
recun+sc c& %ia(a im+'iliar& 'eneficia.& !e caracteristici care sunt 'ine a!a%tate acest+r ten!in(e !e
ec+n+misire0, a a!&ugat acesta.
2entru cei care au inten(i+nat n ultimii !+i ani s& investeasc& n segmentul re.i!en(ial, v+latilitatea
%ie(ei le1a !at '&t&i !e ca%. 5n %lus, multitu!inea !e s%ecula(ii %e marginea efectel+r a!er&rii R+m)niei la
Uniunea 4ur+%ean& a creat %anic& n %ia(&. Aceasta s1a tra!us n %rinci%al n cre"terea sus(inut& a %re(uril+r
11
a%artamentel+r vec#i, cu t+ate c& !e.v+lt&t+rii anun(au t+t mai !es ie"irea %e %ia(& a un+r n+i c+m%le*uri
re.i!en(iale, mult mai c+nf+rta'ile !ec)t cele vec#i, ns& evi!ent mai scum%e.
6 rev+lu(ie era !e a"te%tat s& se %r+!uc& anul acesta, !atele tutur+r maril+r c+m%anii im+'iliare in!ic)n!
%+si'ile cras#1uri ale %re(uril+r a%artamentel+r c+muniste. Cu t+ate acestea, la trei luni !istan(& !e finele
anului, %re(urile %e metrul %&trat n aceste s%a(ii c+ntinu& s& creasc& ame(it+r. 5n %aralel, c#iriile nregistrea.&
ma*ime ist+rice, %e f+n!ul !e.v+lt&rii e*trem !e lente a s%a(iil+r n+i n ultimii .ece ani.
Re%re.entan(ii agen(iil+r im+'iliare sunt, ns&, ncre.&t+ri c& acest sf)r"it !e an "i urm&t+rii !+i v+r calma
a%etitul !e cre"tere al %ie(ei re.i!en(iale. Trei sunt fact+rii care v+r !+'+r %re(urile !e cele mai multe +ri
a'erante ale a%artamentel+r c+muniste. 2+trivit Ru*an!rei Clenciu, %re"e!intele As+cia(iei R+m)ne a
Agen(iil+r Im+'iliare, + !at& cu a!erarea R+m)niei la U4 %re(urile v+r cun+a"te + ten!in(& general& !e
cre"tere, iar investi(iile n im+'iliar v+r fi mai %u(in +%+rtune. 02r+'a'il c& sc&!erea va fi !e %)n& la 1>D ca
urmare a "+cului ec+n+mic care va avea l+c %e f+n!ul scum%irii utilit&(il+r, a alimentel+r. R+m)nii nu v+r mai
fi at)t !e interesa(i s& cum%ere l+cuin(e, ulteri+r ns& %re(urile v+r cre"te tre%tat, !u%& care va avea l+c +
sta'ili.are0, a s%us Clenciu, la C+ngresul Interna(i+nal Im+'iliar.
Un al !+ilea fact+r care va !etermina sc&!erea %re(uril+r la a%artamente (ine !e strategia !e.v+lt&t+ril+r, care
au nteles c& %entru ma-+ritatea r+m)nil+r %re(urile n+il+r c+m%le*e sunt %rea mari, c#iar "i %entru clasa
me!ie. Nu au l&sat !in calitate, ns& au creat a%artamente mai mici, ale c&r+r %re(uri le c+ncurea.& %uternic %e
cele ale a%artamentel+r vec#i. 02re(ul %e metru %&trat n n+ile c+m%le*uri re.i!en(iale sunt mai mici !ec)t n
a%artamentele c+muniste. 8e.v+lt&t+rii s1au a!a%tat cererii !in R+m)nia "i creea.& acum s%a(ii mai re!use "i
mult mai accesi'ile, un m+!el !e succes fiin! a%artamentele !e !+u& camere0, ne1a !eclarat %re"e!intele
ARAI.
8e asemenea, Ru*an!ra Clenciu cre!e c& un fact+r im%+rtant n !iminuarea %re(uril+r a%artamentel+r
vec#i va (ine !e sc#im'area !e mentalitate a r+m)nil+r n %rivin(a %r+%riet&(ii asu%ra l+cuin(el+r, iar %ia(a
nc#irieril+r va avea un r+l f+arte im%+rtant. 0T+t mai mul(i r+m)ni v+r %leca n str&inatate s& lucre.e, !in
acest m+tiv nu va mai fi un interes at)t !e mare %entru cum%&rarea l+cuin(el+r. 8e asemenea, v+r veni "i mul(i
str&ini s& lucre.e n R+m)nia "i v+r c&uta s& nc#irie.e + l+cuin(&0, ne1a mai %reci.at %re"e!intele ARAI.
2revi.iuni similare a f+rmulat, la seminar, Qamil Q+sman, !irect+r !e !ivi.ie n ca!rul Ces;a S%+ritelna an;
!in Ce#ia, %arte a gru%ului austriac 4rste.
4l a a%reciat c& ev+lu(ia %ie(ei im+'iliare !in R+m)nia va fi similar& cu cea !in Ce#ia sau Sl+vacia. 02e %ia(a
re.i!en(ial&, !e e*em%lu, %re(urile au crescut e*trem !e mult nainte !e integrarea n Uniunea 4ur+%ean&,
!u%& care a avut l+c + sc&!ere a %re(uril+r. Tre%tat, ns&, %re(urile au nce%ut s& creasc& !in n+u "i ca urmare a
am%lific&rii %ie(ei cre!itului i%+tecar0, a aratat Q+sma, men(i+n)n! fa%tul c& "i n R+m)nia, ime!iat !u%&
a!erare, %re(urile l+cuin(el+r v+r sc&!ea, !ar v+r nce%e ulteri+r s& creasc& tre%tat.
T+t+!at&, cel mai im%+rtant fact+r care ar %utea !uce la + sc&!ere a %re(uril+r a%artamentel+r este acela"i care
a "i inflamat %ia(a: !eci.ia NR !e a s%ri-ini sau nu e*%ansiunea cre!itel+r im+'iliar "i i%+tecar. 2+trivit
c+nsilierului guvernat+rului NR, A!rian Fasilescu, singurul instrument %rin care NR %+ate interveni n
%ia(a im+'iliar& este %rin interme!iul %+liticii !e cre!itare "i a a%reciat, recent, c& + eventual& interven(ie este
-ustificat&, c#iar !ac& %re(urile la im+'ile nu sunt incluse !e+cam!at& n c+stul !e c+nsum, in functie !e care
se calculea.a rata inflatiei.
4l a a!augat c& %rinci%alul +'iectiv al ancii Centrale este sta'ilitatea %re(uril+r, iar fa%tul c& %re(ul
casel+r "i al terenuril+r nu intr& n c+stul !e c+nsum nu restr)nge !re%tul '&ncii centrale !e a ncerca s&
a-uste.e !e.ec#ili'rele %ie(ei im+'iliare. C+nsiliul !e A!ministra(ie al NR a !ecis recent ma-+rarea ratei
re.ervei minime la %asivele n lei "i ri!icarea !+')n.ii !e %+litic& m+netar& %)n& la A,@>D. Aceste m&suri ale
NR sunt !e natur& s& !escura-e.e avansul cre!itului n lei "i, im%licit, al tutur+r ti%uril+r !e cre!ite, inclusiv
im+'iliare.
5n acest -+c al %ie(ei im+'iliare au intrat "i '&ncile, care au !ecis s& +fere clien(il+r %r+!use
!iversificate, !estinate "i cel+r care v+r s& cum%ere a%artamente nefinali.ate.
5n ceea ce %rive"te %revi.iunile ARAI %entru celelalte segmente im+'iliare, se %rec+ni.ea.& c& t+ate
v+r nregistra !e.v+lt&ri semnificative !u%& a!erare !e+arece n+rmele Uniunii 4ur+%ene im%un firmel+r s& se
mute n cl&!iri s%eciali.ate !e 'ir+uri. 02ia(a s%a(iil+r !e 'ir+uri va atrage investi(ii im%+rtante, care v+r reu"i
n cele !in urm& s& ec#ili're.e ra%+rtul cerere1+fert&, ceea ce va !uce la sta'ili.area c#iriil+r0, a s%us Clenciu.
2+trivit acesteia, cea mai im%+rtant& ev+lu(ie va avea l+c %e %ia(a s%atiil+r in!ustriale, !ar !e.v+ltarea acestui
segment va !e%in!e f+arte mult "i !e nivelul investi(iil+r n infrastructur&.
Referit+r la %ia(a s%a(iil+r c+merciale, re%re.entantul ARAI a ar&tat c& aceasta va c+nsemna nu numai
intrarea un+r +%erat+ri im%+rtan(i, ci "i ie"irea !e %e %ia(& a alt+ra. 0C+ncuren(a va fi !in ce n ce mai a%rig&,
1/
!e.v+lt&t+rii se v+r a*a %e c+nce%tul !e %arcuri c+merciale, "i, !e asemenea, v+m ve!ea "i retrageri !e %e
%ia(&, %e f+n!ul am%lific&rii c+ncuren(ei0, a mai s%us Clenciu. Cu t+ate acestea, re%re.entantul 4rste an; a
a%reciat c& ucure"tiul este cu .ece ani n urma ca%italei Ce#iei n %rivin(a !e.v+lt&rii %ie(ei s%a(iil+r
c+merciale, nsa este +%timist c& e*ist& %remise !e !e.v+ltare. 5n +%inia acestuia, %ia(a s%a(iil+r c+merciale se
va !e.v+lta mai ales %e segmentul lan(uril+r !e centre c+merciale "i mai %u(in %e cel al s%a(iil+r c+merciale
stra!ale.
2r+iectele re.i!en(iale %r+%use s%re finali.are n acest an v+r a!uce %e %ia(a 'ucure"teana %u(in %este
/./EE !e a%artamente, iar %re(urile !e v)n.are s+licitate !e !e.v+lt&t+ri se situea.& ntre B9E11.@EE eur+,m%,
sus(in re%re.entan(ii c+m%aniei im+'iliare C Ric#ar! 4llis.
Cele mai multe l+cuin(e aflate n sta!iu !e finali.are n acest an sunt n cartierul C+lentina "i a%ar(in
%r+iectului 2lan+rama, inf+rmea.& NeGsIn. 2+trivit anali"til+r im+'iliari !e la c+m%ania C Ric#ar! 4llis
(CR4$, lucr&rile au ca termen !e finali.are anul /EE@. Cele 1.1EE !e a%artamente care v+r fi c+nstruite anul
acesta sunt v)n!ute cu 1.EEE !e eur+,m%.
2e l+cul !+i ntr1un t+% al .+nel+r un!e n /EE@ v+r fi !ate n f+l+sin(& a%artamente n+i se afl& "+seaua
Ptefan cel Mare, un!e sunt n lucru "i au ca termen !e finali.are acest an, =>> !e a%artamente. 2re(ul cerut !e
!e.v+lt&t+r %entru un metru %&trat c+nstruit se nca!rea.& ntre 1.>EE11.@EE !e eur+.
Alte <=< !e a%artamente cu %re( fi* !e 1.EEE eur+,m% %re!ate la c#eie n acest an se afl& n .+na Lu-erului, n
tim% ce n cartierul ucure"tii N+i v+r fi finali.ate lucr&rile a >E !e l+cuin(e n ca!rul %r+iectului 2#+eni*. T+t
n /EE@, n 2ia(a Su!ului v+r fi gata 1B9 !e unit&(i l+cative, iar %re(ul s+licitat atinge 1.<EE eur+,m%.
5ns&, anali"tii !e la CR4 sus(in c& %e %ia(a s%a(iil+r re.i!en(iale !in ucure"ti e*ist& nc& un !e.ec#ili'ru, iar
l+cuin(ele livrate n anii %rece!en(i c)t "i cele %r+%use s%re finali.are n /EE@ sunt insuficiente %entru sc&!erea
semnificativ& a !iferen(ei ntre cerere "i +fert&, mai ales %e segmentul %+%ula(iei cu venituri me!ii.
2re"e!intele As+cia(iei R+m)ne a Agen(iil+r Im+'iliare (ARAI$, Ru*an!ra Clenciu sus(ine c& n ultimii !+i1
trei ani cererea %e %ia(a im+'liar& 'ucure"tean& s1a ri!icat la a%r+*imativ 9E.EEE !e l+cuin(e, iar +ferta !in
m+mentul !e fa(& atinge !+ar circa 1E.EEE !e case aflate nc& in sta!iul !e c+nstruc(ie. 0n aceste c+n!i(ii,
n+ile a%artamente, !e"i sunt %u(ine, vin ca + gur& !e +*igen %entru cei afla(i n c&utarea unei l+cuin(e, !ar nu
%entru cei cu venituri me!ii, ci mai mult %entru cei care au venituri %este me!iu0, a !eclarat Clenciu.
2+trivit !atel+r Institutului Na(i+nal !e Statistic& (INS$, n ucure"ti, in anul /EEE au f+st c+nstruite 1./EE !e
l+cuin(e, n %eri+a!a /EE11/EE<, circa 1.<EE !e a%artamente anual, n /EE= %u(in %este 1.@EE, iar n /EE> au
f+st finali.ate alte /./EE !e s%a(ii l+cative. 5n acela"i tim%, st+cul !e l+cuin(e !in ucure"ti a crescut %)n& la
sf)r"itul trimestrului III !in /EE9 cu numai @<1 unit&(i.
La sf)r"itul anului /EE> st+cul t+tal !e l+cuin(e !in ucure"ti atingea @A=.11/ unit&(i, n tim% ce
su%rafa(a me!ie l+cui'il& era !e 1>,AB m%,camer& "i !e <A,9/ m%,l+cuin(&
2.3. TRENDUL PREURILOR
8in 1BB1 si %ana %rin /EE11/EE/ interesul investit+ril+r im+'iliari %entru ac#i.i(ia !e case sau
terenuri a f+st a%r+a%e ine*istent. Li%sa cererii a facut ca %re(urile la metrul %&trat !e teren "i la vilele sc+ase
la v)n.are n .+nele 'une ale Ca%italei s& se situe.e la un %laf+n f+arte sca.ut n ra%+rt cu val+area l+r
ulteri+ar&. 4*%lica(iile tre'uie cautate n %rimul r)n! n climatul macr+ec+n+mic !in acea %eri+a!&. Astfel,
!u%& + relativa sc&!ere a in!icelui %re(uril+r !e c+nsum in 1BB> si 1BB9 R+mania a atins n 1BB@ + rat& anuala
a infla(iei !e 1>=,AD. 2ractic ec+n+mia s1a aflat n %rag !e c+la%s, iar %eric+lul s1a men(inut "i n anii care au
urmat. 5n 1BBA, 1BBB si /EEE inflatia s1a situat n -urul c+tei !e >ED "i a influen(at t+ate sect+arele ec+n+miei
inclusiv sect+rul im+'iliar. 6 rat& a infla(iei mare a afectat "i v+lumul investi(iil+r str&ine, c#iar !ac& a%arent
ntre cei !+i in!icat+ri nu e*ista + legatur& !irect&.
Cu t+ate acestea un me!iu infla(i+nist re%re.int& un %uternic fact+r in#i'it+r %entru influ*urile !irecte
!e ca%ital str&in. Mai mult !ec)t at)t, f&ra investi(ii !in afara (arii nu %utem v+r'i !e finan(area !eficitului !e
c+nt curent si nici !e re!ucerea !at+riei e*terne. Nu n ultimul r)n!, la t+ate aceste %r+'leme s1au a!&ugat cele
legate !e insta'ilitatea ca!rului legislativ, element care a !escura-at investitiile n sect+rul im+'iliar,
inclu.)n!u1 le aici "i %e cele !in !+meniul c+nstruc(iil+r !e l+cuin(e. Climatul macr+ec+n+mic nu avea cum s&
nu "i %un& am%renta %e v+lumul tran.ac(iil+r !e %e %ia(a im+'iliar& "i %e ev+lu(ia %re(uril+r.
Infla(ia mare a !eterminat '&ncile s& fie mai mult !ec)t reticente la ac+r!area !e m%rumuturi %ers+anel+r
fi.ice %entru ac#i.i(ia sau c+nstruc(ia !e l+cuin(e. Cre!itarea era %+si'il& !+ar %e termene scurte "i cu
ac+r!area un+r garan(ii care !e%aseau cu mult suma m%rumutat&. 6rice investi(ie im+'iliar& %e termen lung
1<
era 'l+cat& n li%sa cre!itului i%+tecar sau im+'iliar, iar m%rumuturile !e +rice fel erau c+m%let neatractive
!in cau.a infla(iei mari.
Cu t+ate acestea, %re(urile la l+cuin(ele !in unele .+ne ale ucure"tiului au crescut c#iar si !e 1= +ri
nce%an! !in 1BBB, c&n! se %utea cum%ara un a%artament !e !+ua camere cu ec#ivalentul a >.>EE !e eur+,
ntr1+ .+na semicentral&. R+ne care n urm& cu .ece ani nu %re.entau un interes !e+se'it !in %artea
investit+ril+r si nici m&car a l+cuit+ril+r +ra"ului au a-uns centre ma-+re !e interes %rin !esc#i!erea unui mall,
s%re e*em%lu, fact+r care a !eterminat + cre"tere mai mare !e %re(uri !ec)t n ca.ul un+r cartiere similare !in
multe %uncte !e ve!ere.
0A%ari(ia %rimului mall !in ucuresti, n !ecem'rie 1BBB, a !eterminat cre"terea s%ectacul+as& a
%re(uril+r a%artamentel+r !in .+na.Astfel, !ac& la !ata lans&rii centrului c+mercial %uteai ac#i.i(i+na un
a%artament cu !+ua camere la %re(ul !e >.>EE !e eur+, n %re.ent aceea"i l+cuin(a %+ate fi cum%arat& cu
A>.EEE !e eur+0, s%un re%re.entan(ii c+m%aniei !e c+nsultan(a im+'iliar& C+l!Gell an;er Affiliates +f
R+mania. S%re c+m%ara(ie, %re(urile l+cuin(el+r !in 8rumul Ta'erei au crescut !e circa 1E +ri, %+trivit
aceleia"i surse.
8e.v+ltarea .+nei Fitan a %r+v+cat + e*%l+.ie "i %e %ia(a terenuril+r, care s1au a%reciat c#iar "i !e /E
!e +ri n ultimii cinci ani, !e la %re(uri cu%rinse ntre /> si AE !e eur+,metru %&trat, %)n& la val+ri ntre >EE si
1.>EE !e eur+,metru %&trat n %re.ent.5nsa, !e.v+ltat+rii !e ansam'luri re.i!en(iale s1au n!re%tat %uternic s%re
aceast& .+na a +ra"ului, n a%r+%ierea mall1ului fiin! anun(ate %entru urm&t+rii !+i ani cel %u(in trei
ansam'luri re.i!en(iale !e mari !imensiuni, care v+r t+tali.a a%r+a%e 1.>EE !e a%artamente. Unul !intre cele
mai mari ansam'luri !in .+n&, InCitJ Resi!ences, este !e.v+ltat !e Anc#+r ?ru%, %r+%rietarii ucure"ti Mall,
care v+r c+nstrui t+t+!at& "i + cl&!ire !e 'ir+uri n .+n&. Investi(ia n c+nstruc(ia cel+r %atru 'l+curi !e
a%artamente !in InCitJ Resi!ences se ri!ic& la circa =E !e mili+ane !e eur+. T+t+!at&, gru%ul 2latinum a
anun(at !e.v+ltarea unui ansam'lu cu <EE !e a%artamente, Fitan 2latinum T+Gers, care im%lic& + investi(ie !e
a%r+*imativ <> mili+ane !e eur+. Cel mai mare ansam'lu re.i!en(ial anun(at n .+na Fitan este NeG T+Gn
Resi!ence, care va fi !e.v+ltat !e n+r!1irlan!e.ii !e la Mivan im%reun& cu f+n!ul !e investi(ii 7a'ian Ca%ital.
NeG T+Gn va fi c+nstruit %e un teren !e /<.EEE !e metri %&tra(i "i va cu%rin!e n m+mentul finali.arii 9>E !e
a%artamente, investi(ia im%licat& fiin! estimat& la A> !e mili+ane !e eur+.
Cre"terile !e %re(uri %entru a%artamentele !e 'l+c au f+st, n numai trei ani si -umatate, iulie /EE< 1 !ecem'rie
/EEA, !e %este <EE1<>E D, in ucure"ti, "i !e %este 1>E1/>E D n ma-+ritatea munici%iil+r !in R+m)nia "i asta
!in li%sa !e im%licare a aut+rit&(il+r, sus(ine analistul Artur Silvestri.
2+trivit lui Silvestri aceast& escala!are a %re(uril+r la l+cuin(ele !in a%artamentele !e 'l+c !in
R+m)nia nu s1a %r+!us nicaieri n 4ur+%a, n ultimii 1> ani "i intr1un interval at)t !e scurt, iar un fen+men
asem&n&t+r este f+arte %u(in %r+'a'il, c#iar im%+si'il.
0Li%sa !e im%licare a aut+rit&(il+r f&r& nici un fel !e +rientare !e viit+r e*%lica nsa t+tul. 8ac& ar fi e*istat
strategii !e !e.v+ltare a %ie(iei !e l+cuin(e ieftine "i !ac& ar fi e*istat interes %entru c+m%letarea ritmic& a
+fertei, acest !e.ec#ili'ru cu c+nsecin(e %e termen lung nu s1ar fi %r+!us +ri s1ar fi %utut tem%era0, a !eclarat
analistul n M+nit+rul Im+'iliar. Silvestri c+nsi!er& c& aceste cre"teri !e %re(uri au !e%a"it cele mai intense
scum%iri eur+%ene %+si'ile "i ar fi "+cante "i %entru un %ari.ian care acum .ece ani a %latit %entru un
a%artament cam 9EE.EEE !e franci, iar ast&.i l1ar %utea vin!e t+t cu 9EE.EEE, !ar n eur+, a!ic& !e %atru +ri "i
-umatate mai mult. 8u%& %&rerea analistului im+'iliar, n R+m)nia, ns&, aceste s%+ruri s1au %r+!us accelerat
ntr1+ %eri+a!& !e trei +ri mai scurt&, iar semne !e tem%erare nu a%ar.
Un a%artament la %eriferia 2arisului c+st& c)t + l+cuin(& !e lu* n 8+r+'an(i, ucure"ti, un!e un metru %&trat
c+nstruit ntr1un ansam'lu re.i!en(ial se vin!e cu /.EEE 1 <EEE eur+ metru %&trat. Un a%artament n ca%itala
7ran(ei %+ate fi cum%arat cu @.EEE 1 B.EEE eur+ metru %&trat, iar l+cuin(ele mai ieftine %+t fi g&site la %eriferie,
n a"a numitele0+ra"e1satelit0, un!e un a%artament !e !+u& sau trei camere c+st& c)t un a%artament !e lu* n
8+r+'an(i, a %reci.at Art#ur Silvestri n M+nit+rul Im+'iliar. 2+trivit lui Silvestri, a%r+*imativ @ED !in
a%artamentele 0c+tate0 !in 2aris sunt cum%arate !e str&ini, n s%ecial !e americani, -a%+ne.i, engle.i "i, mai
recent, !e italieni. 2entru acestia, un a%artament n ca%itala 7ran(ei re%re.int& + re"e!in(& secun!ar& sau %ur "i
sim%lu + l+cuin(a !e Gee;en!, a mai s%us Silvestri. 5n ucure"ti, ra%+rtul ntre cum%&rat+rii r+m)ni "i str&ini
este t+tal invers c+m%arativ cu 2arisul. Clien(ii a%artamentel+r !e lu* !in .+ne centrale %recum 8+r+'an(i sunt
n s%ecial r+m)ni, str&inii nce%an! s& investeasc& a'ia s%re sfar"itul anului trecut. A%artamentele re%re.int&
B>D !in t+talul +fertei e*istente n 2aris, ntruc)t casele 0%e %am)nt0 sunt rare "i scum%e. 2e !e alt& %arte,
n+(iunea !e 0vil&0 nu e*ist&, + c+res%+n!en(& a acesteia fiin! #+tel %articuliar. La v)n.are mai e*ist& %alatele,
!ar care sunt !is%+ni'ile la %re(uri e*+r'itante, e*%lic& analistul Art#ur Silvestri.
1=
Institulul !e cercetare Scenari Imm+'iliari a f+st nfiin(at n 1BBE "i anali.ea.& %ia(a im+'iliar& "i activitatea
ec+n+mic& !in 4ur+%a "i !in Italia. Scenari Imm+'iliari are 'ir+uri n Milan+, R+ma "i n 7ra;furt.
Anali"tii !in ca!rul acestuia estimea.& %entru /EE@ + tem%erare a cre"terii %re(uril+r n sect+rul im+'iliar al
%ie(el+r mature, ns& %rev&! + ma-+rare %e %ie(ele emergente, ca R+m)nia "i ulgaria, accelerat& n s%ecial !e
a!erarea la Uniunea 4ur+%ean&.
2+trivit stu!iului %u'licat %e %agina !e internet Scenari Imm+'iliari, citat !e NeGsIn, n 4ur+%a s1a
inregistrat + cre"tere a tran.ac(iil+r %e %ia(a im+'iliar& n /EE9, alimentat& n s%ecial !e cre!itele i%+tecare. 5n
Italia, la cre"terea cererii !e l+cuin(e au c+ntri'uit unii emigran(i, !ar "i cu%lurile tinere, sus(in anali"tii
Scenari Imm+'iliari. Stu!iul anali.ea.& %re(urile !e %e %ia(a im+'iliar& !in marile +ra"e ale 4ur+%ei, cu
e*ce%t(a %ie(el+r aflate n mi"care, categ+rie !in care face %arte "i S+fia.
2re(ul minim %e metru %&trat c+nstruit n ucure"ti este 1.EEE !e eur+, fat& !e 1E.EEE !e eur+ n L+n!ra.
2re(ul ma*im al c+nstruc(iil+r !in ca%ital& este !e <.EEE eur+,m%, n tim% ce la L+n!ra a-unge la 1>.EEE !e
eur+,m%, %+trivit stu!iului reali.at !e institul Scenari Imm+'iliari !in Italia.
L+n!ra se afl& %e %rimul l+c n t+%ul cel+r mai scum%e %ie(e im+'iliare ale 4ur+%ei, n func(ie !e %re(ul minim
%e metrul %&trat c+nstruit. 2e %+.i(ia secun!& se clasea.& 2arisul cu A./EE eur+, urmat !e R+ma cu 9.=EE eur+.
2e ultimele %+.i(ii n ceea ce %rive"te suma minim& cu care %+ate fi cum%arat un metru %&trat c+nstruit se
situea.& 6sl+ (N+rvegia$, cu 1.>EE eur+ "i ucure"tiul, cu 1.EEE eur+. 2+trivit aceluia"i stu!iu, n ru*elles "i
M+sc+va un metru %&trat c+nstruit se vin!e cu cel %u(in /.>EE eur+, n arcel+na "i erlin cu <.>EE eur+, iar
n 8u'lin "i 7ran;furt cu =.EEE eur+, res%ectiv =.>EE eur+.
R+m)nia +cu%& %rima %+.i(ie ntr1un clasament al cel+r mai renta'ile state eur+%ene n ceea ce
%rive"te investi(iile im+'iliare %e termen lung, c+nf+rm estim&ril+r s%eciali"til+r engle.i. 8+ar n (ara n+astra
%r+fitul !in investit(ile im+'iliare %+ate cre"te n .ece ani !e %este %atru +ri.
5n celelalte (&ri %re.entate n clasament, %r+fitul estimat se afl& su' =EED. Statele !in 4ur+%a !e 4st "i Sarile
altice !e%a"esc statele vest1eur+%ene !e+arece t+%ul este c+nstruit %e 'a.a ritmului !e !e.v+ltare ec+n+mic&
al statel+r !in U4.
Sara n+astr& se clasea.& %e %rimul l+c ntr1+ list& !e !+ua.eci !e state eur+%ene, fiin! urmat& !e
2+l+nia. Marile state ale 4ur+%ei nici nu se afl& n %rima -umatate a clasamentului.
2+trivit anali"til+r engle.i, cei mai im%+rtan(i fact+ri care au c+n!us la sta'ilirea acest+r estimari sunt a!erarea
(&rii n+astre la Uniunea 4ur+%ean& n /EE@ "i ritmul ra%i! !e cre"tere a ec+n+miei.
8ac& acum %re(ul unei case n R+m)nia este !e a%r+*imativ @E.EEE 1 1EE.EEE !e eur+, n .ece ani %re(ul
acesteia ar %utea fi !e = +ri mai mare. 2entru cei care sunt !is%u"i s& investeasc& %e termen lung !+meniul
im+'iliar %are s& fie f+arte atractiv.
2.4. INVESTIII IN DOMENIUL IMOBILIAR: PERSPECTIVE
5ncre!erea t+t mai mare n %ia(a l+cal& "i %ers%ectivele ec+n+mice +%timiste n urma a!erarii la
Uniunea 4ur+%ean& au !eterminat cre"terea far& %rece!ent a investi(il+r n /EEA.
Fal+area tran.ac(iil+r im+'iliare a a-uns la @=E mili+ane eur+ la sfar"itul anului, %+trivit unui ra%+rt al
c+m%aniei !e servicii im+'iliare C Ric#ar! 4llis (CR4$, n+tea.& Kall1Street.r+. Cel mai interesant segment
!e %ia(a a f+st cel al 'ir+uril+r, care a %rimit investi(ii n val+are !e <A/ mili+ane eur+, n tim% ce v+lumul
tran.ac(iil+r !e %e segmentul s%a(iil+r c+merciale a atins a%r+*imativ /A> mili+ane eur+. Segmentele
in!ustrial "i re.i!en(ial au cun+scut cea mai lent& activitate, cu tran.ac(ii !e investi(ii !e a%r+*imativ =<
mili+ane !e eur+.
Ca alternativ&, a crescut interesul "i %entru %ia(a #+teluril+r "i se va men(ine la c+te ri!icate n
urm&t+area %eri+a!&, ca urmare a li%sei %r+%rieta(il+r !e calitate %e celelalte segmente ale %ie(ei. 2e %arcursul
anului /EE9 a f+st nc#eiat& + singur& tran.ac(ie n !+meniul #+teluril+r, n val+are !e a%r+*imativ /B,>
mili+ane !e eur+.
8at+rit& cre"terii activita(ii %e celelalte segmente ale %ie(ei, %r+%+r(ia investi(il+r n 'ir+uri a sc&.ut,
acestea re%re.ent)n! numai >1D !in t+talul investi(il+r %e t+ate segmentele %ie(ei, ceea ce re%re.int& +
sca!ere cu <E %uncte %r+centuale fat& !e anul /EE>.
Au f+st tran.acti+na(i a%r+*imativ 1A@.EEE m%, t+tali.)n! 1>,>D !in st+cul t+tal !e 'ir+uri. Cele mai
mari tran.ac(ii cu cl&!iri !e 'ir+uri nc#eiate n semestrul / !in /EE9 au f+st ac#i.i(i+narea !e catre Imm+east
a %r+iectului Fict+ria 2ar; %entru 9E mili+ane !e eur+ "i v)n.area %rimel+r !+u& cl&!iri !in Sema 2arc c&tre
f+n!ul austriac 4ur+%+lis. 5n /EE9 %ia(a s%a(iil+r c+merciale a f+st al !+ilea segment ca %erf+rman(& !in %unct
!e ve!ere al val+rii tran.ac(iil+r, cu < %r+iecte tran.ac(i+nate %entru /A> mili+ane eur+. Ca termen !e
1>
c+m%ara(ie, %e t+t %arcursul anului /EE> a f+st nc#eiat& + singur& tran.ac(ie !e investi(ii cu s%a(ii c+merciale,
n val+are !e <,> mili+ane eur+. Cea mai mare astfel !e tran.ac(ie nc#eiat& %)n& n %re.ent %e %ia(a
r+m)neasc& este cum%ararea nainte !e finali.area lucr&ril+r a %r+iectului Sun 2la.a !e c&tre S%ar;assen
Imm+'ilien A?, %entru a%r+*imativ 1>E mili+ane eur+. Alte tran.ac(ii im%+rtante au f+st cum%&rarea CitJ
Mall !e c&tre UQA, A2N ?r+u% %entru suma t+tal& !e 1E<,< mili+ane 4ur+ "i ac#i.i(i+narea !e c&tre 4Tuest
al;an 2r+%erties a %r+iectului Fitantis Retail 2ar; %entru a%r+*imativ <1 mili+ane eur+. 2e %ia(a s%a(iil+r
c+merciale ran!amentele se situea.& ntre @,>1BD, n func(ie !e ti%ul %r+iectului.
5n urm&t+rul an este estimat& c+nstruirea a >EE.EEE metri %&trati !e mall1uri, %este ritmul !in 7ran(a
sau Ungaria. 5n R+m)nia, st+cul s%a(iil+r c+merciale va cre"te cu >E !e #ectare (>EE.EEE metri %&trati$ %&n& la
finele anului viit+r, a!ic& ntr1un an, situ)n!u1se !in aceast& %ers%ectiv& n t+%ul %rimel+r .ece state !e %e
c+ntinent, %+trivit unui stu!iu reali.at !e c+m%ania im+'iliar& U+nes Lang LaSalle. Ritmul !e cre"tere %e acest
segment !inamic al %ie(ei im+'iliare l !e%a"e"te %e cel nregistrat n 7ran(a, elgia, Sue!ia sau Ungaria, !ar
se situea.& su' cel !in Italia, S%ania, ?ermania, Rusia, 2+l+nia sau Turcia.
La + su%rafa(& me!ie !e <E.EEE metri %&trati %e unitate nseamna c& se v+r mai c+nstrui circa 1> mall1
uri n ntreaga (ar&.Rata mare !e cre"tere este e*%lica'il&, !e+arece n func(ie !e st+cul e*istent %e %ia(&,
ra%+rtat la num&rul !e l+cuit+ri, R+m)nia se afl& n %re.ent %e l+cul 1A !intre cele 1B %ie(e cu%rinse n stu!iu,
!e%&"in! !+ar Rusia, care la r)n!ul ei este cre!itat& cu + !e.v+ltare im%+rtant& %e acest segment, %)n& la
sfar"itul anului viit+r. 0Urmea.a s& fie livrate cel %u(in .ece mall1uri %)n& la sfar"itul anului viit+r, !ar %ia(a
este !e%arte !e a fi saturat&, cel %u(in n %r+vincie. Sunt nc& !estule +ra"e mari ign+rate !e c&tre !e.v+ltat+ri0,
s%une Lui.a M+raru, managerul !e%artamentului !e retail al c+m%aniei !e c+nsultan(& im+'iliar& 4uris;+.
Aten(ia !e.v+ltat+ril+r !e mall1uri s1a mutat !ins%re %ie(ele !e.v+ltate !in vestul 4ur+%ei c&tre su!ul, centrul
"i estul 4ur+%ei, un!e, n (ari %recum Turcia sau Rusia, numarul !e s%a(ii c+merciale va cre"te cu %este >ED
%)n& la sfar"itul anului viit+r.
