Tema 20. Registrul bunurilor imobile. 1.Noiuni generale privind registrul bunurilor imobile. 2.Sistemul de eviden cadastral. 3.

.Particularitile nregistrrii unor tipuri de bunuri 19.1.Noiuni generale privind registrul bunurilor imobile. Cadastrului bunurilor imobile asigur recunoaterea public a dreptului de proprietate i a altor drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile, ocrotirea de ctre stat a acestor drepturi, susinerea sistemului de impozitare i a pieei imobiliare. n registrul bunurilor imobile sunt descrise imobilele i sunt indicate drepturile reale care au ca obiect aceste bunuri. Dreptul civil, reglementeaz inclusiv i raporturile juridice privind bunurile imobile situate n limitele rii, indiferent de tipul de proprietate i de destinaia lor. Cadastru al bunurilor imobile este cadastrul general, care reprezint un sistem unic multifuncional de nregistrare de stat a bunurilor imobile si a drepturilor asupra lor, de estimare a valorii acestora. nregistrarea bunurilor imobile se face n registru bunurilor imobile, care este un sistem de nscrisuri, privitoare la bunurile imobile i la drepturile patrimoniale asupra lor. Cadastrul bunurilor imobile are scopul de a identifica, descrie, i estimare, reprezentnd pe planuri cadastrale toate bunurile imobile din ar i se nregistreaz drepturile titularilor asupra lor, precum i de ocrotire a titularilor de drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile. Cadastrul se constituie din planurile cadastrale ale teritoriului, registrele bunurilor imobile, registrele de estimare a valorii bunurilor imobile i din dosarele cadastrale pentru fiecare bun imobil. Subieci ai nregistrrii sunt proprietarii de bunuri imobile i ali titulari de drepturi patrimoniale: ceteni ai Republicii Moldova, ceteni strini, apatrizi, persoane juridice din tar i din strintate, organizaii internaionale, Republica Moldova, unitile ei administrativteritoriale, state strine. Obiecte ale nregistrrii snt bunurile imobile, dreptul de proprietate asupra lor, alte drepturi patrimoniale. La bunurile imobile se raporteaz: > terenurile; > construciile capitale; > apartamentele si alte ncperi izolate. La dezmembrmintele dreptului de proprietate se raporteaz: > ipoteca; > servitutile; > dreptul de administrare fiduciar > dreptul de gestiune economic; > dreptul de administrare economic; > dreptul de folosin (drept de folosin pe termen nelimitat, drept de arend pe un termen mai mare de 3 ani, drept viager de posesiune dobndit prin motenire, drept viager de folosin asupra unei case (ncperi), drept de folosin cu titlu gratuit asupra unei ncperi (locuibile sau nelocuibile); > alte drepturi patrimoniale ce greveaz dreptul de proprietate. n afar de drepturile patrimoniale asupra bunului imobil, n registrul bunurilor imobile, se nscriu sub form de meniune faptele juridice care pot duce la stingerea sau naterea drepturilor patrimoniale asupra bunului imobil i se fac rectificrile necesare la nscrisuri. Faptele juridice asupra crora se fac meniuni sunt: a) depunerea cererii de nregistrare a dreptului asupra bunului imobil; b) arestarea sau sechestrarea bunurilor imobile de ctre instana de judecata sau de o alt autoritate public abilitat prin lege. Bunurile imobile si drepturile asupra lor sunt supuse nregistrrii obligatorii, de ctre organul cadastral teritorial n a crui raz teritorial se afl bunul imobil. Organul care efectueaz nregistrarea este obligat s elibereze, n termen de 3 zile, oricrei persoane fizice care s-a legitimat i a depus o cerere scris i oricrei persoane juridice care 1-a sesizat oficial, informaiile solicitate despre toate drepturile nregistrate asupra oricrui bun imobil. Datele despre condiiile tranzaciei care constituie temei pentru nregistrarea drepturilor asupra bunului imobil se elibereaz numai participanilor la aceast tranzacie, precum i instanelor de judecat si organelor de drept.

