Sunteți pe pagina 1din 24

Address: Vasile Lucaci Str., no.10, sector.

3 Phone: (+40) 21 321 6823 Fax: (+40) 21 321 6801 Mobile: (+40) 722 281 670 E-mail: dorin.drula@preciss.ro Web: www.preciss.ro

Raport de evaluare
la data de 25.03.2011
pentru cota indiviz 50% din imobilul situat la adresa

Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti


Beneficiari: Cristescu Marius Ion Law Office Oxana Chironda Nr. dosar: 0023/2011 Martie 2011
Datele, informaiile i coninutul acestei lucrri fiind confideniale, nu vor putea fi copiate n parte sau n totalitate i nu vor putea fi transmise unor teri fr acordul scris i prealabil al S.C. PRECISS CONSULTING S.R.L. i al Beneficiarilor

Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti

Sinteza evalurii
Obiectul evalurii l constituie cota indiviz 50%, din imobilul situat n Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti, cu nr. cadastral 1297, nscris n CFI 1913N, compus din teren n suprafa de 478 mp i construcie. Din identificarea imobilului, scriptic din documentele prezentate i fizic din inspecia pe teren, la numrul 36 exist o proprietate ngrdit la strad cu gard plas metalic, teren neamenajat. Pe acest teren exist o construcie ce nu reprezint cea mai bun utilizare, a crei valoare este considerat 0 lei (costurile de demolare fiind acoperite din valoarea materialelor recuperabile). Imobilul se nvecineaz la SV cu proprietatea nr. 36A, teren i construcie P+1+M, iar la NE, cu proprietatea nr. 34, teren neamenajat. La data evalurii imobilul este n coproprietatea Cristescu Marius Ion, cot indiviz 50%, Manciu Ioana Cristina, cot indiviz 25% i Manciu Ctlin Ilie, cot indiviz de 25%. Exist nregistrate sarcini n Cartea Funciar a imobilului: ipotec n favoarea ING BANK NV AMSTERDAM Sucursala Bucureti, n baza contractelor de ipotec 1440/2008 i 1844/2009; somaie de plat pentru cota indiviz de 50% din imobil deinut de Cristescu Marius Ion, n favoarea Boboc Mircea, n baza dosarului de executare nr. 403/2010 al BEJ Popescu Claudiu George.

Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de pia a cotei indivize de 50% deinut de Cristescu Marius Ion, din imobilul situat n Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti, n vederea informrii beneficiarilor. Raportul de evaluare va stabili valoarea de pia n conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare. Pentru estimarea valorii s-au aplicat urmtoarele metode: 1. Metoda comparaiei directe de pia 2. Metoda rezidual n condiiile actuale cnd piaa imobiliar este blocat, timpul de expunere pe piaa imobiliar este foarte mare, valorificarea fiind i mai dificil, preurile scznd rapid n perioade de timp extrem de scurte. Prin aplicarea metodelor de evaluare agreate de Standardele Internaionale de Evaluare i prin reconcilierea valorilor obinute, evaluatorul a estimat valoarea terenului (metoda comparaiei directe) la:

68.100 EUR

respectiv

279.346 LEI

La un curs de 1EUR= 4,1020 LEI. Data evalurii: 25.03.2011 Valorile obinute prin evaluare nu includ T.V.A.

NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3

Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti

Declaraie de conformitate
Prin prezenta declaraie certificm urmtoarele: Evaluarea a fost efectuat n conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare (IVS) - edia a opta 2007 i cu Codul Deontologic; Evaluatorul i asum, pentru situaiile incluse n raportul scris, ntreaga responsabilitate a lucrrii; Datele prezente n cadrul raportului sunt reale i corecte; Evaluatorul certific faptul c a efectuat personal inspecia proprietii care face obiectul lucrrii; Analizele, opiniile i concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele i condiiile limitative incluse n coninutul raportului i reprezint un punct de vedere neprtinitor; Evaluatorul nu are nici un interes actual sau viitor n proprietatea evaluat i nici interes personal i nu este prtinitor fa de nici una din prile implicate; Att evaluatorul ct i orice alt persoan afiliat sau implicat cu acesta nu sunt acionari sau asociai cu beneficiarul; Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau nelegere care s-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate n evaluare; Evaluatorul ndeplinete cerinele adecvate de calificare profesional, a ndeplinit programul de pregtire profesional continu i are experien n categoria de proprietate ce este evaluat; Evaluatorul a ncheiat asigurarea de rspundere profesional pe anul 2011 la societatea de asigurare-reasigurare ALLIANZ TIRIAC ASIGURARI S.A.

Expert evaluator proprieti imobiliare : Drul Dorin

NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3

Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti

CUPRINS
Sinteza evalurii_______________________________________________________________ 2 Declaraie de conformitate ______________________________________________________ 3 1. Capitolul I Prezentare General ____________________________________________ 5
1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6.
1.6.1. 1.6.2. 1.6.3.

Obiectul evalurii ____________________________________________________________ 5 Scopul i utilizarea evalurii ____________________________________________________ 5 Data evalurii _______________________________________________________________ 5 Moneda raportului____________________________________________________________ 5 Beneficiarii raportului _________________________________________________________ 5 Prezentarea evaluatorului ______________________________________________________ 5
Date generale ____________________________________________________________________ 5 Obiectul principal de activitate ______________________________________________________ 6 Atestarea capacitii _______________________________________________________________ 7

1.7. 1.8. 1.9. 1.10.

Baza de evaluare - definiia valorii _______________________________________________ 7 Baza de evaluare _____________________________________________________________ 7 Surse de informatii ___________________________________________________________ 8 Ipoteze i condiii limitative ____________________________________________________ 8
Ipoteze_______________________________________________________________________ 8 Condiii limitative ______________________________________________________________ 9

1.10.1. 1.10.2.