CAP. 3. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE
3.1 SITUAIA ECONOMIC
Cum va fi %iata im+'iliara !in R+mania afecatata !e cri.a !e %e %ie(ele financiare interna(i+naleV
Aceasta intre'are a electri.at me!ia si me!iul !e afaceri !in R+mania, in tim% ce e*%er(i !in t+ate ramurile
ec+n+miei au e*%us %areri !iametral +%use. In %rimul semestru al lui /EE@ R+mania a avut caracteristicile
unei ec+n+mii s&n&t+ase, c+nfirman! tren!ul ascen!ent !emarat in urma cu cativa ani. Cresterea 2I a f+st !e
%este 9D fa(a !e anul %rece!ent, s+ma-ul me!iu anual a f+st !e =, <D, in sca!ere cu un %r+cent fata !e /EE9,
iar leul a c+ntinuat a%reciarea fa(& !e eur+, incura-an! + tinta anuala !e infla(ie re!usa. Semne ale unei
19
%+ten(iale sc#im'&ri !e situatie la nivel !e (ar& au a%arut +!ata cu !e%recierea 'rusc& a leului, ince%ut& in var&,
ceea ce a facut ca estimarile ini(iale ale infla(iei s& !evin& im%+si'il !e atins. C#eltuielile 'ugetare %entru
infrastructur& au f+st intr1+ %r+%+rtie semnificativa c+ncentrate c&tre sfarsitul anului, ceea ce a facut ca
!eficitul 'ugetar sa fie si el, mai mare !ec)t estimarile !in %rimul semestru, am%lifican!u1se astfel %resiunile
infla(i+niste. Astfel, %ers%ectivele macr+ec+n+mice au !evenit sum're in aste%tarea un!ei gl+'ale !e s+c !e %e
%ie(ele financiare. Inflatia anual& in /EE@ a !e%&sit %)n& la urma (inta ancii Nati+nale a R+maniei cu 1,9D,
a-ung)n! la 9,9D fa(& !e anul %rece!ent. 8eficitul !e c+nt curent a atins 1=,>D !in 2I, iar %entru ca leul este
li'erali.at aceasta face ca R+mania s& fie e*%us& riscuril+r %rivin! refinan(area !in strain&tate, ceea ce creea.a
neliniste in ran!urile un+r analisti. 5ns&, in ciu!a %esimi"til+r, ec+n+mia r+maneasc& a terminat anul in f+rt&.
Cifrele +ficiale in!ic& + cre"tere %uternic& s%re finalul anului (9,9D in trimestrul %atru !in /EE@ fat& !e
aceea"i %eri+a!& a anului trecut C mult %este estim&rile anali"til+r$ si + cre"tere anual& me!ie !e 9D in /EE@,
re!)n! astfel ncre!erea in R6N, 'ursa !e la ucure"ti si in ec+n+mia na(i+nal& n general.
In /EEA cererea interna va c+ntinua sa fie %rinci%alul m+t+r !e cre"tere %entru un 2I anual real estimat s&
creasc& cu >.AD, c#iar in ciu!a unei incetiniri a cre"terii in!ustriale. Cu t+ate c& infla(ia %+ate atinge nivelul
!e AD %ana la sf)r"itul %rimului trimestru !in /EEA, e*ista suficient& !eterminare !e a (ine n fr)u cererea
intern& si celelalte elemente infla(i+niste, %rintr1+ %+litic& m+netar& strict& sus(inut& !e a-ust&ri fiscale.
Aceast& !eterminare este !+ve!it& !e %r+iectul !e 'uget, cu un !eficit !e /,<D !in 2I (c+m%arativ cu <D in
/EE@$, si cea !e1a treia cre"tere c+nsecutiv& a !+')n.ii !e referin(& a NR, la BD. Situa(ia interna(i+nal& a
cre!itel+r se va resim(i "i %e %ia(a im+'iliar& l+cal&. In ultimii ani nivelul cre!itel+r a crescut mult in R+m)nia
"i cel mai %r+'a'il c+n!i(iile !e finan(are v+r !eveni mai stricte. In ciu!a acestei situa(ii, im%actul asu%ra
ec+n+miei va fi m+!erat !e+arece n+rmele 'ancare !e %)n& acum im%uneau +ricum garan(ii mai mari !ec)t
1@
val+are efectiv& a cre!itel+r +ferite, cel %utin c+m%arativ cu celelalte (&ri ale Uniunii 4ur+%ene. Cum 'ancile
v+r !eveni mai selective in ac+r!area cre!itel+r %r+iectele mai %utin c+m%etitive v+r int)m%ina !ificult&ti in
+'(inerea finan(&rii. Acest fa%t va incetini cre"terea accelerat& %refigurata %entru urmat+rii ani, !ar %e !e alta
%arte va im'un&t&(i calitatea %r+iectel+r finan(ate. In vreme ce nelinistea fat& !e im%actul gl+'al al recesiunii
americane va c+ntinua cel %utin %ana la sf)r"itul %rimului semestru !in /EEA, ec+n+mia r+m)neasc& se va
mentine %e %+.itii. C+ntinuarea investi(iil+r ma-+re, in s%ecial in infrastructur&, va c+ntri'ui la cre"terea
ec+n+mic& %e termen lung si va a-uta %ia(a im+'iliar&, crescan! val+area %r+%rita(il+r si +ferin! acces c)tre
n+i .+ne.
3.2 PIAA DE BIROURI
Pe scurt
8esi cantitatea s%a(iil+r !e calitate livrate a c+ntinuat s& creasc&, cererea a r&mas mare, anul /EE@
inc#ein!use cu + rat& !e ne+cu%are a%r+a%e nul& n cla!irile !in .+nele %rinci%ale, un n+u rec+r! %entru %ia(a
!e 'ir+uri 'ucure"tean&. Cu t+ate ca s%a(iile !e 'ir+uri au f+st inc#iriate cu aceea"i vite.& cu care au f+st
livrate %e %ia(a, c#iriile nu au crescut semnificativ. 2e langa li%sa acut& a s%a(iil+r !e 'ir+uri, %r+'lemele
cau.ate !e trafic au ince%ut s& i %re+cu%e at)t %e !e.v+ltat+ri c)t "i %e c#iria"i "i s& i %rese.e %entru a gasi
alternative. Aceast& situa(ie a stimulat interesul %entru .+ne nu f+arte e*%l+atate %)n& acum, %recum vestul
ucure"tiului. C)teva %r+iecte sunt !e-a %r+gramate %entru livrare in aceast& .+n&.
Cerere
In /EE@ s1au tran.ac(i+nat /E<.AEE m% !e 'ir+uri, mai mult cu />D !ec)t n anul %rece!ent. 6%(iunile
fiin! limitate, multi c#iria"i au avut !e ales ntre a renunta la unele !in criteriile !e selectare ale s%a(iil+r !e
'ir+uri sau a aste%ta %)n& la / ani %entru livrarea unui %r+iect care s& c+res%un!& strict cerin(el+r. 7irmele care
nu au vrut s& c+m%r+mit& l+ca(ia sau calitatea n+ului s%a(iu au semnat c+ntracte !e %reinc#iriere in %r+iecte
%r+gramate %entru livrare in /EEB. 2e !e alt& %arte, c#iria"ii cu nev+ie urgenta !e s%a(iu nu si1au %ermis la fel
!e multa fle*i'ilitate si l+c !e neg+cieri, si au f+st nev+iti sa se multumeasca cu l+catii mai %utin i!eale. In
general, in /EE@ c#iriasii au %referat %rima varianta, %re1inc#irierile re%re.entan! 9ED !in t+talul tran.actiil+r
inc#eiate. Remarca'ila %e %iata a f+st cresterea semnificativa a cerintel+r !e s%atii mici !e %ana la >EE m%.
8e.v+ltat+rii care au +'servat aceasta crestere au im%artit s%atiul asa incat sa %+ata %rimi mai multi c#iriasi %e
eta-, ca%itali.an! astfel %e 'a.a c#iriil+r mai mari %e care le1au %utut +'tine !e la n+ul segment !e cerere.
Sect+rul IT W Telec+municatii c+n!uce in c+ntinuare in t+%ul s%atiil+r c+ntractate cu /BD !in t+talul
su%rafetei tran.acti+nate, urmat !e Serviciile 7inanciare cu /ED si %iata Aut+ cu 11D. Cea mai mare
tran.actie !in .+na %rinci%ala a f+st inc#eiata !e + c+m%anie cu %r+fil ITW T iar + c+m%anie !in sect+rul Aut+
a inc#iriat cea mai mare su%rafa(& in .+na secun!ara. 2r+'lemele cau.ate !e trafic si !e li%sa l+curil+r !e
%arcare !in +ra" fac ca accesul sa !evina un criteriu !in ce in ce mai im%+rtant in %r+cesul !e mutare al
c+m%aniil+r. 8at+rita %r+*imit&(ii !e cele mai semnificative cartiere
1A
re.i!en(iale, cererea %entru s%atiile !in .+na centru1vest a crescut, <@.EEE m% !e 'ir+uri livr)n!u1se in /EE@ in
.+nele Militari si 2+lite#nica. In aceasta %arte a +ra"ului in /EE9 si /EE@ %returile terenuril+r %+trivite %entru
%r+iecte !e 'ir+uri s1au men(inut mai re!use !ec)t cele !in n+r!. Acest lucru i1a atras %e !e.v+ltat+ri
+ferin!ule %+si'ilitatea !e a livra %r+iecte !e calitate 'una, cu c#irii cu 1E11>D mai mici !ec)t in cl&!irile !in
n+r!ul +ra"ului. C#iriile -+ase, s%atiile eficiente ale cl&!iril+r si accesul mai facil !ec)t in centru sau n+r!, au
f&cut ca vestul sa fie + alternativa via'ila la n+r!ul ca%italei: in /EE@ tran.ac(iile au crescut !e la .er+ la /ED
!in %r+centul tran.ac(iil+r nc#eiate in ucure"ti. N+r!ul +ra"ului ramane t+tu"i .+na cea mai activa a %ie(ei
!e 'ir+uri cu 91,>D !in s%atiile nc#iriate in /EE@
.
Ofert
La sf)r"itul anului /EE@ st+cul s%a(iil+r !e 'ir+uri m+!erne !in ucure"ti a crescut cu >ED fata !e
sf)r"itul anului /EE9 a-ung)n! la 9EA./EE m%. S1au livrat 1> %r+iecte n+i care au a!us %e %ia(& 1B=.EEE m% !e
'ir+uri, !in care <ED in .+na %rinci%ala si @ED in .+nele secun!are ale +ra"ului. C+nce%tul !e X%arc !e
'ir+uriN intr+!us %e %ia(& in /EE< !e IRI84 si c+ntinuat mai t)r.iu !e uc#arest usiness 2ar; !evine !in ce
in ce mai r&s%)n!it. Succesul cel+r !+ua %r+iecte a ncura-at !e.v+ltat+rii sa a!uc& in cl&!irile l+r calit&(ile
unui %arc !e 'ir+uri C eficienta si calitatea su%eri+ara a s%atiil+r, cl&!iri cu n&l(imi mai mici si s%atii mari %e
eta-e sau amena-&ri %eisagistice +ferite !e l+ca(ii e*clusiviste. Astfel, %r+iectele livrate in /EE@ C Fict+ria
2ar;, S12ar;, Kest ?ate 2ar; si &neasa usinessWTec#n+l+gJ 2ar; C au avut %arte !e + rata !e +cu%are !e
1EED in m+mentul livr&rii. Am)n&rile !ate !e nt)r.ieri in +'(inerea aut+ri.a(iil+r !e c+nstruc(ie si ine*istenta
%e %ia(a r+m)neasc& a unui num&r suficient !e c+m%anii !e c+nstruc(ii se reflecta in !ecalarea livr&rii
cl&!iril+r cu %ana la B luni. Aceasta ten!in(& se va %astra si in /EEA si /EEB, ntruc)t situa(ia !e %e %ia(a
c+nstruc(iil+r nu %are sa se ameli+re.e in cur)n!. In tim%ul anului /EE@ a%r+a%e nici + cl&!ire !in ucure"ti
nu a avut s%atiu !is%+ni'il si astfel, la sf)r"itul anului, rata !e ne+cu%are a atins un n+u rec+r!, a-ung)n! la
ED. Aceasta val+are e ist+rica nu numai %entru %ia(a !e 'ir+uri !in ucure"ti. In c+n!i(iile !ate, ma-+ritatea
%r+iectel+r !e calitate au f+st %re1inc#iriate c#iar nainte !e nce%erea c+nstruc(iil+r.
Chirii
C+ntractele !e inc#iriere in cla!irile !in .+nele %rinci%ale s1au semnat cu + c#irie me!ie !e 1@,B=
4ur+, m%,luna si 1>,E/ 4ur+,m%,luna %entru cele !in .+nele secun!are, in us+ara crestere fata !e anul /EE9.
2re1inc#irierile in .+nele %rinci%ale au avut aceeasi val+are cu inc#irierile, %e can! in .+nele secun!are aceste
c+ntracte s1au semnat cu + c#irie me!ie !e 1<,AE 4ur+,m%,luna, mai %utin cu AD fata !e c+ntractele !e
inc#iriere !in aceeasi .+na. 8iferenta !intre c#iriile +'tinute la %re1inc#irieri si inc#irieri a sca.ut in /EE@ insa
stimulentele +ferite !e %r+%rietari %recum luni !e c#irie gratuite sau c+ntri'utii %entru %artitii sca! c+stul final
!e +cu%are cu >1@D. C#iriile cerute %entru s%atiile mici care !evin !is%+ni'ile au atins <E 4ur+,m%,luna in
cla!iri !in .+nele %rinci%ale, !ar tran.actiile inc#eiate la acest nivel al c#iriei sunt %utine. C+sturile !e
intretinere sunt calculate si %latite %e 'a.a unui sistem X+%en '++;N iar !e.v+ltat+rii %r+fesi+nisti reglea.a
c+stul serviciil+r %eri+!ic %entru a inc+r%+ra c+stul crescan! al utilitatil+r si al salariil+r %ers+nalului !e
intretinere. 8esi in /EE@ c+stul real al serviciil+r in cla!irile !e 'ir+uri m+!erne !in l+catiile %rinci%ale era
intre = si > 4ur+,m%,luna, multi %r+%rietari c+tea.a acest c+st intre < si <,> eur+,m%,luna in m+mentul
neg+cierii c+ntractului !e inc#iriere. Aceasta %ractica e f+l+sita %entru a arata un c+st final mai mic al
1B
c+ntractului, ncerc)n! astfel cre"terea c#iriei. 2re(ul l+curil+r !e %arcare in cl&!irile !in .+na %rinci%ala a
r&mas acela"i cu cel !in /EE9, intre 1EE si 1>E 4ur+,l+c,luna %entru l+curile !in %arcarea su'terana si intre 9E
si AE 4ur+,l+c,luna %entru cele !e la su%rafa(&. Cu t+ate ca multi c#iria"i sunt !is%u"i sa +fere %r+%rietaril+r
%returi mai mari %entru %arc&ri, ma-+ritatea cl&!iril+r !e 'ir+uri nu au suficiente l+curi nc)t s& satisfac&
cerin(a.
Previziuni
5n %rimul semestru !in /EEB st+cul t+tal !e 'ir+uri ar tre'ui s& a-ung& la 1./EE.EEE m%, !u'lu fa(& !e
8ecem'rie /EE@. 5n %rima -um&tate a anului /EEA se v+r livra /EE.EEE m% 'ir+uri n .+nele !e afaceri
e*istente n +ra". 8in n+u& +fert& @/D !in s%a(ii sunt %re1inc#iriate "i (in)n! c+nt !e ra(& !e ne+cu%are !e ED
sunt f+arte mari "anse ca restul s%a(iului s& fie nc#iriat %)n& la livrare. St+cul s%a(iil+r !e 'ir+uri !in
ucure"ti la sf)r"itul anului /EEA va a-unge la 1.EEE.EEE m% cu cei <@E,EEE m% care v+r fi livra(i %e %ia(a n
/EEA. T+tu"i, s%a(iul nu e suficient %entru a satisface cerin(ele %ie(ei. C+nf+rm unei anali.e f&cute !e 'ir+ul
n+stru, st+cul !e 'ir+uri !in ca%itala e !e !e%arte cel mai mic c+m%arativ cu alte %ie(e !in 4ur+%a "i arat&
%+ten(ialul !e cre"tere al %ie(ei l+cale. Cre!em c& n urm&t+rii > ani cererea %entru s%a(iile m+!erne !e 'ir+uri
!in ucure"ti va a!uce st+cul la + val+are !e /.>EE.EEE m%. &neasa "i 2i%era se v+r !e.v+lta n c+ntinuare,
cu t+ate c& cererile !e s%a(ii n aceste .+ne s1au !iminuat, n %rinci%al !in cau.a accesului !ificil "i a traficului.
S+lu(iile %e termen me!iu %entru infrastructura v+r ameli+ra %r+'lemele, !ar nu le v+r s+lu(i+na !efinitiv.
8e.v+lt&rile !in vestul +ra"ului v+r c+ntinua s& a%ar& n urm&t+rii ani !at+rit& %r+*imit&(ii !e .+na
re.i!en(ial& cea mai %+%ulat& a ca%italei. R+na ar'u F&c&rescu C 7l+reasca se va !e.v+lta n c+ntinuare "i
cre!em c& se va 'ucura !e un f+arte mare succes. Un mare avanta- l c+nstituie accesul %e care l +fer& c&tre
t+ate cartierele ca%italei c)t "i c&tre ie"irile !in +ra". 5n acela"i tim% e relativ a%r+a%e !e .+na %rinci%al& !e
'ir+uri. Terenurile cu su%rafe(e mari !in aceast& .+n& %ermit !e.v+ltarea un+r %r+iecte !e anvergur&, +!at& cu
intrarea %e %ia(& a !e.v+ltat+ril+r cu e*%erien(&. 4stim&m %entru /EEA men(inerea ratei !e ne+cu%are a%r+a%e
!e ED. 8in cau.a accesului !ificil !in .+nele secun!are "i a c#iriil+r mari !in cele %rinci%ale ne a"te%t&m ca
unele %r+iecte s& nu fie nc#iriate la fel !e facil %recum n anii anteri+ri. S%re e*em%lu n cl&!irile centrale,
ntre 2ia(a Universit&(ii "i 2ia(a Fict+riei c#iriile cerute sunt %)n& la <E 4ur+,m%, luna mult %este nivelul %ie(ei
"i %este 'ugetele al+cate c+m%aniil+r multina(i+nale. 6ricum, aceste %re(uri nu sunt un im%e!iment %entru
firmele n c&utare !e s%a(ii mici. Cu t+ate c& %ia(a !e 'ir+uri !in ucure"ti este nc& f+arte %uternic& "i are
nev+ie !e c)(iva ani %entru a a-unge la maturitate, cererea !e s%a(ii !e 'ir+uri se e*tin!e "i c&tre celelalte +ra"e
im%+rtante. C+m%aniile mari care !esc#i! sucursale, centre !e servicii sau %entru !e.v+ltare "i cercetare, au
%arte !e c#irii mai mici !ec)t n ca%itala "i !e + f+r(& !e munc& cu salarii mai mici !ec)t n ca%ital&. S1au
nc#eiat c)teva tran.ac(ii n cl&!iri !in Clu-, Timi"+ara, Ia"i, ra"+v "i C+nstant&. 6!at& cu !e.v+ltat+rii
%r+fesi+ni"ti care se +rientea.& %e aceste +ra"e, anii urm&t+ri ar tre'ui s& a!uc& + cre"tere a cererii "i a +fertei
%entru s%a(ii !e 'ir+uri !e calitate n afar& ucure"tiului.
3.3 PIAA SPAIILOR COMERCIALE
Pe scurt
8at+rit& %+ten(ialului s&u ri!icat, %ia(a !e retail !in R+m)nia c+ntinu& s& fie (inta !e.v+ltat+ril+r "i
retaileril+r interna(i+nali. 8e"i /EE@ a r&s%)n!it %anic& %rintre !e.v+ltat+ri "i investit+ri %+trivit c&reia nu
+rice %r+iect !e retail fucti+nea.a 'ine, n c+ntinuare num&rul mare !e centre c+merciale "i interesul ri!icat al
retaileril+r ne +fer& + %ers%ectiv& +%timist& asu%ra %ie(ei !e retail. 2+trivit anun(uril+r +ficiale, st+cul t+tal !e
centre c+merciale se va !u'la n /EEA, !e%&"in! 1.EEE.EEE !e metri %&tra(i su%rafa(a inc#iria'ila. 5n -ur !e /E
!e mall1uri v+r fi livrate n R+m)nia n ucure"ti, C+nstant&, ra"+v, ?ala(i, r&ila, 6ra!ea, u.&u, 2iatra
Neam(, Suceava "i ac&u.
.
Cerere
In anali.a cererii tre'uie s& luam in c+nsi!erare !+ua as%ecte: cererea !eterminata !e %+ten(ialii clien(i
"i cererea f+rmat& !e retailerii interesati s& !evina c#iria"i n centre c+merciale. Anali.a cererii !eterminate !e
%+ten(ialii clien(i arat& sustena'ilitatea centrel+r c+merciale ce urmea.& a fi !e.v+ltate. 2rinci%ala
/E
caracteristic& a .+nei !e atrac(ie, %uterea !e cum%&rare, a nregistrat + cre"tere im%+rtanta n /EE@, venitul
me!iu lunar cresc)n! cu a%r+a%e =ED, !e la /=/ 4ur+,ca% !e l+cuit+r n /EE9 la <=E 4ur+,ca% !e l+cuit+r la
sf)r"itul lui /EE@. Aceast& cre"tere, m%reun& cu + m+!ificare u"+ar& a c+"ului !e cum%&r&turi (!+minat n
c+ntinuare !e c#eltuielile cu alimentele$ +fer& %remisele %entru + 'un& a's+r'(ie a %r+iectel+r !e retail ce
urmea.& a fi livrate. /EE@ a f+st un an f+arte atractiv !in %unctul !e ve!ere al 'ran!uril+r n+i ce au intrat %e
%ia(&. 8intre cei />/,<EE !e metri %&tra(i livra(i n /EE@, %este <E,EEE !e metri %&tra(i au f+st +cu%a(i !e
'ran!uri n+i. 8e"i strategia mult+r retaileri n+u1veni(i %e %ia(a este s& ac+%ere mai nt)i ucure"tiul "i !u%&
aceea s& se e*tin!& n %r+vincie, /EE@ a !+ve!it c& retailerii s1au a!a%tat c+n!i(iil+r %ie(ei l+cale aleg)n!
+%+rtunit&(ile e*istente C 6rsaJ "i 8eic#mann "i1au !esc#is %rimele maga.ine n 4ur+mall 2ite"ti, NeG
Y+r;er n 4ur+%ean Retail 2ar; T)rgu Mure", n tim% ce 2+lus Clu- a g&.!uit cele mai multe !in 'ran!urile
n+i, cum ar fi 2ia..a Italia, Zervis, Ta;;+ "i ers#;a. Segmentul !e m'r&c&minte a f+st !e !e%arte cel mai
activ n ca.ul n+il+r veni(i %e %ia(&, +ferin! s+lu(ii 'une !e anc+rare a %r+iectel+r viit+are. 5n tim% ce
segmentul !e electr+casnice s1a !+ve!it mai %u(in activ n /EE@, nenregistr)n! sc#im'&ri ma-+re, celelalte
!+u& anc+re im%+rtante, su%ermar;etul, #J%ermar;etul "i !ivertismentul s1au c+nfruntat cu li%sa !e +%(iuni.
2e sect+rul !e cinema, cu un singur +%erat+r cu a!ev&rat activ, %ia(& a f+st mart+r& !esc#i!erii a !+u& l+ca(ii
Cinema CitJ n Timi"+ara "i n Ia"i. 2e segmentul !e su%ermar;et, %reluarea +%erat+rului l+cal Artima !e
c&tre Carref+ur a f+st evenimentul marcant al sf)r"itului !e an, +ferin! un r&s%uns li%sei !e alternative %entru
f+rmatul !e su%ermar;et !e /.EEE %)n& la <.EEE !e metri %&tra(i. 5n acest fel, Carref+ur "i face intrarea
+ficial& cu f+rmatul mic %e %ia(a !in R+m)nia.
Spa(ii stradale
Cererea %e segmentul !e s%a(ii stra!ale c+ntinu& s& fie !eterminat& !e '&nci, farmacii, +%erat+ri !e
telec+munica(ii "i ca.in+1uri. 5n ciu!a acestui fa%t, + c+ncuren(& timi!&, !ar n cre"tere, a%are !in %artea
'ran!uril+r !e lu*, a restaurantel+r "i a cafenelel+r. N+ii retaileri intra(i %e %ia(a sunt: allJ, %e 'ulevar!ul
&lcescu, al!ini, %e stra!a R+setti, Fersace, C)t Kal; "i Segue %e Calea Fict+riei "i !+u& maga.ine multi1
'ran!, Fict+riei =9, %e calea Fict+riei "i T#e 2lace n .+na 8+r+'an(i. 2ractic& M;eJ m+neJN (%lata unei sume
!e 'ani %entru %reluarea c+ntractului !e nc#iriere al unui c#iria" curent$ este mult mai !es nt)lnit&, fiin!
utili.at& frecvent !e n+ii retaileri ce intr& %e %ia(a !in R+m)nia.
Ofert
-centre comerciale
4v+lu(ia %ie(ei !e retail este influen(at& !irect !e caracteristicile !em+grafice ale fiec&rui +ra" n %arte.
2entru c& ucure"tiul este +ra"ul !in R+m)nia cu cel mai mare num&r !e l+cuit+ri "i cel mai mare venit %e ca%
!e l+cuit+r, n m+! n+rmal, interesul retaileril+r este !e a se c+ncentra mai nt)i %e ca%ital&. R+na !e atrac(ie
inclu!e /.>EE.EEE !e l+cuit+ri n ca%ital&, n tim% ce n %r+vincie rare+ri atinge >EE.EEE !e l+cuit+ri n m&rile
+ra"e. T+tu"i, !at+rit& fa%tului c& !e.v+ltat+rii "i !+resc s& + ia naintea c+ncuren(ei, t+ate +ra"ele cu %este
1EE,EEE !e l+cuit+ri au nregistrat un interes mare n /EE@. Cu 1= centre c+merciale anun(ate a fi livrate n
urm&t+rii ani, se %+ate s%une c& %ia(a !in ca%itala este f+arte !inamic&. 5n ciu!a acestui fa%t, !ac& lu&m n
c+nsi!erare st+cul !e n+i centre c+merciale livrate n /EE@, cei a%r+*imativ 1E,EEE !e metri %&tra(i re%re.int&
+ cre"tere !e !+ar 9,/D. 4*tensia ucure"ti Mall "i n+u& .+na !e f++! c+urt !in Unirea S#+%%ing Centre
a%r+a%e c& nu au sc#im'at cu nimic %+si'ilitatea !e ac+m+!are a cererii %entru ca%ital&. 8e asemenea, lu)n!
n c+nsi!erare su%rafa(a livrat& n /EE@, Clu-1Na%+ca !e%&"e"te cu mult cifrele !in ucure"ti. 8esc#i!erea
2+lus "i Iulius n Clu-1Na%+ca s1a tra!us n BA,EEE !e metri %&tra(i !e s%a(ii n+i livrate. 2entru %rima !at& %e
%ia(a !e retail !in R+m)nia, alt +ra" !ec)t ucure"tiul atinge cea mai mare su%rafa(& !e centre c+merciale %e
ca% l+cuit+r: E,/ metri %&tra(i !e s%a(ii c+merciale n Clu-1Na%+ca, n c+m%ara(ie cu E,E> metri %&tra(i !e s%a(ii
n ucure"ti. 2er ansam'lu, centrele c+merciale livrate anul trecut n n afar& ucure"tiului !uc la %este
/EE.EEE !e metri %&tra(i st+cul !e !e s%a(ii n+i !e retail. Astfel, !e"i a"te%t&rile retaileril+r %entru ca%itala au
f+st mult mai mari, celelalte +ra"e s1au !+ve!it mai !inamice %e %ia(a !e retail !in R+m)nia. 6 c+m%ara(ie
ntre ca%itala "i restul (&rii !in %unctul !e ve!ere al st+cului anun(at !e centre c+merciale ra%+rtat la ca% !e
l+cuit+r arat& c& ucure"tiul r&m)ne n urm& "i un+r +ra"e %recum Ara! sau 2l+ie"ti.
/1
Asemenea %re!ic(ii %recum s%a(iul !e retail %e ca% !e l+cuit+r c+m'inat cu %uterea !e cum%&rare in!ic& un
%eric+l !e su%ra+ferta mult mai mare n %r+vincie fa(& !e ucure"ti. Pi t+tu"i, c#iar !ac& %e #)rtie acest %eric+l
e*ist&, realitatea ne %+ate ar&ta cu t+tul altceva. Scurta ist+rie a %ie(ei !e retail !in R+m)nia arat& c&
!e.v+ltat+rii a!+%ta un -+c me!ia anun()n! malluri c#iar "i ac+l+ un!e ac#i.i(ia terenului nu a f+st nc&
finali.at&. Menite s& !escura-e.e c+m%eti(ia, asemenea te#nici re!uc !e fa%t num&rul !e %r+iecte ce v+r fi
livrate. 8e asemenea, cri.a financiar& interna(i+nal& are un im%act !irect asu%ra accesului !e.v+ltat+ril+r la
finan(&ri. &ncile !evin mult mai atente la ac+r!area finan(&ril+r, "i im%un mult mai multe c+n!i(ii restrictive.
6 anali.& mai am&nun(it& a %r+iectel+r !e retail %r+%use "i a c+n!i(iil+r %ie(ei, + mai mare aten(ie ac+r!at&
c+nce%tului "i calit&(ii mall1ului, m%reun& cu un %r+cent t+t mai ri!icat !e %reinc#irieri s+licitate nainte !e
nce%erea c+nstruc(iei, sc+t !in ecua(ie c)teva !in %r+iectele anun(ate. 5n acela"i tim%, este a!ev&rat c& sunt
situa(ii c)n! l+gica "i 'unul sim( sunt %use n s%atele am'i(iei, %uterii financiare "i ncre!erii !e.v+ltat+ril+r.
Reali.&rile l+r anteri+are i fac s& crea!& c& %+t avea succes %e +rice %ia(& +ric)t !e !ificil ar fi acest lucru. 5n
c+nclu.ie, c#iar !ac& st+cul anun(at %refigurea.& + %ia(& su%ra1+fertata, aceast& situa(ie se va nt)lni numai n
anumite +ra"e. 5n acest ca., !+ar num&rul !e vi.itat+ri re%re.int& testul real n succesul unui centru c+mercial.
-spa(ii stradale
6ferta !e s%a(ii stra!ale este n c+ntinuare limitat& n ra%+rt cu cererea retaileril+r. 8+ar c)teva unit&(i
situate la %arterul un+r cl&!iri !e 'ir+uri cu l+ca(ie 'un& au f+st recent a!&ugate la s%a(iile !e-a e*istente. 8e
asemenea, n centru "i n %artea !e n+r! a +ra"ului ucure"ti, mai multe cl&!iri re.i!en(iale n+u livrate au
inclus unit&(i !e retail la %arter. Rata !e ne+cu%are este n c+ntinuare f+arte mic&, a%r+a%e !e .er+ n .+nele
%rinci%ale "i n -ur !e >D n .+nele %eriferice.
Chirii
-pre(uri
5n ucure"ti, c#iria me!ie n centrele c+merciale a nregistrat val+ri cu%rinse ntre /= "i /@ !e 4ur+,
metru %&trat,lun&, nregistr)n! + sc&!ere !e =D n c+m%ara(ie cu /EE9. 5n restul (&rii, se remarc& un interval
mai mare, cu %u(in mai mic ca val+are, !e 1> 1 /> !e 4ur+,metru %&trat,lun&, c+m%arat cu 1A C />
4ur+,m%,lun& anul trecut. 5n ca.ul unei anali.e regi+nale, R+m)nia men(ine un nivel ri!icat al c#iriil+r, !ar
tren!ul general este !e %&strare a c+n!i(iil+r e*istente %entru urm&t+rii / %)n& la > ani. 8ac& c#iria me!ie
%entru s%a(iul !e!icat anc+rel+r varia.& ntre @ "i 1@ 4ur+,m%,lun&, n func(ie !e ti%ul !e retail, su%rafe(ele
+cu%ate !e n+n1anc+re nregistrea.& val+ri ntre /1 "i => 4ur+,m%,lun&, %e %ia(a !in ucure"ti. 2e l)ng& c#irie,
c#iria"ul unui centru c+mercial tre'uie s& mai %l&teasc& c#eltuielile !e ntre(inere %entru s%a(iile c+mune, ta*a
!e mar;eting "i c+ntri'u(ia la 'ugetul !e mar;eting %entru evenimentul !e !esc#i!ere. C#eltuielile !e
ntre(inere %entru s%a(iile c+mune varia.& !e la < %)n& la B eur+,m%,lun&, n tim% ce ta*& !e mar;eting se
//
men(ine ntre 1 "i / eur+,m%, lun&. C+ntri'u(ia la 'ugetul !e mar;eting %entru !esc#i!ere este !e +'icei
ec#ivalentul unei c#irii %e + lun&. Cel mai n+u stimulent financiar, c+ntri'u(ia la amena-area s%a(iului, tin!e s&
!evin& + %ractic& c+mun& %entru c#iria"ii anc+ra "i un su'iect interesant %entru ceilal(i mari retaileri.
-spa(ii stradale
2re(urile au urmat un tren! ascen!ent n /EE@, c#iriile %e segmentul s%a(iil+r stra!ale cresc)n! cu 1> C
/>D "i c#iar cu mai mult n .+nele %eriferice. Lu)n! n c+nsi!erare !ecala-ul e*istent ntre cerere "i +fert&,
%r+%rietarii men(in + %+.i(ie %rivilegiat&, av)n! %+si'ilitatea s& aleag& cel mai 'un %re(.
Previziuni
2re(urile %entru s%a(iile stra!ale v+r nregistra + cre"tere u"+ar&, !at+rit& cererii ri!icate !e %e %ia(&, ce
!e%&"e"te cu mult +fert& Cu at)t !e multe %r+iecte care v+r fi livrate n urm&t+rii ani, este !e a"te%tat ca %ia(a
s& se aut+regle.e. Li%sa succesului ime!iat %entru %r+iectele !e-a livrate m%reun& cu cri.a financiar& i1au
!eterminat %e investit+ri "i f+n!urile !e investi(ii s& fie mai %recau(i la sf)r"itul anului, tren! ce urmea.& s&
c+ntinue "i n /EEA. 2uterea !e cum%&rare va c+ntinu& s& creasc& n anul urm&t+r, +ferin! n acest fel %remi.e
sus(inerii unei su%rafe(e mai mari %e ca% !e l+cuit+r, !at+rit& %ers%ectivel+r unui num&r mai mare !e vi.itat+ri
n mall %recum "i v)n.&ril+r mai mari %e fiecare client. 4ste necesar s& atragem aten(ia asu%ra un+r ca.uri
e*treme !e %e %ia(&, cum ar fi +ra"ele cu mai %u(in !e /EE.EEE !e l+cuit+ri "i cu %este /EE.EEE !e m% !e s%a(ii
c+merciale anun(a(i %entru urm&t+rii ani. 2artenerii finaciari ar tre'ui s& -+ace un r+l regulat+r, aleg)n!
