CADASTRU In Evolutie Istorica

Noiunea de cadastru. Conform dicionarului explicativ al limbii romne, noiunea

cadastru este privit n dou sensuri:
a) ca totalitate a lucrrilor tehnice de determinare exact a unor proprieti funciare, cu toate
caracteristicile lor, serviciile care efectueaz aceste lucrri
b) ca !tiin aplicat, obiectul de studiu al creia sunt lucrrile de cadastru"
#e continentul european, importana iniial a noiunii de cadastru nu este pe deplin
determinat" $stfel, %"&" %impson
'
consider c apariia cuvntului cadastru provine de la
cuvntul latin capitastrum care este de fapt coninutul restrns al sinta(mei capitum registrum,
adic re(istrul capita, literalmente capetelor, astfel c, concomitent cu cre!terea importanei,
acesta a nceput s semnifice sectoarele de teren supuse impozitrii" )icionarele contemporane
ns, menioneaz c cuvntul cadastru !i are ori(inea n limba veche (reac, !i anume, de la
katastikhon, ceea ce ar nsemna borderou, tabel, inventar, registru, care, tradus cuvnt cu
cuvnt, ar avea semnificaia de rnd dup rnd sau un fel de registru al impozitelor"
*n lucrrile sale dedicate cadastrului, cercettorul +enssen ," -" ." menioneaz c n /uropa
continental cuvntul cadastru semnific clasificarea i evaluarea sistematic a terenului sub
controlul organelor administraiei publice centrale cu ajutorul planurilor terenurilor, executate
n baza schemelor topografice i incluse n corespundere cu sectorul de teren n registru
0
"
Conform unui alt cercettor, ." -arssen
1
, care n mare parte s2a bazat pe analiza cadastrului suedez,
cadastru nseamn descrierea sistemic a sectoarelor de teren n limitele unui teritoriu" )escrierea
se efectueaz cu a3utorul hrilor care evideniaz amplasarea !i (raniele fiecrui sector, la fel a
nscrisurilor" *n ceea ce prive!te nscrisurile, acestea preponderent se refer la informaia despre
numrul de identificare !i suprafaa sectorului" %ectorul de obicei se difereniaz n funcie de tipul
de folosin" ,nformaia trebuie s includ data nre(istrrii cu trimiterea la dosarul individual"
Concomitent cu aceasta, cadastrul clasic trebuie s conin informaia despre proprietari, tipul de
folosin, valoarea bunului !i impozitul funciar" *nscrierile cadastrale pot include !i alte informaii
suplimentare" *n ultimul timp, se formeaz baze de date privind construciile, cldirile etc", n
special, n cazul cadastrelor automatizate" $stfel, prin esena !i coninutul su, orice cadastru
contemporan, chiar !i n forma cea mai simpl !i fr informaii suplimentare este un cadastru
multifuncional"
*n ceea ce prive!te le(islaia &epublicii 4oldova, art" 0 al -e(ii cadastrului bunurilor imobile
5
,
determin cadastrul drept un sistem informaional de stat ce conine nscrieri despre terenuri, despre
obiectele aferente lor !i despre drepturile asupra lor, constituit din cadastrul bunurilor imobile !i
cadastre specializate" -e(ea privind cadastrul !i publicitatea imobiliar a &omniei
6
, define!te
cadastrul (eneral drept un sistem unitar !i obli(atoriu de eviden tehnic, economic !i 3uridic
prin care se realizeaz identificarea, nre(istrarea, reprezentarea pe hri !i planuri cadastrale a
tuturor terenurilor, precum !i a celorlalte bunuri imobile de pe ntre( teritoriul rii, indiferent de
destinaia lor !i de proprietar" )in definiiile expuse mai sus, observm c obiectul cadastrului l
constituie n mod primordial proprietile funciare, cu excepia coninutului definiiei prevzute n
-e(ea cadastrului bunurilor imobile a &4, care pe ln( bunurile imobile, n(loab !i obiectele
cadastrelor specializate"
$stfel, obiectul cadastrului conform le(islaiei &4 dep!e!te limitele cadastrului clasic, care
n cea mai mare parte se bazeaz pe proprieti funciare, !i include !i a!a obiecte cum ar fi: cldirile
!i construciile le(ate solid de pmnt, apartamentele !i alte ncperi izolate, poriunile de subsol,
obiectele acvatice separate, precum !i plantaiile prinse de rdcini 7plantaiile perene), nfiinate n
conformitate cu normele stabilite de le(islaie, asemeni !i cablurile telefonice, electrice !i de
