CINCINAT I.

SFINTESCU
INGINER
1 r

ti

Transformer' Constructiva
A

CAPITALEI
A

I. INALTIMEA DE DAT CLADIRILOR SI INTINDEREA

CORESPUNZATOARE A CURTILOR IN BUCURESTI

II. NEVOI SI POSIBILITATI IN INDUSTRIA DE 'CLAM'

DIN BUCURESTI

t
I
BUCURE$TI
TIPOGRAFIA GUTENBERG, SOCIETATE ANONIMA
20 ST I1A DA PAIS 20
1921
www.dacoromanica.ro
-
Inaltimea de dat cl8dirilor Intinderea i

corespunzatoare a curtilor in Bucure0

de Inginer CINCINAT SFINTESCU

CUPRINSUL :
A. 1) Enuntarea problemei iriltimilor. 2) Expresiunea anali-
tick a problemei. 3) Situatia economics (capitalul de
constructie, timpul de actiune numarul economic de
etaje). 4) Situatia social. 5) Situatia cerintelor higienice
(regulamentele streine : Dusseldorf, Berlin, Zurich,
Londra, Petrograd, Roma, Paris). 6) Situatia tecnica
Concluzii. 7) Inaltimea clAdirilor si criza de locuinte.
8) Reducerea sfortarilor (utilizarea materialulni existent,
Inlesniri din partea administratiei, utilajul). 9) Timpul
de actiune In faza de tranzitie Concluzii. 10) Inaltimea
probabila ce se va executa. 11) Influenta legislatiei.
12) Influenta sistemului administrativ. 13) Modul de
valorificare a periferiei Capitalei (concentrare, exten-
siune, zonificare). 14) Propuneri.
B. 15) Chostiunea curtilor. 16) Formularea problemei mini-
mului, suprafatei curtilor. 17) Eliminarea curtilor In-
chise de toate pArtile cu cladiri. 18) Regulamente In
vigoare (Berlin, Paris, Dusseldorf, BucurWi). 19) Cal-
,: culul iniluentei marirei curtei fats de rentabilitatea
imobilulni. 20) Concluziuni.

www.dacoromanica.ro
 / PT

Inaltimea de dat cladirilor si intinderea

corespunzatoare a curtilor in Bucure0
Chestiunea inaltimilor de admis la cladirile din
Bucuresti a inceput sa preocupe pe multi constructori
dela noi, arhitecti ca .si ingineri ; proprietari ca si chi-
n* ; societati ca pi indivizi ; in fine institutii ca si
simplii particulari. Aceasta intensitate s'a ob3ervat nu-
mai in ultimul timp fiindca criza de locuinte din Bu-
curesti, a facut sa apara propuneri multe §i variate de
solutionare a ei. Una din propunerile care prezinta un
interes este construirea in liliatime", adica sa se pa-
raseasca sistemul de constructie in suprafati care e
inradacinat in tars.
Trebuie insa, inainte de a admite principiul de
constructie in inaltime" ca o solutiune, sa ne dam
seama care Si in ce masura sunt partile lui bune gi
care si in ce masura sunt partile role ; in ce masura
acest sistem poate solutiona criza locuintei, care for-
meaza o alta chestiune mult mai complexa i pe care
numai o vom atinge-o in expunerea de fata.
S'ar parea multora, la prima vedere, ca studiul
inaltimilor de dat cladirilor este numai o chestiune de
arhitectura. Se va vedea mai jos ca el este una poll-
technic& i ca atare intereseaza si pe ingineri, .hygie-
nisti 1i economisti si prin urmare toti acesti specia-
listi trebuie sa cacti. de acord asupra punctelor de
plecare.
1. Enunt trea problemei. Problema inaltimilor de dat
cladirilor in Bucuresti se poate formula in multe fe-
luri; vom enumara numai trei :
a) Care este inaltimea cea mai avantajoasa de
dat clarlirilor in Bucuresti?
www.dacoromanica.ro
 4 --
b) Care sa fie inaltimea de dat cladirilor in Bu-
curesti, ca prin aceasta criza de locuinte actuala sa
fie cat mai usor trecuta, indiferent de alto conside-
ratiuni ?
.c) Care este inaltimea cladirilor cu cea mai mare
sansa ca in un scurt viitor sa se dezvolte in Bucuresti?
Desigur ca data formularea problemei schimba
sensul problemei atunci atat discutiunea ei, cat si so-
lutia problemei va fi diferita. In materia cu care ne
ocuparn, am formulat problema in trei chipuri diferite,
care consideram ca ar putea prezenta un interes. Din
punct de vedere practic, desigur cea mai interesanta, .

poate fi formularea treia, funded ea se apropie mai

mult de realitate ; din punct de vedere teoretic, prima
formulare este mai interesanta ; din punct de vedere...
egoist, cea mai comoda formulare a problemei este cea
de a doua, caci i se poate da solutia cea mai... con-
venabila individului.
Este cazul atunci s ne intrebam : care este cea mai
rationale formulare a problemei? Fara a umbla dupd
chimera adevarului absolut, credem ca prima formu-
lare data mai sus este cea justa, fiind-ca ea este cea
mai teoretica deci cea mai aproape de ideal si ten-
dinta noastra trebuie sa fie mereu spre solutia ideala,
sa indeplinim chiar pe tale artificiala conditiunile care
conduc spre realizarea solutiunei ideale, in cele de mai
jos vom discuta totusi, pe rand, cele trei formulari ale
problemei inaltimei cladirilor.
* *

2. Expresianea analytica a problemei. Prin urmare

trecem la analiza problemei formulate astfel :
Care este inaltimea cea mai avantajoasei de dat cla-
dirilor in Bacuregi ?
Dace am cauta expresiunea functiunei care sa repro-
zinte variatiunea inaltimei cladirilor, tinand mama. de
mai toate conditiile, am gdsi o forma de felul :
(1) y = 9 (E, S, H, T....)
adica inaltimea v este o functie de mai multe variable
precum E, adicawww.dacoromanica.ro
sitnatia economic., S situatia sociala,
 -5
H situatia higienica, T situatia technics si alto situatii.
Fiecare din variabilele E, S, H, T, etc. sunt si ele la
randul for functii de alts variable. De pilda :
(2) E = f, (a, b, c, d, e, f, g, h,...)
adica situatia economics E, e o functiune, in materie
de cladiri, de pretul transporturilor c, de pretul lu-
cratorilor d, de intonsitatea comerciald e, de capitalul
disponibil f, de forma si marimea parcelelor de con-
structie g, de siguranta drepturilor de proprietate h, etc.
Asemenea :
(3) S f2 (i, j, k, I,...)
adica starea socials S, referitoare constructiei, este func-
tie de obiceiurile locale i, de necesitatile traiului in .
localitate j, de siguranta k proprietatei, de disciplina
locatarilor 1, s. a. m. d.
Situatia higienica H, iarasi este o functie de mai
multe variable :
_

(4) H = f3 (m, n, o, p, )
adica functie de expunerea luminuasd m, functie de
modul de intrebuintare al cladirei n, functie de spatiile
libere din jurul cladirei o, functie de instalatiile higie-
nice ce se fac la cladire p. q. a.
Variabila T este iarasi o functie :
_.. (5) T = f4 (d, r, s, t, u, )

adica situatia technic este functie de rczistenta te-

renurilor g, functie de calitatea materialelor r, functie
de largimea strazilor s, functie de starea industrials
t, functie de lucrdrile comunale u, si de alts variable.
Aceste exemple sunt enumerative iar nu 'imitative,
iar variabilele indicate nu sunt independents unele de
altele. Prin urmare in realitate suntem in fata unor
expresiuni Y mult mai complicate (1).
Din cele mai sus ardtate rezulta ca este exclus in
starea actuala a stiintei sa putem determina cu pre-
cizie matematica inaltimea cea .mai avantajoasa a cia-
www.dacoromanica.ro
dirilor, adica sa determinam pe Y diu expresia (1)
caruia ii corespunde simultan maximul avantagiilor
technice, etc. etc. mai ales fiindca maximum-urile di-
feritelor categorii de avantagii nu se pot stabili, ele
fiind de esenta cu totul diferita : unele materiale, altele
nemateriale.
Prin urmare suntem nevoiti sa recurgem la a studia
problema pe calea tatonamentelor, a experientei; a
comparatiilor, a simtului practic, a spiritului critic. In
acest mod vom proceda mai jos.
tic
s
3. Situatia economica. Neindoios ca situatia eco-
nomica a unei localitati hotaraste in large masura
asupra inalimilor ce se dau constructiilor. Acolo unde
starea economics (care se resfran(re in primul rand asupra
felului de existents al oamenifor) a fost abandonata,
cladirile s'au inaltat din ce in ce mai mult si au devenit
mai puternice : uncle siracia a precumpanit, cladirea a
fost mai slabs, mai joasa intrand chiar in pamant. Chiar
in aceia§ Cara, care oarecum formeaza o unitate eco-
nomica, deci in care locuitorii au fortele economice
mai uniformizate si clidirea tot variaza ca inaltime
in limite foarte largi dupe o ,medie economica" sta-
biliti, in regiune. De aici rezulta ca comparatiunea ce
trebue ss facem in ce priveste inaltimea de dat cons-
tructiilor in Bucuresti va fi aceia cu orasele de aceias
forts economica.
Porta economica a unui oral rezulta din capaci-
tatea de productiune, de consumatiune, de forta vie
care da, nastere acelei capacitatii, cu alts cuvinte de
intensitatea vietei in acel oral. Aceste rezultate depind
in un oras de trei elemente principals : de teritoriul
lui de influents, de materiile prime ce le poate avea
si do mijloacele de transport ce-1 deserves°. Iata dar
ca comparatia din punct de vedere economic nu trebue
facuta numai dela oral la oral, ci si dela Cara la Cara,
adica intre taf lie respective.
Am vazut mai sus, cam care ar fi variabilele care
determine functia (2) adica situatia economica E, care
influenteaza asupra inaltimei constructiilor din un oras,
www.dacoromanica.ro
 Vora cauta acum sa inchegam cate-va relatiuni de cau-
zalitate intro acele variabile.
Este stiut lucru ca pe o anumita forma de teren,
cu anumite drepturi de proprietate 'asupra terenului,
cu anumite disponibilitati de capital de constructie, cu
anumite cerinte comerciale in oral, la un anumit pret
al terenului, la anumite materiale, anumite conditii de
transporturi i lucrul constructiei, iau nastere de obioei
anumite inaltimi de constructie de oarece corespunde
o anumita solutie mai avantajoasa, sau chiar posibila,
pentru proprietarul constructor. Chiar data se fac
uneori erori, in urma totusi se stabileste prin experienta
proprie, un regim care se pastreaza atat timp cat
aceleasi date economics se pastreaza.
In localitatile unde terenurile de constructii sunt
prea deformate i mici, unde drepturile de proprietate
sunt prea neprecizate prin acte, asa dar nesigure, unde
capitalurile disponibile pentru constructie sunt farami-
tate in prea multe maini iar totalitatea for redusa ca
quantum, toate sansele sunt ca sa nu rauseasca sa
se stabileasca acolo decat constructia modesta : ches-
tiunea numarului economic de etaje, ce s'ar dovedi ca
eel mai avantajos in raport cu pretul m. p. de teren
i pretul in. p. de constructie nu mai are importanta.
Prin urmare variabila care joaca rolul eel mai
, important in functia economics" a inaltimei construe-
tiei, este eapit dui de constructie. Cum stam in aceasta
privinta in Bucuresti ? Care e situatia in alto orase, din
alts taxi?
In Bucuresti abia acum dupa razboi s'au infiintat
cate-va Societati mai importante cu stop de a construi
sau a pune in valoare, prin construire, terenurile din
Bucuresti i urmarind eoncentrurea cldtlirei. Inainte de
razboi data existau cate-va societati care s'au ocupat
1i ele de constructia de cladiri, acele societati nu au
C avut ca obiectiv principal cladirea de locuit sau data
1-au avut, acel obiectiv era cladirea de locuit mica, de
o familie. Intregul capital al tuturor acestor societati
not in Bucuresti nu are sanse sa treaca de 500 milioane
lei. Desigur ca acest capital va servi de rulement acestor
societati, cad ele nu vor cauta §i nu au ga.enirea sa
www.dacoromanica.ro ,
1.a-mama proprietare pe cate-va imobile pe care le-ar
achizitiona, §i apoi sa se multurneasca numai cu ex-
ploatarea lor. Din contra, proprietatile pe care le vor
puree in valoare societ4ile, le va trece in urma acelor
ce le utilizeaza §i ele astfel recuperandu-si capitalul vor
continua noui lucrdri. Presupunand ca initiativa privatd,
intelegand prin aceste persoanele izolate, vor mai putea
rula in plus un alt capital in acela§ stop, care insa,
nu va putea trece in total alto 500 milioane lei, vom
avea investit deci in industria constructiilor In total
1 miliard lei. Presupunem mai departe, 0,4 acest ca--
pital de 1 miliard lei utilizat numai in industria cla-
dirilor din Bucure§ti (care va fi o cifra, chiar pentru
viitor .cu multd probabilitate deasupra realului) va fi
utilizat in conditiile cele mai avanta,oase, adica intregul
capital disponibil va fi utilizat continuu in fiecare an
(in sezonul de constructie) la productia de clddiri. Cum
in genera cladirile mai importante cer eel putin o
campanie de lucru intreaga dach nu doua sau chiar
trei, spre a fi gata de dat in exploatare, inseamnd ca
trebue sa admitem ipoteza ca acel capital ar da eel
mult in fiecare an numai o productie de noui clddiri.
Din capitalul de 1 miliard lei astfel rulat in pro-
ductiunea clddirilor o parte va putea fi intrebuintat
in achizitionarea de terenuri ; o alta in fabricarea ma-
terialelor de constructie ; si in fine o alta in executarea
constructiei propriu zisa. Care va fi proportia intro
aceste trei parti de capital? Utilizarea cea mai favora-
bila este aceea, ca toate acele parti ale capitalului sa fie
integral productive. Rezultatele practice au ardtat ca
valoarea constructiunei pe un teren este do obicei de
2-3 on va loarea acelui teren. Noi vom considera acum
coeficientul mediu 3. Valoarea materialului de con-
structie fata de costul total al constructiei, tot din datela
practice, se considera in medie cam 600/o. Iar pentru o
fabrics, de materials de constructie se considerd in medie,
mai ales la not in Cara, ca este nevoie de un capital in-
vestit cam egal cu valoarea productiei anuale. Din aceste
date rezulta ca, data notam capitalul K=1 miliard lei,
T capitalul investit in terenuri, F capitalul investit in

www.dacoromanica.ro
 fabrici §i C capitalul invostit in cladirile propriu zise,
avem :
T + C + F --= §i 3 T C §i 0,60 C = F '

deci c3 + C + 0, 6 C K -

3 K
de undo 5,8 C = 3 K sau C = = 0,5 K

adica nu s'ar putea rula din capitalul total de 1 mi-

liard lei in constructia propriu zisa mai mult de 500
milioane lei anual.
-- 1. Cand intregul capital numeral- Os productiv din .

