1

MINISTERUL EDUCAIEI AL REPUBLICII MOLDOVA

UNIVERSITATEA DE STUDII EUROPENE DIN MOLDOVA
FACULTATEA DE DREPT










NOTE DE CURS
DREPT LOCATI V I RELAII DE AREND
(Ciclul I)







AUTOR:
Natalia Chibac
mg. n drept, lector superior




Aprobat la edina Catedrei Drept privat
din: 22.05.2013, proces-verbal Nr: 9

Examinat de Consiliul facultii de Drept USEM
la 24.05.2013, proces-verbal Nr. 5

Aprobat la edina Senatului USEM
din: 01.07.2013, proces-verbal Nr. 9






CHIINU 2013
2

TEMA.1
Consideraii generale privind dreptul locativ. Legislaia naional cu privire la
condominium.

Tezele principale:
1. Noiunea de drept locativ.
2. Obiectul de reglementare a dreptului locativ.
3. Principiile de reglementare juridic a raporturilor locative n Republica Moldova.
4. Izvoarele dreptului locativ. Fondurile locative.
5. Noiuni generale cu privire la condominium. Statutul juridic al condominiumului.
Statutul juridic al Asociaiei de locatari n condominium. Raporturi de proprietate n
condominium i Asociaiei de locatari n condominium.
6. Problemele Dreptului locativ la etapa actual.

1. Noiunea dreptului locativ
n literatura de specialitate dreptul locativ a obinit o acceptare larg i alta restrns. n sens
restrns dreptul locativ este definit ca fiind o totalitate de norme juridice ce reglementeaz
raporturile ce in de folosirea spaiului locativ. Susintorii acestei concepii (Litovkin V., Braude
I.) consider, c dreptul locativ are ca obiect de reglemenatre n exclusivitate raporturile de
folosire a spaiului locativ. Raporturile aprute n procesul acordrii spaiului locativ, expoatarea
lui, sunt examinate ca nelocative, fiind incluse n obiectul de reglemenatre a altor ramuri de
drept.
n sens larg dreptul locativ este definit ca fiind o ramur de drept ce reglementeaz
raporturile ce apar n procesul satisfacerii necesitilor locative ale cetenilor.
n literatura de specialitatea s-au dus contraverse cu privire la recunoaterea dreptului locativ
ca ramur de drept autonom. Potrivit unei opinii, dreptul locativ nu este o ramur de drept
autonom, dar fiind o instituie de drept civil (Pigolkin A).
Potrivit altei opinii, dreptul locativ este o ramur complex de drept, deoarece se bazeaz pe
mbinarea unor obiecte i metode neomogene de reglementare juridic (Polenina C). Ramurile
complexe de drept includ o totalitae de instituii interramurale, ce reglemenateaz relaii sociale
omogene (Raiher V.). Acest autor a menionat, c raporturile locative sunt reglemenetate de
normele a trei instituii juridice: instituia de drept administrativ ce ine de evidena persoanelor
ce au nevoie de mbuntirea condiiilor locative i acordarea ncperilor de locuit; instituia
civil ce se refer la contractul de ncherierea a spaiului locativ i instituia civil ce ine de
folosirea ncperilor cooperatiste.
Ca ramur complex de drept, dreptul locativ este o totalitate de norme juridice ce
reglementeaz raporturile din domeniul administrrii ntreinerii i reparrii fondului locativ,
acordrii i folosirii ncperilor i alte raporturi ce in de satisfacerea necesitilor locative.
Dreptul locativ este o ramur complex de drept, deoarece n procesul reglementrii
raporturilor mbin norme i instituii specifice altor ramuri de drept dreptului civil,
administrativ. O trstur specific raporturilor reglemenate de dreptul locativ se refer la faptul,
c ele apar n privina unui obiect material specific locuinei, ncpere destinat pentru trai
permanent. n afar de acesta un subioect obligatoriu al acestor raporturi este persoana fizic
ceteanul.
Dreptul locativ a mptumutat norme i metode de reglemenate specifice altor ramuri de drept,
sar acest procedeu nu s-a fcut mecanic. n procesul codificrii s-a fcut sistematizarea normelor
locative, preluicrarea i adaptarea lor, fapt ce a permis crearea unei entiti juridice autonome. n
calitate de ramur complex de drept, dreptul locativ se caracterizeaz prin obiect propriu de
reglemntare, principii i mijloace proprii dee reglemenate juriidc. Dreptul locativ dispune de
sistemul su propriu, adic de insituii juridice proprii, care conin norme ce reglementeaz
relaiile sociale omogene.

3
2. Obiectul de reglementare a dreptului locativ
Dreptul locativ are ca obiect de reglementare un complex de relaii sociale, aprute n
privina locuinei, denumite raporturi locative. n legrur cu acest fapt apare necesitatea de a
defini i a dezvlui coninutul raporturilor locative. n literatura de specialitae au fost expuse
mai multe opinii n acest sens.
Pn la adoptarea Codului locativ raporturile locative erau reglementate de dreptul civil i
calificate ca raporturi civile ce in de folosirea spaiului locativ. Ali autori considerau, c
raporturile locative sunt raporturile aprute n procesul satisfacerii necesitilor locative ale
persoanei, i anume - raporturile ce apar n procesul acordrii i folosirii locuinei.
Dup codificarea legislaiei locative raporturile locative au dobndit o accepiune larg, fiind
definite ca relaii sociale aprute n procesul acordrii i folosirii locuinei, administrii i
expoatrii a fondului locativ. Raporturile sociale, denumite locative, se caracterizeaz prin faptul
c apar n privina unei ncperi destinat pentru trai i inclus, n oridnea stabilit, n cadrul
fondului locativ.
Conceptul raporturi locative cuprinde n prezent un cerc larg de relaii sociale. Astfel,
obiectul de reglemenatare a dreptului locativ este format din relaii ce in de administrarea
fondului locativ; evidena locativ i acordarea ncperilor; folosirea spaiului locativ n baz de
contractului sau n baza altui temei legal; exploatarea, ntreinerea i asigurarea integritii
ncperilor de locuit.
Obiectul material al raportuilor locative este ncperea de locuit. Specific este faptul c
ncperea, n calitate de bun material, deseori apare numai dup apariia i dezvoltarea
raporturilor locative. Atunci, cnd persoana se afl la evidena locativ, obiectul raportului
locativ este ncperea pe care persoana urmeaz s o primeasc. Aceast ncpere nu este
individualizat, deoarece necesitile locative ale solicitantului se pot mri ca urmare a creterii
numrului memrbilor familiei sale. n aceste sutiaii obiectul raportului locativ se
individualizeaz numai la etapa acordrii ncperii. Obiectul rapootului locativ este determinat la
momentul apariiei acestuia, atunci cnd se nchiriaz o locuin din fondul privat sau se
subnchiriaz o locuin din fondul de stat.
Competena subiectiv a raporturilor locative este specific. Pe de o parte ca subiect apare
proprietarul locuinei, iar n cazul fonsului de stat organele locative, iar pe de alt parte
persoana fizic, care are nevoie de locuin, precum i membrii familiei acesteia. Competena
subiectiv a raportuirlor locative este foarte dinamic, deoarece locuina, de regul, nu se
folosete de o singur persoan, ci de familie, membrii creia au drepturi egale cu chiriaul.
Astfel, chiriaul, n calitate de subiect formal al raportului locativ, poate fi nlocuit de ctre un
membru al familiei sale la orice etap de dezvoltare a raporturilor locative.
Raporturile locative pot fi convenional mprite n urmtoarele grupe:
- raporturile ce in de folosirea spaiului locativ n baza contractului de nchiriere a locuinie
sau n baza altui titlu (calitate de membru al CCL). Aceste raporturi formeaz nucleu
raporturilor locative, deoarece n cadrul loc se satisfac necesitile locative ale persoanei.
Raporturile de folosire a spaiului locativ neomogene i pot i mprite n cteva subgrupe i
anume: a) raportuirle aprute n legtur cu acordarea locuinei ce urmeaz a fi folosit n baza
contracrtului de nchirierea a locuinei; b) raportuirle de folosire a locuinei n baza calitii de
membru al CCL lui; c) raportuirle de subnchirierea a locuinei.
- raporturile ce in de asigurarea persoanelor cu spaiul locativ, i anume: evidena locativ i
acordarea locuinelor din fondul de stat. Raporturile locative de acest gen sunt reglemenate
de norme de natur administrativ, iar n unele cazuri i de cele civile (cnd se acord o
locuin membrului CCL lui).;
- raporturile locative ce in de folosirea ncperilor de serviciu i a cminelor. Aceste raporturi
sunt evideniate ntr-un grup aparte, deoarece n cadrul lor are loc folosirea temporar a
ncperilor;
- raporturile locative ce apar n domeniul administrrii, ecploatrii, intreinerii locuinelor;
- raporturile locative ce in de deserviraea locatin-comunal a peroanelor asigurarea caselor
de locuit cu ap, energie tehnic, electric etc.
4
n final definim raporturile locative ca fiind relaii sociale reglemenate de normele dreptului
locativ, ce apar n procesul asigurrii persoanelor cu ncperilor de locuit i folosirea lor.

3. Principiile de reglementare juridic a raporturilor locative n RM
Principiile generale ale dreptului sunt aplicabile fiecrei ramuri n parte. Aceste principii se
manifest diferit, n dependen de specificul relaiilor sociale reglementate de ramura respectiv
de drept.
n literatura de specialitate au fost expuse mai multe opinii cu privire la principiile care
guverneaz dreptul locativ. Potrivit unei opinii, dreptului locativ i sunt specifice urmtoarele
principii: mbinrii intereselor personale cu cele publice (sociale); imperativitii prescripiilor
normelor locative; normrii ncperilor acordate din fondul de stat; stabilitii raporturilor
locative; ocrotii drepturilor locative ale persoanelor (Martkovici I.).
Potrivit unei alte opinii principiile dreptului civil sunt specifice i dreptului locativ, dar
dispun de unele particulariti condiionate de obiecul specific al raporturilor locative. Aici se
enumer urmtoarele principii: legalitii, stabilitii drepturilor locative; inalienabilitatea
drepturilor locative din fondul de stat i cel de serviciu; caracterul de consum al drepturilor
chiriaului i a membrilor familiei lui (Kjmarov V.).
n dreptul locativ se manifest principiile specifice diferitor ramuri de drept. Astfel, n
domeniul folosirii ncperilor de locuit n baza contractului de nchiriere sau n baza calitii de
membru al CCL-lui se aplic principiile dreptului civil, deoarece raporturile locative din acest
domeniu sunt reglemenate prin metoda specific dreptului civil. Raporturile ce in de evidena
locativ i acordarea ncperilor de locuit, administrarea i expoatarea lor sunt guvernate de
principiile specifice dreptului administrativ.
Pe lng principiile sus-numite putem enumera i alte principii specifice dreptului locativ,
precum: a) principiul stabilitii raporturilor locative, acest principiu este determinat n art.10
CL, care prevede c ncperile de locuit din casele fondului de stat i cel cooperatist se acord n
folosin fr termen. Aceast regul a fost instituit innd cont de faptul c ncperile din cadrul
acestor fonduri sunt destinate pentru domicilierea permanent a persoanelor; b) principiul
inadmisibilitii privrii arbitrale de dreptul la locuin. Acest principiu consituie
continuarea primului i contribuie la realizarea stabilitii dreptului la folosirea locuinie.
Normativ acest principiu este consacrat n art.93 CL, care admite rezilirea unilateral de ctre
locator a contractului de nchirierea a spaiului locativ numai n cazurile expres prevzute de
legel i numai pe cale juridicar; c) principiul accesibilitii asigurrii cu spaiu locativ.
Coninutul acestui principiu exprim faptul, c perosana i poate asigura dreptul la locuin pe
diferite ci pe calea nchirierii locuinei, procurrii ei, dobndirei calitii de membru al CCL-
lui.

4. Izvoarele dreptului locativ (legislaia locativ). Fondurile locative.
Izvoarele dreptului locativ constiutie o totalitate de legi i alte acte normative menite s
reglementeze raporturile locative. Exist mai multe categorii de izvoare ale dreptului locativ, i
anume:
- Constituia RM este baza juridic pentru dezvoltarea legislaiei locative, astfel, n art.27 din
Constituie esze consfinit dreptul perosanel de a-i stabili domiciliul n orice localitate din
ar;
- Legile adoptate de Parlament. Ponderea apariiei Codului cu privire la locuine adoptat la 3
iulie 1983. Codul respectiv conine norme care reglementeaz mai mult sau mai puin toate
instituiile ce in de dreptul locativ. Legea privatizrii fondului de locuine din 10 martie
1993 /MO;2000, nr.5-7/ consfinete principiile care stau la baza privatizrii ncperilor din
cadrul fondului de stat i obtesc. Legea condominiului n fondul locativ din 30 martie
2000 /MO, 2000, nr.130-137/; Legea cu privire la fondul locativ cu statut special din 16
septembrie 1996 /MO, 1997, nr.31-32/.
- Hotrrile Guvernului. Regulamentul provizoriu cu privire la rezervarea spaiului locativ
adoptat prin HG din 9 octombrie 1995 /MO, 1995, nr.68-69/. Regulile provizorii de
5
expolatare a locuinelor, ntreinere a blocurilor locative i teritoriilor aferente adoptate
prin HG din 21 decembrie 1998 /MO, 1999, nr.3-4/.
Potrivit art.4 CL, casele de locuit, precum i ncperile de locuit din alte cldiri, aflate pe
teritoriul RM formeaz fondul de locuine. Fondul locativ este o totalitate de ncperi de locuit,
indiferent de tipul de proprietate, inclusiv case de locuit, case specializate (cmine), apartamente,
ncperi de serviciu i alte ncperi utile pentru trai.
Toate ncperile de locuit pot fi nprite n mai multe fonduri locative, n dependen de mai
multe criterii partenen, regimul juridic, destinaie. Potrivit art.5 al CL fondul locativ este
format din:
a) fondul locativ de stat;
b) fondul locativ obtesc;
c) fondul locativ cooperatist;
d) fondul locativ individual.
Trebuie de menionat c clasificarea respectiv necesit rectificare, deoarece a fost fcut
pn la adoptarea Constituiei i Legii cu privire la proprietate. Astfel, nu este ireproabil din
punct de vedere juridic evidenierea fondului obtesc de rnd cu cel privat, care n esen este o
varietate a fondului privat, deoarece se afl n proprietatea privat a organizaiilor obteti.
Totodat, fiecare din fondurile sus-menionate pot fi mprite n subfonduri locative cu
regim juridic deosebit. n cadrul fondului privat putem evidenia: a) fondul ce se afl n
proprietatea persoanelor fizice; b) fondul ce se afl n proprietatea persoanelor juridice.
n prezent capt importan clasificarea fondurilor locative n dependen de destinaia
locuinelor. n acest sens deosebim: a) fondul locativ social care cuprinde llocuine care se
atribuie, cu chirie subvenional de stat, unor peroane sau familii a cror situaie familial nu le
permite satisfacerea necesitilor locatite n condiiile pieii; b) fondul locativ cu destinaie
special care este nchiriat n scopul obinerii de profit; c) fondul locativ de serviciu care
cuprinde locuinele destinate funcionarilor publici, angajailor unor agenii economice i care se
acord n condiiile contractului de munc.
Legea nu interzice trecerea ncperilor dintr-un fond locativ n altul. Aceast trecere nu
trebuie s lezeze drepturile locative ale persoanelor care locuiesc n ncperile resopective.
Astfel, privatizarea apartamentelor nu duce la stingerea dreptului de folosin a aprtamentului,
drept ce aparine persoanelor care nu au participat la privtizare.
Caracterizm fiecare fond.
Foncul locativ individual, demunit n prezent i privat, include casele de locuit i
aprtamentele aflate n proprietatea personal a cetenilor (art.5 CLRM), precum i cele ce
aparin persoanelor juridice. n ultimii ani componena fondului privat s-a extins considerabil,
aceasta incluznd case individuale construite sau procurate; apartamente privatizate sau
procurate; apartamentele aflate n casele CCL-lui, dac membrii acestuia au pltit integral cota
de participare. Potrivit legislaiei n vigoare al locuinelor din fondul privat por fi societile
comerciale i necomerciale, organizaiile obteti i religioase.
Fondul locativ de stat cuprinde totalitatea ncperilor de locuit ce se afl n proprietatea
statului. Potrivit art. 6 CL, fondul locativ de stat cuprinde ncperile ce se afl n administrarea
autoritilor publice locale (fondul locativ al autoritilor publice locale) i ncperile ce se afl n
administrarea ministerelor i departamentelor (fondul locativ departamental). Casele din cadrul
fondului departamental se afl n administratea operativ sau gestiunea economic a
ntrepriderilor i instituiile de stat. ncperile din cadrul fondului departamental sunt destinate
pentru asigurarea cu spaiul locativ a angajailor ntreprinderilor de stat, autoritilor publice
centrale, iar cele din fondul autoritilor publice locale au ca scop satisfacerea necesitilor
locative ale populeiei din acest teriotiru.
Fondul locativ obtesc cuprinde casele de locuit i ncperile de locuit siptuate na lte
cldiri, care aparin organizaiilor obteti, cooperatiste, comitetelor sindicale, destinate pentru
asigurarea cu spaiul locativ a angajailor acestor organizaii. Regimul juridic al fondului obtesc
este identic cu cel al fondului locativ de stat. Aceasta se explic prin faptul, c pn la 90%
locuine din cadrul fondului obtesc erau administrate nu de proprietari, ci de organele de stat.
6
Bineneles, c aceast stare nu mai corespunde exigenilor timpului i lezeaz dreptul de
proprietate al organizaiilor obteti.
Fondul locativ cooperatist include casele de locuit ce se afl n proprietatea CCL-lui.
Regimul juridic spevific al acesui fond este condiionat de faptul, c folosirea ncperii
cooperatiste ine de calitatea de membru al cooperativei. ncperile cooperatiste se acord n
exclusivitate membrilor cooperativei i familiei lor.

5. Noiuni generale cu privire la condominium. Statutul juridic al condominiumului.
Statutul juridic al Asociaiei de locatari n condominium. Raporturi de proprietate n
condominium i Asociaiei de locatari n condominium.
Odat cu privatizarea apartamentelor de stat, trecerea apartamentelor cooperatiste n
proprietatea membrilot cooperativei, ncperile dintr-un bloc locativ se pot afla n proprietatea
privat, de stat sau minicipal. Ca urmare a acestui fapr se pune porblema stabilirii apartenenie
spaiilor nelocuibile din cadrul blocului locativ. trEc aceste spaii n proprietatea privat a
proprietarilor de apartamente sau rmn n porprietatea statului saz a cooperativei.
Orice bloc locativ este format din ncperi de locuit (apartamente), spaii nelocuibile de uz
comun i instalaii tehnico-sanitare. ncperile de locuit se afl n proprietatea individual a
persoanelor, iar spaiile nelocuibile se afl n proprietatea comun indivizibil a proprietarilor de
apartamente. n legtur cu aceasta i apare conceptul de condominiu, care constituie un
complex unic de bunuri imobile, care includ locuine ce se afl n proprietatea privat, de stat sau
municipal, pe de oparte, i alte spaii de uz comun, teren aferent, pe de alt parte, care seafl n
proprietatea comun indivizibil.
Condominiul include: 1 o cldire sau o parte din cldire cu intrare separat; 2 cteva
cldiri sau construcii amplasate compact, unite de un tere comun i elemente de infracstructur
comun (garaje).
Obiectele care se includ n comdominiu i formeaz proprietatea comun indivizibil sunt:
anexe la cldiri, drumurile i prcrile auto, alte obiecte amplasate pe terenul aferent, acoperiul,
terasele, casele scrilor, ancensoarelor, utilajul i sistemele inginereti din interiorul i exteriorul
locuinelor, care deservesc mai multe locuine (art.5 Legea).
Terenurile pe care sunt amplasate blocurile locative i alte bunuri imobile din condominiu se
transmit cu titlu gratuit n proprietatea comun a proprietarilor de ctre autoritile publice
locale. Hotarele terenului aferent blocului se stabilete de autoritatea public competent n
termen de 30 de zile de la adresare.
Proprietarul de apartament are n proprietate, n afar de aparament, i o cot indiviz? din
proprietatea comun. Dreptul de proprietate asupra cotei indivize din proprietatea comun apare
n virtutea procurrii sau privatizrii apartamentului, achitrii integrale a cotei de participare n
cooperativ. Cota parte a fiecrui proprietar n bunurile imobile comune din condominiu, este
proporional cu suprafaa locuinei ce-i aparine n condominiu, dac nu s-a stabilit altceva prin
decizia adunrii generale.
Coproprietarii condominiului exercit atributele proprietii de comun acord, iar n caz de
litigiu n ordinea stabilit de instana de judecat. Coproprietarii nu au dreptul s cear
separarea cotei sale dfin prooprietatea comun, ei pot stabili mosul de folosire a bunurilor
comune.
Proprietarii nu au dreptul s nstrineze cota sa din proprietatea comun, separat de locuin.
Cota parte urmrete soarta juridic a apartamentului, fiind o anex la bunul principal (locuin).
Noul proprietar al locuinei preia toate dreptuirle i obligaile fostului proprietar din condominiu.
Coproprietarii sunt obligai s participe la cheltuielile pentru ntreinerea i reparaia
proprietii comune. Cota de cheltuieli se stabilete n funcie de suprafaa locuinei i numrul
de persoane care locuiesc n ea. Pn la constituirea asociaiei de coproprietari n condominiu,
ntreinerea i reparaia se efectueaz de organizaiile de exploatare a locuinelor (p.3, anexa 4
Legea privatizrii).
Potrivfit art.15 Legea, pentru asigurarea exploatrii cldirii cu mai multe locuine i a
proprietii comune n condominiu, proprietarii sunt n drept s aleag modul de administrare a
proprietii. Administrarea condominiului poate fi efectuat: 1 nemijlocit de ctre proprietari,
7
n cazul n care condominiul include cel mult 4 proprietari care dein cel mult 4 locuine; 2 de
ctre asociaia de coproprietari mnemijocit sau prin transmiterea acestor funcii altor persoane.
Asociaia de coproprietari este o uniune benevol a proprietarilor de apartamente, care se
asociaz n scopul administrrii comune a condominiului. Asociaiile de coproprietari se
formeaz prin asociere sau reorganizarea CCL-lui, membrii cruia au pltit integral cota de
participare.
Asociaia de coproprietari se formeaz de cel puin 2 proprietari. Fondatori ai asociaiei pot fi
proprietari de locuine, ageniile teritoriale de privatizare sau autoritile publice locale. Calitatea
de fondator este strnd legat de cea de proprietar sau administrator al apartamentului. Interesele
minorilor, membrii ai asociaiei, sunt reprezentate de ctre prini, tutori sau curatori.
Dup organizarea asociaiei de coproprietari, toate persoanele care procur locuine n
condominiu devin membri ai asociaiei din momentul apariiei dreptului de proprietate asupra
apartamentului.
Calitatea de membru al asociaiei nceteaz odatz cu decesul persoanei fizice, lichidarea
persoanei juridice swau nstrinarea apartamentului.
Oentru constituirea asociaiei de coproprietari este necesar decizia adunrii generale a
copropritarilor, la care se aprob statului avrsteia. Asociaia dobndete statutul de persoan
juridic din momentul nregistrrii ei la Camera nregistrrii.
Potrivit art.20 Legea., asociaia are urmtoarele drepturi:
1. s ncheie contracte de gestionare sau de deservire a proprietii comune cu tere
persoane;
2. s organizeze deservirea de sine stttoare a bunurilor imobile din condominiu;
3. s ntocmeasc devizul anual de cheltuieli pentru exploatarea, reparaia i reconstrucia
proprietii comune;
4. s stabileasc pentru fiecare coproprietar cuatumul prilor obligatorii conform cotei de
participare;
5. s se adreseze n judecat n cazul neexecutrii de ctre coproprietari sau chiriai a
obligaiei de participare la cheltuielile comune.
Organele de conducere i control ale asociaiei sunt adunarea general, consiliul de
administarre, preedintele i comisia de cenzori.
Adunarea general este organul suprem de conducere i este alctuit din toi membrii
asociaiei. Dup prima ntrunire organizatoric de constituire a asociaiei, edinele acesteia vor
avea loc cel puin o dat pe an. Adunarea general este mputernicit de a adopta decizii dac cel
puin 2/3 din numrul total de membri dunt prezeni. Adunarea general adopt decizii cu
majoritatea simpl de voturi.
Numrul de voturi al fiecrui proprietar depuinde de numrul de locuine pe care le deine.
Proprietarii locuinei comunale au un singur vot.
Organele executive al asociaiei este consiliul de administrare. Membrii consiliului de
adminstraie se aleg din rndul membrilor asociaiei la adunarea general, pe termenul sabilit de
statut, dar nu mai mare dect 3 ani.

6. Problemele Dreptului locativ la etapa actual.
1) privatizarea locuinei:
privatizarea a avur sesn login n trei cazuri:
- cnd locuina care se privatiza era locuibil de oameni n vrst i pentru privatizare erau de
ajuns bonurile;
- dup 1989 cnd a fost anunat suveranitatea rii, oamenii au avut posibilitatea s plece peste
hotarele rii, vnznd apartamentele privatizate;
- cnd se privatiza un nou apartament.
Problemele aprute dup privatizare:
- fondul locativ avea un % mare de amortizare, care necesita o reparie capital: apartamentul
devenind proprietate privat i propruietarul era obligat s rspund de proprietatea sa;
- ntr-o cas locuiesc proprietati cu diferite niveluri de trai i venit, ceea ce face inposibilul de
a face reparaie capital n cas, scar...;
8
- problema achitrii serviciilor comunale, care sunt mult ridicate n legtur cu piederile apei,
gazului, energiei electrice din vina serviciilor de expluatare;
Problema conducerii i expluatrii:
subiecii: sunt 5-6% de apartamente neprivatizate.
- proprietarii i chiriaii;
- ntreprinderile municipale;
- asociaiile proprietarilor locuinelor privatizate;
- asociaiile locatarilor n condominiu.
Pe de o parte sunt locatarii i pe de alta serviciile comunale n rezultatul expluatrii
necondiionate, fr sim de stpn locuinele se ruineaz, distrug.
Problema caselor, locuinelor nefinisate: sunt 300 de case nefinisate n mun. Chiinu, care
nu pot fi finisate din pricina privatizrii la un pre de nimic de unii aa numi proprietari, care
ateapt s vnd imobilul la un pre mare (dar n procesul de ngheare cldirea
se distruge, ruineaz...).
Problema caselor prsite: ea aprut n ultimii n urma plecrii proprietarilor pentru ctig
peste hotarele rii. Casele nu sunt nclzite, nu au ap, energie electric, gaz: se refer mai mult
la centrele raionale i orelilor mici, sate.
Problema caselor i apartamentelor private: nimeni nu poate evacua din apartament un
membru matur care nu vrea s atribuie la achitarea serviciilor comunale...
Problema imperfeciunii legislaiei: evacuarea celor care regulat i intenionat nu achit
serviciile comunale, fiind destul de nstrii.
Problema nelciunii: acapararea unor ncperi sub nfiare, chip, aspect de rude,
cunotine, ntreintori.

Bibliografia:
1. Codul cu privire la locuine, aprobat de Parlamentul Republicii Moldova la 3 iunie
1983 i intrat n vigoare de la 1 octombrie 1983.
2. Hotrre cu privire la aprobarea Planului de aciuni pentru remedierea situaiei n
domeniul construciei de locuine pe anii 2011-2012 nr.411 din 09.06.2011,
Monitorul Oficial nr.99-101/474 din 17.06.2011.
3. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova cu privire la ncheierea lucrrilor de
construcie la blocurile locative nefinalizate nr.366 din 06.04.98, Monitorul Oficial
al Republicii Moldova nr.56-59/381 din 25.06.1998
4. Legea privind autorizarea executrii lucrrilor de construcie nr. 163 din 09.07.2010,
Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.155-158/549 din 03.09.2010
5. Legea Republicii Romnia nr.114 din 11 octombrie 1996 Legea locuinei, Textul
actului act republicat n Monitorul Oficial nr.393/31 decembrie 1997
6. Proiectul Legii cu privire la locuine
7. Legea Republicii Moldova cu privire la privatizarea fondului de locuine din 10
martie 1993
8. Legea RM cu privire la condominiului n fondul locativ din 30 martie 2000











Tema 2.
Folosirea locuinelor n casele fondului de stat.
9

Tezele principale:
1. Temeiul instalrii n locuin. Importana juridic a ordinului de repartiie. Temeiul i
consecinele declarrii nulitii ordinului de repartiie.
2. Noiunea de contract de nchiriere a spaiului locativ n casele fondului de stat.
Obiectul contractului de nchiriere. Subiectele raportului juridic locativ.
3. Meninerea spaiului locativ dup chiriai i membrii familiei care lipsesc temporar.
Rezervarea ncperilor de locuit.
4. Drepturile i obligaiile prilor.
5. Modificarea contractului de nchiriere a spaiului locativ. Rezilierea contractului de
nchiriere. Consecinele rezilierii.
6. Problemele actuale n domeniu.

1. Temeiul instalrii n locuin. Importana juridic a ordinului de repartiie.
Temeiul i consecinele declarrii nulitii ordinului de repartiie.
n casele fondului de locuine de stat i obtesc, acordarea spaiuui locativ se efectueaz
numai n baza hotrrii organului competent al autoadministrrii locale (primrie, pretur, altui
organ). ncperile de locuit din casele fondului departamental de locuine li se acord cetenilor
pe baza hotrrii comune a administraiei i a cmitetului sndical al ntreprinderii, aprobate de
organul corespunztor al autoadministrrii locale /p.49 al Regulamentului nr.405/.
Din spaiul locativ dat n exploatare i eliberat, cel puin 50 procente se rezerv pentru
asigurarea cu locuine a cetenilor, care au dreptul la primirea prioritar i cu ntetate a
ncperilor de locuit.
nainte de adoptarea hotrrii cu privire la acordarea ncperilor de locuit cetenii trebuie
s prezinte din nou, mai precis, s cunoasc toate documentele prezentate n momentul lurii la
evidena locativ. Deci, nnoirea documentelor are loc numai o singur dat - la trecerea rndului
i acordarea spapiului locativ. Plus la aceasta, conform p.50 al Regulamentului nr.405,
pretendenii pentru primirea spaiului locativ snt obligai s prezinte consimmntul n scris al
membrilor majori ai familiei la includerea lor n bonul de repartiie, precum i angajamentul n
scris al membrilor majori ai familiei, prin care ei se oblig, ca dup acordarea spaiului locativ s
elibereze ncperile de locuit ocupate mai nainte.
n baza hotrrii despre acordarea spaiului locativ n casele fondului locativ de stat sau
obtesc organul autoadministr'rii publice locale elibereaz ceteanului bonul de repartiie de o
form anumit /anexa nr.5 a Regulamentului nr.405/, care servete ca unicul temei pentru
instalarea n spaiul locativ acordat /art.50 CL/.
Bonul de repartiie poate fi eliberat numai pentru spaiu locativ liber i izolat.
Bonul de repartiie prezint un act administrativ al organului de stat competent, care-i
acord deintorului dreptul singular de ocupare a spaiului locativ indicat n el.
Importana juridic a bonului de repartiie const n urmtoarele:
1) este unicul temei penru instalarea n spaiul locativ;
2) n baza bonului de repartiie n ncheierea contractului de nchiriere a spaiului locativ;
3) bonul de repartiie determin componena subiecilor contractului;
4) bonul de repartiie determin categoriile de persoane /membrii familiei deentorului de
bon/, care de rnd cu dnsul au dreptul la instalarea n spaiul locativ acordat;
5) bonul de repartiie determin obiectul contractului de nchiriere a spaiului locativ.