1.11. 1.12.

Responsabilitatea fa de teri ___________________________________________________ 9 Clauza de nepublicare _________________________________________________________ 9 Situaia juridic _____________________________________________________________ 10 Descrierea amplasamentului (zona i localizarea) __________________________________ 10 Descrierea terenului _________________________________________________________ 11 Piaa terenurilor_____________________________________________________________ 13 Piaa spaiilor rezideniale _____________________________________________________ 15

2.

Capitolul II Descrierea proprietii de evaluat ________________________________ 10


2.1. 2.2. 2.3.

3.

Capitolul III Analiza pieei imobiliare _______________________________________ 13


3.1. 3.1.

4.

Capitolul IV Evaluarea proprietii imobiliare ________________________________ 17


4.1. 4.2. 4.3.
4.3.1. 4.3.2.

Procedura de evaluare ________________________________________________________ 17 Cea mai bun utilizare _______________________________________________________ 17 Evaluarea terenului __________________________________________________________ 18
Metoda comparaiei directe ________________________________________________________ 18 Metoda rezidual ________________________________________________________________ 19

4.4.

Alegerea valorii finale a terenului_______________________________________________ 21

Anexe la raportul de evaluare ___________________________________________________ 22

NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3

Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti

1.

Capitolul I Prezentare General

1.1. Obiectul evalurii


Obiectul evalurii l constituie cota indiviz 50%, din imobilul situat n Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti, cu nr. cadastral 1297, nscris n CFI 1913N, compus din teren n suprafa de 478 mp i construcie.

1.2. Scopul i utilizarea evalurii


Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de pia a cotei indivize de 50% deinut de Cristescu Marius Ion, din imobilul situat n Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti, n vederea informrii beneficiarilor..

1.3. Data evalurii


Evaluarea s-a fcut n baza informaiilor corespunztoare datei de 25.03.2011 (data evalurii), dat la care se consider valabile ipotezele utilizate i valorile estimate de evaluator. Data inspeciei: 08.03.2011 Data elaborrii lucrrii: 25.03.2011

1.4. Moneda raportului


Valoarea estimat prin prezentul raport de evaluare este prezentata n lei i n euro la cursul de schimb al Bancii Nationale a Romaniei din data la care se estimeaz valoarea. Cursul de schimb valutar la data evalurii 25.03.2011: 1EUR= 4,1020 LEI

1.5. Beneficiarii raportului


Beneficiarii prezentului raport sunt Cristescu Marius Ion i Law Office Oxana Chironda. Law Office Oxana Chironda Adresa: Strada Piaa Presei Libere nr. 1, Corp Central, et. 1, cam 113-114, sector 1, Bucureti.

1.6. Prezentarea evaluatorului


1.6.1.Date generale Denumirea firmei: S.C. PRECISS CONSULTING S.R.L.

NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3

Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti

Adresa: Bucuresti, Str.Vasile Lucaci nr.10, Sect.3; Telefon: (031) 22 89 403; (031) 22 89 405; Persoan contact: Dorin Drul 0722.281.670; Fax: (031) 22 89 4 00; E-mail: dorin.drula@preciss.ro; Nr. ordin in registrul comertului: J40/12903/20.08.2004 CUI: 16667800 Atribut fiscal: RO Capital social: 5.020 LEI Cont IBAN: RO06RNCB0074029212860001 Banca: BCR Sector 3 1.6.2. Obiectul principal de activitate Conform nomenclatorului privind clasificarea activitilor din economia naional CAEN, obiectul de activitate al societii este: Domeniul principal de activitate: Alte activiti de servicii suport pentru ntreprinderi n.c.a. cod CAEN 8299. Alte activiti desfurate: Activiti de consultan pentru afaceri i management cod CAEN 7022; Activitati de evaluare a riscului de asigurare si a pagubelor cod CAEN 6621; Activitati de contabilitate si audit financiar; consultanta in domeniul fiscal cod CAEN 6920; Activiti de studiere a pieei i de sondaj COD CAEN 7320; Alte activiti de servicii privind tehnologia informatiei cod CAEN 6209. PRECISS CONSULTING efectueaz lucrri de evaluare i expertiz tehnic n scopul:

privatizrii/vnzrii contra numerar a aciunii societilor comerciale, conform metodologiilor stabilite de organismele abilitate; privatizrii/vnzrii activelor societilor comerciale; stabilirii valorii imobilelor (construcii i terenuri) - evaluri imobiliare; studii de fezabilitate pentru fuziuni/divizri; stabilirii aportului n natur la capitalul social sau majorrii capitalului social; stabilirii valorii garaniilor/studii de fezabilitate pentru obinerea creditelor bancare; studii de fezabilitate pentru finanri de investiii noi sau dezvoltri; planuri de afaceri pentru constituirea de societi mixte; studii de restructurare; stabilirii valorii bunurilor materiale la vnzarea prin licitaie, fuzionri, lichidri, leasing, partaje, etc;

NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3

Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti

stabilirii valorii dreptului de proprietate intelectual: know-how, invenii, licene, brevete. 1.6.3. Atestarea capacitii

S.C. PRECISS CONSULTING S.R.L. asigur profesionalism i operativitate n executarea lucrrilor din obiectul de activitate prin: Evaluatori atestai de Asociaia Nainal a Evaluatorilor din Romnia, consultani de investiii atestai CNVM, experi contabili membrii ai Corpului Experilor Contabili din Romnia, auditori - membrii ai Camerei Naionale a Auditrorilor din Romnia. Confidenialitatea lucrrilor efectuate i asigurarea respectrii codului deontologic al profesiunii de evaluator; Baza de date permanent actualizat; Spaii corespunztoare, echipament informatic i birotica necesar elaborrii lucrrilor; Asigurare profesional: 500.000 EUR cu nr. 14141-1908/15.01.2010

S.C. PRECISS CONSULTING S.R.L. este membru activ al Asociaiei Naionale a Evaluatorilor din Romnia (Certificat de membru asocial ANEVAR, Nr. F06/0091). n acest moment suntem acreditai ca evaluatori BCR, Bank of Cyprus, Libra Bank, Leumi Bank, Banca Romneasc etc.