Cara it consideram ca nu este mai mare de 20 miliarde

lei, cu greu putem admite ca numai pentrn cladirile
din Bucuresti s'ar putea investi un capital de productie
mai mare ca 1 miliard lei, Asa dar constatam Si pe
alte cai ca cu greu s'ar putea executa constructiuni
in fiecare an, on cat de bine am fi. organizati, numai
cu capital romanesc sau eel actualmente aflat in tarn.
mai mult de 500 milioane lei. 1) Daca am admite acum
ca, acest intreg capital ar fi concentrat asa fel ca sa .

se execute numai constructii inalte (de ex. cu 5 etaje),

socotind cu 1000 lei mp. de etaj, am gasi ca maximum
de productiune ar fi de 100,000 mp. dede constructie a
5 etaje anual, adica, 10 hectare pe an. Cum Bucures-
tiul central (adica numai Ocol. I §i II) are suprafata
cam de 1000 hectare, din care 400/0 strazi iar in restul
, de 60 0/0 va fi maximum jumatate rezervat pentru curti,
rezulta ca numai 300 ha. vor fi construibile.
Daca pe cele 300 ha. din Ocol. I §i II admitem ca
1/2 din constructiile actuale vor trebui sa, rAmana, (fiind
ea au deja inaltime de maximum 5 etaje), rezulta ca
tot an mai fi acum do cladit Malt 150 hectare. Cum
am vazut ca nu se poate cladi decat maximum 10 hec-
tare pe an, vor trebuif deci 15 ani ca sa vedem Ocol.
I §i II cladit aproape complet en 5 etaje. Ca aceasta
sa se intample va trebui sa existe anual cumparatori
do cladiri pentru 500 milioane- lei. Cine vor fi aceia?
1) Adm land in aceasta cifr a eventual numerar strain ce fir circula
in tarn intre capitaliotl.
www.dacoromanica.ro
5,
 - .1
Si vor exista in ado-val.' ? In cati-va ani de o asemenea
productie, cumparatorii probabili vor fi cu totii satis-
facuti i altii not nu vor mai apare in aceias masura
ca la inceput, de uncle va rezulta curand lipsa de pu-
tinta a rularei capitalului de constructie dupa, cum am
facut hipoteza mai sus si deci micsorarea productiei
prin urmare termenul de 15 ani ce am calculat va fi
mai mare. Aceasta se va intampla cu siguranta caci ar
trebui sa admitem, in caz contrar, un plus de productie
peste consumatia interna, care sa sporeasca capitalul
national cu 5 miliarde anual; ar mai trebui apoi sa
admitem ca 1/10 din acest spor, adicd 500 milioane
anual; s'ar utiliza numai in Bucuresti i numai pentru
cladiri. Ipoteza aceasta este prea avantajoasa pentru
Bucuresti si nu credem ca se poate realiza! Si aceasta
toate ar trebui sa se intample, pe langa indeplinirea
i celorlalte conditii care sa ajute constructia inalta !
Daca facem hipoteza ca se vor atrage un viitor capi-
taluri streine in acest stop, ne intrebam in co masura
an trebui sa vina, ele ca sa, se asigure executarea acestui
program in 10-15 ani, adica timpul in care spera unii
sa, se transforms centrul ca sa avem numai coristructii
inalte ? Se vede indata ca proportia capitalului strein
ar trebui sa fie asa de mare incat orasul Bucuresti ar
inceta de a mai fi proprietate romaneasca ! S'ar putea
considera si hipoteza ca s'ar efteni in 'viitor costul
constructiei i deci concluziile de mai sus ar deveni
mai favorabile. Terenul s'ar efteni si el ? Desigur ca
nu. Dar data se efteneste costul constructiei, se efte-
neste i acela al fabricatetor i acela al costului de
instalatie al fabricilor de materiale etc. aceasta in-
;

semneaza insa ca s'a merit puterea de achizitie a leului.

Ori valoarea interna a leului se urea mai ales daci se
va retrage de stat din numerarul din circulatie, ceeace
ar atrage atunci scaderea in aceias proportie a capi-
talului K de rulment din industria cladirei ce am ana-
lizat mai sus si deci in aceasta hypoteza si pentru
cladiri vom avea cam aceias productie. Marina pro-
ductiunei constructiilor depinde de alti factori, mai
ales depinde de stabilirea unui regim de valori, regim
www.dacoromanica.ro
 cat mai putin supus fluctuatiilor si care sa insufle in-
credere intreprinderilor.
Din tele mai sus aratate, conchidem : ors. u1 .13a-
cureVi in cazul cel mai favorabil de productinne se va
acoperi destul de incet cu constructia inalta. Cat pri-
veste constructiile cu 7= 8, 10-15 etaje ce se preco-
nizeaza de multi, cercetarea economics arata ca ele
1211 pot apare deca ca niste oaze, cladiri exceptional°
Qi deci nu putem croi intreaga Capitals pentru a primi
asemenea constructii. Pentru astfel de cazuri excep-
tionale urmeaza a se prevede, studiindu-se toate ce-
rintele, conditiuni exceptionale. Mai conchidem ca pentru
a avantaja constructia inalta trebuiesc comassate te-
renurile de constructie, 1) trebuieste intarita situatia
ry drepturilor de proprietate (prin legea unui cadastru),
trebuieste stranse in grupe mari capitalurile destinate
cladirilor, spre a le rula societati puternice de cladit,
bine organizate pentru o activitate intensa.
Daca observam orasele streine, vedem ca Londra
s'a construit treptat si nu prea inalt, cu toate ca aceste
conditii economice au fost acolo mai de mult indepli-
nite ; Parisul s'a construit si se construeste, de secole
casa cu casa, cu inaltimi de 5-7 etaje, cu toate ca
acolo au fost utilizate in constructii capitaluri marl ; in
America sunt cateva orase Uncle constructia supra-
in5ltata, ca s5-i zicem asa, a luat nastere in condi-
tiuni speciale. Dar acele orase sunt de milioane de
locuitori, 2) capitalurile investite in cladiri sunt imense,
capitalul foarte concentrat, iar acele cladiri supra-
inaltate nu aunt regula, ci cazuri izolate care apar ici,
1) Art. 19 din Constitutie modificat in 1917 admite expropierea urband.
2) rata' variatia populatiei in u timele decenii a p, incipalelor orase
din America (State,e-Unite) in ordinea populatiei lor : .

1900 1910 1920

New-York.
Chicago. ....
Philladelphia . . .
3.43-.000
1.698.000
1.294.0 0
4.-66.000
2.185 000
1.549.0'0
5.621.000
2.702.000
1.823.000
Detroit. . . . . . . 286.000 466.. 00 994.100
C eve and. 382.000 . . 56 .000 797.0 0
Saint Louis 575. 00 687.000 773.000
Boston 561.000 671.000 . 748.0 0
Baltimore 509.000 558.000 734.000
Los Angeles 102.000 319.0 0 517.000
San Francisco.. . . 343.060 417.000 508.000
www.dacoromanica.ro
 colo si mai des in New-York si on scopuri comerciale
bine determinate. ;

Chiar acuma in America se proecteazd a se cons-

trui strazile cele mai importante (ca Michigam Avenue
din Chicago) cu 6, 8, 10 si chiar 14 etaje (acela nu-
mar de etaje pe o portiune de strada) -deli exista in
acele orase $i zgarie-nori avAnd peste 30 etaje Aceasta, !

este posibil pentru orafpil Chicago; caci el se cioeste

pentru a deveni eel mai mare oral al lumei, sa pri-
measca peste 13,5 milioane locuitori in 1952; caci el
acum face afaceri de .1/2 miliarde dolari anual- §i pro-
duce fabricate de 41/2 miliarde dolari anual.
. Odata orientati asupra posibilitatilor economice de
li

cladit malt in Bucuresti, putem trece la studiul nu-

mirulai economic de etrije, de care am vcrbit §i care
determine de multe on inaltimea de construit, chiar
data, celelalte conditii economice care favorizeazd con-
structia Malta, ($i de care ne-am ocupat mai sus) ar
fi indeplinite. Este stint ca la un anumit pret de teren
§i prat al constructiei corespunde un anumit numar
economic de etaje, deci o anumit& inaltime pentru care
costul chiriei -revine minimum, deci cladirea e cea mai
rentabilii. Dace ritilizana in acest studiu tablourile date
de fabricantul Fremlembeig, reproduce in diverse uvragii
si on diverse ocazii 1) gasim ca pentru un teren dat,
pretul pe metrul pd-6_-at de constructie iociri/d/ci., des-
creste Maid numarul etajelor creste; dar diferenta de
prat. incepand cu .250/ , intre casa cu un cat si cea cu
2 caturi, descreste si pa ajungand numai la 1,5'0/0 intro
casa on 4 si cea cu .5 etaje. Dace c'onsider5m insa pre-
tul ce revine pe un metro cub de .constructie, vedena ca
atingem un minim de cost la casa cu 2 1/2 caturi: apoi
pretul incepe iaras sd creased incet, dar diferentele
intro costul casei cu 2 caturi i acel al casei on 2 1/2
caturi sau intro cea de 2 1/ caturi si 3 caturi, ajunge
a fi mai mici dead 1 0 /a. Diferenta de cost insi intro
casa cu 5 -etaje i cea cu parter pe m. p. de suprafata
locuibild este de 43 0/0 in minus, iar pe metrul cub
numai de 10 0/0 in minus ; intro casa cu 1 cat si cea
1) iiezi Die Vohnungsfrage de Prof. Dr. L. Pohle. 2

www.dacoromanica.ro
,
cu 2 1/2 'caturi, diferenta este respectiv de 40/0 ra-
portata pe m. p. i de 13 0/0 raportatk pe rl. c.
Aceste diferente se pot controla din tabloul urmator
al lui Freudenberg :
,

No. No. Costul ce revine Costul pe m. c.

etajelor locuir4elor pe m. p. de ell; de ciadire §i
c 11 d i r e i din clAdire dire locuita in 3 m. inaltime
Muni de etaj

1 , 2 100.71 12.65
11/2 3 74.84 11.80
2 4 66.34 11.30
21/2 5 60.28 11.20
3 6 60.81 11.35'
4 , I- 8 . 58.06 11.40
5 10 57.21 11.45

Daca tinem searni insa si de variatia costului te-

renului tai facem calculul chiriei ce trebue pintita pentru
&care locuinta din cladire in cazul cladirilor cu 1, 2,
3, etc, etaje, pentru a se putea amortiza capitalul
de constructie si plata dobanzilor, alt tablou al lui
Freudenberg arata ca acele chirii crest ()data cu ores-
term costului terenului, i scad °data cu cresterea nu-
marului etajelor. Este de observat ca, pe cand in cazul .

pretului terenului do 1 leu m. p. diferenta .de chirie

intre cladirea cu un cat si cea cu 5 caturi este de 43 0/0
in favoarea caselor cu 5 etaje, la un prat de 25 lei
m. p. teren acea diferenta este de 56 0/0. Daca urmarim
curbele diferentelor, mai observam ca cu cat numarul
etajelor creste, cu atat castigul rezultat din acea di-
ferenta devine mai putin sensibil, cad diferenta creste
mai Meet. Dar de uncle diferenta intre chiria la casa
cu 4 etaje i cea cu 5 etaje la pretul de 1 leu m. p. teren
e numai de 3.5 0/0, la acelas numere de etaje, in cazul
terenului de 100 lei in. p. acea diferenta devine 110/0.
Desigur ca rezultatele din prima ipoteza (adica
pretul terenului ramane acelas), sunt aproape valabile
si acum. Cifrele din ipoteza II, adica atunci.cand pretul
terenului variazi. nu mai pot fi valabile si acum dupa
www.dacoromanica.ro
razboi, eel putin pentru Bucuresti, de oarece in acest
oral pretul constructiei a crescut in proportie dela 1
la 10 sau chiar dela 1 la 14 pe cand preturile terenu-
rilor libere de constructie au crescut in alta proportie
adica numai dela 1 la 4 sau eel mult dela 1 la 5. Prin
urmare am putea spune, facand interpolatie, ca in cazul
pretului de 100 lei m. p. pretul chiriei la casa cu 5
etaje e mai eftin cu 4 0/0 decat la casa cu 4 etaje. Lu-
°rand prin extrapolatia tabloului de mai jos vom gasi
ca mergand cu inaltarea E pre 6 etaje, 7 etaje, acea 7

economie se va reduce .respectiv la 2, 5 0/0 §i 1 0/0, data

nu va disparea chiar cu totul tinand compt de nece-
sitatea la casele cu multe etaje, de a introduce alto ,

instalatii suplimen tare costisitoare si de care vom vorbi

°and vom face analiza technics.
Aceste rezultate apar din tabloul de mai jos, tot
al lui Freudenberg.

Pretul m. p. No: etajelor cl4direi

de teren In
Mftrci 1 11/, 2 3 4 5
1 21a

1 345 260 232 211 208 296 189

5 376 281 248 223 218 203 195
10 414 .307 267 238 231 213 203
25 529 383 324 284 269 242 226
50 = 511 420 361 333 290 264
75. 516 438 397 338 303
100 515 461 386 341
Pentru Bucuresti lug este interesat a studia ta-
bloul de mai sus pentru cazurile terenurilor din ocolul
I si II undo preturile acum variaza dela 4000-5000
lei m. p. descrescand spre 300 lei m. p. cele mai eftine
din ocolul II. Extrapoland asemenea in tabloul al doilea
am gasi atunci ca economiile ari tate la cazul pretului
terenului de 100 lei m. p. s'ar marii in proportii respectiv
dela 2, 3 on la 1, 6 on adica o diferenta dela maximum
9, 20/0 (Intro constructiile de 4 i 5 etaje §i terenul
5000 lei m. p.) care scade (pentru cladirea cu 7 etaje pc

qi pentru pretul de 300 lei m. p. teren) pang la 1,6 0/0,

www.dacoromanica.ro
eau chiar la zero, data tinem compt si de necesitatea
instalatiilor suplimentare ce trebuesc introduse la cons-
tructiile inalte.
In rezumat, studiul numarulai economic at etajelor
ne conduce la concluzia ca pentru terenurile cele mai
scumpe din Bucuresti nu se mai obtin avantagii apre-
ciabile de eftenire a locuintei data trecem de 6-7
etaje : pentru terenurile cu preturi in jurul a trei sute
de lei m. p. Indltimea avantajoasd este de 4-5 etaje ;
pentru terenurile mai de periferie inaltimea avanta-
joasi este de 21/9 etaje, Daca mai tinem seama si de
faptul sa constructia inalta face ca pretul terenurilor
sa creased si mai repede, atunci urmeazd ca tendinta
de a inmulti numdrul de Qtajo va trebui atenuata c i din
aceasta consideratie.
* 3'6 *
4. Situatia Socia dintr'o localitate este iariisi un
factor important care influenteazi inaltimea care se
aclimatizeaza pentru constructii. Cu analiza acestui
factor m'am mai ocupat i cu alte ocazii 1). Concluzia
era ea situatia sociald dela noi pledeaza mai mult pentru
locuinta de o familie, deci putin inaltd. Mai tinand
seama, si de vexatiunile ce se aduc acum deseori de
catre chiriasi proprietarilor si de ideile noi care slabesc
putinta de exercitare a drepturilor de proprietate, ve-
dem ca sansele de edificarea constructiei inalte, cu multe
apartamente, scad si mai mult. Dar se va zice ca se
vor lua masuri ca parametrii conditiilor sociale sd se
schimbe, pentru i prin cladirea inalta. Desigur ca
astfel de masuri se vor lua in interesul general dar
trebue tinut compt ca acele masuri vor core trap in-
delungat de aplicare ca sa dea roade si nu se poate
brusca o evolutie, fard a avea pagube, care se resimt
indata de exprimentator.
5. Situatia cerintelor higenice prezinta un deosebit
si primordial interes i prin aceasta intelegem stadiul
la care a ajuns cerintele higienice intr'o tarn. In adevar,
pentru o tars putin inaintata (de ex. colonii) chiar hi-
11 Vezi Buletinul Asociatiei Generale a Inginerilor (A. G. I. R.) arti-
colul ,Locuinfete eftine" No. 8 Anil! 1919 de Cleans, 1. Sfintescu. .