%r+iectele numai !u%& + anali.& f+arte atent& a l+ca(iei, e*%erien(ei !e.v+ltat+rului, a tenant mi*1ului agreat "i
a c+ncuren(ei. 2e + %ia(& at)t !e agl+merat&, lu)n! n c+nsi!erare ra%+rtul !intre cerere "i +fert&, c#iriile v+r
urma un tren! !escen!ent. T+tu"i, n situa(ia n care un num&r im%+rtant !e %r+iecte "i am)n& !atele !e
livrare, %e termen scurt nu se va %r+!uce nici + m+!ificare semnificativ&.
3.4 PIAA INDUSTRIAL
Pe scurt
6 %rivire succint& asu%ra cifrel+r !in /EE@ ne arat& + cre"tere semnificativ& a sect+rulului in!ustrial
c+m%arativ cu anul %rece!ent. /EE@ a !e'utat n f+r(&, %rimul semestru al anului fiin! f+arte !inamic at)t !in
%unct !e ve!ere al s%a(iului livrat c)t "i al su%rafe(el+r tran.ac(i+nate. Aceast& ten!in(& a c+ntinuat "i n a !+ua
%arte a anului, ns& cu + intensitate mai mic& !at+rit& circumstan(el+r !in sect+rul c+nstruc(iil+r. 7+arte multe
/<
%r+iecte au nt)r.iat livrarea s%a(iului %lanificat !at+rit& num&rului mare !e %r+iecte n+i "i num&rului restr)ns
!e antre%ren+ri %r+fesi+ni"ti. Cu t+ate acestea, /EE@ a a!us %e %ia(a mai mult !e /=E.EEE !e m% !e s%a(ii !e
!e%+.itare n+i, ceea ce nseamn& a%r+a%e !e %atru +ri mai mult !ec)t t+t ceea ce s1a livrat %e %arcursul anului
%rece!ent. 6ferta a f+st c+nstituit& n %rinci%al !in n+ile fa.e ale %r+iectel+r !e-a e*istente %recum: Cefin
L+gistics 2ar;, MercurJ L+gistics 2ar;, "i !in s%a(iul livrat !e %r+iectele n+i intrate %e %ia(a %recum:
uc#arest Kest, 2r+L+gis 2ar; uc#arest A1, A1 usiness 2ar; etc. 5n ceea ce %rive"te cererea, cei
a%r+*imativ /<=.EEE m% !e s%a(iu in!ustrial "i l+gistic nc#iria(i !e1a lungul anului, a%r+a%e au !u'lat
su%rafa(a tran.ac(i+nata c+m%arativ cu /EE9. C+m%aniile l+gistice au c+ntinuat s& !+mine cererea %entru
s%a(ii, fiin! urmate n!ea%r+a%e !e c&tre retaileri. 2rin nc#irierea a =>.EEE !e m% !e s%a(ii l+gistice, Carref+ur
a nc#eiat cea mai mare tran.ac(ie !e %)n& acum, reu"in! astfel s& creasc& sim(it+r %+n!erea retaileril+r n
t+talul s%a(iil+r tran.ac(i+nate.
Cerere
Cre"terea im%resi+nant& a sect+rului !e retail a im%ulsi+nat cererea %entru s%a(ii in!ustriale, astfel
multe c+m%anii au nce%ut s& "i mute sau s& "i e*tin!& activit&(ile n n+ile %arcuri l+gistice. /EE@ a%r+a%e a
!u'lat cererea %entru s%a(ii !e !e%+.itare c+m%arativ cu anul %rece!ent %rin cei /<=.EEEm% tran.ac(i+na(i !e1a
lungul ntregului an. 8ac& /EE9 a f+st evi!ent !+minat !e c+m%aniile l+gistice, anul trecut retailerii au c)"tigat
un %r+cent im%+rtant n t+talul tran.ac(iil+r nc#eiate %e %ia(&. Astfel s1a re!us sim(it+r !iferen(a !intre cererea
sect+rului l+gistic "i cea %r+venit& !e la celelalte in!ustrii. 2rima -um&tate a lui /EE@ a f+st f+arte activa !in
%unct !e ve!ere al su%rafe(ei nc#iriate, astfel c& %)n& la nce%utul verii au f+st tran.ac(i+na(i %este 19<.AEE
m% !e s%a(ii in!ustriale. Cre"terea c+nstant& a %ie(ei a !eterminat !u'larea su%rafe(ei me!ii a unei tran.ac(ii
c+m%arativ cu anii %rece!en(i, aceasta situ)n!u1se acum n -urul val+rii !e 9.EEEm%. 8at+rit& fa%tului c&
%r+iectele n+i !e clasa A livrate %e %ia(a sunt l+cali.ate n %artea !e vest, B@D !in tran.ac(ii au f+st nc#eiate
ac+l+, !+ar c)teva fiin! semnate n %r+iecte mici, ren+vate, !in estul ucure"tiului.
Atractivitatea .+nei !e est a ucure"tiului se va c+nfirma n /EEA, c)n! 2antelim+n L+gistic 2ar;(!e altfel
%rimul %arc in!ustrial clasa A !in .+n&$, a anun(at livrarea %rimei sale fa.e. 5n&l(ime li'er& !e 1E m, >.EEE
;g,metru %&trat sarcina su%+rtat& !e %ar!+seal&, sistem !e iluminare cu %utere me!ie !e /EE lu* %entru s%a(iul
!e !e%+.itare "i =EE lu* %entru s%a(iul !e 'ir+uri, ram%e #i!raulice electrice %entru nc&rcare,!esc&rcare
marfa, u"i %entru acces aut+, sisteme m+!erne !e %r+tec(ie "i stingere a incen!iil+r, sisteme !e nc&l.ire,
sisteme m+!erne !e telec+munica(ii "i transfer !e !ate, sisteme %erf+rman(e !e su%raveg#ere "i %a.& /=#,
s%a(ii ver.i amena-ate etc. re%re.int& c)teva !intre s%ecifica(iile te#nice stan!ar! %e care tre'uie s& le ai'&
+rice %r+iect in!ustrial m+!ern Clasa A. 2e l)ng& acestea, %+si'ilitatea !e e*tin!ere n ca!rul aceluia"i %r+iect,
accesi'ilitatea sau e*isten(a un+r s%a(ii gener+ase !e %arcare %entru tiruri "i cami+ane au !evenit fact+ri
!eterminan(i n alegerea unui %r+iect n !etrimentul altuia.
Ofert
/=
/EE@ a f+st un an !estul !e s%ectacul+s a!uc)n! %e /EE@ a f+st un an !estul !e s%ectacul+s a!uc)n! %e
%ia(a !e = +ri mai mult s%a(iu in!ustrial "i l+gistic fa(& !e /EE9, c)n! au f+st livra(i numai 91.<EE m%. Astfel,
la sf)r"itul anului trecut, st+cul t+tal !e s%a(ii in!ustriale !in ucure"ti s1a !u'lat a-ung)n! la >EE.EEE m%.
St+cul t+tal ar fi %utut fi "i mai mare, ns& circumstan(ele e*istente n sect+rul c+nstruc(iil+r, ca urmare a li%sei
antre%ren+ril+r %r+fesi+ni"ti "i a sc&!erii num&rului !e muncit+ri califica(i, au !eterminat c)teva %r+iecte !e
anvergur& s& "i nt)r.ie livrarea s%a(iil+r %entru %rimul trimestru al lui /EEA. Cei /=1.>EE m% a!u"i %e %ia(a
!e c&tre %r+iectele !e-a e*istente %recum : Cefin L+gistics 2ar;, MercurJ L+gistics 2ar; etc !ar "i !e c&tre
n+ii intra(i: uc#arest Kest, 2r+L+gis 2ar; uc#arest A1, A1 usiness 2ar; etc sunt l+cali.a(i n ma-+ritate n
%artea !e vest a ucure"tiului cu e*ce%(ia cel+r 1E.EEE m% livra(i !e A%+ll+ Center n est. A%ari(ia !e %r+iecte
n+i !e 'un& calitate n .+na !e su! "i est a ucure"tiului este str)ns legat& !e !e.v+ltarea re(elei !e
infrastructur& !in aceste .+ne. Astfel, este f+arte %r+'a'il c& n urm&t+rii ani s& avem + #art& a l+ca(iil+r
%r+iectel+r in!ustriale mult mai !iversificat&. 4*ist& !e-a un %r+iect n !e.v+ltare n %artea !e esta
ucure"tiului C 2antelim+n L+gistic 2ar; care a anun(at livrarea %rimei sale fa.e !e 1A.>EE m% %entru
trimestrul al treilea !in /EEA. 4*isten(a unei cereri %uternice cu ca%acitate mare !e a's+r'(ie a s%a(iului
in!ustrial n+u livrat a f&cut ca rata !e ne+cu%are la sf)r"itul anului s& fie !e @.@A D. Acest %r+cent este ns&
relativ "i va a-unge ra%i! la ED ca urmare a fa%tului c& ma-+ritatea s%a(iului ne+cu%at la <1 !ecem'rie /EE@ se
afl& n neg+cieri avansate. ucure"tiul are cel mai ri!icat nivel !e salari.are !in ntreaga (ar&, ceea ce
!etermin& c+m%aniile cu activit&(i !e %r+!uc(ie s& "i rel+c#e.e +%era(iunile n alte +ra"e. 8in t+talul s%a(iului
!e !e%+.itare tran.ac(i+nat n /EE@, !+ar <,=9D a f+st nc#iriat !e c&tre c+m%anii %entru %r+!uc(ie.
8e.v+ltat+rii care au antici%at aceast& ten!in(& sunt n curs !e asam'lare a %arcelel+r sau "i1au securi.at !e-a
l+turi !e teren %+trivite %entru!e.v+ltari in!ustriale, n +ra"e mari sau n ime!iata l+r a%r+%iere. 4Jema** a
livrat %rima fa.& a %r+iectului sau !in Timis+araC L6?Center (/E.EEE m% !e s%a(iu l+gistic "i in!ustrial$ "i
are n !e.v+ltare alte %r+iecte n 2l+ie"ti, Si'iu "i ra"+v. Cefin ?r+u% are n c+nstruc(ie n Ara! => EEE m%
!e s%a(ii !e !e%+.itare, iar li!erul !e %ia(& ce#, CT2Invest a cum%&rat l+turi !e teren n +r", 2ite"ti "i Tur!a,
lans)n! la sf)r"itul anului /EE@ %rimul s&u %r+iect CT2+int +r". 8e asemenea, !e.v+ltat+rul 'elgian K82 a
ac#i.i(i+nat !e-a c)teva terenuri %entru %r+iectele sale viit+are n a%r+%ierea ucure"tiului, 2l+iestiului "i
C+nstantei.
Chirii
5n anul /EE@ am asistat la + cre"tere evi!ent& a +fertei !e s%a(ii in!ustriale n+i, cu + cerere "i
mai%uternica, ce a !eterminat cel mai sc&.ut nivel al ratei !e ne+cu%are !in ultimii 1E ani "i a men(inut c#iriile
a%r+a%e la acela"i nivel c& n /EE9. 8e"i ne1am fi a"te%tat la + sc&!ere a c#iriil+r n /EE@, cre"terea sim(it+are
a c+sturil+r materialel+r !e c+nstruc(ii a %us %resiune %e umerii !evel+%eril+r care au men(inut nivelul
acest+ra sta'il %entru cerin(ele mici "i me!ii. Cu t+ate acestea, c#iria"ii cu cerin(e %entru s%a(ii mari au +'(inut
c#irii u"+r mai sc&.ute !ec)t n anii %rece!en(i. 8e1a lungul anului tran.ac(iile !e %)n& la <.EEE m% !e s%a(ii
/>
in!ustriale s1au semnat la un nivel al c#iriei ce a variat ntre =,@>1>,EE c,m%,lun&, iar cele mai mari !e 1E.EEE
m% un!eva ntre <,@E "i =,1E c,m%, lun&. 2entru unit&(i cu su%rafate ntre <,EEE m% %)n& la 1E,EEE m% c#iria a
variat ntre =,/> "i =,@> c,m%, lun&. C)t %rive"te nivelul ta*ei !e servicii, ma-+ritatea !e.v+ltat+ril+r nc& +
c+tea.& la E,>E c,m%,lun& n sistem N+%en '++;M ns& este f+arte %r+'a'il c& aceasta s& creasc& la E,9>
c,m%,lun& %entru a reflecta cre"terea real& a acest+r c+sturi. 2rin sistemul N+%en '++;M c#iria"ul %l&te"te lunar
%e l)ng& c#iria %r+%riu1.is& + ta*& %entru servicii (ce inclu!e c+stul cu ntre(inerea s%a(iului c+mun "i a
ec#i%amentel+r, c+ta aferenta !in asigurarea cl&!iril+r, c+ta aferenta !in im%+.itul %e %r+%rietate$, al c&rei
nivel este estimat !e %r+%rietar. La sf)r"itul anului are l+c + regulari.are a acestei ta*e %e 'a.a c+sturil+r reale
efectiv %l&tite %entru aceste servicii.
Previziuni
2e %ia(a in!ustrial& !in ucure"ti cererea este nc& f+arte %uternic& iar st+cul curent !e s%a(ii
in!ustriale "i l+gistice este insuficient %entru a + ac+%eri. 8e aceea, ucure"tiul c+ntinu& s& fie f+arte atractiv
%entru mul(i !e.v+ltat+ri care m+nit+ri.ea.& %ermanent %ia(& %entru a ac#i.i(i+na sau a !e.v+lta alte %arcuri
in!ustriale. 2entru anul /EEA a"te%t&m mai mult !e <1E,EEE m% !in care 1EE.EEE m% au f+st !e-a %re nc#iria(i
%)n& la sf)r"itul lui /EE@ "i %entru ma-+ritatea s%a(iului r&mas !iferite c+m%anii se aflau n neg+cieri avansate.
8e aceea, este f+arte %r+'a'il c& "i /EEA s& se c+nfrunte cu + li%s& a s%a(iului in!ustrial. C+lliers rec+man!&
c+m%aniil+r care "i %l&nuiesc rel+carea sau e*tin!erea +%era(iunil+r s& ncea%& s& caute s%a(iu cu cel %u(in 91B
luni nainte !e rel+carea %r+%riu .is&. 5n acest fel, se asigur& c& au securi.at s%a(iul a!ecvat cerin(el+r l+r "i !e
asemenea se v+r 'ucura !e c)teva avanta-e +ferite !e c&tre !e.v+ltat+ri %entru %reinc#irieri. L+ca(iile %referate
r&m)n n .+na aut+str&.ii A1, cea mai !e.v+ltat& .+na, "i este f+arte %r+'a'il c& ;m /< (%lus,minus / ;m fa(&
!e ucure"ti sau 2ite"ti $ s& !evin& urm&t+rul l+c !e mare atractivitate. 5n %artea !e est, f+arte a%r+a%e !e
"+seaua !e centur&, !e.v+ltat+rul 'ritanic 4ur+%ean 7uture ?r+u% n c+la'+rare cu cel mai mare f+n! !e
investi(ii austriac activ %e %ia(a !in R+m)nia, Imm+east, "i1a lansat !e-a %rimul %arc in!ustrial m+!ern !in
aceast& .+n& C 2antelim+n L+gistic 2ar;. R+na !e est a f+st aleas& "i !e al(i !+i !e.v+ltat+ri care au
ac#i.i(i+nat l+turi !e teren %e aut+stra!a A/ ucure"ti C C+nstant&, la ;m <E n 7un!ulea. Lu)n! n
c+nsi!erare !istanta semnificativ& fa(& !e ucure"ti, r&m)ne !e v&.ut c)n! v+r !eci!e s& ncea%& !e.v+ltarea
acest+r l+turi. N+r!ul va nce%e s& !evin& atractiv %entru !e.v+ltat+rii !e s%a(ii in!ustriale !e n!at& ce n+ua
aut+stra!& A< s%re 2l+ie"ti se a%r+%ie !e finali.are. 2)n& atunci .+na !e n+r! a ucure"tiului r&m)ne
neatractiv& !at+rit& %re(ului mult %rea ri!icat al terenuril+r %entru !e.v+ltarea !e s%a(ii in!ustriale. C)t
%rive"te %artea !e su!, n s%ecial "+seaua !e centur& r&m)ne nc& neatractiv& "i insuficient !e.v+ltat&, cu
%r+iecte vec#i "i !e !imensiuni mici, care au f+st ren+vate. 5n c+nte*tul unei cereri mai mari !ec)t +fert&, ce
c+'+ar& nivelul ratei !e ne+cu%are s%re .er+, "i al cre"terii c+sturil+r !e c+nstruc(ie "i n /EEA, estim&m c&
nivelul c#iriil+r va r&m)ne sta'il, u"+r mai ri!icat %entru cerin(ele mici "i me!ii "i ceva mai mic %entru clien(ii
cu cerin(e f+arte mari.
3.5 PIAA TERENURILOR
Pe scurt
Anul /EE@ a f+st caracteri.at, ca "i anul %rece!ent, !e + cerere semnificativ mai mare !ec)t +fert& !e
terenuri %e %ia(a im+'iliar&, fa%t ce a !eterminat + cre"tere a %re(uril+r %r+%riet&(il+r sc+ase la v)n.are. 5n a
!+ua -um&tate a anului ritmul !e tran.ac(i+nare s1a re!us !at+rit& cri.ei financiare !e %e %ie(ele interna(i+nale,
a c&rei un!& !e "+c s1a %r+%agat %)n& n 4ur+%a !e 4st, afect)n! "i %ie(ele cu tren! %+.itiv, %recum R+m)nia.
Cerere
Su%rafa(a t+tal& !e teren cum%&rat& n /EE@ n ucure"ti ((in)n! c+nt !e tran.ac(iile mari, !e %este
>,EEE m%$ este !e a%%r+*imativ 1,1>E,EEE m%, cu + val+are t+tal& !e %este 9@> !e mili+ane !e 4ur+. Mai mult
!e @E D !in su%rafa(a t+tal& a f+st tran.ac(i+nata nainte !e August /EE@, !u%& care tren!ul negativ al %ie(el+r
interna(i+nale a f&cut ca v+lumul tran.ac(iil+r %e %ia(a l+cal& s& sca!&. Marii !e.v+ltat+ri interna(i+nali au
c+ntinuat s& fie cei mai activi cum%&r&t+ri %e %ia(a terenuril+r. S1a +'servat c& n /EE@, cererea !in %artea
investit+ril+r s%eculativi a sc&.ut, acest fa%t semnal)n! un nce%ut !e maturi.are a %ie(ei. Rec+r!ul n ceea ce
/9
%rive"te val+area c)t "i su%rafa(a t+tal& a unei tran.ac(ii este re%re.entat !e ac#i.i(i+narea !e c&tre Africa
Israel a terenului fa'ricii Lar+met. 8e.v+tat+rul a %l&tit @@,> mil 4ur+ %entru 1>>,EEE m% situa(i n ucure"tii
N+i. 6 alt& tran.ac(ie rec+r! a f+st ac#i.i(i+narea terenului CI ?rivi(a sa !e c&tre un f+n! !e investi(ii israelian
care a %l&tit @/ mil 4ur+ %entru 9 #a !e teren situate %e !. 4*%+.i(iei. 8estina(ia final& a terenuril+r
ac#i.i(i+nate anul trecut este n c+ntinuare %re!+minat re.i!en(ial&, n s%ecial %entru a%artamente ce se
a!resea.& clasei me!ii. 2e segmentul !e retail RI Investment a reali.at + tran.ac(ie rec+r! !e %este >E !e
mili+ane !e 4ur+, n ime!iata vecin&tate a 2arcului Titan. Cu + %r+%+r(ie !e >BD !in v+lumul t+tal !e
tran.ac(ii, .+na !e n+r! a f+st n c+ntinuare cea mai activ& !in %unct !e ve!ere al tran.ac(iil+r efectuate.
Centrul a generat 9 D !in v+lumul tran.ac(iil+r, vestul a generat 1> D, n tim% ce estul a generat /ED !in
t+talul ac#i.i(iil+r im%+rtante. 2artea !e su! a +ra"ului a f+st n c+ntinuare inactiv& !in %unctul !e ve!ere al
tran.ac(iil+r mari cu terenuri.
Ofert
Ca "i n /EE9, n /EE@ +ferta a f+st n %rinci%al c+nstituit& !in terenurile f+stel+r fa'rici care sunt
nev+ite s& "i mute activitatea n afara +ra"ului. Aceast& ten!in(& este -ustificat& !e nev+ia !e a m%inge t+at&
activitatea in!ustrial&, care c+nstituie %rinci%alul fact+r %+luant !in ca%ital&, c)t mai !e%arte !e .+nele
re.i!en(iale agl+merate un!e se afl& l+cali.ate n %re.ent. 8at+rit& e%ui.&rii terenuril+r aflate a%r+a%e !e
centrul +ra"ului, !e.v+ltat+rii s1au +rientat n /EE@ c&tre terenuri l+cali.ate a%r+a%e !e ie"irile !in +ra", !ar
care 'eneficia.& !e acces 'un c&tre .+nele centrale "i care sunt !eservite !e mi-l+ace !e trans%+rt n c+mun.
6ferta !e terenuri a %r+venit n %rinci%al !in %latf+rmele in!ustriale situate n n+r! (Lar+met, ?rivi(a$ "i n
vestul +ra"ului (4lectr+te#nica, Tric+!ava, 7rig+c+m etc$. 6 alt& categ+rie !e terenuri care au tre.it aten(ia
!e.v+ltat+ril+r n anul care a trecut au f+st terenurile l+cali.ate n a%r+%ierea viit+arei aut+str&.i ucuresti1
ras+v "i n vecin&tatea mult a"te%tatului inel e*tins !e centur& a ucure"tiului.
Pre(uri
At)t cre"terea ec+n+mic& !in /EE@ c)t "i num&rul mare !e tran.ac(ii im%+rtante reali.ate %e %ia(a au
!eterminat + cre"tere c+ntinu& a %re(uril+r. Un efect !irect al cre"terii %re(uril+r a f+st a%ari(ia %e %ia(& a un+r
terenuri cu val+are t+tal& f+arte mare. Acest fa%t a c+nstituit + %ie!ic& n calea %+ten(ialil+r investit+ri care au
ar&tat reticenta n a %l&ti 1EE mili+ane !e 4ur+ %entru un teren care necesit& + investi(ie a!i(i+nal& !e <1=EE
mili+ane !e 4ur+ %entru a fi !e.v+ltat, !em+nstr)n! c& e*ist& nc& !u'ii vi.avi !e fa%tul c& %ia(a im+'iliar&
!in ucure"ti %+ate a's+r'i %r+iecte !e asemenea anvergur&. Un element n %lus care a alimentat nencre!erea
!e.v+ltat+ril+r n %r+iecte at)t !e mari, a f+st c+ncurenta !in ce n ce mai mare ntre %r+iectele anun(ate %e
%ia(&, fie c& v+r'im !e %r+iecte re.i!en(iale, !e 'ir+uri sau !e retail. 2re(ul me!iu al tran.ac(iil+r a f+st !e
%este 9>E 4ur+, m%, val+are ce situea.& val+area me!ie !in /EE@ cu %este >ED %este /EE9. Aceast& cre"tere
%uternic& a %re(ului me!iu a f+st !eterminat& !e + egali.are a %re(uril+r !in !iferite .+ne ale ca%italei. 2re(ul
unui m% !e teren este a%r+*imativ egal n ?#encea cu %re(ul unui m% !e teren n C+lentina, s%re !e+se'ire !e
/EE>1/EE9 c)n! !iferen(a era su'stan(ial& !e la + .+n& la alta.
/@
Previziuni
5n /EEA, estim&m c& cererea %entru terenuri va fi mai mare !ec)t +ferta n c+n!i(iile n care cererea
%entru %r+!usul finit este mult mai mare !ec)t +fert&, n s%ecial %entru %ie(ele !e c+nstruc(ii re.i!en(iale "i !e
'ir+uri. 5n alt& +r!ine !e i!ei, cri.& !e %e %ie(ele financiare interna(i+nale generea.& + atitu!ine sce%tic&
%rintre !e.v+ltat+rii %re.en(i %e %ia(a l+cal&. 5n aceste c+n!i(ii, %rec+ni.&m + sta'ili.are a %re(uril+r n %rima
%arte a anului "i + cre"tere a %re(uril+r cu a%r+*imativ 1E1/ED n a !+ua %arte a lui /EEA, !u%& trecerea un!ei
!e "+c cau.ate !e cri.& financiar& !in SUA "i vestul 4ur+%ei.
Provincie
Ca urmare a cre"terii c+m%eti(iei n ca%ital&, !ar "i a nivelului !e tr&i "i %uterii !e cum%&rare n unele
+ra"e, t+t mai mul(i !e.v+ltat+ri im+'iliari "i investit+ri au cercetat %ia(a im+'iliar& !in %r+vincie. 8ac& n
ultimii !+i ani ace"tia s1au +rientat c&tre ac#i.i(i+narea !e site1uri %entru %r+iecte c+merciale, estim&m c& n
/EEA "i %eri+a!a ime!iat urm&t+are se v+r c+ncentra %e segmentul re.i!en(ial, !ar "i cel !e 'ir+uri, ac+l+ un!e
e*ist& cerere.
3.6 PIAA REZIDENIAL
Pe scurt
C#iar !ac& %ia(a re.i!en(ial& !in ucure"ti inclu!e "i unit&(i n %r+iecte !e a%artamente !e mici
!imensiuni, %recum "i case sau vile, acest ra%+rt ac+%er& !+ar %r+iectele !in ca%itala "i .+nele ei %eriferice,
care au minim /EE !e unit&(i l+cative. Acest ti% !e %r+iecte fac +'iectul anali.ei acestui stu!iu, !e+arece au
im%act semnificativ asu%ra %ie(ei %rin m&rimea "i c+nce%tul l+r. Anul /EE@ a f+st unul rec+r! %entru %ia(a
re.i!en(ial&, lans)n!u1se 1A %r+iecte n+i, ceea ce !uce num&rul t+tal !e %r+iecte lansate %e %ia(a n ultimii !+i
ani la <B. Cererea a crescut "i ea: @.<EE !e a%artamente +ff1%lan au f+st v)n!ute anul trecut, !u'lu fa(& !e
/EE9. Maimult !ec)t at)t, interesul investit+ril+r %entru astfel !e ac#i.i(ii a f+st f+arte ri!icat, a-ung)n! la
>ED !in a's+r'(ie. 2re(urile %entru %r+iectele lansate n %rima -um&tate a anului au crescut n me!ie cu /ED,
ma-+ritatea %r+iectel+r lansate n a !+ua %arte a anului av)n! ca (inta %ers+anele cu venituri mici "i mi-l+cii "i
%+rnin! cu un %re( !e lansare !e 1.1EE 4ur+ , m% c+nstruit. Aceast& m+!ificare a (intei !e clien(i a f&cut ca n
al !+ilea semestru %re(ul me!iu s& se men(in& la 1.>EE 4ur+,m% c+nstruit, val+area nregistrat& la sf)r"itul
%rimului semestru.
Ofert
-stoc apartamente noi
8ac& n %rima -um&tate a anului /EE@ nu a f+st livrat nici un %r+iect n+u, n cea !e1a !+ua -um&tate au
f+st finali.ate 1.=EE !e unit&(i l+cative, [ua!ra 2lace "i Central 2ar; fiin! %rimele %r+iecte re.i!en(iale livrate
n ntregime. St+cul !e AEE.EEE !e l+cuin(e s1a m&rit astfel cu numai E./D.
/A
-proiecte
Anul /EE@ a a!us %e %ia(a 1A %r+iecte n+i, un num&r similar cu cel !in /EE9, ns& acestea a!uc)n! +
+fert& mai !iversificat&. Ma-+ritatea acest+r %r+iecte n+i sunt l+cali.ate n .+na !e N+r!, n Centru "i Su!1 4st
nu au f+st %r+iecte n+i lansate. Cele <B !e %r+iecte e*istente n %re.ent %e %ia(a re.i!en(ial& ar %utea a!uce n
urm&t+rii @ %)n& la 1E ani n -ur !e <>,EEE !e unit&(i l+cative. 8intre acestea, 19,BEE a%artamente au f+st
sc+ase %e %ia(a s%re v)n.are !in anul /EE> "i %)n& n %re.ent, !intre acestea >,AE@ numai n anul /EE@.
Uum&tate !in +ferta anului /EE@ face %arte !in %r+iectele lansate n ultimul semestru al anului. 4stim&m c& n
-ur !e <ED !in unit&(ile livrate v+r reintra n circuitul %ie(ei %rin rev)n.are sau nc#iriere. 2r+iecte %recum
&neasa "i Central 2ar; au a%&rut !e-a %e %ia(a re.i!en(ial& secun!ar&. M+tivul %entru care aceste a%artamente
nu sunt +ferite s%re v)n.are nainte !e finali.are este acela c&, !e +'icei, investit+rii sunt +'liga(i s& a"te%te
%)n& la livrarea acest+ra, !in cau.a clau.el+r c+ntractuale im%use !e !e.v+ltat+ri, !ar "i %entru a %r+fita !e
cre"terea %re(uril+r.
-concepte
Anul /EE@ a a!us %e %ia(a 1A %r+iecte n+i, asem&n&t+r cu /EE9, ns& +ferta %+ten(ial& a acest+r
%r+iecte este mai mare. Cele mai multe %r+iecte n+i sunt l+cali.ate n .+na !e N+r!, n vreme ce n Centru "i
Su!14st nu s1au lansat %r+iecte n+i. Cele <B !e %r+iecte re.i!en(iale !e %e %ia(a au un %+ten(ial !e livrare !e
<>,EEE !e unit&(i l+cative, n urm&t+rii @ %)n& la 1E ani. 8intre acestea, 19,BEE a%artamente au f+st sc+ase %e
%ia(a s%re v)n.are nce%)n! cu anul /EE> %)n& n %re.ent, !intre care >,AEE numai n cursul anului /EE@.
Uum&tate !in +ferta anului trecut face %arte !in %r+iecte lansate n ultimul trimestru al anului. 4stim&m c& n
-ur !e <ED !in unit&(ile livrate v+r reintra n circuitul %ie(ei %rin rev)n.are sau nc#iriere. 2r+iecte %recum
&neasa "i Central 2ar; au a%&rut !e-a %e %ia(a re.i!en(ial& secun!ar&. 2)n& acum, cei care au cum%&rat
a%artamentele n avans nu le1au v)n!ut, !e+arece urm&resc s& "i ma*imi.e.e %r+fitul %rin v)n.&ri !u%&
livrarea %r+iectel+r. 5n acela"i tim%, !e.v+ltat+rii limitea.& c+m%eti(ia, ne%ermi()n! clien(il+r care au
cum%&rat n avans s& v)n!& nainte ca %r+iectul s& fie finali.at.
-dezvoltatori
8e.v+ltat+rii l+cali c+ntinu& s& fie activi %e %ia(&, lans)n! n /EE@ %r+iecte cu un t+tal !e a%r+*imativ
=,@EE unit&(i, /@D !in t+talul +fertei !e a%artamente n+i. 8intre !e.v+ltat+rii str&ini, cei s%ani+li re%re.int& +
categ+rie im%+rtant&. Ace"tia au intrat %e %ia(a acum /1< ani "i s1au c+ncentrat %e securi.area un+r l+ca(ii
'une, +'(in)n! %re(uri c+m%etitive %entru l+turile !e teren, %ut)n!u1"i astfel !e.v+lt& %r+iectele la %re(uri
accesi'ile. 2re.en(a acest+ra %e %ia(a !in ucure"ti este 'enefic& av)n! n ve!ere c& a!uc ;n+G1#+G n
materie !e su%rafa(&, mi*, finisa-e, etc.
-construc(ii
2ia(a c+nstruc(iil+r a nt)m%inat un an !ificil n /EE@ !at+rit& li%sei f+r(ei !e munc&, estimat& la un
!eficit !e <EE.EEE muncit+rii n sect+rul c+nstruc(iil+r, la nivel na(i+nal. Aceast& cri.& este cau.at& !e trei
/B
fact+ri c+nvergen(i: cre"terea !ramatic& a cererii !e servicii !e c+nstruc(ii %r+fesi+niste, + sc&!ere a cantit&(ii
!e f+r(& !e munc& calificat& C !at+rit& emigr&rii muncit+ril+r r+m)ni "i insuficient& +%+rtunit&(il+r !e training
%entru muncit+rii n+i. Aceste lucruri au c+n!us !e-a la nt)r.ieri !e /1< luni a livr&ril+r. 5n /EEA c+m%aniile
mari !e c+nstruc(ii v+r ve!ea + a!ev&rat& %r+v+care n recrutarea f+r(ei !e munc& n+i "i calificate
Cerere
-absorb(ie
Cre"terea %uterii !e cum%&rare "i rela*area c+n!i(iil+r !e ac+r!are a finan(&rii au avut + influen(&
ma-+r& asu%ra cererii n /EE@. Cum%&r&t+rii %+t lua mai u"+r !eci.ii !at+rit& trans%aren(ei ri!icate "i u"urin(ei
n +'(inerea inf+rma(iil+r, ca urmare a cam%aniil+r intensive !e mar;eting "i a num&rului ri!icat !e t)rguri
im+'iliare. 2e !e alt& %arte, %r+gresul lucr&ril+r !e c+nstruc(ii a m&rit ncre!erea n %ia(&. Anul trecut erau
@.<EE unit&(i v)n!ute n %r+iecte !e !imensiuni mari, mai mult !ec)t !u'lu fa(& !e cele v)n!ute n /EE9.
A!un)n!u1le la cele 19.@EE unit&(i v)n!ute n 'l+curile vec#i, t+t n /EE@, a's+r'(ia t+tal& %e ntreaga !urat& a
anului trecut a f+st !e /=.EEE unit&(i. C+m%arativ cu a's+r'(ia !e /1.EEE unit&(i !in /EE9, anul trecut a
c+nfirmat ten!in(a ascen!enta a cererii. Cele mai multe a%artamente v)n!ute n 'l+curile vec#i sunt situate n
sect+rul <, urmate !e sect+arele 9 "i /, n tim% ce n ca.ul %r+iectel+r n+i (lansate n /EE@$ cele mai multe
unit&(i au f+st v)n!ute la %eriferia +ra"ului, %recum "i n sect+arele 9 "i 1.
