Oana Maria Pop i Aurora-Andrda Fogra-Tocu n colaborare cu

Intensa Training & Events

prezint

Drept Civil.
Drepturi
Reale FIE 2015

1
CUPRINS
1. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC VS. DREPTUL DE PROPRIETATE

PRIVAT................................................................................... 5

2. EXERCITAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PUBLIC................. 12

3. MODALITILE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVAT PROPRIETATEA

COMUN-................................................................................. 16

4. DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVAT.......... 19

5. ACIUNEA POSESORIE VS. ACIUNEA N REVENDICARE.................... 26

2
 Cuvnt nainte

Imaginai-v c dup ce terminai de nvaa pentru examenul de admitere n profesie lsai toate
cunotinele, notiele, materialele, schiele i crile voastre ntr-o ordine impecabil, mpreun cu
sfaturi i recomandri pentru cineva drag care urmeaz se susin examenul n curnd. Aruncai tot ce
nu v-a folosit i lsai esenialul. Mai mult, lsai i cteva atenionri n legtur cu prile
interpretabile din materie, rspunsuri la ntrebri dificile pe care le-ai obinut din multiple discuii i
dezbateri cu colegi i profesori, experienta participrii la evenimente juridice i cursuri de pregtire,
dar i experiena susinerii examenului. Credei c persoana care le primete se va pregti mai uor? Va
avea mai multe anse de a fii admis n profesie?

Imaginai-v acum c ai putea avea acces la toate aceste materiale i explicaii simple, elaborate
special pentru voi, de ctre o persoan care tie cum e s treci printr-un examen i care vrea s fac
lucrurile puin mai uoare dect au fost pentru ea.

Avnd o ambitie i o perseveren de aur, Oana Pop, a dus pregtire pentru examenul de admitere la
urmtorul nivel, repetnd i perfecionndu-se prin a-i nva pe alii. Zeci de studeni ai facultii de
drept UBB din Cluj i mulumesc pentru explicaiile oferite, att n paticular, ct i la conferinele
gratuite susinute prin intermediul Intens Training.

Cu un proiect ndrzne, inovativ i mult curaj, Oana lanseaz n perioada urmtoare cu sprijinul
Intens Training, o serie de fise de pregtire, extrem de utile i uor de neles dedicate tuturor celor
care se pregtesc pentru examenele de admitere n profesii. Mai mult, materialele vor fi disponibile
gratuit pe site-ul Intensa, motiv pentru care i mulumim Oanei pentru bunvoin i contribuia ei.

narmai-v cu entuziasm, ncepem cltoria!

Echipa Intensa

3
 O altfel de introducere

Avnd n vedere c ne aflm pe ultima sut de metri, moment n care fiecare ajutor, fiecare vorb bun
i ndrumare sunt ideale pentru toi cei care urmeaz s susin examenele de admitere n profesii, am
considerat nu doar util ci i necesar s ncep elaborarea unor schie din domeniile mai dificile, ce pot
ridica dificulti n rezolvarea grilelor.

Aceast lucrare o voi efectua n colaborare cu o prieten foarte bun, student a Facultii de
Drept din cadrul Universitii Babe-Bolyai, Aurora-Andrada Fogra-Tocu.

n cele ce urmeaz vor fi prezentate tabele ce vor cuprinde domenii importante din materiile de
admitere n profesii, schie i explicaii relevante.

Tehnica de rezolvare a grilelor este deosebit de important. Sfatul meu este citirea ipotezei i
evitarea citirii variantelor de rspuns (n cazul n care sintaxa o permite), accesarea informaiei pe care
deja o deii i ncercarea elaborrii unui rspuns nainte de citirea variantelor date. n cazul n care
formularea grilelor nu permite aceast metod, evident, se va trece la citirea rspunsurilor oferite i
ncercarea elaborrii rapide a unei explicaii pentru fiecare variant. n cel mai ru caz, dac niciuna din
metodele prezentate nu dau roade, se poate ntmpla s avem un lapsus din cauza emoiilor, recomand
metoda excluderii.

V doresc mult spor la nvat, putere, rbdare, concentrare maxim, succes la examene i toate
visele s vi se mplineasc!

Oana Maria Pop

4
 DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC VS. DREPTUL DE PROPRIETATE
PRIVAT

DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC DREPTUL DE PROPRIETATE

PRIVAT
- este imprescriptibil - este prescriptibil (n principiu)
- este inalienabil - este alienabil
- este insesizabil - este sesizabil
- nu face parte din circuitul civil - face parte din circuitul civil
Titularii pot fi: statul i unitile administrativ-teritoriale Titularii pot fi: orice persoan fizic
sau juridic, statul i unitile
administrativ-teritoriale
Modaliti de dobndire: Modaliti de dobndire:
- prin achiziie public, efectuat n condiiile legii; - prin convenie (translativ);
- prin expropiere pentru cauz de utilitate public, n condiiile legii; - prin motenire legal sau
- prin donaie sau legat, acceptat n condiiile legii, dac bunul, prin testamentar;
natura lui sau prin voina dispuntorului, devine de uz ori de interes public; - prin accesiune;
- prin transferul unui bun din domeniul privat al statului n domeniul - prin uzucapiune;
public al acestuia sau din domeniul privat al unei uniti - ca efect al posesiei de bun-credin
administrativ-teritoriale n domeniul public al acesteia, n condiiile n cazul bunurilor mobile i al
legii; fructelor;
- prin ocupaiune;
Expropierea Rechiziia - prin tradiiune;
- expropierea se dispune doar Rechiziia de bunuri se dispune: - prin hotrre judectoreasc, atunci
pentru cauz de utilitate = la declararea mobilizrii cnd aceasta este translativ de
public. pariale sau totale, precum i a proprietate;
strii de rzboi, prin decretul de - prin efectul unui act administrativ,
Conform Legii nr. 33/1994: declarare emis de Preedintele ns numai n cazurile expres prevzute
- pot fi expropiate bunurile Romniei; de lege;
imobile, proprietatea = la instituirea strii de asediu - prin lege pot fi reglementate i alte
persoanelor fizice sau juridice sau de urgen, prin decretul de moduri de dobndire ale dreptului de
cu sau fr scop lucrativ, instituire emis de Preedintele proprietate.
precum i cele aflate n Romniei;
proprietatea privat a = n cazul prevenirii, localizrii LIMITELE:
comunelor, oraelor, i nlturrii urmrilor unor 1. Corporale materiale; st. fizic
municipiilor sau judeelor, ns dezastre, prin hotrre a (suprafa, sol, subsol, aer)
numai dac utilitatea public nu Guvernului sau prin ordine ale 2. Juridice:
este de interes naional. prefecilor. Limitele legale
* Rechiziia se dispune n caz - de lege, n interes privat se pot
Nu pot fi expropiate: de rzboi sau n alte cazuri modifica prin acordul prilor prin
- bunurile imobile proprietate excepionale i pot fi nscris autentic + ndeplinirea

5
public;
- bunurile imobile aflate n
proprietatea privat a statului;
- bunurile imobile aflate n
proprietatea comunelor,
oraelor, municipiilor sau
judeelor, numai dac utilitatea
public nu este de interes
naional.
Procedura expropierii
preusupune parcurgerea a trei
etape:
1. declararea utilitii publice;
2. msurile pregtitoare
expropierii (etapa
administrativ);
3. expropierea propriu-zis i
stabilirea despgubirilor (etapa
judiciar).
Procedura de expropiere
prevzut de Legea nr.
255/2010 are ca scop luarea
msurilor necesare executrii
unor lucrri de utilitate public
prevznd realizarea unor
obiective de interes naional,
judeean sau local i are patru
etape:
1. aprobarea indicatorilor
tehnico-economici ai lucrrilor
de interes naional, judeean sau
local:
2. consemnarea sumei
individuale aferente
reprezennd plata depgubirii
pentru imobilele care fac parte
din coridorul de expropiere i
afiarea listei propietarilor
imobilelor;
3. transferul dreptului de
proprietate;
4. finalizarea formalitilor
aferente procedurii de
expropiere.
rechiziionate att bunurile
mobile, ct i cele imobile. Cu
excepia celor comsumptibile i
a celor perisabile, bunurile se
restituie celor de la care au fost
rechiziionate la expirarea
termenelor sau la ncetarea
cauzelor care au determinat
rechiziia.
Dreptul la despgubire exist
doar dac bunurile au suferit
degradri sau devalorizri, iar
despgubirea nu este
prealabil.
formalitilor legale (Carte Funciar)
=> desfiinarea lor de ctre pri se face
doar cu caracter TEMPORAR.
= folosirea apelor curgerea fireasc a
apelor.
= raporturile de vecintate distana,
lucrri intermediare, pictura streainii,
dreptul de vedere, dreptul de trecere.
= alte limite legale trecerea pentru
utiliti, reintrarea n posesie, starea de
necesitate cu depgubire echitabil.
Limitele convenionale
- n limita ordinii publice i bunelor
moravuri.
- inalienabilitatea se poate ridica de
instan dac un alt interes superior o
impune.
- trebuie sa existe un interes serios i
legitim i se poate institui pe o periad
de cel mult 49 de ani.
- convenie/testament.
- este supus formalitlor de
publicitate.
Limitele judiciare:
= raporturi de vecintate.
= limitele exercitrii dreptului de
proprietate.
= tolerana.