televiziune, spaiile verzi, animalele, ntreprinderile, armele etc"
1
%impson, %"&", -and la8 and &e(istration" Cambdrid(e 9niversit: #ress, p" 5
2
+ensen ,"-".", ';<', =he principles of publicit: and specialit: in Connection 8ith the liaison bet8een cadastre and
land records" +. Con(ress, >iesbaden"
3
.erhard -arsson, Registracia zemeli kadastrovye sistemy. ?ovopoloc@, 9# =ehnoprint, 0AA', p" '6
4
-e(ea cadastrului bunurilor immobile nr '651 din 06"A0"';;B, 4onitorul Cficial al &4 nr" 5525D din 0'"A6"';;B
5
-e(ea privind cadastrul si publicitatea imobiliara, nr" < din '1"A1"';;D, 4onitorul Cficial al &omniei nr" 0A'E1 din
0AAD, art" '
*n opinia noastr noiunea de cadastru trebuie s se limiteze la bunurile imobile !i resursele
naturale pentru a nu devia radical de la noiunea clasic a cadastrului, iar celelalte bunuri, cuprinse
n cadastrele specializate, pot face doar obiectul unor re(istre speciale" 4ai mult ca att, nu putem fi
de acord cu noiunea de cadastru general, utilizat n art" 1 din -e(ea cadastrului bunurilor
imobile, care stabile!te c cadastrul bunurilor imobile este cadastrul general al rii, n care se
identific, se descriu, se estimeaz i se reprezint pe planuri cadastrale toate bunurile imobile din
ar i se nregistreaz drepturile titularilor asupra lor" )in definiia n cauz putem deduce c
cadastrul bunurilor imobile este ridicat la ran(ul de cadastru (eneral, iar innd cont de definiia
cadastrului, expus n aceea!i le(e, nse!i cadastrul bunurilor imobile pare a fi parte component a
cadastrului, dac, n mod ipotetic, ar fi s admitem c face parte din cadastrele specializate"
Considerm c, indiferent de faptul dac cadastrul bunurilor imobile face parte din cadastrele
specializate sau are un statut totalmente separat, acesta nu poate preinde la denumirea de cadastru
(eneral, deoarece n afar de cadastrul bunurilor imobile, conform le(islaiei &4, exist !i multe
alte cadastre specializate" )in punctul de vedere al lo(icii formale, se su(ereaz ideea c un
oarecare cadastru (eneral ar trebui s fie format din totalitatea cadastrelor prevzute de le(islaia n
vi(oare a &4"
Finnd cont de cele expuse mai sus, considerm c noiunea de cadastru este aplicabil !i
poate fi utilizat doar n raport cu bunurile imobile !i alte resurse naturale, iar noiunea de cadastru
(eneral poate fi aplicat n sensul de totalitate a cadastrelor de specialitate, n aceast cate(orie fiind
inclus !i cadastrul bunurilor imobile. *n acest sens, avem n vedere !i faptul c, n forma sa iniial,
apariia cadastrului este strns le(at de proprietatea funciar, acesta fiind un instrument economico2
3uridic ce asi(ura inventarierea terenurilor n scopul impozitrii" $stfel, n perioada anilor 10AA2
0BAA "e"n", n /(ipt, la fiecare doi ani se realiza o inventariere funciar care permitea att
restabilirea fondurilor distruse de revrsrile ?ilului, ct !i stabilirea unei baze pentru impozitul care
trebuia pltit n natur
D
"
*n opinia lui .erhard -arsson, nscrisurile privind terenurile au fost determinate, pe de o parte,
de necesitatea evidenei fiscale a terenurilor, mai cu seam pentru sectorul public 7ob!tesc), care
serveau drept temei pentru o impozitare corect, iar, pe de alt parte, ca nscrisuri de drept, mai cu
seam, pentru sectorul privat, n vederea nre(istrrii dreptului de proprietate !i altor drepturi asupra
terenurilor
<
"
)e asemenea, vechi nscrisuri cadastrale au fost descoperite pe tablie de lut !i n Caldeea !i
4esopotamia de acum 5AAA de ani" *n sec" ,,, a" Chr, n .recia veche exista o tblia descoperit la
#:los din vechiul stat2cete 4icene, ce cuprindea date privitor la proprietarii funciari !i parcelele
pe care le posedau" 9lterior, n sec" , a" Chr" n &oma antic, n baza msurrilor topo(rafice, au fost
elaborate cri de impunere" $ceste cri se bazau pe msurrile terenurilor efectuate de
a(rimensori, predecesorii topo(rafilor profesioni!ti" *n timpul domniei mpratului )ominiian
70B521A6), au fost iniiate lucrri de identificare a terenurilor pentru ntre(ul *mperiu &oman"
*n viziunea savantului romn ?" Gor!