-cumprtori
C&%&t)n! mai mult& ncre!ere, investit+rii au c+nsi!erat %ia(a l+cal& mai atractiv& "i au ac#i.i(i+nat
a%r+*imativ =E1>E D !in t+talul unit&(il+r v)n!ute, c+nf+rm estim&ril+r C+lliers. T+tu"i, investit+rii
institu(i+nali nu "i1au f&cut sim(it& %re.en(a, !e+arece m+mentan %ia(a se sc#im'& %rea re%e!e %entru %r+cesul
l+r !eci.i+nal. 5n sc#im', investit+rii l+cali cum%&r& acum %ac#ete mai mari !e a%artamente, ntre 1E "i 1>
unit&(i, v&.)n! %r+fiturile f+arte ri!icate generate anul anteri+r !e investi(ii similare. 5n ceea ce %rive"te
cum%&r&t+rii finali, a f+st sesi.at& + cre"tere a interesului !in %artea acest+ra, !evenin! mai inf+rma(i "i
meticul+"i n c&ut&rile l+r. 8e asemenea, lu)n! n c+nsi!erare +fert& mai variat& fa(& !e anii trecu(i, %r+cesul
!e !eci.ie legat !e ac#i.i(i+narea unui a%artament este %u(in mai lung. Selectarea "i %r+cesul !e semnare
%entru cum%&r&t+rii care ac#i.i(i+nea.& unit&(i n %r+iecte !e lu* tin!e s& !ure.e ntre una "i !+u& luni, n tim%
ce %entru cum%&r&t+rii care investesc n %r+iecte !estinate clasei me!ii !eci.ia !e ac#i.i(ie "i semnarea
c+ntractului se nca!rea.& ntre / s&%t&m)ni "i + lun&. Clien(ii a%artamentel+r !e lu*, !e +'icei "i neg+cia.&
c+ntractul %rin interme!iul %r+%riil+r av+ca(i, im%lic)n!u1"i !e asemenea n+tari "i ar#itec(i %r+%rii. Clasa
me!ie ac+r!& + aten(ie !e+se'it& +%(iunil+r n materie !e finisa-e, garan(ii %entru avans, nt)r.ieri n livrare "i
%enalit&(ile aferente sti%ulate n c+ntract. 5n /EE@, C+lliers a intervievat cum%&r&t+rii care au ac#i.i(i+nat
%r+%riet&(i n %r+iectele sale e*clusive, n urma re.ultatel+r reie"in! urm&t+rul %r+fil al cum%&r&t+rului: !intre
res%+n!en(i, =<D au ntre /@1/@ !e ani, iar <9D ntre <@1=@ !e aniI n ceea ce %rive"te venitul, =/D !intre
client c)"tig& ntre 1,EEEC<,EEE c %e lun&, /9D ntre <,EEEC>,EEEc, iar /AD mai mult !e >,EEEc %e lun&I
%entru 91D !in %ers+anele intervievate, l+ca(ia este criteriul cel mai im%+rtant !e selec(ie, fiin! urmat& !e
calitate "i %re(, acestea fiin! celelalte !+u& criterii im%+rtanteI !intre cum%&r&t+ri, @<D au cum%&rat
a%artamentul %entru u. %r+%riu, /1D %entru rev)n.are sau nc#iriere, iar 9D %entru c+%ii sau %&rin(i.
Pre(uri
-evolu(ie
<E
2re(urile unit&(il+r aflate n %r+iecte lansate n %rima -um&tate a anului au cun+scut + cre"tere me!ie
!e /ED. Acest fa%t se !at+rea.& intensific&rii ritmului v)n.&ril+r !ar "i scum%irii materialel+r !e c+nstruc(ie "i
f+r(ei !e munc&. 8ac& n /EE9 c+stul me!iu !e c+nstruc(ie era n -ur !e 9EE 4ur+,m%, n /EE@ acesta a a-uns la
@>E4ur+,m%.
2re(ul me!iu al %ie(ei r&m)ne n c+ntinuare 1,>EE 4ur+,m% c+nstruit (a%artament \ terasa \ %ere(i interi+ri$, n
mare %arte !at+rit& %r+iectel+r lansate n a /a -um&tate a anului, care, fiin! !estinate clasei me!ii "i su'1me!ii,
au avut un %re( !e lansare mai mic. Cel mai mic %re( me!iu %entru un a%artamente !e < camere ntr1un %r+iect
n+u cu %este /EE !e unit&(i aflat n %artea !e vest a ca%italei este !e a%r+*imativ 1<<,EEE 4ur+ \ TFA. 5ns&,
!ac& ar fi incluse n aceast& anali.& "i a%artamentele c+nstruite nainte !e 1BBE, .+na cea mai accesi'il& ca %re(
este cea !e su!, un!e %re(ul me!iu %entru un a%artament !e < camere este n -uri !e 1<E,/EE 4ur+. C+sturile
!e ntre(inere %entru c+m%le*ele re.i!en(iale n+i varia.& ntre E.< "i 1.> 4ur+,m% c+nstruit.!e a%artament.
<1
-metode de plat
8e.v+ltat+rii acce%t& mai multe m+!alit&(i !e %lat&, +ferin! cum%&r&turil+r suficient& fle*i'ilitate
%entru a le %ermite ac#i.i(ii accesi'ile. Farianta cea mai c+mun& c+nst& ntr1un avans !e /ED1<ED "i + %lat&
final& n m+mentul livr&rii a restului !e @ED1AED !in sum&. 5n /EE@, c)(iva !e.v+ltat+ri au mic"+rat avansul
la 1ED, !ar au intr+!us c)teva rate (!e /ED1 />D$ %e !urata c+nstruc(iei, restul urm)n! a fi %l&tit la finali.are.
2entru a sim%lifica %r+cesul "i mai mult, c)(iva !e.v+ltat+ri "i1au f&cut %arteneriate cu '&ncile finan(at+are,
%entru a +feri cum%&r&t+ril+r cre!ite avanta-+aseI n acest fel, au "i garan(ia c& clientul va avea %+si'ilitatea !e
a ac#ita trans& final& la finalul c+nstruc(iei.
Previziuni
5n c+nte*tul mult+r incertitu!ini legate !e ev+lu(ia cri.ei financiare nce%ute n Statele Unite, estim&m
c& %e termen scurt 1 urm&t+arele 9 luni C %ia(a re.i!en(ial& va cre"te ntr1un ritm mai %u(in alert !ec)t n /EE@,
(in)n! c+nt c& n+ii -uc&t+ri !e %e %ia(a v+r a"te%ta efectele cri.ei asu%ra sc#emel+r l+r !e finan(are. 2e termen
me!iu "i lung, %ia(a re.i!en(ial& !in R+m)nia va c+ntinu& s& creasc& ntruc)t aceasta !e%in!e n %rimul r)n!
!e ra%+rtul !intre cerere "i +fert&, care este nc& f+arte mare. 2)n& la sf)r"itul lui /EEA estim&m c& st+cul !e
a%artamente n+i va fi !e >.EEE !e unit&(i, iar %)n& n anul /E1E acesta va a-unge la 1>.EEE. A's+r'(ia !e
a%artamente n+i va cre"te !e la 1E.EEE !e unit&(i n /EEA la /E.EEE n urm&t+rii < 1 = ani. 8eci.ia !e a
cum%&ra un a%artament n+u n !etrimentul unuia vec#i !e%in!e "i !e !urat& !e via(& a 'l+curil+r c+nstruite
nainte !e 1BAB, care se va a%r+%ia !e sf)r"it n urm&t+rii 1> ani. 8intre investit+rii care au cum%&rat
a%artamente n+i +ff1%lan n ultimele 1A luni, a%r+a%e -um&tate le v+r +feri %entru nc#iriere, iar restul le v+r
vin!e. 8u%& ce s1au n!re%tat c&tre l+ca(ii n a%r+%ierea centurii, !e.v+ltat+rii caut& s& !e.v+lte %r+iecte n
</
.+ne mai n!e%&rtate, !ar cu un mare %+ten(ial, %recum Saftica, Cernica, T&rt&"e"ti, raga!iru "i uftea.
2r+iectele !e lu* v+r fi !e.v+ltate la + scar& mai larg&, fiin! l+cali.ate mai mult n n+r!ul +ra"ului, "i v+r
a!uce un alt stil !e via(& la %re(uri ri!icate. 5n rest, %re(urile v+r c+ntinua s& creasc& cu + me!ie !e >D n
%rima -um&tate a anului, a-ung)n! la + cre"tere me!ie anual& !e 1>D %)n& la sf)r"itul lui /EEA.
3.7 PIAA DE INVESTIII IMOBILIARE
Pe scurt
5n %rimele n+u& luni ale anului /EE@ %ia(a !e investi(ii im+'iliare !in R+m)nia a ar&tat %rimele semne
!e maturitate: + cerere f+arte %uternic& %entru %r+!use !e investi(ii "i ran!amente care au a-uns !in urm&
nivelurile %ie(el+r vest eur+%ene. 5n ultimul trimestru, cri.a !in %ie(ele financiare interna(i+nale a f&cut c&
!eci.iile !e investi(ii fie n e*%ectativ&, astfel nc)t cei mai mul(i investit+ri au %referat s& a"te%te "i s&
n(eleag& cau.ele acestei cri.e, %recum "i efectele ei %e %ia(a l+cal&. 2ia(a !e investi(ii a a-uns n /EE@ la 1.>
miliar!e !e 4ur+, + cre"tere !e 99 D c+m%arativ cu anul /EE9, ns& su' cele / miliar!e !e 4ur+ estimate la
nce%utul anului. 5n ciu!a re!ucerii ran!amentel+r, cre"terea v+lumului !e investi(ii s1a !at+rat n %rinci%al
su%limentarii +fertei %entru /EE@ "i /EEA n sect+rului !e 'ir+uri !in ucure"ti, %recum "i n cel al sect+rului
!e retail !in +ra"ele secun!are ale (&rii.
Cerere
Imm+east "i1a men(inut n c+ntinuare %+.i(ia !+minant& n %ia(&, cu n+u& mari tran.ac(ii nc#eiate n
!ecursul anului /EE@. Ac#i.i(ia %r+iectului !e retail 2+lus C+nstant& ra%+rtat& la un %re( !e 1A> mili+ane
4ur+, cea mai mare tran.ac(ie !in %rima -um&tate a anului, a crescut %+rt+f+liul !e %r+%riet&(i c+merciale al
f+n!ului la a%r+*imativ 1,@A miliar!e 4ur+. XTran.ac(ia anuluiN a f+st ns&, v)n.area %r+iectului !e 'ir+uri
America Z+use, situat n 2ia(a Fict+riei, !e.v+ltat !e ?TC, ac#i.i(i+nat !e gru%ul france. Nati*is la un %re(
!e 1/E mili+ane 4ur+, re%re.ent)n! un ran!ament !e >.>>D, minim ist+ric n %ia(& !e investi(ii !in R+m)nia.
Un alt semn al maturit&(ii l1a re%re.entat %rima !e.investire remarca'il& a unui f+n!: 4ur+%ean C+nvergence
2r+%ertJ C+m%anJ (f+n! ce a%ar(ine !e C#arlemagne Ca%ital, listat la ursa !in L+n!ra$ care a v)n!ut
%+rt+f+liul f+rmat !in trei cl&!iri !e 'ir+uri ] 2?F, C+nstru!ava I "i Milenium T+Ger ] c&tre f+n!ul
german 84?I, !ivi.ia !e investi(ii im+'iliare a Allian. ?r+u%. Fal+area tran.ac(iei a f+st a%r+*imativ !e 11E
mili+ane 4ur+. 6 alt& ten!in(a remarcat& n /EE@ a f+st intrarea n %ia(& a f+n!uril+r s%eciali.ate %e anumite
sect+are ale %ie(ei im+'iliare. S%re e*em%lu, S+nae Sierra a %&"it f+arte #+t&r)t n sect+rul !e retail %rin
ac#i.i(ia a trei %r+iecte: River 2la.a, un centru c+mercial !in R)mnicu F)lcea, Crai+va Mall "i Aren& Center
!in ac&u. 5n aceast& categ+rie s1a nscris "i cea mai mare tran.ac(ie !in sect+rul in!ustrial un!e Teeslan!
I6? a ac#i.i(i+nat 2arcul In!ustrial A1 !e la Cefin la %re(ul !e A/ mili+ane 4ur+. 7+arte activi au f+st !e
asemenea "i investit+rii !e m&rime me!ie care "i1au creat un %+rt+f+liu %uternic !e %r+%riet&(i c+merciale !in
sect+rul im+'iliar. Ace"tia f+arte %r+'a'il se v+r +rienta c&tre + !e.investire %e termen scurt,me!iu.
<<
Ofert
Sect+rul !e retail c+n!uce %ia(a !e investi(ii n /EE@ !in %unct !e ve!ere al v+lumului, cu mai mult !e
@EE mili+ane !e 4ur+ investi(i. 5ns&, !at+rit& li%sei !e %r+!use !is%+ni'ile, a%r+a%e t+ate tran.ac(iile au f+st
cum%&r&ri !e centre c+merciale n avans n +ra"ele !in %r+vincie. Interesul fa(& !e acest sect+r se -ustific& %rin
!iferen(a !e 1EE %uncte !e 'a.& ntre Jile!1ul sect+rului !e c+mercial "i cel %entru 'ir+uri. A%r+a%e t+(i
!e.v+ltat+rii urm&resc s& "i asigure + !e.investire ntruc)t mai mult !e BE !e %r+iecte sunt anun(ate %entru
!e.v+ltare n urm&t+rii <1> ani n t+at& (ara. 2ia(a !e 'ir+uri a nregistrat 1E tran.ac(ii ma-+re la un v+lum t+tal
!e %este >EE mili+ane 4ur+ "i nc& r&m)ne un sect+r f+arte atractiv %entru investit+ri. Cu t+ate c& cele mai
multe f+n!uri %refer& s& cum%ere %r+!use !e referin(& c+nstruite c+nf+rm stan!ar!el+r interna(i+nale, !at+rit&
cantit&(ii insuficiente !e astfel !e %r+!use, mul(i !intre investit+ri "i n!rea%t& ca%italul c&tre alte investi(ii.
S%re e*em%lu, 7a'ian Ca%ital a ac#i.i(i+nat Cu'ic Centre, un %r+iect !e 'ir+uri !e /@,EEE m% situat n 2i%era
Tunari, iar CitJ Ca%ital a investit <> !e mili+ane !e 4ur+ n !+u& cl&!iri !e 'ir+uri: Avrig <> "i cl&!irea U2C.
Randamente
Ran!amentele %rimare ale sect+rului !e 'ir+uri s1au c+m%rimat remarca'il !e la un nivel !e @ D atins
n /EE9 la un minim !e >.>>D n /EE@. Aceast& ten!in(& a f+st urmat& "i n celelalte sect+are ale %ie(ei
im+'iliare. Ran!amentele %rimare ale %ie(ei !e retail au a-uns la 9.@>D %entru c+nce%te 'une !e centre
c+merciale situate n +ra"ele mari, n tim% ce me!ia s1a situat n -urul val+rii !e @./>D. 2r+iectele in!ustriale
au f+st v)n!ute la ran!amente !e a%r+*imativ AD, + sc&!ere semnificativ& c+m%arativ cu /EE9.
Previziuni
Cri.a !in %ie(ele financiare gl+'ale %recum "i cre"terea c+nstant& a ratei 4uri'+r n /EE@, a !eterminat
multe f+n!uri s& se retrag& !in tran.ac(ii un!e ran!amentele erau %rea a%r+%iate !e 4URI6R %entru a "i
reevalua +%+rtunit&(ile. Aceast& situa(ie v& !uce, f+arte %r+'a'il, la nt)r.ieri n investi(iile !irecte !in sect+rul
im+'iliar %entru ac#i.i(ii at)t n terenuri c)t "i n investi(ii c+merciale. Cu t+ate acestea, !e+arece cererea
%entru %r+!use este f+arte s+li!& n t+ate sect+arele %ie(ei im+'iliare "i ratele !e ne+cu%are sunt a%r+a%e .er+
at)t n %ia(& !e 'ir+uri c)t "i n cea !e in!ustrial "i !e retail, iar %ia(a l+cal& va c+ntinu& s& creasc&, investit+rii
v+r trece %este nelini"tea %r+v+cat& !e cri.& gl+'al& "i "i v+r relua activitatea !e investi(ii n R+m)nia. 5n
/EEA, tran.ac(iile !e investi(ii se v+r !erula %r+'a'il ntr1un ritm mai lent ca n /EE@, n tim% ce ran!amentele
v+r suferi mici c+rec(ii n %rima %arte a anului.
<=
3.8 PIAA HOTELIER
Pe scurt
Cu investi(ii !e %este @= mili+ane eur+ "i cu %atru im%+rtante tran.ac(ii #+teliere nc#eiate, /EE@ este
%rimul an n care %ia(a !e investi(ii ca%&t& im%+rtant& "i n !+meniul #+telier. Ma-+ritatea tran.ac(iil+r !in
acest sect+r vi.ea.& %r+%riet&(i +%era(i+nale, ceea ce s1ar %utea !+ve!i + s+li!& reali.are !e afaceri. 5n %aralel,
multe %r+iecte ini(iate anul acesta urmea.& s& se finali.e.e n urm&t+rii /1< ani.
Cererea
6amenii !e afaceri c+ntri'uie n cea mai mare m&sur& la cererea #+telier& t+tal&. Una !in %rinci%alele
caracteristici ale acestui ti% !e cerere este fa%tul c& este f+arte %uternic& n tim%ul .ilel+r s&%t&m)nii (!e luni
%)n& -+i$, sca!e su'stan(ial vinerea "i s)m'&ta "i cre"te ntr1+ +arecare m&sur& !uminic&. Aceast& cerere este
relativ c+nstant& %e %arcursul anului, cu + sc&!ere vi.i'il& n %eri+a!a !ecem'rie1fe'ruarie "i n august.
Cererea viit+are %e acest segment este str)ns legat& !e s&n&tatea ec+n+mic& a (&rii. Num&rul !e "e!eri %e
n+a%te a crescut !e asemenea, al&turi !e num&rul !e s+siri, !ar ntr1un ritm mai lent. Aceasta ne !uce la
c+nclu.ia c& "e!erea me!ie a unui client a sc&.ut, !e la /,E1 n+%(i n /EE=, la 1,B9 n+%(i n /EE9, rec+nfirm)n!
statutul !e !estina(ie !e afaceri al +ra"ului. Fi.itat+rii str&ini !e(in %r+centa-ul cel mai mare !in vi.itele t+tale
n ucure"ti, cu mai mult !e 9ED !in t+tal, %entru ultimii trei ani. 8in t+talul !e "e!eri %este n+a%te ale
str&inil+r, @<D au f+st generate !e (&rile eur+%ene, ceea ce c+nfirm& statutul acestei .+ne c& %rinci%ala surs&
!e vi.itat+ri a +ra"ului. 8in 4ur+%a, im%+rtante surse !e vi.itat+ri sunt Italia, ?ermania "i Regatul Unit.
Recent, ucure"tiul a !evenit + !estina(ie interesant& %entru c+m%aniile care +rgani.ea.& nt)lniri, reuniuni,
c+nferin(e "i e*%+.i(ii. Cererea %entru astfel !e evenimente a crescut, n ucure"ti, cu a%r+*imativ <ED n
/EE@ "i se %revi.i+nea.& c& va cre"te n c+ntinuare. 2e termen me!iu, ucure"tiul ar %utea !e%&"i !estina(ii
'ine1cun+scute %recum 2raga, u!a%esta sau Far"+via !in acest %unct !e ve!ere. 5n ultimii !+i ani, veniturile
generate !e acest segment al %ie(ei au a-uns la a%r+a%e />D !in veniturile t+tale.
Ofert
5n ucure"ti se g&sesc numai 1E/ #+teluri, cu + ca%acitate !e a%r+*imativ A.EEE !e camere, mai %u(in
!ec)t n alte mari ca%itale eur+%ene %recum Far"+via, u!a%esta sau 2raga. Ma-+ritatea #+teluril+r
'ucure"tene au su' >E !e camere (>@D$ "i ntre >E "i 1EE !e camere (//D$. 5n /EE@, +ferta a nregistrat +
u"+ar& cre"tere fa(& !e anul %rece!ent, n -ur !e =D, !ar va cun+a"te + cre"tere semnificativ& n /EEA, !at+rit&
un+r inaugur&ri im%+rtante, %recum Rin ?ran! Z+tel (1=EE !e camere$, Rama!a 2la.a (<E/ camere$ "i
Ra!iss+n SAS (=/= !e camere$, t+ate a"te%tate n %rimul trimestru al anului /EEA. Se a"tea%t& "i inaugurarea
alt+r #+teluri %)n& la mi-l+cul anului /EEA, c+ntri'uin! cu un num&r im%+rtant !e camere la %ia(a #+teluril+r
!e / "i = stele "i !uc)n! astfel la + cre"tere a +fertei !e camere n ucure"ti cu nc& <EE !e camere.
<>
Pre(uri
2er t+tal, tarifele me!ii n /EE@ au nregistrat, fa(& !e /EE9, + cre"tere !e a%r+*imativ @D %entru
#+telurile !e = "i > stele. Cum gra!ul !e +cu%are a crescut !e asemenea, !ar ntr1un ritm mai lent n
c+m%ara(ie cu anul %rece!ent, %rinci%alul in!icat+r al venitului, venitul %er camera !is%+ni'il&, a nregistrat +
cre"tere "i mai mare, situat& la a%r+*imativ A1BD n c+m%ara(ie cu /EE9.
Previziuni
6ra"ul ucure"ti "i va %&stra statutul la care a a-uns n ultimii ani, r&m)n)n! + !estina(ie %re!+minant
!e afaceri, !e"i se %+ate %reve!ea c& %ia(a turistic& va cre"te !in an n an, !at+rit& n+ut&(ii ucure"tiului c&
!estina(ie !e turistic& %rintre ca%italele eur+%ene, %recum "i !at+rit& intr&rii %e %ia(& a c+m%aniil+r aeriene
l+G1c+st. Ne %utem a"te%ta ca %ia(a ucure"tiului s& c+ntinue s& atrag& aten(ia mai mult+r lan(uri #+teliere
interna(i+nale interesate s& intre %e %ia(a n /EEA. Investi(iile #+teliere ma-+re !in ucure"ti se v+r c+ncentra
n .+na %r+%riet&(il+r !e = "i > stele, !+ve!in! + ten!in(& c&tre a%ari(ia !e #+teluri cu mai mult !e 1>E !e
camere, situate n l+curi u"+r accesi'ile, mai ales %entru +ameni !e afaceri. Multe %r+iecte !e !e.v+ltare v+r fi
n general !e ti% mi*t.
<9
CAP. 4. PIAA IMOBILIAR N PLIN CRIZ MONDIAL
4.1 SITUAIA ECONOMIC
8u%& ce n %eri+a!a /EE1 C /EEA ec+n+mia R+m)niei a nregistrat + cretere n me!ie !e 9D %e an,
evenimentele anului trecut au inversat ten!ina, a!uc)n! cu sine + serie !e efecte negative. 6 c+ntracie !e
@D %)n& la AD este %revi.i+nat& %entru ec+n+mie n /EEB. Investiiile str&ine !irecte s1au n-um&t&it la <,>
miliar!e 4ur+ n %rimele trei trimestre ale anului. Rata +ma-ului a crescut %e %arcursul anului i estim&rile
anunau + val+are !e AD %)n& la sf)ritul anului. Nici %r+gn+.ele %entru anul /E1E nu sunt mai +%timiste: %e
m&sur& ce se c+nturea.& t+t mai multe falimente i necesitatea unei ref+rme se simte !in ce n ce mai %resant&
n ca!rul sistemului %u'lic, se a%recia.& c& rata +ma-ului va crete n c+ntinuare. 8at+ria (e*%rimat& n
m+ne!& str&in&$ acumulat& !e %ers+anele fi.ice i -uri!ice, m%reun& cu + !e%reciere !e 1ED a m+ne!ei l+cale
fa& !e 4ur+ nregistrat& n a !+ua -um&tate a anului /EEA, au %us %resiune asu%ra ca%acit&ii !e %lat& a
!at+riei %entru !e'it+ri. 8eficitul 'ugetar se estimea.& c& va !e%&i @D !in 2I iar guvernul a f+st nev+it s&
acce%te a-ut+rul financiar !e /E miliar!e 4ur+ !in %artea 7MI. 8in categ+ria vetil+r 'une, !eficitul !e c+nt
curent s1a m'un&t&it semnificativ. Acesta s1a re!us cu @>D fa& !e val+area nregistrat& n +ct+m'rie /EEA
(!e la 1< ml! 4ur+ la <,< ml! 4ur+$ i estim&rile sugerau c& va a-unge %)n& la =,9D %)n& la sf)ritul anului
(c+m%arativ cu 1/,<D la sf)ritul anului /EEA$. 8ei v+lumul investiiil+r str&ine !irecte a re%re.entat
a%r+*imativ -um&tate !in activitatea nregistrat& n aceeai %eri+a!& a anului trecut, acestea au in!icat
uninteres c+ntinuu al investit+ril+r %entru R+m)nia i au ac+%erit cu succes !eficitul !e c+nt curent %)n& n
+ct+m'rie. 5n ceea ce %rivete inflaia, aceasta a atins val+area !e =,@=D la sf)ritul anului i a f+st estimat&
la <,>D %entru /E1E i <D %entru /E11. 5n /E1E, se %revi.i+nea.& ca ec+n+mia R+m)niei s& revin& la un ritm
!e cretere (!ei la + rat& m+!est& !e E,>C/D$ %e 'a.a ate%t&ril+r c& ec+n+miile vestice i v+r reveni i
astfel se v+r !e.v+lta e*%+rturile, '&ncile v+r re%+rni finanarea i c+nsumul va nce%e s& creasc&. 4stim&rile
&ncii M+n!iale %lasea.& rata !e cretere %entru anul /E11 n -urul val+rii !e =,9D. 7inanarea este n
c+ntinuare f+arte restrictiv&, ca re.ultat al li%sei !e +ferte !e cre!itare i al c+stului ri!icat. &ncile s1au
anga-at ntr1+ c+m%etiie acer'& %entru atragerea !e%+.itel+r la nce%utul anului, %e m&sur& ce sursa finan&rii
str&ine a secat. Ratele !+')n.il+r %entru !at+riile n m+ne!& l+cal& au nregistrat + val+are !e 19D !in
ianuarie %)n& n martie, n tim% ce c+sturile m%rumuturil+r n+i c+ntractate a !e%&it /ED n aceeai
%eri+a!&.2 C+stul ca%italului a sc&.ut semnificativ c&tre sf)ritul anului, %)n& la 1>D n m+ne!a l+cal&, n
tim% ce ratele !+')n.il+r la !e%+.ite au sc&.ut su' 1ED. Fal+area cursului !e sc#im' 4UR6,R6N nregistrat&
la sf)ritul anului a f+st c+nsi!erat& sustena'il& !e ma-+ritatea analitil+r i %revi.iunile sugerea.& c& m+ne!a
nai+nal& i va nt&ri %+.iia n urm&t+rul an. Unii ageni ec+n+mici !in ucureti i L+n!ra !e-a %aria.& %e
nt&rirea m+ne!ei l+cale n /E1E. 6 %ia& intern& vast&, + f+r& !e munc& la c+sturi c+m%etitive, c+recia
%reuril+r !e %e %iaa im+'iliar& c)t i + m+ne!& sta'il& re%re.int& avanta-e semnificative %entru investit+ri, la
fel ca acum cinci ani. 8iferena im%+rtant& este fa%tul c& n m+mentul !e fa& R+m)nia este mem'r& a
Uniunii 4ur+%ene, un statut care i +fer& + sta'ilitate ec+n+mic& i %+litic& im%+rtant&.
Anul trecut s1au resimit n ec+n+mia aut+#t+n& efecte negative ale cri.ei gl+'ale: !eclinul ec+n+mic,
creterea +ma-ului i ma-+rarea !eficitului 'ugetar. 5n /E1E ns&, ne ate%t&m ca ec+n+mia R+m)niei s&
rencea%& s& creasc&, %e 'a.a e*%+rturil+r i a revitali.&rii c+nsumului.
GUVERN: PREEDINTE REALES I COALIIE MA1ORITAR
<@
8emiterea c+aliiei guvernamentale !e anul trecut a a%&rut ntr1+ %eri+a!& !elicat&, n mi-l+cul %r+cesului !e
!eteri+rare al finanel+r %u'lice. Firarea tranei !in m%rumutul %r+mis !e 7MI, !e /E miliar!e 4ur+, a f+st
am)nat& %)n& n m+mentul n care R+m)nia ar fi 'eneficiat !e un guvern ca%a'il s& ntruneasc& cerinele
stricte ale 7MI %rivin! ref+rmele sistemului %u'lic (cum ar fi re!ucerea !eficitului fiscal la >,BD anul viit+r$.
5n aceste c+n!iii, alegerile !in 8ecem'rie au f+st ate%tate cu ner&'!are. 7+stul %ree!inte Traian &sescu a
f+st reales %entru un n+u man!at i a f+st c+nstituit un n+u guvern c+n!us !e f+stul 2rim1Ministru 4mil +c,
mem'ru 28L. 8u%& securi.area unui %arteneriat cu U8MR i alte %arti!e min+ritare, %recum i trecerea un+r
re%re.entani 2S8 la 28L, guvernul este matematic li!erul unei c+aliii ma-+ritare, av)n! %remisele necesare
%entru a c+n!uce ?uvernul ntr1un m+! eficient ntr1+ %eri+a!& care se anun& tumult+as& i care va im%une
necesitatea un+r ref+rme s+li!e.
Sursa: anca Nai+nal& a R+m)niei
<A
4.2 PIAA DE BIROURI
/EEB a a!us %e %ia& + +fert& rec+r! !e cl&!iri n+i astfel nc)t la sf)ritul anului st+cul t+tal !e s%aii
!e 'ir+uri a atins 1./>E.EEE m%. Cu t+ate acestea, !in cau.a c+n!iiil+r ec+n+mice !ificile, tran.aciile cu
s%aii !e 'ir+uri au sc&.ut c+n!uc)n! la rate !e ne+cu%are mai ri!icate i c#irii mai sc&.ute. 5n c+nsecin&,
/E1E re%re.int& + %eri+a!& i!eal& %entru re!ucerea c+sturil+r cu nc#irierea %rin c+ntractarea !e s%aii
%+trivite la un nivel sustena'il al c#iriei. Acum este m+mentul %+trivit %entru a anali.a %iaa i a acti+na.
Ofert
6ferta !e s%aii !e 'ir+uri a atins %unctul ma*im n /EEB, c)n! a%r+a%e =E>.EEE m% !e s%aii
m+!erne i !e calitate au f+st livrate %e %ia&, !e !+u& +ri mai mult !ec)t n /EEA. Aceast& su%rafa& este
l+cali.at& n ca!rul %r+iectel+r care au nce%ut lucr&rile n %eri+a!a !e cretere a %ieei (/EE@C/EEA$ i a c&r+r
!e.v+ltare a !urat ntre 1/ i /E !e luni, unele %r+iecte suferin! am)n&ri. 8+ar 1>D !in t+talul s%aiil+r
livrate este l+cali.at n .+na central& a +raului, n tim% ce restul s%aiil+r au f+st m%&rite relativ egal ntre
semi1centru i %eriferie. Cu t+ate c& st+cul !in .+nele semicentral& i %eriferic& a crescut n m+! c+nstant
nce%)n! cu anul /EE9, ev+luia +fertei %entru .+na central& a nregistrat un ritm !e cretere mai sc&.ut !in
cau.a !is%+ni'ilit&ii re!use a terenuril+r %entru astfel !e !e.v+lt&ri. 8intre !e.v+ltat+rii care au livrat cl&!iri
!e 'ir+uri n /EEB, ma-+ritatea sunt str&ini. Astfel, trei c+m%anii greceti au livrat a%r+*imativ <ED !in t+talul
s%aiil+r n+i, un %r+cent similar cu cel creat !e !e.v+ltat+rii aut+#t+ni.
Cerere
5n anul /EEB s1au nc#iriat %este BE.EEE !e m% unif+rm !istri'uii ntre cele trei .+ne. Su%rafaa
me!ie nc#iriat& %e %ia& s1a situat n -urul val+rii !e 1.<EE m%. Ma-+ritatea c+m%aniil+r care au nc#iriat
s%aii n /EEB au %r+ce!at astfel !in urm&t+arele m+tive:
^ 4*%irarea c+ntractului !e nc#iriere
^ 6%+rtunitatea !e a g&si un s%aiu !e + calitate su%eri+ar& la un %re re!us sau !e a1i rel+ca se!iul c+m%aniei
mai a%r+a%e !e centrul +raului
^ Inci!ente !e f+r& ma-+r& au creat + cerere ime!iat& !e cel %uin 1<.EEE m% %e %iaa s%aiil+r !e 'ir+uri
C+m%arativ cu anul /EEA, n /EEB v+lumul !e s%aii !e 'ir+uri a's+r'it !e %ia& a sc&.ut cu 9ED. 2entru a
avea + imagine reala asu%ra %ieei, n /EEA %este AED !in activitatea !e nc#iriere a f+st !eterminat& !e
%renc#irieri, n tim% ce n /EEB nici+ su%rafaa nu a f+st %renc#iriat&. Aceast& situaie are !+u& cau.e
%rinci%aleI n %rimul r)n! rata !e ne+cu%are a s%aiil+r !e 'ir+uri a nce%ut s& creasc& c+nsi!era'il nc& !in
/EEA iar %renc#irierile nu mai aveau la fel !e mult sens av)n! n ve!ere c& firmele au %utut g&si s%aii
!is%+ni'ile n ma-+ritatea cl&!iril+r e*istente %e %ia&. 5n al !+ilea r)n!, lu)n! n c+nsi!erare !eclinul
ec+n+mic, ma-+ritatea c+m%aniil+r s1au c+nfruntat cu insecuritatea activit&ii viit+are sau cu re+rgani.&ri i
c+nce!ieri. 5n c+nsecin&, e*tin!erea s%aiil+r !e 'ir+uri nu s1a reg&sit %e agen!a cel+r mai multe c+m%anii. 5n
ultimul r)n!, c+m%aniile cu nev+i su'staniale !e s%aii !e 'ir+uri nu s1au anga-at n nici + tran.acie n /EEB.
Su'nc#irierea a re%re.entat + +%iune %entru c+m%aniile care c&utau s& re!uc& c+sturile, n s%ecial %entru
acelea care nc#iriaser& su%rafee mai mari !e /.EEE m%. Mare %arte !in c+m%aniile care au luat astfel !e
m&suri a%arin in!ustriei aut+, c+nstruciil+r !ar i !+meniului c+nsultanei.