1.7. Baza de evaluare - definiia valorii


Valoarea estimata este valorea de pia aa cum aceasta este definit n Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 2007 standarde ce au caracter obligatoriu pentru membrii ANEVAR ncepnd cu anul 2004. Valoarea de pia este definit n Standardul Internaional de Evaluare IVS 1 Valoarea de Pia baza de evaluare: Valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

1.8. Baza de evaluare


Principiile de evaluare pe care se bazeaz metodele alese n urma analizei proprietii de evaluat i a pieei sale specifice sunt: principiul cererii i ofertei care susine c preul proprietii variaz direct, dar nu neaparat proporional att cu cererea ct i cu oferta; principiul substituiei care aplicat metodei comparaiilor directe arat c valoarea unei proprieti tinde s fie dat de preul ce ar fi pltit pentru a achiziiona o proprietate cu utilitate i atractivitate similare, ntr-un interval de timp rezonabil; principiul echilibrului conform cruia relaia ntre teren i construcii i relaia dintre o proprietate i mediu trebuie s fie n echilibru pentru ca o proprietate s reflecte valoarea de pia real;

NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3

Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti

conceptul de cea mai bun utilizare, care se bazeaz pe modul n care cumprtorii i vnztorii i fixeaz preurile pentru proprieti, bazate pe concluziile lor legate de cea mai profitabil folosire a zonei sau a proprietii dintre utilizrile legal permisive i fizic posibile; principiul anticipaiei care incub perceperea valorii ca fiind creat de perspectiva unor beneficii viitoare. Standardele de evaluare ANEVAR, care au stat la baza elaborrii lucrrii, sunt: IVS 1 - Valoarea de pia, IVS 2 - Alte valori dect valoarea de pia; IVS 3 - Raportarea evalurii; GN 1 - Evaluarea proprietii imobiliare; GN 8 - Costul de nlocuire net; GN 11 - Verificarea evaluriilor.

1.9. Surse de informatii


La baza lucrarii de evaluare au stat in principal urmatoarele documente i elemente : a) b) c) d) e) Materiale metodologice ale Asociatiei Naionale a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR); Extras de Carte Funciar pentru Informare cu nr. cerere 130085 din 01.02.2011; Somaie - dosarul de executare 403/2010 BEJ Popescu Claudiu Georege; Site-uri internet (Primria Bucureti, Harta Monumente istorice din Bucureti etc); Materiale privind piaa imobiliar din Romnia ("Proprieti", "Ziarul Financiar", "Capital" etc.)

1.10.

Ipoteze i condiii limitative

Analizele efectuate, opiniile si concluziile sunt limitate numai de ipotezele prevazute si de conditiile limitative, fiind analize, opinii si concluzii profesionale obiective si personale ale evaluatorului. 1.10.1. Ipoteze Aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile i documentele furnizate de ctre proprietar. Nu se asum nici o responsabilitate privind descrierea situaiei juridice sau a consideraiilor privind titlul de proprietate, acesta considerndu-se a fi valabil; Proprietatea este evaluat ca fiind liber de orice sarcini; Se presupune c proprietatea este n deplin concordan cu toate reglementrile locale i republicane privind mediul nconjurtor i este conform cu toate reglementrile i restriciile urbanistice.

NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3

Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti

1.10.2. Condiii limitative Acest raport nu se poate publica sau utiliza n alt scop far acordul prealabil n scris al evaluatorului; Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea pentru factorii economici sau fizici ce pot apare ulterior evaluarii si care pot influenta opiniile din aceasta lucrare; Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau viitor in proprietatea evaluata prin prezentul raport; Evaluatorul consider c presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile, lund n considerare informaiile de care s-a dispus la data evalurii; Evaluarea este valabila numai pentru scopul precizat.

1.11.

Responsabilitatea fa de teri

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de ctre proprietar, corectitudinea i precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. Valorile estimate de ctre evaluator sunt valabile la data evalurii i pentru un interval de timp limitat dup aceast dat, n situaia n care condiiile specifice ale pieei imobiliare nu sufer modificri semnificative care s afecteze opiniile estimate.

1.12.

Clauza de nepublicare

Raportul de evaluare nu poate fi publicat, nici inclus ntr-un document destinat publicitii, fr acordul scris i prealabil al evaluatorului. Publicarea parial sau integral a acestuia, precum i utilizarea lui de ctre alte persoane dect destinatarul, atrage dup sine ncetarea obligaiilor contractuale i a responsabilitii evaluatorului.

NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3

Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti

2.

Capitolul II Descrierea proprietii de evaluat

2.1. Situaia juridic


La data evalurii, imobilul este n coproprietatea Cristescu Marius Ion cot indiviz 50%, Manciu Ioana Cristina cot indiviz 25% i Manciu Ctlin Ilie cot indiviz de 25%, n baza contractului de vnzare-cumprare nr. 799/18.05.2008 emis de BNR Violeta Simona Petculescu, nscris n Cartea Funciar Individual nr. 1913N prin ncheierea de ntabulare nr. 10620/23.05.2006.. Exist nregistrate sarcini n Cartea Funciar pentru Informare a imobilului: ipotec n favoarea ING BANK NV AMSTERDAM Sucursala Bucureti, n baza contractelor de ipotec 1440/2008 i 1844/2009; somaie de plat pentru cota indiviz de 50% din imobil deinut de Cristescu Marius Ion, n favoarea Boboc Mircea, n baza dosarului de executare nr. 403/2010 al BEJ Popescu Claudiu George.