B
, n accepiunea actual, cel mai vechi cadastru a fost
introdus n /uropa evului mediu de Carol ,H n #rincipatul 4ilano, care dobndise independena
dup pacea de la Ionstantz 7''B1)" 4arele economist $dam %mith, citat de 4iclea, a apreciat acest
fapt ca fiind lucrarea cea mai exact !i cu cea mai mare atenie n acest domeniu care a fost
vreodat fcut" .raie inventrii plan!etei topo(rafice n perioada &ena!terii, cadastrul milanez se
evideniaz prin pro(resarea msurrilor topo(rafice asupra terenurilor" 4odelul milanez al
cadastrului a fost preluat n ma3oritatea rilor europene: statele (ermanice, statele din orientul
apropiat, precum !i din tot ,mperiul habsbur(ic" C influen deosebit asupra sistemului de
nre(istrare fiscal, a avut2o hotrrea lui ?apoleon , despre crearea n Jrana a cadastrului"
C adevrat revoluie n sistemul cadastral european, apoi n cel mondial, l2a constituit a!a2
numitul Cadastru napoleonian 7'BA<)" #e de o parte, n Codul civil, semnat de mpratul francez,
se (aranta dreptul la proprietate individual" #e de alt parte, cadastrul era unul eminamente fiscal"
#entru prima dat se impunea un impozit fiscal pentru toate terenurile !i mo!iile, inclusiv pentru
6
.h" =amaioa(a, )" =amaioa(a, Cadastrul (eneral !i cadastre de specialitate, ed" 4$=&,K &C4, Gucure!ti, 0AA6,
p"'02'1"
7
.erhard -arsson, Registracia zemeli kadastrovye sistemy. ?ovopoloc@, 9# =ehnoprint, 0AA', p" 0B
8
?icolae Gors, Cadastrul (eneral, ed" $ll Gec@ 0AA1, p" '5
cele ale nobililor !i pentru clerici 7pmntul bisericilor !i mnstirilor)" $cest sistem a fost
mprumutat, inclusiv coninuturile !i datele cu caracter (eneral, de toate rile europene
;
" )atorit
faptului c n acea perioad Jrana ocupa o situaie dominant, cadastrul francez a servit drept
exemplu pentru alte ri europene" *n secolul K,K ma3oritatea rilor /uropei continentale au creat
cadastre sistematizate, care se deosebeau prin calitate !i dimensiune" Frile an(lo2saxone nu au
acceptat modelul cadastrului francez, iar noiunea propriu2zis de cadastru era foarte puin
cunoscut !i utilizat"
*n scurt timp modelul cadastrului francez s2a rspndit n ntrea(a /urop" *n marea
ma3oritate a statelor (ermane, n ?orve(ia !i )anemarca, msurrile cadastrale au fost finalizate
foarte repede" *n Galcani !i n /uropa de /st procesul cerii cadastrului nu a fost att de u!or !i nu
poate fi considerat finalizat nici pn n prezent" #roblemele caracteristice, care mpiedic acest
proces au aprut nu att n procesul formrii sistemului cadastral !i colectrii informaiei despre
terenuri, ct n procesul ulterior de deservire tehnic !i actualizare a datelor, n msura n care
sistemul cadastral !i pierde toat valoarea economico23uridic n situaia n care informaia privind
terenurile !i alte bunuri imobile, caracteristicile calitative !i cantitative ale acestora, titularii de
drepturi, dreptul de proprietate !i alte drepturi patrimoniale asupra acestora, precum !i planurile
corespunztoare, alt documentaie cadastral, nu se actualizeaz n permanen" $stfel, avnd n
vedere mrirea considerabil a volumului !i coninutului datelor cadastrale, n procesul constituirii,
dezvoltrii, foto(rafierii !i inerii cadastrului a aprut strin(enta necesitate de a folosi sisteme
unificate de descriere !i identificare a terenurilor, a parcelelor de teren, asemenea !i a re(istrelor de
drept !i crilor funciare"
#e ln( cadastrul propriu2zis, scopul de baz !i menirea cruia este, n mare msur,
nre(istrarea terenurilor !i care pune accent pe identificarea terenurilor, n unele state apar sisteme
cadastrale, cri !i cadastre funciare, n care accentul se pune de3a pe caracterul public al datelor !i
informaiei cadastrale !i, nu n ultimul rnd, pe nre(istrarea actelor 3uridice civile, obiect al crora
sunt terenurile, alte resurse naturale, unele alte bunuri imobile, dar !i drepturile patrimoniale !i
titularii de drepturi asupra acestora" *n ultim instan, aceste cadastre !i cri cadastrale nu servesc
scopului fiscal, nu pun accentul pe descrierea terenurilor, dar se axeaz pe descrierea drepturilor
patrimoniale, titularilor de drepturi !i (revrilor asupra bunurilor imobile" *n opinia cercettorului
-arssen, nu este corect de a numi nscrisurile respective cadastru" #robabil aceasta opinie este
bazat pe faptul c noiunea de cadastru este necesar de a o pstra pentru evidena, identificarea
precis a terenurilor, pe cnd n cadrul cadastrului 3uridic accentul se plaseaz pe necesitatea
evidenierii titularilor de drepturi !i drepturilor patrimoniale asupra bunurilor imobile, bazat pe
documentele ce stabilesc !iEsau confirm drepturile respective, dnd o importan secundar
lucrrilor de identificare !i altor lucrri cadastrale" *n le(tur cu aceasta, numitul cercettor