<B
M/EEB a sc#im'at regulile %ieei !e 'ir+uri. 6!at& cu !eclinul me!iului !e afaceri a crescut semnificativ i
rata !e ne+cu%are. Li%sa %re1nc#irieril+r a m%ie!icat !e.v+ltat+rii s& mai anune %r+iecte ma-+re n+i. T+tui,
sc&!erea c#iriil+r face !in /E1E %eri+a!a i!eal& %entru re!ucerea c+sturil+r, %rin c+ntractarea !e s%aii
%+trivite n termeni financiari sustena'ili.N
Horia Moldovan - director asociat, divizia de nchirieri spaii de birouri(COLLIERS ROMANIA)
2)n& la sf)ritul lui /EEB rata !e ne+cu%are a crescut c+nsi!era'il n t+ate .+nele, fa%t ce s1a
c+ncreti.at ntr1+ rat& me!ie !e ne+cu%are !e 1AD, !u%& ce n /EE@ aceasta a f+st ED iar n /EEA a-unsese la
<D. R+na central& a nregistrat + rat& !e ne+cu%are ne+'inuit&, !e 1ED, similar celei semicentrale, n tim% ce
.+na %eriferic& a atins un nivel rec+r! !e <ED.
Chirii
8ei n /EEA c#iria %ieei !e 'ir+uri %entru .+na central& se g&sea n intervalul //C/= 4ur+,m%, n
anul /EEB nivelul c#iriil+r a sc&.ut cu /ED, su' %ragul !e /E 4ur+,m%. 5n .+nele semicentral& i %eriferic& s1a
nregistrat + !escretere asem&n&t+are. 8ei c#iriile s1au re!us, c+sturile !e rel+care au f+st !estul !e ri!icate,
astfel !etermin)n! ma-+ritatea c+m%aniil+r s& g&seasc& s+luii %e termen scurt i s& ncerce s& reneg+cie.e
sau s& su'nc#irie.e %arte !in s%aiul %e care l1au c+ntractat !e-a. 5n ncercarea !e a1i face %r+iectele mai
atractive %entru c#iriai, %r+%rietarii au !evenit fle*i'ili +ferin! stimulente cum ar fi luni f&r& %lata c#iriei i
sume !e 'ani %entru ac+%erirea c#eltuielil+r !e amena-are a s%aiil+r. 2entru c#iriai, astfel !e m&suri au
avanta-ul !e a re!uce c#iria efectiv&. 8e e*em%lu, %entru un c+ntract %e + !urat& !e cinci ani, + c+m%anie
%rimete !e +'icei a%r+*imativ trei luni f&r& %lata c#iriei. 2entru c+ntracte mai lungi, aceast& scutire %+ate
crete. 2er ansam'lu aceste 'eneficii su%limentare re!uc c#iria efectiv& cu 1ED sau c#iar mai mult.
Previziuni
4stim&rile n+astre %revi.i+nea.& c& anul /E1E va a!uce %e %ia& a%r+*imativ /EE.EEE m% !e s%aii n+i
!e 'ir+uri, cu >ED mai %uin !ec)t su%rafaa livrat& n /EEB. Aceast& +fert& %+tenial& se va reg&si n mare
%arte n cl&!irile la care lucr&rile !e c+nstrucie au f+st am)nate n /EEB. 5n %lus, s%re !e+se'ire !e anii
trecui, n /EEB nu a nce%ut c+nstrucia la niciun %r+iect n+u ma-+r. M+mentan e*ist& a%r+*imativ >EE.EEE
!e m% n %r+iecte !e 'ir+uri aflate n fa.e anteri+are c+nstruciei, cu + %r+'a'ilitate sc&.ut& !e a nce%e
c+nstrucia n urm&t+arele ase luni. Astfel, estim&m c& n /E11C/E1/ nivelul livr&ril+r !e s%aii n+i !e
'ir+uri va fi sc&.ut. 2e ansam'lu, c#iriile i v+r menine tren!ul !escen!ent !in /EEB cu + sc&!ere a!ii+nal&
!e 1E %)n& la 1>D. 5n unele .+ne, un!e ratele !e ne+cu%are nregistrea.& !e-a un nivel ri!icat, am %utea asista
la + sc&!ere cu %este /ED. 8in cau.a acestei ten!ine, c+m%aniile care au nc#iriat s%aii !e 'ir+uri n !iferite
=E
.+ne sau cl&!iri, au +%+rtunitatea !e a1i c+ns+li!a s%aiile ntr1un singur s%aiu, n c+n!iii mai fav+ra'ile.
Cl&!irile l+cali.ate n .+na central&, cu acces 'un, v+r fi !is%+ni'ile la c#irii mai sc&.ute c+m%arativ cu /EEB
i /EEA, !evenin! interesante %entru + %la-& mai larg& !e clieni. 2entru .+na central&, estim&m c& rata !e
ne+cu%are nu va !e%&i 1ED, n vreme ce %e %iaa s%aiil+r !e 'ir+uri n ansam'lu, rata !e ne+cu%are este
ate%tat& s& ating& /E1/>D. 5n %lus, acele c+m%anii care au anali.at %iaa n /EEB n c&utarea un+r s%aii mai
'une la c#irii accesi'ile ns& nu s1au anga-at n nici un c+ntract, %r+'a'il anul acesta v+r lua + !eci.ie. Aa!ar,
estim&m + cretere a activit&ii cu %este >ED. 2e !e alta %arte, %r+%rietarii v+r r&m)ne fle*i'ili n neg+cierile
cu %+tenialii c#iriai c+ntinu)n! s& +fere stimulente %entru amena-area s%aiil+r i %eri+a!e f&r& %lata c#iriei,
mics+r)n! astfel c#iriile efective. 5n c+nclu.ie, c+ntractele !e nc#iriere v+r fi mai avanta-+ase %entru c#iriai.
2e termen lung, !e+arece nu ne ate%t&m s& e*iste + +fert& n+u& semnificativ& n /E11 iar ec+n+mia i
afacerile sunt %revi.i+nate s& ev+lue.e %e un tren! ascen!ent, ec#ili'rul %ieei se va sc#im'a !in n+u. 8in
t+ate aceste m+tive, /E1E va re%re.enta cel mai 'un m+ment %entru c#iriai s& c+ntracte.e s%aiul %+trivit.
4.3 PIAA SPAIILOR COMERCIALE
5ntr1+ %ia& afectat& !e %eri+a!a ec+n+mic& tur'ulent&, n care nivelul c+nsumului a sc&.ut cu 1>D,
%re+cu%area %rinci%al& a retaileril+r n %rima -um&tate a anului /EEB a f+st +%timi.area reelel+r !e maga.ine.
Ofert
/EEB a f+st anul n care s1a nregistrat cea mai mare !iscre%an& ntre num&rul !e centre c+merciale
anunate +ficial i %r+iectele efectiv livrate. C)teva !intre %r+iecte au f+st am)nate %entru /E1E, n tim% ce
altele au f+st +%rite %e + %eri+a!& ne!eterminat&. Astfel, !ei %este /E %r+iecte, nsum)n! %este A<>.EEE1 m%,
au avut !ata !e lansare anunat& %entru /EEB, numai /@D !in s%aiile anunate au f+st efectiv livrate C
1>A.EEE m% n ucureti i @E.EEE m% n afara ucuretiului. 6ferta !e s%aii c+merciale !is%+ni'ile %entru
nc#iriere a f+st mic+rat& !e nc#i!erea a !+u& %r+iecte !e retail (Arm+nia r&ila i Tri!ent Si'iu$, !ar n
acelai tim% a f+st s%+rit& !e creterea ratei !e ne+cu%are n centrele c+merciale e*istente. 5nsum)n! s%aiile
ne+cu%ate n centrele c+merciale funci+nale i n %r+iectele n+i care se v+r livra n /E1E i /E11, st+cul t+tal
!e s%aii !is%+ni'ile la nc#iriere se ri!ic& la <<@.EEE m%. 8in acetia, 1/A.EEE m% sunt !is%+ni'ili n centrele
c+merciale !e-a !ate n f+l+sin&, n tim% ce /EB.EEE m% sunt +ferii %entru %renc#iriere n %r+iecte viit+are
at)t n ucureti c)t i n ar&.
Cerere
5n ncercarea !e a asigura su%ravieuirea 'ran!ului l+r, retailerii au nce%ut s& im%lemente.e !iferite
strategii !e restructurare, lu)n! n c+nsi!erare %r+fita'ilitatea fiec&rui maga.in. Astfel, acetia au a%licat
=1
m&suri !e re!ucere a c+sturil+r, !e la reneg+cierea c#iriil+r %)n& la nc#i!erea c+m%let& a l+caiil+r
ne%r+fita'ile. 5n ciu!a acest+r m&suri, unii !intre retaileri nu au reuit s& i n!e%lineasc& +'ligaiile
financiare fa& !e cre!it+rii l+r, fiin! astfel f+rai s& !eclare starea !e ins+lven&. C#iar !ac& ins+lvena este
c+nsi!erat& + m&sur& !rastic&, ea re%re.int& un scut legal m%+triva cre!it+ril+r. Retailerii au %+si'ilitatea s&
i reneg+cie.e i restructure.e c+ntractele cu furni.+rii i %r+%rietarii. Astfel, c#iar !ac& un retailer se afl& n
stare !e ins+lven&, are nc& %+si'ilitatea s& %&stre.e maga.inele cu %erf+rmane 'une i c#iar s& se e*tin!& n
l+caii n+i, %r+fit)n! !e +%+rtunit&ile care %+t a%&rea %e %ia&. S%re !e+se'ire !e %rima %arte a anului, n care
num&rul tran.aciil+r a f+st f+arte re!us, n a !+ua -um&tate a anului am asistat la + cretere semnificativ& a
cererii !e s%aii c+merciale, n s%ecial %entru centrele c+merciale !e-a e*istente. Astfel, retailerii care au
reuit s& se a!a%te.e la n+ile c+n!iii !e %ie& au nce%ut s& %riveasc& strategic c&tre viit+r, n c&utarea
+%+rtunit&il+r, +'in)n! astfel l+caii n centre c+merciale !e succes la %reuri c+m%etitive. Mai mult !ec)t
at)t, /EEB a marcat intrarea %e %ia& a c)t+rva 'ran!uri im%+rtante, cum ar fi 8ecat#l+n, CWA sau Qia'i.
N+ile 'ran!uri s1au c+ncentrat n %rinci%al %e !esc#i!erea l+caiil+r n ucureti, un!e au avut n ve!ere at)t
centrele c+merciale !e-a e*istente, c)t i cele recent inaugurate.
MCererea %entru s%aii c+merciale i num&rul tran.aciil+r nc#eiate v+r s%+ri n /E1E, n s%ecial n a !+ua
-umatate a anului, !ei nu suficient !e mult %entru a !etermina
+ cretere a nivelului c#iriil+r. 2ers%ectiva %entru s%aiile stra!ale n l+caii %rinci%ale
%are %r+mi&t+are, !at+rit& cererii n cretere !in %artea 'ran!uril+r !e lu*.N
Georgiana Andrei - manager, divizia de nchirieri spaii comerciale(COLLIERS ROMANIA)
Chirii
5n %r+cesul !e re!ucere a c+sturil+r, caracteristic %entru anul /EEB, retailerii au nce%ut cam%anii
e*tinse !e reneg+ciere a c#iriil+r n ma-+ritatea centrel+r c+merciale. Am%litu!inea reneg+cieril+r a variat
c+nsi!era'il !e la un centru c+mercial la altul, n funcie !e re%utaia i %erf+rmana centrului c+mercial,
segmentul !e retail, %recum i !e r+lul -ucat !e fiecare retailer n centrul c+mercial res%ectiv. Re!ucerile
c#iriil+r a +scilat ntre 1ED i >ED, cre)n! astfel !iferene semnificative ntre nivelul c#iriil+r !in !iferite
centre c+merciale, n s%ecial n afara ucuretiului. In!iferent !e re!ucere, reneg+cierile au f+st !e cele mai
multe +ri agreate %e + %eri+a!& !eterminat&, 9 luni %)n& la un an. Retailerii care nc& au %uterea financiar&
%entru a se e*tin!e, !ein)n! + %+.iie f+rte n neg+cieri. 4i %+t f+ra + re!ucere semnificativ& a c#iriil+r
%entru %r+iectele n c+nstrucie. Cerinele %e care unele !intre anc+re le au nainte !e a intra ntr1un centru
c+mercial n+u %+t inclu!e, %e l)ng& un nivel sc&.ut al c#iriil+r, luni gratuite sau in!emni.aii %entru
amena-&ri. C+ncesiile sunt !e +'icei +ferite %entru 1C/ ani, astfel %r+%rietarii ncearc)n! s& i limite.e
%ier!erea c)t !e mult se %+ate.
Previziuni
2e 'a.a sta!iului actual al c+nstruciei %r+iectel+r anunate, estim&rile sugerea.& fa%tul c& anul /E1E
va a!uce %e %ia& ase n+i centre c+merciale, nsum)n! /EB.EEE m% su%rafa& t+tal& nc#iria'il&. 6 %arte !in
aceste %r+iecte este %+si'il s& fie am)nate %entru /E11, n tim% ce +ferta !e s%aii c+merciale n %r+vincie ar
%utea s& fie influenat& negativ !e nc#i!erea centrel+r c+merciale care nu %erf+rmea.&. Cu t+ate acestea, ne
ate%t&m ca m'un&t&irea situaiei ec+n+mice i !e'l+carea finan&ril+r s& im%ulsi+ne.e reluarea un+ra
!intre %r+iectele +%rite, ns& nici unul !in aceste %r+iecte nu va %utea livrat %)n& la sf)ritul anului. Cererea
%entru s%aii c+merciale i, im%licit, num&rul !e tran.acii nc#eiate v+r s%+ri n /E1E, n s%ecial n semestrul
II. Cererea va r&m)ne c+ncentrat& %e centrele c+merciale e*istente, n tim% ce %renc#irierile v+r fi semnate
numai %entru %r+iectele cu anse mari s& fie livrate (care !+ve!esc c& !is%un !e finanare i cu sta!iul
c+nstruciil+r avansat$, cu + l+caie 'un& i un mi* al c#iriail+r atractiv. 8ei %e un tren! ascen!ent, cererea
%entru s%aii c+merciale n anul urm&t+r nu va suficient !e ri!icat& %entru a !etermina + cretere a nivelului
c#iriei. 8in c+ntr&, se atea%t& ca nivelul c#iriil+r, reneg+ciat, s& r&m)n& nesc#im'at %)n& cel %uin n a !+ua
-um&tate a anului /E1E, iar n ca.ul centrel+r c+merciale cu %erf+rmane mai sla'e, se atea%t& sc&!eri
ulteri+are ale c#iriil+r.
=/
Spa(ii comerciale stradale
Ten!ina general& !escen!ent& a %ieei !e retail a f+st simit& %e t+ate arterele c+merciale %rinci%ale
!in ucureti. Cu t+ate acestea, .+na c+mercial& %rinci%al& are nc& + %erf+rman& c+nsi!era'il mai 'un&
!ec)t .+nele secun!are i %eriferice, at)t n ceea ce %rivete ratele !e +cu%are c)t i sc&!erea c#iriil+r. 2entru
a asigura semnarea c+ntractel+r cu c#iriaii n+i, %r+%rietarii au f+st nev+ii s& re!uc& nivelul c#iriil+r cu
a%r+*imativ /E1/>D fa& !e nce%utul anului (sau <E1<>D fa& !e v)rfurile atinse n Z/ /EEA$. C#iar i n
s%aiile c+merciale cu c#iriai sta'ili, c#iriile s1au re!us cu 1>1<ED n urma reneg+cieril+r, agreate, n general
%entru + %eri+a!& tem%+rar& !e 11/ ani. Cererea !e s%aii c+merciale stra!ale n l+caii f+arte 'une, %e arterele
%rinci%ale, a venit n %rinci%al !in %artea 'ran!uril+r !e m+!& !e lu* i a cafenelel+r. 2e l)ng& re!ucerea
c#iriil+r, %r+s%eritatea cafenelel+r a f+st facilitat& !e ev+luia lucr&ril+r !e infrastructur& n Centrul Fec#i al
+raului (.+na Li%scani$, re.+lvarea as%ectel+r legale cu unii !intre %r+%rietarii s%aiil+r i atractivitatea
cresc)n!& a .+nei %entru tineri. 2ers%ectivele anului /E1E %entru s%aiile stra!ale n l+caii %rinci%ale %ar
%r+mi&t+are, !at+rit& cererii !in %artea 'ran!uril+r !e lu* n cretere. T+tui, c#iriile v+r c+ntinua s& sufere
re!uceri u+are, n s%ecial n l+caiile secun!are i %eriferice, %entru c& cererea !in %artea '&ncil+r,
farmaciil+r, ca.in+uril+r i firmel+r !e telef+nie C %rinci%alii clieni !e !inainte !e cri.& C va r&m)ne la un
nivel sc&.ut.
4.4 PIAA INDUSTRIAL
/EEB a re%re.entat un an linitit %entru %iaa in!ustrial&. 8at+rit& nivelului m+!est al livr&ril+r, st+cul
!e s%aii in!ustriale a nregistrat !+ar + cretere u+ar&, n tim% ce cererea %entru astfel !e s%aii a f+st sla'&
n tim%ul anului. 2rimele tran.acii im%+rtante au f+st nregistrate la sf)ritul celui !e1al !+ilea semestru.
Stoc
La sf)ritul anului /EEB, st+cul !e s%aii in!ustriale !in ucureti i m%re-urimi a r&mas a%r+a%e la
acelai nivel ca n /EEA. 8+ar <<.EEE m% !e s%aii n+i au f+st livrate %e %ia&, n sc&!ere cu BED fa& !e anul
%rece!ent. Astfel, st+cul t+tal !e s%aii in!ustriale i l+gistice a atins a%r+*imativ BEE.EEE m% Su' influena
c+n!iiil+r ec+n+mice recente, !e.v+ltat+rii au +%rit sau am)nat lucr&rile la ma-+ritatea %r+iectel+r. S%aiile
care au f+st livrate n /EEB au re%re.entat e*tensii ale %arcuril+r e*istente a c&r+r c+nstrucie a nce%ut n
%rima %arte a anului /EEA. 5n c+n!iiile actuale, !is%+ni'ilitatea s%aiil+r a nce%ut s& !evin& + %r+'lem&
vi.i'il& %e %ia&. S%aiile mari sunt greu !e g&sit, !+ar + unitate mai mare !e 1E.EEE m% fiin! !is%+ni'il&
%entru c#iriaii %+teniali. Ma-+ritatea %arcuril+r l+gistice au unit&i !is%+ni'ile cu su%rafee cu%rinse ntre
1.EEE i <.EEE m%. 5n afara ucuretiului, Zeli+s 2#+eni* a livrat 1>.EEE m% n ca!rul %r+iectului 6lJm%ian
L+gistic 2ar; !in ra+v. Alte %r+iecte au f+st am)nate, !in cau.a +%iunil+r !e finanare restr)nse i
gra!ului ri!icat !e risc.
=<
Cerere
Cererea %entru s%aii in!ustriale i l+gistice a nregistrat !easemenea + sc&!ere !e1a lungul anului
/EEB. Un t+tal !e a%r+a%e 1EE.EEE !e m% au f+st nc#iriai n /EEB, a%r+*imativ >ED !in v+lumul nregistrat
cu un an n urm&. 8in cau.a incertitu!inii generale legat& !e nr&ut&irea c+n!iiil+r ec+n+mice la sf)ritul
anului /EEA i nce%utul lui /EEB, c+m%aniile au ng#eat activit&ile !e e*tin!ere. Acesta este %rinci%alul
m+tiv %entru care %rimul trimestru al anului a nregistrat + activitate f+arte sc&.ut&, !+ar 9.EEE m% !e s%aii
tran.aci+nate. 2e m&sur& ce c+m%aniile s1au a!a%tat la n+ua realitate, nc#irierile au nce%ut s& creasc& u+r.
5n ncercarea !e a re!uce c+sturile, c#iriaii au nce%ut s&1i reneg+cie.e c#iriile, s& re!uc& s%aiul +cu%at sau
s& se rel+c#e.e n s%aii mai avanta-+ase !in %unct !e ve!ere financiar. Astfel !e m&suri au f&cut ca rata !e
ne+cu%are s& se tri%le.e fa& !e nivelul !in /EEA, sta'ili.)n!u1se la 1/D la finalul anului /EEB. Cea mai
im%+rtant& tran.acie %e %iaa s%aiil+r in!ustriale !in ucureti n /EEB a f+st re%re.entat& !e nc#irierea a
1E.EEE m% n ca!rul %arcului !e.v+ltat !e 2+rtlan! Trust, uc#arest Kest. C+lliers Internati+nal a interme!iat
tran.acia asist)n! c#iriaul Antalis n g&sirea s%aiului %+trivit. 5n tran.acia !e referin& a anului trecut,
C+lliers Internati+nal a re%re.entat c+m%ania Unilever n %r+cesul !e c+ntractare a unui s%aiu in!ustrial !e
<E.EEE m% i a %este 1.EEE m% !e 'ir+uri ane*ai, n Kest 2ar; 2l+ieti. S%aiul va servi ca un centru !e
!istri'uie regi+nal %entru Unilever.
M2e m&sur& ce c+n!iiile %ieei se m'un&t&esc, am %utea asista %)n& la sf)ritul lui /E1E la + sc&!ere a
s%aiului !is%+ni'il, iar +!at& cu +cu%area s%aiil+r %r+%rietarii nu v+r mai fi la fel !e fle*i'ili cum sunt ast&.i.
8e aceea, %eri+a!a actual& este cea mai atractiv& %entru c#iriaii care !+resc s& reneg+cie.e c+ntractele sau s&
i rel+c#e.e +%eraiunile.N
Viorel Opai - manager, divizia de nchirieri spaii industriale(COLLIERS ROMANIA)
Chirii
C)tig&t+rii sc#im'&ril+r care s1au %r+!us n %ia& au f+st c#iriaii mai mici care astfel au avut mai
multe +%iuni n ceea ce %rivete s%aiul l+gistic. Astfel !e c#iriai, n c&utare !e unit&i !e !e%+.itare mici
(mai %uin !e <.EEE m%$ ar %utea g&si s%aiu !is%+ni'il la + c#irie re!us& cu 1E11>D, c+m%arativ cu anul
%rece!ent. 2e !e alt& %arte, g&sirea i c+ntractarea unit&il+r mari a re%re.entat un %r+ces mai !ificil i astfel
c#iriile %entru aceste s%aii nu au nregistrat m+!ific&ri ma-+re. 2rin urmare, mar-a ntre c#iria minim& i
c#iria ma*im& %e %ia& s1a re!us semnificativ n /EEB.
Previziuni
Millenium L+gistic 2ar; a f+st singura !e.v+ltare s%eculativ& n c+nstrucie la sf)ritul anului,
c+nstrucie ce va a!aug& /E.EEE m% la st+cul !e s%aii in!ustriale !in .+na !e su! a ucuretiului. Av)n! n
ve!ere aceast& situaie, nu v+m ve!ea nici un %r+iect in!ustrial n+u livrat nainte !e a !+ua -um&tate a anului
/E1E. 2rin urmare, c#iriaii cu cerine mari v+r fi nev+ii s& a%ele.e fie la %re1nc#irierea s%aiului, fie la
c+ntractarea c+nstruciei unui s%aiu %+trivit cerinel+r l+r, cu sc+%ul !e a +'ine un nivel 'un al c#iriei sau,
%ur i sim%lu %entru a1i asigura nev+ia !e s%aiu. 2e !e alt& %arte, c#iriaii care au nev+ie !e s%aii mai mici,
==
%+t %r+fita !e %e urma gra!ului actual !e ne+cu%are i +'ine + l+cali.are mai 'un&, c#irii c+m%etitive i
c+n!iii c+ntractuale fav+ra'ile. 6!at& cu +cu%area s%aiil+r !i%+ni'ile c+ntinu&, %r+%rietarii %arcuril+r
in!ustriale nu v+r r&m)ne la fel !e fle*i'ili ca n m+mentul !e fa&, ceea ce face %eri+a!a actual& f+arte
atractiv& %entru activit&i !e reneg+ciere i rel+care. 4stim&m c& rata !e ne+cu%are va mai crete %e termen
scurt, %)n& la un nivel !e 1=D n /E1E, !e+arece unii c#iriai v+r eli'era s%aii n %rimul trimestru al anului.
2ieele !in afara ucuretiului sunt i ele n curs !e !e.v+ltare n ceea ce %rivete creterea st+cului !e s%aii
in!ustriale, n s%ecial n +rae %recum 2l+ieti sau Timi+ara. 8e e*em%lu, anul viit+r Kest 2ar; !in 2l+ieti
va a!uce %e %ia& <E.EEE m% !e s%aii !e !e%+.itare m+!erne, c+ntractate n t+talitate !e Unilever. 5n
Timi+ara, Invest=See va livra %rima fa.& !e 1/.EEE m% a %r+iectului Timi+ara Air%+rt 2ar;, a c&rui
c+nstrucie a nce%ut n /EEB.
4.5 PIAA TERENURILOR
8u%& n+u& luni !e stagnare, %iaa !e terenuri !in ucureti a nce%ut s& !ea semne !e revig+rare c&tre
sf)ritul anului /EEB. 5n ciu!a a-ust&rii su'staniale a %reuril+r, care au a-uns f+arte a%r+a%e !e nivelul
nregistrat n /EE9, val+area terenuril+r tran.aci+nate anul trecut a atins cu greu 1ED !in val+area nregistrat&
n /EEA. Cu t+ate acestea, ev+luia !in ultimele luni ne fac ncre.&t+ri c& v+m asista la + sc#im'are %+.itiv&
%e %ia& n anul care t+cmai a nce%ut.
Cerere
Cererea %entru terenuri a f+st mult !iminuat& %e t+t %arcursul anului /EEB. Sc&!erea a'ru%t& %e
%ieele utili.at+ril+r finali (re.i!enial, 'ir+uri, s%aii c+merciale, s%aii in!ustriale$ c+m'inat& cu teama unei
%+teniale am%lific&ri a cri.ei ec+n+mice a !eterminat investit+rii s& fie e*trem !e %ru!eni n ceea ce
%rivete ac#i.iia !e %r+%riet&i. Li%sa finan&rii !in %artea '&ncil+r %entru ac#i.ii+narea !e terenuri a f+st
un alt fact+r fun!amental care a c+ntri'uit !ecisiv la sc&!erea !ramatic& a ac#i.iiil+r. Cei mai activi
cum%&r&t+ri n /EEB au f+st retailerii mari, n s%ecial reelele !e ti% !isc+unt (cum ar fi 2lus 8isc+unt, 2ennJ
Mar;et$ i maga.inele 8+1It1Y+urself (cum ar fi 'auMa*$, care nc& i c+ntinu& strategia !e e*%ansiune la
nivel nai+nal. Aceti cum%&r&t+ri au %referat l+caii semi1centrale n cartierele cu + !ensitate mare a
%+%ulaiei sau .+nele %eriferice care 'eneficia.& !e e*%unere f+arte 'un&. 6 alt& surs& a cererii a venit !in
%artea %ers+anel+r fi.ice !is%un)n! !e lic#i!it&i, care au c&utat %r+%riet&i 'une la %reuri f+arte re!use.
C#iar i unii !e.v+ltat+ri au ales s& f+l+seasc& sur%lusul !e lic#i!it&i %entru a 'eneficia !e %e urma
+%+rtunit&il+r a%&rute n aceast& %eri+a!&, n !etrimentul c+ntinu&rii %r+iectel+r care se aflau !e-a n !erulare
i care s1au !+ve!it !ificil !e v)n!ut sau nc#iriat. Cel mai relevant e*em%lu este ac#i.iia !e c&tre Lie'rec#t
W K++! a a%r+*. 9E #ectare !e teren %entru !e.v+lt&ri c+merciale l+cali.ate la ieirile !in ucureti, c+ntra
sumei !e <E !e mili+ane !e 4ur+. M+!ific&rile a!use Legii Ur'anismului, care au intrat n vig+are la 1
6ct+m'rie, au re%re.entat un m+tiv !e ngri-+rare %entru %+tenialii cum%&r&t+ri. Cum n+ile reglement&ri
limitea.& %arametrii !e c+nstruire, unii investit+ri au c+n!ii+nat ac#i.iiile !e terenuri !e +'inerea
aut+ri.aiil+r !e c+nstrucie, %r+te-)n!u1se astfel m%+triva riscului !e a +'ine c+eficieni ur'anistici cu
val+ri su' cele ate%tate.
=>
Ofert
2e f+n!ul !ificult&ii !e a +'ine finanare %entru %r+iecte !in cau.a c+n!iiil+r f+arte stricte im%use
!e '&nci (=E19ED f+n!uri %r+%riiI =E1>ED %re1nc#irieri %entru %r+iecte !e 'ir+uri, >E19ED %re1nc#irieri
%entru centre c+merciale i minim <ED a%artamente v)n!ute +ff1%lan %entru %r+iecte re.i!eniale$,
!e.v+ltat+rii au f+st f+rai s& +%reasc& c+nstrucia i c#iar s& sc+at& la v)n.are %+rt+f+lii mari !e terenuri C
ma-+ritatea inclu.)n! cre!ite i%+tecare. Astfel, !e.v+ltat+rii au c&utat investit+ri care s& ac#i.ii+ne.e
terenurile %rin %reluarea m%rumuturil+r ataate sau s& acce%te un ac+r! !e ti% -+int1venture n care s& a!uc&
ca%ital %r+%riu %entru !e.v+ltare. T+tui, n ma-+ritatea ca.uril+r, cre!itele i%+tecare au !e%&it %reul %e care
%+tenialii investit+ri au f+st !is%ui s&1l %l&teasc& %entru %r+%riet&ile n cau.&. S%re sf)ritul anului, unele
'&nci au nce%ut mult ate%tata lic#i!are a garaniil+r %entru cre!ite ne%erf+rmante, n mare %arte fiin! v+r'a
!e %r+%riet&i neatractive. 5n ca.ul %r+%riet&il+r 'une, '&ncile au %referat s& restructure.e m%rumuturile n
l+c s& le e*ecute. T+t c&tre sf)ritul anului, am asistat la %rimele ca.uri !e faliment %rintre !e.v+ltat+ri. Cel
mai n+ta'il e*em%lu a f+st 47? Creve!ia 8evel+%ment, s+cietatea care !einea a%r+*imativ 1/= !e #ectare !e
teren n uftea. Terenurile au f+st v)n!ute !e lic#i!at+r %entru numai />D !in %reul ate%tat iniial.
M2iaa terenuril+r a f+st %r+'a'il cel mai linitit segment im+'iliar n /EEB, fiin! caracteri.at !e %uini
cum%&r&t+ri, ma-+ritatea +%+rtuniti, tran.acii %uine i re!use ca val+are, i reacii nt)r.iate ale
%r+%rietaril+r cu %rivire la a-ustarea ate%t&ril+r legate !e %re.N
Snziana Oprea - broker, divizia de terenuri(COLLIERS ROMANIA)
Pre(uri
S%re !e+se'ire !e %rima %arte a anului, c)n! at)t %r+%rietaril+r !e teren c)t i investit+ril+r le era greu
s& estime.e val+area %r+%riet&il+r n c+nte*tul incertitu!inii care !+mina ntreaga %ia&, c&tre sf)ritul anului
%iaa s1a a%r+%iat !e un %+tenial ec#ili'ru. 2reurile cerute !e %r+%rietari %entru terenurile situate n
ucureti au sc&.ut n me!ie cu =EC9ED, !e la nivelurile nregistrate n %eri+a!a !e v)rf. Cu t+ate acestea, nu
t+i %r+%rietarii au f+st !is%ui s& acce%te n+ile c+n!iii !in %ia& i n c+nsecin&, am asistat la situaii n
care %r+%riet&i similare au f+st +ferite s%re v)n.are la %reuri semnificativ !iferite. Fal+area tran.aciil+r
finali.ate n anul /EEB a f+st cu a%r+*imativ BED su' val+area nregistrat& n anul %rece!ent. Sc&!erea
%reului a variat semnificativ, n funcie !e ti%ul !e cum%&r&t+r im%licat n tran.acie. 5n tim% ce c+m%aniile
care !+reau s& cum%ere %entru !e.v+ltarea !e %r+iecte %entru u.ul %r+%riu i retailerii au acce%tat re!uceri !e
%re !e >ED, investit+rii au !at !+va!& !e un c+m%+rtament +%+rtunist, fiin! !is%ui s& ac#i.ii+ne.e terenuri
!+ar la /EC<ED !in %reul %e care l1ar fi %l&tit n %eri+a!a /EE@C/EEA.
=9
Previziuni
S%re sf)ritul anului, in!iciile !in %ia&, inclusiv num&rul !e tran.acii nc#eiate, au s%+rit ncre!erea
%r+%rietaril+r c& /E1E va a!uce mai mult& activitate %e %iaa !e terenuri. 4stim&m c& %reurile au a-uns
a%r+a%e !e %unctul minim i, !ac& v+r mai avea l+c a-ust&ri, acestea v+r fi min+re. Ne ate%t&m ca %rima
%arte a anului /E1E s& r&m)n& !+minat& !e c&utarea !e %r+%riet&i X!istresse!N care au f+st relativ rare %e
%ia& n /EEB. T+t n %rimul semestru ne ate%t&m ca '&ncile s& clarifice !ac& v+r %r+ce!a la e*ecutarea
cre!itel+r ne%erf+rmante ntr1+ %r+%+rie mai mare !ec)t n /EEB, inclu.)n! i %r+%riet&ile 'une, n l+caii cu
%+tenial !e !e.v+ltare. 4ste f+arte %r+'a'il ca, s%re a !+ua %arte a anului, investit+rii activi %e %iaa
terenuril+r s& ncea%& s& !ea !+va!& !e un c+m%+rtament mai %uin +%+rtunist i s& i fun!amente.e
!eci.iile %e 'a.a %+tenialului !e a's+r'ie a %ieei i nu !+ar %e %re.umii s%eculative.
4.6 PIAA DE INVESTIII IMOBILIARE
8inc+l+ !e tur'ulenele !in /EEB, n+ul an va +feri multe +%+rtunit&i %entru investit+ri s&
ac#i.ii+ne.e active %e %iaa r+m)neasc&. Nivelul sc&.ut !e lic#i!itate !in /EEB i c+ncurena mai %uin
intens& %entru active a c+n!us la a-ustarea ate%t&ril+r v)n.&t+ril+r, semnele !e %e %ia& in!ic)n! nce%utul
unei reveniri a %ietei im+'iliare. Creterea ec+n+mic& %revi.i+nat&, !eficitul !e st+c %e termen lung %e %ieele
c+merciale i revenirea cre!it&rii 'ancare sunt %remise %+.itive %entru stimularea tran.aciil+r n /E1E.
Investit+rii care v+r intra %rimii %e %ia& v+r fi cei mai avanta-ai.
DOUA TRANZACII N 2009
5ntr1un me!iu ec+n+mic !ificil la nivel gl+'al, %iaa !e investiii s1a a%r+%iat !e %unctul .er+ n /EEB.