2. Noiunea de contract de nchiriere a spaiului locativ n casele fondului de stat. Obiectul
contractului de nchiriere. Subiectele raportului juridic locativ.
n baza contractului de nchiriere a spaiului locativ (n continuare - contract de nchiriere a
locuinelor) locatorul se oblig s transmit n folosina chiriaului i a membrilor familiei
acestuia ncperea de locuit utilitar pntru locuin permanent, iar chiriaul se oblig s
foloseasc spaiul de locuit dup destinaie, s asigure integritatea lui i la timp s achite plata
pentru folosina spaiului locativ (chiria).
10
Reieind din noiunea dat contractul de nchiriere a spaiului locativ este un contract
bilateral, consensual i oneros.
Dup natura juridic contractul de nchiriere a spaiului locativ are multe tangene cu
contractul de nchiriere a bunurilor - obiectul contractului snt lucrurile determinate prin
caractere individuale i necomsumptibile, bunurlle se transmit n folosin temporar i pentru
plat, mai exist i alte momente comune. n acelai timp n literatura juridic contractul de
nchiriere a spaiului locativ este recunoscut ca un contract jurudico-civil de sine stttor. Ca
dovad a sinesttorniciei sale servesc urmtoarele circumstane: este reglementat de acte
normative speciale, obiectul special al contractului - spaiul de locuit, se acord pentru scopuri
strict determinate - locuin, prezena unor drepturi i obligaii ale prilor ce-i snt caracteristice
de exemplu, dreptul la schimbul spaiului locativ, rezervarea lui, pstrarea dreptului asupra
spaiului locativ n caz de lips temporar, regulile speciale de modificare i reziliere a
condiiilor contractului i alte particulariti.
Izvoarele reglementrii juridice a contractului de nchiriere a spaiului locativ snt
urmtoarele acte normative: Codul cu privire la locuine al Republicii Moldova, adoptat la 3
iunie 1983 care a intrat n vigoare la 1 octombrie 1983, Regulamentul cu privire la modul de
acordare a ncperilor de locuit n Republica Moldova aprobat prin hotrrea Guvernului i a
Consiliului Republican al Sindicatelor din Moldova din 25 noiembrie 1987 (Regulamentul nr.
405), Concepia locativ naional aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova din 5
august 1994, la fel i hotrrea Plenului Curii Supreme de Justiie a Republicii Moldova din 20
decembrie 1999 "Despre practica aplicrii de ctre instanele judectoreti a unor dispoziii ale
Codului cu privire la locuine".
Locuina de rnd cu produsele alimentare i mbrcmintea reprezint necestatea
primordial a omului n fiecare societate. Fr satisfacerea acestei necesiti este imposibil viaa
i activitatea eficace a oamenilor. Formele de satisfacere a necesitii asigurrii cu spaiul locativ
snt: dobndirea locuinei n proprietate, ncheierea contractului de nchiriere a spaiului locativ
cu proprietarul locuinei sau cu posesorul ei, dobndirea de ctre ceteni a dreptului de folosin
a apartamentelor n cazele cooperativelor de locuine sau de construcie a locuinelor n calitate
de membru a acestor cooperative, ncheierea contractului de nstrinare a casei de locuit cu
condiia ntreinerii pe via, la fel i acordarea gratuit a locuinelor unor categorii de ceteni
pentru folosirea pe via , de exemplu, n casele de stat pentru btrni i invalizi i alte forme.
Astfel, la momentul actual, mai ales n localitile urbane, contractul de nchiriere a spaiului
locativ rmne a fi o form de satisfacere a unuia din necesitile de consum, care determin
condiiile existenei omului. n primul rnd se refer la pturile vulnerabile, crora statul le
garanteaz acordarea n folosin fr termen d spaiului locativ din fondurile locative de stat i
obtesc.

3. Meninerea spaiului locativ dup chiriai i membrii familiei care lipsesc temporar.
Rezervarea ncperilor de locuit.
Persoanele care se afl la evidena locativ i menin dreptul de a se afla n lista ordinii de
succesiune pn la acordarea ncperii de locuit i excluderea lor din liste. Exist situaii n care,
dei au deczut condiiile necesare pentru aflarea la eviden, persoanle nu sunt excluse din lista
ordinii de succesiune, deoarece intervine instituia meninerii dreptului de a se afla la eviden.
Potrivit p.27 Reg.405, dreptul de a se afla la evidena celor ce au nevoie de mbuntirea
condiiilor de trai se menine:
1. pentru persoanele care lipsesc temporar, n perioada n care li se menibne dreptul de folosire
a ncperii de locuit;
2. n caz de trecere la o funcie electiv n localitatea respectiv;
3. n caz de ieire la pensie;
4. n cazl cnd dup luarea la evidena s-a acordat un loc n cmin sau o locuin de serviciu;
5. n cazul ncorporrii la serviciul militar n termen, n decursul ntregii perioade de
ncorporare;
11
6. n cazzul plecrii temporare de la locul de trai permanent n virtutea condiiilor i a
caracterului muncii ori n legtur cu studiile n decursul ntregii perioade de ndeplinire a
muncii sau de studii;
7. n cazul arestrii n decursul ntregii perioade de aflare sub arest;
8. n cazul aflrii ntr-o instituie curativ-preventiv sau la un preventoriu tratament pentru
ntreaga perioad de aflare n aceaste instituii;
9. pentru membrii familiei, n cazul de deces a persoanei aflate la eviden locativ, dac exist
temeiuri de a considera c familia acesteia are nevoie de mbintirea condiiilor locative.
Dreptul de a se afla la eviden locativ se menine la fostul loc de munc- pn la sfritul
anului:
- n caz de transferare la lucru la o alt ntreprindere din localitatea respectiv;
- n caz de concediere ca urmare a reducerii statelor;
- n caz de neprezentare la lucru din cauza ncapacitii temporare de munc;
- n caz de concediere n legtur cu rencadrarea n serviciu a lucrtorului, care ndeplinea
anterior aceast munc.
Dac persoana ce se afla la eviden a plecat la un alt loc de trai permanent ori s-a concediat
de la lucru, n locul ei la eviden se ia unul din membri majori ai familiei acestuia, dac nu au
disprut temeiurile pentru a considera c aceast familie are nevoie de mbuntirea condiiilor
de trai.

4. Drepturile i obligaiile prilor n contract
Dup cum reiese din noiunea contractului de ncheiere a spaiului de locuit contractul este
sinalagmatic. Drepturilor unei pri i corespund obligaiile contragentului i invers.
Obligaiile de baz ale chiriaului se conin mai nti de toate n art.11 CL RM i constau n
urmtoarele: grijuliu a se comporta cu case n care locuiete, s foloseasc spaiul locativ n
corespundere cu destinaia sa, s respecte regulile folosirii ncerilor de locuit i regulile
convieuirii, n mod econom s cheltuie gazul, apa, energia electric i termic.
Casele de locuit i ncperile de locuit nu pot fi folosite de ctre ceteni n scopul
mbogirii personale, extragerea veniturilor neprovenite prin munc i n alte scopuri de
mbogire, la fel i contrar intereselor societi.
Reglementarea n detalii ale obligaiilor chiriaului i membrilor familiei lui se conin n
Regulile provizorii de exploatare a locuinelor, ntreinere a blocurilor locative i teritoriilor
aferente n RM i Contractul de nchiriere a locuinei n blocul locativde start cu mai multe
apartamente, aprobate prin Hotrrea Guivernului RM din 21 decembrie 1998.
Obligaiile de baz, n afara celor stabilite n art.11 CL RM snt:
- asigurarea integritii spaiului de locuit, pstrarea grijulie a instalaiilor tehnico-sanitare
i a altor bunuri, pstrarea cureniei i ordinii n intrrile n case, cabinele ascensoarelor, n
scrile de incendiu i alte locuri de folosin comun a casei de locuit i a teritoriilor alturate;
- respectarea regulilor de securitate incendiar;
- efectuarea la timp /peste fiecare 3-4 ani/ a reparaiei curente a spaiului locativ/ vruitul,
vopsitul, ncleierea pereilor i paravanelor, vopsirea podelelor a blocurilor de ferestre i ue,
instalarea sticlelor, schimbul i reparaia prizelor electrice, ntreruptoarelor .a.m.d./.
Cu toate acestea chriaului i se interzice:
- s ncarce balcoanele, logiile, scrile de incendiu i chepengurile balcoanelor, tindele,
coridoarele, ncperea scrii, ieirile de serviciu;
- s pstreze n ncperile de locuit i n cele accesorii substane uor inflamabile,
materiale i substane uor explozibile ce impurific aerul;
- s efectueze reamenajarea, replanificarea ncperii de locuit fr permisiunea locatorului;
- s construiasc samovolnic saraiuri, garaje, beciuri i alte construcii gospodreti pentru
folosin individual.;
- s pstreze n ograda casei de locuit, n locurile care nu snt destinate special pentru
aceste scopuri mijloacele de transport;
- s mparte n sectoare separate i s ngrdeasc teritoriile alturate casei pentru folosirea
lor n scopuri individuale;
12
- samovolnic s mreasc suprafaa instalaiilor de nclzire central, s instaleze n ele
robinete folosirea apei fierbini;
- s arunce n canalul de gunoi obiecte de mare volum, s verse lichid, rmie de
mncare, s arunce rmie de igri nestinse, chibrite i alte obiecte, care pot provoca astuparea
canalului de gunoi i incendierea gunoiului;
- s foloseasc ntre orele 23.00-7.00 n ncperile de locuit sau pe teritoriile alturate tele
sau radioaparatur, ce produc zgomot excesiv;
- s cnte zgomotos la instrumentele muzicale, la fel zgomotos s cnte sau s produc alte
sunete, ce ar nclca linitea cetenilor i altele.
O particularitate important a contractului examinat reprezint oglindirea n legislaia n
vigoare a drepturilor chriaului i a membrilor familiei lui, ce-i snt caracteristice numai acestui
contract, instalarea altor persoane n ncperea de locuit pe care o ocup /art.57/, pstrarea
spaiului loativ n caz de absen temporar /art.63/, rezervarea ncperii de locuit /art.65/,
schimbul /art.69/, darea locuinei n subchirie /art.76/, instalarea locatarilor temporari /art.83/,
modificarea i rezilierea contractului de nchiriere a spaiului locativ /art.88, 92 CL RM/.

5. Modificarea contractului de nchiriere a spaiului locativ. Rezilierea contractului i
consecinele.
Contractul de nchiriere a spaiului locativ, ca i oricare contract juridico-civil poate fi
modificat. Dar spre deosebire de alte contracte pentru modificarea lui este necesar nu numai
acordul prilor /locatorului i chiriaului/, dar i acordul membrilor familiei chiriaului.
Aceast arend a legii /art. 88 CL RM/ se bazeaz pe faptul, c n acest contract dreptul de
folosin a ncperii de locuit nchiriat i alte drepturi de rnd cu chiriaul aparin i membrilor
familiei lui.
Fr acordul persoanelor indicate modificarea contractului de nchiriere a spaiului locativ
se permite numai n cazurile prevzute de legislaia n vigoare.
Astfel, Codul cu privire la locuine al Republicii Moldova permite modificarea
contractului n urmtoarele cazuri: 1) mpririi ncperii de locuit la cerina membrilor familiei
chiriaului; 2) unirii chiriailor ntr-o singur familie i ncheierea cu el a unui singur contract de
nchiriere a spaiului de locuit; 3) recunoaterii n calitate de chiria a altui membru al familiei;
4) folosirea de dreptul alegerii vecinului; 5) retragerea spaiului de locuit, folosit penru
dobndirea veniturilor neprovenite din munc; 6) instalarea altor persoane n spaiul de locuit
excedentar. Acestea i alte cazuri vor fi examinate n paragraful acesta.
1. mpriea spaiului locativ. Conform art.89 CL RM membrul major al familiei
chiriaului are dreptul s cear ncheierea cu el a unui contract aparte de nchiriere a spaiului
locativ, dac penru aceasta este consimmntul chriaului i a celorlalte membri majori ai
familiei care locuiesc mpreun cu dnsul i dac spaiul locativ ce-i revine poate fi separat sub
forma unei ncperi de locuit separate.
Astfel pentru modficarea contractului n baza condiiilor generale prevzute de art.89 CL
RM, consimmntul prilor i a membrilor majori ai familiei chiriaului/ este necesar prezena
unui ir de cndiii suplimentare:
a) iniiativa modificrii contractului s parvin de la un membru major al familiei
chiriaului i
b) dac spaiul de locuit ce-i revine persoanei care a naintat declaraia poate fi separat n
forma unei ncperi de locuit separate, adic ca cota ce-i revine s poat fi obiect al cntractului.
Este evident faptul, c ultima condiie este cea mai important, deoarece lipsa ei face imposibil
satisfacerea cerinei membrului major al familiei chiriaului. Instana judiciar suprem a
republicii n hotrrea sa din 20 decembrie 1999 a introdus n aceast regul general o
concretizare. n p.16 al Hotrrii Plenului se indic: "n baza art.89 CL RM, instana
judectoreasc are dreptul s satisfac cerinele despre mprirea ncperii locative, dac
reclamantul n corespundere cu cota parte a spaiului locativ care-i revine sau innd cont de
acordul despre ordinea de utilizarea ncperii locative i sepoate distribui o ncpere izolat, ce
const din una sau cteva camere /art.54 CL RM/".
13
n acelai timp Plenul Curii Supreme a atras atenia judecilor asupra faptului, c
transmiterea ncperilor de locuit concrete n folosina chiriaului i a membrilor familiei lui n
casele fondului locativ de stat i obtesc i privarea altor membri ai familiei de dreptul de a se
folosi de aceste ncperi /stabilirea ordinuloui de folosire, utilizare/ fr modificarea contractului
de nchiriere a ncperii de locuit nu este prevzut de legislaia n vigoare /p.24/.
n aa mod, hotrrea citat a Plenului Curii Supreme de Justiie a Republicii Moldova a
recunoscut ilegal practica, care s-a stabilit n activitatea instanelor judiciare la examinarea
litigiilor cu privire la determinarea modului de folosire a spaiilor locative fr mprirea lor. n
acelai timp aceast practic a fost stopat. Conform regulei generale, litigiile aprute n legtur
cu modificarea contractului de nchiriere a spaiului locativ se soluioneaz n ordine judiciar.
Regula despre mprirea ncperii de locuit, stabilit de art. 89 CL RM nu se aplic fa
de ncperile de locuit n casele ntreprinderilor, instituiilor i organizaiilor a celor mai
importante ramuri a economiei naionale, dac muncitorii i slujbaii ce l-au primit au ntrerupt
relaiile de munc cu organizaiile date la dorina personal, fr motive ntemeiate sau pentru
nclcarea disciplinei de munc, sau pentru svrirea unei infreciuni, n afara cazurilor acordrii
apartamentului ceteanului, care nu se afla n relaii de munc sau eliberarea din lucru din alte
motive.
n rezultatul mpririi spaiului de locuit: apatamentele destinate i ocupate de o singur
familie se transform n apartamente comunale i cu persoana care a naintat cererea se ncheie n
contract separat de nchiriere a spaiului locativ.
2. Modificarea contractului n cazul unirii chiriailor ntr-o singur familie. Articolul 90
CL RM stabilete, c cetenii care locuiesc ntr-un singur apartament i se folosesc de ncperile
de locuit n baza contractelor aparte de nchiriere, n cazul unirii ntr-o singur familie, snt n
drept s cear ncheierea cu careva dintre un contract de nchiriere pentru toate ncperile, pe
care ei le ocup. Dup cum reiese din coninutul acestei norme, condiiile modificrii
contractului n baza acestui temei snt: domicilierea a ctorva chiriai n locuina comunal n
baza contractelor aparte de nchiriere; unirea lor ntr-o singur familie. Deci, de dreptul stabilit n
art. 90 CL RM se pot folosi numai chiriai care domiciliaz ntr-un sngur apartament, deaceea
cetenii care locuiesc n case diferite, sau n apartamente diferite a unei i aceeai case, nu pot
cere ncheierea cu ei a unui singur contract de nchiriere a spaiului locativ.
Pentru ncheierea unui conract unic, desigur, este necesar consimmntul membrilor
familiei chiriaului, deoarece n cazul dat merge vorba despre crearea unei familii noi, care,
evident, este imposibil fr acordul tuturor membrilor majori ce se unesc ntr-o familie, dac ei
i pstreaz dreptul la spaiul locativ.
Dup prerea noastr la determinarea cercului de persoane, ce se unesc ntr-o singur
familie, trebuie s reieim din regulile art.55 CL RM /n care snt determinate categoriile
persoanelor, care pot fi membri ai familiei chiriaului/. Deaceea, greit ar fi s socotim, c a cere
ncheierea unui singur contract de nchiriere a spaiului locativ pot numai acei chiriai, care au
creat o familie prin cstorie. Crearea familiei din punct de vedere al dreptului locatv, conform
art.55 CL RM este posibil i pe alte ci, de exemplu, unirea ntr-o singur familie a rudelor
apropiate, care locuiesc ntr-un apartament. Mai multca att, dup prerea noastr, este posibil
unirea ntr-o singur familie nu numai a persoanelor legate ntre ele prin relaii de rudenie i
comunitate, dar i a persoanelor care nu au legturi de rudenie. n prezent acest lucru este
deosebit de important. S ne imaginm o astfel de situaie: n dou sau chiar trei camere a unui
apartament comunal n baza contractelor aparte locuiesc cteva femei n vrst, bolnave, care au
n camerele sale televizoarele, frigiderile, mainile de splat, plitele cu gaz .a. ale sale i fiecare
pregtete pentru sine separat. n condiiile deloc uoare ale tranziiei la relaiile de pia,
inflaiei, scumpirii roduselor alimentare, pensiilor mici, ele primesc hotrrea de a se uni ntr-o
singur familie pentru ducerea gospodriei comune, a bugetului comun, pentru acordarea
ajutorului i grijei uneia fa de ata, realizrii unor obiecte care snt n plus /televizoare, frigidere/
i mrirea bugetului familiei.
Consecinele unei asemenea modificri ale contractului snt: apartamentulcomunal devine
apartament n care domiciliaz o singur familie n baza unui singur contract de nchiriere a
spaiului locativ.
14
Legea /p.II art.90 CL RM/ la fel stabilete c refuzul locatorului de a ncheia un singur
contract de nchiriere poate fi contestat n ordine judiciar.
3. Modificarea contractului de nchiriere a spaiului locativ n urma recunoaterii n
calitate de chiria a altui membru al familiei.
Articolul 91 CL RM stabilete, c membrul major al familiei chiriaul, poate cu
consimmntul chiriaului i a celorlali membri ai familiei care locuiesc mpreun cu el cere
recunoaterea lui n calitate de chirian conformitate cu contractul de nchiriere a spaiului
locativ semnat anterior, n locul chiriaului iniial. n acest mod cum este stabilit n lege aceast
norm juridic n practic nu se aplic, dar nu avem temeiuri s-o considerm norm moart
(neaplicabil), deoarece n viaa de toate zilele ea se aplic foarte des dar ntr-un singur caz - n
cazul decesului chiriaului iniial.
Anume aceasta este destinaia de baz a art.91 CL RM.
Regula expus mai sus nu se refer la ncperile de locuit n casele ntreprinderilor,
instituiilor, organizaiilor a celor mai importante ramuri a economiei naionale cu unele excepii
/vezi p.II art.91 CL RM/.
Dup prerea noastr, regula stabilit de art.91 CL RM, trebuie s se aplice n cel puin
dou cazuri: n cazul acordrii spaiului de locuit persoanelor,ce stau la evidena locativ la
aprpierea rndului cu condiia, c n spaiul locativ acordat s-a transferat nu toat familie /de
exemplu, n ncperea de locuit nou se transfer prinii i copii minori, dar unul din copiii ce au
atins vrsta majoratului i este cstorit rmne n spaiul de locuit anterior i contractul se
reoformeaz pe numele lui/. Cazul al doilea: dac n baza art.63 CL RM chiriaul a lipsit fr
motive ntemeiate n ncperea de locuit ocupat mai mult de ase luni i n ordine judiciar este
recunoscut c i-a pierdut dreptul la spaiul locativ. n principiu art.91 CL RM poate fi aplicat i
n alte cazuri, de exemplu, dac chiriaul ncperii de locuit, divornd sau chiar pstrnd
legturile de cstorie se scoate de la eviden i se transfer cu traiul permanent ntr-o alt
localitate sau peste hotare. Mai departe, dac pentru nclcarea sistematic a regulilor de
convieuire, care fac imposibil convieuirea ntr-un singur apartament sau cas, chiriaul vinovat
n aceasta, cu respectarea nemijlocit a cerinelor art.102 CL RM, este evacuat din ncperea de
locuit ocupat. n aceste cazuri, pentru prentmpinarea instabilitii raporturilor de drept locativ,
contractul de nchiriere a spaiului locativ trebuie s fie reoformat pe numele unuia din
persoanele care au atins vrsta majoratului i a rmas s domicilieze n apartamentul din care a
plecat chiriaul.
4. Modificarea contractului de nchiriere a spaiului de locuit la cererea chiriaului, care s-
a folosit de dreptul alegerii vecinului. Confrm art.76 CL RM chiriaul, care se folosete de un
apartament separat, poate interveni cu cererea pe lng organele autoadministrrii locale,
ntreprindere, instituie, organizaie /n dependen de apartenena casei de locuit/ de instalare n
camera izolat excedentar la alegerea sa a altor ceteni, ce snt luai la evidena celor care au
nevoie de mbuntirea condiiilor de locuit. Deci, pentru modificarea contractului n baza
acestui temei snt necesare urmtoarele condiii: ca iniiativa s provin de la chiria, care se
folosete de un apartament separat, ce el s aib n folosin spaiul locativ excedentar n forma
unei camere izolate i ca pretendentul, care l-a ales chiriaul, s fie luat la evidena locativ.
Consecinele unei astfel de modificri a contractului snt expres determinate de lege /art.76
CL RM/, care ndic, c n cazul satisfacerii demersului n privina persoanelor indicate /se are n
vedere pretendenii/ se ncheie un contract aparte de nchiriere a spaiului de locuit. n aa mod,
apartamentul, n care locuiesc o singur familie se transform n locuin comunal.
5. Modificarea contractului n urma retragerii spaiului de locuit, folosit pentru obinerea
veniturilor neprovenite din munc.
Conform art. 80 CL RM dac chiriaul sistematic d n subchirie spaiul locativ cu scopul
obinerii veniturilor neprovenite din munc, spaiul locativ izolat, dat n subchirie poate fi retras
n ordine judciar, iar sumele primite n mod ilicit pot fi incasate spre a fi trecute la venitul
statului. Norma dat se aplic ca sanciune penru nclcarea legislaiei locative.
Pentru modificarea contractului n baza temeiului dat snt necesare urmtoarele condiii:
predarea sistematic a spaiului locativ n subchirie; scopul predrii - primireaveniturilor
15
neprovenite din munc; obiect al contractului de subchirie este o ncpere izolat; prezena
hotrrii judecii despre retragerea spaiului de locuit, folosit n scopuri ilegale.
Consecinele modificrii: conform hotrrii judecii are loc retragerea spaiului locativ-
izolat, dup care organele corespunztoare competente /n dependen de apartenena spaiului de
locuit/ acord ncperea de locuit dat altor persoane, ce stau la evidena locativ, adic
apartamentul devine comunal.
n practic modificarea contractului de nchiriere a spaiului locativ n baza temeiurilor
prevzute de articoul 80 CL RM i art.76 CL RM, se aplic farte rar, dar pstrarea acestor norme
n viitor ni se pare a fi un lucru binevenit.
n acelai timp ar fi bnevenit s menionm i alt moment. Dup prerea noastr
judectoriile nu trebuie s satisfac aciunile despre preluarea spaiului locativ izolat, folosit
pentru obinerea veniturilor neprovenite din munc n acele cazuri, cnd astfel de hotrri pot
aduce dup sine nclcarea drepturilor locative ale persoanelor, care au dreptul la ncperea de
locuit retras. De exemplu, ntr-un apartament cu dou camere, izolate, locuiesc tata i fiica. n
legtur cu nscrierea fiicei ntr-o instituie de nvmnt, tata sistematic preda n subchirie
camera izolat a fiicei, obinnd venituri neprovenite din munc. Deoarece, dup fiic, conform
art.63 CL RM, se menine dreptul la ncperea de locuit, judecata n acest caz trebuie s perceap
n folosul statului numai sumele neprovenite din munc pe care l-au prmit chiriaul. Retragerea
ncperii de locuit a fiicei va atrage dup sine nclcri eseniale ale drepturilor locative ale ei. Ea
nu poate duce rspundere pentru aciunile ilegale ale tatlui. Mai mult ca att, legea ofer
judecii dreptul s nu retrag spaiul locativ, deoarece n nsi textul legii este scris cuvntul
"poate", dar nu trebuie sau este obligat.
6. Modificarea contractului de nchiriere a spaiuluo locativ n baza temeiurilor eliberrii
n apartamentul ocupat a ncperilor de locuit. Legea /art.49 CL RM/ stablete, c dac n
apartamentul, n care domiciliaz doi sau mai muli chiriai s-a eliberat o camer neizolat de alt
spaiu locativ, atunci ea se transmite chiriaului, care ocup ncperea alturat.
Dac n apartament s-a eliberat o camer izolat, ea trebuie s fie ocupat de chiriaul, luat
la evidena pentru mbuntirea condiiilor de trai sau care are dreptul s fie luat la eviden. n
lipsa unor astfel de ceteni ncperea de locuit eliberat va fi populat n ordine general. Astfel
legea permite posibilitatea modificrii contractului n baza acestei temei n dependen de faptul,
c s-a eliberat camera contigu sau izolat. n cazul eliberrii camerei contigu ea n toate
cazurile, indiferent de careva condiii, se transmite n folosina chiriaului, care ocup canera
alturat. Cu toate aceste se respect cerinele legii despre obiectul contractului de nchiriere a
spaiului locativ /art.54 CL RM/, adic cerina despre aceea c nu poate fi obiect al contractului o
camer, legat cu o alt camer prin intrare comun /camer contigu/.
Alt situaie se poate crea n cazul eliberrii n apartament a unei camere izolate. Pentru
ntrirea ei dup chriaul, care locuia n camer snt necesare urmtoarele condiii: domicilierea
n apartamentul comunal, aflarea pretendentului la ncperea de locuit eliberat la evidena
locativ sau prezena dreptului de a sta la o astfel de eviden, i evident, eliberarea camerei
izlate n apartamentul comunal dat.
Consecinele modificrii contractului n baza acestei teme: apartamentul nceteaz s fie
comunal, iar dac n apartament locuiesc mai mult de doi chiriai, atunci unul din ei i
mbuntete condiiile sale de trai.
Pentru clarificarea mai detaliat a esenei normelor, stabilite n art.49 CL RM, este necesar
dup prerea noastr din nou s apelm la Hotrrea Planului Judectoriei Supreme a fostei
URSS p.16 n care se indic, c dac spaiul locativ este transmis unuia din chiriai ce locuiete
n apartament, acest lucru nu-i priveaz pe ceilali chiriai de dreptul s contesteze n ordine
judiciar eliberarea bonului de repartiie i s cear acordarea spaiului de locuit acestor chiriai.
Nu pot fi satisfcute cerinele despre transmiterea spaiului de locuit persoanelor, care
intenionat i-au nrutit pn la aceasta condiiile sale de trai, de exemplu, prin schimb,
mprirea ncperilor de locuit. n acest mod, litigiul cu privire la dreptul preferenial asupra
camerei izolate eliberate n apartamentul comunal, aprut ntre civa chiriai care pretind la el,
se soluioneaz de ctre judecat.
16
Plenul Curii Supreme de Justiie n Hotrrea sa din 20 decembie 1999 a explicat de
asemenea, c regulile art.49 Cl alRM nu pot fi aplicare la ncperile de serviciu, de aceea
chiriaul ncperii de serviciu nu are drept s pretind la ncperea izolat de serviciu ce s-a
eliberat n acelai apartament (p.6).
Conform art.48 CL RM ncperile de locuit, eliberate n casele transmise ntreprinderile,
instituiile, organizaiile de stat organelor autoadministrrii locale, la fel i ncperile elberate n
casele, construite cu participarea cotei pri a ntreprinderilor, instituiilor, organizaiilor se
populeaz, n primul rnd, de lucrtorii care au nevoie de mbuntirea condiiilor de locuit ale
acestor ntreprinderi, organizaii, instituii. Modul indicat de populare se aplic independent de
timpul sfririi sau predrii n exploatare a casei de locuit.
Regmentnd rezilierea raporturilor de drept locative n casele fondului locativ de stat i
obtesc, legislatorul delimiteaz noiunile "desfacerea contractului de nchiriere a ncperii de
locuit" (art. 92,93 CL RM) i "evacuarea din ncperile de locuit" (art.94 i altele a CL RM).
Rezilierea contractului de nchiriere a spaiului de locuit se consider ncetarea acelui
temei juridic, din care reiese dreptul chiriaului i a membrilor familiei lui la folosirea ncperilor
de locuit i a altor drepturi, determinate de contract. Evacuarea cetenilor n majoritatea
cazurilor este o urmare a rezilierii contractului de nchiriere a spaiului locativ, adic o
consecin a ncetrii aciunii temeiului de folosire a spaiului locativ.
Rezilierea raportului de drept ocativ este posibil att la iniiativa chiriaului i a membrilor
familiei sale, ct i a locatorului. Cu toate acestea legislatorul ofer chiriaului i membrilor
familiei sale drepturi largi, nengrdite, n ceea ce privete rezilierea contractului de nchiriere a
ncperii de locuit. Astfel, conform art.92 CL RM chiriaul ncperii de locuit este n drept, cu
consimmntul membrilor familiei, s desfac oricnd contractul de nchiriere. n acest mod
chiriaului i se ofer libertate deplin la capitolul rezilierii contractului Drepturile lui n aceast
privin, n esen, nu snt limitate de nimeni i de nimic.
Legea (p.II art.92 CL RM) la fel stabilete, c n cazul plecrii chiriaului i a membrilor
familiei lui cu domiciliul permanent ntr-un alt centru populat sau n cazul mutrii ntr-o alt
ncpere de locuit din acelai centru populat, contractul de nchiriere a ncperii de locuit se
consider desfcut din ziua plecrii sau a mutrii. n p.23 al Hotrrii Plenului Curii Supreme de
Justiie din 20 decembrie 1999 se menioneaz de asemenea, c la aplicarea acestei norme
instana judiciar urmeaz a lua n consideraie probele care atest intenia chiriaului de a
ntrerupe relaiile contractuale.
Legea prevede nc un caz de reziliere automat a contractului de nchiriere a spaiului
locativ. Astfel, n conformitate cu p.IV art.63 CL RM n cazul condamnrii chiriaului la
privaiune de libertate pe un termen mai mare de 6 luni, dac n ncperea de locuit n-au rmas s
locuiasc membrii familiei lui, atunci contractul de nchiriere a ncperii de locuit se consider
desfcut din momentul executrii sentinei. Dup prerea noastr aceast norm trebuie s fie
exclus din lege, deoarece ea este una din cauzele svririi unor noi infraciuni. S ne nchipuim
un asemenea caz: o persoan n baza unui temei legitim a primit un apartament cu o camer, iar
mai apoi a svrit-o infraciune, pentru care a fost condamnat, de exemplu, la privaiune de
libertate cu termen de 1 an de zile. Din momentul executrii sentinei contractul se socoate
reziliat i apartamentul i se retrage. Ce-i rmne de fcut lui dup un an de zile dup ispirea
pedepsei? Devenind hoinar, neavnd nici viz de reedin, nici loc de lucru, nici acoperi de
asupra capului, lui nu-i rmne dect s svreasc noi aciuni ilegale.
Raportul de drept locativ de nchiriere poate la fel s fie reziliat n legtur cu pieirea
obiectului contractului de nchiriere a spaiului locativ, decesul chiriaului, dac el a trit fr
familie.
Asigurnd temeinicia, stabilitatea raporturilor de drept locativ legea conine un ir de
norme, menite s garanteze cetenilor realizarea drepturilor sale locative. Aceasta se manifest
mai nti de toate prin aceea, c legea apr cetenii de evacuarea nentemea din apartamentele
ocupate. Astfel, art.10 CL RM stabilete c nimeni nu poate fi evacuat din ncperea de locuit
ocupat sau limitat n dreptul de a flosi ncperea de locuit dect numai n temeiul i n modul
prevzut de lege.
17
Referitor la rezilierea contractului de nchiriere a spaiului locativ art.93 CL RM stabilete,
c contractul de nchiriere a ncperii de locuit n casele fondului de stat i obtesc de locuine
poate fi desfcut, la cererea celui care a dat-o n chirie n temeiurile stabilite de lege i numai pe
cale judiciar, cu excepia cazurilor de evacuare din casele, ce snt n pericol de a se nrui.
Astfel, drepturile locatorului la reziliera contractului strict snt delimitate de lege, adic nu poate
fi vorba de o careva libertate la rezilierea contractului n orice timp i la voina locatorului.
Astfel, conform regulei generale, contractul de nchiriere a ncperii de locuit la iniiativa
locatorului poate fi reziliat n ordine judiciar, care este dup natura sa mai democratic i este
chemat s protejeze, ngrdeasc cetenii de samovolnicia, incompetena cinovnicilor, care se
ocup cu problemele locative. Excepie din aceast regul general constituie numai faptul dac
casa este n pericol de a se nrui, atunci persoanele care locuiesc n ea, trebuie s fie evacuai
ntr-un mod simplificat, pe cale administrativ, cu sanciunea procurorului.
Articolul 94 CL RM permite la fel evacuarea pe calea administrativ a persoanelor, care
au ocupat fr autorizaie ncperea de locuit, dar n acest caz merge vorba despre
prentmpinarea nclcrii de lege, dar nu despre ncetarea relaiilor contractuale, deoarece ele
nici n-au existat. Aici este cazul de menionat c aceast regul contravine normelor
constituionale generale cu privire la drepturile i libertile cetenilor. Din aceste considerente
Plenul Curii Supreme de Justiie din 20 decembrie 1999 a dat n aceast privin urmtoarele
explicaii: evacuarea din ncperea de locuit, indiferent de apartenena i tipul fondului de
locuine se admite numai n temeiurile stabilite de lege prin hotrrea instanei de judecat.
Evacuarea pe cale administrativ cu sancia procurorului prevzut alin. 2 al art.94 CL RM
contravine Constituiei, deoarece n asemenea caz partea interesat este lipsit de dreptul de a-i
apra drepturile i interesele n instana judiciar.
Evacuarea persoanelor care au ocupat fr autorizaie ncperea de locuit sau locuiesc n
case ce sunt n pericol de ase nrui poate avea loc numai pe cale judiciar.(p.13)
Ultimul punc n aceast problem a fost pus de Legea RM din 12 iulie 2002 prin care
prevederile legii cu privire la avacuarea administrativ au fost abrogate.
Legea, ns, nu amintete modul al treilea, binevol de reziliere a contractului de nchiriere
a spaiului locativ, care nectnd la aceasta foarte des se ntlnete n practic. De exemplu, casa
urmeaz a fi demolat i organizaia, crei i se acord lotul de pmnt pentru noua construcie,
acord cetenilor care domiciliaz n casa care urmeaz a fi demolat, apartamente
bineamenajate, care-i satisfac la toi parametrii /raionul, etajul, mrimea, prezena serviciilor
comunale .a./.
n acest caz cetenii, primind bonul de repartiie elibereaz ncperile de locuit, care
urmeaz a fi demolate, i binevol, fr judecat, se instaleaz n apartamentele noi. Dup prerea
noastr i modul binevol de reziliere a contractului de iniiativa locatorului trebuie s fie
prevzut de lege.
Dup cum s-a menionat, rezilierea contractului la iniiitiva locatorului este posibil numai
n baza temeiurilor, stabilite de lege. Ele snt: efectuarea reparaiei capitale n rezultatul creia
ncperea de locuit ocupat nu mai poate fi meninut sau suprafaa ei se va mri sau micora
simitor (art.87 CL RM); casa n care se afl ncperea de locuit urmeaz s fie demolat; casa
(ncperea de locuit) este n pericol de a se nrui, casa (ncperea de locuit) urmeaz s fie
reamenajat ntr-o cas nelocuibil (art. 95 CRL RM); eliberarea din serviciul militar activ n
retragere sau n rezerv a ofierilor, plutonierilor, micimanilor, militarilor reangajai, care
locuiesc n orelele militare (art.98 CL RM); eliberarea muncitorilor i slujbailor care
domiciliaz n casele departamentale ale ntreprinderilor, instituiilor, organizaiilor ale celor mai
importante ramuri ale economiei naionale, din propria iniiativ fr motive ntemeiate sau care
au fost cncediai pentru nclcarea disciplinei de munc ori pentruu svrirea unei infraciuni
(art.100 CL RM); privarea de drepturi printeti, dac ei locuiesc mpreun cu copiii; nlturarea
prinilor-educatori de la educarea n continuare a copiilor (art.100 CL RM); distrugerea
sistematic sau deteriorarea ncperilor de locuit, sau n-o folosesc dup destinaie, ori dac prin
nclcarea regulilor de conveuire fac imposibil pentru alii convieuirea cu dnii n acelai
apartament sau aceeai cas, iar msurile de prevenire i de nrurire public n-au dat nici un
18
rezultat (art. 102 CL RM); dac chiriaul i membrii familiei lui nu s-au rentors n ncperea de
locuit rezervat n decurs de 6 luni de la expirarea termenului de rezervare (art.65 CL RM).
Cererile locatorului despre evacuarea chiriaului i a membrilor familiei lui din casele
fondului de stat i obtesc de locuine n baza altor temeiuri, neprevzute de lege snt ilegale i
nu pot fi puse la baza ncetrii contractului de nchiriere a spaiului de locuit i evacurii.
O garanie important a exercitrii de ctre ceteni a drepturilor sale locative reprezint
regula legii despre faptul, cetenilor care snt evacuai din ncperile de locuit, li se acord un alt
spaiu de locuit, cu excepia cazurilor prevzute de art.102 CL RM. n acest fel consecinele
rezilierii contractului de nchiriere a spaiului locativ pot fi de dou feluri: evacuarea cu
acordarea altui spaiu de locuit i fr acordarea acestuia. Ultima are loc n cazurile prevzute de
art 102 CL RM, adic cnd au loc nclcri ale legii din partea chiriaului i a membrilor familiei
lui. Deci, regula general cu privire la rezilierea raporturilor de drept locative ntr-un spaiu
locativ concret, reprezint asigurarea persoanelor evacuate cu alte spaii de locuit.
O regul foarte important n acest sens pentru practica judiciar a fost stabilit de Plenul
Curii Supreme de Justiie n Hotrrea sa din 20 decembrie 1999. Astfel, n p.3 al aceste hotrri
se menioneaz , c primind cererea de chemare n judecat a administraiei publice locale, a
ntreprinderii, instituiei, organizaiei despre evacuarea cetenilor n baza prevzut de lege,
inclusiv i recunoaterea nevalabilitii bonului de repartiie, cu acordarea unei ncperi locative
amenajate sau a altei ncperi, judectorul este obligat c verifice dac n cerere este indicat o
ncpere locativ concret i liber, care i se distribuie celui ce este evacuat.
n cazul n care nu exist o asemenea indicaie, judectorul, n conformitate cu art. 132
CPC RM nu v-a da curs cererii i v-a propune reclamantului s corecteze deficienile din cerere,
acordndu-i pentru aceasta termenul necesar. n cazul n care nu se execut cerinele
judectorului cererea se consider nedepus i se restituie reclamantului.
Dac cauza este intentat, judectorul nu are dreptul su nu-i dea curs ntruct aceasta
contravine cerinelor art. 132 CPC RM.
Dup prerea noastr aceast regul stabilit de Curtea Suprem de Justiie a RM
reprezint o garanie esenial pentru ceteni n ce privete realizarea dreptruilor locative.
Asigurarea cetenilor evacuai din alte ncperi de locuit nu reprezint, ns, unica
garanie a exercitrii drepturilor sale locative. O alt garanie important este stabilirea de ctre
lege a cerinei, creia trebuie s corespund spaiul locativ, acordat din nou. Conform regulei
generale, ncperile de locuit acordate trebuie s corespund cerinelor calitative i cantitative,
prevzute de lege. Astfel art.99 CL RM stablete c ncperea de locuit, acordat cetenilor n
legtur cu evacuarea, trebuie s fie o ncpere amenajat i s corespund cerinelor articolelor
42-44 CL RM. Dup cum a fost menionat art.42 CL RM stabilete mrimea normei spaiului
locativ, adic cerinele cantitative.
La acordarea ncperilor de locuit n conformitate cu art.44 CL RM nu se admite instalarea
ntr-o camer a persoanelor de sexe diferite n vrst de peste nou ani, cu excepia soilor.
ncperea de locuit se acord, inndu-se seama de starea sntii, ceteanului, iar n
limita posibilitilor - la locul lui de munc, precum i de alte mprejurri ce merit atenie.
Invalizilor, btrnilor, celor ce sufer de boli cardiovasculare i de alte boli grave ncperile
de locuit li se acord, de regul, la etaje de jos sau n case cu ascensor.
La stabilirea mrimii ncperii de locuit ce se acord, se ine seama de faptul dac n
familie este o femeie gravid.
Cerinele calitative naintate fa de ncperea de locuit acordat, snt stabilii n art.43 CL
RM n care se indic c ncerea de locuit, acordat cetenilor pentru domiciliere, trebuie s fie
amenajat potrivit condiiilor existente n centrul populat respectiv, s corespund cerinelor
sanitare i tehnice. ncperile de locuit acordate, trebuie s se afle n raza centrului populat
respectiv.
Nu se permite instalarea cetenilor n ncperile eliberate din casele avariate, din
subsoluri, barci i alte construcii neadaptate pentru domiciliere, precum i n casele, care
urmeaz s fie demolate sau trecute n categoria celor nelocuibile. Astfel, ncperile de locuit
acordate trebuie s se afle n casele de tip capital, construite n baza proiectului de tip ca
19
locuibil sau reparat capital i reamenajat n ncperi de locuit destinat domicilierii
permanente a cetenilor.
Din regula general este numa o excepie, stabilit de articolul 100 CL RM. Astfel, n caz de
reziliere a contractului de nchiriere a spaiului locativ n baza temeiurilor stabilite de art.100 C
RM, spaiul locativ acordat, conform art.101 CL RM trebuie s corespund cerinelor sanitare i
tehnice i s se afle n raza localitii respective. Dup cum vedem lipsete una dn cerinele
eseniale - amenajarea. Dac n-ar fi o astfel de excepie, atunci legea i-ar pierde logica sa.
Articolul 100 CL RM stabilete temeiuri speciale de reziliere a raporturilor de drept locative, de
exemplu, pentru nclcarea disciplnei de munc. Care ar fi sensul evacurii persoanei ce a
nclcat ce rea-credin disciplna de munc, din apartamentul cu toate comoditile i apoi
instalarea lui ntr-o astfel de ncpere? Este un absurd i numai. Deaceea legea stabilete /n
scopuri de profilaxie, aciuni asupra persoanei care a nclcat disciplna de munc, posibil i-n
alte scopuri/, c n cazurle, prevzute de art.100 CL RM, evacuarea are loc cu acordarea unei alte
ncperi de locuit mai puin amenajate. {i prin aceasta, dup prerea noastr, legislatorul i-a
manifestat umanitatea sa fa de persoanele evacuate - ei nu snt evacuai fr acordarea unui nou
spaiu de locuit, cum se fcea pn la 1 ianuarie 1992 /cnd au intrat n vigoare Bazele legisaiei
locative a fostei URSS i a republicilor unionale/. n acest mod, persoanele care au nclcat
disciplina de munc snt pedepsite dup merite, prin lipsirea lor de spaiu locativ amenajat, dar ei
nu snt lipsii de dreptul la locuin n genere.



