menioneaz faptul c (ermanii nu numesc .rundbuch cadastru, asemeni cum nici francezii nu
folosesc aceast noiune cu referire la nscrisurile efectuate n Gureau des +:potheLues" *n rile
an(lo2saxone cuvntul cadastru pn nu demult nici nu a fost folosit, cu excepia expunerilor de
tipul foto(rafierea cadastral, deoarece nscrierile funciare din aceste ri poart n mare parte un
caracter strict 3uridic"
*n acest sens, -arssen propune de a folosi referitor la cadastrele de drept noiunea de re(istru
al drepturilor asupra terenurilor" -imitarea re(istrului la nre(istrarea terenurilor se explic prin
faptul c n %uedia drept obiect al nre(istrrii n cadastru este doar terenul" ?oiunea de re(istru
3uridic pe parcursul unui timp ndelun(at s2a folosit n rile an(lo2saxone pentru nre(istrarea
drepturilor !i actelor 3uridice cu bunurile imobile 7ca, de exemplu, n lucrarea lui %impson ';<D,
)reptul funciar !i nre(istrarea M -and -a8 and &e(istration)"
Cadastru funciar de drept M este un re(istru public al actelor 3uridice !i drepturilor asupra
bunurilor imobile" *n le(tur cu sistemul 3uridic acceptat acesta poate fi re(istrul documentelor sau
re(istrul titlurilor de proprietate" *n sistemul bazat pe nre(istrarea documentelor 7re(istration of
deeds) se nre(istreaz nsu!i documentul de transmitere a dreptului" )ocumentul 7actul tranzaciei)
M este nscrierea despre tranzacie care confirm faptul nele(erii concrete, dar nu serve!te ca
dovad de sinestttoare a apariiei 3uridice a dreptului prilor de a intra n nele(ere !i a o realiza"
Conform sistemului alternativ, bazat pe nre(istrarea titlurilor de drept, procesul de urmrire a
9
Cadastrul bunurilor imobile n &4: 'A ani, Chi!inu, Ntiina, 0AA;, p" '1
continuitii tranzaciilor nu este necesar" *nre(istrarea titlului de drept prin sine nsu!i este
confirmarea dreptului de proprietate, iar corectitudinea acestuia de obicei se (aranteaz !i se asi(ur
de ctre stat
'A
" $stfel, chiar dac exist conceptual o oarecare deosebire ntre cadastru !i re(istrul
funciar de drept, este necesar de a lua n considerare faptul c n practic aceast deosebire nu
ntotdeauna este evident, dar totu!i exist deosebirea n esena !i scopul acestor dou re(istre"
$ceste deosebiri sunt reflectate n structurile or(anizaionale ale re(istrului funciar de drept !i
cadastru" *n ma3oritatea rilor nre(istrarea de drept funciar se efectueaz de ctre instanele
3udectore!ti 7birourile specializate din cadrul acestora) sau de ctre oficiile nre(istrrii de drept a
terenurilor, pe cnd inerea cadastrului ine de competena unor or(ane speciale"
)up cum am s2a menionat anterior, &4 nu a preluat niciuna din aceste practici,
nre(istrarea dreptului are loc n baza documentelor de drept n urma identificrii bunurilor imobile
supuse nre(istrrii" *n 4oldova dezvoltarea sistemului cadastral este le(at de numele lui
.heor(he $sachi care n anul 'B'5 a nfiinat n ,a!i, pe ln( Ncoala )omneasc o clas de
in(inerie !i hotrnicie n limba romn, n care era studiat (eodezia !i topo(rafia" *n perioada
arist, dezvoltarea cadastral ine de numele lui 4ihail Czmidov, care este !i autorul renumitului
plan arhitectural al Chi!inului din 'B'<" *n calitate de in(iner cadastral, 4ihail Czmidov s2a
manifestat prin elaborarea proiectelor mo!iilor, trasarea hotarelor inuturilor n conformitete cu
&e(ulamentul or(anizrii administrativ2teritoriale a Gasarabiei adoptat n anul 'B'B"
&eformele lui %tolpin din anul 'BD'2'BDB au servit drept imbold pentru operaiunile de
inventariere !i evaluare a resurselor funciare (raie eliberrii ranilor de sub robie !i dezvoltrii n
acest sens a pieii funciare" *n perioada anilor 'B'B2'B5A, pe teritoriul Gasarabiei funcioneaz
Crile funciare, care prevedeau inclusiv !i identificarea ct mai precis a bunurilor supuse
nre(istrrii"
*n perioada de dup al doilea rzboi mondial n &%%4, nu exista un sistem cadastral
propriu2zis" *n cea mai mare parte, aceasta se datora faptului naionalizrii, !i proprietii exclusive
a statului asupra terenurilor" *nre(istrarea terenurilor n aceast perioad se efectua n crile
funciare de stat" /videna de stat a terenurilor ntr2un sistem unic naional a fost introdus de2abia n
anul ';66" 9lterior, au fost create cadastrul terenurilor a(ricole, cadastrul apelor !i cadastrul
forestier" *n paralel cu aceste sisteme cadastrale, funcioneaz birourile de inventariere tehnic, n
atribuiile crora intrau evidena !i nre(istrarea construciilor"
C nou etap n dezvoltarea sistemului cadastral n &4 a fost determinat de adoptarea n
anul ';;B a -e(ii cadastrului bunurilor imobile, avnd n vedere c anterior, de3a fusese recunoscut
!i proclamat dreptul de proprietate asupra terenurilor, asupra altor bunuri imobile, scopul fiind
