Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
3 Phone: (+40) 21 321 6823 Fax: (+40) 21 321 6801 Mobile: (+40) 722 281 670 E-mail: dorin.drula@preciss.ro Web: www.preciss.ro
Raport de evaluare
la data de 25.03.2011
pentru cota indiviz 50% din imobilul situat la adresa
Sinteza evalurii
Obiectul evalurii l constituie cota indiviz 50%, din imobilul situat n Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti, cu nr. cadastral 1297, nscris n CFI 1913N, compus din teren n suprafa de 478 mp i construcie. Din identificarea imobilului, scriptic din documentele prezentate i fizic din inspecia pe teren, la numrul 36 exist o proprietate ngrdit la strad cu gard plas metalic, teren neamenajat. Pe acest teren exist o construcie ce nu reprezint cea mai bun utilizare, a crei valoare este considerat 0 lei (costurile de demolare fiind acoperite din valoarea materialelor recuperabile). Imobilul se nvecineaz la SV cu proprietatea nr. 36A, teren i construcie P+1+M, iar la NE, cu proprietatea nr. 34, teren neamenajat. La data evalurii imobilul este n coproprietatea Cristescu Marius Ion, cot indiviz 50%, Manciu Ioana Cristina, cot indiviz 25% i Manciu Ctlin Ilie, cot indiviz de 25%. Exist nregistrate sarcini n Cartea Funciar a imobilului: ipotec n favoarea ING BANK NV AMSTERDAM Sucursala Bucureti, n baza contractelor de ipotec 1440/2008 i 1844/2009; somaie de plat pentru cota indiviz de 50% din imobil deinut de Cristescu Marius Ion, n favoarea Boboc Mircea, n baza dosarului de executare nr. 403/2010 al BEJ Popescu Claudiu George.
Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de pia a cotei indivize de 50% deinut de Cristescu Marius Ion, din imobilul situat n Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti, n vederea informrii beneficiarilor. Raportul de evaluare va stabili valoarea de pia n conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare. Pentru estimarea valorii s-au aplicat urmtoarele metode: 1. Metoda comparaiei directe de pia 2. Metoda rezidual n condiiile actuale cnd piaa imobiliar este blocat, timpul de expunere pe piaa imobiliar este foarte mare, valorificarea fiind i mai dificil, preurile scznd rapid n perioade de timp extrem de scurte. Prin aplicarea metodelor de evaluare agreate de Standardele Internaionale de Evaluare i prin reconcilierea valorilor obinute, evaluatorul a estimat valoarea terenului (metoda comparaiei directe) la:
68.100 EUR
respectiv
279.346 LEI
La un curs de 1EUR= 4,1020 LEI. Data evalurii: 25.03.2011 Valorile obinute prin evaluare nu includ T.V.A.
NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3
Declaraie de conformitate
Prin prezenta declaraie certificm urmtoarele: Evaluarea a fost efectuat n conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare (IVS) - edia a opta 2007 i cu Codul Deontologic; Evaluatorul i asum, pentru situaiile incluse n raportul scris, ntreaga responsabilitate a lucrrii; Datele prezente n cadrul raportului sunt reale i corecte; Evaluatorul certific faptul c a efectuat personal inspecia proprietii care face obiectul lucrrii; Analizele, opiniile i concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele i condiiile limitative incluse n coninutul raportului i reprezint un punct de vedere neprtinitor; Evaluatorul nu are nici un interes actual sau viitor n proprietatea evaluat i nici interes personal i nu este prtinitor fa de nici una din prile implicate; Att evaluatorul ct i orice alt persoan afiliat sau implicat cu acesta nu sunt acionari sau asociai cu beneficiarul; Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau nelegere care s-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate n evaluare; Evaluatorul ndeplinete cerinele adecvate de calificare profesional, a ndeplinit programul de pregtire profesional continu i are experien n categoria de proprietate ce este evaluat; Evaluatorul a ncheiat asigurarea de rspundere profesional pe anul 2011 la societatea de asigurare-reasigurare ALLIANZ TIRIAC ASIGURARI S.A.
NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3
CUPRINS
Sinteza evalurii_______________________________________________________________ 2 Declaraie de conformitate ______________________________________________________ 3 1. Capitolul I Prezentare General ____________________________________________ 5
1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6.
1.6.1. 1.6.2. 1.6.3.
Obiectul evalurii ____________________________________________________________ 5 Scopul i utilizarea evalurii ____________________________________________________ 5 Data evalurii _______________________________________________________________ 5 Moneda raportului____________________________________________________________ 5 Beneficiarii raportului _________________________________________________________ 5 Prezentarea evaluatorului ______________________________________________________ 5
Date generale ____________________________________________________________________ 5 Obiectul principal de activitate ______________________________________________________ 6 Atestarea capacitii _______________________________________________________________ 7
Baza de evaluare - definiia valorii _______________________________________________ 7 Baza de evaluare _____________________________________________________________ 7 Surse de informatii ___________________________________________________________ 8 Ipoteze i condiii limitative ____________________________________________________ 8
Ipoteze_______________________________________________________________________ 8 Condiii limitative ______________________________________________________________ 9
1.10.1. 1.10.2.
1.11. 1.12.
Responsabilitatea fa de teri ___________________________________________________ 9 Clauza de nepublicare _________________________________________________________ 9 Situaia juridic _____________________________________________________________ 10 Descrierea amplasamentului (zona i localizarea) __________________________________ 10 Descrierea terenului _________________________________________________________ 11 Piaa terenurilor_____________________________________________________________ 13 Piaa spaiilor rezideniale _____________________________________________________ 15
2.
3.
4.
Procedura de evaluare ________________________________________________________ 17 Cea mai bun utilizare _______________________________________________________ 17 Evaluarea terenului __________________________________________________________ 18
Metoda comparaiei directe ________________________________________________________ 18 Metoda rezidual ________________________________________________________________ 19
4.4.
NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3
1.
NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3
Adresa: Bucuresti, Str.Vasile Lucaci nr.10, Sect.3; Telefon: (031) 22 89 403; (031) 22 89 405; Persoan contact: Dorin Drul 0722.281.670; Fax: (031) 22 89 4 00; E-mail: dorin.drula@preciss.ro; Nr. ordin in registrul comertului: J40/12903/20.08.2004 CUI: 16667800 Atribut fiscal: RO Capital social: 5.020 LEI Cont IBAN: RO06RNCB0074029212860001 Banca: BCR Sector 3 1.6.2. Obiectul principal de activitate Conform nomenclatorului privind clasificarea activitilor din economia naional CAEN, obiectul de activitate al societii este: Domeniul principal de activitate: Alte activiti de servicii suport pentru ntreprinderi n.c.a. cod CAEN 8299. Alte activiti desfurate: Activiti de consultan pentru afaceri i management cod CAEN 7022; Activitati de evaluare a riscului de asigurare si a pagubelor cod CAEN 6621; Activitati de contabilitate si audit financiar; consultanta in domeniul fiscal cod CAEN 6920; Activiti de studiere a pieei i de sondaj COD CAEN 7320; Alte activiti de servicii privind tehnologia informatiei cod CAEN 6209. PRECISS CONSULTING efectueaz lucrri de evaluare i expertiz tehnic n scopul:
privatizrii/vnzrii contra numerar a aciunii societilor comerciale, conform metodologiilor stabilite de organismele abilitate; privatizrii/vnzrii activelor societilor comerciale; stabilirii valorii imobilelor (construcii i terenuri) - evaluri imobiliare; studii de fezabilitate pentru fuziuni/divizri; stabilirii aportului n natur la capitalul social sau majorrii capitalului social; stabilirii valorii garaniilor/studii de fezabilitate pentru obinerea creditelor bancare; studii de fezabilitate pentru finanri de investiii noi sau dezvoltri; planuri de afaceri pentru constituirea de societi mixte; studii de restructurare; stabilirii valorii bunurilor materiale la vnzarea prin licitaie, fuzionri, lichidri, leasing, partaje, etc;
NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3
stabilirii valorii dreptului de proprietate intelectual: know-how, invenii, licene, brevete. 1.6.3. Atestarea capacitii
S.C. PRECISS CONSULTING S.R.L. asigur profesionalism i operativitate n executarea lucrrilor din obiectul de activitate prin: Evaluatori atestai de Asociaia Nainal a Evaluatorilor din Romnia, consultani de investiii atestai CNVM, experi contabili membrii ai Corpului Experilor Contabili din Romnia, auditori - membrii ai Camerei Naionale a Auditrorilor din Romnia. Confidenialitatea lucrrilor efectuate i asigurarea respectrii codului deontologic al profesiunii de evaluator; Baza de date permanent actualizat; Spaii corespunztoare, echipament informatic i birotica necesar elaborrii lucrrilor; Asigurare profesional: 500.000 EUR cu nr. 14141-1908/15.01.2010
S.C. PRECISS CONSULTING S.R.L. este membru activ al Asociaiei Naionale a Evaluatorilor din Romnia (Certificat de membru asocial ANEVAR, Nr. F06/0091). n acest moment suntem acreditai ca evaluatori BCR, Bank of Cyprus, Libra Bank, Leumi Bank, Banca Romneasc etc.
NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3
conceptul de cea mai bun utilizare, care se bazeaz pe modul n care cumprtorii i vnztorii i fixeaz preurile pentru proprieti, bazate pe concluziile lor legate de cea mai profitabil folosire a zonei sau a proprietii dintre utilizrile legal permisive i fizic posibile; principiul anticipaiei care incub perceperea valorii ca fiind creat de perspectiva unor beneficii viitoare. Standardele de evaluare ANEVAR, care au stat la baza elaborrii lucrrii, sunt: IVS 1 - Valoarea de pia, IVS 2 - Alte valori dect valoarea de pia; IVS 3 - Raportarea evalurii; GN 1 - Evaluarea proprietii imobiliare; GN 8 - Costul de nlocuire net; GN 11 - Verificarea evaluriilor.
1.10.
Analizele efectuate, opiniile si concluziile sunt limitate numai de ipotezele prevazute si de conditiile limitative, fiind analize, opinii si concluzii profesionale obiective si personale ale evaluatorului. 1.10.1. Ipoteze Aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile i documentele furnizate de ctre proprietar. Nu se asum nici o responsabilitate privind descrierea situaiei juridice sau a consideraiilor privind titlul de proprietate, acesta considerndu-se a fi valabil; Proprietatea este evaluat ca fiind liber de orice sarcini; Se presupune c proprietatea este n deplin concordan cu toate reglementrile locale i republicane privind mediul nconjurtor i este conform cu toate reglementrile i restriciile urbanistice.
NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3
1.10.2. Condiii limitative Acest raport nu se poate publica sau utiliza n alt scop far acordul prealabil n scris al evaluatorului; Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea pentru factorii economici sau fizici ce pot apare ulterior evaluarii si care pot influenta opiniile din aceasta lucrare; Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau viitor in proprietatea evaluata prin prezentul raport; Evaluatorul consider c presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile, lund n considerare informaiile de care s-a dispus la data evalurii; Evaluarea este valabila numai pentru scopul precizat.
1.11.
Responsabilitatea fa de teri
Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de ctre proprietar, corectitudinea i precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. Valorile estimate de ctre evaluator sunt valabile la data evalurii i pentru un interval de timp limitat dup aceast dat, n situaia n care condiiile specifice ale pieei imobiliare nu sufer modificri semnificative care s afecteze opiniile estimate.
1.12.
Clauza de nepublicare
Raportul de evaluare nu poate fi publicat, nici inclus ntr-un document destinat publicitii, fr acordul scris i prealabil al evaluatorului. Publicarea parial sau integral a acestuia, precum i utilizarea lui de ctre alte persoane dect destinatarul, atrage dup sine ncetarea obligaiilor contractuale i a responsabilitii evaluatorului.
NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3
2.
Toate aceste informaii au fost considerate credibile i corecte, evaluatorul neverificnd autenticitatea actelor juridice deinute.
NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3
10
n funcie de aceast localizare se stabilete i cea mai bun utilizare a construciei care trebuie s in cont de specificitatea localizrii.
Din identificarea imobilului, scriptic din documentele prezentate i fizic din inspecia pe teren, la numrul 36 exist o proprietate ngrdit la strad cu gard plas metalic, teren neamenajat. Pe acest teren exist o construcie ce nu reprezint cea mai bun utilizare, a crei valoare este considerat 0 lei (costurile de demolare fiind acoperite din valoarea materialelor recuperabile). Imobilul se nvecineaz la SV cu proprietatea nr. 36A, teren i construcie P+1+M, iar la NE, cu proprietatea nr. 34, teren neamenajat. Pentru a oferi o imagine mai ampla si mai clara asupra microzonei in care este situata proprietatea imobiliara in cauza, in capitolul Anexe se prezint fotografii executate la faa locului.
NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3
11
Elemente de mediu nconjurtor nu se cunoate existena unor resurse minerale ascunse pe amplasament sau n jurul lui i se presupune c proprietatea nu este afectat de eventuala existen a acestora; Gradul seismic al zonei este cel al municipiului Bucuresti- grad 8. Concluzie amplasamentul este bine localizat i pemite un acces uor. Nu exist factori cunoscui care s mpiedice dezvoltarea amplasamentului conform celei mai bune utilizri.
NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3
12
3.
13
municipiului Bucureti i a judeelor Ilfov, Clrai, Giurgiu, Ialomia, notarii publici propun ministrului Justiiei o nou scdere a onorariilor pentru serviciile notariale. Camera Notarilor Publici Bucuresti a anuntat la inceputul lunii septembrie ca reduce taxele pentru tranzactiile imobiliare cu 10% in Capitala si in judetele Calarasi, Giurgiu, Ialomita, Ilfov si Teleorman, avand in vedere evolutia pietei din primele sapte luni ale anului. In prima jumatate a anului, tranzactiile din piata terenurilor au fost incheiate la preturi mai mici cu 20-30% fata de aceeasi perioada a anului trecut, la un nivel similar cu cel din perioada 2005 2006, insa chiar si in acest context o stabilizare a preturilor nu este asteptata in viitorul apropiat, arata o analiza a companiei de consultanta imobiliara Colliers International. In contextul prudentei manifestate de investitori si determinate de semnalele negative din economie si incertitudinile privind evolutia acesteia, preturile terenurilor si-au continuat trendul descendent. Tranzactiile s-au incheiat in primul semestru al anului la preturi mai mici cu 20-30% fata de aceeasi perioada a anului trecut, la un nivel de pret similar cu cel din perioada 2005 2006, se arata in raportul citat. Cu toate acestea, consultantii Colliers nu se astepta inca la o stabilizare a preturilor, intrucat incertitudinile privind evolutia economiei persista. Mai mult decat atat, se mentioneaza in raport, conditiile nesigure de valorificare a produselor finale pe piata imobiliara in perioada imediat urmatoare fac ca investitiile in terenuri sa fie considerate mai riscante. Cererea va fi in continuare generata in principal de utilizatorii finali si dezvoltatorii care au deja securizate ancorele in proiecte. Investitiile si dezvoltarile in scop speculativ vor fi rare si efectuate doar la preturi foarte reduse, precizeaza consultantii imobiliari. In ceea ce priveste persoanele fizice, in primele sase luni acestea au cautat terenuri mici, pentru nevoile rezidentiale proprii, atat in Bucuresti, in locatii centrale, cat si in jurul Bucurestiului, in zonele rezidentiale traditionale. Preturile terenurilor disponibile acum in zone precum Sisesti, Baneasa sau Pipera au ajuns la nivelul celor cerute de proprietari in perioada de boom in Corbeanca, Ciolpani sau Snagov, se mentioneaza in raport. Mai mult, bancile au inceput sa scoata la licitatie terenuri interesante, spun cei de la Colliers, insa foarte putine dintre acestea si-au gasit cumparator, intrucat pretul a fost considerat inca ridicat. Reducerea de pret acceptata de banci a fost de doar 25% din suma finantata, la a doua licitatie. Cele mai solicitate sunt suprafetele mici de terenuri, de pana in 500 mp (72% din totalul cautarilor), se arata in analiza mentionata. La foarte mare distanta, pe locul doi ca pondere, cu 16%, se afla bucurestenii care vor suprafete intre 500 -1.000 mp si pe locul trei cei care isi doresc suprafete mai mari de 1.000 mp, cu 12%. Acest lucru demonstreaza ca in piata cererea este dominata de clientul final, adica de cel care isi cumpara teren pentru a-si construi o casa proprie, nu pentru a investi , caz in care ar avea nevoie de o suprafata mai mare, explica cei de la imopedia.ro. In ceea ce priveste zona, cele mai vanate terenuri sunt cele situate in zone rezidentiale bine cotate, destinate unei categorii de clienti cu venituri peste medie.
NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3
14
In topul cautarilor, pe primul loc se afla zona Baneasa, locul doi este ocupat de 1 Mai, locul trei de Pipera, locul patru de Primaverii iar locul cinci de Bucurestii Noi. Cei care isi doresc insa o suprafata si mai mare, astfel incat sa poate construi un bloc sau un ansamblu de locuinte in oras nu au foarte multe variante de terenuri cu suprafete cuprinse intre 1.000 si 5.000 mp. Cele mai multe se afla in Balta Alba si Drumul Taberei, se mai arata in analiza imopedia.ro. Parcele la fel de mari, pretabile pentru mini-ansambluri de locuinte sau pentru ferme private se gasesc in Ciolpani, Iancu Nicolae, Snagov, Corbeanca, Pipera Tunari si Peris.
Cerere Cel mai important factor n dezvoltarea pieei rezideniale, piaa mprumuturilor ipotecare, nu se dezvolt ntr-un ritm suficient de rapid. Peste 97% din mprumuturi sunt contractate ntr-o moned strin. Ca urmare, creterea remarcat n ultimele luni, a inut de fluctuaia ratei de schimb valutar. Nu au aprut semne evidente de revenire a cererii de spaii locative, dei programul Prima Cas a evideniat potenialul cererii pentru spaii rezideniale la preuri accesibile. Oferta spaiilor rezideniale de calitate superioar care reprezint cea mai mare parte a ofertei actuale se va confrunta de asemenea cu o cerere sczut. Climatul economic nesigur al Romniei nu contribuie la decizia potenialilor cumprtori.
NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3
15
Preuri Trimestrul anterior a marcat o evident scdere a preului de vnzare. De la nceputul crizei economice, n toamna anului 2008, preurile de vnzare au sczut pentru opt trimestre consecutive i au ajuns la nivelul nregistrat n T3 2007. n continuare, acest nivel nu determin o revenire a pieei rezideniale. n cazul unitilor locative mai scumpe, aflate oricum n afara programului Prima Cas, aceast scdere a reprezentat un efect secundar al creterii TVAului. Cu toate acestea, este posibil ca unii dezvoltatori s fi decis scderea preului de vnzare pentru a compensa creterea ratei TVA-ului.
Previziuni n continuare, se ateapt o scdere a preului de vnzare. Ca urmare, muli poteniali cumprtori i amn decizia de a achiziiona uniti locative. n plus, n urmtoarele luni, contextul economic din ar, va avea un efect important asupra deciziei de achiziionare. Cel mai probabil, piaa va fi marcat, n continuare, de un numr mic de tranzacii i de o activitate redus a potenialilor cumprtori. Cel mai important segment al pieei rezideniale se concentreaz pe unitile locative cu suprafee mici, uniti care sunt n numr foarte limitat n oferta actual. n ciuda ateptrilor potenialilor cumprtori, preurile nu vor scdea semnificativ, cu exceptia situaiei n care apare o nou ofert care s rspund cererii existente pe pia. Ca s apar pe pia astfel de oferte, este nevoie de o mbuntire a mediului economic, iar bncile s ia din nou n considerare finanarea proiectelor rezideniale de anvergur
NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3
16
4.