20
Tema 3.
Folosirea locuinelor din fondul privat de locuine

Tezele principale:
1. Drepturile i obligaiile proprietarului i ale memrilor familiei acestuia.
2. Contractul de nchirierea a locuinelor din fondul privat de locuine.
3. Acordarea locuinei n cazul retragerii casei pentru necesitile statului.
4. Privatizarea temei de apariie a dreptului de proprietate asupra locuinei.
5. Probleme actuale i soluionarea n spaiul locativ privat

1. Drepturile i obligaiile proprietarului i ale memrilor familiei acestuia.
Potrivit art.125 CL, cetenii, care au n proprietate o cas sau o parte din cas, o folosesc
pentru domicilierea personal i pentru domicilierea membrilor fasmiliei sale. Proprietarii
locuinelor au nu numai drepul de ale folosi, ci i dreptul de a dispune de ele. Proprietarii au
dreptul s instaleze alte persoane n locuina ce le aparine.
Proprietarii de case de locuit sunt obligai s asigure pstrarea casei n bune condiii, s fac
pe cont propriu reparaia curen i capital a casei, s ntrein n ordine terenul aferent casei
(art.126 CL).
Membrii familiei prorietarului ncperii de locuit, instalai de aceasta, sunt n drept de a
folosi aceast locuin la fel ca proprietarul, dac n timpul instalrii nu s-a prevzut altceva
(art.130 CL). n cadrul fondului privat de locune nu putem vorbi dewpre egalitatea n drepturi a
proprietarului i a membrilor familiei lui, deoarece membrii familiei nu au dreptul de a dispune
de locuin, precum i alte dreptuir ce aparin proprietarului. La categoria membrilor familiei
proprietarului se atribuie persoanele menionate n art.55 CL.
Cu acordul proprietarului ei sunt n drept s instaleze n locuina ocupat pe membrii familiei
sale. Pentru instalarea copiilor minori la prini nu se cere acordul proprietarului ncperii de
locuit.
Membrii familiei proprietarului trebuie s aib i atitudine grijulie fa de ncperea n care
locuiesc. Membrii majori al familie proprieatului sunt oblogai s soporte cheltuielile legate de
ntreinerea casei i a terenului aferent. n caz de apariie alitigiilor cu priovire la participarea la
cheltuieli, prile de adreseaz n instana de judecat.
Membrii familiei proprietarului au dreptul de a folosi locuina att timp, ct proprietarul
dispune de dreptul de proprietate asupra ei. Dreptul de folosire a ncperii nceteaz cnd
membrii familiei proprietarului rupe raportuirle familiale cu proprietarul i pleac cu traiul
permanent n alt locuin.
Membrii familiei proprietarului i menin dreptul de folosire a ncperii i n cazul ncetrii
raporturilor familiale cu proprietarul locuinei, dobndind calitate de foti membri ai familiei
proprietarului. Ei i pstreaz acest drept dac continu s locuieasc n aceast ncpere i dac
la momentul nstalrii n-a fosr o alt nelegere cu prorietarul. Dreptul de folosire a ncperii nu
se menine pentru fotii membrii al familiei proprietarului, dac la momentul instalrii lor s-a
prevzut c ei nu vor dobndi acest drept sau c acest drept nceteaz odat cu ncetarea
raporturilor falimiale.
Membrii familiei proprietarului, precum i fotii membrii ai familiei acestuia pot fi evacuai
din ncperea de locuit n cazurile prevzute n art. 102, alin1 CL dac distrug sau deterioreaz
sistematic ncperea de locuit, nu o folosesc dup destinaie sau dac prin nclcarea regulilor de
convieuire fac imposibilpentru alii conlocuirea n aceeai locuin.

2. Contractul de nchirierea a locuinelor din fondul privat de locuine.
Conform art.132 CL, persoana care are n proprietate o cas de locuit, are dreptul s o
nchirieze. n acest caz suntem n prezena contractului comercial de nchieire, deaorece
proprietarul locuinei urmrete obinerea unui venit prin nchirierea ei.
n baza contractului de nchiriere a spaiului locativ, locatorul i asum obligaia de a
transmite locatarului un spaiu locativ destinat pentru domiciliere permanent, pe un termen
21
limitat sau nelimitat, iar locatarul i asum obligaia s foloseasc acest spaiu locativ conform
destinaiei i s achite chiria (art-67 proiect CL).
Contractul de nchiriere a locuinelor din fondul privat se caracterizeaz prin faptul c se
ncheie prin realizarea acordului prilor asupra tuturor condiiilor eseniale. n acest caz legea nu
cere respectarea unor condiii, ce se refer la evidena locativ i acordarea ncperilor. Normele
ce reglementeaz contractul de nchieriere a spaiului locativ din fondul privat, sunt norme
dispozitive, prile contractului stabilind prin negociere condiiile contractuilui.
n calitate de locator apar persoanele fizice i juridice, proprietari al locuinelor, iar n
calitate de chiria persoane fizice. n contract trebuie de menionat persoanele, care vor folosi
locuina de rnd cu chiriaul (membrii familiei lui). Membrii familiei chiriaului au dreptul de a
folosi spaiul locativ ca i chiriaul. Persoanele juridice dobndesc folosina locuinelor din
fondul privat n baza contractului de arend.
Obiect al contractului de nchieire a spaiului locativ este o ncpere izolat sau neizolat,
destinat pentru domiciliere permanent apartament, cas de locuit, o parte din ea. n acest
caz legea nu nainteaz careva cerine cantitative i calitative fa de obiectul contractului. Nu se
cere ca locuina nchiriat s fie amenajat potrivit cerinelor existente n localitatea respectiv.
Contractul de nchirierea a locuinei din fondul privat trebuie ncheiat n forma simpl
scris. Dac contractul se ncheie pe un termen mai mare de 3 ani, el urmeaz a fi nregistrat la
organele cadastrale teritoriale. Constratul de nchierierea a locuinelor din fondul privat se
ncheie pe un anumit termen sau fr termen, la acordul pilor.
Plata pentru folosirea ncperii, precum i termenul de achitare a ei se stabilete la acordul
prilor. Dac n contract nu s-a prevzut altceva, plata pentru serviciile comunale se achit
separat de chirie (art.133 CL).
Locatorul este obligat s pun la pun la dispoziia chiriaului ncperea de locuit liber i
util petnru trai. n timpul valabilitii contractului locatorului este obligat s asigure exploatarea
casei de locuit, n care se afl ncperea nchiriat. El este obligat s fac la timp reparaia
capital a casei, s asigure funcionarea nentrerupt a instalaiilor tehnico-sanitare, ntreinerea
cuvenit a spaiilor de uz comun i a terenului aferent (art.147 CL). n cazul n care locatorulp
nu face reparaia ncperii, chiriaul are dreptul de a o efectua personal, pe contul locatorului,
dac acesta are caracter urgent.
Chiriaul este obligat s foloseasc locuina dup destinaie, s-o pstreze n bune condiii, s
respecte regulile de ntreinere a casei i a terenului aferent. Chiriaului se interzice s fac
replanificarea i reamenajarea ncperii de locuit fr acordul locatorului. Chiriaul este obligat
s achite la timp plile de chirie. Dac contractul nu prevede altceva, chiriaul este obligat s
plteasc i serviciile comunale.
Potrivit art.148 CL, chiriaul este obligat s fac reparaia curent a ncperii de locuit pe
contul propriu, iar dup ncetarea contractului s-o predea n ordinea stabilit.
Chiriaul are dreptul s instaleze n ncperea ocupat pe copiii si minori fr acordul
locatorului. Dac chiriaul ocup o ncpere izolat, el are dreptul, cu consimmntul membrilor
familiei sale, s instaleze pe soul i pe prinii si inapi de munc. Instalarea altor persoane se
admite numai cu consimmntul locatorului (art.134 CL).
Chiriaul are dreptul, cu consimmntul locatorului, s schimbe ncperea de locuit ocupat
cu ncperea de locuit ocupat de un alt chiria din aceeai cas sau din alt cas proprietate
privat, transmindu-se reciproc drepturile i obligaiile, potrivit contractelor de nchiriere.
Pentru efectuarea schimbului este necesar consimmntul n scris al membtirlor majori ai
familiei chiriaului, inclusiv a celor ce lipsesc temporar, dar care i menin dreptul de folosire a
locuinei. Refuzul locatorului de a da consimmntul pentru efectuarea schimbului nu poate fi
ataca5t de cale judiciar (art.136 CL).
Chiriaului i membrilor familiei lui li se menine dreptul de folosire a locuinei dac lipsesc
pe un termen de 6 luni sau un termen mai mare n cazurile prevzute de art.63 CL.
Modificarea i rezilierea contractului.
Potrivit regulii generale, contractul de nchiriere a spaiului locativ din fondul privat poate fi
modificat la acordul prilor, cu excepia cazurilor prevzute de lege, cnd contractul poate fi
22
modificat unilateral, din iniiativa unei pri (art.135 CL). Contractul de modific unilateral n
urmtoarele cazuri:
1. cnd chiriaul, potrivit art.134 CL, instaleaz alte persoanel n locuina ocupat, fr acordul
locatorului;
2. contractul se modific i n cazul decesului chiriaului, deaorece locatorul este obligat s
ncheie contract, pe termenul rmas, cu unul din membrii majori ai familiei decedatului, care
a locuit n aceast ncpere.
n cazul n care dreptul de proprietate asupra casei, n care se afl ncperea nchiriat, trece
la o alt persoan, contractul de nchirieire rmne n vigoare pn la expirarea termenului indicat
n el (art.141 CL).
Modificarea ce priveete obiectul contractzului are loc n cazul efecturii reparaiei capilate a
casei. Potrivit art.137 CL, dac este necesar s se fac reparaie capital a casei i dac reparaia
nu poate fi fcut fr evacuarea persoanelor ce locuiesc n aceast cas, locatorul este n drept
c cear evacuarea chiriaului. Locatorul nu este obligat s-i acorde chiriaului o alt locuin pe
timpul reparaiei capitale. Dup terminarea reparaiei locatorul este obligat s-i acorde chiriaului
ncperea pe care a ocupat-o mai nainte sau o alt ncpere, cu excepia cazurilor cnd ncperea
ocupat de chiria nu se va pstra.
Conform art.139 CL, chiriaul are dreptul n orice moment s rezilieze contractul de
nchieire, nefiind obligat s-l notifice n prealabil pe locator i s-i repare prejudiciul cauzat.
Contractul de nchiriere nceteaz odat cu expirarea termenului pwentru care s-a ncheiat. Dup
expirarea termenului, chiriaul are dreptul la prelungirea contractului.
Locatorul are dreptul s refuze prelungirea contractului, prevenindu-l despre aceasta pe
chiria cu 3 luni nainte de expirarea termenului, dac ncperea este necesar pentru
domicilierea sa i domicilierea membrilor familiei sale, precum i-n cazul nendeplinirii
sistematice de ctre chiria a obligaiilor contractuale (art.138 CL). Chiriaul nu are dreptul s
cear prelungirea contractului, dac contractul a fost ncheiat pe un termen mai mare de un an cu
angajamentul de a elibera ncperea la expirarea termenului.
Dac contractul a fpst ncheiat pe termen nedeterminat, locatorul are dreptul s cear
rezilierea lui pe cale judiciar, dac ncperea nchiriat este necesar pentru domicilierea sa i
domicilierea membrilor familiei sale. Despre desfacerea contractului chiriaul trebuie s fie
ntiinat cu 3 luni nainte.
Locatorul are dreptul s cear rezilierea contractului, dac chiriaul sistematic nu pltete
chiria i serviciile comunale.
Contractul poate fi reziliat, iar chiriaul evacuat n cazurile prevzute de art.102, alin1 CL,
dac sisitematic distruge sau deterioreaz ncperea, nu o folosete potrivit destinaiei sau dac
prin nclcarea regulilor de conveuire social face imposibil pentru alii domicilierea n aceast
locuin sau cas.

3. Acordarea locuinei n cazul retragerii casei pentru necesitile statului.
Legea exproprierii pentru cauz de utilitate public din 8 iulie 1999 /MO, 2000, nr.42-44/,
Hotrrii PCSJ Cu privire la practica aplicrii de ctre instanele judectopreti a legislaiei ce
reglementeaz evacuarea persoanelor din casele supuse demolrii n legtur cu retragerea
loturilor de pmnt pentru necesitile statului din 29 mai 1989, Buletinul CSJ, 2000, nr.1.
Potrivit art.46 din Constituia RM, persoana poate fi expropriat numai pentru o cauz de
utilitate public, cu dreapt i prealabil despgubire. Cazurile n care poate fi facut
exproprierea i procedura sunt reglementate de Legea exproprierii pentru cauz de utilitate
public.
Obiect al exproprierii sun bunurile imobile i dreptul de folosin s acestor bunuri. n cazul n
care sunt retrase terenuri, iar pe aceste terenuri sunt situate case de locuit, se produc consecinele
prevzute de art.143-145 CL. Conform art.143 CL, n cazul demolrii caselor de locuit,
proprietate privat, n legtur cu retragerea locturilor de pmnt pentru necesitile statului,
proprietarilor i membrilor familiie lor, precum i altor persoane, care locuiesc permanent n
aceste case, li se acord locuine n casele fondului de stat. n afar de aceasta, proprietarilor
23
acestor case, la dorina lor, fie li se pltete costul caselor, construciilor i instalaiilor demolate,
fie li se acord dreptul de a folosi materialele rezultate din demolarea acestora.
Potrivit art.9, alin4 Legea exproprierii, n cazul exproprieirii de locuin, proprietarului i se
propune n porprietate o alt locuin. Dac costul locuinei propuse este mai muc dect cel al
locuinei ecpropriate, proprietarului i se va plti diferena de preuri.
La dorina proprietarului, autoritile publice locale cor asigura posibilitatea de a se nscrie cu
prioritate ntr-o cooperativ i de a primi apartament.
n cazul demolrii casei, dreptul la acordarea spaiului locativ l au proprietarii i membrii
familieii acestora, inclusiv i cel care lipsesc temporar, dar crora li se pstreaz locvuina,
potrivit art.63 CL. n procesul soluionrii litigiilor de aceast natur, instanele de judecat
trebuie s stabileasc componena real a familiei proprietarului, raporturile dintre proprietar i
membrii familiie lui, aplicnd prevederile art.55 CL.
Potrivit p.13 Hot.PCSJ fotii membrii ai familiei proprietarului au dreptul s cear acordarea
unui apartament separat, dac ei ocupau n casa demilat odi sau o odaie separat.
Chiriailor locuinelor proprietate privat, se urmeaz a fi demolate, li se acord o alt
locuin, dac contractul de nchiriere a fost ncheiat pn la adoptarea hotrrii cu privire la
exproprierea i dac casa demolat este pentru ei unicul loc de trai.
ncperile de locuit acordate persoanelor evacuate din casele ce urmeaz a fi demolate trebui
s corespund prevederilor art.42-44 CL. Aceste ncperi trebuie s fie amenajate potrivit
cerinelor existene n localitatea respectiv, s corespund cerinelor tehnice i sanitare.
ncperile de locuit acordate persoanelor evacuate din casele construite fr autorizaie i care
sunt supuse demolrii, trebuie s corespund cerinelor tehnice i sanitare, nefiind ns
amenajate. (p.10 Hot. PCSJ).
Dup cantitate ncperea acordast trebuie s asigure cte 9 m.p. pentru fiecare persoan, dar
nu mai puin de 8 m.p. Dac proprietarul sau unul din membrii familiei lui au dreptul la spaiul
locativ suplimentar, locuina se acord innd cont i de acest drept. Dup numrul de camere
locuina acordat trebui s corespund celei demolate, dac acest lucuru nu va crea spaiu
locativ excedentar. Numrul odilor i suprafaa spaiului locativ se va determina fr a se lua n
consideraie ncperile construite fr autorizaie.
Dac se demoleaz o cas ce se afl n proprietatea comun a dou sau mai multe persoane,
care fomeaz familii distinate n sens locativ, fircare coproprietar are dreptul s primeasc o
locuin separat i despgubilire, proporional cu cota-parte cei revine.
Persoanele care nu au primit despgubire pentru casele i construciile demolate, au dreptulo
s privatizeze gratuit ncperile acordate din fonful de stat.
La dorina proprietarilor, casele de locuit i construciile, care urmeaz a fi demilate, pot fi
mutate sau restabilite n alt loc (art.144 CL). Dac proprietarul declar c dorete s permute
casa cu mijloacele proprii i pe cont propriu, instana va acorda un interval de timp organelor
competitive pentru repartizarea unui teren (p.4 Hot. PCSJ).

4.Privatizarea temei de apariie a dreptului de proprietate asupra locuinei.
Legea privatizrii fondului de locuine din 10 martie 1993, republicat n /MO, 2000, nr.5-
7/, Hotrrea PCSJ Cu privire la unele ntrebri legate de aplicarea de ctre instanele de
judecat a Legii privatizrii fondului de locuine din 30 ianuarie 1996.

Privatizarea constituie unul din modurile de trecere a locuinelor din fondulde stat n cel
privat. Privatizarea este definit ca fiind nstrinarea sau transmiterea gratuit a fondului de
locuine ce aparine statului sau organizaiilor obteti, n proprietatea cetenilor, pentru
satisfacerea necesitilor locative.
Potrivit art.2 Legii_ privatizarea fondului de locuine se efectueaz pe baza liberului
consimmnt, contdea bonuri patrimoniale i mijloace bneti, ct i cu titlu gratuit.
Participanii privatizrii sunt chiriaii i membrii familiie lui, pe de o parte, i ageniile
teritoriale ale Departamentului privatizrii i administrrii proprietii de stat, pe de alt parte.
Organul care reprezint interesele Departamentului sunt Comisiile de privatizare a fondului
locativ (vezi anexa nr.1 la Legea privatizrii fondului de locuine). Comisia efectueaz munca
24
organizatoric i practic n vederea privatizrii locuinelor din fondul de stat, pregtete decizii
i le prezint spre aprobare ageniei teritoriale a Departamentului.
O familie poate primi gratuit n porprietate o singur locuin. Dac cetenii au participat la
privatizarea unei locuine, ulterior ei pot privatiza o alt locuin, achitnd integral costul acesteia
la preul comercial stabilit de Guvern (alin.4, art.5 Legea). Se permite privatizarea locuinelor de
stat i n cazul n care cetenii au n proprietate privat o alt locuin provenit nu n rezultatul
privatizrii.
Cumprarea sau primire cu titlu gratuir a locuinei se face cu acordul tuturor membrilor
majori ai familiei, care locuiesc n aceast ncpere. Nu se admite contestare pe cale judiciar a
refuzului membrului major a familiei chiriaului de a da consimmntul la privatizarea locuinei
(p.4 Hot.Plen).
Privatizarea apartamentului n care locuiesc copii minori orfani se face de tutore n numele
lor, n baza autoritii scrise de autoritile tutelare.
Obiect al privatizrii sunt ncperile de locuit din casele fondului de stat, ocupate de
persoane n baza contractului de nchiriere. n prezent se admite i privatizarea apartamentelor
nefinisate. n cazul n care finisarea construciei apartamentelor s-a efectuat din costul
mijloacelor proprii ale persoanei fizice, costul apartamentului se micoreaz conform ponderii
elementelor constructive restabilite, reparate sdau construite (ali.2, art 9 Legea).
Nu pot fi privatizate locuinele, care se afl n orelele militare de tip nchis, cminele,
locuinele de serviciu (ai cror locatari au lucrat mai puin de 10 ani la unitatea respectiv),
locuinele avariate i ireparabile, casele ce urmeaz a fi demolate (alin2, art.5 Legea). Prin
derogare de la prevederile ce se refer la privatizarea cminelor, se admite privatizarea
ncperilor de locuit n cminele de tip camer (cu excepia cminelor instituiilor de nvmnt
(neconstituional?), cminele aflate la balana instituiilor de ocrotire a sntii i a cminelor
de tip par-loc) cu condiia c cel puin 60% din locatari la adunarea general i-au exprimat n
scris dorina de a le privatiza. n acest caz, persoanele mputernicite de adunare, n termen de o
lun dup convocarea ei, sunt obligai s prezinte comisiei pentru privatizare documentele
necesare pentru toi locatarii, care doresc s privatizeze locuina de cmin.
Persoanele care doresc s cumpere sau s primeasc cu titlu gratuit locuina, depun cereri
scrise la Agenia teritorial, care prin intermediului comisiilor de privatizare sunt obligate n
termen de 2 luni s stabileasc costul locuinei i s adopte decizia respectiv. Decizia respectiv
este temei pentru ncheierea contractzului de vnzare-cumprare, transmitere-primire a locuinei
n proprietate privat. Contractul n cauz se ncheie cu unul din soi, cu acordul n scris al
membrilor majori ai familieii, care locuiesc mpreun. Contractul de vnzare-cumprare,
transmiter-primire se autentific notarial i se nregistreaz la organele cadastrale teritoriale.
Dup ncheierea contractului, locuinele privatizare se includ n fondul privat de locuine.
Locuina privatizat devine proprietate comun a chiriaului i a membrilor familiei lui.
nstrinarea ulterioar a apartamentului privatizat se face cu consimmntul n scris al tuturor
membrilor majori ai familiei, care locuiesc n aceast ncpere i au participat la privatizarea ei
(alin.2, art.12 Legea). Refuzul unui membru major al familiei, care a participat la privatizare, de
a da consimmntul n scris la nstrinarea apartamentului, nu poate fi atacat pe cale judiciar.
nstrinarea apartamentelor privatizate n numele copiilor minori poate fi efectuat numai atunic
cnd acestea ating majoratul.