www.dacoromanica.ro
 - 16

gienitii vor fi multumiti i cu o casa executata in

chirpici §i invelita cu stilt', in lipsi de altceva mai bun :
pe cand aceia higieniti, pentru o localitate cu resurse
de civilizatie, vor ridica pretentii mult mai mari. De
altfel ac3ste pretentii trebuie sa crease& °data cu densi-
tatea populatiei, de oarece cu cat populatia este mai
deasa, cu atat bolile molipsitoare vor fi mai freeventc,n
si mai greu de combatut si deci masurile pentru pazirea -
sanatAtei vor fi cu mult mai severe. In genere in un .
oral ou clndiri cu 4 etaje populatia are o densitate
medie de 250-300 locuitori pe hectar ; in altul cu
cladiri cu 5 etaje populatia poate ajunge la o densitate
`I de 300-500 locuitori pe hectar : data admitem 8 etaje
mai avem densitati do 600-700 locuitori pe hectar;
la 10 etaje vom avea densitati de poste 1000 locuitori .

pe he-Aar ; prin urmare dinsitati foarte mari, i ca

atare se vor lua precautumi sanitare foarte severe.
, Notain ca Bucurestiul avea inainte de razboi o den-
sitate medie de 70 locuitori pe hectar, iar acum presu-
punem una maximum dubla, adica de 140 locuitori
pe hectar.
\I Masurile higienice primordiale ce se iau suet : sa
exist° larnind $1 aer suficient atat in jaral cladirilor cat
( §i in interioral camerilor. In legitura cu inaltimea cla-
dirilor, cu cate ne ocupam acum, pe not ne intereseaza
numai masurile higienice de ordin exterior cladirilor.
Lumina se asigura impunandu-se spatii libere in
fata ferestrelor cladirilor, asa ca lumina ce ar veni cu
o inclinare de 450 sh strabata chiar o fereastra dela
subsol. Cu acest milloc se asigura i aerisirea suficienta.
Este adevarat insa ea directia de 450 nu e rational a
se aplica pentru latitudinile terestre i toate orienta-
rile strazilor. Am aratat in alto studii 1) influenta
acestor doua consideratiuni, care fac ca in orasele mai
spre ecuator sa admitem un unghiu mai mare de cadere
a razelor solare, ca si pentru stradele mai apropiate
de directia N.-S.
Mai putem lua in consideratie i faptul ca in re- -'
giunile comerciale nu avem de obicei subsOluri, iar
1) Vezi eStocta si Parccla in constituirea °fascia-, de Cinciat I.
Sfinfescu. www.dacoromanica.ro
 - -17

parterul i deseori qi etajul I stmt nelocuite in mod

permanent, ci stint mai molt intrebuintateca depozite
de marfuri. Dar mai putem obServa ca, In regiunea
comerciala cote -va etaje spre parterre nu sunt locuite
noaptea, aceasta nu ne, da dreptul sd condamnam pe
amploiatii ce, lucreaza acolo 8-10 ore pe zi, sa stea
continuu in o atmosfera nepurificata de soare ti neven-
tilata stificient. Ala Ca in aceste regiuni in genera nu
s'ar putea admite fata do raza la 450 o supraiiadl-
tare mai mare ca inaltimea parterului plus 1 m. In
cazuri cu totul exceptionale adica de s'ar introduce
instalatii speciale de ventilatie, ca s'a dat deschideri
importaute ferestrelor de lumina, etc. s'ar putea numai
pentru regiunile- comerciale marl, aceasta supraindltare
ti numai pentru etajele uncle va trebui sa se aplice
asemenea masuri si instalatii higienice. Totuti este de
remarcat ca din cauza cerintei importante estetice, ca
pe o strada sa avem o continuitate la partea superi- .

oara a siluetei (deci cam ace.* inaltime a cladirilor)

yi o contunitate in caracterul strazei (constructia in-
chisa sau deschisa pe intreaga strada) inaltimea de admis
pentru o strada sau o portiune din strada va trebui sa
fie o cantitate variabila intre limite destul de apro-
piate, data nu chiar fixa.
Aplicand aceste principii la Bacuregi, vat rezulta ca
in regiunea comerciala pentru o hirgime de stradd am
palm sti admitem o irzaltime de constructie mai mare
dealt in regiunile de loeuit. Tar data vom canto, a im-
paca concluziunile economics en tale sociale ti. cu tale
higienice, vom ajtmge la rezaltatal ca ora,sal Biteare,qi
ar trebui imprirtit, in ce privege con stractillor
in mai multe zone pe care le patent num i : a) zona
supraincilfatel (comerciald) ; b) zona blotto
,
: c' zona ineJie
$i di! zona jortsti (periferic4).
Raman° sa se determine pe plan, stUdiindu-se in
detaliu perimetrul zonelor qi inaltitnile adir pentru
constructii in aceste zone, in raport cu stra-
zilor §i ituatia de fapt actual& a constructiilor de pe
acele strazi. Inainte de a face acest lucre, crodem no-
merit a exprme aici pe scurt normele admire, din
k orate
-

ee-va oratestreine.
www.dacoromanica.ro
 --J. 18 ----
a

Incepem cu orasele germane, adica din taxa con

siderata de americani ca cea mai americana din Eu-
ropa" orasele care an regulamentele destul de modern
si de complecte, in special cu orasul Dusseldorf, consi-
derat de americani ca eel mai bine administrat oral
din lame 1). Acest oral, en o populatie in 1912 de peste
350.000 locuitori gi o suprefata de peste 11.000 hectare
(cu suburbiile incomunate in 1909) prezinta prototipul
sistemului german in materie de regulamentare a con-
structiilor. Acest sistem consta in divizarea proprietatei
orasului in zone in care se admit numai anumite fe-
luri de constructii (inchish,Jurnatate deschisa, deschisa,
vile, etc.), iar in interiorul zonelor constructiile ad- .

rise se impart in Blase. 0 clash difera de alta, dupa

marimea suprafetei ce trebue sa ramana, carte. Cat
priveste inaltimile cladirilor, ale Bunt in raport cu lar-
gimea strazilor, in genere egale eu largimea strazilor.
Englezii considers, acest sistem mutt mai bun ca al
lor.2) Orasul Dusseldorf e impartit in 5 zone, in zona I
find admisa constructia cea mai deasa, iar spro zona
-a densitatea scade, adica suprafata curtei crest°. In-
naltimea maxima admisa (pana la cornice) este de 20 in.,
dar in nici un caz mai mare ca largimea stradei. Nu-
marul maxim al etajelor este 4 si cu maximum 2/3
din suprafata parcelei construita. Cand parcela e mai
mica, numarul etajelor scade, si atunci scade i supra-
fata curtei. In celelalte zone principiile raman aceleas
numai ca procentul suprafetei construite scade neincetat.
In Berlin se pastreaza aceleas principii, numai
ea inaltimea maxima admisa este de 22 m. adica 5
etaje, iar cea minima 12 m. Nu se admit° curte mai
Mica decat 60 m. p. iar marimea suprafetei curtei se
calculeaza astfel : pentru parcelele cu adancime pans
la 6 m. nu este obligatorie curtea ; pe adancimea intro
6 si 32 m. se admite a se construi maximum 7/10 din
suprafata fasiei : pe adancimea peste 32 m. se admite
a se construi maximum 6/10 ; nicaeri nu se admite a
avea in constructie un punct departat de o eurte cu
mai mult de 20 m. .

1) n Wacker's Manual of the plan of Chicago';, by Waleer D. Moody,

2) Town Planning in Practice, by Raymond Umvin.
www.dacoromanica.ro
 /O --
In Dresda, en o populatie de 517.000 locuitori Yn
1906 i o suprafata de 6750 hectare, cunt 13 clase de
constructie din care 5 pentru constructia inchisa," -si
8 pentru constructia doschisa". In cele 5 class in-
ehise" so admit constructii cu 3-5 etaje cu inaltimi
de 15-22 in. In celelalao 8 clase deschise" se im-
pun distal* libere laterale intro cladiri de minimum
6 m. dar nu mai mici ca 1/2 din inaltimea cladirei Qi
in genore la acoste clase se prevad gradini la fatada.
Dela clasa I spre clasa XIII curtile crest in suprafata,
ele trebuind a avea o suprafata minima do 50 m. p. si
o adancime minima de 6 m., adancime care la ulti-
mole 8 clase trebuie sa fie eel putin egala en inaltimea
constructioi liana la cornisa principals. Inaltimea mi-
nima a camerilor 2,85 m.
In Elvetia regulamentele difera dela oral la oral.
Orasul elvetian eel mai populat FA mai modern, Ziirich.
cu o populatie do 180,000 locuitori in 1908 ti i o su-
prafata de 4412 hectare, admite o inaltime maxima, de
20 in. qi inaltimi cam egale en largimea stradei. Ga
sim : pentru largimea 1 a stradei mai mica decat 10
m. inaltimea h a cladirei va fi de 9 m. ; pentru 1 de
10 m., h va fi 10 in. ; pentru 1 egal sau mai mare ca
12 m. h va fi 13 m. ; pentru 1 egal sau mai mare ca
15 m.; Ii va fi 16 m.; pentru 1 egal sau mai mare ca 18
m. ; h va fi maximum 20 m. ; iar aooperisul la 450
eel mult.
In Anglia regulamentele difera mult pe localitati.
Pentru orasele mici se fixeaza in gonere numarul ma-
xim de locuinte pe acre (un acru este cam 1/2 hectar),
fiixand o largime minima de strada (dela 11 la 15 m.)
si tin minim de crate in spatele easel (cam 150 pi- .

cioare patrate), iar inaltimea camerei minimum 8 pi-

cioare. 1) .
. In Londra in genre se admite inaltimed °gala ou
de doua., on largimea stradei, dar pentru cartierele on
locuinte pentru lueratori nu so admite inaltimea eon- -.

structiei mai mare decat largimea stradei. 2)

La Petrograd se admite inaltimi egale cn largi-
1) Vezi Town Planning in Practice" by Raymond Unwins
2) Vezi luerarea dejawww.dacoromanica.ro
cited a d-tuf Louis Bonnier. -
 241

mea stradei, pe cAnd la Roma, fiind la o latitudine mai

mica, inaltimea este 1,5 largimea stradei.
Cat priveste orasul Paris, acesta a avut ..decrete
foarte vechi, care s'au reinoit treptat. Duper unul din
cele mai recente (1902) dat in urma avizului unei co-
misiuni (care s'a pronuntat in sensul ca in nici un caz
sa, nu se mareaSca inaltimile de admis pentru con-
structii, ci din contra, sa se mareasca curtile) se sta-
bileste : pentru strazile cu largimi 1 mai mici de 12 m.
inaltimi eel mult egale cu largimea stradei plus 6 m.;
pentru largimi 1 egale sau mai marl de 12 m.. inalti-
mea va fi mai mica decat 18 m. plus un sfert din phi-
sul de largime peste 12 in., dar in nici un caz mai mare
ca 20 m. Prin urmare inaltimea maxima admisa la Paris
este. de 20 in. Suprafetele minima pentru curti stint
30 m. p., acolo undo dau ferestrele camerilor de locuit ;
undo nu exista asemenea ferestre curtea va avea mi-
nimum 15 m. p. inaltimea maxima a etajului e de
2,80 m.; deci in Paris se admite liana la 7 etaje.
In Statele -Unite plod acum 2-3 ani: nu exitan
regulamente de constructii ca in Europa. Abia de cati-va
ani s'a pornit do unele orase, precimi Chicago, cam-
panie spre a se fixes regulamente de constructii. Am
aratat ca acest oral a prevazut a se admito strade cut
inaltimi unifOrme de 6-14 etaje. De altfel in aceasta
Cara, dupa cum spune si D-1 Pelt); Cenztrier in lucrarea
Das Haas im Stadtskorper" este caracteristica varia-
tiunea inaltimilor constructiilor din acela oral, ca si
in , unele orase vechi ale Italiei, caci corespunde cu
firea cetatenilor lor, care urmaresc sa fie mai mult
decat vecinul".
Revenind acum la cazul orasului Bucuresti, desi-
gur ca nu urmaresc sa fixez aici perimetrele color 4
zone ce am preconizat, mai sus, i nici inaltimele de
de admis. Dar in sa scot in relief ca pe cale logica
ajungem la convingerea ca adaptarea sistemului ger-
man la nevoile noastre este solutia cea mai inteleapta,
din punctul de vedere higienic, putand admite totusi
o mica suprainaltare fats de largimea stradei, ca pentru
o Cara aflata, la o latitudiue mai joasa, marind riisa
suprafetele curtilor obligatorii, pentru a face posibila.
www.dacoromanica.ro
 , 21
. o ventilatio mai Mare. Aceasta cu atilt mai Mutt; on
cat orasul nu are actualmente prea multe squaruri ei
gradini publice in centrtil lui si nici instalatiile sani-
tare nu stint asa, de ingrijite de obicei, spre a so maxi
higiena pe cale artificiala, cum se face in State le-Unite,
Germania si Anglia.
Opriudu-ne la aceste consideratiuni de ordino hi-
gienica, trecem la situatia tecnica
-4.
w
r *

6.' SilIcatia tecnicd decide uneori in determinarea

inaltitnilor si mai ales acelor maxima. Printre elemen-
tele tecnice care intervin in discutie in primul rand,
sunt rezistenta terenului de fundatie, .calitatea mate-
rialelor de constructie, largimea strazilor din punctul
de vedere al circulatiei si al transformarilor viitoare
proectate, starea industrial& a tarei, lucrarile publice
exitente comunale care deservesc cladirea, ,siguranta,
in execujia .constructiilor, si altele. Fiindca aceste con-
sideratiuni an o important& deosebita pentru Bucuresti
le vom examina pe' rand.
Am aratat la analiza economics a tablourilor lui
Freudenberg ca apar ca avantajoase pentru terenurile
scumpe cladirile cu 4, 5 sau 6 etaje. Aceasta insa in
cazul unui teren de fundatie ce nu prezinta dificultati
care sa scumpeasca constructia. Costul fundatiilor poate
sa schimbe cu totul raportul economic. Daca presu-
punem ca, avem un teren bun de fundatie §ii ca, intro-
buintam dispozitii constructive foarte bune asa ca sa
avem o repartizare a presiunilor cat mai uniforms pe
intreaga suprafata a terenului de fundatie utilizand
de exemplu saltelele generale de beton armat (radiere)
ne putem da seama aproximativ de numarul maxim
de etaje admisibil i deci de inaltimea maxima admi-
sibila. Vom admit° in calculele fundatiilor ca presiime
maxima admisibilrt pe terenul de fundatie 4 kgr/cm2;
greutatea maxima admisibila pe m. p. do suprafatil con-
struit& si pe etaj 1.000 kgr/m. p. (in care socotim
greutatea proprie inedie 500 kgr /m. p. i sarcina acci-
dental& 500 kgr/m. p.) greutatea acoperisului de circa
300 kgr/m. p. in cacti' se poate neglija. Inaltimea
www.dacoromanica.ro
.
 22

maxima de constructie a etajului o eonsideram do 3 in.

asa dar un teren bun do fundatie va suporta o greu-
tate pe metrul patrat de maximum 4 X 10.000 kgr.
Numarul etajelor maximum admisibil ar 11 in
acest caz :