Surse de informaii: Sursele de informaii care au stat la baza ntocmirii raportului de evaluare au fost: Documentele i planurile tehnice privind proprietatea imobiliar; Informaii privind istoricul proprietii; Publicaii de specialitate; Agenii imobiliare; Baza proprie de date.
17
4. S fie maxim profitabil. O utilizare care nu este legal permis sau nu este fizic posibil, nu poate fi considerat ca fiind cea mai bun utilizare. O utilizare permis legal si posibil fizic, poate cere evaluatorului, cu toate acestea, s justifice de ce este rezonabil probabil. Dup ce a rezultat din analiz c una sau mai multe utilizri sunt rezonabil probabile, se trece la verificarea fezabilitii financiare. Utilizarea din care rezult valoarea cea mai mare, n corelare cu celelalte utilizri, este considerat cea mai bun utilizare. Terenul este situat in zona rezidenial ceea ce permite ca cea mai buna utilizare s fie cea rezidenial.
Cercetarea pieei pentru a obine informaii despre tranzacii de proprieti imobiliare ce sunt similare cu proprietatea evaluat, n ceea ce privete tipul de proprietate, data vnzrii, dimensiunile, localizarea i zonarea; Verificarea informaiilor privind confirmarea c datele obinute sunt reale i corecte i c tranzaciile au fost obiective; Alegerea unor criterii de comparaie relevante i elaborarea unei analize comparative pe fiecare criteriu; Compararea proprietilor comparabile cu proprietatea de evaluat, utiliznd elemente de comparaie i ajustarea adecvat a preului de vnzare a fiecrei proprieti comparabile; Analiza rezultatelor evalurii i stabilirea la o valoare sau o marj de valori.
Pre Suprafa (EUR/mp) (mp)
800 711 1.360 1.300 1.091 602 551
Ofertele existente pe pia la data evalurii sunt prezentate ca i anexe la raportul de evaluare.
Nr. crt. 1 2 3 4 5 6 7 Zona
Splaiul Independenei - Grozveti Grozveti - Orhideea Carrefour Grozveti - Metrou Splaiul Independenei - Club Max Splaiul Independenei - Club Max Splaiul Independenei - Grozveti Pascal Cristian Plevnei-Orhideea
Sursa de informatie
Data
21.02.2011 02.03.2011 21.03.2011 14.02.2011 16.03.2011 14.02.2011 12.01.2011
555 imopedia 340 imopedia 444 imopedia 550 imopedia 550 argus 1.404 argus 340 argus
NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3
18
Fia de evaluare prin metoda comparaiei directe de pia, pentru terenul n suprafa de 478 mp, este prezentat n Anexele raportului de evaluare.
NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3
19
T valoarea terenului; C Total cheltuieli aferente amenejrii i construciei; P profitul promotorului imobiliar Rezult: V=T+C+P T=V-C-P Valoarea total a proprietii imobiliare (V) este valoarea ei de pia la care se tranzacioneaz ca investiie finalizat. Din analiza pieei proprietilor imobiliare la data evalurii, i n urma unor analize detaliate cu antreprenorii unor astfel de investiii, indicatorii sintetizai ai proiectului (ipotezele de evaluare) i metodologia de calcul sunt prezentate n Anexele raportului de evaluare.
NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3
20
LEI EUR
Ca rezultat al investigatiilor si analizelor noastre, vom lua in considerare urmatoarele: - pentru valoarea terenului vom folosi rezultatul obtinut prin metoda bazat pe comparaie direct direct de pia, deoarece exprim cel mai bine valoarea terenului. - nu indicm evaluarea bazat pe metoda extraciei, deoarece este o valoare pentru investitor, bazat pe ipoteze de calcul, dar care susine valoarea obinut prin metoda comparaiei directe. Datorit faptului c deinerea imobilului este n indiviziune, pentru estimarea unei cote indivize, n baza informaiilor primite de la experii judiciari colaboratori, valoarea obinut prin metoda comparaiei directe este depreciat negativ. Pentru estimarea cotei indivize de 50% deinute de Cristescu Marius Ion, din imobilul situat n Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti, din valoarea depreciat se aloc cota aferent. n condiiile actuale cnd piaa imobiliar este blocat, timpul de expunere pe piaa imobiliar este foarte mare, valorificarea fiind i mai dificil, preurile scznd rapid n perioade de timp extrem de scurte. Prin aplicarea metodelor de evaluare agreate de Standardele Internaionale de Evaluare i prin reconcilierea valorilor obinute, evaluatorul a estimat valoarea terenului (metoda comparaiei directe) la:
68.100 EUR
respectiv
279.346 LEI
La un curs de 1EUR= 4,1020 LEI. Data evalurii: 25.03.2011 Valorile obinute prin evaluare nu includ T.V.A.
NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3
21
A n e x e l a r a p o r t u l d e e v a l u a re
NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3
22
Valoare a te re nului prin me toda comparatie i dire cte (EURO): Suprafata 478,00 Valoare a te re nului prin me toda comparatie i dire cte (LEI):
Data evaluarii: 25.03.2011
272.460
mp X 570 EURO/mp
1.117.631
1EURO= 4,1020 LEI
NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3
23
FISA EVALUARE TEREN Amplasament: Economu Atanasie Stoicescu nr. 36, sector 6, Bucureti -Metoda rezidualIPOTEZE PENTRU EVALUARE: Durata amenajarii terenului si finalizarii constructiei Perioada de vanzare a proprietatii rezultata Rata anuala a dobanzii pentru finantarea creditelor de amenajare si constructii, prin credit pe termen scurt Profitul promotorului imobiliar Suprafata utila Suprafata desfasurata P+1+M chirie (8 Euro/mp/luna) Venit brut potential VBP Grad de neocupare (15%) Venit brut efectiv VBE Cheltuieli de exploatare (5%) Venit net efectiv VNE Rata de capitalizare Rc Valoarea proprietatii imobiliare Cheltuieli de amenajare/viabilizare teren si de constructie/mp TOTAL cheltuieli de amenajare si constructie Comision pentru inchiriere: 1% din TOTAL cheltuieli de amenajare si constructie Cheltuieli cu vanzarea proprietatii: 2,5% din valoarea proprietatii imobiliare Dobanzi pentru partea de finantare provenite din credite (vezi NOTA1) TOTAL CHELTUIELI Profitul promotorului imobiliar Valoarea terenului = (1)-(2)-(3) Factorul de actualizare pentru n=15 luni (vezi NOTA 2) Valoarea actualizata a terenului Valoarea curenta a terenului
12 3 10,0% 10,0% 450,00 520,00 3.600 43.200 6.480 36.720 1.836 34.884 6% 634.255 469 243.687 2.437 15.856 34.729 296.709 24.369 313.177 0,8830 276.521 276.521
luni luni cu compunere lunara din total cheltuieli mp mp EUR/luna EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR
NOTA1: Calculul dobanzilor @/an, cu compunere lunara: Nr. luni 15 Capital imprumutat la inceputul perioadei (EUR) 261.980 Dobanda (EUR) 34.729 Capital la sfarsitul perioadei (EUR) 296.709
NOTA2: Rata lunara a dobanzii pentru finantarea creditelor de amenajare si constructii, prin credit pe FACTORUL DE ACTUALIZARE la data vanzarii constructiei (dupa 15 luni):
1% 0,8830
VALOARE TEREN prin metoda rezidual Suprafata terenului Valoare teren (EUR/mp) respectiv VALOARE TEREN prin metoda rezidual Data evaluarii: 25.03.2011 1EURO=
4,1020
LEI
NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3
24