25
Tema 4.
Asigurarea i folosirea ncperilor de locuit n
casele cooperativelor de construcie a locuinelor


Tezele principale:
1. Condiiile i modul de constituirea a CCL-lui.
2. Organele de conducere ale CCL-lui
3. Dreptul la obinerea ncperilor cooperatiste.
4. Drepturile i obligaiile CCL-lui.
5. Drepturile i obligaiile membrilor CCL-lui.
6. Condiiile i modul de efectuare a partajului cotei de participare i a ncperii
cooperatiste.
7. Motenirea cotei de participare. Drepturile locative ale membrilor familiei membrului
decedat al cooperativei.
8. Excluderea din CCL i evacuarea din ncperea cooperatist.
9. Consecinele trecerii apartamentului cooperatis n proprietatea membrului cooperativei.

1. Condiiile i modul de constituirea a CCL-lui.
Unul dintre moduirile de satisfacere a necesitilor locative ale persoanelor este primirea n
folosin a spaiului cooperatist. Persoanele care ai nevoiel de mbuntirea condiiilor de locuit
au dreptul s se nscrie n CCL i s primeasc n aceast coopertiv un aparament.
CCl-ul se organizeaz n scopul asigurrii cu spaiul locativ a membrilor cooperativei i a
familiei lor, prin construcia unei case de locuit cu mai multe apartamente cu mijloacele proprii
ale cooperativei, precum i n scopul exploatrii i administrrii acestei case.
CCL-ul se organizeaz pe lng autoritile publice locale sau pe lng ntreprindere,
instituie, organizaie. Organele locative ale primriei sau administraiei ntr., instit., nfptuiesc
msurile organizatorice privind crearea cooperativei, aprob lista persoanelor care doresc s se
nscrie n cooperativ, iar dup aceasta convoac adunarea general.
Adunarea general adopt hotrrea cu privire la organizarea cooperativei, alege consiliul de
conducere, preedintele acesteiea i comisia de revizie, adopt statutul cooperativei. Hotrrea
adunrii generale cu privire la constituirea cooperativei se aprob la primrie.l dup aceasta n
termen de o lun se procedeaz la nregistrarea statutului la primrie. Prevederile statutului
cooperativei nu trebuie s vin n contradicie cu dispoziiile statutului model al CCL-lui (p.5.
Statut).
Din momentul nregistrrii statutului CCL-lui capt persoanlitate juridic. Dup constituirea
CCL-lui primria exercit controlul asupra activitii cooperativei, asupra exploatrii i
ntreinerii casei cooperatiste.
CCL-ul se formeaz din rndurile persoanelor care au nevoie de mbuntirea condiiilor
locative. Numrul mebrilor inclui n cooperativ trebui s corespund cu numrul de
apartamente prevzute n proiectul casei.

2. Organele de conducere ale CCL-lui
Potrivit p.72 Statut, organele de conducere a CCL-lui sunt adunarea general a membrilor
cooperativei i consiliul de conducere. Dac cooperativa are mai mul de 40 membri, atunci n
baza hotrrii aunrii generale, n locul acesteia poate fi constituit adunarea mputerniciilor,
care va poseda aceleai mputerniciri cai adunarea general. mputerniciii se aleg la adunarea
generalm cte un reprezentan din partea a 5 membri ai cooperativei, pe un termen de 2 ani. n
cooperativele comasate (peste 3 blocuri locative sau mai mult de 150 membri) se alege un
mputernicit din partea a 10-30 membri ai cooperativei.
Adunarea general este organul suprem de conducere a cooperartivei i se convoac cel puin
de 2 ori pe an de consiliul de conducere. Adunarea extraordinar se convoac n termen de 10
zile la cererea 1/3 a membrilor cvooperatiovei, la cererea comisiei de revizie sau a primriei.
26
Adunarea general este deliberat dac particip cel puin 2/3 din numrul membrilor
cooperativei. Hotrrile adunrii generale se adopt cu o majoritate simpl de votuir, iar hotrrile
cu privire la mrimea prii sociale, a aportului pentru ntreinerea i exploatarea casei, primire
ai excluderea din xooperativ, realegerea anticipat a membrilor consiliului de conducere i a
comisiei de revizie cu o majoritate de cel puin 2/3 voturi.
Adunarea general are urmtoarele mputerniciri:
1. adopt statutul cooperativei;
2. primete persoane n rndul membrilor cooperativei i excludere membrii din cooperativ;
3. aprob documentaia de proiect i deviz pentru construcia casei;
4. repartizeaz apartamentele ntre membrii cooperativei;
5. cu consummntul primriei acord permisiunea necesar membrului cooperativei de a-i
transmite partea sa social unui membru mejor al familiei;
6. stabilete mrimea taxei de nscriere i a aportului pentru ntreinerea, exploatarea i reparaia
capital a casei;
7. alege i realege membrii consiliului de conducere, preedintele i comisia de revizie.
Organul executiv al cooperativei este consiliul de conducere, ales de adunarea general ntr-o
componen de cel puin 3 persoane pe un termen de 2 ani. Dac cooperativa are mai puin de 12
membri, n locul consiliului se alege un preedinte al coopetarivei.
Potrivit p.79 Statut, consiliul de conducere are urmtoarele funcii:
1. administreaz casa i asigur respectarea statutului cooperativei de ctre membrii acesteia;
2. asigur rambursarea creditului;
3. prezint primriie informaii despre aprtamentele eliberate din casa cooperativei;
4. asigurarea ncasarea de la membrii a taxei de nscriere, a prii sociale i a altor pli
obligatorii;
5. asigur achita5rea la timp a plii pentru serviciile comunale i alte servicii prestate
cooperativei;
6. organizeaz exploatarea, ntreinerea i reparaia casei de locuit;
7. ncheie tranzacii n numele cooperative;
8. ine evidena membrilor cooperativei, care sunt n drept c primeasc apartament ce s-a
eliberat n casa cooperatist.
Comisia de revizie este organul care controleaz activiattea financiar-economic a
cooperative. Comisia de revizie include 3 persoane alese la adunarea general a cooperativei pe
un termen de 2 ani.

3. Dreptul la obinerea ncperilor cooperatiste.
Potrivit art.114 CL, persoanele care au nevoie de mbuntirea condiiilorde locuit sunt n
drept s se nscrie n cooperativ i s primeasc n aceast cooperativ un apartament. nscrierea
n cooperativ este o premis obligatorie pentru obinerea spaiului locativ cooperatist. Astfel,
calitatea de membru al cooperativei este unicul temei pentru dobndirea n folosin a ncperii
cooperatiste.
Conform p.8 Statur, dunt primii n rndurile membrilor cooperativei cetenii care au
mplinit 18 ani, domiciliaz permanent n localitatea dat (cu nscrierea permanent n cartea de
imobil) i au nevoie de mbuntirea condiiilor de trai. Persaonele care s-au cstorit ori au
nceput s lucreze nainte de mplinirea vrstei de 18 ani pot deveni membri ai cooperativei din
momentul ncheierii cstoriei sau angajrii.
Se consider c au nevoie de mbuntirea condiiilro locative, urmnd a fi primite n
rndurile membrilor cooperativei, cetenii:
1. care sunt asigurai pentru fiecare membru al familiei cu spaiul locativ mai puin de 9 m.p.,
precum i cei care au dreptul la spaiul locativ suplimentar, ns de fapt nu beneficiaz de el;
2. cel ce locuiete n condiiile de subnchiriere n casele fondului de stat sau nchiriaz ncperi
din fondul privat i nu au o alt ncpere de locuit;
3. cei ce locuiesc ntr-o cas sau ncpere ce nu corespunde cerinelor tehnice i sanitare, fiind
declarat nelocuibil i ireparabil;
4. ce locuiesc n locuine de serviciu;
27
5. n familia crora sunt persaone de sexe diferite mai mari de 9 ani, n afar de soi, care
locuiesc ntr-un apartament cu o odaie;
6. ce locuiesc cte dou sau mai multe familii ntr-o camer sau camere cu intrare comun;
7. ce locuiesc n cmine, cu excepia lucrtorilor temporari i sezonieri i persoanele instalate n
cmin n legtur cu studiile;
8. ce locuiesc ntr-o ncpere fr comoditi sau ntr-un apartament comunal, fiind asigurai cu
mai puin 12 m.p.;
9. ce au lucrat nentrerupt la o ntreprindere, instituie cel puin 15 nai.
Dei construcia ncperilor cooperatiste se face din contul mijloacelor proprii ale
persoanelir, nu ntotdeauna este posibil de a asigura construcia unui numr nelimitat de case
cooperatiste. Acest fapt poate determina becesitatea inerii evidenei persoanelor ce doresc s se
nscrie n cooperativ. Evidena persaonelor care doresc s se nscrie n cooperativ se ine la
locul de trai de ctre primrie, iar la locul de munc de ctre administraia ntreprinderii,
instituiei, pe lng care se organizeaz cooperativele.

4. Drepturile i obligaiile CCl-lui.
Scopul de baz al cooperativei este asigurarea cu spaiul locativ a membrilor cooperativei i
familiilor lor. Acest scop se realizeaz prin construcia unei case de locuit cu mai multe
apartamente. Pentru realizarea acestui obiectiv cooperativa i rezerveaz urmtoarele
drepturi:
1. la repartizare, n modul stabilit, n folosin a unui teren pentru construcia casei. n cazul
n care pe acest teren sunt situate cldiri i plantaii, proprietate privat a persoanelor,
cooperativele sunt scutite de compensarea valorii acestora. Cooperativa se scutete de
obligaia de a demola cldirile i instalaiile situate pe terenul acordat, precum i de
obligaia de a acorda ncperi de locuit persoanelor evacuate din casele demolate, situate
pe terenul acordat cooperativei (p.41 Statutul);
2. s primeasc un credit bancar pentru construcia casei pe un termen de pn la 25 ani;
3. s efectuieze construcia casei pe calea antreprizei;
4. s ncheie contracte pentru nfptuiraea construciei, reparaiei i exploatrii casei de
locuit. Totodat cooperativa are dreptul s transmit ntreinerea i exploatarea casei unor
tere persoane;
5. n caz de deloare a casei cooperatiste n legtur cu retragerea terenului pentru
necesitile statului, are dreptul s primeasc n proprietate o cas de locuit cu valoare
egal;
6. are dreptul s transmit unor tere persoane exploatarea i ntreinerea reelelor
apeductului, canalizrii, asigurrii cu energie termic i gaz.
Potrivit p.43 Statut, cooperativa este obligat:
1. s nregistreze casa de locuit n organul cadastral teritorial;
2. s asigure casa construit la o sum de asigurare nu nai mic dect suma creditului
obinut;
3. s asigure respectarea regulilor i normelor de exploatare a casei;
4. s asigure ntreinerea i exploatarea caselor potrivit Regulamentului provizoriu cu
privire la exploatarea locuinelor;
5. s asigure rambursarea la timp a creditului i achitarea plilor pentru serviciile
comunale.

5. Drepturile i obligaiile membrilor CCl-lui.
Calitatea de membru al CCl-lui nate pentru acesta un ir de drepturi i obligaii. Dreptul de
baz al membrului cooperativei este dreptul de aprimi n folosin un apartament. Potrivit p.37
Statut, distribuirea apartamenterlor ntre membrii cooperativei se face de ctre Adunarea
general spre sfritul construciei casei. La finisarea construciei casei, n baza hotrrii adunrii
generale aprobate de primrie, fiecrui membru al cooperativei i se acord o locuin separat, cu
una sau cteva odi n corespundere cu numrul membrilor familiei, cu suma depus n contul
28
prii sociale i norma locativ, dar nu mai mult de 12 m.p. pentru fiecare persoan, tinndu-se
seama de dreptul la spaiul locativ suplimentar (p.50 Statut).
n caz n care suprafaa loctiv a apartamentului, prevzut de proiectul-tip, depete pentru
familia respectiv dimensiunile stabilite, darea n folosin se admite cu condiia c numrul
camerelor nu depete numrul emmbrilor familiei.
Spaiul locativ se acord numai membrilor cooperativei, care i-au executat obligaiiloe de
plat a taxei de nscriere i prii sociale. Instalarea locatarilor n locuinele acordate se face n
baza ordinului de repartiie eliberat de autoritile publice locale. Refuzul de a elibera ordinul de
repartiie poate fi atacat pe cale judiciar.
Potrivit p.60 Statut, membrul cooperativei are urmtoarele drepturi:
1. s locuieasc mpreun cu familia sa n locuina ce i s-a acordat. Membrii familiei
membrului cooperative, care locuiesc mpreun cu acesta, au dreptul n ce privete
folosirea ncperii;
2. s aleag i s fie ales n organele de conducere ale cooperativei;
3. s ias n orice moment din cooperatic n baza liberului consimmnt;
4. n prezena unor motive ntemeiate, cu consimmnrul adunrii generale i cel al
autoritilor publice locale, s transmit partea social oricrui membru major al familiei,
care locuiete permanent n acest apartament. Unul din soi poate transmite partea social
numai cu consimmntu celuilalt so, dac ea a fost depus n timpul cstoriei;
5. s nchirieze ncperea ocupat cu consimmntul consiliului de conducere;
6. cu consimmntul membrilor majori al familiei sale are sdreptul s nstaleze n locuina
persoane inapte de m,unc aflate la ntreinerea sa, precum i locatari temporari. Pentru
instalarea copiilor minori la prini nu se cere un asemenea consimmnt;
7. cu consimmntul membrilor familiei i cu perimisiunea autoritilor publice locale, s
scimbe ncperea de locuit ocupat cu o alt ncpere din fondul de stat sau cooperatist,
cu condiia c persoana ce se instaleaz n ncperea cooperatist s fie primit n rndul
membrilor cooperativei. Dac nu s-a ajuns la un acord comun asupra schimbului,
persoanan care are dretul aupra unei cote din partea social, are dreptul s cear schimbul
forat;
8. au dreptul preferenial de a primi un apartament eliberat din casa cooperatist, dac se
afl la evidena locativ. n caz de necesitate egal de mbuntire a condiiilor locative,
se d preferin membrului cooperativei, care a fost luat mai nainte la eviden.

Membrul cooperativei este obligat:
1. pn la nceperea construciei casei de locuti s depun mijloace bneti n proporie cu
40% din costul construciei apartamentului (p.52 Statut);
2. s achite taxa de nscriere, depunerile n contul prii sociale, plile pentru ntreinerea,
exploatarea i reparaia casei;
3. s foloseasc locuina potrivit destinaiei;
4. s efectuieze la timp reparaia curent a ncperii, s ntrein n bun stare ncperea de
locuit;
5. s respecte regulile de folosire a ncperilor de locuit i regulile de conveuire;
6. n caz de ieire din cooperativ s elibereze apartamentul i s-l transmit n bun stare.

6. Condiiile i modul de efectuare a partajului cotei de participare i a ncperii
cooperatiste.
Potrivit art.122 CL, mprirea prii sociale i a spaiului locativ cooperatist poate fi
cerut numai de ctre soul membrului cooperativei. mprirea prii sociale se face potrivit
prevederilor Codului familiei. Statutul concretizeaz normele Codului familiei, innd cont de
specificul pii sociale, ca bun comun al soilor. Partajul prii sociale implicit duce i la
mprirea spaiului locativ cooperatist.
Partajul este posibil n prezena urmtoarelor condiii:
1. partea social a fost depus de membrul cooperativei n timpul cstoriei, fiind un bun
devlma al soilor;
29
2. cstoria dintre soi a for desfcut;
3. dac este posibil de a acorda fiecrui so cte o odaie izolat. Dac ncperea respectiv este
compus din camere neizolate, mprirea acesteia se poate face numai dup replanificarea ei
n scopul formrii unor odi separate.
Folosireade mai departe a spaiului locativ de ctre soul divorat, cruia instana de judecat
ia recunoscut dreptul la o cot a prii sociale, se admite cu condiia ntrrii n rndul membrilor
cooperative.
Dac soilor divorai i se acord camere izolate, partea social datorat pentru ncperea
comun se depune de ei, proporional cu suprafaa locativ ocupat de ei. Dac nu este posibil de
a atribui fiecrui so cte o odaie separat, soul asocial pltete cota respectiv a prii sociale
fostului so, care nu este membru al cooperativei. Soul divorat, care a primit cota prii sociale,
pierde dreptul de a folosi ncperea respectiv i urmeaz a fi evacuat pe cale judiciar (p.68
Statut).
Soul divorat, care nu este membru al cooperativei, poate s-i menin dreptul de folosire a
ncperii, dac i s-au atribuit copiilor minori, precum i dac exist alte mprejurri ntemeiate. n
acest caz soul care nu este membru al cooperativei trebuie s ntre n rndul membrilor
cooperativei i s plteasc soului divorat, membru al cooperative cota prii sociale. Soul
divorat membru al cooperativei, care a primit cota prii sociale, pierde dreptul de a folosi
locuina i urmeaz a fi evacuat pe cale judiciar.

7. Motenirea cotei de participare. Drepturile locative ale membrilor familiei
membrului decedat al cooperativei.
Partea social constituie obiect al dreptului de proprietate, se include n masa succesoral
i urmeaz a fi motenit de ctre succesorii membrului decedat al cooperative. Potrivit p.67
Statut, partea social a membrului decedat al cooperativei trece la motenitorii si n modul
stabilit de lege. Astfel, statutul-model n-a instituit o ordine special de motenire a prii sociale,
de aceea urmeaz s aplicm regimul general succesoral. Sunt identice drepturile succesorale ale
motenitorilor membrului decedat al cooperativei, indiferent de faptul au locuit sau nu cu acesta,
se deosebesc ns drepturile locative ale motenitorilor.
Motenitorii motenesc partea social i dobndesc dreptul de a folosi apartamentul
cooperatist n prezena urmtoarelor condiii:
1. au locuit mpreun cu membrul decedat al cooperative n timpul vieii acestuia sau au
dus cu acesta gospodrie comun;
2. exist posibilitatea de a atribui fiecruie motenitor cte o odaie izolat;
3. sunt primii n rndul membrilor cooperativei;
4. exist consimmntul autoritilor publice locale.
Motenitorii membrului decedat al cooperative, care na-u locuit cu acest n timpul vieii lui,
dar au nevoie de mbuntirea condiiilor de trai i domiciliaz n localitatea dat, pot fi primii
n rndul membrulor cooperativei, cu consimmntul autoritilor publice locale.
Moteniotrii care n-au locuit cu membrul decedat al cooperativei n timpul vieii lui i care
nu au nevoie de mbuntirea condiiilor de trai sau care au nevoie de mbuntirea condiiilor
de trai, dar nu louiesc n aceast localitate, vor putea pretinde numai la partea social, nu i la
dreptul de folosire a apartamentului cooperatist.
Potrivit alin.4. p.67 Statut, motenitorii care n timpul vieii celui ce a lsat motenire n-au
locuit n comun cu el ori au locuit, dar au refuzat de a folosi n continuare aceast ncpere, vor
primi valoarea prii sociale sau o parte din ea.
Membrii familiei mebrului decedat al cooperative, care nu sunt motenitori, dar au locuit
permanent mpreun cu el i au dus o gospodrie comun, i menin dreptul de a folosi mai
departe ncperea cooperatist, cu condiii c unul din ei dobndete calitatea de membru al
cooperativei i achit partea social.




30
8. Excluderea din CCl i evacuarea din ncperea cooperatist.
Membrii cooperativei are dreptul n orice moment s ias din cooperativ, n baza cererii
sale. n caz de ieire din cooperativ a unuia din soi, cellalt are dreptul preferenial de a fi
primit n rndurile membrilor cooperativei.
Potrivit p.62 Statut, membrul cooperativei poate fi exclus din cooperativ n cazurile:
1. intrrii ilegale n cooperativ prin prezentarea unor date ce nu corespund realitii sau ca
urmare a unor aciuni ilicite ale persoanelor cu funcie de rspundere, ce au servit drepe
temei pentru primirea n cooperativ;
2. nclcrii sistematice a statutului CCL-lui dau nendeplinirea hottrilor adunrii generale;
3. distrugerii sau deteriorrii sistematice a ncperilor de locuit sau folosirii ei nu potrivit
destinaiei;
4. nclcrii sistematice a regurilor de conveuire social, fapt ce face pentru alii imposibil
conveuirea n acelai apartament sau cas, dac msurile preventive n-au dat nici un
rezultat;
5. nchirierii apartamentului cu nclcarea ordinii stabilite;
6. neachitarea fr motive ntemeiate n decurs a 3 luni a plilor pentru rambursarea creditului,
pentru reparaia capital, pentru serviciile comunale i exploatarea ncperii;
7. plecrii cu domiciul permanen n alt localitate;
8. mbuntirii condiiilor locative pn la momentul instaltii n casa construit;
9. eschivrii n curs de o lun, dup instalarea locatarilor n cas, de a primi ordinul de
repartiie fr motive ntemeiate i de a se instala n apartamentul cooperatist;
10. privrii de drepturile printeti, dac domicilierea mpreun cu copiii, n privina crora
prinii au fost privai din drepturile printeti, este imposibil.
Persoana exclus din cooperativ, urmeaz a fi evacuat pe cale judiciar mpreun cu toi
membrii familiei sale, n baza aciunii consiliului de conducere.
Totodat, membrii familiei membrului exclus din coperativ, care locuiesc mpreun cu
acesta, i pot rezerva dreptul de a folosi apartamentul cooperatist cu condiia ca unul din ei s
dobndeasc calitatea de membru al cooperativei i s obin acordul autoritilor publice locale.

9. Consecinele trecerii apartamentului cooperatis n proprietatea membrului
cooperativei.
Potrivit prevederilor Statutului-model al CCL-lui, membrul cooparativei este obligat s
depun mijloace bneti n contul prii sociale. Pn la achitarea integral a prii sociale
membrul cooperativei primete locuina n folosin. El are dreptul de a poseda, folosii ntr-o
msur limitat s dispun de locuin. Proprietar al apartamentului este cooperativa, ca persaon
juridic.
Potrivit alin.3, art.13 Legea cu privire la proprietate i art.18 Legea privatizii fondului de
locuine, membrul cooperativei, care a depus integral partea social pentru locuina ce i s-a dat n
folosin, dobndete dreptul de proprietar asupra locuinei, urmnd s i se elibereze titlu de
proprietate.
Aceast norm modific substanial raporturile obligaionale din cadrul cooperativei, duce
la apariia unor noi subiecte ale dreptului de proprietate asupra locuinelor, care pn la adoptarea
ei aparineau cooperativei, genereaz raporturiel reale ntre cooperativ i membrii si.
Analiznd norma n cauz, atragem atenia asupra caracterului ei imperativ. Astfel, trecerea
dreptului de proprietate asupra apartamentul de la cooperativ la membrul su nu depinde de
voina acestora. Schimbarea proprietarului apartamentilui cooperatist are loc nu n baza voinei
prilor, ci de drept, adic de vitrutea achitrii integrale a prii sociale. Dup cum putem observa
are loc o trecere forat a dreptului de proprietate. Legislaia civil cunoate ncetarea forat a
dreptului de proprietate, dar dobndirea forat a dreptului de proprietate nu are precedent.
Treceera apartametului cooperatist n proprietatea membrului cooperativei nu duce la
ncetarea de drept a calitii de membri al cooperativei, dei caracterul raprotzurilro cu
cooperativa se modific. Proprietarul locuinei poate iei n orice moment din cooperativ, poate
fi exclus, dar aceasta nu afecteaz dreptul de proprietate asupra locuinei. Dac acesta continu a
fi membrul al cooperativei, el la avea toate drepturile i obligaiile prevzute de statutul-model al
31
cooperativei. Pentru aces proprietar vor fi obligatorii deciziile adunrii generale cu priovire la
stabilirea cotei de participare la cheltuielile legate de ntzreinerea, exploatarea i reparaia casei
de locuit.
Atunci cnd proprietarul locuinei iese din cooperativ, el pierde drerurile i obligaiile
prevzute de statutul-model, cu excepia obligaiei de a participa a cheltuielile de exploatare,
ntreinere i reparaie a casei. Aveast obligai nu se nate pentru proprietar n virtutea statutului
ci n baza Legii condominiului n fondul locativ (art.14), care oblig coproproetarii s suporte
cheltuielile legate de ntreinerea i reparaia bunurilor comune.




Tema 5.
Noiunea, importana i formele organizaionale ale relaiilor de arend

Tezele principale:
1. Unele aspecte de ordin terminologic.
2. Premisele economice i sociale de trecere la relaii de arend.
3. Particularitile i importana relaiilor de arend la etapa actual. Apariia i dezvoltarea relaiilor de
locaiune.
4. Izvoarele reglementrii juridice a relaiilor de arend n Republica Moldova.
5. Noiuni generale a formelor organizaionale n arend. ntreprinderea de arend. Antrepriza de arend.
Locaiunea individual

1. Unele aspecte de ordin terminologic
n vechiul Cod civil al Republicii Moldova se utiliza termenul general de contract de nchiriere a bunurilor
cu sensul de folosire temporar a unor bunuri strine contra plat. Conform art.278, n baza contractului de
nchiriere a bunurilor locatorul se obliga s transmit locatarului n folosin temporar contra plat anumite bunuri.
Termenul contract de nchiriere a bunurilor era reprodus din legislaia fostei URSS. Acelai termen se folosea i n
Codurile civile ale altor republici unionale.
Termenul de arend a fost legiferat prin Decretul Prezidiumului Sovietului Suprem al URSS din 7 aprilie
1989 Cu privire la arend i relaiile de arend, iar ulterior prin Bazele legislaiei URSS i a republicilor unionale
cu privire la arend din 23 noiembrie 1989 [1]. n art.1 se stipuleaz c arenda reprezint n sine o posesie i
folosin temporar, contra plat, bazat pe contract, a terenurilor i altor resurse naturale, a ntreprinderilor i altor
complexe patrimoniale, la fel i a altor bunuri necesare arendaului pentru exercitarea de sine stttor a unei
activiti economice sau de alt natur.
Conform acestei definiii putem concluziona c termenul de arend se utiliza n cazurile de posesiune i
folosin temporar a unor obiecte cu anumite scopuri. Primordial pentru utilizarea termenului de arend era
existena unui obiect al relaiilor juridico-civile atras ntr-o activitate economic sau de alt natur cu scopul de a
obine anumite venituri.
Noiunilor de contract de nchiriere a bunurilor i arend li se atribuie un sens diferit prin normele unor
state europene , cum ar fi de exemplu cele ale Germaniei i Elveiei. Astfel, prin arend se subnelege contractul
n baza cruia se transmite contra plat nu numai dreptul de posesiune a bunurilor, ci i dreptul de a beneficia de ele.
n baza arendei sunt nchiriate ntreprinderi de comer i industriale [2].
O astfel de tratare i aplicare a noiunilor de nchiriere a bunurilor i
arend o gsim i n noul Cod civil al Republicii Moldova din 6 iunie 2002 [3],
n care se utilizeaz un termen nou n legislaia naional, pur romn contract de
locaiune, fapt care poate fi considerat ca o reuit a noului Cod Civil. Conform
art.875 CC RM, prin contractul de locaiune o parte se oblig s dea celeilalte pri
un bun determinat individual n folosin temporar sau n folosin i posesiune
temporar, iar aceasta se oblig s plteasc chiria. Prin arend, n baza art.911 CC
RM, subnelegem contractul ncheiat ntre o parte proprietar, uzufructuar sau un
alt posesor legal de terenuri i alte bunuri agricole, i alt parte cu privire la
exploatarea acestora pe o durat determinat i la un pre stabilit de pri.
Utilizarea unui sau altui termen conform noului Cod civil depinde de dou criterii - obiectul contractului i
destinaia sa. ncepnd cu anul 1989 n toate domeniile economiei naionale, n activitatea de antreprenoriat, n
actele normative naionale i n practica judiciar se aplica n fiecare caz concret termenul arenda, ca un termen de
ordin general, universal, fapt care nu este prea corect. Termenul universal trebuie s devin locaiunea, termen
32
care urmeaz a fi aplicat ori de cte ori este vorba de nchirierea unui bun. Cnd obiectul contractului este un teren
sau un alt bun agricol este necesar de aplicat termenul arenda. Respectiv, urmeaz s fie aplicate i norme de
drept. Anume sub aceste aspecte vor fi utilizai termenii respectivi n acest curs.
Pentru comparaie putem arta c sistemele de drept ale altor state, de exemplu, ale Federaiei Ruse, nu
deosebesc noiunea de locaiune i arend. Astfel, conform art.606 Cod civil al Federaiei Ruse, n baza
contractului de arend (locaiune) arendatorul (locatorul ) se oblig s transmit arendaului (locatarului) un bun
contra plat n posesiune i folosin temporar. Credem c o astfel de abordare a acestor dou noiuni este mai
reuit. n acelai timp, utilizarea n Republica Moldova a termenilor diferii nu ridic mari probleme. Principalul e
de a utiliza corect termenul respectiv n contextul respectiv.

2. Premisele economice i sociale de trecere la relaiile de locaiune
n ultimele decenii ale secolului al XX lea n rile europene ale fostului lagr socialist s-a produs o
schimbare panic, treptat a formaiunilor socialeconomice.
S-a schimbat ornduirea de stat i social i n Republica Moldova. Oficial a fost proclamat trecerea la
relaiile de pia bazate pe proprietatea privat. O particularitate caracteristic perioadei iniiale a fost o criz
economic comun care, din pcate, se prelungete i pn astzi n republica noastr.
Factorul principal al crizei economice a fost destrmarea fostei URSS, ntreruperea legturilor economice
tradiionale, distrugerea mecanismului de producere, schimbrile structurale n dirijarea economiei naionale,
apariia omajului, srcirea populaiei i alte cauze.
Criza economic era amplificat i de situaia politic nestabil din ar, schimbarea repetat a guvernelor,
imprevizibilitatea i inconsecvena Parlamentului RM, nesoluionarea conflictului transnistrean, cataclismele
naturale i alte cauze de ordin obiectiv i subiectiv.
Schimbrile radicale ale relaiilor social-economice au determinat gsirea unor noi ci, mijloace i
posibiliti de ieire din criza economic profund.
Una dintre cile de ieire din criz la nceputul anilor nouzeci se ntrevedea n renovarea relaiilor
juridico-civile orizontale, oneroase, bazate pe principii de egalitate.
La etapa iniial a acestui proces o atenie deosebit se atrgea renovrii i revitalizrii relaiilor de
locaiune.
Un prim-pas n aceast direcie era schimbarea statutului juridico-legal al ntreprinderilor de stat n
ntreprinderi de arend.
Timp de mai mult de aptezeci de ani de putere sovietic relaiile de producere au intrat n impas.
Proprietatea de stat, ca un avut al ntregului popor, a devenit un mit, o frn n dezvoltarea ulterioar a relaiilor de
producere. n realitate aceast form de proprietate era supus intereselor elitei de stat i de partid, iar nsi
productorii bunurilor nu se simeau stpni, devenind robi ai sistemului i formei de proprietate dominante.
Consecinele negative s-au materializat n lipsa de iniiativ, de responsabilitate a conductorilor i angajailor fa
de munc i rezultatele ei.
Sistemului vechi al relaiilor de producie la ntreprinderile de stat se baza pe principii de egalare, de
remunerare a muncii nu pentru efortul depus, ci uneori numai pentru prezena la serviciu.
Pentru a schimba comportamentul oamenilor fa de munc i nemijlocit fa de proprietate, fa de
rezultatele muncii sale, a fost luat hotrrea de transmitere a ntreprinderilor de stat n administrarea total a
colectivelor de munc, crend n baza lor ntreprinderi de arend. Scopul final al acestor modificri a fost corelarea
bunstrii angajailor cu rezultatele muncii lor i modificarea strii create n producerea bunurilor materiale. La 1
ianuarie 1995 n ar activau 637 ntreprinderi de arend. Ca rezultat n perioada iniial de trecere la alte forme de
relaii de locaiune la unele ntreprinderi de arend s-a mrit productivitatea muncii concomitent cu pstrarea i chiar
mbuntirea calitii produselor, bunurilor, lucrrilor i serviciilor.
Prin urmare, un pas important de trecere la relaiile noi, de pia a fost modificarea relaiilor legale de
proprietate. A luat natere un proces amplu de deetatizare, de privatizare, de transformare a ntreprinderilor de stat n
societi pe aciuni.
Aceste mprejurri au servit ca premise de trecere la relaiile de locaiune, ca un mijloc de ieire din criza
economic. La acest proces a contribuit i faptul c au fost luate msuri reale de stabilire, inventariere i transmitere
n folosin a cldirilor, construciilor i altor ncperi nelocuibile, a mijloacelor de transport , a utilajului i altor
bunuri mobile i imobile temporar nefolosite sau folosite neraional.
Un element important al acestui proces a constituit legalizarea transmiterii n chirie nu numai a fondurilor
de producie principale, ci i a principalului bun imobil a pmntului i altor resurse naturale.