40.000
t,
,
n= 1000
-= 40 etaje sau 120 in. inaltime a con-

structiei din care numar se poate trece o insomnata

parte si in subsol cum so face in Statele-Unite.
Daces admitem ca intalnim terenuri slabe, cu o re-
zistenta admisibila 1/2 kgr/cm2, atunci inaltimea maxima
admisibila va fi de 15 m. Aceasta inalitime se poate
totusi maxi, fie mergand cu salteaua panes la un teren
mai rezistent, fie ca intrebuintam fundatii de piloti do
beton turnati la o adancime suficientd, on prin alto
metode technice. De aici rezulta ca dificultatile ce ar
aduco terenul de fundatie, nu pot constitui o piedica
tecnica pentru a construi :cladiri cu un numar destul
de mare do etaje.
Intervine Lisa in Ducuresti eonsideratiunile asu-
pra calitatei materialelor de constructie i asupra proec-
tarei si executarei constructiilor ca sa indeplineasca
toate cerintele tecnico de rezistenta i stabilitate. La
constructiunile on inaltimi mici, naterialele in uz panes
in prezent au putut fi considerate ca suficiente. La
constructiunile eu inaltimi maxi vom fi ins& obligati
a intrebuinta mai ales betonul, betonul ar mat i chiar
fierul, materiale care prezinta o mai mare rezistenta,
rezistenta care crest° in proportie mai repede de cat
greutatea materialului pe unitatea de volum. Astfel,
prin intrebuintarea acestor materiale, se vine si in aju-
torul fundatiilor si in ajutorul rezistentei i sigurantei
contra focului, a constructiei. In sehimb data in deo-
sebi la constructiile mici s'a putut admits liana acum,
din nenorocire pentru Capitala, ca proectatorii si exe-
cutorii cladirilor sa fie oameni cu cultures tecnico-ar-
hitectonica, adeseori insuficienta, la constructiile inalte
aceasta nu so va mai putea tolera in nisi o masura
fares a se putea periclita viata locatarilor sau trecato-
rilor si fares a sewww.dacoromanica.ro
conipromite en totul higiena qi este-
 23

tica orasului. In consecinta vor trebui luate maSuri

riguroase in aceasta privinta si chiar din acele preven-
tive, precum sa so probozo do administratie calculole
do rezistenta si stabilitate intrebuintate do constructor,
si sa supravegheze ca executarea constructiei sa se
faca in conformitate cu planurile aprobate. Pe do alta,
parte va trebui 5a exists, in mod constant, o colabo-
rare intro arhitecti (pentru partea estetica i utilitark
si ingineri pentru partea de siguranta, do instalatii
sanitare ui cele electro-mecanice a constructiunei. Din
aceste puncto de vedero legile gi regulamentele actuale
trebuesc cu totul revazute sau, mai exact zis, refacute,
eaci nu an niinic prevazut.
0 alta chestiune tecnica, i outline de circulatie
trebuo avuta in vedere, cu deosebiro atunci cand se
admito o inaltime mare de constructie. In adevar la
inaltiiiai marl do- constructie rezulta ,,blocuri" do di-
mensii mai marl, prin urmare stradele se rarest, cir-
culatia va fi insa mult mai intensa i deci urmeaza ca
circulatia nu poate fi inlesnita de cat prin largimi
mult mai marl do dat la strazi, de cat in cazul con-
structiilor joase. Aceasta largire este ceruta de altfel
si do higiena. Daca punem in o regiune conditia de a
so construi inalt, trebuesc atunci ca toate strazile ce
conduc spre acea regiune sa dea posibilitate unei- cir-
culatii foarte intense, care va apare indata ce con-
structiile vor fi gata si locuite. De aceia in Bucuresti
trebuie neaparat ca °data cu admisibilitatea si ince-
putul constructiei inalte sd se pt.oceadd si la executarea
largirei stradelor si deschiderei arterelor noi, conform
planului de sistematizare al Capitalei, fiind-ca .altfel
nu se va mai putea circula.
Mara de aceste consideratii, la fixarea unor 11141-
timi magi pentru constructii mai intervine Ai ches-
tiunea utildrei unor anumite servicii publice, astfel ca
ele s5, corespunda cerintelor speciale a constructiilor
inalte, precum : pompierii, presiunea apei in conduct°,
dimensionarea conductelor strazilor pentru alimentarea
cu api, eventual revizuirea sistemelor de canalizare s. a.
De toate acestea nu ma voi ocupa aici, dar ele trebuesc
mentionato, finder intereseaza in deqsebi administratia
www.dacoromanica.ro
 2:1

comu.nala. Nu mai putin influenteazi asupra reusitei

constructiunii inalte si starea industriald a tarii, fiindca
constructia inalta core fabricate speciale procum : as-
censoare, incalzit central, sisteme automate de ventilaro
si curatire, eventual sisteme de pompare proprie a apei
uzate in canalele publice, s. a., si mai ales posibilitatea
de a intretine aceste instalatii in continua si perfecta
functionare. Deocamdata constatam ca industria do acest
gen a tarei noastre e depart() de a fi ajuns la acest
stadiu.
Asemenea industria constructive a cladirei inalte
trebue sa se perfectioneze nu numai in ce priveste
metoda practice de a aduce materialele pe santier, a
le transport:, ridica, si a le utiliza (economia do munch
-museulard) dar si in intrebuintarea for pe loc cat mai
roped() (economia do tiny) spre a nu intrerupe circu-
latia publics i .a, nu mai stagna constructii netermi-
nate cu zecile de ani, independent do alto consideratii,
procum reducerea costului, etc.
Considerand ca am analizat din suficiente pullet°
de vedere chestiunea inaltimei de dat cladirilor, asa
cum s'a formulat sub No. 2, putem rezmna :
(t) Inaltimea constructiilor va trebui sa varieze pe
diferitele zone ale Capitalei, iar pe aceea§ zones, in ra-
port cu starea do fapt actuala a constructiilor, in ra-
port cu largimea stradei, on forma §1 diinensiunile par-
celei, respectand regula ea pe o strada sau o portiune
de strada si avem aproape aceeasi inaltime 1a corn*
principald la toate constructiile, indeplinind qi alto
conditiuni spre a se obtine un efect estetie cat mai
mare.
b) Nu este recomandabil, fats do cerintele econo-.
mice, fats, de cele ale higienei, ale tecnicei si indu-
striei noastre, a se trece cu inaltimea maxima admisa
in .Capitals peste 22 in., mai ales dace -tinem compt
ca va trebui sa treaca un timp indelungat pane ce zone
intregi din Capitals sa poata fi acoperite Cu constructii
inalte.
(7) Va trebui, in acelasi timp, spre a indeplini anu-
mite cerinte socialo sa se rezerve un spatiu important
din periferia Capitalei, pontru a fi .constraiti ca un
www.dacoromanica.ro
 44.51.§

oral grading", sistem care constitne ide ul higienei

ei linistei social() orgenesti.
4! °data on chestiunea inaltimilor trebue rezolvita
si chestiunea comassarei sau ameliorarei formei parce-
lelor de construit, precuts i chestiunea calcanelor si
asezarei constructiei fat& de alinierea stradei, toate in
stransa legating unele cu altele.
Putem sa trecem acum la cercetarea problemei
formulate sub litera b, titlul 1 si anume :
7. Cue s4 fie inditime de dat ciddirilor in Been-
._ reVi ca prin aceasta criza de Metal* actuald s,1 fie
Grit mai :toot. trecuta, indiferent de cite consideratiuni?
In felul cum formulam. acum problema, nu vom
interpreta cuvintele indiferent de alto consideratiuni",
in sensul for absolut, ci in sensul ca vom da mai pu-
king importanta altor cerinte in fata cerintei impe-
rioase de a se da populatiei adaposturi, iar comer-
tului §i industriei localuri undo sä so poata desvolta
spre a deservi cat mai bine populatia Capitalei. .

Desigur ca in analiza acestei a doua formulari a

problemei ne vom servi si de rezultatele ajunse la
prima formulare spre a nu mai repeta partite comune
ambelor enuntari. Prin to mare in cele ce vor urma
trebuie cautat mai mult tendinta noastra, de a scoate
in relief caracteristicele problemei asa cum o punom
acum. .

Acest non fel de a pune problema inaltimei de

dat constructiilor in Bucuresti simplifies mult solutio-
narea ei, caci ne dispensoaza de a cauta inaltimea
pentru care sa avem in acelas timp maximum de avan-
tagii economice, maximum de avantagii sociale, maxi-
mum de avantagii higienice, maximum de avantagii tech-
nice, etc. Ne intereseaza acum a gasi care este de
winds N constructitini pentru care ca minimum dc
of in materie constructivii sd cedar em in minimum
t.
de limp nil maximum, din criza tie locainfe ce bantue
actualimente Thicurestiul, ca si intreaga lulu° civilizata.
Am calificat do. la inceput acest mod do punere
al problemei, ca egoist, coined, fiind-ca nu ataca, ches-
tiunea in toata generalitatea ei, ci reprezinta mai mult
un paliativ de www.dacoromanica.ro
cat o solutionare. .$; : ,.
 21.3

Totusi. fiind-ca, aceasta este maniera de a So formula

astazi, mai ales la 1101, problemele din toate ramurile
do activitate, cautandit-se solutiuni repezi gi usoare,
trebuie sa examinam i acest punct de vedore. Omeniroa
este acum fortata sa so obisnuiasca i cu surogatele.
Desigur ca starea de pace in care intram, i idealul
spre care nazuim, ne-ar impune sa privim din fates
problema, ached asa cum s'a formulat in primul caz
iar nu sa cautam a imildacina, sistemul jumatatilor de
solutiuni. Totusi, fiind-ca parerile sunt impartite in
co priveste daca este oportun sa cautam a rezolvi
integral problema sau numai partial, se cuvine sa, ana-
lizam i acest enunt al problemei, i speram. ca nu
vein fi acuzati ca am exit din subject.
Dupes tole aratate mai sus, functiunea repro-
zentand inaltimea Y, de dat constructiilor ar fi de forma :
6. Yi = S1 (F, V, )
Tn care F este o functiune de mai multe variabile
care reprezinta sfortarile de facut pentrn reducerea
crizei de locuinte ; V este o functiune care reprezinta
timpul necesar de activate a acelor sfortari Desigur
ca in compunerea functiei Yu mai intra multe alto
variabile, care roses ne preocupa mai putin.
Vom cerceta acum mai de aproape pe rand aceste
functiuni.
S. Reducerea slortarilor in materie de construe -
tiune, spre a ajunge la un rezultat multumitor in re-
zolvarea crizei de locuinte este un punct esential,
fiind-ca, va duce in acelas time dat la rezultato mai
maxi. Functiunea care reprezinta aceste sfortari do-
pinde la randu-i do multe variabile, din care in
primul rand consider am modal de utilizare a materi-
alului existent ; apoi inlesnirile ce adniinistratia i pu-
blicul poate aduce constructiunei; utilajul din industria
constructinnei ; organizarea muncei disponibild; ached
°ea care se poate pone in constructinne, $i alto varia
bile mai putin importante.
Desigur ca daca am utiliza in nod rational 1,11-
crarile crustente care deserves° acum locuinta, am putea
cu mai putine sacrificii do Mulled si material yes ame-
liordm criza de locuinta, actuala ; prim urinare am putea
www.dacoromanica.ro
 27

reveni intr'un timp mai scurt la normal. Prin luera-

rile .existente ce deservesc locuinta, intelegem strazile
existente cu toate instalatiile de deasupra tai dedesubtul
nivelului for : cladirile existente tai instalatiile publice
existent° executate pentru deservirea locuintelor cu cele
necesare traiului, precum : ape, gaz, electricitato. s. a.
Prin utilizarea rational& a acestor lucrari existents.
intelegem a cauta sa ne folosim de ele intr'un grad
mai mare de cat pans acum, adica executand lucrari
suplimentare ca sa obtinem fie un numar cat mai mare
do locuinto utilizabile, fie o suprafata, mai mare aco-
perita cu constructii, adica un spatiu mai mare tran-
sformat im locuinte. Cum se poate obtine acestea ? Pe
deoparte ridicand un numar maxim de otaje admisibil
pesto fundatiilo san constructiile acum existent° si
studiind en pricepere amenajeri de locuinte noi ca astfel
ele sa ceara minimum de cheltueli si maximum de
profit ; pe do alta parte, marind durabilitatea i hy-
giena vechilor construetii caci astfel se mareste pu-
tinta capacitatea tor, de a fi locuite in bone 1).
Foarte util an fi sa se transforme apartamentele prey
marl In apartamente mai mici, dar elt sine statatoare,
adica asa ca ele sa fie mai u§or si mai eftin puse la
dispozitia locuitorilor, de asa maniera ca toate partite -

interesate sa fie satisfacute, (proprietar ca si chirias,

ea si auto ritatile publice).
.
Prin intensificarea utilizarei strazilor existente in-
telegem a aA.,antaja construirea locurilor virane aflatoare
in regiunea mai centrals a Capitalei (undo exists gata
toate instalatiile edilitare §i numai dupa, opuizarea
acestor locuri virane sa trecem la cadirea locurilor
virane marl dinspre periferie, ultimele cerand pentru
aceasta dean aideri de noi strazi i deci un plus de cheltueli
insemnate cu lucrari noi accesorii, precum : pavage,
conduct° de apa, canalizari noi, cabluri noi pentru
electricitate, s. a. din bugetul slab al autoritatilor.
Din aceste consideratiuni tragem concluziunea ca
1).1n aceasta categoric intra toate locuintet 4uict sl insalulirc din re-
&Ilea centraId a Capitalei care deli acum locuite, trebute ddratuate 6i 1u-
locuite cu alto noi si marl, cum se preconizeaz(i si iii Icgea bcigiaild de la
11 Octornbrie 1910,
www.dacoromanica.ro
 sm.

ar fi nevoie de legiferarea si egulamentarea tutor masuri

care sei constrangi concentrarea ..initiativelor in primal
raid pentru transformarea si utilizarea monomial a
mateialnlai din locuintele existente ,si in .arind acea
initiativu s' se aveinte la detriOri si amenajeri de not
terenuri in stop de a execute pe ele noi constructiuni.
SA, nu se lase in pardsire materialul care acum e in-
suficient si ran exploatat, aceasta concluziune este
valabild pentru toate timpurile si pentru toate cazurile,
en atat mai mult trebuie aplicata in timpurile actuale
si mai ales de autoritittile publice, pentru care on -ce
risipd sae rea utilizare a materialului este condamabilii.
Observiim ca multi particulari si-au .facut bine
socotelile si an inceput sIL ridice etaje deasupra con-
structiilor existente : altii an inceput ea construiasca
parte din vechile curti care erau prea marl altii an
;

trans format din apartamentele marl mai multe mai mici,

dar independente unele de altele. S'au comic desigu,
din acest pullet de vedere judecand, i erori do ex.
atunci sand, in timpurile actuale, s'a cautat a se pune
in valoare prin construire de locuinte terenuri la pe-
riferie care necesitau in acest scup executare de lucrari
suplimentare si costisitoare, deli din punt de vedere
social nu este eroare ci o binefacere. .