Toate aceste informaii au fost considerate credibile i corecte, evaluatorul neverificnd autenticitatea actelor juridice deinute.

2.2. Descrierea amplasamentului (zona i localizarea)


Zona n care se afl imobilul este o zon rezidenial n vecintatea Institutului Politehnic Bucureti, pe malul sudic al Rului Dmbovia. Zona n care este situat proprietatea imobiliar n cauz dispune de urmtoarele faciliti: Dotri social-urbane: sanitare (policlinici, spitale), colare (coli generale, licee, grdinie), poliie, sedii bnci, restaurante, supermarket. Mijloace de transport n comun: autobuze, tramvaie, metrou etc. Cea mai apropriat staie de metrou este staia Grozveti. O hart a reelei de transport n comun din zon este prezentat n continuare .

NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3

10

Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti

n funcie de aceast localizare se stabilete i cea mai bun utilizare a construciei care trebuie s in cont de specificitatea localizrii.

Din identificarea imobilului, scriptic din documentele prezentate i fizic din inspecia pe teren, la numrul 36 exist o proprietate ngrdit la strad cu gard plas metalic, teren neamenajat. Pe acest teren exist o construcie ce nu reprezint cea mai bun utilizare, a crei valoare este considerat 0 lei (costurile de demolare fiind acoperite din valoarea materialelor recuperabile). Imobilul se nvecineaz la SV cu proprietatea nr. 36A, teren i construcie P+1+M, iar la NE, cu proprietatea nr. 34, teren neamenajat. Pentru a oferi o imagine mai ampla si mai clara asupra microzonei in care este situata proprietatea imobiliara in cauza, in capitolul Anexe se prezint fotografii executate la faa locului.

2.3. Descrierea terenului


Localizare - Proprietatea imobiliar n cauz este amplasat n zona vestic a oraului Bucureti, strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, nr. cadastral 1297, CFI 1913N.. Suprafaa total a terenului este Stot = 478 m2 ; Solul n elaborarea raportului nu a fost ntocmit o analiz a solului pentru acest amplasament. Ipoteza este c amplasamentul reprezint un teren adecvat susinerii construciilor; Amplasarea construciilor pe teren pe terenul n cauz exist construcii, ce nu sunt conforme cu cea mai bun utilizare a terenului; Utiliti i restricii reeaua de ap, canalizare, electricitate i gaze sunt disponibile pe amplasament n cantitatea i calitatea adecvate pentru a permite cea mai bun utilizare a terenului;

NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3

11

Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti

Elemente de mediu nconjurtor nu se cunoate existena unor resurse minerale ascunse pe amplasament sau n jurul lui i se presupune c proprietatea nu este afectat de eventuala existen a acestora; Gradul seismic al zonei este cel al municipiului Bucuresti- grad 8. Concluzie amplasamentul este bine localizat i pemite un acces uor. Nu exist factori cunoscui care s mpiedice dezvoltarea amplasamentului conform celei mai bune utilizri.

NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3

12

Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti

3.

Capitolul III Analiza pieei imobiliare

3.1. Piaa terenurilor


n cel de-al doilea trimestru al anului 2010 s-a nregistrat o cretere economic pozitiv, ca urmare a creterii consumului intern i a exporturilor. Totui s-a remarcat o schimbare a climatului economic odat cu implementarea msurilor de austeritate i creterea TVA-ului cu 5% ncepnd cu luna iulie. Avnd n vedere aceste condiii, creterea economic pozitiv ar putea ntrzia i n cea de-a doua parte a anului, creterea economic anual fiind revizuita la -1.9%. Pentru anul 2011 se previzioneaz o cretere economica pozitiv de 1.5%, cretere ce va continua n urmtorii ani. Creterea taxei pe valoare adaugat (TVA) cu 5% ncepnd cu luna iulie 2010 a avut efecte imediate asupra ratei inflaiei. In luna august 2010, inflaia a ajuns la 7.6%, cu toate c BNR a dorit s se menin inflaia ntr-o marj de 2.5-4.5%. Cu toate acestea, BNR consider c este doar e cretere temporar, iar o revenire a inflaiei la cotele estimate mai sus ar trebui s aib loc n cea de-a doua parte a anului 2011. Aa cum se atepta, conducerea Bncii Naionale a Romniei (BNR) a meninut neschimbat dobnda de referin la 6,25%, dobnd practicat ncepnd cu luna mai 2010. Cu toate c mediul economic local poate fi impulsionat de politica BNR, bncile comerciale active pe pia au fost nevoite s menina neschimbate dobnzile practicate. Al treilea trimestru din 2010 a fost foarte linistit n ceea ce priveste volumul de tranzacii ncheiate; nicio tranzacie instituionala mai mare de 5 milioane de euro nu a fost facut publica. Activitatea investitionala scazuta vine dupa lipsa tranzactiilor de reper din S1 2010, cand volumul mai mare de 200 milioane de euro (incluzand tranzactiile de finantare la termen si de dezvoltare) a fost aproape in intregime compus din tranzactii specifice intra-grup sau de preluari de companii. Cu toate acestea, lipsa tranzaciilor nu reflecta lipsa interesului investitorilor, care exista n continuare, dar e concentrat doar pe produsele imobiliare de calitate superioara unde se gasesc in continuare diferente considerabile intre asteptarile de pret ale vanzatorilor si cele ale cumparatorilor. Ceea ce este insa foarte important e faptul ca Bucurestiul poate oferi acum produse imobiliare de calitate superioara care, datorita profilului risc-rentabilitate, ar trebui sa devina din ce in ce mai atractive pentru fondurile de investitii "value-add" si chiar "core", deoarece aceti cumparatori au dificultati din ce n ce mai mari in a achizitiona active de calitate superioara in pietele mai mature din Europa Centrala i de Est. Dup reducerile operate n cadrul programului Prima Cas i dup cele determinate de reducerea cu 10% a valorilor orientative ale proprietilor imobiliare situate pe raza
NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3

