Sunteți pe pagina 1din 46

Facultatea de Drept si tiine Administrative Universitatea de Vest Timisoara Cariera judiciara, anul I

Actiunea in revendicare Imobiliara

Pleter (Nan) Florina Maria


PLANUL LUCRARII
CAPITOLUL I. ASPECTE GENERALE PRIVIND ACIUNEA N REVENDICARE 1. Mijloace juridice de protectie a dreptului de proprietate 2. Noiunea i caracterele juridice ale aciunii n revendicare 2.1. Noiunea i reglementare 3. Caracterele juridice ale aciunii n revendicare 3.1. Aciunea n revendicare este o aciune reala 3.2. Aciunea n revendicare are un caracter petitoriu 3.3.Aciunea n revendicare urmarete predarea posesiei unui lucru 3.4.Aciunea n revendicare este, n principiu, imprescriptibila sub aspect extinctiv 4. Condiiile de exercitare ale aciunii n revendicare 4.1. Persoanele care pot introduce aciunea n revendicare 4.2. Persoanele mpotriva carora se poate intenta aciunea n revendicare 4.3. Obiectul aciunii sau concretizarea preteniilor reclamantului 5. Dovada proprietaii asupra bunului revendicat 6. Efectele aciunii n revendicare 6.1. Restituirea lucrului revendicat 6.2. Restituirea fructelor CAPITOLUL II. ACIUNEA N REVENDICARE IMOBILIARA 1. Proba dreptului de proprietate 2. Efectele specifice ale aciunii n revendicare imobiliara 3. Efectele aciunii n revendicare cu privire la plantaii i construcii 4. Prescripia aciunii n revendicare. 5. Aciunea n revendicare imobiliara n sistemul de publicitate al carilor funciare 6. Revendicarea de ctre fostul proprietar a imobilelor preluate abuziv de catre stat sau alte persoane juridice n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989 BIBLIOGRAFIE

CAPITOLUL 1 ASPECTE GENERALE PRIVIND ACIUNEA N REVENDICARE 1. Mijloace juridice de protectie a dreptului de proprietete Recunoaterea drepturilor subiective ar fi iluzorie fara garantarea si apararea lor. Astfel, se permite titularilor ale cror drepturi au fost nesocotite sau ncalcate sa ceara, n calitate de reclamani, restabilirea drepturilor lor n fata instanelor competente. De-a lungul timpului, dreptul de proprietate a beneficiat de o protecie speciala din partea legiuitorului. Astfel, majoritatea ramurilor de drept conin prevederi referitoare la ocrotirea dreptului de proprietate. De regul, apararea drepturilor reale prin alte mijloace juridice dect acelea de drept civil i de drept procesual civil se realizeaza de manier indirecta. Prin instituiile si normele juridice respective se urmarete, n principal, realizarea altor scopuri i numai implicit ele au ca efect aprarea dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale. n literatura juridica mijloacele juridice prin care se apra dreptul de proprietate sunt grupate n doua categorii: indirecte sau nespecifice si directe sau specifice.1 Mijloacele indirecte sau nespecifice sunt acele aciuni n justiie care se ntemeiaza direct i nemijlocit pe drepturi de creana, n scopul realizrii lor. Drepturile de creana se nasc i se realizeaz n strnsa legatur cu dreptul de proprietate care constituie coloana vertebral a partimoniului oricrei persoane. De aceea, de cele mai multe ori prin promovarea acestor aciuni se nlatur indirect, atingerile aduse insui dreptului de proprietate al reclamantului. Sunt mijloace indirecte sau nespecifice deoarece nu se intemeiaza direct pe dreptul de proprietate sau alt drept real. Se includ in aceast categorie: actiunile in executatea contractelor civile si comerciale, aciunea n rspundere contractual, aciunea ntemeiata pe mbogatirea fr just cauz aciunea n restituirea plii nedatorate etc. Mijloace directe sau specifice de aprare a dreptului de proprietate si a altor drepturi reale constau n totalitatea aciunilor, aa-zisele aciuni reale, care se ntemeiaza direct si nemijlocit pe un drept real sau pe faptul posesiei unui imobil. Aceste aciuni sunt de doua feluri: aciuni posesorii si aciuni petitorii, primele grefate pe faptul posesiei, iar celelalte direct pe dreptul de proprietate. Actiunile petitorii sunt acele acuni prin care se solicita instanei de judecat sa stabileasc n mod direct c reclamantul este titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real asupra unui bun. Redobndirea posesiei bunului asupra cruia poart acel drept real este doar un efect accesoriu al admiterii actiunii petitorii. Actiunile posesorii sunt actiuni reale imobiliare prin care se urmareste aprarea posesiei ca stare de fapt, mpotriva oricarei tulburri pentru a o menine sau pentru a o redobandi. Principala deosebire dintre cele dou categori de aciuni rezid n aceea ca, prin aciunea posesorie se apar numai posesia, ca stare de fapt, si nu se pune n discuie existenta unui drept real asupra imobilului ca i in cazul aciunilor petitorii. O alta deosebire consta in faptul ca actiunile petitorii pot fi promovate numai de titularul dreptului real ncalcat sau care este contestat, in timp ce aciunile posesorii pot fi formulate de cel care poseda bunul imobil, fara sa aiba relevana daca el este sau nu proprietarul imobilului. Proprietarul care a pierdut o aciune posesorie are posibilitatea de a promova ulterior o aciune petitorie, n schimb, exercitarea unei aciuni petitorii, n care se analizeaz nsui fondul dreptului, mpiedica introducerea unei aciuni posesorii.
1

L.Pop , Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Ed.Lumina Lex, Bucureti, 2001, p.248

2. Noiunea i caracterele juridice ale aciunii n revendicare 2.1. Noiune i reglementare Aciunea n revendicare este aciunea reala, cu caracter petitoriu, prin care reclamantul care a pierdut posesia bunului sau solicita instanei de judecata recunoaterea dreptului de proprietate asupra unui bun determinat i, pe cale de consecina, obligarea prtului la restituirea posesiei bunului. Aciunea n revendicare este o aciune n realizarea dreptului, deoarece reclamantul ce se pretinde titular al dreptului subiectiv urmarete, prin intermediul nstanei judecatoreti, obligarea parii adverse la respectarea dreptului sau.2 Codul nostru civil nu numai c nu definete aciunea n revendicare, dar nu conine practic nici o dispoziie care s-o priveasc n mod direct. Textele sale care fac referiri la revendicarea bunurilor mobile se gsesc plasate n materia prescripiei, iar pentru revendicarea imobiliara nu exist nici o prevedere, nici explicit i nici implicit. Astfel, referindu-se la instituia prescripiei, art.1909 alin.2 statueaza c cel ce a pierdut sau cel cruia i s-a furat un lucru poate s-l revendice n curs de trei ani. De asemenea, n cartea a II-a, titlul I, ce se refer la bunuri, art 471 C.civ. stabilete c sunt imobile prin obiectul la care se aplic: uzufructul lucrurilor mobile, servituiile, aciunile care tind a revendica un imobil. Art.1408 reglementeaz posibilitatea copermutantului evins de lucrul primit n schimb de a cere daune-interese sau ntoarcerea lucrului su. Titlul XVIII despre privilegii si ipoteci, n seciunea referitoare la privilegii care se ntind asupra mobilelor i imobilelor, respectiv art.1730 C.civ., prevede ca atunci cand vanzarea s-a fcut fara termen de plata, vnzatorul poate chiar s revendice obiectele vndute, cat timp se afl n posesiunea cumpratorului. n Noul Cod Civil, aciunea n revendicare se bucura de o reglementare expres n cartea a III-a ( Despre bunuri) Titlul II Proprietatea privat - n seciunea intitulat aprarea dreptului de proprietate privat. Astfel, n art. 563 alin. (1) se prevede c proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o alt persoan care l deine fr drept i c are, de asemenea, dreptul la despgubiri, dac este cazul. Legiuitorul prevede in mod expres ca dreptul la aciunea n revendicare este imprescriptibil, cu excepia cazurilor n care prin lege se dispune altfel. n alin. (4) se specific faptul c hotrrea judectoreasc prin care s-a admis aciunea n revendicare introdus mpotriva posesorului este opozabil si celui care deine bunul pentru posesor, putnd fi executat direct mpotriva acestuia, iar hotrrea judectoreasc prin care s-a admis aciunea n revendicare mpotriva celui care deine lucrul pentru posesor nu este opozabil posesorului, dac acesta nu a fost introdus n cauz. n art. 566 sunt reglementate efectele admiterii aciunii n revendicare. Astfel, se prevede ca prtul va fi obligat la restituirea bunului sau la despgubiri dac bunul a pierit din culpa sa ori a fost nstrinat. n aceleai condiii, prtul va fi obligat la restituirea productelor sau a contravalorii acestora. n toate cazurile, despgubirile vor fi evaluate n raport cu momentul restituirii. Posesorul de rea-credin sau detentorul precar va fi obligat, la cerere, si la restituirea fructelor produse de bun pn la napoierea acestuia ctre proprietar. n privina cheltuielilor pe care proprietarul este obligat a le restitui posesorului ca expresie a evitarii unei mbogirii fr just cauz se aduc urmtoarele precizri. Proprietarul poate fi obligat, la cerere, s restituie posesorului cheltuielile necesare pe care acesta le-a fcut, iar cheltuielile utile se restituie, la cerere, n limita sporului de valoare, dac prin lege nu se prevede altfel. De asemenea, proprietarul va putea fi obligat, la cerere, la restituirea
2

Corneliu Brsan, op. cit., p. 200; Ioan Le, Tratat de drept procesual civil, ediia a III-a, Editura All Beck, Bucureti, 2005, p. 175; Viorel Mihai Ciobanu, Gabriel Boroi, Drept procesual civil. Curs selectiv, ediia a III-a, Editura All Beck, Bucureti, 2005, p. 15;

cheltuielilor necesare pentru producerea si culegerea fructelor sau a productelor. Proprietarul nu este dator s acopere cheltuielile voluptuare, nsa posesorul este ndrituit a-i nsui lucrrile efectuate cu aceste cheltuieli dac prin aceasta bunul nu se deterioreaz. Noua reglementare ii confer un drept de retenie prtului asupra produselor pn la restituirea cheltuielilor fcute pentru producerea si culegerea acestora, cu excepia cazului n care proprietarul furnizeaz prtului o garanie ndestultoare. Totui este adus o limitare a acestui drept in sensul c nu poate fi exercitat n nici un caz asupra bunului frugifer, cnd intrarea n stpnirea material a bunului s-a fcut prin violent ori fraud sau cnd produsele sunt bunuri perisabile ori sunt supuse, ca urmare a trecerii unei perioade scurte de timp, unei scderi semnificative a valorii lor. Aciunea in revendicare este acea aciune reala i petitorie prin care proprietarul care a pierdut posesia unui bun solicit recunoaterea dreptului su i restituirea bunului de la posesorul neproprietar, sau cum plastic s-a exprimat instana suprem, aciunea n revendicare este aciunea proprietarului neposesor mpotriva posesorului neproprietar de la care se pretinde restituirea bunului. Unii autori au considerat c definiia dat aciunii n revendicare ca aciunea proprietarului neposesor mpotriva posesorului neproprietar, nu ar fi riguros exact, ntrucat permite proprietarului s promoveze aciunea n revendicare, chiar mpotriva unui detentor precar, respectiv a celui ce deine pentru proprietar ntrucat nu are animus sibi habendi i totui refuza s restituie bunul. Dei, n mod normal, ntr-o asemenea situaie, proprietarul are la dispoziie o aciune personala, izvorat din contractul pe care l-a ncheiat cu detentorul precar, i se recunoate i posibilitatea intentrii mpotriva acestuia a unei aciuni n revendicare. Deci, ntro asemenea ipotez, se verific numai primul termen al definiiei sintetice a aciunii n revendicare, n sensul ca ea e intentata de proprietarul neposesor, dar nu mpotriva posesorului neproprietar, ci mpotriva detentorului precar. Aciunea n revendicare este cel mai energic mijloc de aparare a dreptului de proprietate, pentru c ea apare ca posibilitatea juridica ce-i permite titularului sa-i apere dreptul su real asupra bunului i s pretind restituirea lui de la cel care-l stpnete fr temei. 3. Caracterele juridice ale aciunii n revendicare Aciunea n revendicare prezinta urmatoarele caractere juridice: este o aciune reala, are un caracter petitoriu, urmarete predarea posesiei unui lucru i este, n principiu, imprescriptibila sub aspect extinctiv. 3.1. Aciunea n revendicare este o aciune reala Caracterul real al aciunii n revendicare este imprimat de nsai natura dreptului de proprietate care este un drept real, opozabil erga omnes. Aciunea n revendicare pune n discuie existena dreptului de proprietate, ceea ce nseamna ca revendicarea este legata n mod direct de bunul a carei proprietate se reclama i l urmarete n minile oricui s-ar gasi. 3 Acest caracter subzista ct timp exista i posibilitatea ca bunul revendicat sa fie readus n patrimoniul revendicantului. Daca bunul a pierit dintr-o cauza imputabila uzurpatorului ori a fost transmis de acesta unui ter ce a dobndit n mod irevocabil proprietatea lui, obiectul revendicarii devine o pretenie de despagubiri i astfel aciunea nsai devine personala. 4
3 4

I.Adam Drepturi reale principale, Ed.All Beck, Bucuresti, 2005, p. 599 Eugenia T.Popa Actiunea in revendicare, Ed.Lumina Lex, 1998, p. 62

3.2. Aciunea n revendicare are un caracter petitoriu Aciunea n revendicare este o aciune petitorie deoarece prin aceasta aciune se apara dreptul de proprietate, prtul nefiind un simplu detentor precar, ci un posesor care stapnete bunul sub nume de proprietar.5 Prin caracterul sau petitoriu aciunea n revendicare se deosebete de aciunile posesorii. Pe cnd aciunea posesorie tinde numai la pastrarea sau redobndirea posesiei materiale, fara a se preocupa de existena dreptului de proprietate al posesorului, revendicarea tinde dimpotriva sa stabileasca direct existena dreptului de proprietate al reclamantului. Ca urmare, n cazul unei aciuni posesorii, reclamantul nu trebuie sa faca dovada unui drept, ci a unei stari de fapt. Daca revendicarea are i ea drept rezultat redobndirea posesiei, acest rezultat este numai o consecina a recunoaterii dreptului de proprietate. 3.3. Aciunea n revendicare urmarete predarea posesiei unui lucru Din aceasta particularitate rezulta ca aciunea n revendicare se ndreapta mpotriva celui care deine materialmente lucrul respectiv i ca nu se poate revendica un lucru a carei posesie o are nsui reclamantul. De altfel, reclamantul este obligat, sub sanciunea respingerii aciunii sale ca lipsita de interes, sa probeze, n cazul n care prtul neaga, ca lucrul se gasete n patrimoniul acestuia. Daca prtul susine ca exercita detenia pentru alta persoana, deci ca nu poseda pentru el ci pentru altul, adica poseda cu titlu precar, i, totodata, indica numele persoanei pentru care poseda, atunci se va proceda la introducerea n cauza a respectivei persoane, detentorul cu titlu precar putnd fi scos din litigiu n cazul n care reclamantul nu are interes sa-i faca opozabila hotarrea. Daca deinatorul bunului a ncetat prin dol sa mai posede nainte de proces, exercitarea aciunii n revendicare este posibila chiar mpotriva acelui deinator. De asemenea, n cazul succesorilor posesorului aflai n indiviziune, aciunea se va promova att mpotriva deinatorului efectiv al bunului, ct i mpotriva celorlali motenitori coindivizari. n cazul n care, odata cu revendicarea bunului, se solicita i pretenii accesorii cu caracter personal referitoare la fructe ori daune, obligaii ce sunt preluate conform art. 777 Cod civil proporional cu cota ereditara a fiecaruia, n cauza urmeaza a fi chemai toi aceti succesori pentru a contribui la exercitarea acestor obligaii. 3.4. Aciunea n revendicare este, n principiu, imprescriptibila sub aspect extinctiv Aciunea n revendicare este, n principiu, imprescriptibila sub aspect extinctiv deoarece dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz. n practica judiciara6 s-a decis nsa ca, atunci cnd revendicantul este o persoana fizica sau o persoana juridica de drept privat, aciunea n revendicare este imprescriptibila daca obiectul ei este un imobil i prescriptibila n 30 de ani daca are ca obiect un bun mobil corporal atunci cnd nu opereaza dispoziiile art. 1909 Cod civil.

Curtea Suprem de Justiie, Secia civil, Decizia nr. 2646/2002 n nalta Curte de Casaie i Justiie, Buletinul jurisprudenei. Culegere de decizii pe anul 2002, Editura All Beck, Bucureti, 2004, p. 325-326. 6 Tribunalul Suprem, Colegiul civil, Decizia nr. 1205/1968 n Eugenia Popa, op. cit., p. 64.

n literatura de specialitate aceasta soluie a fost criticata deoarece, pe de o parte, dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz, oricare ar fi natura bunului ce formeaza obiectul aciunii n revendicare, i, pe de alta parte, pentru ca o parte nsemnata din bunurile ce se afla n patrimoniul unei persoane fizice sunt bunuri mobile, printre care se pot afla i tablouri, obiecte de arta de mare pre. Ar fi inechitabil ca houl sa poata dobndi un drept de proprietate irefragrabil dupa expirarea unui termen de 30 de ani, bucurndu-se astfel de fructul activitaii sale infracionale. Ulterior, instana suprema a decis ca, indiferent daca se revendica un bun imobil sau un bun mobil, dreptul la aciune este imprescriptibil deoarece proprietatea nu se stinge prin neuz.7 S-a argumentat ca dispoziiile Decretului nr. 167/1958 se aplica aciunilor referitoare la drepturi personale, de creana, iar nu i celor ce au ca obiect drepturile reale - proprietatea, uzufructul, uzul, abitaia, servitutea, superficia-, astfel cum se prevede expres n art. 21 din acest act normativ. Ca atare, nu se poate face nici o difereniere ntre drepturile reale imobiliare i cele mobiliare sub aspectul imprescriptibilitaii aciunii n revendicare n ceea ce le privete pe primele i al prescriptibilitaii aciunii n cazul celorlalte drepturi, deoarece nici legea nu face o asemenea distincie sub aspectul prescripiei extinctive. O prima excepie de la regula imprescriptibilitaii aciunii n revendicare o constituie prevederea art. 520 din Codul de procedura civila, modificat prin O.U.G. nr. 138/2000 conform careia orice cerere de eviciune, totala sau pariala, privind imobilul adjudecat la licitaie publica se prescrie n termen de 3 ani de la data nscrierii actului de adjudecare n cartea funciara. A doua excepie de la regula imprescriptibilitaii aciunii n revendicare este reprezentata de art. 498 din Codul civil care instituie un termen de prescripie de un an pentru revendicarea unei poriuni de pamnt ce a fost ncorporata unui teren prin avulsiune. Aceasta excepie nu-i gasete aplicarea n cazul n care pamntul constituie proprietate publica.8 4 Condiiile de exercitare ale aciunii n revendicare 4.1. Persoanele care pot introduce aciunea n revendicare Cel ce formuleaza o aciune n revendicare trebuie sa fie proprietarul bunurilor mobile sau imobile ce formeaza obiectul aciunii n revendicare, iar acele bunuri trebuie sa fie deinute de prt. Adevaratul proprietar poate exercita aciunea n revendicare mpotriva terului subachizitor. Aciunea n revendicare poate fi exercitata independent de orice alta aciune. Exercitarea aciunii n revendicare nu este condiionata n nici un fel de anularea sau constatarea nulitaii vnzarii lucrului altuia.9 Proprietatea sub condiie rezolutorie da dreptul de a revendica. Prin urmare, cumparatorul unui bun n raport de care vnzatorul i-a pastrat facultatea de rascumparare ntr-un termen determinat, poate intenta o aciune n revendicare. De asemenea, motenitorul este ndreptait sa revendice un bun al succesiunii i, pe cale de consecina, sa includa n masa succesorala toate acele bunuri care au existat, la data deschiderii succesiunii, n patrimoniul persoanei decedate.