Exercitarea dreptului de
proprietate public: drept
administrativ, nchirierea

6
 bunurilor, darea n folosin
gratuit i concesionarea => A
se vedea urmtorul tabel!!!

Atributele dreptului de proprietate public i ale dreptului de proprietate privat sunt:

= posesia
= folosina
= dispoziia
Att dreptul de proprietate public, ct i dreptul de proprietate privat au caracter:
= absolut
= exclusiv
= perpetuu

Comentarii

Caracterele dreptului de proprietate sunt, n principiu, similare. Imprescriptibilitatea trebuie privit

din dou puncte de vedere: n primul rnd, sub aspect extinctiv prin acesta se dorete a se sublinia
faptul c dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, el dureaz ct timp exist bunul n cauz. Se
poate renuna la dreptul de proprietate doar prin nscris autentic urmat de nscrierea renunrii n
cartea funciar. Sub aspect achizitiv exist, n schimb, diferene ntre dreptul de proprietate public,
respectiv dreptul de proprietate privat. n cazul proprietii publice, aceasta nu se poate dobndi prin
uzucapiune, spre deosebire de proprietatea privat.
Urmtorul caracter al dreptului de proprietate este inalienabilitatea, n cazul celui de proprietate
public. Acesta semnific faptul c dreptul de proprietate public nu se poate nstrina, sub sanciunea
nulitii absolute a actului de nstrinare. n opoziie vine dreptul de proprietate public, bunurile care
formeaz obiectul fiind n circuitul civil i, n consecin, sunt susceptibile de nstrinare.
Dreptul de proprietate public este, de asemenea, insesizabil. Acest lucru semnific faptul c
bunurile ce-i alctuiesc obiectul nu sunt susceptibile a fi urmrite de ctre creditori.
n cazul dreptului de proprietate privat, n special cazul exproprierii nu trebuie confundat cu
rechiziia. n ceea ce privete despgubirea, diferena este deosebit de important, aceasta oferindu-se
de fiecare dat n cazul exproprierii, spre deosebire de cazul rechiziiei, bunurile restituindu-se la
ncetarea situaiei excepionale, cu excepia cazului n care acestea sunt consumptibile sau au suferit
deteriorri. Procedura este de asemenea diferit, reinnd urgena n cazul rechiziiei.
Un alt aspect important, de reinut, tot n cadrul dreptului de proprietate public este faptul c
procedura exproprierii nu este necesar dac este vorba despre un interes public iar bunurile se afl

7
n domeniul privat al statului, fiind suficient o decizie de trecere a bunului din proprietatea privat n
cea public (acelai raionament se aplic i n cazul interesului local i unitilor administrativ-
teritoriale).
Dreptul de proprietate privat nu ridic probleme, limitele legale ale dreptului de proprietate sunt
destul de clar reglementate. Doresc s m opresc asupra limitelor convenionale, respectiv clauza de
inalienabilitate. De reinut este faptul c aceasta se poate dispune doar pe o perioad limitat de timp,
49 de ani. n cazul n care se stipuleaz o alt durat, aceasta se reduce de drept la 49 de ani (termen
care ncepe s curg de la momentul dobndirii bunului ). De regul, se nscrie n cartea funciar
pentru opozabilitate fa de teri. Nu va produce efecte o asemenea clauz n cazul n care este
prevzut ntr-un contract de ipotec, fa de dobnditor.
Un alt aspect important, tot n acest domeniu este faptul c, aceast clauz de inalienbabilitate,
dac este introdus ntr-un contract cu titlu gratuit este opozabil i creditorilor anteriori ai
dobnditorului dup ncheierea contractului. Atunci cnd este introdus ntr-un contract cu titlu
oneros, clauza de inalienabilitate poate fi opus doar creditorilor ulteriori ai celui inut de clauza de
inalienabilitate (evident, n cazul n care sunt ndeplinite condiiile de opozabilitate).

Grile proprii
1) Caracterele dreptului de proprietate privat sunt:
a) Alienabil, prescriptibil, sesizabil.
b) Alienabil, impresciptibil, sesizabil.
c) Inalienabil, imprescriptibil, insesizabil.

Explicaii

Aceasta este o gril destul de uoar ce nu necesit atenie maxim. Se poate observa i din tabel
care sunt caracterele dreptului de proprietate privat, rspunsul corect este a). Singura chestiune ce
necesita atenie este faptul c, n aceast gril se cer caracterele dreptului de proprietate privat n
general, deci, regula. Faptul c acesta nu se pierde prin neuz nu este n contradicie cu aspectul c
este supus prescripiei achizitive, putnd fi dobndit prin uzucapiune, n condiiile legii.
Se poate observa c rspunsul de la litera c) reprezint tocmai caracteristicile dreptului de
proprietate public.
2) n cazul exproprierii:
a) Se poate negocia despgubirea a priori, de ctre pri.

8
 b) n toate cazurile, despgubirea trebuie pltit nainte de trecerea bunului n proprietate public.
c) Una dintre deosebirile existente fa de rechiziie este plata despgubirii n toate cazurile
n care se efectueaz trecerea unui bun n proprietate public.

Explicaii

Rspunsul de la litera a) este corect i, n acelai timp, este de dorit pentru a fi ambele pri
mulumite. n cazul n care prile nu doresc (sau, poate uneori chiar doresc), se ajunge la stabilirea
cuantumului despgubirii oferite n schimbul bunului expropriat n instan, de regul, prin efectuarea
unei expertize.
Rspunsul de la litera b) nu este corect, ntruct, n cazurile urgente despgubirea se poate plti i
ulterior, n termen de 30 de zile de la trecerea bunului n proprietate public.
Rspunsul de la litera c) este corect deoarece, n cazul rechiziiei, de regul, bunul se restituie la
sfritul evenimentului excepional ce a determinat-o nefiind necesar, n cele mai multe cazuri, o
despgubire. n cazul exproprierii, aceasta nu se face pe o anumit durat fiind, de regul, definitiv.

3) n cazul dreptului de trecere:

a) Acesta este imprescriptibil i poate fi obinut ntotdeauna pe cale judiciar.
b) Se poate dobndi prin folosina continu, timp de 10 ani.
c) Calitatea procesual activ pentru stabilirea dreptului de trecere aparine doar
proprietarului fondului lipsit de acces la calea public.

Explicaii

Dreptul de trecere, inclusiv n momentul parcurgerii acestuia din codul civil, necesit o atenie mai
mare dect celelalte. Rspunsul de la litera a) nu este corect, ntruct, dei este imprescriptibil nu
poate s fie obinut, n toate cazurile, pe cale judiciar. Este, desigur, vorba despre situaia n care
proprietarul fondului lipsit de acces la calea public este n culp. n cazul n care, din vina lui nu mai
are acces, dreptul de trecere se poate stabili doar pe cale amiabil i cu plata a dublului despgubirii.

Rspunsul de la litera b) este corect, acesta fiind prescriptibil achizitiv, conform codului civil, n
termen de 10 ani.

9
DREPTUL DE CONCESIONAREA NCHIRIEREA DREPTUL DE
ADMINISTRARE FOLOSIN
GRATUIT
Rspunsul de la litera c) este corect fiindc dreptul de trecere nu poate fi solicitat nici de ctre
detentor, nici de ctre posesor, acetia fiind obligai s se adreseze proprietarului dac doresc
obinerea lui. n caz contrar, aciunea se va respinge ca fiind introdus de ctre o persoan lipsit de
calitate procesual (proprietarul fiind cel ce are datoria de a asigura normala folosin a bunului) .