dezvoltarea pieii bunurilor imobile n condiiile unei economii de pia funcionale, bazat pe
proprietatea privat asupra acestora" $stfel, n &4 a fost creat un nou sistem cadastral, care a reunit
ntr2un sistem unic nre(istrarea terenurilor, a construciilor !i a altor bunuri imobile, a drepturilor
patrimoniale asupra acestora, a (revrilor !i altor fapte !i raporturi 3uridice, obiect al crora sunt
bunurile imobile, supuse nre(istrrii"
C importan deosebit n implementarea sistemului cadastral i2a revenit, la etapa iniial,
$(eniei ?aionale pentru .eodezie, Carto(rafie !i Cadastru 7actualmente, $(enia &elaii Junciare
!i Cadastru ) !i Cficiului de ,mplementare a #rimului #roiect de Cadastru" Caracteristic pentru &4
este faptul c cadastrul bunurilor imobile a mbinat experiena cadastrelor europene de drept cu
cadastrul propriu2zis" $cest sistem se bazeaz att pe nre(istrarea bunurilor !i drepturilor n baza
documentelor de drept, ct !i pe identificarea bunurilor supuse nre(istrrii"
*nre(istrarea bunului presupune nre(istrarea concomitent !i a dreptului asupra acestuia"
,mportant este faptul c aceste aciuni se efectueaz de unul !i acela!i or(an M oficiul cadastral
teritorial 7CC=)" $ceast situaie faciliteaz nre(istrarea bunurilor, ceea ce exclude necesitatea
titularilor de drepturi asupra bunurilor imobile de a se adresa n mai multe !i diverse or(ane" )e
exemplu, sistemul de nre(istrare a drepturilor din %uedia prevede 0 etape n nre(istrarea
drepturilor, nre(istrarea propriu2zis a terenurilor cu acordarea numerelor cadastrale de ctre
or(anele funciare specializate !i nre(istrarea transmiterii ulterioare a drepturilor de ctre instanele
de 3udecat"
10
.rupa special de experi C?9 despre msurrile cadastrale !i carto(rafie, ';<1
$stfel, n istoria cadastrului se pot urmri cteva etape, cu punerea accentelor pe diferite
aspecte:
a) msurrile terenurilor !i proiectelor imobiliare n scopuri tehnice, practice
b) repartizarea unor loturi n funcie de mrime
c) evaluarea terenurilor !i a imobilelor
d) impozitarea terenurilor !i a imobilelor
e) crearea unui sistem cadastral 3uridic
f) crearea unor sisteme informaionale complexe 7re(istre imobiliare depline, cu multitudine
de funcii)
''
"
Originea !i evoluia cadastrului bunurilor imobile.
,nc din antichitate, msurrile cadastrale !i funciile cadastrului 7mai mult tehnico2economice) nu
sunt un scop n sine, servind primelor forme de impunere fiscal, scopul de baz fiind stabilirea
limitelor proprietilor funciare" Confirmrile privind activitatea de or(anizare !i msurare a
11
Cadastrul bunurilor imobile n &4: 'A ani, Chi!inu, Ntiina, 0AA;, p" '5
terenurilor se refer n mod special la zonele n care pmntul era cultivat pentru a(ricultur, n
lunca fluviului ?il, n 4esopotamia !i n Crientul 4i3lociu"
n giptul antic,evidena funciar era inut asupra loturilor repartizate a(ricultorilor,
deoarece obli(aiile fa de faraoni erau pltite dup ntinderea !i calitatea pmntului O'DA, p" 0BP"
n !recia "nticM %parta !i $tena 2 mprirea pmntului era neuniform" #opulaia era
mprit n clase conform cenzului de avere, condiie ce necesita msurarea pmntului !i
aprecierea capacitii de producie, inclusiv inerea unui re(istru de eviden O';B, p"<BP" *n sec K,,2
H,, "e"n", (recii foloseau termenul pm#nt !i termenul sol cu nelesuri diferite" #mntul era
considerat element al cosmosului, pe cnd solul 2 o nsu!ire n le(tur cu prelucrarea acestuia" *n
acest sens, Isenofont Oa" 5062166 "e"n"P, n lucrarea sa Q@onomi@a, indic: $entru gestionarea
corect a pm#ntului, beneficiarii trebuie s cunoasc bonitatea acestuia, determin#nd astfel care
culturi vor da roade mai nalte" 9n alt savant (rec, =eofrast Oa" 1<020B< "e"n"P, face o analiz
detaliat pmnturilor din punctul de vedere al componenei chimice, proprietii de absorbie a
apei, structurii, efectelor cldurii etc" O'DA, p";P"
n %parta,dreptul de proprietate era recunoscut, dar erau condamnate proprietile
imense"$stfel, pmntul se mprea dup principul echitii sociale, care nu s2a putut menine !i
care, potrivit lui $ristotel, a dus la depopularea statului2cetate !i la prbu!irea lui"
"tena a luat ca suport, la mprirea pmntului, principiul sistemului economico23uridic, de
or(inte reli(ioas, ntemeiat pe ine(alitatea de avere, instituit !i promovat de %olon"
n &mperiul Roman, executanii de msurtori erau numii agrimensori"
$ce!tia redactau hartaterenurilor, pe care se artau limitele parcelelor" #entru identificarea
parcelelor, limitele terenului erau trasate n form de ptrate numerotate" #entru marcarea
terenurilor, se foloseau pietre" *n coloniile nou2formate, paralel cu hrile, se ntocmeau re(istre de