7 8

Tribunalul Suprem, Secia civil, Decizia nr. 144/1982 n Eugenia Popa, op. cit., p. 64. Eugenia Popa, op. cit., p. 62-65; Corneliu Brsan, op. cit., p. 200-201;Valeriu Stoica, Posesia ca stare de fapt protejat juridic, II, n ,,Curierul Judiciar nr. 5/2003, p. 111-147. 9 Dan Chiric, Regimul juridic al revendicrii imobilelor preluate de stat fr titlu de la subdobnditorii care se prevaleaz de buna lor credin la data cumprrii n ,,Dreptul nr. 1/2002, p. 55-75.

n cazul comotenitorilor, ct timp dureaza starea de indiviziune, dreptul fiecaruia nefiind clarificat n raport cu ntreaga succesiune, el este marginit numai la o cota parte care se va determina cu ocazia partajului. n consecina, un comotenitor aflat n indiviziune nu poate introduce singur aciunea n revendicarea unui bun din succesiune deinut de un ter, ci numai mpreuna cu ceilali comotenitori, aceasta ntruct aciunea n revendicare presupune un drept exclusiv i absolut asupra bunului revendicat, drept pe care un comotenitor l poate avea numai ca efect al partajului.10 n situaia unei proprietai indivize, exista cote-pari ideale i proprietarul nu poate dispune dect de acestea, iar nu de bun n integralitatea lui. Astfel, cum un coindivizar nu poate valorifica singur prin justiie un drept asupra caruia nu are dect o cota-parte ideala, abstracta, instana va pretinde reclamantului sa indice numele i adresele tuturor coproprietarilor, n vederea introducerii lor n cauza, pentru a se stabili daca sunt de acord cu aciunea n revendicare. O persoana coindivizara cu ceilali motenitori ar putea intenta aciune n revendicare asupra parii sale ideale din dreptul de proprietate asupra bunului indiviz n masura n care revendicarea nu ar putea tinde dect la recunoaterea dreptului de proprietate indiviza. n cazul n care nsa reclamantul nu are un drept exclusiv i determinat asupra unei pari bine definite din imobilul motenit, iar prin aciunea care s-ar formula nu s-ar tinde doar la recunoaterea dreptului sau de proprietate asupra cotei indivize, ci i la realizarea dreptului n materialitatea sa, pe calea unui act de dispoziie (privitor la un imobil aflat n indiviziune), aciunea n revendicare nu poate fi admisa. Comotenitorul indiviz poate cere sa se recunoasca i determine n contradictoriu cu cei ce dein bunul succesoral i faa de ceilali copartai cota succesorala care i se cuvine asupra acelui bun. Aa cum s-a hotart n practica judiciara11, exercitarea, de catre toi motenitorii, a atributelor dreptului de proprietate asupra bunurilor succesorale nu este condiionata de ncetarea starii de indiviziune. Prin urmare, aciunea n revendicare, formulata n comun de catre toi motenitorii, nu poate fi respinsa pe considerentul ca fiecare din reclamani nu i-a dovedit titlul de proprietate care ar fi trebuit sa fie obinut n cadrul partajului. n cadrul aciunii n revendicare a unui bun aflat n indiviziune, care are drept scop recunoaterea dreptului de proprietate i readucerea bunului n patrimoniul celor ndreptaii, coproprietarul, avnd numai un drept limitat, exprimat ntr-o cota-parte nedeterminata n materialitatea lui, ci doar n mod ideal, nu va putea revendica singur bunul. Dreptul de proprietate comuna pe cote-pari este un drept limitat, concurent i temporar, astfel ca un asemenea coninut redus cantitativ n proporia unei fracii aritmetice, n raport cu totalitatea lucrului, i pierde, n mod necesar, caracterul de bun corporal.12 Este admisibila o aciune n revendicare introdusa de unul dintre coproprietari mpotriva celorlali coproprietari doar n situaia n care intervine partajul i bunul este atribuit n lotul unuia dintre coproprietari. n cazul devalmaiei, bunul nu poate fi revendicat dect de toi codevalamaii. ntre proprietarii comuni, la proprietatea comuna a soilor, codevalmaul nu are aciunea n revendicare mpotriva celuilalt deoarece, de obicei, bunurile se afla n deinerea comuna a soilor.

10

Dan Chiric, Posibilitatea exercitrii aciunii n revendicare de ctre un singur coindivirar n Drepul 11/1999 11 Tribunalul Suprem, Secia civil, Decizia nr. 907/1968 n Vasile Ptulea, Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate, vol. II, Editura Rosetti, Bucureti, 2005, p. 346. 12 Ion Lul, Opinii privitoare la posibilitatea exercitrii aciunii n revendicare de ctre un singur coproprietar n ,,Dreptul nr. 4/2002, p. 75-84.

Soul are la ndemna aciunea n mpareala n timpul casatoriei numai daca sunt motive temeinice. De altfel, aa cum s-a precizat n practica judiciara 13, numai n masura n care nu exista dovezi din care sa rezulte ca aportul unuia dintre soi la dobndirea bunurilor comune a fost mai mare dect al celuilalt, instana poate decide ca ele urmeaza a se mpari n mod egal, n conformitate cu dispoziiile art. 30, 31 i 35 din Codul familiei. Aciunea n revendicare a unui bun comun mobil al soilor poate fi introdusa numai de unul din ei, deoarece se aplica prezumia de mandat tacit reciproc. Prezumia de mandat tacit reciproc al soilor a fost instituita prin art. 35 din Codul familiei, conform caruia oricare dintre soi, exercitnd dreptul de a administra i de a folosi bunurile comune, precum i de a dispune de ele, este socotit ca are consimamntul expres al celuilalt so. Aa cum a hotart instana suprema 14, aceasta prezumie a mandatului tacit reciproc al soilor este o prezumie relativa (juris tantum), soul care s-a opus la ndeplinirea unui act sau care nu a avut cunotina despre acel act putnd face dovada respectiva. Atunci nsa cnd soii sunt desparii n fapt sau cnd relaiile dintre ei sunt ntrerupte n orice alt mod, existnd eventual i o aciune de divor, nu se mai poate prezuma ca nstrainarea de catre un so a unui bun comun s-a facut cu acordul celuilalt. ntr-o astfel de situaie, consimamntul celuilalt so trebuie dovedit prin orice mijloc de proba. Stabilirea lipsei consimamntului la nstrainarea bunului comun nu constituie, totui, motiv suficient pentru anularea actului de nstrainare. n acest scop, este necesar sa se faca dovada ca dobnditorul a fost de rea-credina, adica a achiziionat bunul, dei a cunoscut faptul ca vnzatorul nu ar fi fost de acord sa vnda. n cazul n care aciunea n revendicare privete un bun comun imobil, aciunea n revendicare nu poate fi introdusa de un singur so, deoarece nu mai este aplicabila prezumia de mandat tacit reciproc.15 Faa de teri, la proprietatea comuna a soilor, codevalmaul poate introduce aciune n revendicare mpotriva terului n condiii care difera, dupa cum este vorba de bunuri mobile i imobile. Aciunea n revendicare a unui bun comun poate fi introdusa numai de catre unul dintre soi, ntruct, fiind vorba de marirea patrimoniului comun, ea profita implicit i celuilalt so, aciunea n revendicare fiind considerata un act de conservare. Pentru a intenta o aciune n revendicare nu este necesar a avea toate atributele dreptului de proprietate, nudul proprietar putnd formula o asemenea aciune chiar daca imobilul este grevat de un uzufruct. 4.2. Persoanele mpotriva carora se poate intenta aciunea n revendicare n mod succint, se spune adesea ca aciunea n revendicare este aciunea proprietarului neposesor mpotriva posesorului neproprietar. Aciunea n revendicare poate fi exercitata, nsa, i mpotriva detentorului precar, creditorul avnd opiunea ntre utilizarea acestei aciuni sau a unei derivate din contract.16 Aciunea n revendicare, urmarind predarea posesiei unui lucru, nseamna ca se ndreapta mpotriva celui care deine materialmente lucrul revendicat. Spre deosebire de aciunile personale, revendicarea nu se poate ndrepta mpotriva succesorilor deinatorului dect n cazul n care i acetia poseda lucrul revendicat.
13

Tribunalul Suprem, Secia civil, Decizia nr. 1542/1970 n Vasile Ptulea, Corneliu Turianu, op. cit., p. Tribunalul Suprem, Secia civil, Decizia nr. 1153/1978 n Vasile Ptulea, Corneliu Turianu, op. cit., p.

345.
14

334.
15

Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale , Editura Universul Juridic, Bucureti, 2006, p. 333. 16 Corneliu Turianu, Instituii de drept civil. Curs selectiv pentru examenul de licen 2007-2008 , Editura Universitar, Bucureti, 2007, p. 99.

Daca lucrul respectiv, ca efect al partajului, a revenit n ntregime n lotul unuia dintre motenitori, numai acesta urmeaza a fi chemat n judecata. Cnd succesiunea este nca nedivizata, cei ce exercita aciunea n revendicare trebuie sa i introduca n cauza pe toi succesorii pentru a le fi opozabila hotarrea. Cnd deinatorul lucrului, prt n litigiu, nu poseda pentru sine i declara ca poeda pentru altul, reclamantul va trebui sa-l introduca n cauza pe cel desemnat de prt ca poseda. n cazul n care prtul pretinde ca nu poseda nici pentru el, nici pentru altul, reclamantul urmeaza sa probeze posesia care servete ca temei aciunii sale, pentru ca nu se poate revendica un bun de la cel ce nu l deine. n principiu, ndreptairea i obligaia parilor de a sta n proces, adica dovedirea calitaii procesuale, cade n sarcina reclamantului. Fiind o condiie eseniala pentru admisibilitatea aciunii, legitimarea procesuala trebuie verificata de instana din oficiu, n raport cu titularii dreptului material dedus judecaii, independent de susinerile parilor.17 4.3. Obiectul aciunii sau concretizarea preteniilor reclamantului Revendicarea, fiind protecia juridica a dreptului de proprietate, presupune ca bunul revendicat sa fie susceptibil de proprietate. Sunt nsa lucruri care, fie prin natura lor, fie datorita unei afectaiuni speciale, sunt incompatibile cu ideea de proprietate privata.18 n acest sens, pot fi exemplificate lucrurile comune care se gasesc n uzul comun al tuturor ca: aerul, apa curgatoare (art. 647 Cod civil), ori acelea care fac parte din domeniul public (art. 476 i 477 Cod civil, art. 136 alin. 3 din Constituia Romniei, republicata). Tot astfel, de regula, pot fi revendicate numai bunurile corporale, deci cele care au o existena materiala, aspect ce este impus de nsai natura dreptului de proprietate. n mod excepional, s-a admis posibilitatea revendicarii bunurilor incorporale, cum este cazul titlurilor la purtator i aceasta daca nu se opun prevederile art. 1909 Cod civil. O alta caracteristica n determinarea cadrului de aplicare al revendicarii este aceea ca bunurile ce formeaza obiectul ei, mobile sau imobile, trebuie sa fie determinate individual (res certa). De aici decurge faptul ca, daca bunul a carei proprietate e uzurpata, a suferit transformari de aa natura nct i-a pierdut individualitatea, el nu mai poate fi revendicat. Este cazul materialelor de construcie ncorporate ntr-o cladire sau a esaturilor ce au fost confecionate. n asemenea situaii, revendicarea face loc unei aciuni personale n daune De asemenea, universalitaile juridice, cum sunt succesiunile, nu sunt ocrotite prin revendicare, ci prin petiia de ereditate. Universalitaile faptice, considerate ca bunuri particulare (cum ar fi o turma) pot fi nsa nstrainate. 5. Dovada proprietaii asupra bunului revendicat n cadrul aciunii n revendicare, reclamantul este obligat sa dovedeasca existena dreptului sau de proprietate pe care l pretinde. n lipsa acestei probe, prtul nu poate fi obligat sa-i dovedeasca dreptul sau de proprietate deoarece legea ocrotete posesia independent de orice dovada a dreptului ce pretinde a se manifesta prin ea.19
17

Curtea Suprem de Justiie, Secia civil, Decizia nr. 892/1995 n Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Practic judiciar comentat i adnotat, Editura Pinguin Book, Bucureti, 2005, p. 47. 18 Eugenia Popa, op. cit., p. 66-70. 19 Corneliu Brsan, Aciunea n grniuire n ,,Revista Romn de Drept nr. 8/1984, p. 33-39; Tribunalul Suprem, Secia civil, Decizia nr. 397/1971 n Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Practic judiciar comentat i adnotat, Editura Pinguin Book, Bucureti, 2005, p. 104.

n ipoteza n care reclamantul nu face dovada dreptului de proprietate asupra fondului dreptului, drept a carui restituire este ceruta de reclamant de la prt, chiar daca nici prtul nu opune nici un titlu, faptul posesiei bunului imobil i creeaza prtului o situaie mai favorabila, aciunea reclamantului urmnd a fi respinsa. Aceasta regula i gasete expresia n art. 1169 Cod civil: actori incumbit probatio. n virtutea textului menionat, reclamantul poate sa invoce orice acte ce i atesta dreptul. De asemenea, poate sa invoce un titlu, adica sa dovedeasca dobndirea proprietaii bunului revendicat n virtutea unui fapt juridic de natura a transmite proprietatea: contractul, testamentul, motenirea etc. Avnd n vedere art. 1169 Cod civil, reclamantul este obligat n aciunea n revendicare sa dovedeasca, prin orice mijloc de proba, faptul ca imobilul revendicat este identic cu cel asupra caruia se pretinde ca are un drept de proprietate. n lipsa acestei dovezi, aciunea n revendicare va fi respinsa. Reclamantul poate utiliza i titlurile produse de prt. Nu este necesar ca prtul sau autorii lui sa figureze n titlul produs de reclamant deoarece actele care transfera proprietatea au efect erga omnes. Ca atare, prtul nu ar putea contesta autoritatea titlului de proprietate la care nu a luat parte, ci poate sa opuna un alt titlu ori prescripia. Revendicarea are la baza o pretenie de proprietate care trebuie dovedita, aceasta pretenie reprezentnd temeiul juridic al aciunii n revendicare. n acest context, proprietarul, sub condiie rezolutorie, are la ndemna aciunea n revendicare, ntruct dreptul sau de proprietate, pna la mplinirea condiiei, reprezinta un element activ n patrimoniul sau.20 6. Efectele aciunii n revendicare n cazul n care aciunea n revendicare a fost admisa, atunci instana de judecata recunoate dreptul de proprietate al reclamantului i, prin urmare, se produc urmatoarele efecte: restituirea lucrului revendicat; restituirea fructelor; restituirea cheltuielilor necesare i utile efectuate de posesorul prt cu lucrul pe care trebuie sa l restituie. Dac pn n momentul de fa efectele admiterii aciunii n revendicare nu au fcut obiectul unei reglementri exprese, n Noul Cod Civil legiuitorul le enumer n mod limitativ. 61. Restituirea lucrului revendicat Ca urmare a admiterii aciunii n revendicare, reclamantului i se recunoate dreptul de proprietate asupra lucrului revendicat, iar posesorul prt va fi obligat sa restituie adevaratului proprietar lucrul revendicat. Astfel, bunul este readus n patrimoniul proprietarului, liber de orice sarcini constituite de prt asupra bunului, conform principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis (desfiinarea dreptului transmiatorului duce la desfiinarea dreptului dobnditorului). n principiu, restituirea bunului se face n natura, iar daca restituirea n natura nu mai este posibila (fie ca bunul a pierit n mod fortuit sau din culpa posesorului), atunci prtul este obligat sa-i plateasca reclamantului un echivalent banesc. Cu alte cuvinte, restituirea n natura va fi nlocuita printr-o obligaie de dezdaunare.

20

Eugenia Popa, op. cit., p. 70-71.

Daca bunul a pierit din caz fortuit sau de fora majora i posesorul a fost de buna credina, riscul pieirii bunului l suporta reclamantul proprietar, conform principiului res perit domino, iar daca posesorul a fost de rea credina, el restituie contravaloarea bunului, daca nu face dovada ca bunul ar fi pierit i la proprietar (art. 995 Cod civil). Daca bunul piere din culpa prtului, acesta este obligat sa plateasca contravaloarea lui. Daca bunul care a pierit a fost asigurat, prtul datoreaza indemnizaia de asigurare ncasata, indiferent daca a fost de buna sau rea-credina. Daca bunul revendicat a fost expropriat, prtul va restitui doar despagubirea primita ca urmare a exproprierii. Daca prtul a nstrainat bunul, iar dobnditorul de buna-credina a dobndit proprietatea asupra lui, fie prin uzucapiune, fie conform art. 1909 Cod civil, dupa caz, reclamantul va primi de la prt contravaloarea lucrului. 6.2. Restituirea fructelor n cazul n care lucrul revendicat a produs fructe, n ceea ce privete restituirea acestora, se face distincie dupa cum posesorul a fost de buna sau de rea-credina cu privire la dreptul pe care l-a pretins asupra bunului. Posesorul de buna-credina, adica cel ce nu a cunoscut viciul lucrului sau, va putea reine fructele cuvenite sau percepute pna la data promovarii aciunii n revendicare de catre adevaratul proprietar (art. 485 Cod civil). n schimb, ulterior intentarii aciunii, posesorul va fi obligat sa restituie fructele ncasate ori percepute, deoarece se considera ca buna sa credina a ncetat la data introducerii aciunii. Posesorul de buna-credina este definit expres de dispoziiile art. 486 Cod civil: ,,posesorul este de buna-credina cnd poseda ca proprietar n puterea unui titlu translativ de proprietate, ale carui vicii nu-i sunt cunoscute. Buna-credina este de ordin subiectiv i consta n convingerea posesorului ca lucrul ale carui fructe le culege a fost dobndit de la adevaratul proprietar sau n convingerea ca titlul n baza caruia exercita posesia este perfect valabil, fiind lipsit de orice fel de vicii.21 Posesorul de rea-credina va fi obligat sa restituie toate fructele ncasate sau percepute, ori contravaloarea lor daca le-a consumat sau a neglijat sa le perceapa. n schimb, el va avea dreptul sa reina din valoarea fructelor cheltuielile ce au fost necesare n scopul producerii i a perceperii fructelor, deoarece aceste cheltuieli ar fi fost efectuate i de catre adevaratul proprietar. 6.3. Restituirea cheltuielilor Cheltuielile facute de catre posesorul prt cu lucrul pe care trebuie sa-l restituie pot fi de trei categorii: necesare; utile i voluptuarii. Cheltuielile necesare (impensae necessariae) reprezinta acea categorie de cheltuieli care constau n sumele de bani sau munca depusa pentru conservarea bunului i care,
21