19.2.Sistemul de eviden cadastral. Sistemul organelor cadastrale se constituie din: a) Agenia Naional Cadastru, Resurse Funciare i Geodezie; b) organele cadastrale teritoriale. Competena Ageniei este

de a: a) asigura promovarea unei politici unice n domeniul crerii i inerii cadastrului, dezvoltrii reelei geodezice pe ntreg teritoriul rii; b) organiza i controleaz activitatea organelor cadastrale teritoriale i a altor organe subordonate, aprob statutele lor; c) coordona la nivel interdepartamental activitile legate de crearea i inerea cadastrului. Organul cadastral teritorial are urmtoarele atribuii: a) elaboreaz i actualizeaz planul cadastral al teritoriului; b) ntocmete dosarul cadastral al fiecrui bun imobil; c) efectueaz nregistrarea drepturilor asupra bunului imobil; d) furnizeaz informaii cadastrale privind bunurile imobile i drepturile asupra lor; e) asigur pstrarea n integritate a registrelor cadastrale si arhivarea lor. Calitatea de registrator o poate avea persoane care au: a) studii juridice superioare; sau b) studii superioare corespunztoare funciilor deinute i practic de lucru de cel puin 5 ani n organele de nregistrare a deintorilor de terenuri i a construciilor capitale. Registratorul este n drept: a) s cear solicitanilor documentele necesare pentru includerea n cadastru a datelor despre bunul imobil si drepturile asupra lui; b) s decid asupra efecturii sau modificrii nscrisului sau asupra efecturii meniunii n registrul bunurilor imobile ori asupra refuzului de a efectua sau de a modifica nscrisul respectiv; c) s efectueze modificri si completri n cadastru; d) s elibereze extrase din registrul bunurilor imobile; e) s elimine greelile din cadastru. Lucrrile cadastrale se compun din: a) stabilirea hotarelor unitilor administrativ-teritoriale i a terenurilor si delimitarea lor prin borne; b) stabilirea i marcarea pe teren a hotarelor intravilanului; c) identificarea bunurilor imobile n baza documentelor ce confirm drepturile; d) msurtorile pe teren pentru ntocmirea sau actualizarea planurilor cadastrale; e) formarea bunurilor imobile. Lucrrile de identificare a bunului imobil se efectueaz prin confruntarea datelor din cadastru cu datele constatate pe teren. Identificarea bunului imobil se legalizeaz printr-un act de constatare pe teren, care va conine informaii referitoare la gradul de corespundere a datelor despre componena, suprafaa i despre alte caracteristici ale bunului imobil cu datele din cadastru. Bunurilor imobile se formeaz n procesul crerii cadastrului, prin separarea din bunul imobil a unei pri n calitate de obiect de drept independent, prin comasarea a dou sau mai multor bunuri imobile. Pe planul cadastral se indic n mod obligatoriu hotarele, numerele cadastrale si alte caracteristici ale terenului si pot fi reprezentate construciile capitale amplasate pe el. Planul geometric se ntocmete n baza lucrrilor geodezice, executate n sistemul unic naional de coordonate, indicndu-se toate construciile capitale amplasate n terenul respectiv. Hotar fix al terenului este hotarul ale crui coordonate snt stabilite i fixate pe teren prin borne de hotar. Hotarul fix se stabilete n baza actului de constatare pe teren, coordonat mpreun cu proprietarii terenurilor adiacente. La stabilirea hotarului fix se ntocmete n mod obligatoriu planul geometric al terenului. Hotarul fix se stabilete la cererea i din contul proprietarului de teren. Dosarul cadastral se ntocmete pentru fiecare bun imobil la nregistrarea lui primar, inclusiv la divizarea lui n dou sau mai multe bunuri imobile ori la comasarea a dou sau mai multe bunuri imobile. La ntocmirea dosarului cadastral, fiecrui bun imobil i se atribuie un numr cadastral.

