TVA la refacturarea utilitatilor

Cuvinte cheie: tva, chirias, utilitati

Intrebare:
Daca mi se factureaza utilitati de catre o administratie de bloc care
nu e platitoare de TVA, eu cum refacturez la chiriasii a caror imobile
sunt notificate la finante ca scutite (le facturez chiria fara TVA)? Ar
trebui sa le refacturez acele utilitati faraTVA asa cum mi-a venit
factura de la administratia de bloc sau le refacturez utilitatile + TVA?
Pana acum cand aveam toate imobilele cu notificare pentru taxare,
chiar daca imi venea factura de la un neplatitor deTVA, refacturam
cu TVA.
Raspuns:
Cheltuielile cu utilitatile (intretinere, energie electrica, internet, etc)
difera de la o luna la alta si tocmai de aceea contravaloarea acestora
nu poate fi inclusa in tariful de inchiriere negociat prin contractul
incheiat intre locator si locatar.
In practica, prin contractele incheiate, locatorul si locatarul stabilesc
printr-o clauza distincta ca sumele respective sa fie suportate de
locatar la valoarea lor efectiva, direct proportional cu spatiul ocupat.
Chiriasul suporta costurile cu utilitatile pe baza facturilor emise lunar
de catre locator.
De fapt are loc o refacturare a costurilor de catre proprietarul
spatiului in baza sumelor facturate acestuia de catre furnizorii de
utilitati cu care a incheiat contract: telefon, energie electrica, apa,
gaze naturale, internet.
Astfel de facturi cu valoare variabila reprezentand recuperare de
costuri sunt emise de locator separat de cele cu valoare fixa
reprezentand chiria lunara.
Emiterea separata a facturilor se explica prin momentele diferite ale

faptului generator fiecarui tip de serviciu prestat:

e pentru operatiunea de inchiriere propriu-zisa: data specificata in
contract pentru efectuarea platii chiriei;
e pentru operatiunea de recuperare de costuri: data primirii de la
furnizori a facturilor de utilitati si inregistrarea acestora pe cheltuieli
de exploatare.
Deoarece aveti calitatea de locator, va recomand sa refacturati
costurile in luna in care se primesc facturile de utilitati de la furnizori
astfel incat sa existe concordanta intre cheltuielile si veniturile din
activitatea de exploatare inregistrate in evidenta contabila si fiscala.
Pentru a fi emise facturi pentru recuperari de costuri, aceste costuri
trebuie inregistrate initial pe cheltuieli de exploatare la firma
locatorului in baza contractelor de furnizare a serviciilor respective
(energie electrica ,gaze, paza) incheiat cu societati specializate.
Refacturarea costurilor inseamna recuperarea cheltuielilor de
exploatare de la chirias, operatiune care reprezinta o prestare de
servicii inregistrata de locator (proprietarul spatiului) pe venituri din
activitatea de exploatare. Aceste refacturari se inregistreaza pe
venituri deoarece reprezinta recuperarea unor sume inregistrate
initial pe cheltuieli.
Recuperarea utilitatilor se supune taxarii in regim normal, cu cota
standard de T.V.A. de 24%,
Colectarea T.V.A. pentru astfel de operatiuni permite locatorului sa
exercite dreptul de deducere a T.V.A. din facturile emise de furnizorii
de utilitati.
Din acest motiv, locatorul isi poate exercita integral dreptul de
deducere a TVA la momentul primirii facturilor emise de furnizorii de
utilitati( ex. energie, internet) deoarece suma TVA dedusa este
aferenta unor operatiuni taxabile: refacturarea cuTVA a costurilor cu
utilitatile. Acest drept este conferit de prevederile articolului 145
alineatul 2 litera a).
Chiar daca asociatia de proprietari este neplatitoare de TVA,
factura/chitanta primita se va inregistra direct pe cheltuieli la
valoarea inscrisa in factura. Asociatia de proprietari este indreptatita

sa nu emita factura deoarece nu realizeaza operatiuni de natura

economica astfel incat sa fie obligata sa se inregistreze in scopuri
de TVA. Spre deosebire de asociatia de proprietari, firma dvs. este
persoana impozabila inregistrata in scopuri de TVA, motiv pentru
care colecteaza TVA pentru serviciul prestat si emite factura catre
chiriasul sau.
La randul sau, in situatia in care chiriasul inregistrat in scopuri de
T.V.A. desfasoara operatiuni taxabile, isi exercita integral dreptul de
deducere a T.V.A. din facturile emise de locator pentru recuperarea
costurilor de utilitati.
In concluzie, societatea dvs , care este persoana impozabila
inregistrata in scopuri deTVA, va refactura contravaloarea utilitatilor
direct proportional cu spatiul inchiriat,cu cota de TVA de 19% pentru
toate tipurile de cheltuieli refacturate , pe baza unui deviz intocmit
lunar, chiar daca v-ati exercitat sau nu dreptul de deducere la
primirea facturilor de la furnizori.
Recuperarea cheltuielilor este o operatiune taxabila care nu urmeaza
aceluiasi regim de scutire aferent inchirierii. Tocmai de aceea este
obligatorie emiterea facturilor cu TVAcolectata.
Numai asa cheltuielile cu utilitatile pot fi inregistrate integral pe
cheltuieli de exploatare, deductibile d.p.d.v. fiscal la determinarea
profitului impozabil.
Data aparitiei: 25 August 2010