Curtea de Apel Bucureti, Secia a III-a civil, Decizia nr. 3657/2000 n Curtea de Apel Bucureti, Culegere de practic judiciar n materie civil 2000, Editura Rosetti, Bucureti, 2002, p. 139-140.

daca nu ar fi fost facute, bunul ar fi pierit. Posesorul, indiferent ca este de buna sau de rea-credina, are dreptul sa pretinda de la proprietar restituirea integrala a acestora, deoarece i proprietarul le-ar fi facut n scopul conservarii bunului. Proprietarul-revendicant va fi obligat sa restituie n totalitate cheltuielile necesare, chiar i n ipoteza n care ele nu au fost folositoare, deoarece bunul a pierit din caz fortuit, restituire ce trebuie sa aiba loc indifferent daca prtul posesor a fost de buna sau rea-credina atunci cnd lea facut (art. 997 Cod civil). Cheltuielile utile sau ameliorarile (impensae utile) reprezinta sumele de bani sau munca depusa pentru sporirea valorii bunului i ele se restituie, conform art. 997 Cod civil, numai n masura sporului de valoare adus lucrului. Constituie cheltuieli utile, de exemplu, cheltuielile efectuate cu introducerea gazelor naturale pentru ncalzirea unui imobil. Nu intra n sfera cheltuielilor utile cele facute pentru edificarea de construcii noi sau plantaii i alte lucrari, care au o reglementare specifica (art. 494 Cod civil). Sporirea valorii bunului se apreciaza n momentul restituirii lucrului catre posesor. Aa cum s-a decis i n practica judiciara22, cheltuielile necesare trebuie sa fie integral restituite, iar cele utile numai pna la concurena sumei cu care ele au crescut valoarea lucrului. Pentru a se stabili care cheltuieli sunt necesare i care sunt utile, ele urmeaza a avea n vedere destinaia lucrului. Cheltuielile voluptuarii sau de simpla placere sunt acele cheltuieli pe care posesorul le-a efectuat pentru placerea lui i care nu sporesc valoarea lucrului. Restituirea cheltuielilor efectuate de prt se ntemeiaza pe principiul natural ca nimanui nu-i este permis sa se mbogaeasca n detrimentul altei persoane. n cazul cheltuielior voluptuarii, cheltuieli care nu au sporit valoarea lucrului, prtul, fie el de buna sau de rea-credina, nu poate pretinde restituirea lor, nsa el poate sa ridice lucrarile facute cu aceste cheltuieli, daca ridicarea este posibila, fara a deteriora imobilul revendicat. i Noul Cod Civil adopt aceeai soluie a nerestituirii cheltuielilor voluptoare n situaia dat. n ceea ce privete despagubirile pentru deteriorarea imobilului trebuie deosebite urmatoarele situaii: a) cnd posesorul este de buna-credina. n aceasta situaie, el nu este raspunzator de aceste deteriorari i b) cnd posesorul este de rea-credina. n acest caz, acesta raspunde pentru toate deteriorarile aduse imobilului respectiv, chiar daca acestea ar fi datorate unui caz fortuit sau de fora majora (cu excepia cazului n care s-ar demonstra ca deteriorarile respective s-ar fi produs i daca imobilul era n paza proprietarului). Pentru a deosebi cheltuielile utile de cheltuielile voluptuarii, n practica judiciara s-a statuat ca valoarea amenajarilor efectuate de posesor n vederea sporirii valorii i atractivitaii spaiului comercial deinut de o persoana constituie cheltuieli utile, ce trebuie restituite de proprietar la preluarea spaiului, indiferent de buna sau reaua-credina a posesorului, spre deosebire de cheltuielile voluptuarii care, fiind realizate pentru satisfacerea placerii personale a posesorului, nu sporesc valoarea lucrului i nu dau natere unui asemenea drept.23 Potrivit Noului Cod Civil prtul se bucur de un drept de retenie asupra produselor pn la restituirea cheltuielilor fcute pentru producerea i culegerea acestora, cu excepia cazului n care proprietarul furnizeaz prtului o garanie ndestultoare.
22

Tribunalul Suprem, Secia civil, Decizia nr. 286/1955 n Vasile Ptulea, Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate, vol. I, Editura Rosetti, Bucureti, 2004, p. 350. 23 Eugen Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureti, 2000, p. 138139; Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2006, p. 340-342; Vasile Ptulea, Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate, vol. II, Editura Rosetti, Bucureti, 2005, p. 120.

CAPITOLUL 2 ACIUNEA N REVENDICARE IMOBILIARA


1. Proba dreptului de proprietate 1.1. Precizari prealabile Aciunea n revendicare este o aciune petitorie ntruct are drept scop stabilirea dreptului de proprietate al reclamantului. Aceasta nseamna ca reclamantul, ntr-o astfel de aciune, ntotdeauna va trebui sa faca dovada dreptului sau de proprietate. Daca reclamantul nu va face aceasta dovada, aciunea va fi respinsa ca inadmisibila, chiar daca prtul deine bunul fara titlu. Aciunea n revendicare este o aciune reala deoarece se refera la un bun, respectiv, apara dreptul de proprietate asupra unui bun. Exista posibilitatea urmaririi lucrului revendicat n minile oricarei persoane s-ar afla (ntruct dreptul de proprietate este opozabil erga omnes, aciunea n revendicare poate fi pornita mpotriva oricarei persoane ce deine bunul fara drept). Codul civil nu conine nici o prevedere despre revendicarea imobilelor. Doua sunt regulile de baza ce trebuie analizate n cazul revendicarii imobiliare: proba dreptului de proprietate i prescripia aciunii. Deoarece este dificil sa faca dovada proprietaii imobiliare, uneori, proprietarul are interesul sa exercite o alta aciune posibila numai daca i-a pastrat faa de adversarul sau calitatea juridica de posesor. Asemenea situaii pot sa apara cnd posesorul actual al imobilului l deine de mai puin de un an sau are o posesie viciata, iar proprietarul a pierdut posesia de mai puin de un an. n consecina, proprietarul va exercita o aciune posesorie i, odata intrat n posesia bunului sau, ramne n ateptarea eventualelor aciuni ale adversarului sau. Acesta din urma poate intenta o aciune n revendicare, caz n care va fi obligat sa faca dovada dreptului de proprietate pe care l pretinde. O situaie similara poate exista i n cazul n care adversarul este un simplu detentor n baza unui contract ncheiat cu proprietarul. n aceasta mprejurare, daca detentorul refuza sa evacueze imobilul, proprietarul poate sa-i exercite aciunea personala rezultata din contract, putnd cere executarea obligaiei de restituire. Cu privire la proba dreptului de proprietate se aplica prevederile art. 1169 Cod civil, regula ce este exprimata n adagiul actori incumbit probatio. Astfel, n cadrul oricarui proces, reclamantul-revendicat, fiind cel ce a declanat procesul, este inut sa dovedeasca pretenia sa, ca este proprietarul acelui imobil. n condiiile n care reclamantul nu face dovada dreptului sau de proprietate, aciunea n revendicare trebuie respinsa.24 Revendicarea este intentata mpotriva posesorului actual, prt n revendicare i prezumat proprietar pna la proba contrara. Aceasta prezumie este totui puternica pentru ca, atta timp ct reclamantul nu face dovada dreptului sau de proprietate, aciunea n revendicare nu poate fi admisa. Reclamantul trebuie sa justifice n mod pozitiv dreptul pe care l invoca i nu se poate limita sa demonstreze ca prtul este fara drept. Dar aceasta nu nseamna ca acesta din urma nu are nimic de dovedit. Dimpotriva, el este obligat sa produca probe, deoarece judecata implica o comparaie a posesiilor i a titlurilor. n afara de proba dreptului sau de proprietate, reclamantul n revendicare poate fi obligat, de exemplu, sa dovedeasca faptul ca prtul deine lucrul, daca
24

Curtea de Apel Galai, Secia civil, Decizia nr. 579/1994 n Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Practic judiciar comentat i adnotat, Editura Pinguin Book, Bucureti, 2005, p. 124.

acesta contesta ca l-ar avea n posesie, ntruct revendicarea apare ca lipsita de interes daca bunul nu s-ar afla la prt. Aadar, n cadrul aciunii n revendicare, proprietarul care revendica se afla n faa unui posesor, astfel ca, pentru a reui n demersurile sale, el trebuie sa aiba un titlu n baza caruia sa poata triumfa asupra posesorului. Prin titlu n materia revendicarii imobiliare se neleg att actele juridice translative de proprietate (vnzarea, donaia etc.), ct i cele declarative de drepturi (hotarre judecatoreasca, un act de partaj, o tranzacie etc.).25 Titlul nu constituie prin el nsui o dovada completa a dreptului de proprietate pentru titularul lui, ntruct, pentru a fi valabil, este necesar sa provina de la adevaratul proprietar. De aceea, revendicatorul nu se poate limita numai la a dovedi ca autorul lor imediat a fost adevaratul proprietar, ci trebuie sa demonstreze ca aceasta condiie este ndeplinita n tot irul transmiatorilor succesivi, adica toi autorii care, anterior, au nstrainat lucrul, au fost ei nii adevaraii proprietari. Cel mai adesea, nsa, o astfel de proba este imposibil de facut, motiv pentru care a i fost intitulata probatio diabolica. Insuficiena probei cu nscrisuri mai decurge din principiul relativitaii actelor juridice, potrivit caruia actele juridice produc efecte juridice numai ntre parile care l-au ncheiat, succesorii lor universali sau cu titlu universal (art. 973 Cod civil), aceste acte nefiind opozabile faa de teri (erga omnes): res inter alios acta allis neque nocere, neque prodesse potest. Deci, daca reclamantul prezinta prtului posesor nscrisul constatator al actului translativ de proprietate, prtul va putea sa raspunda ca nu-i este opozabil. Un titlu translativ de proprietate nu poate fi opozabil dect daca prtul este un penitus extraneus (ter). Concluzia este ca proba dreptului de proprietate imobiliara nu poate fi absoluta pe baza titlurilor translative, fiindca ar trebui ca dreptul de proprietate sa se stabileasca din autor n autor la infinit. Aadar, o asemenea proba are caracter relativ, titlului acordndu-i-se doar valoarea probanta a unei prezumii simple de proprietate.26 1.2. Proba absoluta a dreptului de proprietate 1.2.2. Precizari prealabile Proba proprietaii este absoluta n cazurile ntemeiate pe faptul posesiei, i anume: ocupaiunea, accesiunea i uzucapiunea sau prescripia achizitiva. 1.2.3. Ocupaiunea Ocupaiunea este acel mod de dobndire a dreptului de proprietate care se realizeaza prin luarea n posesie a unui bun care nu aparine nimanui, deci a unui bun fara stapn.27 Din momentul n care reclamantul dovedete ca lucrul nu aparine nimanui i ca el a intrat primul n posesia lucrului, dreptul sau de proprietate este stabilit n mod absolut.28
25

Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, ediia a III-a revzut i adugit, Editura Rosetti, Bucureti, 2005, p. 271-272. 26 Eugenia Popa, op. cit., p. 76-79; Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2006, p. 338; Vasile Ptulea, Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate, vol. II, Editura Rosetti, Bucureti, 2005, p. 121-122. 27 Corneliu Turianu, Instituii de drept civil. Curs selectiv pentru examenul de licen 2007-2008, Editura Universitar, Bucureti, 2007, p. 89.

n materie imobiliara, ocupaiunea nu poate avea aplicaie faa de prevederile art. 646 Cod civil, potrivit carora bunurile fara stapn sunt de drept aflate n proprietatea statului. 1.2.4. Accesiunea Accesiunea reprezinta un mod originar de dobndire a dreptului de proprietate (art. 645 Cod civil) i consta n ncorporarea (unirea) materiala a unui lucru mai puin important ntr-un alt lucru mai important. Daca bunurile aparin unor proprietari diferii, proprietarul bunului mai important dobndete prin accesiune i dreptul de proprietate asupra bunului mai puin important. Art. 488 Cod civil stabilete ca: ,,Tot ce se unete i se ncorporeaza cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului. Din analiza textului art. 488 Cod civil rezulta ca accesiunea este operanta numai daca doua bunuri avnd proprietari diferii s-au unit n aa fel nct desparirea lor nu este posibila dect cu deteriorarea sau distrugerea totala sau pariala a unuia dintre ele. n cazul accesiunii imobiliare naturale (aluviunea, avulsiunea), dovada incorporaiunii revine totdeauna celui care reclama proprietatea terenului ncorporat. Aceasta dovada, viznd elemente de fapt, se poate face prin orice mijloc de proba: martori, prezumii, expertize etc. Accesiunea imobiliara naturala consta n unirea a doua bunuri, dintre care cel puin bunul principal este imobil, aparinnd la doi proprietari diferii, fara intervenia omului. Aluviunea, potrivit art. 495 Cod civil, constituie creterile de teren care se fac pe nesimite ca urmare a depunerilor succesive de pamnt la malurile apelor curgatoare. Aluviunile aparin proprietarului terenului riveran la care s-au facut acele depuneri de pamnt. Conform art. 136 alin. 3 din Constituia Romniei, apele cu potenial energetic valorificabil, de interes naional, plajele, marea teritoriala, fac obiectul exclusiv al proprietaii publice, fiind, deci, bunuri de interes public. Prin urmare, aluviunea poate primi aplicare numai n privina acestor din urma ape care sunt proprietate privata, nu i n privina apelor care aparin domeniului public. n ceea ce privete avulsiunea, potrivit art. 498 Cod civil, aceasta reprezinta ruperea brusca a unei bucai de pamnt, datorita aciunii apelor curgatoare i alipirea ei la un teren riveran care este proprietatea altei persoane. Spre deosebire de aluviune, care presupune o cretere progresiva a terenului, prin adaugarea n timp de nisip, pietri etc., provenind din eroziunea provocata de ape fondurilor riverane situate n amonte sau propriei albii, n cazul avulsiunii se rupe dintr-o data o bucata compacta de pamnt dintr-un fond riveran aparinnd altei persoane i se alipete unui fond riveran situat n aval, aparinnd altui proprietar. Potrivit legii, acea bucata de pamnt devine proprietatea proprietarului fondului la care s-a produs alipirea. Totui, fostul proprietar poate sa o revendice n termen de un an. n cazul n care bucata alipita a fost proprietate publica, aciunea n revendicare este imprescriptibila. Nu se poate dobndi nici pe aceasta cale dreptul de proprietate asupra unei parcele de teren din proprietatea publica a statului sau a autoritailor administrativ-teritoriale.29

28

Constantin Hamangiu, Ion Rosetti-Blnescu, Alexandru Bicoianu, Tratat de drept civil romn, vol. II, Editura All Beck, Bucureti, 2002, p. 63. 29 Eugenia Popa, op. cit., p. 80; Liviu Pop, Liviu-Marius Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2006, p. 216; Constantin Hamangiu, Ion Rosetti-Blnescu, Alexandru Bicoianu, op. cit., p. 134; Vasile Ptulea, Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate, vol. I, Editura Rosetti, Bucureti, 2004, p. 93.

1.2.5. Uzucapiunea sau prescripia achizitiva Importana cea mai mare pentru realizarea unei dovezi absolute a proprietaii o are uzucapiunea sau prescripia achizitiva. Uzucapiunea sau prescripia achizitiva este modul de dobndire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale asupra unor bunuri imobile, prin exercitarea posesiei asupra acelor bunuri ntr-un interval de timp stabilit de lege. Privita din perspectiva fostului proprietar al imobilului, uzucapiunea reprezinta i o sanciune a pasivitaii de care a dat dovada, permind altei persoane sa se comporte timp ndelungat faa de acest bun ca un adevarat proprietar.30 Astfel, uzucapiunea suplinete o lipsa de proba i are rolul unei prezumii legale juris et de jure, capatnd ea nsai semnificaia unui mod de probaiune a dreptului de proprietate. Proprietatea nu se stinge prin neuz, ceea ce nseamna ca proprietarul nu-i pierde dreptul numai prin faptul ca nu-l exercita. n practica judiciara31 s-a decis ca, orict ar dura pasivitatea proprietarului, acesta nu este decazut din dreptul de a revendica bunul, chiar daca a lasat sa treaca mai mult de 30 de ani fara sa-l exercite. Daca nsa proprietarul nu pierde dreptul de revendicare prin prescripia achizitiva prevazuta de art. 1890 Cod civil, el poate pierde totui proprietatea daca altul a dobndit-o prin uzucapiune. n sistemul Codului civil, uzucapiunea a mbracat un dublu aspect: al unei probe a dreptului de proprietate i al unui mod originar de dobndire a proprietaii. De regula, se cere de lege dovada posesiunii pentru mplinirea ei, iar, n cazul uzucapiunii de 10-20 de ani, se cere n plus i dovada justului titlu. De asemenea, actele de folosina trebuie sa ntruneasca acele condiii necesare unei posesii utile (art. 1847 i urm. Cod civil). Potrivit prevederilor art. 1847 Cod civil, pentru a uzucapa se cere o posesiune continua, nentrerupta, netulburata, publica i sub nume de proprietar, iar prevederile art. 1853 din acelai cod precizeaza ca actele ce se exercita asupra unui lucru al altuia n calitate de locatar, nu constituie o posesiune sub nume de proprietar. n practica judiciara32 s-a statuat ca locatarul, exercitnd posesia n numele altuia, respectiv al proprietarului, n calitate de detentor precar, nu poate beneficia de prevederile Codului civil privind uzucapiunea, orict ar dura posesia sa. Continuitatea nseamna ca actele materiale de stapnire caracteristice posesiunii se repeta la intervale normale i ntr-o succesiune regulata, inndu-se seama de natura posesiunii de care bunul este susceptibil. Chestiunea de a ti daca actele materiale de stapnire sunt repetate la intervale normale i ntr-o succesiune regulata sau nu este o chestiune de fapt, care se va aprecia inndu-se seama de toate mprejurarile concrete ale cauzei. Pe de alta parte, continuitatea posesiei se prezuma fara ca aceasta sa mpiedice proba contrara (art. 1850 din Codul civil). Discontinuitatea este un viciu temporar, n sensul ca ea dispare imediat ce actele materiale de stapnire se vor exercita la intervale normale i ntr-o succesiune normala. Posesia este netulburata atunci cnd posesorul nici la nceputul, nici n cursul ei nu ntrebuineaza acte de violena materiale sau morale spre a o exercita. Pentru ca posesiunea sa fie netulburata se mai cere ca nici adversarul posesorului sa nu utilizeze mijloace violente pentru
30

Corneliu Turianu, Instituii de drept civil. Curs selectiv pentru examenul de licen 2007 -2008 , Editura Universitar, Bucureti, 2007, p. 94. 31 Tribunalul Suprem, Secia civil, Decizia nr. 392/1986 n Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Practic judiciar comentat i adnotat, Editura Pinguin Book, Bucureti, 2005, p. 290. 32 Curtea Suprem de Justiie, Secia civil, Decizia nr. 391/1992 n De la Curtea Suprem de Justiie la nalta Curte de Casaie i Justiie, Buletinul jurisprudenei 1990-2003, Editura All Beck, Bucureti, 2004, p. 273.