13

Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti

municipiului Bucureti i a judeelor Ilfov, Clrai, Giurgiu, Ialomia, notarii publici propun ministrului Justiiei o nou scdere a onorariilor pentru serviciile notariale. Camera Notarilor Publici Bucuresti a anuntat la inceputul lunii septembrie ca reduce taxele pentru tranzactiile imobiliare cu 10% in Capitala si in judetele Calarasi, Giurgiu, Ialomita, Ilfov si Teleorman, avand in vedere evolutia pietei din primele sapte luni ale anului. In prima jumatate a anului, tranzactiile din piata terenurilor au fost incheiate la preturi mai mici cu 20-30% fata de aceeasi perioada a anului trecut, la un nivel similar cu cel din perioada 2005 2006, insa chiar si in acest context o stabilizare a preturilor nu este asteptata in viitorul apropiat, arata o analiza a companiei de consultanta imobiliara Colliers International. In contextul prudentei manifestate de investitori si determinate de semnalele negative din economie si incertitudinile privind evolutia acesteia, preturile terenurilor si-au continuat trendul descendent. Tranzactiile s-au incheiat in primul semestru al anului la preturi mai mici cu 20-30% fata de aceeasi perioada a anului trecut, la un nivel de pret similar cu cel din perioada 2005 2006, se arata in raportul citat. Cu toate acestea, consultantii Colliers nu se astepta inca la o stabilizare a preturilor, intrucat incertitudinile privind evolutia economiei persista. Mai mult decat atat, se mentioneaza in raport, conditiile nesigure de valorificare a produselor finale pe piata imobiliara in perioada imediat urmatoare fac ca investitiile in terenuri sa fie considerate mai riscante. Cererea va fi in continuare generata in principal de utilizatorii finali si dezvoltatorii care au deja securizate ancorele in proiecte. Investitiile si dezvoltarile in scop speculativ vor fi rare si efectuate doar la preturi foarte reduse, precizeaza consultantii imobiliari. In ceea ce priveste persoanele fizice, in primele sase luni acestea au cautat terenuri mici, pentru nevoile rezidentiale proprii, atat in Bucuresti, in locatii centrale, cat si in jurul Bucurestiului, in zonele rezidentiale traditionale. Preturile terenurilor disponibile acum in zone precum Sisesti, Baneasa sau Pipera au ajuns la nivelul celor cerute de proprietari in perioada de boom in Corbeanca, Ciolpani sau Snagov, se mentioneaza in raport. Mai mult, bancile au inceput sa scoata la licitatie terenuri interesante, spun cei de la Colliers, insa foarte putine dintre acestea si-au gasit cumparator, intrucat pretul a fost considerat inca ridicat. Reducerea de pret acceptata de banci a fost de doar 25% din suma finantata, la a doua licitatie. Cele mai solicitate sunt suprafetele mici de terenuri, de pana in 500 mp (72% din totalul cautarilor), se arata in analiza mentionata. La foarte mare distanta, pe locul doi ca pondere, cu 16%, se afla bucurestenii care vor suprafete intre 500 -1.000 mp si pe locul trei cei care isi doresc suprafete mai mari de 1.000 mp, cu 12%. Acest lucru demonstreaza ca in piata cererea este dominata de clientul final, adica de cel care isi cumpara teren pentru a-si construi o casa proprie, nu pentru a investi , caz in care ar avea nevoie de o suprafata mai mare, explica cei de la imopedia.ro. In ceea ce priveste zona, cele mai vanate terenuri sunt cele situate in zone rezidentiale bine cotate, destinate unei categorii de clienti cu venituri peste medie.

NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3

14

Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti

In topul cautarilor, pe primul loc se afla zona Baneasa, locul doi este ocupat de 1 Mai, locul trei de Pipera, locul patru de Primaverii iar locul cinci de Bucurestii Noi. Cei care isi doresc insa o suprafata si mai mare, astfel incat sa poate construi un bloc sau un ansamblu de locuinte in oras nu au foarte multe variante de terenuri cu suprafete cuprinse intre 1.000 si 5.000 mp. Cele mai multe se afla in Balta Alba si Drumul Taberei, se mai arata in analiza imopedia.ro. Parcele la fel de mari, pretabile pentru mini-ansambluri de locuinte sau pentru ferme private se gasesc in Ciolpani, Iancu Nicolae, Snagov, Corbeanca, Pipera Tunari si Peris.

3.1. Piaa spaiilor rezideniale


Numrul tranzaciilor de spaii rezideniale s-a meninut la un nivel foarte sczut. In urmtoarele luni ne putem atepta la schimbri n evoluia vnzrilor. Un mediu economic incert, un numr limitat de tranzacii, lipsa unei noferte noi, mult mai accesibile i o reducere nesemnificativ a preului de vnzare au condus la o reducere semnificativ a activitii pe piaa rezidenial. Oferta Att numrul de locuine noi finalizate, ct i oferta de proiecte din Bucureti au marcat un nivel foarte sczut. Numrul unitilor locative finalizate n S1 2010 a depit cu puin pragul de 900 de uniti. Numrul autorizaiilor de construcie pentru proiectele rezideniale este n scdere, nu s-au demarat noi proiecte rezideniale, iar creditele pentru astfel de construcii sunt aproape inexistente. Din punct de vedere al preului i al suprafeelor, oferta actual de uniti locative nu corespunde cererii. Ca urmare, ritmul de vnzare al unitilor rezideniale nu a urmat cursul ateptat de ctre dezvoltatori. Aceast stagnare a pieei rezideniale probabil c va continua cel puin pn la apariia unei noi oferte sau pn cnd preurile de vnzare vor scdea semnificativ. Aceste scenarii depind n primul rnd de evoluia macroeconomic, dar i de politica bncilor de a acorda mprumuturi.