Numrul cadastral al terenului este i numrul dosarului cadastral. Dosarul cadastral conine un exemplar al documentului ce confirm dreptul de proprietate asupra bunului imobil, planul cadastral sau planul geometric al terenului. Planurile cadastrale i dosarele cadastrale se actualizeaz periodic, n msura depunerii cererilor de ctre titularii de drepturi i conform rezultatelor monitoringului. Registrul bunurilor imobile este documentul de baz al cadastrului. Dac dalele din registrul bunurilor imobile nu coincid cu datele din alte documente cadastrale sau cu datele constatate pe teren, se consider veridice datele din registrul bunurilor imobile, cu excepia cazurilor de eroare tehnic evident. Registrul bunurilor imobile conine nscrisuri privind fiecare bun imobil, dreptul de proprietate si alte drepturi patrimoniale, titularii de drepturi, documentele ce confirm drepturile, tranzaciile cu bunuri imobile i alte temeiuri ale naterii, modificrii, grevrii i stingerii drepturilor. Registrul bunurilor imobile se pstreaz permanent, n el se indic toate datele referitoare la drepturile asupra bunurilor imobile n vigoare i cele stinse. Registrul bunurilor imobile se ine manual pe fiiere de hrtie i computerizat pe fiiere electronice, ambele modaliti de nregistrare avnd aceeai putere juridic, n cazul unor date contradictorii, prioritate are registrul inut manual. Registrul bunurilor imobile se constituie din 3 capitole: a) capitolul A, care conine nscrisuri privind terenul i construcia capital amplasat pe el, n cazul n care dreptul de proprietate asupra terenului i construciei l deine una si aceeai persoan. Dac acest drept l dein diferite persoane, capitolul va conine numai nscrisuri privitoare la teren; b) capitolul B, care conine nscrisuri cu privire la construcia capital amplasat pe terenul indicat n capitolul A. Capitolul B se deschide n cazul n care dreptul de proprietate asupra terenului si asupra construciei l dein diferite persoane; c) capitolul C, care conine nscrisuri cu privire la ncperile izolate. Capitolul C se deschide in cazul n care dreptul de proprietate asupra construciei capitale i asupra ncperilor ei izolate l dein diferite persoane. Fiecare din capitolele indicate mai sus va fi constituit din trei subcapitole: - subcapitolul I - bunul imobil; - subcapitolul II - dreptul de proprietate asupra bunului imobil; - subcapitolul III - grevarea drepturilor patrimoniale. n subcapitolul I al fiecrui capitol din registrul bunurilor imobile se indica: a) numrul cadastral (numrul cadastral convenional) al terenului, al construciei capitale sau al ncperilor izolate, care fac obiectul nregistrrii la capitolul respectiv; b) modul de folosin al bunului imobil; c) locul amplasrii sau adresa bunului imobil; d) date privind tipul hotarelor; e) suprafaa total a bunului imobil. n subcapitolul II al fiecrui capitol din registrul bunurilor imobile se indic: a) numele si prenumele proprietarului, data, luna i anul naterii, n cazul persoanei fizice, se indic toi coproprietarii bunului imobil, denumirea, n cazul persoanei juridice; b) numrul de identificare al persoanei fizice sau numrul i data eliberrii certificatului nregistrrii de stat a persoanei juridice; c) domiciliul persoanei fizice sau sediul persoanei juridice; d) cota de proprietate n bunul imobil, n cazul dreptului de proprietate comun; e) documentele ce confirm drepturile n a cror baza a fost nscris dreptul de proprietate; f) data naterii dreptului de proprietate. n subcapitolul III al fiecrui capitol din registrul bunurilor imobile se indic: a) tipul dreptului care greveaz dreptul de proprietate sau alt drept patrimonial asupra bunului imobil; b) termenul pentru care a fost stabilit grevarea, n cazul n care acest termen a fost stabilit; c) suma obligaiei asigurat prin gaj; d) date despre persoana n a crei favoare a fost stabilit grevarea; e) denumirea, numrul i data eliberrii documentelor ce confirm drepturile n a cror baz a fost efectuat nregistrarea. n fiecare subcapitol al registrului trebuie s se indice numrul cadastral al terenului.