ncetarea posesiunii. Cu alte cuvinte, ori de cte ori un posesor se va pune sau se va menine n stapnirea unui bun prin acte violente, respectiv adversarul posesorului va exercita asemenea acte, posesiunea va fi viciata prin violena (art. 1851 Cod civil). Violena, la fel ca i discontinuitatea, este un viciu temporar, deoarece, o data cu ncetarea ei, posesiunea devine netulburata, adica utila (art. 1856 Cod civil). Totodata, este i un viciu relativ, n sensul ca numai victima violenei o poate invoca (art. 1862 Cod civil). Posesiunea este publica atunci cnd actele materiale de stapnire asupra bunului nu se exercita n ascuns faa de cel n contra caruia se poseda. n caz contrar, posesiunea este clandestina (art. 1852 Cod civil). Viciul clandestinitaii are i el numai un caracter temporar i relativ. Posesiunea bunurilor imobile este susceptibila numai n cazuri cu totul excepionale de a fi clandestina. Daca, totui, survine posesia clandestina, ea constituie un puternic indiciu al relei-credine. Reclamantul n revendicare poate sa-i fondeze aciunea pe uzucapiune, fiind necesar sa dovedeasca mplinirea ei n persoana lui sau a autorului lui, caz n care revendicarea va fi admisa. Posesia necesara pentru a invoca prescripia achizitiva poate fi dovedita cu martori. Daca posesia nu ntrunete condiiile legii, revendicarea va fi respinsa. Posesiunea este fundamentul uzucapiunii. Ea este singurul temei al acesteia atunci cnd posesorul nu are nici un titlu, nici buna-credina (art. 1890 Cod civil) i este un element al prescripiei atunci cnd exista titlu i buna-credina (art. 1895 Cod civil). Aa cum nsui Codul civil o consacra n art. 645 i 1837, uzucapiunea constituie un mod de dobndire a proprietaii. Echivalenta unui adevarat titlu de proprietate, uzucapiunea constituie nu numai un mijloc de aparare ntr-o aciune n revendicare ndreptata mpotriva posesorului, dar poate constitui chiar fundamentul juridic al unei revendicari pe care cel ce a invocat uzucapiunea o poate opune oricarui ter ce i-a uzurpat dreptul. Sub acest aspect, prescripia achizitiva are caracterul unei prezumii absolute i un efect erga omnes (este opozabila terilor), valoarea sa probanta depaind-o pe cea a unor titluri translative de proprietate a caror opozabilitate este mai redusa, respectiv numai faa de titulari i succesorii lor universali ori cu titlu universal, respectiv legatarii particulari. n practica judiciara 33 s-a decis ca invocarea unui act de vnzare-cumparare a unui imobil exclude dobndirea prin uzucapiune, deoarece uzucapiunea, fiind un mod originar de dobndire a proprietaii, transmiterea dreptului de proprietate pe acest temei poate avea loc numai cnd proprietarul anterior nu i-a manifestat voina de a-i transmite dreptul. n ceea ce-l privete pe chiria, acesta, exercitnd o posesie precara, nu poate dobndi proprietatea prin uzucapiune, ct timp exercita posesia ca locatar i nu ca proprietar. 1.2.6. Excepii ce pot fi invocate de prt pentru a paraliza aciunea n revendicare Prescripia achizitiva poate fi invocata de prt ca mijloc de aparare. Prtul mai poate invoca pentru a respinge aciunea n revendicare excepia autoritaii lucrului judecat, daca a doua cerere este facuta ntre aceleai pari, are acelai obiect i se ntemeiaza pe aceeai cauza (art. 1201 Cod civil). Prtul mai are posibilitatea de a opune excepia de garanie care reprezinta dreptul acestuia de a pretinde sa fie aparat chiar de reclamantul din aciunea n revendicare, fiind motivat de faptul ca acestuia, personal, sau n calitate de succesor al celui obligat la darea unei astfel de garanii, i incumba aceasta obligaie. O asemenea situaie poate interveni daca reclamantul,
33

Tribunalul Suprem, Decizia nr. 1518/1978 n Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Practic judiciar comentat i adnotat, Editura Pinguin Book, Bucureti, 2005, p. 305.

vnznd un bun care nu i-a aparinut i a carei proprietate a obinut-o ulterior, ar introduce contra cumparatorului o aciune n revendicare. Excepia de garanie mai poate fi opusa motenitorilor ori legatarilor vnzatorului, chiar daca ei i ntemeiaza aciunea n revendicare pe titluri ce nu au legatura cu motenirea i autorul lor. Situaia menionata poate interveni n momentul n care descendentul nu poate revendica bunurile vndute de autorul sau chiar daca i aparin. Prin urmare, prtul poate cere respingerea aciunii n revendicare, opunnd reclamantului excepia de garanie n toate situaiile n care reclamantul are obligaia, fie personal, fie ca ,,reprezentant al nstrainarii sa raspunda de eviciunea ce ar atrage admiterea aciunii n revendicare.34 n literatura de specialitate35 s-a considerat ca exista eviciune propriu-zisa atunci cnd, de pilda, un ter revendica bunul vndut de la cumparator demonstrnd ca acesta a ncheiat vnzarea cu un neproprietar. ntr-un asemenea caz, eviciunea este totala. 1.3. Proba relativa a dreptului de proprietate 1.3.1. Precizari prealabile Exista situaii n care pretinsul proprietar nu poate invoca pentru a dovedi dreptul sau de proprietate ocupaiunea, accesiunea ori uzucapiunea. n toate aceste cazuri, dovada dreptului de proprietate ar trebui facuta din autor n autor i cu titluri scrise. Reclamantul va putea invoca pentru a-i dovedi dreptul orice titluri ce i atesta existena, fie ca este vorba de titluri declarative sau translative de proprietate. Astfel, pot fi invocate titluri netranslative, cum ar fi o hotarre judecatoreasca ce recunoate dreptul de proprietate al reclamantului, o tranzacie, un partaj ntre comotenitori. Prin urmare, n revendicare, noiunii de titlu i se acorda, sub aspect probator, doar valoarea unei prezumii simple de proprietate. Reclamantul poate utiliza titlurile prezentate de prt, dupa cum i prtul le poate folosi pe cele produse de reclamant. Nu este necesar ca prtul ori autorii lui sa fi fost parte n titlul ce a fost invocat de reclamant, regula prevazuta de art. 973 Cod civil36 fiind aplicabila numai la contracte. n materie de proprietate, actele care o transfera au un caracter erga omnes. Ca atare, prtul nu are temei pentru a contesta titlul de proprietate al reclamantului pentru motivul ca nu ar fi luat parte la ncheierea acestuia, dar poate sa conteste existena lui printr-un alt titlu ori invocnd prescripia. 1.3.2. Principii privind fora probanta a titlurilor de proprietate Titlurile translative i declarative de proprietate nu constituie probe absolute ale dreptului de proprietate, ci doar prezumii (mai consolidate) relative, care nu-l mpiedica pe prt ca, eventual, sa faca proba contrara. Att doctrina, ct i practica judiciara i-au adus contribuia lor la concretizarea unor principii (reguli) aplicabile n soluionarea cazurilor practice, n diferite situaii juridice (ipoteze).
34 35

Eugenia Popa, op. cit., p. 80-83. Dan Chiric, Garania pentru eviciune n contractual de vnzare, n ,,Revista Romn de Drept Privat nr. 4/2007, p. 46. 36 Potrivit art. 973 Cod civil, ,,conveniile n-au efect dect ntre prile contractante.

1. O situaie juridica o constituie faptul ca att reclamantul, ct i prtul invoca titluri de proprietate asupra bunului respectiv, care emana fie de la acelai autor, fie de la autori diferii. Pentru soluionarea problemei, n literatura juridica s-au conturat trei sisteme: ctig de cauza ar trebui sa aiba actualul posesor, potrivit regulii in pari causa, melior causa possidentis; partea al carui titlu a fost dobndit anterior celeilalte pari ar trebui sa beneficieze de bun; cnd ambele pari invoca un drept de proprietate asupra aceluiai bun, trebuie sa se procedeze la compararea celor doua titluri i va avea ctig de cauza partea al carui titlu este preferabil37 (acest din urma sistem este cel ce s-a impus n practica judiciara). Pentru a se stabili care titlu (din cele comparate) este preferabil, se au n vedere urmatoarele criterii: se verifica autorii de la care parile au dobndit titlul, precum i drepturile acestora cu privire la bunul aflat n litigiu; cnd exista alte probe n afara titlurilor, va fi preferata partea a carei titlu de proprietate are data certa mai veche. a) Daca ambele titluri, al reclamantului i al prtului, emana de la acelai autor (de exemplu, au cumparat de la aceeai persoana), va avea ctig de cauza cel care a ndeplinit primul formalitaile de publicitate imobiliara (a transcris actul n cartea funciara), facndu-i astfel dreptul dobndit opozabil erga omnes sau cel care a transcris mai nti, potrivit principiului ,,qui prior tempore, potior jure. Cel ce a transcris primul titlul sau va avea ctig de cauza chiar daca data titlului sau este ulterioara datei titlului invocat de partea care a facut ulterior transcrierea. n toate cazurile, nu se mai considera necesar ca proba sa se faca din autor n autor, spre a se dovedi valabilitatea dobndirii dreptului de proprietate. Daca nici una din pari nu a ndeplinit formalitaile de publicitate imobiliara, va ctiga partea al carei titlu are data cea mai veche. De la aceasta regula exista o excepie, respectiv situaia n care ambele pari produc cte un testament, cu privire la acelai bun, provenind de la acelai autor. De exemplu, n primul testament, testatorul lasa bunul imobil unei persoane, iar ulterior, printr-un alt testament lasa acelai bun altei persoane. Fiind vorba de doua testamente succesive, rezulta ca al doilea testament reprezinta o revocare a primului. n acest caz, este o situaie de contrarietate dintre dispoziiile testamentului posterior i cel anterior (art. 921 Cod civil). Soluia, n astfel de cazuri, va fi data n urma comparaiei celor doua titluri prezentate, fara a mai fi nevoie de a se face dovada din autor n autor pna la mplinirea elementelor prescripiei achizitive. b) n cazul n care titlurile prezentate de pari provin de la autori diferii, instana va verifica titlurile acestor autori i va da eficiena titlului care provine de la autorul al carui drept este preferabil. Soluia se ntemeiaza pe principiul nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet. 2. A doua ipoteza este aceea cnd numai o parte are titlu privind proprietatea bunului revendicat: n cazul n care numai reclamantul are titlu, atunci el va ctiga procesul daca titlul emana de la un ter (i nu de la nsui reclamantul) i daca are data certa anterioara datei la care prtul a intrat n posesia bunului imobil; daca numai prtul are titlu, aciunea reclamantului va fi respinsa, deoarece se dovedete legitimitatea posesiei sale. 3. n cea de-a treia ipoteza, nici una din pari nu poate invoca un titlu i nici dobndirea imobilului prin prescripie achizitiva, prin ocupaiune ori prin accesiune. Primus se afla n posesia unui imobil pe care mai nainte l-a posedat Secundus, fara ca vreunul dintre ei sa poata prezenta un titlu. Potrivit principiilor generale n materia probelor, aciunea reclamantului va
37

Constantin Hamangiu, Ion Rosetti-Blnescu, Alexandru Bicoianu, Tratat de drept civil romn, vol. II, Editura All Beck, Bucureti, 2002, p. 64-65.

trebui respinsa, de vreme ce este lipsit de elementul esenial al dovezii pe care trebuie sa o administreze. Va avea ctig de cauza prtul potrivit principiului in pari causa, melior causa possidentis. Aciunea n revendicare va fi respinsa de plano daca prtul a posedat fara vicii, iar reclamantul nu a posedat niciodata. Daca ambele pari au avut succesiv posesia bunului, se compara cele doua posesii (posesia actuala a prtului i posesia anterioara a reclamantului) i va ctiga acela care dovedete o posesie mai caracterizata: cel care are posesia de buna-credina faa de cea de rea-credina; cel care are posesia neviciata faa de cea viciata; cel care are posesia ce are la origine un titlu faa de cea fara titlu de origine; cel ce are o posesie mai ndelungata etc. Deci, daca reclamantul face dovada ca posesia lui este anterioara faa de cea a prtului i mai caracterizata, el (reclamantul) are ctig de cauza. Superioritatea unei posesii poate rezulta i din alte circumstane invocate de pari (plata ndelungata a impozitului, semne de hotar vizibile etc.). Cnd nu se poate stabili nici o superioritate a unei posesii faa de alta, prtul va pastra bunul n baza prezumiei de proprietate ce deriva din posesie. 4. Cea de-a patra ipoteza este aceea n care dreptul de proprietate a fost transmis n timpul procesului ce are ca obiect o aciune n revendicare. Regula este ca, pentru a putea exercita aciunea n revendicare, reclamantul este obligat sa faca dovada calitaii de proprietar n momentul introducerii aciunii. Atunci cnd dreptul de proprietate a fost transmis n cursul procesului, noul proprietar trebuie sa se substituie reclamantului.38 1.3.3. Opozabilitatea titlurilor de proprietate Prin titluri de proprietate, ca proba a proprietaii n revendicare, se neleg att titlurile translative de proprietate (vnzarea, donaia etc.), care dau natere la un nou drept de proprietate, ct i titlurile declarative (hotarrile judecatoreti, actele de partaj), care recunosc un drept preexistent. De asemenea, potrivit art. 973 Cod civil, conveniile au efect numai ntre parile contractante, iar art. 1201 instituie aceeai norma pentru hotarrile judecatoreti. Este regula cunoscuta sub denumirea de efectul relativ al actelor juridice i al judecailor. n lumina acestui principiu s-ar putea decide ca o parte nu poate sa opuna celeilalte pari un titlu la care aceasta din urma nu a participat. Totui, n mod unanim, att doctrina, ct i jurisprudena au statuat n sens contrar, i anume ca titlul de proprietate poate fi opus adversarului, chiar daca acesta nu a luat parte la el. Practica judiciara a decis ca nu constituie un titlu valabil, opozabil proprietarului a carei aciune n revendicare a fost admisa, contractul prin care, cu ncalcarea Legii nr. 112/199539, s-a vndut chiriaului locuina, dei, anterior, prin hotarre judecatoreasca definitiva, s-a constatat ca statul nu are titlu i, n baza acelei hotarri, organul administraiei locale a emis o dispoziie de restituire a imobilului.40
38

Eugenia Popa, op. cit., p. 84-87; Eugen Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureti, 2000, p. 133-134; Corneliu Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale, ediia a II-a, Editura Hamangiu, Bucureti, 2007, p. 209-210; Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu, op. cit., p. 337-338; Vasile Ptulea, Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate, vol. II, Editura Rosetti, Bucureti, 2005, p. 122-125. 39 Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de locuine, trecute n proprietatea statului, a fost publicat n ,,Monitorul Oficial nr. 279/29.11.1995. 40 nalta Curte de Casaie i Justiie, Secia civil, Decizia nr. 4702/2004 n ,,Buletinul Casaiei nr. 1/2005, p. 19.

Obligaia de restituire a bunului catre reclamanii care au solicitat revendicarea bunului de la subdobnditori se impune prin efectul compararii titlurilor de proprietate opuse de pari. Are preferabilitate titlul reclamanilor, dobndit de la autorul lor faa de care statul i-a constituit un titlu originar, lovit de nulitate, dupa care, prin convenie (derivat) a transmis prtului proprietatea bunului. Meninerea judiciara a actului de nstrainare a bunului altuia consolideaza transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului n patrimoniul subdobnditorului. Un asemenea efect nu poate fi anihilat prin compararea titlurilor, ca simpla ipoteza de probaiune a revendicarii.41 Nu se poate confunda dreptul transmis cu actul ce atesta transmiterea. Astfel, cnd o parte opune celeilalte pari un titlu de proprietate, ea nu invoca un efect absolut al titlului, ci o prezumie de proprietate n favoarea sa. mpotriva acestei prezumii, cealalta parte poate invoca o prezumie mai puternica i contrara, cum ar fi un alt titlu. Sintetiznd, se poate spune ca regulile cu privire la dovada dreptului de proprietate create de doctrina i jurisprudena i au originea n art. 3 Cod civil care precizeaza ca judecatorul nu poate refuza sa judece motivnd ca legea nu prevede sau ca este obscura ori nendestulatoare. 1.3.4. Reguli privind dovada dreptului de proprietate Aceste norme se pot grupa n doua categorii. Prima categorie vizeaza probaiunea directa prin stabilirea elementelor posesiei, iar cea de-a doua are n vedere examinarea i aprecierea comparativa a dreptului de proprietate sub raportul probabilitaii drepturilor reclamantului i prtului. 1. Astfel, potrivit regulilor din prima categorie, reclamantul din aciunea n revendicare poate dovedi cu martori i prezumii elementele posesiei utile ca baza a prescripiei achizitive. Din principiul potrivit caruia dovada dreptului de proprietate se face prin titluri sau prin prescripia achizitiva se poate trage concluzia ca daca reclamantul nu poseda vreun titlu i nici nu poate invoca uzucapiunea, aciunea urmeaza a fi respinsa, chiar daca prtul posesor nu ar avea o posesie utila de natura a-l face sa invoce prescripia achizitiva. 2. Referitor la normele din cea de-a doua categorie viznd examinarea comparativa a drepturilor reclamantului i prtului, trebuie specificat ca, potrivit lor, admisibilitatea aciunii n revendicare este condiionata de faptul ca reclamantul sa stabileasca, n raport cu prtul deinator, ca dreptul sau este mai puternic. Reclamantul n revendicare trebuie sa dovedeasca dreptul sau. Aceasta dovada este absoluta daca reclamantul probeaza ca s-a ndeplinit prescripia achizitiva n favoarea sa sau a autorului sau. Cnd reclamantul invoca un titlu pentru a-i dovedi dreptul de proprietate, acest titlu probeaza numai cauza invocata de reclamant n cadrul aciunii n revendicare. Altfel spus, prin titlu, reclamantul dovedete numai un fapt juridic, cum ar fi succesiunea, donaia, legatul, vnzarea etc., fapte ce sunt translative de proprietate. Totui, aceste fapte juridice nu transfera proprietatea dect n ipoteza n care cel ce a transmis proprietatea a fost adevaratul proprietar. Aciunea n revendicare fiind ntemeiata pe un titlu recunoscut de lege, deinatorul bunului nu poate invoca n apararea sa simplul fapt al posesiei i sa ceara motenitorului reclamant sa dovedeasca dreptul de proprietate al autorului sau asupra respectivului bun.
41

Pavel Perju, Probleme de drept civil i drept procesual civil din practica seciei civile a naltei Curi de Casaie i Justiie n ,,Dreptul nr. 5/2004, p. 191-192.

n ceea ce privete funcia probatorie a posesiei, n materie imobiliara aceasta are o valoare juridica restrnsa, ntruct prezumia de proprietate este relativa. Astfel, cel ce deine un imobil este considerat posesor i, pe cale de consecina, proprietar, avnd calitatea de prt n aciunea n revendicare.Elementul corpus este, deci, determinant pentru stabilirea calitaii procesuale pasive a prtului ntr-o asemenea aciune. Iata de ce se accepta ca aciunea n revendicare poate fi introdusa i mpotriva unui simplu detentor precar. Numai prin probaiunea prilejuita de aciunea n revendicare se va stabili daca prtul este posesor sau simplu detentor precar. n toate cazurile, reclamantul are interesul sa i se restituie posesia, ceea ce nseamna, n primul rnd, restituirea elementului corpus. Rasturnarea prezumiei de proprietate este obiectivul principal al reclamantului n aciunea n revendicare, iar nu i rasturnarea primei prezumii instituite prin dispoziiile art. 1854 Cod civil42, avnd ca obiect elementul animus. Prtul este cel care are interesul sa probeze ca nu este posesor, ntruct a nceput sa stapneasca bunul n calitate de detentor precar43, dezvaluind n acest scop dovada raportului juridic de detenie precara dintre el i un ter. Spre deosebire de materia mobiliara, n materie imobiliara, posesia, chiar de buna-credina nu creeaza o prezumie absoluta de proprietate. Nu trebuie sa se confunde efectul achizitiv de proprietate al posesiei ndelungate, adica al uzucapiunii, cu o prezumie absoluta de proprietate. De asemenea, aceasta confuzie nu trebuie facuta n ipoteza n care se accepta teoria proprietarului aparent (a motenitorului aparent). Totui, n mod excepional, legiuitorul a prevazut un caz n care posesia de buna-credina, ntemeiata pe un titlu translativ pe proprietate, creeaza o prezumie de proprietate mai puternica n favoarea posesorului dect n mod obinuit. Astfel, conform art. 45 alin. 2 din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 198944, ,,actele juridice de nstrainare, inclusiv cele facute n cadrul procesului de privatizare, avnd ca obiect imobile preluate fara titlu valabil sunt lovite de nulitate absoluta, afara de cazul n care actul a fost ncheiat cu buna-credina. Fara a intra n detalii, este de observat ca, pe lnga posesie, sunt necesare nca doua condiii: buna-credina i, separat de aceasta, justul titlu. Dispoziiile art. 45 alin. 2 nu se vor putea aplica dect contractelor de vnzare-cumparare, avnd ca obiect imobile naionalizate, contracte ncheiate dupa intrarea n vigoare a Legii nr. 10/2001. Actul juridic ncheiat n condiiile art. 45 alin. 2 intereseaza normele referitoare la organizarea proprietaii i a drepturilor reale care, n mod unanim, sunt considerate de ordine publica. Ca atare, fiind vorba de regimul viitor al unui drept de proprietate care a format obiectul unei convenii, el va fi guvernat de legea noua. Situaia juridica creata prin convenia de nstrainare, prevazuta de art. 45 alin. 2, se constituie, pe planul efectelor sale viitoare, n facta futura.