10
- drept real, opozabil - drep real, opozabil - drept de crean cu - drept real cu titlu
ERGA OMNES ERGA OMNES titlu ONEROS GRATUIT.
- organul ce l-a - constituirea = cu titlu (chiria). - Titulari: Instituiile
constituit l poate ONEROS (redevena) - aprobarea Guv., CJ, Utilitii Publice,
REVOCA, dac - ncetare: ajungere la CL, CG Buc. persoanele juridice
interesul public o cere termen, denun unilateral, - mod de ex. de propr. fr scop lucrativ +
(+ nendeplinirea reziliere, dispariie bun. pub. constituite n scop de
obligaiilor, - licitaie public binefacere.
neexecutarea Bunuri: - Titulari: orice - titularii nu
drepturilor de ctre retur =restituire . persoan fizic sau beneficiaz de fructele
titular etc.). proprii juridic (indiferent de civile.
- NU este susceptibil de concesionarului. naionalitate, - drept TEMPORAR.
dezmembrare. Subconcesionarea este cetenie).
- raporturi de INTERZIS cu excepia - sumele ncasate
SUBORDONARE. SITUAIILOR =venit la bugetul de
- SCOP: realizarea EXCEPIONALE+acord stat/local (titularul are
intereselor publice. concedent+forma dreptul s pstreze o
- STINGERE: revocare, SCRIS ad validitatem. parte din sumele de
pierire bunuri, ncetarea *concesionarul => aciune bani obinute).
de proprietate public a pe riscul i rspunderea
bunurilor. sa!
- Titularii: Regii - durata determinat 49
Autonome, Autoriti de ani maximum+ 1x
Administrative Publice prelungiri maximum=
CENTRALE/LOCALE. 1/2*durata iniial (ea
- Titularii pot culege poate fi prelungit o
fructele (acoperirea singur dat, prin simplul
cheltuielilor n acord de voin al prilor,
realizarea scopului; pe o perioad egal cu cel
restul=> venit la stat). mult jumtate din durata
- Titularii pot folosi i iniial).
dispune (material, - licitaie public.
juridic) de bunuri n - Titularii orice
condiiile legii i actelor persoan fizic sau
de administrare juridic (indiferent de
(constitutive). naionalitate, cetenie)
- prin ACT DE - drept TEMPORAR.
ADMINISTRARE.
PERPETUU => HG,
HCL, HCJ.

11
EXERCITAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PUBLIC

Comentarii
Aceste aspecte ale exercitrii dreptului de proprietate public sunt deosebit de importante i
destul de dificile avnd caracteristici asementoare.
n primul rnd, trebuie s inem cont de titularii acestor drepturi, nu n toate cazurile
ncadrndu-se persoanele fizice, acestea regsindu-se doar n cazul concesiunii i nchirierii.
n al doilea rnd, perioada pe care se pot constitui este deosebit de important. n cazul
concesiunii trebuie reinut c se poate constitui pe o perioad de maxim 49 de ani, iar spre deosebire
de regulile generale din codul civil, n cazul dreptului de concesiune, dac perioada stabilit depete
termenul de 49 de ani, contractul este nul absolut (regula general, n domeniul dreptului civil fiind
faptul c se reduce, de drept, la perioada legal). Dreptul de concesiune este reglementat de legi
speciale i acestea sunt de strict interpretare. De asemenea, dreptul de concesiune poate s fie
prelungit, ns, numai pentru o durat egal cu jumtate din durata stipulat iniial n contract i doar
o singur dat.
Pe de alt parte, dreptul de proprietate public, spre deosebire de dreptul de proprietate
privat nu este susceptibil de dezmembrare. Dezmembrmintele dreptului de proprietate nu se
confund cu limitele exercitrii dreptului de proprietate, acestea pstrndu-se i n cazul dreptului de
proprietate public n msura n care sunt compatibile cu interesul general.
Un alt aspect important este reprezentat de faptul c, dreptul de administrare este efectul unui
act de autoritate, guvernat de raporturi de subordonare, spre deosebire de concesiune i dreptul de
folosin care sunt efectele unor acte juridice.
De asemenea, dreptul de concesiune i cel de nchiriere sunt atribuite, de regul, n urma unei
licitaii publice.
Aprarea dreptului de proprietate revine titularului dreptului de exercitare a dreptului de
proprietate public, dar acesta este obligat s informeze titularul proprietii publice cu privire la
orice tulburare i s l introduc, dac este cazul, n proces cerere de intervenie forat artarea
titularului dreptului real.

12
Grile proprii

1) n cazul contractului de concesiune:

a) Forma scris este cerut ad probationem.
b) Se atribuie n urma unei licitaii publice i se ncheie un contract, n forma scris, cerut
ad validitatem.
c) Subconcesionarea este permis doar n situaii excepionale, acesta fiind un contract
intuitu personae.

Explicaii

Rspunsul de la litera a) nu este corect, ntruct, conform legii speciale, forma scris, n cazul
contractului de concesiune este cerut ad validitatem i nu doar ad probationem. n lipsa ndeplinirii
formei scrise contractul de concesiune este lovit de nulitate absolut.
Rspunsul de la litera b) este corect, forma scris este o condiie de validitate a contractului de
concesine, iar acesta, la fel ca i n cazul nchirierii, se ncheie n urma unei licitaii publice la care
poate participa orice persoan fizic sau juridic.
Rspunsul de la litera c) este corect. Ca regul general, n materie de concesiune, este
interzis subconcesionarea, fiind un contract intuitu personae, dar n situaii excepionale aceasta este
permis.

2) nchirierea bunurilor proprietate public se deosebete de contractul de concesiune prin

urmtoarele:
a) Este un drept de crean.
b) Se specific o durat limit pe care se poate ncheia.
c) Se poate ncheia cu orice persoan fizic sau juridic.

Explicaii

Rspunsul de la litera a) este cel corect, dreptul de concesiune, spre deosebire de cel de
nchiriere este unul real, opozabil erga omnes. Unul dintre cele mai puternice argumente pentru a
justifica faptul c dreptul de nchiriere al bunului proprietate public este unul de crean este faptul

13
c, drepturile reale sunt reglementate expres i limitativ de ctre lege, iar printre acestea (uzufruct, uz,
abitaie, superficie, servitute) nu se regsete i dreptul de nchiriere.
Rspunsul de la litera b) nu este corect deoarece, nu n cazul dreptului de nchiriere este
prevzut expres durata pe care se poate constitui, ci n cazul dreptului de concesiune (pe o perioad
de maxim 49 de ani, sub sanciunea nulitii absolute a nsi contractului de concesiune cu
posibilitatea unei singure prelungiri, egale cu exact din durata iniial stipulat n contract).
Rspunsul de la litera c) nu este corect, ntruct, aceast sintagm nu reprezint o deosebire ci,
dimpotriv, o asemnare.

COPROPRIETATE DEVLMIE PROPRIETATE

1. Coproprietate obinuit forma de
proprietate comun pe cote-pri care
poate nceta prin partaj
judiciar/voluntar.
- Titularii pot fi: persoane fizice sau
juridice, statul i unitile administrativ-
teritoriale.
2. Coproprietate forat forma de
proprietate comun pe cote-pri care
are ca obiect un lucru care, prin natura
sa, este susceptibil s fie folosit n mod
permanent de ctre dou sau mai multe
persoane, fr posibilitatea de a fi supus
partajului judiciar.
- fiecare titular poate utiliza bunul fr a
avea nevoie de consimmntul expres
ori tacit al celorlali cu respectarea a
dou limite:
= s se respecte destinaia bunului
= s permit exercitarea folosinei de
ctre ceilali coproprietari.
*niciun copropietar nu poate face acte
de dispoziie cu privire la ntregul bun
proprietate comun.
Se afl n coproprietate forat:
- prile comune din cldirile cu mai
multe etaje sau apartamente avnd
proprietari diferii;
- despriturile comune;
- bunurile asupra crora exist un drept
de proprietate periodic;
PERIODIC
Bunul aparine tuturor fr - fiecare titular exercit toate
precizarea unei cote pri prerogativele dreptului de
ideale din dreptul de proprietate pe o perioad
proprietate. succesiv, determinat de timp
Izvoarele devlmiei: Modaliti de dobndire: act
- legea. juridic/fapt juridic/uzucapiune.
- voina prilor exprimat - Acte de dispoziie: oricine,
printr-un act juridic. doar pentru perioada sa.
- consolidarea stingere
Devlmia este de dou proprietate periodic.
feluri: - bunul nu este fracionat
- devlmia legal. - ncetarea - partajul
- devlmia voluntar. VOLUNTAR (n principiu)
* nerespectarea obligaiilor de
exercitare a dreptului de
proprietate /tulburarea
celorlali coproprietari poate
duce la excludere ( prin
hotrre judectoreasc, doar
dac un coproprietar/ter
cumpr partea
coproprietarului n cauz).