0 alta conclUzie ce putem trage cu privire la

inaltimea constructiilor este ca va !rebut; (Hints ea ma-
pinta si incarajat inelltarea constuctiilor. existente la
maximal adintsibil 'tried se respects eelelalte eonditii
de h; (lien% si rezistenta ci. sisteinatizare .a Capitalei.
Inlesnirile din partea administratiilor tii a pnblieulai
poate reduce mult sfortdrile de facut in materie de
construction. Inlesnirile ce administratia poate aduce
pot fi de nature legislative si regnlamentarrt, dar si
in materie de transporturi i chiar financiare. Inlesnirile
pe care le poate aduce. publicul runt acele de a incu-
raja constructiunea, fie prin investirea in aceasta in-
,dustrie a _capitalurilor de care dispune, iar statul ale-
rind oare care garantii pentru acel capital. Asemenea
statul va tr3bui sii, renunte la lucrari luxoase dar inutile
si sa adopteze mai on usurintg la constructiile lei, dis-
pozitiile economic° si practice la care s'a ajuns acam,
www.dacoromanica.ro
 Inlesnirile legislative ar consta in reducerea pie-
dicilor actuale ce exist& la imobilele inchiriate precum :
do a admite micsorarea final ilnei etajelor ; do a supra-
pune etaje : a construi pe terenul deja inchiriat ; a exe-
cuta lucrari spre a mail valoarea locative a unei cladiri,
etc. Cu inlesnirile de ordin financiar si do transport
ne-am mai ocupat si cu alto ocaziuni.
Asa dar : pentru a se putea usura executarea de
constructiuni, sa .se revizuiascd cleeretul-lege asupra chi-
riitor In sensul ca sd se Ilea putinta a se indri capacitates
locativea elddirilor existente.
De chestiunea utitaptini qi organizatiei muncei nu
ne vom ocupa mult. E destul sa reamintim metodele
noi de fabricatie a materialelor de constructie, meto-
dele noi. de tencuire rapids, de sapare si incarcare
rapids, ridicare si transport, etc. care aduc mari eco-
nomii. Asemeuea putem avea economii mari data vom
organiza scoli do meserii speciale pentru industria
constructiilor qi vom cauta a inmulti numarul si calitatea
lucratorilor speciali. Constructia inalta core in deosebi
a se face acest born.
9. Timpul de actiune V necesar pentru elimina
criza de locuinte, nu influenteaza mult inaltimea Y
de dat constructiilor si de aceia nu ne vom ocupa
in detaliu de aceasta variabila. Totusi vom exaixina
si. aceasta chestiuno, dar din punct de vedere special
si anume spre a ne da seama, in cazul ca am admits
rezolvarea problemei inaltimei formulate sub litera b,
.pentru cat timp am putea considera la rigoare ca va-
labila acest fel de formulare.
Am aratat ca enuntarea doua este insuficienta si
nu no poate satisface de cat in cazuri de mare strain-
toare. In adevar, trebuie sa tinem seama ca in Bu-
curesti criza de locuinte a devonit asa de acute, mai
vartos din cauza rezultatelor politico ale razboiului,
de cat din cauza unei stagnari a constructiunei timp
. de circa 5 ani. Cum situatia politica s'a ischimbat
brusc era firesc sa ne suprinda in Bucuresti nepre-
gatiti in materie de constructiuni. Chiar data am fi
putut construi. si in acesti ultimi 5 ani numarul maxim
www.dacoromanica.ro
 ai4

anual de locuinte din trecut1) (tai care a fost atins iii

1912 adica cam 3000 locuinte anual, am fi avut acum
un plus de 1500 locuinte, fat& de circa 60.000 totalul
co exists in 1911, adica un spor de 25 0 /o.
Rezulta ca .daca nu ar fi survenit schimbarile
politico teritoriale am fi avut acum iii Bucuresti un
deficit numai do circa 15.000 locuinte, pe cand popu-
latia Capita lei nu ar fi suferit o °restore mai mare ca
100.000 locuitori, (adica dela 400.000 locuitori ar fi
ajuns la eel mult 500.000 locuitori). Prin schimbarile
politico insa, Bucurestiul deservind acum o tarn cu o
populatie de 21/2 on mai mare si un teritoriu do 2
on mai mare ; mai mult, Bucurestiul delienind centrul
do atractie si a altor regiuni afar; din tars (precum
fosta monarhie austro-ungara, Rusia sudvestica). in
scurt time I i va tripla populatia fate de cea din 1912,
adica va ajunge la 1 milion locuitori pe care l'ar fi
.

putut atinge de acum, bine inteles data cladirile §i

lucrarile existente din Capita la ar fi putut primi,
alimonta iii transporta un milion locuitori.
Dar considerand ca acum numai o dublare a po-
pulatiei a avut lot, si Inca ea ar necesita dublarea
numarului locuintelor din 1912, chiar daca, am vrea
sa trecem cu vederea ca, Inca de atunci o mare parte
din locuinte lasau de dorit din toate punctele de vedere
9i ca multe din ele erau suprapopulate. Dublarea ace-
lui numar de locuinte insa nu s'ar putea face acum
numai prin suprapunere de etaje la cladirile existente,
cu atat mai putin deci triplarea acelui numar, spre a
putea satisface tai nevoile viitorului apropiat. In con-
secinta, chiar data am utiliza la maximum toate con-
structiile existente si Inca va trebui sa mai avizam si
la constructii din nou, pentru ca numai astfel vom
putea pune orasul Bucuresti in situatie de a primi
toata populatia care in mod natural aflueaza si va
aflua spre el. .

Asa dar chiar dacd vom realiza panel la epuizare ...`

concluziunile erase din a Aorta formulare a problemei
1) Vezi artico:u1 Cum a privirn chestiunea sisiematizarei BucurestuluiD
de-Cincinat Sfintescu in Arlika pentru $tinta si reforma socials" anal I

pag. 692, www.dacoromanica.ro

 31

inca va Mincing in picioare, spre a se rezolvi problema

in prima ci formulare, (Mica formularea generals.
Dace admitem ca circa 30.000 noui locuinte to
veal putea dobandi in plus pe langa cele vechi exis.
tent©, numai prin o supra exploataro a cladirilor
vechi in felul cum am dezvoltat mai sus, si data mai
admitem ca o noun locuinta astfel obtinuta ar ocupa
cam 80 m. p. suprafata construita, a 800 lei m. p.,
rezulta ca am avea nevee numai pentru acele locu-
into de un capital investit numai in tronsforaniri do
minimum cloud miliarde lei.
Pin urmare chiar utilizand timp de inai multi ani
succesivi intregul capital (do 1 miliard lei) susceptibil
a fi investit in constructiuni (.i despre care ne-am ocu-
pat la titlul 3) §i inch ne-ar trebui 4-5 ani ca sa ter-
minal-a lucrarile ce s'ar putea face numai pentru uti-
lizarea integrala, a vechilor constructiuni ! Cum de
fapt nu se va putea exclude qi executarea do constructii
not in acelas interval do timp, procum qi diramarea
cu totul a unor constructii vechi, va trebui, sa socotim
o perioada de tranzitie de circa 10 ani, in care Bucu-
restiul va trece fortamente prin o faze do transfor-
mare a vechilor c15.diri i lucrAri, spre a fi utilizate
mai intens, faza in care lucrarile noui vor fi mai putine.
In urma analizei problemei ass cum am enun-
tat-o a doua oars, putem conchide acum urmatoarele :
a) Pentru a se ameliora mai repede criza de locuinte
in Bucuresti va trebui ca in o prima perioada do 10
ani sa se faca tot posibilul spre a se utiliza (dandu-le
o capacitate mai mare locative si o mai.intensa intro-
buintare), vechile cla.diri procum §i strazile existente
ce au lucrari publice, admitand in cat mai dese cazuri
suprapuneri de etaje. .

-. b) Remedierea total& a crizei de locuinte in Capi-

tal& nu va putea avea loc deck daca se va cauta in
mod serios rezolvirea problemei in sensul cum a fort
formulate i studiata la inceput, edits pentru construe-
tiile noui, cantand inaltimea- cea mai avantajoasa de
admis.
Trecem acum la studiul problemei sub enuntarea
treia. r ).
www.dacoromanica.ro
 A
Care este inaltimea elcidiritor ecc cea mai mare
sansei cue in an scurt viitor sa se dezvolte in Bacuresti.
Gasim ca, aceasta este formularea cea mai practicii
din col° 3 enuntari ale aceleiasi chestiuni. Gasim iarasi
ca aceasta formulare poate da nastere la o discutiune
foarte apropiat do prima discutiune co am Mout sub
numerile 2-6. Totusi gasim si o nuanta diferita in
felul do a discuta problema sub noul aspect Hi mai ales
vom gasi diferente in concluziuni. Caci dace in prima
formulare am aratat la ce trebue s 1 naznim, in aceasta
ultima formulare vom vedea undo vom putoa ajunge
do fapt, ce vom roaliza, bizuindu-no in aceaste prevederi
in primul rand pe trecutul orasului, pe caracterul popu-
latiei i chiar po situatia prezenta. Prin nrmare ne
vom bizni pe un fel de calcul de probabilitati, care no
va povatui sa alegem calea directa, Gi sa nu mai con-
sumam, poate, energii in zadar cautand a infaptui lucre ri
care se pot dovedi inprealabil neadaptabile la noi.
Negresit ca sansole dezvoltarei constructioi in Bu-
curesti nu vor fi decal reLultanta eforturilor ce s'ar
face in aceasta materie. Pe laugh variabilele anali-
zato cu ocazia primei formulari a problemei, vor tre-
bui considerate do asta data in mod special alto influ-
ent° importante si de care nu ne-am ocupat panFi,
acum. Cu alto cuvinte inaltimea Y2 care va avea con
mai mare probabilitate de a rend in Capitals, in vii-
torul apropiat, este o functie de alto variabile prinei-
pale si anume : .

Y9 (L, A, P,...).
cf)

adica este functie de legislatie generald a tarei L;

functie de elemental executiv A adica de elasticita-
tea on care se va aplica acea legislatie ; functie de
modul cum se va concepe do stat, comuna yi particu-
lari punerea in valoare a periferiei i imprejurimilor
Capitalei P ; 1. a.
Vedem numai decat eh la cercetarea functiuoi Y2
plutim in necunoscut. Pentru a putea prevede ceva din
viitor vom face uz de extrapolare fats de curba trecu-
tului si a prezentului, pentru a indica punctat traseul
probabil al viitorului. Rezultatele ce vom gasi pe acea-
sta, Bale desigur nu www.dacoromanica.ro
vor fi satisfacatoare pentru multi.
 -33--
Sd trecem la cercetarea functiunei Y2:
' !r1

11 Legislatia generabi in legatura cu proprietatea

urband a fest in trecut insuficienta, asa ca nu se poate
zits ca, s'au intrebuintat toate mijloacele necesare ca
sa se indeplineasca anumite prevederi. Chiar in ches-
tiunea inaltimilor constructiilor, de care ne ocupam
acum in deosebi; nu avem in legile actuale nici o pros-
criptie precisa. Asa la art. 96 din legea pentru orga-
nizarea comunelor urbane" se vorbeste ca la deschidere -

de noui strade Primaria e indrept sa stabileasca prin

regulament ,, anumite conditiuni" fail a se arata clar
care sunt acele anumite conditiuni ; la art: 99 din aceias
lege, se arata masurile de politie comunald pe care -
Primarul urmeazd sa le aplice, dar fard a mentiona ceva
despre inaltimi, caci este scris numai : hygiena si. sa-
lubritatea locuintelor sau determinarea conditiilor pentru
constructiunea si locuirea proprietatilor particulare".
Dupa cum vedem in legea comunald nu se fixeaza
nimic on privire la inaltimile constructiilor. Daca mai
consultam si legea pentru creiarea unei Casse a Nerd,-
rilor Orqului Bucuregi" si toate modificarile ei (care
este o lege de sistematizare a Capitalei) asemenea nu
gasim nici acolo precizata ideia dreptului administra-
tiei de a impune inaltimile constructiilor. Adelas lucru
avem de zis si cu referire la legea pentru marginirea
BueureVitor" care si ea se ocupa in trecere cu con-
structiile in raport cu strazile. Totusi, in regulumentut
de constructii si alinieri" al Capitalei decretat in 1890
gasim la art: 42-45 tratate si specificate inaltimile
constructiilor fate de largimile strazilor. Acolo vedeth
ca in genre inaltimile maxime admise sunt mai mid
ca largimea strazilor respective. Cat priveste final ,i-
mile minirne ele sunt fixate numai pentru catcva strade,
insa minimul admisibil, chiar la periferie, este de 6
metri. Inaltimea minima admisibila intre tavannri .e,
de 2,70 M. ,
1

Este necesar a °erect', la ce a dat nastere si co

inconveniente a, preZentat aceasta legislatie si regula-
mentare in Bucuresti, fiindcri o modificare a for nu '%; '

trebue facuta, decal in punctele uncle an fost insufi-

ciente, si numai in o masura lama, iar nu brusch, ye-
www.dacoromanica.ro A
chile masuri fiind oars cum aclimatizato in 13uctreqti.
Dela inceput trebue sa observam ca fat& de textul
art. 19 din constitutia tarei Qi legile in vigoare, an gran
s'ar putea impune respectarea unor inaltimi fixate
Aceasta observatie este justificata do cazuri concrete .1 -

intamplate, din care un exemplu am dat in una din

lucrdrile mole anterioare.1)
In adevar fate, do precedent°, orice restrictie s'ar
fixa de primarie asupra felului de exploatare a unei
proprietati ar putea fi considerata de Curtea de Casatie
flea o expropriere deghizata si o impiedicare a propri
etarului de a uza de dreptul stilt de proprietary garantat
prin art. 19 din Constitutie, prin care so regulamenteaza
cazurile do expropriere pentru cauzd de utilitate publica
pentru care se plates° prealabile si juste despa-
gubiri". Asa dar faptul ca in legile special° si mai ales
in constitutie nu se vorbeste de o restrictiune n, drop-
tului de a uza de proprietate on privire la inaltimile
de dat constructiunilor in erase, ne face sa no indoim ;
data, (mai ales in viitor °and proprietarii vor canto
a -ui apara cu multi indarjire drepturile for in fata jus-
titiei) Comma va avea sans° de succes cu privire la
impunerea fats de particulari a inaltinilor ce a regu-.
lamentat. De altfel, chiar facand abstractie de piedicile
justitiei, Administratia Comunala nu a putut aplica
in trecut inaltimile ce a prescris, i de aceia observam
astazi cum pe artere importante centrale exista Coll-
structii chiar recente la care nu s'a respectat, fie inal-
timile maxime prescrise; fie cele minime Dela aceste
idei am plecat cand, in un anteproect do lege ce am
alcatuit cu privire la sistematizarea comunelor 3) am
prevazut in mod expres definitia parcelei care e con-
siderata construibild, sistemul de constructie admisibil, Qi
principiile do fixare a inaltimilor constructiilor fat& de
largimile strazilor (art. 20-241. Pupa cum am aratat mai
1) oBtocut ;1 Parcela in Constltuirea °motor. de Cinclnat 1. Silo-
tescu (1916) pag. 116-117.
2) chiar scum se construe§te pe B-dul Bratianu 'Saga strada Rosetti
o case numal cu un etaj in loc de 5 etaje, lar pe alte strazi s'au permis a
se construi chiar in momenta! de late, case mutt mai Matte decat parasite
regulamentul in vigoare.
3) Veal oBucure#11 in Valor, urmat de anteproectul de lege asupra
sistematizilrei comunelor de Clnclnat 1. Slintescn,

www.dacoromanica.ro
 - , -;

sus, este insa_necesar a se prevede ceva in acest sons Ai

in constitutia tarei, lucru ce ni se pare foarte dificil
do realizat in situatia general& politica actuala, care
,

nu permit° o activitate mai intense cu ajutorul careia

sa so pciata rovizui i bazele edilitare ale oraselor.
Prin urmare in puterea tegislatiei actuate toate
sansele sent ca nici in viitor sd nu se poatd reioi
in Bucuresti set se faces respectate inch in2ile maxime si
minime fixate pentru constrUctii pe o stradd sau por-
(lune din stradd.
Do altfel., chiar dart s'ar proved° masurile nece-
sare si in constitutio in sonsul preconizat do noi, acele
masuri nu ar putoa, fi pretutindeni respectate, nici
chiar in Bucuresti, data, ale nu s'ar prescrie en toata
judiciositatea necesard. In adevar, dace inaltimi maxime
so pot irupune prin. o legislatie si so pot respecta de
catre proprietarul construitor begat, inaltimile minime
prescrise nu pot fi respectate de catre proprietarul
sarac, uneori, on cata bunavointa ar avea el de a
respecta acele prescriptiuni. De aid rezulta ca sanselo
de respectare a inaltimilor minime scad ()data cu va-
loarea terenului de constructie, si prin urmare legile
.

