TVA – Colec]ie complet` de cazuri practice

Regimul fiscal pentru cedarea unui ante-contract

de vânzare-cump`rare a unui bun imobil

Problem`:
S.C. X, a \ncheiat un ante-contract de vånzare cump`rare a unui apartament \n cadrul c`ruia
s-au pl`tit rate \n avans. Transferul dreptului de proprietate urma s` se fac` la plata final`.
|n prezent, firma \ncheie un contract de nova]ie [i un contract de cesiune prin care cesioneaz`
ante-contractul unui persoane fizice, care va prelua urm`toarele rate [i plata final` pån` la
cump`rarea definitiv` a apartamentului. Persoana fizic` va pl`ti ratele deja pl`tite ca avans c`tre
SC X.
Avansurile au fost facturate de constructor c`tre SC X \n 2007 (taxare invers`).
Societatea constructoare va factura TVA-ul persoanei fizice \n 2008, conform unui contract de
nova]ie, pentru c` \n 2007 facturase c`tre societatea X cu taxare invers`.

Ce obliga]ii are firma X \n ceea ce prive[te TVA-ul pentru \ncasarea de la persoana fizic` a con-
travalorii avansurilor deja pl`tite (doar valoarea avansurilor pl`tite, nu [i alte sume \n plus pentru
cedarea contractului)?
Cum cesioneaz` avansurile firma X? Doar pe baza contractului de nova]ie sau trebuie s` fac-
tureze ca s` \ncaseze banii de la persoana fizic`? Care societate este obligat` s` factureze TVA-ul
colectat? Firma constructoare sau firma care cesioneaz` avansurile?
Dar \n cazul \n care firma X cesioneaz` f`r` plat` avansurile? Trebuie s` colecteze sau s`
ajusteze TVA-ul pentru avansurile trecute pe cheltuieli?

Solu]ie:
|n fapt, indiferent de modalitatea de decontare a obliga]iilor de plat`, \n cele din urm` tranzac]ia eco-
nomic` propriu-zis` de transfer al dreptului de proprietate are loc \ntre o persoan` fizic` [i o persoan`
juridic`. Plata avansului de c`tre debitorul novat nu \nseamn` [i un transfer al dreptului de proprietate de
la constructor la debitorul novat.
Defini]ia fiscal` a avansurilor este dat` prin art. 1342 lit. b) ,,Avansurile reprezint` plata par]ial` sau
integral` a contravalorii bunurilor [i serviciilor, efectuat` \nainte de data livr`rii sau prest`rii aces-
tora“.
Deci, chiar dac` s-a achitat un avans, nu a avut loc un transfer al dreptului de proprietate astfel \ncåt
opera]iunea s` fie considerat` o livrare de bunuri (apartamentul).
A[a cum a]i precizat [i dvs., conform clauzelor din antecontractul de vånzare-cump`rare, transferul
dreptului de proprietate urma s` se produc` la plata ratei finale a apartamentului. |n acest moment al pl`]ii
finale, odat` cu finalizarea formalit`]ilor legale, urma s` se \ncheie [i contractul de vånzare-cump`rare.

|n situa]ia prezentat`, opera]iunea nu se \ncadreaz` \n sfera de TVA deoarece firma X a cesionat doar
dreptul de crean]` asupra constructorului, nicidecum dreptul de proprietate asupra apartamentului. Nu
poate fi vorba despre cesiunea dreptului de proprietate deoarece acesta nu a fost transferat la momentul
\ncheierii contractului de nova]ie.
Opera]iunea poate fi interpretat` ca impozabil` TVA doar \n situa]ia \n care firma X solicit` persoanei
fizice o sum` mult mai mare decåt cea pe care a achitat-o constructorului. |ntr-o astfel de situa]ie,
opera]iunea poate fi considerat` un serviciu de intermediere iar diferen]a de pre] poate fi interpretat` drept
un comision pentru serviciul prestat.