14
- bunurile care constituie amintiri de
familie;
- bunuri comune necesare sau utile
pentru folosirea a dou imobile vecine,
situate pe linia de hotar sau alte
instalaii care deservesc dou sau mai
multe cldiri, un drum comun ntr-un
cartier de locuine sau alte asemenea
bunuri;
- orice alt bun comun prevzut de lege.
DEOSEBIRI
a) determin cota-parte ideal, abstract, a) nu determin cota-parte
din dreptul de proprietate ideal, abstract, din dreptul
b) oricine poate dispune de cota lui. de proprietate
c) poate exista independent de anumite b) nu se poate dispune de cota
caliti ale coproprietii. parte ntruct aceasta nu este
d) izvoare diferite: Constituia, legea, determinat.
succesiunea, uzucapiunea etc. c) pn n prezent=puternic
e) orice persoan fizic sau juridic. caracter intuitu personae.
d) alegere de soi a regimului
matrimonial +altele (legislaia
actual las deschis
posibilitatea unor viitoare
reglementri n cauz).
e) doar persoane fizice, drept
de proprietate privat.

ASEMNRI
= ambele sunt modaliti de proprietate .
= exist o anumit organizare a modului de exercitare.
= ieirea din indiviziune se realizeaz prin PARTAJ.

15
MODALITILE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVAT
PROPRIETATEA COMUN-

Comentarii

Doctrinar, se discut despre proprietatea comun, rezolubil i anulabil n acest capitol, dar
ultimele dou sunt doar modaliti teoretice de exercitare a dreptului de proprietate comun, ntruct,
nu se ajunge la exercitarea lui concomitent. Mai degrab se poate vorbi despre o vocaie a unui
asemenea exerciiu. n cazul n care este vorba despre proprietatea anulabil avem, de fapt, n discuie
un act juridic afectat de o cauz de nulitate relativ, iar, n cazul n care aceasta este invocat, acesta
se desfineaz cu efect retroactiv urmnd punerea prilor n situaia anterioar ncheierii lui iar, n
cazul n care nu se invoc ori, se confirm, dobnditorul rmne n continuare proprietar al bunului
dobndit. n cazul proprietii rezolubile, aceasta este afectat de o condiie rezolutorie, iar n cazul n
care se mplinete, bunul revine n proprietatea nstrintorului, iar n cazul n care nu se mplinete,
revine dobnditorului, dreptul de proprietate consolidndu-se cu efect retroactiv. Un exemplu clasic n
aceast materie este reprezentat de vnzarea cu pact de rscumprare (numit i vnzarea afectat de
clauz rezolutorie expres).
Proprietatea comun se poate privi din trei puncte de vedere, coproprietatea obinuit,
devlmia i cea periodic. Foarte important, un aspect care se scap din vedere este cel privind
titularii. n cazul devlmiei nu se poate imagina o situaie n care unul dintre titulari s fie o
persoan juridic. n cazul coproprietii obinuite titulari pot fi orice persoane fizice sau juridice, la
fel i n cazul proprietii periodice.
Un alt aspect de reinut n acest domeniu este reprezentat de modalitatea de ncetare a
proprietii comune. n cazul n care este vorba despre coproprietate comun obinuit, respectiv
periodic i devlmia acestea pot nceta att prin partajul voluntar ct i prin cel judiciar. Dac
vorbim despre coproprietatea forat aceasta poate nceta doar prin partajul voluntar ( din aceast
categorie nu trebuie uitate bunurile care constituie amintiri de familie acestea avnd o semnificaie

16
moral deosebit ). De asemenea, termenul n care se poate cere/efectua partajul nu este unul limitat
n timp, acesta fiind imprescriptibil, nimeni nu poate fi obligat s rmn n indiviziune.
Tot n materia partajului, conform noilor coduri, un singur coproprietar poate s stea n
procesul civil att n calitate de prt, ct i n calitate de reclamant. Desigur, exist posibilitatea
introducerii i ai celorlali coproprietari n proces, dar pentru a se putea judeca litigiul, acest lucru nu
este imperativ. Hotrrile pronunate n cazul n care nu particip toi coproprietarii, n msura n
care sunt favorabile, profit tuturor.
Conveniile asupra partajului sunt permise, n cazul n care sunt ncheiate de ctre
coproprietari este necesar acordul tuturor, iar acestea nu pot s fie ncheiate pe o perioad mai mare
de 5 ani, iar n cazul n care sunt decise de ctre instan, acestea pot fi stabilite pe o perioad de
maxim 1 an, n situaia n care ar exista riscul de a se aduce prejudicii grave celorlali coproprietari.
Un alt aspect nou, de reinut, este reprezentat de faptul c, potrivit noilor coduri partajul are
efect constitutiv de drepturi, producndu-i, de regul, efectele din momentul n care se ncheie.
Dac comparm coproprietatea cu devlmia putem observa c, n cazul primei modaliti
fiecare coproprietar este titular asupra unei cote pri ideale abstracte din dreptul de proprietate i nu
din bun, privit fracionat, spre deosebire de cea din urm, n cazul creia nici mcar aceast cot nu
este cunoscut.
Proprietatea periodic nu ridic probleme deosebite. Practic, n acest domeniu avem mai muli
proprietari care exercit toate prerogativele dreptului de proprietate n intervale de timp determinate,
egale sau inegale. Acesta ia natere prin intermediul unui act juridic ncheiat de comun acord i se
nscrie n cartea funciar. Fiecare coproprietar poate nchiria, vinde i ipoteca bunul pe perioada
corespunztoare exercitrii dreptului propriu de proprietate. Dac asemenea acte depesc perioada
alocat lui, acestea vor fi inopozabile coproprietarului aferent intervalului respectiv de timp.
n cazul n care un coproprietar tulbur grav exercitarea dreptului celorlali coproprietari
acesta poate s fie exclus, prin hotrre judectoreasc, la cererea celui vtmat, dar aceasta poate s
aib loc doar n msura n care, unul dintre ceilali coproprietari sau un ter sunt dispui s cumpere
cota din dreptul de proprietate aferent intervalului de timp corespunztoare coproprietarului exclus.

Grile proprii

1) Partajul:

17
 a) Este susceptibil de suspendare pe perioad nelimitat.
b) Voluntar, este permis n toate cazurile.
c) Creditorii coproprietarilor l pot solicita pe calea aciunii oblice.

Explicaii

Rspunsul de la litera a) nu este corect deoarece, suspendarea convenional este permis doar
pe o perioad de 5 ani, prin ncheierea unui nscris autentic, iar cea judiciar dispus de ctre
instan este permis pe o perioad de 1 an, atunci cnd interesele coproprietarilor ar fi puse n
pericol, n cazul n care s-ar proceda la partaj n momentul n care cauza a fost dedus judecii.
Rspunsul de la litera b) este corect conform regulii: nimeni nu poate fi obligat s rmn n
indiviziune. n cazul partajului judiciar acesta nu este permis dac ne aflm n prezena
coproprietii forate.
Rspunsul de la litera c) este corect, creditorii personali ai fiecrui coproprietar au un drept de
garanie asupra bunului proprietate comun. Acetia pot urmri silit cota parte din dreptul de
proprietate aferent debitorului lor sau pot cere instanei partajul .