evidena parcelelor, iar pe baza acestora, cri de impunere pentru si(urana perceperii
impozitelor",nstituirea cadastrului n &oma este atribuit lui %ervius =ullius" -a iniiativa acestuia,
datele privind mrimea terenurilor, modul de prelucrare, bonitatea !i venitul obinut de pe acestea
senscriau n re(istre speciale" #lanurile mo!iilor, denumirea, hotarele, dimensiunea loturilor
erauncrustate pe table de bronz" #rincipiile cadastrului roman a fost extins !i asupra coloniilor
romaneO'6;, '5P"
n uropa evului mediu,dup o perioad de instabilitate, statele care au !tiut a face ordine n
avuia naional obineau din impozite venituri care le asi(urau dezvoltarea" $stfel de state erau:
$n(lia, /lveia, -ituania, ora!ul autonom 4ilano etc" O'D;, p" 6P " #ro(resul tehnico2!tiinific a
3ucatun rol hotrtor n dezvoltarea lucrrilor cadastrale, nceputul fiind pus n perioada &ena!terii
O0A5, p" ''P" *n anul '<0A, la 4ilano, aflat sub ocupaie austriac, s2au descoperit urmtoarele
dovezi:re(istru al parcelelor, re(istru al caselor, map cu hri la scara ':0AAA !i la scara ':BAA
pentruansamblu, cte o coal de proprietate pentru fiecare contribuabil !i o hart topo(rafic
a principatului la scara ':<0AAA" #opoarele (ermanice msurau !i estimau pmnturile cu ocazia
mpririlor" $stfel, pmntul care, iniial, aparinea tribului a fost mprit ulterior
membrilor individuali"
'rana,sub domnia lui ?apoleon, a preluat sistemul de publicitate austriac, considerat cel
mai performant" $cest sistem a fost adoptat !i de principatele italiene !i statul papal, de Gel(ia !
i,mperiul +absbur(ic"Cel mai nsemnat cadastru medieval din /uropa Cccidental este considerat
cadastrul re(eluiCarol cel 4are Oanii domniei: <DB2B'5P !i (artea )udecii stra!nice,,nstituit n
$n(lia n perioada dominaiei lui >illiam Cuceritorul Oanii domniei: 'ADD2'AB<P, ce conineau
informaii detaliate privind teritoriile !i calitatea pmnturilor"$!adar, cadastrul a simbolizat n
decursul timpului activitatea uman de inventariere aresurselor funciare n scop de impozitare O0AA,
p"''P"
voluia cadastrului bunurilor imobile.*n &epublica 4oldova, pn n anul ';D6, se inea
evidena ramural a pmntului ce ilustra indici redu!i, adic se acumula informaia de
importan economic din punctul de vedere al dezvoltrii societii, conform ideolo(iei socialiste,
devenite ineficient la etapa avansat a dezvoltrii societii" ?ecesitatea crerii cadastrului funciar s2
a discutat n martie ';D6 la #lenara ComitetuluiCentral al #artidului Comunist al 9niunii %ovietice,
unde s2a decis crearea cadastrului funciar n&epublica %ovietic %ocialist 4oldoveneasc O&%%4P
O';6, p" ''5P"#roblema folosirii raionale a pmntului n &%%4 s2a discutat aprins la Con(resul al
KK,,,2 leaal #artidului Comunist al 9niunii %ovietice n aspectul realizrii planului cincinal de
dezvoltare aeconomiei socialiste pentru perioada ';DD2';<A, elementul prioritar al cadastrului fiind
o simpl eviden funciar , activitate cu un coninut deosebit de cel al cadastrului actual !i cu o alt
finalitateO'B5, p" 'AP
)ezvoltarea cadastrului bunurilor imobile pe teritoriul &epublicii 4oldova a fost n strns
corelaie cu soarta neamului aflat sub 3urisdicia diferitelor ri, re(lementarea raporturilor
decadastru erau corespunztoare perturbaiilor ce aveau loc n societate"*n astfel de condiii nu se
reu!ea crearea unui cadastru multifuncional cu un sistem sau altul de publicitate"*n acest sens,
menionm c exist dou sisteme de eviden imobiliar n dreptul comparat,recepionate de
le(islaiile diferitelor state n materie de publicitate imobiliar"
$rimul sistem,conformat principiilor &evoluiei franceze OCodul civil francezP a impus, n
materie contractual, principiul consensualismului.
Cel de al doilea,adaptat dreptului (ermanic, se ntemeiaz pe principiul relativit ii
efectelor contractului !i prevede, n scopul opozabilitii fa de teri, publicitatea drepturilor reale
O'10, p" 01'P"9n sistem similar celui (erman este !i cel adoptat de $ustralia, numit "ctul *orrens,
conform cruia un funcionar al administraiei fiscale nscria drepturile imobiliare dup exercitarea
unuicontrol la faa locului !i efectuarea publicitii imobiliare, menite s declan!eze eventualele
opoziiiale celor interesai, nscriere dnd na!tere prezumiei irefra(abile de existen a dreptului
nscrisO'10, p" 0'5P")ezvoltarea cadastrului n &epublica 4oldova a cunoscut mai multe perioade"
)e!i statornicirii cadastrului i erau caracteristice anumite particulariti rezultate din evoluia
istoric a rii, se tindea spre apropierea de nivelul celor practicate n rile din centrul /uropei"*n
perioada de etno(enez a romnilor, msurrilor funciare din teritoriul 4oldovei le eracaracteristic
a(rimensura roman antic sub forma +otrniciei.