A[a cum s-a prev`zut la articolul 5 din contract, persoana fizic` datoreaz` TVA pentru contravaloarea
integral` a apartamentului, caz \n care constructorul trebuie s` storneze facturile de avans emise \n anul
2007 \n regim de taxare invers` [i s` refactureze avansul cu TVA colectat` c`tre persoana fizic`.

Consultan]` oferit` de Consilier TVA www.infotva.ro

Copyright 2009 RENTROP & STRATON, Grup de Editur` [i Consultan]` \n Afaceri
 TVA – Colec]ie complet` de cazuri practice
Constructorul trebuie s` efectueze aceast` stornare-refacturare deoarece este parte contractant` \n contrac-
tul de nova]ie [i este de acord cu clauzele acestuia, \n principal cu schimbarea viitorului proprietar al
apartamentului.
Suma avansului \ncasat ini]ial de la debitorul novat reprezint` pentru constructor baz` de impozitare
pentru avansul datorat de debitorul novatar. Acesta va trebui s` pl`teasc` constructorului diferen]a dintre
valoarea total` a facturii de avans cu TVA emis` de constructor [i valoarea achitat` \n anul 2007 de c`tre
debitorul novat. Practic, \n acest moment, persoana fizic` va achita constructorului doar suma TVA afe-
rent` avansului. Obliga]iile de plat` \ntre debitorul novat [i debitorul novatar se sting \n baza contractului
de nova]ie pe care l-a]i prezentat \n ata[ament.

Consider c` recuperarea avansurilor de c`tre debitorul novat nu reprezint` opera]iune economic`

deoarece nu poate fi \ncadrat` nici la livrare de bunuri, nici la prestare de servicii. Simplul fapt c` firma
X cedeaz` un antecontract de vånzare-cump`rare nu \nseamn` c` a prestat un serviciu persoanei fizice. |n
fond, dac` nu exista acel contract de nova]ie [i cesiune, firma X, contra unor sume reprezentånd daune-
interese, ar fi recuperat de la constructor contravaloarea avansului achitat dac` ar fi renun]at \n final la
cump`rarea apartamentului.

Pe baza facturii de stornare emise de constructor, firma X are doar obliga]ia \nregistr`rii acesteia \n evi-
den]a contabil`, astfel:

❏ ini]ial, \nregistr`rile contabile au fost:

– plata avansului:
404 = 5121
Furnizori de imobiliz`ri Disponibil \n cont
– \nregistrarea avansului achitat pe baza facturii primite de la constructor care a emis factura \n anul
2007, numai dup` \ncasarea efectiv` avansului:
232 = 404
Avansuri acordate pentru Furnizori de imobiliz`ri
imobiliz`ri corporale
– primirea facturii de la constructor [i eviden]ierea obliga]iei privind TVA:
4426 = 4427
TVA deductibil` TVA colectat`

❏ ulterior, \nregistr`rile contabile sunt:

– primirea facturii de stornare de la constructor:
\n ro[u:
4426 = 4427
TVA deductibil` TVA colectat`

– cesiunea de crean]` [i recuperarea sumelor achitate c`tre constructor de la persoana fizic`:

5121 = 232
Disponibil \n cont Avansuri pentru imobiliz`ri corporale

A[a cum se poate constata, persoana fizic` nu figureaz` drept client al firmei X care nu trebuie s` emit`
factur` pentru cesiunea de crean]`.
Aceast` opera]iune de cesiune de crean]` nu poate fi asimilat` unei cesiuni a contractului de leasing care
a fost derulat o perioad` de timp pån` la momentul cesiunii. Pe parcursul derul`rii, locatarul (utilizatorul)
a intrat \n posesia bunului, l-a utilizat [i l-a amortizat pe \ntreaga perioad` de utilizare. |n situa]ia dvs.,
firma X nu a intrat \n posesia apartamentului, nu l-a \nregistrat \n eviden]a contabil`, nu l-a utilizat [i nu
l-a amortizat.

Consultan]` oferit` de Consilier TVA www.infotva.ro

Copyright 2009 RENTROP & STRATON, Grup de Editur` [i Consultan]` \n Afaceri