3. Noiunea, importana i particularitile relaiilor de locaiune la etapa actual. Apariia i
dezvoltarea relaiilor de locaiune
S stabilim, deci esena sau coninutul noiunilor de locaiune (arend) i
relaii de locaiune (arend) drept relaii economice i categorii economice.
Noiunea cea mai larg a locaiunii este urmtoarea: locaiunea este folosina
contra plat temporar a unor bunuri strine.
33
Conform art.1 al Bazelor legislaiei URSS i a republicilor unionale Cu privire
la arend, arenda reprezint posesiunea i folosina temporar, contra plat n baz
de contract, a pmntului, altor resurse naturale, a ntreprinderilor (uniunilor) i
altor complexe patrimoniale, la fel i a altor bunuri necesare arendaului pentru
desfurarea de sine stttor a unei activiti economice sau de alt natur.
Noiunea relaii de arend este formulat i n art.2 al Legii Nr.861/1992 , unde se menioneaz c n
relaiile de arend arendaul, pe baz de contract, posed i folosete contra plat bunuri ce aparin persoanei care d
n arend.
Iar art.2 al Legii Nr.198/2003 denot c arenda n agricultur reprezint darea n posesiune i folosin, pe
baz de contract, pe o durat determinat, contra plat, a terenurilor i a altor bunuri agricole.
Reieind din aceste tratri legale ale locaiunii, putem evidenia urmtoarele particulariti ale raporturilor
de locaiune la etapa actual:
1. Relaiile de locaiune ntotdeauna se bazeaz pe un contract juridico-civil - contractul de locaiune, care
determin coninutul lor i toat gama drepturilor i obligaiilor reciproce ale prilor.
2. Locaiunea reprezint n sine baza legal de posesie i folosin a obiectelor lumii materiale, care
aparin cu drept de proprietate altor persoane, adic locaiunea este un temei legal de posesiune i folosin a unor
bunuri strine.
3. Spre deosebire de legislaia anterioar, cnd n baza contractului de locaiune se transmitea numai
dreptul de folosin, acum volumul mputernicirilor locatarului a crescut simitor, cci n prezent se transmite nu
numai dreptul de folosin, ci i de posesiune, ceea ce schimb esenial statutul juridico-legal al locatarului.
4. Relaiile de locaiune au un caracter temporar, adic raporturile patrimoniale dintre locator i locatar se
stabilesc pentru o perioad determinat de timp, de regul ndelungat. Locaiunea perpetu este inadmisibil,
reieind din nsi esena acesteia. Dac admitem c prile n-au stabilit termenul raporturilor contractuale, atunci
acestea se ntrerup dup expirarea a 99 de ani.
5. Conform legii, raporturile de locaiune pot avea numai un coninut oneros. Majoritatea raporturilor
juridico-civile au un caracter oneros. Dac n realitate suntem n prezena unei transmiteri n posesiune i folosin
gratuit, atunci nu este vorba despre un contract de locaiune, ci de comodat sau de un contract de mprumut, cum
mai este numit n literatura de specialitate.
6. Deoarece raporturile de locaiune au un caracter temporar, atunci dup expirarea termenului
contractului patrimoniul nchiriat trebuie ntors proprietarului (sau altei persoane mputernicite), dac pn n acest
moment n-a fost rscumprat. Prin urmare, obiecte ale locaiunii pot fi numai bunuri individual determinate i
neconsumptibile.
7. O particularitate important a relaiilor de locaiune const n dreptul oferit de legiuitor locatarului
pentru practicarea de sine stttor a unei activiti economice sau de alt natur. De exemplu: pn nu demult numai
persoanele juridice, i ele ntr-un numr limitat, puteau folosi bunurile nchiriate n scopuri economice. Persoanele
fizice nu aveau un astfel de drept, iar n cazul cnd se practica aceasta cetenii, de regul, erau trai la rspundere
penal, deoarece practicau activitate de ntreprinztor. Persoanele fizice n trecut puteau nchiria numai lucruri
predestinate pentru satisfacerea necesitilor personale, culturale sau de alt natur.
n prezent toate aceste ngrdiri au fost anulate i cetenii au dreptul de a folosi bunurile nchiriate pentru
desfurarea unei activiti de ntreprinztor sau de alt natur, att pentru societate, ct i pentru sine.
Importana i particularitile relaiilor de arend la etapa actual.
Modificarea substanial a naturii juridice a raporturilor de locaiune, extinderea esenial a cercului
obiectelor locaiunii i a volumului mputernicirilor participanilor la aceste raporturi au predeterminat i importana
lor crescnd. Pentru locator aceast importan se manifest n folosirea fondurilor fixe i circulante, temporar
libere, ct mai efectiv i raional. Dac mai nainte transmiterea n locaiune a bunurilor nu era stimulat, deoarece
chiria nu putea fi mai mare dect costurile uzurii, n prezent locatorul, pe lng cheltuielile de exploatare i costurile
uzurii bunurilor, poate pretinde i la un venit suplimentar de la bunurile date n chirie. Locaiunea nu este altceva
dect un instrument, un mijloc, o modalitate de realizare de ctre proprietar a mputernicirilor sale.
La fel a crescut importana relaiilor de locaiune la moment i pentru locatar. Lund anumite bunuri
materiale n posesiune i folosin temporar, locatarul, inclusiv persoana fizic, a obinut posibilitatea de a
desfura o activitate de producere i de alt natur, adic poate practica activitatea de ntreprinztor, de a obine
venituri etc. Locaiunea le permite persoanelor fizice, ocupndu-se cu activitatea de ntreprinztor, s-i ntrein
familiile sale, s obin anumite venituri i, acumulnd un capital iniial, s deschid o afacere personal. Locaiunea
le permite s se angajeze la serviciu, s se ocupe cu activitatea sa preferat, s fie utili pentru societate i familie. Un
exemplu clasic al importanei locaiunii l prezint situaia cnd un ofer, nchiriind un microautobus i lucrnd o
perioad ndelungat, a procurat ulterior un automobil personal cu care a continuat s lucreze, asigurndu-i
bunstarea familiei sale.
Lund n consideraie faptul c Republica Moldova a fost o parte component a
ex-URSS, e i normal c istoria dezvoltrii sale s fie tipic pentru URSS. Relaiile
de locaiune au nceput s apar nc n anul 1917. Toat perioada sovietic, din
34
punct de vedere a dezvoltrii relaiilor de locaiune, condiional poate fi mprit
n anumite etape. Totodat, trebuie precizat c termenul de arend a aprut cu
mult mai trziu. Un timp ndelungat, pn la sfritul anilor optzeci, se folosea un
termen cu o conotaie mai larg - contractul de nchiriere a bunurilor. Aadar, se
pot de evidenia urmtoarele etape de apariie i dezvoltare a relaiilor de locaiune.
Prima etap ine de anul 1917, soldat cu biruina revoluiei din octombrie i schimbarea ornduirii de stat i
sociale. Odat cu instaurarea puterii sovietice au aprut i noi relaii juridice ce se bazau pe normele dreptului civil
al Rusiei ariste i care erau reglementate reieind din condiiile economice stabilite. Aceast perioad ine de
adoptarea primului Cod civil din 1922, predestinat reglementrii raporturilor juridico-civile n condiiile noii politici
economice. Totodat, normele de drept erau orientate spre crearea unei baze legale ce ar contribui la nviorarea vieii
economice, punnd accentul pe anumite poziii de egalitate, echivalent-oneroase ntre pri.
A doua etap coincide cu nceputul anilor douzeci - perioada rzboiului civil i restabilirii economiei
naionale dup rzboiul civil i rzboiul pentru aprarea patriei. Aceast perioad e marcat de dezicerea de la
raporturile juridico-civile orizontale, bazate pe poziia de egalitate i trecerea la comunismul militar. Practic, mult
timp au fost reduse la minim raporturile juridico-civile, limitndu-se n principiu la conveniile patrimoniale cu
participarea persoanelor fizice.
A treia etap se refer la nceputul anilor aizeci, cnd la 8 decembrie 1961 au fost adoptate Bazele
legislaiei civile ale URSS i ale republicilor unionale [4] i ale codurilor civile ale republicilor unionale. Codul civil
al RSSM a fost adoptat la 26 decembrie 1964 i a intrat n vigoare la 1 iulie 1965 [5]. n corespundere cu aceste acte
normative contractul de nchiriere a bunurilor a obinut o reglementare destul de detaliat i relativ aplicare.
Normele de drept consfinite n aceste acte normative cu unele modificri pot fi aplicate i n prezent.
A patra etap de dezvoltare a relaiilor de locaiune poate fi corelat cu adoptarea de ctre Sovietul
Minitrilor al URSS la 4 octombrie 1965 a Regulamentului ntreprinderii de producere socialiste de stat [6]. n
corespundere cu acest act normativ ntreprinderile de producere de stat au obinut o independen relativ n ceea ce
privete ncheierea diferitelor convenii juridico-civile, printre care i cele de nchiriere a bunurilor.
O importan mare pentru contractul de nchiriere a bunurilor de uz casnic - o varietate a contractului de
nchiriere a bunurilor - a avut-o decizia comun a CC al PCUS i a Sovietului de Minitri al URSS de la 2 februarie
1984 Cu privire la msurile de lrgire a independenei economice i ntrire a cointeresrii uniunilor de producere
(ntreprinderilor) de deservire curent ntr-o mai ampl satisfacere a necesitilor populaiei n servicii [7] - a cincia
etap n dezvoltarea relaiilor de locaiune. Agenilor economici din sistemul deservirii curente le-a fost lrgit
spectrul mputernicirilor de desfurare a activitii economico-productive n sfera deservirii populaiei.
A asea etap ine de adoptarea la 30 iunie 1987 a Legii URSS Cu privire la ntreprinderea de stat [8],
unde n art.4 era stipulat c ntreprinderea are dreptul de a transmite altor ntreprinderi i organizaii, de a vinde, a
schimba, de a da n arend, de a transmite gratuit temporar sau n credit cldiri, construcii, utilaj, mijloace de
transport, inventar, materie prim i alte bunuri materiale, la fel i dreptul de a le scoate de la balan, dac ele sunt
uzate total sau i-au pierdut utilitatea. n comparaie cu normele juridice anterioare aceast lege le conferea
ntreprinderilor de stat mputerniciri mai largi n ceea ce privete desfurarea activitii economico-productive.
Respectiv, tendina general a normelor de drept se exprima ntr-o treptat, consecvent mrire a volumului
mputernicirilor subiecilor de stat. Aceast tendin era caracteristic i pentru ntreprinderile bazate pe alt form
de proprietate.
Etapele de dezvoltare ale relaiilor de locaiune enumerate pot fi atribuite la cele generale, universale ce in
de mputernicirile subiecilor dreptului civil n genere i a raporturilor de locaiune n particular.
Schimbri radicale, revoluionare n raporturile de locaiune au avut loc n fosta URSS n 1989, cnd la 7
aprilie a fost adoptat Decretul Prezidiului Sovietului Suprem al URSS Cu privire la arend i relaiile de arend,
iar la 23 noiembrie - Bazele legislaiei URSS i a republicilor unionale cu privire la arend [9]. Principiile de baz
ale relaiilor de locaiune la etapa respectiv, consfinite n acele acte normative, au fost reflectate i dezvoltate
ulterior n actele normative naionale.
Pentru Republica Moldova drept moment de rscruce n dezvoltarea relaiilor de locaiune a servit anul
1992, cnd la 14 ianuarie a fost adoptat Legea Republicii Moldova Cu privire la arend Nr.861/1992 (n
continuare Legea Nr.861/1992) [10], care lund n consideraie realitatea existent i abordnd cu totul o alt baz,
reglementeaz tot complexul de relaii ce in de nchirierea bunurilor care aparin cu drept de proprietate altor
subieci de drept.
O etap ulterioar de dezvoltare a raporturilor de locaiune ine de Hotrrea Guvernului Republicii
Moldova din 21 mai 1993 prin care au fost adoptate Regulamentul ntreprinderii de arend i Regulamentul
antreprizei de arend [11]. Aceste acte normative determin statutul juridico-legal i volumul mputernicirilor a dou
forme organizaionale a relaiilor de locaiune - ntreprinderea de arend i antrepriza de arend.
Etapa contemporan de dezvoltare a raporturilor de locaiune e legat de adoptarea la 6 iunie 2002 a noului
Cod civil al Republicii Moldova i Legii cu privire la arend n agricultur din 15 mai 2003 Nr.198/2003 (n
continuare Legea Nr.198/2003) [12]. Aceste acte normative au creat o baz solid pentru dezvoltarea ulterioar a
raporturilor de locaiune n Republica Moldova.

4. Izvoarele reglementrii juridice a relaiilor de locaiune
35
Rolul primordial printre izvoarele de drept i revine legii supreme a societii i
statului - Constituiei Republicii Moldova, care a stabilit principiile i direciile de
baz ale economiei naionale: dezvoltarea pieei, a iniiativei economice libere,
libertatea comerului i a activitii de antreprenoriat, protecia concurenei locale,
crearea condiiilor normale pentru folosina tuturor factorilor de producie (art.9 i
art.126).
Un loc aparte n sistemul actelor normative l ocup i noul Cod civil al Republicii Moldova n care destul
de clar, consecvent i pe deplin este determinat coninutul de baz al contractelor de locaiune i arend.
O reglementare detaliat a relaiilor de arend n agricultur gsim n Legea Nr.198/2003.
O anumit importan n stabilirea bazei legale a raporturilor de locaiune au i alte acte normative, printre
care trebuie evideniat Legea Republicii Moldova Cu privire la proprietate din 22 ianuarie 1991 [13]; Cu privire
la privatizare din 4 iulie 1991 [14]; Cu privire la antreprenoriat i ntreprinderi din 2 ianuarie 1992 [15] i altele.
La crearea i dezvoltarea bazei legale naionale o importan specific au actele normative ale fostei URSS.
n afar de cele menionate mai sus, mai putem la indica urmtoarele legi: Cu privire la proprietate n URSS din 6
martie 1990 [16]; Cu privire la ntreprinderi n URSS din 4 iunie 1990 [17]; Cu privire la bazele generale ale
activitii de antreprenoriat ale cetenilor URSS din 2 aprilie 1991 (18) i altele. Pe lng aceasta, normele de
drept ale fostei URSS au servit ca baz pentru crearea actelor normative naionale, ele prezentnd, la fel, un anumit
interes pentru analiza comparativ a normelor de drept n cadrul diferitelor cercetri tiinifice.
Aceste acte normative ne ofer posibilitatea s tratm relaiile de locaiune ca un institut al dreptului civil
care reprezint n sine totalitatea normelor de drept, ce reglementeaz raporturile de transmitere, posesiune i
folosin a unui patrimoniu, care aparine cu drept de proprietate unui alt subiect de drept.

5. Noiuni generale a formelor organizaionale n arend. ntreprinderea de arend. Antrepriza de
arend. Locaiunea individual
Legislaia n vigoare prevede trei forme organizaional-juridice de baz ale raporturilor de locaiune:
locaiunea ntreprinderii ca un complex patrimonial unic, antrepriza de arend sau locaiunea n grup n interiorul
unitii economice i locaiunea individual. Fiecare dintre aceste forme se caracterizeaz prin anumite
particulariti, specifice numai lor.
Comun pentru toate este posesiunea i folosina sau numai folosina temporar contra plat a unui
patrimoniu ce aparine cu drept de proprietate unei alte persoane.
Caracteristic pentru toate aceste forme este posibilitatea nchirierii unui volum mare de bunuri care se
atribuie att la fondurile fixe, ct i circulante, inclusiv ale pmntului i altor resurse naturale.
Un element comun l constituie faptul c chiriaii, de regul, folosesc patrimoniul nchiriat pentru
exercitarea unei activiti de antreprenoriat.
Fiecare dintre aceste forme ale raporturilor de locaiune poate fi difereniat n dependen de obiect,
termen, volumul drepturilor i mputernicirilor prilor etc., ct i n dependen de diferite izvoare juridice ce le
reglementeaz i determin statutul juridic al raporturilor de locaiune.
ntreprinderea de arend. Actul normativ de baz ce reglementeaz statutul juridic al ntreprinderii de
arend este Regulamentul ntreprinderii de arend, aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova din 21
mai 1993.
Conform p.2 al acestui Regulament ntreprinderea de arend este o ntreprindere nfiinat de membrii
colectivului de munc al ntreprinderii de stat (municipale) sau al unitii ei structurale (subdiviziunii) ce se
reorganizeaz, n scopul desfurrii n comun a activitii de antreprenoriat, sub o firm comun, n baza statutului
i contractului de arend a bunurilor statului (sau municipale) definite ca ansamblu patrimonial unic.
Din aceast noiune reies particularitile de baz ale acestei forme a raporturilor de locaiune:
1. Obiectul specific al raporturilor de locaiune - patrimoniul de stat sau municipal;
2. Patrimoniul nchiriat reprezint un complex patrimonial unic;
3. Acest complex patrimonial n rezultatul locaiunii i schimb statutul su juridic - din ntreprindere de
stat (municipal) se transform n ntreprindere de arend;
4. Drept chiria apare un subiect specific - colectivul de munc;
5. Scopul principal al ntreprinderii de arend este exercitarea unei activiti de antreprenoriat n nume
propriu;
6. Aceast activitate va fi exercitat sub o firm comun, adic de ctre un subiect de drept unic;
7. Ca baz juridic pentru fondarea ntreprinderii de arend servesc statutul acesteia i contractul de
arend.
Drept o particularitate specific a ntreprinderii de arend putem trata i
procedura de nfiinare a acestei, care decurge n trei etape: iniial, de baz i
final.
ntreprinderea de arend dobndete personalitate juridic din ziua nregistrrii de stat n modul prevzut de
legislaia Republicii Moldova.
36
n baza contractului de arend i n conformitate cu decizia adunrii generale (conferinei) a colectivului de
munc, care a fondat ntreprinderea de arend, locatorul emite ordinul cu privire la reorganizarea ntreprinderii de
stat (municipale).
O particularitate a ntreprinderii de arend constituie i faptul c din momentul nregistrrii de stat aceasta
devine succesor al dreptului de posesie i folosin a bunurilor patrimoniale ale ntreprinderii de stat (municipale),
luate n arend, inclusiv a drepturilor de folosire a pmntului i altor resurse naturale. Locatorul poate s-i asume
pe deplin sau parial achitarea creditelor luate de ntreprinderea ce se reorganizeaz.
Aceasta a fost o caracterizare succint a respectivei forme a raporturilor de locaiune, mai ales c n prezent
ntreprinderile de arend de cele mai multe ori fac parte din domeniul trecutului. Ele i-au jucat rolul su pozitiv la
nceputul anilor 90 i au fost o form trectoare n procesul privatizrii patrimoniului de stat. Astfel, la nceput
ntreprinderile de stat (municipale) erau reorganizate n ntreprinderi de arend care ulterior, de regul deveneau
societi pe aciuni.
Despre evoluia ntreprinderilor de arend ne pot mrturisi urmtoarele date: n 1993 erau 543 [19], n
1995 - 673, n 1997 149 [20]. n literatura periodic din 1997 se menioneaz alte date: erau nregistrate circa 50
de ntreprinderi dintre care, practic, activau nu mai mult de zece. n ultimii ani despre ntreprinderile de arend se
vorbete i se scrie tot mai puin, ceea ce ne dovedete faptul dispariiei treptate a acestei forme a raporturilor de
locaiune [21].
Antrepriza de arend. O alt form organizaional-juridic a raporturilor de locaiune, care, la fel, ine
mai mult de domeniul trecutului, este antrepriza de arend. n literatura juridic i economic aceast form mai era
numit i arend n grup. Ea era caracteristic pentru nceputul anilor nouzeci i era strns legat de formarea
ntreprinderilor de arend i a societilor pe aciuni. O anumit dezvoltare antrepriza de arend a avut-o n domeniul
agricol.
Aceast form organizaional-juridic a raporturilor de locaiune nu putea s existe mult, deoarece, dup
cum a demonstrat practica, era evident neavantajoas pentru colectivele de arend i destul de atractiv pentru
locatori.
Toate aceste momente negative i pozitive ale formei respective reies nemijlocit din natura sa juridic,
determinat de ctre Regulamentul antreprizei de arend, aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova din
21 mai 1993.
Conform p.1 al Regulamentului, antrepriza de arend constituie o form de organizare a raporturilor de
drept n interiorul unitii economice (al ntreprinderii, organizaiei, instituiei, gospodriei), bazate pe contractul
antreprizei de arend, ncheiat ntre locator - unitatea economic, i arenda - unul sau civa ceteni care ntrein cu
locatorul relaii de munc sau raporturi rezultnd din calitatea de membru. n cazul cnd arendai sunt doi sau mai
muli ceteni, acetia constituie un colectiv al antreprizei de arend.
De aici reies urmtoarele particulariti ale antreprizei de arend:
1. Aceast form a raporturilor de locaiune are un caracter strict intern, n limitele unitii economice,
adic raporturile de locaiune nu se extind n afara limitelor unitii structurale a ntreprinderii, organizaiei,
instituiei, gospodriei.
2. Chiriaii se afl cu locatorii n raporturi de munc, sunt angajaii lor, adic sunt subordonai acestora
din urm. Chiriaii trebuie s respecte disciplina de munc i regimul intern de lucru etc.
3. Din particularitatea precedent reiese urmtoarea - locatorul este organizatorul, conductorul i
dirijorul ntregului proces de producere cu participarea colectivului de munc, cu unele excepii prevzute de
contractul antreprizei de arend.
4. La baza raporturilor dintre pri, pe lng contractul individual de munc, st i contractul antreprizei
de arend, care reprezint n sine o noiune complicat, n esen neclar i destul de limitat n sens juridico-civil.
Acest contract conine unele elemente neclare i neprecise, specifice pentru dou contracte juridico-civile - de
locaiune i antrepriz. Aceast concluzie determin i faptul c prile, intrnd n raporturi de locaiune, rmn n
raporturi de munc, aceast dualitate fiind cauza unei stri de nedeterminare.
5. Antrepriza de arend, indiferent de numrul chiriailor ce intr n raporturi contractuale, este de dou
feluri: colectiv i individual. Deosebiri eseniale ntre aceste dou feluri ale antreprizei de arend nu exist, natura
lor juridic fiind una i aceeai, ns cu condiia c chiriaii se afl n raporturi de munc cu locatorul. Aici trebuie
menionat c colectivul antreprizei de arend se poate forma pe baze profesionale (se unesc lucrtorii de aceeai
specialitate, profesie) sau familiale (colectivul se formeaz din una sau mai multe familii).
6. Posibil, cea mai important, ns neformulat expres n Regulamentul antreprizei de arend,
particularitate a acestei forme organizaional-juridice a raporturilor de locaiune const n faptul c rezultatele
muncii colectivului antreprizei de arend devin proprietate a locatorului. n aceasta const cel mai controversat
aspect al acestor raporturi. Aceast tez rezult din faptul c angajatul vinde patronului munca sa i, respectiv,
rezultatele muncii sale. La aceast concluzie ajungem interpretnd p. 7, alin.(3) al Regulamentului antreprizei de
arend, conform cruia arendaul dispune, la discreia sa, de producia (lucrrile, serviciile) produs supravolumului
indicat n contract, n cazul cnd contractul nu prevede alte condiii. Aceast tez este susinut i de p.18 al
Regulamentului, conform cruia veniturile colectivelor antreprizei de arend se formeaz din ncasrile rmase dup
achitarea plii de arend, compensarea cheltuielilor materiale i altor cheltuieli considerate egale cu acestea, a altor
defalcri prevzute n contract. Respectiv, achitarea muncii arendailor sau chiriailor n condiiile acestei forme a
raporturilor de locaiune se efectua conform principiului ceea ce rmne. Iat de ce aceast form a raporturilor
37
de locaiune avea un caracter temporar, de trecere. Credem c ea nu a supraveuit att din cauze obiective, ct i
subiective, cu att mai mult ca att c baza juridic a acestor raporturi trebuia perfectat.
7. Legislaia n vigoare mai admite o modalitate a locaiunii de grup, la baza creia st un contract
juridico-civil, adic locaiunea individual. ntr-un astfel de contract prile nu se afl n raporturi de munc i sunt
independente una fa de alta. Particularitile i deosebirile dintre contractul de locaiune i contractul antreprizei de
arend vor fi descrise n paragraful 4.
Locaiunea individual. Locaiunea individual este de dou feluri. n primul rnd, ca modalitate a
antreprizei de arend sau locaiune individual n limitele antreprizei de arend i, n al doilea rnd, ca locaiune
individual, bazat pe un contract juridico-civil de locaiune. Pentru locaiunea individual ca modalitate a
antreprizei de arend sunt caracteristice toate particularitile studiate n paragraful precedent i nu e necesar a le
repeta.
n paragraful respectiv vom analiza numai locaiunea individual, bazat pe un contract juridico-civil de
locaiune. Drept baz juridic a acestui contract servesc Legea Nr.861/1992 i normele Codului civil al Republicii
Moldova.
Particularitile specifice ale contractului n cauz constau n urmtoarele:
1. Raporturile dintre pri snt reglementate numai de ctre contractul de locaiune. Nici un fel de
subordonare, bazat pe un contract individual de munc, aici nu exist.
2. Locatarul este o persoan autonom, de sine stttoare i independent fa de locator.
3. Pentru acest contract e caracteristic principiul aflrii prilor pe poziie de egalitate. Prile contractante
snt parteneri egali, a cror drepturi i obligaii snt consfinite n contract.
4. Locatarul organizeaz de sine stttor procesul de producere i conduce cu el ct i cu alte activiti n
cadrul raporturilor de locaiune.
5. Locatarul n corespundere cu contractul poart responsabilitatea total i suport riscul rezultatelor
nefaste ale muncii sale.
6. O particularitate esenial a locaiunii individuale const n faptul c locatarul este proprietar al
rezultatelor muncii sale i munca sa nu este pltit dup principiul a ceia ce rmne, ca la antrepriza de arend.
7. Pentru patrimoniul primit n locaiune locatarul i achit locatorului un beneficiu sub form de chirie,
stabilit la acordul prilor, cu unele excepii ce se refer la bunurile nchiriate ale statului.





















Tema 6.
Raporturile patrimoniale n cadrul arendei.

Tezele principale:
1. Obiectul relaiilor de arend.
2. Bunurile care nu pot fi obiect al arendei.
3. Relaiile de proprietate n cadrul arendei.
4. Soarta mbuntirilor aduse bunurilor arendate.
5. Aprarea drepturilor patrimoniale ale participanilor la raporturile de arend.
6. Probleme ce pot aprea n raporturile de proprietate.

1. Obiectele raporturilor de arend
Legislaia n vigoare admite locaiunea n toate ramurile economiei naionale
fr careva ngrdiri i excepii. Mai mult dect att, pot fi nchiriate bunuri sub
38
orice form de proprietate. Aceast regul pentru prima dat i-a gsit elucidare n
normele de drept ale fostei URSS nc n 1989, ulterior fiind reflectat i n
legislaia naional a Republicii Moldova.
n 1989 s-a lrgit simitor a fost mrit cercul obiectelor lumii materiale ce
puteau fi nchiriate. Astfel, pe lng bunurile de menire cultural-casnic, puteau fi
nchiriate i cele care sunt atribuite fondurilor fixe i circulante. Practic au fost
nlturate toate ngrdirile. Pentru prima dat n perioada existenei puterii
sovietice a fost admis locaiunea pmntului i altor resurse naturale de ctre toi
doritorii, inclusiv de persoanele fizice.
n dependen de raporturile de locaiune, n prezent toate obiectele lumii materiale, dup importan i
volum, le putem mpri n urmtoarele grupe:
1) pmnt i alte resurse naturale;
2) ntreprinderi i organizaii drept complexe patrimoniale unice;
3) uniti ale ntreprinderilor i organizaiilor;
4) cldiri i instalaii;
5) ncperi;
6) mijloace de transport;
7) tehnic agricol i de alt natur;
8) utilaje;
9) inventar;
10) instrumente;
11) alte valori materiale.
Aceast clasificare este aproximativ, reieind din coninutul art.5,alin.(2) al Legii Nr. 861/1992.
O important noutate n privina obiectelor contractului de locaiune gsim n art.2 al Legii Nr.198/2003,
unde se indic c obiecte ale contractului pot fi mijloacele fixe i, dup caz, mijloacele circulante. Conform art.4 al
aceleiai legi, obiecte ale relaiilor de arend sunt bunurile agricole aflate n proprietate public sau privat, cu
excepia celor scoase din circuitul civil sau n privina crora, prin lege, sunt stabilite alte interdicii sau limitri.

2. Bunurile care nu pot fi obiect al arendei.
n ceea ce privete proprietatea public, prin Decretul Preedintelui Republicii Moldova din 6 ianuarie
1994, a fost aprobat Lista ntreprinderilor i organizaiilor de stat a cror arend nu se admite. La acestea se atribuie
- Banca Naional a Moldovei;
- Rezervaiile naturale de stat;
- Radioteleviziunea Naional;
- Secia comunicaiilor speciale de pe lng Centrul de transportare a Potei;
- Camera Naional a Crii din Republica Moldova;
- ntreprinderile din sistemul organelor afacerilor interne;
- Laboratorul specializat pentru combaterea bolilor deosebit de periculoase;
- Staiile veterinare pentru combaterea bolilor la animale;
- Laboratoarele veterinare;
- ntreprinderile pentru producere i congelarea spermei de taur;
- ntreprinderile specializate de executare a lucrrilor de exploatare Iumex;
- ntreprinderile de alimentare cu ap i canalizare, centrale i reelele termice ale gospodriei comunale.
n acelai decret a fost aprobat i Lista bunurilor statului ce nu pot fi date n
arend. La acestea se atribuie:
- Complexele de radiolocare;
- Mijloacele militarizate cu aciuni antigrindin;
- Tehnica militar i armamentul, echipamentul militar;
- Utilajul (echipamentul ) atomic;
- Utilajul Centralei electrice Raionale de Stat din Moldova i al Centralei electrice cu termoficare;
- Utilajul (echipamentul) pentru emisia banilor i baterea monedelor, emisia hrtiilor de valoare i a
timbrelor potale;
- Materialele de arhiv care in de competena organelor de stat ale arhivelor;
- Utilajul (echipamentul) pentru controlul de stat medico-sanitar asupra procesului tehnologic i a
calitii produselor alimentare i a produciei industriale;
- Utilajul (echipamentul) pentru fabricarea substanelor narcotice cu efecte puternice i toxice;
- Utilajul radiologic;
- Utilajul cu izotopi radioactivi;
- Utilajul radiorenteghenologic;
- Utilajul special pentru serviciul de transfuzie a sngelui;
39
- Utilajul special pentru operaiile la inim;
- Armele de foc (de tip militar, calibru redus, sportive, pentru vntoare cu alice, pentru instruire),
armele albe, dispozitivele de explodare;
- Utilajul (echipamentul) pentru fabricarea i repararea diferitelor tipuri de armament, muniii,
substanelor explozive, dispozitivelor de explodare i pirotehnice [22].
Decretul Preedintelui Republicii Moldova din 6 ianuarie 1994 a fost emis n
strict conformitate cu legislaia n vigoare. Astfel, conform art.5, alin.(5) al Legii
Nr.861/1992, legislaia stabilete tipurile (grupurile) de ntreprinderi i organizaii,
felurile de bunuri ale statului a cror arend nu se admite. Posibil, aceste liste ar
trebui aprobate nu prin Decretul Preedintelui Republicii Moldova, ci printr-o
hotrre a unui alt organ, ns aceasta e o problem ce ine de alt domeniu.