Cu t+ate acestea, !+u& tran.acii !e referin& au f+st nc#eiate, cu + val+are t+tal& !e 1/E C 1>E mili+ane !e
4ur+, fa%t ce in!ic& c& aceast& %eri+a!& a +ferit +%+rtunit&i %entru investit+rii au avut ca%acitatea s& nc#eie
tran.acii. La nce%utul acestui an, f+n!ul 7a'ian R+mania Limite! a f+st ac#i.ii+nat %e 'ursa AIM !in
L+n!ra !e lac; Sea ?l+'al 2r+%erties. 7+n!ul ac#i.ii+nat !eine 11 %r+%riet&i, !intre care ase cl&!iri !e
'ir+uri generat+are !e venit, cu un t+tal net al activel+r n val+are !e a%r+*imativ AE mili+ane !e 4ur+. 5n a
!+ua -um&tate a anului, 4ur+%ean Retail 2ar; r&ila, un c+m%le* c+mercial !e ><.EEE m% !e.v+ltat !e
elr+m, a f+st ac#i.ii+nat !e NeG 4ur+%e 2r+%ertJ Investments (Ne%i$ ntr1+ tran.acie estimat& la 9<
mili+ane !e 4ur+. Tran.acia a f+st finanat& %rintr1un mi* !e cre!it, sc#im' !e aciuni i ca%ital !in %artea
cum%&r&t+rului C Jiel!1ul anunat !e B,=D fiin! legat !e aceste c+n!iii %articulare.
FONDURILE DE CAPITAL PRIVAT, ORIENTATE CTRE OBINEREA DE VENITURI MARI
8e+arece f+n!urile germanice !e investiii au ieit m+mentan !e %e %ia& i nt+arcerea l+r nu este
ate%tat& mai !evreme !e a !+ua -um&tate a anului, !+ar f+n!urile !e ti% M%rivate eTuitJN s1au interesat n m+!
activ !e +%+rtunit&ile e*istente. 2r+iectele %referate au f+st cele generat+are !e venit, ce %uteau +feri rate
interne ale renta'ilit&ii (RIR$ !e minim />D. Unele f+n!uri au avut i cerine !e !ivi!en!e anuale,
a%r+*imativ 1>D %e ca%italul investit. 8at+rit& c+n!iiil+r !ificile !e %e %ieele financiare i li%sa
v)n.&t+ril+r n !ificultate, aceste +'iective au f+st greu !e atins. 5n %lus, cum%&r&t+rii au estimat f+arte
c+nservativ val+area c#iriil+r sustena'ile n %r+iectele !e interes, fa%t ce a c+n!us la + re!ucere su'stanial& a
%reuril+r fa& !e cele cerute !e c&tre v)n.&t+ri. 8ei sc#im'&rile !e %e %ieele internai+nale au re!us
ate%t&rile v)n.&t+ril+r l+cali, %reurile +ferite !e investit+ri n aceste c+n!iii au c+ntinuat s& fie res%inse !e
c&tre ma-+ritatea %r+%rietaril+r. Cum%&r&t+rii au f+st interesai !e t+ate ti%urile !e active im+'iliare
=@
c+merciale, un semn !e ncre!ere at)t n me!iul !e afaceri c)t i n %ieele !e c+nsum. ucuretiul a r&mas
singura %ia& int& %entru unii !intre -uc&t+rii activi, n tim% ce alte f+n!uri s1au +rientat i !u%& +%+rtunit&i
!in regiune.
Pre(uri
2atru m+tive au f&cut ca sta'ilirea %reuril+r !e ec#ili'ru %e %ia& s& fie !ificil& anul trecut. 2rimul a
f+st lic#i!itatea f+arte sc&.ut&. Al !+ilea m+tiv a f+st c+m%le*itatea tran.aciil+r nc#eiate, fie %rin ti%ul
activel+r tran.aci+nate sau structurile !e finanare f+l+site. 5n al treilea r)n! mar-a mare ntre %reurile cerute
!e investit+ri i cele +ferite !e v)n.&t+ri evi!enia.& %+.iiile agresive ale am'el+r %&ri. Aceasta situaie a
f+st facilitat& !e li%sa !e %resiune asu%ra cum%&r&t+ril+r care nu s1au gr&'it s& c#eltuie 'anii ntr1un c+nte*t
nesigur, %recum i asu%ra v)n.&t+ril+r care nu au f+st c+nstr)ni s& v)n!& !e c&tre cre!it+ri. F+lumul
antici%at al tran.aciil+r !e %r+%riet&i M!istresse!N nu a a%&rut, unele '&nci susin)n! %u'lic fa%tul c& nu v+r
s& e*ecute !e'it+rii, ci %refer& g&sirea un+r s+luii alternative.
MRe.ultatul %+.itiv al evenimentel+r !in /EEB a f+st c& !iferena ntre ran!amentele ate%tate !e cum%&r&t+ri
i v)n.&t+ri a nce%ut s& sca!&. Mar-a estimat& a f+st n %rimul semestru !e a%r+*imativ />E %uncte !e 'a.&,
sc&.)n! %)n& la sf)ritul anului la 1EE %uncte !e 'a.& n unele ca.uri, n fav+area cum%&r&t+ril+r. Aceasta
arat& + %ia& care se !e.m+rete.N
Blake Horsley - manager, divizia de investiii(COLLIERS ROMANIA)
5n al %atrulea r)n!, ma-+ritatea investit+ril+r au avut n ve!ere n %r+cesul !e ac#i.iie reali.area unui
anumit nivel al ratei interne !e renta'ilitate (RIR$ i nu +'inerea unui anumit ran!ament (Jiel!$. Astfel,
Jiel!1urile +ferite au variat c+nsi!era'il n funcie !e %arametrii s%ecifici fiec&rui cum%&r&t+r i %r+iect n
%arte. Re.ultatul %+.itiv al %eri+a!ei a f+st c& !iferena ntre nivelul Jiel!1uril+r ate%tate !e cum%&r&t+ri i
v)n.&t+ri a nce%ut s& se mic+re.e. 8ac& mar-a estimat& a f+st n %rimul semestru a%r+*imativ />E %uncte !e
'a.&, aceasta a a-uns %)n& la sf)ritul anului la 1EE %uncte !e 'a.& n unele ca.uri, n fav+area cum%&r&t+ril+r.
Aceasta in!ic& + %ia& %e cale !e !e.m+rire.
Previziuni
Numer+ase argumente !e 'a.& susin un me!iu atractiv %entru investiii n anul /E1E, invit)n!
investit+rii s& %r+fite !e +%+rtunit&ile e*istente %e %ia&. 5n %rimul r)n!, c+n!iiile !e %e %ieele ec+n+mice
i financiare internai+nale s1au m'un&t&it semnificativ iar investit+rii i1au rence%ut activitatea %e %ieele
mai !e.v+ltate. 5n al !+ilea r)n!, !iferena +fertel+r !e v)n.are,cum%&rare n c+ntinu& sc&!ere arat& c& e*ist&
un interes !in %artea am'el+r %&ri i c& urmea.& s& fie nc#eiate + serie !e tran.acii. 5n al treilea r)n!, +!at&
cu trecerea tim%ului, este %r+'a'il ca '&ncile s& %un& %resiune %e %r+!usele ne%erf+rmante, fiin! %+si'il ca
aceasta s& se resimt& i asu%ra activel+r mai 'une. 5n al %atrulea r)n!, am %utut ve!ea n ultima vreme
=A
manifestarea unui n+u fen+men, acela !e Mcum%&r&t+ri c+nstr)niN. Tim%ul trece asu%ra ca%italului !estinat
investiiil+r, care tre'uie s& fie c#eltuii sau returnai aci+naril+r, ultima variant& av)n! cel mai %uin sens
%entru managerii !e %+rt+f+liu. 5n final, muli investit+ri cre! n !e.v+ltarea %e termen lung a R+m)niei,
!at+rit& !imensiunii %ieei nai+nale i scutului ec+n+mic i %+litic care re.i!& n statutul !e mem'ru al
Uniunii 4ur+%ene. 4stim&rile sugerea.& c& %eri+a!a ime!iat urm&t+are va fi caracteri.ata !e cretere
ec+n+mica %+.itiv&. La nivelul st+curil+r actuale, %ieele c+merciale v+r fi !in n+u su'1!e.v+ltate !in %unct
!e ve!ere al +fertei, +!at& ce afacerile i reiau cursul n+rmal. 2rinci%alele riscuri care v+r amenina %iaa
im+'iliar& n /E1E sunt cele legate !e !e%en!ena ec+n+miei R+m)niei !e ritmul me!iului ec+n+mic
internai+nal. 5n ca.ul %uin %r+'a'il al unei a !+ua serii !e %ertur'&ri, im%actul asu%ra R+m)niei va fi mai
semnificativ. C+n!iiile neatractive !e cre!itare i %ieele !e nc#iriere ncetinite !e anul trecut au !eterminat
investit+rii s& ia n c+nsi!erare mecanisme in+vative %entru structurarea i finanarea tran.aciil+r. F+m
ve!ea !in ce n ce mai multe a'+r!&ri !e acest fel anul acesta, n tim% ce investit+rii i %r+%rietarii v+r nc#i!e
!ecala-ul !e %re.
4.7 EVALURI
DE CE DESPRE ETIC?
4venimentele recente !in lumea financiar& au !em+nstrat efectele !istructive ale c+n!uitei neetice i
au f&cut !in aceasta + %re+cu%are f+arte im%+rtant& n me!iul %+litic i !e afaceri. 4tica a !evenit !e
asemenea un su'iect ma-+r n c+munitatea !e real estate n /EEB. Au -ucat evaluat+rii un r+l im%+rtant n
inflaia !e val+ri n %ia& sau au f+st !+ar mart+rii sc#im'&ril+r !ramatice !in /EE9C/EEAV Au r&mas ei
im%ariali n a reflecta fun!amentele %ieeiV Au res%ectat c+!ul !e etic& rec+man!at !e instituiile !e
guvernare sau au ce!at la %resiunea %e termen scurt !e %e %ieele emergenteV 5n cele ce urmea.& am !+ri s&
anali.&m cum etica n evalu&ri %+ate fi m&surat& i c+ntr+lat&. Clienii au !re%tul !e a %rimi r&s%unsuri clare
!es%re ce m&suri sunt %use n a%licare !e c&tre furni.+rul !e servicii n sc+%ul !e a asigura un nivel ri!icat !e
%r+fesi+nalism i stan!ar!e etice. Im%+rtan& eticii este !e asemenea crucial& %entru c+m%ania %restat+are !e
servicii. Cercetarea reali.at& !e RICS i %u'licat& n mai /E1E %rintre + serie !e c+m%anii ma-+re active n
!+meniul im+'iliar a !e.v&luit m&sur& n care c+ntea.& etica: XT+ate firmele im%licate n stu!iu recun+sc
fa%tul c& stan!ar!ele etice nalte sunt eseniale n %&strarea re%utaiei firmei i a %r+fesiei. 4ste 'ine cun+scut
fa%tul c& re%utaia %r+fesi+nal& in!ivi!ual&, c)t i re%utaia c+m%aniei, au + val+are ec+n+mic& la care
c+ntri'uie i stan!ar!ele etice ri!icate. 2rinci%iile etice au !eci + val+are c+mercial&. 2+ate i mai im%+rtant,
a'sena val+ril+r etice are un c+st c+mercial, iar une+ri c+stul %+ate fi !evastat+r c)n! re.ultatul este
%ier!erea afacerii sau !es%&gu'iri seri+ase.
ETICA N EVALURI
C+nf+rm R+Jal Institute +f C#artere! SurveJ+rs, instituia care reglementea.& !e+nt+l+gia %r+fesiei
im+'iliare la nivel gl+'al, !efiniia c+n!uitei etice %r+fesi+nale este sim%l& i e*%licit&: Xs& faci t+t ce %+i
%entru a servi c)t mai 'ine interesele clienil+r t&i, cun+sc)n! i res%ect)n! n acelai tim% interesele
%u'licului largN. S& lu&m n c+nsi!erare !+ar %rima %arte a !efiniiei ar fi + greeal&, mai ales %entru
evaluat+rul aflat !ese+ri su' %resiunea clientului. XInteresul %u'licului largN este un as%ect esenial %entru
care un evaluat+r tre'uie s& r&m)n& %arte in!e%en!ent& n %r+cesul !e evaluare (s& ne g)n!im, !e e*em%lu la
relaia !intre un cre!it+r i un !e'it+r$.
CARE SUNT INSTITUIILE DE REGLEMENTARE N DOMENIU?
RICS (R+Jal Institute +f C#artere! SurveJ+rs$ a !e.v+ltat cel mai cun+scut c+! !e c+n!uit& %entru
%r+fesiile !in !+meniul im+'iliar !in 4ur+%a i c#iar %e %lan gl+'al. Calitatea !e mem'ru RICS necesit&
res%ectarea c+!uril+r !e c+n!uit& !e.v+ltate !e institut. Cele mai im%+rtante c+m%anii !e %e %iaa im+'iliar&
!in 4ur+%a anga-ea.& mem'ri RICS sau sunt mem'ri ca i c+m%anii, la r)n!ul l+r. 2rinci%iile generale i
regulile !e c+n!uit& RICS sunt %re.entate n XRe! ++;N (XCartea R+ieN$. 5n %lus, RICS %u'lic& Regulile !e
C+n!uit& %entru Mem'ri i %entru C+m%anii. Un c+! similar !e c+n!uit& este %re.entat n Stan!ar!ele
Internai+nale !e 4valu&ri, !e c&tre C+mitetul Stan!ar!el+r Internai+nale !e 4valu&ri. Aceste reguli au f+st
=B
a!+%tate +ficial i !e c&tre As+ciaia Nai+nal& a 4valuat+ril+r !in R+m)nia (AN4FAR$. Stan!ar!ele RICS
sunt +'ligat+rii !+ar %entru mem'rii +rgani.aiei, %e c)n! n+rmele im%use !e IFS i AN4FAR sunt
+'ligat+rii %entru t+i evaluat+rii aut+ri.ai !in R+m)nia.
CARE SUNT PRINCIPIILE DE BAZ ALE CODULUI DE CONDUIT N EVALUARE?
2rinci%alele val+ri c+mune %r+m+vate !e RICS, IFS i AN4FAR sunt: Integritate, C+m%eten&,
C+nfi!enialitate, Trans%aren&, In!e%en!en& i Managementul,4vitarea c+nflictului !e interese. 5n cele ce
urmea.& v+m !escrie %e scurt fiecare !intre acestea. Cu e*ce%ia ca.ului n care se meni+nea.& altfel, citatele
sunt %reluate !in XRules +f C+n!uct f+r Mem'ersN, = Iunie /EE@, sau 4!itia a 91a a Stan!ar!el+r !e 4valuare,
am'ele fiin! %u'licate !e RICS, sau Stan!ar!e Internai+nale !e 4valuare, e!iia a A1a, /EE@.
MClienii serviciil+r !e evaluare au !re%tul !e a %rimi r&s%unsuri clare !es%re ce m&suri sunt %use n a%licare
!e c&tre furni.+rul !e servicii n sc+%ul !e a asigura un nivel ri!icat !e %r+fesi+nalism i res%ectarea
stan!ar!el+r etice.N
Raluca Buciuc - director asociat, divizia de evaluri(COLLIERS ROMANIA)
Integritatea este legat& !e c+m%+rtamentul general al evaluat+rului, acesta fiin! sf&tuit s& fie cinstit n
activitatea sa: Xnici+!at& s& nu in!uci n er+are n m+! !eli'erat, fie %rin ascun!erea sau !enaturarea
inf+rmaiil+rN. C+!ul cere ca evaluat+rul s& nu %un& c)tigul %r+%riu !easu%ra interesel+r clienil+r i s& ia n
c+nsi!erare interesul mai larg al s+ciet&ii n -u!ecata sa. C+m%etena este legat& !e cun+tinele te#nice !e
evaluat+r i !e c+nce%tul !e s%eciali.are. XMem'rii tre'uie s& i !esf&+are lucr&rile %r+fesi+nale cu
%rice%ere, gri-& i meticul+.itate n ceea ce %rivete stan!ar!ele te#nice ate%tate !e la eiN. 4valuat+rul ar
tre'ui s& refu.e un man!at n ca.ul n care acesta este n afara c+m%etenei sale %r+fesi+nale sau are
cun+tine limitate cu %rivire la a'+r!area a!ecvat& a +'iectului evalu&rii. 5n acest ultim ca. evaluat+rul ar
tre'ui s& f+rme.e + ec#i%& m%reun& cu un e*%ert n !+meniu. 4valuat+rul este re%+nsa'il %entru aciunile
sale n ca!rul +ricarui man!at acce%tat. C+nfi!enialitatea este unul !intre as%ectele cele mai im%+rtante n
relaia !intre evaluat+r i client. Aceasta afectea.& !e asemenea tere %&ri n calitate !e %r+%rietari ai
cl&!iril+r sau '&ncile cre!it+are. X4*ista + +'ligaie general& !e a trata inf+rmaiile ca fiin! c+nfi!eniale n
ca.ul n care acestea !evin cun+scute ca urmare a relaiei %r+fesi+nale, i nu a%arin !+meniului %u'lic.N
8ac& !in cau.a unui c+nflict !e interese c+nfi!enialitatea nu %+ate fi res%ectat&, atunci man!atul ar tre'ui
refu.at. C+nflictele !e interese re%re.int& un alt element im%+rtant. 4valuat+rul Xtre'uie s& !eclare +rice
c+nflict !e interes %+tenial c&tre t+ate %&rile relevante.N Acest as%ect %+ate a%&rea n s%ecial c)n!
evaluat+rul a anali.at %r+%rietatea n trecut sau n ca.ul n care evaluat+rul face %arte !intr1+ c+m%anie mai
mare ce inclu!e alte !e%artamente care au interese !iferite n %r+%rietatea n cau.&. 5n acest ca., evaluat+rul
sau firma ar tre'ui s& !emare.e mai multe aciuni %entru a evita un c+nflict. Crearea !e X.i!uri c#ine.etiN
este un astfel !e e*em%lu. Un c+nflict %+tenial ar tre'ui anunat n scris c&tre client, i un ac+r! tre'uie
+'inut cu %rivire la a!ministrarea c+nflictului. In!e%en!ena i trans%arena sunt val+rile cele mai
im%+rtante care tre'uie n!e%linite !e un evaluat+r %entru a evita c+nflictele !e interese. Un evaluat+r nu ar
tre'ui s& %ermit& ca sentimentele sau interesele %ers+nale s& afecte.e rai+namentul %r+fesi+nal i ar tre'ui s&
Xm%&rt&easc& t+ate !atele cu clienii, f&c)n! lucrurile sim%lu !e nelesN. In!e%en!ena este %us& n %eric+l,
!e e*em%lu, !e fiecare !at& c)n! re.ultatul evalu&rii este !iscutat (a se citi Xneg+ciatN$ nainte !e finali.are, fie
cu clientul sau cu un ter interesat !e evaluare. X4ste necesar ca evaluat+rii s& i!entifice +rice ameninare
asu%ra in!e%en!enei i +'iectivit&ii l+r i s& ia m&suri %+trivite nainte !e acce%tarea man!atului.N
CE TREBUIE S TIE UN CLIENT NAINTE DE A SEMNA COLABORAREA?
Clientul ar tre'ui s& neleaga felul n care evaluat+rul tre'uie s& transf+rme n realitate %rinci%iile !e
etic& %re.entate mai sus i s& se asigure c& interesele sale nu sunt n c+nflict cu furni.+rul !e servicii. Mai -+s
sunt c)teva ntre'&ri %e care clientul ar tre'ui s& i le %un& nainte !e a semna c+ntractul !e servicii:
1. Ce e*%erien& relevant& are evaluat+rul cu %r+%riet&i similareV
/. 4*ist& %+si'ile c+nflicte !e interes %rivin! man!atulV
<. Ar %utea evaluat+rul s& gesti+ne.e c+nflictul, !ac& e*ist&V
>E
=. Cum asigur& evaluat+rul c+nfi!enialitatea inf+rmaiil+r %use la !is%+.iie !e c&tre clientV
>. Care este %r+ce!eul !e a!ministrare a reclamaiil+r n ca!rul c+m%anieiV
9. Care este val+area %+liei !e !es%&gu'ire %r+fesi+nal& a evaluat+ruluiV
Un client ar tre'ui s& tie nainte !e semnarea termenil+r c+ntractuali !ac& firma are + %r+ce!ur& !e re.+lvare
a reclamaiil+r, res%ectiv asigurare %r+fesi+nal&. 8e asemenea, clientul %+ate s& ntre'e !ac& evaluat+rul a
f&cut cursuri !e !e.v+ltare %r+fesi+nal& sau !ac& are e*%erien& relevant& n !+meniul evalu&rii. Aceste
as%ecte nu ac+%er& t+ate stan!ar!ele etice n m+! e*#austiv, !ar ar tre'ui s& a-ute clientul s& sta'ileasc& +
relaie c+rect& cu evaluat+rul.
4.8 PIAA REZIDENIAL
8ac& %)n& n /EEA +ferta !e a%artamente n+i a %r+venit !+ar !e la !e.v+ltat+ri, anul trecut %iaa a
nregistrat %entru %rima +ar& + n+u& surs&: investit+rii. Aa!ar, !u%& c)iva ani n care investit+rii au f+st cei
mai im%+rtani clieni ai %r+iectel+r re.i!eniale n+i, n /EEB ei au intrat n c+m%etiie acer'& cu !e.v+ltat+rii.
Cererea a ev+luat !e la 'l+ca-ul !in %rimul trimestru, la activitatea m+!est& !in al !+ilea i a nc#eiat anul cu
creterea v+lumului !e v)n.&ri, +!at& cu lansarea %r+gramului guvernamental X2rima Cas&N n Iulie /EEB.
Ofert
La sf)ritul anului /EEB +ferta !e a%artamente n+i nev)n!ute era !e B.EEE !e unit&i %r+venin! fie
!irect !e la !e.v+ltat+ri (9.EEE$ fie in!irect, !e la investit+ri (a%r+*imativ <.EEE$. 5n c+m%araie cu /EEA,
+ferta !e a%artamente m+!erne !is%+ni'ile la v)n.are a nregistrat + sc&!ere !e 1AD. Cele 9.EEE !e
a%artamente nev)n!ute sunt !is%+ni'ile n <> !e %r+iecte, !intre care + %arte sunt !e-a livrate, iar celelalte n
c+nstrucie. 8ei n anul /EEB nu a f+st lansat niciun %r+iect re.i!enial n+u, +ferta s1a m+!ificat !at+rit&
%r+iectel+r am)nate sau !in cau.a a%artamentel+r care au !evenit !is%+ni'ile la v)n.are ca efect al re.ilierii
ante1c+ntractel+r. C)teva %r+iecte care s1au 'ucurat !e succes n tim%ul %eri+a!ei !e efervescen& a %ieei
re.i!eniale (1EED v)n.&ri n fa.a !e %r+iect$ au f+st grav afectate n /EEB. A%artamentele au f+st finali.ate
n mi-l+cul cri.ei financiare, c)n! numer+ase ante1c+ntracte au f+st re.iliate ntruc)t cum%&r&t+rii nu au mai
%utut +n+ra tran.acia final&. Cea mai frecvent& met+!& !e %lat& a necesitat ac#itarea unui avans la semnarea
ante1c+ntractel+r, iar a%+i + rat& final& n m+mentul livr&rii a%artamentului. 8in cau.a im%+si'ilit&ii
clienil+r !e a efectua %lata final&, un num&r mare !e ante1c+ntracte nu s1au c+ncreti.at i astfel a%artamentele
res%ective au re!evenit !is%+ni'ile %e %ia&. Num&rul !e a%artamente livrate a c+ntinuat s& creasc& n /EEB,
iar st+cul !e unit&i re.i!eniale m+!erne a atins %ragul !e 11.EEE la finalul anului. 5n %rimele ase luni au
f+st finali.ate /.EEE !e a%artamente, n tim% ce n a !+ua %arte a anului au f+st livrate nc& =.EEE !e unit&i.
Cerere
A%r+*imativ 1.<EE !e a%artamente au f+st v)n!ute n /EEB (n %r+iecte cu %este /EE !e unit&i$, +
re!ucere a v)n.&ril+r cu 9<D n c+m%araie cu anul /EEA. 4*ce%t)n! cererea !in %artea investit+ril+r n anul
/EEA (a%r+*imativ <ED !in v)n.&rile t+tale$, cererea c+nsumat+ril+r finali a sc&.ut cu >ED fa& !e /EEA. 5n
/EEB investit+rii s1au retras !in %iaa re.i!enial&. Cererea s1a c+m%+rtat !iferit n /EEB. 2rimul trimestru a
f+st caracteri.at !e v)n.&ri re!use, !ar %)n& la sf)ritul semestrului au f+st tran.aci+nate >1> a%artamente.
2r+iectele care au acce%tat n+ile c+n!iii !e %ia&, au re!us %reurile i au +ferit met+!e !e %lat& fav+ra'ile au
reuit s& atrag& %uinii cum%&r&t+ri !in %ia&. 5n a !+ua -um&tate a anului /EEB m+t+rul %ieei a f+st
%r+gramul X2rima Cas&N. Aceast& initiaiv& a influenat v+lumul v)n.&ril+r n ca.ul %r+iectel+r care au re!us
%reurile, +ferin! a%artamente a c&r+r val+are s1a nca!rat n limita sumei !e 9E.EEE !e 4ur+ garantat& !e
guvern. Astfel, n al !+ilea semestru, au f+st v)n!ute nc& a%r+*imativ AEE !e a%artamente.
>1
M5n /EEB, %iaa re.i!enial& s1a c+nfruntat cu + su%ra+fert& !e a%artamente finali.ate, n tim% ce v)n.&rile n
fa.a !e %r+iect au li%sit cu !es&v)rire. Cel mai %r+'a'il, /E1E va avea + ev+luie similar&, cu m+!ific&ri
nesemnificative ale +fertei i un nivel al cererii !e%en!ent !e iniiativele guvernului i !e ncre!erea
cum%&r&t+ril+r.N
tefania Baldovinescu - manager, divizia de consultan(COLLIERS ROMANIA)
Pre(uri
Anali.a !e la finalul anului /EEB in!ic& re!uceri m+!erate ale %reuril+r %entru a%artamentele n+i
(1BD$, similare cu cele %entru a%artamentele vec#i (/ED$. 2reul me!iu %entru l+cuinele n+i a nc#eiat anul
la 1.<EE 4ur+ %e metrul %&trat (f&r& TFA$, marc)n! + re!ucere !e 1BD fa& !e nivelul !in !ecem'rie /EEA.
2reurile au avut + ev+luie unif+rm& %e %arcursul anului trecut, nregistr)n! !escreteri similare n am'ele
semestre. Ma-+ritatea !e.v+ltat+ril+r au %referat s& menin& un nivel ri!icat al %reuril+r !e list&, ns& au !at
!+va!& !e fle*i'ilitate n neg+cierea cu clienii. Aa!ar %reul efectiv %entru + tran.acie nc#eiat& ar %utea fi
cu 1EC1>D mai mic !ec)t %reul !e list&. 5n %lus, !e.v+ltat+rii au +ferit + varietate !e stimulente financiare
%+tenialil+r clieni ca !e e*em%lu: 'uc&t&rii c+m%let ec#i%ate i utilate, l+curi !e %arcare, s%aii !e
!e%+.itare sau re!uceri !e %re %entru un num&r limitat !e a%artamente.
Previziuni
Cel mai %r+'a'il n /E1E %iaa re.i!enial& va avea + ev+luie similar& cu anul trecut: +ferta va
r&m)ne a%r+a%e nesc#im'at&, cererea va !e%in!e n mare m&sur& !e iniiativele guvernamentale i !e
ncre!erea c+nsumat+ril+r finali, n tim% ce %reurile v+r c+ntinua ten!ina !escen!ent&, ns& ntr1un ritm mai
sc&.ut. St+cul !e B.EEE !e a%artamente nev)n!ute la finalul anului /EEB face ca %iaa re.i!enial& s&
nregistre.e + su%ra+fert& n m+mentul actual. Cu t+ate acestea, c+m%ar)n! st+cul !e a%artamente n+i %e ca%
!e l+cuit+r !in ucureti cu cel !in alte ca%itale !in 4ur+%a Centrala i !e 4st, este evi!ent c& ucuretiul
este cu mult n urma acest+r +rae. 8e aceea, %e termen me!iu i lung, c+nsi!er&m ca %iaa re.i!enial&
l+cal& are un %+tenial ri!icat !e !e.v+ltare. T+tui %e termen scurt (/E1E$, cererea real& va !e%in!e n mare
m&sur& !e %r+gramul X2rima Cas&N i !e alte m&suri guvernamentale (e*: >D TFA %entru t+ate
a%artamentele n+i, in!iferent !e %re sau su%rafa&$. Astfel, ne aste%t&m ca ten!ina !escen!ent& a %reuril+r
s& c+ntinue, ns& ntr1un ritm mai lent. 4stim&m c& sc&!erea %reuril+r n /E1E va fi una m+!erat&, cu +
val+are me!ie !e %)n& la 1ED.
>/
Sursa: Institutul Nai+nal !e Statistic&, ir+ul !e
statistic& !in Ce#ia, ir+ul central !e statistic& !in
Ungaria, ir+ul Central !e Statistic& (?US$
N+t&: 8ivi.ia !e C+nsultan& m+nit+ri.ea.& trimestrial %iaa re.i!enial& !in %unct !e ve!ere al +fertei,
v)n.&ril+r i %reuril+r.
4.9 MONITORIZAREA CONSRUCIILOR
2e m&sur& ce %iaa a c+ntinuat %e ten!ina !e sc&!ere a anului trecut, nu s1a +'inut nici+ finanare
n+u& %entru %r+iecte me!ii i mari, in!iferent c& v+r'im !es%re centre c+merciale, 'ir+uri, re.i!enial sau
in!ustrial. in)n! c+nt !e c+n!iiile actualei %iee, im%+rtana m+nit+ri.&rii !e %r+iect a crescut su'stanial
!e+arece +fer& -uc&t+ril+r !in %ia&, n m+! s%ecial '&ncil+r i f+n!uril+r !e investiii, un instrument f+arte
util %entru managementul riscului n %r+cesul !e c+nstrucie. 2e l)ng& su%raveg#erea %r+iectel+r !in %unct !e
ve!ere te#nic, c+nsultanii %r+fesi+niti %+t !e asemenea +feri at)t sfaturi %rivin! anali.a c+ntractel+r !e
nc#iriere c)t i %+si'ile scenarii !e finali.are a!a%tate ti%ului !e %r+iect. T+t+!at&, + anali.& %r+fesi+nist&
%+ate inclu!e i estim&ri %rivin! ev+luia %ieei n care este nca!rat %r+iectul anali.at, %recum i anali.e
c+m%le*e ale c#eltuielil+r efectuate. 5n %re.ent, n R+m)nia sunt a%r+*imativ BE !e %r+iecte n !e.v+ltare
%entru care au f+st s+licitate servicii !e m+nit+ri.are !e c&tre entit&ile finanat+are. 2r+iectele m+nit+ri.ate,
su%ervi.ate !e c&tre cele mai active c+m%anii !in acest segment !e %ia&, re%re.int& c+nstrucii re.i!eniale
(=>D$, cl&!iri !e 'ir+uri (/ED$, centre c+merciale (<>D$ i c)teva %r+iecte !e infrastructur& i ren+v&ri !e
cl&!iri. 5n cele ce urmea.&, !+rim s& a'+r!&m !+u& as%ecte im%+rtante, care c+ntri'uie la succesul unui
%r+iect im+'iliar, n fa.a !e c+nstrucie: c+ntractele 7I8IC i managementul c+res%un.&t+r al c#eltuielil+r
in!irecte !in %r+iect.
CONTRACTELE FIDIC - CONDIIILE GENERALE PRIVIND ASIGURAREA
5n actualul c+nte*t al %ieei, n care numai !e.v+ltat+rii e*%erimentai au avut succes i au reuit s&
livre.e %r+iectele anunate cu !e%&iri re.+na'ile !e tim% i 'uget, este rec+man!a'il& alinierea c+ntractel+r
!e antre%ri.& la c+n!iiile generale ale unui c+ntract 7I8IC (7e!erati+n Internati+nale !es Ingenieurs
C+nsultants$. T+tui, + atenie su%limentar& ar tre'ui ac+r!at& alinierii acest+r c+n!iii generale cu legislaia
r+m)neasc& n vig+are. Cerinele %entru asigurarea lucr&ril+r !e antre%ri.& a-ut& la %r+te-area %&ril+r
im%licate m%+triva riscuril+r la care acestea sunt e*%use n ca!rul %r+iectului res%ectiv. 2rin urmare, termenii
i c+n!iiile 7I8IC rec+man!& c+nstruct+rului sau !e.v+ltat+rului s& nu asigure lucr&rile, ec#i%amentele,
materialele c)t i !+cumentele %entru + val+are mai mic& !ec)t c+sturile !e nl+cuire, inclu.)n! c+sturile cu
!em+l&rile, cu n!e%&rtarea resturil+r !in antier, ta*ele %r+fesi+nale i %r+fitul. T+t+!at&, este rec+man!a'il&
semnarea unei asigur&ri care s& ac+%ere eventualele +'ligaii %rivin! reven!ic&ri care vi.ea.& anga-aii
c+ntract+rului %entru t+at& %eri+a!a n care acetia sunt im%licai n e*ecutarea lucr&ril+r. Clau.ele !e
asigurare ar tre'ui s& ac+%ere i situaiile care %+t a%&rea atunci c)n! una !intre %&ri este acu.at& cu %rivire
la un inci!ent %entru care + alt& %arte este %arial sau t+tal res%+nsa'il&. Astfel, este rec+man!a'il %entru
%artea asigurat& s& menin& + asigurare m%+triva +'ligaiil+r legate !e %ier!eri, %agu'e, acci!ente %rivin!
+rice 'un sau +rice %ers+an& (altele !ec)t cele meni+nate anteri+r$, care %+t a%&rea n tim%ul activit&ii !e
antre%ri.&.
><
MANAGEMENTUL COSTURILOR INDIRECTE
5n estimarea 'ugetului %entru un %r+iect im+'iliar, r+lul %rinci%al este cel al c+sturil+r !irecte, cele
%rivin! antre%ri.a i utilit&ile necesare. 2e l)ng& acestea, este f+arte im%+rtant s& lu&m n c+nsi!erare t+ate
c+sturile in!irecte legate !e %r+iect i s& le estim&m av)n! n ve!ere nu numai %articularit&ile %r+iectului ci
i !irecia general& a %ieei. 5n linii mari, c+sturile in!irecte inclu! c+sturi cu managementul !e %r+iect,
c+sturi cu c+nsultanii, cu aut+ri.aia !e c+nstruire, c+sturi !e %r+iectare, !e 'r+;era-, c+sturi !e mar;eting,
c+sturi financiare i cele as+ciate cu situaiile ne%rev&.ute. 6 estimare c+rect& a acest+r c+sturi c)t i un
management %r+fesi+nist !e %r+iect n tim%ul %r+cesului !e c+nstrucie asigur& + finali.are cu succes a
acestuia, cu !e%&iri minime ale 'ugetului estimat. Cu t+ate acestea, astfel !e e*cese au f+st !es nt)lnite n
%ia& i multe !intre %r+iecte au f+st livrate cu !e%&iri !e cel %uin >C1ED. Aceste c+sturi a!ii+nale
ne!+rite %+t fi ns& %revenite n tim%ul !e.v+lt&rii %r+iectului %rintr1+ anali.& minui+as& a tutur+r
c#eltuielil+r !in %r+iect, c+relat& cu + !istri'uie a acest+ra %e categ+ria !e c+st !e care a%arin. 4*%eriena
n+astr& a ar&tat c& %r+centa-e mai mari sunt al+cate managementului !e %r+iect i c+sturil+r !e %r+iectare,
fiecare re%re.ent)n! a%r+*imativ <D !in c+sturile !irecte !e antre%ri.&.