2) Coproprietatea:
a) n cazul n care se exercit n comun dreptul de proprietate, aceasta se prezum pn la
proba contrar.
b) Poate lua natere att prin deschiderea unei succesiuni, ct i prin ncheierea unui act
juridic.
c) n cazul celei obinuite, fiecare coproprietar poate folosi bunul n mod exclusiv, absolut i
perpetuu, chiar i schimbndu-i destinaia.
Explicaii

Rspunsul de la litera a) este corect deoarece legea prezum c, din moment ce mai multe
persoane exercit n comun dreptul de proprietate asupra unui bun acetia sunt coproprietari, iar n
cazul n care nu se dispune contrariul, cotele acestora sunt egale.
Rspunsul de la litera b) este corect fiindc orice modalitate legal de natere a dreptului de
proprietate, ce nu contravine legii i bunelor moravuri este permis pentru a putea lua natere dreptul
de coproprietate.

18
 Rspunsul de la litera c) nu este corect, ntruct , cu toate c fiecare coproprietar poate
exercita toate prerogativele dreptului de proprietate acestea privesc doar cota parte ideal, abstract
din drept i n niciun caz nu este permis schimbarea destinaiei bunului fr acordul tuturor
coproprietarilor ori tulburarea celorlali coproprietari n linitita i utila folosin a acestor

DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVAT

SUPERFICIE UZUFRUCT UZ ABITAIE SERVITUTE

- este dreptul de a - este dreptul de a - sunt varieti ale dreptului de uzufruct, - este sarcina care greveaz un
avea sau de a folosi bunul altei astfel nct, se aplic regulile din materia imobil, pentru uzul sau
edifica o persoane i de a uzufructului referitoare la constituirea i la utilitatea imobilului unui alt
construcie pe culege fructele stingerea dreptului, precum i la raporturile proprietar.
terenul altuia, acestuia, ntocmai ca juridice dintre nudul proprietar i titularul - este un drept real, imobiliar
deasupra ori n proprietarul, ns cu dezmembrmntului. constituit asupra bunului altei
subsolul acelui teren, ndatorirea de a-i - titularii au dreptul de a folosi lucrul i de a persoane dect titularul
asupra cruia conserva substana culege fructele. dreptului de servitute.
superficiarul (folosin+fructe) - ambele drepturi pot fi constituite n temeiul - servitutea presupune
dobndete un drept - prerogativa unui act juridic sau prin alte moduri prevzute obligatoriu dou bunuri
de folosin. dispoziiei rmne de lege. imobile pri natura lor, nu
n doctrin s-a artat la proprietar (care - titularului de uz i celui de abitaie i este neaparat vecine, ce aparin la
c exist dou forme este denumit nud interzis s cedarea, nchirierea ori doi proprietari diferii (dintre
ale dreptului de proprietar) arendarea bunului ce face obiectul acestor care imobilul n folosul cruia
superficie: - prerogativa posesiei drepturi. se instituie servitutea poart
1. Forma principal este mprit ntre - atunci cnd au obiect un bun imobiliar, este denumirea de fond dominant,
(complet, deplin) a uzufructuar i necesar nscrierea n cartea funciar. iar imobilul grevat de aceast
dreptului de nudul propietar - prin acte inter vivos/mortis causa. sarcin se numete fond
superficie, care - n raporturile dintre aservit).
presupune c nudul proprietar i DEOSEBIRI - servitutea este un accesoriu al
superficiarul uzufructuar, cel din Dreptul de uz este Dreptul de abitaie fondului.
dobndete dreptul urm este doar un dreptul unei este dreptul - servitutea nu poate fi
de proprietate asupra detentor precar, persoane de a folosi titularului de a locui desprit de fond pentru a crea
construciei, fiindc este obligat lucrul altuia i de a-i n locuina nudului un drept de sine stttor.
plantaiei sau altei ca la ncetarea culege fructele proprietar mpreun - dreptul de servitute se
lucrri aflate pe uzufructului s i naturale i cu soul i copiii si, transmite odat cu fondul
terenul proprietatea restituie bunul industriale numai chiar dac nu a fost dominant, chiar n lipsa unei
unei alte persoane. nudului proprietar pentru nevoile cstorit sau nu avea stipulaii exprese n acest sens
2. Forma secundar Este un drept: proprii i ale copii la data la care n actul juridic de nstrinare a
(incomplet, - real principal; familiei sale. s-a constituit fondului dominant.
incipient) a - mobiliar sau - titularul dreptului abitaia, precum i - servitutea are un caracter
dreptului de imobiliar; de uz poate folosi i cu prinii ori alte PERPETUU (ce decurge din
superficie, care - esenialmente culege, pentru el i persoane aflate n caracterul accesoriu) dac
const n dreptul TEMPORAR membrii familiei ntreinere. prile nu au prevzut un termen
superficiarului de a (uzufructul sale, fructele -titularul dreptului i dac situaia care a generat
construi, planta sau constituit n naturale i cele de abitaie poate servitutea se menine, dreptul de
edifica o lucrare pe favoarea unei industriale. folosi i culege, servitute va dura ct timp vor
terenul proprietatea persoane fizice este - titularul dreptului pentru el i pentru exista cele dou fonduri,
altuia. cel mult viager, iar de uz NU poate membrii familiei transmindu-se motenitorilor.
- este un drept real, uzufructul culege i fructele sale, fructele. - servitutea este
imobiliar, purtnd constituit n INDIVIZIBIL, adic

19
asupra unei suprafee favoarea unei civile. -obiectul dreptului greveaz ntregul fondul aservit
de teren; persoane juidice - obiectul dreptului de abitaie: casa de i profit ntregului fond
-este un drept poate avea o durat de uz: bunuri locuit. dominant.
TEMPORAR, pe o de cel mult 30 de mobile sau imobile. *se poate spune c Clasificarea servituilor:
durat de cel mult ani) ; dreptul de abitaie 1. Dup felul manifestrii n
99 de ani; - intransmisibil mortis este un drept de uz exterior:
- este un drept causa, cesiunea avnd ca obiect o - servitui aparente
imprescriptibil uzufructului fiind locuin. - servitui neaparente
extinctiv; posibil numai prin - exist i un drept 2. n funcie de modul de
- NU poate nceta acte juridice ntre de abitaie de natur exercitare:
pe calea partajului vii. legal, i anume, - servitui continue
(deoarece dreptul de - pot fi date n uzufruct dreptul de abitaie al - servitui necontinue
proprietate al orice bunuri mobile soului
superficiarului i sau imobile, supravieuitor Combinnd cele dou criterii, n
dreptul corporale sau legea i recunoate doctrin s-a artat c pot exista:
proprietarului incorporale, inclusiv soului - servitui continue i aparente
terenului nu sunt n o mas patrimonial, supravieuitor un (servitutea de vedere)
stare de o universalitate de drept de abitaie - servitui continue i
coproprietate, ci fapt ori o cot-parte (gratuit) asupra neaparente (servitutea de a nu
SUNT DOU din acestea. locuinei care a construi mai sus de nlimea
DREPTURI - uzufructul poart aparinut permis de reglementrile
DISTINCTE); asupra tuturor defunctului dac: nu legale)
- dreptul de accesoriilor bunului este titular al - servitui necontinue i
superficie se poate dat n uzufruct, niciunui drept real aparente (servitutea de trecere
constitui prin acte precum i asupra a de a folosi o alt exercitat pe un drum vizibil)
juridice (poate fi tot ce se unete sau locuin - servitui necontinue i
vorba de convenie se ncorporeaz n corespunztoare neaparente (servitutea de
n cazul conveniei acestea. nevoilor sale; a trecere cnd nu exist un drum
este necesar forma *Noul Cod Civil locuit n casa pentru exercitarea ei)
autentic, sub cuprinde dispoziii respectiv pn la 3. Din punctul de vedere al
sanciunea nulitii speciale cu privire la data deschiderii obiectului lor:
absolute cu titlu uzufructul asupra motenirii; aceast - servitui pozitive
gratuit sau oneros, creanelor, asupra cas face parte din - servitui negative
ct i de legat), prin rentei viagere, asupra bunurile motenirii. Cea de-a treia clasificare
uzucapiune i prin capitalului, asupra *dreptul de abitaie prezint importan n materia
alte moduri fondului de comer. al soului dobndirii dreptului de servitute
prevzute de lege; - uzufructul poate avea supravieuitor se prin uzucapiune: prin
- dreptul de ca obiect att bunuri stinge la partaj, dar uzucapiune tabular poate fi
superficie se exercit neconsumptibile (caz nu mai devreme de dobndit orice servitute, iar
n limitele i n n care, dac bunurile un an de la data prin uzucapiune
condiiile actului se uzeaz ca urmare deschiderii extratabular pot fi dobndite
constitutiv; a utilizrii lor, motenirii (aceste numai servituile pozitive.
Cauzele de stingere uzufructuarul are drept nceteaz
ale dreptului de dreptul de a le folosi nainte de mplinirea Servituile se pot constitui:
superficie (dreptul ca un bun proprietar termenului de un an, - prin act juridic (convenie
de superficie se i potrivit destinaiei n caz de sau legat) se pot constitui
stinge prin radierea lor; Astfel, la recstorire a oricare astfel de servitui, n
din cartea funciar): ncetarea soului msura n care nu impun
- la expirarea uzufructului, supravieuitor). proprietarului fondului aservit
termenului; uzufructarul va fi un fapt personal i nu contravin
- prin consolidare, obligat la restituirea ordinii publice.
dac termenul i valorii pe care ar fi *Convenia de constituire a
construcia devin avut-o bunul la servituii trebuie s fie ncheiat