3. Raporturile de proprietate n cadrul locaiunii
Raporturilor de proprietate n cadrul locaiunii li se acord o importan
primordial. n primul rnd, trebuie determinat regimul juridic al patrimoniului
nchiriat, soarta lui ulterioar, apartenena mbuntirilor fcute sau bunurilor
materiale procurate n timpul locaiunii etc.
n principiu, toate aceste aspecte i-au gsit o oarecare reglementare n normele de drept, soluia altora
reieind nemijlocit din interpretarea sensului legii.
Raporturile de proprietate n cadrul locaiunii se evideniaz prin urmtoarele:
1. Darea n locaiune a unui bun nu nseamn i transmiterea dreptului de proprietate asupra lui.
Respectiv, locatorul rmne proprietar al patrimoniului nchiriat. Aceast concluzie reiese nemijlocit din lege,
conform creia prin locaiune bunurile se transmit n posesiune i folosin temporar. n art.13,alin.(1) al Legii
Nr.861/1992 se indic c darea n arend nu atrage dup sine transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor.
Iar art.900 Cod civil RM ne indic c dac bunul nchiriat, dup ce a fost predat locatarului este nstrinat de locator
unui ter, acesta din urm se subrog locatorului n drepturile i obligaiile ce decurg din locaiune. Aceeai regul se
aplic i la contractul de arend.
2. La ncetarea raporturilor contractuale bunurile nchiriate trebuie ntoarse locatorului - proprietarului
acestor bunuri, dac ele n-au fost rscumprate de locatar.
3. Legislaia i acord locatarului posibilitatea de a deveni proprietar al bunurilor nchiriate, prevznd
dreptul lui de a rscumpra bunurile n perioada de aciune a contractului. Unica condiie pentru exercitarea acestui
drept, conform art.14 al Legii Nr.861/1992, este acordul proprietarului sau a unei persoane mputernicite. Totodat,
locatarul poate rscumpra ntregul patrimoniu sau numai o fraciune din el. Acest drept, ns, poate fi liber exercitat
numai n privina bunurilor ce aparin cu drept de proprietate altor subieci de drept dect statul. Bunurile din
domeniul privat al statului pot fi rscumprate numai n condiiile legii. Una dintre modalitile respective este
privatizarea. Astfel, conform art19,alin.1 al Legii Republicii Moldova Cu privire la Programul de privatizare pentru
anii 1997-1998, privatizarea obiectelor din fondul de imobile nelocuibile (cldiri, construcii, ncperi, inclusiv
anexe nelocuibile ale blocurilor locative) date n arend i neincluse n listele prevzute n anexe se efectueaz la
cererea arendaului [23]. Art.19,al 3 al aceleiai legi prevede c la privatizarea garajelor arendate de ctre veteranii
de rzboi i persoanele asimilate lor, veteranii muncii cu o vechime n munc n Republica Moldova de cel puin 30
ani, precum i de ctre invalizii de gradul I i II, plata se efectueaz n mrime de 50 la sut din costul lor. La fel, un
moment pozitiv, menionat pentru prima dat credem c gsim n art.20 al Legii Nr.198/2003 care admite
posibilitatea rscumprrii bunului agricol arendat, cu excepia terenurilor, rscumprarea crora este interzis, ceea
ce, dup prerea noastr, nu reprezint varianta cea mai reuit.
4. Una dintre particularitile eseniale ale raporturilor de locaiune la etapa actual const n faptul c
locatarul, conform regulii generale, devine proprietar al rezultatelor muncii sale n urma folosirii bunurilor
nchiriate. Astfel, conform art.13,alin.(2) al Legii Nr.861/1992, producia ce s-a fabricat, folosindu-se bunurile
arendate i profitul adus de ea, precum i bunurile dobndite din contul profitului obinut prin bunuri arendate,
aparine arendaului, dac contractul nu prevede altfel. Aceast regul nu se aplic la antrepriza de arend.
5. Locatarul, de asemenea, devine proprietar al patrimoniului obinut din venitul ctigat n urma
folosinei bunurilor nchiriate.
6. Contractului i este specific principiul stabilitii raporturilor de locaiune care se exprim n felul
urmtor - schimbarea proprietarului bunurilor nchiriate nu duce la ncetarea raporturilor contractuale.
7. n cadrul relaiilor de locaiune proprietarul bunurilor nchiriate suport riscul pieirii sau deteriorrii
fortuite a lor.
8. Patrimoniul nchiriat nu poate fi obiect al urmririi pentru datoriile locatarului.
9. ns bunurile locatorului pot fi urmrite n baza hotrrii instanei de judecat competente.
10. Raporturi specifice de proprietate apar n cadrul contractului n urma mbuntirii bunurilor nchiriate
(mai detaliat acest aspect va fi cercetat n paragraful urmtor).

40


4. Soarta mbuntirilor aduse patrimoniului nchiriat
n procesul folosinei patrimoniului nchiriat locatarul din diferite motive l poate mbunti. n aceste
aciuni legiuitorul nu prevede nimic deosebit, ns stabilete diferite consecine n dependen de existena sau nu a
acordului locatorului pentru mbuntirea bunurilor nchiriate. i atunci, toate mbuntirile n folosul bunurilor
nchiriate pot fi mprite n dou categorii: mbuntiri fcute cu acordul locatorului i mbuntiri fcute fr
acordul locatorului. La rndul su, acestea, fiecare n parte, pot fi mprite n dou tipuri:
a) mbuntiri care pot fi separate fr a se deteriora bunurile nchiriate;
b) mbuntiri care nu pot fi separate fr a se deteriora bunurile nchiriate. Se prezum c
mbuntirile sunt fcute pe contul locatarului.
Soarta mbuntirilor fcute depinde de existena sau lipsa acordului locatorului. n dependen de aceasta
legiuitorul a stabilit urmtoarele: mbuntirile fcute bunurilor cu acordul locatorului la expirarea termenului
contractului sau la desfacerea lui nainte de termen trebuie recompensate de ctre locator, adic acordul presupune
caracterul oneros al mbuntirilor. Legea prevede dreptul locatarului de a cere achitarea cheltuielilor suportate n
legtur cu mbuntirile fcute i, dac el s-a folosit de dreptul su, existnd acordul locatorului, atunci acesta din
urm e obligat s recupereze costul cheltuielilor. Mai exist o alt modalitate de recuperare a cheltuielilor
locatarului, ce in de mbuntirile fcute bunurilor nchiriate - mbuntirile care pot fi separate fr a se pricinui
pagub bunurilor nchiriate pot fi ridicate de ctre locatar. Totodat, legea stabilete c aceast norm este
dispozitiv, adic n contract sau ntr-o alt norm legal poate fi prevzut o alt regul. De exemplu: orice
mbuntire fcut nu se recompenseaz sau se achit n mrime de 50%, sau poate fi prevzut altceva dac exist
acordul inserat n contract al ambelor pri.
n fiecare caz concret prin acordul prilor trebuie s se ajung la un numitor comun, deoarece locatorul tot
timpul va tinde ca toate mbuntirile fcute bunurilor nchiriate cu acordul lui s rmn n proprietatea sa i costul
lor s nu fie recompensat. Totodat, interesele locatarului sunt diametral opuse, de aceea n contract trebuie s fie
stabilite condiii avantajoase pentru ambele pri, iar n caz contrar se va aplica regula general, prevzut de lege.
Dar cu totul alta este soarta mbuntirilor fcute fr acordul locatorului. Dac aceste mbuntiri pot fi
separate fr a se deteriora patrimoniul nchiriat i locatorul nu este de acord s achite costul lor, atunci ele pot fi
ridicate de ctre locatar.
Costul mbuntirilor efectuate fr acordul locatorului i care nu pot fi separate fr a se deteriora
bunurile nchiriate nu se recompenseaz, adic aceste mbuntiri devin proprietate a locatorului conform
art.909,alin.(2) Cod civil al Republicii Moldova.
n principiu, aceleai reguli se aplic i n cazul ridicrii pe un teren nchiriat a unor cldiri sau altor
construcii, ns n privina celora care au fost construite fr acordul locatorului se aplic o regul nou. Astfel,
dac locatorul nu dorete s devin proprietar al acestor mbuntiri, atunci el poate cere demolarea lor. n cazul
neexecutrii de ctre locatar a cerinei respective, locatorul este n drept s le demoleze pe contul locatarului.

5. Aprarea drepturilor patrimoniale ale participanilor la raporturile de locaiune
O particularitate important a legislaiei n vigoare cu privire la locaiune const n stabilirea principiului
egalitii n drepturi a participanilor la raporturile de locaiune n ceea ce privete aprarea intereselor patrimoniale.
Se evideniaz aceast egalitate prin faptul c, conform art.22,alin.(1) al Legii Nr.861/1992 aprarea dreptului
arendaului asupra bunurilor arendate se asigur n egal msur cu aprarea dreptului de proprietate. n ceea ce
privete aprarea drepturilor patrimoniale, arendaul are aceleai drepturi pe care le are i proprietarul nemijlocit al
bunurilor nchiriate - persoana ce d n arend. Concret acest drept se manifest prin aceea c arendaul este
mputernicit s nainteze orice aciuni n revendicare i negatorii fa de orice persoan, adic: Arendaul poate s
cear restituirea bunurilor arendate din orice posesiune nelegitim, s cear lichidarea obstacolelor n folosirea lor,
repararea pagubelor pricinuite bunurilor de ctre orice persoan, inclusiv de persoana care d n
arend(art.23,alin(2) al Legii Nr.861/1992). Aceast regul ne permite s concluzionm c-n contractul respectiv
pe toat durata posesiei i folosirii bunului nchiriat locatarul are prioritate chiar i fa de proprietar n ceea ce
privete aprarea drepturilor patrimoniale. La fel, prioritatea lui se evideniaz i prin faptul c, conform art.15 al
Legii Nr.861/1992, arendaul, n conformitate cu contractul, desfoar independent activitatea economic i
dispune de producia i de venitul obinut.
Amestecul persoanei care d n arend n folosirea bunurilor arendate, n activitatea economic a
arendaului nu se admite. Totodat, legea stabilete c arendatorul este n drept s verifice oricnd modul n care
arendaul exploateaz bunurile sale date n arend, fr a interveni n activitatea curent a acestuia, i s obin
informaia necesar (art.15,alin.(1) al Legii Nr.198/2003).
Aprarea drepturilor patrimoniale ale participanilor la raporturile de locaiune se asigur n caz de apariie
a litigiilor de ctre instanele de judecat.
Urmrirea bunurilor arendate pentru datoriile persoanei care d n arend nu se admite.
Arendaului i pot fi retrase bunurile numai n conformitate cu hotrrea instanei judectoreti respective.
De asemenea, n cazul retragerii complete sau pariale pentru necesitile statului i ale societii a terenului
arendat, noul beneficiar al folosinei pmntului repar arendaului paguba pricinuit. La cerere, arendaului i se
41
repartizeaz teren echivalent n alt parte, totodat, contractul n vigoare la acel moment se modific cu acordul
comun al prilor sau efectul lui nceteaz (art.22,alin.(5) al Legii Nr.861/1992).





























Tema 7.
Chiria. Plile de arend.

Tezele principale
1. Natura juridic i importana chiriei i plilor de arend.
2. Formele chiriei i plilor de arend i modul de achitare a lor.
3. Temeiurile juridice de modificare a chiriei i plilor de arend.
4. Criteriile care influeneaz cuantumul plii de arend.
5. Probleme n raporturile de arend cu privire la plata chiriei.

1. Natura juridic i importana chiriei i plilor de arend.
n cadrul raporturilor de locaiune problema chiriei este una dintre cele mai principale i,
posibil, cea mai complicat i controversat. Aici avem de a face cu principalele interese ale
prilor, ele fiind contradictorii.
Odat cu adoptarea noilor acte normative privitor la locaiune, problema chiriei a suferit modificri
eseniale n comparaie cu normele contractului de locaiune ce acionau anterior, ns cu prere de ru ea nu este
soluionat pn la sfrit. Complexitatea ei e determinat de modul de stabilire a cuantumului chiriei.
n art.8 al Bazelor legislaiei Uniunii RSS i republicilor unionale Cu privire la arend nu se spune nimic
despre modul de stabilire a mrimii chiriei. Respectiv, se aplica principiul general juridico-civil de egalitate a
prilor, conform cruia n fiecare caz aparte cuantumul chiriei se stabilea n baza acordului prilor, lucru ce
corespundea buchiei i spiritului legii. Aceast regul a fost transpus i n legislaia naional a Republicii
Moldova, ns cu o concretizare. Astfel, iniial n art.9,alin.(1) al Legii Nr.861/1992 era indicat c arenda i modul ei
de achitare se stabilete n contract. n aceast redacie norma era destul de rezonabil, deoarece admitea
posibilitatea stabilirii cuantumului chiriei n baza acordului prilor, reieind din unul dintre principalele principii ale
economiei de pia - corelaia cererii i ofertei.
Ulterior, ns, art.9,alin.(1) al Legii Nr.861/1992 a suferit modificri i adugri, dar, cu regret, nu att de
pozitive. Astfel, prin Legea Republicii Moldova Nr.417-XIII din 29 martie 1995 Cu privire la modificarea Legii cu
privire la arend e stabilit o nou redacie a art.9,alin.(1) cu urmtorul coninut: Arenda i modul de achitare a ei
se stabilesc de ctre proprietar i se fixeaz n contractul de arend [24]. Iar prin Legea Republicii Moldova
Nr.311-XIV din 10 martie 1999 Cu privire la completarea art.9 al Legii cu privire la arend, art.9,alin(1) a fost
completat cu urmtoarea fraz: Pentru bunurile proprietate de stat modul de determinare a arendei se stabilete de
Guvern [25]. ns aceast completare, prin hotrrea Curii Constituionale din 24 iunie 1999 Nr.35, n Legea
42
Republicii Moldova Nr.311-XIV din 10 martie 1999 a fost declarat neconstituional. Curtea Constituional i-a
motivat decizia prin faptul c Parlamentul, ca organ reprezentativ superior, nu era n drept s delegheze Guvernului
mputerniciri n privina stabilirii cuantumului chiriei pentru nchirierea proprietii de stat, ca mijloc de venit la
bugetul statului, prin aceasta fiind nclcat art.6 al Constituiei Republicii Moldova.
Ieirea din aceast situaie a fost gsit, ns nu cea mai optim, dup prerea noastr. Astfel, prin Legea
Republicii Moldova Nr.959 XIV din 27 aprilie 2000 Cu privire la completarea art.9 al Legii cu privire la
arend, s-a stabilit: Pentru bunurile proprietate de stat, modul de determinare a arendei i tarifele minimale ale
plii pentru arend se determin conform legii bugetului pentru anul curent [26]. Controversibilitatea acestei
completri const n faptul c n continuare se ncalc principiul juridico-civil de egalitate a prilor la stabilirea
mrimii chiriei. Ce-i drept, prin Legea Republicii Moldova Nr.959-XIV din 27 aprilie 2000 s-a fcut o cedare - n
privina proprietii de stat prile pot discuta mrimea chiriei, ns aceasta nu poate fi mai mic dect tarifele
minimale, stabilite prin legea bugetului pe anul respectiv.
Dup prerea noastr, aceast formulare reiese din faptul c n trecut conductorii ntreprinderilor de stat
abuzau de dreptul su de a stabili de sine stttor mrimea chiriei. Acest comportament uneori ntrunea semnele unei
componene de infraciune, care practic era foarte greu de demonstrat, dei n realitate totul era destul de simplu -
conductorul ntreprinderii de stat se nelegea cu locatarul despre o plat simbolic, iar diferena o mpreau sau o
utilizau ntr-un alt mod. n toate cazurile bugetul statului era lipsit de venituri considerabile.
Pentru ali proprietari, ns, rmne n vigoare redacia art.9,alin.(1) al Legii Nr.861/1992,
stabilit prin Legea Republicii Moldova Nr.417-XIII din 29 martie 1995, cu urmtorul coninut:
Arenda i modul de achitare a ei se stabilesc de ctre proprietar i se fixeaz n contractul de
arend. Repetm, o astfel de modalitate de stabilire a mrimii chiriei nu trebuie s existe. Orice
condiii ale oricrui contract juridico-civil trebuie s fie stabilite, dup prerea noastr, n baza
acordului prilor, reieind din cerere i ofert. Iar abuzurile funcionarilor de stat trebuie
curmate prin alte mijloace i nu prin nclcarea principiului juridico-civil de egalitate a prilor.
Actualul Cod civil al Republicii Moldova a clarificat problema respectiv. Astfel, conform
art.911 Cod civil, preul arendei se stabilete prin acordul prilor. Aceeai regul se conine i n
art.13 al Legii Nr.198/2003. Face excepie plata de arend pentru terenurile cu destinaie agricol
care fac parte din proprietatea public. Astfel, conform art.22,alin.(3) al Legii Nr.198/2003, plata
anual pentru arenda terenurilor agricole proprietate public constituie cel puin dou procente,
dar nu mai mult de zece procente din preul normativ al terenului dat n arend.

4. Criteriile care influeneaz cuantumul plii de arend.
La fel, prezint interes chestiunea referitoare la criteriile ce trebuie luate n considerare la stabilirea
cuantumului chiriei. n trecut, de exemplu, pentru proprietatea statului nchiriat, mrimea chiriei nu putea fi mai
mare dect costul uzurii acesteia. n condiiile economiei de pia aceast regul nicidecum nu poate fi aplicat,
deoarece este n contradicie cu natura acestor relaii. De aceea nu ntmpltor n art.8 al Bazelor legislaiei Uniunii
RSS i republicilor unionale Cu privire la arend erau stabilite urmtoarele: Arenda include costul uzurii
bunurilor arendate. La arenda pmntului i altor resurse naturale gradul de uzur nu se calculeaz. Mrimea
costului uzurii, inclus n pre, se stabilete n contractul de arend, reieind din obligaiile prilor contractuale de a
reproduce patrimoniul arendat. Arenda, la fel, poate include i mijloacele transmise de ctre arenda arendatorului la
expirarea contractului pentru repararea bunurilor nchiriate. Arenda include o parte din venit, care poate fi obinut la
folosina social-util a bunurilor nchiriate (procentul de arend), i care poate fi stabilit prin contract la un nivel, de
regul, nu mai mic al procentelor bancare.
Din aceast norm de drept se poate deduce c, n condiiile actuale, n arend se include costul uzurii
bunurilor, o parte din venit (procentul de arend) i mijloacele necesare pentru repararea bunurilor nchiriate, adic
cuprinde ceva mai mult, dect ceea ce era prevzut n fostele norme de drept. Aadar, proprietarul a fost stimulat, a
aprut interesul de a transmite patrimoniul su n chirie.
Noua legislaie a Republicii Moldova a fcut corectri eseniale n procedura de stabilire a mrimii chiriei.
Astfel, conform art.916,alin.(2) Cod civil, elementele n funcie de care se determin arenda pentru fiecare categorie
de folosin a bunului pot fi: suprafaa terenului, potenialul de producie, structura parcelar, relieful i gradul
posibilitii de efectuare a mecanizrii, posibilitile de acces, distana fa de locurile de depozitare, industrializare
sau comercializare, starea cldirilor, amenajarea sau alte dotri, gradul de uzur a tehnicii agricole arendate.
Iar conform art.17,alin.(2) al Legii Nr.198/2003, plata pentru arend se determin n funcie de suprafaa
terenului arendat, de bonitate, de relief i de msura posibilitii de a efectua lucrrile n mod mecanizat, de alte
caracteristici ale terenului, de valoarea plantaiilor multianuale amplasate pe el, dar nu va constitui mai puin de 2 %
pe an din preul normativ al terenului arendat.
Plata poate fi stabilit pentru toate bunurile nchiriate n ansamblu sau pentru fiecare obiect n parte n
natur, n bani sau ntr-o alt form. Astfel, conform art.17 al Legii Nr.198/2003, plata pentru arenda terenurilor
agricole se stabilete n uniti bneti, se face n natur, n bani sau n natur i n bani fie ntr-o alt form, potrivit
acordului dintre prile contractante, i se efectueaz n termenul i n locul prevzute n contractul de arend.
43
Plata n natur pentru arenda terenurilor agricole se stabilete ntr-o cantitate determinat de produse
agricole sau ntr-un procent determinat din volumul produciei. Produsele cu care se pltete arenda se stabilesc de
ctre pri n funcie de specificul activitii agricole i de zon.
Termenul i locul efecturii plii n natur, calitatea produselor se stabilesc de ctre pri n contract, n
funcie de felul produselor i de specificul obinerii lor.
n dependen de perioadele de achitare, chiria poate fi clasificat n anual, semianual, trimestrial i
lunar. Aceste tipuri de pli sunt determinate de termenul contractului i de obiectul locaiunii. n agricultur, de
exemplu, plata se achit de regul, odat n an, n form natural, dup strngerea roadei. n alte domenii de
activitate chiria se achit lunar, de regul, la expirarea perioadei respective a raporturilor contractuale. n practic,
ns, exist i excepii de la aceast regul.
Legea stabilete c plata chiriei poate fi efectuat integral la expirarea termenului stabilit n contractul de
locaiune. Dac plata chiriei este stabilit pentru anumite perioade, ea trebuie efectuat la expirarea lor
(art.886alin.(1) Cod civil).
Referindu-ne la forma plii, n practic varianta cea mai acceptabil pentru locator este cnd chiria se
stabilete ntr-o sum fix, deoarece n acest caz el este cointeresat n mrirea volumului produciei sale, tiind c
mrimea plii chiriei va rmne aceeai. Dac, ns, chiria se stabilete ntr-un procent din producie sau din roada
strns, atunci locatarul pierde interesul de a mri volumul, deoarece cu ct mai mult produce, cu att mai mare va fi
cuantumul chiriei. Aceast variant, desigur, este mai convenabil locatorului.
Raporturile de proprietate ntre pri sunt reflectate i n obligaiile de plat ale impozitelor. n acest caz
legislaia Republicii Moldova a recepionat norma de drept a fostei URSS. Astfel, conform art.9,alin(4) al Legii
Nr.861/1992, pe lng arend arendaul pltete impozitele prevzute de lege, dac legislaia sau contractul nu le
atribuie persoanei care d n arend. n practic, de exemplu, n sectorul agrar locatarii pltesc, de regul, impozitul
funciar, de care se ine cont la achitarea chiriei.
De fapt, n actualul Cod civil nu se menioneaz nimic despre plata impozitelor, deoarece aceasta nu este o
prerogativ a normelor dreptului civil. ns n art.11 al Legii Nr.198/2003, n care e artat modul de nregistrare a
contractului de arend la primrie, se indic c n registrul contractelor de arend se nscriu date privind pltitorul
impozitelor aplicate asupra bunului agricol arendat. n art.16 al aceleiai legi se arat c arendaul este obligat s
achite impozitele i alte pli, prevzute de legislaia n vigoare, n cazul cnd contractul nu prevede altfel.










Tema 8.
Contractul de arend i varietile lui.

Tezele principale
1. Noiunea i importana contractului de arend.
2. Particularitile contractului de arend.
3. Pregtirea pentru ncheierea contractului. ncheierea contractului.
4. Obiectul contractului de arend.
5. Cercul subiecilor contractului de arend.
6. Termenul i forma contractului.
7. Coninutul contractului de arend.
8. Particularitile executrii contractelor de arend.
9. Drepturile i obligaiile arendatorului.
10. Drepturile i obligaiile arendaului.
11. Modificarea contractului de arend.
12. ncetarea contractului de arend.
13. Temeiuri de ncetare a relaiilor contractuale.
14. Temeiuri de reziliere unilateral a contractului de arend. Consecinele ncetrii raporturilor
contractuale:
a) de ordin patrimonial;
b) de ordin personal.
15. Natura juridic a contractului de subarend.
16. Condiiile de ncheiere, modificare i ncetare a raporturilor contractuale.
17. Raporturile civile dintre participanii contractului de subarend.
18. Rspunderea n contractul de subarend.
19. Arendarea terenurilor i a altor resurse naturale.
44
20. Arendarea cldirilor, instalaiilor i a altor bunuri imobile.
21. Arendarea mijloacelor de transport, utilajului, tehnicii agricole i altor bunuri mobile.
22. Arendarea bunurilor - proprietate de stat.
23. Arendarea utilajului tehnic.
24. Arendarea animalelor domestice.
25. Locaiunea obiectelor de uz casnic i cultural.


1. Noiunea i importana contractului de arend
n legislaia n vigoare sunt formulate urmtoarele definiii legale ale contractului de locaiune i de arend:
Prin contractul de locaiune, o parte (locator) se oblig s dea celeilalte pri (locatar) un bun determinat individual
n folosin temporar sau n folosin i posesiune temporar, iar aceasta se oblig s plteasc chirie (art.875 Cod
civil).
Arenda este contractul ncheiat ntre o parte proprietar, uzufructuar sau un alt posesor legal de terenuri
de alte bunuri agricole (arendator) - i alt parte (arenda) cu privire la exploatarea acestora pe o durat determinat
i la un pre stabilit de pri (art.911 Cod civil).
Conform art.2 al Legii Nr.198/2003, contractul de arend este un acord ncheiat ntre o parte, proprietar sau
un alt posesor legal al terenurilor i altor bunuri agricole, denumit arendator, i alt parte, denumit arenda, n
vederea exploatrii acestora pe o durat determinat i la un pre stabilit de pri.
Reieind din aceste definiii, locatarului i se transmite nu numai atributul de folosin, ci i de posesiune,
prin care se mresc substanial drepturile lui n privina bunului nchiriat. Aceast orientare ntrete tendina
legislaiei din ultimii ani de mrire a drepturilor i libertilor participanilor la raporturile juridico-civile i de
eliminare ntr-o mare msur a ngrdirilor existente anterior.
Pentru comparaie se pot de reda definiiile legale ale contractului n cauz, n care noiunile de locaiune
i arend au acelai neles. Astfel, art.606 al Codului civil al Federaiei Ruse stabilete c n baza contractului de
arend (locaiune) arendatorul (locatorul) se oblig s-i transmit arendaului (locatarului) un patrimoniu contra
plat n folosin i posesiune temporar sau numai n folosin temporar.
Conform art.85 al Bazelor legislaiei civile ale fostei URSS, n baza contractului de arend (locaiune)
arendatorul (locatorul) se oblig s-i transmit arendaului (locatarului) un patrimoniu n folosin i posesiune sau
folosin temporar contra plat pentru exercitarea de sine stttor a unei activiti de antreprenoriat sau pentru alte
scopuri.
Prin natura sa juridic contractul de locaiune este un contract consensual, oneros i sinalagmatic.
Contractului de locaiune i sunt caracteristice urmtoarele particulariti:
1) patrimoniul se transmite n folosin i posesiune temporar sau n folosin temporar;
2) posesiunea i folosina sunt temporare;
3) posesiunea i folosina temporar presupun restituirea bunurilor nchiriate dup ncetarea raporturilor
contractuale;
4) restituirea bunurilor nchiriate presupune faptul c n baza contractului de locaiune are loc folosina i
posesiunea temporar a unui patrimoniu ce aparine unei alte persoane - proprietarului (locatorului);
5) raporturile contractuale au caracter oneros;
6) restituirea bunurilor nchiriate presupune faptul c obiecte ale contractului pot fi numai bunurile
individual determinate i neconsumptibile.
De la aceast regul general exist o excepie prevzut pentru cazurile
transmiterii n locaiune a ntreprinderii drept complex patrimonial unic. n art.3 al
Legii Republicii Moldova Nr.642-XII din 14 ianuarie 1995 Cu privire la
interpretarea art.19 al Legii Cu privire la arend se indic c n cazul ncetrii
efectelor contractului de arendare a ntreprinderii ca un complex patrimonial unic,
arendaul trebuie s-i restituie arendatorului bunurile neconsumptibile n aceeai
stare n care ele erau la momentul drii n arend, innd cont de uzura normal,
dac contractul nu stipuleaz altfel, i alte bunuri consumptibile (materia prim,
materiale, producie finit i alte mijloace circulante), care fac parte din complexul
patrimonial, n volumul fixat la momentul drii n arend. n cazul imposibilitii
restituirii bunurilor consumptibile, valoarea lor se recupereaz la preul n vigoare
la momentul ncetrii efectelor contractului de arend [27].
Credem c aceast interpretare nu stabilete nimic nou i n principiu confirm regula general, conform
creia obiecte ale contractului de locaiune pot fi numai bunurile determinate individual i neconsumptibile, ns
precizeaz c n cazul nchirierii unui obiect specific - a ntreprinderii drept complex patrimonial unic, mijloacele
circulante, adic bunurile consumptibile, figureaz ca bunuri accesorii fa de bunul principal, i anume
ntreprinderea ca un complex patrimonial unic, care n esen anume ea este obiect al contractului. Pe cnd
45
mijloacele circulante sunt necesare pentru asigurarea normal a procesului nentrerupt de producie i la crearea
ntreprinderii de arend, i la ncheierea contractului.
Dup cum a fost menionat mai sus, conform art.1 al Legii Nr.198/2003, obiecte ale contractului de arend
pot fi mijloacele fixe i, dup caz, mijloace circulante. Din coninutul acestei norme putem concluziona c
mijloacele circulante, ca un component al noiunii de bunuri agricole pot aprea n calitate de obiect de sine
stttor al contractului de arend, deoarece n lege sunt stipulate urmtoarele: i, dup caz, mijloace circulante.
Importana contractului de locaiune const n urmtoarele:
1. El este documentul juridic de baz ce reglementeaz raporturile dintre locator i locatar.
2. Numai prin contract sunt stabilite drepturile i obligaiile prilor;
3. El reprezint forma legal de stabilire a unor legturi economice n cazul transmiterii patrimoniului n
folosin i posesiune temporar sau numai n folosin.
4. Numai n contract este stabilit rspunderea pentru neexecutarea sau executarea necorespunztoare a
obligaiilor.
5. Contractul de locaiune este un act juridic, ce-i permite proprietarului s-i lrgeasc posibilitile de
folosire economic a patrimoniului.
6. Este un mijloc juridic de folosire ct mai raional, exploatare a patrimoniului n cazurile cnd proprietarul
temporar (sau tot timpul) nu folosete bunurile sale.
7. Le permite persoanelor fizice i juridice, folosind un patrimoniu strin, s se ocupe cu activitatea de
antreprenoriat sau cu un alt gen de activitate.
8. Le d posibilitate locatarilor de a obine un venit, de a procura bunurile nchiriate sau altele n
proprietate, de a-i lrgi activitatea economic, de a acumula un capital iniial pentru iniierea unei afaceri personale.
9. Pentru societate importana contractului se manifest i prin faptul c datorit lui sunt implicai ntr-o
activitate de producere muli lucrtori, avnd posibilitatea de a-i ntreine familiile, de a se ocupa cu o activitate
conform profesiei.

2 . Particularitile contractelor de arend
La baza clasificrii contractelor de arend pot sta diferite criterii.
n dependen de forma de proprietate a bunurilor nchiriate, contractul de arend este de dou tipuri:
contractul de arend a proprietii publice i contractul de arend a proprietii private.
n dependen de formele organizaional-juridice ale relaiilor de locaiune se clasific n trei tipuri:
1) contractul de arend a ntreprinderii ca un complex patrimonial unic;
2) contractul de arend n grup;
3) contractul de arend individual.
Ultimele dou tipuri ale contractului de locaiune pot avea variante pot fi ncheiate n cadrul unei
ntreprinderi sau a unitii sale structurale sub forma antreprizei de arend sau pot fi ncheiate n baza unui contract
juridico-civil de locaiune.
Dac la baza clasificrii contractelor admitem obiectul raporturilor de locaiune, atunci contractele sunt de
urmtoarele tipuri:
- contractul de locaiune a pmntului, a altor resurse naturale;
- locaiunea ntreprinderii ca un complex patrimonial unic sau a unitilor sale structurale;
- contractul de locaiune a cldirilor, construciilor, ncperilor i altor bunuri imobile;
- contractul de locaiune a mijloacelor de transport;
- contractul de locaiune a tehnicii agricole;
- locaiunea utilajului, inventarului instrumentelor;
- contractul de locaiune a altor valori materiale (neconsumptibile), ce nu sunt scoase din circuitul civil;
- contractul de locaiune a mijloacelor circulante.
n dependen de menirea patrimoniului nchiriat, contractele se mpart n locaiunea bunurilor de importan
productiv, casnic i de alt natur.
n dependen de subiecii participani contractele de locaiune se clasific astfel:
- ncheiate ntre persoane fizice;
- ncheiate ntre persoane juridice;
- ncheiate ntre persoane fizice i juridice;
Dup termen contractele de locaiune pot fi:
- pe termen scurt, durata lor fiind mai mic de un an;
- pe termen mediu, de la un an pn la trei;
- pe termen lung, pe o durat mai mare de trei ani.
Contractele de locaiune pot fi clasificate i n baza repetabilitii lor. n baza
acestui criteriu ele pot fi mprite astfel:
- contracte ncheiate pentru o singur dat;
- contracte care se repet.