M5n estimarea 'ugetului %entru un %r+iect im+'iliar, r+lul %rinci%al este ac+r!at c+sturil+r !irecte. 2e l)ng&
acestea, este f+arte im%+rtant s& lu&m n c+nsi!erare t+ate c+sturile in!irecte legate !e %r+iect. 6 estimare
c+rect& a acest+r c+sturi asigur& + finali.are cu succes a %r+iectului, cu !e%airi minime ale 'ugetului
estimat.N
Raluca Laudoniu - manager, divizia de monitorizare a construciilor(COLLIERS ROMANIA)
C+sturile cu managementul !e %r+iect inclu! c#eltuielile cu ec#i%a !e a!ministrare a %r+iectului, n
tim% ce c+sturile cu %r+iectarea varia.& n funcie !e m&rimea i ti%ul %r+iectului. Alte c+sturi care !e +'icei
sunt estimate ca %r+centa-e c+sturile !irecte sunt cele %rivin! aut+ri.aia !e c+nstruire i ta*ele munici%ale,
care sunt estimate la /,=D, %recum i c+sturile cu c+nsultanii (im+'iliari, -uri!ici, etc$. Acestea !in urm& sunt
n general calculate %e 'a.a %racticii !e %ia&, la 1,>D !in c+sturile in!irecte. C+sturile cu v)n.area i
mar;etingul sunt estimate !e +'icei !in veniturile %e care le va genera %r+iectul. Astfel, c+sturile !e mar;eting
sunt estimate la 1D, iar c+sturile !e 'r+;era-, care a%ar n tim%ul %r+cesului !e v)n.are, sunt estimate la
1/,>D !in veniturile +'inute n tim%ul %rimului an !e funci+nare %entru %r+iecte !e 'ir+uri, in!ustriale sau
retail, sau 1D !in veniturile t+tale %entru cl&!iri re.i!eniale. C+sturile in!irecte inclu! i c+misi+ane !e
finanare, !e +'icei n -ur !e BD !in suma finanat&. 5n %lus, este rec+man!at& al+carea unei sume %entru
c#eltuieli ne%rev&.ute (>D !in c+sturile !irecte$, %entru a ac+%eri %+si'ilele sc#im'&ri !e %re sau c+sturi care
a%ar !in !iverse riscuri. 8e%&irile %+t fi cau.ate i !e c+sturi ne%rev&.ute in!irecte, ca.uri n care estimarea
!e >D nu va fi nt+t!eauna suficient&. 2entru a evita c+sturile su%limentare ne!+rite, c#eltuielile in!irecte
tre'uie m+nit+ri.ate atent. ?raficul !e mai -+s arat& m+!ul n care c+sturile in!irecte (estimate ca %r+centa-e
!in c+sturile !irecte$ %+t fluctua n !iferitele fa.e ale c+nstruciei. Cu t+ate ca %iaa im+'iliar& este ntr1+
sc#im'are c+ntinu&, tren!urile care stau la 'a.& sunt aceleai i tre'uie nelese c+rect %entru a %utea estima
eficient c+sturile in!irecte !in %r+iectele viit+are. 6 val+are semnificativ& a c+sturil+r in!irecte este c#eltuit&
naintea !emar&rii c+nstruciei, fa.& n care c+sturile cu c+nsultanii, %r+iectarea, mar;etingul i aut+ri.aia
!e c+nstruire sunt c+nsi!era'il mai mari !ec)t cele nregistrate n %eri+a!a urm&t+are. 5n fa.ele care urmea.&,
t+ate aceste c#eltuieli v+r cun+aste + ten!in& !escresc&t+are, cu e*ce%ia c+sturil+r cu c+nsultanii, care v+r
crete u+r s%re finalul c+nstruciei. 8ac& ten!ina c#eltuielil+r ne%rev&.ute este !e%en!ent& !e ev+luia
c+sturil+r !irecte, iar c#eltuielile cu finanarea ev+luea.& n funcie !e c#eltuielile t+tale, c+sturile cu
managementul !e %r+iect sunt !e +'icei c+nstante n tim%ul !e.v+lt&rii %r+iectului. i c+sturile cu 'r+;era-ul
au + ten!in& c+nstant&, !ar s%re !e+se'ire !e cele anteri+are, sume mai mari sunt al+cate n fa.a final&,
naintea finali.&rii c+m%lete.
>=
4.10 PIAA HOTELIER
Analiza pie(ei na(ionale
In!ustria turismului a f+st una !intre cele mai afectate !e cri.a ec+n+mic& m+n!ial&, ale c&rei semne
nce%user& s& se manifeste nc& !in [< /EEA, i care a c+n!us la + sc&!ere accentuat& n /EEB, at)t a cererii !e
servicii #+teliere c)t i a sumel+r c#eltuite !e turiti. 8iminuarea 'ugetel+r !e c&l&t+rii a !eterminat fie
re!ucerea !uratei acest+ra, fie sc&!erea categ+riil+r !e c+nf+rt %racticate, fie su'stituirea !e%las&ril+r cu
s+luii 'a.ate %e n+ile te#n+l+gii. Cele mai afectate segmente !e turiti au f+st cel !e afaceri i cel !e
c+nferine, i ca urmare, !estinaiile ce se 'a.au %e acest gen !e turiti au avut cel mai mult !e suferit.
Ten!ina !escresc&t+are s1a c+nfirmat n [= /EEA i a c+ntinuat n /EEB, astfel num&rul turitil+r care s1au
ca.at n #+telurile r+m)neti a sc&.ut cu 1=D fa& !e anul %rece!ent, iar !urata me!ie a se-urului a sc&.ut la
mai %uin !e < .ile. Ca urmare, gra!ul !e +cu%are a avut !e suferit, num&rul camerel+r +cu%ate sca.)n! cu +
cincime fa& !e /EEA. Ultima -um&tate a anului a ar&tat ns& semne !e ncetinire a ritmului sc&!eril+r, %e
f+n!ul a-ust&rii tarifel+r %racticate !e c&tre #+telieri i a sta'ili.&rii ec+n+mice u+are nregistrat& !e 4ur+%a
!e Fest, ca %rinci%al& surs& !e turiti %entru R+m)nia. 2rinci%alele %iee generat+are !e turiti au f+st n
c+ntinuare &rile vecine: Ungaria (/>D$ i ulgaria (1/D$, care ns& au sc&.ut ca i num&r cu =D i,
res%ectiv, /ED fa& !e /EEA. Cele mai mari !escreteri ale num&rului !e turiti s1au nregistrat n r)n!ul
cet&enil+r germani (1>D$ i italieni (1=D$. C+m%arativ cu anul trecut, +ferta !e s%aii !e ca.are a r&mas
relativ c+nstant&, ma-+ritatea %r+iectel+r anunate fiin! am)nate sau anulate, iar %r+iecte n+i nu au mai f+st
nce%ute, n c+n!iiile !ificult&il+r !e a +'ine finanare n c+n!iii re.+na'ile. 2entru anii urm&t+ri sunt ns&
anunate a%r+*imativ =E !e %r+iecte !e #+teluri la nivel nai+nal, care v+r a!uce un sur%lus !e a%r+a%e 9.EEE
!e s%aii !e ca.are. ?ra!ul !e %enetrare al 'ran!uril+r internai+nale ram)ne la unul !in cele mai sc&.ute
niveluri !in 4ur+%a, %uin %este @D !in camerele !e #+tel !is%+ni'ile n R+m)nia fiin! afiliate unui lan
internai+nal. Num&rul !e tran.acii a cun+scut !e asemenea + sc&!ere semnificativ&, v+lumul acest+ra
ne!e%&in! 1> mili+ane !e 4ur+. 8ei f+arte multe %r+%riet&i au f+st %use la v)n.are !in cau.a !ificult&il+r,
cum%&r&t+rii au nt)r.iat s& a%ar&, fie !at+rit& greut&il+r n a finana astfel !e ac#i.iii, fie ate%t)n! ca
val+area %r+%riet&il+r s& mai sca!&.
>>
Cererea hotelier a Bucureytiului
5n ucureti s+sirile !e turiti au nregistrat + sc&!ere !e AD, n me!ie, %e anul /EEB, %recum i +
re!ucere a !uratei me!ii a se-urului %)n& la 1,A n+%i, n sc&!ere !e la /.1 n+%i n /EEA. Ca + !estinaie care
se 'a.ea.& n %r+%+rie !e AED %e turismul !e afaceri, ucuretiul a f+st %uternic afectat !e cri.a ec+n+mic&
care a !eterminat mic+rarea !rastic& a 'ugetel+r !e c&l&t+rii ale maril+r c+m%anii, %recum i sc#im'&ri
n+ta'ile n c+m%+rtamentul turitil+r. Cele mai afectate !e aceste sc#im'&ri au f+st #+telurile !e categ+rie
su%eri+ar&, mai ales n ceea ce %rivete tarifele %racticate. ?ra!ul !e +cu%are s1a situat n /EEB la >9D, n
minus cu @D fa& !e /EEA, cu sc&!eri ma-+re n s%ecial n %rimele 9 luni, a-ung)n! ns& s%re sf)ritul anului
la val+ri similare cel+r !in /EEA. 8ar a!evarata %r+'lem& n /EEB a re%re.entat1+ nivelul tarifului me!iu, care
a r&mas c+nstant mult su' val+rile nregistrate n /EEA, a-ung)n! n me!ie la @< 4ur+. S1a nregistrat astfel +
sc&!ere !e a%r+a%e =ED fa& !e /EEA, recu%erarea acestei re!uceri fiin! + mare %r+v+care %entru #+telieri, n
anii care urmea.&.
Oferta hotelier a Bucureytiului
La sf)ritul lunii anului /EEB, ucuretiul !is%unea !e un num&r !e 1>< #+teluri, cu %este 11.>EE
camere. 8ei num&rul s%aiil+r !e ca.are a crescut cu a%r+*imativ 1/D fa& !e /EEA, +ferta #+telier& !in
>9
ucureti %re.int& nc& numer+ase semne !e imaturitate fa& !e alte ca%itale eur+%ene: ma-+ritatea #+teluril+r
au su' >E camere (9ED$I al+carea %e categ+rii este !e.ec#ili'rata, (mai mult !e -um&tate !in #+teluri fiin!
clasificate la = stele$I %enetrarea lanuril+r internai+nale este nc& re!us& (1<D !in t+tal #+teluri sunt afiliate
la un lan internai+nal$.
Previziuni
8u%& un /EEB f+arte !ificil, anul /E1E %re.int& c)teva m+tive !e +%timism m+!erat. &rile !in vestul
4ur+%ei au nce%ut !e-a s& ra%+rte.e creteri ale %r+!usului intern 'rut iar %entru R+m)nia se estimea.&, !e
asemenea, + cretere !e E,>D. Cum %r+!usul intern 'rut a f+st, ist+ric v+r'in!, un 'un in!icat+r al circulaiei
turistice, este astfel !e ate%tat + cretere a cererii !e servicii #+teliere. 5n acelai tim% ns&, +ferta !e s%aii
!e ca.are va r&m)ne relativ c+nstant& %e termen scurt, !at+rit& fa%tului c& accesul la finanare va c+ntinua s&
fie !ificil. Astfel multe !intre %r+iectele e*istente v+r c+ntinua s& fie 'l+cate, iar altele n+i v+r nt)r.ia s&
a%ar&. 5n aceste c+n!iii sunt m+tive s& cre!em c& gra!ele !e +cu%are ale #+teluril+r v+r recu%era !in sc&!erile
nregistrate. 5n urma reec#ili'r&rii ra%+rtului !intre cerere i +fert&, tariful me!iu !e asemenea i va st+%a
sc&!erea i va nce%e s& creasc&, !ar ntr1un ritm mult mai lent !ec)t gra!ul !e +cu%are. 2r+'lemele
nt)m%inate !e %r+%rietarii !e #+teluri v+r crea ns& +%+rtunit&i %entru investit+ri: at)t %entru ac#i.iia !e
%r+%riet&i aflate n !ificultate, la %reuri su' val+area !e %ia&, c)t i %entru investiii n #+teluri n+i, %rin
sc&!erea %reuril+r terenuril+r i a c+sturil+r !e c+nstrucie. Astfel, +%+rtunit&i %entru investiii n #+teluri
n+i v+r c+ntinua s& e*iste n R+m)nia, n s%ecial %entru #+teluri !e clasificare me!ie, n +raele secun!are sau
n !e.v+lt&ri mi*te. Lanurile internai+nale i v+r nt&ri %re.ena !e asemenea, n c+n!iiile n care
instituiile financiare i gru%urile #+teliere v+r im%une !e.v+ltat+ril+r s& c+ntracte.e s+luii %r+fesi+nale !e
+%erare, ca + garanie su%limentar& %entru re.ultate 'une.
4.11 INVESTIII IMOBILIARE N ROMANIA - ASPECTE FISCALE
M+!ific&rile legislative n !+meniul fiscal ce au intrat n vig+are nce%)n! cu 1 Ianuarie /E1E a!uc
m+!ific&ri im%+rtante %entru c+ntri'ua'ilii r+m)ni. Cu t+ate acestea, !+meniul investiiil+r im+'iliare !in
R+m)nia nu este afectat n m+! semnificativ !e aceste m+!ific&ri legislative. 2re.ent&m n c+ntinuare + serie
!e as%ecte fiscale ce tre'uie avute n ve!ere !e c&tre + %ers+ana fi.ic& r+m)n& n m+mentul efectu&rii !e
investiii im+'iliare n R+m)nia fie !irect, fie %rin interme!iul unei c+m%anii l+cale, %recum i !e c&tre ali
investit+ri.
Impozitarea veniturilor din chirii
Feniturile reali.ate at)t !e s+ciet&i c)t i !e %ers+ane fi.ice !in activit&i !e nc#iriere se im%+.itea.&
cu aceeai c+t& !e 19D, !ei calculul 'a.ei im%+.a'ile este !iferit. 5n ca.ul s+ciet&il+r r+m)ne, n afar& !e
alte c#eltuieli !e!ucti'ile fiscal, 'a.a im%+.a'il& se !iminuea.& cu !e%recierea fiscal& a %r+%riet&ii im+'iliare
>@
(cu e*ce%ia terenului, care nu este un activ am+rti.a'il$. 2+trivit m+!ific&ril+r recente ale legislaiei fiscale,
intr+!use n luna Mai /EEB, re.ervele !in reevaluarea mi-l+acel+r fi*e, inclusiv a terenuril+r, efectuat& !u%& 1
Ianuarie /EE=, v+r fi recun+scute gra!ual ca venituri ta*a'ile n m+! %r+%+ri+nal cu am+rti.area fiscal& a
acest+r active sau la m+mentul v)n.&rii,cas&rii l+r. Aceast& regul& vi.ea.& re.ervele !in reevaluare care sunt
!e!use la calculul %r+fitului im%+.a'il %rin interme!iul am+rti.&rii fiscale sau al c#eltuielil+r %rivin! activele
ce!ate,casate. Ca efect, aceast& %reve!ere elimin& reevaluarea fiscal& a activel+r care a f+st !is%+ni'il& %entru
c)iva ani. 2entru investit+rii %ers+ane fi.ice, 'a.a im%+.a'il& se !etermin& %rin sc&!erea unei c+te !e />D
re%re.ent)n! c#eltuieli !in venitul 'rut !in c#irii (rata efectiv& a im%+.itului se re!uce astfel la 1/D$. Ca +
+%iune, %ers+anele fi.ice %+t lua n c+nsi!erare !e!ucerea c#eltuielil+r efective. 5n ca.ul a mai mult !e >
c+ntracte !e nc#iriere, %ers+anele fi.ice tre'uie s& se nregistre.e ca i c+merciani i s& %l&teasc& 19D
asu%ra !iferenei !intre veniturile !in c#irii i c#eltuielile !e!ucti'ile relevante.
Vanzarea propriet(ilor imobiliare
2r+fiturile reali.ate !e s+ciet&ile r+m)ne n urma v)n.&rii %r+%riet&il+r im+'iliare !in R+m)nia intra
su' inci!ena im%+.itului %e %r+fit !e 19D (im%+.itul minim a f+st intr+!us nce%)n! cu 1 Mai /EEB$.
C)tigul im%+.a'il se va !etermina ca !iferena !intre %reul !e v)n.are i val+area fiscal& a mi-l+acel+r fi*e
v)n!ute. 5n ca.ul mi-l+acel+r fi*e am+rti.a'ile v)n!ute (cl&!iri$, val+area fiscal& !e!ucti'il& se !efinete ca
val+area !e intrare minus !e%recierea fiscal&. 8istri'uirea %r+fituril+r nete va fi !e asemenea su%us&
im%+.itului %e !ivi!en!e !e 19D. 4*ist& %+si'ilitatea ca im%+.itul s& fie re!us su' c+ta !e 19D, c#iar %)n& la
.er+ (!e e*em%lu, %rin a%licarea %reve!eril+r c+nveniil+r !e evitare a !u'lei im%uneri sau %rin a%licarea
%reve!eril+r 8irectivei U4 %rivin! sistemul c+mun !e im%+.itare care se a%lic& n ca.ul s+ciet&il+r mam& i
filialel+r acest+ra !in !iferite state mem're$. Ca + alternativ&, n l+c s& v)n!& %r+%riet&ile im+'iliare, +
%ers+an& fi.ic& %+ate !eci!e s& v)n!& aciunile !einute n res%ectiva c+m%anie, i n acest ca., c)tigurile !e
ca%ital +'inute !e %ers+ana fi.ic& v+r fi su%use im%+.itului %e venit !e 19D. 5n ca.ul c)tiguril+r !e ca%ital
reali.ate !e %ers+ane fi.ice !in %r+%riet&i %ers+nale v)n!ute, nivelul im%+.itului !e%in!e !e %eri+a!a !e
!einere a %r+%riet&ii res%ective. Astfel, im%+.itul %entru %r+%riet&ile im+'iliare v)n!ute n termen !e < ani
!e la ac#i.iie este !e <D %entru tran.aciile %)n& la /EE.EEE R6N, n tim% ce %entru tran.aciile a c&r+r
val+are !e%&ete suma !e /EE.EEE R6N, im%+.itul !at+rat este !e 9.EEE R6N %lus /D !in suma care
!e%&ete /EE.EEE R6N. 2entru v)n.area %r+%riet&il+r !einute %e + %eri+a!& mai mare !e < ani, im%+.itul
se sta'ilete la /D %entru tran.aciile %)n& la /EE.EEE R6N, n tim% ce %entru tran.aciile %este /EE.EEE
R6N im%+.itul !at+rat este !e =.EEE R6N %lus 1D !in suma care !e%&ete val+area !e /EE.EEE R6N.
2ers+anele fi.ice care !esf&+ar& activit&i !e v)n.are a %r+%riet&il+r im+'iliare cu sc+% lucrativ nu %+t
a%lica regulile !e mai sus, i !im%+triv&, %r+fiturile (!iferena !intre veniturile !in v)n.are i c#eltuielile
!e!ucti'ile relevante, a-ustat& cu anumite elemente s%ecifice %rev&.ute !e lege$ v+r fi im%+.itate la c+ta !e
19D.
Taxa pe valuare adugat
5nc#irierea %r+%riet&il+r im+'iliare este n m+! n+rmal ++%eraiune scutit& !e TFA. Cu t+ate acestea,
+rice %ers+an& im%+.a'il& care reali.ea.& astfel !e +%eraiuni %+ate +%ta %entru ta*area acest+ra cu TFA n
c+ta !e 1BD. Ca regul& general&, v)n.area !e c&tre +rice %ers+an& !e cl&!iri vec#i,%&ri !e cl&!iri i a
terenului aferent, %recum i a +ric&rui ti% !e teren este scutit& !e la %lata TFA f&r& !re%t !e !e!ucere, cu
e*ce%ia ca.ului n care %ers+ana im%+.a'il& care efectuea.& aceste tran.acii a +%tat %entru ta*area cu 1BD
TFA a v)n.&rii. Aceasta scutire nu se a%lic& v)n.&rii !e c&tre + %ers+an&
im%+.a'il& !e cl&!iri n+i sau !e terenuri c+nstrui'ile. 5nce%an! cu luna !ecem'rie /EEA, + c+t& !e >D a f+st
intr+!us& %entru v)n.area !e l+cuine s+ciale (inclusiv terenul aferent$ n anumite c+n!iii (s%re e*em%lu,
l+cuine cu + su%rafa& util& !e ma*imum 1/E m%, a c&r+r val+are nu !e%aete suma !e <AE.EEE lei,
e*clusiv TFA$. 2ers+anele fi.ice care v)n! %r+%riet&i im+'iliare cu sc+% lucrativ v+r fi c+nsi!erate %ers+ane
im%+.a'ile. Astfel, atunci c)n! efectuea.& +%eraiuni im%+.a'ile (e*. v)n.area !e cl&!iri n+i$ %ers+anele
fi.ice au +'ligaia !e a se nregistra n sc+%uri !e TFA !ac& v+lumul tran.aciil+r !e%&ete val+area !e
<>.EEE 4ur+.
>A
Taxele locale
2r+%rietarii !e cl&!iri !at+rea.& anual un im%+.it %e cl&!iri c&tre aut+rit&ile l+cale. 2entru s+ciet&i,
im%+.itul %e cl&!iri varia.& ntre E,/>C1,>D !in val+area c+nta'il& a cl&!irii. Im%+.itul %e cl&!iri %+ate a-unge
%)n& la 1ED, n ca.ul n care cl&!irea nu a f+st reevaluata n ultimii < ani. 5n ca.ul %ers+anel+r fi.ice, c+ta !e
im%+.itare este !e E,1D i se a%lic& la val+area cl&!irii %e 'a.a un+r val+ri minimale sta'ilite %rin lege
(nce%an! cu anul /E1E aceste val+ri s1au ma-+rat cu a%r+*imativ /ED$. 2entru %r+%riet&i ec#ivalente, 'a.a
im%+.a'il& %entru %ers+ane fi.ice %+ate fi cu mult mai mic& !ec)t cea %entru c+m%anii. Referit+r la im%+.itul
%e teren, at)t %ers+anele fi.ice c)t i cele -uri!ice care !ein terenuri au +'ligaia !e a %l&ti im%+.itul %e teren,
care este sta'ilit ca + sum& fi*& %e unitatea !e su%rafa&, n funcie !e am%lasarea terenului. C+nsiliile l+cale
%+t ac+r!a scutiri !e la %lata im%+.itului %e cl&!iri i teren s+ciet&il+r c+merciale n 'a.a anumit+r sc#eme
!e a-ut+r !e stat %entru !e.v+ltare regi+nal&.
4.12 SCHIMBRI N PROCEDURA AUTORIZRII LUCRRILOR DE
CONSTRUCII
5n !ata !e 1= +ct+m'rie /EEB, a intrat n vig+are Legea nr. /91,/EEB %rivin! a%r+'area 6r!+nanei !e
Urgen& a ?uvernului nr. /1=,/EEA, m+!ific)n! Legea %rivin! aut+ri.area lucr&ril+r !e c+nstrucii, i.e. Legea
nr. >E,1BB1. Acest act n+rmativ a a!us + serie !e m+!ific&ri im%+rtante n %r+ce!ura aut+ri.&rii e*ecut&rii
lucr&ril+r !e c+nstrucii n R+m)nia. Aceste sc#im'&ri au f+st a%+i im%lementate %rin n+ile n+rme
met+!+l+gice la Legea %rivin! aut+ri.area lucr&ril+r !e c+nstrucii, a%r+'ate %rin 6r!inul ministrului
!e.v+lt&rii regi+nale i l+cuinei nr. A<B,/EEB i intrate n vig+are nce%)n! cu !ata !e /< N+iem'rie /EEB.
N+ut&ile legislative sunt + c+nsecin& a integr&rii n Uniunea 4ur+%ean& i a +'ligaiei c+relative !e
arm+ni.are legislativ&I !e !ata aceasta sc+%ul a f+st a!a%tarea legislaiei n c+nstrucii cu %r+ce!ura evalu&rii
im%actului asu%ra me!iului c+nf+rm 8irectivei C+nsiliului A>,<<@,C44. 7a.ele %r+ce!urii !e aut+ri.are a
e*ecut&rii lucr&ril+r !e c+nstrucii au f+st rec+nsi!erate n sc+%ul inclu!erii acel+r eta%e care %ermit evaluarea
im%actului asu%ra me!iului a unui anumit %r+iect. 6rice %ers+an& care urm&rete eli'erarea unei aut+ri.aii !e
c+nstruire (cu e*ce%ia aut+ri.aiil+r !e !esfiinare$ este +'ligat&, !u%& +'inerea certificatului !e ur'anism,
s& s+licite aut+rit&ii c+m%etente %entru %r+tecia me!iului s& reali.e.e + evaluare iniial&. Aceast& aut+ritate
va !eci!e !ac& res%ectivul %r+iect intr& n categ+ria %r+iectel+r %entru care este necesar& evaluarea im%actului
asu%ra me!iului. S+licitantul aut+ri.aiei !e c+nstruire tre'uie a%+i s& n+tifice aut+ritatea %u'lic& c+m%etent&
cu %rivire la meninerea s+licit&rii sale iniiale !e +'inere a aut+ri.aiei !e c+nstruire. 2r+ce!ura !e evaluare
a efectel+r asu%ra me!iului se va !esfaura !u%& !e%unerea c+nfirm&rii anteri+r meni+nate, !ar nainte !e
nt+cmirea,finali.area !+cumentaiei te#nice i va fi finali.at& %rin emiterea unei !eclaraii,%unct !e ve!ere
+ri al unui act a!ministrativ al aut+rit&ii c+m%etente %entru %r+tecia me!iului (care !ifer& n funcie !e
efectele +'iectivului !e investiii asu%ra me!iului: ac+r!ul !e me!iu sau avi.ul Natura /EEE$. 6 alt&
%re+cu%are a legiuit+rului a f+st aceea !e a im%lementa un mecanism !e asigurare a trans%arenei %r+ce!urii
!e avi.are,aut+ri.are. 5n acest sc+%, %u'licul este inf+rmat i c+nsultat n leg&tur& cu +'iectivul !e investiii
su%us aut+ri.&rii. Aut+ri.aia !e c+nstruire i ane*ele sale tre'uie s& fie %u'licate %e %agina %r+%rie !e
internet a aut+rit&ii a!ministratiei %u'lice emitente sau afiate la se!iul acesteia. 8e asemenea, +rice
%ers+an& v&t&mat& ntr1un !re%t al s&u +ri ntr1un interes legitim %rin emiterea aut+ri.aiei !e c+nstruire sau
%rin refu.ul !e emitere a aut+ri.aiei !e c+nstruire, %+ate face + c+ntestaie. 7urni.+rii i a!ministrat+rii !e
utilit&i ur'ane au +'ligaia !e a face %u'lice, la se!iu i %e %agina %r+%rie !e internet, !atele i inf+rmaiile
s%ecifice !+meniului l+r, necesare %entru ela'+rarea !+cumentaiil+r %entru +'inerea avi.el+r,ac+r!uril+r.
Au f+st luate m&suri %entru stan!ar!i.area c+n!iiil+r !e aut+ri.are n situaiile n care lucr&rile se reali.ea.&
%e am%lasamente ce !e%&esc limitele -u!etului, res%ectiv ale munici%iului ucureti, !u%& ca..
8e asemenea, au f+st a!use anumite clarific&ri cu %rivire la m+!ific&rile %r+iectuluiI Mm+!ific&rile !e
tem&N au f+st !efiniteI n ca.ul intervenirii m+!ific&ril+r !e tem&, + n+u& aut+ri.aie !e c+nstruire tre'uie
emis&I m+!ific&rile !e tem& v+r !etermina reluarea %r+ce!urii !e aut+ri.are n m&sura n care !e%&esc
limitele avi.el+r i ac+r!uril+r iniiale i ale actului iniial a!ministrativ al aut+rit&ii c+m%etente %entru
%r+tecia me!iului. 5n ca.ul n care survine + astfel !e m+!ificare !e tem&, investit+rul,%r+%rietarul tre'uie s&
+%reasc& lucr&rile %)n& la +'inerea unei n+i aut+ri.aii !e c+nstruire. 5n ceea ce %rivete m+!ific&rile l+cale
>B
ale s+luiil+r te#nice, n anumite c+n!iii, limitativ %rev&.ute, ele nu necesit& emiterea unei n+i aut+ri.aii !e
c+nstruire. Aceste c+n!iii au f+st ntr1+ anumit& m&sur& clarificate. 8e asemenea, %rin Legea nr. /91,/EEB a
f+st intr+!us& regula %+trivit c&reia aut+ri.aia !e c+nstruire i aut+ri.aia %entru +rgani.area e*ecut&rii
lucr&ril+r !e antier tre'uie s& fie emise n acelai tim%. Celeritatea %r+ce!urii !e aut+ri.are r&m)ne un
!e.i!erat, !ar anumite m&suri %+.itive au f+st im%lementate n acest sc+%. 5n m&sura n care !+cumentaia
este c+m%let&, entit&ile c+m%etente s& emit& avi.ele,ac+r!urile cerute %rin certificatul !e ur'anism tre'uie s&
se c+nf+rme.e +'ligaiei l+r !e emitere a res%ectivel+r avi.e,ac+r!uri n termen !e 1> .ile !e la !ata
nregistr&rii cererii. S1a %rev&.ut n m+! e*%res n lege c& neres%ectarea acestei +'ligaii este c+nsi!erat& a fi +
a%r+'are tacit& (cu e*ce%ia avi.el+r,ac+r!uril+r emise !e aut+ritatea c+m%etent& %entru %r+tecia me!iului$.
Regimul sanci+nat+r a f+st m+!ificat !in anumite %uncte !e ve!ere, !etermin)n! + n&s%rire a legii. 8e
e*em%lu, c+nstruciile e*ecutate f&r& aut+ri.aie !e c+nstruire %e terenuri a%arin)n! !+meniului %u'lic sau
%rivat al statului sau al unit&il+r a!ministrativ1terit+riale v+r %utea fi !esfiinate f&r& emiterea unei aut+ri.aii
!e !esfiinare, f&r& sesi.area instanel+r -u!ec&t+reti i %e c#eltuiala c+ntravenientului. 2l)ngerea m%+triva
%r+cesului1ver'al !e sanci+nare nu sus%en!& !em+larea acest+r c+nstrucii. C+ta +'ligat+rie n cuantum !e
E,>D !in val+area !evi.ului !e c+nstrucii !at+rat& Casei S+ciale a C+nstruct+ril+r, intr+!us& %rin 6r!+nana
!e Urgen& a ?uvernului nr. /1=,/EEA a f+st acum nl&turat&. Cu t+ate acestea, ea c+ntinu& s& fie meni+nat&
n alte acte n+rmative, astfel nc)t c+ntinu& s& e*iste nel&muriri cu %rivire la acest su'iect. 6 clarificare a
legiuit+rului cu %rivire la a%lica'ilitatea sa este rec+man!a'il&. Recentele m+!ific&ri sunt un %as mic n sensul
flui!i.&rii i trans%arenti.&rii %r+ce!urii i ar %utea c+n!uce la + %r+ce!ur& mai %revi.i'il& i la +
res%+nsa'ili.are crescut& a %ers+anel+r fi.ice im%licate n %r+ce!ura aut+ri.&rii.
9E
CAP. 5. INDICELE IMOBILIAR 2011. PRETURI SI EVOLUTII
2returi case. 2returi terenuri. In!ici si ev+lutii im+'iliare in /E11.
Luni 1E ianuarie a avut l+c su' egi!a Institutului !e Relatii Internati+nale si C++%erare 4c+n+mica c+nferinta :
4v+lutii im+'iliare in /E11. Sca!erea %ietei im+'iliare: %ana un!e , %ana can! V C+nferinta a unit ec+n+misti,
e*%erti im+'iliari, firme !e 'r+;era- im+'iliar si f+n!uri !e investitii im+'iliare !in strainatate.
2010: cadere record pe piata imobiliara.
8e.a'aterea a ince%ut cu anali.a sca!erii rec+r! a %ietei im+'iliare !in R+mania, ce a cun+scut + re!ucere !e
%este =>D in %returi in anul trecut. 2ra'usirea !e val+are !e la 1./EE,1.<EE !e eur+ %e metr+ %atrat la AEE19>E
!e eur+ nu re%re.inta !ecat + %arte vi.i'ila a ais'ergului ce a l+vit %iata im+'iliara r+maneasca. Alte cifre
facute %u'lice au aratat n+i !imensiuni ale %ra'usirii: %r+iecte im+'iliare ing#etate in val+are !e 1 miliar! !e
eur+, numarul falimentel+r in lumea !evel+%eril+r ( c+nstruct+ril+r $ a !e%asit >ED, retrageri !e %e %iata
r+maneasca a %este 1,> miliar!e !e eur+ ce ar fi tre'uit investite in im+'iliare. Ta'l+ul sum'ru nu este insa
unic, %returile %r+%rietatil+r au cun+scut sca!eri asemanat+are in ulgaria, Ser'ia, Al'ania si ?recia care cu
>ED c+n!uc in t+%ul sca!erii val+ril+r im+'iliare, Ungaria , Ce#ia si Sl+vacia au cun+scut re!uceri cu <ED a
val+rii f+n!ului im+'iliar. Cu =>D R+mania +cu%a un nec+nf+rta'il l+c = in regiune in t+%ul %ra'usiril+r !e
val+ri im+'iliare.
2011: scadere de 50 a preturilor.
4v+lutia %ietei im+'iliare in /E11 va fi negativa , a f+st +%inia unanima a e*%ertil+r, cu + sca!ere me!ie !e
>ED a-ungan!u1se la + val+are !e <>E1=EE !e eur+ %e metru %atrat c+nstruit la finele anului. Ratiunile
re!uceril+r c+ntinue sunt nenumarate. Astfel in /E11 v+r a%area %e %iata %este >E.EEE !e a%artamente ce v+r fi
c+nfiscate !e 'anci ca urmare a !ificultatil+r financiare ale %r+%rietaril+r.
ancile au anuntat ca v+r vin!e gars+nierele centrale cu %returi intre /E1<E.EEE !e eur+, a%artamentele cu /
camere cu =E.EEE ! eeur+ si cele !e trei camere cu >E.EEE !e eur+ , vilele %este 1EE !e metri %atrati cu
1EE.EEE !e eur+, cu c+n!itia sa fie in .+ne centrale1 si cu >E19E.EEE !e eur+ in .+ne %erferice. 2returile
terenuril+r in ucuresti, !u%a ce au cun+scut !e-a + sca!ere cu9ED in /E1E ,v+r sca!ea !in n+u cu inca >ED,
la su' 1EE !e eur+ %e metru %atrat in centrul ucurestiului. Alte fen+mene negative enumerate in tim%ul
c+nferintei sunt: re!ucerea venituril+r %+%ulatiei in /E11 cu />D , ceea ce va re!uce c+res%un.at+r numarul
cel+r ce %+t accesa cre!ite si %+t face investitii im+'iliare la su' >E.EEE !e +ameni ( fata !e 1 mili+n !e
r+mani ce acti+nau %e %iata im+'iliara inainte !e cri.a$. Sistemul 'ancar este gri%at si nu %+ate ac+r!a cre!ite
fara + !+'an!a reala !e /ED ceea ce face c+stul cre!itel+r im+'iliare !e nesustinut. Se %+ate a%recia ca cine
accesea.a un cre!it im+'iliar in aceasta %eri+a!a are BED sanse sa intre in faliment si sa isi %iar!a
%r+%rietatile.