42

Potrivit art. 1854 Cod civil, ,,posesorul este presupus c posed pentru sine, sub nume de proprietar, dac nu este probat c a nceput a poseda pentru altul. 43 Detenia precar reprezint exercitarea unei puteri de fapt asupra unui lucru n virtutea unui titlu juridic ce implic recunoaterea dreptului de proprietate al altei persoane (Corneliu Turianu, Instituii de drept civil. Curs selectiv pentru examenul de licen 2007-2008, Editura Universitar, Bucureti, 2007, p. 107). 44 Ca urmare a dispoziiilor art. VII din Titlul I al Legii nr. 247/2005, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 a fost republicat n ,,Monitorul Oficial nr. 798/2.09.2005. Aceasta este cea de a doua republicare a Legii nr. 10/2001 n ,,Monitorul Oficial.

Dei, iniial, textul art. 45 alin. 2 din Legea nr. 10/200145 s-a interpretat prin aplicarea ideii de aparena, n sensul ca dobnditorul de buna-credina devine proprietar 46, printr-o alta decizie, Curtea Constituionala a dat o alta interpretare aceluiai text, apreciind ca, n condiiile precizate, titlul dobnditorului este validat, dar urmeaza a fi comparat cu titlul proprietarului care solicita restituirea imobilului, caz n care instana de judecata va aprecia care dintre cele doua titluri este preferabil47. Altfel spus, posesorul nu beneficiaza de o prezumie absoluta de proprietate. Totui, prezumia de proprietate care opereaza n favoarea sa este mai puternica dect n mod obinuit, ntruct este ntemeiata nu numai pe posesie, ci i pe buna-credina i pe un titlu valabil. Fora probatorie a acestei prezumii poate fi nsa nlaturata n masura n care titlul proprietarului care solicita restituirea imobilului este preferabil.48 Referitor la dovedirea proprietaii imobiliare, trebuie precizat ca proprietatea imobiliara nu poate fi dovedita cu martori i prezumii (mai puin situaia n care imobilul ar avea o valoare sub 250 lei, ceea ce practic este imposibil). Aceasta regula are n vedere dispoziiile art. 1203 Cod civil potrivit carora judecatorul nu poate recurge la prezumii dect n limita probei testimoniale (cu martori), adica pna la suma de 250 lei. Ca atare, ntr-o aciune n revendicare, dreptul de proprietate imobiliara nu poate fi dovedit nici de reclamant i nici de prt prin prezumii sau martori, aceste probe fiind admise numai n privina faptelor materiale constitutive ale posesiei. Aadar, simplele prezumii invocate pentru dovedirea proprietaii nu au nici o valoare. n schimb, prezumiile legale constituie un titlu de proprietate i l scutesc pe cel n favoarea carora opereaza sa mai faca vreo dovada privind dreptul sau. 1.3.5. Proba dreptului de proprietate n sistemul carilor funciare Publicitatea imobiliara reprezinta ansamblul mijloacelor juridice prevazute de lege prin care se asigura certitudinea, evidena i opozabilitatea faa de teri (erga omnes) a actelor juridice prin care se constituie, se transmit ori se sting drepturi reale imobiliare. Publicitatea imobiliara este cel mai important element n crearea starii de aparena. Publicitatea imobiliara are drept scop evidenierea n mod public a situaiei materiale i juridice a imobilelor pentru a se ocroti, astfel, circuitul lor civil.49 Realizarea publicitaii imobiliare, fie nainte de Legea nr. 7/1996, prin sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni sau bazat pe carile funciare, este de natura a determina convingerea, nu numai generala, dar i a terului dobnditor ca cel care i-a nscris titlul este i titular al acestuia.50

45

Art. 45 alin. 2 din actuala numerotare a Legii nr. 10/2001, intervenit ca urmare a celei de-a doua republicri , i corespunde art. 46 alin. 2 din numerotarea iniial a Legii nr. 10/2001, publicat n ,,Monitorul Oficial nr. 75/14.02.2001 i art. 50 alin. 2 din numerotarea survenit ca urmare a primei republicri a Legii nr. 10/2001 n ,,Monitorul Oficial nr. 279/4.04.2005. 46 Curtea Constituional, Decizia nr. 191/2002, publicat n ,,Monitorul Oficial nr. 567/1.08.2002. 47 Curtea Constituional, Decizia nr. 145/2004, publicat n ,,Monitorul Oficial nr. 377/29.04.2004. 48 Romeo Popescu, Rzvan Dinc, Discuii cu privire la admisibilitatea aciunii n revendicare a adevratului proprietar mpotriva subdobnditorului de bun-credin al unui imobil, I, n ,,Dreptul nr. 6/2001, p. 13-15; Pavel Perju, Discuii cu privire la admisibilitatea aciunii n revendicare a adevratului proprietar mpotriva subdobnditorului de bun-credin al unui imobil, II, n ,,Dreptul nr. 6/2001, p. 16-18; Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, vol. I, Editura Humanitas, Bucureti, 2004, p. 200-202. 49 Vasile Ptulea, Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate, vol. II, Editura Rosetti, Bucureti, 2005, p. 142. 50 Alexandru iclea, Verginel Lozneanu, Reflecii n legtur cu principiul ocrotirii subdobnditorului de bun-credin n ,,Dreptul nr. 12/2000, p. 43-49.

n regimul carilor funciare, unde, potrivit art. 17 i 18 din Decretul-lege nr. 115/1938 un drept real se constituie, modifica, stramuta sau stinge numai prin efectuarea cuvenitelor nscrieri n cartea funciara, dificultaile dovezii proprietaii prin titluri sunt nlaturate. Astfel, titlul ramne un simplu act care obliga la constituirea sau stramutarea unui drept real. Numai nscrierea face nsa sa se nasca dreptul real (jus in re) i confera dobnditorului prezumia absoluta de proprietate (juris et de jure) care nu poate fi combatuta prin proba contrarie. Prezumia de proprietate rezultata din intabulare profita nsa numai fotilor dobnditori de buna-credina, adica acelora care, n temeiul unui act juridic cu titlu oneros, au dobndit un drept real i i-au ntemeiat dobndirea pe ncrederea n cele nscrise n cartea funciara. Dimpotriva, conform art. 33 din Decretul-lege nr. 115/1938, dobnditorii de rea-credina nu beneficiaza de principiul forei probante a intabularii. Pe de alta parte, conform art. 26 din actul normativ menionat, principiul forei probante a intabularii este inaplicabil n caz de succesiune, accesiune, vnzare silita i expropriere, ntruct drepturile reale n atari situaii se vor dobndi fara nscriere. Totui, titularul unui drept real dobndit n aceste condiii, nu va putea dispune de el prin cartea funciara dect dupa ce s-a facut nscrierea. De asemenea, principiul enunat este inaplicabil ngradirilor legale ce decurg din vecinatate sau din dreptul public, ele fiind opozabile fara vreo nscriere n cartea funciara. n acest sens, art. 16 din Decretul-lege nr. 115/1938 statueaza ca imobilele ce aparin domeniului public nu sunt obiect de carte funciara, iar nscrierea se face n registre speciale.51 Cu toate ca, n sistemul de carte funciara, drepturile reale se pot dobndi numai prin nscriere n cartea funciara, jurisprudena a statuat ca lipsa nscrierii dreptului nu poate fi opusa de o parte contractanta celeilalte, deoarece parile sunt inute de obligaiile asumate prin actul legal de constituire a dreptului respectiv. Numai terii care, neavnd cunotina de existena dreptului nenscris i, ncrezndu-se n cartea funciara, au dobndit prin acte cu titlu oneros drepturi pe care i le-au nscris, le pot opune dobnditorului anterior. 1.3.6. Dovada dreptului de proprietate n sistemul Legii nr. 18/1991 a fondului funciar Cu privire la adeverinele de proprietate ca modalitate de dovada a dreptului de proprietate, adeverine eliberate n baza Legii nr. 18/1991, n doctrina s-au conturat doua opinii diferite. ntr-o prima opinie52, s-a susinut ca adeverinele de proprietate constituie dovada dreptului de proprietate pna la eliberarea titlurilor i ca, astfel, au aceeai fora probanta cu acestea i, implicit, constituie, mpreuna cu procesele-verbale de punere n posesie, probe pe baza carora se poate admite aciunea n revendicare. Adeverinele de proprietate nu pot fi desfiinate sau modificate dect pentru dol, frauda ori cnd s-au ncalcat unele dispoziii legale imperative.53 Conform celei de-a doua opinii 54, adeverinele de proprietate sunt acte provizorii, care sunt supuse revocarii sau modificarii. De asemenea, potrivit aceluiai autor, este vorba de un act emis n afara procedurii speciale instituite de Legea nr. 18/1991 pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor,
51 52

Eugenia Popa, op. cit., p. 88-93; Vasile Ptulea, Corneliu Turianu, op. cit., p. 125. Gheorghe Dobrican, Valoarea juridic a adeverinelor de proprietate eliberate de comisiile pentru aplicarea Legii nr. 18/1991 n ,,Dreptul nr. 7/1994, p. 34-37. 53 Anton Trilescu, Discuii n legtur cu fora juridic a adeverinelor de proprietate, I, n ,,Dreptul nr. 8/1993, p. 41-42. 54 Corneliu Turianu, Discuii n legtur cu fora juridic a adeverinelor de proprietate, II, n ,,Dreptul nr. 8/1993, p. 42-45.

acesta fiind nelegal i deci nu poate produce efecte juridice. Persoanele care l-au obinut nu au dect calitatea de posesori, nicidecum pe aceea de proprietari. n practica judiciara s-a decis ca adeverina de proprietate, care atesta doar faptul reconstituirii dreptului de proprietate, fara stabilirea amplasamentului terenului atribuit, nu constituie titlu de proprietate care sa poata fi examinat n cadrul soluionarii aciunii n revendicare i nici la stabilirea starii de indiviziune. Singurul titlu cu valoare probatorie este cel emis n baza art. 116 din Legea nr. 18/1991. Referitor la emiterea de catre comisiile pentru aplicarea Legii nr. 18/1991, legea fondului funciar, a unor titluri de proprietate n mod abuziv altor persoane dect fotii proprietari, n art. 27 alin. 22, se dispune ca ,,n cazurile n care s-au emis titluri de proprietate n mod abuziv altor persoane dect fotii proprietari iar acetia deineau la acel moment adeverine de proprietate i aveau posesia terenului, comisiile de fond funciar vor revoca titlurile emise cu ncalcarea legii, daca acestea nu au intrat n circuitul civil. Daca respectivele titluri de proprietate au intrat n circuitul civil prin acte de vnzare-cumparare sau n alt mod, fostul proprietar se va adresa justiiei pentru constatarea nulitaii absolute a titlului respectiv potrivit prevederilor art. III din Legea nr. 169/1997 pentru modificarea i completarea Legii fondului funciar nr. 18/1991. Aadar, sunt doua situaii: prima, n care s-au emis n mod abuziv titluri de proprietate altor persoane dect cele ndreptaite conform legii, iar aceste titluri nu au intrat n circuitul civil, i atunci comisiile de fond funciar vor revoca titlurile emise n mod ilegal, i a doua situaie n care, daca titlurile de proprietate au fost emise de catre comisiile de fond funciar altor persoane dect celor legal ndreptaite i acestea au intrat n circuitul civil, atunci fostul proprietar are posibilitatea de a se adresa in aceasta a doua situaie instanei judecatoreti pentru a constata nulitatea absoluta a titlului de proprietate emis cu ncalcarea prevederilor legii nr. 18/1991. n situaiile n care comisiile judeene de aplicare a Legii nr. 18/199155 au emis titluri de proprietate unor persoane diferite asupra aceluiai teren, cu privire la ntreaga lui suprafaa sau numai cu privire la o parte din acesta, persoana va putea ca, n temeiul art. 63 din Legea nr. 18/1991 sa ceara pronunarea nulitaii absolute, totala sau pariala, dupa caz, a titlului eliberat unei tere persoane. ntr-o astfel de mprejurare este posibila intentarea unei aciuni n revendicare, iar instana astfel nvestita, prin compararea titlurilor, va verifica n ce masura, la eliberarea lor, au fost respectate dispoziiile legale privitoare la constituirea sau reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenului n litigiu, i sa dea ctig de cauza celui al carui titlu ndeplinete condiiile legii.56 Noul Cod Civil traneaz problema referitoare la proba dreptului de proprietate asupra imobilelor nscrise n cartea funciar, stipulnd n articolul 565 c dovada dreptului de proprietate se face numai cu extrasul de carte funciar.57 2. Efectele specifice ale aciunii n revendicare imobiliara 2.1. Restituirea bunului n cazul n care, prin probele ce le administreaza, revendicantul reuete sa dovedeasca faptul ca este adevaratul proprietar al imobilului, prtul va trebui sa-l restituie. Aceasta restituire a bunului constituie principalul efect al aciunii n revendicare.58

55

Legea nr. 18/1991, legea fondului funciar, a fost republicat n ,,Monitorul Oficial nr. 1/5.01.1998. 56 Corneliu Brsan, op. cit., p. 213. 57 Legea nr. 287/2009 publicat n M.Of. nr. 511 din 24 iulie 2009 58 Eugenia Popa, op. cit., p. 96-105.

Imobilul va reveni n patrimoniul revendicantului liber de orice sarcina pentru ca toate drepturile i sarcinile constituite de posesor faa de teri vor fi desfiinate, ele fiind consimite de un posesor care nu avea nici un titlu care sa-i ateste aceasta calitate de posesor i, ca urmare, nici calitatea de posesor. Restituirea se face de regula n natura, iar daca acest lucru nu mai este posibil (fie ca bunul a pierit, fie ca a fost dobndit de un ter, fie expropriat), atunci prtul este obligat sa-i plateasca reclamantului un echivalent banesc; cu alte cuvinte, restituirea n natura va fi nlocuita printr-o obligaie de dezdaunare. Astfel, n cazul nstrainarii imobilului catre un ter care a dobndit ulterior proprietatea prin prescripia achizitiva, posesorul va fi obligat la daune interese catre revendicant, mai puin n situaia n care probeaza ca el nsui a prescris. n cazul n care imobilul a pierit dintr-un caz fortuit sau fora majora, iar posesorul a fost de buna-credina, el nu raspunde, chiar daca pierderea s-ar fi produs dupa ce proprietarul a intodus aciunea n revendicare. Aceeai soluie se impune daca imobilul a pierit prin fapta sa, nainte de promovarea aciunii n revendicare, cu condiia de a nu fi profitat de distrugerea bunului, daca a avut un avantaj, despagubirea va fi egala cu profitul pe care l-a realizat. Dupa momentul n care a intentat aciunea n revendicare, posesorul de buna-credina va raspunde faa de proprietar atunci cnd pierderea sau deteriorarea lucrului s-ar datora faptei sale, deoarece, din moment ce proprietarul i-a manifestat pretenia, obligaia de restituire s-a nascut i, prin urmare, odata cu ea, i obligaia prtului de a se manifesta faa de imobil ca un bun proprietar. n situaia n care posesorul este de rea-credina, iar imobilul a pierit dintr-un caz fortuit sau de fora majora, acesta va raspunde doar de pierderea sau deteriorarea produsa dupa ce a introdus aciunea n revendicare. Cu toate acestea, daca posesorul va proba, potrivit art. 1156 Cod civil, ca bunul ar fi pierit chiar daca s-ar fi aflat n posesia proprietarului reclamant, el nu va putea fi obligat faa de acesta sa-l restituie. n schimb, daca deteriorarea sau pierderea imobilului s-a datorat propriei sale fapte, indiferent daca este anterioara sau posterioara promovarii aciunii n revendicare, atunci posesorul care a fost de rea-credina va raspunde pentru ntregul prejudiciu cauzat imobilului prin fapta sa. Daca imobilul care formeaza obiect al aciunii n revendicare a fost expropriat n perioada n care prtul a exercitat posesia, obligaia de restituire se va transforma ntr-o obligaie de plata a despagubirilor ce au fost ncasate. De asemenea, n situaia n care imobilul care a pierit n timpul posesiei prtului a fost asigurat, prtul va restitui indemnizaia de asigurare. 2.2. Restituirea fructelor Proprietarul trebuie sa restituie proprietarului, odata cu bunul, i toate accesoriile sale (cum omni causa). Restituirea accesoriilor (fructele i productele) se face n natura, iar daca acest lucru nu mai este posibil deoarece posesorul le-a nstrainat, el va fi nevoit sa restituie valoarea integrala a acestora, chiar daca preul obinut de el a fost inferior (argument ce rezulta din art. 995 Cod civil).59
59