3. Pregtirea pentru ncheierea contractului. ncheierea contractului
46
Pentru ncheierea contractului de locaiune trebuie respectate anumite etape, printre care se enumr i
pregtirea pentru ncheierea contractului sau etapa pregtitoare.
La etapa respectiv orice subiect potenial al contractului de locaiune, ce dorete s intre n raporturi de
locaiune, trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii:
- S studieze legislaia n vigoare a Republicii Moldova n domeniul ce l intereseaz. Pentru o analiz
comparativ pot fi studiate i normele de drept ale altor state.
- S studieze literatura respectiv, i nu numai cea referitoare la contractul de locaiune, ci i, dac e
posibil, la alte contracte juridico-civile a cror obiect este transmiterea patrimoniului n posesiune i folosin
temporar. Pot fi studiate nu numai izvoarele juridice, ci i cele economice i de alt natur.
- S studieze materialele practicii, inclusiv i celei juridice, s fac cunotin cu diferite publicaii
periodice, cu materialele seminarelor, conferinelor. n acelai timp, se recomand a studia practica ncheierii i
executrii contractelor de locaiune n orice domeniu de activitate pentru evidenierea tendinelor i legitilor
generale, a litigiilor ce se nasc mai frecvent, a problemelor nesoluionate, a diferitelor aspecte nereglementate de
normele juridice etc.
- S coreleze datele bazei normative cu cele ale practicii judiciare.
- n dependen de obiectul contractului de locaiune e necesar colectarea, studierea i corelarea unor
contracte concrete i a celor tipice, referitoare la obiectul respectiv al contractului, precum i celor asemntoare cu
acestea.
- E necesar de a colecta i a studia datele referitoare la nsi obiectul contractului respectiv (cnd a fost
fabricat, construit, care e procentul de uzur, cnd a fost efectuat reparaia capital, ct de intensiv a fost exploatat,
a suferit unele deteriorri pe parcursul utilizrii sale etc.).
- Colectarea informaiei privitoare la contragent (despre sigurana partenerului, reputaia lui pe pia,
solvabilitatea sa, calitatea produselor i a serviciilor prestate, a lucrrilor executate etc.).
Toate reflectrile privitoare la aceste aciuni au un caracter de recomandare i pot fi executate n orice
consecutivitate n dependen de contract, de obiectul lui, de termen i alte date.
La ncheierea contractului de locaiune trebuie luat n consideraie faptul c
orice contract e strict individual i de plenititudinea sa i corectitudinea formrii
depinde, n mare msur, realizarea lui n practic. La fel, trebuie s se in cont de
faptul c orice contract de locaiune, nefiind ideal, n mod obligatoriu trebuie s
ndeplineasc cel puin dou condiii: s fie clar determinat, iar coninutul su s nu
fie n contradicie cu normele de drept.
ncheind contractul de locaiune, trebuie avut n vedere c orice avantaje ar avea partea ce ntocmete
proiectul contractului, n practic s-ar putea crea situaii concrete n care avantajele ar putea fi de cealalt parte.
Se recomand a nu se grbi n procesul de colectare i de studiere a materialelor la etapa pregtitoare, n
procesul de redactare a textului contractului, precum i n procesul de studiere i negociere a clauzelor contractuale.
La ntocmirea i negocierea coninutului contractului trebuie de atras ct mai muli specialiti, i nu numai juriti, ci
i din domeniul economiei, finanelor, precum i din alte domenii.
Fiecare compartiment, articol, alineat, punct al contractului trebuie studiat, analizat etc. Garania
succesului e predeterminat de respectarea acestor operaii indicate mai sus.
Legislaia n vigoare cu privire la locaiune nu stabilete o procedur special de ncheiere a contractului
respectiv, excepii fcnd cea de ncheiere a contractului de arend a ntreprinderii, stabilit prin Regulamentul
ntreprinderii de arend, ns care nu prezint n timpul de fa un oarecare interes datorit nvechirii acestei forme
organizaionaljuridice a relaiilor de locaiune.
La fel, o procedur aparte se aplic n cazul ncheierii contractului de locaiune n baza rezultatelor
licitaiei.
Contractul de locaiune poate fi ncheiat prin intermediul unui document semnat de pri, prin schimb de
scrisori, telegrame, fax, precum i ntr-o alt form neinterzis de lege.
De regul, pentru contractul de locaiune se pregtete un document aparte, contractul ca atare, semnat de
pri.
Modalitatea general de ncheiere a oricrui contract juridico-civil, printre care i a celui de locaiune, e
stabilit n Codul civil al Republicii Moldova (art.art.666-752 CC).
n conformitate cu normele Codului civil, iniiativa de ncheiere a contractului de locaiune poate reveni
oricrei dintre pri. La ncheierea contractului de locaiune se respect principiul egalitii prilor i libertii
depline n privina alegerii partenerului.
n termeni generali procesul ncheierii contractului se compune din ofert i acceptare [28].
Oferta trebuie s fie n form scris i, ce-i mai important s se refere la toate clauzele eseniale ale
contractului. Reieind din articolul 7,alin.(2) al Legii Nr.861/1992, acestea sunt cele referitoare la obiect, termen i
cuantumul plii. Prin art.6 al Legii Nr.198/2003 s-a lrgit substanial cercul clauzelor eseniale ale contractului de
arend, care numaidect trebuie s fie reflectate n oferta de a contracta. Oferta, de regul, reprezint proiectul
contractului de locaiune ce se transmite partenerului potenial nemijlocit sau ntr-un alt mod (pot, fax etc). Oferta
poate fi fr sau cu termen pentru acceptare i atunci ncheierea contractului depinde de respectarea acestei condiii.
47
Cealalt parte, primind proiectul contractului, trebuie s se expun asupra ofertei prin acceptare sau prin
refuz. La fel, aceast parte e n drept s prezinte varianta sa a proiectului contractului, adic s propun condiiile
sale. n cazul respectiv propunerile acestei pri sunt considerate ca o nou ofert.
Acceptarea, de asemenea, trebuie prezentat n form scris i s se refere la toate condiiile ofertei.
n fiecare caz concret prile pot duce tratative suplimentare pentru a ajusta proiectul contractului, tratative
ce trebuie finisate odat cu ncheierea conveniei. n textul contractului pot fi specificate condiiile speciale,
suplimentar corelate de pri.
La ncheierea contractului de arend n agricultur poate fi utilizat contractul-model, aprobat prin Hotrrea
Guvernului Republicii Moldova Nr.72 din 30 ianuarie 2004, privind implementarea Legii cu privire la arend n
agricultur [29].
Divergenele aprute n vederea contractului pot fi transmise spre examinare instanei de judecat
competente sau curii arbitrare, dar cu respectarea unei condiii obligatorii acordul ambelor pri, deoarece
hotrrea instanei de judecat n ceea ce privete redacia contractului de locaiune va fi obligatorie pentru ambele
pri.

4. Obiectul contractului de arend
E foarte uor de confundat obiectul contractului cu coninutul lui. Prin obiect al
contractului subnelegem conduita prilor, adic aciunea sau inaciunea la care
este impus subiectul activ i de care este inut subiectul pasiv, pe cnd coninutul
contractului const n drepturile i obligaiile prilor, adic n posibilitile juridice
ale unor aciuni i n ndatoririle juridice corespunztoare. Cu alte cuvinte,
posibilitatea i ndatorirea unei conduite nu trebuie confundat cu nsi conduita.
De exemplu, n cadrul contractului de locaiune, obligaia locatorului de a preda un
bun i dreptul locatarului de a pretinde predarea bunului intr n noiunea de
coninut al contractului, pe cnd aciunea efectiv de predare i primire a bunului
nchiriat reprezint ceea ce numim obiect al contractului de locaiune.
Totodat, lund n consideraie c n cadrul contractului de locaiune conduita prilor se refer la anumite
lucruri acestea din urm sunt tratate ca obiect derivat sau material al contractului. Conform art.5 al Legii
Nr.861/1992, la obiectele materiale ale contractului de locaiune putem atribui pmntul, alte resurse naturale,
cldiri, construcii etc

5. Cercul subiecilor contractului de arend
Ca pri ale contractului de arend figureaz locatorul i locatarul. n calitate de
locator, de obicei, apare proprietarul, uzufructuarul sau un alt posesor legal al
patrimoniului nchiriat (art.911 CC RM). n aceast calitate pot aprea persoane
fizice i juridice mputernicite de proprietar. Conform art.1 al Legii Nr.198/2003,
arendator este persoana fizic sau juridic care are calitatea de proprietar sau de alt
posesor legal al bunurilor agricole ce se dau n arend. Calitatea de arendator o
poate avea i un grup de coproprietari ai bunurilor agricole.
Locatori pot fi persoanele fizice i juridice ale Republicii Moldova i altor state. Prin urmare, n aceast
ipostaz pot fi i cetenii strini i organizaiile strine. Cercul subiecilor, ce au drept de a da n chirie, dup cum
reiese din art.3 al Legii Nr.861/1992, este exhaustiv. Apare ntrebarea dac pot figura n aceast calitate ali subieci
de drept apatrizii, ntreprinderile mixte i organizaiile internaionale. Credem c odat ce Legea Nr.861/1992 nu
se expune n aceast privin, dar, totodat, nici nu stabilete anumite interdicii, atunci i subiecii de drept strini,
n principiu, pot aprea n calitate de locatori, dar cu luarea n consideraie a ngrdirilor stabilite prin actele
normative speciale.
Reguli speciale se aplic n cazul ncheierii proprietii de stat. Astfel, conform art.3 al Hotrrii
Guvernului Republicii Moldova din 21 mai 1993 Cu privire la aprobarea Regulamentului ntreprinderii de arend i
Regulamentului antreprizei de arend, n cazul nchirierii proprietii ntreprinderii de stat sau municipale drept
locatori sunt considerai:
1. Departamentul Privatizrii i Administrrii Proprietii de Stat - la arendarea bunurilor ntreprinderilor de stat sau
ntreprinderilor ce dein o cot din averea de stat.
2. Organul autoadministrrii locale pe teritoriul cruia se afl ntreprinderea respectiv - la arendarea bunurilor
ntreprinderilor municipale i ale celor care dein o cot din averea municipal [30].
Pe cnd art.22,alin.1 al Legii Nr.198/2003 ne indic c terenurile agricole proprietate public se dau n
arend de ctre Guvern sau de ctre autoritile administraiei publice locale, n limitele competenei i n condiiile
legislaiei n vigoare.
48
Conform art.4,alin.1 al Legii Nr.861/1992, arendai (locatari) pot fi persoane
fizice i juridice din Republica Moldova i din alte state, ntreprinderi i organizaii
mixte, apatrizii, organizaiile intenionale. Mult mai laconic s-a expus legiuitorul
n art.1 al Legii Nr.198/2003, dup care arendaul este persoana i/sau persoan
juridic, cu domiciliu (sediu) n Republica Moldova, care ia n arend bunuri
agricole.
Participarea persoanelor fizice i juridice din alte state, precum i a apatrizilor,
la nchirierea bunurilor de pe teritoriul Republicii Moldova se determin de
legislaia Republicii Moldova (art.4,alin.2 al Legii Nr.861/1992). Din aceast
norm reiese c n calitate de chiriai poate apare un cerc mai larg de subieci de
drept, n comparaie cu cei ce pot figura ca locatori.
De partea locatorului, ct i de partea locatarului poate aprea att o persoan,
ct i un grup de subieci de drept.
Legislaia n vigoare prevede nc un subiect specific al raporturilor de
locaiune -sublocatarul. ns la transmiterea patrimoniului n sublocaiune trebuie
respectat o condiie obligatorie - existena acordului locatorului. Conform art.18
al Legii Nr.198/2003, contractul de subarend a terenurilor agricole va conine
informaii despre contractul de arend i despre consimmntul arendatorului, n al
crui temei a fost ncheiat contractul de subarend. Arendatorul terenurilor agricole
va indica n consimmntul su care dintre acestea pot fi date n sub arend, pe ce
termen i cu ce scop. Nerespectarea acestor cerine poate atrage dup sine
consecine nefavorabile pentru arenda - rezilierea nainte de termen a contractului
la cererea arendatorului.
n subchirie poate fi transmis ntregul patrimoniu sau numai o parte din el.
Aceasta se determin prin acordul prilor contractului de sublocaiune i a
proprietarului. Prin lege sau contract poate fi prevzut interdicia de a subnchiria
anumite bunuri. La transmiterea bunurilor n subchirie trebuie avut n vedere c
natura juridic a contractului de sublocaiune este, n principiu, analogic
contractului de locaiune. ns pri ale cointractului de sublocaiune snt locatarul,
ce apare n calitate de locator a subchiriei, i sublocatarul. La sublocaiune
rspunztor n faa locatorului proprietar al bunurilor nchiriate rmne locatarul,
adic ultimul rspunde att pentru aciunile sale, ct i pentru cele ale
sublocatarului. Pe cnd sublocatarul rspunde numai n faa locatarului i nu intr
n raporturi juridice cu proprietarul bunurilor nchiriate, o excepie de la aceast
regul fiind stipulat n art.897 CC RM, unde se menioneaz c n cazul n care
locatorul nu-i execut obligaiile, sublocatarul poate exercita drepturile locatarului
pentru a-l obliga s-i execute obligaiile.
Conform art.18,alin.(6) al Legii Nr.198/2003, subarenda ulterioar a terenurilor
agricole nu se admite.
Noul Cod civil admite i cesiunea locaiunii care elibereaz locatorul anterior
de obligaii, cu excepia cazului nchirierii unui alt bun dect un imobil de locuit,
dac prile au convenit altfel (art.894, alin.(7) CC).

6. Termenul i forma contractului de arend
Termenul contractului de locaiune este una dintre clauzele eseniale ale sale.
Legislaia n vigoare stabilete anumite condiii n privina termenului raporturilor
49
contractuale, i anume, contractul de locaiune se ncheie pe un termen nu mai
mare de 99 ani. n privina bunurilor agricole, conform art.8 al Legii Nr.198/2003,
termenul arendei bunurilor agricole se stabilete de ctre prile contractante, dar
nu va fi mai mic de un an i mai mare de 30 ani. La darea n arend a terenurilor
agricole n scopul sdirii unor plantaii multianuale termenul contractului de arend
va fi stabilit pentru cel puin 25 ani, n cazul cnd contractul nu prevede alt termen.
Dup cum se observ, contractul de arend n agricultur pe un termen
nedeterminat nu este admis. Pe cnd contractul de locaiune poate fi ncheiat i pe
un termen nedeterrminat. La aceast concluzie ajungem, analiznd art.904,alin.(1)
Cod civil, conform cruia, dac raporturile contratuale continu n mod tcit dup
expirarea contractului de locaiune, acesta se consider prelungit pe un termen
nedeterminat, i art.905,alin(1) Cod civil, dup care rezilierea contractului de
locaiune ncheiat fr termen poate avea loc la cererea oricrei pri cu un preaviz
de 3 luni pentru imobile i de o lun pentru bunurile mobile, dac n contract nu
este prevzut altfel.
ncheierea contratului de locaiune pe un termen nedeterminat admite i
legislaia altor state. De exemplu, conform art.610,alin.(2) Cod civil al Federaiei
Ruse, dac termenul contractului de locaiune nu e determinat, contractul se
consider ncheiat pe un termen nedeterminat. n acest caz fiecare parte poate cere
rezilierea contractului cu un preaviz de 3 luni pentru imobile i de o lun pentru
mobile. Totodat, prin lege sau contract poate fi prevzut i un alt termen de
preaviz de reziliere n cazul contractelor ncheiate pe un termen nedeterminat.
Dup cum demonstreaz practica, n Republica Moldova contractele de
locaiune se ncheie pe un termen de un an, trei sau cinci ani, mai rar pe un termen
mai ndeplungat. Aceasta se observ att n sectorul agrar, ct i n alte sfere de
activitate. n Chiinu snt cazuri cnd se nchiriaz sectoare de teren pe un termen
de 20, 30 i chiar 50 ani. Este vorba despre nite terenuri, situate n locuri publice,
cel mai des acestea fiind staiile transportului public. Credem c acest lucru este
destul de salutabil, deoarece i d posibilitate locatarului s fac investiii capitale
n construcia obiectelor de comer i de alt menire, care snt destul de utile, n
primul rnd, pentru ceteni.
Raporturile contractuale pe termen lung snt necesare att n sectorul agrar, ct i
n alte domenii de activitate, deoarece duc la stabilitatea raporturilor, stimuleaz
investiiile, le ofer locatarilor posibilitatea de a organiza producerea substanial a
mrfurilor, serviciilor, lucrrilor pe un termen lung (sdirea plantaiilor
multianuale, construirea sistemelor de irigare etc.). Un alt moment important al
raporturilor contractuale ndelungate const n faptul c duce la implicarea n
procesul de producere a unui numr mare de populaie active din punct de vedere a
muncii.
Forma contractului de locaiune, n cazurile prevzute de lege, la fel este o
clauz esenial a lui. Iniial redacia Legii N 862-XI admitea i forma verbal a
contractului. ns redacia art.7 al acestei legi a fost modificat prin Legea
Republicii Moldova Nr.417-XII din 29 martie 1995 i forma verbal a contractului
a fost exclus. n prezent Codul civil al Republicii Moldova admite forma verbal,
cu excepia contractului de locaiune a unui imobil, care trebuie s fie ntocmit n
scris (art.876,alin.(1) CC RM). Totodat, conform art.211 Cod civil, dac prile,
50
ncheind un contract de locaiune a unui imobil nu vor respecta forma scris, atunci
ele vor fi lipsite de posibilitatea dovedirii faptului ncheierii contractului prin proba
cu martori. Legea Nr.198/2003 a mers mai departe i, conform art.6,alin.(6),
stipuleaz c n cazul nerespectrii formei scrise, contractul va fi nul. Credem c
aceast norm nu este prea reuit, deoarece n unele cazuri ea poate veni n
contradicie cu interesele locatorilor, mai ales n sfera agricol, unde forma scris a
contractului foarte des nu se respect. Drept un model al formei scrise a
contractului de arend n agricultur, bunoar, poate servi contractul-model
aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova Nr.72 din 30 ianuarie 2004
privind implementarea Legii cu privire la arend n agricultur.
Reieind din natura raporturilor de locaiune, se aplic reguli specifice n
privina nregistrrii contractului de locaiune. Astfel, conform art.876,alin.(2) Cod
civil, contractul de locaiune a unui bun imobil pe un termen ce depete 3 ani
trebuie nscris n registrul bunurilor imobile. Nerespectarea acestei prevederi are ca
efect inopozabilitatea contractului fa de ter. Totodat, conform art.10,alin.(2) al
Legii Nr.198/2003, contractul de arend a terenurilor i a altor bunuri agricole
ncheiat pe un termen de pn la 3 ani inclusiv se nregistreaz la primria
localitii n a crei raz teritorial se afl terenurile i alte bunuri agricole.
nregistrarea contractului de locaiune a unui imobil se efectueaz conform legii
cadastrului bunurilor imobile. Conform art.4,alin.(3) al Legii cadastrului bunurilor
imobile Nr.1543-XIII, la bunurile imobile se atribuie:
a) sectoarele de teren;
b) construciile capitale;
c) apartamentele i alte ncperi izolate.
La drepturile patrimoniale, conform aceleiai norme, se atribuie:
a) dreptul de gestiune economic;
b) dreptul de administrare operativ;
c) dreptul de folosin (drept de folosin pe termen nelimitat, drept de arend
pe un termen mai mare de 3 ani, drept viager de posesiune dobndit prin motenire,
drept viager de folosina asupra unei case (ncperi), drept de folosin cu titlul
gratuit asupra unei ncperi (locuibile sau nelocuibile));
d) ipoteca;
e) servitutele;
f) dreptul de administrare fiduciar, inclusiv n caz de tutel sau curatel;
g) alte drepturi patrimoniale ce greveaz dreptul de proprietate a cror
nregistrare este prevzut de legislaia n vigoare [31].
Impunerea unor reguli stricte n privina nregistrrii unor bunuri imobile i a
drepturilor asupra lor este explicabil, deoarece ele reprezint n sine obiecte ale
dreptului de proprietate foarte importante, evidena crora este n interesul ntregii
societi i nu numai a unor persoane private.

7. Coninutul contractului de arend
Coninutul contractului de locaiune este alctuit din totalitatea clauzelor ce se
includ n contract i care stabilesc drepturile i obligaiile prilor.
n literatura juridic clauzele contractuale se mpart n trei grupe: eseniale,
obinuite sau neeseniale i facultative.
51
Conform art.679 Cod civil, sunt eseniale clauzele stabilite ca atare prin lege,
care reies din natura contractului sau asupra crora, la cererea uneia dintre pri,
trebuie realizat un acord.
Reieind din art.7 al Legii Nr.861/1992, la cele eseniale putem atribui clauzele
referitoare la obiectul i termenul contractului, plata de arend.
Contractul de arend a bunurilor agricole, conform art.6,alin(3) al Legii
Nr.198/2003, n mod obligatoriu va conine date privind:
- prile contractante, domiciliul ori sediul acestora;
- obiectul contractului;
- actul care autentific dreptul de proprietate sau alt drept al arendatorului
ce a dat bunul agricol n arend;
- ntregistrarea contractului n modul stabilit;
- termenul arendei;
- componena, forma i cuantumul plii pentru arend;
- modalitatea, termenul i locul achitrii plii pentru arend;
- drepturile i obligaiile prilor;
- rspunderea prilor;
- condiiile de modificare i reziliere a contractului;
- condiiile de folosire a obiectelor situate pe terenul arendat, inclusiv a
utilajului i a tehnicii agricole;
- condiiile de recultivare, dup caz;
- normele maximal admisibile de influen asupra mediului, cu efectuarea
analizei chimice a solului la transmiterea i la restituirea terenului cu acordul
comun al prilor contractante.
Contractul de arend poate cuprinde i alte clauze ce nu contravin legislaiei n
vigoare (art.6,alin.(4) al Legii Nr.198/2003).
Neincluderea n contractul de arend a unei clauze eseniale sau nerespectarea
formei scrise a contractului atrage nulitatea acestuia (art.6,alin.(6) al Legii
Nr.198/2003). Indiferent de aceasta, Hotrrea Guvernului RM privind
inplimentarea Legii cu privire la arend n agricultur Nr.72 din 30 ianuarie 2004
n Anexa 1, enumernd clauzele contractului-model de arend a terenurilor
agricole, nu se refer la astfel de clauze obligatorii prevzute de lege, cum ar fi cele
referitoare la actul care autentific dreptul de proprietate a arendatorului;
rspunderea prilor; condiiile de folosire a obiectelor situate pe terenul arendat,
inclusiv a utilajului i tehnicii agricole; condiiile de recultivare.
Menionm c Hotrrea Guvernului Nr.72 abia fiind aprobat necesit
modificri i includerea n contractul-model a tuturor clauzelor eseniale prevzute
de art.6 al Legii Nr.198/2003, n caz contrar n practic se pot isca serioase
probleme cu privire la valabilitatea contractelor de arend n agricultur, ncheiate
(mot a mot) n conformitate cu acest contract-model.
Clauzele, stabilite prin lege i care devin obligatorii pentru pri prin nsi
faptul ncheierii contractului, se numesc neeseniale. Ele se deosebesc de cele
eseniale prin aceea c asupra lor nu trebuie de ajuns la un acord i contractul e
valabil chiar dac ele nu snt inserate n textul acestuia. Mai mult dect att,
deoarece ele automat obin for juridic din momentul ajungerii la un acord asupra
52
tuturor clauzelor eseniale, nu exist nici o necesitate de a le repeta n textul
contractului [32].
Se consider facultative acele clauze, care snt inserate n textul contractului
pentru a le modifica sau completa pe cele neeseniale [33].
Pentru contractul de locaiune clauzele neeseniale i facultative nu sunt
caracteristice, ns, n principiu, ele pot fi aplicate.

8. Particularitile executrii contractului de arend
Dat fiind faptul c patrimoniul nchiriat se transmite n posesiune sau numai n
folosin, executarea contractului ine mai mult de locatar. Executarea contractului
din partea locatorului const n ndeplinirea unui cerc restrns de obligaii -
transmiterea patrimoniului locatarului i primirea lui napoi odat cu ncetarea
raporturilor contractuale, ncasarea chiriei.
Particularitile executrii contractului de locaiune sunt determinate, n primul
rund, de tipul contractului i constau n urmtoarele:
1. Locatarul pe parcursul executrii contractului este absolut independent,
autonom i de sine stttor. Locatorul nu are dreptul s se amestece n activitatea
economic a locatarului, s determine modul de folosin a bunurilor nchiriate.
2. Pe parcursul executrii contractului de locaiune locatarul e obligat s
organizeze un proces de producere, s conduc, s dirijeze cu acest proces.
3. Locatarul dispune de rezultatele muncii sale, ceea ce presupune obligaia
lui de a asigura realizarea produciei, serviciilor i obiectelor produse sau
executate.
4. Totalitatea drepturilor i obligaiilor locatarului presupune i faptul c el
singur suport riscul consecinelor nefavorabile ale executrii contractului. Aceasta
nseamn c conducerea, dirijarea neprofesionist, neraional n activitatea sa, ce a
dus la rezultate negative, nu l elibereaz de ndatorirea de a executa obligaiile
sale, deoarece locatarul este proprietarul muncii sale, bazate pe folosirea
patrimoniului nchiriat. n acelai timp, conform art.920 Cod civil, n contractul de
arend prile contractante pot stabili, de comun acord, cazurile i limitele
suportrii prejudiciilor cauzate de calamitile naturale. De comun acord prile pot
s prevad repartizarea pierderilor totale sau pariale ale bunurilor arendate n urma
unor cazuri fortuite sau a unor cazuri de for major.
5. Pe parcursul executrii contractului de locaiune locatarul e obligat
numaidect s respecte urmtoarea regul - s foloseasc bunurile nchiriate n
strict corespundere cu destinaia lor i prevederile contractului referitoare la
modul i volumul de folosire.
6. Odat cu ncetarea raporturilor contractuale, locatarul e obligat s
restituie bunul nchiriat n starea n care i-a fost dat sau n starea care e prevzut n
contract.
Aceste particulariti de executare a contractului nu snt caracteristice
contractului de arend a ntreprinderii i contractului antreprizei de arend. Ele
(contractele) se deosebesc prin particulariti specifice de executare, determinate
de regulamentele ntreprinderii de arend i antreprizei de arend.
Astfel, conform Regulamentului ntreprinderii de arend, din momentul
nregistrrii de stat, ntreprinderea de arend devine succesor al dreptului de
53
posesie i folosin a bunurilor patrimoniale ale ntreprinderii de stat (municipale),
luat n arend, inclusiv a drepturilor de folosire a pmntului i altor resurse.
ntreprinderea de arend i organizeaz i desfoar activitatea sa n baza
principiilor gestiunii economice i a autonomiei financiare depline.
Executarea contractului de arend i conducerea cu ntreprinderea de arend se
efectueaz de ctre organele sale i n corespundere cu statutul su.
Organul superior de conducere al ntreprinderii de arend este adunarea
general (conferina) a membrilor ei.
Organul executiv al ntreprinderii de arend, care asigur conducerea activitii
ei curente, este consiliul de conducere sau direcia. Consiliul de conducere este
condus de preedintele consiliului, iar direcia - de director, care snt alei n
conformitate cu statutul ntreprinderii de arend.
Consiliul de conducere (direcia) soluioneaz toate chestiunile ce in de
activitatea ntreprinderii de arend, cu excepia celora care in de competena
exclusiv a adunrii generale.
n conformitate cu Regulamentul antreprizei de arend, rolul principal n
organizarea i conducerea executrii contractului antreprizei de arend aparine
locatorului, care n calitate de patron asigur:
- deservirea tehnic, tehnologic, informaional i juridic a arendaului
de ctre seciile, serviciile, i subdiviziunile respective ale ntreprinderii;
- aprovizionarea tehnico-material a arendaului pentru producerea
volumului necesar de mrfuri (prestarea lucrrilor, serviciilor) prevzut n
contractul antreprizei de arend;
- reparaia i renovarea bunurilor date n arend.
Pe parcursul executrii contractului se stabilete o politic unic, se
elaboreaz programe de perspectiv n sfera de producie i noi tipuri de producie,
se asigur securitatea muncii n colectivele antreprizei de arend.
Arendaul cu locatorul se afl n raporturi de munc, fiind n subordonarea
acestuia i este ndependent numai n activitatea sa, putnd dispune, la discreia sa,
numai de producia (lucrrile, serviciile) supravolum indicat n contract, i
aceasta, numai n cazul cnd altceva nu e prevzut n contract.

9. Drepturile i obligaiile arendatorului
Legislaia n vigoare atrage o atenie deosebit reglementrii drepturilor i
obligaiilor prilor contractului de locaiune. Contractul de locaiune este
sinalagmatic, de aceea lui i se aplic regula general a contractelor juridico-civile -
obligaiei unei pri i corespunde dreptul contragentului i invers, cu unele
excepii prevzute de lege.
Obligaiile principale ale locatorului sunt urmtoarele:
- Locatorul este obligat s predea locatarului bunul. Aceast predare trebuie s fie real, n natur. n
unele cazuri bunul nchiriat nu se pred nemijlocit locatarului i n acest caz locatorul e obligat s admit la bun
locatarul n locul i termenii prevzui n contract. Aceasta poate avea loc, de exemplu, n cazul cnd locatarul
nchiriaz un instrument muzical n proporii mari (bunoar, un pian), pentru a-i nvaa copiii s cnte la el.
Predarea real trebuie s fie urmat de ntocmirea actului de primirepredare. Conform art.7 al Legii Nr.198/2003, la
nceputul i la ncetarea arendei, prile contractante snt obligate s ntocmeasc, n termen de 14 zile, acte de
predare-preluare a bunului agricol arendat.
- S predea un bun liber de orice viciu material. Bunul este considerat liber de orice vicii materiale cnd
are caracteristicile convenite sau, dac nu s-a convenit asupra unor anumite caracteristici, este liber de vicii n cazul
n care poate fi folosit conform destinaiei stabilite n contract sau conform destinaiei obinuite a unor asemenea
54
bunuri, dac nu s-a convenit asupra folosinei(art.878,alin.(3) CC). n baza contractului pot fi transmise i bunuri cu
vicii materiale, ns cu condiia c aceasta a fost specificat n contract.
- S transmit toate documentele, regulile, instruciile ce autentific dreptul de proprietate asupra
bunului nchiriat i care stabilesc modul de folosin a lui.
- S transmit bunul liber de orice viciu juridic. Bunul este considerat liber de orice viciu juridic dac
nici un ter nu poate valorifica drepturi asupra acestui bun n perioada pentru care a fost ncheiat contractul
(art.878,alin.(4) CC).
- S fac un control asupra corectitudinii folosinei bunului nchiriat, neimplicndu-se n activitatea
economic a locatarului.
- S efectueze reparaia capital a bunului nchiriat dac legea sau contractul nu prevede altfel
(art.898,alin.(1) CC).
- S achite costul mbuntirilor fcute bunului nchiriat cu acordul su i care nu pot fi separate fr a
se deteriora bunul. Aceast obligaie apare numai atunci cnd prin contract nu e prevzut altceva.
- S preia bunul nchiriat la ncetarea raporturilor contractuale.
Prin contract pot fi prevzute i alte obligaii ale locatorului.
n contractul de arend obligaiile de baz ale arendatorului snt ntrite n lege.
Astfel, conform art.16 al Legii Nr.198/2003, arendatorul e obligat:
a) S predea bunurile agricole date n arend n termenele i n condiiile stipulate n contract;
b) S acioneze astfel, nct s nu mpiedice exploatarea normal a bunurilor date n arend;
c) S efectueze n cont propriu reparaia capital a bunurilor date n arend n cazul n care contractul nu
prevede altfel;
d) S plteasc arendaului, n cazul rezilierii contractului de arend nainte de ncheierea anului agricol,
valoarea fructelor care dei nc neseparate, vor putea fi separate nainte de sfritul anului agricol n condiiile unei
gospodriri normale. La compensarea valorii fructelor se iau n calcul i datoriile prilor la momentul rezilierii
contractului.
e) S execute alte condiii prevzute de legislaia n vigoare sau de contract.
La ncheierea contractului locatorul e obligat s anune locatarul despre
drepturile terilor asupra bunului nchiriat. Nerespectarea acestei prevederi acord
locatarului dreptul de a cere reducerea plii, rezilierea contractului, precum i
despgubiri.
n baza contractului de arend a ntreprinderii i a contractului antreprizei de arend snt posibile i alte
obligaii ale locatorului, prevzute de regulamentele ntreprinderii de arend i antreprizei de arend.
Noul Cod civil prevede i unele drepturi specifice, care nu erau incluse n legislaia civil veche.
Astfel, din esena art.881 CC RM, rezult c n baza contractului n locaiune poate fi nchiriat un bun cu
vicii de ordin material sau juridic cu condiia c locatorul este informat despre aceste vicii.
n baza art.891 CC RM, locatorul are dreptul s verifice bunul nchiriat, s efectueze lucrri asupra lui i, n
cazul imobilului, s-l prezinte eventualilor cumprtori sau locatari, fiind obligat s-i exercite aceste drepturi n
mod rezonabil. n cazul ncetrii raporturilor contractuale locatorul este n drept s cear de la locatar demolarea
construciilor neautorizate, dac acestea nu prezint careva interes pentru el. Dac locatarul nu nfptuiete aceste
lucrri, locatorul este n drept s demoleze singur construciile neautotizate, dar pe contul locatorului. Dac, dup
ncetarea raporturilor contractuale, locatarul nu restituie bunul nchiriat, locatorul are dreptul s cear plata chiriei
pentru toat durata ntrzierii i repararea prejudiciului n partea neacoperit de chirie (art.910 CC).