Cerere Cel mai important factor n dezvoltarea pieei rezideniale, piaa mprumuturilor ipotecare, nu se dezvolt ntr-un ritm suficient de rapid. Peste 97% din mprumuturi sunt contractate ntr-o moned strin. Ca urmare, creterea remarcat n ultimele luni, a inut de fluctuaia ratei de schimb valutar. Nu au aprut semne evidente de revenire a cererii de spaii locative, dei programul Prima Cas a evideniat potenialul cererii pentru spaii rezideniale la preuri accesibile. Oferta spaiilor rezideniale de calitate superioar care reprezint cea mai mare parte a ofertei actuale se va confrunta de asemenea cu o cerere sczut. Climatul economic nesigur al Romniei nu contribuie la decizia potenialilor cumprtori.
NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3

15

Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti

Preuri Trimestrul anterior a marcat o evident scdere a preului de vnzare. De la nceputul crizei economice, n toamna anului 2008, preurile de vnzare au sczut pentru opt trimestre consecutive i au ajuns la nivelul nregistrat n T3 2007. n continuare, acest nivel nu determin o revenire a pieei rezideniale. n cazul unitilor locative mai scumpe, aflate oricum n afara programului Prima Cas, aceast scdere a reprezentat un efect secundar al creterii TVAului. Cu toate acestea, este posibil ca unii dezvoltatori s fi decis scderea preului de vnzare pentru a compensa creterea ratei TVA-ului.

Previziuni n continuare, se ateapt o scdere a preului de vnzare. Ca urmare, muli poteniali cumprtori i amn decizia de a achiziiona uniti locative. n plus, n urmtoarele luni, contextul economic din ar, va avea un efect important asupra deciziei de achiziionare. Cel mai probabil, piaa va fi marcat, n continuare, de un numr mic de tranzacii i de o activitate redus a potenialilor cumprtori. Cel mai important segment al pieei rezideniale se concentreaz pe unitile locative cu suprafee mici, uniti care sunt n numr foarte limitat n oferta actual. n ciuda ateptrilor potenialilor cumprtori, preurile nu vor scdea semnificativ, cu exceptia situaiei n care apare o nou ofert care s rspund cererii existente pe pia. Ca s apar pe pia astfel de oferte, este nevoie de o mbuntire a mediului economic, iar bncile s ia din nou n considerare finanarea proiectelor rezideniale de anvergur

NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3

16

Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti

4.

Capitolul IV Evaluarea proprietii imobiliare

4.1. Procedura de evaluare


Pentru evaluarea cotei indivize de 50%, din imobilul situat n Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti, cu nr. cadastral 1297, nscris n CFI 1913N, compus din teren n suprafa de 478 mp i construcie, se evalueaz ntreg terenul din care se aloc cota parte ce face obiectul evalurii. Valoarea construciei existente pe acest teren, ce nu reprezint cea mai bun utilizare, este estimat la 0 lei (considernd costurile de demolare ca fiind acoperite din valoarea materialelor recuperabile). Pentru evaluarea terenului, respectnd Standardele Internaionale de Evaluare au fost utilizate urmtoarele metode: Metoda comparaiilor directe de pia; Metoda rezidual Etapele parcurse: Documentarea, studierea planurilor, a documentaiei tehnice i a actelor juridice puse la dispoziie de proprietar; Inspecia amplasamentului; Analiza informaiilor culese i interpretarea lor; Aplicarea metodelor de evaluare; Interpretarea i reconcilierea valorilor.

Surse de informaii: Sursele de informaii care au stat la baza ntocmirii raportului de evaluare au fost: Documentele i planurile tehnice privind proprietatea imobiliar; Informaii privind istoricul proprietii; Publicaii de specialitate; Agenii imobiliare; Baza proprie de date.

4.2. Cea mai bun utilizare


Conform cu Standardele Internaionale de Evaluare, Ediia a 8-a 2007, "Concepte i principii generale de evaluare" vom aplica principiul "celei mai bune utilizari" pentru stabilirea veniturilor ce pot fi obinute din deinerea acestui teren i imobilului respectiv. Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii: 1. S fie permis legal; 2. S fie posibil fizic; 3. S fie fezabil financiar;
NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3

17

Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti

4. S fie maxim profitabil. O utilizare care nu este legal permis sau nu este fizic posibil, nu poate fi considerat ca fiind cea mai bun utilizare. O utilizare permis legal si posibil fizic, poate cere evaluatorului, cu toate acestea, s justifice de ce este rezonabil probabil. Dup ce a rezultat din analiz c una sau mai multe utilizri sunt rezonabil probabile, se trece la verificarea fezabilitii financiare. Utilizarea din care rezult valoarea cea mai mare, n corelare cu celelalte utilizri, este considerat cea mai bun utilizare. Terenul este situat in zona rezidenial ceea ce permite ca cea mai buna utilizare s fie cea rezidenial.