Piata imobiliara este asediata de supraoferta.
2ra'usirea im+'iliara va c+ntinua si se va accentua si !at+rita a%aritiei %e %iata im+'iliara, ca urmare a
falimentel+r in!ivi!uale si !e firma, a %este 1E.EEE !e #ectare !e terenuri c+nstrui'ile, intravilane, ce v+r
%ra'usi %returile terenuril+r su%limentar. In %lus un f+n! im+'iliar !e %este 9.>EE1@.EEE !e vile, in .+ne
%recum 2i%era, aneasa, 8amar+aia care se v+r vin!e %e %iata cu %returi su' AE.EEE !e eur+ v+r im%inge si
f+sta %iata !e lu* a im+'iliarel+r in %ra'usire. Acestea sunt cifre c+nservat+are , cu%rin.an! !ate !e %r+%rietati
%e care le avem !e-a in %r+cese !e e*ecutare -u!iciara si c+nfiscare si sc+atere %e %iata im+'iliara cu %returi
!e-a fi*ate , anunta L+ 2etersen, re%re.entantul unui c+ns+rtiu 'ancar activan! %e %iata r+maneasca. 2e langa
aceste %r+%rietati altele se v+r a!auga in acest an %e f+n!ul sca!erii c+ntinue a ec+n+miei r+manesti a
su'liniat acelasi +ficial.
91
4c+n+mistul sef, Mi#ail Racaceanu a aratat si el ca %ra'usirea %ietei im+'iliare este strict legata !e climatul
t+*ic al ec+n+miei r+manesti. Un calcul sim%lu arata ca %iata im+'iliara este strict c+necata !e ev+lutia
salariului me!iu %e ec+n+mie, a aratat ec+n+mistul sef. 2retul unui metru %atrat c+nstrui'il , in .+nele centrale
nu %+ate !e%asi !e !+ua +ri val+area salariului me!iu %e ec+n+mie. Cum in R+mania salariul me!iu este !e
/>E !e eur+ re.ulta ca nici+ casa nu se %+ate vin!e cu un %ret !e %este >EE !e eur+ %e metru %atrat, iar la
finele anului can! salariul me!iu se va re!uce la su' /EE !e eur+ si %retul va tre'ui sa urme.e aceasta ten!inta
c+'+ran! su' =EE !e eur+ , %+ate <>E !e eur+. Cum %returile actuale sunt !e cc. @EE !e eur+ %e metru %atrat,
calculul sca!erii %returil+r e us+r !e facut si matematica %ura, re!ucere !e minimum >ED a taiat rece +rice
!iscutie ec+n+mistul sef.
Piata vilelor : prabusire totala.
In /E11 cea mai afectata va fi %iata vilel+r , %r+%rietarii acest+ra au re.istat inca in s%eranta unei reveniri a
%ietei im+'iliare, !ar in acest an au intrat in c+limat+rul 'ancil+r care !+resc sa e*ecute %ri+ritar aceste
%r+%rietati, !e+arece %iata este su%rasaturata !e a%artamente !e 'l+c, in tim% ce e*ecutate ra%i! si van!ute la
%returi !e 1EE.EEE !e eur+ vilele mai %+t a-uta 'ancile sa isi recu%ere.e !in %ier!eri. Ca atare in acest an
atacul im+'ilar se va c+ncentra %e acest sect+r. R+ne %recum 2i%era, aneasa, Tunari se mai %+t vin!e inca cu
%returi !e %este @E.EEE !e eur+ , restul sunt .+nel+r %recum su!ul si estul ca%italei sunt nevan!a'ile, %iata
fiin! inc#isa. 4*ecutarile silite v+r reinvi+ra %iata vilel+r van!ute la %returi su' AE.EEE !e eur+ au a%reciat
e*%ertii %re.enti la !iscutie.
Piata chriilor: sufocare totala.
Ultima veste %r+asta a f+st !ata !e re%re.entantul unei agentii im+'iliare ce a aratat ca sca!erea c#iriil+r si
im%+si'ilitatea !e a mai gasii c#iriasi s+lva'ili a a!us %r+%rietarii maril+r vile in %ragul falimentului. Inainte
!e cri.a un %r+%rietar !e vila castiga >1@.EEE !e eur+ !in c#iria unei vile centrale ( 8+r+'anti, R+mana ,
Aviat+ri$ acum %returile au sca.ut la su' <.EEE !e eur+ %e luna si su' /.EEE !e eur+ la -umatate anului /E11
%entru aceleasi .+ne. 6ri + casa vec#e necesita lucrari !e intretinere !e %este /.EEE !e eur+ lunar, !eci s1a
instaurat asfi*ia ec+n+mica si in .+nele ultracentrale ce fusesera imune la efectele cri.ei. In lunile urmat+are
ne aste%tam la a%aritia %e %iata la niste %returi ce amintesc !e anii 1BB> a maril+r %r+%rietati im+'iliare !in
.+nele centrale.
Criza se va opri in 2015/2016.
Singura veste 'una a f+st aceea ca v+m asista la + sta'ili.are a %ietei im+'iliare in -urul anil+r /E19. Calculul
e sim%lu, ec+n+mia gl+'ala se va ec#ili'ra in /E1<1/E1=, iar %iata r+maneasca simte ev+lutiile internati+nale
cu + intra.iere !e /1< ani, !eci sta'ili.area va avea l+c la %returi !e /EE !e eur+ metru %atrat %rin /E1>.
Tre'uie sa intelegem + evi!enta, nimeni nu va cum%ara in R+mania %r+%rietati cu =EE sau >EE !e eur+ metru
%atrat, can! va gasi acelasi lucru in ulgaria sau Ser'ia sau ?recia la /EE !e eur+ metru %atrat. Tre'uie !eci sa
ne uitam la ten!intele !in -ur, ca sa intelegem un!e se in!rea%ta R+mania, a c+nclu.i+nat invitatul !e +n+are
L+ 2etersen
9/
ILI6?RA7I4:
1. INSTITUTUL NASI6NAL 84 STATISTIC(STATISTICA 2R4SURIL6R
IM6ILIAR4$
/. 4UR6STAT(CURR4NT MARQ4T R4NTS /EEB$
<. C6LLI4RS INT4RNASI6NAL(ANALIRA 2I4S4I IM6ILIAR4 /EEA1
/E1E$
=. INSTITUTUL 84 R4LASII INT4RNASI6NAL4 SI C6624RAR4
4C6N6MIC(IN8IC4L4 IM6ILIAR /E11$
>. TR4N8 Z6S2ITALITY(2IASA Z6T4LI4R /EEA1/E1E$
9. SIT4UL KKK.IM6248IA.R6
@. ARA 84 8AT4 AR?US
A. SIT4UL KKK.8ARIAN.R6
B. SIT4UL KKK.IM6ILIAR4.R6
1E. S2TM_NA 7INANCIAR
#tt%:,,GGG.sfin.r+,site,'ani```afaceri,%iata`im+'iliara,
9<
AN4H:
Termeni frecven(i pe pia(a imobiliar
ANTECONTRACT 1 c+nven(ia %rin care una !in %&r(i sau am'ele %&r(i se +'lig& s& nc#eie n viit+r un
anumit c+ntract al c&rui c+n(inut esen(ial este !eterminat n %re.ent. 4ste !eci un ac+r! !e v+in(& %reala'il
%erfect&rii altui c+ntract, ac+r! ce are ca +'iect asumarea +'liga(iei !e a face, a!ic& !e a %erfect& ulteri+r
c+ntractul %r+mis, n c+n!i(iile c+nvenite %rin res%ectivul ac+r! %reala'il.
CARTE FUNCIAR - nscris +ficial re%re.ent)n! unitatea !e 'a.& n sistemul !e %u'licitate im+'iliar& n
ca!rul c&ruia evi!ent& se (ine %e im+'ile "i nu %e %r+%rietari. C.7 se nt+cme"te n m+! !istinct %entru fiecare
im+'il "i cu%rin!e men(iuni !es%re t+ate actele translative sau c+nstitutive !e !re%turi n %rivin(a im+'ilului
res%ectiv. Se nt+cme"te "i se numer+tea.& %e l+calit&(i.
BIROU DE CARTE FUNCIARA 1 c+m%artiment au*iliar al -u!ecat+riei, care are ca +'iect !e activitate
nscrierea n cartea funciara a actel+r si fa%tel+r -uri!ice referit+are la im+'ile.
CADASTRU GENERAL 1 sistemul unitar si +'ligat+riu !e evi!enta te#nica, ec+n+mica si -uri!ica %rin care
se reali.ea.a i!entificarea, nregistrarea, re%re.entarea %e %lanuri ca!astrale a tutur+r c+r%uril+r !e %r+%rietate,
in!iferent !e !estinatie si !e %r+%rietar, !e %e ntreg terit+riul tarii.
CARTE FUNCIARA1sistem !e %u'liciate im+'iliara ntemeiat %e i!entificarea ca!astrala a im+'ilel+r.
CADASTRE DE SPECIALITATE 1 su'sisteme !e evi!enta si inventariere sistematica !in %unct !e ve!ere
te#nic si ec+n+mic a 'unuril+r im+'ile, s%ecifice un+r !+menii !e activitate, cu sc+%ul a!ministrarii l+r
rati+nale. 8intre acestea se !isting:
ca!astrul agric+l 1 evi!enta si inventarierea sistematica a terenuril+r agric+le %e categ+rii si
su'categ+rii !e f+l+sinta, s%ecific)n! natura s+lului, %anta, %reta'ilitatea la anumite culturi, clasa !e
calitate, venitul net, etc.I
ca!astrul f+restier 1 evi!enta si inventarierea sistematica a f+n!ului f+restier nati+nal si a
amena-amentel+r silvice, s%ecific)n! su%rafata, esenta lemn+asa, v)rsta, c+nsistenta masei lemn+ase,
etc., %recum si inf+rmatii referit+are la s+l, relief si climaI
ca!astrul cail+r ferate 1 evi!enta si inventarierea terenuril+r, c+nstructiil+r, instalatiil+r si starii retelei
fer+viareI
ca!astrul !rumuril+r 1 evi!enta si inventarierea terenuril+r, c+nstructiil+r, instalatiil+r si starii retelei
!e !rumuriI
ca!astrul %+rturil+r 1evi!enta si inventarierea sistematica a terenuril+r, c+nstructiil+r, instalatiil+r,
cail+r !e trans%+rt, retelel+r su'terane si su%raterane, %latf+rmel+r te#n+l+gice etc., care !eservesc
unitabile %+rtuareI
ca!astrul aer+%+rturil+r 1 evi!enta si inventarierea sistematica a terenuril+r, c+nstructiil+r,
instalatiil+r, cail+r !e trans%+rt, retelel+r su'terane si su%raterane, etc., care !eservesc aer+%+rturileI
ca!astrul a%el+r 1 evi!ent& "i inventarierea a%el+r, a terenuril+r ac+%erite !e a%e "i stuf %recum "i a
instala(iil+r care le !eservesc, +rgani.ate %e 'a.ine #i!r+grafice, s%ecific)n! su%rafa(&, calitatea,
f+l+sinba, instala(iile !e trans%+rt "i e*%l+atare, !e %r+tec(ie "i ameli+rare a calit&(ii, %recum "i
c+n!i(iile !e relief "i climaI
ca!astrul f+n!ului im+'iliar 1 evi!ent& "i inventarierea c+r%uril+r !e %r+%rietate !in l+calit&(i,
s%ecific)n!, %entru c+nstruc(ii, f+l+sin(&, materialele !e c+nstruc(ie, structur&, regimul !e n&l(ime,
fun!a(ia, su%rafa(&, !+tarile, stareaI
ca!astrul re(elel+r e!ilitare (a%a, canali.are, term+ficare, ga., electrice, telef+nice$ 1 evi!ent& "i
inventarierea re(elel+r e!ilitare "i a instala(iil+r care le !eservesc, s%ecific)n! am%lasamentele,
traseele, !imensiunile, materialele !e c+nstruc(ie, %arametrii te#nici, starea.
CODIFICARE CADASRALA 1 +%eratiunea %rin care se atri'uie numere i!entificat+are (c+!uri$ !e
recun+astere unica a c+r%uril+r !e %r+%rietate n ra%+rt cu %r+%rietarul.
9=
CORP CLADIRE 1 %arte c+m%+nenta a unei cla!iri, !elimitata !u%a urmat+arele criterii:
sistemul ar#itect+nic si c+nstructiv !eterminat !e fata!e si materialele !e c+nstructie a %eretil+r
e*teri+riI
intrarea se%arata n cla!ireI
in!e%en!enta si regimul !iferit !e naltime fata !e alte cla!iri alaturateI
CATEGORIE DE FOLOSINTA A TERENULUI 1 caracteri.are c+!ificata !in %unct !e ve!ere al
!estinatiei terenului n functie !e sc+%ul %entru care este utili.at (agric+l, silvic, c+nstrucbii, cai !e
c+municatii, e*%l+atare miniera, etc.$
CONCESIUNE - +%eratie -uri!ica avan! ca finalitate %unerea in val+are a un+r activitati ec+n+mice, servicii
%u'lice, unitati !e %r+!uctie ale un+r regii aut+n+me si terenuri %r+%rietate !e stat.
CONTRACT DE COMISION - c+ntract in temeiul caruia + %ers+ana fi.ica sau -uri!ica numita c+misi+nar,
se +'liga fata !e alta %ers+ana (fi.ica sau -uri!ica$ numita c+mitent, sa inc#eie anumite acte -uri!ica in nume
%r+%riu, !ar in c+ntul acesteia !in urma, %rimin! %entru serviciul res%ectiv + remuneratie numita c+misi+n,
calculata %r+centual la val+area +%eratiunii reali.ate.
CONTRACT DE COMODAT 1 c+ntract %rin care + %ers+ana numita c+m+!ant, remite, s%re f+l+sinta
tem%+rara, unei alte %ers+ane numita c+m+!atar, un lucru cu +'ligatia %entru acesta !in urma !e al restitui in
natura, in in!ivi!ualitatea sa.
CONTRACT DE DONATIE - c+ntract s+lemn, unilateral si cu titlu gratuit %rin care una !in %arti, numita
!+nat+r, isi mics+rea.a actual si rev+ca'il, cu intentie li'erala, %atrim+niul sau cu un !re%t (real sau !e
creanta$, marin! c+res%un.at+r %atrim+niul celeilalte %arti, numita !+natar, cu acelasi !re%t, fara a urmari sa
%rimeasca ceva in sc#im'.
CONTRACT DE INTRETINERE - c+ntract in virtutea careia una !in %arti numita intretinut instrainea.a un
'un sau %lateste + suma !e 'ani (numita ca%ital$ celeilalte %arti, numita intretinat+r, care se +'liga in sc#im',
sai asigure intretinerea (a!ica t+ate cele necesare traiului$, %e !urata ntregii sale vieti, "i, la !eces s& +
nm+rm)nte.e !u%& !atina.
CONTRACT DE LOCAIUNE - c+ntractul n virtutea c&ruia + %ers+an& numit& l+cat+r se +'lig& s& asigure
altei %ers+ane numit& l+catar f+l+sin(& integral& sau %ar(ial& a unui lucru sau %restarea unui serviciu %e +
!urat& !e tim% !eterminat&, n sc#im'ul unui %re( c+res%un.&t+r.
CONTRACT DE MANDAT - c+ntract n virtutea c&ruia + %ers+an& numit& man!atar se +'lig& s& fac& ceva
%e seama altei %ers+ane, numit& man!ant, !e la care a %rimit + m%uternicire n acest sc+%.
CONTRACT DE RENT VIAGER - c+ntract %rin efectul c&ruia + %ers+an& numit& cre!itel+r,
nstr&inea.& un 'un sau %l&te"te + sum& !e 'ani (numit& ca%ital$ c&tre + alt& %ers+an& numit& !e'irentier, care
se +'lig&, n sc#im', s& efectue.e n fav+area celei !int)i + %resta(ie %eri+!ic& n 'ani, numit& renta viager&,
%)n& la !ecesul acesteia.
CONTRACT DE SCHIMB - c+ntract %rin care %&r(ile, numit& c+%ermutanti, !au fiecare celeilalte un lucru
%entru altul.
CONTRACT DE SUBLOCAIUNE - ac+r! !e v+in(e n temeiul c&ruia l+catarul care a !+')n!it f+l+sin(a
tem%+rar& a unui 'un %e 'a.a unui c+ntract !e l+ca(iune su'nc#iria.& acel 'un unui ter( (su'l+catar$ care se
+'lig& s& %l&teasc& c#irie.
CONTRACT DE VANZARECUMPARARE1 c+ntract %rin care una !in %&r(i, numit& v)n.&t+r, str&mut&
%r+%rietatea unui 'un al s&u asu%ra celeilalte %&r(i, numit& cum%&r&t+r, care se +'lig& a %l&ti, n sc#im', celui
!int)i (a!ic& v)n.&t+rului$ + sum& !e 'ani c+nvenita ca %re( al 'unului v)n!ut.
CONSTRUCIE 1 + %r+%rietate sau + %arte !intr1+ %r+%rietate c+nstruita cu + utili.are !istincta %entru
%r+%rietar, care a%ar(ine unei %ers+ane sau mai mult+r %ers+ane, n in!ivi.iune. Aceasta %+ate fi + cla!ire
ntreaga sau %arti !intr1+ cla!ire, cu una sau mai multe intrari. 7iecare intrare are + a!resa. A!resa este
i!entica cu cea a intrarii.
CORP DE PROPRIETATE 1 una sau mai multe %arcele ali%ite, a%arbin)n! aceluia"i %r+%rietar.
9>
DELIMITARE CADASTRAL a unit&(ii a!ministrativ1terit+riale 1 lucrare !istincta la intr+!ucerea
ca!astrului la nivelul unit&(ii a!ministrativ1terit+riale, c+nst)n! n: c+nstituirea c+nf+rm legii a c+misiei,
%arcurgerea ntregului traseu al #+tarului unit&(ii a!ministrativ1 terit+riale, sta'ilirea %unctel+r !e #+tar
caracteristice %e linia !e #+tar sau %e limita intravilanului "i marcarea l+r cu '+rne, !eterminarea
c++r!+natel+r acest+ra, nt+cmirea actel+r "i !+cumenta(iei te#nice !e !elimitare.
DREPT DE ABITAIE 1 !re%t !e u. av)n! ca +'iect + cas& !e l+cuit. 5n %rinci%iu, nu %+ate fi ce!at "i nici
nc#iriatI %rin e*ce%(ie titularul sau %+ate nc#iria altcuiva %artea !in cas& %e care nu + l+cuie"te.
DREPT DE CREANTA 1 e*%rima facultatea cre!it+rului !intrun ra%+rt -uri!ic +'ligati+nal !e a %retin!e
!e'it+rului in!e%linirea +'ligatiei c+relative !e a !a, !e a face sau a nu face ceva.
DREPT DE IPOTEC 1 !re%t real acces+riu av)n! ca +'iect un 'un im+'il al !e'it+rului sau al altei
%ers+ane f&r& !e%+se!are, care c+nfer& cre!it+rului i%+tecar !re%tul !e a urm&ri im+'ilul res%ectiv n
st&%)nirea +ricui sar afl& "i !e a fi %l&tit cu %ri+ritate fa(& !e ceilal(i cre!it+ri !in %re(ul acelui 'un.
DREPT DE PREEMIUNE - facultate !e care se 'ucur& + %ers+an& !e a fi %referat& +ric&rei alte %ers+ane
la cum%&rarea unui anumit 'un.
DREPT DE PROPRIETATE 1 !re%t su'iectiv, ce !& e*%resie -uri!ic& a%r+%rierii unui lucru intr+ anumit&
f+rm& s+cial& "i care %ermite in!ivi!ului, entit&(il+r -uri!ice c+lective sau statului, +ri +rganel+r sale (centrale
sau l+cale$ s& %+se!e sau s& f+l+seasc& "i s& !is%un& !e lucrul res%ectiv, fie !irect "i nemi-l+cit %rin %utere
%r+%rie "i n interes %r+%riu, fie in!irect "i nemi-l+cit, ca efect al %unerii n val+are !e c&tre titularii l+r a
!re%turil+r reale %rinci%ale c+nstituite asu%ra lui, n ca!rul "i cu res%ectarea legisla(iei e*istente.
DREPT DE SERVITUTE - !re%t real im+'iliar, acces+riu, %er%etuu "i in!ivi.i'il care !e.mem'rea.&
%r+%rietatea, c+nferin! titularului sau anumite %rer+gative strict limitate asu%ra lucrului altuia.
DREPT DE SUPERFICIE - !re%t real care c+nst& n !re%tul !e %r+%rietate cel are + %ers+an& numit&
su%erficiar asu%ra c+nstruc(iil+r, %lanta(iil+r "i alt+r lucr&ri aflate %e terenul a%ar(in)n! altei %ers+ane, teren n
%rivin(a c&ruia su%erficiarul !+')n!e"te un !re%t !e f+l+sin(&.
DREPT DE UZUFRUCT - !re%t real care c+nfer& titularului sau %+sesia "i f+l+sin(& asu%ra lucruril+r ce
a%ar(in altcuiva, %ercum "i %+si'ilitatea e*ercit&rii acest+r atri'ute n acelea"i c+n!i(ii ca "i %r+%rietarul av)n!
ns& n!at+rirea !e a c+nserva su'stan(a lucruril+r res%ective.
DREPT REAL 1 !re%tul a's+lut, a!ica +%+.a'il tutur+r, %e care titularul l e*ercita !irect asu%ra 'unului, fara
a fi necesara interven(ia alt+r %ers+ane.
DREPT DE PROPRIETATE PRIVAT 1 !re%t a%ar(in)n! numai %ers+anel+r fi.ice care "i %+t e*ercita,
asu%ra im+'ilel+r !in %r+%rietatea %rivata, t+ate %rer+gativele !re%tului !e %r+%rietate, a!ica %+sesia, f+l+sin(&
"i !is%+.i(ia !in %utere %r+%rie "i n interesul satisfacerii nev+il+r %ers+nale.
DREPTURI REALE IMOBILIARE 1 !re%turi care au + e*istenta !e sine statat+are n ra%+rt cu alte !re%turi
reale sau !e crean(a.
DREPTURI REALE IMOBILIARE ACCESORII 1!re%turi reale im+'iliare care servesc ca + garan(ie
reala a un+r !re%turi !e crean(a "i au + e*istenta -uri!ica su'+r!+nata !re%turil+r reale im+'iliare %rinci%ale.
8in acestea fac %arte: i%+tec&, amanetul "i unele %rivilegii im+'iliare.
DEINTORI DE TERENURI 1 titularii !re%tului !e %r+%rietate, ai alt+r !re%turi reale asu%ra acest+ra sau
cei care %+trivit legii civile au calitatea !e %+ses+ri +ri !e(in&t+ri %recari.
ENTITI DE BAZ ale sistemului !e evi!enta a ca!astrului general 1 %arcela, c+nstruc(ia "i %r+%rietarul.
EVICIUNE - termen ce !esemnea.& %ier!erea !e c&tre cum%&r&t+r, n t+t sau n %arte, a !re%tului !e
%r+%rietate asu%ra lucrului cum%&rat, sau tul'urarea cum%&r&t+rului n e*ercitarea %rer+gativel+r !e %r+%rietar
cu %rivire la acel lucru, %ier!ere sau tul'urare survenite ca urmare a val+rific&rii !e c&tre v)n.&t+r sau !e c&tre
un ter( a unui !re%t care e*clu!e, n t+t sau n %arte, !re%tul cum%&r&t+rului referit+r la 'unul res%ectiv.
EXTRAVILANUL unit&(ii a!ministrativ1terit+riale 1 %artea !in unitatea a!ministrativ1terit+riala cu%rinsa n
afar& intravilanului, !elimitata ca!astral %+trivit legii.
FOND FUNCIAR 1 t+talitatea terenuril+r !e +rice fel, in!iferent !e !estina(ie, !e titlurile %e 'a.a car+ra sunt
!e(inute sau !e !+meniul %u'lic +ri %rivat !in care fac %arte (f+n!ul funciar al unui -u!e(, al R+m)niei, etc.$.
99
GA1 - c+ntract acces+riu, real, unilateral "i in!ivi.i'il n temeiul c&ruia !e'it+rul sau + ter(& %ers+ana remite
cre!it+rului sau unui ter(, un 'un m+'il, c+r%+ral sau inc+r%+ral, n ve!erea garant&rii e*ecut&rii unei +'liga(ii.
IMOBIL 1 %arcela !e teren cu sau fara c+nstruc(ii.
INTRAVILANUL unit&(ii a!ministrativ1terit+riale 1 %artea !in unitatea a!ministrativ1terit+riala, legal
!elimitata, !estinata c+nstruirii "i #a'ita(iei.
NUMEROTARE CADASTRAL 1 +%era(iunea %rin care se atri'uie, !u%a anumite reguli, numere !e +r!ine
(numere ca!astrale$ c+r%uril+r !e %r+%rietate "i %arcelel+r !in ca!rul unei unit&(i a!ministrativ1terit+riale.
NUMEROTARE TOPOGRAFIC (n ca!astru$ 1 +%era(ia %rin care se atri'uie numere !e +r!ine %unctel+r
caracteristice ale c+ntururil+r.
PARCELA 1 su%rafa(a !e teren situata ntr1+ unitate a!ministrativ1terit+riala %e un am%lasament 'ine sta'ilit,
av)n! + singura categ+rie !e f+l+sin(& "i a%ar(in)n! unui %r+%rietar sau mai mult+r %r+%rietari, n in!ivi.iune.
8in %unct !e ve!ere ec+n+mic, + %arcela %+ate avea mai multe su'!ivi.iuni fiscale. 6 su'!ivi.iune fiscala
este + %+r(iune a %arcelei av)n! aceea"i clasificare calitativa.
PUBLICITATE IMOBILIAR 1 sistem !e nscriere n !+cumente %u'lice a c+r%uril+r !e %r+%rietate
m%reuna cu !re%turile im+'iliare %e care le au %r+%rietarii "i %+ses+rii asu%ra l+r. 2u'licitatea im+'iliara se
reali.ea.a %rin cartea funciara.
PARTID CADASTRAL 1 suma c+r%uril+r !e %r+%rietate care a%ar(in aceluia"i %r+%rietar n cu%rinsul
unei unit&(i a!ministrativ1terit+riale (c+muna, +ra" sau munici%iu$.
PLAN TOPOGRAFIC 1 re%re.entare c+nven(i+nal&, n %lan, anal+gica sau !igitala, a unei su%rafe(e !e
teren, ntr1+ %r+iec(ie cart+grafica "i ntr1un sistem !e referin(&. 5n R+m)nia %lanul t+%+grafic se nt+cme"te n
Sistemul !e %r+iec(ie Stere+grafic 1B@E "i n Sistemul !e referin(& Marea Neagra 1B@>.
PLAN CADASTRAL DE BAZ 1 %lan tematic nt+cmit %entru nev+ile ca!astrului general, %e care sunt
re!ate !etaliat, %+.i(ia "i numerele ca!astrale ale c+r%uril+r !e %r+%rietate "i %arcelel+r, categ+riile !e f+l+sin(&
a terenuril+r "i c+nstruc(iile %ermanente.
PLAN CADASTRAL DE ANSAMBLU 1 %r+!us !erivat +'(inut %rin generali.area c+nbinutului %lanului
ca!astral !e 'a.a. Se nt+cme"te, !e regula, %entru + unitate a!ministrativ1terit+riale "i c+n(ine re%re.entarea
#+tarului, a limitel+r intravilanel+r "i !enumirile acest+ra, %rinci%alele !etalii liniare, elemente !e t+%+nimie,
!enumirile terit+riil+r a!ministrative vecine.
PROPRIETAR 1 %ers+ana fi.ica sau -uri!ica titulara n e*clusivitate sau n in!ivi.iune a !re%tului real
asu%ra c+r%ului !e %r+%rietate su%us nscrierii.
POSESOR 1 %ers+ana fi.ica sau -uri!ica care !e(ine numai %+sesiunea "i f+l+sin(& !in !e.mem'ramintele
!re%tului !e %r+%rietate.
POPRIRE - m+!alitate a e*ecut&rii silite c+nst)n! n in!is%+ni'ili.area sumel+r !e 'ani, titluril+r !e val+are
sau a alt+r 'unuri m+'ile, inc+r%+rale, urm&ri'ile !at+rate !e'it+rului !e c&tre un ter( sau %e care acesta i le va
!at+ra n viit+r n temeiul un+r ra%+rturi -uri!ice e*istente.
PROMISIUNE DE CONTRACT - c+nven(ia %rin care una !in %&r(i sau am'ele %&r(i se +'lig& s& nc#eie n
viit+r un anumit c+ntract al c&rui c+n(inut esen(ial este !eterminat n %re.ent.
PUBLICITATE IMOBILIAR c sistem !e nscriere n !+cumente %u'lice a c+r%uril+r !e %r+%rietate
m%reuna cu !re%turile im+'iliare %e care le au %r+%rietarii "i %+ses+rii asu%ra l+r. 2u'licitatea im+'iliar& se
reali.ea.& %rin cartea funciara.
PUNCTUL GEODEZIC (2?$ 1 elementul !in re(eaua ge+!e.ica materiali.at n teren, %+.i(i+nat %rin
c++r!+nate n sistemele !e referin(& +ficiale, inventariat !u%a numar,!enumire "i cu fisa !e !escriere.
REGISTRU CADASTRAL 1 !+cumentul %rinci%al al ca!astrului general, %rin care se sistemati.ea.a !atele
ca!astrale %entru evi!en(ierea !istincta n ca!rul unit&(ii a!ministrativ1terit+riale a situa(iei c+r%uril+r !e
%r+%rietate "i %r+%rietaril+r, %recum "i a situa(iil+r centrali.at+are %e !estina(ii ale terenuril+r, gru%el+r !e
%r+%rietari, intravilan 1 e*travilan, etc.
9@
REEA GEODEZIC (R?$ 1 t+talitatea %unctel+r !eterminate ntr1un sistem unitar !e referin(&, cu%rin.)n!
re(eaua !e triangulatie1 trilatera(ie (RTT$, %entru %+.i(i+narea n %lan "i re(eaua !e nivelment "i gravimetrie
(RN?$ %entru %+.i(i+narea altimetrica. Re(eaua !e triangulatie1 trilatera(ie (RTT$ este f+rmata !in %uncte
situate %e + anumita su%rafa(&, nca!rate n re(ele ge+metrice c+m%acte n care s1au efectuat !eterminari
astr+n+mice "i,sau !irec(ii a.imutale, !istan(e .enitale "i lungimi !e l&turi, %e 'a.a car+ra s1au calculat
c++r!+natele %unctel+r n sistem unitar !e referin(&.
REZILIERE - termen ce !esemnea.& n m+! generic !esfacerea c+ntractului sinalagmatic cu e*ecutare
succesiv&, %r+!uc)n! efecte numai %entru viit+r, iar nu "i %entru trecut "i care este m+tivat& %rin fa%tul
nee*ecut&rii nec+res%un.&t+are a c+ntractului !e c&tre una !in %&r(i !in cau.e im%uta'ile acesteia.
REZOLUIUNEA CONTRACTULUI !esemnea.& !esfiin(area cu efect retr+activ a c+ntractului
sinalagmatic cu e*ecutare unui ictu, la cererea unei %&r(i ca urmare a nee*ecut&rii cul%a'ile a %resta(iei
asumata !e c&tre cealalt& %arte.
SECTOR CADASTRAL 1 !ivi.iune te#nica ca!astrala a unitatii a!ministrativ1terit+riale, !elimitata !e
!etalii liniare (cai !e c+municatie, a%e, !iguri, etc.$, care nu sufera m+!ificari curente si care cu%rin!e mai
multe 'unuri im+'ile ali%ite.
SISTEMUL INFORMAIONAL AL CADASTRULUI 1 +rgani.area !e 'a.e !e !ate grafice "i
alfanumerice !e evi!enta te#nica, ec+n+mica "i -uri!ica referit+are la c+r%urile !e %r+%rietate "i la %r+%rietarii
acest+ra.
SCHI CORPULUI DE PROPRIETATE 1 !+cumentul grafic ce se nt+cme"te +!ata cu c+m%letarea fisei
c+r%ului !e %r+%rietate, la + scara c+nvena'ila, %e care se nscriu !atele !e l+cali.are "i !e i!entificare a
c+r%ului !e %r+%rietate, categ+riile !e f+l+sin(& a %arcelel+r, c+nstruc(iile, %recum "i vecin&t&(ile acest+ra.
SUBROGAIE - %r+ce!eu -uri!ic %resu%un)n! su'stituirea cre!it+rului !intr1un ra%+rt -uri!ic +'liga(i+nal
!e c&tre + alt& %ers+an& care %l&tin! acestuia (cre!it+rului ini(ial$ !at+ria !e'it+rului !+')n!e"te calitatea !e
cre!it+r al acelui !e'it+r m%reun& cu t+ate !re%turile %e care le avea m%+triva lui cre!it+rul %l&tit.
VICII ASCUNSE 1 !esemnea.& n m+! generic !efectele sau !eficien(ele calitative ale 'unului v)n!ut,
nc#iriat, sau ale lucr&ril+r e*ecutate, care, e*ist)n! n m+mentul %re!&rii 'unului nu au f+st cun+scute !e
c&tre !+')n!it+r "i nici nu %uteau fi !esc+%erite !e el %rin mi-l+acele +'i"nuite !e verificare sau rece%(ie "i
care fac ca 'unul s& nu %+at& fi ntre'uin(at c+nf+rm !estina(iei sale +ri i mic"+rea.& %+si'ilit&(ile !e
ntre'uin(are n a"a m&sur& nc)t se %+ate %resu%une c& !+')n!it+rul n1ar fi c+ntractat sau n1ar fi c+nsim(it s&
%l&teasc& %re(ul c+ntractual sta'ilit !ac& l1ar fi cun+scut.
TESTAMENT - act -uri!ic unilateral, s+lemn, esen(ialmente %ers+nal "i rev+ca'il %rin care testat+rul
!is%une, %entru ca.ul ncet&rii sale !in via(a !e ntreaga sa avere sau numai !e + %arte !in aceast&.
9A