I.Adam, op.cit. p.609

Fructele reprezinta tot ceea ce produce un bun n mod periodic, dupa destinaia sa normala, fara ca substana sa sa se diminueze (ex: recoltele, dobnzile, chiriile etc.). Per a contrario, productele sunt acele foloase ce nu au un caracter de periodicitate, iar prin perceperea lor reduc, altereaza, cu alte cuvinte, aduc atingere substanei bunului (ex: arbori, mine i pietrarii, nisipuri). Acestea se restituie ntotdeauna proprietarului n natura, iar, cnd acest lucru nu este posibil, prin plata unui echivalent banesc (art. 995 Cod civil). Fructele se mpart n trei categorii: naturale,industriale i civile. Fructele naturale sunt cele produse de pamnt fara intervenia omului (iarba, trestia din bali etc.). Fructele industriale sunt produse de pamnt, dar cu ajutorul muncii omului (recoltele). Fructele civile reprezinta venituri baneti obinute periodic prin folosirea bunului (dobnzi, chirii etc.). Ele se dobndesc zi de zi, odata cu trecerea timpului (art. 325 Cod civil). n principiu, fructele lucrului se cuvin proprietarului n temeiul dreptului de accesiune (art. 483 Cod civil). Cu toate ca textul art. 483 Cod civil invoca accesiunea ca justificare pentru perceperea fructelor, n realitate, culegerea acestora are ca efect chiar dreptul de proprietate. De la acest principiu exista trei excepii, i anume: n favoarea uzufructuarului i arendaului, a celor trimii n posesiunea averii absentului i n favoarea posesorului de buna-credina. Cu referire la cea de-a treia excepie (n favoarea posesorului de buna-credina), trebuie facuta distincia ntre posesorul de buna-credina i cel de rea-credina. 2.2.1. Posesorul de buna-credina Conform art. 485 Cod civil, posesorul dobndete proprietatea fructelor numai atunci cnd poseda cu buna-credina, iar potrivit art. 486 Cod civil, posesorul este de buna-credina daca are o posesie ntemeiata pe un titlu translativ de proprietate ale carui vicii nu-i sunt cunoscute. n sensul textelor invocate, buna-credina a posesorului care dorete sa culeaga fructele bunului pe care-l poseda, el crede ca bunul i aparine n mod legitim. Aceasta credina trebuie sa fie fundamentata pe ideea aparenei plauzibile, iar cea mai convingatoare aparena este aceea rezultnd dintr-un titlu translativ de proprietate ale carui vicii nu-i sunt cunoscute. De asemenea, daca prtul-posesor a fost de buna-credina, adica nu a avut cunotina de viciul titlului sau, acesta va putea reine fructele cuvenite sau percepute pna la data promovarii aciunii n revendicare de catre adevaratul proprietar. O data introdusa aciunea n revendicare, buna-credina nceteaza. Astfel, dupa momentul intentarii aciunii n revendicare, posesorul de buna-credina va trebui sa restituie fructele culese (dobndite, ncasate) sau contravaloarea lor, dar i pe acelea care din neglijena sa nu au fost percepute, avnd doar dreptul de a reine cheltuielile pe care le-a facut pentru culegerea fructelor (daca astfel de cheltuieli ar fi fost facute i de proprietar, adica nu orice fel de cheltuieli arbitrare).60 2.2.3. Condiia existenei titlului de proprietate i a bunei-credine Pentru ca posesorul sa ctige proprietatea fructelor, legea cere ca el sa-i exercite posesia n baza unui titlu translativ de proprietate, cum ar fi: vnzarea, donaia, testamentul etc., titlu care lar face sa devina proprietar daca i vnzatorul, donatorul sau testatorul ar fi avut i ei calitatea de proprietari. Altfel spus, titlul trebuie sa emane de la un non-proprietar. Justificarea legala a bunei-credine consta n aparena plauzibila a unui transfer de proprietate catre posesor. Prin urmare, posesorul, pentru a-i valorifica dreptul la fructe, trebuie sa arate un titlu care sa-i ateste calitatea de posesor nomine proprio.
60

Vasile Ptulea, Corneliu Turianu, op. cit., p. 119.

Un titlu care ar consemna o simpla detenie precara, nefiind translativ de proprietate, nu poate justifica existena bunei-credine (ex: un contract de depozit, locaiune etc.), chiar atunci cnd este neviciat. n acest sens, unele titluri declarative cum ar fi partajul, precum i titlurile constitutive ale unui drept de uz sau uzufruct satisfac exigenele legale ale bunei-credine. Dovada existenei titlului revine posesorului. Titlul cerut posesorului de buna-credina pentru a culege fructele nu este o condiie distincta de buna-credina, ci un element i mijloc de proba a bunei-credine, pentru ca cel ce nu are vreun titlu nu poate fi de buna-credina. Raportat la aceasta trasatura, titlul posesorului poate justifica buna-credina chiar i n situaia n care acesta este lovit de nulitate absoluta sau relativa, de fond sau de forma, daca nu i-a fost cunoscuta cauza nulitaii i n masura n care nulitatea nu este cauzata de ncalcarea unei dispoziii legale. Nu poate fi posesor de buna-credina cel care i-a procurat titlul prin dol sau violena, deoarece att dolul, ct i violena, cnd nu emana de la un ter, exclud buna-credina. Dobndirea unui imobil cnd nstrainarea este interzisa ori supusa unor formalitai care nu au fost ndeplinite exclude buna-credina daca posesorul cunoate aceste impedimente. n schimb, titlul putativ (acela care a existat numai n contiina posesorului) este, de asemenea, de natura a justifica buna-credina pentru dobndirea fructelor. Astfel, motenitorul aparent, adica acela care a cules o motenire creznd ca este n cel mai apropiat grad de rudenie cu de cujus, dobndete proprietatea fructelor percepute n timpul posesiei sale, chiar daca ar fi evins de catre adevaratul motenitor. Poate sa invoce un titlu putativ i acela care poseda titlul creznd ca toate lucrurile ce le poseda sunt cuprinse n titlu. n aceeai situaie se afla i posesorul unui imobil care a posedat n virtutea unui testament fals ori revocabil fara sa cunoasca aceste mprejurari. Pentru ca posesorul care invoca un titlu putativ sa poata dobndi proprietatea fructelor, este necesar ca el sa faca dovada ca deine un titlu n virtutea caruia se credea proprietar i, n felul acesta, sa dovedeasca faptul ca eroarea sa este scuzabila. Eroarea este scuzabila atunci cnd cade asupra faptului altuia, iar nu asupra faptului sau. Daca nsa posesorul invoca o eroare de drept, el este prezumat de rea-credina potrivit regulii nemo censetur ignorare legem (nimanui nu-i este permis sa nu cunoasca legea), pna la proba contrara ce cade n sarcina posesorului. Din prevederile art. 485 Cod civil rezulta ca buna-credina trebuie evaluata n persoana posesorului actual, i nu a autorului sau, el dobndind proprietatea fructelor doar n timpul posesiei sale. Aceasta nseamna ca posesorul de buna-credina nu are dreptul la fructele produse anterior intrarii sale n posesie i nici la cele ce se produc dupa data promovarii aciunii n revendicare i pe care le-a cules cu anticipaie. 2.2.4. Reguli privind culegerea fructelor de catre posesorul de buna-credina Fructele se dobndesc numai prin perceperea lor efectiva. Nu este suficient ca buna-credina sa existe n momentul dobndirii bunului, ci, pentru obinerea fructelor, este necesar sa existe n momentul fiecarei perceperi a fructelor. Posesorul nu va dobndi dect acele fructe pe care le-a perceput n momentul n care era de buna credina.61 Faa de acest principiu rezulta ca posesorul de buna-credina va trebui sa restituie proprietarului toate fructele din momentul cnd a nceput reaua-credina. Fructele naturale sau
61

Corneliu Brsan, op.cit, p. 247.

industriale se considera culese din momentul n care au fost separate de lucrul care le-a produs. Posesorul de buna-credina dobndete proprietatea fructelor civile cnd au fost platite, adica din momentul n care le-a ncasat efectiv. Dispoziiile art. 485 Cod civil i au aplicarea att faa de posesorul unei universalitai juridice, ct i faa de posesorul unui bun individual determinat (res certa). Dreptul posesorului de buna-credina de a pastra fructele percepute are caracterul unei recompense aduse bunei sale credine. Daca posesorul de buna-credina, n timpul posesiei sale, devine posesor de rea-credina, el va fi obligat sa restituie fructele din momentul cnd a nceput reaua-credina. Posesorul de buna-credina nu poate fi obligat la restituirea fructelor. Restituirea devine obligatorie din momentul n care buna-credina a ncetat. Posesorul ncepe sa fie de rea-credina n momentul n care a cunoscut viciile titlului sau. Titlul este viciat, de exemplu, cnd actul translativ de proprietate a fost ncheiat cu altcineva dect adevaratul proprietar. Eroarea n care se gasete posesorul cu privire la nevaliditatea titlului sau translativ de proprietate, adica necunoaterea nevalabilitaii titlului sau, fie ca eroarea este de fapt sau de drept, constituie buna sa credina. Posesorul care cunoate nevaliditatea titlului sau n virtutea caruia poseda este posesor de rea-credina, nu posesor de buna-credina. Rezulta ca buna-credina este de ordin subiectiv i consta n convingerea posesorului ca lucrul pe care-l poseda se ntemeiaza pe un titlu valabil, ale carui vicii nu-i sunt cunoscute.62 Potrivit art. 1899 alin. 2 Cod civil, dovedirea bunei-credine nu incumba posesorului, aceasta fiind prezumata de lege, i sarcina probei revine celui care invoca reaua credina ( actori incumbit probatio). Regimul juridic special al dreptului de proprietate publica nu ngaduie dobndirea fructelor unui bun care formeaza obiectul unui asemenea drept, chiar daca posesorul este de bunacredina. Consecina este ca posesorul prt, chiar de buna-credina, va fi obligat sa restituie reclamantului toate fructele produse de bun, percepute sau nepercepute. Daca fructele au fost consumate, posesorul va fi obligat sa restituie contravaloarea acestora. n aceasta ipoteza, posesorul va putea sa ceara nsa cheltuielile facute pentru producerea fructelor.63 2.2.5. Posesorul de rea-credina Posesorul este de rea-credina daca poseda fara titlu sau n temeiul unui titlu ale carui vicii le cunoate. Daca posesorul a dobndit titlul prin dol sau violena, el va fi considerat de rea-credina deoarece cunotea faptul ca exercita o posesie viciata. Posesorul unui imobil dobndit n baza unui titlu despe care tia ca este prohibit de lege sau despre care tia ca nu este investit cu formele cerute de lege pentru validitatea sa, este considerat de rea-credina. Astfel, posesorul unui imobil n baza unui act de donaie facut prin act sub semnatura privata i care cunotea neregularitatea titlului sau, va fi considerat de rea-credina. Reaua-credina nu se prezuma, ci trebuie dovedita de cel ce o invoca, regula dedusa din art. 1169 Cod civil. Posesorul de rea-credina este obligat sa restituie proprietarului, o data cu lucrul, toate fructele percepute sau chiar acelea pe care trebuia sa le perceapa. El a fost de rea-credina (tia ca nu este proprietar) i a perceput fructele. El nu trebuia sa le consume, trebuia sa le capitalizeze. Situaia lui poate deveni mpovaratoare caci, daca el nu poate restitui n natura fructele pe care le-a perceput, el va datora valoarea lor din ziua restituirii i, n plus, este obligat sa plateasca, o data cu restituirea fructelor, dobnzi la fructele pe care le restituie, conform art.
62 63

Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu, op. cit., p. 86-87. Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, vol. I, Editura Humanitas, Bucureti, 2004, p. 208.

1088 i 1090 Cod civil. n ceea ce privete momentul de la care ncep sa curga dobnzile, acesta coincide cu data chemarii n judecata a posesorului. Devalorizarea monetara sau fluctuaiile economice nu au imporatana n ceea ce-l privete, ci ele vor fi n favoarea lui. Potrivit art. 484 Cod civil, este n drept a i se restitui posesorului de catre proprietar toate cheltuielile facute cu bunul respectiv sau cu producerea ori obinerea fructelor.64 2.3. ntinderea obligaiei de restituire n conformitate cu prevederile art. 485 Cod civil, proprietarul revendicant are dreptul la o despagubire integrala, aceste dispoziii trebuind sa fie considerate ca o aplicaie speciala a art. 998 Cod civil. Proprietarul are dreptul de a pretinde acoperirea integrala a pagubelor ce le-a suferit. Cu toate acestea, proprietarul va fi la rndul sau obligat sa plateasca posesorului de reacredina cheltuielile necesare facute de acesta cu bunul i pentru producerea fructelor, respectiv cheltuielile facute cu plata araturilor, semanaturilor, muncii depuse, plata impozitului, cheltuielile de transport etc. Posesorul de rea-credina nu va avea dreptul sa reina fructele culese pna la achitarea de catre proprietar a cheltuielilor ce i se cuvin. 3. Efectele aciunii n revendicare cu privire la plantaii i construcii 3.1. Precizari preliminare Efectele aciunii n revendicare referitor la construciile, plantaiile i lucrarile executate de posesorul obligat la restituire pe un teren revendicat sunt reglementate de dispoziiile art. 494 Cod civil. Acest text de lege constituie o aplicare a art. 488 Cod civil, potrivit caruia proprietatea solului atrage tot ceea ce se ncoropreaza n sol. n consecina, posesorul trebuie sa predea proprietarului revendicant, pe lnga teren, i construciile, plantaiile i lucrarile pe care le-a executat, deoarece ele aparin proprietarului n temeiul accesiunii, iar fara consimamntul sau nu pot fi ridicate. Este vorba de construciile, plantaiile sau lucrarile existente n momentul introducerii cererii de chemare n judecata, ntruct, daca acestea au fost ridicate anterior promovarii aciunii, litigiul va putea purta numai cu privire la daunele ce le pretinde proprietarul pentru eventualele degradari aduse terenului n temeiul art. 998 Cod civil i numai n cazul n care constructorul a fost de rea-credina. Cu privire la data la care se nate dreptul proprietarului terenului asupra construciei edificate pe acesta, proprietarul terenului devine i proprietar al construciei o data cu ncorporarea acesteia n teren, dreptul de accesiune fiind cel care i creaza proprietarului terenului un titlu legal de proprietate i asupra construciei respective. Referitor la natura dreptului constructorului, n cazul lucrarilor edificate n condiiile art. 494 Cod civil, instana suprema65 a decis ca, n asemenea situaii, chiar daca edificarea construciei sau executarea plantaiilor s-a facut cu buna-credina, nu se poate nate un drept real, ci un drept de creana. Exista nsa posibilitatea, la care se refera art. 492 Cod civil (partea finala), de a fi nlaturata prezumia dreptului proprietarului terenului asupra construciilor de pe teren daca acestea au fost efectuate de catre o alta persoana, pe baza unei convenii care sa justifice dobndirea dreptului
64 65

Ovidiu Ungureanu, Drepturi reale. Curs practic, Editura Rosetti, Bucureti, 2001. p. 38-39. Curtea Suprem de Justiie, Secia civil, Decizia nr. 893/1994 n Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Practic judiciar comentat i adnotat, Editura Pinguin Book, Bucureti, 2005, p. 58.

de proprietate al constructorului asupra construciei respective, ct i dreptul sau de folosina asupra terenului. Dreptul constructorului n cazul lucrarilor edificate n condiiile art. 494 Cod civil poate fi invocat de catre acesta printr-o aciune n realizarea creanei mpotriva proprietarului terenului, din momentul invocarii accesiunii de catre proprietar, n termenul de prescripie de 3 ani, prevazut de art. 3 alin. 1 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripia extinctiva. Art. 494 Cod civil se aplica numai lucrarilor facute din nou, reparaiile aduse unor lucrari preexistente neintrnd sub incidena acestui text. Tot astfel, nu sunt reglementate de dispoziiile art. 494 Cod civil nici lucrarile nesusceptibile de a fi ridicate (defriarile, asanarea unor terenuri). Ca i n materia fructelor, legiuitorul face distincie ntre constructorul de buna-credina i cel de rea-credina. 3.2. Constructorul de buna-credina Buna-credina consta n eroarea de drept sau de fapt n care s-a gasit constructorul cnd a executat lucrarile, creznd ca este proprietar al terenului.Titlul de proprietate, ca i n situaia posesorului obligat la restituirea fructelor, este un element al bunei-credine.66 Buna-credina trebuie sa existe la momentul ridicarii lucrarilor i este indiferent daca ulterior constructorul a devenit de rea-credina. Conform dispoziiilor art. 494 Cod civil, constructorul de buna-credina are dreptul de a fi despagubit de catre proprietar, fie cu valoarea cheltuielilor efectuate (contravaloarea materialelor i preul muncii), fie cu valoarea cu care a crescut fondul prin lucrarile respective (sporul de valoare adus lucrarilor respective). Proprietarul poate opta ntre cele doua variante i nu are dreptul sa ceara constructorului ridicarea lucrarilor. Din cele expuse rezulta ca prevederile art. 494 Cod civil sunt n favoarea proprietarului terenului, care, astfel, are posibilitatea sa aleaga despagubirea cea mai mica, tocmai datorita faptului ca este obligat sa pastreze lucrarile edificate pe teren de catre un ter de buna-credina. 3.3. Constructorul de rea-credina Constructorul este de rea-credina atunci cnd edifica o construcie, realizeaza o plantaie sau o alta lucrare pe un teren despre care tie ca aparine altei persoane. n ipoteza menionata, prevederile art. 494 Cod civil dau dreptul proprietarului terenului fie sa pastreze construcia, plantaia sau lucrarea, devenind proprietar ca efect al accesiunii, caz n care obligaia de dezdaunare a constructorului consta n preul muncii i valoarea materialelor, fara a putea pretinde sporul de valoare al fondului, fie sa-l oblige pe constructor sa-i ridice lucrarile pe cheltuiala sa i chiar cu plata unor daune-interese daca prin aceasta a cauzat prejudicii proprietarului terenului. Aadar, i n aceasta situaie, sunt aparate interesele proprietarilor de terenuri care pot sa aleaga varianta care le este mai favorabila. ntruct reaua-credina trebuie dovedita, n practica judiciara s-a statuat ca aceasta nu va putea fi dedusa numai din faptul ca cel care a construit, plantat sau executat lucrari pe un teren ce nu-i aparine nu are vreun titlu asupra terenului, ci vor trebui stabilite condiiile n care s-au facut construciile, plantaiile sau lucrarile a caror desfiinare se cere. Atitudinea pasiva a proprietarului terenului pe tot timpul executarii lucrarilor i promovarea aciunii n justiie numai dupa terminarea lor constituie un abuz de drept.
66