4.3. Evaluarea terenului


4.3.1. Metoda comparaiei directe Aceasta metod se recomand pentru terenurile libere sau considerate libere, cnd exist date suficiente i sigure privind tranzacii cu terenuri similare n zon. Elementele considerate n analiz sunt: aspecte legale n ceea ce privete dreptul de proprietate, caracteristicile fizice i funcionale, preul, localizarea, utilizarea, cea mai bun utilizare, perspective de dezvoltare urban, condiii de finanare, condiii de vnzare, goodwill, analiza vecintii, timpul rezonabil de expunere la vnzare. Etapele procedurii de baz n aplicarea metodei comparaiei directe sunt:

Cercetarea pieei pentru a obine informaii despre tranzacii de proprieti imobiliare ce sunt similare cu proprietatea evaluat, n ceea ce privete tipul de proprietate, data vnzrii, dimensiunile, localizarea i zonarea; Verificarea informaiilor privind confirmarea c datele obinute sunt reale i corecte i c tranzaciile au fost obiective; Alegerea unor criterii de comparaie relevante i elaborarea unei analize comparative pe fiecare criteriu; Compararea proprietilor comparabile cu proprietatea de evaluat, utiliznd elemente de comparaie i ajustarea adecvat a preului de vnzare a fiecrei proprieti comparabile; Analiza rezultatelor evalurii i stabilirea la o valoare sau o marj de valori.
Pre Suprafa (EUR/mp) (mp)
800 711 1.360 1.300 1.091 602 551

Ofertele existente pe pia la data evalurii sunt prezentate ca i anexe la raportul de evaluare.
Nr. crt. 1 2 3 4 5 6 7 Zona
Splaiul Independenei - Grozveti Grozveti - Orhideea Carrefour Grozveti - Metrou Splaiul Independenei - Club Max Splaiul Independenei - Club Max Splaiul Independenei - Grozveti Pascal Cristian Plevnei-Orhideea

Sursa de informatie

Data
21.02.2011 02.03.2011 21.03.2011 14.02.2011 16.03.2011 14.02.2011 12.01.2011

555 imopedia 340 imopedia 444 imopedia 550 imopedia 550 argus 1.404 argus 340 argus

NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3

18

Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti

Fia de evaluare prin metoda comparaiei directe de pia, pentru terenul n suprafa de 478 mp, este prezentat n Anexele raportului de evaluare.

Vcomparaie = 272.460 EURO, echivalent a 1.117.631 Lei


4.3.2. Metoda rezidual Analiznd cea mai bun utilizare pentru terenul considerat liber, a rezultat c acestea posed potenial de dezvoltare, adic exist posibilitatea practic (fizic i permis legal) ca pe acest teren s fie dezvoltata o cladire cu regim de naltime P+1+M cu o suprafa construit la sol estimat, Sc = 190 mp i o suprafa desfurat estimat, Sd = 520 mp. Estimarea costurilor de construire i amenajare s-a fcut n funcie de preurile din ndreptarul tehnic pentru evaluarea imediat la preul zilei, a costurilor elementelor i construciilor de locuine procentual i valoric Sorin Turcu i Aurel Cristian Fia 24 Martie 2011. Pentru determinarea valorii terenurilor, se folosete tehnica rezidual de evaluare, prin care valoarea unui element necunoscut se calculeaz prin scderea valorii elementelor cunoscute din valoarea total a proprietii imobiliare. Notm cu: V valoarea total a proprietii imobiliare;

NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3

19

Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti

T valoarea terenului; C Total cheltuieli aferente amenejrii i construciei; P profitul promotorului imobiliar Rezult: V=T+C+P T=V-C-P Valoarea total a proprietii imobiliare (V) este valoarea ei de pia la care se tranzacioneaz ca investiie finalizat. Din analiza pieei proprietilor imobiliare la data evalurii, i n urma unor analize detaliate cu antreprenorii unor astfel de investiii, indicatorii sintetizai ai proiectului (ipotezele de evaluare) i metodologia de calcul sunt prezentate n Anexele raportului de evaluare.

Vrezidual = 276.500 EURO, echivalent a 1.134.203 Lei

NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3

20

Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti

4.4. Alegerea valorii finale a terenului


Pentru terenul suspus evalurii, prin aplicarea celor dou metode de evaluare s-au estimat urmtoarele valori : Metoda comparaiei directe de pia 1.117.631 272.460 Metoda rezidual 1.134.203 276.500

LEI EUR

Ca rezultat al investigatiilor si analizelor noastre, vom lua in considerare urmatoarele: - pentru valoarea terenului vom folosi rezultatul obtinut prin metoda bazat pe comparaie direct direct de pia, deoarece exprim cel mai bine valoarea terenului. - nu indicm evaluarea bazat pe metoda extraciei, deoarece este o valoare pentru investitor, bazat pe ipoteze de calcul, dar care susine valoarea obinut prin metoda comparaiei directe. Datorit faptului c deinerea imobilului este n indiviziune, pentru estimarea unei cote indivize, n baza informaiilor primite de la experii judiciari colaboratori, valoarea obinut prin metoda comparaiei directe este depreciat negativ. Pentru estimarea cotei indivize de 50% deinute de Cristescu Marius Ion, din imobilul situat n Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti, din valoarea depreciat se aloc cota aferent. n condiiile actuale cnd piaa imobiliar este blocat, timpul de expunere pe piaa imobiliar este foarte mare, valorificarea fiind i mai dificil, preurile scznd rapid n perioade de timp extrem de scurte. Prin aplicarea metodelor de evaluare agreate de Standardele Internaionale de Evaluare i prin reconcilierea valorilor obinute, evaluatorul a estimat valoarea terenului (metoda comparaiei directe) la:

68.100 EUR

respectiv

279.346 LEI

La un curs de 1EUR= 4,1020 LEI. Data evalurii: 25.03.2011 Valorile obinute prin evaluare nu includ T.V.A.

NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3

21

Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti

A n e x e l a r a p o r t u l d e e v a l u a re

NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3

22

Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti

FISA EVALUARE TEREN (478 mp)


-Me toda comparatie i dire cte Const n analiza pieei terenurilor comparabile, incluznd analiza preurilor la care au fost nregistrate tranzacii sau oferte i a elementelor de comparaii cu terenuri similare. Nr. De numire a core cie i U.M. Te re nul de e valuat Comparabila A Comparabila B Comparabila C crt. 0 Pre ofert EURO/mp 800 711 1.091 Corectie % -20% -20% -20% Corectie EURO/mp -160,00 -142,20 -218,18 Pre tranzacie EURO/mp 640,00 568,80 872,73 1 Dre ptul de proprie tate transmis integral Integral Integral Integral Integral Corecie % 0% 0% 0% Corecie EURO/mp 0,00 0,00 0,00 Pre corectat EURO/mp 640,00 568,80 872,73 2 Condiiile de finanare cash/ credit Cash Cash Cash Cash Corecie EURO/mp 0,00 0,00 0,00 Pre corectat EURO/mp 640,00 568,80 872,73 negociere libera/ 3 Condiiile de vanzare vanzator constrans/ Negociere libera Negociere libera Negociere libera Negociere libera cumparator Corecie % 0% 0% 0% Corecie EURO/mp 0,00 0,00 0,00 Pre corectat EURO/mp 640,00 568,80 872,73 4 Condiiile pie e i (Data tranzacie i) z.l.an 25.03.2011 oferta oferta oferta Corecie % 0,0% 0,0% 0,0% Corecie EURO/mp 0,00 0,00 0,00 Pre corectat EURO/mp 640,00 568,80 872,73 Splaiul Grozveti Splaiul 5 Localizare : Economu Atanasie Independenei Orhideea Independenei 5.a Zona amplasamentului Stoicescu Grozveti Carrefour Club Max Corecie % 0% 0% 0% Corecie EURO/mp 0,00 0,00 0,00 5.b Vecintai Mai bune Similare Mai bune Corecie % -5% 0% -10% Corecie EURO/mp -32,00 0,00 -87,27 6 Caracte risticile fizice si te hnice : mp 478,00 555 340 550 6.a Suprafaa Corecie % 0,00% 0,00% 0,00% Corecie EURO/mp 0,00 0,00 0,00 6.b Forma/Deschiderea m ~10 9 13 18,5 Corecie % 0,00% 0,00% -5,00% Corecie EURO/mp 0,00 0,00 -43,64 en el, gaze, apa, 6.b Reeaua edilitar (gaze, ap, curent electric) canalizare Similar Similar Similar Corecie % 0% 0% 0% Corecie EURO/mp 0,00 0,00 0,00 6.c Tipul drumului de acces Asfaltat Similar Similar Similar Corecie % 0% 0% 0% Corecie EURO/mp 0,00 0,00 0,00 Constructie Autorizatie de Mai bune 7 Caracte ristici e conomice (Eficie n) Mai bune demolabila demolare S+P+6 Corecie % -5% 0% -20% Corecie EURO/mp -32,00 0,00 -174,55 9 Re stricii le gale NU NU NU Corecie % 0% 0% 0% Corecie EURO/mp 0,00 0,00 0,00 Pre corectat EURO/mp 576,00 568,80 567,27 Suma coreciilor (n %) % 28,00% 20,00% 48,00% Suma coreciilor (n valoare absolut) EURO/mp 224,00 142,20 523,64 EURO/mp 570 Pre final rotunjit LEI/mp 2.338 Se alege varianta cu suma coreciilor n valoare absolut cea mai mic.

Valoare a te re nului prin me toda comparatie i dire cte (EURO): Suprafata 478,00 Valoare a te re nului prin me toda comparatie i dire cte (LEI):
Data evaluarii: 25.03.2011

272.460
mp X 570 EURO/mp

1.117.631
1EURO= 4,1020 LEI

NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3

23

Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, Bucureti

FISA EVALUARE TEREN Amplasament: Economu Atanasie Stoicescu nr. 36, sector 6, Bucureti -Metoda rezidualIPOTEZE PENTRU EVALUARE: Durata amenajarii terenului si finalizarii constructiei Perioada de vanzare a proprietatii rezultata Rata anuala a dobanzii pentru finantarea creditelor de amenajare si constructii, prin credit pe termen scurt Profitul promotorului imobiliar Suprafata utila Suprafata desfasurata P+1+M chirie (8 Euro/mp/luna) Venit brut potential VBP Grad de neocupare (15%) Venit brut efectiv VBE Cheltuieli de exploatare (5%) Venit net efectiv VNE Rata de capitalizare Rc Valoarea proprietatii imobiliare Cheltuieli de amenajare/viabilizare teren si de constructie/mp TOTAL cheltuieli de amenajare si constructie Comision pentru inchiriere: 1% din TOTAL cheltuieli de amenajare si constructie Cheltuieli cu vanzarea proprietatii: 2,5% din valoarea proprietatii imobiliare Dobanzi pentru partea de finantare provenite din credite (vezi NOTA1) TOTAL CHELTUIELI Profitul promotorului imobiliar Valoarea terenului = (1)-(2)-(3) Factorul de actualizare pentru n=15 luni (vezi NOTA 2) Valoarea actualizata a terenului Valoarea curenta a terenului

12 3 10,0% 10,0% 450,00 520,00 3.600 43.200 6.480 36.720 1.836 34.884 6% 634.255 469 243.687 2.437 15.856 34.729 296.709 24.369 313.177 0,8830 276.521 276.521

luni luni cu compunere lunara din total cheltuieli mp mp EUR/luna EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR

(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7)

NOTA1: Calculul dobanzilor @/an, cu compunere lunara: Nr. luni 15 Capital imprumutat la inceputul perioadei (EUR) 261.980 Dobanda (EUR) 34.729 Capital la sfarsitul perioadei (EUR) 296.709

NOTA2: Rata lunara a dobanzii pentru finantarea creditelor de amenajare si constructii, prin credit pe FACTORUL DE ACTUALIZARE la data vanzarii constructiei (dupa 15 luni):

1% 0,8830

VALOARE TEREN prin metoda rezidual Suprafata terenului Valoare teren (EUR/mp) respectiv VALOARE TEREN prin metoda rezidual Data evaluarii: 25.03.2011 1EURO=

276.500 478,00 578 1.134.203

EUR mp EUR/mp LEI

4,1020

LEI

NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3

24