yi regulamontele trebuie neaparat sa tiny seamy de

posibilitatile locale, cad altfel vor cadea fortamente
- in desuetudine.
12. Sistemul adMinistrativ e chemat a asigura exe-
cutarea provederilor legilor i regulamentelor ; si are
un rol hotarator in rezultatele co so obtin. Trebuie sa
recunoastem ca data s'ar fi aplicat nu cu ultima stric-
teta regulamentele i legile in vigoare, dar numai in
masura posibilitatilor populatiei proprietare, si Inca
- s'ar fi putut obtine rezultate mai favorabile cu privire
la inaltimile constructiilor decat le vedem. aStazi. Sis-
temul administrativ it canavein cu totii si e de prison
sa -t mai descriem, dar rezultatele e bine sd le reliefam.
Vedem de exempla pe bulevardul diametral Elisabeta,
Protopopescu-Pake, lat de 24 m., i chiar pe portiuni
scurte din el, cladiri noi avand 1 cat papa la 5 caturi ;
pe calea Victoriei cladiri avand dela 2 caturi la 5
caturi. Nu mai e nevoie sa vorbim si de alto strazi
mai putin importante. Putea-vom pe viitor sa rezistarn
www.dacoromanica.ro
 36

chiar in acste regiuni centrale ca sa facem sa se res-

pecte minimum-ul §i maximum-ul regulamentat la
inaltimi? Ne indoim, caci foarte grew se transforms sis-
temul administrativ. Pentru a remedia acest inconve-
nient suntem de parere ca in materie de constructiuni
sa se legifereze neaparat- formarea pe langa Primari a
Capitalei a unui ,Consiliu al constructillor Capitalei
cu puteri i formatiune ceruta de nevoi i pe la care .sh
treats obligator, pre a so core aprobarea, once auto-
rizatii de constructii mai importante, si in genere
once cerere care ar necesita o derogare dela legi si
regulamente (cazurile ce prezinta exceptii). Cu acest
mod se va imbunatati sistemul nelogic de acum, cand
pentru chestiuni de importanta de multe on infima se
impune avizul Consiliului Sanitar sau avizul Consiliu-
lui Tecnic Superior, pe . cand pentru cladiri monu-
mentale nu e nevoie cleat de o- cercetare sumara a
planurilor de o singura persoana, care nu rare on
poate primi ordin sa libereze autorizatia contra pre-
vederilor regulamentelor! Gasim ca acest consiliu per-
manent este absolut necesar i ca influenta lui in
bine s'ar resimti de indati. Ar ramane ca eventu-
alele exceptii, insuficient justificate, dar care s'ar con-
suma sa nu fie motivate decat de sentintele justitiei pe
baza dreptului de proprietate i la care Administratia
Comunala nu s'a putut opune. Bine inteles si aceasta va
fi posibil numai in cazul ca o introducere in Constitutie
a cazurilor de restrictie in utilizarea proprietatei ur-
bane nu s'ar putea face si deci asemenea sentinte nu
s'ar putea inlatura.
Ramane sa ne mai ocupam de functia P, adica
de modul valorificarei periferiei Capitalei :
13. Modal de valorificare ,a periferiei a Capitalei
precum si a imprejurimilor Capitalei, in stop de a
primi populatia cu ocupatie in Capitala, influenteaza
foarte mult asupra inaltimilor conitructiilor ce an sa
' se dezvolte in mod natural in Bucuresti. Am aratat la
punctul 9 ca fats de nova situatie politica a tarei,
Capitala va trebui sa poata primi curand o populatie
eel putin dubla de cat ar fi avut data ar fi urmat
calea de dezvoltare normala dinainte de razboi. In
www.dacoromanica.ro
 - - 31

con_ secinta- in o perioada do circa 50 ani Bticurestiul

va trebui organizat sa primeasca eel putin 11/2 milion
locuitori. ,
.. Daca prin legaturi bune de cai ferate, tramways,
artere bune de comunicatio,si toate inlesnirile moderne
initiativa particulars sau chiar administratia, va pune
in valoare periferia sau imprejurimile Capitalei, desigur
ca o insemnata parte din populatia ce ar forma acel
11/2 milion va fi absorbita de periferie. In acest caz
central nu se va putea inalta prea mult. Din contra,
daca se va tine rigida centura Capitalei, ca orasul sa
so concentreze in limitele actuale, o supra inaltime la
constructiuni va fi necesard in interiorul orasului.
In adevar, actualmente Capitala are o suprafata
de circa 5500 h. a. si o populatie, presupusa, de circa
700.000 locuitori, ceea ce revine cam 130 loc pe h. a.
Daca facem uz de o diagrama a repartitiei terenului
Capitalei dupa destinatia constructiunilor 1) si data
consideram densitatile medii ale populatiei pe zonele
de_ constructie cum am aratat mai sus la titlul 5, rezulta
ca conform acelei diagrame, Bucurestiul ar putea primi
in viitor o populatie de :
. 900 h. a. X 300 ± 310 h. a. x 150 + 450 h. a.
X 600 + 457 h. a. X 150 + 100.000 (reg. militara) -+ 555
h. a. X 200 + 1000 h. a. X 150 = circa 1 milion locuitori.
Reese din acest calcul ca repartitia aratata prin
,

acea diagrama a avut in vedere ca sa se poata sta-

bili in Capitala in viitor, cam 1 milion locuitori. Fats
de noua situatie insa, cand va trebui ca in o perioada
scurta Bucurestiul sa poata primi minimum 11/2 milion
locuitori, doua ipoteze suet de facut in mod necesar :
a) Se va opri extensiunea Capitalei in mod fortat.
b) Se va organiza periferia i imprejurimile Capi-
talei ca sa primeasca plusul de populatie.
a) In prima ipoteza va trebui ca sa orounizarn
Capitala astfel, ca in mod normal sa aiba undo primi
plusul de populatie ce va aflua aici. Pentru aceasta
calculele mai sus aratate ne indica necesitatea de a
1) Vezi «Blood si Pamela i,z Constituirea Oraglon) de C. SfinJescrt
Pag- C. www.dacoromanica.ro
 38 -
admits diferitele inaltimi ale constructiilor ropartizate
1 pe alto suprafete decat cele din diagrarna aratata mai
sus, facuta pentru 1 milion locuitori. Anume, va tre-
bui sa admitem o indesire cu 500/o mai mare ca in
vechiul proect, deci o inaltare medic cu 500/o mai mare.
0 agtfel de supra inaltare se va face dela sine, daca
zidul" cetatei Bucuresti va fl bine aparat de legi si
adminstratie. 0 repartitie noun a terenului de 5500
hectare al Capita lei. pe inaltimi care sa no satisfaca, .

considerand sistemul color 4 zone preconizate la titlul -.

5, ar fi :
_ Zona supra inaltati : 500 h. a. X 800 = 400.000 locuitori
» Inalta : 1000 h. a. X 500 = 500.000 »
medie : 2000 h. a. X 200 = 400.000
1- :1
joas : 2000 h, a. X 100 == 200.000 ,
Total . . . 1.500.000 locuitori
Ce concluziuni putem trage actin din aceasta 4
hypoteza.? . ,

a) In zona supra inaltata va trebui sit admitem

ca etajele dela al 3-lea In sus sa fie locuite tot timpul,
. ziva ca si noaptea, si deci necesarmente va trebui sa .

admitem aici, inaltimi uniforme de 6-7 $i chiar

8 etaje, pentru ca etajele inferioare sa fie dostinate
-

. pentru pravalii i biurouri.

b) In zona inalta va trebui, .spro a putea avea
donsitatea do 500 locuitori h. a., sa admitem inaltirni ,
uniforme de 4-5 etaje. . .

\O In zona medie inaltimile vor fi de 2-3 etaje. s

c.t9 Zona joasa va fi destinata sistemului do orase
gradiiai." cu cladiri avand inaltimea de 1 sau 2 etaje.
Calculul do mai sus e facut asa ca in suprafetele
destinate acestor zone intra, si suprafetele strazilor,
- paretvilor, sguarurilor etc.
D. Pe hypoteza a II-a, adica so va organiza i perife-
ria si imprejurimile Bucurestiului, va trebui sa contain
'

-' mai vault de oarece am aratat ca nu putem sa fim siguri

de m:asurile legislative si administrative co s'ar lua pen-
tru ypoteza I-a, deci. ca. in mod fortat s'ar putea opri
este ,nsiunea. Prin urmare, cu sau farce o organizaro a
_ peri si imprejurimilor, I3ucurestiul tot se va
' Ipoteza A no-a demonStrat cu cifro tcndinta natu-
www.dacoromanica.ro
 =
rata de extemiune continua, a Capitalei. Atunci cum s.
so se organizeze aceasta extensiune viitoare? .

De iii nu este locul sa no ocupam aici de aceasta, .. -

tinem sa aceentudin cu tot dinadinsul pericolul edilitar ,
co ameninta Capita la din partea populatiei nevoialp;
(muncitori) §i reciproc, (populatio do care nu s'a ocupat 1
nimeni in mod series pima acum in materie de locuintel)
Aceasta populatie a trebuit sa -iii faca, singurd cum a
putut vi cum s'a priceput, locuintele cele mai mizerabile
ce intalnim acum la periferia Capitalei, desfiintand
orice reglemente puse pe hartie.
Prin urmare dace nu sr vor lua miisuri waste si
-.
,
oficace in aceasta directie, toate pima° aunt ca mai ,
tot plusul do populatie ce va afluia spre Capital& sa
fie absorbit de periferie si imprejurimi in conditii mi-
zerabile. i ceace va fi mai trist, populatia autohtona
va fi cea gonita la periferie, iar locuintele bune vor
trees in posesia bogatilor ce yin mereu din afar tai
vor mai veni. ,
Ala dar aceasta noua hypoteza- ne arata ca o
inaltime mai mare spre centru va trebui incurajata spre -.:' ,
a se micsora forta centrifuge care actioneaza mas- ,
,
sole populatiei. Asomenea inaltimi lust, sa fie , in-
curajate in special pentru locuintele eftine, aparta- I.
mente eftine, caci in aceasta specie de locuinte forta
/
eentrifugala e mai mare §i mai periculoasa.
. *
*
,
,
.
.-

. 2!
,

rCretan ca, am examinat chestiunea inaltimilor de

dat clddirilor in Bucuresti, din suficiente puncte do
vedere, pentru a putea proceda acum la propuneri con- ,

cise, ca concluziuni ree§ind din analizele ce am Mout

pant aici. .

14. Propuned : , r
. a) Sa, se revizuiast.3a eonstitutia si legile existents,
cu privire la exercitarea dreptului de proprietate in ; ..

materie de constructiuni in orate, mentionandu-se .

1) Cu exceptie In ultimul time (dela 1912 incoace) de Regia M. S. §i cage

/crate prin S. C. L. E., fare insa a se rezolvi integral problema. Poatc ca in
vlitor Cassa Meserillor de pc !ALIO Ministerul Muncel 51 Cassa Muncel a C.
F. R. I I vor implini aceastawww.dacoromanica.ro
misuse cu mai multi ravna. r
,
 printre altele §i dreptul de a se impune cladirilor anu-
mite inaltimi.
b) ga, so ia masuri legislative, financiare .si admi-
nistrative pentru organizarea nationals a poriferiei si
imprejurimilor Capitalei, regiuni care vor trebui sa
kimeasca constructia joasa in sensul oraselor-gradini
qi in acelas timp sa se incurajeze. constructia inalta
spre centrul orasului.
cJ St1 se legifereze si organizeze un Consiliu at
eonstructillor" pe ldngd Primaria Capitalei caruia in
mod obligator sa i se supuie spre studiere §i aprobare
- (votul acelui Consiliu fiind obligatoriu pentru Admi-
,
nistratia Comunala) ohestiunile importante de construe-
tiuni de cladiri in Bucuresti, in special tole in legatura
cu inaltimile si curtile constructiunilor.
d) Sa se modifice, in scop de a se remedia mai
repede criza de locuinte, decretul-lege al chiriilor, in
sensul ca sa se dea posibilitatea proprietarilor spre a
marl capacitatea locatives a imobilelor din Bucuresti,
luandu-se masuri in acela§ timp pentru .a se asigura
repedea marire a acelei capacitati, marire care siti se
lack" cu deosebire prin mijlocul suprapunerei de etaje
pans la numarul admisibil, in ce priveste constructiile
ce nu sunt elite din alinierea decretata, sau pentru
tole esite daces so asazd in acela§ timp pe alinierea
decretatd cu care ocazie se largest si strdzile pe care
acunr se circuit, foarta greu. = -
. e) Sa, so stabileascii, un program, conform planului
de sistematizare al Capitalei pentru executarea, largi-
mei strazilor si strazilor de deschis din nou, caci numai
astfel se va putea asigura inaltimile mai mari la old-
diri, Card a ne izbi de alto grave inconveniente.
t) Sa se ia inasuri do acum spre a se proceda la
aplicarea precederilor art. 19 modificat al Constitutiei,
in materie de comassare a terenurilor din orase, caci
numai astfel se va putea veni in ajutorul distribuirei
rationale a inaltimilor constructiilor in Capitals. Aceasta,
mamma core sacrificii financiare din partea Capitalei,
mai ales spre a organiza serviciul respectiv ti a-i puno
la dispozitie tot ce-i trebuie in acest' scop.
g) Sa, se caute, in special pentru centrul Capitalei,,
www.dacoromanica.ro
 01

sa se treats mai ales proprietatile midi i diforme in

proprietatea unor sindicate sau societati puternice de
constructie, singurele care pot realiza planuri marl
de ansamblu, caci aceste dispozitiuni swat sale mai
economics in materie de constructie inalta.
/a) sa se caute a se atrage in constructii de Oa-
diri cat mai multe din capitalurile disponibile si mai
ales in Thicurevti, caci numai astfel va putea inflori
constructia inalta §i in un timp mai scurt s'ar putea
elimina criza de locuinte.
i) Si se impart& terenul Capitalei in mai multe
zone (4 zone) cu privire la inaltimea constructiilor,
en care ocazie se va tine seamy atat de preturile te-
renurilor, de situatia lor, cat si de modul de deservire
a for prin artere de comunicatie, existents sau proec-
tate ; sd se prevada in on -ce caz o suficienta zones la
periferie i pentru dezvoltarea constructiei in suprafata
(a oraselor-gradini) proprii pentru sprijinirea familii-
lor numeroase care stint temelia statului.
j) Sä se admit& pentru centrul comercial i in
genera pentru arterele cu latimi do peste 20 m., inal-
timi papa la 22 m. considerate dela tenon la cornip
principal& a cladirei, iar pentru celelalte cartiere, se
va admits Inaltimi mai mici, in raport cu zonele in
. care cad si de asa maniera calculate, ca sa se poata
primi in viitor pe suprafata actual& a Capitalei o po-
pulatie de circa 11/2 milion locuitori. Planurile cladi-
rilor inalte vor fi verificate §i cu privire la rezistenta
gi stabilitatea cladirei, fie de Comisiunea aratata la
litera e, fie de un birou special. .

k) Se va putea in cazuri cu totul exceptionale gi

numai in centrul comercial al oraului §i admite con-
structia cu un numar mare de etaje de inaltime totald
nelimitata, insa numai daces acea constructie va fi izolata
, de toate partile de catre artere largi sau squaruri, gi
numai data acea cladire nu va prezenta curti interi-
oare (puturi) ci vor fi cladite aria ca on -ce curte sa
aiba o lature. libera spre una din arterele ineonjura-
toare constructiei gi fares a aduce vre-un inconvenient
. de on -ce natura cladirilor sau monumentelor public°.
11 La constructia en mai wilt de 3 etaje se va
www.dacoromanica.ro
 42 -- .