)elimitarea hotarelor unei mo!iiO'AD, p" 55P se fcea de o comisie, format din !ase membri
boieri Odin care cel puin unul era demeserie hotarnic sau avea pre(tirea necesar P !i rani liberi M
rze!i pe baza unui hrisov Oordindomnesc de ncuviinareP" *n acele vremuri, hotarnicii nu
ntocmeau hri sau planuri, ci o ocolni sau carte de alegere a +otarelor , n care erau menionate
punctele de hotar pe baza actelor !i a mrturiilor de la faa locului, la care se anexau uneori schie ce
indicau punctele materializate prin movile sau pietre de +otar . #ublicitatea imobiliar consta n
nsemnrile !i transcrierile de proprietate n catastiful t#rgului dup obiceiul din zilele de demult "
$stfel, $lexandru ,lia!, domn al Frii &omne!ti O'D'D2'D'B !i'D0<2'D0;P !i al 4oldovei O'D0A2
'D0'!i 'D'12'D11P, stabilea, la 5 aprilie 'D0', printr2un hrisov:
,eci, cum vei gsi !i cum vor +i scrise la catastif sau ntr2un act din '< aprilie 'D0', n care
se stabilea vnzarea unei vii lui .heor(he )uca, se meniona:s fie volnic a o scrie n
catastiful ora!ului precum obiceiul de veacO''A, p"';P #rin urmare, vechile catastife erau forme
incipiente ale a!a2numitelor cri sau registre fonciare" Cel dinti re(istru ce ndepline!te !i funcii
3uridice este -iber publicus din 'B martie 'D'6urmat de Registrul nsureilor O$ec@er u >iesen
.rundbuch von %tadthettertP din '<11 ce ilustraevidena terenurilor repartizat tinerilor cstorii"
9n alt re(istru, instituit n anul '<50, cudenumirea de $rotocolum era forma avansat a
re(istrului -iber $ublicus !i elucida informaie privind ipotecarea caselor, (rdinilor,
(ospodriilor !i arturilor din raza ora!ului sau aferenteacestuia"
.trasul funciar al caselor este un re(istru instituit n anul '<61 urmat, n '<65,
de $rotocolul public al consiliului or!nesc ce includea informae privind contractele
ncheiate,evaluri de imobile, tranzacii !i parta3e" )in coninutul re(istrelor relevm principiile de
baz ale evidenei bunurilor imobile, valabile !i astzi, cum ar fi: cadastrul (eneral, cadastrele
speciale, publicitatea imobiliare, adic evidena tehnic, economic !i 3uridic"Ctre sfr!itul
secolului al KH,,,2lea !i nceputul secolului al K,K2lea, au aprut, o dat cu primele
le(iferri O''A, p" 0<21DP, !i primele planuri de mo!ii, bazate pe ridicri topo(rafice
nteren" &e(lementarea re(imului 3uridic al imobilelor era stabilit n /risovul domnesc din
'<B6O''A, p"<AP" #rin anii 'B'D2'B'<, dreptul atest o modernizare exprimat prin adoptarea
(odului lui(alimac+,care, n linii (enerale, era asemntor codului modern" &e(lementarea 3uridic
a proprietii o (sim !i n 4anualul lui $ndronache )onici editat la 'B'0 destinat 3udectorilor"
&e(lementri concrete ale pmntului se conineau n -e(iuirea Cara(ea, denumit
(eneric pravil a pmntului, din anul 'B'0, n care (sim modalitile dobndirii !i ocrotirii
proprietii,re(lementarea raporturilor de indiviziune, hotrnicie, servitute etc"Conform
re(lementrilor invocate, asi(urarea creanei de ctre debitor se admitea prin ipotecarea pmntului,
iar art" 6B; prevedea !i un sistem de publicitate corespunztor etapei dedezvoltare, care consta n
nscrierea dreptului de ipotec !i predarea documentelor bunului imobilcreditorului pentru a
exclude, probabil, aciunile ruvoitoare ale debitorului" *n crile 2 re(istru senscriau att dreptul de
ipotec ct !i drepturile reale asupra bunurilor imobile" Crile de nre(istrarea ipotecii se transform,
n procesul evoluiei, n cri funciare, scopul carora consta n posibilitateastabilirii n orice moment
a re(imului 3uridic a bunurilor imobile ce corespunde principiilor publicitii !i veridicitii.