Eugenia popa, op.cit. p.107

Proprietarul terenului care, dei cunotea ca o a treia persoana ridica o construcie pe terenul sau i nu i manifesta dezacordul, nu o pune n ntrziere sa nceteze executarea ei, pierde dreptul de a cere ridicarea construciei i este obligat sa o pastreze. Nu exista rea-credina n cazul coproprietarului ce a edificat pe terenul proprietate indiviza cu acordul tacit al celuilalt coindivizar, consimamnt dedus din faptul ca, dei acesta din urma a cunoscut aciunea celuilalt de a construi, nu a ripostat i nu a manifestat vreo opunere.67 n practica judiciara68 s-a decis ca soii care construiesc o locuina pe terenul proprietatea parinilor unuia dintre ei, dobndesc, n calitate de constructori, numai un drept de creana, dreptul de proprietate asupra construciei aparinnd, prin accesiune, conform art. 492 Cod civil69, proprietarilor terenului. n toate cazurile n care se realizeaza o construcie pe terenul altuia, nu se poate cere darmarea acesteia fara obinerea, n prealabil, a autorizaiei administrative de desfiinare, ceruta de art. 8 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de construcii. 3.4. Stabilirea despagubirilor n legatura cu stabilirea dezdaunarii, n aplicarea art. 494 Cod civil, instana noastra suprema70 a hotart iniial ca, ntr-un asemenea litigiu, instana trebuie sa determine: a) valoarea materialelor folosite i preul muncii; b) constribuia terei persoane la aceste valori i ca data n raport de care se face evaluarea, n cazul terei persoane de buna-credina, trebuie fixata cea a evaluarilor facute n cursul procesului. Argumentul instanei supreme pentru aceasta soluie a fost, pe de o parte, caracterul constitutiv de drepturi a hotarrii pronunate n aceasta materie, iar, pe de alta parte, ca numai astfel se asigura un raport corect ntre valoarea bunului ramas n natura proprietarului terenului i contribuia (cu materiale i munca) terei persoane. Ulterior, instana suprema71 a decis ca preul materialelor i manoperei ce urmeaza a fi platite de proprietarul fondului catre constructorul de buna-credina, trebuie sa fie cel din momentul realizarii lucrarilor respective, iar nu cel din data judecaii. n susinerea noii interpretari a art. 494 Cod civil, s-a motivat ca dispoziiile respective sunt favorabile proprietarului fondului, vrndu-se a se da acestuia posibilitatea de a plati constructorului cea mai mica despagubire posibila, dat fiind ca proprietarul este obligat sa reina pentru sine lucrarile facute pe teren de constructorul de buna-credina, platindu-i suma ce reprezinta o mbogaire a sa. Dezdaunarea acordata constructorului trebuie calculata n raport de valoarea materialelor folosite i preul muncii din momentul judecaii pentru ca numai astfel se poate asigura un echilibru ntre valoarea bunului ce ramne proprietarului n natura i contribuia terei persoane, adica se poate stabili mbogairea proprietarului prin saracirea constructorului. Sporul de valoare adus fondului revine proprietarului n temeiul accesiunii care este n favoarea sa, fara ca, prin acest principiu, sa se ncalce principiul mbogairii fara just temei, care opereaza n favoarea constructorului, deoarece lui i se restituie cheltuielile efectiv efectuate. n cazul executarii unei construcii efectuata pe baza unei convenii ntre proprietarul fondului mpreuna cu o tera persoana, constructorul considerat de buna-credina are dreptul la o
67 68

Eugenia Popa, op.cit. p.108 Tribunalul Suprem, Secia civil, Decizia nr. 903/1982 n Corneliu Turianu, op. cit., p. 84. 69 Potrivit art. 492 Cod civil, ,,orice construcie, plantaie sau lucru fcut n pmnt sau asupra pmntului, sunt prezumate a fi fcute de ctre proprietarul acelui pmnt cu cheltuiala sa i c sunt ale lui, pn ce se dovedete din contr. 70 Tribunalul Suprem, Colegiul civil, Decizia nr. 511/1956 n Eugenia Popa, op. cit., p. 109 71 Tribunalul Suprem, Secia civil, Decizia nr. 1916/1974 n Ibidem, p. 109-110.

despagubire calculata n raport de contribuia sa, inndu-se seama de valoarea de circulaie a construciei la data litigiului. ntr-o asemenea mprejurare, la stabilirea drepturilor parilor, este necesar sa se aiba n vedere i art. 970 Cod civil, potrivit caruia ,,conveniile trebuie sa fie executate cu buna-credina, ele oblignd nu numai la cele ce cuprind n mod expres, ci i la toate urmarile ce echitatea, obiceiul sau legea da obligaiei dupa natura sa. Pornindu-se de la mprejurarea ca legea nu cuprinde nici un criteriu pentru evaluarea sporului de valoare a fondului prin lucrarile facute de constructorul de buna-credina, s-au stabilit doua norme: 1) estimarea sporului de valoare se face lund ca baza nu momentul efectuarii lucrarilor, ci cel al reintrarii imobilului n posesia proprietarului. Pentru plantaii, evaluarea se face dupa momentul plantarii, deoarece sporul de valoare ce l realizeaza arborii prin dezvoltarea lor se datoreaza pamntului; 2) sporul de valoare al fondului se stabilete dupa diferena dintre valoarea lui nainte i dupa efectuarea construciilor. Daca proprietarul opteaza pentru sporul de valoare, acesta trebuie calculat nu numai dupa diferena dintre veniturile anterioare i cele posterioare incorporaiunilor, ci din combinarea acestui element al veniturilor cu valoarea lucrarilor.72 4. Prescripia aciunii n revendicare 4.1. Regula imprescriptibilitaii aciunii n revendicare imobiliara Soluia imprescriptibilitaii aciunii n revendicare imobiliara este tradiionala n dreptul romn, n pofida faptului ca, prin art. 1890 Cod civil, se dispune ca ,,toate aciunile reale ct i personale pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile i pentru care n-a defipt un termen de prescripie, se vor prescrie prin treizeci de ani, fara ca cel ce invoca aceasta prescripie sa fie obligat a produce vreun titlu, i fara sa i se poata opune reaua-credina. Aceasta regula decurge din caracterul perpetuu al dreptului de proprietate care nu se stinge prin neuz, indiferent de timpul ct titularul sau nu l-a exercitat; pasivitatea proprietarului deposedat, care a lasat sa treaca chiar mai mult de 30 de ani fara a exercita revendicarea, nu-l face sa decada din dreptul sau de a o exercita pe viitor n orice moment. n doctrina73 s-a observat existena unei neconcordane (necorelari) dintre prevederile art. 1890 din Codul civil i cele ale art. 21 din Decretul nr. 167/1958 referitor la prescripia extinctiva, articol potrivit caruia ,,dispoziiile decretului de faa nu se aplica dreptului la aciunea privitor la drepturile de proprietate, uzufruct, uz, abitaie, servitute i superficie. Neconcordana consta n faptul ca, n timp ce art. 1890 Cod civil prevede condiia dobndirii dreptului de proprietate prin uzucapiune de nedeclararea, prin lege, a neprescriptibilitaii aciunilor, prin Decretul nr. 167/1958 se prevede, indirect, ca aciunile prind dreptul de proprietate sunt neprescriptibile (deci, implicit, nu sunt aplicabile nici prevederile prescripiei achizitive). Este, adevarat, nsa, ca, n timp ce art. 1890 Cod civil se refera la prescripia achizitiva, Decretul nr. 167/1958 privete prescripia extinctiva i, n consecina, s-ar putea susine ca atunci cnd art. 1890 Cod civil pune condiia nedeclararii ca imprescriptibile a aciunilor, a avut n vedere prescripia achizitiva, nu cea extinctiva aa nct cele doua dispoziii legale (art. 1890 Cod civil i art. 21 din Decretul nr. 167/1958) nu se contrazic reciproc. Faptul ca proprietarul nu pierde dreptul la revendicare prin prescripie extinctiva, nu nseamna ca el nu pierde proprietatea i ca mai poate sa revendice lucrul, daca lucrul este
72 73

Eugenia Popa, op. cit., p. 111. Vasile Ptulea, Corneliu Turianu, op. cit., p. 105.

stapnit de un posesor care l-a uzucapat. Posesorul dobndete lucrul prin uzucapiune sau prescripie achizitiva, dupa o posesie de 10-20 sau 30 de ani, exercitata n condiiile cerute de lege, i, dupa acest termen, revendicarea proprietarului originar se afla paralizata, iar dreptul sau de proprietate este stins, prin faptul ca posesorul a dobndit proprietatea. Prin urmare, nu se poate crede ca inaciunea proprietarului nu pune niciodata dreptul sau n primejdie. Proprietatea sa este primejduita daca o alta persoana poseda n acest timp i uzucapeaza lucrul. Daca nsa posesorul actual, dintr-o cauza oarecare, n-a putut uzucapa, atunci proprietarul poate exercita revendicarea, orict timp ar fi trecut de la deposedarea sa. Proprietarul deposedat poate pierde proprietatea numai daca alta persoana a dobndit-o prin uzucapiune sau precripie achizitiva; el nu o poate pierde nsa prin prescripia extinctiva a aciunii n revendicare, care este perpetua, ca i proprietatea, care nu se stinge prin neuz.74 4.2. Excepia prescripiei aciunii n revendicare imobiliara De la principiul imprescriptibilitaii aciunii n revendicare a imobilelor exista doua excepii: a) Art. 498 Cod civil care reglementeaza avulsiunea, text ce prevede un termen de 1 an pentru revendicarea poriunii de pamnt smulsa prin fora apelor din terenul unui proprietar i alipita la terenul ce aparine altui proprietar. b) Potrivit art. 520 alin. 1 Cod procedura civila, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 456/2006, ,,orice cerere de eviciune, totala sau pariala, privind imobilul adjudecat este stinsa, daca imobilul adjudecat era nscris n cartea funciara i daca, de la data nregistrarii cererii de nscriere formulate de dobnditorul anterior al dreptului nscris n folosul terului adjudecatar au trecut cel puin 3 ani. Daca imobilul adjudecat era nscris n cartea funciara, nimeni nu-l mai poate renendica, total sau parial, daca au trecut 3 ani de la data nregistrarii cererii de nscriere facuta de titularul anterior al dreptului. Ca atare, daca la data adjudecarii, termenul de 3 ani era mplinit, dreptul la aciunea n eviciune este stins. Daca la data adjudecarii, termenul de 3 ani nu era mplinit, orice revendicare mai poate fi facuta pna la expirarea termenului menionat.75 Stabilirea unui asemenea termen este fireasca, innd seama de faptul ca transmiterea imobilului s-a facut pe cale execuionala, iar stabilirea raporturilor astfel statornicite trebuie sa fie rapid asigurata. n acelai timp, legiuitorul a acordat i eventualilor teri posibilitatea de a-i revendica imobilul n ipoteza n care totui urmarirea s-a realizat cu nesocotirea drepturilor lor.76 5. Aciunea n revendicare imobiliara n sistemul de publicitate al carilor funciare 5.1. Precizri Exista o aparenta ireconciliere ntre sistemul rigid de publicitate imobiliara al carilor funciare i deplina libertate de exercitare a dreptului subiectiv al proprietarului deposedat de bunul sau imobiliar.
74

Constantin Hamangiu, Ion Rosetti-Blnescu, Alexandru Bicoianu, Tratat de drept civil romn, vol. II, Editura All Beck, Bucureti, 2002, p. 70. 75 Mihaela Tbrc, Gheorghe Buta, Codul de procedur civil comentat i adnotat cu legislaie, jurispruden i doctrin, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2007, p. 1372. 76 Ioan Le, Codul de procedur civil. Comentariu pe articole, ediia a II-a, Editura All Beck, Bucureti, 2005, p. 1201.

Este de necontestat faptul ca n sistemul de publicitate imobiliara al carilor funciare dobndirea, stingerea sau transferarea drepturilor reale este condiionata de nscrierea acestora n registrele publice. Ca urmare, nscrierea n cartea funciara are un caracter constitutiv de drepturi, nelegnd prin aceasta ca, n lipsa nscrierii, dreptul real nu poate exista. O data ce dreptul real a fost transcris, notarea confera celui n cauza calitatea de titular al dreptului. Notarea se face n scop de informare i supune publicitaii actele i faptele juridice privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor, la aciunile n justiie n legatura cu imobilele nscrise n cartea funciara.77 nscrierea n cartea funciara asigura o publicitate reala i integrala. Pe de alta parte, nu poate fi contestata nici ndreptairea titularului unui drept subiectiv de proprietate de a i-l redobndi pe calea aciunii n revendicare, definita ca fiind aciunea judiciara a proprietarului neposesor ndreptata mpotriva posesorului neproprietar. Conflictul dintre caracterul publicitaii reale i integrale a nscrierii n cartea funciara i exerciiul aciunii n revendicare este numai aparent i limitat. Primul act normativ referitor la sistemul de carte funciara a fost Decretul-Lege nr. 1642/1938. Acest Decret-Lege este cunoscut sub denumirea de Legea nr. 115 din 27 aprilie 1938. Aceasta lege urma sa intre n vigoare n Transilvania o data cu Codul civil unificat (art. 147). Cum punerea n aplicare a proiectului unificat, care urma sa intre n vigoare la 1 ianuarie 1941, a fost amnata fara termen, Legea nr. 115/1938 a fost pusa n aplicare n Transilvania prin Legea nr. 241 din 12 iulie 1947 pentru punerea n aplicare n Transilvania a Legii pentru unificarea dispoziiilor privitoare la carile funciare din 27 aprilie 1938. La data de 23 iunie 1943, prin Legea nr. 389, a fost extinsa legislaia civila i comerciala a Vechiului Regat n Romnia de peste Carpai. Legea nr. 115 din 27 aprilie 1938 numita pentru unificarea dispoziiilor privitoare la carile funciare, a fost conceputa ca o lege de aplicaie generala, care urma sa nlocuiasca dispoziiile art. 35-36 din Legea nr. 23/1933 privind carile funciare din Vechea ara (dispoziii care, din lipsa cadastrului, nu au fost niciodata aplicate) i dispoziiile privind regimurile de carte funciara din Transilvania. n aceasta situaie, Legea nr. 115/1938 putea fi pusa n aplicare doar n Transilvania, ceea ce s-a i realizat, n masura limitata prin Legea nr. 389/1943, care a meninut o parte a legislaiei funciare locale, iar n totalitate prin Legea nr. 241/1947, care a nlocuit toate legile, regulamentele i ordonanele locale privitoare la carile funciare; n acest fel, s-a ajuns ca, n locul unor reglementari fragmentate i parial depaite, sa se aplice o reglementare unitara, completa i de o concepie moderna asupra carilor funciare.78 Legea cadastrului i a publicitaii imobiliare nr. 7/1996, n art. 72, precizeaza ca, la data finalizarii lucrarilor cadastrale i a registrelor de publicitate pentru ntreg teritoriul administrativ al unui jude, i nceteaza aplicabilitatea, pentru judeul respectiv, ntre alte acte normative, i Decretul nr. 115/1938. ntruct, pna n prezent, lucrarile menionate n art. 72 nu au fost finalizate, pna la unificarea completa a sistemului de publicitate imobiliara, vor funciona cele doua sisteme tradiionale: sistemul de publicitate al registrelor de transcripiuni i inscripiuni imobiliare, reglementat de Codul civil i Codul de procedura civila (care se aplica n Oltenia, Muntenia, Dobrogea i Moldova) i sistemul de publicitate al carilor funciare, reglementat de Legea nr. 115/1938 (care se aplica n Transilvania i Bucovina); doua sisteme intermediare, i anume: sistemul intermediar al carilor de publicitate funciara, reglementat prin Legea nr. 242/1947 pentru transformarea carilor funciare provizorii n cari de publicitate funciara i prin unele dispoziii ale Legii nr. 115/1938 (care se aplica ntr-un numar redus de localitai din
77 78

Gabriela Florescu, nscrierile n cartea funciar n ,,Juridica nr. 1/2000, p. 10-15. Ioan Albu, Noile cri funciare, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997, p. 20.

judeul Ilfov) i sistemul intermediar al carilor de evidena funciara, reglementat de Legea nr. 163/1946 (care se aplica n unele localitai din Transilvania unde carile funciare au fost distruse, sustrase sau pierdute n timpul celui de al doilea razboi mondial). Potrivit art. 60 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, ,,n regiunile de carte funciara supuse Decretului-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiunilor privitoare la carile funciare sau, dupa caz, Legii nr. 242/1947 pentru transformarea carilor funciare provizorii din Vechiul Regat n cari de publicitate funciara, nscrierile privitoare la imobile, cuprinse n carile funciare sau, dupa caz, n carile de publicitate funciara, vor continua sa fie facute n aceste cari, cu respectarea i n condiiile dispoziiilor prezentei legi. Alin. 2 al aceluiai articol precizeaza ca ,,n regiunile de transcripiuni i inscripiuni imobiliare, pna la deschiderea carii funciare, privilegiile i ipotecile legale, sechestrul, urmarirea imobilului, a fructelor i veniturilor sale, punerea n micare a aciunii penale, precum i aciunile pentru apararea drepturilor reale privitoare la imobilele nenscrise n cartea funciara vor continua sa fie nscrise n vechile registre de publicitate imobiliara. Sistemul actual, reglementat de Legea nr. 7/1996, se va aplica treptat n ntreaga ara (pe masura ce se definitiveaza documentele cadastrului general79). n sistemul de publicitate prin cari funciare, domeniul aciunii n revendicare este mult mai restrns, explicaia putndu-se gasi n faptul ca, n regimul de carte funciara, dobndirea drepturilor reale asupra imobilelor opereaza de la data nscrierii transmisiunii n cartea funciara.80 Cu toate ca, n sistemul de carte funciara, drepturile reale se pot dobndi numai prin nscriere n cartea funciara, lipsa nscrierii dreptului nu poate fi opusa de o parte contractanta celeilalte, deoarece parile sunt inute de obligaiile asumate prin actul legal de constituire a dreptului respectiv. Numai terii care, neavnd cunotina de existena dreptului nenscris i ncrezndu-se n cartea funciara, au dobndit prin acte cu titlu oneros drepturi pe care i le-au nscris, le pot opune dobnditorului anterior.81 nscrierea n cartea funciara garanteaza existena dreptului real, nu nsa i ntinderea obiectului material asupra caruia exista acel drept. De exemplu, este posibil ca terenul sa fie n realitate mai mare sau mai mic dect suprafaa nscrisa n cartea funciara. Astfel, s-a decis ca mprejurarea reinuta de instana, n sensul ca n aciunea n revendicare, prin retrocedarea terenului de catre reclamant, acesta ar avea n proprietate o suprafaa de teren superioara celei nscrise n cartea funciara nu are relevana. Potrivit dispoziiilor Decretului-Lege nr. 115/1938, nscrierea n cartea funciara garanteaza numai existena dreptului real dobndit, nu i ntinderea obiectului material asupra caruia acest drept nu exista. Astfel, este posibil ca suprafaa unui teren nscris n cartea funciara sa nu coincida cu suprafaa reala a acelui teren, caz n care parile interesate sunt ndreptaite sa solicite ca situaia de carte funciara sa fie pusa de acord cu cea a imobilului respectiv.82 Datorita faptului ca nscrierile n cartea funciara au o deplina fora probanta, acest lucru are drept consecina ca aciunea n revendicare opereaza doar n urmatoarele cazuri: cnd dreptul de proprietate este dobndit de plin drept, fara o prealabila ntabulare n cartea funciara (cazul motenirii, cnd motenitorul are posibilitatea sa revendice posesia nelegitima a bunului de la motenitorul aparent); cnd legea permite sa se solicite, pe cale de prestaie tabulara, nscrierea dreptului de proprietate chiar mpotriva unui ter dobnditor al carui drept a fost ntabulat n cartea funciara. Art. 25 din Legea nr. 115/1938 prevede ca aciunea n prestaie tabulara poate fi
79

Conform art. 1 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, astfel cum a fost modificat prin art. I, pct. 1 al Titlului XII din Legea nr. 247/2005, ,,cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic a tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul rii. 80 Tribunalul Suprem, Secia civil, Decizia nr. 243/1970 n Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Practic judiciar comentat i adnotat, Editura Pinguin Book, Bucureti, 2005, p. 234. 81 Tribunalul Suprem, Secia civil, Decizia nr. 5857/1980 n Ibidem, p. 224. 82 Tribunalul Suprem, Secia civil, Decizia nr. 1486/1987 n Ibidem, p. 219.

promovata i mpotriva terului dobnditor al carui drept a fost ntabulat n cartea funciara (pentru intentarea aciunii trebuie sa fie ndeplinite urmatoarele condiii: cel care folosete aciunea n prestaie tabulara sa fi avut posesia imobilului la data cnd a contractat terul dobnditor; actul juridic n baza caruia s-a cerut prestaia tabulara sa fie anterior aceluia n temeiul caruia terul dobnditor i-a nscris titlul; terul care a dobndit imobilul sa fi fost de rea-credina sau sa fi dobndit bunul cu titlu gratuit).83 5.2. Principiile sistemului de publicitate imobiliara a carilor funciare Cartea funciara are ca atribuii sa indice cu exactitate toate raporturile juridice privind fiecare bun imobiliar n parte i sa mijloceasca la constituirea, modificarea, stramutarea sau stingerea drepturilor reale. Principiile care contribuie la realizarea atribuiilor ce revin carilor funciare sunt n numar de apte i acestea sunt urmatoarele: principiul publicitaii integrale; principiul opozabilitaii faa de teri a drepturilor nscrise n cartea funciara; principiul legalitaii; principiul oficialitaii; principiul proritaii; principiul relativitaii; principiul forei probante. Nu toate aceste principii sunt n masura sa asigure un raspuns la obstacolul pe care l constituie nscrierea n cartea funciara faa de aciunea n revendicare. Principiile care realizeaza acest raspuns sunt: principiul publicitaii integrale i principiul opozabilitaii faa de teri a drepturilor nscrise n cartea funciara. a) Principiul publicitaii integrale Acest principiu rezulta din cerina legii de a fi nscrise n cartea funciara toate operaiunile juridice prin care se constituie, se transmite sau se stinge un drept real imobiliar sau a aciunilor n justiie privitoare la imobile. Legea nr. 7/1996 republicata, n art. 30, i Legea nr. 115/1938, n art. 32, instituie doua prezumii legale n domeniul carilor funciare: un drept real nscris n favoarea unei persoane creeaza prezumia ca dreptul exista n folosul ei; daca un drept real s-a radiat din cartea funciara se presupune ca acest drept nu exista. Cel nscris n cartea funciara ca titular de drept trebuie considerat, pna la dovada contrara, ca are aceasta calitate. Altfel spus, operaiunea formala a nscrierii, arata pe acela care, pna la proba contrara, trebuie considerat, sub raport de drept material, ca titular al dreptului disputat. Consecina acestei prezumii se nvedereaza mai cu seama la valorificarea preteniilor ce deriva din dreptul real. Astfel, daca proprietarul va intenta o aciune n revendicare, este scutit de sarcina dovedirii ca exacta a operaiunii formale a nscrierii. Prin urmare, el nu este ndatorat sa faca dovada faptului juridic (contractul de vnzare-cumparare) prin care a dobndit imobilul. Per a contrario, cel ce dorete sa nlature prezumia i consecinele ce decurg din inscripie, este obligat sa foloseasca toate mijloacele de proba pentru aceasta. Sarcina probei nevalabilitaii titlului sau a actului juridic pe baza caruia s-a facut nscrierea va aparine celui ce contesta titlul, respectiv a faptului premergator dobndirii dreptului real. Publicitatea carilor funciare acorda protecie numai terilor de buna-credina. Nu beneficiaza de protecia publicitaii, actele juridice cu titlu gratuit i nici terul achizitor, care a dobndit n mod nevalabil un drept real.