. impune ascensoarele, rezervoarele cu pomp° proprii pen- ,.._

tru apa, incalzitul central, luminatul electric kli o aerie
do masuri sanitare vi de siguranta chiar in dispozitia
cladirei, po langa ode obivnuite pang in prezent. ..
,z--
nr) Odata cu regulamentarea unor inaltimi mai
marl ca pima arum, va trebui sa se revizuiasca, si ch.es-
tiunea curtilor particulars si a squarurilor publics, In .. _
sensul ca, aceste suprafete libere sa," fie marite §i bine _. .

precizate dela caz la caz, dupi cum vom arata mai

departs. ..

n) Pentru regiunile pur comerciale se va putea

admits ca 1--3 caturi (dupa strazi) vor fi, incepand
dela parterre, intrebuintate pentru pravalii si biuronri, --

i deci nu vor putea servi pentru locuinte, ceeace va da ..

posibilitatea, a so admite un plus do inaltime, poste
largimea stradei, in raport cu numarul etajelor ce nu
vor fi utilizate ca locuinte, . inaltimea maxima netre-
°And insa de 22 metrii. .

15. °data- chestiunea inaltimei de dat constructiilor

fiind cercetata, putem trece la a doua chestiune, aceia a
suprafetelor ce trebuiesc lasate libere de constructie In
Bucuref,ti, in special la chestiunea curtilor.
Al doilea element esential i deci general al con-
struirei mini °raki, al necesitatilor unei locuinte, unei
c,ladiri, necesitati tot atat do important° de exploatare,
de utilizaro ca §i de higera, este curtea cladirei. Acest
element trebuie cercetat cu deamanuntul §i tratarea
lui prin regulameiate trebuie facuta cu toata judicio-
zitatea necesara si on o suficienta prevedere pentru.
viitorul Capitalei.
Daca problema inaltimilor de dat, cladirilor o pu- .

tem formula sub trei sau chiar mai multe aspect° eco-
nomice, toate insa formulate pentru urmarirea unei
analizari spre o dezvoltare normala, lesnicioasa §i deci
rapid& a capacitatei locative a Bucure§tilor, problema
determinarei suprafetelor minimale a curtilor, nu se
poato formula decat intfun singer fel, fiind-ca nu in-
tervine de obicei nici un interes spre a se limita maxi-
mum-ul suprafetelor curtilor. Fiecare propietax va
www.dacoromanica.ro I I
 43 ---;

(Arita sa traga de pe bunul sau maximum de foloase

ce poate avea prin mijloacele de care dispune.
16. Acoasta singura formulare a problemei deter-
xninarei maximului de suprafata de dat curtilor cla-
dirilor, ar fi :
Care este minima admisibil al suprafetelor curtilor
cladirilor din Bucuresti- asa ca in hypoteza cea mai
dezavantajoasei cu privire la modal de utilizare a cla-
dirilor, locatarilor acelor clactiri sci li se poatci indeplini
si cerintele hygenice spre curie, eel dutin in acelas grad
cum li s'a asigurat spre strada, asigurcindu-se in acelq
timp §i putinta satisfacerei si celorlatte nevoi ale loca-
tarilor spre a putea locui sau utiliza in conditii cat mai
lesnicioase cladirea?
In adevar, prin regulamente se impune a fi respectat
un minimum fiind-ca, tendinta este de a se oxploata din
ce in ce mai insult un teren, spre a produce din ce in
ce mai mult. Intr'un oral exploatarea se face marind
suprafata construita in dauna suprafetei libere de con-
structie, chiar in dauna hygenei sau altor consideratii,
diferite de acelea ale majorkirei venitului.
Am vazut in ce priveste strada ca atunci, cand
am cercetat chestiunea inaltimilor cladirilor, am pus
ca singure conditii higenice sa se asigure aer si in-
solare suficiente. Acelea§ conditii se pune si pentru
fatadele dinspre curte, fiind-ca si spre acolo cunt in-
caperi cu destinatie a fi locuite zina si noaptea. Pe
Tanga aceste conditii de higena se mai pun si altele
fie higienice, fie do gospodarie sau circulatie si pe
care strada nu are destinatie a le indeplini. Aflame,
un teren al curtei suficient spre a primi : copiii loca-
tarilor spre a primi mobilierul locatarilor in caz de
s curatire general& a locuintelor spre a se putea intro-
duce vehiculele ce au sa stationeze la cladire mai rnult
timp pentru incarcare i descarcare ; spre a putea,
primi marfuri, colete, combustibil i altele. Nu so poato
pormite a, se ocupa strada sau trotuarul in fata cla-
direi cu toate aceste .obstacole, cum se intampla foarto
des acum in Bucuresti, calamitato cu atat mai spilt:ilia
n Capitala noastra, cu cat stra dole yi trotoarele sunt
in genera prey strampte. - -
www.dacoromanica.ro
 44
Fiind-ca de obicei, atunci clod Qi fatadele cladi-
rilor din spre curte sunt puse in aceleas conditii do
higena ca foi cele din spro strada, celelalto cerinte gos-
podaresti sunt indeplinite, in determinarea suprafetelor
minime a curtilor no 'vom ocupa numai do cerintele
higenei, implicit celelalte cerinte find satisfacute odata
Cu primele.
17. Am vazut en ocazia primului studio stransa
legatura ce exists din punt de vedere higenic, si anume
in co priveste insolarea, intro largimea stradei qi inal-
timea constructiunei ; am vazut od in genere intro
aceste diinensiuni trebuie respectata egalitatea intro
inaltimea cladirei i largimea stradei, adica a spatiului
liber din fates. Acelas raport trebuie respectat deci *i
spre curte si anume in toate diroctiile curtei.
Mai trebuie insa de observat ca aerisirea spre strada
este asigurata prin curentii ce se stabilesc cu usurinta
in lungul stradei, odd nu exista pereti transversali
care sa bareze acea circulatie i preschimbare- do aer.
Aceleas conditiuni trebuie deci urmarite a se indeplini
si in curti, adica i spre acele fatade sa se lase for-
matiunea de curenti 9i pei\tru aceasta nu trebuiese
permise curtile inchise cu pereti pe tot perimetrul.
Daca s'ar putea realiza Si pe fatadele secundare ace-
leas conditii ca pe strazi, am avea ceace dorim, si in
- aceasta directie trebuie sa tindem. ,

In adevar s'ar putea spune ca prin faptul ca o

curt() este deschisa numai spre cer, conditiile higenice
sunt suficient satisfacute. Acest lucru nu este adevarat, 1

fiind-ca dupa, cat se $4e, gazele daunatoare sanatatei,

precum IL S, CO., s. a. sunt mai grele ca aerul i ele
stagneaza jos si o ventilatie naturals suficienta nu se
poate face in asemenea curti. Acest lucru it poate
simti on -cine, atat in Capitals cat i in orawle stre-
ine, uncle' °Mira@ facute dupes vechile regulamente au
curti interioare inchise pe toate laturile. De aceia in
regulamentele moderne streine, nu se mai permite s

constructiunea de jur imprejurul unei curti asa on sa,

se formeze puturi de aer, fie acele puturi (liar curti
de dimensinni maxi ; ci se twescrie construetia. de fats
sau de fund, cu fatade eat mai paralele en strada aVa
www.dacoromanica.ro
 45

ca si -intro curtile vecine sa se formeze o comunitate,

libera de constructii, intro care aerul sa circule ca pe
strazi. Acolo undo terenul este mai stump se admite
o .dispozitie intermediara, adica constructie in forma
de piepteni, printre dintii carora circule aerul ca si
printre pieptenii formati do constructiile asezate pe
cloud strade paralele dai vecine prin fundurile pro-.
prietatilor.
18. Vom da mai jos normele dupe care :'au aplicat
de diferite °rase din streinatate aceste principii.
In Berlin regulamentul de constructiuni din 1910,
la paragraful 2, relativ la suprafetele admisibile de a
fi construite pe o parcela" prevede :
Pentru toate paralele avand pang la 32 in. adan- -
cime stint in vigoare aceleasi prescriptii, fie eh ele erau
sau nu mai inainte construite ; pentru tole en o adan-
cime mai mare ca 32 m. se va face distinctiune, dupa
cum ele se afla in interiorul car tierului- central al ora-
sului sau afara de acel cartier.
Pentru calculul partei construibile din suprafata
to. laid' a unei parcele so va imparti parcela in fasii prin li-
nii paralele cu strada. 0 prima facie va fi de o latime do 6
m. si alta dela 6 metri adancime la 32 m. adancime. Prima
frigid sc poate integral constrni, adica 10/10 pe eand a don-a
numai 7/10 din suprafata ei. Dace parcela are mai
mult de 32 m. adancime, facia dincolo de 32 m. adan-
cime se va construi 6/10 din ea daca parcela este in
"zona central& si numai 5/10 din ea, daca este afara
,.de acea zona. Aceste fractiuni se pot insuma de o
parte pentru suprafata totala ce se poate cladi, si de
,alta pentru curtea ce trebuie a fi pastrata. Totusi,
daca toate constructiile ce cad in facia III-a a par-
celei, nu au o inaltime dela sol pang la cornice mai .

blare ca 10 in. atunci se admite i pentru facia III-a

acelas coeficient de constructie ca i pentru facia II-a
adica tot de 7/10. -
Totusi in nici un caz nu se admite curti mai mici
ca 80 in. p. suprafata i cu dimensii mai mici ca 6 m. 1.
data dinspre ele se lumineaza sau primesc aer came-
rile do locuit, curte care se poate reduce la 60 m. p. .

cu 6 m. dimensie minimala, data pe langa acea curte

www.dacoromanica.ro
 s'a, intrebuintat o parte, din toren ca curto do lumina
. on dimensii minima de 2x5 m.
Cu privire la acoperirea unoi parti din curte so
prevode : .. .

,,Pe parcelele care servosc in mod sigur numai

pentru scopuri comercialo ii anumo numai in stop de
a se instala acolo personal de supraveghere (portari,
servitori, paznici, etc.) in earner° do perimetru redus
I
si al carol' numir sa nu fie mai. mare ca 5, se poate
. admit° in cazul ea curtile principalo au o suprafata mai
mare ca 80 m, si nici o dimensie a ei mai mica decat
li 6 m. ca sa se acopere maximum 1/2 din suprafata of on
geam, asa fel ins a, cz suprafata ce finnan° complet
descoperita sa nu 'fie mai mica decAt 60 m. p. si cu o
adancime mai mica decat 6 m. ,

Acoperirea va putea trece eel mult on 2 m. mai

sus ca planseul parterului. In supraletele curtilor nu
se va calcula i gradinile de f4a,da."
Cu privire la curtile vecine se prescrie la cap. 4 :
Parcelele vecine, trebue sa fie astlel construite
ca partile ramase neconstruite (eurtilo) sa formeze cu
acele ale vecinatatei un singur tot pe o lungime do
6 m. spre a so face posibila o aeratie si luminatie mai
mare, deck prin ithpartirea terenului prin curti izo;
late in care stop- se va avea in vedere la calculul
constructiilor din curto, pe Tanga dimen-
sill° curtei si 1/2 din dimensiile curtei vecine. Aceste ti

..masuri sunt reciproc obligatorii pentru toti -vecinii";

La fixarea inaltimilor constructiilor din curte de
care so vorbeste mai sus, se va proceda conform pa-
ragraf. 3 art. 1 b) : .

Cladirile dinspre curte (aripi, corp,mijlociu, corpul

din fund, etc.) nu are voie sa treaca ca inaltime cu
Mai mult de 6 m. dimensia curtei din fata, for masn-
rata pe o perpendiculars pe fatada acelei c,ladiri.
Cand curtea are forma neregulata cunt procedee
. geometric° speciale.
Cand se unified o curt° on aceia a vecimilui, se
adaoga la inaltimea de mai sus Inca 1/2 din dimensia
respective a curtei vecine.
In Paris, nu se regulamenteaza suprafata maxima 1

www.dacoromanica.ro
 construibild a unei parcele, ci se prescriu suprafetele
minima ale curtilor independent de suprafata parcelei.
. ci numai in relatiune eu inaltimea constructiei ce de- .

ser vest° acoa curte. ,

.

, Acest sistem nu este satisfacator, do oarece In

calculul curtei trebue sa intro ca factor, si suprafata
parcelei. ,
Vechile decrete (din 1852, 1884 etc.) relativ la
curtile cladirilor din orasul Paris, au font modificate
usor prin proectul din 1902, care favorizeazd putin
marirea curtilor.
In decretul din 1902 se prevede urmatoarele eurti : ,
Pentru inaltimea H a constructiilor mai mica decat
18 m., suprafata s a curtei va fi eel putin 30 m. p. i cu
dimensia cea mai mica i3 m. Cand H va fi mai mare sau
egal cu 18 m., atunci a va fi mai mare ca 40 m. p. si
dimensie minima de 5 m. Daci si .aripile cladirei attic&
cele din mute an H mai mare ca 18 m., atunci s va
fi eel putin 60 m. p. i o dimensia; minima de 6 m.
Exceptie fac parcelele de colt pe care nu se pot ridica
' decat o cladire. ,

In cc priveste curtile de lumina undo dau numai

bucatarii, acolo s minim. va fi 15 m. p. si dimensia
minima 1,80 m. ; untie aunt numai closete s minim va
. fi 8 in. p. si dimensia minima 1,60 in.
Regulamentul francez din 1902 a mai introdus cu
privire la curti principinl -minimului de volere directs" '
..; adica Minimum do distanta din fereastra unei camera
de: locuit dand In curte, la zidul opus. In acest stop
s'a fixat minimum de suprafete de curti fatA de acel
minimum de vedere directs, si anume :
La vedere directii do 4m. suprafata minima de carte 30 m. p.
v » » 5 m. » » » 40 m. p.
» » » 6 m. » ' n » 50 in. p.
Pentru distante intermediare se interpoleaza.
In ce priveste inaltimile cladirilor dinspre curte
- se fixeaza maximum In raport en vederile clireetei si
annme : 5
!

, , ;
La vedere direct& de 4 m. fnhlltimea maxima va fi 12 in.
», v » 5 m. » » ))
. 3') » ; , » 6 m. v v , 1
/85 min.'
.

www.dacoromanica.ro
 48
.