20
proprietatea aceleiai aceast dat), ct i n form autentic, sub
persoane; unele bunuri sanciunea nulitii absolute
- prin pieirea consumptibile (ex. (servitutea, fiind un drept real
construciei, dac bani, grne etc.), imobiliar, este supus nscrierii
exist stipulaie situaie cunoscut n cartea funciar).
expres n acest sub denumirea de *Servitutea nu poate fi
sens; cvasiuzufruct (caz n constituit prin act juridic
- n alte cazuri care uzufructuarul unilateral inter vivos, deoarece
prevzute de lege. are dreptul de a este nevoie de acordul
dispune de bunurile proprietarului fondului
respective, avnd dominant i de cel al
obligaia s restituie proprietarului fondului aservit
la ncetarea => ar fi nevoie de o convenie.
uzufructului, fie - prin uzucapiune tabular i
bunuri de aceeai extratabular (prin uzucapiune
cantitate, calitate i extratabular pot fi dobndite
valoare cu cele doar servituile pozitive).
primite, fie * Codul Civil reglementeaz
contravaloarea posibilitatea constituirii unei
acestora la data servitui n vederea unei utiliti
stingerii uzufructului, viitoare a fondului dominant i
la alegerea nu numai pentru o utilitate
proprietarului). existent la data constituirii.
- uzufructul se poate
constitui numai n Cauzele de stingere ale
favoarea unei dreptului de servitute
persoane existente, servituile se sting pe cale
fie prin act juridic, principal prin radierea lor
fie prin uzucapiune , din cartea funciar pentru una
fie prin alte moduri din urmtoarele cauze:
prevzute de lege, - consolidarea;
dispoziiile n - renunarea proprietarului
materie de carte fondului dominant;
funciar fiind - ajungerea la termen;
aplicabile. - rscumprarea;
*dac dreptul de - imposibilitatea definitiv de
uzufruct se constituie exercitare;
asupra unui bun - neuzul timp de 10 ani;
imobil, actul juridic - dispariia oricrei utiliti a
trebuie s mbrace acestora;
forma autentic, - prin expropierea fondului
sub sanciunea aservit, dac servitutea este
nulitii absolute. contrar utilitii publice
*dreptul de uzufruct creia i va fi afectat bunul
se poate constitui i expropriat.
prin acte juridice
mortiis causa, De asemenea, pot constitui
testatorul dispunnd cauze de stingere a dreptului de
printr-un legat servitute, chiar dac nu sut
instituirea unui drept prevzute expres de lege, i:
de uzufruct - pieirea fondului aservit;
universal, cu titlu - desfiinarea titlului de
universal sau cu titlu proprietate al celui ce a

21
 particular n favoarea constituit servitutea sau al
unei persoane. celui n folosul cruia s-a
Cauzele de stingere constituit servitutea;
ale dreptului de - desfiinarea titlului prin care
uzufruct: s-a constituit servitutea.
- moartea
uzufructuarului ori,
dup caz, ncetarea
personalitii
juridice, chiar dac
termenul pentru care
a fost constituit
dreptul de uzufruct
nu s-a mplinit;
- ajungerea la
termen;
- consolidare, adic
atunci cnd calitatea
de uzufructar i de
nud proprietar se
ntrunesc n aceeai
persoan;
- renunarea la
uzufruct;
- neuzul timp de 10
ani sau, dup caz,
timp de 2 ani n
cazul uzufructului
unei creane;
- la cererea nudului
proprietar n cazul
abuzului de
folosin din partea
uzufructuarului
(creditorii
uzufructuarului pot
interveni n proces,
n vederea
CONSERVRII
dreptului lor, avnd,
totodat, posibilitatea
de a se angaja la
repararea
stricciunilor i
oferirea de garanii
pentru viitor.
- pieire bun;
- alte cauze prevzute
de lege;

22
Comentarii

Fiind expres i limitativ prevzute de lege, dezmembrmintele dreptului de proprietate necesit

o atenie deosebit. Vom observa, la momentul oportun, c unele dintre ele prezint asemnri
importante, uneori fiind sunt greu de difereniat. Cel puin o gril la examenele de admitere n profesie
vor fi din acest subiect, uneori punndu-se accentul pe diferenele existente fa de vechea
reglementare.
Dreptul de superficie nu trebuie confundat cu dreptul coproprietarilor asupra bunului, acestea
sunt distincte, n primul rnd, cel dinti este un drept real, spre deosebire de cel din urm care este o
modalitate a dreptului de proprietate. Pe de-alt parte, dreptul de superficie nu se exercit n comun,
concomitent de dou sau mai multe persoane ci, superficiarul are nsui un drept de proprietate asupra
construciei i doar un drept de folosin a terenului, proprietate a ceileilalte persoane, acesta din
urm putnd fi folosit n limitele i n msura necesar exercitrii dreptului de proprietate asupra
construciei.
Spre deosebire de reglementarea din vechiul cod civil, conform creia dreptul de superficie era
perpetuu, n reglementarea actual acesta se poate constitui DOAR PE O PERIOAD DE 99 DE ANI,
cu posibilitatea prelungirii. Cu toate c perioada de timp este mare, nu trebuie s duc la concluzia c
acesta nu ar fi temporar ci perpetuu.
Fiind un drept real, acesta este necesar s fie nscris n sistemul de publicitate imobiliar,
cartea fuciar.
Dreptul de uzufruct este, de asemenea, un drept TEMPORAR! Aceasta reprezint a asemnare
dintre dreptul de superficie i cel de uzufruct (atenie la grile! ). n cazul n care nu este prevzut
perioada de timp pe care se poate constitui, aceasta este de 30 de ani, n cazul n care este vorba
despre persoanele juridice, i maxim viager, dac este vorba despre persoanele fizice (atenie! Cu
toate c este viager, nu se poate afirma c acesta este perpetuu).
Dreptul de uzufruct, la fel ca i celelalte drepturi din acest domeniu, este unul real deci, este
necesar nscrierea titularului su n sistemul de publicitate imobiliar, cartea funciar.

23
 Atenie deosebit necesit acest drept real, ntruct, se poate uneori confunda cu dreptul de uz,
respectiv cu dreptul de abitaie i, n mod justificat, ntruct, acestea din urm sunt varieti ale
dreptului de uzufruct. Toate au ca premis folosirea bunului, culegerea fructelor de ctre o persoan,
uzuar/ uzufructuar pe de-o parte i pe de-alt parte, prerogativa dispoziiei juridice rmne la o alt
persoan, numit nudul proprietar. Dreptul de uzufruct, respectiv uz, pot avea ca obiect att bunuri
mobile ct i bunuri imobile, spre deosebire de dreptul de abitaie ce are ca obiect o cas de locuit. n
cazul dreptului de uz, abitaie titularul poate folosi bunul pentru sine, respectiv familia sa, spre
deosebire de dreptul de uzufruct, n cazul cruia cesiunea, nchirierea nu este interzis, acesta din
urm neavnd un puternic caracter intuitu personae.
Att dreptul de uz ct i cel de abitaie sunt drepturi reale deci, este necesar nscrierea lor n
cartea funciar!
Dreptul de servitute este ultimul drept real i singurul care este PERPETUU!!! Aceasta este o
deosebire des sesizat n crile de grile. De asemenea, un alt aspect important ine de faptul c acest
drept, pentru a putea fi constituit cere existena a dou bunuri imobile i afecteaz ntregul fond aservit
i profit ntregului fond dominant. De regul, se constituie n favoarea unui fond, pentru uzul i
utilitatea acestuia.