83

Eugenia Popa, op. cit., p. 114-116; Vasile Ptulea, Corneliu Turianu, op. cit., p. 126-127.

Cel care tie sau, din mprejurari, trebuie sa presupuna ca inexacta sau, n general, ca viciata nscrierea n cartea funciara a autorului sau n vederea dobndirii unui drept real, nu se poate prevala de principiul publicitaii.

b) Principiul opozabilitaii faa de teri a drepturilor nscrise n cartea funciara Potrivit art. 17 din Decretul-Lege nr. 115/1938, drepturile reale imobiliare pot fi constituite, transmise , modificate sau stinse numai prin nscrierea n cartea funciara, i le face opozabile terelor persoane, chiar daca, n conformitate cu dispoziiile Codului civil (art. 971), proprietatea sau dreptul se transmite prin consimamntul parilor. Astfel, art. 17 din Decretul-Lege nr. 115/1938 constituie o derogare de la dreptul comun. Daca se ncheie un acord de voina ntre proprietarul unui imobil, care este vnzator i o alta persoana care dorete sa dobndeasca bunul prin cumparare, daca sunt ndeplinite condiiile cerute prevazute de lege pentru valabilitatea acelui contract (consimamntul parilor, capacitatea parilor, lucrul ce formeaza obiectul contractului sa fie n comer, lucrul sa existe, lucrul sa fie determinat sau determinabil, licit i posibil, vnzatorul sa fie proprietarul lucrului vndut, preul sa fii stabilit n bani, preul sa fie determinat sau determinabil, preul sa fie sincer i serios), el ncheie o vnzare-cumparare valabila, conform art. 971 Cod civil. Daca, potrivit art. 17 din Decretul-Lege nr. 115/1938, bunul se gasete ntr-o zona n care publicitatea se face prin carile funciare, cumpararorul nu va putea deveni proprietar dect atunci cnd se va nscrie n cartea funciara a imobilului respectiv, aceasta operaiune. Totui, i sub imperiul Decretului-Lege nr. 115/1938, n anumite situaii, dreptul se dobndete fara nscriere n cartea funciara, i anume: vnzarea silita, exproprierea, accesiunea i drepturile care provin din cauza de moarte, cu precizarea ca i aceste modificari urmeaza sa fie nscrise n cartea funciara, astfel proprietarii nu vor putea dispune de ele (art. 26). Legea nr. 7/1996 nu mai menine caracterul constitutiv de drept al nscrierii n cartea funciara. Astfel, potrivit art. 25 din Legea nr. 7/1996 republicata, nscrierile n cartea funciara au numai un rol de publicitate i opozabilitate faa de teri (erga omnes). Prin excepie, conform art. 26 din Legea nr. 7/1996 republicata, dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale sunt opozabile faa de teri, fara nscrierea n cartea funciara, cnd sunt dobndite prin urmatoarele moduri: succesiune; accesiune; vnzare silita; uzucapiune; expropriere; hotarri judecatoreti; efectul legii, de exemplu, mproprietarirea. i n aceste cazuri, drepturile reale imobiliare trebuie nscrise, n prealabil, n cartea funciara, daca titularul lor nelege sa dispuna de ele.84 n practica judiciara85 s-a statuat ca ncheierea prin care judecatorul admite cererea de nscriere a dreptului de proprietate n cartea funciara este producatoare de efecte juridice doar daca s-a comunicat persoanelor interesate, n drept a exercita caile de atac prevazute de lege conform art. 50 din Legea nr. 7/1996 republicata. Potrivit alin. 1 al art. 50 din legea nr. 7/1996 republicata, ,,ncheierea se comunica celui care a cerut nscrierea sau radierea unui act sau fapt
84

Eugenia Popa, op. cit., p. 116-118; Radu I. Motica, Anton Trilescu, Manual de drept funciar i publicitate imobiliar. Noile cri funciare, Editura All Beck, Bucureti, 2001, p. 83-85. 85 Curtea Suprem de Justiie, Secia civil, Decizia nr. 1117/2003 n Corneliu Turianu, op. cit., p. 19.

juridic, precum i celorlalte persoane interesate potrivit meniunilor din cartea funciara, cu privire la imobilul n cauza, n termen de 15 zile de la pronunarea ncheierii, dar nu mai trziu de 30 de zile de la data nregistrarii cererii. Alin. 2 al aceluiai articol prevede ca ,,ncheierea de nscriere sau de respingere poate fi atacata cu plngere, n termen de 15 zile de la comunicare, la biroul teritorial. Plngerea mpotriva ncheierii de nscriere se depune la biroul teritorial i se va nscrie din oficiu n cartea funciara. Oficiul teritorial este obligat sa nainteze plngerea judecatoriei n a carei raza de competena teritoriala se afla imobilul, nsoita de dosarul ncheierii i copia carii funciare. n practica judiciara 86 s-a statuat ca proprietarul imobilului al carui drept a fost nscris n cartea funciara pe baza unei hotarri judecatoreti prin care s-a constatat nevalabilitatea titlului statului, anterior intrarii n vigoare a Legii nr. 10/2001, are aciune n revendicare mpotriva deinatorului bunului (o primarie) i dreptul de a primi despagubiri, n temeiul art. 998 Cod civil, pentru lipsa de folosina a imobilului, ncepnd cu data introducerii cererii de chemare n judecata i pna la data eliberarii efective a imobilului i predarea lui catre reclamant.

6. Revendicarea de ctre fostul proprietar a imobilelor preluate abuziv de catre stat sau alte persoane juridice n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989 Jurisprudenta a fost extrem de sinuoasa n abordarea problemei revendicrilor imobilelor abuziv preluate, n sensul pronuntrii unor hotrri judecatoresti de restituire a acestor bunuri. Dupa exuberanta caracteristica perioadei de dup decembrie 1989, cand magistratii, dnd eficient unor mari principii generale de drept au pronuntat hotrri judectoreti de restituire ctre fotii proprietari a imobilelor abuziv preluate, a urmat o perioada nefast pentru aceast materie, cnd instantele judecatoreti n ciuda principiului constituional al separatiei puterilor in stat, au fost declarate necompetente s dispun restituirea bunurilor naionalizate sau trecute n orice mod n proprietatea statului.87 Aceasta soluie a dinuit mult timp, dei la puin timp de la adoptarea ei, a fost editat un act normativ care conferea expressis verbis instantelor judectoresti competena n judecata n regim de drept comun a cererilor de restituire a imobilor preluate abuziv. Astfel, conform dispoziiilor art.1 alin (5) din H.G. nr.20/1996 imobilele pentru care nu exista titlu valabil constituit in favoarea statului pot face obiectul cererilor de restituire sau de acordare a despagubirilor, formulate de persoanele ndreptaite pe cale judecatoreasca, potrivit dreptului comun. Aceasta optica negativista a nssi instanei supreme a declanat un val de recursuri n anulare declarate de Procurorul General al Romaniei mpotriva acelor hotrri judectoreti pronunate fie de instantele inferioare, fie chiar de instana suprem si prin care s-au restituit fotilor proprietari imobilelor abuziv preluate. Evoluia jurisprudenei in aceasta materie, din fericire, nu s-a oprit aici. n faa avalanei de recursuri n anulare si de casare a hotrrilor de restituire a imobilelor preluate abuziv, un raspuns ferm a dat justiia european. Astfel, persoanele puse n situaia casrii hotarrilor judecatoresti de restituire a imobilelor n urma promovrii si admiterii recursurilor n anulare au sesizat Curtea Europeana a Drepturilor Omului. Din multitudinea motivelor invocate n susinerea pretentiilor lor n faa instanei europene s-a reinut inclcarea dispoziiilor art.1 din Protocolul nr.1 al Conveniei Europeane a Drepturilor Omului.In deja celebra cauza Brumrescu contra Romniei , Curtea a reinut ca prin
86

nalta Curte de Casaie i Justiie, Secia civil i de proprietate intelectual, Decizia nr. 1999/15.03.2005, n Elena Rou, Aciunea n revendicare. Practic judiciar, Editura Hamangiu, Bucureti, 2006, p. 1. 87 C.S.J., Seciile unite, hotrrea nr.1/1995, publicat n M.Of., nr.157 din 20 iulie 1995.

admiterea recursului n anulare mpotriva unei hotarri judectoreti irevocabile prin care s-a admis o actiune n revendicare unui imobil naionalizat a fost inclcat un drept fundamental al celui n cauz, respectiv dreptul la proprietate. Atat timp ct reclamantului i s-a restituit bunul ca urmare a admiterii actiunii in revendicare printr-o hotrre judectoreasc i irevocabil, prin desfiinarea acestei hotrri, titularul dreptului de proprietate este pur si simplu privat de el, fara nici o justificare legala.88 Prin efectul admiterii recursului n anulare, casndu-se hotrrea de restituire a bunului, acesta este pur si simplu re-etatizat, re-nationalizat ceea ce este ilegal. Prin Rezoluia nr.1123/1997, prin care Adunarea Parlamentara a Consiliului Europei a recomandat Romniei s-i modifice legislatia n materie de bunuri confiscate i expropriate, i in special, Legile nr.18/1991 si nr.112/1995 , in sensul de a prevedea restituirea acestor bunuri in integrum sau, daca acest lucru nu este posibil, prin acordarea unei despgubiri echitabile. Lund act de aceste corecii ale justiiei europene, legiuitorul romn ia atitudine i n planul implicrii instanelor judectoreti n restituirea imobilelor abuziv preluate. Astfel, legea 213/1998 privind proprietatea publica i regimul juridic al acesteia, n art.6 dispune c bunurile preluate de stat fr titlu valabil, inclusiv cele obinute prin vicierea consimmntului, pot fi revendicate de fotii proprietari sau succesorii acestora, daca nu fac obiectul unor legi speciale de reparatie artnd ca instanele judectoreti sunt competente s stabileasc valabilitatea titlului. Este necesar s se fac distincia ntre preluarea cu titlu si preluarea fr titlu valabil a imobilelor, deoarece n funcie de in funcie de aceasta de se stabilete calea procesuala pe care fostul proprietar o poate folosi n scopul restituirii bunului su. Prin titlu, n concepia coroborata a Legii nr 112/1995, H.G. nr.20/1996 modificat prin H.G. nr.11/1997 si Legii nr.213/1998, se ntelege trecerea imobilelor n proprietatea statului n baza unor prevederi legale n vigoare la data respectiv, trecere realizat cu respectarea Constitutiei perioadei respective, a tratatelor internationale la care Romnia era parte i a legilor n vigoare de la data prelurii bunurilor de ctre stat. Titlul, n acceptiunea acestor legi, nseamn aplicarea la o situatie anume determinata, a prevederilor unui act normativ n baza cruia s-a dispus trecerea in proprietatea statului, i nu situaia cnd s-a procedat la o simpl preluarein fapt a imobilelor. Se distinge, deci situaia cnd exist un act normativ ca baza de trecere la stat a unui imobil (cazul preluarii cu titlu), i situaia cnd trecerea s-a fcut n lipsa unui act normativ, o preluare faptica, fr existenta unui suport legislativ.(cazul preluarii fr titlu). Nu trebuie ns confundat din punct de vedere juridic sintagma fra titlu, cnd e vorba de o preluare in fapt cu sintagma fr titlu valabil, cand trecerea s-a fcut n baza unui act normativ, ns aplicarea acestuia s-a facut in mod abuziv.89 n cazul n care a avut loc doar o trecere fara titlu, numai in fapt a imobilului, prin preluarea fr existena vreunui act normativ, practic prin evacuarea forat a proprietarului, acesta are la indemn o aciune n revendicare de drept comun, aciunea proprietarului neposesor mpotriva posesorului neproprietar. n cazul n care trecerea n proprietatea statului s-a fcut cu nclcarea prevederilor actului normativ de preluare, fostul proprietar nu mai are la ndemn o aciune de drept comun ntruct conditia sine qua non pentru formularea unei astfel de aciuni este ca titularul acesteia s fac dovada calitaii de proprietar. Or, n situaia n care, chiar i n mod abuziv, imobilul a fost preluat de stat, titlul fostului proprietar a fost desfiinat, corelativ cu naterea ope legis a dreptuluideproprietatenfavoareastatului. Fostul proprietar va trebui s formuleze o aciune prin care mai nti s desfiineze titlul statului, invocnd inaplicabilitatea actelor normative n ceea ce-l privete, precum i caracterul abuziv al masurii luate, i numai dup aceea, redobndind titlul de proprietate asupra imobilului, s exercite prerogativele conferite de dreptul de proprietate.
88 89

C.Brsan, op.cit.,p.204 I.Adam, op.cit, p.615, I.Adam, Legea nr.10/2001.Regimul juridic aplicabil imobilelor preluate abuziv, p.74-107

Natura juridica a aciunii prin intermediul creia fostul proprietar tinde s-i readuca n patrimoniu imobilul trecut abuziv n proprietatea statului este o aciune in realizare, deoarece nu consta numai n constatarea greitei aplicri a actului de trecere n proprietatea statului, ci si n renscrierea dreptului, pe numele fostului proprietar, n registrele de publicitate imobiliara90. .

BIBLIOGRAFIE:

Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2006 Ovidiu Ungureanu, Drepturi reale. Curs practic, Editura Rosetti, Bucureti, 2001 Corneliu Turianu, Instituii de drept civil. Curs selectiv pentru examenul de licen 2007-2008, Editura Universitar, Bucureti, 2007 Vasile Ptulea, Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate, vol. I, Editura Rosetti, Bucureti, 2004 Vasile Ptulea, Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate, vol. II, Editura Rosetti, Bucureti, 2005 Eugen Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureti, 2000
90

Adam, op.cit, p.617

Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2006 Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, ediia a III-a revzut i adugit, Editura Rosetti, Bucureti, 2005 Constantin Hamangiu, Ion Rosetti-Blnescu, Alexandru Bicoianu, Tratat de drept civil romn, vol. II, Editura All Beck, Bucureti, 2002 Liviu Pop, Liviu-Marius Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2006 Radu I. Motica, Anton Trilescu, Manual de drept funciar i publicitate imobiliar. Noile cri funciare, Editura All Beck, Bucureti, 2001 Elena Rou, Aciunea n revendicare. Practic judiciar, Editura Hamangiu, Bucureti, 2006 I. Adam, Legea nr. 10/2001. Regimul juridic aplicabil imobilelor preluate abuziv, Ed. All Beck, Bucureti, 2003 STUDII, ARTICOLE I PRACTIC JUDICIAR Ion Lul, Opinii privitoare la posibilitatea exercitrii aciunii n revendicare de ctre un singur coproprietar n ,,Dreptul nr. 4/2002 Valeriu Stoica, Posesia ca stare de fapt protejat juridic, II, n ,,Curierul Judiciar nr. 5/2003 Dan Chiric, Regimul juridic al revendicrii imobilelor preluate de stat fr titlu de la subdobnditorii care se prevaleaz de buna lor credin la data cumprrii n ,,Dreptul nr. 1/2002 Dan Chiric, Garania pentru eviciune n contractual de vnzare, n ,,Revista Romn de Drept Privat nr. 4/2007 Dan Chiric, Posibilitatea exercitrii aciunii n revendicare de ctre un singur coindivirar n Drepul 11/1999 Gheorghe Dobrican, Valoarea juridic a adeverinelor de proprietate eliberate de comisiile pentru aplicarea Legii nr. 18/1991 n ,,Dreptul nr. 7/1994 Anton Trilescu, Discuii n legtur cu fora juridic a adeverinelor de proprietate, I, n ,,Dreptul nr. 8/1993 Romeo Popescu, Rzvan Dinc, Discuii cu privire la admisibilitatea aciunii n revendicare a adevratului proprietar mpotriva subdobnditorului de bun-credin al unui imobil, I, n ,,Dreptul nr. 6/2001 Alexandru iclea, Verginel Lozneanu, Reflecii n legtur cu principiul ocrotirii subdobnditorului de bun-credin n ,,Dreptul nr. 12/2000 Gabriela Florescu, nscrierile n cartea funciar n ,,Juridica nr. 1/2000 Corneliu Brsan, Aciunea n grniuire n ,,Revista Romn de Drept nr. 8/1984 Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Practic judiciar comentat i adnotat, Editura Pinguin Book, Bucureti, 2005 Pavel Perju, Probleme de drept civil i drept procesual civil din practica seciei civile a naltei Curi de Casaie i Justiie n ,,Dreptul nr. 5/2004 nalta Curte de Casaie i Justiie Buletinul jurisprudenei. Culegere de decizii pe anul 2002, Editura All Beck, Bucureti, 2004 Curtea de Apel Bucureti, Culegere de practic judiciar n materie civil 2000, Editura Rosetti, Bucureti, 2002