#rincipiul publicitii consemna faptul c actele translative de proprietate cu efecte 3uridice
s fie nre(istrate n cartea funciar, din care moment deveneau opozabile pentru teri" #rincipiul
veridicitii consemna faptul c orice nscriere, n cartea funciar, are putere 3uridic deplin pentru
terele persoane considerndu2se veridic pn la proba contrarie"4sura de publicitate a fost
stabilit !i n &e(ulamentul Cr(anic de la 'B10 pentru ipoteca convenional O01', p"';0P"
)up ' iulie ';0B, pe teritoriul Gasarabiei se introduce inte(ral Codul civil romn din
'BD5O01', p" '5'P" *ncepnd cu anul ';1B Opn n ';;DP, n &omnia, raporturile cadastrale
!i de proprietate imobiliar, au fost re(lementate prin )ecretul M -e(e nr" ''6 din 0< aprilie ';1B
OB<P"*n opinia unor autori O'BB, p" 61P, dezvoltarea cadastrului n perioada de constituire a
statuluisovietic era conform decretului ,espre pmnt adoptat la Con(resul al ,,2lea al
deputailor muncitorilor, soldailor !i ranilor din 0D octombrie OB noiembrieP ';'<, prin care s2a
re(lementat confiscarea pmnturilor de la clasa e.ploatatoare" )eoarece ideolo(ia marxist M
leninist considera pmntul avuie a ntre(ului popor, dar proprietate a statului, pentru expropriere
era necesar instituirea unui mecanism de eviden cadastral" *n acest scop, la '5 februarie ';';,
este publicat Regulamentul privind organizarea socialist a evidenei funciare !i trecerea la
agricultura socialist " &ealizarea obiectivelor trasate au fost stabilite n &nstruciunea privind
evidena p mntului pentru necesitile funciar0socialiste, aprobat de Comitetul comisarilor
poporului al&%J%& la 01 septembrie ';';" Concomitent, a fost aprobat !i instruciunea privind
formele !imodalitatea nregistrrii folosinelor funciare O';5, p" <<P"$stfel, se pusese temelia
primului cadastru funciar, ale crui funcii s2au dovedit a fi diferite defunciile cadastrelor actuale"
Juncia de baz a cadastrului imobiliar precedat actualului consta nevidena terenurilor,
determinarea bonitii, determinarea eficienei lor economice"*n anul ';6B, au fost elaborate Gazele
le(islaiei unionale !i ale republicilor unionale, iar n';D', %ovietul suprem al 9&%% a adoptat
Gazele le(islaiei civile a 9&%% !i codurile civile alerepublicilor unionale M bazele le(islaiei civile"
&e(imul 3uridic al pmntului era re(lementatntr2un mod corespunztor sistemului politic statuat,
adic cadastrul !i meninea cele dou funcii nominalizate: te+nic !i economic .
Juncia 3uridic ns nu avea importan cci proprietatea privat nu era recunoscut, iar
piaa imobiliar lipsea cu desvr!ire" *n literatura 3uridic de specialitate O';6, p"6P, cadastrul
funciar al fostelor republici sovieticeeste definit sistem de aciuni ntreprinse de stat, e.primate n
cercetarea regimului )uridic al pm#ntului prin nregistrarea folosirii pm#ntului, evidena
cantitii !i calitii, bonitii solului, prin determinarea regimului economic al valorii pm#ntului
n vederea organizrii folosirii lui raionale.
Codul funciar al &%%4, publicat n He!tile %ovietului %uprem !i .uvernului &%%4,
';<A,nr"'0, art" 050, n vi(oare din ' iulie ';<', a fost croit conform prevederilor Gazelor
le(islaiei civile a 9&%% din ';D', re(lementarea cadastrului fiind prevzut n capitolul H,,,, art"
'5;2'6'"Gazele le(islaiei civile, adoptate de %ovietul %uprem al 9&%% la 1' mai ';;' coninea !i
re(lementri ale bunurilor imobile" )e!i, re(lementrile se limitau numai n descinderea
clasei bunurilor imobile de cele mobile fr a stabili !i re(imul 3uridic specific al imobilelor, totu!i,
a fost o victorie cu repercusiuni dintre cele mai benefice n sensul evitrii disensiunilor cu coninut
imobiliar" #rin urmare, pn la adoptarea -e(ii nr" '651E';;B, cadastrul avea dou funcii:
12 funcie te+nic 3
42 funcie economic .
)up declararea suveranitii la 01 iunie ';;A !i a independenei la 0< au(ust ';;', le(islaia civil
a fost modificat esenial, inclusiv n domeniul drepturilor imobiliare, al cror re(im 3uridic este
re(lementat de un !ir de acte normative menite s facordine n avuia rii" Cu alte cuvinte,a
demarat procesul invers exproprierii 2 mproprietrirea ranilor, proces lansat sub
(enericul#ro(ramul ?aional R#mntS" *mproprietrirea a fost aprobat prin +otrrea
.uvernului&epublicii 4oldova nr" 'A00 din D octombrie ';;B cu privire la mersul reformei a(rare
O;0P, ncontinuare +"." nr" 'A00E';;B, scopul fiind ur(entarea reformei a(rare, redresarea cardinal
asituaiei economice din a(ricultur !i industria prelucrtoare, susinerea ntreprinderii a(ricole,
alteaciuni ce vor contribui la crearea cadastrului naional"