10. Drepturile i obligaiunile arendaului
Obligaiunile arendaului, n comparaie cu cele ale arendatorului, snt mai
numeroase i anume:
- s preia bunul nchiriat i s participe la ntocmirea actului de preluare-predare i s-l semneze:
- s foloseasc bunul nchiriat n strict corespundere cu destinaia lui sau cu cea prevzut n contract;
- s pstreze bunul nchiriat n stare normal;
- s asigure integritatea bunului nchiriat;
- s ia toate msurile spre a nu admite deteriorarea sau pierderea bunului nchiriat;
- la timp s achite chiria n locul i modul prevzut de contract;
- s efectueze reparaia prevzut de contract i lege;
- s-i repare locatorului prejudiciile cauzate prin folosirea bunului nchiriat;
- s-i repare locatorului costul bunului uzat nainte de termen;
- la ncetarea raporturilor contractuale s-i ntoarc locatorului bunul nchiriat, dac el n-a fost
rscumprat;
- s transmit locatorului bunul nchiriat mpreun cu mbuntirile fcute, dac acestea snt efectuate
fr acordul lui i nu pot fi separate;
- s demoleze toate cldirile i construciile construite pe terenul locatorului fr acordul acestuia, dac
el o cere;
55
- s ntoarc locatorului toate documentele primite la ncheierea contractului;
Prin contract pot fi prevzute i alte obligaiuni.
Art.16 al Legii Nr.198/2003 stabilete urmtoarele obligaiuni ale arendaului:
- s foloseasc cu bun-credin bunurile arendate, conform clauzelor contractului;
- s menin potenialul productiv al bunurilor arendate, s le restituie, la expirarea termenului stipulat n
contract, n starea corespunztoare clauzelor contractului, inndu-se cont de gradul de uzur;
- s achite plata pentru arend n termenul i modul stabilit;
- s achite impozitele i alte pli, prevzute de legislaia n vigoare, n cazul cnd contractul nu prevede
altfel;
- s execute alte condiii prevzute de legislaia n vigoare sau de contract.
Legislaia n vigoare prevede drepturi specifice ale locatarului, care nu reies
din obligaiile corelative ale locatorului i acestea snt urmtoarele:
- dreptul de a rscumpra bunul nchiriat n ntregime sau parial dac legea nu prevede vreo ngrdire n
acest sens. n prezent, conform art.20,alin.(4) al Legii Nr.198/2003, este interzis rscumprarea terenurilor agricole,
norm care, dup prerea noastr, nu este cea mai reuit;
- cu acordul locatorului s aduc mbuntiri bunului nchiriat;
- s transmit bunul nchiriat n sublocaiune cu acordul preliminar al locatorului;
- s ridice mbuntirile aduse bunului nchiriat fr acordul proprietarului, dac ele snt separabile i
dac altceva nu e prevzut n contract.
Prin acordul prilor n contract pot fi prevzute i alte drepturi specifice.

11. Modificarea contractului de locaiune
Contractul de locaiune se supune regulei generale - contractul poate fi
modificat n orice moment prin acordul prilor. Respectiv, fiecare parte poate
oricnd ntiina contragentul su despre dorina de a modifica contractul, cerndu-
i acordul. Conform art.12,alin.(2) al Legii Nr.198/2003, n cazul cnd una dintre
prile contractante intenioneaz s modifice clauzele contractului de arend, ea va
solicita avizul celeilalte pri cu cel puin 30 de zile pn la prezentarea
propunerilor de modificare. Totodat, avizul negativ al celeilalte pri, reieind din
principiul egalitii prilor, nu poate fi atacat n instana de judecat. E posibil
ducerea tratativelor n privina modificrii clauzelor contractuale i chiar adresarea
n instana de judecat, ns, de asemenea numai n baza acordului comun.
n aceeai ordine de idei clauzele contractului de arend a bunurilor agricole se modific cu acordul comun
al prilor contractante ori prin hotrrea instanei judectoreti (art.12,alin.(1) al Legii Nr.198/2003). Astfel,
arendaul are dreptul de a cere micorarea plii de arend, dac condiiile de folosin a bunului, prevzute n
contract, sau starea bunului simitor s-a nrutit n virtutea unor mprejurri pentru care arendaul nu poart
rspundere. Astfel de condiii, de exemplu, pentru unele localiti ale Republicii Moldova pot consta n ntreruperea
livrrii energiei electrice pe un anumit termen i, implicit, limitarea arendaului n posibilitatea de a se folosi de
utilajul nchiriat sau alte bunuri, exploatarea crora e legat de folosirea energiei.
Conform art.879 Cod civil, dac bunul este afectat de un viciu, locatarul este eliberat de plata unei pri din
chirie proporional diminurii folosinei bunului. Iar art.917 Cod civil stipuleaz c dac mai mult de jumtate din
fructele obinute prin arendare pier fortuit, arendaul poate cere reducerea proporional a plii arendei. Dreptul la
reducere subzist doar pn la separarea fructelor bunului arendat.
Dup cum s-a observat mai sus, stabilirea cuantumului chiriei este prerogativa proprietarului bunului
nchiriat sau a persoanei mputernicite de el. Aceeai regul acioneaz i n privina modificrii clauzelor
contractuale referitoare la chirie, ns Legea Nr.861/1992 stabilete cazuri cnd modificarea chiriei poate avea loc n
mod unilateral i anume: cnd se schimb preurile, tarifele, plile sau normele de amortizare (uzur) reglementate
de stat, precum i n alte cazuri prevzute de legislaie (art.9,alin.(3) al Legii Nr.861/1992). Credem c i aceste
chestiuni trebuie soluionate n baza acordului comun al prilor, deoarece principiul egalitii trebuie respectat n
toate cazurile.
Dup prerea noastr, cel mai bine acest principiu s-ar respecta n cazul stabilirii nemijlocite n contract a
temeiurilor de modificare, mai ales c acest lucru e admis de legislaie. n fiecare caz concret aceste temeiuri trebuie
stabilite prin acordul prilor, reieind din specificul fiecrui contract n parte.

12. ncetarea raporturilor de locaiune
Legislaia n vigoare stabilete temeiuri generale i speciale de ncetare a
raporturilor contractului de locaiune.
56
Ca temeiuri generale servesc: expirarea termenului contractului, lichidarea unitii economice, distrugerea
bunului nchiriat, deteriorarea sau rscumprarea lui de ctre locatar.
Reorganizarea unitii economice care d n arend, precum i schimbarea proprietarului bunurilor
nchiriate nu servete drept temei pentru modificarea clauzelor contractului sau rezelierea lui.
Contractul de locaiune i nceteaz efectele n cazul exproprierii pentru cauz de utilitate public a
bunului nchiriat, precum i n cazul decesului locatarului - persoan fizic.
Conform regulei generale, desfacerea anticipat a contractului are loc n baza nelegerii dintre pri. La
cererea uneia dintre pri contractul poate fi reziliat n temeiul hotrrii instanei judectoreti competente n cazul n
care cealalt parte ncalc clauzele contractului.
Temeiuri speciale de reziliere a contractului de locaiune de ctre locator pot apare n cazurile, cnd
locatarul:
- posed i folosete bunurile arendate n necorespundere cu contractul sau cu destinaia bunurilor;
- nrutete intenionat sau din impruden starea bunurilor nchiriate;
- nu achit plata pe parcursul a trei luni din ziua expirrii termenului de plat, dac contractul nu prevede
altfel;
- nu ndeplinete obligaiile contractuale de restabilire integral i de reparare a bunurilor nchiriate;
- d n subchirie fr consimmntul proprietarului bunurile primite conform contractului;
- folosete neraional bunurile nchiriate sau prin mijloace care duc la nrutirea pmntului i altor
resurse naturale;
- nu ia msuri de reproducere a resurselor naturale care are proprietatea de a se restabili;
- nu a folosit timp de un an terenul destinat produciei agricole i timp de doi ani terenul destinat
produciei neagricole.
n afar de aceste temeiuri Legea Nr.198/2003 stabilete i altele. De exemplu,
dac arendaul nu a nregistrat contractul n termenele prevzute de lege, refuz s
ia n arend bunurile agricole stipulate n contract (art.14).
Locatarul, la rndul su, are dreptul de a cere rezilierea contractului dac:
- persoana care d n chirie nu-i ndeplinete obligaiile contractuale privind restabilirea integral i
repararea bunurilor nchiriate, asigurarea tehnico-material, renzestrarea tehnic a produciei i altele asemenea;
- bunurile nchiriate, n virtutea unor circumstane pentru care locatarul nu poart rspundere, ajung ntr-
o stare inutilizabil;
- persoana care d n chirie bunuri nu le-a transmis la timp locatarului.
Locatarul poate s cear rezilierea contractului n cazul n care el a devenit invalid sau este declarat
incapabil, sau n cazul cnd execut o pedeaps privativ de libertate pentru svrirea unei infraciuni sau unei alte
pedepse care exclude posibilitatea executrii de mai departe a contractului.
Partea care intenioneaz s rezilieze contractul de arend ntiineaz n scris partea cealalt cu cel puin 3
luni nainte de recoltare (art.14,alin.(5) al Legii Nr.198/2003).
Subliniem c n cazul apariiei temeiurilor de reziliere a contractului partea contractant este n drept, ns
nicidecum obligat, s se adreseze n instana de judecat cu o astfel de cerere.

13. Temeiuri de ncetare a relaiilor contractuale
Consecinele stingerii raporturilor contractuale de locaiune (arend) pot fi
mprite n 2 grupe: patrimoniale i personale (nepatrimoniale).
Consecinele de ordin patrimonial snt urmtoarele:
1. Dac la momentul ncetrii raporturilor contractuale bunurile nchiriate n-au fost rscumprate, ele
trebuie restituite locatorului n aceeai stare, n care locatarul le-a primit, lund-se n consideraie uzura lor normal,
sau n starea prevzut de contract. Conform art.21,alin.(1) al Legii Nr.198/2003, restituirea bunurilor agricole luate
n arend se face n baza actului de predare-preluare.
2. n cazul nrutirii strii bunurilor nchiriate, produse din vina locatarului, el trebuie s acopere
locatorului prejudiciile cauzate bunului, dac nu va dovedi c nrutirea strii bunurilor nu s-a produs din vina lui.
3. n cazul deteriorrii bunurilor naintea expirrii termenului de exploatare prevzut de contract,
locatarul acoper locatorului prejudiciul astfel cauzat, dac altceva nu e prevzut prin contract.
4. mbuntirile fcute bunurilor nchiriate efectuate fr acordul locatorului i care nu pot fi ridicate fr
a se deteriora bunurile nchiriate, trec n proprietatea locatorului.
Cldirile i instalaiile ce nu pot fi mutate, construite pe terenul nchiriat din
mijloacele locatarului cu permisiunea locatorului, trec n proprietatea acestui din
urm, dac contractul nu prevede altfel. n acest caz locatarul are dreptul s cear
compensarea costului lor. Construciile i instalaiile ce nu pot fi permutate,
construite pe terenul nchiriat din mjloacele locatarului fr permisiunea
locatorului, trec fr nici o compensare n proprietatea celui din urm. Dac el cere
57
s fie demolate, locatarul este obligat s le demoleze din cont propriu sau s
restituie cheltuielile ce in de demolare.
Prin contract pot fi stabilite i alte clauze privitor la soarta mbuntirilor
fcute bunurilor nchiriate.
Conform art.922 Cod civil, dac rezilierea contractului de arend a unui teren
agricol are loc pn la ncheierea anului agricol, arendatorul este obligat s
plteasc arendaului valoarea fructelor care, dei nc neseparate, ar putea fi
separate nainte de sfritul anului n condiiile unei gospodriri normale.
Consecinele de ordin personal se refer la cazurile cnd n calitate de locatar
apare o persoan fizic. Legislaia n vigoare stabilete urmtoarele efecte de ordin
personal:
1. La expirarea termenului contractului de locaiune locatarul are dreptul
prioritar la ncheierea contractului pe un nou termen dac:
a i-a onorat anterior obligaiile contrctuale;
b unul se d n locaiune pe un nou termen;
c este de acord cu noile condiii contractuale stabilite de locator.
2. n cazul n care locatarul, persoan fizic, decedeaz, succesor ale
drepturilor lui, este unul din membrii familiei sale, care a trit sau lucrat mpreun
cu el, dac acest membru dorete s fie locatar. Locatorul nu are voie s refuze
intrarea n drept asupra contractului pe termenul rmas cu excepia cazurilor cnd
ncheierea contractului a fost stipulat de calitile profesionale ale locatarului
decedat. De exemplu, locatarul decedat, fiind un pictor vestit, nchiria o ncpere
nelocuibil pentru atelierul su. n cazul decesului pictorului membrii familiei lui,
ce nu snt pictori, nu snt n drept s pretind la nchirierea ulterioar a acestei
ncperi. Dac snt civa pretendeni din rndul membrilor familiei celui decedat i
se isc un litigiu ntre ei, problema dreptului prioritar la ncheierea contractului se
soluioneaz de ctre instana judectoreasc, lundu-se n considerare posibilitile
reale (capacitatea de munc, pregtirea profesional i alte caliti).
3. Dreptul prioritar la ncheierea contractului l are unul dintre membrii
familiei locatarului care a trit ori a lucrat mpreun cu el n cazurile cnd:
a locatarul a devenit invalid;
b locatarul e declarat incapabil de ctre instana de judecat;
c locatarul execut o pedeaps privativ de libertate pentru svrirea unei
infraciuni sau n urma unei alte pedepse care exclude posibilitatea executrii de
mai departe a contractului.

15. Natura juridic a contractului de subarend
Legea expres stipuleaz un drept foarte important al locatarului care const n
posibilitatea de a da bunul nchiriat n sublocaiune (art.894,alin.(1) CC). Acest
drept se refer i la contractul de arend a bunurilor agricole (art.18 al Legii
Nr.198/2003).
Subarenda poate avea loc doar cu respectarea unor prevederi legale i anume:
a) iniial pentru a da bunul n sublocaiune locatarului este obligat s-l informeze pe locator despre intenia sa
i s indice numele sau denumirea, adresa persoanei creia intenioneaz s-i subnchirieze bunul;
b) numai cu consimmntul locatorului. n contractul de arend n agricultur consimmntul trebuie s fie
expres dat n form scris;
c) dac nu consimte la sublocaiune, locatorul este obligat s comunice n, termen de 15 zile, locatarului
motivele. n caz contrar se consider c a consimit. Dac dup ncheierea contractului de locaiune pentru locatar se
58
nate un interes legitim de a da bunul, integral sau parial unui ter locatorul nu este n drept s nu dea
consimmntul la subnchiriere (art.894 alin.(2) CC). Interesul legitim al locatarului se poate isca, s zicem, n caz
de boal grav, n caz de necesitate de a pleca n deplasare etc. De la aceast regul pot fi i unele excepii, cnd
locatorul poate s nu dea consimmntul, bunoar, persoana terului constituie un impediment, spaiul nchiriat
devine suprancrcat sau dac exist alte motive temeinice;
d) termenul contractului de sublocaiune nu poate depi termenul contractului de locaiune;
e) subarenda ulterioar nu se admite;
f) ncheierea unui contract separat de sublocaiune. Expres aceast condiie este stipulat n art.18,alin.(1) al
Legii Nr.198/2003.
Natura juridic a contractului de sublocaiune, n principiu, este aceeai ca i a
contractului de locaiune.
Subarenda ncheiat cu respectarea condiiilor legale este valabil i produce efecte ntre locatar i
sublocatar, ca orice contract de locaiune.




19. Arendarea terenurilor i altor resurse naturale
Pe lng particularitile indicate n paragraful 8 al acestui capitol, n cazul
arendrii terenurilor i altor resurse naturale n contract trebuie s fie stipulate i
alte condiii, i anume:
- scopul folosinei obiectului nchiriat: de exemplu, pentru creterea
produciei agricole, plantrii livezilor, viilor, altor culturi multianuale, exploatarea
i dobndirea diferitelor resurse naturale etc;
- mrimea sectorului de teren, schema lui cu indicarea hotarelor, a
parametrilor si i a configuraiei sale;
- locul aflrii obiectului nchiriat, plasarea sa fa de alte obiecte imobile,
ce se afl n vecintate;
- particularitile reliefului;
- existena i amplasarea drumurilor i altor ci de acces ce duc spre
obiectul nchiriat;
- existena diferitelor ngrdiri i obstacole n folosina obiectului nchiriat
de ordin juridic (servituii etc) sau de ordin material (linii de electrocomunicaii
etc.);
- intensitatea folosinei obiectului nchiriat (de exemplu: pentru obinerea a
dou recolte pe an);
- existena pe sectorul de teren nchiriat a cldirilor, construciilor,
sistemelor de irigare etc.; condiiile i modul de folosin a acestora;
- condiiile i modul de ridicare pe teritoriul obiectului nchiriat a
cldirilor, construciilor, altor ncperi auxiliare, necesare pentru exploatarea
obiectului nchiriat, inclusiv distribuirea ntre pri a cheltuielilor de ridicare;
- alte condiii stabilite prin acordul prilor.
Toate aceste clauze snt stabilite prin acordul prilor, reieind din
particularitile concrete ale fiecrui contract ncheiat.
Conform art.7 al Legii Nr.198/2003, la nceputul i ncetarea arendei, prile
contractante trebuie s ntocmeasc, n termen de 14 zile, acte de predare-preluare
a bunului agricol arendat, cu indicarea n el a tuturor datelor stipulate n articolul
respectiv al legii. Din momentul semnrii actul de predare-preluare devine parte
integrant a contractului de arend.
59

20. Arendarea cldirilor, instalaiilor i altor bunuri imobile
La locaiunea cldirilor, construciilor i altor obiecte analogice, n contract, pe
lng cele generale, mai trebuie s fie reflectate i urmtoarele clauze:
- starea obiectului i utilitatea lui pentru folosirea sa conform destinaiei obinuite sau celei prevzute n
contract;
- locul aflrii bunului nchiriat;
- data ridicrii i drii n exploatare a bunurilor nchiriate, procentul su de uzur;
- dimensiunile i suprafaa obiectului nchiriat;
- dimensiunile i configuraia teritoriilor adiacente;
- volumul i intensitatea exploatrii (de exemplu: ntr-un schimb sau dou);
- existena utilajelor, instrumentelor, altor bunuri transmise chiriaului mpreun cu obiectul nchiriat;
- existena sau lipsa unei necesiti n efectuarea reparaiei curente sau capitale, precum i modul de
distribuire a cheltuielilor n cazul necesitii efecturii lor;
- lista mbuntirilor i altor lucrri ce se permit a fi efectuate de ctre chiria.
Unele noi aspecte n privina arendei n agricultur snt stabilite prin Legea Nr.198/2003.
Astfel, conform art.7 al legii respective, se stabilete c n actul de predare-preluare a terenului
agricol se vor conine urmtoarele date:
a) numrul cadastral al terenului;
b) suprafaa;
c) bonitatea;
d) modul de folosin;
e) culturile premergtoare cultivate n ultimii 5 ani i ngrmintele folosite n aceti ani;
f) starea terenului (prelucrat, neprelucrat, cultivat etc.);
g) viciile materiale i juridice;
h) alte date, la cererea prilor.
Actul de predare-preluare a bunurilor agricole arendate, altele dect terenurile, va conine
urmtoarele date:
a) denumirea i destinaia bunurilor;
b) starea tehnic;
c) anul fabricrii sau drii n exploatare, termenul general de exploatare a bunurilor i termenul care a rmas;
d) efectuarea ultimei reparaii curente i capitale;
e) valoarea de pia a bunurilor;
f) condiiile de folosire;
g) viciile materiale i juridice;
h) alte date la cererea prilor.

21. Particularitile contractului de locaiune a mijloacelor de transport, a tehnicii i
utilajului agricol i de alt natur
nchirierea mijloacelor de transport, a tehnicii i utilajului agricol i de alt natur se practic foarte des att
n localitile urbane, ct i cele rurale.
La particularitile contractului de locaiune a acestor obiecte se atribuie:
- anul de producere i procentul de uzur;
- distana parcurs sau perioadele (sezoanele) de exploatare;
- completarea cu diferite detalii, agregate etc.;
- starea obiectului n genere i a componentelor sale n particular, posibilitatea folosinei lor dup
destinaia sa obinuit sau conform celei prevzute n contract;
- volumul i intensitatea exploatrii;
- obligaiile prilor n privina efecturii reparaiei capitale;
- condiiile i modul de rscumprare posibil a obiectului, precum i consecinele uzurii complete.
Unele particulariti ale acestui tip de contract sunt stabilite prin Legea
Nr.198/2003. Astfel, conform art.25 al legii respective, se stabilete c arendaul
nregistreaz pe numele su mijloacele de transport i tehnica agricol arendate i
le asigur de rspundere civil n modul stabilit.
n perioada arendrii mijloacelor de transport i a tehnicii agricole arendaul se consider posesor legal al
acestora i poart rspundere civil pentru deteriorarea lor.
Casarea, gajarea, comercializarea, precum i nstrinarea n orice alt mod a bunurilor agricole, altele dect
terenurile, fr consimmntul arendatorului se interzice.

22. Coninutul aproximativ al unui contract de locaiune
60

Structura oricrui contract de locaiune depinde, n primul rnd, de raportul juridic de locaiune concret.
Conform principiilor generale, cu ct e mai voluminos i complicat obiectul contractului, cu att mai multe clauze el
trebuie s conin. Asupra coninutului contractului pot influena o mulime de factori, ns n fiecare caz prile
trebuie s determine i s stabileasc n contract att clauzele generale, ct i cele specifice, caracteristice anume
pentru contractul respectiv.
n dependen de complexitatea sa contractul de locaiune poate fi mprit pe capitole, paragrafe, seciuni,
puncte. Condiiile contractului pot fi individualizate i n alt mod.
n mod obligatoriu orice contract de locaiune trebuie s conin urmtoarele:
- denumirea contractului de locaiune n care, de obicei, se indic obiectul locaiunii: de exemplu,
contractul de nchiriere a unui automobil, contractul de locaiune a unui teren, cldiri, construcii, ncperi
nelocuibile (depozit) etc. Aici, de asemenea, se indic locul i momentul ncheierii contractului;
- prile contractante, adic subiecii;
- obiectul contractului i prile sale componente;
- scopul i sarcinile urmrite de pri la ncheierea contractului;
- destinaia bunurilor nchiriate;
- termenul contractului, fiind indicat numaidect momentul n care contractul intr n vigoare: din
momentul ncheierii, transmiterii bunurilor sau din alt moment la acordul prilor;
- chiria, mrimea i modul de determinare a ei, termenii de ncasare a plii i alte condiii la acordul
prilor;
- drepturile i obligaiile prilor;
- obligaiile prilor n privina efecturii reparaiei curente i capitale a patrimoniului nchiriat;
- condiiile de angajare i mrimea rspunderii prilor pentru neexecutarea sau executarea
necorespunztoare a obligaiilor contractuale;
- mprejurrile ce elibereaz prile de rspundere;
- modul de soluionare a litigiilor;
- temeiurile i modul de modificare i reziliere a contractului;
- efectele ncetrii raporturilor contractuale;
- drepturile i obligaiile prilor n privina mbuntirilor fcute;
- rechizitele prilor;
- oricare alte condiii la acordul prilor.
Consecutivitatea clauzelor inserate n contract poate fi diferit i se stabilete n
baza acordului prilor.
n mod special n contract trebuie indicate condiiile de aplicare la raportul respectiv a unor sau altor norme
de drept.
n caz de necesitate la contract trebuie anexate documentele respective ce atest dreptul de proprietate a
locatorului asupra patrimoniului nchiriat, starea acestui patrimoniu, actele de predare-preluare a obiectului
locaiunii, permisiunii de efectuare a lucrrilor etc.

















Tema 9.
Rspunderea n cadrul contractului de arend.

Tezele principale
1. Temeiuri generale de survenire a rspunderii.
2. Rspunderea prilor pentru neexecutarea sau executarea necorespunztoare a obligaiilor contractuale.
3. Sanciuni.
4. Rspunderea pentru aciunile terilor n carul contractului de arend.
5. Probleme i soluionarea lor n temeiul rspunderii.
61



1. Temeiurile generale de survenire a rspunderii
Prin rspundere juridico-civil se subnelege o msur de constrngere de ordin
patrimonial care asigur restabilirea drepturilor lezate i care se aplic ca
consecin pentru cel vinovat n scopul educrii i stimulrii unui comportament
cuvenit a acestuia din urm [35].
Rspunderea juridico-civil o sanciune ce const n lipsirea persoanei, ce a nclcat legea civil sau
drepturile i interesele altor persoane, de patrimoniu fr vreo careva compensare [36].
Pentru angajarea rspunderii juridico-civile n baza contractului de locaiune trebuie s existe condiiile
generale cunoscute ale rspunderii civile:
1) fapta ilicit;
2) existena unui prejudiciu;
3) legtura cauzal ntre fapta ilicit i prejudiciul cauzat;
4) vinovia.
O particularitate important a contractului de locaiune const n faptul c angajarea rspunderii are loc n
cazul existenei a numai dou condiii fapta ilicit i vinovia, fr existena unui prejudiciu i, respectiv, a
legturii cauzale dintre fapta ilicit i prejudiciul cauzat.
Fapta ilicit n cadrul contractului de locaiune const n neexecutarea sau executarea necorespunztoare a
obligaiilor contractuale.
O alt particularitate a rspunderii n cadrului contractului de locaiune const n angajarea acesteia
indiferent de forma vinoviei persoanei ce a nclcat obligaiile contractuale. Astfel, n cadrul relaiilor de locaiune
pot fi cazuri de nclcare intenionat, voit a obligaiilor contractuale sau, deseori, de nerespectare a acestora din
neatenie sau culp, ns gradul vinoviei nu se ia n consideraie la stabilirea rspunderii.
Contractului de locaiune, de asemenea, i se aplic regula general ce prevede c partea care n-a executat
obligaia sa contractual se prezum ca vinovat de aceast neexecutare, pn cnd nu va demonstra lipsa vinoviei
sale.
n contractul de locaiune trebuie s fie indicate mprejurrile care pot duce la exonerarea de rspundere. n
primul rnd acestea sunt mprejurrile de for major. Circumstanele pot fi diferite i se stabilesc la acordul
prilor. Totodat, incompetena, neprofesionalismul persoanelor cu funcii de rspundere, care au ntocmit i
ncheiat contractul respectiv, nu pot fi considerate drept cazuri de for major i nu pot servi drept temei pentru
exonerarea de rspundere civil contractual. Consecinele nefavorabile ale incompetenei i neprofesionalismului
persoanelor cu funcii de rspundere i a reprezentailor prilor l suport prile contractante.




2. Rspunderea prilor pentru neexecutarea sau executarea necorespunztoare a obligaiilor contractuale
n art.23 al Legii Nr.861/1992 se stipuleaz c pentru nendeplinirea sau
ndeplinirea necorespunztoare a obligaiilor contractuale, inclusiv pentru
modificarea sau rezilierea unilateral a contractului, partea culpabil poart
rspunderea prevzut de contract i de legislaie. Aceeai regul prevede i art.28
al Legii Nr.198/2003. Deci, n actele normative respective e reflectat tendina
legislativ din ultimii ani de a acorda prioritate rspunderii stabilite n contract.
Aceast regul corespunde principiului libertii depline i egalitii prilor la
stabilirea clauzelor contractuale, ns impune prile s indice n contract cazurile
ce prezint nclcare a obligaiilor contractuale i ce-i mai important - sanciunile
pentru comiterea lor. Nerespectarea de ctre pri a acestei reguli poate duce la
consecine nefavorabile i anume: aplicarea numai a normelor civile generale
referitoare la nendeplinirea obligaiilor. O astfel de norm este cea din art.602 Cod
civil al Republicii Moldova, care stabilete c n cazul n care nu execut obligaia,
debitorul este obligat s-l despgubeasc pe creditor pentru prejudiciul cauzat, dac
nu dovedete c neexecutarea obligaiei nu-i este imputabil. Complexitatea acestei
situaii const n faptul c partea contractant, creia i-au fost nclcate drepturile,
adresndu-se n instana de judecat, trebuie s demonstreze existena prejudiciilor
62
i mrimea lor. A demonstra n practic aceasta este complicat i costisitor de
aceea sunt posibile cazuri, cnd partea care a nclcat obligaiile contractuale s nu
poarte nici o rspundere.
Reieind din aceasta, este foarte important ca n contract s fie indicate
temeiurile de aplicare i sanciunile pentru nclcarea obligaiilor contractuale. n
acest caz aplicarea sanciunilor, prevzute n contract, pot avea loc i n cazul lipsei
prejudiciilor, fiind necesar numai existena faptului ilicit, adic a neexecutrii
obligaiilor contractuale n lato sensu.
Conform art.28,alin.(2) al Legii Nr.198/2003, ncetarea aciunii contractului
de arend nu absolv prile de rspunderea pentru neexecutarea sau executarea
necorespunztoare a clauzelor contractuale pe perioada de aciune a acestuia.
Dup prerea noastr, n cuprinsul Legii Nr.862/1992 este inserat o norm
declarativ destul de nereuit. Astfel, conform art.24 al legii respective, n cazul
insuficienei de mijloace a organului de stat, care a dat n arend bunurile
ntreprinderii sau ale organizaiei de stat, rspunderea pentru obligaiile acestui
organ fa de arenda o poart proprietarul bunurilor. Aceast norm vine n
contradicie cu principiile generale de delimitare a rspunderii subiecilor dreptului
civil, stabilite de Codul civil al Republicii Moldova. Astfel, conform
art.179,alin.(4) Cod civil al RM, statul i unitile administrativ-teritoriale nu
poart rspundere pentru obligaiile ntreprinderilor de stat i ale ntreprinderilor
municipale. Aceste ntreprinderi nu poart rspundere pentru obligaiile statului i
ale unitilor administrativ-teritoriale.

3. Rspunderea pentru aciunile terilor n carul contractului de arend.
O important particularitate a contractului de locaiune o reprezint
rspunderea locatarului fa de locator nu numai pentru faptele sale, ci i pentru
faptele terelor persoane, care iau parte la executarea contractului. Se evideniaz
aceast particularitate n acele cazuri, cnd locatarul s-a folosit de dreptul su de a
transmite patrimoniul n sublocaiune. Totodat responsabil conform contractului
fa de locator pentru aciunile sale i cele ale sublocatarului rmne locatarul. n
acela timp, locatarul se afl n raporturi contractuale de sublocaiune cu
sublocatarul i este n drept s-l trag pe ultimul la rspundere pentru neexecutarea
sau executarea necorespunztoare a contractului de sublocaiune. Aici e de
menionat c natura juridic a contractului de sublocaiune, inclusiv i condiiile
referitoare la responsabilitatea prilor, este aceiai ca i a contractului de
locaiune.
Locatarul, la fel, rspunde fa de locator pentru faptele membrilor familiei
sale i a altor persoane admise la folosina i exploatarea patrimoniului nchiriat.
Totodat, gradul vinoviei acestora nu are importan la stabilirea rspunderii pe
seama locatarului. Nu conteaz nici vrsta membrilor familiei, important fiind c ei
au fost admii la folosina patrimoniului nchiriat de ctre locatar.






63