Grile proprii

1) n cazul dezmembrmintelor dreptului de proprietate:

a) Acestea se pot constitui pe durat perpetu, n toate cazurile.
b) Dreptul de uzufruct se deosebete de cel de uz prin obiectul la care se refer.
c) Prin uzucapiune extratabular se pot dobndi doar servituile pozitive.

Explicaii
Rspunsul de la litera a) nu este corect deoarece, doar n cazul dreptului de servitutite este
valabil afirmaia, doar n acest caz se poate constitui pe durat perpetu.
Rspunsul de la litera b) nu este corect ntruct dreptul de uzufruct nu se deosebete de cel de
uz prin obiectul la care se refer, ambele se pot constitui att asupra bunurilor mobile, ct i asupra
celor imobile.Deosebirea dintre cele dou se refer la titularii drepturilor. n cazul dreptului de uz,
acesta se poate constitui doar n favoarea persoanei n cauz putnd fi folosit doar de membrii a
familiei ei.

24
 Rspunsul de la litera c) este corect fiindc orice servitute poate fi dobndit prin uzucapiune
tabular, dar doar servitutea pozitiv poate fi dobndit prin uzucapiunea extratabular.

2) Dreptul de superficie:
a) Se stinge n toate cazurile n care piere construcia, fr a mai fi n fiin obiectul asupra creia
se exercita.
b) Nu se poate constitui prin modaliti asementoare cu cel de uzufruct.
c) Se poate nscrie n cartea funciar n cazul renunrii proprietarului la dreptul de a
invoca accesiunea imobiliar artificial.

Explicaii
Rspunsul de la litera a) nu este corect, fiindc dreptul de superficie, n lips de stipulaie
contrar nu se stinge prin pierirea constuciei ci, superficiarul are obligaia de a construi din nou
obiectul asupra cruia purta.
Rspunsul de la litera b) nu este corect, deoarece, att dreptul de uzufruct, ct i cel de
servitute se pot constitui prin act juridic, acesta fiind doar unul din exemple i, n cazul grilelor de
acest gen, gsirea unei singure excepii face invalid teza.
Rspunsul de la litera c) este corect, ntruct, nsui una din modalitile de dobndire a
dreptului de superficie este n cazul renunrii dreptului proprietarului de invocare a accesiunii
imobiliare artificiale. Proprietarul imobilului pe care s-a edificat construcia are un drept de opiune
conform cruia poate alege ntre invocarea accesiunii, dobndind astfel dreptul de proprietate asupra
construciei, plantaiei sau altei lucrri efectuate asupra imobilului respectiv sau s oblige pe ter s
cumpere imoblilul la valoarea pe care ar fi avut-o anterior edificrii construciei, ori se poate nscrie
n cartea funciar renunarea proprietarului terenului dreptul de a invoca accesiunea n favoarea
constructorului (acest lucru se poate efectua indiferent de buna sau reaua-credin a constructorului).

25
 ACIUNEA POSESORIE VS. ACIUNEA N REVENDICARE

ACIUNEA POSESORIE ACIUNEA N REVENDICARE

- prin acest aciune, reclamantul - este aciunea n justiie prin care reclamantul, care
urmrete s pstreze ori s pretinde c este proprietarul unui bun individual determinat
redobndeasc posesia, ca simpl stare cu privire la care a pierdut posesia, solicit obligarea
de fapt, fr ns a pune n discuie prtului, care stpnete bunul respectiv, s i
existena dreptului de proprietate recunoasc dreptul de proprietate i s i restituie bunul.
asupra bunului. - este o aciune real.
- este o aciune real imobiliar. - aciunea urmrete bunul, iar nu o anumit persoan.
- aciunea posesorie poate fi exercitat de - este o aciune petitorie (deoarece prin intermediul ei se
simplul posesor, indiferent dac acesta urmrete nsi aprarea unui drept real).
este sau nu i titularul dreptului real - este o aciune n realizare (deoarece reclamantul
principal. urmrete s i realizeze dreptul de proprietate, prin
- aciunea posesorie terbuie exercitat restituirea stpnirii materiale).
ntr-un interval scurt de timp, termenul - faptul c reclamantul, n cazul n care i se admite aciunea
de prescripie extinctiv fiind de un an n revendicare, redobndete posesia asupra bunului
de la tulburare sau deposedare. revendicat este doar un efect accesoriu al admiterii aciunii
- partea care a pierdut ntr-o aciune n revendicare.
posesorie este ndreptit s introduc - admiterea aciunii n revendicare implic, printre altele,
o aciune n revendicare cu privire la dovedirea dreptului de proprietate al reclamantului
acelai bun(aadar, aciunea n posesoriu asupra bunului revendicat.
nu are autoritate de lucru judecat asupra - aciunea n revendicare este, n principiu,
aciunii n revendicare). imprescriptibil extinctiv.
- partea care a pierdut o aciune n revendicare nu este
COMPLNGERE REINTEGRARE ndreptit s solicite, printr-o aciune posesorie,
(Aciune posesorie (Aciune posesorie ocrotirea posesiei pe care a exercitat-o asupra bunului
general) special) respectiv.
- calitate - calitate
procesual activ procesual activ Aciunea n revendicare Aciunea n revendicare
are posesorul care are posesorul care IMOBILIAR MOBILIAR
pretinde tulburarea pretinde tulburarea - aciunea n revendicare - aciunea n revendicare
sa (nu prin sa de ctre o alt imobiliar are n vedere mobiliar are n vedere
violen) de ctre o persoan n numai bunurile imobile numai:
alt persoan n exercitarea individual determinate a) bunurile mobile
exercitarea stpnirii de fapt (este vorba de bunurile de corporale;

26
stpnirii de fapt asupra unui bun care reclamantul a fost b) titlurile la purttor
asupra unui bun; n prin violen; n deposedat). (certificate de proprietate,
mod excepional, mod excepional, - aciunea n revendicare aciuni, obligaii emise de
se admite c i se admite c i poate fi introdus, n stat sau de diverse societi
detentorul precar detentorul precar principiu, numai de ctre comerciale) pentru c pot
poate folosi poate folosi titularul dreptului real de constitui obiect al
aciunea posesorie, aciunea posesorie, proprietate i numai posesiunii, dei sunt bunuri
cu excepia cazului cu excepia cazului mpotriva persoanei care incorporale.
n care tulburtorul n care tulburtorul posed bunul (subiect activ c) bunurile individual
este cel pentru care este cel pentru care al aciunii n revendicare determinate, ceea ce
deine (aciunile deine (aciunile este numai titularul dreptului nseamn c nu se poate
posesorii pot fi posesorii pot fi real de proprietate, care revendica o universalitate de
folosite de folosite de poate fi orice persoan fizic bunuri mobile sau un fond
proprietar i de proprietar i de sau juridic). de marf sau bunuri
titularii altor titularii altor - ntr-o aciune n corporale mobiliare care fac
drepturi reale, cum drepturi reale, cum revendicare imobiliar, obiectul domeniului public.
ar fi titularii ar fi titularii calitatea de prt o are
dezmembrmintelo dezmembrmintelo persoana n a crei Regula: bunul nu este nici
r dreptului de r dreptului de posesiune nelegitim se afl pierdut, nici furat (pentru ca
proprietate - proprietate - bunul pe care reclamantul l posesia s valoreze titlul, ea
uzufruct, uz, uzufruct, uz, revendic. trebuie s fie cu adevrat
abitaie, superficie, abitaie, superficie, - aciunea n revendicare constituit real: animus i
precum i de precum i de imobiliar este de corpus , s fie util
titularii servituilor titularii servituilor competena instanei n a neviciat , s fie de bun-
continue i continue i crei raz teritorial se afl credin).
aparente); aparente); imobilul. Excepia: bunul pierdut sau
- calitate - calitate furat (adevratul proprietar
procesual pasiv procesual pasiv poate s i revendice bunul
are persoana creia are persoana creia cu condiia s justifice c
i se imput i se imput acesta i-a fost furat sau c l-
tulburarea posesiei tulburarea posesiei a pierdut).
de care se bucur o de care se bucur o * bunul mobil pierdut sau
alt persoan; alt persoan; furat poate fi revendicat de
- obiectul aciunii: - obiectul aciunii: la posesorul de bun-
reclamantul poate reclamantul poate credint, dac aciunea este
solicita instanei solicita instanei intentat, sub sanciunea
obligarea prtului obligarea prtului decderii, n termen de 3 ani
fie la ncetarea fie la ncetarea de la data la care
actelor de tulburare actelor de tulburare proprietarul a pierdut
a posesiei asupra a posesiei asupra stpnirea material a
imobilului su, fie imobilului su, fie bunului.
lsarea liber a lsarea liber a - o asemenea aciune este,