In chestiunea aeoperirei curtilor cu geamuri, re-

gulamentul francez este foarte sumar ; impune numai
o ventilatie pe eel putin 1/2 din suprafata curtei aco-
perite si cu o lanterns. de ventilatie de o inaltime mi-
nima de 40 cm. Dupa cato se vede chestiunea este in-
complet studiata. ,
In -Dusseldorf nu se socoteste la suprafata do lasat
libera pentru curte : curtile de lumina:. (adica tale in
forma de put cu ziduri de jur imprejur), curtile ce an
pivnite dedesupt, terasele mai inalte decat soclul cla-
direi, gradinile de fatada data ale sunt prevazute de
planul de aliniere al stradei; (art. 25). Suprafata minima
a unei curti pe care se deschide o fereastra la o Inca,
pore do locuit va trebui sa aiba eel putin 50 m. p. en
dimensia minima de 4 m. sau data o intreaga locninta
are aeratia spre curte atunci curtea minima admisa
va fi de 60 m. p. en dimensia minima do 6 in. Cand
1/4 din suprafata parcelei este mai mica decat 60 m.:p.,
suprafata curtei se poate reduce pang la 30 m. p., Cara
insa a fi mai mica decat 1/4 din suprafata parcelei.
Raportul intro suprafata maxima de cladit i supra-
fata parcelei variaza dupe zona in care se afla con-
.

structia. Crasul Dusselcorf, dupa cum am mai aratat,

este impartit in 5 zone de constructie (Bauzone).
In zona I (coustruetiunea inchisa) se admite a se
construi maximum 2/3 din suprafata parcelei si 1/2 eked
f;i in curte sunt locuinte ; iar daca cladirile nu an o
inaltime mai mare ca 10 m. si nu mai mult de 2 etaje,
atunci se poate cladi papa la 3/4 din suprafata parcelei,
In zona II (constructia inchish) suprafata de con-
struit maxima e 1/2 din parcela, iar daca, sunt si in
carte locuinte ea. se reduce la 4/10; iar daces cladirea
se face pentru maximum 2 locuinte de fiecare etaj sau
pentru maximum 3 locuinte mici de fiecare etaj, se
poate construi maximum: 6/10 din parcela.
In zona III se admite a se "construi maximum, 4/10
din parcela, sau maximum 1/2 daca, se construes° lo-
cuinte in felul aratat mai sus pentru zona II.
In zona IV so admite a se construi pe anumite
strade 3/4 din suprafata parcelei daca inaltimea cla-
direi nu trece do 8 m. ; 2/3 din parcela daca, inaltimea
www.dacoromanica.ro
 1) -
nu trece de 12 in. ; i 6/1:0 din suprafata daca 1116.1-
tiinea, cladirei trece do 12 m. Pe toate celelalte strade
ale aceleias zone so admite a se construi maximum
4/10 din' suprafata parcelei. .

In fine in zona, V se admite a se construi maximum

3/10 din suprafata parcelei, sau maximum 4/10 daca
nu se execute decat o cladire in fats si nu mai adanca
decat 16 m. Dace se execute numai o locuinta se poate
construi pans la 1/2 din suprafata.
.. Asa dar in Dusseldorf suprafetele construibile va-
riaza dupa zona si modal do constructie, dela 3/10 la
34 din suprafata parcelei.
Si in Dusseldorf se prevad facilitati pentru cazul
ca, se intrebuinteaza sistemul curtilor cOmune" si re-
trageri minime din sere vecini pentru a so asigura
lumina si aerisirea.
In Bitettroti suprafata maxima construibild a par-
celelor este fixate de articolul 131 al Reg/art:molt/dui
de .constru.etii si Atinieri" care preyed° : in ocelul I
curtea va avea 1/5; in ocolul II 1/4, in ocolul III 1/3
din suprafata cladieei ; iar pentru ocolul IV nu se pre- .

scrie limita maxima. Textul articolului e ran redactat,

ai dupa cum se vede si foarte incomplet. Dar nici acest
text nu s'a aplicat riguros in trecut, i putem da foarte
multe '.exemple de cladiri, chiar recent construite, la
care nu s'a respectat suprafata curtei sau chiar nu
s'a lasat de lee, curti, fare macar a se lua vreo apro-
bare sau a se face vreo discutiune pentru aceasta cal-
care de regulament !
Dace vom face calaulul rapartului intro suprafata
construibila $i parcela care este tolerata de regula-
mentul orasului Bucuresti, vom gasi. pentru ocolul I
5
raportul 6-; pentru °coin]. II raportul,' ,-; pentru ocolul
III raportul -.3
Sau transformand cu aproximatie in
zecimi gasiin : pentru ocolul I raportul 0.83 ; pentru
ocolul II raportul 0,8.; pentru ocolul III raportul 0,75.
Facand comparatie cu orasele Berlin si Dusseldorf
gasim ca suprafata construibila la Berlin variaza dela
0,64 la 0,75; iar in caz ca se acopera partea tolerata .
din carte cu geam, atunci maximum de suprafata aco-
www.dacoromanica.ro
 perita va fi 0,87 ,si restul curtei prinoipale nu mai mica
de 60 in. cu dimensie minima 6 m. ; iar in Dusseldorf
suprafata construibila variaza dela 0,3 la 0,76 din acea
a parcelei. . .

Rezulta din aceste comparatii ca in Bucuresti, se

admit° suprafete de curti mai mici ca la Berlin si mult
.

mai mici ca la Dusseldorf ! Cu toate acestea s' abuzat

si do aceste cifre recluse pentru curti in Bucuresti.
la multe cladiri ele au fzcro, so la reduo st sau molt
sub valoarea admisa for 5. Desigur ca acum, cand prin
noua regulamentare a inaltimilor. se vor admite pentru
. vechile ocoale I, II si. III inaltimi mult mai .mari do
cat se admiteau in trecut ; acum cand vor admite
chiar suprainaltari fats de largimea strazilor in zones
comerciala, de sigur ca va trebui sa se micsoreze su-
prafata construibila a parcelei. Trebue cautata efte-
nirea con,:tructiei, concentrarea ei, dar nu su &waren
oamenilor.
Dace in trecut in Bucuresti prin o neindestula-
toare cercetare a importantei curtilor s'au admix supra-
fete de curti prea mici, acele proportii puteau fi tre-
cute cu vederea atunoi, fiindca in Capitala se dezvolta
mai mult constructia in suprafata si deci densitatea
populatiei nu era prea mare. In viitor urmaud a se
dezvolta Bacurestiul in buna, parte in inaltime, va trebui
sa maxim neaparat suprafata obligatorie a curtilor.
19. Ramane deci sa vedem in ce proportie urmeaza
sa facem .acea,sta majorare a suprafetelor de lasat pentru
ourti.
.
Avand de determinat minimum obligatoriu al su-
,.. prafetelor curtilor va trebui sa-1 studiem ca of sa nu
fie o piedica in dezvoltarea constructive a orasului, .

. adica acel minim sa nu reprezinte un sacrificiu prea

mare pentru capitalistul co construeste. Prin urmare
obiectiunile ce se pot face la stabilirea minimului su-
prafetelor curtilor pot fi de natures economics. Cum
spre periferie terenul de constructie e mult mai eftin
decat spre centre, rezulta ca mai usor ptem impune
curti mai maxi spre periferie decat spre centru, ceeace
. se Intampla in toate orasele. Importanta minimului su-
prafetei curtilor este insa mai mare spre centru decat
www.dacoromanica.ro
 51 -
lei periferie, fiindca la centru se admits constructia mai
inalta, asa ca la centru cerintele sunt antagoniste. Vedem
deci ca in primul rand trobue sa no fixam asupra mi-
nimului curtilor in centrul Capita lei, putand apoi uior
sa-1 fixam -si ,pentru zonele din spre periferie.
Va trebui sh facem un calcul asupra importantei
on care se va resimti o curte in calculul do rentabili- r°
tat al exploatarei unei proprietati centrale. I

In Bucurestiul central (Zona I) pentru strada cea

mai obisnuith, adica cea de 12 m. ldrgirne, vom putea
.

construi (dupes' cele cc am aratat mai sus la chestiunea

inaltimilor de dat cladirilor), cu inaltimi de circa 16-17
rn. acted, vein putea ridica cladiri cu 5 caturi. Pentru
fiecare cat socotind on minimum 1000 lei /m. p. de
constructie, rezulth ca va costa 5000 lei/m. p. de con-
structie. Socotind en 1000-1500 lei in. p. de ,teren
(afard de cazurile exceptionale undo si riumarui catu-
rilor admisibil va fi mai mare), rezulta ca in calculul
rentabilitatei proprietatei, cladirea va intra cu 70 %-80
Daces socotim 15% ca rentabilitate medie a capitalului
reprezentand proprietatea construita in Bucuresti in
centrul coinercial (admitem o rentabilitate mai mare
fiindch trebue sa incurajein capitalurile sa se inves-
teased iu aceasta industrie, dupa cum am aratat) rezulta
ca din cauza suprafetci X. a curtei, se va influenta
rentabilitatea proprietatei, care se va,- inicsora aproxi-
ativ in raport cu cantitatea 0, 7.s X pana la 0, 8.s X ; find
SS

suprafata parcelei. Dacii admitem §i pentru Bucureesti

minimum-minorum stabilit pentru Diisseldorf adich
X --- 0,255. S rentabilitatea va scadea in raport cu
0,175-0,20, ceeace la rentabilitatea de 15% revive
2,6%-3%. Prin urmare in be de 15%, rentabilitatea
proprietatei., ar fi numai de 12,4%-12%, fata de hipo-
teza cd nu s'ar fi lisat do loc curte deci o rentabili-
tate satisfacatoare.
Avand insa in vedere ca in orice cai o c into tot
trebuia lasath, si ca numai asupra marirei ei este dis-
cutiunea, rezulta din calculele do mai sus; ca o dublare
a suprafetelor actuale admise ca minime pentru curti
www.dacoromanica.ro
 52

In Bucuresti nu ar scadea rentabilitatea unor constructii

Malt° decat in mod insensibil practiceste.
Acest calcul l'am facut ca sa arat ca opozitia ce
se intalneste cu ocazia aplicarei suprafetclor minime
- pentru .curti, nu se bazeaza pe calcule serioase ci mai
Inuit pe sentiment. Plusul de curte, care de obicei in-
. fluenteaza, cand e bine iitilizat, la sporirea chiriei si
. higienei, so poate recastiga prin o rationald utilizare
a terenului construit, ca sa nu so piarda spatiile cu
coridoare scarf prea multe, ziduri groase si inutile si
incaperi prea mid rau utilizabile etc. ; se mai poate
castiga cu cheltueli foarte recluse, prin instalarea in
ciadiri odata en constructia, a tuturor celor necesare
in mod permanent exploatarei-cladirilor, far nu ca fie-
care locatar sa si le aduca, odata Cu' mutarea lief, caci
.- se utilizeaza atnnci rau spatial.
Prin urmare putem admite dupa tole aratate mai
sus .6. in Bucuresti putem dubla suprafetele minime
.1 actuale admise pentru curti, fare a prejudicia renta-
bilitatea cladirilor. -
Suprafetele maxime construibile vor deveni atunci
0,42 din suprafata parcelei in ocolul I; 0,40 in ocolul
II si 0,37 in ocolul III.
Comparand aceste rezultate cu erasul Berlin sau
Dusseldorf, vedem ca in Bucuresti am putea impune
curti mai marl ea in acele orase. Totusi, fiindca am
studiat aceste chestiuni in scopul do a inlesni cat mai
Inuit constructia, suntem de parere a admite si in Bu-
curesti aceleas suprafete maxima construibile ca si in
Dusseldorf. .

20. Concluziune. Suprafetele maxime construibile

ale nnei parcele vor trebui sa, varieze dupa zona de
constructie in care se afia parcela, dupa faptul data
pe parcela se construeste until sau mai multe corpuri
- de case fate de strada, dupes .inaltimea cOrpurilor de
case din curte sau cele de pe proprietatile vecine, in
fine dupa conditiile in care o curte se comasseaza en
acele de pe proprietatile vecine.
a) In zona I (comerciala) suprafata maxima con-
.

struibila ar trebui sa fie 0,8 din suprafata parcelei daca",

inaltimea constructiei nu va fi mai mare ca 10 m. ai
www.dacoromanica.ro
 -- 53
, . .

0,5 din suprafata parcelei data qi in fundul curtei mai

sunt alto corpuri de cladiri pe acoiaQi proprietate. In
celolalte cazuri sa se admita ca maximum 0,7 din su-
prafata parcelei, .

by In zona II se poate construi maximum 0,6 din

parcela in cazul ca se executes la fiecare etaj al °Mirth
cite 3 locuinte mici eel mult ; in celelalto cazuri sa se
construiasca maximum 0,5 din suprafata parcelei. Daces
in fundul curtei se construe§te alto corpuri, atunci acea
suprafata se reduce la 0,4.
c) in zona III maximum construibil ar fi 0,4 din
.

suprafata parcelei sau maximum 0,5 daces se fac aparta-

mente mici eftine. .

d) In zona IV maximum construibil ad fie 0,3 din

suprafata parcelei.
e) In toate zonele sa nu se admits curti mai mici
decat 80 m. p. cu dimensia minima 6 m. in cazul ca
toate incaperile locuibile iau aer direct din strada.
..
f) Curtile de lumina in forma do puturi §i cu di-
mensii mai mici decat 2 x 5 m. sa nu intte in calculul
suprafetei curtilor, ca i gradinile de fatada, atunci
and ele cunt impuse prin decretul de aliniere.
g) Curtile care se invecinesc direct cu o alta curt©
de pe o proprietate vecina deja construita, sa poata
intra in calculul suprafetelor cu o majorare de 30 a
suprafetei lor, afara de cazul ca acele curti vor fi mai
mici .decat 2 x 5 m.
h) S'ar putea tolera numai in zona I (comerciala)
i o acoperire a eel m.ult 1/2 din curtea obligatorie,
cu conditie ca partea ramasa neacoperita sa, nu devind
mai Mica deeat 60 m. p. cu dimensia minima 6 m., iar .

din partea acoperita care nu va fi _mai inalta ca un

etaj, sa nu primeasca nici o incapere de locuit aerul
§i sa serveasca in mod permanent ca local ocupat nurnai
in timpul zilei, prevazandu-se instalatii special° de cu-
ratire i ventilatie. -
1) Cand dead sau mai multe proprietati vecine dis-
tinct© apartin unui .acelas proprietar, calculul supra-
- fetelor admire a se construi sa, se faces ca si cum pro-
prietatile. apartin la proprietari diferiti. .
- j) In toate zonele, suprafetele ocupate de terase
www.dacoromanica.ro
 54

ridicate Bela pamaut;. road nu mai inalte ea social cJa-

direi; sau suprafetelo curtilor sub care cunt pivnite,. sa
intro cu 0,5 din suprafata for calculul curtiloa. Te- .

rasele mai inalte vor fi considerate ca teren construit.

Suprafata minima a curtel, faro teras sari pivhita de-
desubt va .fi de 30 in. p. cu diinensia minima 6 M.
k) Parcelele care nu vor putea fi construite astfel
ca sa, poati procura un minimum de .suprafat'a de carte
en dimensia eea filai mica 6 m. mute in spatele od-
direi, iar nu spre strada, va fi declarate ca necons-
truibile. Rezulta.e1I'a,dancimea. minima a parcelei eon- ,

struibile t a fl.. 14 m.

I .

1.1

1 '

I, '- t
!

www.dacoromanica.ro
-",
www.dacoromanica.ro