nregistrarea drepturilor asupra bunului imobil se efectueaz dup executarea lucrrilor cadastrale i dup ntocmirea planului cadastral al teritoriului i a dosarului cadastral al bunului imobil. Procedura nregistrrii drepturilor se efectueaz la cererea titularilor de drepturi. n cazul n care cererea de nregistrare a drepturilor este depus de reprezentantul titularului de drepturi, reprezentantul prezint procura, contractul sau un alt document ce i confirm mputernicirile. nregistrarea drepturilor include: > primirea cererii de nregistrare a drepturilor asupra bunului imobil; > efectuarea n registrul bunurilor imobile a meniunii de primire a cererii; > examinarea cererii primite; > emiterea deciziei asupra nregistrrii dreptului; > efectuarea modificrilor de rigoare n dosarul cadastral n cazul modificrii componenei bunului imobil sau a destinaiei lui ori ntocmirea de dosar cadastral n cazul constituirii unui bun imobil; > efectuarea nscrisului n registrul bunurilor imobile; > aplicarea parafei de nregistrare a drepturilor pe toate exemplarele de documente ce confirm drepturile n a cror baz s-a efectuat nregistrarea. Procedura efecturii meniunii n registrul bunurilor imobile i a radierii ei se efectueaz n baza: > cererii de nregistrare a drepturilor asupra bunului imobil; > copiei de pe documentele instanelor de judecat, organelor fiscale sau de drept privind punerea sub sechestru; > altor fapte juridice care pot duce la stingerea drepturilor patrimoniale sau la necesitatea rectificrii nscrisului din registrul bunurilor imobile. Radierea meniunii din registrul bunurilor imobile se efectueaz n baza documentelor ce confirm ncetarea aciunii faptelor juridice n al cror temei s-a fcut meniunea. Temeiul nregistrrii dreptului asupra bunului imobil se face n temeiul urmtoarelor documente: > actele administrative emise de autoritile publice; > contractele asupra bunului imobil; > certificatele de succesiune; > hotrrile instanei de judecat; > titlurile de autentificare a drepturilor deintorului de teren i alte acte (adeverine) privind drepturile asupra bunului imobil, eliberate de autoritile publice abilitate. Documentele prezentate pentru nregistrarea drepturilor trebuie s corespund exigenelor, adic se depun n dou exemplare, unul fiind originalul sau o copie de pe el, autentificat notarial, trebuie s conin descrierea bunului imobil i, dup caz, denumirea dreptului respectiv, semnturile de rigoare. Cererea de nregistrare a drepturilor se depune n dou exemplare. La primirea cererii i a documentelor pentru nregistrarea drepturilor, persoana respectiv a organului cadastral teritorial nregistreaz cererea. Organul cadastral teritorial nu poart rspundere pentru erorile i inexactitile din adresa indicat de titularul de drepturi. Al doilea exemplar de cerere, pe care se indic data primirii ei si a documentelor depuse, se restituie solicitantului. Organul cadastral teritorial este obligat s verifice dac documentele prezentate pentru nregistrare corespund exigenelor. Termenul de examinare a cererii nu trebuie s depeasc 20 de zile din data nregistrrii ei. Decizia argumentat privind prelungirea termenului de examinare a cererii se comunic n scris solicitantului mpreun cu propunerea de nlocuire a documentelor sau de prezentare a unor documente suplimentare pentru nregistrarea drepturilor. Decizia poate ti atacat la Agenie, iar decizia Ageniei, n instan de judecat. Fiecare nscris referitor la bunurile imobile, la tranzaciile efectuate cu ele, la drepturile asupra bunului imobil, la grevrile lor se identific n registrul bunurilor imobile prin numrul cadastral al bunului imobil. Fiecrui nscris din subcapitolele II i III ale registrului bunurilor imobile i se atribuie numr de nregistrare. Documentele ce confirm nregistrarea drepturilor extrasul din registrul bunurilor imobile, unde se anexeaz, dup caz, planul terenului sau al construciei capitale, ncperii izolate. Consecinele juridice ale nregistrrii apar dup efectuarea nscrisului despre drepturile asupra bunului imobil n registrul bunurilor imobile. Dup efectuarea nscrisului n registrul