27
posesiei imobilului posesiei imobilului de regul, imprescriptibil.
de care a fost de care a fost - competena teritorial
deposedat. deposedat. aparine instanei de la
domiciliul prtului. Se
timbreaz la valoarea
bunului mobil revendicat.
Comentarii

n acest domeniu este de dorit s se efectueze urmtoarele distincii:

n primul rnd, aciunea posesorie nu trebuie s fie confundat cu posesia ca atribut al

dreptului de proprietate (alturi de dispoziie i folosin). Posesia ca i stare de fapt este
susceptibil s genereze diversele prezumii utile n cazul unui litigiu, cum ar fi faptul c
persoana care are n stpnire un bun este prezumat proprietarul aceluia pn la proba
contrar, posesia valornd titlu de proprietate. n special n cazul bunurilor mobile, care nu
sunt supuse unei formaliti de publicitate este foarte dificil, dac nu chiar imposibil s
dovedeti c acela aparine altcuiva. Un alt efect de remarcat este faptul c, n cazul unei
posesii de bun-credin, titularul ei, dobndete dreptul asupra fructelor produse de bunul
asupra cruia se exercit posesia.
Aciunea posesorie este o aciune real, cu toate c se apar o stare de fapt, ntruct prin ea se
urmrete aducerea bunului n posesia reclamantului.
Este de dorit s nu se confunde aciunea posesorie general, n complngere cu cea special, n
reintegrare. Cel mai semnificativ element de diferen este reprezentat de faptul c, n cazul
celei dinti tulburarea / deposedarea a fost panic, iar n cazul celei din urm a fost realizat
prin violen.

O alt diferen ar fi condiia termenului ce trebuie ndeplinit, anterior deposedrii, n

exercitarea posesiei. Astfel, n cazul n care se dorete introducerea unei aciuni posesorii generale,
reclamantul trebuie s probeze faptul c a posedat bunul cel puin un an anterior tulburrii sau
deposedrii, spre deosebire de aciunea posesorie special, n cazul creia nu se cere un astfel de
termen.

O asemnare remarcabil ar fi termenul n care se poate introduce aciunea posesorie,

indiferent de specificul ei, acesta fiind de un an de la momentul tulburrii, respectiv pierderii posesiei.

28
 n cazul n care sunt exercitate aciunile posesorii, se poate solicita de ctre persoanele
interesate dispunerea unor msuri asiguratorii, pentru a facilita repunerea n situaia
anterioar. Evident, aceste msuri se vor lua cu depunerea unei cauiuni n funcie de persoana
creia i profit. Astfel, n cazul n care instana va decide deplasarea lucrului ori ncetarea
lucrrii cauiunea se stabilete n sarcina posesorului. n cazul n care instana ncuviineaz
meninerea lucrului n starea sa actual ori, continuarea lucrrilor , cauiunea se stabilete n
sarcina prtului.

Pe de-alt parte, aciunea posesorie, n comparaie cu aciunea n revendicare se dirijeaz

dup mai multe deosebiri.

Aciunea n revendicare apar drepturile de proprietate versus cea posesorie care apr
starea de fapt.
Aciunea n revendicare are autoritate de lucru judecat fa de cea posesorie n cazul n care
aceasta este introdus ulterior, reversul nefiind valabil.
Aciunea n revendicare este, n principiu imprescriptibil, spre deosebire de cea posesorie
care, se prescrie n termen de un an de la tulburare, deposedare.
Calitatea procesual activ, n cazul aciunii n revendicare poate s o aib proprietarul i,
eventual creditorii proprietarului, pe calea aciunii oblice. Dac vorbim despre aciunea
posesorie, calitatea procesual activ o poate avea oricine stpnea un bun i ndeplinete
condiiile necesare pentru exercitarea aciunii n complngere, respectiv n reintegrare.

Aciunea n revendicare nu ridic probleme deosebite, n materia celei imobiliare o atenie mai
profund ar trebui dedicat asupra domeniului probei dreptului de proprietate. Atta timp ct avem
moduri derivate de dobndire a dreptului de proprietate, dovada acestuia nu este absolut i se va
ajunge practic la compararea titlurilor de proprietate. Situaiile posibile ar fi urmtorele:

a) Ambele pri dein titlul

Se va avea n vedere de unde provin titlurile reclamantului i prtului. Dac ambele provin de la
acelai autor, iar niciunul nu i-a nscris dreptul n cartea funciar, se va lua n considerare cel ce
are titlul cu data cea mai veche. - de la aceast regul exist o excepie, n cazul n care este vorba
despre un testament, n aceast situaie avnd prioritate dispoziiile testamentare cele mai recente
(acestea prezumndu-se c le revoc pe cele anterioare).

29
 b) Dac ambele pri au titlu ce provin de la acelai autor, dar doar una i-a nscris titlul n
registrul de publicitate atunci, aceasta va avea ctig de cauz.

c) Dac ambii dobnditori au dobndit titluri de la acelai autor i ambele titluri au fost nscrise
n cartea funciar va avea prioritate cel care i-a nscris primul dreptul de proprietate chiar
dac actul translativ s-a ncheiat ulterior primului.

d) n cazul n care cele dou titluri provin de la autori diferii, urmeaz a se compara titlurile
dobnditorilor pentru a se putea stabili cine va avea ctig de cauz.

Grile proprii

1) Aciunea n revendicare:
a) Este o aciune real i posesorie, asemenea aciunii posesorii.
b) Poate fi exercitat i de creditorii chirografari ai proprietarului.
c) Poate s fie ntrodus i de ctre detentorul precar, n toate cazurile.

Explicaii

Rspunsul de la litera a) nu este corect ntruct, cu toate c aciunea n revendicare este o

aciune real, aceasta nu este posesorie ci este petitorie, ntruct, n respectivul litigiu se urmrete
nsi valorificarea dreptului de proprietate i nu doar discutarea unei simple situaii de fapt.
Rspunsul de la litera b) este cel corect, deoarece, aceast aciune poate s fie introdus
inclusiv de creditorii chirografari ai proprietarului pe calea aciunii oblice, n momentul n care
observ pasivitatea debitorului lor.
Rspunsul de la litera c) nu este corect fiindc doar proprietarul are interes i putere de a
proba dreptul su de proprietate. Detentorul nu exercit posesia pentru sine ci pentru altul i la final
are obligaia de restituire. n momentul n care el este tulburat are obligaia s l sesizeze pe
adevratul proprietar pentru ca acesta din urm s poat interveni pentru a-l apra.

2) Spre deosebire de aciunea posesorie n reintegrare:

30
 a) Aciunea posesorie n complngere presupune existena unei posesii exercitate timp de cel
puin un an anterior tulburrii/ deposedrii.
b) Aciunea n revendicare este imprescriptibil.
c) Aciunea n complngere presupune existena oricrei tulburari.
Explicaii

Rspunsul de la litera a) este corect deoarece, spre deosebire de aciunea posesorie n

reintegrare, special, ce nu necesit dovedirea posesiei bunului o anumit perioad de timp anterioar
deposedrii, n cazul aciunii posesorii generale, n complngere, pentru a fi admisibil aciunea,
posesorul trebuie s demonstreze faptul c a posedat bunul cel puin un an de zile anterior tulburrii/
deposedrii.
De asemenea, rspunsul de la litera b) este corect, reprezentnd tot o diferen ntre aciunea
n revendicare i aciunea posesorie n reintegrare. Cea dinti, n principiu, este imprescriptibil iar,
cea din urm, se poate introduce doar ntr-un termen de un an de zile de la data deposedrii,
tulburrii.
Rspunsul de la litera c) nu este corect ntruct, aciunea posesorie general nu poate
presupune i existena tulburarii sub forma violenei, acestea ar impune introducerea aciunii posesorii
speciale, n reintegrare.

31