bunurilor imobile, data autentic a nregistrrii este data primirii cererii de nregistrare, care trebuie s fie inclus n condica de cereri. 19.3.Particularitile nregistrrii unor tipuri de bunuri Modul de nregistrare a bunurilor imobile prezint interes din mai multe puncte de vedere, ns pentru nregistrarea dreptului de proprietate comun (n devlmie i pe cote pri) trebuie s fie luate n consideraie anumite particulariti. O prim particularitate const n aceea, c la nregistrarea dreptului de proprietate comun n devlmie asupra bunurilor imobile se indic datele despre ambii soi, dac aceste bunuri au fost procurate n timpul cstoriei. Pentru nregistrarea dreptului de proprietate comun n devlmie asupra locuinelor privatizate, se indic datele tuturor participanilor la privatizarea acestor obiecte n baza contractului de vnzare-cump-rare (predare-preluare) a locuinei n proprietate privat i certificatului ageniei teritoriale pentru privatizare cu privire la componenta participanilor la privatizare. O alt particularitate include nregistrarea dreptului de proprietate comun n diviziune asupra bunului imobil, n registrul bunurilor imobile, unde se indic cota ideal a fiecrui proprietar n patrimoniu, care se determin reieind din mrimea suprafeei totale sau suprafeei locative fie din valoarea unor ncperi sau a suprafeelor unor terenuri. nscrisul n registrul bunurilor imobile privind mrimea cotei se efectueaz n baza documentului ce confirm cotele determinate n bunul imobil. La nregistrarea naterii, transmiterii, grevrii sau stingerii dreptului de proprietate asupra ncperilor izolate din asociaiile de proprietari ai locuinelor privatizate, se nregistreaz concomitent dreptul, legat indisolubil de acesta, de proprietate comun n diviziune asupra patrimoniului comun. La ncetarea activitii persoanei juridice n legtur cu reorganizarea sau lichidarea ei, n registrul bunurilor imobile se efectueaz nscrisul cu privire la stingerea dreptului asupra bunului imobil al acesteia n baza extrasului din Registrul comercial de stat. Dreptul asupra bunului imobil al persoanei juridice create prin reorganizarea unei alte persoane juridice se nregistreaz in temeiul nscrisului privind succesiunea n drepturi din documentele de constituire ale noii persoane juridice i al actului de predare-preluare. n cazul lichidrii persoanei juridice, nregistrarea drepturilor asupra bunului imobil al noilor proprietari se efectueaz n baza documentelor, cu privire la mprirea, distribuirea sau transmiterea bunurilor persoanei juridice lichidate. nregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile proprietate public, se face n temeiul contractului ncheiat ntre Departamentului Privatizrii si titularul dreptului de gestiune economic. Prezint interes nregistrarea drepturilor de folosin, de arend asupra bunului imobil pe un termen mai mare de 3 ani, care este supus nregistrrii obligatorii. La cererea titularului, dreptul de arend poate fi nregistrat i pe un termen mai mic de 3 ani. Cererea de nregistrare a dreptului de arend trebuie s fie semnat de persoana care d n arend i de arenda. Dreptul de folosin, de arend asupra bunului imobil se stinge: > la expirarea termenului de folosin, de arend; > la apariia condiiei indicate n contract; > la decizia instanei de judecat; > la cererea comun a prilor din contract. nregistrarea ipotecii se efectueaz n baza cererii debitorului gajist i a creditorului gajist dup nregistrarea drepturilor patrimoniale ale debitorului gajist asupra bunului imobil. La cererea debitorului gajist sau a creditorului gajist, se anexeaz contractul de gaj mpreun cu documentele indicate n contract. La nregistrarea ipotecii, se indic datele despre creditorul gajist si despre obiectul ipotecii, termenul de aciune al acesteia, valoarea obligaiei asigurat prin ipotec sau datele privind modul i condiiile determinrii acestei valori. Stingerea dreptului de ipotec se nregistreaz n baza cererii creditorului gajist, a cererii comune a debitorului gajist i a creditorului gajist sau hotrrii definitive a instanei de judecat. Servitutile se nregistreaz la cererea proprietarului bunului imobil sau a persoanei n a crei favoare este stabilit servitutea. Dreptul de servitutile se nregistreaz n baza urmtoarelor documente referitoare la stabilirea servitutilor: > contractul ncheiat n modul stabilit; > decizia autoritii administraiei publice locale privind terenul aflat n

proprietate public; > hotrrii instanei de judecat.